Tribunal: STJ
Processo: 0147557-51.2021.8.19.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-11-12

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
X, DO
VIOLAÇÃO DOS
ART. 784,
CPC/2015.
ARTS. 489, § 1o, E 1.022, I E II, DO CPC.NÃO OCORRÊNCIA. COISA
JULGADA. EFICÁCIA
DA

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2776059 - RJ (2024/0402828-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: CONDOMÍNIO DA AVENIDA NIEMEYER 550
ADVOGADOS
: GLAUCIA PADILHA BERNARDES DA SILVEIRA - RJ149156
GUSTAVO EINLOFT SALVINI - RJ109118
AGRAVADO
: MARIA RITA MACHADO RODRIGUES
ADVOGADA
: ANA PAULA BELINGER CHAGAS RAMOS - RJ151287
EMENTA
PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
X, DO
VIOLAÇÃO DOS
ART. 784,
CPC/2015.
ARTS. 489, § 1o, E 1.022, I E II, DO CPC.NÃO OCORRÊNCIA. COISA
JULGADA. EFICÁCIA
DA DECISÃO DO STF.
ERGA OMNES
INAPLICABILIDADE DA
TÍTULO EXECUTIVO
SÚMULA 7/STJ.
INEXISTENTE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO
CONHECIDO.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por condomínio
que busca reformar decisão que inadmitiu recurso especial, em ação de
execução de título extrajudicial referente a cotas condominiais, sob o
fundamento de inexistência de título executivo válido, em razão da
nulidade da convenção condominial declarada pelo STF no Recurso
Extraordinário no 100.467-3.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação
jurisdicional por omissão na fundamentação do acórdão recorrido; (ii) a
decisão do STF no Recurso Extraordinário no 100.467-3 possui eficácia
; (iii) o Termo de Obrigações constitui título executivo
erga omnes
extrajudicial; (iv) a análise pretendida pelo recorrente demanda reexame
de provas, vedado pela Súmula 7/STJ.
3. A ausência de acolhimento das teses do recorrente não configura
negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão recorrido enfrentou
de forma clara e fundamentada todas as questões relevantes,
observando os princípios constitucionais da motivação das decisões
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Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 11/11/2025 14:24:35
Publicação no DJEN/CNJ de 13/11/2025. Código de Controle do Documento: 39bbbb47-b564-43fe-b54b-932bdf441152

judiciais e da segurança jurídica. Não há omissão, contradição ou
obscuridade, sendo a pretensão recursal meramente infringente.
4. A decisão do STF no Recurso Extraordinário no 100.467-3, que
declarou nula a convenção condominial da Rua Yucas, possui eficácia
erga omnes, alcançando terceiros, em razão da coisa julgada material e
da natureza da nulidade declarada, que possui efeitos ex tunc. A
convenção nula é inapta à produção de efeitos jurídicos, sendo
irrelevante a aplicação da Súmula 260/STJ.
5. A inexistência de título executivo extrajudicial apto a embasar a
execução de cotas condominiais foi corretamente reconhecida,
considerando a nulidade da convenção condominial e a ausência de
elementos que caracterizassem o condomínio edilício. A análise
pretendida pelo recorrente demandaria reexame de matéria fático-
probatória, o que é vedado pela Súmula 7/STJ.
6. A alegação de fato novo consistente no reconhecimento da existência
do condomínio em processo trabalhista é irrelevante, pois a nulidade da
convenção condominial declarada pelo STF aniquila qualquer efeito
jurídico do ato, tornando inviável a cobrança de cotas condominiais por
meio de execução.
7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, não conhecer do recurso, nos
04/11/2025
10/11/2025,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
11 de novembro de 2025

Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2776059 - RJ (2024/0402828-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: CONDOMÍNIO DA AVENIDA NIEMEYER 550
ADVOGADOS
: GLAUCIA PADILHA BERNARDES DA SILVEIRA - RJ149156

GUSTAVO EINLOFT SALVINI - RJ109118
AGRAVADO
: MARIA RITA MACHADO RODRIGUES
ADVOGADA
: ANA PAULA BELINGER CHAGAS RAMOS - RJ151287
EMENTA
PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
X, DO
VIOLAÇÃO DOS
ART. 784,
CPC/2015.
