Tribunal: STJ
Processo: 1011418-84.2018.8.26.0066
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:
EMENTA
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL
CIVIL.
EXAME
DE
MATÉRIA
CONSTITUCIONAL. NÃO CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. UTILIZAÇÃO
DO IMÓVEL PARA MORADIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E
RECURSO NÃO
356/STF.
CONHECIDO.
1. Não compete a esta Corte Superior a análise de violação a dispositivos
constitucionais, sob pena de usurpação da competência atribuída exclusivamente ao
Supremo Tribunal Federal.
2. Rever a conclusão do

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2205717 - SP(2025/0107599-8)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
RECORRENTE
: VANESSA CRISTINA SOSSAI CAMILO
ADVOGADO
: ROBSON GIOVANNI TEIXEIRA VEDOVELLI - SP378314
RECORRIDO
: CITY BARRETOS PARTICIPACOES SOCIETARIAS LTDA
ADVOGADOS
: RODRIGO BARBOSA MATHEUS - SP146234
MATHEUS OLAVO MACHADO DE MELO - SP187879
THÁLISSON PEREIRA VALÉRIO - SP432876
EMENTA
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL
CIVIL.
EXAME
DE
MATÉRIA
CONSTITUCIONAL. NÃO CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. UTILIZAÇÃO
DO IMÓVEL PARA MORADIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E
RECURSO NÃO
356/STF.
CONHECIDO.
1. Não compete a esta Corte Superior a análise de violação a dispositivos
constitucionais, sob pena de usurpação da competência atribuída exclusivamente ao
Supremo Tribunal Federal.
2. Rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à utilização do imóvel para moradia
e, portanto, a incidência da taxa de fruição demandaria o reexame de fatos e provas,
vedado em recurso especial (
.
Súmula 7/STJ)
3. As questões relativas à redução da taxa de fruição, à limitação percentual sobre as
benfeitorias e à fixação de termo inicial diverso não foram objeto de debate na Corte de
origem nem foram provocadas por embargos de declaração, incidindo os óbices das
Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal.
4. Recurso especial não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da
10/03/2026
16/03/2026,
Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador
Convocado do TJMG), João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra
Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
17 de março de 2026
Ministra Maria Isabel Gallotti
Relatora
Documento eletrônico VDA55092860 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 17/03/2026 17:45:03
Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: b50f3eec-aff8-4883-ba9c-71507ad47f9e

RECURSO ESPECIAL No 2205717 - SP(2025/0107599-8)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
RECORRENTE
: VANESSA CRISTINA SOSSAI CAMILO
ADVOGADO
: ROBSON GIOVANNI TEIXEIRA VEDOVELLI - SP378314
RECORRIDO
: CITY BARRETOS PARTICIPACOES SOCIETARIAS LTDA
ADVOGADOS
: RODRIGO BARBOSA MATHEUS - SP146234
MATHEUS OLAVO MACHADO DE MELO - SP187879
THÁLISSON PEREIRA VALÉRIO - SP432876
EMENTA
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL
CIVIL.
EXAME
DE
MATÉRIA
CONSTITUCIONAL. NÃO CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. UTILIZAÇÃO
DO IMÓVEL PARA MORADIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E
RECURSO NÃO
356/STF.
CONHECIDO.
1. Não compete a esta Corte Superior a análise de violação a dispositivos
constitucionais, sob pena de usurpação da competência atribuída exclusivamente ao
Supremo Tribunal Federal.
2. Rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à utilização do imóvel para moradia
e, portanto, a incidência da taxa de fruição demandaria o reexame de fatos e provas,
vedado em recurso especial (
.
Súmula 7/STJ)
3. As questões relativas à redução da taxa de fruição, à limitação percentual sobre as
benfeitorias e à fixação de termo inicial diverso não foram objeto de debate na Corte de
origem nem foram provocadas por embargos de declaração, incidindo os óbices das
Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal.
4. Recurso especial não conhecido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto, com base nas alíneas “a” e “c” do
inciso III do
da Constituição Federal, por VANESSA CRISTINA SOSSAI
art. 105
CAMILO contra acórdão assim ementado (fl. 487):
COMPRA E VENDA - Resolução contratual - Inadimplemento da adquirente -
Procedência parcial do pedido - Inconformismo da ré - Acolhimento parcial -
Inadimplemento da compradora no tocante às parcelas do contrato - Rescisão que
se impõe - Cabimento da indenização pela fruição do imóvel - Fixação da taxa de
fruição em 0,5% ao mês do valor do contrato que não é elevada - Realização de
acessões e benfeitorias no imóvel - Indenizações a serem apuradas na fase de
liquidação, autorizada a retenção
compensação - Restituição dos valores
e/ou
parceladamente - Impossibilidade - Restituição que deve se dar em parcela única -
Aplicação da Súmula 2 deste Egrégio Tribunal de Justiça - Sucumbência recíproca
Documento eletrônico VDA54729125 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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- Sentença parcialmente reformada para determinar a restituição dos valores em
parcela única e para atribuir a sucumbência recíproca às partes - Recurso provido
em parte.

Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o
acórdão recorrido violou os arts. 413 e 884 do Código Civil; os arts. 6o, V; 39, V; 51, IV,
§ 1o, III; 53 do Código de Defesa do Consumidor; e o
o, XXXVI, da Constituição
art. 5
Federal.
Defende que a fixação da taxa de fruição em 0,5% ao mês afronta os arts.
413 e 884 do Código Civil, por impor penalidade e vantagem desproporcionais,
configurando enriquecimento sem causa, além de violar direitos básicos do consumidor
previstos nos arts. 6o, V; 39, V; 51, IV, § 1o, III; 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Sustenta, ainda, que o objeto do contrato era lote não edificado, e que a
ocupação não decorreu de moradia proporcionada pela vendedora, mas de construção
posterior realizada de boa-fé pela adquirente, o que afasta a justificativa da taxa de
fruição (fls. 503-508).
Alega, também, divergência jurisprudencial (alínea “c”) quanto ao cabimento
da taxa de fruição em contratos envolvendo lote não edificado, apontando
entendimento no sentido do afastamento da taxa em hipóteses análogas, além de
precedentes desta Corte que vinculam a fruição ao uso residencial disponibilizado pelo
vendedor e não à acessão realizada pelo comprador.
Sustenta ofensa direta ao
o, XXXVI, da Constituição Federal, por
art. 5
aplicação de regras da
sem previsão contratual e em contrato anterior
Lei 13.786/2018
à vigência, com referência às exigências do
-A da
no sentido de
art. 26
Lei 6.766/1979,
necessidade de quadro-resumo e estipulação de consequências do desfazimento, o
que, segundo afirma, não se verifica no caso.
Requer, subsidiariamente, a redução da taxa, inclusive com limitação
percentual sobre os valores devidos pelas benfeitorias, ou a fixação do termo inicial em
momento posterior (sentença ou notificação para purgação da mora).
Contrarrazões às fls. 621-638 na qual a parte recorrida alega que o recurso
especial é inadmissível por ausência de prequestionamento dos dispositivos
invocados, deficiência na fundamentação e inovação no recurso, incidindo as Súmulas
282, 284 e 356 do Supremo Tribunal Federal e 211 do Superior Tribunal de Justiça;
sustenta, além disso, o óbice da
e que não houve demonstração do
Súmula 7/STJ,
dissídio, por falta de cotejo analítico e indicação de dispositivo federal interpretado de
forma divergente. No mérito, defende a manutenção da taxa de fruição como
indenização pelo uso prolongado do imóvel desde a imissão na posse, em
consonância com a jurisprudência do STJ, e reputa moderado o percentual de 0,5% ao
mês; aponta a correção da restituição em parcela única e da sucumbência recíproca.
É o relatório.
VOTO
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Originariamente, trata-se de ação de resolução contratual cumulada com
reintegração de posse, em que a recorrida requereu a rescisão do compromisso de
compra e venda do lote 19, quadra 41, do loteamento City Barretos, a reintegração na
posse e a fixação de taxa de fruição pelo uso e gozo do imóvel, com compensação de
eventuais benfeitorias realizadas, em razão de inadimplência da adquirente e
constituição em mora não purgada.
A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a
resolução do contrato e reintegrar a autora na posse; deferir a retenção de 20% dos
valores pagos, com restituição de 80% corrigidos, inicialmente em até 12 parcelas;
autorizar deduções de encargos moratórios, IPTU e tributos; fixar indenização de
fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a inadimplência até
a restituição do imóvel; reconhecer o direito de indenização por benfeitorias/acessões
em favor da requerida, com direito de retenção do imóvel até pagamento ou
compensação, a apurar em liquidação.
O Tribunal de origem deu parcial provimento à apelação da ora recorrente
para determinar que a restituição de 80% dos valores pagos e do saldo indenizatório
relativo às acessões e benfeitorias seja feita em parcela única, reconhecendo
sucumbência recíproca, e manteve a taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do
contrato, ao fundamento de ocupação por longo período sem contraprestação e de
conformidade com a jurisprudência, afastando a aplicação da
ao caso.
Lei 13.786/2018
Confira-se:

