Tribunal: STJ
Processo: 1000658-94.2020.8.26.0587
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO
CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. IMPOSSIBILIDADE DE ACEITAÇÃO TÁCITA.
NECESSIDADE DE ANUÊNCIA EXPRESSA COM O ENCARGO, POR CONTRATO,
ESCRITURA OU CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO. INAPLICABILIDADE DA
AO CASO, DIANTE DE AQUISIÇÃO EM 2011.
LEI 13.499/17
1. O encargo associativo exige adesão inequívoca do titular, não se admitindo aceitação
tácita.
2. A anuência expressa pode se dar por contrato, previsão em escritura pública ou
estipulação em contrato-padrão registrado no Registro de Imóveis.
3. Inaplicáveis, no caso, as disposições supervenientes da
considerada a
Lei 13.499/17,
aquisição do imóvel em 2011.
4. Agravo interno a que se nega provimento.

Inteiro teor:
AgInt no RECURSO ESPECIAL No 2040954 - SP (2022/0374523-3)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: ASSOCIACAO AMIGOS DO PORTAL DO CARMO
ADVOGADO
: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932
AGRAVADO
: MARTHA RAVANELLI BERRINGER FAVERY
ADVOGADO
: RICARDO CELSO BERRINGER FAVERY - SP075958
EMENTA
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO
CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. IMPOSSIBILIDADE DE ACEITAÇÃO TÁCITA.
NECESSIDADE DE ANUÊNCIA EXPRESSA COM O ENCARGO, POR CONTRATO,
ESCRITURA OU CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO. INAPLICABILIDADE DA
AO CASO, DIANTE DE AQUISIÇÃO EM 2011.
LEI 13.499/17
1. O encargo associativo exige adesão inequívoca do titular, não se admitindo aceitação
tácita.
2. A anuência expressa pode se dar por contrato, previsão em escritura pública ou
estipulação em contrato-padrão registrado no Registro de Imóveis.
3. Inaplicáveis, no caso, as disposições supervenientes da
considerada a
Lei 13.499/17,
aquisição do imóvel em 2011.
4. Agravo interno a que se nega provimento.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/02/2026
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra
09/02/2026,
Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, João Otávio de Noronha e Raul Araújo
votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi.

Brasília,
.
10 de fevereiro de 2026

Ministra Maria Isabel Gallotti
Relatora
Documento eletrônico VDA54033721 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 10/02/2026 14:43:00
Publicação no DJEN/CNJ de 12/02/2026. Código de Controle do Documento: 7e4029ec-88ed-49cd-9c32-1f7b4f8aebe0

AgInt no RECURSO ESPECIAL No 2040954 - SP (2022/0374523-3)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: ASSOCIACAO AMIGOS DO PORTAL DO CARMO
ADVOGADO
: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932
AGRAVADO
: MARTHA RAVANELLI BERRINGER FAVERY
ADVOGADO
: RICARDO CELSO BERRINGER FAVERY - SP075958
EMENTA
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO
CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. IMPOSSIBILIDADE DE ACEITAÇÃO TÁCITA.
NECESSIDADE DE ANUÊNCIA EXPRESSA COM O ENCARGO, POR CONTRATO,
ESCRITURA OU CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO. INAPLICABILIDADE DA
AO CASO, DIANTE DE AQUISIÇÃO EM 2011.
LEI 13.499/17
1. O encargo associativo exige adesão inequívoca do titular, não se admitindo aceitação
tácita.
2. A anuência expressa pode se dar por contrato, previsão em escritura pública ou
estipulação em contrato-padrão registrado no Registro de Imóveis.
3. Inaplicáveis, no caso, as disposições supervenientes da
considerada a
Lei 13.499/17,
aquisição do imóvel em 2011.
4. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por ASSOCIAÇÃO AMIGOS DO
PORTAL DO CARMO contra decisão singular da minha lavra em que dei provimento ao
recurso especial para julgar improcedentes os pedidos (fls. 1379-1380), pelos seguintes
fundamentos:

a) é pacífica a jurisprudência desta Corte quanto à impossibilidade de aceitação
tácita, sendo indispensável adesão inequívoca ao encargo de taxas associativas;
b) a anuência expressa pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato,
previsão em escritura pública ou estipulação em contrato-padrão registrado no
Registro de Imóveis;
c) inaplicabilidade, no caso, das disposições da
considerada a
Lei 13.499/17,
aquisição formalizada em 2011, anterior à vigência da norma (fls. 1379-1380).

Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese,
que a decisão singular9 teria se apoiado em dispositivos e precedentes não ventilados
nas instâncias ordinárias, contrariando, segundo sustenta, a disciplina superveniente da
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(arts. 2o, §§ 7o e 8o, e 36-A), que equipara associações à atividade de
Lei 13.465/2017
administração de imóveis e legitima a cobrança das taxas de manutenção e conservação
em loteamentos de acesso controlado. Afirma que a jurisprudência atual desta Corte
distingue loteamento fechado de condomínio de fato, invocando julgados que teriam
afastado a aplicação do
em hipóteses de loteamento estruturado nos
Tema 882/STJ
moldes da
e defende a necessidade de submissão do tema ao colegiado
Lei 6.766/1979,
para uniformização do entendimento (fls. 1386-1405).
Impugnação ao agravo interno às fls. 1412-1415 na qual a parte agravada
alega que a matéria relativa à
não foi prequestionada no acórdão
Lei 13.465/2017
recorrido, sendo indispensável, para a abertura da instância especial, a manifestação
explícita da Corte local sobre os pontos federais suscitados, o que atrairia as Súmulas
282 e 356/STF. Sustenta, ainda, que a revisão pretendida demandaria reexame de fatos
e provas e de cláusulas contratuais, o que seria vedado pelas Súmulas 5 e 7/STJ, e
requer a aplicação de multa por agravo manifestamente inadmissível.
É o relatório.
VOTO
O recurso não merece provimento.
Originariamente, a associação autora ajuizou ação de cobrança visando
compelir a proprietária do lote 1009, no Loteamento Portal do Carmo, ao pagamento de
cotas de manutenção, conservação e segurança, com fundamento na gestão dos
serviços comuns do empreendimento (segurança 24 horas, captação, tratamento e
distribuição de água, monitoramento, manutenção de áreas verdes), indicando
inadimplemento a partir de 11/2014 e pleiteando a condenação no montante de R$
44.364,38, com atualização, além das parcelas vincendas e verbas de sucumbência (fls.
1-18).
A sentença julgou procedente a ação e improcedente a reconvenção,
reconhecendo o dever de rateio das despesas comuns entre todos os proprietários, à
vista da prestação efetiva de serviços de interesse coletivo no loteamento, com
fundamento na comunhão de interesses e na vedação ao enriquecimento sem causa,
condenando ao pagamento das quantias vencidas e vincendas, correção, juros e multa
contratual, e fixando honorários (fls. 1163-1166).
O Tribunal de origem deu parcial provimento à apelação para limitar a
cobrança das contribuições associativas até a data da intimação da autora para
manifestação sobre a contestação, observada a prescrição quinquenal, mantendo a
improcedência da reconvenção, e adotou a seguinte ementa:

LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÃO MENSAL.
COBRANÇA. TESE SEDIMENTADA PELO EGRÉGIO SUPREMO TRIBUNAL
FEDERAL. AUTORA QUE PAGOU AS MENSALIDADES POR TRÊS SUCESSIVOS
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ANOS. ADESÃO TÁCITA. PENDÊNCIA DO DÉBITO ATÉ INTIMAÇÃO DA RÉ PARA
MANIFESTAÇÃO SOBRE A CONTESTAÇÃO. RECURSO PARCIAMENTE
PROVIDO.
Loteamento. Associação de moradores. Cobrança de contribuição mensal. Recente
tese sedimentada pelo Egrégio Supremo Tribunal Federal. Lei municipal ou
possibilidade de cobrança após a edição da
Autora que pagou
Lei no 13.465/2017.
mensalidades por três sucessivos anos. Filiação tácita. Reconhecimento.
Precedentes do Tribunal. Manutenção do débito até intimação da autora para
manifestação sobre a defesa, observando-se a prescrição quinquenal. Recurso
parcialmente provido.

