Tribunal: STJ
Processo: 0342517-46.2017.8.19.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-10-30

Ementa:
EMENTA
DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL.
RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA.
DANOS
MORAIS.
HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Agravos em recursos especiais interpostos por incorporadoras contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2094037 - RJ (2022/0083870-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: ERBE INCORPORADORA 001 S.A.
ADVOGADOS
: SERGIO BERMUDES - RJ017587
GUILHERME VALDETARO MATHIAS - RJ075643
MÁRCIO VIEIRA SOUTO COSTA FERREIRA - RJ059384
RICARDO LORETTI HENRICI - RJ130613
RAFAELA FILGUEIRAS FUCCI - RJ147427
EMANUELLA DA CUNHA BARROS - RJ204922
AGRAVANTE
: LOTEUM INCORPORACOES S A
ADVOGADOS
: RODRIGO FUX - RJ154760
MARCELA MAFFEI QUADRA TRAVASSOS - RJ114222
RENATA FERREIRA KINGSTON - RJ169538
CAROLINA GOMES SILVA - RJ217836
TATIANA FREITAS COSTA RODRIGUEZ - RJ230601
AGRAVADO
: PEDRO MANGIA BARRETO
ADVOGADOS
: SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA - RJ010502
ANA REGINA AUBAN DOS SANTOS - RJ052866
VINICIUS LINDENBERG CARDOSO DE OLIVEIRA - RJ200492
EMENTA
DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL.
RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA.
DANOS
MORAIS.
HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Agravos em recursos especiais interpostos por incorporadoras contra decisão
que inadmitiu seus recursos especiais, os quais impugnavam acórdão do
Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que reconheceu a nulidade de
cláusula compromissória, a responsabilidade solidária das rés pelo atraso na
entrega de imóvel, a falha na prestação do serviço e condenou as rés à
devolução integral dos valores pagos, além de indenização por danos morais e
fixação de honorários sucumbenciais.
II. Questão em discussão
2. Há três questões centrais em discussão: (I) saber se houve negativa de
prestação jurisdicional por omissão no acórdão quanto à necessidade de
comprovação de circunstâncias excepcionais para danos morais e à
inaplicabilidade da teoria do "desvio produtivo do consumidor"; (II) saber se o
atraso na entrega do imóvel configura mero inadimplemento contratual,
afastando a condenação por danos morais; (III) saber se a responsabilidade das
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incorporadoras poderia ser excluída com base em caso fortuito ou força maior
decorrente de fato de terceiro.
III. Razões de decidir
3. O Tribunal de origem não incorreu em negativa de prestação jurisdicional,
pois enfrentou de forma clara e fundamentada as questões essenciais ao deslinde
do feito, indicando as circunstâncias que justificavam a condenação por danos
morais.
4. A condenação por danos morais foi mantida com base na análise concreta das
circunstâncias fáticas, como a longa espera para reaver o capital investido e a
frustração do projeto de vida do autor, elementos que ultrapassam o mero
inadimplemento contratual. A revisão dessa conclusão esbarra no óbice da
Súmula 7/STJ.
5. A responsabilidade das incorporadoras foi corretamente mantida, pois os
desentendimentos comerciais entre as empresas parceiras foram classificados
como fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento, não configurando
caso fortuito ou força maior. A revisão dessa conclusão também encontra óbice
na Súmula 7/STJ.
6. A majoração dos honorários recursais foi aplicada corretamente, nos termos
do
§ 11, do CPC, em razão do desprovimento dos recursos das
art. 85,
recorrentes.
IV. Dispositivo
7. Agravos conhecidos para negar provimento aos recursos especiais.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025
a
por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do
27/10/2025,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
28 de outubro de 2025

