Tribunal: STJ
Processo: 5041421-16.2018.8.09.0069
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
EMENTA
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSOS
ESPECIAIS ISOLADOS.
.
RECURSO DE CONSTRUTORA CANADÁ
RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE 10% FIXADO PELAS
INSTÂNCIAS
DE
ORIGEM.
REVISÃO.
IMPOSSIBILIDADE.
REEXAME DE FATOS E PROVAS E DA RAZOABILIDADE.
ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REFORMA INVIÁVEL.
SÚMULA 7/STJ.
DISTRIBUIÇÃO RECÍPROCA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO.
AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO
SÚMULA 7/STJ.
CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
.
RECURSO DE INCOART
RETENÇÃO DE VALORES. PRETENSÃO À MAJORAÇÃO (23%).
REVISÃO
DE
PERCENTUAL.
REEXAME
DE
PROVAS
E
INTERPRETAÇÃO
CONTRATUAL.
SÚMULAS
5
E
7/STJ.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO (7%). AUSÊNCIA DE
CLAREZA DA COBRANÇA. INADMISSIBILIDADE. HARMONIA COM
O
ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REEXAME DE FATOS
TEMA 938/STJ.
E PROVAS.
AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO
SÚMULA 7/STJ.
CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
Documento eletrônico VDA54071462 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 11/02/2026 13:52:36
Publicação no DJEN/CNJ de 13/02/2026. Código de Controle do Documento: 1ebe5332-ee1c-4870-9593-df963657bd61

