Tribunal: STJ
Processo: 1019014-26.2019.8.26.0506
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESILIÇÃO
CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA
E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. QUEBRA ANTECIPADA DO
CONTRATO. LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA. DESINTERESSE. MORA.
ADQUIRENTE. CARACTERIZAÇÃO.
1. O entendimento do tribunal de origem está em desacordo com a
jurisprudência desta Corte de que, na hipótese de inadimplemento do
devedor, é obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei no 9.514
/1997 ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de
alienação fiduciária.
2. O pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de
alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo
que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura
quebra antecipada do contrato ("
"), decorrendo daí a
antecipatory breach
possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97.
3. Recurso especial provido.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2126896 - SP (2024/0065190-3)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: BRIO PARC RIBEIRAO VERDE INCORPORADORA SPE LTDA
ADVOGADOS
: EDSON FERREIRA ARANTES DA SILVA - SP212236
RUBENS CAVALCANTE NETO - SP225103
RECORRIDO
: YURI OLIVEIRA AMORIM
ADVOGADO
: CARLA BALDO CRUVINEL FRIN - SP379016
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESILIÇÃO
CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA
E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. QUEBRA ANTECIPADA DO
CONTRATO. LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA. DESINTERESSE. MORA.
ADQUIRENTE. CARACTERIZAÇÃO.
1. O entendimento do tribunal de origem está em desacordo com a
jurisprudência desta Corte de que, na hipótese de inadimplemento do
devedor, é obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei no 9.514
/1997 ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de
alienação fiduciária.
2. O pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de
alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo
que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura
quebra antecipada do contrato ("
"), decorrendo daí a
antecipatory breach
possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97.
3. Recurso especial provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, dar provimento ao
07/10/2025
13/10/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
15 de outubro de 2025
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
Documento eletrônico VDA51407528 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 15/10/2025 10:20:20
Publicação no DJEN/CNJ de 17/10/2025. Código de Controle do Documento: 1b7a6030-4ee8-485b-a599-ecb0af3a5942

RECURSO ESPECIAL No 2126896 - SP (2024/0065190-3)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: BRIO PARC RIBEIRAO VERDE INCORPORADORA SPE LTDA
ADVOGADOS
: EDSON FERREIRA ARANTES DA SILVA - SP212236
RUBENS CAVALCANTE NETO - SP225103
RECORRIDO
: YURI OLIVEIRA AMORIM
ADVOGADO
: CARLA BALDO CRUVINEL FRIN - SP379016
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESILIÇÃO
CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA
E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. QUEBRA ANTECIPADA DO
CONTRATO. LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA. DESINTERESSE. MORA.
ADQUIRENTE. CARACTERIZAÇÃO.
1. O entendimento do tribunal de origem está em desacordo com a
jurisprudência desta Corte de que, na hipótese de inadimplemento do
devedor, é obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei no 9.514
/1997 ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de
alienação fiduciária.
2. O pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de
alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo
que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura
quebra antecipada do contrato ("
"), decorrendo daí a
antecipatory breach
possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97.
3. Recurso especial provido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por BRIO PARC RIBEIRÃO VERDE
INCORPORADORA SPE LTDA. fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c",
da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, assim ementado:

"Ação de rescisão de instrumento particular de compromisso de venda e
compra de imóvel, cumulada com o pedido de devolução de valores –
Procedência em primeiro grau – Contrato de compra e venda com garantia de
alienação fiduciária – Inexistência de comprovação do inadimplemento do
devedor e a necessária constituição em mora – Requisitos fundamentais
para incidência do ditame especial previsto na Lei n. 9.514/97 – Adequada
solução do contrato com base no regramento previsto no Código de Defesa do
Consumidor – Entendimento do Superior Tribunal de Justiça pelo sistema
repetitivo (Tema 1.095) – Precedentes deste Tribunal de Justiça –
Manutenção da disciplina da sucumbência – Sentença mantida – Recurso
não provido" (e-STJ fl. 740).

