Tribunal: STJ
Processo: 1003328-86.2020.8.26.0270
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. DEPÓSITO JUDICIAL QUE ELIDIU
PARCIALMENTE A MORA. VÍCIOS NO BEM. RECONHECIMENTO.
PERÍCIA TÉCNICA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ.
1. Controvérsia acerca do inadimplemento contratual verificado entre as
partes, tendo uma entregado bem com vícios ocultos e a outra tendo se
recusado ao pagamento.
2. O Tribunal de origem, com base nos fatos e provas dos autos, concluiu que
houve vícios construtivos, em sua maioria ocultos, e, por conseguinte,
inadimplemento contratual de ambas as partes, reconhecendo a elisão da
mora pelo depósito judicial, afastando a cláusula penal e a resolução
contratual, e determinando abatimento proporcional no preço.
3. Inviabilidade, ante o óbice da
de reversão da conclusão do
Súmula 7/STJ,
Tribunal de origem, por demandar reexame de fatos e provas dos autos.
Precedentes.
4. Inviável o afastamento da
na medida em que o
Súmula n. 284/STF,
art. 535
do Código de Processo Civil invocado pela agravante possui matéria
desconexa com a controvérsia dos autos, razão pela qual permanece
inafastável o referido óbice.
Agravo interno improvido.

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2857628 - SP(2025/0051510-7)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: VALORACAO IMOVEIS LTDA
ADVOGADOS
: CLITO FORNACIARI JÚNIOR - SP040564
THIAGO MULLER MUZEL - SP250900
GUSTAVO MUZEL PIRES - SP247914
AGRAVADO
: FRANCISCO ANTONIO JERONIMO VAZ
AGRAVADO
: LAZARA MARIA GRANADO
ADVOGADOS
: LUIZ DONIZETI DE SOUZA FURTADO - SP108908
ODACYR PAFETTI JÚNIOR - SP165988
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. DEPÓSITO JUDICIAL QUE ELIDIU
PARCIALMENTE A MORA. VÍCIOS NO BEM. RECONHECIMENTO.
PERÍCIA TÉCNICA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ.
1. Controvérsia acerca do inadimplemento contratual verificado entre as
partes, tendo uma entregado bem com vícios ocultos e a outra tendo se
recusado ao pagamento.
2. O Tribunal de origem, com base nos fatos e provas dos autos, concluiu que
houve vícios construtivos, em sua maioria ocultos, e, por conseguinte,
inadimplemento contratual de ambas as partes, reconhecendo a elisão da
mora pelo depósito judicial, afastando a cláusula penal e a resolução
contratual, e determinando abatimento proporcional no preço.
3. Inviabilidade, ante o óbice da
de reversão da conclusão do
Súmula 7/STJ,
Tribunal de origem, por demandar reexame de fatos e provas dos autos.
Precedentes.
4. Inviável o afastamento da
na medida em que o
Súmula n. 284/STF,
art. 535
do Código de Processo Civil invocado pela agravante possui matéria
desconexa com a controvérsia dos autos, razão pela qual permanece
inafastável o referido óbice.
Agravo interno improvido.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual
de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos
24/03/2026 30/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA55549903 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 31/03/2026 13:24:27
Publicação no DJEN/CNJ de 07/04/2026. Código de Controle do Documento: de3fd9d3-a04e-44b5-a3c4-c928a817b4f0

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
31 de março de 2026
Ministro Humberto Martins
Relator
Documento eletrônico VDA55549903 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 31/03/2026 13:24:27
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AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2857628 - SP(2025/0051510-7)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: VALORACAO IMOVEIS LTDA
ADVOGADOS
: CLITO FORNACIARI JÚNIOR - SP040564
THIAGO MULLER MUZEL - SP250900
GUSTAVO MUZEL PIRES - SP247914
AGRAVADO
: FRANCISCO ANTONIO JERONIMO VAZ
AGRAVADO
: LAZARA MARIA GRANADO
ADVOGADOS
: LUIZ DONIZETI DE SOUZA FURTADO - SP108908
ODACYR PAFETTI JÚNIOR - SP165988
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. DEPÓSITO JUDICIAL QUE ELIDIU
PARCIALMENTE A MORA. VÍCIOS NO BEM. RECONHECIMENTO.
PERÍCIA TÉCNICA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ.
1. Controvérsia acerca do inadimplemento contratual verificado entre as
partes, tendo uma entregado bem com vícios ocultos e a outra tendo se
recusado ao pagamento.
2. O Tribunal de origem, com base nos fatos e provas dos autos, concluiu que
houve vícios construtivos, em sua maioria ocultos, e, por conseguinte,
inadimplemento contratual de ambas as partes, reconhecendo a elisão da
mora pelo depósito judicial, afastando a cláusula penal e a resolução
contratual, e determinando abatimento proporcional no preço.
3. Inviabilidade, ante o óbice da
de reversão da conclusão do
Súmula 7/STJ,
Tribunal de origem, por demandar reexame de fatos e provas dos autos.
Precedentes.
4. Inviável o afastamento da
na medida em que o
Súmula n. 284/STF,
art. 535
do Código de Processo Civil invocado pela agravante possui matéria
desconexa com a controvérsia dos autos, razão pela qual permanece
inafastável o referido óbice.
Agravo interno improvido.

