Tribunal: STJ
Processo: 5015191-61.2016.8.13.0079
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR
ATRASO NA INFRAESTRUTURA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3040845 - MG(2025/0342567-1)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: GRAN VILLE IGARAPÉ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S/A
AGRAVANTE
: GRAN VIVER URBANISMO S/A
ADVOGADO
: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
AGRAVADO
: EDNA MARIA DIAS
AGRAVADO
: FRANCISCO PAULO DE FARIA
ADVOGADOS
: GUILHERME FERNANDES VAN LOPES FERREIRA - MG123903
TATIANE SANT' ANA RODRIGUES - MG230613
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR
ATRASO NA INFRAESTRUTURA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por ausência de prequestionamento, incidência da Súmula n. 5 do STJ e
da Súmula n. 7 do STJ quanto ao
do CC e aplicação da Súmula n. 83 do
art. 475
STJ por consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência do STJ.
2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual por atraso na entrega das
obras de infraestrutura, com pedido de devolução integral das parcelas, inversão da
cláusula penal compensatória e definição de correção monetária e juros.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato,
determinou devolução com retenções contratuais, atualização pela tabela da
desde cada desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação, com
CGJ/TJMG
sucumbência recíproca e honorários de 10%.
4. A Corte de origem reformou para reconhecer culpa exclusiva da vendedora,
determinar devolução integral em parcela única, fixar correção monetária desde
cada desembolso, juros de mora desde a citação e aplicar multa compensatória de
10% em favor dos autores; embargos de declaração acolhidos parcialmente para
ajustar o marco inicial da correção e registrar a parcela única.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há dez questões em discussão: (i) saber se o
do CC impõe redução
art. 413
equitativa da cláusula penal para validar retenção por culpa do comprador; (ii)
saber se os arts. 421, 421-A e 422 do CC asseguram liberdade de contratar, função
social e boa-fé para afastar devolução integral; (iii) saber se o
do CC
art. 475
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Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: c13cb9d8-302d-465b-8a3f-221f5561fa4a

autoriza devolução parcial e perdas e danos em desfazimento por inadimplemento
do adquirente; (iv) saber se o
do CC confere validade às obrigações
art. 725
contratuais invocadas; (v) saber se o
do CC veda devolução integral por
art. 884
enriquecimento sem causa; (vi) saber se o
o da
prevalece
art. 5
Lei n. 9.514/1997
sobre o CDC em contratos com alienação fiduciária; (vii) saber se o
da
art. 25
orienta solução sem devolução integral; (viii) saber se o
Lei n. 6.766/1979
art. 32
da
rege o desfazimento em empreendimentos imobiliários; (ix)
Lei n. 4.591/1964
saber se os arts. 1o, §1o, 2o e 3o da
impõem liberdade
Lei n. 13.874/2019
econômica e força obrigatória para validar retenções; e (x) saber se há divergência
jurisprudencial para fixar retenção de 25% em contratos anteriores à
Lei n. 13.786/2018.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ, pois a pretensão demanda
interpretação de cláusulas contratuais e reexame de fatos e provas, inclusive
quanto à culpa e à cláusula penal.
7. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, porque o acórdão recorrido está em harmonia
com a Súmula n. 543 do STJ, que impõe restituição integral quando a rescisão
decorre de culpa do vendedor.
8. Incidem, por analogia, a Súmula n. 282 do STF e a Súmula n. 356 do STF, bem
como a Súmula n. 211 do STJ, diante da ausência de prequestionamento das
normas especiais invocadas.
9. O dissídio com julgados do mesmo tribunal é inviável pela Súmula n. 13 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Agravo em recurso especial desprovido.
Tese de julgamento: “1. Incidem a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ por
exigir interpretação contratual e reexame de provas. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do
STJ, pois o acórdão recorrido está alinhado à Súmula n. 543 do STJ quanto à
restituição integral por culpa do vendedor. 3. Incidem a Súmula n. 282 do STF e a
Súmula n. 356 do STF, além da Súmula n. 211 do STJ, pela ausência de
prequestionamento das normas especiais. 4. Incide a Súmula n. 13 do STJ,
inviabilizando o dissídio com julgados do mesmo tribunal.”
CC, arts. 413, 421, 421-A, 422, 475, 725 e 884;
Dispositivos relevantes citados:
Lei n. 9.514/1997, art. 5; Lei n. 6.766/1979, art. 25; Lei n. 4.591/1964, art. 32;
arts. 1o, §1o, 2 e 3; CF,
III; CPC,
§11.
