Tribunal: STJ
Processo: 0289237-97.2016.8.19.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
EMENTA

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE
COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL
E
FALTA
DE
FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM
DEVIDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2064790 - RJ(2022/0028873-3)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: JFE 35 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: FÁBIO DE OLIVEIRA AZEVEDO - RJ098915
TATIANA FERREIRA GASPARINI - RJ112455
THIAGO LUIZ PEREIRA - RJ225267
AGRAVADO
: ANTÔNIO JOSÉ ALGEBAILE
AGRAVADO
: SIMONE CARVALHAR DAMASCENO ALGEBAILE
ADVOGADO
: MARIANA DOS SANTOS ALVES - RJ167594
EMENTA

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE
COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL
E
FALTA
DE
FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM
DEVIDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE
COM
A
JURISPRUDÊNCIA
DO
STJ.
REEXAME
DE
PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA No 7/STJ. CLÁUSULA PENAL. REVISÃO.
IMPOSSIBILIDADE. RAZOABILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional ou falta de
fundamentação se o tribunal de origem motiva adequadamente sua
decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a
aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido
pretendido pela parte.
2. A jurisprudência desta Corte é no sentido de ser devida a comissão de
corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação
realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes
quanto aos elementos essenciais do negócio.
3. O tribunal de origem divergiu do entendimento deste Superior Tribunal
de Justiça ao determinar a restituição da comissão de corretagem, apesar
de estar expressamente consignado no acórdão que não foi constatada
falha na atividade de intermediação e que o negócio jurídico não foi
concretizado pela desistência dos vendedores. Súmula no 568/STJ.
4. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre
10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia
paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel por iniciativa do comprador.
5. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela recorrente exigiria exceder os
fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas,
procedimentos vedados em recurso especial, a teor da Súmula no 7/STJ.
6. A revisão da proporcionalidade da cláusula penal demandaria reexame
do conjunto fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais,
providências vedadas em sede de recurso especial (Súmulas 5 e
).
7/STJ
7. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial, a fim
afastar a condenação da recorrente de realizar a devolução da quantia
recebida a título de comissão de corretagem.

Documento eletrônico VDA56121222 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 23/04/2026 18:03:19
Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: 08634291-a4fc-4453-b6e4-e4a8d3a2214f

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer
14/04/2026
22/04/2026,
parcialmente do recurso e, nessa parte dar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr.
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Brasília,
.
23 de abril de 2026
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: 08634291-a4fc-4453-b6e4-e4a8d3a2214f

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2064790 - RJ(2022/0028873-3)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: JFE 35 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: FÁBIO DE OLIVEIRA AZEVEDO - RJ098915
TATIANA FERREIRA GASPARINI - RJ112455
THIAGO LUIZ PEREIRA - RJ225267
AGRAVADO
: ANTÔNIO JOSÉ ALGEBAILE
AGRAVADO
: SIMONE CARVALHAR DAMASCENO ALGEBAILE
ADVOGADO
: MARIANA DOS SANTOS ALVES - RJ167594
EMENTA

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE
COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL
E
FALTA
DE
FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM
DEVIDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE
COM
A
JURISPRUDÊNCIA
DO
STJ.
REEXAME
DE
PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA No 7/STJ. CLÁUSULA PENAL. REVISÃO.
IMPOSSIBILIDADE. RAZOABILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional ou falta de
fundamentação se o tribunal de origem motiva adequadamente sua
decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a
aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido
pretendido pela parte.
2. A jurisprudência desta Corte é no sentido de ser devida a comissão de
corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação
realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes
quanto aos elementos essenciais do negócio.
3. O tribunal de origem divergiu do entendimento deste Superior Tribunal
de Justiça ao determinar a restituição da comissão de corretagem, apesar
de estar expressamente consignado no acórdão que não foi constatada
falha na atividade de intermediação e que o negócio jurídico não foi
concretizado pela desistência dos vendedores. Súmula no 568/STJ.
4. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre
10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia
paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel por iniciativa do comprador.
5. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela recorrente exigiria exceder os
fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas,
procedimentos vedados em recurso especial, a teor da Súmula no 7/STJ.
6. A revisão da proporcionalidade da cláusula penal demandaria reexame
do conjunto fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais,
providências vedadas em sede de recurso especial (Súmulas 5 e
).
7/STJ
7. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial, a fim
afastar a condenação da recorrente de realizar a devolução da quantia
recebida a título de comissão de corretagem.

