Tribunal: STJ
Processo: 1000136-53.2024.8.26.0223
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-12-16

Ementa:
EMENTA
Irresignação de CAMPOS DO JORDÃO
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL
. MULTIPROPRIEDADE
de CAMPOS DO JORDÃO
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL
POR
DESISTÊNCIA.
DEVOLUÇÃO PARCIAL DE VALORES EM PARCELA ÚNICA.
RETENÇÃO DE 20%. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
INOCORRÊNCIA. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DE
USO. LEI DO DISTRATO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULAS 7/STJ, 5/STJ, 282/STF E 284/STF. JULGAMENTO EXTRA
PETITA.
NÃO
CONFIGURAÇÃO.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
PREVALÊNCIA
DO
CDC.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL.
DEFICIÊNCIA NO COTEJO ANALÍTICO. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. Agravo em recurso especial interpostos por CAMPOS DO JORDÃO
contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3056968 - SP (2025/0324261-8)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: CAMPOS DO JORDAO EMPREENDIMENTO HOTELEIRO 02
SPE LTDA
ADVOGADO
: ALAOR DE QUEIROZ ARAÚJO NETO - SP503441
AGRAVANTE
: HABITASEC SECURITIZADORA S.A
ADVOGADA
: LUCIANA NAZIMA - SP169451
AGRAVADO
: CAROLINE BARBOSA DOS SANTOS
AGRAVADO
: WILLIAN TEIXEIRA DA SILVA
ADVOGADO
: JOSÉ ARNALDO MARTINS DE SALES - SP405411
EMENTA
Irresignação de CAMPOS DO JORDÃO
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL
. MULTIPROPRIEDADE
de CAMPOS DO JORDÃO
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL
POR
DESISTÊNCIA.
DEVOLUÇÃO PARCIAL DE VALORES EM PARCELA ÚNICA.
RETENÇÃO DE 20%. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
INOCORRÊNCIA. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DE
USO. LEI DO DISTRATO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULAS 7/STJ, 5/STJ, 282/STF E 284/STF. JULGAMENTO EXTRA
PETITA.
NÃO
CONFIGURAÇÃO.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
PREVALÊNCIA
DO
CDC.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL.
DEFICIÊNCIA NO COTEJO ANALÍTICO. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. Agravo em recurso especial interpostos por CAMPOS DO JORDÃO
contra decisão que inadmitiu seu recurso especial manejado com
fundamento nas alíneas a e c do
III, da CF, em ação de
art. 105,
rescisão contratual de compromisso de compra e venda de frações em
multipropriedade, com devolução de valores e danos morais, em que o
Tribunal estadual deu parcial provimento à apelação para rescindir os
contratos, aplicar o CDC e determinar restituição, em parcela única, de
Documento eletrônico VDA53148138 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 17/12/2025. Código de Controle do Documento: 72d4bba6-9b3f-4234-a900-87fcdec46c41

80% do efetivamente pago, com retenção de 20%, negando danos
morais e reconhecendo responsabilidade solidária.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação
jurisdicional, à luz dos arts. 1.022 e 489 do CPC; (ii) é devida taxa de
fruição com base no
-A, § 2o, III, da
e nos arts.
art. 67
Lei no 13.786/2018
402, 403 e 884 do CC; (iii) deve prevalecer retenção fixa de 25% em
distrato por culpa do comprador; (iv) ocorreu julgamento extra petita em
ofensa ao
do CPC.
art. 492
3. A negativa de prestação jurisdicional não se configura quando o
acórdão enfrenta integralmente a controvérsia com fundamentos
suficientes, ainda que diversos dos pretendidos pelas recorrentes,
inexistindo contradição relevante entre fundamentação e dispositivo e
tendo sido afastadas, justificadamente, taxa de fruição e despesas
correlatas pela ausência de prova de uso do imóvel pelos consumidores.
4. A taxa de fruição e pretensões de perdas e danos/lucros cessantes,
vinculadas ao uso da unidade, demandam reexame do conjunto fático-
probatório, vedado pela
a alegada violação ao
-A
Súmula 7/STJ;
art. 67
da
carece de prequestionamento específico,
Lei no 13.786/2018
incidindo, por analogia, a
a revisão de interpretação
Súmula 282/STF;
de cláusulas contratuais acerca de percentuais de retenção atrai a
Súmula 5/STJ.
5. Não há julgamento extra petita quando, em relação de consumo, o
órgão julgador rescinde o contrato e ajusta a devolução dos valores com
controle de cláusulas abusivas, nos limites do pedido, aplicando a
proporcionalidade e a disciplina do CDC; alegações genéricas sobre
extrapolação
da
congruência
padecem
de
deficiência
de
fundamentação, atraindo a Súmula 284/STF.
7. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.

Irresignação de HABITASEC
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL.
MULTIPROPRIEDADE
IMOBILIÁRIA.
AÇÃO
DE
RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E
DANOS MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DE SECURITIZADORA.
INSUBSISTÊNCIA. INTEGRAÇÃO À CADEIA DE CONSUMO
AFIRMADA À LUZ DE PREMISSAS FÁTICAS. INCIDÊNCIA DO CDC E
CONTROLE
DE
CLÁUSULAS
ABUSIVAS.
PREVALÊNCIA
AUTOMÁTICA DA
INEXISTÊNCIA. ÓBICES DAS
LEI No 9.514/1997.
SÚMULAS
7/STJ
E
5/STJ.
DEFICIÊNCIA
DE
ATAQUE
A
FUNDAMENTOS
AUTÔNOMOS.

DISSÍDIO

SÚMULA
283/STF.
Documento eletrônico VDA53148138 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 15/12/2025 16:59:58
Publicação no DJEN/CNJ de 17/12/2025. Código de Controle do Documento: 72d4bba6-9b3f-4234-a900-87fcdec46c41

