Tribunal: STJ
Processo: 1035269-40.2019.8.26.0577
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
EMENTA

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. MULTA
CONTRATUAL.
IPTU.
JUROS
DE
MORA.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS. RECURSO DESPROVIDO.
1. A legitimidade passiva da MMV Incorporações Ltda foi corretamente
reconhecida, pois os débitos de IPTU anteriores à imissão na posse decorrem da
mora contratual das recorrentes, sendo indevida a transferência desse encargo
aos adquirentes.
2. O prazo prescricional aplicável é o decenal, conforme o
do Código
art. 205
Civil, por se tratar de responsabilidade contratual, em consonância com a
jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
3. O atraso na entrega das obras configura mora contratual, pois os entraves
alegados — de natureza burocrática e decorrentes de intervenções do Instituto
do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional — são previsíveis e inerentes à
atividade empresarial, não caracterizando caso fortuito ou força maior.
4. Os juros de mora foram corretamente fixados a partir da citação, nos termos
do
do Código Civil, em harmonia com o entendimento pacífico desta
art. 405
Corte Superior.
5. A majoração dos honorários advocatícios para 12% do valor da condenação
encontra respaldo no
§ 11, do Código de Processo Civil, sendo legítima
art. 85,
diante do desprovimento do recurso.
6. Recurso especial desprovido.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 1997770 - SP (2022/0110996-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: ALPHAVILLE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRENTE
: M.M.V. INCORPORADORA LTDA
ADVOGADOS
: GUSTAVO HENRIQUE DOS SANTOS VISEU - SP117417
DÉBORA DANELUZZI OLIVEIRA - SP299856
GEOVANNA SEGATTO DE MOURA - SP434231
RECORRIDO
: LUCIANO CESAR DE SOUZA
RECORRIDO
: CHRISTIANE SALES REIS DE SOUZA
ADVOGADO
: RENATO FREIRE SANZOVO - SP120982
EMENTA

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. MULTA
CONTRATUAL.
IPTU.
JUROS
DE
MORA.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS. RECURSO DESPROVIDO.
1. A legitimidade passiva da MMV Incorporações Ltda foi corretamente
reconhecida, pois os débitos de IPTU anteriores à imissão na posse decorrem da
mora contratual das recorrentes, sendo indevida a transferência desse encargo
aos adquirentes.
2. O prazo prescricional aplicável é o decenal, conforme o
do Código
art. 205
Civil, por se tratar de responsabilidade contratual, em consonância com a
jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
3. O atraso na entrega das obras configura mora contratual, pois os entraves
alegados — de natureza burocrática e decorrentes de intervenções do Instituto
do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional — são previsíveis e inerentes à
atividade empresarial, não caracterizando caso fortuito ou força maior.
4. Os juros de mora foram corretamente fixados a partir da citação, nos termos
do
do Código Civil, em harmonia com o entendimento pacífico desta
art. 405
Corte Superior.
5. A majoração dos honorários advocatícios para 12% do valor da condenação
encontra respaldo no
§ 11, do Código de Processo Civil, sendo legítima
art. 85,
diante do desprovimento do recurso.
6. Recurso especial desprovido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro
10/11/2025,
Relator.
Documento eletrônico VDA52255849 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 13/11/2025 18:15:31
Publicação no DJEN/CNJ de 17/11/2025. Código de Controle do Documento: fa9ddb69-5e6b-4fb3-b5d9-3e9cf599e045

Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
13 de novembro de 2025

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
Documento eletrônico VDA52255849 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 13/11/2025 18:15:31
Publicação no DJEN/CNJ de 17/11/2025. Código de Controle do Documento: fa9ddb69-5e6b-4fb3-b5d9-3e9cf599e045

RECURSO ESPECIAL No 1997770 - SP (2022/0110996-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: ALPHAVILLE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRENTE
: M.M.V. INCORPORADORA LTDA
ADVOGADOS
: GUSTAVO HENRIQUE DOS SANTOS VISEU - SP117417
DÉBORA DANELUZZI OLIVEIRA - SP299856
GEOVANNA SEGATTO DE MOURA - SP434231
RECORRIDO
: LUCIANO CESAR DE SOUZA
RECORRIDO
: CHRISTIANE SALES REIS DE SOUZA
ADVOGADO
: RENATO FREIRE SANZOVO - SP120982
EMENTA

