Tribunal: STJ
Processo: 5034370-93.2021.8.21.0010
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-11-05

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS
CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR FIDUCIÁRIO.
RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA
PROPRIEDADE. IMISSÃO NA POSSE. REQUISITO ESSENCIAL.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO
CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal de
origem examina e decide, fundamentadamente, todas as questões
essenciais ao deslinde da controvérsia, sendo desnecessário ao
julgador rebater individualmente cada argumento suscitado pela parte.
2. Revisar a conclusão sobre a dispensabilidade de produção probatória
demanda reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência
obstada pela Súmula 7 do STJ.
3. Consolidou-se na jurisprudência desta Corte Superior o entendimento
de que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das
despesas condominiais tem início somente com a efetiva imissão na
posse do bem, momento em que se aperfeiçoa a consolidação da
propriedade plena.
4. Estando o

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2784098 - RS (2024/0415439-9)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: RESIDENCIAL CALABRIA
ADVOGADO
: LARIANA BATU FRATTA - RS108163
AGRAVADO
: BANCO BRADESCO S/A
ADVOGADO
: BERNARDO BUOSI - SP227541
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS
CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR FIDUCIÁRIO.
RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA
PROPRIEDADE. IMISSÃO NA POSSE. REQUISITO ESSENCIAL.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO
CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal de
origem examina e decide, fundamentadamente, todas as questões
essenciais ao deslinde da controvérsia, sendo desnecessário ao
julgador rebater individualmente cada argumento suscitado pela parte.
2. Revisar a conclusão sobre a dispensabilidade de produção probatória
demanda reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência
obstada pela Súmula 7 do STJ.
3. Consolidou-se na jurisprudência desta Corte Superior o entendimento
de que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das
despesas condominiais tem início somente com a efetiva imissão na
posse do bem, momento em que se aperfeiçoa a consolidação da
propriedade plena.
4. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência
pacífica do STJ, aplicável o óbice da Súmula 83 desta Corte Superior,
que se estende a ambas as alíneas do permissivo constitucional.
5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
ACÓRDÃO
Documento eletrônico VDA52023564 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 04/11/2025 15:36:01
Publicação no DJEN/CNJ de 06/11/2025. Código de Controle do Documento: 09e3ad28-8aaf-45fb-8240-4c54d576d21b

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, não conhecer do recurso, nos
28/10/2025
03/11/2025,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
04 de novembro de 2025

Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 06/11/2025. Código de Controle do Documento: 09e3ad28-8aaf-45fb-8240-4c54d576d21b

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2784098 - RS (2024/0415439-9)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: RESIDENCIAL CALABRIA
ADVOGADO
: LARIANA BATU FRATTA - RS108163
AGRAVADO
: BANCO BRADESCO S/A
ADVOGADO
: BERNARDO BUOSI - SP227541
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS
CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR FIDUCIÁRIO.
RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA
PROPRIEDADE. IMISSÃO NA POSSE. REQUISITO ESSENCIAL.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO
CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal de
origem examina e decide, fundamentadamente, todas as questões
essenciais ao deslinde da controvérsia, sendo desnecessário ao
julgador rebater individualmente cada argumento suscitado pela parte.
2. Revisar a conclusão sobre a dispensabilidade de produção probatória
demanda reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência
obstada pela Súmula 7 do STJ.
3. Consolidou-se na jurisprudência desta Corte Superior o entendimento
de que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das
despesas condominiais tem início somente com a efetiva imissão na
posse do bem, momento em que se aperfeiçoa a consolidação da
propriedade plena.
4. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência
pacífica do STJ, aplicável o óbice da Súmula 83 desta Corte Superior,
que se estende a ambas as alíneas do permissivo constitucional.
5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
RELATÓRIO
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Trata-se de agravo interposto por RESIDENCIAL CALABRIA (RESIDENCIAL)
contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul que inadmitiu seu
recurso especial.
Na origem, BANCO BRADESCO S.A. (BRADESCO) opôs embargos à
execução em face da ação de execução de título extrajudicial ajuizada pelo
RESIDENCIAL para cobrança de cotas condominiais. A sentença julgou improcedentes
os embargos, determinando o prosseguimento da execução, sob o fundamento de que a
obrigação tem natureza propter rem e que a propriedade do imóvel foi consolidada em
nome do BRADESCO (e-STJ, fls. 201 a 203).
Interposta apelação pelo BRADESCO, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio
Grande do Sul deu provimento ao recurso para acolher os embargos e extinguir a
execução por ilegitimidade passiva. O acórdão consignou que a responsabilidade do
credor fiduciário pelas despesas condominiais surge apenas com a sua imissão na posse
do imóvel, o que não foi demonstrado nos autos, nos termos do
§ 8o, da
art. 27,
e do
-B do Código Civil (e-STJ, fls. 312 a 316).
Lei no 9.514/97
art. 1.368
Os embargos de declaração opostos pelo RESIDENCIAL foram rejeitados (e-
STJ, fls. 352 a 357).
No recurso especial, interposto com fundamento no
III, alíneas
e
,
art. 105,
a
c
da Constituição Federal, o RESIDENCIAL alegou violação dos arts. 370, 489 e 1.022 do
Código de Processo Civil; 1.345 e 1.368-B do Código Civil, além de dissídio
jurisprudencial (e-STJ, fls. 363 a 377). Sustentou, em síntese,
negativa de prestação
(1)
jurisdicional;
cerceamento de defesa, pelo indeferimento da produção de provas que
(2)
comprovariam a desocupação do imóvel pela devedora fiduciante; e
a
(3)
responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das cotas condominiais a partir da
consolidação da propriedade, dada a natureza propter rem da obrigação, sendo
irrelevante a imissão na posse.
O Tribunal gaúcho inadmitiu o recurso, com base na ausência de violação dos
arts. 489 e 1.022 do CPC e na incidência das Súmulas 7 e 83 do STJ (e-STJ, fls. 448 a
452).
No presente agravo, RESIDENCIAL impugnou os fundamentos da decisão de
inadmissibilidade (e-STJ, fls. 468 a 478).
Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 434 a 445 e 483 a 488).
É o relatório.
VOTO
A irresignação não merece prosperar.
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O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do
agravo e passo ao exame do recurso especial, que não deve ser conhecido.
No recurso especial interposto com fundamento no
III, alíneas
e
,
art. 105,
a c
da CF, RESIDENCIAL CALABRIA apontou violação dos arts.
489 e 1.022 do
(1)
alegando negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão teria se omitido
CPC/2015,
sobre o cerceamento de defesa e a aplicação dos arts. 1.345 e 1.368-B do CC;
370 do
(2)
sustentando cerceamento de defesa pelo indeferimento de provas oral e
CPC/2015,
pericial, que visavam comprovar que a devedora fiduciante não mais ocupava o imóvel; e
1.345 e 1.368-B do CC, defendendo a responsabilidade do credor fiduciário pelas
(3)
despesas condominiais desde a consolidação da propriedade, independentemente da
imissão na posse, em razão da natureza
da obrigação. Indicou, ainda,
propter rem
dissídio jurisprudencial.

