Tribunal: STJ
Processo: 2035265-34.2020.8.26.0000
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
EMENTA
DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL;
PENHORA
DE
DIREITOS
AQUISITIVOS.
POSSIBILIDADE DE PENHORA PELO COMPROMISSÁRIO VENDEDOR.
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 1963588 - SP(2021/0092193-5)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: ARRUDA BOTELHO E CIA LTDA - MICROEMPRESA
ADVOGADOS
: JOSÉ EDUARDO GROSSI - SP098333
JOSÉ PAULO MORELLI - SP101331
FABRÍCIO MARK CONTADOR - SP245623
RECORRIDO
: JHONY MARTINS
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
EMENTA
DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL;
PENHORA
DE
DIREITOS
AQUISITIVOS.
POSSIBILIDADE DE PENHORA PELO COMPROMISSÁRIO VENDEDOR.
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
que negou provimento ao agravo de instrumento interposto na execução de título
extrajudicial.
2. A controvérsia trata da pretensão de penhora dos direitos aquisitivos do
compromissário comprador, derivados do contrato que embasa a execução.
3. A Corte de origem manteve o indeferimento da penhora por entender inviável a
constrição quando promovida pelo compromissário vendedor, aplicando
fundamento de que a medida equivaleria à rescisão contratual sem observância das
regras pactuadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Há duas questões em discussão: (i) saber se o
XII, do CPC autoriza a
art. 835,
penhora dos direitos aquisitivos da promessa de compra e venda pelo próprio
compromissário vendedor; e (ii) saber se o
caput, §§ 1o e 2o, do CPC
art. 857,
permite a sub-rogação do exequente e a alienação judicial dos direitos penhorados
nessa hipótese.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Incide o óbice da Súmula n. 7 do STJ quanto à alegada violação do
XII,
art. 835,
do CPC, pois a revisão do entendimento demandaria reexame das circunstâncias
fáticas e dos efeitos contratuais examinados pelo Tribunal de origem.
6. Também incide a Súmula n. 7 do STJ quanto ao
caput, §§ 1o e 2o, do
art. 857,
CPC, porque a pretensão de sub-rogação e alienação dos direitos aquisitivos
pressupõe reavaliação do contexto probatório e das cláusulas contratuais
consideradas no acórdão recorrido.
Documento eletrônico VDA54870862 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 10/03/2026 15:52:19
Publicação no DJEN/CNJ de 12/03/2026. Código de Controle do Documento: 7582dd33-e112-4b67-bd85-76d1519d448c

IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial não conhecido.
: “1. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ à alegação de violação do
Tese de julgamento
XII, do CPC quando a conclusão do acórdão recorrido decorre da análise
art. 835,
de peculiaridades fáticas e contratuais. 2. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ à
alegação de violação do
caput, §§ 1o e 2o, do CPC quando a pretensão
art. 857,
recursal demanda reexame do acervo probatório e do regime contratual.”
CPC, arts. 835 XII e 857
, § 1o e § 2o.
Dispositivos relevantes citados:
caput
STJ, Súmula n. 7.
Jurisprudência relevante citada:
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento
03/03/2026
09/03/2026,
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.
Brasília,
.
10 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 12/03/2026. Código de Controle do Documento: 7582dd33-e112-4b67-bd85-76d1519d448c

RECURSO ESPECIAL No 1963588 - SP(2021/0092193-5)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: ARRUDA BOTELHO E CIA LTDA - MICROEMPRESA
ADVOGADOS
: JOSÉ EDUARDO GROSSI - SP098333
JOSÉ PAULO MORELLI - SP101331
FABRÍCIO MARK CONTADOR - SP245623
RECORRIDO
: JHONY MARTINS
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
EMENTA
DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL;
PENHORA
DE
DIREITOS
AQUISITIVOS.
POSSIBILIDADE DE PENHORA PELO COMPROMISSÁRIO VENDEDOR.
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
que negou provimento ao agravo de instrumento interposto na execução de título
extrajudicial.
2. A controvérsia trata da pretensão de penhora dos direitos aquisitivos do
compromissário comprador, derivados do contrato que embasa a execução.
3. A Corte de origem manteve o indeferimento da penhora por entender inviável a
constrição quando promovida pelo compromissário vendedor, aplicando
fundamento de que a medida equivaleria à rescisão contratual sem observância das
regras pactuadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Há duas questões em discussão: (i) saber se o
XII, do CPC autoriza a
art. 835,
penhora dos direitos aquisitivos da promessa de compra e venda pelo próprio
compromissário vendedor; e (ii) saber se o
caput, §§ 1o e 2o, do CPC
art. 857,
permite a sub-rogação do exequente e a alienação judicial dos direitos penhorados
nessa hipótese.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Incide o óbice da Súmula n. 7 do STJ quanto à alegada violação do
XII,
art. 835,
do CPC, pois a revisão do entendimento demandaria reexame das circunstâncias
fáticas e dos efeitos contratuais examinados pelo Tribunal de origem.
6. Também incide a Súmula n. 7 do STJ quanto ao
caput, §§ 1o e 2o, do
art. 857,
CPC, porque a pretensão de sub-rogação e alienação dos direitos aquisitivos
pressupõe reavaliação do contexto probatório e das cláusulas contratuais
consideradas no acórdão recorrido.
Documento eletrônico VDA54336642 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial não conhecido.
: “1. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ à alegação de violação do
Tese de julgamento
XII, do CPC quando a conclusão do acórdão recorrido decorre da análise
art. 835,
de peculiaridades fáticas e contratuais. 2. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ à
alegação de violação do
caput, §§ 1o e 2o, do CPC quando a pretensão
art. 857,
recursal demanda reexame do acervo probatório e do regime contratual.”
CPC, arts. 835 XII e 857
, § 1o e § 2o.
Dispositivos relevantes citados:
caput
STJ, Súmula n. 7.
Jurisprudência relevante citada:
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por ARRUDA BOTELHO &
CIA. LTDA (ARRUDA BOTELHO & CIA. LTDA) com fundamento no art. 105,
III, , da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de
a
São Paulo em agravo de instrumento nos autos de execução de título extrajudicial.
O julgado foi assim ementado (fl. 86):

AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL PENHORA DE DIREITOS DECORRENTES DO PRÓPRIO
CONTRATO QUE EMBASA A EXECUÇÃO IMPOSSIBILIDADE insurgência
em face da decisão pela qual foi indeferido o pedido da agravante de penhora dos
direitos aquisitivos derivados do contrato de promessa de compra e venda
exequendo inviabilidade da constrição pretendida embora o
XII do CPC
art. 835,
autorize a penhora de direitos aquisitivos da promessa de compra e venda, a medida
se mostra descabida no caso de execução promovida pelo próprio compromissário
vendedor medida que equivaleria à promoção do encerramento do compromisso de
compra e venda sem a observância das regras de rescisão previstas no próprio
contrato firmado pelas partes decisão mantida agravo desprovido.

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl.
115):

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO acórdão pelo qual, por votação unânime,
foi negado provimento ao agravo de instrumento interposto pela embargante e
mantido o indeferimento de seu pedido de penhora dos direitos aquisitivos
derivados do contrato de promessa de compra e venda exequendo — inexistência de
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obscuridade, contradição ou omissão na decisão colegiada — ao julgador não se
impõe responder questões impertinentes levantadas pela parte, incapazes de infirmar
a conclusão adotada no julgado — mera irresignação acerca do resultado do
julgamento — prequestionamento - não obrigatoriedade de expressa referência da
norma positiva tida por violada — recurso que não se presta como mero
prequestionador para o acesso aos recursos extremos — embargos de declaração
conhecidos e rejeitados.

