Tribunal: STJ
Processo: 0719270-05.2021.8.07.0020
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-09-03

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO.
CONVENÇÃO. ALTERAÇÃO. QUÓRUM QUALIFICADO. INOBSERVÂNCIA. CAUSA
DE NULIDADE. AGRAVO IMPROVIDO.
1. Embora o Código Civil tenha estabelecido quórum especial para a alteração da
convenção condominial, não determinou, expressamente, se sua inobservância
configura hipótese de nulidade ou anulabilidade, situação em que se faz necessária a
observância das regras gerais sobre o tema, elencadas nos arts. 166 e seguintes do
Código Civil, que tratam da invalidade do negócio jurídico.
2. Conforme estabelece o art. 166 do Código Civil, é nulo o negócio jurídico, entre
outras hipóteses, quando for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial
para a sua validade (inciso V).
3. O art. 1.351 do Código Civil estabeleceu nítido requisito essencial à alteração da
convenção de condomínio, de modo que, muito embora o referido dispositivo não
tenha assentado, expressamente, que sua inobservância gera a nulidade do ato, por
meio de uma interpretação conjunta com o disposto no art. 166, inciso V, do mesmo
Código, é possível chegar à conclusão de que o não cumprimento do requisito gera a
nulidade do ato.
4. Uma vez assentada a natureza de negócio jurídico da convenção de condomínio,
não se pode promover sua alteração sem observância do quórum legal estabelecido
pelo ordenamento, devendo a referida situação ser entendida como hipótese de
nulidade.
5. Agravo interno a que se nega provimento.

Inteiro teor:
AgInt no RECURSO ESPECIAL No 2060001 - DF (2023/0087429-1)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: CONDOMINIO DO EDIFICIO PORTAL DAS ANDORINHAS
OUTRO NOME
: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL PORTAL DAS
ANDORINHAS
ADVOGADOS
: EDSON ALEXANDRE SILVA PESSOA - DF034339
AMANDA LARYSSE SILVA PESSOA - DF042435
SARAH HOLANDA LIMA PESSOA - DF073120
AGRAVADO
: ROBERTO DELFORGE DOS SANTOS
ADVOGADOS
: ROMEU VIANA LONGUINHOS - DF028097
PRISCILA CORREA E CASTRO PEDROSO BENTO - DF038132
EMENTA
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO.
CONVENÇÃO. ALTERAÇÃO. QUÓRUM QUALIFICADO. INOBSERVÂNCIA. CAUSA
DE NULIDADE. AGRAVO IMPROVIDO.
1. Embora o Código Civil tenha estabelecido quórum especial para a alteração da
convenção condominial, não determinou, expressamente, se sua inobservância
configura hipótese de nulidade ou anulabilidade, situação em que se faz necessária a
observância das regras gerais sobre o tema, elencadas nos arts. 166 e seguintes do
Código Civil, que tratam da invalidade do negócio jurídico.
2. Conforme estabelece o art. 166 do Código Civil, é nulo o negócio jurídico, entre
outras hipóteses, quando for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial
para a sua validade (inciso V).
3. O art. 1.351 do Código Civil estabeleceu nítido requisito essencial à alteração da
convenção de condomínio, de modo que, muito embora o referido dispositivo não
tenha assentado, expressamente, que sua inobservância gera a nulidade do ato, por
meio de uma interpretação conjunta com o disposto no art. 166, inciso V, do mesmo
Código, é possível chegar à conclusão de que o não cumprimento do requisito gera a
nulidade do ato.
4. Uma vez assentada a natureza de negócio jurídico da convenção de condomínio,
não se pode promover sua alteração sem observância do quórum legal estabelecido
pelo ordenamento, devendo a referida situação ser entendida como hipótese de
nulidade.
5. Agravo interno a que se nega provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da
26/08/2025
01/09/2025
Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e
Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
02 de setembro de 2025
Documento eletrônico VDA50115875 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 02/09/2025 13:33:45
Publicação no DJEN/CNJ de 04/09/2025. Código de Controle do Documento: 46ae8f0a-f2dc-4c38-b22c-11042e334cc1

Ministra Maria Isabel Gallotti
Relatora
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Publicação no DJEN/CNJ de 04/09/2025. Código de Controle do Documento: 46ae8f0a-f2dc-4c38-b22c-11042e334cc1

