Tribunal: STJ
Processo: 7063182-14.2021.8.22.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REVISÃO DE
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ÍNDICE DE REAJUSTE (
).
ONEROSIDADE
EXCESSIVA.
DISSÍDIO
IGP-DI/IPCA
JURISPRUDENCIAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3051088 - RO(2025/0360870-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: PAMPA RESTAURANTES LTDA
ADVOGADOS
: CIRO BRÜNING - PR020336
GABRIELLA MARTINHO MOREIRA - RJ238854
AGRAVADO
: PORTO VELHO SHOPPING S.A
AGRAVADO
: ADMINISTRADORA PORTO VELHO SHOPPING LTDA
ADVOGADOS
: ROCHILMER MELLO DA ROCHA FILHO - RO000635
RENATA CELESTINO MORAN - SP387684
LUCAS WAGNER LOURENCO - SP438137
RODOLFO RIPPER FERNANDES - SP436181
DIEGO FABRICIO FERREIRA MACEDO KEMMER - SP436159
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REVISÃO DE
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ÍNDICE DE REAJUSTE (
).
ONEROSIDADE
EXCESSIVA.
DISSÍDIO
IGP-DI/IPCA
JURISPRUDENCIAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão de
inadmissibilidade do recurso especial, fundada nos óbices das Súmulas n. 5 e n. 7
do STJ quanto aos arts. 317 e 478 do Código Civil e na ausência de cotejo
analítico exigido pelo
§ 1o, do RISTJ para a alínea c do
III, da
art. 255,
art. 105,
Constituição Federal.
2. A controvérsia diz respeito a ação de revisão contratual de locação e cota
condominial
consignação em pagamento e pedido de tutela de urgência, em
c/c
que se pleiteia a substituição do IGP-DI pelo IPCA, depósitos das diferenças e
afastamento de mora, com revisão definitiva do índice. O valor da causa foi fixado
em R$ 203.762,286.
3. A sentença julgou improcedentes os pedidos, revogou a tutela de urgência e
fixou honorários sucumbenciais em 10%.
Documento eletrônico VDA54870030 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 10/03/2026 15:54:48
Publicação no DJEN/CNJ de 12/03/2026. Código de Controle do Documento: 22233b67-58ed-40c1-9ffe-b1b0d88584d4

4. A Corte de origem manteve a sentença, reconheceu a inexistência de
onerosidade excessiva e majorou honorários para 12%, com base de cálculo no
valor da causa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a pandemia de COVID-19, como
evento imprevisível, pode justificar a revisão do índice de reajuste do aluguel com
base no
do Código Civil; (ii) saber se há configuração de onerosidade
art. 317
excessiva apta a autorizar a
do contrato à luz do
do
resolução/revisão
art. 478
Código Civil; (iii) saber se a manutenção do IGP-DI violou a função social do
contrato e a boa-fé objetiva, nos termos dos arts. 421 e 422 do Código Civil; (iv)
saber se há dissídio jurisprudencial demonstrado pela alínea
do
III, da
c
art. 105,
Constituição Federal; (v) saber se devem ser afastados os óbices das Súmulas n. 5
e 7 do STJ sob a alegação de “revaloração jurídica” de fatos incontroversos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incidem as Súmulas n. 7 e 5 do STJ, pois a pretensão demanda reexame de fatos
e provas (faturamento, impacto econômico, concessões e depósitos) e interpretação
de cláusula contratual de reajuste.
7. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido por ausência de cotejo
analítico, conforme arts. 1.029, § 1o, do CPC e 255, § 1o, do RISTJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Incidem as Súmulas n. 7 e 5 do STJ quando a revisão
Tese de julgamento
contratual reclama reexame de fatos e provas e interpretação de cláusula de
reajuste. 2. O dissídio jurisprudencial não é conhecido sem cotejo analítico, nos
termos do
§ 1o, do CPC e do
§ 1o, do RISTJ”.
art. 1.029,
art. 255,
CC, arts. 317, 478, 421, 422; CPC, arts. 1.029, §
Dispositivos relevantes citados:
1o, 85, § 11; RISTJ,
§ 1o;
CF,
III, , .
art. 255,
Lei n. 8.245/1991, art. 54;
art. 105,
a c
STJ, AgInt no
relator
Jurisprudência relevante citada:
AREsp n. 2541578/SP,
Ministro Moura Ribeiro, julgado em 24/6/2024.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento
03/03/2026
09/03/2026,
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
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Publicação no DJEN/CNJ de 12/03/2026. Código de Controle do Documento: 22233b67-58ed-40c1-9ffe-b1b0d88584d4

Brasília,
.
