Tribunal: STJ
Processo: 1047631-37.2021.8.26.0114
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA
ENTREGA E NÃO CONCLUSÃO DE EMPREENDIMENTO.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2711833 - SP (2024/0283267-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: MARCOS OYAS RODRIGUES
ADVOGADOS
: MAURICIO BARBANTI MELLO - SP100202
MARCIO BOVE - SP140249
AGRAVANTE
: ROYAL PALM PLAZA PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS
LTDA
ADVOGADOS
: MARIA HELENA CROCCE KAPP - SP220943
CLÁUDIO VICENTE MONTEIRO - SP088206
AGRAVADO
: SPCIA 01 - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.
AGRAVADO
: OR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES S.
A.
ADVOGADA
: CYNTHIA MARIA TAVARES FALCÃO - BA012589
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA
ENTREGA E NÃO CONCLUSÃO DE EMPREENDIMENTO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO
QUE
RECONHECEU
O
APERFEIÇOAMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO MEDIANTE
QUITAÇÃO E POSSE. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DOS ARTS.
389, 422, 427, 475, 476 E 884 DO CC E DOS ARTS. 2o, 18, §1o,
II, 30 E 39, V, DO CDC. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE
FATOS, PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5
E 7/STJ. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
INOCORRÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE
COTEJO ANALÍTICO.
AGRAVO CONHECIDO
SÚMULA 284/STF.
PARA CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE
PROVIMENTO.
1. Inexiste violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o
Tribunal de origem aprecia, de forma clara e fundamentada, as
questões centrais da controvérsia, ainda que contrariamente à
pretensão da parte insurgente.
2. Revisar as conclusões firmadas pelo acórdão recorrido acerca
do aperfeiçoamento do contrato e da inexistência de
inadimplemento das rés demanda reexame do conjunto fático-
probatório e interpretação de cláusulas contratuais, providência
vedada em recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ.
3. Para a caracterização do dissídio jurisprudencial exige-se a
demonstração analítica da similitude fática e da divergência de
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Publicação no DJEN/CNJ de 30/10/2025. Código de Controle do Documento: a96051ac-e17c-41d9-98c3-76238b02bb7e

teses jurídicas, nos termos do
§1o, do CPC e
do
art. 1.029,
art. 255
RISTJ. A simples transcrição de ementas é insuficiente, atraindo a
incidência da
por analogia.
Súmula 284/STF,
4. Agravo conhecido para conhecer do recurso especial e negar-
lhe provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe
21/10/2025
27/10/2025,
negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
28 de outubro de 2025

Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 30/10/2025. Código de Controle do Documento: a96051ac-e17c-41d9-98c3-76238b02bb7e

