Tribunal: STJ
Processo: 5071772-67.2016.8.13.0024
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-09-25

Ementa:
EMENTA
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 971 DO STJ.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. AGRAVO
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. Trata-se de ação de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e
morais, em decorrência de atraso na entrega da obra.
2. No caso, verifica-se que a recorrente não se desincumbiu do ônus
de demonstrar o dissídio interpretativo viabilizador do recurso
especial, que não foi comprovado nos termos exigidos pelos arts.
1.029, § 1o, do CPC, e 255, § 1o, do RISTJ, tendo em vista a ausência
de similitude fática entre os casos confrontados.
3. Ademais, a jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de
que não é possível o conhecimento do apelo excepcional, sob esse
fundamento, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos e não
na interpretação da lei. Isso porque a Súmula n. 7 do STJ também se
aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea do permissivo
c
constitucional.
4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2566346 - MG (2024/0041344-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: MASB DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S/A
ADVOGADOS
: BERNARDO CORGOSINHO ALVES DE MEIRA - MG075359
TULIO LACERDA GONTIJO - MG130529
AGRAVADO
: GUILHERME DE ABREU CARVALHAES BARTHOLOMEU
AGRAVADO
: ISABELA CATARINA SOARES BARTHOLOMEU
ADVOGADO
: MATEUS FREITAS ROCHA - MG114255
EMENTA
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 971 DO STJ.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. AGRAVO
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. Trata-se de ação de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e
morais, em decorrência de atraso na entrega da obra.
2. No caso, verifica-se que a recorrente não se desincumbiu do ônus
de demonstrar o dissídio interpretativo viabilizador do recurso
especial, que não foi comprovado nos termos exigidos pelos arts.
1.029, § 1o, do CPC, e 255, § 1o, do RISTJ, tendo em vista a ausência
de similitude fática entre os casos confrontados.
3. Ademais, a jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de
que não é possível o conhecimento do apelo excepcional, sob esse
fundamento, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos e não
na interpretação da lei. Isso porque a Súmula n. 7 do STJ também se
aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea do permissivo
c
constitucional.
4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
ACÓRDÃO
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Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 24/09/2025 08:56:13
Publicação no DJEN/CNJ de 26/09/2025. Código de Controle do Documento: aadb9d61-9c05-4618-ba44-e614cdd70c9b

