Tribunal: STJ
Processo: 5071315-33.2020.4.02.5101
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE
IMÓVEL.
NULIDADE
DO
PROCEDIMENTO
EXECUTÓRIO
POR
AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGA DA MORA E
CIÊNCIA DOS LEILÕES; INAPLICABILIDADE DO CDC. RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2106856 - RJ(2023/0337509-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: JUSSARA ALVES BARBOSA
RECORRENTE
: PABLO VAZZANA
ADVOGADO
: ALDO SILAS DE BARCELLOS RIBEIRO - RJ088858
RECORRIDO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADO
: GERSON DE CARVALHO FRAGOZO - RJ106445
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE
IMÓVEL.
NULIDADE
DO
PROCEDIMENTO
EXECUTÓRIO
POR
AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGA DA MORA E
CIÊNCIA DOS LEILÕES; INAPLICABILIDADE DO CDC. RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial contra acórdão em apelação cível que manteve a
improcedência do pedido de nulidade da execução extrajudicial por alienação
fiduciária, afirmando regularidade das intimações e inaplicabilidade do Código de
Defesa do Consumidor por especialidade.
2. A controvérsia diz respeito à ação declaratória de nulidade de execução
extrajudicial, com pedidos de anulação da consolidação da propriedade e dos
leilões, intimação pessoal para purga da mora e ciência dos leilões, aplicação do
CDC e avaliação prévia.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido,
reconheceu a regularidade das notificações e da consolidação, concedeu gratuidade
de justiça e fixou honorários em 10% do valor atualizado da causa, observado o
§ 3o, do CPC.
art. 98,
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, negando provimento à
apelação, por afirmar a regularidade da intimação pessoal e da comunicação dos
leilões, e a inaplicabilidade do CDC por força da especialidade.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a intimação para purgar a mora,
prevista no
§§ 1o e 3o, da
exige pessoalidade e foi
art. 26,
Lei n. 9.514/1997,
irregular ao ser realizada “na pessoa” do codevedor sem comprovação de poderes;
(ii) saber se os leilões extrajudiciais exigem intimação pessoal do devedor quanto a
datas, horários e locais, sendo inválida a ciência por edital sem esgotamento de
meios de localização, à luz do
, §§ 1o e 2o, da
(iii)
art. 27, caput
Lei n. 9.514/1997;
saber se o
VI, da
impõe parâmetro idôneo e atualizado
art. 24,
Lei n. 9.514/1997
do valor do imóvel para evitar arrematação a preço vil; e (iv) saber se é aplicável o
Documento eletrônico VDA56111218 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 23/04/2026 14:37:25
Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: 276ef066-36d1-4222-86cc-889a7e51be51

Código de Defesa do Consumidor ao procedimento de execução extrajudicial, em
face do princípio da especialidade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A intimação para purgar a mora, por força do
§§ 1o e 3o, da
art. 26,
deve ser pessoal ao fiduciante, seu representante legal ou
Lei n. 9.514/1997,
procurador regularmente constituído, sendo inválida a prática “na pessoa” do
codevedor sem prova de poderes específicos, o que acarreta nulidade da
consolidação e dos atos subsequentes.
7. Os leilões extrajudiciais exigem intimação pessoal do devedor acerca de datas,
horários e locais; a notificação por edital é apenas excepcional, quando frustradas
as tentativas de intimação pessoal, impondo-se a nulidade se não demonstrado o
esgotamento dos meios.
8. O
VI, da
demanda parâmetro idôneo e atualizado do
art. 24,
Lei n. 9.514/1997
valor do imóvel, em consonância com normas que vedam arrematação por preço
vil e coíbem enriquecimento sem causa, não bastando valor meramente contratual
dissociado da realidade de mercado.
9. O CDC é inaplicável às regras procedimentais da execução extrajudicial por
alienação fiduciária de imóvel, por prevalência da legislação especial, conforme
tese firmada em repetitivo.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso especial parcialmente provido.
