Tribunal: STJ
Processo: 0721413-87.2022.8.07.0001
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE
MANUTENÇÃO DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES SEM ANUÊNCIA.
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2148628 - DF(2024/0202086-6)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: HELDER LUCIO REGO
ADVOGADOS
: HELDER LUCIO REGO - DF035301
DIEGO RICARDO MARQUES - DF030782
RAFAEL DAVID PORTO - DF056419
RECORRIDO
: AMARQUE - ASSOCIACAO DOS AMIGOS DO RESIDENCIAL
QUATRO ESTACOES
ADVOGADOS
: MÁRCIO AUGUSTO BRITO COSTA - DF019449
ANDREZA DA SILVA FERREIRA - DF032585
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE
MANUTENÇÃO DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES SEM ANUÊNCIA.
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que, em juízo de
retratação, manteve a condenação ao pagamento de despesas de manutenção de
associação de moradores, reformando a sentença de improcedência.
2. A controvérsia é sobre ação de cobrança de taxa de manutenção instituída por
associação de moradores de loteamento, no valor de R$ 10.044,86.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, aplicando
ao ao caso os Temas n. 882 do STJ e 492 do STF, e reconheceu a impossibilidade
de cobrança contra proprietário não associado, por ausência de prova de adesão.
4. A Corte de origem reformou a sentença e reconheceu a obrigação de contribuir
por ato-fato indenizatório, com base no
parágrafo único, do CC,
art. 927,
condenando ao pagamento de R$ 10.044,86 e honorários de 11%, posição
ratificada em juízo de retratação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A questão em discussão consiste em saber se é legítima a cobrança de taxa de
manutenção efetuada por associação de moradores de proprietário não associado, à
luz dos arts. 12 da
36-A da
e 1.358-A do CC,
Lei n. 4.591/1964,
Lei n. 6.766/1979
bem como se há natureza condominial apta a justificar a cobrança e se se aplica a
tese de ato-fato indenizatório.
Documento eletrônico VDA55097103 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 17/03/2026 15:43:42
Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: 33500a6a-be53-41dc-aab1-9d04c2ebf898

III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Aplica-se ao caso o entendimento do STF (Tema n. 492) e o do STJ (Tema n.
882), sendo inválida a cobrança feita por associação de moradores de taxa de
manutenção a proprietários de lote que não sejam associados ou que a ela não
tenham anuído expressamente, sendo indispensável adesão inequívoca na
associação ou aceitação tácita para possibilitar a cobrança.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial conhecido e provido.
“1. Aplicam-se os Temas n. 882 do STJ e 492 do STF: é
Tese de julgamento:
inválida a cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores de
proprietário que não seja associado ou que a ela não tenha anuído expressamente.
2. A invocação do
parágrafo único, do CC para embasar ato-fato
art. 927,
indenizatório não legitima a cobrança substitutiva de taxas associativas sem adesão
inequívoca”.
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 12; Lei n. 6.766/1979,
-A; CC, arts. 927, parágrafo único, e 1.358-A.
art. 36
STJ,
relatora Ministra
Jurisprudência relevante citada:
REsp n. 2.239.624/SP,
Nancy
Andrighi,
Terceira
Turma,
julgado
em

STJ,

9/12/2025;
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado
REsp n. 2.010.373/DF,
em 12/8/2025.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso
10/03/2026 16/03/2026,
e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.
Brasília,
.
17 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: 33500a6a-be53-41dc-aab1-9d04c2ebf898

