Tribunal: STJ
Processo: 5053219-39.2020.4.04.7000
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-20

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE
OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. JUROS DE OBRA. DANOS
MATERIAIS E MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.
1. O Tribunal de origem apreciou fundamentadamente todas as questões
relevantes para a solução da lide, não havendo omissão, contradição ou
obscuridade no

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3063500 - PR(2025/0374019-3)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: RAQUEL MARIA DE OLIVEIRA TORRES
AGRAVANTE
: WAGNER ROBSON TORRES
ADVOGADOS
: FABIANA REINALDIN - PR059498
MARIANA REINALDIN SHIMISO - PR071627
AGRAVADO
: LYX PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS S/A
AGRAVADO
: PROJETO RESIDENCIAL X11 SPE LTDA
ADVOGADOS
: EDUARDO FULGENCIO DA CRUZ - PR040831
LAURA VITAL FIUZA - PR049171
AGRAVADO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADOS
: ELISANGELA MAKOSKI - PR057110
EMERSON NORIHIKO FUKUSHIMA - PR022759
KARINE VOLPATO GALVANI - RS057824B
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE
OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. JUROS DE OBRA. DANOS
MATERIAIS E MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.
1. O Tribunal de origem apreciou fundamentadamente todas as questões
relevantes para a solução da lide, não havendo omissão, contradição ou
obscuridade no acórdão recorrido. A alegação de omissão foi considerada
genérica e não demonstrou efetivamente os pontos omissos, atraindo a
incidência da Súmula n. 284 do STF.
2. A cláusula contratual relativa ao prazo para conclusão e entrega da obra foi
considerada clara e válida, atendendo às exigências do
§§ 3o e 4o, do
art. 54,
Código de Defesa do Consumidor. A prorrogação do prazo de entrega foi
justificada pela ocorrência de caso fortuito de origem judicial, consistente na
suspensão das obras por decisão liminar em ação civil pública.
3. O atraso na entrega das chaves foi exíguo e decorreu de caso fortuito, não
configurando causa para a rescisão contratual.
4. O atraso na entrega do imóvel não ultrapassou o limite de seis meses após a
data reprogramada, sendo insuficiente para caracterizar dano moral
indenizável, conforme jurisprudência do STJ, que exige comprovação de
circunstâncias excepcionais para configurar lesão extrapatrimonial.
5. A revisão das conclusões do Tribunal de origem sobre a clareza das
cláusulas contratuais, a ocorrência de caso fortuito ou força maior, e a
inexistência de dano moral , demandaria reexame de matéria fático-probatória
e interpretação de cláusulas contratuais, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e
7 do STJ.
6. Agravo conhecido e recurso especial desprovido.
ACÓRDÃO
Documento eletrônico VDA55099509 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 18/03/2026 21:05:23
Publicação no DJEN/CNJ de 23/03/2026. Código de Controle do Documento: 73130a23-0eab-409a-952d-b5d6666e22d2

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos
10/03/2026
16/03/2026,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
18 de março de 2026
Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 23/03/2026. Código de Controle do Documento: 73130a23-0eab-409a-952d-b5d6666e22d2

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3063500 - PR(2025/0374019-3)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: RAQUEL MARIA DE OLIVEIRA TORRES
AGRAVANTE
: WAGNER ROBSON TORRES
ADVOGADOS
: FABIANA REINALDIN - PR059498
MARIANA REINALDIN SHIMISO - PR071627
AGRAVADO
: LYX PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS S/A
AGRAVADO
: PROJETO RESIDENCIAL X11 SPE LTDA
ADVOGADOS
: EDUARDO FULGENCIO DA CRUZ - PR040831
LAURA VITAL FIUZA - PR049171
AGRAVADO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADOS
: ELISANGELA MAKOSKI - PR057110
EMERSON NORIHIKO FUKUSHIMA - PR022759
KARINE VOLPATO GALVANI - RS057824B
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE
OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. JUROS DE OBRA. DANOS
MATERIAIS E MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.
1. O Tribunal de origem apreciou fundamentadamente todas as questões
relevantes para a solução da lide, não havendo omissão, contradição ou
obscuridade no acórdão recorrido. A alegação de omissão foi considerada
genérica e não demonstrou efetivamente os pontos omissos, atraindo a
incidência da Súmula n. 284 do STF.
2. A cláusula contratual relativa ao prazo para conclusão e entrega da obra foi
considerada clara e válida, atendendo às exigências do
§§ 3o e 4o, do
art. 54,
Código de Defesa do Consumidor. A prorrogação do prazo de entrega foi
justificada pela ocorrência de caso fortuito de origem judicial, consistente na
suspensão das obras por decisão liminar em ação civil pública.
3. O atraso na entrega das chaves foi exíguo e decorreu de caso fortuito, não
configurando causa para a rescisão contratual.
4. O atraso na entrega do imóvel não ultrapassou o limite de seis meses após a
data reprogramada, sendo insuficiente para caracterizar dano moral
indenizável, conforme jurisprudência do STJ, que exige comprovação de
circunstâncias excepcionais para configurar lesão extrapatrimonial.
5. A revisão das conclusões do Tribunal de origem sobre a clareza das
cláusulas contratuais, a ocorrência de caso fortuito ou força maior, e a
inexistência de dano moral , demandaria reexame de matéria fático-probatória
e interpretação de cláusulas contratuais, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e
7 do STJ.
6. Agravo conhecido e recurso especial desprovido.
RELATÓRIO
Documento eletrônico VDA54774278 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Trata-se de Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu
recurso especial. Segundo a parte agravante, o recurso preenche os requisitos necessários ao
conhecimento e provimento. Intimada nos termos do
§ 3o, do Código de Processo
art. 1.042,
Civil, a parte agravada afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a
alteração do julgado impugnado.

Síntese fática
Extrai-se dos autos que, na origem, os autores afirmaram ter adquirido, em
unidade no Condomínio Residencial Califórnia, celebrando posteriormente
24/11/2017,
financiamento com a Caixa Econômica Federal no âmbito do Programa Minha Casa, Minha
Vida, e que a obra foi suspensa por decisão judicial em ação civil pública por supostas
irregularidades ambientais, ocasionando atraso na entrega e insegurança quanto às qualidades do
imóvel. Propuseram ação declaratória de resolução contratual, com restituição integral dos
valores pagos, indenização por danos materiais (incluindo lucros cessantes e ressarcimento de
“juros de obra”) e morais, além de tutela de urgência para suspender cobranças e evitar inscrição
em cadastros de inadimplentes.
A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos: condenou CEF, X11 e LYX
a restituírem os “juros de obra” pagos após
condenou X11 e LYX, solidariamente,
17/04/2021;
ao pagamento de lucros cessantes à razão de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, no período de
a
e fixou danos morais de R$ 10.000,00 contra X11 e LYX. Rejeitou a
17/06/2021
23/02/2022;
resolução contratual, a inversão da cláusula penal e afastou responsabilidade da CEF por lucros
cessantes e danos morais (e-STJ, fls. 754-767).
No acórdão, deu-se parcial provimento aos recursos para: reconhecer a
responsabilidade solidária da CEF pelos danos; aplicar a cláusula de tolerância de 180 dias, com
reflexos na devolução dos “juros de obra” (termo inicial em
e na fixação dos lucros
17/10/2021)
cessantes (termo inicial em
e final em
; afastar a indenização por danos
10/11/2021
23/02/2022)
morais por não superar atraso de seis meses após a data reprogramada; e manter a improcedência
do pedido de resolução contratual à luz do adimplemento substancial (e-STJ, fls. 894-903).
Posteriormente, em embargos de declaração, sanou-se omissão quanto à resilição contratual, sem
alteração do resultado (e-STJ, fls. 918-920).