1. Pretender a revisão do percentual de retenção de valores pagos em
virtude da rescisão de contrato de promessa de compra e venda,
fixado pelas instâncias ordinárias dentro dos parâmetros legais e
jurisprudenciais, esbarra no óbice da Súmula n. 7 do STJ.
2. Alterar as conclusões da instância de origem quanto à distribuição
dos ônus sucumbenciais, em face da sucumbência recíproca,
demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos,
vedado pela Súmula n. 7 do STJ.
3. A ausência de clareza e destaque da cobrança da comissão de
corretagem, que se confunde com o sinal, impede a retenção de tal
verba, consoante a tese firmada no
Incidência, na
Tema 938/STJ.
espécie, da Súmula n. 83 do STJ.
4. Agravos conhecidos para não conhecer dos respectivos recursos
especiais.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2879780 - GO(2025/0084131-9)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: INCOART CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
ADVOGADOS
: ALEX JOSÉ SILVA - GO032520
LEONARDO LOURENÇO DE CARVALHO - GO027940
RICARDO MIRANDA BONIFÁCIO E SOUZA - GO034945
AGRAVANTE
: CONSTRUTORA
CANADA
LTDA
EM
RECUPERACAO
JUDICIAL
ADVOGADOS
: ALEX JOSÉ SILVA - GO032520
RICARDO MIRANDA BONIFÁCIO E SOUZA - GO034945
AGRAVADO
: ALESSANDRO LOZANO
ADVOGADOS
: FELIPE DE CASTRO NAVES PEIXOTO - GO032987
MARDONE AMADOR VIEIRA JUNIOR - GO037506
SANTIAGO SAMPAIO LOPES - GO032840
EMENTA
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSOS
ESPECIAIS ISOLADOS.
.
RECURSO DE CONSTRUTORA CANADÁ
RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE 10% FIXADO PELAS
INSTÂNCIAS
DE
ORIGEM.
REVISÃO.
IMPOSSIBILIDADE.
REEXAME DE FATOS E PROVAS E DA RAZOABILIDADE.
ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REFORMA INVIÁVEL.
SÚMULA 7/STJ.
DISTRIBUIÇÃO RECÍPROCA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO.
AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO
SÚMULA 7/STJ.
CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
.
RECURSO DE INCOART
RETENÇÃO DE VALORES. PRETENSÃO À MAJORAÇÃO (23%).
REVISÃO
DE
PERCENTUAL.
REEXAME
DE
PROVAS
E
INTERPRETAÇÃO
CONTRATUAL.
SÚMULAS
5
E
7/STJ.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO (7%). AUSÊNCIA DE
CLAREZA DA COBRANÇA. INADMISSIBILIDADE. HARMONIA COM
O
ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REEXAME DE FATOS
TEMA 938/STJ.
E PROVAS.
AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO
SÚMULA 7/STJ.
CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
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1. Pretender a revisão do percentual de retenção de valores pagos em
virtude da rescisão de contrato de promessa de compra e venda,
fixado pelas instâncias ordinárias dentro dos parâmetros legais e
jurisprudenciais, esbarra no óbice da Súmula n. 7 do STJ.
2. Alterar as conclusões da instância de origem quanto à distribuição
dos ônus sucumbenciais, em face da sucumbência recíproca,
demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos,
vedado pela Súmula n. 7 do STJ.
3. A ausência de clareza e destaque da cobrança da comissão de
corretagem, que se confunde com o sinal, impede a retenção de tal
verba, consoante a tese firmada no
Incidência, na
Tema 938/STJ.
espécie, da Súmula n. 83 do STJ.
4. Agravos conhecidos para não conhecer dos respectivos recursos
especiais.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, não conhecer do
03/02/2026
09/02/2026,
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
11 de fevereiro de 2026
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2879780 - GO (2025/0084131-9)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: INCOART CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
ADVOGADOS
: ALEX JOSÉ SILVA - GO032520
LEONARDO LOURENÇO DE CARVALHO - GO027940
RICARDO MIRANDA BONIFÁCIO E SOUZA - GO034945
AGRAVANTE
: CONSTRUTORA CANADA LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADOS
: ALEX JOSÉ SILVA - GO032520
RICARDO MIRANDA BONIFÁCIO E SOUZA - GO034945
AGRAVADO
: ALESSANDRO LOZANO
ADVOGADOS
: FELIPE DE CASTRO NAVES PEIXOTO - GO032987
MARDONE AMADOR VIEIRA JUNIOR - GO037506
SANTIAGO SAMPAIO LOPES - GO032840
EMENTA
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSOS
ESPECIAIS ISOLADOS.
.
RECURSO DE CONSTRUTORA CANADÁ
RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE 10% FIXADO PELAS
INSTÂNCIAS DE ORIGEM. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME
DE FATOS E PROVAS E DA RAZOABILIDADE. SÚMULA 7/STJ.
ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REFORMA INVIÁVEL. DISTRIBUIÇÃO
RECÍPROCA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO.
AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO
SÚMULA 7/STJ.
RECURSO ESPECIAL.
. RETENÇÃO DE
RECURSO DE INCOART
VALORES. PRETENSÃO À MAJORAÇÃO (23%). REVISÃO DE
PERCENTUAL. REEXAME DE PROVAS E INTERPRETAÇÃO
CONTRATUAL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
RETENÇÃO (7%). AUSÊNCIA DE CLAREZA DA COBRANÇA.
INADMISSIBILIDADE. HARMONIA COM O
ÔNUS
TEMA 938/STJ.
SUCUMBENCIAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ.
AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO
ESPECIAL.
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1. Pretender a revisão do percentual de retenção de valores pagos em
virtude da rescisão de contrato de promessa de compra e venda, fixado
pelas instâncias ordinárias dentro dos parâmetros legais e
jurisprudenciais, esbarra no óbice da Súmula n. 7 do STJ.
2. Alterar as conclusões da instância de origem quanto à distribuição
dos ônus sucumbenciais, em face da sucumbência recíproca,
demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos,
vedado pela Súmula n. 7 do STJ.
3. A ausência de clareza e destaque da cobrança da comissão de
corretagem, que se confunde com o sinal, impede a retenção de tal
verba, consoante a tese firmada no
Incidência, na
Tema 938/STJ.
espécie, da Súmula n. 83 do STJ.
4. Agravos conhecidos para não conhecer dos respectivos recursos
especiais.

