Tribunal: STJ
Processo: 0800155-15.2023.8.12.0014
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES.
CLÁUSULA PENAL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA
DA LEI N.o
PREVALÊNCIA DO CDC. LIMITE DE
13.786/2018.
RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DOS
VALORES DE FORMA IMEDIATA. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com devolução
dos
valores
pagos,
em
virtude
do
inadimplemento
da promitente compradora.
2. Conforme definido pela Terceira Turma deste STJ, o CDC, como
norma especial, prevalece sobre a Lei n.o
em relações de
13.786/18
consumo. Desse modo, na hipótese de resolução do contrato de
promessa de compra e venda de lote urbano por culpa do
consumidor, a cláusula penal não pode ultrapassar o limite de 25%
dos valores pagos pelo adquirente
, Rel.
(REsp no 2.106.548/SP
Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. em
DJEN de
2/9/2025,
.
19/9/2025)
3. A retenção de 25% dos valores pagos pelo consumidor mostra-se
adequada para compensar o vendedor pela extinção do contrato por
fato imputado ao adquirente, evitando, por outro lado, o
enriquecimento sem causa daquele.
4. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma desta
Corte, a restituição somente ao término da obra ou de forma
Documento eletrônico VDA56889836 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 19/05/2026 16:27:32
Publicação no DJEN/CNJ de 21/05/2026. Código de Controle do Documento: 730f0488-7629-4696-ba2a-561039c2b889

