Tribunal: STJ
Processo: 1006922-03.2021.8.26.0229
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2026-03-04

Ementa:
EMENTA

RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
NÃO
OCORRÊNCIA.
ATRASO
INJUSTIFICADO
NAS
OBRAS
DE
INFRAESTRUTURA.
LUCROS
CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2237013 - SP(2025/0376319-2)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: CEMARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRENTE
: FACEMMAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA.
ADVOGADOS
: LOURIVAL JOÃO TRUZZI ARBIX - SP024491
NIVALDO LOPES RODRIGUES - SP080284
RECORRIDO
: CARLINHOS GUANAIR
RECORRIDO
: RUTE DA ROCHA OLIVEIRA GUANAIR
ADVOGADO
: RONILSON MARCIO EVARISTO - SP420436
EMENTA

RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
NÃO
OCORRÊNCIA.
ATRASO
INJUSTIFICADO
NAS
OBRAS
DE
INFRAESTRUTURA.
LUCROS
CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta,
solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível
à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.
2. O Tribunal de origem decidiu de acordo com a jurisprudência deste
Superior Tribunal de Justiça de que é cabível indenização a título de lucros
cessantes pelo descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, sendo presumido o prejuízo do
promitente-comprador.
3. Recurso especial não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao
24/02/2026
02/03/2026,
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
03 de março de 2026
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 03/03/2026 13:18:43
Publicação no DJEN/CNJ de 05/03/2026. Código de Controle do Documento: 25df7fe4-be9b-40c0-852b-f3c62bba3c3e

RECURSO ESPECIAL No 2237013 - SP (2025/0376319-2)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: CEMARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRENTE
: FACEMMAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
ADVOGADOS
: LOURIVAL JOÃO TRUZZI ARBIX - SP024491
NIVALDO LOPES RODRIGUES - SP080284
RECORRIDO
: CARLINHOS GUANAIR
RECORRIDO
: RUTE DA ROCHA OLIVEIRA GUANAIR
ADVOGADO
: RONILSON MARCIO EVARISTO - SP420436
EMENTA

RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
NÃO
OCORRÊNCIA.
ATRASO
INJUSTIFICADO NAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. LUCROS CESSANTES.
PREJUÍZO PRESUMIDO.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem
motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta,
solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à
hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.
2. O Tribunal de origem decidiu de acordo com a jurisprudência deste
Superior Tribunal de Justiça de que é cabível indenização a título de lucros
cessantes pelo descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, sendo presumido o prejuízo do promitente-
comprador.
3. Recurso especial não provido.
RELATÓRIO
Trata-se
de
recurso
especial
interposto
por
FACEMMAR
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e CEMARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
LTDA., com fundamento no artigo 105, III, “a”, da Constituição Federal, contra o
acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AÇÃO INDENIZATÓRIA
ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO E DA INFRAESTRUTURA
PROMETIDA LUCROS CESSANTES CABIMENTO PERCENTUAL ALINHADO AO
PRATICADO POR ESTA E. CORTE - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA
MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
I - Reconhecido o atraso na entrega do empreendimento por culpa das rés,
devida é a indenização pleiteada a título de lucros cessantes;
II - A indenização por lucros cessantes - 0,5% sobre o valor atualizado do
contrato -, encontra-se em consonância com o que tem decidido esta Corte,
posto que corresponde aos frutos que os compradores deixaram de auferir,
desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue.” (e-STJ fl. 386)
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Os dois embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 399/402
e 409/411).
No recurso especial, a parte recorrente alega violação dos seguintes
dispositivos com as respectivas teses:
(1) artigos 489, §1o, III e IV e 1.022, II, do Código de Processo Civil, aduzindo
que teria havido negativa de prestação jurisdicional porque o Tribunal de origem deixou
de enfrentar: a) os documentos que comprovariam a disponibilidade do bem e a
possibilidade de uso e fruição pelos adquirentes; e
(2) artigos 402, 403 e 884 do Código Civil, sustentando que deve ser afastada
a condenação por lucros cessantes sem comprovação de prejuízo, sob pena
de enriquecimento sem causa dos autores.
Contrarrazões (e-STJ fls. 446/450).
É o relatório
VOTO
A irresignação não merece prosperar.
No tocante às omissões apontadas no acórdão estadual, o Tribunal de origem
ao decidir os embargos de declaração, concluiu que os documentos juntados aos autos
comprovam a negativa de emissão de alvará de construção,
:
in verbis
"Incontestável, ante os elementos dos autos, o atraso na entrega do
empreendimento, valendo acrescentar, ainda, que às fls. 226/227, em
resposta à consulta formulada pelo patrono da parte autora à Prefeitura
Municipal de Hortolândia no ano de 2021, foi negada a possibilidade de
emissão de alvarás de construção para o loteamento em questão, não sendo
assegurado aos autores, portanto, direito quanto à edificação em seu lote" (e-
STJ fl. 401).

Nesse contexto, no que diz respeito à alegada negativa de prestação
jurisdicional - violação do artigo 1.022 do CPC -, agiu corretamente o tribunal de origem
ao rejeitar os embargos declaratórios por inexistir omissão, contradição, obscuridade ou
erro material no acórdão embargado, ficando patente, em verdade, o intuito infringente
da irresignação, que objetivava a reforma do julgado por via inadequada.
A propósito:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PREVIDENCIÁRIAS.
PREVIDÊNCIA PRIVADA. ENCERRAMENTO DO PLANO. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. VIOLAÇÃO DO
DO
INOCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS.
ART. 489
CPC/2015.
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE.
SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E
SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA.
DECISÃO MANTIDA.
SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de devolução de parcelas previdenciárias.
2. Ausentes os vícios do
do CPC/15, rejeitam-se os embargos
art. 1.022
de declaração.
3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e
fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a
prestação jurisdicional, inexiste a violação do
do CPC/15.
art. 489
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4. O reexame de fatos e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso
especial são inadmissíveis.
5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico
entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.
6. A incidência das Súmulas 5 e 7/STJ prejudicam a análise do dissídio
jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.
7. Agravo interno não provido."
(AgInt no
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira
AREsp 2.183.495/RJ,
Turma, julgado em
DJe de
- grifou-se)
28/11/2022,
30/11/2022.

