Tribunal: STJ
Processo: 5001805-85.2017.8.13.0480
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSU MIDOR. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA
ENTREGA DE LOTE EM CONDOMÍNIO. LUCROS CESSANTES EM LOTE
NÃO EDIFICADO E MULTA CONTRATUAL. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2128567 - MG(2024/0077810-4)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: GUILHERME LEMOS SILVERIO XAVIER
ADVOGADOS
: ALEXANDRE MAXIMO OLIVEIRA - MG099057
RAINIER OLIVEIRA DE ARAUJO - MG134945
RECORRIDO
: QMC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO
: ARNALDO QUEIROZ DE MELO JUNIOR - MG067854
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSU MIDOR. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA
ENTREGA DE LOTE EM CONDOMÍNIO. LUCROS CESSANTES EM LOTE
NÃO EDIFICADO E MULTA CONTRATUAL. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão que manteve o não cabimento de
lucros cessantes por se tratar de lote não edificado e reconheceu danos morais,
redistribuiu os ônus sucumbenciais em 50% para cada parte, fixando honorários
em 12% sobre o valor da condenação e 12% sobre o valor da causa e acolheu
embargos para atualizar os honorários.
2. A controvérsia versa sobre ação de obrigação de fazer
indenização por danos
c/c
morais e materiais, com pedido de reconhecimento da mora na entrega de lote,
indenização por aluguéis ou lucros cessantes pela privação de uso e multa
contratual de 2%.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os
pedidos, reconheceu o atraso na entrega, condenou em danos morais, afastou
lucros cessantes por se tratar de lote não edificado e fixou honorários de
sucumbência.
4. A Corte de origem manteve, no mérito, o não cabimento de lucros cessantes em
lote não edificado e o cabimento de danos morais e reformou parcialmente para
redistribuir os ônus sucumbenciais, além de acolher embargos para atualizar
honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se o atraso na entrega do lote não
edificado enseja condenação em lucros cessantes, com prejuízo presumido, à luz do
do CC; e (ii) saber se é possível a reversão da multa contratual de 2% em
art. 402
favor do consumidor, com fundamento no
do CPC e no Tema n. 971 do STJ.
art. 47
Documento eletrônico VDA55100588 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 17/03/2026 15:41:32
Publicação no DJEN/CNJ de 19/03/2026. Código de Controle do Documento: c696529d-a23d-442b-b6d7-4206d0f5554f

III. RAZÕES DE DECIDIR
6. O atraso na entrega de imóvel acarreta lucros cessantes pela injusta privação do
uso, com prejuízo presumido inclusive em lote não edificado; a base de cálculo é o
valor locatício de imóvel assemelhado até a disponibilização da posse.
7. A reversão da multa contratual demanda reexame de cláusulas e do acervo
fático-probatório, providência vedada em recurso especial. Incidem as Súmulas n.
5 e 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso especial parcialmente conhecido e provido.
: “1. O atraso na entrega do imóvel gera lucros cessantes com
Tese de julgamento
prejuízo presumido, inclusive em lote não edificado, apurados com base no valor
locatício de imóvel assemelhado até a disponibilização da posse. 2. Incidem as
Súmulas n. 5 e 7 do STJ para obstar a revisão da multa contratual, por envolver
interpretação de cláusulas e revolvimento de fatos e provas”.
CC,
CPC,
Dispositivos relevantes citados:
art. 402;
art. 47.
STJ,
relator Ministro
Jurisprudência relevante citada:
AREsp n. 3.008.707/SP,
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
STJ,
24/11/2025;
relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma,
REsp n. 2.003.257/SP,
julgado em
STJ,
relator Ministro Moura
13/10/2025;
AREsp n. 2.127.183/GO,
Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
STJ,
29/9/2025;
REsp n. 2.059.323/MA,
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
STJ,
9/12/2025;
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
REsp n. 2.062.830/RJ,
Turma, julgado em
STJ,
relator Ministro Marco
9/12/2025;
REsp n. 1.729.593/SP,
Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em
STJ, Súmulas n. 5, 7;
25/9/2019;
STF, Súmula n. 284.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer
10/03/2026
16/03/2026,
parcialmente do recurso e, nessa parte dar-lhe provimento, nos termos do voto do
Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.
Brasília,
.
