Tribunal: STJ
Processo: 1003303-06.2023.8.26.0032
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-04-27

Ementa:
EMENTA
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
DIREITO
CIVIL.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
(LEI DO DISTRATO). RESTITUIÇÃO
LEI N. 13.786/2018
DE VALORES. PARCELAMENTO. POSSIBILIDADE. LEI ESPECIAL
POSTERIOR
AO
CDC.
PREVALÊNCIA.
IMPOSSIBILIDADE
DE
AFASTAMENTO DO DISPOSITIVO LEGAL SEM DECLARAÇÃO DE
INCONSTITUCIONALIDADE.
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL
PROVIDO.
I. Razões de decidir
2. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob
a vigência da
admite-se o parcelamento da restituição
Lei n. 13.786/2018,
dos valores pagos pelo promitente comprador, nos termos do seu
-A,
art. 32
§ 1o, incisos I e II.
3. Tratando-se de legislação especial e posterior ao Código de Defesa do
Consumidor, prevalecem as disposições específicas da Lei do Distrato
quanto à forma de restituição dos valores pagos.
II. Dispositivo
4. Agravo em recurso especial provido.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2808743 - SP(2024/0462008-1)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: AEROPARQUE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADOS
: AMANDA DA SILVA RUIZ - SP342932
EVANDRO DA SILVA - SP220830
AGRAVADO
: MARIA JOSE PERES
ADVOGADO
: CRISTIANA SIMONELLI - SP417063
EMENTA
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
DIREITO
CIVIL.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
(LEI DO DISTRATO). RESTITUIÇÃO
LEI N. 13.786/2018
DE VALORES. PARCELAMENTO. POSSIBILIDADE. LEI ESPECIAL
POSTERIOR
AO
CDC.
PREVALÊNCIA.
IMPOSSIBILIDADE
DE
AFASTAMENTO DO DISPOSITIVO LEGAL SEM DECLARAÇÃO DE
INCONSTITUCIONALIDADE.
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL
PROVIDO.
I. Razões de decidir
2. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob
a vigência da
admite-se o parcelamento da restituição
Lei n. 13.786/2018,
dos valores pagos pelo promitente comprador, nos termos do seu
-A,
art. 32
§ 1o, incisos I e II.
3. Tratando-se de legislação especial e posterior ao Código de Defesa do
Consumidor, prevalecem as disposições específicas da Lei do Distrato
quanto à forma de restituição dos valores pagos.
II. Dispositivo
4. Agravo em recurso especial provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos
14/04/2026
22/04/2026,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do
TJMG), João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Documento eletrônico VDA56114402 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 23/04/2026 17:40:46
Publicação no DJEN/CNJ de 28/04/2026. Código de Controle do Documento: 80974cc2-1537-40f9-94da-e6390bc10e37

Brasília,
.
23 de abril de 2026
Ministro Antonio Carlos Ferreira
Relator
Documento eletrônico VDA56114402 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 23/04/2026 17:40:46
Publicação no DJEN/CNJ de 28/04/2026. Código de Controle do Documento: 80974cc2-1537-40f9-94da-e6390bc10e37

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2808743 - SP(2024/0462008-1)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: AEROPARQUE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADOS
: AMANDA DA SILVA RUIZ - SP342932
EVANDRO DA SILVA - SP220830
AGRAVADO
: MARIA JOSE PERES
ADVOGADO
: CRISTIANA SIMONELLI - SP417063
EMENTA
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
DIREITO
CIVIL.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
(LEI DO DISTRATO). RESTITUIÇÃO
LEI N. 13.786/2018
DE VALORES. PARCELAMENTO. POSSIBILIDADE. LEI ESPECIAL
POSTERIOR
AO
CDC.
PREVALÊNCIA.
IMPOSSIBILIDADE
DE
AFASTAMENTO DO DISPOSITIVO LEGAL SEM DECLARAÇÃO DE
INCONSTITUCIONALIDADE.
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL
PROVIDO.
I. Razões de decidir
2. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob
a vigência da
admite-se o parcelamento da restituição
Lei n. 13.786/2018,
dos valores pagos pelo promitente comprador, nos termos do seu
-A,
art. 32
§ 1o, incisos I e II.
3. Tratando-se de legislação especial e posterior ao Código de Defesa do
Consumidor, prevalecem as disposições específicas da Lei do Distrato
quanto à forma de restituição dos valores pagos.
II. Dispositivo
4. Agravo em recurso especial provido.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que
inadmitiu o recurso especial em razão da inexistência de violação de lei federal e da
ausência de comprovação do dissenso jurisprudencial (fls. 274-276).
O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 212):
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Rescisão do
contrato a pedido da autora (adquirente). Aplicação do CDC. Pretensa
incidência da multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, prevista no
Documento eletrônico VDA55396135 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 26/03/2026 17:28:02
Código de Controle do Documento: 8953c14f-b38c-4710-8798-41a0f462a08e

