Tribunal: STJ
Processo: 1045338-71.2023.8.26.0002
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:
EMENTA
DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO
EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DO
LEILÃO EXTRAJUDICIAL E RETENÇÃO DE VALORES EM REGIME DE
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM
PARTE E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2221503 - SP(2025/0232766-4)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: TGSP-34 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS
: TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM - SP067721
FERNANDO DE SIQUEIRA - PR082048
GUILHERME LUIS HACK LAMY - PR114286
PRISCILA KEI SATO - SP159830
RECORRIDO
: JESSICA SIQUEIRA LIMA
ADVOGADA
: FERNANDA ZAMBROTTA - SP316146
EMENTA
DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO
EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DO
LEILÃO EXTRAJUDICIAL E RETENÇÃO DE VALORES EM REGIME DE
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM
PARTE E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo, com conclusão de parcial provimento da apelação para afastar o art. 63
da
determinar a devolução de 75% dos valores pagos e fixar
Lei n. 4.591/1964,
correção pela Tabela Prática do TJSP e juros de 1% ao mês a partir do trânsito.
2. A controvérsia envolve ação de ressarcimento por rescisão de promessa de
compra e venda de unidade imobiliária, com pedido de devolução de valores e
danos morais.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos,
reconheceu a validade do leilão e da adjudicação, e impôs ônus sucumbenciais.
4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação para fixar devolução
simples de 75% dos valores pagos, afastar o
da
e, em
art. 63
Lei n. 4.591/1964
embargos, explicitar correção pela Tabela Prática do TJSP e juros de 1% ao mês a
partir do trânsito, mantendo o mais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional por ofensa ao
§ 1o, do Código de Processo Civil, e ao
art. 489,
I e II, do Código de Processo Civil; (ii) saber se se aplica o
da
art. 1.022,
art. 63
ao leilão extrajudicial realizado; (iii) saber se, à luz do
-
Lei n. 4.591/1964
art. 67
A, caput, I e § 5o, da
é válida a retenção de até 50% dos valores
Lei n. 4.591/1964,
pagos; (iv) saber se a redução da cláusula penal a 25% viola o
do Código
art. 413
Civil; (v) saber se os juros moratórios devem observar a Taxa SELIC, conforme o
caput e § 1o, do Código Civil; (vi) saber se há divergência jurisprudencial
art. 406,
Documento eletrônico VDA55100643 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 17/03/2026 15:43:03
Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: d4b658ae-4f1b-4941-895f-2df3641f12f5

apta a ensejar o conhecimento pela alínea c do
III, da CF; e (vii) saber se
art. 105,
a correção monetária deve observar o índice contratual previsto no
-A,
art. 67
caput, da Lei n. 4.591/1964.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não ocorreu a ofensa ao
§ 1o, do Código de Processo Civil, nem ao
art. 489,
I e II, do Código de Processo Civil, pois o acórdão enfrentou os pontos
art. 1.022,
essenciais sobre a inaplicabilidade do
a retenção proporcional e os
art. 63,
consectários de correção e juros.
7. Incide a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ para afastar o exame do
da
em razão da necessidade de interpretação contratual e
art. 63
Lei n. 4.591/1964,
reexame de provas.
8. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto ao
-A da
porque a
art. 67
Lei n. 4.591/1964,
definição da retenção demanda análise fático-probatória. Incide a Súmula n. 7 do
STJ sobre o
do Código Civil, pois a aferição da excessividade da
art. 413
penalidade é questão de prova.
9. Aplica-se a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ para afastar a pretensão
de juros pela Taxa SELIC do
caput e § 1o, do Código Civil, em razão de
art. 406,
interpretação contratual e revolvimento de fatos.
10. A divergência jurisprudencial não é conhecida, porque os óbices que impedem
o conhecimento pela alínea a também obstam a alínea c.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.
