Tribunal: STJ
Processo: 1038950-74.2018.8.26.0602
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.
RETENÇÃO PARCIAL. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO PROVIDO.
1. O Tribunal de origem enfrentou as questões relevantes para a solução da lide,
fundamentando adequadamente sua

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2374397 - SP (2023/0167055-7)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: CONSTRUTORA ALAVANCA LTDA
AGRAVANTE
: CONDOMINIO RESIDENCIAL ECOPARK LTDA
ADVOGADO
: ANDREI BRIGANO CANALES - SP221812
AGRAVADO
: DAVI DA SILVA ARAUJO PEIXOTO
AGRAVADO
: FERNANDA ALMEIDA ARAUJO PEIXOTO
ADVOGADA
: DANIELLE LIMA DE ANDRADE FRANZOLIN - SP357147
EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.
RETENÇÃO PARCIAL. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO PROVIDO.
1. O Tribunal de origem enfrentou as questões relevantes para a solução da lide,
fundamentando adequadamente sua decisão, afastando a alegação de negativa de
prestação jurisdicional.
2. A exceção do contrato não cumprido foi afastada, pois a rescisão decorreu da
impossibilidade financeira dos compradores, e não de inadimplemento das
vendedoras.
3. A comprovação dos pagamentos foi considerada questão preclusa, não sendo
possível sua análise em sede de recurso especial.
4. A retenção integral das arras foi afastada, em conformidade com a
jurisprudência do STJ, que veda a retenção integral das arras confirmatórias.
5. A cláusula penal foi modulada para evitar abusividade, fixando-se a retenção
em 20% dos valores pagos.
6. A
foi considerada inaplicável ao caso, pois o contrato foi
Lei 13.786/2018
celebrado antes de sua vigência.
7. A indenização pela fruição do imóvel foi afastada, pois os compradores não
foram imitidos na posse do bem.
8. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais antes da posse
foi afastada, em conformidade com o entendimento do STJ no Tema 886.
9. A sucumbência mínima das recorrentes foi reconhecida, determinando-se que
os autores arquem integralmente com as custas processuais e honorários
advocatícios.
10. O termo inicial dos juros moratórios foi fixado a partir do trânsito em
julgado, em conformidade com o Tema 1002/STJ.
11. Recurso provido.
ACÓRDÃO
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Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 13/11/2025 18:13:54
Publicação no DJEN/CNJ de 17/11/2025. Código de Controle do Documento: 632eb8ec-7ae1-4d8a-83df-b9d15e13bb9a

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025
a
por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do
10/11/2025,
Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
13 de novembro de 2025

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2374397 - SP (2023/0167055-7)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: CONSTRUTORA ALAVANCA LTDA
AGRAVANTE
: CONDOMINIO RESIDENCIAL ECOPARK LTDA
ADVOGADO
: ANDREI BRIGANO CANALES - SP221812
AGRAVADO
: DAVI DA SILVA ARAUJO PEIXOTO
AGRAVADO
: FERNANDA ALMEIDA ARAUJO PEIXOTO
ADVOGADA
: DANIELLE LIMA DE ANDRADE FRANZOLIN - SP357147
EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.
RETENÇÃO PARCIAL. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO PROVIDO.
1. O Tribunal de origem enfrentou as questões relevantes para a solução da lide,
fundamentando adequadamente sua decisão, afastando a alegação de negativa de
prestação jurisdicional.
2. A exceção do contrato não cumprido foi afastada, pois a rescisão decorreu da
impossibilidade financeira dos compradores, e não de inadimplemento das
vendedoras.
3. A comprovação dos pagamentos foi considerada questão preclusa, não sendo
possível sua análise em sede de recurso especial.
4. A retenção integral das arras foi afastada, em conformidade com a
jurisprudência do STJ, que veda a retenção integral das arras confirmatórias.
5. A cláusula penal foi modulada para evitar abusividade, fixando-se a retenção
em 20% dos valores pagos.
6. A
foi considerada inaplicável ao caso, pois o contrato foi
Lei 13.786/2018
celebrado antes de sua vigência.
7. A indenização pela fruição do imóvel foi afastada, pois os compradores não
foram imitidos na posse do bem.
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8. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais antes da posse
foi afastada, em conformidade com o entendimento do STJ no Tema 886.
9. A sucumbência mínima das recorrentes foi reconhecida, determinando-se que
os autores arquem integralmente com as custas processuais e honorários
advocatícios.
10. O termo inicial dos juros moratórios foi fixado a partir do trânsito em
julgado, em conformidade com o Tema 1002/STJ.
11. Recurso provido.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
ECOPARK LTDA e CONSTRUTORA ALAVANCA LTDA contra decisão que inadmitiu seu
recurso especial, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea a, da Constituição Federal, contra
acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fls.
506):