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2711833 - SP (2024/0283267-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: MARCOS OYAS RODRIGUES
ADVOGADOS
: MAURICIO BARBANTI MELLO - SP100202
MARCIO BOVE - SP140249
AGRAVANTE
: ROYAL PALM PLAZA PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS
LTDA
ADVOGADOS
: MARIA HELENA CROCCE KAPP - SP220943
CLÁUDIO VICENTE MONTEIRO - SP088206
AGRAVADO
: SPCIA 01 - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.
AGRAVADO
: OR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES S.
A.
ADVOGADA
: CYNTHIA MARIA TAVARES FALCÃO - BA012589
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA
ENTREGA E NÃO CONCLUSÃO DE EMPREENDIMENTO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO
QUE
RECONHECEU
O
APERFEIÇOAMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO MEDIANTE
QUITAÇÃO E POSSE. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DOS ARTS.
389, 422, 427, 475, 476 E 884 DO CC E DOS ARTS. 2o, 18, §1o,
II, 30 E 39, V, DO CDC. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE
FATOS, PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5
E 7/STJ. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
INOCORRÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE
COTEJO ANALÍTICO.
AGRAVO CONHECIDO
SÚMULA 284/STF.
PARA CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE
PROVIMENTO.
1. Inexiste violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o
Tribunal de origem aprecia, de forma clara e fundamentada, as
questões centrais da controvérsia, ainda que contrariamente à
pretensão da parte insurgente.
2. Revisar as conclusões firmadas pelo acórdão recorrido acerca
do aperfeiçoamento do contrato e da inexistência de
inadimplemento das rés demanda reexame do conjunto fático-
probatório e interpretação de cláusulas contratuais, providência
vedada em recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ.
3. Para a caracterização do dissídio jurisprudencial exige-se a
demonstração analítica da similitude fática e da divergência de
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teses jurídicas, nos termos do
§1o, do CPC e
do
art. 1.029,
art. 255
RISTJ. A simples transcrição de ementas é insuficiente, atraindo a
incidência da
por analogia.
Súmula 284/STF,
4. Agravo conhecido para conhecer do recurso especial e negar-
lhe provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MARCOS OYAS
RODRIGUES (MARCOS) contra decisão da Presidência da Seção de Direito Privado do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que inadmitiu o recurso especial manejado
com fundamento no
III, alíneas
e
, da Constituição Federal, em face de
art. 105,
a
c
acórdão proferido pela 20a Câmara de Direito Privado daquele Tribunal, assim ementado:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação ordinária
de rescisão c.c. restituição de valores. Preliminares rejeitadas –
Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Aperfeiçoamento
do negócio jurídico mediante quitação do preço e transmissão da posse
do bem depois de configurada a mora. Pleito de rescisão fundado no
atraso da obra – Inadmissibilidade. Comportamento contraditório –
Venire contra factum proprium. Inexistência de qualquer hipótese apta a
justificar a invalidação do negócio jurídico já perfectibilizado.
Improcedência decretada nesta instância ad quem.
Recursos das rés providos e recurso do autor improvido – Julgamento
expandido – Maioria de votos. (e-STJ, fls. 1.120-1.127).

