Tribunal: STJ
Processo: 1001111-90.2023.8.26.0003
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-05-29

Ementa:
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. CONTRATO.
EXTINÇÃO. CULPA. DISPOSITIVOS TIDOS POR VIOLADOS. INDICAÇÃO.
DESISTÊNCIA. COMPRADORA.
AUSÊNCIA. SÚMULA No 284/STF.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO.
REDUÇÃO
EQUITATIVA.
PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA.
SÚMULA
No
211/STJ.
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.
1.Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que não
indica os dispositivos legais supostamente violados pelo

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2180426 - SP (2024/0412905-8)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: LIVIA MARA LUCATTO
ADVOGADO
: ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARÃES DE SOUZA -
SP330657
RECORRIDO
: LPS SÃO PAULO CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA
ADVOGADO
: HÉLIO YAZBEK - SP168204
RECORRIDO
: SAGITTA INCORPORADORA SPE LTDA
ADVOGADOS
: ROSELI FERREIRA RODRIGUES - SP224340
WALTER SOUZA VIOLLA - SP272510
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. CONTRATO.
EXTINÇÃO. CULPA. DISPOSITIVOS TIDOS POR VIOLADOS. INDICAÇÃO.
DESISTÊNCIA. COMPRADORA.
AUSÊNCIA. SÚMULA No 284/STF.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO.
REDUÇÃO
EQUITATIVA.
PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA.
SÚMULA
No
211/STJ.
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.
1.Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que não
indica os dispositivos legais supostamente violados pelo acórdão recorrido,
circunstância que atrai a incidência, por analogia, do enunciado no 284 da
Súmula do Supremo Tribunal Federal.
2. A ausência de prequestionamento da matéria suscitada no recurso
especial, a despeito da oposição de embargos de declaração, impede o
conhecimento do recurso especial (Súmula no 211/STJ).
3. O Superior Tribunal de Justiça entende que a falta de
prequestionamento obsta o conhecimento do recurso por qualquer das
alíneas do permissivo constitucional.
4. Recurso especial não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, não conhecer do
20/05/2025
26/05/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
27 de maio de 2025
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
Documento eletrônico VDA47720342 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 27/05/2025 23:57:51
Publicação no DJEN/CNJ de 30/05/2025. Código de Controle do Documento: aafa27fe-51b7-4046-8713-82244154e2f4

