Tribunal: STJ
Processo: 0914326-40.2014.8.13.0024
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL.
RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL
POR
OMISSÃO
NO
ENFRENTAMENTO
DOS
EMBARGOS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2108886 - MG(2023/0406202-4)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: GASAN PARTICIPACOES ADMINISTRACOES E EMPRD IMOBIL
LTDA
ADVOGADOS
: OLGA PAULA VIEIRA SANT'ANNA - MG053444
GERALDO AFONSO SANT ANNA JUNIOR - MG055662
MARCOS LINCOLN PADILHA DOS SANTOS - MG097949
FRANCISCO BATISTA DE ABREU - MG025158
RECORRIDO
: SONIA MARIA FERNANDES DE SOUZA
ADVOGADO
: MARCIO HONORIO DE OLIVEIRA E SILVA - MG086862
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL.
RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL
POR
OMISSÃO
NO
ENFRENTAMENTO
DOS
EMBARGOS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas
Gerais que, em apelação cível, rejeitou a preliminar e negou provimento ao
recurso, mantendo condenação por rescisão contratual e indenizações; embargos
de declaração posteriormente rejeitados.
2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual
indenização por
c/c
danos materiais, perdas e danos e lucros cessantes.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, declarou
rescindido o contrato e condenou ao ressarcimento de aluguéis, danos materiais e
lucros cessantes, fixando correção, juros e honorários.
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e majorou honorários,
rejeitando os embargos de declaração.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional por omissões, contradições e obscuridades, com violação dos arts.
489, IV, e 1.022, I e II, do CPC; (ii) saber se a obrigação do locador prevista no
I, II e III, da
compreende adaptar o imóvel à atividade
art. 22,
Lei n. 8.245/1991
específica e diligenciar perante órgãos públicos; (iii) saber se incide a Súmula n. 7
do STJ diante da alegada revaloração de fatos incontroversos; (iv) saber se é válida
cláusula contratual de renúncia à indenização e retenção de benfeitorias, à luz da
Súmula n. 335 do STJ; (v) saber se há divergência jurisprudencial quanto às
obrigações do locador e ao dever de diligência do locatário; e (vi) saber se houve
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Publicação no DJEN/CNJ de 12/03/2026. Código de Controle do Documento: e232b97d-2072-4d69-b581-51640ef3d54e

impugnação específica dos danos materiais e dos documentos apresentados pela
autora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Configurada negativa de prestação jurisdicional, porque o Tribunal de origem
não enfrentou, de modo específico, questões relevantes suscitadas nos embargos de
declaração, violando os arts. 489, IV, e 1.022, I e II, do CPC. O exame direto dos
elementos fático-probatórios é vedado na via especial, incidindo a Súmula n. 7 do
STJ, impondo-se a cassação do acórdão dos embargos e o retorno dos autos para
novo julgamento com apreciação explícita dos pontos essenciais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial provido.
: Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ, pois o reexame de prova é
Tese de julgamento
vedado na via especial, devendo o Tribunal de origem suprir omissões e esclarecer
pontos relevantes. Reconhecida a violação aos arts. 489, IV, e 1.022, I e II, do
CPC, por ausência de enfrentamento específico das questões suscitadas nos
embargos de declaração.
CPC, arts. 371, 489, 1.022;
Dispositivos relevantes citados:
Lei n. 8.245/1991,
art. 22.
STJ, Súmula n. 7; STJ,
Jurisprudência relevante citada:
REsp n. 1.894.730/RO,
relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 22/3/2022.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, dar provimento ao
03/03/2026
09/03/2026,
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
10 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 12/03/2026. Código de Controle do Documento: e232b97d-2072-4d69-b581-51640ef3d54e

RECURSO ESPECIAL No 2108886 - MG (2023/0406202-4)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: GASAN PARTICIPACOES ADMINISTRACOES E EMPRD
IMOBIL LTDA
ADVOGADOS
: OLGA PAULA VIEIRA SANT'ANNA - MG053444

GERALDO AFONSO SANT ANNA JUNIOR - MG055662

MARCOS LINCOLN PADILHA DOS SANTOS - MG097949

FRANCISCO BATISTA DE ABREU - MG025158
RECORRIDO
: SONIA MARIA FERNANDES DE SOUZA
ADVOGADO
: MARCIO HONORIO DE OLIVEIRA E SILVA - MG086862
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL
E
INDENIZAÇÃO.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL POR OMISSÃO NO ENFRENTAMENTO DOS EMBARGOS.
RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais
que, em apelação cível, rejeitou a preliminar e negou provimento ao recurso,
mantendo condenação por rescisão contratual e indenizações; embargos de
declaração posteriormente rejeitados.