Os embargos de declaração de MARCOS foram rejeitados, sob o fundamento

de inexistirem vícios do
do CPC, reputando-se a insurgência como
art. 1.022
manifestamente infringente e dilatória (e-STJ, fls. 1314/1321).
Nas razões do agravo, MARCOS apontou
que a decisão de
(1)
inadmissibilidade foi genérica e não poderia substituir o exame do mérito do recurso, que
compete ao STJ;
que não houve necessidade de revolvimento fático-probatório,
(2)
tratando-se apenas de matéria de direito, razão pela qual não se aplica a Súmula 7/STJ;
que o recurso especial demonstrou violação clara de dispositivos do Código Civil
(3)
(arts. 389, 422, 427, 475, 476 e 884) e do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o, 18,
§1o, II, 30 e 39, V), com fundamentação suficiente;
que o dissídio jurisprudencial foi
(4)
comprovado mediante acórdãos de tribunais que decidiram de forma diversa em casos
semelhantes, inclusive em relação ao mesmo empreendimento, atendendo ao art. 1.029,
§1o, do CPC;
que, ao indeferir o recurso por ausência de cotejo analítico e lógica
(5)
argumentativa, a Presidência incorreu em excesso de rigor formal, contrariando a
garantia constitucional da ampla defesa.
Houve apresentação de contraminutas por SPCIA 01 – EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA., ODEBRECHT REALIZAÇÕES IMOBILIÁRIAS E PARTICIPAÇÕES
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S/A E ROYAL PALM PLAZA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. (SPCIA
e outros), defendendo a manutenção da decisão de inadmissibilidade, sob os óbices das
.
Súmulas 5 e 7/STJ e pela ausência de impugnação específica (e-STJ, fls. 1.377/1.395)
VOTO
Nas razões de seu apelo nobre interposto com fundamento nas alíneas
e
a
c
do inciso III do
da Constituição Federal, MARCOS apontou
violação dos arts.
art. 105
(1)
389, 422, 427, 475, 476 e 884 do Código Civil, sob o argumento de que o
inadimplemento contratual e a não conclusão do empreendimento multiuso autorizariam
a resolução do contrato e a restituição integral dos valores pagos;
violação aos arts.
(2)
2o, 18, § 1o, II, 30 e 39, V, do Código de Defesa do Consumidor, defendendo a aplicação
do CDC ao contrato por sua condição de vulnerabilidade técnica e informacional; (3)
negativa de prestação jurisdicional (arts. 489 e 1.022 do CPC), pois o TJSP teria deixado
de enfrentar pontos relevantes, como a não entrega de parte substancial do
empreendimento (subcondomínios B e C);
inaplicabilidade das Súmulas 5 e 7 do STJ,
(4)
por não se tratar de reexame de prova, mas de correta subsunção jurídica dos fatos
incontroversos;
dissídio jurisprudencial com julgados do STJ e do TJRJ que, em
(5)
hipóteses semelhantes, admitiram a resolução contratual e a restituição integral,
demonstrado por cotejo analítico.
Houve apresentação de contrarrazões apenas por ROYAL PALM PLAZA
PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA., sustentando a inadmissibilidade do
recurso, a inaplicabilidade do CDC, a consolidação do contrato pela posse e quitação, e
.
a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ
Na origem, o caso cuidou de ação ordinária de rescisão contratual cumulada
com restituição de valores, ajuizada por comprador de unidade no empreendimento
Royal Campinas Norte, alegando atraso na entrega e ausência de conclusão do
complexo hoteleiro e comercial anunciado. O Juízo de primeiro grau reconheceu o
inadimplemento das rés, rescindiu o contrato e determinou a devolução integral dos
valores pagos, ressalvada a comissão de corretagem.
O Tribunal de Justiça de São Paulo, contudo, em julgamento estendido,
reformou a sentença, entendendo inaplicável o Código de Defesa do Consumidor, e
considerando que o contrato se havia aperfeiçoado com a quitação e posse, reputando
contraditória a pretensão de rescisão apenas pelo atraso. Os embargos de declaração
opostos foram rejeitados.
Inconformado, MARCOS interpôs recurso especial, alegando violação de
normas do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, negativa de prestação
jurisdicional e dissídio jurisprudencial, buscando a reforma do acórdão para restabelecer
a sentença de procedência.
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Assim, trata-se de recurso especial em que se discute a possibilidade de
resolução contratual de compromisso de compra e venda de imóvel em razão de atraso
na entrega e não conclusão do empreendimento, mesmo após quitação e transmissão da
posse.
O objetivo recursal é decidir se:
o contrato, ainda que quitado e com posse
(i)
transmitida, pode ser rescindido em razão do inadimplemento parcial das rés;
aplica-
(ii)
se o Código de Defesa do Consumidor ao caso, dada a alegada vulnerabilidade do
comprador;
o acórdão recorrido incorreu em negativa de prestação jurisdicional ao
(iii)
deixar de enfrentar questões essenciais;
o recurso especial atende aos requisitos
(iv)
para demonstrar divergência jurisprudencial, permitindo a uniformização pelo STJ.

(1) Negativa de prestação jurisdicional
Não procede a alegação de ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC. O Tribunal
estadual enfrentou, de forma clara e fundamentada, as questões essenciais ao deslinde
da controvérsia, ainda que em sentido contrário ao pretendido por MARCOS. A mera
insatisfação da parte não configura negativa de prestação jurisdicional.
Precedente:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RESPONSABILIDADE
CIVIL.
ERRO
MÉDICO.
FALTA
DE
FUNDAMENTAÇÃO E OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO .
OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO VERIFICAÇÃO .
CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO FUNDADO EM LAUDO
PERICIAL. PRESSUPOSTOS PRESENTES. REVISÃO. REEXAME DO
CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS . INVIABILIDADE.
SÚMULA N. 7 DO STJ. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO .
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. INCIDÊNCIA . DECISÃO
MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste ofensa aos
arts . 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com
clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a
controvérsia, ainda que não acolha a tese da parte insurgente. 2. Incide
a Súmula n . 7 do STJ na hipótese em que a adoção de conclusões
diversas daquelas expostas no acórdão de origem - fundadas no exame
de laudos periciais - demandaria a imprescindível incursão na seara
fático-probatória dos autos. 3. A revisão pelo STJ da indenização
arbitrada a título de danos morais exige que o valor tenha sido irrisório
ou exorbitante, fora dos padrões de razoabilidade. Salvo essas
hipóteses, incide a Súmula n . 7 do STJ, impedindo o conhecimento do
recurso especial. 4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp 2.405.101/SP, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE
NORONHA, Julgamento:
QUARTA TURMA, DJe
26/2/2024,
28/2/2024)

