Tribunal: STJ
Processo: 1011312-69.2018.8.26.0019
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
NA PLANTA. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR, TAXA DE
EVOLUÇÃO DE OBRA E DANO MORAL. RECURSO ESPECIAL
CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO EM PARTE.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2167921 - SP(2024/0331605-3)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: G B I I L
ADVOGADOS
: HELLEN CRISTINA GOMES DOS SANTOS - SP289756
ADRIANO LOPES RINALTI - SP282471
RECORRIDO
: M A M DE A
RECORRIDO
: R S M
ADVOGADOS
: CAROLINA GABRIELA DE SOUSA BORSATO - SP342955
LUCAS TREVISAN BORSATO - SP363665
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
NA PLANTA. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR, TAXA DE
EVOLUÇÃO DE OBRA E DANO MORAL. RECURSO ESPECIAL
CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO EM PARTE.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo que manteve a sentença por seus fundamentos, não conheceu do recurso
dos autores por ausência de dialeticidade e negou provimento ao recurso da
requerida, majorando honorários.
2. A controvérsia diz respeito à ação de obrigação de fazer e indenizatória, com
pedidos de entrega das chaves, restituição de R$ 11.772,73, aluguéis desde julho
de 2018 até a entrega das chaves, diferença de IPTU e taxas condominiais e danos
morais.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os
pedidos, condenando à entrega das chaves, às restituições e aos danos morais, além
de fixar custas e honorários; e julgou improcedente a reconvenção.
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença por seus próprios
fundamentos, não conheceu do apelo dos autores e negou provimento ao apelo da
requerida, majorando honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional e ausência de fundamentação, por violação aos arts. 489, § 1, III e IV,
e 1.022, I e II, do CPC; (ii) saber se é devida a correção monetária do saldo
devedor na fase de obras por INCC e, após o atraso, por IPCA, ainda que sem
previsão contratual, por violação aos arts. 46 da
389, 395, 404,
Lei n. 10.931/2004,
406 e 884 do CC e 161, § 1, do CTN; (iii) saber se é possível revisar, em recurso
especial, a distribuição do ônus da prova e a juntada de documentos, por alegada
violação aos arts. 373, I, 434 e 435, parágrafo único, do CPC; (iv) saber se é
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possível revisar, em recurso especial, a aplicação da exceptio non adimpleti
contractus e a retenção das chaves, por alegada violação ao
do CC; (v)
art. 476
saber se é devida a condenação por danos morais, por alegada violação aos arts.
187 e 188, I, do CC; e (vi) saber se é lícita a cobrança da taxa de evolução de obra
antes e ilícita após o prazo contratual, à luz do Tema n. 996 do STJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não há negativa de prestação jurisdicional nem ausência de fundamentação: o
Tribunal de origem enfrentou suficientemente as questões, aplicou o Tema n. 996 e
rejeitou embargos por inexistência dos vícios do
do CPC, declarando
art. 1.022
prequestionados os dispositivos invocados.
7. A correção monetária é fator de atualização intrínseco às dívidas de valor e
prescinde de previsão contratual: aplica-se o INCC até a data prevista para entrega,
incluída a tolerância, e, após, o IPCA, como estabelece a tese 1.4 do Tema n. 996 e
a jurisprudência desta Corte.
8. Incide a Súmula n. 7 do STJ, vedando o reexame de provas, quanto às alegações
sobre distribuição do ônus da prova e juntada de documentos, por demandarem
revolvimento fático-probatório.
9. Incide a Súmula n. 5 do STJ, obstando a interpretação de cláusulas contratuais,
quanto ao alegado direito de retenção das chaves por exceptio non adimpleti
contractus.
10. O mero inadimplemento contratual não enseja, por si, danos morais; ausente
situação excepcional de lesão a direito da personalidade, afasta-se a condenação
por dano moral.
11. A taxa de evolução de obra é ilícita após o prazo contratual, incluída a
tolerância, e pode ser exigida no período anterior, conforme a tese 1.3 do Tema n.
