Tribunal: STJ
Processo: 1025327-73.2023.8.26.0405
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. O recurso especial não ultrapassou o requisito do prequestionamento em
relação aos arts. 371 do
421, parágrafo único, e 421-A do Código
CPC/2015,
Civil, atraindo os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF.
2. A fixação dos juros moratórios a partir da citação está em conformidade
com os arts. 397, parágrafo único, e 405 do Código Civil, além de alinhada à
jurisprudência do STJ, atraindo o óbice da Súmula 83 do STJ.
3. Na hipótese dos autos, a pretensão de retenção de valores pagos e de
afastamento da culpa da vendedora depende de reexame de premissas fáticas
fixadas pelo Tribunal de origem.
4. Agravo não provido.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2843366 - SP(2025/0016632-1)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: RESERVA BY ZATZ SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA
AGRAVANTE
: ZATZ EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA
ADVOGADA
: JESSICA PAMELA CUNHA DOS SANTOS - SP488542
AGRAVADO
: GUILHERME COELHO SANTOS
AGRAVADO
: GABRIELA RAMOS BEZERRA
ADVOGADOS
: FERNANDA TOCCHINE DA SILVA - SP431532
CAMILA DIAS LEITE - SP469119
GABRIELA RAMOS BEZERRA (EM CAUSA PRÓPRIA) - SP432341
GUILHERME ARAUJO RAMALHO - SP435490
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. O recurso especial não ultrapassou o requisito do prequestionamento em
relação aos arts. 371 do
421, parágrafo único, e 421-A do Código
CPC/2015,
Civil, atraindo os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF.
2. A fixação dos juros moratórios a partir da citação está em conformidade
com os arts. 397, parágrafo único, e 405 do Código Civil, além de alinhada à
jurisprudência do STJ, atraindo o óbice da Súmula 83 do STJ.
3. Na hipótese dos autos, a pretensão de retenção de valores pagos e de
afastamento da culpa da vendedora depende de reexame de premissas fáticas
fixadas pelo Tribunal de origem.
4. Agravo não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto
03/03/2026
09/03/2026,
do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
11 de março de 2026
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Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 11/03/2026 19:32:39
Publicação no DJEN/CNJ de 16/03/2026. Código de Controle do Documento: 5db2a218-bb4d-4230-abe2-5c4acaee2910

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2843366 - SP(2025/0016632-1)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: RESERVA BY ZATZ SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA
AGRAVANTE
: ZATZ EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA
ADVOGADA
: JESSICA PAMELA CUNHA DOS SANTOS - SP488542
AGRAVADO
: GUILHERME COELHO SANTOS
AGRAVADO
: GABRIELA RAMOS BEZERRA
ADVOGADOS
: FERNANDA TOCCHINE DA SILVA - SP431532
CAMILA DIAS LEITE - SP469119
GABRIELA RAMOS BEZERRA (EM CAUSA PRÓPRIA) - SP432341
GUILHERME ARAUJO RAMALHO - SP435490
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. O recurso especial não ultrapassou o requisito do prequestionamento em
relação aos arts. 371 do
421, parágrafo único, e 421-A do Código
CPC/2015,
Civil, atraindo os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF.
2. A fixação dos juros moratórios a partir da citação está em conformidade
com os arts. 397, parágrafo único, e 405 do Código Civil, além de alinhada à
jurisprudência do STJ, atraindo o óbice da Súmula 83 do STJ.
3. Na hipótese dos autos, a pretensão de retenção de valores pagos e de
afastamento da culpa da vendedora depende de reexame de premissas fáticas
fixadas pelo Tribunal de origem.
