Tribunal: STJ
Processo: 0019020-82.2010.8.08.0048
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-12-19

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMISSÃO DE CORRETAGEM, RESCISÃO CONTRATUAL E HONORÁRIOS
SUCUMBENCIAIS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3022538 - ES (2025/0308948-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMOVEIS
LTDA
ADVOGADOS
: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES005875
BRENDA SCARPINO DE ASSIS - ES029041
LUIZ ALBERTO MUSSO LEAL NETO - ES018793
LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES007722
AGRAVADO
: ADEMAR DOS SANTOS
ADVOGADOS
: LUIS FELIPPE ZADIG MANGA SILVA - ES037106
DAYENNE NEGRELLI VIEIRA - ES007840
LENITA ALVAREZ DA SILVA TEIXEIRA - ES006312
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMISSÃO DE CORRETAGEM, RESCISÃO CONTRATUAL E HONORÁRIOS
SUCUMBENCIAIS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão do tribunal de origem que inadmitiu o
recurso especial, com óbices referentes ao reexame de fatos e provas e à
insuficiência na demonstração do dissídio jurisprudencial.
2. A controvérsia diz respeito à ação ordinária de rescisão de contrato de promessa
de compra e venda, com restituição de 90% dos valores pagos e devolução da
comissão de corretagem. O valor da causa foi fixado em R$ 18.942,04.
3. A sentença julgou procedente a rescisão, condenou à restituição de R$ 10.275,87 e
à devolução de R$ 7.524,40 por corretagem, fixando honorários de 20% sobre o
valor da condenação.
4. A Corte de origem reformou parcialmente para limitar a responsabilidade da
intermediadora à restituição da corretagem, manter a devolução por ausência de
informação prévia e contratação livre, fixar retenção entre 10% e 25%, correção
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Publicação no DJEN/CNJ de 22/12/2025. Código de Controle do Documento: c246e5fb-c9a9-4d42-95fe-1ab0fbb1e6b4

desde cada desembolso, juros desde o trânsito em julgado, e redimensionar os ônus
para manter honorários de 20% apenas sobre a taxa de corretagem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a comissão de corretagem é devida
pela aproximação das partes e conclusão do negócio, à luz do
do Código
art. 725
Civil; (ii) saber se os honorários e a distribuição da sucumbência foram fixados em
conformidade com os arts. 85, § 2o, I-III, e 86, do Código de Processo Civil; (iii)
saber se houve desatenção ao
III, do Código de Processo Civil quanto à
art. 927,
observância de tese repetitiva sobre o repasse da corretagem; e (iv) saber se há
divergência jurisprudencial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 7 do STJ para afastar o reexame das premissas fáticas sobre o
dever de informação, a contratação do corretor e o resultado útil da intermediação, o
que impede a revisão da restituição da corretagem.
7. A revisão do percentual de honorários e da distribuição da sucumbência também
demanda revolvimento do conjunto fático-probatório e dos critérios concretos, o que
atrai a Súmula n. 7 do STJ.
8. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, porque o acórdão recorrido alinhou-se ao
repetitivo que condiciona a validade do repasse da corretagem à prévia informação
do preço total com destaque da comissão.
9. A alegação de dissídio jurisprudencial está prejudicada por ausência de cotejo
analítico, nos termos dos arts. 1.029, § 1o, do Código de Processo Civil e 255, § 1o,
do RISTJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame das
Tese de julgamento
premissas fáticas dos autos. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão
recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ. 3. O dissídio
jurisprudencial não se configura sem o cotejo analítico exigido pelos arts. 1.029, §
1o, do CPC, e 255, § 1o, do RISTJ”.
CC,
CPC, arts. 85, § 2o, I-III, 86, 927, III,
Dispositivos relevantes citados:
art. 725;
1.029, § 1o; RISTJ,
§ 1o.
art. 255,
STJ, Súmulas n. 7, 83; STJ, Recurso especial n.
Jurisprudência relevante citada:
1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado
em 24/8/2016.
ACÓRDÃO
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Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao
09/12/2025 16/12/2025,
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
17 de dezembro de 2025

Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3022538 - ES (2025/0308948-2)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMOVEIS
LTDA
ADVOGADOS
: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES005875

BRENDA SCARPINO DE ASSIS - ES029041

LUIZ ALBERTO MUSSO LEAL NETO - ES018793

LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES007722
AGRAVADO
: ADEMAR DOS SANTOS
ADVOGADOS
: LUIS FELIPPE ZADIG MANGA SILVA - ES037106

DAYENNE NEGRELLI VIEIRA - ES007840

LENITA ALVAREZ DA SILVA TEIXEIRA - ES006312
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMISSÃO DE CORRETAGEM, RESCISÃO CONTRATUAL E HONORÁRIOS
SUCUMBENCIAIS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão do tribunal de origem que inadmitiu o
recurso especial, com óbices referentes ao reexame de fatos e provas e à
insuficiência na demonstração do dissídio jurisprudencial.
2. A controvérsia diz respeito à ação ordinária de rescisão de contrato de promessa
de compra e venda, com restituição de 90% dos valores pagos e devolução da
comissão de corretagem. O valor da causa foi fixado em R$ 18.942,04.
3. A sentença julgou procedente a rescisão, condenou à restituição de R$ 10.275,87 e
à devolução de R$ 7.524,40 por corretagem, fixando honorários de 20% sobre o
valor da condenação.
4. A Corte de origem reformou parcialmente para limitar a responsabilidade da
intermediadora à restituição da corretagem, manter a devolução por ausência de
informação prévia e contratação livre, fixar retenção entre 10% e 25%, correção
desde cada desembolso, juros desde o trânsito em julgado, e redimensionar os ônus
para manter honorários de 20% apenas sobre a taxa de corretagem.
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II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a comissão de corretagem é devida
pela aproximação das partes e conclusão do negócio, à luz do
do Código
art. 725
Civil; (ii) saber se os honorários e a distribuição da sucumbência foram fixados em
conformidade com os arts. 85, § 2o, I-III, e 86, do Código de Processo Civil; (iii)
saber se houve desatenção ao
III, do Código de Processo Civil quanto à
art. 927,
observância de tese repetitiva sobre o repasse da corretagem; e (iv) saber se há
divergência jurisprudencial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 7 do STJ para afastar o reexame das premissas fáticas sobre o
dever de informação, a contratação do corretor e o resultado útil da intermediação, o
que impede a revisão da restituição da corretagem.
7. A revisão do percentual de honorários e da distribuição da sucumbência também
demanda revolvimento do conjunto fático-probatório e dos critérios concretos, o que
atrai a Súmula n. 7 do STJ.
8. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, porque o acórdão recorrido alinhou-se ao
repetitivo que condiciona a validade do repasse da corretagem à prévia informação
do preço total com destaque da comissão.
9. A alegação de dissídio jurisprudencial está prejudicada por ausência de cotejo
analítico, nos termos dos arts. 1.029, § 1o, do Código de Processo Civil e 255, § 1o,
do RISTJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame das
Tese de julgamento
premissas fáticas dos autos. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão
recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ. 3. O dissídio
jurisprudencial não se configura sem o cotejo analítico exigido pelos arts. 1.029, §
1o, do CPC, e 255, § 1o, do RISTJ”.
CC,
CPC, arts. 85, § 2o, I-III, 86, 927, III,
Dispositivos relevantes citados:
art. 725;
1.029, § 1o; RISTJ,
§ 1o.
art. 255,
STJ, Súmulas n. 7, 83; STJ, Recurso especial n.
Jurisprudência relevante citada:
1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado
em 24/8/2016.
RELATÓRIO
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Trata-se de agravo em recurso especial interposto por LPS ESPÍRITO
SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA. contra a decisão que inadmitiu o
recurso especial por incidência da Súmula n. 7 do STJ.
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso
especial foram atendidos.
Contraminuta às fls. 1.307-1.310.
O recurso especial foi interposto, com fundamento no
III,
e ,
art. 105,
a c
da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito
Santo em apelação cível nos autos de ação ordinária.
O julgado foi assim ementado (fls. 1.020-1.022):