RECURSO ESPECIAL No 2180426 - SP (2024/0412905-8)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: LIVIA MARA LUCATTO
ADVOGADO
: ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARÃES DE SOUZA -
SP330657
RECORRIDO
: LPS SÃO PAULO CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA
ADVOGADO
: HÉLIO YAZBEK - SP168204
RECORRIDO
: SAGITTA INCORPORADORA SPE LTDA
ADVOGADOS
: ROSELI FERREIRA RODRIGUES - SP224340
WALTER SOUZA VIOLLA - SP272510
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. CONTRATO.
EXTINÇÃO. CULPA. DISPOSITIVOS TIDOS POR VIOLADOS. INDICAÇÃO.
DESISTÊNCIA. COMPRADORA.
AUSÊNCIA. SÚMULA No 284/STF.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO.
REDUÇÃO
EQUITATIVA.
PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA.
SÚMULA
No
211/STJ.
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.
1.Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que não
indica os dispositivos legais supostamente violados pelo acórdão recorrido,
circunstância que atrai a incidência, por analogia, do enunciado no 284 da
Súmula do Supremo Tribunal Federal.
2. A ausência de prequestionamento da matéria suscitada no recurso
especial, a despeito da oposição de embargos de declaração, impede o
conhecimento do recurso especial (Súmula no 211/STJ).
3. O Superior Tribunal de Justiça entende que a falta de
prequestionamento obsta o conhecimento do recurso por qualquer das
alíneas do permissivo constitucional.
4. Recurso especial não conhecido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por LÍVIA MARA LUCATTO.
O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da
Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça
do Estado de São Paulo assim ementado:
“EMENTA Compromisso de compra e venda de imóvel. Promitente vendedora
que fixou parcela final de valor inexpressivo, isso de modo a alongar o prazo
do contrato para mais de 36 meses e permitir a aplicação de correção
monetária mensalmente. Abusividade reconhecida. Ocorrência, no entanto,
que não autorizava reconhecer culpa da promitente vendedora pela rescisão,
mas apenas desconsiderar a correção acrescida, pleito não formulado.
Precedentes. Rescisão contratual autorizada ante o desinteresse da
compromissária compradora em manter o pacto. Desfazimento do negócio
jurídico que havia de seguir a disciplina da Lei 13.786/2018, já vigente à
época da contratação. Inocorrência de abusividade da cláusula contratual
que permitia a retenção de 50% dos valores pagos, já que se cuidava de
patrimônio de afetação. Artigo 67-A da Lei 4.591/64. Procedência da ação
autorizada nos limites indicados no acórdão. Reconvenção que comportava
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acolhimento nos limites indicados na sentença, de modo a assegurar à
corretora a comissão de corretagem. Recursos da autora e da vendedora
parcialmente providos.” (e-STJ, fl. 549)
Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ, fls. 589/593).
No recurso especial, a recorrente aponta, além de divergência
jurisprudencial, a violação dos artigos 67-A, II, da Lei no 4.591/1964; 51 e 53 do
Código de Defesa do Consumidor e 413 do Código Civil, argumentando,
essencialmente, que, apesar de o contrato ter sido firmado após a Lei do Distrato, é
permitida a redução equitativa do valor do percentual de retenção quando o referido
montante for abusivo, de acordo com as peculiaridades de cada caso.
Argumenta que a recorrida deu causa à extinção do contrato,
porquanto cobrava, indevida e artificialmente, correção monetária em periodicidade
mensal.
Requer, ao final, a reforma do acórdão para que a recorrida seja
considerada culpada pela extinção do contrato ou, subsidiariamente, para que a
multa contratual seja reduzida para 25% dos valores pagos.
As contrarrazões foram apresentadas (e-STJ, fls. 664/690 e 692/706) e o
recurso foi admitido.
É o relatório.
VOTO
A insurgência não merece prosperar.
Inicialmente, no que se refere à tese de que a culpa pela extinção do
contrato é da recorrida, por cobrar, indevidamente, correção monetária em
periodicidade mensal, verifica-se a deficiência da fundamentação recursal, visto que a
recorrente, nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 596/645), não indicou de modo
preciso os dispositivos legais violados, atraindo o óbice da Súmula no 284/STF.
Confira-se:
"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA - DANOS MORAIS. PLANO DE
SAÚDE. CARÊNCIA DE APONTAMENTO CLARO DO DISPOSITIVO DE LEI
FEDERAL QUE TERIA SIDO MACULADO NO ACÓRDÃO ESTADUAL.
FUNDAMENTAÇÃO
RECURSAL
DEFICIENTE.
SÚMULA
284/STF.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, o conhecimento
de recurso especial exige a indicação dos dispositivos de lei
federal supostamente violados. Ausente tal requisito, 'incide a Súmula n.284
/STF' (AgInt no AREsp n. 2.108.361/DF, relator Ministro Antonio Carlos
Ferreira, Quarta Turma, julgado em
, DJe de
).
19/9/2022
23/9/2022
2. (...).
(
3. Agravo interno desprovido." AgInt nos EDcl no AREsp 2.175.300/BA,
elator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
).
13/2/2023
16/2/2023

Quanto à alegada ofensa aos artigos 67-A, II, da Lei no 4.591/1964; 51 e 53
do Código de Defesa do Consumidor e 413 do Código Civil, o Tribunal
enfrentou
a quo
a questão relacionada à fixação do percentual de retenção na devolução dos valores
pagos nos seguintes termos:

"Cuidava-se de negócio jurídico celebrado na vigência da Lei
13.786/2018, que alterou as Leis no 4.591/64 e 6.766/79, que tratam da
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resolução de contrato de aquisição de unidade imobiliária em incorporação
imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
No tocante à desistência, retenção e devolução de valores assim
dispõe o artigo 67-A da Lei 4.591/64, incluído pela citada Lei 13.786/2018:
[...]
Na espécie o contrato previu em sua cláusula 7.1 que naquele
caso o compromissário comprador “fará jus à restituição das quantias que
houver pago diretamente à VENDEDORA (o valor do principal, excluídos
eventuais juros moratórios ou multas moratórias), atualizadas com base no
índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas
do Preço delas deduzidas, cumulativamente: (ii) a integralidade da comissão
de corretagem, integrante ou não do preço; (ii) a pena convencional,
correspondente a 50%(cinquenta por cento) da quantia paga a título do preço,
conforme item 9.8 das NORMAS GERAIS e artigo 67-A da Lei Federal no
4.591/64.” (fls. 54).
Assim, na hipótese de desfazimento do negócio pertinente à
incorporação imobiliária por iniciativa do compromissário comprador a Lei
13.786/2018 permite ao promitente vendedor reter até 25% dos valores
pagos, mas no caso de incorporação submetida ao regime do patrimônio de
afetação ela autoriza a retenção de até 50% daqueles valores.
Aqui se cuidava justamente de incorporação submetida ao
regime do patrimônio de afetação (fls. 84, item 21.1), o que
autorizava a retenção no percentual indicado no contrato, que
estava em exata conformidade com a citada disposição legal, o que
."
afastava a alegação de causar enriquecimento indevido (e-STJ, fls.
555/558, grifou-se)

