Tribunal: STJ
Processo: 0387570-90.2010.8.13.0024
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-04

Ementa:
EMENTA
DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL
REINTEGRAÇÃO DE POSSE E RETENÇÃO DE
C/C
VALORES. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2619649 - MG(2024/0106469-6)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: GRAN VIVER URBANISMO S/A
ADVOGADO
: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
AGRAVADO
: CLAYSSON CRISTIANO DOS SANTOS
AGRAVADO
: CLAYTON ANTONIO DOS SANTOS
ADVOGADO
: DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
EMENTA
DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL
REINTEGRAÇÃO DE POSSE E RETENÇÃO DE
C/C
VALORES. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial pela
incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF e 5 e 7 do STJ.
2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual
reintegração de
c/c
posse e indenização por fruição, proposta por inadimplência dos compradores. O
valor da causa foi fixado em R$ 17.647,99.
3. A sentença julgou procedente a rescisão do contrato, determinou a desocupação,
fixou retenção de 10% dos valores pagos, impôs fruição de 0,5% ao mês sobre o
valor do imóvel e aplicou multa rescisória de 10% sobre o total pago.
4. A Corte de origem negou provimento às apelações, ajustou de ofício o termo
inicial dos juros de mora da fruição e, em juízo de retratação, aplicou o
para fixar os juros a partir do trânsito em julgado, mantendo a
Tema 1002/STJ
sentença quanto ao mais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido violou os arts.
421, 422, 475 e 884 do Código Civil, por afronta à probidade, boa-fé e por ensejar
enriquecimento sem causa.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Documento eletrônico VDA54647588 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 03/03/2026 16:15:35
Publicação no DJEN/CNJ de 05/03/2026. Código de Controle do Documento: da6f950b-6fe1-452e-af83-8900844a238b

6. Ausente o indispensável prequestionamento quanto aos arts. 421, 422, 475 e 884
do Código Civil, incidem os óbices das Súmulas n. 282 e 356 do STF, o que
impede o conhecimento do recurso especial.
7. A análise da pretensão recursal implica o reexame de cláusulas contratuais e de
matéria fático-probatória, o que é vedado em recurso especial, diante dos óbices da
Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial desprovido.
: "1.Incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF diante da
julgamento
Tese de
ausência de prequestionamento dos dispositivos legais invocados. 2. A análise da
pretensão recursal implica o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-
probatória, o que é vedado em recurso especial, diante dos óbices da Súmulas n. 5
e 7 do STJ".
: CC, arts. 421, 422, 475 e 884.
Dispositivos relevantes citados
: STF, Súmulas n. 282 e 356; STJ, Súmulas n. 5
Jurisprudência relevante citada
e 7.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento
24/02/2026
02/03/2026,
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Raul Araújo.
Brasília,
.
03 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
Documento eletrônico VDA54647588 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 03/03/2026 16:15:35
Publicação no DJEN/CNJ de 05/03/2026. Código de Controle do Documento: da6f950b-6fe1-452e-af83-8900844a238b

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2619649 - MG (2024/0106469-6)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: GRAN VIVER URBANISMO S/A
ADVOGADO
: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
AGRAVADO
: CLAYSSON CRISTIANO DOS SANTOS
AGRAVADO
: CLAYTON ANTONIO DOS SANTOS
ADVOGADO
: DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
EMENTA
DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E RETENÇÃO DE
VALORES. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial pela
incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF e 5 e 7 do STJ.
2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse
e indenização por fruição, proposta por inadimplência dos compradores. O valor da
causa foi fixado em R$ 17.647,99.
3. A sentença julgou procedente a rescisão do contrato, determinou a desocupação,
fixou retenção de 10% dos valores pagos, impôs fruição de 0,5% ao mês sobre o
valor do imóvel e aplicou multa rescisória de 10% sobre o total pago.
4. A Corte de origem negou provimento às apelações, ajustou de ofício o termo
inicial dos juros de mora da fruição e, em juízo de retratação, aplicou o
para fixar os juros a partir do trânsito em julgado, mantendo a
Tema 1002/STJ
sentença quanto ao mais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido violou os arts.
421, 422, 475 e 884 do Código Civil, por afronta à probidade, boa-fé e por ensejar
enriquecimento sem causa.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Documento eletrônico VDA52565939 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 24/11/2025 18:02:09
Código de Controle do Documento: b11c63dd-6854-4ee0-a96b-aba47316327d

