Tribunal: STJ
Processo: 0538109-86.2015.8.05.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-05-07

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EM COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA.
.
TEMA 971/STJ
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM CONTRATOS DE ADESÃO.
ARBITRAMENTO
INDENIZATÓRIO.
SUBSTITUIÇÃO
DE
INDEXADOR APÓS PRAZO DE TOLERÂNCIA. REEXAME FÁTICO-
PROBATÓRIO E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS. SÚMULAS 7
E
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE
5/STJ.
SIMILITUDE FÁTICA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM
PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3099298 - BA(2025/0436838-3)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES
LTDA
ADVOGADOS
: BRUNO DE ALMEIDA MAIA - BA018921
TÂMARA BARBOSA SÃO PAULO - BA047737
AGRAVADO
: ADEILMA ALMEIDA VALLAS
AGRAVADO
: ANDREA VALENTE MONTEIRO
AGRAVADO
: EDISON DE CARVALHO GOMES
AGRAVADO
: EUGENIO AGUIAR RIBEIRO
AGRAVADO
: NADIEJDA LEITE DE OLIVEIRA RIBEIRO
AGRAVADO
: MARCUS PAULO FONTES CALHEIRA
AGRAVADO
: BARTIRA MARTINS MANDARINO CALHEIRA
AGRAVADO
: SERGIO EDUARDO CAMPOS AMARAL
AGRAVADO
: GISELLE DE BRITO SILVA
AGRAVADO
: ANDREW CHRISTOPHER VALLAS
ADVOGADOS
: MARCELO LINHARES - BA016111
JOAQUIM GONÇALVES MAGALHÃES JÚNIOR - BA060991
LUIS SERGIO BARBOSA VASCONCELOS - BA017419
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EM COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA.
.
TEMA 971/STJ
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM CONTRATOS DE ADESÃO.
ARBITRAMENTO
INDENIZATÓRIO.
SUBSTITUIÇÃO
DE
INDEXADOR APÓS PRAZO DE TOLERÂNCIA. REEXAME FÁTICO-
PROBATÓRIO E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS. SÚMULAS 7
E
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE
5/STJ.
SIMILITUDE FÁTICA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM
PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu
apelo nobre em ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel,
envolvendo cláusula penal contratual, danos morais e atualização do
saldo devedor.
Documento eletrônico VDA56450565 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/05/2026 13:20:42
Publicação no DJEN/CNJ de 08/05/2026. Código de Controle do Documento: bac6b5f6-bec5-4b32-ab3d-3c1c190c7ed9

2. O objetivo recursal é decidir se (i) há negativa de prestação
jurisdicional por falta de enfrentamento dos Temas 970 e
e
971/STJ
da limitação da cláusula penal; (ii) a inversão da cláusula penal e os
parâmetros de indenização violam os arts. 186, 187, 188, 402 e 927
do CC; (iii) há dissídio jurisprudencial sobre danos morais e sobre o
parâmetro da cláusula penal.
3. A prestação jurisdicional está entregue de forma adequada quando
o Tribunal estadual enfrenta, de modo direto, a aplicação do
, explicita o arbitramento indenizatório e afasta a tese
Tema 971/STJ
de dano moral automático com fundamentação vinculada ao caso.
Não se configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC.
4. Em contratos de adesão com cláusula penal unilateral, aplica-se a
simetria do
, com conversão das obrigações em
Tema 971/STJ
dinheiro por arbitramento. A revisão do percentual de 0,5% ao mês,
dos juros e dos índices de correção, bem como da substituição do
indexador após a cláusula de tolerância, demanda reexame de provas
e interpretação contratual, o que atrai os óbices das Súmulas 7 e
5/STJ.
5. A alegada divergência jurisprudencial não se caracteriza sem
similitude fática, sobretudo quando o acórdão recorrido reconhece
circunstâncias concretas que extrapolam o mero atraso, inviabilizando
o cotejo analítico exigido pela alínea .
c
6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e,
nessa extensão, negar-lhe provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer parcialmente
28/04/2026
04/05/2026,
do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura
Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Brasília,
.
04 de maio de 2026
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
Documento eletrônico VDA56450565 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 08/05/2026. Código de Controle do Documento: bac6b5f6-bec5-4b32-ab3d-3c1c190c7ed9

