Tribunal: STJ
Processo: 5365911-10.2023.8.09.0051
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
RESOLUÇÃO
POR
CULPA
DO
ADQUIRENTE.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. VALOR. SÚMULAS No
SÚMULAS
5/STJ.
No
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 50% DOS VALORES PAGOS.
7/STJ.
CONTRATO
REGIDO
PELA

CLÁUSULA

LEI
No
13.786/2018.
CONTRATUAL. VALIDADE.
1. A revisão do entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, acerca
do valor de comissão de corretagem a ser restituído e de que inexistem
provas de que a mesma foi paga integralmente, demandaria o revolvimento
do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusula
contratual, procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via
eleita pela incidência das Súmulas nos 5 e 7 /STJ.
2. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que é válida, desde que
expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos
valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel
celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da
Lei n. 13.786/2018.
3. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe
provimento.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3077275 - GO(2025/0403234-6)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: RESIDENCIAL PORTO PRIMAVERA SPE LTDA
ADVOGADO
: LEONARDO LUIZ FERREIRA DE JESUS - GO021023
AGRAVADO
: DARILMA GONCALVES DA MATA SANTIAGO
ADVOGADO
: TAFFAREL DE ALMEIDA FERREIRA - GO038011
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
RESOLUÇÃO
POR
CULPA
DO
ADQUIRENTE.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. VALOR. SÚMULAS No
SÚMULAS
5/STJ.
No
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 50% DOS VALORES PAGOS.
7/STJ.
CONTRATO
REGIDO
PELA

CLÁUSULA

LEI
No
13.786/2018.
CONTRATUAL. VALIDADE.
1. A revisão do entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, acerca
do valor de comissão de corretagem a ser restituído e de que inexistem
provas de que a mesma foi paga integralmente, demandaria o revolvimento
do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusula
contratual, procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via
eleita pela incidência das Súmulas nos 5 e 7 /STJ.
2. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que é válida, desde que
expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos
valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel
celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da
Lei n. 13.786/2018.
3. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe
provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer
14/04/2026
22/04/2026,
parcialmente do recurso e, nessa parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Brasília,
.
23 de abril de 2026
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
Documento eletrônico VDA56120766 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 23/04/2026 18:05:16
Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: c3dbf19c-5f9f-4b0f-b2cc-487ea9aa8795

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3077275 - GO(2025/0403234-6)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: RESIDENCIAL PORTO PRIMAVERA SPE LTDA
ADVOGADO
: LEONARDO LUIZ FERREIRA DE JESUS - GO021023
AGRAVADO
: DARILMA GONCALVES DA MATA SANTIAGO
ADVOGADO
: TAFFAREL DE ALMEIDA FERREIRA - GO038011
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
RESOLUÇÃO
POR
CULPA
DO
ADQUIRENTE.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. VALOR. SÚMULAS No
SÚMULAS
5/STJ.
No
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 50% DOS VALORES PAGOS.
7/STJ.
CONTRATO
REGIDO
PELA

CLÁUSULA

LEI
No
13.786/2018.
CONTRATUAL. VALIDADE.
1. A revisão do entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, acerca
do valor de comissão de corretagem a ser restituído e de que inexistem
provas de que a mesma foi paga integralmente, demandaria o revolvimento
do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusula
contratual, procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via
eleita pela incidência das Súmulas nos 5 e 7 /STJ.
2. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que é válida, desde que
expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos
valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel
celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da
Lei n. 13.786/2018.
3. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe
provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interposto por RESIDENCIAL PORTO PRIMAVERA SPE
LTDA contra a decisão que inadmitiu recurso especial.
O apelo extremo, com fundamento no artigo 105, III, “a”, da Constituição
Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás assim
ementado:

“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL.
RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO
COMPRADOR. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DOS VALORES PAGOS.
RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DECISÃO MONOCRÁTICA
CONFIRMADA. I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto por empresa
incorporadora contra decisão monocrática que desproveu apelação cível
manejada contra sentença que decretou a resolução de contrato de compra e
venda de imóvel por iniciativa da compradora, com restituição das parcelas
pagas, descontado 10% a título de retenção, e restituição integral da
comissão de corretagem. A agravada, diante de dificuldades financeiras,
requereu judicialmente a rescisão contratual, afastando a cláusula penal de
50% e a comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas
questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula que prevê a retenção
de 50% dos valores pagos, em contratos sujeitos à
e ao
Lei no 13.786/2018
regime de patrimônio de afetação, diante da resolução por culpa do
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comprador; e (ii) saber se é devida a restituição da comissão de corretagem
em favor da compradora, à luz da jurisprudência do STJ. III. RAZÕES DE
DECIDIR A relação contratual entre as partes está submetida ao Código de
Defesa do Consumidor, nos termos da jurisprudência do STJ. A rescisão do
contrato por iniciativa da compradora autoriza a retenção de parte das
quantias pagas, com fundamento na
sendo usual a
Súmula 543/STJ,
fixação entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades do caso. A cláusula de
retenção de 50% mostra-se excessiva e desproporcional, ainda que haja
patrimônio de afetação, não havendo comprovação de prejuízo específico
pela incorporadora. É válida a cláusula contratual que transfere ao
promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem, limitando-se ao valor efetivamente pago.” IV. TESE E
DISPOSITIVO Tese de julgamento: “1. A cláusula penal prevista em contrato
de promessa de compra e venda de imóvel submetido à Lei no 13.786/2018
e ao regime de patrimônio de afetação pode ser revista pelo Judiciário
quando abusiva ou desproporcional. 2. A retenção de valores pagos pelo
comprador inadimplente deve observar os princípios da razoabilidade e
proporcionalidade, sendo adequada a fixação em 10%, nos termos da
jurisprudência do STJ. 3. É válida a cláusula contratual que transfere ao
promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem, limitando-se ao valor efetivamente pago.” AGRAVO INTERNO
CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (e-STJ fls.
)
332/333

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls.
).
361/369
No recurso especial, a parte recorrente alega violação dos artigos 104, 421,
422 e 725 do Código Civil; 67-A, § 5o, da
e 2o, 31 a 35, da
Lei no 4.591/1964
Lei no 13.786/2018.
De início, sustenta a validade da cláusula que prevê a retenção de até 50%
em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação em respeito à liberdade
contratual e aos princípios da boa-fé e probidade.
Defende, ainda, a validade da cláusula que transfere ao promitente
comprador o pagamento da comissão de corretagem e a possibilidade de retenção do
valor contratual, independentemente de comprovação integral do repasse ao corretor.
Sem as contrarrazões (e-STJ fl. 390), o recurso especial foi inadmitido,
dando ensejo à interposição do presente agravo.
É o relatório.
VOTO
Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao
exame do recurso especial.
A insurgência merece prosperar em parte.
No que tange à comissão de corretagem, se colhe o seguinte no julgado
atacado:

"(...)
No caso em tela, verifica-se que o instrumento contratual previu
em suas cláusulas 8a e 12.3 o serviço de corretagem e a taxa subsequente,
tornando válida a sua incidência, nos molde do citado precedente.
(...)
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Todavia, ao contrário do apontado pela agravante nas razões do
recurso, embora conste no contrato que a comissão de corretagem foi
estipulada em 6% (seis por cento) do valor total da avença, o que
representaria R$ 10.440,00, os comprovantes juntados pela ré/agravante
(mov. 21, arqs.
) demonstram que apenas R$ 6.090,00 (R$ 4.350,00 +
05/06
R$ 1.740,00) foram efetivamente pagos ao corretor Juliano Mendes Pinto.
Dessa forma, conforme corretamente apontado na sentença
prolatada, apenas esse montante poderá ser objeto de dedução, à míngua
de provas de que a integralidade da taxa tenha sido efetivamente paga.
(...)" (e-STJ fls.
).
341/342

Com efeito, a revisão do entendimento firmado pelas instâncias ordinárias,
acerca do valor de comissão de corretagem a ser restituído e de que inexistem provas
de que a mesma foi paga integralmente, demandaria o revolvimento do acervo fático-
probatório dos autos e a interpretação de cláusula contratual, procedimentos inviáveis
ante a natureza excepcional da via eleita pela incidência das Súmulas nos 5 e 7 /STJ.
No mesmo sentido:

"CIVIL. CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVOS EM RECURSOS
ESPECIAIS ISOLADOS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E
VENDA
DE
LOTE.
RETENÇÃO
DE
VALORES.
HONORÁRIOS
SUCUMBENCIAIS. DISTRATO ANTERIOR À
RECURSO
LEI No 13.786/2018.
DE EMAIS E MAISPARQUE MIRASSOL NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL
NÃO EDIFICADO (LOTE). PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO PELO
TRIBUNAL DE ORIGEM EM 10% SOBRE OS VALORES PAGOS. PRETENSÃO
DE MAJORAÇÃO PARA 25%. REANÁLISE DE FATOS E PROVAS INVIÁVEL.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AUSÊNCIA DE DESTAQUE DO
VALOR DA CORRETAGEM. QUESTÃO ENVOLVENDO CUMPRIMENTO DO
DEVER DE INFORMAÇÃO. REVOLVIMENTO DO CONTEXTO FÁTICO-
PROBATÓRIO. ÓBICE DA SÚMULA N. 7 DO STJ. INAPLICABILIDADE DA LEI
DO
DISTRATO
AOS
CONTRATOS
ANTERIORES.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL
PREJUDICADO.
AGRAVO
CONHECIDO
PARA
CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE
PROVIMENTO. RECURSO DE LUIZ HENRIQUE KINJO. HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. PROCEDÊNCIA INTEGRAL DO PEDIDO
(RESTITUIÇÃO DE 90% DOS VALORES PAGOS). AFASTAMENTO DO
PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE EM FACE DA SUCUMBÊNCIA. VEDAÇÃO DA
COMPENSAÇÃO. NATUREZA ALIMENTAR DA VERBA. VIOLAÇÃO DO
CAPUT, §§ 10 E 14, DO CPC. AGRAVO CONHECIDO PARA
ART. 85,
CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO.
(...)
3. A despeito da rescisão por iniciativa do promitente-comprador, o pleito de
retenção integral da comissão de corretagem está intrinsecamente ligado à
verificação do cumprimento do dever de informação, exigindo a análise do
contexto probatório para aferir o destaque e a ciência inequívoca do
comprador sobre tal encargo, o que atrai, igualmente, o óbice da Súmula n. 7
do STJ.
(...)
6. Agravos conhecidos para dar provimento ao recurso especial de LUIZ
HENRIQUE KINJO e conhecer em parte do recurso especial de EMAIS e
MAISPARQUE MIRASSOL e, nessa extensão, negar-lhe provimento"
(
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
AREsp n. 2.827.914/SP,
julgado em
DJEN de
)
9/2/2026,
13/2/2026.

"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS
5 E
MULTA DO
DO CPC. AFASTAMENTO. REEXAME DE
7/STJ.
ART. 1.026
FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ.
1. Alterar a conclusão alcançada pelo Tribunal de origem acerca da
comissão de corretagem, lastreada nos elementos fático-probatórios
constantes dos autos, demandaria novo exame de tais circunstâncias, o que
é vedado por esta via especial, nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ.
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2. O Tribunal estadual é soberano na análise do intuito protelatório dos
embargos de declaração. Neste passo, a pretensão de afastamento da multa
prevista no
§ 2o, do CPC, encontra óbice na Súmula 7 do STJ.
art. 1.026,
Agravo interno improvido"
(AgInt no
relator Ministro Humberto Martins,
AREsp n. 2.547.466/SP,
Terceira Turma, julgado em
DJEN de
)
13/10/2025,
16/10/2025.
Em relação ao percentual de retenção, com razão a recorrente.
No caso, o Tribunal de origem não considerou válida a cláusula contratual
prevendo a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelos desistentes
em contrato de compra e venda regido sob a
(Lei do Distrato).
Lei no 13.768/2018
É o que se colhe nos seguintes trechos do acórdão recorrido:
"(...)
Na presente hipótese, infere-se dos autos que, em 09/11/2020,
as partes entabularam compromisso de compra e venda do imóvel
“Apartamento no 408-A, do Condomínio Residencial Porto Acácias”,
localizado em Aparecida de
Referido imóvel, adquirido na
Goiânia/Goiás.
planta para a construção, teve seu preço ajustado em R$ 174.000,00 (cento
e setenta e quatro mil reais) a ser pago de forma parcelada, conforme
cláusula 8a contrato juntado na mov. 01, arq. 05/07.
A
efetuou o pagamento de R$ 30.958,11 (trinta
autora/agravada
mil, novecentos e cinquenta e oito reais e onze centavos) e, noticiando passar
por grave dificuldade financeira, requereu a resilição do contrato, porém sem
a incidência da multa de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos e da
taxa de corretagem, previstos na cláusula 12.3, “a” e “b”.
Com a negativa da construtora, ingressou judicialmente para que
fosse rescindida a avença sem a incidência da multa pactuada, assim como
devolvida a integralidade da comissão de corretagem.
Após regular processamento do feito, a magistrada de origem, em
acolhimento parcial aos pedidos da autora, decretou a resolução do contrato
e fixou a multa em 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos, além
da retenção da comissão de corretagem pela construtora.
(...)
Nestes termos, dúvidas não remanescem de que a relação jurídica
existente entre as partes deve ser regida pelo Código de Defesa do
Consumidor.
Ao analisar os autos, verifica-se que o pedido de desfazimento do
contrato celebrado partiu da compradora, que requereu a resolução da
avença por não possuir mais condições financeiras de arcar com as parcelas
contratadas.
Assim, legítima a retenção, pela promitente vendedora, de
determinado montante pago pelo promitente comprador para ressarcimento
das despesas inerentes ao contrato ou, ainda, para dispêndios financeiros
relativos ao empreendimento, visando equalizar as perdas e danos,
conforme dita o enunciado da Súmula no 543 do STJ, assim redigido:
(...)
Por conseguinte, a resolução do contrato particular de compra e
venda de imóvel, por culpa da parte consumidora, gera o direito de retenção,
pelo
de parte do valor pago, isso para recompor
fornecedor/construtor,
perdas e custos inerentes ao empreendimento.
No presente caso, constata-se que o pedido de rescisão contratual
foi formulado pela autora, em razão de sua incapacidade financeira para
prosseguir com o cumprimento das obrigações pactuadas.
O juízo de origem fixou a multa compensatória em 10% (dez por
cento) dos valores pagos, percentual este que foi contestado pela
construtora, que pleiteia sua majoração para 50% (cinquenta por cento) ou,
alternativamente, 25% (vinte e cinco por cento), sob o argumento de que
possui despesas administrativas decorrentes da rescisão unilateral que
precisam ser compensadas.
Todavia, o percentual de 10% estabelecido na sentença mostra-se
adequado e suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos
decorrentes do desfazimento do contrato, sem impor à autora encargos
desproporcionais.
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Com relação ao percentual de retenção, o Superior Tribunal de
Justiça há muito firmou entendimento na esteira de que se afigura lícita a
retenção de 10% (dez por cento) até 25% (vinte e cinco por cento) do valor
total das prestações pagas, confira-se:
(...)
Outrossim, embora o artigo 67-A, § 5o, da Lei n.o 4.591/1964,
preconize que a pena convencional, em caso de empreendimento com regime
do patrimônio de afetação, será estabelecida até o limite de 50% da quantia
paga, não se poderia ignorar, na situação, a aplicação das normas
protetivas do Código de Defesa do Consumidor, por ostentarem natureza de
ordem pública e interesse social, e considerarem o consumidor parte
hipossuficiência da relação. (arts. 1o e 4o, inciso I), sendo perfeitamente
adequada a fixação deste percentual em 10%.
(...)
Com efeito, é importante ressaltar que com a rescisão contratual,
o imóvel retorna ao patrimônio da construtora, permitindo sua
comercialização a terceiros, o que minimiza significativamente os impactos
financeiros decorrentes do rompimento da avença.
Assim, a construtora terá a oportunidade de recuperar eventuais
prejuízos com a venda futura do bem, o que reforça a adequação do
percentual fixado.
(...)" (e-STJ fls.
).
336/341