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO ORDINÁRIA – RESCISÃO DE CONTRATO
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – RECURSO DE LPS ESPÍRITO
SANTO – ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – DEVOLUÇÃO DE
VALORES PAGOS – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR – CONDUTAS INDIVIDUALIZADAS – SERVIÇOS DE
INTERMEDIAÇÃO – FALHA NOS SERVIÇOS DE CORRETAGEM NÃO
ALEGADA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA AFASTADA – COMISSÃO DE
CORRETAGEM – COBRANÇA ABUSIVA – AUSÊNCIA DE DESTAQUE NO
CONTRATO DO VALOR DEVIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE
CORRETAGEM – SERVIÇO NÃO CONTRATADO – APELAÇÃO CÍVEL E
PARCIALMENTE PROVIDA – RECURSO DE DIRECIONAL CONSTRUTORA
VALPARAÍSO LTDA. E OUTRA – ILEGITIMIDADE PASSIVA – DEVOLUÇÃO
DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS
INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECEDORES – ARTIGOS 7o,
PARÁGRAFO ÚNICO E 25, §1o, DA
– PERCENTUAL A SER
LEI N. 8.078/90
RETIDO PELA CONSTRUTORA – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO
DE 30% – ABUSIVIDADE – FLUTUAÇÃO ENTRE 10% E 25% ADMITIDA –
CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – DATA DO DESEMBOLSO –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO –
TEMA N. 1.002 DO STJ – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA CARACTERIZADA –
DESCABIDA
FIXAÇÃO
DE
HONORÁRIOS
RECURSAIS
–
VERBA
ADVOCATÍCIA FIXADA NO PATAMAR MÁXIMO – APELAÇÃO CÍVEL DE
DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAÍSO E OUTRA CONHECIDA E
DESPROVIDA.
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Apelação cível de LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis Ltda.
1) Em que pese a inegável aplicação da legislação consumerista ao caso dos
autos, não apenas porque a relação jurídica amolda-se aos exatos termos do
o, §
art. 3
2o, do Código de Defesa do Consumidor, mas também pelo fato de o contrato
enquadrar-se como “de adesão”, não deve incidir a regra de responsabilidade solidária
dos integrantes da cadeia de consumo, prevista tanto no
o, parágrafo único,
art. 7
quanto no
§ 1o, do diploma consumerista.
art. 25,
2) Se a atuação da imobiliária limitou-se à mera intermediação entre as partes
contratantes, nem sequer integrando o contrato particular de promessa de compra e
venda e, tampouco, participou do empreendimento imobiliário como vendedor ou
incorporador, descabe reconhecer sua legitimidade para responder pelas consequências
advindas da rescisão contratual, dentre elas a devolução de valores pagos a título de
prestações, à exceção da comissão de corretagem que porventura tenha recebido.
3) Não sendo imputada falha na prestação do serviço de corretagem e não sendo
alegado o envolvimento da empresa imobiliária na cadeia de fornecimento do produto,
isto é, nas atividades inerentes à incorporação e construção do imóvel, havendo a sua
integração ao polo passivo da demanda, tão somente, por ter sido a destinatária da
comissão de corretagem, merece ser acolhida a argumentação recursal a fim de afastar
a sua condenação, de forma solidária, à devolução de percentual sobre o valor pago
pelos autores, devendo responder, exclusivamente, pelo pedido de devolução da
comissão de corretagem.
4) O preço ajustado foi dividido em entrada, parcelas mensais e saldo a ser pago
por meio de financiamento bancário, sem previsão de cobrança de comissão de
corretagem, em que pese constar de sua Cláusula Décima Primeira, item 11.2, “f”, que
caberia ao promissário comprador “o pagamento diretamente aos corretores e à
empresa que intermediar este negócio referente à remuneração relativa à comissão”.
5) Têm razão os autores ao requererem a devolução do valor pago a título de
comissão de corretagem, a uma, por não ter sido comprovado que foram previamente
informados do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor
da taxa de corretagem e, a duas, porque não contrataram profissional do ramo da
corretagem de imóveis visando a concretização do negócio jurídico, e sim, tiveram de
celebrar contrato autônomo de prestação de serviços de corretagem com a empresa
parceira ou contratada (Lopes Imobiliária), sob pena de o negócio jurídico restar
frustrado.
6) Se a construtora optou pela contratação de serviços de corretores para
intermediar a venda, em vez de realizá-las diretamente aos consumidores, a ela
compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação aos apelados, que
alegam não terem solicitado tais serviços e isso se confirma pela narrativa da 1a
apelante de que “recebeu a incumbência de intermediar a venda das unidades do
empreendimento...”, assim descortinando que a contratação dos serviços da 1a
apelante não decorreu de livre escolha dos apelados, e sim, constituiu mera etapa da
negociação, que teve de ser cumprida para que a contratação pudesse ser aperfeiçoada.
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7) Apelação cível de LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis conhecida e
parcialmente provida.
Apelação cível de Direcional Construtora Valparaíso Ltda. e Direcional
Engenharia S/A.
8) A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa da
firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo
que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do
serviço de corretagem, o que não se verifica, entretanto, quanto a obrigação de restituir
um percentual sobre o total pago pelo adquirente que, de acordo com a jurisprudência
do Superior Tribunal de Justiça, inclui a comissão de corretagem.
9) Descabe a argumentação das apelantes de que não ostentam legitimidade para
responder pela devolução da comissão de corretagem, por constituir prática abusiva a
cobrança de quantia a esse título nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam
novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como
é mais comum, a um de seus stands, e entabula o negócio jurídico por intermédio de
profissional contratado pela construtora.
10) É abusiva a cláusula contratual em voga ao estabelecer, sem critério algum,
o direito da construtora à retenção de 30% do valor pago, devendo prevalecer a
orientação em prol da adoção, como parâmetro para definição do percentual a ser
retido, da flutuação entre 10% e 25%.
11) É considerada razoável a retenção de percentual entre 10% e 25% pelo
promitente-vendedor, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante
avaliação dos prejuízos suportados, sobretudo, com despesas administrativas inerentes
à divulgação, comercialização e corretagem, ao pagamento de tributos e taxas
incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador.
12) Firmou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que
o termo inicial da atualização monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em
virtude da rescisão de contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso, ainda
que a iniciativa do distrato tenha sido do comprador.
13) Em precedente firmado sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior
Tribunal de Justiça estabeleceu que, nos compromissos de compra e venda de
unidades imobiliárias anteriores à
em que se pleiteia a resolução
Lei no 13.786/2018,
do contrato por iniciativa do promitente comprador, mediante critério diverso da
cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em
julgado da decisão (
- Tema 1.002).
REsp 1.740.911/DF
14) Os demandantes formularam, fundamentalmente, três pedidos em face das
requeridas: (i) suspensão da exigibilidade das verbas vincendas em sede de tutela de
urgência e, por sentença, a declaração de sua inexigibilidade; (ii) rescisão do contrato
de promessa de compra e venda; (iii) restituição dos valores por eles desembolsados,
inclusive, a comissão de corretagem; de tais pleitos, só não obtiveram êxito integral no
segundo, por ter sido determinada a devolução parcial do montante pago, o que
confirma sua sucumbência em parte mínima do pedido (CPC,
parágrafo único).
art. 86,
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15) A aplicação do princípio da causalidade não favorece as apelantes por terem
os autores buscado uma solução amigável na via administrativa, conforme mensagens
eletrônicas acostadas aos autos, das quais é possível depreender que o insucesso das
tratativas entre as partes pode ser atribuída à intransigente postura das apelantes de não
aceitarem restituir além de 70% do valor pago pelos adquirentes do imóvel, do que
resultou o ajuizamento desta ação.
16) Apelação cível interposta por Direcional Construtora Valparaíso Ltda. e
Direcional Engenharia S/A conhecida e desprovida.

