Tribunal: STJ
Processo: 1003081-31.2023.8.26.0002
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-05-06

Ementa:
EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL
EM
COMPRA
E
VENDA
COM
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
APLICABILIDADE
DA

E

LEI
N.
9.514/1997
INOCORRÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2986865 - SP(2025/0254848-1)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: GODOI E GODOI EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADO
: JOSÉ LUÍS GOMES STERMAN - SP122080
AGRAVADO
: VIVIANE ZUZA FERREIRA
ADVOGADOS
: IGOR GIRALDI FARIA - MT007245
EZEQUIEL DE MORAES NETO - MT025611
EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL
EM
COMPRA
E
VENDA
COM
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
APLICABILIDADE
DA

E

LEI
N.
9.514/1997
INOCORRÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo que inadmitiu o recurso especial por ausência de violação dos arts. 489,
§ 1o, IV, e 1.022, I e II, do CPC, por não demonstração de vulneração dos arts.
108, 482, 1.245 e 1.246 do CC e dos arts. 22, 23, 26 e 27 da
, e
Lei n. 9.514/1997
por falta de comprovação de divergência nos moldes do
§ 1o, do CPC e
art. 1.029,
do
§§ 1o e 2o, do RISTJ.
art. 255,
2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual cumulada com devolução
de quantias pagas, decorrente de contrato de compra e venda de lote com cláusula
de alienação fiduciária em garantia.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato,
determinou a devolução de 80% dos valores pagos com correção monetária desde
cada desembolso e juros de 1% ao mês a partir da sentença, autorizou a retenção
de 20% e condenou ao pagamento de custas e honorários.
4. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para fixar os juros a partir
do trânsito em julgado, mantendo a rescisão com devolução de 80% e retenção de
20%, afastando a taxa de fruição; os embargos de declaração foram acolhidos sem
alteração do resultado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve violação dos
§ 1o, IV,
art. 489,
e 1.022, I e II, do CPC, por negativa de prestação jurisdicional e deficiência de
fundamentação; (ii) saber se houve violação do
do CC, quanto à natureza
art. 108
de escritura pública do negócio e sua validade; (iii) saber se houve violação do
do CC, quanto à obrigatoriedade e perfeição da compra e venda; (iv)
art. 482
saber se houve violação dos arts. 1.245 e 1.246 do CC, quanto à transferência da
propriedade e eficácia do registro; (v) saber se houve violação dos arts. 22 e 23 da
Documento eletrônico VDA56446231 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 07/05/2026. Código de Controle do Documento: 68826db6-a2ae-491b-befb-7cadf1909aec

, quanto à constituição e legitimidade da propriedade fiduciária;
Lei n. 9.514/1997
(vi) saber se houve violação dos arts. 26 e 27 da
, quanto ao
Lei n. 9.514/1997
procedimento de consolidação e leilão diante da quebra antecipada do contrato; e
(vii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à aplicação da
em hipóteses de desistência do adquirente.
Lei n. 9.514/1997
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não se verifica a alegada violação dos
§ 1o, IV, e 1.022, I e II, do CPC,
art. 489,
quando o Tribunal de origem enfrenta as questões relevantes de modo claro e
suficiente, ainda que em sentido contrário à pretensão.
7. A resolução do contrato de compra e venda com garantia fiduciária deve
observar os arts. 26 e 27 da
; a distinção feita pela origem para
Lei n. 9.514/1997
afastar o regime especial, por identidade entre vendedor e credor fiduciário, não
subsiste diante dos arts. 22 e 23 da
e dos arts. 1.245 e 1.246 do
Lei n. 9.514/1997
CC, afastando-se o CDC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial provido.
Tese de julgamento:
“1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta as
questões postas de forma clara e suficiente, não se verificando violação dos
§ 1o, IV, e 1.022, I e II, do CPC. 2. Em contrato de compra e venda de
art. 489,
imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, incide a
, devendo ser observado o procedimento dos arts. 26 e 27,
Lei n. 9.514/1997
afastando-se o CDC, ainda que vendedor e credor fiduciário sejam a mesma
pessoa; os arts. 22 e 23 da
e os arts. 1.245 e 1.246 do CC
Lei n. 9.514/1997
asseguram a conformação jurídica aplicada”.
Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 489, § 1o, IV, e 1.022, I e II; CC, arts. 108, 482, 1.245 e 1.246;
, arts. 22, 23, 26 e 27.
Lei n. 9.514/1997
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no
, relator Ministro João Otávio de Noronha,
REsp n. 1.781.470/RJ
Quarta Turma, julgado em
STJ,
, relatora Ministra
1/7/2024;
REsp n. 908.137/RS
Nancy
Andrighi,
Terceira
Turma,
julgado
em

