Tribunal: STJ
Processo: 1022208-54.2020.8.26.0100
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-05-08

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR PRAZO
INFERIOR A 90 DIAS. QUÓRUM DE ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno contra

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2544259 - SP
(2024/0005636-1)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: MAURICIO SERGIO CHRISTINO
ADVOGADO
: MAURICIO SERGIO CHRISTINO (EM CAUSA PRÓPRIA) -
SP077192
AGRAVADO
: MAURO DE JESUS - ESPÓLIO
AGRAVADO
: SANDRA MARCIA MEROTO DE JESUS
ADVOGADA
: IARA FERFOGLIA GOMES DIAS VILARDI - SP234435
INTERES.
: CONDOMINIO EDIFICIO DR NELSON BAETA NEVES
ADVOGADOS
: FABIANO DE SAMPAIO AMARAL - SP135008
CARLOS EDUARDO DE SAMPAIO AMARAL - SP016210
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR PRAZO
INFERIOR A 90 DIAS. QUÓRUM DE ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em
recurso especial por inexistência de violação ao
da
,
art. 48
Lei n. 8.245/1991
ausência de divergência jurisprudencial e incidência das Súmulas n. 7 e n. 83 do
STJ.
2. A controvérsia diz respeito à ação anulatória de deliberação assemblear
condominial sobre a validade de proibição de locações por prazo inferior a 90 dias
em condomínio de destinação residencial.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido para declarar
nula a deliberação assemblear que limitou o prazo de locação, com a manutenção
da destinação residencial.
4. A Corte de origem manteve a solução, assentando que a locação por curtos
períodos via plataformas digitais, em tese, se enquadra no
da
art. 48
e que, para vedá-la, é necessária alteração expressa da
Lei n. 8.245/1991
convenção com quórum de
nos termos do
do Código Civil.
2/3,
art. 1.351
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a matéria é exclusivamente de
direito e se deve ser afastada a Súmula n. 7 do STJ; (ii) saber se a utilização por
Airbnb configura hospedagem atípica, e não locação por temporada, com violação
ao
da
; (iii) saber se a deliberação assemblear apenas
art. 48
Lei n. 8.245/1991
Documento eletrônico VDA56444812 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 05/05/2026 17:01:12
Publicação no DJEN/CNJ de 11/05/2026. Código de Controle do Documento: 9352b195-2d03-4255-9793-3e76fae4e4e4

interpretou a convenção e prescinde do quórum do
do Código Civil; e
art. 1.351
(iv) saber se é inaplicável a Súmula n. 83 do STJ, diante da apontada divergência
jurisprudencial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Mantém-se o óbice da Súmula n. 7 do STJ, pois a conclusão sobre a
regularidade da assembleia e a exigência de quórum qualificado decorreu da
análise do conjunto fático-probatório, insuscetível de revisão na via especial.
7. Incide a Súmula n. 83 do STJ, uma vez que a decisão agravada partiu das
premissas fáticas do acórdão estadual e não se apoiou em reclassificação
contratual, além de estar em consonância com a orientação desta Corte.
8. A alegação de violação ao
da
não prospera, pois a
art. 48
Lei n. 8.245/1991
controvérsia foi solucionada à luz da inobservância do quórum do
do
art. 1.351
Código Civil, premissa fática que não pode ser revista.
9. Não se configura dissídio jurisprudencial, porque a decisão recorrida está
alinhada à orientação desta Corte e fundada em premissas fáticas fixadas na
origem, atraindo os óbices das Súmulas n. 7 e n. 83 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Agravo interno desprovido.
“1. É inviável o revolvimento das premissas fáticas sobre a
Tese de julgamento:
regularidade da assembleia e o quórum de
atraindo a Súmula n. 7 do STJ. 2.
2/3,
Incide a Súmula n. 83 do STJ quando a decisão se harmoniza com a orientação
desta Corte e repousa em premissas fáticas delineadas na origem, afastando a
alegada divergência. 3. Não há violação ao
da
quando a
art. 48
Lei n. 8.245/1991
controvérsia se resolve pela inobservância do
do Código Civil.”
art. 1.351
,
Código Civil, arts.
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991 art. 48;
1.351, 1.336, IV.
STJ, Súmulas n. 7, 83; STJ, AgInt no
Jurisprudência relevante citada:
; STJ, AgInt nos EDcl no
; STJ,
AREsp n. 2.487.300/SP
REsp n. 1.933.270/RJ
; STJ,
.
