Tribunal: STJ
Processo: 1002161-39.2023.8.26.0008
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-05-14

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA.
DO
ART. 10
CPC.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2240720 - SP(2025/0408060-1)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
RECORRENTE
: RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE LTDA
RECORRENTE
: CIPASA VITORIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO
LTDA
ADVOGADOS
: LUCAS LIMA RODRIGUES - GO038049
THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - GO040620
RECORRIDO
: TANIA SUELI REBOUCAS NOGUEIRA
ADVOGADO
: JOSÉ ROBERTO NEVES FERREIRA - SP384996
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA.
DO
ART. 10
CPC. DECISÃO SURPRESA. AFASTAMENTO. LEI N. 9.514/1997.
. CONTRATO ENTRE PARTICULARES FORA DO
TEMA 1.095/STJ
SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE REGISTRO.
EFICÁCIA

MANTIDA.
REGISTRO

INTER
PARTES
IMPRESCINDÍVEL
PARA
ALIENAÇÃO
EXTRAJUDICIAL.
DESISTÊNCIA
DO
ADQUIRENTE.
QUEBRA
ANTECIPADA.
INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N.
REFORMA
9.514/1997.
DO ACÓRDÃO ESTADUAL. PEDIDOS INICIAIS JULGADOS
IMPROCEDENTES.
RECURSO
ESPECIAL
CONHECIDO
E
PROVIDO.
1. Recurso especial contra acórdão que manteve sentença de
rescisão judicial do contrato de compra e venda de imóvel com
alienação fiduciária não registrada, com devolução das parcelas
pagas ao consumidor.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação
jurisdicional e violação do
do CPC; (ii) é aplicável a Lei n.
art. 10
a contrato celebrado entre particulares, ainda que sem
9.514/1997
registro; (iii) a ausência de registro impede a eficácia
e a
inter partes
incidência dos arts. 26 e 27 em caso de desistência do adquirente.
3. A prestação jurisdicional é entregue de modo suficiente quando o
acórdão enfrenta o núcleo da controvérsia e fundamenta a solução
Documento eletrônico VDA56655846 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 13/05/2026 09:22:53
Publicação no DJEN/CNJ de 15/05/2026. Código de Controle do Documento: 45bfb4d7-fd1a-451f-b660-18e46eb96d4f

adotada; o mero inconformismo não caracteriza omissão ou decisão
surpresa.
4. A Lei n.
aplica-se às operações de alienação fiduciária
9.514/1997
de imóveis firmadas entre particulares
). A ausência
(Tema 1.095/STJ
de registro não afasta a eficácia da avença entre os contratantes,
embora o registro seja condição para a execução extrajudicial do
procedimento de consolidação da propriedade e leilões.
5. A desistência do adquirente configura quebra antecipada do
contrato e atrai, na relação fiduciária, a incidência dos arts. 26 e 27 da
Lei n.
afastando a via da resolução judicial com
9.514/1997,
restituição à luz do CDC.
6. Recurso especial conhecido e provido para julgar improcedentes os
pedidos iniciais.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso e
05/05/2026
11/05/2026,
lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Brasília,
.
11 de maio de 2026
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
Documento eletrônico VDA56655846 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 15/05/2026. Código de Controle do Documento: 45bfb4d7-fd1a-451f-b660-18e46eb96d4f

RECURSO ESPECIAL No 2240720 - SP(2025/0408060-1)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
RECORRENTE
: RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE LTDA
RECORRENTE
: CIPASA VITORIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO
LTDA
ADVOGADOS
: LUCAS LIMA RODRIGUES - GO038049
THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - GO040620
RECORRIDO
: TANIA SUELI REBOUCAS NOGUEIRA
ADVOGADO
: JOSÉ ROBERTO NEVES FERREIRA - SP384996
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA.
DO
ART. 10
CPC. DECISÃO SURPRESA. AFASTAMENTO. LEI N. 9.514/1997.
. CONTRATO ENTRE PARTICULARES FORA DO
TEMA 1.095/STJ
SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE REGISTRO.
EFICÁCIA

