Tribunal: STJ
Processo: 1032773-98.2017.8.26.0224
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-11-07

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO
DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO DECENAL. TERMO INICIAL. TEORIA DA
. DATA DA VIOLAÇÃO DO DIREITO. IMPROCEDÊNCIA
ACTIO NATA
DO PEDIDO (CPC,
II). RECURSO DO COMPRADOR PROVIDO.
ART. 487,
RECURSO DA VENDEDORA PREJUDICADO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto por adquirente de imóvel contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 1980028 - SP (2021/0404879-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA
ADVOGADO
: YUJI IZUMI - SP168327
RECORRIDO
: BAMBI IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS LTDA
ADVOGADA
: CLAUDIA GEANFRANCISCO CARVALHO - SP153892
AGRAVANTE
: BAMBI IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS LTDA
ADVOGADA
: CLAUDIA GEANFRANCISCO CARVALHO - SP153892
AGRAVADO
: FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA
ADVOGADO
: YUJI IZUMI - SP168327
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO
DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO DECENAL. TERMO INICIAL. TEORIA DA
. DATA DA VIOLAÇÃO DO DIREITO. IMPROCEDÊNCIA
ACTIO NATA
DO PEDIDO (CPC,
II). RECURSO DO COMPRADOR PROVIDO.
ART. 487,
RECURSO DA VENDEDORA PREJUDICADO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto por adquirente de imóvel contra decisão que
reconheceu a incidência de prazo prescricional decenal para pretensão de
indenização pela fruição de imóvel após inadimplemento contratual. Agravo em
recurso especial interposto pela promitente-vendedora buscando ampliação do
período de incidência da taxa de fruição.
2. Fato relevante. Contrato de compromisso de compra e venda firmado em
1995, com inadimplemento do adquirente em 1998. Ação de rescisão contratual
ajuizada em 2003, transitada em julgado, reconheceu direito de retenção pelas
benfeitorias realizadas no imóvel.
3. Decisões anteriores. Sentença de procedência condenou o adquirente ao
pagamento de taxa de fruição e tributos incidentes sobre o imóvel. Tribunal de
Justiça limitou a indenização ao período entre o inadimplemento e o trânsito em
julgado da ação de rescisão contratual.
II. Questão em discussão
4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a pretensão de indenização pela
fruição de imóvel está sujeita ao prazo prescricional trienal ou decenal; e (ii)
saber se o termo inicial da prescrição deve ser fixado na data do inadimplemento
contratual ou em momento posterior.
III. Razões de decidir
5. A pretensão de indenização pela fruição de imóvel não se confunde com
cobrança de aluguéis, sendo aplicável o prazo prescricional decenal previsto no
do Código Civil.
art. 205
6. O termo inicial da prescrição deve ser fixado na data do inadimplemento
contratual, momento em que o direito foi violado e a pretensão se tornou
exercitável, conforme a teoria objetiva da
.
actio nata
Documento eletrônico VDA52106525 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 10/11/2025. Código de Controle do Documento: 23b8a049-fa2e-425c-9006-152c2bf3403a

7. A autora tinha ciência da violação de seu direito desde o ajuizamento da ação
de rescisão contratual em 2003, não havendo justificativa para mitigar a
aplicação da teoria objetiva da
.
actio nata
8. A ação de indenização pela fruição de imóvel, ajuizada em 2017, está
integralmente fulminada pela prescrição, considerando o prazo decenal contado
a partir de 1998.
IV. Dispositivo
9. Recurso especial do comprador provido, para reconhecer a prescrição da
pretensão de indenização. Agravo em recurso especial da vendedora
prejudicado, por perda superveniente de objeto.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 28/10/2025
a
por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro
03/11/2025,
Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
06 de novembro de 2025