Documento eletrônico VDA55327314 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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RELATÓRIO
Trata-se de agravo em face de inadmissão de recurso especial interposto
por JFE 35 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra o acórdão proferido
pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro assim ementado:

"Apelação cível. Incorporação imobiliária. Promessa de compra e venda.
Legitimidade passiva. Desistência dos adquirentes. Resilição. Possibilidade.
Descabimento da reversão da cláusula penal. Dano moral não configurado.
Devolução das parcelas pagas. Percentual de retenção. Arras. Comissão de
corretagem. Cotas condominiais. Juros de mora.
1. Um dos deveres anexos à cláusula geral da boa-fé nos contratos (art. 422,
CC) é o de mitigar o próprio prejuízo (“duty to mitigate the loss”), pelo qual a
parte que sofre o dano deve tomar as medidas possíveis ao seu alcance para
evitar que ele se agrave. Esse conceito parcelar do princípio da boa-fé visa a
impedir que o lesado potencialize o seu dano com olhos postos na maior
abundância da futura reparação.
2. Se as circunstâncias são tais a indicar a incapacidade financeira do
adquirente de contrair o empréstimo imobiliário indispensável à quitação do
preço, o dever de mutualismo contratual exige do incorporador a atitude
cooperativa de aceitar a proposta do resilição, negociando um percentual
razoável de retenção que lhe cubra as despesas e puna o contraente faltoso.
Ao contrário, se o incorporador nega peremptoriamente essa possibilidade,
preferindo alongar uma relação contratual sabidamente infrutífera para
avolumar o saldo devedor com a incidência de encargos moratórios e
acrescer-lhe os altos custos associados à rescisão forçada (gastos com leilão
extrajudicial, por exemplo), indica, com sua conduta, o ânimo de
potencializar as próprias perdas para, em contrapartida, reter consigo a
maior parcela possível dos valores pagos pelo adquirente, em nítida
violação do dever anexo de mitigar o próprio prejuízo.
3. Decorre daí que a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do
contrato preliminar ― de inequívoca validade, à luz dos arts. 420, 463, 475,
725 e 1.417 do Código Civil ― não impede que, pela via judicial, se arbitre
quanto às consequências do desfazimento do contrato, sopesando- se a força
obrigatória do contrato com a impossibilidade material de uma das partes
em cumpri-lo.
4. Afigura-se razoável ― diante da culpa concorrente das partes no
desfazimento do negócio ― a redução do percentual de retenção, prefixado
no contrato em 20%, para arbitrá-lo de forma equitativa em 10% das
prestações pagas pelos autores.
5. Uma vez desenvolvida a relação negocial com o pagamento de prestações
subsequentes, as arras confirmatórias passam a ostentar, para fins de
restituição parcial na hipótese de rescisão, a natureza jurídica de princípio
de pagamento. Devem, pois, integrar a base de cálculo do percentual de
retenção estabelecido em cláusula penal específica ou arbitrado pelo
magistrado em juízo de equanimidade.
6. Não se justifica a pretensão recursal de retenção da verba de comissão de
corretagem. A tese vinculante fixada pelo STJ no julgamento do R Esp
repetitivo 1.551.956 afasta a pretensão do adquirente de reaver a comissão
de corretagem pela exclusiva causa de pedir de reputar abusiva a sua
transferência ao comprador. Mas daí não segue que, em caso de rescisão do
contratual, a comissão não deva integrar o conceito de “parcelas pagas pelo
promitente comprador”, para efeito da devolução integral ou parcial de que
trata a Súmula no 543-STJ.
7. Uma vez que a cláusula de irrevogabilidade e a disputa em torno do
percentual de retenção tornavam incerta a rescisão e o quantum devoluatur,
os juros não devem incidir desde a citação, mas apenas a partir do trânsito
em julgado, quando a obrigação se torna certa, líquida e exigível.
8. Nos termos de iterativa jurisprudência vinculante do STJ, as cotas
condominiais de unidade em sede de empreendimento imobiliário só podem
ser exigidas do adquirente depois de ele receber a posse do imóvel do
incorporador.
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9. A controvérsia encerrada nestes autos não revela a prática de nenhum ato
capaz de violar direito de personalidade, circunscrevendo-se, portanto, ao
domínio do patrimônio jurídico eminentemente material, sem configuração de
dano moral de ordem alguma.
10. Parcial provimento ao recurso" (e-STJ fls.
).
435/437

