Tribunal: STJ
Processo: 0502437-59.2018.8.05.0244
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:
EMENTA
DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATOS.
PERMUTA DE IMÓVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA E
BENFEITORIAS. INADIMPLEMENTO. EXCEPTIO NON ADIMPLETI
CONTRACTUS E PROVA DE BENFEITORIAS À LUZ DA SÚMULA 7/STJ.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM
PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2549635 - BA(2024/0014266-0)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: JOSE PEIXINHO DE MACEDO
ADVOGADO
: FRANCISCO CARDOSO DA SILVA FILHO - BA009630
AGRAVADO
: LUCIA GAMA DA SILVA
ADVOGADOS
: RAFAEL CARNEIRO DE ARAÚJO - BA028206
RAQUEL PEREIRA DE AGRELA - BA022055
EMENTA
DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATOS.
PERMUTA DE IMÓVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA E
BENFEITORIAS. INADIMPLEMENTO. EXCEPTIO NON ADIMPLETI
CONTRACTUS E PROVA DE BENFEITORIAS À LUZ DA SÚMULA 7/STJ.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM
PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por ausência de negativa de prestação jurisdicional, incidência das
Súmulas n. 283 e 284 do STF, necessidade de reexame de matéria fático-
probatória e de cláusulas contratuais – Súmulas n. 7 e 5 do STJ –, ausência de
prequestionamento – Súmulas n. 282 e 356 do STF e Súmula n. 211 do STJ –, e
não reconhecimento de prequestionamento ficto sem indicação de violação do
do CPC.
art. 1.022
2. A controvérsia envolve ação de natureza redibitória cumulada com
reivindicatória e pedido de adjudicação de bem decorrente de permuta de imóveis.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos,
indeferiu a adjudicação compulsória, afastou danos morais e materiais e fixou
custas e honorários.
4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação para rescindir o contrato
por inadimplemento do réu, reintegrar a autora em seu imóvel, restituir o imóvel
ao réu e condenar o réu à multa contratual, mantendo o indeferimento de danos e
de indenização por benfeitorias por ausência de provas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Documento eletrônico VDA55101937 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 17/03/2026 15:38:54
Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: aa6430fc-fadb-4421-ba65-96645f56a33f

5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve omissão e falta de
fundamentação quanto à exceptio non adimpleti contractus, ao venire contra
factum proprium e ao pedido de perícia, com violação dos arts. 1.022, II, e 489, §
1o, IV, do CPC; (ii) saber se se aplica a exceção do contrato não cumprido à luz do
do CC; (iii) saber se houve ofensa à boa-fé objetiva e proibição de
art. 476
comportamento contraditório, à luz dos arts. 113, 187 e 422 do CC; (iv) saber se é
devida indenização por
à luz do
do CC; (v) saber
acessões/benfeitorias,
art. 1.219
se houve indeferimento imotivado de prova pericial, à luz do
do CPC; e
art. 369
(vi) saber se há divergência jurisprudencial suficiente para o conhecimento do
recurso especial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não há violação aos arts. 489, § 1o, IV, e 1.022 do CPC, pois o acórdão
enfrentou a exceptio e a questão das benfeitorias de modo claro e fundamentado.
7. A revisão do contrato e das premissas fáticas sobre inadimplemento, boa-fé e
benfeitorias demanda reexame de provas, o que atrai a incidência das Súmulas n.s
5 e 7 do STJ.
8. O dissídio jurisprudencial não se conhece quando a pretensão esbarra nas
mesmas Súmulas n.s 5 e 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso
especial e negar-lhe provimento.
: “1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o
Tese de julgamento
Tribunal de origem enfrenta de modo claro e suficiente as teses, afastando a
violação dos arts. 489, § 1o, IV, e 1.022 do CPC. 2. Incidem as Súmulas n.s 5 e 7
do STJ para afastar o reexame de fatos e provas quanto ao inadimplemento, à
exceptio non adimpleti contractus, à boa-fé objetiva e à existência de benfeitorias.
3. A existência dos óbices das Súmulas ns. 5 e 7 do STJ impede o conhecimento
do dissídio jurisprudencial sobre a mesma matéria.”
CPC, arts. 1.022, 489 § 1o IV, 369 e 85 § 11; CC,
Dispositivos relevantes citados:
arts. 476, 113, 187, 422 e 1.219.