996 e a cláusula contratual do financiamento.
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso especial conhecido em parte e provido em parte.
: “1. Aplica-se a correção monetária ao saldo devedor, por
Tese de julgamento
INCC até a data prevista para entrega, incluída a tolerância, e, após, por IPCA,
porquanto a atualização recompõe o valor da moeda e prescinde de previsão
contratual. 2. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ às alegações sobre ônus da prova e
juntada de documentos, vedando o reexame do conjunto probatório. 3. Aplica-se a
Súmula n. 5 do STJ quanto ao alegado direito de retenção por exceptio non
adimpleti contractus, obstando a interpretação de cláusulas. 4. O mero
inadimplemento contratual não autoriza danos morais quando ausente situação
excepcional de ofensa a direitos da personalidade, devendo ser afastada a
condenação. 5. É ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual,
incluída a tolerância, e lícita no período anterior, conforme o Tema n. 996 do STJ.”
CTN,
§ 1;
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 10.931/2004, art. 46;
art. 161,
CC, arts. 389, 395, 404, 406, 884, 421, 422, 427, 476, 187, 188; CPC, arts. 489, §
1, III, IV, 1.022, I, II, 373, I, 434, 435, parágrafo único.
STJ, Súmulas n. 7, 5; STJ, AgInt no
Jurisprudência relevante citada:
relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma,
REsp n. 1963388/RJ,
julgado em
STJ,
relatora Ministra Nancy
19/10/2021;
REsp n. 1454139/RJ,
Andrighi, Terceira Turma, julgados em
STJ, AgInt no
3/6/2014;
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 1963018/MG,
10/10/2022.
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ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer
03/03/2026
09/03/2026,
parcialmente do recurso e, nessa parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.
Brasília,
.
10 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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RECURSO ESPECIAL No 2167921 - SP (2024/0331605-3)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: G B I I L
ADVOGADOS
: HELLEN CRISTINA GOMES DOS SANTOS - SP289756

ADRIANO LOPES RINALTI - SP282471
RECORRIDO
: M A M DE A
RECORRIDO
: R S M
ADVOGADOS
: CAROLINA GABRIELA DE SOUSA BORSATO - SP342955

LUCAS TREVISAN BORSATO - SP363665
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA
PLANTA. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR, TAXA DE
EVOLUÇÃO DE OBRA E DANO MORAL. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO
EM PARTE E PROVIDO EM PARTE.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo que manteve a sentença por seus fundamentos, não conheceu do recurso
dos autores por ausência de dialeticidade e negou provimento ao recurso da
requerida, majorando honorários.
2. A controvérsia diz respeito à ação de obrigação de fazer e indenizatória, com
pedidos de entrega das chaves, restituição de R$ 11.772,73, aluguéis desde julho de
2018 até a entrega das chaves, diferença de IPTU e taxas condominiais e danos
morais.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos,
condenando à entrega das chaves, às restituições e aos danos morais, além de fixar
custas e honorários; e julgou improcedente a reconvenção.
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença por seus próprios
fundamentos, não conheceu do apelo dos autores e negou provimento ao apelo da
requerida, majorando honorários.
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II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional e ausência de fundamentação, por violação aos arts. 489, § 1, III e IV, e
1.022, I e II, do CPC; (ii) saber se é devida a correção monetária do saldo devedor na
fase de obras por INCC e, após o atraso, por IPCA, ainda que sem previsão
contratual, por violação aos arts. 46 da
389, 395, 404, 406 e 884
Lei n. 10.931/2004,
do CC e 161, § 1, do CTN; (iii) saber se é possível revisar, em recurso especial, a
distribuição do ônus da prova e a juntada de documentos, por alegada violação aos
arts. 373, I, 434 e 435, parágrafo único, do CPC; (iv) saber se é possível revisar, em
recurso especial, a aplicação da exceptio non adimpleti contractus e a retenção das
chaves, por alegada violação ao
do CC; (v) saber se é devida a condenação
art. 476
por danos morais, por alegada violação aos arts. 187 e 188, I, do CC; e (vi) saber se é
lícita a cobrança da taxa de evolução de obra antes e ilícita após o prazo contratual, à
luz do Tema n. 996 do STJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não há negativa de prestação jurisdicional nem ausência de fundamentação: o
Tribunal de origem enfrentou suficientemente as questões, aplicou o Tema n. 996 e
rejeitou embargos por inexistência dos vícios do
do CPC, declarando
art. 1.022
prequestionados os dispositivos invocados.
