Tribunal: STJ
Processo: 0031184-95.2023.8.25.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-04-27

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. FUNDAMENTO
AUTÔNOMO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. LEI N.

ALEGAÇÃO
GENÉRICA
SEM
INDICAÇÃO
DE
4.591/1964.
DISPOSITIVO. SÚMULA N. 284 DO STF. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO EM RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
FAIXA ENTRE 10% E 25%. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NO
ESPECIAL. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA E MULTA POR AUSÊNCIA
À
CONCILIAÇÃO.
AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULA N. 211 DO STJ.
DO CPC. NEGATIVA DE
ART. 1.022
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA
EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3125956 - SE(2025/0465137-6)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: MM CONSTRUCOES LTDA
ADVOGADOS
: DIEGO JOSE DE SOUZA - SE006519
KARINA LIMA DE SOUZA - SE010045
AGRAVADO
: GABRIEL GONÇALVES DE MELO BARROS
ADVOGADO
: LAELSON GUEDES MECENAS FILHO - SE010834
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. FUNDAMENTO
AUTÔNOMO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. LEI N.

ALEGAÇÃO
GENÉRICA
SEM
INDICAÇÃO
DE
4.591/1964.
DISPOSITIVO. SÚMULA N. 284 DO STF. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO EM RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
FAIXA ENTRE 10% E 25%. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NO
ESPECIAL. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA E MULTA POR AUSÊNCIA
À
CONCILIAÇÃO.
AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULA N. 211 DO STJ.
DO CPC. NEGATIVA DE
ART. 1.022
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA
EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu
recurso especial em ação de restituição de quantia paga decorrente
de promessa de compra e venda de imóvel, na qual se discutem:
cláusula de eleição de foro, prevalência da Lei n.
sobre
4.591/1964
o (CDC), percentual de retenção dos valores pagos, termo inicial dos
juros de mora e multa por ausência à audiência de conciliação, além
de alegada negativa de prestação jurisdicional.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) a cláusula de eleição de foro
pode ser mantida em relação de consumo; (ii) a Lei n. 4.591/1964
prevalece sobre o CDC sem indicação específica de dispositivo; (iii) o
percentual de retenção fixado em 20% pode ser majorado à luz dos
Documento eletrônico VDA56169406 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 24/04/2026 16:14:28
Publicação no DJEN/CNJ de 28/04/2026. Código de Controle do Documento: ae67025e-5c7c-49e9-92fd-b478d8a0d0a6

arts. 413 do CC, 51 e 53 do CDC; (iv) os juros de mora devem correr
do trânsito em julgado e se é devida multa por ausência à audiência
de conciliação; (v) houve negativa de prestação jurisdicional.
3. O afastamento da cláusula de eleição de foro se mantém quando
há fundamento autônomo não impugnado e suficiente à manutenção
do acórdão, incidindo, por analogia, a Súmula n. 283 do STF.
4. A alegação de prevalência da Lei n.
desacompanhada
4.591/1964,
da indicação do dispositivo legal supostamente violado, caracteriza
deficiência de fundamentação e atrai a Súmula n. 284 do STF.
5. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de admitir, nos casos
de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por fato do
promitente comprador, a retenção pelo vendedor de percentual entre
10 e 25% dos valores pagos. A fixação do percentual dentro dessa
faixa, com base nas peculiaridades do caso concreto, é matéria de
fato, cuja revisão é vedada em recurso especial (Súmulas n. 5 e 7 do
STJ).
6. As teses referentes ao termo inicial dos juros de mora e à multa por
ausência à audiência de conciliação não podem ser conhecidas por
ausência de prequestionamento, nos termos da
.
Súmula 211/STJ
7. Não se verifica negativa de prestação jurisdicional quando o
Tribunal decide de forma suficiente as questões essenciais e
reconhece inovação recursal em embargos de declaração.
8. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e,
nessa extensão, negar-lhe provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer parcialmente
14/04/2026
22/04/2026,
do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura
Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Brasília,
.
22 de abril de 2026
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 28/04/2026. Código de Controle do Documento: ae67025e-5c7c-49e9-92fd-b478d8a0d0a6

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3125956 - SE(2025/0465137-6)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: MM CONSTRUCOES LTDA
ADVOGADOS
: DIEGO JOSE DE SOUZA - SE006519
KARINA LIMA DE SOUZA - SE010045
AGRAVADO
: GABRIEL GONÇALVES DE MELO BARROS
ADVOGADO
: LAELSON GUEDES MECENAS FILHO - SE010834
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. FUNDAMENTO
AUTÔNOMO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. LEI N.