Não se olvida da inaplicabilidade das regras estabelecidas na Lei n. 13.786/2018.
No entanto, na espécie, a fixação da taxa de fruição se justifica em razão da
ocupação do imóvel por longo período, sem a nenhuma contraprestação,
incontroversamente desde o ano 2014, sob pena de enriquecimento indevido do
adquirente.
E a fixação da fruição em 0,5% sobre o valor do contrato por mês de ocupação
está em consonância com a jurisprudência pátria, descabendo a redução
pretendida
a incidência sobre o valor venal do terreno [...] (fl. 494).
e/ou

De início, necessário salientar que a via especial não é a sede própria para
a discussão de matéria de índole constitucional, sob pena de usurpação da
competência exclusiva do STF.
Sobre a taxa de fruição do imóvel, destaca-se que o Tribunal de origem
consignou que a sua fixação era justificada em razão da ocupação do imóvel por longo
período, para a própria moradia, sem nenhuma contraprestação, desde o ano 2014.
Confira-se:

E mais, não há falar que a recorrida se utiliza da própria torpeza porque notificou a
recorrente para purgar a mora decorrente da inadimplência iniciada em 2014
apenas em janeiro de 2018 (v. fls. 445), sob pena de também entender-se que a
recorrente, igualmente, se utiliza da própria torpeza, já que deixou de cumprir a
obrigação de pagamento do negócio no 2014, ou seja, vem utilizando o imóvel
para a própria moradia, sem a necessária contraprestação.
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Não se olvida da inaplicabilidade das regras estabelecidas na Lei n. 13.786/2018.
No entanto, na espécie, a fixação da taxa de fruição se justifica em razão da
ocupação do imóvel por longo período, sem a nenhuma contraprestação,
incontroversamente desde o ano 2014, sob pena de enriquecimento indevido do
adquirente.
E a fixação da fruição em 0,5% sobre o valor do contrato por mês de ocupação
está em consonância com a jurisprudência pátria, descabendo a redução
pretendida
a incidência sobre o valor venal do terreno [...] (fls. 493-494).
e/ou

Assim, diferentemente do alegado nas razões do presente recurso, não se
trata de lote não edificado, mas de imóvel utilizado pela recorrente para sua própria
moradia.
Alterar a conclusão a que chegou o Tribunal de origem, no que se refere à
utilização do imóvel (lote) desde o ano de 2014, demandaria, necessariamente, o
reexame de fatos e provas, inviável em recurso especial, a teor do disposto na
Súmula 7/STJ.
Quanto ao mais, verifico que as questões em torno da redução da taxa,
inclusive com limitação percentual sobre os valores devidos pelas benfeitorias, ou a
fixação do termo inicial em momento posterior (sentença ou notificação para purgação
da mora) não foram objeto de discussão no Tribunal de origem e a parte recorrente
nem sequer provocou a devida manifestação mediante a oposição de embargos de
declaração, o que inviabiliza o conhecimento do recurso especial, nesse aspecto, por
falta de prequestionamento, a teor das Súmulas 282 e 356 do STF.
Em face do exposto, não conheço do recurso especial.
Nos termos do
§ 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10%
art. 85,
(dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida,
observados os limites estabelecidos nos §§ 2o e 3o do mesmo artigo, ônus suspensos
no caso de beneficiário da justiça gratuita.
É como voto.
Documento eletrônico VDA54729125 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 05/03/2026 18:36:46
Código de Controle do Documento: 102d6253-97de-4281-b92e-c5387fd863d6

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.205.717 / SP
Número Registro: 2025/0107599-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10114188420188260066 101141884201882600662
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026

Relator
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : VANESSA CRISTINA SOSSAI CAMILO
ADVOGADO
: ROBSON GIOVANNI TEIXEIRA VEDOVELLI - SP378314
RECORRIDO
: CITY BARRETOS PARTICIPACOES SOCIETARIAS LTDA
ADVOGADOS
: RODRIGO BARBOSA MATHEUS - SP146234
MATHEUS OLAVO MACHADO DE MELO - SP187879
THÁLISSON PEREIRA VALÉRIO - SP432876
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
10/03/2026
16/03/2026,
voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador
Convocado do TJMG), João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra
Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Documento eletrônico VDA55078323 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:18:40
Código de Controle do Documento: 4677c4ab-9fd5-4ab3-a18b-2655b79d6925

Brasília, 16 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55078323 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:18:40
Código de Controle do Documento: 4677c4ab-9fd5-4ab3-a18b-2655b79d6925