Tribunal: STJ
Processo: 0017078-49.2024.8.16.0000
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-08-27

Ementa:
EMENTA

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE
IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE.

CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO INTEGRA A EXECUÇÃO.
RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2190996 - PR (2025/0001854-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
RECORRENTE
: CONDO
CONSULT
DOCUMENTOS
E
SERVICOS
CONDOMINIAIS LTDA
ADVOGADOS
: LEONARDO MACHADO TARGINO DE AZEVEDO - PR043000
BARBARA JOSEFA DE CARVALHO OLIVEIRA - PR093980
GABRIELA SCHWARZ SURKAMP - PR102634
FELIPE OLIVEIRA FREIRE - PR100522
VITOR MURILO BETENHEUSER BAZZANI - PR110435
FERNANDA CAROLINI DE PAULA DA SILVA - PR121211
RECORRIDO
: DANIELE APARECIDA RAGASSON MADUREIRA
ADVOGADO
: WANDER APARECIDO GONÇALVES - PR060333
EMENTA

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE
IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE.

CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO INTEGRA A EXECUÇÃO.
RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Recurso especial interposto contra decisão que negou a penhora
de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária para
pagamento de taxas condominiais, permitindo apenas a penhora dos
direitos aquisitivos do devedor sobre o bem. 2. Nos termos do recente
posicionamento da Segunda Seção desta Corte, por maioria de votos,
somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda
que para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando
o credor fiduciário for citado para integrar a execução.
3. Recurso especial não provido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, negar provimento ao
19/08/2025
25/08/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA49886744 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 26/08/2025 13:04:58
Publicação no DJEN/CNJ de 28/08/2025. Código de Controle do Documento: b359380b-a3b5-4ae3-9dc9-918d7369d4d1

Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas
Cueva e Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
25 de agosto de 2025
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
Documento eletrônico VDA49886744 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 26/08/2025 13:04:58
Publicação no DJEN/CNJ de 28/08/2025. Código de Controle do Documento: b359380b-a3b5-4ae3-9dc9-918d7369d4d1

RECURSO ESPECIAL No 2190996 - PR (2025/0001854-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
RECORRENTE
: CONDO
CONSULT
DOCUMENTOS
E
SERVICOS
CONDOMINIAIS LTDA
ADVOGADOS
: LEONARDO MACHADO TARGINO DE AZEVEDO - PR043000
BARBARA JOSEFA DE CARVALHO OLIVEIRA - PR093980
GABRIELA SCHWARZ SURKAMP - PR102634
FELIPE OLIVEIRA FREIRE - PR100522
VITOR MURILO BETENHEUSER BAZZANI - PR110435
FERNANDA CAROLINI DE PAULA DA SILVA - PR121211
RECORRIDO
: DANIELE APARECIDA RAGASSON MADUREIRA
ADVOGADO
: WANDER APARECIDO GONÇALVES - PR060333
EMENTA
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE
IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE.
CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO INTEGRA A EXECUÇÃO.
RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Recurso especial interposto contra decisão que negou a penhora
de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária para
pagamento de taxas condominiais, permitindo apenas a penhora dos
direitos aquisitivos do devedor sobre o bem. 2. Nos termos do recente
posicionamento da Segunda Seção desta Corte, por maioria de votos,
somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda
que para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando
o credor fiduciário for citado para integrar a execução.
3. Recurso especial não provido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por CONDO CONSULT
DOCUMENTOS E SERVICOS CONDOMINIAIS LTDA. (CONDO CONSULT), com
fundamento no art. 105, III, alínea , da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de
c
Justiça do Estado do Paraná, assim ementado:
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Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 18/08/2025 09:52:53
Código de Controle do Documento: 31ed8a07-0fe8-497d-9f20-6e934a8155af

AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. INSURGÊNCIA EM FACE
DA DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE PENHORA DO
IMÓVEL ORIGEM DO DÉBITO.
DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER ART. 1.345,
DO CC. IRRELEVÂNCIA. IMÓVELREM. OBJETO DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA DA
UNIDADE CONDOMINIAL QUE ORIGINOU A DÍVIDA, MAS
SOMENTE SOBRE OS DIREITOS QUE O DEVEDOR POSSUI EM
RELAÇÃO AO IMÓVEL. RESP 2.059.278/SC NÃO DETÉM FORÇA
VINCULANTE.
POSICIONAMENTO
MAJORITÁRIO.
ENTENDIMENTO DO STJ E DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
DECISÃOMANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (e-STJ, fl. 62).