ALEGAÇÃO
GENÉRICA
SEM
INDICAÇÃO
DE
4.591/1964.
DISPOSITIVO. SÚMULA N. 284 DO STF. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO EM RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
FAIXA ENTRE 10% E 25%. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NO
ESPECIAL. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA E MULTA POR AUSÊNCIA
À
CONCILIAÇÃO.
AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULA N. 211 DO STJ.
DO CPC. NEGATIVA DE
ART. 1.022
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA
EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu
recurso especial em ação de restituição de quantia paga decorrente
de promessa de compra e venda de imóvel, na qual se discutem:
cláusula de eleição de foro, prevalência da Lei n.
sobre
4.591/1964
o (CDC), percentual de retenção dos valores pagos, termo inicial dos
juros de mora e multa por ausência à audiência de conciliação, além
de alegada negativa de prestação jurisdicional.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) a cláusula de eleição de foro
pode ser mantida em relação de consumo; (ii) a Lei n. 4.591/1964
prevalece sobre o CDC sem indicação específica de dispositivo; (iii) o
percentual de retenção fixado em 20% pode ser majorado à luz dos
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arts. 413 do CC, 51 e 53 do CDC; (iv) os juros de mora devem correr
do trânsito em julgado e se é devida multa por ausência à audiência
de conciliação; (v) houve negativa de prestação jurisdicional.
3. O afastamento da cláusula de eleição de foro se mantém quando
há fundamento autônomo não impugnado e suficiente à manutenção
do acórdão, incidindo, por analogia, a Súmula n. 283 do STF.
4. A alegação de prevalência da Lei n.
desacompanhada
4.591/1964,
da indicação do dispositivo legal supostamente violado, caracteriza
deficiência de fundamentação e atrai a Súmula n. 284 do STF.
5. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de admitir, nos casos
de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por fato do
promitente comprador, a retenção pelo vendedor de percentual entre
10 e 25% dos valores pagos. A fixação do percentual dentro dessa
faixa, com base nas peculiaridades do caso concreto, é matéria de
fato, cuja revisão é vedada em recurso especial (Súmulas n. 5 e 7 do
STJ).
6. As teses referentes ao termo inicial dos juros de mora e à multa por
ausência à audiência de conciliação não podem ser conhecidas por
ausência de prequestionamento, nos termos da Súmula 211/STJ.
7. Não se verifica negativa de prestação jurisdicional quando o
Tribunal decide de forma suficiente as questões essenciais e
reconhece inovação recursal em embargos de declaração.
8. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e,
nessa extensão, negar-lhe provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MM CONSTRUCOES
LTDA (MM CONSTRUCOES) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre
manejado com fundamento no
III, alíneas
e
, da CF, em face de acórdão
art. 105,
a
c
proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SERGIPE, assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL. “AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA
EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL”. CONTRATO
DE
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
IMPOSSIBILIDADE DA PARTE AUTORA ARCAR COM OS CUSTOS
DO
NEGÓCIO.
SENTENÇA
DE
PARCIAL
PROCEDÊNCIA.
DETERMINAÇÃO DE RESTITUIÇÃO AO DEMANDANTE DE 80%
(OITENTA POR CENTO) DOS VALORES PAGOS DIRETAMENTE À
APELANTE.
INSUBORDINAÇÃO
DA
CONSTRUTORA
RÉ.
APLICAÇÃO DO CDC. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO.
CONTRATO DE ADESÃO. INCIDÊNCIA DO
I, DO CDC.
ART. 101,
RESIDENCIA DO AUTOR PERCENTUAL DE RETENÇÃO/CLÁUSULA
PENAL. A JURISPRUDÊNCIA DO STJ, NAS HIPÓTESES
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DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA POR INICIATIVA DO COMPRADOR, TEM ADMITIDO A
FLUTUAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELO VENDEDOR
ENTRE 10% (DEZ POR CENTO) E 25% (VINTE E CINCO POR
CENTO) DO TOTAL DA QUANTIA PAGA, CONFORME AS
PARTICULARIDADES DO CASO CONCRETO. CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO. MANUTENÇÃO DO PERCENTUA L ESTABELECIDO
EM SENTENÇA. RAZOABILIDADE. DISPOSIÇÃO CONTRATUAL
QUE ESTABELECE MONTANTE DIFERENTE ACARRETA AO
CONSUMIDOR ADERENTE UMA MANIFESTA ONEROSIDADE
EXCESSIVA REPUDIADA PELO CDC (ART. 51. §1o, III). SENTENÇA
MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (e-STJ, fls.
).
203/204

