Tribunal: STJ
Processo: 1029896-55.2024.8.26.0576
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-05-13

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE
CLÁUSULAS CONTRATUAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO
CELEBRADO APÓS A
. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE
LEI No 13.786/2018
DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO
DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. LOTE NÃO
EDIFICADO. INDEVIDA.
1. Ação de rescisão contratual
restituição de quantias pagas e declaração
c/c
de nulidade de cláusulas contratuais.
2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor
prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando
preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de
consumo.
3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato
podem ser efetuados como regra geral, mas, “quando se tratar de relação de
consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção
de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”, em observância
à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte
, Terceira Turma, DJEN
.
(REsp 2.106.548/SP
19/9/2025)
4. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ,
mesmo após a
, mantém-se o entendimento de que é
Lei no 13.786/18
indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e
venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer
enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim,
estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se
funda na vedação ao enriquecimento sem causa.
5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2257405 - SP(2026/0041259-0)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE
: MIRAVISTA RESIDENCIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.
ADVOGADOS
: EDUARDO LEMOS PRADO DE CARVALHO - SP192989
BEATRIZ RUSSO BRANDI - SP513501
RICARDO LEMOS PRADO DE CARVALHO - SP257793
RECORRIDO
: ERIK CAVICCHIO
ADVOGADO
: RAPHAEL ISSA - SP392141
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE
CLÁUSULAS CONTRATUAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO
CELEBRADO APÓS A
. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE
LEI No 13.786/2018
DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO
DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. LOTE NÃO
EDIFICADO. INDEVIDA.
1. Ação de rescisão contratual
restituição de quantias pagas e declaração
c/c
de nulidade de cláusulas contratuais.
2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor
prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando
preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de
consumo.
3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato
podem ser efetuados como regra geral, mas, “quando se tratar de relação de
consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção
de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”, em observância
à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte
, Terceira Turma, DJEN
.
(REsp 2.106.548/SP
19/9/2025)
4. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ,
mesmo após a
, mantém-se o entendimento de que é
Lei no 13.786/18
indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e
venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer
enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim,
estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se
funda na vedação ao enriquecimento sem causa.
5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial
05/05/2026
11/05/2026,
provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Documento eletrônico VDA56657910 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 12/05/2026 14:46:56
Publicação no DJEN/CNJ de 14/05/2026. Código de Controle do Documento: c4ec6927-ec0c-4881-91b2-004ed9d51fe6

Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Daniela
Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Brasília,
.
11 de maio de 2026
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
Documento eletrônico VDA56657910 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 12/05/2026 14:46:56
Publicação no DJEN/CNJ de 14/05/2026. Código de Controle do Documento: c4ec6927-ec0c-4881-91b2-004ed9d51fe6

RECURSO ESPECIAL No 2257405 - SP(2026/0041259-0)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE
: MIRAVISTA RESIDENCIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.
ADVOGADOS
: EDUARDO LEMOS PRADO DE CARVALHO - SP192989
BEATRIZ RUSSO BRANDI - SP513501
RICARDO LEMOS PRADO DE CARVALHO - SP257793
RECORRIDO
: ERIK CAVICCHIO
ADVOGADO
: RAPHAEL ISSA - SP392141
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE
CLÁUSULAS CONTRATUAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO
CELEBRADO APÓS A
PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE
LEI No 13.786/2018.
DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO
DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. LOTE NÃO
EDIFICADO. INDEVIDA.
1. Ação de rescisão contratual
restituição de quantias pagas e declaração
c/c
de nulidade de cláusulas contratuais.
2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor
prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando
preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de
consumo.
3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato
podem ser efetuados como regra geral, mas, “quando se tratar de relação de
consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção
de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”, em observância
à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (
Terceira Turma, DJEN
.
REsp 2.106.548/SP,
19/9/2025)
4. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ,
mesmo após a
mantém-se o entendimento de que é
Lei no 13.786/18,
indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e
venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer
enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim,
estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se
funda na vedação ao enriquecimento sem causa.
5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
RELATÓRIO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

Examina-se
recurso
especial
interposto
por
MIRAVISTA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, fundamentado, exclusivamente, na
alínea “a” do permissivo constitucional, contra acórdão do TJ/SP.
Documento eletrônico VDA54728290 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 05/03/2026 20:54:07
Código de Controle do Documento: 1da9ff48-dd78-425f-9a75-b03d4999f41d

