Tribunal: STJ
Processo: 0044016-46.2019.8.19.0203
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE
PARCELAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
ARTS.
489
E
1.022
DO
CPC.
INOCORRÊNCIA.
LEILÃO
EXTRAJUDICIAL.
§ 4o, DA
E
o, VII, DA
ART. 63,
LEI 4.591/64
ART. 1
RETENÇÃO DE 20%.
DO CC. REEXAME
LEI 4.864/65.
ART. 413
FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de
origem aprecia de forma fundamentada as questões essenciais ao deslinde da
controvérsia, ainda que adote conclusão desfavorável à parte recorrente.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na
hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição
das parcelas pagas pelo promitente-comprador, integralmente em caso de
culpa exclusiva do
ou parcialmente, caso tenha sido o
vendedor/construtor,
comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ.
O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente-comprador de receber
as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito.
3. A retenção de 20% dos valores pagos pelos promitentes-compradores foi
considerada razoável pelo Tribunal de origem, estando em conformidade com
a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25%, conforme as
circunstâncias do caso concreto.
4. A modificação do percentual de retenção fixado dentro da faixa admitida
pela jurisprudência desta Corte demanda reexame do conjunto fático-
probatório e da interpretação contratual, providência vedada em recurso
especial. Incidência das Súmulas 5 e

7/STJ.
Agravo interno improvido.

Inteiro teor:
AgInt no RECURSO ESPECIAL No 2128082 - RJ(2024/0074242-0)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: JOAO FORTES ENGENHARIA S A - EM RECUPERACAO
JUDICIAL
ADVOGADOS
: FÁBIO DE OLIVEIRA AZEVEDO - RJ098915
DAYANE BRANDÃO DIAS - RJ205920
AGRAVADO
: JORGE ALBERTO NUNES GOMES
ADVOGADOS
: VANESSA DE SOUZA BRISIS - RJ107243
SIMONE FERREIRA DESLANDES - RJ202378
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE
PARCELAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
ARTS.
489
E
1.022
DO
CPC.
INOCORRÊNCIA.
LEILÃO
EXTRAJUDICIAL.
§ 4o, DA
E
o, VII, DA
ART. 63,
LEI 4.591/64
ART. 1
RETENÇÃO DE 20%.
DO CC. REEXAME
LEI 4.864/65.
ART. 413
FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de
origem aprecia de forma fundamentada as questões essenciais ao deslinde da
controvérsia, ainda que adote conclusão desfavorável à parte recorrente.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na
hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição
das parcelas pagas pelo promitente-comprador, integralmente em caso de
culpa exclusiva do
ou parcialmente, caso tenha sido o
vendedor/construtor,
comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ.
O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente-comprador de receber
as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito.
3. A retenção de 20% dos valores pagos pelos promitentes-compradores foi
considerada razoável pelo Tribunal de origem, estando em conformidade com
a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25%, conforme as
circunstâncias do caso concreto.
4. A modificação do percentual de retenção fixado dentro da faixa admitida
pela jurisprudência desta Corte demanda reexame do conjunto fático-
probatório e da interpretação contratual, providência vedada em recurso
especial. Incidência das Súmulas 5 e

7/STJ.
Agravo interno improvido.
ACÓRDÃO
Documento eletrônico VDA55549964 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 31/03/2026 13:24:16
Publicação no DJEN/CNJ de 07/04/2026. Código de Controle do Documento: dc4af9e7-326d-4d57-9b6d-e72514d58899

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual
de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos
24/03/2026 30/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
31 de março de 2026
Ministro Humberto Martins
Relator
Documento eletrônico VDA55549964 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 31/03/2026 13:24:16
Publicação no DJEN/CNJ de 07/04/2026. Código de Controle do Documento: dc4af9e7-326d-4d57-9b6d-e72514d58899

AgInt no RECURSO ESPECIAL No 2128082 - RJ(2024/0074242-0)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: JOAO FORTES ENGENHARIA S A - EM RECUPERACAO
JUDICIAL
ADVOGADOS
: FÁBIO DE OLIVEIRA AZEVEDO - RJ098915
DAYANE BRANDÃO DIAS - RJ205920
AGRAVADO
: JORGE ALBERTO NUNES GOMES
ADVOGADOS
: VANESSA DE SOUZA BRISIS - RJ107243
SIMONE FERREIRA DESLANDES - RJ202378
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE
PARCELAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
ARTS.
489
E
1.022
DO
CPC.
INOCORRÊNCIA.
LEILÃO
EXTRAJUDICIAL.
§ 4o, DA
E
o, VII, DA
ART. 63,
LEI 4.591/64
ART. 1
RETENÇÃO DE 20%.
DO CC. REEXAME
LEI 4.864/65.
ART. 413
FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de
origem aprecia de forma fundamentada as questões essenciais ao deslinde da
controvérsia, ainda que adote conclusão desfavorável à parte recorrente.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na
hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição
das parcelas pagas pelo promitente-comprador, integralmente em caso de
culpa exclusiva do
ou parcialmente, caso tenha sido o
vendedor/construtor,
comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ.
O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente-comprador de receber
as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito.
3. A retenção de 20% dos valores pagos pelos promitentes-compradores foi
considerada razoável pelo Tribunal de origem, estando em conformidade com
a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25%, conforme as
circunstâncias do caso concreto.
4. A modificação do percentual de retenção fixado dentro da faixa admitida
pela jurisprudência desta Corte demanda reexame do conjunto fático-
probatório e da interpretação contratual, providência vedada em recurso
especial. Incidência das Súmulas 5 e

