Tribunal: STJ
Processo: 6063623-02.2015.8.13.0024
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA PENAL
MORATÓRIA. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.
1. O Tribunal de origem enfrentou todas as questões relevantes da
controvérsia, incluindo a tese de direito de retenção do imóvel, que foi
qualificada como inovação recursal e, portanto, não apreciada no mérito.
2. O princípio da eventualidade impõe ao réu que, na contestação, apresente
todas as matérias de defesa, sob pena de ver precluso o direito de suscitá-las
perante a instância recursal ordinária. Precedentes.
3. A adequação da cláusula penal inversa, com base de cálculo ajustada para
incidir sobre o valor das prestações pagas, foi considerada proporcional e
compatível com a finalidade da penalidade, sendo vedado o reexame de fatos
e provas pela Súmula 7 do STJ.
4. A pretensão de reavaliar a proporcionalidade da cláusula penal encontra
óbice na Súmula 7 do STJ, que veda o reexame de matéria fático-probatória
em sede de recurso especial.
5. Recurso especial desprovido.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2105178 - MG(2023/0378461-8)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: CENNÁRIO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
OUTRO NOME
: MASB
4
SPE
LTDA
CENNARIO
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA
ADVOGADOS
: RENATO LUÍS MARQUES PESSOA - MG073320
BERNARDO CORGOSINHO ALVES DE MEIRA - MG075359
TULIO LACERDA GONTIJO - MG130529
RECORRIDO
: CEZAR ALVES RODRIGUES
RECORRIDO
: RAQUEL APARECIDA DOS SANTOS VIDA
ADVOGADA
: PÂMELA CRISTINA PADILHA DOS SANTOS - MG104379
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA PENAL
MORATÓRIA. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.
1. O Tribunal de origem enfrentou todas as questões relevantes da
controvérsia, incluindo a tese de direito de retenção do imóvel, que foi
qualificada como inovação recursal e, portanto, não apreciada no mérito.
2. O princípio da eventualidade impõe ao réu que, na contestação, apresente
todas as matérias de defesa, sob pena de ver precluso o direito de suscitá-las
perante a instância recursal ordinária. Precedentes.
3. A adequação da cláusula penal inversa, com base de cálculo ajustada para
incidir sobre o valor das prestações pagas, foi considerada proporcional e
compatível com a finalidade da penalidade, sendo vedado o reexame de fatos
e provas pela Súmula 7 do STJ.
4. A pretensão de reavaliar a proporcionalidade da cláusula penal encontra
óbice na Súmula 7 do STJ, que veda o reexame de matéria fático-probatória
em sede de recurso especial.
5. Recurso especial desprovido.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos
24/02/2026
02/03/2026,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Brasília,
.
09 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54733895 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 09/03/2026 13:55:36
Publicação no DJEN/CNJ de 11/03/2026. Código de Controle do Documento: 63b23a38-3f91-4327-a6b7-9b23893c5f0e

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
Documento eletrônico VDA54733895 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 09/03/2026 13:55:36
Publicação no DJEN/CNJ de 11/03/2026. Código de Controle do Documento: 63b23a38-3f91-4327-a6b7-9b23893c5f0e

RECURSO ESPECIAL No 2105178 - MG(2023/0378461-8)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: CENNÁRIO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
OUTRO NOME
: MASB
4
SPE
LTDA
CENNARIO
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA
ADVOGADOS
: RENATO LUÍS MARQUES PESSOA - MG073320
BERNARDO CORGOSINHO ALVES DE MEIRA - MG075359
TULIO LACERDA GONTIJO - MG130529
RECORRIDO
: CEZAR ALVES RODRIGUES
RECORRIDO
: RAQUEL APARECIDA DOS SANTOS VIDA
ADVOGADA
: PÂMELA CRISTINA PADILHA DOS SANTOS - MG104379
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA PENAL
MORATÓRIA. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.
1. O Tribunal de origem enfrentou todas as questões relevantes da
controvérsia, incluindo a tese de direito de retenção do imóvel, que foi
qualificada como inovação recursal e, portanto, não apreciada no mérito.
2. O princípio da eventualidade impõe ao réu que, na contestação, apresente
todas as matérias de defesa, sob pena de ver precluso o direito de suscitá-las
perante a instância recursal ordinária. Precedentes.
3. A adequação da cláusula penal inversa, com base de cálculo ajustada para
incidir sobre o valor das prestações pagas, foi considerada proporcional e
compatível com a finalidade da penalidade, sendo vedado o reexame de fatos
e provas pela Súmula 7 do STJ.
4. A pretensão de reavaliar a proporcionalidade da cláusula penal encontra
óbice na Súmula 7 do STJ, que veda o reexame de matéria fático-probatória
em sede de recurso especial.
5. Recurso especial desprovido.

