Tribunal: STJ
Processo: 1008440-27.2021.8.26.0100
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:
EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE LOTE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.
NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA REGULARIDADE DA OBRA
NA FASE DE CONHECIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO
EDIFICADO. DESCABIMENTO. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO
POR VEDAÇÃO À
. CORREÇÃO MONETÁRIA.
REFORMATIO IN PEJUS
ÍNDICE CONTRATUAL. EQUILÍBRIO ECONÔMICO. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Nos termos do
§ 1o, da
a indenização por benfeitorias
art. 34,
Lei 6.766/79,
ou acessões pressupõe a sua regularidade. Conforme a jurisprudência desta
Corte, a prova da regularidade da obra é condição para o reconhecimento do
próprio direito à indenização (
), devendo ser produzida na fase de
an debeatur
conhecimento, sendo descabida a sua postergação para a fase de liquidação de
sentença, restrita à apuração do
. Necessidade de retorno
quantum debeatur
dos autos à origem para novo julgamento deste capítulo.
2. A jurisprudência atual do STJ, firmada para contratos anteriores à
orienta que é indevida a taxa de ocupação (fruição) em caso
Lei 13.786/2018,
de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, uma vez que
a posse do terreno não proporciona vantagem econômica imediata equivalente
a aluguel, nem a edificação superveniente gera empobrecimento à vendedora,
que retomará o bem com as acessões (mediante indenização). Precedentes.
3. No caso concreto, havendo recurso exclusivo da promitente-vendedora
visando à majoração da taxa e alteração do termo inicial, mantém-se a
condenação fixada pelo Tribunal de origem (0,3% a partir do
inadimplemento), por força da vedação à
.
reformatio in pejus
4. É lícita a determinação de que a restituição dos valores pagos pelo
consumidor seja atualizada pelo mesmo índice previsto no contrato para o
reajuste das parcelas (IGP-DI), visando à manutenção do equilíbrio contratual
e à isonomia. A adoção de índice diverso do pactuado para a restituição
implicaria enriquecimento sem causa do vendedor, que recebeu valores
Documento eletrônico VDA54865996 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 11/03/2026 19:29:31
Publicação no DJEN/CNJ de 16/03/2026. Código de Controle do Documento: 2bf6a255-f74f-450f-ae5e-44d02b6787ef

