Tribunal: STJ
Processo: 1002125-68.2024.8.26.0361
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-03-05

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
DEVOLUÇÃO DE VALORES.
C/C
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE
ECONÔMICA SUPERVENIENTE DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DE SÚMULA.
DESCABIMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF.
FUNDAMENTO DO

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2971633 - SP(2025/0231307-0)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: HESA 68 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS
: JÚLIO NICOLAU FILHO - SP105694
KÁTIA ALESSANDRA MARSULO SOARES - SP163617
ANNA CAROLINA DUARTE MOMBERG - SP356142
CLAUDIA RUSSI ALFINI - SP205578
AGRAVADO
: FABIANI NICASTRO
AGRAVADO
: LUCIANE NICASTRO
ADVOGADOS
: MÁRCIO BERNARDES - SP242633
DANIELLA FERNANDA DE LIMA - SP200074
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
DEVOLUÇÃO DE VALORES.
C/C
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE
ECONÔMICA SUPERVENIENTE DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DE SÚMULA.
DESCABIMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF.
FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO.

SÚMULA 283/STF.
REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE.
1. Ação de rescisão contratual
devolução de valores em razão de
c/c
impossbilidade econômica superveniente do comprador em compromisso de
venda e compra de imóvel.
2. A interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre violação de
dispositivo constitucional ou de qualquer ato normativo que não se enquadre
no conceito de lei federal, conforme disposto no
III, "a" da
art. 105,
CF/88.
3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como
violados impede o conhecimento do recurso especial.
4. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado –
quando suficiente para a manutenção de suas conclusões – impede a
apreciação do recurso especial.
5. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em
recurso especial são inadmissíveis.
6. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos
24/02/2026
02/03/2026,
do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro
e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Documento eletrônico VDA54640051 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 03/03/2026 22:04:02
Publicação no DJEN/CNJ de 06/03/2026. Código de Controle do Documento: 20fbed95-1ae8-451a-a1a2-80e26c78ad2c

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
03 de março de 2026
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
Documento eletrônico VDA54640051 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 03/03/2026 22:04:02
Publicação no DJEN/CNJ de 06/03/2026. Código de Controle do Documento: 20fbed95-1ae8-451a-a1a2-80e26c78ad2c

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2971633 - SP (2025/0231307-0)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: HESA 68 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS
: JÚLIO NICOLAU FILHO - SP105694

KÁTIA ALESSANDRA MARSULO SOARES - SP163617

ANNA CAROLINA DUARTE MOMBERG - SP356142

CLAUDIA RUSSI ALFINI - SP205578
AGRAVADO
: FABIANI NICASTRO
AGRAVADO
: LUCIANE NICASTRO
ADVOGADOS
: MÁRCIO BERNARDES - SP242633

DANIELLA FERNANDA DE LIMA - SP200074
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES.
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE
ECONÔMICA SUPERVENIENTE DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DE SÚMULA.
DESCABIMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF.
FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO.

