Tribunal: STJ
Processo: 0123969-20.2018.8.19.0001
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-04-17

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SALA EM
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO.
INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL.
CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DA
PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA.
I. HIPÓTESE EM EXAME
1. Ação de adjudicação compulsória ajuizada em
da qual foi
25/5/2018,
extraído o presente recurso especial, interposto em
e concluso
10/10/2024
ao gabinete em

5/3/2025.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal consiste em definir (I) se houve, na hipótese, negativa
de prestação jurisdicional e (II) se, inviabilizada a adjudicação compulsória e
convertida a obrigação em perdas e danos, está configurada a prescrição da
pretensão indenizatória.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem
examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial
e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em
sentido contrário à pretensão da parte.
4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel,
o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura
definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a
adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil).
5. A pretensão referente à obtenção da escritura definitiva do imóvel não se
sujeita a prazo prescricional. Precedentes.
6. Se, por qualquer motivo, a obrigação de fazer que perfaz o objeto da ação
de adjudicação compulsória não puder ser cumprida de modo específico,
mostra-se cabível a sua conversão em perdas e danos.
7. Preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória, a
imprescritibilidade da pretensão estende-se à conversão em perdas e danos
decorrente da impossibilidade material de cumprimento da obrigação.
IV. DISPOSITIVO
Documento eletrônico VDA55899722 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 15/04/2026 23:55:12
Publicação no DJEN/CNJ de 22/04/2026. Código de Controle do Documento: 292bc435-df9e-4808-8e19-6d49b35fc9ee

8. Recurso especial conhecido e não provido.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2196855 - RJ(2025/0041080-6)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE
: ALEXANDRE DA CUNHA GUEDES
RECORRENTE
: MARIA MATHILDE SOARES DA CUNHA GUEDES
ADVOGADOS
: RAFAEL MILEN MITCHELL - RJ116961
ROBERTA HUCKLEBERRY SIQUEIRA DE AZEVEDO - RJ131302
RECORRIDO
: MENANDRO LOBAO BARROSO
ADVOGADOS
: ABAETÉ DE PAULA MESQUITA - RJ129092
MENANDRO ARAUJO LOBÃO BARROSO - RJ210820
INTERES.
: VEPLAN SA
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SALA EM
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO.
INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL.
CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DA
PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA.
I. HIPÓTESE EM EXAME
1. Ação de adjudicação compulsória ajuizada em
da qual foi
25/5/2018,
extraído o presente recurso especial, interposto em
e concluso
10/10/2024
ao gabinete em

5/3/2025.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal consiste em definir (I) se houve, na hipótese, negativa
de prestação jurisdicional e (II) se, inviabilizada a adjudicação compulsória e
convertida a obrigação em perdas e danos, está configurada a prescrição da
pretensão indenizatória.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem
examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial
e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em
sentido contrário à pretensão da parte.
4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel,
o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura
definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a
adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil).
5. A pretensão referente à obtenção da escritura definitiva do imóvel não se
sujeita a prazo prescricional. Precedentes.
6. Se, por qualquer motivo, a obrigação de fazer que perfaz o objeto da ação
de adjudicação compulsória não puder ser cumprida de modo específico,
mostra-se cabível a sua conversão em perdas e danos.
7. Preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória, a
imprescritibilidade da pretensão estende-se à conversão em perdas e danos
decorrente da impossibilidade material de cumprimento da obrigação.
IV. DISPOSITIVO
Documento eletrônico VDA55899722 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 22/04/2026. Código de Controle do Documento: 292bc435-df9e-4808-8e19-6d49b35fc9ee

8. Recurso especial conhecido e não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA, por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe
negar provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro
e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Brasília,
.
15 de abril de 2026
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
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Publicação no DJEN/CNJ de 22/04/2026. Código de Controle do Documento: 292bc435-df9e-4808-8e19-6d49b35fc9ee

