Tribunal: STJ
Processo: 1019419-48.2021.8.26.0003
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-05-28

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
NÃO
OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS
AUTOS
E
INTERPRETAÇÃO
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.

Inteiro teor:
AgInt no RECURSO ESPECIAL No 2098567 - SP (2023/0342727-7)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: SEI CHACARA KLABIN EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO
SPE LTDA
ADVOGADOS
: GUSTAVO CLEMENTE VILELA - SP220907
GUSTAVO PINHEIRO GUIMARÃES PADILHA - SP178268A
AGRAVADO
: ENZO HIRATA
AGRAVADO
: MARIA DAS DORES ALVES DA SILVA
ADVOGADOS
: RODRIGO FERREIRA DA COSTA - SP253457
PEDRO RENDON DE ASSIS GONÇALVES - SP310234
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
NÃO
OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS
AUTOS
E
INTERPRETAÇÃO
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu em
parte do recurso e negou-lhe provimento.
II. Razões de decidir
2. Inexiste afronta ao art. 489 do CPC/2015 quando a Corte local
pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas,
manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam
infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-
probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).
4. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela inexistência de
comprovação de que a incorporação estaria submetida ao regime de
patrimônio de afetação e pela necessidade de redução do valor estipulado a
título de cláusula penal. Alterar esse entendimento demandaria o reexame
das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial.
III. Dispositivo
Documento eletrônico VDA47710244 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 27/05/2025 11:09:09
Publicação no DJEN/CNJ de 29/05/2025. Código de Controle do Documento: 1be014db-36b3-446d-8727-fe5dc330bbc4

5. Agravo interno desprovido.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
, por unanimidade, negar provimento ao recurso,
20/05/2025
26/05/2025
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti
e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
27 de maio de 2025
Ministro Antonio Carlos Ferreira
Relator
Documento eletrônico VDA47710244 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 27/05/2025 11:09:09
Publicação no DJEN/CNJ de 29/05/2025. Código de Controle do Documento: 1be014db-36b3-446d-8727-fe5dc330bbc4

AgInt no RECURSO ESPECIAL No 2098567 - SP (2023/0342727-7)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: SEI CHACARA KLABIN EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO
SPE LTDA
ADVOGADOS
: GUSTAVO CLEMENTE VILELA - SP220907
GUSTAVO PINHEIRO GUIMARÃES PADILHA - SP178268A
AGRAVADO
: ENZO HIRATA
AGRAVADO
: MARIA DAS DORES ALVES DA SILVA
ADVOGADOS
: RODRIGO FERREIRA DA COSTA - SP253457
PEDRO RENDON DE ASSIS GONÇALVES - SP310234
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
NÃO
OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS
AUTOS
E
INTERPRETAÇÃO
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu em
parte do recurso e negou-lhe provimento.
II. Razões de decidir
2. Inexiste afronta ao art. 489 do CPC/2015 quando a Corte local
pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas,
manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam
infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-
probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).
4. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela inexistência de
comprovação de que a incorporação estaria submetida ao regime de
patrimônio de afetação e pela necessidade de redução do valor estipulado a
título de cláusula penal. Alterar esse entendimento demandaria o reexame
das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial.
III. Dispositivo
Documento eletrônico VDA47290196 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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5. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno (fls. 415-528) interposto contra decisão desta
relatoria, que conheceu em parte do recurso e negou-lhe provimento (fls. 410-411).
Em suas razões, a parte alega que "a discussão submetida à análise deste
Colegiado limita-se à aplicação da Lei 13.786/2018, tendo em vista que o
empreendimento imobiliário e, consequentemente, o contrato de compra e venda de
imóvel foi submetido ao patrimônio de afetação, questão que não foi analisada pelos
vv. Acórdãos do Tribunal de Origem (CPC, art. 489, §1o, II, III e IV), a despeito da
oposição dos Embargos de Declaração por parte da Agravante" (fl. 419).
Alega a inaplicabilidade das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, destacando que "a
Agravante demonstrou a tempo e modo que os contratos foram firmados em
, após a vigência da Lei no 13.786/2018, prevendo a possibilidade de haver
22/08/2019
a retenção a título de cláusula penal de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos,
na hipótese de desistência dos compradores ou resolução por inadimplemento dos
adquirentes" (fl. 424).
Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do
agravo pelo Colegiado.
A parte agravada não apresentou impugnação (fls. 432-433).
É o relatório.
VOTO
A insurgência não merece acolhida.
A parte não trouxe nenhum argumento capaz de afastar os termos da
decisão agravada, motivo pelo qual deve ser mantida por seus próprios fundamentos
(fls. 410-411):
Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a", da CF,
interposto contra acórdão assim ementado (e-STJ fl. 359):

