Tribunal: STJ
Processo: 1003153-21.2021.8.26.0541
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:
EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. TAXA DE
FRUIÇÃO. PERÍODO PROPORCIONAL. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2106299 - SP (2023/0390045-5)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: HELOISA APARECIDA DEL GUINGARO PRONI
RECORRENTE
: RODRIGO ALVES PRONI
ADVOGADOS
: ESTEVAN GIANINI SGANZELLA - SP277998
SIMONE CRISTINA TORREZAN - SP364321
ANSELMO SCHUMAHER ALE - SP390107
RECORRIDO
: GRANDES LAGOS INTERNACIONAL TURISMO LTDA
ADVOGADOS
: RAFAEL FAVALESSA DONINI - SP239472
GUSTAVO GOES DE ASSIS - SP318982
LUCAS EDUARDO DOS SANTOS - SP479436
EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. TAXA DE
FRUIÇÃO. PERÍODO PROPORCIONAL. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de fração de tempo em regime de multipropriedade, cumulada com
reintegração de posse, determinou a incidência da taxa de fruição desde a
celebração do contrato até o ajuizamento da ação, sem considerar os dias
efetivos de uso do imóvel.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a taxa de fruição deve ser
calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente
disponibilizado ao comprador, considerando a natureza jurídica da
multipropriedade, ou se deve incidir sobre todo o período contratual entre a
celebração do contrato e o ajuizamento da ação.
III. Razões de decidir
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, em casos de
rescisão de contrato de compra e venda com devolução de valores pagos, a taxa
de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi
efetivamente ocupado ou disponibilizado ao comprador, desde a transferência da
posse até a entrega do bem.
4. A cobrança da taxa de fruição sobre todo o período contratual, sem considerar
os dias efetivos de uso, configura enriquecimento ilícito do promitente-vendedor
e desrespeita a natureza jurídica da multipropriedade, que limita o uso do imóvel
ao período correspondente à fração de tempo adquirida.
5. A interpretação do
-A, § 2o, III, da
determina que a taxa
art. 67
Lei 4.591/64
de fruição seja proporcional ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao
comprador, sendo incompatível com a aplicação sobre todo o período contratual.
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Publicação no DJEN/CNJ de 20/10/2025. Código de Controle do Documento: 62e5e6e2-8e56-429f-b3b7-a95c15813f53

IV. Dispositivo
6. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido, determinando que a taxa
de fruição seja calculada proporcionalmente ao período de efetiva
disponibilização do imóvel ao comprador.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025
a
por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro
13/10/2025,
Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
16 de outubro de 2025

