Tribunal: STJ
Processo: 5001147-76.2017.8.21.0015
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL E DIREITO DE PROPRIEDADE. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2703976 - RS(2024/0281109-6)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: PAULO RICARDO MARTINI JUNIOR
ADVOGADOS
: MARIÂNGELA MEDEIROS GOULARTE - RS049056
MARHSAL GUILHERME BRANDINI - RS050329
AGRAVADO
: MARCIO LUIS ROHDEN
ADVOGADOS
: CAMILA PITTIGLIANI ADAMATTI - RS126185
LUCIANO FISCHER MAIA - RS083250
JAQUELINE DRÖSE - RS052503
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL E DIREITO DE PROPRIEDADE. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissibilidade do
recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 do STJ e n. 7 do STJ, em razão da
necessidade de interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-
probatório;
2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão de contrato cumulada com perdas
e danos e reintegração de posse;
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, com
condenação em custas e honorários;
4. A Corte a quo manteve integralmente a sentença, aplicou a exceção do contrato
não cumprido pela ausência de
do imóvel pelo
individualização/regularização
promitente vendedor e majorou os honorários.
II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional eficiente à luz do
do Código de Processo Civil; e (ii) saber se
art. 8
houve violação ao direito de propriedade previsto no
do Código Civil.
art. 1.228
III. RAZÕES DE DECIDIR
Documento eletrônico VDA54043379 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 13/02/2026. Código de Controle do Documento: fee28f4a-f80b-4969-b784-2b380214cb13

6. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto à alegada negativa de prestação
jurisdicional do
do Código de Processo Civil, porque a análise demandaria
art. 8
reexame de fatos e provas apreciados pela instância ordinária;
7. Incidem as Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ quanto à alegada violação do art. 1.228
do Código Civil, por exigir interpretação de cláusulas contratuais e reavaliação do
acervo probatório, já definido no acórdão estadual sob a exceptio non adimpleti
contractus.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial desprovido.
“1. Incide a Súmula n. 7 do STJ na alegação de negativa de
Tese de julgamento:
prestação jurisdicional fundada no
do Código de Processo Civil quando a
art. 8
cognição reclama reexame do acervo probatório; 2. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e
n. 7 do STJ na alegação de violação ao
do Código Civil quando a
art. 1.228
pretensão exige interpretação de cláusulas contratuais e reavaliação de fatos”.
Código de Processo Civil,
Código Civil,
Dispositivos relevantes citados:
art. 8;
art. 1.228.
STJ, Súmula n. 7; STJ, Súmula n. 5; STJ, AgInt
Jurisprudência relevante citada:
no
relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma,
AREsp n. 1.871.609/MS,
julgados em
STJ, AgInt no
relator Ministro
26/10/2021;
AREsp n. 1311167/SP,
Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/2/2020.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento
03/02/2026
09/02/2026,
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos
Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Brasília,
.
10 de fevereiro de 2026
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2703976 - RS (2024/0281109-6)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: PAULO RICARDO MARTINI JUNIOR
ADVOGADOS
: MARIÂNGELA MEDEIROS GOULARTE - RS049056

MARHSAL GUILHERME BRANDINI - RS050329
AGRAVADO
: MARCIO LUIS ROHDEN
ADVOGADOS
: CAMILA PITTIGLIANI ADAMATTI - RS126185

LUCIANO FISCHER MAIA - RS083250

JAQUELINE DRÖSE - RS052503
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL E DIREITO DE PROPRIEDADE. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissibilidade do
recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 do STJ e n. 7 do STJ, em razão da
necessidade de interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-
probatório;
2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão de contrato cumulada com perdas e
danos e reintegração de posse;
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, com
condenação em custas e honorários;
4. A Corte a quo manteve integralmente a sentença, aplicou a exceção do contrato
não cumprido pela ausência de individualização/regularização do imóvel pelo
promitente vendedor e majorou os honorários.
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II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional eficiente à luz do
do Código de Processo Civil; e (ii) saber se
art. 8
houve violação ao direito de propriedade previsto no
do Código Civil.
art. 1.228
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto à alegada negativa de prestação jurisdicional
do
do Código de Processo Civil, porque a análise demandaria reexame de fatos
art. 8
e provas apreciados pela instância ordinária;
7. Incidem as Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ quanto à alegada violação do
do
art. 1.228
Código Civil, por exigir interpretação de cláusulas contratuais e reavaliação do
acervo probatório, já definido no acórdão estadual sob a exceptio non adimpleti
contractus.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial desprovido.
“1. Incide a Súmula n. 7 do STJ na alegação de negativa de
Tese de julgamento:
prestação jurisdicional fundada no
do Código de Processo Civil quando a
art. 8
cognição reclama reexame do acervo probatório; 2. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e n.
7 do STJ na alegação de violação ao
do Código Civil quando a pretensão
art. 1.228
exige interpretação de cláusulas contratuais e reavaliação de fatos”.
Código de Processo Civil,
Código Civil,
Dispositivos relevantes citados:
art. 8;
art. 1.228.
STJ, Súmula n. 7; STJ, Súmula n. 5; STJ, AgInt no
Jurisprudência relevante citada:
relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgados em
AREsp n. 1.871.609/MS,
STJ, AgInt no
relator Ministro Moura Ribeiro,
26/10/2021;
AREsp n. 1311167/SP,
Terceira Turma, julgado em 17/2/2020.
RELATÓRIO
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Trata-se de agravo em recurso especial interposto por PAULO RICARDO
MARTINI JUNIOR contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência
das Súmulas n. 5 do STJ e n. 7 do STJ, por necessidade de reexame da relação
contratual e do conjunto fático-probatório, e por análise de cláusulas contratuais.
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso
especial foram atendidos.
Contraminuta às fls. 306-313.
O recurso especial foi interposto com fundamento no
III,
, da
art. 105,
a
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio
Grande do Sul em apelação cível nos autos de ação de rescisão de contrato cumulada
com perdas e danos e reintegração de posse.
O julgado foi assim ementado (fl. 204):

