Tribunal: STJ
Processo: 0008667-78.2015.8.19.0087
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-22

Ementa:
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO
DE PERDAS E DANOS. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO E NÃO
EXECUÇÃO DAS OBRAS.
§ 3o, DA
ART. 52,
LEI 8.245/91.
RETOMADA INSINCERA. MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA
DE
PROVA
DE
PREJUÍZO
AO
FUNDO
DE
COMÉRCIO.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
SÚMULA 7/STJ.
INOCORRÊNCIA.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2875681 - RJ (2025/0077523-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: RENATA DE NOVA CIDADE COMERCIO DE ROUPAS LTDA
ADVOGADO
: LUIZ TUBENCHLAK FILHO - RJ075950
AGRAVADO
: LUIZ FRANCISCO DE PINHO
AGRAVADO
: JUSTINA JESUS PINHO DA SILVA - ESPÓLIO
ADVOGADO
: MARCO ANTONIO LEITE DE SIQUEIRA - RJ004702D
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO
DE PERDAS E DANOS. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO E NÃO
EXECUÇÃO DAS OBRAS.
§ 3o, DA
ART. 52,
LEI 8.245/91.
RETOMADA INSINCERA. MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA
DE
PROVA
DE
PREJUÍZO
AO
FUNDO
DE
COMÉRCIO.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
SÚMULA 7/STJ.
INOCORRÊNCIA. DECISÃO MANTIDA.
1. O Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório, concluiu
que a retomada do imóvel decorreu de fundamento legítimo
(necessidade de obras) e que não se comprovou má-fé dos locadores
nem prejuízo efetivo ao fundo de comércio.
2. A simples não execução das obras no prazo legal ou a alienação
posterior do bem não caracterizam, por si sós, retomada insincera nem
ensejam indenização prevista no
§ 3o, da Lei de Locações,
art. 52,
ausentes prova cabal de conduta dolosa e dano concreto.
3. A revisão das premissas fixadas pelas instâncias ordinárias
demandaria reexame de provas, providência vedada pela Súmula 7/STJ.
4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão
recorrido enfrenta de forma fundamentada as questões suscitadas,
ainda que decida em sentido contrário ao pretendido pela parte.
5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
ACÓRDÃO
Documento eletrônico VDA51608611 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 21/10/2025 14:42:56
Publicação no DJEN/CNJ de 23/10/2025. Código de Controle do Documento: 66df3e49-c818-4b9e-9e8f-dcb16107d926

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe
14/10/2025
20/10/2025,
negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
21 de outubro de 2025

Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 23/10/2025. Código de Controle do Documento: 66df3e49-c818-4b9e-9e8f-dcb16107d926

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2875681 - RJ (2025/0077523-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: RENATA DE NOVA CIDADE COMERCIO DE ROUPAS LTDA
ADVOGADO
: LUIZ TUBENCHLAK FILHO - RJ075950
AGRAVADO
: LUIZ FRANCISCO DE PINHO
AGRAVADO
: JUSTINA JESUS PINHO DA SILVA - ESPÓLIO
ADVOGADO
: MARCO ANTONIO LEITE DE SIQUEIRA - RJ004702D
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL.
AÇÃO DE PERDAS E DANOS. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO E
NÃO EXECUÇÃO DAS OBRAS. ART. 52, § 3o, DA LEI 8.245/91.
RETOMADA INSINCERA. MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA
DE PROVA DE PREJUÍZO AO FUNDO DE COMÉRCIO. SÚMULA 7
/STJ.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
INOCORRÊNCIA. DECISÃO MANTIDA.
1. O Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório,
concluiu que a retomada do imóvel decorreu de fundamento legítimo
(necessidade de obras) e que não se comprovou má-fé dos locadores
nem prejuízo efetivo ao fundo de comércio.
2. A simples não execução das obras no prazo legal ou a alienação
posterior do bem não caracterizam, por si sós, retomada insincera
nem ensejam indenização prevista no art. 52, § 3o, da Lei de
Locações, ausentes prova cabal de conduta dolosa e dano concreto.
3. A revisão das premissas fixadas pelas instâncias ordinárias
demandaria reexame de provas, providência vedada pela Súmula 7
/STJ.
4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional quando o
acórdão recorrido enfrenta de forma fundamentada as questões
suscitadas, ainda que decida em sentido contrário ao pretendido pela
parte.
5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
RELATÓRIO
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Trata-se de agravo em recurso especial interposto por Renata de Nova
Cidade Comércio de Roupas Ltda. (Renata), contra decisão que não admitiu seu apelo
nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea “a”, da Constituição Federal,
contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim
ementado:
Apelação cível. Locação comercial. Ação de perdas e danos. Pedido
renovatório não acolhido. Indenização pelo fundo de comércio e com
despesas de mudança. Alienação do imóvel locado. Direito de
preferência do locatário. Sentença de improcedência. Renovação do
contrato locatício realizada no interesse do locador. Retomada do bem
que não implica no insucesso do empreendimento. Ação renovatória
que foi julgada improcedente. Necessidade de execução de obras que
fundamentou o pedido dos locadores para reaver o imóvel locado.
Danos materiais consistentes em lucros cessantes e despesas com
mudança da locatária que não foram provados. Improcedência do
ressarcimento pela perda e desvalorização do fundo de comércio em
razão das causas previstas no parágrafo 3o do art. 52 da Lei 8.245/91.
Desprovimento do recurso.

