Tribunal: STJ
Processo: 0023238-56.2013.8.21.3001
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-05-25

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO
ANULATÓRIA
DE
CLÁUSULA
DE
CONVENÇÃO
CONDOMINIAL. CRITÉRIO DE RATEIO DE DESPESAS. FIXAÇÃO DE
DUAS COTAS PARA DETERMINADAS UNIDADES. POSSIBILIDADE
DE A CONVENÇÃO ESTABELECER CRITÉRIO DIVERSO DA
FRAÇÃO IDEAL. LIMITES. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DE
ISONOMIA ENTRE OS CONDÔMINOS. TRATAMENTO DESIGUAL
ENTRE UNIDADES COM ÁREAS SEMELHANTES. NULIDADE DA
CLÁUSULA CONVENCIONAL. PREVALÊNCIA DO CRITÉRIO LEGAL
DA FRAÇÃO IDEAL. INTERVENÇÃO JUDICIAL ADMISSÍVEL EM
HIPÓTESES
EXCEPCIONAIS.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 1797345 - RS(2019/0040661-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: CONDOMINIO RESIDENCIAL ATMOSFERA ECO CLUBE
ADVOGADO
: RODRIGO CHAVES PISCITELLI - RS057475
RECORRIDO
: ALBERTO JERONIMO GUERRA NETO
RECORRIDO
: ANDRE ZAMPROGNA MARCON
RECORRIDO
: EDUARDO ANDRE OTT
RECORRIDO
: GERSON GENSAS
RECORRIDO
: GUSTAVO WALKER ZETTLER
RECORRIDO
: JEFERSON MACHADO REYES
RECORRIDO
: RAFAEL DA LUZ BOENO
RECORRIDO
: ROBERTO SOUZA HESSEL
RECORRIDO
: THIAGO TORRES GUEDES
ADVOGADOS
: DANILO KNIJNIK E OUTRO(S) - RS034445
SÉRGIO LUÍS WETZEL DE MATTOS - RS040193
EMENTA
DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO
ANULATÓRIA
DE
CLÁUSULA
DE
CONVENÇÃO
CONDOMINIAL. CRITÉRIO DE RATEIO DE DESPESAS. FIXAÇÃO DE
DUAS COTAS PARA DETERMINADAS UNIDADES. POSSIBILIDADE
DE A CONVENÇÃO ESTABELECER CRITÉRIO DIVERSO DA
FRAÇÃO IDEAL. LIMITES. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DE
ISONOMIA ENTRE OS CONDÔMINOS. TRATAMENTO DESIGUAL
ENTRE UNIDADES COM ÁREAS SEMELHANTES. NULIDADE DA
CLÁUSULA CONVENCIONAL. PREVALÊNCIA DO CRITÉRIO LEGAL
DA FRAÇÃO IDEAL. INTERVENÇÃO JUDICIAL ADMISSÍVEL EM
HIPÓTESES
EXCEPCIONAIS.
ACÓRDÃO
RECORRIDO
EM
CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Nos termos do
da
e do
I, do Código Civil,
art. 12
Lei 4.591/1964
art. 1.336,
as despesas condominiais devem ser rateadas, em regra, na proporção da
fração ideal atribuída a cada unidade, admitindo-se, contudo, que a convenção
condominial estabeleça critério diverso.
2. A convenção de condomínio, regularmente aprovada e registrada, possui
natureza normativa e vincula todos os condôminos, refletindo a autonomia da
coletividade condominial para disciplinar a forma de rateio das despesas
comuns.
3. A intervenção do Poder Judiciário na disciplina convencional das despesas
condominiais deve ocorrer apenas em hipóteses excepcionais, como nos casos
de violação à lei, vícios de consentimento ou afronta ao princípio da isonomia
entre os condôminos.
4. Hipótese em que a cláusula convencional fixou o pagamento de duas cotas
condominiais para determinadas unidades (casas tipo Palmeira), sem
considerar a existência de outras unidades com áreas intermediárias ou
Documento eletrônico VDA56975574 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 21/05/2026 20:23:30
Publicação no DJEN/CNJ de 26/05/2026. Código de Controle do Documento: 379fff37-1897-4b3e-88d8-54ad6d3d34df

semelhantes, algumas inclusive superiores às das unidades básicas, gerando
tratamento desigual entre condôminos em situação equivalente.
5. Configurada violação ao princípio da igualdade no rateio das despesas,
mostra-se legítima a declaração de nulidade da cláusula convencional, com
aplicação do critério legal da proporcionalidade segundo a fração ideal das
unidades.
6. Acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça.
7. Recurso especial desprovido.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
A Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti e os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira,
Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha
votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
10 de março de 2026
Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
Documento eletrônico VDA56975574 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 21/05/2026 20:23:30
Publicação no DJEN/CNJ de 26/05/2026. Código de Controle do Documento: 379fff37-1897-4b3e-88d8-54ad6d3d34df

