Tribunal: STJ
Processo: 5010817-34.2020.8.13.0702
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE
EXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. VENDA A NON DOMINO.
BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. IRRELEVÂNCIA. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA.
1. Ação declaratória de existência de negócio jurídico c/c adjudicação
compulsória.
2. Ausentes os vícios do
do CPC, rejeitam-se os embargos de
art. 1.022
declaração.
3. A venda realizada a
é considerada nula, não produzindo efeitos
non domino
jurídicos, independentemente da boa-fé do adquirente. Precedentes.
4. É inaplicável a teoria da aparência aos casos de venda a
, pois a
non domino
propriedade transferida por quem não é dono não produz efeitos, sendo
irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes.
5. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2922322 - MG (2025/0151934-4)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: TRICON CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
ADVOGADOS
: LUIS GUSTAVO ORRIGO FERREIRA MENDES - DF045233
ROMULO MARTINS NAGIB - DF019015
LUCIANO FELICIO FUCK - DF018810
AGRAVADO
: LUIZ EDUARDO GONCALVES KLOVRZA
ADVOGADO
: LUIZ EDUARDO GONCALVES KLOVRZA (EM CAUSA PRÓPRIA) -
MG067481B
AGRAVADO
: AFRANIO CARDOSO DA COSTA
AGRAVADO
: LILIAN SANTOS CARDOSO DA COSTA
ADVOGADO
: RICARDO DA CUNHA BORGES - MG071258
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE
EXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. VENDA A NON DOMINO.
BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. IRRELEVÂNCIA. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA.
1. Ação declaratória de existência de negócio jurídico c/c adjudicação
compulsória.
2. Ausentes os vícios do
do CPC, rejeitam-se os embargos de
art. 1.022
declaração.
3. A venda realizada a
é considerada nula, não produzindo efeitos
non domino
jurídicos, independentemente da boa-fé do adquirente. Precedentes.
4. É inaplicável a teoria da aparência aos casos de venda a
, pois a
non domino
propriedade transferida por quem não é dono não produz efeitos, sendo
irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes.
5. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial
21/10/2025
27/10/2025,
provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Documento eletrônico VDA51826015 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 28/10/2025 11:31:16
Publicação no DJEN/CNJ de 30/10/2025. Código de Controle do Documento: 2bb7c793-edc2-45ed-881f-af4ccbba5e42

Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
28 de outubro de 2025
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
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Publicação no DJEN/CNJ de 30/10/2025. Código de Controle do Documento: 2bb7c793-edc2-45ed-881f-af4ccbba5e42

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2922322 - MG (2025/0151934-4)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: TRICON CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
ADVOGADOS
: LUIS GUSTAVO ORRIGO FERREIRA MENDES - DF045233
ROMULO MARTINS NAGIB - DF019015
LUCIANO FELICIO FUCK - DF018810
AGRAVADO
: LUIZ EDUARDO GONCALVES KLOVRZA
ADVOGADO
: LUIZ EDUARDO GONCALVES KLOVRZA (EM CAUSA PRÓPRIA) -
MG067481B
AGRAVADO
: AFRANIO CARDOSO DA COSTA
AGRAVADO
: LILIAN SANTOS CARDOSO DA COSTA
ADVOGADO
: RICARDO DA CUNHA BORGES - MG071258
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA
DE EXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. VENDA A NON DOMINO.
BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. IRRELEVÂNCIA. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO.
OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO
OU
OBSCURIDADE.
NÃO
OCORRÊNCIA.
1. Ação declaratória de existência de negócio jurídico c/c adjudicação
compulsória.
2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de
declaração.
3. A venda realizada a
é considerada nula, não produzindo
non domino
efeitos jurídicos, independentemente da boa-fé do adquirente. Precedentes.
4. É inaplicável a teoria da aparência aos casos de venda a
, pois a
non domino
propriedade transferida por quem não é dono não produz efeitos, sendo
irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes.
5. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

RELATÓRIO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

Documento eletrônico VDA50810161 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 24/09/2025 22:39:51
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Examina-se agravo em recurso especial interposto por TRICON
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA contra decisão que inadmitiu recurso
especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.

