Tribunal: STJ
Processo: 1010739-35.2022.8.26.0037
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-04-07

Ementa:
EMENTA
PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.
OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. EXISTÊNCIA.
1. A existência de vício da omissão no

Inteiro teor:
EDcl no RECURSO ESPECIAL No 2223398 - SP(2025/0259542-2)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
EMBARGANTE
: CRISPIM LIMA FREITAS
EMBARGANTE
: EDENOILDES FREITAS ORNELAS
ADVOGADO
: FERNANDO FLEURY CUSINATO - SP244404
EMBARGADO
: INCORPORADORA SANTA LUZIA LTDA
ADVOGADO
: LUIZ RICARDO GENNARI DE MENDONÇA - SP165319
EMENTA
PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.
OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. EXISTÊNCIA.
1. A existência de vício da omissão no acórdão embargado conduz
ao acolhimento da pretensão.
2. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos modificativos.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do
24/03/2026
30/03/2026,
voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro
e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
31 de março de 2026
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
Documento eletrônico VDA55546923 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 31/03/2026 20:02:31
Publicação no DJEN/CNJ de 08/04/2026. Código de Controle do Documento: 67c38d01-9a86-4859-908f-2b425a4d2ae6

EDcl no RECURSO ESPECIAL No 2223398 - SP(2025/0259542-2)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
EMBARGANTE
: CRISPIM LIMA FREITAS
EMBARGANTE
: EDENOILDES FREITAS ORNELAS
ADVOGADO
: FERNANDO FLEURY CUSINATO - SP244404
EMBARGADO
: INCORPORADORA SANTA LUZIA LTDA
ADVOGADO
: LUIZ RICARDO GENNARI DE MENDONÇA - SP165319
EMENTA
PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.
OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. EXISTÊNCIA.
1. A existência de vício da omissão no acórdão embargado conduz
ao acolhimento da pretensão.
2. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos modificativos.
RELATÓRIO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

Examinam-se embargos de declaração opostos por CRISPIM LIMA
FREITAS, EDENOILDES FREITAS ORNELAS contra acórdão que conheceu e deu
provimento ao recurso especial, nos termos da seguinte ementa:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL
RESTITUIÇÃO DE VALORESPAGOS E INDENIZAÇÃO
C/C
POR BENFEITORIAS E ACESSÕES. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE
NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR.
IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIADE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. Ação de rescisão contratual
restituição de valores pagos e indenização por
c/c
benfeitorias e acessões, em virtude de contrato de compra e venda de imóvel
firmado entre as partes.
2. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de
ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote
não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do
comprador ou empobrecimento do vendedor.
3. A superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo
suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica
proveito indevidamente auferido pelo promitente comprador, o qual arcou com as
custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual
retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização.
Documento eletrônico VDA54527758 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 27/02/2026 11:34:55
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4. Recurso especial conhecido e provido. (e-STJ fls. 766)

Nas razões do presente recurso, a parte embargante afirma que o
acórdão incorreu em omissão ao deixar de apreciar o primeiro pedido formulado
no Recurso Especial, consistente no reconhecimento da violação dos arts. 492 e
1.013 do CPC, sob o fundamento de que o TJSP teria alterado, de ofício e sem
pedido das partes, os critérios e o percentual de retenção dos valores pagos,
determinando sua incidência sobre o preço atualizado do contrato, configurando
julgamento
e
.
extra petita reformatio in pejus
Requer, assim, o acolhimento dos embargos de declaração para que seja
sanada a omissão apontada, com o devido pronunciamento sobre a alegada
violação aos referidos dispositivos legais e o afastamento da determinação quanto
à base de cálculo da retenção, nos termos da fundamentação deduzida,
ressaltando que eventuais efeitos infringentes seriam mera consequência da
correção do vício. (e-STJ fls. 774 - 778)
É o relatório.
VOTO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

1. DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELA RESCISÃO DO CONTRATO POR
RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR
1. Os embargos de declaração são instrumento processual excepcional
e, a teor do
do CPC, destinam-se ao aprimoramento do julgado que
art. 1.022
contenha obscuridade, contradição, erro material ou omissão sobre tema cujo
pronunciamento se impunha manifestar o julgador.
2. Reexaminando os autos, de fato, houve omissão quanto ao percentual
de retenção aplicável na hipótese de rescisão por culpa do comprador. Passo à
análise.
3. Em relação ao percentual de retenção, o Tribunal de Justiça de São
Paulo, ao julgar o recurso interposto pelo embargante, reformou a sentença que
previa a devolução de 40,65% do
, além de indenização pelas
preço pago
benfeitorias (e-STJ fls. 458-462), e concluiu que, por se tratar de contrato firmado
após a vigência da
aplica-se o
-A, inciso II, da
Lei n. 13.786/2018,
art. 32
nos seguintes termos (e-STJ fls. 458-461):
Lei n. 6.766/1979,