SÚMULA 283/STF. REEXAME
DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores em razão de
impossbilidade econômica superveniente do comprador em compromisso de
venda e compra de imóvel.
2. A interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre violação de
dispositivo constitucional ou de qualquer ato normativo que não se enquadre
no conceito de lei federal, conforme disposto no
III, "a" da CF/88.
art. 105,
3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados
impede o conhecimento do recurso especial.
4. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado – quando
suficiente para a manutenção de suas conclusões – impede a apreciação do
recurso especial.
5. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em
recurso especial são inadmissíveis.
6. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.
RELATÓRIO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Documento eletrônico VDA52916244 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 05/12/2025 11:07:28
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Examina-se agravo interno interposto por HESA 68 - INVESTIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA. contra decisão unipessoal que conheceu do agravo para não
conhecer do recurso especial que interpusera, pelos seguintes fundamentos: não
cabimento por violação de súmula; e incidência das Súmulas 5 e 7/STJ e 282/STF.
rescisão contratual c/c devolução de valores, ajuizada por LUCIANE
Ação:
NICASTRO e FABIANI NICASTRO, em face da agravante, na qual requer a rescisão do
contrato e a restituição de 80% dos valores pagos.
julgou improcedentes os pedidos.
Sentença:
deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelas
Acórdão:
agravadas, para que seja determinada a retenção de 30% dos valores pagos a título
de preço, além da integralidade da comissão de corretagem, nos termos da seguinte
ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA RESCISÃO RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS –
Impossibilidade econômica superveniente do adquirente em arcar com as prestações
ajustadas - Ausência de demonstração de culpa da vendedora - Rescisão decretada -
Contrato firmado sob a égide da tratando-se de incorporação Lei 13.876/2018,
submetida ao regime do patrimônio de afetação - Cláusulas contratuais em
conformidade com a Lei do Distrato - Necessidade, entretanto, de redução equitativa
da cláusula penal - Inteligência do artigo 413 do CC - Juros de mora contados do
trânsito em julgado, a teor do Tema 1002, do STJ - Sentença reformada - Recurso
parcialmente provido (e-STJ fl. 314)
alegam violação da
e dos arts. 67-A da
Recurso especial:
Súmula 43/STJ
e 1o, §§ 1o e 2o, da
Afirmam que a Lei do Distrato se
Lei 4.591/64
Lei 6.899/81.
aplica ao contrato celebrado sob patrimônio de afetação, de modo que a retenção
contratual pode alcançar 50% e não 30%, como fixado no acórdão. Aduzem que a
correção monetária deve incidir a partir do ajuizamento da ação, e não do
desembolso, ressaltando a inexistência de ato ilícito e a compatibilidade com a
Súmula 43 do STJ.
conheceu do agravo para não conhecer do recurso
Decisão monocrática:
especial interposto pela agravante.
em suas razões, a agravante afirma que: i) as alegações de
Agravo interno:
negativa de vigência à lei federal foram devidamente ventiladas e prequestionadas,
ainda que implicitamente, não se limitando a mera ofensa a súmula; ii) impugnou o
fundamento que fixou a necessidade de redução equitativa da cláusula penal,
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porquanto demonstrou que o empreendimento está submetido ao regime de
patrimônio de afetação; iii) toda a matéria debatida prescinde de reexame
probatório, porquanto são unicamente de direito.
É o relatório.
VOTO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
A decisão agravada conheceu do agravo para não conhecer do recurso
especial, ante o não cabimento por violação de súmula; e a incidência das Súmulas 5
e 7/STJ e 282/STF.
- Da violação de súmula
Verifica-se que a agravante alegou a violação da Súmula 43/STJ.
Entretanto, conforme consignado na decisão agravada, não cabe a este Tribunal a
apreciação de eventual ofensa a súmula, a dispositivo constitucional ou a qualquer
ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal, conforme disposto no
III, "a" da CF/88.
art. 105,
- Da ausência de prequestionamento
O art. 1o, §§ 1o e 2o, da
não foi objeto de expresso
Lei 6.899/81
prequestionamento pelo Tribunal de origem, o que importa na incidência do óbice da
Súmula 282/STF.
Saliente-se, outrossim, que a parte agravante sequer interpôs embargos
de declaração contra o acórdão recorrido para que o Tribunal de origem se
manifestasse acerca do dispositivo.
- Da existência de fundamento não impugnado
Conforme consignado na decisão agravada, a agravante não impugnou
devidamente todos os fundamentos que sustentam o acórdão recorrido no que se
refere à necessidade de redução equitativa da cláusula penal.
Constata-se, de fato, que o seguinte fundamento não foi devidamente
atacado: o
do CC autoriza o juiz a adequar o valor da cláusula penal à
art. 413
intensidade do descumprimento, tendo em vista as prestações já executadas e a
finalidade da avença.
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No recurso especial, a agravante limitou-se a argumentar que: i) a Lei do
Distrato se aplica ao contrato celebrado sob patrimônio de afetação, de modo que a
retenção contratual pode alcançar 50% e não 30%, como fixado no acórdão; ii) a
correção monetária deve incidir a partir do ajuizamento da ação, e não do
desembolso, ressaltando a inexistência de ato ilícito e a compatibilidade com a
Súmula 43 do STJ.
Assim, não impugnou, de forma consistente, a existência de autorização
legal para que o juiz adeque o valor da cláusula penal à intensidade do
descumprimento, tendo em vista as prestações já executadas e a finalidade da
avença.
- Do reexame de fatos e provas e da interpretação de cláusulas contratuais
Permanece a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ à espécie. Isso porquanto
alterar as conclusões adotadas pelo Tribunal de origem quanto à necessidade de
redução da cláusula penal para não ensejar enriquecimento sem causa demandaria
desta Corte, indubitavelmente, a incursão no conteúdo fático-probatório dos autos e
nas cláusulas contratuais, conforme se depreende dos seguintes trechos:
Da análise do contrato firmado, denota-se que o preço total do imóvel, a
prazo, foi de R$549.415,75.
Observa-se que as condições para rescisão contratual por culpa do
adquirente estão em consonância com o artigo 67-A, da
uma vez que
Lei no 4.591/64,
determinada a incidência de cláusula penal de 50% dos valores pagos, além da
retenção da integralidade da comissão de corretagem (fls. 69 - cláusula 16.3, “b”).
Não obstante, a incidência das cláusulas contratuais deve ser apreciada à
luz das peculiaridades do caso sub judice, que demonstram a necessidade de se
realizar sua redução equitativa.
O artigo 413, do Código Civil autoriza o magistrado a adequar o valor da
cláusula penal à intensidade do descumprimento, tendo em vista as prestações já
executadas e a finalidade da avença.
Como se viu, a cláusula penal em análise tem por finalidade compensar as
despesas administrativas da ré e, conforme seu pedido e nos termos do contrato,
deveria ser fixada em 50% dos valores pagos que, sem atualização, equivale a
R$19.258,71.
Ocorre que as autoras alegam ter adimplido, a título de parcelas
contratuais, até a data da propositura da ação o montante de R$38.517,43.
Assim, conquanto faça a ré jus ao recebimento da cláusula penal, seu valor
não poderá se dar no patamar pretendido, o que certamente ensejaria seu
enriquecimento sem causa e levaria à violação do citado artigo 413 do Código Civil.
Nesta toada, devida a multa relativa à cláusula penal, razoável seja
determinada a retenção de 30% dos valores pagos a título de preço, suficiente a
compensar a ré pelos gastos administrativos, além da integralidade da comissão de
corretagem.
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Saliente-se que o quanto se pagou a título de preço equivale a pouco mais
de 7% do valor do contrato, de modo que ainda que o perdimento seja elevado, é o
necessário para indenizar a empreendedora das despesas por ela suportadas.
Frise-se que o STJ apenas toma os fatos e as cláusulas contratuais
conforme delineados pelo Tribunal de origem, de maneira que a incursão nesta
seara implicaria ofensa aos referidos óbices sumulares.