: “1. A intimação para purgar a mora, nos termos do
§§
Tese de julgamento
art. 26,
1o e 3o, da
deve ser pessoal e a sua inobservância impõe
Lei n. 9.514/1997,
nulidade da consolidação e dos atos subsequentes. 2. A realização dos leilões
extrajudiciais exige intimação pessoal do devedor, sendo a notificação por edital
medida excepcional condicionada ao esgotamento das tentativas de intimação
pessoal, à luz do
caput, § 1o e § 2o, da
3. O
VI, da
art. 27,
Lei n. 9.514/1997.
art. 24,
impõe parâmetro idôneo e atualizado do valor do imóvel para
Lei n. 9.514/1997
evitar arrematação por preço vil, em consonância com normas do CC e do CPC
que coíbem abuso de direito e enriquecimento sem causa. 4. É inaplicável o
Código de Defesa do Consumidor ao procedimento de execução extrajudicial por
alienação fiduciária de imóvel, por força da especialidade da
”
Lei n. 9.514/1997.
arts. 26, §§ 1o e 3o, 27,
,
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997,
caput
§§ 1o e 2o, 24 VI; CC, arts. 187, 422 e 884; CPC, arts. 805 e 891; CDC, art. 53.
STJ,
relator Ministro
Jurisprudência relevante citada:
REsp n. 1.531.144/PB,
Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
STJ, AgInt no
15/3/2016;
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 1.876.057/CE,
STJ, AgInt no
relator Ministro Marco Aurélio
17/10/2023;
REsp n. 1.970.116/SP,
Bellizze, Terceira Turma, julgado em
STJ,
relator
9/5/2022;
REsp n. 2.096.465/SP,
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
STJ,
14/5/2024;
relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em
REsp n. 1.891.498/SP,
26/10/2022.
ACÓRDÃO
Documento eletrônico VDA56111218 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso
14/04/2026 22/04/2026,
e lhe dar parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
23 de abril de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 27/04/2026. Código de Controle do Documento: 276ef066-36d1-4222-86cc-889a7e51be51

RECURSO ESPECIAL No 2106856 - RJ(2023/0337509-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: JUSSARA ALVES BARBOSA
RECORRENTE
: PABLO VAZZANA
ADVOGADO
: ALDO SILAS DE BARCELLOS RIBEIRO - RJ088858
RECORRIDO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADO
: GERSON DE CARVALHO FRAGOZO - RJ106445
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE
IMÓVEL.
NULIDADE
DO
PROCEDIMENTO
EXECUTÓRIO
POR
AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGA DA MORA E
CIÊNCIA DOS LEILÕES; INAPLICABILIDADE DO CDC. RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial contra acórdão em apelação cível que manteve a
improcedência do pedido de nulidade da execução extrajudicial por alienação
fiduciária, afirmando regularidade das intimações e inaplicabilidade do Código de
Defesa do Consumidor por especialidade.
2. A controvérsia diz respeito à ação declaratória de nulidade de execução
extrajudicial, com pedidos de anulação da consolidação da propriedade e dos
leilões, intimação pessoal para purga da mora e ciência dos leilões, aplicação do
CDC e avaliação prévia.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido,
reconheceu a regularidade das notificações e da consolidação, concedeu gratuidade
de justiça e fixou honorários em 10% do valor atualizado da causa, observado o
§ 3o, do CPC.
art. 98,
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, negando provimento à
apelação, por afirmar a regularidade da intimação pessoal e da comunicação dos
leilões, e a inaplicabilidade do CDC por força da especialidade.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a intimação para purgar a mora,
prevista no
§§ 1o e 3o, da
exige pessoalidade e foi
art. 26,
Lei n. 9.514/1997,
irregular ao ser realizada “na pessoa” do codevedor sem comprovação de poderes;
(ii) saber se os leilões extrajudiciais exigem intimação pessoal do devedor quanto a
datas, horários e locais, sendo inválida a ciência por edital sem esgotamento de
meios de localização, à luz do
, §§ 1o e 2o, da
(iii)
art. 27, caput
Lei n. 9.514/1997;
saber se o
VI, da
impõe parâmetro idôneo e atualizado
art. 24,
Lei n. 9.514/1997
do valor do imóvel para evitar arrematação a preço vil; e (iv) saber se é aplicável o
Documento eletrônico VDA55813893 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Código de Defesa do Consumidor ao procedimento de execução extrajudicial, em
face do princípio da especialidade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A intimação para purgar a mora, por força do
§§ 1o e 3o, da
art. 26,
deve ser pessoal ao fiduciante, seu representante legal ou
Lei n. 9.514/1997,
procurador regularmente constituído, sendo inválida a prática “na pessoa” do
codevedor sem prova de poderes específicos, o que acarreta nulidade da
consolidação e dos atos subsequentes.