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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RECURSO ESPECIAL No 1980028 - SP (2021/0404879-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA
ADVOGADO
: YUJI IZUMI - SP168327
RECORRIDO
: BAMBI IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS LTDA
ADVOGADA
: CLAUDIA GEANFRANCISCO CARVALHO - SP153892
AGRAVANTE
: BAMBI IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS LTDA
ADVOGADA
: CLAUDIA GEANFRANCISCO CARVALHO - SP153892
AGRAVADO
: FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA
ADVOGADO
: YUJI IZUMI - SP168327
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO
DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO DECENAL. TERMO INICIAL. TEORIA DA
. DATA DA VIOLAÇÃO DO DIREITO. IMPROCEDÊNCIA
ACTIO NATA
DO PEDIDO (CPC,
II). RECURSO DO COMPRADOR PROVIDO.
ART. 487,
RECURSO DA VENDEDORA PREJUDICADO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto por adquirente de imóvel contra decisão que
reconheceu a incidência de prazo prescricional decenal para pretensão de
indenização pela fruição de imóvel após inadimplemento contratual. Agravo em
recurso especial interposto pela promitente-vendedora buscando ampliação do
período de incidência da taxa de fruição.
2. Fato relevante. Contrato de compromisso de compra e venda firmado em
1995, com inadimplemento do adquirente em 1998. Ação de rescisão contratual
ajuizada em 2003, transitada em julgado, reconheceu direito de retenção pelas
benfeitorias realizadas no imóvel.
3. Decisões anteriores. Sentença de procedência condenou o adquirente ao
pagamento de taxa de fruição e tributos incidentes sobre o imóvel. Tribunal de
Justiça limitou a indenização ao período entre o inadimplemento e o trânsito em
julgado da ação de rescisão contratual.
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II. Questão em discussão
4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a pretensão de indenização pela
fruição de imóvel está sujeita ao prazo prescricional trienal ou decenal; e (ii)
saber se o termo inicial da prescrição deve ser fixado na data do inadimplemento
contratual ou em momento posterior.
III. Razões de decidir
5. A pretensão de indenização pela fruição de imóvel não se confunde com
cobrança de aluguéis, sendo aplicável o prazo prescricional decenal previsto no
do Código Civil.
art. 205
6. O termo inicial da prescrição deve ser fixado na data do inadimplemento
contratual, momento em que o direito foi violado e a pretensão se tornou
exercitável, conforme a teoria objetiva da
.
actio nata
7. A autora tinha ciência da violação de seu direito desde o ajuizamento da ação
de rescisão contratual em 2003, não havendo justificativa para mitigar a
aplicação da teoria objetiva da
.
actio nata
8. A ação de indenização pela fruição de imóvel, ajuizada em 2017, está
integralmente fulminada pela prescrição, considerando o prazo decenal contado
a partir de 1998.
IV. Dispositivo
9. Recurso especial do comprador provido, para reconhecer a prescrição da
pretensão de indenização. Agravo em recurso especial da vendedora
prejudicado, por perda superveniente de objeto.

RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA e
de agravo em recurso especial interposto por BAMBI IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS
LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no
III, “a” e “c”,
art. 105,
da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, assim ementado (e-STJ, fls. 264-269):

"APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Sentença proferida em
processo anterior, já transitada em julgado, que decretou a resolução do
compromisso de compra e venda. Alienante que postula indenização pela
ocupação do imóvel pelo adquirente. Sentença de procedência, condenando o
réu ao pagamento de taxa de fruição, desde o inadimplemento até a
desocupação. Irresignação do réu. Pretensão sujeita ao prazo prescricional
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decenal, previsto no
do Código Civil. Prescrição não verificada. Prévio
art. 205
reconhecimento judicial de direito de retenção pelas benfeitorias introduzidas
no imóvel. Ocupação que, após a resolução do contrato, passou a ter causa
jurídica, uma vez que não houve o ressarcimento das benfeitorias, afastando-se
o dever de indenizar pela ocupação indevida desde então. Limitação da
indenização ao período anterior à resolução do compromisso de compra e
venda. Recurso parcialmente provido."