n.s 5 e 7; STJ, AgInt no
Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmulas
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
AREsp n. 1.898.375/RS,
Turma, julgado em
STJ, AgInt no
relator
27/6/2022;
AREsp n. 1.866.385/DF,
Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em
STJ, AgInt no
16/5/2022;
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 1.611.756/GO,
STJ, AgInt no
relator Ministro Marco
29/8/2022;
AREsp n. 1.724.656/DF,
Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em
STJ, AgInt no
22/8/2022;
relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado
REsp n. 1.503.880/PE,
em 27/2/2018.
ACÓRDÃO
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Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer
10/03/2026
16/03/2026,
parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr.
Ministro João Otávio de Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
17 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: aa6430fc-fadb-4421-ba65-96645f56a33f

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2549635 - BA(2024/0014266-0)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: JOSE PEIXINHO DE MACEDO
ADVOGADO
: FRANCISCO CARDOSO DA SILVA FILHO - BA009630
AGRAVADO
: LUCIA GAMA DA SILVA
ADVOGADOS
: RAFAEL CARNEIRO DE ARAÚJO - BA028206
RAQUEL PEREIRA DE AGRELA - BA022055
EMENTA
DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATOS.
PERMUTA DE IMÓVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA E
BENFEITORIAS. INADIMPLEMENTO. EXCEPTIO NON ADIMPLETI
CONTRACTUS E PROVA DE BENFEITORIAS À LUZ DA SÚMULA 7/STJ.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM
PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por ausência de negativa de prestação jurisdicional, incidência das
Súmulas n. 283 e 284 do STF, necessidade de reexame de matéria fático-
probatória e de cláusulas contratuais – Súmulas n. 7 e 5 do STJ –, ausência de
prequestionamento – Súmulas n. 282 e 356 do STF e Súmula n. 211 do STJ –, e
não reconhecimento de prequestionamento ficto sem indicação de violação do
do CPC.
art. 1.022
2. A controvérsia envolve ação de natureza redibitória cumulada com
reivindicatória e pedido de adjudicação de bem decorrente de permuta de imóveis.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos,
indeferiu a adjudicação compulsória, afastou danos morais e materiais e fixou
custas e honorários.
4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação para rescindir o contrato
por inadimplemento do réu, reintegrar a autora em seu imóvel, restituir o imóvel
ao réu e condenar o réu à multa contratual, mantendo o indeferimento de danos e
de indenização por benfeitorias por ausência de provas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve omissão e falta de
fundamentação quanto à exceptio non adimpleti contractus, ao venire contra
Documento eletrônico VDA54723273 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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factum proprium e ao pedido de perícia, com violação dos arts. 1.022, II, e 489, §
1o, IV, do CPC; (ii) saber se se aplica a exceção do contrato não cumprido à luz do
do CC; (iii) saber se houve ofensa à boa-fé objetiva e proibição de
art. 476
comportamento contraditório, à luz dos arts. 113, 187 e 422 do CC; (iv) saber se é
devida indenização por
à luz do
do CC; (v) saber
acessões/benfeitorias,
art. 1.219
se houve indeferimento imotivado de prova pericial, à luz do
do CPC; e
art. 369
(vi) saber se há divergência jurisprudencial suficiente para o conhecimento do
recurso especial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não há violação aos arts. 489, § 1o, IV, e 1.022 do CPC, pois o acórdão
enfrentou a exceptio e a questão das benfeitorias de modo claro e fundamentado.
7. A revisão do contrato e das premissas fáticas sobre inadimplemento, boa-fé e
benfeitorias demanda reexame de provas, o que atrai a incidência das Súmulas n.s
5 e 7 do STJ.
8. O dissídio jurisprudencial não se conhece quando a pretensão esbarra nas
mesmas Súmulas n.s 5 e 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso
especial e negar-lhe provimento.
: “1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o
Tese de julgamento
Tribunal de origem enfrenta de modo claro e suficiente as teses, afastando a
violação dos arts. 489, § 1o, IV, e 1.022 do CPC. 2. Incidem as Súmulas n.s 5 e 7
do STJ para afastar o reexame de fatos e provas quanto ao inadimplemento, à
exceptio non adimpleti contractus, à boa-fé objetiva e à existência de benfeitorias.