JURISPRUDENCIAL.
AUSÊNCIA
DE
COTEJO
ANALÍTICO
E
SIMILITUDE FÁTICA.
§ 1o, DO CPC. AGRAVO
ART. 1.029,
CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
1. Agravo em recurso especial interposto por securitizadora contra
decisão de inadmissão do recurso especial, em demanda de rescisão
contratual de compromisso de compra e venda de frações em
multipropriedade, com pedido de restituição de valores, na qual o
acórdão estadual reconheceu a natureza consumerista, rescindiu o
contrato por desistência do comprador e determinou devolução, em
parcela única, de 80% do efetivamente pago, com retenção de 20%,
afastando danos morais.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) a securitizadora é parte ilegítima
para figurar no polo passivo, à vista da cessão fiduciária de recebíveis e
do regime das Leis no 14.430/2022 e no 9.514/1997; (ii) incide o Código
de Defesa do Consumidor, ou prevalece a
para
Lei no 9.514/1997
afastar rescisão com devolução de valores; (iii) a securitizadora integra
a cadeia de consumo com responsabilidade solidária; (iv) as obrigações
do devedor fiduciante e os efeitos da consolidação da propriedade (art.
26, § 7o, da
impedem a devolução pleiteada; (v) há
Lei no 9.514/1997)
dissídio jurisprudencial demonstrado por cotejo analítico e similitude
fática, apto a ensejar conhecimento pela alínea c.
3. A ilegitimidade passiva não se configura quando o acórdão
reconhece, com base em circunstâncias fáticas específicas, atuação
conjunta da securitizadora com a promitente vendedora e titularidade de
recebíveis afetados pela rescisão, premissas cuja revisão demanda
revolvimento probatório e reinterpretação de cláusulas contratuais,
vedados pelas Súmulas 7/STJ e 5/STJ. A ausência de impugnação
específica aos fundamentos autônomos relativos à integração na cadeia
de consumo atrai a incidência da Súmula 283/STF.
4. A prevalência automática da
sobre o Código de
Lei no 9.514/1997
Defesa do Consumidor não se estabelece quando o acórdão, à luz da
desistência do comprador, do controle de abusividade e da
proporcionalidade da retenção, aplica o regime consumerista e a
orientação sobre devolução de valores; infirmar tais premissas exige
reexame de fatos e cláusulas, atraindo os óbices das Súmulas 7/STJ e 5
/STJ. A tese recursal não enfrenta, de modo específico, os fundamentos
autônomos de abusividade e base de cálculo da retenção, incidindo a
Súmula 283/STF.
5. A alegação de não integração da securitizadora à cadeia de consumo
e de incidência do
§ 7o, da
pressupõe
art. 26,
Lei no 9.514/1997
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rediscussão da moldura fática e da natureza da relação contratual
delineada, providência incompatível com a via especial, por força da
Súmula 7/STJ.
6. O dissídio jurisprudencial não se comprova sem cotejo analítico e
demonstração de similitude fática entre os julgados confrontados,
conforme o
§ 1o, do CPC, sendo ainda prejudicado quando a
art. 1.029,
matéria envolve óbice da Súmula 7/STJ.
7. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, não conhecer do recurso, nos
03/12/2025
09/12/2025,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas
Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.

Brasília,
.
15 de dezembro de 2025

Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3056968 - SP (2025/0324261-8)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: CAMPOS DO JORDAO EMPREENDIMENTO HOTELEIRO 02
SPE LTDA
ADVOGADO
: ALAOR DE QUEIROZ ARAÚJO NETO - SP503441
AGRAVANTE
: HABITASEC SECURITIZADORA S.A
ADVOGADA
: LUCIANA NAZIMA - SP169451
AGRAVADO
: CAROLINE BARBOSA DOS SANTOS
AGRAVADO
: WILLIAN TEIXEIRA DA SILVA
ADVOGADO
: JOSÉ ARNALDO MARTINS DE SALES - SP405411
EMENTA
Irresignação de CAMPOS DO JORDÃO
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL
. MULTIPROPRIEDADE
de CAMPOS DO JORDÃO
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL
POR
DESISTÊNCIA.
DEVOLUÇÃO PARCIAL DE VALORES EM PARCELA ÚNICA.
RETENÇÃO DE 20%. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
INOCORRÊNCIA. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DE
USO. LEI DO DISTRATO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULAS 7/STJ, 5/STJ, 282/STF E 284/STF. JULGAMENTO EXTRA
PETITA.
NÃO
CONFIGURAÇÃO.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
PREVALÊNCIA
DO
CDC.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL.
DEFICIÊNCIA NO COTEJO ANALÍTICO. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. Agravo em recurso especial interpostos por CAMPOS DO JORDÃO
contra decisão que inadmitiu seu recurso especial manejado com
fundamento nas alíneas a e c do
III, da CF, em ação de
art. 105,
rescisão contratual de compromisso de compra e venda de frações em
multipropriedade, com devolução de valores e danos morais, em que o
Tribunal estadual deu parcial provimento à apelação para rescindir os
contratos, aplicar o CDC e determinar restituição, em parcela única, de
Documento eletrônico VDA52812716 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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80% do efetivamente pago, com retenção de 20%, negando danos
morais e reconhecendo responsabilidade solidária.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação
jurisdicional, à luz dos arts. 1.022 e 489 do CPC; (ii) é devida taxa de
fruição com base no
-A, § 2o, III, da
e nos arts.
art. 67
Lei no 13.786/2018
402, 403 e 884 do CC; (iii) deve prevalecer retenção fixa de 25% em
distrato por culpa do comprador; (iv) ocorreu julgamento extra petita em
ofensa ao
do CPC.
art. 492
3. A negativa de prestação jurisdicional não se configura quando o
acórdão enfrenta integralmente a controvérsia com fundamentos
suficientes, ainda que diversos dos pretendidos pelas recorrentes,
inexistindo contradição relevante entre fundamentação e dispositivo e
tendo sido afastadas, justificadamente, taxa de fruição e despesas
correlatas pela ausência de prova de uso do imóvel pelos consumidores.
4. A taxa de fruição e pretensões de perdas e danos/lucros cessantes,
vinculadas ao uso da unidade, demandam reexame do conjunto fático-
probatório, vedado pela
a alegada violação ao
-A
Súmula 7/STJ;
art. 67
da
carece de prequestionamento específico,
Lei no 13.786/2018
incidindo, por analogia, a
a revisão de interpretação
Súmula 282/STF;
de cláusulas contratuais acerca de percentuais de retenção atrai a
Súmula 5/STJ.
5. Não há julgamento extra petita quando, em relação de consumo, o
órgão julgador rescinde o contrato e ajusta a devolução dos valores com
controle de cláusulas abusivas, nos limites do pedido, aplicando a
proporcionalidade e a disciplina do CDC; alegações genéricas sobre
extrapolação
da
congruência
padecem
de
deficiência
de
fundamentação, atraindo a Súmula 284/STF.
7. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.