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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RECURSO ESPECIAL No 2106299 - SP (2023/0390045-5)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: HELOISA APARECIDA DEL GUINGARO PRONI
RECORRENTE
: RODRIGO ALVES PRONI
ADVOGADOS
: ESTEVAN GIANINI SGANZELLA - SP277998
SIMONE CRISTINA TORREZAN - SP364321
ANSELMO SCHUMAHER ALE - SP390107
RECORRIDO
: GRANDES LAGOS INTERNACIONAL TURISMO LTDA
ADVOGADOS
: RAFAEL FAVALESSA DONINI - SP239472
GUSTAVO GOES DE ASSIS - SP318982
LUCAS EDUARDO DOS SANTOS - SP479436
EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. TAXA DE
FRUIÇÃO. PERÍODO PROPORCIONAL. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo que, em ação de rescisão de contrato de promessa de
compra e venda de fração de tempo em regime de multipropriedade,
cumulada com reintegração de posse, determinou a incidência da taxa de
fruição desde a celebração do contrato até o ajuizamento da ação, sem
considerar os dias efetivos de uso do imóvel.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a taxa de fruição deve ser
calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente
disponibilizado ao comprador, considerando a natureza jurídica da
multipropriedade, ou se deve incidir sobre todo o período contratual entre a
celebração do contrato e o ajuizamento da ação.
III. Razões de decidir
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, em casos
de rescisão de contrato de compra e venda com devolução de valores pagos, a
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taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o
imóvel foi efetivamente ocupado ou disponibilizado ao comprador, desde a
transferência da posse até a entrega do bem.
4. A cobrança da taxa de fruição sobre todo o período contratual, sem
considerar os dias efetivos de uso, configura enriquecimento ilícito do
promitente-vendedor e desrespeita a natureza jurídica da multipropriedade,
que limita o uso do imóvel ao período correspondente à fração de tempo
adquirida.
5. A interpretação do art. 67-A, § 2o, III, da Lei 4.591/64 determina que a taxa
de fruição seja proporcional ao período de efetiva disponibilização do imóvel
ao comprador, sendo incompatível com a aplicação sobre todo o período
contratual.
IV. Dispositivo
6. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido, determinando que a
taxa de fruição seja calculada proporcionalmente ao período de efetiva
disponibilização do imóvel ao comprador.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por RODRIGO ALVES PRONI e HELOISA
APARECIDA DEL GUINGARO, fundamentado no art. 105, III, “a” e “c”, da Constituição
Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim
ementado:
“APELAÇÃO
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
MULTIPROPRIEDADE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, C.C
REINTEGRAÇÃO DE POSSE RECONVENÇÃO APLICAÇÃO DA LEI
13.786/18 (LEI DO DISTRATO). Contrato celebrado após a promulgação da
Lei do Distrato. Desfazimento do negócio por culpa dos promissários
compradores, que deixaram de pagar o valor convencionado. Desconto de
taxa de fruição ou ocupação pelo gozo e uso do imóvel devida desde a
celebração do contrato até o ajuizamento da demanda pelo promitente
vendedor, consoante pedido do recorrente, pois nesse período a alienação da
coisa a terceiro não era possível. Quantia equivalente a 0,5% ao mês do valor
do contrato. Aplicabilidade do art. 67-A da Lei Federal 4.591/94 e Súmula 1
do TJSP. RECURSO PROVIDO.” (e-STJ, fls. 340-346)
Os embargos de declaração opostos por REAL AFIANÇADORA LTDA foram
rejeitados (e-STJ, fls. 365-368).
Em seu recurso especial, os recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos
da legislação federal, com as respectivas teses (e-STJ, fls. 370-391):
(i) arts. 884 e​ 1.358-C do Código Civil, pois a cobrança da taxa de fruição sobre todo
o período entre a assinatura do contrato e o ajuizamento da ação de distrato, sem considerar os
dias efetivos de uso, configura enriquecimento ilícito do promitente vendedor, sendo que, em
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imóveis submetidos ao regime de multipropriedade, a taxa de fruição deve incidir apenas sobre
os dias efetivamente disponibilizados ao promitente comprador, conforme sua fração de tempo,
respeitando a natureza jurídica da multipropriedade;
(ii) art. ​ 67-A, § 2o, III, da Lei 4.591/64, pois a interpretação correta do dispositivo
determina que a taxa de fruição seja calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel
foi disponibilizado ao comprador, e não sobre todo o período contratual.
Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (e-STJ, fls. 402-406).
É o relatório.
VOTO
Extrai-se dos autos que Grandes Lagos Internacional Turismo Ltda ajuizou ação de
rescisão de instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária,
cumulada com reintegração de posse e pedido de tutela antecipada, em face de Rodrigo Alves
Proni e Heloisa Aparecida Del Guingaro, em razão de inadimplemento contratual referente à
fração de tempo/cota no 9 do Chalé UH no 53 do empreendimento “Grandes Lagos Thermas
Chalés”. Narrou ter desenvolvido o empreendimento imobiliário “Grandes Lagos Thermas
Chalés”, composto por 75 (setenta e cinco) unidades autônomas fracionadas do tipo “Chalé”,
destinadas à atividade hoteleira. Cada unidade é subdividida em 13 (treze) frações de tempo,
permitindo ao multiproprietário o uso de 28 (vinte e oito) dias por ano, conforme as regras da
Convenção de Condomínio e Regimento Interno.
Aduziu que, em
, firmou com os requeridos um contrato de promessa de
28/08/2019
compra e venda da fração de tempo/cota no 9 do Chalé UH no 53, com pagamento parcelado.
Disse que, até o momento, foi pago o valor de R$ 5.905,29 (cinco mil, novecentos e cinco reais e
vinte e nove centavos), mas permaneceram inadimplentes desde
, acumulando débito
10/09/2020
de R$ 4.945,42 (quatro mil, novecentos e quarenta e cinco reais e quarenta e dois centavos) até
, mesmo após tentativas de composição amigáveis e notificação extrajudicial para
10/07/2021
constituição da mora. Alegou que o contrato firmado entre as partes prevê que, em caso de
inadimplência, a empresa pode rescindir o instrumento e recuperar a posse da unidade, além de
aplicar cláusula penal e cobrar taxa de fruição pelo período em que os compradores usufruíram
do imóvel.
Requereu, assim, a rescisão contratual, a reintegração de posse, a devolução parcial
dos valores pagos com retenção de 25% (vinte e cinco por cento), cobrança de taxa de fruição de
1% (um por cento) ao mês pelo período de ocupação e indenização por perdas e danos.
A sentença proferida pela 1a Vara de Santa Fé do Sul, analisando os pedidos da
inicial e a reconvenção manejada pelos requeridos em contestação, julgou parcialmente
procedente o pedido do autor/reconvindo e parcialmente procedente o pedido do reconvinte/réu,
declarando rescindido o contrato e determinando a restituição de 80% (oitenta por cento) das
parcelas quitadas, corrigidas desde o desembolso e com juros de mora de 1% (um por cento) ao
mês a partir do trânsito em julgado.
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Ainda, autorizou-se a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos para
cobrir despesas administrativas, além de débitos fiscais, condominiais e de consumo
comprovados, fixando-se a taxa de fruição em 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do
contrato, mas limitada ao período de 41 (quarenta e um) dias de uso efetivo, equivalentes a um
mês e onze dias, considerando a suspensão do uso entre
e
pela pandemia
26/03/2020
04/11/2020
de Covid-19. Determinou, também, a devolução do imóvel e que cada parte arque com 50%
(cinquenta por cento) das custas e despesas processuais, fixando os honorários advocatícios
recíprocos em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa e da reconvenção, vedada a
compensação (art. 85, § 14, do CPC).
Em sede de embargos de declaração interpostos por Grandes Lagos Internacional
Turismo Ltda, o Juízo de primeiro grau acolheu parcialmente o recurso para fixar a taxa de
fruição em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, proporcional a 49 (quarenta e nove) dias
de uso, mantendo-se os demais termos da sentença proferida (e-STJ, fls. 298-301).
No acórdão, a 26a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo deu provimento ao recurso de apelação interposto por Grandes Lagos Internacional
Turismo Ltda, reformando a sentença para ampliar a base de cálculo da taxa de fruição. O
Tribunal entendeu que a taxa, fixada em 0,5% ao mês, incide desde a celebração do contrato (28
/08/2019) até o ajuizamento da ação (20/08/2021), e não apenas pelo período de uso efetivo (um
mês e dezenove dias), com fundamento no art. 67-A da Lei 4.591/1964 (Lei do Distrato) e na
Súmula 1 do TJSP. Além disso, majorou os honorários de sucumbência devidos pelos réus em
10% (dez por cento), observada a gratuidade de justiça (e-STJ, fls. 340-346).
O recurso especial interposto enfrenta acórdão recorrido assim ementado:
“APELAÇÃO
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
MULTIPROPRIEDADE AÇÃO DE RESCISÃOCONTRATUAL, C.C
REINTEGRAÇÃO DE POSSE RECONVENÇÃO APLICAÇÃO DA LEI
13.786/18 (LEI DODISTRATO). Contrato celebrado após a promulgação da
Lei do Distrato. Desfazimento do negócio por culpa dos promissários
compradores, que deixaram de pagar o valor convencionado. Desconto de
taxa de fruição ou ocupação pelo gozo e uso do imóvel devida desde a
celebração do contrato até o ajuizamento da demanda pelo promitente
vendedor, consoante pedido do recorrente, pois nesse período a alienação da
coisa a terceiro não era possível. Quantia equivalente a 0,5% ao mês do valor
do contrato. Aplicabilidade do art. 67-A da Lei Federal 4.591/94 e Súmula 1
do TJSP. RECURSO PROVIDO.”
Acerca da questão recursal, conforme referido, o Tribunal de origem decidiu no
sentido de ser devida indenização pelo tempo de ocupação do imóvel (taxa de fruição) desde a
celebração do contrato até o ajuizamento da demanda, afastando o entendimento do Juízo de
primeiro grau para incidência da taxa de fruição apenas pelo período dos dias efetivos de uso.
Ainda, mostrou-se incontroverso que o objeto dos autos envolve imóvel edificado, não se
tratando de lote sem edificação.
Entretanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas
hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos
valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da
ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem.
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Confiram-se, a propósito:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE LOTE. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO, NO
CASO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO
INTERNO DESPROVIDO.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses
de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução
dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa
ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida
até a efetiva entrega do bem.
2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a
jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a
incidência da Súmula 83/STJ.
3. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no REsp n. 2.088.804/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
julgado em
, DJe de
.)
27/11/2023
1/12/2023