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, não conhecer do
16/09/2025
22/09/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
24 de setembro de 2025
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2566346 - MG (2024/0041344-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: MASB DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S/A
ADVOGADOS
: BERNARDO CORGOSINHO ALVES DE MEIRA - MG075359
TULIO LACERDA GONTIJO - MG130529
AGRAVADO
: GUILHERME DE ABREU CARVALHAES BARTHOLOMEU
AGRAVADO
: ISABELA CATARINA SOARES BARTHOLOMEU
ADVOGADO
: MATEUS FREITAS ROCHA - MG114255
EMENTA
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 971 DO STJ.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. AGRAVO
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. Trata-se de ação de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e
morais, em decorrência de atraso na entrega da obra.
2. No caso, verifica-se que a recorrente não se desincumbiu do ônus
de demonstrar o dissídio interpretativo viabilizador do recurso
especial, que não foi comprovado nos termos exigidos pelos arts.
1.029, § 1o, do CPC, e 255, § 1o, do RISTJ, tendo em vista a ausência
de similitude fática entre os casos confrontados.
3. Ademais, a jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de
que não é possível o conhecimento do apelo excepcional, sob esse
fundamento, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos e não
na interpretação da lei. Isso porque a Súmula n. 7 do STJ também se
aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea do permissivo
c
constitucional.
4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MASB
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. (MASB) contra decisão que não admitiu seu
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apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea , da CF contra acórdão
c
proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - CERCEAMENTO AO
DIREITO DE DEFESA - PROVA ORAL - NÃO CONSTATAÇÃO -
COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL - ATRASO NA
ENTREGA - CONSTATAÇÃO DE VÍCIOS - MULTA CONTRATUAL -
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - CABIMENTO - BASE DE
CÁLCULO - VALOR DO IMÓVEL - RAZOABILIDADE - RESTITUIÇÃO
DE IPTU E DESPESAS DE CONDOMÍNIO - DELIMITAÇÃO DO
PERÍODO DA RESTITUIÇÃO - DANO MORAL - OCORRÊNCIA -
ABALO QUE DEVE SER INDENIZADO - VALOR DA INDENIZAÇÃO -
HIPÓTESE CONCRETA - REDUÇÃO - JUROS DE MORA - TERMO
INICIAL - CITAÇÃO. Os instrumentos de prova devem ao menos
abstratamente reunir condições para alcançar sua finalidade, isto é,
evidenciar os fatos sobre os quais repousa a defesa e ser essenciais,
do contrário o seu indeferimento não acarreta cerceamento de defesa.
Constatado o atraso na entrega de apartamento no prazo estipulado e
havendo previsão de cláusula penal apenas para o comprador,
procede- se à inversão para a fixação da indenização contra o
vendedor que descumpre obrigação. A multa aplicada inversamente
deve ser calculada sobre o valor do imóvel apurado na contratação,
consideradas as peculiaridades do caso e por não traduzir quantia
excessiva. O pagamento de IPTU, taxas e despesas de condomínio
somente passam a ser responsabilidade do promissário comprador
quando comprovada sua imissão na posse do bem. O inadimplemento
contratual, por si, não provoca dano moral e não implica em obrigação
de indenizar. A reparação dos danos imateriais é admitida em
situações excepcionais, sobretudo quando ultrapassado o tempo
estimado para concretização de negócio jurídico e/ou consolidação do
direito à propriedade, o imóvel é entregue com vícios de construção,
gerando transtornos que ultrapassam meros dissabores. O valor da
indenização deve ser arbitrado em atenção aos princípios da
proporcionalidade e razoabilidade. Constatado, na hipótese concreta,
que o valor arbitrado se mostra exorbitante, a redução é imperativa.
Quantia reduzida para R$ 4.000,00 (quatro mil reais). Nas
indenizações a título de dano moral em demandas fundadas na
responsabilidade contratual, a correção monetária incide desde a data
do arbitramento e os juros de mora incidem a partir da citação (STJ,
súm. 362 e CC, art. 405). Preliminar rejeitada e recurso parcialmente
provido (e-STJ, fl. 524).

Nas razões do presente agravo, MASB alegou a não incidência das
Súmulas n. 7 e 211, ambas desta Corte, além da demonstração do dissídio
jurisprudencial.
Não foi apresentada contraminuta.
É o relatório.
VOTO
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O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que
não merece prosperar.
Nas razões de seu apelo nobre interposto com base no art. 105, III, alínea ,c
da CF, MASB alegou divergência jurisprudencial com precedente desta Corte Superior,
julgado sob o rito dos repetitivos, REsp n. 1.614.721/DF (Tema n. 971), ao sustentar a
impossibilidade de inversão da cláusula penal, utilizando como base de cálculo o preço
total do imóvel ao invés de quantia certa, determinada e razoável de indenização, a fim
de evitar o enriquecimento sem causa dos promitentes compradores.
A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.621.485/SP, de
relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de
, sob o rito dos
25/6/2019
recursos repetitivos (Tema n. 971), firmou o entendimento de que no contrato de
adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de
cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As
obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em
.
dinheiro, por arbitramento judicial
Nesse sentido também são os seguintes julgados, a saber:

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. SÚMULA N. 543
/STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ.
CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. CABIMENTO.
[...]
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o
entendimento de ser possível a inversão da cláusula penal moratória
em favor do consumidor no caso de inadimplemento do promitente
vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no
prazo acordado (AgInt no AREsp n. 2.042.000/SP, relator Ministro
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
,
27/11/2023
DJe de
).
30/11/2023
Agravo interno improvido.
(AgInt no AREsp n. 2.784.306/BA, relator Ministro Humberto Martins,
Terceira Turma, julgado em
, DJEN de
)
16/6/2025
23/6/2025