ARTS. 489, § 1o, E 1.022, I E II, DO CPC.NÃO OCORRÊNCIA. COISA
JULGADA. EFICÁCIA
DA DECISÃO DO STF.
ERGA OMNES
INAPLICABILIDADE DA
TÍTULO EXECUTIVO
SÚMULA 7/STJ.
INEXISTENTE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO
CONHECIDO.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por condomínio
que busca reformar decisão que inadmitiu recurso especial, em ação de
execução de título extrajudicial referente a cotas condominiais, sob o
fundamento de inexistência de título executivo válido, em razão da
nulidade da convenção condominial declarada pelo STF no Recurso
Extraordinário no 100.467-3.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação
jurisdicional por omissão na fundamentação do acórdão recorrido; (ii) a
decisão do STF no Recurso Extraordinário no 100.467-3 possui eficácia
; (iii) o Termo de Obrigações constitui título executivo
erga omnes
extrajudicial; (iv) a análise pretendida pelo recorrente demanda reexame
de provas, vedado pela Súmula 7/STJ.
3. A ausência de acolhimento das teses do recorrente não configura
negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão recorrido enfrentou
de forma clara e fundamentada todas as questões relevantes,
observando os princípios constitucionais da motivação das decisões
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judiciais e da segurança jurídica. Não há omissão, contradição ou
obscuridade, sendo a pretensão recursal meramente infringente.
4. A decisão do STF no Recurso Extraordinário no 100.467-3, que
declarou nula a convenção condominial da Rua Yucas, possui eficácia
erga omnes, alcançando terceiros, em razão da coisa julgada material e
da natureza da nulidade declarada, que possui efeitos ex tunc. A
convenção nula é inapta à produção de efeitos jurídicos, sendo
irrelevante a aplicação da Súmula 260/STJ.
5. A inexistência de título executivo extrajudicial apto a embasar a
execução de cotas condominiais foi corretamente reconhecida,
considerando a nulidade da convenção condominial e a ausência de
elementos que caracterizassem o condomínio edilício. A análise
pretendida pelo recorrente demandaria reexame de matéria fático-
probatória, o que é vedado pela Súmula 7/STJ.
6. A alegação de fato novo consistente no reconhecimento da existência
do condomínio em processo trabalhista é irrelevante, pois a nulidade da
convenção condominial declarada pelo STF aniquila qualquer efeito
jurídico do ato, tornando inviável a cobrança de cotas condominiais por
meio de execução.
7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CONDOMÍNIO DA
AVENIDA NIEMEYER 550 (CONDOMÍNIO) contra decisão que não admitiu seu apelo
nobre manejado, por sua vez, com fundamento no
III, alínea
, da Constituição
art. 105,
a
Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro,
de relatoria do Desembargador HELENO RIBEIRO PEREIRA NUNES, assim ementado:
APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.
CRÉDITO REFERENTE A COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO
EDILÍCIO.
INC. X, DO
ART. 784,
CPC/2015.
1) O primitivo acórdão deste Colegiado acolheu exceção de pré-
executividade oposta pela executada sustentando que o exequente não
possui legitimidade ativa para executar valores a título de cota
condominial, sob o fundamento de que não se qualifica como
condomínio legalmente constituído e que, nessa condição, não é titular
de título executivo extrajudicial, nos termos do
inc. X, do
art. 784,
CPC/2015.
2) Contudo, o Superior Tribunal de Justiça afastou o reconhecimento da
ilegitimidade ativa do apelante para executar as cotas condominiais por
não se qualificar como condomínio edilício, tal como decidido
inicialmente por este Colegiado (e-STJ. fls. 1281/1284 – Indexador
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001281), destacando a sua jurisprudência no sentido da validade das
convenções condominiais, mesmo que não registradas, em consonância
com o disposto na Súmula 260 do STJ.
3) O E. Superior Tribunal de Justiça confere ampla interpretação ao inc.
X, do
do
na medida em que não faz distinção quanto
art. 784,
CPC/2015,
à existência, ou não, de condomínio edilício para efeito da titularidade do
crédito de natureza extrajudicial a que alude o citado preceptivo legal.
