Tribunal: STJ
Processo: 1055051-47.2022.8.26.0506
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E
APLICABILIDADE DO
-A DA
AGRAVO EM
ART. 67
LEI N. 4.591/1964.
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO
ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2766732 - SP(2024/0384356-9)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: CIPRESTE RESIDENCIAL INCORPORADORA IMOBILIARIA
LTDA
ADVOGADOS
: OTÁVIO MEI DE PINHO BELLARDE - SP375137
FERNANDO CORREA DA SILVA - SP080833
AGRAVADO
: RICARDO RONCARI RAMOS
ADVOGADOS
: RAFAEL FERNANDO IRENO GUERREIRO - SP418343
JÚLIA MARIAH ROSSI PIPINO - SP407294
INTERES.
: STEFANI NOGUEIRA URBANIZACAO, INCORPORACAO E
CONSTRUCAO LTDA
INTERES.
: STEFANI NOGUEIRA VENDAS E PARTICIPACOES LTDA
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E
APLICABILIDADE DO
-A DA
AGRAVO EM
ART. 67
LEI N. 4.591/1964.
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO
ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por afastar violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, não reconhecer
vulneração ao
-A da
e aplicar a Súmula n. 7 do STJ.
art. 67
Lei n. 4.591/1964
2. A controvérsia trata de ação de rescisão de promessa de compra e venda
cumulada com restituição de valores, com desistência do comprador e pleito de
devolução de 90% das parcelas pagas, com correção e juros.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão e condenou à
devolução imediata de 90% dos valores desembolsados, com correção desde os
pagamentos e juros de mora a partir do trânsito em julgado.
4. A Corte de origem reformou parcialmente para autorizar a retenção de 20%,
reconhecer que as arras integram o montante a ser restituído e manter a justiça
gratuita.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve violação ao
§ 1o, IV,
art. 489,
do CPC, por ausência de enfrentamento de argumentos sobre a incidência da
(ii) saber se houve violação ao
II, do CPC, por
Lei n. 13.786/2018;
art. 1.022,
Documento eletrônico VDA54870460 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 10/03/2026 15:53:32
Publicação no DJEN/CNJ de 12/03/2026. Código de Controle do Documento: a388e080-29fa-4460-bc35-2e4cd027de64

persistência de omissão após embargos; e (iii) saber se o acórdão desconsiderou o
-A da
ao fixar retenção de 20% sem observar o regime de
art. 67
Lei n. 4.591/1964
patrimônio de afetação e as deduções legais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Configura negativa de prestação jurisdicional e deficiência de fundamentação a
ausência de enfrentamento, pelo Tribunal de origem, das teses sobre a incidência da
e do
-A da
violando os arts. 489, §
Lei n. 13.786/2018
art. 67
Lei n. 4.591/1964,
1o, IV, e 1.022, II, do CPC.
7. A necessidade de manifestação específica sobre a tese federal impõe a anulação
do acórdão dos embargos de declaração e o retorno dos autos para saneamento das
omissões.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso especial e dar-
lhe provimento.
: “1. A omissão quanto à aplicabilidade da
e
Tese de julgamento
Lei n. 13.786/2018
do
-A da
configura violação aos arts. 489, § 1o, IV, e
art. 67
Lei n. 4.591/1964
1.022, II, do CPC, impondo a anulação do acórdão dos embargos de declaração. 2.
Incide a necessidade de retorno dos autos à origem para complementação do
julgado.”
CPC, arts. 489, 1.022;
-
Dispositivos relevantes citados:
Lei n. 4.591/1964, art. 67
A.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso
03/03/2026 09/03/2026,
e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
10 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
Documento eletrônico VDA54870460 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 10/03/2026 15:53:32
Publicação no DJEN/CNJ de 12/03/2026. Código de Controle do Documento: a388e080-29fa-4460-bc35-2e4cd027de64

