Tribunal: STJ
Processo: 0034927-15.2018.8.19.0209
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA
ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS.
COTAS CONDOMINIAIS. RECURSO DESPROVIDO.
1. A Corte Estadual afastou a preliminar de ilegitimidade passiva da Tegra
Empreendimentos Imobiliários
considerando que os comunicados sobre
S/A,
o atraso no empreendimento foram elaborados pela recorrente, que constou
como vendedora das unidades no Termo de Pagamento de Indenização e
entregou as chaves, sendo inviável o reexame do conjunto fático-probatório
em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ.
2. A cumulação da cláusula penal moratória com indenização por danos
morais não configura
, conforme entendimento pacífico do STJ,
bis in idem
que admite tal cumulação, desde que não haja cumulação com lucros
cessantes, conforme tese fixada no Tema 970.
3. O atraso na entrega do imóvel por longo período pode configurar causa de
dano moral indenizável, conforme precedentes do STJ, sendo vedado o
reexame de fatos e provas em recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ.
4. As despesas condominiais são de responsabilidade da construtora até a
entrega efetiva do imóvel ao adquirente, conforme entendimento pacífico do
STJ, sendo indevida a cobrança de cotas condominiais antes da imissão na
posse.
5. Agravo conhecido e recurso especial desprovido.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2449057 - RJ(2023/0278956-1)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: TG RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
OUTRO NOME
: ERBE INCORPORADORA 001 S.A.
ADVOGADOS
: THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162174
RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162574
AGRAVADO
: WANDERLEI PASSARELLA
ADVOGADOS
: ORLANDO FLORENTINO - RJ036709
RICARDO LIMA DUARTE - RJ118684
AGRAVADO
: MTT 300 ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES S.A
ADVOGADO
: DANIEL CAMPANÁRIO LEIBINGER - RJ132616
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA
ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS.
COTAS CONDOMINIAIS. RECURSO DESPROVIDO.
1. A Corte Estadual afastou a preliminar de ilegitimidade passiva da Tegra
Empreendimentos Imobiliários
considerando que os comunicados sobre
S/A,
o atraso no empreendimento foram elaborados pela recorrente, que constou
como vendedora das unidades no Termo de Pagamento de Indenização e
entregou as chaves, sendo inviável o reexame do conjunto fático-probatório
em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ.
2. A cumulação da cláusula penal moratória com indenização por danos
morais não configura
, conforme entendimento pacífico do STJ,
bis in idem
que admite tal cumulação, desde que não haja cumulação com lucros
cessantes, conforme tese fixada no Tema 970.
3. O atraso na entrega do imóvel por longo período pode configurar causa de
dano moral indenizável, conforme precedentes do STJ, sendo vedado o
reexame de fatos e provas em recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ.
4. As despesas condominiais são de responsabilidade da construtora até a
entrega efetiva do imóvel ao adquirente, conforme entendimento pacífico do
STJ, sendo indevida a cobrança de cotas condominiais antes da imissão na
posse.
5. Agravo conhecido e recurso especial desprovido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos
03/02/2026
09/02/2026,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e João Otávio de
Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Documento eletrônico VDA54041011 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 11/02/2026 14:40:36
Publicação no DJEN/CNJ de 13/02/2026. Código de Controle do Documento: 9b1f2786-cb35-4104-9bcc-2c033ffec39e