4) Nessa ordem, em que pese o entendimento assentado no primitivo
julgamento deste Colegiado, apoiado na necessidade de existência legal
do condomínio edilício para se conferir a titularidade do crédito
extrajudicial previsto no inciso X do
do
em respeito
art. 784,
CPC/2015,
ao julgamento emanado da Colenda Corte Superior, forçoso acolher a
invectiva recursal para reformar a sentença que, acolhendo a exceção de
pré-executividade, extinguiu a execução com fulcro no art. 924, inciso I,
do
determinando o prosseguimento do feito.
CPC/2015,
5) Recurso ao qual se dá provimento.
(e-STJ, fls. 624-628)
mbargos de declaração de MARIA RITA MACHADO RODRIGUES KLABIN
Os e
(MARIA RITA) foram acolhidos com efeitos infringentes, reformando o acórdão anterior
para negar provimento à apelação (e-STJ, fls. 660-666).
Nas razões do agravo, CONDOMÍNIO DA AVENIDA NIEMEYER 550 apontou
(1) violação dos arts. 1.022, I e II, e 489, § 1o, II, III e IV, do CPC, sustentando que o
acórdão recorrido foi omisso ao não fundamentar adequadamente a atribuição de eficácia
à decisão do STF que declarou nula a convenção condominial;(2) violação do
erga omnes
do CPC, argumentando que a coisa julgada formada no Recurso Extraordinário
art. 506
no 100.467-3 não poderia atingir terceiros que não participaram do processo;(3)
inaplicabilidade da
pois a análise da violação do
do CPC
Súmula 7/STJ,
art. 506
prescinde de incursão em matéria fática ou probatória;(4) necessidade de análise do
Termo de Obrigações, que possui força de escritura pública e constitui título executivo
extrajudicial nos termos do
II, do CPC;(5) omissão quanto ao fato novo
art. 784,
consistente no reconhecimento da existência do condomínio em processo trabalhista.
Houve apresentação de contraminuta por MARIA RITA MACHADO
RODRIGUES KLABIN, defendendo que o agravo não merece provimento, pois o acórdão
recorrido está devidamente fundamentado, e a decisão do STF possui eficácia erga
, além de que a análise pretendida pelo agravante demandaria reexame de
omnes
provas, o que é vedado pela
(e-STJ, fls. 851-864).
Súmula 7/STJ
É o relatório.
VOTO
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O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que
não merece prosperar.
Nas razões de seu apelo nobre interposto com fundamento na alínea
do
a
inciso III do
da Constituição Federal, CONDOMÍNIO DA AVENIDA NIEMEYER
art. 105
550 apontou (1) violação dos arts. 1.022, I e II, e 489, § 1o, II, III e IV, do CPC, alegando
que o acórdão recorrido foi omisso ao não fundamentar adequadamente a atribuição de
eficácia
à decisão do STF, que declarou nula a convenção condominial; (2)
erga omnes
violação do
do CPC, sustentando que a coisa julgada formada no Recurso
art. 506
Extraordinário no 100.467-3 não poderia atingir terceiros que não participaram do
processo; (3) inaplicabilidade da
pois a análise da violação do
do
Súmula 7/STJ,
art. 506
CPC prescinde de incursão em matéria fática ou probatória; (4) necessidade de análise
do Termo de Obrigações, que possui força de escritura pública e constitui título executivo
extrajudicial nos termos do
II, do CPC; (5) omissão quanto ao fato novo
art. 784,
consistente no reconhecimento da existência do condomínio em processo trabalhista.
Houve apresentação de contrarrazões por MARIA RITA MACHADO
RODRIGUES KLABIN, defendendo que o recurso especial não merece provimento, pois
o acórdão recorrido está devidamente fundamentado, e a decisão do STF possui eficácia
, além de que a análise pretendida pelo recorrente demandaria reexame de
erga omnes
provas, o que é vedado pela
(e-STJ, fls. 739-750).
Súmula 7/STJ
De acordo com a moldura fática dos autos, o caso cuida de uma ação de
execução de título extrajudicial ajuizada pelo CONDOMÍNIO DA AVENIDA NIEMEYER
550 contra MARIA RITA MACHADO RODRIGUES KLABIN, visando a cobrança de cotas
condominiais inadimplidas. O Juízo de primeira instância acolheu a exceção de pré-
executividade oposta pela executada, extinguindo o processo sob o fundamento de que o
exequente não se qualifica como condomínio edilício e, portanto, não possui título
executivo extrajudicial.