Os embargos de declaração opostos por MM CONSTRUCOES foram
rejeitados (e-STJ, fls.
).
310/316
No presente inconformismo, defendeu que
o Tribunal estadual incorreu
(1)
em violação do
do CPC ao se recusar a enfrentar os temas relativos ao
art. 1.022
termo inicial do juros de mora e à multa por ausência a audiência conciliatória; (2)
houve prequestionamento ficto das referidas questões; e,
não incide os óbices das
(3)
Súmulas n. 5, 7 e 83 no tocante à cláusula de eleição de foro e ao percentual de
retenção.
Não foi apresentada contraminuta.
É o relatório.
VOTO
O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação suficiente dos fundamentos da decisão recorrida.
CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que
não merece prosperar.
Nas razões de seu apelo nobre, MM CONSTRUCOES alegou a violação dos
arts. 63, § 1o, 334, § 8o, 1.022 do CPC, 413 do CC, 51, 53 do CDC, e da
além da existência de divergência jurisprudencial, ao sustentar que
Lei n. 4.591/64,
(1)
é válida a cláusula de eleição de foro livremente pactuada entre as partes, mormente
porque não demonstrada a real hipossuficiência do consumidor apta a afastar a
convenção contratual;
o contrato em apreço é regido pela
que,
(2)
Lei n. 4.591/64,
sendo norma específica, prevalece sobre o CDC;
o acórdão recorrido não explicitou
(3)
os critérios que levaram à fixação do percentual de retenção de 20% sobre os valores
pagos, o qual pode ser insuficiente para cobrir as despesas administrativas e de
comercialização da construtora, além de ser contrário aos termos do distrato firmado
entre as partes;
ante a resolução do contrato por iniciativa do comprador, os juros
(4)
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de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, nos termos do Tema n.
;
o acórdão recorrido apresenta omissões que não foram sanadas no
997/STJ (5)
julgamento dos embargos de declaração;
deve ser afastada a multa aplicada por
(6)
ausência à audiência de conciliação.

(1) Da cláusula de eleição de foro
De proêmio, MM CONSTRUCOES aponta a violação do art. 63, § 1o, do
CPC, sob o argumento de que é válida a cláusula de eleição de foro livremente
pactuada entre as partes, mormente porque não demonstrada a real hipossuficiência
do consumidor apta a afastar a convenção contratual.
Sobre o tema, o TJSE consignou que a cláusula de eleição de foro deveria
ser afastada na hipótese, com o fito de auxiliar a defesa da parte hipossuficiente do
Ainda, o Tribunal registrou que o autor é parte
vínculo firmado, no caso, o consumidor.
comprovadamente hipossuficiente e que
Veja-se,
não há prejuízo para a construtora.
:
in verbis
Em relação a alegação de incompetência territorial, entendo que a
mesma não deve ser acolhida.
Como dito, na situação dos autos verifica-se a existência de uma
relação de consumo.
Nessas situações a cláusula de eleição de foro precisa ser afastada,
com o fito de auxiliar a defesa da parte hipossuficiente do vínculo
firmado, no caso, o consumidor.
O
I, do CDC permite a propositura da ação no domicilio do
art. 101,
autor, parte comprovadamente hipossuficiente, não havendo qualquer
prejuízo para a
(e-STJ, fl. 207).
Construtora/Apelante

