Tribunal: STJ
Processo: 2011465-35.2024.8.26.0000
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO TEODORO SILVA SANTOS
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA SEGUNDA TURMA
Data de publicação: 2025-10-27

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO EM
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IPTU. ILEGITIMIDADE PASSIVA.
ALIENAÇÃO MERCANTIL. REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS.
ARTS. 1.022 E 489 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. SÚMULA N.
83 DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ.
ANÁLISE DA DIVERGÊNCIA. PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO.
1. A parte agravante sustenta ilegitimidade passiva para o pagamento
do IPTU, alegando que o imóvel foi objeto de alienação mercantil e posterior
transferência a terceiros antes da constituição da dívida. Contudo, a
responsabilidade tributária não é automaticamente excluída sem o efetivo
registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o
do Código
art. 1.245
Civil.
2. O

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2798823 - SP (2024/0436456-5)
RELATOR
: MINISTRO TEODORO SILVA SANTOS
AGRAVANTE
: DIBENS LEASING S/A - ARRENDAMENTO MERCANTIL
ADVOGADO
: VINÍCIUS ALVES ALMEIDA MARIANO E OUTRO(S) -
SP437714
AGRAVADO
: MUNICIPIO DE DIADEMA
PROCURADORES : MARCELO GIANNOBILE MARINO - SP130597
REGIANE CRISTINA SOARES DA SILVA VIEIRA DOS
SANTOS - SP165499
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO EM
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IPTU. ILEGITIMIDADE PASSIVA.
ALIENAÇÃO MERCANTIL. REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS.
ARTS. 1.022 E 489 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. SÚMULA N.
83 DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ.
ANÁLISE DA DIVERGÊNCIA. PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO.
1. A parte agravante sustenta ilegitimidade passiva para o pagamento
do IPTU, alegando que o imóvel foi objeto de alienação mercantil e posterior
transferência a terceiros antes da constituição da dívida. Contudo, a
responsabilidade tributária não é automaticamente excluída sem o efetivo
registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o
do Código
art. 1.245
Civil.
2. O acórdão recorrido apresentou fundamentação concreta e suficiente,
inexistindo omissão ou desrespeito ao dever judicial de fundamentar as
decisões judiciais, conforme os arts. 1.022 e 489 do Código de Processo Civil.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no
sentido de que tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor são
responsáveis pelo pagamento do IPTU, mesmo que o contrato de alienação
tenha sido registrado antes do fato gerador do tributo, incidindo a Súmula n. 83
do STJ.
4. A verificação da ilegitimidade passiva demandaria reexame de
matéria fático-probatória, o que é vedado em recurso especial, conforme a
Súmula n. 7 do STJ.
5. Agravo interno desprovido.
ACÓRDÃO
Documento eletrônico VDA51723359 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): TEODORO SILVA SANTOS Assinado em: 24/10/2025 15:08:17
Publicação no DJEN/CNJ de 28/10/2025. Código de Controle do Documento: 8dab30dd-6a3b-4efc-86e5-cec552ae2607

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da SEGUNDA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do
16/10/2025
22/10/2025,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Afrânio Vilela, Francisco Falcão, Maria Thereza de Assis
Moura e Marco Aurélio Bellizze votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Afrânio Vilela.

Brasília,
.
24 de outubro de 2025

MINISTRO TEODORO SILVA SANTOS
Relator
Documento eletrônico VDA51723359 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): TEODORO SILVA SANTOS Assinado em: 24/10/2025 15:08:17
Publicação no DJEN/CNJ de 28/10/2025. Código de Controle do Documento: 8dab30dd-6a3b-4efc-86e5-cec552ae2607