Tese de julgamento: “1. Não há violação ao
§ 1o, do Código de Processo
art. 489,
Civil, nem ao
I e II, do Código de Processo Civil, quando o acórdão
art. 1.022,
enfrenta as questões essenciais de forma suficiente. 2. Aplica-se a Súmula n. 5 do
STJ e a Súmula n. 7 do STJ para afastar o exame do
da
art. 63
Lei n. 4.591/1964,
por exigir interpretação contratual e reexame de provas. 3. Incide a Súmula n. 7 do
STJ quanto ao
-A da
pois a definição da retenção
art. 67
Lei n. 4.591/1964,
demanda análise fático-probatória. 4. Incide a Súmula n. 7 do STJ sobre o art. 413
do Código Civil, porque a aferição da excessividade da penalidade é questão de
prova. 5. Aplica-se a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ para afastar a
pretensão de juros pela Taxa SELIC do
caput e § 1o, do Código Civil, em
art. 406,
razão de interpretação contratual e revolvimento de fatos. 6. A divergência
jurisprudencial não é conhecida quando persistem os óbices que inviabilizam o
conhecimento pela alínea a.”
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, arts. 31-E, 63, 67-A, I e § 5o;
CC, arts. 406 e 413; CPC, arts. 85, § 11, 489, § 1o, e 1.022, I e II.
Jurisprudência
relevante
citada:
STJ,
Súmulas
n.
5
e
7;
STJ,
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado
REsp n. 2.100.087/SP,
em
STJ, AgInt no
relator Ministro Raul
20/10/2023;
REsp n. 2.055.691/SP,
Araújo, Quarta Turma, julgado em
STJ, AgInt no
5/6/2023;
REsp n. 2.110.077/SP,
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/4/2024.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer
10/03/2026
16/03/2026,
parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr.
Ministro João Otávio de Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
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Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
17 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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RECURSO ESPECIAL No 2221503 - SP(2025/0232766-4)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: TGSP-34 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS
: TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM - SP067721
FERNANDO DE SIQUEIRA - PR082048
GUILHERME LUIS HACK LAMY - PR114286
PRISCILA KEI SATO - SP159830
RECORRIDO
: JESSICA SIQUEIRA LIMA
ADVOGADA
: FERNANDA ZAMBROTTA - SP316146
EMENTA
DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO
EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DO
LEILÃO EXTRAJUDICIAL E RETENÇÃO DE VALORES EM REGIME DE
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM
PARTE E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo, com conclusão de parcial provimento da apelação para afastar o art. 63
da
determinar a devolução de 75% dos valores pagos e fixar
Lei n. 4.591/1964,
correção pela Tabela Prática do TJSP e juros de 1% ao mês a partir do trânsito.
2. A controvérsia envolve ação de ressarcimento por rescisão de promessa de
compra e venda de unidade imobiliária, com pedido de devolução de valores e
danos morais.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos,
reconheceu a validade do leilão e da adjudicação, e impôs ônus sucumbenciais.
4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação para fixar devolução
simples de 75% dos valores pagos, afastar o
da
e, em
art. 63
Lei n. 4.591/1964
embargos, explicitar correção pela Tabela Prática do TJSP e juros de 1% ao mês a
partir do trânsito, mantendo o mais.
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II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional por ofensa ao
§ 1o, do Código de Processo Civil, e ao
art. 489,
I e II, do Código de Processo Civil; (ii) saber se se aplica o
da
art. 1.022,
art. 63
ao leilão extrajudicial realizado; (iii) saber se, à luz do
-
Lei n. 4.591/1964
art. 67
A, caput, I e § 5o, da
é válida a retenção de até 50% dos valores
Lei n. 4.591/1964,
pagos; (iv) saber se a redução da cláusula penal a 25% viola o
do Código
art. 413
Civil; (v) saber se os juros moratórios devem observar a Taxa SELIC, conforme o
caput e § 1o, do Código Civil; (vi) saber se há divergência jurisprudencial
art. 406,
apta a ensejar o conhecimento pela alínea c do
III, da CF; e (vii) saber se
art. 105,
a correção monetária deve observar o índice contratual previsto no
-A,
art. 67
caput, da Lei n. 4.591/1964.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não ocorreu a ofensa ao
§ 1o, do Código de Processo Civil, nem ao
art. 489,
I e II, do Código de Processo Civil, pois o acórdão enfrentou os pontos
art. 1.022,
essenciais sobre a inaplicabilidade do
a retenção proporcional e os
art. 63,
consectários de correção e juros.