Brasília,
.
11 de fevereiro de 2026
Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2449057 - RJ (2023/0278956-1)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: TG RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
OUTRO NOME
: ERBE INCORPORADORA 001 S.A.
ADVOGADOS
: THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162174
RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162574
AGRAVADO
: WANDERLEI PASSARELLA
ADVOGADOS
: ORLANDO FLORENTINO - RJ036709
RICARDO LIMA DUARTE - RJ118684
AGRAVADO
: MTT 300 ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES S.A
ADVOGADO
: DANIEL CAMPANÁRIO LEIBINGER - RJ132616
EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA
ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. COTAS
CONDOMINIAIS. RECURSO DESPROVIDO.
1. A Corte Estadual afastou a preliminar de ilegitimidade passiva da Tegra
Empreendimentos Imobiliários S/A, considerando que os comunicados sobre o
atraso no empreendimento foram elaborados pela recorrente, que constou como
vendedora das unidades no Termo de Pagamento de Indenização e entregou as
chaves, sendo inviável o reexame do conjunto fático-probatório em sede de
recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ.
2. A cumulação da cláusula penal moratória com indenização por danos morais
não configura
, conforme entendimento pacífico do STJ, que admite
bis in idem
tal cumulação, desde que não haja cumulação com lucros cessantes, conforme
tese fixada no Tema 970.
3. O atraso na entrega do imóvel por longo período pode configurar causa de
dano moral indenizável, conforme precedentes do STJ, sendo vedado o reexame
de fatos e provas em recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ.
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4. As despesas condominiais são de responsabilidade da construtora até a
entrega efetiva do imóvel ao adquirente, conforme entendimento pacífico do
STJ, sendo indevida a cobrança de cotas condominiais antes da imissão na posse.
5. Agravo conhecido e recurso especial desprovido.
RELATÓRIO
Trata-se de Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu
recurso especial. Segundo a parte agravante, o recurso preenche os requisitos necessários ao
conhecimento e provimento. Intimada nos termos do
§ 3o, do Código de Processo Civil,
art. 1.042,
a parte agravada afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do
julgado impugnado.

Síntese Fática
Extrai-se dos autos que, na origem, o autor alegou ter adquirido cinco salas comerciais
no empreendimento “One World Offices”, com entrega das chaves prevista para julho de 2014,
mas efetivada apenas em
após sucessivas postergações. Disse ter suportado cobrança
09/02/2017,
indevida de cotas condominiais antes da imissão na posse e pleiteou: aplicação de multa contratual
de 0,5% ao mês sobre o valor das unidades durante o atraso; indenização por danos morais; lucros
cessantes correspondentes a 0,5% ao mês do valor de cada sala pelo período de mora; e devolução
das cotas condominiais pagas antes da entrega das chaves.
A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a mora das rés
de
até
e condenando solidariamente ao pagamento da multa moratória de
31/01/2015
09/02/2017
0,5% ao mês sobre o preço atualizado das unidades (apurada em liquidação), à restituição das cotas
condominiais cobradas no período da mora (também em liquidação) e à indenização por danos
morais fixada em R$ 10.000,00, com correção desde a sentença e juros de 1% ao mês a partir da
citação; rejeitou os demais pedidos e aplicou sucumbência recíproca, com custas divididas e
honorários de 10% para cada lado (e-STJ, fls. 527-531).
No acórdão, negou-se provimento à apelação da ré e deu-se parcial provimento ao
recurso adesivo do autor, mantendo a condenação pela mora, agora delimitada em 24 meses
(fevereiro de 2015 a
, preservando a aplicação da cláusula penal de 0,5% ao mês e os
09/02/2017)
danos morais de R$ 10.000,00, afastando a incidência do Código de Defesa do Consumidor e
consignando que as cotas condominiais são devidas apenas após a entrega das chaves; reformou a
sucumbência para condenar as rés ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios fixados
em 10% sobre o valor da condenação (e-STJ, fls. 681-702).

