Tribunal: STJ
Processo: 1031013-59.2021.8.26.0100
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DAS
SÚMULAS 5 e 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO
ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. A reanálise do decidido pelas Instâncias Ordinárias esbarra nos
óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, dada a necessidade de reexame de
matéria fática e contratual, o que é vedado em recurso especial.
2. Agravo conhecido. Apelo nobre não conhecido.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2671936 - SP (2024/0222552-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADA
: ADRIANA SILVIANO FRANCISCO - SP138605
AGRAVADO
: IVETE ZOGHEIB
AGRAVADO
: TEREZA ZOGHEIB
ADVOGADO
: JOSE CLEMENTE REZENDE - SP095099
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DAS
SÚMULAS 5 e 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO
ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. A reanálise do decidido pelas Instâncias Ordinárias esbarra nos
óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, dada a necessidade de reexame de
matéria fática e contratual, o que é vedado em recurso especial.
2. Agravo conhecido. Apelo nobre não conhecido.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, não conhecer do
07/10/2025
13/10/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
15 de outubro de 2025
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 15/10/2025 09:03:48
Publicação no DJEN/CNJ de 17/10/2025. Código de Controle do Documento: b0d68541-fe08-4b27-a7f3-062d35f12622

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2671936 - SP (2024/0222552-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADA
: ADRIANA SILVIANO FRANCISCO - SP138605
AGRAVADO
: IVETE ZOGHEIB
AGRAVADO
: TEREZA ZOGHEIB
ADVOGADO
: JOSE CLEMENTE REZENDE - SP095099
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DAS
SÚMULAS 5 e 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO
ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. A reanálise do decidido pelas Instâncias Ordinárias esbarra nos
óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, dada a necessidade de reexame de
matéria fática e contratual, o que é vedado em recurso especial.
2. Agravo conhecido. Apelo nobre não conhecido.

RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (MOMENTUM) contra decisão que não
admitiu seu apelo nobre manejado, por sua vez, com fundamento no art. 105, III,
alíneas
, da CF, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO
a e c
ESTADO DE SÃO PAULO, da relatoria da Desembargadora Angela Moreno Pacheco
de Rezende Lopes, assim ementado:

Documento eletrônico VDA51152947 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:32:26
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COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE DOIS LOTES - PEDIDO
DE RESOLUÇÃO E DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES
PAGOS - Autoras e ré que firmaram compromissos de compra e
venda de lotes - Quitação integral do preço ajustado e entrega dos
lotes às compromissárias compradoras - Pedido de resolução fundado
na existência de débitos de IPTU em nome da compromitente
vendedora, anteriores à celebração do contrato, que inviabilizam a
lavratura de escritura e transferência - Sentença de improcedência -
Recurso das autoras - Acolhimento - Não obstante a quitação do preço
por partes das compromissárias compradoras, as obrigações
contratuais assumidas pela ré não foram integralmente cumpridas -
Entrega dos lotes que deveria ocorrer sem qualquer ônus financeiro
pendente sobre os bens - Indefinição da ré sobre a quitação das
pendências junto ao Município - Defesa que não negou a existência
dos débitos - Documento juntado aos autos, emitido pela ré, em que
admite seu posicionamento de não recolher o IPTU dos lotes que lhe
pertencem, até que a Prefeitura deixe de cobrar valores indevidos e
enquanto não reverter para o loteamento, parte dos impostos
arrecadados - Evidente risco de execução fiscal em nome das autoras,
caso haja a transferência dos imóveis em seu favor - Possibilidade de
resolução dos contratos, por culpa da ré e, de conseguinte, de
restituição integral dos valores pagos, visando à reposição das partes
ao status quo ante - Reforma da sentença e inversão do ônus da
sucumbência - RECURSO PROVIDO.

No presente inconformismo, MOMENTUM defendeu que o apelo nobre foi
indevidamente indadmitido, pois a finalidade recursal não se cinge na reanálise dos
fatos e do negócio jurídico controvertidos da demanda.
Foi apresentada contraminuta (e-STJ, fls. 428-431).
É o relatório.
VOTO
O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que
não merece prosperar.

