Tribunal: STJ
Processo: 1002718-80.2022.8.26.0066
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-05-11

Ementa:
EMENTA
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 48, § 2o,
DA
E 1.358-A DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE
LEI 4.591/1964
PREQUESTIONAMENTO. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DA
OBRA. DANO MORAL. CABIMENTO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso
especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto
ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação das Súmulas 282 e 356
do STF.
2. A iterativa jurisprudência desta eg. Corte firmou-se no sentido de que "[o]
simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel
não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo
considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o
(AgInt nos EDcl no
reconhecimento de dano extrapatrimonial"
, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma,
AREsp 676.952/RJ
julgado em
DJe de
.
27/3/2023,
3/4/2023)
3. Na espécie, o Tribunal Estadual apontou a existência de atraso excessivo na
entrega do imóvel e, por consequência, reconheceu a cristalização dos danos
morais. Estando o

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3124164 - SP(2025/0474037-7)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: QMB BARRETOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS
: LUIZ FERNANDO VALLADAO NOGUEIRA - MG047254
DAVI FRANKLIN CAIXETA - MG216772
AGRAVADO
: ALLAN DIAS POLVERINI
AGRAVADO
: JULIANA ESTIMA RISSI POLVERINI
ADVOGADO
: MARCELO BIANCHINI LEMOS REIS - SP315068
EMENTA
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 48, § 2o,
DA
E 1.358-A DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE
LEI 4.591/1964
PREQUESTIONAMENTO. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DA
OBRA. DANO MORAL. CABIMENTO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso
especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto
ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação das Súmulas 282 e 356
do STF.
2. A iterativa jurisprudência desta eg. Corte firmou-se no sentido de que "[o]
simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel
não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo
considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o
(AgInt nos EDcl no
reconhecimento de dano extrapatrimonial"
, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma,
AREsp 676.952/RJ
julgado em
DJe de
.
27/3/2023,
3/4/2023)
3. Na espécie, o Tribunal Estadual apontou a existência de atraso excessivo na
entrega do imóvel e, por consequência, reconheceu a cristalização dos danos
morais. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência
desta eg. Corte, o apelo nobre encontra óbice na
.
Súmula 83/STJ
4. Agravo em recurso especial conhecido para negar provimento ao recurso
especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto
28/04/2026
04/05/2026,
do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
04 de maio de 2026
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Publicação no DJEN/CNJ de 12/05/2026. Código de Controle do Documento: e0349a8e-4c5f-453e-8bd5-584947f58617

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3124164 - SP(2025/0474037-7)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: QMB BARRETOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS
: LUIZ FERNANDO VALLADAO NOGUEIRA - MG047254
DAVI FRANKLIN CAIXETA - MG216772
AGRAVADO
: ALLAN DIAS POLVERINI
AGRAVADO
: JULIANA ESTIMA RISSI POLVERINI
ADVOGADO
: MARCELO BIANCHINI LEMOS REIS - SP315068
EMENTA
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 48, § 2o,
DA
E 1.358-A DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE
LEI 4.591/1964
PREQUESTIONAMENTO. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DA
OBRA. DANO MORAL. CABIMENTO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso
especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto
ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação das Súmulas 282 e 356
do STF.
2. A iterativa jurisprudência desta eg. Corte firmou-se no sentido de que "[o]
simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel
não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo
considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o
(AgInt nos EDcl no
reconhecimento de dano extrapatrimonial"
, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma,
AREsp 676.952/RJ
julgado em
DJe de
.
27/3/2023,
3/4/2023)
3. Na espécie, o Tribunal Estadual apontou a existência de atraso excessivo na
entrega do imóvel e, por consequência, reconheceu a cristalização dos danos
morais. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência
desta eg. Corte, o apelo nobre encontra óbice na
.
Súmula 83/STJ
4. Agravo em recurso especial conhecido para negar provimento ao recurso
especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por QMB BARRETOS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso
especial, fundamentado no
III, “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão
art. 105,
proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:
“APELAÇÃO Compra e venda de bem imóvel – Loteamento Relação de
consumo Atraso na conclusão das obras Existência de dois prazos distintos
para a entrega do imóvel Prevalência da cláusula mais benéfica ao
consumidor
do CDC Obras que deveriam ter sido concluídas em abril
Art. 47
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de 2019 Expedição do TVO somente em dezembro de 2022 Autores que
celebraram contrato verbal de locação devido à mora da ré Informação
demonstrada através de declaração e corroborada pelos comprovantes
juntados após a interposição dos recursos Documentos que não constituem
prova nova e que podem ser considerados pelo julgador Obrigação de a
requerida restituir os valores gastos a título de aluguéis apenas de abril de
2019 a dezembro de 2022, a serem apurados na fase de cumprimento de
sentença Entraves administrativos constituem risco inerente à atividade
desenvolvida pela ré e não podem ser repassados ao consumidor Inteligência
da Súmula 161 do TJSP Danos morais corretamente reconhecidos Ônus da
sucumbência transferidos integralmente à requerida, porquanto os
requerentes lograram êxito na maior parte dos pedidos formulados Recurso
dos autores provido, e recurso da ré não provido.” (e-STJ, fl. 894)

Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da
legislação federal, com as respectivas teses:
(i)
§ 2o, da
e
-A do Código Civil, pois teria havido indevido
art. 48,
Lei 4.591/1964
art. 1.358
afastamento total da cláusula de tolerância contratual para a entrega das obras, quando o
entendimento do Superior Tribunal de Justiça indica a razoabilidade de tolerância, em especial
até 180 dias.
(ii) arts. 186, 187 e 927 do Código Civil, visto que o atraso na entrega do imóvel, por si só, não
configura ato ilícito gerador de dano moral, ausentes circunstâncias excepcionais, de modo que a
condenação por dano moral dissentiu da orientação jurisprudencial consolidada.
Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 920-926).
O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente
agravo.
É o relatório.
VOTO
De início, no que tange à alegação de violação dos arts. 48, § 2o, da
e
Lei 4.591/1964
1.358-A do Código Civil, tem-se, no ponto, inviável o debate. Isso porque não se vislumbra o
efetivo prequestionamento do teor dos dispositivos legais citados quanto à possibilidade de
acréscimo de 180 dias ao prazo de entrega da obra, o que inviabiliza a apreciação da tese
recursal apresentada, sob pena de supressão de instâncias.
Frise-se que ao STJ cabe julgar, em sede de recurso especial, conforme dicção
constitucional, somente as causas decididas, em única ou última instância, pelos Tribunais
Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados, do Distrito Federal e dos Territórios.
Observa-se a incidência, pois, por analogia, dos óbices das Súmulas 282 e 356 do STF.
Por fim, impende consignar que, nos termos da jurisprudência desta Corte, o mero
inadimplemento contratual, resultante do atraso na entrega da obra, não gera, por si só,
condenação em danos morais, devendo ser comprovadas as circunstâncias do caso concreto que
demonstrem a efetiva lesão extrapatrimonial. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CONDENATÓRIA.
"
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MORAIS.
INVIABILIDADE.
AUSÊNCIA
DE
CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
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1. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do
imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo
necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem
configurar a lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu na hipótese.
Precedentes.
2. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt no
, Rel. Ministro
, QUARTA
REsp 1851890/SP
RAUL ARAÚJO
TURMA, julgado em
DJe
25/05/2020,
04/06/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO
ESPECIAL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO.
LEGITIMIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTOS. AUSÊNCIA
DE IMPUGNAÇÃO.
. CULPA DE TERCEIRO.
SÚMULA No 283/STF
REEXAME DE PROVAS.
MULTA. INTERPRETAÇÃO DE
DANO MORAL.
CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e
).
3/STJ
2. A ausência de impugnação de um fundamento suficiente do acórdão
recorrido enseja o não conhecimento do recurso, incidindo o disposto na
Súmula no 283 do Supremo Tribunal Federal.
3. O reconhecimento de culpa de terceiro, na hipótese, exigiria o reexame do
contexto fático-probatório dos autos, procedimento vedado pela Súmula no
7/STJ.
4. A jurisprudência firmada no âmbito da Terceira Turma do Superior
Tribunal de Justiça é no sentido de que o
na hipótese de
dano moral,
atraso
na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas
quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas,
importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade
dos promitentes compradores.
5. Na hipótese, rever a conclusão do aresto impugnado acerca da aplicação
da multa prevista no contrato encontra o óbice das Súmulas nos 5 e 7 do
Superior Tribunal de Justiça.
6. A Segunda Seção desta Corte decidiu que a aplicação da multa prevista no
§ 4o, do
não é automática, pois não se trata de
art. 1.021,
CPC/2015
mera
decorrência lógica da rejeição do agravo interno.
7. Agravo interno não provido.
(AgInt no
, Rel. Ministro
AREsp 1382279/RN
RICARDO VILLAS BÔAS
, TERCEIRA TURMA, julgado em
DJe
CUEVA
18/05/2020,
26/05/2020)

Entretanto, o atraso na entrega, por longo período, pode configurar causa de dano
moral indenizável:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE
IMÓVEL. DANOS MORAIS ORIENTAÇÃO ATUAL NO SENTIDO DE
CONSIDERAR CARACTERIZADO O DANO MORAL QUANDO HÁ
ATRASO EXCESSIVO. JUROS DE MORA. PREVISÃO CONTRATUAL DE
PERCENTUAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.o 83 DO STJ. DECISÃO
MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. O Tribunal de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos,
concluiu que o atraso excessivo na entrega do imóvel, no caso concreto,
gerou aborrecimentos que superam os do cotidiano e capazes de configurar a
lesão extrapatrimonial em razão da demora excessiva na conclusão da obra.
2. Agravo interno não provido.
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(AgInt no
, relator Ministro
,
REsp n. 2.106.446/PR
MOURA RIBEIRO
Terceira Turma, julgado em
DJe de
)
15/4/2024,
17/4/2024.