STJ,

20/10/2009;
, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira
REsp n. 421.996/SP
Turma, julgado em 6/12/2002.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso
28/04/2026 04/05/2026,
e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
04 de maio de 2026
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Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 07/05/2026. Código de Controle do Documento: 68826db6-a2ae-491b-befb-7cadf1909aec

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2986865 - SP(2025/0254848-1)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: GODOI E GODOI EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADO
: JOSÉ LUÍS GOMES STERMAN - SP122080
AGRAVADO
: VIVIANE ZUZA FERREIRA
ADVOGADOS
: IGOR GIRALDI FARIA - MT007245
EZEQUIEL DE MORAES NETO - MT025611
EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL
EM
COMPRA
E
VENDA
COM
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
APLICABILIDADE
DA

E

LEI
N.
9.514/1997
INOCORRÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo que inadmitiu o recurso especial por ausência de violação dos arts. 489,
§ 1o, IV, e 1.022, I e II, do CPC, por não demonstração de vulneração dos arts.
108, 482, 1.245 e 1.246 do CC e dos arts. 22, 23, 26 e 27 da
e
Lei n. 9.514/1997,
por falta de comprovação de divergência nos moldes do
§ 1o, do CPC e
art. 1.029,
do
§§ 1o e 2o, do RISTJ.
art. 255,
2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual cumulada com devolução
de quantias pagas, decorrente de contrato de compra e venda de lote com cláusula
de alienação fiduciária em garantia.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato,
determinou a devolução de 80% dos valores pagos com correção monetária desde
cada desembolso e juros de 1% ao mês a partir da sentença, autorizou a retenção
de 20% e condenou ao pagamento de custas e honorários.
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4. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para fixar os juros a partir
do trânsito em julgado, mantendo a rescisão com devolução de 80% e retenção de
20%, afastando a taxa de fruição; os embargos de declaração foram acolhidos sem
alteração do resultado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve violação dos
§ 1o, IV,
art. 489,
e 1.022, I e II, do CPC, por negativa de prestação jurisdicional e deficiência de
fundamentação; (ii) saber se houve violação do
do CC, quanto à natureza
art. 108
de escritura pública do negócio e sua validade; (iii) saber se houve violação do
do CC, quanto à obrigatoriedade e perfeição da compra e venda; (iv)
art. 482
saber se houve violação dos arts. 1.245 e 1.246 do CC, quanto à transferência da
propriedade e eficácia do registro; (v) saber se houve violação dos arts. 22 e 23 da
quanto à constituição e legitimidade da propriedade fiduciária;
Lei n. 9.514/1997,
(vi) saber se houve violação dos arts. 26 e 27 da
quanto ao
Lei n. 9.514/1997,
procedimento de consolidação e leilão diante da quebra antecipada do contrato; e
(vii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à aplicação da
em hipóteses de desistência do adquirente.
Lei n. 9.514/1997
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não se verifica a alegada violação dos
§ 1o, IV, e 1.022, I e II, do CPC,
art. 489,
quando o Tribunal de origem enfrenta as questões relevantes de modo claro e
suficiente, ainda que em sentido contrário à pretensão.
7. A resolução do contrato de compra e venda com garantia fiduciária deve
observar os arts. 26 e 27 da
a distinção feita pela origem para
Lei n. 9.514/1997;
afastar o regime especial, por identidade entre vendedor e credor fiduciário, não
subsiste diante dos arts. 22 e 23 da
e dos arts. 1.245 e 1.246 do
Lei n. 9.514/1997
CC, afastando-se o CDC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial provido.
Tese de julgamento:
“1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta as
questões postas de forma clara e suficiente, não se verificando violação dos
§ 1o, IV, e 1.022, I e II, do CPC. 2. Em contrato de compra e venda de
art. 489,
Documento eletrônico VDA55440064 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, incide a
devendo ser observado o procedimento dos arts. 26 e 27,
Lei n. 9.514/1997,
afastando-se o CDC, ainda que vendedor e credor fiduciário sejam a mesma
pessoa; os arts. 22 e 23 da
e os arts. 1.245 e 1.246 do CC
Lei n. 9.514/1997
asseguram a conformação jurídica aplicada”.
Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 489, § 1o, IV, e 1.022, I e II; CC, arts. 108, 482, 1.245 e 1.246;
arts. 22, 23, 26 e 27.
Lei n. 9.514/1997,
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no
relator Ministro João Otávio de Noronha,
REsp n. 1.781.470/RJ,
Quarta Turma, julgado em
STJ,
relatora Ministra
1/7/2024;
REsp n. 908.137/RS,
Nancy
Andrighi,
Terceira
Turma,
julgado
em

