Tribunal: STJ
Processo: 0000564-25.2016.4.03.6005
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
EMENTA
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE POR PREÇO
VIL, APLICABILIDADE DO
§ 4o, DA
E DO
ART. 27,
LEI 9.514/1997
ART. 32,
§ 3o, DO DECRETO-
E CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS.
LEI 70/1966,
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2087981 - SP(2023/0263775-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: EMIDIO SILVA DIAS
ADVOGADOS
: RICARDO DE SOUZA VARONI - MS016683
SILVIO ERNESTO RANIER GOMES - MS018135
RECORRIDO
: GENY ARAUJO DA SILVA
ADVOGADO
: LUIZ ALBERTO FONSECA - MS014013
RECORRIDO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADO
: SILVIO ALBERTIN LOPES - MS019819
INTERES.
: CLAYVON MOREIRA AMARAL
EMENTA
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE POR PREÇO
VIL, APLICABILIDADE DO
§ 4o, DA
E DO
ART. 27,
LEI 9.514/1997
ART. 32,
§ 3o, DO DECRETO-
E CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS.
LEI 70/1966,
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do TRF da 3a Região em apelação
cível que deu provimento ao recurso para anular a arrematação do imóvel.
Aplicação, no julgamento, dos óbices da Súmula n. 83 do STJ, com
prejudicialidade da alínea c, e referência à Súmula n. 7 do STJ para o não exame
do dissídio.
2. A controvérsia diz respeito à ação anulatória de transferência de imóvel com
pedido de indenização por danos materiais, visando à nulidade da consolidação da
propriedade e da arrematação, além do ressarcimento dos valores investidos.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos,
reconheceu a ilegitimidade passiva do arrematante, excluiu-o da lide e condenou
os autores em honorários, com suspensão da exigibilidade pela gratuidade.
4. A Corte de origem reformou para anular a arrematação, reconheceu a
necessidade de intimação para purga da mora até a arrematação e caracterizou
preço vil por lance inferior a 50% da avaliação, fixando honorários em 10% do
valor da causa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o
§ 4o, da
art. 27,
Lei n. 9.514/1997
autoriza a conversão de eventuais nulidades em perdas e danos, preservando a
arrematação; (ii) saber se o
§ 3o, do Decreto-
afasta o preço
art. 32,
Lei n. 70/1966
vil quando o lance supera o débito; (iii) saber se o
do Código Civil impõe
art. 947
Documento eletrônico VDA56111437 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: 31b8a08f-14ea-4d4a-a134-e7add47a3056

a conversão da obrigação em pecúnia para manter a arrematação; e (iv) saber se há
divergência jurisprudencial quanto ao critério de preço vil, defendendo parâmetro
atrelado ao saldo devedor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: o
§ 4o, da
não
art. 27,
Lei n. 9.514/1997
convalida arrematação viciada por preço vil, regulando apenas a destinação do
produto de leilão válido.
7. Incide a Súmula n. 83 do STJ: o
§ 3o, do Decreto-
não
art. 32,
Lei n. 70/1966
afasta o parâmetro objetivo de preço vil, aferido pela avaliação do bem e não pelo
montante da dívida.
8. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: a conversão em perdas e danos do
do
art. 947
Código Civil é excepcional e não se aplica quando é possível desfazer a
arrematação por vício grave.
9. A inadmissão pela alínea a, por óbice sumular, prejudica o exame da
divergência jurisprudencial na alínea c sobre a mesma tese jurídica.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso especial não conhecido.
Tese de julgamento: “1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para afastar a tese de que
o
§ 4o, da
convalida arrematação viciada por preço vil. 2.
art. 27,
Lei n. 9.514/1997
Incide a Súmula n. 83 do STJ para afirmar que o parâmetro de preço vil é a
avaliação do imóvel, e não o saldo devedor, sendo inaplicável o
§ 3o, do
art. 32,
Decreto-
como critério substitutivo. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do
Lei n. 70/1966
STJ para afastar a conversão imediata em perdas e danos do
do Código
art. 947
Civil quando é possível desfazer a arrematação. 4. A inadmissão pela alínea a, por
óbice sumular, prejudica o conhecimento do dissídio na alínea c sobre a mesma
tese jurídica.”