3. A existência dos óbices das Súmulas ns. 5 e 7 do STJ impede o conhecimento
do dissídio jurisprudencial sobre a mesma matéria.”
CPC, arts. 1.022, 489 § 1o IV, 369 e 85 § 11; CC,
Dispositivos relevantes citados:
arts. 476, 113, 187, 422 e 1.219.

n.s 5 e 7; STJ, AgInt no
Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmulas
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
AREsp n. 1.898.375/RS,
Turma, julgado em
STJ, AgInt no
relator
27/6/2022;
AREsp n. 1.866.385/DF,
Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em
STJ, AgInt no
16/5/2022;
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 1.611.756/GO,
STJ, AgInt no
relator Ministro Marco
29/8/2022;
AREsp n. 1.724.656/DF,
Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em
STJ, AgInt no
22/8/2022;
relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado
REsp n. 1.503.880/PE,
em 27/2/2018.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por JOSE PEIXINHO
DE MACEDO contra a decisão que inadmitiu o recurso especial, por ausência de
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negativa de prestação jurisdicional, por incidência das Súmulas n. 283 e 284 do
STF, por necessidade de reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas
contratuais — Súmulas n. 7 e 5 do STJ —, por ausência de prequestionamento —
Súmulas n. 282 e 356 do STF e Súmula n. 211 do STJ —, e por não
reconhecimento de prequestionamento ficto sem indicação de violação do
do Código de Processo Civil (fls. 384-389; fls. 390-395).
art. 1.022
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do
recurso especial foram atendidos.
O recurso especial foi interposto com fundamento no
III, a e c,
art. 105,
da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia
em apelação cível, nos autos de ação de natureza redibitória cumulada com
reivindicatória e pedido de adjudicação de bem.
O julgado foi assim ementado (fls. 229-230):

APELAÇÃO
CÍVEL.
AÇÃO
DE
NATUREZA
REDIBITÓRIA
CUMULADA COM REIVINDICATÓRIA E PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO DE
BEM. CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS. SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA PARTE AUTORA. PLEITO DE
RESCISÃO DO CONTRATO COM A DEVOLUÇÃO RECÍPROCA DOS
IMÓVEIS. ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO
APELADO. DEFERIMENTO. APELADO QUE SE OBRIGOU, EM CONTRATO,
A REGULARIZAR O IMÓVEL NO PRAZO DE 01(HUM) ANO. NÃO
CUMPRIMENTO. ALEGAÇÃO DE CONDUTA IMPEDITIVA DA APELANTE
QUE SE RECUSA AJUIZAR AÇÃO DE USUCAPIÃO. AUSÊNCIA DE
CLÁUSULA QUE IMPONHA TAL OBRIGAÇÃO À APELANTE. NEGATIVA
RAZOÁVEL. APELANTE QUE NÃO PODE ADQUIRIR A PROPRIEDADE DO
IMÓVEL PERMUTADO. QUITAÇÃO CONTRATUAL CONDICIONADA Á
TAL REGULARIZAÇÃO. DEFERIMENTO DA RESCISÃO CONTRATUAL.
RETORNO AO STATUS QUO ANTERIOR.
BENFEITORIAS. PARTES QUE ALEGAM REFORMAS NOS IMOVEIS
PERMUTADOS. AUSÊNCIA DE PROVAS. INDEFERIMENTO. APELADO
QUE AFIRMA REALIZAÇÃO DE MELHORIAS DE VALORIZAÇÃO DO
IMÓVEL.
INEXISTÊNCIA
DE
QUALQUER
COMPROVAÇÃO.
INDEFERIMENTO.
PEDIDO
DE
APLICAÇÃO
DA
MULTA
RESCISÓRIA,
CONTRATUALMENTE ESTABELECIDA – 20% (VINTE POR CENTO)
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SOBRE O VALOR DO IMÓVEL (R$ 80.000,00). DESCUMPRIMENTO DE
CLÁUSULA CONTRATUAL PELO APELADO. DEFERIMENTO.
