Tribunal: STJ
Processo: 0729734-77.2023.8.07.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
INADIMPLEMENTO
POR
ATRASO
NA
ENTREGA
DE
INFRAESTRUTURA.
RESTITUIÇÃO
INTEGRAL
DE
VALORES
PAGOS. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.
AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO
ESPECIAL.
I. Caso em exame
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3060771 - DF(2025/0368754-8)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: ELETRON AGROINDUSTRIAL LTDA
ADVOGADO
: ABÍLIO AUGUSTO CEPEDA NETO - SP188319
AGRAVADO
: ROMERO SANTOS TEIXEIRA
ADVOGADO
: GUILHERME PEREIRA COELHO SILVA - DF028758
AGRAVADO
: CGSG PARTICIPACOES EMPRESARIAIS LTDA
ADVOGADO
: ROBERTO MARIANO DE OLIVEIRA SOARES - DF023604
AGRAVADO
: GEO LOGICA - CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA
ADVOGADOS
: ROBERTO MARIANO DE OLIVEIRA SOARES - DF023604
ELIABE MICAEL SOUZA DE ANDRADE - DF067451
EMENTA
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
INADIMPLEMENTO
POR
ATRASO
NA
ENTREGA
DE
INFRAESTRUTURA.
RESTITUIÇÃO
INTEGRAL
DE
VALORES
PAGOS. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.
AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO
ESPECIAL.
I. Caso em exame
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso
especial fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal e dos Territórios que manteve sentença de rescisão de contratos de
compra e venda de lotes por culpa exclusiva da vendedora, determinando a
devolução integral dos valores pagos, inversão da cláusula penal e declaração
de abusividade na cobrança de IPTU antes da entrega da infraestrutura.
2. O acórdão recorrido reconheceu a relação de consumo e, com base nas
provas dos autos, concluiu que a infraestrutura prometida não foi entregue no
prazo contratual, nem mesmo após o prazo de tolerância de 180 dias,
configurando inadimplemento contratual.
3. O recurso especial foi inadmitido na origem, com fundamento nas Súmulas
5 e 7 do STJ, que vedam o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto
fático-probatório.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se o atraso na entrega da
infraestrutura básica e dos serviços de lazer, bem como a cobrança de IPTU
antes da entrega da infraestrutura, configuram inadimplemento contratual que
autorize a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos, a
aplicação de multa contratual e a inversão da cláusula penal.
III. Razões de decidir
5. O acórdão recorrido reconheceu que a relação jurídica em questão é de
consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor e a
que determinam a restituição integral das parcelas pagas em
Súmula 543/STJ,
caso de inadimplemento por culpa exclusiva do fornecedor.
Documento eletrônico VDA54866009 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 11/03/2026 19:34:34
Publicação no DJEN/CNJ de 16/03/2026. Código de Controle do Documento: 112e254e-b983-48f0-8ca3-bad1ca35c2cc

6. A análise da tese da recorrente demandaria reexame de cláusulas
contratuais e do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de
recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.
7. A jurisprudência do STJ é pacífica ao considerar que entraves burocráticos
e exigências de terceiros, como as da CAESB e da Neoenergia, configuram
fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não sendo aptos a
afastar a responsabilidade da construtora.
8. O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ,
atraindo a incidência da
que impede o conhecimento do
Súmula 83/STJ,
recurso especial pela divergência quando a orientação do Tribunal se firmou
no mesmo sentido da decisão recorrida.
IV. Dispositivo e tese
Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr.
03/03/2026
09/03/2026,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
11 de março de 2026
Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 16/03/2026. Código de Controle do Documento: 112e254e-b983-48f0-8ca3-bad1ca35c2cc

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3060771 - DF(2025/0368754-8)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: ELETRON AGROINDUSTRIAL LTDA
ADVOGADO
: ABÍLIO AUGUSTO CEPEDA NETO - SP188319
AGRAVADO
: ROMERO SANTOS TEIXEIRA
ADVOGADO
: GUILHERME PEREIRA COELHO SILVA - DF028758
AGRAVADO
: CGSG PARTICIPACOES EMPRESARIAIS LTDA
ADVOGADO
: ROBERTO MARIANO DE OLIVEIRA SOARES - DF023604
AGRAVADO
: GEO LOGICA - CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA
ADVOGADOS
: ROBERTO MARIANO DE OLIVEIRA SOARES - DF023604
ELIABE MICAEL SOUZA DE ANDRADE - DF067451
EMENTA
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
INADIMPLEMENTO
POR
ATRASO
NA
ENTREGA
DE
INFRAESTRUTURA.
