Tribunal: STJ
Processo: 2272551-62.2020.8.26.0000
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-11-07

Ementa:
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO
CONTRATUAL.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL
NÃO
CONFIGURADA.
EMPREENDIMENTO
HOTELEIRO.
VÍCIOS
NO
SISTEMA
DE
AR-CONDICIONADO.
DECADÊNCIA. INAPLICABILIDADE DO PRAZO DO ART. 618,
PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE RISCO À
SOLIDEZ
E
SEGURANÇA
DA
EDIFICAÇÃO.
AUSÊNCIA
DE
RECEBIMENTO DEFINITIVO DO IMÓVEL. REVOLVIMENTO DE
MATÉRIA
FÁTICO-PROBATÓRIA.

RECURSO

SÚMULA
7/STJ.
ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO,
DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 1995856 - SP (2022/0080609-1)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: ODEBRECHT REALIZACOES SP 16 - EMPREENDIMENTO
IMOBILIARIO S.A
OUTRO NOME
: ODEBRECHT REALIZACOES SP 16 - EMPREENDIMENTO
IMOBILIARIO LTDA.
ADVOGADOS
: ALEXANDRE JUNQUEIRA GOMIDE - SP256505
FABIO TADEU FERREIRA GUEDES - SP258469
RECORRIDO
: FLÁVIO DIAS PATRÍCIO
ADVOGADO
: MAURÍCIO PALLOTTA RODRIGUES - SP255450
INTERES.
: HOTELARIA ACCOR BRASIL S/A
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO
CONTRATUAL.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL
NÃO
CONFIGURADA.
EMPREENDIMENTO
HOTELEIRO.
VÍCIOS
NO
SISTEMA
DE
AR-CONDICIONADO.
DECADÊNCIA. INAPLICABILIDADE DO PRAZO DO ART. 618,
PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE RISCO À
SOLIDEZ
E
SEGURANÇA
DA
EDIFICAÇÃO.
AUSÊNCIA
DE
RECEBIMENTO DEFINITIVO DO IMÓVEL. REVOLVIMENTO DE
MATÉRIA
FÁTICO-PROBATÓRIA.

RECURSO

SÚMULA
7/STJ.
ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO,
DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça
do Estado de São Paulo que, em agravo de instrumento, rejeitou a alegação de
decadência em ação de resolução contratual. Na origem, o autor adquiriu
unidade hoteleira e alegou vícios no sistema de ar-condicionado, postulando a
rescisão do compromisso de compra e venda com restituição das importâncias
pagas. A recorrente sustentou a ocorrência de decadência com base no prazo de
180 dias, previsto no
parágrafo único, do Código Civil, com termo
art. 618,
inicial na ciência do vício (21/3/2019), o que implicaria decadência consumada
em
antes do ajuizamento da ação em
O Tribunal de
18/9/2019,
12/11/2019.
origem negou provimento ao agravo, assentando a inaplicabilidade do prazo
decadencial por inexistir risco à solidez e segurança do edifício e pela ausência
de recebimento definitivo do imóvel.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (I) saber se houve violação aos arts. 489, §
1o, IV, e 1.022, II, do CPC, configurando omissão, obscuridade e negativa de
prestação jurisdicional no acórdão recorrido; e (II) saber se é aplicável o prazo
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Publicação no DJEN/CNJ de 10/11/2025. Código de Controle do Documento: a1390f89-f2cd-4002-a1fc-98673b8b323e