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2798823 - SP (2024/0436456-5)
RELATOR
: MINISTRO TEODORO SILVA SANTOS
AGRAVANTE
: DIBENS LEASING S/A - ARRENDAMENTO MERCANTIL
ADVOGADO
: VINÍCIUS ALVES ALMEIDA MARIANO E OUTRO(S) -
SP437714
AGRAVADO
: MUNICIPIO DE DIADEMA
PROCURADORES : MARCELO GIANNOBILE MARINO - SP130597
REGIANE CRISTINA SOARES DA SILVA VIEIRA DOS
SANTOS - SP165499
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO EM
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IPTU. ILEGITIMIDADE PASSIVA.
ALIENAÇÃO MERCANTIL. REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS.
ARTS. 1.022 E 489 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. SÚMULA
N. 83 DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7 DO
STJ. ANÁLISE DA DIVERGÊNCIA. PREJUDICADA. AGRAVO
INTERNO DESPROVIDO.
1. A parte agravante sustenta ilegitimidade passiva para o pagamento
do IPTU, alegando que o imóvel foi objeto de alienação mercantil e posterior
transferência a terceiros antes da constituição da dívida. Contudo, a
responsabilidade tributária não é automaticamente excluída sem o efetivo
registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.245 do Código
Civil.
2. O acórdão recorrido apresentou fundamentação concreta e
suficiente, inexistindo omissão ou desrespeito ao dever judicial de
fundamentar as decisões judiciais, conforme os arts. 1.022 e 489 do Código
de Processo Civil.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no
sentido de que tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor
são responsáveis pelo pagamento do IPTU, mesmo que o contrato de
alienação tenha sido registrado antes do fato gerador do tributo, incidindo a
Súmula n. 83 do STJ.
4. A verificação da ilegitimidade passiva demandaria reexame de
matéria fático-probatória, o que é vedado em recurso especial, conforme a
Súmula n. 7 do STJ.
5. Agravo interno desprovido.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno, interposto por DIBENS LEASING S/A -
ARRENDAMENTO MERCANTIL da decisão de minha relatoria de fls. 317-321, em
Documento eletrônico VDA51415289 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): TEODORO SILVA SANTOS Assinado em: 15/10/2025 18:49:21
Código de Controle do Documento: 6f51a6c5-1f8f-4dff-a1ac-9370649ffa4b

que conheci parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, neguei-lhe provimento
com base nos seguintes fundamentos: a) inexistência de omissões no acórdão recorrido,
conforme art. 1.022 do Código de Processo Civil (CPC); b) fundamentação concreta e
suficiente do acórdão recorrido, sem ofensa ao art. 489 do CPC; e c) entendimento
pacífico do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a responsabilidade pelo pagamento
do IPTU, incidindo a Súmula n. 83 do STJ.
A parte agravante alega violação ao art. 1.022 do CPC. Sustenta que a decisão
monocrática não considerou omissões essenciais apontadas nos embargos de declaração,
como a realidade fática do imóvel e a ciência do Município de Diadema sobre a
transferência de propriedade. Afirma que a matéria discutida é exclusivamente de direito,
não demandando reexame de provas, e que a decisão recorrida viola os arts. 32 e 34 do
Código Tributário Nacional (CTN), ao manter a exigência de IPTU contra sujeito que
não é parte legítima.
Impugnação apresentada às fls. 327-332.
É o relatório.
VOTO
Não obstante os combativos argumentos da parte agravante, as razões
deduzidas neste agravo interno não são aptas a desconstituir os fundamentos da decisão
atacada, que merece ser mantida.
A decisão contra a qual se insurge a parte agravante foi assim proferida:

O Tribunal de origem consignou (fl. 20-21; sem grifos no original):

