Tribunal: STJ
Processo: 1000362-04.2020.8.26.0157
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VAGA DE GARAGEM.
DECADÊNCIA. DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO.
1. Os segundos embargos de declaração foram considerados tempestivos, pois o
prazo deve ser contado a partir da publicação da

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2496507 - SP (2023/0335054-2)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: U I L
ADVOGADOS
: ADOLFO LUIS DE SOUZA GOIS - PR022165
ENRICO FRANCAVILLA - SP172565
KÁTIA ALESSANDRA MARSULO SOARES - SP163617
ALESSANDRA CRISTINA AMARAL BEZERRA - SP384928
AGRAVADO
: A DA S
AGRAVADO
: J A DOS S S
ADVOGADO
: LEONARDO BATISTA DE ABREU - SP386677
EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VAGA DE GARAGEM.
DECADÊNCIA. DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO.
1. Os segundos embargos de declaração foram considerados tempestivos, pois o
prazo deve ser contado a partir da publicação da decisão que julgou os primeiros
embargos, e não do acórdão original. A multa por caráter protelatório foi
afastada, pois os embargos visavam ao prequestionamento de matéria relevante.
2. A pretensão de abatimento proporcional do preço foi enquadrada como ação
estimatória (quanti minoris), sujeita ao prazo decadencial de um ano previsto no
do Código Civil. Como a ação foi ajuizada após o prazo, reconheceu-se
art. 501
a decadência do direito aos danos materiais.
3. A condenação por danos morais foi mantida, considerando a frustração
significativa decorrente da ausência de vaga de garagem conforme prometido,
configurando abalo extrapatrimonial relevante. A revisão dessa conclusão
esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.
4. Com o reconhecimento da decadência quanto aos danos materiais, restaram
prejudicadas as demais teses recursais relacionadas a essa parcela, incluindo a
alegação de enriquecimento sem causa.
5. Resultado do Julgamento: Agravo conhecido para dar parcial provimento ao
recurso especial, afastando a intempestividade dos segundos embargos de
declaração e a multa aplicada, e reconhecendo a decadência do direito aos danos
materiais. Mantida a condenação por danos morais.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025
a
por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos do
10/11/2025,
voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA52255738 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 13/11/2025 18:13:25
Publicação no DJEN/CNJ de 17/11/2025. Código de Controle do Documento: c15da15d-4dd8-489f-b655-406eda951a81

Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
13 de novembro de 2025

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
Documento eletrônico VDA52255738 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 17/11/2025. Código de Controle do Documento: c15da15d-4dd8-489f-b655-406eda951a81

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2496507 - SP (2023/0335054-2)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: U I L
ADVOGADOS
: ADOLFO LUIS DE SOUZA GOIS - PR022165
ENRICO FRANCAVILLA - SP172565
KÁTIA ALESSANDRA MARSULO SOARES - SP163617
ALESSANDRA CRISTINA AMARAL BEZERRA - SP384928
AGRAVADO
: A DA S
AGRAVADO
: J A DOS S S
ADVOGADO
: LEONARDO BATISTA DE ABREU - SP386677
EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VAGA DE GARAGEM.
DECADÊNCIA. DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO.
1. Os segundos embargos de declaração foram considerados tempestivos, pois o
prazo deve ser contado a partir da publicação da decisão que julgou os primeiros
embargos, e não do acórdão original. A multa por caráter protelatório foi
afastada, pois os embargos visavam ao prequestionamento de matéria relevante.
2. A pretensão de abatimento proporcional do preço foi enquadrada como ação
estimatória (quanti minoris), sujeita ao prazo decadencial de um ano previsto no
do Código Civil. Como a ação foi ajuizada após o prazo, reconheceu-se
art. 501
a decadência do direito aos danos materiais.
3. A condenação por danos morais foi mantida, considerando a frustração
significativa decorrente da ausência de vaga de garagem conforme prometido,
configurando abalo extrapatrimonial relevante. A revisão dessa conclusão
esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.
4. Com o reconhecimento da decadência quanto aos danos materiais, restaram
prejudicadas as demais teses recursais relacionadas a essa parcela, incluindo a
alegação de enriquecimento sem causa.
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5. Resultado do Julgamento: Agravo conhecido para dar parcial provimento ao
recurso especial, afastando a intempestividade dos segundos embargos de
declaração e a multa aplicada, e reconhecendo a decadência do direito aos danos
materiais. Mantida a condenação por danos morais.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por UMÃ INCORPORADORA
LTDA. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III,
alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fls. 422):