decadencial de 180 dias previsto no
parágrafo único, do Código Civil,
art. 618,
às ações constitutivas de resolução contratual por vícios no sistema de ar-
condicionado de empreendimento hoteleiro.
III. Razões de decidir
3. Não há violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC. O Tribunal de origem
enfrentou todas as questões suscitadas pela recorrente, pronunciando-se de
forma clara e fundamentada sobre a aplicabilidade do
parágrafo único,
art. 618,
do CC, delimitando o alcance da expressão "solidez e segurança" para excluir
vícios restritos ao sistema de ar-condicionado e abordando o termo inicial da
decadência ao consignar a ausência de recebimento definitivo do imóvel.
4. Os embargos de declaração se revestem de índole particular e fundamentação
vinculada, destinando-se ao esclarecimento de obscuridade, contradição,
omissão ou erro material, não possuindo natureza de efeito modificativo. A
jurisprudência desta Corte é pacífica ao proclamar que o julgador não está
obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte, desde que os
fundamentos adotados bastem para justificar a conclusão.
5. Não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa
de prestação jurisdicional, nem fundamentação sucinta com fundamentação
deficiente.
6. Quanto à tese de aplicação do prazo decadencial de 180 dias às ações
constitutivas por vício construtivo, o acórdão recorrido decidiu pela
inaplicabilidade do prazo previsto no
parágrafo único, do Código Civil,
art. 618,
por não haver risco à solidez e segurança da edificação, destacando que os
vícios alegados dizem respeito apenas ao funcionamento do sistema de ar-
condicionado, sem impedir a habitação segura.
7. A modificação do entendimento do Tribunal de origem, nos termos pleiteados
pela recorrente, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos
autos sobre a natureza do negócio jurídico (empreitada
compra e venda) e
versus
as características contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, nos
termos da Súmula 7/STJ.
IV. Dispositivo
8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 28/10/2025
a
por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos
03/11/2025,
termos do voto do Sr. Ministro Raul Araújo.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
06 de novembro de 2025

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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RECURSO ESPECIAL No 1995856 - SP (2022/0080609-1)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: ODEBRECHT REALIZACOES SP 16 - EMPREENDIMENTO
IMOBILIARIO S.A
OUTRO NOME
: ODEBRECHT REALIZACOES SP 16 - EMPREENDIMENTO
IMOBILIARIO LTDA.
ADVOGADOS
: ALEXANDRE JUNQUEIRA GOMIDE - SP256505
FABIO TADEU FERREIRA GUEDES - SP258469
RECORRIDO
: FLÁVIO DIAS PATRÍCIO
ADVOGADO
: MAURÍCIO PALLOTTA RODRIGUES - SP255450
INTERES.
: HOTELARIA ACCOR BRASIL S/A
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO
CONTRATUAL.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL
NÃO
CONFIGURADA.
EMPREENDIMENTO
HOTELEIRO.
VÍCIOS
NO
SISTEMA
DE
AR-CONDICIONADO.
DECADÊNCIA. INAPLICABILIDADE DO PRAZO DO ART. 618,
PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE RISCO À
SOLIDEZ
E
SEGURANÇA
DA
EDIFICAÇÃO.
AUSÊNCIA
DE
RECEBIMENTO DEFINITIVO DO IMÓVEL. REVOLVIMENTO DE
MATÉRIA
FÁTICO-PROBATÓRIA.