17 de março de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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RECURSO ESPECIAL No 2128567 - MG(2024/0077810-4)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: GUILHERME LEMOS SILVERIO XAVIER
ADVOGADOS
: ALEXANDRE MAXIMO OLIVEIRA - MG099057
RAINIER OLIVEIRA DE ARAUJO - MG134945
RECORRIDO
: QMC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO
: ARNALDO QUEIROZ DE MELO JUNIOR - MG067854
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSU MIDOR. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA
ENTREGA DE LOTE EM CONDOMÍNIO. LUCROS CESSANTES EM LOTE
NÃO EDIFICADO E MULTA CONTRATUAL. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão que manteve o não cabimento de
lucros cessantes por se tratar de lote não edificado e reconheceu danos morais,
redistribuiu os ônus sucumbenciais em 50% para cada parte, fixando honorários
em 12% sobre o valor da condenação e 12% sobre o valor da causa e acolheu
embargos para atualizar os honorários.
2. A controvérsia versa sobre ação de obrigação de fazer
indenização por danos
c/c
morais e materiais, com pedido de reconhecimento da mora na entrega de lote,
indenização por aluguéis ou lucros cessantes pela privação de uso e multa
contratual de 2%.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os
pedidos, reconheceu o atraso na entrega, condenou em danos morais, afastou
lucros cessantes por se tratar de lote não edificado e fixou honorários de
sucumbência.
4. A Corte de origem manteve, no mérito, o não cabimento de lucros cessantes em
lote não edificado e o cabimento de danos morais e reformou parcialmente para
redistribuir os ônus sucumbenciais, além de acolher embargos para atualizar
honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se o atraso na entrega do lote não
edificado enseja condenação em lucros cessantes, com prejuízo presumido, à luz do
do CC; e (ii) saber se é possível a reversão da multa contratual de 2% em
art. 402
favor do consumidor, com fundamento no
do CPC e no Tema n. 971 do STJ.
art. 47
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III. RAZÕES DE DECIDIR
6. O atraso na entrega de imóvel acarreta lucros cessantes pela injusta privação do
uso, com prejuízo presumido inclusive em lote não edificado; a base de cálculo é o
valor locatício de imóvel assemelhado até a disponibilização da posse.
7. A reversão da multa contratual demanda reexame de cláusulas e do acervo
fático-probatório, providência vedada em recurso especial. Incidem as Súmulas n.
5 e 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso especial parcialmente conhecido e provido.
: “1. O atraso na entrega do imóvel gera lucros cessantes com
Tese de julgamento
prejuízo presumido, inclusive em lote não edificado, apurados com base no valor
locatício de imóvel assemelhado até a disponibilização da posse. 2. Incidem as
Súmulas n. 5 e 7 do STJ para obstar a revisão da multa contratual, por envolver
interpretação de cláusulas e revolvimento de fatos e provas”.
CC,
CPC,
Dispositivos relevantes citados:
art. 402;
art. 47.
STJ,
relator Ministro
Jurisprudência relevante citada:
AREsp n. 3.008.707/SP,
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
STJ,
24/11/2025;
relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma,
REsp n. 2.003.257/SP,
julgado em
STJ,
relator Ministro Moura
13/10/2025;
AREsp n. 2.127.183/GO,
Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
STJ,
29/9/2025;
REsp n. 2.059.323/MA,
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
STJ,
9/12/2025;
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
REsp n. 2.062.830/RJ,
Turma, julgado em
STJ,
relator Ministro Marco
9/12/2025;
REsp n. 1.729.593/SP,
Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em
STJ, Súmulas n. 5, 7;
25/9/2019;
STF, Súmula n. 284.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por GUILHERME LEMOS
SILVÉRIO XAVIER com fundamento no
III,
, da Constituição Federal,
art. 105,
a
contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais em apelação nos
autos de ação de obrigação de fazer
indenização por danos morais e materiais.
c/c
O julgado foi assim ementado (fl. 456):
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO - ATRASO NA ENTREGA -
OFENSA AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ - LUCROS CESSANTES - LOTE NÃO
EDIFICADO - NÃO CABIMENTO - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS -
CABIMENTO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - REDISTRIBUIÇÃO DOS
ENCARGOS PROCESSUAIS. 1. Nos termos do que dispõe o
I do CPC,
art. 373,
para o reconhecimento da procedência dos pedidos, incumbe ao requerente
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demonstrar as circunstâncias básicas e essenciais a que se lhe reconheça o direito
postulado na inicial, já que se trata de fato constitutivo de seu direito. Por outro
lado, nos termos do inciso II do mesmo dispositivo, incumbe ao réu a prova quanto
à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 2. O
princípio da boa-fé objetiva, visando resguardar a legítima expectativa das partes,
obriga que os contratantes observem, no curso da relação obrigacional, os deveres
anexos dela decorrentes, com destaque para a lealdade, confiança e informação. 3.