RECURSO ESPECIAL No 2148628 - DF(2024/0202086-6)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: HELDER LUCIO REGO
ADVOGADOS
: HELDER LUCIO REGO - DF035301
DIEGO RICARDO MARQUES - DF030782
RAFAEL DAVID PORTO - DF056419
RECORRIDO
: AMARQUE - ASSOCIACAO DOS AMIGOS DO RESIDENCIAL
QUATRO ESTACOES
ADVOGADOS
: MÁRCIO AUGUSTO BRITO COSTA - DF019449
ANDREZA DA SILVA FERREIRA - DF032585
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE
MANUTENÇÃO DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES SEM ANUÊNCIA.
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que, em juízo de
retratação, manteve a condenação ao pagamento de despesas de manutenção de
associação de moradores, reformando a sentença de improcedência.
2. A controvérsia é sobre ação de cobrança de taxa de manutenção instituída por
associação de moradores de loteamento, no valor de R$ 10.044,86.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, aplicando
ao ao caso os Temas n. 882 do STJ e 492 do STF, e reconheceu a impossibilidade
de cobrança contra proprietário não associado, por ausência de prova de adesão.
4. A Corte de origem reformou a sentença e reconheceu a obrigação de contribuir
por ato-fato indenizatório, com base no
parágrafo único, do CC,
art. 927,
condenando ao pagamento de R$ 10.044,86 e honorários de 11%, posição
ratificada em juízo de retratação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A questão em discussão consiste em saber se é legítima a cobrança de taxa de
manutenção efetuada por associação de moradores de proprietário não associado, à
luz dos arts. 12 da
36-A da
e 1.358-A do CC,
Lei n. 4.591/1964,
Lei n. 6.766/1979
bem como se há natureza condominial apta a justificar a cobrança e se se aplica a
tese de ato-fato indenizatório.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Aplica-se ao caso o entendimento do STF (Tema n. 492) e o do STJ (Tema n.
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882), sendo inválida a cobrança feita por associação de moradores de taxa de
manutenção a proprietários de lote que não sejam associados ou que a ela não
tenham anuído expressamente, sendo indispensável adesão inequívoca na
associação ou aceitação tácita para possibilitar a cobrança.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial conhecido e provido.
“1. Aplicam-se os Temas n. 882 do STJ e 492 do STF: é
Tese de julgamento:
inválida a cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores de
proprietário que não seja associado ou que a ela não tenha anuído expressamente.
2. A invocação do
parágrafo único, do CC para embasar ato-fato
art. 927,
indenizatório não legitima a cobrança substitutiva de taxas associativas sem adesão
inequívoca”.
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 12; Lei n. 6.766/1979,
-A; CC, arts. 927, parágrafo único, e 1.358-A.
art. 36
STJ,
relatora Ministra
Jurisprudência relevante citada:
REsp n. 2.239.624/SP,
Nancy
Andrighi,
Terceira
Turma,
julgado
em

STJ,

9/12/2025;
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado
REsp n. 2.010.373/DF,
em 12/8/2025.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por HELDER LÚCIO RÊGO
com fundamento no
III,
e , da Constituição Federal, contra acórdão do
art. 105,
a c
Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios em apelação cível nos
autos de ação de cobrança.
O julgado foi assim ementado (fl. 145):

APELAÇÃO
CÍVEL.
CIVIL.
COBRANÇA.
ASSOCIAÇÃO
DE
MORADORES. OBRIGAÇÃO. DESPESAS MENSAIS COMUNS. NATUREZA
DE ATO-FATO INDENIZATÓRIO. RECURSO PROVIDO. 1. A presente hipótese
consiste em examinar a pretensa impossibilidade de cobrança do valor mensal
alusivo às despesas suportadas pelos moradores de empreendimento comum. 2. No
presente caso trata-se de obrigação estabelecida em favor de associação de
moradores. 3. Não pode ser confundido, em definitivo, o direito à livre associação
com o nascimento da obrigação decorrente do uso de área comum pelos respectivos
moradores. 3.1. O dever de arcar com as despesas comuns a todos não se origina da
declaração de vontade do morador em aderir, ou não, a uma associação de
moradores, pois decorre da regra prevista no
parágrafo único, do Código
art. 927,
Civil e consubstancia ato-fato indenizatório, por expor-se como evento danoso ao
patrimônio dos demais residentes da área comum. 4. Recurso conhecido e provido.

