Tribunal: TJBA
Processo: 0506558-25.2014.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): HELOISA PINTO DE FREITAS VIEIRA GRADDI
Órgão julgador: HELOISA PINTO DE FREITAS VIEIRA GRADDI
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-07-08
Data de publicação: 2022-07-08

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0506558-25.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. Advogado(s): JOAO BERNARDO OLIVEIRA DE GOES, GYZELLA PARANHOS DOS SANTOS SOUSA, BRUNO DE ALMEIDA MAIA, ABELARDO PEREIRA PALMA NETO, REGINALDO ARAUJO LINO APELADO: ADEAN HAMILTON DAVID NAVES e outros (10) Advogado(s):HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO, MARCIO BESERRA GUIMARAES *** CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. ACORDO EXTRAJUDICIAL. QUITAÇÃO DECLARADA. VALIDADE. RECURSO. CONHECIMENTO PARCIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. PETIÇÃO INICIAL. PREVISÃO. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA EXTRA PETITA. PRELIMINAR. ACOLHIMENTO. TERMOS ADITIVOS LÍCITOS. PRAZO DE TOLERÂNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL. LEGALIDADE. ATRASO INJUSTIFICADO EVIDENCIADO. CULPA DA INCORPORADORA. EXCLUDENTE. INOCORRÊNCIA. VALORES PAGOS. DEVOLUÇAO IMEDIATA E INTEGRAL. IMPOSIÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. CORREÇAO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. LUCROS CESSANTES. CONDENAÇÃO CABÍVEL. CLAUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. QUANTUM. FIXAÇÃO DESPROPORCIONAL. ADEQUAÇÃO. NECESSIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. COMPRADOR. CULPA CONSTATADA. RESCISÃO. PRETENSÃO MANIFESTA. POSSIBILIDADE. VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL CONTRATUALMENTE PREVISTO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. EXISTÊNCIA. REDUÇÃO DEVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL. CLAREZA. AUSÊNCIA. DEVOLUÇÃO NECESSÁRIA. SENTENÇA. REFORMA PARCIAL. IMPERIOSIDADE. I – Havendo transação extrajudicial celebrada pelas partes, com subscrição por advogados com poderes para tanto, não há motivo para o Judiciário negar a homologação, o que acarreta a extinção do processo com resolução do mérito quanto as partes celebrantes, nos termos do art. 487, III, do CPC. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO. II - Inexistindo pedido formulado pela parte autora de condenação da parte ré ao pagamento de honorários advocatícios contratuais, sua previsão na sentença configura julgamento extra petita, razão do decote neste ponto. PRELIMINAR ACOLHIDA. III - É decenal o prazo prescricional para pleitear a devolução da comissão de corretagem em caso de pedido de rescisão contratual em razão do atraso na entrega da obra por culpa exclusiva e injustificada do vendedor (CC 205). PREJUDICIAL REJEITADA. IV – Reputa-se válido o aditamento contratual, negociado livremente, no qual se estabelece novo prazo de entrega do imóvel aos compradores, com a devida compensação pecuniária. V – O prazo de tolerância é válido e destina-se a justificar eventual ocorrência de imprevistos, o que torna inaceitável a tese de que caso fortuito ou força maior respalda o atraso para além de tal marco. VI - A data de averbação do “habite-se” do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é, em regra, considerada como data de entrega, quando inexistir nos autos termo de entrega das chaves ou expedição de certificado de vistoria e conclusão da obra. VII – O atraso na entrega das obras que integram o empreendimento por prazo superior a 180 dias de prorrogação representa descumprimento contratual a ensejar a rescisão do pacto. VIII – Os lucros cessantes em favor do comprador são presumidos, mas não podem ser cumulados com a cláusula penal. Sendo aquele mais favorável ao consumidor, adequada é sua fixação em 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, considerando o prazo de tolerância, até o ajuizamento da ação, quando evidenciado o desinteresse na continuidade da relação. IX - Comprovada a culpa das promitentes vendedoras, que descumpriram o contrato, deve ser acolhido o pleito de rescisão da avença e imediata restituição dos valores integralmente pagos pelo adquirente (Sumula 543, do STJ). X - O inadimplemento contratual, quando reverbera negativamente na intimidade do adquirente causa o dano moral indenizável e a reparação correlata deve ser proporcional ao dano e ao efeito sancionador e educativo do instituto, o que enseja, no caso, a redução do valor fixado na sentença para cada autor. XI - O STJ entende ser justo e razoável que, em caso de rescisão contratual por culpa ou pedido imotivado do comprador, o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Todavia, o percentual de retenção não pode onerar excessivamente o consumidor, razão de sua redução, no caso, para 10% (dez por cento) do valor total pago. XII – Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, os ônus da sucumbência serão distribuídos proporcionalmente entre as partes. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. ACORDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 0506558-25.2014.8.05.0001, de Salvador, em que figura como Apelante JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA e como Apelada ADEAN HAMILTON DAVID NAVES e outros. ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em HOMOLOGAR O ACORDO EXTRAJUDICIAL EXISTENTE, CONHECER EM PARTE DO RECURSO, ACOLHER A PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA, REJEITAR A PREFACIAL DE PRESCRIÇÃO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO pelas razões que integram o voto condutor. Salvador, de julho de 2022. HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI RELATORA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0506558-25.2014.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA.