(1) Da negativa de prestação jurisdicional
De início, afasta-se a alegada ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015.
O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul se manifestou, de forma clara e
fundamentada, sobre todas as questões essenciais para o deslinde da controvérsia.
No acórdão que julgou os embargos de declaração, a Câmara julgadora
expressamente consignou que a matéria relativa ao cerceamento de defesa foi analisada
e que os dispositivos legais concernentes à responsabilidade do credor fiduciário foram
ponderados para a formação do seu convencimento.
Confira a ementa do acórdão embargado:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONDOMÍNIO. EMBARGOS À
EXECUÇÃO. A RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO
PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS APENAS
SURGE COM A CONSOLIDAÇÃO DE SUA PROPRIEDADE PLENA
QUANTO AO BEM DADO EM GARANTIA, OU SEJA, QUANDO DE SUA
IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL, NOS TERMOS DO DISPOSTO NO
§ 8o, DA
E NO
-B DO CÓDIGO
ART. 27,
LEI No 9.514/97
ART. 1.368
CIVIL. IMISSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NA POSSE DO IMÓVEL
NÃO DEMONSTRADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA.
SENTENÇA REFORMADA PARA ACOLHER OS EMBARGOS À
EXECUÇÃO E JULGAR EXTINTA A EXECUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE
DE REDISCUTIR MATÉRIA JÁ DECIDIDA. INADEQUAÇÃO DA VIA
ELEITA. AUSÊNCIA DAS HIPÓTESES DO
INCLUSIVE
ART. 1.022
PARA FINS DE PREQUESTIONAMENTO.
Adequadamente indicados os fundamentos que lastrearam a decisão
embargada, torna-se desnecessário para o Julgador novamente
responder a todos os questionamentos formulados, visto que os
embargos de declaração têm por escopo apenas nas hipóteses do
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do CPC, inclusive para fins de prequestionamento, as quais
art. 1.022
não se verificam no caso em apreço. Oposição de aclaratórios que
evidenciam verdadeira tentativa de rediscussão da matéria.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DESACOLHIDOS (e-STJ, fls. 352 a
357).

O fato de a decisão ser contrária aos interesses do RESIDENCIAL não implica
omissão, contradição ou obscuridade.