Irresignação de HABITASEC
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL.
MULTIPROPRIEDADE
IMOBILIÁRIA.
AÇÃO
DE
RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E
DANOS MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DE SECURITIZADORA.
INSUBSISTÊNCIA. INTEGRAÇÃO À CADEIA DE CONSUMO
AFIRMADA À LUZ DE PREMISSAS FÁTICAS. INCIDÊNCIA DO CDC E
CONTROLE
DE
CLÁUSULAS
ABUSIVAS.
PREVALÊNCIA
AUTOMÁTICA DA
INEXISTÊNCIA. ÓBICES DAS
LEI No 9.514/1997.
SÚMULAS
7/STJ
E
5/STJ.
DEFICIÊNCIA
DE
ATAQUE
A
FUNDAMENTOS
AUTÔNOMOS.

DISSÍDIO

SÚMULA
283/STF.
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JURISPRUDENCIAL.
AUSÊNCIA
DE
COTEJO
ANALÍTICO
E
SIMILITUDE FÁTICA.
§ 1o, DO CPC. AGRAVO
ART. 1.029,
CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
1. Agravo em recurso especial interposto por securitizadora contra
decisão de inadmissão do recurso especial, em demanda de rescisão
contratual de compromisso de compra e venda de frações em
multipropriedade, com pedido de restituição de valores, na qual o
acórdão estadual reconheceu a natureza consumerista, rescindiu o
contrato por desistência do comprador e determinou devolução, em
parcela única, de 80% do efetivamente pago, com retenção de 20%,
afastando danos morais.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) a securitizadora é parte ilegítima
para figurar no polo passivo, à vista da cessão fiduciária de recebíveis e
do regime das Leis no 14.430/2022 e no 9.514/1997; (ii) incide o Código
de Defesa do Consumidor, ou prevalece a
para
Lei no 9.514/1997
afastar rescisão com devolução de valores; (iii) a securitizadora integra
a cadeia de consumo com responsabilidade solidária; (iv) as obrigações
do devedor fiduciante e os efeitos da consolidação da propriedade (art.
26, § 7o, da
impedem a devolução pleiteada; (v) há
Lei no 9.514/1997)
dissídio jurisprudencial demonstrado por cotejo analítico e similitude
fática, apto a ensejar conhecimento pela alínea c.
3. A ilegitimidade passiva não se configura quando o acórdão
reconhece, com base em circunstâncias fáticas específicas, atuação
conjunta da securitizadora com a promitente vendedora e titularidade de
recebíveis afetados pela rescisão, premissas cuja revisão demanda
revolvimento probatório e reinterpretação de cláusulas contratuais,
vedados pelas Súmulas 7/STJ e 5/STJ. A ausência de impugnação
específica aos fundamentos autônomos relativos à integração na cadeia
de consumo atrai a incidência da Súmula 283/STF.
4. A prevalência automática da
sobre o Código de
Lei no 9.514/1997
Defesa do Consumidor não se estabelece quando o acórdão, à luz da
desistência do comprador, do controle de abusividade e da
proporcionalidade da retenção, aplica o regime consumerista e a
orientação sobre devolução de valores; infirmar tais premissas exige
reexame de fatos e cláusulas, atraindo os óbices das Súmulas 7/STJ e 5
/STJ. A tese recursal não enfrenta, de modo específico, os fundamentos
autônomos de abusividade e base de cálculo da retenção, incidindo a
Súmula 283/STF.
5. A alegação de não integração da securitizadora à cadeia de consumo
e de incidência do
§ 7o, da
pressupõe
art. 26,
Lei no 9.514/1997
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rediscussão da moldura fática e da natureza da relação contratual
delineada, providência incompatível com a via especial, por força da
Súmula 7/STJ.
6. O dissídio jurisprudencial não se comprova sem cotejo analítico e
demonstração de similitude fática entre os julgados confrontados,
conforme o
§ 1o, do CPC, sendo ainda prejudicado quando a
art. 1.029,
matéria envolve óbice da Súmula 7/STJ.
7. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO
Trata-se de agravos em recurso especial interpostos por Habitasec
Securitizadora S.A. (HABITASEC) e Campos do Jordão Empreendimento Hoteleiro 02
SPE Ltda. (CAMPOS DO JORDÃO), contra decisões que inadmitiram seus apelos
nobres manejados com fundamento no
III, alíneas a e c, da Constituição
art. 105,
Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de
relatoria da Desembargadora ANA LUIZA VILLA NOVA, assim ementado:
RECURSO DE APELAÇÃO Compromisso de compra e venda de bem
imóvel (multipropriedade) Ação de rescisão contratual, com pedido de
restituição de valores pagos - Ruptura do termo por liberalidade da
contratante (desistência) Possibilidade Ausência de atraso na entrega do
imóvel Ruptura contratual que não pode ser imputada à demandada -
Rescisão contratual, entretanto, admitida, vez que ninguém é obrigado a
se manter atrelado à contratação - Aplicação do Código de Defesa do
Consumidor (
- Devolução do valor pago que deve
Lei no 80.078/90)
ocorrer em parcela única, com retenção de 20% (vinte por cento) pela
vendedora/requerida - Montante este que se revela adequado e observa
o princípio da proporcionalidade, sendo suficiente para cobrir as
despesas suportadas pela requerida Precedentes - Danos morais não
configurados (simples ruptura negocial) - Ação julgada improcedente.
Sentença reformada - Recurso dos autores provido em parte, para julgar
parcialmente procedente a demanda, declarar rescindido o contrato
celebrado entre as partes, inexigíveis, consequentemente, as parcelas
eventualmente em aberto, com a restituição em parcela única de 80% (
oitenta por cento) do valor efetivamente pago pelo consumidor
(prestações e arras/sinal). (e-STJ, fls. 670/678)

Os embargos de declaração de Campos do Jordão Empreendimentos
Hoteleiros 02 SPE Ltda. foram rejeitados (e-STJ, fls. 685/690). Os embargos de
declaração de Habitasec Securitizadora S.A. foram parcialmente acolhidos para correção
de erro material, sem alteração do resultado (e-STJ, fls. 698/702).
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Nas razões dos agravos, HABITASEC e CAMPOS DO JORDÃO apontaram
(1) indevida análise de mérito no juízo de admissibilidade, que deveria cingir-se aos
pressupostos formais; (2) inexistência de óbice das Súmulas 7/STJ e 5/STJ, por
versarem os recursos sobre matéria de direito e reenquadramento jurídico; (3)
demonstração adequada de dissídio jurisprudencial, com cotejo analítico; (4) indicação
clara das violações de lei federal; (5) presença de prequestionamento.
Houve apresentação de contraminuta pelos recorridos Caroline Barbosa dos
Santos e Willian Teixeira da Silva (Caroline e Willian), defendendo o não conhecimento
ou improvimento do agravo (e-STJ, fl. 880).
É o relatório.
VOTO
Os
agravos
são
espécies
recursais
cabíveis,
foram
interpostos
tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
CONHEÇO, portanto, dos agravos e passo ao exame dos recursos especiais.

