Tribunal: STJ
Processo: 1010834-31.2018.8.26.0223
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ARREMATADO EM
HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA
EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER "PROPTER
REM" DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE.
AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO
ESPECIAL.
1. "Tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital
acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por
dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter 'propter rem'
(AgInt no
Relatora Ministra
da obrigação. Precedentes"
REsp 1.955.102/SP,
MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em
DJe de
30/9/2024,
.
3/10/2024)
2. Na hipótese, consta do

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 1907957 - SP (2021/0166073-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PONTA D'AREIA
ADVOGADO
: PASCHOAL CARUSO JÚNIOR - SP184184
AGRAVADO
: ENILDA XAVIER BETTIN
AGRAVADO
: JOAO PEDRO BETTIN
ADVOGADO
: CÉLIO MACIEL - SP116612
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ARREMATADO EM
HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA
EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER "PROPTER
REM" DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE.
AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO
ESPECIAL.
1. "Tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital
acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por
dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter 'propter rem'
(AgInt no
Relatora Ministra
da obrigação. Precedentes"
REsp 1.955.102/SP,
MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em
DJe de
30/9/2024,
.
3/10/2024)
2. Na hipótese, consta do acórdão recorrido a transcrição do edital de hasta
pública, informando expressamente o montante total de débitos condominiais e
consignando a responsabilidade do arrematante por eventuais débitos não
inclusos no processo.
3. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial, a fim de julgar
procedente a ação de cobrança proposta pelo condomínio.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025
a
por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro
13/10/2025,
Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
16 de outubro de 2025

Documento eletrônico VDA51434285 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 16/10/2025 15:51:15
Publicação no DJEN/CNJ de 20/10/2025. Código de Controle do Documento: 03d9966e-8a50-438b-9379-7022b31e6287

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 1907957 - SP (2021/0166073-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PONTA D'AREIA
ADVOGADO
: PASCHOAL CARUSO JÚNIOR - SP184184
AGRAVADO
: ENILDA XAVIER BETTIN
AGRAVADO
: JOAO PEDRO BETTIN
ADVOGADO
: CÉLIO MACIEL - SP116612
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ARREMATADO
EM HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA
EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER "PROPTER
REM" DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE.
AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO
ESPECIAL.
1. "Tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital
acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por
dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter 'propter rem'
(AgInt no REsp 1.955.102/SP, Relatora Ministra
da obrigação. Precedentes"
MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em
, DJe de
30/9/2024
).
3/10/2024
2. Na hipótese, consta do acórdão recorrido a transcrição do edital de hasta
pública, informando expressamente o montante total de débitos condominiais
e consignando a responsabilidade do arrematante por eventuais débitos não
inclusos no processo.
3. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial, a fim de julgar
procedente a ação de cobrança proposta pelo condomínio.

RELATÓRIO
Trata-se de agravo interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PONTA
D'AREIA desafiando decisão que inadmitiu recurso especial, este fundamentado nas alíneas "a"
e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo (TJ-SP), assim ementado (e-STJ, fl. 375):