RECURSO ESPECIAL No 1797345 - RS(2019/0040661-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: CONDOMINIO RESIDENCIAL ATMOSFERA ECO CLUBE
ADVOGADO
: RODRIGO CHAVES PISCITELLI - RS057475
RECORRIDO
: ALBERTO JERONIMO GUERRA NETO
RECORRIDO
: ANDRE ZAMPROGNA MARCON
RECORRIDO
: EDUARDO ANDRE OTT
RECORRIDO
: GERSON GENSAS
RECORRIDO
: GUSTAVO WALKER ZETTLER
RECORRIDO
: JEFERSON MACHADO REYES
RECORRIDO
: RAFAEL DA LUZ BOENO
RECORRIDO
: ROBERTO SOUZA HESSEL
RECORRIDO
: THIAGO TORRES GUEDES
ADVOGADOS
: DANILO KNIJNIK E OUTRO(S) - RS034445
SÉRGIO LUÍS WETZEL DE MATTOS - RS040193
EMENTA
DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO
ANULATÓRIA
DE
CLÁUSULA
DE
CONVENÇÃO
CONDOMINIAL. CRITÉRIO DE RATEIO DE DESPESAS. FIXAÇÃO DE
DUAS COTAS PARA DETERMINADAS UNIDADES. POSSIBILIDADE
DE A CONVENÇÃO ESTABELECER CRITÉRIO DIVERSO DA
FRAÇÃO IDEAL. LIMITES. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA
DE ISONOMIA ENTRE OS CONDÔMINOS. TRATAMENTO DESIGUAL
ENTRE UNIDADES COM ÁREAS SEMELHANTES. NULIDADE DA
CLÁUSULA CONVENCIONAL. PREVALÊNCIA DO CRITÉRIO LEGAL
DA FRAÇÃO IDEAL. INTERVENÇÃO JUDICIAL ADMISSÍVEL EM
HIPÓTESES
EXCEPCIONAIS.
ACÓRDÃO
RECORRIDO
EM
CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Nos termos do
da
e do
I, do Código Civil,
art. 12
Lei 4.591/1964
art. 1.336,
as despesas condominiais devem ser rateadas, em regra, na proporção da
fração ideal atribuída a cada unidade, admitindo-se, contudo, que a convenção
condominial estabeleça critério diverso.
2. A convenção de condomínio, regularmente aprovada e registrada, possui
natureza normativa e vincula todos os condôminos, refletindo a autonomia da
coletividade condominial para disciplinar a forma de rateio das despesas
comuns.
3. A intervenção do Poder Judiciário na disciplina convencional das despesas
condominiais deve ocorrer apenas em hipóteses excepcionais, como nos casos
de violação à lei, vícios de consentimento ou afronta ao princípio da isonomia
entre os condôminos.
4. Hipótese em que a cláusula convencional fixou o pagamento de duas cotas
condominiais para determinadas unidades (casas tipo Palmeira), sem
considerar a existência de outras unidades com áreas intermediárias ou
semelhantes, algumas inclusive superiores às das unidades básicas, gerando
tratamento desigual entre condôminos em situação equivalente.

