Tribunal: STJ
Processo: 0010260-33.2015.8.16.0021
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-05-14

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL.

Inteiro teor:
AgInt nos EDcl no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2650631 - PR
(2024/0175401-3)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: MERET DISTRIBUIDORA LTDA.
ADVOGADOS
: CESAR AUGUSTO BROTTO - PR031044
VINICIUS MORO CONQUE - PR027226
MAURICIO RICARDO PINHEIRO DA COSTA - PR027028
BERNARDO STROBEL GUIMARÃES - PR032838
LUIS HENRIQUE BRAGA MADALENA - PR048454
PATRÍCIA DE ANDRADE FREHSE - PR046219
CAIO AUGUSTO NAZARIO DE SOUZA - PR089959
AGRAVADO
: NSA INVESTIMENTOS LTDA.
ADVOGADOS
: ADENICIA DE SOUZA LIMA - PR033645
JOSÉ AUGUSTO PEDROSO - PR042986
AGRAVADO
: JOÃO DESTRO
ADVOGADOS
: PAULO ROBERTO CORRÊA - PR012891
MARCELO ZACHARIAS - PR035733
MOACIR FRANCISCO VOZNIAK - PR054148
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. DECISÃO AGRAVADA. INCLUSÃO DE
BENFEITORIAS E ACESSÕES NO CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DO
ALUGUEL. JURISPRUDÊNCIA PACIFICADA DA CORTE ESPECIAL. PRETENSÃO
DE DEFLACIONAMENTO. REEXAME DE FATOS, PROVAS E CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a
interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e
).
7/STJ
2. Agravo interno a que se nega provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da
05/05/2026
11/05/2026,
Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador
Convocado do TJMG), João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra
Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
11 de maio de 2026
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Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 12/05/2026 18:54:07
Publicação no DJEN/CNJ de 15/05/2026. Código de Controle do Documento: 8d2d87ba-a77e-428b-a0a2-651677bd64d8

Ministra Maria Isabel Gallotti
Relatora
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Publicação no DJEN/CNJ de 15/05/2026. Código de Controle do Documento: 8d2d87ba-a77e-428b-a0a2-651677bd64d8

AgInt nos EDcl no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2650631 - PR
(2024/0175401-3)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: MERET DISTRIBUIDORA LTDA.
ADVOGADOS
: CESAR AUGUSTO BROTTO - PR031044
VINICIUS MORO CONQUE - PR027226
MAURICIO RICARDO PINHEIRO DA COSTA - PR027028
BERNARDO STROBEL GUIMARÃES - PR032838
LUIS HENRIQUE BRAGA MADALENA - PR048454
PATRÍCIA DE ANDRADE FREHSE - PR046219
CAIO AUGUSTO NAZARIO DE SOUZA - PR089959
AGRAVADO
: NSA INVESTIMENTOS LTDA.
ADVOGADOS
: ADENICIA DE SOUZA LIMA - PR033645
JOSÉ AUGUSTO PEDROSO - PR042986
AGRAVADO
: JOÃO DESTRO
ADVOGADOS
: PAULO ROBERTO CORRÊA - PR012891
MARCELO ZACHARIAS - PR035733
MOACIR FRANCISCO VOZNIAK - PR054148
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. DECISÃO AGRAVADA. INCLUSÃO DE
BENFEITORIAS E ACESSÕES NO CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DO
ALUGUEL. JURISPRUDÊNCIA PACIFICADA DA CORTE ESPECIAL. PRETENSÃO
DE DEFLACIONAMENTO. REEXAME DE FATOS, PROVAS E CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a
interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e
).
7/STJ
2. Agravo interno a que se nega provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por MERET DISTRIBUIDORA LTDA.
contra decisão singular da minha lavra em que conheci do agravo para negar
provimento ao recurso especial, mantendo o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça
do Estado do Paraná, pelos seguintes fundamentos: a) o acórdão recorrido está em
consonância com a orientação firmada pela Corte Especial no julgamento dos
Embargos de Divergência no Recurso Especial no
quanto à inclusão de
1.411.420/DF,
benfeitorias e acessões no cálculo do novo aluguel em ação revisional; b) inviabilidade
da tese de deflacionamento à luz do
da
, distinguindo-se a
art. 69
Lei no 8.245/1991
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hipótese do
; c) preclusão quanto ao laudo pericial, elaborado sob
Tema 678/STJ
contraditório, homologado e não impugnado oportunamente; e d) incidência dos óbices
das Súmulas 5 e 7 do STJ.
Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante sustenta, em
síntese, que a controvérsia seria estritamente jurídica, não demandando reexame do
conjunto fático-probatório. Aduz que haveria distinção entre ação revisional e ação
renovatória de locação, defendendo que as benfeitorias e acessões não poderiam ser
consideradas no cálculo do aluguel em sede revisional. Defende, ainda, a necessidade
de aplicação do deflacionamento para preservação do equilíbrio econômico-financeiro
do contrato, bem como a inaplicabilidade das Súmulas 5 e 7 do STJ ao caso concreto.
Impugnação às fls. 1739-1748 e 1749-1752 por NSA INVESTIMENTOS
LTDA. e JOÃO DESTRO, respectivamente, em que alegam, em síntese, que o agravo
interno busca rediscutir matéria já decidida, insistindo em teses que demandam
reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais, sendo correta a aplicação da
jurisprudência consolidada desta Corte e dos óbices sumulares.
É o relatório.
VOTO
O agravo interno não merece prosperar.
Originariamente, JOÃO DESTRO e NSA INVESTIMENTOS LTDA.
ajuizaram ação revisional de aluguel cumulada com perdas e danos em face de
MERET DISTRIBUIDORA LTDA. e HAVAN LOJAS DE DEPARTAMENTOS LTDA.,
postulando a majoração do valor locativo de imóvel comercial arrematado em hasta
pública, locado à primeira ré e sublocado à segunda, ao fundamento de que o aluguel
pactuado em 2015 no valor de R$ 13.500,00 encontrava-se manifestamente defasado
em relação ao valor de mercado, especialmente em razão das significativas
valorizações decorrentes de benfeitorias, acessões, ampliações e edificações
realizadas durante a vigência contratual, além da valorização da região.
O Juízo de origem, após regular instrução processual, julgou parcialmente
procedente o pedido para fixar o valor do aluguel em R$ 106.030,78, com reajuste
anual pelo INPC, determinando a retroação do aluguel fixado à data da citação e o
pagamento das diferenças, descontados os alugueres provisórios, corrigidas e
exigíveis após o trânsito em julgado.
O Tribunal estadual, ao examinar a apelação interposta pela locatária,
conheceu e negou provimento ao recurso, mantendo integralmente a sentença, sob os
fundamentos de que o novo aluguel deve refletir o valor de mercado do imóvel em sua
configuração atual, considerando benfeitorias e acessões realizadas durante a vigência
contratual, e que a discussão sobre o método e conclusões do laudo pericial encontra-
se preclusa, pois o laudo foi elaborado sob contraditório, homologado e utilizado na
sentença sem impugnação tempestiva. Ainda, que a pretensão de deflacionamento
deve ser rejeitada por gerar desequilíbrio e beneficiar indevidamente a locatária,
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mantendo-se a literalidade do
da
quanto à retroação e às
art. 69
Lei no 8.245/1991
diferenças corrigidas.
A decisão ora agravada negou provimento ao recurso especial ao
fundamento de que o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência pacificada desta
Corte, firmada pela Corte Especial no julgamento dos Embargos de Divergência no
Recurso Especial no
segundo a qual, ausente consenso entre as partes
1.411.420/DF,
em ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor
patrimonial do imóvel locado, inclusive o decorrente de benfeitorias e acessões nele
realizadas, porquanto incorporadas ao domínio do locador.
Além disso, consignou-se a inviabilidade da pretensão de deflacionamento,
à luz do
da
, bem como a preclusão quanto ao laudo pericial,
art. 69
Lei no 8.245/1991
elaborado sob o crivo do contraditório, homologado e não impugnado oportunamente,
e a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.