"Apelação Cível. Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Sentença de
procedência. Apelo dos réus.
Despesas condominiais. Prescrição quinquenal. Interrupção do prazo com a
intimação do arrematante, no cumprimento da sentença proferida naquela
ação de cobrança, para pagamento da dívida. Prazo que somente teve reinício
com o trânsito em julgado do acórdão que determinou a necessidade de
propositura de nova demanda para cobrança do arrematante daquele débito.
Prescrição não verificada.
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Arrematante de imóvel/atuais proprietários. Edital da praça pública que
isentou o arrematante dos débitos objeto daquela ação de cobrança.
Arrematante que não responde por essa dívida pretérita à arrematação.
Recurso provido."
Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-STJ, fls. 398/402).
Nas razões do recurso especial, o ora agravante aponta violação dos arts. 1.345 do
Código Civil, 502, 503, 506 e 508 do CPC/2015, bem como divergência jurisprudencial. Afirma
que os recorridos, antes de arrematarem e adquirirem o imóvel gerador das despesas, foram
inequivocamente informados e cientificados de que dito bem possuía débitos condominiais no
valor de R$ 250.183,16 (duzentos e cinquenta mil, cento e oitenta e três reais e dezesseis
centavos), uma vez que constou expressamente no Edital de Hasta Pública, cujas cópias estão
acostadas às fls. 60, 62, 78/79, 84/85 e 100 dos presentes autos: "Constam débitos condominiais
desta ação no valor de R$250.183,16 (abr/13). Fica o arrematante responsável por eventuais
. Acrescenta que o acórdão recorrido contrariou
débitos condominiais não inclusos no processo"
a coisa julgada material ocorrida no Agravo de Instrumento no 2111204-59.2016.8.26.0000, que
reconheceu que os recorridos são responsáveis pelo pagamento das dívidas condominiais
existentes sobre o imóvel quando da arrematação, pois constou tal informação no Edital de Hasta
Pública, tendo referida decisão transitado em julgado em 24.02.2017. Naquela ocasião, apenas e
tão somente se proveu o agravo de instrumento para excluir os réus do polo passivo, pois estes
não tinham participado da fase de conhecimento, motivo pelo qual o condomínio autor moveu a
nova ação (a presente demanda) em face deles.
Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 796/805).
É o relatório.

VOTO
Na hipótese, o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PONTA D'AREIA propôs ação de
em face de JOÃO PEDRO BETTIN e ENILDA
cobrança de taxas e despesas condominiais
XAVIER BETTIN, alegando que: os réus são proprietários da unidade no 23 do Condomínio
Autor, por terem adquirido o referido imóvel através de lance no valor de R$ 131.800,00 (cento
e trinta e um mil e oitocentos reais), ofertado em leilão judicial realizado no dia 25.07.2013, em
2a praça, nos autos do Processo no 0014001-30.2005.8.26.0223 (ação de cobrança em fase de
execução de sentença movida em face do proprietário anterior, Espólio de Marcos da Rocha
Brites); antes de arrematarem e, consequentemente, adquirem o referido imóvel, os réus foram
informados e cientificados de que este possuía débitos condominiais no valor total de R$
250.183,16 (duzentos e cinquenta mil, cento e oitenta e três reais e dezesseis centavos), para o
mês de abril/2013, uma vez que constou expressamente no Edital de Hasta Pública;
considerando que o valor do lance ofertado pelos réus não quitou a integralidade dos débitos
condominiais, cujo importe total alcançava R$ 250.183,16 no mês de abril/2013, e ainda foi
acrescido pelas taxas condominiais vencidas nos meses de maio/2013, junho/2013, julho/2013,
agosto/2013 e setembro/2013 nos valores principais de R$ 874,78, R$ 824,78, R$ 630,65, R$
769,98 e R$ 805,78, requereu o Condomínio Autor daquela demanda fossem os réus incluídos
no seu polo passivo; o pedido foi inicialmente deferido pelo Juízo de origem, mas o TJ-SP deu
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provimento ao agravo de instrumento dos Réus (no 2111204-59.2016.8.26.0000), apenas e tão
somente para exclui-los do polo passivo daquela demanda anterior em fase de execução de
sentença, pois eles não teriam participado de sua fase de conhecimento, devendo, assim, o
Condomínio Autor mover nova ação em face dos réus; assim, o Condomínio ajuizou a presente
demanda, postulando o total corrente para o mês de novembro/2018 no valor de R$ 297.337,48
(duzentos e noventa e sete mil, trezentos e trinta e sete reais e quarenta e oito centavos).
O MM. Juiz de Direito, Dr. Rodrigo Barbosa Sales,
, para
julgou procedente o pedido
condenar os réus ao pagamento do valor de R$ 297.337,48 (duzentos e noventa e sete mil,
trezentos e trinta e sete reais e quarenta e oito centavos).
Seguiu-se apelação dos réus, a que o TJ-SP deu provimento para julgar improcedente
.
a demanda
O eg. Tribunal de origem afastou a prescrição, por entender que ocorreu a
interrupção do prazo com a intimação dos arrematantes no cumprimento de sentença da anterior
ação de cobrança, com reinício após o trânsito em julgado do acórdão que determinou a
necessidade de propositura de nova demanda para cobrança daquele débito.
No mérito, o Tribunal de Justiça concluiu que, diante do teor do edital, os débitos
vencidos até a arrematação, ocorrida em 25.07.2013, relativos àquele processo anterior, não
seriam de responsabilidade dos arrematantes, mas do antigo proprietário.
Por oportuno, confira-se a fundamentação do v. acórdão recorrido (e-STJ, fls. 381
/382):