Quadro Resumo acostado aos autos. Impossibilidade. Direito de retenção de
20% reconhecido na sentença que substitui as condições pactuadas para a
hipótese de rescisão contratual. Referidas condições acarretariam quase a
perda total da quantia paga pela autora, em afronta ao disposto no art. 53,
do CDC. Restituição dos valores, pelo réu, de forma parcelada.
Impossibilidade. Devolução em parcela única. Exegese da Súmula 2, desta
Corte de Justiça. Precedentes. Sucumbência recíproca corretamente
reconhecida na primitiva instância. Sentença mantida. Dicção do
do
art. 252
RITJSP. RECURSO DESPROVIDO.

Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 256-259).
Nas razões do recurso especial (fls. 226-240), interposto com fundamento no
III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente apontou dissídio jurisprudencial e
art. 105,
violação dos arts. 26-A, V, e 32-A, § 1o, II, da
alegando, em síntese,
Lei n. 6.766/1979,
que a devolução das parcelas pagas deve ocorrer de forma parcelada.
Destaca, "a) A necessidade de se observar o quadro resumo e as
penalidade ali estipuladas, exigência do artigo 26-A da Lei do Distrato; b) A previsão
legal de que a devolução das parcelas pagas deve ocorrer parceladamente, em doze
vezes, a contar do distrato, nos termos do artigo 32-A, § 1o, inciso II da Lei do Distrato,
quando tenha sido o promitente comprador quem deu causa a rescisão contratual" (fl.
233).
Contrarrazões apresentadas (fls. 263-273).
No agravo (fls. 279-285), afirma a presença dos requisitos de
admissibilidade do especial.
Contraminuta não apresentada (fl. 287).
É o relatório.
VOTO
No que diz respeito à tese de violação dos arts. 26-A, V e
-A, § 1o, II,
art. 32
da Lei n. 6.766/1979, a Corte local assim se manifestou (fls. 219-220):
No tocante à forma de restituição de valores, melhor sorte não colhe o
recorrente, pois a sentença está de acordo com o entendimento consolidado
nos termos da Súmula 2, desta Corte de Justiça: “A devolução das quantias
pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser
feita de uma só vez, não se sujeitando a forma de parcelamento prevista
para a aquisição.”

A decisão recorrida está em confronto com a jurisprudência desta Corte, no
sentido de que se aplica a
aos contratos firmados a partir de sua
Lei n. 13.876/2018
vigência.
Documento eletrônico VDA55396135 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 26/03/2026 17:28:02
Código de Controle do Documento: 8953c14f-b38c-4710-8798-41a0f462a08e

A propósito, "nos termos da jurisprudência do STJ, a nova Lei do Distrato
somente poderá ser aplicada aos contratos celebrados após a sua vigência, não
retroagindo para regulamentar os que foram anteriormente pactuados, como na
hipótese. (AgInt no
relator Ministro Humberto Martins, Terceira
REsp n. 2.055.437/SP,
Turma, julgado em
DJe de
.
18/9/2023,
20/9/2023)
Nesse contexto, o
-A da Lei do Distrato prevê a possibilidade de
art. 32
restituição em até 12 (doze) parcelas, estabelecendo o seguinte:
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente,
respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores
pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido
para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser
descontados dos valores pagos os seguintes itens: [...] § 1o O pagamento da
restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o
seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento:
no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em
contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras
concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da
rescisão contratual.

