Tribunal: STJ
Processo: 1005234-11.2020.8.26.0562
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA.
EXTRAVIO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO. MULTA DIÁRIA.
AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
ESPECIAL.
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2560362 - SP(2024/0030281-7)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: ITAU UNIBANCO S.A
ADVOGADO
: JORGE ANDRE RITZMANN DE OLIVEIRA - SC011985
AGRAVADO
: CARLOS ALEXANDRE VIEIRA MARIN
AGRAVADO
: PRISCILA GOMES MARIN
ADVOGADA
: JULIANA CARNACCHIONI TRIBINO - SP195775
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA.
EXTRAVIO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO. MULTA DIÁRIA.
AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
ESPECIAL.
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso
especial, no qual se questiona acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo que manteve sentença condenando o banco requerido à obrigação
de fazer consistente na regularização do imóvel perante o registro e,
posteriormente, à outorga da escritura definitiva aos autores, no prazo de 60
dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00, limitada ao valor atualizado da
causa.
2. Os autores adquiriram imóvel retomado pelo banco em execução
extrajudicial, mediante compromisso de compra e venda, com pagamento do
preço e dos débitos incidentes. Contudo, não receberam a escritura definitiva,
pois o banco alegou o extravio da carta de arrematação, documento necessário
para a regularização registral.
3. O Tribunal de origem rejeitou o pedido alternativo do banco para que a
decisão judicial servisse como título hábil para o registro do imóvel em nome
dos autores, considerando que os proprietários registrais não foram citados e
não houve comprovação da execução extrajudicial e da carta de arrematação.
O acórdão também manteve a multa diária imposta na sentença e majorou os
honorários advocatícios para 15% do valor atualizado da causa.
4. Há quatro questões em discussão: (I) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional por omissão do acórdão recorrido em enfrentar pontos essenciais
suscitados nos embargos de declaração; (II) saber se o extravio da carta de
arrematação torna impossível a obrigação de outorgar escritura, justificando a
resolução do contrato com perdas e danos; (III) saber se a justa causa
decorrente da impossibilidade de cumprimento da obrigação exclui a
aplicação de astreintes; e (IV) saber se a manutenção das astreintes em
contexto de obrigação impossível caracteriza enriquecimento sem causa.
5. O dever de fundamentação do órgão julgador se limita à indicação do
direito aplicável para solucionar a controvérsia, não sendo necessário refutar
minuciosamente todos os argumentos das partes. O acórdão recorrido foi
proferido com decisão expressa e fundamentada, sem omissões ou negativa de
prestação jurisdicional.
Documento eletrônico VDA54041387 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 11/02/2026 14:37:00
Publicação no DJEN/CNJ de 13/02/2026. Código de Controle do Documento: adf0e1d4-93b5-407e-8bb9-8688463ec5f3

6. O extravio da carta de arrematação não torna impossível a obrigação de
outorgar escritura, pois o banco pode resolver a questão por meio de pedido
de expedição de segunda via do documento, não havendo justificativa para a
resolução do contrato.
7. A manutenção das astreintes é válida, pois o banco teve tempo suficiente
para regularizar o registro do imóvel e não demonstrou justa causa para o
descumprimento da obrigação.
8. A fixação de astreintes não caracteriza enriquecimento sem causa, pois tem
caráter coercitivo e visa assegurar o cumprimento da obrigação de fazer.
9. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos
03/02/2026
09/02/2026,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e João Otávio de
Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Brasília,
.
11 de fevereiro de 2026
Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 13/02/2026. Código de Controle do Documento: adf0e1d4-93b5-407e-8bb9-8688463ec5f3