RECURSO

SÚMULA
7/STJ.
ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO,
DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça
do Estado de São Paulo que, em agravo de instrumento, rejeitou a alegação de
decadência em ação de resolução contratual. Na origem, o autor adquiriu
unidade hoteleira e alegou vícios no sistema de ar-condicionado, postulando a
rescisão do compromisso de compra e venda com restituição das importâncias
pagas. A recorrente sustentou a ocorrência de decadência com base no prazo de
180 dias, previsto no
parágrafo único, do Código Civil, com termo
art. 618,
inicial na ciência do vício (21/3/2019), o que implicaria decadência consumada
em
antes do ajuizamento da ação em
O Tribunal de
18/9/2019,
12/11/2019.
origem negou provimento ao agravo, assentando a inaplicabilidade do prazo
decadencial por inexistir risco à solidez e segurança do edifício e pela ausência
de recebimento definitivo do imóvel.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (I) saber se houve violação aos arts. 489, §
1o, IV, e 1.022, II, do CPC, configurando omissão, obscuridade e negativa de
prestação jurisdicional no acórdão recorrido; e (II) saber se é aplicável o prazo
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decadencial de 180 dias previsto no
parágrafo único, do Código Civil,
art. 618,
às ações constitutivas de resolução contratual por vícios no sistema de ar-
condicionado de empreendimento hoteleiro.
III. Razões de decidir
3. Não há violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC. O Tribunal de origem
enfrentou todas as questões suscitadas pela recorrente, pronunciando-se de
forma clara e fundamentada sobre a aplicabilidade do
parágrafo único,
art. 618,
do CC, delimitando o alcance da expressão "solidez e segurança" para excluir
vícios restritos ao sistema de ar-condicionado e abordando o termo inicial da
decadência ao consignar a ausência de recebimento definitivo do imóvel.
4. Os embargos de declaração se revestem de índole particular e fundamentação
vinculada, destinando-se ao esclarecimento de obscuridade, contradição,
omissão ou erro material, não possuindo natureza de efeito modificativo. A
jurisprudência desta Corte é pacífica ao proclamar que o julgador não está
obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte, desde que os
fundamentos adotados bastem para justificar a conclusão.
5. Não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa
de prestação jurisdicional, nem fundamentação sucinta com fundamentação
deficiente.
6. Quanto à tese de aplicação do prazo decadencial de 180 dias às ações
constitutivas por vício construtivo, o acórdão recorrido decidiu pela
inaplicabilidade do prazo previsto no
parágrafo único, do Código Civil,
art. 618,
por não haver risco à solidez e segurança da edificação, destacando que os
vícios alegados dizem respeito apenas ao funcionamento do sistema de ar-
condicionado, sem impedir a habitação segura.
7. A modificação do entendimento do Tribunal de origem, nos termos pleiteados
pela recorrente, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos
autos sobre a natureza do negócio jurídico (empreitada
compra e venda) e
versus
as características contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, nos
termos da Súmula 7/STJ.
IV. Dispositivo
8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por ODEBRECHT REALIZAÇÕES SP 16 -
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., fundamentado no
III, “a”, da
art. 105,
Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, assim ementado:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - Ação de resolução contratual - Decadência -
Não ocorrência Inaplicabilidade, ao caso, do prazo de 180 dias do parágrafo
único do
do Código Civil Inexistência de risco à solidez e segurança do
art. 618
edifício - Vícios que constituem a causa de pedir que dizem respeito tão somente
ao funcionamento do sistema de ar-condicionado do empreendimento hoteleiro,
sem que aparentemente impeça a habitação segura, ainda que com certo
desconforto - Ademais, o objeto da ação não é a responsabilização do
empreiteiro pela reparação dos vícios existentes no empreendimento, mas de
rescisão do contrato e restituição das importâncias pagas - Ação constitutiva
não sujeita a prazo decadencial - Recurso desprovido.” (e-STJ, fl. 102).
Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ, fls. 144-147).
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Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da
legislação federal, com as respectivas teses:
(i) arts. 489, §1o, IV, e 1.022, II, do CPC, pois teria havido omissão e obscuridade no
acórdão recorrido, que não teria indicado a norma aplicável ao prazo, teria afastado, sem adequada
fundamentação, o alcance de “solidez e segurança”, e não teria fixado corretamente o termo inicial
da decadência, configurando negativa de prestação jurisdicional, a reclamar anulação do acórdão
integrativo.
(ii)
parágrafo único, do Código Civil, pois seria aplicável o prazo decadencial
art. 618,
de 180 dias às ações constitutivas por vício construtivo que tornariam o imóvel imprestável ao fim
a que se destina; o acórdão teria indevidamente afastado tal regra, quando o termo inicial seria a
ciência inequívoca do vício (21/3/2019), o que implicaria decadência consumada em 18/9/2019,
antes do ajuizamento da ação em 12/11/2019.
Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 152/157).
É o relatório.
VOTO
Extrai-se dos autos que, na origem, o autor adquiriu unidade hoteleira no
empreendimento “Legend – Novotel Santos” e alegou vícios no sistema de ar-condicionado,
tratados em assembleias condominiais, bem como a inexistência de termo de entrega definitivo,
postulando a rescisão do compromisso de compra e venda com restituição das importâncias pagas;
a agravante, por sua vez, pretendeu no agravo o reconhecimento da decadência do direito de
resolução, sustentando a incidência do prazo de 180 dias do
parágrafo único, do CC, com
art. 618,
termo inicial na ciência do vício.
No julgamento do agravo de instrumento, decidiu-se pela negativa de provimento,
assentando-se a inaplicabilidade, ao caso, do prazo de 180 dias do
parágrafo único, do CC,
art. 618,
por inexistir risco à solidez e segurança do edifício, já que os vícios dizem respeito ao
funcionamento do sistema de ar-condicionado; consignou-se, ainda, que se trata de ação
constitutiva (resolução contratual) e que não há notícia de recebimento definitivo do imóvel, de
modo que eventual prazo decadencial nem teria iniciado, além de não se confundirem suspensão
/interrupção da prescrição com decadência (art. 207 do CC) (e-STJ, fls. 101-107).
Nos embargos de declaração, rejeitou-se a pretensão de integração, por inexistirem
omissão, contradição ou obscuridade, reafirmando o entendimento de que o
parágrafo
art. 618,
único, do CC se aplica a hipóteses de risco à solidez e segurança, o que não se identificaria no
caso, e que, ausente o recebimento definitivo do imóvel, eventual prazo decadencial não teria
começado a fluir, sendo inadequada a via integrativa para reforma do julgado (e-STJ, fls. 144-147).
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Preambularmente, a análise da alegação de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC,
referente à omissão e/ou negativa de prestação jurisdicional, deve considerar os fundamentos
consignados no recurso especial e verificar se houve apreciação das questões tidas como omissas e
obscuras nos acórdãos proferidos.
Oportuno esclarecer que os embargos de declaração se revestem de índole particular e
fundamentação vinculada, cujo objetivo é o esclarecimento do verdadeiro sentido de uma decisão
eivada de obscuridade, contradição, omissão ou erro material (art. 1.022 do CPC), não possuindo
natureza de efeito modificativo.
Outrossim, a jurisprudência desta Corte é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos
adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um
a um, os argumentos utilizados pela parte.
A propósito:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.
1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal decide,
de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito.
Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com
negativa de prestação jurisdicional.
2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato
judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os
honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados.
Precedentes.
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no
relator Ministro Marco Buzzi, Quarta
AREsp n. 2.695.384/MT,
Turma, julgado em
DJEN de
g.n.)
16/6/2025,
24/6/2025,

