Tribunal: STJ
Processo: 5114845-67.2022.8.09.0064
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-05-21

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM

RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.
CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO INFERIOR AO PADRÃO
JURISPRUDENCIAL. LIMITAÇÃO AO PATAMAR CONTRATUAL. AGRAVO
INTERNO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto por promitente comprador contra

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2868976 - GO(2025/0062223-2)
RELATOR
: MINISTRO LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR
CONVOCADO DO TJMG)
AGRAVANTE
: RONI GOMES DOS SANTOS
ADVOGADO
: CARLOS ERNESTO NUNES FILHO - GO041618
AGRAVADO
: TS2 PARTICIPAÇÕES LTDA
ADVOGADOS
: RAFAELA MOREIRA CAMPELO - GO37281
LUCAS LIMA RODRIGUES - GO038049
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM

RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.
CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO INFERIOR AO PADRÃO
JURISPRUDENCIAL. LIMITAÇÃO AO PATAMAR CONTRATUAL. AGRAVO
INTERNO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto por promitente comprador contra decisão monocrática que, ao
conhecer de agravo manejado contra juízo negativo de admissibilidade, deu parcial provimento
ao recurso especial da incorporadora para majorar o percentual de retenção para 25% dos
valores pagos em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de importâncias
pagas, relativa a promessa de compra e venda de lote, rescindida por culpa exclusiva do
promitente comprador.
2. A decisão agravada aplicou o entendimento consolidado na Segunda Seção do Superior
Tribunal de Justiça quanto à razoabilidade da retenção de 25% dos valores pagos nos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel anteriores à
, enquanto
Lei n. 13.786/2018
o agravante sustenta a impossibilidade de majoração além do percentual de 20% previsto
contratualmente a título de multa rescisória.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de promessa de compra e
venda de imóvel anterior à
, rescindido por culpa do promitente comprador, é
Lei n. 13.786/2018
possível majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos, com base no padrão
jurisprudencial da Segunda Seção do STJ, quando o instrumento contratual estipula multa
rescisória de 20% sobre o montante adimplido.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O colegiado limita a devolução recursal à discussão do percentual de retenção, estando
preclusas as demais teses veiculadas no recurso especial.
5. A Segunda Seção do STJ, ao julgar o
, reafirmou orientação pela adoção
REsp 1.723.519/SP
de padrão-base de cláusula penal, fixando como, em regra, razoável a retenção de 25% dos
valores pagos, em contratos anteriores à
, em hipóteses de desistência ou
Lei n. 13.786/2018
resolução por iniciativa do promitente comprador.
Documento eletrônico VDA56920270 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): LUÍS CARLOS BALBINO GAMBOGI Assinado em: 20/05/2026 18:04:31
Publicação no DJEN/CNJ de 22/05/2026. Código de Controle do Documento: 6b0f018a-5a06-48f6-9ac3-5c05ae323947

6. A jurisprudência desta Corte admite, todavia, a estipulação de percentual inferior ao padrão
de 25% quando assim ajustado entre as partes, não configurando o critério jurisprudencial um
piso obrigatório, mas parâmetro máximo ordinário de retenção.
7. Diante da pactuação clara de retenção de 20%, impõe-se a observância do percentual
contratualmente estipulado, devendo a majoração determinada na decisão monocrática limitar-
se a esse patamar, em respeito à autonomia privada e ao equilíbrio contratual.
IV. DISPOSITIVO
8. Resultado do Julgamento: Agravo interno provido para limitar o percentual de retenção a
20% dos valores pagos, conforme previsão contratual.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do
12/05/2026
18/05/2026,
Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e
Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
18 de maio de 2026
Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG)
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 22/05/2026. Código de Controle do Documento: 6b0f018a-5a06-48f6-9ac3-5c05ae323947

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2868976 - GO(2025/0062223-2)
RELATOR
: MINISTRO LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR
CONVOCADO DO TJMG)
AGRAVANTE
: RONI GOMES DOS SANTOS
ADVOGADO
: CARLOS ERNESTO NUNES FILHO - GO041618
AGRAVADO
: TS2 PARTICIPAÇÕES LTDA
ADVOGADOS
: RAFAELA MOREIRA CAMPELO - GO37281
LUCAS LIMA RODRIGUES - GO038049
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM

RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.
CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO INFERIOR AO PADRÃO
JURISPRUDENCIAL. LIMITAÇÃO AO PATAMAR CONTRATUAL. AGRAVO
INTERNO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto por promitente comprador contra decisão monocrática que, ao
conhecer de agravo manejado contra juízo negativo de admissibilidade, deu parcial provimento
ao recurso especial da incorporadora para majorar o percentual de retenção para 25% dos
valores pagos em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de importâncias
pagas, relativa a promessa de compra e venda de lote, rescindida por culpa exclusiva do
promitente comprador.
2. A decisão agravada aplicou o entendimento consolidado na Segunda Seção do Superior
Tribunal de Justiça quanto à razoabilidade da retenção de 25% dos valores pagos nos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel anteriores à
, enquanto
Lei n. 13.786/2018
o agravante sustenta a impossibilidade de majoração além do percentual de 20% previsto
contratualmente a título de multa rescisória.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de promessa de compra e
venda de imóvel anterior à
, rescindido por culpa do promitente comprador, é
Lei n. 13.786/2018
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possível majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos, com base no padrão
jurisprudencial da Segunda Seção do STJ, quando o instrumento contratual estipula multa
rescisória de 20% sobre o montante adimplido.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O colegiado limita a devolução recursal à discussão do percentual de retenção, estando
preclusas as demais teses veiculadas no recurso especial.
5. A Segunda Seção do STJ, ao julgar o
, reafirmou orientação pela adoção
REsp 1.723.519/SP
de padrão-base de cláusula penal, fixando como, em regra, razoável a retenção de 25% dos
valores pagos, em contratos anteriores à
, em hipóteses de desistência ou
Lei n. 13.786/2018
resolução por iniciativa do promitente comprador.
6. A jurisprudência desta Corte admite, todavia, a estipulação de percentual inferior ao padrão
de 25% quando assim ajustado entre as partes, não configurando o critério jurisprudencial um
piso obrigatório, mas parâmetro máximo ordinário de retenção.
7. Diante da pactuação clara de retenção de 20%, impõe-se a observância do percentual
contratualmente estipulado, devendo a majoração determinada na decisão monocrática limitar-
se a esse patamar, em respeito à autonomia privada e ao equilíbrio contratual.
IV. DISPOSITIVO
8. Resultado do Julgamento: Agravo interno provido para limitar o percentual de retenção a
20% dos valores pagos, conforme previsão contratual.
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR
Cuida-se de agravo interno, interposto por RONI
CONVOCADO DO TJMG) - Relator:
GOMES DOS SANTOS, contra decisão monocrática de fls. 468-478, e-STJ que
conheceu do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial da parte adversa
a fim de majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos.
O apelo extremo, interposto por TS2 PARTICIPAÇÕES LTDA,fundamentado
na alínea “a” e “c” do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado (fl. 295-296, e-STJ):

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
RESTITUIÇÃO
C/C
DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE
COMPRADOR. MULTA COMPENSATÓRIA. RAZOABILIDADE. COMISSÃO DE
CORRETAGEM INDEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO INCABÍVEL. LOTE SEM
EDIFICAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. HONORÁRIOS RECUSAIS
DEVIDOS. 1. Conforme entendimento deste E. Tribunal, a retenção de 10% (dez
por cento) dos valores pagos é o percentual ideal, na medida que atende aos
princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sem gerar enriquecimento
ilícito da parte, sobretudo porque o imóvel objeto da contenda poderá ser
renegociado. Precedentes do STJ. 2. Conforme precedente do Superior Tribunal
de Justiça, firmado em sede de recurso repetitivo
– Tema
(Resp n. 1.599.511/SP
938), é válida a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
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desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” 3. No caso em
apreço, não há, no contrato firmado entre os litigantes, informação clara e
destacada sobre o valor da comissão de corretagem, o que é condição
necessária para a transmissão do referido encargo ao consumidor. 4. Não se
mostra devida a cobrança da taxa de fruição, uma vez que, em se tratando de
imóvel não edificado, inexiste proveito econômico proporcionado pelo terreno,
bem como comprovação de que a parte requerida tenha deixado de auferir lucro
em virtude da privação do uso do lote. 5. A sucumbência recíproca não impede a
majoração dos honorários advocatícios em sede recursal, nos termos do § 11,
artigo 85 do Código de Processo Civil. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E
DESPROVIDA.

Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados, nos termos do acórdão
de fls. 273-275, e-STJ.
Nas razões de recurso especial, a parte recorrente aponta violação aos arts.
489, §1o, 1.022, II, do CPC, 389, 402, 403, 725, 1.196, 1.204 e 1.228 do Código Civil.
Sustenta, em síntese: a) omissão acerca da pactuação expressa da
comissão de corretagem e da aplicação do percentual mínimo de retenção de 25% em
contratos de promessa de compra e venda rescindidos por culpa do comprador; b) a
necessidade de reconhecimento da validade da cláusula contratual que transfere ao
consumidor o pagamento da comissão de corretagem, conforme pactuado em
instrumento autônomo; c) a possibilidade de retenção da taxa de fruição, conforme
jurisprudência do STJ, que estabelece a indenização devida ao promitente vendedor
pelas perdas e danos decorrentes da utilização do imóvel; d) divergencia
jurisprudencial em relação ao tema repetitivo 1.002 do STJ, quanto à fixação dos juros
de mora.
Contrarrazões apresentadas às fls. 419-426, e-STJ.
Em juízo de admissibilidade, negou-se o processamento do recurso
especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 437-444, e-STJ).
Contraminuta apresentada às fls. 448-455, e-STJ.
Inconformado, interpôs o presente agravo (art. 1.042 do
), cuja
CPC/15
minuta está acostada às fls. 698-710 e-STJ, por meio do qual pretende ver admitido o
recurso especial.
Em decisão monocrática, deu-se parcial provimento ao recurso especial do
ora agravado para majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos.
No presente agravo interno (fls. 481-486, e-STJ), a parte agravante aduz a
impossibilidade da majoração para 25% dos valores pagos, porquanto o contrato
previa a multa compensatória de apenas 20% do montante quitado.
É o relatório.
VOTO
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O EXMO. SR. MINISTRO LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR
O agravo interno merece acolhida.
CONVOCADO DO TJMG) - Relator:
De início, consigna-se que a única matéria devolvida à apreciação
1.
recursal diz respeito ao percentual de retenção, restando preclusas as demais teses.
Cinge-se a controvérsia recursal no tocante à impossibilidade de
2.
majoração do percentual de retenção para 25% do valor pago porquanto ultrapassa o
valor previsto em contrato.
Assiste razão à agravante.
A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do
, em
Resp no 1.723.519/SP
de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti,
28/08/2019,
reafirmou a orientação pela
adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores
, em que o
pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel
acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a
redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%.
Confira-se:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À
.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
DESISTÊNCIA
LEI
13.786/2018
IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL.
DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS
COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.
PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no
âmbito da incorporação imobiliária
,
§2o), a
(Lei 4.591/1964 art. 32,
jurisprudência do STJ, anterior à
, de há muito já reconhecia,
Lei 13.786/2018
à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do
consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de
forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos,
assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de
reter parcela do montante
).
(Súmula 543/STJ
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à
, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda
Lei 13.786/2018
Seção no julgamento dos EAg
DJe 4.10.2012, sob a relatoria
1.138.183/PE,
para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de
25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes,
reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o
construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do
contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo
diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo
também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela
incorporadora com o empreendimento.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em
julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
, em
Lei n. 13.786/2018
que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente
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comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de
mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão"
,
(REsp 1.740.911/DF
DJe 22.8.2019).
4. Recurso especial parcialmente provido.
, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA
(REsp 1723519/SP
SEÇÃO, julgado em
DJe
28/08/2019,
02/10/2019)
No caso em apreço, a Corte de origem limitou-se a afirmar, de forma
genérica, a adequação da retenção no percentual de 10% (dez por cento), tomando
por base o montante já adimplido pelos compradores.
Em regra, esta Corte Superior tem entendido como razoável a retenção de
25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, admitindo-se, todavia, percentual
inferior quando assim estipulado contratualmente, como ocorre na hipótese dos autos.
Com efeito, conforme se depreende da sentença de fls. 145-154, e-STJ, o
instrumento contratual previa a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos,
nos seguintes termos:
Extrai-se do documento 09, juntado no evento 01, que a cláusula oitava,
parágrafo sexto, prevê a rescisão por culpa do comprador com multa rescisória
de 20% dos valores pagos. (fl. 148, e-STJ)
Diante
desse
contexto,
impõe-se
a
observância
do
percentual
contratualmente estipulado, de modo que a majoração da retenção deve se ater ao
patamar de 20% (vinte por cento) dos valores pagos.
2. Do exposto, dá-se provimento ao agravo interno, a fim de limitar o
percentual de retenção a 20% (vinte por cento) do montante pago, conforme previsão
contratual.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 2.868.976 / GO
Número Registro: 2025/0062223-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
511484567 51148456720228090064
Sessão Virtual de
a
12/05/2026
18/05/2026
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG)

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : TS2 PARTICIPAÇÕES LTDA
ADVOGADOS : LUCAS LIMA RODRIGUES - GO038049
RAFAELA MOREIRA CAMPELO - GO37281
AGRAVADO
: RONI GOMES DOS SANTOS
ADVOGADO
: CARLOS ERNESTO NUNES FILHO - GO041618
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : RONI GOMES DOS SANTOS
ADVOGADO
: CARLOS ERNESTO NUNES FILHO - GO041618
AGRAVADO
: TS2 PARTICIPAÇÕES LTDA
ADVOGADOS : RAFAELA MOREIRA CAMPELO - GO37281
LUCAS LIMA RODRIGUES - GO038049
TERMO
Documento eletrônico VDA56868442 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 19/05/2026 01:26:51
Código de Controle do Documento: 06a1c2b6-2ab2-497e-9730-c9f42f11a3a7

A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso, nos termos do
12/05/2026
18/05/2026,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e
Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
João Otávio de Noronha.

Brasília, 18 de maio de 2026
Documento eletrônico VDA56868442 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 19/05/2026 01:26:51
Código de Controle do Documento: 06a1c2b6-2ab2-497e-9730-c9f42f11a3a7