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl.
1.167):
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL - ALEGADA
OMISSÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE MÁCULA A SER
SANADA - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE
PROVIDA - REFLEXOS NA SUCUMBÊNCIA - NECESSIDADE DE
REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - ALEGADO
DECAIMENTO DE PARTE MÍNIMA DO PEDIDO NÃO CARACTERIZADO -
RECONHECIDA OMISSÃO NO QUE SE REFERE À SUCUMBÊNCIA -
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDOS.
1) O documento que, de acordo com a embargante, comprova terem os autores/
embargados sido informados do valor correspondente à taxa de comissão de
corretagem, do preço total do imóvel e da responsabilidade de arcarem com a
remuneração dos serviços de intermediação imobiliária, nem sequer ostenta assinatura
dos autores/embargados e dele consta o preço total de R$ 144.700,00 (cento e quarenta
mil e setecentos reais), estando aí embutida a taxa de corretagem (R$ 7.524,40), ao
passo que o contrato celebrado com as demais requeridas só informa o preço do qual
teriam sido cientificados, a saber, de R$ 137.175,60 (cento e trinta e sete mil, cento e
setenta e cinco reais e sessenta centavos).
2) Em reforço, a ausência de prévia informação do preço total da aquisição do
imóvel, com destaque do valor da taxa de corretagem, não foi o único fundamento
adotado no julgamento para manter a condenação da embargante, por ter sido
acrescido o fato de os autores/embargados não terem contratado profissional do ramo
da corretagem de imóveis visando a concretização do negócio jurídico, e sim, tiveram
de celebrar contrato autônomo de prestação de serviços de corretagem com a empresa
parceira ou contratada (Lopes Imobiliária), sob pena de o negócio jurídico restar
frustrado.
3) A sentença condenou as três empresas requeridas, solidariamente, ao
pagamento da verba honorária de 20% sobre o valor da condenação, que abarcava a
quantia correspondente ao percentual de 90% a ser restituído (R$ 10.275,87) e a taxa
de corretagem (R$ 7.524,40). Com o desfecho do julgamento, a condenação solidária
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da embargante limitou-se à restituição da taxa de corretagem, de modo que sobre o
respectivo valor deverá incidir a verba sucumbencial (20%), não havendo que se falar
em decaimento de parte mínima do pedido.
4) Embargos de declaração conhecidos e parcialmente providos.