RESTITUIÇÃO
INTEGRAL
DE
VALORES
PAGOS. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.
AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO
ESPECIAL.
I. Caso em exame
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso
especial fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal e dos Territórios que manteve sentença de rescisão de contratos de
compra e venda de lotes por culpa exclusiva da vendedora, determinando a
devolução integral dos valores pagos, inversão da cláusula penal e declaração
de abusividade na cobrança de IPTU antes da entrega da infraestrutura.
2. O acórdão recorrido reconheceu a relação de consumo e, com base nas
provas dos autos, concluiu que a infraestrutura prometida não foi entregue no
prazo contratual, nem mesmo após o prazo de tolerância de 180 dias,
configurando inadimplemento contratual.
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3. O recurso especial foi inadmitido na origem, com fundamento nas Súmulas
5 e 7 do STJ, que vedam o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto
fático-probatório.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se o atraso na entrega da
infraestrutura básica e dos serviços de lazer, bem como a cobrança de IPTU
antes da entrega da infraestrutura, configuram inadimplemento contratual que
autorize a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos, a
aplicação de multa contratual e a inversão da cláusula penal.
III. Razões de decidir
5. O acórdão recorrido reconheceu que a relação jurídica em questão é de
consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor e a
que determinam a restituição integral das parcelas pagas em
Súmula 543/STJ,
caso de inadimplemento por culpa exclusiva do fornecedor.
6. A análise da tese da recorrente demandaria reexame de cláusulas
contratuais e do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de
recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.
7. A jurisprudência do STJ é pacífica ao considerar que entraves burocráticos
e exigências de terceiros, como as da CAESB e da Neoenergia, configuram
fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não sendo aptos a
afastar a responsabilidade da construtora.
8. O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ,
atraindo a incidência da
que impede o conhecimento do
Súmula 83/STJ,
recurso especial pela divergência quando a orientação do Tribunal se firmou
no mesmo sentido da decisão recorrida.
IV. Dispositivo e tese
Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de
interposto por ELETRON
agravo em recurso especial
AGROINDUSTRIAL LTDA - ME contra decisão que inadmitiu seu recurso especial,
fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra
acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim
ementado:
“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR.
RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. ÔNUS PROCESSUAL.
CPC. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PRELIMINAR
ART. 373,
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REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA BÁSICA E
SERVIÇOS
DE
LAZER.
CULPA
EXCLUSIVA
DOS

INAPLICABILIDADE
DO
VENDEDORES/CONSTRUTORES.
PROCEDIMENTO ESPECÍFICO PREVISTO NOS ARTIGOS 26 E 27 DA
INCIDÊNCIA DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA.
LEI N. 9.514/97.
FATOS, DOCUMENTOS E PROVA TESTEMUNHAL. OBRAS DE
INFRAESTRUTURA NÃO ENTREGUES NA FORMA PACTUADA.
APURADO. DEVOLUÇÃO DE VALORES.
MORA/INADIMPLEMENTO
E
CCB. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
SÚMULA 543/STJ
ART. 475,
JURÍDICO. POSSIBILIDADE. RETORNO NECESSÁRIO DAS PARTES AO
STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORESPAGOS.
INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL
COMPENSATÓRIA. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR.
CABIMENTO. PRELIMINAR REJEITADA. APELOS DESPROVIDOS. 1. A
questão preliminar suscitada, e efetivamente examinada e rejeitada,
ilegitimidade passiva “ad causam” não merece prosperar em se tratando de
prestação de serviços e havendo participado, efetivamente, da cadeia de
consumo, à luz do disposto no
o, parágrafo único
e
art. 7
c/c art. 17 art. 25,
§1o, todos do CDC –
2. A relação jurídica em exame, em
Lei no 8078/90.
venda de lotes para construção de casas de alto padrão, evidentemente,
configura relação de consumo, tendo as rés atuado na qualidade de
fornecedores de produtos e serviços, e o autor adquirente figurando como
destinatário final do(s) produto(s), à luz dos artigos 2o e 3o, CDC –
3.O Código de Processo Civil disciplina que o juiz apreciará
Lei no 8078/90.