7/STJ.
Agravo interno improvido.
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
Documento eletrônico VDA55137407 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 18/03/2026 15:30:33
Código de Controle do Documento: 9370fcad-fb71-46dc-bfee-c863923a4397

Cuida-se de agravo interno interposto por conta de decisão monocrática de
minha relatoria que apreciou recurso especial interposto com o objetivo de reformar
acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE
JANEIRO, assim ementado (fl. 622):

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
PLEITO
DE
RESCISÃO
DO
CONTRATO
E
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES.
PROMITENTE
COMPRADOR
QUE
DEU
CAUSA
AO
DESFAZIMENTO
DA
AVENÇA
POR
IMPOSSIBILIDADE FINANCEIRA. SENTENÇA DE
PARCIAL PROCEDÊNCIA. É possível a resilição do
compromisso de promessa de compra e venda por parte do
promitente comprador por não mais suportar o pagamento
das parcelas. A realização de leilão extrajudicial do imóvel
não afasta o direito do promitente comprador de perseguir
a restituição de parte do valor pago, bem como a resolução
contratual. É devida, no entanto, a retenção de percentual a
título de indenização, na forma do enunciado sumular 543
do Superior Tribunal de Justiça, sendo razoável a retenção
de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas relativas ao
bem, posto que suficientes para cobrir os custos
administrativos decorrentes do desfazimento do negócio.
Recursos CONHECIDOS e DESPROVIDOS.

A decisão agravada negou provimento ao recurso especial do agravante
(fls. 721-724).

Nas razões do presente inconformismo, o agravante defendeu que (1)
houve negativa de prestação jurisdicional, com violação dos arts. 489, § 1o, IV, e 1.022
do CPC, pois o Tribunal de origem não teria enfrentado adequadamente a aplicação do
§ 4o, da
e do
o, VII, da
além da tese de retenção
art. 63,
Lei 4.591/64
art. 1
Lei 4.864/65,
das arras (art. 418 do CC); (2) não incidem as Súmulas 5 e 7 do STJ, uma vez que a
controvérsia seria exclusivamente de direito, relacionada à correta aplicação das normas
especiais que regem a incorporação imobiliária, diante da realização de leilão
extrajudicial; e (3) houve violação do
do CC, pois, reconhecida a culpa exclusiva
art. 413
do promitente comprador pela rescisão contratual, a retenção fixada em 20% seria
desproporcional, devendo ser elevada ao patamar de 25%, conforme precedentes desta
Corte.
Foi apresentada contraminuta às fls. 726-737.
É, no essencial, o relatório.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
Não merece prosperar o inconformismo.
Documento eletrônico VDA55137407 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 18/03/2026 15:30:33
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A decisão agravada examinou de forma adequada as razões do recurso
especial e concluiu, com acerto, que o acórdão recorrido enfrentou suficientemente o
núcleo da controvérsia.
O Tribunal de origem apreciou a pretensão de rescisão contratual e
restituição das parcelas pagas à luz do CDC e da
fixando retenção de
Súmula 543/STJ,
20% com base nas circunstâncias do caso concreto. Também rejeitou os embargos de
declaração, esclarecendo que não havia omissão, contradição ou obscuridade a sanar. A
mera irresignação da parte com o resultado do julgamento não caracteriza ofensa aos
arts. 489 e 1.022 do CPC.
A propósito, cito:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL.
EMBARGOS
DE
TERCEIRO.
IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL. BEM DE
FAMÍLIA
.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. VIOLAÇÃO
À COISA JULGADA. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME
DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS .
INADMISSIBILIDADE.
INCIDÊNCIA
DA
AGRAVO IMPROVIDO.
SÚMULA N. 7/STJ.
1. Não há ofensa ao
do
porquanto o
art. 1.022
CPC/2015,
Tribunal de origem decidiu a matéria de forma
fundamentada . O julgador não está obrigado a rebater, um
a um, os argumentos invocados pelas partes, quando
encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.
2. A alteração das conclusões adotadas pela Corte de
origem demandaria, necessariamente, novo exame do
acervo fático-probatório constante dos autos, providência
vedada em recurso especial, conforme o óbice previsto no
enunciado sumular n. 7 deste Tribunal Superior.
3. Agravo interno improvido.
(STJ - AgInt no AREsp: 2533057 RS 2023/0391956-9,
Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data
de Julgamento:
T3 - TERCEIRA TURMA,
12/08/2024,
Data de Publicação: DJe
.
15/08/2024)

