Tribunal: STJ
Processo: 1402224-13.2023.8.12.0000
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-02-13

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO
EDIFICADO.
INAPLICABILIDADE
DA
LEI
13.786/2018.
FUNDAMENTAÇÃO
DEFICIENTE.

AGRAVO

SÚMULA
284/STF.
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. A jurisprudência do STJ exige que as razões do recurso especial expressem,
com clareza e objetividade, os motivos pelos quais se busca a reforma da

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2685293 - MS (2024/0246587-3)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: NOVA ROMA LOTEADORA E INCORPORADORA S.S. LTDA
ADVOGADOS
: RAFAEL FELLIPE GROTA TRAIN - PR061444
LUÍS FELIPE CARRAZONI BLANCO - PR108492
AGRAVADO
: MARLENE DE ALMEIDA LIMA
ADVOGADO
: LEONARDO BENITES FORNARI - MS020300
INTERES.
: LUIZ CARLOS RUIZ MANSANO & CIA LTDA
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO
EDIFICADO.
INAPLICABILIDADE
DA
LEI
13.786/2018.
FUNDAMENTAÇÃO
DEFICIENTE.

AGRAVO

SÚMULA
284/STF.
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. A jurisprudência do STJ exige que as razões do recurso especial expressem,
com clareza e objetividade, os motivos pelos quais se busca a reforma da
decisão recorrida. No caso, a agravante limitou-se a transcrever dispositivos
legais e íntegra do acórdão recorrido, sem demonstrar de forma clara e direta
como tais normas teriam sido mal interpretadas ou contrariadas, configurando
deficiência de fundamentação.
2. A ausência de fundamentação apta a demonstrar o desacerto do acórdão
recorrido atrai a aplicação da Súmula 284 do STF, aplicada por analogia no STJ.
3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025
a
por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro
17/11/2025,
Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
19 de novembro de 2025

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 19/11/2025 15:12:07
Publicação no DJEN/CNJ de 18/02/2026. Código de Controle do Documento: 01acd354-00ed-45e9-a4d3-7713a17e8126

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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2685293 - MS (2024/0246587-3)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: NOVA ROMA LOTEADORA E INCORPORADORA S.S. LTDA
ADVOGADOS
: RAFAEL FELLIPE GROTA TRAIN - PR061444
LUÍS FELIPE CARRAZONI BLANCO - PR108492
AGRAVADO
: MARLENE DE ALMEIDA LIMA
ADVOGADO
: LEONARDO BENITES FORNARI - MS020300
INTERES.
: LUIZ CARLOS RUIZ MANSANO & CIA LTDA
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO
EDIFICADO.
INAPLICABILIDADE
DA
LEI
13.786/2018.
FUNDAMENTAÇÃO
DEFICIENTE.