7. Incide a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ para afastar o exame do
da
em razão da necessidade de interpretação contratual e
art. 63
Lei n. 4.591/1964,
reexame de provas.
8. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto ao
-A da
porque a
art. 67
Lei n. 4.591/1964,
definição da retenção demanda análise fático-probatória. Incide a Súmula n. 7 do
STJ sobre o
do Código Civil, pois a aferição da excessividade da
art. 413
penalidade é questão de prova.
9. Aplica-se a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ para afastar a pretensão
de juros pela Taxa SELIC do
caput e § 1o, do Código Civil, em razão de
art. 406,
interpretação contratual e revolvimento de fatos.
10. A divergência jurisprudencial não é conhecida, porque os óbices que impedem
o conhecimento pela alínea a também obstam a alínea c.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.
Tese de julgamento: “1. Não há violação ao
§ 1o, do Código de Processo
art. 489,
Civil, nem ao
I e II, do Código de Processo Civil, quando o acórdão
art. 1.022,
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enfrenta as questões essenciais de forma suficiente. 2. Aplica-se a Súmula n. 5 do
STJ e a Súmula n. 7 do STJ para afastar o exame do
da
art. 63
Lei n. 4.591/1964,
por exigir interpretação contratual e reexame de provas. 3. Incide a Súmula n. 7 do
STJ quanto ao
-A da
pois a definição da retenção
art. 67
Lei n. 4.591/1964,
demanda análise fático-probatória. 4. Incide a Súmula n. 7 do STJ sobre o art. 413
do Código Civil, porque a aferição da excessividade da penalidade é questão de
prova. 5. Aplica-se a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ para afastar a
pretensão de juros pela Taxa SELIC do
caput e § 1o, do Código Civil, em
art. 406,
razão de interpretação contratual e revolvimento de fatos. 6. A divergência
jurisprudencial não é conhecida quando persistem os óbices que inviabilizam o
conhecimento pela alínea a.”
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, arts. 31-E, 63, 67-A, I e § 5o;
CC, arts. 406 e 413; CPC, arts. 85, § 11, 489, § 1o, e 1.022, I e II.
Jurisprudência
relevante
citada:
STJ,
Súmulas
n.
5
e
7;
STJ,
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado
REsp n. 2.100.087/SP,
em
STJ, AgInt no
relator Ministro Raul
20/10/2023;
REsp n. 2.055.691/SP,
Araújo, Quarta Turma, julgado em
STJ, AgInt no
5/6/2023;
REsp n. 2.110.077/SP,
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/4/2024.
RELATÓRIO
Trata-se
de
recurso
especial
interposto
por
TGSP-34
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fundamento no art. 105,
III, e , da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado
a c
de São Paulo em apelação cível nos autos de ação de ressarcimento.
O julgado foi assim ementado (fl. 409):
APELAÇÃO. (i) Ação de ressarcimento. Promessa de compra e venda de
unidade imobiliária para entrega futura. Rescisão motivada pela falta de obtenção do
financiamento bancário pela promitente compradora. (ii) Sentença de
improcedência. (iii) Insurgência da autora. Irresignação que prospera em parte. (iv)
Inaplicabilidade do artigo 63, da
Dispositivo que incide nas
Lei 4.591/64.
incorporações na modalidade “preço a custo da obra” ou regime de administração.
Caso concreto em que a construção se deu por “preço fechado”. (v) Descabimento
da retenção de 100% dos valores pagos. (vi) E, ainda que se trate de incorporação
submetida ao regime do patrimônio de afetação, faz-se necessário harmonizar a
(Lei do Distrato Imobiliário) com o Código de Defesa do
Lei n. 13.786/2018
Consumidor e com o Código Civil. (vii) Devolução de 75% do que foi pago que se
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revela razoável e proporcional. (ix) Danos morais não configurados, eis que a autora
não teve seu nome negativado pela ré. (x) Recurso ao qual se dá parcial provimento.
Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl.
444):
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Alegado vício de omissão e contradição
na r. decisão colegiada que proveu em parte o apelo da autora, ora embargante.
Omissão existente. Ausência de expresso pronunciamento acerca do índice de
correção a ser aplicado. Valor da condenação que será atualizado desde cada
desembolso, acrescido de correção monetária pelos índices da Tabela Prática do
TJSP; e de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado.