7. Os leilões extrajudiciais exigem intimação pessoal do devedor acerca de datas,
horários e locais; a notificação por edital é apenas excepcional, quando frustradas
as tentativas de intimação pessoal, impondo-se a nulidade se não demonstrado o
esgotamento dos meios.
8. O
VI, da
demanda parâmetro idôneo e atualizado do
art. 24,
Lei n. 9.514/1997
valor do imóvel, em consonância com normas que vedam arrematação por preço
vil e coíbem enriquecimento sem causa, não bastando valor meramente contratual
dissociado da realidade de mercado.
9. O CDC é inaplicável às regras procedimentais da execução extrajudicial por
alienação fiduciária de imóvel, por prevalência da legislação especial, conforme
tese firmada em repetitivo.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso especial parcialmente provido.
: “1. A intimação para purgar a mora, nos termos do
§§
Tese de julgamento
art. 26,
1o e 3o, da
deve ser pessoal e a sua inobservância impõe
Lei n. 9.514/1997,
nulidade da consolidação e dos atos subsequentes. 2. A realização dos leilões
extrajudiciais exige intimação pessoal do devedor, sendo a notificação por edital
medida excepcional condicionada ao esgotamento das tentativas de intimação
pessoal, à luz do
caput, § 1o e § 2o, da
3. O
VI, da
art. 27,
Lei n. 9.514/1997.
art. 24,
impõe parâmetro idôneo e atualizado do valor do imóvel para
Lei n. 9.514/1997
evitar arrematação por preço vil, em consonância com normas do CC e do CPC
que coíbem abuso de direito e enriquecimento sem causa. 4. É inaplicável o
Código de Defesa do Consumidor ao procedimento de execução extrajudicial por
alienação fiduciária de imóvel, por força da especialidade da
”
Lei n. 9.514/1997.
arts. 26, §§ 1o e 3o, 27,
,
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997,
caput
§§ 1o e 2o, 24 VI; CC, arts. 187, 422 e 884; CPC, arts. 805 e 891; CDC, art. 53.
STJ,
relator Ministro
Jurisprudência relevante citada:
REsp n. 1.531.144/PB,
Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
STJ, AgInt no
15/3/2016;
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 1.876.057/CE,
STJ, AgInt no
relator Ministro Marco Aurélio
17/10/2023;
REsp n. 1.970.116/SP,
Bellizze, Terceira Turma, julgado em
STJ,
relator
9/5/2022;
REsp n. 2.096.465/SP,
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
STJ,
14/5/2024;
relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em
REsp n. 1.891.498/SP,
26/10/2022.
RELATÓRIO
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Trata-se de recurso especial interposto por JUSSARA ALVES
BARBOSA e por PABLO VAZZANA, com fundamento no
III,
e
da
art. 105,
a c,
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 2a Região
em apelação cível, nos autos de ação declaratória de nulidade de execução
extrajudicial.
O julgado foi assim ementado (fl. 382):
CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.
PEDIDO DE NULIDADE DE TODA A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGULARIDADE PROCEDIMENTAL QUANTO
À NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS FIDUCIANTES PARA PURGA DA MORA E
CIÊNCIA DAS DATAS DOS LEILÕES. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE.
– A questão trazida ao conhecimento desta Corte Regional diz respeito a pedido de
declaração de nulidade de todo o procedimento de execução extrajudicial de imóvel
adquirido através de financiamento imobiliário.
– Observando-se que o mútuo em questão se encontra garantido por alienação
fiduciária, apresenta-se imprescindível a intimação pessoal do fiduciante para a
purga da mora através do oficial do competente Registro de Imóveis (§§ 1o e 3o do
da
, exigência esta que restou devidamente cumprida pelo
art. 26
Lei no 9.514/97)
agente financeiro in casu.
– Inexiste irregularidade na notificação de um dos devedores na pessoa do
codevedor diante de expressa disposição contratual, concernente à declaração de
responsabilidade solidária pelas obrigações assumidas perante a instituição
financeira e à recíproca outorga de procuração com poderes irrevogáveis para,
dentre outros, receber intimações.
