Tribunal: STJ
Processo: 1001121-38.2019.8.26.0048
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO E POSSE DE MÁ-FÉ. VENDA A
NON DOMINO E DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2364726 - SP(2023/0154047-1)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: GILMARIO JESUS DOS SANTOS
AGRAVANTE
: JOAO BENVINDO DOS SANTOS
AGRAVANTE
: HENRIQUE JESUS DOS SANTOS
AGRAVANTE
: JULINHO DAVI MACHADO
ADVOGADO
: BRUNO PINHEIRO DE ARAUJO - SP389852
AGRAVADO
: ANTONIO CARLOS ALCAZAR
ADVOGADO
: JÚLIO AFONSO GIUGLIANO - SP106832
AGRAVADO
: CARLOS PEREIRA DE MELO
ADVOGADA
: MARIA IZABEL SAHYÃO - SP190728
INTERES.
: AGNALDO SABINO PEREIRA
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO E POSSE DE MÁ-FÉ. VENDA A
NON DOMINO E DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por
ausência de demonstração de violação de dispositivos do Código Civil e do
Código de Processo Civil e por pretensão de reexame do conjunto fático-
probatório à luz da Súmula n. 7 do STJ.
2. A controvérsia diz respeito a embargos de terceiro em que se pleiteou a
manutenção da posse e, subsidiariamente, o direito de retenção por benfeitorias.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes todos os embargos
de terceiro, com exceção de um processo em que reconheceu o direito de retenção
por benfeitorias até a indenização e fixou honorários.
4. A Corte de origem manteve a sentença, negou provimento ao recurso na parte
conhecida e majorou os honorários sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a presunção de boa-fé do possuidor
com justo título deve prevalecer e se a posse era de boa-fé, à luz dos arts. 1.200,
Documento eletrônico VDA56111790 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: 954a9ff3-debc-47ef-8c86-a22547501541