Do recurso Interposto
Em seu recurso especial (e-STJ, fls. 728-753), a parte recorrente alega, além de dissídio
jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos de lei federal, com as respectivas teses:
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(i)
VI, do CPC, pois a Tegra Empreendimentos Imobiliários S/A teria sido
art. 485,
parte ilegítima para responder pelos contratos das salas 1120 e 1123, uma vez que a relação
obrigacional teria existido exclusivamente com a permutante MTT 300, impondo extinção do
processo sem resolução do mérito quanto à recorrente.
(ii) arts. 944 (caput e parágrafo único) e 884 do CC, pois a cumulação de cláusula
penal moratória com outras verbas indenizatórias (inclusive danos morais) teria violado os
princípios da reparação integral e da vedação ao enriquecimento sem causa, caracterizando bis in
idem diante do mesmo atraso na entrega das unidades. Ainda, a condenação em danos morais pelo
mero inadimplemento contratual (atraso na obra) teria sido indevida, na ausência de consequência
extraordinária específica, de modo que a decisão teria superestimado aborrecimentos sem lesão à
honra ou dignidade.
(ii)
do CC e
o, § 2o, da
pois as cotas condominiais
art. 1.333
art. 9
Lei 4.591/1964,
anteriores à imissão na posse teriam sido devidas pelos titulares/promitentes compradores desde a
instituição do condomínio, tornando indevida a restituição e afastando a responsabilização da
incorporadora após a instalação e gestão condominial.
Contrarrazões às fls. 877-886 e 890-894.
Em juízo prévio de admissibilidade, o eg. TJRJ inadmitiu o apelo nobre (e-STJ, fls.
896-905), dando ensejo ao presente agravo (e-STJ, fls. 945-950).
Contraminuta às fls. 965-970 e 978-979.
É o relatório.
VOTO
Trata-se de agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105,
III, "a" e "c", da Constituição Federal, interposto contra v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça do
Rio de Janeiro, assim ementado (fls. 680-702):

APELAÇÃO
CÍVEL.
AÇÃO
INDENIZATÓRIA.
SENTENÇA
DE
PROCEDÊNCIA PARCIAL. SALAS COMERCIAIS. ATRASO NA ENTREGA
DOS IMÓVEIS. MORA DAS RÉS. 24 MESES. DANOS MORAIS
CONFIGURADOS E ARBITRADOS EM R$ 10.000,00. APLICAÇÃO DA
CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM OS DANOS
MORAIS. COTAS CONDOMINIAIS DEVIDAS PELO O AUTOR APÓS O
RECEBIMENTO DAS CHAVES. CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
QUE SÃO DEVIDOS PELA PARTE RÉ. NEGADO PROVIMENTO AO
RECURSO DE APELAÇÃO DA PARTE RÉ. RECURSO ADESIVO DA PARTE
AUTORA CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.
1- Trata-se de ação na qual alega o autor que, no dia
adquiriu,
08/06/2011,
através de Escritura de Promessa de Compra e Venda, cinco salas comerciais
(salas 1120, sala 1121, sala 1122, sala 1123 e sala 1124, todas do bloco 01,
setor B), junto às empresas rés, no empreendimento em construção denominado
“One World Offices”. Informa que foi acordada a entrega das chaves para
julho de 2014, mas que estas somente foram entregues no dia 09/02/2017.
Narra que foi compelido a efetuar o pagamento das cotas condominiais antes
de ter acesso aos imóveis. Requer a condenação das rés ao pagamento da multa
contratual no percentual de 0,5 ao mês, danos morais, lucros cessantes e a
devolução da quantia paga a título de condomínio;
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2- Sentença que julgou procedente em parte o pedido;
3- Hipótese que não se submete ao Código de Defesa do Consumidor;
4- Preliminar de ilegitimidade passiva da 1a ré que se afasta;
5- Na hipótese dos autos, as chaves foram entregues em
Portanto, a
09/02/2017.
parte ré ficou em mora pelo período de fevereiro de 2015 a 09/02/2017,
configurando um atraso de 24 meses;
6- Danos morais configurados e devidamente fixados em R$ 10.000,00;
7- Multa contratual. Aplicação. Possibilidade de cumulação com os danos
morais;
8- Cotas condominiais que somente são devidas pelo autor após a entrega das
chaves;
9- No que diz respeito às custas e honorários advocatícios, entendo que assiste
razão a parte autora. Conforme se verifica nos autos, o apelante 2 desistiu do
pedido de lucros cessantes (index 437). Logo, sucumbiu apenas no valor
requerido a título de danos morais, merecendo reforma, a sentença, neste
capítulo;
10- Reforma parcial da sentença;
11- Precedentes: 0057057- 79.2016.8.19.0205 – APELAÇÃO - Des(a). LUIZ
FERNANDO DE ANDRADE PINTO - Julgamento:
- VIGÉSIMA
30/09/2020
QUINTA CÂMARA CÍVEL; 0022255- 82.2012.8.19.0209 – APELAÇÃO Des(a).
MARIO ASSIS GONÇALVES - Julgamento:
- VIGÉSIMA QUARTA
04/08/2021
CÂMARA CÍVEL; AgRg nos E Dcl no R Esp 851.542/RS, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
D Je
e
06/09/2011,
13/09/2011
0046516- 27.2015.8.19.0203 – APELAÇÃO Des(a). LEILA MARIA
RODRIGUES PINTO DE CARVALHO E ALBUQUERQUE - Julgamento:
- VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL;
12/11/2020
12- Negado provimento ao recurso de apelação da apelante 1. Recurso adesivo
do autor conhecido e provido parcialmente.

