Tribunal: STJ
Processo: 1074201-97.2024.8.26.0100
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
EMENTA

PROCESSUAL CIVIL. FUNDAMENTO CENTRAL DO

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3016308 - SP(2025/0286450-9)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: IDELMA DA SILVA ANDREAZZI
OUTRO NOME
: IDELMA DA SILVA ANDREZZI
ADVOGADOS
: MARCOS TOMANINI - SP140252
LARISSA TOBIAS TOMANINI - SP358208
AGRAVADO
: CIA METROPOLITANA DE HABITACAO DE SAO PAULO
COHAB SP
ADVOGADO
: SÉRGIO RICARDO OLIVEIRA DA SILVA - SP105309
EMENTA

PROCESSUAL CIVIL. FUNDAMENTO CENTRAL DO ACÓRDÃO
RECORRIDO. NÃO ENFRENTAMENTO. RAZÕES RECURSAIS
DESCONEXAS. SUMULA 284 DO STF. CESSÃO DE DIREITO. FALTA
ANUÊNCIA DO ÓRGAO HABITACIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE
ADJUDICAÇÃO. SUMULA 7. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL.
1. O ponto crucial do acórdão do Tribunal de origem foi analisar a
necessidade da anuência do órgão habitacional para o aperfeiçoamento da
cessão de direito, entendendo que o adquirente somente possui legitimidade
para pleitear adjudicação compulsória se o agente habitacional tiver
concordado com a transação, enquanto que as razões recursais focam nas
alegações de quitação do bem e da prescrição de cobrança do possível saldo
contratual.
2. A ausência de conexão entre o fundamento que estrutura o acórdão e as
teses do recurso especial impõe a aplicação do óbice da Súmula 284 do STF.
3. Inviabilidade, ante o óbice da
de reversão da conclusão
Súmula n. 7/STJ,
do Tribunal de origem, por demandar reexame de fatos e provas dos autos.
Precedentes.
4. A
impede o conhecimento do recurso interposto tanto
Súmula n. 7/STJ
pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.
Razões de agravo interno que não alteram a conclusão da decisão agravada.
Agravo interno improvido.

ACÓRDÃO
Documento eletrônico VDA56116365 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 23/04/2026 13:45:12
Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: 2f9c9490-d885-4745-8814-c48e73773303

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual
de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos
14/04/2026 22/04/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Brasília,
.
23 de abril de 2026
Ministro Humberto Martins
Relator
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Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 23/04/2026 13:45:12
Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: 2f9c9490-d885-4745-8814-c48e73773303

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3016308 - SP(2025/0286450-9)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: IDELMA DA SILVA ANDREAZZI
OUTRO NOME
: IDELMA DA SILVA ANDREZZI
ADVOGADOS
: MARCOS TOMANINI - SP140252
LARISSA TOBIAS TOMANINI - SP358208
AGRAVADO
: CIA METROPOLITANA DE HABITACAO DE SAO PAULO
COHAB SP
ADVOGADO
: SÉRGIO RICARDO OLIVEIRA DA SILVA - SP105309
EMENTA

PROCESSUAL CIVIL. FUNDAMENTO CENTRAL DO ACÓRDÃO
RECORRIDO. NÃO ENFRENTAMENTO. RAZÕES RECURSAIS
DESCONEXAS. SUMULA 284 DO STF. CESSÃO DE DIREITO. FALTA
ANUÊNCIA DO ÓRGAO HABITACIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE
ADJUDICAÇÃO. SUMULA 7. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL.
1. O ponto crucial do acórdão do Tribunal de origem foi analisar a
necessidade da anuência do órgão habitacional para o aperfeiçoamento da
cessão de direito, entendendo que o adquirente somente possui legitimidade
para pleitear adjudicação compulsória se o agente habitacional tiver
concordado com a transação, enquanto que as razões recursais focam nas
alegações de quitação do bem e da prescrição de cobrança do possível saldo
contratual.
2. A ausência de conexão entre o fundamento que estrutura o acórdão e as
teses do recurso especial impõe a aplicação do óbice da Súmula 284 do STF.
3. Inviabilidade, ante o óbice da
de reversão da conclusão
Súmula n. 7/STJ,
do Tribunal de origem, por demandar reexame de fatos e provas dos autos.
Precedentes.
4. A
impede o conhecimento do recurso interposto tanto
Súmula n. 7/STJ
pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.
Razões de agravo interno que não alteram a conclusão da decisão agravada.
Agravo interno improvido.

