Tribunal: STJ
Processo: 0035422-07.2019.8.19.0021
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-12-19

Ementa:
EMENTA
DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. JUNTADA DE
DOCUMENTOS SEM INTIMAÇÃO E INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E
DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2606371 - RJ (2024/0129957-7)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: BANCO BRADESCO S/A
ADVOGADO
: BERNARDO BUOSI - RJ181652
AGRAVADO
: HELDER ANIBAL CAMILO CHICA
ADVOGADOS
: CHARLES DAVID DE AQUINO - RJ123923
ERICA ENTRAGO CHICA - RJ114030
AGRAVADO
: ROSSI RESIDENCIAL SA EM RECUPERACAO JUDICIAL
OUTRO NOME
: ROSSI RESIDENCIAL SA
AGRAVADO
: TADORNA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
AGRAVADO
: DRIOPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: RODRIGO TRIMONT - SP231409
LEONARDO SANTINI ECHENIQUE - SP249651
INTERES.
: JULIA DA COSTA ENTRAGO CHICA
EMENTA
DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. JUNTADA DE
DOCUMENTOS SEM INTIMAÇÃO E INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E
DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por aplicação da Súmula n. 7 do STJ.
2. A controvérsia diz respeito a ação de obrigação de fazer c/c indenizatória por
danos morais em que se postulou o cancelamento de hipotecas de três lojas
comerciais e indenização pela demora injustificada na baixa. O valor da causa foi
fixado em R$ 20.000,00.
Documento eletrônico VDA53235763 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 17/12/2025 19:42:59
Publicação no DJEN/CNJ de 22/12/2025. Código de Controle do Documento: 48ca6d85-c24e-4dc1-9c39-56c9e5d928e8

3. A sentença julgou procedentes os pedidos para determinar a baixa da hipoteca em
30 dias e condenar solidariamente os réus ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de
danos morais.
4. A Corte estadual manteve a sentença e reconheceu a relação de consumo, a
necessidade de baixa da hipoteca e a responsabilidade solidária.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional por violação dos arts. 489, § 1o, IV e VI, e 1.022, parágrafo único, II, do
CPC; (ii) saber se houve afronta ao
§ 1o, do CPC pela juntada de
art. 437,
documentos novos sem intimação e se é indevida a aplicação dos arts. 1o, 2o e 6o,
VIII, do CDC por inexistência de destinatário final e vulnerabilidade; e (iii) saber se
há divergência jurisprudencial apta ao conhecimento do recurso pela alínea
do
c
III, da CF.
art. 105,
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não há negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem enfrentou as
questões essenciais, analisou a incidência do CDC e a pertinência dos documentos e
assentou a suficiência da fundamentação, não sendo vinculantes os precedentes
invocados.
7. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a revisão das conclusões adotadas na origem
demanda o reexame de fatos e provas, o que é inviável na via especial.
8. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por ausência de cotejo analítico e
de demonstração de similitude fática, estando, ademais, prejudicado pelo óbice da
Súmula n. 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo em recurso especial conhecido para se conhecer em parte do recurso
especial e negar-lhe provimento.
: “1. Não há violação dos arts. 489, § 1o, IV e VI, e 1.022,
Tese de julgamento
parágrafo único, II, do CPC quando o acórdão enfrenta as questões essenciais e
apresenta fundamentação suficiente. 2. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ quando a
análise da controvérsia exige o reexame de fatos e provas. 3. O dissídio
jurisprudencial exige cotejo analítico e similitude fática, nos termos dos arts. 1.029,
§ 1o, do CPC e 255, § 1o, do RISTJ, ficando prejudicado quando incide a Súmula n. 7
do STJ”.
CPC, arts. 437, § 1o, 489, § 1o, IV e VI, e 1.022,
Dispositivos relevantes citados:
parágrafo único, II; CDC, arts. 1o, 2o e 6o, VIII.
STJ, Súmula n. 7.
