Tribunal: STJ
Processo: 5142027-96.2024.8.09.0051
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRA E
VENDA. IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. IMÓVEL. AUSÊNCIA
EDIFICAÇÃO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS PROMITENTE-
COMPRADORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO DESEMBOLSO.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3075139 - GO(2025/0401231-6)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: TS4 PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS
: CARLOS MARCIO RISSI MACEDO - GO22703
LÚCIO FLÁVIO SIQUEIRA DE PAIVA - GO20517
BRENNER GONTIJO SILVA - GO048861
PAULO LOURENÇO BORGES NETO - GO075419
AGRAVADO
: GUILHERME MARQUES MIGUEL CECILIO
ADVOGADO
: PAULO RAFAEL FONSECA DE OLIVEIRA - GO065756
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRA E
VENDA. IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. IMÓVEL. AUSÊNCIA
EDIFICAÇÃO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS PROMITENTE-
COMPRADORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO DESEMBOLSO.
ACÓRDÃO. CONSONÂNCIA. JURISPRUDÊNCIA.
1. É incabível a cobrança de taxa de fruição relativa a imóvel sem
edificação, conforme orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de
Justiça.
2. De acordo com a jurisprudência do STJ, em caso de rescisão de contrato
de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas,
para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.
Precedentes. 3. No caso, o acórdão proferido pela Corte local converge com
a jurisprudência firmada nesta Corte Superior.
4. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, não conhecer do
12/05/2026
18/05/2026,
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Brasília,
.
18 de maio de 2026
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
Documento eletrônico VDA56886609 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 19/05/2026 16:32:39
Publicação no DJEN/CNJ de 21/05/2026. Código de Controle do Documento: eff9db2f-c993-4bff-a555-6a1e91ba8cd6

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3075139 - GO(2025/0401231-6)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: TS4 PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS
: CARLOS MARCIO RISSI MACEDO - GO022703
LÚCIO FLÁVIO SIQUEIRA DE PAIVA - GO020517
BRENNER GONTIJO SILVA - GO048861
PAULO LOURENÇO BORGES NETO - GO075419
AGRAVADO
: GUILHERME MARQUES MIGUEL CECILIO
ADVOGADO
: PAULO RAFAEL FONSECA DE OLIVEIRA - GO065756
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRA E
VENDA. IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. IMÓVEL. AUSÊNCIA
EDIFICAÇÃO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS PROMITENTE-
COMPRADORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO DESEMBOLSO.
ACÓRDÃO. CONSONÂNCIA. JURISPRUDÊNCIA.
1. É incabível a cobrança de taxa de fruição relativa a imóvel sem
edificação, conforme orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de
Justiça.
2. De acordo com a jurisprudência do STJ, em caso de rescisão de contrato
de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas,
para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.
Precedentes. 3. No caso, o acórdão proferido pela Corte local converge com
a jurisprudência firmada nesta Corte Superior.
4. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.
RELATÓRIO
Cuida-se
de
agravo
em
recurso
especial
interposto
por
TS4
PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA contra a decisão que inadmitiu o
recurso especial.
O apelo nobre, fundamentado no
III, “a” da Constituição Federal,
art. 105,
insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça de Goiás assim ementado:

“EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR
CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE
FRUIÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de
rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote não
edificado, determinando a restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador, com correção monetária a partir de cada desembolso.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
Documento eletrônico VDA56003985 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Consistem em: (i) determinar se é cabível a retenção de taxa de fruição em
caso de rescisão de compromisso de compra e venda de lote não edificado;
(ii) definir o termo inicial da correção monetária incidente sobre os valores a
serem restituídos; (iii) aferir a existência de interesse recursal no tocante à
restituição da comissão de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
1. A relação jurídica estabelecida entre as partes se caracteriza como de
consumo, incidindo as normas do CDC.
2. O desfazimento do negócio jurídico ocorreu por culpa do promitente
comprador, conforme
II e III, do
art. 374,
CPC/2015.
3. É indevida a cobrança de taxa de fruição quando o objeto do contrato é
um lote não edificado, sem valor de uso.
4. A correção monetária não configura acréscimo pecuniário à dívida, apenas
recompõe o valor devido, mitigando os efeitos da desvalorização monetária,
razão de sua incidência a partir de cada desembolso.
5. Não há interesse recursal quanto à alegação de impossibilidade de
restituição da comissão de corretagem, porquanto não houve pedido
formulado pelo autor nesse sentido.
IV. TESES
1. É descabida a taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de compra
e venda de lote não edificado.
2. A correção monetária sobre os valores a serem restituídos deve incidir a
partir de cada desembolso.
3. O interesse recursal pressupõe a necessidade de obtenção da reforma de
decisão desfavorável à parte.
V. DISPOSITIVO
Apelação cível conhecida em parte e, nessa extensão, desprovida.” (e-STJ fl.
405)

