Tribunal: STJ
Processo: 1032577-31.2017.8.26.0224
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE
URBANO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR
BENFEITORIAS E FRUIÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL. AGRAVOS
CONHECIDOS PARA NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS
ESPECIAIS.
1. Agravos contra decisões que inadmitiram recursos especiais interpostos
com fundamento nas alíneas "a" e "c" do
III, da Constituição Federal,
art. 105,
objetando-se

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2579661 - SP(2024/0063433-3)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: CARLOS ALBERTO DIAS DA SILVA
ADVOGADO
: JOSUÉ ALEXANDRINO DA SILVA - SP089367
AGRAVANTE
: MANOEL JESUS DA SILVA
ADVOGADO
: ABNER ALVES VIDAL - SP290074
AGRAVANTE
: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA
ADVOGADA
: LIDIA MARIA DE ARAUJO DA C. BORGES - SP104616
AGRAVADO
: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA
ADVOGADA
: LIDIA MARIA DE ARAUJO DA C. BORGES - SP104616
AGRAVADO
: MANOEL JESUS DA SILVA
ADVOGADO
: ABNER ALVES VIDAL - SP290074
AGRAVADO
: CARLOS ALBERTO DIAS DA SILVA
ADVOGADO
: JOSUÉ ALEXANDRINO DA SILVA - SP089367
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE
URBANO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR
BENFEITORIAS E FRUIÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL. AGRAVOS
CONHECIDOS PARA NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS
ESPECIAIS.
1. Agravos contra decisões que inadmitiram recursos especiais interpostos
com fundamento nas alíneas "a" e "c" do
III, da Constituição Federal,
art. 105,
objetando-se decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em ação
de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por
danos morais, ajuizada por pessoa jurídica em face de compromissários-
compradores de lote urbano.
2. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente a ação,
determinando a rescisão do contrato, a reintegração de posse à autora após
devolução de 50% dos valores pagos pelos réus, e condenação ao pagamento
de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor a ser
restituído. Embargos de declaração foram rejeitados.
3. O acórdão recorrido afastou as preliminares, reconheceu a prescrição
decenal com base no
do Código Civil, manteve a rescisão contratual,
art. 205
fixou a retenção em 25% das parcelas pagas (devolução de 75%), afastou a
indenização por benfeitorias e acessões por ausência de boa-fé, rejeitou a
indenização pela fruição e majorou os honorários para 11% sobre o valor a ser
restituído.
4. Há diversas questões em discussão: (i) saber se a retenção de 25% dos
valores pagos é compatível com os princípios da boa-fé objetiva e da vedação
ao enriquecimento sem causa; (ii) saber se é devida a indenização por
benfeitorias e acessões, considerando a boa-fé dos compradores; (iii) saber se
é cabível a indenização pela fruição do imóvel durante a inadimplência; (iv)
saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de
enfrentamento de argumentos nos embargos de declaração; (v) saber se a
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Publicação no DJEN/CNJ de 16/03/2026. Código de Controle do Documento: 89b5f783-7faa-4b89-a7fe-6f664cb90549

decisão foi desproporcional ao majorar a devolução para 75% e limitar a
retenção a 25%; (vi) saber se houve enriquecimento sem causa da vendedora
ao receber imóvel edificado sem indenização; (vii) saber se a autora seria
responsável pelo pagamento de IPTU durante a ocupação dos compradores;
(viii) saber se a reintegração de posse foi deferida sem prova de domínio ou
regularização do loteamento; (ix) saber se o prazo prescricional aplicável seria
quinquenal ou decenal.
5. O acórdão recorrido foi proferido com fundamentação suficiente e
adequada, não havendo omissões relevantes que ensejem o provimento dos
recursos especiais.
6. A retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores inadimplentes é
compatível com os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao
enriquecimento sem causa, abrangendo despesas administrativas, tributárias e
comerciais decorrentes da rescisão contratual.
7. A indenização por benfeitorias e acessões foi corretamente afastada,
considerando a ausência de boa-fé dos compradores, que se encontravam
inadimplentes há mais de 12 anos.