DISPOSITIVO

Forte nessas razões, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno no agravo em
recurso especial.

Documento eletrônico VDA52916244 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 05/12/2025 11:07:28
Código de Controle do Documento: ce4f3d5a-71a5-49c1-bfff-9164e7abee71

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt no AREsp 2.971.633 / SP
Número Registro: 2025/0231307-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10021256820248260361
Sessão Virtual de
a
24/02/2026
02/03/2026
Relator do AgInt
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : HESA 68 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS : JÚLIO NICOLAU FILHO - SP105694
KÁTIA ALESSANDRA MARSULO SOARES - SP163617
ANNA CAROLINA DUARTE MOMBERG - SP356142
CLAUDIA RUSSI ALFINI - SP205578
AGRAVADO
: FABIANI NICASTRO
AGRAVADO
: LUCIANE NICASTRO
ADVOGADOS : MÁRCIO BERNARDES - SP242633
DANIELLA FERNANDA DE LIMA - SP200074
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : HESA 68 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS : JÚLIO NICOLAU FILHO - SP105694
KÁTIA ALESSANDRA MARSULO SOARES - SP163617
ANNA CAROLINA DUARTE MOMBERG - SP356142
Documento eletrônico VDA54617725 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 03/03/2026 00:42:41
Código de Controle do Documento: 4db2909b-a73b-47ba-bb92-6eff4a288eca

CLAUDIA RUSSI ALFINI - SP205578
AGRAVADO
: FABIANI NICASTRO
AGRAVADO
: LUCIANE NICASTRO
ADVOGADOS : MÁRCIO BERNARDES - SP242633
DANIELLA FERNANDA DE LIMA - SP200074
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
24/02/2026
02/03/2026,
do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 02 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54617725 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 03/03/2026 00:42:41
Código de Controle do Documento: 4db2909b-a73b-47ba-bb92-6eff4a288eca