Tribunal: STJ
Processo: 0803755-04.2020.8.12.0029
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-22

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES
PAGOS. PERCENTUAL FIXADO EM 20%. AUSÊNCIA DE
OMISSÃO. PERCENTUAL EM CONFORMIDADE COM A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7.
AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO
ESPECIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2830704 - MS (2025/0010366-3)
RELATORA
: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
AGRAVANTE
: SAO BENTO INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO
: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO
: HENIO WANDERLEY DE ALMEIDA
ADVOGADO
: WAGNER CAMACHO CAVALCANTE JÚNIOR - MS018052
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES
PAGOS. PERCENTUAL FIXADO EM 20%. AUSÊNCIA DE
OMISSÃO. PERCENTUAL EM CONFORMIDADE COM A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7.
AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO
ESPECIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra acórdão que, em
ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, fixou a restituição das parcelas pagas com retenção de
20% em favor do promitente vendedor, diante da resolução
contratual por iniciativa do comprador.
2. O Tribunal de origem rejeitou embargos de declaração,
afastando alegação de omissão quanto à aplicação de precedente
do STJ que reconheceu a possibilidade de retenção de 25% como
parâmetro-base, por entender que a decisão se encontrava
devidamente fundamentada e que o percentual contratualmente
pactuado (20%) estava dentro do intervalo admitido pela
jurisprudência (10% a 25%).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em: (i) saber se o acórdão
recorrido incorreu em omissão ou negativa de prestação
jurisdicional (art. 1.022 do CPC); (ii) verificar se a fixação do
percentual de 20% para retenção contraria a jurisprudência do
STJ, que reconhece como razoável a variação entre 10% e 25%.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Não há violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, pois o acórdão
recorrido enfrentou de modo suficiente e fundamentado os pontos
relevantes, ainda que em sentido desfavorável ao recorrente.
5. A fixação de retenção em 20% está em conformidade com a
jurisprudência do STJ, que admite a variação entre 10% e 25%, a
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Signatário(a): DANIELA RODRIGUES TEIXEIRA Assinado em: 21/10/2025 11:58:39
Publicação no DJEN/CNJ de 23/10/2025. Código de Controle do Documento: 1973fb0b-cd1a-47ce-b7bc-36b69b44e00f

depender das peculiaridades do caso (
.
Súmula 543/STJ)
6. Alterar a conclusão do Tribunal de origem quanto à
razoabilidade do percentual demandaria reexame de cláusulas
contratuais e de provas, providência vedada em recurso especial,
nos termos da Súmula 7/STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra.
14/10/2025
20/10/2025,
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
21 de outubro de 2025

Ministra Daniela Teixeira
Relatora
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Publicação no DJEN/CNJ de 23/10/2025. Código de Controle do Documento: 1973fb0b-cd1a-47ce-b7bc-36b69b44e00f

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2830704 - MS (2025/0010366-3)
RELATORA
: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
AGRAVANTE
: SAO BENTO INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO
: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO
: HENIO WANDERLEY DE ALMEIDA
ADVOGADO
: WAGNER CAMACHO CAVALCANTE JÚNIOR - MS018052
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO
DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL FIXADO EM 20%.
AUSÊNCIA
DE
OMISSÃO.
PERCENTUAL
EM
CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO CONHECIDO PARA
NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra acórdão que,
em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel, fixou a restituição das parcelas pagas com
retenção de 20% em favor do promitente vendedor, diante da
resolução contratual por iniciativa do comprador.
2. O Tribunal de origem rejeitou embargos de declaração,
afastando alegação de omissão quanto à aplicação de
precedente do STJ que reconheceu a possibilidade de retenção
de 25% como parâmetro-base, por entender que a decisão se
encontrava devidamente fundamentada e que o percentual
contratualmente pactuado (20%) estava dentro do intervalo
admitido pela jurisprudência (10% a 25%).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em: (i) saber se o acórdão
recorrido incorreu em omissão ou negativa de prestação
jurisdicional (art. 1.022 do CPC); (ii) verificar se a fixação do
percentual de 20% para retenção contraria a jurisprudência do
STJ, que reconhece como razoável a variação entre 10% e 25%.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Não há violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, pois o acórdão
recorrido enfrentou de modo suficiente e fundamentado os
pontos relevantes, ainda que em sentido desfavorável ao
recorrente.
5. A fixação de retenção em 20% está em conformidade com a
jurisprudência do STJ, que admite a variação entre 10% e 25%,
a depender das peculiaridades do caso (Súmula 543/STJ).
