Tribunal: STJ
Processo: 1005822-79.2023.8.26.0637
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE LOTE URBANO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR
INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
TAXA DE FRUIÇÃO. SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2824128 - SP(2024/0445207-5)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: FV2A PARTICIPACOES LTDA
AGRAVANTE
: NOVA ROMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADOS
: RAFAEL FELLIPE GROTA TRAIN - PR061444
LUÍS FELIPE CARRAZONI BLANCO - PR108492
AGRAVADO
: ALECIO RAMALHO DE OLIVEIRA
ADVOGADO
: JOSÉ CARLOS CONVENTO - SP102858
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE LOTE URBANO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR
INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
TAXA DE FRUIÇÃO. SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, em agravo em recurso
especial, conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial manejado com
fundamento no
III, alíneas
e
, da CF, mantendo acórdão que, em ação de
art. 105,
a
c
resolução de compromisso de compra e venda de lote urbano ajuizada pelo adquirente,
declarou rescindido o contrato e determinou a restituição de 80% dos valores pagos, com
retenção de 20% a título de indenização pelas despesas geradas, exclusão da comissão de
corretagem e indeferimento de taxa de fruição em razão de se tratar de lote de terreno
não edificado, bem como majorou os honorários advocatícios nos termos do
§ 11,
art. 85,
do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão recorrido diverge da
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ao fixar em 20% o percentual de retenção
dos valores pagos, quando as agravantes sustentam ser devido o patamar de 25%,
especialmente à luz da
e (ii) saber se é devida a cobrança de taxa de
Lei n. 13.786/2018;
fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado,
bem como se se aplicam os óbices das Súmulas n. 5, 7 e
ao conhecimento do
83/STJ
recurso especial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Documento eletrônico VDA56116355 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 23/04/2026 13:45:16
Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: 475a7ed2-fd4b-4ff5-9874-83daf23c16fd

3. O acórdão recorrido observou a orientação consolidada do Superior Tribunal de
Justiça no sentido de que, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel por iniciativa ou inadimplemento do promitente comprador, admite-se
a retenção de percentual que oscila entre 10% e 25% do total da quantia paga, a ser
definido conforme as peculiaridades do caso concreto, de modo que a fixação em 20%
dos valores pagos não destoa da jurisprudência desta Corte.
4. A pretensão de majoração do percentual de retenção para 25%, sob argumento de que
esse seria o patamar fixado pela jurisprudência, demandaria reexame das circunstâncias
fáticas e das cláusulas contratuais que levaram o Tribunal de origem a considerar
suficiente a retenção de 20% para compensar as despesas administrativas e operacionais
da vendedora, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e
7/STJ.
5. O afastamento da taxa de fruição pelo Tribunal de origem baseou-se no fato de que o
objeto contratual é lote de terreno não edificado e na ausência de prova de uso efetivo ou
de proveito econômico do imóvel pelo adquirente, conclusão que está em perfeita
consonância com a jurisprudência atual do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual é
indevida a taxa de ocupação ou fruição na resolução de contrato de compra e venda de
lote não edificado, por inexistirem enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor aptos a justificar tal cobrança.
6. Estando o acórdão recorrido alinhado com a orientação jurisprudencial desta Corte
quanto ao percentual de retenção e à indevida cobrança de taxa de fruição em lote não
edificado, incide o óbice da
aplicável aos recursos especiais
Súmula n. 83/STJ,
fundados tanto na alínea quanto na alínea do
III, da Constituição Federal.
a
c
art. 105,
7. Inexistindo, nas razões do agravo interno, argumentos novos ou específicos capazes de
infirmar os fundamentos da decisão monocrática que não conheceu do recurso especial e
majorou os honorários advocatícios, impõe-se a manutenção da decisão agravada por
seus próprios fundamentos.
IV. DISPOSITIVO
Agravo interno improvido, mantida a decisão que conheceu do agravo para não conhecer
do recurso especial e preservou o percentual de retenção de 20% dos valores pagos, bem
como o afastamento da taxa de fruição relativa a lote de terreno não edificado e a
majoração dos honorários advocatícios.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual
de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos
14/04/2026 22/04/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Brasília,
.
23 de abril de 2026
Ministro Humberto Martins
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: 475a7ed2-fd4b-4ff5-9874-83daf23c16fd

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2824128 - SP(2024/0445207-5)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: FV2A PARTICIPACOES LTDA
AGRAVANTE
: NOVA ROMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADOS
: RAFAEL FELLIPE GROTA TRAIN - PR061444
LUÍS FELIPE CARRAZONI BLANCO - PR108492
AGRAVADO
: ALECIO RAMALHO DE OLIVEIRA
ADVOGADO
: JOSÉ CARLOS CONVENTO - SP102858
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE LOTE URBANO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR
INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
TAXA DE FRUIÇÃO. SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, em agravo em recurso
especial, conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial manejado com
fundamento no
III, alíneas
e
, da CF, mantendo acórdão que, em ação de
art. 105,
a
c
resolução de compromisso de compra e venda de lote urbano ajuizada pelo adquirente,
declarou rescindido o contrato e determinou a restituição de 80% dos valores pagos, com
retenção de 20% a título de indenização pelas despesas geradas, exclusão da comissão de
corretagem e indeferimento de taxa de fruição em razão de se tratar de lote de terreno
não edificado, bem como majorou os honorários advocatícios nos termos do
§ 11,
art. 85,
do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão recorrido diverge da
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ao fixar em 20% o percentual de retenção
dos valores pagos, quando as agravantes sustentam ser devido o patamar de 25%,
Documento eletrônico VDA55736586 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 08/04/2026 17:18:17
Código de Controle do Documento: b81174fa-e40d-4ca7-a9f2-3deb5c897d0b

especialmente à luz da
e (ii) saber se é devida a cobrança de taxa de
Lei n. 13.786/2018;
fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado,
bem como se se aplicam os óbices das Súmulas n. 5, 7 e
ao conhecimento do
83/STJ
recurso especial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O acórdão recorrido observou a orientação consolidada do Superior Tribunal de
Justiça no sentido de que, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel por iniciativa ou inadimplemento do promitente comprador, admite-se
a retenção de percentual que oscila entre 10% e 25% do total da quantia paga, a ser
definido conforme as peculiaridades do caso concreto, de modo que a fixação em 20%
dos valores pagos não destoa da jurisprudência desta Corte.
4. A pretensão de majoração do percentual de retenção para 25%, sob argumento de que
esse seria o patamar fixado pela jurisprudência, demandaria reexame das circunstâncias
fáticas e das cláusulas contratuais que levaram o Tribunal de origem a considerar
suficiente a retenção de 20% para compensar as despesas administrativas e operacionais
da vendedora, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e
7/STJ.
5. O afastamento da taxa de fruição pelo Tribunal de origem baseou-se no fato de que o
objeto contratual é lote de terreno não edificado e na ausência de prova de uso efetivo ou
de proveito econômico do imóvel pelo adquirente, conclusão que está em perfeita
consonância com a jurisprudência atual do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual é
indevida a taxa de ocupação ou fruição na resolução de contrato de compra e venda de
lote não edificado, por inexistirem enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor aptos a justificar tal cobrança.
6. Estando o acórdão recorrido alinhado com a orientação jurisprudencial desta Corte
quanto ao percentual de retenção e à indevida cobrança de taxa de fruição em lote não
edificado, incide o óbice da
aplicável aos recursos especiais
Súmula n. 83/STJ,
fundados tanto na alínea quanto na alínea do
III, da Constituição Federal.
a
c
art. 105,
7. Inexistindo, nas razões do agravo interno, argumentos novos ou específicos capazes de
infirmar os fundamentos da decisão monocrática que não conheceu do recurso especial e
majorou os honorários advocatícios, impõe-se a manutenção da decisão agravada por
seus próprios fundamentos.
IV. DISPOSITIVO
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Agravo interno improvido, mantida a decisão que conheceu do agravo para não conhecer
do recurso especial e preservou o percentual de retenção de 20% dos valores pagos, bem
como o afastamento da taxa de fruição relativa a lote de terreno não edificado e a
majoração dos honorários advocatícios.
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):

Cuida-se
de
agravo
interno
interposto
por
NOVA
ROMA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e FV2A PARTICIPAÇÕES
LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para não
conhecer do recurso especial e majorou os honorários advocatícios para 15% (quinze por
cento) sobre o valor atualizado da condenação (fls. 290-300).
Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com
fundamento no
III, alíneas
e
da Constituição Federal, contra acórdão do
art. 105,
a c
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo cuja ementa guarda os seguintes termos (fls.
168-179):

Apelação Compromisso de compra e venda Loteamento
Resolução motivada pelo adquirente Sentença que declarou
rescindido o contrato, determinando a restituição de 80%
do valor pago, descontada a comissão de corretagem,
encargos moratórios e IPTU comprovadamente pago
Inconformismo das partes - Contrato firmado sob a égide da
incidindo as novas regras para a
Lei 13.786/2018,
resolução contratual por iniciativa do comprador Incidência
do
-A da
que deve ser interpretada em
art. 32
Lei 6.766/79
conjunto com as normas do CDC e do Código Civil -
Patamar máximo de retenção que permite fixação em
percentual inferior ao previsto Possibilidade de redução
equitativa da cláusula penal manifestamente excessiva
Observâncias dos artigos 51 do CDC e artigos 412 e 413
do Código Civil Correta sentença a permitir a retenção de
20% dos valores pagos a título de indenização pelas
despesas geradas, excluída a comissão de corretagem e
encargos moratórios - Entendimento do STJ e precedentes
desta Câmara Indenização pela fruição do imóvel indevida,
por se tratar de lote de terreno sem edificação Precedentes -
Impossibilidade de exploração econômica imediata
Devolução parcelada Descabimento Permissão da nova lei
que também deve ser aplicada em conformidade com o
sistema do CDC e Súmula 2 deste TJSP IPTU Eventual
débito que cabe ser descontado caso comprovadamente
pago pela loteadora e somente pelo período contado da
transferência da posse até a decisão de antecipação de
tutela que suspendeu os efeitos do contrato - Correção
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monetária incide do desembolso pois apenas atualiza o
valor do dinheiro no tempo Adoção da atualização pela
tabela prática do TJSP Honorários para reconvenção
indevidos
Julgamento
unificado
Sentença
mantida
Recursos desprovidos.

A decisão agravada concluiu pela impossibilidade de conhecimento do
recurso especial, porquanto o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a
jurisprudência desta Corte, incidindo a
quanto ao percentual de
Súmula n. 83/STJ
retenção fixado em 20% dos valores pagos e quanto ao afastamento da taxa de fruição
em lote não edificado. Assentou, ainda, que eventual revisão das conclusões adotadas
pelo Tribunal de origem demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e de
cláusulas contratuais, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas
n. 5 e 7 do STJ. Por essas razões, conheceu-se do agravo para não conhecer do recurso
especial, com majoração dos honorários advocatícios, na forma do
§ 11, do CPC.
art. 85,
No presente agravo interno, as agravantes sustentam que houve
impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada, nos termos do
§
art. 259,
2o, do Regimento Interno do STJ, e defendem que o acórdão recorrido diverge da
jurisprudência desta Corte quanto ao percentual de retenção, que afirmam ser de 25% dos
valores pagos. Requerem, ao final, a reforma da decisão agravada, com o conhecimento e
provimento do recurso especial, bem como o afastamento da majoração dos honorários
advocatícios.
A agravada apresentou contraminuta (fls. 334-336).
É, no essencial, o relatório.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
O agravo interno não merece prosperar, na medida em que a agravante não
trouxe argumentos capazes de infirmar a decisão recorrida.
A decisão agravada restou assim fundamentada (fls. 290-300):

(...) A parte recorrente alega violação dos arts. 389, 402, 408, 475 e 884 e
seguintes do Código Civil, sustentando, em síntese, que seria legítima a cobrança
da taxa de fruição, porque houve transmissão da posse, bem como que o
percentual de retenção deveria ser majorado para 25%, reputando tal patamar
como o fixado pela jurisprudência do STJ em hipóteses de rescisão por culpa do
comprador, especialmente à luz da
Defende, ainda, a
Lei n. 13.786/2018.
aplicação integral da cláusula penal contratual e a recomposição das perdas e
danos, sob pena de enriquecimento sem causa do recorrido.
Sem razão, contudo.
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O Tribunal de origem, ao se debruçar sobre a matéria, consignou que a resolução
do contrato se deu por iniciativa do comprador e fixou o percentual de retenção
em 20% (vinte por cento) dos valores pagos, considerando-o suficiente para
indenizar a vendedora pelas despesas administrativas e operacionais.
Confira-se:
Sobre o valor cabível como restituição, para as hipóteses em que há a
rescisão contratual de compromisso de venda e compra de imóvel a
pedido do adquirente, o C. Superior Tribunal de Justiça já se manifestou
como admissível a retenção na flutuação entre 10% e 25% dos valores
pagos, deixando claro que o percentual a ser retido será avaliado
conforme as peculiaridades do caso concreto. 1
No caso dos autos, nada há que justifique a retenção no percentual
máximo ou mínimo da flutuação delimitada pela jurisprudência, motivo
pelo qual deve ser mantida a retenção de 20% sobre as quantias até
então pagas pelo adquirente, considerando as recentes decisões desta C.
Câmara em casos similares.
Importa destacar que não se incluem as quantias suportadas a título de
comissão de corretagem, no valor de restituição, eis que tal despesa foi
repassada ao comprador, com a devida informação em contrato quanto
ao preço do imóvel e o devido destaque para a quantia da comissão de
corretagem (Tema 938, CSTJ).
Não houve deficiência de informação, pois o contrato traz previsão
expressa de que o montante de 5% do preço seria destinado à
corretagem e que tal percentual integrou o valor do preço, o que observa
o entendimento vinculante dado à matéria pelo precedente qualificado
acima citado.
Nesse contexto, verifica-se que o acórdão recorrido está em consonância com a
jurisprudência desta Corte Superior, que se firmou no sentido de que, na
hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual de retenção pelo
vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
A propósito:
(...)
Incide, portanto, o óbice da
que inviabiliza o processamento do
Súmula 83/STJ,
recurso especial por ambas as alíneas do permissivo constitucional.
Ademais, revisão do percentual fixado dentro desses parâmetros exigiria o
reexame de provas e cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial (
.
Súmula 7/STJ)
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Nesse sentido:
(...)
Do mesmo modo, no que tange à cobrança da taxa de fruição, o Tribunal de
origem afastou a pretensão recursal sob o fundamento de que o objeto do
contrato consiste em lote de terreno sem edificação, não havendo prova de
proveito econômico ou uso efetivo pelo adquirente que justificasse a indenização.
Esse entendimento encontra-se em perfeita harmonia com a jurisprudência atual
deste Superior Tribunal de Justiça, que se pacificou no sentido de ser indevida a
taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e
venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer
enriquecimento sem causa do comprador, que não habitou o imóvel, tampouco
empobrecimento do vendedor.
(...)
Assim, estando o acórdão recorrido em conformidade com a orientação firmada
nesta Corte, inarredável a incidência da Súmula n. 83 do STJ também quanto a
este ponto, aplicável tanto aos recursos interpostos pela alínea a quanto pela
alínea c do permissivo constitucional.

A despeito dos argumentos da parte agravante, não se verifica a presença
de fundamentos capazes de infirmar a decisão recorrida.
Com efeito, a decisão agravada consignou que o acórdão recorrido está em
consonância com a jurisprudência consolidada desta Corte, segundo a qual, nas hipóteses
de resolução do contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do promitente
comprador, admite-se a retenção de percentual que oscila entre 10% e 25% dos valores
pagos, a depender das circunstâncias do caso concreto.
Nesse sentido, cito:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL
ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS PENAIS E
C/C
DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO
PROMITENTE
COMPRADOR.
RETENÇÃO
DE
PERCENTUAL
RAZOÁVEL. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 1.022 E 1.025, AMBOS DO

NÃO
OCORRÊNCIA.
ACÓRDÃO
RECORRIDO
EM
CPC/2015.
CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR.
INCIDÊNCIA DA
AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS
SÚMULA N. 83/STJ.
QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
(...)
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2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, "ao apreciar o
da Relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
REsp 1.723.519/SP,
estabeleceu, no que tange à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de
rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do
comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do
total da quantia paga. Precedente:
EAg
Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em
1.138.183/PE,
DJe de
" (AgInt no
Rel. Ministro
27/06/2012,
04/10/2012
AREsp 1.568.920/GO,
Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
DJe de
.
3/3/2020,
25/3/2020)
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no
relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
AREsp n. 2.704.734/GO,
Terceira Turma, julgado em
DJe de
)
11/11/2024,
13/11/2024.

DIREITO CIVIL. DOIS AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERCENTUAL
DE RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. AGRAVOS CONHECIDOS
PARA NÃO CONHECER DORECURSO ESPECIAL.
(...)
4. O percentual de retenção de 15% foi considerado adequado pelo Tribunal de
origem, com base nas peculiaridades do caso concreto, para compensar as
despesas das construtoras sem ensejar enriquecimento ilícito, estando em
conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite percentuais entre 10% e
25%.
(...)
(AREsp: 2709001 PE
Relator.: Ministra DANIELA
2024/0284334-8,
TEIXEIRA, Data de Julgamento:
T3 - TERCEIRA TURMA, Data
17/11/2025,
de Publicação: DJEN
)
24/11/2025.
No caso concreto, o Tribunal de origem fixou a retenção em 20% dos
valores pagos, percentual que se encontra dentro da faixa admitida pela jurisprudência
desta Corte, razão pela qual a alteração dessa conclusão demandaria reexame do
conjunto fático-probatório e das cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso
especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
De igual modo, quanto à pretensão de cobrança de taxa de fruição, o
Tribunal de origem afastou sua incidência sob o argumento de que o objeto do contrato
consiste em lote de terreno não edificado, inexistindo demonstração de uso efetivo ou
proveito econômico do imóvel pelo adquirente.
Tal entendimento também se encontra em consonância com a orientação
jurisprudencial desta Corte, segundo a qual é indevida a cobrança de taxa de fruição na
Documento eletrônico VDA55736586 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 08/04/2026 17:18:17
Código de Controle do Documento: b81174fa-e40d-4ca7-a9f2-3deb5c897d0b

hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de terreno não
edificado.
Confira-se:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.
C/C
CONTRATO
CELEBRADO
APÓS
A
LEI
No
13
.786/2018.
FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA.
. PREVALÊNCIA
SÚMULA 284/STF
DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE
VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.
(...)
5. Mesmo após a Lei no 13 .
mantém-se o entendimento de que é
786/18,
indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e
venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer
enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão
ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na
vedação ao enriquecimento sem causa. 6. Recurso especial parcialmente
conhecido e, nesta extensão, provido.
(REsp: 2221379 SP
Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI,
2025/0230075-1,
Data de Julgamento:
T3 - TERCEIRA TURMA, Data de
01/12/2025,
Publicação: DJEN
)
05/12/2025.

CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO
DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C
RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO
APÓS A
PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE
LEI No 13.786/2018.
CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS
AUTORIZADOS NO
-A DA
RESPEITO AOS
ART. 32
LEI No 6.766/1979.
LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO
DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO.
COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES
DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE.
APLICAÇÃO.
SÚMULA 543/STJ.
(...)
8. Mesmo após a
mantém-se o entendimento de que é indevida
Lei no 13.786/18,
a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote
não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do
comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os
requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao
enriquecimento sem causa.
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Código de Controle do Documento: b81174fa-e40d-4ca7-a9f2-3deb5c897d0b

(...)
(
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
REsp n. 2.106.548/SP,
julgado em
DJEN de
)
2/9/2025,
19/9/2025.
Assim, estando o acórdão recorrido em conformidade com a orientação
firmada nesta Corte, revela-se correta a incidência da Súmula n. 83 do STJ, aplicável aos
recursos fundados tanto na alínea quanto na alínea do permissivo constitucional.
a
c
Diante desse contexto, não havendo elementos capazes de infirmar a
decisão agravada, deve ela ser mantida por seus próprios fundamentos.
Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como penso. É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt no AREsp 2.824.128 / SP
Número Registro: 2024/0445207-5
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10058227920238260637
Sessão Virtual de
a
14/04/2026
22/04/2026
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. JANICE AGOSTINHO BARRETO ASCARI

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : FV2A PARTICIPACOES LTDA
AGRAVANTE : NOVA ROMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADOS : RAFAEL FELLIPE GROTA TRAIN - PR061444
LUÍS FELIPE CARRAZONI BLANCO - PR108492
AGRAVADO
: ALECIO RAMALHO DE OLIVEIRA
ADVOGADO
: JOSÉ CARLOS CONVENTO - SP102858
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : FV2A PARTICIPACOES LTDA
AGRAVANTE : NOVA ROMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADOS : RAFAEL FELLIPE GROTA TRAIN - PR061444
LUÍS FELIPE CARRAZONI BLANCO - PR108492
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AGRAVADO
: ALECIO RAMALHO DE OLIVEIRA
ADVOGADO
: JOSÉ CARLOS CONVENTO - SP102858
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
14/04/2026
22/04/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e
Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra
Daniela Teixeira.

Brasília, 22 de abril de 2026
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