AgInt no RECURSO ESPECIAL No 2060001 - DF (2023/0087429-1)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: CONDOMINIO DO EDIFICIO PORTAL DAS ANDORINHAS
OUTRO NOME
: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL PORTAL DAS
ANDORINHAS
ADVOGADOS
: EDSON ALEXANDRE SILVA PESSOA - DF034339
AMANDA LARYSSE SILVA PESSOA - DF042435
SARAH HOLANDA LIMA PESSOA - DF073120
AGRAVADO
: ROBERTO DELFORGE DOS SANTOS
ADVOGADOS
: ROMEU VIANA LONGUINHOS - DF028097
PRISCILA CORREA E CASTRO PEDROSO BENTO - DF038132
EMENTA
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO.
CONVENÇÃO. ALTERAÇÃO. QUÓRUM QUALIFICADO. INOBSERVÂNCIA. CAUSA
DE NULIDADE. AGRAVO IMPROVIDO.
1. Embora o Código Civil tenha estabelecido quórum especial para a alteração da
convenção condominial, não determinou, expressamente, se sua inobservância
configura hipótese de nulidade ou anulabilidade, situação em que se faz necessária a
observância das regras gerais sobre o tema, elencadas nos arts. 166 e seguintes do
Código Civil, que tratam da invalidade do negócio jurídico.
2. Conforme estabelece o art. 166 do Código Civil, é nulo o negócio jurídico, entre
outras hipóteses, quando for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial
para a sua validade (inciso V).
3. O art. 1.351 do Código Civil estabeleceu nítido requisito essencial à alteração da
convenção de condomínio, de modo que, muito embora o referido dispositivo não
tenha assentado, expressamente, que sua inobservância gera a nulidade do ato, por
meio de uma interpretação conjunta com o disposto no art. 166, inciso V, do mesmo
Código, é possível chegar à conclusão de que o não cumprimento do requisito gera a
nulidade do ato.
4. Uma vez assentada a natureza de negócio jurídico da convenção de condomínio,
não se pode promover sua alteração sem observância do quórum legal estabelecido
pelo ordenamento, devendo a referida situação ser entendida como hipótese de
nulidade.
5. Agravo interno a que se nega provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por Condomínio do Edifício
Residencial Portal das Andorinhas contra a decisão de fls. 323/325, de minha lavra,
que negou provimento ao recurso especial, por meio do qual o agravante buscava a
reforma do acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios
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(TJDFT), que, em ação de nulidade de assembleia condominial, deu provimento ao
recurso de apelação interposto pelo autor da demanda, reformando a sentença de
improcedência liminar proferida em primeiro grau, nos termos da seguinte ementa:
DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE NULIDADE DE
ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. ART. 1.351 DO CC. NORMA COGENTE.
DECADÊNCIA. AFASTADA. SENTENÇA CASSADA.
A inobservância ao quórum qualificado previsto no art. 1.351 do CC, norma de
natureza cogente, importa em nulidade, porquanto tal ato se reveste da solenidade
que a lei considera essencial (art. 166, V, do CC).
A decadência não se opera sobre atos nulos, praticados em franca violação às
normas cogentes, não se convalescendo, portanto, pelo decurso do tempo (art.
169 do CC).
Recurso provido. Sentença cassada.
Nas razões do recurso especial, alega o recorrente, ora agravante, em
síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 179 do Código Civil, divergindo da
jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
Quanto à suposta ofensa ao art. 179 do Código Civil, sustenta que o quórum
exigido para alteração da convenção condominial, previsto no art. 1.351 do Código
Civil, não configura formalidade essencial cuja inobservância leve à nulidade do ato,
mas sim hipótese de anulabilidade, sujeita ao prazo decadencial de dois anos,
conforme entendimento firmado pelo STJ no REsp 196.312/RJ e REsp 1.433.640/SP.
Argumenta, também, que o TJDFT, ao afastar a decadência, contrariou a
orientação dominante desta Corte Superior quanto à aplicabilidade do art. 179 do
Código Civil às hipóteses de anulabilidade por vício formal em assembleias
condominiais.
Contrarrazões ao agravo interno às fls. 349/355.
É o relatório.
VOTO
Observo que os argumentos desenvolvidos pelo agravante não infirmam as
conclusões adotadas na decisão agravada, razão pela qual o presente recurso não
merece prosperar.
Trata-se, na origem, de ação ajuizada por Roberto Delforge dos Santos
contra o Condomínio do Edifício Portal das Andorinhas, visando a que lhe seja
concedida a declaração de nulidade da ata de assembleia condominial realizada em
, cumulada com obrigação de fazer e restituição de valores, sob o
10/12/2011
argumento de que a modificação da forma de rateio das despesas condominiais, de
fração ideal por unidade, foi aprovada sem observância do quórum legal exigido e com
participação de condôminos inadimplentes.
Em primeira instância, o juiz julgou liminarmente improcedentes os pedidos
do autor (fls. 149/160), sob o fundamento de que o vício apontado configuraria hipótese
de anulabilidade e não de nulidade, sujeita ao prazo decadencial de dois anos (art. 179
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do CC). Considerando que a assembleia impugnada ocorreu em 2011 e a ação foi
proposta apenas em 2021, reconheceu-se a decadência do direito de ação e extinguiu-
se o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC.
Interposta apelação (fls. 164/179), o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e
dos Territórios deu provimento ao recurso, reformando a sentença de improcedência
para afastar a decadência e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem, sob o
fundamento de que a inobservância do quórum previsto no art. 1.351 do Código Civil
