Tribunal: STJ
Processo: 5621477-57.2023.8.09.0051
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
EMENTA
DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RESCISÃO CONTRATUAL
RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS
C/C
PAGAS. RETENÇÃO E TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM
PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3001845 - GO(2025/0280265-9)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: TS2 PARTICIPAÇÕES LTDA
ADVOGADO
: LUCAS LIMA RODRIGUES - GO038049
AGRAVADO
: MARCIA MALTA DE ALENCAR ROSA
ADVOGADO
: JEOVANE DA COSTA SILVA - GO057655
EMENTA
DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RESCISÃO CONTRATUAL
RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS
C/C
PAGAS. RETENÇÃO E TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM
PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão de inadmissibilidade do recurso
especial por incidência das Súmulas n. 284 do STF, 83 do STJ e 7 do STJ.
2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual
restituição de
c/c
importâncias pagas, com discussão sobre restituição com retenção limitada,
exclusão de taxa de fruição e parâmetros de correção e juros.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato,
determinou devolução com retenção de 20%, autorizou dedução de tributos e
encargos até a citação, afastou taxa de fruição, fixou correção pelo IGP-M e juros
de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, e estabeleceu sucumbência recíproca.
4. A Corte de origem manteve o percentual contratual de 20%, a não devolução da
corretagem, o afastamento da taxa de fruição e a correção pelo IGP-M, e reformou
apenas os honorários para incidir sobre o proveito econômico.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional e deficiência de fundamentação por omissão quanto ao parâmetro
mínimo de retenção de 25% e à taxa de fruição (CPC, arts. 1.022, II, e 489, § 1o);
(ii) saber se a retenção em 20% viola os arts. 389 e 402 do CC por contrariar
reparação integral e lucros cessantes; (iii) saber se a emissão de posse contratual
justifica taxa de fruição em lote não edificado (CC, arts. 422, 1.196, 1.204 e
1.228); (iv) saber se o
da
autoriza encargos que permitam
art. 12
Lei n. 4.591/1964
a taxa de fruição; (v) saber se o
da
impõe
art. 34
Lei n. 5.172/1966
responsabilidade tributária ao possuidor que legitime a taxa de fruição; (vi) saber
se o
VI, da
sustenta encargos do adquirente compatíveis
art. 26,
Lei n. 6.766/1979
com taxa de fruição; e (vii) saber se há divergência jurisprudencial apta a afastar os
óbices sumulares quanto ao padrão de retenção e à taxa de fruição.
Documento eletrônico VDA55556172 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 07/04/2026. Código de Controle do Documento: bf0c1aaf-9597-4072-a286-355305b87924

III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não há violação aos arts. 1.022, II, e 489, § 1o, do CPC, pois o acórdão
enfrentou as teses de retenção e taxa de fruição de forma suficiente; aplica-se a
Súmula n. 284 do STF.
7. A retenção de 20%, prevista em cláusula contratual, foi reputada adequada e não
abusiva, em harmonia com a jurisprudência; incide a Súmula n. 83 do STJ.
8. A taxa de fruição é indevida em lote não edificado sem demonstração de uso ou
proveito econômico; incidem a Súmula n. 83 do STJ e o óbice da Súmula n. 7 do
STJ.
9. As teses fundadas nos arts. 12 da
34 da
e
Lei n. 4.591/1964,
Lei n. 5.172/1966
26, VI, da
não foram prequestionadas; aplica-se a Súmula n. 211
Lei n. 6.766/1979
do STJ.
10. O dissídio jurisprudencial não se configura por estar o acórdão em consonância
com a orientação desta Corte; incide a Súmula n. 83 do STJ também pela alínea c.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso
especial e negar-lhe provimento.
Tese de julgamento: “1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta
as teses suscitadas; aplica-se a Súmula n. 284 do STF. 2. É legítima a retenção contratual de 20%
em rescisão por culpa do adquirente; incide a Súmula n. 83 do STJ. 3. É indevida a taxa de fruição
em lote não edificado sem prova de uso ou vantagem econômica; incidem as Súmulas n. 83 e 7 do
STJ. 4. As matérias fundadas nos arts. 12 da
34 da
e 26, VI, da
Lei n. 4.591/1964,
Lei n. 5.172/1966
não se conhecem por ausência de prequestionamento; aplica-se a Súmula n.