parcelada, como prevista no § 1o do
-A da Lei n.o
é
art. 32
6.766/79,
uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC,
como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a
prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas
relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição
dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 do STJ.
5. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3065391 - MS(2025/0380929-5)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: SB PHG INCORPORADORA SPE LTDA
ADVOGADO
: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO
: INES LUZIA ALVAREZ DRESCH
ADVOGADOS
: RAFAELLA VENITEZ FAGUNDES DE QUEIROZ - MS027911
ANGELA ADÉLIA DRESCH - MS018907
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES.
CLÁUSULA PENAL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA
DA LEI N.o
PREVALÊNCIA DO CDC. LIMITE DE
13.786/2018.
RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DOS
VALORES DE FORMA IMEDIATA. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com devolução
dos
valores
pagos,
em
virtude
do
inadimplemento
da promitente compradora.
2. Conforme definido pela Terceira Turma deste STJ, o CDC, como
norma especial, prevalece sobre a Lei n.o
em relações de
13.786/18
consumo. Desse modo, na hipótese de resolução do contrato de
promessa de compra e venda de lote urbano por culpa do
consumidor, a cláusula penal não pode ultrapassar o limite de 25%
dos valores pagos pelo adquirente
, Rel.
(REsp no 2.106.548/SP
Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. em
DJEN de
2/9/2025,
.
19/9/2025)
3. A retenção de 25% dos valores pagos pelo consumidor mostra-se
adequada para compensar o vendedor pela extinção do contrato por
fato imputado ao adquirente, evitando, por outro lado, o
enriquecimento sem causa daquele.
4. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma desta
Corte, a restituição somente ao término da obra ou de forma
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parcelada, como prevista no § 1o do
-A da Lei n.o
é
art. 32
6.766/79,
uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC,
como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a
prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas
relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição
dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 do STJ.
5. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, dar parcial provimento
12/05/2026
18/05/2026,
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Brasília,
.
18 de maio de 2026
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3065391 - MS(2025/0380929-5)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: SB PHG INCORPORADORA SPE LTDA
ADVOGADO
: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO
: INES LUZIA ALVAREZ DRESCH
ADVOGADOS
: RAFAELLA VENITEZ FAGUNDES DE QUEIROZ - MS027911
ANGELA ADÉLIA DRESCH - MS018907
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES.
CLÁUSULA PENAL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA
DA LEI N.o
PREVALÊNCIA DO CDC. LIMITE DE
13.786/2018.
RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DOS
VALORES DE FORMA IMEDIATA. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com devolução
dos
valores
pagos,
em
virtude
do
inadimplemento
da promitente compradora.
2. Conforme definido pela Terceira Turma deste STJ, o CDC, como
norma especial, prevalece sobre a Lei n.o
em relações de
13.786/18
consumo. Desse modo, na hipótese de resolução do contrato de
promessa de compra e venda de lote urbano por culpa do
consumidor, a cláusula penal não pode ultrapassar o limite de 25%
dos valores pagos pelo adquirente
, Rel.
(REsp no 2.106.548/SP
Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. em
DJEN de
2/9/2025,
.
19/9/2025)
3. A retenção de 25% dos valores pagos pelo consumidor mostra-se
adequada para compensar o vendedor pela extinção do contrato por
fato imputado ao adquirente, evitando, por outro lado, o
enriquecimento sem causa daquele.
4. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma desta
Corte, a restituição somente ao término da obra ou de forma
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parcelada, como prevista no § 1o do
-A da Lei n.o
é
art. 32
6.766/79,
uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC,
como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a
prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas
relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição
dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 do STJ.
5. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SB PHG
INCORPORADORA SPE LTDA. (SB PHG) contra decisão que não admitiu seu apelo
nobre manejado com fundamento no
III, alíneas
e
, da CF contra acórdão
art. 105,
a
c
proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso do Sul, assim ementado:
RECURSO DE APELAÇÃO – DIREITO PROCESSUAL CIVIL E
DIREITO DO CONSUMIDOR – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
ANULAÇÃO DE CLÁUSULA E RESTITUIÇÃO DE VALORES –
C/C
PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA –
REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE
DEZ POR CENTO (10%) DOS VALORES PAGOS – CABIMENTO -
RESTITUIÇÃO IMEDIATA - TAXA DE
–
OCUPAÇÃO/FRUIÇÃO
TERRENO NÃO EDIFICADO – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO –
DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA – MANUTENÇÃO – VALOR DOS HONORÁRIOS
SUCUMBENCIAIS
-
INCIDÊNCIA
SOBRE
O
PROVEITO
ECONÔMICO - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença proferida em Ação de
Rescisão Contratual
Anulação de Cláusula e Restituição de
C/C
Valores, que tem por objeto a rescisão de contrato de Compra e
Venda de Imóvel e a revisão dos termos contratuais com relação ao
quantum a ser restituído ao comprador.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se no presente recurso: a) a impugnação à justiça gratuita
concedida à autora; b) a retenção de 10% do valor do contrato; c) a
restituição de forma parcelada; d) a retenção dos valores referentes a
fruição do imóvel pela autora; e) a redistribuição dos ônus
sucumbenciais; e f) a alteração da base de cálculo dos honorários.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Muito embora possa a parte adversa oferecer impugnação à justiça
gratuita, o ônus de provar alteração na situação financeira do
impugnado ou de que tem ele plenas condições de arcar com o
pagamento das custas e despesas processuais, é do impugnante,
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mediante a juntada aos autos de documentos hábeis a justificar a
revogação do benefício, o que não ocorreu na hipótese. Impugnação à
justiça gratuita rejeitada.
4. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido à Lei no 8.078, de
- Código de
11/09/1990
Defesa do Consumidor -, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador: integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente
ou parcialmente,
vendedor/construtor,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
). 5. A Segunda Seção da Corte Superior – que
(Súmula 543/STJ
congrega a Terceira e Quarta Turmas – já firmou o posicionamento no
sentido de que, nos casos em que inexiste qualquer peculiaridade no
caso concreto, e que a resilição decorre da insuportabilidade do
comprador no pagamento das parcelas, o percentual mais justo, que
mais bem cumpre o papel indenizatória e cominatório, é o de 10% das
parcelas pagas. 6. É vedada a cobrança de taxa de fruição de lote de
terreno não edificado, especialmente quando não há demonstração de
proveito econômico em favor do consumidor, a exemplo do caso
concreto. Precedentes do STJ e do
7. O artigo 86, do
TJ/MS.
determina que se cada litigante for, em parte, vencedor e
CPC/2015
vencido, serão proporcionalmente distribuídos entre eles as despesas.
Mantido o rateio da sucumbência. 8. O Superior Tribunal de Justiça
nos Recursos Especiais Repetitivos no

1.850.512/SP, 1877883/SP,
e
(Tema 1.076), estabeleceu que: "i) A
1.906.623/SP
1.906.618/SP
fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida
quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico
da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a
observância dos percentuais previstos nos §§ 2o ou 3o do artigo 85 do
CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais
serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação;
ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da
causa. ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade
quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido
pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for
muito baixo".
9. A par disso, deve-se adotar o valor do proveito econômico como
base de cálculo, fixando-se o percentual de quinze por cento (15%),
consoante com os parâmetros previstos no
§ 2o, do CPC.
art. 85,
IV. DISPOSITIVO
10. Apelação Cível conhecida e parcialmente provida (e-STJ, fls.
).
388/389

