Tribunal: STJ
Processo: 1004061-47.2022.8.26.0152
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL,
INDENIZAÇÃO
POR
PERDAS
E
DANOS
E
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO
EDIFICADO. AGRAVO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2857829 - SP(2025/0044828-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: EMERSON CALLEJON LINCKA - SP176707
CLAUDIA CARDOSO MENEGATI MINGUCCI - SP252782
AGRAVADO
: MAURO FAUSTINO ROSSI
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL,
INDENIZAÇÃO
POR
PERDAS
E
DANOS
E
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO
EDIFICADO. AGRAVO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência do STJ,
aplicando a Súmula n. 83 do STJ quanto à indevida taxa de fruição em lote não
edificado.
2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual, indenização por perdas
e danos e reintegração de posse, em que se pleiteou a condenação à taxa de fruição
do imóvel.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os
pedidos, resolveu o contrato, declarou retenções contratuais e determinou a
reintegração de posse, afastando a taxa de fruição.
4. A Corte de origem manteve a sentença e negou provimento à apelação, por
inovação recursal e por indevida taxa de fruição em lote não edificado, alinhada à
jurisprudência do STJ.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há três questões em discussão: (i) saber se é devida a taxa de fruição com base
nos arts. 67-A, § 2o, III, da
e 32-A, I, da
(ii)
Lei n. 4.591/1964,
Lei n. 6.766/1979;
saber se houve violação ao
do CPC por falta de coerência e integridade
art. 926
jurisprudencial; e (iii) saber se há dissídio jurisprudencial apto a ensejar o
conhecimento pela alínea c do
III, da CF.
art. 105,
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 83 do STJ ao afastar a taxa de fruição em lote não edificado,
por estar o acórdão recorrido em sintonia com a orientação desta Corte.
7. O alegado dissídio jurisprudencial não foi comprovado por ausência de cotejo
analítico e similitude fática, ficando prejudicado pela aplicação da Súmula n. 83 do
Documento eletrônico VDA54870468 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 12/03/2026. Código de Controle do Documento: 6d4a88eb-5ea4-4b5d-af91-e425556d250f

STJ.
8. A alegação de violação ao
do CPC não prospera, pois o acórdão
art. 926
recorrido se alinhou à jurisprudência do STJ sobre a indevida taxa de ocupação em
terreno sem edificação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a indevida
Tese de julgamento
taxa de fruição em lote não edificado, por consonância do acórdão recorrido com a
jurisprudência desta Corte. 2. O dissídio jurisprudencial não se configura sem o
cotejo analítico e a demonstração da similitude fática, ficando prejudicado quando
a matéria está submetida ao óbice da Súmula n. 83 do STJ. 3. A invocação do
do CPC não afasta a conclusão, pois a decisão estadual observou a
art. 926
orientação pacífica do STJ quanto à taxa de ocupação em terreno sem edificação.”
CPC,
-A § 2o III;
Dispositivos relevantes citados:
art. 926; Lei n. 4.591/1964, art. 67
-A I.
Lei n. 6.766/1979, art. 32
STJ, Súmula n. 83; STJ, AgInt no
Jurisprudência relevante citada:
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma,
REsp n. 1974996/SP,
julgado em
STJ, AgInt nos EDcl no
relator
2/12/2022;
REsp n. 1981639/SP,
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
STJ,
28/4/2023;
AgInt no
relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino,
REsp n. 2020258/SP,
Terceira Turma, julgado em
STJ, AgInt no
16/3/2023;
REsp n. 1931558/SP,
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
STJ, AgInt no
30/11/2022;
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado
AREsp n. 2141386/SP,
em
STJ, AgInt nos EDcl no
relator Ministro
26/10/2022;
REsp n. 1992950/SP,
Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em
STJ, AgInt no
24/8/2022;
relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma,
REsp n. 1988931/SP,
julgado em
STJ, AgInt no
relator Ministro Marco
19/8/2022;
REsp n. 1970675/SP,
Buzzi, Quarta Turma, julgado em
STJ, AgInt no
30/6/2022;
REsp n. 1974289/SP,
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em
STJ,
22/6/2022;
AgInt no
relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta
REsp n. 1971258/SP,
Turma, julgado em
STJ,
relator Ministro João
8/4/2022;
REsp n. 2050018/SP,
Otávio de Noronha, julgado em 4/4/2023.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento
03/03/2026
09/03/2026,
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.
Brasília,
.
10 de março de 2026
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Publicação no DJEN/CNJ de 12/03/2026. Código de Controle do Documento: 6d4a88eb-5ea4-4b5d-af91-e425556d250f

Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2857829 - SP (2025/0044828-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA
ADVOGADOS
: EMERSON CALLEJON LINCKA - SP176707

CLAUDIA CARDOSO MENEGATI MINGUCCI - SP252782
AGRAVADO
: MAURO FAUSTINO ROSSI
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL, INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO
DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. AGRAVO
DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência do STJ,
aplicando a Súmula n. 83 do STJ quanto à indevida taxa de fruição em lote não
edificado.
2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual, indenização por perdas e
danos e reintegração de posse, em que se pleiteou a condenação à taxa de fruição do
imóvel.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos,
resolveu o contrato, declarou retenções contratuais e determinou a reintegração de
posse, afastando a taxa de fruição.
4. A Corte de origem manteve a sentença e negou provimento à apelação, por
inovação recursal e por indevida taxa de fruição em lote não edificado, alinhada à
jurisprudência do STJ.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há três questões em discussão: (i) saber se é devida a taxa de fruição com base
nos arts. 67-A, § 2o, III, da
e 32-A, I, da
(ii)
Lei n. 4.591/1964,
Lei n. 6.766/1979;
saber se houve violação ao
do CPC por falta de coerência e integridade
art. 926
jurisprudencial; e (iii) saber se há dissídio jurisprudencial apto a ensejar o
conhecimento pela alínea c do
III, da CF.
art. 105,
Documento eletrônico VDA53645724 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 83 do STJ ao afastar a taxa de fruição em lote não edificado,
por estar o acórdão recorrido em sintonia com a orientação desta Corte.
7. O alegado dissídio jurisprudencial não foi comprovado por ausência de cotejo
analítico e similitude fática, ficando prejudicado pela aplicação da Súmula n. 83 do
STJ.
8. A alegação de violação ao
do CPC não prospera, pois o acórdão recorrido
art. 926
se alinhou à jurisprudência do STJ sobre a indevida taxa de ocupação em terreno
sem edificação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a indevida
Tese de julgamento
taxa de fruição em lote não edificado, por consonância do acórdão recorrido com a
jurisprudência desta Corte. 2. O dissídio jurisprudencial não se configura sem o
cotejo analítico e a demonstração da similitude fática, ficando prejudicado quando a
matéria está submetida ao óbice da Súmula n. 83 do STJ. 3. A invocação do art. 926
do CPC não afasta a conclusão, pois a decisão estadual observou a orientação
pacífica do STJ quanto à taxa de ocupação em terreno sem edificação.”
CPC,
-A § 2o III;
Dispositivos relevantes citados:
art. 926; Lei n. 4.591/1964, art. 67
-A I.
Lei n. 6.766/1979, art. 32
STJ, Súmula n. 83; STJ, AgInt no
Jurisprudência relevante citada:
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado
REsp n. 1974996/SP,
em
STJ, AgInt nos EDcl no
relator Ministro
2/12/2022;
REsp n. 1981639/SP,
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
STJ, AgInt no
28/4/2023;
relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma,
REsp n. 2020258/SP,
julgado em
STJ, AgInt no
relator Ministro Raul
16/3/2023;
REsp n. 1931558/SP,
Araújo, Quarta Turma, julgado em
STJ, AgInt no
30/11/2022;
AREsp n. 2141386/SP,
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
STJ, AgInt
26/10/2022;
nos EDcl no
relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira
REsp n. 1992950/SP,
Turma, julgado em
STJ, AgInt no
relator Ministro
24/8/2022;
REsp n. 1988931/SP,
Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em
STJ, AgInt no
19/8/2022;
relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em
REsp n. 1970675/SP,
STJ, AgInt no
relatora Ministra Nancy Andrighi,
30/6/2022;
REsp n. 1974289/SP,
Terceira Turma, julgado em
STJ, AgInt no
relator
22/6/2022;
REsp n. 1971258/SP,
Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em
STJ,
8/4/2022;
relator Ministro João Otávio de Noronha, julgado em
REsp n. 2050018/SP,
4/4/2023.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CENTRAL PARK
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a decisão que inadmitiu o
recurso especial por aplicação da Súmula n. 83 do STJ quanto à tese de cobrança de
taxa de fruição em lote não edificado, em consonância com a jurisprudência do STJ.
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Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso
especial foram atendidos.
O recurso especial foi interposto com fundamento no
III, e , da
art. 105,
a c
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
em apelação nos autos de ação de rescisão contratual, indenização por perdas e
danos e reintegração de posse.
O julgado foi assim ementado (fl. 198):

