Tribunal: STJ
Processo: 1007277-61.2018.8.26.0344
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-04-29

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
APLICAÇÃO DA
). AGRAVO INTERNO
LEI 9.514/1997(TEMA 1.095/STJ
DESPROVIDO.
1. Nos termos da tese firmada para o Tema 1.095 dos Recursos Repetitivos: "
em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação
fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na
hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora,
deverá observar a forma prevista na
, por se tratar de
Lei no 9.514/97
legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código
"
, Relator Ministro MARCO
de Defesa do Consumidor (REsp 1.891.498/SP
BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
DJe de
.
26/10/2022,
19/12/2022)
2. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Registro de
Imóveis não retira a sua eficácia entre os contratantes, nem autoriza o devedor
fiduciante a promover a rescisão da avença por meio diverso daquele
contratualmente previsto, sendo possível o registro superveniente para
deflagração
do
procedimento
especial
da

(cf.

Lei
9.514/1997
, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Relator para
EREsp 1.866.844/SP

Inteiro teor:
AgInt nos EDcl no RECURSO ESPECIAL No 1862680 - SP(2020/0039910-7)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: ROBERTO SOARES FIGUEIREDO
AGRAVANTE
: SELENE DEL MASSO
ADVOGADOS
: EDSON MARQUES DE ALMEIDA - SP078713
ÁLVARO LUIS GRADIM BASTAZINI FILHO - SP493932
GABRIELA MARRA PILLON - SP495113
DIRCEU BASTAZINI - SP110559
AGRAVADO
: AQUARIUS URBANISMO LTDA
AGRAVADO
: INCORPORADORA VILLA FLORA AQUARIUS SPE LTDA
ADVOGADO
: MARCELO KHAMIS DIAS DA MOTTA - SP184429
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
APLICAÇÃO DA
). AGRAVO INTERNO
LEI 9.514/1997(TEMA 1.095/STJ
DESPROVIDO.
1. Nos termos da tese firmada para o Tema 1.095 dos Recursos Repetitivos: "
em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação
fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na
hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora,
deverá observar a forma prevista na
, por se tratar de
Lei no 9.514/97
legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código
"
, Relator Ministro MARCO
de Defesa do Consumidor (REsp 1.891.498/SP
BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
DJe de
.
26/10/2022,
19/12/2022)
2. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Registro de
Imóveis não retira a sua eficácia entre os contratantes, nem autoriza o devedor
fiduciante a promover a rescisão da avença por meio diverso daquele
contratualmente previsto, sendo possível o registro superveniente para
deflagração
do
procedimento
especial
da

(cf.

Lei
9.514/1997
, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Relator para
EREsp 1.866.844/SP
acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em
DJe de
.
27/9/2023,
9/10/2023)
3. Agravo interno desprovido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto
14/04/2026
22/04/2026,
do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Documento eletrônico VDA56109653 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 27/04/2026 20:45:31
Publicação no DJEN/CNJ de 30/04/2026. Código de Controle do Documento: c144c6db-1648-4070-9447-e47ff6715b3f

Brasília,
.
22 de abril de 2026
Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
Documento eletrônico VDA56109653 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 27/04/2026 20:45:31
Publicação no DJEN/CNJ de 30/04/2026. Código de Controle do Documento: c144c6db-1648-4070-9447-e47ff6715b3f

AgInt nos EDcl no RECURSO ESPECIAL No 1862680 - SP(2020/0039910-7)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: ROBERTO SOARES FIGUEIREDO
AGRAVANTE
: SELENE DEL MASSO
ADVOGADOS
: EDSON MARQUES DE ALMEIDA - SP078713
ÁLVARO LUIS GRADIM BASTAZINI FILHO - SP493932
GABRIELA MARRA PILLON - SP495113
DIRCEU BASTAZINI - SP110559
AGRAVADO
: AQUARIUS URBANISMO LTDA
AGRAVADO
: INCORPORADORA VILLA FLORA AQUARIUS SPE LTDA
ADVOGADO
: MARCELO KHAMIS DIAS DA MOTTA - SP184429
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
APLICAÇÃO DA
(
. AGRAVO
LEI 9.514/1997
TEMA 1.095/STJ)
INTERNO DESPROVIDO.
1. Nos termos da tese firmada para o Tema 1.095 dos Recursos Repetitivos: "
em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação
fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na
hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora,
deverá observar a forma prevista na
por se tratar de
Lei no 9.514/97,
legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código
" (
Relator Ministro MARCO
de Defesa do Consumidor
REsp 1.891.498/SP,
BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
DJe de
.
26/10/2022,
19/12/2022)
2. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Registro de
Imóveis não retira a sua eficácia entre os contratantes, nem autoriza o devedor
fiduciante a promover a rescisão da avença por meio diverso daquele
contratualmente previsto, sendo possível o registro superveniente para
deflagração
do
procedimento
especial
da

(cf.