atualizados por índice mais expressivo e devolveria montante corroído por
índice inferior. Ademais, a pretensão de alteração para índice diverso (INPC)
esbarra na interpretação de cláusulas contratuais e no reexame fático-
probatório (Súmulas 5 e
).
7/STJ
5. Recurso especial parcialmente provido.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2493644 - SP(2023/0378975-7)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: EMERSON CALLEJON LINCKA - SP176707
ANDRÉ LUIZ DIAS - SP186934
DENISE VAZQUEZ PIRES - SP221831
AGRAVANTE
: LEGACY INCORPORADORA LTDA
ADVOGADOS
: RICARDO ALVES CARDOSO - SP253130
ERASMO PEDROSO DE OLIVEIRA NETO - SP261323
AGRAVADO
: ROMILSON GOMES DA SILVA
ADVOGADOS
: LAERCIO BENKO LOPES - SP139012
FELIPE HERDEM LIMA - RJ166344
EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE LOTE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.
NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA REGULARIDADE DA OBRA
NA FASE DE CONHECIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO
EDIFICADO. DESCABIMENTO. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO
POR VEDAÇÃO À
. CORREÇÃO MONETÁRIA.
REFORMATIO IN PEJUS
ÍNDICE CONTRATUAL. EQUILÍBRIO ECONÔMICO. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Nos termos do
§ 1o, da
a indenização por benfeitorias
art. 34,
Lei 6.766/79,
ou acessões pressupõe a sua regularidade. Conforme a jurisprudência desta
Corte, a prova da regularidade da obra é condição para o reconhecimento do
próprio direito à indenização (
), devendo ser produzida na fase de
an debeatur
conhecimento, sendo descabida a sua postergação para a fase de liquidação de
sentença, restrita à apuração do
. Necessidade de retorno
quantum debeatur
dos autos à origem para novo julgamento deste capítulo.
2. A jurisprudência atual do STJ, firmada para contratos anteriores à
orienta que é indevida a taxa de ocupação (fruição) em caso
Lei 13.786/2018,
de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, uma vez que
a posse do terreno não proporciona vantagem econômica imediata equivalente
a aluguel, nem a edificação superveniente gera empobrecimento à vendedora,
que retomará o bem com as acessões (mediante indenização). Precedentes.
3. No caso concreto, havendo recurso exclusivo da promitente-vendedora
visando à majoração da taxa e alteração do termo inicial, mantém-se a
condenação fixada pelo Tribunal de origem (0,3% a partir do
inadimplemento), por força da vedação à
.
reformatio in pejus
4. É lícita a determinação de que a restituição dos valores pagos pelo
consumidor seja atualizada pelo mesmo índice previsto no contrato para o
reajuste das parcelas (IGP-DI), visando à manutenção do equilíbrio contratual
e à isonomia. A adoção de índice diverso do pactuado para a restituição
implicaria enriquecimento sem causa do vendedor, que recebeu valores
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atualizados por índice mais expressivo e devolveria montante corroído por
índice inferior. Ademais, a pretensão de alteração para índice diverso (INPC)
esbarra na interpretação de cláusulas contratuais e no reexame fático-
probatório (Súmulas 5 e
).
7/STJ
5. Recurso especial parcialmente provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento,
03/03/2026
09/03/2026,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Luís Carlos Gambogi (Desembargador
Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.
Brasília,
.
11 de março de 2026
Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2493644 - SP(2023/0378975-7)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: EMERSON CALLEJON LINCKA - SP176707
ANDRÉ LUIZ DIAS - SP186934
DENISE VAZQUEZ PIRES - SP221831
AGRAVANTE
: LEGACY INCORPORADORA LTDA
ADVOGADOS
: RICARDO ALVES CARDOSO - SP253130
ERASMO PEDROSO DE OLIVEIRA NETO - SP261323
AGRAVADO
: ROMILSON GOMES DA SILVA
ADVOGADOS
: LAERCIO BENKO LOPES - SP139012
FELIPE HERDEM LIMA - RJ166344
EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE LOTE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.
NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA REGULARIDADE DA OBRA
NA FASE DE CONHECIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO
EDIFICADO. DESCABIMENTO. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO
POR VEDAÇÃO À
. CORREÇÃO MONETÁRIA.
REFORMATIO IN PEJUS
ÍNDICE CONTRATUAL. EQUILÍBRIO ECONÔMICO. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Nos termos do
§ 1o, da
a indenização por benfeitorias
art. 34,
Lei 6.766/79,
ou acessões pressupõe a sua regularidade. Conforme a jurisprudência desta
Corte, a prova da regularidade da obra é condição para o reconhecimento do
próprio direito à indenização (
), devendo ser produzida na fase de
an debeatur
conhecimento, sendo descabida a sua postergação para a fase de liquidação de
sentença, restrita à apuração do
. Necessidade de retorno
quantum debeatur
dos autos à origem para novo julgamento deste capítulo.
2. A jurisprudência atual do STJ, firmada para contratos anteriores à
orienta que é indevida a taxa de ocupação (fruição) em caso
Lei 13.786/2018,
de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, uma vez que
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a posse do terreno não proporciona vantagem econômica imediata equivalente
a aluguel, nem a edificação superveniente gera empobrecimento à vendedora,
que retomará o bem com as acessões (mediante indenização). Precedentes.
3. No caso concreto, havendo recurso exclusivo da promitente-vendedora
visando à majoração da taxa e alteração do termo inicial, mantém-se a
condenação fixada pelo Tribunal de origem (0,3% a partir do
inadimplemento), por força da vedação à
.
reformatio in pejus
4. É lícita a determinação de que a restituição dos valores pagos pelo
consumidor seja atualizada pelo mesmo índice previsto no contrato para o
reajuste das parcelas (IGP-DI), visando à manutenção do equilíbrio contratual
e à isonomia. A adoção de índice diverso do pactuado para a restituição
implicaria enriquecimento sem causa do vendedor, que recebeu valores
atualizados por índice mais expressivo e devolveria montante corroído por
índice inferior. Ademais, a pretensão de alteração para índice diverso (INPC)
esbarra na interpretação de cláusulas contratuais e no reexame fático-
probatório (Súmulas 5 e
).
7/STJ
5. Recurso especial parcialmente provido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por LEGACY INCORPORADORA LTDA
e
, com fundamento no
CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de
art. 105,
Justiça do Estado de São Paulo (e-STJ fls. 589-597).
Na origem,
ajuizou ação de rescisão contratual
ROMILSON GOMES DA SILVA
cumulada com devolução de valores em face das recorrentes. A sentença (e-STJ fls. 459-469)
julgou improcedentes os pedidos do autor e parcialmente procedente a reconvenção, para
declarar rescindido o contrato, determinar a devolução de 80% dos valores pagos e a
reintegração de posse.
O Tribunal de origem deu parcial provimento aos apelos de ambas as partes,
conforme a seguinte ementa (e-STJ, fl. 590):

"APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA – REVISIÃO E RESCISÃO – Pedidos principais julgados
improcedentes e reconvencionais julgados parcialmente procedentes. Apelo
de ambas as partes. Cerceamento ao direito de produzir provas –
Sentenciamento amparado em matéria de direito e, quanto à matéria fática,
nas peças e documentos carreados aos autos. Ausência de nulidade a ser
reconhecida – Clara informação quanto aos valores pagos pela assessoria
imobiliária – Impossibilidade de devolução - Prazo prescricional de três anos
– Precedentes do STJ. Ausência de culpa da requerida na resolução do
contrato – Diante da não há comprovação de que deveria haver retenção em
percentual diverso, mesmo analisado o caso concreto, deve prevalecer o de
vinte por cento – Índice de correção monetária aplicável sobre o montante a
ser restituído é aquele previsto em contrato. Benfeitorias úteis que deverão
ser indenizadas – Aplicação do
da
- Regularidade e
art. 34
Lei 6766/79
valores que deverão ser aferidos em liquidação de sentença. Possibilidade de
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cobrança da taxa de fruição – Prova dos autos que indicam que houve
utilização do lote pelo autor, o que permite a cobrança da taxa - Fixação em
0,3% sobre o valor do contrato – Apelos parcialmente providos."

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-STJ, fls. 602-605 e 623-626).
Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 628-661), as recorrentes apontam
violação aos arts. 67-A, § 2o, III, da
32-A, I e 34, § 1o, da
além
Lei no 4.591/64;
Lei no 6.766/79,
de dissídio jurisprudencial. Sustentam, em síntese: (i) a aplicação do índice INPC para correção
dos valores a restituir; (ii) a majoração da taxa de fruição para 0,5% e a alteração do termo
inicial para a data da imissão na posse; e (iii) a impossibilidade de indenização por benfeitorias,
alegando que se trata de construção irregular e que a prova da regularidade deveria ter ocorrido
na fase de conhecimento.
O recurso não foi admitido na origem (e-STJ, fls. 723-725), ensejando a interposição
de agravo.
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, passo ao exame do mérito.

