Tribunal: STJ
Processo: 0005075-56.2017.8.21.0004
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS.
BEM IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE A
PROPRIEDADE
FIDUCIÁRIA.
IMPOSSIBILIDADE.
PATRIMÔNIO
PERTENCENTE
AO
CREDOR
FIDUCIÁRIO.
AUSÊNCIA
DE
INTIMAÇÃO DO TITULAR DA GARANTIA REAL. INEFICÁCIA DA
ARREMATAÇÃO.
E
V, DO
ART. 804
ART. 889,
CPC/2015.
CONSTRIÇÃO ADMISSÍVEL APENAS SOBRE OS DIREITOS
DECORRENTES DO CONTRATO. ORDEM DE PREFERÊNCIA
CREDITÍCIA.
ANÁLISE
PREJUDICADA.
RECURSO
ESPECIAL
PROVIDO.
1. Na alienação fiduciária de bem imóvel, a propriedade resolúvel é
transferida ao credor fiduciário como garantia, enquanto o devedor
Documento eletrônico VDA52606914 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 25/11/2025 17:04:56
Publicação no DJEN/CNJ de 27/11/2025. Código de Controle do Documento: 8f1536a0-12ba-4e45-b343-0bfcc617d3e2

fiduciante detém apenas a posse direta e a expectativa de direito à
consolidação da propriedade após a quitação da dívida, não integrando
o bem o patrimônio do devedor.
2. Revela-se impossível a penhora sobre a propriedade do imóvel
alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o
devedor fiduciante, pois o patrimônio pertence ao credor fiduciário.
Admite-se, contudo, a constrição dos direitos aquisitivos que o devedor
fiduciante possui em decorrência do contrato de alienação fiduciária.
Precedentes:
AgInt
no

e
AgInt
no

REsp
1.860.416/SP
REsp 1.832.061/SP.
3. Penhorar o imóvel para garantir dívida do fiduciante significa atingir
patrimônio de terceiro, o credor fiduciário, em violação do
-B
art. 1.368
do Código Civil e da sistemática da garantia fiduciária prevista na
Lei n. 9.514/1997.
4. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta
Corte, por maioria de

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 1994309 - RS (2022/0089585-9)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
RECORRENTE
: BANCO DO BRASIL SA
ADVOGADOS
: VINÍCIUS DANIEL CANTARELLI FOGLIARINI - RS057943
CAROLINA PRADO DA HORA - RS073303
SILVIA DO NASCIMENTO SCHLEMMER - RS098556
RAFAEL IANSEN CEZAR - RS115216B
RECORRIDO
: CONDOMINIO RESIDENCIAL CIDADE JARDIM - BELA VISTA
ADVOGADOS
: CASSANDRA MARIA BARCELOS NUNES RODRIGUES -
RS083106
HUGO LEONARDO BARCELOS NUNES RODRIGUES -
RS109126
INTERES.
: JAQUELINE CRUZ DA SILVA
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
INTERES.
: ADEMIR GONCALVES DE SOUZA
ADVOGADO
: CASSANDRA MARIA BARCELOS NUNES RODRIGUES -
RS083106
INTERES.
: SONIA MARIA BARBOSA MENA
INTERES.
: JOÃO HONOR COIROLLO DE SOUZA
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS.
BEM IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE A
PROPRIEDADE
FIDUCIÁRIA.
IMPOSSIBILIDADE.
PATRIMÔNIO
PERTENCENTE
AO
CREDOR
FIDUCIÁRIO.
AUSÊNCIA
DE
INTIMAÇÃO DO TITULAR DA GARANTIA REAL. INEFICÁCIA DA
ARREMATAÇÃO.
E
V, DO
ART. 804
ART. 889,
CPC/2015.
CONSTRIÇÃO ADMISSÍVEL APENAS SOBRE OS DIREITOS
DECORRENTES DO CONTRATO. ORDEM DE PREFERÊNCIA
CREDITÍCIA.
ANÁLISE
PREJUDICADA.
RECURSO
ESPECIAL
PROVIDO.
1. Na alienação fiduciária de bem imóvel, a propriedade resolúvel é
transferida ao credor fiduciário como garantia, enquanto o devedor
Documento eletrônico VDA52606914 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 25/11/2025 17:04:56
Publicação no DJEN/CNJ de 27/11/2025. Código de Controle do Documento: 8f1536a0-12ba-4e45-b343-0bfcc617d3e2

