Tribunal: STJ
Processo: 2033125-51.2025.8.26.0000
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-20

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE
TERCEIRO. EFEITO SUSPENSIVO. TEMA 1.183 DO STJ. AGRAVO
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. O Tribunal de origem enfrentou diretamente a questão apontada como
omissa, apresentando fundamentos idôneos para a solução adotada, não
configurando negativa de prestação jurisdicional.
2. A controvérsia deduzida nos embargos de terceiro insere-se no núcleo
jurídico do Tema 1.183 do STJ, que transcende a forma organizacional do
ente arrecadador e alcança o conteúdo material da relação obrigacional
estabelecida com o proprietário do imóvel.
3. A suspensão nacional dos processos que versem sobre a matéria do Tema
1.183 do STJ visa evitar decisões discrepantes e assegurar tratamento
isonômico às controvérsias idênticas ou substancialmente equivalentes, não
havendo afronta ao
do CPC.
art. 926
Assim, correta a

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2241338 - SP(2025/0419204-3)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: ADMINISTRADORA JARDIM ACAPULCO LTDA
ADVOGADOS
: JESSICA PRADO DE NOTARI FERRER - SP518899
TABATA PRANDO CARPANEZI - SP425785
CLÓVIS DE GOUVÊA FRANCO - SP041354
RECORRIDO
: STEPHANE DA SILVA ALVES BATISTA
ADVOGADOS
: ROBERTO MAFULDE - SP054892
VERA CRISTINA TAVARES SANTOS - SP322069
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE
TERCEIRO. EFEITO SUSPENSIVO. TEMA 1.183 DO STJ. AGRAVO
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. O Tribunal de origem enfrentou diretamente a questão apontada como
omissa, apresentando fundamentos idôneos para a solução adotada, não
configurando negativa de prestação jurisdicional.
2. A controvérsia deduzida nos embargos de terceiro insere-se no núcleo
jurídico do Tema 1.183 do STJ, que transcende a forma organizacional do
ente arrecadador e alcança o conteúdo material da relação obrigacional
estabelecida com o proprietário do imóvel.
3. A suspensão nacional dos processos que versem sobre a matéria do Tema
1.183 do STJ visa evitar decisões discrepantes e assegurar tratamento
isonômico às controvérsias idênticas ou substancialmente equivalentes, não
havendo afronta ao
do CPC.
art. 926
Assim, correta a decisão colegiada do
Tribunal de origem, que manteve a suspensão do feito determinada pelo Juízo
de primeiro grau.
4. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos
10/03/2026
16/03/2026,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
18 de março de 2026
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Publicação no DJEN/CNJ de 23/03/2026. Código de Controle do Documento: 073ab5cd-ab03-4e48-9448-0f077e97dea6

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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RECURSO ESPECIAL No 2241338 - SP(2025/0419204-3)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: ADMINISTRADORA JARDIM ACAPULCO LTDA
ADVOGADOS
: JESSICA PRADO DE NOTARI FERRER - SP518899
TABATA PRANDO CARPANEZI - SP425785
CLÓVIS DE GOUVÊA FRANCO - SP041354
RECORRIDO
: STEPHANE DA SILVA ALVES BATISTA
ADVOGADOS
: ROBERTO MAFULDE - SP054892
VERA CRISTINA TAVARES SANTOS - SP322069
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE
TERCEIRO. EFEITO SUSPENSIVO. TEMA 1.183 DO STJ. AGRAVO
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. O Tribunal de origem enfrentou diretamente a questão apontada como
omissa, apresentando fundamentos idôneos para a solução adotada, não
configurando negativa de prestação jurisdicional.
2. A controvérsia deduzida nos embargos de terceiro insere-se no núcleo
jurídico do Tema 1.183 do STJ, que transcende a forma organizacional do
ente arrecadador e alcança o conteúdo material da relação obrigacional
estabelecida com o proprietário do imóvel.
3. A suspensão nacional dos processos que versem sobre a matéria do Tema
1.183 do STJ visa evitar decisões discrepantes e assegurar tratamento
isonômico às controvérsias idênticas ou substancialmente equivalentes, não
havendo afronta ao
do CPC.
art. 926
Assim, correta a decisão colegiada do
Tribunal de origem, que manteve a suspensão do feito determinada pelo Juízo
de primeiro grau.
4. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por ADMINISTRADORA JARDIM
ACAPULCO LTDA., fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição
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Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim
ementado:
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
EMBARGOS
DE
TERCEIRO
INSURGÊNCIA CONTRA A DECISÃO QUE RECEBEU OS EMBARGOS DE
TERCEIRO, ATRIBUINDO-LHES EFEITO SUSPENSIVO APLICAÇÃO DO
TEMA 1.183 DO C. STJ DECISÃO MANTIDA RECURSO NÃO PROVIDO”
(e-STJ, fls. 31)