5. Configurada violação ao princípio da igualdade no rateio das despesas,
mostra-se legítima a declaração de nulidade da cláusula convencional, com
aplicação do critério legal da proporcionalidade segundo a fração ideal das
unidades.
6. Acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça.
7. Recurso especial desprovido.
RELATÓRIO
Cuida-se de
interposto pelo Condomínio Residencial Atmosfera
recurso especial
Eco Clube contra acórdão proferido pela Vigésima Câmara Cível do eg. Tribunal de Justiça do
, em
Estado do Rio Grande do Sul
ação de anulação do critério de rateio das despesas
relativo à cobrança diferenciada aplicada às
condominiais aprovado em assembleia,
denominadas casas "tipo Palmeira", ajuizada pelos
Alberto Jerônimo Guerra Neto e
condôminos
outros contra o recorrente.
O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente a demanda, anulando o
dispositivo convencional e determinando, inicialmente em sede de tutela antecipada, o rateio
. O magistrado
igualitário entre todos os condôminos, até ulterior deliberação assemblear
consignou que a assembleia poderia fixar novos critérios, desde que não reproduzisse o modelo
declarado abusivo.
O Tribunal estadual, por sua vez, entendeu que o critério aprovado violava os
princípios da igualdade e da razoabilidade, declarando a nulidade do
o, parágrafo único,
art. 5
previsto no
, qual seja o
da Convenção e fixando o critério legal
art. 1.336, I, do Código Civil
.
rateio das despesas pela proporção das frações ideais
Esse entendimento está amplamente desenvolvido nos excertos do acórdão
reproduzidos na decisão agravada, inclusive destacando a disparidade entre metragens das
.
unidades e a ausência de justificativa plausível para a cobrança diferenciada
Contra tal acórdão, o Condomínio interpôs
, alegando afronta ao
recurso especial
e defendendo a
art. 1.336, I, do Código Civil
plena autonomia dos condôminos para
. Sustenta, ainda, divergência
estabelecerem critério diverso daquele previsto na lei
jurisprudencial e inexistência de necessidade de revolvimento de matéria fática para o deslinde
da causa, apresentando, inclusive, precedentes envolvendo o próprio condomínio em outras
.
demandas
Contrarrazões às fls. 910-968.
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
O acórdão impugnado foi ementado como segue:

.
APELAÇÃO
CÍVEL.
APELO
ADESIVO.
AGRAVO
RETIDO
DESPROVIDO.
COTA
CONDOMINIAL.
ASSEMBLÉIA
GERAL.
OFENSA AOS PRINCÍPIOS GERAIS DO DIREITO. DESRESPEITO AO
PRINCÍPIO DA IGUALDADE. PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA
VONTADE.
ABUSIVIDADE.
FIXAÇÃO
DO
CRITÉRIO
DA

PROPORCIONALIDADE
PARA
A
COBRANÇA
DAS
COTAS
RECURSO ADESIVO. DETERMINAÇÃO JUDICIAL
CONDOMINIAIS.
PARA CONVOCAÇÃO DE NOVA ASSEMBLÉIA. INTERVENÇÃO
DESNECESSÁRIA DO ESTADO NO ÂMBITO PRIVADO DAS RELAÇÕES.
Agravo retido. É pacífico o entendimento de que o juiz é o destinatário da
prova, cabendo a ele, de ofício, ou a requerimento das partes determinar as
provas necessárias ao feito, indeferindo as diligências inúteis. Inteligência do
artigo 130 do
Nesse aspecto, o indeferimento da prova testemunhal
CPC/73.
não configura cerceamento de defesa, pois se trata de matéria
. Além disso, de nada contribui
eminentemente de direito, no caso concreto
ao julgamento da lide ouvir os corretores que intermediaram a venda dos
imóveis, visto que a pretensão visa à anulação da cláusula que regula a
cobrança das cotas condominiais. Mérito. A assembléia geral extraordinária
realizada no dia
é existente, válida e eficaz. Entretanto,
15/03/2013
o artigo
visto que o princípio da livre
9, Parágrafo único votado na referida é nulo,
autonomia da vontade das partes fora utilizado de forma
se
abusiva
examinadas as peculiaridades do caso concreto. Por certo que a lei permite a
pactuação de forma diversa das cotas condominiais, na forma do artigo
Porém,
1.336, inciso I do Código Civil.
no caso concreto, a forma pactuada
pelo Condomínio-réu vai de encontro aos princípios gerais do direito e, em
, uma vez que não trata de maneira igual
especial, ao princípio da igualdade
os iguais e os desiguais na proporção da sua desigualdade, já que há Casas
Azaléia, Lírio e Girassol com metragem pouco inferior e, algumas até
superior que as Casas do tipo Palmeira arcando com apenas uma cota
Nesse
condominial, ao passo que esta suporta o pagamento de duas.
contexto, fora mantida da nulidade da cláusula que dispõe sobre a cobrança
. Critério de cobrança. O
das cotas condominiais
Condomínio-réu deverá
estabelecer como cota condominial o critério legal (artigo 1.336, inciso I do
Código Civil), ou seja, a proporcionalidade sobre o terreno até que decida
de forma diversa, como lhe faculta a lei, desde que não afronte a presente
. Apelo adesivo. Descabe que a decisão judicial determine a
decisão judicial
convocação de nova Assembléia para votação de critério para a cobrança
das cotas condominiais, sob pena de exercer intervencionismo exagerado no
âmbito privado das relações. Prejudicado o pedido de multa diária.
DESPROVERAM O AGRAVO RETIDO, NEGARAM PROVIMENTO AO
APELO E AO RECURSO ADESIVO. UNÂNIME.