Nas razões do recurso especial de CAMPOS DO JORDÃO, interposto com
fundamento nas alíneas a e c do inciso III do
da Constituição Federal, a
art. 105
recorrente apontou (1) negativa de prestação jurisdicional por violação dos arts. 1.022, I e
II, do CPC, em razão de contradição/erro material não sanado e omissões sobre
comissão de corretagem, taxa de fruição e outras despesas; (2) violação do
-A, §
art. 67
2o, III, da
(Lei do Distrato), e dos arts. 402, 403 e 884 do CC, para
Lei 13.786/2018
reconhecer a taxa de fruição desde a disponibilização do imóvel e impedir
enriquecimento sem causa; (3) violação do entendimento do STJ quanto à retenção de
25% dos valores pagos em distrato por culpa do comprador e existência de dissídio
jurisprudencial; (4) julgamento extra petita, em afronta ao
do CPC, ao revisar
art. 492
cláusula penal sem pedido específico (e-STJ, fls. 751/766).
Nas razões do recurso especial de HABITASEC, também com fundamento
nas alíneas a e c do
III, da CF, a recorrente sustentou (1) ilegitimidade passiva
art. 105,
ad causam, por ser mera securitizadora e cessionária fiduciária de recebíveis, com base
no
do CC,
(parágrafo único) da
e arts. 22 e 23 da
art. 1.361
art. 18
Lei 14.430/2022
(2) prevalência da
sobre o CDC na hipótese de alienação
Lei 9.514/1997;
Lei 9.514/1997
fiduciária, afastando a rescisão contratual à luz dos arts. 26 e 27 da lei especial; (3)
ausência de responsabilidade da securitizadora e não integração à cadeia de consumo,
com fundamento, entre outros, no
-A, § 12, da
(4) obrigações do
art. 31
Lei 4.591/1964;
devedor fiduciante e efeitos da consolidação da propriedade (art. 26, § 7o, da
(e-STJ, fls. 705/728).
Lei 9.514/1997)
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De acordo com a moldura fática dos autos, os autores ajuizaram ação de
rescisão contratual, com pedidos de devolução de valores e danos morais, fundada em
compromissos de compra e venda de frações em multipropriedade do empreendimento
Wanderlust Experience Hotel, em Campos do Jordão/SP. Alegaram propaganda
enganosa e atraso no início das operações; as rés contestaram, afirmando inexistência
de atraso e ausência de culpa (sentença de improcedência) (e-STJ, fls. 670/674).
Na origem, o juízo de primeira instância julgou improcedente a ação, por
ausência de atraso na entrega do empreendimento, condenando os autores às verbas de
sucumbência (e-STJ, fls. 671/672). Em apelação, o Tribunal de Justiça de São Paulo deu
parcial provimento para declarar rescindidos os contratos, aplicar o Código de Defesa do
Consumidor (CDC), determinar restituição em parcela única de 80% dos valores pagos
com retenção de 20% pela vendedora, negar danos morais e afirmar legitimidade
solidária das rés, inclusive Habitasec, por atuação conjunta na cadeia de prestação de
serviços (e-STJ, fls. 674/676).
Nos embargos de declaração, a Câmara rejeitou os embargos de CAMPOS
DO JORDÃO e acolheu parcialmente os embargos de HABITASEC apenas para corrigir
erro material quanto ao percentual de retenção, mantendo a solução de mérito e a
aplicação do CDC, bem como a solidariedade da securitizadora (e-STJ, fls. 685/702).
Posteriormente, CAMPOS DO JORDÃO interpôs recurso especial (e-STJ, fls.
751/766), apontando negativa de prestação jurisdicional, violação da Lei do Distrato e do
CC sobre taxa de fruição, dissídio quanto à retenção de 25%, e extra petita quanto à
cláusula penal; HABITASEC interpôs recurso especial (e-STJ, fls. 705/728), sustentando
ilegitimidade passiva, prevalência da
(primeira menção:
Lei no 9.514/1997
Lei 9.514/1997
– Lei da alienação fiduciária), não integração à cadeia de consumo e ausência de
responsabilidade da securitizadora. As Presidências da Seção de Direito Privado
inadmitiram ambos os recursos, por deficiência na demonstração de violação de lei e
incidência da
além de deficiência na demonstração do dissídio (e-STJ, fls.
Súmula 7/STJ,
771/773 e 774/776).
Em sede de agravos em recurso especial, HABITASEC e CAMPOS DO
JORDÃO impugnaram os óbices sumulares e a análise de mérito no juízo de prelibação,
reiterando a demonstração de dissídio e a natureza exclusivamente jurídica das teses (e-
STJ, fls. 779/804 e 841/857). Os autores apresentaram contraminuta ao AREsp,
requerendo seu não conhecimento ou improvimento (e-STJ, fl. 880).
Objetivo recursal
O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional
nas decisões colegiadas, à luz dos arts. 1.022 e 489 do CPC; (ii) é devida a taxa de
fruição prevista no
-A, § 2o, III, da
bem como a aplicação dos arts.
art. 67
Lei 13.786/2018,
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402, 403 e 884 do CC; (iii) deve prevalecer a retenção de 25% dos valores pagos em
distrato por culpa do comprador, à luz da jurisprudência do STJ, com eventual dissídio;
(iv) houve julgamento extra petita em ofensa ao
do CPC; (v) a Habitasec
art. 492
Securitizadora S.A. é parte legítima para figurar no polo passivo, considerada a cessão
fiduciária de recebíveis e o regime da
da
e do
-A,
Lei 14.430/2022,
Lei 9.514/1997
art. 31
§ 12, da
(vi) incide o CDC ou, em prevalência, a
nos
Lei 4.591/1964;
Lei 9.514/1997
contratos com alienação fiduciária; (vii) a securitizadora integra ou não a cadeia de
consumo para fins de responsabilidade solidária.
Da irresignação de CAMPOS DO JORDÃO
1. Da alegada negativa de prestação jurisdicional (arts. 1.022, I e II, e 489 do
CPC)
A recorrente sustentou que o acórdão foi nulo por negativa de prestação
jurisdicional, alegando contradição ou erro material sobre os percentuais de retenção e
omissões quanto à comissão de corretagem, taxa de fruição e outras despesas.
Apontou que o voto da apelação teria registrado, de um lado, a retenção pela
ré [...] no percentual de 80% do valor pago, enquanto o dispositivo determinou devolução
de 80% e retenção de 20%, o que caracterizaria vício não sanado nos embargos de
declaração (e-STJ, fls. 675/678).
Alegou, ainda, que o Tribunal não teria enfrentado, de modo específico, os
pedidos de retenção da comissão de corretagem e de taxa de fruição, além de despesas
condominiais e administrativas, embora o tema tenha sido levado nos embargos de
declaração (e-STJ, fls. 686/690).
A tese por trás dessas alegações foi a de que houve vícios do
do
art. 1.022
CPC (omissão, contradição e erro material) que inviabilizaram a compreensão e a
correção do julgado, além de que a decisão teria afastado, sem fundamentação
adequada, cláusulas contratuais e previsões legais aplicáveis à fruição e à corretagem
aproximando, por consequência, a crítica também ao
do CPC, por suposta
art. 489
deficiência de motivação.
Contudo, sem razão.
O que a recorrente pretendeu, quanto ao ponto, foi reabrir a discussão sobre a
matriz de retenção, corretagem e fruição sob o rótulo de vício formal. Primeiro, invocou a
existência de contradição/erro material porque o voto, ao discorrer sobre a solução,
mencionou retenção de 80%”em um trecho de fundamentação, ao passo que o
dispositivo fixou a devolução de 80% e, por consequência, a retenção de 20% dos
valores pagos (e-STJ, fls. 675/678).
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Depois, afirmou que houve omissão porque o acórdão — e, depois, os
embargos não teriam enfrentado especificamente a retenção da comissão de corretagem