No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos:
a) 835, XII, do CPC, porque o dispositivo autoriza a penhora de direitos
aquisitivos derivados de promessa de compra e venda, sem distinção quanto à
qualidade do exequente, e o acórdão recorrido criou restrição indevida ao impedir
a constrição quando promovida pelo compromissário vendedor;
b) 857,
, §§ 1o e 2o, do CPC, pois a norma prevê a sub-rogação do
caput
exequente nos direitos do executado e a possibilidade de alienação judicial do
direito penhorado, e o acórdão recorrido negou vigência ao impedir que a credora
promova a penhora e a alienação dos direitos aquisitivos do compromissário
comprador.
Requer o provimento do recurso para que se permita a penhora dos
direitos aquisitivos derivados da promessa de compra e venda que embasa a
execução, com subsequente avaliação do imóvel e alienação em hasta pública dos
direitos penhorados, assegurando-se ao arrematante a aquisição do domínio
mediante quitação. Requer ainda o provimento do recurso para que se majorem os
honorários advocatícios nos termos do
§ 11, do CPC.
art. 85,
O recurso especial foi inadmitido, sob o fundamento de ausência de
demonstração específica de violação aos dispositivos federais e de necessidade de
reexame de fatos e provas (Súmula n. 7 do STJ), com determinação de
interposição de agravo em recurso especial como via adequada (fls. 121-123).
Decisão desta Corte (fls. 144-145) deu provimento ao agravo para
determinar a conversão em recurso especial.
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É o relatório.
VOTO
A controvérsia diz respeito a agravo de instrumento contra decisão que
indeferiu a penhora dos direitos aquisitivos do compromissário comprador sobre o
próprio contrato de promessa de compra e venda que embasa a execução.
A Corte estadual manteve a decisão de primeiro grau, entendendo
inviável a constrição quando promovida pelo compromissário vendedor, porquanto
equivaleria a promover o encerramento do compromisso sem observância das
regras de rescisão previstas no contrato, mantendo integralmente o indeferimento
da penhora.
I -
do Código de Processo Civil
Art. 835,
No recurso especial, a parte recorrente alega que o acórdão recorrido
criou restrição indevida ao impedir a penhora dos direitos aquisitivos derivados de
promessa de compra e venda pelo próprio compromissário vendedor. Afirma que o
XII, permite tal penhora sem distinção quanto à qualidade do exequente
art. 835,
(fls. 94-100).
O acórdão recorrido concluiu que, embora o
XII, autorize a
art. 835,
penhora de direitos aquisitivos, a medida é descabida em execução promovida pelo
compromissário vendedor, pois equivaleria a encerrar o compromisso sem
observar as regras de rescisão do contrato.
Destacou, ainda, que a credora optou por conservar o contrato e executar
parcelas, não podendo, por via de penhora, expropriar os direitos do comprador
sem a rescisão regular (fls. 87-88).
A parte alega que a negativa violou o
do Código de Processo
art. 835
Civil. O Tribunal de origem, analisando circunstâncias do caso e fundamentos
contratuais e processuais, concluiu pela incompatibilidade da penhora pretendida
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com o objeto da execução, ressaltando efeitos práticos sobre valores pagos e
direito aquisitivo do comprador.
Destacou que, “embora o
do Código de Processo
art. 835, inciso XII
Civil autorize a penhora de direitos aquisitivos da promessa de compra e venda, a
medida se mostra descabida no caso de execução promovida pelo próprio
compromissário vendedor [...] Não é possível ao credor que, por meio de penhora
havida no processo de execução, retire do devedor os direitos decorrentes da
promessa de compra e venda sem que promova a regular rescisão do contrato” (fls.
87-88).
Rever tal entendimento demandaria o reexame de provas e das
particularidades fáticas do caso, o que é incabível em recurso especial ante o óbice
da Súmula n. 7 do STJ.
II -
do Código de Processo Civil
Art. 857,
A parte recorrente afirma que o acórdão recorrido negou a sub-rogação
do exequente nos direitos do executado e a alienação judicial do direito penhorado,
em contrariedade aos §§ 1o e 2o do
(fls. 97-99).
art. 857
O acórdão recorrido entendeu que a penhora dos direitos aquisitivos, na
execução proposta pela vendedora, implicaria constrição de valores já pagos e do
próprio direito de aquisição do comprador, exigindo prévia rescisão para
compensações e restituições, razão pela qual manteve o indeferimento da medida
(fls. 87-88).
No recurso especial, a parte sustenta que a negativa afrontou o art. 857
do Código de Processo Civil.
O Tribunal a quo, examinando os elementos do caso e a dinâmica
contratual
delineada
nos
autos,
concluiu
pela
inviabilidade
de
dos direitos aquisitivos sem a via própria da rescisão
sub-rogação/alienação
contratual, com compensações devidas, conforme as cláusulas pactuadas.
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Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 20/02/2026 16:20:19
Código de Controle do Documento: 156bf2e8-98d8-40ae-91fe-9de1ada0c468

Destacou que “Não é possível ao credor que, por meio de penhora
havida no processo de execução, retire do devedor os direitos decorrentes da
promessa de compra e venda sem que promova a regular rescisão do contrato” (fls.
87-88).
A pretensão recursal exigiria reexame de provas e circunstâncias fáticas,
vedado pela Súmula n. 7 do STJ.
III - Conclusão
Ante o exposto, não conheço do recurso especial.
Deixo de majorar os honorários recursais nos termos do § 11 do art. 85
do CPC, em razão da inexistência de prévia fixação na origem.
É o voto.
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Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 20/02/2026 16:20:19
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 1.963.588 / SP
Número Registro: 2021/0092193-5
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
0014912018 001491201810085068520188260302 10085068520188260302 20352653420208260000
Sessão Virtual de
a
03/03/2026
09/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : ARRUDA BOTELHO E CIA LTDA - MICROEMPRESA
ADVOGADOS
: JOSÉ EDUARDO GROSSI - SP098333
JOSÉ PAULO MORELLI - SP101331
FABRÍCIO MARK CONTADOR - SP245623
RECORRIDO
: JHONY MARTINS
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE TÍTULOS DE CRÉDITO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
03/03/2026
09/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos Gambogi
(Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o
julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Não participou do julgamento o Sr. Ministro
Antonio Carlos Ferreira.

Documento eletrônico VDA54845341 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/03/2026 01:00:17
Código de Controle do Documento: 41daa354-2afa-45b4-a9a7-c59e39204bd2

Brasília, 09 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54845341 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/03/2026 01:00:17
Código de Controle do Documento: 41daa354-2afa-45b4-a9a7-c59e39204bd2