Tribunal: STJ
Processo: 5193358-25.2021.8.09.0051
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
EMENTA
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA, C/C
RESCISÃO CONTRATUAL.
DO CPC. ALEGAÇÃO DE
ART. 489
VIOLAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. PRETENSÃO
RECURSAL
QUE
DEMANDA
REVOLVIMENTO
FÁTICO-
PROBATÓRIO
DOS
AUTOS
E
INTERPRETAÇÃO
CONTRATUAL. SÚMULAS N. 5 E
INCIDÊNCIA. RECURSO
7/STJ.
NÃO CONHECIDO.
1. A alegada ofensa ao art. 489, § 1o, IV, do CPC não foi objeto de
prequestionamento na origem e não pode ser conhecida.
2. Alterar as conclusões apontadas no

Inteiro teor:
AgInt nos EDcl no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2703661 - GO
(2024/0280267-9)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: RAYANNE GOMES BOTELHO
ADVOGADO
: MÁRCIO FRANCISCO DOS REIS - GO014969
AGRAVADO
: LUCIANA ALVES JORDAN
ADVOGADO
: RUI JERÔNIMO DA SILVA JÚNIOR - GO022164
EMENTA
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA, C/C
RESCISÃO CONTRATUAL.
DO CPC. ALEGAÇÃO DE
ART. 489
VIOLAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. PRETENSÃO
RECURSAL
QUE
DEMANDA
REVOLVIMENTO
FÁTICO-
PROBATÓRIO
DOS
AUTOS
E
INTERPRETAÇÃO
CONTRATUAL. SÚMULAS N. 5 E
INCIDÊNCIA. RECURSO
7/STJ.
NÃO CONHECIDO.
1. A alegada ofensa ao art. 489, § 1o, IV, do CPC não foi objeto de
prequestionamento na origem e não pode ser conhecida.
2. Alterar as conclusões apontadas no acórdão recorrido para afastar a
rescisão do contrato de compra e venda e julgar apenas o pedido de cobrança
do valor em aberto, determinado quais os encargos moratórios aplicáveis,
conforme requerido pela recorrente, implicaria revolvimento fático e
interpretação contratual, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
Agravo interno improvido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual
de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos
14/04/2026 22/04/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Brasília,
.
23 de abril de 2026
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Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 23/04/2026 13:45:27
Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: 90a30b16-02df-4fac-990c-d821804ed63e

Ministro Humberto Martins
Relator
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Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 23/04/2026 13:45:27
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AgInt nos EDcl no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2703661 - GO
(2024/0280267-9)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: RAYANNE GOMES BOTELHO
ADVOGADO
: MÁRCIO FRANCISCO DOS REIS - GO014969
AGRAVADO
: LUCIANA ALVES JORDAN
ADVOGADO
: RUI JERÔNIMO DA SILVA JÚNIOR - GO022164
EMENTA
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA, C/C
RESCISÃO CONTRATUAL.
DO CPC. ALEGAÇÃO DE
ART. 489
VIOLAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. PRETENSÃO
RECURSAL
QUE
DEMANDA
REVOLVIMENTO
FÁTICO-
PROBATÓRIO
DOS
AUTOS
E
INTERPRETAÇÃO
CONTRATUAL. SÚMULAS N. 5 E
INCIDÊNCIA. RECURSO
7/STJ.
NÃO CONHECIDO.
1. A alegada ofensa ao art. 489, § 1o, IV, do CPC não foi objeto de
prequestionamento na origem e não pode ser conhecida.
2. Alterar as conclusões apontadas no acórdão recorrido para afastar a
rescisão do contrato de compra e venda e julgar apenas o pedido de cobrança
do valor em aberto, determinado quais os encargos moratórios aplicáveis,
conforme requerido pela recorrente, implicaria revolvimento fático e
interpretação contratual, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
Agravo interno improvido.
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
Cuida-se de agravo interno interposto por RAYANNE GOMES
BOTELHO contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para
não conhecer do recurso especial nos termos da seguinte ementa (fl. 532):

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA,
RESCISÃO
C/C
CONTRATUAL.
DO CPC. VIOLAÇÃO.
ART. 489
ALEGAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.
MÉRITO. REVISÃO. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ.
INCIDÊNCIA. RECURSO NÃO CONHECIDO.

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O recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no artigo
105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS assim ementado (fl. 349):

