Tribunal: STJ
Processo: 2395546-38.2024.8.26.0000
Classe: RECURSO ORDINáRIO EM MANDADO DE SEGURANçA
Órgão julgador: MINISTRO TEODORO SILVA SANTOS
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA SEGUNDA TURMA
Data de publicação: 2026-04-23

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL, ADMINISTRATIVO E TRIBUTÁRIO.
RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO
SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI. DÚVIDA
REGISTRAL. SENTENÇA ADMINISTRATIVA DE PROCEDÊNCIA.
QUESTÃO RELACIONADA À LEGALIDADE DE O OFICIAL
REGISTRADOR EXIGIR A PROVA DO PAGAMENTO DO IMPOSTO
PARA A FINALIZAÇÃO DO PROCESSO DE REGISTRO.

Inteiro teor:
RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA No 78059 - SP(2025/0482594-0)
RELATOR
: MINISTRO TEODORO SILVA SANTOS
RECORRENTE
: 3A INTERMEDIACAO DE NEGOCIOS LTDA
ADVOGADOS
: SÉRGIO ADÂMOLI - SP191606
RODRIGO MAIRRO - SP272367
RICARDO FELIPE MAIRRO - SP374833
RECORRIDO
: NÃO CONSTA
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL, ADMINISTRATIVO E TRIBUTÁRIO.
RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO
SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI. DÚVIDA
REGISTRAL. SENTENÇA ADMINISTRATIVA DE PROCEDÊNCIA.
QUESTÃO RELACIONADA À LEGALIDADE DE O OFICIAL
REGISTRADOR EXIGIR A PROVA DO PAGAMENTO DO IMPOSTO
PARA A FINALIZAÇÃO DO PROCESSO DE REGISTRO. ACÓRDÃO
RECORRIDO PELA DENEGAÇÃO DO
. MANUTENÇÃO.
MANDAMUS
INEXISTÊNCIA DE DIREITO LÍQUIDO E CERTO. RECURSO
ORDINÁRIO NÃO PROVIDO.
1. A decisão proferida no procedimento de dúvida registral tem
natureza administrativa e pode ser objeto de controle judicial pela via do
mandado de segurança.
2. O oficial registrador poder exigir a comprovação do pagamento do
ITBI para a regular finalização do processo de registro perante o Cartório de
Registro de Imóveis, na hipótese em que o particular interessado não
apresenta decisão judicial ou administrativa que o exima dessa exigência.
Observância do
da
e do
da
art. 198
Lei n. 6.015/1973
art. 30, inciso XI,
Lei n. 8.935/1994.
3. No caso dos autos, não há direito líquido e certo da parte
impetrante de proceder ao registro do título translativo sem cumprir a
exigência do oficial registrador, ao tempo em que não se observa ilegalidade
nem abuso de poder na sentença administrativa proferida no procedimento de
dúvida registral.
4. Recurso ordinário não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da SEGUNDA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual
de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos
09/04/2026 15/04/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Afrânio Vilela, Francisco Falcão, Maria Thereza de Assis
Moura e Marco Aurélio Bellizze votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Teodoro Silva Santos.
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Signatário(a): TEODORO SILVA SANTOS Assinado em: 22/04/2026 16:12:45
Publicação no DJEN/CNJ de 24/04/2026. Código de Controle do Documento: 6ba7d8fd-4176-410c-8d99-93c08e6cd8db