AGRAVO

SÚMULA
284/STF.
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. A jurisprudência do STJ exige que as razões do recurso especial expressem,
com clareza e objetividade, os motivos pelos quais se busca a reforma da
decisão recorrida. No caso, a agravante limitou-se a transcrever dispositivos
legais e íntegra do acórdão recorrido, sem demonstrar de forma clara e direta
como tais normas teriam sido mal interpretadas ou contrariadas, configurando
deficiência de fundamentação.
2. A ausência de fundamentação apta a demonstrar o desacerto do acórdão
recorrido atrai a aplicação da Súmula 284 do STF, aplicada por analogia no STJ.
3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO
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Trata-se de agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto por NOVA
ROMA LOTEADORA E INCORPORADORA S/S LTDA, fundamentado no artigo 105, inciso III,
alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, interposto contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de
Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, assim ementado:
“EMENTA – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AÇÃO RESCISÓRIA -
PRETENSÃO RECURSAL DE PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA –
EMBARGOS REJEITADOS. Ainda que opostos à guisa de prequestionamento,
os embargos declaratórios devem respeito aos limites inseridos no artigo 1.022,
do Código de Processo Civil, ou seja, à existência de omissão, contradição,
obscuridade ou erro material. Segundo dispõe o artigo 1.025, do CPC, a
matéria ventilada pela parte embargante encontra-se automaticamente
prequestionada para fins de interposição de recursos às instâncias superiores.”
(fls. 298)
Os embargos de declaração de fls. 298 foram rejeitados. (fls. 298/301)
Nas razões do recurso especial, a parte alega violação aos arts. 26-A e 32-A da
389, 402, 408, 475, 884, 885 e 886 do Código Civil, sustentando, em síntese, ser
Lei 6.766/79,
cabível a condenação da recorrida ao pagamento de taxa de fruição pelo período de vigência do
contrato.
Não foram apresentadas contrarrazões.
O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente
agravo.
É o relatório. Decido.
VOTO
Extrai-se dos autos que, na origem, a MARLENE DE ALMEIDA LIMA, ora recorrida,
ajuizou
contra NOVA ROMA LOTEADORA E INCORPORADORA S.S. LTDA,
ação rescisória
ora recorrente, alegando
, por aplicação retroativa da
violação manifesta de norma jurídica
a contrato de compra e venda de lote firmado em 2015, com consequente
Lei 13.786/2018
condenação à taxa de fruição sem demonstração de proveito econômico, em ofensa aos arts. 5o,
XXXVI, da Constituição, 6o da LINDB e 884 do Código Civil, além de inconsistência quanto à
taxa de retenção diante do
-A, II, da

art. 32
Lei 6.766/1979.
No acórdão da ação rescisória, a 2a Seção Cível do Tribunal de Justiça do Estado de
Mato Grosso do Sul julgou parcialmente procedente a demanda para rescindir o capítulo que
8 e vedando a
impôs a taxa de fruição, reconhecendo a irretroatividade da Lei 13.786/201
cobrança em lote não edificado, especialmente sem prova de proveito econômico, mantendo,
e os demais parâmetros fixados, com fundamento nos
contudo, a retenção contratual de 25%
arts. 966, V, 974 e 85, § 2o, do CPC.
Nas razões do recurso especial, NOVA ROMA LOTEADORA E INCORPORADORA
S.S. LTDA alega violação arts. 26-A e 32-A da
389, 402, 408, 475, 884, 885 e 886
Lei 6.766/79,
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do Código Civil insurgindo-se contra o afastamento, em
, da condenação da
juízo rescisório
recorrida ao pagamento de taxa de fruição durante o período de vigência do contrato.
O eg. Tribunal de Justiça concluiu que a aplicação retroativa da

