Tribunal: STJ
Processo: 1003609-61.2023.8.26.0068
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-26

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. TAXA DE FRUIÇÃO
EM LOTE NÃO EDIFICADO. ADMISSIBILIDADE DO RECURSO
ESPECIAL PELA ALÍNEA
SEM COTEJO ANALÍTICO.
C
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto com alegação de dissídio jurisprudencial,
sustentando ser indevido o pagamento de taxa de fruição em lote não
edificado. A

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2155191 - SP(2024/0242903-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: CLEYANE DOS SANTOS MUNIZ
RECORRENTE
: ROSIMEIRE DOS SANTOS MUNIZ
ADVOGADO
: PAULO ROBERTO QUISSI - SP260420
RECORRIDO
: CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: PAULA AIRES EL MESSANE FALCÃO - SP283224
EMERSON CALLEJON LINCKA - SP176707
INTERES.
: PEDRO LOPES ARNA
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. TAXA DE FRUIÇÃO
EM LOTE NÃO EDIFICADO. ADMISSIBILIDADE DO RECURSO
ESPECIAL PELA ALÍNEA
SEM COTEJO ANALÍTICO.
C
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto com alegação de dissídio jurisprudencial,
sustentando ser indevido o pagamento de taxa de fruição em lote não
edificado. A decisão afasta o conhecimento integral do apelo por
deficiência de fundamentação e falta de cotejo analítico.
2. A controvérsia versa sobre a possibilidade de cobrança de taxa de
fruição em lote não edificado e a admissibilidade do recurso especial
pela alínea c do
III, da Constituição Federal sem a
art. 105,
demonstração do cotejo analítico.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se a cobrança de taxa de
fruição em lote não edificado é indevida e se o recurso especial pode ser
conhecido pela alínea
sem demonstração de dissídio com cotejo
c
analítico, além de apontadas violações aos arts. 373, I, 489, § 1o, IV,
1.013 e 1.022, II, do CPC.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Aplica-se, por analogia, a Súmula n. 284 do STF, pois as razões
recursais são genéricas e dissociadas dos fundamentos do acórdão
recorrido, sem correlação clara entre os dispositivos legais indicados e
os pedidos formulados.
5. É indispensável, para a admissibilidade pela alínea c, a demonstração
do dissídio mediante cotejo analítico, com identidade fática e
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Publicação no DJEN/CNJ de 27/03/2026. Código de Controle do Documento: f49ddf80-04e3-4b84-9e02-9c3026724a56

interpretação divergente do mesmo dispositivo legal, nos termos do
parágrafo único, do CPC e do
§ 1o, a, e § 2o, do
art. 1.029,
art. 255,
RISTJ; a transcrição isolada de ementa não supre esse requisito.
6. Não há como reconhecer violação ao
II, do CPC sem
art. 1.022,
prévia oposição de embargos de declaração destinados a provocar o
tribunal de origem sobre eventual omissão, contradição ou obscuridade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.
: “1. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF quando a
Tese de julgamento
fundamentação recursal é deficiente e não permite a exata compreensão
da controvérsia. 2. O conhecimento do recurso especial pela alínea do
c
III, da Constituição Federal exige cotejo analítico, com
art. 105,
demonstração de similitude fática e interpretação divergente do mesmo
dispositivo legal, conforme
parágrafo único, do CPC e
art. 1.029,
§ 1o, a, e § 2o, do RISTJ. 3. A alegação de violação ao
art. 255,
II, do CPC não se conhece sem prévia oposição de embargos
art. 1.022,
de declaração no tribunal de origem.”
CPC, arts. 373, I, 489, § 1o, IV,
Dispositivos relevantes citados:
1.013, 1.022, II, 1.029, parágrafo único, 85, § 11; RISTJ,
§ 1o,
art. 255,
a
, § 2o.
STF, Súmulas n. 283, 284; STJ,
Jurisprudência relevante citada:
AgInt nos EDcl no
relator Ministro Raul
AREsp n. 2.745.769/SC,
Araújo, Quarta Turma, julgado em
STJ, AgRg no
15/9/2025;
relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta
AREsp n. 2.684.007/PR,
Turma, julgado em 30/4/2025.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer
17/03/2026
23/03/2026,
parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr.
Ministro João Otávio de Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
24 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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RECURSO ESPECIAL No 2155191 - SP (2024/0242903-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: CLEYANE DOS SANTOS MUNIZ
RECORRENTE
: ROSIMEIRE DOS SANTOS MUNIZ
ADVOGADO
: PAULO ROBERTO QUISSI - SP260420
RECORRIDO
: CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA
ADVOGADOS
: PAULA AIRES EL MESSANE FALCÃO - SP283224

