Tribunal: STJ
Processo: 0007042-62.2018.8.19.0003
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-20

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. TAXA DE
OCUPAÇÃO.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de
posse, perdas e danos e cobrança de penalidades moratórias, na qual o
Tribunal de origem deu parcial provimento aos recursos das partes para
determinar a restituição ao
, com arbitramento de indenização
status quo ante
a título de locação pelo período de ocupação indevida, compensação do valor
retido como arras, afastamento de indenização e direito de retenção por
benfeitorias, redistribuição dos ônus sucumbenciais e fixação de honorários
advocatícios.
2. Questões em discussão: ( ) saber se a mora decorre diretamente do
i
inadimplemento em obrigação de pagamento com valor e termo certos, nos
termos dos arts. 394 e 397 do Código Civil; ( ) saber se a taxa de ocupação
ii
pode ser fixada a partir do momento em que a posse tornou-se injusta,
considerando as condições do imóvel; (
) saber se a cláusula contratual que
iii
prevê renúncia ao direito de indenização por benfeitorias é abusiva, violando
a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva; ( ) saber se a
iv
compensação do valor retido a título de arras foi determinada de forma
incompatível com a jurisprudência do STJ; ( ) saber se houve fixação de
v
honorários advocatícios em duplicidade, configurando
.
bis in idem
Documento eletrônico VDA55099512 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 18/03/2026 21:06:10
Publicação no DJEN/CNJ de 23/03/2026. Código de Controle do Documento: 4524283e-ba30-4147-8e0f-524aac96b4b1

3. A mora decorre diretamente do inadimplemento de obrigação de
pagamento com valor e termo certos, conforme dispõem os arts. 394 e 397 do
Código Civil, sendo desnecessária interpelação extrajudicial específica, com
menção à intenção de rescindir o contrato, para a constituição em mora.
4. A taxa de ocupação é devida a partir do momento em que a posse do
imóvel se torna injusta pela mora, sendo destinada a evitar o enriquecimento
sem causa do ocupante e assegurar justa compensação ao vendedor pela perda
das prerrogativas inerentes ao domínio do bem.
5. A renúncia ao direito de indenização por benfeitorias, prevista
contratualmente, não é abusiva, pois se trata de direito disponível, sem
nenhuma violação à função social do contrato ou ao princípio da boa-fé
objetiva, especialmente quando diante de contrato paritário, celebrado entre
uma pessoa jurídica e um banco, para aquisição de uma ilha em trecho de
imóveis de alto padrão do litoral brasileiro.
6. A compensação do valor retido a título de arras foi determinada em
conformidade com o
do Código Civil, considerando o caráter
art. 419
indenizatório do instituto.
7. A fixação de honorários advocatícios por equidade foi indevida – seja por
representar
, seja por adotar critério contrário ao fixado pela
bis in idem
jurisprudência do STJ –, devendo prevalecer a condenação de 10% sobre o
valor da condenação apurada em liquidação de sentença, conforme o
§
art. 85,
2o, do Código de Processo Civil.
8. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial, para
reformar o

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 1910499 - RJ(2021/0173019-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: RAQUEL BONOTO PINTO DE ALCÂNTARA RIBEIRO
AGRAVANTE
: RICARDO BRUNO DE ALCANTARA RIBEIRO
AGRAVANTE
: RM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI
ADVOGADOS
: FLÁVIA MARQUEZ HENRIQUES - MG102363
RODRIGO GONÇALVES DA CRUZ - MG099293
AGRAVADO
: BANCO MERCANTIL DO BRASIL SA
ADVOGADO
: DIEGO MONTEIRO BAPTISTA - RJ153999
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. TAXA DE
OCUPAÇÃO.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de
posse, perdas e danos e cobrança de penalidades moratórias, na qual o
Tribunal de origem deu parcial provimento aos recursos das partes para
determinar a restituição ao
, com arbitramento de indenização
status quo ante
a título de locação pelo período de ocupação indevida, compensação do valor
retido como arras, afastamento de indenização e direito de retenção por
benfeitorias, redistribuição dos ônus sucumbenciais e fixação de honorários
advocatícios.
2. Questões em discussão: ( ) saber se a mora decorre diretamente do
i
inadimplemento em obrigação de pagamento com valor e termo certos, nos
termos dos arts. 394 e 397 do Código Civil; ( ) saber se a taxa de ocupação
ii
pode ser fixada a partir do momento em que a posse tornou-se injusta,
considerando as condições do imóvel; (
) saber se a cláusula contratual que
iii
prevê renúncia ao direito de indenização por benfeitorias é abusiva, violando
a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva; ( ) saber se a
iv
compensação do valor retido a título de arras foi determinada de forma
incompatível com a jurisprudência do STJ; ( ) saber se houve fixação de
v
honorários advocatícios em duplicidade, configurando
.
bis in idem
Documento eletrônico VDA55099512 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 18/03/2026 21:06:10
Publicação no DJEN/CNJ de 23/03/2026. Código de Controle do Documento: 4524283e-ba30-4147-8e0f-524aac96b4b1