STJ,

20/10/2009;
relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira
REsp n. 421.996/SP,
Turma, julgado em 6/12/2002.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por GODOI E GODOI
EMPREENDIMENTOS LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial
pelos seguintes óbices: pela alínea a, ausência de violação do
§ 1o, IV, do
art. 489,
Código de Processo Civil e do
I e II, do Código de Processo Civil, e não
art. 1.022,
demonstração de vulneração dos arts. 108, 482, 1.245 e 1.246 do Código Civil e
dos arts. 22, 23, 26 e 27, da
pela alínea c, falta de comprovação
Lei n. 9.514/1997;
de divergência nos moldes do
§ 1o, do Código de Processo Civil e do
art. 1.029,
§§ 1o e 2o, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça (fls.
art. 255,
506-509).
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do
recurso especial foram atendidos.
Contraminuta às fls. 528-532.
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O recurso especial foi interposto com fundamento no
III, a e c,
art. 105,
da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo em apelação nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com
devolução de quantias pagas.
O julgado foi assim ementado (fls. 347-348):
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE.
INAPLICABILIDADE DA
Considerando que a credora
LEI No 9.514/97
fiduciária se concentra na mesma pessoa jurídica que comercializou o imóvel e de
que não há intervenção de terceiros na transação, evidencia- se a descaracterização
do instituto da alienação fiduciária, de modo que não há que se falar em aplicação da
e sim do Código de Defesa do Consumidor.
Lei no 9.514/97
CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI DO DISTRATO CONFLITO
APARENTE DE NORMAS APLICAÇÃO DO CRITÉRIO DA ESPECIALIDADE
PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR A
ao não revogar expressamente a
não se
Lei no 13.786/2018,
Lei no 8.078/90,
sobrepõe a esta, de acordo com disposição expressa do artigo 2o, §2o, do Decreto-
Lei no 4.657, de 4 de setembro de 1942, (Lei de Introdução às Normas do Direito
Brasileiro).
PERCENTUAL DE RETENÇÃO O consumidor tem direito à devolução das
parcelas pagas, descontado percentual suficiente para o pagamento das perdas e
danos e despesas administrativas Súmula 1 deste E. Tribunal de Justiça. De modo a
trazer razoabilidade e equilíbrio entre as partes, bem como atender aos parâmetros
adotados por esta Câmara em casos análogos, deve-se fixar o percentual em 20%, a
título de retenção das quantias já pagas, pois tal montante se mostra suficiente para
cobrir os custos administrativos e fiscais despendidos com a formalização da
avença, não havendo que se falar, assim, em qualquer outro tipo de compensação
CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA Em caso de rescisão contratual
por iniciativa do consumidor, a respeito da quantia a ser devolvida, a correção
monetária é devida a partir de cada desembolso, pela Tabela Prática deste E.
Tribunal de Justiça, e os juros de mora correm a partir do trânsito em julgado.
TAXA DE FRUIÇÃO IMÓVEL NÃO OCUPADO DESCABIMENTO
