Tribunal: STJ
Processo: 0706937-95.2019.8.07.0018
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO
EXTRAORDINÁRIA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO IRREGULAR.
AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA E PENDÊNCIA DE
REGULARIZAÇÃO URBANÍSTICA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2386992 - DF
(2023/0205591-7)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: DISTRITO FEDERAL
PROCURADOR
: HELDER DE ARAÚJO BARROS - DF022171
AGRAVADO
: LIGIA MARINO ALVES
ADVOGADO
: DANIEL ROCHA SARAIVA - DF027252
INTERES.
: IAC INDUSTRIA DE ARTEFATOS DE CIMENTO S A
ADVOGADO
: PEDRO PAULO ALVES CORRÊA DOS PASSOS - DF064481
INTERES.
: CONDOMÍNIO QUINTAS DO SOL
ADVOGADO
: RAFAEL RAIMUNDO TEIXEIRA PIMENTEL - DF027840
INTERES.
: SÉRGIO DE CARVALHO FARIA
INTERES.
: EVERTON BOOTZ
INTERES.
: JOSE MARIA VIEIRA
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO
EXTRAORDINÁRIA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO IRREGULAR.
AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA E PENDÊNCIA DE
REGULARIZAÇÃO URBANÍSTICA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática proferida em recurso
especial que determinou o retorno dos autos para a origem verificar o
preenchimento dos requisitos da posse
.
ad usucapionem
2. A controvérsia diz respeito à ação de usucapião de imóvel situado no
Condomínio Quintas do Sol, em
com alegação de posse mansa,
Brasília/DF,
pacífica e ininterrupta por mais de quinze anos e valor da causa estimado em R$
300.000,00.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido por
ausência de matrícula individualizada, fixando honorários em 10% sobre o valor
da causa.
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, ressaltando que a falta de
matrícula inviabiliza o registro da usucapião e que a regularização urbanística seria
requisito indispensável para a contagem do prazo aquisitivo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o precedente repetitivo (
Documento eletrônico VDA54870343 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 10/03/2026 15:53:48
Publicação no DJEN/CNJ de 12/03/2026. Código de Controle do Documento: 0928ef47-774f-4c09-865e-dea0e03806e2

restringe-se ao Setor Tradicional de
; (ii) saber se a
Tema 1.025/STJ)
Planaltina/DF
decisão agravada partiu de premissa equivocada ao imputar à origem fundamento
exclusivo de ausência de matrícula; (iii) saber se a usucapião em loteamento
irregular afronta o regime legal de parcelamento do solo (
e
Lei n. 6.766/1979
LODF); e (iv) saber se o termo inicial da usucapião extraordinária depende da
regularização fundiária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A
do
(
aplica-se a
ratio decidendi
REsp n. 1.818.564/DF
Tema 1.025/STJ)
hipóteses análogas, não se limitando ao Setor Tradicional de Planaltina/DF,
quando possível delimitar o lote e examinar os requisitos legais.
6. Óbices registrários e urbanísticos não afastam, por si sós, o exame da prescrição
aquisitiva, pois a usucapião é forma originária de aquisição e o registro é efeito da
sentença.
7. O termo inicial da usucapião extraordinária não depende de regularização
condominial ou urbanística; o reconhecimento decorre da posse qualificada e do
decurso do lapso temporal.
8. Ausente demonstração de fato superveniente ou distinção material capaz de
infirmar a decisão monocrática, mantém-se o retorno dos autos à origem para
aferição dos requisitos da posse
.
ad usucapionem
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo interno desprovido. Times new roman 14
“1. A
do
(
Tese de julgamento:
ratio decidendi
Tema 1.025/STJ
aplica-se a casos análogos fora do Setor Tradicional de
REsp n. 1.818.564/DF)
quando viável a correta delimitação do lote e o exame dos
Planaltina/DF,
requisitos legais. 2. Óbices registrários e urbanísticos não impedem o
processamento e julgamento da ação de usucapião, pois o registro é efeito da
sentença, e o termo inicial da usucapião extraordinária não depende de
regularização fundiária.”
arts. 226, 235;
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.015/1973,
arts. 10, 11, 12; CC,
CPC,
III.
Lei n. 6.766/1979,
art. 1.238;
art. 927,
STJ, AgInt no
relator
Jurisprudência relevante citada:
REsp n. 2.071.490/DF,
Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento
03/03/2026
09/03/2026,
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.
Brasília,
.
