Tribunal: STJ
Processo: 1009748-67.2022.8.26.0002
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
EMENTA

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM
DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITOS. CLÁUSULA
CONTRATUAL
QUE
ATRIBUIU
AO
COMPRADOR
A
RESPONSABILIDADE
PELO
PAGAMENTO
DE
DESPESAS
CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA.
ABUSIVIDADE CONTRATUAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL.
AUSÊNCIA
DE
COTEJO
ANALÍTICO.
SÚMULAS 5, 7 DO STJ E 284 DO STF. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA
EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. O objeto recursal consistiu em definir se (i) houve negativa de
prestação jurisdicional no

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2668120 - SP (2024/0215621-9)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: PAMELA FELIX SORIANO LIMA
ADVOGADO
: LUCAS VASCONCELOS DE LIMA - SP429928
AGRAVADO
: R033
VILA
EMA
3000
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPACOES LTDA
ADVOGADOS
: SERGIO SENDER - RJ033267
LAHYLA GOMES SITE - RJ239443
DANIEL JACOMELLI HUDLER - SP350242
EMENTA

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM
DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITOS. CLÁUSULA
CONTRATUAL
QUE
ATRIBUIU
AO
COMPRADOR
A
RESPONSABILIDADE
PELO
PAGAMENTO
DE
DESPESAS
CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA.
ABUSIVIDADE CONTRATUAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL.
AUSÊNCIA
DE
COTEJO
ANALÍTICO.
SÚMULAS 5, 7 DO STJ E 284 DO STF. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA
EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. O objeto recursal consistiu em definir se (i) houve negativa de
prestação jurisdicional no acórdão recorrido, diante da alegação de
que o Tribunal de origem deixou de enfrentar a questão relativa à
cumulação de penalidades contratuais; (ii) a cláusula que atribuiu ao
comprador a obrigação de arcar com despesas condominiais e IPTU
antes da imissão na posse configurou abusividade, à luz do art. 51, IV,
do Código de Defesa do Consumidor; (iii) ficou caracterizado dissídio
jurisprudencial entre o acórdão recorrido e precedentes desta Corte
Superior que exigem a posse efetiva para a cobrança de encargos
condominiais.
2. Não se configurou negativa de prestação jurisdicional. O Tribunal
de origem examinou de forma clara e fundamentada os pontos
Documento eletrônico VDA51414849 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 15/10/2025 09:03:48
Publicação no DJEN/CNJ de 17/10/2025. Código de Controle do Documento: 3c80087f-2ef5-49fb-b0eb-395479bbc644

necessários ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido
contrário a pretensão da recorrente, circunstância que afasta a
alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.
3. A cláusula contratual que impôs ao comprador a responsabilidade
pelo pagamento de encargos condominiais e IPTU antes da imissão
na posse não se revelou abusiva, na medida em que a mora da
adquirente ensejou a postergação da entrega das chaves. Nessas
hipóteses, a jurisprudência desta Corte admite a validade da
disposição contratual, pois impede que o devedor se beneficie do
próprio inadimplemento. A aplicação automática do entendimento
consolidado no Tema 886 do STJ não se mostra adequada quando a
ausência de posse decorre da mora do comprador. A revisão dessa
conclusão demandaria interpretação de cláusulas contratuais e
reexame de matéria fática, providência obstada pelas Súmulas 5 e 7
do STJ.
4. O dissídio jurisprudencial não se caracterizou, pois a recorrente não
demonstrou de forma analítica a similitude fática entre o acórdão
recorrido e o paradigma indicado, limitando-se à transcrição de
ementas. Incidência da Súmula 284 do STF.
5. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa
extensão, não provido. Honorários advocatícios majorados em 5%,
limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conhecer parcialmente
07/10/2025
13/10/2025
do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura
Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
15 de outubro de 2025
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 17/10/2025. Código de Controle do Documento: 3c80087f-2ef5-49fb-b0eb-395479bbc644

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2668120 - SP (2024/0215621-9)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: PAMELA FELIX SORIANO LIMA
ADVOGADO
: LUCAS VASCONCELOS DE LIMA - SP429928
AGRAVADO
: R033
VILA
EMA
3000
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPACOES LTDA
ADVOGADOS
: SERGIO SENDER - RJ033267
LAHYLA GOMES SITE - RJ239443
DANIEL JACOMELLI HUDLER - SP350242
EMENTA