Em verdade, observa-se que o TJSP manifestou-se sobre a questão suscitada pela ora
recorrente, esclarecendo que:
“Insurge-se a recorrente contra a decisão que rejeitou a alegação de
decadência. O prazo decadencial do parágrafo único do
do Código
art. 618
Civil aplica-se aos casos em que haja risco à solidez e segurança do edifício ou
outras construções consideráveis, o que, em princípio, não se identifica no caso,
tendo em vista que os vícios que constituem a causa de pedir dizem respeito tão
somente ao funcionamento do sistema de ar-condicionado do empreendimento,
sem que aparentemente impeça a habitação segura, ainda que com certo
desconforto. A decadência, na precisa lição de Câmara Leal1, ‘é a extinção do
direito pela inércia de seu titular, quando sua eficácia foi, de origem,
subordinada à condição de seu exercício dentro de um prazo prefixado, e este
se esgotou sem que esse exercício se tivesse verificado’. O objeto da ação não é
a responsabilização do empreiteiro pela reparação dos vícios existentes no
empreendimento, mas de rescisão do contrato e restituição das importâncias
pagas. A ação que visa resolver um contrato por inadimplemento, ‘verificada a
condição e assim declarado’ (art. 475 do Código Civil) é ação constitutiva2,
que segundo o escólio de Pontes de Miranda3 ‘é a que tem por fito geral,
modificar ou extinguir alguma relação jurídica. Quando se constitui não se faz
estar dentro (não se institui), nem se substitui, nem se restitui, nem se destitui:
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ou se constitui positivamente, isto é, com (
o que se decide se põe plus, que
cum)
diferencia o momento posterior; ou se constitui negativamente, isto é, se retira,
o ato, o que lá estava; ou se altera o que lá está, como se tem de alterar’.
com
Acerca da prescrição e decadência das ações quanto à providência
jurisdicional, merece destaque o consagrado trabalho do Professor Agnelo
Amorim Filho, denominado ‘Critério Científico para Distinguir a Prescrição da
Decadência e para Identificar as Ações Imprescritíveis” (RT 744/725), do qual
se destaca das suas conclusões (fls.750): 1a -
todas
Estão sujeitas a prescrição:
as ações condenatórias e somente elas (arts. 177 e 178 do Código Civil); 2a
(indiretamente), isto é, em virtude da decadência do
Estão sujeitas a decadência
direito a que correspondem): as ações
que têm prazo especial de
constitutivas
exercício fixado em lei; 3a São perpétuas (
: a) as
imprescritíveis)
ações
que não têm prazo especial de exercício fixado em lei; e b) todas
constitutivas
as ações
. Não se pode afirmar estar "prescrita" a ação de
declaratórias
resolução do contrato, de natureza constitutiva, em que não se exige qualquer
prestação, mas se exerce direito potestativo. A restituição dos valores pagos é
ação sucessiva, que depende do provimento da ação principal. Como preleciona
Chiovenda4, em duas categorias se dividem os direitos: ‘direitos tendentes a um
bem da vida a conseguir-se, antes de tudo, mediante a prestação positiva ou
negativa de outros (direito a uma prestação)’ e ‘direitos tendentes à
modificação do estado jurídico existente (direitos potestativos)’. É potestativo o
direito de resolver o contrato em decorrência do inadimplemento. Esse poder,
como aduz o jurista peninsular5, tende ‘à produção de um efeito jurídico a
favor de um sujeito e a cargo de outro, o qual nada deve fazer, mas nem por
isso pode esquivar-se àquele efeito, permanecendo sujeito à sua produção’.
Ademais, como bem observou o Juízo de origem, não consta dos autos a notícia
do recebimento definitivo do imóvel, não havendo a recorrente produzido prova
do contrário, de modo que o prazo decadencial, se existente, nem sequer teria
começado a fluir, o que não se confunde com as hipóteses de suspensão ou
interrupção do prazo prescricional, as quais, de fato, não são aplicáveis aos
prazos decadenciais (art. 207 do Código Civil).” (e-STJ, fls. 104-107)
Por ocasião do julgamento dos embargos de declaração, o Colegiado afirmou a
inexistência de vício a ser sanado, conforme se verifica na seguinte ementa:
“EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - Inexistência de omissão,
contrariedade ou obscuridade a serem sanados - O efeito modificativo somente
pode se dar como consequência do suprimento da omissão, aclaramento da