– Consolidada a propriedade, impõe-se o encaminhamento de correspondência para
o endereço constante no contrato objetivando a comunicação do devedor acerca das
datas, horários e locais dos leilões, circunstância esta que também restou
comprovada.
– Não há de se falar em aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao
sistema de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em razão do
princípio da especialidade. Precedente STJ: REsp 1.999.485/DF.
– Apelação não provida

No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 26, §§ 1o, 3o da
porque a intimação para purgar a
Lei n. 9.514/1997,
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mora deve ser pessoal e não ocorreu validamente, o que acarreta a nulidade de
todo o procedimento;
b) 27,
§§ 1o, 2o, da
porquanto os prazos e a
caput,
Lei n. 9.514/1997,
ciência pessoal das datas dos leilões não foram observados, sendo inválida a
notificação editalícia em execução privada;
c) 24, VI, da
visto que o contrato deve conter o valor
Lei n. 9.514/1997,
do imóvel e critérios de revisão, exigindo avaliação prévia para evitar preço vil nos
leilões.
Sustenta que o Tribunal de origem divergiu da orientação do STJ ao
validar a notificação por edital e ao afastar a necessidade de avaliação prévia do
imóvel, indicando como paradigmas o
(nulidade da execução
REsp 611.920/PE
extrajudicial desde a notificação por edital), o REsp 480.475 (indispensabilidade
da avaliação prévia em execução extrajudicial hipotecária) e o REsp 1.999.485/DF
(com voto vencido pela aplicação do CDC em alienação fiduciária de imóvel).
Requer o provimento do recurso para que se reconheça a nulidade do
procedimento de execução extrajudicial desde a intimação irregular, se anule a
consolidação da propriedade e os leilões, e se determine a observância dos arts. 26
e 27 da
com intimação pessoal e avaliação prévia; requer ainda
Lei n. 9.514/1997,
o provimento do recurso para que se aplique o Código de Defesa do Consumidor,
com inversão do ônus da prova e exibição integral do procedimento administrativo
da execução.
Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o recurso é inadmissível
por ausência de contrariedade a lei federal, falta de prequestionamento, deficiência
de fundamentação, necessidade de reexame de provas e de cláusulas contratuais;
sustenta a regularidade do procedimento executório, a fé pública do oficial do
cartório, a validade da notificação por edital, a constitucionalidade do Decreto-
e da
e a necessidade de depósito do valor
Lei 70/66
Lei n. 9.514/1997
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incontroverso nos termos do
da
requerendo a
art. 50
Lei n. 10.931/2004,
inadmissão ou, no mérito, o desprovimento do recurso (fls. 408-425).
O recurso especial foi admitido, por decisão que reconheceu o
esgotamento das vias ordinárias, a existência de questão de direito, o atendimento
do prequestionamento e afastou os óbices suscitados pela recorrida, determinando
a remessa ao STJ com fundamento no
V, do Código de Processo Civil
art. 1.030,
(fls. 436-437).
É o relatório.

VOTO
A controvérsia diz respeito à ação de declaratória de nulidade de
execução extrajudicial em que a parte autora pleiteou a anulação de todo o
procedimento executório do contrato com alienação fiduciária, inclusive
consolidação da propriedade e leilões, com reconhecimento da necessidade de
intimação pessoal para purga da mora e ciência dos leilões, aplicação do Código
de Defesa do Consumidor e exibição do procedimento administrativo; cujo valor
da causa é de R$ 100000,00.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido,
reconheceu a regularidade do procedimento de consolidação e das notificações,
concedeu a gratuidade de justiça e fixou honorários em 10% do valor atualizado da
causa, observado o
§ 3o, do Código de Processo Civil (fls. 325-328).
art. 98,
A Corte estadual manteve integralmente a sentença, negando provimento
à apelação, ao afirmar a regularidade da intimação pessoal para purga da mora e da
comunicação dos leilões, bem como a inaplicabilidade do Código de Defesa do
Consumidor por força do princípio da especialidade (fl. 382).
I - Art. 26, §§ 1o, 3o da Lei n. 9.514/1997
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Os recorrentes afirmam que a CEF consolidou a propriedade sem a
prévia e válida intimação pessoal da devedora para purgar a mora, em ofensa direta
aos comandos do
§§ 1o e 3o, da
art. 26,
Lei n. 9.514/1997.