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados.
A recorrente aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts.
489, § 1o, IV, 1.022, parágrafo único, II, e 1.030, II, do Código de Processo Civil e 22,
e § 1o, 23, 26 e 27, §§ 4o e 5o, da Lei no 9.514/1997.
caput
Documento eletrônico VDA50566531 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Assevera que o acórdão combatido incorreu em negativa de prestação
jurisdicional ao não apreciar as questões postas nos embargos declaratórios sobre o
caráter
da venda, devidamente registrada por instrumento particular com
pro soluto
força de escritura pública, na forma da lei especial, bem como o prequestionamento
dos arts. 22,
e § 1o, 23, 26 e 27, §§ 4o e 5o, da Lei no 9.514/1997.
caput
Alega que o contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária afasta a
incidência da legislação consumerista, impedindo a resilição unilateral do pacto e a
devolução das quantias pagas.
Com as contrarrazões, o recurso foi admitido na origem.
É o relatório.
VOTO
A insurgência merece prosperar.
Em relação à possibilidade de resilição unilateral do contrato com cláusula
de alienação fiduciária em garantia, o tribunal de origem decidiu o seguinte:

"(...)
Na hipótese, o litígio envolveu Contrato Particular de Promessa de
Venda e Compra e Outras Avenças, com objeto na unidade 34, Bloco A, do
Condomínio Lar Itália, Ribeirão Preto/SP, págs. 76/82, submetido à contrato
financiamento com alienação fiduciária em garantia firmado com a Caixa
Econômica Federal, págs. 52/75, pretendendo o adquirente a rescisão da
avença e a consequente restituição de parte do preço pago pelo imóvel.
E, na espécie, foi sedimentado nos autos a rescisão do negócio
jurídico por culpa do promitente comprador em virtude da incapacidade
financeira para a liquidação do preço ajustado, somado à fixação da
porcentagem de restituição dos valores pagos, sendo vedada a reanálise da
matéria sob pena de reformatio in pejus, uma vez que ausente impugnação
recursal pelo vencido, limitando-se a questão dos autos acerca da legislação
aplicável.
De tal arte, muito embora o previsão do negócio jurídico com
garantia de alienação fiduciária, devidamente registrada em cartório, págs.
300/301, o conjunto probatório dos autos não foi capaz de demonstrar o
inadimplemento do devedor e a necessária constituição em mora, requisitos
fundamentais para incidência do ditame especial previsto na Lei n. 9.514
/97, ocasião em que foi cabível a adequada a solução do contrato com base
no regramento previsto no Código de Defesa do Consumidor, não se
cogitando a pretendida adoção do procedimento de venda extrajudicial do
bem, donde a insubsistência do recurso interposto pela construtora ré, sendo
medida de rigor a manutenção da conclusão adotada na sentença,
neutralizando os argumentos articulados" (e-STJ fls. 740/741).

Esse posicionamento está em desarmonia com a jurisprudência desta Corte
Superior, firmada no sentido de que a quitação da dívida deve se dar na forma dos
arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997 no caso de inadimplemento do devedor em
contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, não incidindo as regras
previstas no Código de Defesa do Consumidor.
A propósito:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO
DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA
DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO.
GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. INCIDÊNCIA DO CDC.
1. No julgamento do REsp 1891498/SP e do REsp 1894504/SP, submetidos
ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção, por
unanimidade, em
, fixou a seguinte tese: 'em contrato de compra
26/10/2022
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e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente
registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor,
devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei
no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por
conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor'.
2. 'Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade
fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da
Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento
de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do
vendedor' (REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em
,
24/5/2022
DJe de
).
22/6/2022
3. Na hipótese dos autos, partindo dos fatos delineados pelo acórdão
recorrido, constata-se que não houve o referido registro no Cartório de
Registro de Imóveis, motivo pelo qual a resilição do contrato por vontade do
consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, afastando-se o regime
especial da Lei 9.514/97.
4. Agravo interno não provido."
(AgInt no REsp 2.020.649/GO, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, DJe
)
15/3/2023

De fato, tal entendimento destoa da jurisprudência desta Corte, firmada sob
o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que o art. 53 do Código de Defesa do
Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a
garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto
no art. 27 da Lei no 9.514/1997.
É o que se colhe na seguinte ementa:

"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO
1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA
PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA
HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM
IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese:
1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação
fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na
hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora,
deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de
legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código
de Defesa do Consumidor.
2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos
próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da
dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da
propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da
legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de
receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão
público do imóvel, houver saldo em seu favor.
3. Recurso Especial provido."
(REsp 1.891.498/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe
)
19/12/2022

Importa ressaltar que o arrependimento ou a desistência do contratante
não afastam a aplicação das disposições da Lei no 9.514/1997, pois, conforme
jurisprudência desta Corte, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento
das prestações, o pedido de resilição unilateral do contrato caracteriza a quebra do
contrato, daí decorrendo a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da
Lei no 9.514/1997.
A propósito:

"PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DO
Documento eletrônico VDA50566531 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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CDC. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO. TEMA
REPETITIVO N. 1.095/STJ. MORA DO ADQUIRENTE. QUEBRA ANTECIPADA
DO CONTRATO. DECISÃO MANTIDA.
1. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos
recursos repetitivos, é no sentido de que, 'em contrato de compra e venda de
imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em
cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor,
devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei
no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por
conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor' (Recursos
Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
, DJe
).
26/10/2022
19/12/2022
2. É posicionamento das Turmas de Direito de Privado desta Corte que a
propositura da demanda de rescisão contratual pelo adquirente do imóvel -
manifestando desinteresse na preservação do vínculo obrigacional -
configura a quebra antecipada do contrato e, por conseguinte, justifica o
repasse dos encargos da rescisão aos consumidores. Precedentes.
2.1. Na petição inicial, o ora agravante manifestou desinteresse no
prosseguimento da avença, atraindo para si o ônus da rescisão contratual.
No entanto, a Corte de apelação contrariou tal entendimento ao ratificar a
sentença e, por conseguinte, aplicar a regra prevista no art. 53 do CDC,
condenando a parte agravada ao reembolso de 75% (setenta e cinco cento)
dos valores pagos pelo comprador, excluindo apenas a comissão de
corretagem da base de cálculo do ressarcimento mencionado. Portanto, era
de rigor reformar o aresto impugnado, a fim de determinar a aplicação dos
arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 no procedimento de rescisão contratual,
com os encargos daí decorrentes.
3. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt no AgInt nos EDcl no REsp 2.099.704/SP, Rel. Ministro ANTONIO
CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJe
)
22/8/2024

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE
CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GARANTIDA MEDIANTE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
DESINTERESSE
DO
ADQUIRENTE.
POSSIBILIDADE DE DECRETAÇÃO DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO.
OBSERVÂNCIA AO PROCEDIMENTO PREVISTO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI
N. 9.514/1997 PARA DEVOLUÇÃO DO QUE SOBEJAR AO ADQUIRENTE.
PRECEDENTES. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO.
1. Na linha de entendimento do Superior Tribunal de Justiça, 'o pedido de
resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária
em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha
havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do
contrato ('antecipatory breach'), decorrendo daí a possibilidade de aplicação
do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida
garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente' (REsp
n. 1.930.085/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado
em
, DJe de
).
16/8/2022
18/8/2022
2. Para esta Corte Superior, 'a interposição de recursos cabíveis não acarreta
a imposição da multa por litigância de má-fé à parte adversa, ainda que com
argumentos reiteradamente refutados ou sem alegação de fundamento novo'
(EDcl no AgInt no AREsp 1.704.723/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva, Terceira Turma, julgado em
, DJe
).
15/06/2021
22/06/2021
3. Agravo interno desprovido."
(AgInt no REsp 2.087.914/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
TERCEIRA TURMA, DJe
)
27/9/2023

Assim, estando o acórdão recorrido em descompasso com a jurisprudência
desta Corte, o recurso especial comporta provimento, prejudicado o exame da
apontada violação dos arts. 489, § 1o, IV, 1.022, parágrafo único, II, e 1.030, II, do
Código de Processo Civil.
Ante o exposto, conheço do recurso para dar-lhe provimento e julgar
improcedentes os pedidos iniciais.
Documento eletrônico VDA50566531 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 17/09/2025 09:59:39
Código de Controle do Documento: 26d0af44-58bf-4683-ad35-a09379ac010f

Custas e honorários advocatícios pelo autor, ora recorrido, estes últimos
fixados em 15% sobre o valor atualizado da causa.
É o voto.
Documento eletrônico VDA50566531 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 17/09/2025 09:59:39
Código de Controle do Documento: 26d0af44-58bf-4683-ad35-a09379ac010f

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.126.896 / SP
Número Registro: 2024/0065190-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00117800520228260506 0011780052022826050610190142620198260506 10190142620198260506
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : BRIO PARC RIBEIRAO VERDE INCORPORADORA SPE LTDA
ADVOGADOS
: EDSON FERREIRA ARANTES DA SILVA - SP212236
RUBENS CAVALCANTE NETO - SP225103
RECORRIDO
: YURI OLIVEIRA AMORIM
ADVOGADO
: CARLA BALDO CRUVINEL FRIN - SP379016
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso, nos termos do
07/10/2025
13/10/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto
Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Documento eletrônico VDA51383362 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:48:29
Código de Controle do Documento: f40f399f-0323-4811-aa35-7515c36fc55e

Brasília, 13 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51383362 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:48:29
Código de Controle do Documento: f40f399f-0323-4811-aa35-7515c36fc55e