"Conforme já decidido no julgamento do anterior agravo de instrumento,
supra mencionado, o arrematante é, em tese, responsável pela divida existente
anteriormente à arrematação.
Mas, no presente caso, o edital de convocação ao leilão, em que houve a
arrematação, isentou-o de tal responsabilidade, ao consignar que: 'Constam
débitos condominiais desta ação no valor de R$ 250.183,16 (abr/2013). Fica o
arrematante responsável por eventuais débitos condominiais não inclusos no
'.
processo
Assim, diante do teor desse edital, conclui-se que os débitos vencidos até
a arrematação, ocorrida em
(f. 82 e 86), relativos àquele
25/07/2013
processo, não são de responsabilidade do arrematante, devendo o condomínio
autor prosseguir com a execução contra o antigo proprietário.
Assim, de rigor o provimento do recurso para julgar improcedente a
demanda, condenando o condomínio autor ao pagamento das custas e
despesas processuais, além de honorários advocatícios, fixados em 10% do
valor da causa atualizado, nos termos do artigo 85, § 2°, do Código de
Processo Civil." (grifou-se)
Ora, é evidente a contradição verificada no v. acórdão recorrido, visto que
reconheceu que o Edital de Hasta Pública informou expressamente que o imóvel possuía débitos
condominiais no importe total de R$ 250.183,16 (duzentos e cinquenta mil, cento e oitenta e três
reais e dezesseis centavos) e consignou a responsabilidade do arrematante por eventuais débitos
não inclusos no processo.
Embora rejeitados os embargos de declaração opostos ao acórdão da apelação, sem
nenhum esclarecimento ou fundamentação adicional, é possível a requalificação jurídica dos
fatos expressamente reconhecidos no v. acórdão recorrido.
Com efeito, consta expressamente do acórdão estadual o teor do Edital de Hasta
Pública: "Constam débitos condominiais desta ação no valor de R$ 250.183,16 (abr/2013). Fica
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(e-STJ,
"
o arrematante responsável por eventuais débitos condominiais não inclusos no processo
fl. 381).
Como se vê, o edital não foi omisso a respeito da responsabilidade do arrematante
pelos débitos condominiais anteriores à arrematação.
Desse modo, o v. acórdão recorrido destoou do entendimento do Superior Tribunal
de Justiça de que, tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital
acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais
anteriores à arrematação, devido ao caráter
da obrigação. Nesse sentido, confiram-se:
propter rem
"AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL
CIVIL.
COISA
JULGADA.
JUSTIÇA
DO
TRABALHO.
NÃO
CABIMENTO. COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO
DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATANTE.
RESPONSABILIDADE.
1. As decisões da Justiça do Trabalho e da Justiça Comum são prolatadas nos
limites das respectivas competências e amparadas nos específicos institutos
jurídicos, os quais não necessariamente se equivalem ou se assemelham, dada
a própria natureza da relação jurídica a delimitar a competência em razão da
matéria (ratione materiae), de modo que não se vislumbra a presença dos
requisitos do art. 115 do Código de Processo Civil.
2. Tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital
acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por
dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter 'propter rem'
da obrigação. Precedentes.
3. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt
no
REsp
n.
1.955.102/SP,
Relatora
Ministra
, Quarta Turma, julgado em
, DJe de
MARIA ISABEL GALLOTTI
30/9/2024
, g.n.)
3/10/2024