Documento eletrônico VDA54112867 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 23/02/2026 23:50:50
Código de Controle do Documento: c69c8cf1-8161-4036-aab5-b9cc23679df7

RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por CENNÁRIO EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA, fundamentado no artigo 105, III, “a” e “c”, da Constituição Federal,
contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim
ementado:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL – DENUNCIAÇÃO À LIDE – IMPOSSIBILIDADE –
RELAÇÃO DE CONSUMO – ATRASO NA ENTREGA DO IMOVEL
CONFIGURADO – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR
– NÃO COMPROVAÇÃO – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO DA
CLÁUSULA CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – ÍNDICE DE CORREÇÃO
MONETÁRIA SOBRE O SALDO DEVEDOR – APLICAÇÃO DO INCC TÃO
SOMENTE ATÉ A DATA PREVISTA PARA A CONCLUSÃO DA OBRA –
IMÓVEL ENTREGUE APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA – DANOS
MORAIS CONFIGURADOS. Versando a lide principal sobre relação de
natureza consumerista, revela-se incabível a denunciação da lide.
Precedentes do STJ. A denunciação da lide não deve ser admitida nos casos
em que a parte visar, unicamente, a transferência da responsabilidade do
evento danoso a outrem, desvirtuando os princípios da celeridade e da
economia processual. Não comprovada a alegada culpa exclusiva de
terceiro, deve ser reconhecida a responsabilidade da Ré pelo atraso na
entrega do imóvel. As alterações nas circunstâncias ou conjunturas
diretamente ligadas à atividade empresarial da parte constituem fortuito
interno, inerentes ao risco da atividade empresarial desenvolvida dentro da
sua margem de previsibilidade. Comprovado o atraso na entrega do imóvel,
incide a cláusula penal moratória, que tem a finalidade de indenizar pelo
adimplemento tardio da obrigação. Segundo o STJ “A tese a ser firmada,
para efeito do
do
é a seguinte: No contrato de adesão
art. 1.036
CPC/2015,
firmado entre o comprador e a
havendo previsão
construtora/incorporadora,
de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela
ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor. Não se aplica o INCC para correção do saldo devedor após o
transcurso da data limite para entrega da obra. O atraso na entrega da obra
(além do prazo de carência previamente estipulado) configura
inadimplemento contratual e, quando se protrai no tempo por lapso temporal
considerável, é passível de gerar danos morais ao promitente comprador, em
virtude da frustração de suas legítimas expectativas. V.V. Não ensejam danos
morais, por si só, o descumprimento de obrigações contratuais
desacompanhado de evidências da prática de outros atos que tenham gerado
ofensa aos direitos de personalidade do consumidor. Não sendo constatada a
ocorrência de ilícito civil, não há que se falar no dever de indenizar.” (e-STJ,
fl. 658)

Os embargos de declaração opostos pela recorrente foram parcialmente acolhidos (e-
STJ, fls. 713-720).
Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da
legislação federal, com as respectivas teses: (i)
do CPC, pois teria havido
art. 1.022, inciso II,
omissão relevante no acórdão ao não examinar a tese do direito de retenção do imóvel até a
quitação do preço, configurando negativa de prestação jurisdicional; (ii)
da
art. 52
pois seria assegurado ao incorporador o direito de retenção da unidade até a
Lei 4.591/1964,
quitação das obrigações pelo adquirente, de modo que não haveria atraso imputável antes da
quitação do saldo; (iii)
do Código Civil, pois teria sido violada a exceção do contrato
art. 476
não cumprido, já que o comprador não poderia exigir a entrega antes de cumprir integralmente
Documento eletrônico VDA54112867 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 23/02/2026 23:50:50
Código de Controle do Documento: c69c8cf1-8161-4036-aab5-b9cc23679df7

