Tribunal: STJ
Processo: 0013361-81.2020.8.19.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-05-14

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE
FUNDAMENTO DO

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3044460 - RJ(2025/0340444-1)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: API SPE35 - PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
AGRAVANTE
: CCISA08 CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA
AGRAVANTE
: RENDIMENTOPAY INSTITUICAO DE PAGAMENTO S.A.
ADVOGADOS
: RODRIGO MOURA FARIA VERDINI - RJ107477
RODRIGO MATTAR COSTA ALVES DA SILVA - RJ107861
LUIZ BOMFIM PEREIRA DA CUNHA, FILHO - RJ120219
LUIZ RINALDO ZAMPONI FILHO - RJ145770
DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - SP214918
AGRAVADO
: IVAN RICARDO SOARES DE OLIVEIRA
ADVOGADO
: IVAN RICARDO SOARES DE OLIVEIRA - (EM CAUSA
PRÓPRIA) - RJ136424
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE
FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.
.
SÚMULA N. 283/STF
REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E
INTERPRETAÇÃO
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.
.
SÚMULA N. 543/STJ
AGRAVO DESPROVIDO.
I. Razões de decidir
1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte local
pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas,
manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam
infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido
independente e suficiente para mantê-lo, no ponto controvertido, não deve
ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.
Documento eletrônico VDA56656718 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 13/05/2026 17:05:37
Publicação no DJEN/CNJ de 15/05/2026. Código de Controle do Documento: c02a12cc-a25c-4279-8d1b-d7a95a6afeb4

3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-
probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).
4. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
vendedor/construtor,
"
).
deu causa ao desfazimento (Súmula n. 543/STJ
II. Dispositivo
5. Agravo em recurso especial desprovido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso,
05/05/2026
11/05/2026,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do
TJMG), João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
11 de maio de 2026
Ministro Antonio Carlos Ferreira
Relator
Documento eletrônico VDA56656718 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 15/05/2026. Código de Controle do Documento: c02a12cc-a25c-4279-8d1b-d7a95a6afeb4

