Tribunal: STJ
Processo: 0104062-53.2007.8.26.0000
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-03-05

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ASSOCIAÇÃO
DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. TEMA 882/STJ. SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de consignação em pagamento.
2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às
relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da
ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é
Lei no 13.465/2017
inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por
administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de
lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada
em vigor da
ou de anterior lei municipal disciplinando a
Lei no 13.465/2017
matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de
manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de
acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo
da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da
obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
3. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de
"aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de
moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste
adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo.
4. Hipótese em que as instâncias de origem apontaram inexistir anuência
com a associação. Incidência da Súmula 7/STJ.
5. Agravo interno desprovido.

Inteiro teor:
AgInt nos EDcl no RECURSO ESPECIAL No 2187064 - SP(2024/0462172-5)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: SOCIEDADE DOS MORADORES DO JARDIM APOLO
ADVOGADOS
: TÉMI COSTA CORRÊA - SP176268
MATHEUS FELIPE FERREIRA FRANCISCO - SP375748
AGRAVADO
: ANTÔNIO MÁRIO LOPES
ADVOGADO
: FRANCISCO CARLOS PEREIRA RENO - SP073365
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ASSOCIAÇÃO
DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. TEMA 882/STJ. SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de consignação em pagamento.
2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às
relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da
ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é
Lei no 13.465/2017
inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por
administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de
lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada
em vigor da
ou de anterior lei municipal disciplinando a
Lei no 13.465/2017
matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de
manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de
acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo
da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da
obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
3. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de
"aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de
moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste
adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo.
4. Hipótese em que as instâncias de origem apontaram inexistir anuência
com a associação. Incidência da Súmula 7/STJ.
5. Agravo interno desprovido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos
24/02/2026
02/03/2026,
do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro
e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
03 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54640283 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 03/03/2026 22:03:14
Publicação no DJEN/CNJ de 06/03/2026. Código de Controle do Documento: 5f9a08fd-9ed1-42da-b96d-7918e5aa8303

MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
Documento eletrônico VDA54640283 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 03/03/2026 22:03:14
Publicação no DJEN/CNJ de 06/03/2026. Código de Controle do Documento: 5f9a08fd-9ed1-42da-b96d-7918e5aa8303

AgInt nos EDcl no RECURSO ESPECIAL No 2187064 - SP (2024/0462172-5)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: SOCIEDADE DOS MORADORES DO JARDIM APOLO
ADVOGADOS
: TÉMI COSTA CORRÊA - SP176268

MATHEUS FELIPE FERREIRA FRANCISCO - SP375748
AGRAVADO
: ANTÔNIO MÁRIO LOPES
ADVOGADO
: FRANCISCO CARLOS PEREIRA RENO - SP073365
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ASSOCIAÇÃO
DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. TEMA 882/STJ. SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de consignação em pagamento.
2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às
relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei no 13.465/2017
ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de
taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída
sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela
não anuíram expressamente. Após a entrada em vigor da
ou
Lei no 13.465/2017
de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por
associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre
lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo
lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de
lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro
de Imóveis.
3. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de
"aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de
moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão
inequívoca ao ato que instituiu tal encargo.
4. Hipótese em que as instâncias de origem apontaram inexistir anuência com a
associação. Incidência da Súmula 7/STJ.
5. Agravo interno desprovido.
RELATÓRIO
Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI

Examina-se recurso especial interposto por SOCIEDADE DOS MORADORES
DO JARDIM APOLO ("SOCIMJA"), em face de decisão monocrática que não conheceu
do recurso especial por ela interposto.
Documento eletrônico VDA53016535 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 10/12/2025 19:35:45
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:
Agravo interno interposto em 9/10/2025
:
Concluso ao gabinete em 3/11/2025
: de consignação em pagamento ajuizada por ANTONIO MARIO LOPES
Ação
contra SOCIMJA, alegando ser injustamente compelido a pagar taxa associativa e
despesas relativas ao fechamento do loteamento Jardim Apolo, em São José dos
Campos, SP, sem ter anuído à associação ou ao fechamento das ruas (e-STJ fls. 2-13).
: julgou improcedente a ação consignatória, afirmando que o
Sentença
autor anuiu ao fechamento das ruas, de modo que a cobrança das taxas é legítima,
pois reflete benefícios ao próprio autor, evitando enriquecimento sem causa (e-STJ
fls. 382-386).
o TJSP negou provimento ao recurso de apelação de ANTONIO
Acórdão:
MARIO LOPES, mantendo a sentença que julgou improcedente a ação consignatória
(e- STJ fls. 566-572).
interposto por ANTONIO MARIO LOPES, argumenta que
Recurso especial:
o acórdão do TJSP aplicou erroneamente a tese do Tema Repetitivo no 882 do STJ,
que trata da não obrigatoriedade de taxas de manutenção para não associados, e
defende a cobrança com base no enriquecimento sem causa, conforme artigo 884
do Código Civil (e-STJ fls. 574-588).
: interposto por ANTONIO MARIO LOPES alegando
Recurso extraordinário
violação ao artigo 5o, incisos II e XX, da Constituição Federal, sustentando que a
imposição de associação e cobrança de taxas fere a liberdade de associação e que
não houve anuência para tal obrigação (e-STJ fls. 593-604).
em juízo de retratação, devido ao recurso extraordinário
Acórdão:
interposto por ANTONIO MARIO LOPES e diante do julgamento do
o
Tema 492/STF,
TJ/SP deu provimento ao recurso de apelação, nos termos da seguinte ementa:

APELAÇÃO. JUÍZO DE READEQUAÇÃO. COBRANÇA. INEXISTÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO DE PAGAR DA TAXA DE MANUTENÇÃO - ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIO
DE LOTEAMENTO - CONDOMÍNIO ATÍPICO - PEDIDO DA PARTE AUTORA JULGADA
IMPROCEDENTE EM SEDE RECURSAL. AUTOS DEVOLVIDOS PARA ADEQUAÇÃO DA
FUNDAMENTAÇÃO E/OU MANUTENÇÃO DO V. ACÓRDÃO PROFERIDO, EM VIRTUDE
DO JULGAMENTO DO MÉRITO DO REXT 69591/SP (TEMA 492 DO STF). REFORMA QUE
SE IMPÕE. É INCONSTITUCIONAL A COBRANÇA POR PARTE DE ASSOCIAÇÃO DE TAXA
DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO DE
PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO ATÉ O ADVENTO DA LEI N° 13.465/17, OU DE
ANTERIOR LEI MUNICIPAL QUE DISCIPLINE A QUESTÃO. ACÓRDÃO RETIFICADO (e-STJ
fls. 865).

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interposto por SOCIMJA, reafirma a necessidade de
Recurso especial:
cobrança das taxas com base no enriquecimento sem causa, citando jurisprudência
do STJ que admite tal cobrança em loteamentos fechados, mesmo sem associação
formal, e destaca a anuência tácita do recorrido (e-STJ fls. 976-1000).
o TJSP admitiu o recurso especial (e-STJ fls.
Decisão de admissibilidade:
1042-1043).
não conheceu do recurso especial, tendo em vista a
Decisão monocrática:
aplicação da Súmula 7/STJ.
interpostos pela agravante, foram rejeitados (e-
Embargos de declaração:
STJ fl. 1071-1073).
alega que, em sede de recurso especial, é possível a
Agravo interno:
revaloração da prova, inexistindo ofensa à
(e-STJ fls. 1077-1092).
Súmula 7/STJ
É o relatório.
VOTO
Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI

A despeito das alegações deduzidas neste recurso, percebe-se que a parte
agravante não trouxe qualquer argumento novo capaz de ilidir o entendimento
firmado pela decisão ora agravada

- Da cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento
imobiliário por associações
Segundo o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às
relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da
ou
Lei no 13.465/2017
de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de
manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de
associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram
expressamente.
Após a entrada em vigor da
ou de anterior lei
Lei no 13.465/2017
municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de
moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em
loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato
constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo
da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
Documento eletrônico VDA53016535 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Ademais, é pacífica a jurisprudência desta Corte Superior a respeito da
impossibilidade de “aceitação tácita” sobre a cobrança do encargo cobrado por
associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno
manifeste adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo (REsp 1.439.163/SP,
Segunda Seção, DJe de
.
25/5/2015)
, conforme consignado no acórdão do TJ/SP, "não existe nos
Na hipótese
autos anuência expressa de qualquer da parte autora-apelante, mas tão somente o
Estatuto Social e atas de assembléias da requerida SOCIEDADE DOS MORADORES DO
JARDIM APOLO SOCIMJA". Por isso, segue o TJ/SP, "não houve qualquer
demonstração de que a parte recorrente concordou expressamente em ser
associadas e, uma vez afastada esta condição, inadequada é a cobrança pelas taxas
de associação" (e-STJ fls. 866-868).
Rever tal premissa fático-probatória, em sede de recurso especial,
encontra óbice na Súmula 7/STJ.
Ademais, a ausência de anuência afasta a pretensão da embargante,
independentemente do argumento jurídico formulado, o que afasta a alegação de
enriquecimento ilícito.

- Divergência jurisprudencial
Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foram rejeitadas as
teses sustentadas pelos recorrentes, fica prejudicada a análise da divergência
jurisprudencial No mais, a aplicação da
obsta a análise da alegada
Súmula 7/STJ
divergência jurisprudencial.

DISPOSITIVO
Forte nessas razões,
ao agravo interno.
NEGO PROVIMENTO
Documento eletrônico VDA53016535 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 10/12/2025 19:35:45
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt nos EDcl no REsp 2.187.064 / SP
Número Registro: 2024/0462172-5
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
01040625320078260000 05054474600 1040625320078260000 5054474600 50544746001852005
5054474600185200518505 5054474600185200518505994071040623 994071040623
Sessão Virtual de
a
24/02/2026
02/03/2026
Relator do AgInt nos EDcl
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : SOCIEDADE DOS MORADORES DO JARDIM APOLO
ADVOGADOS
: TÉMI COSTA CORRÊA - SP176268
MATHEUS FELIPE FERREIRA FRANCISCO - SP375748
RECORRIDO
: ANTÔNIO MÁRIO LOPES
ADVOGADO
: FRANCISCO CARLOS PEREIRA RENO - SP073365
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ADIMPLEMENTO E EXTINÇÃO -
PAGAMENTO EM CONSIGNAÇÃO
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : SOCIEDADE DOS MORADORES DO JARDIM APOLO
ADVOGADOS : TÉMI COSTA CORRÊA - SP176268
MATHEUS FELIPE FERREIRA FRANCISCO - SP375748
AGRAVADO
: ANTÔNIO MÁRIO LOPES
ADVOGADO
: FRANCISCO CARLOS PEREIRA RENO - SP073365
TERMO
Documento eletrônico VDA54617955 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 03/03/2026 00:44:20
Código de Controle do Documento: 31e0b501-b708-43cc-bf6c-2f63b46fbd38

A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
24/02/2026
02/03/2026,
do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 02 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54617955 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 03/03/2026 00:44:20
Código de Controle do Documento: 31e0b501-b708-43cc-bf6c-2f63b46fbd38