Tribunal: STJ
Processo: 0558202-02.2017.8.05.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR,
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS, MULTA CONTRATUAL E JUROS.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3083438 - BA(2025/0406245-0)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: AL EMPREENDIMENTOS S.A
ADVOGADO
: FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA - MG108112
AGRAVADO
: RPF SERVICOS EMPRESARIAIS LTDA
ADVOGADOS
: TIAGO CHAVEZ PINHEIRO COSTA - BA027004
ARSÊMIO POSSAMAI - BA027427
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR,
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS, MULTA CONTRATUAL E JUROS.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por
incompetência do STJ para examinar ofensa constitucional, pela ausência de
prequestionamento dos artigos federais indicados com aplicação da Súmula n. 211
do STJ, e por prejudicada a divergência jurisprudencial pelos mesmos óbices.
2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual cumulada com restituição
de valores, multa contratual, correção monetária e juros, decorrente de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão por inadimplemento
do vendedor, determinou a devolução integral e imediata das parcelas com
correção pelo INPC e juros desde a citação, e aplicou multa contratual de 10%.
4. A Corte de origem negou provimento às apelações, mantendo integralmente a
sentença, e rejeitou os embargos de declaração.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há seis questões em discussão: (i) saber se as cláusulas contratuais de retenção
de 10% e de restituição parcelada devem prevalecer à luz dos arts. 104, 113, 421,
421-A e 422 do CC e do
§ 1o, da LINDB; (ii) saber se a imposição de multa
art. 6,
contratual e a vedação de retenção proporcional afrontam os arts. 413 e 884 do
CC; (iii) saber se os juros de mora incidem apenas do trânsito em julgado conforme
(iv) saber se houve ofensa ao
o, XXXVI, da CF; (v) saber se
Tema 1002/STJ;
art. 5
há divergência jurisprudencial apta a ensejar conhecimento pela alínea c; e (vi)
saber se é inaplicável a Súmula n. 7 do STJ por se tratar de revaloração jurídica.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Refoge da competência do STJ a análise de suposta ofensa a dispositivo da
Constituição Federal em recurso especial.
Documento eletrônico VDA55101360 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 17/03/2026 15:41:30
Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: 67ce5478-0a45-4c51-9272-72ba9fc6c2fd

7. Incide a Súmula n. 211 do STJ quanto aos artigos federais não apreciados pelo
Tribunal de origem, a despeito da oposição de embargos de declaração.
8. Fica prejudicada a apreciação da divergência jurisprudencial, pois os mesmos
óbices impostos à alínea a impedem o exame pela alínea c.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ quando os dispositivos
Tese de julgamento
federais invocados não foram apreciados pelo Tribunal de origem, mesmo após
embargos de declaração. 2. A análise de alegada violação a dispositivo
constitucional refoge à competência do STJ em recurso especial. 3. A divergência
jurisprudencial fica prejudicada quando incidem os mesmos óbices que impedem o
conhecimento pela alínea a.”
CC, arts. 104, 113, 413, 421, 421-A, 422, 475,
Dispositivos relevantes citados:
397 e 405; CPC,
CF,
XXXVI; LINDB,
§ 1o.
art. 1.022;
art. 5,
art. 6,
STJ, Súmula n. 211; STJ, AgInt nos EDcl no
Jurisprudência relevante citada:
relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira
AREsp n. 2.549.805/AP,
Turma, julgados em 31/3/2025.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento
10/03/2026
16/03/2026,
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
17 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: 67ce5478-0a45-4c51-9272-72ba9fc6c2fd