Lei n. 13.874/2019,
art. 105,
art. 85,
STJ, Súmulas n. 5, 7, 13, 83 e 543; STF, Súmulas
Jurisprudência relevante citada:
n. 282 e 356.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento
14/04/2026
22/04/2026,
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
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Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
23 de abril de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3040845 - MG(2025/0342567-1)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: GRAN VILLE IGARAPÉ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S/A
AGRAVANTE
: GRAN VIVER URBANISMO S/A
ADVOGADO
: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
AGRAVADO
: EDNA MARIA DIAS
AGRAVADO
: FRANCISCO PAULO DE FARIA
ADVOGADOS
: GUILHERME FERNANDES VAN LOPES FERREIRA - MG123903
TATIANE SANT' ANA RODRIGUES - MG230613
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR
ATRASO NA INFRAESTRUTURA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por ausência de prequestionamento, incidência da Súmula n. 5 do STJ e
da Súmula n. 7 do STJ quanto ao
do CC e aplicação da Súmula n. 83 do
art. 475
STJ por consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência do STJ.
2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual por atraso na entrega das
obras de infraestrutura, com pedido de devolução integral das parcelas, inversão da
cláusula penal compensatória e definição de correção monetária e juros.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato,
determinou devolução com retenções contratuais, atualização pela tabela da
desde cada desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação, com
CGJ/TJMG
sucumbência recíproca e honorários de 10%.
4. A Corte de origem reformou para reconhecer culpa exclusiva da vendedora,
determinar devolução integral em parcela única, fixar correção monetária desde
cada desembolso, juros de mora desde a citação e aplicar multa compensatória de
10% em favor dos autores; embargos de declaração acolhidos parcialmente para
ajustar o marco inicial da correção e registrar a parcela única.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há dez questões em discussão: (i) saber se o
do CC impõe redução
art. 413
equitativa da cláusula penal para validar retenção por culpa do comprador; (ii)
saber se os arts. 421, 421-A e 422 do CC asseguram liberdade de contratar, função
social e boa-fé para afastar devolução integral; (iii) saber se o
do CC
art. 475
autoriza devolução parcial e perdas e danos em desfazimento por inadimplemento
do adquirente; (iv) saber se o
do CC confere validade às obrigações
art. 725
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contratuais invocadas; (v) saber se o
do CC veda devolução integral por
art. 884
enriquecimento sem causa; (vi) saber se o
o da
prevalece
art. 5
Lei n. 9.514/1997
sobre o CDC em contratos com alienação fiduciária; (vii) saber se o
da
art. 25
orienta solução sem devolução integral; (viii) saber se o
Lei n. 6.766/1979
art. 32
da
rege o desfazimento em empreendimentos imobiliários; (ix)
Lei n. 4.591/1964
saber se os arts. 1o, §1o, 2o e 3o da
impõem liberdade
Lei n. 13.874/2019
econômica e força obrigatória para validar retenções; e (x) saber se há divergência
jurisprudencial para fixar retenção de 25% em contratos anteriores à
Lei n. 13.786/2018.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ, pois a pretensão demanda
interpretação de cláusulas contratuais e reexame de fatos e provas, inclusive
quanto à culpa e à cláusula penal.
7. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, porque o acórdão recorrido está em harmonia
com a Súmula n. 543 do STJ, que impõe restituição integral quando a rescisão
decorre de culpa do vendedor.
8. Incidem, por analogia, a Súmula n. 282 do STF e a Súmula n. 356 do STF, bem
como a Súmula n. 211 do STJ, diante da ausência de prequestionamento das
normas especiais invocadas.
9. O dissídio com julgados do mesmo tribunal é inviável pela Súmula n. 13 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Agravo em recurso especial desprovido.
Tese de julgamento: “1. Incidem a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ por
exigir interpretação contratual e reexame de provas. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do
STJ, pois o acórdão recorrido está alinhado à Súmula n. 543 do STJ quanto à
restituição integral por culpa do vendedor. 3. Incidem a Súmula n. 282 do STF e a
Súmula n. 356 do STF, além da Súmula n. 211 do STJ, pela ausência de
prequestionamento das normas especiais. 4. Incide a Súmula n. 13 do STJ,
inviabilizando o dissídio com julgados do mesmo tribunal.”
CC, arts. 413, 421, 421-A, 422, 475, 725 e 884;
Dispositivos relevantes citados:
Lei n. 9.514/1997, art. 5; Lei n. 6.766/1979, art. 25; Lei n. 4.591/1964, art. 32;
arts. 1o, §1o, 2 e 3; CF,
III; CPC,
§11.