10 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54870343 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 10/03/2026 15:53:48
Publicação no DJEN/CNJ de 12/03/2026. Código de Controle do Documento: 0928ef47-774f-4c09-865e-dea0e03806e2

Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2386992 - DF (2023
/0205591-7)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: DISTRITO FEDERAL
PROCURADOR
: HELDER DE ARAÚJO BARROS - DF022171
AGRAVADO
: LIGIA MARINO ALVES
ADVOGADO
: DANIEL ROCHA SARAIVA - DF027252
INTERES.
: IAC INDUSTRIA DE ARTEFATOS DE CIMENTO S A
ADVOGADO
: PEDRO PAULO ALVES CORRÊA DOS PASSOS -
DF064481
INTERES.
: CONDOMÍNIO QUINTAS DO SOL
ADVOGADO
: RAFAEL RAIMUNDO TEIXEIRA PIMENTEL - DF027840
INTERES.
: SÉRGIO DE CARVALHO FARIA
INTERES.
: EVERTON BOOTZ
INTERES.
: JOSE MARIA VIEIRA
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO
EXTRAORDINÁRIA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO IRREGULAR.
AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA E PENDÊNCIA DE
REGULARIZAÇÃO URBANÍSTICA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática proferida em recurso
especial que determinou o retorno dos autos para a origem verificar o preenchimento
dos requisitos da posse
.
ad usucapionem
2. A controvérsia diz respeito à ação de usucapião de imóvel situado no Condomínio
Quintas do Sol, em Brasília/DF, com alegação de posse mansa, pacífica e
ininterrupta por mais de quinze anos e valor da causa estimado em R$ 300.000,00.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido por ausência
de matrícula individualizada, fixando honorários em 10% sobre o valor da causa.
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, ressaltando que a falta de
matrícula inviabiliza o registro da usucapião e que a regularização urbanística seria
requisito indispensável para a contagem do prazo aquisitivo.
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II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o precedente repetitivo (
restringe-se ao Setor Tradicional de Planaltina/DF; (ii) saber se a
Tema 1.025/STJ)
decisão agravada partiu de premissa equivocada ao imputar à origem fundamento
exclusivo de ausência de matrícula; (iii) saber se a usucapião em loteamento
irregular afronta o regime legal de parcelamento do solo (
e
Lei n. 6.766/1979
LODF); e (iv) saber se o termo inicial da usucapião extraordinária depende da
regularização fundiária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A
do
(
aplica-se a
ratio decidendi
REsp n. 1.818.564/DF
Tema 1.025/STJ)
hipóteses análogas, não se limitando ao Setor Tradicional de Planaltina/DF, quando
possível delimitar o lote e examinar os requisitos legais.
6. Óbices registrários e urbanísticos não afastam, por si sós, o exame da prescrição
aquisitiva, pois a usucapião é forma originária de aquisição e o registro é efeito da
sentença.
7. O termo inicial da usucapião extraordinária não depende de regularização
condominial ou urbanística; o reconhecimento decorre da posse qualificada e do
decurso do lapso temporal.
8. Ausente demonstração de fato superveniente ou distinção material capaz de
infirmar a decisão monocrática, mantém-se o retorno dos autos à origem para
aferição dos requisitos da posse
.
ad usucapionem
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo interno desprovido. Times new roman 14
“1. A
do
(
Tese de julgamento:
ratio decidendi
Tema 1.025/STJ
aplica-se a casos análogos fora do Setor Tradicional de
REsp n. 1.818.564/DF)
Planaltina/DF, quando viável a correta delimitação do lote e o exame dos requisitos
legais. 2. Óbices registrários e urbanísticos não impedem o processamento e
julgamento da ação de usucapião, pois o registro é efeito da sentença, e o termo
inicial da usucapião extraordinária não depende de regularização fundiária.”
arts. 226, 235;
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.015/1973,
Lei n. 6.766/1979,
arts. 10, 11, 12; CC,
CPC,
III.
art. 1.238;
art. 927,
STJ, AgInt no
relator
Jurisprudência relevante citada:
REsp n. 2.071.490/DF,
Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por DISTRITO FEDERAL contra a
decisão de fls. 869-876, que deu provimento ao recurso especial para determinar o
retorno dos autos ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios a fim
de verificar o preenchimento dos requisitos da usucapião, à luz do entendimento
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firmado no
(
, bem como dos precedentes das
Tema 1.025/STJ REsp n. 1.818.564/DF)
Turmas de Direito Privado, assentando que a ausência de matrícula individualizada e
a pendência de regularização urbanística não impedem o processamento e o
julgamento do pedido de usucapião (fls. 872-875).
