Tribunal: STJ
Processo: 1016022-32.2022.8.26.0007
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
EMENTA
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
CIVIL.
AÇÃO
ANULATÓRIA
CUMULADA
COM
INDENIZAÇÃO.
LOCAÇÃO.
PREFERÊNCIA.
PRETERIÇÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE.
FUNDAMENTO DO

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2742691 - SP(2024/0342756-1)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: JOSE NASCIMENTO ANDRADE
ADVOGADOS
: ARTUR DE JESUS MORAES - SP436467
CESAR PINTO XAVIER - SP371681
AGRAVADO
: JOSELITA CAROLINA DOS SANTOS
AGRAVADO
: MARIANA CAROLINA SANTOS MORAIS
ADVOGADOS
: GILBERTO NUNES FERRAZ - SP106258
ANA LUCIA DA COSTA SIQUEIRA - SP225388
AGRAVADO
: MR RODRIGUES EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADO
: REBERSON ALMEIDA DE OLIVEIRA - SP337170
INTERES.
: EDILEUSA FERREIRA ANDRADE
EMENTA
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
CIVIL.
AÇÃO
ANULATÓRIA
CUMULADA
COM
INDENIZAÇÃO.
LOCAÇÃO.
PREFERÊNCIA.
PRETERIÇÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE.
FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO.
SÚMULA No 7/STJ.
SÚMULA No 283/STF.
1. A reforma do acórdão recorrido, que concluiu pela inocorrência de
preterição do direito de preferência do locatário, demandaria o reexame do
conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso
especial, nos termos da Súmula no 7 do Superior Tribunal de Justiça.
2. Na hipótese, o Tribunal de origem, com base nas provas dos autos,
assentou que o locatário foi devidamente notificado, manifestou
desinteresse na aquisição do bem e que a venda a terceiro se deu por valor
superior à contraproposta que alega ter feito, a qual sequer foi
comprovada.
3. A ausência de impugnação a fundamento suficiente para manter o
acórdão recorrido atrai a incidência da Súmula no 283 do Supremo
Tribunal Federal.
4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, não conhecer do
24/03/2026
30/03/2026,
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
31 de março de 2026
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 31/03/2026 15:03:05
Publicação no DJEN/CNJ de 07/04/2026. Código de Controle do Documento: 59421138-8e7d-445a-bc98-f0870c5658d9

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2742691 - SP(2024/0342756-1)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: JOSE NASCIMENTO ANDRADE
ADVOGADOS
: ARTUR DE JESUS MORAES - SP436467
CESAR PINTO XAVIER - SP371681
AGRAVADO
: JOSELITA CAROLINA DOS SANTOS
AGRAVADO
: MARIANA CAROLINA SANTOS MORAIS
ADVOGADOS
: GILBERTO NUNES FERRAZ - SP106258
ANA LUCIA DA COSTA SIQUEIRA - SP225388
AGRAVADO
: MR RODRIGUES EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADO
: REBERSON ALMEIDA DE OLIVEIRA - SP337170
INTERES.
: EDILEUSA FERREIRA ANDRADE
EMENTA
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
CIVIL.
AÇÃO
ANULATÓRIA
CUMULADA
COM
INDENIZAÇÃO.
LOCAÇÃO.
PREFERÊNCIA.
PRETERIÇÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE.
FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO.
SÚMULA No 7/STJ.
SÚMULA No 283/STF.
1. A reforma do acórdão recorrido, que concluiu pela inocorrência de
preterição do direito de preferência do locatário, demandaria o reexame do
conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso
especial, nos termos da Súmula no 7 do Superior Tribunal de Justiça.
2. Na hipótese, o Tribunal de origem, com base nas provas dos autos,
assentou que o locatário foi devidamente notificado, manifestou
desinteresse na aquisição do bem e que a venda a terceiro se deu por valor
superior à contraproposta que alega ter feito, a qual sequer foi
comprovada.
3. A ausência de impugnação a fundamento suficiente para manter o
acórdão recorrido atrai a incidência da Súmula no 283 do Supremo
Tribunal Federal.
4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interposto por JOSE NASCIMENTO ANDRADE contra a
decisão que inadmitiu o recurso especial.
O apelo extremo, com fundamento no
alínea "a", da
art. 105, inciso III,
Constituição Federal, foi interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo assim ementado:

"Apelação Cível anulatória
com adjudicação compulsória e indenização
c/c
por perdas e danos Alegação de afronta ao princípio da dialeticidade
Hipótese não verificada nos autos Ainda que de forma sucinta, combate a r.
sentença de primeiro grau, quanto a decadência ao exercício ao direito de
preferência Preliminar arguida em contrarrazões que restou indeferida.
Apelação Cível anulatória
com adjudicação compulsória e indenização
c/c
por perdas e danos Pedido de revogação da concessão da gratuidade
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processual em favor do autor Irresignação que não trouxe aos autos
comprovação de mudança do estado de incapacidade econômica do apelante
Mantido o benefício da justiça gratuita.
Apelação Cível anulatória
com adjudicação compulsória e indenização
c/c
por perdas e danos Direito de preferência Prazo decadencial previsto no
da
que se aplica ao pedido de adjudicação do imóvel
art. 33
Lei 8.245/91
Ação ajuizada depois dos 180 dias do registro da venda do bem no CRI
Decadência operada.
Apelação Cível anulatória
com adjudicação compulsória e indenização
c/c
por perdas e danos Direito de preferência Prazo semestral previsto no art. 33
da Lei de locações que não se aplica ao pedido de indenização de perdas e
danos Direito pessoal que deve ser observada o prazo prescricional de 3
anos Prescrição não ocorrida Causa madura que possibilita o julgado por
esta C. Câmara Direito de preferência observado pela locadora Imóvel
englobado, apesar da existência de duas matrículas Valor ofertado ao autor
que se refere a um único imóvel Apelante que não comprovou ter feito
contraproposta, ao contrário, manifestou, por escrito, o seu desinteresse na
compra Quantia que supostamente o locatária havia oferecido por telefone à
locadora (R$ 650.000,00) que é inferior ao valor pago na venda do imóvel
pelo adquirente (R$ 1.200.000,00) Perdas e danos pretendida Ausência de
comprovação do locatário, de que na época da notificação tinha numerário
suficiente para a aquisição do imóvel Autor que não demonstrou os danos
sofridos Ônus da prova que lhe incumbia Sentença reformada Julgado
extinto, com resolução de mérito, o pedido de adjudicação do bem em favor
do autor e, julgado improcedente o pedido de perdas e danos Improvido o
recurso" (e-STJ fls. 314-315).

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 333-335).
No recurso especial (e-STJ fls. 338-353), o recorrente alega violação dos
seguintes dispositivos legais com as respectivas teses:
(i)
parágrafo único, do Código Civil, e
da
art. 513,
art. 27
Lei no 8.245/1991,
sustentando que seu direito de preferência foi violado, pois o imóvel foi alienado por
valor e em condições diversas daquelas que lhe foram notificadas, sem que lhe fosse
dada nova oportunidade de exercer a prelação, especialmente por não ter sido
informado de que a venda englobava dois lotes.
Com as contrarrazões (e-STJ fls. 356-358 e 375-379), o recurso especial foi
inadmitido na origem (e-STJ fls. 360-361), o que ensejou a interposição do presente
agravo (e-STJ fls. 364-372).
É o relatório.
VOTO
Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao
exame do recurso especial.
A insurgência não merece prosperar.
Trata-se, na origem, de ação anulatória cumulada com pedido de
adjudicação compulsória e indenização por danos materiais e morais, fundada na
alegação de preterição do direito de preferência do locatário na aquisição de imóvel
locado.
O Tribunal de origem, ao analisar o conjunto fático-probatório dos autos,
concluiu que não houve violação ao direito de preferência do recorrente. Consta do
acórdão recorrido que, apesar de o imóvel possuir duas matrículas, tratava-se de um
único terreno, o qual foi alienado por R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil
reais). Asseverou-se, ainda, que o recorrente foi devidamente notificado da intenção de
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venda pelo valor de R$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais) e manifestou
expressamente seu desinteresse na aquisição (e-STJ fl. 33), não comprovando ter
formalizado a contraproposta de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) que
alega ter feito por telefone.
Nesse contexto, a Corte local entendeu que a venda por R$ 1.200.000,00
não configurou preterição, pois, além de o recorrente ter declinado da oferta, o valor
da alienação foi superior à suposta contraproposta. Consignou, ademais, a ausência
de comprovação, pelo locatário, de capacidade econômica para adquirir o bem nas
condições em que foi vendido.
Transcreve-se:

Não há dúvidas de que o autor recebeu notificação para exercer o
seu direito de preferência na compra do imóvel situado na rua Fontoura
Xavier, 1090, bairro Itaquera, São Paulo pela quantia de R$ 1.300.000,00
(hum milhão e trezentos mil reais), assim, como não se pode negar que ele
declinou de seu interesse em
(fls. 33 in fine).
25/06/2021
Do que se verifica da matrícula de no 22.949 do 9o Cartório de
Registro de Imóveis (fls.
), o imóvel situado na rua Fontoura Xavier
123/126
(antiga rua Dona Júlia), parte do lote 22, da quadra 32, Vila Carmozina,
Itaquera, possuindo área de 305,00 metros quadrados pertencentes às
requeridas Joselita Carolina dos Santos e Mariana Carolina Santos Morais
(fls.
),
foi
vendido
em

