Tribunal: STJ
Processo: 0001956-80.2019.8.17.3350
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.
INADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL FUNDADO EM DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL SEM COTEJO ANALÍTICO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2726060 - PE(2024/0313041-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: PERNAMBUCO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS
: ALBINO PEDROSA GONCALVES NETO - PE046461
ADRIANA CARIBÉ BEZERRA CAVALCANTI - PE022598
MARCELO VINÍCIUS TENÓRIO GOUVEIA - PE060657
AGRAVADO
: CONDOMINIO EBANO - RESERVA SAO LOURENCO
OUTRO NOME
: CONDOMINIO DA QUADRA DA RESERVA SAO LOURENCO
ADVOGADO
: MIRELLA SANTOS FERREIRA - PE051418
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.
INADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL FUNDADO EM DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL SEM COTEJO ANALÍTICO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por ausência de cotejo analítico, nos termos do
§ 1o, do CPC e
art. 1.029,
do
§ 1o, do RISTJ.
art. 255,
2. A controvérsia versa sobre ação de cobrança de taxas condominiais e taxas
extras inadimplidas de unidade não comercializada, com multa de 2% e
consectários.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, integrou
os embargos para impor multa de 2% e determinou o pagamento das parcelas
vencidas durante o trâmite até a entrega das chaves.
4. A Corte de origem manteve a sentença, reconheceu a ilegalidade da cláusula
convencional que reduzia a taxa às unidades não comercializadas, fixou a
responsabilidade da construtora até a entrega das chaves e majorou honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Saber se foi demonstrado o dissídio jurisprudencial quanto à interpretação dos
arts. 113, 421 e 422, 1.315, 1.334 e 1.336 1.351 do Código Civil e arts. 5o e 12, §
1o, da Lei n. 4.591/1964.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. O recurso especial, fundado exclusivamente na alínea
do permissivo
c
constitucional não pode ser conhecido por ausência de cotejo analítico, nos termos
Documento eletrônico VDA55102012 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: cd239e25-3d30-498f-9309-2b86d89f2d00

do
§ 1o, do CPC e do
§ 1o, do RISTJ, pois não houve
art. 1.029,
art. 255,
transcrição dos paradigmas nem demonstração de similitude fática entre os
julgados.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Incide o óbice do
§ 1o, do CPC e do
§
Tese de julgamento
art. 1.029,
art. 255,
1o, do RISTJ quando o recorrente, ao invocar dissídio jurisprudencial, não realiza o
cotejo analítico com transcrição das ementas e demonstração da similitude fática
entre os julgados.”
CC, arts. 113, 421, 422, 1.334, 1.336, § 1o, 1.351,
Dispositivos relevantes citados:
1.315; CPC, arts. 1.029, § 1o, 85, § 11; CF,
III,
;
art. 105,
c Lei n. 4.591/1964,
§ 1o;
o; RISTJ,
§ 1o.
art. 12,
Lei n. 4.657/1942, art. 5
art. 255,
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento
10/03/2026
16/03/2026,
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
17 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2726060 - PE (2024/0313041-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: PERNAMBUCO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS
LTDA
ADVOGADOS
: ALBINO PEDROSA GONCALVES NETO - PE046461
ADRIANA CARIBÉ BEZERRA CAVALCANTI - PE022598
MARCELO VINÍCIUS TENÓRIO GOUVEIA - PE060657
AGRAVADO
: CONDOMINIO EBANO - RESERVA SAO LOURENCO
OUTRO NOME
: CONDOMINIO DA QUADRA DA RESERVA SAO
LOURENCO
ADVOGADO
: MIRELLA SANTOS FERREIRA - PE051418
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. INADMISSIBILIDADE
DO RECURSO ESPECIAL FUNDADO EM DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL
SEM
COTEJO
ANALÍTICO.
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL
DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por ausência de cotejo analítico, nos termos do
§ 1o, do CPC e do
art. 1.029,
§ 1o, do RISTJ.
art. 255,
2. A controvérsia versa sobre ação de cobrança de taxas condominiais e taxas extras
inadimplidas de unidade não comercializada, com multa de 2% e consectários.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, integrou os
embargos para impor multa de 2% e determinou o pagamento das parcelas vencidas
durante o trâmite até a entrega das chaves.
4. A Corte de origem manteve a sentença, reconheceu a ilegalidade da cláusula
convencional que reduzia a taxa às unidades não comercializadas, fixou a
responsabilidade da construtora até a entrega das chaves e majorou honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Saber se foi demonstrado o dissídio jurisprudencial quanto à interpretação dos
arts. 113, 421 e 422, 1.315, 1.334 e 1.336 1.351 do Código Civil e arts. 5o e 12, § 1o,
da Lei n. 4.591/1964.
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III. RAZÕES DE DECIDIR
6. O recurso especial, fundado exclusivamente na alínea
do permissivo
c
constitucional não pode ser conhecido por ausência de cotejo analítico, nos termos do
§ 1o, do CPC e do
§ 1o, do RISTJ, pois não houve transcrição
art. 1.029,
art. 255,
dos paradigmas nem demonstração de similitude fática entre os julgados.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Incide o óbice do
§ 1o, do CPC e do
§ 1o,
Tese de julgamento
art. 1.029,
art. 255,
do RISTJ quando o recorrente, ao invocar dissídio jurisprudencial, não realiza o
cotejo analítico com transcrição das ementas e demonstração da similitude fática
entre os julgados.”
CC, arts. 113, 421, 422, 1.334, 1.336, § 1o, 1.351,
Dispositivos relevantes citados:
1.315; CPC, arts. 1.029, § 1o, 85, § 11; CF,
III, ;
art. 105,
c Lei n. 4.591/1964, art. 12,
§ 1o;
o; RISTJ,
§ 1o.
Lei n. 4.657/1942, art. 5
art. 255,

RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por PERNAMBUCO
CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS LTDA. contra a decisão que inadmitiu o
recurso especial por ausência de cotejo analítico, nos termos do
§ 1o, do
art. 1.029,
Código de Processo Civil e do
§1, do Regimento Interno do STJ (fls. 562-
art. 255,
563).
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso
especial foram atendidos.
O recurso especial foi interposto, com fundamento no
III,
, da
art. 105,
c
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça de Pernambuco em
apelação nos autos de ação de cobrança de taxas condominiais.
O julgado foi assim ementado (fl. 468):

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA. TAXA
CONDOMINIAL
REDUZIDA.
UNIDADE
NÃO
COMERCIALIZADA.
CONVENÇÃO
ELABORADA
PELA
CONSTRUTORA.
ABUSIVIDADE.
IMPROVIMENTO. TÉCNICA DE JULGAMENTO DO
DO CPC. 1. Ação
ART. 942
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de cobrança movida por condomínio contra a construtora do empreendimento
imobiliário, visando a cobrança da taxa condominial em atraso, referente a unidade
habitacional não comercializada, bem como das que se venceram no curso do
processo. 2. Taxa condominial inferior para as unidades imobiliárias não
comercializadas, prevista na convenção do condomínio, que foi unilateralmente fixada
pela construtora recorrente. 3. A contribuição condominial deve ser fixada de acordo
com a fração ideal da unidade imobiliária, sendo possível o estabelecimento de critério
diverso na convenção condominial. No entanto, a convenção outorgada pela
construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu
favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial.
Precedente. REsp n.o 1.816.039/MG. 4. Ilegalidade da convenção condominial que
estabeleceu valor menor a título de contribuição condominial para a unidade
imobiliária pertencente à apelante, enquanto não comercializada. 5. A
responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da construtora até a efetiva
posse do imóvel com a entrega das chaves, momento a partir do qual surge para o
condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais e do IPTU.
6. Apelação improvida. 7. Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência
para 15% (quinze por cento) do valor da condenação.
§ 11, do CPC. 8. Feito
Art. 85,
julgado sob a sistemática prevista no
do CPC.
Art. 942

No recurso especial, a parte alega que a Corte de origem realizou a
interpretação divergente de julgados de outros Tribunais quanto as seguintes artigos:
a) 113, 421 e 422 do Código Civil, porque o acórdão teria afrontado os
princípios do
, autonomia da vontade e boa-fé objetiva ao
pacta sunt servanda
desconsiderar a validade da cláusula convencional que fixou contribuição reduzida
às unidades não comercializadas;
b) 1.334 e 1.336 do Código Civil, já que o acórdão teria negado a
possibilidade de estipulação, em convenção, de percentuais diversos e parâmetros
específicos para cobrança das taxas condominiais, admitidos pela legislação;
c) 12, § 1o, da
pois a decisão de origem teria afastado a
Lei n. 4.591/1964,
permissão legal de fixação, em convenção, de critério diverso da fração ideal para o
rateio das despesas;
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d) 1.351 do Código Civil, porquanto a alteração do critério de rateio
deveria ocorrer por deliberação condominial com quórum de 2/3, e não por
invalidação judicial da cláusula vigente;
e) 5o da
uma vez que a decisão teria desconsiderado os
Lei n. 4.657/1942,
fins sociais e as exigências do bem comum na aplicação das normas ao caso
concreto;
f) 1.315 do Código Civil, visto que a cobrança integral às unidades não
ocupadas teria contrariado a proporcionalidade das despesas entre condôminos;
g) 1.334 e 1.336 do Código Civil, porque a fixação de 30% às unidades
não comercializadas seria isonômica e proporcional, evitando enriquecimento sem
causa do condomínio; e
h) 1.336, § 1o, do Código Civil, pois não seria aplicável qualquer
penalidade se reconhecida a validade da cláusula convencional e o pagamento
devido apenas em 30%.
Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que a convenção outorgada
pela construtora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com
a finalidade de reduzir o pagamento da taxa condominial, divergiu do entendimento
dos acórdãos paradigmáticos do TJMG (Apelação Cível 1.0024.07.591791-4/001;
AC 10637150068046001; AI 10000180974073001) (fls. 534-535).
Requer o provimento do recurso para que se reconheça a legalidade e a
aplicabilidade do
da convenção, fixando-se a obrigação da recorrente ao
art. 38
pagamento de 30% das taxas ordinárias de condomínio das unidades não
comercializadas, limitando-se a cobrança até a alienação do imóvel; requer ainda o
provimento do recurso para que se afaste a aplicação das penalidades do §1 do
do Código Civil, por não ser devido o pagamento integral (fls. 535-536).
art. 1.336
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É o relatório.