Brasília,
.
22 de abril de 2026
MINISTRO TEODORO SILVA SANTOS
Relator
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RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA No 78059 - SP(2025/0482594-0)
RELATOR
: MINISTRO TEODORO SILVA SANTOS
RECORRENTE
: 3A INTERMEDIACAO DE NEGOCIOS LTDA
ADVOGADOS
: SÉRGIO ADÂMOLI - SP191606
RODRIGO MAIRRO - SP272367
RICARDO FELIPE MAIRRO - SP374833
RECORRIDO
: NÃO CONSTA
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL, ADMINISTRATIVO E TRIBUTÁRIO.
RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO
SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI. DÚVIDA
REGISTRAL. SENTENÇA ADMINISTRATIVA DE PROCEDÊNCIA.
QUESTÃO RELACIONADA À LEGALIDADE DE O OFICIAL
REGISTRADOR EXIGIR A PROVA DO PAGAMENTO DO IMPOSTO
PARA A FINALIZAÇÃO DO PROCESSO DE REGISTRO. ACÓRDÃO
RECORRIDO PELA DENEGAÇÃO DO
. MANUTENÇÃO.
MANDAMUS
INEXISTÊNCIA DE DIREITO LÍQUIDO E CERTO. RECURSO
ORDINÁRIO NÃO PROVIDO.
1. A decisão proferida no procedimento de dúvida registral tem
natureza administrativa e pode ser objeto de controle judicial pela via do
mandado de segurança.
2. O oficial registrador poder exigir a comprovação do pagamento do
ITBI para a regular finalização do processo de registro perante o Cartório de
Registro de Imóveis, na hipótese em que o particular interessado não
apresenta decisão judicial ou administrativa que o exima dessa exigência.
Observância do
da
e do
da
art. 198
Lei n. 6.015/1973
art. 30, inciso XI,
Lei n. 8.935/1994.
3. No caso dos autos, não há direito líquido e certo da parte
impetrante de proceder ao registro do título translativo sem cumprir a
exigência do oficial registrador, ao tempo em que não se observa ilegalidade
nem abuso de poder na sentença administrativa proferida no procedimento de
dúvida registral.
4. Recurso ordinário não provido.
RELATÓRIO
MINISTRO TEODORO SILVA SANTOS (Relator):
Trata-se de recurso ordinário interposto por 3A INTERMEDIAÇÃO DE
NEGÓCIOS LTDA., com fundamento no
alínea
, da Constituição
art. 105, inciso II,
b
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Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE
SÃO PAULO, que denegou o Mandado de Segurança n. 2395546-38.2024.8.26.0000,
assim ementado:

MANDADO DE SEGURANÇA. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI.
Mandado de segurança impetrado contra decisão que manteve óbice registral em
procedimento de dúvida, referente à exigência de ITBI antes do registro de
transferência de propriedade em decorrência de integralização do capital social.
Tributo cujo fato gerador é a transmissão da propriedade (art. 1245, CC; 35, CTN),
cujo registro, todavia, é ato complexo, eficaz desde a apresentação do título e
prenotação pelo oficial, dependendo sua conclusão do recolhimento do ITBI.
Entendimento corroborado pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral de
Justiça. Necessidade de considerar-se tais dispositivos em conjunto com as
responsabilidades dos oficiais de registro pela rigorosa fiscalização do recolhimento
de tributos (art. 289 da Lei de Registros Públicos; 134, VI, CTN). Mostra-se
legítima a exigência de comprovação do recolhimento do ITBI para o registro da
transmissão da propriedade. Ausência de ilegalidade no óbice registral imposto pelo
6o Oficial de Registro de Imóveis da
e ratificado pelo Juízo da origem.
Capital/SP
Precedentes deste TJSP e desta Câmara. Decisão mantida. Segurança denegada.

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.
A parte recorrente alega, em síntese (fls. 209-228):

