Tribunal: STJ
Processo: 0057282-30.2019.8.19.0000
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-20

Ementa:
EMENTA
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
IMPUGNAÇÃO
À
ARREMATAÇÃO EM EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS.
AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
ARREMATAÇÃO REALIZADA COM BASE EM PROCURAÇÃO COM
PODERES
GERAIS.
DEPÓSITO
DO
PREÇO
CONSIDERADO
REGULAR. INEXISTÊNCIA DE PREÇO VIL. PRECLUSÃO QUANTO À
AVALIAÇÃO. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO
COPROPRIETÁRIO
REPRESENTADO
NOS
AUTOS.
RESPONSABILIDADE INTEGRAL DOS COPROPRIETÁRIOS POR
DÍVIDA
. PRETENSÃO DE REVISÃO DO QUADRO
PROPTER REM
FÁTICO-PROBATÓRIO.
AGRAVO DESPROVIDO.
SÚMULA 7/STJ.
1. Recurso especial interposto contra as conclusões da Corte local no sentido
de que a procuração outorgava poderes suficientes ao representante do
arrematante, admitindo-se, ainda, ratificação do ato, nos termos do art. 662,
parágrafo único, do CC/2002.
2. O Tribunal de origem, ademais, reconheceu que o lapso temporal entre a
hasta pública e os depósitos efetuados não repercutiu de forma relevante no
valor da arrematação, consideradas as peculiaridades do caso concreto.
3. Destacou-se ainda que a adoção do parâmetro jurisprudencial de que o
preço vil, em regra, caracteriza-se quando inferior a 50% do valor da
avaliação, tendo sido o bem arrematado por montante superior a 80% da
avaliação.
4. Além disso, o

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2055389 - RJ(2022/0024270-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: TALIB YAQUB AL JALALI II
ADVOGADOS
: RAPHAEL MADEIRA DA SILVA - RJ207083
YURI PEIXOTO CAMPOS SILVA - RJ230443
AGRAVADO
: MASSA FALIDA DE GRUBB REPRESENTACAO, COMERCIO E
INDUSTRIA DE ROUPAS LTDA - MASSA FALIDA
ADVOGADO
: BRUNO DE CASTRO COSTA CHAVES - RJ113669
AGRAVADO
: RESIDENCIAS MIRANTE DA BOA VIAGEM-RESIDENCIAS I E II
OUTRO NOME
: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MIRANTE DA BOA VIAGEM I E II
ADVOGADO
: DANIEL SENA GUIMARÃES - RJ148966
AGRAVADO
: NEUZA MARIA DA ROSA SANTOS
ADVOGADO
: GEORGE ALBERTO QUEIROZ BESSA - RJ152749
AGRAVADO
: ADRIANO CORREIA CLARO
ADVOGADOS
: SANDRA REGINA DA SILVA DE ALMEIDA - RJ062708
GUSTAVO DE MELO SANTOS - RJ157606
AGRAVADO
: JONAS RYMER
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
EMENTA
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
IMPUGNAÇÃO
À
ARREMATAÇÃO EM EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS.
AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
ARREMATAÇÃO REALIZADA COM BASE EM PROCURAÇÃO COM
PODERES
GERAIS.
DEPÓSITO
DO
PREÇO
CONSIDERADO
REGULAR. INEXISTÊNCIA DE PREÇO VIL. PRECLUSÃO QUANTO À
AVALIAÇÃO. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO
COPROPRIETÁRIO
REPRESENTADO
NOS
AUTOS.
RESPONSABILIDADE INTEGRAL DOS COPROPRIETÁRIOS POR
DÍVIDA
. PRETENSÃO DE REVISÃO DO QUADRO
PROPTER REM
FÁTICO-PROBATÓRIO.
AGRAVO DESPROVIDO.
SÚMULA 7/STJ.
1. Recurso especial interposto contra as conclusões da Corte local no sentido
de que a procuração outorgava poderes suficientes ao representante do
arrematante, admitindo-se, ainda, ratificação do ato, nos termos do art. 662,
parágrafo único, do CC/2002.