"Apelação cível. Compra e venda de bem imóvel. Ação de indenização por
danos material e moral. Impossibilidade de disposição de uma vaga de
garagem para cada unidade habitacional no condomínio. Sentença de
procedência parcial. Preliminar. Falta de interesse de agir. Resistência da ré.
Interesse de agir configurado. O restante é mérito. Preliminar. Sentença “extra
petita”. Não caracterização. Pedido de indenização por danos materiais.
Desvalorização do imóvel. Pretensão acolhida pela sentença. Determinada a
apuração do valor indenizatório em sede de liquidação. Decisão que não foi
proferida fora dos limites da pretensão inicial. Preliminar. Impugnação aos
benefícios da justiça gratuita concedidos à parte autora. Benefício pode ser
requerido por quaisquer das partes, a qualquer tempo, não se exigindo um
estado de carência extremado. Autores se qualificam como eletricista e líder
produtor financeiro, profissões que não possuem rendimentos elevados.
Impugnação apresentada desacompanhada de provas da capacidade financeira
da parte autora. Alegações insuficientes para desconstituir a presunção de
hipossuficiência. Impugnação rejeitada. Preliminar de mérito. Decadência. Não
ocorrência. Vícios de construção. Ação de natureza condenatória
(responsabilidade civil com pedido de perdas e danos) e não de natureza
constitutiva (pedido rescisório ou redibitório). Hipótese se sujeita a prazo
prescricional decenal para a responsabilidade civil contratual (art. 205 do
Código Civil). Aplicação da Súmula 194, STJ. Recebimento das chaves em
2018. Ação movida em 2020. Mérito. Oferta da unidade imobiliária com uma
vaga de garagem. Ausência de menção ou previsão para garagem coletiva.
Prova pericial concluiu pela falta de espaço físico suficiente. Negligência da ré.
Informações genéricas no tocante à vaga de garagem."

Os embargos de declaração opostos pela recorrente foram rejeitados (e-STJ, fls. 512-
519), e novos embargos de declaração não foram conhecidos, com aplicação de multa (e-STJ, fls.
531-534).
Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da
legislação federal, com as respectivas teses:
, pois teria havido equívoco no reconhecimento da
(i)
do CPC
art. 1.026
intempestividade dos segundos embargos de declaração e na aplicação de multa por suposto caráter
protelatório, já que os aclaratórios seriam tempestivos e teriam buscado integrar ponto essencial
para viabilizar o acesso à instância superior.
, porque teria subsistido omissão no acórdão quanto à
(ii)
do CPC
art. 1.022
modulação das datas relevantes para a análise de decadência, implicando negativa de prestação
jurisdicional e exigindo integração do julgado.
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, pois a pretensão de abatimento proporcional do
(iii) arts. 500 e 501 do Código Civil
preço decorreria de vício redibitório, sujeita à decadência anual, que teria sido ultrapassada, razão
pela qual o direito dos recorridos ao abatimento estaria decaído.
, porque não teriam sido
(iv) arts. 186, 187, 402, 927 e 944 do Código Civil
demonstrados danos materiais decorrentes da suposta falha de informação, havendo presunção
indevida de desvalorização do imóvel e ausência de comprovação de prejuízo e nexo causal, o que
afastaria o dever de indenizar.
, pois os danos morais
(v) arts. 186, 187, 927 e 944 do Código Civil (tese autônoma)
teriam sido reconhecidos com base em mero inadimplemento contratual e frustração genérica, sem
demonstração de abalo extrapatrimonial concreto, o que impediria a condenação.
, porque a condenação em danos materiais sem prova do
(vi)
do Código Civil
art. 884
efetivo prejuízo teria ocasionado enriquecimento sem causa dos recorridos, vedado pelo dispositivo.
, por arrimo nos pedidos, para sustentar que a
(vii)
do Código Civil
art. 844
condenação sem demonstração de dano e sem correlação com ilicitude configuraria violação ao
regime da indenização, demandando reforma da decisão.
Não foram apresentadas contrarrazões.