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO.
AÇÃO
DE
COBRANÇA

RESCISÃO
C/C
CONTRATUAL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
DÉBITO
REMANESCENTE.
FINANCIAMENTO
OU
QUITAÇÃO. OBRIGAÇÃO INADIMPLIDA PELA
COMPRADORA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
INOCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO.
RETORNO DAS PARTES À SITUAÇÃO ANTERIOR.
CONSEQUÊNCIA. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO
PELA COMPRADORA. FRUIÇÃO DO IMÓVEL.
INDENIZAÇÃO DEVIDA. DESPESAS ORIUNDAS DA
POSSE. RESPONSABILIDADE DA COMPRADORA.
BENFEITORIAS INDENIZÁVEIS. COMPENSAÇÃO
POSSÍVEL. APURAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO.
DEPÓSITO JUDICIAL EFETUADO POR TERCEIRO.
LEVANTAMENTO AUTORIZADO. GRATUIDADE DA
JUSTIÇA. REQUISITOS LEGAIS DEMONSTRADOS.
SENTENÇA
PARCIALMENTE
REFORMADA.
1.
Segundo orientação jurisprudencial do Superior Tribunal
de Justiça, o retorno das partes ao estado anterior à avença,
como consequência da resolução do contrato, acarreta a
restituição pelo vendedor ao comprador das parcelas pagas
por este, bem como a indenização pelo tempo em que o
comprador ocupou o bem (desde a data em que a posse lhe
foi transferida, até a efetiva desocupação). 2. Conforme
assentado em precedentes deste Tribunal, a teoria do
adimplemento substancial atua como instrumento de
equidade colocado à disposição do intérprete, nas hipóteses
em que a extinção da obrigação pelo pagamento esteja
muito próxima, impondo a exclusão da possibilidade de
resolução do contrato e permitindo tão somente a cobrança
do saldo em aberto. A teoria tem aplicabilidade em casos
excepcionais, quando restar um pequeno valor para o
devedor quitar o contrato, não sendo este o caso,
porquanto, ao tempo da propositura da ação, a ré havia
adimplido apenas a metade do valor convencionado. 3. A
taxa de fruição tem como objetivo o ressarcimento ao
proprietário do imóvel por ocupação indevida. O
percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do
imóvel mostra-se adequado, quando levados em
consideração os princípios da razoabilidade e da vedação
de enriquecimento ilícito. 4. Como consequência da posse
do imóvel, as despesas oriundas do bem ficarão a cargo da
compradora, durante o período da ocupação. 5.
Caracterizada a boa-fé da compradora no exercício da
posse do imóvel, deve a vendedora indenizá-la pelas
benfeitorias necessárias e úteis, podendo ser levantadas as
voluptuárias, caso não sejam pagas, consoante prevê o
do Código Civil. 6. O depósito judicial,
art. 1.219,
efetuado nos autos por terceira pessoa, deverá ser
levantado pelo depositante, uma vez frustrada sua
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finalidade (pagamento parcial da dívida). 7. É permitida a
compensação entre os valores devidos pela compradora e
vendedora, provenientes deste processo, com ressalva das
verbas sucumbenciais cuja exigibilidade está suspensa, nos
termos do
§ 3o, do CPC. 8. De acordo com os
art. 98,
artigos 98 e 99, § 2o e 3o, do CPC, interpretados à luz do
o, LXXIV, da Constituição Federal, embora seja
art. 5
possível o controle judicial quanto à comprovação da
alegada insuficiência de recursos financeiros, na hipótese,
considerando-se a presunção de veracidade que se atribui à
declaração de necessitado, somada a outras provas que
induzem esta conclusão, mantém-se a gratuidade da justiça
concedida à parte requerida. APELAÇÃO CÍVEL E
RECURSO
ADESIVO
CONHECIDOS
E
PARCIALMENTE PROVIDOS.

Acolhidos parcialmente os embargos de declaração opostos por ambas
as partes, nos termos da ementa abaixo (fl. 398):

EMENTA: DUPLOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C
RESCISÃO
CONTRATUAL.
INSTRUMENTO
PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
TAXA
FRUIÇÃO
DEVIDA
DESDE
O
INADIMPLEMENTO. VALOR ATUALIZADO DO
IMÓVEL. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA.
ALEGAÇÃO
DE
OMISSÃO
PELA
PRIMEIRA
EMBARGANTE PARCIALMENTE RECONHECIDA.
OBSCURIDADE
ALEGADA
PELA
SEGUNDA
EMBARGANTE.
VÍCIO
PARCIALMENTE
RECONHECIDO.
1. Os embargos de declaração se destinam, exclusivamente,
à busca do aperfeiçoamento da decisão, viciados por
obscuridade, contradição ou omissão sobre o qual deva
pronunciar-se o órgão julgador.
2. O termo inicial para a cobrança de fruição é a data da
posse da compradora, na condição de inadimplente, haja
vista que o referido encargo é considerado recomposição
dos valores pelo período em que esta ficou na posse do
imóvel de forma inadimplente, logo, o pagamento desse
montante deve englobar o tempo em que a apelada
permaneceu no bem sem a devida contraprestação.
3. A taxa de fruição tem como objetivo o ressarcimento ao
proprietário do imóvel por ocupação indevida. O
percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do
imóvel mostra-se adequado, quando levados em
consideração os princípios da razoabilidade e da vedação
de enriquecimento ilícito.
4. Os valores devem ser corrigidos monetariamente pelo
INPC, a partir correspondentes vencimentos, e acrescido de
juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da
citação (CPC,
.
art. 405)
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E
PARCIALMENTE ACOLHIDOS.

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A agravante alega, nas razões do agravo interno, que, "quanto à alegação de
ausência de prequestionamento do
do Código de Processo Civil, vê-se que se
art. 1.022
trata de um fundamento que deve ser revisto à luz do que dispõe o
do mesmo
art. 1.025
códex instrumental, o qual assegura a existência do requisito mediante a simples
interposição de Embargos de Declaração prequestionadores" (fl. 564).
Aduz, ainda, que a matéria questionada no apelo nobre "não implica na
interpretação de cláusula contratual e nem no revolvimento de provas" (fl. 565).
Repisa as razões de recorrer do recurso especial.
Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela
submissão do presente agravo à apreciação da Turma.
A parte agravada não apresentou contraminuta (fl. 577).
É, no essencial, o relatório.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
O agravo interno não merece prosperar.
No recurso especial, a agravante alegou, preliminarmente, ofensa ao
§ 1o, IV, do CPC e, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas
art. 489,
nos artigos 406, 368, 475 e 476 do CC e 8o, 141 e 787 do CPC.
Obtemperou que (fls. 420-421 e 424):