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3083438 - BA (2025/0406245-0)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: AL EMPREENDIMENTOS S.A
ADVOGADO
: FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA -
MG108112
AGRAVADO
: RPF SERVICOS EMPRESARIAIS LTDA
ADVOGADOS
: TIAGO CHAVEZ PINHEIRO COSTA - BA027004
ARSÊMIO POSSAMAI - BA027427
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR,
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS, MULTA CONTRATUAL E JUROS. AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por
incompetência do STJ para examinar ofensa constitucional, pela ausência de
prequestionamento dos artigos federais indicados com aplicação da Súmula n. 211
do STJ, e por prejudicada a divergência jurisprudencial pelos mesmos óbices.
2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual cumulada com restituição
de valores, multa contratual, correção monetária e juros, decorrente de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão por inadimplemento do
vendedor, determinou a devolução integral e imediata das parcelas com correção
pelo INPC e juros desde a citação, e aplicou multa contratual de 10%.
4. A Corte de origem negou provimento às apelações, mantendo integralmente a
sentença, e rejeitou os embargos de declaração.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há seis questões em discussão: (i) saber se as cláusulas contratuais de retenção de
10% e de restituição parcelada devem prevalecer à luz dos arts. 104, 113, 421, 421-A
e 422 do CC e do
§ 1o, da LINDB; (ii) saber se a imposição de multa
art. 6,
contratual e a vedação de retenção proporcional afrontam os arts. 413 e 884 do CC;
(iii) saber se os juros de mora incidem apenas do trânsito em julgado conforme
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(iv) saber se houve ofensa ao
o, XXXVI, da CF; (v) saber se
Tema 1002/STJ;
art. 5
há divergência jurisprudencial apta a ensejar conhecimento pela alínea c; e (vi) saber
se é inaplicável a Súmula n. 7 do STJ por se tratar de revaloração jurídica.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Refoge da competência do STJ a análise de suposta ofensa a dispositivo da
Constituição Federal em recurso especial.
7. Incide a Súmula n. 211 do STJ quanto aos artigos federais não apreciados pelo
Tribunal de origem, a despeito da oposição de embargos de declaração.
8. Fica prejudicada a apreciação da divergência jurisprudencial, pois os mesmos
óbices impostos à alínea a impedem o exame pela alínea c.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ quando os dispositivos
Tese de julgamento
federais invocados não foram apreciados pelo Tribunal de origem, mesmo após
embargos de declaração. 2. A análise de alegada violação a dispositivo
constitucional refoge à competência do STJ em recurso especial. 3. A divergência
jurisprudencial fica prejudicada quando incidem os mesmos óbices que impedem o
conhecimento pela alínea a.”
CC, arts. 104, 113, 413, 421, 421-A, 422, 475, 397 e
Dispositivos relevantes citados:
405; CPC,
CF,
XXXVI; LINDB,
§ 1o.
art. 1.022;
art. 5,
art. 6,
STJ, Súmula n. 211; STJ, AgInt nos EDcl no
Jurisprudência relevante citada:
relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma,
AREsp n. 2.549.805/AP,
julgados em 31/3/2025.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por AL
EMPREENDIMENTOS S.A. e HLAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
SPE LTDA contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por incompetência do
STJ para análise de alegada violação ao
o, XXXVI, da Constituição Federal, por
art. 5
ausência de prequestionamento dos arts. 104, 113, 413, 421, 422 e 884 do Código
Civil e do
o, §1o, da LINDB, com aplicação da Súmula n. 211 do STJ, e por
art. 6
prejudicada a divergência jurisprudencial em razão dos mesmos óbices aplicados à
alínea a impedirem o exame pela alínea c.
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Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso
especial foram atendidos.
O recurso especial foi interposto com fundamento no
III, e , da
art. 105,
a c
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
apelação, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de
valores e multa.
O julgado foi assim ementado (fls. 1625-1627):