10 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 12/03/2026. Código de Controle do Documento: 22233b67-58ed-40c1-9ffe-b1b0d88584d4

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3051088 - RO (2025/0360870-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: PAMPA RESTAURANTES LTDA
ADVOGADOS
: CIRO BRÜNING - PR020336
GABRIELLA MARTINHO MOREIRA - RJ238854
AGRAVADO
: PORTO VELHO SHOPPING S.A
AGRAVADO
: ADMINISTRADORA PORTO VELHO SHOPPING LTDA
ADVOGADOS
: ROCHILMER MELLO DA ROCHA FILHO - RO000635
RENATA CELESTINO MORAN - SP387684
LUCAS WAGNER LOURENCO - SP438137
RODOLFO RIPPER FERNANDES - SP436181
DIEGO FABRICIO FERREIRA MACEDO KEMMER -
SP436159
EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REVISÃO DE
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ÍNDICE DE REAJUSTE (IGP-DI
/IPCA). ONEROSIDADE EXCESSIVA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão de
inadmissibilidade do recurso especial, fundada nos óbices das Súmulas n. 5 e n. 7 do
STJ quanto aos arts. 317 e 478 do Código Civil e na ausência de cotejo analítico
exigido pelo
§ 1o, do RISTJ para a alínea c do
III, da Constituição
art. 255,
art. 105,
Federal.
2. A controvérsia diz respeito a ação de revisão contratual de locação e cota
condominial c/c consignação em pagamento e pedido de tutela de urgência, em que
se pleiteia a substituição do IGP-DI pelo IPCA, depósitos das diferenças e
afastamento de mora, com revisão definitiva do índice. O valor da causa foi fixado
em R$ 203.762,286.
Documento eletrônico VDA53009153 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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3. A sentença julgou improcedentes os pedidos, revogou a tutela de urgência e fixou
honorários sucumbenciais em 10%.
4. A Corte de origem manteve a sentença, reconheceu a inexistência de onerosidade
excessiva e majorou honorários para 12%, com base de cálculo no valor da causa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a pandemia de COVID-19, como
evento imprevisível, pode justificar a revisão do índice de reajuste do aluguel com
base no
do Código Civil; (ii) saber se há configuração de onerosidade
art. 317
excessiva apta a autorizar a resolução/revisão do contrato à luz do
do Código
art. 478
Civil; (iii) saber se a manutenção do IGP-DI violou a função social do contrato e a
boa-fé objetiva, nos termos dos arts. 421 e 422 do Código Civil; (iv) saber se há
dissídio jurisprudencial demonstrado pela alínea
do
III, da Constituição
c
art. 105,
Federal; (v) saber se devem ser afastados os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ sob
a alegação de “revaloração jurídica” de fatos incontroversos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incidem as Súmulas n. 7 e 5 do STJ, pois a pretensão demanda reexame de fatos e
provas (faturamento, impacto econômico, concessões e depósitos) e interpretação de
cláusula contratual de reajuste.
7. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido por ausência de cotejo analítico,
conforme arts. 1.029, § 1o, do CPC e 255, § 1o, do RISTJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Incidem as Súmulas n. 7 e 5 do STJ quando a revisão
Tese de julgamento
contratual reclama reexame de fatos e provas e interpretação de cláusula de reajuste.
2. O dissídio jurisprudencial não é conhecido sem cotejo analítico, nos termos do
§ 1o, do CPC e do
§ 1o, do RISTJ”.
art. 1.029,
art. 255,
CC, arts. 317, 478, 421, 422; CPC, arts. 1.029, § 1o,
Dispositivos relevantes citados:
85, § 11; RISTJ,
§ 1o;
CF,
III, , .
art. 255,
Lei n. 8.245/1991, art. 54;
art. 105,
a c
STJ, AgInt no
relator
Jurisprudência relevante citada:
AREsp n. 2541578/SP,
Ministro Moura Ribeiro, julgado em 24/6/2024.
RELATÓRIO

Trata-se de agravo em recurso especial interposto por PAMPA
RESTAURANTES LTDA. - EPP contra a decisão que inadmitiu o recurso especial,
Documento eletrônico VDA53009153 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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pelos óbices da Súmula n. 5 do STJ e da Súmula n. 7 do STJ, quanto aos arts. 317 e
478 do Código Civil, e pela ausência de cotejo analítico nos termos do
§ 1o,
art. 255,
do RISTJ, relativamente à alínea
do
III, da Constituição Federal.
c
art. 105,
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso
especial foram atendidos.
Contraminuta às fls. 764-769.
O recurso especial foi interposto com fundamento no
III,
e , da
art. 105,
a c
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça de Rondônia em
apelação cível nos autos de ação revisional de contrato de locação comercial c/c
consignação em pagamento.