VOTO
I- Contextualização
A controvérsia diz respeito à ação de cobrança ajuizada em desfavor de
condômino em que a parte autora pleiteou o pagamento das taxas condominiais e
taxas extras inadimplidas da unidade 401 do edifício, bem como das parcelas que se
venceram no curso do processo, e a incidência de multa de 2% e consectários (fls.
453-454).
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos para
condenar a ré ao pagamento das taxas condominiais e taxas extras indicadas, com
correção pela Tabela ENCOGE e juros de mora de 1% ao mês a partir do
vencimento, fixando honorários em 10% sobre o valor da condenação; nos embargos
de declaração, integrou o dispositivo para impor multa de 2% sobre as taxas não
pagas e condenar ao pagamento das taxas vencidas durante o trâmite até a entrega
das chaves ao adquirente (fls. 453-454).
A Corte de origem manteve a sentença, negando provimento à apelação da
ré, reconhecendo a ilegalidade da cláusula convencional que reduzia a taxa às
unidades não comercializadas, fixando a responsabilidade da construtora até a
entrega das chaves, e majorando os honorários de sucumbência para 15% do valor da
condenação, nos termos do
§11, do Código de Processo Civil (fl. 468)
art. 85,
II - Dissídio Jurisprudencial
A recorrente fundamenta o recurso especial apenas na alínea
do inciso
c
III do artigo 105 da CF, apontando dissídio jurisprudencial, em relação a todos os
dispositivos mencionados.
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No caso, o recurso deve ser inadmitido, porque, além da ausência de cotejo
analítico, a recorrente nem sequer mencionou no recurso a ementa do acórdão
paradigma. Portanto, não há como realizar qualquer comparação entre o acordão
recorrido e o acórdão paradigma, ante a ausência da própria ementa.
A recorrente apenas e tão somente faz referência a uma apelação do
TJMG, mas nem sequer colaciona a decisão, para que se possa apurar seus
fundamentos de fato e de direito.
Para a interposição de recurso especial fundado na alínea do permissivo
c
constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a
comprovação do dissídio pretoriano, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1o, do
CPC e 255, § 1o, do RISTJ.
O dissídio jurisprudencial deve ser demonstrado conforme preceitua o
§ 1o, do Código de Processo Civil, mediante o cotejo analítico dos arestos
art. 1.029,
e a demonstração da similitude fática, indicando-se as circunstâncias que
identifiquem ou assemelhem os casos confrontados.
O cotejo analítico que autoriza o conhecimento do recurso especial pela
alínea
do permissivo constitucional consiste no real confronto de teses e
c
fundamentos com a finalidade de demonstrar a similitude fática e jurídica e indicar a
divergência de entendimento jurisprudencial entre os acórdãos paradigma e recorrido.
No caso, nem sequer houve a transcrição da ementa dos paradigmas. Além
disso, não houve o devido confronto analítico, apto a demonstrar a similitude fática
entre os julgados, o que não foi atendido no caso.
Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a
não realização do devido cotejo analítico. Além disso, como o único fundamento do
recurso especial é o dissídio jurisprudencial, não deve ser admitido.
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III - Conclusão
Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.
Nos termos do § 11 do
do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já
art. 85
arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte
ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2o do
referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.726.060 / PE
Número Registro: 2024/0313041-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00019568020198173350 19568020198173350
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : PERNAMBUCO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS : ADRIANA CARIBÉ BEZERRA CAVALCANTI - PE022598
MARCELO VINÍCIUS TENÓRIO GOUVEIA - PE060657
ALBINO PEDROSA GONCALVES NETO - PE046461
AGRAVADO
: CONDOMINIO EBANO - RESERVA SAO LOURENCO
OUTRO
NOME
: CONDOMINIO DA QUADRA DA RESERVA SAO LOURENCO
ADVOGADO
: MIRELLA SANTOS FERREIRA - PE051418
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DESPESAS CONDOMINIAIS
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
10/03/2026
16/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Documento eletrônico VDA55077135 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:10:35
Código de Controle do Documento: 44cbd0e9-485e-4215-a852-6c70060fdf6d

Brasília, 16 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55077135 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:10:35
Código de Controle do Documento: 44cbd0e9-485e-4215-a852-6c70060fdf6d