Tribunal: STJ
Processo: 1013432-50.2020.8.26.0008
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM
RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. LEI N.o
INCIDÊNCIA DO CDC. LIMITAÇÃO A 25%.
13.786/2018.
SÚMULAS 5 E
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
7/STJ.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra

Inteiro teor:
AgInt no RECURSO ESPECIAL No 1982160 - SP(2022/0018486-0)
RELATORA
: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
AGRAVANTE
: JURUA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA
OUTRO NOME
: JURUÁ DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
ADVOGADOS
: TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM - PR022129
ALEXANDRE JUNQUEIRA GOMIDE - SP256505
FABIO TADEU FERREIRA GUEDES - SP258469
BRUNO DRAGONE FERNANDES - SP367935
MATHEUS COLACINO - SP422612
AGRAVADO
: ANA BEATRIZ RODRIGUES SANTOS
AGRAVADO
: VALERIA RODRIGUES
ADVOGADO
: FÁBIO LEONARDO DE SOUSA - SP215759
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM
RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. LEI N.o
INCIDÊNCIA DO CDC. LIMITAÇÃO A 25%.
13.786/2018.
SÚMULAS 5 E
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
7/STJ.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que
conheceu parcialmente de recurso especial, manejado com
fundamento no
III, “a”, da
e, na extensão
art. 105,
CF/1988,
conhecida, negou-lhe provimento, em demanda de rescisão
contratual cumulada com devolução de quantias pagas, relativa
a contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado
sob a égide da Lei n.o
submetido ao regime de
13.786/2018,
patrimônio de afetação, no qual se convencionou cláusula de
retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador.
2. O Tribunal de Justiça limitou a retenção ao percentual de 25%
dos valores pagos e determinou a restituição em parcela única,
com fundamento na abusividade da cláusula penal à luz do
Código de Defesa do Consumidor, por gerar desequilíbrio
contratual e locupletamento ilícito do vendedor, afastando a
aplicação, ao caso concreto, do teto de 50% previsto no
-
art. 67
A da Lei n.o 4.591/1964.
3. A parte recorrente alegou violação aos arts. 489, § 1o, V, do
67-A da Lei n.o
(com redação da Lei n.o
CPC/2015,
4.591/1964
) e 413 do Código Civil, bem como, em tese, a
13.786/2018
dispositivos constitucionais, sustentando (i) negativa de
prestação jurisdicional, por suposta fundamentação apenas em
jurisprudência e súmula, sem demonstração de aderência do
caso concreto; e (ii) prevalência da Lei do Distrato, como lei
federal específica e posterior, que autorizaria cláusula de
Documento eletrônico VDA56109881 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): DANIELA RODRIGUES TEIXEIRA Assinado em: 23/04/2026 11:03:35
Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: 3d068841-43d1-4148-be09-4a82b5f62e8f

retenção de até 50%, afastando a incidência do CDC. No agravo
interno, reafirmou que os fatos relevantes seriam incontroversos
(vigência da Lei n.o
regime de afetação e cláusula
13.786/2018,
de retenção de 50%), defendendo tratar-se de controvérsia
estritamente de direito.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se: (i) o acórdão
estadual incorreu em negativa de prestação jurisdicional ou em
violação ao
§ 1o, do
ao limitar a retenção
art. 489,
CPC/2015,
contratual de 50% dos valores pagos com base no Código de
Defesa do Consumidor e na jurisprudência consolidada, sem
suposta adequada demonstração da aderência dos precedentes
ao caso concreto; e (ii) se, em contrato de promessa de compra
e venda de imóvel celebrado na vigência da Lei n.o 13.786/2018,
submetido ao regime de patrimônio de afetação e contendo
cláusula de retenção de 50% dos valores pagos, a Lei do
Distrato pode prevalecer de forma a afastar a incidência do
Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência que limita
a retenção ao percentual máximo de 25% dos valores pagos,
sob pena de enriquecimento sem causa.
III. Razões de decidir
5. Em recurso especial não cabe a apreciação de alegada
violação direta a dispositivos constitucionais, limitando-se a
competência desta Corte Superior à interpretação de legislação
federal infraconstitucional, razão pela qual não se conhece da
insurgência quanto a normas constitucionais invocadas.
6. Não há afronta ao
§ 1o, do
pois o Tribunal
art. 489,
CPC/2015,
de origem enfrentou de forma expressa a cláusula contratual
que previa retenção de 50% dos valores pagos, reconhecendo
que sua prevalência acarretaria desequilíbrio entre as partes e
locupletamento ilícito da vendedora, e, com base no
I e
art. 51,
IV, do CDC, procedeu à interpretação restritiva da cláusula
penal, afastando sua incidência por abusividade, o que
evidencia fundamentação suficiente e adequada.
7. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que se
deve buscar a compatibilização entre a
e o
Lei no 13.786/18
CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois,
além de conter normas de caráter principiológico, é mais
especial, tendo em vista que a
regulamenta
Lei no 13.786/18
todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de
incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano,
enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando
preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma
relação de consumo.
8. Havendo conflito entre a Lei n.o
e o Código de
13.786/2018
Defesa do Consumidor, prevalece o CDC, que contém normas
de caráter principiológico e especial aplicáveis aos contratos de
compra e venda de imóveis apenas quando caracterizada a
relação de consumo. Como resultado da interpretação dos arts.
51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao
enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de
que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na
hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel
Documento eletrônico VDA56109881 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: 3d068841-43d1-4148-be09-4a82b5f62e8f