PLEITO DE DANOS MORAIS. INDEFERIMENTO. AUSÊNCIA DE
CONDUTA ILÍCITA. APELADO QUE INFORMA, NO CONTRATO, QUE O
IMÓVEL NECESSITAVA DE
REGULARIZAÇÃO. CIÊNCIA DA APELANTE. NOTÍCIA SOBRE
NECESSIDADE DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO DE USUCAPIÃO APÓS A
PERMUTA. INFORMAÇÃO PRESTADA PELO CARTÓRIO DE IMÓVEIS DA
CIDADE ONDE SE LOCALIZAM OS BENS A AMBAS AS PARTES.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO PARA REFORMAR A
SENTENÇA, JULGANDO PROCEDENTE EM PARTE OS PEDIDOS
AUTORAIS, NO SENTIDO DE RESCINDIR O CONTRATO DE PERMUTA
POR INADIMPLEMENTO DO APELADO, REINTEGRANDO A APELANTE
EM SEU IMÓVEL E RESTITUINDO O IMÓVEL DO APELADO; E
CONDENAR O APELADO AO PAGAMENTO DA MULTA RESCISÓRIA,
PREVISTA CONTRATUALMENTE.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fls.
301):
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE
OMISSÃO. IRRESIGNAÇÃO QUANTO À MOTIVAÇÃO DA TESE
ADOTADA. VIA INADEQUADA. INEXISTÊNCIA DAS HIPÓTESES DO
DO NCPC.
ART. 1.022
PREQUESTIONAMENTO. APRECIAÇÃO PRÉVIA DESTE TRIBUNAL
QUANTO À MATÉRIA DISCUTIDA. REQUISITO PARA INTERPOSIÇÃO DE
RESP E REXT ATENDIDO. APLICAÇÃO DOS
E ART.1.025 DO
ART. 1.022
NOVO CPC.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NÃO ACOLHIDOS.

No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 1.022, II, e 489, parágrafo 1°, inciso IV, do Código de Processo Civil,
porque o acórdão nos embargos de declaração não apreciou pontos relevantes,
deixando de enfrentar a alegada exceptio non adimpleti contractus, o venire contra
factum proprium e o pedido de produção de prova pericial, incorrendo em omissão
e em falta de fundamentação adequada;
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b) 476, do Código Civil, já que o Tribunal reconheceu inadimplemento
do recorrente sem considerar que o cumprimento da sua obrigação dependia da
colaboração da recorrida para viabilizar a regularização por usucapião, o que
caracterizou a exceção do contrato não cumprido;
c) 113, 187 e 422, do Código Civil, pois o acórdão contrariou a boa-fé
objetiva ao admitir comportamento contraditório da recorrida, que teria impedido a
regularização e, ainda assim, obteve a rescisão;
d) 1.219, do Código Civil, porquanto o acórdão negou a indenização por
realizadas no imóvel, apesar de o recorrente ter alegado
acessões/benfeitorias
demolição e construção de nova edificação; e
e) 369, do Código de Processo Civil, uma vez que houve indeferimento
de prova pericial sem fundamentação específica, impedindo a demonstração das
alegadas acessões.
Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que não cabia reconhecer
a exceção do contrato não cumprido e ao negar a indenização por acessões sem
perícia, divergiu do entendimento indicado nos REsps

949.959/PR, 1.144.982/PR,
AgRg no Ag
e em julgados sobre a exceptio e a
1.143.216/RS,
996.102/RO
vedação ao venire contra factum proprium (fls. 332-359).
Requer o provimento do recurso para que se reconheça a nulidade do
acórdão dos embargos de declaração, com retorno dos autos ao Tribunal de origem
para saneamento das omissões e, subsidiariamente, que se julgue improcedente a
ação, aplicando-se a exceção do contrato não cumprido; requer ainda o provimento
do recurso para que se determine a realização de prova pericial sobre as acessões e
se reconheça o direito à indenização correspondente (fls. 365).
Contrarrazões às fls. 369-383.
É o relatório.
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VOTO
A controvérsia diz respeito a ação de natureza redibitória cumulada com
reivindicatória e pedido de adjudicação de bem, em que a parte autora pleiteou a
rescisão do contrato de permuta, a reintegração na posse do seu imóvel, a
restituição do imóvel ao réu, a multa rescisória e indenizações por danos materiais
e morais (fls. 229-236).
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos,
indeferiu a adjudicação compulsória, afastou danos morais e materiais, e condenou
a autora ao pagamento de custas e honorários fixados em 10% sobre o valor da
causa, com exigibilidade suspensa pela justiça gratuita (fls. 253-254).