RECURSO ESPECIAL No 2196855 - RJ(2025/0041080-6)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE
: ALEXANDRE DA CUNHA GUEDES
RECORRENTE
: MARIA MATHILDE SOARES DA CUNHA GUEDES
ADVOGADOS
: RAFAEL MILEN MITCHELL - RJ116961
ROBERTA HUCKLEBERRY SIQUEIRA DE AZEVEDO - RJ131302
RECORRIDO
: MENANDRO LOBAO BARROSO
ADVOGADOS
: ABAETÉ DE PAULA MESQUITA - RJ129092
MENANDRO ARAUJO LOBÃO BARROSO - RJ210820
INTERES.
: VEPLAN SA
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SALA EM
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO.
INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL.
CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DA
PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA.
I. HIPÓTESE EM EXAME
1. Ação de adjudicação compulsória ajuizada em
da qual foi
25/5/2018,
extraído o presente recurso especial, interposto em
e concluso
10/10/2024
ao gabinete em

5/3/2025.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal consiste em definir (I) se houve, na hipótese, negativa
de prestação jurisdicional e (II) se, inviabilizada a adjudicação compulsória e
convertida a obrigação em perdas e danos, está configurada a prescrição da
pretensão indenizatória.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem
examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial
e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em
sentido contrário à pretensão da parte.
4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel,
o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura
definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a
adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil).
5. A pretensão referente à obtenção da escritura definitiva do imóvel não se
sujeita a prazo prescricional. Precedentes.
6. Se, por qualquer motivo, a obrigação de fazer que perfaz o objeto da ação
de adjudicação compulsória não puder ser cumprida de modo específico,
mostra-se cabível a sua conversão em perdas e danos.
7. Preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória, a
imprescritibilidade da pretensão estende-se à conversão em perdas e danos
decorrente da impossibilidade material de cumprimento da obrigação.
IV. DISPOSITIVO
Documento eletrônico VDA55899723 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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8. Recurso especial conhecido e não provido.
RELATÓRIO
Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI

Examina-se recurso especial interposto por ALEXANDRE DA CUNHA
GUEDES e MARIA MATHILDE SOARES DA CUNHA GUEDES, com fundamento,
exclusivamente, na alínea "a" do permissivo constitucional.
:

Recurso especial interposto em 10/10/2024.
:

Concluso ao gabinete em 5/3/2025.
: de adjudicação compulsória, ajuizada por MENANDRO LOBÃO
Ação
BARROSO em

25/5/2018.
: de improcedência dos pedidos formulados na petição inicial.
Sentença
: deu provimento à apelação interposta pelo autor, nos termos
Acórdão
da seguinte ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE VENDA DE
FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO E ACESSÕES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO
AUTORAL. PROVIMENTO. TRATA-SE DE DEMANDA EM QUE O AUTOR OBJETIVA A
ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL (SALA EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO).
SUBSIDIARIAMENTE, REQUER A ADJUDICAÇÃO DE FRAÇÃO DO TERRENO, OU A
CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. RESTOU INCONTROVERSA A RELAÇÃO JURÍDICA
ENTRE AS PARTES. SABEMOS QUE EM NOSSO ORDENAMENTO JURÍDICO OS
NEGÓCIOS JURÍDICOS BILATERAIS TORNAM-SE LEI PRIVADA ENTRE AS PARTES,
VIGORANDO, PORTANTO, O CONSAGRADO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA,
PELO QUAL OS CONTRAENTES TÊM O DEVER DE CUMPRIR O QUE FOI LIVREMENTE
PACTUADO DEVIDO À FORÇA VINCULANTE DOS CONTRATOS. OUTRO PRINCÍPIO
QUE DEVE SER RESPEITADO PELOS CONTRAENTES É O DA BOA-FÉ OBJETIVA, POIS
ESTE SE APRESENTA COMO UMA EXIGÊNCIA DE LEALDADE, DEVENDO CADA PESSOA
AGIR DE MODO HONESTO, FRANCO E ÉTICO EM TODA RELAÇÃO CONTRATUAL, NÃO
SE ADMITINDO CONDUTAS QUE ATENTEM CONTRA ESSA EXIGÊNCIA. IN CASU,
DEPREENDE-SE DOS AUTOS QUE O EMPREENDIMENTO NÃO CHEGOU A SER
CONCLUÍDO, EM RAZÃO DE A LICENÇA DE OBRA TER SIDO CASSADA. CLÁUSULA
EXPRESSA PREVENDO A RESOLUÇÃO DO CONTRATO NA HIPÓTESE DE A
INCORPORAÇÃO NÃO SE CONSUMAR NO PRAZO ESTABELECIDO. APLICAÇÃO DO
DISPOSTO NO
DO CÓDIGO CIVIL. O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DOS
ART. 475
PROMITENTES VENDEDORES ENSEJA A RESCISÃO CONTRATUAL, COM O RETORNO
DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE, A FIM DE SE EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM
CAUSA (ART. 884 DO CÓDIGO CIVIL). ASSIM, OS RÉUS DEVEM DEVOLVER OS
VALORES COMPROVADAMENTE PAGOS PELO AUTOR, ACRESCIDOS DE JUROS DE
MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. REFORMA DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE.
ENTENDIMENTO DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA ACERCA DO TEMA. PROVIMENTO
DO RECURSO PARA REFORMAR A SENTENÇA E JULGAR PROCEDENTE O PEDIDO
PARA CONDENAR OS RÉUS A RESTITUÍREM AO AUTOR OS VALORES
COMPROVADAMENTE PAGOS. (e-STJ fls. 634-643).