O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, inicialmente, deu
provimento à apelação do exequente, reformando a sentença e determinando o
prosseguimento da execução. Contudo, em embargos de declaração, o acórdão foi
reformado para negar provimento à apelação, sob o argumento de que a decisão do STF
no Recurso Extraordinário no 100.467-3, que declarou nula a convenção condominial,
possui eficácia
, impedindo a execução das cotas condominiais.
erga omnes
O recorrente sustenta que a decisão do STF não poderia atingir terceiros que
não participaram do processo e que o Termo de Obrigações constitui título executivo
extrajudicial.
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O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional
por omissão na fundamentação do acórdão recorrido;(ii) a decisão do STF no Recurso
Extraordinário no 100.467-3 possui eficácia
; (iii) o Termo de Obrigações
erga omnes
constitui título executivo extrajudicial;(iv) a análise pretendida pelo recorrente demanda
reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ.
(1) Da ausência de violação dos arts. 489, § 1o, e 1.022, I e II, do CPC

CONDOMÍNIO, ao alegar negativa de prestação jurisdicional, sustentou que o
acórdão recorrido teria sido omisso ao não enfrentar adequadamente as questões por ele
suscitadas, especialmente no que tange à eficácia
da decisão do Supremo
erga omnes
Tribunal Federal, que declarou nula a convenção condominial, e à inexistência de título
executivo extrajudicial.
Argumentou, ainda, que o Tribunal estadual não teria analisado, de forma
suficiente, os dispositivos legais indicados, como os arts. 489, § 1o, e 1.022, I e II, do
Código de Processo Civil (CPC), o que, em sua visão, configuraria vício na
fundamentação. Contudo, tal alegação não se sustentou diante da análise detida do
acórdão recorrido, que enfrentou, de maneira clara e fundamentada, todas as questões
relevantes para a solução da controvérsia.
A decisão recorrida demonstrou, de forma inequívoca, que o Tribunal de
Justiça do Rio de Janeiro apreciou as teses apresentadas pelo recorrente, expondo
fundamentos suficientes para a resolução da lide.
O acórdão destacou que a eficácia
da decisão do STF, que
erga omnes
declarou nula a convenção condominial, decorreu da coisa julgada material formada no
Recurso Extraordinário no 100.467-3, julgado em 1984.
Nesse sentido, consignou que os efeitos da decisão propriamente dita
(sentença ou acórdão) irradiam-se com eficácia erga omnes, atingindo mesmo aqueles
que não figuraram como parte na relação jurídica processual (e-STJ, fls. 662).
Tal entendimento foi embasado em sólida doutrina processual, citando autores
como Liebman, Pietro Calamandrei e Francesco Carnelutti, que sustentam a projeção
dos efeitos de decisões judiciais para além das partes envolvidas no processo,
especialmente em casos de nulidade de atos jurídicos.
Ademais, o acórdão recorrido enfrentou a questão da inexistência de título
executivo extrajudicial, esclarecendo que, à luz do art. 784, inciso X, do CPC, apenas
contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas em
convenção válida, podem ser objeto de execução.
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Nesse ponto, a decisão foi categórica ao afirmar que a nulidade judicialmente
proclamada aniquila o ato jurídico, de forma que a Convenção Condominial nula é inapta
à produção de efeitos no mundo jurídico (e-STJ, fls. 663).
Assim, concluiu que o recorrente não se qualificava como condomínio edilício
e que a cobrança das contribuições deveria ocorrer por meio de ação ordinária, e não de
execução.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também foi invocada para
reforçar a fundamentação do acórdão. O Tribunal fluminense citou precedentes que
reconhecem a impossibilidade de execução de contribuições condominiais quando não
há título executivo válido, como no caso de associações de moradores ou de convenções
nulas.
Além disso, destacou que a análise pretendida pelo recorrente demandaria
reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em recurso especial, conforme o
enunciado da Súmula 7 do STJ.
Portanto, não houve qualquer omissão na fundamentação do acórdão
recorrido. A decisão enfrentou, de forma clara e detalhada, todas as questões relevantes,
apresentando fundamentos jurídicos sólidos e alinhados à jurisprudência consolidada.
A alegação de negativa de prestação jurisdicional, nesse contexto, revelou-se
infundada, configurando mero inconformismo do recorrente com o resultado do
julgamento. A entrega da prestação jurisdicional foi plenamente aperfeiçoada, com
observância aos princípios constitucionais da motivação das decisões judiciais e da
segurança jurídica.