e o cabimento da taxa de fruição e de despesas correlatas (e-STJ, fls. 686/690). A seu
ver, esse conjunto de falhas comporia negativa de prestação jurisdicional.
A leitura integrada das decisões, porém, mostrou que a controvérsia foi
totalmente resolvida, com fundamentos suficientes e coerentes. O acórdão recorrido
estabeleceu com clareza o regime da rescisão por desistência do promitente comprador,
aplicou o Código de Defesa do Consumidor, delimitou a devolução em parcela única de
80% do valor efetivamente pago e, em consequência, a retenção de 20%, explicitando a
abusividade do critério contratual de cumular 10% sobre o valor integralizado com 20%
sobre o valor total do contrato, por gerar “desvantagem exagerada” ao consumidor (e-
STJ, fls. 671/678).
O núcleo decisório assim estabeleceu: restituir [...] o valor equivalente a 80%
[...] do valor efetivamente pago — o que encerrou qualquer dúvida operacional sobre o
resultado (e-STJ, fl. 678). A menção isolada, em passagem da fundamentação, à
retenção de 80% foi um evidente lapso redacional sem impacto no comando, que
determinou, de forma inequívoca, devolução de 80% e retenção de 20%.
Os embargos de declaração, apesar de rejeitados, reafirmaram essa
compreensão ao sintetizar a tese de que a devolução seria de 80%, com retenção de
20% — retenção de 20% (vinte por cento), como expresso na ementa e no corpo do voto
(e-STJ, fls. 686/688).
Nessa moldura, não houve contradição efetiva a justificar integração
Quanto às supostas omissões, os embargos foram enfrentados com
fundamentação específica. O colegiado afirmou, de modo expresso, que não houve
acolhimento de taxa de fruição nem de despesas condominiais por ausência de prova de
fruição do imóvel pelos autores, o que afasta a responsabilidade por verbas vinculadas
ao uso da propriedade: ausente nos autos comprovação de terem os autores
efetivamente usufruído do imóvel [...] Logo, tal pedido não restou acolhido (e-STJ, fl.
688).
Essa resposta incidiu diretamente sobre a crítica de omissão a respeito da
fruição e das despesas correlatas, eliminando o vício do
do CPC. Sobre
art. 1.022
comissão de corretagem, embora os embargos tenham citado o tema, não se identificou,
nos elementos trazidos, comando específico anterior que autorizasse sua retenção, nem
prova individualizada impondo seu desconto na restituição; o acórdão tratou a devolução
em bloco do valor efetivamente pago (prestações e arras/sinal), sob o crivo de cláusulas
abusivas e da proporcionalidade, e os embargos reafirmaram a suficiência dos
fundamentos já expostos (e-STJ, fls. 676/678 e 686/690).
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Em suma, não houve lacuna cognitiva impeditiva de compreensão ou
execução do julgado, houve, sim, discordância da recorrente com a solução que lhe foi
desfavorável.
A alegação de deficiência de fundamentação do
do CPC igualmente
art. 489
não prosperou. O voto expôs a moldura fática — prazo contratual para início de
operação, tolerância de 180 dias e comprovação de disponibilização do empreendimento
em julho de 2023 — e, a partir daí, qualificou a rescisão por liberalidade do comprador,
aplicou a
para a devolução parcial, reconheceu a abusividade da
Súmula 543/STJ
cláusula de cumulação de multas sobre bases distintas, e fixou retenção de 20% sobre o
efetivamente pago, por proporcionalidade e pelas despesas da vendedora, inclusive
comunicando precedentes análogos do próprio Tribunal (e-STJ, fls. 675/677).
Também rejeitou o dano moral por simples ruptura negocial (e-STJ, fls. 671
/678). Ao julgar os embargos, a Câmara ressaltou que a pretensão aclaratória visava
rediscutir o mérito, sem apontar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, além
de ressaltar que não há julgamento extra petita porque o pedido de rescisão com
restituição integral foi acolhido parcialmente — solução contida nos limites objetivos da
demanda e compatível com a disciplina consumerista (e-STJ, fls. 687/689).
Nesse quadro, a motivação foi completa e adequada, ainda que contrária ao
interesse da recorrente. O julgador não estava obrigado a rebater, um a um, todos os
argumentos, bastando que os fundamentos adotados fossem suficientes para decidir
integralmente a controvérsia — o que ocorreu.
Não há falar, portanto, em negativa de prestação jurisdicional, pois, a pretexto
da alegação de ofensa ao
II, do CPC, o que busca CAMPOS DO JORDÃO
art. 1.022,
EMPREENDIMENTOS HOTELEIROS 02 SPE LTDA é apenas manifestar o seu
inconformismo com o resultado do julgamento que lhe foi desfavorável, não se prestando
a estreita via dos embargos de declaração a promover o rejulgamento da causa, já que
inexistentes quaisquer dos vícios elencados no referido dispositivo da lei adjetiva civil.
A jurisprudência desta Corte é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos
adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a
rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.
A propósito:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RECUPERACIONAL. TUTELA DE URGÊNCIA. PERIGO NA DEMORA.
INTERESSE DOS RECORRIDOS. CONCESSÃO. POSSIBILIDADE.
RECURSO
ESPECIAL.
TRAMITAÇÃO.
EFEITO
MERAMENTE
DEVOLUTIVO.
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO.
REJEIÇÃO.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURAÇÃO.
EXTINÇÃO DA RECUPERAÇÃO. CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES.
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RAZÕES
RECURSAIS
DISSOCIADAS.
SÚMULA
No
284/STF.
INOVAÇÃO
RECURSAL.
INVIABILIDADE.
PRECLUSÃO
CONSUMATIVA. DIGNIDADE DA JUSTIÇA. ATO ATENTATÓRIO. NÃO
CARACTERIZAÇÃO.
1. [...]
2. Não viola os arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil nem
importa deficiência na prestação jurisdicional o acórdão que adota, para
a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da
pretendida pelo recorrente, para decidir de modo integral a controvérsia
posta.
3. Estando as razões do recurso dissociadas do que decidido no acórdão
recorrido, é inadmissível o inconformismo por deficiência na sua
fundamentação. Aplicação da Súmula no 284 do Supremo Tribunal
Federal.
4. [...]
5. [...]
6. Agravo interno não provido.
(AgInt no
relator Ministro RICARDO VILLAS
AREsp n. 2.549.627/MT,
BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em
DJEN de
26/5/2025,
– sem destaque no original)
30/5/2025
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
FUNDAMENTAÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SUFICIÊNCIA.
AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO QUE
PÔS TERMO À EXECUÇÃO. INAPLICABILIDADE DO PRINCÍPIO DA
FUNGIBILIDADE, PORQUANTO NÃO HÁ DÚVIDA A RESPEITO DO
RECURSO ADEQUADO. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Não há violação aos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil de
2015, tendo em vista que o v. acórdão recorrido, embora não tenha
examinado individualmente cada um dos argumentos suscitados pela
parte, adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente a
controvérsia.
2. [...]
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no
relator Ministro RAUL ARAÚJO,
AREsp n. 1.520.112/RJ,
Quarta Turma, julgado em
DJe de
– sem destaque
4/2/2020,
13/2/2020
no original)

