Tribunal: STJ
Processo: 5237400-33.2019.8.09.0051
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-26

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL ANTERIOR À
PERCENTUAL DE RETENÇÃO
LEI N. 13.786/2018.
DE 25% E INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO
INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER DO
RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2541857 - GO
(2023/0444697-5)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: MVM SERVICOS
ADVOGADOS
: VANESSA LIMA ABDALA FRANCO - GO024436
NÚBIA BARBOSA MOURA - GO031869
RENATO ABDALA FILHO - GO030671
AGRAVADO
: DENYZE RODRIGUES FERREIRA DOS SANTOS
AGRAVADO
: RICARDO ALVES DE JESUS
ADVOGADO
: FILIPE DENKI BELEM PACHECO - GO034021
AGRAVADO
: INCORPORACAO TROPICALE LTDA
AGRAVADO
: CONSTRUTORA
BORGES
LANDEIRO
LTDA
EM
RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADOS
: ALEX JOSÉ SILVA - GO032520
RICARDO MIRANDA BONIFÁCIO E SOUZA - GO034945
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL ANTERIOR À
PERCENTUAL DE RETENÇÃO
LEI N. 13.786/2018.
DE 25% E INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO
INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER DO
RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao
agravo em recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e, por
consequência, pela inviabilidade de conhecimento do dissídio jurisprudencial.
2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual
restituição de
c/c
importâncias pagas
indenização por danos morais, com valor da causa de R$
c/c
18.839,39, em que se pleiteou a resolução do contrato de promessa de compra e
venda, a restituição das parcelas e a multa compensatória contratual.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a
restituição das parcelas com retenção de 10%, rejeitou os danos morais e fixou
honorários de 15%.
4. A Corte de origem manteve a sentença, reconhecendo a legitimidade da
corretora, a razoabilidade da retenção de 10% e a sucumbência integral das rés.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há três questões em discussão: (i) saber se incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ
Documento eletrônico VDA55142169 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 18/03/2026 18:52:11
Publicação no DJEN/CNJ de 27/03/2026. Código de Controle do Documento: cf49d361-8005-4e25-b2d6-80b55ba29279

quando a matéria é exclusivamente de direito; (ii) saber se deve prevalecer o
parâmetro-base de retenção de 25% para contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018;
e (iii) saber se houve violação dos arts. 421 e 422 do Código Civil, com
prevalência da autonomia privada e fixação de multa contratual de 25%.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Em contratos anteriores à
a Segunda Seção do STJ firmou
Lei n. 13.786/2018,
entendimento pelo percentual de retenção de 25% dos valores pagos nas rescisões
por desistência do comprador, de modo que o acórdão recorrido, ao fixar 10%,
divergiu do padrão decisório desta Corte.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo interno provido para, conhecendo do agravo, conhecer do recurso
especial e dar-lhe provimento.
Tese de julgamento: “1. Em promessa de compra e venda anterior à
o percentual de retenção deve ser fixado em 25% dos valores
Lei n. 13.786/2018,
pagos, conforme orientação consolidada da Segunda Seção do STJ.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421 e 422.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7; STF, Súmulas n. 280 e 284;
STJ,
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma,
REsp n. 2132805/SP,
julgado em
STJ, AREsp n. 2438959, relator Ministro Raul Araújo,
19/12/2025;
Segunda Seção, julgado em 13/2/2026.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da Quarta Turma, por unanimidade, dar provimento ao
agravo interno, nos termos do voto Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
18 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 27/03/2026. Código de Controle do Documento: cf49d361-8005-4e25-b2d6-80b55ba29279

