Tribunal: STJ
Processo: 0000352-23.2002.8.12.0019
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-19

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO
FÁTICO-PROBATÓRIO
DOS
AUTOS.
INADMISSIBILIDADE.
AGRAVO DESPROVIDO.
SÚMULA N. 7/STJ.
I. Razões de decidir
1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte local
pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas,
manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam
infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (
.
Súmula n. 7/STJ)
II. Dispositivo
3. Agravo em recurso especial desprovido.
Documento eletrônico VDA55104268 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 18/03/2026 10:59:46
Publicação no DJEN/CNJ de 20/03/2026. Código de Controle do Documento: 6b1751d2-1745-4126-a6f8-eac6efc6882e

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2964845 - MS(2025/0217881-9)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: VIBRA ENERGIA S.A
ADVOGADA
: MARIA LUCIA FERREIRA TEIXEIRA - MS008779
AGRAVADO
: DIANA TEREZA TORRES ESGAIB
AGRAVADO
: GAZI MAHOMED ESGAIB - ESPÓLIO
AGRAVADO
: JOSE GUILHERME JUNIOR
AGRAVADO
: MÁRCIA MARIA SOGNO PEREIRA GUILHERME
AGRAVADO
: MARLUCI ROCHA MANVAILER ESGAIB
AGRAVADO
: SALADINO ESGAIB
ADVOGADOS
: OSCAR LUIS OLIVEIRA - MS005588
CARLOS ALFREDO STORT FERREIRA - MS005159
THIAGO DE ALMEIDA INÁCIO - MS011807
CARLOS ALBERTO ALMEIDA DE OLIVEIRA FILHO -
MS012353B
ÉLLEN CLEA STORT FERREIRA - MS006812
SÉRGIO AUGUSTO GOMES MARTINS - MS023982
INTERES.
: AGIP DISTRIBUIDORA S.A
INTERES.
: VINICIUS COUTINHO CONSULTORIA E PERICIA
LTDA
S/S
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO
FÁTICO-PROBATÓRIO
DOS
AUTOS.
INADMISSIBILIDADE.
AGRAVO DESPROVIDO.
SÚMULA N. 7/STJ.
I. Razões de decidir
1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte local
pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas,
manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam
infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (
.
Súmula n. 7/STJ)
II. Dispositivo
3. Agravo em recurso especial desprovido.
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ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso,
10/03/2026
16/03/2026,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do
TJMG), João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
18 de março de 2026
Ministro Antonio Carlos Ferreira
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2964845 - MS(2025/0217881-9)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: VIBRA ENERGIA S.A
ADVOGADA
: MARIA LUCIA FERREIRA TEIXEIRA - MS008779
AGRAVADO
: DIANA TEREZA TORRES ESGAIB
AGRAVADO
: GAZI MAHOMED ESGAIB - ESPÓLIO
AGRAVADO
: JOSE GUILHERME JUNIOR
AGRAVADO
: MÁRCIA MARIA SOGNO PEREIRA GUILHERME
AGRAVADO
: MARLUCI ROCHA MANVAILER ESGAIB
AGRAVADO
: SALADINO ESGAIB
ADVOGADOS
: OSCAR LUIS OLIVEIRA - MS005588
CARLOS ALFREDO STORT FERREIRA - MS005159
THIAGO DE ALMEIDA INÁCIO - MS011807
CARLOS ALBERTO ALMEIDA DE OLIVEIRA FILHO -
MS012353B
ÉLLEN CLEA STORT FERREIRA - MS006812
SÉRGIO AUGUSTO GOMES MARTINS - MS023982
INTERES.
: AGIP DISTRIBUIDORA S.A
INTERES.
: VINICIUS COUTINHO CONSULTORIA E PERICIA
LTDA
S/S
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO
FÁTICO-PROBATÓRIO
DOS
AUTOS.
INADMISSIBILIDADE.
AGRAVO DESPROVIDO.
SÚMULA N. 7/STJ.
