Tribunal: STJ
Processo: 1061913-52.2021.8.26.0576
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-09-11

Ementa:
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. SÚMULAS NoS 283 E 284/STF.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2218422 - SP (2025/0214648-0)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: R. M. DEBIAZZI EMPREENDIMETOS IMOBILIARIOS DE
VOTUPORANGA SPE LTDA
RECORRENTE
: CONSORCIO RESIDENCIAL FIGUEIRA
ADVOGADO
: LEANDRO GARCIA - SP210137
RECORRIDO
: EMANOEL VIEIRA MOTA
ADVOGADO
: FELIPE AUGUSTO TADINI MARTINS - SP331333
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. SÚMULAS NoS 283 E 284/STF.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta,
solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível
à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.
2. A matéria relativa à comissão de corretagem não está prequestionada,
não tendo sido nem sequer suscitada em embargos declaratórios, atraindo
a incidência da Súmula no 282/STF.
3. É inadmissível o inconformismo por deficiência na sua fundamentação
quando o recurso especial deixa de impugnar fundamento relevante e
suficiente ao deslinde da controvérsia. Aplicação das Súmulas nos 283 e
284/STF.
4. Recurso especial não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, não conhecer do
02/09/2025
08/09/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
10 de setembro de 2025
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
Documento eletrônico VDA50351857 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 10/09/2025 10:54:35
Publicação no DJEN/CNJ de 12/09/2025. Código de Controle do Documento: e0a4d186-cc16-41db-9de7-29885ec92db7

RECURSO ESPECIAL No 2218422 - SP (2025/0214648-0)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: R. M. DEBIAZZI EMPREENDIMETOS IMOBILIARIOS DE
VOTUPORANGA SPE LTDA
RECORRENTE
: CONSORCIO RESIDENCIAL FIGUEIRA
ADVOGADO
: LEANDRO GARCIA - SP210137
RECORRIDO
: EMANOEL VIEIRA MOTA
ADVOGADO
: FELIPE AUGUSTO TADINI MARTINS - SP331333
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. SÚMULAS NoS 283 E 284/STF.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta,
solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível
à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.
2. A matéria relativa à comissão de corretagem não está prequestionada,
não tendo sido nem sequer suscitada em embargos declaratórios, atraindo
a incidência da Súmula no 282/STF.
3. É inadmissível o inconformismo por deficiência na sua fundamentação
quando o recurso especial deixa de impugnar fundamento relevante e
suficiente ao deslinde da controvérsia. Aplicação das Súmulas nos 283 e
284/STF.
4. Recurso especial não conhecido.
RELATÓRIO
Trata-se
de
recurso
especial
interposto
por
R.
M.
DEBIAZZI
EMPREENDIMETOS IMOBILIÁRIOS DE VOTUPORANGA SPE LTDA., com base no art.
105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:

"DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO
PARCIAL DOS VALORES PAGOS. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DO
AUTOR.
Caso em exame
Trata-se de ação de resolução contratual, onde a parte autora pleiteia a
devolução de 90% dos valores pagos em razão do desinteresse na
continuidade do contrato de compra e venda de imóvel.
A sentença declarou rescindido o contrato, determinando a restituição de
75% dos valores pagos, com juros e correção monetária.
Ambas as partes recorreram, sendo o autor alega que a retenção de 25% é
excessiva e a requerida defende a aplicação da Lei no 13.786/18.
Questão em discussão
A questão em discussão consiste em:
(i) saber se a retenção de 25% dos valores pagos é excessiva;
(ii) determinar o percentual adequado de retenção;
(iii) definir a responsabilidade pelo ônus da sucumbência.
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III. Razões de decidir
A retenção deve ser fixada em 20% dos valores pagos, considerando a
natureza da cláusula penal e a ausência de comprovação de prejuízos
maiores pela parte requerida.
A jurisprudência tem estabelecido que a retenção em casos semelhantes
varia entre 10% e 25%, sendo razoável a fixação de 20% no presente caso.
A devolução dos valores deve ocorrer em parcela única, respeitando a
Súmula no 2 do TJSP e a Súmula 543 do STJ, que garantem a imediata
restituição em caso de resolução contratual.
IV. Dispositivo e tese
Recurso do autor provido em parte, desprovido o recurso da ré" (e-STJ fl.
311).