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. MULTA
CONTRATUAL.
IPTU.
JUROS
DE
MORA.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS. RECURSO DESPROVIDO.
1. A legitimidade passiva da MMV Incorporações Ltda foi corretamente
reconhecida, pois os débitos de IPTU anteriores à imissão na posse decorrem da
mora contratual das recorrentes, sendo indevida a transferência desse encargo
aos adquirentes.
2. O prazo prescricional aplicável é o decenal, conforme o
do Código
art. 205
Civil, por se tratar de responsabilidade contratual, em consonância com a
jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
3. O atraso na entrega das obras configura mora contratual, pois os entraves
alegados — de natureza burocrática e decorrentes de intervenções do Instituto
do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional — são previsíveis e inerentes à
atividade empresarial, não caracterizando caso fortuito ou força maior.
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4. Os juros de mora foram corretamente fixados a partir da citação, nos termos
do
do Código Civil, em harmonia com o entendimento pacífico desta
art. 405
Corte Superior.
5. A majoração dos honorários advocatícios para 12% do valor da condenação
encontra respaldo no
§ 11, do Código de Processo Civil, sendo legítima
art. 85,
diante do desprovimento do recurso.
6. Recurso especial desprovido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por ALPHAVILLE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MMV INCORPORAÇÕES LTDA,
fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão
proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:

“APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Preliminares. Prescrição da
pretensão autoral. Inocorrência. Inadimplemento contratual que enseja a
incidência de prazo prescricional decenal. Alegada ilegitimidade para responder
pelos débitos de IPTU suportados pelos apelados. Inocorrência. Débitos
tributários anteriores à imissão na posse do bem, que são de responsabilidade
das apelantes. Atraso na entrega das obras de infraestrutura. Tolerância de 180
dias. Mora configurada. Multa prevista em 10% sobre o valor do contrato,
conforme cláusula contratual. Juros moratórios. Incidência a partir da citação.
Precedente do E. STJ. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.” (e-STJ,
fls. 264-272)
Em seu recurso especial, a parte recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da
legislação federal, com as respectivas teses:
(i) Artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, pois teria ocorrido ilegitimidade
passiva da MMV Incorporações Ltda., uma vez que esta não seria responsável pelo
empreendimento ou pela administração do lote.
(ii) Artigo 206, §3o, inciso IV, do Código Civil, pois seria aplicável a prescrição trienal
para a restituição dos valores pagos a título de IPTU e taxa condominial, considerando que a
pretensão dos recorridos estaria fundada em enriquecimento sem causa.
(iii) Artigos 104 e 422 do Código Civil, pois teria havido violação ao princípio do pacta
sunt servanda, considerando que o contrato teria sido celebrado de forma válida e que a cláusula
penal não deveria ser aplicada em razão de caso fortuito e força maior, como o achado
arqueológico e entraves administrativos.
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(iv) Artigo 393 do Código Civil, pois os atrasos na entrega do imóvel teriam decorrido de
caso fortuito ou força maior, o que excluiria a responsabilidade das recorrentes pelo pagamento da
multa contratual.
(v) Artigo 34 do Código Tributário Nacional e artigo 1.196 do Código Civil, pois os
recorridos, na qualidade de possuidores a qualquer título, seriam responsáveis pelo pagamento do
IPTU, conforme previsão contratual.
(vi) Artigo 405 do Código Civil, pois os juros de mora deveriam incidir apenas a partir do
trânsito em julgado, e não da citação, conforme entendimento jurisprudencial.
(vii) Artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, pois a majoração dos honorários
advocatícios para 11% sobre o valor da condenação seria desproporcional e indevida.
Foram apresentadas contrarrazões pelos recorridos LUCIANO CESAR DE SOUZA e
CHRISTIANE SALES REIS DE SOUZA (e-STJ, fls. 297-303).
É o relatório.
VOTO
O acórdão recorrido tratou de questões relacionadas à compra e venda de imóvel,
envolvendo atraso na entrega das obras de infraestrutura, responsabilidade pelo pagamento de
IPTU antes da imissão na posse e aplicação de multa contratual. A controvérsia central residiu na
análise da prescrição aplicável, legitimidade passiva e responsabilidade contratual das partes.
A 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, por unanimidade,
manteve a sentença de primeiro grau ao negar provimento ao recurso de apelação interposto pelas
empresas Alphaville São José dos Campos Empreendimentos Imobiliários Ltda e MMV
Incorporações Ltda, confirmando a condenação ao ressarcimento dos valores pagos pelos apelados
a título de IPTU antes da imissão na posse, ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor
atualizado do contrato e ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da
condenação; o relator rejeitou as preliminares de prescrição e ilegitimidade passiva, aplicando o
prazo decenal do artigo 205 do Código Civil por se tratar de responsabilidade contratual, e
reconheceu a mora das apelantes, uma vez que o atraso na entrega das obras decorreu de entraves
previsíveis e não de caso fortuito ou força maior, conforme a Súmula 161 do TJSP; a multa foi
aplicada com base na cláusula 17.0 do contrato, os juros moratórios foram fixados a partir da
citação conforme o artigo 405 do Código Civil e precedentes do STJ, e os honorários foram
majorados para 11% do valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do CPC. (e-
STJ, fls. 263-272)
Contra o acórdão, Alphaville São José dos Campos Empreendimentos Imobiliários Ltda e
MMV Incorporações Ltda interpuseram Recurso Especial, com fundamento no art. 105, inciso III,
alínea “a”, da Constituição Federal, alegando, entre outros pontos, ilegitimidade passiva da MMV
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Incorporações Ltda, prescrição trienal para a restituição dos valores pagos a título de IPTU,
ausência de responsabilidade pelo atraso na entrega das obras em razão de caso fortuito e força
maior, e necessidade de incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado, e não da
citação (e-STJ, fls. 275-292).
Inicialmente, no que tange à ilegitimidade passiva, o Tribunal de origem afastou a
preliminar, fundamentando da seguinte forma:

“Não há que se cogitar, outrossim, de ilegitimidade da apelante para restituir os
valores despendidos, pelos apelados, à título de IPTU, incidentes em período
anterior à sua imissão na posse do bem.
E isso porque seria incorreto atribuir tal encargo aos apelados, antes da efetiva
entrega das obras, uma vez que se trata de verba diretamente relacionada à
efetiva posse do imóvel. [...]
Destarte, o dispêndio tributário anterior à imissão dos apelados na posse do
imóvel, deve mesmo ser suportado pelos apelantes, posto que decorrente de sua
mora contratual, não havendo, pois, que se cogitar de ilegitimidade passiva,
para tanto.” (e-STJ, fls. 269)
A análise dos argumentos do recorrente exigiria reexame das provas e do contrato,
providência vedada pela
Nesse sentido:
Súmula 7/STJ.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA
DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES.
EXCLUDENTE DE ILICITUDE . AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE CONSUMO. SÚMULAS 5 E 7 DO
STJ . DANOS MORAIS RECONHECIDOS. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO
NÃO PROVIDO. 1 . Observa-se que a matéria prevista no
§ 3o, I e II, do
art. 14,
Código de Defesa do Consumidor não foi objeto de debate no acórdão recorrido,
nem nos embargos de declaração opostos. A falta do necessário
prequestionamento inviabiliza o exame da alegada contrariedade ao dispositivo
citado por este Tribunal, em sede de especial. 2 . Acerca da legitimidade passiva
da recorrente, observa-se que o entendimento firmado no acórdão está em
consonância com o posicionamento desta Corte sobre o tema no sentido de
considerar que: "Os integrantes da cadeia de consumo, em ação indenizatória
consumerista, também são responsáveis pelo danos gerados ao consumidor, não
cabendo a alegação de que o dano foi gerado por culpa exclusiva de um dos seus
integrantes" ( AgRg no
Rel. Ministro MARCO BUZZI,
AREsp 207.708/SP,
QUARTA TURMA, julgado em
DJe
. 3 . Ademais, a
24/09/2013,
03/10/2013)
inversão do decidido demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos
autos e a reinterpretação de cláusulas contratuais, providências, no entanto,
incompatíveis com a via estreita do recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e
7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. A respeito dos danos morais, a
jurisprudência do STJ possui entendimento no sentido de que "muito embora o
simples descumprimento contratual não provoque danos morais indenizáveis,
circunstâncias específicas da controvérsia podem configurar a lesão
extrapatrimonial" (1.642 .314/SE, Relatora a Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, DJe
. 5. No presente caso, o Tribunal de origem
22/3/2017)
considerou as peculiaridades no caso concreto para concluir que o fato
ultrapassou a esfera dos acontecimentos cotidianos, e que restou configurado o
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dano moral. Dessa forma, não é possível alterar o entendimento do acórdão
recorrido pois demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em razão
do óbice da Súmula 7 do STJ . 6. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no
AREsp: 1604388 SP 2019/0312171-1, Relator.: Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, Data de Julgamento:
T4 - QUARTA TURMA, Data de
04/05/2020,
Publicação: DJe 12/05/2020)

