Tribunal: STJ
Processo: 0094848-05.2022.8.19.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-11-13

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C OBRIGAÇÃO DE
FAZER. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.
REEXAME DE
SÚMULA 211/STJ.
FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.
1. Ação declaratória de nulidade de Convenção de Condomínio c/c obrigação de
fazer.
2. A ausência de

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2998137 - RJ (2025/0272545-0)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: ORLANDO DE ALMEIDA SOARES JUNIOR
ADVOGADOS
: RENATO ANET - RJ045633
GILSON DE OLIVEIRA GONÇALVES ALVES - RJ212014
AGRAVADO
: CONDOMINIO DO EDIFICIO SEA SIDE
ADVOGADOS
: ROBERTO RODRIGUES DE VASCONCELLOS - RJ053126
PYETRA NOVELLI LEIFELD - RJ252004
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C OBRIGAÇÃO DE
FAZER. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.
REEXAME DE
SÚMULA 211/STJ.
FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.
1. Ação declaratória de nulidade de Convenção de Condomínio c/c obrigação de
fazer.
2. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelo agravante em
suas razões recursais, não obstante a oposição de embargos de declaração,
impede o conhecimento do recurso especial.
3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.
4. Agravo interno não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do
04/11/2025
10/11/2025,
voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
11 de novembro de 2025
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
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Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 11/11/2025 23:16:37
Publicação no DJEN/CNJ de 14/11/2025. Código de Controle do Documento: cb6b8df0-af8c-49d3-b183-b7b604b2f687

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2998137 - RJ (2025/0272545-0)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: ORLANDO DE ALMEIDA SOARES JUNIOR
ADVOGADOS
: RENATO ANET - RJ045633
GILSON DE OLIVEIRA GONÇALVES ALVES - RJ212014
AGRAVADO
: CONDOMINIO DO EDIFICIO SEA SIDE
ADVOGADOS
: ROBERTO RODRIGUES DE VASCONCELLOS - RJ053126
PYETRA NOVELLI LEIFELD - RJ252004
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C OBRIGAÇÃO DE
FAZER. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE
FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.
1. Ação declaratória de nulidade de Convenção de Condomínio c/c obrigação
de fazer.
2. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelo agravante
em suas razões recursais, não obstante a oposição de embargos de
declaração, impede o conhecimento do recurso especial.
3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.
4. Agravo interno não provido.
RELATÓRIO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

Examina-se agravo interno interposto por ORLANDO DE ALMEIDA
SOARES JUNIOR contra decisão que conheceu do agravo para não conhecer do
recurso especial que interpusera.
declaratória de nulidade c/c obrigação de fazer, ajuizada pelo
Ação:
agravante, em desfavor do CONDOMINIO DO EDIFICIO SEA SIDE, por meio da qual
objetiva a declaração de nulidade da Convenção e do Regimento Interno do
referido condomínio.
julgou improcedentes os pedidos.
Sentença:
negou provimento à apelação interposta pelo agravante, nos
Acórdão:
termos da seguinte ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE CONVENÇÃO, REGIMENTO
INTERNO CONDOMINIAL E ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE
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IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO AUTORAL. ARGUIÇÃO DE CERCEAMENTO DE
DEFESA E DE JULGAMENTO CITRA PETITA QUE SE AFASTA. NO MÉRITO, A
APROVAÇÃO DA ADEQUAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL ÀS DISPOSIÇÕES DO
NOVO CÓDIGO CIVIL NÃO CONSTITUI UMA NOVA CONVENÇÃO, MAS SIM UMA
ATUALIZAÇÃO DA EXISTENTE, SUJEITANDO-SE AO QUÓRUM DE 2/3 DOS
CONDÔMINOS QUITES, CONFORME DISPOSTO NO ART. 1.335 DO CÓDIGO CIVIL.
CONDOMÍNIO QUE EXISTE DESDE O ANO DE 1992. ASSEMBLEIA REALIZADA EM
QUE APROVOU AS ALTERAÇÕES DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO
18/05/2009
INTERNO COM A PRESENÇA E VOTO FAVORÁVEL DE MAIS DE 2/3 DOS
CONDÔMINOS QUITES, EM CONFORMIDADE COM O QUÓRUM EXIGIDO PELO ART.
1.335 DO CÓDIGO CIVIL. ASSEMBLEIAS REALIZADAS NOS DIAS
E
30/08/2010
, QUE TRATARAM DA CRIAÇÃO DE NOVAS VAGAS DE GARAGEM, QUE,
27/09/2010
IGUALMENTE, OBSERVARAM O QUÓRUM EXIGIDO NO DIPLOMA LEGAL.
NECESSIDADE DE APROVAÇÃO DA UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS, PREVISTA NA
PARTE FINAL DO ART. 1.351, DO C.C. (COM REDAÇÃO ANTERIOR À LEI No 14.405 DE
2022) QUE NÃO SE APLICA AO CASO. CRIAÇÃO DE NOVAS VAGAS DE GARAGEM QUE
NÃO ALTERARAM A DESTINAÇÃO DO EDIFÍCIO, LIMITANDO-SE A REORGANIZAR
INTERNAMENTE AS ÁREAS COMUNS. NECESSIDADE DE MANUTENÇÃO DO
JULGADO. MAJORAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. NEGADO PROVIMENTO AO
RECURSO (e-STJ fls. 620-621).