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3099298 - BA(2025/0436838-3)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES
LTDA
ADVOGADOS
: BRUNO DE ALMEIDA MAIA - BA018921
TÂMARA BARBOSA SÃO PAULO - BA047737
AGRAVADO
: ADEILMA ALMEIDA VALLAS
AGRAVADO
: ANDREA VALENTE MONTEIRO
AGRAVADO
: EDISON DE CARVALHO GOMES
AGRAVADO
: EUGENIO AGUIAR RIBEIRO
AGRAVADO
: NADIEJDA LEITE DE OLIVEIRA RIBEIRO
AGRAVADO
: MARCUS PAULO FONTES CALHEIRA
AGRAVADO
: BARTIRA MARTINS MANDARINO CALHEIRA
AGRAVADO
: SERGIO EDUARDO CAMPOS AMARAL
AGRAVADO
: GISELLE DE BRITO SILVA
AGRAVADO
: ANDREW CHRISTOPHER VALLAS
ADVOGADOS
: MARCELO LINHARES - BA016111
JOAQUIM GONÇALVES MAGALHÃES JÚNIOR - BA060991
LUIS SERGIO BARBOSA VASCONCELOS - BA017419
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EM COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA.
.
TEMA 971/STJ
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM CONTRATOS DE ADESÃO.
ARBITRAMENTO
INDENIZATÓRIO.
SUBSTITUIÇÃO
DE
INDEXADOR APÓS PRAZO DE TOLERÂNCIA. REEXAME FÁTICO-
PROBATÓRIO E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS. SÚMULAS 7
E
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE
5/STJ.
SIMILITUDE FÁTICA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM
PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu
apelo nobre em ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel,
envolvendo cláusula penal contratual, danos morais e atualização do
saldo devedor.
Documento eletrônico VDA56227999 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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2. O objetivo recursal é decidir se (i) há negativa de prestação
jurisdicional por falta de enfrentamento dos Temas 970 e
e
971/STJ
da limitação da cláusula penal; (ii) a inversão da cláusula penal e os
parâmetros de indenização violam os arts. 186, 187, 188, 402 e 927
do CC; (iii) há dissídio jurisprudencial sobre danos morais e sobre o
parâmetro da cláusula penal.
3. A prestação jurisdicional está entregue de forma adequada quando
o Tribunal estadual enfrenta, de modo direto, a aplicação do
, explicita o arbitramento indenizatório e afasta a tese
Tema 971/STJ
de dano moral automático com fundamentação vinculada ao caso.
Não se configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC.
4. Em contratos de adesão com cláusula penal unilateral, aplica-se a
simetria do
, com conversão das obrigações em
Tema 971/STJ
dinheiro por arbitramento. A revisão do percentual de 0,5% ao mês,
dos juros e dos índices de correção, bem como da substituição do
indexador após a cláusula de tolerância, demanda reexame de provas
e interpretação contratual, o que atrai os óbices das Súmulas 7 e
5/STJ.
5. A alegada divergência jurisprudencial não se caracteriza sem
similitude fática, sobretudo quando o acórdão recorrido reconhece
circunstâncias concretas que extrapolam o mero atraso, inviabilizando
o cotejo analítico exigido pela alínea .
c
6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e,
nessa extensão, negar-lhe provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por JHSF SALVADOR
EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA (JHSF) contra decisão que não
admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no
III, alíneas
e
, da
art. 105,
a
c
Constituição Federal contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado da
Bahia, assim ementado:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA.
INDENIZATÓRIA.
INSTRUMENTO
PARTICULAR
DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE
DOS FORNECEDORES. ATRASO INJUSTIFICADO VERIFICADO,
CONSIDERADA A TOLERÂNCIA DE 180 DIAS E OS ADITIVOS
CONTRATUAIS.
TAXAS
CONDOMINAIS
E
IPTU.
RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE-VENDEDORA DURANTE O
PERÍODO DA MORA. SUBSTITUIÇÃO DO INDEXADOR DO SALDO
DEVEDOR. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMAS 970 E 971
STJ. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS. VALOR QUE NÃO SE
AFIGURA EXORBITANTE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA
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MODIFICADA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
1 - Mora contratual. Responsabilidade Civil da Ré. Demonstrado a
extrapolação do prazo de entrega do imóvel devidamente ajustado no
contrato, considerada a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta)
dias e os aditivos contratuais, possível a condenação da parte ré ao
pagamento dos prejuízos materiais e morais sentidos com a mora.
Fatores externos, como escassez de mão-de obra, de material de
