Tribunal: STJ
Processo: 1003728-44.2020.8.26.0224
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-05

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. DIREITOS DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. TAXA
DE FRUIÇÃO. PRESCRIÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ.
RECURSO NÃO CONHECIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2078295 - SP(2023/0180224-0)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
RECORRENTE
: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA
OUTRO NOME
: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA
ADVOGADOS
: LIDIA MARIA DE ARAUJO DA C. BORGES - SP104616
CLAUDIA GEANFRANCISCO CARVALHO - SP153892
RECORRIDO
: TARCISO DOS SANTOS PEREIRA - ESPÓLIO
REPR. POR
: IRENE BUQUI - HERDEIRO
REPR. POR
: KATILCIA BUQUI SANTOS PEREIRA - HERDEIRO
ADVOGADO
: YANDARA TEIXEIRA PINI - SP065819
EMENTA
DIREITO CIVIL. DIREITOS DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. TAXA
DE FRUIÇÃO. PRESCRIÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ.
RECURSO NÃO CONHECIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto contra acórdão que julgou recurso de
apelação.
II. Razões de decidir
2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem
incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a
Súmula n. 7 do STJ.
III. Dispositivo
3. Recurso especial não conhecido.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, não conhecer do recurso, nos
24/02/2026
02/03/2026,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do
TJMG), João Otávio de Noronha e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Raul Araújo.
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Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 04/03/2026 14:51:08
Publicação no DJEN/CNJ de 06/03/2026. Código de Controle do Documento: 162da25e-a615-497c-b9e7-89a8bbcc542b

Brasília,
.
04 de março de 2026
Ministro Antonio Carlos Ferreira
Relator
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RECURSO ESPECIAL No 2078295 - SP(2023/0180224-0)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
RECORRENTE
: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA
OUTRO NOME
: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA
ADVOGADOS
: LIDIA MARIA DE ARAUJO DA C. BORGES - SP104616
CLAUDIA GEANFRANCISCO CARVALHO - SP153892
RECORRIDO
: TARCISO DOS SANTOS PEREIRA - ESPÓLIO
REPR. POR
: IRENE BUQUI - HERDEIRO
REPR. POR
: KATILCIA BUQUI SANTOS PEREIRA - HERDEIRO
ADVOGADO
: YANDARA TEIXEIRA PINI - SP065819
EMENTA
DIREITO CIVIL. DIREITOS DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. TAXA
DE FRUIÇÃO. PRESCRIÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ.
RECURSO NÃO CONHECIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto contra acórdão que julgou recurso de
apelação.
II. Razões de decidir
2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem
incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a
Súmula n. 7 do STJ.
III. Dispositivo
3. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto com fulcro no artigo 105, inciso III,
alínea “a” da CF, contra o acórdão assim ementado (fls. 500-501):
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. TAXA DE
FRUIÇÃO. PAGAMENTO DE DESPESAS
. Sentença de
PROPTER REM
parcial procedência, condenando as rés a pagarem as despesas propter rem
do imóvel, pela posse do imóvel, ressalvada prescrição. Irresignação de
ambas as partes.
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1. JUSTIÇA GRATUITA. Manutenção do indeferimento à pessoa jurídica.
Insuficiência da demonstração da impossibilidade de arcar com as custas
(Súmula 481, STJ). Preenchimento dos requisitos dos artigos 98 e 99, do
CPC, pelas rés.
2. TAXA DE FRUIÇÃO. Indenização por ocupação do imóvel. Direito de
retenção por benfeitorias, reconhecido em processo anterior, que rescindiu o
contrato, que não prevê qualquer contrapartida ou remuneração.
Descabimento da fixação de taxa de fruição em favor da autora, como
contrapartida pela ocupação da retenção das benfeitorias.
3. DESPESAS
. Cabimento da obrigação de pagamento
PROPTER REM
pelas rés, em razão da ocupação do imóvel. Dívidas de IPTU do período de
ocupação pelas rés. Indenização à autora que depende de efetiva
demonstração de pagamento por ela, perante a prefeitura. Necessidade de
prova em liquidação, para o ressarcimento à autora, com correção monetária
pela tabela prática do TJSP a partir de cada desembolso e juros de mora de
1% ao mês a partir da citação. Obrigação de pagamento do IPTU pelas rés
que pode ser também cumprida por elas diretamente, pagando o débito à
prefeitura.
4. PRESCRIÇÃO. Prazo prescricional trienal ao caso (art. 206, § 3o, IV e V,
CC). Prescrição para o caso de cobrança de IPTU que é contada a partir do
pagamento pela autora, para ressarcimento em face das rés. Data da dívida
tributária que possui prazo prescricional diverso, com base nas regras do
CTN.
5. REFORMA DA SENTENÇA. Acolhimento da apelação das rés para,
mantida a obrigação das rés de pagarem as despesas
do
propter rem
imóvel, constar a observação de que a cobrança pela autora depende da
efetiva demonstração de desembolso por esta, para exercício de direito de
regresso, do ressarcimento, incidindo correção monetária pela tabela prática
do TJSP a partir de cada desembolso da dívida tributária pela autora e com
juros de mora a partir da citação. Sucumbência integral da autora.
RECURSO DAS RÉS PROVIDO E RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO

Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 512-515)
Em suas razões (fls. 517-545), a parte recorrente aponta violação dos
seguintes dispositivos legais:
(I) arts. 32-A da Lei n.
e 884 do CC, pois, "
6.766/1979
sem o pagamento da
fruição (indenização à titulo do uso de determinado bem sem nenhuma
contraprestação) ocorre o enriquecimento ilícito. Assim, caso seja confirmado o
Acórdão, ocorrerá enriquecimento ilícito do recorrido às custas da recorrente"
(fl. 526). Afirma que o direito de retenção das benfeitorias pode coexistir com a
indenização por tempo de fruição, e
(II) arts. 34, 130 e 131 do CTN, e 26, VI, da Lei n.
porque a
6.766/1979,
parte recorrida deve ser responsabilizada pelo pagamento do IPTU "não só [em razão]
do contrato, mas por estarem ocupando por todos esses anos o lote objeto do contrato"
(fl. 532).
Houve contrarrazões (fls. 593-600).
O recurso foi admitido na origem (fls. 601-602).
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É o relatório.
VOTO
O recurso especial é inadmissível, pois a análise dos argumentos
defendidos dependem da desconstituição de premissas fáticas e jurídicas consolidadas
pelo TJSP, atraindo o veto da Súmula n. 7 do STJ. Explico.
A pretensão da recorrente é buscar revisar a conclusão da Corte a quo
sobre o caráter da posse, a mora do credor e a prova do desembolso, o que é vedado
na via estreita do recurso extremo.
A recorrente alega violação do
-A da Lei n.
e do
art. 32
6.766/1979
art. 884
do CC, argumentando que a taxa de fruição é devida para evitar o enriquecimento sem
causa dos recorridos.
Nesse contexto, cabe ressaltar que o TJSP afastou a taxa de fruição com
base na soberania do direito de retenção (art. 1.219 do CC), ou seja, a Corte de
origem não negou a existência da taxa de fruição em tese, mas sim sua aplicabilidade
ao caso concreto, por entender que o direito de retenção não é compatível com
qualquer remuneração em contrapartida. Confira-se (fl. 504):
A falta de pagamento da condenação pela rescisão do contrato, bem como
das benfeitorias, leva à isenção de taxa de fruição pela ocupação do imóvel
pelas rés. O direito de retenção, na forma do artigo 1.219 do Código Civil,
não é compatível com qualquer remuneração em contrapartida.
De outra forma, estar-se-ia premiando a autora, devedora da indenização
das benfeitorias, por sua inércia no adimplemento da obrigação.
Se a construtora entende que está sofrendo prejuízos com a manutenção da
posse em favor dos réus, bastará adimplir a obrigação a que foi condenada,
para extinguir o direito de retenção das benfeitorias e poder retomar a posse
do imóvel.
Assim, para acolher a pretensão da recorrente, essa Corte teria que: (I)
reanalisar o processo anterior de rescisão (n. 0023911-92.2016.8.26.0224) para
verificar a mora da recorrente no pagamento da indenização; (II) reclassificar o caráter
da posse de justa (art. 1.219 do CC) para injusta ou abusiva, desconsiderando a
conclusão de que a recorrente é a devedora inerte.
Ademais, o juízo sobre o abuso do direito de retenção é fático, sendo que o
TJSP já emitiu um juízo de valor, imputando a inércia à recorrente no cumprimento de
suas obrigações. Assim, reverter essa conclusão fática é vedado pela Súmula n. 7 do
STJ.
A recorrente alega, ainda, violação aos arts. 34, 130 e 131 do CTN,