fiduciante detém apenas a posse direta e a expectativa de direito à
consolidação da propriedade após a quitação da dívida, não integrando
o bem o patrimônio do devedor.
2. Revela-se impossível a penhora sobre a propriedade do imóvel
alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o
devedor fiduciante, pois o patrimônio pertence ao credor fiduciário.
Admite-se, contudo, a constrição dos direitos aquisitivos que o devedor
fiduciante possui em decorrência do contrato de alienação fiduciária.
Precedentes:
AgInt
no

e
AgInt
no

REsp
1.860.416/SP
REsp 1.832.061/SP.
3. Penhorar o imóvel para garantir dívida do fiduciante significa atingir
patrimônio de terceiro, o credor fiduciário, em violação do
-B
art. 1.368
do Código Civil e da sistemática da garantia fiduciária prevista na
Lei n. 9.514/1997.
4. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta
Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem
alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas
condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado
para integrar a execução.
5. A ausência de intimação do credor fiduciário sobre a alienação judicial
do bem, exigida pelo
V, do
torna o ato ineficaz,
art. 889,
CPC/2015,
conforme expressa previsão do
do mesmo diploma legal.
art. 804
6. Recurso especial provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos
18/11/2025
24/11/2025,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
25 de novembro de 2025

Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
Documento eletrônico VDA52606914 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 25/11/2025 17:04:56
Publicação no DJEN/CNJ de 27/11/2025. Código de Controle do Documento: 8f1536a0-12ba-4e45-b343-0bfcc617d3e2

RECURSO ESPECIAL No 1994309 - RS (2022/0089585-9)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
RECORRENTE
: BANCO DO BRASIL SA
ADVOGADOS
: VINÍCIUS DANIEL CANTARELLI FOGLIARINI - RS057943
CAROLINA PRADO DA HORA - RS073303
SILVIA DO NASCIMENTO SCHLEMMER - RS098556
RAFAEL IANSEN CEZAR - RS115216B
RECORRIDO
: CONDOMINIO RESIDENCIAL CIDADE JARDIM - BELA VISTA
ADVOGADOS
: CASSANDRA MARIA BARCELOS NUNES RODRIGUES -
RS083106
HUGO LEONARDO BARCELOS NUNES RODRIGUES -
RS109126
INTERES.
: JAQUELINE CRUZ DA SILVA
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
INTERES.
: ADEMIR GONCALVES DE SOUZA
ADVOGADO
: CASSANDRA MARIA BARCELOS NUNES RODRIGUES -
RS083106
INTERES.
: SONIA MARIA BARBOSA MENA
INTERES.
: JOÃO HONOR COIROLLO DE SOUZA
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS.
BEM IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE A
PROPRIEDADE
FIDUCIÁRIA.
IMPOSSIBILIDADE.
PATRIMÔNIO
PERTENCENTE
AO
CREDOR
FIDUCIÁRIO.
AUSÊNCIA
DE
INTIMAÇÃO DO TITULAR DA GARANTIA REAL. INEFICÁCIA DA
ARREMATAÇÃO.
E
V, DO
ART. 804
ART. 889,
CPC/2015.
CONSTRIÇÃO ADMISSÍVEL APENAS SOBRE OS DIREITOS
DECORRENTES DO CONTRATO. ORDEM DE PREFERÊNCIA
CREDITÍCIA.
ANÁLISE
PREJUDICADA.
RECURSO
ESPECIAL
PROVIDO.
1. Na alienação fiduciária de bem imóvel, a propriedade resolúvel é
transferida ao credor fiduciário como garantia, enquanto o devedor
Documento eletrônico VDA52405810 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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fiduciante detém apenas a posse direta e a expectativa de direito à
consolidação da propriedade após a quitação da dívida, não integrando
o bem o patrimônio do devedor.
2. Revela-se impossível a penhora sobre a propriedade do imóvel
alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o
devedor fiduciante, pois o patrimônio pertence ao credor fiduciário.
Admite-se, contudo, a constrição dos direitos aquisitivos que o devedor
fiduciante possui em decorrência do contrato de alienação fiduciária.
Precedentes:
AgInt
no