O que se discute no Recurso Ordinário não é a incidência do ITBI, seu
montante ou se o recolhimento já ocorreu ou não, mas tão somente avaliar a
legalidade da exigência prévia do tributo antes mesmo da ocorrência do seu fato
gerador, qual seja o efetivo registro do título translativo da propriedade imóvel [...]
o pleito encontra substancial amparo nos artigos 35 do CTN, bem como artigos
1.227 e 1.245 do Código Civil [...] a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
já consolidou o entendimento de que o ITBI só pode ser exigido após o efetivo
registro do imóvel [...] a decisão proferida sobre o tema no acórdão recorrido viola
entendimento cristalizado pelo STF. O Supremo Tribunal Federal, já fixou tese com
repercussão geral (tema 1.124), estabelecendo que o ITBI somente pode ser exigido
após a efetiva transferência da propriedade imóvel. A despeito da anulação do
julgamento do Recurso Ordinário com repercussão geral n. 1.294.969 (Tema 1.124)
que fixou tese neste sentido, anulação esta ocorrida por razões diversas àquelas do
tema ora debatido neste recurso, o STF reafirmou no julgamento em questão sua
jurisprudência no sentido de que o fato gerador do imposto sobre a transmissão de
bens imóveis ocorre apenas com o registro no cartório de imóveis, motivo pelo qual
não pode ser cobrado antes disso [...] o entendimento do Tribunal de Justiça de São
Paulo contraria, além de decisões reiteradas do STF, decisões do próprio STJ, que
reconhecem que a exigência do ITBI antes do registro é ilegal.

Ao final da peça recursal, requer “seja determinado o registro dos títulos
translativos das propriedades elencadas na integralização de capital, discriminadas na
respectiva suscitação de dúvida registral e no subsequente Mandado de Segurança, sem
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que haja a ilegal e arbitraria obrigação prévia do recolhimento do ITBI antes mesmo da
ocorrência do seu fato gerador” (fl. 228).
Sem contrarrazões (fl. 302).
Parecer do Ministério Público Federal pelo provimento do recurso (fls. 322-
328).
É o relatório.
VOTO
MINISTRO TEODORO SILVA SANTOS (Relator):
3A INTERMEDIAÇÃO DE NEGÓCIOS LTDA. impetrou mandado de
segurança contra ato atribuído ao juízo de direito da 1a Vara de Registros Públicos do
Foro Central Cível da Comarca de São Paulo, consistente na “sentença administrativa
proferida na suscitação de dúvida registral n. 1122035-96.2024.8.26.0100” (fl. 2),
objetivando assegurar “o direito ao registro dos títulos apresentados e a transcrição da
propriedade dos imóveis ali corporificados antes do recolhimento do Imposto sobre a
Transmissão de Bens Imóveis - ITBI visto que o fato gerador do mesmo não é outro
senão a efetiva transcrição” (fl. 19).
Conforme causa de pedir, o título levado ao registro é “instrumento particular
de Alteração Contratual Societária [...] tem por escopo a integralização do capital social
da respectiva Sociedade com imóveis registrados perante o 6° Ofício de Registro de
Imóveis de São Paulo [...] o requerimento objetivava o registro da transmissão dos
respectivos imóveis nas competentes matrículas conforme abaixo discriminados com os
respectivos valores de integralização” (fl. 9).
O acervo probatório revela que o 6o Oficial de Registro de Imóveis da
Comarca da
suscitou dúvida perante a 1a Vara de Registros Públicos, pedindo
Capital/SP
pronunciamento a respeito da necessidade de o requerente proceder ao prévio
recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis - ITBI, uma vez que não
caberia ao tabelião registrador determinar se haveria isenção ou imunidade tributária, e
sim o órgão tributante (fls. 45-51). E a respectiva resposta, ato apontado como coator,
tem o seguinte teor (fls. 41-44):