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2560362 - SP (2024/0030281-7)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: ITAU UNIBANCO S.A
ADVOGADO
: JORGE ANDRE RITZMANN DE OLIVEIRA - SC011985
AGRAVADO
: CARLOS ALEXANDRE VIEIRA MARIN
AGRAVADO
: PRISCILA GOMES MARIN
ADVOGADA
: JULIANA CARNACCHIONI TRIBINO - SP195775
EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA.
EXTRAVIO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO. MULTA DIÁRIA.
AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
ESPECIAL.
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso
especial, no qual se questiona acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo que manteve sentença condenando o banco requerido à obrigação de fazer
consistente na regularização do imóvel perante o registro e, posteriormente, à
outorga da escritura definitiva aos autores, no prazo de 60 dias, sob pena de
multa diária de R$ 1.000,00, limitada ao valor atualizado da causa.
2. Os autores adquiriram imóvel retomado pelo banco em execução
extrajudicial, mediante compromisso de compra e venda, com pagamento do
preço e dos débitos incidentes. Contudo, não receberam a escritura definitiva,
pois o banco alegou o extravio da carta de arrematação, documento necessário
para a regularização registral.
3. O Tribunal de origem rejeitou o pedido alternativo do banco para que a
decisão judicial servisse como título hábil para o registro do imóvel em nome
dos autores, considerando que os proprietários registrais não foram citados e não
houve comprovação da execução extrajudicial e da carta de arrematação. O
acórdão também manteve a multa diária imposta na sentença e majorou os
honorários advocatícios para 15% do valor atualizado da causa.
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4. Há quatro questões em discussão: (I) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional por omissão do acórdão recorrido em enfrentar pontos essenciais
suscitados nos embargos de declaração; (II) saber se o extravio da carta de
arrematação torna impossível a obrigação de outorgar escritura, justificando a
resolução do contrato com perdas e danos; (III) saber se a justa causa decorrente
da impossibilidade de cumprimento da obrigação exclui a aplicação de
astreintes; e (IV) saber se a manutenção das astreintes em contexto de obrigação
impossível caracteriza enriquecimento sem causa.
5. O dever de fundamentação do órgão julgador se limita à indicação do direito
aplicável para solucionar a controvérsia, não sendo necessário refutar
minuciosamente todos os argumentos das partes. O acórdão recorrido foi
proferido com decisão expressa e fundamentada, sem omissões ou negativa de
prestação jurisdicional.
6. O extravio da carta de arrematação não torna impossível a obrigação de
outorgar escritura, pois o banco pode resolver a questão por meio de pedido de
expedição de segunda via do documento, não havendo justificativa para a
resolução do contrato.
7. A manutenção das astreintes é válida, pois o banco teve tempo suficiente para
regularizar o registro do imóvel e não demonstrou justa causa para o
descumprimento da obrigação.
8. A fixação de astreintes não caracteriza enriquecimento sem causa, pois tem
caráter coercitivo e visa assegurar o cumprimento da obrigação de fazer.
9. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO
Trata-se de agravo de Itaú Unibanco S.A. contra decisão que inadmitiu recurso
especial, interposto com fulcro na alínea "a" do permissivo constitucional, objetando-se decisão,
tomada pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em acórdão assim ementado (e-STJ,
fls. 161-166):

“Apelação. Ação de obrigação de fazer. Banco requerido arrematou imóvel em
execução extrajudicial e depois alienou o bem aos autores. Autores quitaram o
financiamento do imóvel, mas ainda não havia registro da carta de
arrematação e o imóvel permanece em nome dos antigos mutuários. Alegação
do Banco de impossibilidade jurídica do pedido porque houve extravio da carta
de arrematação. Desacolhimento. Extravio da carta de arrematação poderia
ser resolvido pelo Banco. Sentença que condenou o requerido à obrigação de
fazer consistente na regularização do imóvel perante o registro mantida. Pedido
alternativo para que o título judicial possibilite o registro do imóvel em nome
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dos autores. Desacolhimento. Proprietários registrais não foram citados e não
há nos autos cópia da execução extrajudicial e da carta de arrematação.
Inexistindo comprovação nos autos de que o Banco realmente adquiriu o
imóvel, não haveria como permitir o registro em nome dos autores, sob pena de
violação do princípio da continuidade registral. Recurso desprovido.”