Os embargos de declaração opostos pela recorrente foram rejeitados (e-STJ, fls. 40-
42).
Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da
legislação federal, com as respectivas teses: (i) artigos 26 e 29 da
pois teria
Lei 6.766/1979,
havido indevida aplicação do Tema 1.183 do Superior Tribunal de Justiça a hipótese que
envolveria administradora de loteamento fechado, e não associação de moradores, o que
implicaria desconsideração das cláusulas contratuais registradas que vinculariam os proprietários
ao rateio de manutenção; (ii) artigo 926 do Código de Processo Civil, porque o acórdão recorrido
teria afrontado o dever de uniformização e coerência jurisprudencial ao aplicar tese repetitiva
destinada a associações de moradores a caso de administradora de loteamento, gerando
insegurança jurídica e divergência interna; e (iii) artigo 1.022 do Código de Processo Civil, pois
teria havido negativa de prestação jurisdicional, na medida em que o Tribunal de origem não
teria enfrentado a alegação específica de que a recorrente não seria associação de moradores,
mantendo decisão baseada em premissa fática e jurídica equivocada.
Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 69-75).
É o relatório.
VOTO
Extrai-se dos autos que, na origem, trata-se de embargos de terceiro cíveis opostos
por Stephane da Silva Alves Batista, que se apresenta como companheira do proprietário do Lote
10 da Quadra 91 do Loteamento Jardim Acapulco, e que foram apensados ao cumprimento
definitivo de sentença em que a Administradora Jardim Acapulco Ltda. é exequente e Hilário de
Godoi é executado, para cobrança de taxas de manutenção e conservação do loteamento. A
embargante alega não ter sido citada ou intimada em qualquer etapa do processo, o que
acarretaria nulidade absoluta, sustentando a ilegitimidade da Administradora Jardim Acapulco
Ltda. para cobrar taxas por ser empresa de gestão e administração da propriedade imobiliária.
Requer, ainda, efeito suspensivo ao cumprimento de sentença por entender que a matéria estaria
afetada ao Tema 1.183 do Superior Tribunal de Justiça.
A Administradora interpõe agravo de instrumento, com fundamento no
do
art. 1.015
Código de Processo Civil, para reformar a decisão que recebeu os embargos de terceiro e lhes
atribuiu efeito suspensivo, buscando o prosseguimento do cumprimento de sentença. A
agravante alega que é administradora de loteamento, não associação de moradores, e sustenta a
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inaplicabilidade do Tema 1.183 do Superior Tribunal de Justiça, pugnando, em agravo de
instrumento interposto com fundamento no
do CPC, a reforma da decisão que recebeu
art. 1.015
os embargos de terceiro e lhes atribuiu efeito suspensivo.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negou provimento ao agravo de
instrumento, mantendo a decisão que conferiu efeito suspensivo aos embargos de terceiro.
Rejeitou a oposição ao julgamento virtual com base no
VIII, do CPC e assentou que o
art. 937,
STJ, nos
e
determinou a suspensão de todos os processos que
REsp 1.995.213/SP
2.023.451/SP,
versem sobre questão afetada ao Tema 1.183, por envolver a possibilidade de penhora de bem de
família por dívidas de associação de moradores, razão pela qual a decisão agravada deveria ser
preservada (e-STJ, fls. 30-33).
Nos embargos de declaração, o tribunal rejeitou a alegação de omissão, contradição
ou obscuridade, afirmando que a parte buscava a modificação do julgado. Reafirmou que o
acórdão foi claro ao aplicar a orientação do STJ sobre a suspensão dos processos fundados no
Tema 1.183, e que a fundamentação era suficiente e adequada ao caso, inexistindo violação ao
do CPC; por isso, manteve integralmente o acórdão embargado (e-STJ, fls. 40-42).
art. 1.022
(i)
do Código de Processo Civil.
Art. 1.022
A recorrente alega omissão e negativa de prestação jurisdicional, sob o argumento de
que o Tribunal de origem não teria enfrentado a tese relativa à sua natureza jurídica —
administradora de loteamento, e não associação de moradores —, o que tornaria indevida a
aplicação do Tema 1.183 do Superior Tribunal de Justiça, em afronta ao
do Código de
art. 1.022
Processo Civil (e-STJ, fls. 59-61).
No acórdão proferido no agravo de instrumento, o Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo consignou expressamente a insurgência da agravante quanto à sua não caracterização
como associação de moradores e, ainda assim, manteve a decisão de primeiro grau que deferira
efeito suspensivo aos embargos de terceiro, com fundamento na determinação do Superior
Tribunal de Justiça de suspensão dos processos afetados ao Tema 1.183, por envolver discussão
acerca da “possibilidade ou não de penhora de bem de família, referente a dívidas de associação
de moradores” (e-STJ, fls. 31-33). Houve, portanto, enfrentamento direto da questão apontada
como omissa, com fundamentação suficiente para sustentar a conclusão adotada.
Nos embargos de declaração, o Tribunal de origem rejeitou a alegação de omissão,
ao consignar que a parte pretendia, em verdade, a modificação do julgado, reafirmando a ratio
consistente na suspensão determinada pelo Superior Tribunal de Justiça nos
decidendi
e
relativos ao Tema 1.183. Assentou, ademais, que a
REsp 1.995.213/SP
2.023.451/SP,
fundamentação anteriormente expendida era suficiente, clara e adequada ao caso concreto (e-
STJ, fls. 40-42).
Diante do efetivo enfrentamento da matéria e da apresentação de fundamentos
idôneos para a solução adotada, não se configura negativa de prestação jurisdicional.
(ii) Arts. 26 e 29 da
e art. 926 do Código de Processo Civil.
Lei 6.766/1979
A parte recorrente sustenta que o acórdão recorrido desconsiderou as cláusulas
restritivas previstas no contrato-padrão do loteamento, as quais vinculam o proprietário ao rateio
das despesas de manutenção e conservação. Afirma, assim, ser indevida a aplicação do Tema
1.183 do STJ, por não se tratar de associação de moradores, mas de administradora de
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loteamento. Alega, ainda, que o acórdão violou o dever de uniformização, estabilidade e
coerência da jurisprudência, ao estender tese firmada em recurso repetitivo relativa a associações
de moradores a situação jurídica diversa, concernente à administração de loteamento, o que teria
gerado insegurança jurídica e afastado precedentes específicos aplicáveis aos contratos-padrão
de loteamentos.
O Tribunal de origem, ao analisar a controvérsia, assim assentou:

"Inicialmente, rejeita-se a oposição ao julgamento virtual manifestada pelo
agravante, em homenagem aos princípios da economia e da celeridade
processual, anotando que, conforme dispõe
VIII, do CPC, o
art. 937,
julgamento deste recurso não comporta sustentação oral.

O recurso não comporta provimento.

Trata-se, na origem, de embargos de terceiro ajuizado por STEPHANE DA
SILVA ALVES BATISTA em face de ADMINISTRADORA JARDIM
ACAPULCO LTDA.

O d. magistrado de primeiro grau corretamente asseverou que:

“(...) verifico que a tese principal dos presentes embargos versa sobre
a questão jurídica objeto do tema no 1183 do C. STJ, visa “definir qual
a natureza do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por
associações de moradores, se propter rem ou pessoal, a fim de
viabilizar, ou não, a penhora do bem de família.”
Assim, considerando que existe determinação de suspensão de todos os
processos que envolvem a discussão da matéria, oportuna a concessão
de efeito suspensivo para impedir que o bem penhorado nos autos da
execução venha ser expropriado até o julgamento final destes
embargos.”

Com efeito, o C. STJ, no julgamento do
e do
REsp no 1.995.213/SP
determinou a suspensão de todos os processos que
REsp no 2.023.451/SP,
versem sobre questão com fundamento no Tema 1.183.

No caso dos autos, o presente recurso questiona à possibilidade ou não da
penhora de bem de família, referente a dívidas de associação de moradores
(Tema 1.183 do STJ), portanto, a r. decisão agravada merece ser mantida tal
como lançada.

Nesse sentido, julgado envolvendo a mesma parte agravante:

Agravo Interno - Decisão determinou a suspensão do processo -
Agravo da apelante - Suspensão por afetação - Manutenção -
Contratação da apelante para cobrança da taxa associativa não afasta
a suspensão determinada no Tema 1.183 do STJ em razão da questão
recursal estar diretamente relacionada à natureza do crédito que o
autor pretende declaração de inexigibilidade e a ré sustenta ser
passível de cobrança, se “propter rem” ou pessoal - Agravo interno
desprovido.” (TJSP; Agravo Interno Cível
1000254-63.2023.8.26.0223; Relator (a): Jane Franco Martins; Órgão
Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá - 4a Vara
Cível; Data do Julgamento:
Data de Registro:
.
03/04/2025;
03/04/2025)

Ante o exposto, nego provimento ao recurso."

