Tribunal: STJ
Processo: 0190073-91.2018.8.19.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-07-04

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E
VENDA.
. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS.
AD MENSURAM
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. APLICAÇÃO DAS
SUMULAS NoS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.
1. A revisão das matérias referentes à forma de aquisição do
imóvel demanda a análise da interpretação de cláusulas contratuais e do
conjunto fático-probatório, atraindo a incidência dos óbices das Súmulas
nos 5 e 7/STJ.
2. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça é no sentido
de que a incidência da Súmula no 7/STJ obsta a admissão do recurso por
quaisquer das alíneas do permissivo constitucional.
3. Agravo interno não provido.

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2217004 - RJ (2022/0304320-7)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: DENVER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO
: VALERIA OLSZEVSKI LAUTENSCHLAGER - PR019789
AGRAVADO
: S.A. VIACAO AEREA RIO-GRANDENSE - FALIDA
REPR. POR
: K2 CONSULTORIA ECONOMICA - ADMINISTRADOR
ADVOGADOS
: RODOLPHO ANTONIO LEITE POVOA - RJ107729
VICTOR GOULART DE CARVALHO - RJ223505
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E
VENDA.
. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS.
AD MENSURAM
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. APLICAÇÃO DAS
SUMULAS NoS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.
1. A revisão das matérias referentes à forma de aquisição do
imóvel demanda a análise da interpretação de cláusulas contratuais e do
conjunto fático-probatório, atraindo a incidência dos óbices das Súmulas
nos 5 e 7/STJ.
2. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça é no sentido
de que a incidência da Súmula no 7/STJ obsta a admissão do recurso por
quaisquer das alíneas do permissivo constitucional.
3. Agravo interno não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, negar provimento ao
24/06/2025
30/06/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
03 de julho de 2025
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
Documento eletrônico VDA48629502 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 03/07/2025 13:10:19
Publicação no DJEN/CNJ de 07/07/2025. Código de Controle do Documento: fa128418-b317-4e82-9319-2086305c3d9c

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2217004 - RJ (2022/0304320-7)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: DENVER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO
: VALERIA OLSZEVSKI LAUTENSCHLAGER - PR019789
AGRAVADO
: S.A. VIACAO AEREA RIO-GRANDENSE - FALIDA
REPR. POR
: K2 CONSULTORIA ECONOMICA - ADMINISTRADOR
ADVOGADOS
: RODOLPHO ANTONIO LEITE POVOA - RJ107729
VICTOR GOULART DE CARVALHO - RJ223505
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E
VENDA.
. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS.
AD MENSURAM
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. APLICAÇÃO DAS
SUMULAS NoS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.
1. A revisão das matérias referentes à forma de aquisição do
imóvel demanda a análise da interpretação de cláusulas contratuais e do
conjunto fático-probatório, atraindo a incidência dos óbices das Súmulas
nos 5 e 7/STJ.
2. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça é no sentido
de que a incidência da Súmula no 7/STJ obsta a admissão do recurso por
quaisquer das alíneas do permissivo constitucional.
3. Agravo interno não provido.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por DENVER EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a decisão que conheceu do agravo para não conhecer do
recurso especial (e-STJ fls. 491/495.)
Em suas alegações (e-STJ fls. 499/508), a agravante reitera as razões
expostas anteriormente, afirmando que

"(...) se na venda de um imóvel estipular o preço por medida de
extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em
qualquer caso, às dimensões dadas, o comprador terá direito de exigir o
complemento da área, e, não sendo possível, o de reclamar a resolução do
contrato ou abatimento proporcional ao preço" (e-STJ fl. 504).