2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual c/c indenização por danos
materiais, perdas e danos e lucros cessantes.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, declarou
rescindido o contrato e condenou ao ressarcimento de aluguéis, danos materiais e
lucros cessantes, fixando correção, juros e honorários.
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e majorou honorários,
rejeitando os embargos de declaração.
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II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional por omissões, contradições e obscuridades, com violação dos arts. 489,
IV, e 1.022, I e II, do CPC; (ii) saber se a obrigação do locador prevista no
I,
art. 22,
II e III, da
compreende adaptar o imóvel à atividade específica e
Lei n. 8.245/1991
diligenciar perante órgãos públicos; (iii) saber se incide a Súmula n. 7 do STJ diante
da alegada revaloração de fatos incontroversos; (iv) saber se é válida cláusula
contratual de renúncia à indenização e retenção de benfeitorias, à luz da Súmula n.
335 do STJ; (v) saber se há divergência jurisprudencial quanto às obrigações do
locador e ao dever de diligência do locatário; e (vi) saber se houve impugnação
específica dos danos materiais e dos documentos apresentados pela autora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Configurada negativa de prestação jurisdicional, porque o Tribunal de origem não
enfrentou, de modo específico, questões relevantes suscitadas nos embargos de
declaração, violando os arts. 489, IV, e 1.022, I e II, do CPC. O exame direto dos
elementos fático-probatórios é vedado na via especial, incidindo a Súmula n. 7 do
STJ, impondo-se a cassação do acórdão dos embargos e o retorno dos autos para
novo julgamento com apreciação explícita dos pontos essenciais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial provido.
: Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ, pois o reexame de prova é
Tese de julgamento
vedado na via especial, devendo o Tribunal de origem suprir omissões e esclarecer
pontos relevantes. Reconhecida a violação aos arts. 489, IV, e 1.022, I e II, do CPC,
por ausência de enfrentamento específico das questões suscitadas nos embargos de
declaração.
CPC, arts. 371, 489, 1.022;
Dispositivos relevantes citados:
Lei n. 8.245/1991,
art. 22.
STJ, Súmula n. 7; STJ,
Jurisprudência relevante citada:
REsp n. 1.894.730/RO,
relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 22/3/2022.
RELATÓRIO
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Trata-se de recurso especial interposto por GASAN PARTICIPAÇÕES,
ADMINISTRAÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. com
fundamento no
III,
,
, da Constituição Federal, contra acórdão do
art. 105,
a c
Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais em apelação cível nos autos de ação
de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais, perdas e danos e lucros
cessantes.
O julgado foi assim ementado (fl. 536):
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
INDENIZAÇÃO
-
INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL
-
LOCAÇÃO
COMERCIAL
-
ALVARÁ
DE
LICENCIAMENTO
NEGADO
-
IRREGULARIDADE NO IMÓVEL - OBRIGAÇÃO DO LOCADOR -
RESPONSABILIDADE CIVIL - REQUISITOS PRESENTES. 1. Cabe ao locador
entregar o imóvel alugado em condições de uso pelo locatário, nos termos do inciso I
do artigo 22 da Lei de Locação. 2. Ocorrendo a negativa de concessão do alvará pela
Administração Pública em virtude de irregularidade no imóvel objeto da locação,
impõe-se ao locador a culpa pela impossibilidade de sua utilização para o uso a que se
destina. 3. Comprovada a impossibilidade de exercício da atividade comercial pela
locatária, são devidos os aluguéis e encargos quitados por esta, perdas e danos e lucros
cessantes a serem apurados em liquidação de sentença por arbitramento.
Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl.
573):
EMENTA:
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
–
OMISSÃO
–
CONTRADIÇÃO – OBSCURIDADE – ERRO MATERIAL – INEXISTÊNCIA –
REJEIÇÃO. Devem ser rejeitados os embargos de declaração opostos contra a decisão
judicial que não possui as omissões, contradições, obscuridades e erros materiais
apontados.
No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 371 do CPC, porque o acórdão teria valorado equivocadamente fatos
incontroversos relativos à consulta de viabilidade da atividade e constituição de
pessoa jurídica após o início da locação, gerando error in judicando (fls. 590-596);
b) 489, II, IV, § 1o, do CPC, pois o acórdão e o julgamento dos embargos de
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declaração não teriam enfrentado questões relevantes e específicas sobre a causa da
rescisão e a impugnação dos danos materiais, configurando ausência de
fundamentação adequada (fls. 589-595, 600-606);
c) 1.022, I, II, do CPC, visto que os embargos de declaração teriam apontado
omissões, obscuridades e contradições não supridas, especialmente sobre: a
inexistência de anuência da locadora para a atividade de estacionamento; a negativa
de alvará por vedação administrativa e não por irregularidade do imóvel; e a
impugnação dos documentos de despesas (fls. 589-595);
d) 22, I, II, III, da
porquanto a obrigação do locador limitar-se-ia
Lei n. 8.245/1991,
à entrega do imóvel em estado de servir ao uso comercial, garantindo uso pacífico e
mantendo forma e destino, não abrangendo adaptar o bem às peculiaridades da
atividade nem diligenciar perante órgãos públicos para licenças, tese alinhada ao
entendimento do STJ (fls. 594-597, 607-616).