Embora se entenda que a taxa de fruição pode ser arbitrada de forma separada ao
percentual de retenção de quantias já pagas pelo consumidor, o Colegiado tem
sistematicamente entendido pelo seu não cabimento caso se trate de lote sem
acessão ou benfeitoria, isto é, que não foi efetivamente ocupado pelo autor.
ÔNUS SUCUMBENCIAL Considerando que o julgamento nesta instância
recursal reformou, de forma mínima, a sentença recorrida, é o caso de se manter a
distribuição do ônus sucumbencial fixado na origem.
Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.
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Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl.
378):
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Contradição existente no julgado quanto
à fundamentação utilizada para aplicação do Código do Consumidor à hipótese, em
detrimento da
Acolhimento para sanar o vício e integrar o julgado,
Lei no 9.514/97.
mantendo-se
o
resultado
anterior.
EMBARGOS
ACOLHIDOS,
SEM
ALTERAÇÃO DO RESULTADO.
No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 489, § 1o, IV, do Código de Processo Civil e 1.022, I e II, do Código
de Processo Civil, porque o acórdão dos embargos não enfrentou fundamentos
sobre a impossibilidade de rescisão do contrato definitivo registrado, deixou de
suprir contradição e omissões relativas à aplicabilidade da
e à
Lei n. 9.514/1997
caracterização de mora pela quebra antecipada do contrato, e não apresentou
fundamentação suficiente;
b) 108, do Código Civil, já que a venda e compra foi formalizada por
instrumento com efeitos de escritura pública, o que foi ignorado ao se tratar a
avença como compromisso preliminar;
c) 482, do Código Civil, pois a compra e venda perfeita e obrigatória,
com objeto e preço ajustados, foi desconstituída ao admitir-se rescisão unilateral;
d) 1.245 e 1.246, do Código Civil, porquanto, uma vez registrado o título
translativo e eficaz o registro desde a prenotação, a traditio se consumou e não
poderia ser afastada pela solução adotada;
e) 22 e 23, da
uma vez que a constituição da
Lei n. 9.514/1997,
propriedade fiduciária mediante registro e a legitimidade da vendedora para
instituí-la foram desconsideradas;
f) 26 e 27, da
visto que a desistência do adquirente
Lei n. 9.514/1997,
configurou quebra antecipada do contrato, equiparada ao inadimplemento e à
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mora, devendo incidir o procedimento de consolidação da propriedade e leilão com
devolução do que sobejar;
g) e, Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que o contrato se
caracteriza como compromisso de compra e venda e que não incide a
sem constituição formal de mora, divergiu do entendimento
Lei n. 9.514/1997
firmado nos
e AgInt no
REsp 1.867.209/SP, REsp 1.865.848/SP
REsp 2.127.929/SP.
Requer o provimento do recurso para que se anule o acórdão dos
embargos de declaração ou, subsidiariamente, se reconheça a violação dos
dispositivos do Código Civil e da
e se aplique o procedimento
Lei n. 9.514/1997
dos arts. 26 e 27 da
(fls. 383-419).
Lei n. 9.514/1997
Contrarrazões às fls. 498-505.
É o relatório.

