Tribunal: STJ
Processo: 0055622-96.2012.8.26.0114
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC APÓS A DATA-
LIMITE. LUCROS CESSANTES E DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE
CORRETAGEM. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2071972 - SP(2023/0150967-8)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: ROSSI RESIDENCIAL SA
RECORRENTE
: LINANIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
RECORRENTE
: CARTATICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: RUBENS CARMO ELIAS FILHO - SP138871
DANIELA SILVA DE SANTANA - SP357918
CARLA MALUF ELIAS - SP110819
RECORRIDO
: CAIO ENRICO CASIMIRO TAFURI
RECORRIDO
: NADYA GARCIA BIANCHI PEREIRA DOS SANTOS
ADVOGADOS
: RODRIGO FERREIRA DA COSTA SILVA - SP197933
THOMÁS DE FIGUEIREDO FERREIRA - SP197980
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC APÓS A DATA-
LIMITE. LUCROS CESSANTES E DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE
CORRETAGEM. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que reformou
parcialmente a sentença para afastar a cumulação dos juros de mora de 1% ao mês
com multa moratória de 2% e manteve a substituição do INCC pelo IPC durante a
mora, a condenação a lucros cessantes e a devolução da comissão de corretagem.
2. A controvérsia é sobre ação declaratória de abusividade de cláusula contratual
cumulada com indenização por danos morais, materiais e lucros cessantes, com
pedido de tutela antecipada, envolvendo correção monetária pelo INCC após a
mora, lucros cessantes pelo atraso e devolução da corretagem.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau afastou o INCC a partir do 181o dia,
substituindo-o pelo IPC; condenou à restituição da taxa de corretagem; fixou
lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o preço pago; e impôs juros de 1% ao mês e
multa de 2%, com sucumbência recíproca.
4. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para afastar a cumulação
dos juros de mora com a multa moratória, mantendo a substituição do INCC pelo
IPC, os lucros cessantes e a devolução da corretagem por ausência de previsão
contratual e informação válida.
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Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: c9a1d25a-4e14-4d8d-b2fa-5b117fd2e190

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se, à luz dos arts. 107, 421 e 422 do
CC, deve prevalecer a autonomia contratual para manter o INCC como critério de
correção monetária após o prazo de entrega do imóvel; e (ii) saber se a condenação
a lucros cessantes e a devolução da comissão de corretagem carecem de provas,
em ofensa aos arts. 373 do CPC e 402, 403, 725 e 876 do CC.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça, que afasta a aplicação do INCC após o transcurso da data-
limite para entrega da obra, atraindo a incidência da Súmula n. 83 do STJ.
7. A revisão das conclusões do Tribunal local sobre a existência de lucros
cessantes e a devolução da corretagem demandaria reexame do conjunto fático-
probatório, o que é vedado em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso especial não conhecido.
: “1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a
Tese de julgamento
substituição do INCC por índice de correção adequado após o vencimento do
prazo de entrega da obra. 2. A Súmula n. 7 do STJ obsta o reexame das conclusões
sobre lucros cessantes e devolução da comissão de corretagem”.
CC, arts. 107, 421, 422, 402, 403, 725 e 876;
Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 373, e 85, § 11.
STJ,
relator Ministro
Jurisprudência relevante citada:
AREsp n. 2.452.102/SP,
Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1o/
; STJ, AgInt no
12/2025
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 2.426.810/BA,
STJ,
relator Ministro Raul Araújo, Quarta
19/8/2024;
AREsp n. 2.184.340/MS,
Turma, julgado em
STJ,
relator Ministro
24/11/2025;
REsp n. 2.106.652/RS,
Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
STJ, Súmulas n. 83 e 7.