Lei n. 6.766/1979
211 do STJ. 5. O dissídio jurisprudencial não se configura quando a decisão está alinhada à
jurisprudência; incide a Súmula n. 83 do STJ.”
Dispositivos relevantes citados: CF,
III; CPC, arts. 1.022, § 1o do
art. 105,
art. 489
e § 11 do
e
CC, arts. 389, 402, 422, 1.196, 1.204 e 1.228;
art. 85
art. 1.025;
Lei n. 4.591/1964, art. 12; Lei n. 5.172/1966, art. 34; Lei n. 6.766/1979, art. 26,
VI.

n. 7 e 83;
n. 284; STJ,
Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmulas
STF/Súmula
AgInt no
relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta
AREsp n. 1.878.330/RJ,
Turma, julgado em
STJ, AgInt nos EDcl no
30/8/2021;
REsp n. 1.897.446/SP,
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
STJ,
28/8/2023;
AgInt no
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta
AREsp n. 1.695.984/PR,
Turma, julgado em
STJ, AgInt no
relator
8/3/2021;
REsp n. 2.020.258/SP,
Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer
24/03/2026
30/03/2026,
parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr.
Ministro João Otávio de Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
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Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
31 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3001845 - GO(2025/0280265-9)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: TS2 PARTICIPAÇÕES LTDA
ADVOGADO
: LUCAS LIMA RODRIGUES - GO038049
AGRAVADO
: MARCIA MALTA DE ALENCAR ROSA
ADVOGADO
: JEOVANE DA COSTA SILVA - GO057655
EMENTA
DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RESCISÃO CONTRATUAL
RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS
C/C
PAGAS. RETENÇÃO E TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM
PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão de inadmissibilidade do recurso
especial por incidência das Súmulas n. 284 do STF, 83 do STJ e 7 do STJ.
2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual
restituição de
c/c
importâncias pagas, com discussão sobre restituição com retenção limitada,
exclusão de taxa de fruição e parâmetros de correção e juros.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato,
determinou devolução com retenção de 20%, autorizou dedução de tributos e
encargos até a citação, afastou taxa de fruição, fixou correção pelo IGP-M e juros
de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, e estabeleceu sucumbência recíproca.
4. A Corte de origem manteve o percentual contratual de 20%, a não devolução da
corretagem, o afastamento da taxa de fruição e a correção pelo IGP-M, e reformou
apenas os honorários para incidir sobre o proveito econômico.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional e deficiência de fundamentação por omissão quanto ao parâmetro
mínimo de retenção de 25% e à taxa de fruição (CPC, arts. 1.022, II, e 489, § 1o);
(ii) saber se a retenção em 20% viola os arts. 389 e 402 do CC por contrariar
reparação integral e lucros cessantes; (iii) saber se a emissão de posse contratual
justifica taxa de fruição em lote não edificado (CC, arts. 422, 1.196, 1.204 e
1.228); (iv) saber se o
da
autoriza encargos que permitam
art. 12
Lei n. 4.591/1964
a taxa de fruição; (v) saber se o
da
impõe
art. 34
Lei n. 5.172/1966
responsabilidade tributária ao possuidor que legitime a taxa de fruição; (vi) saber
se o
VI, da
sustenta encargos do adquirente compatíveis
art. 26,
Lei n. 6.766/1979
com taxa de fruição; e (vii) saber se há divergência jurisprudencial apta a afastar os
óbices sumulares quanto ao padrão de retenção e à taxa de fruição.
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III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não há violação aos arts. 1.022, II, e 489, § 1o, do CPC, pois o acórdão
enfrentou as teses de retenção e taxa de fruição de forma suficiente; aplica-se a
Súmula n. 284 do STF.
7. A retenção de 20%, prevista em cláusula contratual, foi reputada adequada e não
abusiva, em harmonia com a jurisprudência; incide a Súmula n. 83 do STJ.
8. A taxa de fruição é indevida em lote não edificado sem demonstração de uso ou
proveito econômico; incidem a Súmula n. 83 do STJ e o óbice da Súmula n. 7 do
STJ.
9. As teses fundadas nos arts. 12 da
34 da
e
Lei n. 4.591/1964,
Lei n. 5.172/1966
26, VI, da
não foram prequestionadas; aplica-se a Súmula n. 211
Lei n. 6.766/1979
do STJ.