Sustenta, em síntese, a inaplicabilidade da Súmula no 7/STJ e que há
comprovação da divergência jurisprudencial no caso dos autos.
Sem apresentação de impugnação (e-STJ fl. 512).
É o relatório.
VOTO
A insurgência não merece prosperar.
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 30/05/2025 17:35:42
Código de Controle do Documento: 18e3701e-c4d0-4fee-bda1-42d7fc13ac97

No caso, a Corte local manifestou-se expressamente quanto à natureza da
venda do bem imóvel, conforme se verifica do seguinte trecho do acórdão:

"(...)
Portanto, por essa exposição, o que se consegue perceber é que 'a
venda ad mensuram é aquela em que se determina a área do imóvel
vendido, estipulando-se preço por medida de extensão' 2 ; em outras
palavras, leva-se em conta o valor fixado por cada metro quadrado a
alcançar o valor integral. Com a devida vênia, não parece adequado - para
fins de definição de qual espécie cuida um caso concreto - simplesmente
acolher a mera alegação do interessado de que só realizou a aquisição do
bem por causa dessa relação preço/metragem, pena de absoluto
esvaziamento da venda ad corpus, pois bastaria ao interessado pinçar uma
mera metragem enunciativa - é natural menção sobre a área constante no
documento que instrumentaliza a venda de imóvel - e imputar a espécie
venda ad mensuram.
Na espécie, vejamos o que constou no edital (i.14, pdf.54):

'(...)
(20° LOTE) Av. Rocha Pombo n. 3113, Centro, São José
dos Pinhais/PR (a esse imóvel fora conferido uma nova
numeração: Av. Pombo n. 3157, São José dos Pinhais/PR).
Imóvel na Esquina das Ruas Niterói e Av. Rocha Pombo 1357.
Área da Certidão: 5.000 m 2. Área Real: 4.930 mz. Fachada
frontal do Imóvel na Av. Rocha Pombo sendo utilizado como
estacionamento. Galpão e Coberturas no Terreno: 3.500 M2.
Coberturas localizadas nos fundos do terreno com área
construída de 2.200 m 2. Galpão localizado na frente do terreno
com área aproximada de 1.300 m 2. Características
Construtivas: Galpão na parte central, onde se localiza a
administração/dependências de empregados: Fechamento lateral
em alvenaria; Cobertura formada por tesoura em madeira com
telhas cerâmicas; Piso do galpão cimentado polido; Alvenarias
pintadas a látex; Áreas molhadas com cerâmicas e azulejos.
Coberturas metálicas no restante do terreno, para guarda e
estacionamento de veículos: Sem fechamento lateral; Cobertura
formada por estrutura metálica esbelta. Piso em cimentado
rústico ou pedrisco; Localização e Infraestrutura Urbana / Uso do
Solo / Mercado: A região do entorno do imóvel avaliando,
incluindo o próprio bairro, conta com infraestrutura urbana
completa: iluminação, água, esgoto, telefonia e serviço de dados.
A região do entorno do imóvel avaliando é uma zona
aeroportuária, com uma série de restrições. Embora o imóvel
esteja muito próximo desta zona, a caracterização de seu
zoneamento é ZOC (Zona de Ocupação Consolidada). - 0 imóvel
encontra-se matriculado sob o n° 42.375, no Registro de Imóveis -
1 1 Circunscrição do Paraná, em nome de VARIG VIAÇÃO ÁEREA
S/A. Ônus reais: penhora em favor de MARIA APARECIDA
MERINO E OUTROS, em ação movida contra VARIG S/A, em
trâmite perante a 181 Vara Cível de Curitiba/PR. Avaliação:
R$8.300.000,00 (oito milhões e trezentos mil reais)'

Mais adiante, ainda no edital:

'(...)
CONDIÇÕES GERAIS DA ALIENACAO: A) Os bens
objetos da alienação estarão livres de qualquer ônus e os créditos
deverão ser habilitados nos autos da falência e suportados com
as forças das Massas, não havendo sucessão do(s) arrematante
(s) nas obrigações do devedor, inclusive as de natureza
tributária, as derivadas da legislação do trabalho e as
decorrentes de acidente do trabalho, em conformidade com o
disposto no art. 141, inciso II da Lei n° 11.10112005; B) Todos
os bens serão alienados mediante as condições ora elencadas e
no estado em que se encontram, não sendo aceitas reclamações e
desistências posteriores à arrematação; C) Ficam sob encargo
dos respectivos arrematantes todos os ônus inerentes à
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 30/05/2025 17:35:42
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transferência da propriedade em seu favor, inclusive os relativos
aos imóveis que ainda estão registrados em nome de terceiros,
(...)'