Dispositivos relevantes citados:
§ 4o; Decreto-
Lei n. 9.514/1997, art. 27,
§ 3o; CC,
CPC, arts. 85, § 11, 843, 886, caput, I e
Lei n. 70/1966, art. 32,
art. 947;
891; CF,
III, a e c.
art. 105,
Jurisprudência
relevante
citada:
STJ,
Súmulas
n.
7
e
83;
STJ,
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado
REsp n. 2.167.979/PB,
em
STJ,
relator Ministro João Otávio de
9/9/2025;
REsp n. 1.884.369/SP,
Noronha,
Quarta
Turma,
julgado
em

STJ,
AgInt
no

20/5/2025;
relator Ministro Lázaro Guimarães, Quarta Turma, julgado
REsp n. 1.553.816/CE,
em
STJ,
relator Ministro Herman Benjamin,
7/6/2018;
AREsp n. 1583041/SP,
Segunda Turma, julgado em 26/11/2019.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, não conhecer do
14/04/2026
22/04/2026,
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Documento eletrônico VDA56111437 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 23/04/2026 14:37:24
Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: 31b8a08f-14ea-4d4a-a134-e7add47a3056

Brasília,
.
23 de abril de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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RECURSO ESPECIAL No 2087981 - SP(2023/0263775-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: EMIDIO SILVA DIAS
ADVOGADOS
: RICARDO DE SOUZA VARONI - MS016683
SILVIO ERNESTO RANIER GOMES - MS018135
RECORRIDO
: GENY ARAUJO DA SILVA
ADVOGADO
: LUIZ ALBERTO FONSECA - MS014013
RECORRIDO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADO
: SILVIO ALBERTIN LOPES - MS019819
INTERES.
: CLAYVON MOREIRA AMARAL
EMENTA
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE POR PREÇO
VIL, APLICABILIDADE DO
§ 4o, DA
E DO
ART. 27,
LEI 9.514/1997
ART. 32,
§ 3o, DO DECRETO-
E CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS.
LEI 70/1966,
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do TRF da 3a Região em apelação
cível que deu provimento ao recurso para anular a arrematação do imóvel.
Aplicação, no julgamento, dos óbices da Súmula n. 83 do STJ, com
prejudicialidade da alínea c, e referência à Súmula n. 7 do STJ para o não exame
do dissídio.
2. A controvérsia diz respeito à ação anulatória de transferência de imóvel com
pedido de indenização por danos materiais, visando à nulidade da consolidação da
propriedade e da arrematação, além do ressarcimento dos valores investidos.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos,
reconheceu a ilegitimidade passiva do arrematante, excluiu-o da lide e condenou
os autores em honorários, com suspensão da exigibilidade pela gratuidade.
4. A Corte de origem reformou para anular a arrematação, reconheceu a
necessidade de intimação para purga da mora até a arrematação e caracterizou
preço vil por lance inferior a 50% da avaliação, fixando honorários em 10% do
valor da causa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o
§ 4o, da
art. 27,
Lei n. 9.514/1997
autoriza a conversão de eventuais nulidades em perdas e danos, preservando a
arrematação; (ii) saber se o
§ 3o, do Decreto-
afasta o preço
art. 32,
Lei n. 70/1966
vil quando o lance supera o débito; (iii) saber se o
do Código Civil impõe
art. 947
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a conversão da obrigação em pecúnia para manter a arrematação; e (iv) saber se há
divergência jurisprudencial quanto ao critério de preço vil, defendendo parâmetro
atrelado ao saldo devedor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: o
§ 4o, da
não
art. 27,
Lei n. 9.514/1997
convalida arrematação viciada por preço vil, regulando apenas a destinação do
produto de leilão válido.
7. Incide a Súmula n. 83 do STJ: o
§ 3o, do Decreto-
não
art. 32,
Lei n. 70/1966
afasta o parâmetro objetivo de preço vil, aferido pela avaliação do bem e não pelo
montante da dívida.
8. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: a conversão em perdas e danos do
do
art. 947
Código Civil é excepcional e não se aplica quando é possível desfazer a
arrematação por vício grave.
9. A inadmissão pela alínea a, por óbice sumular, prejudica o exame da
divergência jurisprudencial na alínea c sobre a mesma tese jurídica.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso especial não conhecido.