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM
DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITOS. CLÁUSULA
CONTRATUAL
QUE
ATRIBUIU
AO
COMPRADOR
A
RESPONSABILIDADE
PELO
PAGAMENTO
DE
DESPESAS
CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA.
ABUSIVIDADE CONTRATUAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL.
AUSÊNCIA
DE
COTEJO
ANALÍTICO.
SÚMULAS 5, 7 DO STJ E 284 DO STF. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA
EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. O objeto recursal consistiu em definir se (i) houve negativa de
prestação jurisdicional no acórdão recorrido, diante da alegação de
que o Tribunal de origem deixou de enfrentar a questão relativa à
cumulação de penalidades contratuais; (ii) a cláusula que atribuiu ao
comprador a obrigação de arcar com despesas condominiais e IPTU
antes da imissão na posse configurou abusividade, à luz do art. 51, IV,
do Código de Defesa do Consumidor; (iii) ficou caracterizado dissídio
jurisprudencial entre o acórdão recorrido e precedentes desta Corte
Superior que exigem a posse efetiva para a cobrança de encargos
condominiais.
2. Não se configurou negativa de prestação jurisdicional. O Tribunal
de origem examinou de forma clara e fundamentada os pontos
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necessários ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido
contrário a pretensão da recorrente, circunstância que afasta a
alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.
3. A cláusula contratual que impôs ao comprador a responsabilidade
pelo pagamento de encargos condominiais e IPTU antes da imissão
na posse não se revelou abusiva, na medida em que a mora da
adquirente ensejou a postergação da entrega das chaves. Nessas
hipóteses, a jurisprudência desta Corte admite a validade da
disposição contratual, pois impede que o devedor se beneficie do
próprio inadimplemento. A aplicação automática do entendimento
consolidado no Tema 886 do STJ não se mostra adequada quando a
ausência de posse decorre da mora do comprador. A revisão dessa
conclusão demandaria interpretação de cláusulas contratuais e
reexame de matéria fática, providência obstada pelas Súmulas 5 e 7
do STJ.
4. O dissídio jurisprudencial não se caracterizou, pois a recorrente não
demonstrou de forma analítica a similitude fática entre o acórdão
recorrido e o paradigma indicado, limitando-se à transcrição de
ementas. Incidência da Súmula 284 do STF.
5. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa
extensão, não provido. Honorários advocatícios majorados em 5%,
limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

RELATÓRIO

Trata-se de agravo em recurso especial interposto por PÂMELA FELIX
SORIANO LIMA (PÂMELA) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado,
por sua vez, com fundamento no art. 105, III, alíneas e , da Constituição Federal,
a
c
contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria
do Desembargador JAMES SIANO, assim ementado:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C. C. INEXIGIBILIDADE DE
DÉBITOS. Sentença de parcial procedência para declarar abusiva a
cláusula que impõe ao comprador a responsabilidade pelo pagamento
das despesas condominiais e do IPTU antes da imissão na posse,
condenando a ré a ressarcir os valores pagos a este título. Apela a ré
sustentando a regularidade da cobrança de cotas condominiais e IPTU
antes da imissão na posse, por haver expressa previsão contratual; o
atraso no pagamento das prestações ensejou a demora da imissão na
posse; a correção monetária incide a partir do desembolso e os juros a
partir da citação. Cabimento. Cláusula que encaminha para o
compromissário comprador as despesas com IPTU e condomínio.
Ausência de nulidade. Disponibilização das chaves depende da
quitação do preço. A anulação da cláusula tornaria aleatório o
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momento de responsabilização do compromissário-comprador, que
poderia ser beneficiado com sua mora. Pertinente a reforma da
sentença para fastar a condenação de devolução de eventuais
(e-STJ, fls. 313-
despesas de condomínio e IPTU. Recurso provido.
315).