Segundo sustentam, a certidão cartorária indica que a notificação da
primeira recorrente foi realizada “na pessoa” do segundo recorrente, sem
comprovação de poderes de representação, nem referência a instrumento de
mandato, o que não atende à exigência legal de intimação pessoal pelo oficial do
Registro de Imóveis ao fiduciante, seu representante legal ou procurador
regularmente constituído (fls. 395-398; 343-346; 6, 10-11).
Transcrevem o texto legal aplicável:

Art. 26, § 1o: Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu
representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a
requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a
satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a
data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos
contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais
imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação; § 3o: A
intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao
seu procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do
oficial do Registro de Imóveis, por oficiais de Registro de Títulos e Documentos da
comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo
correio, com aviso de recebimento (fls. 395-396; 343-345; 6).

Indicam ainda que a irregularidade de notificar “na pessoa” do coautor,
sem comprovação de poderes, acarreta a nulidade do procedimento, conforme
precedente do TRF1 citado nas peças (fls. 396; 344-345; 11).
Examinou-se a alegação de nulidade do procedimento de consolidação
da propriedade fiduciária em razão da ausência de intimação pessoal da fiduciante
para purga da mora.
Constatou-se que o acórdão recorrido reputou válida a intimação
realizada “na pessoa” do codevedor, com fundamento em cláusula contratual de
Documento eletrônico VDA55813893 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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solidariedade e de outorga recíproca de poderes, dispensando a comprovação de
mandato específico para o recebimento do ato intimatório.
Tal compreensão destoou da orientação consolidada do Superior
Tribunal de Justiça, segundo a qual a intimação prevista no
da
art. 26
constitui ato essencial e inaugural do procedimento
Lei n. 9.514/1997
expropriatório, exigindo-se, por isso, ciência pessoal e inequívoca do fiduciante, de
seu representante legal ou de procurador regularmente constituído.
A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que cláusulas
genéricas de mandato ou de solidariedade não suprem a exigência legal de
pessoalidade, sendo nula a intimação recebida por terceiro sem prova de poderes
específicos ou de efetivo conhecimento do devedor.
Nesse sentido, é inválida a intimação que não se dirige diretamente à
pessoa do fiduciante, ainda que realizada por via postal com aviso de recebimento
assinado por pessoa estranha ao vínculo jurídico, por comprometer a higidez do
contraditório e do devido processo legal na execução extrajudicial (
relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em
REsp n. 1.531.144/PB,
DJe de
.
08/03/2016,
28/03/2016)
Confira-se:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM
GARANTIA DE BEM IMÓVEL.
INTIMAÇÃO PESSOAL.
LEI No 9.514/1997.
NECESSIDADE. EXEGESE DO
§ 3o. RECURSO ESPECIAL
ART. 26
PROVIDO. 1. Na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, vencida e não
paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-
se-á [...] a propriedade do imóvel em nome do fiduciário (art. 26, caput, da
. 2. Ao fiduciante é dada oportunidade de purgar a mora. Para
Lei no 9.514/1997)
tanto, deverá ser intimado pessoalmente, ou na pessoa de seu representante legal ou
procurador regularmente constituído. 3. A intimação, sempre pessoal, pode ser
realizada de três maneiras: (a) por solicitação do oficial do Registro de
Imóveis; (b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da
situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou (c) pelo correio,
com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida
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no
§ 3o, da
4. É nula a intimação do devedor que não
art. 26,
Lei no 9.514/1997.
se dirigiu à sua pessoa, sendo processada por carta com aviso de recebimento
5.
no qual consta como receptor pessoa alheia aos autos e desconhecida.
Recurso especial provido para restabelecer a liminar concedida pelo juízo de piso
até o final julgamento do processo. (
relator Ministro Moura
REsp n. 1.531.144/PB,
Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
DJe de
- sem
15/03/2016,
28/03/2016
destaques no original.)

Assim, ao afastar a nulidade da consolidação com base apenas em
mandato recíproco contratual, o Tribunal de origem contrariou o comando
normativo do
§§ 1o e 3o, da
impondo-se o
art. 26,
Lei n. 9.514/1997,
reconhecimento da invalidade do ato intimatório e, por consequência, de todos os
atos subsequentes.