Tese de julgamento: “1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para afastar a tese de que
o
§ 4o, da
convalida arrematação viciada por preço vil. 2.
art. 27,
Lei n. 9.514/1997
Incide a Súmula n. 83 do STJ para afirmar que o parâmetro de preço vil é a
avaliação do imóvel, e não o saldo devedor, sendo inaplicável o
§ 3o, do
art. 32,
Decreto-
como critério substitutivo. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do
Lei n. 70/1966
STJ para afastar a conversão imediata em perdas e danos do
do Código
art. 947
Civil quando é possível desfazer a arrematação. 4. A inadmissão pela alínea a, por
óbice sumular, prejudica o conhecimento do dissídio na alínea c sobre a mesma
tese jurídica.”
Dispositivos relevantes citados:
§ 4o; Decreto-
Lei n. 9.514/1997, art. 27,
§ 3o; CC,
CPC, arts. 85, § 11, 843, 886, caput, I e
Lei n. 70/1966, art. 32,
art. 947;
891; CF,
III, a e c.
art. 105,
Jurisprudência
relevante
citada:
STJ,
Súmulas
n.
7
e
83;
STJ,
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado
REsp n. 2.167.979/PB,
em
STJ,
relator Ministro João Otávio de
9/9/2025;
REsp n. 1.884.369/SP,
Noronha,
Quarta
Turma,
julgado
em

STJ,
AgInt
no

20/5/2025;
relator Ministro Lázaro Guimarães, Quarta Turma, julgado
REsp n. 1.553.816/CE,
em
STJ,
relator Ministro Herman Benjamin,
7/6/2018;
AREsp n. 1583041/SP,
Segunda Turma, julgado em 26/11/2019.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por EMÍDIO SILVA DIAS com
fundamento no
III,
e
, da Constituição Federal, contra acórdão do
art. 105,
a
c
Tribunal Regional Federal da 3a Região em apelação cível nos autos de ação
anulatória.
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O julgado foi assim ementado (fls. 437-438):
PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO -
SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PURGAÇÃO DA MORA
ANTES
DA
ARREMATAÇÃO
DO
IMÓVEL.
POSSIBILIDADE.
NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DA DATA DE REALIZAÇÃO DOS
LEILÕES. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. APELAÇÃO PROVIDA. I - As
razões pelas quais se considera regular a consolidação da propriedade pelo rito da
são semelhantes àquelas que fundamentam a regularidade da execução
Lei 9.514/97
extrajudicial pelo Decreto-
Ademais, o artigo 39, I da
faz
lei 70/66.
Lei 9.514/97
expressa referência aos artigos 29 a 41 do Decreto-
No âmbito do SFH e
lei 70/66.
do SFI, as discussões em torno da execução extrajudicial pelos referidos diplomas
legais se confundem em larga medida. II - O procedimento próprio previsto pelo
Decreto-
garante ao devedor a defesa de seus interesses ao prever a
lei 70/66
notificação para a purgação da mora (artigo 31, § 1o), não sendo incomum, mesmo
nessa fase, que o credor proceda à renegociação das dívidas de seus mutuários,
ainda que não tenha o dever de assim proceder. No mesmo sentido é o artigo 26,
caput e §§ 1o, 2o e 3o da
III - Não é negado ao devedor o direito de
Lei 9.514/97.
postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em
pagamento antes do inadimplemento, ou, mesmo com a execução em curso, o
direito de apontar irregularidades na observância do procedimento em questão que
tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora. IV - A matéria é objeto
de ampla e pacífica jurisprudência nesta Corte, em consonância com o entendimento
ainda dominante no Supremo Tribunal Federal, segundo o qual o Decreto-lei no.
foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988. V - No tocante ao
70/66
regramento do Decreto-
é corriqueira a alegação de irregularidade na
lei 70/66,
execução em virtude da escolha unilateral do agente fiduciário pela mutuante, a
qual, todavia, não se baseia em previsão legal ou contratual. A exigência de
notificação pessoal se restringe ao momento de purgação da mora, não se aplicando
às demais fases do procedimento. Mesmo nesta hipótese, quando o devedor se
encontrar em lugar incerto ou não sabido, é possível a notificação por edital, nos
termos do artigo 31, § 2o do Decreto-
e artigo 26, § 4o da
VI -
lei 70/66
Lei 9.514/97.