4. Agravo não provido.
RELATÓRIO
Cuida-se de agravo interposto contra decisão da Presidência da Seção de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que inadmitiu recurso especial manejado
com fundamento no
III, “a”, da Constituição Federal.
art. 105,
Na origem, trata-se de ação de rescisão contratual de compromisso de compra e
venda de unidade imobiliária, cumulada com restituição de valores e indenização por danos
morais. A 36a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça paulista deu provimento ao
recurso das rés intermediadoras e parcial provimento ao das rés vendedoras para, em síntese:
(i) afastar a preliminar de inépcia da apelação;
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(ii) reconhecer a abusividade de cláusula contratual que condicionava o termo inicial
do prazo de entrega do imóvel à assinatura de financiamento em crédito associativo, por vincular
a entrega a evento futuro e incerto, em afronta ao dever de informação e à boa-fé objetiva;
(iii) declarar a nulidade da cláusula e fixar que o prazo contratual de 36 meses,
acrescido da tolerância de 180 dias, deveria ser contado da assinatura do compromisso de
compra e venda;
(iv) admitir a rescisão do contrato por inadimplemento da vendedora, diante da
ausência de comprovação de liberação do crédito associativo ou de início das obras após mais de
24 meses;
(v) determinar a restituição integral e imediata dos valores pagos, com juros de mora
a partir da citação, nos termos da Súmula 543 do STJ;
(vi) afastar a responsabilização das rés intermediadoras pelo inadimplemento,
mantendo, contudo, o direito dos autores à devolução dos valores pagos a título de corretagem e
assessoria, imputando o ressarcimento às vendedoras;
(vii) afastar o pedido de indenização por danos morais, por entender configurado
mero inadimplemento contratual; e (viii) readequar a sucumbência.
O acórdão fundamentou-se, entre outros, no IRDR do TJSP (Tema 4), no Tema 996
do STJ, na Súmula 543 do STJ e no Tema 938 do STJ, além de precedentes específicos sobre
atraso de obra, restituição de corretagem e inexistência de dano moral em hipóteses de
inadimplemento contratual.
Opostos embargos de declaração, eles foram rejeitados sob o fundamento de
inexistência de omissão, contradição ou obscuridade, consignando-se que todas as questões
relevantes haviam sido suficientemente enfrentadas, inclusive com menção expressa ao art. 1.025
do CPC/2015.
No recurso especial, a parte recorrente alegou violação aos arts. 371, 489, § 1o, IV, e
1.022, parágrafo único, II, do
aos arts. 421, parágrafo único, 421-A, I, II e III, 422 e
CPC/2015;
725 do Código Civil; ao
-A, § 5o, da
Além disso, mencionou
art. 67
Lei n. 4.591/1964.
contrariedade aos Temas 1.002 e 938 do STJ. Sustentou, em síntese, negativa de prestação
jurisdicional; validade da cláusula contratual de prazo vinculada ao financiamento;
inaplicabilidade da rescisão por culpa da vendedora; possibilidade de retenção de até 50% dos
valores pagos; impossibilidade de devolução da comissão de corretagem; e termo inicial dos
juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado.
A Presidência do Tribunal de origem inadmitiu o recurso especial, ao fundamento
de: inexistência de negativa de prestação jurisdicional; deficiência de fundamentação quanto a
parte dos dispositivos invocados; incidência da Súmula 7 do STJ; conformidade do acórdão
recorrido com a jurisprudência desta Corte quanto ao termo inicial dos juros moratórios (Súmula
83 do STJ); e ausência de prequestionamento em relação ao Tema 938 do STJ, aplicando as
Súmulas 282 e 356 do STF. Também afastou o cabimento pela alínea “c”.
Contra essa decisão foi interposto agravo em recurso especial. A agravante afirmou,
além da tempestividade, que o recurso especial teria sido interposto somente pela alínea “a”,
impugnando a conclusão de inexistência de negativa de prestação jurisdicional. Reiterou as teses
de violação ao
-A, § 5o, da
aos arts. 421, parágrafo único, 421-A, 422 e
art. 67
Lei n. 4.591/1964,
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725 do
e aos Temas 1.002 e 938 do STJ. Sustentou não pretender reexame de prova,
CC/2002,
mas revaloração jurídica de fatos incontroversos; invocou o
do
art. 1.025
CPC/2015.
É o relatório.
