Tribunal: STJ
Processo: 1016204-15.2018.8.26.0506
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-06-25

Ementa:
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E
VENDA. TAXA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA E ATRIBUIÇÃO
DE UNIDADE. REEXAME DE PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS.
SÚMULAS
NoS
5
E
7/STJ.
IMPUGNAÇÃO.
INSUFICIÊNCIA. SÚMULA No 283/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL
PREJUDICADO.
1. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pelo agravante exigiria exceder os
fundamentos do

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2162057 - SP (2022/0203572-9)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: DIEGO DA SILVA BRONDI
ADVOGADO
: RODOLPHO LUIZ DE RANGEL MOREIRA RAMOS - SP318172
AGRAVADO
: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
ADVOGADOS
: RICARDO SORDI MARCHI - SP154127
FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144
CIRO GERALDI CONECHONI - SP420518
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E
VENDA. TAXA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA E ATRIBUIÇÃO
DE UNIDADE. REEXAME DE PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS.
SÚMULAS
NoS
5
E
7/STJ.
IMPUGNAÇÃO.
INSUFICIÊNCIA. SÚMULA No 283/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL
PREJUDICADO.
1. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pelo agravante exigiria exceder os
fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e
cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor
das Súmulas nos 5 e 7/STJ.
2. A subsistência de fundamento não impugnado apto a manter a
conclusão do aresto recorrido impõe o não conhecimento da pretensão
recursal. Súmula no 283/STF.
3. A aplicação de óbices sumulares torna prejudicada a análise da alegada
divergência jurisprudencial, tendo em vista a ausência de similitude fático-
jurídica entre o acórdão recorrido e o paradigma indicado.
4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, não conhecer do
17/06/2025
23/06/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
24 de junho de 2025
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 24/06/2025 17:22:59
Publicação no DJEN/CNJ de 26/06/2025. Código de Controle do Documento: 95610b46-2e0e-4196-b29b-48e78b2cc544

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2162057 - SP (2022/0203572-9)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: DIEGO DA SILVA BRONDI
ADVOGADO
: RODOLPHO LUIZ DE RANGEL MOREIRA RAMOS - SP318172
AGRAVADO
: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
ADVOGADOS
: RICARDO SORDI MARCHI - SP154127
FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144
CIRO GERALDI CONECHONI - SP420518
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E
VENDA. TAXA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA E ATRIBUIÇÃO
DE UNIDADE. REEXAME DE PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS.
SÚMULAS
NoS
5
E
7/STJ.
IMPUGNAÇÃO.
INSUFICIÊNCIA. SÚMULA No 283/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL
PREJUDICADO.
1. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pelo agravante exigiria exceder os
fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e
cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor
das Súmulas nos 5 e 7/STJ.
2. A subsistência de fundamento não impugnado apto a manter a
conclusão do aresto recorrido impõe o não conhecimento da pretensão
recursal. Súmula no 283/STF.
3. A aplicação de óbices sumulares torna prejudicada a análise da alegada
divergência jurisprudencial, tendo em vista a ausência de similitude fático-
jurídica entre o acórdão recorrido e o paradigma indicado.
4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
RELATÓRIO

Trata-se de agravo interposto por DIEGO DA SILVA BRONDI contra a
decisão que inadmitiu recurso especial.
O apelo extremo, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da
Constituição Federal, insurge-se contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo assim ementado:
"COMPRA E VENDA. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Desnecessidade
de dilação probatória. Comissão de corretagem. Ausência de impedimento
legal de a Construtora embutir no preço do imóvel o valor, descontando do
que ganharia o referido pagamento. Restituição do 'sinal' indevida. Taxa de
atribuição de unidade. Ato jurídico formal e voluntário do comprador, que
não se confunde com a obrigação imposta ao incorporador, de averbação da
construção das edificações, para efeito de discriminação das unidades,
realizada na matrícula 'mãe' do empreendimento, prevista no artigo 44 da
Lei no 4.591/1964. Despesas com a lavratura de escritura definitiva ou
individualização da matrícula que podem ser atribuídas contratualmente ao
adquirente. Direito da Construtora ao reembolso confirmado. PRELIMINAR
REJEITADA, RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E PROVIDO O APELO DA
RÉ" (e-STJ fl. 376).