sua obrigação de pagar; (iv)
do Código Civil, em dissídio com o
pois a
art. 886
Tema 971/STJ,
inversão da cláusula penal sobre o valor total ou quitado do imóvel teria ensejado
enriquecimento sem causa, devendo a indenização ser arbitrada em quantia certa e razoável; (v)
(
e
(
, pois a inversão
TEMA 971/STJ
REsp 1.614.721/DF) TEMA 970/STJ REsp 1.635.428/SC)
da cláusula penal deveria observar a conversão das obrigações heterogêneas em dinheiro por
arbitramento, em valor equivalente ao locativo, vedada a cumulação com lucros cessantes e
afastada a incidência sobre o preço integral; e (vi) arts. 186 e 927 do Código Civil, em dissídio
com o
pois não haveria dano moral indenizável em atraso inferior a dois
REsp 1.551.968/SP,
meses, ausentes circunstâncias excepcionais que atingiriam direitos da personalidade.
Não foram apresentadas contrarrazões.
É o relatório.
VOTO
Extrai-se dos autos que, na origem, os autores alegam ter firmado promessa de
compra e venda de unidade no Edifício Horizonte, com preço total pactuado e entrega prevista
para
afirmando atraso na entrega das chaves em
e aplicação do INCC
30/12/2011,
28/08/2012
sobre o saldo devedor durante o período de mora, além de atraso de aproximadamente 2 anos na
entrega de áreas de lazer. Propõem ação ordinária, sob a ótica do Código de Defesa do
Consumidor, para declarar a nulidade da cláusula de tolerância (6.1), inverter a cláusula penal
moratória em seu favor, afastar a incidência do INCC no atraso (ou substituí-lo pelo IGP-M após
a data limite), condenar ao pagamento de lucros cessantes e indenização por danos morais,
custas e honorários.
A sentença julga parcialmente procedentes os pedidos e reconhece a validade da
tolerância de 180 dias, identifica atraso posterior, aplica em favor dos autores a penalidade
contratual (cláusula 9.1) sobre o montante quitado até a entrega, com correção pela tabela da
Corregedoria a partir de junho de 2012 e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; determina
o recálculo do saldo devedor, a partir de junho de 2012, pelo IGP-M; condena a ré ao pagamento
de R$ 10.000,00 por danos morais, com correção desde a sentença e juros de 1% ao mês desde a
citação; rejeita os demais pedidos e fixa sucumbência recíproca, com honorários em 15% (e-STJ,
fls. 414-423).
No acórdão, o Tribunal de Justiça rejeita a denunciação da lide, reconhece atraso de
quase dois meses após a tolerância, mantém a inversão da cláusula penal moratória em favor dos
autores, afasta a aplicação do INCC após o prazo contratual acrescido da tolerância, substituindo-
o pelo IGP-M durante a mora, e confirma a condenação por danos morais, negando provimento à
apelação e majorando honorários (e-STJ, fls. 658-690). Em embargos de declaração, acolhe
parcialmente para esclarecer a possibilidade de cumulação da correção pelo IGP-M com juros
remuneratórios contratados, por serem encargos distintos (e-STJ, fls. 713-720).
1. Art. 1.022, II, do CPC.
Em análise das razões do recurso especial, a recorrente afirma violação aos arts. 489
e 1.022 do Código de Processo Civil, sustentando que o acórdão teria incorrido em omissão
quanto à tese de direito de retenção do imóvel até a quitação do saldo devedor (art. 52 da
Documento eletrônico VDA54112867 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 23/02/2026 23:50:50
Código de Controle do Documento: c69c8cf1-8161-4036-aab5-b9cc23679df7

