Tribunal: STJ
Processo: 0001921-92.2023.8.25.0041
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
MULTIPROPRIEDADE. ALTERAÇÃO DE PROJETO. PROPAGANDA
ENGANOSA. REVISÃO DO JULGADO. SÚMULA N. 7/STJ.
PRETENSÃO DE SE ABSTER AOS ENCARGOS LEGAIS DO REGULAR
DISTRATO. SÚMULA N. 283/STF.
1. O Tribunal de origem, à luz do acervo fático-probatório dos autos,
concluiu que não houve alteração do projeto ou mesmo propaganda
enganosa, visto que não havia previsão contratual de construção de quadra
esportiva. Alteração do julgado que esbarra nos preceitos da Súmula n. 7/STJ.
2. Ademais, da análise das razões do recurso especial, observa-se que a
agravante não impugna o fundamento do

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3009618 - SE(2025/0295613-6)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: SILVANEIDE SILVA VIEIRA
ADVOGADO
: VINÍCIUS EMANUEL SOARES DA SILVA - SE003061
AGRAVADO
: RESERVA 9.331 LTDA
ADVOGADOS
: RAIMUNDO DO ESPÍRITO SANTO - SE000781
MATHEUS DE ABREU CHAGAS - SE000781A
RAFAEL SANTOS DE GOIS - SE007781
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
MULTIPROPRIEDADE. ALTERAÇÃO DE PROJETO. PROPAGANDA
ENGANOSA. REVISÃO DO JULGADO. SÚMULA N. 7/STJ.
PRETENSÃO DE SE ABSTER AOS ENCARGOS LEGAIS DO REGULAR
DISTRATO. SÚMULA N. 283/STF.
1. O Tribunal de origem, à luz do acervo fático-probatório dos autos,
concluiu que não houve alteração do projeto ou mesmo propaganda
enganosa, visto que não havia previsão contratual de construção de quadra
esportiva. Alteração do julgado que esbarra nos preceitos da Súmula n. 7/STJ.
2. Ademais, da análise das razões do recurso especial, observa-se que a
agravante não impugna o fundamento do acórdão recorrido no sentido de que
sua pretensão é a rescisão contratual sem o pagamento das penalidades
previstas na
Incidência da
Lei n. 4.591/64.
Súmula n. 283/STF.
Agravo interno improvido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual
de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos
10/03/2026 16/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
17 de março de 2026
Ministro Humberto Martins
Relator
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Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 17/03/2026 14:18:20
Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: 8703d77d-13bd-4054-8167-151735ea33ee

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3009618 - SE(2025/0295613-6)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: SILVANEIDE SILVA VIEIRA
ADVOGADO
: VINÍCIUS EMANUEL SOARES DA SILVA - SE003061
AGRAVADO
: RESERVA 9.331 LTDA
ADVOGADOS
: RAIMUNDO DO ESPÍRITO SANTO - SE000781
MATHEUS DE ABREU CHAGAS - SE000781A
RAFAEL SANTOS DE GOIS - SE007781
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
MULTIPROPRIEDADE. ALTERAÇÃO DE PROJETO. PROPAGANDA
ENGANOSA. REVISÃO DO JULGADO. SÚMULA N. 7/STJ.
PRETENSÃO DE SE ABSTER AOS ENCARGOS LEGAIS DO REGULAR
DISTRATO. SÚMULA N. 283/STF.
1. O Tribunal de origem, à luz do acervo fático-probatório dos autos,
concluiu que não houve alteração do projeto ou mesmo propaganda
enganosa, visto que não havia previsão contratual de construção de quadra
esportiva. Alteração do julgado que esbarra nos preceitos da Súmula n. 7/STJ.
2. Ademais, da análise das razões do recurso especial, observa-se que a
agravante não impugna o fundamento do acórdão recorrido no sentido de que
sua pretensão é a rescisão contratual sem o pagamento das penalidades
previstas na
Incidência da
Lei n. 4.591/64.
Súmula n. 283/STF.
Agravo interno improvido.
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
Cuida-se de agravo interno interposto por SILVANEIDE SILVA VIEIRA
contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para não
conhecer do recurso especial (fls. 678-684).
Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com
fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra
acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SERGIPE assim
ementado (fls. 515-516):