Nas razões do presente agravo, SB PHG alegou a não incidência das
Súmula 7 e 83 desta Corte, além da demonstração do dissídio jurisprudencial.
Foi apresentada contraminuta (e-STJ, fls. 506-508).
É o relatório.
VOTO
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O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que
não merece prosperar.
Trata-se de ação de distrato de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com a restituição dos valores pagos
ajuizada por INES LUZIA ALVAREZ DRESCH contra SB PHG, alegando dificuldades
financeiras que a impediram de prosseguir com o pagamento das parcelas avençadas.
Em primeira instância, os pedidos foram julgados parcialmente procedentes,
para declarar a rescisão do contrato descrito na inicial, com a determinação de que a
devolução de valores observe as regras contidas na Lei n.o 6;
devendo a
766/79,
cláusula penal ser aplicada no percentual de 10% sobre as parcelas pagas. Em relação
aos valores a serem devolvidos deverá incidir correção monetária pelo IGPM/FGV
desde o desembolso de cada parcela quitada, bem como juros de mora de 1% ao mês,
desde a data do trânsito em julgado desta sentença. A devolução dos valores a que
tem direito o requerente deve ocorrer em parcela única, após o prazo de 180 dias,
contado da data desta sentença. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as
partes ao pagamento,
, de custas e despesas processuais, bem como
pro rata
honorários advocatícios, estes fixados em R$ 12.000,00 (doze mil reais), nos termos do
§ 2o, do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em relação ao autor, tendo em
art. 85,
vista ser beneficiário da gratuidade juduciária (e-STJ, fls. 319-333).
Irresignada, SB PHG apelou, e o TJMS deu parcial provimento ao recurso,
apenas para fixar o valor do honorários advocatícios em 15% sobre o proveito
econômico obtido pela parte autora, mantida a proporção da sucumbência recíproca
determinada na sentença (e-STJ, fl. 408).
Os embargos de declaração opostos por INES e por SB PHG foram
rejeitados (e-STJ, fls. 427-434).
Nas razões de seu apelo nobre, interposto com base no
III, alíneas
art. 105,
e
, da CF, SB PHG alegou, a par de divergência jurisprudencial, a violação dos arts.
a
c
32-A da Lei n.o
e 8o e 926 do CPC, ao sustentar
que na hipótese de
13.786/2018,
(1)
rescisão da promessa de compra e venda por iniciativa do consumidor, a aplicação da
cláusula penal deve observar o valor do contrato; e
a possibilidade de devolução
(2)
dos valores pagos de forma parcelada, em até 12 vezes, respeitado o prazo de
carência previsto na referida lei.

(1) Do valor da cláusula penal

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Sobre o tema, a Terceira Turma deste Superior Tribunal de Justiça, em
recente julgamento, consolidou o entendimento de que, em relações de consumo, o
CDC, como norma especial, prevalece sobre a
(Lei do Distrato), de
Lei n. 13.786/2018
modo que, para evitar o enriquecimento sem causa da vendedora, na hipótese de
resolução do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano por culpa do
consumidor, a retenção não pode ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos
pelo adquirente.
Conforme entendeu este Sodalício, na esteira do voto da Relatora, ilustre
Ministra Nancy Andrighi, o
do CDC
que não foi revogado pela Lei do Distrato
art. 53
–
–
impede tanto a perda total das prestações pagas pelo consumidor como também a
perda substancial do montante adimplido, na medida em que o objetivo da norma é
assegurar o retorno ao estado anterior, evitando o enriquecimento sem causa do
vendedor que estaria caracterizado caso pudesse reter parte relevante do valor pago,
além de retomar o imóvel.
Daí por que, como resultado da interpretação dos arts. 51, II, e 53 do CDC e
do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, extraiu-se a conclusão de que
a retenção não pode ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo
consumidor, montante esse que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem
ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor,
constituindo, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua
integralidade.
Confira-se, a propósito, a ementa do referido acórdão paradigma sobre a
matéria
CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL
RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.
C/C
CONTRATO
CELEBRADO
APÓS
A
.