VOTO
O agravo em recurso especial deve ser conhecido, pois presentes os pressupostos
intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, porém não deve ser provido, mantendo-se a decisão
de inadmissibilidade proferida pelo Tribunal de origem, ainda que com alguma mudança de
fundamentação. como será demonstrado adiante.
Inicialmente, o recurso especial, como se sabe, submete-se ao requisito do
prequestionamento, exigindo-se que a questão federal tenha sido efetivamente apreciada no
acórdão recorrido, ainda que de forma implícita, não bastando a mera indicação de dispositivos
legais no apelo nobre. No caso, verifica-se que parte das teses recursais não ultrapassam esse
primeiro filtro.
Com efeito, não houve apreciação, pelo Tribunal de origem, do conteúdo normativo
específico do
do
nem dos arts. 421, parágrafo único, e 421-A, incisos I a III,
art. 371
CPC/2015,
do Código Civil, sob o enfoque de “intervenção mínima”, “excepcionalidade da revisão
contratual” e “alocação de riscos” nos contratos civis e empresariais. Ainda que o acórdão tenha
enfrentado a abusividade da cláusula e tenha fundamentado a solução em dever de informação,
boa-fé objetiva e função social do contrato, não se identifica pronunciamento específico, nem
mesmo após os embargos de declaração, sobre esses preceitos tal como invocados no recurso
especial.
Incidem, portanto, quanto a essas teses, por analogia, os óbices das Súmulas 282 e
356 do STF, o que impede o conhecimento do recurso especial nessa extensão.
Quanto às demais matérias, é possível reconhecer o prequestionamento, ao menos
implícito, nos seguintes pontos: (a) alegada negativa de prestação jurisdicional (arts. 489 e 1.022
do
, tema enfrentado nos embargos de declaração; (b) controvérsia relativa ao
CPC/2015)
patrimônio de afetação e à retenção de valores (art. 67-A, § 5o, da
, em
Lei n. 4.591/1964)
oposição à rescisão por culpa da vendedora e à restituição integral, solução expressamente
adotada; (c) restituição da corretagem e discussão correlata ao
do
e ao Tema
art. 725
CC/2002
938 do STJ, matéria tratada no acórdão com referência ao repetitivo; e (d) termo inicial dos juros
moratórios na restituição, enfrentado pelo acórdão ao fixá-los desde a citação, com base nos arts.
397, parágrafo único, e 405 do CC/2002.
Superado, portanto, o ponto relativo ao prequestionamento, aprecia-se a eventual
violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015.
O Tribunal de origem decidiu de modo fundamentado as questões essenciais ao
deslinde da controvérsia, explicitando: (i) as razões para reputar abusiva a cláusula que
vinculava o termo inicial do prazo de entrega à assinatura de financiamento em crédito
associativo; (ii) a constatação de ausência de prova de aprovação do crédito e de início das obras
após 24 meses; (iii) a conclusão pela rescisão por inadimplemento da vendedora e restituição
integral dos valores; (iv) a disciplina da corretagem, afastando responsabilidade das
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intermediadoras e imputando às vendedoras o ressarcimento; (v) o afastamento do dano moral; e
(vi) a fixação de juros moratórios a partir da citação.
Os embargos de declaração foram rejeitados com fundamentação compatível com o
do
sendo pacífico o entendimento desta Corte de que o julgador não está
art. 1.022
CPC/2015,
obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos das partes quando já tenha encontrado
motivação suficiente para decidir. Afasta-se, assim, a alegada negativa de prestação jurisdicional.
Ultrapassadas as etapas anteriores, examinam-se, por fim, as questões
remanescentes, distinguindo-se: (i) as que podem ser resolvidas como matéria unicamente de
direito (com confronto direto a orientação do STJ) e (ii) as que demandariam rediscussão de
premissas fáticas (Súmula 7 do STJ).
