Tribunal: STJ
Processo: 1000282-36.2022.8.26.0362
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO
VERBAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESTITUIÇÃO DE
VALORES
PAGOS.
AGRAVO
CONHECIDOS
PARA
NEGAR
PROVIMENTO AOS RECURSOS ESPECIAIS.
1. Agravos interpostos por CONSTRUVENDA – CONSTRUÇÕES E
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MARCOS CÉSAR PESSANHA e
ARTVENDAS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS-EIRELI ME contra decisões
que inadmitiram recursos especiais, objetando

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2661938 - SP(2024/0205892-7)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: CONSTRUVENDA
-
CONSTRUCOES
E
NEGOCIOS
IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS
: ISABELLA PEGORARI CAIO - SP348712
BRUNO FRANCO DE ALMEIDA - SP231872
ISADORA LAINETI DE CERQUEIRA DIAS MUNHOZ - SP146416
MARIA GABRIELA CIACO DE CARVALHO F DE ALMEIDA -
SP153525
AGRAVANTE
: ARTVENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS - EIRELI
AGRAVANTE
: MARCOS CESAR PESSANHA
ADVOGADOS
: TABATA FERNANDES CRESSINE - SP445199
TATIANE CRISTINA ROQUE STEVANATTO - SP445206
AGRAVADO
: MARCELO MIGUEL
ADVOGADOS
: NEILSON GONÇALVES - SP105347
ROSANA JUSTINO DO PRADO - SP134133
EMENTA
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO
VERBAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESTITUIÇÃO DE
VALORES
PAGOS.
AGRAVO
CONHECIDOS
PARA
NEGAR
PROVIMENTO AOS RECURSOS ESPECIAIS.
1. Agravos interpostos por CONSTRUVENDA – CONSTRUÇÕES E
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MARCOS CÉSAR PESSANHA e
ARTVENDAS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS-EIRELI ME contra decisões
que inadmitiram recursos especiais, objetando acórdão do Tribunal de Justiça
do Estado de São Paulo.
2. O autor alegou ter ajustado verbalmente a compra de lote no Condomínio
Santa Mônica III com o corréu Benedito Cleber, efetuando pagamentos em
contas indicadas, sem formalização contratual, e que não houve lavratura de
escritura nem devolução dos valores. Propôs ação de reparação de danos
materiais e morais, com pedido de restituição integral dos desembolsos e de
lucros cessantes, além de responsabilização solidária dos demais corréus
envolvidos na intermediação e na suposta parceria comercial.
3. Na sentença, o Tribunal julgou extinto o processo em relação a Benedito
Cleber por ilegitimidade passiva e parcialmente procedente a demanda para
declarar nulo o contrato verbal de compra e venda, condenando Marcos César
Pessanha, Artvendas e Construvenda a restituírem integralmente os valores
pagos, com correção desde cada desembolso e juros de mora desde a citação;
reconheceu sucumbência recíproca, fixou honorários em 10% (autor, sobre o
valor atualizado da causa, e réus, sobre o valor da condenação), afastou danos
morais, lucros cessantes e litigância de má-fé.
4. No acórdão, afastou-se o cerceamento de defesa e deu-se parcial
provimento às apelações para incluir Benedito Cleber no polo passivo,
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Publicação no DJEN/CNJ de 11/03/2026. Código de Controle do Documento: ff845106-0c22-4e99-836b-0d61d97d4cf1

reconhecendo sua responsabilidade solidária na restituição, juntamente com
Marcos, Artvendas e Construvenda, à luz da prestação defeituosa de serviços
de intermediação e da responsabilidade dos fornecedores com fundamento no
o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
art. 7
Manteve-se a improcedência do pedido reconvencional de dano moral e a
condenação à restituição integral, sem honorários recursais.
5. Há cinco questões em discussão: (I) saber se houve cerceamento de defesa
pelo julgamento antecipado e indeferimento de provas testemunhais e de
depoimentos, apesar de controvérsia fática relevante e da distribuição do ônus
probatório; (II) saber se a CONSTRUVENDA é parte ilegítima para a
demanda, considerando a ausência de participação ou autorização na
negociação; (III) saber se houve ato ilícito ou nexo causal imputável à
CONSTRUVENDA, considerando que os danos alegados decorreriam de
condutas de terceiros; (IV) saber se houve descumprimento da boa-fé objetiva
e dos usos e práticas do mercado pelo recorrido, mitigando ou afastando a
responsabilidade da recorrente; e (V) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional por omissões e contradições não sanadas nos embargos de
declaração.
6. O acórdão recorrido não apresenta omissões ou contradições relevantes que
ensejem a reforma da decisão, sendo suficiente a fundamentação apresentada
para afastar as teses formuladas pelos recorrentes.