Segundo se extrai do acórdão recorrido, a controvérsia originou-se de deliberação
assemblear realizada em
na qual se fixou que determinadas unidades (casas tipo
15/05/2013,
Palmeira) seriam responsáveis pelo pagamento de duas cotas condominiais, enquanto as demais
unidades pagariam apenas uma cota, critério que foi incorporado ao
o, parágrafo único, da
art. 5
convenção condominial então aprovada.
Os autores alegaram violação ao princípio da isonomia, sustentando que várias
casas de outros modelos possuíam metragem semelhante, ou até superior, à das casas
não obstante fossem oneradas com apenas uma cota.
Palmeira,
Requereram, assim, a declaração de nulidade do critério adotado e a adoção de
modelo de rateio proporcional.
A questão controvertida está centrada na interpretação da Lei dos Condomínios em
Edificações e das Incorporações Imobiliárias
) e do Código Civil de 2002, bem
(Lei 4.591/64
.
como na orientação jurisprudencial desta Corte de Justiça
Convém registrar, inicialmente, que o Código Civil de 2002 não revogou ou
derrogou a antiga Lei especial, nas disposições desta que não o contrariem.
Afinal, o Novo Código Civil, conquanto abundante em regras específicas e mais
modernas sobre o Condomínio Edilício, ao qual dedica todo um específico Capítulo, com

três Seções, prevendo Disposições Gerais, Administração do Condomínio e até Extinção do
Condomínio, prestigia expressamente as disposições constantes de "lei especial".
Esse tratamento acolhedor dado às disposições de "lei especial" acerca do
Condomínio Edilício não foi dispensado, quando do advento do Código de 2002, a outras leis
anteriores que expressamente referiu e revogou.
Portanto, ao contrário do que poderia ter feito, a lei mais recente, o Código Civil, não
.
revogou nem derrogou a antiga Lei Caio Mário
Assim, somente quando houver conflito entre normas da Convenção de Condomínio,
da
e do Código Civil, prevalecerá a emanada do Novo Código.
Lei 4.591/64
Nas demais situações, as normas compatíveis constantes da Lei especial anterior
continuam vigentes, de forma complementar às do Código Civil de 2002.
Então, retomando o exame da legislação regente, a referida Lei especial sobre os
condomínios em edificações, em seu art. 12,
e § 1o, estabelece a obrigação de cada
caput
condômino arcar com as despesas condominiais na proporção de sua quota-parte,
estabelecendo que, em regra, esta deve corresponder à fração ideal do terreno de cada
, ressalvada a possibilidade de a convenção condominial dispor em sentido diverso.
unidade
Eis o teor do referido dispositivo legal:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a quota-parte que lhe couber
no rateio.
§ 1o Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da quota do
rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.
§ 2o Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover,
por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
§ 3o O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na
Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20%
sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a
aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho
Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis
meses.
§ 4o As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto
de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário
de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades,
mediante orçamento prévio aprovado em assembléia-geral, podendo
incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da
assembléia.
§ 5o A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum
valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

Na mesma linha, dispõe o
,
:
Código Civil de 2002 in verbis

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva,
e partes que são propriedade comum dos condôminos.
ndependente, tais como
§ 1° As partes suscetíveis de utilização i
apartamentos,
escritórios,
salas,
lojas
e
sobrelojas,
com
as
respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
podendo ser alienadas e gravadas livremente por
propriedade exclusiva,
seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser
alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização
expressa na convenção de condomínio.
§ 2° O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de
água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as

demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.
§ 3° A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração
ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma
decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
§ 4° Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro
público.
§ 5° O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da
escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento,
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato,
além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente
ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser
subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e
torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as
unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do
condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no
e das que os
art. 1.332
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos
condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum
exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento
particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo
disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de
direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não
exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao
mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos
incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção,