8. A indenização pela fruição do imóvel foi rejeitada, pois a retenção de 25%
das parcelas pagas, aliada ao retorno do imóvel à autora, é suficiente para
ressarcir os prejuízos sofridos.
9. O prazo prescricional decenal foi corretamente aplicado, conforme o
do Código Civil, considerando que a pretensão da autora está
art. 205
fundada em direito de rescisão contratual decorrente de contrato de natureza
pessoal.
10. Não houve violação ao
§ 1o, III e IV, do CPC, pois o acórdão
art. 489,
recorrido apresentou fundamentação suficiente para afastar as teses
formuladas.
11. O acórdão recorrido está em sintonia com a jurisprudência consolidada do
Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria.
12. Agravos conhecidos para negar provimento aos recursos especiais.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos
03/03/2026
09/03/2026,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
11 de março de 2026
Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2579661 - SP(2024/0063433-3)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: CARLOS ALBERTO DIAS DA SILVA
ADVOGADO
: JOSUÉ ALEXANDRINO DA SILVA - SP089367
AGRAVANTE
: MANOEL JESUS DA SILVA
ADVOGADO
: ABNER ALVES VIDAL - SP290074
AGRAVANTE
: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA
ADVOGADA
: LIDIA MARIA DE ARAUJO DA C. BORGES - SP104616
AGRAVADO
: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA
ADVOGADA
: LIDIA MARIA DE ARAUJO DA C. BORGES - SP104616
AGRAVADO
: MANOEL JESUS DA SILVA
ADVOGADO
: ABNER ALVES VIDAL - SP290074
AGRAVADO
: CARLOS ALBERTO DIAS DA SILVA
ADVOGADO
: JOSUÉ ALEXANDRINO DA SILVA - SP089367
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE
URBANO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR
BENFEITORIAS E FRUIÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL. AGRAVOS
CONHECIDOS PARA NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS
ESPECIAIS.
1. Agravos contra decisões que inadmitiram recursos especiais interpostos
com fundamento nas alíneas "a" e "c" do
III, da Constituição Federal,
art. 105,
objetando-se decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em ação
de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por
danos morais, ajuizada por pessoa jurídica em face de compromissários-
compradores de lote urbano.
2. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente a ação,
determinando a rescisão do contrato, a reintegração de posse à autora após
devolução de 50% dos valores pagos pelos réus, e condenação ao pagamento
de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor a ser
restituído. Embargos de declaração foram rejeitados.
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3. O acórdão recorrido afastou as preliminares, reconheceu a prescrição
decenal com base no
do Código Civil, manteve a rescisão contratual,
art. 205
fixou a retenção em 25% das parcelas pagas (devolução de 75%), afastou a
indenização por benfeitorias e acessões por ausência de boa-fé, rejeitou a
indenização pela fruição e majorou os honorários para 11% sobre o valor a ser
restituído.
4. Há diversas questões em discussão: (i) saber se a retenção de 25% dos
valores pagos é compatível com os princípios da boa-fé objetiva e da vedação
ao enriquecimento sem causa; (ii) saber se é devida a indenização por
benfeitorias e acessões, considerando a boa-fé dos compradores; (iii) saber se
é cabível a indenização pela fruição do imóvel durante a inadimplência; (iv)
saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de
enfrentamento de argumentos nos embargos de declaração; (v) saber se a
decisão foi desproporcional ao majorar a devolução para 75% e limitar a
retenção a 25%; (vi) saber se houve enriquecimento sem causa da vendedora
ao receber imóvel edificado sem indenização; (vii) saber se a autora seria
responsável pelo pagamento de IPTU durante a ocupação dos compradores;
(viii) saber se a reintegração de posse foi deferida sem prova de domínio ou
regularização do loteamento; (ix) saber se o prazo prescricional aplicável seria
quinquenal ou decenal.
5. O acórdão recorrido foi proferido com fundamentação suficiente e
adequada, não havendo omissões relevantes que ensejem o provimento dos
recursos especiais.
6. A retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores inadimplentes é
compatível com os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao
enriquecimento sem causa, abrangendo despesas administrativas, tributárias e
comerciais decorrentes da rescisão contratual.