7. Não houve cerceamento de defesa, pois as provas requeridas pelos
recorrentes foram consideradas inúteis para o deslinde da questão, sendo
obrigação do magistrado indeferir a realização de provas desnecessárias.
8. A CONSTRUVENDA foi corretamente incluída no polo passivo da
demanda, com base na teoria da aparência e na
,
culpa in eligendo
considerando sua relação com os demais corréus e sua participação na oferta
do lote.
9. A responsabilidade solidária dos corréus foi corretamente reconhecida, com
fundamento no
o, parágrafo único, do CDC, em razão da má prestação de
art. 7
serviços de intermediação imobiliária.
10. Não há elementos que indiquem descumprimento da boa-fé objetiva ou
dos usos e práticas do mercado por parte do recorrido, sendo a
responsabilidade dos recorrentes mantida.
11. A jurisprudência consolidada do STJ está em consonância com o acórdão
recorrido, não havendo fundamento para a reforma da decisão.
12. Agravos conhecidos para negar provimento aos recursos especiais.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos
24/02/2026
02/03/2026,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Brasília,
.
09 de março de 2026
Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2661938 - SP(2024/0205892-7)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: CONSTRUVENDA
-
CONSTRUCOES
E
NEGOCIOS
IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS
: ISABELLA PEGORARI CAIO - SP348712
BRUNO FRANCO DE ALMEIDA - SP231872
ISADORA LAINETI DE CERQUEIRA DIAS MUNHOZ - SP146416
MARIA GABRIELA CIACO DE CARVALHO F DE ALMEIDA -
SP153525
AGRAVANTE
: ARTVENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS - EIRELI
AGRAVANTE
: MARCOS CESAR PESSANHA
ADVOGADOS
: TABATA FERNANDES CRESSINE - SP445199
TATIANE CRISTINA ROQUE STEVANATTO - SP445206
AGRAVADO
: MARCELO MIGUEL
ADVOGADOS
: NEILSON GONÇALVES - SP105347
ROSANA JUSTINO DO PRADO - SP134133
EMENTA
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO
VERBAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESTITUIÇÃO DE
VALORES
PAGOS.
AGRAVO
CONHECIDOS
PARA
NEGAR
PROVIMENTO AOS RECURSOS ESPECIAIS.
1. Agravos interpostos por CONSTRUVENDA – CONSTRUÇÕES E
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MARCOS CÉSAR PESSANHA e
ARTVENDAS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS-EIRELI ME contra decisões
que inadmitiram recursos especiais, objetando acórdão do Tribunal de Justiça
do Estado de São Paulo.
2. O autor alegou ter ajustado verbalmente a compra de lote no Condomínio
Santa Mônica III com o corréu Benedito Cleber, efetuando pagamentos em
contas indicadas, sem formalização contratual, e que não houve lavratura de
escritura nem devolução dos valores. Propôs ação de reparação de danos
materiais e morais, com pedido de restituição integral dos desembolsos e de
lucros cessantes, além de responsabilização solidária dos demais corréus
envolvidos na intermediação e na suposta parceria comercial.
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3. Na sentença, o Tribunal julgou extinto o processo em relação a Benedito
Cleber por ilegitimidade passiva e parcialmente procedente a demanda para
declarar nulo o contrato verbal de compra e venda, condenando Marcos César
Pessanha, Artvendas e Construvenda a restituírem integralmente os valores
pagos, com correção desde cada desembolso e juros de mora desde a citação;
reconheceu sucumbência recíproca, fixou honorários em 10% (autor, sobre o
valor atualizado da causa, e réus, sobre o valor da condenação), afastou danos
morais, lucros cessantes e litigância de má-fé.
4. No acórdão, afastou-se o cerceamento de defesa e deu-se parcial
provimento às apelações para incluir Benedito Cleber no polo passivo,
reconhecendo sua responsabilidade solidária na restituição, juntamente com
Marcos, Artvendas e Construvenda, à luz da prestação defeituosa de serviços
de intermediação e da responsabilidade dos fornecedores com fundamento no
o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
art. 7
Manteve-se a improcedência do pedido reconvencional de dano moral e a
condenação à restituição integral, sem honorários recursais.
5. Há cinco questões em discussão: (I) saber se houve cerceamento de defesa
pelo julgamento antecipado e indeferimento de provas testemunhais e de
depoimentos, apesar de controvérsia fática relevante e da distribuição do ônus
probatório; (II) saber se a CONSTRUVENDA é parte ilegítima para a
demanda, considerando a ausência de participação ou autorização na
negociação; (III) saber se houve ato ilícito ou nexo causal imputável à
CONSTRUVENDA, considerando que os danos alegados decorreriam de
condutas de terceiros; (IV) saber se houve descumprimento da boa-fé objetiva
e dos usos e práticas do mercado pelo recorrido, mitigando ou afastando a
responsabilidade da recorrente; e (V) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional por omissões e contradições não sanadas nos embargos de
declaração.
