Tribunal: STJ
Processo: 0815090-75.2019.8.10.0040
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-03-26

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA
C/C
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
DESISTÊNCIA
DO
PROMITENTE
COMPRADOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU
OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL
DE 25%.
1. Ação de rescisão contratual
restituição de valores pagos em razão de
c/c
desistência do promitente comprador em promessa de compra e venda de
imóvel.
2. Ausentes os vícios do
do CPC, rejeitam-se os embargos de
art. 1.022
declaração.
3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP,
consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e
venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à
deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por
Lei 13.786/2018,
cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos
EAg
(DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e
1.138.183/PE
suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento
unilateral do contrato.
4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2993898 - MA(2025/0264955-1)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: SPE LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA
ADVOGADO
: LUCAS LIMA RODRIGUES - MA023017A
AGRAVADO
: GETULIO DE FRANCA JUNIOR
ADVOGADA
: MARGARIDA RODRIGUES DE OLIVEIRA NETA - MA006925
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA
C/C
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
DESISTÊNCIA
DO
PROMITENTE
COMPRADOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU
OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL
DE 25%.
1. Ação de rescisão contratual
restituição de valores pagos em razão de
c/c
desistência do promitente comprador em promessa de compra e venda de
imóvel.
2. Ausentes os vícios do
do CPC, rejeitam-se os embargos de
art. 1.022
declaração.
3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP,
consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e
venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à
deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por
Lei 13.786/2018,
cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos
EAg
(DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e
1.138.183/PE
suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento
unilateral do contrato.
4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial
17/03/2026
23/03/2026,
provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro
e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
25 de março de 2026
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
Documento eletrônico VDA55316282 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 25/03/2026 17:07:08
Publicação no DJEN/CNJ de 27/03/2026. Código de Controle do Documento: db54a047-f838-4ecb-9182-160253c5e72e

