Tribunal: STJ
Processo: 1012800-49.2019.8.26.0011
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-15

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL
RESIDENCIAL
POR
CURTA
TEMPORADA.
PLATAFORMAS
DIGITAIS.
VEDAÇÃO
APROVADA
EM
ASSEMBLEIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO COM DESTINAÇÃO
EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. DIREITO DE PROPRIEDADE.
HARMONIZAÇÃO
COM
INTERESSES
DA
COLETIVIDADE.
REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE
CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO
STJ. QUÓRUM QUALIFICADO. DESNECESSIDADE. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL
NÃO PROVIDO.
1. Cuida-se de recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 1958752 - SP (2021/0069855-4)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
RECORRENTE
: CHRISTIAN MARCELO CARNEIRO E PINHEIRO
ADVOGADOS
: LIVIA MARIA SOARES NASCIMBEM E OUTRO(S) - SP433499
RENATA LUCCO GIMENEZ PONCE - SP419358
RECORRIDO
: CONDOMINIO EDIFICIO LA GALERIE VILA MADALENA
ADVOGADO
: CAIO ROMERO GAMA DE ALMEIDA E OUTRO(S) - SP312494
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL
RESIDENCIAL
POR
CURTA
TEMPORADA.
PLATAFORMAS
DIGITAIS.
VEDAÇÃO
APROVADA
EM
ASSEMBLEIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO COM DESTINAÇÃO
EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. DIREITO DE PROPRIEDADE.
HARMONIZAÇÃO
COM
INTERESSES
DA
COLETIVIDADE.
REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE
CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO
STJ. QUÓRUM QUALIFICADO. DESNECESSIDADE. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL
NÃO PROVIDO.
1. Cuida-se de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal
de Justiça de São Paulo que, em ação anulatória, reconheceu a
validade de deliberação assemblear condominial proibitiva da locação
de unidades autônomas por curta temporada mediante plataformas
digitais.
2. Objetiva o recursal definir se a vedação a locação por curta
temporada
em
condomínio
com
destinação
exclusivamente
residencial configura restrição indevida ao direito de propriedade do
condômino e se exige alteração da convenção condominial, com
aprovação por quórum qualificado de 2/3 dos condôminos.
3. Exercício do direito do condômino de usar, gozar e dispor de sua
unidade autônoma não é absoluto, devendo ser realizado em
conformidade com a destinação do edifício e os direitos dos demais
condôminos, nos termos dos arts. 1.335 e 1.336, IV, do Código Civil.
Documento eletrônico VDA51408835 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 14/10/2025 17:50:54
Publicação no DJEN/CNJ de 16/10/2025. Código de Controle do Documento: 4ab6e6d8-3312-421b-b749-6292d07a7515

4. Instância de origem, com base na análise do conjunto fático-
probatório e da convenção do condomínio, concluiu que a locação por
curtos períodos, caracterizada pela alta rotatividade de pessoas,
assemelha-se à atividade de hospedagem e desvirtua a finalidade
exclusivamente residencial do edifício, além de fragilizar a segurança
da coletividade.
5. Modificação das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal
estadual, para afastar a natureza análoga à de hospedagem da
atividade, demandaria o reexame de provas e a interpretação de
cláusulas da convenção condominial, procedimentos vedados pelas
Súmulas 5 e 7 do STJ.
6. Deliberação assemblear que proíbe a referida prática,
fundamentada na preservação da destinação residencial do
condomínio prevista na convenção, não constitui alteração do ato
institutivo, mas sim ato de regulamentação do seu uso, circunstância
que afasta a exigência de quórum qualificado de 2/3 dos condôminos.
7. Ausência de similitude fática entre o acórdão impugnado e o
paradigma apresentado impede o conhecimento do recurso especial
pela alínea do permissivo constitucional.
c
8. Recurso especial não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conhecer do recurso
07/10/2025
13/10/2025
mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
14 de outubro de 2025
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
Documento eletrônico VDA51408835 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 14/10/2025 17:50:54
Publicação no DJEN/CNJ de 16/10/2025. Código de Controle do Documento: 4ab6e6d8-3312-421b-b749-6292d07a7515

