Tribunal: STJ
Processo: 2249427-79.2022.8.26.0000
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-05-19

Ementa:
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. VIOLAÇÃO DOS
ARTS. 489 E 1.022 DO CPC INEXISTENTE. SOCIEDADE DE
PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE). INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
PATRIMÔNIO
DE
AFETAÇÃO.
RECUPERAÇÃO
JUDICIAL.
INCOMPATIBILIDADE. PRECEDENTES.
1. Julgamento conjunto dos REsps n.

2.164.771/SP, 2.185.479/SP,
e
para se evitar a existência de decisões
2.205.476/SP
2.205.480/SP
conflitantes.
2. Inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, visto que o
Tribunal de origem efetivamente enfrentou a questão levada ao seu
conhecimento, qual seja, a inviabilidade de inclusão de sociedade de
propósito espec ífico (SPE) ao rito da recuperação judicial.
3. O inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não
caracteriza falta de prestação jurisdicional. Precedentes.
4. O

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2205480 - SP(2025/0009758-8)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
RECORRENTE
: ROSSI RESIDENCIAL SA EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADOS
: FERDINANDO CESAR LUNARDI FILHO - SP270832
EDUARDO SECCHI MUNHOZ - SP126764
JULIA CASTRO CONSTANTINO - SP501083
MARCOS LEAL DE MORAES SANTANA - SP489579
RAPHAEL MALDI MENDES - SP439913
GUSTAVO HENRIQUE CAPUTO BASTOS - DF07383
THIAGO MAHFUZ VEZZI - SP228213
LEONARDO SANTINI ECHENIQUE - SP249651
RECORRIDO
: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
RECORRIDO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADOS
: ANDRESSA BORBA PIRES - SP223649
TATIANE ANDRESSA WESTPHAL PAPPI - SP321730
UBIRACI MOREIRA LISBOA - DF010134
LEANDRO DA SILVA SOARES - DF014499
INTERES.
: WALD ADMINISTRAÇÃO DE FALÊNCIAS E EMPRESAS EM
RECUPERAÇÃO JUDICIAL LTDA. - ADMINISTRADOR JUDICIAL
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. VIOLAÇÃO DOS
ARTS. 489 E 1.022 DO CPC INEXISTENTE. SOCIEDADE DE
PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE). INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
PATRIMÔNIO
DE
AFETAÇÃO.
RECUPERAÇÃO
JUDICIAL.
INCOMPATIBILIDADE. PRECEDENTES.
1. Julgamento conjunto dos REsps n.

2.164.771/SP, 2.185.479/SP,
e
para se evitar a existência de decisões
2.205.476/SP
2.205.480/SP
conflitantes.
2. Inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, visto que o
Tribunal de origem efetivamente enfrentou a questão levada ao seu
conhecimento, qual seja, a inviabilidade de inclusão de sociedade de
propósito espec ífico (SPE) ao rito da recuperação judicial.
3. O inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não
caracteriza falta de prestação jurisdicional. Precedentes.
4. O acórdão não comporta censura, pois coaduna-se com a jurisprudência do
STJ: "A Terceira Turma desta Corte Superior, ao apreciar Recurso Especial
n.
[...], assentou que as sociedades de propósito específico
1.958.062/RJ
com
patrimônio de afetação que atuam na atividade de incorporação imobiliária
não podem se sujeitar à recuperação judicial, sob qualquer ângulo que se
Documento eletrônico VDA56734774 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 14/05/2026 13:33:49
Publicação no DJEN/CNJ de 20/05/2026. Código de Controle do Documento: 74f9ee5a-7cce-4489-a896-35620251a3b7

analise, haja vista a incompatibilidade sistêmica entre os institutos" (AgInt no
, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
AREsp n. 2.141.952/RJ
DJe de
.
25/10/2023)
Recurso especial improvido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, prosseguindo no
julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que
acompanhou o Sr. Ministro Relator com acréscimo de fundamentação, por unanimidade,
negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os
Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira (Presidente)
e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília,
.
12 de maio de 2026
Ministro Humberto Martins
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 20/05/2026. Código de Controle do Documento: 74f9ee5a-7cce-4489-a896-35620251a3b7

RECURSO ESPECIAL No 2205480 - SP(2025/0009758-8)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
RECORRENTE
: ROSSI RESIDENCIAL SA EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADOS
: FERDINANDO CESAR LUNARDI FILHO - SP270832
EDUARDO SECCHI MUNHOZ - SP126764
JULIA CASTRO CONSTANTINO - SP501083
MARCOS LEAL DE MORAES SANTANA - SP489579
RAPHAEL MALDI MENDES - SP439913
GUSTAVO HENRIQUE CAPUTO BASTOS - DF07383
THIAGO MAHFUZ VEZZI - SP228213
LEONARDO SANTINI ECHENIQUE - SP249651
RECORRIDO
: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
RECORRIDO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADOS
: ANDRESSA BORBA PIRES - SP223649
TATIANE ANDRESSA WESTPHAL PAPPI - SP321730
UBIRACI MOREIRA LISBOA - DF010134
LEANDRO DA SILVA SOARES - DF014499
INTERES.
: WALD ADMINISTRAÇÃO DE FALÊNCIAS E EMPRESAS EM
RECUPERAÇÃO JUDICIAL LTDA. - ADMINISTRADOR JUDICIAL
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. VIOLAÇÃO DOS
ARTS. 489 E 1.022 DO CPC INEXISTENTE. SOCIEDADE DE
PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE). INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
PATRIMÔNIO
DE
AFETAÇÃO.
RECUPERAÇÃO
JUDICIAL.
INCOMPATIBILIDADE. PRECEDENTES.
1. Julgamento conjunto dos REsps n.

2.164.771/SP, 2.185.479/SP,
e
para se evitar a existência de decisões
2.205.476/SP
2.205.480/SP
conflitantes.
2. Inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, visto que o
Tribunal de origem efetivamente enfrentou a questão levada ao seu
conhecimento, qual seja, a inviabilidade de inclusão de sociedade de
propósito espec ífico (SPE) ao rito da recuperação judicial.
3. O inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não
caracteriza falta de prestação jurisdicional. Precedentes.
4. O acórdão não comporta censura, pois coaduna-se com a jurisprudência do
STJ: "A Terceira Turma desta Corte Superior, ao apreciar Recurso Especial
n.
[...], assentou que as sociedades de propósito específico
1.958.062/RJ
com
patrimônio de afetação que atuam na atividade de incorporação imobiliária
não podem se sujeitar à recuperação judicial, sob qualquer ângulo que se
analise, haja vista a incompatibilidade sistêmica entre os institutos" (AgInt no
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, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
AREsp n. 2.141.952/RJ
DJe de
.
25/10/2023)
Recurso especial improvido.
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
Cuida-se de recurso especial interposto por ROSSI RESIDENCIAL S.A.
(EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL), com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas
"a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO
ESTADO DE SÃO PAULO assim ementado (fls. 107-109):

AGRAVO INTERNO - Interposição contra decisão que
deferiu em parte o efeito suspensivo - Agravo interno cujo
exame fica prejudicado diante do julgamento do agravo de
instrumento - AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.
AGRAVO DE INSTRUMENTO - RECUPERAÇÃO
JUDICIAL
GRUPO
ROSSI
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA - SPE COM PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO - Decisão agravada que deferiu o
processamento da recuperação judicial do Grupo ROSSI,
inclusive quanto às sociedades de propósito específico
(SPE), com patrimônio de afetação - Inconformismo da
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - Acolhimento.
1.
Tratando-se
de
incorporação
imobiliária,
a
, ao dispor sobre o patrimônio de
Lei n. 4.591/1964
afetação, mostra-se incompatível com o regime da
recuperação judicial
). A sociedade de
(Lei n. 11.101/2005
propósito específico (SPE), com patrimônio de afetação,
não se sujeita à recuperação judicial. Pelo
o da
art. 2
, em princípio, não haveria vedação
Lei n. 11.101/2005
legal expressa ao pedido de recuperação judicial da
sociedade de propósito específico, independentemente de
existir patrimônio de afetação. Mas a hipótese concreta não
autoriza a inclusão das sociedades de propósito específico
(SPE), com patrimônio de afetação, no pedido de
recuperação judicial. A partir do momento em que
incorporador, a seu alvedrio, submete a incorporação ao
regime de afetação, todos os bens e direitos a ela
vinculados, inclusive o terreno e suas acessões, ficam
segregados e separados do patrimônio (geral) do
incorporador, constituindo um patrimônio afetado e
destinado à consecução da obra, à entrega das unidades aos
respectivos adquirentes e liquidação do passivo perante a
instituição financiadora do empreendimento (arts. 31-A e
31-E da
). Resulta que o patrimônio de
Lei n. 4.591/1964
afetação, pelo regime da incomunicabilidade legal, não
pode responder por outras dívidas, que não aquelas
decorrentes do respectivo empreendimento. Tal sistema foi
instituído como forma de garantir maior segurança ao
mercado consumidor, de atrair a clientela, de facilitar a
concessão de crédito e, por consequência, incrementar a
atividade de incorporação imobiliária, com redução de
custos e da carga tributária. Instituído patrimônio de
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afetação, primeiro tem de ser extinto, com a averbação da
construção, registro dos títulos de domínio e, se o caso,
extinção das obrigações perante a instituição financiadora
do empreendimento. Antes disso, descabe projetar em
resultado futuro como "patrimônio geral", sob pena de
amalgamar e fundir ativos e passivos de uma SPE com o
passivo de outra sociedade do mesmo grupo empresarial.
Depois de extinto o patrimônio de afetação, se sobejar
recursos, é que se pode falar em patrimônio "geral" do
incorporador - ENUNCIADO 628, da VIII Jornada
de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal.
2. Sem voto. Outro fator impeditivo de a SPE, com
patrimônio de afetação, requerer recuperação judicial, é a
circunstância de os credores extraconcursais, ou mesmo os
adquirentes das unidades, não poderem participar nem
influir na votação do plano de recuperação judicial -
Precedentes (casos ESSER, TINER, JOÃO FORTES) -
RECURSO PROVIDO.
3. Crédito extraconcursal. A discussão e análise sobre a
essencialidade do bem deve ser feita perante o juízo
recuperacional, todavia após um ato específico de
constrição (art. 6o, § 7o- A,
), e não
Lei n. 11.101/2005
mediante comando judicial genérico e antecipatório, muito
menos com a cominação de sanção por ato atentatório à
dignidade de justiça. RECURSO PROVIDO, COM
OBSERVAÇÃO.

Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 345-353).
No presente recurso especial, a recorrente alega que (fl. 393):

[...] o acórdão recorrido: (i) negou vigência aos arts. 1o e 47
da LRF; (ii) adotou interpretação extensiva e contra legem
dos arts. 2o, 48, 119, inciso IX, da LFR e arts. 31-A a 31-F
da
; e (iii) violou os arts. 1.019,
,
Lei no 4.591/1964
caput
1.022 e 932, III do CPC.

Nesse contexto, traça, em síntese, tese recursal de que inexiste vedação ao
deferimento do pedido de recuperação judicial às sociedades de propósito específico
(SPE) com patrimônio de afetação. A propósito (fls. 360-361):

15. Como se verá com mais detalhes no item IV abaixo, ao
negar às sociedades com patrimônio de afetação o direito
de ajuizar recuperação judicial para reestruturar dívidas
atreladas ao seu patrimônio geral, o v. acórdão recorrido
inovou e criou requisitos adicionais para o ajuizamento de
pedido de recuperação judicial, adotando interpretação
extensiva dos arts. 2o e 48, da LRF e que viola os arts. 1o e
47 da LRF.
16. Ocorre que, a LRF é muito clara ao prever a
possibilidade de qualquer "
" ou "
empresário
sociedade
" ajuizar pedido de recuperação judicial desde
empresária
que observados os requisitos previstos em seu
Tal
art. 48.
possibilidade só é excetuada excepcionalmente nas
hipóteses previstas de maneira taxativa no
o da LRF,
art. 2
em linha com os objetivos listados no
da LRF. A
art. 47
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vedação ao pedido de recuperação judicial de sociedade de
propósito específico com patrimônio de afetação imposta
pelo acordão, portanto, não possui qualquer fundamento na
LRF.
17. Essa vedação também não existe na
,
Lei no 4.591/64
que disciplina a incorporação imobiliária com patrimônio
de afetação. De acordo com o v. acórdão, haveria suposta
incompatibilidade entre o instituto da recuperação judicial
e o regime do patrimônio de afetação porque apenas "[d]
epois de extinto o patrimônio de afetação, se sobejar
recursos, é que se pode falar em patrimônio "geral" do
" (fl. 120). Esse entendimento, contudo,
incorporador
desconsidera
o
regime
de
coexistência
e
incomunicabilidade entre o patrimônio de afetação e o
patrimônio geral do incorporador, que é expressamente
previsto nos arts. 31-A a 31-F da
.
Lei no 4.591/1964
18. Não bastasse a patente violação à LRF e
, o v. acórdão recorrido também violou
Lei no 4.591/1964
os arts. 489, §1o e 1.022 do CPC, ao deixar de considerar
argumentos suscitados pelas Recorrentes e que são capazes
de alterar por completo a conclusão adotada pelo E. TJSP.
De fato, como sinalizado na contraminuta ao agravo de
instrumento e embargos de declaração apresentados pelas
Recorrentes e não apreciado no v. acórdão, o agravo de
instrumento de origem sequer poderia ter sido conhecido
pelo E. TJSP na medida em que o recurso não é
fundamentado.
20. Assim, tendo o v. acórdão recorrido violado
dispositivos LRF,
e do CPC, é cabível a
Lei no 4.591/1964
interposição do presente recurso especial, com fundamento
no
III, alínea "a" da CF.
art. 105,

Na oportunidade, acena com dissídio jurisprudencial.
Sem contrarrazões (fl. 568), sobreveio o juízo de admissibilidade negativo
da instância de origem (fls. 583-585), o que ensejou a interposição de agravo (fls. 559-
623).
Sem contraminuta do agravo (fl. 736), subiram os autos ao STJ, advindo
decisão desta relatoria determinando a conversão dos autos em recurso especial (fls. 756-
758).
Ato contínuo, foi proferida decisão monocrática de minha relatoria que
negou provimento ao recurso especial (fls. 765-773) e integralizada com o
que
decisum
rejeitou subsequentes embargos de declaração (fl. 810).
Interposto agravo interno, o referido recurso, em especial após pedido de
vista do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, foi provido "para tornar sem efeito as
decisões anteriormente proferidas e determinar a inclusão em pauta presencial do
Recurso Especial, independentemente da publicação do acórdão" (fl. 885).
É, no essencial, o relatório.
VOTO
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O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
Conforme se infere dos autos e da própria narrativa das recorrentes, o
presente processo decorre de decisão interlocutória proferida pelo juízo que deferiu "o
processamento da recuperação judicial da ROSSI RESIDENCIAL S. A. [...] e das Outras
313 sociedades empresárias acima mencionadas" (fls. 27-28), sendo que, entre as
sociedades do "Grupo Rossi" e que ajuizaram o pedido, encontram-se sociedades de
propósito específico (SPE)
patrimônio de afetação.
com
O deferimento da recuperação às SPEs foi objeto de impugnação por partes
diversas, dando origem aos Agravos de Instrumento n. 2255397-60.2022.8.26.0000,
2268596-52.2022.8.26.0000, 2250467-96.2022.8.26.0000 e 2249427-79.2022.8.26.0000
e cujos julgamentos pelo TJSP foram objeto dos Recursos Especiais n.

2.164.771/SP,

e
, respectivamente, e que passo à análise em
2.185.479/SP, 2.205.476/SP 2.205.480/SP
conjunto para evitar a existência de decisões conflitantes.
Pois bem.
De início, inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, visto
que o Tribunal de origem efetivamente enfrentou a questão levada ao seu conhecimento,
qual seja, a incontestável objeção da então agravante, ora recorrida (Caixa Econômica
Federal – CEF), quanto ao deferimento irrestrito da recuperação ao "Grupo Rossi" e, com
isso, a inclusão de SPEs aos seus efeitos.
E, a propósito do contexto recursal, destacou a origem a existência de
quatro fundamentos que "não autoriza[m] a inclusão das sociedades de propósito
específico (SPE), com patrimônio de afetação, no bojo da recuperação judicial", quais
sejam:

, que no caso em apreço as SPE's com
1.1. Primeiro
patrimônio de afetação não se sujeitam à recuperação
judicial,
por
haver
incompatibilidade
entre
a
e a
.
Lei n. 4.591/1964
Lei n. 11.101/2005
Explica-se. A partir do momento em que incorporador, a
seu alvedrio, submete a incorporação ao regime de
afetação, todos os bens e direitos a ela vinculados,
inclusive o terreno e suas acessões, ficam segregados e
separados do patrimônio (geral) do incorporador,
constituindo um patrimônio afetado e destinado à
consecução da obra, à entrega das unidades aos respectivos
adquirentes e liquidação do passivo perante a instituição
financiadora do empreendimento, como se extrai dos arts.
31-A e 31-E da
.
Lei n. 4.591/1964
O
-A da
estabelece que "A critério
art. 31
Lei n. 4.591/1994
do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao
regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto
de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e
direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do
patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de
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afetação, destinado à consecução da incorporação
correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos
respectivos adquirentes".
Cuida-se de mecanismo que visa proteger tanto os
adquirentes de unidades imobiliárias, como o financiador
da construção, uma vez que os recursos recebidos pelo
incorporador, seja aqueles aportados pelos adquirentes, seja
os fornecidos pelo agente financeiro, ficam segregados e
apartados do patrimônio geral do incorporador.
[...]
Resulta que o patrimônio de afetação, pelo regime da
incomunicabilidade legal, não pode responder por outras
dívidas, que não aquelas decorrentes do respectivo
empreendimento.
Tal sistema foi instituído como forma de garantir maior
segurança ao mercado consumidor, de atrair a clientela, de
facilitar a concessão de crédito e, por consequência,
incrementar a atividade da incorporação imobiliária, com
redução de custos e da carga tributária.
No caso em apreço, o GRUPO ROSSI, ao responder o
recurso, admite que o crédito da CEF é extraconcursal,
sustentando que o patrimônio segregado não será atingido,
mas sim o patrimônio geral, que terá de responder por um
passivo de mais de R$ 182.992.187,76 (fls. 122 deste
agravo).
Entretanto, não se sabe se tal passivo (patrimônio geral) irá
ou não comprometer o patrimônio de afetação,
principalmente porque, ao que se infere do inconformismo
recursal, ainda há muitos credores atrelados às SPE's com
patrimônio de afetação.
Dir-se-á que as obras já foram concluídas. Mas, como dito,
há obrigações pendentes da incorporadora, como as das
instituições financeiras que ainda não foram extintas (art.
31-E,
).
Lei n. 4.591/1964
Noutras palavras, havendo patrimônio de afetação,
primeiro tem de ser extinto, com a averbação da
construção, registro dos títulos de domínio e, se o caso,
extinção das obrigações perante a instituição financiadora
do empreendimento.
Antes disso, descabe projetar em resultado futuro como
"patrimônio geral", sob pena de amalgamar e fundir ativos
e passivos de uma SPE com o passivo de outra sociedade
do mesmo grupo empresarial.
Depois de extinto o patrimônio de afetação, se sobejar
recursos, é que se pode falar em patrimônio "geral" do
incorporador.
Na linha de proteger o empreendimento da ingerência de
outros credores, é interessante lembrar disposição que
prevê a impenhorabilidade de créditos oriundos de
unidades imobiliárias, sob regime de incorporação
imobiliária, vinculados à execução da obra (art. 833, XII,
CPC).
Nesse passo, o Enunciado no 628, da VIII Jornada de
Direito Civil do Conselho da Justiça Federal dispõe que:
"Os patrimônios de afetação não se submetem aos efeitos
de recuperação judicial da sociedade instituidora e
prosseguirão
sua
atividade
com
autonomia
e
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incomunicáveis em relação ao seu patrimônio geral, aos
demais patrimônios de afetação por ela constituídos e ao
plano de recuperação até que extintos, nos termos da
legislação respectiva, quando seu resultado patrimonial,
positivo ou negativo, será incorporado ao patrimônio geral
da sociedade instituidora." (
).
g/n
[...]
, que foi autorizado pelo MM. Juízo "a quo"
1.2. Segundo
para que o GRUPO ROSSI apresente plano único em
consolidação substancial.
Se é certo que o MM. Juízo "a quo" deferiu o
processamento da recuperação judicial em consolidação
processual (art. 69-G,
), permitiu a
Lei n. 11.101/2005
apresentação de plano único, em consolidação substancial.
Confiram-se os seus termos:
"8.1) Diante do quanto apurado no laudo de
constatação prévia, com aferição da apresentação
individualizada dos documentos de cada uma das
sociedades que compõem o grupo societário, defiro
que o processamento desta recuperação judicial seja
realizado em consolidação processual, com a
coordenação de atos processuais, garantida a
independência dos devedores, dos seus ativos e dos
seus passivos, nos termos dos arts. 69-G e 69-H da
,
devendo
as
recuperandas
Lei
11.101/2005
proporem meios de recuperação independentes e
específicos para a composição de seus passivos,
admitida a sua apresentação em plano único.
8.2) Na hipótese do exercício de pretensão de
apresentação de plano único em consolidação
substancial, deverão as recuperandas, quando de
sua apresentação no prazo de 60 (sessenta) dias
previsto no
da
, apresentar
art. 53
Lei 11.101/2005
as justificativas do racional econômico na escolha
dessa hipótese de soerguimento, bem como a
comprovação de preenchimento dos requisitos
previstos no
-J do aludido diploma legal, para
art. 69
apreciação judicial sobre a possibilidade da votação
". (fls.
origem).
de plano consolidado
24111/24112,
de a
1.3. Credor extraconcursal. Outro fator impeditivo
SPE, com patrimônio de afetação, requerer recuperação
judicial, é a circunstância de os credores extraconcursais
não poderem participar nem influir na votação do plano de
recuperação judicial.
Na hipótese vertente, a CEF, por ser credora fiduciária, por
ser credora extraconcursal, não tem direito de analisar se o
bem alienado fiduciariamente ou se as receitas decorrentes
das vendas das unidades integram os meios de
soerguimento do GRUPO ROSSI.
Em acréscimo, insta lembrar a posição dos "adquirentes"
das unidades, que sequer são "credores". Os adquirentes se
fiam na existência do patrimônio de afetação para adquirir
os respectivos imóveis do empreendimento.
Se
o
empreendimento
submeter-se
ao
regime
recuperacional, tais adquirentes, não sendo "credores",
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ficam totalmente impotentes para deliberar sobre o destino
do empreendimento, muito menos votar no plano de
recuperação judicial.
, que há precedentes que desautorizam o
1.4. Quarto
pedido de recuperação judicial de sociedade de propósito
específico com patrimônio de afetação.
1.4.1. Caso do GRUPO ESSER. [...].
[...]
1.4.2. Caso do GRUPO TINER [...]:
[...]
1.4.3. Caso do GRUPO JOÃO FORTES [...]:
[...].