10. O dissídio jurisprudencial não se configura por estar o acórdão em consonância
com a orientação desta Corte; incide a Súmula n. 83 do STJ também pela alínea c.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso
especial e negar-lhe provimento.
Tese de julgamento: “1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta
as teses suscitadas; aplica-se a Súmula n. 284 do STF. 2. É legítima a retenção contratual de 20%
em rescisão por culpa do adquirente; incide a Súmula n. 83 do STJ. 3. É indevida a taxa de fruição
em lote não edificado sem prova de uso ou vantagem econômica; incidem as Súmulas n. 83 e 7 do
STJ. 4. As matérias fundadas nos arts. 12 da
34 da
e 26, VI, da
Lei n. 4.591/1964,
Lei n. 5.172/1966
não se conhecem por ausência de prequestionamento; aplica-se a Súmula n.
Lei n. 6.766/1979
211 do STJ. 5. O dissídio jurisprudencial não se configura quando a decisão está alinhada à
jurisprudência; incide a Súmula n. 83 do STJ.”
Dispositivos relevantes citados: CF,
III; CPC, arts. 1.022, § 1o do
art. 105,
art. 489
e § 11 do
e
CC, arts. 389, 402, 422, 1.196, 1.204 e 1.228;
art. 85
art. 1.025;
Lei n. 4.591/1964, art. 12; Lei n. 5.172/1966, art. 34; Lei n. 6.766/1979, art. 26,
VI.

n. 7 e 83;
n. 284; STJ,
Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmulas
STF/Súmula
AgInt no
relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta
AREsp n. 1.878.330/RJ,
Turma, julgado em
STJ, AgInt nos EDcl no
30/8/2021;
REsp n. 1.897.446/SP,
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
STJ,
28/8/2023;
AgInt no
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta
AREsp n. 1.695.984/PR,
Turma, julgado em
STJ, AgInt no
relator
8/3/2021;
REsp n. 2.020.258/SP,
Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por TS2
PARTICIPAÇÕES LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com
a incidência, quanto aos arts. 489, § 1o, e 1.022, II, do Código de Processo Civil,
da Súmula n. 284 do STF, quanto à tese da taxa de fruição em lote não edificado,
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da Súmula n. 83 do STJ, e quanto à pretensão de revisão do percentual de
retenção, da Súmula n. 7 do STJ.
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do
recurso especial foram atendidos.
Consta pedido expresso de efeito suspensivo ao recurso especial:
Não foi apresentada contraminuta, conforme a certidão de fl. 489.
O recurso especial foi interposto, com fundamento no
III,
e
art. 105,
a c
, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de
Goiás em apelação cível, nos autos de ação de rescisão contratual
restituição de
c/c
importâncias pagas.
O julgado foi assim ementado:

EMENTA:
DIREITO
DO
CONSUMIDOR.
APELAÇÃO
CÍVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. MULTA
COMPENSATÓRIA.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO
PARA
ADEQUAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS AO PROVEITO
ECONÔMICO OBTIDO PELA PARTE AUTORA. I. CASO EM EXAME 1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o
pedido de rescisão contratual, com a devolução dos valores pagos, deduzida
cláusula penal de 20%, além de encargos e tributos incidentes até a citação da ré. II.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se é
possível alterar o percentual de retenção para 25%, conforme jurisprudência do STJ;
(ii) se o valor da comissão de corretagem pode ser retido; (iii) se há base para
cobrança de taxa de fruição, considerando a natureza do bem; e (iv) se a correção
monetária e juros devem ser ajustados conforme pactuado contratualmente. III.
RAZÕES DE DECIDIR 3. Mantido o percentual de retenção de 20% estabelecido
contratualmente, não cabendo a majoração para 25%, uma vez que tal previsão está
em conformidade com as práticas para imóveis adquiridos em regime de consumo.
4. Confirmada a não devolução da comissão de corretagem, pois seu pagamento foi
acordado diretamente com os corretores e não integra o preço do lote. 5. Inexistente
justificativa para taxa de fruição, pois se trata de terreno não edificado sem
demonstração de proveito econômico ou uso pelo comprador. 6. A atualização
monetária será pelo IGP-M, conforme previsão contratual, desde cada pagamento
até a liquidação da sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso parcialmente
provido para que os honorários de sucumbência incidam sobre o proveito
econômico obtido, correspondente à quantia restituída. Tese de julgamento: “1. A
rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento
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do adquirente enseja a retenção de percentual estabelecido em contrato, desde que
não abusivo. 2. A comissão de corretagem não é restituída quando paga diretamente
aos intermediários e não incluída no preço total. 3. Inexistindo edificação, é
indevida a taxa de fruição pela falta de utilização do imóvel. 4. A atualização
monetária sobre valores a restituir deve seguir o índice pactuado.” Dispositivos
relevantes citados: CC,
CPC,
§§ 2o e 3o; CDC,
o, V.
art. 478;
art. 98,
art. 6
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no
rel. Min.