Em seu recurso especial (e-STJ, fls. 168-183), além de dissídio jurisprudencial, o
recorrente alega violação dos seguintes dispositivos de lei federal, com as respectivas teses:
(I) Arts. 489, § 1o, IV, e 1.022, II, parágrafo único, II, do Código de Processo Civil,
pois teria havido negativa de prestação jurisdicional, já que o Tribunal de origem não teria
enfrentado pontos essenciais suscitados nos embargos de declaração (resolução contratual, cláusula
penal e astreintes), o que deveria ensejar novo julgamento ou, ao menos, prequestionamento ficto;
(II) Arts. 248 e 475 do Código Civil, pois a obrigação de outorgar escritura diante do
extravio da carta de arrematação seria impossível, o que deveria impor a resolução do contrato com
perdas e danos, não sendo adequada a condenação em obrigação de fazer que não poderia ser
cumprida;
(III)
§ 1o, II, do Código de Processo Civil, pois a justa causa decorrente da
Art. 537,
impossibilidade de cumprimento (extravio do título registral) deveria excluir as astreintes, de modo
que a manutenção da multa diária teria contrariado o comando legal;
(IV) Arts. 537 do Código de Processo Civil e 884 do Código Civil, pois a fixação e
manutenção de astreintes, em contexto de obrigação impossível, teriam desvirtuado o caráter
coercitivo da multa e conduzido a enriquecimento sem causa, razão pela qual a penalidade deveria
ser afastada ou reduzida.
Contrarrazões ofertadas (e-STJ, fls. 205-212).
Em juízo prévio de admissibilidade, o eg. TJSP inadmitiu o apelo nobre (e-STJ, fls.
213-215), dando ensejo ao presente agravo (e-STJ, fls. 240-261).
Contraminuta oferecida (e-STJ, fls. 264-271).
É o relatório.
VOTO
Extrai-se dos autos que, na origem, os autores alegaram ter adquirido, por
compromisso de compra e venda, imóvel retomado pelo agente financeiro em execução
extrajudicial, com pagamento do preço e de débitos incidentes, mas não teriam recebido a escritura
definitiva porque o banco teria extraviado a carta de arrematação que permitiria a regularização
registral; propuseram ação de obrigação de fazer para compelir a outorga da escritura, com pedido
subsidiário de indenização pelo valor de mercado do bem.
A sentença julgou procedente o pedido principal, condenando o réu a promover a
regularização do imóvel no registro e, após, a outorgar a escritura definitiva no prazo de 60 dias,
sob pena de multa diária de R$ 1.000,00, limitada ao valor atualizado da causa, além de custas e
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honorários fixados em 10% sobre o valor atualizado; considerou desnecessária a produção de
provas (art. 355, I, do CPC) e entendeu prematura a fixação de perdas e danos, ficando prejudicado
o pedido subsidiário (e-STJ, fls. 118-121).
No julgamento da apelação, inicialmente não se conheceu do recurso por prevenção da
Primeira Câmara de Direito Privado, determinando-se a redistribuição (e-STJ, fls. 145-148);
posteriormente, negou-se provimento, mantendo-se integralmente a sentença, sob o fundamento de
que o extravio da carta de arrematação poderia ser resolvido pelo banco e que não caberia
transformar a decisão judicial em título registral, por violação ao princípio da continuidade e
ausência de citação dos proprietários registrais e de comprovação da execução extrajudicial,
majorando-se os honorários para 15% (e-STJ, fls. 161-166).
De início, examino a alegada violação aos arts. 1.022, II, 1.025 e 489, § 1o, III e IV, do
CPC. Sustenta-se que o acórdão recorrido teria sido genérico e omisso, não enfrentando todos os
argumentos apresentados nos embargos de declaração, em especial quanto à aplicação das normas
dos arts. 475 e 537 do CPC, bem como dos arts. 248 e 475 do Código Civil de 2002.
A respeito da alegação de inadequação da tutela jurisdicional, deve-se enfatizar que
não se exige do órgão julgador que refute minuciosamente os argumentos formulados pelas partes.
O dever de fundamentação se esgota na indicação do direito que entende cabível para solucionar a
controvérsia posta no caso concreto, sendo adequada a motivação que, por si só, é suficiente para
afastar as teses formuladas.
Apenas as omissões acerca de questões relevantes ao julgamento da causa, as quais, se
acolhidas, poderiam alterar o resultado do julgamento, ensejam o provimento do recurso especial
por omissão (v.g. AgInt no
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
REsp 1.685.946/MT,
QUARTA TURMA, julgado em
DJe de
Rel.
08/11/2018,
13/11/2018; REsp 1.657.996/RN,
Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em
DJe de
e
27/6/2017,
30/6/2017;
AgRg no
Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, QUINTA TURMA, julgado em
REsp 1.157.099/SP,
DJe de
.
11/3/2014,
19/3/2014)
Outrossim, impende ressaltar que, "se os fundamentos do acórdão recorrido não se
mostram suficientes ou corretos na opinião do recorrente, não quer dizer que eles não existam.
Não se pode confundir ausência de motivação com fundamentação contrária aos interesses da
"(AgRg no Ag 56.745/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, DJ de
. Nesse
parte
12/12/1994)
sentido, confiram-se os seguintes julgados:
Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE
REsp 209.345/SC,
NORONHA, DJ de
Rel. Ministro JOSÉ DELGADO, DJ de
16/5/2005; REsp 685.168/RS,
2/5/2005.
Em acréscimo, destaco que o acórdão objurgado foi proferido com decisão expressa e
fundamentada acerca da rejeição da argumentação desenvolvida pela instituição financeira
recorrente quanto à inviabilidade de resolução do contrato de promessa de compra e venda
celebrado entre as partes, bem como sobre a plena viabilidade do cumprimento da obrigação de
escrituração do instrumento de transferência de propriedade do bem imóvel em favor dos
recorridos.
A irresignação não merece prosperar.
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Desse modo, não se vislumbra a existência de nenhum dos vícios dos arts. 1.022, II,
1.025 e 489, § 1o, III e IV, do CPC.
Destaco do acórdão objetado pelo apelo nobre os trechos a seguir transcritos, que são
bem elucidativos da controvérsia estabelecida entre as partes (e-STJ, fls. 164-166):

