Tribunal: STJ
Processo: 1010070-86.2019.8.26.0004
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-10-15

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA.
POSSE PRECÁRIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2441997 - SP (2023/0277147-
0)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: SONIA MORA
ADVOGADOS
: NADIA MARIA ROZON - SP165037
CRISTIANE DRUVE TAVARES FAGUNDES - SP183782
AGRAVADO
: C&V HOME PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS
LTDA
ADVOGADA
: MÁRCIA CRISTIANE SAQUETO SILVA - SP295708
AGRAVADO
: CARLOS VICARI SPE EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS
: RAPHAEL RODRIGUES DA SILVA - SP279773
VINICIUS CARDOSO COSTA LOUREIRO - SP344871
EDUARDA CAROLINA DE ANDRADE LIMA - PE047051
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA.
POSSE PRECÁRIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo
em recurso especial para, em parte, negar provimento ao recurso especial.
2. A parte agravante sustenta violação do art. 1.022, I, do CPC, alegando omissão e
contradição no acórdão recorrido, especialmente quanto à análise da litigiosidade
entre as partes após o prazo legal de cinco anos para usucapião. Argumenta que
preenche os requisitos do art. 1.240 do Código Civil para usucapir o imóvel,
exercendo posse direta desde 2009, sem oposição, e não possuindo outro imóvel.
3. A decisão monocrática aplicou o óbice da Súmula n. 7 do STJ, considerando que
a análise da transmutações do caráter da posse demandaria reexame de provas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se a posse decorrente de contrato de
promessa de compra e venda inadimplido pode ser considerada apta para
usucapião extraordinária, e se a análise da transmutações do caráter da posse
demanda reexame de provas, atraindo o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
Documento eletrônico VDA51400389 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 14/10/2025 17:11:42
Publicação no DJEN/CNJ de 16/10/2025. Código de Controle do Documento: 4d874f6e-5e5a-43c4-8a8c-cb629b58bd24

III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda inadimplido é,
em regra, precária e desprovida de
, sendo incompatível com a
animus domini
pretensão à aquisição por usucapião.
6. A transmutações da posse precária para uma posse qualificada para usucapião
exige demonstração inequívoca de atos exteriores que manifestem a inversão do
título da posse, o que não foi comprovado no caso concreto.
7. A simples alegação de prescrição da dívida não converte automaticamente a
posse precária em posse
.
ad usucapionem
8. A análise de transmutações do caráter da posse demanda incursão nos fatos e
provas dos autos, atraindo o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo interno desprovido.
Tese de julgamento: "1. A posse decorrente de contrato de promessa de compra e
venda inadimplido, por ser incompatível com o
i, em regra, não
animus domin
2.
ampara a pretensão à aquisição por usucapião.
A transmutações da posse
precária para posse qualificada para usucapião exige demonstração inequívoca de
3.
atos exteriores que manifestem a inversão do título da posse.
A análise de
transmutações do caráter da posse demanda reexame de provas, atraindo o óbice da
Súmula n. 7 do STJ."
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; CC, art. 1.240; STJ, Súmula n. 7.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.172.585/DF, relator Ministro
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10.12.2024.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, negar provimento ao
07/10/2025
13/10/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
14 de outubro de 2025
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 16/10/2025. Código de Controle do Documento: 4d874f6e-5e5a-43c4-8a8c-cb629b58bd24

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2441997 - SP (2023/0277147-
0)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: SONIA MORA
ADVOGADOS
: NADIA MARIA ROZON - SP165037
CRISTIANE DRUVE TAVARES FAGUNDES - SP183782
AGRAVADO
: C&V HOME PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS
LTDA
ADVOGADA
: MÁRCIA CRISTIANE SAQUETO SILVA - SP295708
AGRAVADO
: CARLOS VICARI SPE EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS
: RAPHAEL RODRIGUES DA SILVA - SP279773
VINICIUS CARDOSO COSTA LOUREIRO - SP344871
EDUARDA CAROLINA DE ANDRADE LIMA - PE047051
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA.
POSSE PRECÁRIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo
em recurso especial para, em parte, negar provimento ao recurso especial.
2. A parte agravante sustenta violação do art. 1.022, I, do CPC, alegando omissão e
contradição no acórdão recorrido, especialmente quanto à análise da litigiosidade
entre as partes após o prazo legal de cinco anos para usucapião. Argumenta que
preenche os requisitos do art. 1.240 do Código Civil para usucapir o imóvel,
exercendo posse direta desde 2009, sem oposição, e não possuindo outro imóvel.
3. A decisão monocrática aplicou o óbice da Súmula n. 7 do STJ, considerando que
a análise da transmutações do caráter da posse demandaria reexame de provas.
Documento eletrônico VDA50162453 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Código de Controle do Documento: 075ad721-412b-4bae-9323-b78731c40cbc

