Tribunal: STJ
Processo: 0010636-03.2017.8.08.0011
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE
RESERVA DE FUTURA UNIDADE IMOBILIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE
REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. DEVOLUÇÃO DE VALORES.
ÍNDICES PACTUADOS. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS
NoS 5 E 7/STJ.
1. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela parte agravante exigiria
exceder os fundamentos do

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3136271 - ES(2025/0477695-0)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: LATEC ENGENHARIA LTDA
ADVOGADO
: WÉLITON RÓGER ALTOÉ - ES007070
AGRAVADO
: BRUNELA LIMA BORGES
ADVOGADOS
: CHEIZE BERNARDO BUTERI MACHADO DUARTE -
ES006512
FELIPE PIN MACHADO - ES017908
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE
RESERVA DE FUTURA UNIDADE IMOBILIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE
REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. DEVOLUÇÃO DE VALORES.
ÍNDICES PACTUADOS. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS
NoS 5 E 7/STJ.
1. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela parte agravante exigiria
exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das
provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso
especial, a teor das Súmulas nos 5 e 7/STJ.
2. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, não conhecer do
12/05/2026
18/05/2026,
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Brasília,
.
18 de maio de 2026
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 21/05/2026. Código de Controle do Documento: 82366349-4b62-4c2f-8e51-5e3761087241

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3136271 - ES(2025/0477695-0)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: LATEC ENGENHARIA LTDA
ADVOGADO
: WÉLITON RÓGER ALTOÉ - ES007070
AGRAVADO
: BRUNELA LIMA BORGES
ADVOGADOS
: CHEIZE BERNARDO BUTERI MACHADO DUARTE -
ES006512
FELIPE PIN MACHADO - ES017908
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE
RESERVA DE FUTURA UNIDADE IMOBILIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE
REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. DEVOLUÇÃO DE VALORES.
ÍNDICES PACTUADOS. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS
NoS 5 E 7/STJ.
1. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela parte agravante exigiria
exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das
provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso
especial, a teor das Súmulas nos 5 e 7/STJ.
2. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interposto por LATEC ENGENHARIA LTDA. contra a
decisão que inadmitiu recurso especial.
O apelo extremo, com fundamento no artigo 105, III, alínea "a", da
Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado
do Espírito Santo assim ementado:

"APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE RESERVA DE FUTURA UNIDADE
IMOBILIÁRIA - IMPOSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO -
RESOLUÇÃO DO CONTRATO - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - PACTA
SUNT SERVANDA – OBSERVÂNCIA DOS ÍNDICES PACTUADOS – DANO
MORAL NÃO CONFIGURADO - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE
PROVIDO.
1 - Havendo rescisão de contrato de reserva de futura unidade imobiliária,
deve ser mantido o que foi livremente estipulado pelas partes.
2 - Em harmonia com os princípios do pacta sunt servanda e da intervenção
mínima, a restituição dos valores, em razão da impossibilidade de
construção do empreendimento, deve ocorrer na forma pactuada, assim
como a aplicação das penalidades contratualmente previstas.
3 – Tratando-se de reserva de futura unidade imobiliária, não há certeza de
que o empreendimento será, de fato, construído e entregue. A situação
vivenciada não configura o chamado dano moral in re ipsa e, neste caso, não
cuidou a autora de comprovar a ocorrência de circunstância capaz de
ultrapassar um mero dissabor do cotidiano. Condenação em danos morais
afastada.
4 - Recurso conhecido e parcialmente provido." (e-STJ fls.
).
840/841

Os embargos declaratórios foram rejeitados (e-STJ fls.
).
369/378
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No recurso especial, a parte recorrente alega que

"(...) restaram expressamente prequestionadas as teses relativas
à validade e proporcionalidade da cláusula penal de 20% (arts. 412, 413 e
884 do CC), à fixação do IGP-M como índice de correção monetária (arts. 395
e 407 do CC), e à impossibilidade de configuração de danos morais em
casos de mero inadimplemento contratual (art. 186 do CC)." (e-STJ fl. 904)

Com as contrarrazões, o recurso especial foi inadmitido, dando ensejo à
interposição do presente agravo.
É o relatório.
VOTO
Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao
exame do recurso especial.
A insurgência não merece prosperar.
No que diz respeito ao contrato em questão, as conclusões do Tribunal de
origem decorreram inquestionavelmente da análise da interpretação de cláusulas
contratuais e do conjunto fático-probatório carreado aos autos, o que se pode aferir da
leitura dos fundamentos do julgado atacado, ora colacionados na parte que interessa:

"(...) tanto na sentença de 1o grau quanto no acórdão embargado
inexiste menção à taxa de correção monetária aplicável ao contrato.
Imperioso reforçar, da mesma forma com que já consignado no voto do
Eminente Desembargador Relator, a necessidade de se preservar ao máximo
os negócios firmados entre os particulares, em atenção ao princípio do pacta
sunt servanda.
Verifico que o contrato de reserva estipula diversas taxas e
percentuais, que variam a depender da parte beneficiada e do evento
causador. (...)
Seguindo a lógica da grande maioria dos contratos de adesão, a
consumidora foi submetida a cláusulas excessivamente onerosas.
Enquanto os valores devidos à construtora são corrigidos pelo
CUB ou pelo IGP-M, eventual devolução à autora, pela rescisão contratual,
seria parcelada e com correção pela Taxa da caderneta de poupança (TR).
Relembremos que o Supremo Tribunal Federal já declarou a
inconstitucionalidade da TR para correção de débitos trabalhistas, bem como
decidiu que a correção dos saldos de FGTS, que se dava pela taxa TR
acrescida de 3% de juros ao ano deve atingir, no mínimo, a reposição da
inflação medida pelo IPCA.
O contrato analisado permite que a construtora embargada capte
recursos com consumidores pagando juros reais negativos, afinal, a taxa de
correção aplicada, conforme mencionado, é menor do que o índice de inflação
oficial.
Tendo em vista a incidência do Código de Defesa do Consumidor,
aplica-se ao caso a previsão normativa do
IV, e §1o, III: (...)
art. 51,
O artigo 47, também do CDC, estabelece que as cláusulas
contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor:
(...)
Assim, entendo que o valor pago deve ser corrigido pelo IGP-M,
mesmo índice que a construtora estabeleceu para si, conforme cláusulas
reproduzidas acima.
Ressalto não ser o caso de aplicação do IPCA, tendo em vista a
redação do
parágrafo único, do Código Civil: (...)
art. 389,
O embargante afirma que se trata de 'reserva de unidade
imobiliária' ao invés de 'contrato de compra e venda', e, assim, não haveria
falar em multa por rescisão contratual. Cita o artigo 4.2., qual seja: (...)
No entanto, há previsão expressa, na cláusula 7.5, a respeito da
imposição de multa por resolução: (...)
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 22/04/2026 18:20:59
Código de Controle do Documento: 8bdd8568-8688-4b50-bd53-851394010054

Ainda que ignorada a existência do referido comando, seria
aplicável à espécie, mais uma vez, os ditames do artigo 51, I, do Código de
Defesa do Consumidor, tendo em vista a abusividade da cláusula 4.2.: (...)."
(e-STJ fls.
)
888/891

Nesse contexto, não há como afastar a incidência das Súmulas nos 5 e
visto que o acolhimento da pretensão recursal demandaria o revolvimento do
7/STJ,
acervo fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusula contratual,
procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via eleita.
Quanto à condenação em danos morais, o aresto recorrido expressamente a
afastou, não havendo, portanto, interesse recursal acerca do tema.
Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.
Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 10% (dez por
cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de
12% (doze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85,
§ 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se
for o caso.
É o voto.
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 22/04/2026 18:20:59
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 3.136.271 / ES
Número Registro: 2025/0477695-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00106360320178080011 106360320178080011
Sessão Virtual de
a
12/05/2026
18/05/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. JOSÉ ELAERES MARQUES TEIXEIRA

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : LATEC ENGENHARIA LTDA
ADVOGADO
: WÉLITON RÓGER ALTOÉ - ES007070
AGRAVADO
: BRUNELA LIMA BORGES
ADVOGADOS : CHEIZE BERNARDO BUTERI MACHADO DUARTE - ES006512
FELIPE PIN MACHADO - ES017908
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - FATOS JURÍDICOS - ATO / NEGÓCIO JURÍDICO -
DEFEITO, NULIDADE OU ANULAÇÃO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
12/05/2026
18/05/2026,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto
Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela
Teixeira.
Documento eletrônico VDA56865513 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 19/05/2026 00:56:29
Código de Controle do Documento: 819ac636-dea4-4bf8-b6f1-5824c60475f2

Brasília, 18 de maio de 2026
Documento eletrônico VDA56865513 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 19/05/2026 00:56:29
Código de Controle do Documento: 819ac636-dea4-4bf8-b6f1-5824c60475f2