Tribunal: STJ
Processo: 1003636-66.2019.8.26.0009
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:
EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DÍVIDA
CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO
. PENHORA DE
PROPTER REM
IMÓVEL. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. RECURSO NÃO
PROVIDO.
1. A obrigação condominial possui natureza
, vinculando-se ao
propter rem
próprio imóvel gerador das despesas, o que permite a inclusão do proprietário
no polo passivo da execução e a penhora do bem, independentemente de sua
participação na fase de conhecimento.
2. A substituição processual ou inclusão do proprietário decorre da natureza
material do direito vindicado, prevalecendo sobre o formalismo alegado
quanto à cartularidade do título arbitral.
3. "Em conformidade com o atual entendimento jurisprudencial desta Corte,
'em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-
se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui
garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem
penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de
sentença, da qual não figurou no polo passivo' (
Rel.
REsp 1.829.663/SP,
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/11/2019,
(AgInt nos EDcl no
relator
DJe de
."
7/11/2019)
AREsp n. 2.198.619/SP,
Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
DJe de
17/4/2023,
3/5/2023.
). Incidência da Súmula 83 do STJ.
4. Ademais, a alteração da conclusão do Tribunal de origem quanto à natureza
da cobrança e à higidez do procedimento adotado demandaria reexame do
conjunto fático-probatório e das cláusulas do título executivo, providência
vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2828983 - SP(2025/0005082-3)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: MARIA LUZIA DA CRUZ FIDALGO - SUCESSÃO
REPR. POR
: LUIZ CARLOS DA CRUZ FIDALGO - HERDEIRO
REPR. POR
: ELIZABETH DA CRUZ FIDALGO - HERDEIRO
ADVOGADO
: OVIDIO JAIRO RODRIGUES MENDES - SP278121
AGRAVADO
: CONDOMINIO CONJUNTO RESIDENCIAL AMAZONAS
ADVOGADO
: ALEXANDRE CAETANO CATARINO - SP122193
EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DÍVIDA
CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO
. PENHORA DE
PROPTER REM
IMÓVEL. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. RECURSO NÃO
PROVIDO.
1. A obrigação condominial possui natureza
, vinculando-se ao
propter rem
próprio imóvel gerador das despesas, o que permite a inclusão do proprietário
no polo passivo da execução e a penhora do bem, independentemente de sua
participação na fase de conhecimento.
2. A substituição processual ou inclusão do proprietário decorre da natureza
material do direito vindicado, prevalecendo sobre o formalismo alegado
quanto à cartularidade do título arbitral.
3. "Em conformidade com o atual entendimento jurisprudencial desta Corte,
'em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-
se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui
garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem
penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de
sentença, da qual não figurou no polo passivo' (
Rel.
REsp 1.829.663/SP,
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/11/2019,
(AgInt nos EDcl no
relator
DJe de
."
7/11/2019)
AREsp n. 2.198.619/SP,
Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
DJe de
17/4/2023,
3/5/2023.
). Incidência da Súmula 83 do STJ.
4. Ademais, a alteração da conclusão do Tribunal de origem quanto à natureza
da cobrança e à higidez do procedimento adotado demandaria reexame do
conjunto fático-probatório e das cláusulas do título executivo, providência
vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos
03/03/2026
09/03/2026,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA54865966 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 11/03/2026 19:32:56
Publicação no DJEN/CNJ de 16/03/2026. Código de Controle do Documento: 171d702d-6abe-4528-88d7-3c5eb27cf2c8

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
11 de março de 2026
Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
Documento eletrônico VDA54865966 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 11/03/2026 19:32:56
Publicação no DJEN/CNJ de 16/03/2026. Código de Controle do Documento: 171d702d-6abe-4528-88d7-3c5eb27cf2c8