Não procede a alegação de violação aos arts. 26 e 29 da
tampouco ao
Lei 6.766/1979,
do Código de Processo Civil.
art. 926
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O acórdão recorrido não desconsiderou as cláusulas restritivas constantes do
contrato-padrão do loteamento, nem afastou, de forma arbitrária, o regime jurídico aplicável aos
loteamentos urbanos.
Ao contrário, limitou-se a reconhecer que a controvérsia deduzida nos embargos de
terceiro apensados ao cumprimento de sentença e, por consequência, no agravo de instrumento,
insere-se no exato núcleo jurídico delimitado no Tema 1.183 do Superior Tribunal de Justiça,
razão pela qual se impunha a suspensão do feito, nos termos do
II, do CPC.
art. 1.037,
Embora a parte recorrente sustente não se tratar de associação de moradores, mas de
administradora de loteamento, tal distinção formal não é suficiente, nesta fase processual, para
afastar a incidência do Tema 1.183.
Isso, porque a
submetida à apreciação judicial é
questão jurídica de fundo
substancialmente a mesma: definir a natureza do crédito oriundo do rateio de despesas de
manutenção e conservação, se
ou pessoal, e, a partir disso, verificar a possibilidade
propter rem
de penhora do bem de família.
O próprio enunciado do Tema 1.183 revela que o foco da controvérsia não reside
exclusivamente na qualificação subjetiva do credor (associação de moradores, administradora ou
entidade congênere), mas na natureza jurídica da obrigação cobrada e em seus reflexos quanto à
proteção conferida ao bem de família.
Trata-se, portanto, de discussão que transcende a forma organizacional do ente
arrecadador, alcançando o conteúdo material da relação obrigacional estabelecida com o
proprietário do imóvel.
Nesse contexto, a invocação dos arts. 26 e 29 da
— que disciplinam
Lei 6.766/1979
o registro do loteamento e a eficácia das cláusulas do contrato-padrão — confunde-se com o
próprio mérito da controvérsia, a ser definido quando do julgamento do recurso repetitivo
afetado.
Também não se verifica afronta ao
do Código de Processo Civil.
art. 926
Ao manter a suspensão do processo com fundamento em determinação expressa
desta Corte Superior, o Tribunal de origem observou, e não violou, o dever de uniformização,
estabilidade e coerência da jurisprudência.
A suspensão nacional dos processos que versem sobre a matéria constitui
instrumento justamente destinado a evitar decisões discrepantes e assegurar tratamento
isonômico às controvérsias idênticas ou substancialmente equivalentes.
A alegação de insegurança jurídica, nesse cenário, não se sustenta. Ao contrário, a
manutenção da suspensão até o julgamento definitivo do Tema 1.183 prestigia a racionalidade
do sistema de precedentes qualificados e impede a prolação de decisões potencialmente
conflitantes sobre a mesma questão jurídica central.
Assim, correta a conclusão do Tribunal de origem ao reconhecer que a controvérsia
dos autos encontra-se abrangida pelo Tema 1.183 do Superior Tribunal de Justiça, impondo-se a
suspensão do feito até a definição da tese repetitiva, independentemente da denominação formal
atribuída ao ente responsável pela cobrança.
Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.
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Deixo de majorar os honorários nos termos do
§11, do CPC, tendo em vista
art. 85,
que o recurso especial foi interposto nos autos de agravo de instrumento.
É como voto.
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Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 09/03/2026 23:33:01
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.241.338 / SP
Número Registro: 2025/0419204-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00151041520118260562
10243791420248260562
151041520118260562
15104152011826056210243791420248260562 151041520118260562102437914202482605624472011
20331255120258260000 562012011015104
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : ADMINISTRADORA JARDIM ACAPULCO LTDA
ADVOGADOS
: CLÓVIS DE GOUVÊA FRANCO - SP041354
TABATA PRANDO CARPANEZI - SP425785
JESSICA PRADO DE NOTARI FERRER - SP518899
RECORRIDO
: STEPHANE DA SILVA ALVES BATISTA
ADVOGADOS
: ROBERTO MAFULDE - SP054892
VERA CRISTINA TAVARES SANTOS - SP322069
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS -
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso mas lhe negou
10/03/2026
16/03/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA55077708 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:14:37
Código de Controle do Documento: b378daee-b2b8-4627-b8d3-e854f1dbc0a1

Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 16 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55077708 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:14:37
Código de Controle do Documento: b378daee-b2b8-4627-b8d3-e854f1dbc0a1