construção, greve ou embargo da obra, nenhuma relação têm com
caso fortuito ou força maior, relacionando-se com os riscos do
empreendimento, não podendo, assim, a empreendedora, dividir
esses riscos com o promitente comprador.
2 - No caso, conforme apontado pelo apelante, o Juízo de origem não
observou o aditivo contratual dos autores Eugênio e Nadiedja. Da
análise dos autos, constato que referido aditivo (ID 57591734)
postergou o prazo de construção para
o que estenderia o
30/11/2013,
prazo de entrega para
tendo em vista a previsão de
29/05/2014,
cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias do contrato firmado
entre as partes (Cláusula 9.1.1-ID 57591568). Assim, considerando
que o alvará de habite-se foi expedido em
deve ser
19/09/2013,
excluída a condenação dos autores Eugênio e Nadiedja.
3 - A cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade
pelo
pagamento
do
IPTU
e
das
taxas
condominiais
independentemente de sua imissão na posse do imóvel, considera-se
abusiva, o que deve ser reconhecido, apenas, a partir da entrega das
chaves, conforme precedentes do STJ.
4 - Inversão Da Clausula Penal - O Superior Tribunal de Justiça julgou
o REsp relativo ao TEMA 971
), definindo-se, no
(REsp 1614721/DF
que tange à reversão de cláusula penal estipulada em favor da
contratada, o seguinte entendimento: No contrato de adesão firmado
entre o comprador e a
havendo previsão de
construtora/incorporadora,
cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá
ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento
do
vendedor.
As
obrigações
heterogêneas
(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por
arbitramento judicial. Quando for o caso, a questão deve ser dirimida
por arbitramento judicial, segundo decidiu a Corte Cidadã, tal como
realizado pelo magistrado de origem.
5 - Substituição do Indexador do Saldo Devedor. O Superior Tribunal
de Justiça entende que o Índice Nacional da Construção Civil - cuja
variação geralmente supera a variação do custo de vida médio da
população, por índice que melhor reflita a variação da inflação -, deve
ser aplicado até a data prevista para a entrega da obra – acrescida da
cláusula de tolerância, já tendo diversas vezes reconhecido a sua
legalidade -, ao passo em que, após a incidência da referida cláusula,
deve o valor ser atualizado por índice menos gravoso ao consumidor.
6 - Indenização por Danos Morais. Os apelados vivenciaram angústia
e insegurança em relação ao efetivo cumprimento da obrigação pela
parte ré, capazes de configurar o dano moral alegado, uma vez que
não constituem um mero dissabor da vida moderna. Valor
indenizatório, R$ 10.000,00 (dez mil reais), que não se apresenta
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elevado a ponto de importar em enriquecimento ilícito da vítima,
estando aliás, abaixo da média verificada em precedentes
jurisprudenciais análogos a este.
7 - Ônus sucumbencial. Em relação aos autores Edison de Carvalho
Gomes, Marcus Paulo Fontes Calheira, Bartira Martins Mandarino
Calheira, Sérgio Eduardo Campos Amaral e Giselle de Brito Silva
Campos Amaral se verifica a sucumbência mínima, razão pelo qual
não há que se falar em condenação de custas e honorários
advocatícios, nos termos do
parágrafo único, do CPC. Todavia,
art. 86,
considerando o acolhimento da preliminar de ilegitimidade ativa dos
autores Adeilma Almeida Vallas, Andrew Christopher Vallas e Andrea
Valente Monteiro pelo Juízo de origem, bem como a exclusão da
condenação em relação aos autores Eugênio Aguiar Ribeiro e
Nadiejda Leite de Oliveira neste acórdão, necessária a redistribuição
dos ônus sucumbenciais. Nesse contexto, os autores Adeilma Almeida
Vallas, Andrew Christopher Vallas, Andrea Valente Monteiro, Eugênio
Aguiar Ribeiro e Nadiejda Leite de Oliveira Ribeiro devem arcar com o
pagamento de
das custas processuais (
cada) e honorários
5/10
1/10
sucumbenciais no importe de 10% sobre o valor da causa (
cada).
1/10
E, em consonância com as diretrizes traçadas para o arbitramento dos
honorários advocatícios de sucumbência insertas no
do CPC,
art. 85,
o réu deve arcar com o pagamento de
do valor das custas
5/10
processuais e honorários sucumbenciais no importe de 10% sobre o
valor da condenação.
9 – Recurso parcialmente provido. Sentença modificada para afastar a
condenação da cláusula penal, do recálculo do saldo devedor e da
indenização por danos morais dos autores Eugênio Aguiar Ribeiro e
Nadiejda Leite de Oliveira Ribeiro, bem como para redistribuir os ônus
sucumbenciais, nos termos do voto relator.