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se a posse decorrente de contrato de
promessa de compra e venda inadimplido pode ser considerada apta para
usucapião extraordinária, e se a análise da transmutações do caráter da posse
demanda reexame de provas, atraindo o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda inadimplido é,
em regra, precária e desprovida de
, sendo incompatível com a
animus domini
pretensão à aquisição por usucapião.
6. A transmutações da posse precária para uma posse qualificada para usucapião
exige demonstração inequívoca de atos exteriores que manifestem a inversão do
título da posse, o que não foi comprovado no caso concreto.
7. A simples alegação de prescrição da dívida não converte automaticamente a
posse precária em posse
.
ad usucapionem
8. A análise de transmutações do caráter da posse demanda incursão nos fatos e
provas dos autos, atraindo o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo interno desprovido.
Tese de julgamento: "1. A posse decorrente de contrato de promessa de compra e
venda inadimplido, por ser incompatível com o
i, em regra, não
animus domin
2.
ampara a pretensão à aquisição por usucapião.
A transmutações da posse
precária para posse qualificada para usucapião exige demonstração inequívoca de
3.
atos exteriores que manifestem a inversão do título da posse.
A análise de
transmutações do caráter da posse demanda reexame de provas, atraindo o óbice da
Súmula n. 7 do STJ."
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; CC, art. 1.240; STJ, Súmula n. 7.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.172.585/DF, relator Ministro
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10.12.2024.
RELATÓRIO
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Trata-se de agravo interno interposto por SÔNIA MORA contra a
decisão de fls. 1.376-1.380, que conheceu do agravo em recurso especial para
conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.
A parte agravante alega que a decisão monocrática não apreciou
adequadamente as questões colocadas em juízo, sustentando violação do art. 1.022,
I, do CPC, porquanto o acórdão recorrido teria deixado de sanar contradição
apontada nos embargos de declaração, especialmente no que tange à análise da
litigiosidade entre as partes, que teria ocorrido após o prazo legal de cinco anos
para usucapião.
Afirma que a decisão agravada incorreu em erro ao aplicar a Súmula n. 7
do STJ, pois não seria necessário o reexame de provas, mas apenas a valoração
jurídica dos fatos incontroversos.
Sustenta, ainda, violação do art. 1.240 do CC, argumentando que
preenche todos os requisitos para usucapir o imóvel, pois exerce posse direta desde
2009, sem oposição, e não possui outro imóvel.
Requer a reconsideração da decisão agravada ou, caso assim não entenda
Vossa Excelência, a submissão do agravo interno ao colegiado, para que seja dado
provimento ao recurso especial.
Foram apresentadas contrarrazões pelos agravados (fls. 1.417-1.424
e 1.406-1.412).
É o relatório.
VOTO
A irresignação não merece prosperar, porquanto as razões apresentadas
no presente agravo são insuficientes para modificar o entendimento exarado,
motivo pelo qual a decisão recorrida deve ser mantida por seus próprios
fundamentos.
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No caso, a decisão monocrática atacada enfrentou adequadamente a
controvérsia, afastando, de início, a alegada ofensa ao art. 1.022 do CPC.
Conforme ressaltado, não se vislumbra qualquer omissão ou contradição
no julgado do Tribunal de origem, uma vez que a Corte estadual apreciou as
questões relevantes para o deslinde da causa de forma clara e fundamentada.
Aliás, a decisão agravada destacou que o acórdão da instância de origem
considerou que a posse da agravante, oriunda de compromisso de compra e venda
inadimplido, manteve seu caráter precário, sendo a litigiosidade posterior apenas
um dos elementos que reforçaram essa conclusão, não o único fundamento da
decisão, o que afasta o vício apontado.
No mérito, a agravante argumenta que a prescrição da pretensão de
cobrança das parcelas contratuais e o decurso do prazo de cinco anos de posse
ininterrupta, antes do início das demandas judiciais, seriam suficientes para
configurar a usucapião.
Nesse sentido, alega que a análise dessa questão seria de direito, e não de
fato, afastando o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
Todavia, tal argumento não prospera, pois a decisão monocrática
fundamentou-se precisamente na conclusão do Tribunal de origem, que, com base
no acervo fático-probatório, não identificou a transmudação do caráter da posse.
Destaque-se que a posse exercida pela promitente compradora
inadimplente é, em regra, precária e desprovida de
, pois decorre de
animus domini
uma relação contratual que não foi cumprida.
A alteração dessa natureza possessória para uma posse qualificada para a
usucapião exige a demonstração inequívoca de atos exteriores que manifestem a
inversão do título da posse, o que não foi verificado pelas instâncias ordinárias.
Ademais, a simples alegação de prescrição da dívida, por si só, não
converte automaticamente a posse precária em posse
.
ad usucapionem
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Nesse contexto, a decisão agravada corretamente aplicou o óbice da
Súmula n. 7 do STJ, pois a verificação da ocorrência ou não da transmudação do
caráter da posse é questão que demanda, necessariamente, a incursão nos fatos e
provas dos autos.
Conforme assentado na decisão monocrática, "o Tribunal
analisou
a quo
a controvérsia fundamentando-se na ausência de transmutação do caráter precário
da posse. Rever tal entendimento demandaria o reexame de provas, o que é
incabível em recurso especial ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ" (fl. 1.379).
A propósito:

RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS.
NÃO CONFIGURAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. POSSE DECORRENTE DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ANIMUS DOMINI.
AUSÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA No 7/STJ.
1. Resume-se a controvérsia recursal a saber (i) se o acórdão recorrido padece
de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional e (ii) se, diante da
moldura fática delineada pelas instâncias ordinárias, estão presentes os requisitos
para a procedência da ação de usucapião.
2. Na origem, cuida-se de ação de usucapião julgada improcedente em
primeiro grau com sentença mantida em grau de apelação.
3. A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel,
por ser incompatível com o
, em regra, não ampara a pretensão à
animus domini
. Precedentes.
aquisição por usucapião
4. A jurisprudência do STJ admite a transmutação da posse (de imprópria para
própria) em casos excepcionais, o que não foi verificado no caso concreto.
5. Tendo a Corte de origem concluído, à luz da prova dos autos, no sentido da
não configuração do
, indispensável para a procedência da ação de
animus domini
usucapião,
.
inviável a inversão do julgado, por força da Súmula no 7/STJ
6. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (REsp
n. 2.172.585/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma,
julgado em
, DJEN de
, destaquei.)
10/12/2024
13/12/2024

Aliás, a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça é pacífica no
sentido de que a posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda, por
Documento eletrônico VDA50162453 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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ser incompatível com o
, em regra, não ampara a pretensão à
animus domini
aquisição por usucapião, sendo a inversão dessa natureza uma excepcionalidade a
ser comprovada no caso concreto.
Mantenho, pois, a decisão monocrática impugnada, porquanto a parte
agravante não logrou êxito em demonstrar situação superveniente que justificasse a
alteração da decisão agravada, uma vez que não há argumentos capazes de infirmar
a correção da decisão agravada.
Ante o exposto,
.
nego provimento ao agravo interno
É o voto.
Documento eletrônico VDA50162453 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Código de Controle do Documento: 075ad721-412b-4bae-9323-b78731c40cbc

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 2.441.997 / SP
Número Registro: 2023/0277147-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10100708620198260004
1010070862019826000450000
20210001023394
20220000791683
20220000842727 22346433420218260000
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : SONIA MORA
ADVOGADOS : NADIA MARIA ROZON - SP165037
CRISTIANE DRUVE TAVARES FAGUNDES - SP183782
AGRAVADO
: C&V HOME PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA
ADVOGADA
: MÁRCIA CRISTIANE SAQUETO SILVA - SP295708
AGRAVADO
: CARLOS VICARI SPE EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS : RAPHAEL RODRIGUES DA SILVA - SP279773
VINICIUS CARDOSO COSTA LOUREIRO - SP344871
EDUARDA CAROLINA DE ANDRADE LIMA - PE047051
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - AQUISIÇÃO - USUCAPIÃO
ESPECIAL (CONSTITUCIONAL)
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : SONIA MORA
ADVOGADOS : NADIA MARIA ROZON - SP165037
CRISTIANE DRUVE TAVARES FAGUNDES - SP183782
AGRAVADO
: C&V HOME PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA
Documento eletrônico VDA51386442 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 01:09:25
Código de Controle do Documento: 088fc996-c819-43b1-9a3c-8d102ca208dc

ADVOGADA
: MÁRCIA CRISTIANE SAQUETO SILVA - SP295708
AGRAVADO
: CARLOS VICARI SPE EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS : RAPHAEL RODRIGUES DA SILVA - SP279773
VINICIUS CARDOSO COSTA LOUREIRO - SP344871
EDUARDA CAROLINA DE ANDRADE LIMA - PE047051
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
07/10/2025
13/10/2025
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco
Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.

Brasília, 13 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51386442 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 01:09:25
Código de Controle do Documento: 088fc996-c819-43b1-9a3c-8d102ca208dc