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Não foram opostos embargos de declaração.
No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 12 da
porquanto o acórdão aplicou indevidamente
Lei n. 4.591/1964,
regra própria de condomínio edilício à hipótese de associação de moradores sem
convenção condominial, contrariando o Tema n. 882 do STJ;
b) 36-A da
e 1.358-A do Código Civil, porque a
Lei n. 6.766/1979
obrigatoriedade de cotização em loteamentos de acesso controlado exige ato
constitutivo posterior à
registrado no competente registro de
Lei n. 13.465/2017
imóveis.
Sustenta que o Tribunal de origem divergiu do entendimento do Superior
Tribunal de Justiça firmado no Tema n. 882 do STJ ao admitir a cobrança de taxas
de manutenção por associação de moradores a proprietário não associado, em
desconformidade com os precedentes no
e nos
REsp n. 1.280.871/SP
EREsp n. 444.931/SP.
Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão
recorrido com aplicação do Tema n. 886, julgando-se improcedente a cobrança
promovida pela associação; requer ainda que se reconheça a impossibilidade de
cobrança por ausência de lei ou contrato.
Não foram apresentadas contrarrazões, conforme a certidão de fl. 213.
O recurso especial foi admitido, inicialmente com a remessa ao órgão
julgador para juízo de retratação à luz do Tema n. 882 do STJ; mantido o acórdão
divergente, foi submetido à apreciação do Superior Tribunal de Justiça nos termos
do
do Código de Processo Civil.
art. 1.041
É o relatório.
VOTO
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I - Contextualização
A controvérsia diz respeito a ação de cobrança em que a parte autora
pleiteou a condenação do réu ao pagamento de R$ 10.044,86, relativos a despesas
mensais de manutenção instituídas por associação de moradores do loteamento.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido,
aplicando a tese dos Temas n. 882 do STJ e 492 do STF, reconhecendo a
impossibilidade de cobrança contra proprietário não associado e consignando a
ausência de prova de adesão pelo réu.
A Corte estadual reformou a sentença, reconhecendo que a obrigação de
contribuir decorre de ato ou fato indenizatório previsto no
parágrafo
art. 927,
único, do Código Civil, e condenou o réu ao pagamento de R$ 10.044,86, fixando
honorários advocatícios em 11% do valor da condenação. Posteriormente, em
juízo de retratação, ratificou o acórdão que deu provimento à apelação.
II - Arts.
da Lei n.
36-A da
e
art. 12
4.591/1964,
Lei n. 6.766/1979
1.358-A do CC
A parte recorrente afirma ter havido violação dos referidos dispositivos
legais sob o argumento de ser ilegítima a cobrança de taxa por associação de
moradores de pessoa não associada, não havendo natureza de condomínio para fins
de cobrança de taxa condominial.
O Tribunal
autorizou a cobrança de taxa de manutenção ao
a quo
proprietário de dois lotes, por se tratar de ato jurídico indenizatório, conforme se
verifica dos seguintes trechos do acórdão recorrido (fls. 159-160):

A partir dessa definição é possível antever de modo mais detalhado a própria
natureza do fato jurídico que constituiu a relação jurídica obrigacional estabelecida
entre a associação de moradores autora e o réu, revelando-se ter havido a ocorrência
de ato-fato jurídico indenizatório. Isso porque “de um ato humano não contrário a
direito (= lícito), decorre prejuízo a terceiro, com dever de indenizar”.
Aqui convém não confundir, em definitivo, o direito à livre associação com o
nascimento da obrigação de contribuir com as despesas decorrentes do uso de área
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comum ora em exame. Em outras palavras, a obrigação em relação aos “encargos”
em questão não foi originada, com a máxima vênia, da manifestação de vontade do
morador em aderir, ou não, a uma associação de moradores.
Ainda que o morador não declare sua vontade no sentido de se associar aos
demais utentes dos serviços comuns prestados a todos, como coleta de lixo,
segurança etc, continuará a fruir e gozar de todos os bens e serviços oferecidos e
compartilhados com os demais moradores que residem na área administrada pela
associação de moradores. Além disso, a ausência de contribuição por parte de um
dos moradores importará nitidamente na produção de danos aos demais, que
deverão arcar com as despesas correspondentes sem a participação daquele que, sob
o fundamento da inexistência de sua adesão à entidade associativa, negar-se a arcar
com as despesas comuns.
Assim, é possível concluir que nesses casos a obrigação de contribuir com os
gastos comuns não depende da declaração de vontade do morador em associar-se ou
não, com a devida licença, pois a obrigação nesse caso não decorreu da adesão ao
estatuto da associação.
Apesar de ter o morador, por evidente, o direito de não se associar, como bem
ponderou o Colendo Superior Tribunal de Justiça, e, a despeito de ser essa conduta
considerada lícita, a ausência do pagamento das despesas comuns consubstancia o
ato-fato indenizatório, pois impõe danos ao patrimônio dos demais residentes da
área administrada pela associação de moradores.