APELAÇÃO. Ação de Rescisão Contratual, indenização por perdas e danos e
reintegração de posse julgada parcialmente procedente. Insurgência da Autora.
Requerimento de que o Apelado seja condenado ao pagamento de taxa de fruição do
imóvel. Rescisão bem reconhecida, inexistindo culpa da vendedora. Revelia do Réu
decretada que, contudo, não atrai automaticamente a condenação à taxa de fruição
pretendida. Contrato firmado antes da vigência da
Lotes não
Lei no 13.786/2018.
edificados. Apelante que deixou de corroborar a existência de construções nos lotes
vendidos, apenas suscitando-as em seu apelo. Alegações que não podem ser analisadas
nesta sede, por tratar-se de inovação recursal. Inteligência do
do CPC.
art. 1.014,
Entendimento do C. STJ de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no
caso de lote não edificado. Precedentes desta E. 2a Câmara de Direito Privado.
Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl.
231):

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível no
1004061-47.2022.8.26.0152/50000, da Comarca de Cotia, em que é embargante
CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é embargado
MAURO FAUSTINO ROSSI. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Rejeitaram os embargos. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que
integra este acórdão.

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No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 67-A, § 2o, III, da
porque o acórdão recorrido, ao
Lei n. 4.591/1964,
negar a fruição, teria contrariado a previsão legal de retenção de 0,5% ao mês sobre
o valor atualizado do contrato em caso de resolução por inadimplemento do
adquirente;
b) 32-A, I, da
já que seria devida a retenção até 0,75%
Lei n. 6.766/1979,
ao mês a título de fruição desde a transmissão da posse até a restituição ao loteador,
havendo alegada posse e construção nos lotes;
c) 926, do Código de Processo Civil, pois o acórdão recorrido teria
afrontado a necessidade de uniformização e coerência jurisprudencial, inclusive
diante da Súmula n. 01 do TJSP e dos precedentes do STJ.
Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que não seria devida a taxa
de fruição por se tratar de lote não edificado, divergiu do entendimento dos
precedentes do STJ que admitem a taxa de ocupação quando há uso/edificação,
indicando como paradigmas
AgInt no
REsp n. 2001877/PR,
REsp n. 1216477/RS,
AgInt nos EDcl no
e
(fls. 214-222).
REsp n. 2.060.869/SP REsp n. 1211323/MS
Requer o provimento do recurso para que se condene o recorrido ao
pagamento de indenização pela fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado de
cada lote, desde novembro de 2018 até a efetiva reintegração de posse (fl. 223).
É o relatório.
VOTO
A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual, indenização por
perdas e danos e reintegração de posse, em que a parte autora pleiteou a resolução do
contrato, a reintegração na posse e indenizações correlatas, incluindo taxa de fruição.
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Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os
pedidos, resolvendo o contrato, reconhecendo o direito de retenção nos termos da
cláusula 6a, itens
(taxa administrativa de 20%) e
(IPTU e taxa associativa até a
b
d.2
rescisão), determinando a devolução do saldo remanescente, e fixando honorários
advocatícios em 10% sobre o proveito econômico obtido (fls. 210-211).
A Corte de origem manteve a sentença, negando provimento à apelação da
autora, por entender que não cabia taxa de fruição em lote não edificado, que houve
inovação recursal quanto às alegadas construções e que o contrato foi celebrado
antes da vigência da
(fls. 198-205).
Lei n. 13.786/2018
Os embargos de declaração foram rejeitados, sem vício (fls. 232-236).
I - Arts. 67-A, § 2o, III, da
e 32-A, I, da
Lei n. 4.591/1964,
Lei n. 6.766/1979
No recurso especial, a parte recorrente alega que a fruição é devida,
apontando posse e construção nos lotes, e que as normas de regência autorizam a
retenção de percentual mensal pela ocupação do imóvel.
O acórdão recorrido concluiu que o contrato foi firmado antes da vigência