não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições
mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não
havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no
mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com
os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três
quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os
demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos,
preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e,
entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis
de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais
correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade
imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa
faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser
a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um
condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Portanto, como visto, tanto a
como o Código Civil de 2002 (art.
Lei 4.591/64
1.036, I) determinam que, em regra, cada condômino deve arcar com as despesas
condominiais na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade.
Deve-se, então, atentar para a compreensão do que seja a fração ideal a ser
atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns.
Como se verifica no § 3o do
do Código Civil, a fração ideal é a parte
art. 1.331
indivisível e inseparável, tocante a cada unidade integrante do condomínio edilício, em
relação ao terreno no qual se acha encravado o edifício e às áreas comuns da edificação,
devendo ser proporcional à área privativa de cada unidade autônoma e expressa
matematicamente de forma decimal ou ordinária.
Deve haver, assim, na determinação da fração ideal do terreno e partes comuns
de cada unidade autônoma, uma relação de proporcionalidade para com a área privativa
ou seja, a área suscetível de utilização independente, reservada,
de cada unidade autônoma,
privativa, por cada condômino.
Portanto, a fórmula matemática adequada para determinação da fração ideal de cada
unidade autônoma no condomínio edilício, levando em conta a proporção entre a área privativa
de cada unidade, a área total do terreno e a área total construída do edifício, é fixada por norma
da A.B.N.T.

Há ainda a possibilidade, admitida em lei, de o Condomínio Edilício estabelecer
critério diverso do da fração ideal correspondente a cada unidade ou alterar a metodologia
anteriormente prevista na convenção, desde que o faça por meio da concordância da maioria
qualificada dos condôminos - ou seja, deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois
terços das frações ideais - e seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente.
A partir daí, torna-se obrigatória a nova regra da convenção vinculando todos os
condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo
aqueles que não concordaram com o rateio, tendo votado, em assembleia, diversamente.
A legislação civil concede, assim, autonomia e força normativa à convenção de
condomínio, regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis
competente, consoante o disposto nos transcritos arts. 1.333, parágrafo único, 1.334, I a V,
e 1.036, I, todos do Código Civil de 2002.
Em razão dessa autonomia e normatividade conferida à convenção de condomínio,
devidamente aprovada pela Assembleia de Condôminos e posteriormente registrada no Registro
Imobiliário competente,
, para declarar a nulidade de critério
a intervenção do Poder Judiciário
estabelecido na convenção para o rateio das despesas condominiais, somente deve ocorrer em
.
hipóteses excepcionais
Assim, por exemplo, quando não forem observados os requisitos legais; houver vício
de consentimento; ou não for observada a isonomia de tratamento entre os condôminos, de
acordo com a respectiva fração ideal.
No caso dos autos, o eg. Tribunal de Justiça considerou violado o tratamento
isonômico entre os Condôminos, pois a forma de rateio aprovada levara em conta apenas as
diferenças de áreas construídas entre as casas básicas (tipo Azaleia, com área construída de
155,52m2) e as casas maiores (tipo Palmeira, com área construída de 311,06m2), sem levar em
conta as demais casas de tipos intermediários, com áreas construídas superiores às das casas
básicas, mas inferiores às das casas tipo Palmeira. Por isso, acertadamente, determinou a
prevalência do critério legal.
Sobre o tema, vale transcrever a seguinte passagem do v. acórdão recorrido:

"No documento de fls.
convenção de condomínio, a qual fora
253/254,
aprovada na Assembléia do dia
estabeleceu no seu artigo 5o,
15/03/2013,
Parágrafo único o critério a ser utilizado. Cito o artigo:

Art. 5°. As Unidades Autônomas Residenciais se constituem com área
de terreno, sobre os quais são construídas as casas aprovadas no
projeto de instituição do condomínio com destinação exclusivamente
residencial unifamiliar.
Parágrafo único. A quantidade de cotas condominiais e o número de
votos de cada unidade serão calculados em função do seu terreno de
uso exclusivo do projeto inicial: um terreno pagará uma cota e dois
terrenos (casas tipo Palmeira) pagarão duas cotas e terão o mesmo
Se por
número de votos nas assembleias gerais do condomínio.
ventura, ocorrer alguma chamada extra, o valor desta será dividido
entre as unidades residenciais de forma igualitária." (fl. 734)

Sobre as áreas construídas, não há divergência, sendo reconhecido desde a
petição inicial que as áreas construídas das casas de diferentes tipos são as seguintes:

"Casa Área de construção Fração ideal
Azaleia 155,52 m2 0,0034
Bougainville 193,48 m2 0,0043
Figueira 204,80 m2 0,0045
Lírio 227,49 m2 0,0049
Girassol 262,90 m2 0,0058
Palmeira À 311,06 m2 0,0069." (fl. 2)

Destarte, a determinação convencional anulada violou o princípio da
igualdade, isonomia de tratamento entre condôminos, dado que deixou de levar em conta as
diferentes áreas, nos diferentes tipos de casas existentes no Condomínio Edilício horizontal,
tendo considerado apenas que a área construída das Casas tipo Palmeira é a maior entre todos os
tipos.
Por conseguinte, é devida a propositura da presente ação para discutir a justiça do
método adotado na convenção.
Este é o sentido da jurisprudência firmada no Superior Tribunal de Justiça pelas
Turmas de Direito Privado,
:
in verbis

DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA
FORMA
IGUALITÁRIA
ESTABELECIDO
EM
CONVENÇÃO
CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE.
A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de
fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos
formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito
de alguns condôminos.
O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só,
enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal.
Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.
, relator
, Quarta
(REsp n. 541.317/RS
Ministro CESAR ASFOR ROCHA
Turma, julgado em
DJ de
p. 294)
9/9/2003,
28/10/2003,

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA DESTINADA A ANULAR
CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE TRATA DA
PARTICIPAÇÃO DOS CONDÔMINOS NO RATEIO DAS DESPESAS
CONDOMINIAIS, SOB O FUNDAMENTO DE QUE A UNIDADE
LOCALIZADA NO PAVIMENTO TÉRREO (LOJA COMERCIAL) NÃO
USUFRUI DE DETERMINADOS SERVIÇOS - DEMANDA JULGADA
PROCEDENTE PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS - A CONVENÇÃO
CONDOMINIAL, POR REFLETIR A VONTADE MAJORITÁRIA DOS
INTEGRANTES
DA
COLETIVIDADE
E
POR
SE
AMOLDAR
NECESSARIAMENTE À LEI, É SOBERANA PARA DEFINIR OS
CRITÉRIOS DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - RECURSO
ESPECIAL PROVIDO. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO DEMANDADO.
Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção
condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de
que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via
pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria
participar do rateio dos correspondentes gastos.
Demanda julgada procedente pelas instâncias precedentes.
1. Em se tratando de relação puramente obrigacional, a refletir ação de
natureza pessoal (caráter, ressalta-se, explicitado por este subscritor, por
ocasião do julgamento do
), o prazo prescricional da
Resp n. 1.035.778/SP
correlata pretensão é regido pelos artigos 177 e 179 do diploma civil de
1916, que preceituam ser de vinte anos.
2. A lei de regência dos condomínios em edificações
) é
(lei n. 4.591/64
expressa em atribuir à cada condômino a obrigação de arcar com as