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE
DESCONSTITUIÇÃO DE ÔNUS HIPOTECÁRIO, DE ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA E DE PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL NA PLANTA. QUITAÇÃO. BAIXA DA HIPOTECA.
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DEMORA DA CONSTRUTORA
EM
TRANSFERIR
O
BEM
DEFINITIVAMENTE.
MORA
CARACTERIZADA.
DIVERGÊNCIA
JURISPRUDENCIAL.
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SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. NULIDADE PROCESSUAL.
JULGAMENTO
ULTRA
PETITA.
FALTA
DE
PREQUESTIONAMENTO.
CLÁUSULA
PENAL.
INVERSÃO.
POSSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. PARAMETRIZAÇÃO,
EXTENSÃO DO DANO E PERÍODO DA MORA. ALTERAÇÃO DO
JULGADO. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. DANOS MORAIS.
CONFIGURAÇÃO.
[...]
3. A inversão de cláusula penal pode ser feita não somente na
hipótese consagrada no Tema Repetitivo no 971/STJ (atraso na
entrega de imóvel adquirido na planta), mas tal disposição contratual,
nos contratos bilaterais, onerosos e comutativos, deve voltar-se aos
contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de
uma das partes.
[...]
6. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp n. 2.032.438/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
)
19/8/2024
22/8/2024

No caso em exame, tendo sido reconhecido o atraso na entrega do
empreendimento, o Tribunal mineiro passou a analisar o pedido de indenização,
consignando, quanto à imposição ao pagamento a título de multa contratual, a inversão
da cláusula penal moratória, consoante o seguinte trecho:

A impontualidade no pagamento das prestações gera a cobrança do
valor atualizado acrescido de penalidades, tal como estabelecido na
cláusula 9.1, veja-se:

9.1. O atraso no pagamento de qualquer parcela do preço
sujeitará o
a pagar à
PROMISSÁRIO COMPRADOR
o valor da parcela vencida
PROMITENTE VENDEDORA
reajustada conforme itens
da Cláusula Sétima,
7.2 e 7.3
acrescido de:
os juros de mora de 1% (um por cento) ao
a)
mês contados diariamente a partir da data do vencimento
até a do efetivo pagamento;
a multa moratória de 2%
b)
(dois por cento) sobre o total do débito em atraso.

O instrumento contratual não prevê multa moratória pelo atraso na
entrega do imóvel, motivo pelo qual os Apelados buscam a aplicação
inversa da cláusula 9.1.
No que tange à inversão da cláusula penal para que haja condenação
em multa moratória não prevista no contrato, impõe-se tecer algumas
considerações:
Em 22.5.2019, o STJ julgou recurso representativo de controvérsia,
REsp 1614721/DF, de relatoria do Min. Luiz Felipe Salomão, publicado
no DJe de
que foi assim ementado:
25/06/19
[...]
Como se vê, possível o arbitramento razoável de multa contratual à
construtora inadimplente em atenção aos princípios consumeristas,
primordialmente, ao equilíbrio e reciprocidade das obrigações,
inclusive de natureza moratória. Frisa-se que com a inversão da
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cláusula penal impõe-se à construtora punição pelo descumprimento
da obrigação de entregar a unidade no prazo avençado, podendo ser
apurado valor adequado e proporcional ao período de mora.
Em caso de atraso no pagamento das parcelas, o contrato prevê juros
de mora de 1% a.m. a partir da data de vencimento e multa de 2%
incidente sobre o total do débito em atraso (mora do promitente
comprador).
A multa aplicada inversamente em desfavor da Apelante (2%)
calculada com base no valor do imóvel apurado na contratação (R$
398.956,00) não traduz penalidade excessiva, sobretudo considerando
incidência única estipulada na sentença e acréscimo de juros de mora
de 1% a.m. a partir do término do prazo de tolerância.
Destaca-se que a pretensão de aplicação da multa com equivalência
ao locativo do bem imóvel pelo período de atraso pioraria a situação
da Apelante (0.5% x R$ 398.956,00 multiplicado pela quantidade de
meses em atraso), porquanto, a incidência mensal culminaria em
quantia superior à condenação e seria acrescida de juros de mora de
1% a.m.
Nesse aspecto, então, a sentença deve ser mantida porque a parte
não tem interesse para pleitear aplicação de critério que lhe seria
desfavorável (e-STJ, fls. 532-536).