7. A correção monetária é fator de atualização intrínseco às dívidas de valor e
prescinde de previsão contratual: aplica-se o INCC até a data prevista para entrega,
incluída a tolerância, e, após, o IPCA, como estabelece a tese 1.4 do Tema n. 996 e a
jurisprudência desta Corte.
8. Incide a Súmula n. 7 do STJ, vedando o reexame de provas, quanto às alegações
sobre distribuição do ônus da prova e juntada de documentos, por demandarem
revolvimento fático-probatório.
9. Incide a Súmula n. 5 do STJ, obstando a interpretação de cláusulas contratuais,
quanto ao alegado direito de retenção das chaves por exceptio non adimpleti
contractus.
10. O mero inadimplemento contratual não enseja, por si, danos morais; ausente
situação excepcional de lesão a direito da personalidade, afasta-se a condenação por
dano moral.
11. A taxa de evolução de obra é ilícita após o prazo contratual, incluída a tolerância,
e pode ser exigida no período anterior, conforme a tese 1.3 do Tema n. 996 e a
cláusula contratual do financiamento.
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IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso especial conhecido em parte e provido em parte.
: “1. Aplica-se a correção monetária ao saldo devedor, por INCC
Tese de julgamento
até a data prevista para entrega, incluída a tolerância, e, após, por IPCA, porquanto a
atualização recompõe o valor da moeda e prescinde de previsão contratual. 2. Aplica-
se a Súmula n. 7 do STJ às alegações sobre ônus da prova e juntada de documentos,
vedando o reexame do conjunto probatório. 3. Aplica-se a Súmula n. 5 do STJ
quanto ao alegado direito de retenção por exceptio non adimpleti contractus,
obstando a interpretação de cláusulas. 4. O mero inadimplemento contratual não
autoriza danos morais quando ausente situação excepcional de ofensa a direitos da
personalidade, devendo ser afastada a condenação. 5. É ilícita a cobrança de juros de
obra após o prazo contratual, incluída a tolerância, e lícita no período anterior,
conforme o Tema n. 996 do STJ.”
CTN,
§ 1; CC,
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 10.931/2004, art. 46;
art. 161,
arts. 389, 395, 404, 406, 884, 421, 422, 427, 476, 187, 188; CPC, arts. 489, § 1, III,
IV, 1.022, I, II, 373, I, 434, 435, parágrafo único.
STJ, Súmulas n. 7, 5; STJ, AgInt no
Jurisprudência relevante citada:
relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma,
REsp n. 1963388/RJ,
julgado em
STJ,
relatora Ministra Nancy
19/10/2021;
REsp n. 1454139/RJ,
Andrighi,
Terceira
Turma,
julgados
em

STJ,
AgInt
no

3/6/2014;
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 1963018/MG,
10/10/2022.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por G.E.D BRAZIL
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. com fundamento no
III, , da
art. 105,
a
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
em apelação cível nos autos de ação de obrigação de fazer e indenizatória.

O julgado foi assim ementado (fl. 1123):
RECURSO DE APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Contrato
celebrado entre as partes que não estipulou índice de reajuste do preço entre a data de
sua assinatura e a data em que firmado contrato de financiamento com a CEF. Atraso
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na entrega do imóvel incontroverso. Inaplicabilidade do prazo de tolerância de 180
dias no presente caso, tendo em vista expresso condicionamento da prorrogação à
comprovação de fato fortuito ou força maior. Sentença mantida por seus próprios
fundamentos. Recurso dos autores não conhecido e recurso da requerida improvido.
Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl.
1186):
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Vícios do
do CPC inexistentes.
art. 1.022
Interposição do recurso com finalidade de reanálise do mérito. Controvérsia recursal
que foi devidamente enfrentada no julgado. Embargos rejeitados.
No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos:
a) 46 da
porque sustenta ser admitida cláusula de reajuste por
Lei n. 10.931/2004,
índice setorial, inclusive mensalmente, nas operações de comercialização e
financiamento de imóveis;
b) 5 §§ da
pois afirma ser possível prever contratualmente a
Lei n. 4.380/1964,
correção monetária das prestações e da dívida, baseada em índice geral de preços,
para preservar o valor da moeda;
c) 389, 395, 404, 406, 884 do Código Civil, visto que defende a incidência de
atualização monetária e juros legais e veda o enriquecimento sem causa, inclusive
com fixação de juros moratórios na forma da taxa aplicável aos tributos federais;
d) 161 § 1 do CTN, porquanto invoca a taxa de 1% ao mês para juros de mora
quando não houver disposição diversa;
e) 421, 422, 427 do Código Civil, porque alega violação à liberdade contratual nos
limites da função social e aos deveres de probidade e boa-fé, inclusive quanto à
obrigatoriedade das propostas e das estipulações dos contratos celebrados, bem como
ao princípio pacta sunt servanda;
f) 476 do Código Civil, visto que afirma ter exercido o direito de retenção (exceptio
non adimpleti contractus) diante do inadimplemento dos adquirentes, não podendo
ser compelida à entrega das chaves antes da quitação das obrigações;
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g) 373 I, 434, 435, parágrafo único, do CPC, porque sustenta ausência de
comprovação idônea dos alegados aluguéis e despesas, bem como a juntada
extemporânea de documentos sem justificativa;
h) 489 § 1 III, IV, do CPC, porquanto aponta negativa de prestação jurisdicional e
ausência de fundamentação, alegando que o acórdão não enfrentou argumentos
capazes de infirmar a conclusão, nem explicitou critérios probatórios;
i) 1.022 I, II, do CPC, visto que afirma omissão, obscuridade e contradição sobre
saldo devedor, correção monetária, taxa de evolução de obra, restituição de aluguéis
e dano moral, apesar da oposição de embargos.
j) 187, 188 I do Código Civil, visto que afirma ter agido no exercício regular de
direito e que a condenação por dano moral e a extensão das obrigações excedem
limites de boa-fé e razoabilidade.
Requer o provimento do recurso para que se reforme integralmente o
acórdão recorrido, julguem-se improcedentes os pedidos da ação, julguem-se
procedentes os pedidos reconvencionais, afastem-se as condenações de restituição de
R$ 11.772,73, aluguéis, IPTU e taxas condominiais, afastem-se os danos morais,
reconheça-se o direito de reajuste do saldo devedor com aplicação do INCC na fase
de obras e do IPCA após o prazo de entrega, reconheça-se o direito de cobrança da
taxa de evolução de obra nos termos do contrato de financiamento, reconheça-se o
direito de retenção da unidade e o saldo devedor indicado, com condenação ao
pagamento do valor atualizado com juros legais, e se modifiquem custas e
honorários. Requer ainda o provimento do recurso para que se, caso mantida
qualquer restituição, se reconheça, subsidiariamente, a nulidade por negativa de
prestação jurisdicional ou, ao menos, se determine a compensação/abatimento com o
saldo cobrado na reconvenção.
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Nas contrarrazões, a parte recorrida requer a inadmissão por ausência de
demonstração do dissídio nos termos do
§ 1 do CPC, a ausência de
art. 1.029
prequestionamento, a inexistência de violação à lei federal, e defende a sintonia do
acórdão com o Tema n. 996 do STJ, pugnando pela manutenção integral do julgado,
com majoração de honorários (fls. 1193-1202).