Lei n. 13.874/2019,
art. 105,
art. 85,
STJ, Súmulas n. 5, 7, 13, 83 e 543; STF, Súmulas
Jurisprudência relevante citada:
n. 282 e 356.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por GRAN VILLE
IGARAPÉ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e por GRAN VIVER
URBANISMO S.A. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial, por
ausência de prequestionamento, com aplicação, por analogia, das Súmulas n. 282 e
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356 do STF, por incidência das Súmulas n. 7 e 5 do STJ quanto à pretensão
recursal sobre o
e por estar o acórdão recorrido em consonância com a
art. 475,
jurisprudência do STJ, com aplicação da Súmula n. 83 do STJ (fls. 821-823).
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do
recurso especial foram atendidos.
Contraminuta às fls. 842-864.
O recurso especial foi interposto com fundamento no
III,
e ,
art. 105,
a c
da Constituição Federal, contra acórdão do TJMG em apelação cível nos autos de
ação de rescisão contratual.
O julgado foi assim ementado (fls. 694-695):

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO LOTE.
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA.
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO INDEVIDA.
MULTA COMPENSATÓRIA. INAPLICABILIDADE DA MULTA DE 10% DO
CONTRATO. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. APLICAÇÃO DA TAXA
SELIC.
JUROS
MORATÓRIOS,
DESDE
A
CITAÇÃO.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME Ação de rescisão contratual proposta por adquirentes de lote
em condomínio, fundada na alegada onerosidade excessiva decorrente de juros
remuneratórios capitalizados e correção monetária pelo IGP- M. A parte autora
também invoca atraso na entrega das obras de infraestrutura, pleiteando a devolução
integral dos valores pagos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões
principais em discussão: (i) determinar se o atraso na entrega das obras de
infraestrutura autoriza a rescisão contratual por culpa da vendedora; (ii) definir se é
cabível a devolução integral dos valores pagos pelos adquirentes, sem retenções;
(iii) aplicar ou não a multa contratual de 10% prevista na cláusula penal do contrato
e discutir a correção monetária e juros. III. RAZÕES DE DECIDIR O atraso na
entrega das obras de infraestrutura do loteamento é incontroverso, caracterizando
descumprimento contratual por parte das promissárias vendedoras. Não há caso
fortuito ou força maior que justifique o descumprimento. A rescisão por culpa
exclusiva da vendedora impõe a devolução integral dos valores pagos, sem
retenções, conforme Súmula 543 do STJ, afastando a retenção de quaisquer valores
por parte da vendedora. A cláusula penal compensatória de 10% deve ser aplicada
reciprocamente em favor do adquirente, conforme entendimento consolidado pelo
STJ, quando não há previsão expressa no contrato para casos de inadimplemento do
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vendedor. Juros de mora são devidos a partir da citação, e a correção monetária
deve ser aplicada desde o desembolso dos valores pagos, utilizando-se a taxa Selic
como índice aplicável. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de
julgamento: 1. O atraso na entrega de obras de infraestrutura do loteamento autoriza
a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora. 2. A devolução integral dos
valores pagos pelo comprador deve ocorrer sem retenções. 3. A multa
compensatória de 10% deve ser aplicada em favor do comprador, por reciprocidade.
4. Juros de mora são devidos a partir da citação, com correção monetária desde o
desembolso, aplicando-se a taxa Selic. Dispositivos relevantes citados: Código de
Defesa do Consumidor,
o; Código Civil,
Súmula 543 do STJ.
art. 6
art. 475;
Jurisprudência relevante citada: STJ,
Rel. Min. Luis Felipe
REsp no 1.614.721/DF,
Salomão, j.
TJMG, Apelação Cível no
Rel.
22/05/2019;
1.0000.23.016354-5/002,
Des. Fernando Caldeira Brant, j. 12/08/2024.

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fls.
749-750):
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO. CONTRADIÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA
DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. DATA DO DESEMBOLSO
COMO MARCO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA
DESDE A CITAÇÃO. PARCELA ÚNICA. ÍNDICES DE ATUALIZAÇÃO E
TAXA SELIC. ACOLHIMENTO PARCIAL.