Tratando-se de lote não edificado, inexiste a possibilidade de se aferir renda a
amparar a indenização a título de lucros cessantes. 4. Há dano moral se a promitente
vendedora atrasa, por longo período, a entrega do imóvel, impedindo o comprador
de tomar posse na data aprazada. 5. O valor da indenização deve ser fixado com
prudência, segundo os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, mostrando-
se apto a reparar, adequadamente, o dano suportado pelo ofendido, servindo, ainda,
como meio de impedir que o condenado reitere a conduta ilícita. 6. Havendo
sucumbência recíproca, a responsabilidade pelo pagamento das despesas
processuais e dos honorários de advogado deve ser distribuída entre os litigantes,
proporcionalmente ao seu êxito na demanda. 7. Primeiro recurso parcialmente
provido. Segundo recurso desprovido.

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fls.
502 e 537):
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - VÍCIOS PREVISTOS NO ART. 1.022
DO
– OMISSÃO – APERFEIÇOAMENTO DA PRESTAÇÃO
CPC/15
JURISDICIONAL – ACOLHIMENTO.
1. Nos termos do
II do CPC, os embargos de declaração devem ser
art. 1.022,
acolhidos quando se vislumbrar contradição a respeito de questão sobre a qual
deveria se pronunciar o acórdão, como meio de aperfeiçoamento da prestação
jurisdicional.
2. Configurada a omissão quanto à ausência de determinação da atualização do
valor da condenação em honorários advocatícios, os embargos de declaração
merecem acolhimento.
3. Embargos acolhidos.

Novos embargos foram manejados e rejeitados, nos termos da seguinte
ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO – HONORÁRIOS DE
SUCUMBÊNCIA – CONTRADIÇÃO – NÃO ACOLHIMENTO – OMISSÃO –
REAPRECIAÇÃO DE MATÉRIA DISCUTIDA – NÃO CABIMENTO –
ACÓRDÃO MANTIDO.
1. O manejo dos embargos de declaração, ainda que para fins de prequestionamento,
tem, necessariamente, de se adequar às hipóteses do
CPC.
art. 1.022,
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2. Por força do
§ 2o do CPC, os honorários de sucumbência devem ser
art. 85,
arbitrados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da
condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo,
sobre o valor atualizado da causa.
3. Constando-se no julgado a inexistência de omissão, impõe-se a rejeição dos
embargos.
4. Embargos rejeitados.
No recurso especial, o recorrente aponta violação dos seguintes artigos:
a) 402 do Código Civil, porque o acórdão afastou a aplicação de perdas e
danos nos casos de atraso na entrega de lote não edificado, quando são devidos os
danos emergentes pelos aluguéis pagos e os lucros cessantes presumidos pela
privação do uso do bem; e
b) 47 do Código de Defesa do Consumidor, pois a cláusula penal
prevista apenas em desfavor do comprador deve ser interpretada de maneira mais
favorável ao consumidor, com aplicação inversa em caso de inadimplemento do
vendedor.
Sustenta que o Tribunal de origem divergiu da jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça quanto à presunção de prejuízo do comprador e à
condenação por lucros cessantes em atraso de entrega, inclusive de lote não
edificado, bem como quanto à aplicação do Tema n. 971 do STJ, indicando os
seguintes precedentes – AgInt no
e AgInt nos EDcl no
REsp 1.818.212/SP
–, além de invocar a orientação representativa fixada no
REsp 1.866.351/SP
(Tema n. 971 do STJ).