Os embargos de declaração foram julgados nos seguintes termos:

"Embargos de declaração. Inocorrência de omissão quanto à menção a
dispositivo legal, inaplicável à espécie. Correção, sem efeitos modificativos,
do vício de omissão quanto ao fundamento de um dos capítulos da
condenação. Menção, no dispositivo, da perda do objeto da pretensão de
rescisão do contrato. Reconhecimento da sucumbência parcial dos apelados,
com correção da fixação dos ônus sucumbenciais. Parcial provimento ao
recurso" (e-STJ fl. 474).

Nas razões do presente recurso especial, o recorrente sustenta violação dos
artigos 489, 1.022 do Código de Processo Civil; 1o, VII, da Lei no
; 63 da Lei
4.864/65
no
; 206, § 3o, 413 e 715 do Código Civil.
4.591/64
Aduz omissão no julgado e falta de fundamentação no julgado no tocante à
impossibilidade de devolução de valores.
Menciona que "não pode a recorrente ser condenada a restituir 90% dos
valores pagos, devendo os recorridos arcar com as consequências do seu próprio
(e-STJ fl. 490).
inadimplemento"
Argumenta que não há falar em devolução da comissão de corretagem, pois
"não restam dúvidas de que foi alcançado o 'resultado previsto no contrato de
mediação', na medida em que o contrato de promessa de compra e venda foi
(e-STJ fl. 497).
efetivamente celebrado"
Contrarrazões às e-STJ fls. 513/539.
É o relatório.
VOTO
A insurgência merece prosperar em parte.
No tocante ao argumento de negativa de prestação jurisdicional e falta de
fundamentação, verifica-se que o tribunal de origem motivou adequadamente sua
decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível
à hipótese, conforme se observa do seguinte trecho:

"(...)
Tal é o caso dos autos, em que a incorporadora embargante acusa
o aresto de omisso por não se pronunciar a respeito do
o da
art. 1
e
da Lei de Incorporações. Acontece que a menção a
Lei 4.864/65
art. 63
esses artigos não constitui obrigação do julgador, que não deixou de
enfrentar a quaestio juris posta sob exame, inclusive analisando
pormenorizadamente a aplicação da cláusula geral da boa-fé na relação
jurídica havida entre as partes, no tocante à opção, que à primeira vista se
apresentava à embargante, entre negociar uma rescisão razoável ou forçar o
inadimplemento do comprador (o que tangencia, indiretamente, os
dispositivos invocados no recurso sob exame), concluindo pelo cabimento da
devolução de valores pagos pelos promitentes compradores do imóvel, em
razão do pedido de desfazimento do contrato, formulado ainda na
constância da relação contratual, muito antes da alienação em público leilão"
(e-STJ fls.
).
475/476
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Não há falar, portanto, em existência de omissão ou falta de fundamentação
apenas pelo fato de o julgado recorrido ter decidido em sentido contrário à pretensão
da parte.
Com relação à responsabilidade da recorrente pela devolução da comissão
de corretagem, com razão a agravante, conforme se observa do trecho abaixo:

"(...)
Na inicial, os autores afirmaram que pagaram ao réu valores
relativos a taxa de corretagem, e isso basta para que se reconheça sua
legitimidade passiva, que deve ser analisada de acordo com as alegações
formuladas na inicial (teoria da asserção). Aferir a procedência dessas
alegações é questão de mérito, e com ele será analisada.
Quanto à alegada prescrição, a pretensão de devolução de
valores não se fundamenta na alegação de enriquecimento sem causa da
incorporadora ou na abusividade da cláusula de transferência da obrigação
de remuneração dos intermediadores (hipóteses que atrairiam a aplicação
da tese firmada no julgamento do
, sendo inaplicável o
REsp 1551956/SP)
§ 3o, IV, do Código Civil.
art. 206,
Com efeito, no caso dos autos, a devolução de valores pagos a
título de taxa de corretagem constitui mero consectário lógico da pretensão
de desfazimento do negócio, que pode ser exercida a qualquer momento da
constância contratual. Assim, enquanto não encerrada a relação contratual
não há falar sequer em início da prescrição da pretensão de devolução de
valores em razão do desfazimento contratual" (e-STJ fl. 439).