No que se refere à prescrição, o Tribunal de origem afastou sua ocorrência, afirmando que:

“A pretensão dos apelados no que tange à restituição dos valores despendidos a
título de IPTU, assim como à indenização pela multa moratória, têm por
fundamento o descumprimento de prazo contratualmente estabelecido para a
conclusão das obras, hipótese inequívoca de inadimplemento contratual, razão,
pela qual, aplicável o prazo decenal à espécie, nos termos do artigo 205, caput,
do Código Civil.
Com efeito, o prazo trienal do artigo 206, §3o, inciso V, do Código Civil, aplica-
se, tão somente, às hipóteses de responsabilidade civil extracontratual, o que não
reflete o caso dos autos” (e-STJ, fls 266 e 267)

O entendimento adotado pelo Tribunal de origem está em consonância com a
jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, pois o prazo prescricional aplicável
tanto nos pedidos de restituição de valores quanto em relação ao inadimplemento contratual é o
decenal, nos termos do
do Código Civil. Nesse sentido:
art. 205

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS
CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE
VALORES. PRESCRIÇÃO DECENAL. PRECEDENTE DA CORTE
ESPECIAL. DISSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM O
ENTENDIMENTO DA CORTE ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL
PROVIDO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A Corte Especial do
Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos
sob a
EREsp 1.523.744/RS,
relatoria do em. Ministro OG FERNANDES, entendeu que "a discussão acerca
da cobrança indevida de valores constantes de relação contratual e eventual
repetição de indébito não se enquadra na hipótese do
§ 3o, IV, do Código
art. 206,
Civil/2002, seja porque a causa jurídica, em princípio, existe (relação contratual
prévia em que se debate a legitimidade da cobrança), seja porque a ação de
repetição de indébito é ação específica" (
Relator Ministro
EREsp 1.523.744/RS,
OG FERNANDES, CORTE ESPECIAL, julgado em
DJe de
20/2/2019,
.2. A Corte Especial pacificou a jurisprudência do Superior Tribunal
13/3/2019)
de Justiça no sentido de ser decenal o prazo prescricional incidente sobre a
pretensão reparatória fundada em responsabilidade civil contratual (
Relator para acórdão Ministro FELIX FISCHER, CORTE
EREsp 1.281.594/SP,
ESPECIAL, julgado em
DJe de
.3. No caso, trata-se de
15/5/2019,
23/5/2019)
discussão acerca da cobrança indevida de valores constantes de relação contratual
e eventual repetição de indébito, portanto, o prazo prescricional aplicável é
decenal. O Tribunal de origem decidiu em dissonância com a jurisprudência da
Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial dos promitentes-
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compradores
provido.4.
Agravo
interno
desprovido.(AgInt
no
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 2.303.670/RJ,
DJe de
)
16/10/2023,
20/10/2023.

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL
CUMULADA
COM
REINTEGRAÇÃO
DE
POSSE
E
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. VIOLAÇÃO DO
DO
ART. 1.022
CPC. NÃO OCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.
PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Os aclaratórios são espécie de recurso de
fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro
material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador
(art. 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa 2. A
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que,
nas demandas envolvendo resolução contratual cumulada com reintegração
.
de posse, a prescrição obedece ao prazo decenal do
do Código Civil
art. 205
Incidência da Súmula no 83 do STJ. 3. Não sendo a linha argumentativa
apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela
decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o
conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus
próprios
termos.
4.
Agravo
interno
não
provido.
(AgInt
no
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
AREsp n. 2.545.948/SP,
julgado em
DJe de
- g.n.)
27/5/2024,
29/5/2024

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E
VENDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRESCRIÇÃO
DECENAL.