Opostos embargos de declaração em face do referido acórdão, houve rejeição dos
embargos de declaração opostos (fls. 719-726).
A parte recorrente alegou violação ao
VI, do CPC, pois a Tegra
art. 485,
Empreendimentos Imobiliários S/A teria sido parte ilegítima para responder pelos contratos das
salas 1120 e 1123, uma vez que a relação obrigacional teria existido exclusivamente com a
permutante MTT 300, impondo extinção do processo sem resolução do mérito quanto à recorrente.
Aceca da referida alegação, cumpre referenciar o quanto decidido pela Corte Estadual
(fl. 692):

Quanto a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela apelante, entendo
por afastá-la. Conforme se extrai dos autos, verifico que, em que pese nas
Escrituras de Compra e Venda das salas 1120 e 1123 constem como outorgante
a empresa MTT 300, ora 2a ré, o fato é que, os comunicados a respeito do
empreendimento e de seu atraso foram encaminhados e elaborados pela
apelante 1 (index 182). Ademais, consta a 1a ré como vendedora das unidades,
no Termo de Pagamento de Indenização (index 190 – fls. 193 e index 200 – fls.
208) e as chaves foram por ela entregues, conforme se extrai da documentação
acostada pela parte autora.
Por tais razões, deixo de acolher a preliminar arguida.

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A Corte Estadual consignou que os comunicados a respeito do empreendimento e de
seu atraso foram encaminhados e elaborados pela recorrente. Ademais, constou a recorrente como
vendedora das unidades, no Termo de Pagamento de Indenização (index 190 – fls. 193 e index 200
– fls. 208), bem como as chaves foram entregues pela ora recorrente.
A admissão da tese de ilegitimidade suscitada, em dissonância da conclusão adotada
pelo Tribunal de origem, fundada nas particularidades fáticas do caso, exigiria a reapreciação do
conjunto fático-probatório, providência obstada pelo teor da
Nessa linha de
Súmula n. 7/STJ.
intelecção:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AGRAVO DE
INSTRUMENTO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO
AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA DEMANDANTE.
1. No caso, rever as conclusões do Tribunal de origem quanto à legitimidade
e à adequação da via eleita
ativa da parte recorrida
é inviável em sede de
.
recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7 do STJ
2. Conforme orientação jurisprudencial desta Corte Superior, a multa
cominatória pode ser alterada pelo magistrado a qualquer tempo, até mesmo de
ofício, não havendo falar em preclusão ou ofensa à coisa julgada. Precedentes.
3. A inversão do ônus da prova no que se refere ao dano ambiental está de
acordo com a jurisprudência desta Corte, que firmou entendimento no sentido
de que o princípio da precaução, aplicável à hipótese, pressupõe a inversão do
ônus probatório, transferindo para a empresa o encargo de provar que sua
conduta não ensejou riscos para o meio ambiente. Precedentes. Incidência da
Súmula 83/STJ.
4. Consoante a jurisprudência deste Tribunal, não é possível aferir a apontada
violação ao artigo 373 do CPC/15, como pretende a parte recorrente, sem
incursão no arcabouço fático probatório dos autos, o que não é cabível em sede
de recurso especial.
5. A modificação das conclusões a que chegou o Tribunal a quo, quanto à
existência de litigância de má-fé, demandaria o revolvimento de suporte
fáticoprobatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor
da Súmula 7 desta Corte.
6. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator Ministro
, Quarta
AREsp n. 2.328.236/MS,
Marco Buzzi
Turma, julgado em
DJEN de
)
28/4/2025,
5/5/2025. Grifei