. Alega, ainda, ofensa ao princípio da não surpresa e ausência de enfrentamento da
Lei 4.591/64)
metodologia definida nos Temas 970 e 971 do Superior Tribunal de Justiça (e-STJ, fls. 726-733).
O acórdão de apelação, contudo, apresenta fundamentação suficiente e específica
sobre todos os pontos relevantes da controvérsia. O Tribunal de Justiça: (a) reconhece a validade
da cláusula de tolerância de 180 dias, fixa atraso de “
” e afasta a ocorrência de
quase dois meses
caso fortuito ou força maior (e-STJ, fls. 680-681); (b) determina a inversão da cláusula penal
com base no
e afasta a possibilidade de cumulação com lucros cessantes (e-STJ,
Tema 971/STJ
fls. 682-683); (c) limita a incidência do INCC ao prazo contratual acrescido da tolerância,
substituindo-o pelo IGP-M durante o período de mora (e-STJ, fls. 683-685); e (d) mantém a
condenação por danos morais, distinguindo a jurisprudência desta Corte ao enfatizar que, em
situações excepcionais, é possível o reconhecimento do dano extrapatrimonial (e-STJ, fls. 686-
687).
No que concerne à tese de direito de retenção até o pagamento integral do saldo
devedor, o Tribunal de origem registrou, de maneira expressa, tratar-se de inovação recursal,
razão pela qual deixou de a apreciar (e-STJ, fl. 681). Nos embargos de declaração, reiterou a
inexistência de omissão, reafirmou o enquadramento da matéria como inovação recursal, afastou
a alegada violação ao princípio da não surpresa e acolheu parcialmente apenas para sanar
obscuridade, esclarecendo a possibilidade de cumulação do IGP-M com os juros remuneratórios
contratados, por se tratar de encargos distintos (e-STJ, fls. 714-720).
Nesse contexto, não se caracteriza negativa de prestação jurisdicional. As matérias
tidas como omissas foram devidamente enfrentadas, pois o Tribunal apreciou o atraso, a
inversão da cláusula penal, os critérios de correção monetária, os danos morais e, quanto à tese
de retenção, indicou fundamento processual claro para o seu não conhecimento.
O julgamento dos embargos, ademais, integrou o acórdão, afastando as alegações de
vícios e esclarecendo os pontos controvertidos.
Conclui-se, portanto, que não houve ofensa aos arts. 489 e 1.022 do Código de
Processo Civil.

2. Violação ao art. 52 da
e ao
do Código Civil.
Lei 4.591/64
art. 476
A parte recorrente alega que ao incorporador assistiria o direito de reter a unidade
imobiliária até a quitação integral das obrigações assumidas pelo adquirente, razão pela qual não
lhe poderia ser imputado atraso antes do pagamento do saldo devedor. Sustenta, ainda, que teria
havido violação à exceção do contrato não cumprido, sob o argumento de que o comprador não
poderia exigir a entrega do imóvel sem antes adimplir integralmente sua obrigação de pagar.
O Tribunal de origem, contudo, deixou de conhecer dessa tese ao qualificá-la, de
forma expressa, como inovação recursal por ocasião do julgamento da apelação, deixando,
portanto, de apreciá-la no mérito, nos seguintes termos:

"Ressalte-se ainda que, a alegação de ausência de quitação do saldo devedor
na data da entrega do imóvel, configura inovação recursal, não tendo sido
abordada quanto da contestação, razão pela qual não merece apreciação.

Documento eletrônico VDA54112867 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 23/02/2026 23:50:50
Código de Controle do Documento: c69c8cf1-8161-4036-aab5-b9cc23679df7

Em assim sendo, restou devidamente demonstrada a responsabilidade da
pelo atraso na entrega do imóvel, não havendo como afastar a
Ré/Apelante
sua condenação ao pagamento de penalidade pelo seu inadimplemento."

Nos embargos de declaração, destacou o seguinte sobre o ponto (e-STJ, fls. 681; 718-
720):
"Observa-se, assim, que a douta Turma Julgadora firmou entendimento, no
sentido de que a parte Embargante deve ser responsabilizada pelo atraso de
quase dois meses na entrega do imóvel.

A fundamentação de inovação recursal deve ser mantida, posto que ao
apresentar sua defesa a parte ora Embargante afirma que “(...) logo após a
expedição da Certidão de Baixa e Habite-se, o primeiro autor recebeu o
imóvel em 28 de agosto de 2012, conforme se infere do Termo de
Recebimento de Imóvel colacionado aos autos pelos próprios autores.”, nada
mencionando acerca de um possível inadimplemento.