I. Razões de decidir
1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte local
pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas,
manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam
infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (
.
Súmula n. 7/STJ)
II. Dispositivo
3. Agravo em recurso especial desprovido.
Documento eletrônico VDA54285122 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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RELATÓRIO
Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que
inadmitiu o recurso especial por ausência de negativa de prestação jurisdicional e pela
incidência das Súmulas n. 7 e 83 do STJ (fls. 1.189-1.194).
O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fls. 1.100-1.101):
Direito Civil. Ação revisional de aluguel. Contrato de locação. Avaliação de
valor de mercado. Desprovimento do recurso.
I. Caso em exame
1) A ação revisional foi proposta por Agip Distribuidora
sucedida por
S/A,
Petrobrás Distribuidora
e atualmente Vibra Energia
com o objetivo
S/A
S/A,
de reduzir o valor do aluguel para R$ 3.250,00, sob alegação de que o valor
de mercado estaria abaixo do estipulado no contrato. O imóvel, utilizado
como posto de combustíveis, está localizado em área central de Ponta
em frente ao Parque dos Ervais, sem imóveis similares nas
Porã/MS,
proximidades. A sentença recorrida negou a revisão do aluguel, com base
na insuficiência de elementos para demonstrar a defasagem do valor
locatício.
II. Questão em discussão
2. A questão consiste em: (i) verificar se houve alteração objetiva que
justificasse a revisão judicial do valor do aluguel; (ii) analisar se o valor de
mercado indicado no laudo pericial poderia servir de base para fixação do
aluguel, considerando o lapso temporal e a falta de imóveis comparáveis
para aplicação de método comparativo.
III. Razões de decidir
3. A autora não demonstrou onde residiria a disparidade entre o valor
contratado e o valor de mercado, tampouco comprovou situação excepcional
para revisão do preço.
4. O laudo pericial apresentou limitações metodológicas, e a ausência de
dados comparáveis inviabilizou a certeza sobre o valor do aluguel no
mercado local à época, considerando o longo período desde a propositura
da ação e a desativação do imóvel.
5. A regra da intervenção mínima do Judiciário em contratos impede a
revisão do aluguel, salvo demonstração objetiva de alteração significativa, o
que não foi comprovado pela parte autora.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados para 17% sobre
o valor atualizado da causa.
Tese de julgamento:
"1. A revisão judicial do valor de aluguel só é admitida mediante
comprovação de alteração objetiva e significativa na base econômica do
contrato, o que não restou demonstrado."
"2. A falta de imóveis comparáveis e o lapso temporal entre a propositura da
demanda e a realização da perícia inviabilizam a utilização de método
comparativo para readequação do valor locatício."

Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 1.125-1.130).
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Nas razões do recurso especial (fls. 1.133-1.147), interposto com
fundamento no
III, "a", da CF, a parte recorrente alegou violação dos
art. 105,
seguintes dispositivos legais:
(i) arts. 489, § 1o, 1.022 e 1.125 do CPC, pois, nada obstante a interposição
de embargos de declaração, não houve manifestação específica do Tribunal de
origem, que se limitou a rejeitá-los, sem análise dos arts. 19, 68 e 70 da
(fl. 1.142),
Lei n. 8.245/1991
(ii) arts. 19, 68, 69 e 70 da
aduzindo a inobservância da "
Lei n. 8.245/1991,
finalidade precípua da ação de revisão de aluguel, qual seja, adequar o locatício ao
valor de mercado, [...] ainda que as partes tenham convencionado de forma de diversa
", pois, "
quando do acerto
tanto a sentença quanto o acórdão foram contrários ao
entendimento do laudo pericial, e portanto, contrário ao que estabelece a lei, uma vez
que estipulou um valor a título de aluguel contrário ao que foi observado no laudo
" (fl. 1.144), e
pericial
(iii) arts. 371 e 479 do CPC, sustentando que, apesar de "o julgador não est
[ar] adstrito ao laudo pericial, podendo formar a sua convicção com outros elementos
ou fatos provados nos autos, [...], a fundamentação não foi suficiente para afastar a
" (fl. 1.146).
prova técnica
No agravo (fls. 1.197-1.205), afirma a presença dos requisitos de
admissibilidade do especial.