O recurso especial foi inadmitido na origem (e-STJ, fls. 623-625), dando ensejo à
interposição do presente agravo.
É o relatório. Decido.
VOTO
Síntese fática.
Extrai-se dos autos que, na origem, ADRIANO DA SILVA e JAQUELINE ALVES
DOS SANTOS SILVA alegaram terem adquirido unidade no Condomínio Viva Vida mediante
oferta de “
” e, após a entrega, constataram a impossibilidade de fruição livre
01 vaga de garagem
de uma vaga por unidade, em razão de estacionamento coletivo insuficiente, o que os teria
obrigado a estacionar na via pública. Sustentaram relação de consumo, violação ao dever de
informação (CDC, arts. 6o, III, 30 e 31) e propaganda enganosa, pleiteando indenização por danos
materiais decorrentes da desvalorização do imóvel e danos morais, com arrimo também no CC
(arts. 186, 187 e 927).
A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, condenando a ré ao pagamento de
danos materiais a serem apurados em liquidação por arbitramento, com correção pela Tabela
Prática e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, e ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos
morais, com correção a partir do arbitramento (
e juros de 1% ao mês desde a
Súmula 362/STJ)
citação; fixou honorários em 10% do valor atualizado da condenação (e-STJ, fls. 331-343).
No acórdão, o eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo rejeitou as preliminares e
negou provimento à apelação da ré, afastando a decadência por se tratar de responsabilidade civil
contratual, sujeita ao prazo prescricional decenal (CC,
, reconhecendo
art. 205; Súmula 194/STJ)
que a oferta vinculou a informação de vaga sem ressalvas e que a prova pericial evidenciou
bloqueios e insuficiência em algumas situações, mantendo a indenização por desvalorização do
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imóvel e o dano moral, além de majorar os honorários para 20% com base no
§ 11, do CPC
art. 85,
(e-STJ, fls. 421-430).
O agravo em recurso especial preenche os pressupostos de admissibilidade, uma vez
que a parte agravante impugnou especificamente os fundamentos da decisão de inadmissibilidade
proferida na origem, afastando, assim, a incidência do óbice da Súmula 182 deste Superior
Tribunal de Justiça. Passo, portanto, à análise das teses veiculadas no recurso especial.
(i) Da suposta violação ao artigo 1.026 do Código de Processo Civil
A Recorrente sustenta, em sede preliminar, a violação ao
do Código de
art. 1.026
Processo Civil, porquanto o Tribunal de origem não conheceu dos segundos embargos de
declaração opostos, reputando-os intempestivos, e aplicou multa por considerá-los protelatórios.
Alega que o recurso era tempestivo e visava sanar omissão relevante para o deslinde da
controvérsia e para o prequestionamento da matéria a ser submetida a esta Corte.
Assiste razão à Recorrente.
Da análise dos autos, verifica-se um tumultuado incidente processual relacionado à
interposição dos primeiros embargos de declaração, envolvendo a destituição de um patrono e a
constituição de novos advogados (e-STJ, fls. 437-470). Contudo, a despeito das petições de
desistência formuladas pelo antigo advogado em nome próprio, o Tribunal
decidiu pelo
a quo
processamento dos primeiros embargos, os quais foram devidamente julgados e rejeitados, em
acórdão publicado em 08 de novembro de 2022 (e-STJ, fls. 512-519).
Após a publicação dessa decisão, a Recorrente opôs novos embargos de declaração em
19 de setembro de 2022 (conforme data de protocolo constante do acórdão de fls. 531-534, que
parece conter um erro material, pois o julgamento dos primeiros embargos foi posterior),
reiterando a necessidade de integração do julgado quanto às datas específicas para a contagem do
prazo decadencial. O Tribunal, entretanto, não conheceu do recurso, sob o fundamento de que seria
intempestivo, pois a insurgência se voltaria contra o acórdão da apelação, cujo prazo para oposição
de embargos já se esgotara. Constou da decisão (e-STJ, fls. 532-533):