3. A mora decorre diretamente do inadimplemento de obrigação de
pagamento com valor e termo certos, conforme dispõem os arts. 394 e 397 do
Código Civil, sendo desnecessária interpelação extrajudicial específica, com
menção à intenção de rescindir o contrato, para a constituição em mora.
4. A taxa de ocupação é devida a partir do momento em que a posse do
imóvel se torna injusta pela mora, sendo destinada a evitar o enriquecimento
sem causa do ocupante e assegurar justa compensação ao vendedor pela perda
das prerrogativas inerentes ao domínio do bem.
5. A renúncia ao direito de indenização por benfeitorias, prevista
contratualmente, não é abusiva, pois se trata de direito disponível, sem
nenhuma violação à função social do contrato ou ao princípio da boa-fé
objetiva, especialmente quando diante de contrato paritário, celebrado entre
uma pessoa jurídica e um banco, para aquisição de uma ilha em trecho de
imóveis de alto padrão do litoral brasileiro.
6. A compensação do valor retido a título de arras foi determinada em
conformidade com o
do Código Civil, considerando o caráter
art. 419
indenizatório do instituto.
7. A fixação de honorários advocatícios por equidade foi indevida – seja por
representar
, seja por adotar critério contrário ao fixado pela
bis in idem
jurisprudência do STJ –, devendo prevalecer a condenação de 10% sobre o
valor da condenação apurada em liquidação de sentença, conforme o
§
art. 85,
2o, do Código de Processo Civil.
8. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial, para
reformar o acórdão no ponto relativo à fixação de honorários sucumbenciais
por equidade, mantendo-se a verba fixada, "de 10% sobre o valor da
”.
condenação apurada em liquidação de sentença
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento,
10/03/2026
16/03/2026,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
18 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55099512 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 18/03/2026 21:06:10
Publicação no DJEN/CNJ de 23/03/2026. Código de Controle do Documento: 4524283e-ba30-4147-8e0f-524aac96b4b1

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
Documento eletrônico VDA55099512 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 18/03/2026 21:06:10
Publicação no DJEN/CNJ de 23/03/2026. Código de Controle do Documento: 4524283e-ba30-4147-8e0f-524aac96b4b1

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 1910499 - RJ(2021/0173019-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: RAQUEL BONOTO PINTO DE ALCÂNTARA RIBEIRO
AGRAVANTE
: RICARDO BRUNO DE ALCANTARA RIBEIRO
AGRAVANTE
: RM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI
ADVOGADOS
: FLÁVIA MARQUEZ HENRIQUES - MG102363
RODRIGO GONÇALVES DA CRUZ - MG099293
AGRAVADO
: BANCO MERCANTIL DO BRASIL SA
ADVOGADO
: DIEGO MONTEIRO BAPTISTA - RJ153999
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. TAXA DE
OCUPAÇÃO.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de
posse, perdas e danos e cobrança de penalidades moratórias, na qual o
Tribunal de origem deu parcial provimento aos recursos das partes para
determinar a restituição ao
, com arbitramento de indenização
status quo ante
a título de locação pelo período de ocupação indevida, compensação do valor
retido como arras, afastamento de indenização e direito de retenção por
benfeitorias, redistribuição dos ônus sucumbenciais e fixação de honorários
advocatícios.
2. Questões em discussão: ( ) saber se a mora decorre diretamente do
i
inadimplemento em obrigação de pagamento com valor e termo certos, nos
termos dos arts. 394 e 397 do Código Civil; ( ) saber se a taxa de ocupação
ii
pode ser fixada a partir do momento em que a posse tornou-se injusta,
considerando as condições do imóvel; (
) saber se a cláusula contratual que
iii
prevê renúncia ao direito de indenização por benfeitorias é abusiva, violando
a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva; ( ) saber se a
iv
compensação do valor retido a título de arras foi determinada de forma
incompatível com a jurisprudência do STJ; ( ) saber se houve fixação de
v
honorários advocatícios em duplicidade, configurando
.
bis in idem
Documento eletrônico VDA54651475 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 09/03/2026 23:33:45
Código de Controle do Documento: 8d4cd55a-64f1-40e5-99a8-b0c2f337a6ef