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2766732 - SP (2024/0384356-9)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: CIPRESTE
RESIDENCIAL
INCORPORADORA
IMOBILIARIA LTDA
ADVOGADOS
: OTÁVIO MEI DE PINHO BELLARDE - SP375137
FERNANDO CORREA DA SILVA - SP080833
AGRAVADO
: RICARDO RONCARI RAMOS
ADVOGADOS
: RAFAEL FERNANDO IRENO GUERREIRO - SP418343
JÚLIA MARIAH ROSSI PIPINO - SP407294
INTERES.
: STEFANI NOGUEIRA URBANIZACAO, INCORPORACAO
E CONSTRUCAO LTDA
INTERES.
: STEFANI NOGUEIRA VENDAS E PARTICIPACOES
LTDA
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E
APLICABILIDADE DO
-A DA
AGRAVO EM
ART. 67
LEI N. 4.591/1964.
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO
ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por afastar violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, não reconhecer
vulneração ao
-A da
e aplicar a Súmula n. 7 do STJ.
art. 67
Lei n. 4.591/1964
2. A controvérsia trata de ação de rescisão de promessa de compra e venda cumulada
com restituição de valores, com desistência do comprador e pleito de devolução de
90% das parcelas pagas, com correção e juros.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão e condenou à devolução
imediata de 90% dos valores desembolsados, com correção desde os pagamentos e
juros de mora a partir do trânsito em julgado.
4. A Corte de origem reformou parcialmente para autorizar a retenção de 20%,
reconhecer que as arras integram o montante a ser restituído e manter a justiça
gratuita.
Documento eletrônico VDA53009088 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 10/12/2025 16:20:38
Código de Controle do Documento: c029fd17-a5e7-462b-9576-1cd661f9da4a

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve violação ao
§ 1o, IV, do
art. 489,
CPC, por ausência de enfrentamento de argumentos sobre a incidência da
(ii) saber se houve violação ao
II, do CPC, por
Lei n. 13.786/2018;
art. 1.022,
persistência de omissão após embargos; e (iii) saber se o acórdão desconsiderou o
-A da
ao fixar retenção de 20% sem observar o regime de
art. 67
Lei n. 4.591/1964
patrimônio de afetação e as deduções legais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Configura negativa de prestação jurisdicional e deficiência de fundamentação a
ausência de enfrentamento, pelo Tribunal de origem, das teses sobre a incidência da
e do
-A da
violando os arts. 489, § 1o,
Lei n. 13.786/2018
art. 67
Lei n. 4.591/1964,
IV, e 1.022, II, do CPC.
7. A necessidade de manifestação específica sobre a tese federal impõe a anulação
do acórdão dos embargos de declaração e o retorno dos autos para saneamento das
omissões.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso especial e dar-lhe
provimento.
: “1. A omissão quanto à aplicabilidade da
e
Tese de julgamento
Lei n. 13.786/2018
do
-A da
configura violação aos arts. 489, § 1o, IV, e 1.022,
art. 67
Lei n. 4.591/1964
II, do CPC, impondo a anulação do acórdão dos embargos de declaração. 2. Incide a
necessidade de retorno dos autos à origem para complementação do julgado.”
CPC, arts. 489, 1.022;
-A.
Dispositivos relevantes citados:
Lei n. 4.591/1964, art. 67

RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CIPRESTE
RESIDENCIAL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA LTDA contra a decisão que
inadmitiu o recurso especial por não se verificar a alegada violação do
e do
art. 489
do Código de Processo Civil, por não ter sido demonstrada vulneração do
art. 1.022
-A da
e por incidência da Súmula n. 7 do STJ (fls. 392-
art. 67
Lei n. 4.591/1964
394).
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso
especial foram atendidos.
Contraminuta às fls. 407-413.
Documento eletrônico VDA53009088 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 10/12/2025 16:20:38
Código de Controle do Documento: c029fd17-a5e7-462b-9576-1cd661f9da4a

O recurso especial foi interposto com fundamento no
III,
, da
art. 105,
a
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
em apelação cível nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição
de valores.
O julgado foi assim ementado (fl. 353):