1.201, parágrafo único, 1.202 e 1.203 do CC; (ii) saber se o ônus da prova foi
corretamente atribuído, conforme o
II, do CPC; (iii) saber se houve
art. 373,
interversão da posse com exercício de poderes inerentes à propriedade, nos termos
dos arts. 1.196, 1.204 e 1.228 do CC; (iv) saber se há direito de retenção e
indenização por benfeitorias nos demais processos, com base nos arts. 1.219 e 96
do CC e; (v) saber se deveria ser assegurada isonomia para extensão do direito de
retenção, à luz do
I, do CPC.
art. 139,
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a revisão da conclusão das instâncias
ordinárias sobre a má-fé na posse e a precariedade dos negócios demanda reexame
de provas.
7. Na venda a non domino, o negócio é nulo e a boa-fé do adquirente é irrelevante,
estando o acórdão alinhado à jurisprudência desta Corte, o que atrai a Súmula n. 83
do STJ.
8. Quanto à extensão do direito de retenção, a matéria é inovação recursal e não foi
prequestionada, razão pela qual incidem as Súmulas n. 282 do STF e n. 211 do
STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo em recurso especial desprovido.
Tese de julgamento: “1. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do
conjunto fático-probatório quanto à caracterização da posse de má-fé e à aplicação
dos arts. 1.201, parágrafo único, e 1.203 do CC. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do
STJ, pois o acórdão recorrido está em consonância com a orientação desta Corte de
que a venda a non domino acarreta nulidade absoluta, sendo irrelevante a boa-fé do
adquirente. 3. Incidem as Súmulas n. 282 do STF e n. 211 do STJ diante da
inovação recursal e da ausência de prequestionamento quanto à extensão do direito
de retenção por benfeitorias.”
CC, arts. 96, 1.196, 1.200, 1.201, parágrafo único,
Dispositivos relevantes citados:
1.202, 1.203, 1.204, 1.219 e 1.228; CPC, arts. 85 § 11, 139 I, 373 II e 1.022.
STJ, Súmulas n. 7, 83, 84 e 211; STF, Súmula n.
Jurisprudência relevante citada:
282; STJ,
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira
AREsp n. 2.495.895/DF,
Turma, julgado em
STJ, AgInt no
relator
23/6/2025;
AREsp n. 1.342.222/DF,
Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/11/2021.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento
14/04/2026
22/04/2026,
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
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Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
23 de abril de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2364726 - SP(2023/0154047-1)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: GILMARIO JESUS DOS SANTOS
AGRAVANTE
: JOAO BENVINDO DOS SANTOS
AGRAVANTE
: HENRIQUE JESUS DOS SANTOS
AGRAVANTE
: JULINHO DAVI MACHADO
ADVOGADO
: BRUNO PINHEIRO DE ARAUJO - SP389852
AGRAVADO
: ANTONIO CARLOS ALCAZAR
ADVOGADO
: JÚLIO AFONSO GIUGLIANO - SP106832
AGRAVADO
: CARLOS PEREIRA DE MELO
ADVOGADA
: MARIA IZABEL SAHYÃO - SP190728
INTERES.
: AGNALDO SABINO PEREIRA
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO E POSSE DE MÁ-FÉ. VENDA A
NON DOMINO E DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por
ausência de demonstração de violação de dispositivos do Código Civil e do
Código de Processo Civil e por pretensão de reexame do conjunto fático-
probatório à luz da Súmula n. 7 do STJ.
2. A controvérsia diz respeito a embargos de terceiro em que se pleiteou a
manutenção da posse e, subsidiariamente, o direito de retenção por benfeitorias.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes todos os embargos
de terceiro, com exceção de um processo em que reconheceu o direito de retenção
por benfeitorias até a indenização e fixou honorários.
4. A Corte de origem manteve a sentença, negou provimento ao recurso na parte
conhecida e majorou os honorários sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a presunção de boa-fé do possuidor
com justo título deve prevalecer e se a posse era de boa-fé, à luz dos arts. 1.200,
1.201, parágrafo único, 1.202 e 1.203 do CC; (ii) saber se o ônus da prova foi
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corretamente atribuído, conforme o
II, do CPC; (iii) saber se houve
art. 373,
interversão da posse com exercício de poderes inerentes à propriedade, nos termos
dos arts. 1.196, 1.204 e 1.228 do CC; (iv) saber se há direito de retenção e
indenização por benfeitorias nos demais processos, com base nos arts. 1.219 e 96
do CC e; (v) saber se deveria ser assegurada isonomia para extensão do direito de
retenção, à luz do
I, do CPC.
art. 139,
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a revisão da conclusão das instâncias
ordinárias sobre a má-fé na posse e a precariedade dos negócios demanda reexame
de provas.
7. Na venda a non domino, o negócio é nulo e a boa-fé do adquirente é irrelevante,
estando o acórdão alinhado à jurisprudência desta Corte, o que atrai a Súmula n. 83
do STJ.
8. Quanto à extensão do direito de retenção, a matéria é inovação recursal e não foi
prequestionada, razão pela qual incidem as Súmulas n. 282 do STF e n. 211 do
STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo em recurso especial desprovido.
Tese de julgamento: “1. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do
conjunto fático-probatório quanto à caracterização da posse de má-fé e à aplicação
dos arts. 1.201, parágrafo único, e 1.203 do CC. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do
STJ, pois o acórdão recorrido está em consonância com a orientação desta Corte de
que a venda a non domino acarreta nulidade absoluta, sendo irrelevante a boa-fé do
adquirente. 3. Incidem as Súmulas n. 282 do STF e n. 211 do STJ diante da
inovação recursal e da ausência de prequestionamento quanto à extensão do direito
de retenção por benfeitorias.”
CC, arts. 96, 1.196, 1.200, 1.201, parágrafo único,
Dispositivos relevantes citados:
1.202, 1.203, 1.204, 1.219 e 1.228; CPC, arts. 85 § 11, 139 I, 373 II e 1.022.
STJ, Súmulas n. 7, 83, 84 e 211; STF, Súmula n.
Jurisprudência relevante citada:
282; STJ,
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira
AREsp n. 2.495.895/DF,
Turma, julgado em
STJ, AgInt no
relator
23/6/2025;
AREsp n. 1.342.222/DF,
Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/11/2021.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por JULINHO DAVI
MACHADO e OUTROS contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por
ausência de demonstração da violação dos arts. 96, 1.196, 1.200, 1.201, 1.202,
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1.203 e 1.228 do Código Civil e dos arts. 139, I, e 373, II, do Código de Processo
Civil (fls. 873-874), e por pretensão de reexame do conjunto fático-probatório, à
luz da Súmula n. 7 do STJ (fls. 873-874).
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do
recurso especial foram atendidos.
Contraminuta às fls. 895-901.
O recurso especial foi interposto com fundamento no
III, a, da
art. 105,
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo em apelação cível nos autos de embargos de terceiro.
O julgado foi assim ementado (fl. 564):