6. O acórdão recorrido não apresenta omissões ou contradições relevantes que
ensejem a reforma da decisão, sendo suficiente a fundamentação apresentada
para afastar as teses formuladas pelos recorrentes.
7. Não houve cerceamento de defesa, pois as provas requeridas pelos
recorrentes foram consideradas inúteis para o deslinde da questão, sendo
obrigação do magistrado indeferir a realização de provas desnecessárias.
8. A CONSTRUVENDA foi corretamente incluída no polo passivo da
demanda, com base na teoria da aparência e na
,
culpa in eligendo
considerando sua relação com os demais corréus e sua participação na oferta
do lote.
9. A responsabilidade solidária dos corréus foi corretamente reconhecida, com
fundamento no
o, parágrafo único, do CDC, em razão da má prestação de
art. 7
serviços de intermediação imobiliária.
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10. Não há elementos que indiquem descumprimento da boa-fé objetiva ou
dos usos e práticas do mercado por parte do recorrido, sendo a
responsabilidade dos recorrentes mantida.
11. A jurisprudência consolidada do STJ está em consonância com o acórdão
recorrido, não havendo fundamento para a reforma da decisão.
12. Agravos conhecidos para negar provimento aos recursos especiais.
RELATÓRIO
Trata-se de agravos de CONSTRUVENDA – CONSTRUÇÕES E NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS LTDA e de MARCOS CÉSAR PESSANHA e ARTVENDAS NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS-EIRELI ME, ambos contra decisões que inadmitiram recursos especiais,
interpostos com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, objetando-se decisão,
tomada pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em acórdão assim ementado (e-
STJ, fls. 680-688):
APELAÇÃO COMPRA E VENDA LOTE DE TERRENO NEGÓCIO VERBAL
NÃO FORMALIZADO RESTITUIÇÃO INTEGRAL Cerceamento de defesa
Inocorrência Inutilidade das provas pretendidas Caso em que realizada a
venda do mesmo lote a terceiros Sentença que reconhece a ilegitimidade
passiva do corretor, condenando a proprietária do empreendimento e a
imobiliária que recebeu o preço do lote Ilegitimidade passiva ad causam
afastada - Natureza abstrata do direito de ação - Alegação dos corréus de
responsabilidade
exclusiva
do
corretor
Rejeição
Reconhecida
a
responsabilidade solidária de todos os envolvidos na oferta do lote, inclusive
do corretor Artigo 7o, parágrafo único do CDC Negócio que não ultrapassou
a fase inicial Prestação dos serviços de intermediação imobiliária que se
mostrou, no mínimo, defeituosa - Corretagem é atividade fim,
consubstanciada na intermediação útil Proponente comprador que transferiu
cerca de R$150.000,00 pelo preço do imóvel, em confiança Imobiliária e
sócio que receberam o valor do preço em suas contas bancárias e
repassaram ao corretor, emprestando credibilidade ao negócio, ainda que o
tenham feito por mera liberalidade Lotes usualmente ofertados na imobiliária
como confessado pela proprietária do empreendimento Teoria da aparência e
culpa in elegendo - Pedido reconvencional de danos morais pela
proprietária, que suscita prejuízo ao ser envolvida na lide Mantida a
improcedência - Reconhecimento da responsabilidade solidária e exercício
do direito de ação - DERAM PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS.

Os embargos de declaração opostos pelos ora recorrentes foram rejeitados (e-STJ,
fls. 813-815).
Em seus recursos especiais (e-STJ, fls. 691-721 e 736-756), os recorrentes alegam
violação dos seguintes dispositivos de lei federal, com as respectivas teses:
(i) arts. 355, I e II; 442; 446; 373, I e II, do CPC, pois teria havido cerceamento de
defesa pelo julgamento antecipado e indeferimento de prova testemunhal e de depoimentos,
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apesar de controvérsia fática relevante e da distribuição do ônus probatório. As provas
requeridas teriam sido úteis e necessárias para elucidar a dinâmica do negócio e a
responsabilidade atribuída;
(ii)
VI, e 337, XI, do CPC, pois a Construvenda teria sido parte ilegítima
art. 485,
para a demanda, sem participação ou autorização na negociação, o que imporia a extinção do
processo, sem resolução de mérito, quanto a ela. A
invocada teria sido
culpa in eligendo
indevidamente aplicada em cenário de ausência de vínculo efetivo com os corréus;
(iii) arts. 186 e 927 do CC, pois não teria havido ato ilícito nem nexo causal
imputável à Construvenda, visto que os danos alegados decorreriam de condutas de terceiros.