"(...) Como a hipótese dos autos trata de desistência do negócio
pelos promitentes compradores, a comissão de corretagem deverá ser
devolvida na proporção judicialmente arbitrada — não, porém, pelo
intermediador, com quem a autora não tem relação jurídica, e que
efetivamente prestou o serviço e está a salvo pelo
do Código Civil;
art. 725
mas pela incorporadora" (e-STJ fl. 451).

Com efeito, verifica-se que foi determinada a restituição da comissão de
corretagem pelas instâncias ordinárias, apesar de estar expressamente consignado no
acórdão que não foi constatada falha na atividade de intermediação e que houve
desistência referente ao prosseguimento do contrato de compra e venda por parte do
comprador.
Nesse contexto, tal entendimento diverge da jurisprudência desta Corte
firmada no sentido de que "é devida a comissão de corretagem por intermediação
imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem,
"
efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio
(AGrg No
Rel. Ministro João Otávio De Noronha, Terceira
AResp No 465.043/sp,
Turma, DJe de
.
19/5/2014)
No mesmo sentido:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES.
DESISTÊNCIA POSTERIOR DO NEGÓCIO. CAUSA NÃO ATRIBUÍVEL AO
SERVIÇOS DE CORRETAGEM. SÚMULAS 5, 7 E 83 DO STJ. AGRAVO NÃO
CONHECIDO.
I. Caso em exame
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1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu
recurso especial, no qual se discute a obrigação de pagamento de comissão
de corretagem em razão da desistência do negócio jurídico de compra e
venda d e imóvel.
2. A parte agravante sustenta que o caso não demanda reexame de fatos e
provas, mas apenas nova valoração das provas já especificadas e
delineadas na decisão recorrida, alegando violação ao
do Código
art. 726
Civil.
3.
O Tribunal de origem concluiu pela incidência dos honorários de corretagem,
considerando que o corretor atingiu o objetivo do contrato de mediação,
mesmo diante da desistência do negócio por motivo alheio à corretagem.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em definir se é possível rever a
conclusão do Tribunal de origem, que considerou devida a comissão de
corretagem, sem incorrer nos óbices das Súmulas 7 e 83 do Superior
Tribunal de Justiça.
III. Razões de decidir
5. A reforma do acórdão recorrido, que concluiu pela efetiva prestação do
serviço de corretagem com resultado útil (aproximação das partes e
assinatura de promessa de compra e venda), demandaria, necessariamente,
o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em
sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.
6. Ainda que superado o óbice anterior, a decisão do Tribunal de origem está
em consonância com a jurisprudência pacífica desta Corte, no sentido de que
é devida a comissão de corretagem quando o corretor alcança o resultado
previsto no contrato de mediação, aproximando as partes e formalizando o
negócio, ainda que este não se efetive posteriormente em virtude de
arrependimento das partes por motivo alheio à atividade do intermediador.
Incidência da Súmula 83 do STJ.
7. A parte agravante não demonstrou distinção entre os precedentes
mencionados na decisão agravada e o caso em exame, nem apresentou
precedentes contemporâneos ou supervenientes que sustentem sua tese.
IV. Dispositivo
8. Agravo em Recurso Especial não conhecido"
(
relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira
AREsp n. 2.761.665/SC,
Turma, julgado em
DJEN de
)
20/10/2025,
23/10/2025.

