Tribunal: STJ
Processo: 5001538-85.2016.8.21.0073
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
RECURSO DESPROVIDO.
1. O valor da indenização por danos morais não foi considerado
manifestamente irrisório, o que impede a revisão de seu valor na via do
recurso especial, conforme entendimento consolidado na Súmula 7 do STJ.
2. A imobiliária não pode ser responsabilizada solidariamente pelo
descumprimento das obrigações da vendedora, pois atuou como mera
intermediadora do negócio jurídico, não integrando o contrato de promessa de
compra e venda. Não há provas de que a imobiliária tenha participado das
atividades de incorporação e construção, integrado o mesmo grupo econômico
da vendedora ou se beneficiado de desvio patrimonial.
3. A base de cálculo dos honorários advocatícios de sucumbência foi definida
tal como requerida pelo recorrente, isto é, o valor da condenação, não
havendo interesse recursal no ponto.
4. Resultado do Julgamento: Recurso especial desprovido.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2208261 - RS(2025/0131556-4)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: CLAUDIA REGINA VENDETH FLEURY GUIZZARDI
RECORRENTE
: NILO FERNANDO GUIZZARDI
ADVOGADO
: GABRIEL DINIZ DA COSTA - RS063407
RECORRIDO
: IDEALIZE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO
: PAULO ADILSON KOCH JÚNIOR - RS070679
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
RECURSO DESPROVIDO.
1. O valor da indenização por danos morais não foi considerado
manifestamente irrisório, o que impede a revisão de seu valor na via do
recurso especial, conforme entendimento consolidado na Súmula 7 do STJ.
2. A imobiliária não pode ser responsabilizada solidariamente pelo
descumprimento das obrigações da vendedora, pois atuou como mera
intermediadora do negócio jurídico, não integrando o contrato de promessa de
compra e venda. Não há provas de que a imobiliária tenha participado das
atividades de incorporação e construção, integrado o mesmo grupo econômico
da vendedora ou se beneficiado de desvio patrimonial.
3. A base de cálculo dos honorários advocatícios de sucumbência foi definida
tal como requerida pelo recorrente, isto é, o valor da condenação, não
havendo interesse recursal no ponto.
4. Resultado do Julgamento: Recurso especial desprovido.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos
03/03/2026
09/03/2026,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
11 de março de 2026
Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 11/03/2026 19:29:25
Publicação no DJEN/CNJ de 16/03/2026. Código de Controle do Documento: 66256e7f-719f-4eab-ac9d-6fab30cb190e

RECURSO ESPECIAL No 2208261 - RS(2025/0131556-4)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: CLAUDIA REGINA VENDETH FLEURY GUIZZARDI
RECORRENTE
: NILO FERNANDO GUIZZARDI
ADVOGADO
: GABRIEL DINIZ DA COSTA - RS063407
RECORRIDO
: IDEALIZE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO
: PAULO ADILSON KOCH JÚNIOR - RS070679
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
RECURSO DESPROVIDO.
1. O valor da indenização por danos morais não foi considerado
manifestamente irrisório, o que impede a revisão de seu valor na via do
recurso especial, conforme entendimento consolidado na Súmula 7 do STJ.
2. A imobiliária não pode ser responsabilizada solidariamente pelo
descumprimento das obrigações da vendedora, pois atuou como mera
intermediadora do negócio jurídico, não integrando o contrato de promessa de
compra e venda. Não há provas de que a imobiliária tenha participado das
atividades de incorporação e construção, integrado o mesmo grupo econômico
da vendedora ou se beneficiado de desvio patrimonial.
3. A base de cálculo dos honorários advocatícios de sucumbência foi definida
tal como requerida pelo recorrente, isto é, o valor da condenação, não
havendo interesse recursal no ponto.
4. Resultado do Julgamento: Recurso especial desprovido.

RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por NILO FERNANDO GUIZZARDI E
OUTRA, com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão do
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Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJ-RS), assim ementado (e-STJ, fls. 512-
513):
APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE
RESCISÃO DO CONTRATO CUMULADA COM INDENIZATÓRIA POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS.
DA
APELAÇÃO
DOS
AUTORES.
NÃO
HÁ
FALAR
NA
RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA INCLUÍDA NO POLO PASSIVO
DA DEMANDA.
ISSO PORQUE ATUOU NA CONDIÇÃO DE MERA INTERMEDIADORA
DO NEGÓCIO JURÍDICO, NÃO INTEGRANDO O CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA, RAZÃO PELA QUAL NÃO DETÉM
RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO
ASSUMIDA
PELA
PROMITENTE
VENDEDORA
QUANTO
ÀS
DISPOSIÇÕES DO CONTRATO.
TRANSTORNOS DECORRENTES DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
SÃO CONSEQÜÊNCIAS NATURAIS DO RISCO INERENTE A QUALQUER
NEGÓCIO JURÍDICO, SEM, CONTUDO, CONSTITUIR DANO MORAL
PASSÍVEL DE INDENIZAÇÃO. OCORRE QUE A SITUAÇÃO DOS AUTOS
DE TRATA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL, RAZÃO PELA QUAL MERECE
SER MODIFICADA A SENTENÇA NO PONTO.
DA APELAÇÃO DA RÉ.
CONSIDERANDO QUE EM UM DOS INSTRUMENTOS CONTRATUAIS
JUNTADOS AOS AUTOS CONTÉM A ASSINATURA DE TODAS AS
PARTES, MERECE SER MODIFICADA A SENTENÇA NO QUE DIZ
RESPEITO AOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS.
JÁ NO QUE DIZ RESPEITO AO ATRASO PARA ENTREGA DO
LOTEAMENTO, O FATO DE OS AUTORES TEREM CONHECIMENTO DA
SITUAÇÃO NO LOCAL AO ADQUIRIREM OS TERRENOS, NÃO
JUSTIFICA A DEMORA DE MAIS DE DEZ ANOS PARA CUMPRIMENTO
DOS TERMOS CONTRATUAIS, UMA VEZ QUE OS ADQUIRENTES
SEQUER PUDERAM USUFRUIR DOS IMÓVEIS.
ASSIM, MANTIDA A SENTENÇA NO QUE DIZ RESPEITO À RESCISÃO
CONTRATUAL E AO PAGAMENTO PELOS DANOS MATERIAIS
DEVIDAMENTE COMPROVADOS.
ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDIMENSIONADOS, DIANTE DA SOLUÇÃO
PRECONIZADA.
DERAM PARCIAL PROVIMENTO ÀS APELAÇÕES. UNÂNIME.

Nas razões do recurso especial, o recorrente aponta violação dos artigos 14, do CDC,
1.022, 485, IV e VI, e 85, §11, do
além de divergência jurisprudencial.
CPC/2015,
Além de vício de fundamentação, sustenta ter sido irrisório o valor da indenização
por danos morais "uma vez que como constou no v. acórdão, a situação durou cerca de dez anos
sem solução, em total afronta aos artigos 186 e 927 do CC! Exas., as Rés apresentaram aos
Autores informações veladas e parciais acerca das reais condições dos lotes vendidos,
completamente falseadas, pois sabiam, ou tinham a obrigação legal e contratual de saber, que os
imóveis que estavam colocando no mercado para venda estavam eivados de irregularidades antes
mesmo do ano de 2014. [...]. Portanto, o dano moral fixado em R$ 8.000,00 (oito mil) reais para
cada parte mostrou-se irrisório, devendo ser majorado". (e-STJ, fls. 567-569)
Afirma que "tendo em vista que a sentença foi condenatória, os honorários
sucumbenciais principais devem ser fixados em percentual sobre a condenação, fulcro artigo 85,
do CPC". (e-STJ, fl. 572)
Defende que "o ajuste foi elaborado por corretores de imóveis atrelados à Imobiliária
Requerida, dentro de suas dependências, tornando-a solidariamente responsável pelos danos
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sofridos pelos
conforme preceitua o artigo 14 do CDC. [...]. o ajuste foi
Compradores/Autores,
elaborado por corretores de imóveis atrelados à Imobiliária Requerida, dentro de suas
dependências, tornando-a solidariamente responsável pelos danos sofridos pelos
conforme preceitua o artigo 14 do CDC. [...]. Ora, ao adquirirem imóveis
Compradores/Autores,
no mercado de consumo, com a intermediação de uma Imobiliária que também pratica a
corretagem dos imóveis que anuncia, espera o consumidor que esta tenha atentado para todas as
condições legais e físicas do bem a ser vendido. E o mais importante: confia o consumidor nos
serviços prestados pela corretora de imóveis, ficando seguro de que será alertado por esta acerca
de qualquer irregularidade na negociação ou nos próprios bens". (e-STJ, fls. 573-574)
Não foram oferecidas contrarrazões (e-STJ, fls. 578-579).
É o relatório.
VOTO
O acórdão recorrido assim (i) negou a responsabilidade solidária da imobiliária, (ii)
fixou em proveito dos ora recorrentes indenização por danos morais e (iii) manteve o valor da
condenação como base de cálculo dos honorários advocatícios de sucumbência (e-STJ, fl. 510,
grifei):
De pronto, não há falar na responsabilidade da imobiliária incluída no polo
passivo da demanda.
Isso porque atuou na condição de mera intermediadora do negócio jurídico,
, razão pela qual
não integrando o contrato de promessa de compra e venda
não detém qualquer responsabilidade pelo descumprimento de obrigação
assumida pela promitente vendedora quanto às disposições do contrato.
No que tange ao dano moral, entendo caracterizado, na espécie.
Isso porque, em regra, transtornos decorrentes do descumprimento
contratual são conseqüências naturais do risco inerente a qualquer negócio
jurídico.
No entanto, no caso, a situação extrapolou os limites ao ultrapassar o prazo
de dez anos da aquisição dos imóveis sem qualquer previsão de entrega do
loteamento em situação que autorizasse a construção de residência.
[...]
Assim, devida a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por
danos morais,
para cada um dos autores, corrigido
no valor de R$ 8.000,00
monetariamente pelo IGPM desde o arbitramento, com acréscimo de juros
legais no percentual de 1% ao mês desde a citação.
[...]
Pela solução preconizada, havendo sucumbência mínima dos autores, as
custas e os honorários advocatícios, arbitrados em 11% sobre o valor da
condenação, já observado o disposto no
§11, do Código de Processo
art. 85,
Civil, deverão ser arcados pela parte ré.