e
AgInt
no

REsp
1.860.416/SP
REsp 1.832.061/SP.
3. Penhorar o imóvel para garantir dívida do fiduciante significa atingir
patrimônio de terceiro, o credor fiduciário, em violação do
-B
art. 1.368
do Código Civil e da sistemática da garantia fiduciária prevista na
Lei n. 9.514/1997.
4. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta
Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem
alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas
condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado
para integrar a execução.
5. A ausência de intimação do credor fiduciário sobre a alienação judicial
do bem, exigida pelo
V, do
torna o ato ineficaz,
art. 889,
CPC/2015,
conforme expressa previsão do
do mesmo diploma legal.
art. 804
6. Recurso especial provido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por BANCO DO BRASIL S.A. (BB),
com fundamento no
III,
, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal
art. 105,
a
de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul.
A ação originária é uma execução de título extrajudicial ajuizada por
CONDOMINIO RESIDENCIAL CIDADE JARDIM BELA VISTA (CONDOMINIO) em face
de Jaqueline Cruz da Silva para cobrança de débitos condominiais. No curso do
processo, o imóvel gerador da dívida foi penhorado e arrematado em leilão judicial.
O BB, na qualidade de credor fiduciário do referido imóvel, interveio nos autos,
alegando que somente foi intimado da praça um dia após a sua realização. Arguiu a
nulidade da penhora e da arrematação, bem como a preferência de seu crédito em
relação ao do CONDOMINIO.
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O Juízo de primeiro grau rejeitou as alegações, convalidando os atos de
penhora e arrematação e afirmando a preferência do crédito condominial por sua
natureza
.
propter rem
Inconformado, o BB interpôs agravo de instrumento. O Tribunal de Justiça do
Estado do Rio Grande do Sul conheceu parcialmente do recurso e, na parte conhecida,
negou-lhe provimento, em acórdão assim ementado:
AGRAVO
DE
INTRUMENTO.
DIREITO
PRIVADO
NÃO
ESPECIFICADO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE
DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO CREDOR
HIPOTECÁRIO
REJEITADA.
DIREITO
DE
PRELAÇÃO
DO
CONDOMÍNIO. MULTA, JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA DA
DIVIDA DE CONDOMÍNIO DEVIDO.
Pedido sucessivo de Juros e multa anteriores ao ajuizamento da ação o
pedido não foi analisado pelo juízo “a quo” não podendo ser conhecido
em grau recursal sob pena de supressão de instância.
Falta de intimação A falta de intimação do credor fiduciário sobre a
realização do leilão não gera a nulidade do ato, mas somente a ineficácia
da arrematação em relação ao titular da garantia. Interpretação do
do CPC/73. Decreto
art. 698
Lei n. 167/67.
Direito de prelação As quotas de condomínio dizem respeito à
conservação do imóvel, sendo indispensáveis à integridade do próprio
crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder
parte do seu valor; pagamento preferencial, nesse contexto, das quotas
de condomínio.
AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO EM PARTE E NA PARTE
CONHECIDA DESPROVIDO. UNANIME (e-STJ, fls. 510 a 524) .

Foram opostos embargos de declaração pelo BB, que deles se
conheceu parcialmente e, nessa extensão, os acolheu para sanar erro material, sem
efeitos infringentes, nos termos da seguinte ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO DE APELAÇÃO.
OCORRÊNCIA DE ERRO MATERIAL. DECISÃO MANTIDA. SEM
EFEITOS INFRINGENTES.
O acolhimento dos embargos de declaração pressupõe a existência, no
acórdão embargado, de um dos vícios previstos no
do CPC.
art. 1.022
O erro material na especificação da garantida de crédito.
Desnecessário o prequestionamento da legislação invocada para
interposição
de
recursos
às
instâncias
superiores,
conforme
entendimento do artigo 1.025 do CPC. No entanto, declara se todos os
dispositivos apontados como prequestionados.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS EM PARTE E NA
PARTE CONHECIDA ACOLHIDOS PARA SANAR ERRO MATERIAL,
SEM EFEITO INFRINGENTE. UNÂNIME (e-STJ, fls. 567 a 585).