É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao
procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades
procedimentais deve ser acompanhado da demonstração cabal pelo devedor de que
foi frustrada a sua intenção de purgar a mora ou de exercer o direito de preferência,
a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. VII - Em suma,
não prosperam as alegações de inconstitucionalidade da execução extrajudicial e de
descumprimento do procedimento previsto pelo Decreto-
e pela
lei 70/66
VIII - No tocante ao direito de purgar a mora posteriormente à
Lei 9.514/97.
consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, o STJ tem entendimento
de que, mediante previsão do
da
é aplicável o
do
art. 39
Lei 9.514/97,
art. 34
Decreto-
de modo de que é possível a purgação até a realização do último
Lei 70/66,
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leilão, data da arrematação. Para tanto, o STJ aponta a necessidade de intimação
acerca da data de realização dos leilões mesmo antes do início da vigência da
IX - Com a edição da
o
II, da
Lei 13.465/2017.
Lei 13.465/2017,
art. 39,
restou alterado, de modo que as disposições dos
a 41 do
Lei 9.514/97
art. 29
Decreto-
passaram a ser aplicáveis “exclusivamente aos procedimentos de
lei 70/66
execução de créditos garantidos por hipoteca”, enquanto a notificação acerca da data
de realização dos leilões é necessária para o eventual exercício de direito de
preferência. Diante da alteração legal, esta Primeira Turma adota o entendimento de
que o novo dispositivo aplica-se tão somente aos contratos que tiveram a
consolidação da propriedade fiduciária já sob a égide desta lei. X - A Lei 9.514/97
não prevê a hipótese de fracasso do leilão em função da arrematação por preço vil.
A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já
previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da
avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando
evidente ao senso comum a configuração do preço vil. XI - Este entendimento
representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no artigo 692 do
sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por
CPC/73,
cento no artigo 891, caput e parágrafo único do novo CPC, ressalvada a hipótese em
que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz. XII - Caso em que foi
realizada a intimação pessoal para a purgação da mora em agosto de 2014 e a
consolidação da propriedade operou-se em
antes do início da vigência
24/03/2015,
da
Por esta razão o autor teria o direito de pagar as prestações em
Lei 13.465/17.
atraso, cerca de R$ 5.262,62, até a data de arrematação do imóvel. Não resta
comprovado nos autos, no entanto, sequer o envio de notificação extrajudicial
informando as datas de realização dos leilões. XIII - O imóvel, oferecido como
garantia por ocasião de assinatura do “Contrato por Instrumento Particular de Mútuo
para Obras com Obrigações e Alienação Fiduciária”, foi avaliado inicialmente em
R$ 62.000,00. Já o valor de avaliação constante no Edital de Leilão Público era de
R$ 116.000,00. A parte Autora apresentou, ainda, parecer técnico alegando que o
imóvel deveria ser avaliado em R$ 150.000,00. Nestas condições, mesmo ao se
desconsiderar a avaliação apresentada pela parte Autora, a arrematação do imóvel
pelo montante de R$ 33.840,00 em
quantia praticamente idêntica à toda
19/08/2015,
extensão da dívida, representa preço vil por ser inferior a 50% da avaliação do
imóvel realizada pela própria CEF ao publicar o edital dos leilões. XIV - Apelação
provida para anular a arrematação do imóvel. Honorários advocatícios devidos em
favor do patrono da parte Autora em 10% do valor causa.

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados.
No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
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a) 27, § 4o, da
porque, após o leilão, o credor
Lei n. 9.514/1997,
fiduciário deve prestar contas e devolver eventual saldo positivo ao devedor, de
modo que eventuais nulidades do procedimento se resolvem em perdas e danos,
mantendo-se a arrematação hígida;
b) 32, § 3o, do Decreto-
porquanto o critério para
Lei n. 70/1966,
reconhecer preço vil não é a fração da avaliação, visto que a lei assegura a entrega
da diferença ao devedor quando o lance supera o total da dívida, sendo inviável
anular a arrematação superior ao débito;
c) 947 do Código Civil, pois, mantida sua ilegitimidade passiva e sendo
inviável cumprir a obrigação na espécie, a prestação deve resolver-se pelo valor
em pecúnia, preservando-se a arrematação.
Sustenta que o Tribunal de origem divergiu do entendimento do Superior
Tribunal de Justiça ao considerar vil o preço por ser inferior a 50% da avaliação,
quando, na interpretação defendida, o parâmetro jurídico decorre da relação com o
saldo devedor. Indica como paradigma o REsp n. 1.124.362/SP.
Requer o provimento do recurso para que se mantenha a arrematação do
imóvel e se determine que eventuais nulidades do procedimento extrajudicial se
resolvam em perdas e danos, com a posse do imóvel preservada aos arrematantes.