à
MR
Rodrigues
123/124

05/11/2021
Empreendimentos Ltda-ME pelo valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais
(fls. 125 R.06 datado de
.
06/12/2021)
Também se observa que o imóvel descrito na matrícula no 22.950
do referido CRI (fls.
), qual seja, aquele situado na rua Victorio
127/133
Lazzari (antiga rua Iolanda), parte do lote 22 da quadra 32, da Vila
Carmozina, Itaquera, possuindo área de 305,00 metros quadrados
pertencente à requerida Mariana Carolina Santos Morais (fls.
), foi
123/124
vendido em
à MR Rodrigues Empreendimentos Ltda-ME pelo
05/11/2021
valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais (fls. 131 R. 11 datado de
.
06/12/2021)
Entretanto, apesar de matrículas diferentes, o documento emitido
pela Prefeitura Municipal de São Paulo (fls. 41) comprova que tais lotes de
terreno estão englobados numa mesma classificação fiscal, ou seja, trata-se
de um único terreno, não importando o número de construções existentes
dentro dele.
Portanto, não resta dúvida de que a compradora pagou pelo
referido imóvel a quantia de R$ 1.200.000,00 (hum milhão e duzentos mil
reais) e não apenas R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) como quer fazer
crer o apelante.
Neste sentido, a contraproposta que o próprio autor afirma em sua
inicial que teria oferecido às requeridas (R$ 650.000,00) para a aquisição do
imóvel está muito aquém do valor da compra realizada. Logo, não há que se
falar em violação ao direito de preferência, eis que a oferta em valor inferior
não garante a preteferência.
Nada obstante, não há notícia nos autos de que o autor teria
enviado contraproposta às proprietárias do imóvel, ao contrário, há
manifestação expressa do locatário de que “não tenho interesse na compra
do imóvel” (fls. 33).(...)
Ademais, a mera alegação de violação ao direito de preferência
na aquisição do imóvel não gera dever de indenizar, devendo vir
acompanhada de demonstração da posse do valor do preço de venda.
Suficiente, para tanto, a declaração emitida por instituição financeira
asseverando que, à época da notificação, o locatário tinha capacidade
financeira para contratar financiamento no valor do bem, o que lhe permitiria
cumprir a exigência de pagamento à vista do preço do imóvel, sem qualquer
incompatibilidade com as condições do negócio indicadas na notificação
enviada pela locada (e-STJ, fls.
)
318/320

Para afastar as conclusões do acórdão recorrido, seria necessário o reexame
de provas, o que é vedado em recurso especial, a teor da
Com
Súmula no 7/STJ.
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 04/03/2026 11:19:49
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efeito, verificar se a notificação foi adequada, se a manifestação de desinteresse foi
válida, se a contraproposta foi efetivamente realizada e se o recorrente detinha
condições financeiras para a compra são questões que demandam a análise do acervo
probatório, inviável nesta instância especial.
Ademais, o recorrente não impugnou de forma específica o fundamento do
acórdão recorrido de que a venda se deu por valor superior à contraproposta que alega
ter realizado, o que, por si só, seria suficiente para manter a decisão. Incide, no ponto,
o óbice da Súmula no 283/STF.
Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.
Nos termos do
§ 11, do
majoro os honorários
art. 85,
CPC/2015,
advocatícios fixados na origem em favor dos patronos dos recorridos para 14%
(quatorze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a gratuidade de
justiça concedida ao recorrente.
É o voto.
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 04/03/2026 11:19:49
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.742.691 / SP
Número Registro: 2024/0342756-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10160223220228260007
Sessão Virtual de
a
24/03/2026
30/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : JOSE NASCIMENTO ANDRADE
ADVOGADOS : ARTUR DE JESUS MORAES - SP436467
CESAR PINTO XAVIER - SP371681
AGRAVADO
: JOSELITA CAROLINA DOS SANTOS
AGRAVADO
: MARIANA CAROLINA SANTOS MORAIS
ADVOGADOS : GILBERTO NUNES FERRAZ - SP106258
ANA LUCIA DA COSTA SIQUEIRA - SP225388
AGRAVADO
: MR RODRIGUES EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADO
: REBERSON ALMEIDA DE OLIVEIRA - SP337170
INTERES.
: EDILEUSA FERREIRA ANDRADE
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - LOCAÇÃO
DE IMÓVEL
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
24/03/2026
30/03/2026,
voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA55526889 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 31/03/2026 00:44:18
Código de Controle do Documento: d82e80b0-1129-42ea-8bd7-a419171c1331

Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto
Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 30 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55526889 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 31/03/2026 00:44:18
Código de Controle do Documento: d82e80b0-1129-42ea-8bd7-a419171c1331