Tribunal: STJ
Processo: 1006830-37.2023.8.26.0073
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL.

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2943047 - SP(2025/0184985-1)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADA
: ADRIANA SILVIANO FRANCISCO - SP138605
AGRAVADO
: IZABEL NASCIMENTO DA CONCEICAO
ADVOGADO
: CARLOS WAGNER BENINI JÚNIOR - SP222820
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ.
DISTRATO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DA
MATÉRIA
LEI N. 13.786/2018.
ESTRITAMENTE JURÍDICA. INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS N. 5 E 7
DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RESCISÃO DO COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIO.
DESINTERESSE
DA
COMPRADORA. RETENÇÃO DE VALORES. AFASTAMENTO DA
DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO
LEI N. 13.786/2018.
DIVERGINDO DA JURISPRUDÊNCIA DA QUARTA TURMA DESTA
CORTE. AGRAVO NOS PRÓPRIOS AUTOS CONHECIDO PARA DAR
PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.
I. Razões de decidir
1. Sendo a controvérsia estritamente jurídica, não há falar em incidência
das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
2. A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso
Especial n.
de relatoria da Ministra MARIA ISABEL
2.104.086/SP,
GALLOTTI, QUARTA TURMA, com julgamento em
reconheceu
7/10/2025,
a impossibilidade de afastar, com base em argumentos genéricos de abuso
das cláusulas contratuais, as disposições da
nos
Lei n. 13.786/2018
compromissos de compra e venda imobiliários celebrados após sua
vigência.
3. O Tribunal de origem divergiu de tal orientação, visto que deu provimento
parcial à apelação interposta pela autora da ação de rescisão contratual
cumulada com devolução de valores, para afastar a cláusula contratual que
determinava a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato e para
fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do valor
pago. Por isso, é de rigor a reforma do aresto impugnado, a fim
Documento eletrônico VDA55551122 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 31/03/2026 15:22:03
Publicação no DJEN/CNJ de 07/04/2026. Código de Controle do Documento: ca0e8854-e3fc-466e-9dfa-9f9481803c55

de reconhecer a legalidade do percentual de retenção estabelecido no
contrato.
II. Dispositivo
4. Agravo interno provido para excluir as Súmulas n. 5 e 7 do STJ e, em
novo exame, agravo nos próprios autos conhecido para dar provimento ao
recurso especial, a fim de permitir a retenção de 10% (dez por cento) do
valor do contrato a título de cláusula penal compensatória.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos
24/03/2026
30/03/2026,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do
TJMG), João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
31 de março de 2026
Ministro Antonio Carlos Ferreira
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 07/04/2026. Código de Controle do Documento: ca0e8854-e3fc-466e-9dfa-9f9481803c55

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2943047 - SP(2025/0184985-1)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADA
: ADRIANA SILVIANO FRANCISCO - SP138605
AGRAVADO
: IZABEL NASCIMENTO DA CONCEICAO
ADVOGADO
: CARLOS WAGNER BENINI JÚNIOR - SP222820
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ.
DISTRATO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DA
MATÉRIA
LEI N. 13.786/2018.
ESTRITAMENTE JURÍDICA. INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS N. 5 E 7
DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RESCISÃO DO COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIO.
DESINTERESSE
DA
COMPRADORA. RETENÇÃO DE VALORES. AFASTAMENTO DA
DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO
LEI N. 13.786/2018.
DIVERGINDO DA JURISPRUDÊNCIA DA QUARTA TURMA DESTA
CORTE. AGRAVO NOS PRÓPRIOS AUTOS CONHECIDO PARA DAR
PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.
I. Razões de decidir
1. Sendo a controvérsia estritamente jurídica, não há falar em incidência
das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
2. A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso
Especial n.
de relatoria da Ministra MARIA ISABEL
2.104.086/SP,
GALLOTTI, QUARTA TURMA, com julgamento em
reconheceu
7/10/2025,
a impossibilidade de afastar, com base em argumentos genéricos de abuso
das cláusulas contratuais, as disposições da
nos
Lei n. 13.786/2018
compromissos de compra e venda imobiliários celebrados após sua
vigência.
3. O Tribunal de origem divergiu de tal orientação, visto que deu provimento
parcial à apelação interposta pela autora da ação de rescisão contratual
cumulada com devolução de valores, para afastar a cláusula contratual que
determinava a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato e para
fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do valor
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pago. Por isso, é de rigor a reforma do aresto impugnado, a fim
de reconhecer a legalidade do percentual de retenção estabelecido no
contrato.
II. Dispositivo
4. Agravo interno provido para excluir as Súmulas n. 5 e 7 do STJ e, em
novo exame, agravo nos próprios autos conhecido para dar provimento ao
recurso especial, a fim de permitir a retenção de 10% (dez por cento) do
valor do contrato a título de cláusula penal compensatória.

RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno (fls. 303-314) interposto contra decisão da
Presidência desta Corte Superior que conheceu do agravo nos próprios autos para não
conhecer do recurso especial (fls. 294-297).
Em suas razões, a parte agravante defende a inaplicabilidade das Súmulas
n. 5 e 7 do STJ.
No mérito, reitera as alegações de dissídio jurisprudencial e de desrespeito
ao
-A, II, da
afirmando que não haveria abuso na retenção de
art. 32
Lei n. 6.766/1979,
10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, como multa compensatória, ante a
rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário por iniciativa dos adquirentes,
ora agravados.
Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do
agravo pelo Colegiado.
Foram ofertadas contrarrazões (fl. 319).
É o relatório.
VOTO
Devido às razões apresentadas, reconsidero a decisão agravada (fls. 294-
297), inclusive quanto ao arbitramento de honorários recursais, e passo a novo exame
do recurso.
O acórdão do TJSP traz a seguinte ementa (fl. 231):
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPRA E
VENDA DE LOTE DE TERRENO. NOVA LEI DO DISTRATO. AÇÃO
IMPROCEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM
EXAME
1. Apelação cível objetivando a reforma da sentença de improcedência da
ação de rescisão de compra e venda de lote de terreno. II. QUESTÃO EM
DISCUSSÃO
2. Discute-se se há a possibilidade de rescindir o contrato e se houve
desistência ou inadimplemento contratual das partes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
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3. A autora demonstrou desinteresse na continuidade da relação contratual e
pede a devolução dos valores.
4. O percentual de retenção estipulado no contrato e na lei contraria a
legislação protetiva do consumidor. Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça
de São Paulo e Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça.
Devolução de 75% dos valores pagos, sob pena de enriquecimento sem
causa.
5. Taxa de fruição e IPTU que são indevidos porque não houve imissão na
posse. 6. Comissão de corretagem (tema 938 STJ). Efetiva intermediação.
Cobrança devida. Valores estipulados no contrato de taxa de conservação,
de contribuição social e transporte que têm natureza obrigacional e são
devidos.
7. Danos morais não configurados.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "Adquirente que desistiu do negócio e tem direito de
rescisão do contrato de compra e venda de lote de terreno. A devolução
deve ocorrer em parcela única. Retenção de 25% para as despesas
administrativas. Taxa de fruição e IPTU não são devidos. Taxas
obrigacionais que foram estipuladas contratualmente devem ser pagas.
Danos morais não configurados".
Dispositivos relevantes citados:

n/a.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543 e Temas 938, 1.002 e
1059; TJSP, Súmulas 1, 2 e 3.

No recurso especial (fls. 240-250), interposto com fundamento no art. 105,
III, "a" e "c", da CF, a recorrente aduziu dissídio jurisprudencial e ofensa ao
-A,
art. 32
II, da
afirmando que, em se tratando de rescisão do compromisso de
Lei n. 6.766/1979,
compra e venda imobiliário por iniciativa da adquirente, ora recorrida, não haveria
abuso na retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de
multa compensatória.
Foram ofertadas contrarrazões (fls. 263-264).
O agravo (fls. 272-283) afirma a presença de todos os requisitos de
admissibilidade do especial.
Contraminuta apresentada (fls. 287-288).
O Tribunal de origem deu provimento parcial à apelação interposta
pela autora da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, para
afastar a cláusula contratual que determinava a retenção de 10% (dez por cento) do
valor do contrato e para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por
cento) do valor pago.
A Corte estadual entendeu, apesar de a avença ter sido celebrada sob a
vigência da
ser possível revisar a cláusula contratual discutida, e,
Lei n. 13.786/2018,
com isso, afastar a abusividade alegada, seguindo se extrai do seguinte trecho (fls.
232-234):
As partes celebraram em
contrato de contrato de compra de lote
07/11/2020
de terreno no lote 37, da quadra NY, do empreendimento denominado
Riviera de Santa Cristina XIII, situado na cidade de Paranapanema,
matrícula n. 18.064, do 1o Cartório da localidade (fls.
).
Avaré/SP,
16/24
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Os autores pretendem a rescisão do contrato por culpa da vendedora (venda
casada), o que foi rejeitado pela r. decisão apelada. Ainda que por
fundamento diverso, a compradora tem direito a resolver o contrato por
desistência. O contrato de aquisição do lote de terreno foi celebrado na
vigência da Lei do Distrato (no
).
13.786/2018
Nos termos do artigo 32-A da
incluído pela Lei do Distrato:
Lei 6.766/79,
[...]
A sua incidência, no entanto, deve ser analisada à luz do Código de Defesa
do Consumidor, a fim de evitar a onerosidade excessiva do contrato e o
enriquecimento sem causa da vendedora.
[...]
A estipulação da penalidade em 10% do valor total do contrato põe o
comprador em desvantagem excessiva.
A autora pagou R$ 65.856,26 (fls. 67). Para evitar abusividade no total de
retenção estipulado contratualmente, ela deve corresponder a 25% dos
valores pagos pela adquirente, proporção que está de acordo com a nova
Lei do Distrato e é suficiente para as despesas administrativas da
vendedora, porque o lote de terreno será novamente por ela comercializado.