Requer ainda que se reconheça sua ilegitimidade passiva, impondo-se à parte
credora fiduciária a prestação de contas e o pagamento de eventual diferença
remanescente com atualização e juros.
Nas contrarrazões, a parte recorrida defende a manutenção integral do
acórdão recorrido e pede a majoração de honorários.
O recurso especial foi admitido.
É o relatório.

VOTO
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A controvérsia diz respeito a ação de anulação de transferência de bem
imóvel com pedido de indenização por danos materiais em que a parte autora
pleiteou a decretação da nulidade da consolidação da propriedade e da
arrematação, bem como o pagamento de danos materiais no montante
correspondente aos valores investidos no imóvel.
O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, reconheceu a
ilegitimidade passiva de EMÍDIO SILVA DIAS e o excluiu da lide; condenou os
autores ao pagamento de honorários advocatícios em favor da CEF e de EMÍDIO
SILVA DIAS, fixados em R$ 5.000,00, com ressalva de suspensão da
exigibilidade em razão da gratuidade.
A Corte estadual reformou a sentença para anular a arrematação do imóvel,
reconhecendo a necessidade de notificação para purgação da mora até a
arrematação e a caracterização de preço vil por ser inferior a 50% da avaliação;
fixou honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora em 10% do
valor da causa. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados, mantendo-se
a anulação da arrematação e afastando-se a conversão imediata em perdas e danos.
I -
§ 4o,
Art. 27,
Lei n. 9.514/1997
O arrematante, ora recorrente, invoca o
§ 4o, da
art. 27,
Lei n. 9.514/1997
para sustentar que, encerrado o procedimento com a arrematação, eventuais
irregularidades devem resolver-se em perdas e danos, mediante prestação de
contas pelo credor fiduciário e devolução ao devedor de eventual saldo
remanescente, preservando-se a arrematação e a posse dos arrematantes.
A tese se ampara na finalidade liquidatória do regime da alienação
fiduciária de imóvel: arrematado o bem e satisfeitas a dívida e despesas, o que
sobejar deve ser restituído.
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O recorrente afirma que a anulação da arrematação é desnecessária,
bastando a conversão em perdas e danos, com prestação de contas pela CEF.
A controvérsia foi examinada à luz do alcance do
§ 4o, da
art. 27,
dispositivo que disciplina a destinação do produto da alienação
Lei n. 9.514/1997,
fiduciária após a realização de leilão válido, impondo ao credor fiduciário o dever
de prestar contas e restituir ao devedor eventual saldo remanescente.
O acórdão recorrido, aplicando o Código de Processo Civil, reputou
configurado preço vil, circunstância que conduziu à nulidade da arrematação;
assim, afastou a aplicação do regime meramente restitutório invocado pelo ora
recorrente.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de
que referido dispositivo não tem o condão de convalidar leilões eivados de vício
grave, mas apenas de regular os efeitos patrimoniais de arrematações hígidas.
Quando caracterizado o preço vil, a consequência jurídica é a
invalidação do ato expropriatório, por ofensa à dignidade da execução e vedação
ao enriquecimento sem causa, não sendo possível resolver a irregularidade
exclusivamente em perdas e danos.
Esse entendimento foi reafirmado em julgados recentes desta Corte que
reconheceram a nulidade da arrematação por preço vil mesmo no âmbito da
alienação fiduciária de imóvel, inclusive antes de alterações legislativas
supervenientes, por aplicação de princípios gerais e normas subsidiárias do Código
de Processo Civil.
Nesse sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
IMÓVEL DESCRITO NO CONTRATO DE MÚTUO COMO TERRENO.
AUSÊNCIA DE DESCRIÇÃO ATUALIZADA NO EDITAL DE LEILÃO.
ARREMATAÇÃO A PREÇO VIL. NULIDADE CONFIGURADA. VIOLAÇÃO
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AOS ARTS. 886, I E 891 DO CPC. PROVIMENTO DO RECURSO. I. HIPÓTESE
EM EXAME
1. Ação anulatória de leilão extrajudicial, da qual foi extraído o presente
recurso especial, interposto em
e concluso ao gabinete em
5/8/2024
26/9/2024.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em decidir se a descrição do imóvel
constante no edital de leilão extrajudicial é independente da descrição no contrato
que constituiu a propriedade fiduciária e qual a consequência jurídica da mudança
de descrição do imóvel em relação ao leilão.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O registro do contrato para constituição da propriedade fiduciária, e o edital
de leilão são atos independentes realizados em suas próprias circunstâncias e cada
um deverá conter a descrição atualizada do imóvel, conforme a realidade à época de
sua formalização, devendo a cada ato registral proceder à atualização do livro de
registros com a atual descrição do imóvel.