Contradição, por sua vez, não verificada. Conclusão do v. acórdão que decorre
logicamente das razões de decidir nele esposadas. Integração pretendida que, em
realidade, encobre o desejo do embargante em ver reformado o teor do acórdão,
algo impossível nesta esfera ou pela presente modalidade recursal, abalando-se a
segurança jurídica das decisões. Embargos conhecidos e parcialmente acolhidos
apenas para, nos termos da fundamentação, sanar omissão existente no v. acórdão
embargado que, quanto ao mais, permanece inalterado.
No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 489, § 1o, do CPC, pois o acórdão deixou de enfrentar fundamentos
essenciais sobre a validade do leilão extrajudicial à luz da
e
Lei n. 4.591/1964
sobre a retenção contratual de 50% dos valores pagos, acarretando negativa de
prestação jurisdicional;
b) 1.022, I e II, do CPC, porque persistiram omissões relevantes quanto à
aplicação dos arts. 63 e 67-A,
, I e § 5o, da
à taxa de juros
caput
Lei n. 4.591/1964,
moratórios do
do CC e ao índice de correção monetária contratual, bem
art. 406
como não foram sanadas contradições apontadas;
c) 63, da
visto que o acórdão afastou indevidamente
Lei n. 4.591/1964,
os consectários do leilão extrajudicial contratualmente previsto e realizado com
prévia notificação para purgação da mora, culminando em adjudicação sem sobejo;
d) 67-A,
, I e § 5o, da

caput
Lei n. 4.591/1964 c/c Lei n. 13.786/2018,
porquanto, sendo a incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação e
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havendo cláusula penal contratual, é válida a retenção de até 50% dos valores
pagos, não havendo abusividade no caso;
e) 413, do CC, porque a redução da cláusula penal a 25% ocorreu sem
demonstração objetiva de excesso ou de cumprimento parcial da obrigação,
criando hipótese não prevista em lei;
f) 406,
e § 1o, do CC, visto que os juros moratórios devem
caput
observar a Taxa SELIC quando não convencionados, e, ao final, sustenta que a
correção monetária deve observar o índice contratualmente previsto pelo
-A,
art. 67
, da
caput
Lei n. 4.591/1964.
Sustenta que o Tribunal de origem divergiu da jurisprudência do STJ e
de Tribunais estaduais ao reputar abusiva a cláusula penal de 50% em
incorporação sob patrimônio de afetação e ao afastar os efeitos do
da
art. 63
indicando, entre outros, os seguintes precedentes: STJ, AgInt no
Lei n. 4.591/1964,
STJ,
STJ,
TJRJ,
REsp 2.055.691/SP;
REsp 2.110.077/SP;
REsp 2.100.087/SP;
Apelação
0801601-13-02.2022.8.19.0202;
TJMG,
Apelação
1.0000.22.277629-6/001.
Requer o provimento do recurso para que se anule o acórdão por ofensa
aos arts. 489 e 1.022 do CPC ou, sucessivamente, se reforme o acórdão
reconhecendo a validade do leilão extrajudicial do
da
ou,
art. 63
Lei n. 4.591/1964
subsidiariamente, autorizando a retenção de 50% dos valores pagos nos termos do
-A, § 5o, da
requer ainda o provimento do recurso para
art. 67
Lei n. 4.591/1964;
que se fixem juros moratórios pela Taxa SELIC, nos termos do
do CC, e
art. 406
correção monetária conforme o índice contratual previsto no
-A,
, da
art. 67
caput
Lei n. 4.591/1964.
Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o recurso encontra óbice
nas Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ, porque demanda reanálise de provas e
interpretação de cláusulas contratuais; sustenta inexistência de violação aos arts.
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489 e 1.022 do CPC; defende a inaplicabilidade do
da
e a
art. 63
Lei n. 4.591/1964
redução da cláusula penal à luz do
do CC e da proteção do CDC; pugna
art. 413
pela manutenção da devolução de 75% dos valores pagos e pela adoção dos
índices de correção da Tabela Prática do TJSP, com juros de mora de 1% ao mês a
partir do trânsito em julgado (fls. 520-540).
É o relatório.