1. Da Indenização por Benfeitorias (Retorno dos Autos)

O Tribunal de origem determinou a indenização pelas benfeitorias, remetendo a
aferição da regularidade da construção e dos valores para a fase de liquidação de sentença, sob o
fundamento de que "
e os valores despendidos serão aferidos
a regularidade da construção
quando da liquidação do julgado" (e-STJ fl. 596).
Contudo, nos termos do
§ 1o, da
a indenização por
art. 34,
Lei no 6.766/79,
benfeitorias pressupõe que estas tenham sido realizadas em conformidade com o contrato e com
a lei. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a comprovação da regularidade da
obra é condição para o reconhecimento do próprio direito à indenização (
), devendo
an debeatur
ocorrer na fase de conhecimento.
Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INDENIZAÇÃO POR
BENFEITORIAS.
NECESSIDADE
DE
COMPROVAÇÃO
DA
REGULARIDADE DA OBRA.
§ 1o, DA
ART. 34,
LEI N. 6.766/79.
AFERIÇÃO
DO
DIREITO
AINDA
DURANTE
A
FASE
DE
CONHECIMENTO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL
PROVIDO.
1. Conforme a jurisprudência consolidada desta Corte, na hipótese de
rescisão de promessa de compra e venda de lote, o promissário adquirente
tem direito a ser indenizado pelas benfeitorias realizadas desde que
comprovada a regularidade da obra ou demonstrado que a irregularidade
, de acordo com o disposto no
§
eventualmente encontrada é sanável
art. 34,
1o, da
Precedentes.
Lei n. 6.766/79.
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2. A fase de liquidação de sentença tem por objetivo apenas a apuração do
, não sendo o momento adequado para verificar a
quantum debeatur
existência do próprio direito à indenização pelas benfeitorias (
).
an debeatur
Precedentes.
3. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.
(
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
AREsp n. 2.901.150/GO,
julgado em
DJEN de
)
3/11/2025,
6/11/2025.

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/15.
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO
REINTEGRAÇÃO DE POSSE
C/C
COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA
INDENIZAÇÃO POR
C/C
DANOS MATERIAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO
DO
DO
NÃO OCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR
ART. 489
CPC/15.
BENFEITORIAS
EM
AÇÃO
POSSESSÓRIA.
NECESSIDADE
DE
FORMULAÇÃO DE PEDIDO AINDA QUE APÓS A CONTESTAÇÃO.
PROVA DA EXISTÊNCIA E DISCRIMINAÇÃO DAS BENFEITORIAS.
NECESSIDADE.
1. Ação de resolução de contrato
reintegração de posse com pedido de
c/c
antecipação de tutela
indenização por danos materiais, ajuizada em
c/c
Autos conclusos para esta Relatora em
Julgamento
09/08/2016.
12/09/2019.
sob a égide do CPC/15.
2. Ausentes os vícios do
do
rejeitam-se os embargos de
art. 1.022
CPC/15,
declaração.
3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e
fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a
prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do
do
art. 489
CPC/15.
4. Nas ações possessórias e considerando a natureza dúplice dessas, não é
possível afastar a ocorrência de julgamento extra petita (fora do pedido) da
indenização por benfeitorias, em benefício do réu revel, ante a não
apresentação de contestação ou da ausência de formulação de pedido
indenizatório em momento posterior.
5. O deferimento do pleito de indenização por benfeitorias pressupõe a
necessidade de comprovação da existência delas e da discriminação de
forma correta. A fase de liquidação de sentença não é momento processual
adequado para o reconhecimento da existência de benfeitorias a serem
indenizadas, tendo o objetivo - apenas - de especificar o quantum debeatur
(apuração do valor da indenização).
6. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
(
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
REsp n. 1.836.846/PR,
julgado em
DJe de
)
22/9/2020,
28/9/2020.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO
DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. AMPLITUDE DA DECISÃO A SER
LIQUIDADA. REEXAME.
AGRAVO INTERNO PROVIDO
SÚMULA 7/STJ.
PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
ESPECIAL.
[...]
2. Segundo a jurisprudência do STJ, há "limitação da cognição na fase de
liquidação de sentença à apuração do quantum debeatur, não sendo cabível
diferir a essa fase processual verificação da própria existência do direito" (

Relator
Ministro
PAULO
DE
TARSO
REsp
1.541.031/RJ,
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
DJe de
19/5/2016,
.
5/9/2016)
3. "O juízo de liquidação pode interpretar o título formado na fase de
conhecimento, com o escopo de liquidá-lo, extraindo-se o sentido e alcance
do comando sentencial mediante integração de seu dispositivo com a sua
fundamentação, mas, nessa operação, nada pode acrescer ou retirar,
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devendo apenas aclarar o exato alcance da tutela antes prestada" (AgInt no
Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
REsp 1.599.412/BA,
TURMA, julgado em
DJe de
.
6/12/2016,
24/2/2017)
[...]
(AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, Quarta
AREsp n. 2.652.315/SP,
Turma, julgado em
DJEN de
)
24/2/2025,
27/2/2025.