É o relatório.
VOTO
I - Contextualização do caso
A controvérsia diz respeito à ação de obrigação de fazer e indenizatória em
que a parte autora pleiteou a entrega das chaves do imóvel adquirido, a restituição de
R$ 11.772,73, a restituição dos valores de aluguel desde julho de 2018 até a entrega
das chaves, a restituição da eventual diferença de IPTU e taxas condominiais entre o
imóvel locado e o imóvel adquirido, e indenização por danos morais, além de custas
e honorários (art. 487 I,
).
caput
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os
pedidos, condenando a requerida a entregar as chaves em 3 dias úteis, sob multa
diária de R$ 2.000,00 limitada a R$ 190.000,00; a restituir R$ 11.772,73 com
correção pela Tabela Prática do TJSP desde o ajuizamento e juros de 1% ao mês
desde a citação; a restituir os aluguéis desde julho de 2018 até a entrega das chaves,
a apurar em liquidação, com correção e juros de 1% ao mês desde os desembolsos; a
restituir a eventual diferença de IPTU e taxas condominiais, a apurar em liquidação,
com correção e juros de 1% ao mês desde os desembolsos; e a pagar danos morais de
R$ 10.000,00 para cada autor, com correção pela Tabela Prática do TJSP desde a
publicação e juros de 1% ao mês desde a citação, além de custas e honorários de
15% sobre o valor atualizado da condenação; julgou improcedente a reconvenção,
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com condenação da reconvinte ao pagamento de custas e honorários de 15% sobre o
valor atualizado do pedido reconvencional (fls. 1123-1125).
A Corte estadual manteve a sentença por seus próprios fundamentos, não
conheceu do recurso dos autores por ausência de dialeticidade e negou provimento
ao recurso da requerida, majorando os honorários sucumbenciais para 20% do valor
da condenação (fls. 1128-1129).
II – Da alegada violação aos arts. 489, § 1o, incisos III e IV, e 1.022,
incisos I e II, do Código de Processo Civil
A recorrente alega que o acórdão recorrido incorreu em negativa de
prestação jurisdicional e ausência de fundamentação adequada, sustentando que não
foram enfrentados argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada, nem
explicitados os critérios probatórios utilizados. Aduz, ainda, omissão, obscuridade e
contradição sobre questões centrais da lide, apesar da oposição de embargos de
declaração.
Compulsando os autos, verifica-se que o Tribunal de origem enfrentou as
questões centrais da controvérsia de forma suficiente, aplicando o Tema n. 996 desta
Corte Superior e fundamentando adequadamente sua decisão quanto ao atraso na
entrega do imóvel e suas consequências.
Os embargos de declaração foram rejeitados por ausência dos vícios
previstos no
do Código de Processo Civil, tendo o Tribunal estadual
art. 1.022
esclarecido que "todas as questões relevantes foram enfrentadas suficientemente",
declarando prequestionados os dispositivos legais invocados para fins de
interposição de recursos perante os Tribunais Superiores.
Não se configura, portanto, a alegada violação aos dispositivos processuais
invocados.
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III – Da alegada violação aos arts. 46 da
389, 395,
Lei n. 10.931/2004,
404, 406 e 884 do Código Civil e 161, § 1o, do Código Tributário Nacional
A controvérsia central refere-se à aplicação de correção monetária sobre o
saldo devedor de contrato de compra e venda de imóvel na planta, quando não há
previsão contratual expressa de índices de reajuste.
O acórdão recorrido entendeu que "à luz da legislação consumerista que
rege a relação havida entre autores e requerida, não é possível se presumir a
existência, no caso, de índices de reajuste como pretendido pela requerida",
fundamentando-se na ausência de cláusula contratual específica sobre correção
monetária.
Contudo, a jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que a
correção monetária visa apenas à manutenção do valor real da moeda, não
constituindo plus nem acréscimo, mas simples atualização. Nesse sentido, prescinde
de previsão contratual, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor.