Afasta-se, portanto, a alegação de omissão do acórdão recorrido.
2. Lei do Distrato e taxa de fruição; enriquecimento sem causa (arts. 67-A, §
2o, III, da
402, 403 e 884 do CC)
Lei 13.786/2018;
O recorrente sustentou violação da Lei do Distrato para impor fruição desde a
disponibilização, em cumulação com multa, e invocou perdas e danos/lucros cessantes e
enriquecimento sem causa.
Mas, razão não lhe assiste.
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O acórdão não ignorou a disponibilização do empreendimento; ao contrário,
assentou que o início de operações ocorreu em 02.07.2023, dentro da tolerância
contratual, afastando atraso e culpa da vendedora (e-STJ, fls. 675/676). A partir daí,
qualificou a rescisão por liberalidade e, aplicando o CDC e a
definiu
Súmula 543/STJ,
devolução parcial com retenção proporcional em 20% do efetivamente pago, tendo como
premissas a abusividade da cumulação de bases e a necessidade de proporcionalidade
(e-STJ, fls. 676/678).
O acórdão dos embargos de declaração explicitou a ausência de prova de
fruição do imóvel, afastando, por isso, a incidência de taxa de fruição ou despesas
condominiais, justamente por estarem vinculadas ao uso da unidade (e-STJ, fl. 688). À
míngua de prova de fruição e sem demonstração de dano específico, não havia suporte
para impor indenização por perdas e danos ou lucros cessantes; e a pretensão de reabrir
o conjunto fático para caracterizar uso/benefício atraiu a vedação da Súmula 7/STJ.
A pretensão recursal de infirmar tal premissa demanda revolvimento do
conjunto fático-probatório, vedado pelo enunciado da
Assim, quanto ao
Súmula 7/STJ.
ponto, o recurso não pode ser conhecido.
O acórdão recorrido aplicou o regime consumerista, reconheceu abusividade
contratual e fixou a devolução de 80% dos valores pagos (retenção de 20%), com
fundamentação na proporcionalidade e em precedentes (e-STJ, fls. 675/678). A
insurgência da recorrente, ao sustentar que o contrato prevê retenção de 25% e que o
colegiado teria incorrido em erro material ao interpretar cláusulas, demanda nova
interpretação das estipulações contratuais, o que atrai o óbice da
A
Súmula 5/STJ.
simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial. Logo, também
aqui o recurso não pode ser conhecido.
No que tange à alegação de violação à Lei do Distrato. A tese carece de
prequestionamento. Nas peças juntadas, o acórdão recorrido não menciona, nem debate,
o
-A da lei apontada, e o acórdão dos embargos limita-se a enfrentar os temas sob
art. 67
o prisma do CDC e da prova de fruição, sem enfrentamento do dispositivo específico
invocado pela recorrente (e-STJ, fls. 670/678 e 685/690).
À míngua de debate explícito da matéria federal indicada, incide por analogia o
óbice da
É inadmissível o recurso extraordinário quando não ventilada,
Súmula 282/STF.
na decisão recorrida, a questão federal suscitada.
O ponto, portanto, não pode ser conhecido.
3. Do alegado dissídio jurisprudencial e percentual fixo de 25%
O recorrente afirmou haver entendimento pacificado pela retenção fixa de 25%
dos valores pagos em casos de desistência, indicando divergência com julgados de
outros Tribunais.
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A despeito de tais alegações, não prospera o insurgimento.
No caso concreto, o Colegiado paulista avaliou as particularidades e aplicou
retenção de 20% sobre o efetivamente pago, com base na proporcionalidade e na
abusividade da cláusula contratual que cumulava bases distintas, em relação de
consumo (e-STJ, fls. 676/678). A decisão não adotou percentual abstrato; calibrar a
retenção entre 10% e 25% é prática admitida, conforme o próprio acórdão referiu em
precedentes locais, afastando cláusulas abusivas e ajustando ao caso (e-STJ, fls. 676
/677). Para além disso, o dissídio não foi demonstrado na forma legal: a decisão de
admissibilidade registrou que faltou cotejo analítico, com transcrição dos trechos e
identidade fática exigida pelo
§ 1o, do CPC, inadmitindo a alínea c (e-STJ, fls.
art. 1.029,
775/776). O que se verificou foi pretensão de impor um “fixo” de 25% dissociado da
moldura fática e dos fundamentos do acórdão recorrido, sem o necessário paralelo
analítico.
4. Do alegado Julgamento extra petita
O recorrente asseverou que não houve pedido dos autores para revisão da
cláusula penal e que o acórdão teria incorrido em extra petita ao alterar a pactuação.
Contudo, sem razão.
Os autores pediram rescisão contratual e restituição integral dos valores
pagos; o Tribunal acolheu parcialmente o pedido para determinar a devolução de 80%,
com retenção de 20%, negando dano moral e reconhecendo abusividade contratual em
relação de consumo, o que é compatível com os limites do pedido e com o controle
judicial de cláusulas abusivas previsto no
do CDC (e-STJ, fl. 676).
art. 51
O colegiado estadual consignou, expressamente, que não houve extrapolação
dos limites do pedido, pois a rescisão foi postulada com restituição integral e foi
concedida a devolução parcial, providência juridicamente compatível com a relação de
consumo e com a moderação de cláusulas abusivas (e-STJ, fl. 688). Em outras palavras,
não houve concessão de providência fora dos limites da demanda, mas adequação do
pedido à tutela efetivamente cabível no regime consumerista, afastando cláusulas
abusivas e fixando retenção proporcional.
A recorrente não delineou, com precisão, em que medida a decisão teria
ultrapassado a congruência, limitando-se a afirmar genericamente a violação do art. 492
do CPC, sem cotejo analítico com o pedido inicial transcrito e sem demonstrar
incompatibilidade objetiva. Tal deficiência argumentativa atrai a
É
Súmula 284/STF.
inadmissível o recurso extraordinário quando a deficiência na sua fundamentação não
permitir a exata compreensão da controvérsia. (
.
Súmula 284/STF)
Consequentemente, também aqui o recurso não pode ser conhecido.
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Da irresignação de HABITASEC
1. Da alegada Ilegitimidade passiva ad causam (arts. 1.361 do CC; 18,
parágrafo único, e 34 da
arts. 22 e 23 da
Lei no 14.430/2022;
Lei no 9.514/1997; art. 485,
VI, do CPC)
A insurgência decorre da afirmação de que a Habitasec, por ser mera
securitizadora e cessionária fiduciária de recebíveis, não integra a relação jurídico-