2. O Tribunal de origem, ademais, reconheceu que o lapso temporal entre a
hasta pública e os depósitos efetuados não repercutiu de forma relevante no
valor da arrematação, consideradas as peculiaridades do caso concreto.
3. Destacou-se ainda que a adoção do parâmetro jurisprudencial de que o
preço vil, em regra, caracteriza-se quando inferior a 50% do valor da
avaliação, tendo sido o bem arrematado por montante superior a 80% da
avaliação.
4. Além disso, o acórdão considerou a existência de preclusão quanto à
avaliação homologada, por ausência de impugnação no momento oportuno,
Documento eletrônico VDA55099495 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 18/03/2026 21:04:49
Publicação no DJEN/CNJ de 23/03/2026. Código de Controle do Documento: fc7d9a78-842a-4f35-b455-1f1a7e95193b

e que, estando o coproprietário representado nos autos, a ciência acerca da
alienação judicial se dá nos termos do
do
sendo
art. 889
CPC/2015,
desnecessária intimação pessoal.
5. Por fim, deu pela natureza
da dívida condominial, respondendo
propter rem
os coproprietários pela integralidade do débito em conformidade com a prova
constante dos autos, ou seja, o registro dominial do bem de raiz.
6. Modificar tais conclusões demandaria reexame de fatos e provas,
providência inviável em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
7. Agravo desprovido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto
10/03/2026
16/03/2026,
do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
18 de março de 2026
Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 23/03/2026. Código de Controle do Documento: fc7d9a78-842a-4f35-b455-1f1a7e95193b

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2055389 - RJ(2022/0024270-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: TALIB YAQUB AL JALALI II
ADVOGADOS
: RAPHAEL MADEIRA DA SILVA - RJ207083
YURI PEIXOTO CAMPOS SILVA - RJ230443
AGRAVADO
: MASSA FALIDA DE GRUBB REPRESENTACAO, COMERCIO E
INDUSTRIA DE ROUPAS LTDA - MASSA FALIDA
ADVOGADO
: BRUNO DE CASTRO COSTA CHAVES - RJ113669
AGRAVADO
: RESIDENCIAS MIRANTE DA BOA VIAGEM-RESIDENCIAS I E II
OUTRO NOME
: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MIRANTE DA BOA VIAGEM I E II
ADVOGADO
: DANIEL SENA GUIMARÃES - RJ148966
AGRAVADO
: NEUZA MARIA DA ROSA SANTOS
ADVOGADO
: GEORGE ALBERTO QUEIROZ BESSA - RJ152749
AGRAVADO
: ADRIANO CORREIA CLARO
ADVOGADOS
: SANDRA REGINA DA SILVA DE ALMEIDA - RJ062708
GUSTAVO DE MELO SANTOS - RJ157606
AGRAVADO
: JONAS RYMER
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
EMENTA
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
IMPUGNAÇÃO
À
ARREMATAÇÃO EM EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS.
AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
ARREMATAÇÃO REALIZADA COM BASE EM PROCURAÇÃO COM
PODERES
GERAIS.
DEPÓSITO
DO
PREÇO
CONSIDERADO
REGULAR. INEXISTÊNCIA DE PREÇO VIL. PRECLUSÃO QUANTO À
AVALIAÇÃO. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO
COPROPRIETÁRIO
REPRESENTADO
NOS
AUTOS.
RESPONSABILIDADE INTEGRAL DOS COPROPRIETÁRIOS POR
DÍVIDA
. PRETENSÃO DE REVISÃO DO QUADRO
PROPTER REM
FÁTICO-PROBATÓRIO.
AGRAVO DESPROVIDO.
SÚMULA 7/STJ.
1. Recurso especial interposto contra as conclusões da Corte local no sentido
de que a procuração outorgava poderes suficientes ao representante do
arrematante, admitindo-se, ainda, ratificação do ato, nos termos do art. 662,
parágrafo único, do CC/2002.
2. O Tribunal de origem, ademais, reconheceu que o lapso temporal entre a
hasta pública e os depósitos efetuados não repercutiu de forma relevante no
valor da arrematação, consideradas as peculiaridades do caso concreto.
