Tribunal: STJ
Processo: 0017355-91.2020.8.19.0042
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO. REEXAME
CONTRATUAL E FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2884288 - RJ (2025/0091649-0)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: ANA C ROCHA DE CASTRO
ADVOGADO
: LEONARDO GARCIA DE MATTOS - RJ084303
AGRAVADO
: INGRID FERNANDES NOEL
AGRAVADO
: VIRGINIA ALVES CARNEIRO
ADVOGADO
: WILIAM MAGALHAES SILVA DO VALE - RJ188872
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO. REEXAME
CONTRATUAL E FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO
MANTIDA.
1. Rever a conclusão da Corte local, segundo a qual foi comprovada a desídia da parte
na conclusão do contrato de compra e venda, demandaria o reexame contratual e
fático dos autos, situação vedada pelos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.
2. Agravo interno a que se nega provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da
07/10/2025
13/10/2025
Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e
Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
15 de outubro de 2025
Ministra Maria Isabel Gallotti
Relatora
Documento eletrônico VDA51404262 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 15/10/2025 17:03:13
Publicação no DJEN/CNJ de 17/10/2025. Código de Controle do Documento: a288aef5-2ed5-4ddb-ae4c-be598feae2c1

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2884288 - RJ (2025/0091649-0)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: ANA C ROCHA DE CASTRO
ADVOGADO
: LEONARDO GARCIA DE MATTOS - RJ084303
AGRAVADO
: INGRID FERNANDES NOEL
AGRAVADO
: VIRGINIA ALVES CARNEIRO
ADVOGADO
: WILIAM MAGALHAES SILVA DO VALE - RJ188872
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO. REEXAME
CONTRATUAL E FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO
MANTIDA.
1. Rever a conclusão da Corte local, segundo a qual foi comprovada a desídia da parte
na conclusão do contrato de compra e venda, demandaria o reexame contratual e
fático dos autos, situação vedada pelos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.
2. Agravo interno a que se nega provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por ANA C. ROCHA DE CASTRO
contra decisão singular da lavra do Ministro Herman Benjamin, Presidente do STJ, que
não conheceu do recurso especial uma vez que a pretensão do recurso demanda
reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos
autos, incidindo as Súmulas 5 e 7 do STJ (fls. 1.412-1.416).
Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese,
que a decisão agravada não incidiu nas hipóteses previstas nas Súmulas 5 e 7 do STJ,
pois não pretendeu a interpretação de cláusula contratual nem o reexame fático e
probatório.
Afirma que o Tribunal de origem não aplicou o Princípio da Vedação da
Conduta Contraditória, sobre o contexto fático e, portanto, violou o Princípio da Boa-Fé
Objetiva Contratual, alicerçado nos arts. 113 e 422, ambos do Código Civil.
Decorreu o prazo sem apresentação de impugnação (fl. 1.432).
É o relatório.
VOTO
O recurso não merece provimento.
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Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 01/10/2025 19:39:12
Código de Controle do Documento: 42fc4c26-c750-44a7-a33a-d4df4c6d0f34

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com indenização, na qual
a recorrida celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel, intermediado
por corretora, e alegou que o imóvel não foi entregue no prazo acordado e que não
teve as informações reais sobre o estado do imóvel no momento da compra.
A sentença foi de parcial procedência, decretando a rescisão do contrato e
condenando os recorrentes a restituírem à recorrida os valores desembolsados e a
indenizá-la por danos morais.
O Tribunal de origem negou provimento ao recurso da ora recorrida e deu
parcial provimento aos recursos da ora recorrente, afastando a condenação ao
pagamento de indenização por danos morais, mantendo a sentença em seus demais
termos. Fundamentou que a relação jurídica deve ser regida pelas normas do Código
Civil, afastando a incidência do Código de Defesa do Consumidor, e que a
recorrida comprovou a verossimilhança dos fatos alegados, sendo incontroverso o
pagamento das arras, cuja restituição deve se dar em dobro. Confira-se:

Ademais, o contrato foi descumprido por inadimplência da 1a demandada,
porquanto se infere, do aludido instrumento (indexador 050), em sua cláusula 3a,
que o imóvel se encontrava livre e desembaraçado de todo e quaisquer ônus, fato
este que se revela inverossímil diante da certidão de ônus reais juntada no
indexador 054:
A 1a ré (2a apelante), lado outro, não produziu qualquer prova que pudesse infirmar
o direito alegado, deixando de oferecer impugnação específica quanto aos fatos e
documentos trazidos aos autos pela autora, limitando-se a justificar o atraso no
cumprimento da obrigação em razão de fatos imprevisíveis e inevitáveis, o que não
pode ser admitido, porquanto conhecedor da situação do bem sobre o qual recaia
financiamento junto à CEF antes da celebração do pacto.
Logo, caberia à 1a ré, juntamente com os promitentes vendedores, providenciar a
entrega do imóvel dentro do prazo e nas condições estipuladas na avença.
Como cediço, as relações contratuais devem ser regidas pelos princípios da
função social do contrato e da boa-fé objetiva, sendo este último definido no
Código Civil como um dever jurídico aplicável a ambas as partes, que devem agir
de maneira clara e respeitar as cláusulas contratuais, cumprindo-as com probidade
e lealdade, de modo a preservar o equilíbrio econômico e a função social do
contrato.
Nesse passo, restou suficientemente claro que a 1a ré, junto com os promitentes
vendedores, agiu com desídia, dando causa a mora no cumprimento da obrigação
contratual de entregar as chaves do imóvel objeto da avença dentro do prazo e nas
condições ajustados.
Cuida-se, portanto, de hipótese de resolução contratual por culpa exclusiva da 1a
demandada e dos promitentes vendedores, razão pela qual se impõe a
manutenção da sentença que reconheceu como legitima a pretensão de
desistência do negócio jurídico pela promitente compradora (1a apelante),
determinando a rescisão do pacto.
Quanto à das arras, é incontroverso o seu pagamento, e sua restituição deve se
dar em dobro, consoante dicção do disposto no art. 418 do Código Civil: [...] (fl.
1.242).

Como se vê, o Tribunal de origem consignou expressamente que ficou
"suficientemente claro que a 1a ré, junto com os promitentes vendedores, agiu com
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desídia, dando causa a mora no cumprimento da obrigação contratual de entregar as
chaves do imóvel objeto da avença dentro do prazo e nas condições ajustado".
Assim, como consignado na decisão ora agravada, a revisão das premissas
adotadas no acórdão recorrido para alcançar tal conclusão, demandaria,
necessariamente, o reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, providência
vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.
Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos
da decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.
Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 2.884.288 / RJ
Número Registro: 2025/0091649-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00173559120208190042 173559120208190042 202524501329
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025
Relator do AgInt
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : ANA C ROCHA DE CASTRO
ADVOGADO : LEONARDO GARCIA DE MATTOS - RJ084303
AGRAVADO
: INGRID FERNANDES NOEL
ADVOGADO : DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
AGRAVADO
: VIRGINIA ALVES CARNEIRO
ADVOGADO : WILIAM MAGALHAES SILVA DO VALE - RJ188872
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : ANA C ROCHA DE CASTRO
ADVOGADO : LEONARDO GARCIA DE MATTOS - RJ084303
AGRAVADO
: INGRID FERNANDES NOEL
AGRAVADO
: VIRGINIA ALVES CARNEIRO
ADVOGADO : WILIAM MAGALHAES SILVA DO VALE - RJ188872
TERMO
Documento eletrônico VDA51387080 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 01:14:34
Código de Controle do Documento: bef34bca-07ac-4f33-ada9-5bce232cead5

A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
07/10/2025
13/10/2025
do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e
Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.

Brasília, 13 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51387080 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 01:14:34
Código de Controle do Documento: bef34bca-07ac-4f33-ada9-5bce232cead5