Não houve oposição de embargos de declaração por FRANCISCO SALAQUIEL DA
COSTA.
Por sua vez, os embargos de declaração opostos por BAMBI IMOBILIÁRIA E
INVESTIMENTOS LTDA foram rejeitados, às fls. 309-312 (e-STJ).
Em seu recurso especial, o recorrente
alega
FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA
violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:
, pois teria ocorrido a prescrição trienal da
(i)
§3o, I, do Código Civil
art. 206,
pretensão indenizatória relativa à fruição do imóvel, uma vez que a indenização seria equiparada
ao pagamento de aluguéis, cujo prazo prescricional seria de três anos.
, pois, ainda que se aplicasse o prazo prescricional
(ii)
do Código Civil
art. 205
decenal, a pretensão indenizatória estaria prescrita, considerando-se o lapso temporal entre o
trânsito em julgado da ação de rescisão contratual e o ajuizamento da presente demanda.
, pois a pretensão de ressarcimento por
(iii)
§3o, IV, do Código Civil
art. 206,
enriquecimento sem causa também estaria prescrita, considerando o prazo trienal aplicável a essa
hipótese.
, pois teria havido continência entre a
(iv)
do Código de Processo Civil
art. 56
presente ação de indenização e a ação de usucapião ajuizada anteriormente pelo recorrente, sendo
esta última mais abrangente e capaz de abarcar o objeto da primeira.
Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (e-STJ, fls. 319-321).
Por sua vez, em seu recurso especial, a recorrente BAMBI IMOBILIÁRIA E
alega violação dos
INVESTIMENTOS LTDA
arts. 876 e 884, parágrafo único, do Código Civil
, pois teria havido enriquecimento sem causa do recorrido ao limitar-se a indenização pela fruição
apenas do inadimplemento até o trânsito em julgado, quando a recomposição ao status quo ante
exigiria a fixação desde a assinatura do contrato até a efetiva entrega do bem.
Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (e-STJ, fls. 319-321).
É o relatório.
VOTO
Extrai-se dos autos que, na origem, a autora, Bambi Imobiliária e Investimentos Ltda.,
compromissou a venda de um imóvel ao réu, Francisco Salaquiel da Costa, mediante o pagamento
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de 150 parcelas, tendo o réu ficado inadimplente a partir da 41a parcela. Em razão disso, a autora
ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, julgada parcialmente
procedente, rescindindo o contrato e determinando a indenização pelas benfeitorias realizadas no
imóvel. Posteriormente, a autora propôs a presente
, pleiteando o
ação de indenização
pagamento
, desde a assinatura do
de 0,5% do valor do imóvel a título de taxa de fruição pelo uso do bem
contrato até a imissão na posse, além do ressarcimento de valores referentes ao IPTU e outras taxas
incidentes sobre o imóvel.
A
de primeiro grau julgou
, condenando o réu ao
sentença
procedente o pedido
pagamento de indenização pelo uso do imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença, desde
,
a data do inadimplemento até a entrega definitiva do bem bem como ao pagamento de
. A decisão
impostos, taxas e multas incidentes sobre o imóvel até a data da desocupação
afastou a alegação de prescrição, aplicando o prazo decenal previsto no
do Código Civil
art. 205
, e determinou a incidência de juros legais desde a citação e correção monetária conforme a Tabela
Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo (e-STJ, fls. 189-193).
No julgamento do recurso de apelação, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
deu parcial provimento ao recurso do réu, limitando a condenação à indenização por lucros
cessantes ao período compreendido entre o inadimplemento do adquirente e o trânsito em
. O acórdão reconheceu que, após a
julgado da sentença que reconheceu o direito de retenção
rescisão do contrato, a ocupação do imóvel pelo réu passou a ter causa jurídica, em razão do direito
de retenção pelas benfeitorias, afastando a condenação à indenização pela fruição do bem no
período posterior à resolução do contrato. Contudo, manteve a responsabilidade do réu pelo custeio
de tributos e despesas incidentes sobre o imóvel durante todo o período de ocupação (e-STJ, fls.
264-269).
A controvérsia central dos autos reside na definição da natureza jurídica da pretensão
de indenização pela fruição de imóvel após a rescisão de contrato de compromisso de compra e
venda por inadimplemento do adquirente, e, consequentemente, na determinação do prazo
prescricional aplicável, bem como de seu termo inicial. Adicionalmente, discute-se a suposta
existência de continência entre a presente ação indenizatória e uma ação de usucapião
anteriormente ajuizada pelo recorrente. Por fim, a recorrida BAMBI IMOBILIÁRIA E
INVESTIMENTOS LTDA busca a extensão do período de incidência da taxa de fruição.

