Tribunal: STJ
Processo: 1000837-93.2021.8.26.0554
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULAS E REPARAÇÃO DE
DANOS MATERIAIS E MORAIS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.
1. A revisão da conclusão alcançada pelo Tribunal de origem de tratar-se de hipótese
de mero arrependimento, desprovido de vício do produto ou falha do serviço, em razão
dos rendimentos reais da unidade, para o ramo de utilização hoteleira, e as
expectativas mantidas pela adquirente, risco próprio do empreendimento, não
consubstancia infração pela incorporadora.
2. Pretensão da parte recorrente que demanda reexame de fatos e provas, vedado pela
Súmula 7/STJ.
3. Agravo interno a que se nega provimento.

Inteiro teor:
AgInt no AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2406742 - SP(2023/0228861-3)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: VALERIA CRISTIANE FUSARI
ADVOGADOS
: HEITOR SANTOS MORAES - SP359116
ANDRÉA GIMENEZ CONDE - SP205248
ELPIDIO DONIZETTI NUNES - SP403596
TATIANE ALBUQUERQUE DE OLIVEIRA NUNES DONIZETTI -
MG148912
AGRAVADO
: ERBE INCORPORADORA S.A.
ADVOGADOS
: RAPHAEL MARTINS CAMPOS - RJ148598
RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - SP397312
THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - SP397315
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULAS E REPARAÇÃO DE
DANOS MATERIAIS E MORAIS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.
1. A revisão da conclusão alcançada pelo Tribunal de origem de tratar-se de hipótese
de mero arrependimento, desprovido de vício do produto ou falha do serviço, em razão
dos rendimentos reais da unidade, para o ramo de utilização hoteleira, e as
expectativas mantidas pela adquirente, risco próprio do empreendimento, não
consubstancia infração pela incorporadora.
2. Pretensão da parte recorrente que demanda reexame de fatos e provas, vedado pela
Súmula 7/STJ.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da
10/03/2026
16/03/2026,
Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador
Convocado do TJMG), João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra
Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
17 de março de 2026
Ministra Maria Isabel Gallotti
Relatora
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Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 17/03/2026 17:45:23
Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: 00a70f33-70f4-4fff-aefa-db6f01b09bb3