1/12/2025;
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, não conhecer do
10/03/2026
16/03/2026,
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
17 de março de 2026
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Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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RECURSO ESPECIAL No 2071972 - SP(2023/0150967-8)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: ROSSI RESIDENCIAL SA
RECORRENTE
: LINANIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
RECORRENTE
: CARTATICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: RUBENS CARMO ELIAS FILHO - SP138871
DANIELA SILVA DE SANTANA - SP357918
CARLA MALUF ELIAS - SP110819
RECORRIDO
: CAIO ENRICO CASIMIRO TAFURI
RECORRIDO
: NADYA GARCIA BIANCHI PEREIRA DOS SANTOS
ADVOGADOS
: RODRIGO FERREIRA DA COSTA SILVA - SP197933
THOMÁS DE FIGUEIREDO FERREIRA - SP197980
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC APÓS A DATA-
LIMITE. LUCROS CESSANTES E DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE
CORRETAGEM. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que reformou
parcialmente a sentença para afastar a cumulação dos juros de mora de 1% ao mês
com multa moratória de 2% e manteve a substituição do INCC pelo IPC durante a
mora, a condenação a lucros cessantes e a devolução da comissão de corretagem.
2. A controvérsia é sobre ação declaratória de abusividade de cláusula contratual
cumulada com indenização por danos morais, materiais e lucros cessantes, com
pedido de tutela antecipada, envolvendo correção monetária pelo INCC após a
mora, lucros cessantes pelo atraso e devolução da corretagem.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau afastou o INCC a partir do 181o dia,
substituindo-o pelo IPC; condenou à restituição da taxa de corretagem; fixou
lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o preço pago; e impôs juros de 1% ao mês e
multa de 2%, com sucumbência recíproca.
4. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para afastar a cumulação
dos juros de mora com a multa moratória, mantendo a substituição do INCC pelo
IPC, os lucros cessantes e a devolução da corretagem por ausência de previsão
contratual e informação válida.
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II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se, à luz dos arts. 107, 421 e 422 do
CC, deve prevalecer a autonomia contratual para manter o INCC como critério de
correção monetária após o prazo de entrega do imóvel; e (ii) saber se a condenação
a lucros cessantes e a devolução da comissão de corretagem carecem de provas,
em ofensa aos arts. 373 do CPC e 402, 403, 725 e 876 do CC.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça, que afasta a aplicação do INCC após o transcurso da data-
limite para entrega da obra, atraindo a incidência da Súmula n. 83 do STJ.
7. A revisão das conclusões do Tribunal local sobre a existência de lucros
cessantes e a devolução da corretagem demandaria reexame do conjunto fático-
probatório, o que é vedado em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso especial não conhecido.
: “1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a
Tese de julgamento
substituição do INCC por índice de correção adequado após o vencimento do
prazo de entrega da obra. 2. A Súmula n. 7 do STJ obsta o reexame das conclusões
sobre lucros cessantes e devolução da comissão de corretagem”.
CC, arts. 107, 421, 422, 402, 403, 725 e 876;
Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 373, e 85, § 11.
STJ,
relator Ministro
Jurisprudência relevante citada:
AREsp n. 2.452.102/SP,
Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1o/
; STJ, AgInt no
12/2025
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 2.426.810/BA,
STJ,
relator Ministro Raul Araújo, Quarta
19/8/2024;
AREsp n. 2.184.340/MS,
Turma, julgado em
STJ,
relator Ministro
24/11/2025;
REsp n. 2.106.652/RS,
Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
STJ, Súmulas n. 83 e 7.
1/12/2025;
RELATÓRIO
Trata-se
de
recurso
especial
interposto
por
LINANIA
EMPREENDIMENTOS
S.A.,
CARTATICA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. e ROSSI RESIDENCIAL S.A. com fundamento no
III,
e , da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça
art. 105,
a c
do Estado de São Paulo em apelação cível nos autos de ação declaratória de
abusividade de cláusula contratual cumulada com indenização por danos morais,
materiais e lucros cessantes.
O julgado foi assim ementado (fls. 481-490):
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COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL. Alegação de caso fortuito e força maior. Inocorrência. Entraves
administrativos para aprovação do empreendimento. Fator deve ser levado em
consideração no momento da fixação do prazo para entrega da unidade, ainda mais
ao verificarmos que as rés têm experiência de sobejo em seu ramo empresarial.