A Corte de origem reformou a sentença, deu parcial provimento à
apelação para rescindir o contrato por inadimplemento do réu, reintegrar a autora
em seu imóvel, restituir o imóvel ao réu e condenar o réu ao pagamento da multa
rescisória contratual, mantendo o indeferimento dos danos morais e materiais e não
acolhendo pedidos de indenização por benfeitorias diante da ausência de provas
(fls. 255-260).
I - Arts. 1.022, II, e 489, § 1°, inciso IV, do Código de Processo Civil
No caso, no acórdão que julgou a apelação, restou expressamente
analisada a
, que não foi acolhida, diante da falta
exceptio non adimpleti contractus
de provas de que o agravante tenha informado à agravada sobre os sérios
impedimentos do imóvel, envolvendo a necessidade de inventariá-lo ou de
ajuizamento de ação de usucapião como forma de possuir a escritura (fl. 237), bem
como foi consignado que não foram demonstradas as alegadas benfeitorias no
imóvel a ser restituído.
Desse modo, afasta-se a alegada ofensa aos arts. 489, § 1o, IV, e 1.022,
II, do CPC, visto que a Corte de origem examinou e decidiu, de modo claro,
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objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, concluindo
pela rescisão do contrato de permuta, em razão das sérias omissões quanto à
regularização do imóvel e pela ausência de comprovação das benfeitorias, não
ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.
Esclareça-se que o órgão colegiado não está obrigado a repelir todas as
alegações expendidas no recurso, pois basta que se atenha aos pontos relevantes e
necessários ao deslinde do litígio e adote fundamentos que se mostrem cabíveis à
prolação do julgado, ainda que, relativamente às conclusões, não haja a
concordância das partes.
II - Arts.
e
113, 187, 422
476, do Código Civil
No que se refere à exceção de contrato não cumprido, a instância
ordinária deixou de acolhê-la, reconhecendo o inadimplemento apenas por parte do
agravante. Confiram-se trechos do acórdão (fls. 237-239):

A
aduziu que o contrato não foi cumprido, pois além de se
Autora/Apelante
declarar legítimo proprietário do imóvel (parágrafo único da cláusula primeira),
sendo, em verdade, possuidor, o Apelado não regularizou o imóvel como se
obrigou, no prazo de 01 (hum) ano, conforme parágrafos segundo e terceiro da
cláusula terceira:
“PARÁGRAFO SEGUNDO: O Permutante JOSÉ PEIXINHO DE MACEDO
declara que o imóvel situado na Travessa Dois de Junho, n. 22, não possui escritura.
Entretanto, compromete-se a regularizar o registro do imóvel no prazo de 01 (hum)
ano, arcando inclusive com todos e quaisquer custos de taxa, imposto,
emolumentos, honorários, bem como todos e quaisquer que sejam oriundos da
regularização do imóvel descrito neste parágrafo, inclusive custas cartorárias e
Judiciais.”
“PARÁGRAFO TERCEIRO: A quitação do presente contrato fica
condicionada a comprovação da posse das partes nos imóveis objetos da permuta,
bem como na regularização do registro do imóvel situado na Travessa Dois de
Junho, n. 22, no cartório de imóveis da cidade de Senhor do Bonfim-BA.”
O fato de conhecer a informação de que o imóvel não possuía escritura não
impõe à Apelante a aceitação de qualquer ônus, sobretudo a obrigação de ajuizar
uma ação judicial de usucapião, em seu nome, se em momento algum se obrigou à
tal ato. É um motivo relevante e não apenas uma simples recusa.
A Apelante conhecia a ausência de regularização do imóvel, fato expresso no
instrumento, mas não há provas de que o Apelado tenha lhe informado sobre os
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sérios impedimentos do imóvel, envolvendo a necessidade de inventariá-lo ou,
muito menos sobre a necessidade de ajuizamento de ação de usucapião como forma
de possuir a escritura.