por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o
percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.
9. O acórdão recorrido e a decisão monocrática alinham-se à
orientação consolidada desta Corte, segundo a qual, em
contratos de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC,
inclusive após a vigência da Lei n.o
a soma dos
13.786/2018,
descontos incidentes sobre os valores pagos, ressalvada a taxa
de fruição nas hipóteses legalmente admitidas, deve respeitar o
limite de 25%, com restituição imediata dos valores
remanescentes ao consumidor, não sendo possível utilizar a
superveniência da Lei do Distrato para legitimar perdas
substanciais em seu detrimento.
IV. Dispositivo
10. Agravo interno não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da
14/04/2026
22/04/2026,
Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Brasília,
.
23 de abril de 2026
Ministra Daniela Teixeira
Relatora
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AgInt no RECURSO ESPECIAL No 1982160 - SP(2022/0018486-0)
RELATORA
: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
AGRAVANTE
: JURUA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA
OUTRO NOME
: JURUÁ DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
ADVOGADOS
: TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM - PR022129
ALEXANDRE JUNQUEIRA GOMIDE - SP256505
FABIO TADEU FERREIRA GUEDES - SP258469
BRUNO DRAGONE FERNANDES - SP367935
MATHEUS COLACINO - SP422612
AGRAVADO
: ANA BEATRIZ RODRIGUES SANTOS
AGRAVADO
: VALERIA RODRIGUES
ADVOGADO
: FÁBIO LEONARDO DE SOUSA - SP215759
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM
RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. LEI N.o
INCIDÊNCIA DO CDC. LIMITAÇÃO A 25%.
13.786/2018.
SÚMULAS 5 E
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
7/STJ.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que
conheceu parcialmente de recurso especial, manejado com
fundamento no
III, “a”, da
e, na extensão
art. 105,
CF/1988,
conhecida, negou-lhe provimento, em demanda de rescisão
contratual cumulada com devolução de quantias pagas, relativa
a contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado
sob a égide da Lei n.o
submetido ao regime de
13.786/2018,
patrimônio de afetação, no qual se convencionou cláusula de
retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador.
2. O Tribunal de Justiça limitou a retenção ao percentual de 25%
dos valores pagos e determinou a restituição em parcela única,
com fundamento na abusividade da cláusula penal à luz do
Código de Defesa do Consumidor, por gerar desequilíbrio
contratual e locupletamento ilícito do vendedor, afastando a
aplicação, ao caso concreto, do teto de 50% previsto no
-
art. 67
A da Lei n.o 4.591/1964.
3. A parte recorrente alegou violação aos arts. 489, § 1o, V, do
67-A da Lei n.o
(com redação da Lei n.o
CPC/2015,
4.591/1964
) e 413 do Código Civil, bem como, em tese, a
13.786/2018
dispositivos constitucionais, sustentando (i) negativa de
prestação jurisdicional, por suposta fundamentação apenas em
Documento eletrônico VDA55838797 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): DANIELA RODRIGUES TEIXEIRA Assinado em: 13/04/2026 11:05:18
Código de Controle do Documento: d4f7db51-7575-4f41-9278-6a4dbe84ec17