MANTIDA.
REGISTRO

INTER
PARTES
IMPRESCINDÍVEL
PARA
ALIENAÇÃO
EXTRAJUDICIAL.
DESISTÊNCIA
DO
ADQUIRENTE.
QUEBRA
ANTECIPADA.
INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N.
REFORMA
9.514/1997.
DO ACÓRDÃO ESTADUAL. PEDIDOS INICIAIS JULGADOS
IMPROCEDENTES.
RECURSO
ESPECIAL
CONHECIDO
E
PROVIDO.
1. Recurso especial contra acórdão que manteve sentença de
rescisão judicial do contrato de compra e venda de imóvel com
alienação fiduciária não registrada, com devolução das parcelas
pagas ao consumidor.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação
jurisdicional e violação do
do CPC; (ii) é aplicável a Lei n.
art. 10
a contrato celebrado entre particulares, ainda que sem
9.514/1997
registro; (iii) a ausência de registro impede a eficácia
e a
inter partes
incidência dos arts. 26 e 27 em caso de desistência do adquirente.
3. A prestação jurisdicional é entregue de modo suficiente quando o
acórdão enfrenta o núcleo da controvérsia e fundamenta a solução
Documento eletrônico VDA56389263 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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adotada; o mero inconformismo não caracteriza omissão ou decisão
surpresa.
4. A Lei n.
aplica-se às operações de alienação fiduciária
9.514/1997
de imóveis firmadas entre particulares
). A ausência
(Tema 1.095/STJ
de registro não afasta a eficácia da avença entre os contratantes,
embora o registro seja condição para a execução extrajudicial do
procedimento de consolidação da propriedade e leilões.
5. A desistência do adquirente configura quebra antecipada do
contrato e atrai, na relação fiduciária, a incidência dos arts. 26 e 27 da
Lei n.
afastando a via da resolução judicial com
9.514/1997,
restituição à luz do CDC.
6. Recurso especial conhecido e provido para julgar improcedentes os
pedidos iniciais.
RELATÓRIO
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RECURSO
DESPROVIDO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com
restituição de valores e pedido de tutela provisória de urgência
proposta. Sentença de primeiro grau declarou rescindido o contrato,
condenou as rés a restituir valores pagos, deduzido percentual de
20%, e confirmou tutela antecipada. 2. A ausência de registro da
alienação fiduciária no cartório competente afasta a aplicação da
, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. 3.
Lei no 9.514/97
Alienação fiduciária instituída em favor da própria vendedora, o que
configura expediente abusivo. Burla à faculdade do comprador de
desistir do negócio e reaver parte dos valores pagos. 4. A retenção de
20% dos valores pagos é adequada para compensar as despesas
operacionais das rés, conforme jurisprudência consolidada. 5. R.
sentença que deve ser mantida em sua integralidade. Recurso não
provido. Legislação citada: CC,
CPC,
I,
I,
art. 406;
art. 355,
art. 487,
§2o, §11;
, arts. 26, 27, 28, 29. Jurisprudência
art. 85,
Lei no 9.514/97
citada: STJ, Tema 1.095; TJSP; Apelação Cível 1001535-
47.2017.8.26.0358; Relator (a): Galdino Toledo Júnior; Órgão
Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de Mirassol - 3a Vara;
Data do Julgamento:
Data de Registro:
TJSP;
06/08/2019;
12/08/2019;
Apelação Cível 1012159-79.2015.8.26.0309; Relator (a): Manoel
Ribeiro; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de
Jundiaí - 6a Vara Cível; Data do Julgamento:
Data de
05/11/2019;
Trata-se de recurso especial interposto por RESIDENCIAL VITÓRIA DA
CONQUISTA I SPE LTDA. e CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO
LTDA.
(RESIDENCIAL
VITÓRIA
e
CIPASA)
contra
acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:
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Registro:

