Tribunal: STJ
Processo: 1049909-90.2020.8.26.0002
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-08-20

Ementa:
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO. ENTREGA.
TERMO. ABUSIVIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. LUCROS
CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA.
1. A falta de prequestionamento das matérias relacionadas com os
dispositivos legais apontados pela parte recorrente como malferidos, a
despeito da oposição de declaratórios, impede o conhecimento do recurso
especial no ponto, a teor da Súmula no 211/STJ.
2. A Segunda Seção desta Corte Superior pacificou o entendimento de que,
no caso de atraso na entrega do imóvel no âmbito do Programa Minha
Casa Minha Vida, é presumido o prejuízo do comprador, a ensejar a
reparação material.
3. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2055208 - SP (2023/0050385-1)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: NEXT UNO INCORPORACOES LTDA.
RECORRENTE
: TORRES ENGENHARIA CONSTRUCAO E INCORPORACAO
EIRELI
ADVOGADOS
: FABIANO HENRIQUE SILVA - SP187407
BIANCA RAMALHO DE OLIVEIRA - SP331735
RECORRIDO
: ROSANGELA OLIVEIRA MACHADO
ADVOGADO
: NÍVEA RODRIGUES PLÁCIDO - SP253952
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO. ENTREGA.
TERMO. ABUSIVIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. LUCROS
CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA.
1. A falta de prequestionamento das matérias relacionadas com os
dispositivos legais apontados pela parte recorrente como malferidos, a
despeito da oposição de declaratórios, impede o conhecimento do recurso
especial no ponto, a teor da Súmula no 211/STJ.
2. A Segunda Seção desta Corte Superior pacificou o entendimento de que,
no caso de atraso na entrega do imóvel no âmbito do Programa Minha
Casa Minha Vida, é presumido o prejuízo do comprador, a ensejar a
reparação material.
3. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conhecer
12/08/2025
18/08/2025
parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr.
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
19 de agosto de 2025
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 19/08/2025 17:38:23
Publicação no DJEN/CNJ de 21/08/2025. Código de Controle do Documento: ecf47f8e-51e7-4dfe-94c7-6c36648e3196

RECURSO ESPECIAL No 2055208 - SP (2023/0050385-1)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: NEXT UNO INCORPORACOES LTDA.
RECORRENTE
: TORRES ENGENHARIA CONSTRUCAO E INCORPORACAO
EIRELI
ADVOGADOS
: FABIANO HENRIQUE SILVA - SP187407
BIANCA RAMALHO DE OLIVEIRA - SP331735
RECORRIDO
: ROSANGELA OLIVEIRA MACHADO
ADVOGADO
: NÍVEA RODRIGUES PLÁCIDO - SP253952
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO. ENTREGA.
TERMO. ABUSIVIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. LUCROS
CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA.
1. A falta de prequestionamento das matérias relacionadas com os
dispositivos legais apontados pela parte recorrente como malferidos, a
despeito da oposição de declaratórios, impede o conhecimento do recurso
especial no ponto, a teor da Súmula no 211/STJ.
2. A Segunda Seção desta Corte Superior pacificou o entendimento de que,
no caso de atraso na entrega do imóvel no âmbito do Programa Minha
Casa Minha Vida, é presumido o prejuízo do comprador, a ensejar a
reparação material.
3. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.
RELATÓRIO
Cuida-se de recurso especial interposto por NEXT UNO INCORPORAÇÕES
LTDA., fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra
acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de unidade autônoma. Ação de
"
indenização por danos materiais e morais. Atraso na entrega das obras.
Procedência parcial da ação. Insurgência da vendedora. Não acolhimento.
Mora. Termo inicial para entrega da obra fixado da assinatura dos primeiros
contratos junto ao AGENTE FINANCEIRO Abusividade. Tese fixada pelo A.
STJ em sede de Recurso Especial Repetitivo (1729593/SP, Tema 996).
Nulidade da cláusula que importa na conclusão de que o dies a quo deve ser
computado da data da formalização do próprio instrumento de promessa de
venda e compra. Contrato firmado em
, com previsão de 30
01/05/2015
meses para a entrega das chaves, tendo expirando-se em
, já
01/05/2018
computado o prazo de tolerância de 180 dias, sendo a entrega de chaves
realizada em
. Mora configurada. Patente o dever de indenizar.
21/02/2020
Lucros cessantes. Cabimento. Incontroversa a mora da construtora, inegável,
por consequência, o dever de indenizar os lucros cessantes, conforme
entendimento firmado pela Súmula no. 162 deste e. Tribunal.
Juros de obra. Restituição do encargo devida quando há atraso na entrega
do imóvel. Controvérsia pacificada nesta Corte por meio do IRDR julgado em
31.08.2017 (Tema 4) pela Turma Especial de Direito Privado 1, no qual foi
aprovado o Tema 6, considerando ilícito o repasse dos "juros de evolução da
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Código de Controle do Documento: 2c6ed8c3-9de6-4343-9ed1-f14579155edf