EMERSON CALLEJON LINCKA - SP176707
INTERES.
: PEDRO LOPES ARNA
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. TAXA DE FRUIÇÃO
EM LOTE NÃO EDIFICADO. ADMISSIBILIDADE DO RECURSO
ESPECIAL PELA ALÍNEA
SEM COTEJO ANALÍTICO. RECURSO
C
ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto com alegação de dissídio jurisprudencial,
sustentando ser indevido o pagamento de taxa de fruição em lote não
edificado. A decisão afasta o conhecimento integral do apelo por
deficiência de fundamentação e falta de cotejo analítico.
2. A controvérsia versa sobre a possibilidade de cobrança de taxa de
fruição em lote não edificado e a admissibilidade do recurso especial pela
alínea c do
III, da Constituição Federal sem a demonstração do
art. 105,
cotejo analítico.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se a cobrança de taxa de
fruição em lote não edificado é indevida e se o recurso especial pode ser
conhecido pela alínea
sem demonstração de dissídio com cotejo
c
analítico, além de apontadas violações aos arts. 373, I, 489, § 1o, IV, 1.013
e 1.022, II, do CPC.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Aplica-se, por analogia, a Súmula n. 284 do STF, pois as razões
recursais são genéricas e dissociadas dos fundamentos do acórdão
Documento eletrônico VDA53678276 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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recorrido, sem correlação clara entre os dispositivos legais indicados e os
pedidos formulados.
5. É indispensável, para a admissibilidade pela alínea c, a demonstração
do dissídio mediante cotejo analítico, com identidade fática e
interpretação divergente do mesmo dispositivo legal, nos termos do
parágrafo único, do CPC e do
§ 1o, a, e § 2o, do
art. 1.029,
art. 255,
RISTJ; a transcrição isolada de ementa não supre esse requisito.
6. Não há como reconhecer violação ao
II, do CPC sem prévia
art. 1.022,
oposição de embargos de declaração destinados a provocar o tribunal de
origem sobre eventual omissão, contradição ou obscuridade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.
: “1. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF quando a
Tese de julgamento
fundamentação recursal é deficiente e não permite a exata compreensão
da controvérsia. 2. O conhecimento do recurso especial pela alínea
do
c
III, da Constituição Federal exige cotejo analítico, com
art. 105,
demonstração de similitude fática e interpretação divergente do mesmo
dispositivo legal, conforme
parágrafo único, do CPC e
art. 1.029,
art. 255,
§ 1o, a, e § 2o, do RISTJ. 3. A alegação de violação ao
II, do
art. 1.022,
CPC não se conhece sem prévia oposição de embargos de declaração no
tribunal de origem.”
CPC, arts. 373, I, 489, § 1o, IV,
Dispositivos relevantes citados:
1.013, 1.022, II, 1.029, parágrafo único, 85, § 11; RISTJ,
§ 1o,
,
art. 255,
a
§ 2o.
STF, Súmulas n. 283, 284; STJ,
Jurisprudência relevante citada:
AgInt nos EDcl no
relator Ministro Raul Araújo,
AREsp n. 2.745.769/SC,
Quarta
Turma,
julgado
em

STJ,
AgRg
no

15/9/2025;
relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta
AREsp n. 2.684.007/PR,
Turma, julgado em 30/4/2025.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por CLEYANE DOS SANTOS
MUNIZ e ROSIMEIRE DOS SANTOS MUNIZ com fundamento no
III, ,
art. 105,
c
da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo em apelação nos autos de ação de resolução contratual. O julgado foi assim
ementado (fl. 205):

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – Compra e venda de imóvel –
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Impossibilidade econômica superveniente da parte compradora – Ação julgada
procedente em parte – INSURGÊNCIA DAS AUTORAS Pretensão de afastamento da
condenação à taxa de fruição por se tratar de lote sem edificação – Incidência mesmo
sobre lote sobre o qual não se erigiu acessão alguma, com aplicação da lei de regência
ao tempo do negócio - Temo inicial da cobrança que deve ser a partir da inadimplência
e não da transmissão da posse – RECURSO DAS AUTORAS PROVIDO EM PARTE.

