Tribunal: STJ
Processo: 0734874-29.2022.8.07.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-09-10

Ementa:
EMENTA
DIREITO
CIVIL.
AGRAVO
INTERNO.
COBRANÇA
DE
TAXAS
CONDOMINIAIS.
RECUPERAÇÃO
JUDICIAL.
AGRAVO
INTERNO
PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra a

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2886494 - DF (2025/0095225-
7)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: JFE 31 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO
: LEONARDO FERREIRA LOFFLER - RJ148445
AGRAVADO
: CONDOMINIO DO EDIFICIO SAINT MORITZ
ADVOGADOS
: ALEX LUCIANO VALADARES DE ALMEIDA -
MG099065
RODRIGO MELO CUSTODIO - DF048639
EMENTA
DIREITO
CIVIL.
AGRAVO
INTERNO.
COBRANÇA
DE
TAXAS
CONDOMINIAIS.
RECUPERAÇÃO
JUDICIAL.
AGRAVO
INTERNO
PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra a decisão que não conheceu do agravo em
recurso especial em razão do óbice da Súmula n. 182 do STJ. A parte agravante
sustenta que houve rebatimento específico da Súmula n. 83 do STJ no agravo em
recurso especial.
2. O recurso especial foi interposto com fundamento nas alíneas e do
a
c
permissivo constitucional contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal
e dos Territórios que desproveu apelação em ação de cobrança de taxas
condominiais, classificando o crédito como extraconcursal.
3. A parte agravante alega que as despesas condominiais originadas antes do
deferimento do pedido de recuperação deveriam ser submetidas ao concurso de
credores, conforme a tese fixada no Tema n. 1.051 dos recursos repetitivos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se as taxas condominiais devidas por
empresa em recuperação judicial devem ser classificadas como créditos concursais
ou extraconcursais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A Quarta Turma do STJ entende que as despesas condominiais, por serem
necessárias à administração do ativo, caracterizam-se como extraconcursais, não se
submetendo ao concurso de credores da recuperação judicial.
Documento eletrônico VDA50339109 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 09/09/2025 14:44:51
Publicação no DJEN/CNJ de 11/09/2025. Código de Controle do Documento: 14c1cd63-ffa9-47c4-80b5-126f68c346b1

6. A natureza jurídica
das obrigações condominiais vincula-se
propter rem
diretamente ao direito de propriedade, não se submetendo à recuperação judicial.
7. A jurisprudência da Quarta Turma do STJ confirma que as dívidas
condominiais, independentemente de serem anteriores ao pedido de recuperação
judicial, são classificadas como créditos extraconcursais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo interno provido para se reconsiderar a decisão e se conhecer do agravo
em recurso especial, negando-se provimento ao recurso especial.
Tese de julgamento: "1. As despesas condominiais são classificadas como créditos
extraconcursais, não se submetendo ao concurso de credores da recuperação
judicial. 2. A natureza
das obrigações condominiais vincula-se
propter rem
diretamente ao direito de propriedade, não se submetendo à recuperação judicial".
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 11.101/2005, arts. 49, § 3o, e 84, III.
STJ, AgInt no AREsp n. 2.770.962/GO, relator
Jurisprudência relevante citada:
Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em
; STJ,
16/6/2025
REsp n. 2.189.740/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
; STJ, AgInt no AREsp n. 2.433.276/RJ, relatora Ministra Maria Isabel
28/4/2025
Gallotti, Quarta Turma, julgado em
.
17/6/2024
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, dar provimento ao
02/09/2025
08/09/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
09 de setembro de 2025
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 11/09/2025. Código de Controle do Documento: 14c1cd63-ffa9-47c4-80b5-126f68c346b1