Em suas razões (e-STJ fls. 323/334), a parte recorrente alega a violação dos
arts. 32-A da Lei no 13.786/2018 e 1.022 do Código de Processo Civil, além de
divergência jurisprudencial.
Afirma que houve negativa de prestação jurisdicional e que o acórdão não
aplicou corretamente a Lei no 13.786/2018, que prevê a retenção de 10% (dez por
cento) sobre o valor do contrato e dos valores pagos a título de taxa de corretagem.
Ao final, requer o provimento do recurso.
Contrarrazões às e-STJ fls. 361/369.
É o relatório.
VOTO
A irresignação não merece prosperar.
No tocante à negativa de prestação jurisdicional, verifica-se que o Tribunal
de origem motivou adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a
aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese.
No caso, o Tribunal de Justiça manifestou-se expressamente quanto à
previsão, no contrato, de retenção de parte dos valores.
Não há falar, portanto, em existência de omissão apenas pelo fato de o
julgado recorrido ter decidido em sentido contrário à pretensão da parte.
A esse respeito, os seguintes precedentes:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE
SAÚDE. NEGATIVA DE CUSTEIO DE MEDICAMENTO (THIOTEPA). 1.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. 2.
FUNDAMENTO SUFICIENTE NÃO ATACADO. SÚMULA 283/STF. 3.
ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE
SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. 4. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282/STF E 211/STJ. 5. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO.
1. Não ficou configurada a violação ao art. 1.022 do CPC/2015, uma
vez que o Tribunal de origem se manifestou, de forma fundamentada,
sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia.
O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua
pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional.
2. O acórdão recorrido encontra-se em perfeita harmonia com a
jurisprudência desta Corte no sentido de que, 'embora se trate de fármaco
importado ainda não registrado pela ANVISA, teve a sua importação
excepcionalmente autorizada pela referida Agência Nacional, sendo, pois, de
cobertura obrigatória pela operadora de plano de saúde' (REsp 1.923.107
/SP, relatora ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em
, DJe
).
10/8/2021
16/8/2021
3. Atentando-se aos argumentos trazidos pela recorrente e aos fundamentos
adotados pela Corte estadual de que a ANVISA admite a importação do
fármaco, verifica-se que estes não foram objeto de impugnação nas razões
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do recurso especial, e a subsistência de argumento que, por si só, mantém o
acórdão recorrido torna inviável o conhecimento do apelo especial, atraindo a
aplicação do enunciado n. 283 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.
4. A ausência de debate acerca do conteúdo normativo dos arts. 66 da Lei n.
6.360/1976 e 10, V, da Lei n. 6.437/1976, apesar da oposição de embargos
de declaração, atrai os óbices das Súmulas 282/STF e 211/STJ.
5. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no AREsp 2.164.998/RJ,
Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
- grifou-se).
13/2/2023
16/2/2023

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REGRESSO - DECISÃO MONOCRÁTICA
QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS
DEMANDADOS.
1. Não há se falar em negativa de prestação jurisdicional, na medida
em que o órgão julgador dirimiu todas as questões que lhe foram
postas à apreciação, de forma clara e sem omissões, embora não
tenha acolhido a pretensão da parte.
2. Rever a conclusão do Tribunal de origem com relação à responsabilidade
pelo ressarcimento dos valores pagos em reclamação trabalhista
demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e a
interpretação de cláusulas contratuais, providencias que encontram óbice no
disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ. Precedentes.
3. Agravo interno desprovido" (AgInt nos EDcl no AREsp 2.135.800/SP,
Relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em
,
13/2/2023
DJe de
- grifou-se).
16/2/2023

No que se refere à comissão de corretagem, verifica-se que a matéria não foi
objeto de debate pelas instâncias ordinárias, nem sequer de modo implícito, e nos
embargos declaratórios opostos não foi provocada manifestação a respeito do tema,
com a finalidade de sanar omissão porventura existente.
Por esse motivo, ausente o requisito do prequestionamento, incide, por
analogia, o disposto na Súmula no 282/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário,
quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada."
Confiram-se:

"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDO COMO AGRAVO INTERNO NO
RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL.
EXCEÇÃO
DE
PRÉ-EXECUTIVIDADE.
ALEGADA
VIOLAÇÃO AOS ARTS. 26 E 29 DA LEI 10.931 E 789 DO CPC. AUSÊNCIA
DE PREQUESTIONAMENTO. NÃO OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE
. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO. ATRAÇÃO DO ENUNCIADO 282/STF
DECLARAÇÃO CONHECIDOS COMO AGRAVO INTERNO AO QUAL SE NEGA
PROVIMENTO" (EDcl no REsp 1.789.134/RS, Relator Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
30/11/2020
- grifou-se).
3/12/2020

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE
COMPLEMENTAÇÃO
DE
BENEFÍCIO
PREVIDENCIÁRIO.
PREQUESTIONAMENTO.
NÃO
OCORRÊNCIA.
SÚMULA
282/STF.
PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. ALCANCE DAS PARCELAS VENCIDAS
ANTERIORMENTE AO QUINQUÊNIO QUE PRECEDE O AJUIZAMENTO DA
AÇÃO.
1. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados
.
como violados impede o conhecimento do recurso especial
2. O acórdão recorrido que adota a orientação firmada pela
.
jurisprudência do STJ não merece reforma
3. Agravo interno não provido" (AgInt no AREsp 1.097.857/SP, Rel. Ministra
NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, DJe
- grifou-se).
10/11/2017

Quanto ao mais, o tribunal de origem decidiu a questão controvertida no
recurso especial com base nos seguintes fundamentos:
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 12/08/2025 19:46:28
Código de Controle do Documento: fac1d83a-6ddd-4281-adf3-c845760f6c6f