Observa-se, assim, que as questões recursais foram efetivamente
enfrentadas pelo Tribunal de origem, sendo que não se pode ter como omissa ou carente
de fundamentação uma decisão tão somente porque suas alegações não foram acolhidas.
O Tribunal de origem efetivamente enfrentou a questão posta, cabendo
relembrar que não é necessário abordar todos os temas suscitados pela parte, pois "a
função teleológica da decisão judicial é a de compor, precipuamente, litígios. Não é peça
acadêmica ou doutrinária, tampouco destina-se a responder a argumentos, à guisa de
quesitos, como se laudo pericial fora. Contenta-se o sistema com a solução da
controvérsia observada a
"
, relator Ministro
res in iudicium deducta (REsp n. 209.048/RJ
Franciulli Netto, Segunda Turma, DJ de
p. 380).
19/12/2003,
A título de reforço, cito:

2. O órgão julgador não é obrigado a se manifestar sobre
todos os pontos alegados pelas partes, mas somente sobre
aqueles que entender necessários para a sua decisão, de
acordo com seu livre e fundamentado convencimento, não
caracterizando
omissão
ou
ofensa
à
legislação
infraconstitucional o resultado diferente do pretendido pela
parte. Precedentes.
(EDcl no
, relatora Ministra Nancy
REsp n. 2.024.829/SC
Andrighi, Terceira Turma, DJe de
)
17/5/2023.

1. O julgado recorrido não padece de qualquer omissão ou
nulidade na sua fundamentação, porquanto apreciou as
teses relevantes para o deslinde da controvérsia, tendo
concluído, após minucioso exame dos elementos fáticos e
probatórios produzidos nos autos, que o decreto
condenatório está em conformidade com a evidência dos
autos. Nesse ponto, cumpre ressaltar que, conforme a
consolidada jurisprudência desta Corte, o órgão julgador
não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos
alegados pela parte, mas somente sobre aqueles necessários
ao deslinde da controvérsia, de acordo com o livre
convencimento motivado.
(AgRg no
, relator Ministro Ribeiro
REsp n. 2.041.751/MG
Dantas, Quinta Turma, DJe de
)
24/4/2023.

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Cumpre reiterar que entendimento contrário não se confunde com omissão
no julgado ou com ausência de prestação jurisdicional. A propósito: "não se pode
confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou
negativa de prestação jurisdicional" (AgInt no
, relatora Ministra
AREsp n. 1.907.401/SP
Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de
.
29/8/2022)
No mesmo sentido, cito:

2.2. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, quando o
Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a
questão submetida à apreciação judicial na medida
necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em
sentido contrário à pretensão da parte.
, relatora Ministra Nancy Andrighi,
(REsp n. 1.947.636/PE
Terceira Turma, DJe de
)
6/9/2024.

1. Segundo orientação jurisprudencial vigente no Superior
Tribunal de Justiça, não há falar em omissão, contradição,
obscuridade ou erro material, nem em deficiência na
fundamentação, quando a decisão recorrida está
adequadamente motivada com base na aplicação do direito
considerado cabível ao caso concreto, pois o mero
inconformismo da parte com a solução da controvérsia não
configura negativa de prestação jurisdicional.
(AgInt no
, relator Ministro Marco
AREsp n. 2.595.147/SE
Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de
)
28/8/2024.

No mérito em si, o acórdão não comporta censura, pois coaduna-se com a
jurisprudência do STJ que "A Terceira Turma desta Corte Superior, ao apreciar Recurso
Especial no
[...], assentou que as sociedades de propósito específico
1.958.062/RJ
com
patrimônio de afetação que atuam na atividade de incorporação imobiliária não podem se
sujeitar à recuperação judicial, sob qualquer ângulo que se analise, haja vista a
incompatibilidade sistêmica entre os institutos" (AgInt no
,
AREsp n. 2.141.952/RJ
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de
.
25/10/2023)
A título de reforço, cito:

RECURSO ESPECIAL. EMPRESARIAL. SOCIEDADES
DE PROPÓSITO ESPECÍFICO. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
PATRIMÔNIO
DE
AFETAÇÃO.
RECUPERAÇÃO JUDICIAL. INCOMPATIBILIDADE.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na
vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados
Administrativos nos 2 e
).
3/STJ
2. Cinge-se a controvérsia a definir se a recuperação
judicial é compatível com as sociedades de propósito
específico com patrimônio de afetação, que atuam na
atividade de incorporação imobiliária.
3. As sociedades de propósito específico que atuam na
atividade de incorporação imobiliária e administram
patrimônio de afetação estão submetidas a regime de
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incomunicabilidade, criado pela Lei de Incorporações, em
que os créditos oriundos dos contratos de alienação das
unidades imobiliárias, assim como as obrigações
vinculadas à atividade de construção e entrega dos
referidos imóveis, são insuscetíveis de novação, sendo,
portanto, incompatível com o regime da recuperação
judicial.
4. Para cada um dos microssistemas examinados, o
legislador previu consequências distintas para a hipótese de
não superação da crise econômico-financeira, a inviabilizar
o entrelaçamento de institutos que, desde a sua gênese,
visam proteger interesses jurídicos distintos.
5. O papel das SPEs com patrimônio de afetação na
recuperação judicial do grupo econômico à qual pertencem
está, de fato, restrito ao repasse de eventuais sobras após a
extinção do patrimônio afetado, que voltarão a integrar o
patrimônio geral da incorporadora (holding), e, somente a
partir desse momento, poderão ser utilizadas para o
pagamento de outros credores.
6. Pensar de modo diverso conduziria ao indesejável
enfraquecimento dos efeitos esperados e efetivamente
concretizados desde a edição da
,
Lei no 10.931/2004
inserida no ordenamento jurídico com vistas a conferir
maior segurança, estabilidade e desenvolvimento ao ramo
da incorporação imobiliária, com inegáveis benefícios para
todos os envolvidos.
7. Recurso especial não provido. Agravo interno
prejudicado.
, relator Ministro Ricardo Villas
(REsp n. 1.958.062/RJ
Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de
)
29/11/2022.

RECURSO ESPECIAL. EMPRESARIAL. SOCIEDADES
DE PROPÓSITO ESPECÍFICO. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
PATRIMÔNIO
DE
AFETAÇÃO.
RECUPERAÇÃO JUDICIAL. INCOMPATIBILIDADE.
AUSÊNCIA
DE
PATRIMÔNIO
SEPARADO.
RECUPERAÇÃO. POSSIBILIDADE. CONSOLIDAÇÃO
SUBSTANCIAL.
VEDAÇÃO.
DESTITUIÇÃO.
PRERROGATIVA. ADQUIRENTES. VIABILIDADE
ECONÔMICA. EXAME. NÃO OCORRÊNCIA.
[...]
3. As sociedades de propósito específico que atuam na
atividade de incorporação imobiliária e administram
patrimônio de afetação estão submetidas a regime de
incomunicabilidade, criado pela Lei de Incorporações,
incompatível com o da recuperação judicial. Os créditos
oriundos dos contratos de alienação das unidades
imobiliárias, assim como as obrigações decorrentes da
atividade de construção e entrega dos referidos imóveis são
insuscetíveis de novação. Ademais, o patrimônio de
afetação não pode ser contaminado pelas outras relações
jurídicas estabelecidas pelas sociedades do grupo.
[...]
8. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, não
provido.
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, relator Ministro Ricardo Villas
(REsp n. 1.975.067/SP
Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de
)
25/5/2022.