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Nas razões do recurso especial, o BB aponta violação dos arts. 489, § 1o, IV,
797, 804, 889, V, 903, § 1o, II, 908, 1.022 e 1.025 do Código de Processo Civil; e dos
arts. 958, 961, 1.368-B e 1.419 do Código Civil, bem como aos arts. 26 e 27 da
Sustenta, em síntese, (1) negativa de prestação jurisdicional, por
Lei no 9.514/1997.
omissões no acórdão recorrido mesmo após a oposição de embargos de declaração; (2)
nulidade da penhora e ineficácia da arrematação, em razão da ausência de sua
intimação tempestiva como credor fiduciário; (3) impossibilidade de penhora do imóvel
alienado fiduciariamente para pagamento de dívida condominial, pois o bem não integra
o patrimônio do devedor fiduciante; e (4) preferência do crédito garantido por alienação
fiduciária sobre o crédito condominial (e-STJ, fls. 584 a 605).
Não foram apresentadas contrarrazões.
O recurso foi admitido na origem (e-STJ, fls. 632 a 639).
É o relatório.
VOTO
O recurso merece provimento.
Da contextualização fática
A controvérsia tem origem em execução de despesas condominiais movida
pelo CONDOMINIO contra a devedora fiduciante de um imóvel. O bem, que garantia uma
operação de crédito com o BB por meio de alienação fiduciária, foi penhorado e
arrematado em leilão. É fato incontroverso que o BB, credor e proprietário fiduciário,
apenas foi intimado sobre o leilão um dia após a sua realização. Diante disso, o
BB peticionou nos autos, arguindo a nulidade dos atos expropriatórios e a preferência de
seu crédito.
O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, contudo, entendeu que
a falta de intimação geraria apenas a ineficácia da arrematação em relação ao credor,
sem invalidar o ato, e que o crédito condominial, por sua natureza
, teria
propter rem
preferência sobre a garantia fiduciária.
Objetivo recursal
O objetivo do apelo é a reforma do acórdão recorrido para que seja
reconhecida a nulidade da penhora e da arrematação do imóvel, ou, sucessivamente, a
preferência do crédito do BB sobre o produto da alienação.
No recurso especial interposto com fundamento no
III,
, da CF, o BB
art. 105,
a
apontou violação dos arts.
489, § 1o, IV, 1.022 e 1.025 do CPC, alegando negativa de
(1)
prestação jurisdicional por omissão do Tribunal gaúcho em analisar todas as questões
suscitadas;
804, 889, V, e 903, § 1o, II, do CPC, sustentando a ineficácia da
(2)
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arrematação pela ausência de sua intimação prévia;
1.368-B do CC e 26 e 27 da
(3)
defendendo a impossibilidade de penhora de bem alienado
Lei 9.514/1997,
fiduciariamente, por não pertencer ao devedor;
797 e 908 do CPC e 958 e 961 do CC,
(4)
pela inobservância a preferência do crédito com garantia real.

(1) Da negativa de prestação jurisdicional
De início, afasta-se a alegada violação dos arts. 489, § 1o, IV, e 1.022 do CPC.
O Tribunal gaúcho, embora tenha chegado a uma conclusão contrária aos
interesses do BB, manifestou-se sobre os pontos essenciais da controvérsia, quais
sejam, os efeitos da falta de intimação do credor fiduciário e a ordem de preferência dos
créditos.
O fato de ter corrigido apenas um erro material nos embargos de declaração,
mantendo o mérito da decisão, não configura, por si só, negativa de prestação
jurisdicional, quando os fundamentos da decisão, ainda que equivocados, foram
expostos.
A questão se resolve, portanto, na análise de mérito das outras violações
apontadas.

(2) Da impossibilidade de penhora do bem e da ineficácia da arrematação
O ponto central da controvérsia reside na possibilidade de penhora de um
imóvel alienado fiduciariamente para a satisfação de dívida de terceiro, no caso, o
devedor fiduciante.
O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul tratou a alienação
fiduciária como se hipoteca fosse, aplicando um raciocínio que não se coaduna com a
natureza jurídica do instituto.
Na alienação fiduciária de bem imóvel, a propriedade resolúvel do bem é
transferida ao credor fiduciário como garantia, enquanto o devedor fiduciante detém
apenas a posse direta e a expectativa de direito à consolidação da propriedade após a
quitação da dívida. O bem, portanto, não integra o patrimônio do devedor.
Dessa forma, a penhora não pode recair sobre a propriedade do imóvel, mas
apenas sobre os direitos aquisitivos que o devedor fiduciante possui em decorrência do
contrato. Penhorar o imóvel em si para garantir dívida do fiduciante significa atingir
patrimônio de terceiro, o credor fiduciário, o que é vedado por lei.
Diante disso, o acórdão recorrido, ao validar a penhora sobre o imóvel, violou o
-B do Código Civil e a lógica do sistema de garantia fiduciária.
art. 1.368
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A decisão de admissibilidade deste recurso especial, proferida pela Terceira
Vice-Presidência do Tribunal gaúcho, já indicava o correto direcionamento da matéria,
citando precedentes desta Corte que merecem ser aqui reiterados (e-STJ, fls. 637 a 638):
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
NATUREZA "PROPTER REM". PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO
DÉBITO.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
EM
GARANTIA.
IMPOSSIBILIDADE. VIABILIDADE, CONTUDO, DA CONSTRIÇÃO DOS
DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE ORIUNDOS DO CONTRATO.
PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO
INTERNO DESPROVIDO.
(AgInt no
Rel. Ministro PAULO DE TARSO
REsp 1.860.416/SP,
SANSEVERINO, Terceira Turma, DJe 18/12/2020)