VOTO
I - Contextualização do caso
A controvérsia diz respeito à ação de ressarcimento em que a parte
autora pleiteou a rescisão da promessa de compra e venda e a devolução de 90%
dos valores pagos, subsidiariamente 50%, além de indenização por danos morais
de R$ 30.000,00.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos,
reconheceu a validade do leilão e da adjudicação, e condenou a autora ao
pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios
fixados em 15% do valor da causa (fls. 363-368).
A Corte estadual reformou parcialmente a sentença, reconheceu a
inaplicabilidade do
da
ao caso, determinou a restituição
art. 63
Lei n. 4.591/1964
de 75% das quantias pagas, com devolução simples em parcela única, autorizou a
retenção de despesas propter rem comprovadas, fixou juros de 12% ao ano desde o
trânsito em julgado, e estabeleceu sucumbência recíproca com honorários de 10%
nos termos delineados (fls. 409-417); nos embargos de declaração, integrou o
acórdão para explicitar correção monetária pelos índices da Tabela Prática do
TJSP e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, mantendo,
quanto ao mais, o julgado inalterado (fls. 444-447).
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II - Da alegada violação aos arts. 489, § 1o, inciso IV, e 1.022, incisos
I e II, do Código de Processo Civil
A recorrente sustenta que o acórdão recorrido e o acórdão que julgou os
embargos de declaração incorreram em omissão ao não enfrentarem
adequadamente os argumentos apresentados, configurando violação aos arts. 489,
§ 1o, inciso IV, e 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil.
Nos embargos de declaração, a recorrente suscitou questões relativas: (i)
à qualificação jurídica do leilão extrajudicial à luz do
da
art. 63
Lei n. 4.591/64;
(ii) à submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação; (iii) à
aplicabilidade do
-A, § 5o, da
para retenção de 50% dos
art. 67
Lei n. 4.591/64
valores pagos; e (iv) aos critérios para incidência de juros moratórios e correção
monetária.
O Tribunal
acolheu os embargos de declaração apenas
a quo
parcialmente, unicamente para determinar a incidência de correção monetária
pelos índices da Tabela Prática do TJSP e juros de mora de 1% ao mês a contar do
trânsito em julgado, rejeitando as demais alegações sob o fundamento genérico de
que "o que pretende a parte, portanto, é atacar o próprio mérito do acórdão
embargado, ao que não se presta a via recursal eleita".
Verifico, contudo, que o acórdão embargado efetivamente enfrentou as
questões essenciais suscitadas pela recorrente. Quanto ao
da
art. 63
Lei n. 4.591/64,
o Tribunal estadual assentou expressamente que tal dispositivo "só é aplicável nas
incorporações realizadas 'a preço de custo', também chamadas de 'regime de
administração'", não se aplicando ao caso concreto em que "a construção se deu
por 'preço fechado'". Quanto à retenção de valores, reconheceu que se trata "de
incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação" e que "a aplicação
dos ditames da
que prevê a possibilidade de devolução de até
Lei n. 13.786/2018,
50% da quantia paga, deve ser interpretada e ponderada conjuntamente com as
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normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor", concluindo que "o
percentual de retenção pela apelada a ser fixado é o de 25% do valor total pago
pela autora pelo preço do imóvel". Quanto aos consectários legais, o acórdão que
julgou os embargos de declaração manifestou-se especificamente sobre a taxa
SELIC e sobre o índice de correção monetária.
A circunstância de o Tribunal de origem ter adotado solução jurídica
diversa da pretendida pela recorrente não configura omissão, contradição ou
obscuridade. A fundamentação apresentada permite compreender as razões que
conduziram à conclusão adotada, ainda que de forma sintética, não se verificando
violação aos arts. 489, § 1o, inciso IV, e 1.022, incisos I e II, do Código de
Processo Civil.
Não reconheço a violação alegada no recurso especial quanto a este
fundamento.
III - Da alegada violação ao
da
art. 63
Lei n. 4.591/64
A recorrente sustenta que o acórdão recorrido violou o
da
art. 63
ao afastar indevidamente os consectários do leilão extrajudicial
Lei n. 4.591/64
contratualmente previsto e realizado com prévia notificação para purgação da mora.