(2) Do cerceamento de defesa
Quanto ao cerceamento de defesa, RESIDENCIAL argumenta que o
indeferimento da produção de provas, seguido pelo julgamento de mérito em seu
desfavor por ausência de comprovação da imissão na posse do BRADESCO, violou o
do CPC.
art. 370
O Tribunal gaúcho, todavia, considerou a prova requerida dispensável para a
solução da lide, por entender que o conjunto probatório já era suficiente.
Conforme constou do acórdão embargado:
De início, vai rejeitada a preliminar de nulidade da sentença por
cerceamento de defesa. A despeito dos argumentos apresentados pela
parte demandada/embargante, incumbe ao Juiz, como destinatário da
prova, verificar a necessidade ou não de produção, conforme disposição
contida no
do Código de Processo Civil, mostrando-se
art. 370,
dispensável, na situação apresentada, quando o conjunto probatório
produzido no feito se revela suficiente para a solução da lide (e-STJ, fls.
312 a 315).

Aferir se a prova era ou não necessária para o correto deslinde da causa
implicaria, inevitavelmente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é
vedado nesta instância especial, por força do óbice da Súmula no 7 do STJ.

(3) Da responsabilidade do credor fiduciário
No que tange à questão de fundo, a controvérsia cinge-se a definir o marco
inicial da responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas
condominiais.
O acórdão recorrido assentou que, a despeito da consolidação da propriedade
em nome do BRADESCO, não houve demonstração de sua imissão na posse do imóvel,
requisito indispensável para que lhe seja imputada a responsabilidade pelos débitos
condominiais, com base no
§ 8o, da
e no
-B do Código
art. 27,
Lei no 9.514/97
art. 1.368
Civil.
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Ao decidir dessa forma, o Tribunal de origem alinhou-se perfeitamente à
jurisprudência consolidada desta Corte Superior, que pacificou o entendimento de que a
responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das cotas condominiais somente
se inicia a partir da consolidação da propriedade plena, que se perfaz com a sua efetiva
imissão na posse do bem. Até que isso ocorra, a responsabilidade permanece com o
devedor fiduciante, possuidor direto do imóvel.
A propósito:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL.EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
EM
GARANTIA
.DESPESAS
CONDOMINIAIS. A RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO
APENAS SURGE COM A CONSOLIDAÇÃO DE SUA PROPRIEDADE
PLENA EM RELAÇÃO AO BEM DADO EM GARANTIA, OU SEJA,
APÓS SUA IMISSÃO NA POSSE.PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA
DECISÃO AGRAVADA .AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
(AgInt no AREsp 1.637.467/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, Julgamento:
TERCEIRA TURMA, DJe
15/12/2020,
18/12/2020)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE
DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL . IMPOSSIBILIDADE. TESES DE
EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO
STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS . IMÓVEL
ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR
FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8o, DA LEI No 9 .514/1997 E 1.368-B,
PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL.
IMPOSSIBILIDADE . BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO
DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE
AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS . 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C
/C O
XII, DO
ART. 835,
CPC/2015.
1 . (...).
2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel
alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas
condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante.
3. (...).
4. (...).
5. (...).
6. (...). .
7. Apesar de o
do CC/2002 atribuir, como regra geral, o
art. 1.345
caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra
foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado
fiduciariamente, pelos arts . 27, § 8o, da
e 1.368-B,
Lei no 9.514/1997
parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo
pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto
estiver na posse direta do imóvel.Precedentes .
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8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a
responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no
âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer
o direito substancial do credor, na forma do
do
art. 789
CPC/2015.
9 . (...)..
10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente
em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor
fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9 .514/1997 e 1.368-B,
parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu
patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a
penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de
acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art . 835, XII, do
CPC/2015.
11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da
penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão
da natureza propter rem do débito condominial positivado no
.345
art. 1
do CC/2002.
12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão,
provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na
inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade
do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando
ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição.
(REsp 2.036.289/RS, Relatora NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento:
TERCEIRA TURMA, DJe
18/4/2023,
20/4/2023)

Assim, a pretensão recursal encontra óbice na Súmula no 83 do STJ, aplicável
tanto aos recursos interpostos com fundamento na alínea
quanto na alínea
do
a
c
permissivo constitucional.
Nessas condições,
do agravo para
do recurso
CONHEÇO
NÃO CONHECER
especial.
MAJORO em 5% o valor econômico dos honorários advocatícios
sucumbenciais fixados em desfavor de RESIDENCIAL CALABRIA, na forma do
§
art. 85,
11, do CPC.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.784.098 / RS
Número Registro: 2024/0415439-9
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
50343709320218210010
Sessão Virtual de
a
28/10/2025
03/11/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. OSNIR BELICE

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : RESIDENCIAL CALABRIA
ADVOGADO : LARIANA BATU FRATTA - RS108163
AGRAVADO
: BANCO BRADESCO S/A
ADVOGADO : BERNARDO BUOSI - SP227541
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DESPESAS CONDOMINIAIS
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 28/10/2025
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr.
03/11/2025,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas
Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.
Documento eletrônico VDA52004169 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 04/11/2025 00:59:39
Código de Controle do Documento: aacc2b08-3c61-4b3d-8856-390e5261a576

Brasília, 03 de novembro de 2025
Documento eletrônico VDA52004169 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 04/11/2025 00:59:39
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