Tribunal: STJ
Processo: 0704969-08.2024.8.07.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTENO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO
CPC INEXISTENTE. CONDOMÍNIO
DE
IRREGULAR/ASSOCIAÇÃO
FATO NO DF. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO.
REGULARIDADE DA ASSOCIAÇÃO. COISA JULGADA. REVISÃO.
FRUIÇÃO DE SERVIÇOS COMUNS. OBRIGAÇÃO
SÚMULA N. 7/STJ.
. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
E
PROPTER REM
TEMA 882/STJ
INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO.
TEMA 492/STF.
PECULIARIDADES FUNDIÁRIAS DO DF E
FÁTICO.
DISTINGUISHING
SÚMULAS
E
83/STJ
7/STJ.
1. Inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, visto que o
Tribunal de origem efetivamente enfrentou as questões levadas ao seu
conhecimento, no que destacou, quanto à ilegitimidade ativa da associação,
que os anteriores títulos transitados em julgado "declararam a nulidade de
atos constitutivos e assembleia geral da Associação criada no ano de 2008,
sem, contudo, apresentar qualquer vedação à eventual nova formação de
associação assemelhada à condomínio", no que acresceu a sua atual
regularidade. Ponderou ainda quanto à legitimidade da cobrança das despesas.
2. O inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não
caracteriza falta de prestação jurisdicional. Precedentes.
3. O

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3004043 - DF(2025/0285955-1)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: TIAGO MOREIRA CAMPOS RANGEL
ADVOGADA
: LUDMILLA BARROS ROCHA - DF059587
AGRAVADO
: CONDOMÍNIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3
ADVOGADOS
: JULIANA ZAPPALÁ PORCARO BISOL - DF013801
MATHEUS NASCIMENTO BRITO MORAES - DF070487
EMENTA
AGRAVO INTENO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO
CPC INEXISTENTE. CONDOMÍNIO
DE
IRREGULAR/ASSOCIAÇÃO
FATO NO DF. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO.
REGULARIDADE DA ASSOCIAÇÃO. COISA JULGADA. REVISÃO.
FRUIÇÃO DE SERVIÇOS COMUNS. OBRIGAÇÃO
SÚMULA N. 7/STJ.
. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
E
PROPTER REM
TEMA 882/STJ
INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO.
TEMA 492/STF.
PECULIARIDADES FUNDIÁRIAS DO DF E
FÁTICO.
DISTINGUISHING
SÚMULAS
E
83/STJ
7/STJ.
1. Inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, visto que o
Tribunal de origem efetivamente enfrentou as questões levadas ao seu
conhecimento, no que destacou, quanto à ilegitimidade ativa da associação,
que os anteriores títulos transitados em julgado "declararam a nulidade de
atos constitutivos e assembleia geral da Associação criada no ano de 2008,
sem, contudo, apresentar qualquer vedação à eventual nova formação de
associação assemelhada à condomínio", no que acresceu a sua atual
regularidade. Ponderou ainda quanto à legitimidade da cobrança das despesas.
2. O inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não
caracteriza falta de prestação jurisdicional. Precedentes.
3. O acórdão recorrido assentou, com base no acervo fático-probatório, que a
nulidade declarada da constituição do condomínio não obstou sua nova
instituição, entendimento cuja alteração esbarra efetivamente nos preceitos da
Súmula n. 7/STJ.
4. Em contexto de parcelamento irregular típico do DF, com serviços comuns
custeados pelos moradores, é possível a cobrança de rateio, sob pena de
enriquecimento sem causa, quando demonstradas deliberação assemblear e
fruição dos serviços; entendimento em harmonia com a jurisprudência do STJ
(
.
Súmula 83/STJ)
5. Temas
e
: não incidência na espécie, diante das
882/STJ
492/STF
peculiaridades fático-jurídicas dos "condomínios de fato" do DF e do
traçado pelo Tribunal local; revisão demandaria revolvimento
distinguishing
probatório (
.
Súmula 7/STJ)
Agravo interno improvido.
Documento eletrônico VDA55101558 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 17/03/2026 14:17:20
Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: 7060fc3b-f643-4648-aba2-971181bcf9b9