Contraminuta apresentada (fls. 1.214-1.224).
É o relatório.
VOTO
Não há falar em vício de fundamentação ou negativa de prestação
jurisdicional quando os fundamentos adotados pelo Tribunal de origem
bastam para justificar a conclusão do acórdão, não estando o julgador obrigado a
rebater todos os argumentos e dispositivos legais suscitados pela parte.
No caso concreto, o TJMS, ainda que contrariamente aos interesses da
parte agravante, reiterou e manteve os termos da sentença apelada, concluindo
fundamentadamente pela impossibilidade de acolhimento do laudo pericial para fins de
revisão do valor do aluguel. A propósito (fls. 1.105-1.108, destaquei):
Assim restou decidida a questão posta
:
sub judice
“(...).
Com efeito, apesar de indicar a pretendida adequação do valor de
locação ao valor do imóvel, a autora, em nenhum momento,
apontou onde residiria a dissonância dos valores, e qual seria a
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situação excepcional que ensejaria a revisão do preço de aluguel
a menos de sete anos da celebração do contrato, por valor
.
equivalente à quase metade do preço inicialmente contratado
Sob esse aspecto, importante considerar que todos os laudos
apresentados são convergentes em apontar a impossibilidade de
se utilizar o método comparativo para aferição de valor do imóvel,
.
haja vista a ausência de imóvel similar nas redondezas
De fato, é de conhecimento comum local que o imóvel situa-se em
área central, de grande circulação de tráfego, sendo a Avenida
Brasil, a via essencial de acesso à cidade de Ponta Porã, onde
desemboca o trânsito rodoviário, estando o imóvel localizado em
frente ao "Parque dos Ervais", local de cultura local, que recebe
.
diuturnamente grande público
Além disso, tal como considerado pelos laudos do perito judicial e
dos assistentes técnicos, não há imóvel de similar dimensão nas
localidades, assim como não há outro comércio local nas
.
proximidades a desenvolver a mesma atividade
Salutar registrar ainda que, o imóvel está sob a posse direta da
autora desde
que, como por ela própria admitido,
01/07/1996,
. Ora,
optou por sublocá-lo a terceiro
referida circunstância bem
serve para evidenciar que a eventual desvalorização do imóvel
por deterioração de suas condições físicas não pode ser atribuída
.
à parte ré, uma vez que o imóvel era utilizado por terceiro
Não bastasse, outro fator que se apresenta determinante para
análise do presente feito é o lapso temporal decorrido entre o
ajuizamento da demanda e a realização do laudo pericial, cerca 18
anos. Por certo que esse período de tempo decorrido não permite
a adequada apreciação do preço de locação ao tempo da
propositura da demanda e, tampouco, reflete o real estado do
imóvel quando entregue à locação, constando com dados
defasados, que, sequer podem ser atribuídos aos réus, que em
. Pelo contrário,
nada contribuíram para tanto
o que se extrai é que,
por longos anos, os réus estão privados de aluguéis e do uso do
bem, por circunstâncias que não foram por eles determinadas,
tanto que as fotos acostadas à inicial bem indicam o bom estado
em que o imóvel se apresentava ao tempo da locação, sendo
dever contratual expresso a manutenção daquelas condições
.
pela autora durante a vigência do contrato
Nesse compasso, convém sublinhar que não se identifica nos autos
nenhuma notificação enviada aos requeridos, ou despesas
arcadas pela autora que indicassem o mau estado do imóvel
, cuja responsabilidade seria atribuível aos réus, e que
locado
ensejasse eventual redução de preço convencionado. Ao contrário, o
imóvel está desativado desde o ano de 2016, sofrendo as
intempéries temporais e físicas decorrentes de ação da autora e
.
da sublocatária
(...).
