Tribunal: STJ
Processo: 1005643-24.2018.8.26.0152
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-05-28

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO
DE FATO. ASSOCIAÇÃO. TAXA. COBRANÇA. ART. 1.022 DO CPC.
VIOLAÇÃO. VERIFICAÇÃO.
1. Nos termos do Tema 492/STF e do Tema 882/STJ, releva saber - além do
fato de amoldar-se ou não o período cobrado a intervalo posterior à Lei n.
13.465/17 (ou à anterior lei municipal que discipline a questão) - se a
aquisição deu-se antes ou depois da instituição da associação e da taxa dela
decorrente, bem como se há ou não registro no competente registro de
imóveis do ato constitutivo da obrigação.
2. Verificadas omissões relevantes ao deslinde da controvérsia no

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 1884460 - SP (2020/0174890-0)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
RECORRENTE
: ASSOCIAÇÃO DOS ADQ DE UNIDADES NO EMPREEND
SÃO PAULO II
ADVOGADOS
: ALEXANDRE DUMAS - SP157159
ARTHUR CHIZZOLINI - SP302832
RECORRIDO
: ALESSANDRO RIBEIRO LEÃO
RECORRIDO
: LIDIANE KAWANO LEÃO
ADVOGADO
: MARLENE APARECIDA SANTOS - SP261405
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO
DE FATO. ASSOCIAÇÃO. TAXA. COBRANÇA. ART. 1.022 DO CPC.
VIOLAÇÃO. VERIFICAÇÃO.
1. Nos termos do Tema 492/STF e do Tema 882/STJ, releva saber - além do
fato de amoldar-se ou não o período cobrado a intervalo posterior à Lei n.
13.465/17 (ou à anterior lei municipal que discipline a questão) - se a
aquisição deu-se antes ou depois da instituição da associação e da taxa dela
decorrente, bem como se há ou não registro no competente registro de
imóveis do ato constitutivo da obrigação.
2. Verificadas omissões relevantes ao deslinde da controvérsia no acórdão
recorrido, devem os autos retornar à origem para novo julgamento dos
embargos de declaração.
Recurso especial provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual
de
a
, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento,
20/05/2025
26/05/2025
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro
e Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
27 de maio de 2025
Ministro Humberto Martins
Relator
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Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 27/05/2025 12:38:24
Publicação no DJEN/CNJ de 29/05/2025. Código de Controle do Documento: 485838ac-70fb-47b9-8d9a-56182622c1ed

RECURSO ESPECIAL No 1884460 - SP (2020/0174890-0)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
RECORRENTE
: ASSOCIAÇÃO DOS ADQ DE UNIDADES NO EMPREEND
SÃO PAULO II
ADVOGADOS
: ALEXANDRE DUMAS - SP157159
ARTHUR CHIZZOLINI - SP302832
RECORRIDO
: ALESSANDRO RIBEIRO LEÃO
RECORRIDO
: LIDIANE KAWANO LEÃO
ADVOGADO
: MARLENE APARECIDA SANTOS - SP261405
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO
DE FATO. ASSOCIAÇÃO. TAXA. COBRANÇA. ART. 1.022 DO CPC.
VIOLAÇÃO. VERIFICAÇÃO.
1. Nos termos do Tema 492/STF e do Tema 882/STJ, releva saber - além do
fato de amoldar-se ou não o período cobrado a intervalo posterior à Lei n.
13.465/17 (ou à anterior lei municipal que discipline a questão) - se a
aquisição deu-se antes ou depois da instituição da associação e da taxa dela
decorrente, bem como se há ou não registro no competente registro de
imóveis do ato constitutivo da obrigação.
2. Verificadas omissões relevantes ao deslinde da controvérsia no acórdão
recorrido, devem os autos retornar à origem para novo julgamento dos
embargos de declaração.
Recurso especial provido.
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
Cuida-se de recurso especial interposto por ASSOCIAÇÃO DOS ADQ DE
UNIDADES NO EMPREEND SÃO PAULO II, com fundamento no artigo 105, inciso
III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL
DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO que julgou demanda relativa à cobrança
taxa por associação em virtude de condomínio de fato.
O julgado deu provimento ao recurso de apelação dos recorridos nos termos
da seguinte ementa (fl. 492):