RELATÓRIO

Trata-se de agravos em recursos especiais interpostos por CONSTRUTORA
CANADÁ LTDA. (CANADÁ) e INCOART CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
(INCOART) contra decisões que não admitiram seus apelos nobres manejados contra
acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado:
DUPLO AGRAVO INTERNO. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
PEDIDO
DE
RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. 1. DO PRIMEIRO
AGRAVO INTERNO. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. DESPESAS ADMINISTRATIVAS. REDUÇÃO
PARA O PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO). MANUTENÇÃO.
Por força do disposto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor,
é nula qualquer disposição contratual que estabeleça, em caráter
substancial, a perda significativa das prestações pagas em benefício da
parte que, por inadimplemento da outra, pleiteie a resolução do contrato.
1.1. Em casos como o dos autos, há entendimento pacífico nos Tribunais
Superiores sobre a retenção da taxa de administração no valor de 10%
(dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da importância paga,
devendo a sentença ser mantida no sentido de determinar a retenção do
percentual de 10% a título de taxas administrativas. 1.2. DA RETENÇÃO
DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. O Superior Tribunal de Justiça
firmou
entendimento,
em
regime
de
recursos
repetitivos
(
Tema 938), pela validade da transferência ao
REsp 1599511/SP
consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas promessas
de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
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imobiliária, desde que, pela forma em que o negócio foi firmado, fique
claro que a verba estava sendo paga a esse título, diferenciando-se do
restante dos valores despendidos. In casu, não existe nenhum destaque
e esclarecimento acerca do pagamento da comissão de corretagem o
que se confunde com o pagamento de sinal, fato este que enseja a
conclusão de que a quantia deve integrar a base de cálculos dos valores
a serem devolvidos. 1.3. DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. No caso sub
examine, verificada a parcial procedência dos pedidos iniciais, as
despesas processuais e honorários advocatícios devem ser rateados
reciprocamente entre as partes. 2. DO SEGUNDO AGRAVO INTERNO.
DA AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS
DA SENTENÇA. Nos termos do que dispõem o art.1.010, III, do
a parte deve infirmar, nas razões da apelação cível, todos os
CPC/2015,
fundamentos da decisão atacada, sob pena de não ser conhecido o seu
recurso. In casu, a parte recorrente não se desincumbiu do ônus de
impugnar, de forma clara e objetiva, os fundamentos apresentados na
sentença quanto a procedência parcial da pretensão apresentada pelo
autor, o que resulta em manifesta violação ao princípio da motivação dos
recursos (princípio da dialeticidade) e na inadmissibilidade do apelo. 3.
DO AGRAVO INTERNO. Não infirmados pelo agravante os requisitos
que embasaram a decisão recorrida, desmerece modificação o ato
monocrático verberado. PRIMEIRO E SEGUNDO AGRAVO INTERNO
CONHECIDO E DESPROVIDO. (e-STJ, fls. 618-621)

Os embargos de declaração de CANADÁ e INCOART foram rejeitados (e-STJ,
fls. 705-707).
Nas razões do recurso, CANADÁ apontou ( ) violação do art. 395 do CC para
1
majorar a retenção de 10% para 23% a título de despesas administrativas; ( ) afronta ao
2
do CPC, com pedido de aplicação do princípio da causalidade para impor os ônus
art. 85
sucumbenciais ao comprador.
Já INCOART, nas razões do recurso, apontou ( ) violação dos arts. 418 e 725
1
do CC para reconhecer a validade de cláusulas contratuais sobre retenção (23%) e
corretagem (7%), com reforço na tese do
; e ( ) aplicação do
pacta sunt servanda
2
art. 85,
§ 10, do CPC, com redistribuição dos ônus sucumbenciais pelo princípio da causalidade.
Houve apresentação de contraminuta por ALESSANDRO LOZANO
(ALESSANDRO), conforme, e-STJ, fls. 842-847.
É o relatório.
VOTO
O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
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CONHEÇO, portanto, dos agravos e passo ao exame dos recurso especiais,
que não merecem prosperar.