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls.
).
427/444
Nas razões do recurso especial (e-STJ fls.
), a recorrente aponta
453/460
violação dos seguintes dispositivos legais com as respectivas teses:
arts. 1.196 e 1.228, do Código Civil – ao argumento de que a taxa de
i)
fruição é devida junto à compra do imóvel e é necessária quando o imóvel não está
edificado, e
arts 1o, §2o, da
– alega que a correção monetária deve
ii)
Lei no 6.899/81
incidir a partir da data do ajuizamento da ação.
Após a juntada das contrarrazões (e-STJ fls.
), o recurso especial
470/476
foi inadmitido (e-STJ fls.
), dando ensejo à interposição do presente agravo.
179/482
É o relatório.
VOTO

Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao
exame do recurso especial.
A irresignação não merece prosperar.
O Tribunal local afastou a cobrança da taxa de fruição, ao fundamento de
que o terreno não é edificado e não possui valor de uso.
A orientação jurisprudencial prevalente no Superior Tribunal de Justiça é
no sentido de que é incabível a cobrança da taxa de fruição para imóveis sem
edificação.
Vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUBMETIDA
AO NCPC. COMPRA E VENDA DE TERRENO VAZIO EM LOTEAMENTO.
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DESFAZIMENTO
CONTRATUAL
DIANTE
DA
INADIMPLÊNCIA
DO
ADQUIRENTE. TAXA DE
AUSÊNCIA DE PROVEITO
FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO.
COM A CESSÃO DE SEU USO. DESCABIMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO
PROVIDO.
1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado
Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016:
Aos recursos interpostos com fundamento no
(relativos a decisões
CPC/2015
publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de
admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A Terceira Turma desta Corte firmou entendimento no sentido de
que, na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra
e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos
adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao
pagamento de taxa de ocupação/fruição.
3. Agravo interno não provido.”
(AgInt no
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira
REsp n. 1.941.068/SP,
Turma, julgado em
DJe de
– grifou-se)
27/9/2021,
29/9/2021

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE).
TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Consoante entendimento desta Corte Superior, tratando-se de
terreno sem edificação e não havendo prova de realização de
qualquer
benfeitoria
no
lote,
bem
como
ausente
qualquer
comprovação de prejuízo efetivo, não há que se falar em indenização
a título de fruição do imóvel (
Rel. Ministra
REsp 1.863.007/SP,
NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em
DJe
23/3/2021,
.
26/3/2021)
2. "A controvérsia foi dirimida no TJSP nos termos da jurisprudência pacífica
desta Corte, de que o arrependimento do promitente comprador de unidade
habitacional em construção não importa em perda das arras se estas forem
confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte
das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
eventualmente suportados com o desfazimento do negócio. Aplicação, ao
caso, da Súmula no 568 do STJ." (AgInt no
Rel. Ministro
REsp 1.864.915/SP,
MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em
DJe
.
24/8/2020,
27/8/2020)
3. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, Quarta
REsp n. 1.940.543/SP,
Turma, julgado em
DJe de
– grifou-se)
10/10/2022,
21/10/2022

No que concerne à correção monetária, a Corte estadual entendeu que ela
incide a partir de cada desembolso e não do ajuizamento da ação.
A orientação prevalente nesta Corte Superior é no sentido de que, nos
contratos de compra e venda, a correção monetária incide a partir de cada
desembolso.
Vejamos:

“PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
DO CPC. INEXISTÊNCIA.
ART. 1.022
DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO (
.
LEI 13.786/2018)
COMPATIBILIZAÇÃO COM O CDC. LIMITES A RETENÇÃO. ABUSIVIDADE DE
CLÁUSULA QUE IMPLIQUE PERDA SUBSTANCIAL OU INTEGRAL DAS
PARCELAS PAGAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PROVA
DE INTEGRAÇÃO AO PREÇO. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA.
JUROS DESDE O
CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO.
TRÂNSITO EM JULGADO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO QUANTO A
DEMAIS TESES. ÓBICES: SÚMULAS

E
RECURSO
7/STJ, 83/STJ
284/STF.
ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1.Não configurada a negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal
estadual enfrenta, de modo claro e suficiente, todas as questões relevantes
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ao deslinde da controvérsia, inclusive a aplicação do
-A da
art. 32
(
, da comissão de corretagem e dos
Lei no 6.766/1979
Lei no 13.786/2018)
tributos.
2. Contrato celebrado sob a égide da Lei no 13.786/2018.
Compatibilização com o Código de Defesa do Consumidor (arts. 51, incisos II
e IV, e 53) e com o Código Civil (arts. 412 e 413) para vedar retenções que
importem, no caso concreto, valor superior ao efetivamente pago pelo
adquirente. Retenção mantida em 20% sobre as parcelas quitadas, reputada
razoável e proporcional às despesas administrativas.
3. Comissão de corretagem. Desconto condicionado à prova de que a
corretagem "integra o preço do lote" (art. 32-A, inciso V, da
. Ausente comprovação, e constando do contrato que a
Lei no 6.766/1979)
vendedora assumiu integralmente o custo da assessoria técnico-imobiliária,
inviável a dedução.
4. Restituição dos valores pagos em parcela única; correção monetária
e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito
desde cada desembolso
em julgado.
5. Dissídio jurisprudencial não demonstrado por ausência de cotejo analítico
e especificação de similitude fática; demais teses (dedução de tributos e
tarifas vinculadas ao lote, termo inicial da correção monetária e dos juros)
não
conhecidas
por
deficiência
de
fundamentação,
incidindo
a
Súmula 284/STF.
6. Óbices sumulares a pretensão recursal:
(necessidade de
Súmula 7/STJ
revolvimento do conjunto fático-probatório para rediscutir a abusividade e a
integração da corretagem ao preço);
(acórdão alinhado a
Súmula 83/STJ
jurisprudência desta Corte quanto a redução e limites de retenção e a
restituição imediata) e
(deficiência de fundamentação).
Súmula 284/STF
7. Recurso especial não conhecido.”
(
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
REsp n. 2.060.878/SP,
julgado em
DJEN de
– grifou-se)
1/12/2025,
4/12/2025