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No recurso especial (e-STJ fls. 386/394), o recorrente alega, além de
divergência jurisprudencial, violação dos artigos 44 da Lei Federal no 4.591/1964 e
4o, I, 46 e 51 da Lei no 8.078/1990.
Defende, em síntese, que

"A questão debatida nos autos se restringe a discutir a validade
da cláusula contratual que transfere aos compromissários compradores a
responsabilidade pelo pagamento da 'taxa de atribuição da unidade', bem
como a inexigibilidade do débito, por ser uma taxa de responsabilidade da
incorporadora, conforme abaixo demonstrado" (e-STJ fl. 389).
Nesse sentido, afirma que a estipulação em contrato para que o comprador
arque com os custos da transferência do imóvel em nada se confunde com a obrigação
da individualização da matrícula, pois este é ato anterior à transferência do bem para
o comprador, portanto, de responsabilidade da recorrida.
Ao final, requer o provimento do recurso.
Com a apresentação das contrarrazões (e-STJ fls. 400/410), o recurso foi
inadmitido na origem, sobrevindo a interposição do presente agravo.
É o relatório.
VOTO
Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao
exame do recurso especial.
A insurgência não merece prosperar.
No que diz respeito à legalidade da taxa de atribuição de unidade, as
conclusões do tribunal de origem decorreram inquestionavelmente da análise da
interpretação de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório carreado aos
autos, o que se pode aferir da leitura dos fundamentos do julgado atacado, ora
colacionados na parte que interessa:

"Com relação à taxa de atribuição de unidade, por sua vez,
o requerente assinou um contrato particular de promessa de compra
e venda para aquisição de uma unidade autônoma em 05.09.2015.
Conforme estabelecido de forma clara na cláusula oitava
:
('Da Transferência do Imóvel')

'Correrão por conta exclusiva do(a) PROMITENTE
COMPRADOR(A) todos os impostos, tributos e quaisquer
despesas decorrentes da transferência do imóvel, tais como:
escritura, ITBI, registro, despachante, cadastro, despesas com
Alienação Fiduciária em Garantia e outras.
O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) tem ciência e
concorda, desde já, que a PROMITENTE VENDEDORA poderá
providenciar a transferência do imóvel, arcando com todas as
despesas, as quais deverão ser integralmente reembolsadas.' (fl.
40).
A 'taxa de atribuição de unidade' representa despesa
incluída em tal previsão, paga antecipadamente pela vendedora, e
que lhe deve ser reembolsada, não podendo ser considerada abusiva.
O Código de Defesa do Consumidor proíbe em seu artigo 51
cláusulas dúbias, iníquas, omissas ou abusivas, mas não a previsão
expressa e clara, como na hipótese dos autos, do repasse ao adquirente da
coisa, mediante reembolso, de despesa específica.
Ressalte-se que no julgamento da apelação da sentença da Ação
Civil
Pública
no
1057086-53.2017.8.26.0506,
decidiu-se
'Alegada
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abusividade da cláusula de repasse do encargo ao comprador. Inocorrência.
A atribuição de unidades exclusivas é ato jurídico de caráter formal
e voluntário dos interessados, não se confundindo com a obrigação
imposta ao incorporador pelo art.

44 da Lei Federal no 4.591/64. A
averbação
da
construção
das
edificações,
para
efeito
de
individualização e discriminação das unidades, contida em tal
previsão legal, refere-se tão somente àquela realizada na matrícula

'mãe' do empreendimento.
Possibilidade de reembolso à vendedora,
contratualmente estabelecido, de despesa referente aos emolumentos
cartorários atinentes à lavratura da escritura definitiva ou à individualização
da matrícula e ingresso do título aquisitivo no registro predial. Atendimento
aos princípios da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), da
boa-fé contratual e da autonomia na manifestação de vontade.
Consumidores que se presumem capazes para transigir acerca de direito
patrimonial disponível. Precedentes. Pedidos formulados pelo parquet
improcedentes. Descabimento de condenação por danos morais coletivos,
ante a ausência de ilícito praticado pela fornecedora. Recurso de apelação do
parquet DESPROVIDO e recurso da empreendedora PROVIDO para julgar
totalmente improcedente a ação civil pública.' (TJ-SP - AC:
10570865320178260506 SP 1057086-53.2017.8.26.0506, Relator: Rodolfo
Pellizari, Data de Julgamento:
, 6a Câmara de Direito Privado,
16/05/2019
Data de Publicação:
).
08/08/2019

Portanto, perfeitamente possível a cobrança da taxa de atribuição
de unidade" (e-STJ fls. 381/383 - grifou-se).