Do recurso especial de CANADÁ

(1) Da majoração do percentual de retenção (10% para 23%)

Em seu apelo nobre, CANADÁ alega que a retenção fixada em 10% sobre os
valores pagos por ALESSANDRO (promitente-comprador) seria insuficiente para cobrir
as despesas administrativas suportadas pela construtora, pleiteando sua majoração para
23%, com fulcro nos arts. 395 do Código Civil e 85 do Código de Processo Civil,
alegando violação da lei federal e desequilíbrio contratual.
O TJGO, ao analisar a questão da retenção, agiu em total consonância com a
jurisprudência consolidada desta Corte Superior, que admite a retenção de um
percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, em casos de rescisão por culpa do
comprador, a fim de compensar os custos operacionais e administrativos da vendedora,
ao mesmo tempo em que coíbe cláusulas abusivas que impliquem perda total ou
excessiva das prestações pagas, em observância ao art. 53 do CDC (
de minha relatoria, Terceira Turma, julgado em
DJEN
REsp n. 2.171.901/SP,
20/10/2025,
de
relator Ministro Humberto Martins, Terceira
23/10/2025; REsp n. 2.154.606/MT,
Turma, julgado em
DJEN de
.
20/10/2025,
23/10/2025)
Conforme trecho do acórdão recorrido, o percentual de 10% foi mantido
expressamente com base na ponderação entre a aplicação do Código de Defesa do
Consumidor e o entendimento pacífico dos Tribunais Superiores sobre a amplitude da
retenção, que deve ser fixada de 10% a 25% sobre os valores pagos.
Confira-se:
1. DO PRIMEIRO AGRAVO INTERNO. APLICABILIDADE DO CÓDIGO
DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CULPA DO COMPRADOR.
RETENÇÃO
DAS
PARCELAS
PAGAS.
DESPESAS
ADMINISTRATIVAS. REDUÇÃO PARA O PERCENTUAL DE 10% (DEZ
POR CENTO). MANUTENÇÃO. Por força do disposto no artigo 53 do
Código de Defesa do Consumidor, é nula qualquer disposição contratual
que estabeleça, em caráter substancial, a perda significativa das
prestações pagas em benefício da parte que, por inadimplemento da
outra, pleiteie a resolução do contrato. 1.1. Em casos como o dos autos,
há entendimento pacífico nos Tribunais Superiores sobre a retenção da
taxa de administração no valor de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e
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cinco por cento) da importância paga, devendo a sentença ser mantida
no sentido de determinar a retenção do percentual de 10% a título de
taxas administrativas. (e-STJ, fls. 618/619).

Nesse contexto, a fixação do percentual de retenção pelo Tribunal estadual
em 10% dos valores pagos insere-se no juízo de proporcionalidade e razoabilidade
inerente à análise do contexto fático-probatório e das particularidades do caso concreto.
A pretensão de CANADÁ de revisar esse percentual para 23%, sob a
alegação de insuficiência do
fixado, exige, indubitavelmente, o reexame das
quantum
provas, dos custos efetivamente comprovados e da justiça da cláusula penal no caso
específico, o que é vedado em recurso especial, conforme o óbice da Súmula n. 7 do
STJ. Não se trata de mera revaloração jurídica, mas de reexame de matéria fática para
aferir a adequação do percentual de retenção.
Nesse sentido:
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E
VENDA IMOBILIARIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO DE
RETENÇÃO. APLICAÇAO DA SUMULA 543 DO STJ. DISCUSSÃO
ACERCA DO PERCENTUAL. ÓBICE DA SUMULA 7 DO STJ. DECISÃO
DE A DMISSIBILIDADE EM CONSONÂNCIA COM PRECEDENTES.
ÓBICE DA SUMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO.
[...]
5. A decisão recorrida aplicou entendimento consolidado do STJ,
conforme a Súmula 543, que prevê a retenção parcial dos valores pagos
em caso de culpa exclusiva do comprador, sendo o percentual de 10%
considerado proporcional e razoável.
6. A análise do pedido de majoração do percentual de retenção para
25% demandaria reexame do acervo fático-probatório e das cláusulas
contratuais, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as
Súmulas 5 e 7 do STJ.
7. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o recurso
especial não presta a revisão do percentual de retenção atraindo a
incidência da Súmula 83 do STJ.
8. A parte agravante não apresentou precedentes contemporâneos ou
supervenientes que sustentassem sua tese, nem demonstrou distinção
entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso em exame.
IV. Dispositivo
9. Agravo não conhecido.
(
relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira
AREsp n. 2.816.284/GO,
Turma, julgado em
DJEN de
13/10/2025,
16/10/2025)

