Tribunal: STJ
Processo: 5017654-25.2023.8.13.0145
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL
CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
INDENIZAÇÃO
C/C
POR DANOS MATERIAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL
AFASTADA. REEXAME DE PROVAS E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL.
SÚMULAS
E
PANDEMIA. FORÇA MAIOR. NECESSIDADE DE NEXO
5/STJ
7/STJ.
CAUSAL ESPECÍFICO. INVIABILIDADE DE REVISÃO NA VIA ESPECIAL.

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2983623 - MG(2025/0250625-9)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: NOVAR INCORPORADORA SPE LTDA
ADVOGADOS
: LUIZ FERNANDO VALLADAO NOGUEIRA - MG047254
JULIA CAMPOS MAGALHAES VAZ DE MELLO ASSIS -
MG239621
AGRAVADO
: TITEX LTDA
ADVOGADOS
: EDUARDO MENDONCA DE MAGALHAES ARRUDA - MG129453
RAFAEL MENDONCA DE MAGALHAES ARRUDA - MG115214
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL
CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
INDENIZAÇÃO
C/C
POR DANOS MATERIAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL
AFASTADA. REEXAME DE PROVAS E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL.
SÚMULAS
E
PANDEMIA. FORÇA MAIOR. NECESSIDADE DE NEXO
5/STJ
7/STJ.
CAUSAL ESPECÍFICO. INVIABILIDADE DE REVISÃO NA VIA ESPECIAL. DECISÃO
MANTIDA.
1. Inexistente negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão recorrido e os
julgados nos embargos de declaração enfrentam as questões pertinentes, ainda que
em sentido desfavorável à parte.
2. A revisão das conclusões sobre atraso, suficiência da prova e distribuição do ônus
probatório demanda reexame do conjunto fático-probatório e interpretação de cláusulas
contratuais, atraindo as Súmulas
e
5/STJ
7/STJ.
3. A caracterização da pandemia como força maior exige demonstração específica de
nexo causal direto e inevitável com o atraso da conclusão da obra, cuja revisão, na via
especial, é inviável.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da
12/05/2026
18/05/2026,
Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador
Convocado do TJMG), João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra
Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
18 de maio de 2026
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Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 19/05/2026 16:03:37
Publicação no DJEN/CNJ de 21/05/2026. Código de Controle do Documento: dea81df2-ee1e-405d-b8e8-f2a84943df72

Ministra Maria Isabel Gallotti
Relatora
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Publicação no DJEN/CNJ de 21/05/2026. Código de Controle do Documento: dea81df2-ee1e-405d-b8e8-f2a84943df72

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2983623 - MG(2025/0250625-9)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: NOVAR INCORPORADORA SPE LTDA
ADVOGADOS
: LUIZ FERNANDO VALLADAO NOGUEIRA - MG047254
JULIA CAMPOS MAGALHAES VAZ DE MELLO ASSIS -
MG239621
AGRAVADO
: TITEX LTDA
ADVOGADOS
: EDUARDO MENDONCA DE MAGALHAES ARRUDA - MG129453
RAFAEL MENDONCA DE MAGALHAES ARRUDA - MG115214
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL
CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
INDENIZAÇÃO
C/C
POR DANOS MATERIAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL
AFASTADA. REEXAME DE PROVAS E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL.
SÚMULAS
E
PANDEMIA. FORÇA MAIOR. NECESSIDADE DE NEXO
5/STJ
7/STJ.
CAUSAL ESPECÍFICO. INVIABILIDADE DE REVISÃO NA VIA ESPECIAL. DECISÃO
MANTIDA.
1. Inexistente negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão recorrido e os
julgados nos embargos de declaração enfrentam as questões pertinentes, ainda que
em sentido desfavorável à parte.
2. A revisão das conclusões sobre atraso, suficiência da prova e distribuição do ônus
probatório demanda reexame do conjunto fático-probatório e interpretação de cláusulas
contratuais, atraindo as Súmulas
e
5/STJ
7/STJ.
3. A caracterização da pandemia como força maior exige demonstração específica de
nexo causal direto e inevitável com o atraso da conclusão da obra, cuja revisão, na via
especial, é inviável.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por NOVAR INCORPORADORA SPE
LTDA contra decisão singular da minha lavra em que neguei provimento ao agravo em
recurso especial, por entender, no essencial, que: a) não se verifica negativa de
prestação jurisdicional, pois o acórdão recorrido e os julgados nos embargos de
declaração enfrentaram as questões pertinentes, inclusive a alegação de força maior e
pandemia; b) a revisão das conclusões sobre atraso na entrega das obras e
distribuição do ônus da prova demanda reexame do conjunto fático-probatório e
interpretação de cláusulas contratuais, incidindo as Súmulas
e
; c) a
5/STJ
7/STJ
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caracterização da pandemia como força maior exige demonstração específica de nexo
causal direto e inevitável com o atraso, o que não foi evidenciado, sendo inviável a
revisão do juízo fático na via especial (fls. 429-435).
Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese,
que houve prestação jurisdicional incompleta, com duas omissões específicas não
sanadas nos embargos de declaração: distribuição do ônus da prova quanto ao
alegado atraso e reconhecimento da pandemia como fato notório e força maior, com
paralisação comprovada por declaração técnica. Sustenta que não incidem as Súmulas
e
porque as teses são jurídicas e podem ser apreciadas a partir das
5/STJ
7/STJ,
premissas fáticas já delineadas, sem reexame de provas, e que o Tribunal de origem
teria invertido indevidamente o ônus probatório, em afronta ao
I, do Código de
art. 373,
Processo Civil. Aduz que a pandemia constitui fato notório e fortuito externo, com nexo
objetivo juridicamente relevante no cronograma contratual, à luz do
do Código
art. 393
Civil e do
da
, o que afastaria a mora e impediria a rescisão e a
art. 6
Lei 14.010/2020
penalidade (fls. 439-455).
Na sua impugnação ao agravo interno, TITEX LTDA alega que o agravo
interno é mera reiteração das razões já enfrentadas, que a decisão singular aplicou
corretamente as Súmulas
e
que não há omissão a ser suprida, e pede a
5/STJ
7/STJ,
aplicação de multa do
§ 4o, do Código de Processo Civil por manifesta
art. 1.021,
improcedência, além da manutenção integral da decisão agravada (fls. 466-474).
VOTO
Originariamente, a autora TITEX LTDA propôs ação de rescisão contratual
cumulada com indenização por danos materiais, em razão de atraso na entrega das
obras de infraestrutura e lazer do Condomínio Reserva Ecoville, alegando
descumprimento do prazo contratual para infraestrutura e clube (fls. 01-09).
O Juízo sentenciante julgou parcialmente procedentes os pedidos para
rescindir o contrato, determinar a devolução integral das parcelas e aplicar cláusula
penal fixada em 30% sobre os valores pagos (fls. 195-201).
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais deu parcial provimento à apelação da
incorporadora para manter a rescisão e a devolução integral, afastar a alegação de
caso
e ajustar a cláusula penal para arbitramento em liquidação,
fortuito/pandemia,
tomando como parâmetro a penalidade prevista para o inadimplemento do comprador,
sem incidência sobre o preço total (fls. 282-293). Os embargos de declaração opostos
pela TITEX LTDA foram rejeitados (fls. 303-307) e os opostos pela NOVAR
INCORPORADORA SPE LTDA foram rejeitados (fls. 329-333).
Não há capítulo da decisão singular que tenha permanecido sem
impugnação pela agravante. As razões do agravo interno enfrentam os pontos
desfavoráveis. Assim, conheço do agravo interno e passo ao exame das alegações.
A alegada negativa de prestação jurisdicional não prospera. O acórdão da
apelação apreciou o atraso, a distribuição da prova e a pandemia, inclusive revisitou os
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prazos contratuais da cláusula quinta, o prazo diferenciado do clube e a carência,
referindo a documentação juntada e apontando a insuficiência da tese defensiva, além
de concluir pela não configuração de força maior por falta de mão de obra no contexto
da pandemia, tendo se manifestado nesse sentido (fls. 284-287):

Pelo caput da cláusula quinta, havia uma infraestrutura mínima a ser entregue: a)
portaria; b) luz elétrica; c) rede de captação de água; d) rede de captação de
esgoto; e) pavimentação; f) passeios gramados; g) estação de tratamento de
esgoto; h) água; i) clube. Segundo o parágrafo primeiro da referida cláusula, o
prazo de entrega do clube era diferenciado, isto é, 36 (trinta e seis) meses a contar
de
Portanto, o Condomínio foi implantado em duas ases. Ressalto que
01/04/2019.
no parágrafo segundo, foi previsto um prazo de carência (180 dias), a contar do
término dos prazos descritos no caput e no parágrafo primeiro da cláusula 5a,
como prazo final a ser observado.