Nas razões do agravo, PÂMELA FELIX SORIANO LIMA (PÂMELA) apontou
que (1) a decisão de inadmissibilidade do recurso especial incorreu em erro ao aplicar
a Súmula 7 do STJ, pois a controvérsia não demanda reexame de provas, mas sim a
análise da validade de cláusula contratual à luz do art. 51, IV, do Código de Defesa do
Consumidor; (2) a decisão de inadmissibilidade equivocou-se ao afirmar que não
houve demonstração analítica do dissídio jurisprudencial, pois o cotejo analítico foi
devidamente realizado, com a transcrição de trechos dos acórdãos confrontados e a
demonstração da similitude fática; (3) a decisão de inadmissibilidade incorreu em erro
ao aplicar a Súmula 284 do STF, pois as razões do recurso especial foram claras e
objetivas, indicando os dispositivos legais violados e os fundamentos para a reforma do
acórdão recorrido; (4) a decisão de inadmissibilidade desconsiderou a violação ao art.
489, §1o, IV e VI, do CPC, pois o acórdão recorrido não enfrentou todas as teses
capazes de infirmar suas conclusões, especialmente quanto à existência de outras
cláusulas sancionatórias no contrato. (e-STJ, fls. 384-402).
Houve apresentação de contraminuta por R033 VILA EMA 3000
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA (VILA EMA), defendendo que o
agravo não merece prosperar, pois a decisão de inadmissibilidade está alinhada à
jurisprudência do STJ, sendo aplicáveis as Súmulas 7 e 284 do STF, além de não ter
havido demonstração adequada do dissídio jurisprudencial (e-STJ, fls. 405 - 420).
É o relatório.