para alteração da convenção condominial constitui nulidade absoluta, por violar norma
cogente (art. 166, V, do CC). Assim, entendeu-se que não há prazo decadencial
aplicável à espécie, e que o juízo de primeiro grau não poderia ter rejeitado
liminarmente a pretensão autoral.
Como se passará a expor, entendo que o recurso especial interposto pelo
recorrente, ora agravante, não deve ser provido. Vejamos.
Instituído o condomínio edilício, faz-se necessária a redação e aprovação de
sua convenção, já que todos os edifícios devem tê-la. Embora não represente um erro
a atribuição de natureza contratual à convenção de condomínio, muitos doutrinadores
preferem caracterizá-la, essencialmente, como um típico ato-regra, isto é, "negócio
jurídico que estabelece regime de convivência comunitária, com eficácia real, oponível
a terceiros" (TEPEDINO, Gustavo. MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rêgo.
RENTERIA, Pablo. Fundamentos do direito civil: direitos reais - 5. ed., rev., atual. e
reform. - Rio de Janeiro: Forense, 2024, p. 235).
Uma vez estabelecida a convenção, sua alteração deve observar os
requisitos elencados pelo Código Civil. Como sabido, o art. 1.351 do referido diploma
estabelece regra própria para alteração da convenção de condomínio, bem como a
mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Para tanto, exige quórum
qualificado, qual seja, 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, não sendo
admissível a estipulação em sentido contrário, haja vista tratar-se de quórum especial
estabelecido pela lei.
A principal questão a ser enfrentada no presente caso reside em saber se a
inobservância do quórum especial para alteração da convenção condominial, constitui
hipótese de nulidade ou de anulabilidade. Sendo hipótese de nulidade, o ato não
convalesce (art. 169 do CC), não se submetendo ao decurso dos prazos prescricionais
e decadenciais, podendo ser alegada pela parte a qualquer tempo. Sendo hipótese de
anulabilidade, se submeterá ao decurso dos referidos prazos, já que neste caso era
possível sanar o vício.
Embora o Código Civil tenha estabelecido o quórum para a alteração em
análise, não determinou, expressamente, se sua inobservância configura hipótese de
nulidade ou anulabilidade, situação em que se faz necessária a observância das regras
gerais sobre o tema, elencadas nos arts. 166 e seguintes do Código Civil, que tratam
da invalidade do negócio jurídico.
Conforme estabelece o art. 166 do Código Civil, é nulo o negócio jurídico,
entre outras hipóteses, quando for preterida alguma solenidade que a lei considere
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essencial para a sua validade (inciso V). Fato é que o art. 1.351 do Código Civil
estabeleceu nítido requisito essencial à alteração da convenção de condomínio, de
modo que, muito embora o referido dispositivo não tenha assentado, expressamente,
que sua inobservância gera a nulidade do ato, por meio de uma interpretação conjunta
com o disposto no art. 166, inciso V, do mesmo Código, é possível chegar à conclusão
de que o não cumprimento do requisito gera a nulidade do ato.
Uma vez assentada a natureza de negócio jurídico da convenção de
condomínio, não se pode promover sua alteração sem observância do quórum legal
estabelecido pelo ordenamento, devendo a referida situação ser entendida como
hipótese de nulidade.
Quanto aos precedentes citados pelo recorrido (REsp 196.312/RJ e REsp
1.433.640/SP), não se configura a divergência jurisprudencial alegada, pois ambos
tratam de hipóteses em que se deixou de observar requisito previsto na convenção —
situação distinta da dos autos, em que se descumpriu requisito legal que, conforme já
mencionado, não pode ser afastado pela convenção.
Em face do exposto, nos termos da fundamentação supra, nego provimento
ao agravo interno.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no REsp 2.060.001 / DF
Número Registro: 2023/0087429-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
07192700520218070020
Sessão Virtual de
a
26/08/2025
01/09/2025
Relator do AgInt
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : CONDOMINIO DO EDIFICIO PORTAL DAS ANDORINHAS
OUTRO NOME : CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL PORTAL DAS
ANDORINHAS
ADVOGADOS
: EDSON ALEXANDRE SILVA PESSOA - DF034339
AMANDA LARYSSE SILVA PESSOA - DF042435
SARAH HOLANDA LIMA PESSOA - DF073120
RECORRIDO
: ROBERTO DELFORGE DOS SANTOS
ADVOGADOS
: ROMEU VIANA LONGUINHOS - DF028097
PRISCILA CORREA E CASTRO PEDROSO BENTO - DF038132
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
ASSEMBLÉIA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : CONDOMINIO DO EDIFICIO PORTAL DAS ANDORINHAS
OUTRO
NOME
: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL PORTAL DAS
ANDORINHAS
ADVOGADOS : EDSON ALEXANDRE SILVA PESSOA - DF034339
AMANDA LARYSSE SILVA PESSOA - DF042435
Documento eletrônico VDA50099290 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 02/09/2025 00:44:38
Código de Controle do Documento: 1d7dc4b4-07e5-472d-a1bd-48bd1f493104

SARAH HOLANDA LIMA PESSOA - DF073120
AGRAVADO
: ROBERTO DELFORGE DOS SANTOS
ADVOGADOS : ROMEU VIANA LONGUINHOS - DF028097
PRISCILA CORREA E CASTRO PEDROSO BENTO - DF038132
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
26/08/2025
01/09/2025
do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e
Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.

Brasília, 01 de setembro de 2025
Documento eletrônico VDA50099290 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 02/09/2025 00:44:38
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