Lei n. 13.786/2018 pelo
acórdão rescindendo para cobrança de taxa de fruição em desfavor do adquirente em razão da
resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado implicou manifesta violação de
. É o que se extrai do seguinte trecho do v. acórdão recorrido:
norma jurídica
"O acórdão objeto deste exame, ao reanalisar os três pontos devolvidos pelo
recurso de apelação (taxa de retenção, taxa de fruição e correção monetária),
deixou claro a aplicação da norma disposta pelo artigo 32-A, da Lei n.o 6.766
/79, com as alterações promovidas pela Lei n.o 13.786/2018, sob o
entendimento de que, em relação à taxa de fruição, "a retenção do valor
correspondente à fruição do imóvel pela compromitente vendedora, até mesmo
porque a aplicação da norma é imediata no momento da rescisão do contrato e
independe se a celebração ocorreu anteriormente".
Tal situação configura ofensa ao correto sentido da norma e é passível de
rescisão neste específico ponto.
Isso porque a Lei n.o 13.786/2018, que promoveu alterações na Lei n.o 4.591
/1964 (Condomínio e Incorporação Imobiliária) e na Lei n.o 6.766/1979
(Parcelamento do Solo Urbano), notadamente ao disciplinar a resilição ou
distrato e a rescisão dos contratos de compra e venda, deve incidir somente
, em razão da
àqueles contratos celebrados sob a respectiva vigência
irretroatividade da lei em face ao ato jurídico perfeito, nos termos do artigo 5.o,
XXXVI, da Constituição Republicana e do artigo 6.o, § 1.o, da Lei de Introdução
às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), e esse entendimento é pacífico na
jurisprudência pátria.
(...)
Houve, assim, evidente violação da norma jurídica pelo acórdão
, que conferiu retroatividade de texto legal a negócio firmado
rescindendo
anteriormente à sua vigência para o fim de condenar em taxa de fruição.
(...)
Em juízo rescisório, atendo-se à delimitação imposta ao capítulo rescindido
neste julgamento, a saber a condenação à taxa de fruição, segundo precedentes
deste TJMS e do Superior Tribunal de Justiça, é vedada a cobrança de taxa de
fruição de lote de terreno não edificado, especialmente quando não há
demonstração de proveito econômico em favor do consumidor, a exemplo do
.
caso concreto
(...)
Diante do exposto, restando demonstrada a violação do direito em tese,
impõe-se, forte no artigo 966, V, e artigo 974, ambos da lei processual civil, a
,
rescisão do acórdão apenas quanto à condenação à taxa de fruição do imóvel
mantendo- se a sentença de improcedência desse pedido, tal qual deduzido na
ação declaratória para rescisão de contrato cumulada com restituição de
valores ajuizada." (fls. 282/285, g.n.)
Com efeito, nas razões do recurso especial a recorrente não impugna, de forma
, limitando-se a transcrever os artigos de lei
satisfatória, as conclusões do acórdão recorrido
apontados como violados, o inteiro teor do voto condutor do acórdão - por duas vezes -, e a ementa
do AgRg no REsp 1.,285.565/MS - que, ressalte-se, não tem qualquer similitude com o caso.
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Não há, nas 23 páginas do recurso qualquer fundamentação jurídica apta a
, ou sequer de qual maneira os
demonstrar o eventual desacerto do acórdão recorrido
dispositivos legais apontados teriam sido violados, o que atrai o óbice da
,
Súmula 284 do STF
aplicada no STJ por analogia. A propósito:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
TRIBUTÁRIO. PIS E COFINS. CIGARROS E CIGARRILHAS. DEFICIÊNCIA
NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO QUE NÃO PERMITE A EXATA
COMPREENSÃO DA CONTROVÉRSIA. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
SÚMULA 284/STF.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso
especial, sob o fundamento de deficiência de fundamentação, com base na
Súmula 284 do STF, por ausência de indicação precisa dos dispositivos legais
federais supostamente violados.
II. Questão em discussão
2. A empresa agravante alega que o acórdão recorrido violou o
o da Lei
art. 3
Complementar no 70/1991 e o
da
mas não
art. 62
Lei no 11.196/2005,
demonstrou de forma clara e direta como tais normas teriam sido mal
interpretadas ou contrariadas.
3. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de fundamentação
clara e precisa no recurso especial, quanto à violação de dispositivos legais
federais, impede o seu conhecimento, atraindo a aplicação da Súmula 284 do
STF.
III. Razões de decidir
4. A jurisprudência do STJ exige que as razões do recurso especial expressem,
com clareza e objetividade, os motivos pelos quais se busca a reforma da
decisão recorrida, o que não ocorreu no presente caso.
5. A simples menção de preceito legal, de modo genérico, sem explicitar a
forma como ocorreu sua efetiva contrariedade pelo Tribunal de origem,
manifesta deficiência na fundamentação do recurso especial a atrair a
incidência da Súmula 284 do STF.
IV. Dispositivo e tese
6. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt no
relatora
REsp n. 2.154.929/RS,
Ministra Maria Thereza de Assis
, Segunda Turma, julgado em
DJEN de
g.n.)
Moura
30/4/2025,
7/5/2025,