a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver
promovido, e indicará na decisão as razões da formação de convencimento,
nos termos do
e 479. Em conformidade com os princípios de direito
art. 371
instrumental, a elucidação dos fatos depende do cotejo das provas, porém,
dispensada a produção daquelas inúteis ou repetidas. 3.1. Conforme o
entendimento há muito firmado, o juiz, não é mero expectador da marcha
processual. Ao contrário, é-lhe assegurada a faculdade de assumir atitude
proativa de forma a ensejar a rapidez do curso do processo e alcançar seu
objetivo teleológico, que é resolver o conflito de interesses estabelecido no
seu bojo, sob a ótica do direito material. 4.O juiz decidirá o mérito nos
limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não
suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte. Resolverá o mérito
acolhendo ou rejeitando, no todo ou em parte, os pedidos formulados pelas
partes, sendo vedado proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem
como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que
lhe foi demandado. (Artigos 141, 490 e 492, CPC). 5.Nos termos da cláusula
terceira do Instrumento Particular de Compra e Venda de Lote no Parque
Vivá (Jardim Atlântico Sul – Jardim Botânico), em “CLAUSULAS GERAIS
(ID 63527963, pág.
), O Clube será desenvolvido em área de
9/22
propriedade da Empreendedora-Loteadora – ELETRON AGROINDUSTRIAL
LTDA. – situada na Quadra 02, Avenida Central, Lote 04, neste loteamento,
que dará o direito de uso aos moradores do Loteamento, mediante
pagamento de taxa conforme regulamento próprio instituído pela
proprietária. 5.1. Parágrafo Único. As obras serão entregues até o mês de
novembro de 2022 conforme projeto, contemplando os equipamentos e
mobiliários, admitida a mesma tolerância para conclusão de 180 (cento e
oitenta) dias. 6.No caso, foram produzidas provas (art. 373, CPC)
documentais e testemunhais hábeis ao esclarecimentos dos fatos, que foram
tomadas em consideração na sentença prolatada. 7. Os problemas
relacionados à autorização de ligação definitiva de água potável pela CAESB
e à aprovação do ponto de conexão e da rede interna de distribuição de
energia pela NEOENERGIA e, ainda, entraves burocráticos perante a
Administração Pública são intercorrências de pleno conhecimento das
construtoras e, assim, devem ser consideradas no momento da estipulação do
prazo de entrega do produto, pois se inserem nos riscos inerentes à atividade
empresarial por elas desenvolvida (fortuito interno). 7.1. Nesse contexto, o
prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias serve, exatamente, para
proteger a construtora contra atrasos na conclusão da obra decorrente
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desses entraves. Logo, não restou configurada a ocorrência de caso fortuito
ou motivo de força maior capaz de justificar o atraso considerável da parte
requerida na conclusão do empreendimento. 8.Não bastasse isso, as fotos
juntadas pelo autor revelam que o estágio das obras e a infraestrutura já
entregue não era condizente com as promessas estampadas no folderde
lançamento, fato que somente ressalta o descumprimento das obrigações
assumidas pelas rés, reforçando que foram elas que deram causa ao
rompimento do vínculo contratual. 8.1. Portanto, caracterizado o
inadimplemento contratual, as rés devem indenizar os autores pelos danos
causados. 9. À luz do
CCB, e ainda
com a rescisão
art. 475,
Súmula 543/STJ,
de contrato, e indenização por perdas e danos, há de ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em
caso de culpa exclusiva dos promitentes
10.
vendedores/construtores.
Havendo a rescisão do pactuado, as partes devem retornar ao “status quo
ante”, evitando-se o enriquecimento indevido de qualquer delas, já que os
serão devolvidos para nova venda futura, com as devidas
lotes/imóveis
valorizações. 11. Conforme o
” No contrato de adesão
Tema 971/STJ:
firmado entre o comprador e a
havendo previsão
construtora/incorporadora,
de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela
ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
e
Resp 1.614.721/DF
11. 1. É abusiva a estipulação de cláusula penal
Resp 1.631.485/DF.
exclusivamente ao consumidor para a hipótese de mora ou de
inadimplemento contratual absoluto, uma vez que por essa regra contratual o
prestador de
fica isento de tal reprimenda em situações
serviços/fornecedor
de análogo descumprimento da avença. Entendimento firmado pelo c.
Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
sob a
REsp 1.614.721/DF,
sistemática de recursos repetitivos (Tema 971). 11.2. Caso concreto em que,
verificado o descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelas
devida se afigurar a inversão da cláusula penal
vendedoras/construtoras,
compensatória em favor dos consumidores. 12.Constatado, na situação
concreta, o inadimplemento das
pela pendência de
vendedoras/construtoras
obrigações relativas à construção de infraestrutura e implementação de
serviços de lazer, é de ser reconhecida a possibilidade de resolução do
negócio jurídico. Consequência lógica da rescisão contratual é o retorno das
partes ao estado de coisas anterior, com imediata e integral restituição das
quantias pagas pelo comprador, ora autor (
, inclusive
Súmula 543/STJ)
emolumentos cartorários e Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), e
comissão de corretagem, se comprovadamente pagos. 13.A exigência de que
o consumidor pague o IPTU antes da emissão da carta de habite-se ou
transferência clara e definitiva da posse do(s) imóvel(eis) é abusiva, situação
agravada quando se comprova que o comprador não pode usufruir do bem
devido ao atraso na entrega por parte das rés-apelantes. 14. PRELIMINAR
REJEITADA. APELOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.” (e-STJ, fls. 1462-
1465)
Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ, fls. 1605-1614).
Em seu recurso especial, o recorrente alega violação do art. 2o, §§ 5o e 6o, da
pois teria havido desconsideração do regime jurídico específico de loteamentos,
Lei 6.766/1979,
ao se aplicar apenas o Código de Defesa do Consumidor, quando as obras de infraestrutura
básica previstas na lei teriam sido executadas dentro do prazo, o que não autorizaria a rescisão
contratual, a restituição integral dos valores pagos, a multa contratual e a devolução de IPTU.
Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fl. 1679).
O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente
agravo.
É o relatório.
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VOTO
O agravo em recurso especial não encontra em seu caminho nenhum dos óbices do
parágrafo único, I, do RISTJ. É dizer, o recurso de agravo atende aos requisitos de
art. 253,
admissibilidade, não se acha prejudicado e impugnou especificamente todos os fundamentos da
decisão de inadmissibilidade do especial.
Assim, autorizado pelo
§5o, do CPC, promovo o julgamento do agravo
art. 1.042,
conjuntamente com o recurso especial, passando a analisar, doravante, os fundamentos do
especial.
O acórdão recorrido manteve a sentença que decretou a rescisão de contratos de
compra e venda de lotes por culpa exclusiva da vendedora, determinando a devolução integral
dos valores pagos e a inversão da cláusula penal, além de declarar a abusividade da cobrança de
IPTU antes da efetiva entrega da infraestrutura.
Ao enfrentar a questão, o Tribunal de Justiça do Estado do Distrito Federal e
Territórios destacou que (e-STJ, fls. 1486-1488):

"Do apurado, restou evidenciado o atraso nas obras, sendo incontroverso
que diversos itens da infraestrutura do empreendimento não estavam
concluídos dentro do prazo contratual, e ainda após prazo de tolerância de
180 dias, configurando o inadimplemento reclamado e reconhecido por
sentença, fazendo incidir a regra do
do CCB,
a
art. 475,
Súmula 543/STJ,
viabilizar a manutenção da sentença por configurar o fortuito interno.
Ademais, os problemas relatados pelas rés, incluindo eventuais exigências da
NEOENERGIA e da CAESB, não constituem hipóteses de caso fortuito ou de
força maior capazes de excluir a responsabilidade civil das demandadas,
visto que tais ocorrências constituem riscos inerentes às atividades
desempenhadas pelas rés, não sendo razoável a transferência destes riscos
aos consumidores, a caracterizar fortuito interno.Portanto, correta a
determinação de restituição integral dos valores pagos, devidamente
corrigido, conforme a
inclusive da multa estipulada apenas
Súmula 543/STJ,
em favor da construtora apelante, com inversão à luz do Tema 971 em sede
de Repetitivos.Ademais, a exigência de que o consumidor pague o IPTU antes
da emissão da carta de habite-se ou transferência clara e definitiva da posse
do(s) imóvel(eis) é abusiva, situação agravada quando se comprova que o
comprador não pode usufruir do bem devido ao atraso na entrega por parte
das rés-apelantes.