Jurisprudência relevante citada:

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ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer parcialmente
09/12/2025 16/12/2025,
do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
17 de dezembro de 2025

Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2606371 - RJ (2024/0129957-7)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: BANCO BRADESCO S/A
ADVOGADO
: BERNARDO BUOSI - RJ181652
AGRAVADO
: HELDER ANIBAL CAMILO CHICA
ADVOGADOS
: CHARLES DAVID DE AQUINO - RJ123923
ERICA ENTRAGO CHICA - RJ114030
AGRAVADO
: ROSSI RESIDENCIAL SA EM RECUPERACAO JUDICIAL
OUTRO NOME
: ROSSI RESIDENCIAL SA
AGRAVADO
: TADORNA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
AGRAVADO
: DRIOPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: RODRIGO TRIMONT - SP231409
LEONARDO SANTINI ECHENIQUE - SP249651
INTERES.
: JULIA DA COSTA ENTRAGO CHICA
EMENTA
DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. JUNTADA DE
DOCUMENTOS SEM INTIMAÇÃO E INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E
DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por aplicação da Súmula n. 7 do STJ.
2. A controvérsia diz respeito a ação de obrigação de fazer c/c indenizatória por
danos morais em que se postulou o cancelamento de hipotecas de três lojas
comerciais e indenização pela demora injustificada na baixa. O valor da causa foi
fixado em R$ 20.000,00.
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3. A sentença julgou procedentes os pedidos para determinar a baixa da hipoteca em
30 dias e condenar solidariamente os réus ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de
danos morais.
4. A Corte estadual manteve a sentença e reconheceu a relação de consumo, a
necessidade de baixa da hipoteca e a responsabilidade solidária.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação
jurisdicional por violação dos arts. 489, § 1o, IV e VI, e 1.022, parágrafo único, II, do
CPC; (ii) saber se houve afronta ao
§ 1o, do CPC pela juntada de
art. 437,
documentos novos sem intimação e se é indevida a aplicação dos arts. 1o, 2o e 6o,
VIII, do CDC por inexistência de destinatário final e vulnerabilidade; e (iii) saber se
há divergência jurisprudencial apta ao conhecimento do recurso pela alínea
do
c
III, da CF.
art. 105,
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não há negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem enfrentou as
questões essenciais, analisou a incidência do CDC e a pertinência dos documentos e
assentou a suficiência da fundamentação, não sendo vinculantes os precedentes
invocados.
7. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a revisão das conclusões adotadas na origem
demanda o reexame de fatos e provas, o que é inviável na via especial.
8. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por ausência de cotejo analítico e
de demonstração de similitude fática, estando, ademais, prejudicado pelo óbice da
Súmula n. 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo em recurso especial conhecido para se conhecer em parte do recurso
especial e negar-lhe provimento.
: “1. Não há violação dos arts. 489, § 1o, IV e VI, e 1.022,
Tese de julgamento
parágrafo único, II, do CPC quando o acórdão enfrenta as questões essenciais e
apresenta fundamentação suficiente. 2. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ quando a
análise da controvérsia exige o reexame de fatos e provas. 3. O dissídio
jurisprudencial exige cotejo analítico e similitude fática, nos termos dos arts. 1.029,
§ 1o, do CPC e 255, § 1o, do RISTJ, ficando prejudicado quando incide a Súmula n. 7
do STJ”.
CPC, arts. 437, § 1o, 489, § 1o, IV e VI, e 1.022,
Dispositivos relevantes citados:
parágrafo único, II; CDC, arts. 1o, 2o e 6o, VIII.
STJ, Súmula n. 7.
Jurisprudência relevante citada:

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RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por BANCO
BRADESCO S.A. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da
aplicação da Súmula n. 7 do STJ quanto às teses relacionadas à juntada de
documentos sem intimação (art. 437, § 1o, do CPC) e à incidência do CDC, e da
prejudicialidade das demais questões suscitadas.
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso
especial foram atendidos.
Contraminuta às fls. 1.106-1.121.
