Tribunal: STJ
Processo: 0239824-05.2021.8.06.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-26

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE
PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2737060 - CE(2024/0332369-9)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: ALESSANDRO BELCHIOR ADMINISTRACAO DE IMOVEIS
LTDA
ADVOGADOS
: GLADSON WESLEY MOTA PEREIRA - CE010587
DANIEL RODRIGUES DE AMOREIRA - CE016877
DEBORA CRISTINE ALMEIDA GUTTMANN SERWACZAK -
CE021000
AGRAVADO
: DKC ESTETICA LTDA
ADVOGADO
: ANTONIO GOMES LIRA NETO - CE024897
AGRAVADO
: RT PARTICIPACOES S/A
AGRAVADO
: FORMA IMOBILIARIA S A
ADVOGADOS
: ANA NATHALIA GOMES DO NASCIMENTO PINHEIRO DE
SOUSA - CE027602
BIANCA LUZIA FELIX NORMANDO - CE033391
LUIZ GONZAGA MOURA DE SOUSA FILHO - CE032597
LUIZ GONZAGA MOURA DE SOUSA - CE008256
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE
PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissibilidade do
recurso especial por incidência da Súmula n. 7 do STJ e ausência de cotejo
analítico nos termos do
§ 1o, do CPC e do
§ 1o, do RISTJ.
art. 1.029,
art. 255,
2. A controvérsia diz respeito a ação de obrigação de fazer e danos, com pedido de
tutela de urgência, em que a parte autora pretendeu resguardar o direito de
preferência do locatário para adquirir os imóveis e impor a realização do negócio
com transferência dos bens. O valor da causa foi fixado em R$ 50.000,00.
3. A sentença julgou improcedentes os pedidos, declarou lícita a alienação a
terceiros e fixou honorários em 20% sobre o valor da causa.
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, assentando a regularidade
das notificações nos termos dos arts. 27 e 28 da
a inexistência
Lei n. 8.245/1991,
de preterição e a impossibilidade de adjudicação por ausência de averbação do
contrato de locação na matrícula.
Documento eletrônico VDA55324137 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 24/03/2026 19:23:05
Publicação no DJEN/CNJ de 27/03/2026. Código de Controle do Documento: 2fef30f4-e38c-440e-9878-8586638dfa69

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação do
da
art. 27
pela insuficiência das condições e da documentação na
Lei n. 8.245/1991
comunicação, com preterição do direito de preferência; e (ii) saber se foi
demonstrado dissídio jurisprudencial apto ao conhecimento do recurso especial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Aplicar a tese de violação do
da
demandaria reexame
art. 27
Lei n. 8.245/1991
do acervo fático-probatório (conteúdo das notificações, reuniões, prazos e
condições), o que é vedado em recurso especial pelo óbice da Súmula n. 7 do STJ.
7. O dissídio jurisprudencial foi alegado sem a apresentação do cotejo analítico e
sem comprovação da similitude fática, em desconformidade com o
§ 1o,
art. 1.029,
do CPC e o
§ 1o, do RISTJ, o que prejudica a apreciação da divergência.
art. 255,
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a análise da alegada
Tese de julgamento
violação do
da
depende do reexame do conjunto fático-
art. 27
Lei n. 8.245/1991
probatório. 2. A ausência de cotejo analítico e de demonstração de similitude
fática, nos termos do
§ 1o, do CPC e do
§ 1o, do RISTJ, obsta o
art. 1.029,
art. 255,
conhecimento do recurso especial pela alínea .”
c
arts. 27, 28; CPC, arts. 1.029,
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991,
85, § 2o, 85, § 11; RISTJ,
§ 1o.
art. 255,
STJ, Súmula n. 7.
Jurisprudência relevante citada:
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento
17/03/2026
23/03/2026,
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
24 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2737060 - CE (2024/0332369-9)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: ALESSANDRO
BELCHIOR
ADMINISTRACAO
DE
IMOVEIS LTDA
ADVOGADOS
: GLADSON WESLEY MOTA PEREIRA - CE010587