"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO
EXTRAJUDICIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA
PLANTA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO COMPRADOR.
DEVER DE PRÉVIA INFORMAÇÃO. TEMA N. 938 DO STJ. CUMPRIMENTO.
COMISSÃO DEVIDA. IRRELEVÂNCIA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
JURÍDICO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. É válida a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao
comprador, desde que haja cláusula contratual em que previamente
informados os valores específicos da unidade e da referida comissão (Tema
n. 938 do STJ).
2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento
no sentido de que a aproximação das partes e a assinatura da promessa de
compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de
corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do
corretor" (AgInt no AgInt no
Relator Ministro MARCO
AREsp 1.128.381/SP,
BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de
.
21/3/2022)
3. No caso, o Tribunal estadual concluiu pela validade da cláusula que
transfere o pagamento da comissão de corretagem ao comprador, de modo
que o distrato do negócio por iniciativa do comprador, posteriormente à
concretização do compromisso de compra e venda, não tem o condão de
afastar a obrigação de pagamento da comissão acordada.
4. Recurso especial a que se nega provimento"
(
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
REsp n. 2.190.294/SP,
julgado em
DJEN de
)
24/3/2025,
31/3/2025.

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Nesse contexto, o acórdão diverge da jurisprudência dominante desta Corte
devendo ser reformado em relação à devolução da comissão de corretagem.
De outro lado, a jurisprudência desta Corte Superior tem admitido a
variação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia
paga pelo comprador no caso de desistência ou inadimplemento do comprador.
A propósito:

"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO.
NÃO
CABIMENTO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO
CONTRÁRIO
A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO DE
PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE.
DIVERGÊNCIA
JURISPRUDENCIAL.
SÚMULA No 7/STJ.
1. O entendimento firmado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de
ser indevida a taxa de
de lote não edificado após o
ocupação/fruição
desfazimento da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente.
Precedentes.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido
da razoabilidade da retenção dos pagamentos realizados até a rescisão
operada, entre os percentuais de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por
cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.
3. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de
retenção adotado encontra óbice na Súmula no. 7 do Superior Tribunal de
Justiça.
4. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de
que a incidência da
obsta a admissão do recurso por
Súmula no 7/STJ
quaisquer das alíneas do permissivo constitucional.
5.Dispositivo
5.1 Recurso especial de JULIANA MARIA DOS SANTOS provido.
5.2. Recurso especial interposto por VILA BELLA CAPÃO BONITO SPE LTDA
não conhecido" (
relator Ministro Ricardo Villas Bôas
REsp n. 2.157.841/SP,
Cueva, Terceira Turma, julgado em
DJEN de
)
13/10/2025,
17/10/2025.

"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS
PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. CLÁUSULA
PENAL. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL FIXADO EM 10% DAS
PARCELAS PAGAS. LEGALIDADE. CDC. ABUSIVIDADE DE RETENÇÃO
SUPERIOR.
INOCORRÊNCIA.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL
NÃO
CONFIGURADO. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO
RECURSO ESPECIAL.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de
origem examina as teses relevantes ao deslinde da controvérsia, ainda que
em sentido contrário ao pretendido pela parte, apresentando fundamentação
suficiente (arts. 489 e 1.022 do CPC).
2. A jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção
entre 10% e 25% do montante pago, conforme as circunstâncias do caso
concreto, cabendo ao Tribunal local fixar a dedução considerada justa.
3. A retenção de 10% das parcelas pagas, reconhecida pelo acórdão
recorrido, encontra respaldo na Súmula 543 do STJ, mostra-se proporcional
e impede enriquecimento ilícito do fornecedor, não havendo afronta aos arts.
412, 413 e 416 do Código Civil, tampouco aos arts. 6o, V, 51, IV, e 53 do
CDC.
4. A pretensão de revisar o percentual de retenção demandaria reexame das
cláusulas contratuais e das circunstâncias fático-probatórias, providência
vedada em recurso especial (Súmulas 5 e
).
7/STJ
5. Inviável o conhecimento do apelo pela alínea "c" do
III, da CF, por
art. 105,
ausência de cotejo analítico e porque a decisão recorrida encontra-se em
harmonia com a jurisprudência dominante do STJ, incidindo a Súmula 83.
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6. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial" (
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
AREsp n. 2.716.361/GO,
julgado em
DJEN de
)
13/10/2025,
17/10/2025.

No presente caso, o tribunal de origem concluiu que:

"(...) Ante o exposto, encaminho meu voto no sentido de dar parcial
provimento ao recurso, reformando a sentença para (i) reduzir a parcela a
ser restituída pela apelante para 90% (noventa por cento) dos valores pagos
pelos adquirentes, incluindo sinal, prestações mensais e taxa de rateio..." (e-
STJ fl. 453).