A resolução culposa do contrato impõe o retorno ao status quo ante, devendo
a restituição de valores, à luz da
contemplar também a
Súmula 543/STJ,
comissão de corretagem, haja vista que a resolução contratual ocorreu em
razão do inadimplemento culposo das Rés (atraso na conclusão da obra) e já
que está abrangida no pedido formulado na inicial, de restituição integral
dos valores pagos, matéria que se encontra no âmbito de cognição da
demanda.Diante de tal cenário, portanto, as alegações trazidas nos apelos
não merecem guarida."

Como se observa, o acórdão recorrido assentou que a relação é de consumo e que,
com base nas provas dos autos (incluindo
publicitário e laudos), a infraestrutura
folder
prometida não foi entregue no prazo, nem mesmo após a tolerância de 180 dias. O Tribunal a quo
consignou expressamente que "as fotos juntadas pelo autor revelam que o estágio das obras e a
infraestrutura já entregue não era condizente com as promessas estampadas no folder de
lançamento" e que houve "culpa exclusiva dos
"
vendedores/construtores .
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Para acolher a tese da recorrente de que a infraestrutura entregue era suficiente ou de
que não houve inadimplemento contratual, seria imprescindível: (a) reinterpretar as cláusulas do
contrato de promessa de compra e venda; (b) reexaminar o conjunto fático-probatório (fotos,
laudos e material publicitário) para verificar o estágio real das obras.
Tais providências são vedadas em sede de recurso especial, conforme dispõem as
Súmulas 5 e 7 desta Corte.
Ademais, a jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que, em casos de inadimplemento
por atraso na entrega de obra e infraestrutura, aplica-se o CDC e a
impondo-se
Súmula 543/STJ,
a restituição integral das parcelas pagas.
O acórdão recorrido, portanto, encontra-se em sintonia com o entendimento deste
Tribunal Superior, o que atrai, também, a incidência da Súmula 83/STJ.
Nesse sentido:

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
OBRIGAÇÃO DE FAZER. JULGAMENTO EXTRA PETITA AFASTADO.
INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DA PETIÇÃO INICIAL.
LEGITIMIDADE
ATIVA.
OBRAS
DE
INFRAESTRUTURA
EM
LOTEAMENTO. PAVIMENTAÇÃO E INSTALAÇÃO DE MEIO-FIO.
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. MULTA CONTRATUAL.
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS
SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu
recurso especial. A controvérsia refere-se à obrigação da agravante de
concluir obras de pavimentação e instalação de meio-fio em loteamento, com
aplicação de multa contratual pelo atraso e reconhecimento da legitimidade
ativa da agravada para pleitear a realização das obras em todo o
empreendimento.
2. No recurso especial, a agravante alegou julgamento extra petita,
ilegitimidade ativa da agravada, excludente de responsabilidade decorrente
de convênio firmado com o Município e aplicação indevida da cláusula
penal. A decisão de inadmissão do recurso especial foi fundamentada nas
Súmulas 5 e 7 do STJ.
II. Questão em discussão
3. Controvérsia sobre a obrigação da recorrente de concluir obras de
infraestrutura (pavimentação e meio-fio) em loteamento residencial,
legitimidade da parte agravada para pleitear a obrigação em todo o
empreendimento, e aplicação de multa contratual por inadimplemento.
4. Se o agravo em recurso especial pode superar os óbices das Súmulas 5 e 7
do STJ, considerando a necessidade de reexame de cláusulas contratuais e do
conjunto fático-probatório.
III. Razões de decidir
5. O Tribunal de origem reconheceu o inadimplemento contratual da
agravante e a legitimidade da agravada para pleitear a obrigação de fazer
em todo o loteamento, com base em Instrumento Particular de Promessa de
Compra e Venda de Imóvel que prevê a execução de obras de infraestrutura
Direito individual homogêneo.
pelo empreendedor de todo loteamento.
[...]
9. O Tribunal de origem adotou entendimento alinhado à jurisprudência do
STJ, atraindo a incidência da Súmula 83 do STJ, que impede o
conhecimento do recurso especial pela divergência quando a orientação do
Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida.
10. A parte agravante não demonstrou distinção entre os precedentes
mencionados na decisão agravada e o caso em exame, nem apresentou
precedentes contemporâneos ou supervenientes que sustentassem sua tese
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sem necessidade de reanálise fático-probatória.
11. Agravo não conhecido.
(
relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira
AREsp n. 2.707.385/GO,
Turma, julgado em
DJEN de
)
20/10/2025,
23/10/2025.

CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
ATRASO
EXCESSIVO
NA
ENTREGA
DA
OBRA.
REEXAME.
DANOS MORAIS INDENIZÁVEIS. LUCROS CESSANTES.
SÚMULA 7/STJ.
CABIMENTO. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Na espécie, o Tribunal de origem, à luz das provas dos autos, reconheceu
a culpa da construtora pelo desfazimento do compromisso de compra e
venda, em razão do atraso excessivo na entrega. O acórdão destacou ainda
que "a emissão do "habite-se" das unidades a serem construídas está
condicionado à conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, e, a
este tempo, não há qualquer elemento, acostado pela construtora, que
comprovasse a finalização dessas obras no prazo devido". A reforma do
entendimento em epígrafe demandaria o reexame das provas dos autos,
providência inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7
do STJ.
2. "O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de
que o atraso expressivo na entrega de imóvel objeto do contrato de
compromisso de compra e venda enseja danos morais indenizáveis" (AgInt no
Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
REsp 2.086.777/RN,
Terceira Turma, julgado em
DJe de
.
17/6/2024,
21/6/2024)
3. No caso, é cabível a compensação dos danos morais, uma vez que a data
de entrega do loteamento estava prevista para outubro de 2015, "porém até a
data da propositura da ação (
), o imóvel não havia sido
10/04/2019
entregue", situação que cristaliza o atraso excessivo.
4. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por
lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo
presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes.
Incidência da Súmula 83 do STJ.
5. Agravo interno desprovido .
(AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, Quarta
AREsp n. 2.797.727/BA,
Turma, julgado em
DJEN de
)
22/9/2025,
26/9/2025.

No que tange à alegação de que o atraso na entrega da infraestrutura decorreu de
fatos de terceiros e entraves burocráticos (exigências da CAESB e Neoenergia), o Tribunal de
origem decidiu em perfeita harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior ao assentar que
tais intercorrências constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não
sendo aptas a afastar a responsabilidade da construtora. Incide, portanto, o óbice da
Súmula 83/STJ.
A propósito:

CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
ABASTECIMENTO
DE
ÁGUA.
SERVIÇOS
ADMINISTRATIVOS.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
SÚMULA 83/STJ.
1. No caso, o Tribunal de origem decidiu que a responsabilidade pelo atraso
na entrega do loteamento não pode ser atribuída à entidade responsável
pela análise da viabilidade técnica referente ao abastecimento de água na
localidade, uma vez que as medidas para a resolução dos entraves
burocráticos são de incumbência dos responsáveis pela construção.
Aplicação da Súmula 83/STJ.
2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, Quarta
REsp n. 2.216.894/PB,
Turma, julgado em
DJEN de
)
24/11/2025,
3/12/2025.
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De igual modo, não prospera o recurso no que se refere à alegação de dissídio
jurisprudencial, posto que a incidência do óbice sumular quanto à interposição pela alínea “a” do
permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência
jurisprudencial sobre a mesma questão (AgInt nos EDcl no
relator
AREsp n. 2.871.243/SC,
Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em
DJEN de
).
29/9/2025,
3/10/2025.
Ante o exposto, conheço do agravo para
.
não conhecer do recurso especial
Majoro os honorários, a teor do
§ 11, do CPC, em 1% (um por cento).
art. 85,

É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 3.060.771 / DF
Número Registro: 2025/0368754-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
07297347720238070001 7297347720238070001
Sessão Virtual de
a
03/03/2026
09/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : ELETRON AGROINDUSTRIAL LTDA
ADVOGADO
: ABÍLIO AUGUSTO CEPEDA NETO - SP188319
AGRAVADO
: ROMERO SANTOS TEIXEIRA
ADVOGADO
: GUILHERME PEREIRA COELHO SILVA - DF028758
AGRAVADO
: CGSG PARTICIPACOES EMPRESARIAIS LTDA
ADVOGADO
: ROBERTO MARIANO DE OLIVEIRA SOARES - DF023604
AGRAVADO
: GEO LOGICA - CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA
ADVOGADOS : ROBERTO MARIANO DE OLIVEIRA SOARES - DF023604
ELIABE MICAEL SOUZA DE ANDRADE - DF067451
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
03/03/2026
09/03/2026,
voto do Sr. Ministro Relator.
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Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 09 de março de 2026
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