(1) Da falta de fundamentação da decisão de origem
Apesar do inconformismo, verifica-se que o Tribunal local se pronunciou
sobre todos os temas importantes ao deslinde da controvérsia, não havendo, portanto,
omissão, contradição ou obscuridade.
Assim, inexistem os vícios elencados no art. 1.022 do CPC.
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A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos
adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a
rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.
Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ACIDENTE DE
TRÂNSITO. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. OMISSÃO.
AUSÊNCIA.
RESPONSABILIDADE
CIVIL
RECONHECIDA.
EXCLUDENTES
AFASTADAS.
REVISÃO.
NÃO
CABIMENTO.
MATÉRIA FÁTICA E PROBATÓRIA DOS AUTOS. APLICAÇÃO DA
SÚMULA
7/STJ.
ARBITRAMENTO
DE
DANOS
MORAIS.
DISCUSSÃO DO VALOR. PROPORCIONALIDADE RECONHECIDA.
IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NESTES AUTOS. SÚMULA 7/STJ.
TERMO INICIAL. JUROS MORATÓRIOS. CITAÇÃO. PRECEDENTES
DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO IMPROVIDO.
1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de
origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está
obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes,
quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.
[...]
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp n. 2.229.195/RJ, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
)
4/9/2023
6/9/2023

Afasta-se, portanto, a alegada violação.

(2) Da incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ
MOMENTUM afirmou a violação dos arts. 1022, 371, 373 e julgados de
outros Tribunais, sustentando que não comporta a sua condenação em transferir IPTU
de imóveis adquiridos por IVETE ZOGHEIB (IVETE) e TEREZA ZOGHEIB (TEREZA).
Sobre o tema, o TJSP consignou que foi demonstrado inadimplemento
contratual que legitima a pretensão de IVETE e TEREZA.
Confira-se:

Depreende-se dos autos que em
, as autoras firmaram
30/01/2017
compromissos de compra e venda dos Lotes 12 e 27, ambos da
Quadra HV, integrantes do loteamento Riviera de Santa Cristina VIII,
localizado na Comarca de Paranapanema/SP, integralmente quitados,
no total de R$ 260.284,64. Narram que a ré omitiu deliberadamente a
existência de dívidas com a Prefeitura Municipal Estância de
Paranapanema, o que motivou o desinteresse em permanecerem com
os lotes, até porque há inviabilidade de transferência. Postulam, assim,
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a resolução dos contratos e a restituição integral dos valores pagos.
Em defesa, a ré se limita a alegar que a existência de débitos fiscais
não impede a transferência da propriedade. Além disso, o contrato
está quitado e não pode ser desfeito. Por fim, alega que as autoras
nunca pagaram os IPT Us sobre os lotes. As teses da defesa foram
acolhidas pela r. sentença. Contudo, respeitado entendimento
contrário, o recurso das autoras comporta acolhimento. Com efeito, é
incontroversa a celebração de dois compromissos de compra e venda
de lotes. Incontroversa, também, a quitação do preço realizada
diretamente à ré, bem como a entrega dos lotes. Divergem as partes
sobre o direito das autoras de resolver os contratos quitados, com
base em descumprimento contratual da ré. Não obstante a quitação do
preço por partes das compromissárias compradoras, o que, em tese,
caracterizaria o negócio como perfeito e acabado, não há como
acolher a versão de que as obrigações contratuais assumidas foram
integralmente cumpridas. Ora, às autoras competia o pagamento do
preço ajustado; por seu turno, à ré cumpria a entrega dos lotes, sem
nenhum ônus. Se assim não o fez, o vício na relação negocial ainda
persiste, o que não torna o compromisso extinto, como quer fazer crer
a ré. Veja-se que a ré não negou a existência da dívida de impostos
junto à Prefeitura de Paranapanema e, de conseguinte, não logrou
afastar a alegação das autoras, no sentido de demonstrar não haver a
pendência apontada. E o comunicado copiado a fl. 55, menciona
claramente que a Momentum “adotou o posicionamento de não
recolher o IPTU dos lotes que lhe pertencem enquanto a Prefeitura
não deixar de cobrar valores indevidos”.