Aliás, nem o Apelado conhecia tais peculiaridades, como restou evidenciado
na audiência de instrução de Julgamento, quando, em depoimento pessoal,
respondeu que as partes foram informadas dessa necessidade (usucapir) após se
dirigirem ao Cartório da cidade, quando o oficial esclareceu os fatos. Tal situação é
incontroversa, pois, em suas razões recursais, a própria Apelante assevera que “A
Apelante fora descobrir que o mesmo não possuía escritura do imóvel quando
estiveram no cartório de imóveis ainda em 2012 (mais de seis meses após a compra
(...)”; que “O Apelado declarou, quando da troca em 2012, que possuía a
propriedade do imóvel adquirido na forma de sessão de direitos hereditários do
imóvel localizado na Rua Travessa 02 de Julho, no 22, Itamaraty, Senhor do Bonfim
- BA, CEP no. 48.970- 000”.
[...]
O Apelado, de fato, afirmou em audiência, que nunca buscou ajuizar a ação de
usucapião em seu nome, porque já estavam residindo nas casas permutadas, estando
a Apelante na posse do imóvel a ser regularizado.
[...]
Assim, não há como obrigar a Apelante a ajuizar uma ação, uma vez que não
se comprometeu em contrato a fazê-lo.
Desse modo, entendo como procedente o pedido de rescisão contratual, com
base no inadimplemento por parte do Apelado, que não regularizou o imóvel
permutado, tendo se obrigado a fazê-lo no prazo de 01(hum) ano.

Como se observa, o acórdão entendeu que não poderia o agravante
impor o ajuizamento da ação de usucapião à agravada, pois contrariava os termos
da avença, afastando a exceção de contrato não cumprido.
Desse modo, para rever tais premissas e acolher a alegação, seria
necessário o reexame do contrato e de provas, o que é inviável nesta via, em razão
dos óbices previstos nas Súmulas n.s 5 e 7 do STJ.
III - Arts. 1.219, do Código Civil e 369, do Código de Processo Civil
No tocante às benfeitorias do imóvel, o Tribunal
afirmou não
a quo
terem sido comprovadas pelo agravante, nos seguintes termos (fls. 240-241):

Aduz o Apelado, na contestação, que “após sua imissão física no bem, o
contestante demoliu a quase totalidade do prédio dantes existente, erigindo um novo
sobre o terreno aproveitado, tudo conforme restará demonstrado de eventual perícia
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no bem, o que fica de logo expressamente requerido, caso se afigure necessário.
Assim, na remotíssima e improvável hipótese de acolhimento dos pleitos autorais
ora contestados, o acionado pugna pelo ressarcimento das despesas decorrentes da
demolição e construção de novo prédio, no imóvel cedido em permuta pela autora,
cujo montante de despesas deverá ser apurado em momento processual oportuno,
pugnando, também, pelo direito de retenção do bem em face das alterações
introduzidas.”; e que “Na hipótese de acolhimento dos pleitos autorais, que seja a
autora instada a proceder ao pagamento de indenização decorrente das alterações e
benfeitorias introduzidas no bem por ela cedido na permuta, garantido ao acionado o
direito de retenção.”.
A Apelante afirmou, na réplica à contestação, que “O demandado alegou que
realizou benfeitorias no imóvel, que demoliu em parte, mas não se desvencilhou de
seu ônus de comprová-las”; que “ não comprovou qualquer despesa, por documento
hábil, não apresentando nota fiscal. Sequer indicou quanto gastou na suposta
reforma, muito menos comprovou a existência das reformas, sequer por fotografias,
muito menos as alegadas despesas, razão pela qual pugna pela improcedência do
pleito respectivo”.
Ainda, nas alegações finais, que “Em sua defesa o Demandado alegou que
“praticamente demoliu” o imóvel. As testemunhas, inclusive aquela arrolada pelo
mesmo, rechaçaram a informação, sendo apenas dito, de forma absolutamente
controversa e contraditória, que demoliu e reconstruiu o fundo do imóvel. Declarou
o pedreiro que edificou de 3 a 4 cômodos em um espaço de 7 metros, e que teria
derrubado as paredes, trocado todo o piso da casa, levantado novas paredes, coberto
a parte demolida, com apenas um ajudante, em menos de 5 meses, o que é
impossível fisicamente.”; que “Sequer comprovou ter gasto R$ 10.000,00 na
reforma, o que necessita de avaliação judicial do imóvel, com a presença da Autora,
do Réu e do referido pedreiro arrolado enquanto testemunha, para que seja indicado
precisamente onde foi mexido no imóvel e onde permanece íntegro, assim como no
imóvel onde a Autora reside atualmente, no qual também foram feitas reformas. As
testemunhas ouvidas pela parte Autora ANDRÉ LUIS DA SILVA e MARIA DA
CONCEIÇAO DEOLINDA OLIVEIRA, declararam que as modificações alegadas
pelo Demandado no imóvel não ocorreram, e que o mesmo teria substituído apenas
o portão da frente e colocado uma porta de vidro no imóvel, e que, morando
próximo, não presenciaram qualquer demolição no mesmo, apenas pequena
reforma” e que “O risco de construir antes da formalização do negócio foi de ambas
as partes. O valor dos imóveis à época da assinatura do contrato fora estabelecido
em R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), após as reformas feitas por ambas as partes.”.