O recurso especial foi interposto com fundamento no
III, e , da
art. 105,
a c
Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de
Janeiro em apelação cível nos autos de ação de obrigação de fazer c/c indenizatória
por danos morais.
O julgado foi assim ementado (fl. 706):

APELAÇÕES.
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER
CUMULADA
COM
INDENIZATÓRIA. AQUISIÇÃO DE TRÊS IMÓVEIS COMERCIAIS, COM
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA JÁ REGISTRADA. BAIXA DA HIPOTECA
AINDA NÃO REALIZADA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, COM A
CONDENAÇÃO DOS RÉUS A PROVIDENCIAREM A BAIXA DO GRAVAME
INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL OBJETO DA LIDE E, SOLIDARIAMENTE, A
COMPENSAR
OS
DANOS
MORAIS
SUPORTADOS
PELO
AUTOR.
IRRESIGNAÇÃO. SEGUNDO RECURSO APRESENTADO PELAS 1a, 2a E 3a RÉS
NÃO
CONHECIDO.
APLICAÇÃO
DO
PRINCÍPIO
DA
UNIRRECORRIBILIDADE. ALEGAÇÃO, PELO BANCO APELANTE, DE
CERCEAMENTO DE SEU DIREITO DE DEFESA. PREJUÍZO NÃO
EVIDENCIADO.
NATUREZA
OBRIGACIONAL
DA
AÇÃO.
INAPLICABILIDADE DO
CAPUT, DO CPC/15. INEXISTÊNCIA DE
ART. 73,
LITISCONSÓRCIO
ATIVO
NECESSÁRIO
E
DESNECESSIDADE
DE
APRESENTAÇÃO DE TERMO DE CONSENTIMENTO DO CÔNJUGE PARA A
PROPOSITURA DA DEMANDA. OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO NO
DECISUM NÃO OBSERVADAS. AUSENTE A EXPRESSA INVERSÃO DO
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ÔNUS DA PROVA EM FAVOR DO CONSUMIDOR, DEVE SER CONSIDERADA
A REGRA GERAL DE SUA DISTRIBUIÇÃO. INCONFORMISMO DA
INSTITUIÇÃO FINANCEIRA COM SUA CONDENAÇÃO QUE SE CONFUNDE
COM O MÉRITO DO PROCESSO. PRELIMINARES AFASTADAS. RELAÇÃO
DE CONSUMO. BEM GRAVADO PELA INCORPORADORA EM FAVOR DA
INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO PELO
ADQUIRENTE, SEM DESCONSTITUIÇÃO DO GRAVAME. PRESENÇA DO
BANCO NO POLO PASSIVO DA DEMANDA QUE SE AFIGURA NECESSÁRIA,
POR SER ELE O TITULAR DA GARANTIA HIPOTECÁRIA QUE SE PRETENDE
CANCELAR. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308, DO C. STJ IN CASU, POR
ENVOLVER
IMÓVEIS
COMERCIAIS.
INEFICÁCIA,
CONTUDO,
DA
HIPOTECA EM FACE DO COMPRADOR, EM RAZÃO DA PROMESSA DE
COMPRA E VENDA SER ANTERIOR AO GRAVAME, DO QUAL O
RECORRIDO SOMENTE TOMOU EFETIVA CIÊNCIA COM A LAVRATURA
DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA, ADEMAIS, DE
FIXAÇÃO DE PRAZO, NO AJUSTE, PARA A OUTORGANTE VENDEDORA
PROMOVER O REFERIDO CANCELAMENTO. PREJUÍZO EXAGERADO PARA
O APELADO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS DEMANDADAS EM
PROMOVER A BAIXA DA HIPOTECA E EM COMPENSAR OS DANOS
MORAIS SUPORTADOS PELO AUTOR. QUANTUM INDENIZATÓRIO
FIXADO EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA
PROPORCIONALIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS
DESPROVIDOS, A EXCEÇÃO DO SEGUNDO APELO DAS 1a, 2a E 3a RÉS, DO
QUAL NÃO SE CONHECE.

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl.