II -
§§ 1o, 2o, da
Art. 27, caput,
Lei n. 9.514/1997
Os recorrentes impugnam a regularidade dos leilões, afirmando
descumprimento dos prazos e da forma de ciência do devedor sobre datas, horários
e locais, e a invalidade da notificação por edital em execução privada.
Para tanto, invocam o
e §§, que impõe:
art. 27, caput

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de
trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior,
promoverá público leilão para a alienação do imóvel; § 1o: Se, no primeiro público
leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma
do inciso VI do
será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes; §
art. 24,
2o: No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou
superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos
legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (fls. 400; 347-348).

Alegam, com base nesses dispositivos, que a ciência pessoal dos leilões
não foi observada e que o edital não supre a exigência em execução extrajudicial
imobiliária, além de apontarem cláusula contratual que prevê divulgação por edital
em jornal, cuja observância deveria ser demonstrada (fls. 400; 348-350).
A controvérsia também envolveu a regularidade da ciência dos
fiduciante acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais. O acórdão
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recorrido considerou suficiente o envio de correspondência ao endereço constante
do contrato e admitiu, implicitamente, a possibilidade de comunicação por edital,
sem demonstração do esgotamento dos meios de localização pessoal dos devedores.
Todavia, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou
entendimento segundo o qual, mesmo após a consolidação da propriedade em
nome do fiduciário, subsiste a necessidade de intimação pessoal do devedor quanto
à realização dos leilões, por se tratar de garantia indispensável ao exercício do
direito de preferência e, até a assinatura do auto de arrematação, à purgação da
mora.
Esta Corte reiterou que a notificação editalícia somente se legitima em
caráter excepcional, mediante comprovação de que foram infrutíferas todas as
tentativas de intimação pessoal, ônus que incumbe ao credor fiduciário. Nesse
sentido, firmou-se orientação no sentido da imprescindibilidade da intimação
pessoal do fiduciante para ciência da data do leilão extrajudicial nos contratos
regidos pela
(AgInt no
e AgInt no
Lei n. 9.514/1997
AREsp n. 1.876.057/CE
.
REsp n. 1.970.116/SP)
Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.
AUSÊNCIA
LEI 9.514/97.
DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA DEVEDORA FIDUCIANTE. NULIDADE.
OCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. "A jurisprudência do Superior Tribunal
de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação
pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial,
(AgInt
entendimento que se aplica aos contratos regidos pela
"
Lei no 9.514/1997
no
Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de
AREsp 1.678.642/SP,
. 2. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em
09/03/2021)
novo exame, conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 1.876.057/CE,
DJe de
destaquei.)
17/10/2023,
06/11/2023,

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AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
EXECUÇÃO
EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM
IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO
PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO
§ 4o, DO
ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO
ART. 1.021,
CPC/2015.
OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. De acordo
com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-
é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da
Lei n. 70/1996,
realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação
para purgação da mora. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é
cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a
Registra-se, ainda, que
partir dessas circunstâncias, a notificação por edital. 1.1.
a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do
imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal
do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 2. O mero não conhecimento
ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa
do
§ 4o, do
devendo ser analisado caso a caso. 3. Agravo
art. 1.021,
CPC/2015,
interno improvido. (AgInt no
relator Ministro Marco Aurélio
REsp n. 1.970.116/SP,
Bellizze, Terceira Turma, julgado em
DJe de
destaquei.)
09/05/2022,
11/05/2022,

Ao validar a comunicação dos leilões sem a demonstração de intimação
pessoal dos fiduciante, o acórdão recorrido afastou-se do entendimento dominante
desta Corte, configurando violação do
da
art. 27
Lei n. 9.514/1997.
III -
VI, da
Art. 24,
Lei n. 9.514/1997
Os recorrentes sustentam inexistir avaliação prévia do imóvel e ausência
de observância dos parâmetros contratuais exigidos pelo
VI, que determina
art. 24,
que o contrato com alienação fiduciária deve conter o valor do imóvel e critérios
para a respectiva revisão, para efeito de venda em público leilão.
Afirmam que, sem avaliação idônea, há risco de preço vil, o que viola a
disciplina da execução menos gravosa e a regra de evitar alienação por preço
irrisório, invocando, por analogia, o
do CPC e o
do CPC aplicados
art. 692
art. 620
na peça (fls. 401; 348-349).