"NULIDADE DA SENTENÇA. Tese de falta de fundamentação. Ausência de
violação ao
do CPC. Decisão suficientemente fundamentada.
art. 489
Preliminar rejeitada. RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de compra e
venda de bem imóvel. Inadimplemento das promitentes-vendedoras não
comprovado (art. 373, I, do CPC). Resolução do negócio jurídico decorrente da
impossibilidade financeira dos promitentes- compradores. Restituição das
parcelas pagas. Dever jurídico e moral de reembolso. Medida que visa evitar o
enriquecimento sem justa causa. Retenção de 20% dos valores pagos pelos
autores a título de indenização pelas perdas e danos experimentados pelas rés.
Plausibilidade e adequação. Precedentes do C. STJ. Aplicabilidade das
Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado desta Corte e da Súmula 543 do
STJ. Descabimento da dedução de valores alusivos às despesas condominiais
incidentes sobre o imóvel compromissado. Promitentes-compradores que
somente podem ser responsabilizados pelo pagamento das despesas
condominiais após a outorga da posse direta do imóvel compromissado.
Orientação do C. STJ firmada no REsp n. 1.345.331, julgado sob o rito do
-C do
Inaplicabilidade da
aos contratos
art. 543
CPC/1973.
Lei n. 13.786/2018
anteriores à sua entrada em vigor. Sentença reformada. Recurso parcialmente
provido."

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 658/662).
Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da
legislação federal, com as respectivas teses:
,
(i) arts. 11, 489 e 1.022 do
além do
IX, da Constituição Federal
CPC/2015,
art. 93,
pois teria havido negativa de prestação jurisdicional, com omissões e contradições não sanadas nos
embargos de declaração sobre pontos essenciais (não comprovação de pagamentos, retenção do
sinal, cláusula penal, fruição, encargos condominiais e honorários).
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, porque teria sido desconsiderada a exceção do
(ii) arts. 475 e 476 do Código Civil
contrato não cumprido, já que a entrega das chaves estaria contratualmente condicionada à
quitação do saldo devedor, inexistindo mora da vendedora e imputando-se, indevidamente, culpa à
empresa pela rescisão.
, pois teria
(iii)
do
(e, por referência,
do
art. 434
CPC/2015
art. 396
CPC/1973)
havido violação às regras de produção da prova documental, uma vez que os compradores não
teriam comprovado tempestivamente os pagamentos alegados, o que impediria a devolução de
valores.
, porque as arras (sinal) teriam natureza
(iv) arts. 417 a 420, 408 e 418 do Código Civil
própria e, diante da rescisão por culpa dos compradores, seria devida a retenção do sinal, não se
confundindo com cláusula penal e não configurando abusividade.
, porquanto a pena convencional pactuada teria sido
(v)
do Código Civil
art. 416
afastada sem necessidade de comprovação de prejuízo, quando seria exigível a cláusula penal de
20% sobre o valor do contrato, cumulada com demais penalidades.
,
,
(vi)
-A da
com redação da
art. 67
Lei 4.591/1964,
Lei 13.786/2018 inclusive § 5o
pois seria aplicável a “Lei dos Distratos” para autorizar deduções cumulativas (corretagem, pena
convencional até 25% ou até 50% em patrimônio de afetação), fruição de 0,5% ao mês e encargos
(IPTU e condomínio) desde o contrato ou habite-se.
, porque a fixação de indenização pela fruição
(vii)
do Código Civil
art. 884
/indisponibilidade do imóvel (0,5% a 1% ao mês) seria necessária para evitar enriquecimento sem
causa do comprador durante o período em que o bem teria permanecido à disposição ou
juridicamente indisponível.
(viii) arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil, bem como arts. 9 e 12 da
, pois os compradores seriam os responsáveis pelo pagamento das despesas
Lei 4.591/1964
condominiais e tributos (especialmente a partir do habite-se), havendo previsão contratual nesse
sentido e alinhamento com a jurisprudência sobre posse e ciência do condomínio.
, porque teria havido sucumbência mínima
(ix)
parágrafo único, do
art. 86,
CPC/2015
das recorrentes, devendo os autores arcar integralmente com custas e honorários, à luz do princípio
da causalidade.
, pois os juros moratórios sobre a devolução dos valores pagos não
(x) Tema 1002/STJ
deveriam incidir antes do trânsito em julgado, e teria havido omissão quanto à fixação do termo
inicial.
Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 667/673).
O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente
agravo.
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É o relatório.
VOTO
Síntese fática.
Extrai-se dos autos que, na origem, os autores alegaram terem adquirido a unidade 121
da Torre C do Condomínio Residencial Ecopark, com promessa de entrega das chaves em 36
meses a partir do contrato de financiamento, acrescida de tolerância, apontando atraso na entrega,
ausência de disponibilização de documentos para financiamento, cobrança de juros elevados e de
taxas condominiais antes da posse. Proposta a ação de resolução contratual cumulada com
restituição integral dos valores pagos, tutela de urgência para suspensão da exigibilidade de
parcelas e proibição de negativação, além da declaração de inexigibilidade de taxas condominiais e
pedidos correlatos.
A sentença julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do
compromisso de compra e venda, reconhecer a inexigibilidade das taxas condominiais e condenar
as rés à devolução de R$ 24.492,71, com correção monetária desde cada desembolso e juros de
mora de 1% ao mês desde a citação, resolvendo o mérito com base no
I, do CPC, bem
art. 487,
como manteve a tutela de urgência; e julgou improcedentes os pedidos reconvencionais (e-STJ, fls.
356-361).
No acórdão, rejeitou-se a preliminar de nulidade por falta de fundamentação (art. 489
do CPC), reconheceu-se a resolução do contrato por impossibilidade financeira dos compradores,
determinou-se a restituição das parcelas com retenção de 20% a título de perdas e danos, afastou-se
a dedução de despesas condominiais antes da posse, declarou-se inaplicável a
e
Lei 13.786/2018,
fixou-se monetária desde cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em
julgado; também foi afastada a multa do
§ 2o, do CPC, mantendo-se, no mais, a sentença
art. 1.026,
(e-STJ, fls. 505-517).
As Recorrentes sustentam a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, ao
(i)
argumento de que o Tribunal de origem, mesmo após a oposição de embargos de declaração, teria
se omitido em analisar questões essenciais para o deslinde da controvérsia, tais como a não
comprovação dos pagamentos, a retenção do sinal, a aplicação da cláusula penal, a indenização
pela fruição, os encargos condominiais e a distribuição dos honorários advocatícios.
Contudo, a alegação não merece prosperar.
Conforme se extrai do acórdão recorrido e do julgamento dos embargos declaratórios,
,
o Tribunal
enfrentou as questões que considerou relevantes para a solução da lide
a quo
expondo de maneira clara e coesa os fundamentos que o levaram a decidir pela culpa dos
compradores na rescisão, pela fixação do percentual de retenção em 20% dos valores pagos, pela
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inexigibilidade das taxas condominiais antes da posse e pela fixação do termo inicial dos juros de
mora no trânsito em julgado. O acórdão de apelação afastou expressamente a tese de nulidade da
sentença por falta de fundamentação, asseverando que (e-STJ, fls. 507-508):