RECURSO ESPECIAL No 1958752 - SP (2021/0069855-4)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
RECORRENTE
: CHRISTIAN MARCELO CARNEIRO E PINHEIRO
ADVOGADOS
: LIVIA MARIA SOARES NASCIMBEM E OUTRO(S) - SP433499
RENATA LUCCO GIMENEZ PONCE - SP419358
RECORRIDO
: CONDOMINIO EDIFICIO LA GALERIE VILA MADALENA
ADVOGADO
: CAIO ROMERO GAMA DE ALMEIDA E OUTRO(S) - SP312494
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL
RESIDENCIAL
POR
CURTA
TEMPORADA.
PLATAFORMAS
DIGITAIS.
VEDAÇÃO
APROVADA
EM
ASSEMBLEIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO COM DESTINAÇÃO
EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. DIREITO DE PROPRIEDADE.
HARMONIZAÇÃO
COM
INTERESSES
DA
COLETIVIDADE.
REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE
CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO
STJ. QUÓRUM QUALIFICADO. DESNECESSIDADE. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL
NÃO PROVIDO.
1. Cuida-se de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal
de Justiça de São Paulo que, em ação anulatória, reconheceu a
validade de deliberação assemblear condominial proibitiva da locação
de unidades autônomas por curta temporada mediante plataformas
digitais.
2. Objetiva o recursal definir se a vedação a locação por curta
temporada
em
condomínio
com
destinação
exclusivamente
residencial configura restrição indevida ao direito de propriedade do
condômino e se exige alteração da convenção condominial, com
aprovação por quórum qualificado de 2/3 dos condôminos.
3. Exercício do direito do condômino de usar, gozar e dispor de sua
unidade autônoma não é absoluto, devendo ser realizado em
conformidade com a destinação do edifício e os direitos dos demais
condôminos, nos termos dos arts. 1.335 e 1.336, IV, do Código Civil.
Documento eletrônico VDA51152329 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:34:24
Código de Controle do Documento: a3f9305a-d319-4629-9706-8f72654b6b4e

4. Instância de origem, com base na análise do conjunto fático-
probatório e da convenção do condomínio, concluiu que a locação por
curtos períodos, caracterizada pela alta rotatividade de pessoas,
assemelha-se à atividade de hospedagem e desvirtua a finalidade
exclusivamente residencial do edifício, além de fragilizar a segurança
da coletividade.
5. Modificação das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal
estadual, para afastar a natureza análoga à de hospedagem da
atividade, demandaria o reexame de provas e a interpretação de
cláusulas da convenção condominial, procedimentos vedados pelas
Súmulas 5 e 7 do STJ.
6. Deliberação assemblear que proíbe a referida prática,
fundamentada na preservação da destinação residencial do
condomínio prevista na convenção, não constitui alteração do ato
institutivo, mas sim ato de regulamentação do seu uso, circunstância
que afasta a exigência de quórum qualificado de 2/3 dos condôminos.
7. Ausência de similitude fática entre o acórdão impugnado e o
paradigma apresentado impede o conhecimento do recurso especial
pela alínea do permissivo constitucional.
c
8. Recurso especial não provido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por CHRISTIAN MARCELO
CARNEIRO E PINHEIRO (CHRISTIAN) contra acórdão proferido pelo Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo que, em ação anulatória de assembleia condominial,
reformou a sentença de primeiro grau para julgar improcedente o pedido autoral.
Na origem, CHRISTIAN ajuizou "ação de obrigação de não fazer c/c
anulação de assembleia condominial c/c pedido de tutela de urgência" em face do
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LA GALERIE VILA MADALENA (CONDOMÍNIO).
O autor, proprietário de uma unidade autônoma, buscou a anulação da
deliberação da Assembleia Geral Extraordinária realizada em
, que proibiu a
9/10/2019
locação de apartamentos por curta temporada por meio de plataformas digitais, como o
Airbnb.
Alegou que a decisão, aprovada por 13 votos a 1 (de um total de 84
unidades), seria nula por exigir quórum qualificado de 2/3 dos condôminos para
alteração da Convenção de Condomínio, o que não ocorreu. Sustentou, ainda, que a
proibição representava restrição indevida ao seu direito de propriedade e que a
locação por temporada não se confunde com atividade hoteleira.
O Juízo da 1a Vara Cível do Foro Regional XI - Pinheiros, Comarca de São
Paulo, julgou procedente o pedido, anulando o item "2" da assembleia e determinando
Documento eletrônico VDA51152329 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:34:24
Código de Controle do Documento: a3f9305a-d319-4629-9706-8f72654b6b4e