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3044460 - RJ(2025/0340444-1)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: API SPE35 - PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
AGRAVANTE
: CCISA08 CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA
AGRAVANTE
: RENDIMENTOPAY INSTITUICAO DE PAGAMENTO S.A.
ADVOGADOS
: RODRIGO MOURA FARIA VERDINI - RJ107477
RODRIGO MATTAR COSTA ALVES DA SILVA - RJ107861
LUIZ BOMFIM PEREIRA DA CUNHA, FILHO - RJ120219
LUIZ RINALDO ZAMPONI FILHO - RJ145770
DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - SP214918
AGRAVADO
: IVAN RICARDO SOARES DE OLIVEIRA
ADVOGADO
: IVAN RICARDO SOARES DE OLIVEIRA - (EM CAUSA
PRÓPRIA) - RJ136424
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE
FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.
.
SÚMULA N. 283/STF
REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E
INTERPRETAÇÃO
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.
.
SÚMULA N. 543/STJ
AGRAVO DESPROVIDO.
I. Razões de decidir
1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte local
pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas,
manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam
infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido
independente e suficiente para mantê-lo, no ponto controvertido, não deve
ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.
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3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-
probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).
4. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
vendedor/construtor,
"
).
deu causa ao desfazimento (Súmula n. 543/STJ
II. Dispositivo
5. Agravo em recurso especial desprovido.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que
inadmitiu o recurso especial em razão da inexistência de violação dos arts. 489 e 1.022
do CPC, da harmonia do acórdão com a jurisprudência do STJ
), do
(Súmula n. 83/STJ
óbice ao reexame de provas e cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do STJ) e do
prejuízo da análise do dissídio jurisprudencial (fls. 833-842).
O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 602-604):
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
INDENIZARTÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMOVEL. CULPA DO
PROMITENTE VENDEDOR. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO JURIDICO.
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA DE
PROCEDÊNCIA
PARCIAL.
IRRESIGNAÇÃO
DA
PARTE
RÉ.
PROVIMENTO PARCIAL.
I. Caso em exame
1. Trata-se de apelação cível em ação de rescisão contratual e indenizatória
fundada em promessa de compra e venda de imóvel na qual a autora
pretende a devolução dos valores pagos em razão do inadimplemento
contratual por culpa da ré/vendedora.
II. Questão em discussão
2. A matéria devolvida pela ré cinge-se ao alegado direito à retenção parcial
dos valores pagos pelo apelado, incluindo comissão de corretagem e sinal,
além do termo inicial dos juros de mora e reconhecimento de sucumbência
recíproca.
III. Razões de decidir
3. Diante do inadimplemento das obrigações assumidas pela ré, não se pode
negar à parte autora a resolução do negócio jurídico celebrado, nos termos
do
do Código Civil: “
art. 475
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir
a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe, cabendo, em qualquer dos
”.
casos, indenização por perdas e danos
4. A sentença não comporta reforma porquanto está alinhada à
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que resolvido o
contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do
vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a
devolução integral dos valores pagos pelo comprador.
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5. Quanto a comissão de corretagem e sinal, não trata o caso de culpa do
adquirente, senão da vendedora.
6. Deve-se aplicar, portanto, a Súmula no 98 desta Corte, segundo a qual: “
Na ação de rescisão de negócio jurídico, por culpa do vendedor, cumulada
com restituição de parcelas pagas, descabe o abatimento de valores
referentes à taxa de administração do empreendimento frustrado, mesmo
que destinadas ao pagamento de comissões, intermediações e outras
despesas de comercialização, devendo a devolução efetivada ao comprador
ser plena, de modo a assegurar-lhe o exato recebimento de tudo o que
”.
despendeu
7. Quanto a atualização monetária, foi corretamente fixada na sentença,
devendo constar a partir de cada desembolso, uma vez que garante a
recomposição do valor real da moeda para que não cause prejuízo à parte
lesada.
8. Porém quanto ao termo inicial da incidência dos juros moratórios, merece
reforma a sentença, uma vez que, em se tratando de responsabilidade civil
contratual, fluem desde a citação, já que somente com este ato o devedor
fica constituído em mora, em razão do disposto no
do CC.
art. 405
9. Quanto a sucumbência, deve ser reconhecida que foi recíproca, uma vez
a parte autora decaiu em parte de seu pedido, relativo aos danos morais,
julgado improcedente.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 654-658).
Nas razões do recurso especial (fls. 668-703), interposto com fundamento no
III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e
art. 105,
violação dos seguintes dispositivos legais:
(i)
II, do CPC, sustentando a omissão e nulidade do acórdão
art. 1.022,
recorrido por não ter enfrentado pontos relevantes sobre a validade da taxa de
corretagem e as cláusulas de retenção contratual em sede de embargos de
declaração, e
(ii) arts. 35-A, III, e 67-A, § 5o, da
(conforme alteração
Lei n. 4.591/1964
dada pela
), e 104, 110, 186, 421, 421-A, 422, 884 e 944 do CC, e
Lei n. 13.786/2018
373, 487, II, e 489, § 1o, IV, do CPC, rechaçando a possibilidade de restituição integral,
defendendo a legalidade da transferência da comissão de corretagem ao consumidor e
o direito de retenção de 50% dos valores pagos, em razão do regime de patrimônio de
afetação e do princípio do
, e apontando a inobservância de teses
pacta sunt servanda
fixadas nos Temas n. 938 e 960 do STJ.
No agravo (fls. 855-866), afirma a presença dos requisitos de
admissibilidade do especial.
Contraminuta apresentada (fls. 871-875).
É o relatório.
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VOTO
O acórdão recorrido reconheceu a culpa da promitente vendedora,
determinou a restituição integral dos valores pagos, incluindo corretagem e sinal, fixou
os juros moratórios desde a citação e reconheceu a sucumbência recíproca.
No recurso, a parte recorrente suscita negativa de prestação jurisdicional por
omissão quanto ao enfrentamento de pontos relevantes ao deslinde da controvérsia.
Ocorre que a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca
das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que,
em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. Assim, não há falar em
negativa de prestação jurisdicional, vício de fundamentação ou violação do art. 1.022
do CPC.
A propósito, quanto à validade da taxa de corretagem e às cláusulas de
retenção contratual, a Corte local assim se pronunciou (fl. 610):
A matéria devolvida pela ré cinge-se ao alegado direito à retenção parcial
dos valores pagos pelo apelado, incluindo comissão de corretagem e sinal,
além do termo inicial dos juros de mora e reconhecimento de sucumbência
reciproca.
Diante do inadimplemento das obrigações assumidas pela ré, não se pode
negar à parte autora a resolução do negócio jurídico celebrado, nos termos
do
do Código Civil, que ora se transcreve:
art. 475
“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do
contrato, se não preferir exigir-lhe, cabendo, em qualquer dos casos,
”
indenização por perdas e danos
A sentença não comporta reforma porquanto está alinhada à jurisprudência
do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que resolvido o contrato de
promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é
cabível a restituição das partes ao
, com a
status quo ante
devolução integral
dos valores pagos pelo comprador.