PROMESSA DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES RESCISÃO POR PARTE DO
COMPRADOR ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO STJ NO SENTIDO DE
POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE ATÉ 25% DAS PARCELAS PAGAS -
RETENÇÃO DE 20% SOBRE OS VALORES PAGOS DENTRO DA
RAZOABILIDADE NO CASO CONCRETO - ARRAS QUE INTEGRAM O
MONTANTE A SER RESTITUÍDO JUSTIÇA GRATUITA MANTIDA -
APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl.
367):
EMBARGOS DECLARATÓRIOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA - AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE
VALORES OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE INOCORRÊNCIA -
INFRINGÊNCIA QUE NÃO SE RESOLVE NESTA SEDE - EMBARGOS
REJEITADOS

No recurso especial, a recorrente aponta violação aos artigos:
a) 489, § 1o, IV, do Código de Processo Civil, por suposta ausência de
enfrentamento de argumentos capazes de infirmar a conclusão do acórdão,
notadamente quanto à incidência da
replicada no contrato,
Lei n. 13.786/2018
mantida a omissão mesmo após embargos;
b) 1.022, II, do Código de Processo Civil, por persistir omissão sobre as
consequências do desfazimento do negócio e a aplicação da Lei n. 13.786/2018;
c)
-A da
incluído pela
por
art. 67
Lei n. 4.591/1964,
Lei n. 13.786/2018,
entender que o acórdão, ao fixar a devolução de 80% dos valores pagos (retenção de
Documento eletrônico VDA53009088 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 10/12/2025 16:20:38
Código de Controle do Documento: c029fd17-a5e7-462b-9576-1cd661f9da4a

20%), desconsiderou a disciplina legal específica aplicável aos contratos celebrados
após a
e submetidos ao regime de patrimônio de afetação, que
Lei n. 13.786/2018
admite pena convencional até 50% da quantia paga, bem como as deduções
cumulativas previstas no § 2o.
Requer o provimento do apelo especial para anular os acórdãos e
determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para complementação do
julgado. No mérito, pretende a reforma para julgar improcedente o pedido de
restituição em desconformidade com o contrato e a legislação específica, com
aplicação do
-A da
e inversão do ônus sucumbencial (fls.
art. 67
Lei n. 4.591/1964
371-380).
As contrarrazões foram apresentadas às fls. 385-391.
É o relatório.

VOTO
A controvérsia diz respeito a ação de rescisão de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel cumulada com pedido de restituição de valores, em que a
parte autora/comprador pleiteou a rescisão por desistência e a devolução de 90% dos
valores pagos, com correção monetária e juros (fls. 353-355).
Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão do contrato e
condenou a ré CIPRESTE RESIDENCIAL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA
LTDA à devolução imediata de 90% dos valores desembolsados pela autora, com
correção desde os desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado (fl.
353).
A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para autorizar a
retenção de 20% dos valores pagos, afastar a retenção de arras por integrarem o
Documento eletrônico VDA53009088 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 10/12/2025 16:20:38
Código de Controle do Documento: c029fd17-a5e7-462b-9576-1cd661f9da4a