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO -
DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO
DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EXECUTADO.
1. Nos termos do entendimento jurisprudencial do STJ, "em se tratando a
dívida de condomínio de obrigação propter rem, constando do edital de praça
a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável
pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam
anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do
antigo executado pelo arrematante" (REsp 1.672.508/SP, Rel. Ministro Paulo
de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em
, DJe
25/06/2019
).
01/08/2019
Precedentes.
2.Em razão do descompasso existente entre o entendimento firmado pela
Corte de origem e a orientação jurisprudencial consolidada por este Superior
Tribunal de Justiça sobre a matéria, de rigor o provimento do apelo nobre
interposto pela parte agravada.
3. A parte agravante suscitou, no recurso de apelação, a eventual distinção da
responsabilidade pelos débitos condominiais referentes ao apartamento e à
garagem, questão não examinada pela Corte local.
4. Agravo interno parcialmente provido apenas para determinar que o
Tribunal de origem examine a questão relativa à alegada ilegitimidade do
executado quanto à garagem no 06."
(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.894.909/SC, Relator Ministro
, Quarta Turma, julgado em
, DJe de
, g.
MARCO BUZZI
21/3/2022
24/3/2022
n.)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. RESSALVA NO EDITAL.
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SUCESSÃO
NO
POLO
PASSIVO
DO
FEITO
EXECUTIVO.
POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "em se tratando a dívida de
condomínio de obrigação 'propter rem', constando do edital de praça a
existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo
pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam
anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do
antigo executado pelo arrematante" (REsp 1.672.508/SP, Rel. Ministro Paulo
de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em
, DJe
25/06/2019
).
01/08/2019
2. Agravo interno desprovido."
(AgInt no AgInt no REsp n. 1.852.710/MG, Relator Ministro
, Terceira Turma, julgado em
,
MARCO AURÉLIO BELLIZZE
30/11/2020
DJe de
, g.n.)
4/12/2020

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC
/73).
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
COTAS
CONDOMINIAIS.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM
HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA
EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER 'PROPTER
REM' DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE.
SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. CABIMENTO.
1. Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante no polo
passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase cumprimento de
sentença.
2. O art. 204, do CC, e os arts. 686 e 711, do CPC/73, não contêm comandos
capazes de sustentar a tese recursal, atraindo o óbice da Súmula 284/STF.
3. Apresenta-se deficiente a fundamentação do recurso especial em que a
alegação de ofensa ao art. 535 do CPC se faz de forma genérica, não havendo
a demonstração clara dos pontos do acórdão que se apresentam omissos,
contraditórios ou obscuros.
4. Inviável o conhecimento de recurso especial cujas normas apontadas como
violadas não foram devidamente prequestionadas pelo acórdão de origem, por
força do que dispõe a Súmula 211/STJ.
5. É vedado ao STJ o reexame do conjunto fático probatório dos autos, a teor
do que dispõe a Súmula 07/STJ.
6. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem",
constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o
arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais
vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se,
inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante.
7. Precedentes do STJ específicos acerca do tema.
8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO."
(REsp
n.
1.817.419/SP,
Relator
Ministro
, Terceira Turma, julgado em
PAULO DE TARSO SANSEVERINO
10/9/2019
, DJe de
, g.n.)
19/9/2019
Por isso, o recurso especial merece provimento para julgar procedente o pedido
formulado na ação de cobrança.
Ante o exposto,
, a fim
conhece-se do agravo para dar provimento ao recurso especial
de julgar procedente o pedido formulado na ação de cobrança. Consequentemente, ficam os réus
condenados ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez
por cento) sobre o valor da condenação.
É como voto.
Documento eletrônico VDA50813233 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 24/09/2025 21:45:29
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 1.907.957 / SP
Número Registro: 2021/0166073-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10108343120188260223
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PONTA D'AREIA
ADVOGADO : PASCHOAL CARUSO JÚNIOR - SP184184
AGRAVADO
: ENILDA XAVIER BETTIN
AGRAVADO
: JOAO PEDRO BETTIN
ADVOGADO : CÉLIO MACIEL - SP116612
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DESPESAS CONDOMINIAIS
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso, nos termos do
07/10/2025
13/10/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
João Otávio de Noronha.

Brasília, 13 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51386778 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 01:12:13
Código de Controle do Documento: 4d6ab2f0-50f4-40db-a618-0f3f9ef74b41