RELATÓRIO

O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):

Cuida-se de agravo interno interposto por VALORAÇÃO IMÓVEIS
LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para
conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento em razão
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dos óbices das Súmulas n.
e
bem como pela ausência de negativa de
7/STJ
284/STF,
prestação jurisdicional.
Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com
fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão
do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO.
No acórdão recorrido, o Tribunal
fundamentou o inadimplemento
a quo
recíproco entre as partes e afirmou a elisão da mora pelo depósito judicial.
Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 861-870 e 879-884).
Em suas razões, a parte agravante alega que o Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo reconheceu a mora dos compradores, mas afastou as consequências
contratuais e legais (cláusula penal e resolução), determinando abatimento proporcional
do preço e conferindo ao depósito judicial qualificação jurídica inadequada, em afronta ao
do Código de Processo Civil.
art. 544
Defende a inaplicabilidade do óbice da
uma vez que a
Súmula n. 7/STJ,
controvérsia demanda apenas revaloração jurídica de fatos incontroversos delineados no
acórdão recorrido — especialmente o inadimplemento e a mora
— para verificar o
ex re
atendimento dos requisitos legais da consignação em pagamento previstos no
do
art. 544
Código de Processo Civil, sem revolvimento probatório.
Postulou o provimento.
A parte agravada apresentou impugnação (fls. 964-967).
É, no essencial, o relatório.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):

Os argumentos do agravo interno não alteram as conclusões expostas na
decisão agravada.
A convicção do Tribunal de origem acerca do reconhecimento dos vícios
existentes no bem, mediante prova pericial, sendo, por conseguinte, verificado o
inadimplemento contratual de ambas as partes, decorreu da análise do conjunto fático-
probatório dos autos, como se infere do seguinte excerto do acórdão recorrido (fl. 823):

No que concerne à questão de fundo, considero
satisfatoriamente demonstrada a existência de vícios
construtivos, a maior parte ocultos.
A respeito, veja-se a conclusão do laudo pericial: [...]
Em assim sendo, não há significado no fato de os apelados
haverem subscrito o termo de recebimento do imóvel sem
ressalvas (fl. 25).
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Interessa, insisto, que a maior parte dos vícios era oculto e
mesmo os vícios aparentes demandavam auxílio técnico
para detecção, conforme dá a entender o perito em resposta
ao quesito “ii” do juízo (v. fl. 482).
6. Contudo, tal como sustenta a apelante, a existência dos
referidos vícios construtivos não autorizava, “de per si”, a
retenção dos pagamentos com base no princípio da exceção
do contrato não cumprido.
O Código Civil, ao disciplinar a figura do vício redibitório,
prevê a possibilidade de o adquirente rejeitar a coisa,
redibindo o contrato, ou reclamar o abatimento no preço
(CC, arts. 441 e 442).
Em assim sendo, tocava aos apelados, diante da
constatação dos vícios, discuti-los mediante ação
redibitória ou estimatória. [...]
8. Partindo-se, pois, do pressuposto de que houve
descumprimento contratual recíproco, não há como
responsabilizar qualquer das partes pelo pagamento da
multa prevista na cláusula “sexta” do contrato (fl. 22).
Do mesmo modo, não é caso de se fazer prevalecer a
cláusula resolutória expressa naquele mesmo dispositivo
contratual como pretende a apelante , até em atenção aos
princípios da função social dos contratos e da conservação
do negócio jurídico.
A revisão dessas conclusões do acórdão para acolher a pretensão recursal,
ou seja, para determinar em que medida cada uma das partes seria responsável pelo
inadimplemento, impondo as consequências da mora, em maior ou menor grau, a uma ou
outra parte, demandaria o reexame de fatos e provas dos autos, providência vedada no
âmbito do recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ.
A tese defendida nas razões recursais não está a exigir do STJ a emissão de
um juízo acerca da existência ou não de ofensa a tratado ou lei federal, mas sim a base
fática sobre a qual se fundou o acórdão recorrido.
Nesse sentido, confiram-se as ementas dos recentes julgados desta Corte:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO
NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
COBRANÇA.
BOA-FÉ.
SUPRESSIO.
MATÉRIA
FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA N.o 7 DO STJ.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL
PREJUDICADO.
JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA.
MORA EX RE. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DE
CADA PARCELA. SÚMULA N.o 568 DO STJ.
SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA N.o 7 DO STJ.
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
[...] 4. A discussão a respeito do percentual em que cada
litigante foi vencido ou vencedor ou da existência ou
inexistência de sucumbência recíproca ou mínima
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implica reexame de fatos e provas, vedado em recurso
especial, nos termos da Súmula n.o 7 do STJ.
5. Agravo interno não provido.
(AgInt no
relator Ministro Moura
AREsp n. 2.420.984/RJ,
Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
DJe de
29/4/2024,
)
2/5/2024.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL
NÃO
VERIFICADA.
COMPROVAÇÃO DOS FATOS EM QUE FUNDADO O
DIREITO DO AUTOR. SÚMULA No 7 DO STJ. TERMO
INICIAL DOS JUROS DE MORA. OBRIGAÇÃO
LÍQUIDA COM VENCIMENTO EM DIA CERTO. A
PARTIR DO INADIMPLEMENTO. SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA. RECONHECIMENTO. SÚMULA No 7 DO
STJ.
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE
CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO NÃO PROVIDO.
1. O Tribunal estadual não foi omisso quanto às alegações
de que as autoras deixaram de comprovar o cumprimento
parcial das obrigações assumidas. Tampouco houve
omissão no que respeita à alegada ineficácia probatória dos
e-mails trocados.
2. A Corte mineira concluiu, com base não em e-mails
trocados, em documentos juntados aos autos, em prova
testemunhal e também no depoimento das partes, que a
obrigação assumida foi efetivamente cumprida em sua
maior parte. Assim, não é possível sustentar o contrário
sem revolver fatos e provas, o que veda a Súmula no 7 do
STJ.
3. Os juros moratórios decorrentes do inadimplemento
contratual correm, em regra, a partir da data da citação.
Tratando-se, porém, de obrigação positiva e líquida, com
vencimento certo, os juros moratórios devem fluir a partir
da data do vencimento. Precedentes.
4. Não é possível avaliar, em sede de recurso especial, o
quantitativo em que autor e réu decaíram do pedido, para
fins de aferição de sucumbência recíproca ou mínima,
porque isso implicaria reexame de matéria fático-
probatória, incidindo a Súmula no 7/STJ.
5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa
extensão, não provido.
(
relator Ministro Moura Ribeiro,
REsp n. 1.956.822/MG,
Terceira Turma, julgado em
DJEN de
24/3/2025,
)
27/3/2025.