A jurisprudência do STJ é pacífica ao afirmar que o julgador não está obrigado
a rebater, um a um, os argumentos das partes, desde que os fundamentos adotados
sejam suficientes para justificar a conclusão.
Nesse sentido:
Não há ofensa ao
do
porquanto o Tribunal de
art. 1.022
CPC/2015,
origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está
obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes,
quando tiver encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio.(AgInt
no
Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira
AREsp 1.500.162/SP,
Turma, DJe 29/11/2019)

Portanto, não há falar em negativa de prestação jurisdicional, sendo o
inconformismo do recorrente mera tentativa de rediscutir o mérito da decisão.
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Apesar do inconformismo, verifica-se que o Tribunal local se pronunciou sobre
todos os temas importantes ao deslinde da controvérsia, não havendo, portanto,
omissão, contradição ou obscuridade.
Assim, inexistem os vícios elencados no
do CPC, sendo forçoso
art. 1.022
reconhecer que a pretensão recursal ostenta caráter nitidamente infringente.
A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos
adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a
rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.
Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ACIDENTE DE
TRÂNSITO. VIOLAÇÃO AO
DO
OMISSÃO.
ART. 1.022
CPC/2015.
AUSÊNCIA.
RESPONSABILIDADE
CIVIL
RECONHECIDA.
EXCLUDENTES AFASTADAS. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. MATÉRIA
FÁTICA
E
PROBATÓRIA
DOS
AUTOS.
APLICAÇÃO
DA
ARBITRAMENTO DE DANOS MORAIS. DISCUSSÃO
SÚMULA 7/STJ.
DO
VALOR.
PROPORCIONALIDADE
RECONHECIDA.
IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NESTES AUTOS. SÚMULA 7/STJ.
TERMO INICIAL. JUROS MORATÓRIOS. CITAÇÃO. PRECEDENTES
DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO IMPROVIDO.
1. Não há ofensa ao
do
porquanto o Tribunal de
art. 1.022
CPC/2015,
origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está
obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes,
quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.
[...]
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no
relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
AREsp n. 2.229.195/RJ,
Terceira Turma, julgado em
DJe de
4/9/2023,
6/9/2023)

Afasta-se, portanto, a alegada violação.

(2) Da eficácia
da decisão do STF
erga omnes
CONDOMINIO sustenta que a coisa julgada formada no Recurso
Extraordinário no 100.467-3 não poderia atingir terceiros que não participaram do
processo; com essa alegação, CONDOMINIO busca desconstituir o fundamento central
do acórdão recorrido, que reconheceu a nulidade da convenção condominial e de todos
os atos dela decorrentes, com base na coisa julgada material formada naquele
julgamento.
Documento eletrônico VDA51960873 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Sustenta que os efeitos da decisão do STF deveriam se limitar às partes
envolvidas no processo originário, não alcançando terceiros, como a relação jurídica
entre o recorrente e a recorrida.
Contudo, tal alegação não encontra respaldo jurídico, tampouco fático, diante
da análise detida do acórdão recorrido e da doutrina processual que embasa a eficácia
reflexa das decisões judiciais.
O acórdão recorrido foi claro ao afirmar que, embora os limites subjetivos da
coisa julgada material sejam, em regra, entre as parte, os efeitos da decisão judicial
podem irradiar-se com eficácia
em situações excepcionais, como no caso
erga omnes
em análise, em que o STF declarou a nulidade da convenção condominial da Rua Yucas.
Conforme destacado no julgamento, os efeitos da decisão propriamente dita
(sentença ou acórdão) irradiam-se com eficácia erga omnes, atingindo mesmo aqueles
que não figuraram como parte na relação jurídica processual (e-STJ, fls. 662).
Essa conclusão foi fundamentada na doutrina processual civil brasileira, que
reconhece a projeção dos efeitos de decisões judiciais para além das partes envolvidas,
especialmente em casos de nulidade de atos jurídicos que afetam interesses coletivos ou
de ordem pública.
A decisão do STF no Recurso Extraordinário no 100.467-3, proferida em 1984,
transitada em julgado, declarou nula a convenção condominial da Rua Yucas, bem como
todos os atos dela decorrentes, sob o fundamento de que a rua, sendo de domínio
público, não poderia ser transformada em domínio privado.
