Tribunal: STJ
Processo: 0753386-29.2023.8.07.0000
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-11-17

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PENHORA DE IMÓVEL. TITULARIDADE FORMAL EM NOME DE TERCEIROS.
AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE COMPROVEM A EXISTÊNCIA DE DIREITOS
AQUISITIVOS DO EXECUTADO. NECESSIDADE DE RETORNO DOS AUTOS À
ORIGEM. INCIDÊNCIA DA
AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA
SÚMULA 7/STJ.
PROVIMENTO.
1. As instâncias ordinárias indeferiram o pedido de penhora de bem imóvel sob o
fundamento de que a propriedade formal do bem está registrada em nome de terceiros
estranhos à lide, não havendo nenhum registro de transmissão da titularidade ao
executado.
2. É possível a penhora de direitos aquisitivos oriundos de contrato de promessa de
compra e venda (artigo 835, XII, do CPC). Precedentes.
3. Ausência de elementos, no

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2782364 - DF (2024/0404588-6)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: NADIA MARIA RODRIGUES
ADVOGADO
: JOSE MARIA ALVES SILVA - DF024839
AGRAVADO
: ANTONIO FERREIRA DE OLIVEIRA NETO
ADVOGADO
: THIAGO CARNEIRO CAVALCANTI - DF039777
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PENHORA DE IMÓVEL. TITULARIDADE FORMAL EM NOME DE TERCEIROS.
AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE COMPROVEM A EXISTÊNCIA DE DIREITOS
AQUISITIVOS DO EXECUTADO. NECESSIDADE DE RETORNO DOS AUTOS À
ORIGEM. INCIDÊNCIA DA
AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA
SÚMULA 7/STJ.
PROVIMENTO.
1. As instâncias ordinárias indeferiram o pedido de penhora de bem imóvel sob o
fundamento de que a propriedade formal do bem está registrada em nome de terceiros
estranhos à lide, não havendo nenhum registro de transmissão da titularidade ao
executado.
2. É possível a penhora de direitos aquisitivos oriundos de contrato de promessa de
compra e venda (artigo 835, XII, do CPC). Precedentes.
3. Ausência de elementos, no acórdão recorrido, indicando que a parte executada possui
direitos aquisitivos sob o imóvel em discussão que sejam suscetíveis de penhora.
4. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (
.
Súmula 7/STJ)
5. Agravo interno a que se nega provimento para manter a decisão agravada, que
determinou o retorno dos autos ao Juízo de origem para averiguação da possibilidade de
penhora de eventuais direitos aquisitivos que o devedor tenha sobre o imóvel em
discussão, oportunizando-se às partes o exercício do contraditório.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra
10/11/2025,
Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e
Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
14 de novembro de 2025

Documento eletrônico VDA52307607 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 14/11/2025 14:41:14
Publicação no DJEN/CNJ de 18/11/2025. Código de Controle do Documento: be7d0441-ee53-423a-b4f3-ed76baf29a02

Ministra Maria Isabel Gallotti
Relatora
Documento eletrônico VDA52307607 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 14/11/2025 14:41:14
Publicação no DJEN/CNJ de 18/11/2025. Código de Controle do Documento: be7d0441-ee53-423a-b4f3-ed76baf29a02