Em suas razões recursais, todavia, MM CONSTRUCOES não se insurgiu
contra todos os fundamentos autônomos do v. acórdão recorrido, eis que não
demonstrou qual prejuízo sofrido pelo processamento e julgamento do feito na
comarca do domicílio do autor-consumidor, qual seja, Aracaju/SE.
Aliás, a própria recorrente reforça a premissa de inexistência de prejuízo, ao
informar, nas razões do agravo em recurso especial, que a comarca do foro de eleição
- Barra dos
- se insere na região metropolitana de Aracaju. Não
Coqueiros/SE
bastasse, se verifica que os patronos de MM CONSTRUCOES possuírem endereço
profissional na própria Capital, conforme se observa da procuração de e-STJ, fl. 82.
Assim, como não impugnado, de maneira específica, esse fundamento do
acórdão recorrido quanto à ausência de prejuízo - o qual, ressalte-se, se
mostra suficiente, por si só, para a manutenção do julgado -, o conhecimento do
recurso especial se mostra inadmissível quanto ao ponto.
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Tem incidência ao caso o óbice da Súmula n. 283 do STF, por analogia,
conforme orienta a pacífica jurisprudência desta Corte, a seguir exemplificada:
AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO
NULIDADE
C/C
CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS
MORAIS. MULTA. [...] DECADÊNCIA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO
RECORRIDO NÃO IMPUGNADO.
[...]
SÚMULA N. 283/STF.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
[...]
3. Ausente manifestação da parte recorrente contra fundamento
que, por si só, se mostra suficiente a manter o acórdão recorrido,
incide, por analogia, o enunciado n. 283 da Súmula do
Supremo Tribunal Federal: "É inadmissível o recurso
extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de
um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles".
[...]
6. Agravo interno desprovido.
(AgInt no
relator Ministro Marco Aurélio
REsp n. 2.094.937/MT,
Bellizze, Terceira Turma, julgado em
DJe de
26/2/2024,
28/2/2024)

Não se conhece, pois, do recurso especial quanto ao tema.

(2) Da prevalência da Lei n.
sobre o CDC
4.591/64
Na sequência, MM CONSTRUCOES sustenta que o contrato em apreço é
regido pela
a qual, por se tratar de norma específica, prevalece sobre
Lei n. 4.591/64,
as disposições do CDC.
Todavia, observa-se que não houve a particularização de qualquer
dispositivo legal que teria violado, limitando-se MM CONSTRUCOES a apontar
suposta ofensa da Lei n. 4.591/64.
A jurisprudência desta Casa segue no sentido de que a ausência de
expressa indicação do artigo de lei violado inviabiliza o conhecimento do recurso, uma
vez que não basta a mera menção a diploma legal ou a narrativa acerca da legislação
federal.
Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECONSIDERAÇÃO. VIOLAÇÃO
DO
DO CPC. AUSÊNCIA. VIOLAÇÃO DE LEI.
ART. 1.022
ALEGAÇÃO
GENÉRICA.
SÚMULA
N.
284
DO
STF.
IRRETROATIVIDADE DA LEI. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO.
SÚMULA
N.
283
DO
STF.
PROVA
DOCUMENTAL.
PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA. QUANTUM DEBEATUR.
LIQUIDAÇÃO. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO FINAL.
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EFETIVA ENTREGA DO BEM. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA
OU INICIATIVA DO COMPRADOR. JUROS DE MORA. TRÂNSITO
EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. CADA DESEMBOLSO.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR DA CONDENAÇÃO.
AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO
PROVIDO.
[...]
4. A alegação genérica de violação de diploma legal inviabiliza o
conhecimento do recurso especial, nos termos da Súmula n. 284
do STF, sendo imprescindível a indicação do específico
dispositivo de lei vulnerado.
[...]
11. Agravo interno provido. Agravo conhecido. Recurso especial
conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.
(AgInt nos EDcl no
de minha relatoria,
AREsp n. 2.426.567/SP,
Terceira Turma, julgado em
DJEN de
)
25/8/2025,
28/8/2025.

Assim, quanto a esse ponto, não se pode conhecer do recurso em virtude da
incidência da Súmula n. 284 do STF, por analogia.