AREsp 1.942.925/PR,
Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 26/6/2023; Súmula 543/STJ.

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos:
EMENTA:
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO. OMISSÃO E PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA.
REJEIÇÃO. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra
acórdão que manteve a rescisão contratual de promessa de compra e venda de
imóvel, com retenção de 20% dos valores pagos, afastando a cobrança de taxa de
fruição e a devolução de comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto à
jurisprudência do STJ que prevê a retenção mínima de 25% em contratos de
promessa de compra e venda anteriores à
e (ii) verificar se a
Lei no 13.786/2018;
aplicação do artigo 67-A da
foi corretamente analisada,
Lei no 13.786/2018
considerando a possibilidade de cobrança de taxa de fruição. III. RAZÕES DE
DECIDIR 3. Os embargos de declaração são cabíveis apenas para sanar
obscuridade, contradição, omissão ou erro material, nos termos do artigo 1.022 do
CPC. 4. Não há omissão no acórdão recorrido, que fundamentou adequadamente a
retenção de 20% e a não aplicação de taxa de fruição, conforme a natureza do
imóvel e a legislação aplicável. 5. O prequestionamento necessário para eventual
recurso especial ou extraordinário não exige manifestação expressa sobre todos os
dispositivos mencionados pelas partes, conforme previsto no artigo 1.025 do CPC.
6. A jurisprudência do STJ não admite o uso de embargos de declaração para
rediscutir matéria decidida ou revisar teses sob alegação de error in judicando. IV.
DISPOSITIVO E TESE 7. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 1.022, II e 489, § 1o, do Código de Processo Civil, porque o acórdão
foi omisso quanto ao parâmetro mínimo de retenção de 25% e à possibilidade de
taxa de fruição, e houve falta de fundamentação adequada;
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b) 389 e 402 do Código Civil, já que a manutenção de retenção em 20%
contrariou a reparação integral e o ressarcimento do que razoavelmente se deixou
de lucrar;
c) 422, 1.196, 1.204 e 1.228 do Código Civil, porquanto a emissão de
prevista contratualmente impôs encargos ao comprador e justificaria taxa de
fruição mesmo em lote não edificado;
d) 12 da
visto que a disciplina da incorporação e das
Lei n. 4.591/1964,
obrigações do adquirente foi aplicada de forma dissociada;
e) 34 da
porque a responsabilidade tributária do
Lei n. 5.172/1966,
possuidor foi desconsiderada; e
f) 26, VI, da
já que a disciplina do parcelamento do
Lei n. 6.766/1979,
solo e encargos do adquirente foi afastada.
Sustenta que o Tribunal de origem, ao manter a retenção em 20% e
indeferir a taxa de fruição em terreno não edificado, divergiu do entendimento
firmado, entre outros, no REsp 1.723.519/SP.
Requer o provimento do recurso para que se reconheça a violação dos
dispositivos legais indicados e se fixe retenção mínima de 25%, se admita a taxa
de fruição e se adequem encargos e tributos.
Além disso, requer a concessão de efeito suspensivo, ou,
subsidiariamente, a exigência de caução.
Não foram apresentadas contrarrazões, conforme a certidão de fl. 459.
É o relatório.
VOTO
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A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual
restituição
c/c
de importâncias pagas em que a parte autora pleiteou a resolução do contrato, a
restituição em parcela única com retenção limitada, a exclusão de taxa de fruição e
a fixação de correção e juros conforme parâmetros legais.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato,
determinou a restituição das parcelas com retenção de 20%, autorizou a dedução
de
e despesas condominiais até a citação, afastou a taxa de fruição,
IPTU/ITU
fixou correção pelo IGP-M desde cada desembolso e juros de 1% ao mês a partir
do trânsito em julgado, e estabeleceu sucumbência recíproca com honorários de
10% sobre o valor atualizado da causa, rateados em 50%.