buscando obrigar os recorridos a pagarem o IPTU à recorrente, independentemente da
prova de pagamento desta ao Fisco, sendo que o TJSP condicionou o ressarcimento à
.
efetiva demonstração de desembolso pela recorrente
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Nesse sentido, a Corte de origem fundamentou a decisão na vedação ao
enriquecimento sem causa (art. 884 do CC), afirmando que não se pode obrigar a
parte vencida a pagar por uma dívida que o vencedor nunca quitou. O acórdão
explicitou que a recorrente não é a credora do imposto, e sim o Município (art. 145
do CTN), sendo a pretensão da recorrente um mero direito de regresso.
Nesse ponto, para que o STJ pudesse acatar a pretensão da recorrente,
seria necessário desconsiderar o juízo de fato de que não houve pagamento dos
tributos pela recorrente e permitir que esta se utilize da via judicial para cobrar um
débito de terceiros sem comprovar sua lesão patrimonial, o que violaria o
do
art. 884
CC. Nesse contexto, a alteração da premissa fática de ausência de desembolso é
vedada pela Súmula n. 7 do STJ.
Ainda, a Corte de origem já consignou que como não existe demonstração
da data de pagamento das dívidas de IPTU existentes, não houve início do prazo
prescricional em relação a essas, ou seja, o prazo, portanto, sequer se iniciou, em
consonância com o princípio da
(art. 189 do CC).
actio nata
Assim, o prazo para o ressarcimento só começa a correr a partir da data em
que o débito foi efetivamente quitado, sendo que o recurso especial, neste ponto,
busca a revisão do momento fático da violação do direito, o que é vedado pela Súmula
n. 7 do STJ.
Pelas razões expostas, NÃO CONHEÇO do recurso especial.
Na forma do
§ 11, do
MAJORO os honorários
art. 85,
CPC/2015,
advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos
§§ 2o e 3o do referido dispositivo, observada eventual gratuidade de justiça.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.078.295 / SP
Número Registro: 2023/0180224-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00239119220168260224 10037284420208260224 1003728442020826022450000 20220000494560
20220000882248 239119220168260224
Sessão Virtual de
a
24/02/2026
02/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA
OUTRO NOME : IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA
ADVOGADOS
: LIDIA MARIA DE ARAUJO DA C. BORGES - SP104616
CLAUDIA GEANFRANCISCO CARVALHO - SP153892
RECORRIDO
: TARCISO DOS SANTOS PEREIRA - ESPÓLIO
REPR. POR
: IRENE BUQUI - HERDEIRO
REPR. POR
: KATILCIA BUQUI SANTOS PEREIRA - HERDEIRO
ADVOGADO
: YANDARA TEIXEIRA PINI - SP065819
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
24/02/2026
02/03/2026,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG),
João Otávio de Noronha e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o
Documento eletrônico VDA54623043 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 03/03/2026 01:20:35
Código de Controle do Documento: 37372d14-613e-4894-8443-21dbf9b69026

julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi. Não
participou do julgamento o Sr. Ministro Raul Araújo.

Brasília, 02 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54623043 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 03/03/2026 01:20:35
Código de Controle do Documento: 37372d14-613e-4894-8443-21dbf9b69026