Apelação Cível.
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Ação de cobrança - Contribuição e taxa de associado -
Sentença de procedência - Recurso de apelação interpostos
pelos réus - Cobrança que se mostra indevida em face de
proprietários de imóvel que não sejam associados,
conforme entendimento do Egrégio Supremo Tribunal
Federal e Superior Tribunal de Justiça - Observância ao
princípio constitucional de que ninguém pode ser obrigado
a se associar a qualquer entidade - Entendimento recente do
Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo
(REsp. no 1.280.871-SP e REsp. no 1.439.163-SP), no
sentido de que “as taxas de manutenção criadas por
associação de moradores não obrigam os não associados ou
os que a elas não anuíram” - Hipo ́tese dos autos em que
na~o caracterizada situac ̧a~o excepcional capaz de ensejar
a cobranc ̧a - Sentença reformada - Recurso provido.
Dá-se provimento ao recurso de apelação.

Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 614-619).
No presente recurso especial, o recorrente alega, preliminarmente, ofensa
ao art. 1.022, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o
Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da
controvérsia.
Isto porque não houve debate quanto ao fato de haver o bem sido adquirido
após a instituição da associação haver adesão expressa por contrato.
Aduz, no mérito, que o acórdão estadual contrariou as disposições contidas
nos artigos 926 e 927e aponta a necessidade uniformização da jurisprudência do TJSP.
Apresentadas as contrarrazões (fls. 1595-1600), sobreveio o juízo de
admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 1877-1881).
É, no essencial, o relatório.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):

De fato, omisso o acórdão combatido.
Isto porque, tanto sob a ótica do Tema n. 492/STF quanto do Tema n. 882
/STJ, releva saber - além do fato de amoldar-se ou não o período cobrado a
intervalo posterior à Lei n. 13.465/17 (ou à anterior lei municipal que discipline a
questão) - se a aquisição deu-se antes ou depois da instituição da associação e da taxa
dela decorrente, bem como se há ou não registro no competente registro de imóveis do
ato constitutivo da obrigação.
Da atenta leitura do acórdão recorrido, observa-se a ausência de debate
quanto às últimas duas situações, pois definido apenas o período de cobrança de
5.12.2015 e 5.5.2018, ainda que sem análise quanto à edição da Lei n. 13.465/17 (ou à
anterior lei municipal que discipline a questão).
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Nesse sentido, estabelece a tese firmada por ocasião do Tema n. 492/STF
que:

É inconstitucional a cobrança por parte de associação de
taxa de manutenção e conservação de loteamento
imobiliário urbano de proprietário não associado até o
advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal
que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a
cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos
ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i)
já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades
equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo
novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação
esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

Já o Tema Repetitivo n. 882 do STJ estabelece que "As taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que
a elas não anuíram".
A anuência mencionada na tese logo acima comporta consideração quanto
ao momento da aquisição do imóvel e à possibilidade de aquiescência tácita, consoante
se vê no acórdão do REsp n. 1.280.871/SP, cujo caso concreto serviu à formação da tese
acima veiculada:

Nessa linha, o critério a ser utilizado para determinar se o
proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado
deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é
o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à
constituição da associação de moradores.
Desse modo, se a constituição da associação de moradores
for posterior à aquisição do imóvel por parte de morador
que não deseja dela participar, estará ele eximido de
contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a
constituição da associação for anterior à aquisição, o
morador deve responder pelas despesas.
Tal circunstância pode ser depreendida da declaração de
voto do Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, no
julgamento do REsp no 444.932/SP, DJ
, da
07/04/2003
relatoria do Ministro Ari Pargendler:
[...].
Isso porque não se coaduna com a boa-fé o comportamento
daquele que, podendo optar por outro local, adquire um
imóvel em loteamento fechado e se recusa a contribuir com
o pagamento das despesas para custeio dos serviços
prestados àquela coletividade, mas que o beneficia
diretamente.
Ademais, à luz dos princípios da socialidade e da
proporcionalidade, é razoável que o adquirente de imóvel
em loteamento fechado, com associação de moradores já
constituída
e
com
plena
ciência
das
despesas
correspondentes aos serviços prestados à coletividade
participe do rateio mensal para a manutenção do
"condomínio de fato".
Nessa situação, o prévio conhecimento acerca dos serviços
organizados e custeados pelos moradores permite afirmar
que há aceitação tácita do adquirente de imóvel em
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loteamento fechado. Ou seja, o gozo dos serviços pelo
proprietário importa na aceitação tácita da oferta, o que
retrata uma verdadeira adesão à vontade do grupo
preestabelecido.
Como consequência da aceitação tácita, o proprietário do
imóvel em loteamento fechado torna-se parte de estrutura
orgânica previamente constituída que impõe aos seus
integrantes comportamento pautado na ética e no princípio
da solidariedade, que são compatíveis com a concepção
social da propriedade e com a natureza da relação
estabelecida entre a coletividade.
Sob essa perspectiva, o princípio da solidariedade, de
inafastável incidência na situação fática ora em análise,
determina que o interesse individual seja sobrepujado pelo
interesse geral.
Além disso, o fundamento da pretensão autoral possui raiz
no princípio geral de direito que veda o enriquecimento
sem causa, que inegavelmente ocorrerá se o recorrente,
beneficiado pelos serviços que sabidamente são prestados
pela recorrida, inclusive com a valorização de seu imóvel, e
suportados pelos outros moradores, nada pagar por eles.
Referida vedação está prevista nos artigos 884 a 886 do
Código Civil e encontra amparo nos objetivos da
República, art. 3o, I, da Constituição Federal, como fator
relevante na formação de uma sociedade livre, mais justa e
solidária, que impõe a todos o dever jurídico de probidade
e o respeito coletivo que visa beneficiar e aprimorar o
convívio social.
O enriquecimento sem causa, evidenciado pela atribuição
de resultado econômico de obras e serviços com o
correspondente desfalque alheio sem justificação, é ato-fato
jurídico apto a gerar a responsabilidade pelo pagamento do
rateio das despesas e, consequentemente, irradia direito,
ação e pretensão de caráter indenizatório.
Nesse sentido, a lição de Pontes de Miranda:
[...].
Em síntese, a aceitação tácita dos serviços prestados à
coletividade e a vedação ao enriquecimento sem causa são
os fundamentos que amparam a conclusão de que as taxas,
contribuições de manutenção ou de conservação podem ser
impostas ao proprietário de imóvel adquirido em
loteamento fechado após a constituição da associação.
(REsp n. 1.280.871/SP, relator Ministro Ricardo Villas
Bôas Cueva, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi,
Segunda Seção, julgado em
, DJe de
.)
11/3/2015
22/5/2015

Desse modo, visualizadas as omissões supra, devem os autos retornar à
origem para novo julgamento dos embargos declaração.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para acolher a
preliminar de violação do art. 1.022 do CPC e determinar o retorno dos autos ao Tribunal
recorrido para que efetue novo julgamento dos aclaratórios, nos termos acima elencados.
É como penso. É como voto.
Documento eletrônico VDA47266111 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 06/05/2025 15:21:55
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 1.884.460 / SP
Número Registro: 2020/0174890-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10056432420188260152
Sessão Virtual de
a
20/05/2025
26/05/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : ASSOCIAÇÃO DOS ADQ DE UNIDADES NO EMPREEND SÃO
PAULO II
ADVOGADOS
: ALEXANDRE DUMAS - SP157159
ARTHUR CHIZZOLINI - SP302832
RECORRIDO
: ALESSANDRO RIBEIRO LEÃO
RECORRIDO
: LIDIANE KAWANO LEÃO
ADVOGADO
: MARLENE APARECIDA SANTOS - SP261405
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - PESSOAS JURÍDICAS - ASSOCIAÇÃO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar provimento,
20/05/2025
26/05/2025
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.
Documento eletrônico VDA47706202 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 27/05/2025 00:30:49
Código de Controle do Documento: 860bcb91-7981-494a-a370-8d8fa85fa136

Brasília, 26 de maio de 2025
Documento eletrônico VDA47706202 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 27/05/2025 00:30:49
Código de Controle do Documento: 860bcb91-7981-494a-a370-8d8fa85fa136