"No entanto, o aludido V. Acórdão foi publicado no DJE em
(fls.
08/08/2022
432), de maneira que o prazo para oposição de embargos de declaração se
esgotou em
Nessas condições, interpostos esses segundos embargos
16/08/2022.
de declaração somente em
são intempestivos.
19/09/2022
"

O raciocínio do Tribunal de origem revela-se equivocado. Os embargos de declaração,
por sua natureza integrativa, interrompem o prazo para a interposição de outros recursos, nos
termos do
do
do CPC. Ao julgar os primeiros embargos, o Tribunal proferiu nova
caput
art. 1.026
decisão judicial, a qual, por sua vez, também é passível de ser impugnada por meio de aclaratórios,
caso a parte entenda que o vício original persiste ou que novo vício surgiu.
O prazo para a oposição dos segundos embargos de declaração deve ser contado a
partir da publicação da decisão que julgou os primeiros, e não da publicação do acórdão original de
apelação. Ao desconsiderar o efeito interruptivo dos primeiros embargos e a autonomia da decisão
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subsequente, o acórdão recorrido incorreu em flagrante violação ao
do CPC. Os
art. 1.026
segundos embargos, protocolados após a decisão dos primeiros, eram, portanto, tempestivos e
deveriam ter sido conhecidos e analisados em seu mérito.
Ademais, a aplicação da multa por caráter protelatório, prevista no § 2o do mesmo
dispositivo, também se mostra indevida. A Recorrente buscava, com a oposição dos segundos
embargos, o prequestionamento explícito de questão fática (as datas de imissão na posse e de
ajuizamento da ação) essencial para a análise da tese de decadência, que pretendia submeter a esta
Corte Superior. Tal conduta não revela, por si só, um intuito manifestamente protelatório, mas sim
o exercício regular do direito de recorrer, com o objetivo de viabilizar o acesso à instância especial.
Efetivamente, na esteira dos precedentes desta Corte, os aclaratórios que objetivam
prequestionar as matérias a serem submetidas às instâncias extraordinárias não se revestem de
caráter procrastinatório, devendo ser afastada a multa prevista no
§ 2o, do Código de
art. 1.026,
Processo Civil (
.
Súmula 98/STJ)
Dessa forma, reconheço a violação ao
do Código de Processo Civil, para
art. 1.026
afastar a intempestividade declarada e a multa aplicada. Passo ao exame das demais teses recursais.
(ii) Da suposta violação ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil
A Recorrente aponta ofensa ao
do CPC, sustentando que o Tribunal de
art. 1.022
origem permaneceu omisso, mesmo após a oposição de embargos, quanto à modulação das datas
relevantes para a análise da decadência.
Embora a matéria não tenha sido expressamente detalhada com as datas específicas nos
acórdãos, a questão de fundo – qual seja, o prazo aplicável à pretensão – foi enfrentada pelo
Tribunal. O acórdão de apelação consignou que a demanda se sujeitaria ao prazo prescricional
decenal do
do Código Civil, por se tratar de responsabilidade civil contratual (e-STJ, fls.
art. 205
426-427). Ao assim decidir, a Corte estadual, ainda que de forma sucinta, manifestou seu
entendimento sobre o tema, afastando a tese de decadência.
A pretensão da Recorrente, em verdade, confunde-se com o próprio mérito da
controvérsia sobre a natureza jurídica da ação e o prazo correspondente. O prequestionamento, em
sua concepção mais flexível, adotada por esta Corte, não exige a menção expressa do dispositivo
legal, bastando que a questão jurídica tenha sido objeto de debate e deliberação no acórdão
recorrido. No caso, o Tribunal debateu a decadência e a afastou com base em seus próprios
fundamentos. Portanto, não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional, mas sim em
decisão contrária ao interesse da parte.
Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.
1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal
decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do
feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da
parte com negativa de prestação jurisdicional.
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2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato
judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os
honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados.
Precedentes.
3. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator
AREsp n. 2.695.384/MT,
Ministro Marco Buzzi, Quarta
Turma, julgado em
DJEN de
g.n.)
16/6/2025,
24/6/2025,

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE
INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.
1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o
Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao
deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos
interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.
2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com
a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da
pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina
hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma
conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos
termos do princípio da actio nata.
2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do
momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da
Súmula 7/STJ.
3. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator
REsp n. 2.083.325/BA,
Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma,
julgado em
DJEN de
g.n.)
26/5/2025,
29/5/2025,

A matéria encontra-se, pois, devidamente prequestionada para análise nesta instância.
(iii) Da violação aos artigos 500 e 501 do Código Civil – Decadência
A Recorrente sustenta que a pretensão dos Recorridos, embora nominada como
indenizatória, possui natureza de ação edilícia (
), pois busca o abatimento
quanti minoris
proporcional do preço do imóvel em razão de vício de quantidade e qualidade (funcionalidade da
vaga de garagem). Defende, assim, a aplicação do prazo decadencial de um ano previsto no art. 501
do Código Civil, o qual já teria transcorrido.
Esta tese merece acolhimento.
A controvérsia central reside na correta qualificação jurídica da pretensão deduzida na
inicial para fins de definição do prazo, prescricional ou decadencial, a ela aplicável. O Tribunal de
origem enquadrou a demanda como de responsabilidade civil contratual, sujeita ao prazo
prescricional decenal do
do Código Civil, afastando a incidência dos arts. 500 e 501 do
art. 205
mesmo diploma. Transcrevo o trecho pertinente do acórdão recorrido (e-STJ, fls. 426-427):

"Não restou configurada a decadência do direito da parte autora. Isso porque,
o caso em questão constitui-se em ação de natureza condenatória
(responsabilidade civil com pedido de perdas e danos) e não de natureza
constitutiva (pedidos rescisórios ou redibitórios). Nessas condições, a hipótese
se sujeita ao prazo prescricional decenal para a responsabilidade civil
contratual (art. 205 do Código Civil), conforme ficou claro pela Súmula 194
pelo C. STJ, somente adequando o prazo vintenário do Código Civil/1916 para
o decenal do Código Civil/2002 (...) Assim, o prazo prescricional decenal não
restou configurado, não havendo que se falar em decadência, vez que as chaves
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foram entregues aos autores no ano de 2018 (fls. 203/204) e a ação movida em
2020."

