Tribunal: STJ
Processo: 1003148-63.2021.8.26.0358
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-04-07

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DO TEMA N. 1.095 DO STJ E DA
AINDA QUE VENDEDOR E CREDOR FIDUCIÁRIO
LEI N. 9.514/1997
SEJAM O MESMO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2226941 - SP(2025/0295323-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: SPE RESIDENCIAL PARQUE DOS IPES II EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: EDUARDO LEMOS PRADO DE CARVALHO - SP192989
BEATRIZ RUSSO BRANDI - SP513501
LUCIANA MOGENTALE ORMELEZE PRADO DE CARVALHO -
SP161332
RECORRIDO
: JESSICA FERREIRA GARCIA
ADVOGADO
: RODRIGO SOLÉR - SP354686
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DO TEMA N. 1.095 DO STJ E DA
AINDA QUE VENDEDOR E CREDOR FIDUCIÁRIO
LEI N. 9.514/1997
SEJAM O MESMO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou a sentença para
resolver o contrato e fixar a devolução de 75% dos valores pagos, com correção e
juros, aplicando o CDC e afastando a Lei n. 9.514/1997.
2. A controvérsia trata de ação de rescisão contratual de compromisso de compra e
venda de lote urbano com cláusula de alienação fiduciária, buscando a resolução
do contrato e a restituição entre 90% e 75% dos valores pagos.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, aplicou a
e indicou venda extrajudicial após a consolidação da
Lei n. 9.514/1997
propriedade em favor do credor, com condenação em custas e honorários.
4. A Corte de origem reformou a sentença, afastou a
por
Lei n. 9.514/1997
desvirtuamento da alienação fiduciária, aplicou o CDC, declarou resolvido o
contrato e fixou devolução de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%,
correção e juros, admitindo compensações e invertendo a sucumbência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A questão em discussão consiste em saber se houve violação do
III, do
art. 927,
CPC pela não aplicação do Tema n. 1.095 do STJ, sustentando o recorrente que a
tese repetitiva incide mesmo quando há identidade entre vendedor e credor
fiduciário.
Documento eletrônico VDA55554950 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 31/03/2026 18:26:08
Publicação no DJEN/CNJ de 08/04/2026. Código de Controle do Documento: b82c5100-5a6b-44c2-a2fa-cdc9fac663e5

III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Ocorreu a ofensa ao
III, do CPC, porque o acórdão recorrido deixou de
art. 927,
observar a tese firmada no Tema n. 1.095 do STJ, aplicável mesmo quando
vendedor e credor fiduciário são o mesmo, impondo o regime dos arts. 26 e 27 da
Lei n. 9.514/1997.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial provido.
“1. Aplica-se o Tema n.
aos contratos de compra e
Tese de julgamento:
1.095/STJ
venda com alienação fiduciária, mesmo quando há identidade entre vendedor e
credor fiduciário, incidindo o regime dos arts. 26 e 27 da
”.
Lei n. 9.514/1997
CPC,
III;
arts. 26 e 27.
Dispositivos relevantes citados:
art. 927,
Lei n. 9.514/1997,
STJ,
relator Ministro
Jurisprudência relevante citada:
REsp n. 2.198.995/SP,
Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, dar provimento ao
24/03/2026
30/03/2026,
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
31 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
Documento eletrônico VDA55554950 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 31/03/2026 18:26:08
Publicação no DJEN/CNJ de 08/04/2026. Código de Controle do Documento: b82c5100-5a6b-44c2-a2fa-cdc9fac663e5

