Tribunal: STJ
Processo: 2205750-62.2023.8.26.0000
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AÇÃO DE COBRANÇA DE
COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL.
DESPESAS
CONDOMINIAIS
EM
ATRASO.
RESPONSABILIDADE
PELO
PAGAMENTO. EDITAL DE LEILÃO. PREVISÃO DE QUE EVENTUAIS ÔNUS SOBRE O
IMÓVEL CORRERIAM POR CONTA DO ARREMATANTE.

Inteiro teor:
AgInt nos EDcl no RECURSO ESPECIAL No 2182636 - SP (2024/0426873-8)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: JOHN HERBERT FELIX DO NASCIMENTO
ADVOGADO
: ANDRÉ APARECIDO RODRIGUES DE SOUZA - SP385120
AGRAVADO
: CONDOMINIO EDIFICIO SOLAR DA PRAIA
ADVOGADOS
: LUIZ FELIPE MARINHO MONTEIRO - SP214843
GRAZIELLI DA CRUZ CAMPOS - SP494947
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AÇÃO DE COBRANÇA DE
COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL.
DESPESAS
CONDOMINIAIS
EM
ATRASO.
RESPONSABILIDADE
PELO
PAGAMENTO. EDITAL DE LEILÃO. PREVISÃO DE QUE EVENTUAIS ÔNUS SOBRE O
IMÓVEL CORRERIAM POR CONTA DO ARREMATANTE. DECISÃO EM HARMONIA
COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.
IMPOSSIBILIDADE DE
SÚMULA 568/STJ.
REEXAMINAR O CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA 7/STJ.
DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.
1. Cumprimento de sentença em ação de cobrança de cotas condominiais.
2. Precedentes desta Corte a afirmar que, "em se tratando a dívida de
condomínio de obrigação 'propter rem', constando do edital de praça a
existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo
pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam
anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do
antigo executado pelo arrematante".
3. O reexame de fatos e provas é inadmissível em recurso especial, ante o óbice
da Súmula 7/STJ.
4. Pedido de concessão do benefício da assistência judiciária gratuita
prejudicado, diante da sua incompatibilidade com o recolhimento do preparo
recursal.
5. Agravo interno não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do
21/10/2025
27/10/2025,
voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Documento eletrônico VDA51826117 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 28/10/2025 11:34:27
Publicação no DJEN/CNJ de 30/10/2025. Código de Controle do Documento: 5b945aae-65cd-4ddd-aac4-f847f2f05b3a

Brasília,
.
28 de outubro de 2025
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
Documento eletrônico VDA51826117 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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AgInt nos EDcl no RECURSO ESPECIAL No 2182636 - SP (2024/0426873-8)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: JOHN HERBERT FELIX DO NASCIMENTO
ADVOGADO
: ANDRÉ APARECIDO RODRIGUES DE SOUZA - SP385120
AGRAVADO
: CONDOMINIO EDIFICIO SOLAR DA PRAIA
ADVOGADOS
: LUIZ FELIPE MARINHO MONTEIRO - SP214843
GRAZIELLI DA CRUZ CAMPOS - SP494947
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AÇÃO DE COBRANÇA DE
COTAS
CONDOMINIAIS.
ARREMATAÇÃO
DE
IMÓVEL
EM
LEILÃO
EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. RESPONSABILIDADE
PELO PAGAMENTO. EDITAL DE LEILÃO. PREVISÃO DE QUE EVENTUAIS ÔNUS
SOBRE O IMÓVEL CORRERIAM POR CONTA DO ARREMATANTE. DECISÃO EM
HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 568/STJ.
IMPOSSIBILIDADE DE REEXAMINAR O CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS
AUTOS. SÚMULA 7/STJ. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.
1. Cumprimento de sentença em ação de cobrança de cotas condominiais.
2. Precedentes desta Corte a afirmar que, "em se tratando a dívida de
condomínio de obrigação 'propter rem', constando do edital de praça a
existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável
pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam
anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do
antigo executado pelo arrematante".
3. O reexame de fatos e provas é inadmissível em recurso especial, ante o
óbice da Súmula 7/STJ.
4. Pedido de concessão do benefício da assistência judiciária gratuita
prejudicado, diante da sua incompatibilidade com o recolhimento do preparo
recursal.
5. Agravo interno não provido.
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RELATÓRIO
Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI

Examina-se agravo interno interposto por JOHN HERBERT FELIX DO
NASCIMENTO à decisão unipessoal que conheceu e negou provimento ao seu
recurso especial, fundamentado, exclusivamente, na alínea "a" do permissivo
constitucional.
: de cumprimento de sentença, proposta por CONDOMÍNIO
Ação
EDIFÍCIO SOLAR DA PRAIA a ANTONIO EDUARDO ELORZA.
: indeferiu o requerimento de inclusão do
Decisão interlocutória
arrematante no polo passivo do cumprimento de sentença.
: deu provimento ao agravo de instrumento interposto pela
Acórdão
parte ora recorrida, nos seguintes termos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. DÉBITO DE NATUREZA
“PROPTER REM”. ARREMATANTE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUBSTITUIÇÃO
PROCESSUAL DO POLO PASSIVO DO DEVEDOR ORIGINÁRIO PELO ARREMATANTE.
POSSIBILIDADE. CIÊNCIA DA DÍVIDA VERIFICADA. INCIDÊNCIA DO ART. 109, §3o, CPC
/15. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. (e-STJ fls. 88-92).

: opostos pelo ora agravante, foram rejeitados
Embargos de declaração
(e-STJ fls. 168-172).
: alega violação dos artigos 886, inciso VI e 908, § 1o do
Recurso especial
Código de Processo Civil. Sustenta que, diante da inexistência de menção ao fato
de que havia débitos condominiais, com processo já instaurado, no edital de leilão,
não poderia ocorrer a inclusão do arrematante no polo passivo do cumprimento
de sentença. Assinala que, de acordo com o entendimento jurisprudencial do
Superior Tribunal de Justiça, para que as despesas condominiais pretéritas possam
ser suportadas pelo arrematante, é imprescindível que tal circunstância seja
prevista pelo edital de leilão. Requer, ainda, a análise do pedido de concessão de
assistência judiciária gratuita (e-STJ fls. 175-198).
: conheceu do recurso especial e negou-lhe
Decisão unipessoal
provimento (e-STJ fls. 369-372).
: opostos pelo ora agravante à decisão
Embargos de declaração
unipessoal, foram desacolhidos (e-STJ fls. 400-401).
: reitera, essencialmente, os argumentos levantados no
Agravo interno
recurso especial. Requer a apreciação do pedido de concessão de assistência
judiciária gratuita, bem como o provimento do agravo interno "para que cesse a
afronta a lei federal, determinando a impossibilidade do agravante em figurar no
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polo passivo do cumprimento de sentença que cobra as taxas
condominiais pretéritas, mantendo a jurisprudência deste c. Superior Tribunal de
Justiça." (e-STJ fls. 404-415).
É o relatório.
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VOTO
Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI

A decisão unipessoal conheceu do recurso especial e negou-lhe
provimento, com fundamento na Súmula 568/STJ.
Não obstante as razões do agravo interno, verifica-se que o agravante
não trouxe qualquer elemento apto à modificação da decisão impugnada.

- Da Súmula 568/STJ
O acórdão recorrido decidiu em conformidade com a jurisprudência
desta Corte, segundo a qual, "em se tratando a dívida de condomínio de obrigação
'propter rem', constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o
imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais
vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive,
a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante" (REsp 1.672.508/SP,
Terceira Turma, DJe
).
01/08/2019
Também nesse sentido, veja-se: REsp 2.042.756/SP, Terceira Turma, DJe
; AgInt no REsp 1.955.102/SP, Quarta Turma, DJe
; AgInt no
29/11/2024
03/10/2024
AREsp 2.286.555/RJ, Quarta Turma, DJe
; AgInt no REsp 1.991.360/SP,
15/12/2023
Terceira Turma, DJe
.
29/06/2022
Assim, observado o entendimento dominante desta Corte acerca do
tema, incide a Súmula 568/STJ.
Em adição, frisa-se que alterar o decidido no acórdão impugnado a
respeito da existência de disposição expressa no edital de leilão acerca da
responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais exigiria o reexame de
fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.
Quanto a essa questão, o Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar os
embargos de declaração opostos ao acórdão que deu provimento ao agravo de
instrumento, assim decidiu:

[...] Ocorre que, ao contrário do alegado, foi reformada a r. decisão
agravada para incluir o arrematante no polo passivo por se tratar de dívida “propter
rem”, incidindo o art. 42, §3o do CPC e que, entendimento diverso descaracterizaria
a natureza “propter rem” (própria da coisa) das despesas condominiais comuns, ou
seja, quem se torna proprietário do bem se responsabiliza por referidas despesas,
assumindo a posição de substituto processual (sucessor) do antigo proprietário
(sucedido), assim como constou do v. acórdão embargado (fls. 90 do apenso).
Além disso, foi anotado no v. acórdão que: “o fato de o imóvel ter sido
arrematado noutro processo judicial não é impedimento para se incluir o
arrematante no polo passivo ainda que não tenha constado, com exatidão, o débito
condominial dos autos originários” (fls. 91 do apenso), porque constou do edital a
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Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 25/09/2025 15:04:24
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anotação de forma clara e de bom entendimento que: “Eventuais ônus sobre o
imóvel, exceto eventuais débitos de IPTU, correrão por conta do arrematante e
demais taxas e impostos que serão sub-rogados no valor da arrematação nos
termos do art. 130, “caput” e parágrafo único, do CTN.” (fls. 47). Logo, não há que
se falar em omissão no edital ou mesmo que o embargado tenha levado esta
Relatora a erro na forma alegada pelo embargante.

Eventual alteração do entendimento adotado pelo Tribunal de origem,
reitere- se, exigiria o revolvimento do acervo fático-probatório, inviável em sede
de recurso especial.
Em suma, por qualquer ângulo que se analise a questão, é inafastável,
na hipótese, a responsabilidade do arrematante pelas dívidas condominiais
anteriores à arrematação do imóvel, o que implica, no plano processual, a sua
permanência no polo passivo do cumprimento de sentença.

- Da assistência judiciária gratuita
O pedido de concessão de assistência judiciária gratuita encontra-se
prejudicado, uma vez que, da análise dos autos, constata-se ter havido o
recolhimento do preparo recursal.
Observe-se que, de acordo com o entendimento jurisprudencial
consolidado, o requerimento de concessão do benefício da assistência judiciária
gratuita é ato incompatível com o recolhimento do preparo. Nesse sentido: AgInt
no AREsp 2.313.216/RS, Quarta Turma, DJe
; AgInt no AREsp 1.563.316
08/09/2023
/DF, Terceira Turma, DJe
.
19/02/2020
A decisão agravada, portanto, não merece reforma.

- Dispositivo
Forte nessas razões, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.
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Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 25/09/2025 15:04:24
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt nos EDcl no REsp 2.182.636 / SP
Número Registro: 2024/0426873-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00101581320128260223
10007164020198260100
10081634020158260223
101581320128260223
22057506220238260000 2205750622023826000050000
Sessão Virtual de
a
21/10/2025
27/10/2025
Relator do AgInt nos EDcl
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : JOHN HERBERT FELIX DO NASCIMENTO
ADVOGADO
: ANDRÉ APARECIDO RODRIGUES DE SOUZA - SP385120
RECORRIDO
: CONDOMINIO EDIFICIO SOLAR DA PRAIA
ADVOGADOS
: LUIZ FELIPE MARINHO MONTEIRO - SP214843
GRAZIELLI DA CRUZ CAMPOS - SP494947
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DESPESAS CONDOMINIAIS
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : JOHN HERBERT FELIX DO NASCIMENTO
ADVOGADO
: ANDRÉ APARECIDO RODRIGUES DE SOUZA - SP385120
AGRAVADO
: CONDOMINIO EDIFICIO SOLAR DA PRAIA
ADVOGADOS : LUIZ FELIPE MARINHO MONTEIRO - SP214843
GRAZIELLI DA CRUZ CAMPOS - SP494947
Documento eletrônico VDA51808609 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 28/10/2025 00:55:16
Código de Controle do Documento: 3420ecfb-c82a-458a-961d-c8605e350655

TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra.
27/10/2025,
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 27 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51808609 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 28/10/2025 00:55:16
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