7. A indenização por benfeitorias e acessões foi corretamente afastada,
considerando a ausência de boa-fé dos compradores, que se encontravam
inadimplentes há mais de 12 anos.
8. A indenização pela fruição do imóvel foi rejeitada, pois a retenção de 25%
das parcelas pagas, aliada ao retorno do imóvel à autora, é suficiente para
ressarcir os prejuízos sofridos.
9. O prazo prescricional decenal foi corretamente aplicado, conforme o
do Código Civil, considerando que a pretensão da autora está
art. 205
fundada em direito de rescisão contratual decorrente de contrato de natureza
pessoal.
10. Não houve violação ao
§ 1o, III e IV, do CPC, pois o acórdão
art. 489,
recorrido apresentou fundamentação suficiente para afastar as teses
formuladas.
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11. O acórdão recorrido está em sintonia com a jurisprudência consolidada do
Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria.
12. Agravos conhecidos para negar provimento aos recursos especiais.
RELATÓRIO
Trata-se de agravos de CARLOS ALBERTO DIAS DA SILVA, MANUEL JESUS
DA SILVA e de IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA. contra decisões
que inadmitiram recursos especiais, interpostos com fundamento nas alíneas "a" e "c" do
permissivo constitucional, objetando-se decisão, tomada pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo, em acórdão assim ementado (e-STJ, fl.578-587):

"Rescisão Negociação imobiliária Nota de compra Aquisição de lote de
terreno Inadimplemento dos compradores Pretensão não prescrita
Prescrição decenal Rescisão bem decretada Retenção de 25% das parcelas
efetivamente pagas como forma de compensar os custos administrativos e
contribuir com o ressarcimento dos prejuízos Benfeitorias e acessões que não
devem ser indenizadas diante da ausência de boa-fé dos compradores que se
encontram há longos anos inadimplentes Inviabilidade da indenização pela
fruição do terreno, diante do que ora se decide Precedente da Câmara
Preliminares afastadas Recurso da autora improvido e parcialmente providos
os dos réus."

Os embargos de declaração opostos pelos ora recorrentes foram rejeitados (e-STJ,
fls. 592-596 e 610-615)
Em seus recursos especiais (e-STJ, fls. 617-627; 636-643 e 644-665), além de
dissídio jurisprudencial, os recorrentes alegam violação dos seguintes dispositivos de lei federal,
com as respectivas teses:
(i)
da
pois teria havido negativa de vigência ao afastar a
art. 34
Lei 6.766/1979,
indenização por benfeitorias e acessões do promissário comprador na resolução por
inadimplemento, condicionando indevidamente o direito à boa-fé do adquirente.
(ii)
da
e
do Código Civil, pois teria sido
art. 34
Lei 6.766/1979
art. 1.255
desconsiderado que a indenização pela acessão seria devida, à luz da legislação e da
interpretação do Superior Tribunal de Justiça, salvo irregularidade da obra, o que o acórdão não
teria observado.
(iii)
do Código Civil, pois teria ocorrido enriquecimento sem causa da
art. 889
vendedora ao receber imóvel edificado sem qualquer indenização, quando teria vendido apenas
lote nu, situação que o acórdão não teria coibido.
(iv)
-A, I, da
pois a indenização pela fruição do imóvel
art. 32
Lei 6.766/1979,
durante a inadimplência deveria ser especificamente apurada (até 0,75% sobre o valor atualizado
do contrato), e o acórdão teria indevidamente absorvido a fruição na retenção genérica de 25%.
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(v)
§1o, IV e V, do Código de Processo Civil, pois teria havido negativa de
art. 489,
prestação jurisdicional ao não enfrentar, de modo separado e suficiente, os argumentos sobre
fruição, percentuais de retenção e restituição, mesmo após embargos de declaração.
(vi)
do Código de Processo Civil, pois a decisão teria sido desproporcional e
art. 8
irrazoável ao majorar a devolução para 75% e limitar a retenção a 25%, incluindo a fruição nessa
pequena parcela, produzindo desequilíbrio indevido.