APELAÇÃO CÍVEL. DECLARATÓRIA. SENTENÇA
PELA IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. APELO DA
AUTORA QUE ALEGA QUE A AUSÊNCIA DE
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APROVAÇÃO DA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL,
PARA
ALTERAÇÃO
DAS
ETAPAS
DE
CONSTRUÇÃO, E DE PROPAGANDA ENGANOSA
RELACIONADA A DUAS QUADRAS DE TÊNIS.
PRAZOS DE ENTREGA VINCULADOS A REGISTRO
DE
INCORPORAÇÃO
NÃO
APRESENTADO.
INCORPORADORA
ALTERA
ETAPAS SEM PREJUÍZO À UTILIZAÇÃO DO
IMÓVEL
MULTIPROPRIEDADE
ADQUIRIDO.
CLÁUSULA CONTRATUAL INFORMA QUE O
MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E DOCUMENTOS
REGISTRADOS
SUBSTITUEM
E
REVOGAM
QUAISQUER
OUTRAS
ANTERIORMENTE
DIVULGADAS AO PÚBLICO. INTUITO DE DESISTIR
DA AVENÇA. LIMITAÇÃO DO JUÍZO AO PEDIDO DE
RESCISÃO COM RETORNO AO STATUS QUO ANTE.
IMPOSSIBILIDADE EM RAZÃO DOS DESCONTOS
PREVISTOS NO
-A DA LEI No 4.59164.
ART. 67
RECURSO
CONHECIDO
DE
DESPROVIDO.
UNANIMIDADE.

Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 528-533).
A agravante aduz, nas razões do recurso interno, a inaplicabilidade da
à hipótese, visto que "não busca a rediscussão dos fatos, mas sim a
Súmula n. 7/STJ
correta qualificação jurídica de um cenário fático já delimitado e incontroverso no
acórdão do Tribunal de Justiça de Sergipe. A controvérsia é, portanto, de puro direito, o
que afasta a incidência dos referidos óbices sumulares" (fl. 688).
Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela
submissão do presente agravo à apreciação da Turma.
A agravada apresentou contraminuta (fls. 696-701).
É, no essencial, o relatório.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
O agravo interno não merece prosperar.
O Tribunal de origem, à luz do acervo fático-probatório dos autos, concluiu
que não houve alteração do projeto ou mesmo propaganda enganosa, visto que não havia
previsão contratual de construção de quadra esportiva. Vejamos:

A controvérsia recursal, portanto, cinge-se em saber se
houve alteração irregular das etapas de construção e sobre
propaganda enganosa que permita rescisão da avença, com
restituição ao
.
status quo ante
Referente a alegação de alteração irregular das etapas de
construção, verifica-se que o contrato foi assinado em (fl.
27), relacionado a compra em
multipropriedade
29/12/2019
do Studio 211(fl. 19), com previsão, no pacto, da faculdade
de construção em regime de etapas(fl. 21). Além disso, vê-
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se que a 1a etapa estava (fl. 23). Os prazos das etapas
atrelada ao lançamento com o Registro da Incorporação
seguintes estavam vinculados sempre a comercialização
das etapas anteriores.
Com esses esclarecimentos iniciais, não há nos autos o
referido Registro da do Cartório do 2o Ofício da Comarca
de Incorporação na Matrícula no 9.331 Laranjeiras, não se
pode, portanto, aferir quando se deveria concluir a primeira
etapa e as seguintes inicialmente previstas. Apesar disso, a
entrega de todas as etapas estava prevista para 30 meses
após o lançamento, com tolerância de 180 dias de
atraso (fl. 23).
Ainda que se alegue desvio do plano de construção pelo
IV da
em razão da modificação
art. 43,
Lei no 4.597/64,
unilateral das etapas de construção, a incorporadora
garantiu, aos multiproprietários com entrega para 2021, a
utilização na sua unidade ou outra com mesmo padrão no
prazo de entrega inicialmente previsto. Foi esclarecido, em
assembleia geral de instalação do condomínio (fls.
)
61/67
que a subdivisão foi realizada para manter o prazo de
entrega. Sem qualquer prejuízo a utilização da cota
multipropriedade do bem adquirido, pelo tempo de
utilização do imóvel multipropriedade previsto da avença.
A referida norma assegura entrega da unidade a prazo e
preços certos, determinados ou determináveis, o que, em
tudo, foi respeitado.
No que pertine a publicidade veiculada (fls.
), de
79/103
com indicação das quadras de tênis (fls. 82 e
abril/2019,
91), não vincula à incorporadora por força da cláusula
"4.1.1." (fl. 36), com o seguinte teor:
[...]
Caberia a apelante, desse modo, apresentar a indicação das
quadras no Memorial de Incorporação que substitui as
divulgações anteriores.