REsp n. 1.819.075/RS
REsp n. 1.884.483/PR
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento
28/04/2026
04/05/2026,
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
04 de maio de 2026
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Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2544259 - SP
(2024/0005636-1)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: MAURICIO SERGIO CHRISTINO
ADVOGADO
: MAURICIO SERGIO CHRISTINO (EM CAUSA PRÓPRIA) -
SP077192
AGRAVADO
: MAURO DE JESUS - ESPÓLIO
AGRAVADO
: SANDRA MARCIA MEROTO DE JESUS
ADVOGADA
: IARA FERFOGLIA GOMES DIAS VILARDI - SP234435
INTERES.
: CONDOMINIO EDIFICIO DR NELSON BAETA NEVES
ADVOGADOS
: FABIANO DE SAMPAIO AMARAL - SP135008
CARLOS EDUARDO DE SAMPAIO AMARAL - SP016210
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR PRAZO
INFERIOR A 90 DIAS. QUÓRUM DE ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em
recurso especial por inexistência de violação ao
da
art. 48
Lei n. 8.245/1991,
ausência de divergência jurisprudencial e incidência das Súmulas n. 7 e n. 83 do
STJ.
2. A controvérsia diz respeito à ação anulatória de deliberação assemblear
condominial sobre a validade de proibição de locações por prazo inferior a 90 dias
em condomínio de destinação residencial.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido para declarar
nula a deliberação assemblear que limitou o prazo de locação, com a manutenção
da destinação residencial.
4. A Corte de origem manteve a solução, assentando que a locação por curtos
períodos via plataformas digitais, em tese, se enquadra no
da
art. 48
e que, para vedá-la, é necessária alteração expressa da
Lei n. 8.245/1991
convenção com quórum de
nos termos do
do Código Civil.
2/3,
art. 1.351
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a matéria é exclusivamente de
direito e se deve ser afastada a Súmula n. 7 do STJ; (ii) saber se a utilização por
Airbnb configura hospedagem atípica, e não locação por temporada, com violação
ao
da
(iii) saber se a deliberação assemblear apenas
art. 48
Lei n. 8.245/1991;
interpretou a convenção e prescinde do quórum do
do Código Civil; e
art. 1.351
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(iv) saber se é inaplicável a Súmula n. 83 do STJ, diante da apontada divergência
jurisprudencial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Mantém-se o óbice da Súmula n. 7 do STJ, pois a conclusão sobre a
regularidade da assembleia e a exigência de quórum qualificado decorreu da
análise do conjunto fático-probatório, insuscetível de revisão na via especial.
7. Incide a Súmula n. 83 do STJ, uma vez que a decisão agravada partiu das
premissas fáticas do acórdão estadual e não se apoiou em reclassificação
contratual, além de estar em consonância com a orientação desta Corte.
8. A alegação de violação ao
da
não prospera, pois a
art. 48
Lei n. 8.245/1991
controvérsia foi solucionada à luz da inobservância do quórum do
do
art. 1.351
Código Civil, premissa fática que não pode ser revista.
9. Não se configura dissídio jurisprudencial, porque a decisão recorrida está
alinhada à orientação desta Corte e fundada em premissas fáticas fixadas na
origem, atraindo os óbices das Súmulas n. 7 e n. 83 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Agravo interno desprovido.
“1. É inviável o revolvimento das premissas fáticas sobre a
Tese de julgamento:
regularidade da assembleia e o quórum de
atraindo a Súmula n. 7 do STJ. 2.
2/3,
Incide a Súmula n. 83 do STJ quando a decisão se harmoniza com a orientação
desta Corte e repousa em premissas fáticas delineadas na origem, afastando a
alegada divergência. 3. Não há violação ao
da
quando a
art. 48
Lei n. 8.245/1991
controvérsia se resolve pela inobservância do
do Código Civil.”
art. 1.351
Código Civil, arts.
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, art. 48;
1.351, 1.336, IV.
STJ, Súmulas n. 7, 83; STJ, AgInt no
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt nos EDcl no
STJ,
AREsp n. 2.487.300/SP;
REsp n. 1.933.270/RJ;
STJ,
REsp n. 1.819.075/RS;
REsp n. 1.884.483/PR.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por MAURÍCIO SÉRGIO
CHRISTINO contra a decisão de fls. 731-735, que negou provimento ao agravo
em recurso especial, em razão da inexistência de violação ao
da
art. 48
da ausência de divergência jurisprudencial e da incidência dos
Lei n. 8.245/1991,
óbices das Súmulas n. 7 e n. 83 do STJ.