3. Destacou-se ainda que a adoção do parâmetro jurisprudencial de que o
preço vil, em regra, caracteriza-se quando inferior a 50% do valor da
avaliação, tendo sido o bem arrematado por montante superior a 80% da
avaliação.
4. Além disso, o acórdão considerou a existência de preclusão quanto à
avaliação homologada, por ausência de impugnação no momento oportuno,
e que, estando o coproprietário representado nos autos, a ciência acerca da
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alienação judicial se dá nos termos do
do
sendo
art. 889
CPC/2015,
desnecessária intimação pessoal.
5. Por fim, deu pela natureza
da dívida condominial, respondendo
propter rem
os coproprietários pela integralidade do débito em conformidade com a prova
constante dos autos, ou seja, o registro dominial do bem de raiz.
6. Modificar tais conclusões demandaria reexame de fatos e provas,
providência inviável em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
7. Agravo desprovido.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por Talib Yaqub Al Jalali II contra
decisão da Terceira Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, que
inadmitiu recurso especial manejado com fundamento no
III, “a”, da Constituição
art. 105,
Federal.
O recurso especial foi interposto contra acórdão proferido em agravo de instrumento,
no qual a Corte de origem rejeitou impugnação à arrematação realizada em ação de cobrança de
cotas condominiais, mantendo hígidos os atos expropriatórios. Conforme a moldura fática
descrita no acórdão, a hasta pública ocorreu em
tendo o bem sido arrematado por
02/04/2019,
R$ 3.800.000,00, frente à avaliação de R$ 4.600.000,00 (aproximadamente 82,6% do valor
avaliado). Foram realizados depósitos em
e em
até a integralização do
08/04/2019
24/04/2019,
montante da arrematação.
No apelo nobre, o recorrente sustentou violação aos arts. 504, 657, 1.322 e 1.715,
parágrafo único, do
bem como aos arts. 267, II, 843, 873, 889, II, 892, 897, 903, § 1o,
CC/2002,
I, II e III, e 1.022, I e II, do
defendendo, em síntese: nulidade do lance por ausência
CPC/2015,
de poderes específicos; irregularidade no pagamento do preço; existência de preço vil;
necessidade de intimação pessoal do coproprietário; reserva de meação e proteção do saldo
como bem de família; além de negativa de prestação jurisdicional.
A decisão de admissibilidade concluiu inexistir violação ao
do
art. 1.022
CPC/2015
e aplicou o óbice da
Irresignado, o agravante reiterou os fundamentos do recurso
Súmula 7/STJ.
especial, pugnando por sua admissão.
É o relatório.
VOTO
O agravo comporta conhecimento, porquanto presentes os pressupostos intrínsecos e
extrínsecos de admissibilidade, mas não merece provimento, como será demonstrado em seguida.
Inicialmente, não se verifica violação aos arts. 489 e 1.022 do
O Tribunal
CPC/2015.
de origem enfrentou, de forma clara e fundamentada, todas as questões relevantes ao deslinde da
controvérsia, apreciando os argumentos relativos à regularidade da procuração, ao pagamento do
preço, à inexistência de preço vil, à preclusão da avaliação, à intimação do coproprietário e à
natureza
da dívida condominial. A circunstância de a decisão ser desfavorável ao
propter rem
recorrente não configura negativa de prestação jurisdicional.
Superado esse ponto, observa-se que todas as demais teses deduzidas no recurso
especial estão diretamente vinculadas ao reexame do conjunto fático-probatório dos autos.
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Com efeito, a Corte local, a partir da análise dos elementos probatórios, concluiu: (i)
que o instrumento de mandato conferia poderes suficientes ao representante do arrematante,
admitindo-se ratificação do ato; (ii) que o lapso temporal entre a hasta pública e os depósitos
realizados não repercutiu de modo relevante no valor da arrematação; (iii) que o bem foi
arrematado por valor superior a 80% da avaliação, afastando a configuração de preço vil; (iv)
que a avaliação homologada não foi oportunamente impugnada, operando-se a preclusão; (v)
que, estando o coproprietário representado nos autos, é desnecessária intimação pessoal; e (vi)
que os coproprietários respondem integralmente por dívida condominial.