(vii)
do Código Civil, pois a ausência de condenação dos compradores à
art. 884
ou ao ressarcimento correspondente teria ensejado enriquecimento sem
demolição/limpeza
causa, o que o acórdão teria permitido.
(viii)
do Código Tributário Nacional (com referência ao
, pois a autora,
art. 34
art. 32)
privada dos poderes de propriedade pela ocupação dos compradores, não seria contribuinte do
IPTU no período, e o acórdão teria violado essa disciplina ao lhe imputar a cobrança.
(ix)
e
do Código Civil e
da
pois
art. 108, art. 1.227 art. 1.228
art. 10
Lei 6.766/1979,
a reintegração de posse teria sido deferida sem prova de
e sem regularização do
domínio/posse
loteamento, permitindo que quem não seria proprietária vendesse e reivindicasse o imóvel.
(x)
§5o, I, do Código Civil (em oposição ao
, pois a pretensão
art. 206,
art. 205)
fundada em dívida líquida de instrumento particular teria se sujeitado à prescrição quinquenal, e
o acórdão teria aplicado indevidamente o prazo decenal.
(xi)
III, do Código de Processo Civil, pois o contrato particular assinado
art. 784,
teria natureza de título executivo extrajudicial, reforçando a incidência do prazo quinquenal do
§5o, I do Código Civil, que o acórdão teria desconsiderado.
art. 206,
Contrarrazões ofertadas (e-STJ, fls. 679-684 e 686-695).
Em juízo prévio de admissibilidade, o eg. TJSP inadmitiu os apelos nobres (e-STJ,
fls. 686-695; 696-699 e 700-703), dando ensejo aos presentes agravos (e-STJ, fls. 709-716; 718-
744 e 746).
Contraminutas oferecidas (e-STJ, fls. 760-771; 774-777 e 779-782).
É o relatório.
VOTO
Extrai-se dos autos que, na origem, a Imobiliária e Construtora Continental Ltda.
alegou inadimplemento dos compromissários compradores de lote urbano e constituição em
mora por notificação judicial, propondo ação de rescisão contratual cumulada com reintegração
de posse e perdas e danos. Requereu devolução parcial das parcelas pagas com retenção de 30%,
indenização pela fruição pelo uso do imóvel a 0,5% ao mês desde a assinatura, e condenação dos
réus ao pagamento de impostos e taxas durante a posse, além da reintegração da posse do lote.
A sentença julgaria parcialmente procedente a ação, rescindiria o contrato e
determinaria a reintegração da posse à autora após a devolução de 50% dos valores pagos pelos
réus, com condenação destes ao pagamento das custas e honorários fixados em 10% sobre o
valor a ser restituído; os embargos de declaração opostos seriam rejeitados (e-STJ, fls. 579-580).
No acórdão, decidiu-se por afastar as preliminares; reconhecer a prescrição decenal
com base no
do Código Civil; manter a rescisão; fixar a retenção em 25% das parcelas
art. 205
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efetivamente pagas (devolução de 75%); afastar a indenização por benfeitorias e acessões por
ausência de boa-fé; e rejeitar a indenização pela fruição, apoiando-se, quanto à rescisão e à
proteção do consumidor, no
do Código de Defesa do Consumidor, com majoração dos
art. 53
honorários para 11% sobre o valor a ser restituído (e-STJ, fls. 585-587).
De início, examino a alegada violação ao
§1o, III e IV do CPC. Sustenta-se
Art. 489,
que o acórdão recorrido teria sido genérico e omisso, não enfrentando todos os argumentos
apresentados nos embargos de declaração. A respeito da alegação de inadequação da tutela
jurisdicional, deve-se enfatizar que não se exige do órgão julgador que refute minuciosamente os
argumentos formulados pelas partes. O dever de fundamentação se esgota na indicação do
direito que entende cabível para solucionar a controvérsia posta no caso concreto, sendo
adequada a motivação que, por si só, é suficiente para afastar as teses formuladas.