No presente agravo interno, a parte agravante limita-se a reiterar as
mesmas alegações já examinadas quando do julgamento do recurso especial e dos
embargos de declaração, sem trazer argumentos novos capazes de infirmar os
fundamentos da decisão agravada. Com efeito, a pretensão de afastar a inclusão das
benfeitorias e acessões no cálculo do aluguel, bem como de aplicar o deflacionamento,
demanda, inevitavelmente, a reavaliação das premissas fáticas fixadas pelas
instâncias ordinárias, do laudo pericial e das cláusulas contratuais, providência vedada
em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.
Não se verifica, portanto, qualquer desacerto na decisão agravada, que
aplicou a jurisprudência consolidada desta Corte ao caso concreto.
Ademais, cumpre registrar que a pretensão demandaria necessariamente a
análise de cláusulas contratuais e a incursão no contexto fático-probatório dos autos,
circunstância essa que evidencia a impossibilidade de discussão da matéria na estreita
via do recurso especial e, por consequência, no agravo interno.
A conclusão do Tribunal de origem acerca da inclusão das benfeitorias e
acessões no cálculo do novo aluguel e da inaplicabilidade do deflacionamento ao caso
concreto decorre da análise do conjunto probatório produzido nos autos, notadamente:
(i) do laudo pericial que atestou o valor de mercado do imóvel considerando suas
características atuais; (ii) das cláusulas contratuais que previam a compensação dos
investimentos realizados pela locatária mediante abatimento nos aluguéis dos
primeiros doze meses de locação; e (iii) da constatação fática de que o imóvel era
locado por valor manifestamente inferior ao praticado no mercado e sublocado por
quantia substancialmente superior, gerando evidente desequilíbrio em desfavor do
locador.
Assim, para acolher as teses defendidas pela agravante, seria indispensável
rever as premissas fáticas estabelecidas pelas instâncias ordinárias e reinterpretar o
laudo pericial, o que não se admite em sede de recurso especial.
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Nesse mesmo sentido, observo que a alegação de que os precedentes da
Quarta Turma divergiriam do entendimento fixado no julgamento dos Embargos de
Divergência no Recurso Especial no
pela Corte Especial não merece
1.411.420/DF
acolhida, porquanto é precisamente a função dos embargos de divergência dirimir
eventuais dissídios jurisprudenciais internos desta Corte, competente para uniformizar
a interpretação da legislação federal infraconstitucional. Além disso, a própria decisão
embargada enfrentou essa questão, não havendo necessidade de discorrer sobre o
histórico evolutivo da jurisprudência ou sobre precedentes anteriores que
eventualmente adotavam orientação diversa.
No que tange à questão do deflacionamento, a agravante insiste em
equiparar a hipótese dos autos ao
, que admite a consideração de
Tema 678/STJ
índices negativos (deflação) e positivos (inflação) no cálculo de atualização do crédito
oriundo de título executivo judicial. Sucede, contudo, que essa equiparação revela-se
inadequada, porquanto no caso concreto não se trata de simples atualização monetária
de valor fixado no passado, mas sim de apuração do valor de mercado atual do imóvel,
conforme expressamente consignado no laudo pericial homologado, que levou em
consideração a variação real dos preços praticados no mercado imobiliário, e não mera
aplicação de índices de correção.
Como se vê, a perícia realizada nos autos examinou o valor mercadológico
do imóvel em sua configuração atual, considerando as benfeitorias, acessões,
ampliações, edificações e a valorização da região, ao passo que o deflacionamento
pretendido pela agravante pressupõe a existência de um valor já fixado que seria
meramente atualizado ou desatualizado por índices de correção monetária, hipótese
que não corresponde à realidade dos autos. Nesse contexto, deflacionar o valor
apurado pela perícia significaria gerar situação de desequilíbrio contratual que a ação
revisional visa justamente corrigir, razão pela qual a literalidade do
da
art. 69
deve prevalecer, determinando a retroação do aluguel fixado à data
Lei no 8.245/1991
da citação com pagamento das diferenças corrigidas após o trânsito em julgado.