(2) Alegada violação do Código Civil e do CDC
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MARCOS sustenta violação dos arts. 389, 422, 427, 475, 476 e 884 do Código
Civil, bem como dos arts. 2o, 18, §1o, II, 30 e 39, V, do Código de Defesa do Consumidor,
insistindo na aplicação da legislação consumerista ao caso e defendendo a possibilidade
de rescisão contratual mesmo após a quitação integral do preço e a imissão na posse do
bem.
Todavia, o Tribunal de origem, no exercício da soberania que lhe é própria na
análise da moldura fática e probatória dos autos, assentou expressamente que o negócio
jurídico foi integralmente aperfeiçoado, com a quitação do preço e a transferência da
posse ao adquirente, circunstâncias que impediriam a resolução pretendida sob pena de
configurar comportamento contraditório (
).
venire contra factum proprium
A pretensão recursal, portanto, exige a revisão das conclusões firmadas pelo
acórdão recorrido, seja quanto ao momento de aperfeiçoamento do contrato, seja quanto
à alegada subsistência de inadimplemento por parte das vendedoras.
Tal providência, contudo, demandaria reexame do acervo fático-probatório,
bem como interpretação das cláusulas contratuais, o que encontra óbice direto nas
Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.

(3) Dissídio jurisprudencial
Quanto a alínea
do permissivo constitucional, MARCOS não logrou
c
demonstrar o dissenso pretoriano de forma adequada. Limitou-se a transcrever ementas
de julgados de outros tribunais e desta Corte sem proceder ao indispensável cotejo
analítico entre os acórdãos confrontados, deixando de explicitar, ponto a ponto, a
similitude fática e a divergência de teses jurídicas, conforme exigem o
§1o, do
art. 1.029,
e o
§§ 1o e 2o, do RISTJ.
CPC/2015
art. 255,
Assim, ausente o devido confronto entre os fundamentos das decisões
paradigmas e o acórdão recorrido, não se configura o dissídio, aplicando-se, por
analogia, a Súmula 284 do STF, segundo a qual é inadmissível o recurso extraordinário
quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da
controvérsia.
Nesse sentido,
do agravo para
do recurso especial e
CONHEÇO
CONHECER
.
NEGAR-LHE PROVIMENTO
MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados
em favor de SPCIA e outros, limitados a 20%, nos termos do
§ 11, do NCPC.
art. 85,
É o voto.

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Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 20/10/2025 09:48:34
Código de Controle do Documento: e7ce0716-fec3-4c62-9766-6b242f1a29f0

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.711.833 / SP
Número Registro: 2024/0283267-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10476313720218260114
Sessão Virtual de
a
21/10/2025
27/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : MARCOS OYAS RODRIGUES
ADVOGADOS : MAURICIO BARBANTI MELLO - SP100202
MARCIO BOVE - SP140249
AGRAVANTE : ROYAL PALM PLAZA PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS : CLÁUDIO VICENTE MONTEIRO - SP088206
MARIA HELENA CROCCE KAPP - SP220943
AGRAVADO
: SPCIA 01 - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.
AGRAVADO
: OR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES S.A.
ADVOGADA
: CYNTHIA MARIA TAVARES FALCÃO - BA012589
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso mas lhe negou provimento, nos termos
27/10/2025,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA51807855 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 28/10/2025 00:48:58
Código de Controle do Documento: 50b1b8c0-68c6-4a3c-9571-a775eb3db82d

Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas
Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 27 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51807855 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 28/10/2025 00:48:58
Código de Controle do Documento: 50b1b8c0-68c6-4a3c-9571-a775eb3db82d