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES
PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. O Tribunal de origem não incorreu em omissão, contradição ou
obscuridade, tendo resolvido a controvérsia de forma fundamentada, ainda
que contrária ao interesse do recorrente.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na
hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição
das parcelas pagas pelo promitente-comprador, integralmente em caso de
culpa exclusiva do
ou parcialmente, caso tenha sido o
vendedor/construtor,
comprador
quem
deu
causa
ao
desfazimento,
nos
termos
da
O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente-
Súmula 543/STJ.
comprador de receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito.
3. A retenção de 20% dos valores pagos pelos promitentes-compradores foi
considerada razoável pelo Tribunal de origem, estando em conformidade
com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25%,
conforme as circunstâncias do caso concreto.
4. O termo inicial da correção monetária deve ser a data do efetivo
desembolso, conforme entendimento consolidado do STJ.
5. Recurso especial não provido.”
(
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
REsp n. 2.126.664/RJ,
julgado em
DJEN de
– grifou-se)
16/12/2025,
19/12/2025.

“AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO
CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR E ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO SOB
REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU PREÇO DE CUSTO. SIMULAÇÃO.
REEXAME.

CADEIA
DE
FORNECEDORES.

SÚMULA
N.
7/STJ.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS
PELOS PROMITENTE-COMPRADORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO
DESEMBOLSO.
1. No caso, o Tribunal de origem entendeu aplicável o Código de Defesa do
Consumidor e responsabilizou as recorrentes pelo atraso na conclusão das
Documento eletrônico VDA56003985 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 22/04/2026 18:20:19
Código de Controle do Documento: 1c6d946d-60a4-4d54-a328-e81f1d568b5c

obras do empreendimento imobiliário, anotando que, em verdade, não houve
a celebração de contrato sob regime de administração ou preço justo, mas
contrato típico de incorporação imobiliária sujeito às normas do CDC. A
reforma desse entendimento encontra óbice na Súmula n. 7/STJ.
2. Incidente o Código de Defesa do Consumidor, aplica-se o entendimento
pacífico do STJ de que, em se tratando de relação de consumo, são
responsáveis solidariamente perante o consumidor, em caso de defeito ou
vício, todos aqueles que tenham integrado a cadeia do fornecimento do
produto ou da prestação de serviço.
3. "E m caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a
correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição,

(AgInt
no
AgInt
no
incide
a
partir
de
cada
desembolso"
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
AREsp n. 1.644.843/DF,
julgado em
DJe de
.
21/9/2020,
24/9/2020)
4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa
extensão, negar-lhe provimento.
(
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
AREsp n. 2.893.845/RJ,
Terceira Turma, julgado em
DJEN de
– grifou-se)
22/9/2025,
26/9/2025

Logo, o acórdão proferido pela Corte local está em plena consonância com a
jurisprudência firmada nesta Corte Superior.
Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.
Na hipótese, nos termos do
§11, do Código de Processo Civil, os
art. 85,
honorários sucumbenciais fixados pelas instâncias ordinárias, devidos pela ora
recorrente, devem ser majorados para 20% (vinte por cento) sobre o valor fixado na
origem, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.
É o voto.
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 22/04/2026 18:20:19
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 3.075.139 / GO
Número Registro: 2025/0401231-6
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
514202796 51420279620248090051
Sessão Virtual de
a
12/05/2026
18/05/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. JOSÉ ELAERES MARQUES TEIXEIRA

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : TS4 PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS : CARLOS MARCIO RISSI MACEDO - GO22703
LÚCIO FLÁVIO SIQUEIRA DE PAIVA - GO20517
BRENNER GONTIJO SILVA - GO048861
PAULO LOURENÇO BORGES NETO - GO075419
AGRAVADO
: GUILHERME MARQUES MIGUEL CECILIO
ADVOGADO
: PAULO RAFAEL FONSECA DE OLIVEIRA - GO065756
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
12/05/2026
18/05/2026,
voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA56865366 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 19/05/2026 00:54:59
Código de Controle do Documento: 94ecf1df-f9a4-470a-a920-ff1ba931c068

Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto
Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela
Teixeira.

Brasília, 18 de maio de 2026
Documento eletrônico VDA56865366 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 19/05/2026 00:54:59
Código de Controle do Documento: 94ecf1df-f9a4-470a-a920-ff1ba931c068