Acresço que, ao contrário do que aduz a recorrente, inexiste qualquer
particularidade que autorize a inclusão SPE ao regime de recuperação ou mesmo a
distinção com os precedentes já citados, visto que inexiste divergência entre o presente
processo e o "caso João Fortes" ou mesmo a distinção conceitual entre "patrimônio
geral" e "patrimônio afetado", visto que, reitera-se, "as sociedades de propósito
específico com patrimônio de afetação que atuam na atividade de incorporação
imobiliária não podem se sujeitar à recuperação judicial, sob qualquer ângulo que se
" (AgInt no
, haja vista a incompatibilidade sistêmica entre os institutos
analise
, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de
AREsp n. 2.141.952/RJ
.
25/10/2023)
Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.
Deixo de majorar os honorários nos termos do
§ 11, do CPC, tendo
art. 85,
em vista que o recurso especial foi interposto nos autos de agravo de instrumento.
É como penso. É como voto.
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Superior Tribunal de Justiça
S.T.J
Fl.__________

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA

Número Registro: 2025/0009758-8
PROCESSO ELETRÔNICO
REsp 2.205.480 / SP
Números Origem: 10402903620208260100 11011295620228260100 22494277920228260000
53962022
PAUTA: 07/04/2026
JULGADO: 07/04/2026
Relator
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS
Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. OSNIR BELICE
Secretária
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE
: ROSSI RESIDENCIAL SA EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADOS
: GUSTAVO HENRIQUE CAPUTO BASTOS - DF007383
EDUARDO SECCHI MUNHOZ - SP126764
FERDINANDO CESAR LUNARDI FILHO - SP270832
RAPHAEL MALDI MENDES - SP439913
MARCOS LEAL DE MORAES SANTANA - SP489579
ADVOGADA
: JULIA CASTRO CONSTANTINO - SP501083
RECORRIDO
: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
RECORRIDO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADOS
: UBIRACI MOREIRA LISBOA - DF010134
LEANDRO DA SILVA SOARES - DF014499
ADVOGADA
: ANDRESSA BORBA PIRES - SP223649
ADVOGADA
: TATIANE ANDRESSA WESTPHAL PAPPI - SP321730
INTERES.
: WALD
ADMINISTRAÇÃO
DE
FALÊNCIAS
E
EMPRESAS
EM
RECUPERAÇÃO JUDICIAL LTDA. - ADMINISTRADOR JUDICIAL
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Empresas - Recuperação judicial e Falência
SUSTENTAÇÃO ORAL
Dr.
LUIZ
GUILHERME
PENNACCHI
DELLORE,
pela
RECORRIDA:
CAIXA
ECONÔMICA FEDERAL
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na
sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
Após o voto do Sr. Ministro Humberto Martins, negando provimento ao recurso
especial, pediu vista o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Aguardam os Srs. Ministros
Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi.

C542605155548=40740434@
2025/0009758-8 - REsp 2205480
Documento eletrônico VDA55703316 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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RECURSO ESPECIAL No 2205480 - SP(2025/0009758-8)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
RECORRENTE
: ROSSI RESIDENCIAL SA EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADOS
: FERDINANDO CESAR LUNARDI FILHO - SP270832
EDUARDO SECCHI MUNHOZ - SP126764
JULIA CASTRO CONSTANTINO - SP501083
MARCOS LEAL DE MORAES SANTANA - SP489579
RAPHAEL MALDI MENDES - SP439913
GUSTAVO HENRIQUE CAPUTO BASTOS - DF007383
THIAGO MAHFUZ VEZZI - SP228213
LEONARDO SANTINI ECHENIQUE - SP249651
RECORRIDO
: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
RECORRIDO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADOS
: ANDRESSA BORBA PIRES - SP223649
TATIANE ANDRESSA WESTPHAL PAPPI - SP321730
UBIRACI MOREIRA LISBOA - DF010134
LEANDRO DA SILVA SOARES - DF014499
INTERES.
: WALD ADMINISTRAÇÃO DE FALÊNCIAS E EMPRESAS
EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL LTDA. - ADMINISTRADOR
JUDICIAL
VOTO-VISTA

O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA: Pedi vista dos
autos para uma melhor compreensão da controvérsia.
Trata-se de recurso especial interposto por ROSSI RESIDENCIAL S.A. - Em
Recuperação Judicial, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo
constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Colhe-se dos autos que, em 29.7.2022, foi deferido o pedido de
processamento da recuperação judicial do Grupo Rossi, composto pela holding e
outras 313 (trezentas e treze) sociedades, em consolidação processual, com a
indicação para que fossem propostos meios de recuperação independentes e
específicos para a composição de seus passivos, admitida a apresentação em plano
único.
Foi fixada, também, a possibilidade de apresentação de plano único em
consolidação substancial, com as respectivas justificativas econômicas para
essa escolha, bem como com a demonstração do preenchimento dos requisitos do
artigo 69-J da LREF.

Verifica-se, ainda, que foi prevista a imposição de multa por ato atentatório
à dignidade da justiça aos credores extraconcursais que promovessem a venda ou
retirada do estabelecimento de bens de capital sem a prévia discussão acerca de sua
essencialidade, além de ter sido determinado o levantamento das constrições
incidentes sobre bens das recuperandas nas execuções individuais de créditos
submetidos aos efeitos da recuperação (e-STJ fls.
).
16/41
Contra essa decisão foram interpostos diversos agravos de instrumento. O
presente caso trata do AI no 2249427-79.2022.8.26.0000, interposto pela Caixa
Econômica Federal, provido com observação pela 2a Câmara de Direito Empresarial do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, estando a ementa assim redigida:

"AGRAVO INTERNO Interposição contra decisão que deferiu em parte o efeito
suspensivo Agravo interno cujo exame fica prejudicado diante do julgamento
do agravo de instrumento AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.
AGRAVO DE INSTRUMENTO - RECUPERAÇÃO JUDICIAL GRUPO ROSSI
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - SPE COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO -
Decisão agravada que deferiu o processamento da recuperação judicial do
Grupo ROSSI, inclusive quanto às sociedades de propósito específico (SPE),
com patrimônio de afetação Inconformismo da CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL Acolhimento.
1. Tratando-se de incorporação imobiliária, a
, ao dispor
Lei n. 4.591/1964
sobre o patrimônio de afetação, mostra-se incompatível com o regime da
recuperação judicial
). A sociedade de propósito
(Lei n. 11.101/2005
específico (SPE), com patrimônio de afetação, não se sujeita à recuperação
judicial. Pelo
o da
, não existe vedação legal
art. 2
Lei n. 11.101/2005
expressa ao pedido de recuperação judicial da sociedade de propósito
específico, independentemente de existir patrimônio de afetação. Mas a
hipótese concreta não autoriza a inclusão das sociedades de propósito
específico (SPE), com patrimônio de afetação, no pedido de recuperação
judicial. A partir do momento em que incorporador, a seu alvedrio, submete a
incorporação ao regime de afetação, todos os bens e direitos a ela
vinculados, inclusive o terreno e suas acessões, ficam segregados e
separados do patrimônio (geral) do incorporador, constituindo um patrimônio
afetado e destinado à consecução da obra, à entrega das unidades aos
respectivos adquirentes e liquidação do passivo perante a instituição
financiadora do empreendimento (arts. 31-A e 31-E da
).
Lei n. 4.591/1964
Resulta que o patrimônio de afetação, pelo regime da incomunicabilidade
legal, não pode responder por outras dívidas, que não aquelas decorrentes
do respectivo empreendimento. Tal sistema foi instituído como forma de
conferir maior segurança ao mercado consumidor, de atrair a clientela, de
facilitar a concessão de crédito e, por consequência, incrementar a atividade
de incorporação imobiliária, com redução de custos e da carga tributária.
Instituído patrimônio de afetação, primeiro tem de ser extinto, com a
averbação da construção, registro dos títulos de domínio e, se o caso,
extinção
das
obrigações
perante
a
instituição
financiadora
do
empreendimento. Antes disso, descabe projetar em resultado futuro como
“patrimônio geral”, sob pena de amalgamar e fundir ativos e passivos de
uma SPE com o passivo de outra sociedade do mesmo grupo empresarial.
Depois de extinto o patrimônio de afetação, se sobejar recursos, é que se
pode falar em patrimônio “geral” do incorporador ENUNCIADO 628, da VIII
Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal.
2. Sem voto. Outro fator impeditivo de a SPE, com patrimônio de afetação,
requerer recuperação judicial, é a circunstância de os credores
extraconcursais, ou mesmo os adquirentes das unidades, não poderem
participar nem influir na votação do plano de recuperação judicial -
Precedentes (casos ESSER, TINER, JOÃO FORTES)
3. Crédito extraconcursal. A discussão e análise sobre a essencialidade do
bem deve ser feita perante o juízo recuperacional, todavia após um ato
específico de constrição (art. 6o, § 7o-A,
), e não mediante
Lei n. 11.101/2005
comando judicial genérico e antecipatório, muito menos com a cominação de
sanção por ato atentatório à dignidade de justiça. RECURSO PROVIDO, COM
OBSERVAÇÃO" (e-STJ fls.
).
169/170