Os embargos de declaração de JHSF foram rejeitados.
Nas razões do agravo, JHSF apontou (1) negativa de prestação jurisdicional,
com violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, sustentando insuficiência da
fundamentação do acórdão; (2) superação dos óbices aplicados na decisão de
inadmissibilidade; (3) dissídio jurisprudencial com demonstração de similitude fática e
cotejo analítico.
Houve apresentação de contraminuta por ADEILMA ALMEIDA VALLAS,
ANDREA VALENTE MONTEIRO, EDISON DE CARVALHO GOMES, EUGENIO
AGUIAR RIBEIRO, MARCUS PAULO FONTES CALHEIRA, NADIEJDA LEITE DE
OLIVEIRA RIBEIRO, BARTIRA MARTINS MANDARINO CALHEIRA, SÉRGIO
EDUARDO CAMPOS AMARAL, GISELLE DE BRITO SILVA e ANDREW
CHRISTOPHER VALLAS (ADEILMA e outros), defendendo a manutenção da
inadmissão por ausência de violação de lei federal, deficiência dialética e consonância
com os Temas repetitivos.
É o relatório.
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VOTO
O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial.
Nas razões de seu apelo nobre, interposto com fundamento nas alíneas
e
a
c
do inciso III do
da Constituição Federal (CF), JHSF apontou
negativa de
art. 105
(1)
prestação jurisdicional por violação dos arts. 1.022, II, e 489, § 1o, do CPC, afirmando
omissão do Colegiado acerca da aplicabilidade do Tema 971 do STJ e da limitação da
cláusula penal à equivalência locativa;
violação dos arts. 186, 187, 188, 402 e 927
(2)
do CC, sustentando que a inversão da cláusula penal e os parâmetros adotados
geraram condenação excessiva e dissociada do dano;
existência de dissídio
(3)
jurisprudencial sobre a configuração de danos morais em atraso de obra e sobre o
parâmetro da cláusula penal, com cotejo analítico de julgados.
Houve apresentação de contrarrazões por ADEILMA e outros pugnando
pela manutenção do acórdão e rechaçando a alegada violação legal e o dissídio.
O recurso não comporta provimento.