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: opostos pelos ora recorrentes, foram
Embargos de declaração
desacolhidos (e-STJ fls. 925-931).
: alega violação dos artigos 205 e 2.028 do
Recurso especial
CC/2002,
177 do
e 489, § 1o, 492 e 1.022 do CPC. Sustenta que o acórdão
CC/1916
recorrido deixou de se pronunciar acerca de pontos essenciais ao deslinde da
controvérsia, a configurar negativa de prestação jurisdicional. Assinala ter ocorrido
a prescrição da pretensão relativa à devolução das parcelas pagas, bem como
daquela referente à indenização pelos prejuízos suportados pela não conclusão do
empreendimento imobiliário, cujo prazo de entrega expirou em março de 1975,
enquanto a demanda foi ajuizada apenas em 2018. Sustenta que a prescrição da
pretensão indenizatória não se confunde com a prescrição do pleito de
adjudicação. Aduz que, uma vez operada a rescisão do contrato por não ter
ocorrido a entrega da obra no prazo avençado, tal circunstância acarreta a
improcedência do pleito de adjudicação compulsória e do pedido alternativo de
perdas e danos a ele vinculado (e-STJ fls. 954-965).
: o
admitiu o recurso especial (e-STJ fls.
Juízo de admissibilidade
TJ/RJ
976-985).
É o relatório.
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VOTO
Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI

O propósito recursal consiste em definir (I) se houve, na hipótese,
negativa de prestação jurisdicional e (II) se, inviabilizada a adjudicação compulsória
e convertida a obrigação em perdas e danos, está configurada a prescrição da
pretensão indenizatória.

1. DA RECONSTRUÇÃO CONTEXTUAL

1. Trata-se, na origem, de ação adjudicação compulsória ajuizada por
MENANDRO LOBÃO BARROSO a VEPLAN
RUTH ELLEN SIMONI, ALEXANDRE DA
S/A,
CUNHA GUEDES e MARIA MATHILDE SOARES DA CUNHA GUEDES em 25/5/2018.
2. Na petição inicial, narra o demandante ter figurado como promitente
comprador em escritura pública de promessa de compra e venda tendo por objeto
o imóvel corresponde à sala 3518 do edifício localizado à Rua da Quitanda, n.o 55,
Rio de
perfazendo a fração de 0,127% do terreno. A escritura foi
Janeiro/RJ,
registrada em
junto ao 7o Ofício do Registro de Imóveis do Rio de
19/8/1980
Janeiro. Todavia, não houve a averbação da construção no registro imobiliário,
condição prevista no aludido instrumento para a outorga da escritura definitiva ao
lado da quitação integral do preço.
3. Formulou o autor pedido de adjudicação do imóvel objeto da
escritura pública; subsidiariamente, requereu a adjudicação da fração ideal do
terreno ou a conversão da obrigação em perdas e danos, a serem apurados em
liquidação de sentença.
4. Após regular processamento, foi proferida sentença de
improcedência, fundamentada na ausência de comprovação do pagamento da
totalidade das parcelas previstas no contrato.
5. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro deu provimento ao
apelo do autor, "para, reformando a sentença, julgar procedente o pedido para
condenar os réus a restituírem ao autor os valores comprovadamente pagos,
referentes ao contrato objeto da lide, devidamente acrescidos de juros de mora a
partir da citação, e de correção monetária a partir de cada pagamento." (e-STJ fls.
642-643).
6. Os embargos de declaração opostos pelos demandados ALEXANDRE
DA CUNHA GUEDES e MARIA MATHILDE SOARES DA CUNHA GUEDES ao acórdão
foram desacolhidos, o que deu azo à interposição de sucessivos recursos especiais,
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tendo esta Relatora, em duas ocasiões distintas (e-STJ fls. 782-786 e fls. 911-915)
reconhecido a nulidade dos acórdãos que apreciaram os embargos de declaração
e determinado a remessa dos autos à origem para novo julgamento.
7. Ao apreciar, pela terceira vez, os embargos de declaração opostos
pelos ora recorrentes, o
novamente os desacolheu (e-STJ fls. 925-931),
TJ/RJ
dando ensejo à interposição do recurso especial ora em exame.

2. DA AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL

8. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e
fundamentado suficientemente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a
prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do artigo 489 do CPC.
9. Nesse sentido, já entendeu esta Corte não haver ofensa à referida
norma quando o Tribunal de origem examina "de forma fundamentada, a questão
submetida à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da
controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte" (AgInt no
Terceira Turma, DJe
. No mesmo sentido: REsp
REsp 1.956.582/RJ,
9/12/2021)
Terceira Turma, DJe
e AgInt no
1.996.298/TO,
1/9/2022;
AREsp 1.954.373/RJ,
Quarta Turma, DJe 7/10/2022.
10. Ademais, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não há
ofensa ao artigo 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem, aplicando o direito
que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida
à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte.
11. A propósito, confira-se: AgInt no
Terceira
REsp 1.726.592/MT,
Turma, DJe
e AgInt no
Quarta Turma, DJe
31/8/2020;
AREsp 1.518.178/MG,

16/3/2020.
12. Na hipótese, verifica-se que, após determinação de novo julgamento
dos embargos de declaração pelo Superior Tribunal de Justiça, o Tribunal de
origem decidiu, fundamentada e expressamente, acerca da tese relativa à
prescrição, de modo a desacolhê-la, pronunciando-se, assim, sobre o ponto cuja
omissão havia sido anteriormente constatada.
13. Portanto, não há que se falar em violação dos artigos 489 e 1.022 do
CPC.

3. DA PRESCRIÇÃO NA HIPÓTESE DE CONVERSÃO DA ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA EM PERDAS E DANOS

14. O direito à adjudicação compulsória encontra previsão nos artigos
1.417 e 1.418 do Código Civil, que possuem a seguinte redação:
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Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não
pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e
registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador
direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir
do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a
outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do
imóvel.

15. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem
imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura
definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear em juízo a prolação
de sentença constitutiva, que substitua a vontade do vendedor. Embora o
promitente vendedor não possa ser coagido a emitir declaração de vontade, os
efeitos da declaração omitida podem ser substituídos pela sentença judicial (artigo
501, CPC).
16. A ação de adjudicação compulsória tem por objetivo "a constituição
de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência
da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço" (
Terceira Turma, DJe
. Trata-se, portanto, de
REsp 1.489.565/DF,
18/12/2017)
mecanismo que viabiliza a execução específica da promessa de compra e venda.
17. Em última análise, a adjudicação compulsória busca a satisfação de
uma obrigação de fazer, relativa à emissão de declaração de vontade pelo
promitente vendedor, que, se não ocorrer, pode ser suprida por determinação
judicial.
18. Ao disciplinar as obrigações de fazer, o Código Civil preceitua, em
seu artigo 248, que “se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do
devedor, resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e
danos”. Na mesma direção, o artigo 499 do CPC prescreve que “a obrigação
somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se
impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático
equivalente”.
19. De acordo com a jurisprudência desta Corte, “definida a obrigação
pela prestação de tutela específica – seja ela obrigação de fazer, não fazer ou dar
coisa certa –, é plenamente cabível, de forma automática, a conversão em perdas
e danos, ainda que sem pedido explícito, quando impossível o seu cumprimento
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Código de Controle do Documento: a9e40e04-ecf6-4e25-ab7c-046ff2ed43fd

ou a obtenção de resultado prático equivalente” (REsp
Terceira
1.982.739/MT,
Turma, DJe
AgInt no AREsp
Quarta Turma, DJe de
21/3/2022;
228.070/MG,
.
4/11/2016)
20. Ainda, “a conversão da obrigação de dar, fazer ou não fazer em
perdas e danos, em decorrência da inviabilidade de cumprimento específico, não
representa julgamento
, ainda que a parte lesada não pleiteie a
extra petita
conversão” (AgInt no
Terceira Turma, DJe
.
AREsp 1.803.365/ES,
6/10/2021)
21. Assim, inviabilizada a adjudicação compulsória, ressalva-se ao
promitente comprador a possibilidade de conversão da execução específica em
indenização. Nesse sentido, veja-se:
Terceira Turma, DJe
REsp 2.095.461/MG,

23/11/2023.
22. No que tange à prescrição, consolidou-se o entendimento desta
Corte no sentido de que a pretensão de obter a escritura definitiva do imóvel não
se sujeita a prazo prescricional; todavia, o direito à adjudicação compulsória
deixará de existir se configurada a prescrição aquisitiva amparada em usucapião
(AgInt no
Terceira Turma, DJe
REsp 1.584.461/GO,
21/5/2019; REsp 369.206/MG,
Quarta Turma, DJ
. Ressalvada essa possibilidade, a adjudicação
30/6/2003)
compulsória afigura-se imprescritível.
23. Não estando sujeita a prazo prescricional a pretensão de adjudicação
compulsória, conclui-se que, caso a obrigação de fazer, por qualquer motivo,
mostre-se inexequível, a conversão em perdas e danos é igualmente insuscetível à
prescrição, por consectário lógico.
24. Se a pretensão relativa à outorga da escritura definitiva, cuja
consequência é a transmissão da propriedade do imóvel, é infensa à prescrição,
aquela referente à indenização por perdas e danos em caso de impossibilidade do
cumprimento de tal obrigação igualmente o será.
: o que é
A maiori, ad minus
válido para o mais, deve prevalecer para o menos.
25. Em última análise, estando presentes os requisitos específicos para a
adjudicação compulsória, a conversão em perdas e danos decorrente da
impossibilidade material de cumprimento da obrigação corresponde a um simples
reflexo do acolhimento da pretensão, substituída por prestação pecuniária, sem
que isso baste para afastar a sua imprescritibilidade.

4. DO RECURSO SOB JULGAMENTO

26. Por ocasião do julgamento da apelação, assim decidiu o
:
TJ/RJ

No mérito, restou incontroversa a relação jurídica entre as partes.
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Constata-se dos autos que as partes celebraram, em 27/12/1971,
Promessa de Venda de fração ideal de terreno e acessões (fls.
– 000011).
11/22
Sabemos que em nosso ordenamento jurídico os negócios jurídicos
bilaterais tornam-se lei privada entre as partes, vigorando, portanto, o consagrado
princípio do pacta sunt servanda, pelo qual os contraentes têm o dever de cumprir
o que foi livremente pactuado devido à força vinculante dos contratos.
Outro princípio que deve ser respeitado pelos contraentes é o da boa-fé
objetiva, pois este se apresenta como uma exigência de lealdade, devendo cada
pessoa agir de modo honesto, franco e ético em toda relação contratual, não se
admitindo condutas que atentem contra essa exigência.
[...]
In casu, observa-se da escritura de promessa de venda que os réus são
legítimos possuidores do terreno designado “lote no 1 (um) do PAL 29.962 da rua da
Quitanda, com testada, também para a Travessa do Ouvidor, onde existiram os
prédios nos.
da rua da Quitanda, com frente para a Travessa do Ouvidor, 20,
53/55
22 e 24, no 57 da rua da Quitanda e nos 26, 28 e 30 da Travessa do Ouvidor, na
Freguesia da Candelária, desta cidade, terreno esse que é fruto do
remembramento dos imóveis acima mencionados (...).” O objeto da promessa é a
fração de 0,127 do terreno descrito, bem como as acessões que constituirão a sala
no 3.518.
O preço global ajustado é de Cr$ 52.000,00, dos quais Cr$ 5.000,00 são
atribuídos a promessa de venda da quota parte ideal do terreno e Cr$ 47.000,00,
correspondente a promessa de venda das benfeitorias proporcionais que
constituirão a unidade acima citada. O prazo de construção das benfeitorias seria de
34 meses contados de
nos termos da Cláusula 2.13.
01/05/1972,
Depreende-se dos autos que o empreendimento não chegou a ser
concluído, em razão de a licença de obra ter sido cassada.
Desse modo, há que se atentar para os termos das Cláusulas 2.9 e 3.14,
in verbis:

Cláusula 2.9
“O presente contrato de promessa de venda é celebrado em
caráter irrevogável e irretratável, ressalvando o disposto na cláusula 3.14,
renunciando os contratantes, expressamente, à faculdade de arrependimento
concedida pelo artigo 1.095 do Código Civil e, assim, a escritura definitiva há
de ser celebrada, ainda que seja pro meio de adjudicação compulsória, tal
como preceitua a Lei no 649 de 11-3- 1949 se o(s) outorgado (s) houver (em)
preenchido os pressupostos ali estabelecidos, observados os prazos
convencionados.
(grifo nosso)

Cláusula 3.14
“O presente compromisso da venda ficará sem nenhum efeito e
como se nunca fora celebrado se a incorporação lançada sob a égide do art. 34
da Lei 4591, de 16-12-64, não se consumar no prazo e nas condições
constantes do citado memorial de incorporação, procedendo a incorporadora,
então, tal como aquele diploma legal determina.”

Constata-se, pois, que há cláusula de resolução expressa, devendo ser
aplicado ao caso o disposto no
do Código Civil, in verbis:
art. 475

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Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a
resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em
qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Com efeito, o inadimplemento contratual dos promitentes vendedores
enseja a rescisão contratual, com o retorno das partes ao status quo ante, a fim de
se evitar o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil).
[...]
Assim, os réus devem devolver os valores comprovadamente pagos pelo
autor, acrescidos de juros de mora e correção monetária. (e-STJ fls. 638-642).

27. E, no julgamento dos embargos de declaração, complementou:

A parte embargante interpõe embargos de declaração – fls.
-
676/679
000676, sob o fundamento de existência de omissão no julgado no tocante à análise
da preliminar de prescrição arguida em contrarrazões.
Os embargos de declaração têm a finalidade de esclarecer obscuridade
ou contradição do julgado ou supri-lo de omissão.
Na espécie, a parte embargante insurge-se contra o Acordão, alegando
a ocorrência de omissão no julgado.
Em verdade, não assiste razão à parte embargante quanto à alegação de
ocorrência da prescrição da pretensão autoral.
Trata-se de demanda em o autor objetiva a adjudicação do imóvel (sala
em empreendimento imobiliário).
O empreendimento não chegou a ser construído em razão de a licença
de obra ter sido cassada.
Ora, restando juridicamente impossível o cumprimento da obrigação de
fazer assumida, qual seja, celebração da escritura pública de compra e venda do
imóvel, o pedido de adjudicação compulsória foi convertido em indenização por
perdas e danos decorrente do inadimplemento contratual.
O instituto da prescrição não tem aplicação nas demandas de
adjudicação compulsória, vez que se trata de um direito potestativo.
Desse modo, convertida a ação em perdas e danos, e sendo a demanda
originária a de adjudicação compulsória, não há que se falar em prescrição para a
reparação civil.
Com efeito, a condição de imprescritibilidade da adjudicação alcança as
perdas e danos resultantes da impossibilidade de cumprimento da obrigação.
Isso porque, não se cuida simplesmente de ação de reparação de danos,
por ilícito civil ou enriquecimento sem causa, que fariam incidir as hipóteses do
§ 3o, IV e V, do Código Civil, mas de mero reflexo de ação de adjudicação
art. 206,
compulsória impossível de ser levada adiante em razão do inadimplemento dos
réus.
[...]
Dessa forma, os argumentos lançados pela parte embargante são
absolutamente insuficientes para suportar o pretendido direito. (e-STJ fls. 926-931).

26. A conclusão a que chegou o Tribunal de origem não merece reparos.
27. Os dispositivos legais atinentes à prescrição, apontados como
violados pelos recorrentes - artigos 177 do
205 e 2.028 do
-,
CC/1916,
CC/2002
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não se mostram aplicáveis à hipótese, uma vez que, como já referido neste voto, a
pretensão de adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional.
28. Da mesma forma, carece de objetividade a alegação de violação ao
artigo 492 do CPC ("É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da
pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso
do que lhe foi demandado"), uma vez que a conversão da obrigação em perdas e
danos consta expressamente da petição inicial como pedido subsidiário (e-STJ fl.
7); mesmo que assim não fosse, porém, é possível a conversão da obrigação de
fazer em perdas e danos independentemente de requerimento da parte, como já
referido neste voto.
29. Saliente-se que, na hipótese dos autos, o Tribunal de origem
reformou a sentença proferida pelo juízo competente para julgar procedente a
ação de adjudicação compulsória, com a conversão em perdas e danos,
condenando os demandados ao pagamento de indenização correspondente aos
valores pagos pelo autor por força do contrato.
30. Nos limites do efeito devolutivo, não está em discussão no presente
recurso o preenchimento dos requisitos para a adjudicação compulsória,
tampouco o efetivo descumprimento das obrigações contratuais pelos
demandados, circunstâncias já consolidadas, cuja reapreciação, em última análise,
exigiria o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, o
que se mostra inviável em sede de recurso especial em razão das Súmulas 5 e 7,
ambas do STJ.
31. Assim, ainda que o negócio jurídico celebrado pelas partes remonte
à década de 1970, o reconhecimento da imprescritibilidade da pretensão,
independente do fato de que ela tenha sido convertida em perdas e danos,
impede o acolhimento da irresignação dos recorrentes.
32. Por fim, observo que, no cadastramento do processo no STJ, houve
um pequeno equívoco na indicação das partes (insuficiente para causar qualquer
tipo de prejuízo), constando ABAETÉ DE PAULA MESQUITA como recorrente no
lugar de MARIA MATHILDE SOARES DA CUNHA GUEDES, de modo que determino,
neste momento, a retificação.

5. DISPOSITIVO

Forte nessas razões, CONHEÇO do recurso especial e, nessa extensão,
NEGO-LHE PROVIMENTO.
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Em atenção ao disposto no artigo 85, § 11 do CPC, determino a
majoração dos honorários advocatícios, fixados no origem em 10% sobre o valor
da condenação (e-STJ fl. 643), para 12% sobre a aludida base de cálculo.
Retifique-se o cadastramento das partes, nos termos da fundamentação.

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Superior Tribunal de Justiça
S.T.J
Fl.__________

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA

Número Registro: 2025/0041080-6
PROCESSO ELETRÔNICO
REsp 2.196.855 / RJ
Números Origem: 01239692020188190001 1239692020188190001 202425130146
PAUTA: 14/04/2026
JULGADO: 14/04/2026
Relatora
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI
Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA
Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. Dra. JANICE AGOSTINHO BARRETO ASCARI
Secretária
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE
: ALEXANDRE DA CUNHA GUEDES
RECORRENTE
: MARIA MATHILDE SOARES DA CUNHA GUEDES
ADVOGADO
: RAFAEL MILEN MITCHELL - RJ116961
ADVOGADA
: ROBERTA HUCKLEBERRY SIQUEIRA DE AZEVEDO - RJ131302
RECORRIDO
: MENANDRO LOBAO BARROSO
ADVOGADOS
: ABAETÉ DE PAULA MESQUITA - RJ129092
MENANDRO ARAUJO LOBÃO BARROSO - RJ210820
INTERES.
: VEPLAN SA
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Propriedade - Adjudicação Compulsória
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na
sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A TERCEIRA TURMA, por unanimidade, conheceu do recurso especial e lhe
negou provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.Presidiu o julgamento a Sra. Ministra
Daniela Teixeira.
C542605155980854458449@
2025/0041080-6 - REsp 2196855
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Signatário(a): MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA, TERCEIRA TURMA Assinado em: 14/04/2026 17:43:10
Código de Controle do Documento: 3E166B97-0DA3-484E-A936-47A365FD84DE