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 6o Registro de Imóveis da
Capital, a requerimento de 3A Intermediação de Negócios Ltda., diante de negativa
em se proceder ao registro de instrumento particular de alteração contratual da
sociedade para integralização do capital social mediante a conferência de bens,
envolvendo os imóveis objetos das matrículas n. 77.993 e n. 190.988 daquela
serventia.
O Oficial informa que a negativa foi motivada pela necessidade de
comprovação do recolhimento do imposto de transmissão ITBI ou regularização da
Declaração. n.
apresentada; que a parte anexou ao título a
2024-017445/NI
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Declaração n.
emitida pelo Departamento de Gestão de Benefícios
2024-017445/NI,
Fiscais da Prefeitura de São Paulo, a qual concede o benefício da isenção do ITBI na
operação de incorporação dos imóveis ao capital social da empresa, entretanto, ao
confirmar a autenticidade da referida declaração junto ao site da Prefeitura
Municipal de São Paulo, constatou-se a seguinte informação: "bloqueada, não
podendo produzir efeitos"; que, ao consultar o Manual de Gestão de Benefícios
Fiscais (GBF), verifica-se que essa pendência, classificada como "bloqueada",
impossibilitará o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis sem a
devida comprovação do pagamento do ITBI; que, no caso em questão, não houve
comprovação do pagamento do imposto nem de isenção do imposto válidas, mas
apenas foi apresentada uma declaração de isenção para o ITBI, a qual está
bloqueada e não pode produzir efeitos, o que está em desacordo com as disposições
do Decreto Municipal
; que a lei impõe aos registradores controle
61.810/2022
rigoroso do recolhimento de tributos, sob pena de responsabilidade pessoal (fls.
).
01/07
[...]
No mérito, a dúvida é procedente.
No caso concreto, a parte não comprovou o recolhimento do ITBI,
tampouco declaração de isenção do imposto válida.
Verifica-se da Declaração n.
emitida pelo Departamento
2024-017445/NI,
de Gestão de Benefícios Fiscais da Prefeitura de São Paulo, que consta como
"bloqueada, não podendo produzir efeitos" junto ao site da Prefeitura Municipal de
São Paulo (fls. 61), de modo que não pode ser admitida como prova válida do
reconhecimento administrativo da isenção do imposto de transmissão.
Não se desconhece que para os Registradores vigora ordem de controle
rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de
responsabilidade pessoal (artigo 289 da
artigo 134, inciso VI, do
Lei n. 6.015/1973;
CTN; e artigo 30, inciso XI, da
:
Lei n. 8.935/1994)
[...]
As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São
Paulo, igualmente, impõem aos registradores imobiliários o dever de exigir a
comprovação do recolhimento do imposto de transmissão de bem imóvel - ITBI
para registro da transferência da titularidade do domínio junto à serventia predial.
Sobre o tema, o item 117 e subitem 117.1 do Capítulo XX, assim prescrevem:
[...]
Sob o prisma do imposto de transmissão de bem imóvel - ITBI, o artigo 35
do Código Tributário Nacional c.c. o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal
prescrevem que seu fato gerador ocorre com a transmissão “intervivos”, a qualquer
título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos
reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição, competindo aos Municípios legislar a respeito de sua instituição.
A parte suscitante sustenta que a exigência formulada pelo Oficial deve ser
afastada, porque a transferência de um direito real imobiliário, para fins de
caracterização do fato gerador do imposto, somente se realizaria, pontualmente, com
o ato final de lavratura do registro em sentido estrito.
Não lhe assiste razão, todavia.
A transmissão do direito real imobiliário é ato complexo.
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Afinal, se o artigo 1.246 do Código Civil, dispõe que o registro é eficaz
desde o momento em que se apresentar o título ao Oficial de Registro, e este o
prenotar no protocolo, fica claro que a marcha até a inscrição é um verdadeiro
processo, no qual, protocolado o título, compete ao registrador, em observância ao
disposto na Lei de Registros Públicos, fazer seu exame exaustivo, qualificação e
devolução, com exigências ou registro, no justo prazo e um dos pressupostos desse
procedimento é, exatamente, a exigência do pagamento do tributo relativo à
transmissão almejada.
Vale observar, ainda, que, existindo previsão legal de exação para a
hipótese aqui tratada, não cabe ao Oficial de Registro nem a este juízo
administrativo entender pela não tributação ou pela existência de qualquer causa
extintiva do crédito tributário.
Finalmente, oportuno mencionar os seguintes precedentes do Conselho
Superior da Magistratura de São Paulo, no sentido de que, havendo Lei Municipal
vigente que imponha ao contribuinte o dever de recolhimento do imposto de
transmissão "intervivos" para efetivação do registro de transferência de propriedade,
compete ao delegatário verificar o recolhimento, na forma do artigo 30, inciso XI, da
o que, vale salientar, não se confunde com a conferência da
Lei n. 8.935/1994,
exatidão do valor.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter
o óbice registrário.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou
honorários advocatícios.

