Tribunal: STJ
Processo: 0742016-21.2021.8.07.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-09-25

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DE RENOVAÇÃO.
DEFINIÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL MENSAL. PERÍCIA TÉCNICA. VALIDADE.
AUMENTO ALUGUEL ACIMA DO VALOR DE MERCADO. ABUSIVIDADE.
REEXAME DE FATOS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.
1. Ação de renovação de contrato de locação comercial.
2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que o juiz, como destinatário da
prova, pode, em conformidade com os princípios da livre apreciação da prova
e do livre convencimento motivado, decidir pelo indeferimento da prova
requerida sem que isso configure cerceamento de defesa.
3. O reexame de fatos e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso
especial são inadmissíveis.
4. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial
pretendido. Precedentes desta Corte.
5. Agravo interno não provido.

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2821413 - DF (2024/0480957-6)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL
BRASILIA
ADVOGADOS
: HUMBERTO ROSSETTI PORTELA - MG091263
IGOR GOES LOBATO - SP307482
AGRAVADO
: Z DE S DIAS OTICA - EMPRESA DE PEQUENO PORTE
ADVOGADA
: GÉSSIKA MARIA BARRETO ROCHA - DF058861
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DE RENOVAÇÃO.
DEFINIÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL MENSAL. PERÍCIA TÉCNICA. VALIDADE.
AUMENTO ALUGUEL ACIMA DO VALOR DE MERCADO. ABUSIVIDADE.
REEXAME DE FATOS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.
1. Ação de renovação de contrato de locação comercial.
2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que o juiz, como destinatário da
prova, pode, em conformidade com os princípios da livre apreciação da prova
e do livre convencimento motivado, decidir pelo indeferimento da prova
requerida sem que isso configure cerceamento de defesa.
3. O reexame de fatos e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso
especial são inadmissíveis.
4. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial
pretendido. Precedentes desta Corte.
5. Agravo interno não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos
16/09/2025
22/09/2025
do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro
e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
23 de setembro de 2025
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
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Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 23/09/2025 22:01:12
Publicação no DJEN/CNJ de 26/09/2025. Código de Controle do Documento: aedb15f4-25b5-4dd9-bd96-67e37df45c28

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2821413 - DF (2024/0480957-6)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL
BRASILIA
ADVOGADOS
: HUMBERTO ROSSETTI PORTELA - MG091263
IGOR GOES LOBATO - SP307482
AGRAVADO
: Z DE S DIAS OTICA - EMPRESA DE PEQUENO PORTE
ADVOGADA
: GÉSSIKA MARIA BARRETO ROCHA - DF058861
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DE RENOVAÇÃO.
DEFINIÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL MENSAL. PERÍCIA TÉCNICA. VALIDADE.
AUMENTO ALUGUEL ACIMA DO VALOR DE MERCADO. ABUSIVIDADE.
REEXAME DE FATOS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.
1. Ação de renovação de contrato de locação comercial.
2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que o juiz, como destinatário da
prova, pode, em conformidade com os princípios da livre apreciação da prova
e do livre convencimento motivado, decidir pelo indeferimento da prova
requerida sem que isso configure cerceamento de defesa.
3. O reexame de fatos e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso
especial são inadmissíveis.
4. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial
pretendido. Precedentes desta Corte.
5. Agravo interno não provido.
RELATÓRIO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Examina-se agravo interno interposto por CONDOMINIO CIVIL DO
SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA, contra decisão que
conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial.
: de renovação de locação ajuizada por Z DE S DIAS OTICA, em
Ação
desfavor do agravante, alegando a abusividade de cláusulas contratuais.
: julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para:
Sentença

1) RENOVAR o contrato de locação firmado entre as partes, pelo período
de 5 (cinco) anos (1.6.2022 a 31.5.2027), nos mesmos termos e condições do
contrato anteriormente vigente; 2) REAJUSTAR o valor do aluguel mínimo mensal
para R$ 41.300,00 (quarenta e um mil e trezentos reais) a partir da data da
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renovação (1.6.2022), o qual deverá ser atualizado na periodicidade e pelos índices
previstos no contrato, desde já facultada a compensação dos valores eventualmente
pagos em excesso com os alugueis vincendos; 3) MANTER os fiadores do contrato.(e-
STJ, fls. 1383).

