Tribunal: STJ
Processo: 1053041-77.2023.8.26.0576
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-09-11

Ementa:
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. SÚMULA No 284/STF. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. SÚMULAS NoS 283 E 284/STF.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se não houve nem
sequer oposição de embargos de declaração para sanar qualquer eventual
omissão do

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2222853 - SP (2025/0254468-0)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: EMAIS
URBANISMO
FARREL
158
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADO
: LEANDRO GARCIA - SP210137
RECORRIDO
: REGINALDO LEANDRO
ADVOGADO
: ANDERSON CÉSAR APARECIDO HERNANDES PEREIRA -
SP237735
RECORRIDO
: SIMONE CRISTINA DE FARIA
ADVOGADO
: ANDERSON CÉSAR APARECIDO HERNANDES PEREIRA -
SP237735
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. SÚMULA No 284/STF. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. SÚMULAS NoS 283 E 284/STF.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se não houve nem
sequer oposição de embargos de declaração para sanar qualquer eventual
omissão do acórdão. Incidência da Súmula no 284/STF.
2. É inadmissível o inconformismo por deficiência na sua fundamentação
quando o recurso especial deixa de impugnar fundamento relevante e
suficiente ao deslinde da controvérsia. Aplicação das Súmulas nos 283 e
284/STF.
3. Recurso especial não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, não conhecer do
02/09/2025
08/09/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
10 de setembro de 2025
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
Documento eletrônico VDA50351831 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 10/09/2025 10:54:35
Publicação no DJEN/CNJ de 12/09/2025. Código de Controle do Documento: 50aefb3f-1b12-4265-bc58-68bc3e6b58d8

RECURSO ESPECIAL No 2222853 - SP (2025/0254468-0)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: EMAIS
URBANISMO
FARREL
158
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADO
: LEANDRO GARCIA - SP210137
RECORRIDO
: REGINALDO LEANDRO
ADVOGADO
: ANDERSON CÉSAR APARECIDO HERNANDES PEREIRA -
SP237735
RECORRIDO
: SIMONE CRISTINA DE FARIA
ADVOGADO
: ANDERSON CÉSAR APARECIDO HERNANDES PEREIRA -
SP237735
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. SÚMULA No 284/STF. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. SÚMULAS NoS 283 E 284/STF.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se não houve nem
sequer oposição de embargos de declaração para sanar qualquer eventual
omissão do acórdão. Incidência da Súmula no 284/STF.
2. É inadmissível o inconformismo por deficiência na sua fundamentação
quando o recurso especial deixa de impugnar fundamento relevante e
suficiente ao deslinde da controvérsia. Aplicação das Súmulas nos 283 e
284/STF.
3. Recurso especial não conhecido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por EMAIS URBANISMO FARREL
158 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., com base no art. 105, III,
alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:

"DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES. PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSOS DE
AMBAS AS PARTES. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA.
1. O contrato foi celebrado na vigência da Lei no 13.786/2018, que
estabelece a possibilidade de retenção de valores em caso de rescisão por
culpa dos adquirentes, de acordo com o valor atualizado do contrato,
respeitando os limites legais.
2. A cláusula penal, contudo, é excessiva e deve ser reduzida para 4,60%
sobre o valor atualizado do contrato, a fim de evitar o enriquecimento sem
causa, nos termos do art. 413, CC, sendo também devida a restituição dos
tributos e demais encargos incidentes sobre o bem, mediante prova do
efetivo pagamento, pois eram de responsabilidade dos adquirentes.
3. A retenção da comissão de corretagem pela alienante é indevida, pois o
instrumento contratual não discriminou de forma específica o valor que seria
devido, bem como não é devida a taxa de fruição, vez que o imóvel foi
adquirido sem edificação.
Documento eletrônico VDA49455483 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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4. A sucumbência é recíproca, pois a alienante resistiu à pretensão de
restituição dos valores, não sendo o caso de incidência do princípio da
causalidade, e os adquirentes não foram vencidos em fração mínima do
pedido, consoante alegam (art. 86, CPC).
5. Recursos parcialmente providos" (e-STJ fl. 174).