"[...]
Os recursos comportam parcial provimento.
Em primeiro lugar, destaque-se que não há atribuição de
responsabilidade à vendedora pela inviabilização do contrato, tendo os
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compradores sido expressos, na petição inicial, quanto à incapacidade financeira de
darem continuidade ao avençado no contrato.
Necessário frisar, também, que o contrato foi firmado em 22 de abril de
2019, de sorte que a eles aplicáveis às disposições introduzidas pela Lei no 13.768/18
na
que trata do parcelamento do solo urbano.
Lei no 6.766/79,
Pois bem.
O
-A,
, da referida lei, introduzido pela alcunhada Lei do
art. 32
caput
Distrato, disciplina a resolução contratual por fato imputado ao adquirente,
traçando os ônus possíveis desse desfazimento nos seguintes termos:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente,
respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos
por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a
correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos
valores pagos os seguintes itens:
I - os valores correspondentes à eventual
, até o equivalente a
fruição do imóvel
0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato,
cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao
adquirente até sua restituição ao loteador;
II - o montante devido por
, inclusive arras
cláusula penal e despesas administrativas
ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do
;
contrato
III - os
relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;
e cargos moratórios
n
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana,
ou outras de igual natureza que sejam a
contribuições condominiais, associativas
estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e
emolumentos incidentes sobre a restituição
rescisão;
e/ou
V -
desde que integrada ao preço do lote.
a comissão de corretagem,

Assim, a partir do momento em que há legislação específica
disciplinando a forma de resolução do contrato, a solução da lide se satisfaz com o
cotejo entre a norma e as disposições contratuais.
No caso, a pretensão dos autores é a de verem-se restituídos de 90% de
O contrato, por seu turno,
todos os valores pagos.
dispõe sobre eventual rescisão
(p. 18, especificamente).
contratual
O pactuado pelas partes estabelece que havendo rescisão por culpa do
ser-lhe-á restituído o total dos valores pagos pelo preço do lote na
comprador,
forma da Lei no 6.766/79.
Logo, não há muito a se perquirir sobre o montante de retenção, uma
vez que os autores buscavam a retenção de apenas 10% do preço; e a ré postulou
justamente a retenção de 10% do preço, conforme contrato e a lei.
Não há, enfim, controvérsia."

4. O entendimento do
está em dissonância com a jurisprudência
TJS/SP
do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que "é possível a redução do
percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites
legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate
de contrato firmado após a edição da
" (
Lei no 13.786/2018
REsp 2.212.229/SP,
Terceira Turma, DJEN de
, tendo em vista a natureza e a finalidade do
18/8/2025)
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negócio, à luz do disposto no art. 413 do Código Civil e das normas protetivas do
consumidor
5. Neste sentido: AgInt no AgInt no
Terceira
AREsp 2.229.156/DF,
Turma,
DJEN de
AgInt no
Quarta Turma, DJe de
30/5/2025;
REsp 2.100.901/SP,
).
4/9/2024
6. A referida lei, apesar de ter estabelecido parâmetros para resolução
dos contratos de compra e venda de imóveis, não afastou a incidência do Código
de Defesa do Consumidor nem a possibilidade de controle judicial de cláusulas
abusivas. O ordenamento jurídico deve ser interpretado de forma harmônica,
aplicando-se a teoria do diálogo das fontes, de modo que a legislação especial
conviva com o microssistema protetivo consumerista.
7. Na espécie, a aplicação da cláusula penal prevista no
-A, inciso
art. 32
II, de 10% sobre o valor atualizado do contrato (R$263.138,41), resultaria em
retenção de R$26.313,84, cenário mais gravoso do que o fixado na sentença, que
determinou a retenção de 40,65% sobre o valor total pago (R$38.804,65), apesar
do provimento do recurso exclusivo do embargante.
8. Nessas circunstâncias, a intervenção judicial para modular a cláusula
penal é medida que se impõe, a fim de restabelecer o equilíbrio contratual e
atender à função social do contrato.
9. A jurisprudência desta Corte pacificou o entendimento de que, os
descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral,
mas, “quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve
respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores
, com exceção da taxa de fruição”, em observância à interpretação conferida
pagos
ao art. 51, IV, do CDC por esta Corte (
Terceira Turma, DJEN
REsp 2.106.548/SP,
.
19/9/2025)
10. Dessa forma, considerando as particularidades da presente
hipótese, merece prosperar o presente recurso para fixar a cláusula penal para o
patamar de 10% dos valores pagos.
DISPOSITIVO

Forte nessas razões, ACOLHO os embargos de declaração, com efeitos
infringentes, para fixar a cláusula penal para o patamar de 10% dos valores pagos.
Documento eletrônico VDA54527758 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 27/02/2026 11:34:55
Código de Controle do Documento: 94bd156c-401d-43b0-a16a-9f249addd256

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
EDcl no REsp 2.223.398 / SP
Número Registro: 2025/0259542-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10107393520228260037
Sessão Virtual de
a
24/03/2026
30/03/2026
Relator dos EDcl
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : CRISPIM LIMA FREITAS
RECORRENTE : EDENOILDES FREITAS ORNELAS
ADVOGADO
: FERNANDO FLEURY CUSINATO - SP244404
RECORRIDO
: INCORPORADORA SANTA LUZIA LTDA
ADVOGADO
: LUIZ RICARDO GENNARI DE MENDONÇA - SP165319
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
EMBARGANTE : CRISPIM LIMA FREITAS
EMBARGANTE : EDENOILDES FREITAS ORNELAS
ADVOGADO
: FERNANDO FLEURY CUSINATO - SP244404
EMBARGADO : INCORPORADORA SANTA LUZIA LTDA
ADVOGADO
: LUIZ RICARDO GENNARI DE MENDONÇA - SP165319
TERMO
Documento eletrônico VDA55526538 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 31/03/2026 00:41:43
Código de Controle do Documento: b4568a29-cacf-4821-9fd9-1b89fe5d1602

A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso, nos termos do
24/03/2026
30/03/2026,
voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 30 de março de 2026
Documento eletrônico VDA55526538 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 31/03/2026 00:41:43
Código de Controle do Documento: b4568a29-cacf-4821-9fd9-1b89fe5d1602