3. A mora decorre diretamente do inadimplemento de obrigação de
pagamento com valor e termo certos, conforme dispõem os arts. 394 e 397 do
Código Civil, sendo desnecessária interpelação extrajudicial específica, com
menção à intenção de rescindir o contrato, para a constituição em mora.
4. A taxa de ocupação é devida a partir do momento em que a posse do
imóvel se torna injusta pela mora, sendo destinada a evitar o enriquecimento
sem causa do ocupante e assegurar justa compensação ao vendedor pela perda
das prerrogativas inerentes ao domínio do bem.
5. A renúncia ao direito de indenização por benfeitorias, prevista
contratualmente, não é abusiva, pois se trata de direito disponível, sem
nenhuma violação à função social do contrato ou ao princípio da boa-fé
objetiva, especialmente quando diante de contrato paritário, celebrado entre
uma pessoa jurídica e um banco, para aquisição de uma ilha em trecho de
imóveis de alto padrão do litoral brasileiro.
6. A compensação do valor retido a título de arras foi determinada em
conformidade com o
do Código Civil, considerando o caráter
art. 419
indenizatório do instituto.
7. A fixação de honorários advocatícios por equidade foi indevida – seja por
representar
, seja por adotar critério contrário ao fixado pela
bis in idem
jurisprudência do STJ –, devendo prevalecer a condenação de 10% sobre o
valor da condenação apurada em liquidação de sentença, conforme o
§
art. 85,
2o, do Código de Processo Civil.
8. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial, para
reformar o acórdão no ponto relativo à fixação de honorários sucumbenciais
por equidade, mantendo-se a verba fixada, "de 10% sobre o valor da
”.
condenação apurada em liquidação de sentença
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por RM EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS EIRELI – ME, RICARDO BRUNO DE ALCÂNTARA RIBEIRO e RAQUEL
BONOTO PINTO DE ALCÂNTARA RIBEIRO contra decisão que inadmitiu seu recurso
especial, fundamentado no artigo 105, III, “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão
proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado:
“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE
COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES – INADIMPLEMENTO
Documento eletrônico VDA54651475 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 09/03/2026 23:33:45
Código de Controle do Documento: 8d4cd55a-64f1-40e5-99a8-b0c2f337a6ef

CULPOSO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DEVOLUÇÃO DAS ARRAS –
INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE PERDAS E DANOS – COMPENSAÇÃO –
BENFEITORIAS – INDENIZAÇÃO INDEVIDA.
Promessa de compra e venda celebrada entre instituição financeira e
sociedade que atua no ramo imobiliário. O inadimplemento dos promitentes
compradores ensejou o não aperfeiçoamento do contrato e, não preferindo o
autor exigir-lhe o cumprimento, impõe-se a restituição do status quo ante, com
a reintegração de posse e o arbitramento de aluguéis pelo período da
ocupação indevida. Inteligência do artigo 475 do Código Civil. Compensação
com o valor retido a título de arras, na forma do artigo 419 da Lei Civil.
Inadimplemento que tornou a posse do promitente comprador injusta à luz do
contrato, não havendo falar em indenização ou direito de retenção. Parcial
provimento a ambos os recursos.” (e-STJ, fls. 567-574)
Os embargos de declaração opostos por RM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
EIRELI – ME foram rejeitados, às fls. 600-604 (e-STJ).
Em seu recurso especial, os recorrentes alegam dissídio jurisprudencial e violação dos
seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:
i)
parágrafo único, do Código Civil, pois teria sido desconsiderada a
Art. 397,
necessidade de constituição específica em mora para fins de rescisão contratual e devolução do
imóvel, o que violaria o dever de boa-fé objetiva e os deveres anexos de informação e
colaboração;
ii)
do Código Civil, pois a fixação de taxa de ocupação teria ocorrido sem a
Art. 927
demonstração de dano efetivo, considerando que o imóvel estaria em condições precárias e sem
possibilidade de uso, conforme reconhecido no contrato;
iii)
§ 1o, do Código de Processo Civil, pois o pedido de fixação de taxa de
Art. 324,
ocupação teria sido genérico, sem atender aos requisitos de determinação do objeto ou valor da
condenação, o que inviabilizaria a liquidação de sentença;
iv)
e
do Código Civil, pois a cláusula contratual
Art. 421, art. 422, art. 424 art. 1.219
que previa a renúncia ao direito de indenização por benfeitorias seria abusiva, configurando
violação à função social do contrato e ao princípio da boa-fé objetiva, além de contrariar o
direito de retenção por benfeitorias necessárias;
v)
§ 1o, IV, do Código de Processo Civil, e
IX, da Constituição
Art. 489,
art. 93,
Federal, pois o acórdão recorrido teria incorrido em omissão ao não enfrentar questões
relevantes, como a ausência de notificação específica para devolução do imóvel e a ausência de
fixação do termo inicial da ocupação irregular;
vi)
do Código Civil, pois a compensação do valor retido a título de arras teria
Art. 419
sido determinada de forma incompatível com a jurisprudência do STJ, que fixaria o limite de
retenção em 10% do valor pago, sem necessidade de liquidação de sentença;
Documento eletrônico VDA54651475 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 09/03/2026 23:33:45
Código de Controle do Documento: 8d4cd55a-64f1-40e5-99a8-b0c2f337a6ef