I. CASO EM EXAME Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu
provimento ao segundo recurso, julgando prejudicado o primeiro apelo. Alegações
de omissões no julgado, quanto à definição do índice de correção monetária a ser
aplicado e à determinação expressa da devolução dos valores em parcela única,
conforme consignado na fundamentação. Contrarrazões apontam necessidade de
esclarecimentos sobre o termo inicial da incidência dos encargos legais e pleiteiam a
aplicação de índices específicos e juros de mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) esclarecer a contradição quanto ao marco inicial
da correção monetária e ao índice de atualização aplicável; (ii) determinar a
necessidade de expressa menção no dispositivo sobre a devolução dos valores em
parcela única. III. RAZÕES DE DECIDIR Embargos de declaração são cabíveis
para sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material, conforme disposto no
do CPC. Identifica-se contradição no acórdão ao determinar a correção
art. 1.022
monetária, desde a citação na fundamentação, enquanto o dispositivo prevê como
marco inicial o efetivo desembolso. Prevalece a determinação contida no
dispositivo, sendo necessária sua integração com a fundamentação. A correção
monetária deve ser aplicada com base no IPCA, conforme
do Código Civil,
art. 389
observando-se a regra do
do mesmo diploma, que estabelece a taxa SELIC
art. 406
como taxa legal, deduzindo-se dela o índice de atualização monetária. Os juros de
mora devem incidir desde a citação, sendo inaplicável o precedente de repercussão
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geral relativo à culpa do comprador, visto que, no caso em exame, a culpa pela
rescisão contratual recai sobre a vendedora. A devolução dos valores em parcela
única, embora não mencionada no dispositivo, consta da fundamentação e vincula o
cumprimento da condenação. Para evitar controvérsias futuras, deve ser registrado
expressamente no dispositivo. IV. DISPOSITIVO E TESE Embargos de declaração
acolhidos parcialmente para indicar, no dispositivo, a data do efetivo desembolso
como marco inicial da correção monetária, e para registrar expressamente que a
restituição deve ocorrer em parcela única. Tese de julgamento:
A correção monetária na restituição de valores pagos em contrato rescindido por
culpa da vendedora incide desde o efetivo desembolso, com atualização pelo IPCA,
sendo deduzido da taxa SELIC, conforme
e 406 do Código Civil. Juros de
art. 389
mora incidem desde a citação em casos de rescisão contratual por culpa da
vendedora. A determinação de devolução em parcela única, mesmo consignada
apenas na fundamentação, vincula o cumprimento da condenação. Dispositivos
relevantes citados: CPC,
CC, arts. 389, 406; Lei n.o
art. 1.022;
14.905/2024.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n.o 1.740.911 (tema de Recurso
Repetitivo).

No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 413, do Código Civil, porque a redução equitativa da cláusula penal
deveria ter sido aplicada para adequar a retenção prevista contratualmente no
desfazimento por culpa do comprador;
b) 421, 421-A e 422, do Código Civil, já que o acórdão recorrido teria
afastado a liberdade de contratar e a função social do contrato, bem como a boa-fé
objetiva e o instituto da supressio, invalidando cláusulas lícitas e impondo
devolução integral;
c) 475, do Código Civil, pois a resolução do contrato por
inadimplemento do adquirente teria ensejado apenas devolução parcial com
indenização pelas perdas e danos da vendedora;
d) 725, do Código Civil, porquanto foi mencionado como fundamento da
validade das obrigações contratuais, sem correlação explícita com a tese recursal;
e) 884, do Código Civil, uma vez que a devolução integral teria
acarretado enriquecimento sem causa dos compradores;
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f) 5o, da
visto que o regime especial da alienação
Lei n. 9.514/1997,
fiduciária deveria prevalecer sobre o CDC nos contratos firmados;
g) 25, da
porque as regras de loteamentos e
Lei n. 6.766/1979,
infraestrutura deveriam orientar a solução sem impor devolução integral;
h) 32, da
já que a disciplina própria dos
Lei n. 4.591/1964,
empreendimentos imobiliários deveria reger as consequências do desfazimento;
i) 1o, §1o, 2o e 3o, da
porquanto os princípios da
Lei n. 13.874/2019,
liberdade econômica e da força obrigatória dos contratos teriam sido afastados
pelo acórdão recorrido.
Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir pela devolução integral
das parcelas e inversão da cláusula penal compensatória, divergiu do entendimento
que fixa a retenção em 25% das quantias pagas em contratos anteriores à
indicando como paradigma o
e
Lei n. 13.786/2018,
REsp n. 1.820.330/SP
julgados do TJMG.
Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão
recorrido, com a aplicação das cláusulas contratuais de retenção ou,
subsidiariamente, a fixação do percentual de 25% sobre os valores pagos.