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. INDENIZAÇÃO DEVIDA
POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM, DESDE A IMISSÃO
NA POSSE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses
de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução
dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa
ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida
até a efetiva entrega do bem.
2. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no REsp 1.996.109/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
, DJe de
08/08/2022
)
10/08/2022
Portanto, no caso em análise, alinho-me ao entendimento de que a taxa de fruição
deva ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi disponibilizado ao
comprador, e não sobre todo o período contratual, conforme a jurisprudência do STJ, motivo
pelo qual deve ser dado provimento ao recurso.
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso especial para reformar o acórdão
recorrido.
É como voto.
Documento eletrônico VDA51062078 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 06/10/2025 23:57:25
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.106.299 / SP
Número Registro: 2023/0390045-5
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10031532120218260541 1003153212021826054150000 20230000328923 20230000494607
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : HELOISA APARECIDA DEL GUINGARO PRONI
RECORRENTE : RODRIGO ALVES PRONI
ADVOGADOS
: ESTEVAN GIANINI SGANZELLA - SP277998
SIMONE CRISTINA TORREZAN - SP364321
ANSELMO SCHUMAHER ALE - SP390107
RECORRIDO
: GRANDES LAGOS INTERNACIONAL TURISMO LTDA
ADVOGADOS
: RAFAEL FAVALESSA DONINI - SP239472
GUSTAVO GOES DE ASSIS - SP318982
LUCAS EDUARDO DOS SANTOS - SP479436
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - LOCAÇÃO
DE IMÓVEL
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso, nos termos do
07/10/2025
13/10/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA51386837 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 01:12:42
Código de Controle do Documento: c66e89e0-3f7a-4f43-9e02-53250caf16b2

Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
João Otávio de Noronha.

Brasília, 13 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51386837 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 01:12:42
Código de Controle do Documento: c66e89e0-3f7a-4f43-9e02-53250caf16b2