O julgado foi assim ementado (fls. 676-677):
Direito Civil. Contrato de Locação Comercial. Revisão Contratual. Onerosidade
Excessiva. Pandemia de COVID-19. Índice de Reajuste (IGP-DI). Não Configuração
de Desequilíbrio Contratual. Pedido Improcedente.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que julgou improcedente o
pedido de revisão de contrato de locação comercial, firmado entre as partes, para
substituição do índice de reajuste do aluguel, IGP-DI, por IPCA, com fundamento na
alegada onerosidade excessiva gerada pela pandemia de COVID-19.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em:
(i) saber se a pandemia de COVID-19, como evento imprevisível, pode justificar
a revisão do índice de reajuste do aluguel;
(ii) saber se há configuração de onerosidade excessiva, que autorize a revisão
contratual com base nos artigos 317 e 478 do Código Civil;
(iii) saber se a revisão contratual é admissível, considerando as circunstâncias
fáticas e as concessões feitas pelas locadoras.
III. Razões de decidir
3. A pandemia de COVID-19 é considerada evento imprevisível e
extraordinário, porém, não justifica, por si só, a revisão do contrato, sendo necessária a
análise dos demais requisitos legais para a configuração de onerosidade excessiva.
4. No caso concreto, a alegação de desequilíbrio contratual não se sustenta, pois
as locadoras concederam descontos expressivos durante a crise sanitária, e a alteração
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do índice de reajuste não demonstrou prejuízo significativo ou desequilíbrio nas
relações econômicas entre as partes. Além disso, as partes estavam cientes da cláusula
contratual que previa o uso do IGP-DI como índice de reajuste.
IV. Dispositivo e tese
5. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
“1. A pandemia de COVID-19, por si só, não justifica a revisão contratual. 2.
Não configurada a onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual, a revisão do
índice de reajuste do aluguel é indevida. 3. As concessões realizadas pelas locadoras
evidenciam a ausência de prejuízo substancial à locatária.”
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 317 e 478.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp: 2541578 SP 2023/0439949-9, Rel. Min. Moura Ribeiro,
julgado em 24/06/2024.
Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl.
706):
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS NÃO
ACOLHIDOS.
I - CASO EM EXAME
1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento ao
recurso de apelação interposto pelo embargante, no qual aponta vício de omissão da
decisão embargada e requer o prequestionamento da matéria.
II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado foi
omisso.
III - RAZÕES DE DECIDIR
3. Não é omisso o acórdão que enfrenta a matéria de modo suficientemente claro
e coerente ao decidir a questão e analisa cuidadosamente os fatos e argumentos,
apontando expressamente as razões para o não provimento do recurso.
IV - DISPOSITIVO E TESE
4. Embargos de declaração não acolhidos.
Tese de julgamento: “Não é omisso o acórdão que enfrenta a matéria de modo
suficientemente claro e coerente ao decidir a questão e analisa cuidadosamente os
fatos e argumentos, apontando expressamente as razões para o não provimento do
recurso.”
No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
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a) 317, do Código Civil, porque a pandemia e o descolamento atípico do
IGP-DI teriam gerado desproporção manifesta da prestação e justificariam a
correção judicial do índice, e o acórdão recorrido teria exigido prova de colapso da
empresa para negar a revisão;
b) 478, do Código Civil, já que acontecimentos extraordinários e
imprevisíveis teriam tornado a prestação excessivamente onerosa com extrema
vantagem para os locadores, e o acórdão recorrido teria afastado indevidamente a
teoria da onerosidade;
c) 421 e 422, do Código Civil, pois a manutenção do IGP-DI no período
crítico teria violado a função social do contrato e a boa-fé objetiva, e o acórdão
recorrido teria esvaziado esses princípios ao privilegiar a cláusula de reajuste; e
d) sustentou pela alínea
do
III, da Constituição Federal, visto
c
art. 105,
que haveria dissídio com acórdãos do TJPR e TJSP que admitiram, provisoriamente,
substituição ou mitigação do índice de reajuste em cenários de descolamento do IGP-
M/IGP-DI durante a pandemia.
Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que não se configurou
onerosidade excessiva apta a substituir o IGP-DI pelo IPCA em contrato de locação
comercial, divergiu do entendimento do TJPR (AI 0015242-46.2021.8.16.0000) e do
TJSP (AI 2081463-95.2021.8.26.0000).
Requer o provimento do recurso para que se substitua o IGP-DI por IPCA
no período crítico, se compensem valores pagos a maior e se invertam os ônus
sucumbenciais; requer ainda o provimento do recurso para que se afastem os óbices
das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e se conheça da divergência jurisprudencial com
uniformização da tese.
Contrarrazões às fls. 737-745.
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É o relatório.
VOTO
A controvérsia diz respeito a ação de revisão contratual de locação e cota
condominial c/c consignação em pagamento e pedido de tutela de urgência, em que a
parte autora pleiteou a substituição do índice de reajuste do IGP-DI para o IPCA,
depósitos das diferenças e afastamento de mora, com revisão definitiva do índice. O
valor da causa foi fixado em R$ 203.762,28.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos,
revogou a tutela de urgência e fixou honorários sucumbenciais em 10%.