Nesse contexto, a modificação do entendimento do acórdão recorrido,
acerca do percentual de retenção dos valores pagos, demandaria o reexame do acervo
fático-probatório dos autos, procedimento inviável no recurso especial pela incidência
da Súmula no 7/STJ.
No mesmo sentido:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO DA DECISÃO
RECORRIDA NÃO VERIFICADA. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
INCIDÊNCIA DA
RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES.
SÚMULA 7/STJ.
1. Controvérsia acerca da retenção da taxa de corretagem e do percentual de
retenção sobre o valor pago.
2. O Tribunal de origem, com base nos fatos e nas provas dos autos,
concluiu pela razoabilidade da retenção de 10% sobre o valor pago.
3. Inviabilidade, ante o óbice da
de reversão dessa
Súmula 7/STJ,
conclusão do Tribunal de origem, por demandar reexame de fatos e provas
dos autos. Precedentes.
4. Sem razão a agravante quando insiste na tese de falta de
fundamentação, tendo em vista que o Tribunal de origem fundamentou
satisfatoriamente a sua conclusão pela descabimento da retenção da taxa
de corretagem. Razões de agravo interno que não alteram a conclusão da
decisão agravada.
Agravo interno improvido"
(AgInt no
relator Ministro Humberto Martins,
AREsp n. 2.820.113/TO,
Terceira Turma, julgado em
DJEN de
)
10/11/2025,
13/11/2025.

Por fim, a parte recorrente sustenta enriquecimento sem causa, pleiteando
"a redução do percentual estabelecido no acórdão recorrido, reduzindo a indenização
previamente fixada ao percentual de 0,5% sobre o valor efetivamente pago para adequá-
(e-STJ fl. 501).
la aos parâmetros fixados no julgado"
Por outro lado, o tribunal de origem considerou que

"(...) a sentença, de forma bastante razoável, estabeleceu a
reversão da cláusula penal em favor dos adquirentes, condenando a ré a
pagar “a multa de 2% (dois por cento) prevista na cláusula 6a do contrato,
esta que deverá incidir, mensalmente, sobre as prestações adimplidas pelo
consumidor no período de mora da ré”" (e-STJ fl. 452).