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2782364 - DF (2024/0404588-6)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: NADIA MARIA RODRIGUES
ADVOGADO
: JOSE MARIA ALVES SILVA - DF024839
AGRAVADO
: ANTONIO FERREIRA DE OLIVEIRA NETO
ADVOGADO
: THIAGO CARNEIRO CAVALCANTI - DF039777
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PENHORA DE IMÓVEL. TITULARIDADE FORMAL EM NOME DE TERCEIROS.
AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE COMPROVEM A EXISTÊNCIA DE DIREITOS
AQUISITIVOS DO EXECUTADO. NECESSIDADE DE RETORNO DOS AUTOS À
ORIGEM. INCIDÊNCIA DA
AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA
SÚMULA 7/STJ.
PROVIMENTO.
1. As instâncias ordinárias indeferiram o pedido de penhora de bem imóvel sob o
fundamento de que a propriedade formal do bem está registrada em nome de terceiros
estranhos à lide, não havendo nenhum registro de transmissão da titularidade ao
executado.
2. É possível a penhora de direitos aquisitivos oriundos de contrato de promessa de
compra e venda (artigo 835, XII, do CPC). Precedentes.
3. Ausência de elementos, no acórdão recorrido, indicando que a parte executada possui
direitos aquisitivos sob o imóvel em discussão que sejam suscetíveis de penhora.
4. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (
.
Súmula 7/STJ)
5. Agravo interno a que se nega provimento para manter a decisão agravada, que
determinou o retorno dos autos ao Juízo de origem para averiguação da possibilidade de
penhora de eventuais direitos aquisitivos que o devedor tenha sobre o imóvel em
discussão, oportunizando-se às partes o exercício do contraditório.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto em face da decisão de fls. 221/224, por
meio da qual conheci do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial
interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios
(TJDFT) que, em agravo de instrumento, manteve a decisão que indeferiu a penhora de
imóvel, nos termos da seguinte ementa:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL. INDEFERIMENTO DA MEDIDA. BEM DE
PROPRIEDADE DE TERCEIRO. 1. Na matrícula do imóvel indicado à penhora pela
Agravante consta a titularidade do bem em nome de terceiro, não sendo possível a
Documento eletrônico VDA51857259 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 29/10/2025 12:07:08
Código de Controle do Documento: 12d8f273-c729-4095-a54f-3c6810c36d98

penhora requerida. 2. Apenas com o registro imobiliário se tem como transmitida a
propriedade do imóvel, aperfeiçoando-se, em face de pessoas estranhas à relação
originária, a transferência de domínio do imóvel. É a inteligência do
do
Art. 1.245
Código Civil. 3. Negou-se provimento ao recurso.

Nas razões de seu agravo interno, a parte agravante alega que os
documentos juntados aos autos são suficientes para comprovar que o imóvel pertence à
parte executada. Além disso, também reitera suas alegações de violação aos artigos 835
do CPC e 1225 do Código Civil, decorrente do indeferimento da penhora de imóvel sob o
fundamento de que o bem está registrado em nome de terceiros.
Afirma que o executado admitiu, em processos judiciais, ser o possuidor do
bem. Sustenta que a penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e
venda é permitida pela legislação e que a jurisprudência do STJ reconhece a viabilidade
da penhora mesmo sem o registro do contrato.
Impugnação ao agravo interno não apresentada (cf. certidão de fl. 242).
É o relatório.
VOTO
Observo que as razões de agravo interno não são capazes de infirmar as
conclusões da decisão agravada.
No presente caso, as instâncias ordinárias indeferiram pedido de penhora de
bem imóvel formulado pela parte agravante, sob o fundamento de que consta, na
matrícula do imóvel, que a propriedade do imóvel é titularizada por terceiros estranhos ao
processo de origem, bem como que não haveria registro de transmissão de propriedade
à parte agravada. A esse respeito, confira-se (fl. 87):

Na matrícula do imóvel indicado à penhora pela Agravante consta a titularidade do
bem em nome de terceiro (ID 54474284), não sendo possível a penhora requerida.
De fato, consta a aquisição do bem em 03 de janeiro de 1989 por CELSO COSTA
FERREIRA e VITÓRIA REGO DE OLIVEIRA FERREIRA, não havendo registro de
qualquer transmissão da propriedade ao agravado ou terceiro (ID 54474284).

Em seu recurso especial, a agravante alegou que seria possível a penhora dos
direitos aquisitivos pertencentes ao devedor com relação ao imóvel, de modo que o
indeferimento da penhora requerida caracteriza violação aos artigos 835 do CPC e 1225
do Código Civil.
A esse respeito, cumpre destacar que a jurisprudência deste Superior Tribunal
de Justiça entende que é possível a penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ainda que ausente o registro do
negócio jurídico. Veja-se, a esse respeito:

Documento eletrônico VDA51857259 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 29/10/2025 12:07:08
Código de Controle do Documento: 12d8f273-c729-4095-a54f-3c6810c36d98