REsp n. .631.485/DF
Requer o provimento do recurso para que se fixe a aplicação do art. 402
do Código Civil nos casos de atraso na execução e conclusão da infraestrutura de
lote não edificado; condene a recorrida ao pagamento de danos materiais
emergentes pelos aluguéis pagos ou, alternativamente, lucros cessantes presumidos
no patamar mensal de 1% sobre o valor atualizado do imóvel; requer ainda o
provimento do recurso para que se aplique, por arbitramento judicial, a multa
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contratual de 2% sobre o valor total do contrato em favor do consumidor, a partir
da cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador.
Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o recurso é intempestivo
quanto ao dissídio porque não observado o § 1o do
do CPC; no mérito,
art. 1.029
sustenta inexistência de prova do dano material, inaplicabilidade de lucros
cessantes em lote não edificado e impossibilidade de inversão da cláusula penal do
contrato, afirmando não incidir o
do CDC nem o Tema n. 971 do STJ,
art. 47
requerendo a inadmissibilidade do recurso e, subsidiariamente, o seu
desprovimento.
O recurso especial foi admitido.
É o relatório.
VOTO
I - Contextualização
A controvérsia diz respeito à ação de obrigação de fazer
indenização
c/c
por danos morais e materiais em que a parte autora pleiteou o reconhecimento da
mora na entrega de lote em condomínio, a condenação ao pagamento de danos
materiais emergentes pelos aluguéis pagos durante o atraso ou, alternativamente,
lucros cessantes presumidos pela privação do uso e a aplicação de multa contratual
de 2% sobre o valor do contrato em razão do inadimplemento da vendedora.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes
os pedidos, reconhecendo o atraso na entrega do imóvel, condenou o demandado
ao pagamento de danos morais, afastando a pretensão de lucros cessantes por se
tratar de lote não edificado e fixou honorários de sucumbência.
A Corte estadual manteve, no mérito, a conclusão da sentença quanto ao
não cabimento de lucros cessantes em lote não edificado e ao cabimento de danos
morais, e reformou parcialmente para redistribuir os ônus da sucumbência em 50%
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para cada parte, fixando honorários de 12% sobre o valor da condenação em
desfavor da ré e de 12% sobre o valor da causa em desfavor do autor, além de
acolher embargos de declaração da recorrida para determinar a atualização do
valor da condenação dos honorários advocatícios.
II - Lucros cessantes
Quanto à violação do art. 402 do Código Civil, sob alegação de ser
devida a condenação ao pagamento de lucros cessantes diante do atraso na entrega
do imóvel, o Tribunal estadual entendeu ser indevida a indenização por inexistir
prova efetiva dos prejuízos decorrentes da impontualidade do vendedor.
A decisão recorrida contrariou o entendimento desta Corte no sentido de
que o atraso excessivo na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo, ainda que
se trate de loteamento.
A propósito:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE
FAZER.
. ATRASO. DANO MATERIAL E MORAL.
LOTEAMENTO
LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE CONSUMO. JURISPRUDÊNCIA.
LUCROS
CESSANTES
E
DANOS
MORAIS.
REEXAME
FÁTICO-
PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ.
1. No caso, o acórdão recorrido decidiu em consonância com a
jurisprudência desta Corte, tanto no que se refere à legitimidade passiva da
loteadora, como na fixação excepcional de danos morais e lucros cessantes,
haja vista o atraso excessivo na entrega do lote, que inviabilizou sua edificação.
Precedentes.
2. Diante do exame das circunstâncias particulares do caso concreto pelo
acórdão recorrido, o recurso especial é inviável, na medida em que se faz
imprescindível o vedado o reexame do conjunto fático-probatório dos autos (
.
Súmula no 7/STJ)
3. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa
extensão, negar-lhe provimento.
(
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
AREsp n. 3.008.707/SP,
Terceira Turma, julgado em
DJEN de
destaquei.)
24/11/2025,
1/12/2025,

PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
.
ATRASO
NA
ENTREGA
DAS
OBRAS
DE
LOTEAMENTO
INFRAESTRUTURA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CADEIA DE
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FORNECIMENTO. INCIDÊNCIA DO CDC. ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO
CONFIGURADA. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E
LUCROS CESSANTES. LOTE
7/STJ.
NÃO
EDIFICADO.
PREJUÍZO
PRESUMIDO.
TERMO
INICIAL.
CONDENAÇÃO.
CUMULAÇÃO
COM
MULTA
COMINATÓRIA.
NATUREZAS JURÍDICAS DISTINTAS. POSSIBILIDADE.