TJSP;
Apelação
Cível
1052346-

05/11/2019;
60.2022.8.26.0576; Relator (a): Luis Fernando Cirillo; Órgão Julgador:
9a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4a Vara
Cível; Data do Julgamento:
Data de Registro:
29/01/2025;
29/01/2025;
TJSP; Apelação Cível 1002466-23.2022.8.26.0084; Relator (a): Jane
Franco Martins; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional de Vila Mimosa - 3a Vara; Data do Julgamento: 19/09/2024;
Data de Registro:
TJSP; Apelação Cível 1047553-
19/09/2024;
60.2023.8.26.0506; Relator (a): Edson Luiz de Queiróz; Órgão
Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 10a
Vara Cível; Data do Julgamento:
Data de Registro:
11/9/2024;

11/9/2024.
Os embargos de declaração de RESIDENCIAL VITÓRIA e CIPASA foram
rejeitados.
Nas razões do apelo nobre, interposto com fundamento nas alíneas a e c do
inciso
III
do

da
Constituição
Federal,
RESIDENCIAL

art.
105
VITÓRIA e CIPASA apontaram
negativa de prestação jurisdicional por violação
(1)
do art. 1.022, parágrafo único, II, do Código de Processo Civil, alegando omissão sobre
a vedação de decisão surpresa (art. 10 do CPC) e o debate específico sobre a
incompatibilidade entre credor fiduciário e alienante (arts. 22, § 1o, e 38 da
);
violação do
do CPC, uma vez que o debate específico
Lei n. 9.514/97
(2)
art. 10
sobre a incompatibilidade entre credor fiduciário e alienante não foi previamente
discutido pelas partes;
violação dos arts. 22, § 1o, 26, 27 e 38 da Lei n.
(3)
9.514/1997,
sustentando que não há restrição legal à utilização da alienação fiduciária pelo próprio
vendedor e que a ausência de registro não afasta, entre as partes, a eficácia do pacto
fiduciário e o regime dos arts. 26 e 27;
existência de dissídio jurisprudencial, com
(4)
cotejo analítico em face do EREsp
Segunda Seção, no qual se firmou
1.866.844/SP,
que a ausência de registro não retira a eficácia do contrato entre os contratantes.
Houve pedido de efeito suspensivo, por risco de dano grave e possibilidade
de êxito do recurso, e afirmação de que a controvérsia não demanda reexame de
provas nem interpretação de cláusulas, por se tratar de qualificação jurídica de fatos
incontroversos e aplicação de lei federal.
Foram apresentadas contrarrazões por TÂNIA SUELI REBOUÇAS
NOGUEIRA (TÂNIA).
O apelo nobre foi admitido na origem.
É o relatório.
VOTO
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Conheço do recurso especial, o qual merece provimento.
No caso, a autora ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com
restituição de valores pagos em contrato de compra e venda de lote, com pacto adjeto
de alienação fiduciária, sem registro na matrícula, tendo o Juízo de primeira instância
rescindido o contrato, determinado a devolução com retenção de 20%, e confirmado a
tutela. Em apelação, a 9a Câmara manteve integralmente a sentença, assentando que
a ausência de registro afasta a Lei n.
e atrai o Código de Defesa do
9.514/1997
Consumidor, e que a alienação fiduciária em favor da própria vendedora configura
expediente abusivo, com retenção de 20% adequada para recompor despesas.

