Tribunal: STJ
Processo: 1001769-40.2023.8.26.0642
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-08-15

Ementa:
EMENTA
RECURSO
ESPECIAL.
CONDOMÍNIO.
LOCAÇÃO.
REGRAS
CONDOMINIAIS.
INFRAÇÃO.
MULTA.
LOCATÁRIO.
DIREITO
DE
VIZINHANÇA.
OBRIGAÇÃO
.
PROPRIETÁRIO.
PROPTER
REM
LEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO PROVIDO.
1. O proprietário tem legitimidade passiva para responder por eventuais
danos relativos ao uso do imóvel, em razão da natureza
da
propter rem
obrigação, que decorre diretamente da propriedade da coisa. Precedentes.
2. Recurso especial provido.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2198707 - SP (2025/0055986-6)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: CONDOMINIO SOLAR BEM-TE-VI
ADVOGADA
: GISLAYNE MACEDO MINATO - SP151474
RECORRIDO
: JOEL ANTONIO DA SILVA
ADVOGADOS
: ISRAEL DE SOUZA GOMES - SP111800
CLARISSA DE ALMEIDA GOMES - SP261289
EMENTA
RECURSO
ESPECIAL.
CONDOMÍNIO.
LOCAÇÃO.
REGRAS
CONDOMINIAIS.
INFRAÇÃO.
MULTA.
LOCATÁRIO.
DIREITO
DE
VIZINHANÇA.
OBRIGAÇÃO
.
PROPRIETÁRIO.
PROPTER
REM
LEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO PROVIDO.
1. O proprietário tem legitimidade passiva para responder por eventuais
danos relativos ao uso do imóvel, em razão da natureza
da
propter rem
obrigação, que decorre diretamente da propriedade da coisa. Precedentes.
2. Recurso especial provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conhecer do recurso
06/08/2025
12/08/2025
e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
14 de agosto de 2025
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
Documento eletrônico VDA49493890 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 14/08/2025 16:06:19
Publicação no DJEN/CNJ de 18/08/2025. Código de Controle do Documento: 523e13ef-1808-44db-8d24-bb5de43dfffe

RECURSO ESPECIAL No 2198707 - SP (2025/0055986-6)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: CONDOMINIO SOLAR BEM-TE-VI
ADVOGADA
: GISLAYNE MACEDO MINATO - SP151474
RECORRIDO
: JOEL ANTONIO DA SILVA
ADVOGADOS
: ISRAEL DE SOUZA GOMES - SP111800
CLARISSA DE ALMEIDA GOMES - SP261289
EMENTA
RECURSO
ESPECIAL.
CONDOMÍNIO.
LOCAÇÃO.
REGRAS
CONDOMINIAIS.
INFRAÇÃO.
MULTA.
LOCATÁRIO.
DIREITO
DE
VIZINHANÇA.
OBRIGAÇÃO
.
PROPRIETÁRIO.
PROPTER
REM
LEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO PROVIDO.
1. O proprietário tem legitimidade passiva para responder por eventuais
danos relativos ao uso do imóvel, em razão da natureza
da
propter rem
obrigação, que decorre diretamente da propriedade da coisa. Precedentes.
2. Recurso especial provido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO SOLAR BEM TE
VI, com arrimo no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal,
contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO,
assim ementado:
“APELAÇÃO - CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE MULTA - PROPRIETÁRIO QUE
NÃO PODE SER RESPONSABILIZADO POR INFRAÇÃO COMETIDA POR
LOCATÁRIA - DÍVIDA QUE NÃO TEM CARÁTER PROPTER REM E SIM
PESSOAL - ILEGITIMIDADE PASSIVA MANTIDA.
RECURSO NÃO PROVIDO” (e-STJ fl. 163).
Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 169-183), a parte recorrente
alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos artigos 12 da Lei no 4.591
/1964 e 1.337 do Código Civil, sustentando, em síntese, que "as dívidas condominiais,
sejam elas referentes a quotas ou multas, possuem natureza propter rem, tendo em
vista que decorre da relação direta entre a coisa e a dívida, surgindo independente de
" (e-STJ fl. 181).
qualquer manifestação de vontade do próprio devedor
A contraminuta não foi apresentada (e-STJ fl. 193).
É o relatório.
VOTO
A irresignação merece prosperar.
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A jurisprudência desta Corte está consolidada no mesmo rumo da tese
defendida nas razões do especial, no sentido de que o proprietário tem legitimidade
passiva para responder por eventuais danos relativos ao uso do imóvel, em razão da
natureza
da obrigação, que decorre diretamente da propriedade da
propter rem
coisa, consoante se observa dos seguintes precedentes:
"RECURSO ESPECIAL - DIREITO CIVIL - CONDOMÍNIO - LOCAÇÃO -
DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES CONDOMINIAIS PELO LOCATÁRIO -
AUSÊNCIA DE HIGIENE E LIMPEZA DA UNIDADE - IDENTIFICAÇÃO, NA
ESPÉCIE - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - PROPRIETÁRIO -
- RECURSO
DIREITO DE VIZINHANÇA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM
ESPECIAL IMPROVIDO.
I - O locador mantém a posse indireta do imóvel, entendida como o poder
residual concernente à vigilância, à conservação ou mesmo o aproveitamento
de certas vantagens da coisa, mesmo depois de transferi-la a outrem o
direito de usar o bem objeto da locação.
II - Na condição de proprietário, ao locador cumpre zelar pelo uso adequado
de sua propriedade, assegurando-se da correta destinação dada pelo
inquilino mormente no que se refere à questão concernente à higiene e
limpeza da unidade objeto da locação que possui grave repercussão social,
podendo, assim, interferir na esfera de saúde dos demais condôminos.
III - Ao proprietário é conferido instrumento coercitivo apto a compelir o
locatário a cumprir as determinações condominiais, inclusive com a
possibilidade de ajuizamento de ação de despejo, nos termos da Lei n.o
8.245/91.
IV - Assim, tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é propter rem,
ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o proprietário, com posse
indireta, não pode se eximir de responder pelos danos causados pelo uso
indevido de sua propriedade.
V - Em resumo: o proprietário, em razão da natureza propter rem da
obrigação, possui legitimidade passiva ad causam para responder
por eventuais danos relativos a uso de sua propriedade.
VI - Recurso especial improvido".
(REsp n. 1.125.153/RS, relator Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma,
julgado em
, DJe de
- grifou-se)
4/10/2012
15/10/2012