respectivas despesas, em proporção à quota-parte que lhe couber no rateio.
O diploma legal sob comento pontua, ainda, que, não dispondo a convenção
condominial em sentido diverso, a quota-parte corresponderá à fração ideal
do terreno de cada unidade.
3. Ressai evidenciada a relevância da convenção condominial para a
definição do critério de rateio das correlatas despesas, notadamente porque
esta reflete a vontade, como um todo, dos condôminos. No ponto, não se
pode deixar de destacar o caráter normativo da convenção, a reger o
comportamento de todos aqueles que voluntariamente integrem ou venham
a compor determinado condomínio, não se restringindo às pessoas que
participaram da constituição de tal agrupamento.
3.1. Por transcender à vontade daqueles instituíram o condomínio, de modo a
regrar os direitos, deveres e comportamentos dos integrantes de uma
coletividade, a convenção condominial deve, ainda, conformar-se com a lei,
impositivamente.
4. Cabe, portanto, ao instrumento normativo sob comento regular o critério a
ser adotado para o rateio das despesas do condomínio.
Para este escopo, é salutar - e disso não se diverge - que os custos de
determinadas despesas devem, em tese, ser atribuídos apenas aos
comunheiros que se beneficiem, direta ou indiretamente, dos serviços
prestados pelo condomínio. Não obstante, a convenção condominial é
soberana para definir parâmetro diverso do ora apontado.
5. No caso em foco, a convenção condominial, expressamente, determina o
rateio das despesas condominiais em conformidade com a fração ideal do
terreno de cada unidade. Parâmetro, inclusive, adotado objetivamente pela
lei, do que se conclui não guardar, em si, qualquer arbitrariedade.
A considerar a existência de disposição convencional, de modo a
estabelecer o critério pela qual as despesas condominiais devem ser
partilhadas, sua observância, por determinação legal, é de rigor.
6. Não se tratando, pois, de vício de consentimento, a alteração da
convenção
condominial,
em
cláusula
que
guarda,
inclusive,
correspondência com a lei de regência, deve ser providenciada pelos meios
ordinários, quais sejam, convocação do órgão deliberativo ou executivo e
votação com observância dos quóruns definidos em lei.
7. Recurso especial provido, para julgar improcedente a ação anulatória.
, relator Ministro RAUL ARAÚJO, relator para acórdão
(REsp n. 784.940/MG
Quarta Turma, julgado em
DJe de
Ministro MARCO BUZZI,
20/3/2014,
16/6/2014)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. DESPESAS DE CONSERVAÇÃO
E MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO. RATEIO. CÁLCULO PELA
FRAÇÃO IDEAL DOS IMÓVEIS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL.
LEGALIDADE.
.
SÚMULA 83/STJ
1. Nos termos do
do Código Civil, é dever do condômino
art. 1.336, inciso I,
"contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações
ideais, salvo disposição em contrário da convenção".
2. Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a observância do
critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na
respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito
é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que
ausente tal estipulação.
3. Estando o acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça, incide a Súmula no 83 desta Corte, aplicável
por ambas as alíneas autorizadoras.
4. Agravo regimental não provido.
(AgRg no
, relator
AREsp n. 583.848/MG
Ministro RICARDO VILLAS
, Terceira Turma, julgado em
DJe de
BÔAS CUEVA
18/6/2015,
6/8/2015)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO
ESPECIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. 1. RATEIO DAS DESPESAS PELO
CRITÉRIO DA FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL PREVISTO NA CONVENÇÃO

CONDOMINIAL
E
NA
LEGISLAÇÃO
VIGENTE.
VALIDADE.
PRECEDENTES. 2. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. A forma de rateio das despesas condominiais, com base no critério da
fração ideal do imóvel, foi fixada nos termos da legislação vigente e na
Convenção de Condomínio, regularmente aprovada e registrada no
Cartório de Registro de Imóveis competente, não havendo que se falar em
violação dos dispositivos legais apontados.
2. Agravo interno improvido.
(AgInt nos EDcl no
, relator
REsp n. 1.656.089/SP
Ministro MARCO
, Terceira Turma, julgado em
DJe de
AURÉLIO BELLIZZE
12/9/2017,
15/9/2017)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL.
CONDOMÍNIO. DESPESAS. RATEIO. FIXAÇÃO DA QUOTA. CRITÉRIO
DA PROPORCIONALIDADE.
1. Possibilidade de que a convenção condominial estabeleça critério diverso
do da fração ideal para fins de distribuição das despesas condominiais.
Precedentes.
2. Inviabilidade de alterar a conclusão do aresto recorrido de que se mostra
razoável e proporcional a deliberação da maioria dos condôminos quanto às
taxas condominiais, pois seria necessária a análise de instrumentos
contratuais e incursão na seara fático-probatória. Incidência das súmulas 5 e
7/STJ.
3. Agravo interno não provido.
(AgInt no
, relator
AREsp n. 1.162.915/RS
Ministro LUIS FELIPE
, Quarta Turma, julgado em
DJe de
SALOMÃO
27/2/2018,
6/3/2018)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
ALEGAÇÃO
DE
CERCEAMENTO
DE
DEFESA.
FALTA
DE
PREQUESTIONAMENTO. JUROS DE MORA. CONVENÇÃO DE
CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. FRAÇÃO
IDEAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. A tese de cerceamento de defesa que não foi objeto de análise pelo
Tribunal de origem não pode ser conhecida por esta Corte, à míngua de
prequestionamento.
2. Nos termos do
§ 1o, do Código Civil, o condômino que
art. 1.336,
não
pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros de mora convencionados ou,
não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois
por cento) sobre o débito.
3. As despesas condominiais deverão ser rateadas de acordo com a
proporção das frações ideais dos imóveis, salvo disposição em contrário da
convenção, haja vista a orientação pacífica desta Corte nesse sentido.
4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no
, relator
, Quarta
REsp n. 1.776.536/MG
Ministro RAUL ARAÚJO
Turma, julgado em
DJe de
7/5/2019,
22/5/2019)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS - DECISÃO MONOCRÁTICA
QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL
DO DEMANDADO.
1. Na hipótese, o Tribunal de origem, com base nos elementos fático-
probatórios constantes dos autos, concluiu pela legalidade da cobrança
objeto da demanda. Alterar tal conclusão demandaria o reexame de fatos e
provas, bem como das cláusulas contratuais, inviável em recurso especial, a
teor do disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ.
2. A intervenção do Poder Judiciário para declarar a nulidade do critério
estabelecido na convenção de condomínio para o rateio das despesas
comuns somente deve ocorrer em casos excepcionais, quando não forem
observados os requisitos legais, sendo incabível a propositura de ação
apenas para discutir a justiça do critério adotado. Precedentes.
3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no
, relator
,
AREsp n. 1.041.007/RJ
Ministro MARCO BUZZI
Quarta Turma, julgado em
DJe de 1o/
)
30/3/2020,
4/2020