Em suas razões (e-STJ fls. 685/699), a parte recorrente alega a violação dos
arts. 32-A da Lei no 13.786/2018 e 1.022 do Código de Processo Civil, além de
divergência jurisprudencial.
Afirma que houve negativa de prestação jurisdicional e que o acórdão não
aplicou corretamente a Lei no 13.786/2018, que prevê a retenção de 10% (dez por
cento) sobre o valor do contrato e dos valores pagos a título de taxa de corretagem.
Acrescenta que a inadimplência do autor e sua posse de má-fé são
incontestáveis, devendo ser arbitrada taxa de fruição.
Ao final, requer o provimento do recurso.
Sem contrarrazões (e-STJ fl. 203).
É o relatório.
VOTO
A irresignação não merece prosperar.
No que diz respeito à alegada negativa de prestação jurisdicional, de fato,
constata-se a deficiência de fundamentação do recurso especial porque nem sequer
foram opostos embargos de declaração para provocar a manifestação acerca de
qualquer ponto omisso do acórdão.
Assim, incide a Súmula no 284/STF: "É inadmissível o recurso
extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata
compreensão da controvérsia."
Quanto ao mais, o tribunal de origem decidiu as questões controvertidas no
recurso especial com base nos seguintes fundamentos:

"(...)
A rescisão por culpa exclusiva dos compradores, em razão do
inadimplemento das obrigações que lhes cabiam, foi reconhecida pela r.
sentença, não combatida neste ponto, existindo para o caso de resolução
contratual nesta hipótese a previsão de restituição do saldo positivo pago
pelos compradores, com a dedução de taxa de fruição, cláusula penal no
importe de 10% sobre o valor atualizado do contrato, débitos de impostos,
contribuições condominiais, taxas associativas e outras de igual natureza
que recaiam sobre o imóvel e a comissão de corretagem, nos termos das
cláusulas 2.7 e 2.4 do instrumento pactuado (fls. 07/28).
Observa-se que as cláusulas estão em conformidade com o
modelo legal (art. 32-A, da Lei no 6.766/1979), fruto da opção legislativa
externada com a edição da Lei no 13.786/2018, vigente na data da
contratação, assistindo razão à requerida neste ponto.
Entretanto, em que pese a legalidade da cláusula penal,
nada impede sua redução à luz da situação concreta, à vista do
disposto no art. 413 do Código Civil, segundo o qual 'a penalidade
deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal
tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for
manifestamente excessivo, tendo- se em vista a natureza e a
finalidade do negócio', como forma de se evitar o enriquecimento sem
causa por parte da credora.
É certo que a obrigação foi parcialmente cumprida pelos
requerentes, que pagaram a quantia de aproximadamente R$
45.654,36 (fls. 29/32), determinando a r. sentença que lhes fossem
restituídos 90% (noventa por cento) deste valor. Contudo, embora não
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se justifique a penalidade correspondente a 10% (dez por cento) do
valor atualizado do contrato (R$ 197.422,11) (fls. 46), como pretende
a requerida, já que imporia ao adquirente a perda substancial do
que pagou, a cláusula não é abusiva, pois redigida em observância à
Lei no 13.786/2018.
Por conseguinte, como o art. 32-A da Lei no 6.766/1979
estabelece apenas um teto para a cláusula penal, limitando-a a 10% (dez por
cento) sobre o valor atualizado do contrato, é cabível a redução dessa
penalidade para 4,60% (quatro vírgula sessenta por cento) sobre a referida
base (R$ 197.422,11), nos termos do art. 413 do Código Civil, pois implicaria
a perda de aproximadamente 20% (vinte por cento) do montante pago pelos
requerentes, quantia considerada adequada pela jurisprudência em caso
semelhantes, visto que suficiente para remunerar os presumíveis prejuízos
da alienante" (e-STJ fls. 178/179 - grifou-se).

"(...)
Merece também reforma a r. sentença no que tange à retenção da
comissão de corretagem, pois se observa que o instrumento contratual
(fls. 07/28), embora tenha previsto expressamente que 'o custo
vinculado à assessoria técnico-imobiliária (comissão de corretagem)
incorrido para a comercialização do imóvel objeto deste contrato foi
assumido integralmente pela vendedora', não discriminou a quantia
"
devida de forma específica (e-STJ fl. 180 - grifou-se).