Fundamentou o acórdão na adesão tácita decorrente do pagamento das
mensalidades por três anos (junho de 2011 a novembro de 2014), reconhecendo que tal
conduta implicaria aceitação do grupo associativo e assunção do encargo, e, a partir da
intimação da defesa, registrou a desvinculação e cessação da cobrança (fls. 1201-1209).
Embargos de declaração opostos pela parte foram rejeitados, afirmando-se a inexistência
de contradição e omissão e a suficiência da fundamentação, com referência ao art. 1.025
do Código de Processo Civil (fls. 1227-1232).
Alega-se, no recurso especial, violação dos artigos 1022, II, 927, II, e 1.039 do
Código de Processo Civil; 104, III, 107, 108 e 111 do Código Civil; e 2o da Lei 6.766/79,
associada a dissídio jurisprudencial, sob o argumento de que o acórdão local é omisso e
que a cobrança de taxa de manutenção e conservação por associação de moradores ou
compradores de imóvel em loteamento depende de adesão expressa do devedor.
Em juízo de readequação, o Tribunal local manteve o acórdão reafirmando a
adesão tácita e a irrelevância da tese repetitiva invocada para modificar a solução (fls.
1269-1274).
Novos embargos de declaração foram novamente rejeitados, mantendo-se a
conclusão da Câmara (fls. 1282-1287).
De fato, observo que a decisão agravada assentou ser inviável a aceitação
tácita para cobrança de taxas associativas, exigindo anuência expressa do titular, com
indicação de formas idôneas de manifestação inequívoca, bem como registrou a
inaplicabilidade, no caso concreto, das disposições da
considerando que a
Lei 13.499/17,
aquisição do imóvel ocorreu em 2011, anterior à superveniência legislativa (fls. 1379-
1380).
O Tribunal local consignou que "a ré pagou mensalidades desde a aquisição
imobiliária, em junho de 2011, até a mora, em novembro de 2014" (e-STJ, fl. 1.205).
Concluiu, assim, que:

"Não há dúvidas de que, com sua conduta, concordou com a associação e
com os serviços por ela prestados. O pagamento das taxas associativas por mais de
trinta e seis meses implicou na aceitação da constituição do grupo social formalizado e,
portanto, na assunção da obrigação de pagar as despesas para mantê-lo. Não se pode
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afastar a adesão tácita da ré à associação. Embora não exista documento formal
admitindo expressamente os termos do estatuto social, o tempo pelo qual a ré pagou as
mensalidades mostrou-se mais que suficiente para conferir a segurança de que teve
acesso às condições associativas e com elas anuiu, quitando mês a mês a cobrança
perpetrada sem notícias de qualquer irresignação de sua parte" (e-STJ, fl. 1.205).

Esta Corte, todavia, afastou a tese de aceitação tácita na hipótese em apreço,
reiterando o entendimento de que é necessária a anuência expressa do devedor para
obrigá-lo ao pagamento da taxa de manutenção e conservação do loteamento.
A propósito:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA. TAXA.
AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. FUNDAMENTAÇÃO
DEFICIENTE. SÚMULA N. 284 DO STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
DECISÃO MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a
recurso.
II. Razões de decidir 2. O Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a repercussão
geral da matéria (Tema n. 492/STF), firmou a tese de ser "inconstitucional a
cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de
loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da
ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da
Lei no 13.465/17,
qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos
ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram
ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii)
sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado
no competente Registro de Imóveis".
3. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado impede
a exata compreensão da controvérsia e obsta o conhecimento do recurso especial (
.
Súmula n. 284/STF)
4. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a
oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial,
por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211/STJ.
III. Dispositivo 5. Agravo interno desprovido.
(AgInt nos EDcl no
relator Ministro Antonio Carlos Ferreira,
REsp n. 2.031.294/SP,
Quarta Turma, julgado em
DJEN de
)
18/8/2025,
22/8/2025.

Não se pode, outrossim, adotar as disposições da
porquanto,
Lei 13.499/17,
como consignado supra, cuida-se de aquisição formalizada em 2011.
Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos da
decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.
Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como voto.
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Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 19/12/2025 18:11:12
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no REsp 2.040.954 / SP
Número Registro: 2022/0374523-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10006589420208260587 20210000689595
Sessão Virtual de
a
03/02/2026
09/02/2026
Relator do AgInt
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : MARTHA RAVANELLI BERRINGER FAVERY
ADVOGADO
: RICARDO CELSO BERRINGER FAVERY - SP075958
RECORRIDO
: ASSOCIACAO AMIGOS DO PORTAL DO CARMO
ADVOGADO
: RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - PESSOAS JURÍDICAS - ASSOCIAÇÃO
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : ASSOCIACAO AMIGOS DO PORTAL DO CARMO
ADVOGADO : RENATO VILELA DA CUNHA - SP235932
AGRAVADO
: MARTHA RAVANELLI BERRINGER FAVERY
ADVOGADO : RICARDO CELSO BERRINGER FAVERY - SP075958
TERMO
Documento eletrônico VDA54011929 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/02/2026 01:27:34
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A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
03/02/2026
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra.
09/02/2026,
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, João Otávio de Noronha e Raul Araújo
votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi.

Brasília, 09 de fevereiro de 2026
Documento eletrônico VDA54011929 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/02/2026 01:27:34
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