(1) Da alegada negativa de prestação jurisdicional (arts. 1.022, II, e 489, §
1o, do CPC), por suposta omissão acerca do Tema
e da limitação da cláusula
971/STJ
penal à equivalência locativa

JHSF alegou que o Colegiado teria omitido enfrentamento específico sobre
a aplicabilidade e a extensão dos Temas 970 e
em especial acerca da
971/STJ,
limitação da cláusula penal ao parâmetro locatício, e que não teria fundamentado
adequadamente a condenação por danos morais, configurando negativa de prestação
jurisdicional.
Contudo, o recurso não prevalece.
O acórdão integrativo rejeitou os embargos declaratórios afirmando, de
modo direto e circunstanciado, que não havia condenação de inversão de cláusula
e que a solução se ancorou precisamente no
penal de 1% (um por cento) ao mês
, com arbitramento da indenização pelo período de mora e vedação de
Tema 971/STJ
enriquecimento sem causa, mantendo-se o parâmetro de 0,5% ao mês sobre o preço
do imóvel, correção pelo INCC, e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação.
Essa passagem foi transcrita no próprio voto integrativo e demonstra, sem
margem a dúvida, a apreciação dos pontos centrais suscitados nos embargos (e-STJ,
fls. 1.360-1.362 e 1.368-1.370).
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Além disso, o Colegiado explicitou que os apelados vivenciaram angústia e
insegurança em relação ao efetivo cumprimento da obrigação pela parte ré, capazes
, afastando o enquadramento como
de configurar o dano moral alegado
mero dissabor
, e, portanto, enfrentando a tese de
, com
da vida moderna
dano moral automático
fundamentação própria do caso concreto (e-STJ, fls.
e
).
1.356/1.357
1.370/1.371
Ao final, registrou, de forma expressa, a inexistência de omissão,
contradição, obscuridade ou erro material, repelindo a tentativa de reabrir o mérito
pelos embargos.
Nessas condições, o acórdão embargado apreciou os Temas 970 e 971/STJ,
explicou a técnica de arbitramento e justificou o parâmetro aplicado, bem como expôs
a base fática e jurídica para a manutenção dos danos morais. O inconformismo da
parte não transmudou-se em vício apto a integrar o julgado.
A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que não há ofensa aos
arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem, embora em sentido contrário
aos interesses da parte, decide a controvérsia de forma integral e fundamentada. O
julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes,
quando já tiver encontrado motivo suficiente para proferir a decisão.
Nesse sentido, os seguintes precedentes:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL
E CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO
AOS ARTS. 489 E 1.022 DO
. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE
CPC/2015
FUNDAMENTADO. OFENSA AOS ARTS. 14, § 3o, E 28 DO CDC E
AOS ARTS. 50 E 393 DO CÓDIGO CIVIL. REEXAME DE MATÉRIA
FÁTICO-PROBATÓRIA.
. ENTREGA DE OBRA.
SÚMULA 7/STJ
ATRASO
EXCESSIVO.
DANOS
MORAIS
CONFIGURADOS.
. AGRAVO DESPROVIDO. 1.
SÚMULA 83/STJ
Não há ofensa aos
arts. 489 e 1.022 do
, uma vez que o acórdão recorrido
CPC/2015
adotou fundamentação suficiente decidindo integralmente a
controvérsia. É indevido conjecturar-se a existência de omissão,
obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido
. 2. [...]. 5. Agravo
em desconformidade com os interesses da parte
interno a que se nega provimento.
(AgInt no
, relator Ministro Raul Araújo, Quarta
REsp n. 1.897.935/RJ
Turma, julgado em
DJe de
20/5/2024,
4/6/2024)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL ?
AÇÃO DE COBRANÇA ? DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU
PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA
PARTE DEMANDADA. 1. Não há falar em ofensa ao
do
art. 1022
porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde
CPC/15,
da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que
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não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera
decisão contrária ao interesse da parte, tal como na hipótese dos
2. [...]. 4. Agravo interno desprovido.
autos.
(AgInt no
, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta
AREsp n. 2.058.313/SP
Turma, julgado em
DJe de
27/6/2022,
30/6/2022)
Afasta-se, pois, a alegada violação dos arts. 1.022 e 489 do CPC.