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BENS
IMÓVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PERDAS
E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO
PROMITENTE VENDEDOR. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.
INCONTROVERSO O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, CUJA ORIGEM,
APESAR DE O DEMANDADO TER ADMITIDO AUSÊNCIA DE PAGAMENTO
INTEGRAL DO PREÇO AVENÇADO, FOI A AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO
DO IMÓVEL POR PARTE DO AUTOR. NÃO TENDO PROVIDENCIADO A
INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS NÃO
CABE AO AUTOR/APELANTE EXIGIR O ADIMPLEMENTO DO RÉU,
APLICANDO-SE AO CASO A EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO.
SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO DE RESCISÃO DO
CONTRATO MANTIDA.

Os embargos de declaração opostos foram decididos nesses termos (fl.
245):

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. BENS IMÓVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO
CUMULADA COM PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
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INADIMPLEMENTO
DO
PROMITENTE
VENDEDOR.
EXCEÇÃO
DO
CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INCONTROVERSO O INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL, CUJA ORIGEM, APESAR DE O DEMANDADO TER
ADMITIDO
AUSÊNCIA
DE
PAGAMENTO
INTEGRAL
DO
PREÇO
AVENÇADO, FOI A AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL POR
PARTE DO AUTOR.IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUTIR MATÉRIA JÁ
ENFRENTADA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. AUSÊNCIA DAS
HIPÓTESES DO
DO CPC INCLUSIVE PARA FINS DE
ART. 1.022
PREQUESTIONAMENTO.