6. Alterar a conclusão do Tribunal de origem quanto à
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razoabilidade do percentual demandaria reexame de cláusulas
contratuais e de provas, providência vedada em recurso
especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO
Trata-se de Agravo em Recurso Especial interposto por SÃO BENTO
INCORPORADORA LTDA contra decisão que inadmitiu o recurso especial.
O recurso especial, com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c",
da Constituição Federal, foi interposto contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DO MATO GROSSO DO SUL, assim ementado (e-STJ fl. 277):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - LOTE
DE TERRENO URBANO NÃO EDIFICADO – RESCISÃO POR
CULPA DO COMPRADOR – CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786
/2018 – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – CLÁUSULA PENAL
CUMULADA COM TAXA DE ADMINISTRAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE
– RETENÇÃO DE 20% DO VALOR PAGO – IPTU DEVIDO PELO
PROMITENTE COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO DO
CONTRATO DECLARADA POR SENTENÇA – DISTRIBUIÇÃO DOS
ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA MANTIDA DE FORMA PROPORCIONAL -
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Sendo o contrato
anterior à Lei no 13.786/2018, é indevida a incidência de taxa de
fruição atinente a lotes de terreno não edificados quando inexiste a
demonstração de proveito econômico proporcionado pelo imóvel, bem
como ausentes evidências de que o vendedor tenha deixado de auferir
lucro em razão da privação da posse do imóvel. Tanto a multa penal
quanto a taxa administrativa objetivam compensar os prejuízos
decorrentes da rescisão contratual, caracterizando, pois, bis in idem a
cobrança cumulativa destas. A retenção do percentual de 20% sobre o
valor pago pelo promitente- comprador, mostra-se suficiente para
compensar os custos operacionais oriundos do desfazimento do
negócio jurídico celebrado entre as partes. A responsabilidade pelo
pagamento dos valores a título de IPTU incidentes sobre o imóvel é do
adquirente, cuja obrigação persiste até a data da rescisão contratual,
ocorrida por ocasião da publicação da sentença. Considerando que
ambas as partes decaíram de parte de sua pretensão, correta a
distribuição dos ônus de sucumbência nos termos do art. 86 do Código
de Processo Civil.
Opostos embargos de declaração, foram rejeitados, em acórdão assim
ementado (e-STJ fl. 309):
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL – INTERPOSIÇÃO COM O OBJETIVO DE
OBTER NOVO JULGAMENTO DAS QUESTÕES DECIDIDAS –
INEXISTÊNCIA DOS VÍCIOS INSERTOS NO ART. 1.022, DO NOVO
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CPC – EMBARGOS REJEITADOS. Inexistentes os vícios contidos no
art. 1.022 do NCPC, quais sejam, omissão, obscuridade, contradição,
e erro material, rejeitam-se os aclaratórios.
Nas razões do recurso especial, alega violação dos arts. 926 e 1.022 do
CPC, e dos arts. 389, 402 e 412 do CC, e apontando dissídio jurisprudencial em
relação ao percentual de retenção fixado. A recorrente sustentou que deveria ser
aplicado o padrão-base de retenção de 25% dos valores pagos, conforme
entendimento consolidado no REsp no 1.723.519/SP (e-STJ fls. 320-334).
A Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do
Sul inadmitiu o recurso especial, com fundamento na ausência de violação ao art.
1.022 do CPC, na incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ e na inexistência de dissídio
jurisprudencial apto a justificar a abertura de instância. O tribunal entendeu que o
acórdão recorrido estava em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite
retenções entre 10% e 25% dos valores pagos, e que a análise do percentual fixado
demandaria reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, o que
é vedado em sede de recurso especial (e-STJ fls. 411-422).
Contra essa decisão, a São Bento Incorporadora Ltda. interpôs agravo
em recurso especial, reiterando os argumentos apresentados no recurso especial e
destacando precedentes do STJ que aplicaram o padrão-base de retenção de 25%
em casos semelhantes. A agravante sustentou que a decisão agravada violou os
artigos 1.022 e 926 do CPC, bem como os artigos 389, 402 e 412 do Código Civil, e
que o percentual de retenção fixado no acórdão recorrido estava em desarmonia
com a jurisprudência do STJ (e-STJ fls. 424-434).

Intimada nos termos do art. 1.042, § 3o, do Código de Processo Civil, a
parte agravada não se manifestou.
É o relatório.