A despeito do
atribuído à ação ("
nomen iuris
Ação de Indenização por Danos
"), a análise da causa de pedir e do pedido revela que a pretensão material dos
Materiais e Morais
Recorridos é, em sua essência, a de obter um abatimento no preço pago pelo imóvel. A petição
inicial (e-STJ, fls. 1-20) e a própria sentença, confirmada pelo acórdão, deixam claro que o "dano
" corresponde à desvalorização do bem em virtude da desconformidade da vaga de
material
garagem. A sentença é expressa ao afirmar que a reparação se daria pela "diferença do valor de
mercado do imóvel com vaga livre para o de vaga bloqueada, o que, na prática, acarretará o
" (e-STJ, fl. 342).
abatimento proporcional do preço
Tal pretensão se amolda perfeitamente à figura da ação
ou estimatória,
quanti minoris
uma das ações edilícias previstas no ordenamento jurídico para a hipótese de vícios redibitórios ou
de divergência na metragem do imóvel (vício de quantidade). O Código Civil, em seus artigos 500
e 501, estabelece regramento específico para a venda de imóveis
, conferindo ao
ad mensuram
comprador o direito de exigir o complemento da área, a resolução do contrato ou o abatimento
proporcional do preço.
O artigo 501 do Código Civil é categórico ao fixar o prazo decadencial de um ano para
o ajuizamento de tais ações, a contar do registro do título ou, se houver atraso na imissão na posse
por culpa do alienante, a partir desta.
A jurisprudência desta Corte Superior, possui precedentes específicos que foram
juntados aos autos pelas partes, os quais confirmam que, quando a pretensão, ainda que sob o
rótulo de "indenização", busca na realidade o abatimento do preço por diferença de metragem ou
vício do bem, o prazo aplicável é o decadencial previsto no Código Civil, e não o prescricional
geral. Cito os que se seguem:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO
DE COMPRA E VENDA AD MENSURAM. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PRAZO
DECADENCIAL
ANUAL.

AGRAVO
INTERNO

SÚMULA
83/STJ.
DESPROVIDO.
1. A orientação jurisprudencial que vem vigorando no Superior Tribunal de
Justiça é no sentido de que "a entrega de bem imóvel em metragem diversa da
contratada não pode ser considerada vício oculto, mas sim aparente, dada a
possibilidade de ser verificada com a mera medição das dimensões do imóvel -
o que, por precaução, o adquirente, inclusive, deve providenciar tão logo
receba a unidade imobiliária" (
relatora Ministra Nancy
REsp n. 1.890.327/SP,
Andrighi, Terceira Turma, julgado em
DJe de
.
20/4/2021,
26/4/2021)
2. Nas situações em que as dimensões do imóvel adquirido não
corresponderem às noticiadas pelo vendedor, cujo preço da venda foi
estipulado por medida de extensão ou com determinação da respectiva área
(venda ad mensuram), deve ser aplicado o prazo decadencial de 1 (um) ano
disposto no
do CC/2002 para a propositura das ações previstas no
art. 501
antecedente artigo (exigir o complemento da área, reclamar a resolução do
contrato ou o abatimento proporcional do preço).
3. Agravo interno desprovido. (AgInt no
relator
AREsp n. 2.053.457/SP,
, Terceira Turma, julgado em
DJe
Ministro Marco Aurélio Bellizze
19/6/2023,
de
g.n.)
22/6/2023,

Documento eletrônico VDA51922374 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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"PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO POR ÁREA
EXCEDENTE. IMÓVEL ENTREGUE EM METRAGEM A MENOR. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO DA DIVERGÊNCIA. DECISÃO
UNIPESSOAL. IMPOSSIBILIDADE. VÍCIO APARENTE. PRETENSÃO DE
ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. VENDA AD MENSURAM.
PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA MANTIDA.
1. Ação de restituição de valor pago por área excedente, em virtude da entrega
de imóvel em metragem menor do que a contratada.
2. Ação ajuizada em
Recurso especial concluso ao gabinete em
02/07/2018.
Julgamento:
19/10/2020.
CPC/2015.
3. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência em
relação ao pedido do recorrente de restituição de valor pago por área
excedente, decorrente da aquisição de imóvel entregue em metragem menor do
que a contratada.
4. A comprovação da divergência jurisprudencial exige o confronto entre
acórdãos, motivo pelo qual é inadmissível o uso de decisão unipessoal para
essa finalidade.
5. A entrega de bem imóvel em metragem diversa da contratada não pode ser
considerada vício oculto, mas sim aparente, dada a possibilidade de ser
verificada com a mera medição das dimensões do imóvel - o que, por
precaução, o adquirente, inclusive, deve providenciar tão logo receba a
unidade imobiliária.
6. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios
aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir
da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1o, do CDC).
7. O prazo decadencial previsto no
do CDC relaciona-se ao período de
art. 26
que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe
são conferidas pelos arts. 18, § 1o, e 20, caput, do mesmo diploma legal (a
saber, a substituição do produto, a restituição da quantia paga, o abatimento
proporcional do preço e a reexecução do serviço), não se confundindo com o
prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização
decorrente da má-execução do contrato.
8. Para as situações em que as dimensões do imóvel adquirido não
correspondem às noticiadas pelo vendedor, cujo preço da venda foi estipulado
por medida de extensão ou com determinação da respectiva área (venda ad
mensuram), aplica-se o disposto no
do CC/02, que prevê o prazo
art. 501
decadencial de 1 (um) ano para a propositura das ações previstas no
antecedente artigo (exigir o complemento da área, reclamar a resolução do
contrato ou o abatimento proporcional do preço).
9. Na espécie, o TJ/SP deixou expressamente consignada a natureza da ação
ajuizada pelo recorrido, isto é, de abatimento proporcional do preço, afastando-
se, por não se tratar de pretensão indenizatória, o prazo prescricional geral de
10 (dez) anos previsto no
do CC/02.
art. 205
10. Ao mesmo tempo em que reconhecida, pela instância de origem, que a
venda do imóvel deu-se na modalidade ad mensuram, não se descura que a
relação havida entre as partes é, inegavelmente, de consumo, o que torna
prudente a aplicação da teoria do diálogo das fontes para que se possa definir a
legislação aplicável, com vistas a aplicar o prazo mais favorável ao consumidor.
11. De qualquer forma, ainda que se adote o prazo decadencial de 1 (um) ano
previsto no CC/02, contado da data de registro do título - por ser ele maior que
o de 90 (noventa) dias previsto no CDC - impossível afastar o reconhecimento
da implementação da decadência na espécie, vez que o registro do título deu-se
em
e a ação somente foi ajuizada em
18/07/2016
02/07/2018.
12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido."
(
relatora
, Terceira Turma,
REsp n. 1.890.327/SP,
Ministra Nancy Andrighi
julgado em
DJe de
g.n.)
20/4/2021,
26/4/2021,