O Tribunal estadual fundamentou o afastamento do
da
art. 63
no entendimento de que tal dispositivo "só é aplicável nas
Lei n. 4.591/64
incorporações realizadas 'a preço de custo', também chamadas de 'regime de
administração'", não se aplicando ao caso concreto em que "a construção se deu
por 'preço fechado'".
A controvérsia diz respeito à interpretação do
da
e
art. 63
Lei n. 4.591/64
à definição do seu âmbito de incidência, notadamente se o dispositivo se aplica
apenas às incorporações realizadas "a preço de custo" ou se também alcança as
incorporações pelo sistema de "preço fechado".
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Tal questão, contudo, não pode ser adequadamente examinada sem o
prévio esclarecimento de aspectos fáticos essenciais, notadamente a qualificação
do sistema efetivamente adotado no empreendimento e as características
específicas do contrato celebrado. A definição de tais aspectos demanda
necessariamente o exame das cláusulas contratuais e da documentação relativa ao
empreendimento, o que implica reexame de provas e interpretação de cláusulas
contratuais, vedados nesta instância especial nos termos das Súmulas n. 5 e n. 7 do
Superior Tribunal de Justiça.
Não conheço do recurso especial quanto a este fundamento.
IV - Da alegada violação aos arts. 67-A,
, inciso I e § 5o, da
caput
Lei n. 4.591/64
A recorrente sustenta que o acórdão recorrido violou o
-A,
,
art. 67
caput
inciso I e § 5o, da
com a redação dada pela
ao
Lei n. 4.591/64,
Lei n. 13.786/2018,
reduzir o percentual de retenção de 50% para 25%, argumentando que, sendo a
incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação e havendo cláusula
penal contratual, seria válida a retenção de até 50% dos valores pagos.
O Tribunal estadual reconheceu expressamente que se trata "de
incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação" e que "a aplicação
dos ditames da
que prevê a possibilidade de devolução de até
Lei n. 13.786/2018,
50% da quantia paga, deve ser interpretada e ponderada conjuntamente com as
normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor". Assentou, ainda, que
"não houve demonstração, pela apelada, da necessidade de fixação da penalidade
no percentual máximo", concluindo que "o percentual de retenção pela apelada a
ser fixado é o de 25% do valor total pago pela autora pelo preço do imóvel, eis que
proporcional e adequado ao caso, capaz de cumprir com os gastos da apelada".
Esta Corte Superior possui jurisprudência no sentido de que "a
conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, publicada aos
Lei no 13.786/18,
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disciplinou em seu
-A que a pena convencional estabelecida
27/12/2018,
art. 67
para os contratos derivados de incorporação submetida ao regime de patrimônio de
afetação pode chegar até o limite de 50% dos valores pagos" (STJ,
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado
REsp n. 2.100.087/SP,
em
DJe
.
20/10/2023,
23/10/2023)
No mesmo sentido: "O STJ firmou entendimento de que, nos contratos
oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como
no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme
estabelece o
-A, I, e § 5o, da
" (STJ, AgInt no
art. 67
Lei 13.786/2018
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
REsp n. 2.055.691/SP,
DJe
.
05/06/2023,
13/06/2023)
Ainda: "Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de
patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente
pode chegar a até 50%, segundo o
-A, I, e § 5o, da
" (STJ,
art. 67
Lei 13.786/2018
AgInt no
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta
REsp n. 2.110.077/SP,
Turma, julgado em
DJe
.
23/04/2024,
02/05/2024)
A aplicabilidade do
-A, § 5o, da
contudo,
art. 67
Lei n. 4.591/64,
pressupõe a subsistência do regime de patrimônio de afetação no momento da
rescisão contratual. Nos termos do
-E da
o patrimônio de
art. 31
Lei n. 4.591/64,
afetação extingue-se pela averbação da construção, incorporação ou instituição de
condomínio, ou pela revogação da afetação.
A questão relativa à subsistência ou extinção do patrimônio de afetação
no momento da rescisão contratual demanda necessariamente o exame de aspectos
fáticos, notadamente se a obra estava ou não concluída, se houve averbação da
construção e se as unidades foram individualizadas, o que implica reexame de
provas, vedado nesta instância especial nos termos da Súmula n. 7 do Superior
Tribunal de Justiça.