EMBARGOS DE TERCEIRO Julgamento conjunto de oito embargos de
terceiro Sentença de improcedência em todos, com exceção do processo no 1001121-
38.2019, que foi julgado parcialmente procedente, para garantir ao embargante o
direito de retenção Recurso único de todos os embargantes Insurgência
Impossibilidade Embargado Carlos que realizou negócio jurídico com o embargado
Antonio para aquisição de duas áreas de imóveis de matrículas no 28.222 e n° 2.905,
no valor de R$ 1.100.000,00, não sendo cumprido, o que ensejou o ajuizamento de
Ação de Reintegração de Posse pelo embargado Antonio, que encontra-se em fase
de Cumprimento de Sentença Embargado Carlos, todavia, que fracionou a área e
alienou aos embargantes, ora apelantes, em sucessivos negócios translativos da
posse Conjunto probatório dos autos que demonstram posse de má-fé pelos
embargantes Inadimplência e Reintegração de Posse que se deram antes dos
negócios jurídicos firmados com os recorrentes - Certidão do distribuidor que
apontava diversas ações em nome do embargado Carlos, inclusive uma ação de
nulidade do negócio jurídico envolvendo a mesma área do imóvel em discussão -
Possibilidade dos recorrentes aferirem a litigiosidade sobre o fracionamento da área
maior, não havendo que se falar em desconhecimento do litígio sobre o bem em
discussão Ademais, nas matrículas dos imóveis não constam como proprietários os
apelados Carlos e Antonio visto que a transmissão da posse vinha se dando através
de sucessivos contratos de compra e venda - Daí haveria a necessidade de melhor
análise pelos embargantes no momento da realização do negócio jurídico, para se ter
uma maior certeza quanto a origem dos direitos que o alienante afirmava ter sobre o
imóvel, sendo incabível a proteção possessória aqui reclamada pelos recorrentes - A
ocupação exercida pelos recorrentes tem o mesmo caráter da posse com que os
imóveis foram adquiridos, ou seja, uma posse viciada, haja vista o inadimplemento
do negócio jurídico inicial Aplicação do artigo 1.203 do
Posse de má-fé dos
CC/02
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embargantes caracterizada Afastamento da proteção possessória Pedido subsidiário
Não conhecimento Ausência de pedido sobre o Direito de Retenção nas iniciais dos
embargos Somente um embargos de terceiro realizou o pedido sobre o Direito de
Retenção (processo no 1001121-38.2019), sendo a pretensão agasalhada pela r.
sentença singular Honorários sucumbenciais majorados, observadas as benesses da
gratuidade da justiça Artigo 85, §11 do CPC Sentença mantida - Recurso não
provido, na parte conhecida.

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl.
710):

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - Possibilidade de julgamento virtual dos
embargos declaratórios, vez que ausente previsão legal de sustentação oral neste
recurso - Alegação de vícios no v. acórdão embargado Inocorrência Matérias
aventadas no recurso foram enfrentadas o bastante para garantir o julgamento do
mérito sem os vícios apontados pelo embargante - Embargos rejeitados.

