Tribunal: STJ
Processo: 0016739-17.2013.8.15.2001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-09-24

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE COBRANÇA DE ALUGUEIS. TERRAÇO DE COBERTURA.
ÁREAS DE USO COMUM INDEVIDAMENTE ALIENADAS.
NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. REEXAME DE FATOS E
PROVAS. SÚMULA 07/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA
NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2958617 - PB (2025/0209721-3)
RELATORA
: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
AGRAVANTE
: GLOBO COMUNICAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S/A
ADVOGADOS
: JOSÉ PERDIZ DE JESUS - DF010011
DÉBORAH SALES BELCHIOR - CE009687
RODRIGO NEIVA PINHEIRO - DF018251
TIAGO ASFOR ROCHA LIMA - CE016386
CAIO CESAR VIEIRA ROCHA - CE015095
WINDSOR MALAQUIAS CORDEIRO - CE020728
ANASTÁCIO JORGE MATOS DE SOUSA MARINHO - DF033590
LUANNA ESSELIN PERDIZ DE JESUS - DF066212
LUISA VILLAR DE QUEIROZ MILANI - DF057173
AGRAVADO
: RÁDIO E TELEVISÃO PARAIBANA LTDA
ADVOGADOS
: RINALDO MOUZALAS DE SOUZA E SILVA - PB011589
DANIEL SAMPAIO DE AZEVEDO - PB013500
AGRAVADO
: CONDOMINIO DO EDIFICIO REGIS
ADVOGADO
: ALMIR FERNANDES DA SILVA - PB006149
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE COBRANÇA DE ALUGUEIS. TERRAÇO DE COBERTURA.
ÁREAS DE USO COMUM INDEVIDAMENTE ALIENADAS.
NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. REEXAME DE FATOS E
PROVAS. SÚMULA 07/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA
NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
inadmitiu o recurso especial. O acórdão recorrido tratou de
apelações cíveis interpostas contra sentença que declarou a
nulidade de contrato de locação por inadimplência e determinou
a desocupação do imóvel, além de condenar ao pagamento dos
aluguéis atrasados.
2. A decisão de origem reconheceu a nulidade do negócio
jurídico que alienou a cobertura do edifício, considerando seu
objeto impossível, em observância ao art. 3o da Lei n. 4.591/64 e
art. 1.331 do Código Civil, que estabelecem que áreas comuns
não podem ser alienadas separadamente ou divididas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão
recorrido foi omisso no enfrentamento das questões suscitadas
pela recorrente, especialmente quanto ao desmembramento da
área em debate da área comum do condomínio e a alienação da
referida área pelo próprio condomínio.
Documento eletrônico VDA50780972 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): DANIELA RODRIGUES TEIXEIRA Assinado em: 23/09/2025 16:21:54
Publicação no DJEN/CNJ de 25/09/2025. Código de Controle do Documento: b2184563-bc5c-4401-bb37-bb778d9cdeb8

4. A recorrente alega que a decisão de inadmissibilidade do
recurso especial foi imposta de forma rasa e sem a devida
fundamentação, sendo necessário o revolvimento do acervo
fático-probatório dos autos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. O recurso especial não pode ser conhecido, pois a pretensão
de reexame de prova é vedada pela Súmula 7 do STJ, que
estabelece que o recurso especial não é cabível para simples
reexame de prova.
6. A decisão de origem foi clara ao estatuir que o negócio
jurídico firmado entre as partes era nulo, em razão da ilicitude do
objeto, conforme disposto no art. 166, II, do Código Civil.
IV. DISPOSITIVO
7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra.
16/09/2025
22/09/2025
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
23 de setembro de 2025
Ministra Daniela Teixeira
Relatora
Documento eletrônico VDA50780972 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): DANIELA RODRIGUES TEIXEIRA Assinado em: 23/09/2025 16:21:54
Publicação no DJEN/CNJ de 25/09/2025. Código de Controle do Documento: b2184563-bc5c-4401-bb37-bb778d9cdeb8