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR.
CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018
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(LEI DO DISTRATO). EMPREENDIMENTO COM PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
CORREÇÃO MONETÁRIA.
[...]
5. O percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores
pagos, fixado pelo tribunal de origem, está em consonância com a
jurisprudência desta corte, que o considera razoável para compensar o
vendedor pelas despesas inerentes ao negócio. A revisão desse
entendimento para aplicar o teto legal de 50% (cinquenta por cento)
implicaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pelas súmulas 5 e
7 do STJ.
6. A escolha do índice de correção monetária pelas instâncias ordinárias,
quando fundamentada na premissa de que o índice eleito melhor reflete
a recomposição do poder de compra da moeda, constitui questão fático-
probatória cuja análise é inviável em sede de recurso especial, ante o
óbice da súmula 7/STJ.
7. Recurso especial desprovido.
(
de minha relatoria, Terceira Turma, julgado em
AREsp n. 2.795.369/RS,
DJEN de
22/9/2025,
26/9/2025)

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC.
INEXISTÊNCIA.
LEILÃO
EXTRAJUDICIAL.
RESTITUIÇÃO.
NECESSIDADE.
REVISÃO DO PERCENTUAL DE
SÚMULA N. 83/STJ.
RETENÇÃO. SÚMULA 7. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.
TEMA 1.002 DO
STJ.
1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os
pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não
há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do
CPC.
2. Esta Corte Superior firmou jurisprudência no sentido de que, na
hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento (
, situação idêntica à destes autos, o
Súmula n. 543/STJ)
que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.
3. "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à
em que é pleiteada a resolução do
Lei no 13.786/2018,
contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do
trânsito em julgado da decisão" (Tema 1.002).
Agravo interno parcialmente provido.
(AgInt no
relator Ministro Humberto Martins,
AREsp n. 2.480.275/RJ,
Terceira Turma, julgado em
DJEN de
1/9/2025,
4/9/2025)

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O recurso não merece que dele se conheça quanto ao ponto.

(2) Da redistribuição dos ônus sucumbenciais

CANADÁ também postula a aplicação do princípio da causalidade para impor
a totalidade dos ônus sucumbenciais ao comprador ALESSANDRO, baseando-se no fato
de que a rescisão ocorreu por inadimplemento deste, e alegando violação do
do
art. 85
CPC.
O TJGO, ao manter a sentença, reconheceu a sucumbência recíproca, com o
rateio das despesas processuais e honorários advocatícios entre as partes, dada a
parcial procedência dos pedidos iniciais, já que ALESSANDRO, mesmo sendo o culpado
pela rescisão, obteve sucesso em afastar cláusulas abusivas e garantir a restituição de
valores de forma imediata e com retenção reduzida:

1.3. DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. No caso sub examine, verificada
a parcial procedência dos pedidos iniciais, as despesas processuais e
honorários advocatícios devem ser rateados reciprocamente entre as
partes. (e-STJ, fl. 619)