Quanto à alegada violação do
§ 4o, da
e do
o, VII,
art. 63,
Lei 4.591/64
art. 1
da
bem como do
do CC, verifica-se que a pretensão recursal
Lei 4.864/65,
art. 413
demanda, inevitavelmente, reexame das premissas fáticas delineadas pelo Tribunal de
origem e da interpretação das cláusulas contratuais, especialmente no que diz respeito à
extensão dos prejuízos suportados, à adequação do percentual de retenção e aos efeitos
do leilão extrajudicial realizado.
O acórdão recorrido consignou expressamente que a retenção de 20%
mostra-se razoável para cobrir os custos administrativos decorrentes do desfazimento do
negócio, situando-se dentro da faixa admitida pela jurisprudência desta Corte, que varia
entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades do caso. A alteração desse percentual, para
elevá-lo a 25%, exigiria nova incursão no contexto fático-probatório, providência vedada
em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.
Documento eletrônico VDA55137407 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 18/03/2026 15:30:33
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Do mesmo modo, a tese de limitação da devolução ao eventual saldo
remanescente do leilão não pode ser acolhida porquanto, nos termo da jurisprudência
pacífica do STJ, "ainda que tenha sido realizado o leilão do imóvel objeto da lide, o
direito do promitente-comprador de receber de volta parte das parcelas desembolsadas
não é afastado; se assim fosse, estaria o promitente-vendedor enriquecendo-se
ilicitamente." (AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, Quarta
AREsp n. 2.267.584/RJ,
Turma, julgado em
DJe de
26/6/2023,
28/6/2023)
No mesmo sentido, cito:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS.
CORREÇÃO
MONETÁRIA.
RECURSO
NÃO
PROVIDO.
1. O Tribunal de origem não incorreu em omissão,
contradição ou obscuridade, tendo resolvido a controvérsia
de forma fundamentada, ainda que contrária ao interesse do
recorrente.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
estabelece que, na hipótese de rescisão de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
restituição das parcelas pagas pelo promitente-
comprador, integralmente em caso de culpa exclusiva
do
ou parcialmente, caso tenha
vendedor/construtor,
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos
termos da
O leilão do imóvel não
Súmula 543/STJ.
exclui o direito do promitente-comprador de receber as
parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito.
3. A retenção de 20% dos valores pagos pelos promitentes-
compradores foi considerada razoável pelo Tribunal de
origem, estando em conformidade com a jurisprudência do
STJ, que admite retenção entre 10% e 25%, conforme as
circunstâncias do caso concreto.
4. O termo inicial da correção monetária deve ser a data do
efetivo desembolso, conforme entendimento consolidado
do STJ.
5. Recurso especial não provido.
(
relator Ministro Raul Araújo,
REsp n. 2.126.664/RJ,
Quarta Turma, julgado em
DJEN de
16/12/2025,
)
19/12/2025.
A decisão agravada, portanto, encontra-se em consonância com a
jurisprudência consolidada desta Corte e não merece reparo.
Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como penso. É como voto.
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Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 18/03/2026 15:30:33
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt no REsp 2.128.082 / RJ
Número Registro: 2024/0074242-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00440164620198190203 202325124265
Sessão Virtual de
a
24/03/2026
30/03/2026
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : JOAO FORTES ENGENHARIA S A - EM RECUPERACAO
JUDICIAL
ADVOGADOS
: FÁBIO DE OLIVEIRA AZEVEDO - RJ098915
DAYANE BRANDÃO DIAS - RJ205920
RECORRIDO
: JORGE ALBERTO NUNES GOMES
ADVOGADOS
: VANESSA DE SOUZA BRISIS - RJ107243
SIMONE FERREIRA DESLANDES - RJ202378
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : JOAO FORTES ENGENHARIA S A - EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADOS : FÁBIO DE OLIVEIRA AZEVEDO - RJ098915
DAYANE BRANDÃO DIAS - RJ205920
AGRAVADO
: JORGE ALBERTO NUNES GOMES
ADVOGADOS : VANESSA DE SOUZA BRISIS - RJ107243
SIMONE FERREIRA DESLANDES - RJ202378
Documento eletrônico VDA55526816 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 31/03/2026 00:43:48
Código de Controle do Documento: 2aa851c3-c598-4521-bb4b-108ea86ee5d3

TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
24/03/2026
30/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e
Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 30 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55526816 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 31/03/2026 00:43:48
Código de Controle do Documento: 2aa851c3-c598-4521-bb4b-108ea86ee5d3