DO
CÓDIGO
CIVIL.

ART.
205

SÚMULA
83/STJ.
FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. RAZÕES DISSOCIADAS DA
MOTIVAÇÃO DO JULGADO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. AGRAVO
NÃO PROVIDO.1. "A pretensão cominatória de obrigar a construtora às
providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se confunde
com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço, de modo que não
se sujeita ao prazo decadencial previsto no
do Código de Defesa do
art. 26
Consumidor" (AgInt no
Relator Ministro MOURA
REsp n. 1.863.245/SP,
RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em
DJe
.2.
24/8/2020,
27/8/2020)
"Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser
ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de
prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de
prescrição. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de
indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal
previsto no
do CC/02" (
Relatora Ministra
art. 205
REsp n. 1.819.058/SP,
NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
DJe
3/12/2019,
3. Inadmissível o recurso especial quando a parte recorrente não
5/12/2019)
impugna, de forma específica, os fundamentos do acórdão recorrido,
apresentando razões dissociadas da motivação do julgado, como ocorreu na
hipótese dos autos. Incidência das Súmulas 283 e 284 do STF.4. Agravo interno a
que se nega provimento. (AgInt no
relatora Ministra
AREsp n. 2.394.798/SP,
Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
DJe de
)
15/4/2024,
18/4/2024.

No mérito, o acórdão reconheceu o atraso na entrega da obra, determinando o
ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU e da multa moratória prevista em contrato:

“No mérito, trata-se de contrato de compra e venda de terreno em lote fechado,
e, ao que constou da avença, a entrega das obras de infraestrutura fora estimada
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para 24 meses, computados a partir do dia 22 de agosto de 2011, data em que
expedido o licenciamento pela Prefeitura para o início das obras. Referido prazo
poderia ser, inclusive, diferido por mais 06 (seis) meses, consonante preconizado
por cláusula contratual (fls.16/21).
Todavia, a entrega do empreendimento ocorreu em
quando já
19/12/2014,
decorrido o prazo de tolerância supramencionado. Incontroversa, pois, a mora
contratual.
Alegam as apelantes, entretanto, que o atraso se deu em razão de entraves
burocráticos, bem como pela suspensão das obras ante as intervenções do
Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, na área do imóvel.
Sucede que tais ocorrências não se prestam a eximi-la de sua responsabilidade
contratual, porquanto previsíveis, e, sobretudo, inerentes à atividade
empresarial explorada, consubstanciando, pois, fortuito interno.
Aliás, é justamente em razão da possibilidade de ocorrência de todos esses
imprevistos que é estipulado e admitido pela jurisprudência o prazo de
tolerância de 180 dias.
[...]
Sendo assim, imperiosa a aplicação da multa moratória, tal qual prevista pela
cláusula 17.0 do instrumento particular de compra e venda. Confira-se:
17.0 Multa Convencional. Se outra penalidade mais específica não for prevista
neste Contrato, a infração de qualquer cláusula deste Contrato sujeitará o
infrator à multa equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do preço
de aquisição do lote, sem prejuízo de a parte inocente exigir, independente e
simultaneamente, o cumprimento da obrigação específica ou, ainda, optar pela
rescisão do Contrato na forma acima disposta (sic).
Em arremate, anote-se que a cláusula penal tem por escopo préfixar as perdas e
danos e, como tal, sujeita-se, no tocante aos juros de mora, à regra geral
prevista no artigo 405, do Código Civil, incidindo, portanto, desde a citação...”
(e-STJ, fls 269 a 271)
A cláusula penal foi corretamente aplicada com base na cláusula 17.0 do contrato, e os
juros de mora foram fixados a partir da citação, conforme o artigo 405 do Código Civil e
jurisprudência do STJ. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA
COMPROVADA. RESCISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. REEXAME
DE FATOS E PROVAS. ÓBICE DA
REDUÇÃO DA
SÚMULA 7/STJ.
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CLÁUSULA PENAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO
NÃO PROVIDO.1. A Corte de origem concluiu que as questões relativas à
regularidade do loteamento são de integral responsabilidade do vendedor, que, ao
iniciar o empreendimento com a intenção de venda e obtenção de lucro, deveria
ter-se resguardado da efetiva regularidade da área para então disponibilizar a
venda. Não houve, assim, caso fortuito ou força maior. 2. Nesse contexto, a
modificação de tal entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria o
revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de
recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. 3. Em se
tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa
exclusiva do promitente-vendedor, é devida a imediata e integral restituição das
parcelas pagas pelo promitente-comprador (
, não havendo falar
Súmula 543/STJ)
na aplicação da teoria do adimplemento substancial. Precedentes.4. Fica
inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas
não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, tampouco suscitado em
embargos de declaração para sanar eventual omissão, porquanto ausente o
indispensável prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e
356 do STF.5. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 1.635.882/PR,
DJe de
)
24/8/2020,
15/9/2020.