Registro que a previsão de prorrogação do prazo não constitui ofensa aos
princípios e direitos do consumidor, sendo razoável admitir a possibilidade de
atraso das obras em razão de fatores externos.
Logo é possível, e até mesmo salutar, a estipulação contratual que antevê a
possibilidade de extrapolação do prazo que, no caso dos autos, era de 180 (cento
e oitenta) dias.
Portanto, enquanto os lotes deveriam ser entregues prontos, com toda a
infraestrutura (água, luz, esgoto, iluminação pública e pavimentação das ruas) até
a entrega da área de lazer descrita na alínea “i”, deveria ser realizada
01/10/2021,
até no máximo 01/10/2022.
Contudo, analisando o conjunto probatório, através das imagens fotográficas
anexadas nos doc. ordem no 11, datadas de
observo que a área de
08/05/2023,
não estava concluída, mas ainda em processo de construção,
lazer/clube
contrariando o que foi disposto na cláusula quinta, letra “i” do contrato de compra e
venda objeto da presente lide.
Em contrapartida, a parte autora, ora recorrida, comprovou ter cumprido com sua
parte da obrigação, anexando o termo de quitação dos lotes (doc. ordem no 6),
firmado em
no qual foi dada plena, geral e irrevogável quitação quanto
11/03/2022,
ao valor da aquisição das unidades NOVAR 25 e NOVAR 26, pela importância de
R$198.769,82.
Ainda que a recorrente sustente que o atraso foi de apenas 2 (dois) meses, no
caso específico, está cabalmente demonstrado que a infraestrutura completa foi
entregue pelo menos com um atraso mínimo de 07 (sete) meses, o que ensejou a
pretensão rescisória.
Conforme expôs o magistrado, as instalações foram prometidas para outubro de
2021, com a exceção do clube, que seria para outubro de 2022. Por essas razões,
já seria possível aquilatar a existência de atraso na entrega do condomínio em
pleno funcionamento em mais de 1 (um) ano, e não somente em 2 (dois) meses,
como arguiu a parte ré.
A recorrente alega ocorrência de caso fortuito, já que foi forçada a paralisar o
empreendimento devido à crise da pandemia, que fez com que diversos
trabalhadores fossem afastados de seus serviços.
Juntou “declaração” do engenheiro civil responsável (doc. ordem no 36), atestando
que houve a interrupção por cerca de 90 (noventa) dias, entre março a junho de
2020 devido à crise sanitária do Covid-19.
Todavia, não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior a falta de mão-
de-obra. Apesar das adversidades vivenciadas com o Covid-19, não têm o condão
de afastar o dever da promitente vendedora diante do seu inadimplemento
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contratual. Cumpre à pessoa jurídica, empresa incorporadora, assumir os ônus
desses infortúnios.
As hipóteses legais de caso fortuito não se confundem com os riscos inerentes ao
empreendimento imobiliário, próprios da atividade desenvolvida pela apelante,
mormente quando não se desincumbiu de provar cabalmente o impacto,
apresentando argumentos genéricos.
(...)
De acordo com o Juiz singular, entre o prazo reconhecido pela apelante (90 dias) e
aquele em que o Condomínio foi entregue, desde a sua implantação em dezembro
de 2022, o atraso foi muito superior, totalizando um ano e dois meses, dos quais,
se retirado o período da pandemia, ainda haveriam 11 (onze) meses de atraso
remanescentes.

Nos embargos de declaração, o Tribunal de origem reiterou que não havia
omissão, pois houve pronunciamento específico sobre os impactos da Covid-19 no
cronograma (fl. 333). A decisão singular examinou expressamente esses pontos e
concluiu pela inexistência de vício. A inconformidade com a valoração judicial não se
confunde com omissão. Afasto, portanto, a alegação de ofensa aos arts. 489 e 1.022
do Código de Processo Civil.
Ressalto, no ponto, que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o
julgador não é obrigado a abordar todos os temas invocados pela parte se, para decidir
a controvérsia, apenas um deles é suficiente ou prejudicial dos outros (AgRg no
, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em
AREsp n. 2.322.113/MG
DJe de
AgInt no
, relator Ministro
6/6/2023,
12/6/2023;
AREsp n. 1.728.763/RS
Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em
DJe de
e AgInt no
21/3/2023,
23/3/2023;
, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em
AREsp n. 2.129.548/GO
DJe de
.