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls.
).
345/353
Daí a interposição do recurso especial ora em exame.
Em seu apelo nobre (e-STJ fls.
), as recorrentes apontam, além de
356/424
divergência jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos com as respectivas
teses:
(i) Artigo 1.022 do Código de Processo Civil (CPC)- porque o Tribunal de
origem teria incorrido em omissão ao ignorar as diferenças fundamentais entre os
precedentes citados e o presente caso, bem como ao não verificar a falta de interesse
recursal da Caixa Econômica Federal - CEF e ao não se manifestar acerca da alegação
de que a consolidação substancial não é objeto do presente recurso.
Alegam, ademais, que a Corte estadual incidiu em erro ao desconsiderar
que a CEF é credora extraconcursal e, portanto, a recuperação judicial não afeta sua
esfera jurídica.
Defendem, também, a existência de obscuridade e contradição no acórdão
guerreado na parte em que afirma existir incompatibilidade entre o patrimônio de
afetação e a recuperação judicial.
(ii) Artigos 1o, 2o e 47 da
(LREF) - porque não há
Lei no 11.101/2005
vedação na LREF para que sociedades de propósito específico com patrimônio de
afetação requeiram recuperação judicial.
Ressaltam que o rol do artigo 2o da LREF, que prevê quais sociedades não
podem requerer recuperação judicial, é taxativo.
(iii) Artigo 119, IX, da LREF e 31-A e 31-F da
- porque a
Lei no 4.591/1964
criação de um patrimônio de afetação implica a coexistência de 2 (dois) patrimônios
incomunicáveis em uma mesma pessoa jurídica, cada um destinado à satisfação de
um grupo específico de obrigações, de modo que a conclusão do Tribunal de origem no
sentido de que a separação entre as dívidas atreladas ao patrimônio geral e as dívidas
atreladas ao patrimônio de afetação somente existiria após a extinção do patrimônio
de afetação está equivocada. Destacam que é incoerente com a expressa
independência e coexistência entre os patrimônios reconhecidas pela lei o
entendimento de que o patrimônio geral somente existiria após a extinção do
patrimônio de afetação.
Consideram que

"(...) é natural que as dívidas atreladas ao patrimônio de
afetação não possam ser reestruturadas através da recuperação judicial da
SPE, uma vez que o patrimônio separado se destina à sua satisfação. Por
outro lado, diante da incomunicabilidade existente entre patrimônios, isso
não impede, contudo, que as dívidas atreladas ao patrimônio geral da SPE,
que não se relacionam com o patrimônio de afetação, sejam reestruturadas.
Ora, se o patrimônio geral de uma SPE com PA não goza de benefícios
garantidos ao patrimônio de afetação, não faria sentido também impedir que
esta parcela do patrimônio possa gozar do benefício da recuperação judicial,
desde que respeitada a incomunicabilidade do patrimônio de afetação" (e-
STJ fl. 374).

Argumentam, ainda, que os artigos 31-F da
e 119, IX, da
Lei no 4.591/1964
LREF que tratam de falência, não obstam ou limitam o pedido de recuperação judicial
das sociedades com patrimônio em separado. Isso porque a falência segue a lógica da
liquidação de bens, o que não ocorre na recuperação.

Defendem, ademais, que o Enunciado no 628 da VIII Jornada de Direito
Civil apenas ressalta que, caso seja ressalvado que o patrimônio de afetação não se
submete à recuperação judicial, as dívidas atreladas ao patrimônio geral podem ser
reestruturadas.
Afirmam, por outro lado, que os credores extraconcursais das SPEs são
credores quirografários da holding do Grupo Rossi, que figura como avalista nos
contratos de financiamento, avais listados na recuperação, de modo que a instituição
financeira recorrida pode votar nas deliberações referentes ao plano do Grupo Rossi,
como de fato ocorreu.
Asseveram que, na hipótese, não se fala mais em adquirentes ou comissão
de adquirentes, pois todas as obras já foram definitivamente finalizadas e as
respectivas unidades entregues. Os patrimônios de afetação não foram extintos
porque os financiamentos não foram integralmente quitados perante as instituições
financeiras. De todo modo, esses créditos serão pagos fora dos termos do plano de
recuperação.
Aduzem que os precedentes citados no acórdão recorrido não são aplicáveis
ao presente caso. Em primeiro lugar, no caso do Grupo Esser a pretensão era a
reestruturação de todas as dívidas da SPE, desrespeitando a incomunicabilidade entre
os patrimônios, além de naquele caso ter havido o requerimento de recuperação
judicial abusivo.
No caso do Grupo Tiner, segundo alegam, também havia a pretensão de
reestruturação da integralidade das dívidas da SPE, além de os empreendimentos não
estarem finalizados, como no presente caso.
Sustentam, ademais, que a questão ora em exame ainda não foi objeto de
exame nesta Corte, pois no
, a matéria não pôde ser analisada
REsp no 1.958.062/RJ
pois estava preclusa, ainda que os breves comentários ali traçados acenem na direção
da possibilidade em tese de reestruturação.
Destacam que na hipótese em comento, as SPE com patrimônio de afetação
possuem mais de 1.100 (um mil e cem) credores, cujos créditos somam R$ 99,7
milhões.
(iv) Artigos 932, III, e 1.019 do Código de Processo Civil - porque a
recorrida, Caixa Econômica Federal, não tem interesse recursal, pois os créditos
vinculados ao patrimônio de afetação, dentre os quais se inclui o da referida
instituição financeira, não estão sujeitos à recuperação judicial e não serão
reestruturados pelo plano apresentado pelo Grupo Rossi. Ademais, os bens que
garantem seus créditos, alienados fiduciariamente não estão sujeitos à recuperação.
Apontam como paradigma acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal e dos Territórios (AI no 0705074-95.2018.8.07.0000) que teria acolhido a tese
de que a sociedade com patrimônio de afetação pode ajuizar pedido de recuperação
judicial, desde que respeitado o seu patrimônio de afetação.
Requerem o provimento do recurso especial para que seja anulado o
acórdão recorrido com a admissão das SPEs com patrimônio de afetação à
recuperação judicial, respeitada a incomunicabilidade entre os patrimônios.
Não foram apresentadas contrarrazões (e-STJ fl. 568).

O recurso não foi admitido. Pela decisão de fls.
(e-STJ) foi
756/758
determinada a conversão do agravo em recurso especial e pela decisão de fls. 885/886
(e-STJ), a sua inclusão na pauta presencial.
Levado o feito a julgamento pela egrégia Terceira Turma em 7.4.2026, após
a prolação do voto pelo Relator, Ministro Humberto Martins, negando provimento ao
recurso, pedi vista e ora apresento meu voto.
É o relatório.
A controvérsia dos autos resume-se a definir: (i) se houve negativa de
prestação jurisdicional; (ii) a possibilidade de as sociedades com patrimônio de
afetação que atuam no ramo imobiliário ajuizarem pedido de recuperação judicial sem
englobar os ativos e passivos vinculados ao patrimônio separado, e (iii) se a recorrida
tinha interesse recursal na interposição do agravo de instrumento perante o Tribunal
estadual.
No laborioso voto que apresentou a esta Turma julgadora na sessão de
7.4.2026, o relator do feito, Ministro Humberto Martins, concluiu que: (i) não houve
falha
na
prestação
jurisdicional,
tendo
a
Corte
de
origem
enfrentado
fundamentadamente ao questão levado ao seu conhecimento; (ii) o acórdão recorrido
está em consonância com a jurisprudência desta Corte, assentada no sentido de que
"as sociedades de propósito específico com patrimônio de afetação que atuam na
atividade de incorporação imobiliária não podem se sujeitar à recuperação judicial,
sob qualquer ângulo que se analise, haja vista a incompatibilidade sistêmica entre os
institutos" (AgInt no
, relator Min. Moura Ribeiro); (iii) inexiste
AREsp no 2.141.952/RJ
qualquer particularidade que autorize a inclusão da SPE ao regime de recuperação ou
mesmo a distinção com os precedentes citados
e
(REsp no 1.958.062/RJ
).
REsp no 1.975.067/SP
Com tais considerações, sua Excelência votou por negar provimento ao
recurso especial.
Adiro ao voto que me antecedeu no que respeita à inexistência de falha na
prestação jurisdicional, pois a Corte de origem tratou especificamente do tema levado
a debate, analisando fundamentadamente a questão da recuperação judicial das
sociedades de propósito específico (SPE) com patrimônio de afetação, assim como
acerca do interesse recursal da Caixa Econômica Federal - CEF, como se verifica do
seguinte excerto dos aclaratórios:

"(...)
O interesse recursal da Caixa Econômica Federal exsurge do fato
de ela ser credora de SPE do “Grupo Rossi” com patrimônio de afetação, cuja
inclusão no polo ativo da recuperação foi objeto do agravo de instrumento" (e-
STJ fl. 349).

Quanto à alegação de que a consolidação substancial não é matéria do
presente recurso, verifica-se que são as próprios recorrentes que insistem na
necessidade da consolidação, valendo transcrever o seguinte trecho da petição de
embargos de declaração:

"(...)
21. Com o ajuizamento do pedido de recuperação judicial, e antes
do v. acordão, a fonte de pagamento desses créditos vinculados ao
patrimônio geral das SPEs Excluídas passou a ser o plano de recuperação

judicial do Grupo Rossi. Com a consolidação de todos os ativos e
passivos do Grupo Rossi, que não estão vinculados ao patrimônio de
afetação, permitiu-se, em benefício da coletividade de credores, o
compartilhamento dos ativos das demais sociedades do Grupo Rossi
com esses 1140 credores que não tem qualquer direito sobre os
"
ativos dos patrimônios de afetação (e-STJ fl. 261, grifou-se).

Em relação à recuperação judicial das sociedades de propósito específico
com patrimônio de afetação trago algumas reflexões buscando colaborar com a
solução da questão.

1. Da sujeição das SPEs com patrimônio de afetação ao procedimento
da recuperação judicial

Vale rememorar, de início, trecho do voto proferido no julgamento do
.
REsp no 1.975.067/SP
A incorporação imobiliária caracteriza-se pela venda de coisa futura,
consubstanciada em unidades imobiliárias a serem construídas ou em construção.
Sob essa perspectiva, a realização do empreendimento depende da captação de
poupança popular. Assim, eventuais atrasos ou insolvência do incorporador, expõem
os adquirentes a forte risco, já que podem perder todas as economias aplicadas no
projeto.
Explica Melhim Namem Chalhub:

"(...) Sob qualquer das formas de que se revista (promessa de
compra e venda de unidade como coisa futura, promessa de venda de fração
do terreno conjugada com contrato de construção etc.), o contrato de
incorporação caracteriza-se pela venda de coisa futura, unidades
imobiliárias em construção, com pagamento antecipado de parte do preço de
aquisição. Dada essa configuração, a atividade da incorporação envolve os
riscos próprios da atividade construtiva e importa em captação de recursos
do público e envolve interesse da economia popular. Nesse contexto, os
adquirentes, em regra, encontram-se em posição de desvantagem técnica e
econômica em face da empresa incorporadora" (Incorporação Imobiliária. 5.
ed., Rio de Janeiro: Forense, 2019, e-book, item 3.2.)