No caso, a alegação de ilegitimidade passiva tem por
fundamento o fato de que o imóvel sobre o qual recai o débito tributário
teria sido objeto de alienação mercantil e posterior transferência a
terceiros em data anterior à constituição da dívida.
Neste ponto, vale destacar que os diversos documentos
carreados aos autos principais não se afiguram suficientes para elidir a
responsabilidade daquele em cujo nome esteja registrado o bem imóvel,
quanto ao pagamento do tributo incidente.
Ou seja, não excluem automaticamente a responsabilidade
tributária do titular do domínio, pois a propriedade do bem somente é
transmitida com o efetivo registro, no Cartório de Registro de Imóveis,
nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.
Ainda que assim não fosse, por eventual acordo celebrado
entre as partes, a conclusão seria a mesma, em face do disposto no
artigo 123 do CTN, o qual diz: “Salvo disposições de lei em contrário,
as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento
de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a
definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias
correspondentes”.
Documento eletrônico VDA51415289 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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O acórdão recorrido não possui as omissões suscitadas pela parte
recorrente. Ao revés, apresentou, concretamente, os fundamentos que justificaram a
sua conclusão. Como é cediço, o Julgador não está obrigado a rebater,
individualmente, todos os argumentos suscitados pelas partes, sendo suficiente que
demonstre, fundamentadamente, as razões do seu convencimento. No caso, existe
mero inconformismo da parte recorrente com o resultado do julgado proferido no
acórdão recorrido, que lhe foi desfavorável. Inexiste, portanto, ofensa ao art. 1.022
do Código de Processo Civil. Nessa linha: AgInt no AREsp n. 2.381.818/RS, relator
Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em
, DJe de
18/12/2023
; AgInt no REsp n. 2.009.722/PR, relator Ministro Sérgio Kukina,
20/12/2023
Primeira Turma, julgado em
, DJe de
.
3/10/2022
6/10/2022
O acórdão recorrido apresentou fundamentação concreta e suficiente para
dar suporte às suas conclusões, inexistindo desrespeito ao dever judicial de
fundamentar as decisões judiciais. O que se denota é mero inconformismo da parte
recorrente com o resultado do julgamento que lhe foi desfavorável. Portanto, não há
ofensa ao art. 489 do Código de Processo Civil. Com igual entendimento: AgInt no
REsp n. 2.044.805/PR, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma,
julgado em
, DJe de 1o/6/2023; AgInt no AREsp n. 2.172.041/RJ, relator
29/5/2023
Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em
, DJe de
.
13/3/2023
16/3/2023
Quanto ao mérito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é
pacífica no sentido de que "tanto o promitente comprador do imóvel quanto seu
promitente
vendedor
são
contribuintes
responsáveis
pelo
pagamento
do IPTU, mesmo que o contrato de alienação do bem tenha sido registrado em
cartório antes do fato gerador do mencionado tributo". Nessa direção: AgInt no
REsp n. 1.655.107/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado
em
, DJe
; REsp n. 1.773.779/SP, relator Ministro Herman
19/6/2018
22/6/2018
Benjamin, Segunda Turma, julgado em
, DJe
; e AgInt no
4/12/2018
17/12/2018
REsp n. 1.695.049/SP, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em
, DJe
. Com igual compreensão:
12/2/2019
21/2/2019
(...)
Verifica-se que o entendimento adotado na instância ordinária se encontra
em conformidade com a interpretação do STJ a respeito da questão, incidindo, na
espécie, a Súmula 83 do STJ: "Não se conhece do recurso especial pela divergência,
quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida".
Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 2.112.905/PR, relator Ministro Francisco Falcão,
Segunda Turma, julgado em
, DJe de
.
26/2/2024
28/2/2024
Ademais, considerando a fundamentação do acórdão recorrido acima
transcrita, os argumentos utilizados pela parte recorrente – no sentido de que seria
parte ilegítima para figurar no polo passivo da Execução Fiscal – somente poderiam
ter procedência verificada mediante reexame de matéria fático-probatória. Todavia,
não cabe a esta Corte, a fim de alcançar conclusão diversa, reavaliar todo o conjunto
de fatos e provas da causa, conforme preceitua o enunciado da Súmula n. 7 do STJ.
Na mesma linha,
:
mutatis mutandis
(...)
Conforme jurisprudência desta Corte Superior, a existência de óbice
processual, impedindo o conhecimento de questão suscitada com base na alínea a
do permissivo constitucional, prejudica a análise da alegada divergência
jurisprudencial acerca do mesmo tema. Nessa esteira: AgInt no AREsp n. 2.370.268
Documento eletrônico VDA51415289 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): TEODORO SILVA SANTOS Assinado em: 15/10/2025 18:49:21
Código de Controle do Documento: 6f51a6c5-1f8f-4dff-a1ac-9370649ffa4b