1. A responsabilidade civil solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento
é entendimento consolidado em matéria consumerista, conforme o
o do Código
art. 7
de Defesa do Consumidor.
A revisão do reconhecimento da legitimidade passiva demandaria o reexame
de fatos e provas, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos das
Súmulas 5 e 7/STJ.
2. O prazo para a entrega do loteamento é aquele estipulado no contrato,
vinculando o fornecedor, não se aplicando o prazo máximo geral da Lei n. 6.766/79
para se eximir da responsabilidade pela mora.
3. O atraso na entrega de imóvel acarreta o dever de indenizar a título de
lucros cessantes, em razão da injusta privação do uso e fruição do bem, sendo o
prejuízo do promitente comprador presumido, inclusive nos casos de lote não
edificado.
4. Entraves burocráticos e dificuldades inerentes ao empreendimento
configuram fortuito interno, não eximindo a responsabilidade do fornecedor. 5. É
possível a cumulação da condenação em lucros cessantes, de natureza indenizatória,
com a multa diária (astreintes), de caráter coercitivo, uma vez que as verbas
possuem naturezas jurídicas distintas.
Recursos especiais conhecidos e improvidos.
(
relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma,
REsp n. 2.003.257/SP,
julgado em
DJEN de
destaquei.)
13/10/2025,
16/10/2025,
Em relação à base de cálculo para a incidência dos lucros cessantes, esta
Corte definiu como parâmetro o valor do aluguel de imóvel semelhante ao
adquirido, até a disponibilização da posse do bem pela construtora.
Nesse sentido:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUMIDO. PARÂMETROS DE
FIXAÇÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS.
RECURSO
SÚMULA N. 7/STJ.
NÃO PROVIDO.
1. O atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de
compra e venda enseja a condenação da promitente vendedora ao pagamento
de lucros cessantes, a título de aluguel mensal, com base no valor locatício de
imóvel similar, sendo presumido o prejuízo do adquirente.
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2. O percentual de 1% ao mês sobre o valor já quitado encontra-se dentro dos
parâmetros jurisprudenciais consolidados, que variam de 0,5% a 1% do valor do
imóvel.
3. A pretensão de alterar o quantum indenizatório não configura debate sobre
a interpretação da lei federal, mas sim uma tentativa de reexame das circunstâncias
fáticas e probatórias dos autos, o que é vedado em sede de recurso especial,
conforme a Súmula 7/STJ.
4. Recurso especial parcialmente conhecido e, na parte conhecida, não provido.
(
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado
REsp n. 2.181.514/PA,
em
DJEN de
destaquei.)
16/12/2025,
19/12/2025,

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS.
RECURSOS ESPECIAIS ISOLADOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA E VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO.
RECURSO DE ENGECAP VIOLAÇÃO DO
DO CPC.
ART. 1.022
ALEGAÇÕES GENÉRICAS. SÚMULA N. 284 DO STF, POR ANALOGIA.
ALEGAÇÕES DE JULGAMENTO EXTRA PETITA E AUSÊNCIA DE PROVA
DOS DANOS NO IMÓVEL. SÚMULA N. 7 DO STJ. DESCUMPRIMENTO DO
PRAZO PARA A ENTREGA DA UNIDADE. INTERPRETAÇÃO DE
CLÁUSULA CONTRATUAL E REVISÃO DO ACERVO FÁTICO DOS AUTOS.
SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL
QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO.
SÚMULA N. 7 DO STJ.
RECURSO DE ULISSES E OUTRA ALEGAÇÃO DE QUE, NA DATA DA
ASSINATURA DO TERMO DE RECEBIMENTO, O IMÓVEL NÃO ESTAVA
HABITÁVEL. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. MULTA
MORATÓRIA. TERMO FINAL. DATA DA ENTREGA DAS CHAVES.
SÚMULA N. 568 DO STJ.
1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada pelos
promitentes-compradores, em decorrência de atraso na entrega da obra, além de
vícios construtivos no imóvel.
2. Na alegação de ofensa aos arts. 489 e 1.022, II, do CPC, cabe à parte
explicitar os pontos omissos do acórdão relacionados à aplicação da lei para que se
possa avaliar se a questão jurídica ou os fatos a ela relacionados seriam relevantes
ao julgamento da causa. A inobservância à norma atrai a incidência da Súmula n.