AgInt no AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2406742 - SP(2023/0228861-3)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: VALERIA CRISTIANE FUSARI
ADVOGADOS
: HEITOR SANTOS MORAES - SP359116
ANDRÉA GIMENEZ CONDE - SP205248
ELPIDIO DONIZETTI NUNES - SP403596
TATIANE ALBUQUERQUE DE OLIVEIRA NUNES DONIZETTI -
MG148912
AGRAVADO
: ERBE INCORPORADORA S.A.
ADVOGADOS
: RAPHAEL MARTINS CAMPOS - RJ148598
RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - SP397312
THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - SP397315
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULAS E REPARAÇÃO DE
DANOS MATERIAIS E MORAIS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.
1. A revisão da conclusão alcançada pelo Tribunal de origem de tratar-se de hipótese
de mero arrependimento, desprovido de vício do produto ou falha do serviço, em razão
dos rendimentos reais da unidade, para o ramo de utilização hoteleira, e as
expectativas mantidas pela adquirente, risco próprio do empreendimento, não
consubstancia infração pela incorporadora.
2. Pretensão da parte recorrente que demanda reexame de fatos e provas, vedado pela
Súmula 7/STJ.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por VALERIA CRISTIANE FUSARI
contra decisão singular da minha lavra em que neguei provimento ao recurso, por
entender que a pretensão de rescisão contratual se fundamenta na frustração das
expectativas econômicas e na ausência de comprovação dos danos alegados, sendo
inviável o reexame do conjunto fático-probatório na via especial, à luz da Súmula 7/STJ.
Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante sustenta que,
apesar das conclusões adotadas na origem, o consumidor pode resolver o contrato em
razão da mora na entrega, nos termos do
III, do Código de Defesa do
art. 35,
Consumidor.
Afirma que o atraso foi reconhecido pelo Tribunal de origem e que a revisão
do acórdão recorrido não demanda reexame de provas, pugnando pela reforma da
decisão agravada para decretar a resolução contratual com base no direito potestativo
do
III, do Código de Defesa do Consumidor.
art. 35,
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Transcreve precedente do Superior Tribunal de Justiça sobre o
do
art. 35
Código de Defesa do Consumidor: “Como se infere do
do CDC, a recusa à
art. 35
oferta oferece ao consumidor a prerrogativa de optar, alternativamente e a sua livre
escolha, pelo cumprimento forçado da obrigação, aceitar outro produto, ou rescindir o
contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada,
monetariamente atualizada, somada a perdas e danos” (
Terceira
REsp 1872048/RS,
Turma, DJe
.
1/3/2021)
Impugnação ao agravo interno, na qual a parte agravada alega que o agravo
interno não deve ser admitido e, no mérito, não deve ser provido porque a decisão
agravada aplicou corretamente a
vedando o reexame do conjunto fático-
Súmula 7/STJ,
probatório, uma vez que o fundamento consignado no acórdão recorrido é que o real
motivo da pretensa rescisão é a frustração de expectativas e a ausência de prova dos
danos alegados.
É o relatório.
VOTO
O recurso não merece prosperar.
Originariamente, trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com
revisão de cláusulas e reparação de danos materiais e morais, proposta por VALERIA
CRISTINA FUSARI, que adquiriu unidade hoteleira no Condomínio Brookfield Century
Plaza – Santo André, alegando atraso na entrega do imóvel (previsão julho de 2015,
com tolerância até janeiro de 2016), além de descumprimentos contratuais e legais.
Requereu a resolução do contrato por culpa da ré, restituição integral dos valores
pagos com correção e juros, nulidade de cláusulas contratuais (itens 6.4 e 7.9),
condenação em perdas e danos (R$ 25.131,75), lucros cessantes e danos morais,
tutela provisória para evitar cobranças e negativações e inversão do ônus da prova.
A sentença julgou procedente em parte o pedido para: declarar a resolução
do contrato por culpa da ré; condenar à restituição, em parcela única, dos valores
pagos com correção pela Tabela do Tribunal de Justiça de São Paulo desde cada
desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação; condenar ao pagamento de lucros
cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato desde fevereiro de 2016 até maio
de 2019; e rejeitar os danos morais. Fixou sucumbência recíproca e honorários
advocatícios (fls. 551-559). Em embargos de declaração, retificou o termo final dos
lucros cessantes para
mantidos os demais termos.
15/9/2017,
O Tribunal de origem deu parcial provimento à apelação da requerida para
afastar o decreto de rescisão contratual, mantendo o reconhecimento da relação de
consumo, o atraso na entrega e a condenação em lucros cessantes de 0,5% ao mês
do término da tolerância (fevereiro de 2016) até a efetiva entrega das chaves em
setembro de 2017, bem como redistribuiu o ônus sucumbencial e afastou a majoração
do
§ 11, do Código de Processo Civil. Fundamentou que a imissão na posse e
art. 85,
a quitação integral revelam aceite do negócio, configurando venire contra factum
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, e que o arrependimento decorrente de expectativas de rendimento não
proprium
autoriza a anulação do contrato. Afirmou que a concessão de “habite-se” não se
confunde com entrega das chaves, reconheceu falha do serviço pelo atraso, e
rechaçou inovação em sede de recurso quanto a patrimônio de afetação. Os embargos
de declaração opostos por ambas as partes foram rejeitados.
De fato, observo que a decisão singular agravada assentou que a pretensão
de rescisão, tal como deduzida, está fundada na frustração de expectativas
econômicas e na ausência de prova dos danos alegados, e que eventual modificação
das conclusões do acórdão recorrido exigiria reexame de matéria fático-probatória,
hipótese vedada pelo enunciado da Súmula 7/STJ.
No mesmo sentido, a decisão de admissibilidade do Tribunal de origem já
indicara deficiência na demonstração da violação dos dispositivos federais invocados e
a incidência da
consignando: “a simples alusão a dispositivos,
Súmula 7/STJ,
desacompanhada da necessária argumentação que sustente a alegada ofensa à lei
federal, não se mostra suficiente para o conhecimento do recurso especial” (Agravo em
Recurso Especial
Relator Ministro Marco Buzzi, DJe
.
1871253/DF,
9/8/2022)
Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos
da decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.
Ainda que assim não fosse, o pretendido pela recorrente encontra-se em
dissonância com o entendimento consolidado do STJ. É o direito ao distrato puro e
simples, aos contratos celebrados anteriormente ao advento da
caso
Lei 13.786/2018,
dos autos, era reconhecido na jurisprudência do STJ, com previsão de retenção de
parte dos valores pagos pelo adquirente em benefício do
E
construtor/incorporador.
sem tal retenção na hipótese de rescisão contratual por culpa do construtor, sendo
bem comum na hipótese de atraso na entrega do imóvel.
Em verdade, o adquirente tem a opção de manter o contrato e ser
indenizado pelo atraso na entrega ou de rescindir o contrato. Para cada hipótese há
consequências e direitos diferentes.
O Tribunal de origem ao reformar a sentença no tocante a rescisão do
contrato assim se manifestou (fl. 722):

