Tribunal: STJ
Processo: 2316984-49.2023.8.26.0000
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-08-27

Ementa:
EMENTA
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE
INSTRUMENTO.
COBRANÇA
DE
DESPESAS
CONDOMINIAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
INOCORRÊNCIA. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO
INTEGRA A EXECUÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO
ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. Não há falar em omissão, falta de fundamentação e/ou negativa de
prestação jurisdicional, na medida em que o Tribunal Regional
decidiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida,
apreciando a controvérsia posta nos autos.
2. Agravo em recurso especial interposto por condomínio contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2759361 - SP (2024/0368037-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PORTO RICO
ADVOGADO
: ROSALINA LEAL DE OLIVEIRA - SP307805
AGRAVADO
: ZILDETE MARLI LEME
ADVOGADOS
: GUSTAVO BENITEZ RIBEIRO - SP392562
JORGE DOS SANTOS FERREIRA DA SILVA - SP323765
LEONARDO RIBEIRO MARIANNO - SP295891
EMENTA
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE
INSTRUMENTO.
COBRANÇA
DE
DESPESAS
CONDOMINIAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
INOCORRÊNCIA. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO
INTEGRA A EXECUÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO
ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. Não há falar em omissão, falta de fundamentação e/ou negativa de
prestação jurisdicional, na medida em que o Tribunal Regional
decidiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida,
apreciando a controvérsia posta nos autos.
2. Agravo em recurso especial interposto por condomínio contra
decisão que negou a penhora de imóvel gravado com cláusula de
alienação fiduciária para pagamento de taxas condominiais,
permitindo apenas a penhora dos direitos aquisitivos do devedor
sobre o bem.
3. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta
Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem
alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas
condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado
para integrar a execução.
4. Agravo conhecido para negar provimento ao apelo nobre.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Documento eletrônico VDA49892767 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 26/08/2025 15:58:27
Publicação no DJEN/CNJ de 28/08/2025. Código de Controle do Documento: 0bbbb6f6-ed7e-4c94-93c7-fafce99dce48

Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, negar provimento ao
19/08/2025
25/08/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas
Cueva e Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
26 de agosto de 2025
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 28/08/2025. Código de Controle do Documento: 0bbbb6f6-ed7e-4c94-93c7-fafce99dce48

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2759361 - SP (2024/0368037-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PORTO RICO
ADVOGADO
: ROSALINA LEAL DE OLIVEIRA - SP307805
AGRAVADO
: ZILDETE MARLI LEME
ADVOGADOS
: GUSTAVO BENITEZ RIBEIRO - SP392562
JORGE DOS SANTOS FERREIRA DA SILVA - SP323765
LEONARDO RIBEIRO MARIANNO - SP295891
EMENTA
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE
INSTRUMENTO.
COBRANÇA
DE
DESPESAS
CONDOMINIAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
INOCORRÊNCIA. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO
INTEGRA A EXECUÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO
ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. Não há falar em omissão, falta de fundamentação e/ou negativa de
prestação jurisdicional, na medida em que o Tribunal Regional
decidiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida,
apreciando a controvérsia posta nos autos.
2. Agravo em recurso especial interposto por condomínio contra
decisão que negou a penhora de imóvel gravado com cláusula de
alienação fiduciária para pagamento de taxas condominiais,
permitindo apenas a penhora dos direitos aquisitivos do devedor
sobre o bem.
3. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta
Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem
alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas
condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado
para integrar a execução.
4. Agravo conhecido para negar provimento ao apelo nobre.
RELATÓRIO

Documento eletrônico VDA49628378 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 18/08/2025 09:53:14
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Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL PORTO RICO (CONDOMÍNIO) contra decisão que não admitiu seu
apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas
e , da CF contra
a
c
acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do
Des. Andrade Neto, assim ementado:

EXECUÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL - PENHORA SOBRE IMÓVEL
ALIENADO
FIDUCIARIAMENTE
DESCABIMENTO
-
DETERMINAÇÃO
DE
CONSTRIÇÃO
SOBRE
DIREITO
DO
DEVEDOR FIDUCIANTE NECESSIDADE DIREITOS IMOBILIÁRIOS,
CUJA AVALIAÇÃO DEVE SER FEITA MEDIANTE APURAÇÃO DO
VALOR DE MERCADO DA UNIDADE, OBTENÍVEL POR OFICIAL DE
JUSTIÇA, SUBTRAÍDO O MONTANTE DO EMPRÉSTIMO E
ENCARGOS A SEREM PAGOS SEGUNDO INFORMAÇÕES
PRESTADAS PELO CREDOR FIDUCIÁRIO.
AGRAVO DESPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO (e-STJ, fl. 21).