/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em
,
11/12/2023
DJe de
; AgInt no REsp n. 2.090.833/RJ, relatora Ministra Regina
19/12/2023
Helena Costa, Primeira Turma, julgado em
, DJe de
.
11/12/2023
14/12/2023

De fato, conforme bem pontuado pela decisão recorrida, a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que "tanto o promitente comprador
do imóvel quanto seu promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo
pagamento do IPTU, mesmo que o contrato de alienação do bem tenha sido registrado
em cartório antes do fato gerador do mencionado tributo".
Verifica-se que o entendimento adotado na instância ordinária se encontra em
conformidade com a interpretação do STJ a respeito da questão, incidindo, na espécie, a
Súmula n. 83 do STJ.
Quanto à legitimidade para figurar no polo passivo da Execução Fiscal, os
argumentos da parte somente poderiam ter procedência verificada mediante reexame de
matéria fático-probatória. Todavia, não cabe a esta Corte, a fim de alcançar conclusão
diversa, reavaliar todo o conjunto de fatos e provas da causa, conforme preceitua o
enunciado da Súmula n. 7 do STJ.
Portanto, não é merecedora de reparo a decisão agravada. Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.
É o voto.
Documento eletrônico VDA51415289 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): TEODORO SILVA SANTOS Assinado em: 15/10/2025 18:49:21
Código de Controle do Documento: 6f51a6c5-1f8f-4dff-a1ac-9370649ffa4b

TERMO DE JULGAMENTO
SEGUNDA TURMA
AgInt no AREsp 2.798.823 / SP
Número Registro: 2024/0436456-5
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
15083039620218260161 20114653520248260000 2011465352024826000050000 20240000073932
Sessão Virtual de
a
16/10/2025
22/10/2025
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro TEODORO SILVA SANTOS

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro AFRÂNIO VILELA

Secretário
Bela. VALÉRIA ALVIM DUSI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE
: DIBENS LEASING S/A - ARRENDAMENTO MERCANTIL
ADVOGADO
: VINÍCIUS ALVES ALMEIDA MARIANO E OUTRO(S) - SP437714
AGRAVADO
: MUNICIPIO DE DIADEMA
PROCURADORES : MARCELO GIANNOBILE MARINO - SP130597
REGIANE CRISTINA SOARES DA SILVA VIEIRA DOS SANTOS -
SP165499
ASSUNTO
: DIREITO TRIBUTÁRIO - IMPOSTOS - IPTU/ IMPOSTO PREDIAL E
TERRITORIAL URBANO
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE
: DIBENS LEASING S/A - ARRENDAMENTO MERCANTIL
ADVOGADO
: VINÍCIUS ALVES ALMEIDA MARIANO E OUTRO(S) - SP437714
AGRAVADO
: MUNICIPIO DE DIADEMA
PROCURADORES : MARCELO GIANNOBILE MARINO - SP130597
REGIANE CRISTINA SOARES DA SILVA VIEIRA DOS SANTOS -
Documento eletrônico VDA51652040 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/10/2025 00:54:41
Código de Controle do Documento: 6f33208a-6ced-4f6c-98c9-28c501b3efe8

SP165499
TERMO
A SEGUNDA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/10/2025
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
22/10/2025,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Afrânio Vilela, Francisco Falcão, Maria Thereza de Assis Moura e
Marco Aurélio Bellizze votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Afrânio Vilela.

Brasília, 22 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51652040 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/10/2025 00:54:41
Código de Controle do Documento: 6f33208a-6ced-4f6c-98c9-28c501b3efe8