Tribunal: STJ
Processo: 0005007-46.2020.8.19.0202
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:
EMENTA
DIREITO IMOBILIÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS
À EXECUÇÃO. SUSPENSÃO POR PREJUDICIALIDADE EXTERNA,
LEGITIMIDADE ATIVA E TÍTULO EXECUTIVO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2757363 - RJ(2024/0367072-8)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: ABRE CAMINHO 204 INDUSTRIA E COMERCIO DE ARTEFATOS
DE CERA LTDA
ADVOGADO
: TIAGO ANTONIO MOREIRA DIEGO - RJ162357
AGRAVADO
: G 10 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES RJ LTDA
ADVOGADO
: CARLOS ALBERTO PETRUCCI GUIMARÃES - RJ120006
EMENTA
DIREITO IMOBILIÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS
À EXECUÇÃO. SUSPENSÃO POR PREJUDICIALIDADE EXTERNA,
LEGITIMIDADE ATIVA E TÍTULO EXECUTIVO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial
pela incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à prejudicialidade externa,
considerando prejudicada a análise da violação dos demais dispositivos legais
apontados.
2. A controvérsia envolve embargos à execução com pedido de suspensão por
prejudicialidade externa, reconhecimento de ilegitimidade ativa para cobrar cotas
condominiais, inexistência ou inexigibilidade de título executivo e adequação do
valor da causa. O valor da causa foi fixado em R$ 61.149,76.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os
embargos apenas para reduzir o valor da causa da execução; no mais, julgou
improcedentes os pedidos e condenou a embargante às despesas processuais, sem
honorários.
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e negou provimento à
apelação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há seis questões em discussão: (i) saber se deveria ser suspensa a execução por
prejudicialidade externa, nos termos dos arts. 921, I, 313, V,
, e, no que couber,
a
315 do CPC (ii) saber se houve indevida negativa da prejudicialidade externa em
razão da ação de preempção; (iii) saber se o
VIII, do CPC foi aplicado ao
art. 784,
reconhecimento de título executivo extrajudicial apesar de controvérsia sobre a
validade da relação locatícia; (iv) saber se há ilegitimidade ativa, à luz do art. 18
do CPC, para cobrança direta de cotas condominiais pelo adquirente do imóvel; (v)
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Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: cf7c424a-e613-41cc-805c-f8005469706a

saber se deveria ser reconhecida a conexão e o julgamento conjunto, com base no
§ 3o, do CPC; e (vi) saber se o
o da
foi
art. 55,
art. 8
Lei n. 8.245/1991
corretamente aplicado ao caso de sub-rogação do adquirente na posição de locador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a aferição de prejudicialidade externa,
conexão e dependência entre ações demanda reexame do contexto fático-
probatório.
7. A legitimidade ativa e a sub-rogação do adquirente decorrem da aquisição do
imóvel e foram reconhecidas pela Corte de origem. A insurgência é deficiente,
porque não rebateu tal fundamento, atraindo a incidência das Súmulas n. 283 e 284
do STF.
8. O contrato de locação é título executivo extrajudicial nos termos do art. 784,
VIII, do CPC e a aplicação do
o da
autoriza a sub-rogação
art. 8
Lei n. 8.245/1991
do adquirente na posição de locador, o que não pode ser infirmado sem
revolvimento probatório.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a análise de
Tese de julgamento
prejudicialidade externa, conexão e suspensão da execução exigir reexame de fatos
e provas. 2. Aplicam-se as Súmulas n. 283 e 284 do STF quando a parte recorrente
não impugna, de modo específico, fundamento autônomo do acórdão recorrido. 3.
O
o da
autoriza a sub-rogação do adquirente na posição de
art. 8
Lei n. 8.245/1991
locador, legitimando-o para a execução de alugueres e encargos inadimplidos. 4. O
VIII, do CPC reconhece o contrato de locação como título executivo
art. 784,
extrajudicial, de modo que sua desqualificação demandaria revolvimento
probatório, vedado pela Súmula n. 7 do STJ”.
CPC, arts. 18, 55, § 3o, 313, V, , 315, 784, VIII, e
Dispositivos relevantes citados:
a
921, I;
o; Constituição Federal,
III, .
Lei n. 8.245/1991, art. 8
art. 105,
a
STJ, Súmula n. 7; STF, Súmulas n. 283 e 284.
Jurisprudência relevante citada:
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento
10/03/2026
16/03/2026,
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
17 de março de 2026
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Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2757363 - RJ (2024/0367072-8)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: ABRE CAMINHO 204 INDUSTRIA E COMERCIO DE
ARTEFATOS DE CERA LTDA
ADVOGADO
: TIAGO ANTONIO MOREIRA DIEGO - RJ162357
AGRAVADO
: G 10 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES RJ LTDA
ADVOGADO
: CARLOS ALBERTO PETRUCCI GUIMARÃES - RJ120006
EMENTA
DIREITO IMOBILIÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À
EXECUÇÃO.