No ponto em que se sustenta que os juros moratórios deveriam fluir apenas do
trânsito em julgado, a insurgência não prospera. O acórdão recorrido fixou os juros moratórios a
partir da citação, por entender caracterizada a rescisão por inadimplemento imputável à
vendedora, com base nos arts. 397, parágrafo único, e 405 do
e alinhou-se à orientação
CC/2002,
jurisprudencial desta Corte. Além disso, o tema 1.002 do STJ refere-se aos "compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
em que é pleiteada a
Lei no 13.786/2018,
resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada", o que não é o caso dos autos.
Nessa extensão, a decisão de admissibilidade apontou consonância do acórdão com o
entendimento do STJ, atraindo ainda o óbice da Súmula 83 do STJ Quanto à retenção de valores
e alegado afastamento de culpa da vendedora por crédito
de afetação (
associativo/patrimônio
-A, § 5o) há visível necessidade de reexame fático-probatório e Súmula
Lei n. 4.591/1964, art. 67
7 do STJ.
Com efeito, a pretensão de aplicar a regra de retenção prevista no
-A, § 5o, da
art. 67
sob o argumento de inexistência de culpa da vendedora e de que não teria
Lei n. 4.591/1964,
havido atraso, depende, necessariamente, da revisão das premissas fáticas fixadas pelo Tribunal
de origem quanto: (i) à abusividade da cláusula; (ii) à ausência de comprovação de aprovação do
crédito e de início das obras após 24 meses; e (iii) à imputação do inadimplemento à vendedora,
fundamento central para a restituição integral. Ainda que se invoque “revaloração jurídica”, o
enquadramento pretendido pressupõe alterar a moldura fática estabelecida no acórdão recorrido.
Incide, portanto, a Súmula 7 do STJ.
Por fim, o Tribunal de origem, com referência expressa ao Tema 938 do STJ e a
precedentes, assentou que, embora a transferência do encargo ao comprador possa ser válida em
determinadas condições, na hipótese de rescisão decorrente de culpa da vendedora seria devida a
devolução da corretagem, a ser suportada pelas vendedoras.
A tese recursal de que a corretagem seria definitivamente devida pelo comprador,
bem como as alegações de ilegitimidade e de adequação da informação prestada no caso
concreto, exigem, para serem acolhidas, reavaliar premissas fáticas subjacentes à conclusão da
Corte local (inclusive a causa da rescisão e o enquadramento da situação concreta na orientação
aplicada), o que atrai o óbice da Súmula 7 do STJ.
Em conclusão (dispositivo).
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Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 02/03/2026 23:55:00
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Diante do exposto, nego provimento ao agravo, mantendo a decisão que inadmitiu o
recurso especial. Havendo nos autos a prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias
de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte recorrente, no importe de 10%
sobre o valor já arbitrado, nos termos do
§ 11, do CPC, observados, se aplicáveis, os
art. 85,
limites dos §§ 2o e 3o e eventual gratuidade da justiça.
É o voto.
Documento eletrônico VDA54612874 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 02/03/2026 23:55:00
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.843.366 / SP
Número Registro: 2025/0016632-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10253277320238260405
Sessão Virtual de
a
03/03/2026
09/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : RESERVA BY ZATZ SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA
AGRAVANTE : ZATZ EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA
ADVOGADA
: JESSICA PAMELA CUNHA DOS SANTOS - SP488542
AGRAVADO
: GUILHERME COELHO SANTOS
AGRAVADO
: GABRIELA RAMOS BEZERRA
ADVOGADOS : GUILHERME ARAUJO RAMALHO - SP435490
FERNANDA TOCCHINE DA SILVA - SP431532
CAMILA DIAS LEITE - SP469119
GABRIELA RAMOS BEZERRA (EM CAUSA PRÓPRIA) - SP432341
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
03/03/2026
09/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA54847119 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/03/2026 01:12:14
Código de Controle do Documento: 62a30222-5c32-4489-bc71-53edb14376bc

Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 09 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54847119 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/03/2026 01:12:14
Código de Controle do Documento: 62a30222-5c32-4489-bc71-53edb14376bc