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual
de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos
10/03/2026 16/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
17 de março de 2026
Ministro Humberto Martins
Relator
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AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3004043 - DF(2025/0285955-1)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: TIAGO MOREIRA CAMPOS RANGEL
ADVOGADA
: LUDMILLA BARROS ROCHA - DF059587
AGRAVADO
: CONDOMÍNIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3
ADVOGADOS
: JULIANA ZAPPALÁ PORCARO BISOL - DF013801
MATHEUS NASCIMENTO BRITO MORAES - DF070487
EMENTA
AGRAVO INTENO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO
CPC INEXISTENTE. CONDOMÍNIO
DE
IRREGULAR/ASSOCIAÇÃO
FATO NO DF. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO.
REGULARIDADE DA ASSOCIAÇÃO. COISA JULGADA. REVISÃO.
FRUIÇÃO DE SERVIÇOS COMUNS. OBRIGAÇÃO
SÚMULA N. 7/STJ.
. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
E
PROPTER REM
TEMA 882/STJ
INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO.
TEMA 492/STF.
PECULIARIDADES FUNDIÁRIAS DO DF E
FÁTICO.
DISTINGUISHING
SÚMULAS
E
83/STJ
7/STJ.
1. Inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, visto que o
Tribunal de origem efetivamente enfrentou as questões levadas ao seu
conhecimento, no que destacou, quanto à ilegitimidade ativa da associação,
que os anteriores títulos transitados em julgado "declararam a nulidade de
atos constitutivos e assembleia geral da Associação criada no ano de 2008,
sem, contudo, apresentar qualquer vedação à eventual nova formação de
associação assemelhada à condomínio", no que acresceu a sua atual
regularidade. Ponderou ainda quanto à legitimidade da cobrança das despesas.
2. O inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não
caracteriza falta de prestação jurisdicional. Precedentes.
3. O acórdão recorrido assentou, com base no acervo fático-probatório, que a
nulidade declarada da constituição do condomínio não obstou sua nova
instituição, entendimento cuja alteração esbarra efetivamente nos preceitos da
Súmula n. 7/STJ.
4. Em contexto de parcelamento irregular típico do DF, com serviços comuns
custeados pelos moradores, é possível a cobrança de rateio, sob pena de
enriquecimento sem causa, quando demonstradas deliberação assemblear e
fruição dos serviços; entendimento em harmonia com a jurisprudência do STJ
(
.
Súmula 83/STJ)
5. Temas
e
: não incidência na espécie, diante das
882/STJ
492/STF
peculiaridades fático-jurídicas dos "condomínios de fato" do DF e do
traçado pelo Tribunal local; revisão demandaria revolvimento
distinguishing
probatório (
.
Súmula 7/STJ)
Agravo interno improvido.
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RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
Cuida-se de agravo interno interposto por TIAGO MOREIRA CAMPOS
RANGEL contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para
não conhecer do recurso especial (fls. 3.081-3.087).
Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto com
fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal contra
acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS
TERRITÓRIOS assim ementado (fls. 2.573-2.574):