SUSPENSÃO
POR
PREJUDICIALIDADE
EXTERNA,
LEGITIMIDADE ATIVA E TÍTULO EXECUTIVO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial
pela incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à prejudicialidade externa,
considerando prejudicada a análise da violação dos demais dispositivos legais
apontados.
2. A controvérsia envolve embargos à execução com pedido de suspensão por
prejudicialidade externa, reconhecimento de ilegitimidade ativa para cobrar cotas
condominiais, inexistência ou inexigibilidade de título executivo e adequação do
valor da causa. O valor da causa foi fixado em R$ 61.149,76.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os
embargos apenas para reduzir o valor da causa da execução; no mais, julgou
improcedentes os pedidos e condenou a embargante às despesas processuais, sem
honorários.
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e negou provimento à
apelação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há seis questões em discussão: (i) saber se deveria ser suspensa a execução por
prejudicialidade externa, nos termos dos arts. 921, I, 313, V,
, e, no que couber,
a
315 do CPC (ii) saber se houve indevida negativa da prejudicialidade externa em
razão da ação de preempção; (iii) saber se o
VIII, do CPC foi aplicado ao
art. 784,
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reconhecimento de título executivo extrajudicial apesar de controvérsia sobre a
validade da relação locatícia; (iv) saber se há ilegitimidade ativa, à luz do
do
art. 18
CPC, para cobrança direta de cotas condominiais pelo adquirente do imóvel; (v)
saber se deveria ser reconhecida a conexão e o julgamento conjunto, com base no
§ 3o, do CPC; e (vi) saber se o
o da
foi corretamente
art. 55,
art. 8
Lei n. 8.245/1991
aplicado ao caso de sub-rogação do adquirente na posição de locador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a aferição de prejudicialidade externa, conexão
e dependência entre ações demanda reexame do contexto fático-probatório.
7. A legitimidade ativa e a sub-rogação do adquirente decorrem da aquisição do
imóvel e foram reconhecidas pela Corte de origem. A insurgência é deficiente,
porque não rebateu tal fundamento, atraindo a incidência das Súmulas n. 283 e 284
do STF.
8. O contrato de locação é título executivo extrajudicial nos termos do
VIII,
art. 784,
do CPC e a aplicação do
o da
autoriza a sub-rogação do
art. 8
Lei n. 8.245/1991
adquirente na posição de locador, o que não pode ser infirmado sem revolvimento
probatório.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a análise de
Tese de julgamento
prejudicialidade externa, conexão e suspensão da execução exigir reexame de fatos e
provas. 2. Aplicam-se as Súmulas n. 283 e 284 do STF quando a parte recorrente não
impugna, de modo específico, fundamento autônomo do acórdão recorrido. 3. O
o da
autoriza a sub-rogação do adquirente na posição de
art. 8
Lei n. 8.245/1991
locador, legitimando-o para a execução de alugueres e encargos inadimplidos. 4. O
VIII, do CPC reconhece o contrato de locação como título executivo
art. 784,
extrajudicial, de modo que sua desqualificação demandaria revolvimento probatório,
vedado pela Súmula n. 7 do STJ”.
CPC, arts. 18, 55, § 3o, 313, V,
, 315, 784, VIII, e
Dispositivos relevantes citados:
a
921, I;
o; Constituição Federal,
III, .
Lei n. 8.245/1991, art. 8
art. 105,
a
STJ, Súmula n. 7; STF, Súmulas n. 283 e 284.
Jurisprudência relevante citada:
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ABRE CAMINHO
204 – INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE ARTEFATOS DE CERA LTDA. contra a
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decisão que inadmitiu o recurso especial ante a incidência da Súmula n. 7 do STJ
quanto à suscitada prejudicialidade da demanda, considerando prejudicada a análise
das demais violações apontadas.
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso
especial foram atendidos.
O recurso especial foi interposto com fundamento no
III,
, da
art. 105,
a
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro em
apelação cível nos autos de embargos à execução.
O julgado foi assim ementado (fls. 135-136):

Direito Imobiliário. Embargos à execução opostos pela ora apelante em face da
apelada, adquirente do imóvel, o qual se encontrava a aquele locado, insurgindo-se
contra a ação de execução de título extrajudicial, na qual se pretende a cobrança de
algueres, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de
condomínio, previstos no título, sob a alegação de falta de legitimidade do exequente.