6. Ausente o indispensável prequestionamento quanto aos arts. 421, 422, 475 e 884
do Código Civil, incidem os óbices das Súmulas n. 282 e 356 do STF, o que impede
o conhecimento do recurso especial.
7. A análise da pretensão recursal implica o reexame de cláusulas contratuais e de
matéria fático-probatória, o que é vedado em recurso especial, diante dos óbices da
Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial desprovido.
: "1.Incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF diante da ausência
julgamento
Tese de
de prequestionamento dos dispositivos legais invocados. 2. A análise da pretensão
recursal implica o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, o
que é vedado em recurso especial, diante dos óbices da Súmulas n. 5 e 7 do STJ".
: CC, arts. 421, 422, 475 e 884.
Dispositivos relevantes citados
: STF, Súmulas n. 282 e 356; STJ, Súmulas n. 5 e 7.
Jurisprudência relevante citada
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por GRAN VIVER
URBANISMO S.A. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da
incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF e 5 e 7 do STJ.
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso
especial foram atendidos.
Contraminuta às fls. 762-767.
O recurso especial foi interposto, com fundamento no
III,
, da
art. 105,
a
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais em
apelação cível, nos autos de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse.
O julgado foi assim ementado (fl. 505):

APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DO PROMISSÁRIO
COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - INDENIZAÇÃO PELA
FRUIÇÃO DO BEM - POSSIBILIDADE. Em caso de rescisão de compromisso de
compra e venda por culpa do comprador, admite-se a retenção, pelo vendedor, de parte
Documento eletrônico VDA52565939 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 24/11/2025 18:02:09
Código de Controle do Documento: b11c63dd-6854-4ee0-a96b-aba47316327d

das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados,
notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e
corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual
utilização do bem pelo comprador. A retenção dos valores pagos deve ser arbitrada
por equidade, levando em consideração as perdas suportadas pela parte inocente, bem
como os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. A indenização pela
fruição do bem é cabível para evitar o enriquecimento sem causa do comprador, que
fez uso do bem por longos anos, em detrimento da vendedora, que ficou privada de tal
uso, além de ver frustrado o contrato celebrado. É possível a cumulação da
condenação da parte à multa contratual e indenização a título de fruição pela utilização
do imóvel.

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl.
576):
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - AUSÊNCIA DE OMISSÃO - REEXAME DA
MATÉRIA - IMPOSSIBILIDADE. Os embargos de declaração são cabíveis conforme
prevê o
do NCPC, contra qualquer decisão judicial para esclarecer
art. 1.022,
obscuridade ou eliminar contradição; suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual
devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, bem como para corrigir erro
material. Ausente qualquer das hipóteses mencionadas, incabível a utilização dos
embargos de declaração para o reexame de matéria já apreciada e decidida.

No recurso especial, a parte aponta violação dos arts. 421, 422, 475 e 884
do Código Civil.
Alega que inexiste conduta ilícita que possa fundamentar a condenação da
recorrente à devolução de valores fora dos parâmetros contratados entre as partes.
Afirma que foi determinada a a devolução de valores que diferem difere
do percentual previsto no instrumento contratual entabulado entre as partes (cláusula
5.4) , salientando que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da adquirente.
Sustenta que as cláusulas contratuais foram redigidas em termos claros,
legíveis e de fácil compreensão, de modo que a manutenção da condenação imposta
à recorrente afronta os princípios da probidade, da boa-fé e do
,
pacta sunt servanda
assim como enseja o enriquecimento indevido dos recorridos.
Documento eletrônico VDA52565939 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 24/11/2025 18:02:09
Código de Controle do Documento: b11c63dd-6854-4ee0-a96b-aba47316327d