material com os consumidores e, portanto, não poderia responder na ação, à luz do
regime de cessão fiduciária e do patrimônio segregado, pleiteando extinção sem
julgamento do mérito (e-STJ, fls. 712/718).
Contudo, sem razão.
O acórdão estadual reconheceu, expressamente, a legitimidade solidária da
securitizadora por atuar de forma conjunta e ativa com a promitente vendedora na
prestação dos serviços, com intuito comum (e-STJ, fl. 701). Tal conclusão assenta-se em
premissas fáticas delineadas no julgamento da apelação e reafirmadas nos embargos de
declaração, abrangendo a dinâmica de atuação no empreendimento e a cadeia de
prestação de serviços em contexto consumerista (e-STJ, fls. 670/678 e 701).
O acórdão recorrido enfrentou diretamente a questão e reconheceu a
legitimidade passiva das demandadas, afirmando que a rescisão do termo atinge a
esfera jurídica da corré HABITASEC, que é titular dos direitos creditórios constantes no
contrato [...]. Embora não constituam um grupo econômico, atuaram de forma ativa e
conjunta em cadeia de prestação de serviços, com intuito comum (venda de propriedade
imobiliária), devendo responder de forma solidária por prejuízos infligidos ao consumidor
(artigo 7, da
(e-STJ, fl. 674).
Lei no 8.078/90)
Nos embargos de declaração, a Câmara reafirmou que foi reconhecida a
legitimidade solidária da ora embargante, por atuar de forma conjunta e ativa com a
promitente vendedora na prestação dos serviços, com intuito comum (fl. 674, quarto
parágrafo) e afastou omissão ou contradição (e-STJ, fl. 701).
Para acolher a tese de ilegitimidade passiva, seria imprescindível modificar as
premissas fáticas assentadas pelo colegiado — atuação conjunta, titularidade dos
recebíveis afetados pela rescisão e integração à cadeia de prestação — com
reinterpretação de documentos e provas, o que implicaria revolvimento do acervo fático-
probatório e de cláusulas contratuais, vedado pelas Súmulas 7/STJ e 5/STJ.
Ademais, a recorrente não desconstruiu, em concreto, os pilares fáticos
destacados pelo acórdão; limitou-se a reproduzir excertos contratuais e julgados
genéricos, sem impugnação específica à correlação causal delineada pela decisão
estadual entre a cessão fiduciária de recebíveis afetados pela rescisão e a legitimidade
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solidária na cadeia de consumo, o que atrai a incidência da
por
Súmula 283/STF
deficiência de ataque aos fundamentos autônomos do julgado.
A Corte estadual o fez diante das provas e das circunstâncias fáticas próprias
do processo e as razões recursais ativeram-se a uma perspectiva de reexame desses
elementos, o que é vedado pela
(e-STJ, fls. 771/772).
Súmula 7/STJ
Logo, a pretensão de excluir a securitizadora do polo passivo exige
revolvimento do acervo probatório e revaloração da atuação concreta na cadeia de
consumo, o que não se compatibiliza com a via especial.
O recurso não merece que dele se conheça quanto ao ponto.
2. Da alegada prevalência da
sobre o CDC; afastamento da
Lei no 9.514/1997
rescisão com devolução de valores (arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997)
A recorrente se insurge contra a incidência do CDC, sustentando que,
havendo alienação fiduciária, deve prevalecer a
inviabilizando a
Lei no 9.514/1997,
rescisão contratual com restituição de valores e impondo a disciplina dos arts. 26 e 27 da
lei especial (e-STJ, fls. 720/726).
A despeito de tais alegações, não prospera o insurgimento.
O acórdão recorrido fixou, de forma inequívoca, a natureza consumerista da
relação e a rescisão por liberalidade do comprador determinando a devolução em parcela
única de 80% do efetivamente pago, com retenção de 20% por proporcionalidade (e-STJ,
fls. 670/678). Nos embargos de declaração, reafirmou-se a aplicabilidade do CDC e a
legitimidade solidária, afastando omissões e contradições (e-STJ, fl. 701).
O acórdão estadual enfrentou a proporcionalidade, o controle de cláusulas
abusivas e aplicação da
(e-STJ, fls. 675/677). Ao mesmo tempo,
Súmula 543/STJ
explicitou a abusividade da cumulação de multas sobre bases distintas e vinculou o
critério de retenção ao montante efetivamente pago, no regime do
do CDC (e-STJ,
art. 51
fls. 676/677).
Para acolher a tese de prevalência automática da
seria
Lei no 9.514/1997,
necessário infirmar premissas fáticas e a moldura jurídica aplicada — consumo,
desistência, proporcionalidade e abusividade contratual — procedendo-se à
reinterpretação dos fatos e da cláusula contratual específica (retenção e disciplina de
desistência), atraindo os óbices das Súmulas 7/STJ e 5/STJ.
Além disso, o recorrente não demonstrou impugnação específica apta a
afastar o fundamento autônomo do acórdão quanto ao controle de abusividade e à base
de cálculo da retenção, o que igualmente impede o acolhimento pela deficiência de
ataque direto às razões determinantes (
.
Súmula 283/STF)
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Qualquer intento de alterar o critério substancial de retenção ou a incidência
do CDC exigiria reinterpretação das cláusulas e rediscussão fática sobre o uso/fruição,
hipótese incompatível com as Súmulas 5/STJ e 7/STJ
Em suma, a tese de prevalência automática da lei especial, tal como
articulada, não enfrenta os fundamentos específicos do acórdão, que operou controle de
cláusulas à luz do CDC e das circunstâncias do caso, o que afasta o conhecimento do
ponto pela alínea a pelos óbices sumulares previamente indicados.
3. Da alegação de ausência de responsabilidade da securitizadora; não
integração à cadeia de consumo
Neste capítulo, a recorrente afirma que a securitização é operação financeira
posterior e independente, com patrimônio segregado, estranha ao contrato de promessa
de compra e venda, de modo que não se poderia imputar responsabilidade solidária à
securitizadora (e-STJ, fls. 719/726).
Mas, razão não lhe assiste.
A Câmara estadual assentou, com base no conjunto fático, a atuação conjunta
e ativa da securitizadora com a promitente vendedora, com intuito comum na prestação
dos serviços, reconhecendo sua legitimidade (e-STJ, fl. 701).
A correção de erro material não alterou tal conclusão (e-STJ, fls. 700/701).
Para infirmá-la, seria necessário refazer a valoração das circunstâncias e relações
concretas entre os agentes do empreendimento, o que está vedado pela