Ressalte-se que houve apenas menção genérica acerca da clausula contratual
que prevê a possibilidade de a promitente vendedora cedente reter a entrega
da unidade imobiliária ao promissário comprador até que este satisfaça as
suas obrigações contratuais, não discorrendo sobre as condições específicas
do caso dos autos.

Assim, entendo que tal matéria não deve mesmo ser apreciada em sede
recursal."

Assim, o v. acórdão recorrido decidiu em conformidade com o entendimento do
Superior Tribunal de Justiça de que não é possível inovação nas razões do recurso de apelação.
Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
COBRANÇA. CONTRATO DE SUBEMPREITADA. INADIMPLEMENTO.
RESPONSABILIZAÇÃO SOLIDÁRIA DA EMPREITEIRA E DA DONA DA
OBRA. LIDE DECIDIDA NOS LIMITES EM QUE FORA PROPOSTA.
MATÉRIAS FÁTICAS NÃO DEDUZIDAS NA CONTESTAÇÃO. INOVAÇÃO
RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO
ILÍCITO.
FUNDAMENTO
DO
ACÓRDÃO
RECORRIDO
NÃO
IMPUGNADO.
AGRAVO DESPROVIDO. 1. Não
SÚMULA 283/STF.
configura ofensa ao
do
o fato de o Tribunal de origem,
art. 535
CPC/73
embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados
pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte,
suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. O acórdão recorrido
concluiu que a lide foi decidida nos limites em que fora proposta, por ser
possível se inferir da inicial que a autora justificou a responsabilidade
solidária da dona da obra na sua falta de cautela e cuidado com relação às
obrigações da empreiteira principal, sendo plenamente possível identificar o
pedido e a causa de pedir. 3. O princípio da eventualidade impõe ao réu que,
na contestação, apresente todas as matérias de defesa, sob pena de ver
precluso o direito de suscitá-las perante a instância recursal ordinária.
Precedentes. 4. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial,
de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do aresto estadual atrai,
por analogia, o óbice da Súmula 283 do STF. 5. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, julgado em
AREsp n. 698.990/SC,
DJe de
g.n.)
22/5/2023,
25/5/2023,

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E CONSUMIDOR.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO E OBRIGAÇÃO DE FAZER. AUSÊNCIA DE
LEGITIMIDADE DO CÔNJUGE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
NATUREZA
PESSOAL.
DOCUMENTOS
SEM
AUTENTICAÇÃO.
Documento eletrônico VDA54112867 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 23/02/2026 23:50:50
Código de Controle do Documento: c69c8cf1-8161-4036-aab5-b9cc23679df7

INOVAÇÃO RECURSAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FIXAÇÃO DE
MULTA. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283/STF.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A ação referente à promessa de
compra e venda tem natureza pessoal, razão pela qual o cônjuge que não
figurou no contrato carece de legitimidade para a pretensão. Precedentes.
recursais" 2. "(...) é vedada a inovação de tese jurídica em sede de apelação,
posto que os efeitos devolutivo e translativo não suprem eventual deficiência
das razões (AgInt no
Rel. Ministro PAULO DE TARSO
REsp 1670678/MG,
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
3. [...] ). 6.
25/4/2019
Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no REsp n. 1.459.593/DF,
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
DJe de
22/8/2022,
g.n.)
26/8/2022,

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO AO
DO
ART. 515
CPC/1973.
AUSÊNCIA. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA EVENTUALIDADE.
AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Em atenção ao princípio da eventualidade, não
constitui afronta ao artigo 515 do
a falta de manifestação do
CPC/1973
Tribunal, em apelação ou posteriores embargos de declaração, acerca de
questões impugnadas intempestivamente pelas partes e não apreciáveis de
ofício. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a preclusão opera-se
para alegação de defesas de mérito não oferecidas oportunamente.
Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, julgado em
AREsp n. 495.243/PR,
21/9/2017,
DJe de
g.n.)
20/10/2017,