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2094037 - RJ (2022/0083870-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: ERBE INCORPORADORA 001 S.A.
ADVOGADOS
: SERGIO BERMUDES - RJ017587
GUILHERME VALDETARO MATHIAS - RJ075643
MÁRCIO VIEIRA SOUTO COSTA FERREIRA - RJ059384
RICARDO LORETTI HENRICI - RJ130613
RAFAELA FILGUEIRAS FUCCI - RJ147427
EMANUELLA DA CUNHA BARROS - RJ204922
AGRAVANTE
: LOTEUM INCORPORACOES S A
ADVOGADOS
: RODRIGO FUX - RJ154760
MARCELA MAFFEI QUADRA TRAVASSOS - RJ114222
RENATA FERREIRA KINGSTON - RJ169538
CAROLINA GOMES SILVA - RJ217836
TATIANA FREITAS COSTA RODRIGUEZ - RJ230601
AGRAVADO
: PEDRO MANGIA BARRETO
ADVOGADOS
: SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA - RJ010502
ANA REGINA AUBAN DOS SANTOS - RJ052866
VINICIUS LINDENBERG CARDOSO DE OLIVEIRA - RJ200492
EMENTA
DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL.
RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA.
DANOS
MORAIS.
HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Agravos em recursos especiais interpostos por incorporadoras contra decisão
que inadmitiu seus recursos especiais, os quais impugnavam acórdão do
Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que reconheceu a nulidade de
cláusula compromissória, a responsabilidade solidária das rés pelo atraso na
entrega de imóvel, a falha na prestação do serviço e condenou as rés à
devolução integral dos valores pagos, além de indenização por danos morais e
fixação de honorários sucumbenciais.
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II. Questão em discussão
2. Há três questões centrais em discussão: (I) saber se houve negativa de
prestação jurisdicional por omissão no acórdão quanto à necessidade de
comprovação de circunstâncias excepcionais para danos morais e à
inaplicabilidade da teoria do "desvio produtivo do consumidor"; (II) saber se o
atraso na entrega do imóvel configura mero inadimplemento contratual,
afastando a condenação por danos morais; (III) saber se a responsabilidade das
incorporadoras poderia ser excluída com base em caso fortuito ou força maior
decorrente de fato de terceiro.
III. Razões de decidir
3. O Tribunal de origem não incorreu em negativa de prestação jurisdicional,
pois enfrentou de forma clara e fundamentada as questões essenciais ao deslinde
do feito, indicando as circunstâncias que justificavam a condenação por danos
morais.
4. A condenação por danos morais foi mantida com base na análise concreta das
circunstâncias fáticas, como a longa espera para reaver o capital investido e a
frustração do projeto de vida do autor, elementos que ultrapassam o mero
inadimplemento contratual. A revisão dessa conclusão esbarra no óbice da
Súmula 7/STJ.
5. A responsabilidade das incorporadoras foi corretamente mantida, pois os
desentendimentos comerciais entre as empresas parceiras foram classificados
como fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento, não configurando
caso fortuito ou força maior. A revisão dessa conclusão também encontra óbice
na Súmula 7/STJ.
6. A majoração dos honorários recursais foi aplicada corretamente, nos termos
do
§ 11, do CPC, em razão do desprovimento dos recursos das
art. 85,
recorrentes.
IV. Dispositivo
7. Agravos conhecidos para negar provimento aos recursos especiais.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ERBE INCORPORADORA 001
S.A. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, inciso III,
alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do
Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (e-STJ, fl. 1222):

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"APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA
CONCLUSÃO DAS OBRAS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DOS RÉUS.
SENTENÇA
DE
PROCEDÊNCIA.
CLÁUSULA
COMPROMISSÓRIA
(ARBITRAGEM).
CLÁUSULA
ABUSIVA.
NULIDADE.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
FALHA
NA
PRESTAÇÃO
DO
SERVIÇO.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS RÉUS. DESNECESSIDADE DE
REALIZAÇÃO DE PERÍCIA PARA APURAR QUESTÃO QUE DEVE SER
DIRIMIDA EM DEMANDA PRÓPRIA EM QUE FIGUREM OS RÉUS COMO
PARTES. RISCO DO EMPREENDIMENTO. EXCLUDENTES REJEITADAS.
REEMBOLSO DE TODAS AS QUANTIAS, PAGAS. MORA EXCLUSIVA DOS
RÉUS, NÃO SENDO CASO DE RETENÇÃO DE QUALQUER QUANTIA,
PAGA PELO CONSUMIDOR. DANO MORAL CARACTERIZADO E BEM
FIXADO. SENTENÇA QUE MERECE PEQUENO AJUSTE. SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA. DESCABIMENTO. VERBA SUCUMBENNCIAL QUE DEVE
SER ARCADA POR AMBAS AS PARTES. DESPROVIMENTO DO APELO DA
RÉ LOTEUM E DO AUTOR. PROVIMENTO PARCIAL DO APELO DO RÉU
TG PARA DETERMINAR A INCIDÊNCIA DA TAXA SELIC, NOS TERMOS
DO ARTIGO 406 DO CC."