Embargos de declaração de Renata foram parcialmente acolhidos .
Nas razões do agravo, Renata apontou:
que a decisão agravada incorreu
(1)
em erro ao aplicar a Súmula 7/STJ, pois o recurso especial não busca reexame de
provas, mas sim a correta aplicação do art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91, que prevê
indenização ao locatário em caso de retomada insincera do imóvel;
que a decisão
(2)
agravada desconsiderou que o recurso especial não trata de violação ao direito de
preferência, mas sim de descumprimento do prazo de três meses para início das
obras, conforme previsto no art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91;
que a decisão agravada
(3)
não analisou adequadamente a violação ao art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91, ignorando
que os locadores não realizaram as obras no prazo legal, o que caracteriza má-fé e
enseja o dever de indenizar;
que a decisão agravada aplicou de forma equivocada
(4)
a Súmula 284/STF, pois as razões do recurso especial são claras e objetivas,
demonstrando a violação ao art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91.
Houve apresentação de contraminuta por Luiz Francisco de Pinho e Espólio
de Justina Jesus Pinho da Silva (Luiz e Espólio), defendendo que o agravo não merece
prosperar, pois o recurso especial busca reexame de provas, o que é vedado pela
Súmula 7/STJ, e que a agravante não demonstrou violação clara e específica a
dispositivo de lei federal.
É o relatório.
VOTO
O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
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Conheço, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que
não merece prosperar.
Nas razões de seu apelo nobre, interposto com fundamento na alínea “a” do
inciso III do art. 105 da Constituição Federal, Renata apontou:
que o acórdão
(1)
recorrido violou o art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91, ao não reconhecer o direito à
indenização pela perda do fundo de comércio e desvalorização do ponto comercial,
mesmo diante do descumprimento pelos locadores do prazo de três meses para início
das obras;
que o acórdão recorrido desconsiderou que a retomada do imóvel foi
(2)
insincera, pois os locadores não realizaram as obras alegadas e alienaram o imóvel, o
que caracteriza má-fé e enseja o dever de indenizar;
que o acórdão recorrido
(3)
aplicou de forma equivocada o art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91, ao exigir prova de danos
materiais por meio de recibos, ignorando que a má-fé dos locadores já configura o
dever de indenizar;
que o acórdão recorrido incorreu em negativa de prestação
(4)
jurisdicional, ao não analisar adequadamente as questões suscitadas nos embargos de
declaração, violando o art. 1.022 do CPC.
Houve apresentação de contrarrazões por Luiz e Espólio, defendendo que o
recurso especial não merece prosperar, pois busca reexame de provas, o que é
vedado pela Súmula 7/STJ, e que a agravante não demonstrou violação clara e
específica a dispositivo de lei federal.
Contextualização Fática.
De acordo com a moldura fática dos autos, o caso cuida de uma ação de
responsabilidade civil ajuizada por Renata contra Luiz e Espólio, pleiteando
indenização pela perda do ponto comercial e desvalorização do fundo de comércio,
com fundamento no art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91.
Renata firmou contrato de locação não residencial com os recorridos para
exploração de atividade comercial, mas teve seu pedido de renovação contratual
negado em ação renovatória, sob o argumento de que os locadores necessitavam do
imóvel para realização de obras. Após a desocupação do imóvel, os locadores não
realizaram as obras no prazo de três meses, conforme exigido pela Lei de Locações, e
alienaram o imóvel a terceiros.
O juízo de primeira instância julgou improcedente o pedido de indenização,
entendendo que não houve má-fé por parte dos locadores e que não foram
apresentados recibos ou provas concretas dos danos alegados. O Tribunal de Justiça
do Rio de Janeiro manteve a sentença, destacando que a retomada do imóvel não
implica necessariamente no insucesso do empreendimento do locatário e que a
ausência de cláusula de vigência no contrato de locação inviabiliza o direito de
preferência.
Objetivo Recursal
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O objetivo recursal é decidir se:
houve violação ao art. 52, § 3o, da Lei
(i)
8.245/91, em razão do descumprimento pelos locadores do prazo de três meses para
início das obras;
a má-fé dos locadores, ao não realizar as obras e alienar o imóvel,
(ii)
enseja o dever de indenizar pela perda do fundo de comércio;
o acórdão recorrido
(iii)
incorreu em negativa de prestação jurisdicional, ao não analisar adequadamente as
questões suscitadas nos embargos de declaração.
(1), (2) e (3) violação do art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91; que o acórdão
recorrido desconsiderou que a retomada do imóvel foi insincera e aplicou de forma