VOTO
O agravo foi interposto tempestivamente, nos termos do art. 1.003, § 5o,
do Código de Processo Civil e, com impugnação adequada aos fundamentos da
decisão recorrida, razão pela qual conheço do agravo e passo ao exame do recurso
especial.
De início, a parte recorrente alega que houve violação aos arts. 1022, I
e II, do CPC, ao argumento de que o Tribunal de origem não declinou as razões
pelas quais deixou de aplicar a tese suscitada pelo recorrente, formada no
julgamento do Resp no 1.723.519/SP, em
, de relatoria da Ministra Maria
28/08/2019
Isabel Gallotti, quanto à aplicação da retenção de 25% dos valores pagos.
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O Tribunal de origem, ao julgar os embargos de declaração opostos
pelo ora recorrente, assim se manifestou (e-STJ fl. 313):
Inexiste contradição ou omissão no acórdão, posto que a matéria
atinente ao pedido de respeito ao padrão-base de retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos foi, de forma clara e
exaustiva, exposta no voto deste relator, inclusive com expressa
menção ao REsp 1.723.519-SP, senão vejamos:
"(...) Destaca-se desde já que o REsp 1.723.519-SP e o EAg n.
1.138.183/PE mencionados nas razões de apelo não possuem efeito
vinculante, vez que não submetidos ao rito dos recursos repetitivos
(art. 927, III, do CPC), refletindo apenas o posicionamento daquela
Corte Superior na ocasião dos seus julgamentos.
Pois bem.
O direito do promitente comprador obter a restituição dos valores
pagos ao promitente vendedor, em caso de rescisão do contrato, ainda
que fundamentado na inadimplência do devedor está reconhecido na
súmula Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe, in
verbis: 'Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento'.
Contudo, quando o promitente comprador der causa ao desfazimento
do negócio jurídico é legítima a retenção, pelo promitente vendedor,
entre 10% e 25% do total da quantia paga.
(...)
Infere-se dos autos que o desfazimento do vínculo negocial ocorreu
por iniciativa da parte autora/apelado, uma vez que já não tinha mais
condições financeiras de adimplir as parcelas do contrato.
Para a hipótese de rescisão contratual o contrato objeto da demanda,
que foi assinado em 08 de janeiro de 2014, previu o pagamento de
cláusula penal e de taxa de administração (f. 14-16):
(...) De pronto, é imperioso destacar que não é cabível a
cumulação da cláusula penal com a taxa de administração, por
terem a mesma natureza jurídica.
(...) Sendo assim, como o contrato estipula em caso de rescisão
do contrato que o promitente vendedor, ora apelante, possui
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direito de reter 2% do valor total do contrato a título de cláusula
penal, e 20% a título de taxa de administração, impõe-se
reconhecer sua abusividade devido a impossibilidade de
cumulação.
Resta examinar qual percentual deve prevalecer, qual seja, 2%
(dois por cento) da cláusula penal ou 20% (vinte por cento) da
taxa de administração.
De plano, ressalto que, considerando que a sentença definiu em
20%, reduzir para 2% implicaria em reformatio in pejus, que não
(...)
é admitida.
Desse modo, como bem decidiu o Juízo a quo, mostra-se mais
razoável e justo reconhecer a nulidade da cláusula penal
prevista na cláusula segunda, parágrafo segundo, alínea "b" do
contrato, mantendo, por sua vez, o desconto do percentual de
20% (vinte por cento), contudo não sobre o valor total do
contrato, e sim sobre o valor das parcelas pagas, a título de taxa
de administração.
Ainda que recentemente o Superior Tribunal de Justiça tenha
fixado como "padrão-base" de retenção o percentual de 25%
(vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, tal entendimento
não afasta o anterior que estabelece ser legítima a cobrança de
percentuais que flutuem entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte
e cinco por cento).
Ademais, modificar o percentual fixado em contrato (20%) é
um contrassenso por ter sido livremente estabelecido pelo
próprio promitente vendedor que considerou ser suficiente para
compensar os custos decorrentes do negócio desfeito.
Em outras palavras, deve prevalecer a taxa pactuada quando o
contrato prever direito de retenção entre 10% (dez por cento) a
25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, por ser
razoável e proporcional e se encontrar em conformidade com a
posição do Superior Tribunal de Justiça. (...) " (destaquei)
Dessa forma, o que se observa não é a existência de vícios, mas
disparidade entre o posicionamento exarado no julgado e a pretensão
da embargante, sendo descabido novo enfrentamento das
circunstâncias já debatidas, cabendo-lhe, caso queira, tentar modificá-
lo através de outra via, que não a ora escolhida.
