Tribunal: STJ
Processo: 0705821-48.2023.8.07.0007
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-03-25

Ementa:
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. CONTRATUAL. COMPRA.
IMÓVEL. VÍCIOS. RESPONSABILIZAÇÃO. ALIENANTE. IMOBILIÁRIA.
NEGATIVA. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA
PREQUESTIONAMENTO.
MODIFICAÇÃO. JULGADO.
SÚMULA 211/STJ.
REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL.
VEDAÇÃO. SÚMULAS No 5 e

7/STJ.
1. Na espécie, não houve violação do
do Código de Processo
art. 1.022
Civil, visto que agiu corretamente o Tribunal de origem ao rejeitar os
embargos de declaração por inexistir omissão, contradição, obscuridade ou
erro material no

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3044865 - DF(2025/0348908-4)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: ADRIANA FURTADO CORDEIRO
ADVOGADO
: MARCILIO PEREIRA DE OLIVEIRA JUNIOR - DF026001
AGRAVANTE
: IMMOBILI DOC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA
ADVOGADOS
: GABRIEL ESPÍNDOLA CHIAVEGATTI - DF035230
ANA LUÍSA DIAS DURÃES - DF074531
HENRIQUE COSTA DE OLIVEIRA - DF068391
AGRAVADO
: DANIELLA CRISTINA SOARES BARBOSA
ADVOGADA
: RAFAELA CRISTINA SOARES BARBOSA - DF040911
AGRAVADO
: IMMOBILI DOC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA
ADVOGADOS
: GABRIEL ESPÍNDOLA CHIAVEGATTI - DF035230
HENRIQUE COSTA DE OLIVEIRA - DF068391
ANA LUISA DIAS MATOS - DF074531
AGRAVADO
: ADRIANA FURTADO CORDEIRO
ADVOGADO
: MARCILIO PEREIRA DE OLIVEIRA JUNIOR - DF026001
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. CONTRATUAL. COMPRA.
IMÓVEL. VÍCIOS. RESPONSABILIZAÇÃO. ALIENANTE. IMOBILIÁRIA.
NEGATIVA. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA
PREQUESTIONAMENTO.
MODIFICAÇÃO. JULGADO.
SÚMULA 211/STJ.
REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL.
VEDAÇÃO. SÚMULAS No 5 e

7/STJ.
1. Na espécie, não houve violação do
do Código de Processo
art. 1.022
Civil, visto que agiu corretamente o Tribunal de origem ao rejeitar os
embargos de declaração por inexistir omissão, contradição, obscuridade ou
erro material no acórdão atacado, ficando patente o intuito infringente da
irresignação.
2. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial,
a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor
da Súmula no 211/ STJ.
3. Na hipótese, não há como modificar o entendimento firmado pela Corte
local quanto à legitimidade das requeridas, bem como acerca da
responsabilidade que lhes foi atribuída pelo desfazimento do negócio em
razão da ciência prévia dos vícios existentes no imóvel, sem proceder no
revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e análise de cláusula
contratual, procedimentos vedados pelas Súmulas nos 5 e 7/STJ.
4. Agravo em recurso especial de IMMOBILI EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA conhecido para não conhecer do recurso especial e
agravo em recurso especial de ADRIANA FURTADO CORDEIRO conhecido
para conhecer parcialmente do recurso especial, e nessa extensão, negar-
lhe provimento.
ACÓRDÃO
Documento eletrônico VDA55317829 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 24/03/2026 14:23:57
Publicação no DJEN/CNJ de 26/03/2026. Código de Controle do Documento: 6fe0e97a-d984-4acf-acb9-a768b6d78eed

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer
17/03/2026
23/03/2026,
parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr.
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
24 de março de 2026
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
Documento eletrônico VDA55317829 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 26/03/2026. Código de Controle do Documento: 6fe0e97a-d984-4acf-acb9-a768b6d78eed