Do recurso interposto
Em seu recurso especial (e-STJ, fls. 925-940), a parte recorrente alega, além de
dissídio jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos de lei federal, com as respectivas
teses:
(i) arts. 1.022, II, e 489, §1o, IV, do Código de Processo Civil, pois teriam
permanecido omissas questões relevantes suscitadas nos embargos de declaração, como o Tema
996 do STJ, o prazo contratual de entrega e a inaplicabilidade do adimplemento substancial, o
que teria exigido retorno dos autos para suprimento das omissões. Ademais, o acórdão não teria
enfrentado argumentos capazes de infirmar sua conclusão, limitando-se a fundamentação
genérica e sem avaliação adequada dos pontos controvertidos, o que acarretaria invalidade por
ausência de motivação suficiente.
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(ii) arts. 6o, III, 46, 47, 51, IV, e 54, do Código de Defesa do Consumidor, pois o
prazo de entrega teria de ser certo, claro e não vinculado à concessão de financiamento, de modo
que a adoção do prazo do mútuo habitacional teria violado o dever de informação, a
interpretação mais favorável e a vedação a cláusulas abusivas em contratos de adesão.
Ademais, havendo dois prazos contratuais de entrega distintos, ter-se-ia imposto a aplicação do
prazo mais benéfico ao consumidor (promessa de compra e venda), de modo que a prevalência
do prazo do financiamento teria afrontado a interpretação pro consumidor e o regime dos
contratos de adesão.
(iii) arts. 421, 422 e 475, do Código Civil, e
III, do Código de Defesa do
art. 35,
Consumidor, pois a aplicação do adimplemento substancial à hipótese de atraso na entrega teria
sido indevida; diante do inadimplemento da principal obrigação (entregar o imóvel no prazo),
seria devida a resolução contratual com restituição integral das parcelas.
(iv) arts. 186 e 927, do Código Civil, porque o atraso superior ao limite adotado no
acórdão e as circunstâncias excepcionais do empreendimento investigado teriam caracterizado
dano moral indenizável; a negativa de reparação teria violado os deveres de responsabilização
por ato ilícito e de reparar o dano.
Contrarrazões apresentadas (e-STJ, fls. 988-1.009).
Em juízo prévio de admissibilidade, o eg. TRF4 inadmitiu o apelo nobre (e-STJ, fls.
1.010-1.013), dando ensejo ao recurso de agravo (e-STJ, fls. 1.016-1.024).
Contraminuta apresentada (fls. 1.026-1.039).
Este é o relatório.
VOTO
Trata-se de recurso especial interposto com fulcro nas alíneas "a" e "c" do
permissivo constitucional, contra decisão do eg. Tribunal Regional Federal da 4a Região em
acórdão com a seguinte ementa (e-STJ, fls. 894-903):

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. FINANCIAMENTO
HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO. JUSTA
CAUSA
PARA
PRORROGAÇÃO
DO
PRAZO.
ADIMPLEMENTO
SUBSTANCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. JUROS DE OBRA. DANOS
MATERIAIS. DANOS MORAIS. DESCABIMENTO.
1. 1. A responsabilidade da CEF, da construtora e da incorporadora pelos
danos (materiais e extrapatrimoniais) suportados pela parte autora em razão
de atraso injustificado na obra é solidária e decorre do fato de todas terem
descumprido o convencionado, já que o banco, além de agente financeiro,
atua também como fiscalizador de prazos e da qualidade da obra, gerindo os
recursos financeiros e técnicos juntamente com a construtora/incorporadora
e interferindo diretamente na execução do projeto.
2. O princípio do adimplemento substancial afasta a resolução do negócio
jurídico quando o seu cumprimento for de modo substancioso, ou, em outras
palavras, se a parte inadimplida é ínfima em relação à totalidade do objeto
pactuado.
3. De acordo com a cláusula do contrato de financiamento do imóvel, e tendo
em vista as medidas liminares proferidas na Ação Civil Pública no 0010482-
44.2019.8.16.0026, ficou prorrogada a entrega do imóvel em razão de caso
fortuito.
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4. Com a prorrogação do prazo de entrega, não se configura causa para a
rescisão contratual pretendida pela apelante nem o direito a danos morais.
5. Excepcionalmente, deve ser considerada, para fins de fixação do termo
inicial dos lucros cessantes, a data do CVCO acrescida da cláusula
contratual que estabelece 60 dias para a entrega das chaves.
6. A devolução dos juros de obra deve ter como termo inicial a data de
conclusão da obra contratada acrescida dos 180 dias estabelecidos no
contrato, tendo em vista a ocorrência de fortuito no caso concreto.

Opostos embargos de declaração pela recorrente, houve a rejeição do recurso pelo
Tribunal Estadual, conforme ementa a seguir transcrita (fls. 918-920):

EMENTA.
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO.
PREQUESTIONAMENTO.
OMISSÃO.
EXISTÊNCIA.
PARCIAL PROVIMENTO DOS EMBARGOS.
I. CASO EM EXAME
1. Opostos
de
contra acórdão unânime que deu parcial
embargos
declaração
provimento aos recursos de apelação das partes; 2. O embargante postulou
prequestionamento explícito e apontou omissão quanto à falta de exame do
pedido rescisório;
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado
padeceu de omissão, sanear eventual omissão, e aferir possibilidade de
prequestionamento;
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de
declaração são cabíveis apenas para sanar obscuridade, contradição ou
omissão na decisão embargada, bem como para corrigir erro material;
5. Constatada omissão e providenciado seu saneamento, no sentido de que o
princípio do adimplemento substancial afasta a resolução do negócio jurídico
quando o seu cumprimento ocorrer de modo substancioso;
6. Desnecessário o prequestionamento explícito, conforme interpretação do
do CPC.
art. 489
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Embargos de declaração parcialmente acolhidos para sanar omissão,
mantida solução final do julgado. Tese de julgamento:
"Os embargos de declaração são cabíveis apenas para sanar obscuridade,
contradição, omissão ou erro material na decisão embargada, não sendo
meio adequado para rediscussão do mérito".

