Tribunal: STJ
Processo: 1023389-85.2023.8.11.0041
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-05-13

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, DANOS MORAIS E DANOS MATERIAIS.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO.
1. Ação de rescisão contratual
restituição dos valores pagos, danos morais
c/c
e danos materiais.
2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que "o mero
descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de
entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa
ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais,
salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão
extrapatrimonial".
3. Recurso especial conhecido e provido.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2248832 - MT(2025/0484225-5)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE
: SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
RECORRENTE
: KAWANA PARK LTDA
ADVOGADOS
: FILIPE EDUARDO DE LIMA RAGAZZI - SP180953
JULIA AFFONSO FERREIRA MESQUITA - SP254095
RECORRIDO
: S.P.E RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA
ADVOGADO
: OTAVIO ALFIERI ALBRECHT - SP302872
RECORRIDO
: INCORPORE SOLUCOES LTDA
ADVOGADA
: CRISTINA LOSCHIAVO PEPINO - SP254069
RECORRIDO
: CONDOMINIO ENCONTRO DAS AGUAS THERMAS RESORT
ADVOGADA
: GABRIELA MIRANDA DE SOUSA - SP473487
RECORRIDO
: SIRLEI CARMEM LEOBET
ADVOGADA
: LUDMILA DE ASSIS ALMEIDA - MT032435
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, DANOS MORAIS E DANOS MATERIAIS.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO.
1. Ação de rescisão contratual
restituição dos valores pagos, danos morais
c/c
e danos materiais.
2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que "o mero
descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de
entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa
ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais,
salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão
extrapatrimonial".
3. Recurso especial conhecido e provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento,
05/05/2026
11/05/2026,
nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Daniela
Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Brasília,
.
11 de maio de 2026
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
Documento eletrônico VDA56657887 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 12/05/2026 14:47:00
Publicação no DJEN/CNJ de 14/05/2026. Código de Controle do Documento: 2c8967ad-a094-4f8e-b051-e8012e493533

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RECURSO ESPECIAL No 2248832 - MT(2025/0484225-5)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE
: SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
RECORRENTE
: KAWANA PARK LTDA
ADVOGADOS
: FILIPE EDUARDO DE LIMA RAGAZZI - SP180953
JULIA AFFONSO FERREIRA MESQUITA - SP254095
RECORRIDO
: S.P.E RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA
ADVOGADO
: OTAVIO ALFIERI ALBRECHT - SP302872
RECORRIDO
: INCORPORE SOLUCOES LTDA
ADVOGADA
: CRISTINA LOSCHIAVO PEPINO - SP254069
RECORRIDO
: CONDOMINIO ENCONTRO DAS AGUAS THERMAS RESORT
ADVOGADA
: GABRIELA MIRANDA DE SOUSA - SP473487
RECORRIDO
: SIRLEI CARMEM LEOBET
ADVOGADA
: LUDMILA DE ASSIS ALMEIDA - MT032435
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, DANOS MORAIS E DANOS MATERIAIS.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO.
1. Ação de rescisão contratual
restituição dos valores pagos, danos morais
c/c
e danos materiais.
2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que "o mero
descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de
entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa
ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais,
salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão
extrapatrimonial".
3. Recurso especial conhecido e provido.
RELATÓRIO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