PROCESSUAL
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL.
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO AO
DO CPC/15. OMISSÃO. PRIMAZIA
ART. 1.022
DO JULGAMENTO DE MÉRITO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
XII, DO CPC/15.
ART. 835,
AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. PENHORA SOBRE OS DIREITOS
DERIVADOS DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES.
EXEQUENTE QUE RECEBERÁ OS BENS NO ESTADO EM QUE SE
ENCONTRAREM. DIREITO REAL OU PESSOAL. VIABILIDADE DA PENHORA
QUANDO O EXEQUENTE FIGURA COMO PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL.
DO CPC/15. CONSEQUÊNCIAS. SUB-ROGAÇÃO (CONFUSÃO ENTRE
ART. 857
CREDOR E DEVEDOR) OU ALIENAÇÃO COATIVA DO BEM PENHORADO
(PERCEPÇÃO DO QUANTUM DEVIDO). PRETENSÃO ACOLHIDA. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.
1. Execução de título extrajudicial, ajuizada em
da qual foi extraído o
28/4/2020,
presente recurso especial, interposto em
e concluso ao gabinete em
25/4/2022
4/8/2022.
2. O propósito recursal consiste em decidir se, nos termos do
XII, do
art. 835,
CPC/15, a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos derivados de contrato
de promessa de compra e venda quando ausente registro da avença e quando
o exequente for o proprietário/promitente vendedor do imóvel.
3. O CPC/15 autoriza a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa
de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, inciso XII).
Constrição que não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os
direitos - com expressão econômica - que derivam da relação obrigacional
firmada pelo executado. Precedentes desta Corte.
4. A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de
compra e venda independe do registro do negócio jurídico. O exequente, após
os devidos atos expropriatórios, adquirirá os direitos aquisitivos penhorados
no estado em que se encontrarem, sejam de caráter pessoal, sejam real - a
depender da existência ou não do registro da avença.
5. No que tange às consequências da penhora sobre direitos aquisitivos, estabelece o
do CPC/15 que, "feita a penhora em direito e ação do executado, e não
art. 857
tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-
rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito". Nos termos do
§1o, pode o exequente preferir, ao invés da sub-rogação, a alienação judicial do
direito penhorado.
6. Na situação de o executado ser o titular de direitos de aquisição de imóvel e o
exequente ser o proprietário desse mesmo bem, podem ser de duas ordens as
consequências da penhora sobre direitos aquisitivos: (I) ao escolher a sub-rogação,
eventualmente, poderá ocorrer a confusão, na mesma pessoa, da figura de
promitente comprador e vendedor, conforme
do CC/02; ou (II) ao optar pela
art. 381
alienação judicial do título, seguir-se-ão os trâmites pertinentes e o exequente
perceberá o valor equivalente (art. 879 e seguintes do CPC/15). Nesta hipótese, o
terceiro arrematante se sub-rogará nos direitos e obrigações decorrentes do contrato,
tornando-se titular do crédito, e se apropriará do produto da cobrança do crédito e,
uma vez satisfeito o crédito que arrematou, será obrigado a dar quitação ao devedor.
7. Não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos
aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que
o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida
avença tampouco esteja registrada. Recorda-se, no ponto, a natureza
Documento eletrônico VDA51857259 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 29/10/2025 12:07:08
Código de Controle do Documento: 12d8f273-c729-4095-a54f-3c6810c36d98

instrumental da penhora, a constituir tão somente pressuposto para os
ulteriores atos executivos.
8. Trata-se de conclusão que privilegia os interesses do credor, sem onerar
sobremaneira o devedor (art. 805 do CPC/15). No ponto, obstar o exequente de
penhorar os direitos aquisitivos coloca-o em desvantagem frente a eventuais
credores, uma vez que é a partir do ato de constrição propriamente dito que
exsurge a preferência na execução de tais direitos (art. 797, caput, CPC/15).
9. Hipótese em que o acórdão recorrido decidiu que não há como penhorar
direitos aquisitivos de contrato de compra e venda quando o exequente figura
como proprietário/promitente vendedor do imóvel objeto da avença.
Necessidade de reforma do decisum.
10. Recurso especial conhecido e provido para determinar a penhora sobre os
direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda.
(
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em
REsp n. 2.015.453/MG,
DJe de
)
28/2/2023,
2/3/2023.

Da análise do precedente acima indicado, percebe-se que a penhora de
direitos aquisitivos é possível, ainda que o contrato não tenha sido registrado.
Da análise do acórdão recorrido, no entanto, não há elementos que permitam
averiguar a existência de um contrato, cujo objeto seja o imóvel em discussão,
concedendo ao executado direitos suscetíveis de penhora.
De fato, consta do acórdão recorrido expressamente que não há registro de
transmissão da propriedade à parte agravada ou a terceiro. Nesse sentido, confira-se o
seguinte trecho do acórdão recorrido (fl. 87):

Na matrícula do imóvel indicado à penhora pela Agravante consta a titularidade do
bem em nome de terceiro (ID 54474284), não sendo possível a penhora requerida.
De fato, consta a aquisição do bem em 03 de janeiro de 1989 por CELSO COSTA
FERREIRA e VITÓRIA REGO DE OLIVEIRA FERREIRA, não havendo registro de
qualquer transmissão da propriedade ao agravado ou terceiro (ID 54474284).