DANIEL RODRIGUES DE AMOREIRA - CE016877

DEBORA
CRISTINE
ALMEIDA
GUTTMANN
SERWACZAK - CE021000
AGRAVADO
: DKC ESTETICA LTDA
ADVOGADO
: ANTONIO GOMES LIRA NETO - CE024897
AGRAVADO
: RT PARTICIPACOES S/A
AGRAVADO
: FORMA IMOBILIARIA S A
ADVOGADOS
: ANA NATHALIA GOMES DO NASCIMENTO PINHEIRO
DE SOUSA - CE027602

BIANCA LUZIA FELIX NORMANDO - CE033391

LUIZ GONZAGA MOURA DE SOUSA FILHO - CE032597

LUIZ GONZAGA MOURA DE SOUSA - CE008256
EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE
PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissibilidade do
recurso especial por incidência da Súmula n. 7 do STJ e ausência de cotejo analítico
nos termos do
§ 1o, do CPC e do
§ 1o, do RISTJ.
art. 1.029,
art. 255,
2. A controvérsia diz respeito a ação de obrigação de fazer e danos, com pedido de
tutela de urgência, em que a parte autora pretendeu resguardar o direito de
preferência do locatário para adquirir os imóveis e impor a realização do negócio
com transferência dos bens. O valor da causa foi fixado em R$ 50.000,00.
3. A sentença julgou improcedentes os pedidos, declarou lícita a alienação a terceiros
e fixou honorários em 20% sobre o valor da causa.
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, assentando a regularidade
Documento eletrônico VDA53271855 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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das notificações nos termos dos arts. 27 e 28 da
a inexistência de
Lei n. 8.245/1991,
preterição e a impossibilidade de adjudicação por ausência de averbação do contrato
de locação na matrícula.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação do
da
art. 27
pela insuficiência das condições e da documentação na
Lei n. 8.245/1991
comunicação, com preterição do direito de preferência; e (ii) saber se foi
demonstrado dissídio jurisprudencial apto ao conhecimento do recurso especial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Aplicar a tese de violação do
da
demandaria reexame do
art. 27
Lei n. 8.245/1991
acervo fático-probatório (conteúdo das notificações, reuniões, prazos e condições), o
que é vedado em recurso especial pelo óbice da Súmula n. 7 do STJ.
7. O dissídio jurisprudencial foi alegado sem a apresentação do cotejo analítico e
sem comprovação da similitude fática, em desconformidade com o
§ 1o,
art. 1.029,
do CPC e o
§ 1o, do RISTJ, o que prejudica a apreciação da divergência.
art. 255,
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a análise da alegada
Tese de julgamento
violação do
da
depende do reexame do conjunto fático-
art. 27
Lei n. 8.245/1991
probatório. 2. A ausência de cotejo analítico e de demonstração de similitude fática,
nos termos do
§ 1o, do CPC e do
§ 1o, do RISTJ, obsta o
art. 1.029,
art. 255,
conhecimento do recurso especial pela alínea .”
c
arts. 27, 28; CPC, arts. 1.029, 85,
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991,
§ 2o, 85, § 11; RISTJ,
§ 1o.
art. 255,
STJ, Súmula n. 7.
Jurisprudência relevante citada:
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ALESSANDRO
BELCHIOR ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. contra a decisão que
inadmitiu o recurso especial, com incidência das Súmulas n. 7 e 83 do STJ e por
deficiência na demonstração do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo
analítico e de comprovação da similitude fática.
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso
especial foram atendidos.
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Contraminuta às fls. 960-967 e 969.
O recurso especial foi interposto com fundamento no
III, e , da
art. 105,
a c
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Ceará em apelação
cível nos autos de ação de obrigação de fazer e danos, com pedido de tutela de
urgência.
O julgado foi assim ementado (fls. 779-780):