Examina-se
recurso
especial
interposto
por
SPE
MIRANTE
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS
e OUTRA, fundamentado, exclusivamente, na
S/A
alínea “c” do permissivo constitucional, contra acórdão do TJ/MT.
Recurso especial interposto em: 16/9/2025.
Concluso ao gabinete em: 16/12/2025.
de rescisão contratual
restituição dos valores pagos, danos
Ação:
c/c
morais e danos materiais, ajuizada por SIRLEI CARMEM LEOBET em face de
INCORPORE SOLUCOES LTDA, SPE RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA, SPE
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MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS
KAWANA PARK LTDA e
S/A,
CONDOMINIO ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT.
integralizada pela decisão de e-STJ fls.
julgou
Sentença:
602/603,
parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar rescindido o contrato
firmado entre as partes e condenar a ré SPE MIRANTE INVESTIMENTOS
IMOBILIARIOS
: 1) a devolução das importâncias pagas, no total de R$46.850,29
S/A
(quarenta e seis mil e oitocentos e cinquenta reais e vinte e nove centavos); 2) ao
pagamento do valor R$ 9.200,00 (nove mil e duzentos reais), a título de danos
morais; e 3) ao pagamento de 0,5% sobre o valor do contrato atualizado, por mês
de atraso, a título de lucros cessantes, a partir de (
) (termo final do prazo
02/2022
de tolerância), até a data da efetiva entrega. Ainda, acolheu a preliminar de
ilegitimidade passiva das rés: INCORPORE SOLUCOES LTDA, SPE RESORT DO LAGO
CALDAS NOVAS LTDA, KAWANA PARK LTDA e CONDOMINIO ENCONTRO DAS
ÁGUAS THERMAS RESORT.
negou provimento ao recurso de apelação interposto pela
Acórdão:
parte recorrida e deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela
parte recorrente, nos termos da seguinte ementa:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL
RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E
C/C
MATERIAIS. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO
EMPREENDIMENTO. RECURSO DA AUTORA. MANUTENÇÃO DA ILEGITIMIDADE
PASSIVA DAS EMPRESAS QUE NÃO CONSTAM NA AVENÇA. RECURSO DA
REQUERIDA. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AFASTADA.
DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM REDUZIDO. LUCROS CESSANTES
MANTIDOS, COM LIMITAÇÃO PROPORCIONAL AO DIREITO DE USO DAS FRAÇÕES
ADQUIRIDAS. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE
PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em Ação de Rescisão
Contratual com Restituição dos Valores Pagos
Danos Morais e Materiais
c/c
c/c
Tutela de Urgência, declarou rescindidos contratos de promessa de compra e venda
de frações imobiliárias em regime de multipropriedade, condenando a vendedora à
devolução integral dos valores pagos, à indenização por danos morais e lucros
cessantes, além de reconhecer a ilegitimidade passiva das demais empresas rés.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em verificar se: (i) as empresas excluídas da
lide possuem legitimidade passiva por integrarem grupo econômico ou pela
aplicação da teoria da aparência; (ii) há prescrição trienal quanto à comissão de
corretagem; (iii) deve ser mantida a condenação por danos morais, bem como o
valor da indenização a esse título; e (iv) são devidos lucros cessantes, com limitação
ao período reconhecido na sentença.
III. RAZÕES DE DECIDIR.
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3. Ausência de prova suficiente de confusão patrimonial, unidade de gestão ou
indução do consumidor a contratar com base na aparência de entidade única.
Ilegitimidade passiva das empresas não contratantes mantida.
4. O pedido de restituição integral das parcelas pagas decorrente da rescisão
contratual se insere no prazo prescricional decenal (CC,
, afastando a
art. 205)
prescrição trienal.
5. Danos morais configurados diante de atraso relevante na entrega, extrapolando
mero inadimplemento e frustrando legítima expectativa da consumidora, ainda que
se trate de imóvel destinado ao lazer. Quantum reduzido para R$ 5.000,00,
observados os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.
6. Lucros cessantes devidos em razão da presunção de prejuízo decorrente da
impossibilidade de fruição das unidades, com limitação proporcional ao efetivo
direito anual de uso (quatro semanas) previsto no contrato.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso da autora desprovido. Recurso da ré parcialmente provido para: (i)
reduzir os danos morais para R$ 5.000,00; e (ii) limitar os lucros cessantes ao
equivalente a quatro semanas anuais de uso, calculados à razão de 0,5% do valor
atualizado do contrato por mês de atraso.
Teses de julgamento: “1. A responsabilidade contratual por atraso na entrega de
unidade imobiliária recai sobre a promitente vendedora contratante, não se
presumindo solidariedade entre empresas sem prova robusta de grupo econômico
ou aplicação da teoria da aparência. 2. Na rescisão contratual motivada por
inadimplemento do vendedor, a restituição das parcelas pagas e da comissão de
corretagem sujeita-se ao prazo prescricional decenal. 3. O atraso relevante na
entrega de unidade em multipropriedade, ainda que destinada ao lazer, enseja
danos morais, cujo valor deve atender à proporcionalidade e razoabilidade. 4. Os
lucros cessantes em regime de multipropriedade devem observar o período de uso
contratual, evitando enriquecimento sem causa.”

ao alegarem a existência de dissídio jurisprudencial,
Recurso especial:
apontam violação do
do CC.
art. 927
Afirmam que não há que falar em danos morais nas hipóteses de
descumprimento contratual e que o dano moral, na hipótese de atraso na entrega
de unidade imobiliária, não se presume, se configurando apenas quando houver
circunstâncias excepcionais, o que não foi observado na espécie.
É o relatório.
VOTO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