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE
VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE
10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO
PRESUMIDO. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO.
ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO. INCIDÊNCIA DA
.
SÚMULA 7/STJ
HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA
DO STJ.
1. Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores cumulada
com indenização por danos materiais e compensação por danos morais em
razão de atraso na entrega de imóvel.
4. Cabimento de compensação por danos morais em virtude do atraso
superior a dois anos na entrega de imóvel. Precedentes.
5. A alteração do valor fixado a título de compensação por danos morais
somente é possível, em recurso especial, nas hipóteses em que a quantia
estipulada pelo Tribunal de origem revela-se irrisória ou exagerada.
6. Agravo interno no recurso especial não provido."
(AgInt no
, Rel. Ministra
,
REsp 1804123/SP
NANCY ANDRIGHI
TERCEIRA TURMA, julgado em
DJe
09/09/2019,
11/09/2019)

No caso concreto, levando-se em consideração os fatos descritos pelas instâncias
ordinárias, observa-se que a situação exposta nos autos, em que o atraso na entrega do bem foi
excessivo, denota circunstância excepcional que enseja a reparação por
uma vez
danos morais,
que a frustração de legítima expectativa da parte recorrente extrapolou o mero aborrecimento
resultante de descumprimento contratual, importando significativa e anormal violação de seu
direito de personalidade. Sobre o tema, assim consignou a Corte de origem:

"Ressalte-se, contudo, que a ré somente deverá arcar com os danos materiais
correspondentes ao período em que se encontrava em mora, qual seja, de
abril de 2019 a dezembro de 2022. Assim, o valor devido a título de aluguéis
será apurado na fase de cumprimento de sentença.
(...)
Ora, a cláusula 7 prevê a entrega dos lotes até abril de 2019, ao passo que o
quadro-resumo estipula a sua ocorrência até abril de 2020.
Por conseguinte, deverá ser observado o primeiro prazo, já que se mostra
mais vantajoso para o consumidor.
Segundo a própria requerida, as obras de infraestrutura, supostamente,
teriam sido finalizadas em novembro de 2019 (fl. 685), porquanto o Relatório
de Vistoria fora confeccionado em dezembro daquele mesmo ano (fls. 282/287
). Trata-se de uma confissão do descumprimento do prazo estipulado, sendo
importante ressaltar que problemas administrativos junto à Prefeitura e à
CPFL estão inseridos no risco da atividade desenvolvida pela ré. Isso porque
a requerida detém todo o conhecimento técnico para a regular execução do
projeto ofertado e possui plenas condições de estipular os prazos conforme a
duração dos trâmites burocráticos, pelo que aplico ao caso a Súmula 161
deste Tribunal de Justiça:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de
chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo
do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas
encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente”.
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Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 27/04/2026 20:49:11
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Diante do atraso da requerida, caberá a esta suportar as respectivas
consequências, revelando-se acertada a sua condenação ao pagamento de
danos morais, pois a demora injustificada na entrega do imóvel em que os
requerentes tanto investiram para a construção da casa própria extrapola os
meros dissabores da vida cotidiana." (e-STJ fls.
)
895/896

Como visto, o entendimento da Corte de origem encontra-se de acordo com a
jurisprudência do STJ, incidindo, no caso, a
.
Súmula 83/STJ
Diante do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 3.124.164 / SP
Número Registro: 2025/0474037-7
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10002678220228260066 10006956420228260066 10027188020228260066
Sessão Virtual de
a
28/04/2026
04/05/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : QMB BARRETOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS : LUIZ FERNANDO VALLADAO NOGUEIRA - MG047254
DAVI FRANKLIN CAIXETA - MG216772
AGRAVADO
: ALLAN DIAS POLVERINI
AGRAVADO
: JULIANA ESTIMA RISSI POLVERINI
ADVOGADO
: MARCELO BIANCHINI LEMOS REIS - SP315068
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
28/04/2026
04/05/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Documento eletrônico VDA56427594 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 05/05/2026 01:07:00
Código de Controle do Documento: 1055b265-f75f-43e7-b8f0-ec8ef824198c

Brasília, 04 de maio de 2026
Documento eletrônico VDA56427594 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 05/05/2026 01:07:00
Código de Controle do Documento: 1055b265-f75f-43e7-b8f0-ec8ef824198c