No julgamento dos aclaratórios, acresceu-se:

Em que pese alegar o afastamento do
IV, da Lei n°
art. 43,
o dispositivo foi analisado e aplicado ao caso
4.591/64,
mas não se caracterizou o dano. O magistrado a quo, bem
como o juízo ad quem entenderam que a incorporadora
garantiu aos multiproprietários com entrega para 2021 a
utilização de sua unidade, não havendo prejuízo de modo
que não prospera a alegação de afastamento do dispositivo.
Nessa seara, afirma a embargante que houve erro material
na caracterização do prejuízo, contudo, o que de fato houve
foi a inocorrência do dano, já que não modificou o negócio
em si da compra, pois o bem comprado foi efetivamente
entregue.
Em relação aos apontamentos de inobservância aos
dispositivos consumeristas (art. 30, 37 e 38), no tocante à
propaganda das quadras de tênis, o julgado não apresenta
erro ou omissão pois é expresso ao destacar a não
vinculação da propaganda por força de cláusula contratual,
vejamos:
[...].

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Nesse contexto, a reversão do julgado, ao contrário do que insiste a
agravante, demandaria reexame fático dos autos para apuração tanto da alegada alteração
do projeto (o que o tribunal concluiu não ter ocorrido) quanto da existência de
propaganda enganosa (que não teria sido comprovada pela agravante).
A título exemplificativo:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.
CERCEAMENTO
DE
DEFESA.
JULGAMENTO
ANTECIPADO. ARTIGOS 355, I, E 370, PARÁGRAFO
ÚNICO, DO CPC. INEXISTÊNCIA. CONTRATO DE
COMPRA
E
VENDA
COM
GARANTIA
DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
APLICAÇÃO
DA

CONSTITUIÇÃO
EM
MORA
LEI
9.514/1997.
CONFIGURADA PELO RECONHECIMENTO DO
INADIMPLEMENTO.
REVISÃO DE
TEMA 1.095/STJ.
PREMISSAS FÁTICAS SOBRE SIMULAÇÃO. ÓBICE
DA
RECURSO PARCIALMENTE
SÚMULA 7/STJ.
CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
[...]
4. A revisão das conclusões do acórdão recorrido sobre
simulação contratual e propaganda enganosa demanda
reanálise do conjunto fático-probatório, o que é vedado pela
Súmula 7/STJ.
5. Recurso parcialmente conhecido e não provido.
(
relatora Ministra Maria Isabel
REsp n. 2.200.240/SP,
Gallotti, Quarta Turma, DJEN de
)
19/12/2025.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL

PEDIDOS
DE
C/C
COMPENSAÇÃO
POR
DANOS
MORAIS
E
REPARAÇÃO
DE
DANOS
MATERIAIS.
JULGAMENTO MONOCRÁTICO DO RECURSO.
VIABILIDADE.
RECURSO
INADMISSÍVEL
E
CONTRÁRIO À JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DO
STJ.
VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO
SÚMULA 568/STJ.
CONSTITUCIONAL
OU
DE
SÚMULA.
DESCABIMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
NÃO
OCORRÊNCIA.
PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA.
REEXAME DE FATOS E PROVAS
SÚMULA 211/STJ.
E
INTERPRETAÇÃO
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE.
[...]
7. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se
refere à necessidade de produção de perícia técnica de
engenharia, bem como às conclusões obtidas pela prova
testemunhal, exige o reexame de fatos e provas, o que é
vedado em sede de recurso especial pela Súmula 7/STJ.
8. Igualmente, não se mostra viável o conhecimento da
insurgência recursal no tocante ao prazo de entrega do
empreendimento e o respectivo termo inicial, à constituição
em mora das rés-recorridas, à cessão dos direitos
decorrentes do contrato, à alteração do projeto e, de forma
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geral, à boa-fé e à função social do contrato, porquanto tais
questões foram solvidas pelo Tribunal de origem com base
nas provas acostadas aos autos e, sobretudo, com base na
interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as
partes e de seus sucessivos termos aditivos, cujo reexame
em recurso especial é inadmissível.
9. Agravo interno não provido.
(AgInt no AgInt no
relatora
AREsp n. 1.404.599/RS,
Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de
)
3/9/2020.