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2886494 - DF (2025/0095225-
7)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: JFE 31 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO
: LEONARDO FERREIRA LOFFLER - RJ148445
AGRAVADO
: CONDOMINIO DO EDIFICIO SAINT MORITZ
ADVOGADOS
: ALEX LUCIANO VALADARES DE ALMEIDA -
MG099065
RODRIGO MELO CUSTODIO - DF048639
EMENTA
DIREITO
CIVIL.
AGRAVO
INTERNO.
COBRANÇA
DE
TAXAS
CONDOMINIAIS.
RECUPERAÇÃO
JUDICIAL.
AGRAVO
INTERNO
PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra a decisão que não conheceu do agravo em
recurso especial em razão do óbice da Súmula n. 182 do STJ. A parte agravante
sustenta que houve rebatimento específico da Súmula n. 83 do STJ no agravo em
recurso especial.
2. O recurso especial foi interposto com fundamento nas alíneas e do
a
c
permissivo constitucional contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal
e dos Territórios que desproveu apelação em ação de cobrança de taxas
condominiais, classificando o crédito como extraconcursal.
3. A parte agravante alega que as despesas condominiais originadas antes do
deferimento do pedido de recuperação deveriam ser submetidas ao concurso de
credores, conforme a tese fixada no Tema n. 1.051 dos recursos repetitivos.
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II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se as taxas condominiais devidas por
empresa em recuperação judicial devem ser classificadas como créditos concursais
ou extraconcursais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A Quarta Turma do STJ entende que as despesas condominiais, por serem
necessárias à administração do ativo, caracterizam-se como extraconcursais, não se
submetendo ao concurso de credores da recuperação judicial.
6. A natureza jurídica
das obrigações condominiais vincula-se
propter rem
diretamente ao direito de propriedade, não se submetendo à recuperação judicial.
7. A jurisprudência da Quarta Turma do STJ confirma que as dívidas
condominiais, independentemente de serem anteriores ao pedido de recuperação
judicial, são classificadas como créditos extraconcursais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo interno provido para se reconsiderar a decisão e se conhecer do agravo
em recurso especial, negando-se provimento ao recurso especial.
Tese de julgamento: "1. As despesas condominiais são classificadas como créditos
extraconcursais, não se submetendo ao concurso de credores da recuperação
judicial. 2. A natureza
das obrigações condominiais vincula-se
propter rem
diretamente ao direito de propriedade, não se submetendo à recuperação judicial".
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 11.101/2005, arts. 49, § 3o, e 84, III.
STJ, AgInt no AREsp n. 2.770.962/GO, relator
Jurisprudência relevante citada:
Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em
; STJ,
16/6/2025
REsp n. 2.189.740/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
; STJ, AgInt no AREsp n. 2.433.276/RJ, relatora Ministra Maria Isabel
28/4/2025
Gallotti, Quarta Turma, julgado em
.
17/6/2024
RELATÓRIO
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Trata-se
de
agravo
interno
interposto
por
JFE
31
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a decisão que não
conheceu do agravo em recurso especial ante o óbice da Súmula n. 182 do STJ.
Nas razões do agravo, a parte sustenta que houve rebatimento específico
da Súmula n. 83 do STJ no agravo em recurso especial, inclusive com a
demonstração de que o julgado utilizado para obstar o seguimento do especial não
se aplicava ao caso concreto.
Requer, portanto, seja reconsiderada a decisão de admissibilidade de
modo a promover novo julgamento do agravo em recurso especial, dando-se
provimento ao especial.
Impugnação apresentada às fls. 764-769.
É o relatório.
VOTO
O agravo interno reúne condições de prosperar.
Verifica-se que, de fato, houve rebatimento específico do óbice da
Súmula n. 83 do STJ nas razões do agravo em recurso especial, motivo pelo qual,
na forma do art. 259, § 6o, do RISTJ, reconsidero a decisão de fls. 750-751 e passo
a novo juízo de admissibilidade do recurso especial.
Como visto, a parte interpôs agravo em recurso especial contra a decisão
que inadmitira o recurso especial ante a incidência da Súmula n. 83 do STJ.
Nas razões do agravo, a parte sustenta a inaplicabilidade do referido
óbice sumular.
O recurso especial, por sua vez, foi interposto com fundamento nas
alíneas e do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça
a
c
do Distrito Federal e dos Territórios assim ementado (fls. 561-562):

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APELAÇÃO.
COBRANÇA.
TAXAS
CONDOMINIAIS.
DÍVIDA
PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO ATUAL.
CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M. PREVISÃO NA CONVENÇÃO. MULTA
MORATÓRIA DE DOIS POR CENTO (2%). LEGALIDADE. RECUPERAÇÃO
JUDICIAL. AUSÊNCIA DE SUSPENSÃO DA AÇÃO DE CONHECIMENTO.
CRÉDITO
EXTRACONCURSAL.
COMPETÊNCIA
PARA
ATOS
CONSTRITIVOS. MATÉRIA DA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
1. A obrigação do condômino de contribuir com o custeio das despesas
condominiais tem natureza propter rem, vinculando-se à coisa. Por isso, segundo a
exata dicção do art. 1.345, do CC, o adquirente de unidade responde pelos débitos
do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 2. Não
se mostra abusiva a correção monetária pelo IGP-M, quando existente expressão
previsão na convenção condominial. 3. A multa moratória pode ser fixada em até
dois por cento (2%), consoante o art. 1.336, § 1o, do CC. 4. O deferimento da
recuperação judicial não é causa de suspensão da ação de conhecimento, com
pedido de cobrança. Ademais, as despesas condominiais, por serem necessárias à
administração do ativo, caracterizam-se como extraconcursais, a teor dos arts. 49, §
3o, e art. 84, inciso III, ambos da Lei no 11.101/05. 5. A questão atinente à
competência para praticar eventuais atos constritivos é matéria alheia à fase de
conhecimento, devendo ser tratada, se necessário, por ocasião do cumprimento
forçado da sentença. 6. Apelo não provido.