Como se vê, na espécie, a conclusão do acórdão recorrido decorreu da
interpretação de cláusula contratual, bem como do juízo de equidade realizado pelo
órgão julgador, a fim de obter o valor adequado e proporcional ao período da mora,
como decorrência da inversão da cláusula penal prevista para o consumidor, devendo
ser observado, outrossim, que não houve cobrança cumulativa com lucros cessantes.
Foi assinalado, ainda, que a multa aplicada inversamente em desfavor da
empresa, equivalente a 2% sobre o valor do imóvel apurado na contratação (R$
398.956,00 – trezentos e noventa e oito mil, novecentos e cinquenta e seis reais) não
traduz penalidade excessiva, uma vez que pretender aplicar a penalidade
considerando o valor do aluguel no período de atraso pioraria a situação da ora
recorrente (0.5% x R$ 398.956,00 multiplicado pela quantidade de meses em atraso),
de modo que a incidência mensal culminaria em quantia superior à condenação.
Nesse passo, da análise das razões suscitadas, é possível verificar que
a ora insurgente não se desincumbiu do ônus de demonstrar o dissídio interpretativo
viabilizador do recurso especial, que não foi comprovado nos termos exigidos pelos
arts. 1.029, § 1o, do CPC, e 255, § 1o, do RISTJ, tendo em vista a ausência de
similitude fática entre os casos confrontados.
Ademais, a jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que não é
possível o conhecimento do apelo excepcional, sob esse fundamento, na hipótese em
que o dissenso é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei. Isso porque a
Súmula n. 7 do STJ também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea c
do permissivo constitucional.
Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:
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AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 1.
RESPONSABILIDADE CIVIL. PLANO DE SAÚDE. NOVA FORMA DE
CUSTEIO. ABUSIVIDADE DOS REAJUSTES. SÚMULA 7/STJ. 2.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 7/STJ. 3. AGRAVO
INTERNO IMPROVIDO.
1. A revisão das conclusões a que chegou o Colegiado estadual a
respeito da conclusão de que houve reajuste abusivo, e não nova
forma de custeio, bem como sobre os motivos que ocasionaram os
prejuízos obtidos pela agravante, reclama a incursão no contexto
fático-probatório dos autos, providência inviável no âmbito do recurso
especial, ante o teor do óbice inserto na Súmula 7 do STJ.
2. A necessidade do reexame da matéria fática inviabiliza o recurso
especial pela alínea c do permissivo constitucional, ficando, portanto,
prejudicado o exame da divergência jurisprudencial.
3. Agravo interno improvido.
(AgInt no AREsp n. 1.076.348/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em
, DJe

17/10/2017
26/10/2017 –
sem destaque no original)

Nessas condições,
do agravo para
do
CONHEÇO
NÃO CONHECER
recurso especial.
É o voto.
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Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 15/09/2025 10:08:09
Código de Controle do Documento: 2f4b70d8-e54e-4f7e-909e-062c7958d758

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.566.346 / MG
Número Registro: 2024/0041344-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10000221854854001
10000221854854002
10000221854854003
10000221854854004
50717726720168130024
Sessão Virtual de
a
16/09/2025
22/09/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : MASB DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S/A
ADVOGADOS : BERNARDO CORGOSINHO ALVES DE MEIRA - MG075359
TULIO LACERDA GONTIJO - MG130529
AGRAVADO
: GUILHERME DE ABREU CARVALHAES BARTHOLOMEU
AGRAVADO
: ISABELA CATARINA SOARES BARTHOLOMEU
ADVOGADO
: MATEUS FREITAS ROCHA - MG114255
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
16/09/2025
22/09/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Documento eletrônico VDA50755401 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/09/2025 00:29:19
Código de Controle do Documento: a083c9b5-9115-4a39-8b88-5e6ecbef1823

Brasília, 22 de setembro de 2025
Documento eletrônico VDA50755401 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/09/2025 00:29:19
Código de Controle do Documento: a083c9b5-9115-4a39-8b88-5e6ecbef1823