Sustenta que o Tribunal de origem divergiu do entendimento do STJ e de
Tribunais estaduais ao atribuir ao locador a obrigação de adequar o imóvel à
atividade do locatário e ao desconsiderar a necessidade de prévia verificação de
viabilidade pelo locatário, indicando como paradigmas:
(STJ,
REsp 1.317.731/SP
DJe 11.05.2016); Apelação Cível no 1001775-52.2018.8.26.0309 (TJSP); Apelação
Cível no 1000235.71.2021.8.26.0144 (TJSP); Apelação Cível no 1006180-
51.2019.8.26.0292 (TJSP) (fls. 607-616).
Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão recorrido e
se julgue improcedente o pedido de indenização por danos materiais e lucros
cessantes; requer ainda o provimento do recurso para que se reconheça a nulidade
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por ausência de prestação jurisdicional e se determine o retorno dos autos ao
Tribunal de origem para novo julgamento dos embargos de declaração, com
enfrentamento específico das questões suscitadas.
Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o recurso especial não
comporta conhecimento, visto que não há contrariedade a lei federal nos termos do
III, da Constituição, e que as alegações da recorrente demandam reexame
art. 105,
de provas, atraindo a Súmula n. 7 do STJ; sustenta inexistência de violação aos arts.
371, 489 e 1.022 do CPC e ao
da
afirma inexistente
art. 22
Lei n. 8.245/1991;
dissídio jurisprudencial, apontando diferenças fáticas entre os paradigmas e o caso
concreto; requer a inadmissibilidade do recurso especial e, subsidiariamente, seu
desprovimento (fls. 673-680).
É o relatório.
VOTO
I - Contextualização do caso
A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual c/c indenização
por danos materiais, perdas e danos e lucros cessantes em que a parte autora pleiteou
rescindir o contrato de locação comercial e condenar a locadora ao pagamento de
aluguéis e encargos pagos após a cassação do alvará em setembro de 2013, ao
ressarcimento de danos materiais decorrentes de projeto e obras de adequação do
imóvel, e ao pagamento de lucros cessantes a serem apurados em liquidação (fls.
537-548).
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos,
declarou rescindido o contrato de locação e condenou a ré ao pagamento dos
aluguéis comprovados após a cassação do alvará, aos danos materiais relativos a
projeto e obras de reforma/adequação e aos lucros cessantes, tudo a apurar em
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liquidação; fixou correção monetária pelos índices da CGJ/MG desde o ajuizamento,
juros de mora de 1% ao mês desde a citação, e honorários advocatícios em 10%
sobre o valor da condenação (fl. 537).
A Corte estadual manteve integralmente a sentença, rejeitou a preliminar
de perda superveniente do pedido de rescisão, assentou a culpa da locadora pela
impossibilidade de exercício da atividade por irregularidade do imóvel, reconheceu o
direito da autora aos aluguéis, perdas e danos e lucros cessantes, e majorou os
honorários sucumbenciais para 12% sobre o valor atualizado da causa (fls. 536, 545-
548).
II - Da alegada violação aos arts. 489, inciso IV, e 1022, incisos I e II,
do Código de Processo Civil
A recorrente sustenta que o acórdão embargado incorreu em omissão ao
não enfrentar adequadamente os argumentos apresentados nos embargos de
declaração, configurando violação aos arts. 489, inciso IV, e 1022, incisos I e II, do
Código de Processo Civil.
Nos embargos de declaração, a recorrente suscitou questões centrais para a
definição da responsabilidade civil, argumentando que o Tribunal de origem incidiu
em equívoco ao considerar como causa da rescisão a "pretensa ausência de
regularização do imóvel para o fim destinado", quando, na verdade, a
impossibilidade de exercício da atividade decorreu de circunstâncias específicas não
imputáveis ao locador.