Súmula 161 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça. Termo final do
inadimplemento. A expedição do “habite-se”, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora
contratual atribuída à vendedora. Súmula 160 da Seção de Direito Privado deste
Tribunal de Justiça. Lucros cessantes. Indenização mantida no equivalente a 0,5%,
por mês de atraso, sobre o preço pago pelo imóvel. Multa contratual.
Impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal, conforme
tese fixada pelo E. STJ (tema 971). Correção monetária do saldo devedor.
Possibilidade de aplicação do INCC apenas durante o período previsto para
conclusão das obras, após, substituição pelo IPC. Restituição dos valores pagos a
maior. Comissão de corretagem. É válida a cláusula que transfere para o adquirente
a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência
nessa atribuição. Ausência de previsão contratual. Restituição devida. REsp n°.
e
de natureza repetitiva, vinculante das instâncias
1.551.968/SP
1.599.511/SP,
ordinária. Recurso parcialmente provido.

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl.
500):
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Os embargos de declaração, ainda que
opostos com a finalidade de prequestionamento da matéria, devem se limitar às
hipóteses do artigo 1.022 do Código de Processo Civil. Alegação de omissão,
obscuridade, e pretendida infringência, afastadas. Embargos de declaração
rejeitados.

No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 107, 421 e 422 do Código Civil, porque o acórdão recorrido teria
interferido indevidamente na livre manifestação de vontade, desrespeitando o
princípio
e a boa-fé objetiva ao substituir o INCC e alterar a
pacta sunt servanda
sistemática contratual de correção e ao reconhecer os lucros cessantes sem suporte
no contrato;
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b) 402 e 403 do Código Civil e 373 do Código de Processo Civil, pois
não houve prova de dano material efetivo, sendo incabível indenização por lucros
cessantes sem demonstração de prejuízo direto e imediato, já que lucros
hipotéticos não são indenizáveis; e
c) 725, 724 e 876 do Código Civil, visto que a comissão de corretagem é
devida quando obtido o resultado útil da intermediação e foi convencionada com
informação prévia adequada, devendo ser mantida a responsabilidade do comitente
pelo pagamento ao corretor.
Sustenta que o Tribunal de origem divergiu da jurisprudência ao: a)
afastar a validade da transferência da corretagem ao comprador por suposta falta
de informação, em dissonância com o
e o
REsp 1.599.511/SP
(Tema n. 938 do STJ); b) manter lucros cessantes
REsp n. 1.551.956/SP
presumidos sem prova de prejuízo efetivo, contrariando precedentes que vedam
danos hipotéticos; c) substituir o INCC após o prazo contratual de tolerância,
embora haja precedentes que autorizam o INCC até a entrega das chaves, quando
pactuado.
Requer o provimento do recurso para que se reconheça a validade das
cláusulas contratuais de correção monetária pelo INCC durante a construção e a
substituição apenas após o
; para que se afaste a condenação a lucros
habite-se
cessantes por ausência de prova de dano material efetivo; e para que se mantenha a
responsabilidade do comprador pelo pagamento da comissão de corretagem com a
improcedência do pedido de restituição.
Contrarrazões às fls. 585-597.
O primeiro recurso especial foi admitido, tendo sido indeferido o efeito
suspensivo por ausência de
e
periculum in mora fumus boni iuris.
É o relatório.
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VOTO
A controvérsia diz respeito a ação declaratória de abusividade de
cláusula contratual cumulada com indenização por danos morais, materiais e
lucros cessantes, com pedido de antecipação de tutela. A parte autora pleiteou: o
afastamento da correção do saldo residual pelo INCC após o prazo de tolerância,
com substituição pelo IPC e restituição das diferenças pagas a maior; a devolução
da comissão de corretagem; a condenação a lucros cessantes pelo atraso na
entrega; e a aplicação de multa e juros moratórios.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes
os pedidos para: a) afastar o INCC a partir do 181o dia da data prevista para a
entrega, substituindo-o pelo IPC; b) condenar à restituição da taxa de corretagem;
c) condenar a lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o preço pago, desde a mora
até a entrega das chaves; d) condenar ao pagamento de juros de mora de 1% ao
mês e de multa moratória de 2%; e) fixar a sucumbência recíproca, com cada parte
arcando com metade das custas e honorários de seus patronos.