RELATÓRIO

O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):

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Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 08/04/2026 17:18:16
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Cuida-se de agravo interno interposto por IDELMA DA SILVA
ANDREAZZI contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo
para não conhecer do recurso especial, em razão dos óbices das Súmulas 7 do STJ e 284
do STF.
Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com
fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra
acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO,
assim ementado (fl. 160):
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel.
COHAB. Ação de obrigação de fazer. Afastamento da
obrigação
de
transferência
da
documentação
de
propriedade e posse do imóvel. Cabimento. Ausência de
anuência da COHAB quanto à cessão de direitos a terceiro.
Autora que assumiu o risco de celebrar contrato de cessão
de direitos com o adquirente sem a anuência da COHAB.
Inépcia da apelação. Afastada. Existência de irresignação
contra os fundamentos da r. Sentença. Sentença reformada.
RECURSO PROVIDO.

Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 227-230). Os embargos
de declaração foram rejeitados (fls. 227-230).
A parte agravante alega, nas razões do agravo interno, que: a) a decisão
monocrática incorreu em erro de julgamento ao aplicar a
para afastar
Súmula n. 284/STF
a preliminar de violação dos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil (CPC),
afirmando que a alegação seria genérica, quando, segundo sustenta, foi apontada omissão
específica do acórdão do Tribunal de origem quanto à tese central da prescrição; b)
houve equívoco na aplicação da
pois a controvérsia é apenas
Súmula n. 7/STJ,
de direito, limitada à qualificação jurídica de fatos incontroversos, notadamente se a
prescrição da pretensão de cobrança supre a necessidade de anuência da credora para fins
de adjudicação; c) no dissídio jurisprudencial foi demonstrada a similitude fática e a
solução jurídica divergente com precedentes do Superior Tribunal de Justiça e do
Tribunal de Justiça de Minas Gerais; d) há patente violação dos arts. 206, § 5o, inciso I,
do CC e 19 do CPC, uma vez que o acórdão do TJSP, ao exigir anuência da COHAB
mesmo diante de dívida prescrita, negou vigência ao regime jurídico da prescrição e à
legitimidade do cessionário de direitos para buscar a declaração de prescrição; e)
negativa de prestação jurisdicional pelo Tribunal de origem diante da desconsideração do
fundamento central da lide (prescrição); e f) inexistiu enfrentamento do pedido principal
acolhido em primeiro grau (reconhecimento da prescrição e consequente quitação),
sendo patente a omissão não sanada em sede de embargos.
Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela
submissão do presente agravo à apreciação da Turma, com o afastamento dos óbices das
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Súmulas n.
e
e o conhecimento integral do recurso especial, para: b.1)
284/STF
7/STJ
reconhecer a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, anulando o acórdão dos embargos
de declaração e determinando o retorno dos autos ao TJSP para manifestação sobre a
prescrição; ou b.2) reconhecer a violação dos arts. 206, § 5o, inciso I, do CC e 19 do
CPC, bem como o dissídio jurisprudencial, aplicando o entendimento do
(fls. 295-297).
REsp n. 1.765.641/SP
A agravada não apresentou contraminuta (fl. 302).
É, no essencial, o relatório.

VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
Os argumentos do agravo interno não alteram as conclusões expostas na
decisão agravada.
Em relação à ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, trata-se de argumento
genérico: não há especificação de qual inciso dos citados dispositivos se entende como
violado, configurando deficiência nas razões recursais.
Verifica-se também a ausência de conexão entre o fundamento que
estrutura o acórdão e as teses do recurso especial, impondo-se a aplicação do óbice da
Súmula 284 do STF.
É que o ponto crucial do acórdão do Tribunal de origem foi analisar a
necessidade da anuência do órgão habitacional para o aperfeiçoamento da cessão de
direito, entendendo que o adquirente somente possui legitimidade para pleitear
adjudicação compulsória se o agente habitacional tiver concordado com a transação,
enquanto que as razões recursais focam nas alegações de quitação do bem e da
prescrição de cobrança do possível saldo contratual.
Todavia, a questão de exigência quanto ao acordo do órgão habitacional,
para validação dos efeitos da cessão de direito, antecede o direito à adjudicação.
Dessarte, cumpre asseverar que a controvérsia foi solucionada com a
aplicação do direito que os julgadores entenderam cabível à hipótese. Foram indicados,
de maneira clara e fundamentada, os motivos que formaram a sua convicção, ainda que
de forma contrária à pretensão da parte agravante.
Insubsistente, portanto, a alegação de negativa de prestação jurisdicional.
O tribunal de origem se pronunciou acerca dos pontos essenciais à solução
da controvérsia, afastando os argumentos deduzidos que, em tese, seriam capazes de
infirmar a conclusão adotada.
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Com efeito, cabe ao julgador apreciar os fatos e as provas da demanda
segundo seu livre convencimento, declarando, ainda que de forma sucinta, os
fundamentos que o levaram a solucionar a lide.
Desse modo, o não acolhimento das teses ventiladas pela parte recorrente
não significa omissão ou deficiência de fundamentação da decisão, ainda mais quando o
aresto aborda todos os pontos relevantes da controvérsia, como na espécie.
Em relação à aplicação da Súmula 7 do STJ, verifica-se que a Corte
estadual, quando analisou a necessidade de anuência da credora para fins de adjudicação,
o fez com base no conjunto fático-probatório dos autos.
O acórdão recorrido concluiu no sentido de que a cessão de direitos em
contrato de imóvel financiado pelo SFH exige anuência do órgão habitacional e que tal
anuência não foi comprovada nos autos, tornando o negócio jurídico não oponível à
COHAB e afastando a legitimidade da parte recorrente para adjudicação compulsória,
como se pode depreender do seguinte trecho extraído do acórdão recorrido (fls. 163-164):

(...) eventual cessão de direitos a terceiro deve conter a
anuência do órgão habitacional, o que não ficou
demonstrada nos autos; (...) o terceiro adquirente somente
possui legitimidade para pleitear adjudicação compulsória
se o agente habitacional tiver concordado com a transação,
o que não ficou comprovado no caso em tela. O negócio
jurídico firmado entre as partes não é oponível à recorrente,
razão pela qual não há como acolher os pedidos de outorga
de escritura e regularização junto ao órgão habitacional.

A revisão dessas conclusões do acórdão para acolher a pretensão
recursal, reconhecendo a possibilidade de adjudicação compulsória e a outorga de
escritura independentemente da anuência da COHAB, com base na documentação
e suposta quitação, demandaria o reexame do material fático-probatório dos autos, o que
encontra óbice na
como fundamentado na decisão, ora agravada.
Súmula 7/STJ,
A tese defendida nas razões recursais não está a exigir do STJ a emissão de
um juízo acerca da existência ou não de ofensa a tratado ou lei federal, mas sim a base
fática sobre a qual se fundou o acórdão recorrido. Além do que a constatação da alegada
quitação do contrato habitacional somente seria possível também com análise do contrato
e prova dos autos.
Nesse sentido, confira ementa de precedente desta Corte:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. EFEITOS.
RESCISÃO. DIREITO POTESTATIVO. FACULDADE.
EXERCÍCIO. PRAZO PRESCRICIONAL. COBRANÇA.
CRÉDITO. SALDO DEVEDOR. EXISTÊNCIA. NÃO
COMPROVAÇÃO.
REEXAME
PROBATÓRIO.
IMPOSSIBILIDADE.
DEFICIÊNCIA.
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FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. SÚMULAS NoS
E
1. A controvérsia dos autos está em
7/STJ
284/STF.
definir se o reconhecimento da prescrição no tocante à ação
de cobrança de eventual saldo remanescente decorrente de
contrato de compra e venda de imóvel tem o condão de i)
afastar o direito do credor à rescisão contratual e ii)
impedir a adjudicação compulsória do objeto do ajuste.
2. Nos casos de rescisão de negócio jurídico por
inadimplemento, em que a lei não estabelece prazo
extintivo, o direito potestativo de o credor promover a
resolução do negócio se sujeita ao prazo prescricional
relativo à pretensão de cobrança de eventual saldo em
aberto decorrente do contrato firmado entre as partes.
Precedentes.
3. Na hipótese, o reconhecimento da prescrição quanto à
pretensão de cobrança de eventual dívida decorrente do
compromisso de compra e venda de imóvel fulmina a
possibilidade de exercício do direito potestativo de rescisão
contratual pelo credor.
4. Na hipótese, é inviável rever o entendimento firmado
pelas instâncias ordinárias acerca da ausência de
comprovação da existência de saldo devedor sem a
reanálise dos elementos de convicção produzidos nos
autos, o que atrai a incidência da Súmula no 7/STJ.
5. É deficiente a argumentação do recurso especial que se
sustenta em dispositivos legais que não contêm comando
normativo capaz de conferir sustentação jurídica às teses
defendidas nas razões recursais. Incidência da Súmula no
284 do STF. Recurso parcialmente conhecido e, nessa
extensão, não provido. ( relator Ministro Ricardo Villas
BôasR Esp n.
Cueva, Terceira Turma,
1.765.641/SP,
julgado em D Je de
).
11/6/2024