Ao prestar suas informações, a autoridade apontada como coatora defendeu o
mérito da resposta porque (fls. 171-180):

Em termos diversos, se o artigo 1.246 do Código Civil, dispõe que o
registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao Oficial de
Registro, e este o prenotar no protocolo, fica claro que a marcha até a inscrição é um
verdadeiro processo, no qual, protocolado o título, compete ao Registrador, em
observância ao disposto na Lei de Registros Públicos, fazer seu exame, qualificação
e devolução, com exigências ou registro, no justo prazo e um dos pressupostos desse
procedimento é, exatamente, a exigência do pagamento do tributo relativo à
transmissão almejada.
Portanto, o fato gerador do imposto de transmissão (art. 35, I, do CTN) é a
transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera mediante o registro
do título translativo no Registro de Imóveis competente.
Nesse sentido, o Supremo Tribunal Federal, por ocasião do julgamento do
ARE n°
fixou a seguinte tese (Tema 1124): “o fato gerador do
1.294.969/SP,
imposto sobre transmissão 'intervivos' de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a
efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro ".
[...]
Em suma, o ITBI incide no momento em que título hábil à transferência da
propriedade imobiliária é apresentado para registro na matrícula (artigo 1.246 do
Código Civil).
Por todos esses fundamentos expostos e seguindo os precedentes do
Conselho Superior da Magistratura, este juízo decidiu pela procedência da dúvida
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suscitada pelo Oficial, por sentença datada de 23 de agosto de 2024, e transitada em
julgado aos 17 de setembro de 2024, sem interposição de recurso de apelação ao
Conselho Superior da Magistratura.

Ao julgar o mandado de segurança, o Tribunal de Justiça julgou improcedente
o pedido autoral. Vejamos, no que interessa, o que está consignado no voto condutor do
acórdão recorrido (fl. 193-202):