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2958617 - PB (2025/0209721-3)
RELATORA
: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
AGRAVANTE
: GLOBO COMUNICAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S/A
ADVOGADOS
: JOSÉ PERDIZ DE JESUS - DF010011
DÉBORAH SALES BELCHIOR - CE009687
RODRIGO NEIVA PINHEIRO - DF018251
TIAGO ASFOR ROCHA LIMA - CE016386
CAIO CESAR VIEIRA ROCHA - CE015095
WINDSOR MALAQUIAS CORDEIRO - CE020728
ANASTÁCIO JORGE MATOS DE SOUSA MARINHO - DF033590
LUANNA ESSELIN PERDIZ DE JESUS - DF066212
LUISA VILLAR DE QUEIROZ MILANI - DF057173
AGRAVADO
: RÁDIO E TELEVISÃO PARAIBANA LTDA
ADVOGADOS
: RINALDO MOUZALAS DE SOUZA E SILVA - PB011589
DANIEL SAMPAIO DE AZEVEDO - PB013500
AGRAVADO
: CONDOMINIO DO EDIFICIO REGIS
ADVOGADO
: ALMIR FERNANDES DA SILVA - PB006149
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE COBRANÇA DE ALUGUEIS. TERRAÇO DE COBERTURA.
ÁREAS DE USO COMUM INDEVIDAMENTE ALIENADAS.
NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. REEXAME DE FATOS E
PROVAS. SÚMULA 07/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA
NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
inadmitiu o recurso especial. O acórdão recorrido tratou de
apelações cíveis interpostas contra sentença que declarou a
nulidade de contrato de locação por inadimplência e determinou
a desocupação do imóvel, além de condenar ao pagamento dos
aluguéis atrasados.
2. A decisão de origem reconheceu a nulidade do negócio
jurídico que alienou a cobertura do edifício, considerando seu
objeto impossível, em observância ao art. 3o da Lei n. 4.591/64 e
art. 1.331 do Código Civil, que estabelecem que áreas comuns
não podem ser alienadas separadamente ou divididas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Documento eletrônico VDA50524364 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): DANIELA RODRIGUES TEIXEIRA Assinado em: 15/09/2025 11:22:19
Código de Controle do Documento: fece2182-e21d-4b4c-abc6-8f119d8b04c1

3. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão
recorrido foi omisso no enfrentamento das questões suscitadas
pela recorrente, especialmente quanto ao desmembramento da
área em debate da área comum do condomínio e a alienação da
referida área pelo próprio condomínio.
4. A recorrente alega que a decisão de inadmissibilidade do
recurso especial foi imposta de forma rasa e sem a devida
fundamentação, sendo necessário o revolvimento do acervo
fático-probatório dos autos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. O recurso especial não pode ser conhecido, pois a pretensão
de reexame de prova é vedada pela Súmula 7 do STJ, que
estabelece que o recurso especial não é cabível para simples
reexame de prova.
6. A decisão de origem foi clara ao estatuir que o negócio
jurídico firmado entre as partes era nulo, em razão da ilicitude do
objeto, conforme disposto no art. 166, II, do Código Civil.
IV. DISPOSITIVO
7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por GLOBO
COMUNICAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S.A. contra decisão que inadmitiu o recurso
especial.
O acórdão recorrido tratou de apelações cíveis interpostas por Rádio e
Televisão Paraibana LTDA. - EPP e pelo Condomínio do Edifício Regis contra
sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca da Capital, nos autos de
ação de cobrança de aluguéis ajuizada por Globo Comunicações e Participações S.
A. em face dos apelantes. A sentença rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa
arguida pelo Condomínio do Edifício Regis e julgou procedentes os pedidos autorais,
declarando rescindido o contrato de locação por inadimplência e determinando a
desocupação do imóvel, além de condenar Rádio e Televisão Paraibana LTDA. -
EPP ao pagamento dos aluguéis atrasados, com custas e honorários fixados em
15% sobre o valor da condenação (fls. 424-425).
A Rádio e Televisão Paraibana LTDA. - EPP interpôs recurso apelatório,
alegando prescrição dos valores cobrados e decadência do direito de buscar a
anulação do contrato de aluguel pela Globo, além de suscitar preliminar de
ilegitimidade ativa. No mérito, argumentou pela possibilidade de locação pelo
possuidor do bem e pela validade dos pagamentos dos aluguéis a credor putativo
(fls. 424).
Documento eletrônico VDA50524364 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): DANIELA RODRIGUES TEIXEIRA Assinado em: 15/09/2025 11:22:19
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O Condomínio do Edifício Regis também suscitou as prejudiciais de
prescrição e decadência, argumentando que a cobertura do prédio é área comum e
não possui propriedade privada ou escritura pública, requerendo a reforma da
sentença (fls. 425).
A Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, por
unanimidade, deu provimento ao recurso do segundo apelante, julgando prejudicado
o recurso do primeiro apelante, nos termos do voto do relator, Desembargador João
Alves da Silva (fls. 465-467). O acórdão reconheceu a nulidade do negócio jurídico
que alienou a cobertura do edifício, ante seu objeto impossível, em observância ao
art. 3o da Lei n. 4.591/64 e art. 1.331 do Código Civil, que estabelecem que áreas
comuns não podem ser alienadas separadamente ou divididas (fls. 467-468).
A decisão fundamentou-se na ilicitude do objeto, impondo a declaração
de nulidade do negócio jurídico nos termos do art. 166, II, do Código Civil, que
dispõe que é nulo o negócio jurídico quando for ilícito, impossível ou indeterminável o
seu objeto (fls. 468-469). O acórdão concluiu pela improcedência da ação,
invertendo os ônus da sucumbência e condenando a parte vencida ao pagamento
das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o
valor da causa (fls. 475).
A Globo Comunicações e Participações S.A. interpôs Recurso Especial,
com fundamento no art. 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra o
acórdão do Tribunal de Justiça da Paraíba. Nas razões do recurso, a recorrente
alegou violação aos arts. 141, 489, §1o, III, IV e VI e 1022, II do CPC/15, bem como
aos artigos 104, II; 166; 169; 113, 422, 530 1.331 do Código Civil, Lei 4.591/64 e Lei
Lei 6.015/73 c/c 3o da lei no 8.935/94 c/c 23, I, da lei n° 8.245/91, afirmando que o
acórdão atacado foi omisso no enfrentamento das questões suscitadas pela
recorrente, deixando de apreciar pleitos como o desmembramento da área em
debate da área comum do Condomínio; a alienação da referida área pelo próprio
Condomínio; e a inequívoca propriedade da ora recorrente (fls. 709-710).
A decisão de admissibilidade do Recurso Especial, proferida pelo
Desembargador João Benedito da Silva, Presidente do TJ/PB, inadmitiu o recurso
especial, afirmando que a insurreição encontraria óbice na necessidade de realizar
uma nova análise fática e probatória do caderno processual, culminando na atração
da Súmula no 7 do STJ (fls. 711-712).
Diante da decisão de inadmissibilidade, foi interposto Agravo em
Recurso Especial, impugnando os fundamentos da decisão agravada, alegando que
o óbice foi imposto de forma rasa e sem a devida fundamentação, sendo certo,
ademais, que não se mostra aplicável no caso telado, conforme será demonstrado a
seguir (fls. 714-715).
Documento eletrônico VDA50524364 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): DANIELA RODRIGUES TEIXEIRA Assinado em: 15/09/2025 11:22:19
Código de Controle do Documento: fece2182-e21d-4b4c-abc6-8f119d8b04c1

O Agravo em Recurso Especial sustenta que o debate a ser havido no
presente recurso especial tem cerne estritamente jurídico, com foco na existência de
nulidade quando do julgamento dos aclaratórios, nos limites da lide de cobrança c/c
despejo, na regularidade da alienação em vista da literalidade legal e termos
expressos do registro cartorial público, e na flagrante violação à boa-fé objetiva
contratual (fls. 720-721).
A recorrente requer o provimento do agravo para viabilizar a análise do
recurso especial, o qual haverá de ser provido (fls. 725).
É o relatório.
VOTO
O recurso é tempestivo e infirmou os argumentos da decisão do Tribunal
a quo, razão pela qual conheço do agravo e passo ao exame do recurso especial.
A recorrente alega violação aos arts. 141, 489, §1o, III, IV e VI e 1022, II
do CPC/15, bem como aos artigos 104, II; 166; 169; 113, 422, 530 1.331 do Código
Civil, Lei 4.591/64 e Lei Lei 6.015/73 c/c 3o da lei no 8.935/94 c/c 23, I, da lei n° 8.245
/91, afirmando que o acórdão atacado foi omisso no enfrentamento das questões
suscitadas pela recorrente, deixando de apreciar pleitos como o desmembramento
da área em debate da área comum do Condomínio; a alienação da referida área pelo
próprio Condomínio; e a inequívoca propriedade da ora recorrente.
Ao julgar o recurso de apelação, o Tribunal de origem deixou bem
ressaltado que (fl. 480):
Analiso, assim, a validade do negócio jurídico de locação da área de
parte do terraço do Edifício Régis, objeto desta lide.
Como se sabe, para a existência do negócio basta que o objeto exista,
pouco importando se este é ilícito ou mesmo impossível. Todavia, ao
analisarmos os qualificativos do objeto, suplantamos o plano de
existência e passamos ao plano de validade do negócio jurídico, em
que analisamos se este é válido ou inválido. Sobre o tema, assim diz o
Código:
Art. 104: A validade do negócio jurídico requer:
II— objeto lícito, possível, determinado ou determinável; A
licitude é a possibilidade jurídica do objeto do contrato, de modo
que é impossível realizar negócio jurídico válido com base em
algum objeto ilegal.
Se ilícito, o negócio jurídico será nulo, conforme disposto no art. 166,
II, do diploma civil:
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Signatário(a): DANIELA RODRIGUES TEIXEIRA Assinado em: 15/09/2025 11:22:19
Código de Controle do Documento: fece2182-e21d-4b4c-abc6-8f119d8b04c1