799):

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE
FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. AQUISIÇÃO DE TRÊS IMÓVEIS
COMERCIAIS, COM ESCRITURA DE COMPRA E VENDA JÁ REGISTRADA.
BAIXA DA HIPOTECA AINDA NÃO REALIZADA. SENTENÇA DE PARCIAL
PROCEDÊNCIA, COM A CONDENAÇÃO DOS RÉUS A PROVIDENCIAREM A
BAIXA DO GRAVAME INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL OBJETO DA LIDE E,
SOLIDARIAMENTE, A COMPENSAR OS DANOS MORAIS SUPORTADOS
PELO AUTOR. IRRISIGNAÇÃO. SEGUNDO RECURSO APRESENTADO PELAS
1a, 2a E 3a RÉS NÃO CONHECIDO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA
UNIRRECORRIBILIDADE. ALEGAÇÃO, PELO BANCO APELANTE, DE
CERCEAMENTO DE SEU DIREITO DE DEFESA. PREJUÍZO NÃO
EVIDENCIADO.
NATUREZA
OBRIGACIONAL
DA
AÇÃO.
INAPLICABILIDADE DO
CAPUT, DO CPC/15. INEXISTÊNCIA DE
ART. 73,
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LITISCONSÓRCIO
ATIVO
NECESSÁRIO
E
DESNECESSIDADE
DE
APRESENTAÇÃO DE TERMO DE CONSENTIMENTO DO CÔNJUGE PARA A
PROPOSITURA DA DEMANDA. OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO NO
DECISUM NÃO OBSERVADAS. AUSENTE A EXPRESSA INVERSÃO DO
ÔNUS DA PROVA EM FAVOR DO CONSUMIDOR, DEVE SER CONSIDERADA
A REGRA GERAL DE SUA DISTRIBUIÇÃO. INCONFORMISMO DA
INSTITUIÇÃO FINANCEIRA COM SUA CONDENAÇÃO QUE SE CONFUNDE
COM O MÉRITO DO PROCESSO. PRELIMINARES AFASTADAS. RELAÇÃO
DE CONSUMO. BEM GRAVADO PELA INCORPORADORA EM FAVOR DA
INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO PELO
ADQUIRENTE, SEM DESCONSTITUIÇÃO DO GRAVAME. PRESENÇA DO
BANCO NO POLO PASSIVO DA DEMANDA QUE SE AFIGURA NECESSÁRIA,
POR SER ELE O TITULAR DA GARANTIA HIPOTECÁRIA QUE SE PRETENDE
CANCELAR. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308, DO C. STJ IN CASU, POR
ENVOLVER
IMÓVEIS
COMERCIAIS.
INEFICÁCIA,
CONTUDO,
DA
HIPOTECA EM FACE DO COMPRADOR, EM RAZÃO DA PROMESSA DE
COMPRA E VENDA SER ANTERIOR AO GRAVAME, DO QUAL O
RECORRIDO SOMENTE TOMOU EFETIVA CIÊNCIA COM A LAVRATURA
DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA, ADEMAIS, DE
FIXAÇÃO DE PRAZO, NO AJUSTE, PARA A OUTORGANTE VENDEDORA
PROMOVER O REFERIDO CANCELAMENTO. PREJUÍZO EXAGERADO PARA
O APELADO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS DEMANDADAS EM
PROMOVER A BAIXA DA HIPOTECA E EM COMPENSAR OS DANOS
MORAIS SUPORTADOS PELO AUTOR. QUANTUM INDENIZATÓRIO
FIXADO EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA
PROPORCIONALIDADE.
MANUTENÇÃO
DA
SENTENÇA.
OMISSÃO,
OBSCURIDADES,
CONTRADIÇÕES
E/OU
ERRO
MATERIAL
NÃO
EVIDENCIADOS. INOCORRÊNCIA DAS HIPÓTESES CONSTANTES DO
DO CPC. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS.