Lei
9.514/1997
Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Relator para
EREsp 1.866.844/SP,
acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em
DJe de
.
27/9/2023,
9/10/2023)
3. Agravo interno desprovido.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por ROBERTO SOARES FIGUEIREDO e
contra a decisão monocrática desta relatoria (e-STJ, fls. 413-417), integrada pela
OUTRA
decisão de rejeição de embargos de declaração (e-STJ, fls. 439-442), que deu provimento ao
recurso especial interposto por AQUÁRIUS URBANISMO LTDA e OUTRA, a fim
de determinar o retorno dos autos à origem para julgamento em conformidade com a
à luz do entendimento desta Corte Superior, nos termos do
dos
Lei 9.514/1997,
Tema 1.095
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Recursos Repetitivos
"
– em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação
fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de
inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma
prevista na
por se tratar de legislação específica, afastando-se, por
Lei no 9.514/97,
" (
Relator
conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
REsp 1.891.498/SP,
Ministro
, julgado em
DJe de
.
MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO
26/10/2022,
19/12/2022)
Em suas razões recursais, a parte agravante alega que a ausência de registro da
alienação fiduciária na matrícula imobiliária teria impedido a constituição da garantia e, por
consequência, a aplicação do procedimento da
devendo prevalecer o regime
Lei 9.514/1997,
consumerista com restituição das parcelas pagas.
Defende que a decisão monocrática teria ignorado tratar-se de loteamento em fase de
implantação, com restrições contratuais ao uso e à posse do imóvel, de modo que a aplicação
automática do regime especial seria indevida e o Código de Defesa do Consumidor deveria
incidir para impedir perda substancial das parcelas.
Assevera que o
do imóvel à época da contratação (ainda com cadastro rural e
status
posterior incorporação ao perímetro urbano) teria evidenciado a inadequação da aplicação do
regime especial, já que o empreendimento não estaria apto à fruição e posse pelo adquirente,
justificando a rescisão contratual com devolução das quantias.
Por fim, aponta que precedentes do Superior Tribunal de Justiça teriam admitido
rescisão com devolução parcial e retenção entre 10% e 25%, inclusive sem necessidade de venda
extrajudicial quando inexistente registro da garantia, o que revelaria divergência do
entendimento monocrático, sob pena de ser permitida a retenção excessiva das parcelas em
detrimento do comprador.
Impugnação não apresentada (e-STJ, fls. 468-469).
É o relatório.
VOTO
O recurso não prospera.
No caso dos autos, as partes celebram compromisso de compra e venda de lote. Após
a inadimplência, a parte compradora, ora agravante, foi constituída em mora. Não obstante,
ajuizou ação pretendendo a rescisão contratual e a devolução das parcelas com retenção de 10%,
além de tutela de urgência para suspender a cobrança de parcelas e impedir leilão.
As instâncias ordinárias reconheceram o direito à resilição unilateral do contrato de
compra e venda do imóvel, independentemente da existência de
da parte
inadimplemento
compradora e de
, assegurando à parte compradora, ora
alienação fiduciária em garantia
agravante, a devolução de 90% dos valores pagos, com base na incidência do Código de Defesa
do Consumidor e na possibilidade de resilição anterior à consolidação da propriedade fiduciária.
O acórdão recorrido foi assim ementado:

"AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES –
Alienação Fiduciária de Imóvel – Desistência – É relação de consumo o
negócio jurídico que envolve a realização de empreendimento com a
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negociação de unidades imobiliárias, cabendo a resilição unilateral do
contrato independentemente de estar regido pela
desde
Lei n. 9.514/1997,
que anteriormente a consolidação da propriedade resolúvel do imóvel em
nome do credor fiduciário, pois após se observará o procedimento do art. 27
da referida Lei, e quando muito o devedor terá direito, após venda do imóvel
no leilão, a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o
valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da
dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2o e 3o – Não
consolidação da propriedade em favor da ré – Interesse de agir presente –
Ausência de impugnação quanto ao percentual a ser restituído aos autores –
."
Sentença mantida – Recurso desprovido