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2828983 - SP(2025/0005082-3)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: MARIA LUZIA DA CRUZ FIDALGO - SUCESSÃO
REPR. POR
: LUIZ CARLOS DA CRUZ FIDALGO - HERDEIRO
REPR. POR
: ELIZABETH DA CRUZ FIDALGO - HERDEIRO
ADVOGADO
: OVIDIO JAIRO RODRIGUES MENDES - SP278121
AGRAVADO
: CONDOMINIO CONJUNTO RESIDENCIAL AMAZONAS
ADVOGADO
: ALEXANDRE CAETANO CATARINO - SP122193
EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DÍVIDA
CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO
. PENHORA DE
PROPTER REM
IMÓVEL. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. RECURSO NÃO
PROVIDO.
1. A obrigação condominial possui natureza
, vinculando-se ao
propter rem
próprio imóvel gerador das despesas, o que permite a inclusão do proprietário
no polo passivo da execução e a penhora do bem, independentemente de sua
participação na fase de conhecimento.
2. A substituição processual ou inclusão do proprietário decorre da natureza
material do direito vindicado, prevalecendo sobre o formalismo alegado
quanto à cartularidade do título arbitral.
3. "Em conformidade com o atual entendimento jurisprudencial desta Corte,
'em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-
se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui
garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem
penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de
sentença, da qual não figurou no polo passivo' (
Rel.
REsp 1.829.663/SP,
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/11/2019,
(AgInt nos EDcl no
relator
DJe de
."
7/11/2019)
AREsp n. 2.198.619/SP,
Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
DJe de
17/4/2023,
3/5/2023.
). Incidência da Súmula 83 do STJ.
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4. Ademais, a alteração da conclusão do Tribunal de origem quanto à natureza
da cobrança e à higidez do procedimento adotado demandaria reexame do
conjunto fático-probatório e das cláusulas do título executivo, providência
vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interposto por ELIZABETH FIDALGO DROPPA e LUIZ
CARLOS DA CRUZ FIDALGO, na qualidade de sucessores de MARIA LUZIA DA CRUZ
FIDALGO, contra decisão que inadmitiu recurso especial manejado em face de acórdão
proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Na origem, cuida-se de embargos de terceiro opostos pela falecida autora em face de
CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL AMAZONAS, objetivando o levantamento de
penhora que recaiu sobre imóvel de sua propriedade, em virtude de execução de título judicial
(sentença arbitral) movida originalmente contra o locatário/ocupante.
O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos e determinou a inclusão
da embargante no polo passivo da execução (e-STJ fls. 868-872). Irresignada, a parte autora
interpôs apelação, à qual o Tribunal de origem negou provimento.
O acórdão recorrido restou assim ementado (e-STJ fl. 961):

"APELAÇÃO – EMBARGOS DE TERCEIRO - COBRANÇA DE DESPESAS
CONDOMINIAIS - DÍVIDA PROPTER REM
- Natureza
da obrigação - Possibilidade de a penhora recair
propter rem
sobre a integralidade do imóvel gerador das despesas condominiais, ainda
que os embargantes não tenham integrado a lide executiva;
RECURSO IMPROVIDO."

Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados (e-STJ fls. 972-974 e e-STJ
fls. 985-988).
Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 991-1001), fundado na alínea "a" do
permissivo constitucional, os recorrentes apontam violação aos artigos 322 e 329 do CPC/2015
. Sustentam, em síntese, que a execução original se baseia em título executivo judicial decorrente
de sentença arbitral e que a decisão recorrida, ao reconhecer a natureza
e alterar o
propter rem
polo passivo nesta fase processual, implicou modificação ilícita do pedido e da causa de pedir,
surpreendendo a defesa e desrespeitando a estabilidade da demanda.
O Tribunal de origem inadmitiu o recurso sob os fundamentos da
e da
Súmula 7/STJ
(e-STJ fls. 1014-1015).
Súmula 284/STF
Sobreveio o presente agravo (e-STJ fls. 1018-1023), no qual a parte agravante refuta
os óbices apontados.
É o relatório.
VOTO
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Presentes os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo à análise do recurso
especial.
O recurso não merece prosperar.
A controvérsia central reside na possibilidade de penhora do imóvel gerador de
débitos condominiais e na responsabilização do proprietário (embargante), ainda que o título
executivo judicial (sentença arbitral) tenha sido formado originalmente apenas contra o locatário
ou possuidor direto. Os recorrentes alegam que a natureza do título (arbitral) impediria a
rediscussão da causa
e a invocação da natureza
para atingir o proprietário
debendi
propter rem
que não participou da arbitragem.
O Tribunal
, ao analisar a questão, fundamentou sua decisão na natureza da
a quo
obrigação material subjacente ao título. Confira-se trecho do acórdão recorrido (e-STJ fl. 962):
"Em primeiro lugar, cumpre anotar, por pertinente, que as despesas condominiais
consistem em obrigação
, e decorrem da propriedade de bem imóvel em condomínio.
propter rem
Por esta razão, sequer há que se falar em causas excludentes, uma vez que a
obrigação está ligada ao próprio bem.
A tese apresentada - de que não se discute a legitimidade, mas que o título decorreu
de, em verdade, de sentença arbitral - não tem o condão de alterar a decisão do d. Magistrado a
quo.
Isso porque, não há como excluir a responsabilidade de o condômino de pagar,
regularmente, as taxas e encargos condominiais devidos, posto que tal obrigação decorre da
Convenção Condominial e da legislação aplicável à espécie [...]."
O entendimento adotado pela Corte de origem encontra-se em perfeita consonância
com a jurisprudência consolidada deste Superior Tribunal de Justiça.
Esta Corte Superior possui entendimento firmado no sentido de que, em se tratando
de obrigação
, o próprio imóvel responde pela dívida, sendo admissível a inclusão do
propter rem
proprietário no cumprimento de sentença e a constrição do bem, em razão das peculiaridades da
dívida condominial, que visa a manutenção da própria coisa, ainda que este não tenha
figurado no título executivo judicial original.
A corroborar tal entendimento, confiram-se os seguintes precedentes desta Corte:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
IMPUGNAÇÃO
ESPECÍFICA
DOS
FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE DO RECURSO
ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DÍVIDA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO
DE SENTENÇA. INCLUSÃO DO ARREMATANTE NO POLO PASSIVO.
POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. A agravante realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão
de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência
reconsiderada.
2. Em conformidade com o atual entendimento jurisprudencial desta Corte,
"em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e
partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas
constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter
seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de
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cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (
Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
REsp 1.829.663/SP,
TURMA, julgado em
DJe de
.
5/11/2019,
7/11/2019)
3. Agravo interno provido para, reconsiderando a decisão agravada,
conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, com o fim de
admitir a inclusão do arrematante do imóvel no polo passivo do
correspondente cumprimento de sentença.”
(AgInt nos EDcl no
relator Ministro Raul Araújo,
AREsp n. 2.198.619/SP,
Quarta Turma, julgado em
DJe de
)
17/4/2023,
3/5/2023.