RECURSO ESPECIAL No 2226941 - SP(2025/0295323-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: SPE RESIDENCIAL PARQUE DOS IPES II EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: EDUARDO LEMOS PRADO DE CARVALHO - SP192989
BEATRIZ RUSSO BRANDI - SP513501
LUCIANA MOGENTALE ORMELEZE PRADO DE CARVALHO -
SP161332
RECORRIDO
: JESSICA FERREIRA GARCIA
ADVOGADO
: RODRIGO SOLÉR - SP354686
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DO TEMA N. 1.095 DO STJ E DA
AINDA QUE VENDEDOR E CREDOR FIDUCIÁRIO
LEI N. 9.514/1997
SEJAM O MESMO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou a sentença para
resolver o contrato e fixar a devolução de 75% dos valores pagos, com correção e
juros, aplicando o CDC e afastando a Lei n. 9.514/1997.
2. A controvérsia trata de ação de rescisão contratual de compromisso de compra e
venda de lote urbano com cláusula de alienação fiduciária, buscando a resolução
do contrato e a restituição entre 90% e 75% dos valores pagos.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, aplicou a
e indicou venda extrajudicial após a consolidação da
Lei n. 9.514/1997
propriedade em favor do credor, com condenação em custas e honorários.
4. A Corte de origem reformou a sentença, afastou a
por
Lei n. 9.514/1997
desvirtuamento da alienação fiduciária, aplicou o CDC, declarou resolvido o
contrato e fixou devolução de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%,
correção e juros, admitindo compensações e invertendo a sucumbência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A questão em discussão consiste em saber se houve violação do
III, do
art. 927,
CPC pela não aplicação do Tema n. 1.095 do STJ, sustentando o recorrente que a
tese repetitiva incide mesmo quando há identidade entre vendedor e credor
fiduciário.
Documento eletrônico VDA54445715 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 24/02/2026 19:07:05
Código de Controle do Documento: e8eea2ed-586d-40e3-b193-c29a9e868554

III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Ocorreu a ofensa ao
III, do CPC, porque o acórdão recorrido deixou de
art. 927,
observar a tese firmada no Tema n. 1.095 do STJ, aplicável mesmo quando
vendedor e credor fiduciário são o mesmo, impondo o regime dos arts. 26 e 27 da
Lei n. 9.514/1997.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial provido.
“1. Aplica-se o Tema n.
aos contratos de compra e
Tese de julgamento:
1.095/STJ
venda com alienação fiduciária, mesmo quando há identidade entre vendedor e
credor fiduciário, incidindo o regime dos arts. 26 e 27 da
”.
Lei n. 9.514/1997
CPC,
III;
arts. 26 e 27.
Dispositivos relevantes citados:
art. 927,
Lei n. 9.514/1997,
STJ,
relator Ministro
Jurisprudência relevante citada:
REsp n. 2.198.995/SP,
Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por RESIDENCIAL PARQUE
DOS IPÊS II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS (SPE), com fundamento no
III,
, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do
art. 105,
a
Estado de São Paulo em apelação cível nos autos de ação de rescisão contratual.
O julgado foi assim ementado (fl. 153):

Apelação Compra e venda Imobiliária (terreno) - Rescisão contratual
Desistência do autor - Sentença de improcedência Apelo da autora - Contrato
imobiliário com cláusula de alienação fiduciária - Inaplicabilidade da Lei no 9.514/97
- Distinção ao
- Alienação fiduciária constituída em favor da
Tema 1.095/STJ
própria vendedora, como forma de estratégia de contornar as garantias previstas na
legislação consumerista - Precedentes deste Egrégio Tribunal - Contrato celebrado
em 2017 Inaplicabilidade da
a contratos celebrados antes do
Lei no 13.768/2018
início da sua vigência - Possibilidade de rescisão do contrato - Inteligência do
enunciado da
e Súmulas 1, 2 e 3 deste Egrégio Tribunal -
Súmula 543/STJ
Determinação de restituição à autora, em parcela única, de 75% dos valores pagos
com retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre todos os valores
desembolsados pela consumidora, sem qualquer espécie de distinção - Retenção que
se afigura suficiente para remunerar a alienante dos prejuízos decorrentes do
inadimplemento contratual - Débitos de IPTU e condomínio Eventuais valores
devidos a este título podem ser cobrados após o recebimento do lote até a data da
rescisão contratual Valores eventualmente inadimplidos referentes às verbas de
Documento eletrônico VDA54445715 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 24/02/2026 19:07:05
Código de Controle do Documento: e8eea2ed-586d-40e3-b193-c29a9e868554

IPTU e condomínio podem ser deduzidos do montante a ser restituído em favor da
autora - Sucumbência invertida, sem fixação dos honorários recursais - Sentença
reformada - Recurso provido -

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl.
179):

Embargos de declaração - Embargos da ré, apelada - Alegação de omissão -
Ausência de tal vício no acórdão embargado, que expressamente enfrentou a
questão da cláusula de alienação fiduciária, desnaturada ilicitamente pela ré -
Pretendido reexame da causa - Inadmissibilidade - Embargos rejeitados.