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE COBRANÇA. APELAÇÃO. ASSOCIAÇÃO
DE
MORADORES.
CONDOMÍNIO
IRREGULAR.
PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E
LITISPENDÊNCIA. TESES DOS TEMAS
E
882/STJ
DISTINÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS.
492/STF.
PREVISÃO DO ATO ASSOCIATIVO. PARTICIPAÇÃO
COMUM NAS DESPESAS. RECURSO CONHECIDO.
PRELIMINARES REJEITADAS. DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contrária a sentença que julgou
procedente o pedido inicial de ação de cobrança de taxas de
manutenção de área comum em condomínio de fato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O requerido defende que a sentença se equivocou ao não
reconhecer a ilegitimidade da associação de moradores
requerente. Aponta que o ato de constituição teria sido
anulado em juízo. Para se exonerar do pagamento, defende
não ser obrigado a se associar e pagar taxas, bem como a
aplicabilidade dos temas
e
882/STJ
492/STF.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. No caso dos autos, a entidade associativa assemelhada a
condomínio não é atingida por decisão judicial que atacou
a formação de outra pessoa jurídica. Preliminar de
ilegitimidade ativa rejeitada.
4. Ante a constituição de nova entidade associativa
assemelhada a condomínio horizontal, e não identificado
qualquer óbice à sua existência, não há que se falar que o
presente feito, de cobrança de "taxas condominiais"
posteriores à criação da nova entidade (após 2016), tenha
identidade com o pedido realizado por instituição anterior,
de cobrança de taxas inadimplidas no período de existência
daquela outra entidade associativa, criada em 2008 (feitos
2010.01.1.005395-7 e 2010.01.1.163107-4). Preliminar de
litispendência rejeitada.
5. Apesar do irregular parcelamento do solo, as cobranças
em contexto decorrem de despesas de interesse do conjunto
de moradores das unidades parceladas em espaço
específico. Assim, a situação em tela se diferencia das teses
firmadas no julgamento dos Temas 882 do STJ e 492 do
STF, acerca da impossibilidade de cobrança de despesa
comum de morador de bairro aberto.
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IV. DISPOSITIVO
6. Recurso conhecido e desprovido.

Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 2.649-2.653).
A agravante alega, nas razões do recurso interno, que a decisão agravada
incorreu em "error in judicando" ao deixar de aplicar precedentes qualificados à hipótese
dos autos (Tema n.
e
).
882/STJ
492/STF
Prossegue reiterando tese de afronta ao
e 1.022 do CPC, por
art. 489
entender que houve prestação jurisdicional incompleta.
Aduz a inaplicabilidade da
à hipótese, pois "em hipótese
Súmula n. 7/STJ
alguma será necessário o revolvimento do conjunto fático e probatório dos autos,
somente a discussão processual do caso que se baseará na prejudicialidade ou não da
legitimidade das partes com a anulação judicial do condomínio, tornando inaplicável ao
presente caso a
no caso em comendo" (fl. 3.098).
Súmula no 07/STJ
Acresce que a incidência do entendimento firmado nos Tema n.
e
882/STJ
se impõe na espécie.
492/STF
Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, submeta-se
o presente agravo à apreciação da Turma.
A agravada apresentou contraminuta (fls. 3.115-3.125).
É, no essencial, o relatório.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
O agravo interno não merece prosperar.
De início, conforme consignado na decisão agravada, inexiste a alegada
violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, visto que o Tribunal de origem efetivamente
enfrentou as questões levadas ao seu conhecimento, qual seja, a alegação de
ilegitimidade ativa da associação, em especial porque existiria decisão transitada em
julgado desconstituído sua personalidade jurídica, e a ilegalidade das cobranças, ainda
mais quando sopesados os preceitos dos Temas n.
e
883/STJ
492/STF.
E, a propósito do contexto recursal, destacou a origem no que toca a
ilegitimidade ativa da associação, que o anteriores títulos transitados em julgado
"declararam a nulidade de atos constitutivos e assembleia geral da Associação criada no
ano de 2008, sem, contudo, apresentar qualquer vedação à eventual nova formação de
associação assemelhada à condomínio", acrescendo (fls. 2.576-2.577):

A nova entidade foi formada no ano de 2016 (ID
64203029). Ressalte-se que não se vislumbra qualquer
notícia no sentido de que a criação da nova associação, de
2016, tenha sofrido qualquer restrição em razão de decisão
judicial.
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Constatada a capacidade de ser parte, a correlação entre o
pedido de pagamento de taxas, assim como a alegada
condição de associação assemelhada à condomínio
horizontal, entende-se, segundo a teoria da asserção, pela
legitimidade ativa da parte requerente/apelada.
Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.