Nesse contexto, não há como afastar a incidência das Súmulas nos 5 e 7
/STJ, visto que o acolhimento da pretensão recursal demandaria o revolvimento do
acervo fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusula contratual,
procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via eleita.
Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E
VENDA. TAXA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA. CONTRATO
ESTIPULADO ENTRE AS PARTES. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE
FATOS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SUMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO.
1. As conclusões do Tribunal de origem estão pautadas na análise da
relação contratual estabelecida entre as partes. Assim, rever o
entendimento da Corte local demandaria, necessariamente, reexame
de fatos e cláusulas contratuais, o que é vedado em sede de recurso
especial, em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, o que
impede o conhecimento do recurso por ambas as alíneas do
permissivo constitucional.
2. Agravo interno não provido" (AgInt no AREsp 1825689/SP, Rel. Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
, DJe de
29/6/2021
- grifou-se).
2/8/2021

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. AFASTAMENTO TAXA DE ATRIBUIÇÃO
DE UNIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.
SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO.
SÚMULA 283/STF. DISSÍDIO NÃO COMPROVADO. AUSÊNCIA DE
SIMILITUDE FÁTICA.
1. Ação declaratória de inexistência de débito, objetivando o
afastamento de da responsabilidade ao pagamento da taxa de
atribuição de unidade.
2. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas
contratuais em recurso especial são inadmissíveis.
3. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado quando
suficiente para a manutenção de suas conclusões impede a apreciação do
recurso especial.
Documento eletrônico VDA47719592 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 27/05/2025 23:58:41
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4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico
entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.
5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido" (AgInt no
AREsp n. 1.777.447/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
julgado em
, DJe de
- grifou-se).
26/4/2021
28/4/2021

Ainda, extrai-se das razões recursais que o agravante, então recorrente, não
refutou o fundamento adotado pela Corte local, segundo o qual "A atribuição de
unidades exclusivas é ato jurídico de caráter formal e voluntário dos interessados, não
se confundindo com a obrigação imposta ao incorporador pelo art. 44 da Lei Federal no
4.591/64. A averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e
discriminação das unidades, contida em tal previsão legal, refere-se tão somente àquela
realizada na matrícula "mãe" do empreendimento" (e-STJ fl. 382), o que desafia o óbice
constante da Súmula no 283/STF.
Por fim, conforme iterativa jurisprudência desta Corte, a necessidade do
reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a"
quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.
Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.
Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, os honorários
sucumbenciais fixados pelas instâncias ordinárias, devidos pelo ora recorrente, devem
ser majorados para R$ 2.000,00 (dois mil reais), atualizados desde o arbitramento na
origem, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.162.057 / SP
Número Registro: 2022/0203572-9
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10162041520188260506 10570865320178260506 20190000376800 20210000608261
Sessão Virtual de
a
17/06/2025
23/06/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. MARIA IRANEIDE OLINDA SANTORO FACCHINI

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : DIEGO DA SILVA BRONDI
ADVOGADO
: RODOLPHO LUIZ DE RANGEL MOREIRA RAMOS - SP318172
AGRAVADO
: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
ADVOGADOS : RICARDO SORDI MARCHI - SP154127
FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144
CIRO GERALDI CONECHONI - SP420518
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
17/06/2025
23/06/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e Daniela
Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.
Documento eletrônico VDA48409296 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 24/06/2025 00:28:52
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Brasília, 23 de junho de 2025
Documento eletrônico VDA48409296 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 24/06/2025 00:28:52
Código de Controle do Documento: 124bacb2-1f8a-4937-ac89-29e0e6064aee