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ, fls. 1273-1275; 1274-1290).
Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da
legislação federal, com as respectivas teses:
(i)
do Código de Processo Civil, pois teria havido omissão no
art. 1.022, inciso II,
acórdão quanto à necessidade de indicar circunstâncias específicas aptas a justificar danos morais e
quanto à inaplicabilidade da teoria do “desvio produtivo do consumidor”.
(ii) arts. 186 e 944 do Código Civil, porque a condenação por danos morais teria sido
fixada sem comprovação de situação extraordinária, reduzindo-se o caso a mero descumprimento
contratual pelo atraso na entrega do imóvel.
Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 1439-1452).
Ademais, houve agravo em recurso especial interposto por LOTEUM
INCORPORAÇÕES S.A. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no
artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg.
Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (e-STJ, fls. 1222):

"APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA
CONCLUSÃO DAS OBRAS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DOS RÉUS.
SENTENÇA
DE
PROCEDÊNCIA.
CLÁUSULA
COMPROMISSÓRIA
(ARBITRAGEM).
CLÁUSULA
ABUSIVA.
NULIDADE.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
FALHA
NA
PRESTAÇÃO
DO
SERVIÇO.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS RÉUS. DESNECESSIDADE DE
REALIZAÇÃO DE PERÍCIA PARA APURAR QUESTÃO QUE DEVE SER
DIRIMIDA EM DEMANDA PRÓPRIA EM QUE FIGUREM OS RÉUS COMO
PARTES. RISCO DO EMPREENDIMENTO. EXCLUDENTES REJEITADAS.
REEMBOLSO DE TODAS AS QUANTIAS, PAGAS. MORA EXCLUSIVA DOS
RÉUS, NÃO SENDO CASO DE RETENÇÃO DE QUALQUER QUANTIA,
PAGA PELO CONSUMIDOR. DANO MORAL CARACTERIZADO E BEM
FIXADO. SENTENÇA QUE MERECE PEQUENO AJUSTE. SUCUMBÊNCIA
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RECÍPROCA. DESCABIMENTO. VERBA SUCUMBENNCIAL QUE DEVE
SER ARCADA POR AMBAS AS PARTES. DESPROVIMENTO DO APELO DA
RÉ LOTEUM E DO AUTOR. PROVIMENTO PARCIAL DO APELO DO RÉU
TG PARA DETERMINAR A INCIDÊNCIA DA TAXA SELIC, NOS TERMOS
DO ARTIGO 406 DO CC."