obra" ou "taxa de evolução da obra” somente após o prazo ajustado no
contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período
de tolerância". Aplicabilidade ao caso em tela.
Correção monetária. Aplicação da correção monetária pelos índices do INCC
somente até a data prevista para a entrega dos bens, incluindo o prazo de
tolerância de 180 dias. Reembolso das diferenças comprovadamente
suportada pela autora por força da utilização do INCC, a partir da
constatação da mora.
Débitos condominiais da unidade adquirida. Possibilidade de cobrança dos
adquirentes apenas após a imissão na posse, a qual não se deu por culpa
exclusiva da vendedora.
Logo, o caso é de manutenção da sentença atacada, com observação apenas
aos termos finais dos pagamentos das indenizações, conforme explanado,
levando-se em consideração que a entrega das chaves ocorreu em
. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO, com observação."
21/02/2020
(e-STJ fls. 926/927)

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 960/966).
Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 968/980), a recorrente aponta,
além de divergência jurisprudencial, a violação dos artigos 421, 421-A e 403 do
Código Civil, e 50 da Lei no 4.591/1964.
Sustenta, em síntese, que
a cláusula contratual que prevê a data de
i)
entrega do imóvel vinculada a contrato de financiamento não se mostra ilegal; ii)
ocorreu novação em relação ao prazo de entrega estipulado, e
os lucros cessantes
iii)
não teriam sido comprovados na hipótese.
Apresentadas as contrarrazões (e-STJ fls. 996/1.005), o recurso foi
admitido na origem (e-STJ fls. 1.007/1.009).
É o relatório.
VOTO
A irresignação não merece prosperar.
De início, observa-se que as matérias versadas nos 421, 421-A do Código
Civil e 50 da Lei no 4.591/1964, dispositivos apontados como violados no recurso
especial, não foram objeto de debate pelas instâncias ordinárias, sequer de modo
implícito, e, apesar de opostos embargos declaratórios, nada foi decidido acerca da
matéria.
A despeito disso, não foi alegada a violação do art. 1.022 do Código de
Processo Civil, com a finalidade de sanar omissão porventura existente.
Por esse motivo, ausente o requisito do prequestionamento, incide o
disposto na Súmula no 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que,
a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo"
.
A propósito:

"(...) A ausência de debate no acórdão recorrido quanto ao tema
suscitado no recurso especial evidencia a falta de prequestionamento,
admitindo-se o prequestionamento ficto apenas na hipótese em que não
sanada a omissão no julgamento de embargos de declaração e suscitada a
ofensa ao art. 1.022 do NCPC no recurso especial, o que não é o caso dos
autos" (AgInt no AREsp n. 1.834.881/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro,
Terceira Turma, julgado em
, DJe de
).
17/10/2022
19/10/2022