A Corte de origem manteve a sentença, reconheceu a inexistência de
onerosidade excessiva e majorou honorários para 12%, com base de cálculo no valor
da causa.
I -
do CC
Art. 317,
No recurso especial a parte recorrente alega desproporção manifesta entre
o valor real da prestação e o valor ao tempo da contratação, em razão da pandemia e
do descolamento do IGP-DI, sustentando correção judicial do índice; aduz também
que o acórdão teria exigido prova de inviabilidade do negócio para reconhecer a
revisão.
O acórdão recorrido concluiu que a pandemia, por si só, não autoriza
revisão; que houve concessão de descontos; que o reajuste pelo IGP-DI era
contratualmente previsto e conhecido pelas partes; e que não se demonstrou prejuízo
capaz de atingir a estrutura do negócio, afastando a onerosidade.
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A alteração do entendimento demandaria reexame do conjunto fático-
probatório (faturamento, impacto econômico, concessões e depósitos) e interpretação
de cláusula contratual de reajuste. Incidência, respectivamente, da Súmula n. 7 do
STJ e da Súmula n. 5 do STJ.
II -
do CC
Art. 478,
A recorrente afirma ocorrência de acontecimentos extraordinários e
imprevisíveis que teriam tornado a prestação excessivamente onerosa com extrema
vantagem para os locadores, de modo a justificar a resolução/revisão; argumenta que
o descolamento do IGP-DI seria suficiente para caracterizar a onerosidade.
O acórdão recorrido assentou que não houve vantagem extrema dos
locadores, mas concessões durante a crise; que o reajuste do AMM ocorreu em maio
/2021 com faturamento superior a quatrocentos mil reais; e que não se comprovou
onerosidade excessiva.
Rever tais conclusões, calcadas em elementos probatórios específicos e na
leitura da cláusula de reajuste, encontra óbice nas Súmulas n. 7 e n. 5 do STJ.
III - Arts. 421 e 422, do CC
A parte alega que a manutenção do IGP-DI no período crítico violou a
função social do contrato e a boa-fé objetiva, impondo desequilíbrio e
enriquecimento sem causa, e que o acórdão teria esvaziado esses princípios.
O acórdão recorrido destacou a prevalência das condições livremente
pactuadas em shopping center (art. 54 da
, os descontos
Lei n. 8.245/1991)
concedidos, e a ausência de desequilíbrio objetivo, mantendo o índice contratual de
reajuste.
A pretensão envolve interpretação de cláusulas contratuais e reavaliação
de fatos e provas. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
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IV - Divergência jurisprudencial
Alega o recorrente dissídio com acórdãos do TJPR e TJSP que, em tutela
de urgência, mitigaram o impacto do descolamento do IGP-M/IGP-DI durante a
pandemia.
Para a interposição de recurso especial fundado na alínea
do permissivo
c
constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a
comprovação do dissídio jurisprudencial, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1o,
do Código de Processo Civil e 255, § 1o, do Regimento Interno do Superior Tribunal
de Justiça.
Isso porque não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas,
pois, além de juntar aos autos cópia do inteiro teor dos arestos tidos por divergentes
ou de mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram publicados,
deve a parte recorrente proceder ao devido confronto analítico, demonstrando a
similitude fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso.
Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a
não realização do devido cotejo analítico.
V - Conclusão
Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.
Nos termos do § 11 do
do Código de Processo Civil, majoro, em
art. 85
10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios
em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais
previstos no § 2o do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de
justiça.
É o voto.
Documento eletrônico VDA53009153 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 10/12/2025 16:20:34
Código de Controle do Documento: fa8d1b71-a2b8-47b9-8a43-4b8c44c05a71

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 3.051.088 / RO
Número Registro: 2025/0360870-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
70631821420218220001
Sessão Virtual de
a
03/03/2026
09/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : PAMPA RESTAURANTES LTDA
ADVOGADOS : CIRO BRÜNING - PR020336
GABRIELLA MARTINHO MOREIRA - RJ238854
AGRAVADO
: PORTO VELHO SHOPPING S.A
AGRAVADO
: ADMINISTRADORA PORTO VELHO SHOPPING LTDA
ADVOGADOS : ROCHILMER MELLO DA ROCHA FILHO - RO000635
RENATA CELESTINO MORAN - SP387684
RODOLFO RIPPER FERNANDES - SP436181
LUCAS WAGNER LOURENCO - SP438137
DIEGO FABRICIO FERREIRA MACEDO KEMMER - SP436159
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - LOCAÇÃO
DE MÓVEL
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
03/03/2026
09/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
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Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 09 de março de 2026
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