No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos:
a) 8, do Código de Processo Civil, porque o acórdão teria negado
prestação jurisdicional eficiente ao não resolver a controvérsia quanto ao retorno das
partes ao status quo ante, apesar de cláusula contratual que disciplinaria a hipótese e
do princípio da eficiência;
b) 1.228, do Código Civil, já que haveria afronta ao direito de propriedade
do recorrente, privado da posse do imóvel por onze anos sem contraprestação,
pleiteando a recomposição do uso e gozo do bem;.
Requer o provimento do recurso para anular o acórdão recorrido, com
integração do julgamento da apelação, suprindo as questões apontadas, e para que se
declare a rescisão do negócio entre as partes com o restabelecimento imediato da
posse ao recorrente, além do regular processamento e conhecimento do especial e a
intimação da parte recorrida.
Contrarrazões às fls. 264-274.
É o relatório.
VOTO
I - Contextualização do caso
A controvérsia diz respeito à ação de rescisão de contrato cumulada com
perdas e danos e reintegração de posse, em que a parte autora pleiteou tutela de
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urgência de reintegração de posse, rescisão do contrato de promessa de compra e
venda, condenação por perdas e danos no valor de 2% sobre o valor do imóvel desde
a posse reputada injusta ou da notificação, multa contratual de 10% sobre o valor do
bem, indenização por desvalorização do imóvel e reembolso de IPTU, saneamento
básico e energia elétrica.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, e
condenou a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.
A Corte
manteve integralmente a sentença, negando provimento ao
a quo
apelo e aplicando a exceção do contrato não cumprido em razão da ausência de
individualização/regularização do imóvel pelo promitente vendedor; majorou
honorários para 12% sobre o valor atualizado da causa, com suspensão da
exigibilidade pela gratuidade de justiça.
II -
o do CPC
Art. 8
O agravante sustenta violação ao
o do CPC, argumentando que as
art. 8
decisões judiciais não resolveram efetivamente o impasse contratual, deixando-o
privado do imóvel por mais de onze anos, sem receber contraprestação adequada, o
que configuraria negativa de prestação jurisdicional eficiente.
Ocorre que, conforme consignado na decisão agravada, o Tribunal de
origem fundamentou adequadamente sua decisão, analisando todas as questões
essenciais ao julgamento. Concluiu, com base nas provas dos autos, que o próprio
autor/vendedor descumpriu sua obrigação contratual de providenciar a
individualização do imóvel, inviabilizando o financiamento pelo comprador.
A revisão dessa conclusão demandaria necessariamente o reexame de fatos
e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos vedados pelas
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Súmulas n. 5 e 7 do STJ: "A simples interpretação de cláusula contratual não enseja
recurso especial" e "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso
especial."
Como destacou o Tribunal de origem: "Incontroverso o inadimplemento
contratual, cuja origem, apesar de o demandado ter admitido ausência de pagamento
integral do preço avençado, foi a ausência de regularização do imóvel por parte do
autor. Não tendo providenciado a individualização do imóvel perante o Registro de
Imóveis não cabe ao autor/apelante exigir o adimplemento do réu, aplicando-se ao
caso a exceção de contrato não cumprido."
A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que a análise sobre a
ocorrência da
demanda reexame de fatos e provas,
exceptio non adimpleti contractus
como se verifica no seguinte precedente: "A conclusão a que chegou o Tribunal de
origem, que concluiu pela ocorrência da exceção de contrato não cumprido,
porquanto a promitente-vendedora descumpriu com sua obrigação contratual de
entregar o imóvel inteiramente livre e desembaraçado de qualquer ônus aos
agravados, fundamenta-se nas particularidades do contrato celebrado entre as partes
e do contexto fático-probatório que permeia a controvérsia. Incidência das Súmulas
5 e 7 do STJ" (AgInt no
relator Ministro Marco Buzzi,
AREsp n. 1.871.609/MS,
Quarta Turma, julgado em
DJe de
.
26/10/2021,
4/11/2021)
Portanto, inviável a análise da alegada violação ao
o do CPC, pois a
art. 8
pretensão recursal esbarra no óbice da Súmula n. 7 do STJ.
III -
do CC
Art. 1.228
O agravante alega, ainda, violação ao
do Código Civil,
art. 1.228
sustentando ofensa ao seu direito de propriedade, pois estaria privado do uso do
imóvel há mais de onze anos, sem receber a contraprestação devida.
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Também nesse ponto a pretensão recursal encontra óbice nas Súmulas n. 5
e 7 do STJ, pois o Tribunal de origem, com base na interpretação do contrato e nas
provas dos autos, concluiu que o próprio agravante deu causa ao inadimplemento
contratual, ao não providenciar a individualização do imóvel no prazo estipulado.
Como bem destacou o acórdão recorrido: "Veja-se que a exceção do
contrato não cumprido depõe contra o autor/apelante, por ter sido quem,
originalmente, descumpriu a avença ao deixar de providenciar a regularização do
imóvel negociado e, nesse cenário, inviabilizar a obtenção de financiamento junto à
Caixa Econômica Federal, independentemente das condições financeiras do réu
/apelado."
Para afastar essa conclusão e reconhecer a violação ao direito de
propriedade, seria necessário reexaminar o conjunto fático-probatório dos autos, o
que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ.
Este Superior Tribunal já decidiu que "Cumpre ao magistrado, que é o
destinatário da prova, em observância ao princípio do livre convencimento
motivado, valorar conforme seu entendimento todas as provas e circunstâncias
levadas a seu conhecimento para alcançar a resolução do conflito" (AgInt no
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado
AREsp n. 1.311.167/SP,
em
DJe
.
17/02/2020,
19/02/2020)
Aplica-se, portanto, ao caso concreto, o enunciado da Súmula n. 7 desta
Corte, sendo inviável a análise da alegada violação ao
do Código Civil.
art. 1.228
IV - Conclusão
Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.
Nos termos do
§ 11, do CPC, majoro os honorários fixados em
art. 85,
desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da causa.
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É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.703.976 / RS
Número Registro: 2024/0281109-6
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00143197320178210015 50011477620178210015
Sessão Virtual de
a
03/02/2026
09/02/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : PAULO RICARDO MARTINI JUNIOR
ADVOGADOS : MARHSAL GUILHERME BRANDINI - RS050329
MARIÂNGELA MEDEIROS GOULARTE - RS049056
AGRAVADO
: MARCIO LUIS ROHDEN
ADVOGADOS : JAQUELINE DRÖSE - RS052503
LUCIANO FISCHER MAIA - RS083250
CAMILA PITTIGLIANI ADAMATTI - RS126185
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO /
RESOLUÇÃO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
03/02/2026
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
09/02/2026,
Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA54009885 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/02/2026 01:11:32
Código de Controle do Documento: a30c8aa3-eae3-4d39-943d-978942a9ca13

Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram
com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Licenciado
o Sr. Ministro Marco Buzzi.

Brasília, 09 de fevereiro de 2026
Documento eletrônico VDA54009885 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/02/2026 01:11:32
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