Tribunal: STJ
Processo: 3005148-25.2025.8.06.0000
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-05-06

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESPEJO LIMINAR
POR FALTA DE PAGAMENTO EM LOCAÇÃO COMERCIAL DURANTE A
PANDEMIA.
ÓBICES
DE
PREQUESTIONAMENTO
E
DISSÍDIO
PRETORIANO NÃO DEMONSTRADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO PREJUDICADO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3150767 - CE(2026/0014539-5)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: HERALDO ALVES DE SOUZA
ADVOGADO
: LEANDRO DE ARAUJO SAMPAIO - CE032509
AGRAVADO
: MARTA MARIA MACHADO DE LIMA
ADVOGADO
: JOAO DE DEUS DUARTE ROCHA FILHO - CE025486
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESPEJO LIMINAR
POR FALTA DE PAGAMENTO EM LOCAÇÃO COMERCIAL DURANTE A
PANDEMIA.
ÓBICES
DE
PREQUESTIONAMENTO
E
DISSÍDIO
PRETORIANO NÃO DEMONSTRADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO PREJUDICADO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de admissibilidade
obstada por ausência de prequestionamento das teses legais e por deficiência na
demonstração da divergência.
2. A controvérsia diz respeito a agravo de instrumento contra decisão interlocutória
que deferiu liminar de despejo por falta de pagamento, exigindo caução e fixando
prazo de desocupação de seis meses por se tratar de estabelecimento de ensino. O
valor da causa foi fixado em R$ 24.000,00.
3. A Corte de origem manteve a liminar por atender aos requisitos legais,
reconheceu a inadimplência contumaz e ajustou o prazo ao
§ 2o, da
art. 63,
.
Lei n. 8.245/1991
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Há seis questões em discussão: (i) saber se a pandemia caracteriza evento
imprevisível e extraordinário, apto a revisar aluguéis e moderar encargos, com
base nos arts. 317, 478 e 479 do CC; (ii) saber se a força maior afasta a
exigibilidade integral dos aluguéis e encargos no período, à luz do
do CC;
art. 393
(iii) saber se a função social do contrato e a boa-fé objetiva impõem flexibilização
da liminar e da caução, com base nos arts. 421 e 422 do CC; (iv) saber se a
exigência de caução prevista no
§ 1o,
da
deve ser
art. 59,
i,
Lei n. 8.245/1991
mitigada; (v) saber se há direito de preferência na aquisição do imóvel, à luz dos
arts. 27 e 28 da
; e (vi) saber se há divergência jurisprudencial
Lei n. 8.245/1991
quanto à teoria da imprevisão e à flexibilização de encargos na pandemia.
Documento eletrônico VDA56446391 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 05/05/2026 16:58:24
Publicação no DJEN/CNJ de 07/05/2026. Código de Controle do Documento: 465f06c1-bb1b-475c-995e-05e85f729856

III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Incide a Súmula n. 282 do STF, pois as teses fundadas nos arts. 317, 478, 479,
393, 421 e 422 do CC e 59, § 1o,
27 e 28 da
não foram
i,
Lei n. 8.245/1991
apreciadas pelo Tribunal de origem e não houve embargos de declaração.
6. A divergência jurisprudencial não foi demonstrada nos termos dos arts. 1.029, §
1o, do CPC e 255, § 1o, do RISTJ, por ausência de cotejo analítico e de similitude
fática, o que prejudica sua apreciação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo em recurso especial desprovido. Pedido de efeito suspensivo
prejudicado.
“1. Incide a Súmula n. 282 do STF quando as teses legais não
Tese de julgamento:
foram apreciadas pelo Tribunal de origem e não houve oposição de embargos de
declaração. 2. O dissídio jurisprudencial fica prejudicado se a parte não realiza o
cotejo analítico exigido pelos arts. 1.029, § 1o, do CPC e 255, § 1o, do RISTJ”.
: CC, arts. 317, 393, 421, 422, 478 e 479;
Dispositivos relevantes citados
, arts. 27, 28, 59, § 1o,
e 63, § 2o; CPC, arts. 1.029, § 1o, e 85, §
Lei n. 8.245/1991
i,
11; RISTJ,
§ 1o; CF,
III,
art. 255,
art. 105,
c.
STF, Súmula n. 282.
Jurisprudência relevante citada:
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento
28/04/2026
04/05/2026,
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
04 de maio de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3150767 - CE(2026/0014539-5)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: HERALDO ALVES DE SOUZA
ADVOGADO
: LEANDRO DE ARAUJO SAMPAIO - CE032509
AGRAVADO
: MARTA MARIA MACHADO DE LIMA
ADVOGADO
: JOAO DE DEUS DUARTE ROCHA FILHO - CE025486
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESPEJO LIMINAR
POR FALTA DE PAGAMENTO EM LOCAÇÃO COMERCIAL DURANTE A
PANDEMIA.
ÓBICES
DE
PREQUESTIONAMENTO
E
DISSÍDIO
PRETORIANO NÃO DEMONSTRADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO PREJUDICADO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de admissibilidade
obstada por ausência de prequestionamento das teses legais e por deficiência na
demonstração da divergência.
2. A controvérsia diz respeito a agravo de instrumento contra decisão interlocutória
que deferiu liminar de despejo por falta de pagamento, exigindo caução e fixando
prazo de desocupação de seis meses por se tratar de estabelecimento de ensino. O
valor da causa foi fixado em R$ 24.000,00.
3. A Corte de origem manteve a liminar por atender aos requisitos legais,
reconheceu a inadimplência contumaz e ajustou o prazo ao
§ 2o, da
art. 63,
Lei n. 8.245/1991.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Há seis questões em discussão: (i) saber se a pandemia caracteriza evento
imprevisível e extraordinário, apto a revisar aluguéis e moderar encargos, com
base nos arts. 317, 478 e 479 do CC; (ii) saber se a força maior afasta a
exigibilidade integral dos aluguéis e encargos no período, à luz do
do CC;
art. 393
(iii) saber se a função social do contrato e a boa-fé objetiva impõem flexibilização
da liminar e da caução, com base nos arts. 421 e 422 do CC; (iv) saber se a
exigência de caução prevista no
§ 1o,
da
deve ser
art. 59,
i,
Lei n. 8.245/1991
mitigada; (v) saber se há direito de preferência na aquisição do imóvel, à luz dos
arts. 27 e 28 da
e (vi) saber se há divergência jurisprudencial
Lei n. 8.245/1991;
quanto à teoria da imprevisão e à flexibilização de encargos na pandemia.
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III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Incide a Súmula n. 282 do STF, pois as teses fundadas nos arts. 317, 478, 479,
393, 421 e 422 do CC e 59, § 1o,
27 e 28 da
não foram
i,
Lei n. 8.245/1991
apreciadas pelo Tribunal de origem e não houve embargos de declaração.
6. A divergência jurisprudencial não foi demonstrada nos termos dos arts. 1.029, §
1o, do CPC e 255, § 1o, do RISTJ, por ausência de cotejo analítico e de similitude
fática, o que prejudica sua apreciação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo em recurso especial desprovido. Pedido de efeito suspensivo
prejudicado.
“1. Incide a Súmula n. 282 do STF quando as teses legais não
Tese de julgamento:
foram apreciadas pelo Tribunal de origem e não houve oposição de embargos de
declaração. 2. O dissídio jurisprudencial fica prejudicado se a parte não realiza o
cotejo analítico exigido pelos arts. 1.029, § 1o, do CPC e 255, § 1o, do RISTJ”.
: CC, arts. 317, 393, 421, 422, 478 e 479;
Dispositivos relevantes citados
arts. 27, 28, 59, § 1o,
e 63, § 2o; CPC, arts. 1.029, § 1o, e 85, §
Lei n. 8.245/1991,
i,
11; RISTJ,
§ 1o; CF,
III,
art. 255,
art. 105,
c.
STF, Súmula n. 282.
Jurisprudência relevante citada:
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por HERALDO
ALVES DE SOUZA contra a decisão que inadmitiu o recurso especial, por
ausência de prequestionamento das questões postas nos autos e pela incidência das
Súmulas n. 7 do STJ e 735 do STF.
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do
recurso especial foram atendidos.
O recurso especial foi interposto com fundamento no
III,
e ,
art. 105,
a c
da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará
em agravo de instrumento nos autos de ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança.
O julgado foi assim ementado (fl. 51):

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DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO
DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR DEFERIDA.
ESTABELECIMENTO DE ENSINO AUTORIZADO E FISCALIZADO PELO
PODER PÚBLICO. FIXAÇÃO DE PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO EM 06
(SEIS) MESES. LIMINAR MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO
PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que, em sede
de liminar, deferiu o pedido de despejo formulado em ação por falta de pagamento
de aluguéis, determinando a desocupação do imóvel locado por creche-escola,
estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, no prazo
mínimo de seis meses.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em verificar a legalidade da decisão que
concedeu liminar de despejo, fixando o prazo para desocupação do imóvel locado
por estabelecimento de ensino, à luz das disposições do
§ 2o, da
art. 63,
Lei no 8.245/91.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A
em seu
§ 2o, prevê que, tratando-se de
Lei no 8.245/91,
art. 63,
estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, o juiz deverá
fixar prazo mínimo de seis meses e máximo de um ano para a desocupação, que
deve coincidir com o período de férias escolares.
O imóvel objeto da ação é utilizado como creche-escola e desenvolve projetos
sociais, configurando-se como estabelecimento de ensino nos termos do dispositivo
legal supracitado.
A decisão agravada observou integralmente os parâmetros legais, ao conceder
a medida liminar de despejo e estipular o prazo legal mínimo para desocupação,
atendendo à proteção de interesse social que envolve terceiros — no caso, os alunos
da instituição.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e não provido.
Tese de julgamento: A concessão de liminar de despejo contra
estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público exige a
fixação de prazo entre seis meses e um ano para a desocupação, devendo coincidir
com o período de férias escolares.
A inadimplência contumaz do locatário justifica a concessão da liminar de
despejo, mesmo em se tratando de instituição de ensino, desde que observados os
prazos legais.
A decisão que defere liminar de despejo em tais hipóteses deve ser mantida
quando respeita o
§ 2o, da Lei do Inquilinato e se fundamenta em elementos
art. 63,
concretos que evidenciam o descumprimento contratual.
Dispositivos relevantes citados:
arts. 23, I, e 63, § 2o.
Lei no 8.245/91,

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No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 317 e 478 do Código Civil, porque o Tribunal teria aplicado
rigidamente a Lei do Inquilinato sem considerar a teoria da imprevisão diante da
pandemia, que teria causado onerosidade excessiva e exigiria revisão do contrato;
b) 393 do Código Civil, já que a pandemia teria configurado força maior
e afastado a exigibilidade integral dos aluguéis e encargos no período;
c) 421 e 422 do Código Civil, pois o acórdão recorrido teria ignorado a
função social do contrato e a boa-fé objetiva, ao manter o despejo e a exigência de
caução sem ponderação das circunstâncias;
d) 479 do Código Civil, porquanto a resolução ou revisão contratual
deveria ter sido considerada para reequilibrar a avença diante do evento
extraordinário; e
e) 59, § 1o, , da
visto que a exigência de caução para
i
Lei n. 8.245/1991,
o despejo liminar teria sido aplicada de modo desproporcional, sem flexibilização
no contexto pandêmico.
Requer o provimento do recurso para que se reconheça a aplicação da
teoria da imprevisão, com revisão dos valores e moderação de encargos; requer
ainda a suspensão da exigibilidade durante a paralisação, a realização de perícia, o
indeferimento da liminar de despejo ou, subsidiariamente, a concessão de prazo
razoável e o reconhecimento do direito de preferência (arts. 27 e 28 da
.
Lei n. 8.245/91) Pleiteia ainda seja dado efeito suspensivo ao recurso.
Não foram apresentadas contrarrazões.
É o relatório.
VOTO
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A controvérsia diz respeito a agravo de instrumento interposto contra
decisão interlocutória que deferiu liminar de despejo por falta de pagamento,
exigindo caução e fixando prazo para desocupação em 6 meses, por se tratar de
estabelecimento de ensino. O valor da causa é de R$ 24.000,00.

I - Arts. 317, 478 e 479 do Código Civil
No recurso especial, o ora agravante argumenta que a pandemia
configurou evento imprevisível e extraordinário que impôs onerosidade excessiva,
exigindo revisão dos aluguéis e moderação de encargos.
A Corte estadual concluiu que a decisão agravada respeitou o regime
especial do
§ 2o, da Lei de Locações, evidenciou inadimplência contumaz e
art. 63,
que a liminar foi concedida dentro dos parâmetros legais, mantendo-a (fls. 51-55).
A questão relativa à tese dos arts. 317, 478 e 479 do Código Civil não
foi objeto de análise pelo Tribunal de origem e nem tampouco houve a oposição de
embargos de declaração.
Caso, pois, de aplicação da Súmula n. 282 do STF.

II - 393 do Código Civil
Alega que a força maior afastou a exigibilidade integral dos aluguéis e
encargos no período pandêmico.
O acórdão recorrido assentou a inadimplência reiterada e manteve a
liminar por atender aos requisitos legais, com prazo especial de desocupação para
instituição de ensino (fls. 51-55).
A questão relativa à tese do
do Código Civil não foi objeto de
art. 393
análise pelo Tribunal de origem e nem tampouco houve a oposição de embargos de
declaração.
Caso, pois, de aplicação da Súmula n. 282 do STF.

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III - Arts. 421 e 422, do Código Civil
Afirma que houve desconsideração da função social do contrato e da boa-
fé objetiva, ao manter a liminar e a exigência de caução sem ponderar a
excepcionalidade.
O Tribunal de origem afirmou que a decisão observou o prazo protetivo
do
§ 2o, da
e que a documentação demonstrou
art. 63,
Lei n. 8.245/1991
inadimplência contumaz, justificando a medida (fls. 51-55).
A questão relativa à tese dos arts. 421 e 422 do Código Civil não foi
objeto de análise pelo Tribunal de origem e nem tampouco houve a oposição de
embargos de declaração.
Caso, pois, de aplicação da Súmula n. 282 do STF.

IV - 59, § 1o, , da
i
Lei n. 8.245/1991
Aduz que a exigência de caução para despejo liminar foi aplicada de
modo rígido e desproporcional frente à pandemia.
O acórdão recorrido reconheceu a correção da liminar, com adequação
posterior do prazo de desocupação ao
§ 2o e assentou a inadimplência
art. 63,
como fundamento da urgência (fls. 53-54).
A questão relativa à tese dos
§ 1o, , da
não foi
art. 59,
i
Lei n. 8.245/1991
objeto de análise pelo Tribunal de origem e nem tampouco houve a oposição de
embargos de declaração.
Caso, pois, de aplicação da Súmula n. 282 do STF.

V - Arts. 27 e 28, da Lei n. 8.245/1991
Argumenta ainda que deveria ser garantido o direito de preferência na
aquisição do imóvel.
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O acórdão recorrido não tratou da matéria, limitando-se à legalidade da
liminar de despejo e ao prazo especial de desocupação para estabelecimento de
ensino (fls. 51-55).
A questão relativa à tese dos arts. 27 e 28 da
não foi
Lei n. 8.245/1991
objeto de análise pelo Tribunal de origem e nem tampouco houve a oposição de
embargos de declaração.
Caso, pois, de aplicação da Súmula n. 282 do STF.

VI - Divergência jurisprudencial
A parte alega dissídio quanto à aplicação da teoria da imprevisão e à
flexibilização de encargos na pandemia.
Para a interposição de recurso especial fundado na alínea
do
c
permissivo constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais
para a comprovação do dissídio pretoriano, conforme prescrições dos arts. 1.029, §
1o, do CPC e 255, § 1o, do RISTJ.
Isso porque não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas,
pois, além de juntar aos autos cópia do inteiro teor dos arestos tidos por
divergentes ou de mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram
publicados, deve a parte recorrente proceder ao devido confronto analítico,
demonstrando a similitude fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso.
Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a
não realização do devido cotejo analítico.
VII - Conclusão
Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.
Julgo prejudicado o pedido de efeito suspensivo.
Deixo de majorar os honorários recursais nos termos do § 11 do art. 85
do CPC, em razão da inexistência de prévia fixação na origem.
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É o voto.
Documento eletrônico VDA55182423 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 20/03/2026 11:15:00
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 3.150.767 / CE
Número Registro: 2026/0014539-5
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
02403714020248060001 2403714020248060001 30051482520258060000
Sessão Virtual de
a
28/04/2026
04/05/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : HERALDO ALVES DE SOUZA
ADVOGADO : LEANDRO DE ARAUJO SAMPAIO - CE032509
AGRAVADO
: MARTA MARIA MACHADO DE LIMA
ADVOGADO : JOAO DE DEUS DUARTE ROCHA FILHO - CE025486
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - LOCAÇÃO
DE IMÓVEL - DIREITO DE PREFERÊNCIA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
28/04/2026
04/05/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 04 de maio de 2026
Documento eletrônico VDA56427356 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 05/05/2026 01:04:56
Código de Controle do Documento: 8540f3d8-d36b-4885-b874-547798c6c9b1