Alega que a controvérsia é exclusivamente de direito, pois os fatos são
incontroversos, e que a conclusão sobre a necessidade de quórum qualificado para
a deliberação condominial demandou indevido reexame de provas, devendo ser
afastada a Súmula n. 7 do STJ (fls. 749-753).
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Sustenta que a utilização da unidade por meio da plataforma Airbnb não
configura locação por temporada nos termos do
da
mas
art. 48
Lei n. 8.245/1991,
hospedagem atípica, conforme o
razão pela qual a decisão
REsp 1.819.075/RS,
agravada contrariou a orientação desta Corte (fls. 751-754).
Afirma que, havendo convenção com destinação exclusivamente
residencial, a deliberação assemblear que veda o Airbnb não altera a convenção,
apenas a cumpre, sendo suficiente quórum simples, de modo que não incide o
do Código Civil (fls. 750-753).
art. 1.351
Aduz a inaplicabilidade da Súmula n. 83 do STJ, porque o acórdão
recorrido classificou o caso como locação para temporada, enquanto a
jurisprudência desta Corte admite a hospedagem atípica e a restrição fundada na
destinação residencial, sem necessidade de reclassificação fática (fls. 751-752).
Pontua que não há necessidade de revolvimento de provas para corrigir o
enquadramento jurídico e aplicar o entendimento da Corte, e cita, como reforço,
precedente sobre a possibilidade de proibição de locações de curtíssimo prazo em
condomínios residenciais (
, bem como o dever do condômino
REsp 1.884.483/PR)
de observar a destinação da edificação (art. 1.336, IV, do Código Civil) (fls. 751-
754; 757-780).
Requer o provimento do agravo interno, com a reforma da decisão
monocrática e a submissão da matéria ao colegiado (fls. 754-755).
Não foram apresentadas contrarrazões.
É o relatório.
VOTO
A irresignação não reúne condições de prosperar.
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A controvérsia diz respeito à ação anulatória de deliberação em
assembleia condominial, na qual se discutiu a validade de proibição de locação por
prazo inferior a 90 dias em condomínio de destinação residencial.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido para
declarar nula a deliberação assemblear que limitou o prazo de locação das
unidades, com a manutenção da destinação residencial.
A Corte
manteve a solução, assentando que a locação por curtos
a quo
períodos via plataformas digitais enquadra-se, em tese, no
da
art. 48
exigindo, para a vedação, alteração expressa da convenção com
Lei n. 8.245/1991,
quórum de
na forma do
do Código Civil (fl. 461).
2/3,
art. 1.351
Sobreveio recurso especial, em que o recorrente alegou violação ao
da
afirmando que a assembleia apenas interpretou e
art. 48
Lei n. 8.245/1991,
confirmou proibição de uso comercial já prevista na convenção, sem demandar
quórum qualificado, além de dissídio jurisprudencial com precedente desta Corte
(fls. 732-733).
Nas razões do agravo interno, sustenta, em síntese, que a decisão
agravada aplicou indevidamente a Súmula n. 7 do STJ, por se tratar de matéria de
direito; que a atividade veiculada pelo Airbnb não configura locação por
temporada, mas hospedagem atípica; que a deliberação assemblear não alterou a
convenção e, portanto, prescindia de quórum especial; e que não incide a Súmula
n. 83 do STJ, diante da divergência com precedentes desta Corte (fls. 749-754).
Conforme consta na decisão agravada, a negativa de seguimento ao
agravo em recurso especial assentou que: i) não houve demonstração de violação
ao
da
ii) a Corte estadual, após examinar os elementos
art. 48
Lei n. 8.245/1991;
fáticos e probatórios, concluiu pela invalidade da deliberação por inobservância do
quórum mínimo exigido para alteração da convenção (art. 1.351 do Código Civil);
iii) a revisão dessa conclusão demanda reexame de fatos e provas, vedado pela
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Súmula n. 7 do STJ; e iv) não se configurou divergência jurisprudencial, incidindo,
ademais, a Súmula n. 83 do STJ (fls. 733-735).