"A decisão encontra se suficientemente fundamentada, portanto, ausente
qualquer ofensa aos
do CPC. Outrossim, a falta de manifestação
art. 489
expressa sobre algum dos argumentos trazido pela parte, não configura
ausência de motivação."

Posteriormente, no julgamento dos embargos de declaração, a Corte paulista
novamente rechaçou a existência de vícios, afirmando que as questões foram detidamente
examinadas e que a pretensão das embargantes revelava mero inconformismo com o resultado do
julgamento, buscando indevida rediscussão da matéria. Consta do voto condutor dos aclaratórios (e-
STJ, fls. 658-662):

"Marque se o V. Acórdão examinara detidamente a hipótese trazida à baila e
assentara de forma expressa e inequívoca a) a não configuração da propalada
nulidade da r. sentença por falta de fundamentação; b) a rescisão do
compromisso de compra e venda por culpa dos promitentes compradores; c) a
retenção de 20% dos valores pagos pelos pretensos adquirentes a título de
indenização pelas perdas e danos experimentados pelas rés; d) o descabimento
da dedução de valores alusivos às despesas condominiais incidentes sobre o
bem; e) a inaplicabilidade da
ao caso; e, f) a sucumbência
Lei n. 13.786/2018
recíproca entre os polos da relação jurídica processual, com repartição
equânime das despesas processuais e honorários sucumbenciais."
É cediço que o julgador não está obrigado a responder a todas as alegações das partes,
quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem a se ater aos
fundamentos indicados por elas ou a responder um a um todos os seus argumentos. A prestação
jurisdicional é entregue de forma completa quando as questões essenciais ao julgamento da causa
são apreciadas, o que efetivamente ocorreu no caso em tela. O fato de o resultado não ser aquele
almejado pelas Recorrentes não significa que houve omissão ou negativa de prestação jurisdicional.
Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.
1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal
decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do
feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da
parte com negativa de prestação jurisdicional.
2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato
judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os
honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados.
Precedentes.
3. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator
AREsp n. 2.695.384/MT,
Ministro Marco Buzzi, Quarta
Turma, julgado em
DJEN de
g.n.)
16/6/2025,
24/6/2025,

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"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE
INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.
1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o
Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao
deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos
interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.
2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com
a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da
pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina
hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma
conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos
termos do princípio da actio nata.
2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do
momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da
Súmula 7/STJ.
3. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator
REsp n. 2.083.325/BA,
Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma,
julgado em
DJEN de
g.n.)
26/5/2025,
29/5/2025,