Pleiteia a suspensão da execução, até que seja julgada a ação de preempção em
apenso, por se tratar de prejudicial externa, sob a alegação de ter sido preterido quando
da venda do imóvel, não sendo respeitado o seu direito de preferência como locatário
do bem. Por derradeiro, afirma que não há título executivo a embasar a execução, eis
que inexiste relação de locação entre as partes. A sentença julgou parcialmente
procedentes os embargos à execução, tão somente para reduzir o valor da causa da
execução para R$ 61.149,76 (sessenta e um mil, cento e quarenta e nove reais e
setenta e seis centavos). No mais, julgou improcedentes os pedidos. 137 Condenou a
embargante ao pagamento das despesas processuais, por considerar que decaiu de
grande parte do pedido. Sem condenação em honorários, porquanto o embargado não
apresentou defesa nos autos. Sem razão o recorrente. Isso porque o apelado comprova
a aquisição do imóvel, conforme se extrai da certidão de ônus reais acostada ao índice
10 dos autos da demanda executiva. Nesse passo, o embargado/apelado, ao adquirir o
imóvel, assume a posição do locador, podendo optar em manter a locação ou por fim
ao contrato e promover a desocupação do imóvel, a teor do 8o. da
O
Lei 8.245/91.
contrato de locação permite ao locador e, no caso o adquirente do bem, que se
subrroga na posição do locador, executar os alugueres e encargos, nestes incluída
também a taxa condominial, que tenham sido inadimplidos pelo locatário, nos termos
do 784, VIII, o qual prevê expressamente que é título executivo extrajudicial. Não
merece prosperar a alegada prejudicialidade em relação à ação de preempção,proposta
pela apelante (Processo: 0010542-58.2017.8.19.0202), que tramita na Décima Nona
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Câmara de Direito Privado, objetivando a anulação da compra e venda efetivada com
o locador e a ora apelada, e de necessidade de julgamento conjunto de modo a se
evitar decisões conflitantes, até porque o referido processo já foi julgado, sendo
desprovido o recurso do ora apelante, restando hígido o negócio jurídico realizado.
Desse modo, escorreita se mostra a sentença vergastada, que deve ser mantida na
íntegra, por seus próprios fundamentos, devendo prosseguir a execução.
Desprovimento do recurso.

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados
No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos:
a) 921, I, do Código de Processo Civil, porque o acórdão recorrido
determinou o prosseguimento da execução sem suspender o processo executivo,
embora a sentença de mérito dependesse do julgamento de outra causa,
caracterizando prejudicialidade externa, devendo ocorrer a suspensão com base nas
hipóteses do
e, no que couber, do

art. 313
art. 315;
b) 313, V,
, do Código de Processo Civil, pois foi afastada
a
a prejudicialidade externa em relação à ação de preempção, mesmo havendo
pendência decisória sobre a existência e eficácia do negócio jurídico de compra e
venda do imóvel que impactou diretamente a legitimidade e a exigibilidade do título
executado;
c) 784, VIII, do Código de Processo Civil, visto que o acórdão recorrido
reconheceu título executivo extrajudicial relativo a alugueres e encargos
condominiais quando a exigibilidade dependia da definição, na ação de preempção,
da existência e validade da relação locatícia entre as partes;
d) 18 do Código de Processo Civil, já que o Tribunal de origem admitiu a
legitimidade ativa da parte recorrida para cobrar diretamente cotas condominiais,
visto que se trataria de direito alheio do condomínio, titular do crédito condominial;
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e) 55, § 3o, do Código de Processo Civil, uma vez que foram afastados a
conexão e o julgamento conjunto, apesar de haver comunhão de causa de pedir entre
a execução e a ação de preempção e risco de decisões conflitantes; e
f) 8o da
visto que, no contexto da sub-rogação do
Lei n. 8.245/1991,
adquirente na posição do locador, o acórdão recorrido aplicou a norma para manter a
execução, enquanto a recorrente sustentou que a eficácia do negócio de compra e
venda permanecia controvertida na ação de preempção.
Requer o provimento do recurso para que se conheça das violações dos
arts. 921, I, 313, V,
, 784, VIII, e 18 do Código de Processo Civil e se determine a
a
suspensão da execução por prejudicialidade externa, reconhecendo-se a ilegitimidade
ativa para cobrança de cotas condominiais e a inexigibilidade do título executivo.
Requer ainda que se reconheçam a conexão e o julgamento conjunto nos termos do
§ 3o, do Código de Processo Civil.
art. 55,
Contrarrazões às fls. 1.279-1.285.
É o relatório.