vii) Art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil, pois a fixação de honorários
advocatícios teria ocorrido em duplicidade, configurando
, ao prever honorários tanto
bis in idem
em valor fixo quanto em percentual sobre a condenação.
Não foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fl. 661).
O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente
agravo.
É o relatório.
VOTO
Extrai-se dos autos que, na origem, o Banco Mercantil do Brasil S.A. alegou ser
proprietário do imóvel “Ilha do Arroz” e ter celebrado, em
promessa de compra e
02/02/2017,
venda com a RM Empreendimentos Imobiliários EIRELI ME, garantida por aval dos corréus,
prevendo pagamento em duas parcelas (R$ 500.000,00 e R$ 4.500.000,00). Sustentou
inadimplemento da segunda parcela desde
com notificação e confissão de mora, e
19/12/2017,
propôs ação declaratória de rescisão contratual cumulada com reintegração na posse, cobrança
de penalidades moratórias e perdas e danos, incluindo taxa de ocupação, multa contratual de R$
415.000,00 e honorários contratuais de 20% do valor da causa.
A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos: declarou a rescisão do contrato
a partir da própria sentença, tornou definitiva a liminar de reintegração de posse, indeferiu taxa
de ocupação e a multa contratual, e reconheceu sucumbência recíproca, com divisão das
despesas e fixação de honorários em R$ 10.000,00 para cada patrono, posteriormente aclarada
nos embargos de declaração para manter a distribuição dos ônus e afastar a revelia (e-STJ, fls.
461-462 e 481).
No acórdão, por unanimidade, deu-se parcial provimento a ambos os recursos para:
reconhecer a restituição ao
com arbitramento de indenização a título de locação
status quo ante
pelo período de ocupação indevida, com fundamento no
do CC; determinar
art. 475
compensação do valor retido como arras conforme
do CC; afastar indenização e direito
art. 419
de retenção por benfeitorias, à vista das cláusulas contratuais; redistribuir os ônus
sucumbenciais, fixando honorários de 10% sobre o valor da condenação em liquidação, e
majorando a verba honorária fixada em primeiro grau para R$ 15.000,00 (e-STJ, fls. 566-575).
Contra essa decisão, RM Empreendimentos Imobiliários EIRELI ME e outros
interpuseram Recurso Especial alegando violação aos arts. 397, parágrafo único, 421, 422, 424,
927 e 1.219 do CC, bem como aos arts. 324, § 1o, e 489, IV, § 1o, do CPC, além de ofensa
reflexa ao
IX, da CF. Sustentam, em síntese, a possibilidade de revaloração de prova para
art. 93,
reconhecer a ineficácia da notificação extrajudicial (art. 397, parágrafo único, do CC) e excluir a
taxa de ocupação por ausência de dano efetivo (art. 927 do CC); apontam divergência
jurisprudencial quanto às arras confirmatórias e à inviabilidade de liquidação de sentença para
apuração de indenização, invocando o
§ 1o, do CPC (“
art. 324,
Art. 324. O pedido deve ser
determinado. § 1o É lícito, porém, formular pedido genérico: I – nas ações universais [...] II –
Documento eletrônico VDA54651475 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 09/03/2026 23:33:45
Código de Controle do Documento: 8d4cd55a-64f1-40e5-99a8-b0c2f337a6ef