4. Na hipótese de ocorrer uma valorização expressiva do imóvel em função de
uma obra ou benfeitoria significativa, é necessário que a descrição do bem no edital
acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor
onerosidade ao devedor.
5. É pacífica a jurisprudência desta Corte no sentido de que se caracteriza
preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da
avaliação, devendo ser declarada a nulidade da arrematação a preço vil nas
execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente.
6. No particular, (I) o Juízo de primeiro grau decidiu que a arrematação em
segundo leilão justifica o valor abaixo da metade da avaliação e que o erro na
descrição do edital não teria força para anular o leilão; (II) O Tribunal de segundo
grau manteve a sentença sob o fundamento de que foi o autor que descreveu o
imóvel como um terreno no momento do contrato de mútuo, e, portanto, não seria
possível questionar isso após o inadimplemento.
IV. DISPOSITIVO
7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente
provido para reformar o acórdão recorrido e julgar parcialmente procedente o
pedido formulado na ação anulatória, a fim de declarar a nulidade da arrematação
do imóvel, e determinar a realização de novo leilão com a descrição correta no
edital do leilão. (
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira
REsp n. 2.167.979/PB,
Turma, julgado em
DJEN de
)
9/9/2025,
17/9/2025.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE
TÍTULO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO DE IMÓVEL. PREÇO VIL. RECURSO
NÃO CONHECIDO.
I. Caso em exame
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1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo que manteve decisão de primeiro grau, fixando o lance mínimo em
60% do valor da avaliação do imóvel em segundo leilão, em ação de execução de
título extrajudicial.
2. A recorrente, coproprietária de 50% do imóvel, alegou que o valor fixado
resultaria em preço vil para sua quota-parte e pediu que o lance mínimo fosse fixado
em 75% do valor da avaliação ou, subsidiariamente, que fosse garantido pelo menos
o valor mínimo de 60% para sua quota-parte.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se a fixação do lance mínimo em
60% do valor da avaliação do imóvel em segundo leilão configura arrematação por
preço vil, violando os arts. 843 e 891 do Código de Processo Civil.
III. Razões de decidir
4. A decisão da Corte de origem está amparada na jurisprudência do STJ, que
considera que a arrematação correspondente a 60% do valor de avaliação do imóvel
não configura preço vil.
5. A recorrente apresentou argumentos desconexos da decisão recorrida,
incorrendo em vício insanável, atraindo a incidência da Súmula n. 284 do STF, que
impede a análise do recurso pelo tribunal superior.
6. Ainda que superado o óbice da Súmula n. 284 do STF, a exigência de lance
mínimo equivalente a 60% do valor da avaliação encontra amparo nos arts. 891 e
843 do CPC, que estabelecem que o preço mínimo não pode ser inferior a 50% do
valor da avaliação.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso não conhecido.
Tese de julgamento: "1. É deficiente o recurso especial quando suas razões
estão dissociadas dos fundamentos do acórdão impugnado, o que atrai, por analogia,
a incidência da Súmula n. 284 do STF. 2. A arrematação de imóvel em leilão por
valor correspondente a 60% do valor de avaliação não configura preço vil. 2. A
fixação de lance mínimo em 60% do valor da avaliação está em conformidade com
os arts. 891 e 843 do CPC, que estabelecem que o preço mínimo não pode ser
inferior a 50% do valor da avaliação".
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 843 e 891.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no
relator
REsp n. 1.994.444/SC,
Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13.12.2023; STJ,
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
REsp n. 1.823.954/SP,
12.12.2023. (
relator Ministro João Otávio de Noronha,
REsp n. 1.884.369/SP,
Quarta Turma, julgado em
DJEN de
)
20/5/2025,
23/5/2025.

Conclui-se que o
§ 4o, da
não se presta a
art. 27,
Lei n. 9.514/1997
convalidar arrematação viciada por preço vil, porquanto disciplina apenas a
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destinação do produto da alienação em hipóteses de leilão válido, sendo
inaplicável quando reconhecida a nulidade do ato expropriatório, como
corretamente decidido pelo Tribunal de origem, em consonância com a
jurisprudência consolidada do STJ.