A conclusão do acórdão de que houve sucumbência recíproca é um juízo de
fato que decorre da análise comparativa entre o que foi pleiteado na inicial pelo autor e o
que foi efetivamente concedido na decisão final. Para que esta Corte pudesse infirmar tal
conclusão e determinar que a sucumbência foi mínima por parte do comprador, o que
justificaria a condenação integral da vendedora, seria indispensável o revolvimento das
provas e dos termos do pedido e da defesa, bem como da extensão do acolhimento e da
rejeição das pretensões formuladas.
Tal procedimento encontra intransponível óbice na Súmula 7 do STJ. O
reexame da verificação de sucumbência recíproca é matéria eminentemente fática,
insuscetível de ser revista na via estreita do recurso especial.
A propósito:
Direito processual civil. Recurso especial. Honorários advocatícios.
Sucumbência recíproca. reexame de fatos e provas. súmula n. 7/STJ.
[...]
7. O critério norteador da distribuição das verbas de sucumbência é o
número de pedidos formulados e atendidos, conforme
caput, do
art. 86,
CPC. Configurada a sucumbência recíproca, as custas processuais e os
honorários advocatícios devem ser suportados na proporção do
decaimento de cada litigante.
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8. O Tribunal de origem redimensionou a verba honorária considerando a
sucumbência recíproca, fixando os honorários advocatícios em 10%
sobre o valor da causa para ambas as partes, com suspensão da
execução em relação ao autor, nos termos do
§ 3o, do CPC.
art. 98,
9. A revisão das conclusões do Tribunal de origem sobre a proporção da
sucumbência recíproca demandaria reexame de fatos e provas, o que é
vedado em recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ.
10. De acordo com o Tema n. 1.059/STJ: "A majoração dos honorários
de sucumbência prevista no
§ 11, do CPC pressupõe que o
art. 85,
recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo
tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se
aplica o
§ 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do
art. 85,
recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento e
limitada a consectários da condenação".
IV. Dispositivo
11. Resultado do Julgamento: Recurso especial não conhecido.
(
relator Ministro Humberto Martins, Terceira
REsp n. 2.082.047/CE,
Turma, julgado em
DJEN de
20/10/2025,
23/10/2025)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
INADMISSIBILIDADE DE RECURSO ESPECIAL. HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULAS 7 E 83 DO
STJ. REVISÃO DE FATOS E
PROVAS. AGRAVO NÃO CONHECIDO.
[...]
5. A
aplica-se ao caso, pois a decisão recorrida está em
Súmula 83/STJ
conformidade com a jurisprudência consolidada do STJ, que reconhece
a sucumbência recíproca em casos de diferença entre o valor pedido na
inicial e o valor efetivamente deferido.
6. Ainda que superado o óbice da
a pretensão de
Súmula no 83/STJ,
reforma do julgado encontra impedimento na
O
Súmula no 7/STJ.
Tribunal de origem concluiu pela sucumbência recíproca após analisar o
conjunto fático-probatório e verificar que a parte autora obteve êxito em
apenas 4,6% do valor pretendido a título de danos materiais. A alteração
dessa conclusão para aferir o grau de êxito de cada parte exigiria,
necessariamente, o reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede
de recurso especial.
7. A jurisprudência do STJ é pacífica ao afirmar que, em casos de
sucumbência recíproca envolvendo valores mensuráveis, os honorários
advocatícios devem ser calculados sobre a diferença entre o valor
inicialmente pretendido e o valor efetivamente obtido.
8. A parte agravante não apresentou precedentes contemporâneos ou
supervenientes que sustentem a tese defendida, nem demonstrou
distinção entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso
em exame.
IV. Dispositivo
9. Agravo em Recurso Especial não conhecido.
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(
relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira
AREsp n. 2.801.311/MG,
Turma, julgado em
DJEN de
13/10/2025,
16/10/2025)

Desse modo, o recurso especial de CANADÁ não merece que dele
se conheça também quanto a esse ponto.