quando não for possível determinar, desde logo, as consequências do ato ou do fato; III –
quando a determinação do objeto ou do valor da condenação depender de ato que deva ser
”); alegam inovação recursal do recorrido sobre
;
praticado pelo réu
retenção/abatimento
impugnam duplicidade de honorários sucumbenciais; e afirmam caráter abusivo de cláusulas de
contrato de adesão que vedam indenização e retenção por benfeitorias (arts. 421, 422, 424 e
1.219 do CC). Requerem a admissão e o provimento do especial para
o acórdão
reformar/anular
recorrido (e-STJ, fls. 606-634).
Inicialmente, quanto à alegada violação ao
§ 1o, IV, do Código de Processo
art. 489,
, observa-se que o Tribunal de origem enfrentou de modo expresso a matéria suscitada, nos
Civil
seguintes termos:
“Na hipótese em exame, verifica-se que as situações articuladas pelo
embargante foram apreciadas e decididas na decisão hostilizada, não havendo
omissão a aclarar.
Em que pese a argumentação do recorrente embargante, a questão jurídica
posta em exame restou equacionada à luz do artigo 475 do Código Civil, pois
o inadimplemento do contrato de compra e venda ensejou a restituição ao
status quo ante e o arbitramento de indenização pelo período de ocupação.
Com relação, às penalidades contratuais, o parágrafo único da cláusula
quinta do contrato prevê, expressamente, no item III, o ressarcimento das
custas do processo e dos honorários advocatícios contratuais equivalentes a
20% (vinte por cento) do valor da causa, no caso de necessidade de
ajuizamento de ação para retomada do imóvel objeto do contrato. (indexador
0014 — fls. 18)
Outrossim, o instrumento entabulado entre as partes expressamente prevê a
convolação das benfeitorias em benefício do promitente vendedor na hipótese
de inadimplemento do contrato, conforme dispõe a cláusula quinta, parágrafo
único, inciso V. (indexador 0014 —fls. 19)
Neste contexto, insubsistente o pedido de indenização ou direito de retenção,
mesmo porque, o inadimplemento tornou a posse do promitente comprador
injusta, à luz do item II da cláusula contratual supramencionada. (indexador
0014 —fls. 18)” (e-STJ, fls. 604)
Constata-se, pois, que o acórdão recorrido indicou expressamente que o inadimplemento
contratual acarretou a resolução da avença e a consequente restituição das partes ao status quo
, rejeitando, de forma motivada, a tese de omissão.
ante
É pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que não há omissão,
contradição ou obscuridade quando a matéria é resolvida de forma fundamentada, ainda
:
que contrária ao interesse da parte recorrente
Documento eletrônico VDA54651475 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 09/03/2026 23:33:45
Código de Controle do Documento: 8d4cd55a-64f1-40e5-99a8-b0c2f337a6ef

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO
CIVIL PÚBLICA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO
AGRAVO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA RÉ. 1. Violação aos artigos 489 e 1.022 do
CPC não configurada. Acórdão estadual que enfrentou todos os aspectos
essenciais à resolução da controvérsia de forma ampla e fundamentada, sem
omissão ou obscuridade. Precedentes. (...) 4. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator MINISTRO MARCO BUZZI, Quarta
AREsp n. 2.061.945/RJ,
Turma, julgado em