Quanto ao pagamento do IPTU, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que tais
despesas são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA
ENTREGA DO BEM IMÓVEL.
QUE PREVÊ ATRASO DE
LEI N. 6.766/79,
ATÉ QUATRO ANOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULA N. 211/STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. LOTE NÃO
EDIFICADO. POSSIBILIDADE. REVISÃO DE DANOS MORAIS. NÃO
CABIMENTO. IPTU DEVIDO PELO AGRAVANTE ATÉ A DATA DA
.
IMISSÃO NA POSSE PELOS COMPRADORES
1. Alegação de que o contrato é regido pela
e, por isso, as partes
Lei n. 6.766/79
estariam cientes de que o prazo previsto para a entrega das obras seria de quatro
anos. Questão não debatida nas instâncias ordinárias, incidindo a
2. A jurisprudência desta Segunda Seção é pacífica ao
Súmula n. 211/STJ.
definir que, em caso de atraso na entrega de bem imóvel, os lucros cessantes são
presumidos. Precedentes 3. No tocante à condenação de pagamento por danos
morais, a jurisprudência desta Corte é no sentido de que "o valor arbitrado pelas
instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede
de recurso especial quando irrisório ou exorbitante". Precedentes. 4. As despesas
de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do
imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a
propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN,
, se os recorridos
art. 32)
não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a
pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em
que não haviam sido imitidos na posse. Agravo interno improvido. (AgInt no
relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma,
REsp n. 1.975.034/SP,
julgado em
DJe de
)
25/9/2023,
27/9/2023.

Em relação aos juros de mora, conforme corretamente fixado pelo Tribunal de origem,
estes incidem a partir da citação, entendimento em harmonia com a jurisprudência desta Corte:

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AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7. RETENÇÃO DOS VALORES.
SÚMULA N. 83 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. SÚMULA N.
83 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 283 E 284 DO
STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A pretensão de alterar o
entendimento do acórdão recorrido acerca da não aplicação da exceção do
contrato não cumprido demandaria a análise e interpretação de cláusulas
contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em
sede de recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7 do STJ.2. Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento - inteligência da
3.
Súmula 543/STJ.
No caso de ilícito contratual, os juros de mora são devidos a partir da citação.4.
Agravo interno desprovido.(AgInt no
relator Ministro
AREsp n. 2.327.706/RJ,
João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em
DJe de
4/11/2024,
6/11/2024.
)

Por fim, quanto à majoração dos honorários sucumbenciais, não se constata
irregularidade, pois a prática encontra respaldo no
§ 11, do CPC, sendo legítima diante do
art. 85,
desprovimento do recurso interposto, além de não ultrapassar o limite legal estabelecido.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial interposto. E, em relação aos
honorários sucumbenciais recursais, observado o contido no artigo 85, § 11, do CPC, majoro o
montante devido para 12% sobre o valor da condenação.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 1.997.770 / SP
Número Registro: 2022/0110996-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10352694020198260577
Sessão Virtual de
a
04/11/2025
10/11/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : ALPHAVILLE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRENTE : M.M.V. INCORPORADORA LTDA
ADVOGADOS
: GUSTAVO HENRIQUE DOS SANTOS VISEU - SP117417
DÉBORA DANELUZZI OLIVEIRA - SP299856
GEOVANNA SEGATTO DE MOURA - SP434231
RECORRIDO
: LUCIANO CESAR DE SOUZA
RECORRIDO
: CHRISTIANE SALES REIS DE SOUZA
ADVOGADO
: RENATO FREIRE SANZOVO - SP120982
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
04/11/2025
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
10/11/2025,
Ministro Relator.
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Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.

Brasília, 10 de novembro de 2025
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