Direito civil. Agravo interno NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. Ação cominatória. Outorga de
escritura definitiva. Cláusula penal. Inadimplemento
recíproco. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 1.022, I E II, E 489, §
1o, DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE
PROVAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7 DO STJ.
Agravo interno DESprovido.
[...]
5.
A
alteração
da
conclusão
sobre
o

inadimplemento recíproco demandaria o reexame de
provas, procedimento vedado em recurso especial,
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conforme a Súmula n. 7 do STJ. [...]
(AgInt no
relator Ministro João
AREsp n. 2.950.903/SC,
Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025,
DJEN de
Grifo).
24/10/2025.

A esta Corte não é dado fugir do contexto fático definitivamente delineado
nas instâncias ordinárias, tampouco é possível perquirir, a partir da leitura de peças
processuais, se os fatos ocorreram de forma diferente daquela apresentada no acórdão
recorrido como espera a parte agravante.
Dessa forma, não há como afastar o óbice da Súmula n. 7/STJ.
Finalmente, acerca da tese recursal que visa ao afastamento da
também não se vislumbra melhor sorte. Isso porque, embora tenha a
Súmula n. 284/STF,
agravante genericamente sustentado a conexão dos apontamentos feitos, fato é que o
do CPC, que foi objeto de aplicação da referida Súmula, está inserido em
art. 535
capítulo desse diploma normativo que versa sobre o cumprimento de sentença que
reconhece a exigibilidade de pagar quantia certa pela Fazenda Pública, notoriamente
desconexo com a discussão posta. Motivo pelo qual inafastável o óbice da
Súmula n. 284/STF.
Inexistentes, portanto, elementos novos a recomendar a alteração do
resultado do julgamento, a decisão agravada deve ser mantida em sua integralidade.
Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como penso. É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt no AREsp 2.857.628 / SP
Número Registro: 2025/0051510-7
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10033288620208260270
Sessão Virtual de
a
24/03/2026
30/03/2026
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : VALORACAO IMOVEIS LTDA
ADVOGADOS : CLITO FORNACIARI JÚNIOR - SP040564
THIAGO MULLER MUZEL - SP250900
GUSTAVO MUZEL PIRES - SP247914
AGRAVADO
: FRANCISCO ANTONIO JERONIMO VAZ
AGRAVADO
: LAZARA MARIA GRANADO
ADVOGADOS : LUIZ DONIZETI DE SOUZA FURTADO - SP108908
ODACYR PAFETTI JÚNIOR - SP165988
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : VALORACAO IMOVEIS LTDA
ADVOGADOS : CLITO FORNACIARI JÚNIOR - SP040564
THIAGO MULLER MUZEL - SP250900
GUSTAVO MUZEL PIRES - SP247914
AGRAVADO
: FRANCISCO ANTONIO JERONIMO VAZ
Documento eletrônico VDA55526830 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 31/03/2026 00:43:54
Código de Controle do Documento: d1af78c7-68c5-468b-94ef-ed6e2a2d9fdf

AGRAVADO
: LAZARA MARIA GRANADO
ADVOGADOS : LUIZ DONIZETI DE SOUZA FURTADO - SP108908
ODACYR PAFETTI JÚNIOR - SP165988
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
24/03/2026
30/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e
Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 30 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55526830 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 31/03/2026 00:43:54
Código de Controle do Documento: d1af78c7-68c5-468b-94ef-ed6e2a2d9fdf