jurisprudência e súmula, sem demonstração de aderência do
caso concreto; e (ii) prevalência da Lei do Distrato, como lei
federal específica e posterior, que autorizaria cláusula de
retenção de até 50%, afastando a incidência do CDC. No agravo
interno, reafirmou que os fatos relevantes seriam incontroversos
(vigência da Lei n.o
regime de afetação e cláusula
13.786/2018,
de retenção de 50%), defendendo tratar-se de controvérsia
estritamente de direito.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se: (i) o acórdão
estadual incorreu em negativa de prestação jurisdicional ou em
violação ao
§ 1o, do
ao limitar a retenção
art. 489,
CPC/2015,
contratual de 50% dos valores pagos com base no Código de
Defesa do Consumidor e na jurisprudência consolidada, sem
suposta adequada demonstração da aderência dos precedentes
ao caso concreto; e (ii) se, em contrato de promessa de compra
e venda de imóvel celebrado na vigência da Lei n.o 13.786/2018,
submetido ao regime de patrimônio de afetação e contendo
cláusula de retenção de 50% dos valores pagos, a Lei do
Distrato pode prevalecer de forma a afastar a incidência do
Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência que limita
a retenção ao percentual máximo de 25% dos valores pagos,
sob pena de enriquecimento sem causa.
III. Razões de decidir
5. Em recurso especial não cabe a apreciação de alegada
violação direta a dispositivos constitucionais, limitando-se a
competência desta Corte Superior à interpretação de legislação
federal infraconstitucional, razão pela qual não se conhece da
insurgência quanto a normas constitucionais invocadas.
6. Não há afronta ao
§ 1o, do
pois o Tribunal
art. 489,
CPC/2015,
de origem enfrentou de forma expressa a cláusula contratual
que previa retenção de 50% dos valores pagos, reconhecendo
que sua prevalência acarretaria desequilíbrio entre as partes e
locupletamento ilícito da vendedora, e, com base no
I e
art. 51,
IV, do CDC, procedeu à interpretação restritiva da cláusula
penal, afastando sua incidência por abusividade, o que
evidencia fundamentação suficiente e adequada.
7. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que se
deve buscar a compatibilização entre a
e o
Lei no 13.786/18
CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois,
além de conter normas de caráter principiológico, é mais
especial, tendo em vista que a
regulamenta
Lei no 13.786/18
todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de
incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano,
enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando
preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma
relação de consumo.
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8. Havendo conflito entre a Lei n.o
e o Código de
13.786/2018
Defesa do Consumidor, prevalece o CDC, que contém normas
de caráter principiológico e especial aplicáveis aos contratos de
compra e venda de imóveis apenas quando caracterizada a
relação de consumo. Como resultado da interpretação dos arts.
51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao
enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de
que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na
hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel
por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o
percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.
9. O acórdão recorrido e a decisão monocrática alinham-se à
orientação consolidada desta Corte, segundo a qual, em
contratos de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC,
inclusive após a vigência da Lei n.o
a soma dos
13.786/2018,
descontos incidentes sobre os valores pagos, ressalvada a taxa
de fruição nas hipóteses legalmente admitidas, deve respeitar o
limite de 25%, com restituição imediata dos valores
remanescentes ao consumidor, não sendo possível utilizar a
superveniência da Lei do Distrato para legitimar perdas
substanciais em seu detrimento.
IV. Dispositivo
10. Agravo interno não provido.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto contra decisão de minha relatoria
que conheceu parcialmente do recurso especial e, na extensão conhecida, negou-
lhe provimento.
Segundo a parte agravante, os fatos relevantes são incontroversos: (i)
o contrato foi celebrado na vigência da
(ii) a incorporação está
Lei no 13.786/2018;
submetida ao regime do patrimônio de afetação; e (iii) a cláusula contratual previa a
retenção de 50% dos valores pagos, na linha do teto estabelecido pelo
-A, §
art. 67
5o, da
Alega que a a questão a ser dirimida por esta Corte é
Lei no 4.591/64.
estritamente de direito, a saber: definir se uma lei federal específica e posterior (Lei
do Distrato) pode ser afastada por uma jurisprudência consolidada em período
anterior à sua vigência e pela aplicação de uma norma geral (CDC).
Intimada nos termos do
§ 2o, do Código de Processo Civil, a
art. 1.021,
parte agravada não se manifestou.
É o relatório.
VOTO
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O agravo interno é tempestivo, nos termos do
§ 5o, do
art. 1.003,
Código de Processo Civil.
A análise dos argumentos recursais não indica, contudo, hipótese que
resulte na reconsideração dos argumentos anteriormente lançados, motivo pelo qual
mantenho a decisão agravada pelos fundamentos já expostos, os quais transcrevo
para que passem a fazer parte da presente decisão:

Trata-se
de
recurso
especial
interposto
por
JURUA
DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, com fundamento no
alínea “a”, da Constituição Federal, contra o
art. 105, inciso III,
acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO,
assim ementado (e-STJ, fls. 241-260):
[...]
Segundo a parte recorrente, o acórdão recorrido violou o artigo 489, §
1o, inciso V, e o artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal, na
medida em que o Colegiado estadual teria se limitado a invocar
precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus
fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob
julgamento se ajusta àqueles fundamentos. A recorrente sustenta,
nesse sentido, que o acórdão recorrido teria negado vigência ao artigo
67-A da
fundamentando-se apenas no fato de que a
Lei no 4.591/64,
"jurisprudência se consolidou no sentido de permitir a retenção de, no
máximo, 25% dos valores pagos, com restituição em parcela única."
Quanto à alegada violação ao artigo 67-A da
pela
Lei no 4.591/64,
alterada a recorrente argumenta que o dispositivo
Lei no 13.786/2018,
contém previsão legal que autoriza aos incorporadores estabelecerem,
tal como no caso ora em apreço, cláusula contratual para retenção de
até 50% dos valores pagos. Portanto, não há que se falar em
abusividade da cláusula contratual com fundamento no artigo 51,
incisos I e II, do CDC.
Por fim, a recorrente alega violação ao artigo 413 do Código Civil, já
que a redução de cláusula penal é medida excepcional, justificando-se
apenas quando o montante da penalidade for manifestamente
excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
[...]
Quanto à alegada afronta ao artigo 489, § 1o, inciso V, e ao artigo 93,
inciso IX, da Constituição Federal, cumpre, inicialmente, estabelecer
que, em recurso especial, tratando-se de recurso de fundamentação
vinculada, não cabe a esta Corte Superior apreciar violação a norma
constitucional, senão apenas e tão somente a interpretação da
legislação federal infraconstitucional:
[...]
Já a asserção de afronta ao artigo 489, § 1o, inciso V, do CPC não
merece acolhimento, na medida em que o Colegiado estadual se
manifestou expressamente sobre a matéria aduzida no recurso
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especial, não havendo falar em deficiência da fundamentação (e-STJ
fls. 254-255):
No caso em tela, a ré-apelante pretende a aplicação da cláusula
penal (cláusula 7.3, fl. 49) que prevê a retenção de 50% dos
valores pagos.
Ocorre que, sua prevalência importaria desequilíbrio entre as
partes contratantes, em detrimento do consumidor, parte
hipossuficiente
da
demanda.
Noutro
giro,
acarretaria
locupletamento ilícito da vendedora.
Destarte, no caso, era mesmo de rigor proceder a uma
interpretação restritiva da previsão contratual, sob pena de
ofender o disposto no Artigo 51, I e IV do CDC. Bem afastada,
portanto, sua incidência.
Anote-se que não se desconhece o teor da Lei no 13.786, de 27
de dezembro de 2018, que prevê a possibilidade de retenção de
até 50% dos valores pagos quando a incorporação estiver
submetida ao regime do patrimônio de afetação, bem como a
possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos.
Ocorre que, a aplicação, ao caso, da lei nova importaria em
evidente insegurança jurídica ao jurisdicionado, vez que, como
dito, a jurisprudência se consolidou no sentido de permitir
retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos, com
restituição em parcela única, conforme Súmula editada neste
sentido, não merecendo qualquer retoque na sentença.
Em relação à alegada afronta ao artigo 67-A da Lei no 4.591/64,
introduzido pela
de fato, tratando-se de contratos
Lei no 13.786/2018,
promissórios de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de
afetação previsto na Lei do Distrato, esta Corte Superior tem
sufragado o entendimento de que é válida a cláusula de retenção de
até 50% dos valores pagos pelo promitente comprador, conforme o
artigo 67-A, I, e § 5° da Todavia, quando a Corte local aplica a redução
do percentual de retenção com base nos elementos fático-probatórios
específicos do caso em exame, de modo a restabelecer o equilíbrio
comutativo do contrato à luz da coincidência do Código de Defesa do
Consumidor, não cabe a esta Corte Superior acolher a pretensão
recursal de reforma do acórdão guerreado, pois tal procedimento
violaria a soberania cognitiva das instâncias de origem sobre os fatos
do processo, a teor das Súmulas no 5 e 7 deste Superior Tribunal de
Justiça.
[...]
Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, na
extensão conhecida, nego-lhe provimento.
Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas
instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte
recorrente, no importe de 2% sobre o valor já arbitrado, nos termos do
§ 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis,
art. 85,
os limites percentuais previstos nos §§ 2o e 3o do referido dispositivo
legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.
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Publique-se.
Intimem-se.