de
- g. n.)
30/9/2024, DJe
3/10/2024

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489
E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ENRIQUECIMENTO INDEVIDO.
PRESCRIÇÃO. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO. 1. O Tribunal recorrido se manifestou de forma expressa e
coerente acerca de todos os argumentos relevantes para fundamentar sua
decisão, ainda que tenha concluído em sentido diametralmente oposto ao
sustentado pela ora agravante, situação que afasta o argumento de violação
dos arts. 489 e 1.022 do CPC. (...) 3. Agravo interno desprovido." (AgInt no
relator MINISTRO RAUL ARAÚJO, Quarta Turma,
AREsp n. 2.652.456/MG,
julgado em
DJe de
- g. n.)
23/9/2024,
1/10/2024
, o acórdão enfrentou as teses centrais nos seguintes termos:
No mérito
“No caso em exame, o inadimplemento do primeiro réu ensejou o não
aperfeiçoamento da compra e venda e, não preferindo o autor exigir-lhe o
cumprimento, impõe-se a restituição do status quo ante e o arbitramento de
indenização pelo período de ocupação, consoante dispõe o artigo 475 do
Código Civil.
Com relação às penalidades contratuais, o parágrafo único da cláusula quinta
do contrato prevê, expressamente, no item III, o ressarcimento das custas do
processo e dos honorários advocatícios contratuais equivalentes a 20% (vinte
por cento) do valor da causa, no caso de necessidade de ajuizamento de ação
para retomada do imóvel objeto do contrato. (indexador 0014 – fls. 18)
Assim, assiste razão ao primeiro recorrente, pois devida a taxa de ocupação,
bem como o ressarcimento estipulado contratualmente, pelo que o provimento
recorrido merece reparo quanto a estes aspectos.
Quanto aos pedidos formulados pelos réus em sede de contestação, observa-se
da análise fático processual que as custas não foram recolhidas, conforme se
extrai do indexador 0338, acobertada pela preclusão certificada a fls. 352.
Documento eletrônico VDA54651475 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 09/03/2026 23:33:45
Código de Controle do Documento: 8d4cd55a-64f1-40e5-99a8-b0c2f337a6ef

Contudo, a rescisão operou-se em razão do inadimplemento, situação fática
que impõe a compensação do valor retido a título de sinal ante o caráter
indenizatório do instituto disposto no artigo 419 do Código Civil.
Outrossim, o instrumento entabulado entre as partes expressamente prevê a
convolação das benfeitorias em benefício do promitente vendedor na hipótese
de inadimplemento do contrato, conforme dispõe a cláusula quinta, parágrafo
único, inciso V. (indexador 0014 –fls. 19)
Neste contexto, insubsistente o pedido de indenização ou direito de retenção,
mesmo porque, o inadimplemento tornou a posse do promitente comprador
injusta, à luz do item II da cláusula contratual supramencionada. (indexador
0014 –fls. 18)” (e-STJ, fls. 573-574)
Com relação à apontada violação aos arts. 397, 927, 421, 422, 424 e 1.219 do Código
Civil e ao
§ 1o, do CPC, verifica-se que a pretensão recursal demandaria incursão no
art. 324,
acervo fático-probatório e na interpretação de cláusulas contratuais, providências vedadas na via
estreita do Recurso Especial, à luz das Súmulas 7 e 5/STJ.
Explico.
Ao contrário do alegado pela parte recorrente, em se tratando de obrigação de
, nos
pagamento com valor e termo certos, a mora decorre diretamente do inadimplemento
termos dos artigos 394 e 397,
, do Código Civil.
caput
A circunstância de a parte credora
entre perseguir a quitação da dívida, com o pagamento do valor remanescente, ou
poder optar
rescindir o contrato, com os consectários contratuais,
,
em nada altera a configuração da mora
que decorre do inadimplemento.
É exatamente isso que consta da cláusula quinta, parágrafo segundo,
(e-STJ, fl.
in verbis
18):
Decorrido atraso superior a 30 (trinta) dias no pagamento de qualquer das
parcelas supramencionadas, o Promitente Vendedor poderá notificar a
Promissária Compradora ou os Avalistas a satisfazer o pagamento total da
dívida pendente com os acréscimos contratuais já mencionados. Deixando a
Promissária Compradora de purgar a mora no prazo 48 (quarenta e oito)
horas posteriores ao recebimento da referida notificação, a dívida reputar-se-
á vencida por antecipação, podendo o Promitente Vendedor interpor a ação
com os encargos previstos neste
judicial competente para exigir seu crédito
contrato conforme previsto no
da
e alterações e no
art. 63
Lei 4.591/64
art. 474
do Código Civil, ou, a seu único e exclusivo critério, considerar rescindido o
(...)
contrato de pleno direito
Portanto, configurada a mora, cabia apenas ao banco credor, ora recorrido, adotar as
medidas judiciais e extrajudiciais que entendesse pertinentes, não havendo que se falar em dever
de mitigar a perda quando promovida a ação dentro do razoável prazo de 7 (sete) meses do
inadimplemento, muito aquém do prazo prescricional aplicável.
Documento eletrônico VDA54651475 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 09/03/2026 23:33:45
Código de Controle do Documento: 8d4cd55a-64f1-40e5-99a8-b0c2f337a6ef

