Tribunal: STJ
Processo: 0030559-44.2021.8.03.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-26

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM
CONTRATOS ANTERIORES À
AGRAVO INTERNO
LEI N. 13.786/2018.
PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO
ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno contra

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2611709 - AP
(2024/0107883-7)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: CIPASA MACAPA MAC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO
LTDA
AGRAVANTE
: VLX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADOS
: RAFAELA MOREIRA CAMPELO GOMES - GO037281
LUCAS LIMA RODRIGUES - GO038049
LUCAS LIMA RODRIGUES - AP005175
AGRAVADO
: WALDINELSON ADRIANE SARMENTO DOS SANTOS
AGRAVADO
: VERLANE CELIA AMORIM COSTA
ADVOGADO
: LUD BERNARDO MADEIRA BARROS ALCOFORADO - AP003375
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM
CONTRATOS ANTERIORES À
AGRAVO INTERNO
LEI N. 13.786/2018.
PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO
ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em
recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, afastou violação ao
parágrafo único, II, do CPC, e inviabilizou a interposição pela alínea c.
art. 1.022,
2. A controvérsia diz respeito à ação de resolução contratual cumulada com
restituição de quantias pagas, com rescisão do compromisso de compra e venda e
devolução de 90% dos valores pagos, com retenção de 10%.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a
restituição imediata de 90% dos valores pagos, com retenção de 10%, e fixou
honorários em 10% sobre o valor da condenação.
4. A Corte de origem manteve o entendimento, aplicou o CDC, fixou a retenção
em 10% diante das peculiaridades e negou provimento ao apelo das rés, dando
provimento ao dos autores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se há reexame de provas ou cláusulas
contratuais, com o afastamento das Súmulas n. 5 e 7 do STJ; (ii) saber se há
Documento eletrônico VDA55141985 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 27/03/2026. Código de Controle do Documento: d25db352-12e2-4e28-995a-bdf1a02ff5d6