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ, fls. 1273-1275; 1274-1290).
Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da
legislação federal, com as respectivas teses:
(i) arts. 1.022, incisos I e III, do Código de Processo Civil, e 393 do Código Civil, pois
teria havido omissão e erro material ao afastar excludente de responsabilidade por caso fortuito
/força maior decorrente de fato exclusivo de terceiro (Brookfield), o que afastaria o dever de
indenizar.
(ii)
§ 1o, inciso IV, do Código de Processo Civil, porque não teriam sido
art. 489,
enfrentados argumentos relevantes nos embargos de declaração, especialmente quanto ao direito de
regresso e aos honorários recursais.
(iii) arts. 1.022, incisos I e III, do Código de Processo Civil, uma vez que teria existido
contradição entre a fundamentação (que reconheceria a necessidade de ação própria para regresso)
e o dispositivo (que negaria provimento ao apelo da Loteum).
(iv)
§ 11, do Código de Processo Civil, pois a condenação em honorários
art. 85,
recursais teria sido indevida se o recurso da Loteum devesse ser parcialmente provido.
Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 1439-1452).
Os recursos especiais foram inadmitidos na origem, dando ensejo à interposição dos
agravos.
É o relatório.
VOTO
Extrai-se dos autos que, na origem, o autor alegou ter adquirido unidade no
empreendimento “Grande Hyatt Residences Rio de Janeiro”, com entrega prevista para dezembro
de 2015, admitida tolerância de 180 dias, e que as rés teriam atrasado de forma injustificada a
conclusão das obras, impondo-lhe grave prejuízo e frustração. Propôs ação de rescisão da promessa
de compra e venda por culpa exclusiva das rés, cumulado com declaração de nulidade de cláusula
compromissória e pedido de ressarcimento integral de danos materiais (incluindo valores pagos
pelo preço, ITBI e FAT), multa moratória, lucros cessantes, juros e indenização por dano moral.
Na sentença, julgou-se procedente em parte a demanda para declarar a rescisão do
contrato, condenar os réus à devolução de 100% dos valores pagos, com correção pelos índices da
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Corregedoria-Geral de Justiça desde o desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação, bem
como ao pagamento de danos morais fixados em R$ 10.000,00; reconheceu-se sucumbência
recíproca, com cada parte arcando com suas custas e honorários (e-STJ, fls. 705-710).
No acórdão, confirmou-se a nulidade da cláusula compromissória, reconheceu-se a
responsabilidade solidária das rés e a falha na prestação do serviço, mantendo-se a rescisão
contratual com restituição integral e os danos morais; rejeitaram-se excludentes de caso fortuito
/força maior e a necessidade de perícia, e ajustaram-se os juros moratórios para a taxa SELIC, com
base no
do Código Civil; negou-se provimento aos apelos da Loteum e do autor, e deu-se
art. 406
parcial provimento ao apelo da TG (Brookfield), fixando-se honorários sucumbenciais para ambas
as partes (e-STJ, fls. 1222-1235).
De início, verifica-se que os agravos foram interpostos tempestivamente e
impugnaram, de forma específica, os fundamentos das decisões denegatórias de seguimento aos
recursos especiais, proferidas pela Terceira Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do
Rio de Janeiro (e-STJ, fls. 1455-1460). Sendo assim, afasta-se a incidência do óbice da Súmula
182 desta Corte, o que autoriza o conhecimento dos agravos e a consequente análise dos próprios
recursos especiais, nos termos do artigo 1.042, § 5o, do Código de Processo Civil.
Passo, portanto, à análise dos recursos especiais.
I - Do Recurso Especial de ERBE INCORPORADORA 001 S.A.
A recorrente sustenta, em síntese, a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional e
a indevida condenação ao pagamento de indenização por danos morais, por se tratar de mero
inadimplemento contratual.
Em relação a aludida ofensa ao artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil,
(i)
argumentando que o Tribunal de origem teria se omitido quanto à necessidade de demonstração de
circunstâncias excepcionais para a configuração do dano moral e sobre a inaplicabilidade da teoria
do "
" ao caso concreto, tal insurgência não merece prosperar.
desvio produtivo do consumidor
O acórdão que julgou os embargos de declaração (e-STJ, fls. 1274-1290) foi claro ao
enfrentar os pontos levantados pela então embargante, ora recorrente. O colegiado
reiterou a
a quo
fundamentação de que os danos morais estavam configurados não pelo simples atraso, mas pela (e-
STJ, fls. 1286):

"[...] longa via crucis que a parte autora atravessou desde que adquiriu o
imóvel, tendo que ajuizar a presente ação e esperar por longos anos para
receber o dinheiro, gasto de volta, o que evidentemente trouxe grave dano de
natureza moral ao autor, uma vez que a quebra contratual ultrapassou a órbita
do simples descumprimento do contrato, configurando verdadeira lesão a
direitos personalíssimos e à dignidade humana."