Não é possível considerar manifestamente irrisório o valor da indenização por danos
morais: os autos revelam que, em certa medida, a demora para urbanização dos lotes adquiridos
era esperara pelos próprios recorrentes, de forma que a demora de 10 anos não reflete a medida
da mora do recorrido porque apenas a partir do momento em que se tornou exagerada a
indigitada demora para urbanização é que se iniciou a mora.
Segue trecho da sentença prolatada em primeira instância (e-STJ, fl. 359, grifei):
Extrai-se da prova produzida que os autores adquiriram os lotes sabedores
da situação de que o local ainda não estava urbanizado na sua totalidade.
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Extrai-se, também, que parte da localidade era urbanizada, uma vez que
existia “rua” e vizinhos tinham água e luz.
Ocorre que a “não urbanização” não poderia e não deveria se perpetuar e
os autores não tinham essa ciência. Acreditam e sabiam sim que naquele
momento os lotes não tinham infraestrutura, mas não poderiam crer que
em dez anos isso não se concretizaria e não poderiam usufruir.
Repito, passados quase dez anos, não há previsão de loteamento e
. Ou seja, mesmo
urbanização dos lotes e pior, fruição pelos autores
querendo realizar a construção de um imóvel de veraneio, não existe essa
possibilidade.

A revisão do valor da indenização por danos morais, nesse contexto fático, encontra
óbice na Súmula 7 do STJ, uma vez que não manifestamente irrisório.
Nesse sentido:
DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PLANO DE SAÚDE. COBERTURA DE PROCEDIMENTO CIRÚRGICO.
ROL DA ANS. DANO MORAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE
COOPERATIVAS. RECURSO DESPROVIDO.
1. O rol da ANS é, em regra, taxativo, mas pode ser mitigado em situações
excepcionais, como no caso de inexistência de substituto terapêutico eficaz ou
esgotamento dos procedimentos previstos no rol, desde que atendidos
critérios técnicos, conforme jurisprudência do STJ e a Lei 14.454/2022.
2. A negativa de cobertura foi considerada abusiva, pois a operadora não
apresentou alternativa terapêutica eficaz e interferiu na indicação médica, o
que é vedado.
3. A condenação por danos morais foi mantida, pois a negativa de cobertura
agravou a condição de saúde e o sofrimento psicológico do autor, sendo o
valor fixado considerado proporcional e razoável, em conformidade com os
critérios de razoabilidade e proporcionalidade.
4. A revisão do valor da indenização por danos morais encontra óbice na
Súmula 7 do STJ, salvo se manifestamente irrisório ou exorbitante, o que
não se verifica no caso.
5. Recursos não providos.
(
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
AREsp n. 2.809.940/SP,
julgado em
DJEN de
grifei.)
24/11/2025,
3/12/2025,
Também não merece censura a negativa da Corte Estadual de responsabilização
solidária da imobiliária corretora pelo descumprimento das obrigações da vendedora previstas no
contrato de compra e venda: não há qualquer prova de envolvimento da imobiliária corretora
nas atividades de incorporação e construção, ou que ela integra o mesmo grupo econômico da
vendedora, ou mesmo de que houve desvio patrimonial da vendedora em benefício da
imobiliária corretora.
Compatível, com efeito, a inteligência da Corte recorrida com a tese assim assentada
por este Superior Tribunal de Justiça para o Tema Repetitivo n. 1.173:
"O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente,
responsável por danos causados ao consumidor, em razão do
descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas
ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa
de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas
atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo
grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão
ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício
do corretor".

Na parte atinente à base de cálculo dos honorários advocatícios de sucumbência,
carece de interesse recursal o recorrente na medida em que a base por ele sustentada - valor da
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condenação - foi a eleita pelo tribunal estadual, que, consoante acima transcrito, arbitrou os
honorários em 11% sobre o valor da condenação.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.
É como voto.
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Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 02/03/2026 23:53:22
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.208.261 / RS
Número Registro: 2025/0131556-4
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
50015388520168210073
Sessão Virtual de
a
03/03/2026
09/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : CLAUDIA REGINA VENDETH FLEURY GUIZZARDI
RECORRENTE : NILO FERNANDO GUIZZARDI
ADVOGADO
: GABRIEL DINIZ DA COSTA - RS063407
RECORRIDO
: IDEALIZE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO
: PAULO ADILSON KOCH JÚNIOR - RS070679
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso mas lhe negou
03/03/2026
09/03/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 09 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54847146 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/03/2026 01:12:24
Código de Controle do Documento: 0caaf506-da0b-4587-9477-f183196e871f