VOTO
I - Contextualização
A controvérsia diz respeito a embargos à execução em que a parte
embargante pleiteou a suspensão da execução por prejudicialidade externa, em razão
de ação de preempção; o reconhecimento da ilegitimidade ativa da parte exequente
para cobrar cotas condominiais; a inexistência ou inexigibilidade de título executivo;
e a adequação do valor da causa.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os
embargos à execução para reduzir o valor da causa da execução a R$ 61.149,76; no
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mais, julgou improcedentes os pedidos e condenou a embargante ao pagamento das
despesas processuais, sem honorários, porque a embargada não apresentara defesa.
A Corte de origem manteve integralmente a sentença, negando provimento
à apelação.
II - Arts. 55, § 3o, 313, V, , e 921, I, do CPC
a
A recorrente insurge-se contra a decisão que não reconheceu a
prejudicialidade externa, fato que implicaria a suspensão da demanda executiva, nos
termos do
I, do CPC.
art. 921,
De acordo com o
V,
, do CPC, é possível reconhecer a
art. 313,
a
suspensão da demanda quando a sentença de mérito depender do julgamento de
outra causa que constitua objeto principal de outro processo. Tal suspensão é
faculdade judicial, a depender das circunstâncias do caso concreto.
No caso, a suspensão da execução com base nesse dispositivo depende da
análise dos fatos e das provas.
De acordo com os embargos de declaração opostos ao acórdão recorrido,
foi afastada a prejudicialidade externa, pois considerou-se ausente qualquer conexão,
tendo em vista a diversidade entre a causa de pedir e o pedido das duas ações.
Portanto, a apuração da violação desses dispositivos demandaria o
reexame dos fatos e das provas de cada uma das ações para se apurar eventual
conexão ou prejudicialidade externa. A relação de dependência entre duas ações,
para fins de prejudicialidade externa, pressupõe análise de todo o contexto fático e
probatório.
Não se admite, em razão do óbice da Súmula n. 7 do STJ, a revisão do
entendimento do Tribunal
quando a situação de mérito demandar o reexame
a quo
do acervo fático-probatório dos autos.
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III - Arts. 18 e 784, VIII, do CPC e 8o da Lei de Locações
A admissão do contrato de locação como título executivo extrajudicial tem
previsão legal, desde que preenchidos os pressupostos legais.
A alegação de que o título executivo extrajudicial dependeria da
finalização de outra ação para se consolidar também pressupõe o reexame de fatos e
provas.
Como já mencionado, o acordão recorrido afastou a prejudicialidade
externa em razão da ausência de identidade entre as ações. A alteração subjetiva no
contrato devido à aquisição do imóvel pelo requerido tem previsão legal.
Ao adquirir o imóvel que estava locado, a parte recorrida se sub-rogou na
posição de locadora e, nos termos do art. 8o da Lei de locações, poderia manter o
contrato ou requerer a resolução da avença com desocupação.
Na posição de locadora, é evidente que tem a prerrogativa de utilizar o
contrato de locação, como título executivo extrajudicial, para promover a execução
dos encargos.
Portanto, a recorrida tem legitimidade para a execução, na condição de
cessionária do crédito, por conta da sub-rogação do contrato de locação decorrente
da aquisição do imóvel locado.
A desqualificação da execução por conta de outro processo demandaria o
reexame dos fatos e das provas, o que encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ.
E mais, em relação a esses dispositivos, há fundamentação deficiente, pois
em momento algum a parte rebateu o fundamento do acórdão recorrido, suficiente
para mantê-lo, o que atrai a incidência das Súmulas n. 283 e 284 do STF.
No acordão recorrido, destacou-se que a legitimidade da recorrida e a sub-
rogação no contrato de locação decorrem da aquisição do imóvel. Esse fundamento
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não foi rebatido. A recorrente apenas apontou suposta prejudicialidade externa, mas
a execução, legitimidade e sub-rogação se referem à aquisição do imóvel, tese não
impugnada.
IV - Conclusão
Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.
Deixo de majorar os honorários recursais nos termos do § 11 do
do
art. 85
CPC, em razão da inexistência de prévia fixação na origem.
É o voto.

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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.757.363 / RJ
Número Registro: 2024/0367072-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00050074620208190202
00259115820188190202
202424507224
259115820188190202
50074620208190202
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : ABRE CAMINHO 204 INDUSTRIA E COMERCIO DE ARTEFATOS
DE CERA LTDA
ADVOGADO : TIAGO ANTONIO MOREIRA DIEGO - RJ162357
AGRAVADO
: G 10 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES RJ LTDA
ADVOGADO : CARLOS ALBERTO PETRUCCI GUIMARÃES - RJ120006
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
10/03/2026
16/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 16 de março de 2026
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