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PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS CUMULADA
COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU
OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO
DO
ART. 489
INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
CPC/2015.
IMÓVEL. METRAGEM A MENOR. VÍCIO APARENTE. PRETENSÃO
INDENIZATÓRIO. PRAZO DECENAL.
1. Ação de reparação de perdas e danos cumulada com obrigação de fazer, em
virtude da entrega de imóvel, objeto de contrato de compra e venda entre as
partes, em metragem menor do que a contratada.
2. Ação ajuizada em
Recurso especial concluso ao gabinete em
03/02/2017.
Julgamento:
15/03/2019.
CPC/2015.
3. O propósito recursal, além de ver reconhecida a negativa de prestação
jurisdicional, é a aplicação das prejudiciais de decadência e prescrição em
relação ao pedido do recorrido de reparação por perdas e danos decorrentes
da aquisição de imóvel entregue em metragem menor do que a contratada.
4. Não há que se falar em violação do
do
quando o
art. 1.022
CPC/2015
Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese,
soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que
de forma diversa daquela pretendida pela parte.
5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado
corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional,
não há que se falar em violação do
do
art. 489
CPC/2015.
6. A entrega de bem imóvel em metragem diversa da contratada não pode ser
considerada vício oculto, mas sim aparente, dada a possibilidade de ser
verificada com a mera medição das dimensões do imóvel - o que, por
precaução, o adquirente, inclusive, deve providenciar tão logo receba a
unidade imobiliária.
7. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios
aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir
da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1o, do CDC).
8. O prazo decadencial previsto no
do CDC relaciona-se ao período de
art. 26
que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe
são conferidas pelos arts. 18, § 1o, e 20, caput, do mesmo diploma legal (a
saber, a substituição do produto, a restituição da quantia paga, o abatimento
proporcional do preço e a reexecução do serviço), não se confundindo com o
prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização
decorrente da má-execução do contrato.
9. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de
ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência
de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de
prescrição.
10. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização
por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no
do CC/02.
art. 205
11. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente
provido.
(
relatora
, Terceira Turma,
REsp n. 1.819.058/SP,
Ministra Nancy Andrighi
julgado em
DJe de
g.n.)
3/12/2019,
5/12/2019,