Em consequência, prejudicadas estão as alegações da parte recorrente, envolvendo o
conteúdo da notificação realizada pelo banco recorrido e a suposta legítima expectativa
decorrente da boa-fé da recorrente.
Prosseguindo, quanto à chamada taxa de ocupação, é certo que o ordenamento jurídico
,
agrega à resolução do contrato a possibilidade de o credor pleitear as perdas e danos vide
artigos 395,
, e 475 do Código Civil, instituto alheio ao invocado
do mesmo
caput
art. 927
diploma, voltado a disciplinar a responsabilidade civil extracontratual ou aquiliana.
Na hipótese, a partir do momento em que a posse do recorrente sobre o imóvel tornou-
se injusta pela mora –
conforme pleiteado desde a petição inicial (e-STJ, fls. 8 e 12)
19/12/1997,
–,
, o
deve o credor ser indenizado pela frustração das potencialidades inerentes ao domínio
que abrange a possibilidade de vender ou locar o bem a terceiro ou utilizá-lo diretamente,
inclusive para promover as construções ou benfeitorias que entendesse necessárias.
A alegação de que o imóvel objeto do contrato – uma ilha na localidade de Angra dos
– encontrava-se “sem condições de habitabilidade, mormente considerando o alto padrão
Reis/RJ
social dos usuários da região” (e-STJ, fl. 622) em nada retira a constatação de que o recorrido se
viu, a partir da mora,
.
alijado do exercício das repercussões econômicas inerentes ao domínio
Conforme fixado pela jurisprudência, “a finalidade da cobrança da taxa de ocupação é
evitar o enriquecimento sem causa do ocupante do imóvel, assegurando justa compensação ao
vendedor pela perda do uso do bem” (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 2.000.001/MG,
relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em
DJEN de
26/5/2025,
.
2/6/2025)
Por outro lado, as condições particulares do imóvel no momento do inadimplemento
, pois participarão do juízo de valor necessário à definição do valor do
não serão ignoradas
aluguel, a ser apurado em liquidação de sentença, conforme definido pelo acórdão recorrido.
Não há que se falar, ademais, em “duplo benefício” do banco recorrido, ao assegurar a
taxa de ocupação e receber os imóveis com as benfeitorias agregadas pelos recorrentes, haja
vista a existência de causas jurídicas distintas: a previsão legal de ressarcimento das perdas e
danos, em relação ao valor da locação posterior ao inadimplemento; e a pactuação contratual da
apropriação das benfeitorias pelo credor, conforme reconhecido pelo Tribunal
(e-STJ, fl.
a quo
573), em tema alheio à jurisdição desta Corte (
.
Súmula 5/STJ)
No ponto, descabe qualificar como de adesão o contrato de compra e venda de uma ilha
em Angra dos
envolvendo um banco e uma pessoa jurídica empresária, tratando-se de
Reis/RJ,
claro contrato paritário.
,
Tampouco pode ser considerada abusiva a renúncia às benfeitorias
por se tratar de direito disponível (
.
Súmula 335/STJ)
No que toca à
, ao contrário do

do valor pago a título de sinal
devolução/abatimento
alegado no recurso especial, observa-se nos autos que a questão, além de inerente ao pedido de
– pois este pressupõe o retorno das partes ao
–, foi
rescisão do contrato
status quo ante
expressamente introduzida pelos próprios recorrentes, ao
em
promoverem pedido contraposto
sede de contestação (e-STJ, fl. 195).
Documento eletrônico VDA54651475 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 09/03/2026 23:33:45
Código de Controle do Documento: 8d4cd55a-64f1-40e5-99a8-b0c2f337a6ef