LEI
No
13.786/2018
PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE
NORMAS.
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES.
DESCONTOS
AUTORIZADOS NO
-A DA
. RESPEITO
ART. 32
LEI No 6.766/1979
AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE
RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO.
EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO
DOS
VALORES
DE
FORMA
IMEDIATA.
NECESSIDADE.
. APLICAÇÃO.
SÚMULA 543/STJ
1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel
restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o
c/c
presente recurso especial, interposto em
e concluso ao
27/6/2023
gabinete em 18/12/2023.
2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do
Consumidor prevalece sobre a
; e (II) como deve
Lei no 13.786/2018
ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de
resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao
CDC e celebrado após a vigência
, diante das
Lei no 13.786/2018
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alterações promovidas no
-A da
.
art. 32
Lei no 6.766/1979
3. Deve-se buscar a compatibilização entre a
e o
Lei no 13.786/18
CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de
conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em
vista que a
regulamenta todos os contratos, em geral,
Lei no 13.786/18
de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou
parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a
esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a
caracterização de uma relação de consumo.
4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do
princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu
a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos
na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel
por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o
percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.
5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória,
de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem
ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do
consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser
cumprido em sua integralidade. Precedente.
6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e
venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os
descontos autorizados no
-A da
devem ser
art. 32
Lei no 6.766/1979
observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de
consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de
retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.
7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda
relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que
auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em
separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida
em valor equivalente ao locativo, em observância ao
.
Tema 970/STJ
Precedente.
8. Mesmo após a
, mantém-se o entendimento de que
Lei no 13.786/18
é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de
compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não
enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento
dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem
causa.
9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula
penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a
cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75%
sobre o valor atualizado do contrato, na forma do
-A, II, da
art. 32
, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores
Lei no 6.766/1979
pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.
10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada,
como prevista no §1o do
-A da
, é uma prática
art. 32
Lei no 6.766/1979
abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já
decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a
prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas
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relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição
dos valores pagos, mantendo-se a
.
Súmula 543/STJ
11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a
, mas se trata de uma relação de consumo, de
Lei no 13.786/2018
modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o
percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie,
por se tratar de lote não edificado.
12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar
parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução
dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao
recorrente 75% dos valores pagos por ele.
(REsp no
Rela. Ministra Nancy Andrighi, Terceira
2.106.548/SP,
Turma, j. em
DJEN de
2/9/2025,
19/9/2025)

Quanto ao percentual de retenção, cumpre anotar que o precedente acima
destacado reafirmou o entendimento desta Corte, firmado antes mesmo da vigência da
Lei n.o
de que é permitido ao vendedor reter 25% dos valores pagos pelo
13.786/2018,
consumidor, se constatada a abusividade da cláusula penal inserta no contrato.
Deveras, ainda que no passado o STJ tenha adotado o entendimento de
que o percentual de retenção podia variar entre 10% a 25% dos valores pagos, a
depender das circunstâncias do caso concreto, desde o ano de 2012 a Segunda Seção
pacificou a orientação de que a retenção deve corresponder a 25%, porque esse
montante se mostra mais consentâneo com o papel indenizatório e cominatório de que
deve se revestir a cláusula penal (EAg no
Rel. Ministro Sidnei Beneti,
1.138.183/PE,
Segunda Seção, j. em
DJe de
.
27/6/2012,
4/10/2012)
O entendimento, aliás, foi posteriormente ratificado pela Segunda Seção,
quando do julgamento do REsp n.o
que recebeu a seguinte ementa:
1.723.519/SP,

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO
ANTERIOR À
. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
LEI 13.786/2018
DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO
PARCIAL.
DEVOLUÇÃO
AO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25%
POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
PRECEDENTE
FIRMADO
EM
JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda
no âmbito da incorporação imobiliária
,
§2o), a
(Lei 4.591/1964 art. 32,
jurisprudência do STJ, anterior à
, de há muito já
Lei 13.786/2018
reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito
potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o
contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a
restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa
pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante
).
(Súmula 543/STJ
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2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à
, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela
Lei 13.786/2018
Segunda Seção no julgamento dos EAg
DJe 4.10.2012,
1.138.183/PE,
sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o
percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores
pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte
como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e
desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem
caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal
fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da
demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela
incorporadora com o empreendimento.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda
Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos
compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores
à
, em que é pleiteada a resolução do contrato por
Lei n. 13.786/2018
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em
julgado da decisão"
, DJe 22.8.2019).
(REsp 1.740.911/DF
4. Recurso especial parcialmente provido.
, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda
(REsp no 1.723.519/SP
Seção, j. em
DJe de
28/8/2019,
2/10/2019)

À luz dessas considerações, observa-se que, no caso dos autos, o TJMS,
acertadamente, aplicou o CDC e determinou que a cláusula penal em desfavor dos
adquirentes tenha por referencial os valores por ele pagos, e não o valor total do
contrato.
Todavia, foi autorizada a retenção de apenas 10% das quantias pagas, o
que destoa do entendimento já há muito pacificado por esta Corte, a impor o
acolhimento parcial da irresignação recursal no ponto.