Portanto, a situação particular dos autos, que toma em conta o
longo
lapso
temporal
decorrido
e
a
inatividade
do
estabelecimento, somada à impossibilidade de realização do
método comparativo para se determinar o preço do aluguel, bem
como sopesando ser de conhecimento comum a aquecimento do
mercado imobiliário local, destacando-se que o bem se encontra
em área de relevante localização, em que não há outros
estabelecimentos com atividades semelhantes no local, é
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possível se concluir que a conclusão pericial não pode ser
.
acolhida indistintamente
Enfatizado esse ponto, retoma-se ao exposto inicialmente, no tocante
à ausência de fundamentação para a revisão do preço convencionado.
Sabido que, em regra, os contratos de aluguel não podem ser
revisados pelo Judiciário, é o que se intitula como princípio da
intervenção mínima e princípio da força cogente dos contratos, como
consta no artigo 421 do Código Civil. Contudo, por força da própria
legislação civil e da Lei do Inquilinato, admite-se em algumas
situações excepcionais que o locador ou locatário pleiteiem a revisão
do seu contrato de aluguel. Os comandos dos arts. 18 e 19 da
autorizam que tanto o locador quanto o locatário,
Lei no 8.245/1991
passados 3 (três) anos da vigência do contrato de locação ou de
acordo por eles anteriormente celebrado a respeito do valor do
aluguel, promovam ação objetivando a revisão judicial da referida
verba, com o propósito de ajustá-la ao preço de mercado, servindo,
assim, como instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio
contratual e o afastamento de eventual situação de enriquecimento
sem causa dos contratantes. (R Esp n.
relator Ministro
1.566.231/PE,
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
D Je
1/3/2016,
de
)
7/3/2016.
Neste diapasão, eventual revisão dos locativos apenas poderia ser
concedida com base em efetiva alteração da base objetiva do
contrato, após acurada demonstração das defasagens sofridas
pelo locatário, considerando seu ramo de atividade, imposições
do poder público, queda de faturamento de suas atividades,
dentre outras situações. Porém, nenhum desses fatores fora
apontado pela autora, que se limitou a mensurar o valor de
mercado do imóvel, sem, contudo, sequer carrear aos autos o
valor, por exemplo, do imposto sobre ele cobrado, a fim de se
aquilatar dados objetivos, para, ao menos, subsidiar-se de
elementos mínimos que permitissem confrontar-se a suposta
.
inadequação entre o valor de mercado e o valor locatício
Dessa forma, considerando as peculiaridades do caso concreto e
a particularidade do conjunto probatório específico destes autos,
verifico não haver necessidade de excepcional intervenção
judicial para revisão do valor do aluguel, seja por força maior,
seja por onerosidade excessiva ou imprevisão, até mesmo
porque o método de taxa composta, utilizado pelo perito judicial,
não pode se sobrepor ao contrato, que ajustou o preço
convencionado e sua forma de atualização, sob pena de se
permitir o enriquecimento da parte autora, que passará a se
utilizar de um bem a preço dissonante do pactuado, sem qualquer
razão plausível a tanto, que não a sua mera insurgência, sem
sequer indicar em seu laudo preliminar onde estaria a deficiência
(f. 1037-1042).
o.”
mercadológica do preço convencionad
O laudo pericial, em
foi apresentado, tendo como objetivo “
29/04/2020,
apurar o valor do aluguel para o imóvel locado, no período de
a
01/07/2006
denominado “Auto Posto Fazendeiro LTDA”, situado no lote 01,
30/06/2016,
da quadra 14-A, matriculado sob o no 22.871, com a área total de 2.500 m2,
na Avenida Brasil,
esquina com a Rua Primeiro de Outubro, Centro, em
S/N,
” (f. 730-757).
Ponta Porã/MS.