Assim, rever as conclusões quanto a existência de obrigação de
transferência de IPTU demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático-
probatório dos autos e do contrato firmado entre as partes, o que é vedado em razão
dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
Nesse sentido, confira-se a jurisprudência desta Corte:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS
DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA COM RESULTADO
ÚTIL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICO-JURÍDICA ENTRE OS
JULGADOS CONFRONTADOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7, 83
E 315/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática do Ministro
Marco Aurélio Bellizze que indeferiu liminarmente os embargos de
divergência opostos pela parte agravante, os quais visavam ao
reconhecimento de dissídio jurisprudencial sobre a obrigação de
pagamento de comissão de corretagem em contrato de intermediação
imobiliária. A parte agravante sustenta a existência de similitude fática
entre o acórdão embargado e os julgados paradigmas, pleiteando a
reforma do julgado. A parte agravada, por sua vez, alega a
inexistência de elementos que autorizem a superação da decisão
impugnada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
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2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os
requisitos de admissibilidade dos embargos de divergência,
especialmente a similitude fático-jurídica entre os acórdãos
confrontados; e (ii) determinar se a decisão monocrática do relator,
que indeferiu os embargos com base na jurisprudência consolidada do
STJ e na ausência de identidade entre os casos, deve ser mantida. III.
RAZÕES DE DECIDIR
3. Os embargos de divergência pressupõem a demonstração de
divergência jurisprudencial entre acórdãos que analisaram idênticas
questões jurídicas e fáticas, nos termos do RISTJ e da jurisprudência
consolidada da Corte.4. O acórdão embargado assentou, com base no
conjunto fático-probatório, a efetiva intermediação dos corretores e a
obtenção de resultado útil, o que justifica a comissão de corretagem,
independentemente do inadimplemento posterior dos compradores.5.
Os acórdãos paradigmas, por outro lado, trataram de hipóteses
distintas, em que os corretores agiram com negligência, não atuaram
com diligência suficiente ou limitaram-se a promover mera
aproximação entre as partes, sem a efetiva vinculação contratual.6. A
tentativa de equiparação entre hipóteses de inadimplemento e de
atuação
deficiente
dos
corretores
revela-se
juridicamente
inconsistente, por se fundar em causas de pedir diversas, que ensejam
soluções jurídicas distintas.7. O conhecimento dos embargos de
divergência esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, dada a
necessidade de reexame de matéria fática e contratual, o que é
8. Aplica-se, ainda, a Súmula 315
vedado em sede de recurso especial.
/STJ, porquanto os embargos foram interpostos contra decisão
proferida no âmbito de agravo que não admitiu recurso especial,
hipótese que não comporta a via recursal eleita.9. A jurisprudência do
STJ é pacífica no sentido de que o pagamento da comissão de
corretagem é devido quando há efetiva aproximação das partes e
resultado útil na intermediação, mesmo que sobrevenha distrato ou
inadimplemento por razões alheias à atuação do corretor (AgInt no
AREsp n. 1.674.793/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
Terceira Turma, DJe de
).
19/4/2021
IV. DISPOSITIVO10. Agravo interno desprovido.
(AgInt nos EREsp n. 2.117.153/MG, relatora Ministra Daniela Teixeira,
Segunda Seção, julgado em
, DJEN de

13/8/2025
18/8/2025 –
destaque nosso)
Assim, o recurso não merece que dele se conheça.
Nessas condições, CONHEÇO do agravo para
do apelo
NÃO CONHECER
nobre.
em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados
MAJORO
em favor de IVETE e TEREZA, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4o, ou 1.026, § 2o, ambos do
CPC.
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É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.671.936 / SP
Número Registro: 2024/0222552-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10199416320218260007
10310135920218260100
1031013592021826010050000
10500616720228260100 20230000296116 20230000298151 20230001079770 20240000160277
21467552720218260000 52126754320208090051
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADA
: ADRIANA SILVIANO FRANCISCO - SP138605
AGRAVADO
: IVETE ZOGHEIB
AGRAVADO
: TEREZA ZOGHEIB
ADVOGADO : JOSE CLEMENTE REZENDE - SP095099
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
07/10/2025
13/10/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA51383924 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:52:09
Código de Controle do Documento: 885e033c-ea7d-4a40-8255-8388cfa6f492

Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 13 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51383924 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:52:09
Código de Controle do Documento: 885e033c-ea7d-4a40-8255-8388cfa6f492