(2) Da suposta violação dos arts. 186, 187, 188, 402 e 927 do CC, por
condenação “excessiva” decorrente da inversão da cláusula penal e dos parâmetros
adotados

JHSF sustentou que a inversão da cláusula penal e os critérios fixados
teriam produzido condenação dissociada do dano e “excessiva”, vulnerando os arts.
186, 187, 188, 402 e 927 do Código Civil.
Todavia, melhor sorte não se reserva ao recurso.
O acórdão aplicou, de maneira explícita, a tese repetitiva do
,
Tema 971/STJ
reconhecendo a abusividade de cláusula penal unilateral e determinando a simetria
mediante conversão das obrigações heterogêneas em dinheiro por arbitramento
judicial, precisamente para evitar enriquecimento sem causa do adquirente.
Nessa linha, confirmou-se o arbitramento em 0,5% ao mês sobre o preço do
imóvel, correção pelo INCC e juros de 1% ao mês, solução que o voto vinculou ao
equilíbrio da avença e ao caráter indenizatório do período de mora, vedando
cumulação indevida com lucros cessantes (e-STJ, fls. 1.320-1.321 e 1.360-1.362).
O Colegiado, ainda, tratou da substituição do indexador do saldo devedor
após o prazo de tolerância, seguindo precedentes do Superior Tribunal de Justiça para
mitigar a onerosidade excessiva ao consumidor com a adoção de índice mais
adequado (IPCA), sem suprimir correção monetária durante a construção, justamente
para preservar a equivalência econômica das prestações (e-STJ, fls.
).
1.321/1.322
Revisar, em esfera especial, a quantificação da indenização arbitrada em
consonância com o
, o parâmetro de 0,5% ao mês e os índices de
Tema 971/STJ
atualização e juros selecionados pelo Tribunal estadual reclamaria reexame do
contexto fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais, providências
obstadas, respectivamente, pelas Súmulas 7 e 5/STJ.
A jurisprudência desta Corte é firme ao aplicar os referidos óbices em casos
análogos.
Nesse sentido:

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PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL.COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA
DO BEM. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. REEXAME DE
FATOS E PROVAS.
. PRORROGAÇÃO DO
SÚMULA N. 7/STJ
PRAZO DE ENTREGA ALÉM DOS 180 DIAS. IMPOSSIBILIDADE.
FORTUITO INTERNO. INVERSÃO MULTA CONTRATUAL. TEMA N.
CLÁUSULA CONTRATUAL.
. DANO
971/STJ.
SÚMULA N. 5/STJ
MORAL. REEXAME.
. DISSÍDIO PREJUDICADO.
SÚMULA N. 7/STJ
1. [...]. 3. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
havendo previsão de cláusula penal
construtora/incorporadora,
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento
do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e
de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
.3.1 Rever a existência da cláusula contratual
Tema 971/STJ
4. [...].Agravo interno improvido.
encontra óbice na
.
Súmula n. 5/STJ
(AgInt no
, relator Ministro Humberto Martins,
REsp n. 2.072.593/RJ
Terceira Turma, julgado em
DJe de
30/10/2023,
3/11/2023)
Nessa trilha, a insurgência contra a “excessividade” não se confunde com
questão de direito puro, mas demanda revolvimento da moldura fática delineada no
acórdão, inviabilizando o conhecimento do ponto (Súmula
).
7/STJ