(2) Da restituição em parcela única

Por sua vez, conforme o entendimento recente desta Terceira Turma, a
restituição dos valores pagos de forma parcelada é prática abusiva, contrária aos arts.
39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte no julgamento do Tema 577 do
STJ.
Considerando a prevalência do CDC, deve ocorrer a imediata restituição dos
valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 do STJ.
A propósito, veja-se precedente julgado por maioria, ficando vencido o voto
do eminente Ministro Ricado Villas Boas Cueva:
CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
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VENDA DE IMÓVEL
RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.
C/C
CONTRATO
CELEBRADO
APÓS
A
.

LEI
No
13.786/2018
PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE
NORMAS.
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES.
DESCONTOS
AUTORIZADOS NO
-A DA
. RESPEITO
ART. 32
LEI No 6.766/1979
AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE
RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO.
EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO
DOS
VALORES
DE
FORMA
IMEDIATA.
NECESSIDADE.
. APLICAÇÃO.
SÚMULA 543/STJ
1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel
restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o
c/c
presente recurso especial, interposto em
e concluso ao
27/6/2023
gabinete em 18/12/2023.
2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do
Consumidor prevalece sobre a
; e (II) como deve
Lei no 13.786/2018
ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de
resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao
CDC e celebrado após a vigência
, diante das
Lei no 13.786/2018
alterações promovidas no
-A da
.
art. 32
Lei no 6.766/1979
3. Deve-se buscar a compatibilização entre a
e o
Lei no 13.786/18
CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de
conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em
vista que a
regulamenta todos os contratos, em geral,
Lei no 13.786/18
de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou
parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a
esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a
caracterização de uma relação de consumo.
4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do
princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu
a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos
na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel
por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o
percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.
5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória,
de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem
ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do
consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser
cumprido em sua integralidade. Precedente.
6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e
venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os
descontos autorizados no
-A da
devem ser
art. 32
Lei no 6.766/1979
observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de
consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de
retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.
7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda
relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que
auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em
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separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida
em valor equivalente ao locativo, em observância ao
.
Tema 970/STJ
Precedente.
8. Mesmo após a
, mantém-se o entendimento de que
Lei no 13.786/18
é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de
compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não
enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento
dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem
causa.
9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula
penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a
cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75%
sobre o valor atualizado do contrato, na forma do
-A, II, da
art. 32
, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores
Lei no 6.766/1979
pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.
10. A restituição somente ao término da obra ou de forma
parcelada, como prevista no §1o do
-A da
,
art. 32
Lei no 6.766/1979
é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do
CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que,
considerando a prevalência do CDC, a referida alteração
legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais
deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-
se a Súmula 543/STJ.
11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a
, mas se trata de uma relação de consumo, de
Lei no 13.786/2018
modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o
percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie,
por se tratar de lote não edificado.
12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar
parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução
dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao
recorrente 75% dos valores pagos por ele.
(REsp no
Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
2.106.548/SP,
j. em
DJEN de
– sem destaque no original)
2/9/2025,
19/9/2025

Nessas condições,
do agravo para
CONHEÇO
DAR PARCIAL
ao recurso especial a fim de reformar o acórdão recorrido e autorizar a
PROVIMENTO
retenção, por SB PHG, de 25% dos valores pagos pela parte autora, devidamente
atualizados desde cada desembolso, a título de cláusula penal.
É o voto.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação nos termos do
§ 2o, do CPC.
art. 1.026,
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 3.065.391 / MS
Número Registro: 2025/0380929-5
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
08001551520238120014
0800155152023812001450003
8001551520238120014
800155152023812001450003
Sessão Virtual de
a
12/05/2026
18/05/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. JOSÉ ELAERES MARQUES TEIXEIRA

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : SB PHG INCORPORADORA SPE LTDA
ADVOGADO
: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO
: INES LUZIA ALVAREZ DRESCH
ADVOGADOS : ANGELA ADÉLIA DRESCH - MS018907
RAFAELLA VENITEZ FAGUNDES DE QUEIROZ - MS027911
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu dar parcial provimento ao recurso, nos
12/05/2026
18/05/2026,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA56865799 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 19/05/2026 00:58:48
Código de Controle do Documento: ad9f0028-831c-439e-b075-3a62c03b9f61

Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra
Daniela Teixeira.

Brasília, 18 de maio de 2026
Documento eletrônico VDA56865799 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 19/05/2026 00:58:48
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