Assim, houve apurada análise da controvérsia, com indicativo claro de
todos os fundamentos suficientes que levaram à conclusão exarada no
julgamento do recurso, sendo certo que, como é sabido, o julgador não
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é obrigado a responder todas as questões suscitadas pelas partes,
tampouco a examinar minuciosamente, um a um, os dispositivos e
precedentes persuasivos invocados, os documentos apresentados e
as teses levantadas, sendo bastante o enfrentamento das questões
capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada, o que ocorreu.
Portanto, não se caracterizando nenhuma das hipóteses do artigo
1.022, do Código de Processo Civil, não há como se acolher os
embargos declaratórios, pois mesmo os chamados embargos de
declaração para fins de prequestionamento, encontram seus limites na
referida norma.
De saída, no que tange à alegação de afronta aos artigos 1.022 e 489
do Código de Processo Civil, certo é que "Afasta-se a ofensa aos arts. 489 e 1.022
do CPC/2015, pois não se constatam omissão, obscuridade ou contradição nos
acórdãos recorridos capazes de torná-los nulos. O colegiado originário apreciou a
demanda de forma clara e precisa, deixando bem delineados os fundamentos dos
. " (AgInt no AREsp n. 2.441.987/DF, relator Ministro Humberto Martins,
julgados
Terceira Turma, julgado em
, DJEN de
.)
17/2/2025
20/2/2025
Efetivamente, compulsados os autos, colhe-se que a Corte de origem
analisou e rebateu, um a um, os argumentos levantados, sendo certo que a ausência
de menção a um outro argumento invocado pela defesa não macula o comando
decisório se, bem fundamentado, apresenta razões capazes de se sustentar por si.
Assim, "Não procede a arguição de ofensa ao 1.022 do CPC, quando o
Tribunal Estadual se pronuncia, de forma motivada e suficiente, sobre os pontos
relevantes e necessários ao deslinde da controvérsia." (AgInt no REsp n. 1.899.000
/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
21/8/2023
.)
23/8/2023
Ressalte-se que não se pode confundir decisão desfavorável aos
interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional, tampouco
fundamentação concisa com ausência de fundamentação.
Nesse sentido, destaca-se o seguinte precedente:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. VIOLAÇÃO DO
ART. 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. MULTA DIÁRIA. REVISÃO DA
NECESSIDADE
E
DO
VALOR
FIXADO
DEMANDA
O
REVOLVIMENTO
DO
ACERVO
FÁTICO-PROBATÓRIO
DOS
AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ.
1. "Não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com
ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional"
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(AgInt no AREsp n. 1.907.401/SP, relatora Ministra Assusete
Magalhães, Segunda Turma, julgado em
, DJe de
).
22/8/2022
29/8/2022
(AgInt no AREsp n. 2.746.371/PE, relator Ministro Humberto Martins,
Terceira Turma, julgado em
, DJEN de
.)
17/3/2025
20/3/2025
Portanto, constatada a pronúncia expressa e suficiente acerca dos
temas indicados como omissos, a questão do direito aplicado é matéria relativa ao
mérito recursal, não se podendo cogitar, no presente feito, em prestação jurisdicional
defeituosa.
De outro lado, a parte recorrente sustenta que o percentual de retenção
de 10% não é suficiente para cobrir as perdas e danos sofridos pela incorporadora,
contrariando os artigos 389, 402 e 412 do Código Civil, que tratam da
responsabilidade do devedor inadimplente e da razoabilidade da cláusula penal.
Acerca da questão, entendeu o Tribunal
que o percentual de
a quo
retenção, fixado pelo juízo de primeira instância em 20% sobre os valores pagos,
está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite retenções entre 10%
e 25% em casos de rescisão contratual por culpa do comprador.
Destacou que, embora o STJ tenha fixado um “padrão-base” de 25%
em casos semelhantes, o percentual pactuado no contrato (20%) deve prevalecer,
pois está dentro do intervalo admitido pela jurisprudência (10% a 25%).
O entendimento esposado pelo Tribunal de origem se coaduna com a
jurisprudência desta corte, a qual entende que, nas hipóteses de rescisão de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é
admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do
total da quantia paga, portanto, não há que se falar em alteração do julgado nesse
ponto.
Ademais, a Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando
em consideração os fatos e as provas relacionados à matéria, concluindo pela
fixação da taxa de retenção no percentual de 20% da quantia paga.