obscuridade, afastamento da contradição ou correção do erro material, sendo
inadequada a presente via para reforma do julgado - Recurso rejeitado.” (e-
STJ, fl. 145).
Desse modo, observa-se que o Tribunal de origem enfrentou adequadamente as
questões suscitadas pelo recorrente, inexistindo omissão, contradição ou obscuridade. O acórdão
proferido no julgamento do agravo tratou, de forma expressa, da tese relativa à aplicabilidade do
parágrafo único, do Código Civil, delimitando o alcance da expressão “solidez e
art. 618,
segurança” para excluir vícios restritos ao sistema de ar-condicionado. Ademais, abordou o termo
inicial do prazo decadencial, ao consignar a ausência de recebimento definitivo do imóvel,
concluindo que “se existente, [o prazo] nem sequer teria começado a fluir” (e-STJ, fls. 101-107).
Nos embargos de declaração, o Tribunal reiterou a inexistência de omissão,
contradição ou obscuridade, reafirmando os fundamentos anteriormente expostos (e-STJ, fls. 144-
147). Dessa forma, não há que se falar em omissão ou negativa de prestação jurisdicional.
Documento eletrônico VDA51735566 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Infere-se, assim, que o Tribunal local se manifestou expressamente acerca dos temas
necessários à integral solução da lide, não sendo legítimo confundir fundamentação sucinta com
fundamentação deficiente apenas porque contrária aos interesses da parte.
Melhor sorte não assiste ao recorrente em relação à tese de aplicação do prazo
decadencial de 180 dias às ações constitutivas por vício construtivo que tornariam o imóvel
imprestável ao fim a que se destina. Como se extrai dos trechos já transcritos neste voto, o acórdão
recorrido decidiu pela inaplicabilidade do prazo previsto no
parágrafo único, do Código
art. 618,
Civil, por não haver risco à solidez e segurança da edificação, destacando que os vícios alegados
dizem respeito apenas ao funcionamento do sistema de ar condicionado, sem impedir,
aparentemente, a habitação segura; registrou, ainda, tratar-se de ação constitutiva “não sujeita a
prazo decadencial”, bem como a ausência de entrega definitiva do imóvel.
Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de
que, quando a pretensão do consumidor possui natureza indenizatória – ou seja, visa ao
ressarcimento pelos prejuízos decorrentes de vícios no imóvel –, como no caso em apreço, não
incide prazo decadencial, mas sim prazo prescricional, por se tratar de ação tipicamente
condenatória.
Confira-se:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO
DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR
DANOS MORAIS. JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
DO CC. PRAZO DE
ART. 618
GARANTIA.
VIOLAÇÃO
DO
DISPOSITIVO
NÃO
OBSERVADA.
INAPLICABILIDADE.
PRETENSÃO
INDENIZATÓRIA.
SUJEIÇÃO
À
PRESCRIÇÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.
1. Ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos
materiais e compensação por danos morais
2. O prazo de 180 dias previsto no parágrafo único do
do CC tem
art. 618
natureza decadencial, mas se refere apenas ao direito de pleitear a rescisão
contratual ou o abatimento no preço, permanecendo, fora desse prazo, a
pretensão de indenização, veiculada em ação condenatória, sujeita a prazo
prescricional.
3. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de
ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência
de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de
prescrição.
4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.
5. Agravo não provido"
(AgInt no
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira
AREsp n. 2.465.495/PE,
Turma, julgado em
DJe de
sem grifo no original.)
15/4/2024,
17/4/2024,
De toda sorte, da leitura dos trechos do julgado atacado acima transcritos, constata-se
que, a partir dos fatos e das provas dos autos, o Tribunal de origem afastou a decadência do direito
da recorrida, ao tratar sobre a natureza do negócio (empreitada versus compra e venda) e as
características contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a
Súmula 7 deste Pretório.
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Ilustrativamente:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTAÇÃO IDÔNEA. NECESSIDADE DE
REEXAME
DE
PROVAS.

