Tribunal: STJ
Processo: 0054852-15.2018.8.19.0203
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-04-16

Ementa:
EMENTA
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO CONTRATUAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TERMO
INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO.
SÚMULA N. 83 DO STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO
STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
I. Razões de decidir
1. "O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão
de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das
parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada
desembolso" (AgInt no
Rel. Ministro LUIS FELIPE
REsp n. 1.988.931/SP,
SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe
.
19/8/2022)
2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-
probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).
II. Dispositivo
3. Agravo em recurso especial desprovido.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2320229 - RJ(2023/0073868-0)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
AGRAVANTE
: CONSTRUTORA CALPER LTDA
OUTRO NOME
: RAJA SOCIEDADE UNIPESSOAL LTDA.
ADVOGADOS
: THIAGO VENTURA DA SILVA - RJ203739
REISE AGUIAR PAIVA LIMA - RJ202596
AGRAVADO
: RICARDO DE MARCO
AGRAVADO
: GERMANA PATRICIA FIGUEIREDO MAGALHAES
ADVOGADO
: WALTER BARCELLOS DUQUE - RJ127679
INTERES.
: NEXUS HOTEL E RESIDENCES
EMENTA
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO CONTRATUAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TERMO
INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO.
SÚMULA N. 83 DO STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO
STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
I. Razões de decidir
1. "O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão
de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das
parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada
desembolso" (AgInt no
Rel. Ministro LUIS FELIPE
REsp n. 1.988.931/SP,
SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe
.
19/8/2022)
2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-
probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).
II. Dispositivo
3. Agravo em recurso especial desprovido.

ACÓRDÃO
Documento eletrônico VDA55869364 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 15/04/2026 10:43:27
Publicação no DJEN/CNJ de 17/04/2026. Código de Controle do Documento: 4214f64c-f234-4750-9861-da43ad193b48

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso,
07/04/2026
13/04/2026,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do
TJMG), João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
15 de abril de 2026
Ministro Antonio Carlos Ferreira
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 17/04/2026. Código de Controle do Documento: 4214f64c-f234-4750-9861-da43ad193b48

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2320229 - RJ(2023/0073868-0)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
AGRAVANTE
: CONSTRUTORA CALPER LTDA
OUTRO NOME
: RAJA SOCIEDADE UNIPESSOAL LTDA.
ADVOGADOS
: THIAGO VENTURA DA SILVA - RJ203739
REISE AGUIAR PAIVA LIMA - RJ202596
AGRAVADO
: RICARDO DE MARCO
AGRAVADO
: GERMANA PATRICIA FIGUEIREDO MAGALHAES
ADVOGADO
: WALTER BARCELLOS DUQUE - RJ127679
INTERES.
: NEXUS HOTEL E RESIDENCES
EMENTA
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO CONTRATUAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TERMO
INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO.
SÚMULA N. 83 DO STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO
STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
I. Razões de decidir
1. "O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão
de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das
parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada
desembolso" (AgInt no
Rel. Ministro LUIS FELIPE
REsp n. 1.988.931/SP,
SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe
.
19/8/2022)
2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-
probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).
II. Dispositivo
3. Agravo em recurso especial desprovido.

RELATÓRIO
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Trata-se de agravo nos próprios autos interposto por CONSTRUTORA
CALPER LTDA e TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da incidência das Súmulas n.
7 e 83 do STJ (fls. 5.125-5.131).
O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 4.976):
Agravos internos nas apelações cíveis. Incorporação imobiliária. Unidade
hoteleira. Sentença que julgou procedentes os pedidos e declarou
rescindidos os contratos objeto de análise, condenando as rés,
solidariamente, a restituírem aos autores os valores adimplidos, com
correção monetária de cada desembolso e juros legais da citação. Decisão
monocrática que deixou de conhecer do recurso do ente condominial e
negou provimento ao recurso das rés. Agravos internos interpostos por
ambas as partes rés, reiterando os mesmos argumentos suscitados no
recurso originário. Pretensões que não merecem prosperar. Ingresso do
segundo agravante na lide, na qualidade de terceiro interessado, que há
havia sido afastado em julgado anterior. Mora incontroversa na entrega da
unidade autônoma. Solidariedade entre a construtora e a incorporadora,
pertencentes ao mesmo conglomerado econômico. Preliminares de
ilegitimidade ativa e passiva rejeitadas. Descaracterização da obra com
relação ao regime de construção por administração. Retenção indevida de
numerário. Dever jurídico sucessivo de indenizar que se impõe. Necessária
restituição das partes ao status quo anterior, com a devolução das quantias
vertidas, como decorrência do contrato resolvido. Correção monetária de
cada desembolso e juros moratórios incidentes desde a citação,
corretamente aplicados. Recorrentes que não trazem argumentos suficientes
para alterar a decisão agravada. Improvimento dos agravos internos.

Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 5.054-5.057).
Nas razões do recurso especial (fls. 5.059-5.113), interposto com
fundamento no
III, “a”, da CF, a parte recorrente alegou violação dos
art. 105,
seguintes dispositivos legais:
(i)
da
sob o argumento de que “
art. 58
Lei n. 4.591/1964,
os contratos
firmados pelas partes foram celebrados sob o regime de construção por administração
[...] a obra torna-se um empreendimento coletivo dos adquirentes e custeado em sua
integralidade pelos mesmos, controlado por intermédio de uma comissão de
representantes [...] a quem cabe, entre outras responsabilidades, o recebimento de
” (fls. 5.066-5.067),
valores em contas abertas em nome do condomínio de construção
(ii)
da
uma vez que “
art. 63
Lei n. 4.591/1964,
na hipótese de
inadimplemento, a fração ideal de terreno será atingida, a fim de que sejam cumpridas
” (fls. 5.156-5.157),
as obrigações inadimplidas, tendo como consequência o leilão
(iii)
o, § 2o, da
pois sustenta que “
art. 1
Lei n. 6.899/1981,
a incidência da
correção monetária, deve ocorrer a partir do ajuizamento da ação e não, da data de
” (fl. 5.109),
cada desembolso
(iv) arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil, porque “a legislação pátria visa
reforçar a validade dos contratos civis celebrados, prevendo a intervenção mínima do
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estado [...] torna-se irretocável a validade das cláusulas contratualmente previstas,
”
valendo maior atenção, inclusive, às cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade
(fls. 5.101-5.102), e
(v)
§ 2o, da
visto que “
art. 32,
Lei n. 4.591/1964,
é inviável qualquer
adquirente resilir unilateralmente o contrato [...] uma vez que possui cláusula de
” (fls.
irrevogabilidade e irretratabilidade, previstos nos instrumentos contratuais e em lei
5.104-5.105).
No agravo (fls. 5.149-5.160), afirma a presença dos requisitos de
admissibilidade do especial.
Contraminuta não apresentada.
VOTO
No que concerne à alegada violação do art. 1o, § 2o, da
a
Lei n. 6.899/81,
decisão da origem está em conformidade com o entendimento consolidado do STJ de
que em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, o termo inicial
da correção monetária flui a partir de cada desembolso, estando superada a
previsão da Lei n.
Incide o óbice da Súmula n. 83 do STJ.
6.899/81.
Nesse sentido, de minha relatoria:
CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO.
RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. TERMO INICIAL DA
CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO. SÚMULA N.
83 DO STJ. NÃO PREVALÊNCIA DA LEI N. 6.899/1981.
1. "O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de
contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas
pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt
no
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
REsp n. 1.988.931/SP,
TURMA, DJe
.
19/8/2022)
2. Tal orientação prevalece sobre a antiga
em decorrência
Lei n. 6.899/1981
do princípio que veda o enriquecimento sem causa - no caso provocado pela
inflação -, disciplinado na moderna legislação civil pátria.
3. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no
QUARTA TURMA, julgado em
AREsp n. 2.153.840/SP,
12/12/2022,
DJe de
)
15/12/2022.