28/11/2022,
1/12/2022)
No tocante ao ônus da prova e à incidência das Súmulas
e
a
5/STJ
7/STJ,
controvérsia foi decidida com base em premissas fáticas extraídas do contrato e do
acervo documental, com conclusão pela ocorrência de atraso e responsabilidade da
incorporadora. A pretensão de revolver se a prova seria suficiente, se a recorrida
deveria ter produzido outras provas ou se documentos apresentados pela recorrente
evidenciariam adimplemento exige reanálise do conjunto fático-probatório e, além
disso, interpretação de cláusulas contratuais que estabelecem prazos e condições de
entrega, incidindo os óbices sumulares na via especial. A decisão singular explicitou
que, demonstrada a não entrega no prazo, desloca-se à incorporadora o encargo de
comprovar adimplemento ou justificativa idônea, e que a conclusão do Tribunal de
origem sobre atraso superior ao alegado não pode ser revista sem revolvimento de
provas. Mantenho esse entendimento.
Quanto à pandemia como força maior, a decisão singular pontuou que a
aplicação dos dispositivos legais invocados demanda exame casuístico do nexo causal
e inevitabilidade, e que o Tribunal mineiro, ao qual compete fixar as premissas fáticas,
afastou o caso fortuito por considerar a falta de mão de obra inserida no risco do
empreendimento, sem comprovação robusta do nexo direto e inevitável com o atraso
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específico. Rever tal conclusão importa reexame das circunstâncias concretas,
também vedado. Ademais, foi destacada jurisprudência desta Corte, em caso similar,
no sentido de que a revisão da conclusão estadual que qualificou o evento como
fortuito interno reclama reexame de provas, incidindo a
. Nesse cenário,
Súmula 7/STJ
inexistem argumentos aptos a infirmar a decisão agravada.
A saber:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO.
1. A análise da necessidade de prova pericial para controvérsias técnicas sobre a
execução das obras demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em
sede de recurso especial, conforme a
.
Súmula 7/STJ
2. A pandemia de COVID-19 e os entraves administrativos não foram considerados
caso fortuito ou força maior,; configuram fortuito interno, que não exclui a
responsabilidade da recorrente, conforme entendimento do Tribunal de origem e
precedentes do STJ.
3. A Corte local concluiu pela existência de inadimplemento culposo da recorrente
e pela correta distribuição do ônus probatório, entendimento que não pode ser
revisto sem incursão no conjunto fático-probatório, vedada pela
.
Súmula 7/STJ
4. A obrigação de pagar o IPTU é de responsabilidade da vendedora até a entrega
do imóvel ao adquirente, conforme jurisprudência consolidada do STJ.
5. Recurso especial desprovido.
, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
(REsp n. 2.193.884/SP
DJEN de
)
16/12/2025,
19/12/2025.
Por fim, quanto ao pedido de aplicação de multa do
§ 4o, do
art. 1.021,
Código de Processo Civil formulado pela parte agravada, registro que, embora se
negue provimento ao agravo interno, a sua interposição, por si só, não pode ser
considerada protelatória ou litigância de má-fé, razão pela qual incabível, por ora, a
imposição de penalidade.
Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 2.983.623 / MG
Número Registro: 2025/0250625-9
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10000241546654005 50176542520238130145
Sessão Virtual de
a
12/05/2026
18/05/2026
Relator do AgInt
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : NOVAR INCORPORADORA SPE LTDA
ADVOGADOS : LUIZ FERNANDO VALLADAO NOGUEIRA - MG047254
JULIA CAMPOS MAGALHAES VAZ DE MELLO ASSIS - MG239621
AGRAVADO
: TITEX LTDA
ADVOGADOS : EDUARDO MENDONCA DE MAGALHAES ARRUDA - MG129453
RAFAEL MENDONCA DE MAGALHAES ARRUDA - MG115214
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : NOVAR INCORPORADORA SPE LTDA
ADVOGADOS : LUIZ FERNANDO VALLADAO NOGUEIRA - MG047254
JULIA CAMPOS MAGALHAES VAZ DE MELLO ASSIS - MG239621
AGRAVADO
: TITEX LTDA
ADVOGADOS : EDUARDO MENDONCA DE MAGALHAES ARRUDA - MG129453
RAFAEL MENDONCA DE MAGALHAES ARRUDA - MG115214
Documento eletrônico VDA56868071 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 19/05/2026 01:22:56
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TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
12/05/2026
18/05/2026,
do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador
Convocado do TJMG), João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra
Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 18 de maio de 2026
Documento eletrônico VDA56868071 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 19/05/2026 01:22:56
Código de Controle do Documento: 34aa766e-cb09-4cbc-99e5-f518b81ee6e6