VOTO

I – Contextualização
A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual cumulada com
devolução de quantias pagas em que a parte autora pleiteou a rescisão do contrato
de compra e venda de lote com devolução de 80% das parcelas pagas, retenção de
20% pelo vendedor, correção monetária desde cada desembolso e afastamento de
taxa de fruição, sob aplicação do Código de Defesa do Consumidor (fls. 348-349).
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos
para declarar rescindido o contrato, determinar a devolução à autora de 80% do
valor nominal pago com subtração de taxa condominial e ITBI, autorizar retenção
de 20% pela requerida, fixar correção monetária pela Tabela Prática a partir dos
desembolsos e juros de mora de 1% ao mês a partir da sentença, excluir o nome da
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Código de Controle do Documento: 1dd77f13-c272-4cb4-b37b-52c16898b093

autora do cadastro de devedores, condenando a requerida ao pagamento das custas
e despesas processuais e honorários de 10% sobre o valor da causa (fl. 348).
A Corte de origem reformou parcialmente a sentença apenas para fixar
os juros de mora a partir do trânsito em julgado, mantendo, no mais, a solução de
rescisão com devolução de 80% e retenção de 20%, afastando a taxa de fruição por
se tratar de lote não edificado e aplicando o Código de Defesa do Consumidor (fls.
347-360).
Presentes os pressupostos recursais, tenho que a insurgência merece
prosperar.
II – Arts. 489, § 1o, IV e 1.022, I e II do CPC
Apesar do sucesso da insurgência quanto ao mérito, não viceja a
alegação de deficiência de fundamentação no acórdão, pois o tribunal de origem,
ao contrário do afirmado, apreciou a lide em sua completude, dando ao caso a
solução que entendeu adequada, ao firmar
ao Tema 1095 desta
distinguishing
Corte no fato de que a reunião, na mesma pessoa, do vendedor e do proprietário
fiduciário desnaturaria o pacto de alienação fiduciária, levando à aplicação do
Código de Defesa do Consumidor.
Ressalte-se que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a
mera decisão contrária ao interesse da parte.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PREVIDÊNCIA
PRIVADA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1o, E 1.022, I, DO CPC. NÃO
OCORRÊNCIA.
PRESCRIÇÃO
QUINQUENAL
DAS
PARCELAS
ANTECEDENTES AO AJUIZAMENTO DA DEMANDA. PRESCRIÇÃO DO
FUNDO DO DIREITO. INEXISTÊNCIA. DEVOLUÇÃO DE RESERVA DE
POUPANÇA. DISCUSSÃO SOBRE SER CASO DE CONTRATO DE RISCO.
REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS
SÚMULAS N. 5, 7, 291 E 427 DO STJ . AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
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1. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a corte de origem
examina e decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que
delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o
acórdão recorrido.
[...]
4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no
relator Ministro João Otávio de Noronha,
REsp n. 1.781.470/RJ,
Quarta Turma, julgado em
DJe de
destaquei.)
1/7/2024,
8/7/2024,
III – Arts. 1.245 e 1.246 do CC e 22, 23, 26 e 27 da Lei 9.514/1997
Do exame dos autos, nota-se que o acórdão afastou a aplicação da tese
instituída por esta Corte por ocasião do julgamento do Tema 1095, in verbis:
"Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação
fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de
inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a
forma prevista na
por se tratar de legislação específica, afastando-
Lei no 9.514/97,
se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".
Para tanto, invocou distinção consistente no fato de que o credor
fiduciário, no caso, é a mesma pessoa jurídica que realizou o negócio de compra e
venda em favor do adquirente, o que afastaria a natureza do pacto adjeto de
alienação fiduciária e transmutaria o contrato em compromisso de compra e venda
do imóvel.
Assim, concluiu que o rompimento antecipado do pacto atrai a aplicação
do Código de Defesa do Consumidor, afastando-se o procedimento de retomada
previsto pelos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997.
Não obstante, tal conclusão não resiste à análise conjunta dos arts. arts.
1.245 e 1.246 do Código Civil e 22 e 23 da
além de outros
Lei 9.514/1997,
dispositivos legais aplicáveis à espécie.
Em primeiro plano, a leitura dos dispositivos da lei especial (arts. 22 e
23 da
não leva, em nenhum momento, a essa conclusão, pois, ao
Lei 9.514/1997)
definir a alienação fiduciária de imóveis, ela o fez, a exemplo do
do
art. 1.361
Código Civil – que trata da propriedade fiduciária em geral – como o “negócio
jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou
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de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade
resolúvel de coisa imóvel.”
Não há vedação, no texto legal (arts. 22 e 23 da
e 1.361
Lei 9.514/1997
do CC), a que o próprio vendedor do imóvel, ao realizar a compra e venda, deixe
de ser o seu proprietário pleno para passar a ser proprietário fiduciário, situação
em que figura como titular de propriedade resolúvel, cujo termo final é aquele
definido no contrato como realização do adimplemento das obrigações do
adquirente.
Assim, o então dono de pleno direito deixa de ter esse domínio irrestrito
para, na condição de credor fiduciário, tornar-se proprietário resolúvel,
transmitindo ao adquirente, este como devedor fiduciante, a posse direta da coisa,
mas conservando a indireta (
§ 1o).
Lei 9.514/1997, art. 23,
Tais circunstâncias, aliadas à inexistência de vedação legal para a
compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em que o alienante passe
a ser credor fiduciário, já seriam suficientes para se chegar à conclusão contrária à
do acórdão recorrido.
Entretanto, é necessário atentar-se, também, para o conteúdo dos arts.
1.245 e 1.246 do Código Civil, cuja violação também se sustenta nas razões do
especial:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do
título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de
invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser
havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título
ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
No caso dos autos, a circunstância de que a agravante passou a ser
proprietária fiduciária do imóvel alienado a partir do registro da escritura de
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compra e venda não pode deixar de ser considerada pelo fato de ser a mesma
pessoa que figura no negócio jurídico como alienante.
É que, ainda que se alvitre que, sendo dono, o alienante não chega a
transmitir a propriedade para o adquirente – para que esse cumpra, por sua vez, a
transmissão dessa propriedade de volta ao próprio vendedor (como requisito dos
arts. 22 da
e 1.361 do CC) – tal raciocínio desconsidera que o
Lei 9.514/1997
sistema jurídico propicia a aquisição do domínio a partir da tradição ficta, tal como
prevista, por exemplo, no parágrafo único do
do Código Civil:
art. 1.267
Art. 1.267 [...]
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a
possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição
da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na
posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.
Por outro lado, mesmo nos negócios jurídicos que envolvem imóveis,
admite-se a tradição ficta ou simbólica, tal como na
, situação
traditio brevi manu
em que o adquirente, por já estar na posse da coisa, passa a ser dela proprietário
independentemente de nova transmissão física do objeto.
Sobre o tema, a doutrina:
A traditio brevi manu é o inverso do constituto possessório. Ocorre quando o
possuidor direto, que detinha a coisa em nome de outrem, passa a possuí-la como
proprietário, ou em seu próprio nome. Exemplo clássico é o do inquilino que
adquire o imóvel locado. A tradição é, portanto, simbólica, presumida pela lei, não
sendo necessária a entrega física, pois o adquirente já tem a posse da coisa.
(VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 23. ed. São Paulo: Atlas,
2023. v. 5)
Já a jurisprudência desta Corte também admite a tradição ficta, inclusive
como modo de constituição do direito real em favor de credor de bem dado em
garantia, como se vê:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. JUÍZO DE
ADMISSIBILIDADE. OFENSA À SÚMULA. EMBARGOS DE TERCEIRO.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSSE
INDIRETA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 84/STJ.
[...]
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- Inúmeros precedentes afirmam ser possível o oferecimento de embargos de
terceiro com base em posse indireta. O artigo 1.046 do Código de Processo Civil
não exclui a possibilidade do credor de bem dado em garantia, com posse
indireta, pela tradição ficta, como convencionado no termo próprio, ajuizar
embargos de terceiro.
[...]
Recurso especial provido.
(
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
REsp n. 908.137/RS,
julgado em
REPDJe de
DJe de
destaquei.)
20/10/2009,
20/11/2009,
17/11/2009,
Embargos de terceiro. Dação em garantia. Prequestionamento.
1. O artigo 1.046 do Código de Processo Civil não exclui a possibilidade
do credor de bem dado em garantia, com posse indireta, pela tradição ficta,
como convencionado no termo próprio, ajuizar embargos de terceiro.
2. Recurso especial conhecido e provido.
(
relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito,
REsp n. 421.996/SP,
Terceira Turma, julgado em
DJ de
p. 227, destaquei.)
6/12/2002,
24/2/2003,
Nessas condições, não vejo justificação jurídica plausível para a
distinção realizada pelo tribunal de origem para afastar a aplicação do Tema 1095
desta Corte, devendo ser observada a forma prevista pela
para o
Lei 9.514/1997
caso de rompimento antecipado da compra e venda de imóvel, com pacto de
alienação fiduciária - com afastamento das normas do Código de Defesa do
Consumidor - ainda que o alienante e o credor fiduciário sejam a mesma pessoa.
De consequência, o acórdão recorrido deve ser reformado para que seja
provida a apelação interposta na origem, a fim de que seja julgada improcedente a
ação de rescisão de contrato promovida com fundamento no CDC e na Súmula 543
desta Corte, prejudicadas as demais teses recursais.

IV - Conclusão
Ante o exposto, conheço do agravo e dou provimento ao recurso
especial para reformar o acórdão de origem e, de consequência, prover a
apelação e julgar improcedente o pedido inicial, invertida a sucumbência.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.986.865 / SP
Número Registro: 2025/0254848-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10030813120238260002
Sessão Virtual de
a
28/04/2026
04/05/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : GODOI E GODOI EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADO
: JOSÉ LUÍS GOMES STERMAN - SP122080
AGRAVADO
: VIVIANE ZUZA FERREIRA
ADVOGADOS : IGOR GIRALDI FARIA - MT007245
EZEQUIEL DE MORAES NETO - MT025611
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar provimento,
28/04/2026
04/05/2026,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 04 de maio de 2026
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