Nesse quadro, a condenação ao ressarcimento teria violado os requisitos legais da
responsabilidade civil;
(iv) arts. 113 e 422 do CC, pois o recorrido teria descumprido a boa-fé objetiva e os
usos e práticas do mercado ao agir sem diligência mínima na compra e venda imobiliária, o que
mitigaria ou afastaria a responsabilidade da recorrente. A falta de cautela do comprador teria
contribuído decisivamente para o insucesso do negócio;
(v)
I e II, do CPC e
I, do CPC, pois teria ocorrido negativa de
art. 1.022,
art. 489,
prestação jurisdicional, com omissões e contradições não sanadas nos embargos de declaração.
O acórdão teria deixado de enfrentar questões relevantes e dispositivos federais suscitados,
inviabilizando o exame adequado das teses deduzidas.
Contrarrazões ofertadas (e-STJ, fls. 819-830).
Em juízo prévio de admissibilidade, o eg. TJSP inadmitiu os apelos nobres (e-STJ,
fls. 841-843 e 844-846), dando ensejo aos presentes agravos (e-STJ, fls. 849-875 e 879-909).
Contraminuta oferecida.
É o relatório.
VOTO
Extrai-se dos autos que, na origem, o autor alegou ter ajustado verbalmente a compra
de lote no Condomínio Santa Mônica III com o corréu Benedito Cleber, efetuando pagamentos
em contas indicadas, sem formalização contratual, e que não houve lavratura de escritura nem
devolução dos valores. Propôs ação de reparação de danos materiais e morais, com pedido de
restituição integral dos desembolsos e de lucros cessantes, além de responsabilização solidária
dos demais corréus envolvidos na intermediação e na suposta parceria comercial.
Na sentença, o Tribunal julgou extinto o processo em relação a Benedito Cleber por
ilegitimidade passiva e parcialmente procedente a demanda para declarar nulo o contrato verbal
de compra e venda, condenando Marcos César Pessanha, Artvendas e Construvenda a
restituírem integralmente os valores pagos, com correção desde cada desembolso e juros de mora
desde a citação; reconheceu sucumbência recíproca, fixou honorários em 10% (autor, sobre o
valor atualizado da causa, e réus, sobre o valor da condenação), afastou danos morais, lucros
cessantes e litigância de má-fé (e-STJ, fls. 338-345).
No acórdão, afastou-se o cerceamento de defesa e deu-se parcial provimento às
apelações para incluir Benedito Cleber no polo passivo, reconhecendo sua responsabilidade
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solidária na restituição, juntamente com Marcos, Artvendas e Construvenda, à luz da prestação
defeituosa de serviços de intermediação e da responsabilidade dos fornecedores com fundamento
no
o, parágrafo único, do CDC; manteve-se a improcedência do pedido reconvencional de
art. 7
dano moral e a condenação à restituição integral, sem honorários recursais (e-STJ, fls. 680-688).
Entendo que as irresignações não merecem prosperar.
De início, examino a alegada violação aos arts. 1.022, II, 1.025 e 489, §1o, III e IV,
do CPC. Sustenta-se que o acórdão recorrido teria sido genérico e omisso, não enfrentando todos
os argumentos apresentados nos embargos de declaração. A respeito da alegação de inadequação
da tutela jurisdicional, deve-se enfatizar que não se exige do órgão julgador que refute
minuciosamente os argumentos formulados pelas partes. O dever de fundamentação se esgota na
indicação do direito que entende cabível para solucionar a controvérsia posta no caso concreto,
sendo adequada a motivação que, por si só, é suficiente para afastar as teses formuladas.
Apenas as omissões acerca de questões relevantes ao julgamento da causa, as quais,
se acolhidas, poderiam alterar o resultado do julgamento, ensejam o provimento do recurso
especial por omissão (v.g. AgInt no
Rel. Ministro LUIS FELIPE
REsp 1.685.946/MT,
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
DJe de
08/11/2018,
13/11/2018;
Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em
REsp 1.657.996/RN,
DJe de
e AgRg no
Rel. Ministro MOURA
27/6/2017,
30/6/2017;
REsp 1.157.099/SP,
RIBEIRO, QUINTA TURMA, julgado em
DJe de
.
11/3/2014,
19/3/2014)
Outrossim, impende ressaltar que, "se os fundamentos do acórdão recorrido não se
mostram suficientes ou corretos na opinião do recorrente, não quer dizer que eles não existam.
Não se pode confundir ausência de motivação com fundamentação contrária aos interesses da
"(AgRg no Ag
Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, DJ de
.
parte
56.745/SP,
12/12/1994)
Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados:
Rel. Ministro JOÃO
REsp 209.345/SC,
OTÁVIO DE NORONHA, DJ de
Rel. Ministro JOSÉ
16/5/2005; REsp 685.168/RS,
DELGADO, DJ de 2/5/2005.
Desse modo, não se vislumbra a existência de nenhum dos vícios dos arts. 1.022, II,
1.025 e 489, §1o, III e IV, do CPC.