Com efeito, "conforme o princípio da eventualidade, compete ao réu, na
contestação, alegar todas as defesas contra o pedido do autor, sob pena de preclusão. In casu,
matéria somente ventilada na apelação, não se tratando de matéria de ordem pública, opera-se
" (AgRg no Ag
Relator Ministro Vasco Della Giustina –
a preclusão
588.571/RJ,
Desembargador Convocado do TJ /RS -, Sexta Turma, julgado em
– DJe de 1o/
21/6/2011
07/2011
).
Ademais, a modificação de tal entendimento, nos termos em que pleiteada pela parte
recorrente, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável
em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a
deste Pretório.
Súmula 7
Dessa forma, o acórdão recorrido deve ser mantido por seus próprios fundamentos.
3. Violação aos arts. 186, 886 e 927 do Código Civil.
A recorrente alega que a inversão da cláusula penal, calculada sobre o valor total ou
quitado do imóvel, teria ensejado enriquecimento sem causa, sustentando que a indenização
deveria ser arbitrada em quantia certa e moderada. Afirma, ainda, que não haveria dano moral
indenizável em atraso inferior a dois meses, ausentes circunstâncias excepcionais aptas a atingir
direitos da personalidade.
No entanto, o acórdão aplicou a inversão da cláusula penal com fundamento no
mantendo a condenação tal como estabelecida na sentença, sem analisar o
Tema 971/STJ,
do Código Civil. Assim, a matéria não foi objeto de apreciação pelo Tribunal de origem
art. 886
e carece de prequestionamento.
Quanto aos danos morais, o colegiado reconheceu a sua ocorrência, ressaltando a
excepcionalidade do caso concreto e a frustração das legítimas expectativas do adquirente, em
Documento eletrônico VDA54112867 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 23/02/2026 23:50:50
Código de Controle do Documento: c69c8cf1-8161-4036-aab5-b9cc23679df7

conformidade com precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Embora tenha havido voto
vencido pela exclusão da condenação, prevaleceu o entendimento pela manutenção dos danos
morais (e-STJ, fls. 682-690).
No que tange à alegada violação dos artigos 186, 886 e 927 do Código Civil, verifica-
se que seu conteúdo normativo não foi apreciado pelo Tribunal
, tampouco foram opostos
a quo
embargos de declaração para sanar eventual omissão. Dessa forma, à falta do indispensável
prequestionamento, incide, por analogia, o óbice das
. Nesse sentido:
Súmulas 282 e 356 do STF

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ARTIGO
1.022 DO
OMISSÃO NÃO VERIFICADA. RESPONSABILIDADE
CPC/15.
CIVIL POR VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL (CC/2002,
.
ARTIGOS 186 E 927 DO CÓDIGO CIVIL.
ART. 205) SÚMULA 83/STJ.
DEFICIÊNCIA
NA
CONCEPÇÃO
DO
PROJETO
DA
OBRA.
CAUSALIDADE ADEQUADA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ.
ARTIGO 884 DO CÓDIGO CIVIL. SÚMULAS 282 E 356/STF. ART. 1.026
DO
OMISSÃO NA DECISÃO AGRAVADA. VIA INADEQUADA.
CPC/15
NÃO PROVIDO.
1. Não há falar-se em omissão ou falta de justificativa adequada nos casos
em que o Tribunal de origem resolve a controvérsia na extensão da matéria
devolvida.
2. A pretensão do consumidor de ser indenizado pelo prejuízo decorrente da
entrega de imóvel com vícios de construção está sujeita ao prazo decenal
previsto no artigo 205 do Código Civil.
Súmula 83/STJ.
3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (
.
Súmula n. 7/STJ)
4. Não se admite o recurso especial quando a questão federal nele suscitada
não foi enfrentada no acórdão recorrido. Incidem as Súmulas 282 e 356 do
Supremo Tribunal Federal (STF).
5.O agravo interno não é o recurso cabível (adequado) para apontar suposta
omissão da decisão agravada. Precedentes.
6. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no
relatora
,
AREsp n. 2.506.495/MG,
Ministra Maria Isabel Gallotti
Quarta Turma, julgado em
DJEN de
g.n.)
23/6/2025,
26/6/2025,
4.
(
e
(
.
TEMA 971/STJ REsp 1.614.721/DF) TEMA 970/STJ REsp 1.635.428/SC)
O Tribunal aplicou o Tema 971 para inverter a cláusula penal e afastou a cumulação
com lucros cessantes; também delimitou a correção monetária (INCC até a data-limite e
substituição pelo IGP‐M na mora). Nos embargos, esclareceu a possibilidade de cumulação de
IGP‐M com juros remuneratórios contratados (e-STJ, fls. 682-685; 719-720).
Leia-se trecho da fundamentação do acórdão:

"DA INVERSÃO DA CLAUSULA CONTRATUAL
Razão não assiste à
quanto a alegação de impossibilidade de sua
Ré/Apelante
condenação em multa pelo atraso.

