Tribunal: STJ
Processo: 1021115-73.2022.8.26.0007
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
IMOBILIÁRIA,
PATRIMÔNIO
DE
AFETAÇÃO
E
CORRETAGEM.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO E DEDUÇÕES À LUZ DO
-A DA
ART. 67

LEI N. 4.591/1964.
AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL
CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2660445 - SP(2024/0203674-8)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: SPE EMPREENDIMENTO MC JARAGUA LTDA
AGRAVANTE
: CONSTRUTORA METROCASA SA
ADVOGADOS
: FRANCISCO ANDRE CARDOSO DE ARAUJO - SP279455
WELLYSON VINICIOS PEREIRA BELO - MA023323
BEATRIZ BATISTA DOS SANTOS - SP295353
AGRAVADO
: EGMAR SILVA BASTOS
ADVOGADO
: MARINEUZA MELO DA SILVA - SP289560
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
IMOBILIÁRIA,
PATRIMÔNIO
DE
AFETAÇÃO
E
CORRETAGEM.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO E DEDUÇÕES À LUZ DO
-A DA
ART. 67

LEI N. 4.591/1964.
AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL
CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por inexistência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, deficiência de
fundamentação e incidência da Súmula n. 7 do STJ.
2. A controvérsia é sobre rescisão de contrato de promessa de compra e venda
submetido ao regime de afetação, com definição do percentual de retenção e da
dedução da comissão de corretagem.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos de
rescisão contratual, devolução integral do preço e indenização por danos morais.
4. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para reconhecer o distrato
e determinar a devolução de 75% dos valores pagos, em parcela única, no prazo de
180 dias, à luz do
-A, § 6o, da
art. 67
Lei n. 4.591/1964.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 489 e
1.022 do CPC por omissão quanto ao regime de afetação e à retenção da
corretagem; (ii) saber se incide o
-A, I e § 5o, da
para
art. 67
Lei n. 4.591/1964
autorizar retenção de 50% e dedução cumulativa da integralidade da corretagem;
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Publicação no DJEN/CNJ de 12/03/2026. Código de Controle do Documento: e97aa4d0-81ba-435d-98fc-782902aa21f8

(iii) saber se a decisão contrariou os arts. 421 e 422 do CC ao afastar a autonomia
privada e a boa-fé nas cláusulas de retenção e corretagem; e (iv) saber se há
divergência jurisprudencial apta ao conhecimento do recurso especial sobre o
percentual de retenção e a dedução da corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o acórdão enfrenta, de
modo claro e fundamentado, os pontos relevantes da controvérsia, ainda que em
sentido contrário ao pretendido
7. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, pois a pretensão demanda interpretação de
cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório sobre patrimônio de
afetação e penalidade pactuada.
8. Não se conhece do dissídio jurisprudencial quando a questão está alcançada pelo
óbice da Súmula n. 7 do STJ, que também impede o conhecimento do recurso pela
alínea c.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo conhecido para se conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe
provimento.
: “1. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o
Tese de julgamento
tribunal decide, de forma clara e fundamentada, as questões essenciais. 2. Incidem
as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para vedar a interpretação de cláusulas contratuais e o
reexame de provas acerca do patrimônio de afetação e da penalidade pactuada. 3.
Não se conhece do dissídio jurisprudencial quando a controvérsia exige reexame
do contexto fático-probatório, por força da Súmula n. 7 do STJ”.
CF,
III, e ; CPC, arts. 489, 1.022, 995,
Dispositivos relevantes citados:
art. 105,
a c
parágrafo único, e 85, §§ 2o e 11;
arts. 67-A, I e §§ 5o e 6o; CC,
Lei n. 4.591/1964,
arts. 421 e 422.
STJ, Súmulas n. 5 e 7; STJ, AgInt no
Jurisprudência relevante citada:
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
AREsp n. 1.898.375/RS,
Turma, julgado em
STJ, AgInt no
relator
27/6/2022;
AREsp n. 1.866.385/DF,
Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em
STJ, AgInt no
16/5/2022;
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 1.611.756/GO,
STJ, AgInt no
relator Ministro Marco
29/8/2022;
AREsp n. 1.724.656/DF,
Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em
STJ, AgInt no
22/8/2022;
relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado
REsp n. 1.503.880/PE,
em 27/2/2018.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
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Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer
03/03/2026
09/03/2026,
parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr.
Ministro João Otávio de Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
10 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2660445 - SP (2024/0203674-8)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: SPE EMPREENDIMENTO MC JARAGUA LTDA
AGRAVANTE
: CONSTRUTORA METROCASA SA
ADVOGADOS
: FRANCISCO ANDRE CARDOSO DE ARAUJO - SP279455
WELLYSON VINICIOS PEREIRA BELO - MA023323
BEATRIZ BATISTA DOS SANTOS - SP295353
AGRAVADO
: EGMAR SILVA BASTOS
ADVOGADO
: MARINEUZA MELO DA SILVA - SP289560
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA,
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E CORRETAGEM. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO E DEDUÇÕES À LUZ DO
-A DA