Acresceu, no mérito em si, a regularidade da cobrança das despesas,
apontando distinção para afastar a incidência de paradigmas:

Quanto às taxas condominiais, apesar do irregular
parcelamento do solo, as cobranças em contexto decorrem
de despesas de interesse do conjunto de moradores das
unidades parceladas em espaço específico. Assim, a
situação em tela se diferencia das teses firmadas no
julgamento dos Temas 882 do STJ e 492 do STF, acerca da
impossibilidade de cobrança de despesa comum de
morador de bairro aberto.
[...]
O caso em tela não se amolda aos paradigmas que deram
origem aos Temas 882 do STJ e 492 do STF, em que os
moradores de determinada localidade, com registro
imobiliário regular, resolvem se associar para promover
benefícios ao espaço público próximo, apesar da regular
atuação do Estado.
Tal situação em muito difere das encontradas no Distrito
Federal, em que inexiste a individualização registral dos
ditos imóveis, derivados de parcelamento irregular do solo.
A propriedade de tais direitos reais sobre imóvel não
parcelado e em situação irregular gera situação incomum,
de compartilhamento de espaços, sem uma formal
atribuição de propriedade comum.
O parcelamento de tais imóveis, públicos ou particulares, à
revelia da atuação estatal, acarreta a impossibilidade de o
Estado neles adentrar como provedor de serviços públicos,
posto que considerados como propriedade privada indivisa,
o que inviabiliza, também, a criação de condomínio, visto
que, legalmente, o domínio é único.
Contudo, a situação de fato, reconhecida pela
jurisprudência dessa Corte de Justiça é que, apesar da
ilegalidade registral, diversas famílias habitam tais imóveis
e as áreas ditas de uso comum existem, tal qual em um
condomínio horizontal regular, devendo ser mantidas pelos
dos ditos imóveis resultantes de
proprietários/possuidores
parcelamento.
[...]
Portanto, a opção pela moradia ou mesmo exercício de
comércio em imóvel de situação registral irregular, com
áreas de uso comum, implica no dever de contribuição pela
sua manutenção, sob pena de enriquecimento ilícito e
configuração de postura contrária à boa-fé objetiva nas
relações civis.
No caso dos autos é inconteste o usufruto do imóvel pelo
requerido, no espaço territorial de abrangência das ações da
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requerente. Ainda, o requerido não
associação/condomínio
se desincumbiu de comprovar qualquer pagamento das
taxas ora em cobrança.
Portanto,
devidamente
comprovada
a
obrigação,
inexistindo motivos que justifiquem o inadimplemento do
requerido, sua condenação ao pagamento é consequência
lógica. Deve, portanto, ser condenado, nos moldes
apontados em sentença.

No julgamento dos aclaratórios, somou-se:

Conforme devidamente fundamentado no acordão, apesar
de declarada a nulidade da convenção condominial e
determinado o cancelamento do registro de CNPJ do
condomínio, não houve vedação à eventual formação de
associação assemelhada, de modo que nova entidade foi
formada no ano de 2016, ausente qualquer restrição em
razão de decisão judicial quanto a esta.
Ademais,
destacou-se
a
inexistência
da
alegada
litispendência, uma vez que, diante da constituição de nova
entidade associativa assemelhada a condomínio horizontal,
não há que se falar que o presente feito, de cobrança de
"taxas condominiais" posteriores à criação da nova
entidade, tenha identidade com o pedido realizado por
instituição anterior, de cobrança de taxas inadimplidas no
período de existência daquela outra entidade associativa,
criada em 2008 e declarada nula.
Restou
devidamente
fundamentada
também
a
inaplicabilidade ao caso dos Temas 882 do STJ e 492 do
STF. Esclareceu-se que apesar do irregular parcelamento
do solo, as cobranças em contexto decorrem de despesas de
interesse do conjunto de moradores das unidades
parceladas em espaço específico. Assim, a situação em tela
se diferencia das teses firmadas no julgamento dos
referidos Temas, que tratam da impossibilidade de
cobrança de despesa comum de morador de bairro aberto.
O acórdão reforçou que o caso em tela não se amolda aos
paradigmas que deram origem aos Temas 882 do STJ e 492
do STF, em que os moradores de determinada localidade,
com registro imobiliário regular, resolvem se associar para
promover benefícios ao espaço público próximo, apesar da
regular atuação do Estado. Tal situação em muito difere
das encontradas no Distrito Federal, em que inexiste a
individualização registral dos ditos imóveis, derivados de
parcelamento irregular do solo.