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
Tais requisitos de validade eram, ainda, presentes no anterior diploma
civil de 1916, sob o qual foi realizado o negócio jurídico ora em
análise, nos termos de seu art. 145, que fazia menção, dentre outros
pontos, à licitude de objeto.
Logo, no caso dos autos, não havendo convenção ou assembleia
deliberativa dispondo de modo diverso, e sedo impositivas as normas
previstas no Código Civil, devem ser respeitados o acesso e o uso das
áreas comuns, como é o caso dos telhados e respectivas coberturas.
Um contrato de alienação que deles disponha é, assim, inválido e,
consequentemente, nulo – nulidade esta que pode ser arguida a
qualquer tempo, nos termos da legislação:
Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de
confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.
Com efeito, o acórdão foi claro ao estatuir que o negócio jurídico
firmado entre as partes era nulo.
Dessa forma, para conhecer da controvérsia apresentada neste recurso,
mostra-se necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos,
procedimento incompatível com o entendimento firmado pela súmula 7 deste
Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que "A pretensão de simples reexame
de prova não enseja recurso especial."
De fato, presente a função uniformizadora do Recurso Especial, não se
pode cogitar de seu emprego para a realização de rejulgamento do contexto fático-
probatório, em atitude típica de revisão promovida por nova instância.
Diante disso, é reiterada a jurisprudência desta corte que assenta que
"o reexame de fatos e provas (é) vedado em recurso especial pela Súmula 7 do STJ."
(AgInt no REsp n. 2.151.760/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma,
julgado em
, DJEN de
.)
9/12/2024
12/12/2024
Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso
especial.
É o voto.
Documento eletrônico VDA50524364 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): DANIELA RODRIGUES TEIXEIRA Assinado em: 15/09/2025 11:22:19
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.958.617 / PB
Número Registro: 2025/0209721-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00167391720138152001 167391720138152001
Sessão Virtual de
a
16/09/2025
22/09/2025

Relator
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : GLOBO COMUNICAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S/A
ADVOGADOS : JOSÉ PERDIZ DE JESUS - DF010011
DÉBORAH SALES BELCHIOR - CE009687
RODRIGO NEIVA PINHEIRO - DF018251
TIAGO ASFOR ROCHA LIMA - CE016386
CAIO CESAR VIEIRA ROCHA - CE015095
WINDSOR MALAQUIAS CORDEIRO - CE020728
ANASTÁCIO JORGE MATOS DE SOUSA MARINHO - DF033590
LUANNA ESSELIN PERDIZ DE JESUS - DF066212
LUISA VILLAR DE QUEIROZ MILANI - DF057173
AGRAVADO
: RÁDIO E TELEVISÃO PARAIBANA LTDA
ADVOGADOS : RINALDO MOUZALAS DE SOUZA E SILVA - PB011589
DANIEL SAMPAIO DE AZEVEDO - PB013500
AGRAVADO
: CONDOMINIO DO EDIFICIO REGIS
ADVOGADO
: ALMIR FERNANDES DA SILVA - PB006149
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - LOCAÇÃO
DE IMÓVEL - DESPEJO POR INADIMPLEMENTO
Documento eletrônico VDA50756142 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/09/2025 00:31:41
Código de Controle do Documento: 4c2cdb60-3487-4b01-bea8-b118150a288d

TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
16/09/2025
22/09/2025
voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 22 de setembro de 2025
Documento eletrônico VDA50756142 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/09/2025 00:31:41
Código de Controle do Documento: 4c2cdb60-3487-4b01-bea8-b118150a288d