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Não conheço do recurso especial quanto a este fundamento.
V - Da alegada violação ao
do Código Civil
art. 413
A recorrente sustenta que o acórdão recorrido violou o
do
art. 413
Código Civil ao reduzir a cláusula penal de 50% para 25% sem demonstração
objetiva de excesso ou de cumprimento parcial da obrigação, criando hipótese não
prevista em lei.
O
do Código Civil estabelece que "a penalidade deve ser
art. 413
reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em
parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em
vista a natureza e a finalidade do negócio".
Esta Corte Superior possui jurisprudência consolidada no sentido de que
"há basicamente duas hipóteses que permitem ao magistrado reduzir, de forma
equitativa, o valor fixado na cláusula penal, quais sejam, i) se a obrigação principal
tiver sido cumprida em parte; ou ii) se o montante da multa for manifestamente
excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio" (STJ,
relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma,
REsp n. 1.888.028/SP,
julgado em
DJe
.
09/08/2022,
24/08/2022)
A análise quanto à ocorrência de violação ao
do Código Civil
art. 413
demanda necessariamente o exame de aspectos fáticos, notadamente a valoração
das circunstâncias do caso concreto para verificar se efetivamente houve
cumprimento parcial da obrigação ou se o montante da penalidade seria
manifestamente excessivo, o que implica reexame de provas, vedado nesta
instância especial nos termos da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça.
Não conheço do recurso especial quanto a este fundamento.
VI - Da alegada violação ao
e § 1o, do Código Civil
art. 406, caput
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A recorrente sustenta que o acórdão recorrido violou o
e
art. 406, caput
§ 1o, do Código Civil ao fixar juros moratórios de 1% ao mês, quando deveriam
ser calculados pela taxa SELIC.
O Tribunal estadual, ao julgar os embargos de declaração, assentou que
"a taxa Selic, por outro lado, é a taxa básica de juros da economia, tratando-se do
principal instrumento de política monetária utilizado pelo Banco Central do Brasil
para controle da inflação. Não se trata de índice para correção monetária, portanto".
Verifica-se que o Tribunal estadual tratou especificamente da taxa
SELIC no contexto da correção monetária, não propriamente quanto aos juros
moratórios. A análise da aplicabilidade do
e § 1o, do Código Civil
art. 406, caput
demanda o exame de aspectos fáticos, notadamente a verificação da existência ou
não de convenção específica sobre juros moratórios no contrato, bem como a
interpretação de cláusulas contratuais, o que implica reexame de provas, vedado
nesta instância especial nos termos das Súmulas n. 5 e n. 7 do Superior Tribunal de
Justiça.
Não conheço do recurso especial quanto a este fundamento.
VII - Da alegada divergência jurisprudencial
A recorrente aponta divergência jurisprudencial entre o acórdão
recorrido e julgados do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro e do
Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais.
O conhecimento do recurso especial pela alínea "c" do inciso III do
da Constituição Federal exige a demonstração analítica da divergência
art. 105
jurisprudencial, mediante o cotejo entre o acórdão recorrido e os acórdãos
paradigmas, evidenciando a similitude fática e a tese jurídica divergente.
A incidência de óbices que inviabilizam o conhecimento pela alínea a
também impossibilitam o conhecimento da divergência.
Não conheço do recurso especial quanto a este fundamento.
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VIII - Conclusão
Ante o exposto, conheço em parte do recurso especial e, nessa
extensão, nego-lhe provimento.
Nos termos do
§ 11, do CPC, majoro os honorários fixados em
art. 85,
desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor atualizado da condenação.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.221.503 / SP
Número Registro: 2025/0232766-4
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10453387120238260002
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : TGSP-34 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS
: TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM - SP067721
PRISCILA KEI SATO - SP159830
FERNANDO DE SIQUEIRA - PR082048
GUILHERME LUIS HACK LAMY - PR114286
RECORRIDO
: JESSICA SIQUEIRA LIMA
ADVOGADA
: FERNANDA ZAMBROTTA - SP316146
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
10/03/2026
16/03/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:08:30
Código de Controle do Documento: 69e4a52b-2fdb-4d40-8281-570dc97565bc

Brasília, 16 de março de 2026
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