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2541857 - GO
(2023/0444697-5)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: MVM SERVICOS
ADVOGADOS
: VANESSA LIMA ABDALA FRANCO - GO024436
NÚBIA BARBOSA MOURA - GO031869
RENATO ABDALA FILHO - GO030671
AGRAVADO
: DENYZE RODRIGUES FERREIRA DOS SANTOS
AGRAVADO
: RICARDO ALVES DE JESUS
ADVOGADO
: FILIPE DENKI BELEM PACHECO - GO034021
AGRAVADO
: INCORPORACAO TROPICALE LTDA
AGRAVADO
: CONSTRUTORA
BORGES
LANDEIRO
LTDA
EM
RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADOS
: ALEX JOSÉ SILVA - GO032520
RICARDO MIRANDA BONIFÁCIO E SOUZA - GO034945
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL ANTERIOR À
PERCENTUAL DE RETENÇÃO
LEI N. 13.786/2018.
DE 25% E INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO
INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER DO
RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao
agravo em recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e, por
consequência, pela inviabilidade de conhecimento do dissídio jurisprudencial.
2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual
restituição de
c/c
importâncias pagas
indenização por danos morais, com valor da causa de R$
c/c
18.839,39, em que se pleiteou a resolução do contrato de promessa de compra e
venda, a restituição das parcelas e a multa compensatória contratual.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a
restituição das parcelas com retenção de 10%, rejeitou os danos morais e fixou
honorários de 15%.
4. A Corte de origem manteve a sentença, reconhecendo a legitimidade da
corretora, a razoabilidade da retenção de 10% e a sucumbência integral das rés.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há três questões em discussão: (i) saber se incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ
quando a matéria é exclusivamente de direito; (ii) saber se deve prevalecer o
parâmetro-base de retenção de 25% para contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018;
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e (iii) saber se houve violação dos arts. 421 e 422 do Código Civil, com
prevalência da autonomia privada e fixação de multa contratual de 25%.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Em contratos anteriores à
a Segunda Seção do STJ firmou
Lei n. 13.786/2018,
entendimento pelo percentual de retenção de 25% dos valores pagos nas rescisões
por desistência do comprador, de modo que o acórdão recorrido, ao fixar 10%,
divergiu do padrão decisório desta Corte.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo interno provido para, conhecendo do agravo, conhecer do recurso
especial e dar-lhe provimento.
Tese de julgamento: “1. Em promessa de compra e venda anterior à
o percentual de retenção deve ser fixado em 25% dos valores
Lei n. 13.786/2018,
pagos, conforme orientação consolidada da Segunda Seção do STJ.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421 e 422.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7; STF, Súmulas n. 280 e 284;
STJ,
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma,
REsp n. 2132805/SP,
julgado em
STJ, AREsp n. 2438959, relator Ministro Raul Araújo,
19/12/2025;
Segunda Seção, julgado em 13/2/2026.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por MVM SERVIÇOS contra a decisão de
fls. 807-814, que negou provimento ao agravo em recurso especial, em razão da
incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e, por consequência, da inviabilidade de
conhecimento do dissídio jurisprudencial.
Alega que não incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, pois a controvérsia seria
exclusivamente de direito. Sustenta que deve prevalecer o parâmetro-base de
retenção de 25% fixado pelo Superior Tribunal de Justiça para contratos anteriores
à Lei n. 13.786/2018.
Afirma violação dos arts. 421 e 422 do Código Civil, com observância
da autonomia privada. Pontua que a rescisão decorreu de culpa do comprador,
devendo incidir a multa contratual de 25%.
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Requer a remessa do agravo ao colegiado para dar provimento ao agravo
interno, com reforma da decisão agravada, e a intimação do agravado para resposta
(fls. 817-820).
Contrarrazões apresentadas às fls. 1.324-1.329.
É o relatório.