Ademais, da análise das razões do recurso especial, observa-se que a
agravante, ao aduzir as teses relativas à existência de alteração do projeto e de
propaganda enganosa, deixa de impugnar o fundamento do acórdão recorrido no sentido
de que sua pretensão é a rescisão contratual sem o pagamento dos encargos:

Além disso, considerando que a alteração das etapas
ocorreu em
conforme registro na fl. 130, e que
30/3/2022,
em
quando da Assembleia Geral de Instalação
21/12/2021,
do
Condomínio
(fls.
61),
não
houve
nenhum
questionamento dos condôminos sobre as quadras de tênis,
conclui-se que o ajuizamento da contenda em
a
5/10/2023
autora, na verdade, pretende é desistir do contrato por mera
liberalidade, para receber o valor dispendido sem os
descontos previstos na Lei no 4.59164:
[...].

A impugnação incompleta das razões do acórdão recorrido atrai a
incidência da
"É inadmissível o recurso extraordinário, quando a
Súmula n. 283/STF:
decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange
todos eles".
Nesse sentido:

3. A subsistência de fundamento não impugnado apto a
manter a conclusão do aresto recorrido impõe o não
conhecimento da pretensão recursal. Súmula no 283/STF.
(
relator Ministro Ricardo Villas
AREsp n. 2.836.760/SP,
Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de
)
29/8/2025.

4. A fundamentação do acórdão recorrido, ao reconhecer
que a propriedade do imóvel em disputa não apenas
decorre do compromisso particular de compra e venda e da
subsequente outorga dos direitos por escritura pública ao
primeiro adquirente, mas também da aquisição originária
por prescrição aquisitiva via usucapião, deveria ter sido
especificamente impugnada pela segunda adquirente.
Súmula n. 283 do STF.
(
relator Ministro Moura Ribeiro,
AREsp n. 2.495.895/DF,
Terceira Turma, DJEN de
)
30/6/2025.

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Assim, da leitura da petição de agravo interno não se extrai argumentação
relevante apta a infirmar os fundamentos da decisão ora agravada.
Dessarte, nada havendo a retificar ou esclarecer na decisão agravada, deve
ela ser mantida.
Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como penso. É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt no AREsp 3.009.618 / SE
Número Registro: 2025/0295613-6
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00019219220238250041 19219220238250041 202373001679 202400870484
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : SILVANEIDE SILVA VIEIRA
ADVOGADO
: VINÍCIUS EMANUEL SOARES DA SILVA - SE003061
AGRAVADO
: RESERVA 9.331 LTDA
ADVOGADOS : RAIMUNDO DO ESPÍRITO SANTO - SE000781
MATHEUS DE ABREU CHAGAS - SE000781A
RAFAEL SANTOS DE GOIS - SE007781
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - FATOS JURÍDICOS - ATO / NEGÓCIO JURÍDICO -
DEFEITO, NULIDADE OU ANULAÇÃO
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : SILVANEIDE SILVA VIEIRA
ADVOGADO
: VINÍCIUS EMANUEL SOARES DA SILVA - SE003061
AGRAVADO
: RESERVA 9.331 LTDA
ADVOGADOS : RAIMUNDO DO ESPÍRITO SANTO - SE000781
MATHEUS DE ABREU CHAGAS - SE000781A
RAFAEL SANTOS DE GOIS - SE007781
Documento eletrônico VDA55073770 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 00:46:03
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TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
10/03/2026
16/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e
Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 16 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55073770 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 00:46:03
Código de Controle do Documento: a61c49d2-e5a1-43ae-86a2-13fa42cfe470