Tribunal: STJ
Processo: 1009561-51.2022.8.26.0037
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO
CABIMENTO.

Inteiro teor:
AgInt nos EDcl nos EDcl no RECURSO ESPECIAL No 2130742 - SP
(2024/0091852-0)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: BOA VISTA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES
LTDA.
ADVOGADO
: LUIZ RICARDO GENNARI DE MENDONÇA - SP165319
AGRAVADO
: CARLIANE DA SILVA
ADVOGADO
: FERNANDO FLEURY CUSINATO - SP244404
EMENTA
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO
CABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO CONTRÁRIO A JURISPRUDÊNCIA
DO STJ. MODIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA.
.
REFORMATIO IN PEJUS
1. O entendimento firmado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de
ser indevida a taxa de
de lote não edificado após o
ocupação/fruição
desfazimento da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente.
Precedentes.
2. O provimento do recurso especial, fixando a taxa de fruição por todo
período de ocupação do imóvel, não condiz com o entendimento dominante
deste Superior Tribunal de Justiça.
3. Apesar de divergir da jurisprudência desta Corte, o julgamento não pode
ser modificado, sob pena de supressão de instância e de
.
reformatio in pejus
4. Agravo interno não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao
10/03/2026
16/03/2026,
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
17 de março de 2026
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
Documento eletrônico VDA55098206 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 17/03/2026 13:35:38
Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: 779845ba-5fb4-48a5-bb71-4d13769e5514

AgInt nos EDcl nos EDcl no RECURSO ESPECIAL No 2130742 - SP
(2024/0091852-0)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: BOA VISTA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES
LTDA.
ADVOGADO
: LUIZ RICARDO GENNARI DE MENDONÇA - SP165319
AGRAVADO
: CARLIANE DA SILVA
ADVOGADO
: FERNANDO FLEURY CUSINATO - SP244404
EMENTA
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO
CABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO CONTRÁRIO A JURISPRUDÊNCIA
DO STJ. MODIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA.
.
REFORMATIO IN PEJUS
1. O entendimento firmado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de
ser indevida a taxa de
de lote não edificado após o
ocupação/fruição
desfazimento da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente.
Precedentes.
2. O provimento do recurso especial, fixando a taxa de fruição por todo
período de ocupação do imóvel, não condiz com o entendimento dominante
deste Superior Tribunal de Justiça.
3. Apesar de divergir da jurisprudência desta Corte, o julgamento não pode
ser modificado, sob pena de supressão de instância e de
.
reformatio in pejus
4. Agravo interno não provido.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por BOA VISTA EMPREENDIMENTOS
E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra a decisão que negou provimento ao recurso especial
(e-STJ fls.
).
332/334
Nas presentes razões, a agravante aduz o seguinte:

"(...)
A decisão agravada incorre em contradição jurídica e lógica ao
reconhecer, de um lado, que a jurisprudência desta Corte afasta a taxa de
fruição para terrenos não edificados, e, de outro, mantém a incidência
parcial da verba — somente desde a constituição em mora.
(...)
Portanto, o acórdão de origem, e, agora, a decisão agravada que o
restabeleceu, contrariam diretamente essa orientação, restringindo a
indenização em termos incompatíveis com o princípio da restitutio in
integrum e com a função compensatória da taxa de fruição.
(...)
A decisão agravada não enfrentou os fundamentos centrais do
Recurso Especial, que demonstraram, com base em precedentes
paradigmáticos, que a indenização deve abranger o período integral da
posse.
Documento eletrônico VDA54115341 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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(...)
A decisão ora agravada, ao reformar o entendimento
anteriormente adotado sem qualquer modificação fática ou normativa,
fragiliza a estabilidade jurisprudencial e gera incerteza quanto ao alcance
dos precedentes obrigatórios desta Corte, especialmente os que tratam da
indenização por fruição em compromissos de compra e venda rescindidos.
(...)." (e-STJ fls.
)
373/377

Impugnação às e-STJ fls. 381/390.
É o relatório.

VOTO
A irresignação não merece prosperar.
Trata-se, na origem, de ação de rescisão de contrato de promessa de
compra e venda de lote urbano cumulada com pedido de restituição dos valores
pagos, a qual foi interposta pela ora agravada em face da agravante.
Quanto à taxa de fruição, o juiz singular entendeu não ser cabível o
pagamento da mesma "no caso de alienação de lote de terra nua, sem indícios,
e" (e-STJ fl. 157).
ademais, de edificação supervenient
Por sua vez, o tribunal de origem deu parcial provimento à apelação
interposta pela ora embargada para fixar valor equivalente a 0,5% (meio por cento) por
mês, do valor atualizado do contrato, a título de compensação pela ocupação de lote,
devido desde a constituição em mora até a efetiva desocupação pela adquirente.
É o que se colhe nos seguintes trechos do acórdão recorrido:

"(...)
Por outro lado, é evidente que a ocupação do imóvel, após a
constituição em mora, traduz perda para a ré. Isso não demandava prova
específica, a não ser em relação ao quantum a esse título devido. Não há
qualquer razão lógica para que a demandante permaneça ocupando o imóvel
gratuitamente, notadamente porque a posse lhe foi transmitida ainda em
2015, o que restou incontroverso. E consta dos autos, com efeito, a conclusão
das obras em março de 2015 (fl. 131).
Nesses casos, razoável a fixação de valor equivalente a 0,5%
(meio por cento) por mês, do valor atualizado do contrato, a título de
compensação pela ocupação. Esse valor é devido desde a constituição em
mora até a efetiva desocupação pela adquirente, e poderá ser também retido
pela promitente vendedora quando da regular devolução dos valores pagos.
Tal percentual está em consonância com os parâmetros adotados
pela jurisprudência em casos análogos anteriores à Lei do Distrato e deve
ser mantido, porquanto estabelecido de forma razoável.
Havendo saldo a favor da compradora, e efetuado o depósito,
deverá desocupar o imóvel, após o que terá direito ao levantamento da
quantia depositada. Havendo crédito a favor da promitente vendedora, a
desocupação será imediata, com execução do saldo nestes próprios autos.
No que se refere aos juros, e revendo posicionamento anterior
deste Relator, tem-se que é caso de sua fixação, com efeito, a contar da data
do trânsito em julgado da decisão condenatória.
Assim porque, na espécie, foi o próprio adquirente que pleiteou o
desfazimento da avença, por força da desistência que externou quanto ao
prosseguimento com a aquisição.
(...)." (e-STJ fls.
)
220/221

De fato, tal entendimento diverge da jurisprudência desta Corte de Justiça
firmada no sentido de que não cabe o pagamento de taxa de
nos
ocupação/fruição
casos de contrato de compra e venda de lote não edificado.
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A propósito:

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA
PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO
CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO
NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO
PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que
houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de
inadmissibilidade do recurso especial.
2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519
/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e
venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal
como definido no julgamento dos EAg
por ser montante
1.138.183/PE,
adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do
rompimento unilateral do contrato (
Rel. Ministra MARIA
REsp 1.723.519/SP,
ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em
DJe de
28/8/2019,
.
2/10/2019)
3. Esta Corte Superior entende que é válida a "cláusula contratual que
transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem", situação que não ocorreu nos autos (
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
REsp 1.599.511/SP,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
DJe de
.
24/8/2016,
6/9/2016)
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de
ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não
edificado.
5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento
ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em
25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos
autos."
(AgInt nos EDcl no
relator Ministro Raul Araújo,
AREsp 2.681.985/GO,
Quarta Turma, julgado em
DJEN de
)
7/4/2025,
11/4/2025.

"RECURSOS ESPECIAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO
OCORRÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO.
IMPOSSIBILIDADE.
TAXA DE FRUIÇÃO. TERRENO NÃO
SÚMULA No 7/STJ.
EDIFICADO. NÃO CABIMENTO.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta,
solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à
hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.
2. A jurisprudência desta Corte admite a variação do percentual de retenção
pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga pelo comprador no
caso de desistência ou inadimplemento do comprador.
3. A modificação do entendimento do acórdão recorrido, acerca do percentual
de retenção dos valores pagos, demandaria o reexame do acervo fático-
probatório dos autos, procedimento inviável no recurso especial pela
incidência da Súmula no 7/STJ.
4. A jurisprudência desta Corte de Justiça já consolidou o entendimento de
que não cabe o pagamento de taxa de
nos casos de
ocupação/fruição
contrato de compra e venda de lote não edificado.
Precedentes.
5. Recurso especial de EMAIS URBANISMO BADY BASSITT 156
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. parcialmente conhecido e
não provido e recurso especial de WALTER ALVES CARDOSO provido para
afastar a condenação à taxa de fruição."
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 12/02/2026 18:47:19
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(REsp
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
2.221.382/SP,
Turma, julgado em
DJEN de
)
10/11/2025,
28/11/2025.

"CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURESO ESPECIAL. DESFAZIMENTO
CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DOS ADQUIRENTES. COMPRA E VENDA DE
TERRENO NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE-
COMPRADOR. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTE ESPECÍFICO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO
PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de
fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não
edificado, mesmo que tenha havido posterior construção pelo promitente-
comprador, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento
deste ou empobrecimento do vendedor. Precedente específico.
2. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a
inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente
agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado,
devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.
3. Agravo interno não provido."
(AgInt no
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira
REsp 2.025.121/SP,
Turma, julgado em
DJe de
)
24/6/2024,
26/6/2024.
Nesse contexto, cumpre atentar que a discussão relativa ao período em que
é devida a taxa de ocupação não pode ser desvinculada do próprio cabimento da
referida taxa na hipótese em discussão.
Assim, o provimento do recurso especial, para fixar a taxa de fruição por
todo período de ocupação do imóvel, não condiz com o entendimento dominante deste
Superior Tribunal de Justiça acima exposto.
No entanto, verifica-se que apenas a loteadora, ora agravante, interpôs
recurso especial, sob a tese de que o tribunal de origem limitou a indenização pela
fruição somente após a constituição da mora quando é cabível a sua retenção por
todo o período da posse.
Em consequência, apesar de divergir do entendimento desta Corte, o
julgamento realizado na origem não pode ser modificado, sob pena de supressão de
instância e em
.
reformatio in pejus
Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 2.130.742 / SP
Número Registro: 2024/0091852-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10095615120228260037
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026
Relator do AgInt nos EDcl nos EDcl
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : BOA VISTA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA.
ADVOGADO
: LUIZ RICARDO GENNARI DE MENDONÇA - SP165319
RECORRIDO
: CARLIANE DA SILVA
ADVOGADO
: FERNANDO FLEURY CUSINATO - SP244404
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : BOA VISTA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA.
ADVOGADO : LUIZ RICARDO GENNARI DE MENDONÇA - SP165319
AGRAVADO
: CARLIANE DA SILVA
ADVOGADO : FERNANDO FLEURY CUSINATO - SP244404
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
10/03/2026
16/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA55074081 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 00:48:19
Código de Controle do Documento: 3825aede-c8ad-49f2-bf6a-9de2ae5581d8

Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto
Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 16 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55074081 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 00:48:19
Código de Controle do Documento: 3825aede-c8ad-49f2-bf6a-9de2ae5581d8