No presente inconformismo, CONDOMÍNIO defendeu que
não incide o
(1)
óbice da Súmula n. 7 do STJ; e
foi devidamente demonstrada ofensa à legislação
(2)
federal apontada no recurso especial.
Não foi apresentada contraminuta.
É o relatório.
VOTO
O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial.
Nas razões de seu apelo nobre interposto com base no art. 105, III, alíneas a
e , da CF, CONDOMÍNIO alegou a violação dos arts. 833, § 1o, 835, § 3o, e 1.022 do
c
CPC; 964, III, 1.315, 1.336, 1.337 do Código Civil; e 12 da Lei n. 4.591/64, ao
sustentar que
é omisso o acórdão recorrido, não obstante a oposição dos
(1)
aclaratórios; e
é possível a penhora do imóvel gerador da dívida condominial,
(2)
mesmo que alienado fiduciariamente, com base na natureza
da obrigação.
propter rem

(1) Da negativa de prestação jurisdicional

Apesar do inconformismo, verifica-se que o Tribunal local se pronunciou
sobre todos os temas importantes ao deslinde da controvérsia, não havendo, portanto,
omissão, contradição ou obscuridade.
Assim, inexistem os vícios elencados no art. 1.022 do CPC, sendo forçoso
reconhecer que a pretensão recursal ostenta caráter nitidamente infringente.
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A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos
adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a
rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.
Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ACIDENTE DE
TRÂNSITO. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. OMISSÃO.
AUSÊNCIA.
RESPONSABILIDADE
CIVIL
RECONHECIDA.
EXCLUDENTES
AFASTADAS.
REVISÃO.
NÃO
CABIMENTO.
MATÉRIA FÁTICA E PROBATÓRIA DOS AUTOS. APLICAÇÃO DA
SÚMULA
7/STJ.
ARBITRAMENTO
DE
DANOS
MORAIS.
DISCUSSÃO DO VALOR. PROPORCIONALIDADE RECONHECIDA.
IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NESTES AUTOS. SÚMULA 7/STJ.
TERMO INICIAL. JUROS MORATÓRIOS. CITAÇÃO. PRECEDENTES
DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO IMPROVIDO.
1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de
origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está
obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes,
quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.
[...]
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp n. 2.229.195/RJ, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
)
4/9/2023
6/9/2023

Afasta-se, portanto, a alegada violação.

(2) Da penhora de imóvel com alienação fiduciária para a satisfação de
dívidas condominiais

A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora de
imóvel gravado com alienação fiduciária para satisfação de dívidas condominiais, ou se
a penhora deve se restringir aos direitos aquisitivos do devedor sobre o bem.
Conforme recente entendimento da Segunda Seção desta Corte, por maioria
de votos, somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que
para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário
for citado para integrar a execução.
Nesse sentido:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE
CONTRIBUIÇÕES
CONDOMINIAIS.
CUMPRIMENTO
DE
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SENTENÇA.
NATUREZA
PROPTER
REM
DO
CRÉDITO.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO
IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio
edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a
penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial,
tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art.
1.345 do Código Civil de 2002.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de
propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de
qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na
condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode
ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.
3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação
do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele
integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução
para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do
proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob
pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar
pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do
exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor
fiduciante.
4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B,
parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de
alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações
jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações
jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros
não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio
edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida
condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino
credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de
terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o
ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel
alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre
essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.
O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se
dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.
6. Recurso especial improvido.
(REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator
para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em
, DJEN de
)
12/3/2025
27/5/2025

Verifica-se que o entendimento adotado pela Corte paulista observou o
posicionamento da Seção de Direito Privado desta Corte, não havendo motivos para
sua alteração.
Nessas condições,
do agravo para
ao
CONHEÇO
NEGAR PROVIMENTO
recurso especial.
Deixo de majorar a verba honorária porque incabível na espécie.
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É o voto.
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Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 18/08/2025 09:53:14
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.759.361 / SP
Número Registro: 2024/0368037-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10100612020148260451 23169844920238260000 2316984492023826000050000
Sessão Virtual de
a
19/08/2025
25/08/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. MARIA SOARES CAMELO CORDIOLI

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PORTO RICO
ADVOGADO
: ROSALINA LEAL DE OLIVEIRA - SP307805
AGRAVADO
: ZILDETE MARLI LEME
ADVOGADOS : LEONARDO RIBEIRO MARIANNO - SP295891
GUSTAVO BENITEZ RIBEIRO - SP392562
JORGE DOS SANTOS FERREIRA DA SILVA - SP323765
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DESPESAS CONDOMINIAIS
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
19/08/2025
25/08/2025
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.
Documento eletrônico VDA49866705 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 26/08/2025 00:45:14
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Brasília, 25 de agosto de 2025
Documento eletrônico VDA49866705 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 26/08/2025 00:45:14
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