Tribunal: STJ
Processo: 1059861-59.2021.8.26.0002
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MARCO BUZZI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-11-07

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL -
RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA -

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2698576 - SP (2024/0271427-2)
RELATOR
: MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE
: LIVING CACOAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: VALESCA OLIVEIRA BASTOS - RJ101364
DANIELA GALVAO DA SILVA REGO ABDUCHE - RJ092540
RACHEL LOUISE BRAGA DELMÁS LEONI LOPES DE OLIVEIRA
- RJ125794
DAVID JOSEPH - SP256878
CAROLYNE ALBERNARD GOMES - RJ124647
FELIPE ARAUJO SILVA - SP492711
AMANDA SANTOS DE FARIAS - SP510790
AGRAVADO
: JEFFERSON DA SILVA CORREIA
ADVOGADOS
: ANDERSON KRENZLIN BOLL - MT019619O
ANDERSON KRENZLIN BOLL - MT019619
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL -
RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO
RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.
Encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STF afastar o entendimento
1.
no sentido da ausência de interesse jurídico da CEF, bem como
a pretensão de formação de litisconsórcio ou competência da
Justiça Federal.
O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a
2.
cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos é válida, desde
que expressamente pactuada, em contratos sob o regime de
patrimônio de afetação.
Agravo interno desprovido.
3.
ACÓRDÃO
Documento eletrônico VDA52031412 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARCO AURÉLIO GASTALDI BUZZI Assinado em: 05/11/2025 19:18:49
Publicação no DJEN/CNJ de 10/11/2025. Código de Controle do Documento: 0f07ec3d-cb68-4c4f-9deb-ea34587a754d

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos
28/10/2025
03/11/2025,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e
Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
05 de novembro de 2025

Ministro Marco Buzzi
Relator
Documento eletrônico VDA52031412 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARCO AURÉLIO GASTALDI BUZZI Assinado em: 05/11/2025 19:18:49
Publicação no DJEN/CNJ de 10/11/2025. Código de Controle do Documento: 0f07ec3d-cb68-4c4f-9deb-ea34587a754d

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2698576 - SP (2024/0271427-2)
RELATOR
: MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE
: LIVING CACOAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: VALESCA OLIVEIRA BASTOS - RJ101364
DANIELA GALVAO DA SILVA REGO ABDUCHE - RJ092540
RACHEL LOUISE BRAGA DELMÁS LEONI LOPES DE OLIVEIRA
- RJ125794
DAVID JOSEPH - SP256878
CAROLYNE ALBERNARD GOMES - RJ124647
FELIPE ARAUJO SILVA - SP492711
AMANDA SANTOS DE FARIAS - SP510790
AGRAVADO
: JEFFERSON DA SILVA CORREIA
ADVOGADOS
: ANDERSON KRENZLIN BOLL - MT019619O
ANDERSON KRENZLIN BOLL - MT019619
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL -
RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO
RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.
Encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STF afastar o entendimento
1.
no sentido da ausência de interesse jurídico da CEF, bem como
a pretensão de formação de litisconsórcio ou competência da
Justiça Federal.
O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a
2.
cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos é válida, desde
que expressamente pactuada, em contratos sob o regime de
patrimônio de afetação.
Agravo interno desprovido.
3.
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator):
Documento eletrônico VDA51722107 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARCO AURÉLIO GASTALDI BUZZI Assinado em: 24/10/2025 16:56:18
Código de Controle do Documento: 1d5a2b70-3048-45f0-8626-b114ee9b6210