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3044865 - DF(2025/0348908-4)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: ADRIANA FURTADO CORDEIRO
ADVOGADO
: MARCILIO PEREIRA DE OLIVEIRA JUNIOR - DF026001
AGRAVANTE
: IMMOBILI DOC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA
ADVOGADOS
: GABRIEL ESPÍNDOLA CHIAVEGATTI - DF035230
ANA LUÍSA DIAS DURÃES - DF074531
HENRIQUE COSTA DE OLIVEIRA - DF068391
AGRAVADO
: DANIELLA CRISTINA SOARES BARBOSA
ADVOGADA
: RAFAELA CRISTINA SOARES BARBOSA - DF040911
AGRAVADO
: IMMOBILI DOC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA
ADVOGADOS
: GABRIEL ESPÍNDOLA CHIAVEGATTI - DF035230
HENRIQUE COSTA DE OLIVEIRA - DF068391
ANA LUISA DIAS MATOS - DF074531
AGRAVADO
: ADRIANA FURTADO CORDEIRO
ADVOGADO
: MARCILIO PEREIRA DE OLIVEIRA JUNIOR - DF026001
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. CONTRATUAL. COMPRA.
IMÓVEL. VÍCIOS. RESPONSABILIZAÇÃO. ALIENANTE. IMOBILIÁRIA.
NEGATIVA. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA
PREQUESTIONAMENTO.
MODIFICAÇÃO. JULGADO.
SÚMULA 211/STJ.
REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL.
VEDAÇÃO. SÚMULAS No 5 e

7/STJ.
1. Na espécie, não houve violação do
do Código de Processo
art. 1.022
Civil, visto que agiu corretamente o Tribunal de origem ao rejeitar os
embargos de declaração por inexistir omissão, contradição, obscuridade ou
erro material no acórdão atacado, ficando patente o intuito infringente da
irresignação.
2. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial,
a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor
da Súmula no 211/ STJ.
3. Na hipótese, não há como modificar o entendimento firmado pela Corte
local quanto à legitimidade das requeridas, bem como acerca da
responsabilidade que lhes foi atribuída pelo desfazimento do negócio em
razão da ciência prévia dos vícios existentes no imóvel, sem proceder no
revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e análise de cláusula
contratual, procedimentos vedados pelas Súmulas nos 5 e 7/STJ.
4. Agravo em recurso especial de IMMOBILI EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA conhecido para não conhecer do recurso especial e
agravo em recurso especial de ADRIANA FURTADO CORDEIRO conhecido
para conhecer parcialmente do recurso especial, e nessa extensão, negar-
lhe provimento.
RELATÓRIO
Documento eletrônico VDA54445259 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 26/02/2026 11:00:00
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Cuida-se de dois de agravos em recurso especial interpostos por ADRIANA
FURTADO CORDEIRO e IMMOBILI DOC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
contra a decisão que inadmitiu o recurso especial.
O apelo nobre, fundamentado no
III, “a” da Constituição Federal,
art. 105,
insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal assim
ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINARES.
SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA.
REJEITADAS.
PARTICULARES.
RESCISÃO
DE
CONTRATO.
VÍCIOS
ESTRUTURAIS. IMÓVEL. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO. LAUDO TÉCNICO.
DEMONSTRAÇÃO. COMPRADORA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO.
1. A análise das condições da ação deve ocorrer in status assertionis, isto é,
segundo os fatos alegados pelo autor na inicial.
2. Rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença por insuficiência de
fundamentação ante a indicação satisfatória dos argumentos fáticos e
jurídicos que convenceram o Juiz a julgar a ação improcedente.
3. O negócio jurídico realizado pelos litigantes deve ser apreciado sob o foco
do paradigma da eticidade, em que os contratantes devem conduzir suas
ações sobre padrões sociais de lisura, honestidade e correção, de modo a
não frustrar a legítima confiança da outra parte.
4. O financiamento para quitação de parcela do preço contratual não se
concretizou em razão dos vícios construtivos do imóvel, o que isenta a autora
da responsabilidade pela não efetivação do negócio jurídico, legitima o
pedido de rescisão contratual e o retorno das partes ao status quo ante, ou
seja, ao estado em que estavam antes do contrato ser firmado, devendo ser
devolvido o aporte financeiro realizado pela contratante, inclusive o sinal.
5. As arras ou sinal estão previstas no CC, arts. 417 a 420, e podem ser
divididas em duas modalidades: confirmatórias e penitenciais. Sobre essas
funções, a doutrina ensina que “O legislador cuida da matéria nos arts. 417
a 420 do Código Civil. Nos três primeiros artigos, disciplina as arras
confirmatórias, deixando para o último dispositivo o tratamento das arras
penitenciais” [ROSENVALD, Nelson & FARIAS, Cristiano Chaves de. Direito
das obrigações. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p. 435].
6. A primeira modalidade objetiva, consubstanciada em garantir o
adimplemento da prestação, configura início de pagamento e não prevê a
possibilidade de arrependimento dos envolvidos. A segunda, por sua vez,
garante o direito de arrependimento, de modo que, se houver previsão
contratual sobre essa possibilidade para qualquer uma das partes, as arras
terão função indenizatória.
7. Inexistindo previsão de cláusula de arrependimento, o montante pago
constitui arras confirmatórias e não penitenciais, não havendo possibilidade
de retenção. Precedentes STJ.
8. O financiamento do imóvel por outra instituição financeira não altera a
ocorrência dos problemas estruturais identificados no imóvel, tampouco
transfere à autora a culpa pela rescisão contratual.
9. Preliminares rejeitadas. Recurso conhecido e não provido.” (e-STJ fl.
)
681/682