Verifico que o cerne da controvérsia suscitada entre as partes consiste no exame de
demanda sobre reparação de danos envolvendo transação de compra e venda de um lote de
terreno no empreendimento denominado Condomínio Santa Monica III, pelo preço de
R$146.000,00. De acordo com a narrativa dos fatos incontroversos, o referido bem imóvel já
teria sido alienado a terceiros antes da escritura de compra e venda.
Ainda consta dos fatos debatidos que a compra e venda do lote fora celebrada de
forma verbal com o recorrido BENEDITO CLEBER, em empreendimento realizado pela corré
CONSTRUVENDA. A título de sinal e de princípio de pagamento, teria sido pago o valor de R$
56.000,00, quando da visita ao local, para garantia do negócio, em
ajustando-se a
06/07/2021,
escritura para dali trinta dias. Os demais pagamentos foram efetivados por intermédio de vários
depósitos realizados em contas correntes dos corréus MARCOS CESAR e ARTVENDAS.
Entendo que não procedem as alegações dos recorrentes na perspectiva da alegada
violação dos arts. 355, I e II; 442; 446; 485, VI, 337, XI, e 373, I e II, do CPC, bem como dos
arts. 113, 186, 422 e 927 do Código Civil.
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Com efeito, o acórdão do Tribunal de origem procedeu à aplicação e à interpretação
das referidas normas infraconstitucionais mediante a prolação de decisões de forma
fundamentada e exaustiva acerca de todas as questões preliminares e questões de mérito
suscitadas entre as partes, não havendo de se cogitar de nenhum cerceamento de defesa,
conforme suscitado.
Para melhor compreensão das controvérsia, entendo como relevante o destaque dos
trechos a seguir transcritos do acórdão objurgado (e-STJ, fls. 683-687):

“De início, afasta-se as alegações de cerceamento de defesa, tendo em vista
que a prova produzida nos autos é suficiente para a solução da lide. Os
corréus apelantes pedem oportunidade de comprovar que não participaram
do negócio, pleiteando prova oral e expedição de ofício ao Tabelião de
Notas. Ocorre que nenhuma das provas suscitas é útil para o deslinde da
questão, como se infere dos fundamentos mais adiante deduzidos. Os fatos
que se pretende provar pelos depoimentos das partes e mesmo o ofício ao
Tabelião de Notas são incapazes de influir no julgamento da lide, já que a
discussão diz respeito à responsabilidade perante o consumidor, sendo
incontroverso que o negócio foi malsucedido por conduta imputável ao
corretor. Aliás, é obrigação do magistrado indeferir a realização de provas
inúteis. cabendo à parte trazer elementos para convencê-lo da necessidade de
maior dilação probatória, ônus que não foi observado pelas apelantes. (...)
Superada essa questão e respeitado os entendimentos em sentido contrário, a
sentença deve ser reformada tão somente em relação à participação de
BENEDITO CLEBER na lide. Ainda que BENEDITO tenha atuado como
mero corretor imobiliário, vê-se que os problemas do contrato relatados na
inicial se iniciaram já durante a intermediação da venda, imputando-se ao
corretor culpa no desfazimento do negócio, assim como à própria imobiliária
ARTVENDAS. Além disso, restou incontroverso que os depósitos do preço
foram feitos em conta da imobiliária por indicação de BENEDITO,
responsável por toda a negociação. Há também a tese de que a quantia total
lhe foi repassada através de contas bancárias de supostos credores e da
esposa dele. Logo, a legitimidade do corretor é evidente, omo condição da
ação que é, o que deve ser analisado de forma abstrata. Também deve ser
reconhecida a responsabilidade civil do corretor pelos fatos. No caso,
embora o autor tenha realizado depósitos relativos ao valor integral do preço
no ímpeto de agilizar a compra, certo é que a o negócio não ultrapassou a
fase inicial, já que sequer houve formalização de contrato escrito, seja
instrumento particular ou escritura pública. Nada indica, nem mesmo que o
negócio era real. Isso porque, houve apenas promessa do corretor de futura
efetivação da compra e venda por preço atrativo, sem que tenha sido
providenciado qualquer outro ato de aproximação do comprador e do
vendedor, resultando na venda do lote a terceiros. Logo, a deficiência do
serviço está exatamente na intermediação imobiliária, razão pela qual
impossível afastar a responsabilidade do corretor, que não cumpriu com seu
dever na aproximação útil e fechamento do negócio. Apesar da alegação de
golpe, a má-fé de quaisquer dos réus não restou comprovada, havendo
informação nos autos de que o próprio corretor teria assumido o erro e o
problema envolvendo a venda em duplicidade do lote, prometendo solução
que nunca veio. Caracterizado está, portanto, a deficiência do serviço, mas
não necessariamente ato doloso para o fim de enganar o comprador, o que
não interessa perquirir nesta sede recursal, onde se discute apenas sua
responsabilidade na restituição dos valores pagos pelo autor. De todo modo,