Do recurso especial de INCOART

(1) Da validade das cláusulas contratuais de retenção (23% e 7% de
corretagem)

Em seu recurso especial, INCOART busca o reconhecimento da validade da
cláusula contratual que estabelecia a retenção total de 30% (23% de despesas
administrativas mais 7% a título de corretagem), argumentando a prevalência do
pactuado entre as partes, com ofensa aos arts. 418 e 725 do Código Civil.
No que tange à retenção administrativa, o acórdão, como já citado, fixou-a em
10% por julgá-la razoável e adequada ao caso concreto e à legislação consumerista,
inserindo-se dentro dos limites aceitos pela jurisprudência desta Corte em face da
rescisão por culpa do comprador.
Acolher a pretensão de INCOART para elevar a retenção para 23% ou,
cumulativamente, para reter a comissão de corretagem, demandaria não apenas o
reexame do acervo fático-probatório para analisar a suficiência dos 10% fixados, o que é
vedado pela Súmula 7 do STJ, mas também a reinterpretação das cláusulas contratuais
para validar um percentual que o Tribunal estadual considerou abusivo no contexto da
relação de consumo (e-STJ, fls. 618/619).
Quanto à retenção da comissão de corretagem (7%), o TJGO concluiu que a
cobrança seria indevida, pois não houve o devido destaque e clareza necessários para
que o consumidor soubesse que estava pagando tal verba, confundindo-se o valor com o
pagamento do sinal, o que contraria as teses firmadas pelo Superior Tribunal de Justiça
no julgamento do
(
.
Tema 938/STJ REsp 1.599.511/SP)
O acórdão consignou expressamente:
1.2. DA RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. O Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento, em regime de recursos
repetitivos (
Tema 938), pela validade da transferência
REsp 1599511/SP
ao consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas
promessas de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que, pela forma em que o negócio foi
firmado, fique claro que a verba estava sendo paga a esse título,
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diferenciando-se do restante dos valores despendidos. In casu, não
existe nenhum destaque e esclarecimento acerca do pagamento da
comissão de corretagem o que se confunde com o pagamento de sinal,
fato este que enseja a conclusão de que a quantia deve integrar a base
de cálculos dos valores a serem devolvidos. (e-STJ, fl. 619)

Para desconstituir tal fundamento, seria imprescindível a interpretação do teor
do contrato (
para verificar a clareza e o destaque dado à cobrança da
Súmula 5/STJ)
corretagem ao consumidor, e o reexame das provas (
.
Súmula 7/STJ)
A simples menção ao
(art. 418 do CC) esbarra na
pacta sunt servanda
evidente aplicação da legislação consumerista e nos precedentes vinculantes desta
Corte.
Ademais, o acórdão recorrido está em harmonia com a orientação desta Corte,
segundo a qual, em contratos de compra e venda de imóvel na planta ou lote, a validade
da cláusula de transferência do custo da comissão de corretagem ao consumidor está
condicionada à informação prévia e clara do preço total da aquisição e do valor da
comissão, o que foi expressamente negado pela instância de origem.
Sobre o ponto, calha transcrever alguns precedentes desta Corte:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO
DE CLÁUSULA CONTRATUAL PENAL C/C PERDAS E DANOS.
OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO INDICAÇÃO.

PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA.
SÚMULA
284/STF.