No recurso especial (fls. 210-218), a parte aponta de divergência
jurisprudencial acerca da cobrança de taxa de fruição em terreno não edificado e
violação dos artigos 373, I, 489, § 1o, IV, 1.013, 1.022, II do Código de Processo
Civil.
Nas contrarrazões (fls. 221/233), a parte recorrida aduz que o apelo
extremo pretende tratar matéria fática e não faz indicação precisa de como os
dispositivos apontados foram violados, incidindo nos óbices da
e 284
Súmula 7/STJ
/STF.
O recurso especial foi admitido, consoante decisão de fls. 240/241.
É o relatório.
VOTO
I – Das alegadas violações aos arts. 373, I, 489, § 1o, IV, 1.013, 1.022, II
do Código de Processo Civil e o dissenso jurisprudencial correlato.

Em seu apelo nobre, as recorrentes suscitaram dissídio jurisprudencial para
defender a tese de que é indevido o pagamento de taxa de fruição em caso de lote
não edificado.
Contudo, o entendimento desta Corte é de que a admissibilidade do
recurso especial, até mesmo pela alínea
do permissivo constitucional, reclama a
c
indicação clara dos dispositivos tidos por violados, bem como a exposição das razões
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pelas quais o acórdão teria afrontado cada um deles, não sendo suficiente a mera
alegação genérica.
Assim, a fundamentação recursal se mostra deficiente, uma vez que não há
formulação de tese sobre o malferimento dos artigos apontados, vez que estes não
tratam do tema “taxa de fruição” e sequer foram opostos embargos de declaração a
fim de justificar o maltrato invocado ao
II do CPC.
art. 1.022,
Impositiva, portanto, a aplicação da Súmula no 284 do STF, por analogia: “
É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua
bem como
fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia”,
quando as razões recursais estão dissociadas dos fundamentos do julgado atacado,
confira-se:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER. TRANSPORTE MARÍTIMO INTERNACIONAL.
PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE DESUNITIZAÇÃO E UNITIZAÇÃO DE
CONTÊINERES. CONDIÇÃO IMPOSTA RECONHECIDA PELAS INSTÂNCIAS
ORDINÁRIAS COMO DESARRAZOADA. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO
RECORRIDO NÃO IMPUGNADOS. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DOS
FUNDAMENTOS DO JULGADO ATACADO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 283
E 284 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AGRAVO INTERNO NÃO
PROVIDO.
1. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento
autônomo e suficiente à manutenção do acórdão estadual atrai, por analogia, o óbice
da Súmula 283 do STF.
2. É inadmissível o inconformismo por deficiência na sua fundamentação
quando as razões do recurso estão dissociadas do que decidido no acórdão
recorrido. Aplicação da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.
3. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt nos EDcl no
relator Ministro Raul Araújo,
AREsp n. 2.745.769/SC,
Quarta Turma, julgado em
DJEN de
– grifou-se).
15/9/2025,
22/9/2025

Com efeito, além de indicar o dispositivo legal violado e transcrever os
julgados apontados como paradigmas, é necessário realizar o cotejo analítico,
demonstrando-se a identidade das situações fáticas e a interpretação diversa dada ao
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mesmo dispositivo legal, conforme disposição dos arts. 1.029, parágrafo único, do
CPC e 255, § 1o, a, e § 2o, do RISTJ.
Na espécie, as recorrentes limitaram-se a transcrever uma ementa de
julgado tido por paradigma, não atendendo aos requisitos estabelecidos pelos
dispositivos legais supramencionados, restando ausente o necessário cotejo analítico
a comprovar o dissídio pretoriano e a similitude fática.
Quanto ao tema:

“DIREITO
PROCESSUAL.
AGRAVO
REGIMENTAL.
RECURSO
ESPECIAL. SÚMULA N. 284 DO STF. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. REPRESENTAÇÃO POR ADVOGADO SEM
PROCURAÇÃO. SÚMULA N. 523 DO STF.
DO CPP. AGRAVO
ART. 563
REGIMENTAL DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo regimental interposto contra decisão que conheceu apenas
parcialmente recurso especial, pela ausência da demonstração de dissídio
jurisprudencial e por incidência da Súmula n. 284 do STF, e negou provimento ao
apelo nobre, de maneira a manter afastada alegação de nulidade processual por
representação da parte ré por advogado sem procuração nos autos de origem.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é possível o conhecimento
do recurso especial a partir da mera indicação genérica e isolada de artigos legais
violados, sem a demonstração de correlação entre os eles e os fundamentos recursais;
(ii) é possível o conhecimento do recurso especial interposto pela alínea "c" do
III, da Constituição Federal, a partir da identificação de existência de
art. 105,
divergência jurisprudencial pela análise da alegada similitude fática entre os acórdãos
paradigmas e o caso concreto; (iii) é cabível a declaração de nulidade processual
oriunda da representação da parte ré por advogado sem procuração, a partir da análise
da existência de prejuízo suportado pela defesa.
III. Razões de decidir
3. O recurso especial não demonstrou a correlação entre todos os dispositivos
legais apontados como violados e os fundamentos recursais, atraindo o óbice da
Súmula n. 284 do STF, não bastando que a parte faça uma indicação genérica de
artigos legais, sem que seja demonstrada claramente a ligação entre os acontecimentos
do caso concreto, os pleitos recursais, as afrontas aos direitos e comandos legais
supostamente ocorridos e o teor dos dispositivos legais.
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4. Nos termos dos arts. 1.029, § 1o, do CPC e 255, § 1o, do RISTJ, para
viabilizar o conhecimento do recurso especial interposto pela hipótese da alínea
"c" do permissivo constitucional, necessária a realização de cotejo analítico entre
os julgados paradigmas e o acórdão recorrido. Não se considera comprovado o
dissídio jurisprudencial com mera transcrição e grifo de ementa ou trecho
esparso de acórdão paradigma, sem que se permita a constatação da similitude
fática entre as decisões.
5. O antigo advogado do agravante atuou em sua defesa, tendo estado presente
em audiências, incluindo o interrogatório, se manifestado oralmente em prol dos
interesses do réu, juntado documentos e apresentado resposta à acusação. Dessa forma,
não se constata a alegada imparcialidade do advogado no feito nem prejuízo concreto
suportado pela defesa que leve à declaração de nulidade processual, quando
identificada a garantia do exercício do contraditório e da ampla defesa ao agravante.
6. A ausência de procuração do advogado representante, por si só, não gera
nulidade processual se não houver demonstração de prejuízo efetivo, aplicando-se o
princípio ‘
’ inscrito no
do CPP e a inteligência da
pas de nullité sans grief
art. 563
Súmula n. 523 do STF.
IV. Dispositivo e tese
7. Agravo regimental desprovido.
Tese de julgamento: "1. A ausência de demonstração de correlação entre
dispositivos legais indicados e fundamentos recursais impede o conhecimento do
recurso especial, por incidência da Súmula n. 284 do STF. 2. O conhecimento do
recurso especial interposto pela alínea "c" do
III, da CF só é cabível quando
art. 105,
demonstrada a similitude fática entre julgados a partir do cotejo analítico entre eles. 3.
A nulidade processual por ausência de procuração do advogado representante só se
configura com a demonstração de prejuízo efetivo ao réu, em conformidade com o
princípi
’ inscrito no
do CPP e a Súmula n. 523 do
o ‘pas de nullité sans grief
art. 563
STF".
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 76, §1°, 105, 272, §2°, 278, 280 e
281; CPP, arts. 563 e 266.Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula 284; STJ,
AgRg no
Rel. Min. Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em
AREsp 2.495.213/SP,
STJ, AREsp 2.319.383, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, DJe de
6/8/2024;
”.
10/5/2023
(AgRg no
relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta
AREsp n. 2.684.007/PR,
Turma, julgado em
DJEN de
– grifou-se)
30/4/2025,
7/5/2025

II - Conclusão

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Ante o exposto,
do recurso especial e, nessa
conheço parcialmente
extensão, nego-lhe provimento.
Majoro, nos termos do
§ 11, do CPC os honorários sucumbenciais
art. 85,
em mais 20%, ressalvado o limite legal.
É o voto.

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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.155.191 / SP
Número Registro: 2024/0242903-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10036096120238260068
Sessão Virtual de
a
17/03/2026
23/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : CLEYANE DOS SANTOS MUNIZ
RECORRENTE : ROSIMEIRE DOS SANTOS MUNIZ
ADVOGADO
: PAULO ROBERTO QUISSI - SP260420
RECORRIDO
: CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: EMERSON CALLEJON LINCKA - SP176707
PAULA AIRES EL MESSANE FALCÃO - SP283224
INTERES.
: PEDRO LOPES ARNA
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
17/03/2026
23/03/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Documento eletrônico VDA55296133 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 24/03/2026 01:03:45
Código de Controle do Documento: e108df1c-5037-4c69-8bf0-be8cb5d96f00

Brasília, 23 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55296133 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 24/03/2026 01:03:45
Código de Controle do Documento: e108df1c-5037-4c69-8bf0-be8cb5d96f00