Nas razões do presente recurso, CONDO CONSULT alegou dissídio
jurisprudencial, ao sustentar que é possível a penhora do imóvel gerador da dívida
condominial, mesmo que alienado fiduciariamente, com base na natureza propter rem
da obrigação.
Não foram apresentadas contrarrazões.
É o relatório.
VOTO
O recurso não merece prosperar.
A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora de
imóvel gravado com alienação fiduciária para satisfação de dívidas condominiais, ou se
a penhora deve se restringir aos direitos aquisitivos do devedor sobre o bem.
Conforme recente entendimento da Segunda Seção desta Corte, por maioria
de votos, somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que
para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário
for citado para integrar a execução.
Nesse sentido:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE
CONTRIBUIÇÕES
CONDOMINIAIS.
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA.
NATUREZA
PROPTER
REM
DO
CRÉDITO.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO
IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio
edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a
penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial,
tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art.
1.345 do Código Civil de 2002.
Documento eletrônico VDA49628673 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de
propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de
qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na
condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode
ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.
3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação
do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele
integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução
para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do
proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob
pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar
pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do
exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor
fiduciante.
4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B,
parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de
alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações
jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações
jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros
não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio
edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida
condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino
credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de
terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o
ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel
alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre
essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.
O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se
dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.
6. Recurso especial improvido.
(REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator
para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em
, DJEN de
)
12/3/2025
27/5/2025

Verifica-se que o entendimento adotado pela Corte paranaense observou o
posicionamento da Seção de Direito Privado desta Corte, não havendo motivos para
sua alteração.
Nessas condições,
ao recurso especial.
NEGO PROVIMENTO
Deixo de majorar a verba honorária porque incabível na espécie.
É o voto.
Documento eletrônico VDA49628673 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 18/08/2025 09:52:53
Código de Controle do Documento: 31ed8a07-0fe8-497d-9f20-6e934a8155af

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.190.996 / PR
Número Registro: 2025/0001854-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00032234520208160193 00170784920248160000 00998930620248160000 170784920248160000
32234520208160193 3223452020816019300998930620248160000 998930620248160000
Sessão Virtual de
a
19/08/2025
25/08/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. MARIA SOARES CAMELO CORDIOLI

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : CONDO CONSULT DOCUMENTOS E SERVICOS CONDOMINIAIS
LTDA
ADVOGADOS
: LEONARDO MACHADO TARGINO DE AZEVEDO - PR043000
BARBARA JOSEFA DE CARVALHO OLIVEIRA - PR093980
GABRIELA SCHWARZ SURKAMP - PR102634
FELIPE OLIVEIRA FREIRE - PR100522
VITOR MURILO BETENHEUSER BAZZANI - PR110435
FERNANDA CAROLINI DE PAULA DA SILVA - PR121211
RECORRIDO
: DANIELE APARECIDA RAGASSON MADUREIRA
ADVOGADO
: WANDER APARECIDO GONÇALVES - PR060333
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DESPESAS CONDOMINIAIS
TERMO
Documento eletrônico VDA49866490 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 26/08/2025 00:43:52
Código de Controle do Documento: 40b8f770-fc6c-46f8-8bf7-89eefd9f321b

A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
19/08/2025
25/08/2025
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 25 de agosto de 2025
Documento eletrônico VDA49866490 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 26/08/2025 00:43:52
Código de Controle do Documento: 40b8f770-fc6c-46f8-8bf7-89eefd9f321b