ART. 67
LEI N. 4.591/1964.
AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E
DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por inexistência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, deficiência de
fundamentação e incidência da Súmula n. 7 do STJ.
2. A controvérsia é sobre rescisão de contrato de promessa de compra e venda
submetido ao regime de afetação, com definição do percentual de retenção e da
dedução da comissão de corretagem.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos de
rescisão contratual, devolução integral do preço e indenização por danos morais.
4. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para reconhecer o distrato e
determinar a devolução de 75% dos valores pagos, em parcela única, no prazo de
180 dias, à luz do
-A, § 6o, da
art. 67
Lei n. 4.591/1964.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
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5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 489 e 1.022
do CPC por omissão quanto ao regime de afetação e à retenção da corretagem; (ii)
saber se incide o
-A, I e § 5o, da
para autorizar retenção de
art. 67
Lei n. 4.591/1964
50% e dedução cumulativa da integralidade da corretagem; (iii) saber se a decisão
contrariou os arts. 421 e 422 do CC ao afastar a autonomia privada e a boa-fé nas
cláusulas de retenção e corretagem; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial
apta ao conhecimento do recurso especial sobre o percentual de retenção e a dedução
da corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o acórdão enfrenta, de modo
claro e fundamentado, os pontos relevantes da controvérsia, ainda que em sentido
contrário ao pretendido
7. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, pois a pretensão demanda interpretação de
cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório sobre patrimônio de
afetação e penalidade pactuada.
8. Não se conhece do dissídio jurisprudencial quando a questão está alcançada pelo
óbice da Súmula n. 7 do STJ, que também impede o conhecimento do recurso pela
alínea c.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo conhecido para se conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe
provimento.
: “1. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o
Tese de julgamento
tribunal decide, de forma clara e fundamentada, as questões essenciais. 2. Incidem as
Súmulas n. 5 e 7 do STJ para vedar a interpretação de cláusulas contratuais e o
reexame de provas acerca do patrimônio de afetação e da penalidade pactuada. 3.
Não se conhece do dissídio jurisprudencial quando a controvérsia exige reexame do
contexto fático-probatório, por força da Súmula n. 7 do STJ”.
CF,
III,
e ; CPC, arts. 489, 1.022, 995,
Dispositivos relevantes citados:
art. 105,
a c
parágrafo único, e 85, §§ 2o e 11;
arts. 67-A, I e §§ 5o e 6o; CC,
Lei n. 4.591/1964,
arts. 421 e 422.
STJ, Súmulas n. 5 e 7; STJ, AgInt no
Jurisprudência relevante citada:
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
AREsp n. 1.898.375/RS,
Turma, julgado em
STJ, AgInt no
relator
27/6/2022;
AREsp n. 1.866.385/DF,
Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em
STJ, AgInt no
16/5/2022;
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 1.611.756/GO,
STJ, AgInt no
relator Ministro Marco Aurélio
29/8/2022;
AREsp n. 1.724.656/DF,
Bellizze,
Terceira
Turma,
julgado
em

STJ,
AgInt
no

22/8/2022;
relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em
REsp n. 1.503.880/PE,
27/2/2018.