A esta Corte não é dado fugir do contexto fático definitivamente delineado
nas instâncias ordinárias, tampouco é possível perquirir, a partir da leitura de peças
processuais, se os fatos ocorreram de forma diferente daquela apresentada no acórdão
recorrido como espera a parte agravante.
E, por último, no que concerne ao dissídio jurisprudencial, a parte
recorrente não demonstrou a divergência nos moldes exigidos pelos arts. 1.029, § 1o, do
e 255, §§ 1o e 2o, do RISTJ, isto é, não indicou a similitude fática e a
CPC/2015
solução jurídica divergente com os julgados de outros tribunais, limitando-se a
transcrever as ementas dos julgados paradigmas.
É assente nesta Corte Superior que a mera transcrição de ementas e
excertos, desprovida da realização do necessário cotejo analítico entre os arestos
confrontados, mostra-se insuficiente para comprovar a divergência jurisprudencial
ensejadora da abertura da via especial com esteio na alínea
do permissivo
c
constitucional.
Finalmente, permanecem íntegros os fundamentos que reconheceram a
incidência da
também quanto à divergência jurisprudencial, bem como
Súmula 7/STJ
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que a agravante não realizou o devido cotejo analítico entre o acórdão recorrido e os
acórdãos paradigmas.
Inexistentes, portanto, elementos novos a recomendar a alteração do
resultado do julgamento, a decisão agravada deve ser mantida em sua integralidade.
Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.

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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt no AREsp 3.016.308 / SP
Número Registro: 2025/0286450-9
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10742019720248260100
Sessão Virtual de
a
14/04/2026
22/04/2026
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. JANICE AGOSTINHO BARRETO ASCARI

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : IDELMA DA SILVA ANDREAZZI
OUTRO
NOME
: IDELMA DA SILVA ANDREZZI
ADVOGADOS : MARCOS TOMANINI - SP140252
LARISSA TOBIAS TOMANINI - SP358208
AGRAVADO
: CIA METROPOLITANA DE HABITACAO DE SAO PAULO COHAB
SP
ADVOGADO
: SÉRGIO RICARDO OLIVEIRA DA SILVA - SP105309
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : IDELMA DA SILVA ANDREAZZI
OUTRO
:
Documento eletrônico VDA56079819 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:03:28
Código de Controle do Documento: 7a036012-6a1c-4b7c-a095-344e486f3bd5

NOME
IDELMA DA SILVA ANDREZZI
ADVOGADOS : MARCOS TOMANINI - SP140252
LARISSA TOBIAS TOMANINI - SP358208
AGRAVADO
: CIA METROPOLITANA DE HABITACAO DE SAO PAULO COHAB
SP
ADVOGADO
: SÉRGIO RICARDO OLIVEIRA DA SILVA - SP105309
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
14/04/2026
22/04/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e
Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra
Daniela Teixeira.

Brasília, 22 de abril de 2026
Documento eletrônico VDA56079819 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:03:28
Código de Controle do Documento: 7a036012-6a1c-4b7c-a095-344e486f3bd5