Registra-se que, mesmo à luz do
do CPC, o órgão julgador não estaria
art. 489
obrigado a se pronunciar acerca de todo e qualquer ponto suscitado pelas partes, mas
apenas a respeito daqueles capazes de, em tese, de algum modo, infirmar a conclusão
adotada pelo órgão julgador (inciso IV). A motivação contrária ao interesse da parte, ou
mesmo omissa em relação a pontos considerados irrelevantes pelo julgador, não
autoriza o acolhimento dos embargos declaratórios.
Quanto à condenação ao pagamento de lucros cessantes, o Tribunal de
origem decidiu de acordo com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça de
que é cabível indenização a título de lucros cessantes pelo descumprimento do prazo
para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sendo presumido o
prejuízo do promitente-comprador.
A propósito:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE
PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E
1.022 DO
LUCROS CESSANTES (LOTE NÃO EDIFICADO).
CPC/2015.
PREJUÍZOS DO COMPRADOR. PRESUNÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM
CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ.
DECISÃO MANTIDA.
1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do
quando o acórdão
CPC/2015
recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões
suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em
tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
2. Para a jurisprudência do STJ, há presunção dos prejuízos do comprador no
caso de transcurso do prazo de entrega do imóvel, sendo devidos os lucros
cessantes para reparar a injusta privação do uso do bem, ainda que se trate
de lote não edificado. Precedentes.
2.1. A Justiça de origem condenou as agravantes ao pagamento de lucros
cessantes, ante a presunção dos prejuízos dos compradores por causa do
atraso na entrega do lote não edificado.
2.2 Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo
Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (
.
Súmula n. 83/STJ)
3. Agravo interno a que se nega provimento"
(AgInt no
relator Ministro Antonio Carlos Ferreira,
REsp n. 2.053.900/SP,
Quarta Turma, julgado em
DJe de
)
2/10/2023,
6/10/2023.
"CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA
DO BEM IMÓVEL.
QUE PREVÊ ATRASO DE ATÉ QUATRO
LEI N. 6.766/79,
ANOS.
AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
LUCROS
SÚMULA N. 211/STJ.
CESSANTES PRESUMIDOS. LOTE NÃO EDIFICADO. POSSIBILIDADE. REVISÃO
DE DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. IPTU DEVIDO PELO AGRAVANTE ATÉ
A DATA DA IMISSÃO NA POSSE PELOS COMPRADORES.
1. Alegação de que o contrato é regido pela
e, por isso, as
Lei n. 6.766/79
partes estariam cientes de que o prazo previsto para a entrega das obras seria
de quatro anos. Questão não debatida nas instâncias ordinárias, incidindo a
Súmula n. 211/STJ.
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2. A jurisprudência desta Segunda Seção é pacífica ao definir que, em caso de
atraso na entrega de bem imóvel, os lucros cessantes são presumidos.
Precedentes.
3. No tocante à condenação de pagamento por danos morais, a jurisprudência
desta Corte é no sentido de que "o valor arbitrado pelas instâncias ordinárias
a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso
especial quando irrisório ou exorbitante". Precedentes.
4. As despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora
até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como
fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN,
,
art. 32)
se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não
podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto
referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.
Agravo interno improvido"
(AgInt no
relator Ministro Humberto Martins,
REsp n. 1.975.034/SP,
Terceira Turma, julgado em
DJe de
.
25/9/2023,
27/9/2023)

"DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. BASE DE
CÁLCULO.
HARMONIA
ENTRE
O
ACÓRDÃO
RECORRIDO
E
A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ.
1. Ação de reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em
virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de
compra e venda firmado entre as partes.
2. A Segunda Seção do STJ, ao fixar o
concluiu que o atraso
Tema 996/STJ,
injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar
aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor
locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização
da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". (REsp 1.729.593/SP,
Segunda Seção, DJe
.
27/9/2019)
3. Agravo interno não provido"
(AgInt no
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira
REsp n. 2.003.066/PA,
Turma, julgado em
DJe de
.
29/5/2023,
31/5/2023)

Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.
Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 12% (doze por
cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de
15% (quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85,
§ 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for
o caso.
É o voto.
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 16/12/2025 18:09:19
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.237.013 / SP
Número Registro: 2025/0376319-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10069220320218260229
Sessão Virtual de
a
24/02/2026
02/03/2026

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : CEMARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRENTE : FACEMMAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
ADVOGADOS
: LOURIVAL JOÃO TRUZZI ARBIX - SP024491
NIVALDO LOPES RODRIGUES - SP080284
RECORRIDO
: CARLINHOS GUANAIR
RECORRIDO
: RUTE DA ROCHA OLIVEIRA GUANAIR
ADVOGADO
: RONILSON MARCIO EVARISTO - SP420436
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
24/02/2026
02/03/2026,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto
Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Documento eletrônico VDA54619129 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 03/03/2026 00:52:37
Código de Controle do Documento: 840b0413-b5ca-4e47-9014-6c1b66f2c376

Brasília, 02 de março de 2026
Documento eletrônico VDA54619129 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 03/03/2026 00:52:37
Código de Controle do Documento: 840b0413-b5ca-4e47-9014-6c1b66f2c376