(1) Da negativa de prestação jurisdicional
Em um primeiro momento, as recorrentes sustentaram a negativa de
prestação jurisdicional por violação do art. 1.022, parágrafo único, II, do Código de
Processo Civil, alegando omissão sobre a vedação de decisão surpresa (art. 10 do
CPC) e o debate específico sobre a incompatibilidade entre credor fiduciário e
alienante (arts. 22, § 1o, e 38 da
).
Lei n. 9.514/97
Em que pese o esforço empreendido pelas recorrentes, uma análise detida
do acórdão proferido pelo TJSP revela que a questão foi devidamente abordada,
embora o resultado não tenha sido favorável aos interesses das recorrentes.
Como se extrai do julgado, o acórdão objeto do nobre recurso analisou
detidamente o contexto dos autos e fundamentou a sua decisão, senão veja-se dos
seguintes trechos:
[...] II) As partes celebraram o “Instrumento Particular de Compra e
Venda de Imóvel, Alienação Fiduciária em Garantia, Emissão de
cédulas de Crédito Imobiliário e outras Avenças” em 08 de junho de
2017, tendo por objeto o imóvel designado por lote 05, quadra Z do
condomínio Cardoso Lessa, situado no Município de Vitória da
Conquista BA (fls.
e fls.
).
37/80
149/193
O contrato originário, com pacto adjeto de alienação fiduciária foi
firmado em 08.06.2017, antes da vigência da
.
Lei no 13.786/18
Conforme documentação trazida pela parte ré, o contrato não foi
levado ao registro imobiliário (fls.
).
149/193
Sustenta a autora que decorridos cinco anos da avença, verificou
haver saldo devedor de R$ 154.466,46 e, após pesquisas, constatou
que lotes no mesmo local são comercializados por valores entre R$
95.000,00 e R$ 120.000,00. Requereu a declaração de rescisão por
culpa das rés, com a devolução dos valores pagos.
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Como pela salientado pela MM. Magistrada na r. sentença de fls.
a autora não estava em mora e tentou, sem sucesso, quitar o
375/382,
débito existente (conforme e-mail de fl. 82). A corré Cipasa acusou o
recebimento da documentação para abertura de processo de rescisão
contratual (fl. 82). Portanto, tem-se que a autora não se encontrava em
mora, pretendendo apenas o desfazimento do negócio por não mais
lhe convir.
III) Inicialmente deve-se ressaltar que garantia não foi registrada na
matrícula do imóvel, de maneira que inaplicável a
, de
Lei no 9.514/97
acordo com a tese fixado pelo E. Superior Tribunal de Justiça (Tema
1.095): "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de
alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na
hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em
mora, deverá observar a forma prevista na
, por se
Lei no 9.514/97
tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a
aplicação do Código de Defesa do Consumidor." (g.n)
Incontroversa, assim, a possibilidade de desfazimento do negócio,
mediante retenção de parte dos valores pagos, em consonância com
as Súmulas 1 e 3 desta E. Corte:
“Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem”.
“Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito
à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão
ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.”
IV) Deve-se ainda salientar que com o advento da Lei Federal no
foi criada regulamentação legal específica acerca da
9.514/97,
alienação fiduciária de imóvel, bem assim da extinção do contrato e
das consequências dela decorrentes em caso de inadimplemento pelo
devedor fiduciante.
Sucede, todavia, que, ao que se tem nos autos, a alienação fiduciária
foi constituída pela própria alienante e empreendedora em benefício
próprio, com o nítido escopo de impedir o adquirente de pleitear
ulterior rescisão contratual e, derradeiramente, de invocar a aplicação
do CDC à espécie (cláusula 6, fl. 52).
O instituto da alienação fiduciária foi criado como forma de garantir
terceiro financiador da aquisição do imóvel, de maneira a permitir-lhe
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rápida recuperação do capital investido, no caso de descumprimento
pelo adquirente das parcelas do mútuo adquirido.
Este não é o caso dos autos, onde a alienante nada adiantou para