Em que pesem os esforços do perito judicial para apurar o valor do
aluguel, no período de
a
o que se constata é que,
01/07/2006
30/06/2016,
por diversos fatores, não se pode afirmar, com a certeza necessária
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para o acolhimento do pedido da autora, que o valor obtido pelo
auxiliar do juízo, corresponderia ao valor aplicado no mercado, à
.
época, da locação e no mesmo seguimento – Posto de Abastecimento
Em seu laudo, assim como em seus esclarecimentos, o perito judicial
destaca que:
[...]
Portanto, ainda que o perito tenha se empenhado para cumprir a
determinação judicial, o lapso temporal; a falta de imóveis, com a
mesma atividade nas redondezas, o real estado de conservação do
bem, não há como assegurar que o valor do aluguel, em 2006, era de
R$ 4.516,13; em 2007 – R$ 4.692,06, em 2008 – R$ 5.322,60; em 2009 –
R$ 5.403,81; em 2010 – R$ 5.68373; em 2011 – R$ 6.175,02; em 2012 –
R$ 6.492,40; em 2013 – 6.902,13; em 2014 – R$ 7.333,41; em 2015 – R$
7.742,82 e em 2016 – R$ 8.688,94 (f. 755), devendo, por conseguinte, ser
.
mantida a sentença recorrida

E ainda, no acórdão integrativo (fls. 1.129):
No caso, a matéria foi amplamente discutida no acórdão, tendo firmado sua
decisão no tocante ao que fora constatado no laudo pericial, à f. 1107 e
1108, e os motivos pelos quais aquele não poderia ser acolhido.

Desse modo, não procede a tese de ofensa aos arts. 489, §1o, 1.022 e
1.125 do CPC.
Ademais, o acolhimento da tese recursal — para afastar a conclusão da
Justiça local a respeito da fragilidade metodológica do laudo pericial (pela ausência de
dados comparativos e ante o lapso temporal compreendido entre o ajuizamento da
ação e a realização do laudo pericial) e acerca da insuficiência de elementos para a
revisão do valor dos locativos — demandaria incursão no campo fático-probatório,
providência vedada na via especial, a teor da Súmula n. 7 do STJ.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.
Na forma do
§ 11, do CPC, MAJORO os honorários advocatícios em
art. 85,
20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2o e 3o do
referido dispositivo.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.964.845 / MS
Número Registro: 2025/0217881-9
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00003522320028120019 0000352232002812001950002 3522320028120019 352232002812001950002
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : VIBRA ENERGIA S.A
ADVOGADA
: MARIA LUCIA FERREIRA TEIXEIRA - MS008779
AGRAVADO
: DIANA TEREZA TORRES ESGAIB
AGRAVADO
: GAZI MAHOMED ESGAIB - ESPÓLIO
AGRAVADO
: JOSE GUILHERME JUNIOR
AGRAVADO
: MÁRCIA MARIA SOGNO PEREIRA GUILHERME
AGRAVADO
: MARLUCI ROCHA MANVAILER ESGAIB
AGRAVADO
: SALADINO ESGAIB
ADVOGADOS : OSCAR LUIS OLIVEIRA - MS005588
CARLOS ALFREDO STORT FERREIRA - MS005159
THIAGO DE ALMEIDA INÁCIO - MS011807
CARLOS ALBERTO ALMEIDA DE OLIVEIRA FILHO - MS012353B
SÉRGIO AUGUSTO GOMES MARTINS - MS023982
ÉLLEN CLEA STORT FERREIRA - MS006812
INTERES.
: AGIP DISTRIBUIDORA S.A
INTERES.
: VINICIUS COUTINHO CONSULTORIA E PERICIA
LTDA
S/S
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - LOCAÇÃO
Documento eletrônico VDA55078544 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:20:08
Código de Controle do Documento: 8cde2c8a-1190-4f77-bcfb-577048f38d9e

DE IMÓVEL - COBRANÇA DE ALUGUÉIS - SEM DESPEJO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
10/03/2026
16/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG),
João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro
Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 16 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55078544 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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