Apenas as omissões acerca de questões relevantes ao julgamento da causa, as quais,
se acolhidas, poderiam alterar o resultado do julgamento, ensejam o provimento do recurso
especial por omissão (v.g. AgInt no
Rel. Ministro LUIS FELIPE
REsp 1685946/MT,
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
DJe
08/11/2018,
13/11/2018; REsp 1.657.996/RN,
Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em
DJe
27/6/2017,
30/6/2017;
e AgRg no
Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, QUINTA TURMA, julgado
REsp 1.157.099/SP,
em
DJe
.
11/3/2014,
19/3/2014)
Outrossim, impende ressaltar que, "se os fundamentos do acórdão recorrido não se
mostram suficientes ou corretos na opinião do recorrente, não quer dizer que eles não existam.
Não se pode confundir ausência de motivação com fundamentação contrária aos interesses da
"(AgRg no Ag
Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, DJ de
.
parte
56.745/SP,
12/12/1994)
Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados:
Rel. Ministro JOÃO
REsp 209.345/SC,
OTÁVIO DE NORONHA, DJ de
Rel. Ministro JOSÉ
16/5/2005; REsp 685.168/RS,
DELGADO, DJ de 2/5/2005.
Desse modo, não se vislumbra a existência de nenhum dos vícios dos
§1o,
art. 489,
III e IV do CPC.
As irresignações não merecem prosperar.
Constato que o Acórdão do Tribunal de origem foi proferido com fundamentação
suficiente e adequada no âmbito de Ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de
reintegração de posse e indenização por danos morais, ajuizada pela pessoa jurídica recorrente
em face das duas pessoas físicas, partes demandadas e também recorrentes.
Nas instâncias ordinárias, prevaleceu a compreensão pela rejeição das preliminares
de mérito de ilegitimidade ativa “ad causam” e de necessidade de intervenção de terceiros, assim
como a fixação do prazo decenal da prejudicial de mérito de prescrição.
Nessa ordem de intelecção, entendo que os recorrentes não lograram demonstrar a
alegada violação às normas dos arts. 32-A, I, e 34 da
aos 889 e 1.255 do Código
Lei 6.766/1979;
Civil; ao
do Código Tributário Nacional e ainda ao
e
do
art. 34
art. 108, art. 1.227
art. 1.228
Código Civil e
da
porque o Acórdão objurgado examinou de forma
art. 10
Lei 6.766/1979,
exaustiva o suporte fático-probatório produzido no âmbito das instâncias ordinárias, conforme
trechos a seguir destacados e transcritos (e-STJ, fls. 583-587):

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“Afasta-se inicialmente a preliminar de carência da ação, bem como o
pedido de intervenção de terceiros feito por Manoel Jesus da Silva para que
Rosemeire Bezerra Reis de Barros e Petrucio Florentino de Barros
integrassem a lide, tendo o MM. Juízo “a quo” bem decidido tais questões:

“Inicialmente, destaque-se que não há embasamento legal para a
denunciação da lide requerida por Manoel. Isso porque tal modalidade
de intervenção de terceiros é cabível como uma forma de exercício do
direito de regresso, o que não ocorre na espécie. De fato, o
I
art. 125,
do Código de Processo Civil prevê que é cabível a denunciação da lide
para trazer ao processo o alienante imediato, de modo que o a
adquirente exerça o direito de regresso quando da evicção do bem
alienado. No presente caso, o réu Manoel é o alienante imediato. É ele
quem deveria ser o denunciado, caso a ação tivesse sido proposta em
face de eventual cessionário dos direitos aquisitivos, e não o contrário.
Assim, indefiro a denunciação da lide requerida pelo segundo réu.”

A r. sentença não é nula. Não há que se falar em cerceamento de defesa
diante do julgamento antecipado, pois as questões postas nos autos
confrontadas com os documentos que deles constam indicam a
dispensabilidade da realização da perícia, tanto mais porque o destinatário
da prova deu-se por suficientemente esclarecido para formação de sua
convicção e assim também o é para esta relatoria. O
I, do Código de
art. 355,
Processo Civil autoriza o julgamento antecipado da lide quando não houver
necessidade de produzir outras provas, como ocorreu na hipótese dos autos.