Assim, não se constatam os vícios alegados.
Ademais, a parte recorrente defende a legalidade da transferência da
comissão de corretagem ao consumidor, bem como o direito de retenção de 50% dos
valores pagos.
Ocorre que o acórdão recorrido reconheceu a culpa da vendedora e, à luz
de precedentes do STJ, determinou a devolução integral, inclusive da corretagem. O
recurso não afasta esse fundamento autônomo decisivo. Ainda que a cláusula de
corretagem seja, em tese, válida (Tema n.
), a culpa da vendedora sustenta,
938/STJ
por si só, a solução adotada na origem. Isso porque mesmo diante do teor do novel art.
67-A, § 5o, da
, a retenção pressupõe culpa do comprador;
Lei n. 4.591/1964
reconhecida a culpa da vendedora, mantém-se a devolução plena.
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Com efeito, a parte recorrente não rebateu, de modo específico, os
seguintes fundamentos do acórdão (fl. 611):
Quanto a comissão de corretagem e sinal, não trata o caso de culpa do
adquirente, senão da vendedora, como a esta altura já se tornou
incontroverso.
Deve-se aplicar, portanto, a Súmula no 98 desta Corte, segundo a qual: “Na
ação de rescisão de negócio jurídico, por culpa do vendedor, cumulada com
restituição de parcelas pagas, descabe o abatimento de valores referentes à
taxa de administração do empreendimento frustrado, mesmo que destinadas
ao pagamento de comissões, intermediações e outras despesas de
comercialização, devendo a devolução efetivada ao comprador ser plena, de
”.
modo a assegurar-lhe o exato recebimento de tudo o que despendeu

A ausência de impugnação específica de fundamento independente e
suficiente para manter o acórdão combatido, no ponto controvertido, leva à inadmissão
do recurso, tendo em vista o teor da
.
Súmula n. 283/STF
De mais a mais, a pretensão da parte recorrente envolve interpretação das
cláusulas contratuais (por exemplo, da cláusula VII-3 do contrato), bem como reexame
da conclusão fática sobre a culpa, hipótese vedada pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
Com efeito, no que diz respeito ao reconhecimento da culpa das vendedoras
e à falha na assessoria, a Corte local assim se manifestou (fl. 607):
Corolário da assessoria prometida, houve inquestionável falha na prestação
do serviço, porquanto não foi possível ao autor obter o financiamento. Ao se
comprometeram as rés a prestar assessoria para a aquisição do
empréstimo, assumiram no caso uma obrigação de resultado e não uma
obrigação de meio, de modo que não podem culpar o autor pela rescisão do
negócio entabulado, pois o negócio não pôde ir à frente por culpa das
demandadas.
Estabelecido então que o negócio deve ser rescindido por culpa das
empresas demandadas (...)

Rever a conclusão do acórdão, quanto à culpa e à falha, demandaria
reavaliação do contrato e incursão no campo fático-probatório, providências vedadas
na via especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
A parte recorrente ainda suscita divergência jurisprudencial. Entretanto,
verifica-se que o Tribunal de origem assentou a culpa da vendedora e a consequente
devolução integral, inclusive corretagem e sinal, portanto, em consonância com o que
estabelece a
("
Súmula n. 543/STJ
Na hipótese de resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
ou
vendedor/construtor,
"), o que
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
atrai a
e impede o conhecimento do recurso especial
Súmula n. 83/STJ
.
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De todo modo, o recurso também não pode ser admitido pela alínea "c" pois,
"consoante iterativa jurisprudência desta Corte, a incidência da Súmula 7 do STJ
impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo
constitucional, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os
" (AgInt no
fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática de cada caso
, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado
REsp n. 1.812.345/AM
em
DJe
. Ora, a pretensão recursal, para infirmar a conclusão
18/11/2019,
21/11/2019)
sobre culpa e afastar a devolução integral, demandaria interpretação de cláusulas e
reexame de fatos e provas, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.
Na forma do
§ 11, do CPC, MAJORO os honorários advocatícios em
art. 85,
20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2o e 3o do
referido dispositivo.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 3.044.460 / RJ
Número Registro: 2025/0340444-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00133618120208190001 133618120208190001 202524509687
Sessão Virtual de
a
05/05/2026
11/05/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : API SPE35 - PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
AGRAVANTE : CCISA08 CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA
AGRAVANTE : RENDIMENTOPAY INSTITUICAO DE PAGAMENTO S.A.
ADVOGADOS : RODRIGO MOURA FARIA VERDINI - RJ107477
RODRIGO MATTAR COSTA ALVES DA SILVA - RJ107861
DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - SP214918
LUIZ BOMFIM PEREIRA DA CUNHA, FILHO - RJ120219
LUIZ RINALDO ZAMPONI FILHO - RJ145770
AGRAVADO
: IVAN RICARDO SOARES DE OLIVEIRA
ADVOGADO
: IVAN RICARDO SOARES DE OLIVEIRA - (EM CAUSA PRÓPRIA) -
RJ136424
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
TERMO
Documento eletrônico VDA56642481 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 12/05/2026 02:49:46
Código de Controle do Documento: 71c60073-3291-431e-b095-06ae17186ad8

A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
05/05/2026
11/05/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG),
João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro
Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 11 de maio de 2026
Documento eletrônico VDA56642481 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 12/05/2026 02:49:46
Código de Controle do Documento: 71c60073-3291-431e-b095-06ae17186ad8