EMENTA:
DIREITO
CIVIL
E
PROCESSUAL
CIVIL.
AÇÃO
INDENIZATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DANOS E PEDIDO DE
TUTELA DE URGÊNCIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DE LOCATÁRIO.
LOCADORAS QUE NOTIFICARAM O LOCATÁRIO PARA EXERCER DIREITO
DE PREFERÊNCIA EM 30 DIAS. ARGUIÇÃO DE PRETERIÇÃO. NÃO
CONFIGURADA. OBSTÁCULOS ERIGIDOS PELA PRÓPRIA APELANTE. NÃO
ADERÊNCIA AOS TERMOS DO CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E
VENDA NAS MESMAS CONDIÇÕES EM QUE CELEBRADOS COM O
TERCEIRO INTERESSADO. BOA- FÉ DAS VENDEDORAS CONFIGURADA.
PROCEDIMENTO QUE ATENDE AO PRESCRITO NOS ARTS. 27 E 28 DA LEI
N° 8.245/91. IMPOSSIBILIDADE DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO REGISTRO DOS IMÓVEIS.
PRECEDENTES DO TJCE E DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
COMPATÍVEIS COM OS CRITÉRIOS DE FIXAÇÃO. RECURSO DE APELAÇÃO
CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Os autos tratam de recurso de apelação interposto em face de sentença que
julgou improcedente ação em que se discute o direito de preferência da parte autora
quanto a imóvel que locava. Apelante sustenta que foi preterida pelas proprietárias,
inobstante ter declarado interesse no exercício do direito de preferência na compra dos
imóveis. As apeladas teriam erigido obstáculos à realização do negócio jurídico e
agido de má- fé, pois não teriam interesse em celebrar o contrato com a apelante, mas
com terceiro. Sustenta que houve divergência entre a proposta recebida e a registrada.
Aduz que a presente ação possui natureza diversa da adjudicação compulsória,
tratando de ação para efetivação de cláusula contratual. Pugna, ao final, pela redução
dos honorários advocatícios.
2.Compulsando os autos, verifica-se que as demandadas se desincumbiram de
todos os ônus que lhes foram impostos pela legislação específica. Os arts. 27 e 28, da
As notificações acostadas aos autos, demonstram que as vendedoras
Lei 8.245/91.
informaram à apelante o objeto da compra e venda, os termos em que celebrado o
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contrato, bem como indicaram o local em que os documentos da transação e demais
informações poderiam ser analisados pela locatária, tudo dentro do prazo legal de 30
dias.
3. Além disso, é fato incontroverso nos autos que as partes se reuniram em três
ocasiões para tratar especificamente sobre o exercício do direito de preferência,
oportunidade em que lhes seria possível tomar conhecimento sobre a situação dos
imóveis. Assim, vê-se que não houve obstáculo erigido pelas vendedoras, mas sim
pela autora, mas que não houve real aderência às condições de negócio já
anteriormente acertadas com terceira interessada.
4. Não se sustenta, também, a afirmação de que as vendedoras agiram de má-fé,
vez que as tratativas particulares não possuem efeito oponível a terceiros enquanto não
levadas a registro público, não constituindo obstáculo para efetivação do direito da
apelante. Frise-se, ainda, que o contrato é expresso ao informar o promissário
comprador da possibilidade do exercício do direito de preferência pelos locatários,
ainda na cláusula I a . Assim, as partes estavam cientes da possibilidade de
desfazimento do negócio em caso de exercício pelos autores.
5. Quanto à inaplicabilidade dos requisitos da ação adjudicatória, vê-se os
pedidos formulados na exordial objetivam o mesmo resultado que adjudicação
compulsória, a realização do negócio jurídico com a transferência forçada imóvel para
a autora por meio de decisão judicial, tendo como base o direito de preferência. Assim,
é requisito indispensável para realização do negócio jurídico a averbação do contrato
de locação na matrícula do imóvel, com a sua ausência sendo causa para
improcedência da ação. Precedentes do TJCE e do STJ.
6. Quanto aos honorários advocatícios, vê-se que os representantes das
demandadas apresentaram atuação constante nos autos, interpuseram várias petições,
sempre com atuação tempestiva e, por vezes, antes mesmo de pronunciamento
judicial, denotando elevado grau de zelo em ação de natureza complexa e de destacada
importância para os envolvidos. Assim, não vislumbro razões para redução da verba
honorária.
7. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.

No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação do art. 27, parágrafo único, da
porque a notificação não
Lei n. 8.245/1991,
teria indicado todas as condições do negócio e não teria disponibilizado a
documentação pertinente, o que teria impedido o exercício em igualdade de
condições e revelado preterição.
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Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir pela suficiência das
notificações e pela exigência de averbação para adjudicação, divergiu de julgados do
STJ e do TJSP.
Requer o provimento do recurso para reformar o acórdão e julgar
procedentes os pedidos da ação.
Contrarrazões às fls. 904-915 e 918-933.
É o relatório.