Como o Tribunal
não analisou a prova da regularidade das benfeitorias,
a quo
limitando-se a postergar essa análise para a liquidação, impõe-se a anulação parcial do acórdão
recorrido e o retorno dos autos à origem para que proceda a novo julgamento da apelação neste
ponto, verificando se houve a comprovação da regularidade da obra pelo promissário comprador
na fase instrutória.

2. Da Taxa de Fruição

As recorrentes pleiteiam a majoração da taxa de fruição para 0,5% e a fixação do
termo inicial na data da imissão na posse. O Tribunal de origem fixou a taxa em 0,3% a contar
do inadimplemento (e-STJ fl. 596).
O pleito recursal não merece acolhimento.
A jurisprudência atual e consolidada desta Corte Superior orienta que, em se tratando
de lote não edificado (ou cuja edificação superveniente seja indenizada, como se discute nos
autos), e para contratos anteriores à
é
Lei no 13.786/2018,
indevida a taxa de ocupação ou
. Isso porque, sendo um terreno, a posse do comprador não acarreta vantagem econômica
fruição
imediata (moradia) equivalente ao aluguel, tampouco gera desvalorização do solo que justifique
a reparação ao vendedor, o qual retomará o bem, muitas vezes valorizado ou com benfeitorias
indenizáveis.
Recentemente, esta Corte reafirmou que a edificação superveniente no lote não altera
esse entendimento, pois a vendedora retomará o terreno com as acessões (mediante justa
indenização), não havendo empobrecimento que justifique a taxa de fruição.
Confira-se o precedente específico:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL
RESTITUIÇÃO DE VALORES - CONTRATO DE
C/C
COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO - DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
ESPECIAL PARA AFASTAR A TAXA DE FRUIÇÃO. INSURGÊNCIA DA
VENDEDORA.
1. Nos contratos celebrados antes da
é indevida a taxa de
Lei n. 13.786/2018,
ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de
lote não edificado, uma vez que da resolução não se presume enriquecimento
do
comprador
ou
empobrecimento
do
vendedor
(AgInt
no
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta
REsp n. 1.936.424/SP,
Turma, julgado em
DJEN de
.
12/5/2025,
16/5/2025)
2. A superveniência de edificação para residência no lote negociado não é
motivo suficiente para afastar a jurisprudência consolidada desta Corte.
Não se verifica proveito indevidamente auferido pela promitente
compradora, a qual arcou com as custas da edificação, e sequer há
empobrecimento da promissária vendedora, a qual retomará o terreno com
as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219
do Código Civil (
relatora Ministra Nancy Andrighi,
REsp n. 2.113.745/SP,
Terceira Turma, julgado em
DJe de
.
14/5/2024,
17/5/2024)
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3. Acórdão recorrido em consonância com a orientação firmada por esta
Corte Superior. Súmula 83/STJ.
4. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no
relator Ministro Marco Buzzi, Quarta
REsp n. 2.216.863/SP,
Turma, julgado em
DJEN de
)
16/12/2025,
19/12/2025.

Portanto, o entendimento que melhor se aplica ao caso é o de que nenhuma taxa de
.
fruição seria devida
Entretanto, no caso concreto, observa-se que apenas a vendedora (ora recorrente)
insurgiu-se quanto a este ponto no Recurso Especial, buscando a ampliação da condenação
(majoração do percentual e retroação do termo inicial). Não houve recurso da parte contrária
para excluir a taxa fixada pelo Tribunal de origem.
Assim, embora a taxa de fruição seja indevida segundo a jurisprudência do STJ, a
condenação imposta pela Corte estadual (0,3% a partir do inadimplemento) deve ser mantida,
por força da vedação à
. Não é possível, nesta via, piorar a situação da
reformatio in pejus
recorrente excluindo a taxa, mas tampouco é possível acolher sua pretensão de ampliá-la, visto
que o direito à taxa nem sequer existe.
Destarte, nega-se provimento ao recurso neste ponto.