No caso dos autos, é fato incontroverso, conforme se extrai do acórdão recorrido e dos
documentos mencionados, que os Recorridos foram imitidos na posse do imóvel em 28 de
fevereiro de 2019 (e-STJ, fls. 203-204, citados no acórdão à fl. 427). A presente ação, por sua vez,
foi ajuizada apenas em 21 de julho de 2020, ou seja, quase um ano e cinco meses após a imissão na
posse, marco inicial para a contagem do prazo decadencial na hipótese.
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Tendo transcorrido lapso temporal superior a um ano entre a imissão na posse e o
ajuizamento da demanda, é forçoso reconhecer que o direito dos Recorridos de pleitear o
abatimento proporcional do preço (dano material) foi fulminado pela decadência, nos termos do
do Código Civil.
art. 501
Dessa forma, o acórdão recorrido, ao afastar a decadência e aplicar o prazo
prescricional decenal, negou vigência aos arts. 500 e 501 do Código Civil, devendo ser reformado
neste ponto.
(iv) Da violação aos artigos 186, 187, 927 e 944 do Código Civil – Danos Morais
A Recorrente insurge-se contra a condenação ao pagamento de indenização por danos
materiais e morais, alegando, quanto aos danos materiais, ausência de prova do prejuízo efetivo e
do nexo causal, e, quanto aos danos morais, que seriam decorrentes de mero inadimplemento
contratual e frustração genérica, sem abalo extrapatrimonial concreto, em violação aos arts. 186,
187, 402, 927 e 944 do Código Civil. Alega, ainda, enriquecimento sem causa, em ofensa ao
do Código Civil.
art. 884
No caso, o contrato dá a nítida impressão de que os autores, na qualidade de
compradores de apartamento, teriam direito a uma vaga de garagem sem restrições. Dessa forma, a
boa-fé objetiva, que permeia a celebração dos negócios jurídicos, recomendaria redação mais clara
do instrumento contratual neste aspecto e até mesmo nos anúncios publicitários, no sentido de
inexistir direito a vaga sem restrição de uso no estacionamento do edifício atrelado à aquisição da
unidade habitacional específica.
Evidente que a expectativa criada pelos autores foi frustrada, sendo notório o
descumprimento, por parte da ré, do seu dever de prestar informação clara e precisa, conforme
disposto nos artigos 6o, III, e 31, ambos, do Código de Defesa do Consumidor.
Nessas condições, é devida a reparação pelos danos materiais, a serem apurados em
liquidação, afinal a vaga de garagem com restrições de uso enseja notória desvalorização do bem.
Ademais, se ciente de que se tratava de vaga coletiva, provavelmente a autora nem fechasse o
negócio.
Por outro lado, deve-se reconhecer também que houve dano moral na espécie. A vaga
de garagem era fator importante na aquisição do bem, estando provada a frustração, pois vaga de
garagem em um imóvel é item relevante para o adquirente, não podendo ser considerada mero
aborrecimento ou simples descumprimento contratual. A aquisição de unidade habitacional que
após a imissão na posse se descobre que terá que se adaptar com estacionamento coletivo para seu
veículo, com eventuais bloqueios que impedirão a entrada e saída de forma livre, causa frustração
considerável e passível de indenização. Acerca da controvérsia, conforme narra o Tribunal de
origem, está caracterizado o dever de indenizar por danos materiais e morais.
Rever esta conclusão, esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. Em igual sentido:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL
CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. PUBLICIDADE INDICANDO
EXISTÊNCIA DE VAGA DE GARAGEM VINCULADA A UNIDADES
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IMOBILIÁRIAS.
POSTERIOR
OFERTA
MEDIANTE
PAGAMENTO.
PROPAGANDA ENGANOSA. ANÁLISE DO INSTRUMENTO CONTRATUAL.
APRECIAÇÃO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUNTADA DE DOCUMENTOS NA APELAÇÃO.
DOCUMENTO
NOVO.
NÃO
CARACTERIZAÇÃO.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. As instâncias ordinárias, examinando as circunstâncias da causa,
concluíram que, no caso, tanto a publicidade relativa ao empreendimento
como o contrato firmado pelas partes sugeriam a existência de vaga de
garagem vinculada às unidades imobiliárias comercializadas, reconhecendo a
existência de propaganda enganosa. A modificação desse entendimento
demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação
de cláusulas contratuais, inviável em sede de recurso especial (Súmulas 5 e 7
do STJ).
2. Nos termos do art.
do
(art. 396 do CPC/73), cabe à parte
art. 434
CPC/2015
instruir a inicial ou a contestação com os documentos que forem necessários
para provar o direito alegado. Na hipótese, foi consignado pelas instâncias
ordinárias que os documentos apresentados são antigos e, não tendo sido
apresentados no momento oportuno, operou-se a preclusão.
3. "A incidência das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça impede o
exame de dissídio jurisprudencial, uma vez que falta identidade entre os
paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a
situação fática do caso concreto, com base na qual o Tribunal de origem deu
solução à causa" (AgInt no
Relatora Ministra MARIA
AREsp 1.232.064/SP,
ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em
DJe de
4/12/2018,
.
7/12/2018)
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no
relator
, Quarta
AREsp n. 1.683.306/SP,
Ministro Raul Araújo
Turma, julgado em
DJe de
g.n.)
7/12/2020,
1/2/2021,