Entre os mecanismos estruturados para proteger os adquirentes está a
sociedade de propósito específico (SPE), que é uma pessoa jurídica constituída com a
finalidade única de executar um determinado projeto, tendo seu objeto social limitado
a esse fim, que não pode ser alterado, devendo assumir uma das formas de sociedade
previstas no ordenamento jurídico.
No setor imobiliário, sua utilização deu origem aos grupos empresariais de
incorporação imobiliária, nos quais a controladora cria sociedades de propósito
específico para cada empreendimento que irá administrar, trazendo maior organização
para o setor, conforme esclarece Renan Tadeu de Souza Soares:

"(...) Nos grupos empresariais de incorporação imobiliária é
possível observar uma estrutura em que o incorporador imobiliário (na
maioria dos casos constituído sob a forma de sociedade anônima) figura
como controlador de diversas sociedades de propósito específico, as quais
apresentam como finalidade a construção do empreendimento imobiliário,
por tempo determinado. Com o atingimento da finalidade e o advento do
prazo, inexistindo alteração contratual a alterar a vigência primitivamente
pactuada, a sociedade de propósito específico se encerra, dando lugar a
outras sociedades de mesmo formato, para a construção de outros

empreendimentos. Nessa lógica, cada empreendimento passou a funcionar
como um projeto específico do incorporador controlador. O sucesso de seu
projeto implica construção do empreendimento imobiliário, com a entrega das
unidades aos adquirentes, pagamento de dívidas perante seus credores e
distribuição de resultados ao incorporador controlador, no patamar
inicialmente planejado ou superior" (Patrimônio de Afetação em
Recuperação Judicial e Falência do Incorporador Imobiliário. Dissertação
apresentada à Escola de Direito de São Paulo da Fundação Getúlio Vargas,
como requisito para obtenção do título de Mestre em Direito).

Apesar da maior organização dada pelas SPEs ao setor imobiliário, o caso
Encol demonstrou que os mecanismos até então adotados eram ineficientes para
trazer segurança aos adquirentes. De fato, as incorporadoras financiavam as
construções, dando o terreno e o prédio a ser edificado como garantia. Porém, em vez
de utilizar os valores obtidos com o financiamento na construção daquela edificação,
as quantias eram utilizadas para o pagamento de outros débitos, o que acabou por
ensejar a falência do grupo.
É nesse cenário que foi editada a MP no
que adotou parte do
2.221/2001,
anteprojeto proposto pelo Instituto dos Advogados Brasileiros - IAB, prevendo a
segregação patrimonial como forma de trazer mais segurança aos adquirentes de
imóveis.
No entanto, por conter algumas disposições incompatíveis com a finalidade
inicial de proteção aos compradores, a medida provisória acabou revogada pela
, que acrescentou os arts. 31-A a 31-F à
,
Lei no 10.931/2004
Lei no 4.591/1964
introduzindo a figura do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária. A
afetação patrimonial implica a separação de uma parte do patrimônio geral do
incorporador que ficará vinculada a um empreendimento específico, a partir da
averbação de um termo de afetação no Registro de Imóveis.
O memorial de incorporação, previsto no
da
,
art. 32
Lei no 5.491/1964
documento que contém cópia do projeto de construção, descrição da futura edificação,
das unidades imobiliárias autônomas, das frações do terreno que irão se vincular às
unidades imobiliárias, além de trazer o orçamento, composto pelo custo total da obra
e de cada unidade, de certa forma já é a base para a constituição do patrimônio de
afetação.
Ademais, cada empreendimento possui receita própria, proveniente da
alienação das unidades imobiliárias ou de financiamento específico, conferindo-lhe
independência e autossustentação, características que se amoldam perfeitamente à
estrutura do patrimônio em separado. Acerca do tema, vale transcrever a doutrina de
Thiago Ferreira Cardoso Neves:

"(...) Em outras palavras, o patrimônio de afetação tem um regime
de responsabilidade próprio, só respondendo os bens que o compõem pelas
obrigações que deram origem à afetação, não respondendo esses bens pelas
obrigações gerais do seu titular, às quais incumbirá ao patrimônio geral
responder. O patrimônio de afetação, então, serve como garantia dos
credores relacionados com a obrigação que deu origem à afetação"
(Contratos mercantis. 2. ed., Rio de Janeiro: LMJ Mundo Jurídico, 2018,
págs. 23 e 24).

Cabe ao incorporador, no caso de optar pelo regime de afetação, realizar
contabilidade separada para cada empreendimento, apresentar balancetes e
demonstrativos do estado da obra à Comissão de Representantes dos adquirentes a

cada 3 (três) meses no mínimo, demonstrando a correspondência entre o andamento
do projeto, o prazo e os valores do patrimônio de afetação. Além disso, deve manter os
recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta para tal
fim, podendo os adquirentes ou quem eles indicarem e as instituições financeiras ter
acesso à obra, aos livros, contratos e movimentação da conta, garantindo
transparência e possibilidade de fiscalização.
Todavia, é preciso ter em conta que o patrimônio de afetação não está
totalmente dissociado do patrimônio geral do titular, pois permanece ligado a ele,
apenas sendo utilizado destacadamente para cumprir determinada função.
Com a crise econômica de 2014, o mercado imobiliário sofreu forte
retração, chegando ao Poder Judiciário alguns pedidos de recuperação judicial de
grupos econômicos de incorporação imobiliária, composto por sociedades de propósito
específico, com ou sem patrimônio de afetação.
Esses pedidos expuseram a insuficiência da proteção conferida pelo
legislador aos adquirentes com a segregação do patrimônio. De fato, as incorporadoras
constituídas sob a forma de sociedade anônima podem se utilizar do chamado método
POC (Percentage of Completion) para contabilização das receitas provenientes das
suas controladas, segundo o qual o incorporador apura os resultados de acordo com
as receitas decorrentes da comercialização das unidades imobiliárias ainda em
construção (ainda que não tenha recebido o valor total), o que permite que as SPEs
paguem lucros e dividendos à controladora antes da conclusão da obra e entrega das
unidades aos adquirentes. Com a inadimplência dos adquirentes e o aumento do
número de distratos, as quantias anteriormente direcionadas à controladora passam a
fazer falta para a conclusão da obra, pagamento dos trabalhadores, das
instituições financeiras, do fisco e dos prestadores de serviços.
Explica João de Oliveira Rodrigues Filho:

"(...) O grande problema da operação, nem sempre ocasionado por
culpa ou dolo do incorporador, é a forma de manutenção da segregação do
patrimônio no decurso da operação, haja vista a previsão expressa da lei
sobre o que se exclui da segregação e a legislação contábil vigente. Isso
porque a receita da venda dos imóveis pode ser reconhecida antes da
entrega das unidades, de acordo com o progresso da construção, diante da
característica de irretratabilidade do contrato de compra e venda da
unidade, além da especificação do objeto a ser entregue e como tal
procedimento ocorrerá. (...) Caso a apuração antecipada projete resultado
superavitário, configura-se a disponibilidade contábil e societária para a
distribuição, mormente nas operações do grupo societário, sendo tal
operação dotada de legalidade, salvo se a incorporadora estiver sujeita a
provisões em contrário advindas em tal época, tais como o adimplemento de
contratos de financiamento. No entanto, os resultados antecipados nem
sempre são concretizados no momento oportuno por diversos fatores não
previstos inicialmente quando da antecipação, tais com o recrudescimento do
número de distratos, aumento do custo real da obra frente ao quanto
estipulado no projeto, dentre outros. E não existe a obrigação de reversão
dos resultados distribuídos em virtude de eventos supervenientes" (Reflexões
sobre Recuperação Judicial de Sociedades de Propósito Específico e de
Patrimônio de Afetação in: Processo Societário III. Coord. Flávio Luiz
Yarshell e Guilherme Setoguti J. Pereira. São Paulo: Quartier Latin, 2018,
págs. 342-343)

Outros fatores podem influenciar negativamente a incorporação, como
elevação dos preços dos materiais e da mão de obra, por exemplo, circunstâncias que

retiram o equilíbrio financeiro inicialmente previsto pela incorporadora. Daí resultam
os pedidos de recuperação judicial.
Naquele caso, assim como no julgamento do
, a
REsp no 1.958.062/RJ
conclusão foi pela incompatibilidade entre os sistemas da recuperação judicial e da
instituição do patrimônio de afetação.
No presente caso, porém, as recorrentes alegam que a questão é diferente,
pois o que estaria submetido aos efeitos da recuperação judicial seriam os créditos
vinculados ao patrimônio geral e não aqueles protegidos sob a incomunicabilidade do
patrimônio de afetação.
A questão merece uma análise detalhada.

2. Da (in)existência de vedação legal para a recuperação judicial das
SPEs com patrimônio de afetação

As recorrentes afirmam, em primeiro lugar, que não há vedação na LREF
para que sociedades de propósito específico com patrimônio de afetação requeiram
recuperação judicial, especialmente se excluídos os direitos e obrigações relativos ao
patrimônio de afetação.
Cumpre assinalar, em primeiro lugar, que nos termos da jurisprudência
desta Corte, o fato de a
não trazer vedação expressa quanto à
Lei no 11.101/2005
submissão de SPEs ao regime da recuperação judicial não impede o intérprete de
concluir, a partir de uma interpretação sistemática e teleológica, que a SPE com
patrimônio de afetação não se sujeita a tal procedimento em função da disciplina legal
específica a ela aplicável.