(3) Do percentual de retenção
A agravante defende, ainda, a violação dos arts. 413 do CC, 51 e 53 do
CDC, sob o argumento de que o acórdão recorrido não explicitou os critérios que
levaram à fixação do percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos, o qual
insuficiente para cobrir as despesas administrativas e de comercialização da
pode ser
construtora, além de ser contrário aos termos do distrato firmado entre as partes.
A respeito do tema, observa-se que o Tribunal local assentou ser abusivo o
montante da retenção estipulada no contrato de adesão, eis que correspondia à perda
de aproximadamente 89% dos valores pagos pelo adquirente. A par disso, o TJSE
autorizou a retenção de 20% sobre a quantia adimplida, porquanto apta a suprir os
danos provocados pela rescisão contratual. Confira-se:
Em síntese, o contrato firmado entre os litigantes permite a retenção
10% (dez por cento) do valor total das parcelas já quitadas, referente
às despesas administrativas decorrentes do negócio jurídico e 10% a
título de multa penal do valor total do contrato.
Com efeito, consoante posicionamento pacífico do Superior
Tribunal de Justiça, por culpa do promitente comprador, é
possível a rescisão do contrato, sendo autorizada, em tal
situação, a retenção pelo promitente vendedor do percentual
entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total
da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto.
Portanto, tendo a cláusula 15a do contrato firmado entre as partes
previsto a retenção de 10% dos valores pagos e 10% a título de multa
penal do valor total do contrato, entendo que esta se reveste de
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abusividade, estando em desacordo com o entendimento dos tribunais
pátrios e do STJ.
[...]
Com efeito, no caso em exame, a magistrada de primeiro grau
entendeu que a retenção do percentual de 20% (vinte por cento),
sobre os valores pagos, seria razoável para a resolução da lide
em exame, conclusão esta que, a meu ver, deve ser mantida,
porquanto apta a suprir os danos provocados pela rescisão
, já que esta se deu por iniciativa do próprio autor.
contratual
Como bem consignado, “Os demais valores retidos pela requerida
foram de R$ 8.210,06 (atinente ao percentual de 10% do valor do
lote) e a retenção do valor de R$ 1.501,67 (atinente ao percentual
de 10% por multa administrativa), totalizando o montante de R$
9.711,73 que é aproximadamente equivalente ao percentual de
Ou seja o valor devolvido ao
89% da quantia de R$ 10.911,70.
requerente no importe de R$ 1.199,97 corresponde aproximadamente
ao percentual de 11% do montante pago pelo autor diretamente para a
requerida.” (original sem grifo)
Com efeito, considerando que o comprador já desembolsou a quantia
de R$ 10.911,70 (dez mil novecentos e onze reais e setenta
centavos), qualquer pretensão em devolver ao apelado a importância
inferior a 80% desse valor parece agredir os princípios mais
comezinhos da razoabilidade, sendo certo que a disposição contratual
que estabelece montante diferente acarreta ao consumidor aderente
uma manifesta onerosidade excessiva repudiada pelo CDC (art. 51.
§1o, III), o que não pode ser tolerado (e-STJ, fls.
grifou-se).
208/210,

Ao assim decidir, o TJSE não destoou da jurisprudência desta Corte, que,
de fato, tem entendimento consolidado quanto à possibilidade, em hipótese de rescisão
de promessa de compra e venda de imóvel por fato imputado ao adquirente, de
retenção entre 10 a 25% dos valores pagos, de acordo com as peculiaridades da
.
causa
Não obstante, a fixação do percentual exato dentro dessa faixa é uma
análise que cabe às instâncias ordinárias, com base nas provas e circunstâncias da
causa.
Deveras, a pretensão de majoração do percentual fixado pela Corte local
não encontra guarida na estreita via do recurso especial, uma vez que, para esse
mister, seria necessário o revolvimento do conjunto fático-probatório da lide, além da
interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado nos termos das Súmulas n. 5 e
7 do STJ.
Nesse sentido, confira-se:
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO
CONSUMIDOR.
AÇÃO
REVISIONAL
DE
CONTRATO
DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO
DE DEFESA. PROVA PERICIAL. TABELA PRICE. ANATOCISMO.
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TAXA SATI. LEGITIMIDADE PASSIVA. RAZÕES
SÚMULA 7/STJ.
DISSOCIADAS.
REVISÃO CONTRATUAL.
SÚMULA 284/STF.
PACTA SUNT SERVANDA. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL
SÚMULA 83/STJ.
PREJUDICADO.
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE
CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
[...]
4. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de admitir, nos
casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda
por culpa do promitente comprador, a retenção pelo vendedor de
percentual entre 10% e 25% dos valores pagos. A fixação do
percentual dentro dessa faixa, com base nas peculiaridades do
caso concreto, é matéria de fato, cuja revisão é vedada em
recurso especial (Súmulas 5 e
).
7/STJ
[...]
7. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não
provido.
(
de minha relatoria, Terceira Turma, julgado em
REsp n. 2.013.830/SC,
DJEN de
)
15/12/2025,
18/12/2025.