Especificamente, a embargante apontou: (i) que a consulta sobre
viabilidade da atividade de estacionamento somente foi formalizada em 21/12/2012,
dois meses após a celebração do contrato de locação ocorrida em
(ii)
01/10/2012;
que a constituição da pessoa jurídica para desenvolvimento da atividade apenas
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ocorreu em
cinco meses após o início da locação; (iii) que a atividade
25/02/2013,
não era permitida no local, conforme justificativa da própria Prefeitura para cassação
do alvará, não por irregularidade no imóvel, mas porque "devido a reestruturação
viária da Av. Santos Dumont, no intuito de receber o Sistema de Transporte Coletivo
MOVE, não foram previstos rebaixos para acesso de veículos no imóvel em
questão"; (iv) que existia cláusula contratual válida (cláusula VI) exigindo
autorização prévia para reformas e estabelecendo renúncia à indenização por
benfeitorias; e (v) que não houve comprovação efetiva dos gastos alegados pela
recorrida.
Tais aspectos são fundamentais para determinar se efetivamente ocorreu
inadimplemento contratual por parte do locador ou se, ao contrário, a
impossibilidade de exercício da atividade decorreu de circunstâncias alheias à sua
responsabilidade, notadamente a escolha posterior de atividade não permitida no
local e a ausência de diligência prévia quanto à viabilidade do empreendimento.
O Tribunal
, contudo, rejeitou os embargos de declaração sob o
a quo
fundamento genérico de ausência de omissão, contradição, obscuridade ou erro
material, concluindo que a parte embargante buscava "o reexame da questão
decidida, com a prevalência do entendimento por ela esposado, visando modificar a
decisão recorrida, o que não é próprio do recurso de embargos de declaração".
Tal fundamentação revela que o Tribunal estadual não enfrentou
especificamente as questões suscitadas, limitando-se a afirmar genericamente a
inexistência de vícios processuais. A cronologia dos fatos, as razões efetivas para
cassação do alvará, a existência de cláusulas contratuais específicas e a adequada
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valoração da prova documental são elementos essenciais para a definição dos
pressupostos da responsabilidade civil (conduta, dano e nexo causal), não se tratando
de mera insurgência contra o resultado do julgamento.
Na linha da jurisprudência desta Corte Superior, "constata-se a omissão
quando o Tribunal deixa de apreciar questões relevantes para a solução da
controvérsia, suscitadas pelas partes ou examináveis de ofício, ou quando deixa de se
pronunciar acerca de algum tópico importante da matéria submetida à sua cognição"
(STJ,
Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma,
REsp n. 1.894.730/RO,
julgado em
DJe
.
22/03/2022,
28/03/2022)
O adequado enfrentamento dessas questões pelo Tribunal de origem
demanda necessariamente a análise de aspectos fático-probatórios, notadamente o
exame da documentação constante dos autos (contratos, consultas à Prefeitura, atas
de constituição de empresa, justificativas para cassação do alvará), bem como a
valoração do conjunto probatório para definir as circunstâncias que efetivamente
motivaram a impossibilidade de funcionamento da atividade pretendida e se tais
circunstâncias são imputáveis ao locador.
Não compete a esta Corte Superior proceder diretamente ao exame de tais
elementos, uma vez que isso implicaria o vedado reexame de provas, nos termos da
Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça. O adequado enfrentamento dessas
questões pelo Tribunal estadual é pressuposto necessário para o eventual
conhecimento e julgamento das teses de direito material suscitadas pela recorrente,
notadamente quanto ao alcance das obrigações do locador previstas no
da
art. 22
Lei n. 8.245/1991.
Reconheço a violação alegada.
III - Conclusão
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Ante o exposto, conheço do recurso especial e dou-lhe provimento para
cassar o acórdão que julgou os embargos de declaração, determinando o retorno dos
autos ao Tribunal
para que, em novo julgamento, aprecie as questões
a quo
suscitadas pela embargante, notadamente: (i) a cronologia demonstrando que a
definição da atividade ocorreu após a locação; (ii) as razões da cassação do alvará
pela Prefeitura; (iii) a existência de cláusula contratual de renúncia a benfeitorias; e
(iv) os demais argumentos essenciais ao deslinde da controvérsia.
É o voto.
Documento eletrônico VDA53628214 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 16/01/2026 13:34:48
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.108.886 / MG
Número Registro: 2023/0406202-4
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
09143264020148130024 10000222850174003
Sessão Virtual de
a
03/03/2026
09/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : GASAN PARTICIPACOES ADMINISTRACOES E EMPRD IMOBIL
LTDA
ADVOGADOS
: GERALDO AFONSO SANT ANNA JUNIOR - MG055662
OLGA PAULA VIEIRA SANT'ANNA - MG053444
MARCOS LINCOLN PADILHA DOS SANTOS - MG097949
FRANCISCO BATISTA DE ABREU - MG025158
RECORRIDO
: SONIA MARIA FERNANDES DE SOUZA
ADVOGADO
: MARCIO HONORIO DE OLIVEIRA E SILVA - MG086862
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO /
RESOLUÇÃO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso, nos termos do
03/03/2026
09/03/2026,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
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Brasília, 09 de março de 2026
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