A Corte de origem, em apelação, manteve o percentual contratual de
20%, a não devolução da corretagem, o afastamento da taxa de fruição e a correção
pelo IGP-M, e reformou parcialmente para que os honorários incidissem sobre o
proveito econômico obtido.
I - Arts. 1.022, II e 489, § 1o, do Código de Processo Civil
No recurso especial, a recorrente sustenta a existência de omissão quanto
ao suposto padrão mínimo de retenção de 25% e à possibilidade de cobrança de
taxa de fruição, além de alegar deficiência de fundamentação no acórdão recorrido.
O Tribunal de origem, ao apreciar os embargos de declaração, consignou
expressamente inexistir qualquer omissão, contradição ou obscuridade, afirmando
que as teses suscitadas foram devidamente enfrentadas no julgamento da apelação.
Do acórdão, colhe-se:

[...] Verifica-se escorreita a sentença que determinou que o percentual de
retenção das prestações pagas seja limitado à 20% (vinte por cento), não sendo
aplicável ao caso, o índice de 25% (vinte e cinco por cento) como pleiteado pela
Explica-se. Na hipótese de rescisão de contrato particular de promessa
ré/apelante.
de compra e venda de imóvel, por
de qualquer dos contratantes,
culpa/iniciativa
deve ocorrer o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas
pelo consumidor, tudo devidamente corrigido e com incidência de juros de mora.[...]
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Assim, o acórdão recorrido examinou de forma fundamentada as
questões relativas ao percentual de retenção e à taxa de fruição, expondo as razões
pelas quais manteve o percentual de 20% e afastou a cobrança da referida taxa. A
mera inconformidade da parte com a conclusão adotada não configura violação aos
arts. 489, § 1o, e 1.022, II, do CPC.
Conclui-se, portanto, que não se verifica violação dos arts. 1.022, II, e
489, § 1o, do Código de Processo Civil.
II - Arts. 389 e 402 do Código Civil
Sustenta a recorrente que a manutenção da retenção no percentual de
20% violaria os arts. 389 e 402 do Código Civil, ao argumento de que a
recomposição dos prejuízos suportados pela vendedora, inclusive a título de lucros
cessantes, autorizaria a fixação de retenção em patamar mínimo de 25%.
O acórdão recorrido, entretanto, ao examinar a controvérsia, concluiu
pela manutenção do percentual contratualmente previsto, assentando que a
retenção de 20% se mostrava adequada e não abusiva, consideradas as
circunstâncias do caso concreto, os custos inerentes ao empreendimento e a
natureza da relação jurídica estabelecida entre as partes, regida pelas normas de
proteção ao consumidor. Veja-se (fl. 334-335):
No caso em comento, restou incontroverso que a resolução do contrato de
promessa de compra e venda de imóvel se deu por culpa da consumidora/apelada,
gerando, por consequência, o direito de retenção pelo fornecedor de parte do valor
pago, a fim de recompor as perdas e custos inerentes ao próprio empreendimento.
O instrumento celebrado entre as partes (mov. 1, arq. 6) prevê na Cláusula 8,
parágrafo sexto, a retenção de 20% (vinte por cento) das quantias até então pagas,
além da perda integral da ARRAS (sinal), a título de multa penal, nos casos de
rescisão por culpa do adquirente.
Do que se nota, o magistrado não inovou ao estipular o percentual de 20%
(dez por cento) a título de retenção, considerando ter sido esta a porcentagem
livremente estatuída entre as partes em contrato, por meio da cláusula na própria
documentação apresentada com a inicial (mov. 1, arq. 6).
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Como visto, tanto a sentença de 1o grau como o acórdão recorrido
apenas declararam, para fins de retenção em caso de rescisão por culpa do
adquirente, o percentual que já estava previsto no contrato.
A conclusão, aliás, está de acordo com a jurisprudência do STJ,
que firmou o parâmetro de retenção de, no máximo, em 25% do valor pago pelo
adquirente quando "ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade
da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à
" que enseje
Lei 13.786/2018
reparação.
Nesse sentido:

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ.
SÚMULA N. 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. COMPRA E VENDA.
IMÓVEL.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
NÃO
OCORRÊNCIA. DISTRATO. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE.
CDC. APLICABILIDADE. RETENÇÃO. RAZOABILIDADE. AGRAVO
INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1.
Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do
quando o acórdão recorrido
CPC/2015
pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos,
manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a
conclusão adotada pelo Juízo. 2. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284 do
STF, a fundamentação do recurso especial que alega violação do art. 1.022
mas não demonstra, clara e objetivamente, qual o ponto omisso,
CPC/2015,
contraditório ou obscuro do acórdão recorrido que não teria sido sanado no
julgamento dos embargos de declaração. 3. "É cabível a revisão de distrato de
contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter
havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de
cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das
prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos
princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual" (AgInt no
Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em
REsp 1809838/SP,
DJe
. 4. Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de
27/08/2019,
30/08/2019)
unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas
possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da
legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-
fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em
incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade.
Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o
investidor ocasional (figura do consumidor investidor)" (REsp n. 1.785.802/SP,
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Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA,
julgado em
DJe
. 5. "Em caso de extinção de contrato de
19/2/2019,
6/3/2019)
promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a
devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 25% das
prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio
negócio" (AgInt no
Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
REsp 1729761/SP,
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
DJe
. 6.
03/12/2018,
06/12/2018)
Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência
desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos. (AgInt no
relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma,
AREsp n. 1.878.330/RJ,
julgado em
DJe de
)
30/8/2021,
1/9/2021.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULAS 282 E
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E
356/STF.
VENDA
DE
IMÓVEL.
INADIMPLEMENTO
DO
COMPRADOR.
ABUSIVIDADE
DA
RETENÇÃO
PREVISTA
NO
CONTRATO.
HONORÁRIOS. DISTRIBUIÇÃO DE SUCUMBÊNCIA.
SÚMULA 83/STJ.
REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. 1. Não se admite o
recurso especial, quando não ventilada, na decisão proferida pelo tribunal de
origem, a questão federal suscitada (Súmulas 282 e
). 2. "Não se conhece
356/STF
do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no
mesmo sentido da decisão recorrida" (
. 3. Não cabe, em recurso
Súmula 83/STJ)
especial, reexaminar matéria fático-probatória (
. 4. Agravo interno
Súmula n. 7/STJ)
a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no
relatora
REsp n. 1.897.446/SP,
Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
DJe de
28/8/2023,
destaquei.)
31/8/2023,

Aplica-se, pois, o óbice da Súmula 83 do STJ, já que a conclusão do
TJGO está em consonância com o entendimento desta Corte Superior.

III - Arts. 422, 1.196, 1.204 e 1.228 do Código Civil
Sustenta a parte recorrente que a emissão contratual de posse seria
suficiente para justificar a cobrança de taxa de fruição, ainda que inexistente
edificação no imóvel.
O acórdão recorrido, contudo, ao examinar a controvérsia, concluiu pela
impossibilidade da cobrança, assentando que se trata de terreno não edificado e
que não houve demonstração de efetiva utilização do bem ou de proveito
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econômico pelo adquirente, fundamentos que foram expressamente consignados
no julgamento da apelação.
Tal entendimento está em consonância com a orientação desta Corte
Superior, segundo a qual a taxa de fruição, em hipóteses dessa natureza, não
decorre automaticamente da mera posse contratual, exigindo, para sua incidência,
a demonstração de uso efetivo do imóvel ou de vantagem econômica concreta
auferida pelo adquirente, circunstâncias cuja verificação, envolve o exame do
conjunto fático-probatório dos autos.
A esse respeito:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO
CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO . NÃO CABIMENTO. 1.
Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a taxa de
ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote
não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do
comprador ou empobrecimento do vendedor. 2 . Não apresentação de argumentos
novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 3.
AGRAVO
INTERNO
CONHECIDO
E
DESPROVIDO.
(AgInt
no
relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira
REsp n. 2.020.258/SP,
Turma, julgado em
DJe de
)
13/3/2023,
16/3/2023.

Dessa forma, em razão do acórdão recorrido em harmonia com a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide, na espécie, o óbice da
Súmula n. 83 do STJ.
IV - Arts. 12 da
34 da
e 26, VI, da
Lei n. 4.591/1964,
Lei n. 5.172/1966
Lei n. 6.766/1979
Alega a parte recorrente que a posse jurídica pactuada contratualmente
impõe encargos ao adquirente e, por essa razão, autorizaria a cobrança de taxa de
fruição, invocando, para tanto, normas de direito civil, de incorporação imobiliária,
de parcelamento do solo urbano e de responsabilidade tributária.