ART. 1.022,

No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 489, § 1o, IV e VI, 1.022, parágrafo único, II, do CPC, já que o acórdão,
apesar da oposição dos embargos de declaração, nada mencionou acerca
das violações dos arts. 437, § 1o, 489, § 1o, IV e VI, 927, VI, e 1.022, parágrafo
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único, II, do CPC e 1o, 2o e 6o, VIIII, do CDC, apresentando contradição e omissão
sobre a pertinência dos documentos, a aplicação do CDC e dos precedentes
invocados;
b) 437, § 1o, do CPC, porque a juntada de documentos novos pelos
corréus, sem intimação, teria sido relevante e influenciado o julgamento em segundo
grau, gerando prejuízo para o banco;
c) 1o, 2o e 6o, VIII, do CDC, pois é indevida a aplicação da legislação
consumerista, tendo em vista a inexistência de destinatário final e de vulnerabilidade,
sendo inaplicável a teoria finalista mitigada.
Sustenta que o Tribunal de origem divergiu do entendimento do Superior
Tribunal de Justiça quanto à não configuração da relação de consumo quando a
aquisição de bens se dá para a implementação de atividade negocial da pessoa
natural, assim como quanto à inexistência de fundamentação na decisão que não
enfrenta a aplicação dos precedentes invocados pela parte, independentemente de
eles serem apenas persuasivos.
Requer o provimento do recurso para que se anule o acórdão recorrido por
ofensa ao
§ 1o, do Código de Processo Civil e por negativa de prestação
art. 437,
jurisdicional e ausência de fundamentação, ou para que se afaste a incidência do
Código de Defesa do Consumidor.
Nas contrarrazões (fls. 1.044-1.059), a parte recorrida pugna pelo não
conhecimento do recurso especial com a condenação do recorrente por litigância de
má-fé.
É o relatório.
VOTO
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A controvérsia diz respeito a ação de obrigação de fazer c/c indenizatória
por danos morais em que a parte autora pleiteou o cancelamento das hipotecas de
três lojas comerciais adquiridas e a condenação por danos morais pela demora
injustificada na baixa. O valor da causa foi fixado em R$ 20.000,00.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos para
determinar a baixa da hipoteca em 30 dias e condenar solidariamente os réus a pagar
R$ 10.000,00 a título de danos morais.
A Corte estadual manteve a sentença, negando provimento às apelações,
reconhecendo a relação de consumo, a necessidade de baixa da hipoteca e a
responsabilidade solidária.
I - Arts. 489, § 1o, IV e VI, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC
A recorrente afirma negativa de prestação jurisdicional por falta de
enfrentamento dos argumentos e precedentes invocados, inclusive sobre a aplicação
do CDC, além de contradição quanto à relevância dos documentos.
O
acórdão
dos
embargos
concluiu
inexistentes
omissão
e
contradição; enfrentou a tese de aplicação do CDC e a pertinência dos documentos
juntados; e consignou que os precedentes não eram vinculantes e que houve
fundamentação suficiente.
Não se verifica a alegada ofensa aos artigos indicados, pois as questões
referentes à omissão e à contradição sobre a aplicação do CDC, à relevância dos
documentos e ao enfrentamento dos argumentos foram devidamente analisadas pela
Corte estadual, que concluiu pela suficiência da fundamentação, não havendo vício
que possa nulificar o acórdão recorrido.
Confira-se trecho do acórdão recorrido (fls. 802-805):

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Em seu recurso, afirma o embargante BANCO BRADESCO que o acórdão
embargado seria omisso, por não enfrentar a questão acerca da incidência ou não da
legislação consumerista ao caso, não havendo menção aos precedentes apontados.
Com efeito, não se vislumbra a omissão alegada, cumprindo destacar que
fundamentação sucinta não se confunde com fundamentação deficiente.
Ademais, salvo engano, os precedentes mencionados pelo recorrente não são
vinculantes, sendo certo que o julgador não está obrigado a se manifestar sobre todas
as questões suscitadas pelas partes, quando já houver fundamentação suficiente acerca
dos motivos que o levaram a proferir a decisão, cumprindo destacar que o tema
apontado pelo ora embargante não é capaz de infirmar a conclusão adotada.