que o CONDOMÍNIO se abstivesse de proibir as locações de temporada até regular
alteração da Convenção, sob pena de multa de R$ 10.000,00 [dez mil reais] (e-STJ, fls.
335 a 338).
Inconformado, o CONDOMÍNIO interpôs recurso de apelação, ao qual o
Tribunal de Justiça de São Paulo, por acórdão da relatoria do desembargador Carlos
Nunes, deu provimento, negando provimento ao recurso adesivo de CHRISTIAN.
O Tribunal paulista reformou a sentença, julgando a ação improcedente, ao
entender que a locação por curtos períodos via plataformas digitais se assemelha
a atividade de hospedagem, desvirtuando a finalidade exclusivamente residencial do
condomínio e fragilizando a segurança. Concluiu que a deliberação assemblear
constituiu mera regulamentação do uso, não exigindo quórum qualificado (e-STJ, fls.
538 a 546).
Contra essa decisão, CHRISTIAN interpôs recurso especial, com
fundamento nas alíneas e
do inciso III do art. 105 da Constituição Federal. Apontou
a
c
violação dos arts. 48 da Lei no 8.245/91; 1.335, I, do Código Civil; e 19 da Lei no 4.591
/64. Reiterou que a locação por curta temporada não descaracteriza a destinação
residencial do imóvel, não se confunde com hospedagem, e que a proibição imposta
pela assembleia viola seu direito de propriedade, exigindo quórum qualificado para
alteração da convenção. Suscitou, ainda, dissídio jurisprudencial com julgado do
Tribunal de Justiça de Goiás (e-STJ, fls. 550 a 562).
O recurso especial foi inadmitido na origem pela Presidência da Seção de
Direito Privado do TJSP, sob os fundamentos de não demonstração de vulneração aos
dispositivos arrolados, incidência da Súmula no 7 do STJ e ausência de similitude fática
(e-STJ, fls. 730 a 732).
Seguiu-se agravo em recurso especial interposto por CHRISTIAN, que, em
decisão monocrática da Presidência desta Corte Superior, dele não conheceu por
ausência de impugnação específica de todos os fundamentos da decisão agravada (e-
STJ, fls. 772 a 774).
Irresignado, CHRISTIAN interpôs agravo interno (e-STJ, fls. 777 a 785), ao
qual foi dado provimento para reconsiderar a decisão anterior e, em nova análise,
conhecer do agravo em recurso especial, determinando sua autuação como recurso
especial (e-STJ, fls. 879 a 881).
O CONDOMÍNIO apresentou contrarrazões ao recurso especial, defendendo
a manutenção do acórdão recorrido. Alegou que a atividade exercida por CHRISTIAN
tem natureza comercial, análoga a hotelaria, o que contraria a convenção e afeta a
segurança dos moradores, sendo válida a deliberação assemblear que visou apenas
regulamentar o uso do imóvel de acordo com a sua finalidade. Preliminarmente, arguiu
ausência dos pressupostos do recurso especial, como esgotamento das vias
ordinárias, prequestionamento e reexame de matéria fático-probatória [Súmula 7
/STJ] (e-STJ, fls. 573 a 588).
Documento eletrônico VDA51152329 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:34:24
Código de Controle do Documento: a3f9305a-d319-4629-9706-8f72654b6b4e

É o relatório.
VOTO
O recurso não merece provimento.
De início, cumpre ressaltar que os pressupostos de admissibilidade do
recurso especial foram reexaminados na decisão que deu provimento ao agravo
interno interposto por CHRISTIAN (e-STJ, fls. 879 a 881), razão pela qual passo
diretamente à análise do mérito recursal.

(1) Da natureza da locação, do direito de propriedade e da incidência das
Súmulas 5 e 7 do STJ
A controvérsia central reside na possibilidade de o condomínio, cuja
convenção estabelece destinação exclusivamente residencial, proibir a locação de
unidades autônomas por curta temporada, por meio de plataformas digitais.
CHRISTIAN defende que tal prática se amolda à locação por temporada prevista no
art. 48 da Lei no 8.245/91 e que a proibição ofende seu direito de propriedade.
O Tribunal de Justiça de São Paulo, ao analisar a questão, concluiu de
forma diversa, assentando que a modalidade de locação praticada por CHRISTIAN,
dadas as suas características, desvirtuava a finalidade residencial do edifício.
Constou do acórdão recorrido:
Mencionada decisão além de encontrar se em consonância com a
destinação do condomínio, também respeitou o procedimento exigido
pela legislação civil. Isso porque, como elucidado quando do
julgamento do Agravo de Instrumento, a disponibilização do imóvel
junto ao site “airbnb”se assemelha aos contratos de hospedaria e
pensão, atividade econômica que não se coaduna com a finalidade do
Condomínio réu.
Não obstante, é inegável que a locação por curtos períodos implica no
aumento exponencial da rotatividade de pessoas estranhas no
Condomínio, fato que fragiliza a segurança dos demais condôminos e
possuidores.
Nestes termos, verifica se que a restrição imposta pela Assembleia
Extraordinária não alterou a Convenção Condominial, mas tão
somente regulamentou o período de locação, limitação plenamente
viável eis que inspirada na proteção dos interesses da coletividade (e-
STJ, fls. 538 a 546).