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. RESCISÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CÁLCULO.
REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO.
REVISÃO
DE
PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE.
DIVERGÊNCIA
JURISPRUDENCIAL.
LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CABIMENTO.
SÚMULA No 7/STJ.
MULTA.
[...]
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se
no sentido da razoabilidade da retenção dos pagamentos
realizados até a rescisão operada, entre os percentuais de 10%
(dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as
circunstâncias do caso concreto.
3. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do
percentual de retenção adotado encontra óbice na Súmula no 7 do
Superior Tribunal de Justiça.
[...]
6. Recurso especial não conhecido.
(
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
REsp n. 2.233.607/SP,
Terceira Turma, julgado em
DJEN de
)
27/10/2025,
30/10/2025

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE LOTE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO
[...]
5. O acórdão estadual está em harmonia com a jurisprudência do
STJ, que admite retenção entre 10% e 25% das quantias pagas,
definida conforme as circunstâncias do caso, sem aplicação
automática do percentual de 25%.
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6. Incidem os óbices das Súmulas n. 5 do STJ, quanto à
interpretação de cláusulas contratuais, e n. 7 do STJ, quanto ao
reexame de fatos e provas, o que impede a revisão dos
parâmetros fixados e prejudica a análise do dissídio pela alínea c.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo em recurso especial desprovido.
(
relator Ministro João Otávio de Noronha,
AREsp n. 2.773.261/MS,
Quarta Turma, julgado em
DJEN de
)
16/12/2025,
22/12/2025.

DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RESCISÃO CONTRATUAL
DEVOLUÇÃO DE VALORES E
C/C
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO
ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.
[...]
6. Reconhecida relação de consumo e aplicada a Súmula n. 543 do
STJ, com parâmetro jurisprudencial de retenção entre 10% e 25%,
fixado em 20%, e devolução de 80%, incide a Súmula n. 83 do STJ.
7. A revisão do percentual de retenção e da cláusula penal
demanda interpretação contratual e reexame de provas, o que
atrai os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
[...]
9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do
recurso especial e negar-lhe provimento.
(
relator Ministro João Otávio de Noronha,
AREsp n. 2.666.304/PB,
Quarta Turma, julgado em
DJEN de
)
16/12/2025,
22/12/2025.

Inviável, portanto, o acolhimento da irresignação recursal quanto ao ponto.