No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos:
a) 1.200, 1.201, parágrafo único, 1.202 e 1.203, do Código Civil, porque
o acórdão reconheceu posse de má-fé e afastou a presunção legal de boa-fé,
embora os recorrentes tenham adquirido a posse por justo título e em momento
anterior à litigiosidade formal, sem clandestinidade, violência ou precariedade,
mantendo-se a posse com o mesmo caráter com que foi adquirida;
b) 373, II, do Código de Processo Civil, já que as instâncias ordinárias
atribuíram aos recorrentes o encargo de afastar a má-fé, quando competia aos
recorridos comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito,
inexistindo prova idônea para elidir a presunção do possuidor com justo título;
c) 1.196, 1.204 e 1.228, do Código Civil, pois a posse passou a ser
exercida em nome próprio, com interversão e exercício dos poderes inerentes à
propriedade, afastando eventual contaminação por vícios do negócio primitivo e
evidenciando a melhor posse dos recorrentes;
d) 1.219 e 96, do Código Civil, porquanto, presentes a posse de boa-fé e
as benfeitorias úteis comprovadas em perícia, cabia reconhecer o direito de
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retenção e indenização, não apenas no processo no 1001121-38.2019, mas também
nos demais, em observância uniforme dos requisitos legais; e
e) 139, I, do Código de Processo Civil, visto que deveria ser assegurada
isonomia na extensão do direito de retenção aos casos com aquisição de posse
anterior à data do cumprimento de sentença da reintegração, evitando tratamento
desigual em hipóteses idênticas.
A parte também invoca a Súmula n. 84 do STJ, afirmando ser admissível
a proteção possessória fundada em compromisso de compra e venda desprovido de
registro (fls. 570).
Requer o provimento do recurso para que se reforme integralmente o
acórdão recorrido, reconheça a posse justa e de boa-fé dos recorrentes e aplique os
dispositivos legais apontados; Requer ainda o provimento do recurso para que se
estenda o direito de retenção por benfeitorias aos demais processos apensados, em
observância ao
do Código Civil e ao
I, do Código de Processo
art. 1.219
art. 139,
Civil.
É o relatório.
VOTO
A controvérsia diz respeito a ação de embargos de terceiro em que a
parte autora pleiteou a manutenção da posse e, subsidiariamente, o direito de
retenção por benfeitorias.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes todos os
embargos de terceiro, com exceção do processo no 1001121-38.2019, em que
reconheceu o direito de retenção por benfeitorias até a indenização; condenou os
embargantes ao pagamento de custas e despesas processuais e honorários de 15%
sobre o valor da causa, fixando, no processo no 1001121-38.2019, honorários em
10% (fls. 565).
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A Corte de origem manteve a sentença, negando provimento ao recurso,
na parte conhecida, e majorou os honorários sucumbenciais para 17% sobre o
valor da causa, com exceção de JULINHO DAVI MACHADO, para quem fixou
12%, observadas a gratuidade da justiça e os limites legais (fls. 572-573).
I - Arts. 1.196, 1.200, 1.201, parágrafo único, 1.202, 1.203, 1.204 e
1.228, do Código Civil, e 373, II, do Código de Processo Civil
No caso, o Tribunal de origem, ao analisar os elementos dos autos,
entendeu pela manutenção da improcedência da demanda, nos seguintes termos
(fls. 568-572):

Na hipótese dos autos, embora as teses apresentadas nas razões de recurso, o
conjunto probatório dos autos demonstram que os embargantes são possuidores de
má-fé com relação aos imóveis em comento.
A certidão do distribuidor emitida em
(fls.
), comprova
10/04/2018
517/519
que o alienante Carlos figura como réu em diversas demandas, dentre elas, o
processo no 1001971-29.2018.8.26.0048 (fls 517), que tem como objeto a nulidade
do negócio jurídico envolvendo a mesma área do imóvel em discussão, havendo,
portanto, a possibilidade dos recorrentes aferirem a litigiosidade sobre o
fracionamento da área maior, não havendo que se falar em desconhecimento do
litígio sobre o bem em discussão.
Ademais, deve-se ponderar que a certidão do distribuidor foi emitida em
(fls.
).
10/04/2018
517/519
E a Ação de Reintegração de Posse foi ajuizada anteriormente em 23/09/2016,
com trânsito em julgado em
e início do Cumprimento de Sentença em
31/01/2018
16/07/2018.
Destaca-se ainda que, a inadimplência do embargado Carlos no negócio
jurídico principal, data de Dezembro de 2013, com Ação de Reintegração ajuizada
em 2016, portanto, muito anterior aos negócios jurídicos firmados com os
embargantes (2016, 2017 e 2018).
Assim, restou evidenciado que os embargantes são possuidores de má-fé, pois
tinham ciência (ou deveriam ter) da precariedade da posse por eles exercida.
E ainda, observa-se que, nas matrículas dos imóveis em discussão, não consta
o Sr. Carlos como proprietário, nem ao menos o Sr. Antonio, ambos apelados (fls.
e fls.
), haja vista que a transmissão da posse vinha se dando através de
25/34
35/38
sucessivos contratos de compra e venda.
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Daí haveria a necessidade de melhor análise pelos embargantes no momento
da realização do negócio jurídico, para se ter uma maior certeza quanto a origem
dos direitos que o alienante afirmava ter sobre o imóvel, sendo incabível a proteção
possessória aqui reclamada pelos recorrentes.
Denota-se que os contratos firmados pelos recorrentes não foram registrados
nas matrículas dos imóveis em comento, decerto nem ao menos haveria
possibilidade, uma vez que não consta o Sr. Carlos como proprietário dos bens em
discussão, como já mencionado (fls.
e fls.
).
25/34
35/38
Todavia, resta evidente que a presente demanda, tendo como base principal a
discussão advinda da posse, admite ter como fundamento contrato de compra e
venda não registrado.
A propósito a Súmula 84 do STJ:
“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de
posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido
de registro.”
No entanto, não se trata de negar vigência ao disposto nas Súmulas 84 do
Superior Tribunal de Justiça, pois não se nega a possibilidade do ajuizamento dos
embargos como forma de proteção possessória com sustento em compromisso de
venda e compra não registrado, e sim de análise da qualidade da ocupação exercida
pelos embargantes em relação ao imóvel, que não autoriza a proteção desejada.
A ocupação exercida pelos recorrentes tem o mesmo caráter da posse com que
os imóveis foram adquiridos, ou seja, uma posse viciada, haja vista o
inadimplemento do negócio jurídico inicial.
O artigo 1.203 do CC assim estabelece:
“Art. 1.203. Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo
caráter com que foi adquirida.”
Não se pretende a manutenção de posse com sustento em penhora de bens, o
que ensejaria a aplicação da Súmula 375 do STJ (“O reconhecimento da fraude à
execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do
terceiro adquirente”), mas a manutenção de posse, no caso em tela, se trata de
descumprimento de contrato de compra e venda do bem imóvel por parte do
embargado Carlos, o qual alienou direitos aos embargantes, sem que estes últimos
procurassem saber a origem de referidos direitos, restando evidente a posse de má-
fé pelos recorrentes, a qual afasta a aplicação do disposto no Artigo 1.201, parágrafo
único do Código Civil:
“Art. 1.201. Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a
presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não
admite esta presunção.” (g. n.).
[...]
Assim, restou caracterizada a posse de má-fé por parte dos recorrentes.
Ademais, é de se observar que a melhor posse, diferentemente do alegado
pelos recorrentes, se verifica pelo embargado Antonio Carlos Alcazar, não somente
pelo fato de ter uma ação de reintegração com trânsito em julgado a seu favor, mas
sim, por obter justo título a confrontar a aquisição reclamada pelos recorrentes, visto
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que a alienação das frações do imóvel, não se concretizou, diante
do inadimplemento pelo embargado Carlos, perdendo assim, a eficácia os negócios
jurídicos derivados do principal.
Dessa forma, não há possibilidade de agasalhar a pretensão dos recorrentes.