Isso, porque o colendo Superior Tribunal de Justiça definiu no julgamento do
Recurso Especial
sob a sistemática dos recursos repetitivos,
1.631.485/DF,
sobre a possibilidade de inversão da cláusula penal contratualmente prevista
apenas para a hipótese de inadimplemento do adquirente. Confira-se:

Documento eletrônico VDA54112867 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 23/02/2026 23:50:50
Código de Controle do Documento: c69c8cf1-8161-4036-aab5-b9cc23679df7

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA
ENTREGA. NOVEL
CONTRATO FIRMADO
LEI N. 13.786/2018.
ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO
INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM
BENEFÍCIO
DO
ADERENTE.
INADIMPLEMENTO
DA
INCORPORADORA.
ARBITRAMENTO
JUDICIAL
DA
INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A
MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS
PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1.
A tese a ser firmada, para efeito do
do
é a
art. 1.036
CPC/2015,
seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
havendo previsão de cláusula penal apenas
construtora/incorporadora,
para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para
a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As
obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso
concreto, recurso especial parcialmente provido. (R Esp 1631485/DF,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em
D Je
– destaquei.
22/05/2019,
25/06/2019)

Assim, a penalidade da cláusula 9.1 deverá ser revertida em favor dos
Autores, ora Apelados, mantendo-se a r. sentença em sua integralidade.

Ressalte-se que, não houve qualquer insurgência do
quanto ao
Réu/Apelante
valor arbitrado."

De fato, esta Corte definiu que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do
construtora/incorporadora,
adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor (Tema no 971 do STJ). A propósito:

"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
VIOLAÇÃO DOS ARTS 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA.
REALIZAÇÃO DO LEILÃO DO IMÓVEL. AFASTAMENTO DO DIREITO
DOS ADQUIRENTES DE RECEBEREM OS VALORES PAGOS.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.o 83 DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA
PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE.
TEMA N.o 971 DO STJ. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL
QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO.
SÚMULA N.o 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO
PROVIDO. 1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação
vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material,
obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts.
489 e 1.022 do NCPC), não se prestando ao rejulgamento do que foi
decidido. 2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a realização de
leilão extrajudicial do bem não isenta a empresa de restituir, total ou
parcialmente, os valores pagos pelos compradores, a depender de quem deu
causa à rescisão contratual, nos termos da Súmula n.o 543 do STJ. 3. No
contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora
/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o
inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da
indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema n.o 971 do STJ). 4. No
caso, a fixação da indenização por danos morais decorreu de situação
excepcional que configurou ofensa ao direito da personalidade dos
promitentes compradores, extrapolando a esfera do mero inadimplemento
contratual, não podendo a questão ser revista nesta via excepcional, ante a
incidência da Súmula n.o 7 do STJ. 5. Agravo interno não provido." (AgInt no
Documento eletrônico VDA54112867 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 23/02/2026 23:50:50
Código de Controle do Documento: c69c8cf1-8161-4036-aab5-b9cc23679df7

relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira
AREsp n. 2.383.212/MG,
Turma, julgado em
DJe de
27/11/2023,
29/11/2023)

Sustenta a parte recorrente que a inversão da cláusula penal deveria observar a
conversão das obrigações heterogêneas em dinheiro por arbitramento, em valor equivalente ao
locativo, vedada a cumulação com lucros cessantes e afastada a incidência sobre o preço integral.
A pretensão recursal, neste tópico, encontra óbice intransponível na Súmula 7 desta
Corte Superior. O
do Código Civil autoriza o juiz a reduzir equitativamente a penalidade
art. 413
se o seu montante for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do
negócio. A análise sobre a excessividade da cláusula penal, contudo, não se faz em abstrato, mas
exige uma avaliação concreta das circunstâncias fáticas do caso, da natureza do contrato e da
proporção entre a penalidade e o dano efetivamente sofrido ou potencial.
No caso em apreço, o Tribunal de origem manteve a sentença, que procedeu a uma
adequação da cláusula penal, alterando a base de cálculo do valor total do imóvel para o valor
das prestações pagas pelo comprador compatível com a finalidade da penalidade. É o que se
segue (e-STJ, fls. 414-423):