No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos:
a) 927, III, do CPC, porque o acórdão afastou, sem base legal, a
aplicação da
e do entendimento firmado em julgamento
Lei n. 9.514/1997
repetitivo (Tema n. 1095 do STJ), contrariando a obrigatoriedade de observância
dos precedentes qualificados;
b) 26 e 27 da
porquanto, estando o contrato registrado
Lei n. 9.514/1997,
e a mora constituída, deve-se observar o procedimento específico de consolidação
da propriedade em favor do credor fiduciário.
Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão e se
aplique a
com observância do Tema n. 1095 do STJ,
Lei n. 9.514/1997,
determinando-se a observância dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997.
Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o acórdão está em sintonia
com as particularidades do caso, sustenta distinguishing do Tema n. 1095 do STJ,
afirma que houve desvirtuamento da alienação fiduciária porque vendedor e credor
fiduciário são a mesma pessoa, defende a inaplicabilidade dos arts. 22, 26 e 27 da
e requer a inadmissão ou o desprovimento do recurso especial
Lei n. 9.514/1997
(fls. 185-188).
O recurso especial foi admitido (fls. 189-190).
É o relatório.
Documento eletrônico VDA54445715 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 24/02/2026 19:07:05
Código de Controle do Documento: e8eea2ed-586d-40e3-b193-c29a9e868554

VOTO
I- Contextualização
A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual em que a parte
autora pleiteou a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de lote
urbano com cláusula de alienação fiduciária e a restituição entre 90% e 75% dos
valores pagos, invocando dificuldades financeiras (fls. 154-156).
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido,
aplicou a
com indicação de venda extrajudicial após a
Lei n. 9.514/1997
consolidação da propriedade em favor do credor, e condenou a autora ao
pagamento de custas, despesas processuais e honorários fixados em 10% do valor
da causa, observada a gratuidade de justiça (fl. 154).
A Corte estadual reformou a sentença, afastou a incidência da
por entender desvirtuada a cláusula de alienação fiduciária,
Lei n. 9.514/1997
aplicou o Código de Defesa do Consumidor, declarou resolvido o contrato e
condenou a ré a devolver, em parcela única, 75% dos valores pagos, autorizando a
retenção de 25%, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de
mora a partir do trânsito em julgado, admitindo a compensação de eventuais
débitos de IPTU e condomínio e invertendo a sucumbência com honorários
fixados em 10% do valor da condenação (fls. 155-162).
II-
III, do CPC
Art. 927,
A recorrente alega violação do
III, do CPC, porquanto o
art. 927,
Tribunal local deixou de aplicar, indevidamente, o Tema n. 1.095 desta Corte.
A Corte estadual não aplicou a tese fixada no referido Tema sob o
fundamento de ter havido desvirtuamento da alienação fiduciária em garantia, pois
a garantia se deu em favor da própria vendedora do bem, nestes termos (fl. 155):

Documento eletrônico VDA54445715 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 24/02/2026 19:07:05
Código de Controle do Documento: e8eea2ed-586d-40e3-b193-c29a9e868554

Com efeito, no presente caso, a alienação fiduciária do imóvel não impede a
rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, principalmente porque a
credora fiduciária se confunde com a vendedora (fls. 21, 27, 78).
Como se sabe, para que ocorra a alienação fiduciária, se faz necessária a
existência de três sujeitos diferentes, quais sejam, o adquirente final do bem, o
vendedor e aquele que adquire a propriedade do vendedor e a financia ao
comprador, mediante cláusula de alienação fiduciária.
No presente caso, os dois últimos se confundem na mesma pessoa da
requerida, desnaturando a própria essência da alienação fiduciária.