A propósito, já decidiu o Supremo Tribunal Federal que a necessidade da
produção de prova há que ficar evidenciada para que o julgamento
antecipado da lide implique cerceamento de defesa. A antecipação é legítima
se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o
convencimento do magistrado (RE 101.171-8-SP). Tampouco há que se falar
em negativa de prestação jurisdicional, como se verá. Negociaram as partes,
em 2 de janeiro de 1993, por meio da nota de compra (observa-se que a
moeda vigente era o Cruzeiro Cr$), que os compradores Carlos Alberto Dias
da Silva (comprador principal) e Manoel Jesus da Silva (2o comprador), pela
aquisição do lote, pagariam o preço em 143 prestações, cujos valores lá
foram definidos, vencendo-se a primeira prestação no dia 30 de junho de
1994 (fls. 125) verificando-se pelo recebimento de pagamento da primeira
prestação a alteração da moeda para Cruzeiro Real CR$ (fls. 162). Na
situação apresentada, o prazo prescricional aplicável é o decenal, conforme
o disposto no
do Código Civil, porque a pretensão da autora está
art. 205
fundada em direito de rescisão contratual decorrente de contrato de natureza
pessoal. O vencimento da última parcela ocorreu em 30 de maio de 2006 e
não em 30 de abril como constou na r. sentença e, assim, restou vencido em
contrato em 30 de maio de 2006. Com a interrupção do prazo prescricional
em junho de 2012 por meio da notificação judicial que constituiu os
compradores em mora e proposta a ação em 30 de agosto de 2017,
corretamente afastada a prescrição. Quanto ao mais, tem-se que os réus,
confessadamente, encontravam-se inadimplentes há mais de 12 anos
conforme a afirmação de Carlos Alberto Dias da Silva em sede de
contestação (fls.
), tendo quitado 86 das 143 parcelas e, portanto,
155/159
não há como se acolher a tese defensiva de adimplemento substancial do
preço a afastar a rescisão do contrato. Sem razão, também, os réus apelados
quanto à pretendida indenização pelas benfeitorias e acessões. Como já
anteriormente mencionado, os apelados encontram-se inadimplentes há
muitos anos, de modo a afastar conduta de boa-fé a autorizar qualquer tipo
de indenização ou retenção em relação a tal título. Confessado e inconteste o
inadimplemento sem que os compradores tivessem tomado qualquer medida
judicial para buscar o que entendiam ser o seu direito e o elevado número de
parcelas em aberto, era de rigor a rescisão da nota de compra imobiliária em
tela com respaldo legal no
do Código de Defesa do Consumidor,
art. 53
plenamente aplicável à espécie, que também não permite que o consumidor
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deixe tal relação com ônus excessivo e, nesse passo, arbitra-se a devolução
em 75% das parcelas pagas, em substituição aos 50% fixado na r. sentença.
Por fim, em relação à pretendida indenização pela fruição do imóvel, tem-se
que a retenção de 25%, aliada ao retorno do imóvel à autora e a não
condenação pela indenização a título de benfeitorias e acessões, se mostra
capaz e adequada para ressarcir a autora de todos os prejuízos sofridos. Ante
o exposto, afastadas as preliminares, nego provimento ao recurso da autora,
majorando os honorários advocatícios para 11% sobre o valor a ser
restituído e dou parcial provimento ao recurso dos réus, nos termos da
fundamentação.”

Em acréscimo, força é convir que o Acórdão objurgado foi proferido em sintonia
com a jurisprudência a respeito desta Corte Superior. Confiram-se:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
DE CONTRATO DE
RESCISÃO
DE
E
DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA
PROMESSA
COMPRA
VENDA
DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. BENFEITORIAS
NECESSÁRIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do
Estado de Minas Gerais que, ao julgar apelações interpostas por ambas as
partes, cassou a sentença de primeiro grau e julgou parcialmente
procedentes os pedidos principais e a reconvenção em ação de rescisão
contratual cumulada com reintegração de posse e
.
indenização
2. A controvérsia envolve contrato de
de
e
de lote
promessa
compra
venda
não edificado, inadimplência dos compradores, construção de
no
benfeitorias
imóvel e a condenação ao pagamento de taxa de fruição, além da retenção de
valores pagos e
por
.
indenização
benfeitorias
3. O acórdão recorrido reconheceu o direito à restituição dos valores pagos,
autorizando a retenção de cláusula penal e taxa de fruição, com base na
utilização do imóvel pelos compradores.