Observa-se, portanto, que a norma versada nos referidos dispositivos e
a correspondente tese de que, apesar de o contrato ter sido firmado após a Lei do
Distrato, é permitida a redução equitativa do valor do percentual de retenção quando
o referido montante for abusivo, de acordo com as peculiaridades de cada caso, não
foram objeto de debate pelas instâncias ordinárias, embora opostos embargos de
declaração.
Ausente o requisito do prequestionamento, incide o disposto na Súmula no
211/STJ:" Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição
de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal
."
a quo
Observa-se, ainda, que, de acordo com a jurisprudência deste Superior
Tribunal, a admissão de prequestionamento ficto em recurso especial, previsto no art.
1.025 do CPC, exige que no mesmo recurso seja reconhecida a existência de violação
do art. 1.022 do CPC, a qual nem sequer foi suscitada no caso dos autos.
A propósito:

"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INVENTÁRIO. -
LIQUIDAÇÃO PARCIAL DE SOCIEDADE LIMITADA. PARTICIPAÇÃO NOS
LUCROS PROPORCIONAIS ÀS COTAS INVENTARIADAS - HERDEIROS
SÓCIOS EM CONDOMÍNIO - CABIMENTO - PRESCRIÇÃO DO DIREITO - NÃO
OCORRÊNCIA.
01. Inviável o recurso especial na parte em que a insurgência recursal não
estiver calcada em violação a dispositivo de lei, ou em dissídio
jurisprudencial.
02. Avaliar o alcance da quitação dada pelos recorridos e o que se apurou a
título de patrimônio líquido da empresa, são matérias insuscetíveis de
apreciação na via estreita do recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ.
03. Inviável a análise de violação de dispositivos de lei não prequestionados
na origem, apesar da interposição de embargos de declaração.
04. A admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em
recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação
ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador
verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez
constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo
dispositivo de lei.
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05. O pedido de abertura de inventário interrompe o curso do prazo
prescricional para todas as pendengas entre meeiro, herdeiros e/ou
legatários que exijam a definição de titularidade sobre parte do patrimônio
inventariado.
06. Recurso especial não provido" (REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra
NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, DJe
- grifou-se).
10/4/2017

Registro, ademais, que a falta de prequestionamento dos dispositivos
envolvidos na suposta divergência jurisprudencial impede o conhecimento do recurso
especial por ambas as alíneas do permissivo constitucional, inclusive pelo alegado
dissídio pretoriano.
Nesse sentido:
"RECURSO ESPECIAL. EMPRESARIAL. FALÊNCIA. PEDIDO. ABUSIVIDADE.
AUSÊNCIA.
INSOLVÊNCIA
JURÍDICA.
IMPONTUALIDADE.
RECONHECIMENTO. PROTESTO. EDITAL. LEGALIDADE. EXECUÇÃO. MEIO
MENOS
GRAVOSO.
PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL. DEMONSTRAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
[...]
5. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos
dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por
analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal.
6. O Superior Tribunal de Justiça entende que a falta de prequestionamento
obsta o conhecimento do recurso por qualquer das alíneas do permissivo
constitucional.
7. Recurso especial conhecido em parte e não provido." (REsp n. 2.200.613
/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado
em
, DJEN de
.)
1/4/2025
4/4/2025

"DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL.
INADMISSÃO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. SÚMULA N. 182 DO STJ.
RECURSO DESPROVIDO.
[...]
7. A falta de prequestionamento impede a análise do dissídio
jurisprudencial,
inviabilizando
a
comprovação
da
similitude
das
circunstâncias fáticas e do direito aplicado.
IV. Dispositivo e tese
8. Agravo interno desprovido.
[...]" (AgInt no AREsp n. 2.615.010/RJ, relator Ministro João Otávio de
Noronha, Quarta Turma, julgado em
, DJEN de
.)
17/3/2025
21/3/2025
Ante o exposto, não conheço o recurso especial.
Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 10% (dez por
cento) sobre a diferença entre o valor pleiteado a título de devolução e o concedido, os
quais devem ser majorados para o patamar de 15% (quinze por cento) em favor do
advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil,
observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.
É o voto.
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 13/05/2025 14:42:22
Código de Controle do Documento: 61a047af-41c3-4e41-a1f7-70dabcc3dd75

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.180.426 / SP
Número Registro: 2024/0412905-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10011119020238260003
Sessão Virtual de
a
20/05/2025
26/05/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : LIVIA MARA LUCATTO
ADVOGADO
: ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARÃES DE SOUZA -
SP330657
RECORRIDO
: LPS SÃO PAULO CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA
ADVOGADO
: HÉLIO YAZBEK - SP168204
RECORRIDO
: SAGITTA INCORPORADORA SPE LTDA
ADVOGADOS
: ROSELI FERREIRA RODRIGUES - SP224340
WALTER SOUZA VIOLLA - SP272510
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
20/05/2025
26/05/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA47706416 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 27/05/2025 00:32:02
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Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e Daniela
Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 26 de maio de 2025
Documento eletrônico VDA47706416 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 27/05/2025 00:32:02
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