VOTO

O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que
CONHEÇO
não merece prosperar.
Nas razões de seu apelo nobre interposto com fundamento nas alíneas
e
a
c
do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, PÂMELA apontou
negativa de
(1)
prestação jurisdicional, com violação dos arts. 489, §1o, IV e VI, e 1.022 do CPC, pois o
acórdão recorrido não enfrentou todas as teses capazes de infirmar suas conclusões,
especialmente quanto a existência de outras cláusulas sancionatórias no contrato; (2)
violação ao art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois a cláusula que impõe
ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU
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antes da imissão na posse é abusiva, considerando que o contrato já prevê outras
penalidades para a mora, como multas e retenção de valores pagos;
dissídio
(3)
jurisprudencial com precedentes do STJ, que reconhecem a necessidade de posse
efetiva para a cobrança de despesas condominiais, conforme o AgRg nos EDcl no
REsp 8.515.42/RS. (e-STJ, fls. 322-342).
Houve apresentação de contrarrazões por VILA EMA, defendendo que o
recurso especial não merece prosperar, pois a controvérsia envolve reexame de
provas e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado pelas Súmulas 7 e 5
do STJ, além de não ter havido demonstração adequada do dissídio jurisprudencial e
de relevância da matéria, conforme exigido pelo art. 105, § 2o, da Constituição Federal
(e-STJ, fls. 360/375).
De acordo com a moldura fática dos autos, o caso cuida de uma ação de
obrigação de fazer cumulada com declaração de inexigibilidade de débitos, proposta
por PÂMELA contra VILA EMA. PÂMELA alegou que, embora tivesse enfrentado
dificuldades financeiras que atrasaram o pagamento de algumas parcelas do contrato
de promessa de compra e venda, a entrega das chaves do imóvel foi condicionada
a quitação integral do preço. Sustentou, ainda, a abusividade das cláusulas contratuais
que lhe impuseram o pagamento das despesas condominiais e do IPTU antes da
imissão na posse. Requereu a declaração de nulidade das cláusulas e a restituição dos
valores pagos a esse título, com posterior emenda à inicial para incluir pedido de
indenização por perdas e danos (e-STJ, fls. 1-14).
O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente a demanda,
declarando abusiva a cláusula que impôs a PÂMELA a obrigação de arcar com as
despesas de IPTU e condomínio antes da imissão na posse. Condenou VILA EMA a
restituir os valores pagos e reconheceu a abusividade nos termos do art. 51, IV, do
Código de Defesa do Consumidor, entendendo haver desequilíbrio contratual. As
custas e honorários foram repartidos em 50% para cada parte (e-STJ, fls. 285-288).
Interposta apelação por VILA EMA, a 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento ao recurso, reformando a sentença
para afastar a abusividade da cláusula. O acórdão entendeu que a cobrança das
despesas condominiais e de IPTU após a instalação do condomínio era devida, mesmo
antes da entrega das chaves, sob pena de beneficiar PÂMELA em razão de sua mora
e tornar incerto o momento do início da responsabilidade do compromissário
comprador (e-STJ, fls. 313-315).
Contra esse acórdão de mérito PÂMELA opôs embargos de declaração,
alegando omissão quanto a abusividade das cláusulas que cumulavam encargos e
sanções contratuais. O Colegiado rejeitou os aclaratórios sob o fundamento de que a
decisão anterior havia sido clara ao reconhecer a inexistência de nulidade, ressaltando
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que a disponibilização das chaves estava condicionada à quitação integral do preço.
Registrou, ainda, que a discordância da parte com a fundamentação não seria apta a
ensejar o manejo de embargos declaratórios (e-STJ, fls. 354-356).
PÂMELA interpôs recurso especial com fundamento nas alíneas e do
a
c
artigo 105, III, da Constituição Federal. Alegou violação do art. 51, IV, do Código de
Defesa do Consumidor, sustentando a abusividade da cláusula contratual em
virtude da imposição cumulativa de sanções e encargos, e negativa de prestação
jurisdicional por afronta aos arts. 489 e 1022 do Código de Processo Civil. Defendeu
que a decisão contrariou a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que
reconhece a necessidade de posse efetiva para o início da cobrança das despesas
condominiais. Requereu, assim, a reforma do acórdão de mérito para restabelecer a
sentença de primeiro grau (e-STJ, fls. 322-342).
A Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo inadmitiu o recurso especial. Entendeu que não houve negativa de prestação
jurisdicional, pois todas as questões relevantes haviam sido examinadas, ainda que
contrariamente ao interesse de PÂMELA. Afirmou que a violação do art. 51, IV, do
Código de Defesa do Consumidor não ficou devidamente demonstrada e que a
pretensão recursal demandava o reexame do conjunto fático-probatório, incidindo o
óbice da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. Por fim, afastou o dissídio
jurisprudencial, por ausência de cotejo analítico nos termos do art. 1.029, § 1o, do
Código de Processo Civil (e-STJ, fls. 379-381).
Contra essa decisão PÂMELA interpôs agravo em recurso especial,
reiterando os fundamentos do recurso anterior. Alegou que a questão jurídica era
autônoma, prescindia de revolvimento de provas e que o acórdão recorrido não havia
apreciado integralmente as teses relativas a cumulatividade de encargos. Argumentou,
ainda, que havia similitude fática com os precedentes do Superior Tribunal de Justiça
apresentados (e-STJ, fls. 384-402).
Em contraminuta, VILA EMA pugnou pela manutenção da decisão de
inadmissibilidade, sustentando que o agravo não impugnou adequadamente os
fundamentos da decisão agravada, atraindo a aplicação da Súmula 182 do Superior
Tribunal de Justiça. Afirmou que a controvérsia envolvia reexame de cláusulas
contratuais e de provas, incidindo as Súmulas 5 e 7 desta Corte. Argumentou, ainda,
pela ausência de prequestionamento dos dispositivos legais apontados por PÂMELA,
atraindo a aplicação da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. Por fim, destacou
a falta de demonstração da relevância da matéria, exigida pelo art. 105, §§ 2o e 3o, da
Constituição Federal (e-STJ, fls. 405-420).
Fixaram-se, assim, como pontos controvertidos: a validade da cláusula
contratual que impôs a PÂMELA a obrigação de arcar com IPTU e despesas
condominiais antes da imissão na posse; a alegação de negativa de prestação
jurisdicional por afronta aos arts. 489 e 1022 do Código de Processo Civil; a
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configuração ou não de abusividade da cláusula à luz do art. 51, IV, do Código de
Defesa do Consumidor; a possibilidade de revolvimento de fatos e cláusulas
contratuais em recurso especial; e a existência ou não de dissídio jurisprudencial válido.
O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional
no acórdão recorrido, diante da alegação de que o Tribunal de origem deixou de
enfrentar questão essencial sobre a cumulação de penalidades contratuais; (ii) a
cláusula que impôs a PÂMELA o pagamento de despesas condominiais e de IPTU
antes da imissão na posse configurou abusividade, à luz do art. 51, IV, do Código de
Defesa do Consumidor; (iii) ficou caracterizado dissídio jurisprudencial entre o acórdão
proferido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo e precedentes desta Corte Superior
que reconheceram a necessidade da posse efetiva para a cobrança de encargos
condominiais.