Portanto, afasto a alegada violação aos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC/2015.
(ii) As Recorrentes alegam que o acórdão recorrido teria violado os arts. 475 e 476 do
Código Civil ao desconsiderar a exceção do contrato não cumprido, imputando-lhes indevidamente
a culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda. Sustentam que a entrega das
chaves estava condicionada à quitação do saldo devedor, não havendo mora de sua parte.
Conforme expressamente consignado no acórdão de apelação, o Tribunal a quo
reverteu a sentença de primeiro grau para afastar a culpa das vendedoras, reconhecendo que "o
" e que "
inadimplemento das promitentes-vendedoras não foi comprovado (art. 373, I, do CPC)
a
resolução do negócio jurídico decorreu da impossibilidade financeira dos promitentes-
" (e-STJ, fls. 506 e 509). Desse modo, a Corte de origem assentou que a rescisão
compradores
contratual se deu por culpa dos promitentes-compradores, justamente a tese defendida pelas ora
Recorrentes.
Assim, verifica-se a ausência de interesse recursal neste ponto, visto que o Tribunal
estadual proferiu decisão alinhada à pretensão das Recorrentes quanto à causa da rescisão
contratual. Ainda que houvesse interesse, a revisão da conclusão de que a culpa pela rescisão
adveio da impossibilidade financeira dos compradores, e não de inadimplemento das vendedoras,
demandaria, impreterivelmente, o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência
vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 desta Corte Superior.
(iii) As Recorrentes aduzem que teria ocorrido ofensa ao
do
(e, por
art. 434
CPC/2015
referência, ao
do
, sob o argumento de que os promitentes-compradores não
art. 396
CPC/1973)
teriam comprovado tempestivamente os pagamentos alegados, o que impediria a devolução de
valores.
A questão da comprovação dos pagamentos, embora levantada pelas Recorrentes, foi
rechaçada pelo Tribunal de origem por configurar "
" em sede de
indevida inovação recursal
embargos de declaração (e-STJ, fls. 661). Ao se manifestar nesse sentido, a Corte estadual negou o
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debate da matéria sob o fundamento da intempestividade da alegação, o que não foi devidamente
impugnado pelas Recorrentes na via própria, tornando-se óbice intransponível para o conhecimento
do recurso especial.
Desse modo, o recurso especial neste ponto encontra obstáculo na Súmula 283 do
, aplicada por analogia. A ausência de impugnação específica do
Supremo Tribunal Federal
fundamento da inovação recursal atrai a incidência do referido verbete sumular.
Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
COBRANÇA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS À SAÚDE. PRESTAÇÃO DE
SERVIÇOS. PONTO INCONTROVERSO. PRETENSÃO LIMITADA AO
REQUERIMENTO DE PROVA PERICIAL. FALTA DE IMPUGNAÇÃO A
FUNDAMENTO DETERMINANTE.
JULGAMENTO
SÚMULA 283/STF.
ANTECIPADO
DA
LIDE.
FEITO
DEVIDAMENTE
INSTRUÍDO.
CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO VERIFICADO.
NÃO
SÚMULA 83/STJ.
PROVIDO.
1. Ausência de impugnação específica a fundamento do acórdão recorrido
atrai a incidência, por analogia, da Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal.
2. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide
quando o julgador constata adequadamente instruído o feito, com a
prescindibilidade de dilação probatória, por se tratar de fatos provados
documentalmente. Súmula 83/STJ.
3. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt no AgInt no
relatora
AREsp n. 2.412.119/RS,
Ministra Maria Isabel
, Quarta Turma, julgado em
DJe de
g.n.)
Gallotti
17/6/2024,
19/6/2024,

Ademais, mesmo que superado o óbice processual, a averiguação da tempestividade e
da suficiência da prova dos pagamentos ensejaria o reexame do conjunto fático-probatório, o que é
vedado pela Súmula 7/STJ.
(iv) As Recorrentes sustentam a violação aos arts. 417 a 420, 408 e 418 do Código
Civil, defendendo a legalidade da retenção integral das arras (sinal), dada a sua natureza própria e o
fato de a rescisão ter ocorrido por culpa dos promitentes-compradores.
Contudo, a pretensão das Recorrentes não encontra respaldo na jurisprudência
consolidada desta Corte Superior. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido
de que as arras confirmatórias, que servem como garantia do negócio e possuem característica de
início de pagamento, não se confundem com a prefixação de perdas e danos, como ocorre com o
instituto das arras penitenciais. Em razão de sua natureza, as arras confirmatórias não podem ser
objeto de retenção integral na resolução contratual por inadimplemento do comprador.
A propósito:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C
PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
VI, DO
ART. 267,
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.
CPC/1973.
SÚMULA 211/STJ.
CUMULAÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E A CLÁUSULA PENAL
COMPENSATÓRIA. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. ÔNUS DE
SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N° 7/STJ.
Documento eletrônico VDA51922104 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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1. Não tendo havido o prequestionamento dos temas postos em debate nas
razões do recurso especial, não tendo a parte sequer oposto os embargos de
declaração, incidente o enunciado n° 211, da Súmula do Superior Tribunal de
Justiça.
2. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "as arras
confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal
como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como
garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão
pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por
inadimplemento do comprador.
(AgInt no AgRg no
Rel. Ministro LUIS FELIPE
REsp 1197860/SC,
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
DJe
5/12/2017,
12/12/2017)
3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (
.
Súmula 7/STJ)
4. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt no
relatora
,
AREsp n. 906.340/DF,
Ministra Maria Isabel Gallotti
Quarta Turma, julgado em
DJe de
g.n.)
30/8/2018,
11/9/2018,