[...].
A Recorrida ingressou com a presente AÇÃO DE
COBRANÇA visando “preferencialmente” o recebimento
do saldo remanescente da compra e venda de um imóvel
urbano, e indenização pelo uso no período em que
Recorrente esteve em mora, em função de não haver multa
estabelecida no contrato. E fez pedido alternativo de
rescisão com restituição da posse do imóvel, caso a
Recorrente não se dispusesse a pagar o valor devido.
Conforme se depreende da leitura da Petição Inicial, da
Sentença e do Acórdão recorrido, não cuidam os autos de
obrigação pactuada com natureza alternativa, instituto
tratado nos arts. 252 a 256 do Código Civil, mas de Ação
de Cobrança do valor certo em que o pedido de rescisão foi
formulado “de forma alternativa”, com fundamento na
cláusula resolutiva tácita prevista no
do mesmo
art. 475
Código, para o caso de negativa de pagamento. Verbis:
[...]. Todavia, é expresso e inequívoco que o pedido
principal é de cobrança da dívida e cumprimento do
contrato e não de rescisão, que só seria possível se a
Recorrente não se prontificasse ao pagamento, o que ela
deixou claro que o faria tão logo fossem estabelecidos os
encargos moratórios, que passou a ser a única matéria de
mérito discutida na lide, conforme se demonstrará a seguir:
[...].
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[...], EM NENHUM MOMENTO A RECORRENTE
AFIRMOU QUE NÃO TERIA CONDIÇÕES DE
PAGAR, SEJA COM RECURSOS PRÓPRIOS, OU COM
A AJUDA DE TERCEIROS. DISSE APENAS QUE O
FARIA APÓS A DEVIDA LIQUIDAÇÃO DA DÍVIDA
SOB PARÂMETROS LEGAIS CORRETOS, TENDO EM
VISTA QUE TAMBÉM ERA CREDORA DA APELADA
EM VALOR QUE ESTAVA EM LIQUIDAÇÃO DE
SENTENÇA.

Afirmou ser indevida a rescisão decretada pelo acórdão recorrido, uma vez
que não procede o argumento de que ela (devedora) não deteria condições de pagar a
dívida, pois "Não resta sombra de dúvidas que as partes estabeleceram os limites da lide
apenas na cobrança da dívida e no valor devido, se afastando totalmente do pleito de
rescisão" (fl. 428).
Expôs que (fls. 433-434 e 437):

Dessa forma, ante à clara omissão do Juízo quanto a ponto
relevante da causa (manutenção da alienação fiduciária na
matrícula do imóvel, impeditiva à obtenção de novo
financiamento e expresso pedido e complementação dos
pagamentos em caso de entendimento de insuficiência), há
dessa Corte Superior revisitar a decisão recorrida e
enfrentar a preliminar de carência de ação nos termos
propostos, o que se faz necessário por aplicação dos
preceitos contidos nos arts. 476 e 477
o 422, todos
c/c
do Código Civil e subsidiariamente no que dispõe o
do Código de Processo Civil.
art. 787
[...].
Restou cabalmente demonstrado que houve evidente
obscuridade na alegação sentencial de que os pagamentos
realizados (R$ 200.000,00 (50%) no ato da contratação +
R$ 94.020,60 realizado por terceiro, e pelo menos mais R$
62.575,23 por compensação, decorrentes da parte
incontroversa reconhecida nos autos apensos) não se
caracterizam com pagamento substancial. [...]. Assim, deve
ser aplicada a regra dos arts. 113, 421 e 422 do Código
Civil, uma vez que a Recorrente sempre agiu em estrita
boa-fé contratual, o que fica patente quando procedeu ao
depósito de mais 94 mil reais, e solicitou o complemento
do pagamento após a determinação dos encargos
moratórios incidentes, tudo de acordo ao que determina a
jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça.

Defendeu que a impossibilidade de compensação dos créditos ofende "o
regramento do §1o do
do CPC, que impõe que a sentença pode ser exarada de
art. 491
forma ilíquida, procedendo-se à sua liquidação após verificação das condicionantes
(crédito exequendo nos autos apensos). Pelo que deve ser revisto por essa A. C. de
Justiça" (fl. 439).
Contemporizou que "a sentença exarada nos autos apensos de no 0475937-
78.2014.8.09.0051 estabeleceu como exigível da Apelante apenas a correção monetária
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pelo INPC até que o financiamento fosse viabilizado, ou seja, que o gravame de
alienação fiduciária fosse baixado (o que não havia ocorrido até a propositura desta Ação
de Cobrança)" (fl. 440).

Dessa forma, ante a revisão do Acórdão vergastado e a
necessária modificação de sua conclusão e parte
dispositiva, deve ela ser adequada aos limites legais e aos
estabelecidos na decisão exarada nos autos de no 0475937-
78.2014.8.09.0051, incidindo sobre o saldo devedor da
compra e venda (R$ 200.000,00) unicamente a correção
monetária pelo INPC até que a citação para este processo, e
depois com aplicação da TAXA SELIC até o pagamento
nos termos do
do Código de Processo Civil, e em
art. 406
conformidade a jurisprudência consolidada neste Superior
Tribunal de Justiça, uma vez que não há estabelecimento
de encargos moratórios no Contrato de Compra e Venda.

