Tribunal: STJ
Processo: 1002433-52.2019.8.26.0338
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-01-09

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA ASSOCIATIVA.
LOTEAMENTO
URBANO
DE
ACESSO
CONTROLADO
CONSTITUÍDO
REGULARMENTE NO REGIME DA
79, ANTES DA VIGÊNCIA DA
LEI 6.766/19
LEI 13.465/2017. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO (ART. 5o, XX, CF).
E
TEMA 882/STJ
DESFILIAÇÃO FORMAL COMUNICADA ANTES DA VIGÊNCIA DA
TEMA 492/STF.

ATO
ILÍCITO
NÃO
CONFIGURADO.
DIVERGÊNCIA
LEI
13.465/2007.
JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS (ART.
85, § 11, CPC).
1. A associação de moradores de loteamento urbano regularmente constituído nos
termos da
em data anterior à vigência da
7, não pode
Lei 6.766/1979,
Lei 13.465/201
cobrar taxas de manutenção de proprietário não associado ou que se tenha
desassociado, conforme
e
Tema 882/STJ
Tema 492/STF.
2. O princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil) não
tem o condão de ensejar, por si só, a superação do direito constitucionalmente
assegurado de liberdade de associação, especialmente quando se trata de condomínio
de fato constituído em parcelamento regular de terras, nos termos da
o
Lei 6.766/1979,
que significa que o provimento dos serviços públicos essenciais é de responsabilidade do
Estado, diretamente ou mediante concessão, custeado pelos proprietários, por meio de
taxas e tarifas.
3. A desfiliação formal comunicada impede a cobrança de taxas a partir do desligamento,
não configurando ilícito civil a recusa de pagamento (arts. 186 e 927 do CC).
4. Recurso especial a que se nega provimento.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2036772 - SP (2022/0350038-0)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
RECORRENTE
: ALBEV ASS PROP LOT ALPES CANTAREIRA BEVERLY HILLS
PARK
ADVOGADOS
: LIDIANE MENESES SOUZA - SP188755
PATRÍCIA DI GESU DO COUTO RAMOS - SP202919
RECORRIDO
: ESTEVAO GUIDA
ADVOGADO
: ANTONIO BENTO LUIZ - SP404334
INTERES.
: ROBSON MIQUELON
INTERES.
: DURVAL SALGE JUNIOR
ADVOGADOS
: ROBSON MIQUELON - SP134014
DURVAL SALGE JUNIOR - SP107418
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA ASSOCIATIVA.
LOTEAMENTO
URBANO
DE
ACESSO
CONTROLADO
CONSTITUÍDO
REGULARMENTE NO REGIME DA
79, ANTES DA VIGÊNCIA DA
LEI 6.766/19
LEI 13.465/2017. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO (ART. 5o, XX, CF).
E
TEMA 882/STJ
DESFILIAÇÃO FORMAL COMUNICADA ANTES DA VIGÊNCIA DA
TEMA 492/STF.

ATO
ILÍCITO
NÃO
CONFIGURADO.
DIVERGÊNCIA
LEI
13.465/2007.
JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS (ART.
85, § 11, CPC).
1. A associação de moradores de loteamento urbano regularmente constituído nos
termos da
em data anterior à vigência da
7, não pode
Lei 6.766/1979,
Lei 13.465/201
cobrar taxas de manutenção de proprietário não associado ou que se tenha
desassociado, conforme
e
Tema 882/STJ
Tema 492/STF.
2. O princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil) não
tem o condão de ensejar, por si só, a superação do direito constitucionalmente
assegurado de liberdade de associação, especialmente quando se trata de condomínio
de fato constituído em parcelamento regular de terras, nos termos da
o
Lei 6.766/1979,
que significa que o provimento dos serviços públicos essenciais é de responsabilidade do
Estado, diretamente ou mediante concessão, custeado pelos proprietários, por meio de
taxas e tarifas.
3. A desfiliação formal comunicada impede a cobrança de taxas a partir do desligamento,
não configurando ilícito civil a recusa de pagamento (arts. 186 e 927 do CC).
4. Recurso especial a que se nega provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do
voto da Sra. Ministra Relatora.
Documento eletrônico VDA53237520 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 19/12/2025 18:11:53
Publicação no DJEN/CNJ de 12/01/2026. Código de Controle do Documento: 77c4ba38-2727-44dd-b1e0-265c583952f8

Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e
Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
19 de dezembro de 2025

Ministra Maria Isabel Gallotti
Relatora
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Publicação no DJEN/CNJ de 12/01/2026. Código de Controle do Documento: 77c4ba38-2727-44dd-b1e0-265c583952f8