A decisão de inadmissibilidade foi devidamente refutada na petição de agravo e, por
isso, passo ao exame do recurso especial.
A parte recorrente alegou violação aos arts. 1.022, II, e 489, §1o, IV, do Código de
Processo Civil, pois teriam permanecido omissas questões relevantes suscitadas nos embargos de
declaração, como o Tema 996 do STJ, o prazo contratual de entrega e a inaplicabilidade do
adimplemento substancial, o que teria exigido retorno dos autos para suprimento das omissões.
Ademais, o acórdão não teria enfrentado argumentos capazes de infirmar sua conclusão,
limitando-se a fundamentação genérica e sem avaliação adequada dos pontos controvertidos, o
que acarretaria invalidade por ausência de motivação suficiente.
Em relação à alegada violação é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não
há ofensa aos referidos dispositivos do CPC quando o Tribunal de origem, aplicando o direito
que entende cabível à hipótese soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua
apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. Na espécie, verifica-se que
o acórdão recorrido decidiu fundamentadamente sobre os pontos supostamente omissos. No
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caso, a recorrente suscita omissão no julgado por meio de alegações genéricas, sem indicação
efetiva dos pontos omissos, almejando, em verdade, o rejulgamento da matéria então decidida
em seu desfavor, o que não se admite no âmbito dos embargos de declaração devendo o especial,
no ponto, ser considerado deficiente, atraindo a incidência das disposições da Súmula n. 284 do
STF.
Nesse sentido:

“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
CAUTELARANTECEDENTE.
MEDIDAS
CONSTRITIVAS.
EVIDENTEOCULTAÇÃO E ESVAZIAMENTO PATRIMONIAL. PENHORA
SOBREO
FATURAMENTO.
CABIMENTO.
CONSTRIÇÃO
SOBRE
OFATURAMENTO.
NÃO
INVIABILIZAÇÃO
DAS
ATIVIDADES
DAAGRAVANTE. ENTENDIMENTO DE FORMA DIVERSA DOTRIBUNAL.
ÓBICE DA SÚMULA 7 DO STJ.
1. Não há violação do
do CPC quando o Tribunal de origem
art. 1.022
aprecia a controvérsia de forma completa e devidamente fundamentada,
não incorrendo em omissão, contradição ou obscuridade.
2. A falta de prequestionamento da matéria alegada nas razões do recurso
especial impede seu conhecimento. Incidência da Súmula 211 do STJ.
3.A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento
autônomo e suficiente à manutenção do acórdão recorrido atrai o óbice da
Súmula 283 do STF.
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "em sintonia com o
disposto na Súmula 735 do STF (Não cabe recurso extraordinário contra
acórdão que defere medida liminar), entende que, via de regra, não é cabível
recurso especial para reexaminar decisão que defere ou indefere liminar ou
antecipação de tutela, em razão da natureza precária da decisão, sujeita à
modificação a qualquer tempo, devendo ser confirmada ou revogada pela
sentença de mérito" (AgInt no
Relatora Ministra
AREsp 2.286.331/SP,
MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em
DJe de
30/10/2023,
.
6/11/2023)
5. No julgamento do Tema Repetitivo 769 do STJ (REsp 1.666.542/SP,
Relator Ministro HERMAN BENJAMIN, julgado em
DJe de
18/4/2024,
, a Primeira Seção do STJ definiu que a penhora sobre o
09/5/2024)
faturamento não precisa observar a ordem estabelecida na lei, desde que, a
depender do caso concreto, haja justificativa razoável, lastreada em
elementos de prova, e que o percentual não inviabilize a atividade
empresarial
6. Na espécie, o julgado recorrido está bem fundamentado, lastreado em
provas dos autos, reconhecendo a necessidade de penhora do faturamento
em20% diante do porte econômico da sociedade empresária, em razão da
falta de êxito de outras medidas constritivas, por ser incontroversa a
ocorrência de manobras fraudulentas, de confusão patrimonial, do acentuado
esvaziamento de bens e da ocultação patrimonial em detrimento do crédito
perseguido, bem como o fato de o arresto anterior ter sido irrisório frente ao
patrimônio e às movimentações financeiras das empresas do grupo,
sobretudo pelos vultosos dividendos pagos ao sócio e o empreendimento
imobiliário encabeçado pelo grupo empresarial.
7. Entender de forma diversa do Tribunal de origem, afastando os
argumentos atinentes à confusão patrimonial, às fraudes perpetradas e à
possibilidade de esvaziamento patrimonial, e que o percentual definido
inviabilizaria o prosseguimento das atividades, demandaria o revolvimento
fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.
8. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no
relator Ministro
, Quarta
REsp n. 2198059/SP,
RAUL ARAÚJO
Turma, julgado em
DJEN de
26/5/2025,
05/06/2025) Grifo nosso

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Da análise dos acórdãos proferidos pela Corte de origem, possível constatar que
houve detida análise acerca das questões relacionadas ao Tema 996 do STJ, ao prazo contratual

de entrega, bem como a questão relativa ao adimplemento substancial
Assim, possível depreender que a Corte Estadual motivou e fundamentou sua
decisão, embora de modo diverso do pretendido pela parte recorrente.
Vale dizer, o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução
da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional.
Inexiste a alegada violação, pois a prestação jurisdicional foi dada na medida da
pretensão deduzida, consoante se depreende da análise do acórdão recorrido. O Tribunal de
origem apreciou fundamentadamente a controvérsia, não padecendo o julgado de erro material,
omissão, contradição ou obscuridade.
A parte recorrente referiu ofensa aos arts. 6o, III, 46, 47, 51, IV, e 54, do Código de
Defesa do Consumidor, pois o prazo de entrega teria de ser certo, claro e não vinculado à
concessão de financiamento, de modo que a adoção do prazo do mútuo habitacional teria violado
o dever de informação, a interpretação mais favorável e a vedação a cláusulas abusivas em
contratos de adesão. Ademais, havendo dois prazos contratuais de entrega distintos, ter-se-ia
imposto a aplicação do prazo mais benéfico ao consumidor (promessa de compra e venda), de
modo que a prevalência do prazo do financiamento teria afrontado a interpretação pro
consumidor e o regime dos contratos de adesão.
Acerca da questão, cumpre transcrever as razões constantes do acórdão proferido
pela Corte Estadual (fls. 895-896):

O financiamento habitacional em análise destinou-se especificamente à
aquisição de um imóvel em estágio de construção. São dois os prazos
previstos nessa modalidade de mútuo: o prazo de
do
construção/legalização
imóvel, definido em meses ou em uma data específica estabelecida como
termo final, e o prazo de amortização da dívida. Durante o prazo de
construção, é válida a incidência exclusiva de encargos de evolução da obra
(compostos por juros; atualização monetária; taxa de administração, se
devida; e prêmios de seguro MIP - morte e invalidez permanente). Os juros
remuneratórios (também denominados compensatórios) são devidos à
instituição mutuante como compensação pelo uso, pelos devedores, do capital
mutuado. Consoante o seu próprio nome já denota, tais taxas de juros visam
a remunerar a instituição bancária pelo período em que dispôs do capital em
favor dos devedores, o que impõe seu pagamento pelo simples fato de o
empréstimo ter sido realizado.
Decorrido o prazo contratualmente previsto para a conclusão das obras e
não demonstrado o cabimento da cláusula de tolerância de cento e oitenta
dias, deve iniciar-se, de imediato, o prazo de amortização do empréstimo,
cujos encargos são os mesmos do prazo de construção, acrescidos da
amortização e dos prêmios de seguro DFI - danos físicos do imóvel. Essa
circunstância decorre do princípio da boa-fé objetiva (art. 4o, III, do CDC) e
dos deveres anexos da lealdade, confiança, proteção, cooperação e cuidado
("- Os juros de obra não devem ser cobrados após expirado o prazo
estipulado para a conclusão do empreendimento imobiliário, ainda que este
não tenha sido entregue no prazo." - TRF4, AC no 5003445-
78.2018.4.04.7204, QUARTA TURMA, Relator Desembargador Federal
LUÍS ALBERTO D'AZEVEDO AURVALLE, juntado aos autos em 10/08/2022)
.
Assim, independentemente da efetiva conclusão da obra e entrega do imóvel,
a cobrança dos "juros de obra" tem como termo inicial a assinatura do
financiamento habitacional destinado à compra do bem, e termo final a data
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pré-estabelecida para essa finalidade ou o decurso do prazo em meses
contratualmente previsto para a conclusão da construção.
Não altera esse termo final o fato de o contrato de financiamento prever que
a construtora dispõe de, no máximo, 60 (sessenta) dias corridos após a data
de conclusão das obras para a efetiva entrega das chaves do imóvel ao
devedor, permanecendo responsável, nesse período, pela guarda e
manutenção do imóvel no mesmo estado de ocupação e conservação
(cláusula "4.12"):