Dessa forma, rever tais fundamentos quanto à base de cálculo da cláusula
penal demandaria reapreciar todo o conjunto fático-probatório dos autos e as
cláusulas contratuais, o que encontra óbice nas Súmulas nos 5 e 7/STJ.
A esse respeito:
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"DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL IMOBILIÁRIA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES, CLÁUSULA
PENAL, NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E MULTA EM
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E DAR-
LHE PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso
especial pela incidência da Súmula n. 7 do STJ, pela inexistência de
negativa de prestação jurisdicional quanto ao
do CPC e pelo
art. 1.022
indeferimento de efeito suspensivo por ausência dos requisitos do art. 995,
parágrafo único, do CPC.
2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual
devolução de
c/c
valores
pedido de tutela de urgência. O valor da causa foi fixado em R$
c/c
15.000,00.
3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a
rescisão a partir da citação, determinar devolução em parcela única com
correção e juros desde a citação, revisar multas contratuais, excluir
ressarcimento de corretagem e fixar sucumbência recíproca com honorários
de 10% sobre o valor da condenação/restituição.
4.
A
Corte
de
origem
reformou
parcialmente
para
reconhecer
responsabilidade do autor por IPTU e taxa associativa entre a imissão na
posse e a rescisão, fixar juros de mora a partir do trânsito em julgado,
manter devolução em parcela única, cláusula penal sobre valores pagos e
indeferir retenção de corretagem, majorando honorários em 5% nos termos
do § 11 do
do CPC.
art. 85
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional e violação aos arts. 1.022, I e II, parágrafo único, I e II, e 489, §
1o, III, IV, VI, do CPC; (ii) saber se a cláusula penal pode incidir em 5% sobre
o valor total do contrato ou, subsidiariamente, se é possível retenção de 25%
das parcelas pagas, à luz dos arts. 412 e 413 do CC; (iii) saber se houve
afronta aos arts. 182, 389, 395, 475 e 944 do CC, por suposta negativa de
reparação integral e de restituição ao estado anterior;
(iv) saber se houve extrapolação dos limites da congruência e ausência de
julgamento das questões devolvidas, em violação aos arts. 11, 141, 492 e
1.013, caput, §§ 1o e 2o, do CPC; (v) saber se houve violação ao
§
art. 1.026,
2o, do CPC, pela multa aplicada em embargos de declaração; e (vi) saber se
é cabível o efeito suspensivo ao recurso especial, nos termos do
§
art. 1.029,
5o, do CPC.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não há negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão dos embargos
apreciou o marco temporal da rescisão, a revogação da gratuidade e a
cláusula penal, concluindo pela inexistência de vícios, à luz dos arts. 1.022 e
489 do CPC.
7. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar a revisão da cláusula penal e de
sua base de cálculo, fixadas com fundamento nos arts. 412 e 413 do CC, por
demandar reexame do conjunto fático-probatório.
8. Incide a Súmula n. 7 do STJ para afastar a rediscussão da reparação
integral e da restituição ao estado anterior, pois a devolução em parcela
única, os juros a partir do trânsito em julgado e a responsabilidade por
associativa foram definidos com base nas provas, à luz dos arts.
IPTU/taxa
182, 389, 395, 475 e 944 do CC.
9. A multa do
§ 2o, do CPC deve ser afastada na ausência de
art. 1.026,
caracterização inequívoca de intuito protelatório nos primeiros embargos de
declaração, conforme precedentes.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso
especial e dar-lhe parcial provimento.
Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o
acórdão enfrenta as teses relevantes, nos termos dos arts.
1.022 e 489 do CPC. 2. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ para obstar a
revisão da cláusula penal e de sua base de cálculo, à luz dos arts.
3. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ para afastar a
412 e 413 do CC.
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rediscussão da reparação integral e da restituição ao estado anterior,
decididas com base nos arts. 182, 389, 395, 475 e 944 do CC. 4. A multa do
§ 2o, do CPC deve ser afastada quando os embargos de
art. 1.026,
declaração não revelam caráter protelatório."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 11, 141, 492, 489, § 1o, III, IV, VI,
1.013, caput, §§ 1o e 2o, 1.022, I e II, parágrafo único, I e II, 1.026, § 2o,
1.029, § 5o, 85, § 11, 995, parágrafo único; CC, arts. 182, 389, 395, 408,
412, 413, 475, 944.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, agravo interno no
agravo em recurso especial n.
relator Ministro Moura Ribeiro,
2.475.471/SP,
Terceira Turma, julgado em
STJ, recurso especial n.
17/2/2025;
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
1.878.507/MG,
STJ, agravo interno nos embargos de declaração no agravo em
13/5/2025;
recurso especial n.
relator Ministro Herman Benjamin,
2.084.362/RS,
Segunda Turma, julgado em
"
13/2/2023
(
relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta
AREsp n. 2.609.911/MG,
Turma, julgado em
DJEN de
)
16/12/2025,
22/12/2025.

Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso
especial, a fim afastar a condenação da recorrente de realizar a devolução da quantia
recebida a título de comissão de corretagem, mantendo os ônus sucubenciais fixados
na origem.
É o voto.

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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.064.790 / RJ
Número Registro: 2022/0028873-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
02892379720168190001 202124513666 2892379720168190001
Sessão Virtual de
a
14/04/2026
22/04/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. JANICE AGOSTINHO BARRETO ASCARI

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : JFE 35 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : FÁBIO DE OLIVEIRA AZEVEDO - RJ098915
TATIANA FERREIRA GASPARINI - RJ112455
THIAGO LUIZ PEREIRA - RJ225267
AGRAVADO
: ANTÔNIO JOSÉ ALGEBAILE
AGRAVADO
: SIMONE CARVALHAR DAMASCENO ALGEBAILE
ADVOGADO
: MARIANA DOS SANTOS ALVES - RJ167594
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso e, nessa parte
14/04/2026
22/04/2026,
deu-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:06:13
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Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto
Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela
Teixeira.

Brasília, 22 de abril de 2026
Documento eletrônico VDA56080609 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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