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE VENDA E COMPRA. FUNDAMENTO NÃO
IMPUGNADO. PRECLUSÃO. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS.
EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
[...]
2. "A jurisprudência do STJ é no sentido de que a obrigação condominial
está vinculada à própria coisa, de modo que o próprio imóvel gerador das
despesas constitui garantia de pagamento da dívida. Desse modo, nada
impede que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de
cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de
conhecimento" (AgInt no
Rel. Ministra Maria
Aresp n. 2.142.462/SP,
Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
DJe de
.
24/4/2023,
27/4/2023)
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no
relator Ministro Antonio Carlos Ferreira,
AREsp n. 2.175.544/PR,
Quarta Turma, julgado em
DJe de
)
12/8/2024,
15/8/2024.

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIROS. EXECUÇÃO DE DÉBITO
CONDOMINIAL.
IMPOSSIBILIDADE
DE
REEXAME
FÁTICO-
PROBATÓRIO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA N.o 7 DO STJ.
AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA No. 282 DO STF.
FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADOS.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.o 283 DO STF. ORDEM DE PREFERÊNCIA
DA PENHORA. POSSIBILIDADE DE MITIGAÇÃO. NATUREZA PROPTER
REM DA DÍVIDA DE CONDOMÍNIO. SOLIDARIEDADE. ACÓRDÃO EM
CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N.o 568
DO STJ. MULTA DO
§ 4o, DO CPC NÃO APLICADA.
ART. 1.021,
DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
[...]
4. "A atual orientação desta Corte tem se firmado no sentido de que, sendo
propter rem a natureza do débito condominial, por ele responde o
proprietário, ainda que não tenha figurado no polo passivo da ação".(AgInt
no AgInt nos EDcl no
Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
REsp 1769544/PR,
BELLIZZE, Terceira Turma, DJe
.
13/3/2020)
Precedentes. [...]
(AgInt no
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira
AREsp n. 1.915.490/SP,
Turma, julgado em
DJe de
)
26/2/2024,
28/2/2024.

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE
TERCEIRO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO
OCORRÊNCIA. PENHORA DE IMÓVEL DA PROMITENTE VENDEDORA
NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE.
NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA
N.o 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
[...]
2. Consoante a orientação jurisprudencial desta Corte, "em se tratando a
dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa
de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao
pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado
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no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da
qual não figurou no polo passivo" (
Rela. Ministra
REsp 1.829.663/SP,
NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j.
DJe
.
5/11/2019,
7/11/2019)
Incidência da Súmula n.o 568 do STJ.
3. Agravo interno não provido.
(AgInt no
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira
REsp n. 1.932.103/PR,
Turma, julgado em
DJe de
)
21/8/2023,
23/8/2023.