A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, mencionada pelo
Tribunal de origem no acórdão recorrido, refere-se a contratos celebrados antes da
entrada em vigor da Lei n. 13.876/2018
Tratando-se de contrato celebrado sob a égide da
a
Lei n. 13.786/2018,
jurisprudência desta Corte Superior consolidou o entendimento de que os parâmetros
nela fixados devem ser aplicados de forma estrita, dada a natureza de norma especial
e cogente. Conforme assentado pela Quarta Turma no julgamento paradigmático do
(Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe
, a nova
REsp 2.104.086/SP
12/11/2025)
sistemática legislativa buscou conferir segurança jurídica e previsibilidade às
consequências da rescisão por iniciativa do adquirente. Confira-se:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE
LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE.
CONTRATO CELEBRADO APÓS A
POSSIBILIDADE
LEI No 13.786/2018.
DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA
TAXA
DE
FRUIÇÃO.
INEXISTÊNCIA
DE
DISTINÇÃO
PELA
ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS.
LEI No 13.786/2018
COBRANÇA DEVIDA. [...]
2. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não
edificado, até
quando entrou em vigor a
em
28/12/2018,
Lei no 13.786/2018,
regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente
vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a
jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua
exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão.
3. A partir da
pode haver a dedução da taxa de fruição
Lei no 13.786/2018,
dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de
promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados
todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual
nesse sentido.
Documento eletrônico VDA55396135 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 26/03/2026 17:28:02
Código de Controle do Documento: 8953c14f-b38c-4710-8798-41a0f462a08e

4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está
em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores
correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do
cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há
pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do
que não se cogita nos presentes autos.
5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de
lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da
observando as determinações legais, é cabível a
Lei no 13.786/2018,
retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a
dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente.
6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento.
(
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma,
REsp n. 2.104.086/SP,
julgado em
DJEN de
)
7/10/2025,
12/11/2025.

No referido julgamento, ficou consignado que, inexistindo declaração de
inconstitucionalidade da norma, não cabe ao órgão julgador afastar a incidência do
dispositivo legal. Por se tratar de lei especial e posterior ao Código de Defesa do
Consumidor, devem prevalecer suas disposições, que autorizam expressamente o
parcelamento da restituição em até 12 (doze) parcelas mensais, observado o prazo de
carência legal, nos termos do
-A, § 1o, incisos I e II, da
.
art. 32
Lei n. 6.766/1979
Assim, tendo o contrato sido celebrado sob a vigência da Lei do Distrato e
reproduzindo as condições por ela estabelecidas, impõe-se a reforma do acórdão que
determinou a devolução em parcela única, para autorizar o parcelamento da restituição
nos moldes previstos na legislação de regência.
Ante o exposto, CONHEÇO do agravo e DOU PROVIMENTO ao recurso
especial para assegurar à parte recorrente a possibilidade de restituir os valores na
forma do
-A, §1o, II, da
Mantida a sucumbência.
art. 32
Lei n. 6.766/1979.
É como voto.
Documento eletrônico VDA55396135 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 26/03/2026 17:28:02
Código de Controle do Documento: 8953c14f-b38c-4710-8798-41a0f462a08e

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.808.743 / SP
Número Registro: 2024/0462008-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10033030620238260032
Sessão Virtual de
a
14/04/2026
22/04/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : AEROPARQUE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADOS : EVANDRO DA SILVA - SP220830
AMANDA DA SILVA RUIZ - SP342932
AGRAVADO
: MARIA JOSE PERES
ADVOGADO
: CRISTIANA SIMONELLI - SP417063
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso, nos termos do
14/04/2026
22/04/2026,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG),
João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro
Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 22 de abril de 2026
Documento eletrônico VDA56087384 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:49:00
Código de Controle do Documento: 98b2fb1a-a640-44d9-a619-c3ef36e9067e