"(...)
No contrato sub judice, a cláusula 2a do contrato (fls. 30/32) que
trata das consequências do desfazimento do contrato por inadimplência do
comprador, estabeleceu a retenção de 10% do valor do contrato, sendo
admitido o desconto de outras despesas mencionadas no item 2.1, item 'd'
(fl. 31).
Requer a requerida a resolução nos termos do art. 32-A da Lei
6.766/79.
O valor de retenção, calculado sobre o valor integral do contrato,
gera situação de desequilíbrio, implicando valor elevado diante do
inadimplemento, que não determina dano desta magnitude.
A retenção deve incidir sobre o montante efetivamente pago.
A aplicação de valor superior deve ser reservada para hipótese de
demonstração de prejuízo considerável.
O art. 32-A, II da Lei 6.766/79 estabeleceu teto para a cláusula
penal, limitando o desconto a 10% do valor atualizado do contrato.
Dada a natureza de cláusula penal da norma, aplica-se o
art. 413 do Código Civil, admitida redução da multa nos casos em
que ela se mostrar manifestamente excessiva, tendo em vista a
"
natureza e a finalidade do negócio (e-STJ fl. 314 - grifou-se).

Irresignado, a parte recorrente interpôs recurso especial alegando apenas
ter direito à retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos e deixou de se insurgir
acerca da incidência do art. 413 do Código Civil por falta de cumprimento integral da
obrigação.
Como se vê, não houve impugnação do fundamento do acórdão acima
transcrito. Assim, verifica-se a falta de impugnação objetiva e direta de fundamentos
centrais do acórdão recorrido, o que denota a deficiência da fundamentação recursal,
fazendo atrair a redação das Súmulas nos 283 e 284/STF.
A propósito:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE
CONTRATO BANCÁRIO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TAXA ANUAL
SUPERIOR
AO
DUODÉCUPLO
DA
MENSAL.
POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. REVISÃO DAS PREMISSAS FÁTICAS. IMPOSSIBILIDADE.
INCIDÊNCIA
DA
SÚMULA
7/STJ.
JUROS
REMUNERATÓRIOS.
FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 283 E 284
/STF. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
(...)
3. A ausência de impugnação específica sobre fundamento suficiente, que
por si só, é capaz de manter a conclusão esposada no acórdão recorrido,
configura deficiência na fundamentação e atrai a incidência das Súmulas
283 e 284 do STF.
4. Agravo interno improvido" (AgInt no REsp 2.013.366/PR, Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em
,
17/10/2022
DJe de
).
20/10/2022

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FACTORING. CESSÃO DE CRÉDITO.
INSOLVÊNCIA
DO
DEVEDOR.
RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA
DO
FATURIZADO. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL. NULIDADE.
SÚMULAS N. 283 E 284 DO STF E 211 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. A deficiência na fundamentação do recurso, que apresenta argumentos
dissociados do que foi decidido pelo acórdão recorrido, deixando de
impugnar os fundamentos adotados pelo Tribunal de origem, obsta o
conhecimento do recurso especial (Súmulas n. 283 e 284 do STF).
(...)
5. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no AgInt no
AREsp 809.422/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta
Turma, julgado em
, DJe de
).
14/11/2022
21/11/2022

Ante o exposto, não conheço do recurso especial.
Documento eletrônico VDA49455476 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 12/08/2025 19:46:28
Código de Controle do Documento: fac1d83a-6ddd-4281-adf3-c845760f6c6f

Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, os honorários
sucumbenciais fixados pelas instâncias ordinárias, devidos pela parte ora recorrente,
devem ser majorados para R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), atualizados
desde o arbitramento na origem, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for
o caso.
É o voto.
Documento eletrônico VDA49455476 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 12/08/2025 19:46:28
Código de Controle do Documento: fac1d83a-6ddd-4281-adf3-c845760f6c6f

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.218.422 / SP
Número Registro: 2025/0214648-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10619135220218260576
Sessão Virtual de
a
02/09/2025
08/09/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. OSNIR BELICE

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : R. M. DEBIAZZI EMPREENDIMETOS IMOBILIARIOS DE
VOTUPORANGA SPE LTDA
RECORRENTE : CONSORCIO RESIDENCIAL FIGUEIRA
ADVOGADO
: LEANDRO GARCIA - SP210137
RECORRIDO
: EMANOEL VIEIRA MOTA
ADVOGADO
: FELIPE AUGUSTO TADINI MARTINS - SP331333
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
02/09/2025
08/09/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto
Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.
Documento eletrônico VDA50333123 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 09/09/2025 00:32:58
Código de Controle do Documento: b19c1b75-2bc9-4e8f-a574-6ac4ef4f32e8

Brasília, 08 de setembro de 2025
Documento eletrônico VDA50333123 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 09/09/2025 00:32:58
Código de Controle do Documento: b19c1b75-2bc9-4e8f-a574-6ac4ef4f32e8