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls.
).
773/780
Nas razões do recurso especial (e-STJ fls.
), a recorrente IMMOBILI
795/806
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, aponta violação aos arts. 264, 265, 723,
725, do Código Civil; e 2o, da Lei no 6.530/78.
Sustenta, em síntese, que:
os vícios estruturais no imóvel não se
i)
correlacionam com o trabalho de corretor;
exigir conhecimentos sobre vícios
ii)
estruturais extrapola o trabalho do corretor;
o imóvel se encontrava em plenas
iii)
condições de uso;
arrependimento do contratante não afasta a ocorrência de êxito
iv)
na intermediação e não impede o direito do corretor à remuneração;
a imobiliária é
v)
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intermediadora e não tem como conhecer dos vícios do imóvel;
os honorários de
vi)
intermediação não sem confundem com as arras;
não há solidariedade;
a
vii)
viii)
recorrida não pagou valores à imobiliária, apenas a vendedora, e
a única
ix)
responsável pela restituição do valor do arras é a alienante.
ADRIANA FURTADO CORDEIRO, por sua vez, no recurso especial (e-STJ
fls.
), aponta violação aos seguintes dispositivos legais com as respectivas
813/827
teses:
arts. 99, §3o, 422, 489, 507 e 1.022, do Código de Processo Civil –
i)
negativa da prestação jurisdicional em decorrência da Corte local não se manifestar
sobre os argumentos suscitados para concessão da assistência judiciária gratuita;
do Código de Processo Civil – alega que a recorrida confessou
ii) art. 418,
que a desistência do negócio partiu dela própria, de modo que o recorrente não pode
ser responsabilizado pela não concretização do negócio, e
arts. 485, VI, 337, 338 e 339, do Código de Processo Civil – ao
iii)
argumento de que a recorrida não aceitou a avaliação de outra instituição bancária e
nem a correção das irregularidades no imóvel, de modo que, não é parte legitima para
integrar o feito.
Após a juntada das contrarrazões (e-STJ fls.
), os recursos
865/888
especiais foram inadmitidos (e-STJ fls.
e
), dando ensejo à
847/848
850/852
interposição do presente agravo.
É o relatório.
VOTO
Ultrapassados os requisitos de admissibilidade dos agravos, passa-se ao
exame dos recursos especiais.

(i) Do recurso especial de IMMOBILI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA.
A insurgência não merece prosperar.
No que concerne à matéria versada nos arts. 264, 265, 723, 725, do Código
Civil; e 2o, da
apontados como violados no recurso especial, não
Lei no 6.530/78,
foram objeto de debate pelo acórdão recorrido, sequer de modo implícito e, apesar de
opostos embargos declaratórios, nada foi decidido acerca da matéria.
Nesse sentido:
“(...) A ausência de debate no acórdão recorrido quanto ao tema suscitado no
recurso especial evidencia a falta de prequestionamento, admitindo-se o
prequestionamento ficto apenas na hipótese em que não sanada a omissão
no julgamento de embargos de declaração e suscitada ofensa ao art. NCPC
no recurso especial, o que não é o caso dos autos” (AgInt no
/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
AREsp no 1.834/881
julgado em
Dje de
.
17/10/2022,
19/10/2022)

Desse modo, ausente o requisito do prequestionamento, incide o disposto na
Súmula no 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito
da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo."
Por outro lado, o Tribunal local consignou que não há como afastar a
responsabilidade da IMMOBILI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, porque
ela estava ciente dos riscos do negócio e que não comprovou que a parte autora, ora
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recorrida, também estava ciente, motivo pelo qual deve responder solidariamente pelo
reembolso.
É o que se extrai com facilidade do seguinte trecho do acórdão:

“52. Não há como afastar a responsabilidade da imobiliária, 2a requerida/
apelante pela restituição do valor pago a título de arras pela autora, pois a
intermediação não se aperfeiçoou. A inexecução do contrato em razão dos
vícios estruturais do imóvel, devidamente indicados no laudo técnico da
Caixa
contraria a afirmação da cláusula 7.1 de que a “
Econômica/federal,
intermediação imobiliária foi realizada de forma exitosa” (ID no 62346551,
pág. 5). Tampouco sua responsabilidade deve ser limitada ao valor dos
honorários recebidos de R$ 7.680,00, sobretudo porqueo corretor, a quem
coube o montante de R$ 11.520,00, é funcionário da imobiliária, conforme
documentos de IDs no 62346554 a no 62346560 e decisão saneadora de ID
no 62346616, pág. 6, o que não foi especificamente impugnado pela 2a
requerida.
53. Ademais, não restou devidamente comprovado que a 2a requerida
orientou, esclareceu e informou adequadamente os clientes que se utilizavam
do seu serviço. No caso, a imobiliária, que deve estar ciente dos riscos do
negócio em que atua, não comprovou que a autora havia sido informada dos
vícios construtivos do imóvel, que motivaram a negativa de financiamento e o
pedido de rescisão contratual.” (e-STJ fl. 691)

Portanto, rever o entendimento firmado pelo Tribunal de origem quanto à
responsabilidade da imobiliária pela rescisão contratual, demandaria reexame de
matéria fático-probatória e análise de cláusulas contratuais, procedimentos vedados
pelas Súmulas nos 5 e 7/STJ.
Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.
RESCISÃO.
RESPONSABILIDADE.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS.
CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL. NECESSIDADE. REEXAME. SÚMULAS
NoS 5 E 7/STJ.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com
a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido
pretendido pela parte.
2. Na hipótese, inviável a revisão do entendimento firmado pelas
instâncias ordinárias no tocante à responsabilidade pela rescisão
contratual e à existência de danos morais sem a análise dos fatos e
das provas dos autos, o que atrai a aplicação das Súmulas nos 5 e
7/STJ.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que,
havendo mora na entrega da unidade imobiliária, deve ser determinada a
restituição integral dos valores pagos. Precedente.
4. Esta Corte Superior firmou entendimento no sentido de que modificar o
entendimento do tribunal local acerca do valor da cláusula penal
demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-
probatória, o que é inviável, em virtude dos óbices das Súmulas nos 5 e
Precedente.
7/STJ.
5. Agravo interno não provido.”
(AgInt no
relator Ministro Ricardo Villas Bôas
AREsp n. 2.005.007/RJ,
Cueva, Terceira Turma, julgado em
DJe de
– grifou-
21/8/2023,
24/8/2023
se)

(ii) Do recurso especial de ADRIANA FURTADO CORDEIRO.
A irresignação não merece prosperar.
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No que tange à alegada negativa de prestação jurisdicional, a recorrente
sustenta que a Corte local se omitiu em apreciar as seguintes teses para o
indeferimento da assistência judiciária gratuita: i) a renda mensal auferida é de R$
2.328,66 (dois mil trezentos e vinte e oito reais e sessenta e seis centavos); ii) não
recebe mais rendimentos da Cs educacional Ltda; iii) é divorciada e tem duas filhas
menores de idade; iv) a Ford Ranger não lhe pertence desde 2021.
O Tribunal de origem, ao apreciar os embargos de declaração, concluiu que
o acórdão examinou de forma exauriente as matérias suscitadas, consignando que o
pedido de gratuidade da justiça havia sido indeferido antes da prolação do acórdão,
que a questão restou preclusa diante da ausência de recurso contra a decisão que
negou o benefício, bem como que o recolhimento do preparo configura ato
incompatível com a postulação de gratuidade.
É o que se extrai com facilidade do seguinte trecho do acórdão:

“33. Alega que o julgado deixou de se manifestar sobre as provas de sua
hipossuficiência apresentadas no recurso. Reitera o pedido de concessão do
benefício.
34. O pedido de concessão do benefício da gratuidade de justiça formulado
na apelação foi indeferido antes do julgamento do recurso, na decisão de ID
no 63610636. Contra esta decisão, a requerida interpôs agravo interno (ID no
63928095) e recolheu o preparo (IDs no 63928096 e no 63975324). O agravo
interno não foi conhecido (ID no 65107968).
35. Conforme certidão de ID no 66087796, decorreu em
o prazo
8/11/2024
para a
manifestar-se acerca da decisão que não
apelante/embargante
conheceu o agravo interno interposto.
36. A questão sobre o indeferimento da gratuidade de justiça está preclusa.
A parte deveria ter formulado recurso próprio no momento processual
adequado, isto é, após a prolação da decisão que não conheceu o agravo
interno . Ademais, a embargante optou por recolher o preparo, ato
incompatível com o pedido de gratuidade de justiça, e não pode reabrir a
discussão, até para evitar o comportamento contraditório.” (e-STJ fl. 778)

Nesse contexto, no que diz respeito à alegada negativa de prestação
jurisdicional – violação do artigo 1.022 do CPC –, agiu corretamente o tribunal de
origem ao rejeitar os embargos declaratórios por inexistir omissão, contradição,
obscuridade ou erro material no acórdão embargado, ficando patente, em verdade, o
intuito infringente da irresignação, que objetivava a reforma do julgado por via
inadequada.
Registra-se que, mesmo à luz do
do CPC, o órgão julgador não
art. 489
estaria obrigado a se pronunciar acerca de todo e qualquer ponto suscitado pelas
partes, mas apenas a respeito daqueles capazes de, em tese, de algum modo, infirmar
a conclusão adotada pelo órgão julgador (inciso IV). A motivação contrária ao interesse
da parte, ou mesmo omissa em relação a pontos considerados irrelevantes pelo
julgador, não autoriza o acolhimento dos embargos declaratórios.
A propósito:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PREVIDENCIÁRIAS.
PREVIDÊNCIA PRIVADA. ENCERRAMENTO DO PLANO. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. VIOLAÇÃO
DO
DO
INOCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS.
ART. 489
CPC/2015.
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE.
SÚMULAS 5 E
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E
7/STJ.
SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA.
DECISÃO MANTIDA.
SÚMULA 7/STJ.
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 26/02/2026 11:00:00
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1. Ação de devolução de parcelas previdenciárias.
2. Ausentes os vícios do
do
rejeitam-se os
art. 1.022
CPC/15,
embargos de declaração.
3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e
fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar
a prestação jurisdicional, inexiste a violação do
do

art. 489
CPC/15.
4. O reexame de fatos e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso
especial são inadmissíveis.
5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico
entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.
6. A incidência das Súmulas 5 e
prejudicam a análise do dissídio
7/STJ
jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 7. Agravo interno não
provido." (AgInt no
relatora Ministra Nancy Andrighi,
AREsp 2.183.495/RJ,
Terceira Turma, julgado em
DJe de
– grifou-se)
28/11/2022,
30/11/2022.

No que concerne à matéria versada nos arts. 337, 338 e 339, do Código de
Processo Civil, apontados como violados no recurso especial, não foram objeto de
debate pelo acórdão recorrido, sequer de modo implícito e, apesar de opostos
embargos declaratórios, nada foi decidido acerca da matéria.
Nesse sentido:
“(...) A ausência de debate no acórdão recorrido quanto ao tema suscitado no
recurso especial evidencia a falta de prequestionamento, admitindo-se o
prequestionamento ficto apenas na hipótese em que não sanada a omissão
no julgamento de embargos de declaração e suscitada ofensa ao art. NCPC
no recurso especial, o que não é o caso dos autos” (AgInt no
/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
AREsp no 1.834/881
julgado em
Dje de
.
17/10/2022,
19/10/2022)

Desse modo, ausente o requisito do prequestionamento, incide o disposto na
Súmula no 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito
da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo."
Em relação às alegações de violação aos arts. 418 do Código Civil e 485, VI,
do Código de Processo Civil, a Corte local entendeu que a alienante e a imobiliária são
partes legítimas para figurar no polo passivo da ação, bem como que não foi a autora,
ora recorrida, quem deu causa ao desfazimento do negócio.
É o que se extrai com facilidade dos seguintes trechos do acórdão:

“24. Ainda que se entenda pela inocorrência de preclusão da matéria, na
inicial, a apelada informou que a Caixa Econômica Federal negou o
financiamento devido a irregularidades no imóvel e, em decorrência, solicitou
o desfazimento do negócio. Por isso, pediu a respectiva responsabilização
das apelantes. Aduz que, tanto a proprietária, quanto a imobiliária, que
intermediou toda a negociação, estavam cientes dos vícios e condições do
imóvel, mas os ocultaram da autora.
25. Os relatos evidenciam a legitimidade das apelantes em figurar no polo
passivo da demanda. As demais matérias de defesa devem ser avaliadas no
mérito da ação.
(...)
Como visto, é inequívoco que a
não deu causa ao
autora/apelada
desfazimento do ajuste. Registre-se que o posterior financiamento do imóvel
por outra instituição financeira não altera a ocorrência dos problemas
estruturais identificados no imóvel, tampouco transfere à autora a culpa pela
rescisão contratual.” (e-STJ fls.
)
686/690

Portanto, rever o entendimento firmado pelo Tribunal de origem quanto à
legitimidade das requeridas, bem como acerca da responsabilidade que lhes foi
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atribuída pelo desfazimento do negócio em razão da ciência prévia dos vícios
existentes no imóvel, demandaria reexame de matéria fático-probatória, procedimento
vedado pela Súmula no 7/STJ.
A propósito:

“PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
INTERNO
NOS
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
E
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REEXAME DE FATOS E
PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO DE
QUANTIA PAGA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESOLUÇÃO POR CULPA DA
DEVOLUÇÃO
CONSTRUTORA/VENDEDORA.
DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL.
INAPLICABILIDADE. VIOLAÇÃO DO
DO CPC. INOCORRÊNCIA.
ART. 489
1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e
indenização por danos morais e materiais.
2. Alterar o decidido no acórdão impugnado no que se refere às teses
atinentes à alegada ilegitimidade passiva dos recorrentes no tocante
à relação jurídica havida entre as partes e à delimitação de suposta
responsabilidade, envolve o reexame de fatos e provas, o que é
vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.
3. Este STJ perfilha o entendimento de que nos casos em que o
dá causa à resolução do contrato de compra e venda e
construtor/vendedor
a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de
restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três)
anos objeto do
Precedentes.
Tema 938/STJ.
4. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e
fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a
prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do
do
art. 489
CPC/2015.
5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.”
(AgInt nos EDcl no
relatora Ministra Nancy
AREsp n. 2.627.058/MG,
Andrighi, Terceira Turma, julgado em
DJe de
–
11/11/2024,
13/11/2024
grifou-se)

Ante o exposto, conheço do agravo de IMMOBILI EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA para não conhecer do recurso especial.
Conheço do agravo de ADRIANA FURTADO CORDEIRO para conhecer
parcialmente do recurso especial, e nessa extensão negar-lhe provimento.
Na hipótese, nos termos do
§11, do Código de Processo Civil, os
art. 85,
honorários sucumbenciais fixados pelas instâncias ordinárias, devidos pela ora
recorrente, devem ser majorados para 10% (dez por cento) sobre o valor fixado na
origem, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 3.044.865 / DF
Número Registro: 2025/0348908-4
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
07058214820238070007 7058214820238070007
Sessão Virtual de
a
17/03/2026
23/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. ROGÉRIO DE PAIVA NAVARRO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : ADRIANA FURTADO CORDEIRO
ADVOGADO
: MARCILIO PEREIRA DE OLIVEIRA JUNIOR - DF026001
AGRAVANTE : IMMOBILI DOC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : GABRIEL ESPÍNDOLA CHIAVEGATTI - DF035230
HENRIQUE COSTA DE OLIVEIRA - DF068391
ANA LUÍSA DIAS DURÃES - DF074531
AGRAVADO
: DANIELLA CRISTINA SOARES BARBOSA
ADVOGADA
: RAFAELA CRISTINA SOARES BARBOSA - DF040911
AGRAVADO
: IMMOBILI DOC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : GABRIEL ESPÍNDOLA CHIAVEGATTI - DF035230
HENRIQUE COSTA DE OLIVEIRA - DF068391
ANA LUISA DIAS MATOS - DF074531
AGRAVADO
: ADRIANA FURTADO CORDEIRO
ADVOGADO
: MARCILIO PEREIRA DE OLIVEIRA JUNIOR - DF026001
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ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - INADIMPLEMENTO - ARRAS OU SINAL
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
17/03/2026
23/03/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto
Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 23 de março de 2026
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