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SUBSCRIÇÃO DE AÇÕES.
1. CESSÃO DE CRÉDITO. LEGITIMIDADE ATIVA DO CEDENTE.
(ART. 543-C DO
.
RESP 1.301.989/RS
CPC/1973) SÚMULA 83/STJ.
ACÓRDÃO RECORRIDO AFIRMOU NÃO ESTAR COMPROVADA A
TRANSFERÊNCIA AO CESSIONÁRIO. INVIÁVEL INFIRMAR TAIS
CONCLUSÕES. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 2. AGRAVO
INTERNO IMPROVIDO.
1. A convicção formada pelo Tribunal de origem sobre a legitimidade ativa da
parte recorrida decorreu dos elementos existentes nos autos, de forma que
rever a decisão recorrida e acolher a pretensão recursal importaria
necessariamente no reexame de provas, o que é defeso nesta fase recursal
.
(Súmula 7-STJ)
2. Agravo interno improvido."
(AgInt no
relator Ministro
,
REsp n. 1.565.822/SC,
Marco Aurélio Bellizze
Terceira Turma, julgado em
DJe de
)
12/9/2017,
15/9/2017. Grifei

A parte recorrente também apontou violação aos arts. 944 e 884 do CC, pois a
cumulação de cláusula penal moratória com outras verbas indenizatórias (inclusive danos morais)
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teria violado os princípios da reparação integral e da vedação ao enriquecimento sem causa,
caracterizando
diante do mesmo atraso na entrega das unidades. Ainda, a condenação
bis in idem
em danos morais pelo mero inadimplemento contratual (atraso na obra) teria sido indevida, na
ausência de consequência extraordinária específica, de modo que a decisão teria superestimado
aborrecimentos sem lesão à honra ou dignidade.
Acerca da questão indicada pela recorrente, cumpre transcrever as conclusões da Corte
Estadual sobre o tema (fls. 680-702):

- Dos danos morais:
No que concerne à pretensão de compensação a título de danos morais, insta
ressaltar que a jurisprudência desta Corte possui entendimento pacífico no
sentido de que o mero inadimplemento contratual não causa, por si só, danos
extrapatrimoniais indenizáveis.
Neste particular, a Jurisprudência do STJ vem entendendo por relativizar o fato
concreto e sua circunstância de modo a afastar o caráter absoluto da
presunção de existência de danos morais passíveis de indenização.
No caso em tela, inegáveis os dissabores, aborrecimentos e frustações da
expectativa do autor ante ao atraso na entrega dos imóveis. No entanto, estes
sentimentos estão cada dia mais presentes na vida cotidiana do homem médio,
em razão da própria existência em uma sociedade múltipla e diversificada,
razão pela qual não se mostra coerente estabelecer que qualquer estímulo
negativo ou dissabor configure dano moral.
Desta forma, o STJ tem entendido que pequeno atraso na entrega da obra, não
caracteriza lapso temporal passível de afetar direito da personalidade do
adquirente, não havendo o que se falar em dano moral indenizável.
No entanto, na hipótese aqui analisada, não estamos diante de um pequeno
atraso, mas sim de uma mora de 02 anos.
E, considerando-se tal cenário, entendo que a verba indenizatória fixada em R$
10.000,00, se encontra razoável. Vejamos:
(...)
- Da cláusula penal:
Regulada pelos artigos 408 a 416 do Código Civil de 2002, a cláusula penal
pode ser moratória e compensatória. As cláusulas moratórias não contêm
previsão de compensação e, dessa forma, permitem que o credor exija
cumulativamente o cumprimento do contrato, a execução da cláusula penal e
eventual indenização por perdas e danos. Ou seja, não há nenhum óbice para a
cumulação da cláusula penal moratória e compensatória com as demais
indenizações.

Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que,
culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.
Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou
em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à
de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.

(...)
O STJ, sobre tal matéria, fixou a seguinte tese, em sede de Recurso Repetitivo
(Resp. 1.614.721/DF):

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora
/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o
inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação
da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações
heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em
dinheiro, por arbitramento judicial.”