284 do STF, por analogia.
3. As questões relacionadas à ocorrência de julgamento extra petita e ao ônus
da prova quanto aos fatos constitutivos do direito dos autores foram solucionadas
com base na análise dos elementos fáticos da causa, cujo reexame é vedado nesta
esfera excepcional, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
4. Para ultrapassar a convicção firmada no acórdão recorrido quanto ao
descumprimento do prazo de entrega da obra por parte da construtora, exigiria a
interpretação de disposições contratuais, além de nova incursão nas provas dos
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autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, nos termos do que
dispõem as Súmulas n. 5 e 7 desta Corte.
5. A fixação da indenização por danos morais decorreu de situação
excepcional, que configurou ofensa ao direito da personalidade dos adquirentes,
extrapolando a esfera do mero inadimplemento contratual, não podendo a questão
ser revista neste Tribunal, por esbarrar a pretensão na Súmula n. 7 do STJ.
6. Revisar a conclusão do julgado, com o consequente acolhimento da
pretensão recursal, no sentido de reconhecer que na data da entrega das chaves o
imóvel não estava habitável, exigiria o reexame do acervo fático-probatório da
causa, incompatível com a via eleita, nos termos da Súmula n. 7 do STJ.
7. A jurisprudência da Segunda Seção desta Corte, firmada na
sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que o atraso injustificado
na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal
à compradora, a título de lucros cessantes, com base no valor locatício de
imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse
direta ao adquirente da unidade autônoma (
relator
REsp 1.729.593/SP,
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, julgado em
DJe de
.
25/9/2019,
27/9/2019)
8. Agravos conhecidos. Recurso especial de ENGECAP não conhecido e
recurso especial de ULISSES e outra conhecido em parte e não provido.
(
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
AREsp n. 2.127.183/GO,
julgado em
DJEN de
destaquei.)
29/9/2025,
2/10/2025,
III - Multa em favor do comprador
O recorrente alega violação do
do CPC, fundada na possibilidade
art. 47
de reversão da multa contratual de 2% em favor do consumidor. Invoca o Tema
971 do STJ.
O Tribunal local, a partir da análise do contrato, afastou a aplicação da
multa contratual em favor do consumidor, reconhecendo tratar-se de cláusula
prevista para a hipótese de rescisão contratual e não para o inadimplemento do
comprador, o que afastaria a possibilidade de sua incidência em favor do
consumidor.
Confira-se trecho do acórdão (fls. 471- 472):
Pretende o segundo
a aplicação da multa contratual prevista na
apelante/autor
cláusula décima segunda, parágrafo terceiro, ao presente caso.
Analisando o contrato celebrado entre as partes (doc. ordem 08), pude
verificar que a cláusula indicada é para casos de rescisão contratual:
(...)
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No presente caso, não houve rescisão do contrato, inclusive, sequer foi
formulado pedido nesse sentido na petição inicial.
Assim, não há que se falar em abusividade da estipulação da multa apenas
para caso de rescisão por inadimplemento do comprador, uma vez que não houve
rescisão contratual na espécie, sendo impossível a aplicação recíproca, pois,
conforme já mencionado, tratam-se de situações diversas.
Para modificar o entendimento adotado na origem seria necessário
reavaliar o contexto fático e a analisar as cláusulas contratuais, o que implicaria
reexame de questões fático-probatórias presentes nos autos, o que é inviável
conforme os enunciados das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte.
Nesse sentido:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE
TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE.
SUBSTITUIÇÃO
TEMA 996/STJ.
DO
INDEXADOR
SETORIAL
PELO
IPCA.
INEXISTÊNCIA
DE
CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. TEMAS
CLÁUSULA
970/971/STJ.
PENAL MORATÓRIA. VEDAÇÃO DE CUMULAÇÃO COM LUCROS
CESSANTES. ARBITRAMENTO EM FAVOR DO ADQUIRENTE. ART. 1.022
DO CPC. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA.
PARÁGRAFO ÚNICO,
ART. 404,
DO CC. NEGATIVA DE VIGÊNCIA NÃO CARACTERIZADA. SÚMULAS 5 E
E
ARTS. 1.039 E 1.040 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA.
