Tribunal: STJ
Processo: 5055513-52.2020.8.24.0023
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
COBRANÇA.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
EXCLUSIVIDADE. REEXAME DO CONJUNTO PROBATÓRIO E DAS
CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS No 5/STJ E 7
/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.
1. A revisão das conclusões da Corte de origem quanto à natureza e alcance
da cláusula de exclusividade demandaria o revolvimento do acervo fático-
probatório dos autos e nova interpretação das cláusulas contratuais,
procedimento inviável ante a natureza excepcional da via eleita, conforme
dispõem as Súmulas nos 5 e 7/STJ.
2. A aplicação da
em relação ao recurso especial interposto
Súmula no 7/STJ
pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma
matéria indicada no dissídio jurisprudencial.
3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2772243 - SC (2024/0394063-6)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: SÉRGIO CLÁUDIO DA SILVA - SC006508
CAROLINE SILVA DA CUNHA - SC038994
AGRAVADO
: LUIZ GONZAGA DE BEM
ADVOGADOS
: JOÃO MARCELO SCHWINDEN DE SOUZA - SC010684
RAFAEL DE LIMA LOBO - SC025686
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
COBRANÇA.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
EXCLUSIVIDADE. REEXAME DO CONJUNTO PROBATÓRIO E DAS
CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS No 5/STJ E 7
/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.
1. A revisão das conclusões da Corte de origem quanto à natureza e alcance
da cláusula de exclusividade demandaria o revolvimento do acervo fático-
probatório dos autos e nova interpretação das cláusulas contratuais,
procedimento inviável ante a natureza excepcional da via eleita, conforme
dispõem as Súmulas nos 5 e 7/STJ.
2. A aplicação da
em relação ao recurso especial interposto
Súmula no 7/STJ
pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma
matéria indicada no dissídio jurisprudencial.
3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual
de
a
por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos
03/02/2026
09/02/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
10 de fevereiro de 2026
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2772243 - SC (2024/0394063-6)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: SÉRGIO CLÁUDIO DA SILVA - SC006508
CAROLINE SILVA DA CUNHA - SC038994
AGRAVADO
: LUIZ GONZAGA DE BEM
ADVOGADOS
: JOÃO MARCELO SCHWINDEN DE SOUZA - SC010684
RAFAEL DE LIMA LOBO - SC025686
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
COBRANÇA.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
EXCLUSIVIDADE. REEXAME DO CONJUNTO PROBATÓRIO E DAS
CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS No 5/STJ E 7
/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.
1. A revisão das conclusões da Corte de origem quanto à natureza e alcance
da cláusula de exclusividade demandaria o revolvimento do acervo fático-
probatório dos autos e nova interpretação das cláusulas contratuais,
procedimento inviável ante a natureza excepcional da via eleita, conforme
dispõem as Súmulas nos 5 e 7/STJ.
2. A aplicação da
em relação ao recurso especial interposto
Súmula no 7/STJ
pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma
matéria indicada no dissídio jurisprudencial.
3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interposto por IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra a decisão que inadmitiu o recurso especial.
O apelo nobre, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo
constitucional, desafia acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina
assim ementado:

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM
IMOBILIÁRIA C/C MULTA CONTRATUAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
RECURSO DA PARTE AUTORA. ADMISSIBILIDADE. PRELIMINAR DE OFENSA
AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES.
INCONFIGURAÇÃO. MÉRITO. PRETENSA APLICABILIDADE DA CLÁUSULA
CONTRATUAL DE EXCLUSIVIDADE PARA VENDA DE BEM IMÓVEL E,
CONSEQUENTEMENTE, O RECONHECIMENTO DO DEVER DO APELADO DE
PAGAR A RESPECTIVA COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA.
INSUBSISTÊNCIA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO DE
IMÓVEL.
EXISTÊNCIA
DE
CLÁUSULA
CONTRATUAL
PREVENDO
A
EXCLUSIVIDADE DA VENDA À ADMINISTRADORA ENQUANTO O INQUILINO
PERMANECER NO IMÓVEL. CLÁUSULA FUTURA E GENÉRICA, SEM MAIORES
ESPECIFICAÇÕES, REVELANDO A EXCLUSIVIDADE DA VENDA TÃO
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SOMENTE NO CASO DO EXERCÍCIO DE PREFERÊNCIA PELO LOCATÁRIO, O
QUAL DECLINOU DA SUA PRIORIDADE LEGAL. IMÓVEL VENDIDO À
TERCEIRA PESSOA, SEM QUALQUER INTERVENÇÃO DA ADMINISTRADORA
PARA CAPTAÇÃO OU APROXIMAÇÃO DE POTENCIAIS CLIENTES, TAMPOUCO
PARTICIPAÇÃO NA CONCLUSÃO DAS NEGOCIAÇÕES. INAPLICABILIDADE DA
CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NA HIPÓTESE. NÃO CABIMENTO DA MULTA
CONTRATUAL. PRETENSA REMUNERAÇÃO DA CORRETAGEM INVIÁVEL.
SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA
ARBITRADA NA ORIGEM EM ATENÇÃO AO DISPOSTO NO
§ 11, DO
ART. 85,
" (e-STJ fl. 461)
CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Os embargos de declaração opostos não foram conhecidos (e-STJ fls. 488
/491).
Em suas razões recursais (e-STJ fls. 505/524), a recorrente aponta, além de
dissídio jurisprudencial, a violação do
do Código Civil, sustentando, em síntese,
art. 726
que, havendo cláusula de exclusividade pactuada por escrito, configura-se devida a
comissão de corretagem ainda que o negócio tenha sido celebrado sem a sua mediação.
Após a apresentação de contrarrazões (e-STJ fls. 563/592), o recurso especial
não foi admitido na origem (e-STJ fls. 595/597) ensejando a interposição do presente
agravo.
É o relatório.
VOTO
Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame
do recurso especial.
A irresignação não merece acolhida.
No que concerne à comissão de corretagem, o Tribunal de origem, à luz da
prova dos autos, concluiu pela improcedência do pedido de cobrança em razão da
ausência de participação da recorrente na aproximação das partes e na conclusão do
negócio, conforme se extrai da leitura do voto condutor, merecendo destaque o seguinte
trecho:

"Com efeito, na esteira do que foi ressaltado pelo juízo de primeiro grau,
importa registrar, também, que, da análise da cláusula debatida, evidencia se
que a exclusividade da administradora de bens se dará especificamente em
relação à eventual venda à locatária caso exercido o direito de preferência,
afinal, extrai se da cláusula 2.6. do Contrato de Administração de Imóveis que,
havendo interesse do locador na venda do imóvel, "(...) a Administradora
deverá ser comunicada com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, para que
possa informar o(a) Locatário(a) dentro do prazo legal, por este ter a
preferência na aquisição do mesmo, e, face a isto, a Administradora terá
exclusividade enquanto o inquilino permanecer no imóvel".
Tem se, portanto, que se trata de cláusula futura e genérica, sem maiores
especificações quanto ao contratado, revelando a exclusividade da venda tão
somente no caso do exercício de preferência pela locatária, e não perante
terceiros.
Não fosse apenas isso, verifica se, ainda, que a apelante não foi responsável
pela aproximação das partes e tampouco concluiu a negociação que culminou
na celebração do contrato de compra e venda.
[...]
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 03/12/2025 14:19:43
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Portanto, evidenciada a inaplicabilidade da cláusula de exclusividade na
hipótese e, por conseguinte, o não cabimento da multa contratual nos termos
da r. sentença, sobressai inviável a pretensa remuneração da corretagem (e-
STJ fl. 458)

Nesse contexto, o acolhimento da pretensão recursal demandaria o
revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e nova interpretação das cláusulas
contratuais, procedimento inviável ante a natureza excepcional da via eleita, conforme
dispõem as Súmulas nos 5 e 7/STJ.
Anota-se, ainda, que a aplicação da
em relação ao recurso
Súmula no 7/STJ
especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da
mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial.
Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.
Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 12% (doze por
cento) sobre o valor da causa, os quais devem ser majorados para o patamar de 15%
(quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do
§ 11,
art. 85,
do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.
É o voto.

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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.772.243 / SC
Número Registro: 2024/0394063-6
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
50555135220208240023
Sessão Virtual de
a
03/02/2026
09/02/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : SÉRGIO CLÁUDIO DA SILVA - SC006508
CAROLINE SILVA DA CUNHA - SC038994
AGRAVADO
: LUIZ GONZAGA DE BEM
ADVOGADOS : JOÃO MARCELO SCHWINDEN DE SOUZA - SC010684
RAFAEL DE LIMA LOBO - SC025686
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - CORRETAGEM
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/02/2026
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr.
09/02/2026,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins
votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Documento eletrônico VDA54007230 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/02/2026 00:49:57
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Brasília, 09 de fevereiro de 2026
Documento eletrônico VDA54007230 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/02/2026 00:49:57
Código de Controle do Documento: 50aff9f3-481b-4425-8d5c-5c1592a526a4