Portanto, embora a sentença tenha deixado de determinar a restituição da parcela
inicialmente paga pelos recorrentes, abordou a questão ao determinar a rescisão do contrato,
razão pela qual nada impedia o Tribunal de Justiça de enfrentar o tema, no sentido de
, objeto de expressa postulação de ambos os
compensar o sinal com as perdas e danos
apelantes (e-STJ, fls. 496 e 514). Inexiste, portanto, violação do
§1o, do CPC.
art. 324,
Por fim, correto o recurso especial ao indicar haver o Tribunal de Justiça fixado
, ao fixar a verba por equidade – em R$15.000,00
honorários advocatícios em duplicidade
(quinze mil reais) – e, ao mesmo tempo, ao condenar os réus “no pagamento das custas
processuais e honorários advocatícios sucumbenciais de 10% sobre o valor da condenação
” (e-STJ, fl. 574).
apurada em liquidação de sentença
Todavia, a constatação do equívoco do Tribunal
não autoriza a solução pleiteada
a quo
pelos recorrentes, os quais pretendem a prevalência da primeira verba. Aplica-se, pelo contrário,
o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, quanto ao caráter excepcional da aplicação dos
honorários por equidade:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. VIOLAÇÃO DO
DO
ART. 1.022
NÃO OCORRÊNCIA. INDÍCIO DE SIMULAÇÃO E FRAUDE
CPC/2015.
CONTRA CREDORES. ELEMENTOS DO VÍCIO VERIFICADOS PELO
TRIBUNAL DE ORIGEM. REEXAME DE FATOS E PROVAS.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ARTIGO 85, §§ 2o E 8o,
SÚMULA 7/STJ.
DO CPC. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
(...)
5. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, recentemente, no
julgamento do Tema 1.076 dos Recursos Repetitivos, reafirmou o entendimento
da Segunda Seção e assentou jurisprudência no sentido de que: "I) a fixação
dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores
da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem
elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos
nos §§ 2o ou 3o do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda
Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor:
(a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor
atualizado da causa; II) apenas se admite arbitramento de honorários por
equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico
obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for
muito baixo" (
Relator Ministro OG FERNANDES,
REsp 1.850.512/SP,
CORTE ESPECIAL, DJe de
.
31/5/2022)
Documento eletrônico VDA54651475 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 09/03/2026 23:33:45
Código de Controle do Documento: 8d4cd55a-64f1-40e5-99a8-b0c2f337a6ef

6. Na hipótese, estando presentes os requisitos para a fixação dos honorários,
nos termos do
§ 2o, do
em 20% sobre o valor atualizado da
art. 85,
CPC/2015,
, conforme determinado
causa, deve ser afastado o
§ 8o, do
art. 85,
CPC/2015
pelo Tribunal de Justiça. Incidência da Súmula 83/STJ.
7. Agravo interno desprovido.
(AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, Quarta
AREsp n. 2.648.605/MS,
Turma, julgado em
DJEN de
)
5/5/2025,
12/5/2025.
No caso, ao acolher o pedido dos recorridos e fixar “perdas e danos equivalente à
locação durante o período de ocupação irregular, além do ressarcimento relativo à cláusula
” (e-STJ, fl. 574),
penal, compensando-se o valor pago a título de sinal
o Tribunal reformou a
, razão pela qual
sentença de primeiro grau e estabeleceu a condenação dos réus/recorrentes
essa – e somente essa – deverá ser a base de cálculo da condenação em honorários.
Ante o exposto, conheço do agravo para
,
dar parcial provimento ao recurso especial
para reformar o acórdão no ponto relativo à fixação de honorários sucumbenciais por equidade,
em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), mantendo-se a verba fixada, “de 10% sobre o valor da
” (e-STJ, fl. 574).
condenação apurada em liquidação de sentença
É como voto.
Documento eletrônico VDA54651475 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 09/03/2026 23:33:45
Código de Controle do Documento: 8d4cd55a-64f1-40e5-99a8-b0c2f337a6ef

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 1.910.499 / RJ
Número Registro: 2021/0173019-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00070426220188190003 202024509731
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : RAQUEL BONOTO PINTO DE ALCÂNTARA RIBEIRO
AGRAVANTE : RICARDO BRUNO DE ALCANTARA RIBEIRO
AGRAVANTE : RM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI
ADVOGADOS : FLÁVIA MARQUEZ HENRIQUES - MG102363
RODRIGO GONÇALVES DA CRUZ - MG099293
AGRAVADO
: BANCO MERCANTIL DO BRASIL SA
ADVOGADO
: DIEGO MONTEIRO BAPTISTA - RJ153999
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar parcial
10/03/2026
16/03/2026,
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Documento eletrônico VDA55078114 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:17:19
Código de Controle do Documento: 723c91db-03e5-4ede-8fef-7cbd7459875d

Brasília, 16 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55078114 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:17:19
Código de Controle do Documento: 723c91db-03e5-4ede-8fef-7cbd7459875d