opostos pelo agravante, foram rejeitados.
Embargos de declaração:
aponta a violação dos arts. 489, II, IV, e 1.022, II, do
Recurso especial:
CPC; 166, IV, 169, 1.333 e 1.351 do CC; 3o e 19 da Lei 4.591/64; e 29 do Código de
Obras e Edificações Simplificado do Município do Rio de Janeiro - COES. Além de
negativa de prestação jurisdicional, sustenta que:
(i) o Condomínio agravado não possuía Convenção anterior àquela que
foi aprovada, de modo que não há que se falar em alteração da mesma, mas sim
de própria aprovação, o que dependeria de quórum necessário para tanto - 2/3
(dois terços) das frações ideais -, não observado no caso concreto;
(ii) deve ser reconhecida a nulidade absoluta da Convenção de
Condomínio em questão e a impossibilidade de sua ratificação ou convalidação,
dada a inobservância do quórum de 2/3 (dois terços) das frações ideais para a sua
aprovação; a criação ilegal de vagas de garagem, com a mudança da destinação de
todo o pavimento térreo, sem a necessária aprovação da unanimidade; a
determinação de qual vaga cada apartamento teria direito, fazendo com que cada
área da parte comum passasse a ser utilizada de forma exclusiva por determinado
condômino; e a criação de vagas sem observâncias às especificações determinadas
no Código de Obras e Edificações Simplificado do Município do Rio de Janeiro -
COES.
conheceu do agravo interposto pelo agravante para
Decisão unipessoal:
não conhecer de seu recurso especial ante: (i) inadmissibilidade de recurso
especial fundado em violação de ato normativo que não se enquadre no conceito
de lei federal; (ii) aplicação da Súmula 284/STF no que tange à alegada violação
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dos arts. 489, II e IV, e 1.022, II, do CPC; (iii) ausência de prequestionamento dos
arts. 166, IV, e 169 do CC; 3o e 19 da Lei 4.591/64 (Súmula 211/STJ); e (iv) a
incidência da Súmula 7/STJ.
reitera a ocorrência de negativa de prestação
Agravo interno:
jurisdicional, tendo em vista que o TJ/RJ teria sido omisso quanto ao fato de que
não havia convenção registrada antes da aprovada sem o quórum necessário
previsto no art. 1.333 do CC e quanto à alegada violação dos arts. 3o e 19 da Lei
4.591/64, indicada desde a petição inicial. Aduz que, no que tange à
inoponibilidade contra terceiro da Convenção do Condomínio sem registro do
respectivo Cartório de Registro de Imóveis, é incontroverso que, ao sustentar a
inexistência de convenção registrada anterior à aprovada, é defendido que não há
Convenção oponível ao agravante. No mais, assevera que o requisito do
prequestionamento foi devidamente atendido, pois a tese jurídica e a questão de
direito federal invocadas, especialmente quanto à violação dos arts. 166, IV, e 169
do CC; 3o e 19 da Lei 4.591/64, ora controvertidas, foram efetivamente suscitadas
pelo agravante, e claramente enfrentadas nas instâncias ordinárias. Por fim, alega
que não pretende o reexame de fatos e provas dos autos, mas tão somente a
análise de violação dos dispositivos legais indicados.
É o relatório.