o serviço defeituoso é suficiente para a responsabilização do corretor de
imóveis na restituição do preço, pois não cumpriu seu dever na corretagem e
ainda recebeu o valor da venda, por meio dos repasses financeiros
demonstrados pelo corréu MARCOS CESAR e ARTVENDAS. Nos termos do
artigo 723 do CC, o corretor é obrigado a executar a mediação com
diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as
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informações sobre o andamento do negócio, cabendo responsabilização por
perdas e danos, caso não preste ao cliente todos os esclarecimentos acerca
da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros
fatores que possam influir no resultado. A atividade do corretor de imóveis se
completa com a intermediação útil à efetivação do negócio, sendo que a
corretagem configura contrato de resultado, excepcionado apenas pelo
arrependimento das partes. Tanto é que a comissão pela intermediação
imobiliária sequer é considerada exigível, quando o negócio não ultrapassa a
fase inicial de negociações. Sem a formação do vínculo jurídico, ou seja, sem
o fechamento do negócio, não há que se falar em cumprimento do dever do
corretor para liberação de sua responsabilidade. Logo, descabida, no caso, a
tese de que o corretor não responde por ser mero intermediador da venda,
razão pela qual a sentença deve ser reformada para afastar o
reconhecimento da ilegitimidade passiva do corréu BENEDITO, incluindo-o
na lide, bem como para reconhecer sua responsabilidade no evento danoso,
condenando-o solidariamente a restituir os valores desembolsados pelo
autor. Por outro lado, também não cabe imputar ao corréu BENEDITO a
responsabilidade exclusiva pelo prejuízo do autor, como pretendem os
apelantes. Ainda que somente ele tenha tratado a compra e venda que restou
malsucedida, certo é que houve efetiva participação da imobiliária
ARTVENDAS e seu representante MARCOS CESAR, pois receberam o preço
do imóvel. Também há parceria comercial imputável à CONSTRUVENDA,
na qualidade de proprietária do empreendimento, pois os lotes eram
negociados aos consumidores em geral na mencionada imobiliária.
Independentemente de ser verdadeira ou não a versão dos fatos da
imobiliária - de que teria somente emprestado sua conta para receber o
preço do imóvel, como um favor ao corretor - certo é que acabou por
participar da proposta de venda do lote, incutindo mais credibilidade ao
negócio. Isso porque, restou comprovado que a imobiliária atua a serviço da
proprietária CONSTRUVENDA, na oferta e venda de bens no Condomínio
onde inserido o lote negociado pelo autor. Ora, a imobiliária ARTVENDAS e
seu sócio atuavam no mercado como representantes de vendas do loteamento
e se assumiram o risco de atuar em parceria com BENEDITO, têm o dever de
responder pelo prejuízo. Pouco crível que tenham aceitado receber a quantia
de cerca de R$150.000,00, como preço do imóvel e realizar diversas
transferências financeiras em prol do corretor, sem que tenham a mínima
participação no negócio. De todo o modo, se assim fizeram por mera
liberalidade, devem responder pela confiança a que transmitiram ao
consumidor com sua marca. O mesmo se dá em relação à dona do
empreendimento CONSTRUVENDA, cuja marca também fez parte do
negócio a justificar a aparência de sua participação ao lado do corretor e da
imobiliária ou que tenha levado o consumidor a acreditar nessa participação.
Ademais, ela confiou na imobiliária corré para o fim de tê-la como
representante de venda de seus lotes e, portanto, deve responder também por
culpa in elegendo. Não interessa ao consumidor prejudicado qual o tipo de
relação comercial ou de amizade que envolveu os réus e menos ainda se o
corretor pretendeu ou pretendia assumir sozinho a responsabilidade pela
venda. Logo, pouco importa qual a troca de interesses que levou à
participação de cada qual no evento, devendo todos os fornecedores
responder pelos prejuízos causados ao consumidor pela má prestação de seus
serviços, cabendo aos parceiros no negócio, se for o caso, resolver-se entre si
depois de ressarcido o dano do comprador. Assim, todos devem responder
solidariamente nos termos do artigo 7o, parágrafo único do CDC.
Reconhecida a responsabilidade solidária da corré CONSTRUVENDA, fica
mantida a improcedência do pedido formulado na reconvenção de
condenação ao dano moral por ter sido incluída na lide, até porque não se
pode penalizar a parte autora pelo exercício de seu direito de ação. Por todo
o exposto, os recursos dos réus devem ser parcialmente providos tão somente
para afastar a ilegitimidade passiva do corréu BENEDITO, bem como
reconhecer sua responsabilidade no evento danoso, condenando-o,
solidariamente, com os demais corréus a restituir os valores desembolsados
pelo autor. Diante do provimento parcial dos recursos, incabível a
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condenação da apelante a pagar honorários recursais, nos termos do art. 85,
§ 11 do CPC.”