Frisa-se que a oposição de embargos de terceiro com base
em posse derivada de compromisso de compra e venda sem registro é admissível
(Súmula n. 84 do STJ).
Como se observa dos excertos transcritos, a Corte a quo concluiu que os
agravantes adquiriram imóvel de quem não tinha o domínio, uma vez que não
havia quitado as parcelas do imóvel. Extrai-se do acórdão que o alienante não
constava como proprietário do imóvel e, à época da venda para os agravantes,
figurava como réu em diversas demandas, inclusive em processo que tinha como
objetivo a nulidade do negócio jurídico envolvendo o bem em questão,
demonstrando que o comprador sabia ou deveria saber da existência da ação que
corria contra o vendedor.
Para afastar as premissas fixadas no sentido da posse exercida ser de má-
fé, seria necessário o reexame do contexto fático-probatório dos autos, o que é
inviável nesta via, em razão da Súmula N. 7 do STJ.
Ademais, o entendimento desta Corte Superior é de que na venda
, a tradição não transfere propriedade e a boa-fé do adquirente é
a non domino
irrelevante,
caracterizando
nulidade
absoluta
do
negócio,
sendo
inviável a preservação dos seus efeitos (
de minha
AREsp n. 2.666.872/AC,
Relatoria, Quarta Turma, julgado em
DJEN de
.
9/2/2026,
12/2/2026)
Nessas condições, o acórdão recorrido está, de fato, de acordo com a
orientação dominante desta Corte, ou seja, no sentido de que a venda a non domino
é causa de nulidade do negócio jurídico.
A nulidade, por sua vez, é espécie de invalidade que produz efeitos ex
tunc e erga omnes, o que afasta, portanto, a alegação de boa-fé do terceiro.
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Nesse sentido, colaciona-se os seguintes precedentes:

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VENDA A NON
DOMINO.
NEGÓCIO
JURÍDICO
NULO.
BOA-FÉ
DE
TERCEIRO.
IRRELEVÂNCIA. PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. TEORIA DA APARÊNCIA.
INAPLICABILIDADE. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM
PARTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE
PROVIMENTO.
[...]
4. A venda a non domino é considerada nula, não produzindo efeitos
jurídicos, independentemente da boa-fé do adquirente. A nulidade do negócio
jurídico não se sujeita a prazo prescricional ou decadencial, conforme o art. 169
do Código Civil.
5. A teoria da aparência não se aplica em casos de venda a non domino, pois a
propriedade transferida por quem não é dono não produz efeitos, sendo irrelevante a
boa-fé do adquirente. Precedentes.
6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa
extensão, negar-lhe provimento.
(
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
AREsp n. 2.495.895/DF,
julgado em
DJEN de
destaquei.)
23/6/2025,
30/6/2025,

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. TUTELA DECLARATÓRIA. NULIDADE DE ATO
JURÍDICO.
QUITAÇÃO.
PRESCRIÇÃO
OU
DECADÊNCIA.
DESCABIMENTO. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE
ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE
PROVA DO PAGAMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REEXAME DE
PROVAS.
DECISÃO MANTIDA.
SÚMULA N. 7/STJ.
1. "Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem
efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem
com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer
tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais" (AgRg no
Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado
AREsp 489.474/MA,
em
DJe
.
08/05/2018,
17/05/2018)
2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda "a non
domino", a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma
nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo,
sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes.
[...]
6. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no
relator Ministro Antonio Carlos Ferreira,
AREsp n. 1.342.222/DF,
Quarta Turma, julgado em
DJe de
destaquei.)
9/11/2021,
26/11/2021,

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Desse modo, incide a Súmula n. 83 do STJ, por estar o acórdão em
consonância com o entendimento desta Corte Superior.
II - Arts. 1.219 e 96, do Código Civil, 139, I, do Código de Processo
Civil
Em relação ao pedido de retenção por benfeitorias, a instância ordinária
concluiu o seguinte (fl. 572):

Por fim, o pedido subsidiário dos recorrentes, no que se refere a aplicação do
Direito de Retenção a todos os feitos, em razão das benfeitorias realizadas, trata-se
de inovação recursal, motivo pelo qual, não merece ser conhecido o recurso neste
aspecto. Isso porque, compulsando cada Embargos de Terceiro ajuizados, verifica-
se que não há qualquer pedido de Direito de Retenção nos embargos no 1004923-
78.2018, 1004925-48.2018, 1004928-03.2018, 1004929-85.2018, 1005382-80.2018,
1005611-40.2018 e 1005557-74.2018.
O pedido verifica-se somente nos Embargos no 1001121-38.2019 (fls.
),
10/11
o qual foi acolhido pela r. sentença singular.
Dessa forma, não há como conhecer a pretensão quanto a esta matéria,
portanto.

Portanto, a questão referente à violação dos artigos acima não foi objeto
de debate no acórdão recorrido, tampouco no aresto que julgou os embargos de
declaração – caso de aplicação das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ.
Nessa hipótese, para viabilizar o conhecimento do recurso especial,
caberia à parte recorrente alegar ofensa ao
do CPC.
art. 1.022
III - Conclusão
Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.
Nos termos do § 11 do
do CPC, majoro para 20% os honorários
art. 85
advocatícios em desfavor dos recorrentes GILMARIO, JOÃO e HENRIQUE, e
15% em desfavor do recorrente JULINHO, sobre o valor já arbitrado nas
instâncias de origem, ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.
É o voto.

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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.364.726 / SP
Número Registro: 2023/0154047-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10011213820198260048
1001121382019826004810049237820188260048
1001121382019826004850000
10049237820188260048
10049254820188260048
10049280320188260048 10049298520188260048 10053828020188260048 10056114020188260048
10083461720168260048 20220000060054 20220000230579
Sessão Virtual de
a
14/04/2026
22/04/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : GILMARIO JESUS DOS SANTOS
AGRAVANTE : JOAO BENVINDO DOS SANTOS
AGRAVANTE : HENRIQUE JESUS DOS SANTOS
AGRAVANTE : JULINHO DAVI MACHADO
ADVOGADO : BRUNO PINHEIRO DE ARAUJO - SP389852
AGRAVADO
: ANTONIO CARLOS ALCAZAR
ADVOGADO : JÚLIO AFONSO GIUGLIANO - SP106832
AGRAVADO
: CARLOS PEREIRA DE MELO
ADVOGADA
: MARIA IZABEL SAHYÃO - SP190728
INTERES.
: AGNALDO SABINO PEREIRA
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - POSSE - ESBULHO / TURBAÇÃO / AMEAÇA
TERMO
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A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
14/04/2026
22/04/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 22 de abril de 2026
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