equivocada o art. 52, § 3o, da Lei 8.245/9.
As alegações de violação ao art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91 e de que a
retomada do imóvel teria sido insincera não encontram amparo. O acórdão recorrido
apreciou detidamente a controvérsia e concluiu, a partir do conjunto fático-probatório,
que a retomada do bem decorreu do indeferimento do pedido renovatório com
fundamento na necessidade de realização de obras, não havendo demonstração de
má-fé por parte dos locadores. Destacou, ainda, que não foram apresentados
elementos idôneos capazes de comprovar que a eventual demora na execução das
obras ou a alienação posterior do imóvel tenha provocado efetiva perda do fundo de
comércio ou desvalorização do ponto comercial.
Assim, modificar essas premissas exigiria reexame das provas produzidas e
da valoração empreendida pelas instâncias ordinárias, providência vedada na via
estreita do recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. Além disso, a indenização
prevista no art. 52, § 3o, pressupõe demonstração de retomada insincera
acompanhada de conduta dolosa e de prejuízo concreto ao locatário, requisitos
expressamente afastados pelo Tribunal estadual. O simples fato de os locadores não
terem iniciado as obras no prazo legal, ou de posteriormente terem alienado o imóvel,
não é suficiente, por si só, para caracterizar má-fé ou gerar dever de indenizar.
O entendimento firmado pelo Tribunal de origem alinha-se à jurisprudência
consolidada desta Corte, segundo a qual a indenização prevista no art. 52, § 3o, da Lei
8.245/91 exige prova inequívoca de má-fé do locador e de efetivo prejuízo ao fundo de
comércio, sendo insuficiente a mera alegação de descumprimento do prazo para início
das obras.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. FUNDO DE COMÉRCIO . AÇÃO
RENOVATÓRIA. RETOMADA. SINCERIDADE. PREENCHIMENTO
DOS REQUISITOS . REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.
AGRAVO DESPROVIDO . 1. Conforme a jurisprudência desta Corte
de Justiça, o direito à renovação da locação pelo titular de fundo de
comércio não é absoluto, mas cede diante do interesse na retomada
do imóvel pelo locador, desde que o motivo seja fundado na
sinceridade e não decorra de intenção especulativa. 2. Rever a
conclusão alcançada pelo acórdão estadual, que considerou
preenchidos os requisitos legais necessários para a retomada do
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imóvel, bem como sinceridade dos locadores, demandaria revisão
fático-probatória, vedada no âmbito do recurso especial, por força da
. 3. É possível a retomada quando, nos termos do art.
Súmula 7/STJ
52, inciso I, da Lei n. 8 .245/1991, os locadores não realizam, por força
própria, o empreendimento imobiliário, mas alienam o terreno em que
se localiza o fundo de comércio para que seja realizado por empresa
especializada. 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp:
1948381 AL 2021/0232297-3, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, Data de Julgamento:
, T3 - TERCEIRA TURMA,
14/02/2022
Data de Publicação: DJe
) (grifos nossos).
21/02/2022

Assim, ausente demonstração de dissídio jurisprudencial específico ou de
afronta direta e inequívoca à legislação federal, mantém-se a decisão recorrida.