Assim, como destacado na decisão agravada, não há como verificar, por ora,
se é possível a realização da penhora de eventuais direitos do executado com relação ao
imóvel, na medida em que não há elementos no acórdão recorrido indicando que o
agravado possui direitos sob o imóvel.
No ponto, vale destacar que a parte agravante sustenta que o acórdão
recorrido “admitiu a existência das provas apresentadas pela recorrente e sobre elas se
” (fl. 229). Ao transcrever o trecho no qual o Tribunal teria se manifestado
manifestou
sobre as provas, a parte agravante transcreveu o seguinte:

A Agravante sustenta, em suma, que indicou à penhora o imóvel CNB 7, LOTE 10,
APARTAMENTO 104, GARAGEM 11, TAGUATINGA NORTE/DF, pertencente ao
demandado, o qual, todavia, estaria se utilizando de subterfúgios para não quitar o
débito, colocando o imóvel em nome de terceiros. Diz que, no processo n. 0711730-
Documento eletrônico VDA51857259 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 29/10/2025 12:07:08
Código de Controle do Documento: 12d8f273-c729-4095-a54f-3c6810c36d98

13.2019.8.07.0007, em trâmite no 2o. Juizado Especial Cível de Taguatinga, o
agravado demanda contra inquilino inadimplente e afirma categoricamente o que o
imóvel lhe pertence.

Como se observa, a alegada manifestação do Tribunal de origem a respeito
das provas alegadas trata, na verdade, apenas de uma referência a uma alegação feita
pela própria parte agravante, sem nenhum juízo de valor ou manifestação específica a
respeito da alegada comprovação.
Com efeito, não há como afirmar, a partir da análise do acórdão recorrido, que
a parte agravada possui direitos aquisitivos suscetíveis de penhora.
De todo modo, vale destacar que a análise requerida pela parte agravante em
seu agravo interno, referente a documentos derivados de outros processos judiciais e à
matrícula de imóvel, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas,
providência vedada pela Súmula 7 do STJ.
Assim, nota-se que as razões expostas em agravo interno não são capazes de
alterar as conclusões da decisão agravada, devendo ser mantida a determinação de
retorno dos autos ao Juízo de origem, oportunizando-se às partes o exercício do
contraditório, de modo a averiguar a possibilidade de penhora de eventuais direitos
aquisitivos que o devedor tenha sobre o imóvel em discussão, nos termos da
fundamentação acima e da jurisprudência do STJ.
Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como voto.
Documento eletrônico VDA51857259 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 29/10/2025 12:07:08
Código de Controle do Documento: 12d8f273-c729-4095-a54f-3c6810c36d98

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 2.782.364 / DF
Número Registro: 2024/0404588-6
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00073682920078070007 07533862920238070000 73682920078070007 7533862920238070000
Sessão Virtual de
a
04/11/2025
10/11/2025
Relator do AgInt
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : NADIA MARIA RODRIGUES
ADVOGADO : JOSE MARIA ALVES SILVA - DF024839
AGRAVADO
: ANTONIO FERREIRA DE OLIVEIRA NETO
ADVOGADO : THIAGO CARNEIRO CAVALCANTI - DF039777
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ADIMPLEMENTO E EXTINÇÃO -
PAGAMENTO
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : NADIA MARIA RODRIGUES
ADVOGADO : JOSE MARIA ALVES SILVA - DF024839
AGRAVADO
: ANTONIO FERREIRA DE OLIVEIRA NETO
ADVOGADO : THIAGO CARNEIRO CAVALCANTI - DF039777
TERMO
Documento eletrônico VDA52210289 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 11/11/2025 01:01:18
Código de Controle do Documento: a748ac37-2728-4da0-a853-8bc716e23259

A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
04/11/2025
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra.
10/11/2025,
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul
Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.

Brasília, 10 de novembro de 2025
Documento eletrônico VDA52210289 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 11/11/2025 01:01:18
Código de Controle do Documento: a748ac37-2728-4da0-a853-8bc716e23259