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RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SPE
EMPREENDIMENTO MC JARAGUÁ LTDA. e CONSTRUTORA METROCASA
S.A. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de violação dos
arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil; deficiência de fundamentação;
incidência da Súmula n. 7 do STJ; e não configuração do dissídio jurisprudencial.
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso
especial foram atendidos.
Há pedido expresso de atribuição de efeito suspensivo tanto ao recurso
especial quanto ao agravo em recurso especial, com fundamento no art. 995,
parágrafo único, do Código de Processo Civil, apontando-se risco de dano grave e
probabilidade de provimento.
O recurso especial foi interposto com fundamento no
III,
e , da
art. 105,
a c
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
em apelação nos autos de ação de rescisão contratual.
O julgado foi assim ementado (fl. 247):

COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. Insurgência recursal contra a sentença
que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual, devolução de quantias
pagas e compensação por danos morais. Inexistência de provas quanto aos vícios de
consentimento apontados pelo adquirente. Aplicação do CDC que não enseja
automática inversão do ônus da prova, em especial nos casos de “prova negativa”.
Lado outro, apelante adquirente que tem direito à rescisão contratual, ainda que sem
culpa da vendedora. Pena convencional estabelecida em 25% dos valores pagos que
deve ser mantida, pois situada nos limites jurisprudenciais e legais aplicáveis.
Sentença reformada para rescindir o contrato celebrado pelas partes, determinada, à ré
apelada, a devolução de 75% dos valores pagos pelo apelante, em parcela única e no
prazo de 180 dias do pronunciamento, consoante § 6o do
-A da
art. 67
Lei n. 4.591/64.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

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No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 1.022 e 489 do Código de Processo Civil, porque o acórdão recorrido
teria deixado de enfrentar questões essenciais suscitadas nos embargos de declaração
sobre a submissão do empreendimento ao regime de afetação e a previsão contratual
de retenção da taxa de corretagem;
b) 67-A, I e §§ 5o e 6o, da
pois o Tribunal local fixou
Lei n. 4.591/1964,
devolução de 75%, ignorando a regra do § 5o, que admite pena convencional até o
limite de 50%, quando a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação,
bem como a dedução cumulativa da integralidade da comissão de corretagem;
c) 421 e 422 do Código Civil, porque a decisão teria violado a autonomia
privada e a boa-fé objetiva ao afastar cláusulas bilaterais de retenção e dedução de
corretagem em caso de distrato por iniciativa do comprador.
Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que a retenção deveria
limitar-se a 25% e que não caberia a dedução integral da comissão de corretagem,
divergiu do entendimento do TJPE (Apelação Cível n. 0033737-25.2021.8.17.2001)
e do TJSE (Apelação Cível n. 202200748467), que admitiram a retenção de 50% sob
patrimônio de afetação e a dedução da corretagem, conforme o
-A, I e § 5o, da
art. 67
Lei n. 4.591/1964.
Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão recorrido e
se reconheça o distrato por iniciativa do promitente comprador, com a autorização de
dedução da integralidade da comissão de corretagem e a retenção de 50% dos
valores pagos, nos termos do
-A, I e § 5o, da
Pugna,
art. 67
Lei n. 4.591/1964.
subsidiariamente, pelo provimento do recurso para que se anule o acórdão dos
embargos de declaração e se determine o retorno dos autos ao Tribunal de origem a
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fim de que enfrente os pontos omissos relativos ao regime de afetação e à cláusula de
corretagem.
É o relatório.

VOTO
I - Contextualização
A controvérsia diz respeito à porcentagem de valores a serem restituídos
em razão da rescisão de contrato de promessa de compra e venda submetido ao
regime de afetação, inclusive encargos como despesas de corretagem.
O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos de rescisão
contratual, devolução integral do preço e indenização por danos morais.
A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para julgar
procedente o pedido de rescisão e condenar as rés à devolução de 75% dos valores
pagos, em parcela única, no prazo de 180 dias, nos termos do
-A, § 6o, da
art. 67
mantendo a verba honorária fixada na origem em favor da parte
Lei n. 4.591/1964,
apelada, com suspensão da exigibilidade diante da gratuidade concedida.
II - Arts. 489, § 1o, IV, e 1.022, II e IV, do CPC
Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de origem
decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde
da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente.
A Corte de origem examinou e decidiu, de modo claro, objetivo e
fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum
vício que possa nulificar o acórdão recorrido.
Nos termos do acordão recorrido, não há informação sobre patrimônio de
afetação e o contrato prevê pena convencional de retenção do equivalente a 25% dos
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valores pagos pelo adquirente. Por isso, a parte recorrente foi condenada a restituir a
quantia correspondente a 75% do preço pago, em parcela única e no prazo de 180
dias, contados do presente pronunciamento, consoante o § 6o do
-A da
art. 67