A jurisprudência iterativa desta Corte Superior, acerca das questões controvertidas
do caso concreto, consolidou-se no mesmo sentido da compreensão expressada pelo acórdão
objurgado. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DE
CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE COBRANÇA DE
COMPLEMENTAÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO
QUINQUENAL. TERMO 'A QUO'. DATA
DA CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE
E
. DOUTRINA
COMPRA
VENDA
E JURISPRUDÊNCIA SOBRE O TEMA. CONTAGEM DA PRESCRIÇÃO A
PARTIR DA DATA DA ESCRITURA. DESCABIMENTO. ALEGAÇÃO DE
"OPERAÇÃO
IMOBILIÁRIA
COMPLEXA"
A
JUSTIFICAR
A
EXIGIBILIDADE DA COMISSÃO SOMENTE APÓS A ESCRITURA. ÓBICE
DAS SÚMULAS 5 E
REVISÃO DA PROMESSA DE
7/STJ.
E
NO QUE TANGE À FORMA DE PAGAMENTO.
COMPRA
VENDA
IRRELEVÂNCIA PARA A FIXAÇÃO DO TERMO 'A QUO' DA PRETENSÃO
DE COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DISTINÇÃO ENTRE
A OBRIGAÇÃO DE RESULTADO ASSUMIDA PELO
E A
CIVIL DESTE NA FASE PÓS-
CORRETOR
RESPONSABILIDADE
CONTRATUAL.
1. Controvérsia acerca do termo 'a quo' do prazo de prescrição da pretensão
de cobrança de complementação da comissão de corretagem na hipótese em
que o contrato preliminar de
e
foi celebrado no ano de 2003, e
compra venda
alterado posteriormente, culminando com a lavratura da escritura somente
no ano de 2011, em transação imobiliária consistente da permuta de três
lotes por unidades imobiliárias do edifício a ser construído nesses lotes.
2. Nos termos do
do Código Civil, "a remuneração é devida ao
art. 725
uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de
corretor
mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das
partes".
3. Caso concreto em que não houve a formalização de um contrato de
corretagem, não tendo havido estipulação acerca do momento a partir do
qual seria devida a comissão de corretagem.
4. Conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial pacíficos, tendo a
intermediação do
levado as partes a celebrarem uma promessa de
corretor
e
, tem-se por cumprida a obrigação de resultado assumida
compra
venda
pelo
, sendo exigível, a partir de então, a comissão de corretagem,
corretor
salvo disposição contratual em sentido contrário.
5. Existência de precedentes desta Corte Superior no sentido de que a
comissão de corretagem não é devida se o contrato preliminar não se
converte em contrato definitivo por ato imputável ao
de
(v.
corretor
imóveis
g., por descumprimento do dever de diligência ou de informação).
6. Distinção entre a obrigação contratual do
, que se consuma com a
corretor
formalização do contrato preliminar, e a
contratual do
responsabilidade
, que se estende até à data afetiva transmissão da propriedade, de
corretor
modo que os precedentes acerca da
contratual do
responsabilidade
corretor
em nada alteram o entendimento firmado acerca da exigibilidade da
comissão de corretagem.
7. Inviabilidade de se conhecer da alegação de que a hipótese dos autos seria
uma "operação imobiliária complexa", a justificar a exigibilidade da
comissão de corretagem (e a fluência da prescrição) somente a partir da
lavratura da escritura, pois o Tribunal de origem, soberano na apreciação
das circunstâncias fático-contratuais da demanda, entendeu que ser tratava
de uma intermediação típica, consumada com o contrato preliminar, a
despeito de supervenientes alterações na forma de pagamento. Aplicação do
óbice das Súmulas 5 e
quanto a esse ponto.
7/STJ
8. Existência de entendimento doutrinário específico no sentido de que
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eventual demora da celebração do contrato definitivo não altera a
exigibilidade da comissão de corretagem, sendo necessário distinguir a
execução do contrato de corretagem da execução do contrato de
e
compra
intermediado pelo
.
venda
corretor
9. Caso concreto em que a pretensão de cobrança de complementação da
comissão de corretagem, ajuizada em 2012, se encontra prescrita, pois
decorridos mais de cinco anos da data da assinatura do contrato preliminar
de
e
.
compra venda
10. Prejudicialidade da alegação de negativa de prestação jurisdicional,
tendo em vista a aplicação dos princípios da primazia do julgamento de
mérito e da duração razoável do processo, no presente julgamento.
11. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE
HONORÁRIOS.
(REsp 1817425 / RS; Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO;
TERCEIRA TURMA; Data do Julgamento:
Data da
03/08/2021;
: DJe
Publicação/Fonte
16/08/2021)

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL
REPETITIVO.