Quanto ao tema da rescisão contratual, com razão a incorporadora requerida.
Inobstante de fato tenha ocorrido atraso na entrega do empreendimento, consta
dos autos que a requerente se imitiu na posse, desta forma, manifestando seu
aceite quanto ao negócio, ademais de ocorrendo a quitação integral das parcelas,
ao que, o pedido posterior de devolução configura “venire contra factum proprium”,
que não se coaduna com o dever de boa-fé que deve reger os contratos.
Nesta toada, a hipótese configura mero arrependimento, desprovido de vício do
produto ou falha do serviço, o que, por si só, não possui o condão de afastar as
disposições contratuais ou de anular o negócio, tido por perfeito e acabado.
Resulta que, a pretensão de rescisão se ampara em mera divergência entre os
rendimentos reais da unidade, para o ramo de utilização hoteleira, e as
expectativas mantidas pela adquirente, o que diz respeito ao próprio risco do
empreendimento, não se consubstanciando em infração pela incorporadora.
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Pelo desfecho do negócio, com quitação e imissão da posse em favor da
compradora, não cabe falar na posterior rescisão, ausente amparo fático para a
medida, sequer a adquirente dando conta de comprovar grave defeito da unidade
ou de falha do serviço.

No caso em tela, a recorrente, aceitando a mora na entrega e depois de
entregue o imóvel, pretende rescindir o contrato por motivos outros, o que não
encontra apoio na jurisprudência do STJ, fixada tal premissa não cabe ao Superior
Tribunal de Justiça reexaminar as premissas de fato que levaram o Tribunal de origem
a tal conclusão, compete a quem tem amplo juízo de cognição da lide, as instâncias
ordinárias.
Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como voto.
Documento eletrônico VDA54729185 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 05/03/2026 18:36:36
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AgInt no AREsp 2.406.742 / SP
Número Registro: 2023/0228861-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10008379320218260554
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026
Relator do AgInt no AgInt
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : ERBE INCORPORADORA S.A.
ADVOGADOS : RAPHAEL MARTINS CAMPOS - RJ148598
RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - SP397312
THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - SP397315
AGRAVANTE : VALERIA CRISTIANE FUSARI
ADVOGADOS : HEITOR SANTOS MORAES - SP359116
ANDRÉA GIMENEZ CONDE - SP205248
ELPIDIO DONIZETTI NUNES - SP403596
TATIANE ALBUQUERQUE DE OLIVEIRA NUNES DONIZETTI -
MG148912
AGRAVADO
: ERBE INCORPORADORA S.A.
ADVOGADOS : RAPHAEL MARTINS CAMPOS - RJ148598
RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - SP397312
THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - SP397315
AGRAVADO
: VALERIA CRISTIANE FUSARI
ADVOGADOS : HEITOR SANTOS MORAES - SP359116
ANDRÉA GIMENEZ CONDE - SP205248
ELPIDIO DONIZETTI NUNES - SP403596
Documento eletrônico VDA55078521 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:19:59
Código de Controle do Documento: 7ecc06bf-7455-4eff-b82b-019ab6f1d6f2

TATIANE ALBUQUERQUE DE OLIVEIRA NUNES DONIZETTI -
MG148912
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : VALERIA CRISTIANE FUSARI
ADVOGADOS : HEITOR SANTOS MORAES - SP359116
ANDRÉA GIMENEZ CONDE - SP205248
ELPIDIO DONIZETTI NUNES - SP403596
TATIANE ALBUQUERQUE DE OLIVEIRA NUNES DONIZETTI -
MG148912
AGRAVADO
: ERBE INCORPORADORA S.A.
ADVOGADOS : RAPHAEL MARTINS CAMPOS - RJ148598
RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - SP397312
THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - SP397315
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
10/03/2026
16/03/2026,
do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador
Convocado do TJMG), João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra
Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 16 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55078521 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:19:59
Código de Controle do Documento: 7ecc06bf-7455-4eff-b82b-019ab6f1d6f2