Assim, não obstante as alegações apresentadas neste agravo interno em
relação ao afastamento da Súmula n. 7 do STJ, não há como desconstituir o
fundamento de que a conclusão sobre a regularidade da assembleia e a observância
do quórum qualificado decorreu da análise do conjunto fático-probatório realizado
pelo Tribunal de origem, cujo revolvimento é inviável na via especial. Mantém-se,
pois, o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
De igual modo, não prospera o recurso quanto ao enquadramento
jurídico defendido pelo agravante, no sentido de que se trataria de hospedagem
atípica e não de locação por temporada.
A decisão agravada não se apoiou em reclassificação contratual para
negar seguimento, mas na premissa de que, conforme delineado pelo acórdão
estadual, a medida aprovada em assembleia implicou alteração da convenção sem
o quórum de
razão suficiente para a conclusão adotada.
2/3,
Nesse contexto, incide a Súmula n. 83 do STJ, pois a orientação desta
Corte já se firmou no sentido da compatibilidade de restrições fundadas na
destinação residencial e da impossibilidade de revolvimento fático em sede
especial.
Nesse sentido, os julgados já mencionados na decisão agravada: AgInt no
AgInt nos EDcl no
AREsp n. 2.487.300/SP;
REsp n. 1.933.270/RJ.
Quanto à tese de que a deliberação não alterou a convenção, apenas a
interpretou, e, por isso, seria suficiente quórum simples, a decisão monocrática é
clara ao reconhecer que o Tribunal estadual considerou inválida a alteração por
desrespeito ao quórum mínimo necessário, afirmando a presença de apenas dez dos
cinquenta e dois condôminos na assembleia. Essa premissa fática é insuscetível de
revisão na via estreita do especial, atraindo a Súmula n. 7 do STJ.
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Consequentemente, permanece inaplicável a tese de violação ao art. 48
da Lei n. 8.245/1991.
Desse modo, deve ser mantida a conclusão de inexistência de violação ao
da
e de não configuração do dissídio jurisprudencial,
art. 48
Lei n. 8.245/1991
porquanto a decisão agravada destacou que o acórdão não divergiu da orientação
desta Corte e que a controvérsia foi solucionada à luz das premissas fáticas
delineadas na origem, o que atrai os óbices das Súmulas n. 7 e n. 83 do STJ.
Nesse sentido, os julgados já mencionados na decisão agravada: AgInt no
AgInt nos EDcl no
AREsp n. 2.487.300/SP;
REsp n. 1.933.270/RJ.
Portanto, a parte agravante não logrou êxito em demonstrar situação
superveniente que justificasse a alteração da decisão agravada.
Ante o exposto,
.
nego provimento ao agravo interno
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 2.544.259 / SP
Número Registro: 2024/0005636-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10222085420208260100 1022208542020826010011213324420198260100 11213324420198260100
Sessão Virtual de
a
28/04/2026
04/05/2026
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : CONDOMINIO EDIFICIO DR NELSON BAETA NEVES
ADVOGADOS : FABIANO DE SAMPAIO AMARAL - SP135008
CARLOS EDUARDO DE SAMPAIO AMARAL - SP016210
AGRAVANTE : MAURICIO SERGIO CHRISTINO
ADVOGADO
: MAURICIO SERGIO CHRISTINO (EM CAUSA PRÓPRIA) -
SP077192
AGRAVADO
: MAURO DE JESUS - ESPÓLIO
AGRAVADO
: SANDRA MARCIA MEROTO DE JESUS
ADVOGADA
: IARA FERFOGLIA GOMES DIAS VILARDI - SP234435
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
ASSEMBLÉIA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : MAURICIO SERGIO CHRISTINO
ADVOGADO
: MAURICIO SERGIO CHRISTINO (EM CAUSA PRÓPRIA) -
SP077192
AGRAVADO
: MAURO DE JESUS - ESPÓLIO
Documento eletrônico VDA56426651 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 05/05/2026 00:58:14
Código de Controle do Documento: cffddc78-bb3d-44b1-b076-e82820a59b8a

AGRAVADO
: SANDRA MARCIA MEROTO DE JESUS
ADVOGADA
: IARA FERFOGLIA GOMES DIAS VILARDI - SP234435
INTERES.
: CONDOMINIO EDIFICIO DR NELSON BAETA NEVES
ADVOGADOS : FABIANO DE SAMPAIO AMARAL - SP135008
CARLOS EDUARDO DE SAMPAIO AMARAL - SP016210
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
28/04/2026
04/05/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 04 de maio de 2026
Documento eletrônico VDA56426651 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 05/05/2026 00:58:14
Código de Controle do Documento: cffddc78-bb3d-44b1-b076-e82820a59b8a