Requereu o provimento do recurso especial para "revogar o decreto de
rescisão do contrato de compra e venda, julgando procedente apenas o pedido de
cobrança do valor em aberto, determinado quais os encargos moratórios aplicáveis e
oportunizando o pagamento integral da dívida com a utilização do valor já depositado e
daquele líquido, certo e exigível consolidado nos autos de no 0475937-
78.2014.8.09.0051" (fl. 441).
Consoante aludido na decisão agravada, não pode ser conhecida a alegação
de deficiência de fundamentação com esteio em violação do
§1o, II e III, do
art. 489,
CPC, pois não há prequestionamento do dispositivo e não há adução de vilipêndio ao
do CPC.
art. 1.022
A propósito, cito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
RECURSO
ESPECIAL.
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA. POUPANÇA. CORREÇÃO MONETÁRIA.
OFENSA AOS ARTS. 489, § 1o, IV, 2o, 492 E 503,
TODOS
DO
CPC.
FALTA
DE
PREQUESTIONAMENTO. JUÍZO DE PRELIBAÇÃO.
AUSÊNCIA DE VINCULAÇÃO DO STJ. USO DA
TABELA PRÁTICA DO TRIBUNAL DE ORIGEM.
VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA. INOCORRÊNCIA.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO
INTERNO DESPROVIDO.
1. A ausência de enfrentamento pelo acórdão recorrido da
questão objeto da controvérsia impede o acesso à
instância especial e o conhecimento do recurso especial, o
que incluiu a própria violação ao
§ 1o, IV do CPC,
art. 489,
quando não prequestionado na origem.
[...].
4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no
relator Ministro João
REsp n. 1.781.372/SP,
Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/10/2024,
DJe de
)
16/10/2024.

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ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO
INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONCURSO PÚBLICO. ANULAÇÃO DE QUESTÕES.
AUSÊNCIA
DE
INDICAÇÃO
CLARA
DO
DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL SUPOSTAMENTE
VIOLADO. FALTA DE PARTICULARIZAÇÃO DO
INCISO.

PREVISÃO
DAS

SÚMULA
284/STF.
QUESTÕES
NO
EDITAL.
REVISÃO.
IMPOSSIBILIDADE.
INCIDÊNCIA
DOS
ENUNCIADOS 5 E
VIOLAÇÃO AO
DO
7/STJ.
ART. 489
FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
CPC/2015.
SÚMULAS
282
E

DISSÍDIO
356/STF.
JURISPRUDENCIAL
NÃO
DEMONSTRADO.
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
[...]..
3. Quanto ao
do
não foi objeto de
art. 489
CPC/2015,
análise pelo Tribunal de origem, tampouco foram opostos
embargos de declaração com o objetivo de sanar eventual
omissão.
Ausente,
portanto,
o
requisito
do
prequestionamento, ainda que implícito, incidem, no ponto,
as Súmulas 282 e
por analogia.
356/STF,
[...].
5. Agravo interno não provido.
(AgInt no
relator Ministro Afrânio
AREsp n. 2.473.162/RJ,
Vilela, Segunda Turma, julgado em
DJe de
19/8/2024,
)
22/8/2024.

Um passo adiante, em sede de mérito, observa-se que a análise da pretensão
recursal demanda incursão no acervo fático-probatório dos autos e interpretação do
contrato de compra e venda do imóvel, o que esbarra nas vedações contidas nas Súmulas
n. 5 e 7 do STJ.
Destaque-se que o Tribunal de origem, ao solucionar a controvérsia, com
base na prova dos autos, apoiou-se nas seguintes razões de decidir (fls. 333 - 345):

De plano, não merece acolhida a alegação da apelante de
que a sentença teria incorrido em vício extrapetita, ao
determinar a desocupação do imóvel litigioso, mesmo sem
o correspondente pedido inicial.
Isso porque, em compulso à peça exordial, verifica-se que
a
formulou pedido expresso de reintegração
autora/apelada
de posse, nos seguintes termos:
“b) alternativamente, caso o juízo entenda não ser possível
a condenação ao pagamento, que seja declarada por
sentença a rescisão do negócio por culpa da promitente
compradora, servindo o pagamento dado de entrada a título
de perdas e danos, determinando, via de consequência a
reintegração da requerente na posse do imóvel;” (evento 1 -
grifei).
Portanto, rejeito a tese recursal.
De outro giro, observo que, em 21.03.2013, mediante
instrumento
contratual
particular,
a
autora/apelada
(Luciana Alves Jordan) vendeu à
(Rayanne
ré/apelante
Gomes Botelho) os direitos de propriedade sobre o
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Apartamento 2203, contendo escaninho n. 34, box de
garagem n. 52, no Condomínio Borges Landeiro Diamond,
Torre A, Borges Landeiro Athenas, localizado no Setor
Bueno, nesta Capital.
Nos termos da cláusula 1a do referido contrato, as partes
convencionaram que o valor total do imóvel seria de
R$400.000,00 (quatrocentos mil reais), dos quais
R$200.000,00 (duzentos mil reais) foram pagos pela
compradora no ato da celebração do contrato; o
remanescente seria quitado pela adquirente, até 21.06.2013,
através de financiamento bancário.
De acordo com o § 1o da cláusula 1a, cláusulas 3a e 5a e §
único, a vendedora se comprometeu, de forma imediata, a
providenciar a quitação do imóvel perante a incorporadora
(Borges Landeiro Ltda), além de providenciar toda a
documentação necessária que lhe coubesse, a fim de
viabilizar o financiamento bancário que seria tomado pela
compradora.
Diante do descumprimento contratual da vendedora, que,
para quitar o imóvel junto à incorporadora, em 18.09.2013,
alienou fiduciariamente o apartamento ao Banco Bradesco,
a compradora ajuizou a ação cominatória no 0475937-
78.2014.8.09.0051, em 18.12.2014.
Na referida demanda, através de sentença já transitada em
julgado, proferida em 12.06.2018, o magistrado reconheceu
a inadimplência contratual da vendedora, em cumprir a
obrigação de sanear as pendências e impedimentos
documentais do imóvel, de sorte a permitir à compradora
obter financiamento e quitar a parcela remanescente.
Confira-se:

“(...). Da análise de todo conjunto probatório, posso
afirmar que a requerida foi quem primeiro quebrou com o
vínculo contratual. Tanto a documentação quanto os
depoimentos coadunam com a narrativa feita pela autora.
A requerente adimpliu com sua obrigação inicial de pagar a
primeira parcela. Na letra do instrumento, a requerida
naquele momento seria obrigada quitar o imóvel perante a
incorporadora. No entanto, restou demonstrado que a ré
contraiu financiamento em próprio nome para tal, dando
ainda o bem em alienação fiduciária.
Ressalto ainda que o valor pelo qual a ré financiou o
imóvel é superior ao valor remanescente contratado, assim,
inexistem motivos para a requerente aceitar transferir tal
dívida para seu nome. Na contestação, houve alegação de
que trataria o caso de contrato de ágio, o que não pude
verificar após a análise das provas.
A parte autora conseguiu com sucesso demonstrar seu
direito, nos termos do
I, do CPC. Era incumbência
art. 373,
da requerida expor razões para impedi-lo, modificá-lo ou
extingui-lo, o que não ocorreu nestes autos.
DISPOSITIVO
Pelas razões acima expostas, julgo procedentes os pleitos
iniciais e resolvo o mérito conforme
I, do Código
art. 487,
de Processo Civil Brasileiro. Determino à parte ré que
efetue a quitação do financiamento que fez no próprio
nome perante o Banco Bradesco, e que viabilize o
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financiamento pela parte autora do valor de R$ 200.000,00
(duzentos mil reais), atualizados pelo INPC desde a data do
contrato até a efetivação do financiamento.
Condeno a requerida na sucumbência, arcando portando
com as custas e honorários advocatícios, que arbitro em
10% do valor da causa, nos termos do
§2o, do CPC.
art. 85,
(...).” (evento 48, daqueles autos).

Posteriormente, em 15.03.2019, no âmbito daquela ação
cominatória, a vendedora agregou termo de quitação
emitido pelo Banco Bradesco em 10.12.2018 (evento 86,
daqueles autos).
Intimada para se manifestar, a compradora informou,
mediante seu procurador, em 26.03.2019, não dispor de
crédito para financiar o débito remanescente, nem mesmo
numerário para liquidá-lo, e solicitou a alienação do imóvel
a terceiros (evento 89, daqueles autos).
Ao examinar referida questão, o juiz indeferiu o pedido
formulado pela compradora, sob pena de violação aos
limites da coisa julgada operada naquela demanda, e
ordenou o prosseguimento da execução em face da
vendedora quanto aos ônus sucumbenciais (evento 99,
daqueles autos).
Pois bem.
Como visto, a inadimplência contratual por parte da
vendedora foi reconhecida pela mencionada sentença
exarada no bojo da ação cominatória no 0475937-
78.2014.8.09.0051, envolvendo as mesmas litigantes.
Tal premissa é imutável e não merece sequer
questionamento, diante do trânsito em julgado do comando
sentencial (arts. 502 e 503, CPC).
Contudo, como bem pontuado pelo juiz a quo, ao decidir a
presente ação de cobrança, o descumprimento contratual
pela vendedora perdurou até 15.03.2019, quando, no
âmbito da ação cominatória, comprovou ter quitado o
financiamento perante o Banco Bradesco, nos moldes do
respectivo termo emitido em 10.12.2018 (evento 86,
daqueles autos).
A partir de então, a inadimplência passou a ser perpetrada
pela compradora, que, conforme descrito em linhas
volvidas, confessou expressamente, em 26.03.2019, não
dispor de crédito para financiar o débito remanescente,
nem mesmo numerário para liquidá-lo (evento 89, autos da
ação cominatória). Veja-se:

“(...). Conforme já noticiado pela Requerida, a Requerente
não dispõe de crédito para fins de financiamento e encontra-
se em tratamento médico desde o início do imbróglio como
também noticiado em audiência.
Também a Requerente não conta com numerário suficiente
para arcar com o pagamento do valor atualizado, assim
restando impossibilitada de cumprir com a
obrigação, REQUER autorização para alienar o imóvel
afim de possibilitar o devido
cumprimento. (...).”
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Esse estado de inadimplência foi reafirmado pela
quando ofertou contestação nesta ação de
ré/adquirente
cobrança, em 28.09.2021.
Observe-se:

“(...). Ocorre que a Requerida não tem capacidade
financeira
atualmente para arcar com um novo financiamento, mas
com as compensações de
crédito que agora se impõe, vislumbrou-se a possibilidade
de pagamento do saldo
restante em aberto, uma vez que tal valor lhe será
disponibilizado pelo Sr. Alexandre
Nunes Coelho,
no 3668793-DGPC-GO, e
CI/RG
CPF/MF
no 817.310.191-49, pai de seu filho (não é seu esposo), para
que na forma de doação à prole comum (Rychard
Gomes Coelho), reste assegurado a ambos (mãe e filho) a
moradia digna onde residem e possam superar esse grande
infortúnio por que passam. (...).” (evento 17,
pg. 22).