3. Da situação em que o pedido de recuperação abrange apenas os
créditos não submetidos ao regime de afetação

As recorrentes defendem que se o patrimônio geral de uma SPE com
patrimônio de afetação não goza dos benefícios garantidos ao patrimônio de afetação,
não haveria razão para que essa parcela não usufrua dos benefícios da recuperação
judicial, desde que respeitada a incomunicabilidade.
É preciso consignar, de início, que essa afirmativa não pode ser admitida
como exata. Observa-se que os benefícios usufruídos pelo patrimônio de afetação,
como por exemplo, atratividade de consumidores e vantagens tributárias relevantes,
serão, ao final, após a extinção do patrimônio de afetação, incorporadas ao patrimônio
geral da SPE.
Assim, um resultado positivo alcançado com a entrega das unidades aos
adquirentes e com o pagamento do financiamento bancário irá sim gerar benefícios
para o patrimônio geral, sem falar na distribuição dos lucros. E isso por uma questão
muito simples, trata-se de uma mesma sociedade.
A pretensão das recorrentes revela, com a devida venia, a tentativa de
utilização tanto do patrimônio de afetação, quanto da recuperação judicial, para fins
diversos daqueles a que se propõem, isto é, proteção aos consumidores e a
reestruturação de atividades viáveis respectivamente.

3.1. Da pré-imposição da consolidação substancial

As sociedades de propósito específico são pessoas jurídicas criadas, como o
próprio nome revela, com um objeto específico, no caso, desenvolver um projeto
imobiliário. Criado o patrimônio de afetação, é muito pouco provável, diante do objeto
específico da SPE, que haja bens de valor significativo fora do patrimônio separado
para garantir os créditos não vinculados, conforme já mencionado no julgamento do
.
REsp no 1.958.062/RJ
No caso dos autos essa situação se mostra mais evidente. Isso porque
conforme afirmam as próprias recorrentes, as SPEs com PA não possuem mais
adquirentes, pois as obras já foram finalizadas e as unidades imobiliárias entregues,
não tendo sido quitado, porém, o financiamento para construção.
Ora, se é assim, não há mais previsão de entrada de dinheiro para as SPEs,
de modo que seria de se questionar como ela poderia, a partir da reestruturação,
arcar com os pagamentos desses créditos. Em outras palavras, como a SPE iria
demonstrar a sua viabilidade econômica aos credores?
Vale destacar, no ponto, que cada empreendimento possui receita própria,
proveniente da alienação das unidades ou de financiamento específico. Diante
disso, somente seria possível cogitar do pagamento dessas dívidas se a recuperação
judicial se processasse em consolidação substancial, de modo que esses pagamentos
seriam feitos com o patrimônio do Grupo Rossi e não da própria SPE, como confessam
as recorrentes:
"(...)
No caso da Recuperação Judicial, as dívidas não atreladas
ao patrimônio de afetação decorrem em grande medida de ações de
responsabilidade civil e indenização ajuizadas em face das SPEs
com PA. Trata-se de um passivo que soma R$ 99,6 milhões e não tem
relação direta e necessária com o patrimônio de afetação da SPE,
mas sim com o seu patrimônio geral ou patrimônio geral do Grupo
"
Rossi como um todo (e-STJ fl. 676)

E aqui, salta aos olhos a primeira incompatibilidade: o deferimento do
processamento da recuperação judicial da parcela dos créditos não submetidos
ao patrimônio de afetação imporia que a recuperação judicial se processasse em
Isso
quando
o
grupo
empresarial
havia
consolidação
substancial.
optado anteriormente por criar uma sociedade em separado, com um
objetivo específico e com destaque de patrimônio, recebendo diversos benefícios em
contrapartida. A sociedade se apresentou perante terceiros como isolada do grupo.
Agora que essa separação não mais interessa, pretende-se a consolidação.
De fato, se não há mais como a sociedade gerar ativos, a recuperação da
SPE precisa se dar necessariamente em consolidação substancial com as demais
sociedades do Grupo Rossi, invertendo a lógica de como a lei de recuperação
foi estruturada, impondo-se aos credores das outras sociedades as dívidas de uma
sociedade confessadamente deficitária, pois como alegam as recorrentes
"(...)
25. Frente ao impedimento de acesso à ferramenta da
recuperação judicial e à ausência de fontes de recursos para pagamento
desses 1.140 credores, é preciso ter em mente que um desfecho real,
concreto e provável é a falência das SPEs Excluídas, seja por força de
pedidos de falências que certamente serão ajuizados pelos credores (que não
poderão ser suspensos, elididos ou extintos), seja por força de eventual
pedido de autofalência que se faça necessário" (e-STJ fl. 262)

Vale lembrar que a consolidação substancial é uma exceção e deve ser
analisada pelos credores de cada sociedade separadamente, não cabendo ser
pressuposta ou mesmo imposta sem o cumprimento dos requisitos do artigo 69-J da
LREF.
Entre referidos requisitos, é preciso registrar, está a constatação da
interconexão e a confusão entre ativos ou passivos dos devedores, de modo que não
seja possível identificar a sua titularidade sem excessivo dispêndio de tempo ou de
recursos (disfunção societária).
Na hipótese, como já frisado, a criação de sociedade de propósito específico
e separação patrimonial é caracterizada justamente pelo seu isolamento. As dívidas, e
essa é a base das alegações dos recorrentes, estão especificamente identificadas como
sendo de titularidade das SPEs, o que desde logo afasta a possibilidade de imposição
judicial da consolidação substancial.

3.2. Da extinção do patrimônio de afetação

Ainda que se admita, em tese, que a SPE poderia isoladamente responder
pelo seu passivo, levando em conta unidades imobiliárias em estoque, de modo que a
recuperação judicial seria processada sem a consolidação substancial, outra
dificuldade se mostra no ponto.
Com efeito, ainda que se possa falar em um patrimônio geral na SPE com
PA, esse somente retratará a situação efetiva da sociedade quando cessar a
incomunicabilidade. Isso porque é somente aqui que o resultado do patrimônio de
afetação (positivo ou negativo) será incorporado ao patrimônio geral, quando se poderá
então ter uma noção de seu
e, portanto, verificar a viabilidade econômica
quantum
daquela sociedade.
É nesse sentido que o Tribunal de origem adverte:

"(...)
Noutras palavras, havendo patrimônio de afetação, primeiro tem
de ser extinto, com a averbação da construção, registro dos títulos de
domínio e, se o caso, extinção das obrigações perante a instituição
financiadora do empreendimento.
Antes disso, descabe projetar em resultado futuro como
'patrimônio geral', sob pena de amalgamar e fundir ativos e passivos
de uma SPE com o passivo de outra sociedade do mesmo grupo
empresarial.
Depois de extinto o patrimônio de afetação, se sobejar recursos, é
que se pode falar em patrimônio 'geral' do incorporador" (e-STJ fl. 181).

Na hipótese em que a recuperação judicial estiver sendo processada em
consolidação substancial, essa situação poderá se tornar mais gravosa, pois
retratando um falso patrimônio positivo ou negativo, as SPEs podem contaminar a
recuperação de todo o grupo.

3.3. Dos incentivos equivocados

Conforme afirmam as recorrentes, as dívidas não atreladas ao patrimônio
de afetação decorrem em grande parte de ações de responsabilidade civil e
indenização ajuizadas em face das SPEs com PA.

As ações de responsabilidade civil e indenização, conforme se verifica da
farta jurisprudência desta Corte, têm origem no descumprimento contratual por parte
das construtoras, como ocorre no caso de atraso injustificado na entrega da obra ou
na entrega de imóvel com vícios construtivos.
A possibilidade de essas dívidas desde logo serem inseridas na recuperação
judicial do grupo, de modo que possam sofrer deságios e alterações nos prazos de
pagamento, criam incentivos negativos para o mercado.
Em primeiro, no que respeita ao dimensionamento do patrimônio de
afetação, esse tenderia a ser dimensionado a partir do "mínimo necessário", pois
eventuais descumprimentos contratuais não mais gerariam um passivo relevante.
Cumpre assinalar que, em consulta ao plano de recuperação judicial
divulgado na internet (
), o
https://ri.rossiresidencial.com.br/recuperacao-judicial/
plano de 2023 prevê que os credores quirografários podem optar por receber R$
5.000,00 (cinco mil reais) no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, abrindo mão de
outros valores a que teriam direito, ou dentre as várias outras opções ali inseridas,
receber o valor integral, corrigido pela TR, "no 40o (quadragésimo) Aniversário da Data
de Homologação Judicial do Plano".
Depois, haveria mais estímulo para a antecipação de resultados (método
POC -Percentage of Completion) com distribuição de dividendos antes da efetiva
entrega das unidades imobiliárias, o que pode gerar falta de dinheiro para a conclusão
das obras dentro do prazo inicial, ou sua entrega fora das estipulações contratuais. A
insuficiência do patrimônio de afetação já exposta pela crise de 2014 iria apenas se
agravar.
Vale lembrar que os incentivos legais e jurisprudenciais geram
comportamentos específicos nos mercados, os quais não podem ser ignorados.
Acrescente-se, ainda, que as recorrentes poderiam simplesmente não ter
optado pela instituição do patrimônio de afetação. Se assim decidiram, devem também
arcar com o ônus dessa opção.

3.4. Da inserção na recuperação judicial de classificação de créditos
como acobertados ou não pelo patrimônio de afetação

A segregação entre os créditos que estariam abrangidos pelo patrimônio de
afetação e os que não estariam traz para dentro da recuperação judicial discussão que
lhe é totalmente estranha e nem sequer é regulada pela
, podendo
Lei no 11.101/2005
criar impactos relevantes no desenvolvimento do processo.
Veja que essa discussão não é um mero detalhe. No caso dos autos,
segundo afirmam as recorrentes, as dívidas do patrimônio geral, de acordo
com classificação que adotam, alcançariam R$ 183 milhões.
No julgamento do AI no 2023264-85.2018.8.26.0000, citado pelas
recorrentes em amparo a sua tese, o ilustre Relator, Desembargador Cláudio Godoy,
do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, reconhece:

"(...) o problema que agora se põe está na definição de quais
créditos então, por força de sua vinculação ao patrimônio de afetação, estão
fora da recuperação e, ao revés, quais ao plano se submetem".