Essa nulidade, conforme bem pontuado no acórdão recorrido, aniquila o ato
jurídico, de forma que a Convenção Condominial nula é inapta à produção de efeitos no
mundo jurídico (e-STJ, fls. 663). Em outras palavras, a convenção nula não pode regular
as relações entre os condôminos, sendo irrelevante, nesse contexto, a aplicação da
Súmula 260 do STJ, que trata da eficácia de convenções condominiais não registradas.
Além disso, o acórdão recorrido ressaltou que a eficácia
da
erga omnes
decisão do STF decorre da própria natureza da declaração de nulidade, que possui
efeitos
, ou seja, retroativos, alcançando todos os atos praticados com base na
ex tunc
convenção anulada.
Essa interpretação está em consonância com a jurisprudência consolidada do
STF e do STJ, que reconhecem a possibilidade de extensão dos efeitos de decisões
judiciais em casos excepcionais, especialmente quando envolvem questões de ordem
pública ou direitos indisponíveis. Nesse sentido, o acórdão destacou que a nulidade
judicialmente proclamada aniquila o ato jurídico, de forma que a Convenção condominial
nula é inapta à produção de efeitos no mundo jurídico (e-STJ, fls. 663).
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A doutrina processual citada no acórdão, com base nos estudos de Liebman,
Pietro Calamandrei e Francesco Carnelutti, reforça a ideia de que a eficácia reflexa das
decisões judiciais não decorre de previsão legal específica, mas de uma construção
dogmática que visa garantir a segurança jurídica e a uniformidade das relações jurídicas.
Essa construção foi acolhida pela jurisprudência pátria, que reconhece a projeção dos
efeitos de decisões judiciais para além das partes envolvidas, especialmente em casos
de nulidade de atos jurídicos que afetam interesses coletivos ou de ordem pública.
Tal entendimento está em consonância com a jurisprudência do STJ, que
reconhece a possibilidade de extensão dos efeitos de decisões judiciais em casos
excepcionais, especialmente quando envolvem questões de ordem pública, como a
nulidade de convenções condominiais (REsp 1.766.261-RS).
Portanto, a alegação do CONDOMINIO, de que a decisão do STF no Recurso
Extraordinário no 100.467-3 não possui eficácia
não se sustenta. O acórdão
erga omnes
recorrido fundamentou-se, de forma clara e consistente, na doutrina e na jurisprudência
aplicáveis, reconhecendo que a nulidade da convenção condominial, declarada pelo STF,
projeta seus efeitos para além das partes originárias, alcançando a relação jurídica entre
o recorrente e a recorrida.
Assim, não há qualquer vício ou equívoco na decisão recorrida, que deve ser
mantida em sua integralidade.
(3) Da inexistência de título executivo extrajudicial e da inaplicabilidade da
Súmula 7/STJ
CONDOMINIO, ao alegar a inaplicabilidade da
buscou afastar
Súmula 7/STJ,
o óbice que impede o reexame de matéria fático-probatória em sede de recurso especial,
sustentando que a controvérsia em análise seria exclusivamente de direito, não
demandando incursão no conjunto probatório dos autos.
Argumentou que a questão central do recurso especial estaria relacionada à
interpretação de dispositivos legais, como os arts. 489, § 1o, e 1.022 do Código de
Processo Civil, e que, portanto, o Superior Tribunal de Justiça poderia rever o
entendimento adotado pelas instâncias ordinárias. Contudo, tal pretensão não se
sustentou diante da análise detida do acórdão recorrido, que demonstrou, de forma clara
e fundamentada, que a controvérsia envolve, essencialmente, a apreciação de fatos e
provas, o que atrai a incidência da Súmula 7/STJ.
O acórdão recorrido destacou que a pretensão do recorrente de revisar a
conclusão sobre a inexistência de título executivo extrajudicial apto a embasar a
execução de cotas condominiais demandaria a reanálise do conjunto probatório dos
autos, especialmente no que tange à validade da convenção condominial e à existência
de elementos que caracterizassem o condomínio edilício.
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Nesse sentido, o Tribunal fluminense foi categórico ao afirmar que o apelante
não se qualifica como condomínio edilício, e, portanto, não se ajusta à moldura do
inc. X, do
art. 784,
CPC/2015 (e-STJ, fls. 663).