Recurso especial interposto em: 26/8/2025.
Concluso ao gabinete em: 3/3/2026.
de rescisão contratual
restituição de quantias pagas e
Ação:
c/c
declaração de nulidade de cláusulas contratuais, ajuizada por ERIK CAVICCHIO em
face de MIRAVISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para,
Sentença:
ratificando a liminar deferida, declarar a rescisão do contrato e condenar a parte
ré a devolver à parte autora o valor a ser calculado nos termos da fundamentação.
deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelo
Acórdão:
recorrido e negou provimento ao recurso de apelação interposto pela recorrente,
nos termos da seguinte ementa:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. PROVIMENTO PARCIAL.
I. Caso em Exame: Ação de rescisão contratual. Compromisso de compra e venda de
imóvel. Sentença de procedência parcial determinou a resolução do contrato,
reintegração de posse e devolução de 80% dos valores pagos, além de condenar os
réus ao pagamento de taxa de ocupação.
II. Questão em Discussão:
A questão em discussão consiste em (i) majoração do percentual de retenção dos
valores pagos para 10% do valor atualizado do contrato ou devolução de 25% dos
valores pagos, bem como (ii) afastamento da condenação ao pagamento da taxa de
fruição, forma de devolução e termo inicial dos juros de mora.
III. Razões de Decidir 3. A rescisão contratual por culpa dos réus é incontroversa,
sendo aplicável o percentual de retenção de 20%, com base nos princípios da
proporcionalidade e razoabilidade. A taxa de fruição é indevida, pois o imóvel em
questão é um lote não edificado, sem prova de posse direta pela autora. Os juros de
mora são devidos a partir do trânsito em julgado Tema 1.002 do C. STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE 5. recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A
retenção de 20% dos valores pagos é adequada e proporcional. 2. A taxa de fruição
não se aplica a lote não edificado.
RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTO PROVIDO E RECURSO DO RÉU DESPROVIDO.

alega violação do
-A da
Recurso especial:
art. 32
Lei no 13.786/2018.
Afirma, em síntese, que o acórdão recorrido merece reforma para que
sejam autorizadas as retenções expressamente previstas na nova Lei do Distrato,
notadamente a taxa de fruição e a cláusula penal sob o percentual de 10% (dez
por cento) do valor atualizado do contrato.
É o relatório.
VOTO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

Documento eletrônico VDA54728290 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 05/03/2026 20:54:07
Código de Controle do Documento: 1da9ff48-dd78-425f-9a75-b03d4999f41d

I. Da prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato e do percentual máximo
de 25% de retenção dos valores pagos
1. No julgamento dos

e
REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP
a Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do
2.111.681/SP,
Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica
quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de
consumo.
2. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do
Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, “quando se tratar de relação
de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de
”, em observância à
25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição
interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (
Terceira Turma, DJEN
.
REsp 2.106.548/SP,
19/9/2025)
3. Registra-se que, de acordo com o entendimento firmado, “os
descontos autorizados pelos incisos III, IV e V do referido
-A da
art. 32
- referentes aos encargos moratórios, comissão de corretagem,
Lei no 6.766/1979
tributos e outras taxas sobre o imóvel - devem respeitar,
, o mesmo
no total
percentual máximo de retenção de 25% dos valores pagos”, pois, conforme
decidido no
(DJe
, o “referido percentual [de 25%]
REsp 1.820.330/SP
1/12/2020)
possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de
uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção
do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o
pacto deve ser cumprido em sua integralidade” (
Terceira
REsp 2.106.548/SP,
Turma, DJEN
.
19/9/2025)
4. No particular, o limite de 25% de retenção dos valores pagos não foi
adequadamente observado pelas instâncias ordinárias, merecendo reforma,
portanto, o acórdão recorrido.

II. Do não cabimento de taxa de fruição em lote não edificado
5. Segundo o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ,
“mesmo após a
mantém-se o entendimento de que é
a
Lei no 13.786/18,
indevida
taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote
, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do
não edificado
comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os
requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao
enriquecimento sem causa” (
Terceira Turma, DJEN de
REsp 2.106.548/SP,
.
19/9/2025)
Documento eletrônico VDA54728290 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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6. No particular, o acórdão recorrido concluiu ser indevido o pagamento
da taxa de fruição, considerando se tratar, na espécie, de “um lote sem acessão,
ou seja, não edificado” (e-STJ fl. 277).
7. Desse modo, não merece reforma o acórdão recorrido, que adotou
entendimento em sintonia com a jurisprudência do STJ.

DISPOSITIVO

Forte nessas razões, CONHEÇO do recurso especial e DOU-LHE PARCIAL
PROVIMENTO para limitar a soma dos descontos reconhecidos pelas instâncias de
origem ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, mantida
a sucumbência fixada.
Documento eletrônico VDA54728290 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.257.405 / SP
Número Registro: 2026/0041259-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10298965520248260576
Sessão Virtual de
a
05/05/2026
11/05/2026

Relator
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. ROGÉRIO DE PAIVA NAVARRO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : MIRAVISTA RESIDENCIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
SPE LTDA.
ADVOGADOS
: EDUARDO LEMOS PRADO DE CARVALHO - SP192989
RICARDO LEMOS PRADO DE CARVALHO - SP257793
BEATRIZ RUSSO BRANDI - SP513501
RECORRIDO
: ERIK CAVICCHIO
ADVOGADO
: RAPHAEL ISSA - SP392141
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar parcial
05/05/2026
11/05/2026,
provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Documento eletrônico VDA56639695 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 12/05/2026 00:41:47
Código de Controle do Documento: 11c149ca-1cdd-4d99-974b-700dfccf4c4f

Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Daniela Teixeira
votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Moura Ribeiro.

Brasília, 11 de maio de 2026
Documento eletrônico VDA56639695 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 12/05/2026 00:41:47
Código de Controle do Documento: 11c149ca-1cdd-4d99-974b-700dfccf4c4f