: deu provimento ao recurso adesivo da autora e negou
Acórdão
provimento à apelação interposta pelo agravante, nos termos da seguinte ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. CENTRO COMERCIAL. RENOVAÇÃO
DO NEGÓCIO JURÍDICO. DEFINIÇAO DO VALOR DO ALUGUEL MENSAL MÍNIMO.
PERÍCIA TÉCNICA. VALIDADE. CLÁUSULA CONTRATUAL COM PREVISÃO DE
AUMENTO DO MONTANTE DO ALUGUEL ACIMA DO VALOR "DE MERCADO".
ABUSIVIDADE. OCORRÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELO CENTRO COMERCIAL RÉU
DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO MANEJADO PELA AUTORA PROVIDO.
1. A hipótese consiste em averiguar se deve ser promovida nova perícia técnica,
bem como examinar se a cláusula 9.8 do documento denominado Normas Gerais
Complementares que compõe o instrumento negocial deve ser considerada nula em
razão do conteúdo alegadamente abusivo
2. A nova avaliação de bem já previamente avaliado pode ocorrer somente se for
constatada uma das hipóteses previstas no art. 873 do CPC.
3. Na hipótese o perito judicial esclareceu, no entanto, que o critério 'campo de
arbítrio', defendido pelo réu, deve ser aplicado somente na hipótese de constatação
de situações específicas que foram devidamente relacionadas, não verificadas no
presente caso.
4. Não há nos autos qualquer evidência no sentido de que o valor da avaliação
esteja em desacordo com a média dos preços praticados no 'mercado imobiliário',
tampouco que tenha havido equívoco em relação aos critérios de mensuração,
tendo sido a questão justificada de modo claro no respectivo laudo pericial e nas
manifestações ulteriores.
5. A respeito da suposta abusividade da cláusula 9.8 do instrumento negocial
alegada pela autora, convém ressaltar que, de acordo com as regras previstas nos
artigos 17, 18 e 19, ambos da Lei no 8.245/1991, locador e locatário podem fixar
livremente o valor do aluguel, sendo permitida a revisão judicial do aludido
montante para ajuste da mencionada quantia ao preço "de mercado". 6. A aludida
norma, no entanto, não é absoluta, devendo ser observados também os princípios
da boa-fé, da função social e do equilíbrio econômico do contrato.
6. No caso em análise está garantido à ré a exigência do valor concernente ao
aluguel aludido no montante proporcional às vendas efetuadas pela autora, ou, de
modo subsidiário, no valor do aluguel mensal mínimo estabelecido no "mercado",
razões pelas quais a majoração do valor mensal mínimo em 25% (vinte e cinco por
cento), no momento da renovação do negócio jurídico em evidência, deve ser
considerada, de fato, abusiva.
7. O laudo pericial apontou significativa desproporção entre o valor de mercado do
aluguel mensal mínimo do aludido imóvel (R$ 41.300,00) e o valor exigido pelo réu
(R$ 53.227,63) para renovação do aludido negócio jurídico, o que demonstra a
abusividade da cláusula em análise e o desequilíbrio contratual.
8. Recurso interposto pela autora conhecido e provido.
9. Recurso interposto pelo réu conhecido e desprovido.

: opostos pelo agravante, foram rejeitados.
Embargos de Declaração
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: alega violação dos arts. 473 e 480 do CPC; art. 54
Recurso especial
da Lei n. 8.245/1991 e art. 422 do CC, bem como dissídio jurisprudencial.
Insurge-se contra o indeferimento do pedido de realização de
nova perícia, alegando que o laudo pericial contém equívocos que distorcem o
valor do aluguel mínimo mensal. Defende a validade das cláusulas contratuais
pactuadas, garantindo a prevalência das condições livremente pactuadas e a
observância da boa-fé nos contratos.
: conheceu do agravo para não conhecer do recurso
Decisão unipessoal
especial.
: o agravante alega que a controvérsia jurídica discutida
Agravo interno
em seu recurso especial diz respeito à correta interpretação e aplicação de normas
legais federais, e não à análise de cláusulas contratuais ou ao reexame do conjunto
fático-probatório, o que afasta a incidência das súmulas 5 e 7/STJ.
Reitera a apontada violação dos arts. 480, §1o e 473 do CPC, pois o
acórdão estadual indeferiu o pedido de nova perícia sem fundamentação técnica
adequada.
Defende a necessidade de observância da boa-fé objetiva e da função
social do contrato, fundamentos jurídicos autônomos que não demandam o
reexame de provas. Destaca que o dissídio jurisprudencial restou demonstrado.
Requer, ao final, a reconsideração da decisão agravada, para permitir o
processamento e julgamento do recurso especial.
É o relatório.
VOTO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
A despeito das alegações aduzidas neste recurso, percebe-se que a parte
agravante não trouxe qualquer argumento novo capaz de ilidir o entendimento

firmado na decisão ora agravada.