Alega que o precedente repetitivo do
limita-se ao
REsp n. 1.818.564/DF
Setor Tradicional de Planaltina/DF e não se aplica ao caso concreto, pois a
controvérsia envolve imóvel situado no Condomínio Quintas do Sol, em Brasília/DF
(fls. 888-891).
Sustenta que a sentença e o acórdão não se fundaram apenas na ausência
de matrícula individualizada, mas em fundamentos urbanísticos e registrários
específicos, de modo que não houve afronta ao
III, do CPC (fls. 890-891).
art. 927,
Afirma que o reconhecimento judicial da usucapião, em loteamento
irregular, usurpa a competência do Distrito Federal para ordenar o território e
observar o procedimento legal de parcelamento do solo, com base nos arts. 6o, 10, 12
e 37 da
e em dispositivos da Lei Orgânica do Distrito Federal (fls.
Lei n. 6.766/1979
891-892).
Aduz que o termo inicial do prazo da usucapião extraordinária, para
imóveis em parcelamento irregular, depende da regularização urbanística e registral,
conforme manifestação da ANOREG/DF e entendimento aplicado no acórdão
recorrido (fl. 892).
Requer o provimento do agravo interno, para que seja negado provimento
ou não conhecido o recurso especial (fl. 892).
Contraminuta às fls. 897-902.
É o relatório.
VOTO
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A irresignação não reúne condições de prosperar.
A controvérsia diz respeito a ação de usucapião de imóvel localizado no
Condomínio Quintas do Sol, em Brasília/DF, com alegação de posse mansa, pacífica
e ininterrupta por mais de quinze anos.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, por
entender que a ausência de matrícula individualizada impede o reconhecimento da
usucapião, e fixou honorários em 10% sobre o valor da causa, estimado em R$
300.000,00.
A Corte
manteve integralmente a sentença, destacando que a falta de
a quo
matrícula inviabiliza o registro da usucapião e que a regularização urbanística é
requisito indispensável para a contagem do prazo aquisitivo.
Sobreveio recurso especial, em que o recorrente alegou violação ao
do Código Civil, aos arts. 226 e 235 da
aos arts. 10, 11
art. 1.238
Lei n. 6.015/1973,
e 12 da
e ao
III, do CPC, sustentando que a ausência de
Lei n. 6.766/1979,
art. 927,
matrícula individualizada não impede o reconhecimento da usucapião extraordinária
e que a pendência de regularização urbanística não constitui óbice ao exame dos
requisitos da prescrição aquisitiva.
Nas razões do agravo interno, sustenta que o precedente repetitivo (
restringe-se ao Setor Tradicional de Planaltina, que a decisão
Tema 1.025/STJ)
agravada partiu de premissa equivocada ao imputar à origem fundamento exclusivo
de ausência de matrícula, que a usucapião em loteamento irregular afronta o regime
legal de parcelamento do solo (
e LODF) e que o termo inicial da
Lei n. 6.766/1979
usucapião dependeria da regularização fundiária.
Conforme consta na decisão agravada, a Segunda Seção deste Tribunal, no
julgamento do
(
, assentou que a
REsp n. 1.818.564/DF
Tema 1.025/STJ)
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possibilidade de registro da sentença declaratória não é pressuposto ao
reconhecimento do direito material, que a prescrição aquisitiva é forma originária de
aquisição, e que não se deve confundir a dimensão jurídica da propriedade com a
registrária e a urbanística. Também consignou que a pendência de regularização
urbanística não impede o processamento e julgamento das ações de usucapião.
A decisão monocrática, ao aplicar essa
, realçou a
ratio decidendi
semelhança material entre os casos e determinou o retorno dos autos para que a
origem verifique o preenchimento dos requisitos da posse
.
ad usucapionem
Assim, não obstante a alegação de que o precedente seria restrito ao Setor
Tradicional de Planaltina/DF, não há como afastar a aplicação da razão de decidir
firmada pela Segunda Seção, já reconhecida pelas Turmas de Direito Privado em
hipóteses análogas, inclusive para outras regiões do Distrito Federal, quando
possível a correta delimitação do lote e o exame dos requisitos legais. Nesse sentido,
os julgados já mencionados na decisão agravada: AgInt no REsp n. 2.045.604/DF;
AgInt no REsp n. 2.107.480/DF.
A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE USUCAPIÃO
EXTRAORDINÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL
PROVIMENTO AO RECLAMO . INSURGÊNCIA DO DEMANDADO.