Essa conclusão foi alcançada com base na análise de documentos
apresentados nos autos, como a convenção condominial declarada nula pelo Supremo
Tribunal Federal no Recurso Extraordinário no 100.467-3 e na ausência de comprovação
de requisitos formais para a constituição de um condomínio edilício.
Ademais, o acórdão recorrido ressaltou que a nulidade da convenção
condominial, declarada pelo STF, aniquilou qualquer efeito jurídico do ato, tornando
irrelevante a discussão sobre a necessidade de registro da convenção para sua validade.
Conforme consignado, a nulidade judicialmente proclamada aniquila o ato
jurídico, de forma que a Convenção Condominial nula é inapta à produção de efeitos no
mundo jurídico (e-STJ, fls. 663). Essa análise, que envolve a avaliação de documentos e
fatos específicos do caso concreto, não pode ser revista em recurso especial, conforme o
entendimento consolidado na Súmula 7/STJ.
O Tribunal estadual concluiu que o Termo de Obrigações e a convenção
condominial não constituem títulos executivos extrajudiciais, considerando a nulidade da
convenção declarada pelo STF e a inexistência de condomínio edilício (e-STJ. fls. 660-
666, 669-674).
O
II e X, do CPC exige que o título seja líquido, certo e exigível, o que
art. 784,
não se verifica no caso concreto, uma vez que a convenção condominial foi declarada
nula e o Termo de Obrigações não atende aos requisitos legais. A jurisprudência do STJ
reforça que a inexistência de título executivo inviabiliza a execução (REsp 2.048.856/SC,
DJe
.
25/5/2023)
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reforça a impossibilidade de
reexame de matéria fático-probatória em recurso especial.
Em casos análogos, a Corte tem reiterado que o recurso especial não
comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório
(AgInt no
DJe
. No presente caso, a
dos autos
AREsp 1.582.682/PR,
28/4/2023)
pretensão do recorrente de revisar a conclusão sobre a inexistência de título executivo
extrajudicial e a validade da convenção condominial esbarra, inevitavelmente, na
necessidade de reanálise de provas, o que é vedado pela Súmula 7/STJ.
Além disso, o acórdão recorrido enfrentou, de forma clara e fundamentada,
todas as questões suscitadas pelo recorrente, demonstrando que a decisão foi
embasada em elementos concretos dos autos e em jurisprudência consolidada. A
tentativa de afastar a incidência da
revela-se, assim, como mero
Súmula 7/STJ
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inconformismo com o resultado do julgamento, sem qualquer fundamento jurídico apto a
justificar a revisão da decisão.
Portanto, não há se falar em inaplicabilidade da
no presente
Súmula 7/STJ
caso. Nesse ponto, a controvérsia envolve, essencialmente, a análise de fatos e provas,
o que atrai a incidência do referido enunciado sumular e impede o conhecimento do
recurso especial. A decisão recorrida deve ser mantida em sua integralidade, com base
nos sólidos fundamentos apresentados pelo Tribunal de origem e na jurisprudência
pacífica do Superior Tribunal de Justiça.
(4) Do fato novo e da contradição
CONDOMINIO, ao alegar omissão quanto ao fato novo consistente no
reconhecimento da existência do condomínio em processo trabalhista, busca sustentar
que tal elemento deveria ter sido considerado pelo Tribunal de origem como prova da
constituição do condomínio e, consequentemente, da legitimidade ativa para a cobrança
de cotas condominiais.
Argumenta que, no âmbito da Justiça do Trabalho, foi reconhecida a existência
de uma pessoa jurídica denominada Condomínio da Avenida Niemeyer 550, com direitos
e deveres, o que, em sua visão, seria suficiente para afastar a conclusão de inexistência
de título executivo extrajudicial.
Contudo, tal alegação não se sustenta diante da análise detida do acórdão
recorrido, que enfrentou de forma clara e fundamentada todas as questões relevantes,
inclusive a inexistência de condomínio edilício e a nulidade da convenção condominial,
elementos que tornam irrelevante o suposto fato novo.
O acórdão recorrido foi categórico ao afirmar que a nulidade da convenção
condominial, declarada pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no Recurso Extraordinário
no 100.467-3, transitado em julgado, aniquilou qualquer efeito jurídico do ato, tornando a
convenção inapta para regular as relações entre os condôminos ou para embasar a
cobrança de cotas condominiais.
