Tribunal: STJ
Processo: 0962405-39.2023.8.19.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-04-17

Ementa:
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA
CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1o, IV, E
1.022, II, DO
NÃO OCORRÊNCIA. DEVER DE INDENIZAR
CPC/2015.
NÃO RECONHECIDO NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. MERA
MANIFESTAÇÃO DE INTERESSE EM CONTRATAR. REEXAME DE
MATÉRIA FÁTICA. INVIABILIDADE.
AGRAVO
SÚMULA 7/STJ.
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E
DESPROVIDO.
1. Não se verifica a alegada violação aos arts. 489, § 1o, IV, e 1.022 do
na medida em que a eg. Corte de origem fundamentou
CPC/2015,
consistentemente o

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3157646 - RJ(2025/0492629-7)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: NEYDE PARREIRA PINTO
ADVOGADO
: ROGERIO CARLOS BEHNKEN - RJ153686
AGRAVADO
: CENTRO DE INTEGRACAO EMPRESA ESCOLA DO E RIO DE
JANEIRO
ADVOGADO
: DANIEL CAMPANÁRIO LEIBINGER - RJ132616
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA
CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1o, IV, E
1.022, II, DO
NÃO OCORRÊNCIA. DEVER DE INDENIZAR
CPC/2015.
NÃO RECONHECIDO NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. MERA
MANIFESTAÇÃO DE INTERESSE EM CONTRATAR. REEXAME DE
MATÉRIA FÁTICA. INVIABILIDADE.
AGRAVO
SÚMULA 7/STJ.
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E
DESPROVIDO.
1. Não se verifica a alegada violação aos arts. 489, § 1o, IV, e 1.022 do
na medida em que a eg. Corte de origem fundamentou
CPC/2015,
consistentemente o acórdão recorrido e as questões de mérito foram
devidamente analisadas e discutidas de modo a esgotar a prestação
jurisdicional, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no
caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação.
2. Na hipótese, o Tribunal de origem manteve integralmente a sentença de
improcedência do pleito autoral, por entender que, no caso em tela,
configurou-se mera manifestação de interesse em firmar contrato de compra e
venda de imóvel, sem que tenha havido a celebração de contrato preliminar,
promessa de compra e venda ou cláusula penal aplicável na hipótese de não
concretização do negócio. Com base nesse panorama fático, consignou não
haver dever de indenizar, tendo em vista a ocorrência de desistência na fase
das tratativas pré-contratuais.
3. A modificação da conclusão do Tribunal de origem demandaria o
revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em
recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7/STJ.
4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, na
extensão negar-lhe provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar
07/04/2026
13/04/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Raul Araújo.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
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Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 15/04/2026 20:47:20
Publicação no DJEN/CNJ de 22/04/2026. Código de Controle do Documento: d7c634f7-a250-422a-82c4-09e9c763b36f

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
15 de abril de 2026
Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3157646 - RJ(2025/0492629-7)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: NEYDE PARREIRA PINTO
ADVOGADO
: ROGERIO CARLOS BEHNKEN - RJ153686
AGRAVADO
: CENTRO DE INTEGRACAO EMPRESA ESCOLA DO E RIO DE
JANEIRO
ADVOGADO
: DANIEL CAMPANÁRIO LEIBINGER - RJ132616
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA
CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1o, IV, E
1.022, II, DO
NÃO OCORRÊNCIA. DEVER DE INDENIZAR
CPC/2015.
NÃO RECONHECIDO NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. MERA
MANIFESTAÇÃO DE INTERESSE EM CONTRATAR. REEXAME DE
MATÉRIA FÁTICA. INVIABILIDADE.
AGRAVO
SÚMULA 7/STJ.
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E
DESPROVIDO.
1. Não se verifica a alegada violação aos arts. 489, § 1o, IV, e 1.022 do
na medida em que a eg. Corte de origem fundamentou
CPC/2015,
consistentemente o acórdão recorrido e as questões de mérito foram
devidamente analisadas e discutidas de modo a esgotar a prestação
jurisdicional, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no
caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação.
2. Na hipótese, o Tribunal de origem manteve integralmente a sentença de
improcedência do pleito autoral, por entender que, no caso em tela,
configurou-se mera manifestação de interesse em firmar contrato de compra e
venda de imóvel, sem que tenha havido a celebração de contrato preliminar,
promessa de compra e venda ou cláusula penal aplicável na hipótese de não
concretização do negócio. Com base nesse panorama fático, consignou não
haver dever de indenizar, tendo em vista a ocorrência de desistência na fase
das tratativas pré-contratuais.
3. A modificação da conclusão do Tribunal de origem demandaria o
revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em
recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7/STJ.
4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, na
extensão negar-lhe provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de
interposto por NEYDE PARREIRA PINTO
agravo em recurso especial
contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, III, “a”, da
Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de
Janeiro (TJ-RJ), assim ementado:

"DIREITO
CIVIL.
APELAÇÃO
CÍVEL.
AÇÃO
INDENIZATÓRIA.
NEGOCIAÇÃO
PRELIMINAR
PARA
COMPRA
DE
IMÓVEL.
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MANIFESTAÇÃO DE INTERESSE SEM OBRIGAÇÃO CONTRATUAL.
AUSÊNCIA DE DEVER DE INDENIZAR. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Ação indenizatória ajuizada por proprietária de imóvel, alegando
prejuízos decorrentes da desistência do réu em concretizar a compra após
manifestar interesse. Sentença de improcedência que motivou a interposição
de apelação pela autora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se a manifestação de interesse
na aquisição de imóvel, sem celebração de contrato vinculante, é suficiente
para gerar responsabilidade civil e dever de indenizar por desistência nas
tratativas.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A documentação comprova apenas negociação preliminar, sem contrato
assinado, cláusula penal ou obrigação jurídica de compra e venda (art. 427
do CC).
4. A decisão de desocupação do imóvel foi da própria autora, sem imposição
do réu, que não pode ser responsabilizado pelos riscos assumidos
unilateralmente.
5. Não houve abuso de direito ou violação à boa-fé objetiva que justificasse
reparação civil.
IV. DISPOSITIVO
7. Recurso desprovido." (e-STJ, fls. 742-743)

Os embargos de declaração opostos contra o acórdão proferido pelo TJ-RJ foram
rejeitados (e-STJ, fls. 777-779).
Em seu recurso especial, a parte recorrente alega violação dos seguintes dispositivos
da legislação federal, com as respectivas teses:
arts. 489, § 1o, I, II e IV, e 1.022, II e parágrafo único, II, do Código de Processo
(i)
Civil, tendo em vista a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, com ausência de
enfrentamento de pontos relevantes e de provas essenciais à solução da controvérsia, o que
demanda a anulação do acórdão para novo julgamento dos embargos de declaração;
, do Código de Processo Civil, porquanto a sentença e o acórdão
(ii) art. 492, caput
recorrido julgaram a demanda fora dos limites do pedido inicial, já que trataram como objetivo
da presente ação impor à recorrida a compra do imóvel, quando a pretensão autoral é, na
realidade, o cumprimento das cláusulas sancionatórias e a obtenção de indenização pelos danos
decorrentes do rompimento das tratativas;
do Código de Processo Civil, porque as provas constantes dos autos
(iii) art. 371
deixaram de ser apreciadas de modo adequado, não havendo, no acórdão recorrido, indicação
suficiente das razões do convencimento quanto à temática da existência, validade e eficácia do
contrato e das tratativas;
II e III, do Código de Processo Civil, pois os fatos e os documentos
(iv) art. 374,
relativos à existência e à validade da minuta contratual são incontroversos e não foram
impugnados, motivo pelo qual deveriam ter sido considerados pelas instâncias ordinárias para
julgar procedente o pleito inicial.
Foram ofertadas contrarrazões (e-STJ, fls. 838-883).
O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente
agravo.
É o relatório.
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VOTO
A irresignação não prospera.
De início, não se vislumbra a alegada negativa de prestação jurisdicional, na medida
em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram
submetidas. De fato, inexiste deficiência de fundamentação, omissão, obscuridade ou
contradição no aresto recorrido, porquanto o Tribunal local, malgrado não ter acolhido os
argumentos suscitados pela parte recorrente, manifestou-se expressamente acerca dos temas
necessários à integral solução da lide.
Assim, com base nas provas acostadas aos autos, o acórdão recorrido foi claro ao
consignar que a mera manifestação de interesse na compra de imóvel é insuficiente para gerar,
em desfavor da parte adversa, responsabilidade civil pela posterior desistência das negociações.
É indevido conjecturar-se acerca da deficiência de fundamentação ou da existência
de omissão, de obscuridade ou de contradição no julgado apenas porque decidido em
desconformidade com os interesses da parte. No mesmo sentido, podem ser mencionados os
seguintes julgados: AgInt no
Relator Ministro
AREsp n. 2.719.571/MG,
RAUL ARAÚJO,
, julgado em
DJEN de
AgInt no
QUARTA TURMA
17/2/2025,
28/2/2025;
Relator Ministro
,
REsp n. 2.129.882/RS,
HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA
julgado em
DJEN de
e
Relatora Ministra
24/2/2025,
27/2/2025;
REsp n. 1.955.981/GO,
, julgado em
DJEN de
NANCY ANDRIGHI, CORTE ESPECIAL
4/9/2024,
6/2/2025.
No mais, não deve ser conhecida a tese de ofensa aos arts. 371, 374, II e III, e 492 do
Código de Processo Civil, como será demonstrado.
No ponto, a parte recorrente argumenta que o acervo probatório não foi apreciado
adequadamente, e que há, nos autos, elementos demonstrando a existência e a validade da
minuta contratual.
Por sua vez, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJ-RJ) manteve
integralmente a sentença de improcedência do pleito autoral, por entender que, no caso em
tela, configurou-se mera manifestação de interesse em firmar contrato de compra e venda de
imóvel, sem que tenha havido a celebração de contrato preliminar, promessa de compra e venda
ou cláusula penal aplicável na hipótese de não concretização do negócio.
Além disso, a Corte estadual assentou que a decisão de desocupar o imóvel com base
apenas em tratativas preliminares partiu da autora, de modo que não se verificou violação à boa-
fé objetiva.
Transcreve-se, por oportuno, excerto do acórdão recorrido:

"Presentes as condições recursais e os pressupostos legais, o recurso deve
ser conhecido.
Na origem, cuida-se de ação indenizatória por danos morais ajuizada por
por NEYDE PARREIRA PINTO em face de CENTRO DE INTEGRAÇÃO
EMPRESA ESCOLA DO RIO DE JANEIRO, em razão da manifestação do
réu de interesse na aquisição de imóvel de sua propriedade, seguida de
desistência, o que teria lhe ocasionado prejuízos.
A sentença julgou improcedentes os pedidos, razão pela qual a autora
interpôs apelação.
Preliminarmente, a alegação de nulidade da sentença, por suposta
consideração de documentos juntados tardiamente, não merece acolhimento.
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O documento relativo à ação de despejo da Telmax foi juntado antes da
prolação da sentença, sendo assegurado o contraditório, nos termos do
§ 1o, do CPC. Além do que, trata-se de documento público,
art. 435,
acessível e produzido em autos que não tramitam em segredo de justiça, o
que afasta qualquer nulidade processual. Ademais, irrelevante para a
conclusão quanto aos pleitos autorais.
Ainda, o apelante, nas razões recursais, em resumo, busca a reforma da
sentença, sustentando sua nulidade, asseverando que o magistrado a quo
fundamentou sua decisão na ausência de obrigação do apelado em adquirir o
imóvel, quando, na verdade, deveria ter averiguado a responsabilidade do
apelado pelos danos causados com a sua decisão de não concretizar a
compra.
Todavia, tal nulidade, se confunde com o mérito e será apreciado em
conjunto.
Não há dúvidas de que o réu, ora apelado, é livre para não efetuar a compra
e, diferentemente, do quer fazer crer o autor, a sentença apreciou de forma
adequada e clara, elencando os motivos pelos quais a parte ex adversa não
pode ser responsabilizada por ter decidido não efetuar a compra, apesar de
ter manifestado interesse anteriormente, neste sentido.
Com efeito, as tratativas entre as partes evidenciam negociação preliminar,
sem que tenha havido celebração de contrato preliminar, promessa de
compra e venda ou mesmo cláusula penal que vinculasse o réu à
concretização do negócio. A mera manifestação de interesse na aquisição,
ainda que reiterada em aditivos contratuais, não se converte, por si só, em
dever jurídico de contratar, notadamente diante da ausência de
formalização de obrigação vinculante, nos termos do
do CC.
art. 427
Com intuito de não pairar dúvida da análise das provas trazidas pela autora
recorrente, observe-se que no e-mail de
(índice 91983077) a
27/02/2020
proposta é aceita, mas as tratativas prosseguem, como se vê no email de
(índice 91983078), solicitando acréscimo de cláusulas. De
11/03/2020
forma que, tais emails não são suficientes para dar validade e eficácia de
concretização do negócio, como quer o apelante.
Neste aspecto, frise-se que a minuta de promessa de compra e venda não
pode ser considerada válida e nem eficaz, de forma que as cláusulas
sancionatórias previstas só seriam aplicáveis após a celebração do contrato e
não, na fase das tratativas.
No tocante ao alegado prejuízo suportado em razão da desocupação da
empresa Telmax, verifica-se que a própria autora propôs a ação de despejo,
com fundamento na inadimplência da locatária. Ainda que se alegue que a
desocupação visava à entrega do imóvel ao futuro adquirente livre de ônus,
não há qualquer prova nos autos de que a autora estivesse obrigada a
promover a desocupação, especialmente naquela data. A decisão de retomar
o imóvel partiu da própria autora, devendo arcar com as consequências
decorrentes de sua opção, inclusive eventual inadimplemento causado pela
notificação à ocupante, não sendo possível imputar tal responsabilidade ao
réu.
Assim, a decisão de retomar o imóvel para viabilizar futura venda decorreu
de deliberação autônoma da própria autora, que, mesmo diante da pendência
das tratativas de venda, optou por romper o vínculo locatício, assumindo os
riscos decorrentes dessa escolha estratégica.
Da mesma forma, a recorrente sustenta que o recorrido teria aproveitado a
“oportunidade de locupletar-se diante da necessidade imposta pela situação
aflitiva, para dobrar a sua área de ocupação (passando a ocupar a loja e a
sobreloja) pela metade do preço do valor do aluguel de todo o prédio”, com
cláusula sobre futura aquisição do bem, firmando assim, o primeiro termo
aditivo (índice 91983986). Tal negócio foi livremente pactuado entre as
partes, sem vício de consentimento ou prova de coação econômica, bem como
não há nos autos comprovação de que o valor da nova locação seria
desproporcional ou que teria sido fixado com intuito de lesar a recorrente.
Trata-se, pois, de tentativa de reverter os efeitos de uma decisão negocial
legítima, sem respaldo fático ou jurídico.
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Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 06/04/2026 23:53:10
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Não se pode imputar ao réu os ônus decorrentes da conduta de terceiro
inadimplente (Telmax), tampouco responsabilizá- lo por prejuízos
decorrentes de decisão da autora, tomada no curso de tratativas contratuais
sem garantia jurídica de concretização do negócio.
A suposta frustração econômica, decorrente da expectativa de venda e da
posterior desistência, insere-se no campo do risco negocial, próprio de
tratativas pré-contratuais.
Ademais, a documentação constante nos autos corrobora a tese de que as
manifestações do réu foram sempre condicionadas à aprovação interna e à
evolução das negociações, não havendo sinalização inequívoca de obrigação
assumida, tampouco demonstração de comportamento contraditório ou de
conduta que pudesse caracterizar violação à boa-fé objetiva (art. 422 do CC).
Por fim, a sentença encontra-se bem fundamentada e alicerçada na prova
documental dos autos, não havendo qualquer omissão relevante capaz de
justificar sua invalidação.
Diante do exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso,
majorando-se os honorários advocatícios recursais para 15% sobre o valor
da causa, nos termos do
§ 11 do CPC.
art. 85,
" (e-STJ, fls. 750-754)

Diante desse panorama, a modificação da conclusão do Tribunal de origem –
firmada no sentido de que,
, ocorreram somente tratativas pré-contratuais, ausente a
in casu
celebração de contrato preliminar, promessa de compra e venda ou cláusula penal vinculante –
, como pleiteia a parte ora recorrente, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório
dos autos, o que é inadmissível em sede de recurso especial, por vedação da Súmula 7 do STJ.
Dessa forma, entende-se que o acórdão recorrido deve ser confirmado pelos seus
próprios fundamentos.
Diante do exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso
especial e, na extensão, negar-lhe provimento.
Com supedâneo no
§ 11, do Código de Processo Civil de 2015, majoro os
art. 85,
honorários advocatícios devidos à parte agravada em 10% sobre o valor já fixado pelas
instâncias ordinárias, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2o e 3o do
referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.
É como voto.
Documento eletrônico VDA55573712 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 06/04/2026 23:53:10
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 3.157.646 / RJ
Número Registro: 2025/0492629-7
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
09624053920238190001 202524514795 9624053920238190001
Sessão Virtual de
a
07/04/2026
13/04/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : NEYDE PARREIRA PINTO
ADVOGADO : ROGERIO CARLOS BEHNKEN - RJ153686
AGRAVADO
: CENTRO DE INTEGRACAO EMPRESA ESCOLA DO E RIO DE
JANEIRO
ADVOGADO : DANIEL CAMPANÁRIO LEIBINGER - RJ132616
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - AQUISIÇÃO - ACESSÃO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
07/04/2026
13/04/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Raul Araújo.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 13 de abril de 2026
Documento eletrônico VDA55854874 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/04/2026 00:56:06
Código de Controle do Documento: 38d7bb38-b2ae-4800-ad1b-4e0e0c0749d4