- Do reexame de fatos e provas
Sobre a necessidade de realização de nova perícia, como exposto na
decisão agravada, o TJ/DFT ao julgar o recurso interposto pela parte agravante
assim decidiu:
O centro comercial apelante sustenta que deve ser promovida nova
prova técnica ao argumento de que o laudo pericial apresenta equívocos em relação
ao método empregado para avaliação do valor alusivo ao aluguel mensal mínimo do
imóvel objeto do recurso.
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No que concerne à alegada invalidade do laudo técnico em virtude do
suposto erro no procedimento adotado pelo perito, convém destacar que a nova
avaliação de bem já previamente avaliado pode ocorrer somente se for constatada
uma das hipóteses previstas no art. 873 do CPC.
A alegação, isoladamente, no entanto, de que o montante do aluguel
mensal mínimo do imóvel é superior à quantia estipulada pelo perito nomeado pelo
Juízo não é suficiente para propiciar a determinação de nova avaliação, nos termos
do art. 873, inc. II, do CPC. (e-STJ, fls. 1475-1476).

Desse modo, merece ser mantida a aplicação da Súmula 7/STJ, haja
vista que os argumentos trazidos pela parte agravante não são capazes de
demonstrar como alterar o decidido pelo Tribunal de origem não demandaria o
reexame de fatos e provas.
Cumpre anotar, que a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o
juiz, como destinatário da prova, pode, em conformidade com os princípios da
livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, decidir pelo
indeferimento da prova requerida sem que isso configure cerceamento de defesa.
Nesse sentido: AgInt no AREsp 1634989/PR, 3a Turma, DJe
;
28/05/2020
AgInt no AREsp 1632773/SP, 4a Turma, DJe
.
05/06/2020

- Do reexame de fatos e da interpretação de cláusulas contratuais
Quanto à aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ, essas merecem ser mantidas,
visto que alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere aos termos
do contrato de locação firmado entre as partes, e exige o reexame de fatos e
provas e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso
especial pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ.
Portanto, não é possível que sejam revisitados fatos ou que seja
conferida nova interpretação de cláusula contratual, uma vez que são matérias
ligadas à demanda e alheias à função desta Corte Superior que é a uniformização
da interpretação da legislação federal.

- Da divergência jurisprudencial
Ademais, deve ser mantido o entendimento de que não é possível o
conhecimento do recurso especial interposto pela divergência jurisprudencial na
hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos e não na interpretação da lei.
Isso porque a Súmula 7/STJ também se aplica aos recursos especiais
interpostos pela alínea “c”, do permissivo constitucional. A esse respeito: AgInt nos
EDcl no AREsp 1041244/RJ, 4a Turma, DJe de
; AgInt no AREsp n.
22/11/2019
821.337/SP, 3a Turma, DJe de
; e AgInt no AREsp n. 964.391/SP, 3a
13/03/2017
Turma, DJe de
.
21/11/2016

DISPOSITIVO
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Forte nessas razões, NEGO PROVIMENTO ao presente agravo interno no
agravo em recurso especial.

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Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 22/08/2025 15:33:00
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt no AREsp 2.821.413 / DF
Número Registro: 2024/0480957-6
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
07420162120218070001 7420162120218070001
Sessão Virtual de
a
16/09/2025
22/09/2025
Relator do AgInt
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO
NACIONAL BRASILIA
ADVOGADOS : HUMBERTO ROSSETTI PORTELA - MG091263
IGOR GOES LOBATO - SP307482
AGRAVADO
: Z DE S DIAS OTICA - EMPRESA DE PEQUENO PORTE
ADVOGADA
: GÉSSIKA MARIA BARRETO ROCHA - DF058861
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - LOCAÇÃO
DE IMÓVEL
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO
NACIONAL BRASILIA
ADVOGADOS : HUMBERTO ROSSETTI PORTELA - MG091263
IGOR GOES LOBATO - SP307482
AGRAVADO
: Z DE S DIAS OTICA - EMPRESA DE PEQUENO PORTE
ADVOGADA
: GÉSSIKA MARIA BARRETO ROCHA - DF058861
TERMO
Documento eletrônico VDA50754696 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/09/2025 00:27:03
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A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
16/09/2025
22/09/2025
do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 22 de setembro de 2025
Documento eletrônico VDA50754696 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/09/2025 00:27:03
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