Aplica-se, desta forma, o óbice previsto na Súmula 83 do STJ, também
aplicável à alínea
do
III da CF.
a
art. 105,
II -
§ 3o, do Decreto-
Art. 32,
Lei n. 70/1966
O recorrente alegou violação do
§ 3o, do Decreto-
art. 32,
Lei n. 70/1966
para reforçar a mesma lógica restitutória, afastando o critério de preço vil atrelado
a 50% da avaliação e adotando, em sua visão, parâmetro ligado ao saldo devedor.
Eis o que dispõe o
§ 3o:
art. 32,

Art. 32. Não acudindo o devedor à purgação do débito, o agente fiduciário
estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a efetuar no decurso dos 15
(quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado.
[...]
§ 3o Se o lance de alienação do imóvel, em qualquer dos dois públicos leilões,
for superior ao total das importâncias referidas no caput dêste artigo, a diferença
afinal apurada será entregue ao devedor.

Com base nessa regra especial, o recorrente sustenta que, sendo o lance
superior ao débito, não seria caso de anulação por preço vil, mas de entrega da
diferença ao devedor e, por conseguinte, de resolução por perdas e danos.
No que se refere ao
§ 3o, do Decreto-
o ora
art. 32,
Lei n. 70/1966,
recorrente sustenta que a inexistência de preço vil decorreria do fato de o lance
vencedor ter sido suficiente para quitar integralmente o débito, sendo irrelevante a
relação entre o valor da arrematação e o da avaliação do imóvel.
O Tribunal de origem afastou essa interpretação, aplicando o critério
consolidado na jurisprudência do STJ de que o parâmetro para aferição do preço
vil é o valor de avaliação do bem, e não o montante da dívida.
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O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a
possibilidade de restituição de eventual diferença ao devedor, prevista no Decreto-
não afasta a exigência de que a alienação se dê por preço
Lei n. 70/1966,
minimamente compatível com o valor do imóvel, sob pena de aviltamento
patrimonial.
Segundo precedentes, o simples fato de a arrematação ter sido suficiente
para saldar o débito não constitui argumento idôneo para afastar a caracterização
do preço vil, quando evidenciada a desproporção significativa entre o lance e a
avaliação
A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO
DE PROCEDIMENTO EXECUTÓRIO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-
AUSÊNCIA DE AVALIAÇÃO DO BEM. CARACTERIZAÇÃO
LEI 70/66.
DE PREÇO VIL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
1. Em que pese a regularidade do procedimento de execução extrajudicial sob
o rito do Decreto-
o qual não exige a avaliação prévia do bem, é possível
Lei 70/66,
discutir a nulidade do procedimento na via judicial, mediante a demonstração de
prejuízo e caracterização de vileza na arrematação.
2. O simples fato de o preço obtido com a arrematação ter sido capaz de
saldar o débito dos autores, sob a justificativa de que o procedimento
executório não exige prévia avaliação do bem, não é argumento idôneo para
afastar a alienação por preço vil devidamente caracterizada no caso concreto.
3. Agravo interno desprovido. (AgInt no
relator
REsp n. 1.553.816/CE,
Ministro Lázaro Guimarães, Quarta Turma, julgado em
DJe de
7/6/2018,
15/6/2018,
destaquei.)
Firmou-se que o simples fato de o lance ter sido suficiente para a
quitação do débito não afastou a caracterização do preço vil, pois o parâmetro
jurídico adotado pelo Superior Tribunal de Justiça é o valor de avaliação do
imóvel, e não o montante da dívida, razão pela qual a interpretação conferida pelo
acórdão recorrido está alinhada ao entendimento pacificado desta Corte.
Também é o caso de aplicação do óbice da Súmula 83 do STJ.
III -
do CC
Art. 947
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O recorrente invoca o
do Código Civil para defender, em caráter
art. 947
complementar, a conversão da obrigação na prestação pecuniária quando inviável
o cumprimento na espécie, de modo a preservar a arrematação e solucionar o
eventual vício por indenização.
Confira-se a redação do referido dispositivo de lei:

Art. 947. Se o devedor não puder cumprir a prestação na espécie ajustada,
substituir-se-á pelo seu valor, em moeda corrente.

A parte pretende ver reconhecido que a manutenção da ilegitimidade
passiva do arrematante e a consolidação dos efeitos da arrematação conduzem à
solução indenizatória, com pagamento em pecúnia do que cabível, em linha com o
regime da
e do Decreto-
Lei n. 9.514/1997
Lei n. 70/1966.
A invocação do
do Código Civil foi apresentada em caráter
art. 947
subsidiário, com o objetivo de converter a invalidação da arrematação em
indenização pecuniária, preservando-se a posse do imóvel em favor do
arrematante.
O acórdão recorrido rejeitou essa pretensão ao reconhecer que a nulidade
decorrente do preço vil constituiu vício grave e plenamente passível de correção
mediante o desfazimento do ato.
O Superior Tribunal de Justiça, como acima elucidado, firmou
compreensão no sentido de que a conversão em perdas e danos configura medida
excepcional, cabível apenas quando o retorno ao estado anterior se
mostrar impossível ou excessivamente oneroso, o que não se verificou na
espécie, em que o arrematante integrou a relação processual e discutiu diretamente
a validade do leilão.
Nessas circunstâncias, a prestação jurisdicional adequada consistiu na
desconstituição do ato viciado, não incidindo a regra do
do Código Civil,
art. 947
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que pressupõe impossibilidade de cumprimento da prestação, situação inexistente
no caso concreto.
Ressalte-se que a conversão da nulidade em perdas e danos, com
fundamento no
do Código Civil, não se mostrou cabível, uma vez que a
art. 947
anulação da arrematação constituiu providência juridicamente possível e adequada
para a correção do vício identificado, inexistindo impossibilidade de retorno ao
estado anterior que justificasse a solução indenizatória pretendida.
Novamente se aplica a Súmula 83 do STJ.
IV - Divergência jurisprudencial
É entendimento desta Corte que a inadmissão do recurso especial
interposto com fundamento no artigo 105, III, a, da Constituição Federal, em razão
da incidência de enunciado sumular, prejudica o exame do recurso no ponto em
que suscita divergência jurisprudencial se o dissídio alegado diz respeito ao
mesmo dispositivo legal ou tese jurídica, o que ocorreu na hipótese.
Neste sentido:
PROCESSUAL
CIVIL
E
TRIBUTÁRIO.
OMISSÃO
NÃO
CONFIGURADA. COMPENSAÇÃO. DÉBITOS EM ABERTO. REVISÃO DO
CONTEXTO FÁTICOPROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.
ALÍNEA C PREJUDICADA.
[...]
3. O óbice da Súmula 7 do STJ atinge também o Recurso Especial
interposto com fundamento na alínea c do inciso III do artigo 105 da
Constituição da República porque impede o exame de dissídio jurisprudencial,
uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os
fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto,
.
com base na qual a Corte de origem deu solução à causa
4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do Recurso Especial, apenas
em relação ao
do
e, nessa parte, não provido.
art. 1.022
CPC/2015,
(
Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA
AREsp 1583041/SP,
TURMA, julgado em
DJe
)
26/11/2019,
19/12/2019.
Nessa parte, portanto, o recurso não deve ser conhecido.
V - Conclusão
Ante o exposto,
.
deixo de conhecer o recurso especial
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Nos termos do § 11 do
do Código de Processo Civil, majoro, em
art. 85
10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários
advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os
limites percentuais previstos no § 2o do referido artigo e ressalvada eventual
concessão de gratuidade de justiça.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.087.981 / SP
Número Registro: 2023/0263775-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00005642520164036005 5642520164036005
Sessão Virtual de
a
14/04/2026
22/04/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : EMIDIO SILVA DIAS
ADVOGADOS
: RICARDO DE SOUZA VARONI - MS016683
SILVIO ERNESTO RANIER GOMES - MS018135
RECORRIDO
: GENY ARAUJO DA SILVA
ADVOGADO
: LUIZ ALBERTO FONSECA - MS014013
RECORRIDO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADO
: SILVIO ALBERTIN LOPES - MS019819
INTERES.
: CLAYVON MOREIRA AMARAL
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - RESPONSABILIDADE CIVIL - INDENIZAÇÃO POR DANO
MORAL
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
14/04/2026
22/04/2026,
voto do Sr. Ministro Relator.
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:32:26
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Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 22 de abril de 2026
Documento eletrônico VDA56084329 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:32:26
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