4. Há três questões em discussão: (i) saber se é devida a taxa de fruição em
caso de
de contrato de
de
e
de lote não
rescisão
promessa
compra
venda
edificado, posteriormente ocupado pelos compradores mediante construção
própria; (ii) saber se deve ser mantido o percentual de retenção de 25% dos
valores pagos; e (iii) saber se é cabível o abatimento das benfeitorias
necessárias, desde que regularmente edificadas, nos termos do
do
art. 1.219
Código Civil.
5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no
sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição ou ocupação na
hipótese de
de contrato de
e
de lote não edificado,
rescisão
compra
venda
mesmo que o promitente comprador venha a edificar posteriormente
construção sobre o bem, por ausência de enriquecimento sem causa.
6. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente é
compatível com o equilíbrio contratual e os princípios da boa-fé objetiva e da
vedação ao enriquecimento sem causa, nos termos dos arts. 51, IV, e 53 do
Código de Defesa do Consumidor, abrangendo despesas administrativas,
tributárias e comerciais decorrentes da
contratual.
rescisão
7. Nos termos do
do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem
art. 1.219
direito à
pelas
necessárias, desde que regularmente
indenização
benfeitorias
edificadas, sendo vedada a reintegração da vendedora na posse do bem antes
do pagamento da
correspondente.
indenização
8. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial, no
sentido de afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição, manter o
percentual de retenção de 25% dos valores pagos e reconhecer o direito à
pelas
necessárias regularmente edificadas, a ser
indenização
benfeitorias
apurado em liquidação de sentença.
(AREsp 2627148 / MG; RELATOR: Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA
TURMA; DATA DO JULGAMENTO: 16/12/2025
DATA DA
: DJEN
PUBLICAÇÃO/FONTE
19/12/2025)

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PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
DE
E
DE LOTE COM CONSTRUÇÃO.
PROMESSA
COMPRA
VENDA
CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. TAXA DE
RESCISÃO
FRUIÇÃO FIXADA EM 0,5% AO MÊS SOBRE O VALOR ATUALIZADO
DO CONTRATO. TERMO INICIAL NA IMISSÃO NA POSSE. CUMULAÇÃO
COM
CLÁUSULA
PENAL.
ENRIQUECIMENTO
SEM
CAUSA.
POR
. EXCEÇÃO LEGAL POR
INDENIZAÇÃO
BENFEITORIAS
DESCONFORMIDADE TÉCNICA E AUSÊNCIA DE UTILIDADE. ARTS. 34,
CAPUT, § 1o, DA
ARTS. 884 E 1.219 DO
;
LEI No 6.766/1979;
CC/2002
§ 1o, DO
SÚMULAS
E
DISSÍDIO
ART. 1.029,
CPC/2015.
7/STJ
83/STJ.
JURISPRUDENCIAL. FALTA DE SIMILITUDE FÁTICA. RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO
PROVIDO.
1. Trata-se de recurso especial em que se questiona: (a) a fixação de taxa de
fruição em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a
imissão na posse até a desocupação; (b) o afastamento da
por
indenização
, em obra inacabada e irregular; (c) alegado enriquecimento sem
benfeitorias
causa na cumulação de retenção de 20% com taxa de fruição e não
das
; e (d) dissídio jurisprudencial pela alínea c do
indenização
benfeitorias
III, da CF.
art. 105,
2. O objetivo recursal é decidir se (i) é cabível a taxa de fruição, qual a sua
base de cálculo e o termo inicial; (ii) há direito à
por
indenização
, à luz dos arts. 34, caput, § 1o, da
884 e 1.219
benfeitorias
Lei no 6.766/1979,
do
; (iii) a cumulação de retenção, fruição e não
CC/2002
indenização
configura enriquecimento sem causa; e (iv) está demonstrado o dissídio
jurisprudencial específico, com similitude fática, nos termos do
§
art. 1.029,
1o, do CPC/2015.