(1) Negativa de prestação jurisdicional
Na petição de recurso especial (e-STJ, fls. 322-342), PÂMELA alegou
negativa de prestação jurisdicional por dois motivos principais. Em primeiro lugar,
afirmou que o Tribunal de origem não teria enfrentado a tese da cumulatividade de
sanções, uma vez que o contrato previa multa, retenção de valores pagos e até mesmo
a retenção das chaves, o que tornaria desnecessária e abusiva a cláusula que lhe
impôs a responsabilidade por encargos condominiais e IPTU antes da posse. Em
segundo lugar, sustentou que, mesmo após a oposição de embargos de declaração (e-
STJ, fls. 344-348), o Tribunal apenas repetiu a fundamentação anterior, sem enfrentar
de forma clara a alegação de cumulação (e-STJ, fls. 354-356).
Todavia, a alegação não procede. O acórdão recorrido enfrentou o tema de
forma suficiente ao consignar que a disponibilização das chaves depende da quitação
do preço. A anulação da cláusula tornaria aleatório o momento de responsabilização
(e-STJ, fl.
do compromissário comprador, que poderia ser beneficiado com sua mora
314). Embora não tenha utilizado a expressão “cumulatividade de sanções”, a
fundamentação deixa claro que o Tribunal considerou a questão, entendendo que a
retenção das chaves já funcionava como mecanismo de coerção contratual, não
havendo abusividade na atribuição das demais responsabilidades ao comprador.
Além disso, ao rejeitar os embargos de declaração, o Colegiado registrou
que a discordância da parte com os fundamentos adotados não autoriza o manejo dos
(e-STJ, fls. 354-356). Assim,
embargos declaratórios, inexistindo as omissões alegadas
ainda que contrariamente ao interesse de PÂMELA, o Tribunal afirmou ter enfrentado
os pontos necessários ao deslinde da controvérsia, afastando de forma clara a tese de
omissão.
A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que não há negativa
de prestação jurisdicional quando a instância ordinária analisa de forma fundamentada
a matéria controvertida, ainda que de modo diverso da pretensão da parte. A exigência
do art. 489 do Código de Processo Civil é de fundamentação suficiente, não exaustiva,
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e a revisão dessa conclusão demandaria reexame do conteúdo decisório, providência
incabível nesta via especial.
Nesse sentido, confiram-se:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. PROVAS . VALORAÇÃO.
PRINCÍPIO DA PERSUASÃO RACIONAL DO JUIZ. REVISÃO.
IMPOSSIBILIDADE . SÚMULA No 7/STJ. POSSE. EXERCÍCIO.
NEGÓCIO JURÍDICO . VALIDADE. SÚMULA No 7/STJ. VIOLAÇÃO
LEGAL. DEMONSTRAÇÃO . AUSÊNCIA. SÚMULA No 284/STF. 1.
Não viola o artigo 489 do Código de Processo Civil nem importa
deficiência na prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a
resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da
pretendida pelo recorrente, para decidir de modo integral a
[...].
controvérsia posta .
(STJ - AgInt no AREsp: 2488291 SP 2023/0328416-0, Relator.:
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento:
, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe
26/08/2024
- sem destaques no original).
29/08/2024