FUNDAMENTOS
DO
ACÓRDÃO
NÃO
SÚMULA
211/STJ.
IMPUGNADOS.
COMISSÃO DE CORRETAGEM.
SÚMULA 283/STF.
HARMONIA
ENTRE
O
ACÓRDÃO
RECORRIDO
E
A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS E
INTERPRETAÇÃO
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DEVOLUÇÃO EM DOBRO.
COMPROVAÇÃO
DE
MÁ-FÉ.
NECESSIDADE.
PRESCRIÇÃO.
DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO.
TEMA 938/STJ.
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
PROTELATÓRIOS.
MULTA
AFASTADA.
[...]
5. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador
a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem (Tema 938).
5. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas
contratuais em recurso especial são inadmissíveis.
6. De acordo com a jurisprudência do STJ, a condenação à devolução
em dobro do que fora cobrado indevidamente exige a comprovação de
má-fé. Precedentes.
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7. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do
contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é
consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se
aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938/STJ.
Precedentes.
8. O excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária enseja
compensação por dano extrapatrimonial. Precedentes.
9. Afasta-se a multa do
do CPC quando não se caracteriza o
art. 1.026
intento protelatório na interposição dos embargos de declaração.
10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão,
parcialmente provido.
(
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
REsp n. 2.209.684/AL,
julgado em
DJEN de
18/8/2025,
22/8/2025)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELOS ADQUIRENTES. PAGAMENTO DA
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
PREVISÃO
CONTRATUAL.
PATRIMÔNIO. AFETAÇÃO. REGIME.
RETENÇÃO.
LEI No 13.786/2018.
PERCENTUAL. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA No 282/STF.
AUSÊNCIA.
FUNDAMENTAÇÃO
RECURSAL.
DEFICIÊNCIA.
REEXAME DE FATOS E PROVAS.
SÚMULA No 283/STF.
INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7
/STJ.
[...]
3. De acordo com o Tema no 938/STJ, é válida a cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem.
4. No caso, rever a conclusão do tribunal local acerca da presença de
informações claras a respeito do encargo cobrado, demandaria o
revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, assim como a
interpretação do ajuste firmado entre as partes, procedimentos inviáveis
ante a natureza excepcional da via eleita, consoante disposto nas
Súmulas nos 5 e 7/STJ.
5. É assente no STJ o entendimento de que é válida, desde que
expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50%
dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de
imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a
vigência da Lei n. 13.786/2018.
6. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.
(
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
REsp n. 1.947.912/SP,
Terceira Turma, julgado em
DJEN de
5/5/2025,
9/5/2025)

Desse modo, incide, no ponto, a Súmula 83 do STJ.
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(2) Da redistribuição dos ônus sucumbenciais

INCOART igualmente pleiteia a redistribuição integral da sucumbência ao
comprador, insistindo na aplicação do princípio da causalidade, em tese de violação do
§ 10, do CPC, buscando afastar a sucumbência recíproca reconhecida pelo
art. 85,
TJGO.
O tema da sucumbência e a análise da causalidade e da reciprocidade das
perdas do processo, no caso, foram resolvidos pelo Tribunal estadual com base na
verificação da parcial procedência dos pedidos formulados por ALESSANDRO, que,
embora tenha dado causa à rescisão por inadimplência, obteve êxito em subtrair parte
dos valores que a construtora pretendia reter, notadamente quanto ao percentual de
retenção e à exclusão da comissão de corretagem.
Dessa forma, para infirmar a conclusão do acórdão de que houve
sucumbência recíproca, seria necessária a análise detida do grau de êxito e de
insucesso de cada parte na demanda, o que demanda o incursionamento no conjunto
fático-probatório e na extensão do provimento jurisdicional original, procedimento vedado
em recurso especial, conforme o óbice da Súmula 7 do STJ.
Nessas condições,
dos agravos
CONHEÇO
para
dos
NÃO CONHECER
recursos especiais.
em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados
MAJORO
em favor de ALESSANDRO, limitados a 20%, nos termos do
§ 11, do CPC.
art. 85,
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação nos termos do
§ 2o, do CPC.
art. 1.026,
É o meu voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.879.780 / GO
Número Registro: 2025/0084131-9
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
504142116 50414211620188090069
Sessão Virtual de
a
03/02/2026
09/02/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : INCOART CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
ADVOGADOS : LEONARDO LOURENÇO DE CARVALHO - GO027940
ALEX JOSÉ SILVA - GO032520
RICARDO MIRANDA BONIFÁCIO E SOUZA - GO034945
AGRAVANTE : CONSTRUTORA CANADA LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADOS : ALEX JOSÉ SILVA - GO032520
RICARDO MIRANDA BONIFÁCIO E SOUZA - GO034945
AGRAVADO
: ALESSANDRO LOZANO
ADVOGADOS : FELIPE DE CASTRO NAVES PEIXOTO - GO032987
MARDONE AMADOR VIEIRA JUNIOR - GO037506
SANTIAGO SAMPAIO LOPES - GO032840
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
Documento eletrônico VDA54007850 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/02/2026 00:54:47
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A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/02/2026
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr.
09/02/2026,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas
Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 09 de fevereiro de 2026
Documento eletrônico VDA54007850 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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