A propósito, "[v]erificar se o valor do aluguel estaria em consonância com o
equilíbrio contratual das partes, bem como analisar se os parâmetros utilizados pelo
perito seriam suficientes ou condizentes com o mercado, ou ainda se a prova técnica
realizada teria sido eficaz, evidentemente demandaria reexame de matéria fático-
probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7 do STJ. 5.
Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no
, relatora
AREsp n. 1.888.890/GO
Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
DJe de
.
28/8/2023,
31/8/2023)
Por fim, no que concerne à alegação de preclusão, a agravante sustenta
que não questiona o
apurado pelo perito ou a técnica pericial em si, mas sim
quantum
a consequência jurídica de aplicar tal valor sem a exclusão das benfeitorias e sem o
deflacionamento.
Ocorre, todavia, que essa argumentação não afasta a preclusão
efetivamente verificada nos autos, porquanto a recorrente, após a apresentação do
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laudo pericial e dos esclarecimentos prestados pela
em resposta aos quesitos
expert
complementares formulados, declarou expressamente que se dava por satisfeita com
as respostas apresentadas, não formulando qualquer impugnação ou insurgência
naquele momento processual oportuno. Dessa forma, operou-se a preclusão temporal
quanto à possibilidade de questionar a metodologia empregada pela perita, os critérios
utilizados para apuração do valor de mercado e a inclusão das benfeitorias e acessões
no cálculo, conforme corretamente destacado pelo Tribunal de origem no acórdão
recorrido.
Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos
da decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.
Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt nos EDcl no AREsp 2.650.631 / PR
Número Registro: 2024/0175401-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00060854120248160001 00102603320158160021 102603320158160021 60854120248160001
Sessão Virtual de
a
05/05/2026
11/05/2026
Relator do AgInt nos EDcl
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : MERET DISTRIBUIDORA LTDA.
ADVOGADOS : CESAR AUGUSTO BROTTO - PR031044
VINICIUS MORO CONQUE - PR027226
MAURICIO RICARDO PINHEIRO DA COSTA - PR027028
BERNARDO STROBEL GUIMARÃES - PR032838
LUIS HENRIQUE BRAGA MADALENA - PR048454
PATRÍCIA DE ANDRADE FREHSE - PR046219
CAIO AUGUSTO NAZARIO DE SOUZA - PR089959
AGRAVADO
: NSA INVESTIMENTOS LTDA.
ADVOGADOS : ADENICIA DE SOUZA LIMA - PR033645
JOSÉ AUGUSTO PEDROSO - PR042986
AGRAVADO
: JOÃO DESTRO
ADVOGADOS : PAULO ROBERTO CORRÊA - PR012891
MARCELO ZACHARIAS - PR035733
MOACIR FRANCISCO VOZNIAK - PR054148
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - LOCAÇÃO
DE IMÓVEL
Documento eletrônico VDA56642232 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 12/05/2026 02:47:00
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AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : MERET DISTRIBUIDORA LTDA.
ADVOGADOS : CESAR AUGUSTO BROTTO - PR031044
VINICIUS MORO CONQUE - PR027226
MAURICIO RICARDO PINHEIRO DA COSTA - PR027028
BERNARDO STROBEL GUIMARÃES - PR032838
LUIS HENRIQUE BRAGA MADALENA - PR048454
PATRÍCIA DE ANDRADE FREHSE - PR046219
CAIO AUGUSTO NAZARIO DE SOUZA - PR089959
AGRAVADO
: NSA INVESTIMENTOS LTDA.
ADVOGADOS : ADENICIA DE SOUZA LIMA - PR033645
JOSÉ AUGUSTO PEDROSO - PR042986
AGRAVADO
: JOÃO DESTRO
ADVOGADOS : PAULO ROBERTO CORRÊA - PR012891
MARCELO ZACHARIAS - PR035733
MOACIR FRANCISCO VOZNIAK - PR054148
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
05/05/2026
11/05/2026,
do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador
Convocado do TJMG), João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra
Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 11 de maio de 2026
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 12/05/2026 02:47:00
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