1. No julgamento do
interposto contra o acórdão do TJ
REsp no 1.818.564/DF,
/DF que julgou IRDR, firmou-se a seguinte tese: É cabível a aquisição de imóveis
particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que
pendente o processo de regularização urbanística
1.1. Embora a tese tenha feito expressa menção ao Setor Tradicional de
Planaltina/DF, a referida delimitação tem o condão de restringir a eficácia
vinculante do precedente aos lotes sitos naquela região, não se afastando,
contudo, a possibilidade de que a
adotada no precedente seja
ratio decidendi
aplicada a outros processos.
2. Agravo interno desprovido. (AgInt no
relator Ministro
REsp n. 2.071.490/DF,
Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em
DJe de
destaquei.)
29/4/2024,
2/5/2024,

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De igual modo, não prospera o recurso quanto à tese de que o termo inicial
da usucapião extraordinária depende da regularização condominial.
A decisão agravada afastou essa exigência ao reafirmar que o
reconhecimento da usucapião decorre do exercício da posse qualificada e do decurso
do lapso temporal, sendo o registro efeito da sentença, não condição para aquisição
do domínio.
O retorno dos autos à origem visa, precisamente, à aferição dos requisitos
legais, sem condicionar a contagem do prazo a evento administrativo futuro e incerto.
Nesse contexto, as assertivas ligadas à suposta usurpação da competência
urbanística e às normas da
não infirmam o fundamento central da
Lei n. 6.766/1979
decisão agravada, segundo o qual o reconhecimento judicial da usucapião não
interfere na dimensão urbanística e não impede a implementação de políticas
públicas; ao contrário, pode ser etapa relevante para a regularização.
Mantém-se, portanto, a orientação no sentido de que óbices registrários e
urbanísticos não afastam, por si sós, o exame da prescrição aquisitiva, devendo a
instância de origem avaliar a presença dos requisitos legais.
Portanto, a parte agravante não logrou êxito em demonstrar situação
superveniente que justificasse a alteração da decisão agravada.
Ante o exposto,
.
nego provimento ao agravo interno
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 2.386.992 / DF
Número Registro: 2023/0205591-7
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
07069379520198070018 7069379520198070018
Sessão Virtual de
a
03/03/2026
09/03/2026
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE
: LIGIA MARINO ALVES
ADVOGADO
: DANIEL ROCHA SARAIVA - DF027252
AGRAVADO
: IAC INDUSTRIA DE ARTEFATOS DE CIMENTO S A
ADVOGADO
: PEDRO PAULO ALVES CORRÊA DOS PASSOS - DF064481
AGRAVADO
: CONDOMÍNIO QUINTAS DO SOL
ADVOGADO
: RAFAEL RAIMUNDO TEIXEIRA PIMENTEL - DF027840
AGRAVADO
: DISTRITO FEDERAL
PROCURADOR : HELDER DE ARAÚJO BARROS - DF022171
AGRAVADO
: SÉRGIO DE CARVALHO FARIA
AGRAVADO
: EVERTON BOOTZ
AGRAVADO
: JOSE MARIA VIEIRA
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - AQUISIÇÃO - USUCAPIÃO
ORDINÁRIA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE
: DISTRITO FEDERAL
Documento eletrônico VDA54845584 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/03/2026 01:01:32
Código de Controle do Documento: ffaea177-16d3-4c6d-a830-94b4f1f5f429

PROCURADOR : HELDER DE ARAÚJO BARROS - DF022171
AGRAVADO
: LIGIA MARINO ALVES
ADVOGADO
: DANIEL ROCHA SARAIVA - DF027252
INTERES.
: IAC INDUSTRIA DE ARTEFATOS DE CIMENTO S A
ADVOGADO
: PEDRO PAULO ALVES CORRÊA DOS PASSOS - DF064481
INTERES.
: CONDOMÍNIO QUINTAS DO SOL
ADVOGADO
: RAFAEL RAIMUNDO TEIXEIRA PIMENTEL - DF027840
INTERES.
: SÉRGIO DE CARVALHO FARIA
INTERES.
: EVERTON BOOTZ
INTERES.
: JOSE MARIA VIEIRA
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
03/03/2026
09/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos Gambogi
(Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o
julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Não participou do julgamento o Sr. Ministro
Antonio Carlos Ferreira.

Brasília, 09 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54845584 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/03/2026 01:01:32
Código de Controle do Documento: ffaea177-16d3-4c6d-a830-94b4f1f5f429