I) DO RECURSO ESPECIAL DE FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA
O recorrente sustenta que a pretensão de cobrança da taxa de fruição do imóvel estaria
sujeita ao prazo prescricional de três anos, por se equiparar, em sua essência, à cobrança de
aluguéis, nos termos do
. Argumenta, ainda, que, se a indenização
§3o, I, do Código Civil
art. 206,
tem por fundamento a vedação ao enriquecimento sem causa, a pretensão também estaria prescrita,
conforme o prazo trienal previsto no
, do mesmo diploma legal.
§3o, IV
art. 206,
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A matéria foi devidamente prequestionada, uma vez que o Tribunal de origem debateu
expressamente o prazo prescricional aplicável, concluindo pela incidência da regra geral do art. 205
do Código Civil. Consta do v. acórdão recorrido (e-STJ, fl. 267):

"À míngua de previsão expressa acerca do prazo prescricional aplicável ao
caso, a pretensão se sujeita ao prazo decenal disposto no
do Código
art. 205
, ocorrida com o
Civil, contado da violação do direito da autora
inadimplemento contratual."

A tese recursal, contudo, não merece prosperar no que tange à aplicação da prescrição
trienal.
A pretensão de indenização pela ocupação indevida de imóvel, após a resolução de
contrato de compromisso de compra e venda, não se confunde com a pretensão de cobrança de
aluguéis. A cobrança de aluguéis, a que se refere o
§3o, I, do Código Civil, pressupõe a
art. 206,
existência de uma relação jurídica locatícia, de natureza contratual e específica, o que não é o caso
dos autos.
A indenização pela fruição, por outro lado, tem natureza de reparação civil por perdas e
danos, decorrente da impossibilidade de o promitente vendedor utilizar e dispor do seu bem, que
permaneceu na posse do promitente-comprador inadimplente. Trata-se de uma consequência lógica
do desfazimento do negócio jurídico e do retorno das partes ao
, visando evitar o
status quo ante
enriquecimento sem causa daquele que usufruiu do imóvel sem a devida contraprestação.
Da mesma forma, não se aplica o prazo prescricional de três anos para a pretensão de
ressarcimento por enriquecimento sem causa, previsto no
§3o, IV, do Código Civil. A
art. 206,
ação de enriquecimento sem causa (
) possui natureza subsidiária, sendo cabível
actio in rem verso
apenas quando não houver outro meio específico para o lesado obter a reparação do seu direito,
conforme dispõe expressamente o
do Código Civil.
art. 886
No caso em tela, a pretensão da recorrida encontra fundamento na responsabilidade
civil contratual (inadimplemento que levou à rescisão) e extracontratual (posse indevida),
configurando uma pretensão de reparação de perdas e danos (lucros cessantes), e não uma genuína
ação de enriquecimento sem causa. A vedação ao enriquecimento ilícito é o princípio que informa
a pretensão indenizatória, mas não o seu fundamento jurídico autônomo.
Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E
CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE
POSSE. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
SENTENÇA EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. PRAZO PRESCRICIONAL
DECENAL. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
INCIDÊNCIA DA
LEGITIMIDADE PASSIVA DO
SÚMULA 83/STJ.
HERDEIRO. AUSÊNCIA DE NOTÍCIA DA ABERTURA DO INVENTÁRIO OU
REALIZAÇÃO DA PARTILHA. DECISÃO EM SENTIDO CONTRÁRIO AO DA
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO
ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
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(...)
3. Outrossim, a jurisprudência desta Corte sedimentou-se no sentido de que
'nas demandas envolvendo resolução contratual cumulada com reintegração
de posse, a prescrição obedece ao prazo decenal do
do Código Civil'
art. 205
(AgInt no
Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira
AREsp 2.545.948/SP,
Turma, julgado em
DJe de
.
27/5/2024,
29/5/2024)
4. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso
especial encontra óbice na Súmula 83/STJ.
(...)
7. Agravo interno provido e, em novo exame do feito, dou parcial provimento ao
recurso especial, para extinguir o feito em relação ao herdeiro, ora agravante,
em razão da ilegitimidade passiva reconhecida."
(AgInt no
relator
, Quarta Turma,
REsp n. 1.887.961/SP,
Ministro Raul Araújo
julgado em
DJe de
g. n.)
1/7/2024,
2/8/2024,