No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 725 do Código Civil, porque a comissão de corretagem seria devida
com a aproximação das partes e a conclusão útil do negócio;
b) 927, III, do Código de Processo Civil, já que teria havido desatenção à
tese repetitiva sobre repasse da corretagem condicionado à informação prévia do
preço total com destaque da comissão;
c) 85, § 2o, I, III, e 86 do CPC, porque os honorários fixados em 20% não
observariam os critérios legais.
Requer o provimento do recurso com a reforma do acórdão recorrido para
que julgue improcedente os pedidos formulados em face da ora recorrente,
invertendo-se os ônus de sucumbência.
Na contraminuta, a parte agravada aduz que o agravo deve ser desprovido
e requer a condenação da agravante por litigância de má-fé com aplicação de multa.
É o relatório.
VOTO
A controvérsia diz respeito à ação ordinária em que a parte autora pleiteou
a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, a restituição de 90% dos
valores pagos e a devolução da comissão de corretagem. O valor da causa foi fixado
em R$ 18.942,04.
Documento eletrônico VDA52030685 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, condenou ao
pagamento de R$ 10.275,87 (restituição de 90%) e à devolução de R$ 7.524,40 a
título de corretagem, fixando honorários de 20% sobre o valor da condenação.
A Corte estadual reformou parcialmente para afastar a responsabilidade
solidária da intermediadora quanto às parcelas e limitar sua responsabilidade à
restituição da corretagem; manteve a devolução da corretagem por ausência de
informação prévia e contratação livre de corretor; definiu parâmetros de retenção
entre 10% e 25%; fixou correção desde cada desembolso; juros desde o trânsito em
julgado (Tema n. 1.002 do STJ); e, nos embargos, redimensionou os ônus
sucumbenciais mantendo honorários de 20% apenas sobre a taxa de corretagem.
I -
do CC
Art. 725
No recurso especial, a parte recorrente alega que a comissão de corretagem
é devida com a aproximação das partes e a conclusão do negócio, sustentando a
validade da remuneração do corretor.
O acórdão recorrido concluiu que não houve prévia informação do preço
total com destaque da corretagem e que os autores não contrataram corretor de sua
livre escolha, reconhecendo a abusividade e determinando a restituição da comissão.
À espécie, incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a pretensão demandaria
reexame do conjunto fático-probatório quanto ao resultado útil da intermediação e ao
cumprimento do dever de informação, matérias decididas pela Corte de origem com
base nos elementos dos autos.
II - Arts. 85, § 2o, I a III, e 86 do CPC
A recorrente afirma que os honorários fixados em 20% não observaram os
critérios legais e que a distribuição da sucumbência desconsiderou o decaimento
mínimo.
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O acórdão recorrido manteve a verba honorária em 20% sobre o valor da
taxa de corretagem, afastou a sucumbência mínima dos autores, redimensionando os
ônus nos embargos.
A revisão do percentual de honorários e da distribuição da sucumbência
esbarra na Súmula n. 7 do STJ, por exigir o revolvimento do acervo fático-
probatório e dos critérios concretos apreciados pela Corte estadual.
III -
III, do CPC
Art. 927,
A recorrente sustenta que houve desatenção à tese repetitiva sobre a
validade do repasse da corretagem com prévia informação do preço total e destaque
da comissão.
O acórdão recorrido aplicou a orientação desta Corte quanto à abusividade
da cobrança sem o devido destaque e à falta de contratação livre de corretor,
concluindo pela restituição da comissão.
Rever tal conclusão pressupõe reexame das premissas fáticas sobre o dever
de informação e a forma de contratação, o que encontra óbice na Súmula n. 7 do
STJ.
Ademais, ao decidir que a transferência da responsabilidade pelo
pagamento da corretagem depende do cumprimento do dever de informação, está em
sintonia com o entendimento do STJ.
Nesse sentido:

RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO
TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO
DO
1.1. Validade da
ART. 1.040
CPC/2015:
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
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comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de
promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da
comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato
acerca da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se
a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO
ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (
relator Ministro
REsp n. 1.599.511/SP,
Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em
DJe de
)
24/8/2016,
6/9/2016.

Caso, pois, de aplicação da Súmula n. 83 do STJ.
IV - Divergência jurisprudencial
Para a interposição de recurso especial fundado na alínea do permissivo
c
constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a
comprovação do dissídio jurisprudencial, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1o,
do Código de Processo Civil e 255, § 1o, do RISTJ.
Isso porque não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas,
pois, além de juntar aos autos cópia do inteiro teor dos arestos tidos por divergentes
ou de mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram publicados,
deve a parte recorrente proceder ao devido confronto analítico, demonstrando a
similitude fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso.
Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a
não realização do devido cotejo analítico.
V - Conclusão
Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.
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Deixo de majorar os honorários recursais nos termos do § 11 do
do
art. 85
Código de Processo Civil, em razão do alcance do limite máximo previsto no § 2o do
referido artigo.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 3.022.538 / ES
Número Registro: 2025/0308948-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00190208220108080048 190208220108080048
Sessão Virtual de
a
09/12/2025
16/12/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA
ADVOGADOS : CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES005875
LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES007722
LUIZ ALBERTO MUSSO LEAL NETO - ES018793
BRENDA SCARPINO DE ASSIS - ES029041
AGRAVADO
: ADEMAR DOS SANTOS
ADVOGADOS : LENITA ALVAREZ DA SILVA TEIXEIRA - ES006312
DAYENNE NEGRELLI VIEIRA - ES007840
LUIS FELIPPE ZADIG MANGA SILVA - ES037106
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA E
VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
09/12/2025
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
16/12/2025,
Ministro Relator.
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/12/2025 00:48:53
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Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco
Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.

Brasília, 16 de dezembro de 2025
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