Nesse sentido, destacou que a nulidade judicialmente proclamada aniquila o
ato jurídico, de forma que a Convenção Condominial nula é inapta à produção de efeitos
no mundo jurídico (e-STJ, fls.663). Assim, mesmo que houvesse reconhecimento da
existência de uma pessoa jurídica em processo trabalhista, tal fato não teria o condão de
superar a inexistência de um título executivo válido, conforme exigido pelo
X, do
art. 784,
Código de Processo Civil.
Ademais, o acórdão enfrentou diretamente a questão da inexistência de
condomínio edilício, esclarecendo que o recorrente não se qualifica como tal, uma vez
que não foram cumpridos os trâmites legais necessários para sua constituição.
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Conforme consignado, o apelante não se qualifica como condomínio edilício,
e, portanto, não se ajusta à moldura do
inc. X, do
art. 784,
CPC/2015 (fls. 664). Essa
conclusão foi alcançada com base na análise de documentos apresentados nos autos,
incluindo a convenção condominial declarada nula e a ausência de elementos que
caracterizassem a constituição de um condomínio edilício nos termos da legislação
aplicável.
Além disso, o acórdão rejeitou a tentativa do recorrente de utilizar a Súmula
260 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) para validar a convenção condominial,
esclarecendo que a nulidade da convenção, reconhecida pelo STF, torna irrelevante a
discussão sobre a necessidade de registro para sua eficácia. Nesse ponto, o Tribunal de
origem foi enfático ao afirmar que a solução da controvérsia nem sequer tangencia a
desnecessidade de registro para a validade da convenção condominial de molde a atrair
a aplicação da Súmula 260 do STJ, dada a existência de coisa julgada material que
decorre da imutabilidade e indiscutibilidade da decisão que declarou a nulidade da
convenção (e-STJ, fls. 662).
Por fim, o acórdão também abordou a questão da legitimidade ativa para a
cobrança de cotas condominiais, concluindo que, na ausência de um condomínio edilício
regularmente constituído, a cobrança deve ocorrer por meio de ação ordinária, e não de
execução de título extrajudicial. Nesse sentido, destacou que a cobrança das respectivas
contribuições deve ocorrer através da via ordinária, vale dizer, da ação de cobrança (e-
STJ, fls. 664). Essa conclusão está em consonância com a jurisprudência consolidada do
STJ, que exige a existência de título executivo válido para a propositura de ação de
execução.
Portanto, não há se falar em omissão quanto ao suposto fato novo consistente
no reconhecimento da existência do condomínio em processo trabalhista. O acórdão
recorrido enfrentou, de forma clara e fundamentada, todas as questões relevantes,
demonstrando que a nulidade da convenção condominial e a inexistência de condomínio
edilício tornam irrelevante qualquer alegação nesse sentido.
A tentativa do CONDOMINIO de reverter a decisão configura mero
inconformismo, sem qualquer fundamento jurídico apto a justificar a revisão do julgado.
Assim, a decisão recorrida deve ser mantida em sua integralidade.
Nessas condições,
do agravo para
do recurso
CONHEÇO
NÃO CONHECER
especial
É o meu voto.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação nos termos do
§ 2o, do CPC.
art. 1.026,
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.776.059 / RJ
Número Registro: 2024/0402828-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
01475575120218190001 1475575120218190001 202224515695 202300903679
Sessão Virtual de
a
04/11/2025
10/11/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : CONDOMÍNIO DA AVENIDA NIEMEYER 550
ADVOGADOS : GUSTAVO EINLOFT SALVINI - RJ109118
GLAUCIA PADILHA BERNARDES DA SILVEIRA - RJ149156
AGRAVADO
: MARIA RITA MACHADO RODRIGUES
ADVOGADA
: ANA PAULA BELINGER CHAGAS RAMOS - RJ151287
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DESPESAS CONDOMINIAIS
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr.
10/11/2025,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas
Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Documento eletrônico VDA52208881 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 11/11/2025 00:50:27
Código de Controle do Documento: 6dd95120-a59e-438f-a490-d0ae326c4152

Brasília, 10 de novembro de 2025
Documento eletrônico VDA52208881 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 11/11/2025 00:50:27
Código de Controle do Documento: 6dd95120-a59e-438f-a490-d0ae326c4152