4.12 A CONSTRUTORA ou ENTIDADE ORGANIZADORA, se
houver, dispõe de até 60 (sessenta) dias corridos após a data de
conclusão das obras para efetiva entrega das chaves do imóvel ao
DEVEDOR(ES), ficando sob sua responsabilidade, neste período, a
guarda e manutenção do imóvel no mesmo estado de ocupação e
conservação, imputando-se-lhe as despesas oriundas da necessidade
de qualquer reparação ou eventual desocupação, inclusive a
obrigação de propor medida judicial para desocupação, se for o caso.

Por constar em cláusula contratual redigida com clareza, em negrito e
validamente celebrada entre a parte mutuária, a CEF e a construtora, o
prazo em referência atende às exigências previstas pelo
§§ 3o e 4o, do
art. 54,
CDC, mantendo-se, assim, em vigor.
A incidência desses 60 (sessenta) dias limita-se, apenas, a afastar os efeitos
da mora atribuíveis à construtora, que somente é considerada em atraso
quanto à entrega do imóvel a partir do 61o dia após o término do prazo
previsto para a conclusão das obras. Foi nesse sentido o julgamento
proferido por esta 12a Turma na AC no
no dia
5024253-32.2021.404.7000/PR
com relatoria da Desembargadora Federal Gisele Lemke
31/05/2023,
(disponibilizado nos autos em
.
01/06/2023)
Além disso, o financiamento também prevê uma cláusula de tolerância, por
força da qual o prazo de entrega da construção pode ser prorrogado por no
máximo seis meses após análise técnica e autorização da CEF, quando for
comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional
superveniente à assinatura do contrato capaz de interferir na execução da
obra. É este o seu teor (cláusula "4.9"):

4.9 O prazo para o término da construção e legalização do imóvel é
aquele constante na Letra 'B.7.1', podendo ser prorrogado, uma
única vez, em até 6 (seis) meses, quando restar comprovado caso
fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à
assinatura do Contrato que tenha efetiva interferência no ritmo de
execução da obra, mediante análise técnica e autorização da CAIXA,
sempre que a medida se mostrar essencial a viabilizar a conclusão do
empreendimento.

Essa cláusula foi considerada válida pelo STJ para os contratos de promessa
de compra e venda de imóvel na planta celebrados no âmbito do "Programa
Minha Casa, Minha Vida" nas faixas de renda 1,5, 2 e 3 (Tema Repetitivo no
996).
Dito isso, verifica-se que no "Instrumento Particular de Promessa de Compra
e Venda" celebrado entre a parte adquirente e a incorporadora vendedora, o
item "K" do quadro-resumo, referente à "data prevista de entrega da unidade
imobiliária", contém a seguinte previsão (evento 1, OUT12): "30/10/2021,
vinculada e dependente ao disposto na cláusula 5.4 do Instrumento
Particular de Promessa de Compra e Venda, sendo a data máxima da entrega
da unidade a constante no contrato de compra e venda a ser firmado com o
agente financiador - CEF, que estabelecerá o prazo máximo de construção e
entrega da obra".
Sob essa previsão expressa de que a data máxima da entrega da unidade
seria a constante no contrato de mútuo habitacional formalizado com a CEF,
este definiu em 35 meses o prazo para
Assim,
construção/legalização.
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Data de assinatura do financiamento
17/05/2018
Prazo para
das obras
conclusão/legalização
35 meses
Termo final do prazo inicialmente previsto para
das obras (sem incidência da cláusula de
conclusão/legalização
tolerância de 180 dias)
17/04/2021
Termo final inicialmente previsto para entrega das chaves (sem
incidência da cláusula de tolerância de 180 dias)
17/06/2021
Termo final do prazo para
das obras com
conclusão/legalização
incidência da cláusula de tolerância de 180 dias
17/10/2021
Termo final para entrega das chaves com cláusula de tolerância
de 180 dias
17/122021
resumem-se no quadro abaixo os prazos-limite estabelecidos no contrato de
financiamento para conclusão das obras e entrega das chaves à parte
adquirente, a depender da incidência, ou não, da cláusula de tolerância de
cento e oitenta dias:

3. Prorrogação dos prazos para conclusão das obras e entrega das chaves
por caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente
à assinatura do contrato que tenha efetiva interferência no ritmo de
execução a obra
O caso dos autos envolve situação peculiar, uma vez que as obras do
Condomínio Residencial Califórnia foram paralisadas por determinação
judicial proferida pela 1a Vara da Fazenda Pública de Campo
nos
Largo/PR
autos da Ação Civil Pública no 0010482-44.2019.8.16.0026, e m 30/09/2019
(evento 41, DESP2). Tal suspensão perdurou até
quando a 4a
15/10/2020,
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná determinou a retomada das
obras em decisão proferida no Agravo de Instrumento no 0050257-
47.2019.8.16.0000 (evento 41, ACOR4).
Tal suspensão perdurou, portanto, por um ano e quinze dias.
Em razão disso, e considerando-se que ainda pende de decisão final a ACP no
0010482- 44.2019.8.16.0026, na qual se disporá sobre a legitimidade ou não
das licenças ambientais em que se embasou a construção do empreendimento
em debate, não se pode, ao menos neste momento, imputar a
responsabilidade pela suspensão das obras a qualquer das partes. Destarte, é
possível concluir que a situação em análise caracteriza caso fortuito de
origem judicial, hábil a autorizar a prorrogação do prazo de obras por
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qualquer que tenha sido a duração da suspensão liminarmente determinada
pela Justiça Estadual do Paraná.
A respeito, o Código Civil assim dispõe em seu
parágrafo único:
art. 393,
(...)
Isso não significa, contudo, que os mutuários permanecerão responsáveis
pelo pagamento dos "juros de obra" durante todo o período de prorrogação,
qualquer que seja a sua duração. Conforme disposto em tópico anterior deste
Voto, a cláusula de tolerância de cento e oitenta dias ("4.9") estabelecida
pelo contrato de financiamento deve ser observada, de modo a ser esse o
prazo máximo pelo qual os "juros de obra" poderão continuar sendo
cobrados dos adquirentes em razão do caso fortuito que ora se reconhece.
Constatado o pagamento de "juros de obra" após esse período, os valores
.
correspondentes devem ser restituídos
O período de atraso posterior ao decurso do prazo de tolerância, por sua vez,
acarreta aos mutuários o direito a receber indenização por danos
cessantes desde a data em que caracterizar a mora até a
emergentes/lucros
efetiva entrega das chaves da unidade habitacional, consoante se disporá em
.
tópico subsequente deste Voto
Feitas essas considerações, cabe registrar que a construtora e a
incorporadora, em seu apelo, postulam a prorrogação do prazo de
construção por 180 dias, pela ocorrência de caso fortuito ou força maior,
independentemente de comprovação.
Essa prorrogação está de acordo com a ocorrência do caso fortuito ou de
força maior consistente na medida liminar antes referida, que suspendeu as
obras por aproximadamente 1 ano. Por conseguinte, tem-se que o prazo
para conclusão das obras, "in casu", deve ser fixado em
(6
17/10/2021
.
meses após o prazo inicial programado)
Destaco que a conclusão aqui exposta não retira dos mutuários o direito de
pleitear as indenizações cabíveis na hipótese de a ACP no 0010482-
44.2019.8.16.0026 (que ainda pende de julgamento) ser decidida em seu
favor. A causa de pedir e o objeto desses pleitos indenizatórios serão,
contudo, distintos dos delimitados no presente litígio, o que imporá que sejam
oportunamente judicializados por intermédio de demandas autônomas,
independentes da que ora se analisa.
Feito esse esclarecimento, prossegue-se constatando que a sentença andou
corretamente ao dispor que, em razão de o apartamento da parte autora
situar-se no bloco 20 (conforme descrição contratual), considerando os
inúmeros processos que tramitam relativamente a tal construção sabe-se que
o CVCO que lhe diz respeito foi entregue em
conforme processo
10/09/2021,
5038150-
evento 58, DOC3. Além disso, a unidade
64.2020.4.04.7000/PR,
habitacional considera-se disponibilizada em
conforme evento
23/02/2022
211, PET1.
A eventual pendência da conclusão de determinadas áreas comuns não
constituiu o objeto da presente demanda, não podendo ser erigida a
impeditivo para que a parte mutuária recebesse as chaves da unidade
habitacional contratada quando lhe foram disponibilizadas. Assim, o CVCO
relativo ao bloco de apartamentos em que se situa a unidade da parte autora
é suficiente para atestar a conclusão das obras a ela relacionadas, pois a
finalização das áreas comuns mencionadas no apelo não impediriam a
habitação do imóvel.
Nesse sentido, cito o seguinte excerto do Voto Condutor de julgamento
proferido por esta Turma em situação análoga (juntado aos autos n. 5044086-
70.2020.404.7000 em
sob a Relatoria da Desembargadora
15/02/2023,
Federal Gisele Lemke):
(...)
Da mesma forma, a comunicação inequívoca de que as chaves se
encontravam à disposição da parte mutuária é suficiente para caracterizar o
cumprimento da obrigação de entregá- las por parte da construtora e da
incorporadora. Não há falar em necessidade de consignação das chaves em
juízo para (...)essa finalidade.
Efetivamente, a ação de consignação em pagamento não é o único meio
destinado ao adimplemento de obrigações. Em geral, quando se encontra em
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curso discussão judicial entre as partes contratantes, a parte devedora,
pretendendo cessar a mora, pode depositar no próprio feito a coisa ou o
valor devido. Cuida-se de medida corriqueira nas mais diversas lides
judiciais, que não demanda a utilização do rito especial da ação de
consignação em pagamento, destinado às hipóteses em que não exista
demanda em curso.
Por conseguinte, emitido o CVCO em
constata-se que as obras
10/09/2021,
foram finalizadas antes de
Entretanto, as chaves somente foram
17/10/2021.
disponibilizadas em 23/02/2022.
A sentença deve ser modificada no ponto para aplicação da cláusula de
tolerância. Vejamos os efeitos daí decorrentes.

Como se vê, a Corte de origem entendeu que a cláusula contratual relativa ao prazo
para conclusão e entrega da obra e efetiva entrega das chaves foi redigida de forma clara, em
negrito e validamente celebrada entre a parte recorrente, a CEF e a construtora recorrida,
atendendo assim às exigências previstas pelo
§§ 3o e 4o, do CDC.
art. 54,
Referiu a Corte local que também houve previsão de uma cláusula de tolerância, por
força da qual o prazo de entrega da construção poderia ser prorrogado por no máximo seis meses
após análise técnica e autorização da CEF, quando fosse comprovado caso fortuito, força maior
ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do contrato capaz de interferir na
execução da obra.
Afirmou a Corte local que o caso dos autos envolve situação peculiar, uma vez que
as obras do Residencial foram paralisadas por determinação judicial proferida pela 1a Vara da
Fazenda Pública de Campo
nos autos da Ação Civil Pública no 0010482-
Largo/PR
44.2019.8.16.0026, em
(evento 41, DESP2). Referida suspensão perdurou até
30/09/2019
quando a 4a Câmara Cível do TJPR determinou a retomada das obras em decisão
15/10/2020,
proferida no Agravo de Instrumento no 0050257-47.2019.8.16.0000 (evento 41, ACOR4).
Concluiu a Corte de origem que a suspensão ocorrida caracterizou caso fortuito de origem
judicial, hábil a autorizar a prorrogação do prazo de obras por qualquer que tenha sido a duração
da suspensão liminarmente determinada pela Justiça Estadual do Paraná.
A Corte de origem afastou o pagamento dos "juros de obra" após o término da
cláusula de tolerância de 180 dias, bem como determinou o pagamento de indenização por danos
cessantes desde a data em que expirado o prazo de tolerância até a efetiva
emergentes/lucros
entrega das chaves da unidade habitacional.
Concluiu a Corte local que a prorrogação está de acordo com a ocorrência do caso
fortuito ou de força maior consistente na medida liminar antes referida, que suspendeu as obras
por aproximadamente 1 ano. Por conseguinte, entendeu que o prazo para conclusão das obras
deveria ser fixado em
seis meses após o prazo inicial programado.
17/10/2021,
Consignou o TRF4 que o Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras - CVCO foi
entregue em
antes portanto de
embora as chaves da unidade da
10/09/2021,
17/10/2021,
recorrente tenham sido disponibilizadas em 23/2/2022.
Rever as conclusões do TRF4 quanto à clareza das cláusulas contratuais, ocorrência
de caso fortuito ou força maior, e consequente prorrogação do prazo de conclusão das obras é
providência que não prescinde do reexame da matéria fático-probatória e da interpretação de
cláusulas contratuais, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 deste STJ.
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Nessa linha de intelecção:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL JUSTIFICADO. CASO
FORTUITO EVIDENCIADO. MODIFICAÇÃO. NECESSIDADE DE
REEXAME DE FATOS E PROVAS (
. AGRAVO INTERNO
SÚMULA 7/STJ)
DESPROVIDO.
1. Na hipótese, o Tribunal de origem concluiu que, "ainda que tenha
ocorrido o atraso na entrega da obra, diante do reconhecimento da
ocorrência de caso fortuito enfrentado pelo empreendimento em discussão,
não foi injustificado, devendo, assim, ser afastados os pedidos
".
indenizatórios dela decorrentes, inclusive o de ordem moral
2. A pretensão de modificar o entendimento firmado demandaria o
revolvimento do acervo fático-probatório, o que é inviável em sede de
.
recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ
3. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt no
Relator Ministro
,
AREsp n. 2.474.268/RS,
RAUL ARAÚJO
QUARTA TURMA, julgado em
DJe de
15/4/2024,
19/4/2024) Grifei

