Tribunal: STJ
Processo: 1000984-56.2022.8.26.0111
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO
DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO.
1. Ação de cobrança.
2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882),
para às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da
ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é
Lei no 13.465/2017
inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por
administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de
lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada
em vigor da
ou de anterior lei municipal disciplinando a
Lei no 13.465/2017
matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de
manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de
acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo
da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da
obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
3. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de
"aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de
moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste
adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo.
4. Recurso especial conhecido e provido.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2243184 - SP(2025/0432806-8)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE
: CELSO JOSE FERREIRA
ADVOGADA
: MARIA MICELENE BATISTA DO NASCIMENTO - SP351620
RECORRIDO
: ASSOCIACAO BIG VALLEY
ADVOGADO
: LEANDRO QUENTINO RIBEIRO - SP184553
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO
DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO.
1. Ação de cobrança.
2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882),
para às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da
ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é
Lei no 13.465/2017
inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por
administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de
lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada
em vigor da
ou de anterior lei municipal disciplinando a
Lei no 13.465/2017
matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de
manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de
acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo
da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da
obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
3. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de
"aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de
moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste
adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo.
4. Recurso especial conhecido e provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento,
03/02/2026
09/02/2026,
nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro
e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
10 de fevereiro de 2026
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
Documento eletrônico VDA54030791 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 10/02/2026 22:59:57
Publicação no DJEN/CNJ de 13/02/2026. Código de Controle do Documento: 42c0d238-48a0-4e0b-bb94-59811b929693

RECURSO ESPECIAL No 2243184 - SP (2025/0432806-8)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE
: CELSO JOSE FERREIRA
ADVOGADA
: MARIA MICELENE BATISTA DO NASCIMENTO - SP351620
RECORRIDO
: ASSOCIACAO BIG VALLEY
ADVOGADO
: LEANDRO QUENTINO RIBEIRO - SP184553
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO
DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO.
1. Ação de cobrança.
2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882),
para às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da
ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é
Lei no 13.465/2017
inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por
administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote
não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada em
vigor da
ou de anterior lei municipal disciplinando a
Lei no 13.465/2017
matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de
manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de
acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da
associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da
obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
3. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de
"aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de
moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão
inequívoca ao ato que instituiu tal encargo.
4. Recurso especial conhecido e provido.
RELATÓRIO

Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

Examina-se recurso especial interposto por CELSO JOSÉ FERREIRA,
fundamentado, exclusivamente, na alíneas "a" do permissivo constitucional.
: 20/11/2024
Recurso especial interposto em
: 11/11/2025
Concluso ao gabinete em
Documento eletrônico VDA52573462 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 24/11/2025 16:07:12
Código de Controle do Documento: 888d9d74-73a5-42ad-88f4-e22c98c85e97

ação de cobrança de taxa de manutenção e conservação de
Ação:
condomínio ajuizada por por ASSOCIAÇÃO BIG VALLEY em face de CELSO JOSÉ
FERREIRA.
julgou improcedente o pedido inicial, com fundamento no
Sentença:
I, do CPC.
art. 487,
deu provimento à apelação interposta pela ASSOCIAÇÃO BIG
Acórdão:
VALLEY, nos termos da seguinte ementa:

APELAÇÃO. COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. Insurgência em
relação à sentença de improcedência do pleito de cobrança. Acolhimento. Relação
jurídica entre as partes que fora objeto do processo n. 1000311-05.2018.8.26.0111.
Prevalência da coisa julgada e observância da segurança jurídica. Alhures fora decidido
que os valores vencidos após a edição da
deveriam ser pagos como
Lei n. 13.465/17
taxa condominial. Valores em cobrança na presente ação relativos aos anos de 2021 e
2022. Sentença reformada para procedência do pleito de cobrança, com alteração da
sucumbência. APELO PROVIDO. (e-STJ fls. 361)

interpostos por CELSO JOSÉ FERREIRA, foram
Embargos de declaração:
rejeitados. (e-STJ fls. 399-402)
Recurso especial: alega violação dos arts. 1.358-A, § 2o, do CC, 12 da
36-A, parágrafo único, da
e 5o, XXXVI, da CF. Afirma que
Lei 4.591/64,
Lei 6.766/79,
taxas associativas não podem ser impostas a proprietário não associado sem
observância dos requisitos legais supervenientes, inclusive atos constitutivos e
publicidade registral. Aduz que o acórdão contrariou a disciplina do condomínio de
lotes e do parcelamento do solo, ao equiparar automaticamente contribuições
associativas a taxas condominiais após 2017. Argumenta que houve indevida
ampliação dos efeitos de coisa julgada para períodos não abrangidos na demanda
anterior. Assevera que a cobrança sem adesão expressa ofende a liberdade
associativa e a legalidade..
É o relatório.
VOTO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

- Da cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento
imobiliário por associações
De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882),
às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei no 13.465/2017
Documento eletrônico VDA52573462 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de
manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de
associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram
expressamente. Após a entrada em vigor da
ou de anterior lei
Lei no 13.465/2017
municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de
moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em
loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato
constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo
da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
Ademais, é pacífica a jurisprudência desta Corte Superior a respeito da
impossibilidade de “aceitação tácita” sobre a cobrança do encargo cobrado por
associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno
manifeste adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo (REsp 1.439.163/SP,
Segunda Seção, DJe de
.
22/5/2015)
Nesse sentir, necessária a devolução dos autos ao Tribunal de origem
para que, à luz da jurisprudência citada, se pronuncie sobre a questão.
Logo, o recurso especial merece provimento, com base no
e
Tema 492/STF
naSúmula 568/STJ.

Forte nessas razões,
do recurso especial e
CONHEÇO
DOU-LHE
,
PROVIMENTO com fundamento no
V, “a” e “b”, do CPC, bem como na
art. 932,
para determinar a remessa dos autos ao Tribunal de origem, a fim
Súmula 568/STJ,
de que esse se pronuncie sobre a questão à luz da citada jurisprudência.
Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá
acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4o, e 1.026, § 2o,
do CPC.

Documento eletrônico VDA52573462 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 24/11/2025 16:07:12
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.243.184 / SP
Número Registro: 2025/0432806-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10009845620228260111 1000984562022826011150000
Sessão Virtual de
a
03/02/2026
09/02/2026

Relator
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : CELSO JOSE FERREIRA
ADVOGADA
: MARIA MICELENE BATISTA DO NASCIMENTO - SP351620
RECORRIDO
: ASSOCIACAO BIG VALLEY
ADVOGADO
: LEANDRO QUENTINO RIBEIRO - SP184553
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - PESSOAS JURÍDICAS - ASSOCIAÇÃO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/02/2026
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do
09/02/2026,
voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 09 de fevereiro de 2026
Documento eletrônico VDA54006200 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/02/2026 00:41:42
Código de Controle do Documento: e2c7908b-1f9b-4d0b-98b2-4516c158cc71