Dessa forma, o Tribunal de origem, ainda que de modo conciso, indicou as
circunstâncias que, a seu ver, justificavam a condenação, ultrapassando a noção de mero
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aborrecimento. A menção à teoria do "
" foi utilizada como um
desvio produtivo do consumidor
reforço argumentativo para justificar a compensação pelo tempo despendido pelo consumidor na
tentativa de resolver o problema, o que se alinha com a fundamentação principal acerca da
frustração e da longa espera.
Com efeito, não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com negativa
de prestação jurisdicional. O julgador não está obrigado a responder a todas as alegações das
partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar a decisão, nem a se ater aos
fundamentos indicados por elas ou a responder um a um a todos os seus argumentos. O que se
exige é que a decisão seja fundamentada, e, no caso, o acórdão recorrido apresentou os motivos
que formaram seu convencimento, dirimindo a controvérsia de maneira integral e fundamentada.
Nesses termos:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.
1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal
decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do
feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da
parte com negativa de prestação jurisdicional.
2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato
judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os
honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados.
Precedentes.
3. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator
AREsp n. 2.695.384/MT,
Ministro Marco Buzzi, Quarta
Turma, julgado em
DJEN de
g.n.)
16/6/2025,
24/6/2025,

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE
INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.
1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o
Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao
deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos
interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.
2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com
a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da
pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina
hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma
conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos
termos do princípio da actio nata.
2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do
momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da
Súmula 7/STJ.
3. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator
REsp n. 2.083.325/BA,
Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma,
julgado em
DJEN de
g.n.)
26/5/2025,
29/5/2025,

Assim, afasta-se a alegada violação ao
do CPC.
art. 1.022
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A recorrente defende, ainda, que a condenação por danos morais foi indevida, pois
(ii)
o atraso na entrega de imóvel constitui mero inadimplemento contratual, não gerando, por si só,
abalo moral indenizável, o que configuraria ofensa aos artigos 186 e 944 do Código Civil.
A análise de tal pleito, no entanto, encontra óbice no enunciado da Súmula 7 desta
Corte Superior.
O Tribunal de origem, ao manter a condenação, não o fez com base na presunção
absoluta de dano, mas sim na análise concreta das circunstâncias fáticas apresentadas nos autos.
Conforme já destacado, o acórdão considerou a "
" do autor, a frustração do projeto
longa via crucis
de vida (casamento e moradia, conforme esclarecido na decisão dos primeiros embargos de
declaração na origem - e-STJ, fl. 815), e o longo período de espera para reaver o capital investido.
Tais elementos foram considerados pelo colegiado estadual como suficientes para caracterizar uma
ofensa a direitos da personalidade, ultrapassando o dissabor cotidiano.
A jurisprudência desta Corte, embora entenda que o mero inadimplemento contratual
não gera dano moral automático, admite a condenação em situações excepcionais, quando
devidamente comprovado um abalo significativo que extrapole a normalidade. A aferição da
existência de tais circunstâncias excepcionais é uma questão eminentemente fática, cuja análise é
soberana nas instâncias ordinárias.
Aliás:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
RESCISÃO DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU
PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA AUTORA.
1. A prestação de serviço de corretagem, em princípio, não gera liame jurídico
entre o corretor e as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato
de compra e venda que enseje sua responsabilização por descumprimento de
obrigação assumida pela incorporadora/construtora. O corretor não integra a
cadeia de fornecimento (AgInt no
relator Ministro João
REsp n. 2.047.791/MG,
Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em
DJe de
.
19/8/2024,
22/8/2024)
Aplicação da Súmula 83 do STJ.
2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, o simples inadimplemento
contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de
gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de
circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial. A
alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo
fático-probatório da demanda. Incidência da Súmula 7 do STJ.
3. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator
, Quarta
AREsp n. 2.737.025/MT,
Ministro Marco Buzzi
Turma, julgado em
DJEN de
g.n.)
16/6/2025,
24/6/2025,