O próprio Tema n. 996 desta Corte, aplicado pelo Tribunal de origem,
estabelece em sua tese 1.4 que "o descumprimento do prazo de entrega do imóvel,
computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária
sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da
construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último
for mais gravoso ao consumidor".
A tese, portanto, não afasta a correção monetária, mas apenas determina a
substituição do indexador após o atraso na entrega. Durante o período regular de
construção, é devida a aplicação do Índice Nacional da Construção Civil (INCC),
independentemente de previsão contratual específica.
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Nesse sentido, destaca-se o julgamento proferido no AgInt no
Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
REsp 1963388/RJ,
TURMA, julgado em
DJe
no qual se assentou: "É devida a
19/10/2021,
25/10/2021,
incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na
planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda,
sem representar vantagem à parte inadimplente".
No mesmo sentido, no julgamento do
Rel. Ministra
REsp 1454139/RJ,
NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
DJe
03/06/2014,
esta Corte consignou: "A correção monetária nada acrescenta ao valor
17/06/2014,
da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos
efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor".
Assim, o acórdão recorrido, ao negar integralmente a aplicação de
correção monetária sobre o saldo devedor, violou os dispositivos legais invocados,
devendo ser aplicado o INCC até a data prevista para entrega (incluído o período de
tolerância) e, posteriormente, o IPCA.
IV – Da alegada violação aos arts. 373, inciso I, 434 e 435, parágrafo
único, do Código de Processo Civil
A recorrente sustenta violação às regras de distribuição do ônus probatório
e de juntada de documentos, alegando que o Tribunal de origem não aplicou
adequadamente os dispositivos legais pertinentes.
Contudo, a análise de suficiência probatória e da adequação da prova
produzida demandaria o reexame de matéria fática, vedado pela Súmula n. 7 desta
Corte Superior, que estabelece: "A pretensão de simples reexame de prova não
enseja recurso especial".
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O acórdão recorrido analisou as provas dos autos e concluiu pela
procedência dos pedidos indenizatórios. Eventual divergência quanto à valoração
probatória não constitui violação aos dispositivos legais invocados, mas questão
fática insuscetível de revisão em sede de recurso especial.
Nesse ponto, o recurso não deve ser conhecido.
V – Da alegada violação ao
do Código Civil
art. 476
A recorrente invoca o instituto da
,
exceptio non adimpleti contractus
sustentando ter exercido legitimamente o direito de retenção das chaves do imóvel
diante do inadimplemento dos adquirentes. Alega que, conforme as cláusulas 4.12 e
4.14 do contrato, estaria autorizada a reter a unidade até a liquidação de todos os
débitos e obrigações pendentes.
O
do Código Civil estabelece que "nos contratos bilaterais,
art. 476
nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o
implemento da do outro", disciplinando a exceção do contrato não cumprido.
Contudo, a análise da aplicabilidade desse instituto ao caso concreto
demandaria a interpretação das cláusulas contratuais específicas para determinar se
houve ou não inadimplemento justificador da retenção, bem como se as condições
estabelecidas no contrato autorizam tal medida.
A definição sobre a existência de saldo devedor em aberto, a
caracterização do inadimplemento e a interpretação das cláusulas 4.12 e 4.14 do
contrato constituem matéria de índole contratual, cuja análise é vedada pela Súmula
n. 5 desta Corte Superior, que estabelece: "A simples interpretação de cláusula
contratual não enseja recurso especial".
O Tribunal de origem analisou as disposições contratuais e concluiu pela
inexistência de saldo devedor justificador da retenção. Tal conclusão, fundada na
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interpretação das cláusulas contratuais, não é passível de revisão em sede de recurso
especial.
Igualmente nesse particular o recurso não deve ser conhecido.
VI – Da alegada violação aos arts. 187 e 188, inciso I, do Código Civil
A recorrente sustenta ter agido no exercício regular de direito,
questionando a condenação por danos morais e sua extensão, que excederiam os
limites de boa-fé e razoabilidade.