A Corte estadual reformou parcialmente a sentença, afastando a
cumulação de juros de mora de 1% ao mês com a multa moratória de 2%,
mantendo, quanto ao mais, a condenação a lucros cessantes, a substituição do
INCC pelo IPC durante a mora e a restituição da corretagem por ausência de
previsão contratual e informação válida.
I - Incidência do INCC
A parte recorrente alega violação dos arts. 107, 421 e 422 do CC, pois
deve ser observada a autonomia contratual quanto à incidência do INCC como
critério de correção monetária do contrato formalizado entre as partes.
A Corte estadual decidiu pela impossibilidade de utilização do INCC
como critério de correção monetária após o prazo de construção e a entrega das
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chaves do imóvel, em conformidade com o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça.
Confira-se trecho do acórdão recorrido (fls. 486-487):

Ademais, a correção do saldo devedor pelo INCC durante o período da
construção é lícita, a uma diante da previsão contratual, a duas porque tal correção
visa manutenção do valor da moeda, desprovida de natureza punitiva, sequer
remuneratória do capital, porém de mera recomposição do poder de compra do
dinheiro em face da espiral inflacionária.
Entretanto, depois do vencimento do prazo de construção e da entrega das
chaves, a caracterizar a inadimplência da vendedora, correta a substituição do INCC
pelo IPC como atualizador do saldo do preço, índice adequado à espécie e eleito
pelas partes, tendo em vista seu objetivo de regular o mercado de consumo.

Nesse contexto, o acórdão recorrido encontra amparo na jurisprudência
do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROCESSO
CIVIL. CONTRATO DE CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO. ALEGAÇÃO DE
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. REAJUSTE DE
PARCELAS. ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DE CONSTRUÇÃO (INCC).
ÍNDOLE ABUSIVA APÓS A ENTREGA DA OBRA. SUBSTITUIÇÃO POR
INPC NA ORIGEM. INCIDÊNCIA DA
AGRAVO
SÚMULA 83/STJ.
CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-
LHE PROVIMENTO.
1. O acórdão do Tribunal de origem apresentou fundamentação satisfatória
para a sua decisão, não estando o julgador obrigado a rebater, um a um, todos os
argumentos trazidos pelas partes. Desse modo, não há vício de fundamentação que
anule o acórdão estadual.
2. O
(referente à substituição do INCC após a entrega da obra)
Tema 996/STJ
não se enquadra no caso em tela, pois trata de demandas específicas relacionadas ao
Programa Minha Casa Minha Vida, justificando-se a ausência de distinguishing.
3. O Índice Nacional de Custos da Construção Civil (INCC) é um índice
setorial que reflete os aumentos de preço da mão de obra e dos materiais
utilizados na construção civil, sendo inaplicável para correção do saldo devedor
ou de parcelas após o transcurso da data-limite ou entrega da obra, conforme a
jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ),
circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.
4. Agravo conhecido para conhecer do recurso especial e negar-lhe
provimento. (
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
AREsp n. 2.452.102/SP,
julgado em 1o/
DJEN de
destaquei.)
12/2025,
9/12/2025,
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AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO
DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL.
HONORÁRIOS
SUCUMBENCIAIS.
FALTA
DE
PREQUESTIONAMENTO.
INVERSÃO
DA
CLÁUSULA
PENAL.
POSSIBILIDADE.
SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO
TEMA 971/STJ.
MONETÁRIA. ÍNDICE. SUBSTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS.
NÃO OCORRÊNCIA. MERO ABORRECIMENTO. AGRAVO INTERNO
PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO
AO RECURSO ESPECIAL.