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O acórdão recorrido, contudo, não examinou a controvérsia sob a
perspectiva dos dispositivos legais ora indicados. A Corte de origem limitou-se a
consignar que eram devidos os tributos e encargos incidentes até a citação, bem
como a afastar a taxa de fruição em razão da ausência de demonstração de uso ou
de proveito econômico do lote, resolvendo a controvérsia com base nas
circunstâncias concretas da relação contratual e na orientação jurisprudencial
pertinente, sem proceder à interpretação específica dos arts. 12 da
art. 34 da
e 26, VI da
Lei n. 4.591/1964,
Lei n. 5.172/1966
Lei n. 6.766/1979.
Também não se verifica, nos embargos de declaração opostos, a
provocação específica do Tribunal de origem quanto a tais dispositivos, com o
objetivo de obter pronunciamento explícito sobre a matéria neles veiculada,
circunstância que afasta, inclusive, a incidência do prequestionamento ficto
previsto no
do Código de Processo Civil.
art. 1.025
Desse
modo,
constata-se
a
ausência
do
indispensável
prequestionamento, requisito de admissibilidade do recurso especial, uma vez que
a questão federal suscitada não foi debatida nem decidida pela instância ordinária,
tampouco houve pronunciamento, ainda que implícito, sobre o conteúdo normativo
dos dispositivos indicados.
Incide, portanto, o óbice da Súmula n. 211 do Superior Tribunal de
Justiça, segundo a qual é inadmissível o recurso especial quanto à questão que, a
despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal de
origem.
V - Divergência jurisprudencial
Sustenta dissídio jurisprudencial quanto ao padrão de retenção e à
possibilidade de cobrança de taxa de fruição, indicando, entre outros precedentes, o
REsp 1.723.519/SP.
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Nessas condições, a incidência da Súmula n. 83 do STJ quanto à alegada
violação de lei federal impede, igualmente, o conhecimento do recurso especial
pela alínea
do permissivo constitucional, quando o dissídio é suscitado sobre a
c
mesma matéria jurídica, por ausência de divergência atual e apta a ensejar o
processamento do recurso.
Nesses termos, a jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que o
óbice da Súmula n. 83 do STJ se aplica tanto aos recursos especiais fundados na
alínea a quanto na alínea
do
III da Constituição Federal:
c
art. 105,
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA AOS FUNDAMENTOS DA
DECISÃO AGRAVADA. ARTS . 932 DO CPC, 21-E E 232 DO REGIMENTO INTERNO DO
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E SÚMULA 182 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência do Superior Tribunal de Justiça que
não conhece do recurso por ausência de impugnação específica a fundamento da decisão
agravada. 2 . A jurisprudência de há muito sedimentada no Superior Tribunal de Justiça se
posiciona no sentido de que o verbete no
se aplica tanto aos recursos especiais interpostos
83/STJ
com fundamento em dissídio quanto em ofensa a lei federal. Precedentes. 3. Razões do agravo
em recurso especial que não se voltam a impugnar a aplicação dos precedentes desta Corte
mencionados na decisão, o que atrai a incidência dos arts . 932 do Código de Processo Civil, 21-
E e 232 do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça e do verbete no 182 da Súmula do
Superior Tribunal de Justiça. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 1.695.984/PR,
DJe de
)
08/03/2021,
11/03/2021.
Assim, estando o acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência
desta Corte, não se conhece do recurso especial também pela alínea
do
c
permissivo constitucional.
VI - Conclusão
Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do
recurso especial e negar-lhe provimento.
Diante do que foi acima decidido, o pedido de atribuição de efeito
suspensivo, formulado nas razões do recurso especial, fica prejudicado.
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Nos termos do § 11 do
do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já
art. 85
arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da
parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no
§ 2o do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 3.001.845 / GO
Número Registro: 2025/0280265-9
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
562147757 56214775720238090051
Sessão Virtual de
a
24/03/2026
30/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. MARIA SOARES CAMELO CORDIOLI

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : TS2 PARTICIPAÇÕES LTDA
ADVOGADO : LUCAS LIMA RODRIGUES - GO038049
AGRAVADO
: MARCIA MALTA DE ALENCAR ROSA
ADVOGADO : JEOVANE DA COSTA SILVA - GO057655
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
24/03/2026
30/03/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 31/03/2026 00:58:20
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Brasília, 30 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55528708 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 31/03/2026 00:58:20
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