Cabe à parte comprovar a realização de benfeitorias no imóvel.
O Apelado não comprova as reformas que alega ter realizado no imóvel, nem
a Apelada consegue fazê-lo, já que ambos não documentaram as compras e
pagamento de mão de obra utilizada.
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O Apelado apenas mencionou que realizou benfeitorias que valorizaram o
imóvel, não tendo detalhado o que realizou e nem sequer provado a sua efetiva
realização. Registra-se, que o Apelado não teve o cuidado de especificar as supostas
benfeitorias, não se desincumbido do ônus que lhe competia.
Ainda, não junta nenhum documento capaz de demonstrar qualquer custo
relativo às supostas reformas, apenas afirmou, em audiência, que solicitou um
empréstimo no Banco para efetuar tais melhorias, mas não soube detalhar o valor
financiado, apenas noticiando o pagamento mensal de parcelas e que possui, ainda,
um saldo devedor. Não há como se afirmar que nem a existência deste empréstimo,
nem mesmo se foi utilizado para a reforma, parcial ou sua integralmente.
A única reforma, feita pelo Apelado, que foi reconhecida pela própria
Apelante, é a troca de portão e instalação de porta de vidro, fatos reconhecidos,
também, por testemunhas. Entretanto, inexiste qualquer comprovação dos seus
custos, o que impede sua restituição in casu.

Portanto, para alterar o julgado, seria necessário o reexame do contexto
fático-probatório da demanda, atraindo o óbice previsto na Súmula n. 7 do STJ.
IV - Dissídio jurisprudencial
No tocante ao apontado dissídio, ressalte-se que a incidência das
Súmulas n.s 5 e 7 do STJ quanto à interposição pela alínea
do permissivo
a
constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência
jurisprudencial sobre a mesma questão.
Nesse sentido: AgInt no
relator Ministro
AREsp n. 1.898.375/RS,
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
DJe de
27/6/2022,
AgInt no
relator Ministro Francisco Falcão,
30/6/2022;
AREsp n. 1.866.385/DF,
Segunda Turma, julgado em
DJe de
AgInt no
16/5/2022,
18/5/2022;
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 1.611.756/GO,
DJe de 1o/
; AgInt no
relator Ministro
29/8/2022,
9/2022
AREsp n. 1.724.656/DF,
Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em
DJe de
22/8/2022,
24/8/2022;
e AgInt no
relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira
REsp n. 1.503.880/PE,
Turma, julgado em
DJe de
27/2/2018,
8/3/2018.
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V - Conclusão
Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do
recurso especial e negar-lhe provimento.
Nos termos do § 11 do
do CPC, majoro para 12% os
art. 85
honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, sobre o valor já
arbitrado nas instâncias de origem, ressalvada eventual concessão de gratuidade de
justiça.
É o voto.

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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.549.635 / BA
Número Registro: 2024/0014266-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
05024375920188050244 050243759201880502441 5024375920188050244 50243759201880502441
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : JOSE PEIXINHO DE MACEDO
ADVOGADO
: FRANCISCO CARDOSO DA SILVA FILHO - BA009630
AGRAVADO
: LUCIA GAMA DA SILVA
ADVOGADOS : RAFAEL CARNEIRO DE ARAÚJO - BA028206
RAQUEL PEREIRA DE AGRELA - BA022055
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - POSSE - ESBULHO / TURBAÇÃO / AMEAÇA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
10/03/2026
16/03/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 16 de março de 2026
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