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Para reforço, citam a orientação do STJ no Recurso Especial n. 480.475,
que reputou imprescindível a avaliação prévia do imóvel na execução extrajudicial
hipotecária, como garantia do mutuário e de terceiros (fls. 401; 349).
No que concerne à alegada ausência de avaliação prévia do imóvel,
examinou-se a compatibilidade do acórdão recorrido com o disposto no
VI,
art. 24,
da
que exige a estipulação do valor do bem e dos critérios para
Lei n. 9.514/1997,
sua revisão, para efeito de alienação em leilão público.
Embora a legislação especial preveja que o valor contratual sirva de
referência inicial, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça evoluiu no
sentido de reconhecer que tal parâmetro não pode ser aplicado de forma dissociada
da realidade do mercado à época da alienação, sob pena de se admitir arrematação
por preço vil e enriquecimento sem causa do credor.
A Terceira Turma assentou que as normas que vedam a alienação por
preço irrisório são plenamente aplicáveis às execuções extrajudiciais regidas pela
ainda antes da positivação expressa promovida pela
Lei n. 9.514/1997,
sendo possível declarar a nulidade da arrematação quando
Lei n. 14.711/2023,
ausente avaliação idônea e atualizada do imóvel (
.
REsp n. 2.096.465/SP)
Note-se:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 9.514/1997.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA.
ARREMATAÇÃO A PREÇO VIL. IMPOSSIBILIDADE. JULGAMENTO CITRA
PETITA. CARACTERIZAÇÃO. VALOR DA CAUSA. FIXAÇÃO. PROVEITO
ECONÔMICO. 1. A controvérsia dos autos se resume a definir: a) se houve
negativa de prestação jurisdicional; b) se houve cerceamento de defesa em virtude
do indeferimento do pedido de produção de provas;c) se está caracterizada a
hipótese de julgamento citra petita; d) se as normas que impedem a arrematação por
preço vil são aplicáveis à execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente
e e) se o valor da causa foi adequadamente estabelecido. 2. Não há falar em falha na
prestação jurisdicional se o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão,
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solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda
que em desacordo com a expectativa da parte. 3. Modificar a conclusão do Tribunal
de origem, soberano quanto à análise da necessidade ou não de se produzir outras
provas além daquelas já produzidas, demandaria o reexame do contexto fático-
probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, tendo em vista o
óbice da
4.
Súmula no 7/STJ.
Mesmo antes da vigência da
é
Lei no 14.711/2023,
possível a invocação não só do
do
mas também de outras
art. 891
CPC/2015,
normas, tanto de direito processual quanto material, que i) desautorizam o
exercício abusivo de um direito (art. 187 do Código Civil); ii) condenam o
enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil); iii) determinam a
mitigação dos prejuízos do devedor (art. 422 do Código Civil) e iv) prelecionam
que a execução deve ocorrer da forma menos gravosa para o executado (art.
805 do
, para declarar a nulidade da arrematação a preço vil nas
CPC/2015)
5. Havendo
execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente.
pedido subsidiário de natureza condenatória não apreciado pelas instâncias
ordinárias, impõe-se reconhecer a efetiva ocorrência de julgamento citra petita, vício
que, em decorrência do reconhecimento da nulidade da arrematação, poderá ser
corrigido mediante simples adoção do critério de correção monetária determinado
na sentença no momento da apuração da dívida. 6. O valor da causa deve
corresponder ao conteúdo econômico pretendido com o ajuizamento da demanda,
ainda que a pretensão seja meramente declaratória. 7. Nesta Corte prevalece o
entendimento de que o valor da causa, nas demandas em que se visa anular o
procedimento de execução extrajudicial, deve corresponder ao valor do imóvel. 8.
Recurso especial de LUCIANTE PARTICIPAÇÕES LTDA. parcialmente provido.
Recurso
especial
de
J&F
INVESTIMENTOS
S.A.
prejudicado.
(
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma,
REsp n. 2.096.465/SP,
julgado em
DJe de
destaquei.)
14/05/2024,
16/05/2024,

Nesse contexto, ao reputar suficiente o valor meramente indicado no
contrato, sem exame de sua adequação ao valor de mercado no momento do leilão,
o Tribunal de origem contrariou a interpretação conferida por esta Corte ao art. 24,
VI, da Lei n. 9.514/1997.