Observa-se, assim, que as questões recursais foram efetivamente
enfrentadas pelo Tribunal de origem, sendo que não se pode ter como omissa ou carente
de fundamentação uma decisão tão somente porque suas alegações não foram acolhidas.
O Tribunal de origem efetivamente enfrentou a questão posta, cabendo
relembrar que não é necessário abordar todos os temas suscitados pela parte, pois "a
função teleológica da decisão judicial é a de compor, precipuamente, litígios. Não é peça
acadêmica ou doutrinária, tampouco destina-se a responder a argumentos, à guisa de
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quesitos, como se laudo pericial fora. Contenta-se o sistema com a solução da
controvérsia observada a
" (
relator Ministro
res in iudicium deducta
REsp n. 209.048/RJ,
Franciulli Netto, Segunda Turma, DJ de
p. 380).
19/12/2003,
A título de reforço, cito:

2. O órgão julgador não é obrigado a se manifestar sobre
todos os pontos alegados pelas partes, mas somente sobre
aqueles que entender necessários para a sua decisão, de
acordo com seu livre e fundamentado convencimento, não
caracterizando
omissão
ou
ofensa
à
legislação
infraconstitucional o resultado diferente do pretendido pela
parte. Precedentes.
(EDcl no
relatora Ministra Nancy
REsp n. 2.024.829/SC,
Andrighi, Terceira Turma, DJe de
)
17/5/2023.

1. O julgado recorrido não padece de qualquer omissão ou
nulidade na sua fundamentação, porquanto apreciou as
teses relevantes para o deslinde da controvérsia, tendo
concluído, após minucioso exame dos elementos fáticos e
probatórios produzidos nos autos, que o decreto
condenatório está em conformidade com a evidência dos
autos. Nesse ponto, cumpre ressaltar que, conforme a
consolidada jurisprudência desta Corte, o órgão julgador
não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos
alegados pela parte, mas somente sobre aqueles necessários
ao deslinde da controvérsia, de acordo com o livre
convencimento motivado.
(AgRg no
relator Ministro Ribeiro
REsp n. 2.041.751/MG,
Dantas, Quinta Turma, DJe de
)
24/4/2023.

Cumpre reiterar que entendimento contrário não se confunde com omissão
no julgado ou com ausência de prestação jurisdicional. A propósito: "não se pode
confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou
negativa de prestação jurisdicional" (AgInt no
relatora Ministra
AREsp n. 1.907.401/SP,
Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de
.
29/8/2022)
No mesmo sentido:

2.2. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, quando o
Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a
questão submetida à apreciação judicial na medida
necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em
sentido contrário à pretensão da parte.
(
relatora Ministra Nancy Andrighi,
REsp n. 1.947.636/PE,
Terceira Turma, DJe de
)
6/9/2024.

1. Segundo orientação jurisprudencial vigente no Superior
Tribunal de Justiça, não há falar em omissão, contradição,
obscuridade ou erro material, nem em deficiência na
fundamentação, quando a decisão recorrida está
adequadamente motivada com base na aplicação do direito
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considerado cabível ao caso concreto, pois o mero
inconformismo da parte com a solução da controvérsia não
configura negativa de prestação jurisdicional.
(AgInt no
relator Ministro Marco
AREsp n. 2.595.147/SE,
Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de
)
28/8/2024.