merecer garantia fiduciária, mas apenas assumiu o compromisso de
entregar coisa futura, mediante pagamento parcelado do preço.
Assim, há desvirtuamento da alienação fiduciária, eis que o vendedor
e o credor fiduciário são a mesma pessoa.
[...]
Diante disso, não há como se acolher o argumento da apelante de que
a ausência de registro da garantia no registro imobiliário não teria
impacto no caso em comento, eis que não há que se falar em
aplicação da
, mas do Código de Defesa do
Lei no 9.514/97
Consumidor pela confusão entre a credora fiduciária e a alienante.
V) Quanto à devolução dos valores pagos, considerando a
inaplicabilidade da
, afigura-se mais razoável a retenção
Lei 13.786/18
pela vendedora de 20% dos valores pagos pela adquirente, conforme
constou da sentença, porcentagem que compensa razoavelmente os
prejuízos decorrentes da resolução do contrato.
Isso porque o comprador não pode ser penalizado coma perda total
das prestações pagas ou com grande parte delas, sob pena de
enriquecimento ilícito do vendedor. Da mesma forma, a restituição dos
valores devidos deve ser feita de uma só vez, imediatamente e não
em parcelas.
A restituição parcial dos valores pagos se encontra em consonância
com a Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça dispõe:
STJ, Súmula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente
ou parcialmente, caso tenha sido o
vendedor/construtor,
comprador quem deu causa ao desfazimento"
Tal entendimento encontra-se em consonância com o limite
estabelecido pela jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, em casos análogos:
[...]
VI) Portanto, diante de todos esses fundamentos, a r. sentença deve
ser mantida em sua integralidade.
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Nos termos do
§11, do
, majoro os honorários
art. 85,
CPC/2015
advocatícios devidos à autora para 12% do valor da causa, obedecida
a gratuidade judiciária concedida na origem
Diante do exposto, nega-se provimento à apelação. (e-STJ, fls.
).
494/507
Conforme expresso no v. acórdão ora impugnado, ao recurso foi
negado provimento, razão pela qual a sentença foi mantida em sua
integralidade, não havendo razão para se falar em decisão surpresa
proferida no v. acórdão ora impugnado.
Destaca-se, igualmente, que garantia não foi registrada na matrícula
do imóvel, de maneira que inaplicável a
, de acordo
Lei no 9.514/97
com a tese fixado pelo E. Superior Tribunal de Justiça (Tema
1.095): "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de
alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na
hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em
mora, deverá observar a forma prevista na
, por se
Lei no 9.514/97
tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a
aplicação do Código de Defesa do Consumidor."
É assim, incontroversa a possibilidade de desfazimento do negócio,
mediante retenção de parte dos valores pagos, conforme expresso na
r. sentença que foi mantida em sua integralidade.
É importante lembrar, ademais, que o acórdão, assim como a
sentença de primeiro grau, não tem como requisito de validade a
obrigatoriedade de conter todas as referências a textos e artigos
mencionados pelas partes, porquanto a sua finalidade é compor
a lide.
Assim, a pretendida revisão do v. aresto só pode ser feita nas
instâncias superiores por via do recurso apropriado, se o caso. (e-STJ,
fls.
).
518/520
Com efeito, o fato de o resultado da análise não ter sido o desejado pela
parte não configura, por si, negativa de prestação jurisdicional ou omissão. O julgador
não está obrigado a rebater todos os argumentos das partes, desde que apresente
fundamentação suficiente para sustentar sua decisão.
Desse modo, deixa de se verificar negativa da prestação jurisdicional, uma
vez que a insurgência das recorrentes manifesta mero inconformismo com o mérito da
E no acórdão que rejeitou os embargos de declaração opostos pelos
recorrentes, o TJSP complementou sua decisão:
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decisão, o que não se coaduna com a arguida omissão que caracterizaria negativa de
prestação jurisdicional.
(2) Da v
ção do
do CPC
iola
art. 10