Contrarrazões às fls. 791-815.
É o relatório.
VOTO
A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual em que a parte
autora pleiteou a resolução do contrato por culpa da vendedora, com devolução
integral das parcelas pagas, inversão da cláusula penal compensatória em 10% e
definição de correção monetária e juros.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato,
determinou a devolução dos valores com retenções contratuais, atualização pela
Documento eletrônico VDA54833397 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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tabela da
desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a
CGJ/TJMG
partir da citação, com sucumbência recíproca e honorários fixados em 10% (fls.
703).
A Corte de origem reformou a sentença para reconhecer a culpa
exclusiva da vendedora, determinar a devolução integral das parcelas em parcela
única, fixar correção monetária desde cada desembolso, juros de mora desde a
citação, e aplicar multa compensatória de 10% em favor dos autores, invertendo o
ônus da sucumbência e arbitrando honorários advocatícios em 15% do valor da
condenação (fls. 714).
I - Arts. 413, 421, 421-A e 422, do Código Civil
No recurso especial, a parte recorrente alega que cláusulas válidas
deveriam ser respeitadas, com prevalência da liberdade de contratar, da função
social e da boa-fé, inclusive pelo instituto da supressio, impondo retenções
previstas e afastando devolução integral.
O acórdão recorrido concluiu pela culpa exclusiva da vendedora no
atraso da infraestrutura, pela devolução integral conforme a Súmula n. 543 do STJ
e pela inversão da cláusula penal compensatória em 10%, à luz do CDC e da boa-
fé objetiva (fls. 694-709).
Para acolher a tese de que houve violação à autonomia da vontade ou
que a cláusula penal não deveria ser invertida por reciprocidade, seria
indispensável a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do acervo
fático-probatório para aferir a real intenção das partes e a gravidade da mora da
vendedora. Tal providência é vedada em sede de recurso especial pelos óbices das
Súmulas 5 e 7 do STJ.
II -
do Código Civil
Art. 475,
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A parte recorrente afirma que a resolução por inadimplemento do
adquirente deveria implicar devolução parcial e indenização pelas perdas e danos
da vendedora.
O acórdão recorrido reconheceu a culpa da vendedora, aplicou a Súmula
n. 543 do STJ para devolução integral e arbitrou a multa compensatória em favor
dos autores (fls. 708-714).
Para esta Corte Superior alterar tal conclusão e reconhecer a culpa dos
compradores ou a existência de perdas e danos em favor da vendedora, seria
necessário o reexame de fatos e provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.
Uma vez estabelecida a culpa exclusiva da vendedora pelas instâncias
ordinárias, a solução jurídica adotada pelo acórdão recorrido (determinação de
devolução integral dos valores pagos e aplicação de multa compensatória em favor
dos autores) encontra-se em estrita consonância com a Súmula 543 do STJ.
Segundo o referido verbete, a restituição deve ser imediata e integral quando a
resolução do contrato de compra e venda de imóvel ocorre por culpa do vendedor.
Estando o julgado em harmonia com a jurisprudência consolidada deste
Tribunal Superior (fls. 708-714), incide o óbice da Súmula 83 do STJ.
III -
do Código Civil
Art. 884,
A parte alega que a devolução integral representou enriquecimento sem
causa dos compradores.
O Tribunal de origem assentou que, diante do inadimplemento da
vendedora, a devolução integral evita o enriquecimento ilícito da fornecedora e
observa a Súmula n. 543 do STJ (fls. 708-709). Consignou que a devolução
integral é a consequência jurídica direta e necessária da rescisão contratual
motivada por culpa exclusiva da vendedora.
Sob essa ótica, o retorno das partes ao estado anterior (
)
status quo ante
não configura vantagem indevida aos compradores, mas sim o ressarcimento pelo
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descumprimento do dever contratual da incorporadora, que não entregou a
infraestrutura do loteamento no prazo avençado.
Para este Superior Tribunal de Justiça acolher a tese de que a devolução
integral acarreta enriquecimento sem causa, seria indispensável o reexame do
acervo fático-probatório para quantificar eventuais prejuízos da vendedora e
confrontá-los com o montante a ser restituído.
Tal providência é vedada pela Súmula 7 do STJ. A aferição da existência
de enriquecimento ilícito em casos de rescisão por culpa do vendedor demanda a
análise de provas documentais e contábeis que não podem ser revistas em sede de
recurso especial.