1. Do inadimplemento contratual e do dano moral
1. O entendimento do STJ é no sentido de que, embora possa ensejar
reparação por danos materiais, como na hipótese dos autos, o mero
descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de
entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só,
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danos morais, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o dano
moral.
2. Nesse sentido: AgInt no
Terceira Turma, DJEN de
REsp 2.185.216/RJ,
AgInt nos EDcl nos EDcl no
Quarta Turma, DJe de
29/8/2025;
REsp 2.018.714/MG,
AgInt no
Terceira Turma, DJe de
e
10/3/2023;
REsp 1.715.930/RO,
1/7/2019;
AgInt no
Quarta Turma, DJe de
AREsp 1.430.928/SP,
28/6/2019.
3. No particular, o
não apontou particularidades que
TJ/MT
demonstraram a existência de circunstância excepcional que extrapole o mero
aborrecimento decorrente do atraso na entrega do imóvel.
4. Ao revés, limitou-se a afirmar o seguinte:

“Deveras, a aquisição de frações imobiliárias em regime de
multipropriedade, em que pese destinada ao lazer, não descaracteriza a frustração
da consumidora pela não entrega do bem no prazo avençado.
O atraso, ainda que influenciado por circunstâncias extraordinárias
como a pandemia, não se enquadra em caso fortuito ou força maior capaz de
afastar a responsabilidade, na medida em que se insere no risco da atividade
empresarial. Tal conduta extrapola o mero aborrecimento cotidiano, causando
abalo às expectativas legítimas da consumidora.
A propósito, “o atraso injustificado na entrega de imóvel
compromissado, mesmo com cláusula de tolerância vencida, enseja indenização por
danos morais” (TJMT, N. U 1035643-10.2023.8.11.0003, Sebastião de Arruda
Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, julgado em
publicado no
30/07/2025,
DJE
.
30/07/2025)
Ressalte-se que o argumento da possibilidade de intercâmbio não afasta
a configuração do dano moral, pois a frustração decorre da não entrega do bem
específico contratado, independentemente de eventuais compensações em outros
empreendimentos. A equivalência formal prevista no contrato não assegura
identidade plena de localização, infraestrutura e conveniência, tampouco há
comprovação nos autos de que a autora tenha usufruído de qualquer imóvel
disponibilizado durante o período do atraso.
Destarte, o inadimplemento contratual em empreendimentos
imobiliários, quando acompanhado de atraso relevante e quebra de legítima
expectativa por conduta que revela afronta à boa-fé objetiva e ao dever de
cooperação, enseja reparação moral. A insegurança jurídica gerada pela postura da
promitente vendedora justifica a fixação de compensação pecuniária, sendo
imputável exclusivamente a esta a inexecução contratual.” (e-STJ fl. 713).

5. Logo, o recurso deve ser provido, para a exclusão da compensação
por danos morais da verba condenatória.

DISPOSITIVO
Forte nessas razões, CONHEÇO do recurso especial e DOU-LHE
PROVIMENTO, apenas para afastar a condenação relativa à compensação de danos
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morais, mantida a sucumbência fixada na origem, diante da sucumbência mínima
da parte recorrida.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.248.832 / MT
Número Registro: 2025/0484225-5
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10233898520238110041
Sessão Virtual de
a
05/05/2026
11/05/2026

Relator
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. ROGÉRIO DE PAIVA NAVARRO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
RECORRENTE : KAWANA PARK LTDA
ADVOGADOS
: FILIPE EDUARDO DE LIMA RAGAZZI - SP180953
JULIA AFFONSO FERREIRA MESQUITA - SP254095
RECORRIDO
: S.P.E RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA
ADVOGADO
: OTAVIO ALFIERI ALBRECHT - SP302872
RECORRIDO
: INCORPORE SOLUCOES LTDA
ADVOGADA
: CRISTINA LOSCHIAVO PEPINO - SP254069
RECORRIDO
: CONDOMINIO ENCONTRO DAS AGUAS THERMAS RESORT
ADVOGADA
: GABRIELA MIRANDA DE SOUSA - SP473487
RECORRIDO
: SIRLEI CARMEM LEOBET
ADVOGADA
: LUDMILA DE ASSIS ALMEIDA - MT032435
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
Documento eletrônico VDA56639664 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 12/05/2026 00:41:24
Código de Controle do Documento: e3e063b4-b7a4-434e-928f-9f9410e13d60

TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar provimento,
05/05/2026
11/05/2026,
nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Daniela Teixeira
votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Moura Ribeiro.

Brasília, 11 de maio de 2026
Documento eletrônico VDA56639664 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 12/05/2026 00:41:24
Código de Controle do Documento: e3e063b4-b7a4-434e-928f-9f9410e13d60