Com efeito, o direito de propriedade do condômino, embora assegurado pelo
art. 1.335, I, do Código Civil, não é ilimitado. Ele deve ser exercido em harmonia com
os direitos dos demais moradores e em observância às regras estabelecidas na
convenção de condomínio, especialmente no que tange à destinação da edificação,
conforme impõe o art. 1.336, IV, do mesmo diploma legal.
Documento eletrônico VDA51152329 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:34:24
Código de Controle do Documento: a3f9305a-d319-4629-9706-8f72654b6b4e

No caso, o Tribunal paulista, soberano na análise do acervo fático-probatório
e das cláusulas da convenção, estabeleceu que a atividade de locação por curtos e
sucessivos períodos, mediada por plataformas digitais, pela sua dinâmica de alta
rotatividade e sem vínculo duradouro com o imóvel, se assemelha a uma atividade
comercial de hospedagem e, por isso, é incompatível com a destinação
exclusivamente residencial prevista na convenção.
Rever essa conclusão, para acolher a tese de CHRISTIAN de que se trata
de mera locação residencial por temporada, exigiria necessariamente o reexame do
conjunto de fatos e provas dos autos, bem como a interpretação das cláusulas da
convenção de condomínio, procedimentos vedados em sede de recurso especial, a
teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

(2) Da desnecessidade de quórum qualificado
Afastada a possibilidade de se reanalisar a premissa de que a atividade
praticada por CHRISTIAN é incompatível com a finalidade residencial do condomínio, a
questão sobre a necessidade de quórum qualificado para a deliberação em assembleia
perde força.
Se a proibição não representou uma inovação ou uma alteração da
destinação do imóvel, mas sim uma medida de regulamentação para fazer cumprir o
que já estava previsto na convenção – a finalidade exclusivamente residencial –, não
há que se falar em necessidade de alteração do ato constitutivo do condomínio.
Dessa forma, a deliberação não se submetia ao quórum qualificado de 2/3
dos condôminos, previsto no art. 1.351 do Código Civil para alteração da convenção,
sendo suficiente a aprovação pela maioria dos votos dos condôminos presentes, nos
termos do art. 1.352 do mesmo código, quórum que foi devidamente alcançado na
assembleia em questão.
O acórdão recorrido, portanto, não violou os dispositivos legais invocados.

(3) Do dissídio jurisprudencial
Por fim, o dissídio jurisprudencial suscitado também não pode ser
conhecido.
A análise do acórdão recorrido revela que a decisão foi fundamentada nas
particularidades do caso concreto, especialmente no teor da convenção do
CONDOMÍNIO e nas características da atividade desenvolvida por CHRISTIAN.
A ausência de similitude fática entre o acórdão impugnado e o paradigma
apresentado impede o conhecimento do recurso especial pela alínea do permissivo
c
constitucional.
Nessas condições,
ao recurso especial.
NEGO PROVIMENTO
Documento eletrônico VDA51152329 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:34:24
Código de Controle do Documento: a3f9305a-d319-4629-9706-8f72654b6b4e

MAJORO os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em desfavor de
CHRISTIAN MARCELO CARNEIRO E PINHEIRO para R$ 2.500,00 (dois mil e
quinhentos reais), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
É o voto.
Documento eletrônico VDA51152329 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:34:24
Código de Controle do Documento: a3f9305a-d319-4629-9706-8f72654b6b4e

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 1.958.752 / SP
Número Registro: 2021/0069855-4
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10011659720178260510 10128004920198260011
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : CHRISTIAN MARCELO CARNEIRO E PINHEIRO
ADVOGADOS
: LIVIA MARIA SOARES NASCIMBEM E OUTRO(S) - SP433499
RENATA LUCCO GIMENEZ PONCE - SP419358
RECORRIDO
: CONDOMINIO EDIFICIO LA GALERIE VILA MADALENA
ADVOGADO
: CAIO ROMERO GAMA DE ALMEIDA E OUTRO(S) - SP312494
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DIREITOS / DEVERES DO CONDÔMINO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu conhecer do recurso mas lhe negou
07/10/2025
13/10/2025
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.
Documento eletrônico VDA51383246 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:47:39
Código de Controle do Documento: 638955e9-d942-4aac-a3a5-198d19e7bcab

Brasília, 13 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51383246 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:47:39
Código de Controle do Documento: 638955e9-d942-4aac-a3a5-198d19e7bcab