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL -
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL -
DANOS MORAIS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO
RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.
1. Para alterar a conclusão a que chegou o Tribunal de origem e reconhecer
ser a culpa pelo atraso dos autores, bem como cabível a alteração do termo
final da obrigação na forma contratada, seria imprescindível a reavaliação das
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cláusulas pactuadas e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que
é inviável na presente instância, diante do óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
Precedentes.
2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "[o] simples inadimplemento
contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de
gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso,
alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano
extrapatrimonial" (AgInt nos EDcl no
Relator Ministro
AREsp 676.952/RJ,
RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em
DJe de
.
27/3/2023,
3/4/2023)
3. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator
, Quarta
AREsp n. 2.745.194/RJ,
Ministro Marco Buzzi
Turma, julgado em
DJEN de
g.n.)
31/3/2025,
3/4/2025,

Para se chegar a uma conclusão diversa daquela alcançada pelo Tribunal
– de
a quo
que não houve situação extraordinária apta a configurar o dano moral –, seria imprescindível o
reexame aprofundado do acervo fático-probatório, procedimento vedado em sede de recurso
especial, nos termos da
.
Súmula 7 do STJ
Dessa forma, o recurso especial não merece provimento neste ponto.
II - Do Recurso Especial de LOTEUM INCORPORAÇÕES S.A.
A recorrente LOTEUM INCORPORAÇÕES S.A. suscita, em seu apelo nobre,
violação a diversos dispositivos de lei federal, pleiteando o reconhecimento de negativa de
prestação jurisdicional, o afastamento de sua responsabilidade por caso fortuito, e a revisão da
condenação em honorários recursais.
De forma semelhante à primeira recorrente, a LOTEUM aponta omissão,
(i)
contradição e erro material no acórdão recorrido, bem como ausência de fundamentação. Alega
que o Tribunal não se manifestou adequadamente sobre a tese de caso fortuito por fato de terceiro,
sobre a contradição entre a fundamentação e o dispositivo quanto ao seu recurso de apelação e
sobre os honorários recursais.
Pelos mesmos motivos já expostos, não se vislumbra a ocorrência de negativa de
prestação jurisdicional. O acórdão recorrido foi claro ao rechaçar a tese de caso fortuito,
enquadrando o conflito entre as incorporadoras como
, inerente ao risco do
fortuito interno
empreendimento. Nas palavras do v. acórdão (e-STJ, fls. 1231-1232):

"A 1a ré joga sobre os ombros da 2a ré a culpa pelo atraso, sustentando que a
responsabilidade era da construtora, que injustificadamente rescindido o
contrato e paralisou a obra. Por outro lado, a ré TG (Brookfield) alega que não
é parte legítima, uma vez que não recebeu qualquer valor da 1a ré, LOTEUM.
Ocorre que ambos os réus respondem solidariamente pelos danos, causados ao
autor, motivo pelo qual os dois respondem pela falha na prestação do serviço.
(...) Aliás, os corporadores réus, de maneira solidária, respondem
objetivamente pelos danos, causados ao autor, tratando se a hipótese de fortuito
interno, não sendo possível aos réus atribuir os riscos do empreendimento aos
seus consumidores, não havendo que se falar em hipótese de caso fortuito ou
força maior."