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL. ACÓRDÃO DO TCU. PRESCRIÇÃO . NÃO
OCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA RECURSAL. INVIABILIDADE DE
REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N . 7
/STJ. DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MANUTENÇÃO
DA DECISÃO RECORRIDA. [...] II - Sobre a alegada violação do art.
489, § 1o, do CPC/2015, por suposta ausência de fundamentação do
acórdão recorrido, verifica-se não assistir razão a recorrente.
Consoante a jurisprudência deste Tribunal Superior, a ausência de
fundamentação não deve ser confundida com a adoção de razões
contrárias aos interesses da parte, assim, não há violação do art. 489
do CPC/2015 quando o Tribunal de origem decide de modo claro e
. Nesse sentido: AgInt no
fundamentado, como ocorre na hipótese
AREsp n. 1.315.147/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma,
julgado em
, DJe
e AgInt no REsp n . 1.728.080
30/9/2019
4/10/2019
/RJ, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em
, DJe
.[...].
8/11/2018
14/11/2018
(STJ - AgInt no REsp: 2138829 AL 2024/0130239-2, Relator.: Ministro
FRANCISCO FALCÃO, Data de Julgamento:
, T2 -
12/08/2024
SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe
- sem
15/08/2024
destaques no original).
Dessarte, o recurso não vinga no ponto.
(2) Violação do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor
PÂMELA sustentou que houve violação do art. 51, IV, do Código de Defesa
do Consumidor, afirmando que a cláusula contratual que lhe atribuiu a
responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU antes da imissão
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na posse seria abusiva, por impor desvantagem exagerada. Acrescentou que o
contrato já previa outras penalidades para a mora, de modo que a cumulação de
encargos resultaria em desequilíbrio contratual. Invocou, ainda, a jurisprudência desta
Corte, que firmou o entendimento de que as obrigações condominiais somente podem
ser exigidas do comprador após a posse efetiva, a exemplo do Tema 886.
Todavia, não prospera a alegação. O Tribunal de Justiça de São Paulo foi
claro ao assentar que a cobrança somente se iniciou após a instalação do condomínio
e que a mora da compradora ensejou a postergação da entrega das chaves, razão
pela qual a atribuição dos encargos mostrou-se regular (e-STJ, fls. 313-315). Consta
expressamente no acórdão que a disponibilização das chaves depende da quitação do
preço. A anulação da cláusula tornaria aleatório o momento de responsabilização do
(e-STJ, fl. 314).
compromissário comprador, que poderia ser beneficiado com sua mora
Nesse contexto, ainda que a orientação desta Corte, consolidada no Tema
886, reconheça que a obrigação de arcar com encargos condominiais se inicia, em
regra, com a posse efetiva, o caso concreto apresenta peculiaridade relevante: a
ausência de posse decorreu da própria mora da compradora. Assim, a aplicação
automática da tese não se mostra adequada, pois, ao contrário de proteger o
consumidor, resultaria em premiar a parte inadimplente, transferindo ao vendedor os
ônus de um atraso que não lhe pode ser imputado.
Dessa forma, infirmar a conclusão do acórdão recorrido exigiria reexame de
cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em
recurso especial pelas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.
Dessa forma, no ponto, não se poderia conhecer do recurso pelo óbice
sumular.

(3) Dissídio jurisprudencial
PÂMELA apontou dissídio jurisprudencial, citando como paradigma o AgRg
nos EDcl no REsp 8.515.42/RS, no qual esta Corte teria reconhecido a necessidade de
posse efetiva para a cobrança de encargos condominiais.
Asseverou que o acórdão recorrido divergiu desse entendimento
consolidado ao validar cláusula que antecipou a responsabilidade do comprador pelo
pagamento de condomínio e IPTU antes da posse.
Para demonstrar a similitude fática, destacou que ambos os casos versaram
sobre a validade de cláusulas contratuais que atribuem ao comprador encargos
condominiais antes da posse efetiva, tendo realizado o cotejo analítico exigido pelo art.
1.029, § 1o, do CPC, mediante a transcrição de trechos do acórdão recorrido e do
acórdão paradigma, a fim de evidenciar a divergência de entendimentos.
Entretanto, também não merece guarida a alegação de dissídio
jurisprudencial. Embora PÂMELA tenha citado como paradigma o AgRg nos EDcl no
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REsp 8.515.42/RS, deixou de demonstrar adequadamente a similitude fática exigida
pelo art. 1.029, § 1o, do CPC. Limitou-se a transcrever trechos de ementas, sem
evidenciar em que medida o caso paradigma guardaria identidade com o presente.
Ademais, o acórdão recorrido decidiu a controvérsia com base nas peculiaridades do
caso concreto, notadamente a mora da compradora e a previsão expressa em
contrato, circunstâncias que afastam a incidência automática do precedente invocado.
Assim, incide o óbice da Súmula 7 do STJ, pois a análise da similitude fática e a
conclusão em sentido diverso exigiriam revolvimento das provas e das cláusulas do
contrato.
Assim, aplica-se o óbice da súmula, inviabilizando o conhecimento do
recurso especial.
Nessas condições,
do agravo para
em parte do
CONHEÇO
CONHECER
recurso especial e, nessa extensão, NEGAR-LHE PROVIMENTO.
em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados
MAJORO
em favor de VILA EMA e outros, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
É o voto.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4o, ou 1.026, § 2o, ambos do
CPC.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.668.120 / SP
Número Registro: 2024/0215621-9
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10097486720228260002
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : PAMELA FELIX SORIANO LIMA
ADVOGADO
: LUCAS VASCONCELOS DE LIMA - SP429928
AGRAVADO
: R033 VILA EMA 3000 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES
LTDA
ADVOGADOS : SERGIO SENDER - RJ033267
DANIEL JACOMELLI HUDLER - SP350242
LAHYLA GOMES SITE - RJ239443
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
07/10/2025
13/10/2025
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.
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Brasília, 13 de outubro de 2025
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