3. Do Índice de Correção Monetária

As recorrentes insurgem-se contra a aplicação do índice contratual (IGP-DI) sobre os
valores a serem restituídos, defendendo a incidência do INPC, sob o argumento de que a
correção monetária dos débitos judiciais deve seguir os índices oficiais da Tabela Prática, e não
o índice pactuado para as parcelas do financiamento, o qual não teria previsão específica para a
hipótese de devolução em caso de rescisão.
O Tribunal de origem, ao decidir a questão, fundamentou que "sobre os valores a
serem restituídos incida o índice de correção monetária previsto em contrato" (e-STJ, fl. 597),
asseverando que não haveria justificativa para a aplicação de índice diverso daquele que
atualizou as prestações pagas, sob pena de desequilíbrio na relação.
Não merece reparo o acórdão recorrido.
A jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido de que, em casos de
rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, a correção monetária dos valores a
serem restituídos deve recompor efetivamente o poder de compra da moeda. Se o contrato previu
o IGP-DI (ou IGP-M) para a atualização das parcelas pagas pelo consumidor, é lícito e
isonômico que a devolução desses mesmos valores seja feita utilizando-se o mesmo indexador.
A adoção de índice diverso (geralmente menor, como o INPC) para a restituição implicaria
enriquecimento sem causa do vendedor, que recebeu valores atualizados por índice mais
expressivo e devolveria montante corroído por índice inferior.
Ademais, o Tribunal
interpretou as cláusulas contratuais e o contexto fático
a quo
para concluir que o índice contratado (IGP-DI) é o aplicável à espécie, não vislumbrando
abusividade ou ilegalidade em sua manutenção para fins de restituição. Rever tal entendimento
para afirmar que o contrato não previa esse índice para o distrato, ou que sua aplicação gera
onerosidade excessiva, demandaria inafastável reexame de cláusulas contratuais e do conjunto
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fático-probatório, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7
do STJ.
Nesse sentido, o STJ tem admitido a manutenção dos índices contratuais livremente
pactuados (
) para a atualização dos valores a repetir, salvo comprovada
IGP-M/IGP-DI
abusividade, o que foi afastado pela instância ordinária. Portanto, mantém-se o acórdão neste
ponto.
Ante o exposto,
do agravo para
ao recurso
conheço
dar parcial provimento
especial, apenas para determinar o
a fim de que
retorno dos autos ao Tribunal estadual
promova novo julgamento da apelação no tocante às benfeitorias, considerando que eventual
reconhecimento do direito à indenização pressupõe a comprovação da regularidade da obra, por
parte do promissário-comprador, na fase de conhecimento.
Quanto à taxa de fruição e ao índice de correção monetária, nega-se provimento ao
recurso especial, mantendo-se o acórdão recorrido.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.493.644 / SP
Número Registro: 2023/0378975-7
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10084402720218260100
Sessão Virtual de
a
03/03/2026
09/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : EMERSON CALLEJON LINCKA - SP176707
ANDRÉ LUIZ DIAS - SP186934
DENISE VAZQUEZ PIRES - SP221831
AGRAVANTE : LEGACY INCORPORADORA LTDA
ADVOGADOS : ERASMO PEDROSO DE OLIVEIRA NETO - SP261323
RICARDO ALVES CARDOSO - SP253130
AGRAVADO
: ROMILSON GOMES DA SILVA
ADVOGADOS : LAERCIO BENKO LOPES - SP139012
FELIPE HERDEM LIMA - RJ166344
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar parcial
03/03/2026
09/03/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
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Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Luís Carlos Gambogi (Desembargador
Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o
julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Não participou do julgamento o Sr. Ministro
Antonio Carlos Ferreira.

Brasília, 09 de março de 2026
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