Nesse contexto, o acórdão recorrido, ao modular o percentual de retenção e afastar a
integralidade da penalidade nos moldes contratuais, inclusive no que tange às arras confirmatórias,
atuou em conformidade com o entendimento jurisprudencial dominante. A decisão do Tribunal a
considerou expressamente "
"
quo
abusiva a cláusula contratual que previa retenções superiores
àquelas consideradas razoáveis (e-STJ, fls. 511), fixando o percentual de retenção em 20% sobre
os valores pagos pelos promitentes-compradores, o que se alinha à vedação da retenção integral
das arras confirmatórias, dado seu caráter de início de pagamento e a impossibilidade de
cumulação da retenção integral das arras com outras penalidades que visem à prefixação de perdas
e danos, evitando o
.
bis in idem
Desse modo, o acórdão impugnado está em harmonia com a orientação desta Corte
Superior, de modo que a reforma pretendida pelas Recorrentes encontra óbice na Súmula 83 do
STJ, segundo a qual "Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação
".
do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida
(v) As Recorrentes apontam infringência ao
do Código Civil, alegando que a
art. 416
pena convencional pactuada teria sido afastada sem a necessidade de comprovação de prejuízo,
quando seria plenamente exigível a cláusula penal de 20% sobre o valor do contrato, cumulada
com demais penalidades.
O Tribunal de origem, ao fixar o percentual de retenção em 20% dos valores pagos,
implicitamente afastou a aplicação da cláusula penal nos moldes pretendidos pelas Recorrentes,
considerando as disposições contratuais abusivas. Ao assim decidir, o acórdão adotou um
fundamento que, para ser revertido, exigiria a demonstração de que a cláusula penal nos termos
contratuais não era abusiva e deveria ser aplicada integralmente, além do percentual de retenção
fixado.
Uma vez que as Recorrentes não impugnaram especificamente o fundamento do
acórdão que considerou abusivas as cláusulas contratuais que previam retenções superiores ou a
aplicação da cláusula penal nos moldes contratualmente previstos para além do percentual fixado,
o recurso especial encontra óbice na
.
Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal
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As Recorrentes defendem a aplicação do
-A da
(vi)
art. 67
Lei no 4.591/1964,
introduzido pela
para permitir a aplicação de penalidades mais severas, como a
Lei no 13.786/2018,
retenção de até 50% dos valores pagos em caso de patrimônio de afetação.
O acórdão recorrido foi explícito ao afastar a incidência da referida legislação, sob o
fundamento de que o contrato em análise foi celebrado em 05 de abril de 2015 (e-STJ, fls. 52-54),
ou seja, anteriormente à entrada em vigor da Lei do Distrato, em 28 de dezembro de 2018. Nas
palavras do Tribunal
(e-STJ, fls. 516):
a quo

"Por fim, a pretendida aplicação imediata do disposto na Lei n. 13.786/18
esbarra no óbice imposto pelo
o da Lei de Introdução às Normas do
art. 6
Direito Brasileiro (
, o qual adota como regra no que tange à
Lei n. 4.657/42)
eficácia da lei no tempo o princípio da irretroatividade. Noutras palavras, as
disposições da nova lei somente alcançam os contratos celebrados após a sua
entrada em vigor."

Tal entendimento está em perfeita harmonia com a jurisprudência pacífica desta Corte
Superior, que firmou a tese da irretroatividade da
a qual se aplica tão somente
Lei no 13.786/2018,
aos contratos firmados após sua vigência, em respeito ao ato jurídico perfeito.
A propósito:

"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES
LEI N. 13.786/2018.
CONTRATO
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.
DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE
INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS.
PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE
INADIMPLÊNCIA.
CUMULAÇÃO
COM
LUCROS
CESSANTES.
INVIABILIDADE.
1. A tese a ser firmada, para efeito do
do
é a seguinte: A
art. 1.036
CPC/2015,
cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento
tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo,
afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido."
(
relator
, Segunda Seção,
REsp n. 1.498.484/DF,
Ministro Luis Felipe Salomão
julgado em
DJe de
)
22/5/2019,
25/6/2019.

"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES
LEI N. 13.786/2018.
CONTRATO
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.
DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE.
INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL
DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A
MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES,
PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do
do
é a seguinte: No
art. 1.036
CPC/2015,
contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do
adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer
e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido."
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(
relator
, Segunda Seção,
REsp n. 1.614.721/DF,
Ministro Luis Felipe Salomão
julgado em
DJe de
)
22/5/2019,
25/6/2019.