IV - Divergência jurisprudencial
Apontam dissídio com a jurisprudência do STJ em duas frentes: i)
ilegalidade da notificação editalícia em execução extrajudicial imobiliária, com
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anulação do procedimento desde a notificação por edital, segundo o REsp n.
Quarta Turma; e ii) indispensabilidade da avaliação prévia do imóvel,
611.920/PE,
conforme o Recurso Especial n. 480.475, Quarta Turma (fl. 401).
Articulam, ademais, a necessidade de intimação pessoal nas hipóteses de
sanções processuais, reportando a Súmula n. 410 do STJ, cujo teor permanece
hígido, como reforço hermenêutico à exigência de pessoalidade no contexto de
atos essenciais ao contraditório (fl. 399).
Por fim, registram divergência quanto à inaplicabilidade do CDC no
financiamento com alienação fiduciária, contrapondo-se ao acórdão recorrido, com
referência ao debate no
e ao voto vencido que defende a
REsp 1.999.485/DF
incidência do CDC (fls. 403-404).
Em todos os pontos, destacam que o acórdão recorrido validou a
notificação “na pessoa” do codevedor e a ciência por edital, além de afastar o CDC
por princípio da especialidade, razões pelas quais pleiteiam a uniformização pela
orientação dos precedentes citados (fls. 382; 392-404).
Analisou-se a insurgência quanto ao afastamento do Código de Defesa
do Consumidor no âmbito do procedimento de execução extrajudicial decorrente
de contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária.
O acórdão recorrido aplicou o princípio da especialidade para afastar a
incidência do microssistema consumerista, entendimento que se harmoniza com a
orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento
repetitivo.
Esta Corte fixou a tese de que, em caso de inadimplemento do devedor
em contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária
devidamente registrada, a resolução do pacto e a retomada do bem devem observar
o rito próprio da
afastando-se a aplicação do
do Código
Lei n. 9.514/1997,
art. 53
de Defesa do Consumidor (
– Tema n. 1.095).
REsp n. 1.891.498/SP
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Confira-se:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA -
ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO
- TEMÁTICA ACERCA DA
CPC/2015
PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA
HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM
GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do
fixa-se a seguinte
CPC/2015
tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação
fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na
hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora,
deverá observar a forma prevista na
por se tratar de legislação
Lei no 9.514/97,
específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do
2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação
Consumidor.
dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida,
tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em
favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual
estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do
vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em
seu favor. 3. Recurso Especial provido. (
relator Ministro
REsp n. 1.891.498/SP,
Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em
DJe de
,
26/10/2022,
19/12/2022
destaquei.)

Assim, no tocante às regras procedimentais da execução extrajudicial,
prevalece a legislação especial, não se mostrando possível a incidência do CDC
para fins de inversão do ônus da prova ou de revisão do rito legalmente
estabelecido, razão pela qual o acórdão recorrido, nesse ponto, alinhou-se à
jurisprudência dominante desta Corte.
V - Conclusão
Ante o exposto, conheço do recurso especial e dou-lhe parcial
provimento para reconhecer a nulidade do procedimento de execução
extrajudicial, em razão da inobservância das exigências legais relativas à
intimação pessoal da fiduciante para purga da mora e à indispensável
intimação pessoal acerca das datas dos leilões, anulando-se, por consequência,
a consolidação da propriedade fiduciária e os leilões realizados, com o retorno
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dos autos ao Tribunal de origem para renovação dos atos, observadas as
.
formalidades dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997
No mais, nego provimento ao recurso, mantido o afastamento da
aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao procedimento, por prevalência
da legislação especial.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.106.856 / RJ
Número Registro: 2023/0337509-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
50713153320204025101
Sessão Virtual de
a
14/04/2026
22/04/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : JUSSARA ALVES BARBOSA
RECORRENTE : PABLO VAZZANA
ADVOGADO
: ALDO SILAS DE BARCELLOS RIBEIRO - RJ088858
RECORRIDO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADO
: GERSON DE CARVALHO FRAGOZO - RJ106445
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - SISTEMA
FINANCEIRO DA HABITAÇÃO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar parcial
14/04/2026
22/04/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís
Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 22 de abril de 2026
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:32:30
Código de Controle do Documento: 9883bf91-bddb-469d-aebf-56f2c23456b5

Documento eletrônico VDA56084343 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/04/2026 01:32:30
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