No entanto, o acórdão recorrido destoa do recente entendimento firmado na
QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça no sentido de ser vedado afastar as
disposições da Lei n.
nos compromissos de compra e venda imobiliário
13.786/2018
celebrados após sua vigência, ante a apresentação de argumentos genéricos de abuso
das cláusulas contratuais.
Confira-se a ementa do julgado:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE
LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE.
CONTRATO CELEBRADO APÓS A
POSSIBILIDADE
LEI No 13.786/2018.
DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA
TAXA
DE
FRUIÇÃO.
INEXISTÊNCIA
DE
DISTINÇÃO
PELA
ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS.
LEI No 13.786/2018
COBRANÇA DEVIDA.
1. Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi
feita
pela
incorporadora
dentro
dos
parâmetros
previstos
pela
e (ii) que houve informação prévia ao comprador a
Lei no 13.786/2018
respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar
suas
disposições,
especialmente
quando
não
constatada
inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do
Consumidor.
2. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não
edificado, até
quando entrou em vigor a
em
28/12/2018,
Lei no 13.786/2018,
regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente
vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a
jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua
exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão.
3. A partir da
pode haver a dedução da taxa de fruição
Lei no 13.786/2018,
dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de
promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados
todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual
nesse sentido.
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4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está
em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores
correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do
cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há
pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do
que não se cogita nos presentes autos.
5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de
lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da
observando as determinações legais, é cabível a
Lei no 13.786/2018,
retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a
dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente.
6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento.
(
relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
REsp n. 2.104.086/SP,
QUARTA TURMA, julgado em
DJEN de
)
7/10/2025,
12/11/2025.

Consoante se extrai do acórdão recorrido, a cláusula penal foi estabelecida
em 10% (dez por cento) do valor do contrato, estando, portanto dentro dos limites
estabelecidos no
-A, II, da
(incluído pela
.
art. 32
Lei n. 6.766/1979
Lei n. 13.786/2018)
Em tais condições, deve-se reconhecer a legalidade do percentual de
retenção estabelecido no contrato.
Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao agravo interno para excluir as
Súmulas n. 5 e 7 do STJ aplicadas na decisão da Presidência de fls. 294-297 e, em
novo exame, CONHECER do agravo nos próprios autos para DAR PROVIMENTO
ao recurso especial, a fim de permitir a retenção de 10% (dez por cento) do valor do
contrato, a título de cláusula penal compensatória.
Honorários advocatícios sucumbenciais para os advogados da autora, ora
recorrida, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do
§ 2o, do
art. 85,
CPC/2015.
Verba honorária para os advogados da ré, ora recorrente, arbitrada em 10%
(dez por cento) do valor do proveito econômico obtido (
§ 2o), ou
CPC/2015, art. 85,
seja, da somatória dos pedidos indenizatórios rejeitados.
Configurada a sucumbência recíproca (art. 86 do
, as custas
CPC/2015)
deverão ser suportadas na proporção do decaimento das partes.
Os valores de todos os encargos sucumbenciais deverão ser apurados em
liquidação de sentença.
É como voto.
Documento eletrônico VDA54763821 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 10/03/2026 10:56:59
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 2.943.047 / SP
Número Registro: 2025/0184985-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10068303720238260073
Sessão Virtual de
a
24/03/2026
30/03/2026
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. MARIA SOARES CAMELO CORDIOLI

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADA
: ADRIANA SILVIANO FRANCISCO - SP138605
AGRAVADO
: IZABEL NASCIMENTO DA CONCEICAO
ADVOGADO : CARLOS WAGNER BENINI JÚNIOR - SP222820
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADA
: ADRIANA SILVIANO FRANCISCO - SP138605
AGRAVADO
: IZABEL NASCIMENTO DA CONCEICAO
ADVOGADO : CARLOS WAGNER BENINI JÚNIOR - SP222820
TERMO
Documento eletrônico VDA55530041 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 31/03/2026 01:08:15
Código de Controle do Documento: 9924d43f-aace-40ac-aeec-c13a81a2b100

A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso, nos termos do
24/03/2026
30/03/2026,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG),
João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro
Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília, 30 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55530041 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 31/03/2026 01:08:15
Código de Controle do Documento: 9924d43f-aace-40ac-aeec-c13a81a2b100