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA, DE PLANO, NÃO
CONHECER DO APELO NOBRE.
INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.
(...)
2. De acordo com a jurisprudência desta Corte Superior, 'Aplica-se o prazo
prescricional decenal previsto no
do CC nas pretensões decorrentes de
art. 205
inadimplemento contratual. Não havendo na lei regra limitando o tempo para
a decadência do direito de promover a resolução do negócio, a ação pode ser
proposta enquanto não prescrita a pretensão de crédito que decorre do
contrato. No caso, a pretensão veiculada é de resolução do contrato,
reintegração na posse do bem imóvel litigioso e condenação da parte recorrida
em perdas e danos, de modo que incide a prescrição decenal' (AgInt no
relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma,
REsp n. 1.955.059/SC,
julgado em
DJe de
). Incidência da
26/4/2022,
3/5/2022.
Súmula 83/STJ.
3. Rever a conclusão do Tribunal a quo acerca da interrupção do prazo
prescricional, no caso em análise, demandaria o reexame de provas,
providência que encontra óbice na Súmula 7 desta Corte Superior. Precedentes.
"
4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no
relator
, Quarta
AREsp n. 2.456.009/SP,
Ministro Marco Buzzi
Turma, julgado em
DJe de
- g.n.)
27/5/2024,
29/5/2024
Portanto, inexistindo prazo prescricional específico para a pretensão de reparação civil
decorrente de inadimplemento contratual que resulta na posse indevida de imóvel, aplica-se a regra
geral do prazo decenal, prevista no
do Código Civil.
art. 205
A decisão do Tribunal de origem,
.
nesse ponto, está em harmonia com a legislação federal aplicável à espécie
Subsidiariamente, o recorrente argumenta que, mesmo se aplicando o prazo decenal, a
pretensão estaria prescrita, considerando o lapso temporal entre o trânsito em julgado da ação
.
de rescisão contratual e o ajuizamento da presente demanda
A pretensão de FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA merece provimento neste
.
ponto
O Código Civil vigente adota a vertente objetiva do princípio da
,
actio nata
estabelecendo expressamente que, 'violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se
extingue pela prescrição' (CC/2002,
. Todavia, em hipóteses em que o ajuizamento da ação
art. 189)
é obstaculizado pelo próprio causador do dano, o STJ tem mitigado a aplicação da teoria objetiva e
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autorizado a adoção da vertente subjetiva, que reconhece que o início do prazo prescricional se dá
quando o titular do direito subjetivo violado obtém plena ciência da lesão e de toda a sua extensão.
Portanto, em regra, o termo inicial da prescrição, em consonância com a vertente
objetiva da teoria da
, deve incidir
actio nata
a partir do momento em que o direito foi violado e
, ou seja, a partir da
, que se
a pretensão se tornou exercitável
ocupação indevida do imóvel
iniciou com o
ou, no máximo, da imissão
inadimplemento contratual do promitente comprador
na posse e subsequente privação do uso pela promitente-vendedora.
A propósito:

"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. PERDAS E DANOS. PRESCRIÇÃO DECENAL. TERMO
INICIAL. TEORIA DA ACTIO NATA. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA
SUCUMBÊNCIA.
PARÁGRAFO ÚNICO, DO
ART. 86,
CPC/2015.
MANUTENÇÃO DA
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
SÚMULA 7/STJ.
1. No presente caso, a causa de pedir não recai sobre a resolução do contrato,
mas sim sobre a conversão deste em perdas e danos. A pretensão é
indenizatória, conversão dos efeitos do contrato em indenização por danos
morais e materiais decorrentes da consolidação da propriedade de um dos
imóveis pela Caixa Econômica Federal, em razão da conduta do réu, ora
agravante, de ter dado o imóvel em garantia de alienação fiduciária em
empréstimo bancário, conforme registrado na matrícula imobiliária.
2. Enquanto não prescrita a pretensão central alusiva à execução da obrigação
contratual, sujeita ao prazo de 10 anos (caso não exista previsão de prazo
diferenciado), não pode estar fulminado pela prescrição o provimento acessório
relativo à responsabilidade civil atrelada ao descumprimento do pactuado (
Relator para acórdão Ministro FELIX FISCHER, Corte
EREsp 1.281.594/SP,
Especial, julgado em
DJe de
.
15/5/2019,
23/5/2019)
3. Em relação ao termo inicial do prazo prescricional, é pacífico o
entendimento do STJ de que o início da contagem dá-se a partir da data em
que houve o conhecimento da efetiva violação (ou inobservância) de um
direito, consoante o viés objetivo da teoria da actio nata.
4. Relativamente à sucumbência, a análise da extensão da sucumbência de cada
uma das partes, para fins de aplicação do
do
pressupõe
art. 86
CPC/2015,
reexame de material fático, inviável na instância especial por óbice da
Súmula 7/STJ.
5. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator
, Quarta
AREsp n. 2.689.341/MS,
Ministro Raul Araújo
Turma, julgado em
DJEN de
g.n.)
18/8/2025,
22/8/2025,