7/STJ
284/STF.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. RECURSO CONHECIDO EM
PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em apelação cível
envolvendo atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, reconhece a validade
da cláusula de tolerância de 180 dias, aplica o
para substituir o
Tema 996/STJ
indexador setorial pelo IPCA, afasta danos morais, e fixa indenização por mora
mediante cláusula penal e juros contratuais, sem cumular lucros cessantes.
2. A fundamentação enfrenta os pontos centrais, aplicando as teses repetitivas
pertinentes e definindo o regime indemnizatório da mora com base na cláusula penal
e nos juros contratados, inexistindo omissão integrável (art. 1.022 do CPC).
3. A substituição pretendida do critério fixado (multa de 2% por 0,02%
ao mês) demanda interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento fático-
probatório (Súmulas 5 e
), além de carecer de impugnação específica
7/STJ
suficiente (
.
Súmula 284/STF)
4. Inexiste ofensa aos arts. 1.039 e 1.040 do CPC, pois o acórdão observa o
(vedação de cumulação da cláusula penal moratória com lucros
Tema 970/STJ
cessantes) e o
(utilização da cláusula penal como parâmetro para
Tema 971/STJ
indenização do inadimplemento do vendedor, com conversão em dinheiro por
arbitramento judicial).
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5. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.
(
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
REsp n. 2.059.323/MA,
julgado em
DJEN de
destaquei.)
9/12/2025,
12/12/2025,

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO. COMPRA E
VENDA.
IMÓVEL.
ATRASO
NA
ENTREGA
DA
OBRA.
RESPONSABILIDADE. MULTA CONTRATUAL. REEXAME DE PROVAS E
CLÁUSULAS. SÚMULAS NoS 5 E
DEVOLUÇÃO INTEGRAL.
7/STJ.
ENTENDIMENTO DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. AUSÊNCIA
DE PREQUESTIONAMENTO.
DANOS MORAIS. CASO
SÚMULA No 211/STJ.
CONCRETO.
REEXAME
FÁTICO-PROBATÓRIO.
IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULA No 7/STJ.
1. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pelo agravante no que se refere à
responsabilidade pela rescisão contratual e à multa contratual exigiria exceder
os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e
cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das
Súmulas nos 5 e 7/STJ.
2. No que diz respeito à possibilidade de devolução integral das parcelas
pagas pela rescisão da promessa de compra e venda, o acórdão atacado está em
harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes.
3. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a
despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da
Súmula no 211/STJ.
4. A jurisprudência desta Corte Superior possui entendimento de que o
simples descumprimento contratual não enseja reparação de danos morais, os quais
deveriam ser efetivamente demonstrados para se cogitar ser caso de indenização.
Precedentes.
5. No caso, o Tribunal de origem manteve a condenação da parte recorrente ao
pagamento de indenização por danos morais sem especificar as circunstâncias do
caso concreto que ensejariam a reparação.
6. Recurso conhecido em parte e provido.
(
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
REsp n. 2.062.830/RJ,
Turma, julgado em
DJEN de
destaquei.)
9/12/2025,
18/12/2025,
IV - Conclusão
Ante o exposto, conheço em parte do recurso especial e dou-
lhe provimento para condenar o recorrido ao pagamento de indenização
pelos lucros cessantes com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até
a disponibilização da posse direta do bem pela construtura, cujo valor deverá
ser apurado pelo juízo de origem em liquidação de sentença.
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Deixo de majorar os honorários advocatícios recursais, diante do parcial
provimento ao recurso.
É o voto.
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Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 12/02/2026 18:50:07
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.128.567 / MG
Número Registro: 2024/0077810-4
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10000170572762006 50018058520178130480
Sessão Virtual de
a
10/03/2026
16/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : GUILHERME LEMOS SILVERIO XAVIER
ADVOGADOS
: ALEXANDRE MAXIMO OLIVEIRA - MG099057
RAINIER OLIVEIRA DE ARAUJO - MG134945
RECORRIDO
: QMC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO
: ARNALDO QUEIROZ DE MELO JUNIOR - MG067854
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso e, nessa parte
10/03/2026
16/03/2026,
deu-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos Gambogi
(Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o
julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Não participou do julgamento o Sr. Ministro
Antonio Carlos Ferreira.

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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/03/2026 01:06:51
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Brasília, 16 de março de 2026
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