Da análise dos autos, observa-se que o autor adquiriu junto às demais rés três
lojas localizadas no Município de Duque de Caxias, tendo sido registrada, aos
no 17o Ofício de Notas da Capital, a escritura pública de compra e venda,
29/06/2017,
cujo preço ajustado já teria sido integralmente quitado, sem que, contudo, tivesse sido
efetuada a baixa de todas as restrições sobre os imóveis vendidos. Dessa forma, restou
consignado no acórdão vergastado que a relação jurídica existente entre as partes seria
de consumo, mormente entre o autor e as empresas responsáveis pelo empreendimento
em questão, mostrando-se impositiva a aplicação do Código de Proteção e Defesa do
Consumidor, não sendo suficiente a descaracterizar tal relação, no entendimento deste
Relator, o simples fato de os imóveis corresponderem a salas comerciais.
A legislação consumerista igualmente se aplica ao banco demandado, uma vez
que, ao fornecer o financiamento a uma das corrés, com a finalidade de construção do
empreendimento imobiliário, tomou conhecimento de que as unidades autônomas
seriam destinadas ao mercado de consumo, passando a fazer parte, portanto, dessa
cadeia.
Em relação às alegações de contradição no julgado, essas igualmente não se
sustentam.
Em sua apelação, o Banco alegou cerceamento de seu direito de defesa, pois não
lhe fora dado vista dos documentos de fls. 365/436, acostados pelas corrés, e que
apenas naquele momento teria tomado conhecimento de que o autor era casado pelo
regime da comunhão parcial de bens. Logo, o prejuízo alegado decorria do
desconhecimento dessa informação.
O
embargado afastou o dano afirmado, sob o fundamento de que a
decisum
referida informação já era ou deveria ser de seu conhecimento, uma vez que consta na
escritura de compra e venda dos imóveis objetos da lide, anexada pelo autor a fls. 27.
Quanto à relevância do documento de fls. 365/436, por haver sido mencionado
no acórdão, verifica-se que a pertinência diz respeito apenas à possibilidade de se
reconhecer que a promessa foi realizada antes da hipoteca, dizendo respeito, por
conseguinte, à relação jurídica entre comprador e vendedores, o que resultou
definitivamente aclarado na escritura de compra e venda, quando restou consignado no
Item III – “DA SITUAÇÃO”, o seguinte:

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III) DA SITUAÇÃO: Pela outorgante me foi dito que os referidos imóveis
encontram-se livres e desembaraçados de todos e quaisquer ônus reais, judiciais
ou extrajudiciais, foro ou pensão, arresto ou sequestro, bem como quites de
impostos e taxas até a presente data, inclusive com suas cotas condominiais,
com exceção da HIPOTECA que grava os imóveis em favor do BANCO
BRADESCO S. A., devidamente registrada no R.07, na matrícula 24.508, em 20
/09/2013, contrato no 000687646-3, por instrumento particular de abertura de
crédito, com garantia hipotecária e outras avenças, de
devidamente
27/11/2012,
averbado no Av.03 das atuais matrículas nos. 26.888, 26.889 e 26.890,
respectivamente, do 5o Ofício de Registro de Imóveis e de Notas da 2a
Circunscrição – 1o Distrito de Duque de Caxias/RJ, fato que a Outorgante
Vendedora assume direta, única e exclusiva responsabilidade de proceder a
quitação de eventuais saldos residuais, bem como os procedimentos e custos
decorrentes dos seus cancelamentos e baixas perante o registro imobiliário, fato
de total conhecimento e aceite do Outorgado, isentando o Tabelião Substituto,
esta Serventia e o oficial do registro de imóveis, de quaisquer contestações
presentes e/ou futuras;

Outrossim, não houve contradição em relação à aplicação ou não da súmula 308,
do C. STJ quando se tratar de imóvel comercial.