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. RESCISÃO
CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. MULTA
CONTRATUAL.
JUROS
DE
MORA.
SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA.
APELAÇÕES SIMULTÂNEAS IMPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas por RPF SERVIÇOS EMPRESARIAIS LTDA,
ALPHAVILLE
URBANISMO
S/A
e
HLAR
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 8a Vara de
Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedente
os pedidos, para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, condenando as rés à devolução integral dos valores pagos pela autora, além do
pagamento de multa contratual.
2. A autora, RPF SERVIÇOS EMPRESARIAIS LTDA, alega que deve ser
aplicado o IGPM como índice de correção, e requer exclusão da condenação de
sucumbência.
3. As rés ALPHAVILLE URBANISMO S/A e HLAR EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA defendem a retenção de 10% dos valores pagos e
parcelamento da devolução, além de questionarem a incidência de juros de mora e a
condenação em multa contratual.
II. RAZÕES DE DECIDIR
4. A rescisão do contrato por inadimplemento das rés é incontroversa, sendo
correta a determinação de devolução integral das parcelas pagas, conforme a Súmula
543 do STJ, que assegura a devolução integral em caso de culpa exclusiva do
vendedor.
5. A aplicação do INPC como índice de correção monetária está de acordo com
a jurisprudência, não sendo possível a substituição pelo IGPM na hipótese.
6. Conforme já decidido no Tema 971 do STJ, admite-se a inversão da cláusula
penal em benefício do comprador.
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7. A incidência de juros de mora desde a citação está em conformidade com os
arts. 397 e 405 do Código Civil, não sendo aplicável o TEMA 1002 do STJ.
8. A pretensão de afastamento da multa contratual também não prospera, pois a
previsão de multa em caso de inadimplemento deve ser aplicada de forma simétrica,
garantindo o equilíbrio contratual.
9. As lesões relativas às pessoas jurídicas, quando não atingem a sua honra
objetiva, não implicam danos de natureza extrapatrimonial. Por esta razão, o caso
subjacente não reclama compensação por danos morais, haja vista que não se cogita
que a pessoa jurídica que não recebeu o imóvel no prazo avençado tenha sofrido
verdadeiramente um prejuízo em seu bom nome, sua fama e reputação.
10. Quanto à sucumbência, a condenação foi corretamente distribuída de forma
proporcional, considerando que alguns dos pedidos da autora foram rejeitados.
III. DISPOSITIVO E TESE 11. Apelações conhecidas e desprovidas, mantendo-
se integralmente a sentença.
12. Tese de julgamento: “Em contratos de promessa de compra e venda de
imóveis, o inadimplemento do vendedor autoriza a rescisão com devolução integral
das parcelas pagas pelo comprador, além da aplicação da multa contratual prevista.”

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fls.
1674-1675):

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE. ÍNDICE DE CORREÇÃO
MONETÁRIA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. CLÁUSULA PENAL.
PRETENSÃO DE EFEITOS INFRINGENTES. EMBARGOS NÃO ACOLHIDOS.
REJEIÇÃO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fls.
1693-1694):

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE. ÍNDICE DE CORREÇÃO
MONETÁRIA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. CLÁUSULA PENAL.
PRETENSÃO DE EFEITOS INFRINGENTES. EMBARGOS NÃO ACOLHIDOS.
REJEIÇÃO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