Na sequência, as recorrentes RESIDENCIAL VITÓRIA e CIPASA afirmaram
que o acórdão estadual viola o
do CPC, uma vez que um dos argumentos da
art. 10
fundamentação do órgão colegiado não foi previamente submetido ao contraditório,
qual seja, a incompatibilidade da figura entre o credor fiduciário e a figura do alienante
do contrato.
Contudo, não há o que se falar em decisão surpresa quando o acórdão
recorrido, diante dos limites da causa de pedir, do pedido e do substrato fático
delineado nos autos, realiza a tipificação jurídica da pretensão no ordenamento jurídico
posto, aplicando a lei à solução do conflito, até porque a lei deve ser do conhecimento
de todos, não podendo ninguém se dizer surpreendido com a sua aplicação.
Dessarte, não configura decisão surpresa o julgamento cujo resultado se
insere no desdobramento causal possível e natural da controvérsia e decorre da
aplicação do direito aos fatos narrados (AREsp n.
relator Ministro Moura
2.660.801/PE,
Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
DJEN de
).
27/10/2025,
30/10/2025.
Outrossim, uma vez que foi mantida a sentença de primeira instância na sua
íntegra pelo Tribunal estadual, inexiste decisão surpresa e, por conseguinte, violação
da legislação federal.
Logo, o nobre apelo não merece ser provido no ponto.