"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC NÃO VERIFICADA.
CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.
RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR. LEILÃO. RESTITUIÇÃO
VALORES DEVIDOS.
LUCROS CESSANTES
SÚMULA N. 543/STJ.
PRESUMIDOS. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. TEORIA ACTIO NATA.
DANOS MORAIS. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ.
1. Depreende-se do acórdão recorrido que o Tribunal de origem, de modo
fundamentado, tratou da questão suscitada, resolvendo, portanto, de forma
integral, a controvérsia posta. Ademais, nos termos da jurisprudência do STJ,
"não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de
fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional" (AgInt no
relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda
AREsp n. 1.907.401/SP,
Turma, julgado em
DJe de
.
22/8/2022,
29/8/2022)
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2. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do
vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo
comprador. Súmula n. 543 do STJ.
3. Configurado o atraso na entrega do bem por culpa exclusiva do vendedor,
como no caso dos autos, os lucros cessantes são presumidos.
4. Em relação ao termo inicial do prazo prescricional, é pacífico o
entendimento do STJ de que o início da contagem dá-se a partir da data em
que houve o conhecimento da efetiva violação (ou inobservância) de um
direito, consoante o viés objetivo da teoria da actio nata. O entendimento é
aplicável para fins de comissão de corretagem.
5. No presente caso, insuscetível de revisão, nesta via recursal, o entendimento
do Tribunal de origem, que, com base nos elementos de convicção do autos,
entendeu pela ocorrência de dano moral, porquanto demanda a reapreciação
de matéria fática, o que é obstado pela Súmula n. 7/STJ.
Agravo interno improvido."
(AgInt no
relator
,
AREsp n. 2.426.291/RJ,
Ministro Humberto Martins
Terceira Turma, julgado em
DJe de
g.n.)
19/8/2024,
22/8/2024,
No presente caso, no entanto, não se verifica situação apta a excepcionar a teoria
objetiva da teoria da
, uma vez que
actio nata
a autora, BAMBI IMOBILIÁRIA E
INVESTIMENTOS LTDA., tinha ciência da violação de seu direito desde pelo menos 2003,
quando ajuizou a ação na qual buscou a rescisão do contrato em razão do inadimplemento
contratual que, por sua vez, é o fato gerador da pretensão de indenização pela fruição do imóvel
.
Nesse sentido:

"CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUÍZO DE
CONFORMIDADE DE TESE REPETITIVA NA ORIGEM. INVIÁVEL
APRECIAÇÃO NESTA CORTE SUPERIOR. RESCISÃO CONTRATUAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO.
UTILIZAÇÃO DO BEM. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELO USO DO IMÓVEL
DURANTE A INADIMPLÊNCIA. REVISÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO.
SÚMULA N. 7/STJ.
1. A jurisprudência desta corte afirma que o Tribunal de origem, ao exercer o
juízo de conformidade com a aplicação de tese repetitiva ao caso concreto, o
faz em caráter exclusivo e definitivo, de modo que se torna inviável a
reapreciação dessas matérias nesta Corte Superior, sob pena de ineficácia do
instituto implantado pela
considerando, inclusive, que houve
Lei 11.672/2008,
ratificação da decisão de admissibilidade com a apreciação do agravo interno
interposto na origem.
2. A jurisprudência desta corte superior é pacífica no sentido de que a
rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese
em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua
usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização
pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência.
3. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de
cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é
vedado ao STJ, em recurso especial, por esbarrar no óbice das Súmulas n. 5 e 7
/STJ.
Agravo interno improvido."
(AgInt no
relator
,
AREsp n. 2.187.602/SP,
Ministro Humberto Martins
Terceira Turma, julgado em
DJe de
g.n.)
2/10/2023,
4/10/2023,