A decisão recorrida está em dissonância com o entendimento
consolidado do STJ de que é inválida a cobrança de taxa de manutenção a
proprietários de lote que não sejam associados ou que a ela não anuíram
expressamente, nos termos do Tema repetitivo n. 882.
Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO.
1. Ação de cobrança.
2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema
882), às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da
ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é
Lei no 13.465/2017
inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por
administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote
Após a entrada em
não associados ou que a ela não anuíram expressamente.
vigor da
ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é
Lei no 13.465/2017
possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de
titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde
que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos
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adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente
Registro de Imóveis.
3. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de
"aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de
moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão
inequívoca ao ato que instituiu tal encargo.
4. Recurso especial conhecido e provido. (
relatora
REsp n. 2.239.624/SP,
Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em
DJEN de
9/12/2025,
destaquei.)
12/12/2025,

CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL.
TAXA
DE
MANUTENÇÃO.
CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA. CABIMENTO. ACÓRDÃO EM
HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ.
RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (
.
Tema 882/STJ)
2. No caso, a conclusão adotada no Tribunal de origem se encontra em
consonância com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, no sentido de
que o entendimento adotado na fixação do
não se aplica à cobrança
Tema 882/STJ
de taxas condominiais referentes a loteamentos irregulares, constituídos na forma da
Lei n. 6.766/79.
3. Recurso especial não provido. (
relator Ministro
REsp n. 2.010.373/DF,
Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
DJEN de
12/8/2025,
15/8/2025,
destaquei.)

III - Conclusão
Ante o exposto, conheço do recurso especial e dou-lhe
provimento para afastar a condenação do ora recorrente realizada pelo
.
Tribunal de origem
Diante do provimento do recurso, inverto os ônus da sucumbência
referentes aos honorários advocatícios fixados pelo Tribunal de origem.
É o voto.
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Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 10/02/2026 18:24:22
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.148.628 / DF
Número Registro: 2024/0202086-6
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
07214138720228070001
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : HELDER LUCIO REGO
ADVOGADOS
: DIEGO RICARDO MARQUES - DF030782
HELDER LUCIO REGO - DF035301
RAFAEL DAVID PORTO - DF056419
RECORRIDO
: AMARQUE - ASSOCIACAO DOS AMIGOS DO RESIDENCIAL
QUATRO ESTACOES
ADVOGADOS
: MÁRCIO AUGUSTO BRITO COSTA - DF019449
ANDREZA DA SILVA FERREIRA - DF032585
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ADIMPLEMENTO E EXTINÇÃO -
PAGAMENTO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar provimento,
10/03/2026
16/03/2026,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA55076733 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:07:36
Código de Controle do Documento: 3e48d0c7-3132-472d-8573-99e6cab17bee

Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos Gambogi
(Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o
julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Não participou do julgamento o Sr. Ministro
Antonio Carlos Ferreira.

Brasília, 16 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55076733 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:07:36
Código de Controle do Documento: 3e48d0c7-3132-472d-8573-99e6cab17bee