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A par disso, a eg. Segunda Seção desta Corte, no julgamento do recurso
representativo da controvérsia, REsp n.o 1.729.593/SP, de relatoria do Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe
(Tema n.o 996), fixou a tese de que
27/9/2019
"na
aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de
forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não
poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio
(AgInt no REsp n. 2.061.780/SP,
jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância"
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
26/6/2023
).
28/6/2023
Do mesmo modo, "a Segunda Seção desta Corte Superior, no julgamento do
REsp n. 1.729.593/SP (...), submetido ao rito dos recursos repetitivos, pacificou o
entendimento de que, no caso de atraso na entrega do imóvel, no âmbito do Programa
Minha Casa Minha Vida, é presumido o prejuízo do comprador, consistente na injusta
(AgInt no AgInt no REsp n. 1.830.955
privação do bem, a ensejar a reparação material"
/RJ, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
, DJe de
).
14/3/2022
18/3/2022
No mesmo sentido:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. CONSTRUTORA.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DECISÃO AGRAVADA. FUNDAMENTO.
IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 182/STJ. LUCROS CESSANTES.
PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. TRANSCURSO DO PRAZO DE
ENTREGA DAS CHAVES. PREJUÍZOS DOS COMPRADORES. PRESUNÇÃO.
PRECEDENTES DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento ao agravo
nos próprios autos, mantendo a inadmissibilidade do recurso especial.
II. Questão em discussão
2. Consiste em saber se a decisão monocrática que negou seguimento ao
recurso especial, com base nas Súmulas n. 282 do STF e 5,7, 83 e 211 do
STJ, deve ser mantida.
III. Razões de decidir
3. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de
atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n. 182
/STJ).
4. Para a jurisprudência do STJ, "na hipótese em que o atraso na
entrega do imóvel ocorre por culpa do promitente vendedor, o
prejuízo do promitente comprador é presumido, o que enseja o
(AgInt no REsp n. 2.058.675/RN, relator
pagamento de lucros cessantes"
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
, DJe de
).
24/6/2024
26/6/2024
5. Não há falar em exclusão dos lucros cessantes, sob a justificativa de falta
de comprovação dos prejuízos dos adquirentes, ante o atraso na entrega das
chaves. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ.
IV. Dispositivo e tese
6. Agravo interno parcialmente conhecido, e na parte conhecida, desprovido.
Tese de julgamento: "1. A ausência de impugnação específica dos
fundamentos da decisão agravada impede o conhecimento do agravo
interno. 2. A demora na entrega do imóvel resulta no dever de reparação por
lucros cessantes, por presunção de prejuízo do promitente-comprador."
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 402.Jurisprudência relevante
citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.152.930/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti,
Quarta Turma, julgado em
, DJe
; STJ, AgInt no
2/10/2018
16/10/2018
REsp n. 1.773.833/ES, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma,
julgado em
, DJe de
; STJ, AgInt no AgInt no REsp
22/11/2021
25/11/2021
n. 1.830.955/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado
em
, DJe de
."
14/3/2022
18/3/2022
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 26/06/2025 18:04:56
Código de Controle do Documento: 2c6ed8c3-9de6-4343-9ed1-f14579155edf

(AgInt no AREsp n. 2.670.130/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira,
Quarta Turma, julgado em
, DJEN de
- grifou-se)
26/5/2025
29/5/2025
Logo, o acórdão recorrido se alinha à jurisprudência sedimentada neste
STJ.
Ante o exposto, conheço parcialmente e, nessa extensão, nego provimento
ao recurso especial.
Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 15% (quinze por
cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de
20% (vinte por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85,
§ 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se
for o caso.
É o voto.
Documento eletrônico VDA48504616 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 26/06/2025 18:04:56
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.055.208 / SP
Número Registro: 2023/0050385-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10499099020208260002 1049909902020826000250000 20210001031739 20220000331490
Sessão Virtual de
a
12/08/2025
18/08/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. ROGÉRIO DE PAIVA NAVARRO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : NEXT UNO INCORPORACOES LTDA.
RECORRENTE : TORRES ENGENHARIA CONSTRUCAO E INCORPORACAO
EIRELI
ADVOGADOS
: FABIANO HENRIQUE SILVA - SP187407
BIANCA RAMALHO DE OLIVEIRA - SP331735
RECORRIDO
: ROSANGELA OLIVEIRA MACHADO
ADVOGADO
: NÍVEA RODRIGUES PLÁCIDO - SP253952
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
12/08/2025
18/08/2025
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e Daniela
Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.
Documento eletrônico VDA49657505 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 19/08/2025 00:35:56
Código de Controle do Documento: d0adb29f-d9f5-4a05-812e-c7c65709d9a0

Brasília, 18 de agosto de 2025
Documento eletrônico VDA49657505 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 19/08/2025 00:35:56
Código de Controle do Documento: d0adb29f-d9f5-4a05-812e-c7c65709d9a0