Assim, para se chegar a conclusão diversa seria necessário o reexame
fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado 7 da Súmula do STJ, que
estabelece que: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso
especial."
De fato, presente a função uniformizadora do Recurso Especial, não se
pode cogitar de seu emprego para a realização de rejulgamento do contexto fático-
probatório, em atitude típica de revisão promovida por nova instância.
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Signatário(a): DANIELA RODRIGUES TEIXEIRA Assinado em: 13/10/2025 14:22:34
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Diante disso, é reiterada a jurisprudência desta Corte que assenta que
"o reexame de fatos e provas (é) vedado em recurso especial pela Súmula 7 do STJ."
(AgInt no REsp n. 2.151.760/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma,
julgado em
, DJEN de
.)
9/12/2024
12/12/2024
No mesmo sentido:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA
PRESIDÊNCIA. AFASTAMENTO DA SÚMULA N. 182 DO STJ. NOVA
ANÁLISE. RESCIÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS.
PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10%
DOS VALORES PAGOS. VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.
INCIDÊNCIA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CORREÇÃO
MONETÁRIA.
CADA
DESEMBOLSO.
AGRAVO
INTERNO
DESPROVIDO.
1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel,
por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25%
de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades
do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância
de origem.
2. O Tribunal a quo concluiu pela razoabilidade na aplicação do
percentual de 10% de retenção, considerando que não houve nos
autos prova de que houve o inadimplemento no pagamento das
parcelas do contrato pelo promitente comprador.
3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de
conclusão diversa daquela a que chegou o acórdão recorrido implicar,
efetivamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame
dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na
instância especial.
4. Ocorrendo a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a
correção monetária das parcelas adimplidas, para fins de restituição,
se dará a cada desembolso.
5. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp n. 2.672.525/ES, relator Ministro João Otávio de
Noronha, Quarta Turma, julgado em
, DJe de
.)
30/9/2024
3/10/2024
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRADOR. PERCENTUAL
DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A
JURISPRUDÊNCIA
DO
STJ.
REEXAME
DE
PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ.
1. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor
entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da
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quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.
2. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria
exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame
das provas, procedimentos vedados em recurso especial, a teor da
Súmula no 7/STJ.
3. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp n. 2.071.654/ES, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva, Terceira Turma, julgado em
, DJEN de
.)
16/6/2025
23/6/2025
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
DECISÃO AGRAVADA QUE VIOLOU AS SÚMULAS 5 E 7/STJ. NÃO
OCORRÊNCIA. NÃO VIOLAÇÃO DA SÚMULA N. 518/STJ. NÃO
OCORRÊNCIA. FIXAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELA
EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL DE 15% QUE SE
COADUNA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR.
1. Nos termos da Súmula n. 543 desta corte, "na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor
/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento".
2. Hipótese em que o juízo de primeira instância determinou a
devolução dos valores pagos pelo autor com retenção de 15% à ré.
Sentença restabelecida. Não incidência, no caso dos autos, das
Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
3. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do
percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da
quantia paga. Precedentes.
Agravo interno improvido.
(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.370/RJ, relator Ministro Humberto
Martins, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
.)
18/9/2023
20/9/2023
Não há, portanto, dúvida acerca da inaptidão do recurso especial para
promover a revisão do quadro fático-probatório, viabilizando reformar da
compreensão firmada pela Corte de origem acima do tema.
Ademais, é certo que: "A jurisprudência desta Corte firmou o
entendimento de que não é possível o conhecimento do apelo nobre interposto pela
divergência, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na
interpretação da lei. Isso porque a Súmula n. 7 do STJ também se aplica aos
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recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional." (AgInt no
AREsp n. 2.662.008/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
, DJEN de
.)
24/2/2025
28/2/2025
Ante o exposto,
do agravo para
do recurso
conheço
não conhecer
especial.
Majoro o percentual de honorários sucumbenciais para 17% (dezessete
por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.830.704 / MS
Número Registro: 2025/0010366-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
08037550420208120029 0803755042020812002950002 8037550420208120029
Sessão Virtual de
a
14/10/2025
20/10/2025

Relator
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. ROGÉRIO DE PAIVA NAVARRO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : SAO BENTO INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO : VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO
: HENIO WANDERLEY DE ALMEIDA
ADVOGADO : WAGNER CAMACHO CAVALCANTE JÚNIOR - MS018052
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO /
RESOLUÇÃO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra.
20/10/2025,
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.
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Brasília, 20 de outubro de 2025
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