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO
AO
DO
DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL
ART. 1.022
CPC/2015.
ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE O IMÓVEL.
IMPOSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO QUE PODE RECAIR, CONTUDO,
SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
DO
IMÓVEL.
INCIDÊNCIA
DA
AVALIAÇÃO DO BEM POR PERITO. REVISÃO DE
SÚMULA 83/STJ.
FATOS E PROVAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ.
1. [...].
2. Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode
admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre
ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de
alienação fiduciária. Incidência da
[...]
Súmula 83/STJ.
(AgInt no
Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta
REsp 1.832.061/SP,
Turma, DJe 24/04/2020)

Somado a isso, a ausência de intimação prévia do credor fiduciário, exigida
pelo
V, do CPC, acarreta a ineficácia da arrematação, conforme o disposto no
art. 889,
do mesmo código.
art. 804
O Tribunal gaúcho errou ao limitar essa ineficácia apenas à relação com o
credor. A norma visa proteger o titular do direito real, e sua inobservância invalida o ato
de expropriação como um todo, pois realizado sem o conhecimento daquele que detém a
propriedade do bem. A arrematação de um bem pertencente a terceiro, sem a devida
ciência deste, não pode subsistir.
Documento eletrônico VDA52405810 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 17/11/2025 15:40:10
Código de Controle do Documento: 6949b9c8-589f-46dc-8794-eea347d6ccf5

Conforme recente entendimento da Segunda Seção desta Corte, por maioria
de votos, somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que para
a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado
para integrar a execução.
Nesse sentido:

CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA
DE
CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE.
RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício
em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora
do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a
natureza propter rem da dívida, nos termos do
do Código Civil
art. 1.345
de 2002.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de
propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer
proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de
proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de
mais direitos que um proprietário pleno.
3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do
credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar
a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o
resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário
o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o
imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da
dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem
regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
4. As normas dos arts. 27, § 8o, da
e 1.368-B, parágrafo
Lei 9.514/1997
único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação
fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre
os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas
daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes,
como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e
condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a
qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor
fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os
demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar
as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente,
quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e
contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal
contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes:
devedor fiduciante e credor fiduciário.
6. Recurso especial improvido.
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(
Rel. originário Min. Marco Buzzi, Rel. p/ acórdão
REsp 2.082.647/SP,
Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j.
DJe
12/3/2025,
27/5/2025)

Assim, sendo nula a penhora que recaiu sobre o imóvel e ineficaz a
arrematação subsequente, o provimento do recurso é medida que se impõe.

(3) Da ordem de preferência dos créditos
Diante do reconhecimento da impossibilidade de penhora sobre o imóvel, fica
prejudicada a análise da questão relativa a ordem de preferência entre o crédito
condominial e o crédito garantido por alienação fiduciária. Se a expropriação do bem não
era possível nos moldes em que ocorreu, não há que se falar em distribuição do produto
da arrematação.
Ante o exposto,
ao recurso especial para anular a
DOU PROVIMENTO
penhora e, por consequência, a arrematação do imóvel.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 1.994.309 / RS
Número Registro: 2022/0089585-9
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00050755620178210004
0005075562017821000400095082820218217000
00095082820218217000
00388898120218217000
00615470220218217000
388898120218217000
50755620178210004
5075562017821000400095082820218217000
615470220218217000
70084959550
70085253367
70085479947 95082820218217000
Sessão Virtual de
a
18/11/2025
24/11/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. MARIA IRANEIDE OLINDA SANTORO FACCHINI

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : BANCO DO BRASIL SA
ADVOGADOS
: VINÍCIUS DANIEL CANTARELLI FOGLIARINI - RS057943
CAROLINA PRADO DA HORA - RS073303
SILVIA DO NASCIMENTO SCHLEMMER - RS098556
RAFAEL IANSEN CEZAR - RS115216B
RECORRIDO
: CONDOMINIO RESIDENCIAL CIDADE JARDIM - BELA VISTA
ADVOGADOS
: CASSANDRA MARIA BARCELOS NUNES RODRIGUES - RS083106
HUGO LEONARDO BARCELOS NUNES RODRIGUES - RS109126
INTERES.
: JAQUELINE CRUZ DA SILVA
ADVOGADO
: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
INTERES.
: ADEMIR GONCALVES DE SOUZA
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ADVOGADO
: CASSANDRA MARIA BARCELOS NUNES RODRIGUES - RS083106
INTERES.
: SONIA MARIA BARBOSA MENA
INTERES.
: JOÃO HONOR COIROLLO DE SOUZA
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ADIMPLEMENTO E EXTINÇÃO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025
a
por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
24/11/2025,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas
Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 24 de novembro de 2025
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