O que se consegue perceber é que - muito ao contrário do
que sugere o apelante (que vê na simples menção entre a área da
certidão e a área real do imóvel a prova de uma venda ad mensuram)
- em nenhum momento houve o necessário liame de conexidade
estrito entre o valor global e o valor de cada m2 que compõe o imóvel.
O que se percebe, em verdade, é uma venda ad corpus já que o imóvel
foi vendido como uma cousa certa e discriminada e o preço recaiu
sobre esse objeto propriamente dito, essa coisa individuada; enfim, o
objeto dessa venda foi o imóvel situado na Avenida Pombo no 3157 e
sobre ele recaiu aquele valor, sendo meramente enunciativa a área
(da certidão e rea l).
Prova cabal da venda ad corpus é a condição de que o
imóvel foi alienado no estado em que se encontrava, não tendo
nenhuma interferência essa questão da metragem para efeito de
posteriores reclamações.
Outro fator importante e que milita em desfavor da alegação de
que o caso cuidaria de venda ad mensuram está na própria apuração do
valor do terreno em que utilizado o método evolutivo no qual

'(...) para cálculo do terreno, a amostra utilizou
terrenos localizados nas imediações do Centro de São José
dos Pinhais. O cálculo do terreno ponderou a localização
de cada um dos elementos da amostra, calculando a
distância
de
cada
elemento,
respectivamente,
até
determinado pólo valorizante na região. O valor do
terreno, portanto, foi parametrizado pela menor distância
até o Centro de São José dos Pinhais, pólo valorizante
(i.111, pdf.30).
típico da região'

Portanto, o fator determinante do valor seria a localização,
o que se aproxima da ideia de uma venda ad corpus - e se afasta da
venda ad mensuram - onde o sujeito paga o preço que recai sobre o
"
imóvel bem localizado, próximo a um polo valorizante (e-STJ fls. 336
/339).
Nesse contexto, não há como afastar a incidência das Súmulas nos 5 e 7
/STJ, visto que o acolhimento da pretensão recursal demandaria o revolvimento do
acervo fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusula contratual,
procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via eleita.
Por fim, anota-se que a aplicação da Súmula no 7/STJ em relação ao
recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a
análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial.
Assim, as razões do recurso não são suficientes para reformar a decisão
atacada, que merece ser mantida por seus próprios fundamentos.
Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.
É o voto.
Documento eletrônico VDA47778133 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt no AREsp 2.217.004 / RJ
Número Registro: 2022/0304320-7
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
01900739120188190001 02604471620108190001 1900739120188190001 2604471620108190001
202224509979
Sessão Virtual de
a
24/06/2025
30/06/2025
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. MARIA IRANEIDE OLINDA SANTORO FACCHINI

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : DENVER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO
: VALERIA OLSZEVSKI LAUTENSCHLAGER - PR019789
AGRAVADO
: S.A. VIACAO AEREA RIO-GRANDENSE - FALIDA
REPR. POR
: K2 CONSULTORIA ECONOMICA - ADMINISTRADOR
ADVOGADOS : RODOLPHO ANTONIO LEITE POVOA - RJ107729
VICTOR GOULART DE CARVALHO - RJ223505
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : DENVER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO
: VALERIA OLSZEVSKI LAUTENSCHLAGER - PR019789
AGRAVADO
: S.A. VIACAO AEREA RIO-GRANDENSE - FALIDA
REPR. POR
: K2 CONSULTORIA ECONOMICA - ADMINISTRADOR
Documento eletrônico VDA48605384 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 01/07/2025 00:29:46
Código de Controle do Documento: 64a220dc-cf49-41a1-b2de-261511121084

ADVOGADOS : RODOLPHO ANTONIO LEITE POVOA - RJ107729
VICTOR GOULART DE CARVALHO - RJ223505
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
24/06/2025
30/06/2025
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e Daniela
Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 30 de junho de 2025
Documento eletrônico VDA48605384 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 01/07/2025 00:29:46
Código de Controle do Documento: 64a220dc-cf49-41a1-b2de-261511121084