Nesse sentido, não há reparo a ser feito no acórdão recorrido.
(vii) As Recorrentes sustentam a afronta ao
do Código Civil, defendendo a
art. 884
necessidade de fixação de indenização pela fruição ou indisponibilidade do imóvel (no percentual
de 0,5% a 1% ao mês) para evitar o enriquecimento sem causa dos compradores durante o período
em que o bem teria permanecido à disposição ou juridicamente indisponível.
O acórdão recorrido analisou expressamente a questão e afastou a pretensão de fixação
de indenização por fruição, fundamentando sua decisão na ausência de imissão na posse pelos
promitentes-compradores.
Conforme trecho do acórdão de apelação: "D'outro bordo, é lesiva a dedução de
valores alusivos às despesas condominiais incidentes sobre o imóvel compromissado do montante
objeto de devolução, sobretudo porque os autores apelantes sequer chegaram a ingressar na posse
" (e-STJ, fls. 515). A decisão ressalta que "
do bem negociado.
ainda que haja no negócio jurídico
disposição expressa no sentido de imputar ao comprador a obrigação de pagar as despesas
condominiais e os tributos incidentes sobre o imóvel compromissado, tal responsabilidade somente
", raciocínio que se aplica, por analogia, à
é exigível a partir da outorga da posse direta do bem
taxa de fruição.
A inversão da conclusão da Corte de origem, que afirmou a não ocorrência da imissão
na posse, pressupõe, necessariamente, o reexame das provas produzidas no processo. A verificação
se houve, de fato, a transferência da posse do imóvel aos compradores, ou se o bem permaneceu
disponível para fruição, é matéria de cunho eminentemente fático-probatório. Tal incursão é
expressamente vedada em sede de recurso especial, conforme o enunciado da Súmula 7 do
.
Superior Tribunal de Justiça
Nesse sentido:

"CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO
MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
(LOTE).
DESFAZIMENTO
CONTRATUAL
POR
INICIATIVA
DO
PROMITENTE COMPRADOR.
DO CC/02. TAXA DE OCUPAÇÃO
ART. 884
DEVIDA. REFORMA. NECESSIDADE DE REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA
E DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. INCIDÊNCIA DAS
SÚMULAS No 5 E 7, AMBAS DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO
COMPROVADO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado
Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de
Aos
9/3/2016:
recursos interpostos com fundamento no
(relativos a decisões
CPC/2015
publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de
admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. Rever as conclusões do acórdão recorrido acerca do cabimento da cobrança
da taxa de ocupação, bem como do percentual fixado pelo Tribunal estadual,
demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-
probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das
Súmulas nos 5 e 7, ambas do STJ. Precedentes.
3. Não é possível o conhecimento do apelo nobre interposto pela divergência
interpretativa, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na
interpretação da lei. Isso porque a Súmula no 7 do STJ também se aplica aos
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recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional.
Precedentes. 4. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO."
(AgInt no
relator
, Terceira
REsp n. 1.871.084/SP,
Ministro Moura Ribeiro
Turma, julgado em
DJe de
g.n.)
24/8/2020,
27/8/2020,

(viii) As Recorrentes insistem na tese de que os promitentes-compradores são
responsáveis pelo pagamento das despesas condominiais e tributos incidentes sobre o imóvel, com
base nos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil e arts. 9 e 12 da Lei no 4.591/1964.
O Tribunal de origem afastou tal pretensão, com base no seguinte fundamento (e-STJ,
fls. 515):

"D'outro bordo, é lesiva a dedução de valores alusivos às despesas
condominiais incidentes sobre o imóvel compromissado do montante objeto de
devolução, sobretudo porque os autores apelantes sequer chegaram a ingressar
na posse do bem negociado. Ainda que haja no negócio jurídico disposição
expressa no sentido de imputar ao comprador a obrigação de pagar as despesas
condominiais e os tributos incidentes sobre o imóvel compromissado, tal
responsabilidade somente é exigível a partir da outorga da posse direta do bem.
"

Para tanto, o Colegiado estadual invocou expressamente o entendimento firmado por
este Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial no 1.345.331/RS, submetido
ao rito dos recursos repetitivos (Tema 886), cuja tese restou assim consolidada:

"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse
pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca
da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e
(ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador."

No caso dos autos, é fato incontroverso que os promitentes-compradores não foram
. Logo, a decisão do Tribunal de origem, ao afastar a responsabilidade
imitidos na posse do imóvel
dos adquirentes pelo pagamento das despesas condominiais, alinha-se perfeitamente à
jurisprudência vinculante desta Corte. Incide, no ponto, o óbice da
. Confira:
Súmula 83/STJ