Os embargos de declaração foram rejeitados nos termos do acórdão de
fls. 620-625.
Nas razões do especial, a parte agravante aponta violação do art. 49,
, da Lei n. 11.101/2005, na medida em que o Tribunal de origem deixou de
caput
observar a natureza concursal do crédito perseguido pelo condomínio no período
compreendido entre agosto de 2019 e a data do ajuizamento da ação de
recuperação judicial, a saber,
.
27/4/2020
Alega que ao considerar o referido crédito como sendo de natureza
extraconcursal, o Tribunal violou a tese fixada no Tema n. 1.051, sob o rito dos
recursos repetitivos, segundo a qual, "para o fim de submissão aos efeitos da
recuperação judicial, considera-se que a existência do crédito é determinada pela
data em que ocorreu o seu fato gerador" (fl. 646).
Afirma também a ocorrência de divergência jurisprudencial, pois as
despesas condominiais, na forma como descritas nos autos, não podem ser
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enquadradas como sendo crédito extraconcursal, devendo, assim, submeter-se à
concursalidade dos credores.
Requer, portanto, o conhecimento do agravo para se conhecer do recurso
especial, de modo a reformar o acórdão, reconhecendo-se a natureza concursal do
débito condominial anterior à recuperação judicial.
No que tange aos pedidos formulados no recurso especial, não assiste
razão à parte recorrente.
Registre-se que o caso dos autos tem origem em apelação interposta
contra sentença proferida nos autos de ação de cobrança em que se condenou a
recorrente ao pagamento de cotas condominiais de garagens, corrigidas
monetariamente e acrescidas dos encargos moratórios previstos na convenção de
condomínio.
A referida apelação foi desprovida dando origem ao presente recurso
especial.
Conforme visto, o cerne da controvérsia devolvida ao STJ limitou-se a
identificar a natureza jurídica do crédito proveniente da cobrança de cotas
condominiais em atraso devidas por empresa em recuperação judicial.
A parte recorrente sustenta que as referidas cotas são concursais, visto
que originadas antes do deferimento do pedido de recuperação, motivo pelo
qual não poderiam ser cobradas em ação autônoma, devendo o crédito ser
habilitado nos autos da recuperação judicial.
O Tribunal de origem, por sua vez, concluiu que "o deferimento de
recuperação judicial não obsta a procedência do pedido deduzido na ação de
cobrança, somente se caracterizando como causa de suspensão das execuções ou
cumprimentos de sentença, a teor do art. 6o, da Lei no 11.101/05. Ademais, [...] as
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despesas condominiais, por serem necessárias à administração do ativo,
caracterizam-se como extraconcursais, a teor dos arts. 49, § 3o, e art. 84, inciso III,
ambos da Lei no 11.101/05" (fl. 565).
A conclusão acima foi confirmada no julgamento dos embargos de
declaração, ao fundamento de que a natureza
da obrigação atesta a
propter rem
extraconcursalidade do crédito proveniente das despesas condominiais
perseguidas.
Na ocasião, o relator ressaltou que o precedente apresentado pela parte
recorrente como paradigma da tese defensiva não possuía efeito vinculante e que
existiam julgados da Quarta Turma do STJ que atestavam a extraconcursalidade
dos créditos provenientes de despesas condominiais (fl. 623).
De fato, como citado pela defesa nas razões do especial, a Terceira
Turma do STJ sedimentou, no âmbito de sua competência, o entendimento
segundo o qual "a submissão ou não à recuperação judicial do crédito decorrente
do inadimplemento de despesas condominiais deve ser definida exclusivamente
com base no corte temporal estabelecido no art. 49,
, da Lei 11.101/05,
caput
aplicando-se, consequentemente, a tese firmada pela Segunda Seção relativa ao
Tema Repetitivo 1.051: 'Para o fim de submissão aos efeitos da recuperação
judicial, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que
ocorreu o seu fato gerador'" (AREsp n. 2.771.989/GO, relatora Ministra Nancy
Andrighi, Terceira Turma, julgado em
, DJEN de
).
23/6/2025
26/6/2025
Contudo, como ressaltado pelo relator, existem julgados recentes
da Quarta Turma no sentido de que "as dívidas condominiais anteriores ao pedido
de recuperação judicial, ainda que anteriores ao pedido de recuperação judicial do
devedor, são classificadas como créditos extraconcursais e não se sujeitam à
habilitação de crédito e à suspensão das ações e execuções previstas na Lei n.
11.101/2005". Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 2.770.962/GO, relator Ministro
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João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em
, DJEN de
16/6/2025
23/6/2025
; REsp n. 2.189.740/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
, DJEN de
; e AgInt no AREsp 2.433.276/RJ, relatora Ministra
28/4/2025
6/5/2025
Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
, DJe de
.
17/6/2024
19/6/2024
Observa-se, assim, que não se está diante de situação abarcada pela tese
repetitiva fixada no Tema n. 1.051, já que os créditos condominiais não estão
submetidos ao plano de recuperação judicial em razão de sua natureza
,
propter rem
o que faz com que estejam vinculados ao direito de propriedade sobre a própria
coisa.
Nesse sentido, veja-se precedente também da Terceira Turma:

PROCESSUAL CIVIL E FALIMENTAR. AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
ENCARGOS
CONDOMINIAIS.
DESPESAS
NECESSÁRIAS
À
ADMINISTRAÇÃO
DO
ATIVO.
CARÁTER
EXTRACONCURSAL.
SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO. INADMISSIBILIDADE. FUNDAMENTAÇÃO
DEFICIENTE. NÃO INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS DE LEI VIOLADOS.
APLICAÇÃO DA SÚMULA N.o 284 DO STF, POR ANALOGIA. TEMA NÃO
DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA
No 282 DO STF. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. O encargo condominial, ainda que anterior ao pedido de quebra, enquadra-
se no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando-se de crédito
de natureza extraconcursal, que não se submete aos efeitos da recuperação judicial.
2. A ausência de expressa indicação de artigos de lei violados inviabiliza o
conhecimento do recurso especial, não bastando a mera menção a dispositivos legais
ou a narrativa acerca da legislação federal, aplicando-se o disposto na Súmula n.o
284 do STF.
3. A matéria referente ao enfrentamento de todos os argumentos deduzidos no
processo não foi objeto de debate prévio nas instâncias de origem. Ausente,
portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula no 282 do STF,
aplicável por analogia.
4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.348.211/RJ, relator
Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
16/10/2023
, destaquei.)
18/10/2023
A Lei n. 11.101/2005 apenas disciplina as relações jurídicas entre a
sociedade empresária em recuperação judicial e os credores relacionados à
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atividade empresarial, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas e sem se
sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica
entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de
dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica
.
propter rem
A prevalência da natureza jurídica
da obrigação encontra
propter rem
guarida na classificação definida pela Segunda Seção do STJ, segundo a qual "a
natureza
se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa
propter rem
. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor
fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva,
não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno" (REsp n.
2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para o acórdão Ministro Raul
Araújo, Segunda Seção, julgado em
, DJEN de
).
12/3/2025
27/5/2025
Assim, parece-me que o entendimento unânime da Quarta Turma é o que
melhor retrata a interpretação do art. 49 da Lei n. 11.101/2005 no tocante à
cobrança de despesas condominiais.
Nesse cenário, o acórdão recorrido decidiu em consonância com a
jurisprudência da Quarta Turma ao classificar o crédito perseguido na ação de
cobrança como extraconcursal, não o submetendo ao concurso de credores da
recuperação judicial.
Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a
decisão de fls. 750-751 e conhecer do agravo em recurso especial para conhecer do
.
recurso especial e negar-lhe provimento
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 2.886.494 / DF
Número Registro: 2025/0095225-7
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
07348742920223070001 07348742920228070001 7348742920223070001 7348742920228070001
Sessão Virtual de
a
02/09/2025
08/09/2025
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : JFE 31 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : LEONARDO FERREIRA LOFFLER - RJ148445
JOEL COSTA DE SOUZA - RJ167788
FELIPE GAMA DE CARVALHO - RJ163915
AGRAVADO
: CONDOMINIO DO EDIFICIO SAINT MORITZ
ADVOGADOS : ALEX LUCIANO VALADARES DE ALMEIDA - MG099065
POLYANA PEIXOTO DA CRUZ - DF048432
VICTOR DE OLIVEIRA CARDOSO - DF059826
RODRIGO MELO CUSTODIO - DF048639
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DESPESAS CONDOMINIAIS
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : JFE 31 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO
: LEONARDO FERREIRA LOFFLER - RJ148445
AGRAVADO
: CONDOMINIO DO EDIFICIO SAINT MORITZ
ADVOGADOS : ALEX LUCIANO VALADARES DE ALMEIDA - MG099065
Documento eletrônico VDA50333820 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 09/09/2025 00:37:57
Código de Controle do Documento: ded4ce72-4e77-4daf-977d-5be2dcf701e0

RODRIGO MELO CUSTODIO - DF048639
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso, nos termos do
02/09/2025
08/09/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco
Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.

Brasília, 08 de setembro de 2025
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