divergência com o
quanto ao parâmetro-base de 25% de
REsp n. 1.723.519/SP
retenção; (iii) saber se houve violação dos arts. 389 e 402 do Código Civil pela
fixação de 10%; (iv) saber se é cabível a interposição pela alínea c do
III,
art. 105,
da Constituição Federal, com demonstração de divergência; e (v) saber se cabe
reconsideração da decisão monocrática para prover o recurso especial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Em contratos celebrados antes da
prevalece o entendimento
Lei n. 13.786/2018,
da Segunda Seção no sentido da retenção de 25% dos valores pagos, razão pela
qual o parâmetro de 10% do acórdão recorrido diverge do padrão decisório desta
Corte.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo interno provido para, conhecendo do agravo, conhecer do recurso
especial de dar-lhe provimento.
Tese de julgamento: “1. Em contratos anteriores à
deve
Lei n. 13.786/2018,
prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, conforme
entendimento da Segunda Seção do STJ.”
Dispositivos relevantes citados:
arts. 26, 27, 28 e 29; CC, arts.
Lei n. 9.514/1997,
389, 402 e 490; CPC,
parágrafo único, II; CF,
III, a e c.
art. 1.022,
art. 105,
Jurisprudência relevante citada: STJ;
relatora Ministra Maria
REsp n. 2132805/SP,
Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
STJ; AREsp n. 2438959,
19/12/2025;
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/2/2026.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA, por unanimidade, dar provimento ao
agravo interno, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
18 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2611709 - AP
(2024/0107883-7)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: CIPASA MACAPA MAC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO
LTDA
AGRAVANTE
: VLX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADOS
: RAFAELA MOREIRA CAMPELO GOMES - GO037281
LUCAS LIMA RODRIGUES - GO038049
LUCAS LIMA RODRIGUES - AP005175
AGRAVADO
: WALDINELSON ADRIANE SARMENTO DOS SANTOS
AGRAVADO
: VERLANE CELIA AMORIM COSTA
ADVOGADO
: LUD BERNARDO MADEIRA BARROS ALCOFORADO - AP003375
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM
CONTRATOS ANTERIORES À
AGRAVO INTERNO
LEI N. 13.786/2018.
PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO
ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em
recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, afastou violação ao
parágrafo único, II, do CPC, e inviabilizou a interposição pela alínea c.
art. 1.022,
2. A controvérsia diz respeito à ação de resolução contratual cumulada com
restituição de quantias pagas, com rescisão do compromisso de compra e venda e
devolução de 90% dos valores pagos, com retenção de 10%.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a
restituição imediata de 90% dos valores pagos, com retenção de 10%, e fixou
honorários em 10% sobre o valor da condenação.
4. A Corte de origem manteve o entendimento, aplicou o CDC, fixou a retenção
em 10% diante das peculiaridades e negou provimento ao apelo das rés, dando
provimento ao dos autores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se há reexame de provas ou cláusulas
contratuais, com o afastamento das Súmulas n. 5 e 7 do STJ; (ii) saber se há
divergência com o
quanto ao parâmetro-base de 25% de
REsp n. 1.723.519/SP
retenção; (iii) saber se houve violação dos arts. 389 e 402 do Código Civil pela
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fixação de 10%; (iv) saber se é cabível a interposição pela alínea c do
III,
art. 105,
da Constituição Federal, com demonstração de divergência; e (v) saber se cabe
reconsideração da decisão monocrática para prover o recurso especial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Em contratos celebrados antes da
prevalece o entendimento
Lei n. 13.786/2018,
da Segunda Seção no sentido da retenção de 25% dos valores pagos, razão pela
qual o parâmetro de 10% do acórdão recorrido diverge do padrão decisório desta
Corte.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo interno provido para, conhecendo do agravo, conhecer do recurso
especial de dar-lhe provimento.
Tese de julgamento: “1. Em contratos anteriores à
deve
Lei n. 13.786/2018,
prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, conforme
entendimento da Segunda Seção do STJ.”
Dispositivos relevantes citados:
arts. 26, 27, 28 e 29; CC, arts.
Lei n. 9.514/1997,
389, 402 e 490; CPC,
parágrafo único, II; CF,
III, a e c.
art. 1.022,
art. 105,
Jurisprudência relevante citada: STJ;
relatora Ministra Maria
REsp n. 2132805/SP,
Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
STJ; AREsp n. 2438959,
19/12/2025;
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/2/2026.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por CIPASA MACAPA MAC1
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e VLX EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. contra a decisão de fls. 805-812, que negou
provimento ao agravo em recurso especial, em razão da incidência das Súmulas n.
5 e 7 do STJ, afastou a alegada violação do
parágrafo único, II, do CPC,
art. 1.022,
e consignou que a interposição pela alínea está inviabilizada pelo óbice aplicado.
c
A parte agravante alega que não pretende reexaminar fatos, provas ou
cláusulas contratuais, porquanto as premissas fáticas estariam definidas, devendo
ser afastadas as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, visto que se busca a correta aplicação do
direito (fls. 817-819).
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Sustenta que o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Amapá
divergiu do precedente da Segunda Seção no
ao fixar
REsp n. 1.723.519/SP,
retenção em 10% sem peculiaridades, requerendo a adoção do padrão-base de 25%
(fls. 817-819).
Afirma que houve violação dos arts. 389 e 402 do Código Civil, porque
o percentual de 10% não compensaria custos operacionais e despesas do
empreendimento (fls. 818-819).
Aduz que o recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105,
III,
e
, da Constituição Federal, apontando divergência jurisprudencial quanto
a
c
ao percentual de retenção e à incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ (fls. 817-819).
Requer a reconsideração da decisão para afastar os óbices das Súmulas
n. 5 e 7 do STJ, apreciar e prover o recurso especial, ou, caso não reconsiderada, a
submissão do agravo interno ao órgão colegiado (fl. 820).
Contrarrazões às fls. 824-832.
É o relatório.
VOTO
A irresignação reúne condições de prosperar.
A controvérsia diz respeito à ação de resolução contratual cumulada com
restituição de quantias pagas, em que a parte autora pleiteou a rescisão do
compromisso de compra e venda e a devolução de 90% dos valores pagos, com
retenção de 10%.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a
restituição imediata de 90% dos valores pagos, com retenção de 10%, e fixou
honorários em 10% sobre o valor da condenação.
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A Corte
manteve o entendimento, aplicou o CDC, fixou a retenção
a quo
em 10% diante das peculiaridades e negou provimento ao apelo das rés, dando
provimento ao dos autores.
Sobreveio recurso especial, em que o recorrente alegou violação dos
arts. 26, 27, 28 e 29 da
389, 402 e 490 do Código Civil, e do
Lei n. 9.514/1997,
parágrafo único, II, do CPC, além de dissídio jurisprudencial,
art. 1.022,
sustentando a adoção do parâmetro de retenção em 25%.
Nas razões do agravo interno, sustenta que não há reexame de provas ou
cláusulas, requer o afastamento das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, aponta divergência
quanto ao percentual de 25% no
e insiste na violação dos
REsp n. 1.723.519/SP
arts. 389 e 402 do Código Civil.
Com razão a parte recorrente.
No caso dos autos, verifica-se que o contrato foi celebrado anteriormente
à vigência da Lei n. 13.786/2018.
Assim, o acórdão recorrido, ao fixar a retenção em 10%, divergiu do
padrão decisório firmado por esta Corte Superior para casos análogos.
De acordo com o entendimento da Segunda Seção do STJ, nas hipóteses
de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por desistência do
comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por dos
valores pagos).
Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE.
CONTRATO ANTERIOR À LEI DO DISTRATO. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E
INDENIZAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ARTIGO 1.022 DO CPC.
FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE.
REEXAME DE
SÚMULA 284/STF.
NORMAS LOCAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 280 /STF. GRATUIDADE
DE JUSTIÇA.REQUISITOS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7
STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA FRUIÇÃO. LOTE NÃO
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EDIFICADO.
NÃO
CABIMENTO.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS.
CRITÉRIO DE EQUIDADE. INAPLICABILIDADE. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Recurso especial que suscita violação do
do CPC de maneira
art. 1.022
genérica é deficiente em sua fundamentação e atrai a aplicação do óbice da
Súmula 284/STF.
2. Não compete a esta Corte, como guardiã da legislação federal, reformar
entendimento julgado com base em norma de direito local, a teor do disposto na
Súmula 280, do STF, por analogia.
3. Rever a conclusão do acórdão recorrido quanto ao preenchimento dos
requisitos para fins de concessão dos benefícios da gratuidade de justiça implica o
reexame das provas dos autos, providência vedada pela Súmula 7/STJ.
4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, em contrato anterior à
deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção, a
Lei 13.786/2018,
saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos
pelos adquirentes.
5. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é indevida a taxa de
ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote
não edificado, porquanto a resilição não enseja enriquecimento do comprador ou
empobrecimento do vendedor.
6. Se o proveito econômico buscado com a instauração da lide possui valor
discriminado nos autos, inviável o pedido de arbitramento dos honorários com base
no critério de equidade. 7. Recurso especial a que se dá parcial provimento.
Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJE
REsp n. 2132805/SP,
de
.
19/12/2025)
6. Se o proveito econômico buscado com a instauração da lide possui valor
discriminado nos autos, inviável o pedido de arbitramento dos honorários com base
no critério de equidade.
7. Recurso especial a que se dá parcial provimento.
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE CINCO POR CENTO PARA
CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DA VIGÊNCIA DA RECURSO
PROVIDO. LEI No 13.786/2018.
1. A Segunda Seção do STJ pacificou o entendimento de que, em casos de
rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por desistência do comprador,
anterior à vigência da
percentual de retenção de 25% dos
Lei no 13.786/2018,
valores pagos.
2. O contrato em questão foi celebrado em deve prevalecer o
e o
05/01/2014,
acórdão recorrido, ao fixar a retenção em 10%, antes da vigência da
divergiu do padrão decisório firmado pelo STJ para casos
Lei no 13.786/2018,
análogos.
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3. A aplicação do entendimento consolidado pela Segunda Seção do STJ
dispensa o reexame de provas, pois trata-se de qualificação jurídica dos fatos
incontroversos à luz de tese jurídica pacificada.
4. Recurso provido para majorar o percentual de retenção para 25% dos
valores pagos, mantidos os demais termos do acórdão recorrido. (AREsp n.
2438959, Relator Ministro Raul Araújo, DJE de 13.02.2026)

Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno para, conhecendo
do agravo, conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento, a fim de
majorar o percentual de retenção para 25%.
É o voto.

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Superior Tribunal de Justiça
S.T.J
Fl.__________

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA

AgInt no
Número Registro: 2024/0107883-7
PROCESSO ELETRÔNICO
AREsp 2.611.709 /
AP
Número Origem: 00305594420218030001
PAUTA: 17/03/2026
JULGADO: 17/03/2026
Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. Dra. MARIA SOARES CAMELO CORDIOLI
Secretária
Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE
: CIPASA MACAPA MAC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
AGRAVANTE
: VLX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADOS
: RAFAELA MOREIRA CAMPELO GOMES - GO037281
LUCAS LIMA RODRIGUES - GO038049
LUCAS LIMA RODRIGUES - AP005175
AGRAVADO
: WALDINELSON ADRIANE SARMENTO DOS SANTOS
AGRAVADO
: VERLANE CELIA AMORIM COSTA
ADVOGADO
: LUD BERNARDO MADEIRA BARROS ALCOFORADO - AP003375
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE
: CIPASA MACAPA MAC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
AGRAVANTE
: VLX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADOS
: RAFAELA MOREIRA CAMPELO GOMES - GO037281
LUCAS LIMA RODRIGUES - GO038049
LUCAS LIMA RODRIGUES - AP005175
AGRAVADO
: WALDINELSON ADRIANE SARMENTO DOS SANTOS
AGRAVADO
: VERLANE CELIA AMORIM COSTA
ADVOGADO
: LUD BERNARDO MADEIRA BARROS ALCOFORADO - AP003375
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na
sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A QUARTA TURMA, por unanimidade, deu provimento ao agravo interno, nos
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.Os Srs. Ministros
Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís Carlos Gambogi
(Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.Presidiu o
julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
C54224551549474081801:@
2024/0107883-7 - AREsp 2611709 Petição : 2025/0005130-1 (AgInt)
Documento eletrônico VDA55108005 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI, QUARTA TURMA Assinado em: 17/03/2026 17:28:22
Código de Controle do Documento: E97E8C1B-1393-43B5-A8D4-1729AB79FF9F