VOTO
A controvérsia diz respeito a ação de obrigação de fazer e danos, com
pedido de tutela de urgência, em que a parte autora pleiteou resguardar o direito de
preferência do locatário para adquirir os imóveis e impor a realização do negócio
com transferência dos bens, além de consectários. O valor da causa foi fixado em R$
50.000,00.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos,
declarou lícita a alienação aos terceiros e fixou honorários em 20% sobre o valor da
causa.
A Corte de origem manteve integralmente a sentença, negando provimento
à apelação, assentando a regularidade das notificações nos termos dos arts. 27 e 28 da
a inexistência de preterição e a impossibilidade de adjudicação
Lei n. 8.245/1991,
por ausência de averbação do contrato de locação na matrícula.
I - Arts. 27 da Lei n. 8.245/1991
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No recurso especial a recorrente alega que a comunicação não teria
disponibilizado todas as condições do negócio e a documentação pertinente, que
teria havido venda prévia a terceiro, e que, apesar da manifestação tempestiva de
interesse, houve preterição.
O acórdão recorrido concluiu que as notificações informaram objeto,
preço, forma de pagamento e local para exame da documentação; houve três
reuniões; e não se verificou obstáculo das vendedoras, mas falta de adesão integral
da autora às mesmas condições (fls. 789-791).
O Tribunal de origem decidiu a questão com base no acervo fático-
probatório (conteúdo das notificações, reuniões, prazos e condições).
Rever tal entendimento demandaria o reexame de provas, incabível em
recurso especial ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
II - Divergência jurisprudencial
A recorrente sustenta dissídio com
e AI 2085592-
REsp 1.613.668/RJ
12.2022.8.26.0000.
O acórdão recorrido decidiu pela regularidade das notificações e pela
necessidade de averbação para adjudicação.
Para a interposição de recurso especial fundado na alínea do permissivo
c
constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a
comprovação do dissídio jurisprudencial, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1o,
do CPC e 255, § 1o, do RISTJ.
Isso porque não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas,
pois, além de juntar aos autos cópia do inteiro teor dos arestos tidos por divergentes
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ou de mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram publicados,
deve a parte recorrente proceder ao devido confronto analítico, demonstrando a
similitude fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso.
Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a
não realização do devido cotejo analítico.
III - Conclusão
Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.
Deixo de majorar os honorários recursais nos termos do § 11 do
do
art. 85
CPC, em razão do alcance do limite máximo previsto no § 2o do referido artigo.
É o voto.

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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.737.060 / CE
Número Registro: 2024/0332369-9
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
02398240520218060001 2398240520218060001
Sessão Virtual de
a
17/03/2026
23/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : ALESSANDRO BELCHIOR ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA
ADVOGADOS : GLADSON WESLEY MOTA PEREIRA - CE010587
DEBORA CRISTINE ALMEIDA GUTTMANN SERWACZAK -
CE021000
DANIEL RODRIGUES DE AMOREIRA - CE016877
AGRAVADO
: DKC ESTETICA LTDA
ADVOGADO
: ANTONIO GOMES LIRA NETO - CE024897
AGRAVADO
: RT PARTICIPACOES S/A
AGRAVADO
: FORMA IMOBILIARIA S A
ADVOGADOS : LUIZ GONZAGA MOURA DE SOUSA - CE008256
LUIZ GONZAGA MOURA DE SOUSA FILHO - CE032597
BIANCA LUZIA FELIX NORMANDO - CE033391
ANA NATHALIA GOMES DO NASCIMENTO PINHEIRO DE SOUSA
- CE027602
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - LOCAÇÃO
DE IMÓVEL - DIREITO DE PREFERÊNCIA
Documento eletrônico VDA55296287 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 24/03/2026 01:05:38
Código de Controle do Documento: 7539d129-7f79-402c-a13e-6a763ff8dd02

TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
17/03/2026
23/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 23 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55296287 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 24/03/2026 01:05:38
Código de Controle do Documento: 7539d129-7f79-402c-a13e-6a763ff8dd02