"CONDOMÍNIO. MULTA POR INFRAÇÃO PRATICADA PELO LOCATÁRIO.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO TITULAR DO DOMÍNIO.
- O proprietário do apartamento responde in solidum por fato
imputável ao seu locatário, em face da obrigação de vigilância que
deve ter o titular de domínio sobre os acontecimentos relacionados
com o imóvel de sua propriedade.
Recurso especial conhecido e provido".
(REsp n. 254.520/PR, relator Ministro Barros Monteiro, Quarta Turma,
julgado em
, DJ de
- grifou-se)
17/10/2000
18/12/2000

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RITO
COMUM. INDENIZAÇÃO POR DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL DOS
AUTORES. RECONHECIMENTO DE FATO SUPERVENIENTE, NA SENTENÇA.
POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE DECISÃO-SURPRESA. DIREITO DE
VIZINHANÇA. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO
AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
PROPRIETÁRIO-ARRENDANTE.
1. A atribuição de nova qualificação jurídica para fatos expressamente
registrados no acórdão de 2o grau não caracteriza decisão-surpresa, no
âmbito do recurso especial.
2. 'Tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é propter rem,
ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o proprietário,
com posse indireta, não pode se eximir de responder pelos danos
causados pelo uso indevido de sua propriedade. Em resumo: o
proprietário, em razão da natureza propter rem da obrigação, possui
legitimidade passiva ad causam para responder por eventuais danos
' (REsp 1.125.153/RS, Rel. Ministro
relativos a uso de sua propriedade
MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em
, DJe de
04/10/2012
).
15/10/2012
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3. No caso, a proprietária-arrendante e o possuidor-arrendatário respondem
pelos danos causados ao imóvel vizinho, em razão da falta de manutenção e
de drenagem do solo da propriedade.
4. Agravo interno improvido".
(AgInt no AREsp n. 2.624.804/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta
Turma, julgado em
, DJEN de
- grifou-se)
4/11/2024
29/11/2024

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE
VIZINHANÇA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CESSÃO
PROVISÓRIA DE USO. CARNAVAL DE RUA. RUÍDOS EXCESSIVOS.
LEGITIMIDADE PASSIVA E DEVER DE INDENIZAR RECONHECIDOS PELO
TRIBUNAL LOCAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS
AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ.
LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PROPRIETÁRIO. DIREITO DE
AGRAVO NÃO PROVIDO.
VIZINHANÇA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
1. O Tribunal de origem reconheceu a legitimidade passiva do ora agravante
para figurar no polo passivo da ação e o seu dever de indenizar. Nesse
contexto, verifico que o acolhimento da pretensão recursal exigiria a
alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão
recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, atraindo o
óbice da Súmula 7 do STJ.
2. 'Tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é propter rem,
ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o proprietário,
com posse indireta, não pode se eximir de responder pelos danos
causados pelo uso indevido de sua propriedade. Em resumo: o
proprietário, em razão da natureza propter rem da obrigação, possui
legitimidade passiva ad causam para responder por eventuais danos
. (REsp 1125153/RS, Rel. Ministro
relativos a uso de sua propriedade'
MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em
, DJe
04/10/2012
).
15/10/2012
3. Agravo interno a que se nega provimento".
(AgInt no AREsp n. 1.311.349/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão,
Quarta Turma, julgado em
, DJe de
- grifou-se)
20/9/2018
25/9/2018
No mesmo sentido, vale citar as seguintes decisões monocráticas: AREsp n.
1.228.489/DF, Ministro Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5a
REGIÃO), DJe de
e REsp n. 1.549.922/SP, Ministro Marco Buzzi, DJe de
20/03/2018
.
18/11/2016
Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para reconhecer a
legitimidade passiva do proprietário do imóvel e determinar o retorno dos autos à
primeira instância a fim de dar continuidade ao feito.
Sem honorários recursais tendo em vista o provimento do recurso especial.
É o voto.
Documento eletrônico VDA48206740 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 16/06/2025 15:35:19
Código de Controle do Documento: c711b8e7-3c58-4637-b97f-77c69a088988

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.198.707 / SP
Número Registro: 2025/0055986-6
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10017694020238260642
Sessão Virtual de
a
06/08/2025
12/08/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. ROGÉRIO DE PAIVA NAVARRO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : CONDOMINIO SOLAR BEM-TE-VI
ADVOGADA
: GISLAYNE MACEDO MINATO - SP151474
RECORRIDO
: JOEL ANTONIO DA SILVA
ADVOGADOS
: ISRAEL DE SOUZA GOMES - SP111800
CLARISSA DE ALMEIDA GOMES - SP261289
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DIREITOS / DEVERES DO CONDÔMINO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar provimento,
06/08/2025
12/08/2025
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e Daniela
Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.
Documento eletrônico VDA49463029 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 13/08/2025 00:26:10
Código de Controle do Documento: ee16e972-4ab0-49a7-bc11-1f016f73e12e

Brasília, 12 de agosto de 2025
Documento eletrônico VDA49463029 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 13/08/2025 00:26:10
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