Irresignada, AQUÁRIUS URBANISMO LTDA e OUTRA, parte ora agravada,
interpôs recurso especial, com fundamento na violação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997,
sustentando que, na hipótese de inadimplência do comprador, nos contratos de compra e venda
de imóvel com cláusula de alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel, impõe-se a
observância do procedimento especial de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial, nos
termos da
sendo indevida a rescisão judicial com devolução de parcelas fora do
Lei 9.514/1997,
rito especial, bem como inaplicável a regra geral do Código de Defesa do Consumidor.
Nesse contexto, realmente verifica-se a divergência entre o acórdão recorrido e o
entendimento desta Corte, consolidado por ocasião do julgamento do
dos
atual
Tema 1.095
Recursos Repetitivos, nos termos da seguinte tese firmada: "em contrato de compra e venda de
imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução
do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá
observar a forma prevista na
por se tratar de legislação específica, afastando-
Lei no 9.514/97,
" (
se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
REsp 1.891.498/SP,
Relator Ministro
, julgado em
DJe de
MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO
26/10/2022,
.
19/12/2022)
O acórdão recorrido não contém análise acerca da existência de irregularidades
, pela parte ora embargada, em etapa
em relação à utilização da alienação fiduciária
inadequada de parcelamento do solo.
Portanto, por ausência de prequestionamento e impossibilidade de reexame fático-
probatório nesta instância, é inviável o conhecimento de alegação sobre a regularidade da
alienação fiduciária em garantia.
Por fim, posteriormente ao julgamento do
, esta Corte Superior
Tema 1.095
consolidou entendimento de que a
no
ausência do registro do contrato de alienação fiduciária
Registro de Imóveis
,
não retira a sua eficácia entre os contratantes nem confere ao devedor
fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele
, sendo
contratualmente previsto
possível o registro superveniente da avença para a
deflagração do procedimento previsto na Lei 9.514/1997 (cf.
relatora
EREsp n. 1.866.844/SP,
Ministra NANCY ANDRIGHI, relator para acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
DJe de
.
27/9/2023,
9/10/2023)
A propósito, confira-se a íntegra da ementa do precedente:

"EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO
CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
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REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES.
MANUTENÇÃO.
ALIENAÇÃO
EXTRAJUDICIAL.
REGISTRO.
IMPRESCINDIBILIDADE.
1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente
Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes,
servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante
terceiros.
2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja
imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos
termos do
da
sua ausência não retira a validade e a
art. 23
Lei no 9.514/1997,
eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes,
inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em
caso de inadimplência.
3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de
alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim,
imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em
vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se
processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do
da
art. 26
Lei no 9.514/1997.
4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade
fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor
fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso
daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de,
após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só
então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel,
descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente
comprovadas.
5. Embargos de divergência não providos."
(
relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, relator para
EREsp n. 1.866.844/SP,
acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em
DJe de
)
27/9/2023,
9/10/2023

Destaca-se que a
é
desde a petição inicial e é o
notificação da mora incontroversa
pressuposto suficiente para a utilização da disciplina própria da alienação fiduciária, na
espécie, pois o procedimento ocorre perante o Cartório de Registro de Imóveis após o
registro do pacto e tem como etapa seguinte a consolidação da propriedade, a fim de ser
, nos termos dos artigos 26 e 27 da
promovido o leilão
Lei 9.514/1997.
Desse modo, era impositivo o provimento do recurso especial interposto pela parte
ora agravada, a fim de determinar o retorno dos autos à origem para aplicação do Tema 1.095
dos Recursos Repetitivos no caso concreto.
Com essas considerações, nega-se provimento ao agravo interno.
É como voto.
Documento eletrônico VDA55760411 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 13/04/2026 20:14:41
Código de Controle do Documento: 43c7498f-281b-4627-99a0-001fa13a85ab

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt nos EDcl no REsp 1.862.680 / SP
Número Registro: 2020/0039910-7
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10072776120188260344
Sessão Virtual de
a
14/04/2026
22/04/2026
Relator do AgInt nos EDcl
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : AQUARIUS URBANISMO LTDA
RECORRENTE : INCORPORADORA VILLA FLORA AQUARIUS SPE LTDA
ADVOGADO
: MARCELO KHAMIS DIAS DA MOTTA - SP184429
RECORRIDO
: ROBERTO SOARES FIGUEIREDO
RECORRIDO
: SELENE DEL MASSO
ADVOGADOS
: DIRCEU BASTAZINI - SP110559
EDSON MARQUES DE ALMEIDA - SP078713
ÁLVARO LUIS GRADIM BASTAZINI FILHO - SP493932
GABRIELA MARRA PILLON - SP495113
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : ROBERTO SOARES FIGUEIREDO
AGRAVANTE : SELENE DEL MASSO
ADVOGADOS : EDSON MARQUES DE ALMEIDA - SP078713
ÁLVARO LUIS GRADIM BASTAZINI FILHO - SP493932
Documento eletrônico VDA56086498 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:41:43
Código de Controle do Documento: 1b48e70d-855d-4165-9cb6-9bb3df9199c4

GABRIELA MARRA PILLON - SP495113
DIRCEU BASTAZINI - SP110559
AGRAVADO
: AQUARIUS URBANISMO LTDA
AGRAVADO
: INCORPORADORA VILLA FLORA AQUARIUS SPE LTDA
ADVOGADO
: MARCELO KHAMIS DIAS DA MOTTA - SP184429
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
14/04/2026
22/04/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 22 de abril de 2026
Documento eletrônico VDA56086498 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:41:43
Código de Controle do Documento: 1b48e70d-855d-4165-9cb6-9bb3df9199c4