(3) Do dissídio jurisprudencial sobre danos morais e parâmetro da cláusula
penal

JHSF apontou divergência jurisprudencial sobre a configuração de danos
morais em atraso de obra e sobre o parâmetro da cláusula penal, com cotejo analítico
de julgados.
Mas as alegações não comportam acolhida.
No caso, o acórdão estadual assentou elementos fáticos que transcendem o
“mero atraso”, tais como a mora qualificada pela existência de vícios de construção e a
repercussão concreta na esfera psíquica dos adquirentes (angústia, aflição e
insegurança), além de rechaçar a cobrança de IPTU e taxas condominiais antes da
imissão de posse, qualificando a cláusula respectiva como abusiva.
Essa moldura distingue o feito dos paradigmas invocados, que se limitaram
ao descumprimento contratual sem as circunstâncias agregadas reconhecidas nesta
demanda.
Ausente similitude fática, resta comprometido o cotejo analítico exigido para
a alínea , o que inviabiliza o conhecimento do dissídio.
c
De mais a mais, a pretensão de afastar os danos morais, já reconhecidos
com base em fatos específicos e na prova dos autos, e de revisar o parâmetro da
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cláusula penal arbitrada segundo o
, atrai o óbice da
, que
Tema 971/STJ
Súmula 7/STJ
igualmente prejudica o exame da alínea
quando a divergência se apoia na mesma
c
questão jurídica dependente do revolvimento fático.
A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO
NA
ENTREGA
DA
OBRA.
VALORES
PAGOS.
RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL. SÚMULA N.o 543/STJ.
DANO MORAL CARACTERIZADO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULA N.o 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL.
ANÁLISE PREJUDICADA. 1. [...]. 2. Para rever o entendimento
firmado pelas instâncias ordinárias, de que o atraso na entrega do
imóvel gerou dano moral indenizável, seria necessário o revolvimento
de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial
pela incidência da
. 3.
Súmula no 7/STJ
A incidência da
prejudica também o conhecimento do recurso
Súmula no 7/STJ
quanto à divergência jurisprudencial alegada, pois não se pode
encontrar similitude fática entre os julgados recorrido e
. 4. Agravo interno não provido.
paradigma
(AgInt no
, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
AREsp n. 2.723.488/RJ
Cueva, Terceira Turma, julgado em
DJEN de
7/4/2025,
11/4/2025)

Nessas condições,
do agravo para
do
CONHEÇO
CONHECER EM PARTE
recurso especial e, nessa extensão,
.
NEGAR-LHE PROVIMENTO
MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados
em favor de ADEILMA e outros, limitados a 20%, nos termos do
§ 11, do CPC.
art. 85,
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra este acórdão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação nos termos do
§ 2o, do CPC.
art. 1.026,
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 3.099.298 / BA
Número Registro: 2025/0436838-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
05381098620158050001 5381098620158050001
Sessão Virtual de
a
28/04/2026
04/05/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. OSNIR BELICE

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES
LTDA
ADVOGADOS : BRUNO DE ALMEIDA MAIA - BA018921
TÂMARA BARBOSA SÃO PAULO - BA047737
AGRAVADO
: ADEILMA ALMEIDA VALLAS
AGRAVADO
: ANDREA VALENTE MONTEIRO
AGRAVADO
: EDISON DE CARVALHO GOMES
AGRAVADO
: EUGENIO AGUIAR RIBEIRO
AGRAVADO
: NADIEJDA LEITE DE OLIVEIRA RIBEIRO
AGRAVADO
: MARCUS PAULO FONTES CALHEIRA
AGRAVADO
: BARTIRA MARTINS MANDARINO CALHEIRA
AGRAVADO
: SERGIO EDUARDO CAMPOS AMARAL
AGRAVADO
: GISELLE DE BRITO SILVA
AGRAVADO
: ANDREW CHRISTOPHER VALLAS
ADVOGADOS : MARCELO LINHARES - BA016111
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JOAQUIM GONÇALVES MAGALHÃES JÚNIOR - BA060991
LUIS SERGIO BARBOSA VASCONCELOS - BA017419
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
28/04/2026
04/05/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra
Daniela Teixeira.

Brasília, 04 de maio de 2026
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