Infere-se, portanto, que a jurisprudência desta Corte Superior, interpretando os
referidos dispositivos legais, firmou-se no mesmo sentido adotado no acórdão recorrido.
Ante o exposto,
.
nega-se provimento ao recurso especial
É o voto.

Superior Tribunal de Justiça
S.T.J
Fl.__________

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA

Número Registro: 2019/0040661-0
PROCESSO ELETRÔNICO
REsp 1.797.345 / RS
Números Origem: 00041038420168217000 00111301804577 00232385620138213001
01003237620188217000 01360197620188217000 03022907520188217000
1003237620188217000 111301804577 1360197620188217000
232385620138213001 3022907520188217000 41038420168217000
70067939090 70077351112 70077708071 70079370789
PAUTA: 10/03/2026
JULGADO: 10/03/2026
Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. Dra. MARIA DO SOCORRO LEITE DE PAIVA
Secretária
Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE
: CONDOMINIO RESIDENCIAL ATMOSFERA ECO CLUBE
ADVOGADO
: RODRIGO CHAVES PISCITELLI - RS057475
RECORRIDO
: ALBERTO JERONIMO GUERRA NETO
RECORRIDO
: ANDRE ZAMPROGNA MARCON
RECORRIDO
: EDUARDO ANDRE OTT
RECORRIDO
: GERSON GENSAS
RECORRIDO
: GUSTAVO WALKER ZETTLER
RECORRIDO
: JEFERSON MACHADO REYES
RECORRIDO
: RAFAEL DA LUZ BOENO
RECORRIDO
: ROBERTO SOUZA HESSEL
RECORRIDO
: THIAGO TORRES GUEDES
ADVOGADOS
: DANILO KNIJNIK E OUTRO(S) - RS034445
SÉRGIO LUÍS WETZEL DE MATTOS - RS040193
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Propriedade - Condomínio em Edifício - Despesas
Condominiais
SUSTENTAÇÃO ORAL
Dr(a) RODRIGO CHAVES PISCITELLI, pela parte: RECORRENTE:CONDOMINIO
RESIDENCIAL ATMOSFERA ECO CLUBE
Dr(a) SÉRGIO LUÍS WETZEL DE MATTOS, pelas partes:RECORRIDO: ALBERTO
JERONIMO GUERRA NETO E OUTROS
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na
sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A QUARTA TURMA, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
A Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti e os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira,
Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha
votaram com o Sr. Ministro Relator.
C5425061559084<1584038@
2019/0040661-0 - REsp 1797345
Documento eletrônico VDA54873639 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI, QUARTA TURMA Assinado em: 10/03/2026 17:24:01
Código de Controle do Documento: 3FD1F2E2-F5D8-433D-9FFB-7BE6CFD24326

Superior Tribunal de Justiça
S.T.J
Fl.__________

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA

Número Registro: 2019/0040661-0
PROCESSO ELETRÔNICO
REsp 1.797.345 / RS
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
C5425061559084<1584038@
2019/0040661-0 - REsp 1797345
Documento eletrônico VDA54873639 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI, QUARTA TURMA Assinado em: 10/03/2026 17:24:01
Código de Controle do Documento: 3FD1F2E2-F5D8-433D-9FFB-7BE6CFD24326