A decisão recorrida está em desacordo com o entendimento desta Corte,
no sentido de que a incidência do Tema n. 1.095 ocorre ainda que haja identidade
entre o vendedor do imóvel e o credor fiduciário.
A propósito:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
LEI
No
9.514/97.
TEMA
1.095/STJ.
APLICAÇÃO A CONTRATOS CELEBRADOS FORA DO SISTEMA

REGIME
JURÍDICO
ESPECIAL.
FINANCEIRO
IMOBILIÁRIO.
IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO JUDICIAL. BOA-FÉ OBJETIVA E
FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO.
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE CLÁUSULAS
ABUSIVAS. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA.
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO
PROVIDO.
1. A controvérsia recursal versa sobre a possibilidade de rescisão judicial de
contrato de compra e venda de imóvel gravado com alienação fiduciária em
garantia, celebrado diretamente entre os adquirentes e a incorporadora, sem a
intermediação de agente financeiro.
2. O Tribunal de origem aplicou corretamente a tese firmada no
segundo a qual a
é aplicável a todas as
Tema 1.095/STJ,
Lei no 9.514/1997
operações de alienação fiduciária de coisa imóvel, inclusive aquelas realizadas entre
particulares e fora do Sistema Financeiro Imobiliário.
3. A existência de cláusula de alienação fiduciária regularmente registrada em
cartório atrai a incidência dos arts. 26 e 27 da
afastando a
Lei no 9.514/97,
possibilidade de resolução judicial do contrato e submetendo o inadimplemento ao
procedimento extrajudicial específico previsto na legislação especial.
Documento eletrônico VDA54445715 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 24/02/2026 19:07:05
Código de Controle do Documento: e8eea2ed-586d-40e3-b193-c29a9e868554

4. Inexiste violação dos arts. 421, 422 e 475 do Código Civil, pois o Tribunal
estadual reconheceu a validade da avença e concluiu pela ausência de conduta
abusiva ou contrária a boa-fé objetiva, sendo vedado ao Superior Tribunal de Justiça
o reexame de matéria fático-probatória (
.
Súmula 7/STJ)
5. Não se configura afronta aos arts. 4o, 6o, 51 e 53 do Código de Defesa do
Consumidor, uma vez que a aplicação da
não exclui a incidência
Lei no 9.514/97
dos princípios consumeristas, mas apenas define o regime jurídico especial de
execução da garantia fiduciária, inexistindo cláusulas abusivas no contrato.
6. A tese de aplicação incorreta do
não procede, pois o
Tema 1.095/STJ
entendimento firmado em repetitivo abrange, de modo expresso, os contratos
firmados fora do Sistema Financeiro Imobiliário, independentemente de
eventual identidade entre vendedor e credor fiduciário.
7. A divergência jurisprudencial alegada não foi demonstrada nos moldes
legais e regimentais, ausente o necessário cotejo analítico e a similitude fática entre
os julgados, além de o acórdão recorrido estar em plena consonância com a
jurisprudência dominante desta Corte Superior.
8. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
REsp n. 2.198.995/SP,
DJEN de
)
3/11/2025,
6/11/2025.

III- Conclusão
Ante o exposto, conheço do recurso especial e dou-lhe provimento
.
para determinar a aplicação do Tema n. 1.095 do STJ ao caso
É o voto.
Documento eletrônico VDA54445715 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 24/02/2026 19:07:05
Código de Controle do Documento: e8eea2ed-586d-40e3-b193-c29a9e868554

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.226.941 / SP
Número Registro: 2025/0295323-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10031486320218260358
Sessão Virtual de
a
24/03/2026
30/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. MARIA SOARES CAMELO CORDIOLI

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : SPE RESIDENCIAL PARQUE DOS IPES II EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: EDUARDO LEMOS PRADO DE CARVALHO - SP192989
LUCIANA MOGENTALE ORMELEZE PRADO DE CARVALHO -
SP161332
BEATRIZ RUSSO BRANDI - SP513501
RECORRIDO
: JESSICA FERREIRA GARCIA
ADVOGADO
: RODRIGO SOLÉR - SP354686
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
TERMO
Documento eletrônico VDA55528420 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 31/03/2026 00:56:20
Código de Controle do Documento: 00694e0b-b52f-4fde-b9e4-e515295b647e

A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso, nos termos do
24/03/2026
30/03/2026,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 30 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55528420 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 31/03/2026 00:56:20
Código de Controle do Documento: 00694e0b-b52f-4fde-b9e4-e515295b647e