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Quanto à suposta contradição, ela não subsiste. A recorrente alega que o acórdão, em
sua fundamentação, teria acolhido seu pedido para afastar a deliberação sobre o direito de regresso,
mas, no dispositivo, negou provimento ao seu apelo. O trecho da fundamentação que afirma que "o
" (e-STJ, fls.
réu que se sentir lesado deve ajuizar ação própria em face de seu parceiro de negócio
1231) não representa provimento do recurso da LOTEUM, mas sim uma fundamentação para
manter a responsabilidade solidária perante o consumidor, relegando a discussão interna entre as
fornecedoras para via autônoma, o que, na prática, rejeita o argumento da recorrente de que o tema
não poderia ser tratado incidentalmente. O dispositivo do acórdão, que negou provimento ao apelo
da LOTEUM (e-STJ, fls. 1222), é coerente com a manutenção de sua condenação solidária. Não
há, portanto, contradição a ser sanada.
Deste modo, afasta-se a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC.
A recorrente insiste na tese de exclusão de sua responsabilidade civil com base no
(ii)
do Código Civil, sustentando que o abandono da obra pela outra construtora (Brookfield
art. 393
/Tegra) configura caso fortuito externo ou fato de terceiro.
A pretensão recursal, mais uma vez, esbarra no óbice da
O Tribunal de
Súmula 7/STJ.
origem, com base nos fatos e provas dos autos, concluiu que os desentendimentos comerciais e as
dificuldades operacionais entre as empresas parceiras no empreendimento imobiliário não
caracterizam evento imprevisível e inevitável, alheio à atividade desenvolvida. Ao contrário,
classificou o evento como fortuito interno, isto é, um risco inerente à própria atividade empresarial
da incorporação imobiliária, que envolve a contratação e a gestão de múltiplos fornecedores e
parceiros.
Rever essa conclusão para, como pretende a recorrente, classificar o evento como
fortuito externo e, assim, romper o nexo de causalidade, exigiria uma imersão no substrato fático-
probatório que definiu a relação entre as rés e a natureza dos problemas que levaram à paralisação
da obra, o que é vedado nesta instância especial.
A propósito:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE VALORES.
VIOLAÇÃO AO
DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE
ART. 1.022
PREQUESTIONAMENTO DAS MATÉRIAS ALEGADAS. SÚMULA 211 DO
STJ.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO
NÃO PROVIDO.
1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do
do
art. 1.022
Código de Processo Civil. Isso porque, embora rejeitados os embargos de
declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de
origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em
sentido contrário à pretensão do recorrente.
2. As matérias previstas nos arts. 63, da
o, VII, da
Lei no 4.591/64, art. 1
e
do Código Civil, não foram objeto de debate no
Lei no 4.864/65,
art. 50
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acórdão recorrido, nem nos embargos de declaração opostos. A falta do
necessário prequestionamento inviabiliza o exame da alegada contrariedade ao
dispositivo citado por este Tribunal, em sede de especial. Incidência na espécie
da Súmula 211/STJ.
3. O Tribunal de origem assentou que a recorrente é parte legítima para
responder solidariamente pela pelos danos reclamados pelo comprador, por
integrar a cadeia de fornecimento, tendo sido beneficiado diretamente pelos
pagamentos. Dissentir de tal entendimento, a fim de acolher a tese de que a
recorrente seria parte ilegítima no feito, conforme defendido no especial,
exigiria nova interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do
conjunto fático-probatório dos autos, medidas vedadas pelas Súmulas n. 5 e 7
do STJ.
4. Agravo interno não provido."
(AgInt no
relator
,
AREsp n. 1.984.847/RJ,
Ministro Luis Felipe Salomão
Quarta Turma, julgado em
DJe de
g.n.)
9/5/2022,
11/5/2022,

"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE E ERRO
MATERIAL NÃO VERIFICADOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
CADEIA DE PRESTADORES DE SERVIÇOS. RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA. MATÉRIA DE FATO.
INADIMPLEMENTO. CONTRATO. RESOLUÇÃO. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ.
DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA No 7/STJ.
1. Ausentes quaisquer dos vícios ensejadores dos aclaratórios, afigura-se
patente o intuito infringente da presente irresignação, que objetiva não suprimir
a omissão, afastar a obscuridade, eliminar a contradição ou corrigir o erro
material, mas, sim, reformar o julgado por via inadequada.
2. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal local, que entendeu que a
agravante é parte legítima para figurar no polo passivo e tem o dever solidário
de indenizar, esbarra nos óbices das Súmulas nos 5 e 7/STJ.
3. O Superior Tribunal de Justiça entende que todos os integrantes da cadeia
de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.
4. No caso concreto, o reexame da conclusão do tribunal de origem, para
afastar a ocorrência dos danos morais a partir da tese de que teria havido
mero inadimplemento contratual, demandaria o reexame de matéria fática,
procedimento inviável em recurso especial. Aplicação da Súmula no 7/STJ.
5. Embargos de declaração rejeitados."
(EDcl no AgInt no
relator
AREsp n. 1.722.693/SP,
Ministro Ricardo Villas
, Terceira Turma, julgado em
DJe de
g.n.)
Bôas Cueva
16/11/2021,
22/11/2021,