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É importante ressaltar que, tendo ciência do inadimplemento contratual, a vendedora
tinha a prerrogativa de pleitear a taxa de fruição já no âmbito da ação de rescisão contratual
ajuizada em 2003, como usualmente se procede nesses casos, buscando a recomposição integral ao
. Portanto, a sua
status quo ante
inércia em formular tal pedido no momento processual
oportuno não pode postergar indefinidamente o termo inicial do prazo prescricional para a
cobrança da referida taxa, não se mostrando circunstância adequada a justificar a mitigação
da teoria objetiva da
.
actio nata
No caso concreto, o contrato de compromisso de compra e venda foi firmado em 1995,
e o inadimplemento por parte de FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA ocorreu por volta
. A pretensão à
de agosto de 1998, conforme reconhecido pelas instâncias ordinárias
indenização pela fruição do imóvel, que a recorrida busca, envolve, em sua origem e no período
mais relevante, os anos de 1995 a 1999 (data do contrato até o inadimplemento).
Com efeito, tendo a presente ação sido ajuizada somente em 31 de agosto de 2017, e
aplicando-se o prazo prescricional decenal do
do Código Civil, e tomando como termo
art. 205
inicial o inadimplemento (agosto de 1998), o prazo prescricional de dez anos findou em agosto de
2008, o que significa que quando a ação foi proposta em 2017, a pretensão já
.
estava integralmente fulminada pela prescrição
Desse modo, o acórdão recorrido merece reforma para reconhecer a prescrição da
integralidade da pretensão indenizatória, ficando prejudicada, portanto, a análise das demais teses
do recurso especial de FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA.

II) DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DE BAMBI IMOBILIÁRIA E
INVESTIMENTOS LTDA.

Por sua vez, a recorrente BAMBI IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS LTDA. alega,
em seu agravo em recurso especial, violação aos arts. 876 e 884, parágrafo único, do Código Civil.
Argumenta que o acórdão
teria limitado indevidamente a indenização pela fruição do imóvel
a quo
ao período compreendido entre o inadimplemento de FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA e o
trânsito em julgado da ação de rescisão contratual. Em sua visão, para a recomposição integral ao
e a vedação ao enriquecimento sem causa, a taxa de fruição deveria ser fixada
status quo ante
desde a data da assinatura do contrato de compromisso de compra e venda (22/04/1995) até a
efetiva entrega do bem à promitente-vendedora.
No entanto, diante do reconhecimento da prescrição integral da pretensão de cobrança
da taxa de fruição, conforme exaustivamente demonstrado e provido no recurso especial de
FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA, o agravo em recurso especial interposto por BAMBI
IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS LTDA.
.
perde seu objeto
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Não há que se falar em ampliação do período de incidência de uma pretensão que já se
encontra integralmente fulminada pela prescrição. Uma vez que não subsiste qualquer valor a ser
pleiteado a título de fruição,
. Assim, o
o recurso que busca estender tal período torna-se inócuo
agravo em recurso especial da BAMBI IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS LTDA. deve ser
desprovido por perda superveniente de objeto, ou, subsidiariamente, negar-lhe provimento pela
mesma razão.

III) DISPOSITIVO
Ante o exposto, com base na fundamentação
:
supra
a)
de FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA
dou provimento ao recurso especial
para,
o pedido de cobrança da
reconhecendo a prescrição da pretensão, julgar improcedente
taxa de fruição do imóvel, nos termos do
II, do Código de Processo Civil; e
art. 487,
b) conheço do agravo para
interposto por
julgar prejudicado o recurso especial
BAMBI IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS LTDA, pela perda superveniente de objeto.
Em razão da sucumbência integral de BAMBI IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS
LTDA,
, condenando a BAMBI
inverto os ônus sucumbenciais fixados em primeiro grau
IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS LTDA ao pagamento das custas processuais e dos
honorários advocatícios em favor do patrono de FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 1.980.028 / SP
Número Registro: 2021/0404879-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10327739820178260224
Sessão Virtual de
a
28/10/2025
03/11/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA
ADVOGADO
: YUJI IZUMI - SP168327
RECORRIDO
: BAMBI IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS LTDA
ADVOGADA
: CLAUDIA GEANFRANCISCO CARVALHO - SP153892
AGRAVANTE
: BAMBI IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS LTDA
ADVOGADA
: CLAUDIA GEANFRANCISCO CARVALHO - SP153892
AGRAVADO
: FRANCISCO SALAQUIEL DA COSTA
ADVOGADO
: YUJI IZUMI - SP168327
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO /
RESOLUÇÃO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
28/10/2025
por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
03/11/2025,
Ministro Relator.
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 04/11/2025 00:48:21
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Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.

Brasília, 03 de novembro de 2025
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 04/11/2025 00:48:21
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