.
Agravo em recurso especial interposto em: 19/3/2025
:
.
Concluso ao gabinete em 17/6/2025
: declaratória de existência de negócio jurídico c/c adjudicação
Ação
compulsória, ajuizada por LUIZ EDUARDO GONÇALVES KLOVZRA em face da
agravante, em que se pleiteia o reconhecimento da validade de promessa de
compra e venda de unidade imobiliária e a adjudicação compulsória do bem
: julgou procedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a
Sentença
validade da promessa de compra e venda e determinando a adjudicação
compulsória do imóvel ao autor, com base na aplicação da teoria da aparência e
no princípio da boa-fé objetiva.
: rejeitou as preliminares e negou provimento à apelação
Acórdão
interposta pela agravante, nos seguintes termos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO
CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PRELIMINAR DE NULIDADE DA
SENTENÇA - REJEIÇÃO – PREJUDICIALIDADE EXTERNA – INEXISTÊNCIA - CONTRATO
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – VENDA A NON DOMINO –
TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – PROTEÇÃO - OUTORGA DA ESCRITURA E
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CABIMENTO. 1. Demonstradas as razões de fato e
de direito pelas quais se chegou à decisão final, ainda que de forma sucinta e
distintas dos argumentos apresentados pela parte, não há que se cogitar de
nulidade da sentença por ausência de fundamentação. 2. Segundo o art. 313, inciso
V, alínea “a”, CPC, suspende-se o processo quando a sentença de mérito depender
do julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou de inexistência de
relação jurídica que constitua o objeto principal de outra demanda pendente,
circunstância não verificada no caso. 3. Nos termos consolidados pela doutrina e
pela jurisprudência do STJ, admite-se a aplicação da teoria da aparência para afastar
suposto vício em venda de imóvel realizada por sujeito que, embora não se trate do
verdadeiro proprietário do bem, apresenta-se como legitimado para tanto e desde
que o terceiro adquirente tenha celebrado o negócio jurídico de boa-fé. 4.
Consoante os arts. 1.417 e 1.418, CC, em contrato de promessa de compra e venda
de direito real à aquisição de imóvel, se não pactuada cláusula de arrependimento,
constitui direito potestativo do promissário comprador a obtenção da escritura
definitiva do negócio junto ao promitente vendedor, podendo exigir judicialmente a
adjudicação do bem em caso de descumprimento da obrigação pelo alienante. 5.
Preliminares rejeitadas e apelação desprovida. (e-STJ fls. 2757)

: opostos pela agravante, foram rejeitados.
Embargos de Declaração
: alega violação dos arts. 1.022, II, do CPC; 166, II, e 169,
Recurso especial
422 e 991 do CC; 172 da Lei de Registros Públicos; e 2o do CDC. Sustentou que
houve negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão recorrido não enfrentou
questões essenciais, como a impossibilidade de representação da sociedade por
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sócio oculto e a ausência de boa-fé do adquirente. Argumentou que o negócio
jurídico é nulo, pois foi realizado por pessoa sem poderes de representação, e que
a aplicação da teoria da aparência foi indevida, considerando a natureza jurídica da
sociedade em conta de participação.
Requer a reforma do acórdão para que seja reconhecida a nulidade da
venda
e julgada improcedente a ação originária, com a manutenção
a non domino
da propriedade do imóvel em seu nome. Subsidiariamente, pleiteia o
reconhecimento da negativa de prestação jurisdicional e a anulação do acórdão
recorrido, com retorno dos autos à origem para novo julgamento dos embargos de
declaração.
É o relatório.
VOTO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
- Da violação do art. 1.022 do CPC
É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não há ofensa ao art.
1.022 do CPC quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende
cabível à hipótese soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua
apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte.
A propósito, confira-se: REsp n. 2.095.460/SP, Terceira Turma, DJe de
e AgInt no AREsp n. 2.325.175/SP, Quarta Turma, DJe de
.
15/2/2024
21/12/2023
No particular, verifica-se que o acórdão recorrido decidiu,
fundamentada e expressamente, acerca da existência e validade da promessa de
compra e venda do imóvel em discussão, bem como pela adjudicação compulsória
do agravado, , de maneira que os embargos de declaração opostos pela parte
agravante, de fato, não comportavam acolhimento.
Assim, observado o entendimento dominante desta Corte acerca do
tema, não há que se falar em violação do art. 1.022 do CPC, incidindo, quanto ao
ponto a Súmula 568/STJ.

- Da nulidade da venda a
independente da boa-
non domino
fé do terceiro comprador
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No caso, o TJ/MG, ao apreciar o recurso de apelação interposto pelo
agravante, manteve a sentença que reconheceu a validade da promessa de
compra e venda do bem imóvel em questão, mesmo reconhecida e venda a non
, considerando a boa-fé do terceiro adquirente.
domino
O acórdão foi assim fundamentado:

Nos termos do art. 1.228, CC, o poder de alienar a coisa é, em regra, do
proprietário.
Contudo, existem situações em que, realizada a venda a non domino,
isto é, por aquele que não detém a titularidade do domínio ou poderes para agir em
nome do verdadeiro proprietário, o ordenamento jurídico, à luz da teoria da
aparência, tutela o interesse do terceiro que, de boa-fé, adquire o bem
onerosamente junto a quem, no contexto apresentado, gera a legítima confiança de
se tratar de sujeito autêntico para realizar a negociação. Sobre a matéria, oportunas
as lições de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:
[...]
Feita esta consideração, extrai-se que, na hipótese, primeiro e segundo
apelados celebraram, no dia
, “instrumento particular de compromisso
20/10/2014
de compra e venda futura” de unidade imobiliária do tipo apartamento, situado no
edifício em construção “Quinta do Praia”.
[...]
Contudo, as provas produzidas no processo demonstram que as
circunstâncias da negociação incidiram o primeiro apelado em erro perfeitamente
escusável, levando-o a acreditar que, à época do negócio, o promitente vendedor
consistia no real proprietário da unidade ou detentor de poderes para proceder à
alienação, especialmente, o contrato social da apelante constituindo o segundo
apelado como sócio administrador da construtora, cabendo-lhe 25% (vinte e cinco
por cento) das cotas sociais; a escritura de compra e venda e a matrícula imobiliária
indicando que o terreno do empreendimento foi adquirido pela apelante,
representada pelo segundo apelado; o acordo e o aditivo do contrato social da
apelante, designando que ao segundo apelado seriam dadas em pagamento
dezenove unidades do empreendimento, dentre as quais aquela vendida ao
primeiro apelado; e a ata da assembleia geral extraordinária realizada apenas em
(após a venda da unidade por parte do segundo apelado ao primeiro
15/12/2019
apelado que ocorreu em 20.10.2014), estabelecendo a dissolução da sociedade e a
modificação da distribuição das unidades autônomas entre os sócios, retirando do
segundo apelado o direito à unidade objeto da lide (docs. ordens 08/15).
Diante deste contexto, constata-se que a celeuma societária não é
oponível ao primeiro apelado, quem confiou legitimamente no segundo apelado e
adquiriu o imóvel de boa-fé – ausente, portanto, a prejudicialidade suscitada -, o
que impõe o reconhecimento da validade e eficácia do negócio jurídico, nos termos
dos arts. 113 e 167, §2o, CC, remanescendo à apelante o exercício do direito de
regresso contra aquele que negociou o imóvel em detrimento do seu direito de
propriedade.

Entretanto, a conclusão alcançada pelo TJ/MG destoa da jurisprudência
firmada por este STJ, no sentido de que "a venda a
é considerada
non domino
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nula, não produzindo efeitos jurídicos, independentemente da boa-fé do
adquirente" e, ainda, no sentido de que "a teoria da aparência não se aplica em
casos de venda a
, pois a propriedade transferida por quem não é
non domino
dono não produz efeitos, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente". (AREsp
2.495.895/DF, Terceira Turma, DJe de
).
30/6/2025
Nesse mesmo sentido: REsp 2.130.141/RS, Quarta Turma, DJe de
; AgInt no AREsp 1.342.222/DF, Quarta Turma, DJe de
; AgInt
1/4/2025
26/11/2021
no REsp 1.785.665/DF, Terceira Turma, DJe de
.
14/8/2019
Assim, o acórdão merece reforma no ponto.

DISPOSITIVO

Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo para CONHECER do recurso
especial e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para determinar o retorno dos autos à
origem, a fim de que o recurso seja julgado à luz da jurisprudência desta Corte, no
sentido da nulidade da venda a
, independentemente da boa-fé do
non domino
terceiro adquirente.

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Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 24/09/2025 22:39:51
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.922.322 / MG
Número Registro: 2025/0151934-4
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10000221667827000 10000221667827001 10000221667827002 10000221667827003 10000221667827004
10000221667827005 10000221667827006 10000221667827007 50108173420208130702
Sessão Virtual de
a
21/10/2025
27/10/2025

Relator
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : TRICON CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
ADVOGADOS : LUCIANO FELICIO FUCK - DF018810
LUIS GUSTAVO ORRIGO FERREIRA MENDES - DF045233
ROMULO MARTINS NAGIB - DF019015
AGRAVADO
: LUIZ EDUARDO GONCALVES KLOVRZA
ADVOGADO
: LUIZ EDUARDO GONCALVES KLOVRZA (EM CAUSA PRÓPRIA) -
MG067481B
AGRAVADO
: AFRANIO CARDOSO DA COSTA
AGRAVADO
: LILIAN SANTOS CARDOSO DA COSTA
ADVOGADO
: RICARDO DA CUNHA BORGES - MG071258
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
Documento eletrônico VDA51808254 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 28/10/2025 00:52:14
Código de Controle do Documento: e4aa000e-b631-4048-8517-12fdb2624374

A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos
27/10/2025,
termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 27 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51808254 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 28/10/2025 00:52:14
Código de Controle do Documento: e4aa000e-b631-4048-8517-12fdb2624374