Como destacado na decisão agravada, não merece acolhimento a tese
de afronta ao artigo 489, § 1o, do CPC, pois o Colegiado estadual se manifestou
expressamente sobre a matéria aduzida no recurso especial, tendo estabelecido
que, apesar de o contrato entre as partes prever retenção de 50% dos valores
pagos, seria de rigor proceder a uma interpretação restritiva da previsão contratual,
sob pena de ofender o comando normativo do artigo 51, I e IV, do CPC, tratando-se
de relação de consumo (fls. 254-255)
No caso em tela, a ré-apelante pretende a aplicação da cláusula penal
(cláusula 7.3, fl. 49) que prevê a retenção de 50% dos valores pagos.
Ocorre que, sua prevalência importaria desequilíbrio entre as partes
contratantes, em detrimento do consumidor, parte hipossuficiente da
demanda. Noutro giro, acarretaria locupletamento ilícito da vendedora.
Destarte, no caso, era mesmo de rigor proceder a uma interpretação
restritiva da previsão contratual, sob pena de ofender o disposto no
Artigo 51, I e IV do CDC. Bem afastada, portanto, sua incidência.
Anote-se que não se desconhece o teor da Lei no 13.786, de 27 de
dezembro de 2018, que prevê a possibilidade de retenção de até 50%
dos valores pagos quando a incorporação estiver submetida ao regime
do patrimônio de afetação, bem como a possibilidade de restituição
parcelada dos valores pagos.
Ocorre que, a aplicação, ao caso, da lei nova importaria em evidente
insegurança jurídica ao jurisdicionado, vez que, como dito, a
jurisprudência se consolidou no sentido de permitir retenção de, no
máximo, 25% dos valores pagos, com restituição em parcela única,
conforme Súmula editada neste sentido, não merecendo qualquer
retoque na sentença.

Quanto às demais questões do mérito recursal, relativas à alegada
afronta ao artigo 67-A da
introduzido pela
a
Lei no 4.591/64,
Lei no 13.786/2016,
decisão agravada consignou, à luz da jurisprudência em voga, que quando a Corte
local aplica a redução do percentual de retenção com base nos elementos fático-
probatórios específicos do caso em exame, de modo a restabelecer o equilíbrio
comutativo do contrato à luz da coincidência do Código de Defesa do Consumidor,
não cabe a esta Corte Superior acolher a pretensão recursal de reforma do acórdão
guerreado, pois tal procedimento violaria a soberania cognitiva das instâncias de
origem sobre os fatos do processo, a teor das Súmulas no 5 e 7 deste Superior
Tribunal de Justiça. Foi citado o seguinte precedente:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
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AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.
CLÁUSULA DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO
TRIBUNAL DE ORIGEM. LIMITAÇÃO A 25%. PACTA SUNT
SERVANDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS 5 E 7 DO
STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. AGRAVO
CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CYRELA
MAGIKLZ CAMPINAS 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA. em demanda de rescisão contratual cumulada com devolução
de quantias pagas, na qual o Tribunal de Justiça de São Paulo
reformou a sentença para limitar a retenção a 25% dos valores pagos
e fixar honorários em 15% do valor da condenação.
2. O objetivo recursal consistiu em definir se (i) prevaleceria a
retenção de 50% com base nos arts. 31-A, § 6o, e 32, § 2o, da
e no
-A, § 5o, da
(ii) o
Lei 4.591/1964,
art. 67
Lei 13.786/2018;
princípio do pacta sunt servanda impediria a revisão da cláusula
contratual; (iii) houve dissídio jurisprudencial apto a amparar a
tese de validade da retenção de 50%; e (iv) a retenção seria
proporcional por representar 13,71% do valor global do contrato.
3. A pretensão de afastar a conclusão do acórdão recorrido
quanto a abusividade da cláusula e a limitação da retenção a 25%
demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reexame do
conjunto fático-probatório, providências vedadas em recurso
especial, à luz das Súmulas 5 e 7 do STJ.
4. O argumento de que a incidência do regime de patrimônio de
afetação autorizaria a retenção de 50%, bem como a tese de
proporcionalidade calcada no percentual de 13,71% do preço
global, igualmente esbarraram na necessidade de revolvimento
de provas e de cálculos, o que atrai os óbices das Súmulas 5 e 7
do STJ.
5. Inviável o conhecimento pela alínea c diante da ausência de cotejo
analítico com demonstração de similitude fática estrita entre os
paradigmas e o caso concreto, ademais prejudicado pelos mesmos
óbices sumulares.
6. A majoração dos honorários advocatícios mostrou-se devida, nos
termos do
§ 11, do CPC, ante o desprovimento do agravo.
art. 85,
7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
Honorários advocatícios majorados.
(
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira
AREsp n. 2.660.635/SP,
Turma, julgado em
DJEN de
)
13/10/2025,
17/10/2025.
Corroborando este precedente, esta Corte já estabeleceu, em julgados
posteriores, que, havendo conflito entre a
e o CDC, prevalece este
Lei no 13.786/18
último pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo
em vista que a
regulamenta todos os contratos, em geral, de
Lei no 13.786/18
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compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo
urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um
requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. Portanto, como
resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação
ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a
perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de
compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção
ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.
Nesse sentido:

CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL
RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.
C/C
CONTRATO
CELEBRADO
APÓS
A
LEI
No
13.786/2018.
PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE
NORMAS.
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES.
DESCONTOS
AUTORIZADOS NO
-A DA
RESPEITO
ART. 32
LEI No 6.766/1979.
AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE
RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO.
EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO
DOS
VALORES
DE
FORMA
IMEDIATA.
NECESSIDADE.
APLICAÇÃO.
SÚMULA 543/STJ.
1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel
restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o
c/c
presente recurso especial, interposto em
e concluso ao
27/6/2023
gabinete em 18/12/2023.
2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do
Consumidor prevalece sobre a
e (II) como
Lei no 13.786/2018;
deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na
hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel,
submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei no 13.786/2018,
diante
das
alterações
promovidas
no
-A
da

art.
32
Lei no 6.766/1979.
3. Deve-se buscar a compatibilização entre a
e o
Lei no 13.786/18
CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além
de conter normas de caráter principiológico, é mais especial,
tendo em vista que a
regulamenta todos os
Lei no 13.786/18
contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de
incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano,
enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando
preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma
relação de consumo.
4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e
do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte
extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos
valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e
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venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a
retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo
consumidor.
5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória,
de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem
ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do
consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser
cumprido em sua integralidade. Precedente.
6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e
venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano,
os descontos autorizados no
-A da
devem
art. 32
Lei no 6.766/1979
ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de
relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o
limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com
exceção da taxa de fruição.
7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda
relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que
auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em
separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida
em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ.
Precedente.
8. Mesmo após a
mantém-se o entendimento de que
Lei no 13.786/18,
é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de
compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não
enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento
dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem
causa.
9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula
penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a
cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75%
sobre o valor atualizado do contrato, na forma do
-A, II, da
art. 32
além da retenção de, no máximo, 25% dos valores
Lei no 6.766/1979,
pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.
10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada,
como prevista no §1o do
-A da
é uma prática
art. 32
Lei no 6.766/1979,
abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já
decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a
prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas
relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição
dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.
11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a
mas se trata de uma relação de consumo, de
Lei no 13.786/2018,
modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o
percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie,
por se tratar de lote não edificado.
12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar
parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução
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dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao
recorrente 75% dos valores pagos por ele.
(
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira
REsp n. 2.106.548/SP,
Turma, julgado em
DJEN de
)
2/9/2025,
19/9/2025.

CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL
RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.
C/C
CONTRATO
CELEBRADO
APÓS
A
LEI
No
13.786/2018.
PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE
NORMAS.
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES.
DESCONTOS
AUTORIZADOS NO
-A DA
RESPEITO
ART. 32
LEI No 6.766/1979.
AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE
RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO.
EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO
DOS
VALORES
DE
FORMA
IMEDIATA.
NECESSIDADE.
APLICAÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME
SÚMULA 543/STJ.
1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel
restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o
c/c
presente recurso especial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal é decidir (I) se houve negativa de prestação
jurisdicional; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos
valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e
venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência da
diante das alterações promovidas no
-A da
Lei no 13.786/2018,
art. 32
Lei no 6.766/1979.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Deve-se buscar a compatibilização entre a
e o
Lei no 13.786/18
CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além
de conter normas de caráter principiológico, é mais especial,
tendo em vista que a
regulamenta todos os
Lei no 13.786/18
contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de
incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano,
enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando
preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma
relação de consumo.
4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e
do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte
extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos
valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e
venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a
retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo
consumidor.
5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória,
de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem
ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do
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consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser
cumprido em sua integralidade. Precedente.
6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e
venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano,
os descontos autorizados no
-A da
devem
art. 32
Lei no 6.766/1979
ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de
relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o
limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com
exceção da taxa de fruição.
7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda
relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que
auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em
separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida
em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ.
Precedente.
8. Mesmo após a
mantém-se o entendimento de que
Lei no 13.786/18,
é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de
compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não
enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento
dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem
causa.
9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula
penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a
cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75%
sobre o valor atualizado do contrato, na forma do
-A, II, da
art. 32
além da retenção de, no máximo, 25% dos valores
Lei no 6.766/1979,
pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.
10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada,
como prevista no §1o do
-A da
é uma prática
art. 32
Lei no 6.766/1979,
abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já
decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a
prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas
relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição
dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.
11. No particular, (I) o Juízo de primeiro grau reconheceu a
abusividade das cláusulas contratuais, de modo que limitou a retenção
dos valores pagos ao percentual de 50%, além de declarar a perda de
eventuais benfeitorias e condenar os réus ao pagamento de impostos
e despesas associativas relativas ao terreno durante o período em que
estiveram na posse do bem; por sua vez, (II) o Tribunal de segundo
grau deu parcial provimento à apelação apenas para fixar a
indenização pelo tempo de fruição em 0,75% sobre o valor atualizado
do contrato, consignar a incidência dos juros de mora sobre os valores
a restituir a partir do trânsito em julgado da condenação, bem como
corrigir de ofício o erro material quanto aos honorários advocatícios
sucumbenciais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
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12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não
provido.
(
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
REsp n. 2.111.681/SP,
relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
julgado em
DJEN de
)
2/9/2025,
19/9/2025.

O acórdão recorrido e a decisão agravada estão, portanto, em plena
consonância com a jurisprudência desta Corte.
Ante o exposto,
ao agravo interno.
nego provimento
Mantenho a decisão agravada quanto aos honorários.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt no REsp 1.982.160 / SP
Número Registro: 2022/0018486-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10134325020208260008
Sessão Virtual de
a
14/04/2026
22/04/2026
Relator do AgInt
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. JANICE AGOSTINHO BARRETO ASCARI

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : JURUA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA
OUTRO NOME : JURUÁ DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
ADVOGADOS
: TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM - PR022129
ALEXANDRE JUNQUEIRA GOMIDE - SP256505
FABIO TADEU FERREIRA GUEDES - SP258469
BRUNO DRAGONE FERNANDES - SP367935
MATHEUS COLACINO - SP422612
RECORRIDO
: ANA BEATRIZ RODRIGUES SANTOS
RECORRIDO
: VALERIA RODRIGUES
ADVOGADO
: FÁBIO LEONARDO DE SOUSA - SP215759
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
AGRAVO INTERNO
Documento eletrônico VDA56082699 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:20:27
Código de Controle do Documento: 9db760ac-0034-44b0-828b-1b85adab6066

AGRAVANTE : JURUA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA
OUTRO
NOME
: JURUÁ DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
ADVOGADOS : TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM - PR022129
ALEXANDRE JUNQUEIRA GOMIDE - SP256505
FABIO TADEU FERREIRA GUEDES - SP258469
BRUNO DRAGONE FERNANDES - SP367935
MATHEUS COLACINO - SP422612
AGRAVADO
: ANA BEATRIZ RODRIGUES SANTOS
AGRAVADO
: VALERIA RODRIGUES
ADVOGADO
: FÁBIO LEONARDO DE SOUSA - SP215759
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
14/04/2026
22/04/2026,
do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra
Daniela Teixeira.

Brasília, 22 de abril de 2026
Documento eletrônico VDA56082699 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:20:27
Código de Controle do Documento: 9db760ac-0034-44b0-828b-1b85adab6066