1. Agravo interno contra decisão da Presidência, que não conheceu do agravo
em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos
decisórios. Reconsideração.
2. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso
especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o
indispensável prequestionamento.
Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF.
3. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
havendo previsão de cláusula penal apenas para o
construtora/incorporadora,
inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da
indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas
(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento
judicial" (
Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
REsp 1.631.485/DF,
Segunda Seção, julgado em
DJe de
.
22/5/2019,
25/6/2019)
4. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não se
aplica o INCC para correção do saldo devedor após o transcurso da data-limite
para entrega da obra. Precedentes.
5. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do
imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a
comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão
extrapatrimonial.
6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento
ao recurso especial, a fim de excluir da condenação a indenização por danos morais.
(AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
AREsp n. 2.426.810/BA,
julgado em
DJe de
destaquei.)
19/8/2024,
2/9/2024,

Assim, o entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a
jurisprudência consolidada desta Corte, circunstância que atrai a incidência da
Súmula n. 83 do STJ.
II - Lucros cessantes e comissão de corretagem
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Quanto à violação dos arts. 373 do CPC e 402, 403, 725 e 876 do CC,
atinentes à ausência de provas para justificar a condenação ao pagamento de lucros
cessantes e à impossibilidade de devolução da comissão de corretagem, o Tribunal
, ao analisar o contexto fático-probatório, concluiu pela existência de
a quo
elementos suficientes para autorizar a condenação ao pagamento dos lucros
cessantes e a devolução da comissão de corretagem, esta por ausência de previsão
contratual que autorizasse a sua cobrança.
Assim decidiu o Tribunal local (fls. 485-486 e 489-490):

No que tange aos lucros cessantes, estes são presumíveis, na medida em que
os compradores estiveram privados de usufruir do imóvel.
Nesse sentido, a Súmula n° 162 deste E. Tribunal de Justiça:
"Súmula 162 Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros
cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio".
A indenização por lucros cessantes é mantida o equivalente a 0,5% (meio por
cento), por mês de atraso, sobre o preço pago pelo imóvel, pois em consonância
com a jurisprudência desta loa Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, e do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
[...]
Por fim, no tocante ao serviço de corretagem, em decorrência de contratos
imobiliários, mormente aqueles envolvendo imóvel na planta, com compra em stand
de vendas, mister observar que, usualmente, o contrato de corretagem é estabelecido
entre o vendedor e o corretor, ao passo que o negócio jurídico principal é celebrado
entre o vendedor e o terceiro interessado na realização do negócio, isto é, o
comprador.
Em suma, não há relação contratual direta entre o corretor e o terceiro
adquirente. Logo, em princípio, cabe ao vendedor o incumbente pagar a comissão
de corretagem.
Todavia, consoante entendimento esposado pelo C. STJ no julgamento do R
Esp n°.
é válida a cláusula que transfere para o adquirente a
1.599.511/SP,
obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência
nessa atribuição.
[...]
No caso em testinha, não há qualquer menção, no instrumento de contrato
firmado entre as partes, sobre o serviço de corretagem e seu pagamento, tornando
admissível a devolução dos valores desembolsados pelo comprador a esse título.
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A proposta de reserva de fl. 86, embora destaque o valor da comissão do
corretor, não está assinado pelos compradores, de modo que não há como concluir
que os adquirentes foram previamente informados da obrigação de pagar a
corretagem.

Assim, o afastamento das conclusões do Tribunal local implicaria
reexame de questões fático-probatórias presentes nos autos, o que é inviável,
conforme o enunciado da Súmula n. 7 desta Corte.
Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO.
ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO DE VALORES. AGRAVO
CONHECIDO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E,
NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. O Tribunal de origem apreciou de forma suficiente as questões apontadas
como omissas, não havendo negativa de prestação jurisdicional ou violação ao
do CPC.
art. 1.022
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que
é indevida a cobrança de taxa de fruição em terreno não edificado, pois a ausência
de edificação impede o surgimento de obrigação fundada na vedação ao
enriquecimento sem causa.