“O inconformismo da parte não procede, devendo subsistir a r. sentença. O
banco réu era credor hipotecário em financiamento imobiliário firmado com os
terceiros Araken Cardoso e Regina Helena Caetano Cardoso, contrato
pactuado em
tendo por objeto o imóvel 35.826 do CRI de Santos,
26/3/1997,
havendo notícia nos autos da excussão extrajudicial da garantia na forma do
Decreto-
Posteriormente, em
os autores teriam
lei no 70/66.
18/4/2011,
arrematado o bem em leilão extrajudicial, celebrando “Compromisso de
Compra e Venda de Imóvel Retomado pelo Agente Financeiro” (fls. 27/29),
pelo valor de R$ 37.800,00 (35% do valor da avaliação de R$ 170.000,00, com
o desconto dos débitos apurados com IPTU de R$ 26.800,00 e taxa condominial
de R$ 35.200,00), comprometendo-se o réu a outorgar escritura após
pagamento do preço e registro do título no Cartório de Registro de Imóveis,
constando no contrato que:

“Cláusula 2.2: O título de propriedade do imóvel (Carta de
Arrematação) encontra-se em poder do VENDEDOR e será levado para
registro junto ao CRI competente, após a assinatura do presente
instrumento. Cláusula 4: Formalização da compra: Tão logo o
COMPRADOR cumpra pontualmente as obrigações assumidas neste
instrumento e, estando o título de propriedade do imóvel devidamente
registrado no CRI competente conforme o item 2.2. retro, o VENDEDOR
obriga-se a concluir o negócio proposto e, consequentemente, outorga-
lhe a correspondente escritura de venda e compra do imóvel, no prazo de
60 dias, ou conforme o caso, entregar o Termo de Quitação e Liberação
da Garantia Fiduciária, no prazo legal”.