Somente essa discussão já tem o potencial de trazer os adquirentes, que
a instituição do PA buscou proteger das crises da incorporadora, para dentro da
recuperação judicial.
De fato, de acordo com o artigo 31-A da
, o patrimônio de
Lei no 4.591/1964
afetação só responde pelas dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
Porém, pode haver fundada dúvida acerca da abrangência dessa determinação,
lembrando que as SPEs têm o dever de entregar as unidades aos adquirentes livres e
desembaraçadas de todo e qualquer ônus.
As SPEs, com certa frequência, entre a constituição do condomínio e a
efetiva entrega da unidade imobiliária ao adquirente, passam a ser devedoras de
elevadas quantias a título de quotas condominiais relativas às unidades não
comercializadas.
Esses débitos estariam vinculados ao patrimônio de afetação ou
submetidos à recuperação judicial? Veja que o Juízo da recuperação não encontra
subsídios na
para tratar da questão cuja solução interessa
Lei no 11.101/2005
diretamente aos adquirentes.
Nesse contexto, o adquirente que escolheu comprar seu imóvel com a
proteção do patrimônio em separado, justamente para ficar protegido do risco da crise
econômico-financeira do devedor, se verá envolvido em discussões próprias da
recuperação judicial, sem contudo fazer parte dos credores submetidos a seus efeitos.
Imagine-se, por outro lado, a situação em que determinada dívida é
inicialmente classificada como submetida aos efeitos da recuperação judicial. Depois,
sendo a questão revista em sede recursal, adota-se o entendimento de que está
vinculada ao PA. Porém, nesse intervalo, o PA é extinto, ou exaurido com o pagamento
de outros débitos.
Vale lembrar, no ponto, que a extinção do patrimônio de afetação importa
na desafetação das unidades imobiliárias remanescentes e dos créditos vincendos
relativos à comercialização.
Nesse contexto, o abalo na segurança jurídica e na estrutura criada pela
é indiscutível.
Lei 10.931/2004

3.5. Da falência parcial

A
em seu artigo 31-F prevê que a falência ou a
Lei no 4.591/1964
insolvência do incorporador não atingirá o patrimônio de afetação constituído, o qual
não integrará a massa concursal.
Assim, apesar de a incorporadora estar falida, a arrecadação do ativo não
poderá atingir o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e
encargos objeto da incorporação.
No caso em debate, porém, a situação é um pouco mais complexa. Na
hipótese de se permitir a recuperação judicial de somente parte dos créditos das SPEs
com patrimônio de afetação, o que ocorreria no caso de o plano de recuperação
judicial do grupo não ser cumprido, somente parte da sociedade estaria falida, já que
em relação aos demais créditos a sociedade poderia estar até mesmo superavitária?
A incorporação continuaria em andamento sustentada pelo patrimônio de afetação?

Ou seria instaurado o regime de que trata o citado artigo 31-F da
, isto é, seria decretada a falência apesar de o patrimônio de
Lei no 11.101/2005
afetação estar preservado e, a princípio, ser suficiente para terminar a obra. Ou
ainda o condomínio dos adquirentes seria chamado a instaurar o condomínio da
construção, sendo atingido diretamente pela recuperação judicial do grupo de
empresas da qual jamais participou?
Veja que não há, como querem fazer crer as recorrentes, como isolar
credores e patrimônios como se não tivessem nenhuma relação entre si. É preciso ter
em conta que se trata de uma única sociedade e o patrimônio de afetação não está
totalmente dissociado do patrimônio geral do titular.
Não há, portanto, como uma sociedade de propósito específico com
patrimônio de afetação se sujeitar aos efeitos da recuperação judicial.

3.6. Da situação dos credores

Conforme se colhe dos autos, as recorrentes alegam que se não for deferida
a recuperação judicial das SPEs com patrimônio de afetação e em consolidação
substancial, o provável desfecho seria a falência, pois não haveria como os créditos
serem adimplidos.
Cita-se para resumir as alegações o seguinte trecho da petição dos
embargos de declaração apresentados na origem:

"(...)
22. Acontece que, com a exclusão definitiva das SP Es Excluídas
da recuperação judicial, cortar-se-á o acesso destes credores aos demais
ativos do Grupo Rossi que, agora, deverão servir apenas e tão somente os
credores concursais do Grupo Rossi. Em outras palavras, estes 1.140
credores, titulares de créditos no valor agregado de R$ 99.694.025,00,
encontrar-se-ão em uma situação pior, que poderia ser caracterizada como
um limbo jurídico. De um lado, não conseguirão acessar os ativos das SPEs
Excluídas que, além de integrarem o patrimônio de afetação (e serem,
portanto, incomunicáveis enquanto o patrimônio de afetação não for extinto),
estão integralmente onerados em favor das instituições financiadoras dos
empreendimentos. De outro lado, caso não possam ser considerados
credores concursais das Recuperandas, não poderão mais receber qualquer
valor do remanescente do Grupo Rossi via plano de recuperação judicial.
23. O cenário fica, portanto, pior para esses credores. A
prevalecer a r. decisão de retirada das SPEs Excluídas, o Grupo
Rossi estará impedido de realizar qualquer transferência ou aporte
de valor para realizar o pagamento desses créditos do patrimônio
geral das SPEs Excluídas por dois motivos.
24. Primeiro, porque há uma impossibilidade prática de caráter
financeiro: as SPEs Excluídas não possuem caixa suficiente para realizar o
pagamento desses créditos, sem qualquer tipo de renegociação e
reestruturação. Segundo, porque há uma impossibilidade jurídica: o
Grupo Rossi não poderá remeter valores de ativos que compõem o
Grupo Rossi e servem ao plano consolidado e seus credores
concursais, para realizar o pagamento de credores de sociedades
que não mais integram a recuperação judicial, sob pena de
implicações sérias para o Grupo Rossi e para a administração: como
justificar o aporte de recursos em uma sociedade nitidamente
deficitária que não integra a recuperação judicial, sem o risco de
responsabilidade e de alegações de fraude?
25. Frente ao impedimento de acesso à ferramenta da
recuperação judicial e à ausência de fontes de recursos para pagamento
desses 1.140 credores, é preciso ter em mente que um desfecho real,
concreto e provável é a falência das SPEs Excluídas, seja por força de

pedidos de falências que certamente serão ajuizados pelos credores (que não
poderão ser suspensos, elididos ou extintos), seja por força de eventual
pedido de autofalência que se faça necessário" (e-STJ fl. 262 - grifou-se).

É preciso consignar, em primeiro lugar, não ser possível diante dos
percalços das recorrentes, que não dimensionaram bem seus patrimônios de afetação,
sendo condenadas em diversas ações de responsabilidade civil, fazer com que os
institutos se amoldem às suas necessidades, desprezando sua lógica e objetivos.
Não fosse isso, a recuperação judicial pressupõe que a atividade
empresarial é viável e que terá prosseguimento. Portanto, o Grupo Rossi
poderá continuar fazendo negócios e pagando seus credores, inclusive os de outras
sociedades das quais são sócios, sem que isso configure fraude.
É claro que para o Grupo recorrente, o adimplemento desses valores com
deságio e prazo estendido, que pode alcançar até 40 (quarenta) anos, seria muito mais
vantajoso, mas isso não significa que os pagamentos não teriam como ser feitos sob
pena de serem considerados fraudulentos, conforme alega.

4. Do interesse recursal da Caixa Econômica Federal

As recorrentes afirmam que a Caixa Econômica Federal não tinha interesse
para a interposição do agravo de instrumento na origem, já que seu crédito estaria
fora da recuperação judicial.
Conforme já demonstrado, o patrimônio de afetação não está totalmente
dissociado do patrimônio geral do titular, tendo sido destacado apenas para a
consecução da incorporação correspondente, com a entrega das unidades imobiliárias
(art. 31-A da
).
Lei no 4.591/1964
Ademais, a discussão acerca da classificação entre créditos que estariam
vinculados ou não ao patrimônio de afetação e, portanto, sujeitos ou não
à recuperação judicial é questão que interessa diretamente ao financiador.
Diante disso, não há como afastar o interesse da Caixa Econômica Federal
em ingressar com recurso contra a decisão de primeiro grau que deferiu o
processamento da recuperação judicial do Grupo Rossi, com inclusão das SPEs com
patrimônio de afetação e estabeleceu multa para excussão de bens por credores
extraconcursais.

5. Do dispositivo

Ante o exposto, acompanho o bem lançado voto do Ministro Humberto
Martins para negar provimento ao recurso especial, com esses pequenos acréscimos.
É o voto.

Superior Tribunal de Justiça
S.T.J
Fl.__________

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA

Número Registro: 2025/0009758-8
PROCESSO ELETRÔNICO
REsp 2.205.480 / SP
Números Origem: 10402903620208260100 11011295620228260100 22494277920228260000
53962022
PAUTA: 07/04/2026
JULGADO: 12/05/2026
Relator
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS
Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. ROGÉRIO DE PAIVA NAVARRO
Secretária
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE
: ROSSI RESIDENCIAL SA EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADOS
: GUSTAVO HENRIQUE CAPUTO BASTOS - DF007383
EDUARDO SECCHI MUNHOZ - SP126764
THIAGO MAHFUZ VEZZI - SP228213
LEONARDO SANTINI ECHENIQUE - SP249651
FERDINANDO CESAR LUNARDI FILHO - SP270832
RAPHAEL MALDI MENDES - SP439913
MARCOS LEAL DE MORAES SANTANA - SP489579
ADVOGADA
: JULIA CASTRO CONSTANTINO - SP501083
RECORRIDO
: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
RECORRIDO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADOS
: UBIRACI MOREIRA LISBOA - DF010134
LEANDRO DA SILVA SOARES - DF014499
ADVOGADA
: ANDRESSA BORBA PIRES - SP223649
ADVOGADA
: TATIANE ANDRESSA WESTPHAL PAPPI - SP321730
INTERES.
: WALD
ADMINISTRAÇÃO
DE
FALÊNCIAS
E
EMPRESAS
EM
RECUPERAÇÃO JUDICIAL LTDA. - ADMINISTRADOR JUDICIAL
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Empresas - Recuperação judicial e Falência
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na
sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
Prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva, que acompanhou o Sr. Ministro Relator com acréscimo de fundamentação, a
TERCEIRA TURMA, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos
do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura
Ribeiro, Daniela Teixeira (Presidente) e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
C542605155548=40740434@
2025/0009758-8 - REsp 2205480
Documento eletrônico VDA56669072 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA, TERCEIRA TURMA Assinado em: 12/05/2026 18:23:17
Código de Controle do Documento: B66F8F0A-35D9-47AF-9108-BBE66E138D1A