No que diz respeito à alegação de descaracterização do regime de
construção por administração, a Corte local decidiu (fls. 4.979-4.981):
Conforme bem elucidado pelo Juízo a quo, para que resulte evidenciado o
contrato de construção pelo regime de administração, devem ser
efetivamente cumpridos os requisitos do artigo 58 a 62 da Lei n.o 4.591/64.
[...]
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No presente caso, os valores a serem empregados na construção são pagos
pelos adquirentes diretamente às rés respectivamente incorporadora e
construtora do empreendimento, e ao condomínio, por meio da Comissão de
Representantes, resta somente a fiscalização das obras e do respectivo
custo.
Os “instrumentos particulares de constituição de sociedade em conta de
participação com pessoa a nomear” não passam de uma tentativa de, por via
transversa, tentar descaracterizar a relação jurídico-obrigacional da própria
incorporação. Ademais, não se vê da matrícula do empreendimento o
registro da incorporação por administração, a transferência da fração ideal
do terreno aos promitentes compradores, assim como a instituição do
condomínio ou de órgão representativo responsável pela administração do
empreendimento.
Frise-se, dos documentos anexados aos autos, vê-se que a gestão
financeira do empreendimento, ao contrário do que determina a lei, não era
realizada pelos adquirentes, mas pela própria construtora, quem cobrava
valores referentes ao preço do terreno e taxas de obra, figurando não
somente como construtora, mas como verdadeira administradora.
No que tange à aplicação do
da
e à possibilidade
art. 63
Lei n. 4.591/1964
de leilão, o Tribunal de origem assim se manifestou (fl. 4.981-4.982):
E não há que se falar em retenção de parte do valor total a fim de cobrir
algumas despesas administrativas e operacionais, considerando-se que tal
medida é restrita aos casos em que o inadimplemento contratual tenha sido
originado pelos promitentes compradores, o que não é a hipótese dos autos.
Igualmente, por evidente, o inadimplemento afasta a aplicabilidade das
cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade, sendo completamente
descabida, também a pretendida subsunção do caso ao artigo 63, §4o, da
Lei n.o 4.591/64.

Por fim, quanto à validade das cláusulas contratuais, intervenção mínima e
irretratabilidade, a Corte
assim decidiu (fl. 4.981-4.982):
a quo
Igualmente, por evidente, o inadimplemento afasta a aplicabilidade das
cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade [...].
[...]
Seguindo esta mesma linha de entendimento, o Superior Tribunal de Justiça
sumulou a matéria, como se vê:
"Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente
ou parcialmente, caso
vendedor/construtor,
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Rever a conclusão do acórdão, quanto à real natureza do regime de
construção adotado, a gestão financeira do empreendimento, a responsabilidade pelo
inadimplemento contratual, a inaplicabilidade do leilão extrajudicial e o afastamento das
cláusulas de irretratabilidade em virtude do inadimplemento da construtora demandaria
reavaliação do contrato e incursão no campo fático-probatório, providências vedadas
na via especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
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Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.
Na forma do
§ 11, do
MAJORO os honorários
art. 85,
CPC/2015,
advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos
§§ 2o e 3o do referido dispositivo.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.320.229 / RJ
Número Registro: 2023/0073868-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00123263920198190028 00548521520188190203 00671000620198190000 123263920198190028
202224514481
272397620208190000
331292420158190209
548521520188190203
671000620198190000 80079620178190028
Sessão Virtual de
a
07/04/2026
13/04/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
AGRAVANTE : CONSTRUTORA CALPER LTDA
OUTRO
NOME
: RAJA SOCIEDADE UNIPESSOAL LTDA.
ADVOGADOS : REISE AGUIAR PAIVA LIMA - RJ202596
THIAGO VENTURA DA SILVA - RJ203739
AGRAVADO
: RICARDO DE MARCO
AGRAVADO
: GERMANA PATRICIA FIGUEIREDO MAGALHAES
ADVOGADO
: WALTER BARCELLOS DUQUE - RJ127679
INTERES.
: NEXUS HOTEL E RESIDENCES
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA
TERMO
Documento eletrônico VDA55854936 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/04/2026 00:56:50
Código de Controle do Documento: 167d26de-6a21-427d-88ab-f01eb27b3640

A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
07/04/2026
13/04/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG),
João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro
Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 13 de abril de 2026
Documento eletrônico VDA55854936 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/04/2026 00:56:50
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