Note-se que, tendo sido quitado o financiamento pela
vendedora junto ao Bradesco (conforme ordenado na
sentença), a respectiva baixa do gravame na matrícula do
imóvel poderia ser realizada por qualquer pessoa, inclusive
pela própria compradora, se tivesse real interesse na
conclusão do contrato; caso preferisse, a adquirente poderia
ainda ter solicitado a baixa do gravame no bojo do
cumprimento de sentença da ação cominatória, hipótese em
que certamente o juiz ordenaria as medidas cabíveis para
concluir o financiamento.
Todavia, ao tomar conhecimento da quitação, a
compradora não questionou sobre o gravame, mas, de
plano, confessou não possuir condições financeiras para
cumprir sua obrigação contratual, o que prejudica qualquer
debate acerca da baixa do gravame.
Convém assinalar que o valor doado pelo Sr. Alexandre
(mencionado pela compradora), isto é, em torno de noventa
e quatro mil reais, depositado judicialmente, não se revela
suficiente para quitar a integralidade do débito contratual.
Sabe-se que a dívida remanescente (duzentos mil reais)
deveria ser atualizada pelo INPC, desde a data do contrato
até a efetivação do financiamento, por força da coisa
julgada oriunda da sentença proferida na ação cominatória.
Em rápida consulta ao site do BACEN, pude verificar que
o indigitado débito, atualizado monetariamente nos termos
da mencionada sentença (INPC), corresponde ao valor
aproximado de R$366.000,00 (trezentos e sessenta e seis
mil reais). Isso sem acrescentar eventuais juros de mora.
Sendo assim, ao contrário do que alega a compradora, não
há se falar em pagamento substancial, com vista a obstar a
rescisão do contrato em voga.
A respeito da temática:

[...].

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Registre-se, a propósito, que os direitos creditícios em
favor da compradora (parcialmente adquiridos de seu
advogado), decorrentes da sucumbência sofrida pela
vendedora no âmbito da ação cominatória, também não se
mostram suficientes para quitar a citada parcela contratual.
Além disso, cuida-se de crédito ilíquido (ainda há
litigiosidade quanto ao valor), o que impede a pretendida
compensação (art. 369, Código Civil).
Também não se pode impor à vendedora forma de
pagamento diverso daquela contratualmente estabelecida.
Por esse motivo, reputa-se inapropriado o pedido de
complementação do
com aplicação
depósito/pagamento,
analógica do
§ 2o, do CPC; saliente-se ainda que
art. 545,
não se trata o caso de consignação em pagamento, até
porque a compradora não comprovou os requisitos legais
deste procedimento (arts. 335 e seguintes do Código Civil).
Diante desse cenário foi que, mesmo tendo sido formulado
pedido exordial de cobrança (item “a”), mas demonstrada a
impossibilidade de a compradora adimplir o respectivo
pagamento, o juiz entendeu por bem decretar a resolução
do contrato, acolhendo o pedido inicial sucessivo (item
“b”).
Nessa linha, transcrevo fragmentos da sentença:

“(...). A obrigação de Luciana foi regularmente quitada, de
acordo com instrumento de quitação acostado (mov. 01,
arquivo 02).
Como consequência tanto da força contratual (cláusula
primeira) quanto da sentença supracitada, a ré Rayanne
deveria proceder com a quitação do saldo remanescente de
R$ 200.000,00 (duzentos mil reais). Todavia, Rayanne
explicitamente reconheceu sua incapacidade de arcar com
tal parcela.
Em que pesem as alegações constantes da contestação, a
mora da ré é flagrante, contabilizada a data que a autora
demonstrou o cumprimento de sentença nos autos apensos,
ou seja, 15/03/2019.
Destaco que não foram demonstrados quaisquer impactos
da pandemia na renda da ré, razão pela qual não há
afastamento da mora neste sentido. A despeito da
existência de direitos creditícios em favor de Rayanne nos
autos apensos, tal valor ainda é objeto de discussão e,
ainda, tal compensação difere dos termos originalmente
pactuados entre as partes. Inviável portanto a compensação
postulada pela ré, não podendo ser imposta à autora
contratação alheia à sua vontade.
Desta forma, resta impossível acatar adimplemento
substancial, ante a
tais fatos.
Em realidade, o prosseguimento do contrato exsurge
completamente obstado, visto que a compradora não
acostou qualquer documentação ou elemento capaz de
demonstrar suas capacidades de adimplir integralmente
com suas obrigações.
É portanto, impositiva a rescisão, com a reintegração da
proprietária na posse do imóvel. (...).”
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Repise-se, após ser cientificada do cumprimento da
obrigação por parte da vendedora (ano de 2019, isto é, 2
anos antes desta ação de cobrança), caso a compradora
quisesse manter o pacto teria adotado medidas para
viabilizar o financiamento bancário ou, na impossibilidade
deste, depositado judicialmente a parcela remanescente do
contrato (ao menos corrigida monetariamente, nos moldes
da sentença cominatória).
Ao revés disso, em mais de uma oportunidade, inclusive
após ter sido notificada extrajudicialmente (evento 1), a
compradora assumiu expressamente não reunir condições
econômicas e cadastrais para quitar o débito através de
financiamento; apenas apresentou infundada tese de
adimplemento substancial, efetuou depósito judicial
insuficiente e requereu isenção de correção monetária em
determinado período contratual (ao arrepio da sentença
cominatória transitada em julgado).
Portanto, agiu corretamente o magistrado ao decretar a
rescisão do contrato firmado entre as partes, por culpa da
compradora.
De fato, o
do Código Civil, dispõe que a “parte
art. 475,
lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do
contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,
cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e
danos.”
É cediço que a resolução do contrato implica, como
consequência direta, a restituição das partes ao estado
anterior (statu quo ante). Portanto, ela apaga, “ex tunc,
todos os efeitos, e o negócio jurídico é tratado como se
nunca tivesse existido” (MIRANDA, Pontes de. Tratado de
direito privado: parte especial, tomo XXV. Atualizado por
Nelson Nery Jr. e Rosa Maria de Andrade Nery. São Paulo:
Revista dos Tribunais, 2012, p. 429).
Na esteira jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça,
o retorno das partes ao estado anterior à avença, como
consequência da resolução do contrato, acarreta a
restituição pelo vendedor ao comprador das parcelas pagas
por este, bem como a indenização pelo tempo em que o
comprador ocupou o bem (desde a data em que a posse lhe
foi transferida).
Assim, ao contrário do que defende a apelante, como
consequência natural da resolução do contrato, a ocupação
do imóvel deve ser indenizada por todo o período, sem
limitação temporal, independentemente de quem foi o
causador do rompimento da avença, sob pena de
enriquecimento sem causa.
Sobre o tema, colaciono arestos do STJ:

[...].

Obviamente, reputa-se admissível a compensação entre os
valores correspondentes à restituição devida ao comprador
e os aluguéis pelo uso do imóvel, estes em prol do
vendedor.
Nesse sentido:

[...].
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No caso concreto, ao decidir acerca do ponto em comento,
o magistrado assim deliberou:

“(...). Por fim, atento-me que, como a ré residiu no bem
desde 2013, impõe-se reconhecer a necessidade de
ressarcimento à autora pelo período de ocupação.
A taxa de fruição média de imóvel é de 0,5% do valor do
bem ao mês.
Considerando que a ocupação perdurou por mais que 100
meses, entendo razoável o pedido no sentido de interpretar
como ressarcimento de fruição o valor de R$ 200.000,00
(duzentos mil reais) pagos como entrada da contratação.
(...).
Condeno a ré no pagamento de taxa de fruição pelo período
que residiu no bem, todavia plenamente quitado mediante a
retenção pela autora do valor de R$ 200.000,00 (duzentos
mil reais). (...).”

A meu ver, reputo correto o posicionamento do juiz, ao
reconhecer o direito da vendedora em ser indenizada pela
compradora, ante a fruição do imóvel, autorizando, para
esse fim, a compensação do valor dado pela adquirente
como entrada no início do contrato, cuja restituição é
simples consequência da resolução contratual.
Contudo, consoante solicitado no recurso adesivo, o
ressarcimento pela ocupação do imóvel deve ocorrer até a
sua efetiva entrega à compradora.
Em consonância:

[...].

Além disso, o valor inicial recebido pela vendedora
(duzentos mil reais) deverá ser atualizado monetariamente
(INPC), desde o desembolso, para ser restituído à
compradora, podendo ser compensado pelo uso do imóvel.
A indenização por fruição do bem, inclusive a referida
compensação, deverá ser apurada na fase de liquidação,
observando-se os parâmetros descritos neste julgado, com
taxa mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o valor
atribuído ao imóvel, isto é, R$487.500,00 (quatrocentos e
oitenta e sete mil e quinhentos reais), resultado da média
entre o valor original do bem e aquele apontado pela
vendedora, em seu recurso adesivo.
Lado outro, conforme suscitado pela compradora, em sede
de contestação e no apelo, considerando que sua posse sob
o imóvel foi exercida de boa-fé, deve a vendedora indenizá-
la pelas benfeitorias necessárias e úteis, podendo ser
levantadas as voluptuárias, caso não sejam pagas, segundo
prevê o
do Código Civil:
art. 1.219,

[...].

Tal ponto também deverá ser objeto de liquidação.
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Noutro vértice, quanto ao depósito judicial efetuado por
terceira pessoa (Alexandre Nunes Coelho) no curso deste
processo, cujo comprovante agregou-se no evento 20,
entendo que deverá ser restituído ao depositante.
Ora, resolvido o contrato firmado entre as litigantes, com o
retorno à situação anterior, não há respaldo para manter-se
o aludido depósito, tampouco autorizar seu levantamento
pela
vez que o numerário pertence a
autora/apelada,
terceiros.
Ademais, não logrou êxito a finalidade do depósito judicial
(quitação parcial da obrigação contratual por parte da
compradora), tendo em vista a rescisão do pacto.
Portanto, após o trânsito em julgado da causa, o depósito
poderá ser levantado por seu depositante ou mandatário
com poderes especiais.
Com relação ao pagamento do IPTU e taxas condominiais,
por possuírem natureza propter rem, trata-se de
responsabilidade do promitente comprador, desde a sua
imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação.
Confira-se:

[...].

Dessarte, a compradora deve ser responsabilizada pelo
pagamento de eventuais débitos em aberto, referente às
mencionadas despesas, inclusive as provenientes de
concessionárias de serviço público (água e energia),
durante todo o período em que exerceu a posse do bem.
Ressalto, outrossim, que as verbas deverão ser aferidas e
eventualmente compensadas, por ocasião da liquidação do
julgado,
mediante
a
efetiva
comprovação
do
inadimplemento por parte da adquirente.
Acerca da impugnação à gratuidade da justiça concedida à
parte requerida, não assiste razão à autora/recorrente.
O novel Código de Processo Civil define expressamente a
possibilidade de formulação do beneplácito a qualquer
tempo e em qualquer grau de jurisdição, na própria petição
recursal, dispensando, assim, a tradicional petição avulsa e
seu processamento em apartado, além de autorizar que no
recurso cujo mérito relacionar-se à concessão da gratuidade
da justiça, o recorrente estará dispensado do recolhimento
de custas até decisão do relator sobre a questão, in verbis:

[...].