Alterar tais premissas demandaria nova valoração das provas e dos elementos do
procedimento executivo, providência inviável em sede de recurso especial, nos termos da
Com efeito, a análise de todas as alegações constantes no recurso especial não
Súmula 7/STJ.
decorre de interpretação jurídica abstrata, senão que da subsunção dos fatos apurados a conceitos
jurídicos contidos em dispositivos legais que não reclamam qualquer sindicância sobre seu
sentido ou extensão.
Em primeiro lugar, a procuração outorgava poderes suficientes ao representante do
arrematante, admitindo-se, ainda, ratificação do ato, nos termos do
parágrafo único, do
art. 662,
vale dizer, análise factual. O Tribunal de origem, ademais, reconheceu que o lapso
CC/2002,
temporal entre a hasta pública e os depósitos efetuados não repercutiu de forma relevante no
valor da arrematação, consideradas as peculiaridades do caso concreto. Novamente, questão que
demanda verificação factual e não jurídica.
Destacou-se ainda que a adoção do parâmetro jurisprudencial de que preço vil, em
regra, caracteriza-se quando inferior a 50% do valor da avaliação, tendo sido o bem arrematado
por montante superior a 80% da avaliação. Além disso, o acórdão considerou a existência de
preclusão quanto à avaliação homologada, por ausência de impugnação no momento oportuno.
e que, estando o coproprietário representado nos autos, a ciência acerca da alienação judicial se
dá nos termos do
do
sendo desnecessária intimação pessoal.
art. 889
CPC/2015,
Por fim, deu pela natureza
da dívida condominial, respondendo os
propter rem
coproprietários pela integralidade do débito em conformidade com a prova constante dos autos,
ou seja, o registro dominial do bem de raiz.
Assim, correta a decisão que inadmitiu o apelo nobre, porquanto todos os temas
constantes do recurso especial, como acima destacado, encontram óbice na Súmula 7/STJ.
Em conclusão (dispositivo).
Diante do exposto, nego provimento ao agravo, mantendo a decisão que inadmitiu o
recurso especial. Havendo nos autos a prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias
de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte recorrente, no importe de 10%
sobre o valor já arbitrado, nos termos do
§ 11, do CPC, observados, se aplicáveis, os
art. 85,
limites dos §§ 2o e 3o e eventual gratuidade da justiça.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.055.389 / RJ
Número Registro: 2022/0024270-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00572823020198190000 008306320108190002 202124512216
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : TALIB YAQUB AL JALALI II
ADVOGADOS : RAPHAEL MADEIRA DA SILVA - RJ207083
YURI PEIXOTO CAMPOS SILVA - RJ230443
AGRAVADO
: MASSA FALIDA DE GRUBB REPRESENTACAO, COMERCIO E
INDUSTRIA DE ROUPAS LTDA - MASSA FALIDA
ADVOGADO
: BRUNO DE CASTRO COSTA CHAVES - RJ113669
AGRAVADO
: RESIDENCIAS MIRANTE DA BOA VIAGEM-RESIDENCIAS I E II
OUTRO
NOME
: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MIRANTE DA BOA VIAGEM I E II
ADVOGADO
: DANIEL SENA GUIMARÃES - RJ148966
AGRAVADO
: NEUZA MARIA DA ROSA SANTOS
ADVOGADO
: GEORGE ALBERTO QUEIROZ BESSA - RJ152749
AGRAVADO
: ADRIANO CORREIA CLARO
ADVOGADOS : SANDRA REGINA DA SILVA DE ALMEIDA - RJ062708
GUSTAVO DE MELO SANTOS - RJ157606
AGRAVADO
: JONAS RYMER
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
Documento eletrônico VDA55077862 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:15:38
Código de Controle do Documento: 6794878d-091c-4239-bb85-d1a53930b469

ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DESPESAS CONDOMINIAIS
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
10/03/2026
16/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 16 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55077862 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:15:38
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