RECURSO ESPECIAL No 2036772 - SP (2022/0350038-0)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
RECORRENTE
: ALBEV ASS PROP LOT ALPES CANTAREIRA BEVERLY HILLS
PARK
ADVOGADOS
: LIDIANE MENESES SOUZA - SP188755
PATRÍCIA DI GESU DO COUTO RAMOS - SP202919
RECORRIDO
: ESTEVAO GUIDA
ADVOGADO
: ANTONIO BENTO LUIZ - SP404334
INTERES.
: ROBSON MIQUELON
INTERES.
: DURVAL SALGE JUNIOR
ADVOGADOS
: ROBSON MIQUELON - SP134014
DURVAL SALGE JUNIOR - SP107418
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA ASSOCIATIVA.
LOTEAMENTO
URBANO
DE
ACESSO
CONTROLADO
CONSTITUÍDO
REGULARMENTE NO REGIME DA
79, ANTES DA VIGÊNCIA DA
LEI 6.766/19
LEI 13.465/2017. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO (ART. 5o, XX, CF).
E
TEMA 882/STJ
DESFILIAÇÃO FORMAL COMUNICADA ANTES DA VIGÊNCIA DA
TEMA 492/STF.

ATO
ILÍCITO
NÃO
CONFIGURADO.
DIVERGÊNCIA
LEI
13.465/2007.
JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS (ART.
85, § 11, CPC).
1. A associação de moradores de loteamento urbano regularmente constituído nos
termos da
em data anterior à vigência da
7, não pode
Lei 6.766/1979,
Lei 13.465/201
cobrar taxas de manutenção de proprietário não associado ou que se tenha
desassociado, conforme
e
Tema 882/STJ
Tema 492/STF.
2. O princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil) não
tem o condão de ensejar, por si só, a superação do direito constitucionalmente
assegurado de liberdade de associação, especialmente quando se trata de condomínio
de fato constituído em parcelamento regular de terras, nos termos da
o
Lei 6.766/1979,
que significa que o provimento dos serviços públicos essenciais é de responsabilidade do
Estado, diretamente ou mediante concessão, custeado pelos proprietários, por meio de
taxas e tarifas.
3. A desfiliação formal comunicada impede a cobrança de taxas a partir do desligamento,
não configurando ilícito civil a recusa de pagamento (arts. 186 e 927 do CC).
4. Recurso especial a que se nega provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto, com base nas alíneas "a" e "c" do
inciso III do
da Constituição Federal, por ALBEV - Associação de Proprietários de
art. 105
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Lotes nos Loteamentos Alpes da Cantareira e Beverly Hills Park contra acórdão assim
ementado (fls. 359-367):

Ação de cobrança. Taxa associativa. Loteamento fechado. Sentença de parcial
procedência. Insurgência da autora. Cerceamento de defesa. Não ocorrência.
Elementos disponíveis nos autos suficientes para o julgamento da causa. Não
ocorrência de ofensa ao princípio do contraditório e da ampla defesa. Direito
fundamental à liberdade de associação se sobrepõe ao princípio da vedação ao
enriquecimento ilícito. Tese firmada pelo rito repetitivo previsto no artigo 1.036 do
Código de Processo Civil (artigo 543-C do Código de Processo Civil de 1973).
Cobrança não pode recair sobre proprietário de imóvel que não anuiu com a
instituição do encargo. Sentença mantida. Recurso não provido. Nega-se provimento
ao recurso.

Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, violação
aos arts. 186, 884 e 927 do Código Civil (fls. 370 - 383).
Quanto à suposta ofensa ao
do Código Civil, sustenta que a decisão
art. 884
do tribunal de origem desconsiderou o princípio da vedação ao enriquecimento sem
causa, permitindo que o recorrido usufrua dos serviços prestados pela associação sem a
devida contraprestação, o que configuraria locupletamento ilícito.
Argumenta, também, que a decisão afronta os arts. 186 e 927 do Código Civil,
ao não reconhecer a responsabilidade do recorrido pelo pagamento das taxas
associativas, mesmo diante da comprovação de que ele se beneficia dos serviços
prestados pela associação.
Além disso, aponta divergência jurisprudencial, argumentando que outros
tribunais estaduais e o próprio Superior Tribunal de Justiça têm decidido de forma diversa
em casos semelhantes, especialmente no que tange à aplicação do princípio da vedação
ao enriquecimento sem causa.
Decorreu o prazo sem apresentação de contrarrazões (fl. 431).
É o relatório.
VOTO
Originariamente, ALBEV - Associação de Proprietários de Lotes nos
Loteamentos Alpes da Cantareira e Beverly Hills Park ajuizou ação de cobrança em face
de Estevão Guida, pleiteando o pagamento de R$ 33.932,89 (trinta e três mil novecentos
e trinta e dois reais e oitenta e nove centavos), referentes a taxas associativas e
consumo de água, além das parcelas vincendas no curso do processo.
Alegou que o réu, proprietário de imóvel no loteamento administrado pela
associação, usufrui dos serviços prestados, como manutenção de áreas comuns,
segurança e fornecimento de água, mas deixou de adimplir suas obrigações financeiras.
A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, condenando o réu ao
pagamento dos valores relativos ao consumo de água, mas afastando a cobrança das
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taxas associativas, sob o fundamento de que o réu não é associado à autora e que a
liberdade de associação, garantida pelo
o, XX, da Constituição Federal, impede a
art. 5
imposição de tais encargos a não associados (fls. 309-315).
O Tribunal de origem manteve a sentença, destacando que a tese firmada
pelo Superior Tribunal de Justiça no tema 882, em sede de recursos repetitivos, veda a
cobrança de taxas de manutenção criadas por associações de moradores a proprietários
de imóveis que não sejam associados ou que não tenham anuído com a instituição do
encargo (fls. 359-367).
Inicialmente, analiso as alegações de violação dos arts. 186, 884 e 927 do
Código Civil.
O Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento sobre a matéria no
julgamento do
(tema 882), estabelecendo a seguinte tese:
REsp 1.439.163/SP

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA -
-C DO
ART. 543
CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA
DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU -
IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art . 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese:
"As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não
associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial
provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (STJ - REsp: 1439163 SP 2014
/0037970-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento:
S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe
11/03/2015,
22/05/2015)

Essa tese encontra respaldo nos princípios constitucionais da legalidade,
autonomia de vontade e liberdade de associação, consagrados na Constituição Federal.
O
o, XX, da Constituição Federal estabelece que "ninguém poderá ser
art. 5
compelido a associar-se ou a permanecer associado". Trata-se de direito fundamental
que assegura tanto a liberdade de associação quanto a de desfiliação.
Conforme assentado pelo Supremo Tribunal Federal no RE 695.911/SP (tema
492):

EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade
associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de
loteamento . Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade.
. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas.
Lei no 13.467/17
Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com
observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia
de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de
evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de
imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel.
Min. Marco Aurélio, DJe de
. 2. Na ausência de lei, as associações de
3/11/11)
moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre
lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser
impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3 . A
edição da
representa um marco temporal para o tratamento da
Lei no 13.465/17
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controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a
ter alterado a redação do art . 36-A, parágrafo único, desse diploma
Lei no 6.766/79,
legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em
loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de
direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes
de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de
averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei
que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano
em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços
e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados ( RE no 607.940/DF,
Tribunal Pleno, Rel . Min. Teori Zavascki, DJe de
. 5. Recurso extraordinário
26/2/16)
provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem,
observada a tese fixada nos autos: "É inconstitucional a cobrança por parte de
associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano
de proprietário não associado até o advento da Lei no 13 .465/17 ou de anterior lei
municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de
proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de
acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato
constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso
de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado
no competente registro de imóveis". (STF - RE: 695911 SP, Relator.: DIAS TOFFOLI,
Data de Julgamento:
Tribunal Pleno, Data de Publicação:
15/12/2020,
19/04/2021)

No presente caso, ficou expressamente consignado pelo Tribunal de origem
que o recorrido notificou a associação sobre sua desfiliação em
sendo que a
04/03/2011,
cobrança refere-se ao período posterior (março/2016 a julho/2019), conforme registrado
no acórdão recorrido:

"Nesse sentido o julgado consignou que: 'E, no caso vertente, verifica-se que o
requerido não é associado da autora, eis que a notificou dando conta da sua
desassociação, conforme fls. 266, recebida pela autora em
de modo que
04/03/2011,
os valores cobrados a título de taxa associativa/ condominial/administrativa/rateio, do
período anotado na inicial, qual seja, março/2016 a julho/2019, de fato não são
devidos, pois não mais associado estava. Aliás, deveria a autora ter aceito o seu
desligamento, pois, ausente a imposição por lei e/ou voluntária, o
o, XX, da CF
art. 5
dispõe que 'ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer
associado', com a consequente cessação das cobranças das taxas associativas"'