Verifica-se que, em se tratando de pessoa natural, como é o
caso dos autos, o novo sistema processual, abraçando o
entendimento doutrinário e jurisprudencial dominante que
lhe antecede, traz expressamente a previsão de presunção
relativa quanto a alegação de insuficiência financeira da
parte que requer o benefício.
Aliás, sabe-se que o regramento vigente estabelece, de
forma expressa, que o juiz apenas poderá indeferir a
gratuidade se houver nos autos elementos que evidenciem a
falta de pressupostos legais para a sua concessão.
No caso em testilha, a parte ré formulou pedido de
gratuidade na peça defensiva, onde acostou comprovante
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de
recebimento
de
benefício
previdenciário
(aproximadamente de 1 salário-mínimo mensal), além de
extratos bancários, que demonstram sua hipossuficiência
financeira.
Vale ressaltar que, conforme consta na guia do depósito
judicial realizado nos autos, o depositante é terceira pessoa
(pai do filho da ré), não havendo elementos de prova de
que se trata do companheiro da requerida.
O fato de a compradora ter recolhido custas na ação
cominatória não altera tal conclusão, pois, segundo ela
própria afirma, naquela época (ano 2014) possuía melhor
condição econômica, ao contrário dos dias atuais, que se
encontra inclusive enferma.
Destarte, a insurgência não prospera.
Ante o exposto, conheço e dou parcial provimento ao apelo
e ao recurso adesivo para, mantendo-se a resolução do
contrato declarada na sentença recorrida, estabelecer os
seguintes parâmetros para a liquidação do julgado: i) a
compradora deverá indenizar a vendedora pela fruição do
imóvel litigioso, desde a posse até a efetiva desocupação; o
ressarcimento mensal será calculado em 0,5% (meio por
cento) sobre o valor atribuído ao imóvel, isto é,
R$487.500,00 (quatrocentos e oitenta e sete mil e
quinhentos reais); ii) a vendedora deverá restituir o valor
pago inicialmente pela compradora (duzentos mil reais),
devidamente atualizado pelo INPC, desde o desembolso;
iii) a vendedora deverá indenizar a compradora pelas
benfeitorias necessárias e úteis, podendo ser levantadas as
voluptuárias, caso não sejam pagas; iv) após o trânsito em
julgado desta causa, fica autorizado ao depositante (ou a
seu mandatário com poderes especiais) o levantamento do
depósito judicial efetuado nos autos, com as atualizações
de praxe; v) durante todo o período em que ocupou o
imóvel, compete à compradora arcar com os eventuais
débitos relativos ao IPTU, taxas condominiais, água e
energia; vi) é permitida a compensação entre os valores
devidos pela compradora e vendedora, provenientes deste
processo, com ressalva das verbas sucumbenciais cuja
exigibilidade está suspensa, nos termos do
§ 3o, do
art. 98,
CPC.
Quanto aos demais termos, fica mantida a sentença
objurgada por seus próprios fundamentos e por estes ora
agregados.
Sem majoração da verba honorária, nos termos do
§
art. 85,
11, do CPC, ante o provimento parcial do apelo.

Alterar as conclusões acima apontadas para afastar a rescisão do contrato
de compra e venda e julgar apenas o pedido de cobrança do valor em aberto,
determinando quais os encargos moratórios aplicáveis, conforme requerido pela
recorrente, implicaria revolvimento fático e interpretação contratual, o que, como já dito
anteriormente, encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
Assim, em que pese o esforço argumentativo, entendo que a ausência de
qualquer novo subsídio trazido pelo agravante, capaz de alterar os fundamentos da
decisão ora agravada, faz subsistir incólume o entendimento nela firmado.
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Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como penso. É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt nos EDcl no AREsp 2.703.661 / GO
Número Registro: 2024/0280267-9
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
519335825 51933582520218090051
Sessão Virtual de
a
14/04/2026
22/04/2026
Relator do AgInt nos EDcl
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. JANICE AGOSTINHO BARRETO ASCARI

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : RAYANNE GOMES BOTELHO
ADVOGADO : MÁRCIO FRANCISCO DOS REIS - GO014969
AGRAVADO
: LUCIANA ALVES JORDAN
ADVOGADO : RUI JERÔNIMO DA SILVA JÚNIOR - GO022164
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - INADIMPLEMENTO - PERDAS E DANOS
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : RAYANNE GOMES BOTELHO
ADVOGADO : MÁRCIO FRANCISCO DOS REIS - GO014969
AGRAVADO
: LUCIANA ALVES JORDAN
ADVOGADO : RUI JERÔNIMO DA SILVA JÚNIOR - GO022164
TERMO
Documento eletrônico VDA56079276 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:01:29
Código de Controle do Documento: b7e22f49-c8a3-4f2d-be27-110ea4c859d0

A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
14/04/2026
22/04/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e
Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra
Daniela Teixeira.

Brasília, 22 de abril de 2026
Documento eletrônico VDA56079276 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:01:29
Código de Controle do Documento: b7e22f49-c8a3-4f2d-be27-110ea4c859d0