No mérito em si, o acórdão recorrido assentou, com base no acervo fático-
probatório, que a nulidade declarada da constituição do condomínio não obstou sua nova
instituição, entendimento cuja alteração esbarra efetivamente nos preceitos da
Súmula n. 7/STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
CIVIL. CIVIL. COISA
ESPECIAL. PROCESSUAL
JULGADA.
ALCANCE
SUBJETIVO.
REVISÃO.
EMBARGOS DE TERCEIRO.
SÚMULA N. 7/STJ.
IMPENHORABILIDADE.
BEM
DE
FAMÍLIA.
REEXAME DE FATOS E PROVAS.
1. O Tribunal de origem, corroborando os termos da
sentença, consignou que efeitos da coisa julgada não
podem prejudicar terceiros, de modo que o título judicial
firmado entre o exequente e o marido da agravada não
poderia lhe tocar, premissa que encontra amparo na
jurisprudência: "A coisa julgada não é condição oponível
ao cônjuge que não participou da ação originária" (
relatora Ministra Nancy Andrighi,
REsp n. 1.203.869/MG,
Terceira Turma, DJe de
.
8/10/2010)
2. Por seu turno, alterar a conclusão da origem quanto aos
efeitos da coisa julgada não alcançarem a agravada
demandaria reexame do acervo fático, o que esbarra no
óbice da citada Súmula n. 7/STJ.
[...]
Agravo interno improvido.
(AgInt no
relator Ministro
AREsp n. 2.866.758/DF,
Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de
)
12/12/2025.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. JULGAMENTO
MONOCRÁTICO. NULIDADE PROCESSUAL. NÃO
OCORRÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO
COMPROVAÇÃO.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
NÃO
CARACTERIZAÇÃO.
PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. COISA JULGADA.
TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL. ABRANGÊNCIA.
SÚMULA No 7/STJ.
[...]
5. Na hipótese, modificar a conclusão a que chegou a Corte
de origem sobre o limite e o alcance da coisa julgada
culminaria no necessário reexame de provas, o que se
mostra impossível na via do recurso especial ante o óbice
da Súmula no 7/STJ.
6. Agravo interno não provido.
(AgInt no
relator Ministro
AREsp n. 1.387.194/SP,
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de
)
15/5/2024.
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No mais, o entendimento de origem encontra amparo jurisprudencial:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE MANUTENÇÃO.
CONDOMÍNIO
IRREGULAR.
COBRANÇA.
CABIMENTO. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ.
AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL
NÃO PROVIDO.
1. "As taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas
não anuíram" (
.
Tema 882/STJ)
2. No caso, a conclusão adotada no Tribunal de origem se
encontra em consonância com a jurisprudência deste
Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o
entendimento adotado na fixação do Tema n. 882 do STJ
não se aplica à cobrança de taxas condominiais referentes a
loteamentos irregulares, constituídos na forma da
Lei n. 6.766/79.
3. Agravo interno provido para negar provimento ao
recurso especial. (AgInt no
relator
REsp n. 2.107.716/DF,
Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de
)
21/8/2025.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DECLARATÓRIA.
COBRANÇA.
TAXA
DE
MANUTENÇÃO.
CONDOMÍNIO
DE
FATO.
LOTEAMENTO FECHADO. TEMA N. 882 DO STJ.
NÃO
INCIDÊNCIA
DA
TESE.
ANUÊNCIA.
PAGAMENTO
CONTINUADO.
COBRANÇA.
POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. "As taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas
não anuíram" (
Segunda Seção,
REsp n. 1.280.871/SP,
Tema n. 882 do STJ).
2. O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que
envolvem vias públicas e vias privadas nas quais
moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas
(vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas,
com acesso restrito por meio de controle de cancela e
portaria.
3. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de
loteamento
fechado,
constituído
nos
moldes
da
(propriedade particular que sofre par
Lei n. 6.766/1979
celamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes
destinados à edificação, com a abertura de vias de
circulação, além de logradouros públicos).
4. Não se conhece do recurso especial pela divergência
quando a orientação do tribunal de origem se firmou no
mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n. 83 do STJ).
5. O Código Civil de 2002 e a Lei n. 4.591/1964
condicionam a existência de frações ideais no solo e outras
partes comuns à configuração do condomínio edilício, cuja
propriedade é constituída por três partes fundamentais: a) o
direito de propriedade exclusivo sobre a unidade
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autônoma; b) o direito de propriedade em condomínio
representado por uma fração ideal em relação a partes de
uso comum;
e c) o direito de propriedade em condomínio representado
por fração ideal do terreno.
6. Considerando que o STJ admite a cobrança de taxa de
manutenção em loteamento fechado, desde que haja
anuência, é irrelevante a instituição de áreas comuns (por
exemplo, clube) e de fração ideal para justificar a referida
cobrança.
7. É possível a cobrança da taxa de manutenção a
proprietário de lote em loteamento fechado para afastar o
enriquecimento sem causa daquele que usufruiu dos
serviços prestados (controle de acesso, segurança, fibra
ótica) e teve seu imóvel valorizado em razão dos serviços
colocados à disposição dos moradores, ainda que não se
trate
de
condomínio
edilício
nos
termos
da
Lei n. 4.591/1964.
8. Para a cobrança de taxa de manutenção, exige-se a
anuência expressa do proprietário do imóvel, que pode ser
manifestada, por exemplo, por meio de contrato, de
previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou
de estipulação em contrato-padrão depositado no registro
imobiliário do loteamento.
9. Afasta-se a exigência de anuência expressa para fins de
aplicação do Tema n. 882 do STJ quando, diante de
situação excepcional e das peculiaridades fáticas, identifica-
se que o proprietário de imóvel contribuiu, de forma efetiva
e continuada, com o pagamento de taxa de manutenção por
7 anos, usufruindo, durante esse período, dos benefícios
dela decorrentes.
10. A caracterização da anuência ao pagamento de taxa de
manutenção pela contribuição continuada por lapso
temporal de 7 anos ampara-se no instituto da surrectio, bem
como na necessidade de tutela da boa-fé objetiva dos
contratantes, de proteção das legítimas expectativas dos
demais moradores e do condomínio e de vedação do
enriquecimento ilícito e da adoção de comportamentos
contraditórios.
11.
Agravo
interno
desprovido.
(AgInt
no
relator Ministro João Otávio de
REsp n. 1.998.336/MG,
Noronha, Quarta Turma, DJe de
)
26/4/2023.