VOTO
A irresignação reúne condições de prosperar.
A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual
restituição
c/c
de importâncias pagas
indenização por danos morais, em que a parte autora
c/c
pleiteou a resolução do contrato de promessa de compra e venda, a restituição das
parcelas e a multa compensatória contratual. O valor da causa foi fixado em R$
18.839,39.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a
restituição das parcelas com retenção de 10%, rejeitou os danos morais e fixou
honorários de 15%.
A Corte
manteve a sentença, reconhecendo a legitimidade da
a quo
corretora, a razoabilidade da retenção de 10% e a sucumbência integral das rés.
Sobreveio recurso especial, em que o recorrente alegou violação dos
arts. 421 e 422 do Código Civil e dissídio jurisprudencial, buscando a fixação da
retenção em 25% e a observância da autonomia privada.
Nas razões do agravo interno, sustenta a inaplicabilidade das Súmulas n.
5 e 7 do STJ por se tratar de matéria de direito; defende a prevalência do parâmetro
de 25% firmado pelo STJ; e aponta ofensa à autonomia privada (arts. 421 e 422 do
Código Civil), com reforço da tese de culpa do comprador.
Com razão a parte recorrente.
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No caso dos autos, verifica-se que o contrato foi celebrado anteriormente
à vigência da Lei n. 13.786/2018.
Assim, o acórdão recorrido, ao fixar a retenção em 10%, divergiu do
padrão decisório firmado por esta Corte Superior para casos análogos.
De acordo com o entendimento da Segunda Seção do STJ, nas hipóteses
de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por desistência do
comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por dos
valores pagos).
Nesse sentido:
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE.
CONTRATO ANTERIOR À LEI DO DISTRATO. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E
INDENIZAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ARTIGO 1.022 DO CPC.
FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE.
REEXAME DE
SÚMULA 284/STF.
NORMAS LOCAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 280 /STF. GRATUIDADE
DE JUSTIÇA.REQUISITOS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7
STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA FRUIÇÃO. LOTE NÃO
EDIFICADO.
NÃO
CABIMENTO.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS.
CRITÉRIO DE EQUIDADE. INAPLICABILIDADE. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Recurso especial que suscita violação do
do CPC de maneira
art. 1.022
genérica é deficiente em sua fundamentação e atrai a aplicação do óbice da
Súmula 284/STF.
2. Não compete a esta Corte, como guardiã da legislação federal, reformar
entendimento julgado com base em norma de direito local, a teor do disposto na
Súmula 280, do STF, por analogia.
3. Rever a conclusão do acórdão recorrido quanto ao preenchimento dos
requisitos para fins de concessão dos benefícios da gratuidade de justiça implica o
reexame das provas dos autos, providência vedada pela Súmula 7/STJ.
4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, em contrato anterior à
deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção, a
Lei 13.786/2018,
saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos
pelos adquirentes.
5. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é indevida a taxa de
ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote
não edificado, porquanto a resilição não enseja enriquecimento do comprador ou
empobrecimento do vendedor.
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6. Se o proveito econômico buscado com a instauração da lide possui valor
discriminado nos autos, inviável o pedido de arbitramento dos honorários com base
no critério de equidade. 7. Recurso especial a que se dá parcial provimento.
Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJE
REsp n. 2132805/SP,
de
.
19/12/2025)
6. Se o proveito econômico buscado com a instauração da lide possui valor
discriminado nos autos, inviável o pedido de arbitramento dos honorários com base
no critério de equidade.
7. Recurso especial a que se dá parcial provimento.
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE CINCO POR CENTO PARA
CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DA VIGÊNCIA DA RECURSO
PROVIDO. LEI No 13.786/2018.
1. A Segunda Seção do STJ pacificou o entendimento de que, em casos de
rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por desistência do comprador,
anterior à vigência da
percentual de retenção de 25% dos
Lei no 13.786/2018,
valores pagos.
2. O contrato em questão foi celebrado em deve prevalecer o
e o
05/01/2014,
acórdão recorrido, ao fixar a retenção em 10%, antes da vigência da
divergiu do padrão decisório firmado pelo STJ para casos
Lei no 13.786/2018,
análogos.
3. A aplicação do entendimento consolidado pela Segunda Seção do STJ
dispensa o reexame de provas, pois trata-se de qualificação jurídica dos fatos
incontroversos à luz de tese jurídica pacificada.
4. Recurso provido para majorar o percentual de retenção para 25% dos
valores pagos, mantidos os demais termos do acórdão recorrido. (AREsp n.
2438959, Relator Ministro Raul Araújo, DJE de 13.02.2026)

Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno para, conhecendo
do agravo, conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento, a fim de
majorar o percentual de retenção para 25%.
É como voto.
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Superior Tribunal de Justiça
S.T.J
Fl.__________

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA

AgInt no
Número Registro: 2023/0444697-5
PROCESSO ELETRÔNICO
AREsp 2.541.857 /
GO
Números Origem: 523740033 52374003320198090051
PAUTA: 17/03/2026
JULGADO: 17/03/2026
Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. Dra. MARIA SOARES CAMELO CORDIOLI
Secretária
Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE
: INCORPORACAO TROPICALE LTDA
AGRAVANTE
: CONSTRUTORA BORGES LANDEIRO LTDA EM RECUPERACAO
JUDICIAL
ADVOGADOS
: ALEX JOSÉ SILVA - GO032520
RICARDO MIRANDA BONIFÁCIO E SOUZA - GO034945
AGRAVANTE
: MVM SERVICOS
AGRAVADO
: MVM SERVICOS
ADVOGADA
: VANESSA LIMA ABDALA FRANCO - GO024436
ADVOGADOS
: NÚBIA BARBOSA MOURA - GO031869
RENATO ABDALA FILHO - GO030671
AGRAVADO
: DENYZE RODRIGUES FERREIRA DOS SANTOS
AGRAVADO
: RICARDO ALVES DE JESUS
ADVOGADO
: FILIPE DENKI BELEM PACHECO - GO034021
AGRAVADO
: INCORPORACAO TROPICALE LTDA
AGRAVADO
: CONSTRUTORA BORGES LANDEIRO LTDA EM RECUPERACAO
JUDICIAL
ADVOGADOS
: ALEX JOSÉ SILVA - GO032520
RICARDO MIRANDA BONIFÁCIO E SOUZA - GO034945
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Inadimplemento - Rescisão / Resolução
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE
: MVM SERVICOS
ADVOGADA
: VANESSA LIMA ABDALA FRANCO - GO024436
ADVOGADOS
: NÚBIA BARBOSA MOURA - GO031869
RENATO ABDALA FILHO - GO030671
AGRAVADO
: DENYZE RODRIGUES FERREIRA DOS SANTOS
AGRAVADO
: RICARDO ALVES DE JESUS
ADVOGADO
: FILIPE DENKI BELEM PACHECO - GO034021
AGRAVADO
: INCORPORACAO TROPICALE LTDA
AGRAVADO
: CONSTRUTORA BORGES LANDEIRO LTDA EM RECUPERACAO
JUDICIAL
ADVOGADOS
: ALEX JOSÉ SILVA - GO032520
RICARDO MIRANDA BONIFÁCIO E SOUZA - GO034945
CERTIDÃO
C54221248581205<=40164@
2023/0444697-5 - AREsp 2541857 Petição : 2024/0101250-8 (AgInt)
Documento eletrônico VDA55108001 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI, QUARTA TURMA Assinado em: 17/03/2026 17:28:20
Código de Controle do Documento: FAB4B241-5093-45B7-B78F-083BF1969259

Superior Tribunal de Justiça
S.T.J
Fl.__________

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA

AgInt no
Número Registro: 2023/0444697-5
PROCESSO ELETRÔNICO
AREsp 2.541.857 /
GO
Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na
sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Quarta Turma, por unanimidade, deu provimento ao agravo interno, nos termos
do voto Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro
Relator.Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
C54221248581205<=40164@
2023/0444697-5 - AREsp 2541857 Petição : 2024/0101250-8 (AgInt)
Documento eletrônico VDA55108001 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI, QUARTA TURMA Assinado em: 17/03/2026 17:28:20
Código de Controle do Documento: FAB4B241-5093-45B7-B78F-083BF1969259