(3) Da violação dos arts. 22, § 1o, 26, 27 e 38 da Lei n. 9.514/1997
Adiante, RESIDENCIAL VITÓRIA e CIPASA afirmaram que o acórdão
estadual viola os arts. 22, § 1o, 26, 27 e 38 da Lei n.
sustentando que não
9.514/1997,
há restrição legal à utilização da alienação fiduciária pelo próprio vendedor e que a
ausência de registro não afasta, entre as partes, a eficácia do pacto fiduciário e o
regime dos arts. 26 e 27.
Com razão.
De início, há que se consignar que o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar
o Tema n. 1.095, firmou o entendimento no sentido de que a Lei n.
é
9.514/1997
aplicável a todas as operações de alienação fiduciária de coisa imóvel, inclusive
àquelas realizadas entre particulares e fora do Sistema Financeiro Imobiliário
, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em
(REsp n. 1.891.498/SP
DJe de
.
26/10/2022,
19/12/2022)
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Assim, a aplicação do regime da alienação fiduciária não se restringe às
operações intermediadas por instituições financeiras, abrangendo também os contratos
celebrados diretamente entre o
e o comprador, desde que
incorporador/vendedor
contenham cláusula de garantia fiduciária regularmente constituída.
A legislação especial tem por objetivo conferir segurança jurídica às
relações contratuais e permitir a retomada extrajudicial do imóvel em caso de
inadimplemento, sem que isso implique afronta à proteção do consumidor. A incidência
da Lei n.
não exclui a aplicação dos princípios do Código de Defesa do
9.514/97
Consumidor, apenas afasta a rescisão judicial quando o contrato prevê garantia
fiduciária e execução própria, o que é plenamente compatível com a jurisprudência
consolidada do STJ. Nesse sentido, colaciono precedente de minha relatoria:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA
DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
.
.
LEI No 9.514/97 TEMA 1.095/STJ
APLICAÇÃO A CONTRATOS CELEBRADOS FORA DO SISTEMA
FINANCEIRO
IMOBILIÁRIO.
REGIME
JURÍDICO
ESPECIAL.
IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO JUDICIAL. BOA-FÉ OBJETIVA E
FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO.
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE
CLÁUSULAS ABUSIVAS. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO
DEMONSTRADA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E,
NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. A controvérsia recursal versa sobre a possibilidade de rescisão
judicial de contrato de compra e venda de imóvel gravado com
alienação fiduciária em garantia, celebrado diretamente entre os
adquirentes e a incorporadora, sem a intermediação de agente
financeiro.
2. O Tribunal de origem aplicou corretamente a tese firmada no
, segundo a qual a
é aplicável a
Tema 1.095/STJ
Lei no 9.514/1997
todas as operações de alienação fiduciária de coisa imóvel, inclusive
aquelas realizadas entre particulares e fora do Sistema Financeiro
Imobiliário.
3. A existência de cláusula de alienação fiduciária regularmente
registrada em cartório atrai a incidência dos arts. 26 e 27 da
, afastando a possibilidade de resolução judicial do
Lei no 9.514/97
contrato e submetendo o inadimplemento ao procedimento
extrajudicial específico previsto na legislação especial.
4. Inexiste violação dos arts. 421, 422 e 475 do Código Civil, pois o
Tribunal estadual reconheceu a validade da avença e concluiu pela
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ausência de conduta abusiva ou contrária a boa-fé objetiva, sendo
vedado ao Superior Tribunal de Justiça o reexame de matéria fático-
probatória
).
(Súmula 7/STJ
5. Não se configura afronta aos arts. 4o, 6o, 51 e 53 do Código de
Defesa do Consumidor, uma vez que a aplicação da Lei no 9.514/97
não exclui a incidência dos princípios consumeristas, mas apenas
define o regime jurídico especial de execução da garantia fiduciária,
inexistindo cláusulas abusivas no contrato.
6. A tese de aplicação incorreta do
não procede, pois
Tema 1.095/STJ
o entendimento firmado em repetitivo abrange, de modo expresso, os
contratos
firmados
fora
do
Sistema
Financeiro
Imobiliário,
independentemente de eventual identidade entre vendedor e credor
fiduciário.
7. A divergência jurisprudencial alegada não foi demonstrada nos
moldes legais e regimentais, ausente o necessário cotejo analítico e a
similitude fática entre os julgados, além de o acórdão recorrido estar
em plena consonância com a jurisprudência dominante desta Corte
Superior.
8. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não
provido.
, relator Ministro Moura Ribeiro,
(REsp n. 2.198.995/SP
Terceira Turma, julgado em
DJEN de
)
3/11/2025,
6/11/2025.
Outrossim, à vista do contexto fático delineado pelo acórdão recorrido, é
igualmente importante destacar que o Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido
de que o pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação
fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha
havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato,
decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da
(AgInt no AREsp n.
relatora Ministra Daniela Teixeira,
Lei 9.514/97
1.502.079/RJ,
Terceira Turma, julgado em
DJEN de
.
29/9/2025,
2/10/2025)
Em igual sentido, colaciono acórdão de minha relatoria:
CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
COM
PEDIDO
DE
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. INCIDÊNCIA DA LEI No 9.514/97
. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. A resolução de compra e venda de imóvel com pacto de alienação
fiduciária por iniciativa do comprador caracteriza quebra antecipada de
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contrato, ensejando a aplicação dos arts. 26 e 27 da
.
Lei n. 9.514/97
Precedentes.
2. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar
a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o
presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do
julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus
próprios termos.
3. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp n.
relator Ministro Moura Ribeiro,
1.698.435/SP,
Terceira Turma, julgado em
DJEN de
)
5/5/2025,
8/5/2025.
Logo, ainda que a
não estivesse em mora no
recorrida/compradora
momento da resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação
fiduciária, considerando o pedido unilateral de encerramento do negócio jurídico por
desinteresse do adquirente, plenamente possível a aplicação da
, em
Lei n. 9.514/97
especial dos arts. 26 e 27 da referida legislação.
Estabelecidas tais premissas e avançando na fundamentação do nobre
apelo, especificamente acerca da necessidade de registro do contrato de compra e
venda com pacto de alienação fiduciária, o entendimento anteriormente adotado pela
Corte Cidadã foi superado pela Segunda Seção do STJ, em embargos de divergência,
oportunidade em que se decidiu que a ausência de registro do contrato que serve de
título à propriedade fiduciária no Registro de Imóveis não retira a validade do ajuste
entre os contratantes. Vale ressaltar, no entanto, que, para poder promover a alienação
. A propósito,
extrajudicial do bem, é necessário que se providencie registro do contrato
segue a ementa do acórdão:
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO
CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES.
MANUTENÇÃO.
ALIENAÇÃO
EXTRAJUDICIAL.
REGISTRO.
IMPRESCINDIBILIDADE.
1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no
competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos
entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a
avença produza efeitos perante terceiros.
2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis
seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa
imóvel, nos termos do
da
, sua ausência não
art. 23
Lei no 9.514/1997
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retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados
entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação
extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.
3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato
de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é,
sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel,
tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual
purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis,
nos moldes do
da
.
art. 26
Lei no 9.514/1997
4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade
fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor
fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso
daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário
de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em
leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao
adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais
despesas efetivamente comprovadas.
5. Embargos de divergência não providos. (EREsp n. 1.866.844/SP,
relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo
Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de