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO
INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORA NA
CONCLUSÃO E ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. FORÇA
MAIOR. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DO
ENUNCIADO N.o 7/STJ.
1. Consoante a jurisprudência do STJ, o simples inadimplemento contratual
em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar
dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias
específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial.
2. Por outro lado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende
cabível a indenização por danos morais, nos casos de atraso na entrega do
imóvel, quando este ultrapassar o limite do mero dissabor.
3. Na hipótese dos autos, o Tribunal de Justiça reconheceu a existência de
dano moral. Alterar esse entendimento demanda o reexame de provas,
inviável em recurso especial.
4. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem
interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-
.
probatório dos autos - Enunciados n.o 5 e 7 do STJ
5. No caso dos autos, reconhecer caso fortuito ou força maior, no atraso da
entrega do imóvel, exige o reexame de matéria fática, medida inviável em
.
recurso especial
6. Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os
fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.
7. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO."
(AgInt no
Relator Ministro
REsp n. 1.921.711/RJ,
PAULO DE TARSO
, TERCEIRA TURMA, julgado em
DJe de
SANSEVERINO
14/11/2022,
.
17/11/2022) Grifei

A recorrente alegou ofensa aos arts. 421, 422 e 475, do Código Civil, e
III,
art. 35,
do Código de Defesa do Consumidor, pois a aplicação do adimplemento substancial à hipótese
de atraso na entrega teria sido indevida; diante do inadimplemento da principal obrigação
(entregar o imóvel no prazo), seria devida a resolução contratual com restituição integral das
parcelas.
Acerca da tese da recorrente, assim decidiu o Tribunal Regional Federal da 4a Região
(fls. 898-899):

4. Rescisão contratual
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Conforme visto acima, o atraso na conclusão das obras e na entrega das
chaves foi exíguo. Como consequência, improcede o pedido de
reconhecimento da rescisão contratual por mora imputável às rés, visto que o
princípio do adimplemento substancial afasta a resolução do negócio jurídico
quando o seu cumprimento ocorrer de modo substancioso, isto é, se a parte
inadimplida for ínfima em comparação à totalidade do objeto pactuado.
Conforme extraído do Acórdão do R Esp no
(STJ, Quarta
1.051.270/RS
Turma, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em
, "2.
11/11/2008)
(...), a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso
desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo
desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas
à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato."
Desse modo, o atraso eventual na conclusão da obra
na entrega das
e/ou
chaves em tempo que não seja demasiadamente alongado caracteriza o
adimplemento substancial da obrigação, não configurando causa para a
rescisão contratual pretendida pela parte mutuária. Isso porque, como visto,
a reprogramação do prazo de execução da obra decorreu de determinação
judicial.
Corroboram esse entendimento os precedentes desta 12a Turma a seguir
transcritos:
(...)
Constatada a inaplicabilidade da rescisão contratual, improcede, também, o
pleito de restituição dos valores pagos pela parte mutuária com relação à
promessa de compra e venda e ao financiamento habitacional, bem como de
que seja "zerado seu histórico" junto ao programa Minha Casa Minha Vida.
Pelos mesmos fundamentos também, qual seja a quitação de porção
substancial das obrigações assumidas, é indevida a multa pela mora.
Mantida a sentença quanto à impossibilidade de
contratual e
rescisão
.
inexigibilidade de multa por atraso

Consignou a Corte local que o atraso na entrega das chaves à parte recorrente foi
exíguo, sendo improcedente o pedido de reconhecimento da rescisão contratual por mora
imputável às recorridas, visto que o princípio do adimplemento substancial afasta a resolução do
negócio jurídico quando o seu cumprimento ocorrer de modo substancioso.
Como regra, "Não há falar em aplicação da teoria do adimplemento substancial,
quando se trata de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do
", que extrapolou inclusive a extensão temporal para a entrega da obra
promitente-vendedor
estabelecida em cláusula de tolerância (AgInt no
Rel. Ministro Raul
AREsp 1.635.882/PR,
Araújo, Quarta Turma, julgado em 24.08.2020, DJe 15.09.2020).
Entretanto, no caso concreto, afirmou a Corte de origem que o CVCO foi emitido em
portanto antes do término do prazo para as obras serem finalizadas, que seria
10/09/2021,
Houve atraso, porém, na disponibilização das chaves, que ocorreu em
17/10/2021.
23/02/2022.
E o TRF4 consignou que no caso concreto houve atraso em razão de caso fortuito,
consistente na determinação judicial de paralisação das obras, por prazo superior a um ano, não
sendo possível por ora imputar a responsabilidade pela suspensão das obras a qualquer das
partes. Desse modo, não é possível certificar a culpa exclusiva do promitente-vendedor no caso.
Assim sendo, para derruir as conclusões a que chegou o Tribunal de origem,
afastando o pedido de resolução do contrato, seria necessário o reexame de fatos e provas, o que
encontra óbice naSúmula n. 7/STJ:
Nessa linha de intelecção:

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"DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA
ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES E DANO MORAL.
CERCEAMENTO DE DEFESA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o
recurso especial por alinhamento do acórdão recorrido aos Temas repetitivos
do STJ, por deficiência de fundamentação quanto ao dano moral e pela
incidência da Súmula n. 7 do STJ.
2. A controvérsia envolve ação de indenização por danos materiais, na forma
de aluguel mensal, e danos morais decorrentes de atraso na entrega de
imóvel. O valor da causa foi fixado em R$ 20.000,00.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os
pedidos, fixando lucros cessantes e indenização por danos morais.
4. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença, mantendo a
condenação por lucros cessantes de 1% ao mês sobre o valor efetivamente
pago à incorporadora e reduzindo os danos morais para R$ 10.000,00,
afastando cerceamento de defesa e
de terceiros.
fortuito/culpa
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5.
: (i) saber se houve cerceamento de
Há quatro questões em discussão
defesa pelo indeferimento da prova testemunhal, à luz dos arts. 369, 442 e
443 do CPC; (ii) saber se caso
maior e culpa exclusiva de
fortuito/força
terceiros afastam a responsabilidade pelo atraso, à luz do
do CC e
art. 393
; (iii) saber se os lucros cessantes devem incidir
do
§ 3o, II, do CDC
art. 14,
em 1% apenas sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, nos termos
do
-A, § 2o, da
e (iv) saber se há divergência
art. 43
Lei n. 13.786/2018;
jurisprudencial quanto ao dano moral por atraso na entrega de imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto ao alegado cerceamento de defesa,
pois a revisão da utilidade e necessidade da prova oral demandaria reexame
do conjunto fático-probatório.
7. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quanto aos lucros cessantes, pois o
acórdão recorrido está em consonância com o Tema n. 996 do STJ, que
presume o prejuízo pela privação do uso do imóvel e adota o parâmetro de
1% sobre o valor efetivamente pago.
8. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto às teses de caso
maior
fortuito/força
e culpa de terceiros, por exigirem revolvimento das premissas fáticas
.
fixadas pela Corte de origem
9. Incide a Súmula n. 284 do STF quanto à alegação de base de cálculo dos
lucros cessantes, por dissociação entre a tese recursal e os fundamentos do
acórdão recorrido, que já adotou 1% sobre o valor efetivamente pago à
incorporadora.
10. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, por ausência de cotejo
analítico e de similitude fática entre os julgados confrontados, ficando
prejudicado, ademais, pelo óbice da Súmula n. 7 do STJ sobre o mesmo tema.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Agravo em recurso especial desprovido.
Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ sobre a alegação de
cerceamento de defesa decorrente do indeferimento da prova testemunhal. 2.
Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ à condenação por lucros cessantes, alinhada
ao Tema 996, com base de 1% sobre o valor efetivamente pago. 3. Incide a
Súmula n. 7 do STJ quanto às teses de caso
maior e culpa
fortuito/força
exclusiva de terceiros. 4.
Incide a Súmula n. 284 do STF diante da dissociação entre a tese recursal e o
fundamento do acórdão sobre a base de cálculo dos lucros cessantes. 5.
Divergência jurisprudencial não demonstrada por ausência de cotejo
analítico e similitude fática, prejudicada pelo óbice da Súmula n. 7 do STJ".
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 4o, 369, 370, 374, I, 442, 443; CC,
arts. 186, 393, 476, 884, 944; CDC,
§ 3o, II;
art. 14,
arts. 43-A, 52;
-A, § 2o.
Lei n. 4.591/1964,
Lei n. 13.786/2018, art. 43
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83; STF, Súmula n. 284."
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(
relator Ministro
, Quarta
AREsp n. 2.666.730/SP,
João Otávio de Noronha
Turma, julgado em
DJEN de
)
16/12/2025,
22/12/2025. Grifei

"CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS
E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE MOTIVO
DE FORÇA MAIOR. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME DE
PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES DEVIDOS.
PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE
SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE PUDESSE ENSEJAR A CONDENAÇÃO
POR
DANOS
EXTRAPATRIMONIAIS.
PRECEDENTES.
AGRAVO
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais por
descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel
firmado entre as partes, no que se refere ao prazo de entrega da obra.
2. A questão relacionada a ocorrência de motivo de força maior foi decidida
a partir da interpretação de cláusulas do contrato firmado entre as partes,
bem como da análise das circunstâncias fáticas da causa, cujo reexame é
vedado em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7
.
do STJ
3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez
descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é
presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o
pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.
4. Em regra, o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a
fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da
obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação
excepcional que configure o abalo imaterial, a qual não se faz presente no
caso. Precedentes.
5. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.
(
relator Ministro
, Terceira Turma,
AREsp n. 3.016.481/RJ,
Moura Ribeiro
julgado em
DJEN de
)
9/12/2025,
16/12/2025. Grifei

A parte recorrente alegou ofensa aos arts. 186 e 927, do Código Civil, porque o
atraso superior ao limite adotado no acórdão e as circunstâncias excepcionais do
empreendimento investigado teriam caracterizado dano moral indenizável; a negativa de
reparação teria violado os deveres de responsabilização por ato ilícito e de reparar o dano.
Acerca do dano moral, tese da parte recorrente, cumpre referir as razões da Corte
local para o indeferimento do pedido no ponto (fls. 901-902):

7. Danos morais
Desde que evidenciado o atraso na entrega da obra, cabível condenação ao
pagamento de indenização a título de danos morais, com a precípua
finalidade de atenuar as adversidades suportadas pela parte autora e, além
disso, punir e coibir conduta ilícita das rés.
O atraso na entrega da obra configura frustração do objeto do contrato de
financiamento habitacional, submetendo a parte autora à irrazoável espera
pelo imóvel, comprado com legítima expectativa de nele residir em tempo
determinado. Não havendo certeza da data de entrega da unidade
habitacional no prazo contratado, resta demonstrada a probabilidade do
direito invocado.
O evidente atraso na conclusão da obra por óbvio gera prejuízo de ordem
moral à parte autora, tendo em vista que teve injustamente adiado o sonho de
residir em seu próprio imóvel, que certamente foi adquirido com sacrifício e
árduo trabalho. Assim, em tais casos o dano moral é presumido, dispensando
a instrução probatória.
No tocante à quantificação dos danos morais, destaque-se que a lei não fixa
parâmetros exatos para a valoração do quantum indenizatório, razão pela
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qual o juízo deve se valer do seu "prudente arbítrio", guiado pelos princípios
da razoabilidade e da proporcionalidade, numa análise casuística.
Nessa linha, o artigo 944 do Código Civil alude à extensão do dano e à
proporcionalidade entre a gravidade da culpa e o dano para definir como
seria uma condenação adequada:
(...)
Por óbvio que, nessa hipótese, a indenização deve representar uma
compensação ao lesado, diante da impossibilidade de recomposição exata da
situação na qual se encontrava anteriormente, alcançando-lhe ao menos uma
forma de ver diminuída suas aflições.
No entanto, deve-se buscar o equilíbrio entre a prevenção de novas práticas
lesivas à moral e as condições econômicas dos envolvidos, em respeito aos
princípios de moderação e de razoabilidade, assegurando à parte lesada a
justa reparação, sem incorrer em enriquecimento ilícito e não deixando de
observar o caráter pedagógico em relação aquele que cometeu o ato lesivo.
Nesse sentido:
(...)
Esta 12a Turma vem adotando o posicionamento de que os danos morais por
atraso na entrega de imóvel, presumíveis in re ipsa, somente se caracterizam
quando tal demora perdurar por mais de seis meses após a data estipulada
para essa finalidade nos contratos de compromisso de compra e venda e de
financiamento. Ressalta-se, desde logo, que esse prazo não possui relação
com a tolerância de cento e oitenta dias inserida em muitos desses contratos.
Consiste, apenas, em um período razoável para atrasos no âmbito da
construção civil, que, sabidamente, ocorrem com frequência.
No caso dos autos, aplicando-se a cláusula de tolerância e reprogramada a
entrega das chaves para novembro de 2021, não consumado o atraso de 6
meses, sendo indevidos danos morais.
.
Assim, prospera a apelação da ré no ponto

O TRF4 entendeu pela inexistência de dano moral no caso, dada a exiguidade do
atraso para a disponibilidade das chaves à parte recorrente.
Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o simples
inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é suficiente, por si só,
para acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias
excepcionais que podem configurar lesão extrapatrimonial.
Nessa linha:

"PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO
CONTRATUAL
PERDAS E DANOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
C/C
OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA.
VIOLAÇÃO DO
DO CPC. INOCORRÊNCIA. PROMESSA DE
ART. 489
COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.
HABITE-SE INADIMPLEMENTO. REEXAME DE FATOS E PROVAS E
INTERPRETAÇÃO
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO.
VIABILIDADE. DANO MORAL PRESUMIDO. INOCORRÊNCIA. TAXA
SELIC. CUMULAÇÃO COM ÍNCIDE DE CORREÇÃO MONETÁRIA.
INVIABILIDADE. TEMA 1368/STJ.
1. Ação de resolução contratual
perdas e danos.
c/c
2. Ausentes os vícios do
do CPC, rejeitam-se os embargos de
art. 1.022
declaração.
3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e
fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a
prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do
do CPC.
art. 489
4. O reexame de fatos e provas, assim como a interpretação de cláusulas
contratuais em recurso especial são inadmissíveis, por força das Súmulas 5 e
7 do STJ.
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5. O atraso na entrega de imóvel não configura, por si só, dano moral
indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas
. Precedentes.
que demonstrem lesão extrapatrimonial
6. A taxa de juros de mora referenciada no
do CC, antes da entrada
art. 406
em vigor da Lei n°
é a SELIC, vedada sua cumulação com
14.905/2024,
índice de correção monetária (
.
Tema 1368/STJ)
7. Recurso especial conhecido e provido em parte."
(
relatora Ministra
, Terceira Turma,
REsp n. 2.240.932/PI,
Nancy Andrighi
julgado em
DJEN de
)
15/12/2025,
19/12/2025. Grifei

"CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE PUDESSE ENSEJAR A
CONDENAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. PRECEDENTES.
AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO
ESPECIAL
1. Em regra, o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a
fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da
obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação
excepcional que configure o abalo imaterial, a qual não se faz presente no
caso. Precedentes.
2. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial."
(
relator Ministro
, Terceira Turma,
AREsp n. 2.883.734/AL,
Moura Ribeiro
julgado em
DJEN de
)
15/12/2025,
18/12/2025. Grifei

E a revisão da conclusão sobre a existência de dano moral decorrente do atraso na
entrega do imóvel exige reavaliação da moldura fática e do acervo probatório, o que é vedado na
via especial.
Nesse sentido:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS E MORAIS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC.
NÃO OCORRÊNCIA. EXISTÊNCIA DE CULPA CONCORRENTE. DANO
MORAL NÃO CONFIGURADO. QUESTÕES SOLUCIONADAS COM BASE
NAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 e 7 DO STJ. TERMO INICIAL
DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.
AGRAVO
CONHECIDO.
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE
CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO.
1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, sob a
alegação de atraso na entrega da obra.
2. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada,
exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade,
contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022
do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa.
3. Para rever as conclusões do Tribunal estadual, quanto à concorrência de
culpa pelo descumprimento do contrato, e, consequentemente, pelo
afastamento de indenização por danos morais, seria necessária a
interpretação de cláusulas do negócio jurídico firmado entre as partes, bem
como o reexame das provas dos autos, o que não se admite em âmbito de
.
recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ
4. Tendo sido reconhecida a existência de culpa recíproca das partes para o
desfazimento do contrato, os juros moratórios devem incidir a partir da
citação, conforme a regra geral, por se tratar de relação contratual.
5. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa
extensão, provido.
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(
relator Ministro
, Terceira Turma,
AREsp n. 2.808.865/RS,
Moura Ribeiro
julgado em
DJEN de
)
9/12/2025,
16/12/2025. Grifei

Por fim, se na análise do recurso especial for afastada violação à lei federal, por
conseguinte, fica prejudicada a análise da alegação de divergência jurisprudencial. A propósito:

"PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO.
MANDADO DE SEGURANÇA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO

NÃO
OCORRÊNCIA.
VIOLAÇÃO
À
RESOLUÇÃO.
CPC/2015.
IMPOSSIBILIDADE. NÃO ENQUADRAMENTO NO CONCEITO DE LEI
FEDERAL. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIENTE. SÚMULA 284 DO STF.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO.
1. Inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do
pois a
CPC/2015,
prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, conforme
se depreende da análise do acórdão recorrido. O Tribunal de origem
apreciou fundamentadamente a controvérsia, não padecendo o julgado de
nenhum erro, omissão, contradição ou obscuridade. Observe-se, ademais,
que julgamento diverso do pretendido, como na espécie, não implica ofensa
aos dispositivos de lei invocados.
2. Quanto à alegada violação a dispositivos da Resolução
registro
288/1983,
que, consoante pacífica jurisprudência desta Corte Superior, o conceito de
tratado ou lei federal, inserto no
alínea a, da
art. 105, inciso III,
CF/1988,
deve ser considerado em seu sentido estrito, sendo inadmissível o recurso
especial que aponte como violado o aludido ato normativo.
3. No que diz respeito à suscitada ofensa ao
da
incide
art. 27
Lei 5.194/1966,
no caso o óbice da
uma vez que a parte agravante não
Súmula 284/STF
demonstrou, de forma clara, direta e particularizada, como o acórdão
recorrido havia violado o dispositivo de lei federal, o que atrai, por
conseguinte, a aplicação do referido enunciado da Súmula do STF ("é
inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua
fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia").
4. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que os mesmos óbices
impostos à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional
impedem a análise recursal pela alínea c, ficando prejudicada a apreciação
do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal
apontado como violado ou à tese jurídica.
5. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt no
relator Ministro
AREsp n. 2049353/MG,
Paulo Sérgio Domingues
, Primeira Turma, julgado em
DJEN de
27/3/2023,
04/4/2023) Grifo nosso

Diante do exposto, o agravo deve ser conhecido para se negar provimento ao recurso
especial.
Considerando que a decisão recorrida foi publicada sob a égide do
que o
CPC/2015,
recurso foi integralmente desprovido e que houve condenação em honorários advocatícios desde
a origem no feito em que interposto o recurso, majora-se a verba honorária fixada em desfavor
da parte recorrente de 10% (dez por cento) para 11% (onze por cento).
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 3.063.500 / PR
Número Registro: 2025/0374019-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
50532193920204047000
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : RAQUEL MARIA DE OLIVEIRA TORRES
AGRAVANTE : WAGNER ROBSON TORRES
ADVOGADOS : FABIANA REINALDIN - PR059498
MARIANA REINALDIN SHIMISO - PR071627
AGRAVADO
: LYX PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS S/A
AGRAVADO
: PROJETO RESIDENCIAL X11 SPE LTDA
ADVOGADOS : EDUARDO FULGENCIO DA CRUZ - PR040831
LAURA VITAL FIUZA - PR049171
AGRAVADO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADOS : EMERSON NORIHIKO FUKUSHIMA - PR022759
KARINE VOLPATO GALVANI - RS057824B
ELISANGELA MAKOSKI - PR057110
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
Documento eletrônico VDA55078012 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:16:39
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A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso mas lhe negou
10/03/2026
16/03/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 16 de março de 2026
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