3. A retenção de 10% dos valores pagos está em consonância com o
entendimento consolidado do STJ, que considera razoável a retenção entre 10% e
25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.
4. A transferência da comissão de corretagem ao comprador é válida
desde que observados o dever de informação e a comprovação da
intermediação por corretor, o que não ocorreu no caso concreto, conforme
destacado pelo Tribunal local, com aplicação do entendimento do Tema 960 do
STJ. A revisão das conclusões do Tribunal de origem demandaria reexame de
matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, nos
termos da Súmula 7 do STJ.
5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa
extensão, negar-lhe provimento. (
relator Ministro Raul
AREsp n. 2.184.340/MS,
Araújo, Quarta Turma, julgado em
DJEN de
destaquei.)
24/11/2025,
3/12/2025,

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL E AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
INDENIZATÓRIA.
ACIDENTE
DE
TRÂNSITO.
INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES. RECURSO DA PARTE AUTORA
LUCROS CESSANTES. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. ÓBICE DA
DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA.
SÚMULA 7/STJ.
SÚMULA 7/STJ.
AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
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1. A análise da tese recursal, no sentido de que houve lucros cessantes a
serem indenizados, demandaria o reexame de fatos e provas constantes dos
autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.
2. A modificação do acórdão recorrido quanto a distribuição da sucumbência
para aferir se é mínima ou recíproca, demandaria o reexame de todo o contexto
fáticoprobatório dos autos, o que é defeso a esta Corte, em razão do óbice da
Súmula 7/STJ.
3. Agravo conhecido, para não conhecer do recurso especial. RECURSO DA
PARTE RÉ JUROS MORATÓRIOS.
DO CC. TAXA SELIC.
ART. 406
CORREÇÃO MONETÁRIA.
PARÁGRAFO
LEI N. 14.905/2024.
ART. 389,
ÚNICO, DO CC. IPCA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. A Corte Especial desta Corte Superior, ao apreciar o Tema 1.368 dos
Recursos Repetitivos, firmou entendimento no sentido de que a taxa Selic deve ser
adotada como índice de juros de mora nas dívidas civis, inclusive nos casos
anteriores à vigência da Lei n. 14.905/2024.
2. A atualização monetária, na ausência de convenção, segue o IPCA (art. 389,
parágrafo único, do CC), de modo que a taxa legal de mora corresponde a diferença
entre a SELIC e o IPCA, calculada mês a mês.
3. Recurso especial provido. (
relator Ministro Moura
REsp n. 2.106.652/RS,
Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
DJEN de
destaquei.)
1/12/2025,
4/12/2025,

III - Conclusão
Ante o exposto, não conheço do recurso especial.
Deixo de majorar os honorários recursais nos termos do § 11 do art. 85
do CPC, em razão da inexistência de prévia fixação na origem.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.071.972 / SP
Número Registro: 2023/0150967-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00556229620128260114
0055622962012826011417342012
0055622962012826011450000
20200000920788
20210000604369
556229620128260114
55622962012826011417342012
55622962012826011450000
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : ROSSI RESIDENCIAL SA
RECORRENTE : LINANIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
RECORRENTE : CARTATICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: CARLA MALUF ELIAS - SP110819
RUBENS CARMO ELIAS FILHO - SP138871
DANIELA SILVA DE SANTANA - SP357918
RECORRIDO
: CAIO ENRICO CASIMIRO TAFURI
RECORRIDO
: NADYA GARCIA BIANCHI PEREIRA DOS SANTOS
ADVOGADOS
: RODRIGO FERREIRA DA COSTA SILVA - SP197933
THOMÁS DE FIGUEIREDO FERREIRA - SP197980
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - RESPONSABILIDADE CIVIL - INDENIZAÇÃO POR DANO
MATERIAL - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
TERMO
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:07:11
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A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
10/03/2026
16/03/2026,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 16 de março de 2026
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