)
9/10/2023.
No mesmo caminho, trago recentes precedentes de minha relatoria:
DIREITO
CIVIL.
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
CONHECIMENTO.
AQUISIÇÃO
DE
IMÓVEL.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. NEGÓCIO
JURÍDICO EFICAZ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL
NÃO PROVIDO.
1. A ausência do registro em cartório não prejudica a eficácia da
alienação fiduciária com cláusula fiduciária. Incidência do Tema 1.095
da Corte Cidadã.
2. O dissenso jurisprudencial deve ser comprovado por certidão, cópia,
ou citação do repositório de jurisprudência, oficial ou credenciado,
inclusive em mídia eletrônica, em que tiver sido publicada a decisão
divergente, ou ainda pela reprodução do julgado disponível na internet,
com indicação da respectiva fonte
3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
(AREsp n.
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira
2.879.754/GO,
Turma, julgado em
DJEN de
)
24/11/2025,
27/11/2025.
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DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. DEVOLUÇÃO
DE VALORES PAGOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
AUSÊNCIA DE REGISTRO. APLICABILIDADE DO PROCEDIMENTO
ESPECÍFICO DA
. RECURSO PROVIDO.
LEI N. 9.514/97
1. A ausência de registro da alienação fiduciária no competente
Registro de Imóveis não retira a eficácia do contrato entre as partes,
servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos
perante terceiros.
2. Conforme o entendimento do STJ, em caso de inadimplemento ou
desistência do adquirente, o credor fiduciário está autorizado a, após
efetivar o registro, promover a alienação do bem em leilão, entregando
eventual saldo remanescente ao adquirente, descontados os valores
da dívida e das despes as comprovadas. 3. Recurso especial provido.
, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira
(REsp n. 2.235.005/SP
Turma, julgado em
DJEN de
10/11/2025,
13/11/2025)
Nestes termos, havendo o inadimplemento do adquirente, ou mesmo a sua
desistência, está o credor fiduciário autorizado a, após efetivar o registro, promover a
alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao
adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas
efetivamente comprovadas.
Assim, porque os fundamentos adotados pelo acórdão recorrido colidem
com o entendimento firmado nesta Corte, deve ele ser reformado.
Uma vez que foi acolhida a tese recursal pela alínea
do inciso III do
a
da CF, dou por prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial invocado com
art. 105
fundamento na alínea do mesmo dispositivo constitucional.
c
Nessas condições, CONHEÇO DO RECURSO ESPECIAL E DOU-LHE
para julgar improcedentes os pedidos iniciais.
PROVIMENTO
Por conseguinte, em razão de sua sucumbência,
a parte autora
CONDENO
ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais
fixo em 15% do valor da causa, observada eventual concessão do benefício da
assistência judiciária gratuita em favor da recorrida.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação nos termos do
§ 2o, do CPC.
art. 1.026,
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É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.240.720 / SP
Número Registro: 2025/0408060-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10021613920238260008
Sessão Virtual de
a
05/05/2026
11/05/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. ROGÉRIO DE PAIVA NAVARRO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE LTDA
RECORRENTE : CIPASA VITORIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
ADVOGADOS
: LUCAS LIMA RODRIGUES - GO038049
THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - GO040620
RECORRIDO
: TANIA SUELI REBOUCAS NOGUEIRA
ADVOGADO
: JOSÉ ROBERTO NEVES FERREIRA - SP384996
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar provimento,
05/05/2026
11/05/2026,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA56639878 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 12/05/2026 00:43:54
Código de Controle do Documento: 9d7da9b9-24e9-4645-a565-f19de507a224

Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra
Daniela Teixeira.

Brasília, 11 de maio de 2026
Documento eletrônico VDA56639878 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 12/05/2026 00:43:54
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