IV - Arts. 5o, da
25, da
32, da
Lei n. 9.514/1997,
Lei n. 6.766/1979,
1o, §1o, 2o e 3o, da
Lei n. 4.591/1964,
Lei n. 13.874/2019
No recurso especial, a parte recorrente alega que o regime da alienação
fiduciária, as regras de loteamento e as normas de incorporação, bem como a
liberdade econômica, deveriam nortear o desfazimento contratual e impedir
devolução integral.
O acórdão recorrido aplicou o CDC, reconheceu o atraso e definiu as
consequências jurídicas com base na Súmula n. 543 do STJ. Consignou que, diante
do inadimplemento exclusivo da vendedora pelo atraso na entrega da infraestrutura
do loteamento, a relação jurídica deve ser resolvida sob a ótica do equilíbrio
contratual e da proteção ao consumidor.
Para acolher a tese de que o regime da alienação fiduciária ou as regras
específicas de loteamento impediriam a devolução integral no caso concreto, seria
indispensável o reexame das cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório
para verificar a natureza da garantia constituída e o estágio de execução das obras.
Vê-se que o acórdão recorrido limitou-se a analisar a rescisão sob a ótica
da culpa pelo atraso nas obras e do Código de Defesa do Consumidor, sem realizar
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o necessário juízo de valor sobre a incidência das leis de alienação fiduciária ou de
incorporações imobiliárias no caso concreto.
Para analisar a violação a dispositivos infraconstitucionais, é
indispensável que a matéria tenha sido decidida pela instância ordinária,
configurando-se o prequestionamento.
A ausência de debate sobre tais normas atrai o óbice das Súmulas 282 e
356 do STF, bem como da Súmula 211 do STJ. Não basta a mera indicação dos
artigos no recurso especial; é necessário que o Tribunal
tenha emitido juízo
a quo
de valor sobre eles, o que não ocorreu na espécie (fls. 708-714).
Ainda que superado o óbice do prequestionamento, o acolhimento da
tese de que regimes especiais impediriam a devolução integral demandaria o
reexame das cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório, providência
vedada pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.
V - Divergência jurisprudencial
Alega a parte recorrente dissídio, indicando o
e
REsp n. 1.820.330/SP
julgados do TJMG para fixar a retenção em 25% em contratos anteriores à
Lei n. 13.786/2018.
O acórdão recorrido tratou de rescisão por culpa exclusiva da vendedora,
determinando devolução integral e multa compensatória invertida, à luz da Súmula
n. 543 do STJ (fls. 708-714).
Quanto aos paradigmas colacionados provenientes do próprio Tribunal
de Justiça do Estado de Minas Gerais, incide o óbice da Súmula 13 do STJ, que
estabelece: "A divergência entre julgados do mesmo tribunal não enseja recurso
".
especial
Assim, a análise do dissídio fica restrita ao confronto com julgados de
outras Cortes ou deste Tribunal Superior.
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Ademais, no caso em exame, o Tribunal de origem, com base no
conjunto fático-probatório, reconheceu que a rescisão se deu por culpa exclusiva
da vendedora, em razão do atraso injustificado na entrega das obras de
infraestrutura.
Dessa
forma,
a
solução
jurídica
adotada
pela
Corte
mineira (determinação de devolução integral dos valores pagos e inversão da multa
compensatória) encontra-se em harmonia com a Súmula 543 do STJ, que impõe a
restituição total das parcelas quando o vendedor dá causa ao desfazimento do
negócio.
Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência
consolidada desta Corte Superior (fls. 708-714), incide o óbice da Súmula 83 do
STJ, que impede o conhecimento do recurso por ambas as alíneas do permissivo
constitucional.
VI - Conclusão
Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.
Nos termos do § 11 do
do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já
art. 85
arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da
parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no
§ 2o do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.
É o voto.
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Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 09/03/2026 19:14:28
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 3.040.845 / MG
Número Registro: 2025/0342567-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10000180318396005 50151916120168130079
Sessão Virtual de
a
14/04/2026
22/04/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : GRAN VILLE IGARAPÉ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
AGRAVANTE : GRAN VIVER URBANISMO S/A
ADVOGADO
: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
AGRAVADO
: EDNA MARIA DIAS
AGRAVADO
: FRANCISCO PAULO DE FARIA
ADVOGADOS : GUILHERME FERNANDES VAN LOPES FERREIRA - MG123903
TATIANE SANT' ANA RODRIGUES - MG230613
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
14/04/2026
22/04/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:38:12
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Brasília, 22 de abril de 2026
Documento eletrônico VDA56085783 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:38:12
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