3. A taxa de fruição incide como contrapartida pela ocupação do imóvel e
tem natureza de alugueres, podendo ser cumulada com cláusula penal,
adotando-se como termo inicial a imissão na posse e como base de cálculo o
valor atualizado do contrato, quando constatada construção existente no lote
e fruição econômica do bem.
4. Justifica-se tal conclusão porque (a) a
a título de aluguel
indenização
durante o período de ocupação é decorrência natural da
contratual,
rescisão
evitando enriquecimento sem causa (a fixação de
, a título de
indenização
aluguel durante o tempo de ocupação do imóvel, é decorrência natural da
do contrato - AR no
; (b) a fruição tem natureza
rescisão
REsp 1.179.783/MS)
jurídica de alugueres e remunera a posse alheia (A
pelo tempo
indenização
de fruição do imóvel (...) tem natureza jurídica de aluguéis (...) deve basear-
se no valor de aluguel do imóvel -
por todo o período de
REsp 2.024.829/SC;
ocupação do bem, desde a imissão na posse - AgInt no
;
REsp 1.996.109/SP)
(c) é inaplicável precedente que afasta a fruição quando se trata de "lote sem
edificação", em virtude da distinção fática, havendo, no caso, construção
erigida ainda que inacabada (
; (d) as
não
REsp 1.936.470/SP)
benfeitorias
são indenizáveis, por enquadramento na exceção legal do
§ 1o, da
art. 34,
dada a desconformidade técnica, a ausência de projetos e
Lei no 6.766/1979,
acompanhamento profissional, e a falta de utilidade econômica, o que afasta
também o
do
e a vedação do
do
no
art. 1.219
CC/2002
art. 884
CC/2002
ponto; (e) a alegação de locupletamento por simulações contábeis demanda
revaloração de prova econômica, o que é vedado pelo enunciado da
(A pretensão de simples reexame de prova não enseja
Súmula no 7/STJ
recurso especial); (f) o dissídio jurisprudencial não se configura sem cotejo
analítico e similitude fática, exigidos pelo
§ 1o, do
art. 1.029,
CPC/2015,
atraindo ainda o óbice da
(Não se conhece do recurso
Súmula no 83/STJ
especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no
mesmo sentido da decisão recorrida).
5. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.
(REsp 2178590 / SP; RELATOR: Ministro MOURA RIBEIRO; - TERCEIRA
TURMA; DATA DO JULGAMENTO: 09/12/2025
DATA DA
: DJEN
PUBLICAÇÃO/FONTE
12/12/2025)
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Ante todo o exposto, estando o Acórdão recorrido em perfeita sintonia com a
jurisprudência consolidada desta Corte Superior, conheço dos Agravos para negar provimento
aos Recursos Especiais.
Honorários advocatícios recursais majorados no percentual de 2% sobre o montante
fixado nas instâncias ordinárias, observada a gratuidade judiciária deferida.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.579.661 / SP
Número Registro: 2024/0063433-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10325773120178260224
Sessão Virtual de
a
03/03/2026
09/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : CARLOS ALBERTO DIAS DA SILVA
ADVOGADO : JOSUÉ ALEXANDRINO DA SILVA - SP089367
AGRAVANTE : MANOEL JESUS DA SILVA
ADVOGADO : ABNER ALVES VIDAL - SP290074
AGRAVANTE : IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA
ADVOGADA
: LIDIA MARIA DE ARAUJO DA C. BORGES - SP104616
AGRAVADO
: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA
ADVOGADA
: LIDIA MARIA DE ARAUJO DA C. BORGES - SP104616
AGRAVADO
: MANOEL JESUS DA SILVA
ADVOGADO : ABNER ALVES VIDAL - SP290074
AGRAVADO
: CARLOS ALBERTO DIAS DA SILVA
ADVOGADO : JOSUÉ ALEXANDRINO DA SILVA - SP089367
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
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A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso mas lhe negou
03/03/2026
09/03/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 09 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54846819 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/03/2026 01:10:13
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