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2993898 - MA(2025/0264955-1)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: SPE LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA
ADVOGADO
: LUCAS LIMA RODRIGUES - MA023017A
AGRAVADO
: GETULIO DE FRANCA JUNIOR
ADVOGADA
: MARGARIDA RODRIGUES DE OLIVEIRA NETA - MA006925
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA
C/C
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
DESISTÊNCIA
DO
PROMITENTE
COMPRADOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU
OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL
DE 25%.
1. Ação de rescisão contratual
restituição de valores pagos em razão de
c/c
desistência do promitente comprador em promessa de compra e venda de
imóvel.
2. Ausentes os vícios do
do CPC, rejeitam-se os embargos de
art. 1.022
declaração.
3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP,
consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e
venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à
deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por
Lei 13.786/2018,
cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos
EAg
(DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e
1.138.183/PE
suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento
unilateral do contrato.
4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
RELATÓRIO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Examina-se agravo em recurso especial interposto por SPE
LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA contra decisão que inadmitiu
recurso especial fundamentado nas alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional..
Agravo em recurso especial interposto em: 23/6/2025.
Concluso ao gabinete em: 22/10/2025.
de rescisão contratual
restituição de valores pagos, ajuizada
Ação:
c/c
por GETULIO DE FRANCA JUNIOR, em face da agravante, na qual requer a
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resolução do contrato de promessa de compra e venda e a devolução das quantias
pagas.
julgou procedentes os pedidos, para: i) declarar a rescisão
Sentença:
do contrato de promessa de compra e venda do Lote 12, Quadra 41; ii) determinar
a restituição, em parcela única, da quantia de R$ 5.647,46 (cinco mil, seiscentos e
quarenta e sete reais e quarenta e seis centavos).
negou provimento ao recurso de apelação interposto pela
Acórdão:
agravante, nos termos da seguinte ementa:
PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DESISTÊNCIA
DO
PROMITENTE-COMPRADOR.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 20% DO VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL.
IMPOSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO DA DEVOLUÇÃO. APELO IMPROVIDO.
I – Na origem, a Apelada ajuizou a referida demanda visando a rescisão contratual
devolução de parcelas pagas referente ao lote no 12, Quadra 41, área 255m2, já
c/c
tendo pago a importância de R$ 9.009,67 (nove mil, nove reais e sessenta e sete
centavos), porém, por dificuldades financeiras, não pôde mais arcar com as
prestações.
II - O Superior Tribunal de Justiça há tempos firmou posicionamento no sentido de
que o promitente-comprador que deixar de cumprir o contrato em função da
impossibilidade de arcar com o acordo firmado, tem o direito de ajuizar ação a fim
de receber a restituição parcial dos valores já pagos.
III – No caso dos autos, conforme bem destacado pelo magistrado a quo:”Conforme
jurisprudência dominante, entende-se possível a desistência da compra de um
imóvel sob alegação de insuportabilidade do pagamento das prestações, situação
em que se reconhece, por outro lado, direito da empresa empreendedora à
retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir de despesas
administrativas.”
IV – Na espécie, entendo como razoável o valor fixado pelo magistrado de origem, a
devolução de 80% (oitenta por cento) sobre o valor pago.
V - Quanto a inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ, andou bem o magistrado a quo
ao destacar que: “Quanto ao momento da devolução dos valores, cumpre destacar
que o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito do art.543-C,
(atual
CPC/1973
, assentou entendimento de que é abusiva a disposição
art. 1.036, CPC/2015)
contratual que estabelece a restituição de forma parcelada ou apenas ao final do
prazo do financiamento.”
Apelo improvido. (e-STJ fl. 217)
opostos pela agravante, foram rejeitados.
Embargos de Declaração:
alega violação dos arts. 389 e 402 do CC e 1.022,
Recurso especial:
parágrafo único, II, do CPC, bem como dissídio jurisprudencial. Afirma que deve ser
aplicado o padrão-base de retenção de 25% sobre os valores pagos em distrato
motivado pelo comprador, conforme entendimento da Segunda Seção do STJ.
Além da negativa de prestação jurisdicional, sustenta que a manutenção do
percentual de 20% contraria a orientação consolidada que assegura previsibilidade
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e segurança jurídica nas rescisões de promessa de compra e venda anteriores à
Lei 13.786/2018.
É o relatório.
VOTO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Cinge-se a controvérsia a definir, dentre outras questões abordadas no
apelo especial, o percentual de retenção em razão da rescisão de contrato de
compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do comprador.
- Da violação do
do CPC
art. 1.022
O
foi claro ao concluir que: i) na espécie, é razoável o valor fixado
TJ/MA
pelo juiz referente à devolução de 80% sobre o valor pago; ii) a jurisprudência
citada serviu apenas como referência para demonstrar que a retenção fixada na
sentença (20%) está dentro dos parâmetros razoáveis admitidos pelo STJ, o que
não significa que haveria imposição para aplicação automática do percentual de
25%.
Dessa maneira, no acórdão recorrido não há omissão, contradição,
obscuridade ou erro material. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que
não há ofensa ao
do CPC quando o Tribunal de origem, aplicando o
art. 1.022
direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia
submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela
parte (AgInt nos EDcl no
3a Turma, DJe de
e
AREsp 1.094.857/SC,
02/02/2018
AgInt no
4a Turma, DJe de
.
AREsp 1.089.677/AM,
16/02/2018)
Assim, observado o entendimento dominante desta Corte acerca do
tema, não há que se falar em violação do
do CPC.
art. 1.022
- Do percentual de retenção em razão da rescisão de contrato de
compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do comprador
Por outro lado, ao manter a fixação do percentual de 20% de retenção
pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes,
por culpa exclusiva do comprador, o
divergiu da jurisprudência do STJ no
TJ/MA
sentido de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por
desistência do comprador, mesmo anteriormente à
deve
Lei 13.786/2018,
prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo
fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg
(DJe de
1.138.183/PE
Documento eletrônico VDA54996454 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o
construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (AgInt no
Quarta Turma, DJe de
e AgInt no
AREsp 1.889.730/RJ,
21/10/2022
Terceira Turma, DJe de
.
REsp 2.020.138/SP,
13/10/2022)
Logo, nesse ponto, o recurso especial merece provimento.

DISPOSITIVO

Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo para CONHECER do recurso
especial e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, apenas para fixar em 25% o percentual
de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóvel
celebrado entre as partes por culpa do comprador.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.993.898 / MA
Número Registro: 2025/0264955-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
08150907520198100040 8150907520198100040
Sessão Virtual de
a
17/03/2026
23/03/2026

Relator
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. ROGÉRIO DE PAIVA NAVARRO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : SPE LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA
ADVOGADO : LUCAS LIMA RODRIGUES - MA023017A
AGRAVADO
: GETULIO DE FRANCA JUNIOR
ADVOGADA
: MARGARIDA RODRIGUES DE OLIVEIRA NETA - MA006925
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar parcial
17/03/2026
23/03/2026,
provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.
Documento eletrônico VDA55294448 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 24/03/2026 00:44:55
Código de Controle do Documento: 03cb60b3-062a-4841-bcc1-7207e9ea894f

Brasília, 23 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55294448 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 24/03/2026 00:44:55
Código de Controle do Documento: 03cb60b3-062a-4841-bcc1-7207e9ea894f