Isso porque, como destacado no acórdão rechaçado, embora não se desconheça o
entendimento do C. STJ acerca da inaplicabilidade do enunciado de súmula no 308, do
C. STJ1, quando se tratar de contrato de compra e venda de imóvel comercial, tal
entendimento não é absoluto, de forma que a promessa de compra e venda anterior à
hipoteca torna esta ineficaz em face do promitente comprador, sendo esse exatamente
o caso dos autos, eis que a promessa de compra e venda das Lojas F, G e H, do Bloco
2, do Empreendimento Comercial Rossi Multi Business, firmada entre o autor e a ré
TARDONA foi celebrada em
(fls. 367/436) e a abertura de crédito entre a
14/07/2012
demandada DRIOPE e o Banco Bradesco ocorreu em
sendo a hipoteca
27/11/2012,
que grava os imóveis registrada em
(fls. 30).
20/09/2013
Frise-se que, somente com a lavratura da escritura do contrato de compra e
venda, em
com o pagamento integral do preço já efetuado pelo
29/06/2017,
demandante, é que ele teve efetiva ciência de que os imóveis estavam gravados com
hipoteca, uma vez que o aludido documento de fls. 367/436 menciona apenas uma
“futura hipoteca”, além de eventual necessidade de ratificação da anuência pelos
compradores, o que não restou demonstrado.
Desse modo, ao que se observa, a hipoteca que foi celebrada entre a parte
vendedora e o Banco Bradesco, órgão financiador, não contou com a anuência do
comprador, apenas ciência posterior, configurando-se hipótese de
,
res inter alios acta
em que o credor tem o direito de exigir o cumprimento da obrigação em face daquele
que a assumiu, ou seja, do vendedor, destinando-se a presente à liberação do gravame
em face de quem nenhuma obrigação assumiu.
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Ademais, devidamente registrado no julgado que, embora conste no contrato a
responsabilidade direta, única e exclusiva da outorgante vendedora em proceder a
quitação de eventuais saldos residuais, bem como os procedimentos e custos
decorrentes dos seus cancelamentos e baixas perante o registro imobiliário, não há
qualquer prazo fixado para que a liberação do ônus aconteça, causando prejuízo
exagerado para o demandante que aguarda há aproximadamente cinco anos pelo
cancelamento da hipoteca, o que evidencia a desídia da parte ré em cumprir com sua
obrigação. Logo, legítimo que o comprador a obtenha pela via judicial, inexistindo
qualquer óbice nesse sentido.
Dessa forma, tendo a matéria sido exaustivamente explicitada no acórdão,
pretende o recorrente, na realidade, a utilização da presente via para discussão acerca
de divergência entre a tese defendida e o entendimento fixado, verificando-se nítida
pretensão de atribuição de efeitos modificativos, o que somente se admite em
hipóteses excepcionais, de manifesto equívoco na solução embargada, o que não é o
caso dos autos.

O simples fato de a decisão não coincidir com os interesses da parte não
implica negativa de prestação jurisdicional, caracterizando as alegações de omissão e
contradição mero inconformismo da parte.
Ressalte-se que a exigência de demonstração de distinção ou superação de
precedente invocado pela parte somente se aplica às sumulas e aos precedentes
vinculantes e não meramente persuasivos.
II - Arts. 437, § 1o, do CPC e 1o, 2o e 6o, VIII, do CDC
No recurso especial, a parte recorrente alega que houve juntada
extemporânea de instrumentos particulares de promessa de compra e venda pelos
corréus, sem intimação, e que tais documentos foram pertinentes e decisivos para o
julgamento, configurando nulidade.
Aduz ainda que o CDC não deveria ser aplicado por ausência de
destinatário final e por inexistência de vulnerabilidade do adquirente de imóveis
comerciais, invocando a teoria finalista mitigada.
O acórdão dos embargos registrou que a pertinência dos documentos dizia
respeito apenas ao reconhecimento de anterioridade da promessa em relação à
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hipoteca, ponto que foi definitivamente aclarado na escritura pública, e afastou
prejuízo para o recorrente quanto ao alegado cerceamento.