Trata-se
de
agravo
interno
interposto
por
LIVING
CACOAL
, contra decisão monocrática de fls. 611
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
/614 (e-STJ), a qual negou provimento ao recurso especial interposto pela parte ora
recorrente.
O apelo extremo, fundamentado nas alíneas "a" e “c” do permissivo
constitucional, desafiou, a seu turno, acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de São
Paulo assim ementado (e-STJ, fl. 425):
APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e venda Imóvel - Ação de rescisão
Sentença de parcial procedência para rescisão e restituição dos valores pagos,
podendo a requerida reter a comissão de corretagem e 25% dos valores pagos
Insucesso do negócio jurídico que se deu por culpa exclusiva do autor, que
desistiu da aquisição Possibilidade de retenção de valores Percentual contratual
de retenção de 50% que no caso concreto se afigura mais razoável, tendo em vista
os valores pagos - Decisão reformada nesse tocante Recurso da requerida
parcialmente provido.
Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 459/472).
No recurso especial, a recorrente apontou, além de divergência
jurisprudencial, violação dos arts. 26 e 27 da
e 114 do CPC.
Lei n. 9.514/1997;
Esclareceu que se opôs ao acórdão por firmar a rescisão do contrato de
compra e venda de imóvel e determinar de devolução dos valores pagos.
Afirmou não ser cabível a aplicação do CDC . Frisou que deve incidir ao caso
o regramento específico previsto na lei de alienação fiduciária em garantia para reger a
rescisão contratual, e não o Código consumerista.
Ponderou que o bem imóvel é a garantia do financiamento (razão pela qual se
institui o gravame de alienação fiduciária); portanto, ao ser considerada a competência
da Justiça estadual, reconhecendo a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal (CEF) e,
na sequência, a inexistência de litisconsórcio passivo necessário, admite-se a
possibilidade de que o agente financeiro seja severamente afetado no tocante à garantia
que possui para executar o contrato de financiamento (o que deve ser evitado). Nesse
cenário, arguiu ser imprescindível que a lide prossiga tendo lado a lado a instituição
financeira e a construtora alienante, reconhecendo a legitimidade passiva da CEF e, por
conseguinte, a existência de litisconsórcio passivo necessário.
Em juízo de admissibilidade, negou-se o processamento do recurso especial,
dando ensejo ao competente agravo (fls. 573/591, e-STJ).
Sem contraminuta .
Por decisão monocrática (fls.611/614, e-STJ), este signatário negou
provimento ao recurso especial com amparo no enunciado contido nas Súmulas 5, 7 e 83
/STJ.
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Em suas razões de agravo interno (fls. 618/650, e-STJ), a recorrente refuta os
fundamentos em que se lastreou o
hostilizado, oportunidade em que reafirma os
decisum
argumentos deduzidos no apelo nobre.
Sem impugnação.
É o relatório.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator):
O presente recurso não merece prosperar, porquanto as razões expendidas
pela parte agravante são insuficientes a derruir a fundamentação do
ora
decisum
impugnado, motivo pelo qual ele merece ser mantido na íntegra por seus próprios
fundamentos.
De acordo com a decisão monocrática anteriormente proferida e c
1.
onsoante
o acórdão de origem, o imbróglio não trata de relação jurídica envolvendo alienação
fiduciária de unidade imobiliária; mas sim de resilição de compromisso de compra e
venda travado entre os autores e as incorporadoras, não existindo discussão sobre
garantia fiduciária ou mesmo sobre o financiamento.
Veja-se:
8. A rescisão do contrato ainda em execução a pedido do consumidor se revela
possível no caso concreto. E não há prova de registro de alienação fiduciária na
matrícula do bem.
9.Ademais, como observado pelo i. Sentenciante:
[...] não é cabível a alegação de que a parte requerida não poderia realizar a
rescisão contratual em vista de contrato acessório firmado com a Caixa Econômica
Federal, e da alienação fiduciária em favor desta última, pois a relação contratual
com a parte requerida ainda não se encerrou, haja vista a existência de parcelas
ainda a serem pagas. Nesse sentido:
10. Não há falar em intimação da Caixa ou deslocamento de competência,
portanto.
11.Pois bem. Incontroversa a culpa exclusiva da parte autora/adquirente pelo
insucesso da avença, pois desistiu da aquisição por dificuldades financeiras fls. 2,
sendo devida a restituição dos valores com retenção para pagamento das
despesas administrativas e publicidade.
12. De fato, a retenção de 25% não é razoável no caso concreto (o Autor efetuou o
pagamento somente de10.860,00 (dez mil oitocentos e sessenta reais) fls. 2,
sendo que o percentual de 50% previsto em contrato fls. 24 se revela razoável
para cobrir as despesas administrativas da requerida.
13. Ainda que se trate de relação consumerista, não se vislumbra abusividade em
tal retenção, incidindo a Lei do Distrato -
Nesse sentido, confira-
Lei 13.786/2018.
se precedente recente envolvendo esta mesma empresa ora requerida:
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Essas ponderações foram extraídas da análise fático-probatória e termos
contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as
alíneas do permissivo constitucional.
Nesse cenário, nota-se no aresto o entendimento no sentido da ausência de
interesse jurídica da CEF, a afastar, portanto, a pretensão por formação de litisconsórcio
ou competência da Justiça Federal (óbices sumulares n. 5 e 7 deste Tribunal de
uniformização).
. Ademais, fixação de retenção de 50% dos valores pagos está em harmonia
2
com a jurisprudência desta Corte Superior, ensejando a atração da Súmula 83/STJ.
A propósito:
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS
PELO
PROMITENTE
COMPRADOR.
ABUSIVIDADE
DA
PREVISÃO
CONTRATUAL. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA
CORTE SUPERIOR. AGRAVO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão que deu provimento ao recurso
especial para reformar o acórdão recorrido e fixar o percentual de retenção em
50% dos valores pagos pela agravante em ação rescisória de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel.
2. A agravante alega que a decisão está em desacordo com a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça, argumentando que a Lei do Distrato deve ser
coerente com o Código de Defesa do Consumidor.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se é válida a cláusula de
retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda
de imóvel sob o regime de patrimônio de afetação, conforme o artigo 67-A, I, e § 5°
da
e (ii) se tal percentual pode ser considerado abusivo pelo
Lei 13.786/2018;
Tribunal de origem à luz da constelação fático-probatória do caso e do Código de
Defesa do Consumidor.
III. Razões de decidir
4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a cláusula de
retenção de até 50% dos valores pagos é válida, desde que expressamente
pactuada, em contratos sob o regime de patrimônio de afetação.
5. No entanto, é possível a redução do percentual de retenção quando se mostrar
manifestamente abusivo, mesmo em contratos firmados após a edição da
considerando a vulnerabilidade do consumidor, os elementos
Lei 13.786/2018,
fáticos do caso e o equilíbrio contratual.
6. Quando a Corte local aplica a redução do percentual de retenção com base nos
elementos fático-probatórios específicos do caso em exame, de modo a
restabelecer o equilíbrio comutativo do contrato à luz da coincidência do Código de
Defesa do Consumidor, não cabe a esta Corte superior acolher a pretensão
recursal de reforma do acórdão guerreado, pois tal procedimento violaria a
soberania cognitiva das instâncias de origem sobre os fatos do processo, a teor
das Súmulas 5 e 7 deste Superior Tribunal de Justiça.
7. A decisão do tribunal de origem, que reduziu o percentual de retenção com base
em elementos fático-probatórios específicos, está em harmonia com a
jurisprudência desta Corte, que considera justa a retenção entre 10% e 25% dos
valores pagos.
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IV. Dispositivo 8. Agravo interno provido. (AgInt no
Rel. Min.
REsp 2158720/SP,
DANIELA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, julgado em
Dje
25/08/2025,
28/08/2025)
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM
CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO
COMPRADOR. VIOLAÇÃO DO
-A, § 5o DA
(LEI DO
ART. 67
LEI N. 13.786/2018
DISTRATO). PLEITO DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS.
POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE
CADA
DESEMBOLSO.
AGRAVO
CONHECIDO.
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte já decidiu que "é válida, desde que expressamente
pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de
patrimônio de afetação sob a vigência da
" (
Lei n. 13.786/2018
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma,
REsp n. 1.947.912/SP,
julgado em
DJEN de
.
5/5/2025,
9/5/2025)
2. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de
contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas,
para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no
Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado
AREsp 208.706/RJ,
em
DJe
.
22/8/2017,
13/9/2017)
3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente provido. (AREsp 2654649/SP,
Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em
Dje
16/06/2025,
24/06/2025)
De rigor, portanto, a manutenção da decisão ora impugnada.
Ante o exposto,
ao agravo interno.
3.
nego provimento
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 2.698.576 / SP
Número Registro: 2024/0271427-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10598615920218260002
Sessão Virtual de
a
28/10/2025
03/11/2025
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : LIVING CACOAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : VALESCA OLIVEIRA BASTOS - RJ101364
DANIELA GALVAO DA SILVA REGO ABDUCHE - RJ092540
RACHEL LOUISE BRAGA DELMÁS LEONI LOPES DE OLIVEIRA -
RJ125794
DAVID JOSEPH - SP256878
CAROLYNE ALBERNARD GOMES - RJ124647
FELIPE ARAUJO SILVA - SP492711
AMANDA SANTOS DE FARIAS - SP510790
AGRAVADO
: JEFFERSON DA SILVA CORREIA
ADVOGADOS : ANDERSON KRENZLIN BOLL - MT019619O
ANDERSON KRENZLIN BOLL - MT019619
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
AGRAVO INTERNO
Documento eletrônico VDA52003218 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 04/11/2025 00:53:10
Código de Controle do Documento: 63a74d14-1548-43e3-aea9-99d30583ed4c

AGRAVANTE : LIVING CACOAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : VALESCA OLIVEIRA BASTOS - RJ101364
DANIELA GALVAO DA SILVA REGO ABDUCHE - RJ092540
RACHEL LOUISE BRAGA DELMÁS LEONI LOPES DE OLIVEIRA -
RJ125794
DAVID JOSEPH - SP256878
CAROLYNE ALBERNARD GOMES - RJ124647
FELIPE ARAUJO SILVA - SP492711
AMANDA SANTOS DE FARIAS - SP510790
AGRAVADO
: JEFFERSON DA SILVA CORREIA
ADVOGADOS : ANDERSON KRENZLIN BOLL - MT019619O
ANDERSON KRENZLIN BOLL - MT019619
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
28/10/2025
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
03/11/2025,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio
Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio
de Noronha.

Brasília, 03 de novembro de 2025
Documento eletrônico VDA52003218 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 04/11/2025 00:53:10
Código de Controle do Documento: 63a74d14-1548-43e3-aea9-99d30583ed4c