Cuida-se de mandado de segurança com pedido de tutela de urgência
impetrado por 3A INTERMEDIAÇÃO DE NEGÓCIOS LTDA, com fundamento no
o, §1o, da
contra ato da JUÍZA DE DIREITO DA 1a
art. 1
Lei n. 12.016/2009,
VARA DE REGISTROS PÚBLICOS DO FORO CENTRAL CÍVEL DA
COMARCA DE SÃO PAULO/SP.
[...]
Afirma ter apresentado requerimento de registro de transmissão de
propriedade imóvel (matrículas n. 77.993 e 190.988 do 6o Oficial de Registro de
Imóveis da
) em decorrência de integralização do capital social de
Capital/SP
sociedade unipessoal empresária limitada, tendo o requerimento sido devolvido em
com exigência para que a impetrante regularizasse a situação junto à
03/04/2024,
Prefeitura Municipal de São Paulo no que respeita à declaração de benefício fiscal
constatada como 'bloqueada' ou comprovasse o recolhimento do ITBI; o título foi
novamente apresentado em
e prenotado sob n. 847.266, desta feita com
16/07/2024
suscitação de dúvida que foi encaminhada pelo 6o Oficial à 1a Vara de Registros
Públicos da Capital, cuja Juíza houve por bem julgar procedente a dúvida suscitada
para manter o óbice registral (proc. n. 1122035- 96.2024.8.26.0100 fls.
).
40/44
[...]
Nos termos dos
do CC e 35 do CTN, o ITBI tem como fato
art. 1.245
gerador a transferência efetiva da propriedade ou do domínio útil, mediante o
registro competente.
[...]
A respeito da transmissão, todavia, cumpre anotar que esta é ato complexo,
“[a]final, se o
do Código Civil, dispõe que o registro é eficaz desde o
art. 1.246
momento em que se apresentar o título ao Oficial de Registro, e este o prenotar no
protocolo, fica claro que a marcha até a inscrição é um verdadeiro processo, no qual,
protocolado o título, compete ao registrador, em observância ao disposto na Lei
Registros Públicos, fazer seu exame, qualificação e devolução, com exigências ou
registro, no justo prazo - e um dos pressupostos desse procedimento é, exatamente, a
exigência do pagamento do tributo relativo à transmissão almejada” (Ap. Cív. n.
1006060-52.2022.8.26.0114, CSM, Rel. Des. Fernando Torres Garcia (Corregedor
Geral), j. em
.
24/03/2023)
Ademais, conforme o item 15 do Capítulo XVI das Normas de Serviço da
Corregedoria Geral de Justiça: “O Tabelião de Notas manterá arquivos para os
seguintes documentos necessários à lavratura dos atos notariais, em papel,
microfilme ou documento eletrônico: [...] b) comprovante ou cópia autenticada do
pagamento do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis, de direitos
reais sobre imóveis e sobre cessão de direitos a sua aquisição ITBI e do Imposto
sobre Transmissão Causa Mortis e Doação ITCMD, quando incidente sobre o ato,
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ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua
lavratura”.
Diante deste panorama, já decidiu este TJSP que “o
do Capítulo
art. 15
XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, estabelece que as
escrituras de compra e venda, para serem lavradas, devem vir acompanhadas da guia
de recolhimento do ITBI ou ITCMD. É dizer, embora o fato gerador dos tributos em
comento seja a transmissão da propriedade, a formalização do ato pressupõe o seu
prévio recolhimento” (Ap. Cív. n. 1024220-41.2015.8.26.0577, 4a Câmara de
Direito Privado do TJSP, Rel. Des. Teixeira Leite, j. em
.
09/11/2017)
[...]
Não bastasse, os dispositivos legais referidos acima não podem ser
interpretados isoladamente, mas devem ser tomados em conjunto com o
da
art. 289
Lei de Registros Públicos, o qual dispõe que, no exercício de suas funções, cumpre
aos oficiais de registro rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por
força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício. Igualmente,
depreende-se das disposições expressas do
VI, do CTN que “[n]os casos de
art. 134,
impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo
contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou
pelas omissões de que forem responsáveis: [...] VI - os tabeliães, escrivães e demais
serventuários de ofício, pelos tributos devidos sobre os atos praticados por ele, ou
perante eles, em razão do seu ofício”, reforçando-se, assim, sua responsabilidade
pela fiscalização do recolhimento dos tributos devidos.
Em princípio, pois, é legítima a exigência de comprovação do recolhimento
do ITBI para o registro da transmissão da propriedade.
Assim, no caso vertente, não se verifica ilegalidade no óbice registral
imposto pelo 6o Oficial de Registro de Imóveis da
e ratificado pelo Juízo
Capital/SP
da origem.

Pois bem.
De início, deve-se registrar que, à luz do
do
e dos
art. 540
CPC/1973
art. 1.027
e 1.028 do
aplicam-se ao recurso ordinário as regras relativas ao recurso de
CPC/2015,
apelação; e, em atenção à ampla devolutividade do recurso ordinário, o Superior Tribunal
de Justiça pode apreciar todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que
não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado, bem como
questões de ordem pública, mesmo que não tenham sido decididas no acórdão recorrido
ou veiculadas nas razões recursais.
A respeito, vide: AgInt nos EDcl no RMS n.
relator Ministro
70.168/BA,
Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em
DJe de
RMS n.
20/3/2023,
4/4/2023;
relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em
DJe
63.004/DF,
18/8/2020,
de
RMS n.
relator Ministro Paulo Gallotti, Sexta Turma, julgado
24/8/2020;
11.771/SC,
em
DJ de
10/2/2004,
24/4/2006.
Feito esse registro, convém destacar o fato de a decisão proferida no
procedimento de dúvida registral ter natureza administrativa, como se extrai dos arts. 198
e 204 da
com esses teores:
Lei n. 6.015/1973,
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:
Lei n. 6.015/1973
Art. 198. Se houver exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial
por escrito, dentro do prazo previsto no
desta Lei e de uma só vez,
art. 188
articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do
oficial ou preposto responsável, para que:
[...]
V - o interessado possa satisfazê-la; ou
VI - caso não se conforme ou não seja possível cumprir a exigência, o
interessado requeira que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo
competente para dirimi-la.
[...]
Art. 204 - A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o
uso do processo contencioso competente.