A jurisprudência desta Corte reconhece a validade da manifestação de
desfiliação, desde que formalmente comunicada. (STJ - REsp: 2108661, Relator: Ministro
ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Publicação:
e (STJ - AREsp:
20/12/2023)
00000000000001561147, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento:
Data de Publicação: Data da Publicação DJe
.
16/10/2019,
17/10/2019)
Embora a recorrente invoque o
do Código Civil (vedação ao
art. 884
enriquecimento sem causa), este princípio não tem o condão de superar os direitos
fundamentais constitucionalmente assegurados, especialmente em se considerando que
se trata de condomínio de fato constituído em parcelamento regular de terras, nos termos
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da
constituído anteriormente à vigência da
o que
Lei 6.766/1979,
Lei 13.465/2017,
significa que o provimento dos serviços públicos essenciais é responsabilidade do
Estado, diretamente ou mediante concessão, sendo custeado pelos proprietários por
meio de taxas e tarifas.
A propósito, no caso, pelo que consta dos autos, o único serviço público
concedido pelo Município à Associação foi o de fornecimento de água, motivo pelo qual a
sentença, confirmada pelo acórdão recorrido, condenou a parte ré ao pagamento dos
valores relativos ao consumo de água registrados na planilha de débito trazida com a
inicial. Nada obsta a que os proprietários de lote resolvam constituir uma associação para
oferecer comodidades e serviços aos moradores, mas tal opção não obriga aqueles que
não desejem se vincular à entidade, prescindindo de seus serviços, por ausência de base
contratual ou legal.
As alegações de violação aos arts. 186 e 927 do Código Civil igualmente não
merecem prosperar. A ausência de pagamento de taxa associativa por quem
validamente se desassociou não configura ato ilícito, mas exercício regular do direito
fundamental à liberdade de associação.
As cobranças das taxas só são devidas até a data de sua manifestação pela
desfiliação. (STJ - REsp: 2108661, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,
Data de Publicação:
.
20/12/2023)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC
/15. AÇÃO DE COBRANÇA . TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. DESCABIMENTO CONTRA NÃO ASSOCIADO. POSTERIOR
DESFILIAÇÃO . MATÉRIA DECIDIDA EM RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS.
DECISÃO MANTIDA. REPERCUSSÃO GERAL. PEDIDO DE SOBRESTAMENTO .
DESNECESSIDADE.
AUSÊNCIA
DE
DETERMINAÇÃO
DE
SUSPENSÃO
NACIONAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (STJ - AgInt no REsp: 1794541 SP
2019/0026049-4, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de
Julgamento:
T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe
10/06/2019,
14/06/2019)

O acórdão recorrido está em perfeita consonância com a tese firmada no tema
882 do STJ e com os princípios constitucionais aplicáveis.
A alegada divergência jurisprudencial não restou demonstrada, uma vez que o
entendimento adotado pelo Tribunal de origem está em consonância com a
jurisprudência consolidada desta Corte Superior sobre a matéria.
Em face do exposto, nego provimento ao recurso especial.
Nos termos do
§ 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez
art. 85,
por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida,
observados os limites previstos nos §§ 2o e 3o do referido dispositivo legal.
É como voto.
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Superior Tribunal de Justiça
S.T.J
Fl.__________

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA

Número Registro: 2022/0350038-0
PROCESSO ELETRÔNICO
REsp 2.036.772 / SP
Números Origem: 10024335220198260338 20200000912270
PAUTA: 02/12/2025
JULGADO: 16/12/2025
Relatora
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. Dra. MARIA DO SOCORRO LEITE DE PAIVA
Secretária
Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE
: ALBEV ASS PROP LOT ALPES CANTAREIRA BEVERLY HILLS PARK
ADVOGADA
: LIDIANE MENESES SOUZA - SP188755
ADVOGADA
: PATRÍCIA DI GESU DO COUTO RAMOS - SP202919
RECORRIDO
: ESTEVAO GUIDA
ADVOGADO
: ANTONIO BENTO LUIZ - SP404334
INTERES.
: ROBSON MIQUELON
INTERES.
: DURVAL SALGE JUNIOR
ADVOGADOS
: ROBSON MIQUELON - SP134014
DURVAL SALGE JUNIOR - SP107418
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Cessão de Direitos
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na
sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A QUARTA TURMA, por unanimidade, negou provimento ao recurso, nos termos
do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e
Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.
C542524449902449047182@
2022/0350038-0 - REsp 2036772
Documento eletrônico VDA53197452 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI, QUARTA TURMA Assinado em: 16/12/2025 17:40:38
Código de Controle do Documento: 7C2BB309-DA2C-44F5-9C0B-518DE530CC00