O
do Código Civil estabelece que não constituem atos
art. 188, inciso I,
ilícitos "os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito
reconhecido".
Esta Corte Superior tem entendimento consolidado de que o simples
descumprimento contratual, por si só, não enseja danos morais, sendo necessária a
demonstração de situação excepcional que cause efetivo abalo à personalidade.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
REPETIÇÃO
DE
INDÉBITO
E
INDENIZATÓRIA.
RESPONSABILIDADE
CIVIL.
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO . PROPAGANDA ENGANOSA. DANO MORAL. PRESUNÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE
.
PROVAS
DO
DANO.
AUSÊNCIA.
MERO
ABORRECIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO . RECURSO ESPECIAL
PROVIDO. 1. O mero descumprimento contratual não enseja indenização por dano
moral, devendo haver situação específica que justifique ofensa ao direito da
personalidade, situação não demonstrada nos autos. A Corte estadual cingiu-se a
justificar a configuração de dano moral em razão de o consumidor ter sido privado de
utilizar o bem adquirido na forma que anunciada pela agravante, sem especificar
concretamente alguma possível ofensa a direito da personalidade da parte autora . 2.
Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso
especial. (STJ - AgInt no AREsp: 1963018 MG 2021/0255939-3, Rel. Ministro Raul
Araújo, Data de Julgamento:
T4 - QUARTA TURMA, Data de
10/10/2022,
Publicação: DJe 21/10/2022)
No caso dos autos, caracterizado o inadimplemento dos adquirentes e o
exercício regular do direito de retenção pela vendedora, não se justifica a
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condenação por danos morais, configurando-se violação aos dispositivos legais
invocados.
VII – Da questão da taxa de evolução de obra
A controvérsia envolve a cobrança de taxa de evolução de obra prevista no
contrato de financiamento celebrado com a Caixa Econômica Federal, na qual a
recorrente figurou como garantidora.
O Tema n. 996 desta Corte, em sua tese 1.3, estabelece ser "ilícito cobrar
do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no
contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de
tolerância".
Considerando que houve atraso na entrega do imóvel após o período de
tolerância, a cobrança da taxa de evolução de obra relativa ao período posterior ao
prazo contratual (incluída a tolerância) mostra-se ilícita, devendo ser mantida a
decisão do Tribunal de origem nesse aspecto específico.
Contudo, quanto ao período anterior ao vencimento do prazo contratual, a
cobrança encontra respaldo na cláusula 3.5 do contrato de financiamento, não se
configurando a alegada ilicitude.
VIII – Conclusão
Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, nessa
extensão, dou-lhe provimento parcial para: (i) reconhecer o direito à correção
monetária do saldo devedor, aplicando-se o INCC até a data limite para entrega
(incluído o período de tolerância) e, posteriormente, o IPCA; (ii) afastar a
condenação por danos morais.
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Tendo em vista a sucumbência recíproca, cada parte arcará com os
honorários de seus respectivos advogados e com metade das custas processuais, na
forma do
§ 14, do Código de Processo Civil.
art. 85,
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.167.921 / SP
Número Registro: 2024/0331605-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10113126920188260019
Sessão Virtual de
a
03/03/2026
09/03/2026
SEGREDO DE JUSTIÇA

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : G B I I L
ADVOGADOS
: HELLEN CRISTINA GOMES DOS SANTOS - SP289756
ADRIANO LOPES RINALTI - SP282471
RECORRIDO
: M A M DE A
RECORRIDO
: R S M
ADVOGADOS
: CAROLINA GABRIELA DE SOUSA BORSATO - SP342955
LUCAS TREVISAN BORSATO - SP363665
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer parcialmente do recurso e,
03/03/2026
09/03/2026,
nessa parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos Gambogi
(Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o
julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Não participou do julgamento o Sr. Ministro
Antonio Carlos Ferreira.
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Brasília, 09 de março de 2026
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