"a) aplicar a penalidade por inadimplemento constante no contrato em favor
da parte autora (cláusula 9.1), que incidirá sobre montante quitado até a
data da efetiva entrega do bem. O valor (e-STJ Fl.422) Documento recebido
eletronicamente da origem deverá ser corrigido monetariamente pela tabela
oficial da Corregedoria-Geral de Justiça a partir do evento danoso (junho de
2012), aplicando-se sobre ele, ainda, juros de mora de 1% ao mês desde a
citação;".

Tal delimitação está em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, que
entende ser devida a cláusula penal até a data da disponibilização da posse direta ao adquirente
da unidade autônoma .
Assim, a "simetria" exigida pelo Tema 971 foi observada ao se ajustar a base de
cálculo para evitar o enriquecimento sem causa do adquirente, em linha com o voto condutor do
precedente. Rever essa conclusão demandaria, inevitavelmente, uma incursão no conjunto fático-
probatório dos autos e nas cláusulas do contrato celebrado entre as partes. Seria necessário
reavaliar o equilíbrio econômico-financeiro da avença, a extensão do inadimplemento e a
proporcionalidade da sanção imposta, tarefa que é vedada na via estreita do recurso especial, a
teor do que dispõe a Súmula 7 do STJ.
Dessa forma, o acórdão recorrido, ao manter a delimitação temporal da cláusula
penal conforme a sentença, agiu em conformidade com a legislação e a jurisprudência
aplicáveis, não havendo que se falar em violação aos critérios do Tema 971 do STJ neste
particular. Portanto, a tese não merece acolhida.
Nesse contexto, estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, em
relação à inversão da cláusula penal, danos morais, termo inicial dos juros de mora e da correção
monetária, o recurso especial encontra óbice na
pelas alíneas "a" e "c" do
Súmula 83/STJ,
permissivo constitucional.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.
Documento eletrônico VDA54112867 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 23/02/2026 23:50:50
Código de Controle do Documento: c69c8cf1-8161-4036-aab5-b9cc23679df7

Nos termos do
§ 11, do Código de Processo Civil de 2015, majoro os
art. 85,
honorários advocatícios devidos à parte recorrida de 17% (dezessete por cento) para 18%
(dezoito por cento).
É como voto.
Documento eletrônico VDA54112867 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 23/02/2026 23:50:50
Código de Controle do Documento: c69c8cf1-8161-4036-aab5-b9cc23679df7

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.105.178 / MG
Número Registro: 2023/0378461-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10000150237295004
10000181064270001
10000181064270002
10000181064270003
10000181064270004
10000181064270005
10000181064270006
10000181064270007
10000181064270008 10000190624460001 10024133765008001 60636230220158130024
Sessão Virtual de
a
24/02/2026
02/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : CENNÁRIO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
OUTRO NOME : MASB 4 SPE LTDA CENNARIO EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA
ADVOGADOS
: BERNARDO CORGOSINHO ALVES DE MEIRA - MG075359
RENATO LUÍS MARQUES PESSOA - MG073320
TULIO LACERDA GONTIJO - MG130529
RECORRIDO
: CEZAR ALVES RODRIGUES
RECORRIDO
: RAQUEL APARECIDA DOS SANTOS VIDA
ADVOGADA
: PÂMELA CRISTINA PADILHA DOS SANTOS - MG104379
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso mas lhe negou
24/02/2026
02/03/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA54622077 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 03/03/2026 01:13:25
Código de Controle do Documento: 31756225-fba8-403b-99d2-fbcf58c4e2b3

Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Licenciado o Sr.
Ministro Marco Buzzi.

Brasília, 02 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54622077 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 03/03/2026 01:13:25
Código de Controle do Documento: 31756225-fba8-403b-99d2-fbcf58c4e2b3