Lei n. 4.591/1964.
Esclareça-se que o órgão colegiado não está obrigado a repelir todas as
alegações expendidas no recurso, pois basta que se atenha aos pontos relevantes e
necessários ao deslinde do litígio e adote fundamentos que se mostrem cabíveis à
prolação do julgado, ainda que, relativamente às conclusões, não haja a concordância
das partes.
III - Arts. 67-A, I e §§ 5o e 6o, da
e 421 e 422 do CC
Lei n. 4.591/1964
Nas promessas de compra e venda de unidades imobiliárias firmadas após
a lei do distrato, no caso de inadimplemento por culpa exclusiva do adquirente,
como no presente caso, a restituição dos valores pagos ocorrerá com base no
-
art. 67
A da

Lei n. 4.591/1964.
De acordo com o referido dispositivo, o adquirente fará jus à restituição
das parcelas que houver pago diretamente ao incorporador, deduzidas, de forma
cumulativa, a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que
não poderá exceder a 25% da quantia paga, salvo se o empreendimento estiver
submetido ao patrimônio de afetação, quando pode alcançar 50%.
A Corte de origem determinou a restituição de 75% da quantia paga, com
retenção de 25% a título de multa.
Todavia, a pena convencional de 50% deve ter sido pactuada.
No acordão recorrido consta que a pena convencional de retenção foi
pactuada em 25% dos valores pagos pelo adquirente e não há informação sobre
patrimônio de afetação.
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Portanto, se, após analisar o contrato, a Corte de origem concluiu que não
há nenhuma informação sobre patrimônio de afetação, não há como conhecer do
recurso especial por incidência da Súmula n. 5 do STJ, que veda a interpretação de
cláusula contratual.
Não basta submeter o empreendimento imobiliário ao regime de afetação
para que a penalidade seja fixada em 50%. É essencial que tal penalidade tenha sido
pactuada. A Corte de origem, ao analisar o contrato, apenas constatou que a
penalidade pactuada para o caso de inadimplemento correspondia a 25% do valor
pago, e não a 50%.
Também haveria necessidade de analisar as provas, em especial o contrato
de compra e venda, para apurar o regime do empreendimento e a penalidade
pactuada, além dos valores que deveriam ser restituídos. Portanto, não se trata de
mera questão jurídica, mas de análise de fato.
Não se admite a revisão do entendimento do tribunal de origem quando a
situação de mérito demandar o reexame do acervo fático-probatório dos autos, tendo
em vista a incidência do óbice da Súmula n. 7 do STJ.
IV - Dissídio jurisprudencial
No tocante ao apontado dissídio, ressalte-se que a incidência da Súmula n.
7 do STJ quanto à interposição pela alínea
do permissivo constitucional impede o
a
conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma
questão.
Nesse sentido: AgInt no
relator Ministro Ricardo
AREsp n. 1.898.375/RS,
Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
DJe de
AgInt
27/6/2022,
30/6/2022;
no
relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma,
AREsp n. 1.866.385/DF,
julgado em
DJe de
AgInt no
relator
16/5/2022,
18/5/2022;
AREsp n. 1.611.756/GO,
Documento eletrônico VDA53594008 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
DJe de 1o/9/2022;
29/8/2022,
AgInt no
relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira
AREsp n. 1.724.656/DF,
Turma, julgado em
DJe de
e AgInt no
22/8/2022,
24/8/2022;
REsp n. 1.503.880/PE,
relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em
DJe de
27/2/2018,
8/3/2018.
V - Conclusão
Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso
especial e negar-lhe provimento, ficando prejudicado o pedido de atribuição de
efeito suspensivo.
Nos termos do § 11 do
do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já
art. 85
arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte
ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2o do
referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.
É o voto.

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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.660.445 / SP
Número Registro: 2024/0203674-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10211157320228260007
Sessão Virtual de
a
03/03/2026
09/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : SPE EMPREENDIMENTO MC JARAGUA LTDA
AGRAVANTE : CONSTRUTORA METROCASA SA
ADVOGADOS : FRANCISCO ANDRE CARDOSO DE ARAUJO - SP279455
BEATRIZ BATISTA DOS SANTOS - SP295353
WELLYSON VINICIOS PEREIRA BELO - MA023323
AGRAVADO
: EGMAR SILVA BASTOS
ADVOGADO
: MARINEUZA MELO DA SILVA - SP289560
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
03/03/2026
09/03/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

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Brasília, 09 de março de 2026
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