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No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 104, 113, 421, 421-A e 422, do Código Civil, porque o acórdão
recorrido teria afastado cláusulas livremente pactuadas, violando a liberdade
contratual, a boa-fé e o ato jurídico perfeito ao repelir a retenção de 10% e a
restituição parcelada em 12 vezes;
b) 413 e 884, do Código Civil, já que teriam sido contrariados ao impor
multa ao vendedor e vedar a retenção proporcional, gerando enriquecimento sem
causa;
c) 6o, §1o, da LINDB, pois teria sido desrespeitado o ato jurídico perfeito e
a segurança jurídica ao afastar as cláusulas pactuadas;
d) 5o, XXXVI, da Constituição Federal, porquanto teria havido ofensa ao
ato jurídico perfeito ao desconsiderar o instrumento contratual;
e)
visto que os juros de mora deveriam incidir apenas a
Tema 1002/STJ,
partir do trânsito em julgado quando a resolução se deu por iniciativa do comprador.
Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que não seria aplicável o
e ao impor devolução imediata e integral sem retenção e sem
Tema 1002/STJ
parcelamento, divergiu do entendimento dos julgados REsp 1.723.519/SP,
AgInt no
e AgRg no
REsp 1.723.292/SP, Tema 938/STJ,
AREsp 714.250/SC
AREsp 730.520/DF.
Requer o provimento do recurso para que se reconheça a validade das
cláusulas de retenção de 10% e de restituição parcelada, bem como para que os juros
incidam apenas do trânsito em julgado; requer ainda a reforma do acórdão para
afastar a multa contratual aplicada em favor do comprador.
Contrarrazões às fls. 1719-1728.
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É o relatório.
VOTO
A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual, em que a parte
autora pleiteou a resolução do contrato de promessa de compra e venda do lote n. 10,
quadra B, com a restituição integral e imediata das parcelas pagas, correção
monetária pelo INPC e juros de mora desde a citação, além de multa contratual de
10%.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato por
descumprimento das rés quanto à entrega do imóvel, condenou solidariamente à
restituição integral e imediata, correção pelo INPC e juros desde a citação, e ao
pagamento de multa contratual de 10%, fixando sucumbência recíproca e honorários
em 15% (fls. 1639-1641).
A Corte de origem manteve integralmente a sentença e majorou os
honorários em 5%, rejeitando embargos de declaração.
I - Arts. 104, 113, 413, 421, 421-A, 422 e 884, do Código Civil, e
o,
art. 6
§1o, da LINDB
No recurso especial, a parte recorrente alega violação aos dispositivos
civis e à LINDB, defendendo a força obrigatória das cláusulas de retenção de 10% e
restituição parcelada em 12 vezes, além de apontar enriquecimento sem causa e
proteção ao ato jurídico perfeito. Afirma que o distrato decorreu da iniciativa do
comprador.
O acórdão recorrido concluiu que houve inadimplemento das vendedoras
quanto ao prazo de entrega, aplicou a
para devolução integral e
Súmula 543/STJ
imediata, inverteu cláusula penal conforme
e fixou juros desde a
Tema 971/STJ
citação, afastando retenção e parcelamento (fls. 1631-1635).
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Aplica-se o óbice da falta de prequestionamento das teses e dos
dispositivos federais invocados, pois a matéria não foi apreciada pelo Tribunal de
origem, a despeito da oposição de embargos de declaração.
Caso de incidência da Súmula n. 211 do STJ (fls. 1732-1741).
II -
o, XXXVI, da Constituição Federal
Art. 5
A parte recorrente afirma ofensa ao ato jurídico perfeito constitucional ao
afastar as cláusulas pactuadas.
O acórdão recorrido decidiu com base em normas infraconstitucionais e
precedentes do STJ, sem tratar da matéria constitucional como violada.
Refoge da competência do STJ a análise de suposta ofensa a artigo da
Constituição Federal.
III - Divergência jurisprudencial
Sustenta dissídio com julgados sobre retenção de parcelas em distrato e
restituição parcelada, além do termo inicial dos juros no Tema 1002/STJ.
O acórdão recorrido assentou inadimplemento do vendedor, devolução
integral e imediata (
, inversão da cláusula penal (
e
Súmula 543/STJ)
Tema 971/STJ)
juros desde a citação pelos arts. 397 e 405 do Código Civil (fls. 1631-1635).
A imposição do óbice aplicado quanto à alínea a impede a análise do
recurso pela alínea c sobre o mesmo tema, ficando prejudicada a apreciação do
dissídio jurisprudencial (fls. 1732-1741).
IV - Conclusão
Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.
Documento eletrônico VDA53816781 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 04/02/2026 17:24:08
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Nos termos do § 11 do
do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já
art. 85
arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte
ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2o do
referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.
É o voto.
Documento eletrônico VDA53816781 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 04/02/2026 17:24:08
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 3.083.438 / BA
Número Registro: 2025/0406245-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
05582020220178050001 5582020220178050001
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : AL EMPREENDIMENTOS S.A
ADVOGADO
: FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA - MG108112
AGRAVADO
: RPF SERVICOS EMPRESARIAIS LTDA
ADVOGADOS : TIAGO CHAVEZ PINHEIRO COSTA - BA027004
ARSÊMIO POSSAMAI - BA027427
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
10/03/2026
16/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 16 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55077676 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:14:25
Código de Controle do Documento: 5a86425f-5020-4d26-b22c-985312dcfc32

Documento eletrônico VDA55077676 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:14:25
Código de Controle do Documento: 5a86425f-5020-4d26-b22c-985312dcfc32