AGRAVO
INTERNO

SÚMULA
7/STJ.
DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra
decisão monocrática do Presidente do Superior Tribunal de Justiça, que
conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial. A parte agravante
sustentou o preenchimento dos requisitos de admissibilidade recursal e a
pertinência das alegações formuladas no apelo. A parte agravada, intimada nos
termos do
§ 2o, do CPC, manifestou-se pela inexistência de
art. 1.021,
fundamentos aptos à reforma da decisão agravada. II. QUESTÃO EM
DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o recurso especial
da agravante reúne os requisitos legais para seu conhecimento, afastando-se a
aplicação da
e (ii) estabelecer se a impugnação apresentada no
Súmula 7/STJ;
agravo interno foi específica e suficiente para desconstituir os fundamentos da
decisão monocrática agravada. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência
do STJ, consolidada na Súmula 7, impede o conhecimento de recurso especial
quando sua análise demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos
autos. 4. A decisão agravada considerou que o recurso especial pretendia
rediscutir matéria fática, especialmente sobre a validade de documento
apresentado como prova de dívida em ação monitória, o que atrai a incidência
do referido enunciado sumular. 5. A impugnação recursal não apresentou
fundamentos jurídicos aptos a demonstrar que a análise do caso não
demandaria o reexame de provas, limitando-se a alegações genéricas quanto à
inaplicabilidade da
6. Nos termos do
§ 1o, do CPC, é
Súmula 7/STJ.
art. 1.021,
ônus do agravante impugnar, de forma específica, os fundamentos da decisão
agravada, demonstrando a inadequação dos argumentos nela contidos, o que
não se verificou no presente caso. IV. DISPOSITIVO 7. Agravo interno
desprovido. (AgInt no
relatora Ministra Daniela
AREsp n. 2.702.416/CE,
Teixeira, Terceira Turma, julgado em
DJEN de
)
5/5/2025,
8/5/2025.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. NEGATIVA
DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. DECADÊNCIA
AFASTADA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS INSANÁVEIS. DESCUMPRIMENTO
CONTRATUAL. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA No 7/STJ.
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Não há falar em
negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva
adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a
controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas
não no sentido pretendido pela parte. 2. A partir dos fatos e das provas dos
autos, o tribunal de origem afastou a decadência do direito da recorrida,
atestou que os vícios construtivos não são sanáveis e reconheceu a
possibilidade de rescisão pelo descumprimento contratual da ora recorrente, o
que não pode ser revisto por esta Corte pelo óbice da

Súmula no 7/STJ. 3. A
incidência da
prejudica também o conhecimento do recurso
Súmula no 7/STJ
quanto à divergência jurisprudencial alegada, pois não se pode encontrar
similitude fática entre os julgados recorrido e paradigma. 4. Agravo interno
não provido. (AgInt no
relator Ministro Ricardo Villas
AREsp n. 2.525.629/SP,
Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
DJe de
)
26/8/2024,
29/8/2024.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS
PATRIMONIAIS E LUCROS CESSANTES. RESOLUÇÃO CONTRATUAL.
VÍCIO REDIBITÓRIO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA.
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DECADÊNCIA
NÃO
VERIFICADA.
REVISÃO.
IMPOSSIBILIDADE.
REINTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
SÚMULA 07/STJ.
ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 165, 458 E 535 DO
SÚMULA 05/STJ.

CPC/1973.
INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE
JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. AGRAVO
INTERNO DESPROVIDO. (AgInt nos EDcl no
relator
AREsp n. 796.774/RS,
Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 17/8/2017,
DJe de
)
1/9/2017.
Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, nego-lhe
provimento.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 1.995.856 / SP
Número Registro: 2022/0080609-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10261405620198260562 22725516220208260000
Sessão Virtual de
a
28/10/2025
03/11/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : ODEBRECHT REALIZACOES SP 16 - EMPREENDIMENTO
IMOBILIARIO S.A
OUTRO NOME : ODEBRECHT REALIZACOES SP 16 - EMPREENDIMENTO
IMOBILIARIO LTDA.
ADVOGADOS
: ALEXANDRE JUNQUEIRA GOMIDE - SP256505
FABIO TADEU FERREIRA GUEDES - SP258469
RECORRIDO
: FLÁVIO DIAS PATRÍCIO
ADVOGADO
: MAURÍCIO PALLOTTA RODRIGUES - SP255450
INTERES.
: HOTELARIA ACCOR BRASIL S/A
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
28/10/2025
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou provimento, nos
03/11/2025,
termos do voto do Sr. Ministro Raul Araújo.
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Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.

Brasília, 03 de novembro de 2025
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