Advogado(s)
:
JOAO BERNARDO OLIVEIRA DE GOES, GYZELLA PARANHOS DOS SANTOS SOUSA, BRUNO DE ALMEIDA MAIA, ABELARDO PEREIRA PALMA NETO, REGINALDO ARAUJO LINO

APELADO: ADEAN HAMILTON DAVID NAVES e outros (10)

Advogado(s)
:
HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO, MARCIO BESERRA GUIMARAES

***

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. ACORDO EXTRAJUDICIAL. QUITAÇÃO DECLARADA. VALIDADE. RECURSO. CONHECIMENTO PARCIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. PETIÇÃO INICIAL. PREVISÃO. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA EXTRA PETITA. PRELIMINAR. ACOLHIMENTO. TERMOS ADITIVOS LÍCITOS. PRAZO DE TOLERÂNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL. LEGALIDADE. ATRASO INJUSTIFICADO EVIDENCIADO. CULPA DA INCORPORADORA. EXCLUDENTE. INOCORRÊNCIA. VALORES PAGOS. DEVOLUÇAO IMEDIATA E INTEGRAL. IMPOSIÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. CORREÇAO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. LUCROS CESSANTES. CONDENAÇÃO CABÍVEL. CLAUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO.
QUANTUM
. FIXAÇÃO DESPROPORCIONAL. ADEQUAÇÃO. NECESSIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. COMPRADOR. CULPA CONSTATADA. RESCISÃO. PRETENSÃO MANIFESTA. POSSIBILIDADE. VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL CONTRATUALMENTE PREVISTO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. EXISTÊNCIA. REDUÇÃO DEVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL. CLAREZA. AUSÊNCIA. DEVOLUÇÃO NECESSÁRIA. SENTENÇA. REFORMA PARCIAL. IMPERIOSIDADE.

I – Havendo transação extrajudicial celebrada pelas partes, com subscrição por advogados com poderes para tanto, não há motivo para o Judiciário negar a homologação, o que acarreta a extinção do processo com resolução do mérito quanto as partes celebrantes, nos termos do art. 487, III, do CPC.
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO
.

II - Inexistindo pedido formulado pela parte autora de condenação da parte ré ao pagamento de honorários advocatícios contratuais, sua previsão na sentença configura julgamento
extra petita
, razão do decote neste ponto.
PRELIMINAR ACOLHIDA.

III - É decenal o prazo prescricional para pleitear a devolução da comissão de corretagem em caso de pedido de rescisão contratual em razão do atraso na entrega da obra por culpa exclusiva e injustificada do vendedor (CC 205).
PREJUDICIAL REJEITADA.

IV – Reputa-se válido o aditamento contratual, negociado livremente, no qual se estabelece novo prazo de entrega do imóvel aos compradores, com a devida compensação pecuniária.

V
–
O prazo de tolerância é válido e destina-se a justificar eventual ocorrência de imprevistos, o que torna inaceitável a tese de que caso fortuito ou força maior respalda o atraso para além de tal marco.

VI - A data de averbação do “habite-se” do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é, em regra, considerada como data de entrega, quando inexistir nos autos termo de entrega das chaves ou expedição de certificado de vistoria e conclusão da obra.

VII – O atraso na entrega das obras que integram o empreendimento por prazo superior a 180 dias de prorrogação representa descumprimento contratual a ensejar a rescisão do pacto.

VIII – Os lucros cessantes em favor do comprador são presumidos, mas não podem ser cumulados com a cláusula penal. Sendo aquele mais favorável ao consumidor, adequada é sua fixação em 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, considerando o prazo de tolerância, até o ajuizamento da ação, quando evidenciado o desinteresse na continuidade da relação.

IX - Comprovada a culpa das promitentes vendedoras, que descumpriram o contrato, deve ser acolhido o pleito de rescisão da avença e imediata restituição dos valores integralmente pagos pelo adquirente (Sumula 543, do STJ).

X - O inadimplemento contratual, quando reverbera negativamente na intimidade do adquirente causa o dano moral indenizável e a reparação correlata deve ser proporcional ao dano e ao efeito sancionador e educativo do instituto, o que enseja, no caso, a redução do valor fixado na sentença para cada autor.

XI - O STJ entende ser justo e razoável que, em caso de rescisão contratual por culpa ou pedido imotivado do comprador, o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Todavia, o percentual de retenção não pode onerar excessivamente o consumidor, razão de sua redução, no caso, para 10% (dez por cento) do valor total pago.

XII – Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, os ônus da sucumbência serão distribuídos proporcionalmente entre as partes.

RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

ACORDÃO

VISTOS, relatados e discutidos estes autos da
Apelação nº
0506558-25.2014.8.05.0001
, de Salvador, em que figura como
Apelante
JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA

e como
Apelada
ADEAN HAMILTON DAVID NAVES e outros.

ACORDAM
os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em
HOMOLOGAR O ACORDO EXTRAJUDICIAL EXISTENTE, CONHECER EM PARTE DO RECURSO, ACOLHER A PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA, REJEITAR A PREFACIAL DE PRESCRIÇÃO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
pelas razões que integram o voto condutor.

Salvador, de julho de 2022.

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA