Tribunal: STJ
Processo: 1000469-76.2024.8.26.0458
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA SEGUNDA SEÇÃO
Data de publicação: 2026-03-25

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. PROPOSTA DE AFETAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RITO
DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E
VENDA. BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE
REGISTRO. DETERMINAÇÃO DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL.
1. Delimitação da controvérsia: definir se, em contrato de compra e venda de
imóvel com garantia de alienação fiduciária não levado a registro, devem ser
aplicadas à hipótese de rescisão do pacto as disposições da

Lei no 9.514/97
ou do Código de Defesa do Consumidor.
2. Afetação do recurso especial ao rito dos arts. 1.036 e seguintes do CPC.

Inteiro teor:
ProAfR no RECURSO ESPECIAL No 2226954 - SP(2025/0295352-3)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE
: SERGIO GAZZA NETO
RECORRENTE
: NATHALIA CARVALHO CAVIQUIOLI GAZZA
ADVOGADO
: SÉRGIO GAZZA JUNIOR - SP152931
RECORRIDO
: GUESTIER SANTA HELENA EMPREENDIMENTO 1 SPE S.A
ADVOGADO
: FÁBIO NOLÊTO CRUZ - SP378074
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. PROPOSTA DE AFETAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RITO
DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E
VENDA. BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE
REGISTRO. DETERMINAÇÃO DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL.
1. Delimitação da controvérsia: definir se, em contrato de compra e venda de
imóvel com garantia de alienação fiduciária não levado a registro, devem ser
aplicadas à hipótese de rescisão do pacto as disposições da

Lei no 9.514/97
ou do Código de Defesa do Consumidor.
2. Afetação do recurso especial ao rito dos arts. 1.036 e seguintes do CPC.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da Segunda Seção, por unanimidade, afetar o recurso especial ao rito dos
recursos repetitivos (arts. 1.036 e 1.037 do CPC de 2015 e 256 ao 256-X do RISTJ), nos
termos do voto da Sra. Ministra Relatora, para delimitar a seguinte controvérsia: "Definir
se, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não
levado a registro, devem ser aplicadas à hipótese de rescisão do pacto as disposições da
ou do Código de Defesa do Consumidor". Por unanimidade, determinar
Lei no 9.514/97
a suspensão do processamento de todos os recursos especiais e dos agravos em recurso
especial, em trâmite nos Tribunais locais ou no STJ, que versem sobre idêntica questão.
Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Humberto Martins, Raul Araújo,
Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Ricardo Villas Bôas Cueva, Daniela Teixeira
e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com a Sra.
Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Brasília,
.
17 de março de 2026
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
Documento eletrônico VDA55135735 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 18/03/2026 14:10:50
Publicação no DJEN/CNJ de 26/03/2026. Código de Controle do Documento: 4735d425-93ef-4f8c-a32a-4db1124be36f

ProAfR no RECURSO ESPECIAL No 2226954 - SP(2025/0295352-3)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE
: SERGIO GAZZA NETO
RECORRENTE
: NATHALIA CARVALHO CAVIQUIOLI GAZZA
ADVOGADO
: SÉRGIO GAZZA JUNIOR - SP152931
RECORRIDO
: GUESTIER SANTA HELENA EMPREENDIMENTO 1 SPE S.A
ADVOGADO
: FÁBIO NOLÊTO CRUZ - SP378074
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. PROPOSTA DE AFETAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RITO
DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E
VENDA. BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE
REGISTRO. DETERMINAÇÃO DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL.
1. Delimitação da controvérsia: definir se, em contrato de compra e venda de
imóvel com garantia de alienação fiduciária não levado a registro, devem ser
aplicadas à hipótese de rescisão do pacto as disposições da

Lei no 9.514/97
ou do Código de Defesa do Consumidor.
2. Afetação do recurso especial ao rito dos arts. 1.036 e seguintes do CPC.

RELATÓRIO
Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI

Examina-se recurso especial interposto por SÉRGIO GAZZA NETO e
NATHALIA CARVALHO CAVIQUIOLI GAZZA, com fundamento, exclusivamente, na
alínea "a" do permissivo constitucional.
:

Recurso especial interposto em 26/3/2025.
:

Concluso ao gabinete em 17/11/2025.
: de rescisão contratual
devolução de parcelas pagas ajuizada
Ação
c/c
pelos ora recorrentes a GUESTIER SANTA HELENA EMPREENDIMENTO 1 SPE
LTDA em

28/5/2024.
: de procedência dos pedidos formulados na petição inicial.
Sentença
: deu provimento à apelação interposta pela parte ré, nos
Acórdão
termos da seguinte ementa:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL COM
PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO. 1. Ação de rescisão
contratual ajuizada por adquirentes contra a vendedora julgada procedente,
declarando-se rescindido o instrumento e condenando-se à devolução de 90% das
parcelas pagas. 2. Cinge-se a controvérsia em aferir se a rescisão contratual pode
ser realizada judicialmente ou se deve seguir o procedimento previsto na
devido à alienação fiduciária. 3. A resolução contratual deve
Lei no 9.514/1997,
observar os procedimentos da
independentemente do registro do
Lei 9.514/97,
pacto adjeto de alienação fiduciária (STJ). 4. A ausência de registro não retira a
validade do contrato entre as partes, sendo exigido apenas para dar início à
alienação extrajudicial perante o Registro de Imóveis. 5. Sentença reformada, com
inversão sucumbencial. 6. Recurso provido. (e-STJ fls. 427-436).

: alega violação do
da Lei n.o
Sustenta
Recurso especial
art. 23
9.514/97.
que o Tema Repetitivo n.o 1.095 do STJ, segundo o qual, "em contrato de compra
e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado
em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor,
devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na
por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte,
Lei 9.514/97,
a aplicação do Código de Defesa do Consumidor", não pode ser aplicado à
hipótese, uma vez que não houve o registro do contrato. Refere que o percentual
de retenção superior a 10% dos valores pagos representa excessiva desvantagem
ao consumidor (e-STJ fls. 439-452).
: o
admitiu o recurso especial (e-STJ fls.
Juízo de admissibilidade
TJ/SP
461-462).

Decisão do Presidente da Comissão Gestora de Precedentes e Ações
: selecionou o presente recurso especial, juntamente com o
Coletivas
e o
como representativo da seguinte
REsp 2.228.137/SP
REsp 2.234.349/GO,
controvérsia: "definir a legislação aplicável para a rescisão de contrato de compra
e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, sem registro no
Cartório de Imóveis." (e-STJ fls. 468-469).
:
devidamente
intimado,
o
órgão
Manifestação
do
MPF
ministerial opinou "no sentido da possibilidade de seleção deste recurso como
representativo da controvérsia para que seja afetado sob o rito dos repetitivos." (e-
STJ fls. 473-477).
É o relatório.

VOTO
Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI

O propósito do presente incidente é verificar se os recursos especiais
selecionados como representativos de controvérsia preenchem os requisitos
necessários à afetação ao rito dos recursos especiais repetitivos definido nos arts.
1.036 e seguintes do CPC.

1. A questão jurídica objeto dos recursos especiais, na forma
delimitada pelo Ministro Presidente da Comissão Gestora de Precedentes e Ações
Coletivas, consiste em "definir a legislação aplicável para a rescisão de contrato de
compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, sem registro
no cartório de imóveis."
2. Os requisitos para a afetação de recursos especiais ao rito dos
repetitivos podem ser inferidos do e §
caput 6o do CPC e do art. 257-A,
art. 1.036,
§ 1o do RISTJ, correspondendo, em síntese: I) ao fato de o processo
veicular matéria de competência do STJ; II) à existência uma multiplicidade de
recursos especiais com fundamento em idêntica questão de direito; III) ao
atendimento, pelos recursos selecionados, dos pressupostos recursais genéricos e
específicos; IV) à circunstância de os recursos especiais não possuírem vício grave
que impeça seu conhecimento; e V) ter havido abrangente argumentação e
discussão a respeito da questão a ser decidida.
3. A matéria veiculada nos presentes recursos especiais tem natureza
infraconstitucional, porquanto se refere à interpretação de norma constante em
lei federal.
4. A questão possui, ainda, potencialidade de replicação em
processos em diversos outros Tribunais locais, reputando-se satisfeito, na
espécie, o requisito da existência de multiplicidade ou de potencial multiplicidade
de recursos com fundamento em idêntica questão de direito.
5. Ademais, não se verifica a presença de vício grave que comprometa o
conhecimento dos recursos especiais aqui selecionados como representativos
de controvérsia, que atendem, em um exame perfunctório, aos pressupostos
recursais genéricos e específicos.
6.
Observa-se,
em
acréscimo,
que,
além
de
a
questão
jurídica
selecionada
ter
grande
relevância,
os
recursos
especiais

selecionados atendem satisfatoriamente ao requisito do
§ 6o do CPC,
art. 1.036,
pois estão subsidiados em argumentação e discussão suficientemente
abrangentes a respeito do tema selecionado.
7. Quanto à salvaguarda da segurança jurídica - a exigir que
somente sejam afetados ao rito dos recursos repetitivos aqueles temas que já
tenham sido objeto de julgados proferidos no âmbito dos órgãos colegiados do STJ
-verifica-se haver acórdãos das Turmas da Segunda Seção, o que evidencia
a maturidade do debate envolvido na solução da presente controvérsia.
8. Diversos julgados da Terceira Turma trataram do tema, alguns
deles muito recentes, como se exemplifica:
Terceira Turma,
AREsp 2.451.445/GO,
DJEN 1o/
;
Terceira Turma, DJEN
12/2025 REsp 2.235.005/SP,
13/11/2025;
Terceira Turma, DJEN
AREsp 2.819.630/GO,
6/11/2025; AREsp 2.803.138/GO,
Terceira Turma, DJEN
AgInt no
Terceira Turma,
23/10/2025;
REsp 2.169.924/SP,
DJEN
AgInt no
Terceira Turma, DJe

28/2/2025;
REsp 2.020.649/GO,
15/3/2023.
9. Da mesma forma, podem ser identificados os seguintes julgados
da Quarta Turma: AgInt no
Quarta Turma, DJe
AgInt
REsp 2.106.754/SP,
3/7/2024;
no
Quarta Turma, DJe
AgInt no
AREsp 2.142.821/GO,
6/6/2024;
REsp 1.870.092/SP,
Quarta Turma, DJe 7/12/2023.
10. Dos referidos julgados, é possível depreender a ausência
de uniformidade de entendimentos acerca da questão jurídica em discussão.
11. Em adição a isso, constata-se que, no julgamento do
e do
submetidos ao rito dos
REsp 1.891.498/SP
REsp 1.894.504/SP,
recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção, por unanimidade, fixou, na data
de
a seguinte tese: "em contrato de compra e venda de imóvel
26/10/2022,
com garantia de alienação fiduciária
, a resolução do
devidamente registrado
pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em
mora, deverá observar a forma prevista na
por se tratar de
Lei no 9.514/97,
legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de
Defesa do Consumidor". (Grifo nosso.)
12. Permanece, contudo, pendente de apreciação a questão atinente
à legislação aplicável à hipótese de ausência de registro do contrato de compra
e venda de imóvel com garantia fiduciária, mostrando-se oportuna a sua afetação
ao rito dos recursos especiais repetitivos para que as situações sejam
devidamente distinguidas.
13. Assim, por se tratar de questão relevante para a
atividade jurisdicional das Turmas de Direito Privado, reputo salutar o
imediato enfrentamento da matéria pela Segunda Seção por meio do rito
qualificado dos repetitivos, com a fixação de tese, de forma a uniformizar a

interpretação da legislação infraconstitucional federal e evitar decisões
divergentes nos tribunais.

Reconhecida a relevância econômica, social e jurídica da matéria e
por considerar oportuno o enfrentamento imediato do tema, proponho a
afetação dos presentes recursos especiais ao rito dos arts. 1.036 e seguintes do
CPC para que a Segunda Seção se manifeste sobre o seguinte tema, assim
delimitado: "Definir se, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de
alienação fiduciária não levado a registro, devem ser aplicadas à hipótese de
rescisão do pacto as disposições da
ou do Código de Defesa do
Lei no 9.514/97
Consumidor."
Proponho, em adição, nos termos do
II do CPC, a
art. 1.037,
suspensão do processamento de todos os recursos especiais e dos agravos
em recurso especial, em trâmite nos Tribunais locais ou no STJ, que versem
sobre idêntica questão.
Comunique-se, com cópia da decisão colegiada de afetação,
aos eminentes Ministros do STJ e aos Presidentes dos Tribunais de Justiça e dos
Tribunais Regionais Federais.
Em seguida, dê-se vista ao Ministério Público Federal, para parecer, nos
termos do
III, § 1o do CPC.
art. 1.038,
Cumpra-se.

Superior Tribunal de Justiça
S.T.J
Fl.__________

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
SEGUNDA SEÇÃO

ProAfR no
Número Registro: 2025/0295352-3
PROCESSO ELETRÔNICO
REsp 2.226.954 / SP
Número Origem: 10004697620248260458
Sessão Virtual de 11/03/2026 a 17/03/2026
Relatora
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO
Secretário
Bel. DIMAS DIAS PINTO
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda
PROPOSTA DE AFETAÇÃO
RECORRENTE
: SERGIO GAZZA NETO
RECORRENTE
: NATHALIA CARVALHO CAVIQUIOLI GAZZA
ADVOGADO
: SÉRGIO GAZZA JUNIOR - SP152931
RECORRIDO
: GUESTIER SANTA HELENA EMPREENDIMENTO 1 SPE S.A
ADVOGADO
: FÁBIO NOLÊTO CRUZ - SP378074
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia SEGUNDA SEÇÃO, ao apreciar o processo em epígrafe na
sessão virtual com término nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Segunda Seção, por unanimidade, afetou o recurso especial ao rito dos recursos
repetitivos (arts. 1.036 e 1.037 do CPC de 2015 e 256 ao 256-X do RISTJ), nos termos do
voto da Sra. Ministra Relatora, para delimitar a seguinte controvérsia: "Definir se, em
contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não levado a
registro, devem ser aplicadas à hipótese de rescisão do pacto as disposições da Lei no
9.514/97 ou do Código de Defesa do Consumidor". Por unanimidade, determinou a
suspensão do processamento de todos os recursos especiais e dos agravos em recurso
especial, em trâmite nos Tribunais locais ou no STJ, que versem sobre idêntica questão.
Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Humberto Martins, Raul Araújo, Maria
Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Ricardo Villas Bôas Cueva, Daniela Teixeira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com a Sra. Ministra
Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Moura Ribeiro.

C542605551038881212902@
2025/0295352-3 - REsp 2226954 Petição : 2026/00IJ321-7 (ProAfR)
Documento eletrônico VDA55134893 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): DIMAS DIAS PINTO, SEGUNDA SEÇÃO Assinado em: 18/03/2026 12:54:10
Código de Controle do Documento: 5BA11DE9-EE54-4F66-A562-EE5017973FAF