A respeito da natureza administrativa da decisão, vide: AgInt no
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em
AREsp n. 2.741.845/SP,
DJEN de
AgInt no
relator Ministro
16/12/2024,
19/12/2024;
AREsp n. 2.015.017/SC,
Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
DJe de
16/10/2023,
20/10/2023.
Assim, ante a natureza jurídica da sentença proferida no procedimento de
dúvida registral, proferida por magistrado no exercício de função administrativa atípica,
está oportunizada a via do mandado de segurança para discuti-la, mesmo se ocorrido o
trânsito em julgado administrativo (
: RMS n.
de minha relatoria, DJEN
v.g.
767.80/SP,
relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira
5/11/2025; REsp n. 2.125.826/PB,
Turma, julgado em
DJe de
relator
1/10/2024,
7/10/2024; REsp n. 1.348.228/MG,
Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em
DJe de
.
12/2/2015,
12/5/2015)
Ao lado, ao tratar da competência jurisdicional, o
do Regimento
art. 233
Interno do Tribunal de Justiça prevê a competência das Câmaras para “julgar,
originariamente, mandados de segurança contra atos de juízes de primeira instância,
membros do Ministério Público e outras autoridades, ressalvada a competência do Órgão
Especial”.
Portanto, não se verifica empecilho processual para o Tribunal de Justiça
julgar o mérito do mandado de segurança.
Com relação ao mérito da questão, de início, cumpre registrar a tese definida
pelo Supremo Tribunal Federal, no ARE
em
segundo a qual “o
1.294.969/SP,
11/2/2021,
fato gerador do imposto sobre transmissão
de bens imóveis (ITBI) somente
intervivos
ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o
registro” (Tema n. 1.124 do STF).
Na ocasião, o Supremo Tribunal Federal analisou a legalidade da exigência de
ITBI sobre o compromisso de compra e venda, sem o registro no cartório de imóveis;
questão diferente da analisada no presente caso.
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Além disso, em sessão virtual realizada entre
e
o
19/8/2022
26/8/2022,
Supremo Tribunal Federal acolheu embargos de declaração opostos pelo Município de
São Paulo e atribuiu-lhes efeito modificativo para cancelar o julgamento de mérito da
questão, mantido o reconhecimento da repercussão geral da questão referente à
incidência do imposto na cessão de direitos relativos ao compromisso de compra e venda
do bem imóvel.
Portanto, o Supremo Tribunal Federal não definiu tese a respeito da questão
ora analisada, a qual, ademais, não tem correlação com o Tema n. 1.124 do STF.
Voltando à análise da questão, é pertinente anotar que este Tribunal Superior
tem externado o entendimento de que, “de acordo com os arts. 156, II da CF, e 35, I, II, e
III do CTN, o fato gerador do ITBI ocorre, no seu aspecto material e temporal, com a
efetiva transmissão, a qualquer título, da propriedade imobiliária, o que se perfectibiliza
com a consumação do negócio jurídico hábil a transmitir a titularidade do bem, mediante
o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis” (
relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Seção,
EREsp n. 1.493.162/DF,
julgado em
DJe de
.
14/10/2020,
21/10/2020)
Na mesma linha, entre outros:

PROCESSO CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO No
VIOLAÇÃO AO
DO
NÃO CONFIGURAÇÃO.
3/STJ.
ART. 1.022
CPC/2015.
MANDADO DE SEGURANÇA. DECADÊNCIA. REEXAME DO CONTEXTO
FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.
ITBI. FATO
SÚMULA 7/STJ.
GERADOR.
I, DO CTN. AGRAVO NÃO PROVIDO.
ART. 35,
[...]
3. O STJ possui entendimento de que "o fato gerador do imposto de
transmissão é a transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera
mediante registro do negócio jurídico no ofício competente" (AgRg nos EDcl no
Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 1o.
AREsp 784.819/SP,
6.2016).
4. Agravo interno não provido.
(AgInt no
relator Ministro Mauro Campbell
AREsp n. 1.223.231/SP,
Marques, Segunda Turma, julgado em
DJe de
19/6/2018,
27/6/2018)

Deve anotar, também, que o
incisos XI e XIII, da
art. 30,
Lei n. 8.935/1994
dispõe ser dever do oficial de registro fiscalizar o pagamento de impostos incidente sobre
os atos que praticar; e suscitar ao juízo competente dúvidas levantadas pelos interessados
a respeito do cumprimento de eventuais exigências para a finalização de atos registrais;
vide;

Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais de registro:
[...]
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XI - fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que
devem praticar;
[...]
XIII - encaminhar ao juízo competente as dúvidas levantadas pelos
interessados, obedecida a sistemática processual fixada pela legislação respectiva;

De outro lado, os arts. 1.245 e 1.246 do Código Civil dispõem,
respectivamente, que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis”; e que “o registro é eficaz desde o momento em que
se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo”, ao tempo em
que a
no capítulo III (arts. 182 e seguintes), trata “do processo do
Lei n. 6.015/1973,
registro”, no qual, como antes visto, o oficial registrador tem o dever de fiscalizar o
recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar (art. 30, inciso
XI, da
e fazer as exigências próprias para tomar essa providência (art.
Lei n. 8.935/1994)
198, inciso VI, da
.
Lei n. 6.015/1973)
Nesse cenário, não se observa ilegalidade nem abuso de poder na sentença
administrativa
proferida
na
suscitação
de
dúvida
registral
n.
1122035-
96.2024.8.26.0100”, tendo em vista o oficial registrador poder exigir a comprovação do
pagamento do ITBI para a regular finalização do processo de registro perante o Cartório
de Registro de Imóveis, na hipótese em que o particular interessado não apresenta
decisão judicial ou administrativa (proferida por autoridade competente) que o exima
dessa exigência, como, p.ex., reconhecendo-lhe o direito à imunidade tributária ou
concedendo-lhe isenção no pagamento do imposto.
Nessa linha, não apresentado documento comprobatório de que não estava
obrigado ao recolhimento do imposto, a parte impetrante não comprovou ter direito
líquido e certo à finalização do processo de registro dos títulos translativos.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso ordinário.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
SEGUNDA TURMA
RMS 78.059 / SP
Número Registro: 2025/0482594-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
11220359620248260100 23955463820248260000
Sessão Virtual de
a
09/04/2026
15/04/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro TEODORO SILVA SANTOS

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro TEODORO SILVA SANTOS

Secretário
Bela. VANESSA ZACARIAS PEREIRA PONTES DA SILVA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : 3A INTERMEDIACAO DE NEGOCIOS LTDA
ADVOGADOS
: RICARDO FELIPE MAIRRO - SP374833
SÉRGIO ADÂMOLI - SP191606
RODRIGO MAIRRO - SP272367
RECORRIDO
: NÃO CONSTA
ASSUNTO
: DIREITO TRIBUTÁRIO - IMPOSTOS - ITBI - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO
INTERVIVOS DE BENS MÓVEIS E IMÓVEIS
TERMO
A SEGUNDA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
09/04/2026
15/04/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Afrânio Vilela, Francisco Falcão, Maria Thereza de Assis Moura e
Marco Aurélio Bellizze votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Teodoro Silva Santos.

Brasília, 15 de abril de 2026
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 16/04/2026 01:01:56
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