Houve pagamento do preço pelos autores (termo de quitação às fls. 30), mas o
Banco requerido ainda não havia realizado o registro da carta de arrematação.
(...) O requerido alegou que houve extravio da carta de arrematação expedida
pelo agente fiduciário, o que tornaria impossível a transferência de propriedade
para o Banco, propondo a resolução por inadimplemento do vendedor, com
pagamento da cláusula considerando o valor de avaliação do imóvel à época do
negócio de R$ 170.000,00, na forma da cláusula 5a do contrato que previa:
“Cláusula Penal: Em caso de inadimplemento deste compromisso de compra e
venda que ocasione sua resolução e sendo necessário o ajuizamento de medida
judicial, o infrator estará sujeito a multa de 10% (dez por cento) do valor total
do negócio, mais custas judiciais e honorários advocatícios na ordem de 20%
do valor da causa”. Sem razão, contudo. O alegado extravio da carta de
arrematação emitida pelo agente fiduciário poderia ser resolvido tanto extra
como judicialmente pelo Banco, inclusive por simples pedido de expedição de
segunda via, não havendo impossibilidade jurídica do pedido. Dessa forma, não
há que se falar em afastamento da multa diária imposta, eis que o contrato fora
assinado em abril de 2011 e o Banco teve tempo mais do que suficiente para
tomar todas as medidas necessárias para regularizar o registro do imóvel. O
pedido alternativo do Banco para que a decisão judicial sirva como título hábil
para o registro junto ao CRI também não pode ser acolhido, eis que os
proprietários registrais não integram a lide e não houve juntada da execução
extrajudicial movida em face de Araken Cardoso e Regina Helena Caetano
Cardoso e da mencionada carta de arrematação. Ora, inexistindo comprovação
nos autos de que o Banco realmente adquiriu o imóvel, não haveria como
permitir o registro em nome dos autores, sob pena de violação do princípio da
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continuidade registral, segundo o qual não há que se excluir nenhum dos
adquirentes da cadeia de transferência de propriedade do imóvel. Por
conseguinte, não haveria como na presente ação passar o imóvel sub judice do
nome dos terceiros Araken Cardoso e Regina Helena Caetano Cardoso para os
autores sem que seja efetuado o registro para o nome do Banco. Dessa forma,
cabe ao Banco requerido primeiro providenciar a regularização da sua
aquisição do imóvel perante o registro, para depois realizar a outorga da
escritura aos autores. Por fim, nos termos do
§ 11, do CPC, majora-se a
art. 85,
verba honorária para 15% do valor atualizado da causa.”

No contexto da controvérsia suscitada entre as partes, entendo que não foi demonstrada
pela recorrente, de forma adequada e inequívoca, a alegada violação ou negativa de vigência aos
arts. 475 e 537 do CPC, bem como dos arts. 248 e 475 do Código Civil de 2002, cuja aplicação foi
pretendida pela parte interessada no âmbito do julgamento pelas instâncias ordinárias de pretensão
formulada a propósito do cumprimento específico de obrigação de fazer decorrente de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel.
Na verdade, no caso concreto, o acórdão proferido pelo Tribunal de origem decidiu de
forma cristalina e fundamentada, sem incidir em quaisquer omissões ou negativa de prestação
jurisdicional, rejeitando as pretensões de mérito deduzidas pela parte obrigada ao cumprimento de
obrigação de fazer, mesmo diante do extravio de carta de arrematação anterior.
Ante todo o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.
Honorários advocatícios recursais majorados no percentual de 2% sobre o montante
fixado nas instâncias ordinárias.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.560.362 / SP
Número Registro: 2024/0030281-7
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10052341120208260562 1005234112020826056250000
Sessão Virtual de
a
03/02/2026
09/02/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : ITAU UNIBANCO S.A
ADVOGADO : JORGE ANDRE RITZMANN DE OLIVEIRA - SC011985
AGRAVADO
: CARLOS ALEXANDRE VIEIRA MARIN
AGRAVADO
: PRISCILA GOMES MARIN
ADVOGADA
: JULIANA CARNACCHIONI TRIBINO - SP195775
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
03/02/2026
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso mas lhe negou provimento, nos termos
09/02/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e João Otávio de
Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha. Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi.

Documento eletrônico VDA54011091 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/02/2026 01:21:14
Código de Controle do Documento: 1071cf96-5fd5-4143-95df-6009a98fcf58

Brasília, 09 de fevereiro de 2026
Documento eletrônico VDA54011091 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/02/2026 01:21:14
Código de Controle do Documento: 1071cf96-5fd5-4143-95df-6009a98fcf58