Dos precedentes acima citados também é possível aferir que a
jurisprudência desta Corte vem reconhecendo a especificidade dos chamados
"condomínios de fato" formados em parcelamentos irregulares no Distrito Federal. O
acórdão recorrido distinguiu adequadamente o caso concreto, justificando a não
incidência dos temas 882 do STJ e 492 do STF, com base nas peculiaridades urbanísticas
do DF e na superveniência da
Afastar tal "distinguishing" demandaria
Lei 13.465/2017.
revolvimento do conjunto fático-probatório (
.
Súmula 7/STJ)
Assim, da leitura da petição de agravo interno não se extrai argumentação
relevante apta a infirmar os fundamentos da decisão ora agravada.
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Dessarte, nada havendo a retificar ou esclarecer na decisão agravada, deve
ela ser mantida.
Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como penso. É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt no AREsp 3.004.043 / DF
Número Registro: 2025/0285955-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
07049690820248070001 7049690820248070001
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : TIAGO MOREIRA CAMPOS RANGEL
ADVOGADA
: LUDMILLA BARROS ROCHA - DF059587
AGRAVADO
: CONDOMÍNIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3
ADVOGADOS : JULIANA ZAPPALÁ PORCARO BISOL - DF013801
MATHEUS NASCIMENTO BRITO MORAES - DF070487
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : TIAGO MOREIRA CAMPOS RANGEL
ADVOGADA
: LUDMILLA BARROS ROCHA - DF059587
AGRAVADO
: CONDOMÍNIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3
ADVOGADOS : JULIANA ZAPPALÁ PORCARO BISOL - DF013801
MATHEUS NASCIMENTO BRITO MORAES - DF070487
TERMO
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A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
10/03/2026
16/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e
Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 16 de março de 2026
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