"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A
ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INTERESSE DO VENDEDOR.
ALEGAÇÃO GENÉRICA DE VIOLAÇÃO DA NORMA FEDERAL (
. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA No 284
LEI No 13.786/2018)
DO STF. CARÊNCIA DA AÇÃO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. SÚMULA
No 7 DO STJ. RESCISÃO POR CULPA DOS AGRAVADOS. RETENÇÃO. 20%
DOS
VALORES
PAGOS.
PERDIMENTO
DO
SINAL.
ARRAS
CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DAS PENALIDADES
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CONTRATUAIS. SÚMULA No 284 DO STF. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO
DO IMÓVEL. SÚMULA No 7 DO STJ. DESPESAS TRIBUTÁRIAS E
CONDOMINIAIS. TERMO INICIAL. IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL.
COMPENSAÇÃO
DE
VALORES.
INVIABILIDADE.
CORREÇÃO
MONETÁRIA
DEVIDA.
MERA
RECOMPOSIÇÃO
DA
MOEDA.
PRECEDENTES. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. NECESSIDADE DE
REVISÃO DOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA No 7 DO STJ. DECISÃO
MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado
Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de
Aos
9/3/2016:
recursos interpostos com fundamento no
(relativos a decisões
CPC/2015
publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de
admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A admissibilidade do recurso especial reclama a indicação clara dos
dispositivos tidos por violados, bem como a exposição das razões pelas quais o
acórdão teria afrontado cada um deles, não sendo suficiente a mera alegação
genérica. No caso, o recorrente apontou ofensa a
sem
Lei no 13.786/2018,
destacar os dispositivos que teria sido malferidos. Incidência da Súmula no 284
do STF.
3. A Corte local, com base no acervo fático-probatório, concluiu que a
preliminar de carência da ação não merecia acolhimento porque comprovado o
interesse de agir dos réus, ao apresentar reconvenção. A modificação do
entendimento firmado demandaria reexame de provas.
4. O tema relativo a alegada falta de comprovação dos pagamentos do imóvel
foi analisado e decidido com base nos fatos da causa, de modo que não há
como rever o entendimento alcançado no Tribunal estadual em virtude do óbice
contido na Súmula no 7 do STJ.
5. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das
arras confirmatórias. Incidência da Súmula no 83 do STJ.
6. A falta de particularização do dispositivo de lei federal objeto de divergência
jurisprudencial consubstancia deficiência bastante a inviabilizar a abertura da
instância especial. Incidência da Súmula no 284 do STF.
7. O acórdão recorrido, ao chancelar o desfazimento contratual pretendido e
fixar direito de retenção em percentual suficiente ao atendimento da pretensão
formulada pela Construtora, no índice de 20%, o fez com base no contexto
fático da causa, de modo que alterar tal entendimento esbarra no óbice da
Súmula no 7 do STJ.
8. É assente nesta Corte que a responsabilidade pelo pagamento da taxa
condominial e do IPTU incide a partir da efetiva posse do imóvel, que se dá
com o recebimento das chaves, o que não ocorreu no caso dos autos.
9. A pretensão de ter autorizada a compensação entre os valores pagos e as
cláusulas penais não encontra agasalho, no caso vertente, na medida em que
estas últimas não foram acolhidas, sendo fixado um percentual único de
retenção dos valores pagos, no índice de 20%.
10. O Superior Tribunal de Justiça firmou a compreensão de que a correção
monetária não constitui um acréscimo indevido à dívida, porquanto apenas
recompõe o valor real da moeda, corroído pela inflação ao longo do tempo. Sua
observância prescinde, inclusive, de prévio ajuste entre as partes contratantes
ou de pedido expresso nesse sentido.
11. A alteração do entendimento firmado na instância ordinária a respeito da
distribuição dos ônus de sucumbência exige, necessariamente, novo exame do
acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada no âmbito do
recurso especial, conforme o óbice da Súmula no 7 do STJ.
12. A teor do que dispõe o
do NCPC, para fixação de honorários
art. 85
advocatícios, o magistrado deve levar em consideração: I) o grau de zelo do
profissional; II) o lugar de prestação do serviço;
III) a natureza e a importância da causa; e IV) o trabalho realizado pelo
advogado e o tempo exigido para o seu serviço. Dessa sorte, para se chegar ao
valor dos honorários, também se mostra necessário que o Tribunal a quo
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análise o contexto fático-probatório, no sentido de avaliar a atuação do
causídico e as circunstâncias, sendo aplicável a Súmula no 7 do STJ, pois
incabível a reapreciação do aludido conteúdo probatório nesta instância
especial.
13. Agravo interno não provido."
(AgInt nos EDcl no
relator
,
REsp n. 1.881.812/SP,
Ministro Moura Ribeiro
Terceira Turma, julgado em
DJe de
g.n.)
25/5/2021,
28/5/2021,

(ix) As Recorrentes apontam ofensa ao
parágrafo único, do
art. 86,
CPC/2015,
argumentando que teriam sucumbido em parte mínima dos pedidos, devendo os autores arcar
integralmente com as custas processuais e os honorários advocatícios, à luz do princípio da
causalidade.
O Tribunal de origem, ao reformar parcialmente a sentença de primeiro grau,
reconheceu a sucumbência recíproca entre as partes, decisão explicitada no voto condutor dos
embargos de declaração, onde se afirmou que o acórdão assentara "a sucumbência recíproca entre
os polos da relação jurídica processual, com repartição equânime das despesas processuais e
honorários sucumbenciais" (e-STJ, fls. 661).
Contudo, a jurisprudência desta Corte Superior adota como critério norteador para a
distribuição das verbas de sucumbência o número de pedidos formulados e atendidos, conforme se
depreende do entendimento firmado no seguinte precedente:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. PRETENSÃO INICIAL
PARCIALMENTE
ACOLHIDA.
CRITÉRIO
NORTEADOR
DA
SUCUMBÊNCIA. NÚMERO DE PEDIDOS FORMULADOS E ATENDIDOS.
PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO ESPECIAL QUE ENSEJA
REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA. OCORRÊNCIA. FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS COM BASE NA
CONDENAÇÃO. (ART. 85, § 2o, DO
. AGRAVO INTERNO
CPC/2015)
PROVIDO.
1. "A jurisprudência do STJ está pacificada no sentido de adotar, como
critério norteador para a distribuição das verbas de sucumbência, o número
de pedidos formulados e atendidos" (EDcl no
Rel.
REsp 953.460/MG,
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2011,
DJe de
.
19/08/2011)
2. Conforme entendimento da Segunda Seção do STJ, os honorários
advocatícios sucumbenciais devem ser fixados, em regra, com observância dos
limites percentuais e da ordem de gradação da base de cálculo estabelecida pelo
§ 2o, do
sendo subsidiária a aplicação do
§ 8o, do
art. 85,
CPC/2015,
art. 85,
apenas possível na ausência de qualquer das hipóteses do § 2o do
CPC/2015,
mesmo dispositivo (
Rel. p/ acórdão Ministro RAUL
REsp 1.746.072/PR,
ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de
.
29/3/2019)
3. Caso concreto no qual, diante do provimento do recurso especial, os ônus
sucumbenciais devem ser redimensionados, reconhecendo-se a sucumbência
recíproca, visto que, dos quatro pedidos, a parte autora logrou êxito em apenas
um, e fixando-se os honorários advocatícios com base na condenação.
4. Agravo interno provido."
(AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
REsp n. 1.897.624/RJ,
julgado em
DJe de
g.n.)
21/10/2024,
4/11/2024,