VOTO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

A decisão agravada,
,
na parte em que impugnada pelo agravante
conheceu de seu agravo para não conhecer de seu recurso especial, ante: (i)
ausência de prequestionamento dos arts. 166, IV, e 169 do CC; 3o e 19 da Lei 4.591
/64 (Súmula 211/STJ); e (ii) a incidência da Súmula 7/STJ.

- Da ausência de prequestionamento
A Corte local, de fato, não decidiu acerca dos arts. 166, IV, e 169 do CC;
3o e 19 da Lei 4.591/64, a despeito da oposição de embargos de declaração
pelo agravante.
E, na espécie, conforme verificou-se em tópico anterior, não houve a
devida indicação da violação dos arts. 489, II e IV, e 1.022, II, do CPC, uma vez que
deficiente a fundamentação quanto ao ponto - argumento sequer refutado nas
razões do presente agravo interno -, sendo inviável reconhecer que o requisito do
prequestionamento foi atendido, ainda que de forma implícita ou ficta.
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Inviável mostra-se, portanto, afastar a aplicabilidade da Súmula 211/STJ
na espécie.

- Do reexame de fatos e provas
Por fim, verifica-se que o TJ/RJ reconheceu a ausência de modificação da
destinação do pavimento térreo do imóvel para a criação de vagas de garagem,
senão veja-se:

Frise-se, ainda, no que tange às deliberações das Assembleias de
e
, que criaram vagas extras de garagem,
30/08/2010
27/09/2010
não há que se
falar em violação ao disposto na parte final, do art. 1.351 do Código Civil (com
redação anterior à Lei no 14.405 de 2022), uma vez que não houve alteração da
destinação do edifício, mas apenas uma reorganização interna para melhor
(e-STJ fl. 636).
utilização das áreas comuns

E, quando do julgamento dos embargos de declaração opostos pelo ora
agravante, deixou expressamente consignada a comprovação de existência de uma
Convenção de Condomínio anterior à ora impugnada nos autos:

Assim, o decisum evidenciou que o condomínio em questão foi
instituído no ano de 1992, sendo as provas constituídas nos autos hábeis a
,
comprovar a existência de uma Convenção anterior à esta impugnada nos autos
mormente o documento acostado às fls. 99. Confira-se:
(...)
Com efeito, o Acórdão foi claro ao especificar que a Convenção cuja
nulidade se pretende nos presentes autos se trata, em verdade, de alterações feitas
em Convenção já existente, com o objetivo de adequação às disposições do novo
Código Civil, em vigor a partir de 2002.
Assim, como constou no Acórdão “a matéria em análise deve ser tratada
à luz do art. 1.335, bem como do art. 1.351 (anterior à Lei no 14.405 de 2022, por se
tratar de convenção elaborada no ano de 2009), ambos do Código Civil”, e não do
que dispõe o art. 1.333, do Código Civil, como leva a crer o Embargante (e-STJ fl.
671)
.
(grifos acrescentados)

Assim, de fato, alterar o decidido no acórdão impugnado, importaria no
reexame fático-probatório dos autos, devendo ser mantida a aplicação da Súmula 7
/STJ.

DISPOSITIVO

Forte nessas razões, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt no AREsp 2.998.137 / RJ
Número Registro: 2025/0272545-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00948480520228190001 202524506772 948480520228190001
Sessão Virtual de
a
04/11/2025
10/11/2025
Relator do AgInt
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : ORLANDO DE ALMEIDA SOARES JUNIOR
ADVOGADOS : RENATO ANET - RJ045633
GILSON DE OLIVEIRA GONÇALVES ALVES - RJ212014
AGRAVADO
: CONDOMINIO DO EDIFICIO SEA SIDE
ADVOGADOS : ROBERTO RODRIGUES DE VASCONCELLOS - RJ053126
PYETRA NOVELLI LEIFELD - RJ252004
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
ASSEMBLÉIA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : ORLANDO DE ALMEIDA SOARES JUNIOR
ADVOGADOS : RENATO ANET - RJ045633
GILSON DE OLIVEIRA GONÇALVES ALVES - RJ212014
AGRAVADO
: CONDOMINIO DO EDIFICIO SEA SIDE
ADVOGADOS : ROBERTO RODRIGUES DE VASCONCELLOS - RJ053126
Documento eletrônico VDA52208245 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 11/11/2025 00:46:03
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PYETRA NOVELLI LEIFELD - RJ252004
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra.
10/11/2025,
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 10 de novembro de 2025
Documento eletrônico VDA52208245 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 11/11/2025 00:46:03
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