Súmula 7/STJ.
Desse modo, a tese de não integração à cadeia de consumo não supera os óbices
sumulares já identificados.
4. Da Obrigação do devedor fiduciante e efeitos da consolidação (art. 26, § 7o,
da
.
Lei no 9.514/1997)
A inconformidade repousa na ideia de que, à luz do
§ 7o, da
art. 26,
os autores responderiam por encargos e que a consolidação em favor
Lei no 9.514/1997,
do fiduciário seria o itinerário próprio, impedindo rescisão com devolução em face da
securitizadora (e-STJ, fls. 722/723).
Contudo, sem razão.
O acórdão recorrido solucionou a controvérsia pelo prisma consumerista,
delimitando rescisão por desistência e devolução parcial, sem atraso e sem culpa da
vendedora, e sem reconhecimento de fruição — o que, inclusive, foi objeto de
esclarecimento nos embargos (e-STJ, fls. 670/678 e 701).
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A tentativa de contrapor a disciplina da consolidação fiduciária pressupõe
reinterpretação dos fatos e da natureza da relação ajustada, e, por consequência, do
papel jurídico da securitizadora, encontrando o obstáculo da Súmula 7/STJ.
Além disso, não se evidenciou violação direta e específica ao dispositivo legal
indicado, por insuficiência de argumentação normativa concreta, o que inviabiliza o
conhecimento pela alínea a
5. Do alegado dissídio jurisprudencial (art. 1.029, § 1o, do CPC).
A recorrente afirma a existência de divergência quanto à ilegitimidade passiva
da securitizadora e à incidência da
em hipóteses semelhantes,
Lei no 9.514/1997
invocando julgados (e-STJ, fls. 716/717 e 724/725).
A despeito de tais alegações, não prospera o insurgimento.
Entre os acórdãos trazidos à colação, não há o necessário cotejo analítico
nem a comprovação da similitude fática, elementos indispensáveis à demonstração da
divergência. Assim, a análise da existência do dissídio é inviável, porque foram
descumpridos os arts. 1029, § 1o do
e 255, § 1o, do RISTJ. Além disso, a
CPC/2015
incidência da Súmula 7 desta Corte acerca do tema que se supõe divergente impede o
conhecimento da insurgência veiculada pela alínea c do
III, da Constituição da
art. 105,
Republica. Nesse sentido: AgInt no
3a Turma, DJe de
e
AREsp 821337/SP,
13/03/2017
AgInt no
4a Turma, DJe de
AREsp 1215736/SP,
15/10/2018.
A propósito.
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONHECIMENTO EM FASE DE
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL .
COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. OU SÚMULA
7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL . PREJUDICADO. 1. Ação de
conhecimento em fase de cumprimento de sentença. 2 . O dissídio
jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre
acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 3. A incidência
da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial
pretendido. Precedentes desta Corte . 4. Agravo interno no agravo em
recurso especial não provido.
(STJ - AgInt no AREsp: 2320286 BA 2023/0084541-5, Relator.: Ministra
NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento:
T3 - TERCEIRA
28/08/2023,
TURMA, Data de Publicação: DJe 30/08/2023)

Nessas condições,
do agravo para
do recurso
CONHEÇO
NÃO CONHECER
especial de CAMPOS DO JORDÃO; e
do agravo para
do
CONHEÇO
NÃO CONHECER
recurso especial de HABITASEC
É o meu voto.
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Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra este acórdão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação nos termos do
§ 2o, do CPC.
art. 1.026,
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 3.056.968 / SP
Número Registro: 2025/0324261-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10001365320248260223
Sessão Virtual de
a
03/12/2025
09/12/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : CAMPOS DO JORDAO EMPREENDIMENTO HOTELEIRO 02 SPE LTDA
ADVOGADO : ALAOR DE QUEIROZ ARAÚJO NETO - SP503441
AGRAVANTE : HABITASEC SECURITIZADORA S.A
ADVOGADA
: LUCIANA NAZIMA - SP169451
AGRAVADO
: CAROLINE BARBOSA DOS SANTOS
AGRAVADO
: WILLIAN TEIXEIRA DA SILVA
ADVOGADO : JOSÉ ARNALDO MARTINS DE SALES - SP405411
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr.
09/12/2025,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva
votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. Não
participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/12/2025 01:07:27
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Brasília, 09 de dezembro de 2025
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 10/12/2025 01:07:27
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