Analisando a pretensão inicial dos autores, Davi da Silva Araujo Peixoto e Fernanda
Almeida Araujo Peixoto, verificam-se pedidos como a resolução do contrato por culpa exclusiva
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das rés, a restituição integral dos valores pagos e a declaração de inexigibilidade das taxas
condominiais, além de tutelas de urgência.
O Tribunal de Justiça, ao reformar a sentença, afastou a culpa das vendedoras,
reconhecendo a impossibilidade financeira dos compradores como causa da rescisão, e autorizou a
retenção de 20% dos valores pagos, em contraposição à restituição integral pleiteada.
Embora tenha mantido a inexigibilidade das taxas condominiais antes da posse em
favor dos autores, o decaimento em relação à causa da rescisão e à integralidade da restituição
representa uma sucumbência significativa dos pleitos principais formulados pelos demandantes.
Nesse cenário, em que a maior parte das pretensões principais dos autores não foi
acolhida ou o foi em patamar muito aquém do postulado, a sucumbência das Recorrentes
(promitentes-vendedoras) revela-se mínima, não se justificando a sucumbência recíproca.
Dessarte, impõe-se a reforma do acórdão recorrido neste particular, para que os autores
(agravados) arquem integralmente com as custas processuais e os honorários advocatícios, à luz do
princípio da causalidade, conforme previsto no
parágrafo único, do Código de Processo
art. 86,
Civil de 2015.
Por fim, as Recorrentes alegam que houve omissão quanto ao termo inicial dos
(x)
juros moratórios sobre os valores a serem restituídos, defendendo sua incidência apenas a partir do
trânsito em julgado, em conformidade com o Tema 1002/STJ.
A tese não procede, pois a matéria foi expressamente analisada e decidida pelo
Tribunal de origem, que, ao dar parcial provimento à apelação, reformou a sentença justamente
para adequar o julgado a esse entendimento. Consta do dispositivo do acórdão recorrido (e-STJ,
fls. 516-517):

"[...] dou parcial provimento ao recurso para 1) condenar as rés na devolução
de 80% dos valores pagos pelos autores, com incidência de correção monetária
a partir de cada desembolso, nos moldes da Tabela Prática deste Egrégio
Tribunal de Justiça, e de juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em
julgado da condenação;"

A decisão está, portanto, em total consonância com a tese firmada no julgamento do
(
, que estabeleceu:
REsp 1.740.911/DF
Tema 1002/STJ)

"Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa
Lei no 13.786/2018,
do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."

Inexiste, pois, interesse recursal no ponto, tampouco a alegada omissão.

(xi) Diante do exposto, conheço do Recurso Especial e dou-lhe provimento, para
reformar o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo na parte em que
tratou da distribuição dos ônus sucumbenciais. Em consequência, com fundamento no art. 86,
parágrafo único, do Código de Processo Civil de 2015, condeno os Recorridos, DAVI DA SILVA
ARAUJO PEIXOTO e FERNANDA ALMEIDA ARAUJO PEIXOTO, ao pagamento integral das
custas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos patronos das Recorrentes, que fixo
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em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação principal, nos termos do art. 85,
§ 2o, do mesmo diploma legal.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.374.397 / SP
Número Registro: 2023/0167055-7
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10389507420188260602
1038950742018826060250000
1038950742018826060250002
1038950742018826060250003 20210000200196 20210000317123 20220000665041 20230000055664
Sessão Virtual de
a
04/11/2025
10/11/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : CONSTRUTORA ALAVANCA LTDA
AGRAVANTE : CONDOMINIO RESIDENCIAL ECOPARK LTDA
ADVOGADO : ANDREI BRIGANO CANALES - SP221812
AGRAVADO
: DAVI DA SILVA ARAUJO PEIXOTO
AGRAVADO
: FERNANDA ALMEIDA ARAUJO PEIXOTO
ADVOGADA
: DANIELLE LIMA DE ANDRADE FRANZOLIN - SP357147
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
04/11/2025
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do
10/11/2025,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.
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Brasília, 10 de novembro de 2025
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