montante a ser restituído e manter a justiça gratuita, preservando, no mais, a sentença
por seus próprios fundamentos (fls. 353-355).
I - Arts. 489, § 1o, IV, e 1.022, II, ambos do CPC
A controvérsia trata de negativa de prestação jurisdicional e deficiência de
fundamentação no acórdão recorrido. A recorrente sustenta que o Tribunal de origem
deixou de enfrentar as teses submetidas ao seu crivo, especialmente a incidência da
reproduzida no contrato, e as consequências do desfazimento do
Lei n. 13.786/2018,
negócio em regime de patrimônio de afetação — retenção de até 50%, dedução da
corretagem, tributos, cotas condominiais, contribuições de associação de moradores
e fruição do imóvel — apesar da provocação específica em embargos de declaração.
Do exame dos autos, verifica-se que, em sede de embargos de declaração,
o Tribunal
limitou-se a afirmar a inexistência de omissão, contradição e
a quo
obscuridade, qualificando o recurso como mero inconformismo (fl. 367), sem,
contudo, enfrentar, de forma específica e fundamentada, os argumentos relativos à
aplicabilidade da
ao contrato e às consequências legais do
Lei n. 13.786/2018
desfazimento do negócio, temas expressamente suscitados pela recorrente (fls. 357-
358).
A ausência de enfrentamento de argumentos capazes, em tese, de infirmar
a conclusão adotada — notadamente a fixação genérica de retenção em 20% com
base em orientação jurisprudencial — configura ofensa ao
§ 1o, IV, do CPC,
art. 489,
por deficiência de fundamentação, e violação ao
II, do CPC, por negativa
art. 1.022,
de prestação jurisdicional, uma vez que permaneceu omissão relevante após a
oposição dos embargos declaratórios.
Cumpre destacar que o conhecimento do recurso especial exige a
manifestação do Tribunal local acerca da tese de direito suscitada, sob pena de
Documento eletrônico VDA53009088 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 10/12/2025 16:20:38
Código de Controle do Documento: c029fd17-a5e7-462b-9576-1cd661f9da4a

obstaculização do acesso à instância especial. Diante da recusa da Corte de origem
em se pronunciar sobre questão federal pertinente, impõe-se a anulação do acórdão
recorrido para que sejam sanadas as omissões e complementada a fundamentação.
A definição, pelo Tribunal de origem, sobre a aplicabilidade do regime
legal ao contrato e sobre o patrimônio de afetação é essencial para o adequado
enquadramento jurídico dos fatos e para o exame do mérito em eventual recurso
especial, afastando, inclusive, a incidência da Súmula n. 7 do STJ aventada na
decisão de inadmissibilidade.
Reconhecida a negativa de prestação jurisdicional e a deficiência de
fundamentação, impõe-se o provimento do recurso para determinar o retorno dos
autos à origem, a fim de que sejam apreciadas, de modo específico e fundamentado,
as teses deduzidas pela recorrente, inclusive quanto à incidência da
e do
-A da
Lei n. 13.786/2018
art. 67
Lei n. 4.591/1964.
II - Conclusão
Ante o exposto, dou provimento ao agravo para conhecer do recurso
especial e, no mérito, dou-lhe provimento, anulando o acórdão dos embargos de
declaração e determinando a remessa dos autos ao Tribunal de origem para que,
sanando as omissões apontadas, aprecie novamente as teses firmadas pela recorrente
como entender de direito, inclusive quanto à aplicação da
e do
Lei n. 13.786/2018
-A da
art. 67
Lei n. 4.591/1964.
É o voto.

Documento eletrônico VDA53009088 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 10/12/2025 16:20:38
Código de Controle do Documento: c029fd17-a5e7-462b-9576-1cd661f9da4a

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.766.732 / SP
Número Registro: 2024/0384356-9
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10550514720228260506
Sessão Virtual de
a
03/03/2026
09/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : CIPRESTE RESIDENCIAL INCORPORADORA IMOBILIARIA LTDA
ADVOGADOS : FERNANDO CORREA DA SILVA - SP080833
OTÁVIO MEI DE PINHO BELLARDE - SP375137
AGRAVADO
: RICARDO RONCARI RAMOS
ADVOGADOS : RAFAEL FERNANDO IRENO GUERREIRO - SP418343
JÚLIA MARIAH ROSSI PIPINO - SP407294
INTERES.
: STEFANI NOGUEIRA URBANIZACAO, INCORPORACAO E
CONSTRUCAO LTDA
INTERES.
: STEFANI NOGUEIRA VENDAS E PARTICIPACOES LTDA
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar provimento,
03/03/2026
09/03/2026,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA54844791 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/03/2026 00:56:49
Código de Controle do Documento: 9a2f6f8d-cd27-49c8-874e-85ac04b2c292

Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 09 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54844791 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/03/2026 00:56:49
Código de Controle do Documento: 9a2f6f8d-cd27-49c8-874e-85ac04b2c292