Requer o provimento do recurso para aplicar a cláusula contratual de
retenção prevista no instrumento; requer ainda, subsidiariamente, o provimento para
que se fixe a retenção mínima de 25% dos valores pagos.
É o relatório.
VOTO
A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual c/c reintegração
de posse em que a parte autora pleiteou a rescisão por inadimplência dos
compradores, a reintegração na posse, a retenção de valores pagos, multa contratual
e indenização por fruição. O valor da causa foi fixado em R$ 17.647,99.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau decretou a rescisão do contrato,
determinou a desocupação, reconheceu retenção de 10% dos valores pagos,
condenou os réus ao pagamento de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel e
fixou multa rescisória de 10% sobre o total pago.
A Corte de origem negou provimento às apelações e, de ofício, ajustou o
termo inicial dos juros de mora da fruição; em juízo de retratação, aplicou o
para fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado,
Tema 1002/STJ
mantendo a sentença quanto ao mais.
No recurso especial a parte recorrente alega que a condenação à devolução
de valores viola os arts. 421, 422, 475 e 884 do Código Civil, pois desconsidera
cláusulas contratuais claras e a culpa exclusiva da adquirente, resultando em afronta
à boa-fé, ao
e em enriquecimento indevido dos recorridos.
pacta sunt servanda
Ocorre que as questões infraconstitucionais relativas à violação dos arts.
421, 422, 475 e 884 do CC não foram objeto de debate no acórdão recorrido; nem
mesmo foram opostos embargos de declaração para provocar o colegiado a
manifestar-se a respeito dos temas.
Documento eletrônico VDA52565939 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 24/11/2025 18:02:09
Código de Controle do Documento: b11c63dd-6854-4ee0-a96b-aba47316327d

Registre-se que o prequestionamento, pressuposto recursal indispensável
para o acesso à instância superior, significa a prévia manifestação do tribunal de
origem, com a emissão de juízo de valor, acerca da matéria referente ao dispositivo
de lei federal apontado como violado.
No caso, não se verifica o preenchimento do requisito do
prequestionamento da tese recursal sob o viés da apontada violação dos arts. 421,
422, 475 e 884 do CC.
A ausência de debate da matéria relativa ao dispositivo legal apontado
como violado, da maneira como arguida no apelo nobre, obsta o conhecimento do
recurso devido à falta de prequestionamento.
Incidem na espécie as Súmulas n. 282 e 356 do STF.
Ademais, o acórdão recorrido afirmou a abusividade da cláusula 5.4,
aplicou o CDC e fixou retenção de 10% por equidade; a questão relativa à alegada
prevalência da cláusula 5.4 e ao percentual contratual de retenção foi decidida pelo
Tribunal
com fundamento na análise da abusividade de cláusula contratual e
a quo
na interpretação do pacto.
Rever tal entendimento encontra óbice na incidência das Súmulas n. 5 e 7
do STJ.
Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.
Nos termos do § 11 do
do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já
art. 85
arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte
ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2o do
referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.
É o voto.
Documento eletrônico VDA52565939 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 24/11/2025 18:02:09
Código de Controle do Documento: b11c63dd-6854-4ee0-a96b-aba47316327d

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.619.649 / MG
Número Registro: 2024/0106469-6
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
03875709020108130024 10000221286636006
Sessão Virtual de
a
24/02/2026
02/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : GRAN VIVER URBANISMO S/A
ADVOGADO : LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
AGRAVADO
: CLAYSSON CRISTIANO DOS SANTOS
AGRAVADO
: CLAYTON ANTONIO DOS SANTOS
ADVOGADO : DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO /
RESOLUÇÃO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
24/02/2026
02/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu
o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Raul Araújo.

Documento eletrônico VDA54621143 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 03/03/2026 01:06:37
Código de Controle do Documento: e3897d8d-ef77-45fc-9d0f-8d8629eed3b5

Brasília, 02 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54621143 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 03/03/2026 01:06:37
Código de Controle do Documento: e3897d8d-ef77-45fc-9d0f-8d8629eed3b5