"(...)
A condenação dos requerentes ao pagamento de taxa de fruição,
por sua vez, também deve ser afastada, porquanto o lote foi comercializado
sem edificação, ausente qualquer indício de acessões realizadas no local, de
forma que inexiste efetiva fruição do bem" (e-STJ fl. 181).

Irresignada, a parte recorrente interpôs recurso especial alegando apenas
ter direito à retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos e deixou de se insurgir
acerca da incidência do art. 413 do Código Civil por falta de cumprimento integral da
obrigação.
Além disso, no que diz respeito à taxa de corretagem, as razões do recurso
nada falaram acerca do fundamento de que a verba é indevida, pois os valores
referentes a ela não foram discriminados no contrato.
Por fim, o acórdão afirma não caber a cobrança de taxa de fruição porque o
lote foi comercializado sem edificação, fundamento também não enfrentado pelo
recurso especial.
Como se vê, não houve impugnação dos fundamentos do acórdão acima
transcritos. Assim, verifica-se a falta de impugnação objetiva e direta de fundamentos
centrais do acórdão recorrido, o que denota a deficiência da fundamentação recursal,
fazendo atrair a redação das Súmulas nos 283 e 284/STF.
A propósito:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE
CONTRATO BANCÁRIO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TAXA ANUAL
SUPERIOR
AO
DUODÉCUPLO
DA
MENSAL.
POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. REVISÃO DAS PREMISSAS FÁTICAS. IMPOSSIBILIDADE.
INCIDÊNCIA
DA
SÚMULA
7/STJ.
JUROS
REMUNERATÓRIOS.
FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 283 E 284
/STF. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
(...)
3. A ausência de impugnação específica sobre fundamento suficiente, que
por si só, é capaz de manter a conclusão esposada no acórdão recorrido,
configura deficiência na fundamentação e atrai a incidência das Súmulas
283 e 284 do STF.
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4. Agravo interno improvido" (AgInt no REsp 2.013.366/PR, rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em
,
17/10/2022
DJe de
).
20/10/2022

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FACTORING. CESSÃO DE CRÉDITO.
INSOLVÊNCIA
DO
DEVEDOR.
RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA
DO
FATURIZADO. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL. NULIDADE.
SÚMULAS N. 283 E 284 DO STF E 211 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. A deficiência na fundamentação do recurso, que apresenta argumentos
dissociados do que foi decidido pelo acórdão recorrido, deixando de
impugnar os fundamentos adotados pelo Tribunal de origem, obsta o
conhecimento do recurso especial (Súmulas n. 283 e 284 do STF).
(...)
5. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no AgInt no AREsp
809.422/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma,
julgado em
, DJe de
).
14/11/2022
21/11/2022

Ante o exposto, não conheço do recurso especial.
Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 12% (doze por
cento) sobre o valor atualizado da causa, os quais devem ser majorados para o
patamar de 15% (quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos
termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da
gratuidade da justiça, se for o caso.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.222.853 / SP
Número Registro: 2025/0254468-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10530417720238260576
Sessão Virtual de
a
02/09/2025
08/09/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. OSNIR BELICE

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : EMAIS URBANISMO FARREL 158 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADO
: LEANDRO GARCIA - SP210137
RECORRIDO
: REGINALDO LEANDRO
ADVOGADO
: ANDERSON CÉSAR APARECIDO HERNANDES PEREIRA -
SP237735
RECORRIDO
: SIMONE CRISTINA DE FARIA
ADVOGADO
: ANDERSON CÉSAR APARECIDO HERNANDES PEREIRA -
SP237735
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
TERMO
Documento eletrônico VDA50333155 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 09/09/2025 00:33:13
Código de Controle do Documento: cb546789-fbe0-403e-9d73-0b6fe2950781

A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
02/09/2025
08/09/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto
Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 08 de setembro de 2025
Documento eletrônico VDA50333155 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 09/09/2025 00:33:13
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