DESCUMPRIMENTO, PELA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA, DE
OBRIGAÇÕES
RELATIVAS
AO
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO.
DO
DE
. AUSÊNCIA.
RESPONSABILIDADE
CORRETOR
IMÓVEIS
TESE FIXADA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
:
1. Recurso especial interposto por sociedade corretora de
contra
imóveis
acórdão do Tribunal de Justiça que confirmou sentença condenando-a,
solidariamente com a incorporadora, à devolução de valores pagos a título
de comissão de corretagem e taxa SATI, em razão de inadimplemento
contratual pela incorporadora na entrega de unidade imobiliária.
2. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de
e
compra venda
e condenou a incorporadora à restituição integral dos valores pagos pelo
consumidor, além de condenar a corretora, solidariamente, à devolução
solidária dos valores de comissão de corretagem e taxa SATI.
3. O Tribunal de Justiça manteve a condenação solidária da corretora,
entendendo que os integrantes da cadeia de consumo respondem
solidariamente pelos danos causados ao consumidor.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em definir os limites da responsabilidade
do
de
ou da sociedade intermediadora da
e
corretor
imóveis
compra
venda
por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela
construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento
imobiliário, previstas no contrato de promessa de
e
de
.
compra venda
imóvel
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Conforme os arts. 722 e 723 do Código Civil, a atividade de corretagem
consiste na intermediação de negócios, sendo limitada à aproximação das
partes e à prestação de informações sobre o negócio jurídico, sem vínculo
direto com as obrigações assumidas pelos contratantes no contrato de compra
e
.
venda
6. Assim, normalmente, inexiste
do
de
ou
responsabilidade
corretor
imóveis
da sociedade intermediadora por descumprimento de obrigações, pela
construtora ou incorporadora, relativas ao empreendimento imobiliário,
salvo se demonstrado envolvimento do
nas próprias atividades de
corretor
incorporação ou construção, integração no mesmo grupo econômico da
incorporadora ou construtora ou, ainda, confusão patrimonial. De acordo
com o parágrafo único do
do Código Civil, haverá
art. 723
responsabilidade
do
apenas por eventuais falhas na prestação inerente aos próprios
corretor
serviços de corretagem.
7. No caso concreto, não há elementos que indiquem falha na prestação do
serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de
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incorporação e construção, o que afasta sua
solidária pela
responsabilidade
devolução dos valores pagos pelo consumidor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso especial provido para afastar a
solidária da
responsabilidade
sociedade intermediadora pela devolução dos valores pagos pelo consumidor.
9. Tese de julgamento - Para efeito do
do CPC, propõe-se
art. 1.036
a seguinte tese repetitiva para o
"O
de
,
Tema 1.173/STJ:
corretor
imóveis
pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos
causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou
incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário,
previstas no contrato de promessa de
e
, salvo se demonstrado:
compra venda
(i) envolvimento do
nas atividades de incorporação e construção;
corretor
(ii) que o
integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou
corretor
construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis
pela construção em benefício do
".
corretor
(REsp 2008542 / RJ; Relator: Ministro RAUL ARAÚJO SEGUNDA SEÇÃO -
Data do Julgamento:
Data da
: DJEN
08/10/2025;
Publicação/Fonte
29/10/2025)

Ante todo o exposto, à evidência de que o acórdão objurgado está em sintonia com a
jurisprudência consolidada nesta Corte Superior, conheço dos agravos para negar provimento
aos recursos especiais.
Honorários advocatícios recursais arbitrados no percentual de 2% sobre o montante
arbitrado nas instâncias ordinárias.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.661.938 / SP
Número Registro: 2024/0205892-7
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10002823620228260362
Sessão Virtual de
a
24/02/2026
02/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : CONSTRUVENDA - CONSTRUCOES E NEGOCIOS IMOBILIARIOS
LTDA.
ADVOGADOS : ISADORA LAINETI DE CERQUEIRA DIAS MUNHOZ - SP146416
ISABELLA PEGORARI CAIO - SP348712
BRUNO FRANCO DE ALMEIDA - SP231872
MARIA GABRIELA CIACO DE CARVALHO F DE ALMEIDA -
SP153525
AGRAVANTE : ARTVENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS - EIRELI
AGRAVANTE : MARCOS CESAR PESSANHA
ADVOGADOS : TABATA FERNANDES CRESSINE - SP445199
TATIANE CRISTINA ROQUE STEVANATTO - SP445206
AGRAVADO
: MARCELO MIGUEL
ADVOGADOS : NEILSON GONÇALVES - SP105347
ROSANA JUSTINO DO PRADO - SP134133
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
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TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso mas lhe negou
24/02/2026
02/03/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Licenciado o Sr.
Ministro Marco Buzzi.

Brasília, 02 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54621788 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 03/03/2026 01:11:27
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