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CADERNETA DE
POUPANÇA. JUROS REMUNERATÓRIO.
I DO CPC. RAZÕES
ART. 535,
RECURSAIS
DEFICIENTES.
SU.
284
DO
STF.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO.
DO CPC E
ART. 538
APLICAÇÃO DE MULTA. SUM. 7 DO STJ.
1. Não há violação ao artigo 535 do
quando embora rejeitados os
CPC/1973,
embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo
Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda
que em sentido contrário à pretensão da recorrente.
2. Se nas razões do recurso especial o recorrente deixa de refutar os
fundamentos utilizados pelo aresto recorrido aplica-se, por analogia, o
disposto na Súmula 284 do Excelso Pretório, que também incide quando o
dispositivo legal apontado como malferido não tem qualquer relação com a
matéria tratada nos autos.
3. Quanto à multa aplicada com fulcro no
parágrafo único do CPC de
art. 538,
1973, verifica-se que a conclusão a que chegou o Tribunal local de serem
manifestamente protelatórios encontra-se firmada em elementos de convicção
que não podem ser revistos em sede de recurso especial, por incidência da
Súmula 7/STJ.
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4. A indicação do dispositivo tido como objeto da divergência jurisprudencial é
imprescindível para a correta configuração do dissídio, nos termos do art. 105,
III, "c", da Constituição Federal.
Contudo, esta circunstância não se verifica na espécie, motivo pelo qual
vislumbra-se a incidência da Súmula n. 284 do STF.
5. A comprovação do dissídio pretoriano, nos termos exigidos pelos dispositivos
legais e regimentais, requer a transcrição de trechos dos acórdãos em
confronto e o adequado cotejo analítico das teses supostamente divergentes,
além da indicação do repositório oficial ou juntado cópia do inteiro teor dos
julgados paradigmas.
6. Agravo interno não provido."
(AgInt no
relator
, Quarta
REsp n. 1.256.606/SP,
Ministro Luis Felipe Salomão
Turma, julgado em
DJe de
g.n.)
16/5/2017,
19/5/2017,
Ainda que assim não o fosse, a orientação do acórdão está em consonância com
a jurisprudência desta Corte, atraindo o óbice também da
Com efeito, o STJ
Súmula 83/STJ.
entende que nos contratos celebrados antes da
é indevida a taxa de
Lei n. 13.786/2018,
após o desfazimento de promessa de compra e venda de
,
ocupação ou fruição
lote não edificado
não se admitindo a aplicação retroativa da lei. Nesse sentido:
"AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO
EDIFICADO. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO
PROVIDO.
1. Nos contratos celebrados antes da
é indevida a taxa de
Lei n. 13.786/2018,
ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de
lote não edificado, uma vez que da resolução não se presume enriquecimento
do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes.
2. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt no
relatora
,
REsp n. 1.936.424/SP,
Ministra Maria Isabel Gallotti
Quarta Turma, julgado em
DJEN de
g.n.)
12/5/2025,
16/5/2025,
Ante o exposto, conheço do agravo para
.
não conhecer do recurso especial
Nos termos do
§ 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos pela
art. 85,
recorrente de 10% (dez por cento) para 11% (onze por cento).
É como voto.

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Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 10/11/2025 16:03:06
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.685.293 / MS
Número Registro: 2024/0246587-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
14022241320238120000
1402224132023812000050000
1402224132023812000050001
1402224132023812000050002
Sessão Virtual de
a
11/11/2025
17/11/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : NOVA ROMA LOTEADORA E INCORPORADORA S.S. LTDA
ADVOGADOS : RAFAEL FELLIPE GROTA TRAIN - PR061444
LUÍS FELIPE CARRAZONI BLANCO - PR108492
AGRAVADO
: MARLENE DE ALMEIDA LIMA
ADVOGADO
: LEONARDO BENITES FORNARI - MS020300
INTERES.
: LUIZ CARLOS RUIZ MANSANO & CIA LTDA
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO /
RESOLUÇÃO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
11/11/2025
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro
17/11/2025,
Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 18/11/2025 01:03:09
Código de Controle do Documento: 649953a6-9242-4ea1-98cb-20760dcb67aa

Brasília, 17 de novembro de 2025
Documento eletrônico VDA52420668 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 18/11/2025 01:03:09
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