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Na hipótese dos autos, há cláusula expressa no sentido de ser aplicada, em
favor do autor, indenização mensal no valor correspondente a 0,5% do preço
do imóvel:
(...)
Portanto, considerando que restou configurada a mora, pela parte ré, cabível a
aplicação da cláusula supramencionada, nos termos expostos da sentença.
Registre-se que o termo final da obrigação e condenação da parte ré, por seu
turno, atingir-se-á na data da entrega do empreendimento (entrega das chaves),
o que se deu, tão somente, em fevereiro de 2017, conforme já apontado.
A mera expedição do “habite-se”, providência de natureza administrativa, não
pode ser tida como termo final, uma vez que, como é notório, apenas, a partir
da “averbação” do “habite-se”, torna-se possível ao comprador obter
financiamento imobiliário para a quitação do saldo devedor.
Deve ser rechaçada a pretensão da apelante 1 de limitar a soma das
indenizações ao limite previsto na cláusula penal, vez que tal limitação, nos
termos da tese jurídica fixada pela 2a Seção, do E. STJ, no julgamento dos R
Esp n. 1.635.628-SC e n. 1.498.484-DF (Tema n. 970), Relator Ministro LUÍS
FELIPE SALOMÃO, é restrita à impossibilidade de cumulação da indenização
prevista em cláusula penal moratória com indenização a título de lucros
cessantes, nada dispondo sobre cumulação com indenização a título de danos
morais.
Já em relação à pretensão de modificação do termo inicial para a incidência
dos juros de mora, melhor sorte não assiste à apelante 1.
O litígio decorre de responsabilidade contratual, razão pela qual a indenização
a título de dano moral deve sofrer incidência de juros de mora a contar da data
da citação, nos termos da norma contida no
do Código Civil, in verbis:
art. 405,
“Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.”
(...)

Como se vê, a Corte de origem entendeu pela possibilidade de cumulação da cláusula
penal com indenização por danos morais, o que não diverge de entendimento fixado por esta Corte,
a atrair o óbice da Súmula 83 deste STJ. Ademais, referenciou o Tribunal Estadual
ser entendimento pacífico que o mero inadimplemento contratual não causa, por si só, danos
extrapatrimoniais indenizáveis, mas que o caso em espeque se diferencia pelo fato de que houve
atraso na entrega do bem por grande lapso temporal, provocando dissabores, aborrecimentos e
frustações da expectativa do autor.
Nessa linha de intelecção:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA
PRESIDÊNCIA.
RECONSIDERAÇÃO.
ATRASO
INJUSTIFICADO
NA
ENTREGA DO IMÓVEL. LUCRO CESSANTE. VALOR LOCATÍCIO. LONGO
PERÍODO DE TEMPO. DANO MORAL CARACTERIZADO. AGRAVO
INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Decisão agravada reconsiderada, na medida em que a parte agravante
realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão de
inadmissibilidade do recurso especial.
2. "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o
período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na
injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na
forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado,
com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma" (
Relator Ministro MARCO AURÉLIO
REsp 1.729.593/SP,
BELLIZZE, Segunda Seção, julgado em
DJe de
.
25/9/2019,
27/9/2019)
3. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que o atraso na entrega
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.
por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável
Precedentes.
4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao
recurso especial."
(AgInt no
relator Ministro
, Quarta
AREsp n. 2.541.909/RJ,
Raul Araújo
Turma, julgado em
DJe de
)
24/6/2024,
27/6/2024. Grifei

Não bastasse, para alterar o decidido pela Corte de origem, no que se refere à ausência
de abalo moral indenizável, exige-se o reexame de fatos e provas, o que é vedado, em recurso
especial, pela Súmula n. 7 do STJ.
Nesse sentido:

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 1.
VIOLAÇÃO DO
DO
NÃO OCORRÊNCIA. 2. ATRASO NA
ART. 535
CPC/1973.
ENTREGA DE IMÓVEL. VALIDADE DE CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.
GRAFIA SEM DESTAQUE. SÚMULA N. 7 DO STJ. 3. CARACTERIZAÇÃO
DOS
DANOS
MATERIAIS
E
MORAL.
QUESTÕES
FÁTICAS.
IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA
N. 7 DO STJ. PRECEDENTES. 4. AGRAVO IMPROVIDO.
1. Quanto à alegação de violação do
do
é preciso deixar
art. 535
CPC/1973,
claro que o acórdão recorrido resolveu as questões deduzidas no processo
satisfatoriamente, sem incorrer nos vícios de obscuridade, contradição ou
omissão com relação a ponto controvertido relevante, cujo exame pudesse levar
a um diferente resultado na prestação de tutela jurisdicional.
2. Diante desse quadro fático (imodificável nesta instância por força da Súmula
n. 7 do STJ), no qual o atraso na entrega do imóvel caracterizou-se ainda que
considerada válida a cláusula de tolerância, percebe-se que a questão acerca
da juridicidade dessa disposição contratual é irrelevante, pois sua resolução em
sentido oposto não teria aptidão para acarretar a reforma do aresto de origem.
3. A concreta ocorrência de danos materiais e morais também é matéria
eminentemente fática, que não pode ser apreciada em recurso especial, por
.
força do aludido enunciado n. 7 da Súmula do STJ
4. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no
relator Ministro
,
AREsp n. 808.036/RJ,
Marco Aurélio Bellizze
Terceira Turma, julgado em
DJe de
)
15/12/2016,
3/2/2017. Grifei
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO DE PROVAS E
DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DANOS
EMERGENTES E LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. SÚMULA 83 DO STJ.
REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO POR DANOS MORAIS.
SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
(...)
4. A revisão da indenização por dano moral apenas é possível quando o
quantum arbitrado nas instâncias originárias se revelar irrisório ou
exorbitante. Não estando configurada uma dessas hipóteses, não cabe
examinar a justiça do valor fixado na indenização, uma vez que tal análise
demanda incursão à seara fático-probatória dos autos, atraindo a incidência
.
da
Ademais, incidente a
Súmula 7/STJ.
Súmula 83/STJ
5. Agravo interno não provido.
(AgInt no
relator Ministro
, Quarta
AREsp n. 979.343/RJ,
Luis Felipe Salomão
Turma, julgado em
DJe de
)
15/8/2017,
28/8/2017. Grifei

Desse modo, não há como acolher a alegação da parte recorrente, pois a decisão da
Corte local tem ressonância na jurisprudência desta Corte Especial, a atrair a aplicação da Súmula
83 deste STJ.
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Ainda, a recorrente alegou violação ao art. 1.333 do CC e
o, § 2o, da
art. 9
pois as cotas condominiais anteriores à imissão na posse teriam sido devidas pelos
Lei 4.591/1964,
titulares/promitentes compradores desde a instituição do condomínio, tornando indevida a
restituição e afastando a responsabilização da incorporadora após a instalação e gestão condominial.
Acerca do ponto, assim decidiu o Tribunal Estadual (fls. 700-702):

Em relação as cotas condominiais, o entendimento jurisprudencial é no sentido
de que a construtora responde pelos custos de manutenção do condomínio até a
data transferência efetiva da posse do bem, que se aperfeiçoou com a entrega
das chaves.
Outro não é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de
Justiça em casos análogos, a saber:
(...)

O Tribunal Estadual entendeu que a construtora deve responder pelos custos de
manutenção do condomínio até a data da transferência efetiva do bem. E a decisão não diverge do
entendimento desta Corte Especial. Nessa linha:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO
POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO.
PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
INCIDÊNCIA
DAS
SÚMULAS
282
E
356
DO
STF.
3.
PREQUESTIONAMENTO
FICTO
(ART.
1.025
DO
.