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E
CIVIL. DÍVIDA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
LEGITIMIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO PARA RESPONDER PELA
DÍVIDA. MENÇÃO NO TÍTULO EXECUTIVO. DESNECESSIDADE.
OBRIGAÇÃO
"PROPTER
REM".
SUBSTITUIÇÃO
PROCESSUAL.
PRECEDENTES. DESPROVIDO.
1. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a obrigação condominial
está vinculada à própria coisa, de modo que o próprio imóvel gerador das
despesas constitui garantia de pagamento da dívida. Desse modo, nada
impede que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de
cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de
conhecimento. Precedentes.
2. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti,
AREsp n. 2.142.462/SP,
Quarta Turma, julgado em
DJe de
)
24/4/2023,
27/4/2023.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL
CIVIL. COBRANÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. PERÍODO DE POSSE. PROMISSÁRIO COMPRADOR.
PROMITENTE VENDEDOR. EMBARGOS DE TERCEIRO. OFENSA À
COISA JULGADA E À VINCULAÇÃO AO TÍTULO EXECUTIVO. NÃO
OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL.
POSSIBILIDADE.
1. A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo,
pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material
com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário
não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título
executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Precedentes.
AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(AgInt no
relator Ministro Paulo de Tarso
REsp n. 1.962.085/PR,
Sanseverino, Terceira Turma, julgado em
DJe de
)
20/3/2023,
23/3/2023.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE. AUSÊNCIA. VIOLAÇÃO DO
DO
INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO.
ART. 489
CPC/15.
AUSÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE
FÁTICA. AUSÊNCIA.
HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO
SÚMULA 7/STJ.
RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ.
[...]
8. Por ser a dívida condominial obrigação propter rem, pode ser demandada
de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa,
salvaguardado o eventual direito de regresso. Precedentes.
[...]
(AgInt no
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira
REsp n. 1.993.613/SP,
Turma, julgado em
DJe de
)
12/9/2022,
14/9/2022.

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DO IMÓVEL
GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE
COBRANÇA NA QUAL O PROPRIETÁRIO DO BEM NÃO FIGUROU
.
COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM
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AGRAVO INTERNO PROVIDO, PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR
PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL."
(AgInt no
relator Ministro Paulo de Tarso
AREsp n. 1.807.170/SP,
Sanseverino, Terceira Turma, julgado em
DJe de
)
20/9/2021,
23/9/2021.

"DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO
OCORRÊNCIA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PROPRIETÁRIA DO BEM
QUE NÃO FIGUROU COMO PARTE NA AÇÃO DE COBRANÇA
ORIGINÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA NO CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. ACORDO FEITO PELO MUTUÁRIO COM O CONDOMÍNIO.
OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
[...]
5. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e
partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas
constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode
figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que não tenha
sido parte na ação de cobrança originária, ajuizada, em verdade, em face
dos promitentes compradores do imóvel.
[...]
7. O acordo firmado entre o mutuário e o Condomínio - não cumprido em
sua integralidade -, não acarreta a alteração da natureza da dívida, que
mantém-se propter rem.
8. Recurso especial conhecido e não provido."
(
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
REsp n. 1.696.704/PR,
julgado em
DJe de
)
8/9/2020,
16/9/2020.

"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO.
PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO
BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM
NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM.
[...]
4. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e
partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas
constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter
seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de
cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.
5. A solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade
das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se
utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um
instrumento para a realização do direito material. Afinal, se o débito
condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no
âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do
cumprimento de sentença.
[...]
7. Recurso especial conhecido e provido."
(
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
REsp n. 1.829.663/SP,
julgado em
DJe de
)
5/11/2019,
7/11/2019.

Portanto, não há que se falar em violação aos artigos 322 ou 329 do CPC por
alteração do pedido ou da causa de pedir. A causa de pedir na execução é o inadimplemento de
obrigação que, por força de lei, acompanha a coisa (
). A substituição processual ou a
ambulatória
inclusão do proprietário decorre da natureza material do direito vindicado, prevalecendo sobre o
formalismo alegado quanto à "cartularidade" do título arbitral.
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Estando o acórdão recorrido em harmonia com o entendimento desta Corte, incide,
no caso, o óbice da Súmula 83/STJ: "Não se conhece do recurso especial pela divergência,
, aplicável
quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida"
também aos recursos interpostos pela alínea "a".
Ademais, alterar a conclusão do Tribunal de origem quanto à natureza da cobrança e
a higidez do procedimento adotado demandaria, inevitavelmente, o reexame do conjunto fático-
probatório dos autos e das cláusulas do título executivo mencionado, providência vedada em
sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
Ante o exposto,
.
conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial
Deixo de majorar os honorários porquanto já fixados pelo Tribunal de origem no
máximo legal de 20% (vinte por cento).
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.828.983 / SP
Número Registro: 2025/0005082-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
01007374320078260009
10036366620198260009
1007374320078260009
100737432007826000910036366620198260009
Sessão Virtual de
a
03/03/2026
09/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : MARIA LUZIA DA CRUZ FIDALGO - SUCESSÃO
REPR. POR
: LUIZ CARLOS DA CRUZ FIDALGO - HERDEIRO
REPR. POR
: ELIZABETH DA CRUZ FIDALGO - HERDEIRO
ADVOGADO : OVIDIO JAIRO RODRIGUES MENDES - SP278121
AGRAVADO
: CONDOMINIO CONJUNTO RESIDENCIAL AMAZONAS
ADVOGADO : ALEXANDRE CAETANO CATARINO - SP122193
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DESPESAS CONDOMINIAIS
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso mas lhe negou
03/03/2026
09/03/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
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Brasília, 09 de março de 2026
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