Além disso, reconheceu a relação de consumo, afirmou que a hipoteca era
ineficaz perante o comprador em razão da anterioridade da promessa, destacando
que o banco integra a cadeia de fornecimento, mantendo a condenação de baixa da
hipoteca e danos morais.
As conclusões adotadas na origem sobre a relevância e a influência dos
documentos no julgamento da causa, assim como sobre a configuração ou não de
destinatário final, vulnerabilidade e inserção na cadeia de consumo, decorrem de
análise das circunstâncias fáticas e probatórias do caso, insuscetíveis de revisão na
via especial.
Assim, rever tal entendimento demandaria o reexame de provas, o que é
incabível em recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
III - Divergência jurisprudencial
Para a interposição de recurso especial fundado na alínea do permissivo
c
constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a
comprovação do dissídio jurisprudencial, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1o,
do Código de Processo Civil e 255, § 1o, do RISTJ.
Não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas, pois, além de
juntar aos autos cópia do inteiro teor dos arestos tidos por divergentes ou de
mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram publicados, deve a
parte recorrente proceder ao devido confronto analítico, demonstrando a similitude
fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso.
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Ademais, a imposição do óbice da Súmula n. 7 do STJ quanto à alínea a
do permissivo constitucional impede a análise do recurso pela alínea
sobre o
c
mesmo tema.
Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a
não realização do devido cotejo analítico.
IV - Litigância de má-fé
Em relação ao pedido formulado em contrarrazões ao recurso especial,
ressalte-se que a litigância de má-fé, passível de ensejar a aplicação de multa e de
indenização, configura-se quando houver insistência injustificável da parte na
utilização e reiteração indevida de recursos manifestamente protelatórios, o que não
ocorreu na espécie (AgInt no
relator Ministro Marco
AREsp n. 1.658.454/SP,
Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em
DJe de
.
31/8/2020,
8/9/2020)
Nesse mesmo sentido: AgInt no
relator Ministro
REsp n. 2.077.630/SP,
João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em
DJe de
15/4/2024,
18/4/2024;
AgInt no
relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira
AREsp n. 2.565.047/SP,
Turma, julgado em
DJe de
AgInt no
12/8/2024,
15/8/2024;
AREsp n. 2.535.418/RR,
relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em
DJe
10/6/2024,
de 13/6/2024.
No caso, apesar do resultado do julgamento, não está caracterizada a
hipótese de litigância temerária, razão pela qual é incabível a aplicação da
penalidade acima referida pela mera interposição de recurso legalmente previsto.
V - Conclusão
Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso
.
especial e negar-lhe provimento
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Nos termos do § 11 do
do Código de Processo Civil, majoro, em
art. 85
10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios
em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais
previstos no § 2o do referido artigo e ressaltada eventual concessão de gratuidade de
justiça.
É o voto.
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Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 29/10/2025 19:19:55
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.606.371 / RJ
Número Registro: 2024/0129957-7
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00354220720198190021 202424500927
Sessão Virtual de
a
09/12/2025
16/12/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : BANCO BRADESCO S/A
ADVOGADO
: BERNARDO BUOSI - RJ181652
AGRAVADO
: HELDER ANIBAL CAMILO CHICA
ADVOGADOS : ERICA ENTRAGO CHICA - RJ114030
CHARLES DAVID DE AQUINO - RJ123923
AGRAVADO
: ROSSI RESIDENCIAL SA EM RECUPERACAO JUDICIAL
OUTRO
NOME
: ROSSI RESIDENCIAL SA
AGRAVADO
: TADORNA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
AGRAVADO
: DRIOPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : RODRIGO TRIMONT - SP231409
LEONARDO SANTINI ECHENIQUE - SP249651
INTERES.
: JULIA DA COSTA ENTRAGO CHICA
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/12/2025 00:42:58
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TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
09/12/2025
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou provimento, nos
16/12/2025,
termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco
Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.

Brasília, 16 de dezembro de 2025
Documento eletrônico VDA53202642 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/12/2025 00:42:58
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