No entanto, a jurisprudência desta Corte é no sentido de que é válida,
desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos
valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob
o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018.
A propósito:

"AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JULGAMENTO VIRTUAL. OPOSIÇÃO.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ANÁLISE
DE REGRA REGIMENTAL DO TRIBUNAL DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS.
SÚMULAS NoS 5 E
PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE VALORES
7/STJ.
PAGOS PELA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. PREVISÃO CONTRATUAL.
DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES.
-A, §5o DA
ART. 67
LEI 4.875/1965.
LEI 13.786/2018.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o Tribunal de
origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta,
solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à
hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.
2. É inviável na via do recurso especial a interpretação de regras regimentais
do Tribunal de origem, as quais não possuem natureza de lei federal.
3. A mera oposição da parte quanto ao julgamento virtual não é causa de
sua nulidade, mesmo quando formulada de tempestivamente, até porque é
possível a juntada de memorial, bem como gravação ou link da sustentação
oral de forma digital.
4. A revisão da matéria referente à retenção de comissão de corretagem
demanda a análise da interpretação de cláusulas contratuais e do conjunto
fático-probatório, atraindo a incidência dos óbices das Súmulas nos 5 e
7/STJ.
5. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados sob
o regime do patrimônio de afetação, na forma da
é
Lei no 13.786/2018,
válida a cláusula de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores
pagos quando houver a desistência do negócio pelo adquirente, desde que
haja previsão expressa no contrato.
6. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e provido"
(
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
AREsp n. 2.598.615/SP,
Terceira Turma, julgado em
DJEN de
)
27/10/2025,
30/10/2025.

"CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
EM CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO
COMPRADOR. VIOLAÇÃO DO
-A, § 5o DA
(LEI
ART. 67
LEI N. 13.786/2018
DO DISTRATO). PLEITO DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS.
Documento eletrônico VDA55330036 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 25/03/2026 11:22:33
Código de Controle do Documento: 37f6f4ed-0823-4c59-8cf6-a04c42031e3a

POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE
CADA DESEMBOLSO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte já decidiu que "é válida, desde que
expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos
valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel
celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da
" (
relator Ministro Ricardo Villas
Lei n. 13.786/2018
REsp n. 1.947.912/SP,
Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
DJEN de
.
5/5/2025,
9/5/2025)
2. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão
de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas
pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt
no
Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
AREsp 208.706/RJ,
julgado em
DJe
.
22/8/2017,
13/9/2017)
3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente provido"
(
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
AREsp n. 2.654.649/SP,
julgado em
DJEN de
)
16/6/2025,
24/6/2025.

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO
CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DESISTÊNCIA PELOS ADQUIRENTES. PAGAMENTO DA COMISSÃO DE
CORRETAGEM.
PREVISÃO
CONTRATUAL.
PATRIMÔNIO.
AFETAÇÃO.
REGIME.

RETENÇÃO.
PERCENTUAL.

LEI
No
13.786/2018.
PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

SÚMULA
No
282/STF.
FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. DEFICIÊNCIA. SÚMULA No 283/STF.
REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. A ausência do prévio debate, pelo Tribunal de origem, da matéria
deduzida nas razões recursais impede o conhecimento do apelo nobre.
Incidência da Súmula no 282/STF.
2. É deficiente a fundamentação recursal que não impugna os motivos que
conferem sustentação jurídica ao acórdão recorrido. Incidência da
Súmula no 283/STF.
3. De acordo com o Tema no
é válida a cláusula contratual que
938/STJ,
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem.
4. No caso, rever a conclusão do tribunal local acerca da presença de
informações claras a respeito do encargo cobrado, demandaria o
revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, assim como a
interpretação do ajuste firmado entre as partes, procedimentos inviáveis
ante a natureza excepcional da via eleita, consoante disposto nas Súmulas
nos 5 e 7/STJ.
5. É assente no STJ o entendimento de que é válida, desde que
expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos
valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel
celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da
Lei n. 13.786/2018.
6. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido"
(
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
REsp n. 1.947.912/SP,
Terceira Turma, julgado em
DJEN de
)
5/5/2025,
9/5/2025.

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS
ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS
VALORES PAGOS. CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA.
1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de
incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso
dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme
estabelece o
-A, I, e § 5o, da
art. 67
Lei 13.786/2018.
Precedentes.
2. Agravo interno a que se nega provimento"
(AgInt no
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti,
REsp n. 2.121.232/SP,
Quarta Turma, julgado em
DJEN de
)
16/12/2025,
19/12/2025.
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"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
RESOLUÇÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU
PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.
1. "Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de
patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador
desistente pode chegar a até 50%, segundo o
-A, I, e § 5o, da
art. 67
" (AgInt no
relatora Ministra Maria
Lei 13.786/2018.
REsp n. 2.110.077/SP,
Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
DJe de
) -
29/4/2024,
2/5/2024.
Súmula 83/STJ.
2. Agravo interno desprovido"
(AgInt no
relator Ministro Marco Buzzi, Quarta
AREsp n. 2.949.467/SP,
Turma, julgado em
DJEN de
)
16/12/2025,
19/12/2025.
Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso
especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento para reformar a decisão recorrida,
possibilitando ao promitente vendedor, ora recorrente, a retenção de 50% (cinquenta
por cento) dos valores pagos pela promitente compradora, então recorrida, pela
aquisição do imóvel, excluída a comissão de corretagem do montante a ser retido.
Em razão da sucumbência mínima da ré, arcará a autora com o pagamento
das custas e despesas processuais e dos honorários sucumbenciais, ora fixados em
10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do § 2o do
do Código
art. 85
de Processo Civil.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 3.077.275 / GO
Número Registro: 2025/0403234-6
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
536591110 53659111020238090051
Sessão Virtual de
a
14/04/2026
22/04/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. JANICE AGOSTINHO BARRETO ASCARI

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : RESIDENCIAL PORTO PRIMAVERA SPE LTDA
ADVOGADO : LEONARDO LUIZ FERREIRA DE JESUS - GO021023
AGRAVADO
: DARILMA GONCALVES DA MATA SANTIAGO
ADVOGADO : TAFFAREL DE ALMEIDA FERREIRA - GO038011
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer parcialmente do recurso e,
14/04/2026
22/04/2026,
nessa parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto
Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela
Teixeira.
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Brasília, 22 de abril de 2026
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