CPC/2015)
NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022
DO
4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS
CPC/2015.
CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE.
POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO.
[...]
4.
e IPTU são
Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio
de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso
porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil
ou a posse do imóvel (CTN,
,
art. 32) se os recorridos não deram causa para o
não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas
nem o citado imposto referente ao período em que não haviam
condominiais
sido imitidos na posse.
5. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt no
Relator Ministro
REsp n. 1.697.414/SP,
MARCO AURÉLIO
, TERCEIRA TURMA, julgado em
DJe
)
BELLIZZE
5/12/2017,
15/12/2017.
Grifei
"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE POSSE
EFETIVA. PRECEDENTES.
1. Consoante decidido pela Segunda Seção, no julgamento do EREsp no
489.647-RJ, de minha relatoria, em
"a efetiva posse do imóvel,
25/11/2009,
com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o
.
condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais"
2. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no
Relator Ministro
,
AREsp n. 535.078/SP,
LUIS FELIPE SALOMÃO
QUARTA TURMA, julgado em
DJe
)
2/9/2014,
5/9/2014. Grifei

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Desse modo, o entendimento da Corte de origem está em consonância com o
entendimento desta Corte Especial, presente o óbice da Súmula 83 deste STJ.
Por fim, se na análise do recurso especial for afastada violação à lei federal, por
conseguinte, fica prejudicada a análise da alegação de divergência jurisprudencial. A propósito:

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO. MANDADO
DE SEGURANÇA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO
NÃO
CPC/2015.
OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO À RESOLUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NÃO
ENQUADRAMENTO
NO
CONCEITO
DE
LEI
FEDERAL.
FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIENTE. SÚMULA 284 DO STF. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do
pois a
CPC/2015,
prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, conforme se
depreende da análise do acórdão recorrido. O Tribunal de origem apreciou
fundamentadamente a controvérsia, não padecendo o julgado de nenhum erro,
omissão, contradição ou obscuridade. Observe-se, ademais, que julgamento
diverso do pretendido, como na espécie, não implica ofensa aos dispositivos de
lei invocados.
2. Quanto à alegada violação a dispositivos da Resolução 288/1983, registro
que, consoante pacífica jurisprudência desta Corte Superior, o conceito de
tratado ou lei federal, inserto no
alínea a, da CF/1988, deve
art. 105, inciso III,
ser considerado em seu sentido estrito, sendo inadmissível o recurso especial
que aponte como violado o aludido ato normativo.
3. No que diz respeito à suscitada ofensa ao
da
incide no
art. 27
Lei 5.194/1966,
caso o óbice da
uma vez que a parte agravante não
Súmula 284/STF
demonstrou, de forma clara, direta e particularizada, como o acórdão recorrido
havia violado o dispositivo de lei federal, o que atrai, por conseguinte, a
aplicação do referido enunciado da Súmula do STF ("é inadmissível o recurso
extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a
exata compreensão da controvérsia").
4. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que os mesmos óbices
impostos à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional
impedem a análise recursal pela alínea c, ficando prejudicada a apreciação do
dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado
como violado ou à tese jurídica.
5. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no
relator Ministro
,
AREsp n. 2049353/MG,
Paulo Sérgio Domingues
Primeira Turma, julgado em
DJEN de
Grifo nosso
27/3/2023,
04/4/2023)

Ante o exposto, o agravo deve ser conhecido para se negar provimento ao recurso
especial.
Considerando que a decisão recorrida foi publicada sob a égide do
que o
CPC/2015,
recurso foi integralmente desprovido e que houve condenação em honorários advocatícios desde a
origem no feito em que interposto o recurso, majora-se a verba honorária fixada em desfavor da
parte recorrente de 10% (dez por cento) para 11% (onze por cento).
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.449.057 / RJ
Número Registro: 2023/0278956-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00349271520188190209 202324501298 349271520188190209
Sessão Virtual de
a
03/02/2026
09/02/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : TG RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
OUTRO
NOME
: ERBE INCORPORADORA 001 S.A.
ADVOGADOS : THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162174
RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162574
AGRAVADO
: WANDERLEI PASSARELLA
ADVOGADOS : ORLANDO FLORENTINO - RJ036709
RICARDO LIMA DUARTE - RJ118684
AGRAVADO
: MTT 300 ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES S.A
ADVOGADO
: DANIEL CAMPANÁRIO LEIBINGER - RJ132616
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL
TERMO
Documento eletrônico VDA54011030 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
03/02/2026
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso mas lhe negou provimento, nos termos
09/02/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e João Otávio de
Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha. Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi.

Brasília, 09 de fevereiro de 2026
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