Afasta-se, portanto, a aludida violação aos preceitos apontados.
Por fim, a recorrente alega que a condenação em honorários recursais foi indevida,
(iii)
pois seu recurso de apelação deveria ter sido parcialmente provido, com base na argumentação
sobre a contradição já analisada.
A tese não se sustenta. O artigo 85, § 11, do CPC, prevê a majoração dos honorários
fixados anteriormente quando o recurso interposto for desprovido ou não conhecido. No caso dos
autos, o dispositivo do acórdão recorrido é inequívoco ao consignar (e-STJ, fls. 1235): "VOTO pelo
DESPROVIMENTO do APELO DO RÉU LOTEUM e, por conseqüência, condeno o ao pagamento
".
de honorários recursais em favor do patrono do autor, que fixo em 5% do valor da condenação
Uma vez que o recurso de apelação da LOTEUM foi integralmente desprovido pelo
Tribunal de origem, a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal é medida que se
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impõe, em estrita observância ao comando legal. A discordância da parte quanto ao resultado do
julgamento não tem o condão de afastar a aplicação da norma processual.
O acórdão recorrido, ao julgar as apelações, fixou a verba honorária da seguinte forma:
"condenar ambas as partes a pagar 50% de 10% do valor da condenação para o patrono de seu
" (e-STJ, fls. 1235). Ademais, condenou a ré LOTEUM em honorários recursais de 5%
ex adverso
sobre o valor da condenação em favor do patrono do autor, e o autor em 5% sobre o valor da
condenação em favor dos patronos dos réus (e-STJ, fls. 1235).
III - Dispositivo
Ante o exposto, conheço dos agravos para negar provimento aos recursos especiais.
Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por cada uma das
recorrentes em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85,
§ 11, do CPC.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.094.037 / RJ
Número Registro: 2022/0083870-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00099413320068120008
00254561120048190000
03425174620178190001
202224500470
254561120048190000 3425174620178190001 99413320068120008
Sessão Virtual de
a
21/10/2025
27/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : ERBE INCORPORADORA 001 S.A.
ADVOGADOS : SERGIO BERMUDES - RJ017587
GUILHERME VALDETARO MATHIAS - RJ075643
MÁRCIO VIEIRA SOUTO COSTA FERREIRA - RJ059384
RICARDO LORETTI HENRICI - RJ130613
RAFAELA FILGUEIRAS FUCCI - RJ147427
EMANUELLA DA CUNHA BARROS - RJ204922
AGRAVANTE : LOTEUM INCORPORACOES S A
ADVOGADOS : RODRIGO FUX - RJ154760
MARCELA MAFFEI QUADRA TRAVASSOS - RJ114222
RENATA FERREIRA KINGSTON - RJ169538
CAROLINA GOMES SILVA - RJ217836
TATIANA FREITAS COSTA RODRIGUEZ - RJ230601
AGRAVADO
: PEDRO MANGIA BARRETO
ADVOGADOS : SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA - RJ010502
Documento eletrônico VDA51810059 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 28/10/2025 01:08:23
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ANA REGINA AUBAN DOS SANTOS - RJ052866
VINICIUS LINDENBERG CARDOSO DE OLIVEIRA - RJ200492
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
21/10/2025
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso mas lhe negou provimento, nos termos
27/10/2025,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.

Brasília, 27 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51810059 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 28/10/2025 01:08:23
Código de Controle do Documento: dbeb9915-79c0-4ab6-940d-51f314afbafa