(4) violação o art. 1.022 do CPC.
A alegação de negativa de prestação jurisdicional não procede. O Tribunal
de origem apreciou de forma suficiente e fundamentada todas as questões relevantes
ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário aos interesses da parte
recorrente. Consta expressamente do acórdão que os fundamentos centrais do recurso
foram enfrentados, com exposição clara das razões pelas quais não se reconheceu o
direito à indenização nem a existência de má-fé dos locadores.
Nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça,
não configura violação ao art. 1.022 do CPC a decisão que adota fundamentação
contrária à tese defendida pela parte, tampouco a ausência de menção expressa a
todos os dispositivos legais invocados, quando a matéria foi efetivamente apreciada. O
mero inconformismo da recorrente com o resultado do julgamento não caracteriza
omissão, contradição ou obscuridade a justificar o acolhimento da tese de negativa de
prestação jurisdicional.
Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ACIDENTE DE
TRÂNSITO. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. OMISSÃO.
AUSÊNCIA.
RESPONSABILIDADE
CIVIL
RECONHECIDA.
EXCLUDENTES
AFASTADAS.
REVISÃO.
NÃO
CABIMENTO.
MATÉRIA FÁTICA E PROBATÓRIA DOS AUTOS. APLICAÇÃO DA
SÚMULA
7/STJ.
ARBITRAMENTO
DE
DANOS
MORAIS.
DISCUSSÃO DO VALOR. PROPORCIONALIDADE RECONHECIDA.
IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NESTES AUTOS. SÚMULA 7/STJ.
TERMO INICIAL. JUROS MORATÓRIOS. CITAÇÃO. PRECEDENTES
DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO IMPROVIDO.
1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de
origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está
obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes,
quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.
[...]
4. Agravo interno a que se nega provimento.
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(AgInt no AREsp n. 2.229.195/RJ, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
.)
4/9/2023
6/9/2023

Afasta-se, portanto, a alegada violação.
Dessa forma, não há falar em afronta ao art. 1.022 do CPC, razão pela qual
o fundamento recursal deve ser afastado.
Nessas condições, CONHEÇO do agravo para CONHECER do recurso
especial nos mesmos autos para NEGAR-LHE PROVIMENTO.
MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados
em favor de Luiz e Espólio, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC.
Por oportuno, previno as partes de que a interposição de recurso contra esta
decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente,
poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4o, ou 1.026, §
2o, ambos do NCPC.
É como voto.
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Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 13/10/2025 12:55:55
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.875.681 / RJ
Número Registro: 2025/0077523-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00086677820158190087 202003252516 202024504771 86677820158190087
Sessão Virtual de
a
14/10/2025
20/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. ROGÉRIO DE PAIVA NAVARRO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : RENATA DE NOVA CIDADE COMERCIO DE ROUPAS LTDA
ADVOGADO : LUIZ TUBENCHLAK FILHO - RJ075950
AGRAVADO
: LUIZ FRANCISCO DE PINHO
AGRAVADO
: JUSTINA JESUS PINHO DA SILVA - ESPÓLIO
ADVOGADO : MARCO ANTONIO LEITE DE SIQUEIRA - RJ004702D
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - RESPONSABILIDADE CIVIL - INDENIZAÇÃO POR DANO
MATERIAL
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso mas lhe negou provimento, nos termos
20/10/2025,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA51584657 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 21/10/2025 00:54:37
Código de Controle do Documento: 21002c77-3d33-46d0-8e46-5d05c73c7343

Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas
Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 20 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51584657 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 21/10/2025 00:54:37
Código de Controle do Documento: 21002c77-3d33-46d0-8e46-5d05c73c7343