"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO
OCORRÊNCIA.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.
RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA. INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO. SÚMULA N.o 83
DO STJ. VALOR DA CAUSA E REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS
SUCUMBENCIAIS. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N.oS
282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. AFASTAMENTO DA INDENIZAÇÃO
POR DANOS MATERIAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N.o 7 DO STJ.
DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVADO.
(...)
4. Para ultrapassar a convicção firmada no aresto recorrido acerca do
cabimento da indenização por danos materiais, ante a comprovação dos
prejuízos sofridos pelo comprador, seria necessária nova incursão no acervo
fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso
especial, ante o óbice da Súmula n.o 7 do STJ.
5. A aplicação da multa prevista no § 4o do
do NCPC não é
art. 1.021
automática, não se tratando de mera decorrência lógica do desprovimento do
agravo interno em votação unânime. A condenação ao pagamento da aludida
multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada,
pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que
sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do
recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória (AgInt no
Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira
AREsp 1.658.454/SP,
Turma, julgado em
DJe
.
31/8/2020,
8/9/2020)
6. Agravo interno não provido.
(AgInt nos EDcl no
relator
,
AREsp n. 2.228.042/SP,
Ministro Moura Ribeiro
Terceira Turma, julgado em
DJe de
g.n.)
6/3/2023,
9/3/2023,
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"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REVISÃO DO
QUANTUM INDENIZATÓRIO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO
NÃO PROVADO.
1. O acolhimento da pretensão recursal, a fim de afastar as conclusões do
aresto estadual no tocante aos danos morais sofridos pela parte agravada,
demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e
incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos, o que esbarra
nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
2. A revisão da indenização por dano moral apenas é possível quando o
quantum arbitrado nas instâncias originárias se revelar irrisório ou
exorbitante. Não estando configurada uma dessas hipóteses, não cabe examinar
a justiça do valor fixado na indenização, uma vez que tal análise demanda
incursão à seara fático-probatória dos autos, atraindo a incidência da
Súmula 7/STJ.
3. Agravo interno não provido.
(AgInt nos EDcl no
relator
AREsp n. 922.237/SP,
Ministro Luis Felipe
, Quarta Turma, julgado em
DJe de
g.n.)
Salomão
23/8/2016,
29/8/2016,

Incide, portanto, o teor das Súmulas 5 e 7/STJ.
(v) Das demais teses recursais e da inversão dos ônus sucumbenciais
Com o reconhecimento da decadência do direito à reparação por danos materiais,
restam prejudicadas as análises das demais teses recursais veiculadas pela Recorrente, notadamente
aquelas relativas à ausência de comprovação do dano material (arts. 186, 187, 402, 927 e 944 do
CC), ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e à violação ao regime da indenização (art.
844 do CC) especificamente quanto aos danos materiais.
No que se refere à condenação por danos morais, mantida em razão dos óbices das
Súmulas 5 e 7/STJ, a distribuição dos ônus da sucumbência deve ser redimensionada.
Considerando o parcial provimento do recurso especial para afastar a condenação por danos
materiais, houve sucumbência recíproca. Assim, as despesas processuais e os honorários
advocatícios deverão ser proporcionalmente distribuídos entre as partes, vedada a compensação,
conforme
§14, do Código de Processo Civil, mantida a suspensão da exigibilidade para a
art. 85,
parte Recorrida, beneficiária da gratuidade de justiça, nos termos do
§3o, do CPC.
art. 98,
(vi) Dispositivo
Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial
, a fim de: (i) reformar o acórdão recorrido e afastar a intempestividade dos segundos embargos de
declaração e a multa aplicada; e (ii) reconhecer a decadência do direito dos Recorridos à reparação
por danos materiais, julgando improcedente o pedido relativo a essa parcela. No mais, nego
, mantendo-se a condenação por danos morais, ante a incidência
provimento ao recurso especial
das Súmulas 5 e 7/STJ.
Redistribuo os ônus sucumbenciais para determinar que as despesas processuais e os
honorários advocatícios sejam reciprocamente distribuídos entre as partes, na proporção de 50%
para cada, ficando a exigibilidade suspensa em relação à parte Recorrida, nos termos do art. 98,
§3o, do CPC.
É como voto.
Documento eletrônico VDA51922374 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 03/11/2025 23:57:57
Código de Controle do Documento: 1d1238fd-88fb-4eab-8399-86a758f7a3fb

Documento eletrônico VDA51922374 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 03/11/2025 23:57:57
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.496.507 / SP
Número Registro: 2023/0335054-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10003620420208260157
Sessão Virtual de
a
04/11/2025
10/11/2025
SEGREDO DE JUSTIÇA

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : U I L
ADVOGADOS : ADOLFO LUIS DE SOUZA GOIS - PR022165
ENRICO FRANCAVILLA - SP172565
KÁTIA ALESSANDRA MARSULO SOARES - SP163617
ALESSANDRA CRISTINA AMARAL BEZERRA - SP384928
AGRAVADO
: A DA S
AGRAVADO
: J A DOS S S
ADVOGADO
: LEONARDO BATISTA DE ABREU - SP386677
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
04/11/2025
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos
10/11/2025,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA52209859 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 11/11/2025 00:57:43
Código de Controle do Documento: 20de909d-e16a-4ff4-a2d8-fc602723f04a

Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.

Brasília, 10 de novembro de 2025
Documento eletrônico VDA52209859 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 11/11/2025 00:57:43
Código de Controle do Documento: 20de909d-e16a-4ff4-a2d8-fc602723f04a