(4) (6) Do termo inicial dos juros de mora e da multa processual
Quanto ao mais, MM CONSTRUCOES alega violação do art. 334, § 8o, do
CPC e do Tema n. 997 do STJ, insurgindo-se contra o termo inicial dos juros de mora e
a fixação de multa devido à sua ausência na audiência de conciliação.
Todavia, observa-se que o Tribunal estadual não se pronunciou sobre tais
pontos, ainda que tenha havido a oposição de embargos de declaração.
Cumpre ressaltar que é exigência contida na própria previsão constitucional
de interposição do recurso especial que a matéria federal tenha sido decidida em única
ou última instância pelo Tribunal, não sendo suficiente a parte discorrer sobre o
dispositivo legal que entende infringido.
É imprescindível que tenha sido emitido juízo de valor sobre os preceitos
indicados como violados, o que não ocorreu na hipótese examinada, mesmo após a
oposição de embargos de declaração.
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Assim, em virtude da falta de prequestionamento, não há como serem
analisadas as teses trazidas no recurso especial quanto ao termo inicial dos juros de
mora e à multa processual aplicada em desfavor da recorrente.
Confira-se precedente sobre o tema:
PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESCONSIDERAÇÃO
DA PERSONALIDADE JURÍDICA. RELAÇÃO DE CONSUMO.
TEORIA MENOR. REQUISITOS. REVISÃO DE MATÉRIA FÁTICO-
PROBATÓRIA. ÓBICE DA
INCLUSÃO DE
SÚMULA N. 7/STJ.
SÓCIOS
PESSOAS
FÍSICAS.
RESPONSABILIDADE
PELO
PAGAMENTO DO DÉBITO. ESGOTAMENTO DAS PESQUISAS
PARA
IDENTIFICAÇÃO
DOS
BENS.
AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 211/STJ.
[...]
3. Ausente o prequestionamento do artigo apontado como violado e a
tese a ele vinculada, não é possível o conhecimento do recurso
especial. Incidência da Súmula n. 211 do STJ.
Agravo interno improvido.
(AgInt no
relator Ministro Humberto Martins,
AREsp n. 2.607.987/SP,
Terceira Turma, julgado em
DJe de
17/6/2024,
19/6/2024)

Dessa forma, quanto ao ponto, incide a Súmula n. 211 do STJ.

(5) Da negativa de prestação jurisdicional
Por fim, verifica-se que o Tribunal local se pronunciou sobre todos os temas
importantes ao deslinde da controvérsia, não havendo que se falar, portanto, em
violação do
do CPC ou negativa de prestação jurisdicional.
art. 1.022
No que concerne às teses de validade e eficácia do distrato celebrado e de
inexistência de abusividade nas cláusulas contratuais, o v. acórdão recorrido foi claro
ao pontuar a onerosidade excessiva imposta ao consumidor pela retenção de
aproximadamente 89% dos valores pagos, conforme trechos já colacionados nesta
decisão.
Por outro lado, é de todo improcedente a alegação de omissão do aresto
acerca do termo inicial dos juros de mora e da multa aplicada pela ausência da ré na
audiência de conciliação, uma vez que, como apontado pelo TJSE, tais temas não
foram suscitados no momento oportuno, quando da interposição do recurso de
apelação, tendo ocorrido indevida inovação recursal em sede de embargos de
declaração.
Ora, não há como se cogitar de omissão se o Tribunal não foi instado a se
manifestar, oportunamente, sobre as matérias.
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Como já decidiu este Sodalício, a pretensão de discussão de matéria não
veiculada na apelação caracteriza indevida inovação recursal, inviabilizando seu
debate em sede de embargos de declaração. Não há que se cogitar de omissão sobre
(AgInt no
tese que não foi suscitada em momento oportuno
AREsp n. 1.720.743/SP,
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
DJe de
.
15/3/2021,
7/4/2021)
Assim, inexistem os vícios elencados no
do CPC, a impor a
art. 1.022
rejeição do recurso quanto ao ponto.

Nessas condições,
do agravo para
do
CONHEÇO
CONHECER EM PARTE
recurso especial e, nessa extensão,
.
NEGAR-LHE PROVIMENTO
em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados
MAJORO
em desfavor de MM CONSTRUCOES, limitados a 20%, nos termos do
§ 11, do
art. 85,
CPC.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra este acórdão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação nos termos do art. 1.026, § 2o, do CPC.
É o meu voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 3.125.956 / SE
Número Registro: 2025/0465137-6
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00311849520238250001 202311500961 202500718982 311849520238250001
Sessão Virtual de
a
14/04/2026
22/04/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. JANICE AGOSTINHO BARRETO ASCARI

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : MM CONSTRUCOES LTDA
ADVOGADOS : DIEGO JOSE DE SOUZA - SE006519
KARINA LIMA DE SOUZA - SE010045
AGRAVADO
: GABRIEL GONÇALVES DE MELO BARROS
ADVOGADO
: LAELSON GUEDES MECENAS FILHO - SE010834
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
14/04/2026
22/04/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra
Daniela Teixeira.
Documento eletrônico VDA56082417 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:18:01
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Brasília, 22 de abril de 2026
Documento eletrônico VDA56082417 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:18:01
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