da
bem como que a alegação de obras e de termo municipal foi
Lei n. 13.786/2018,
apresentada apenas em apelação e, portanto, inovação recursal. Entendeu indevida
taxa de fruição por se tratar de lotes não edificados, em harmonia com precedentes
do STJ (fls. 200-203).
Assim, ao decidir que é indevida a taxa de ocupação em caso de lote não
edificado, está em sintonia com o entendimento do STJ. Caso, pois, de aplicação da
Súmula n. 83 do STJ.
Nesse sentido, os seguintes julgados: AgInt no
AgInt
REsp n. 1974996/SP;
nos EDcl no
AgInt no
AgInt no
REsp n. 1981639/SP;
REsp n. 2020258/SP;
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AgInt no
AgInt nos EDcl no
REsp n. 1931558/SP;
AREsp n. 2141386/SP;
AgInt no
AgInt no
REsp n. 1992950/SP;
REsp n. 1988931/SP;
REsp n. 1970675/SP;
AgInt no
AgInt no
e
REsp n. 1974289/SP;
REsp n. 1971258/SP; REsp n. 2050018/SP
(fls. 239-240).
II -
do Código de Processo Civil
Art. 926,
A parte recorrente afirma que houve violação à coerência e integridade
jurisprudencial, inclusive em face da Súmula n. 01 do TJSP, devendo ser
reconhecida a fruição ante a alegada posse e construção.
O acórdão recorrido, porém, expressamente alinhou-se ao entendimento
pacífico do STJ quanto à indevida taxa de ocupação de lote não edificado e afastou a
inovação recursal sobre edificações e sobre termo municipal de obras (fls. 201-203).
Assim, ao decidir que é indevida a taxa de ocupação em caso de lote não
edificado, está em sintonia com o entendimento do STJ. Caso, pois, de aplicação da
Súmula n. 83 do STJ.
Nesse sentido, os seguintes julgados: AgInt no
AgInt
REsp n. 1974996/SP;
nos EDcl no
AgInt no
AgInt no
REsp n. 1981639/SP;
REsp n. 2020258/SP;
AgInt no
AgInt nos EDcl no
REsp n. 1931558/SP;
AREsp n. 2141386/SP;
AgInt no
AgInt no
REsp n. 1992950/SP;
REsp n. 1988931/SP;
REsp n. 1970675/SP;
AgInt no
AgInt no
e
REsp n. 1974289/SP;
REsp n. 1971258/SP; REsp n. 2050018/SP
(fls. 239-240).
III - Divergência jurisprudencial
A parte alega dissídio, colacionando julgados do STJ que tratam do
cabimento de taxa de ocupação quando há uso efetivo/edificação do imóvel.
Para a interposição de recurso especial fundado na alínea c do permissivo
constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a
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comprovação do dissídio jurisprudencial, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1o,
do CPC e 255, § 1o, do RISTJ.
Isso porque não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas,
pois, além de juntar aos autos cópia do inteiro teor dos arestos tidos por divergentes
ou de mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram publicados,
deve a parte recorrente proceder ao devido confronto analítico, demonstrando a
similitude fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso.
Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a
não realização do devido cotejo analítico.
A imposição do óbice da Súmula n. 83 do STJ quanto à alínea a do
permissivo constitucional impede a análise do recurso pela alínea c sobre o mesmo
tema.
IV - Conclusão
Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.
Nos termos do § 11 do
do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já
art. 85
arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte
ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2o do
referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.857.829 / SP
Número Registro: 2025/0044828-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10040614720228260152
Sessão Virtual de
a
03/03/2026
09/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : EMERSON CALLEJON LINCKA - SP176707
CLAUDIA CARDOSO MENEGATI MINGUCCI - SP252782
AGRAVADO
: MAURO FAUSTINO ROSSI
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
03/03/2026
09/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos Gambogi
(Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o
julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Não participou do julgamento o Sr. Ministro
Antonio Carlos Ferreira.

Brasília, 09 de março de 2026
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