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES.
Resolução da avença, por desinteresse dos adquirentes. Reclamada,
pela ré, sujeição dos contratantes às disposições contratuais que
estabelecem a devolução de apenas 50% dos valores solvidos.
Disposições, porém, que se mostram excessivamente onerosas ao
consumidor. Necessária observância ao disposto no artigo 51, par. 1o,
III, do Código de Defesa do Consumidor. Majoração do percentual de
retenção de 20% para 25%. Observância da jurisprudência do E. STJ.
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Percentual, ademais, que se coaduna com as disposições da Lei
13.786/18, aplicável ao caso concreto. Não demonstração, ainda, de
constituição de patrimônio de afetação, consoante forma prescrita no
artigo 31-B, da Lei 4.591/64. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 376/379).
Em suas razões (e-STJ fls. 381/397), a parte recorrente aponta violação dos
arts. 67-A, § 5o, da Lei n. 4.591/1964, 110, 421, 422 e 482 do CC/2002 e
489, IV, do CPC/2015, afirmando ser cabível a retenção do percentual
livremente contratado a título de cláusula penal.
Segundo destaca, "o empreendimento em questão está submetido ao
Patrimônio de Afetação, razão pela qual a decisão da Corte de origem,
violou, sem qualquer justificativa, o disposto no artigo 67- A, § 5o da Lei 4591
/64, cuja aplicabilidade é impositiva ao caso em debate" (e-STJ fl. 386).
O recurso foi admitido na origem.
É o relatório.
Decido.
Inexiste afronta ao art. 489, IV, do CPC/2015 quando o acórdão recorrido
pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas
nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese,
poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
Extraem-se as seguintes razões de decidir do aresto impugnado (e-STJ fls.
361):
Ao contrário do alegado, não restou comprovada a constituição de
patrimônio de afetação, cuja forma está prescrita no artigo 31-B, da Lei
4.591/64, verbis: “Considera-se constituído o patrimônio de afetação
mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de
termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos
titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno”. Vale dizer, a
apelante não juntou aos autos a cópia das respectivas matrículas de
imóveis.

Desse modo, não assiste razão à parte, visto que o Tribunal a quo decidiu a
matéria controvertida nos autos, ainda que contrariamente a seus interesses,
não incorrendo em nenhum dos vícios previstos no art. 489 do CPC/2015.
Além disso, modificar o entendimento do acórdão impugnado quanto à
inexistência de comprovação de que a incorporação estaria submetida ao
regime de patrimônio de afetação, nesta hipótese, demandaria a reavaliação
das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos
autos, providência não admitida no âmbito desta Corte, a teor das Súmulas
n. 5 e 7 do STJ.
Ante o exposto, CONHEÇO EM PARTE do recurso especial e, na parte
conhecida, NEGO-LHE PROVIMENTO.
Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários
advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os
limites dos §§ 2o e 3o do referido dispositivo.
Publique-se e intimem-se

Na origem, trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de
restituição de valores, proposta por Enzo Hirata e Maria das Dores Alves da Silva
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contra SEI Chácara Klabin Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. Os autores, ora
recorridos, firmaram contrato de compra e venda de unidades autônomas do
empreendimento “Klabin Paulista Studios” e, por motivos financeiros, manifestaram
desinteresse na continuidade dos contratos, requerendo a rescisão contratual e a
restituição de 90% das quantias pagas (fls. 382-383).
A sentença de primeira instância julgou parcialmente procedente o pedido,
declarando rescindido o compromisso de venda e compra, e determinou a devolução
de 80% das quantias pagas pelos autores, afastando a aplicação da cláusula penal
prevista no contrato (fl. 383).
Inconformada, SEI Chácara Klabin interpôs recurso de apelação,
sustentando que os autores deram causa ao desfazimento da avença e que deveria
ser aplicada a retenção de 50% dos valores pagos, conforme previsão contratual e a
Lei n. 13.786/2018, que trata do patrimônio de afetação (fl. 360).
O acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar a apelação, deu
provimento parcial ao recurso, majorando o percentual de retenção de 20% para 25%,
mas não reconheceu a constituição do patrimônio de afetação, conforme exigido pela
Lei n. 4.591/1964. O Tribunal entendeu que a retenção de 50% dos valores pagos seria
excessivamente onerosa para o consumidor e que o percentual de 25% estaria em
consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (fls. 359-362).
Posteriormente, SEI Chácara Klabin opôs embargos de declaração,
alegando omissão quanto à constituição do patrimônio de afetação e a necessidade de
retenção de 50% dos valores pagos. No entanto, os embargos foram rejeitados, com o
Tribunal afirmando que não haveria omissão na decisão que não reconheceu a
constituição do patrimônio de afetação, acrescentando que a retenção de 50% não é
obrigatória, mesmo que o patrimônio de afetação estivesse constituído (fls. 377-379).
Diante da decisão desfavorável, SEI Chácara Klabin interpôs recurso
especial, alegando violação de dispositivos legais, incluindo o artigo 67-A, § 5o da
Lei n. 4.591/1964 e artigos do Código Civil e do Código de Processo Civil, buscando a
reforma do acórdão para restabelecer os termos contratuais originais (fls. 384-396).
Conforme consta da decisão agravada, a Corte local pronunciou-se, de
forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se
sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo
Juízo.
Ficou assentado que "não restou comprovada a constituição de patrimônio
de afetação, cuja forma está prescrita no artigo 31-B, da Lei 4.591/64, verbis:
“Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer
tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o
caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno”. Vale dizer,
a apelante não juntou aos autos a cópia das respectivas matrículas de imóveis" (fl.
361).
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Desse modo, não há falar em violação do art. 489 do CPC/2015.
Além disso, eventual conclusão desta Corte Superior em sentido contrário
ao das instâncias de origem – quanto à inexistência de comprovação de que a
incorporação estaria submetida ao regime de patrimônio de afetação e à necessidade
de redução do valor estipulado a título de cláusula penal – exigiria revisão de cláusulas
contratuais e incursão no campo fático-probatório, providência vedada na via especial,
nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO DE CONTRATO. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.
CONCLUSÃO ACERCA DA CARÊNCIA DE PROVA DE CONSTITUIÇÃO
DO REGIME DE AFETAÇÃO NO MOMENTO PROCESSUAL OPORTUNO.
SÚMULAS 5 E 7/STJ. CABIMENTO DA RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE
25% (VINTE E CINCO) POR CENTO DA QUANTIA PAGA. AGRAVO
INTERNO DESPROVIDO.
1. O acórdão estabeleceu que a insurgente não fez prova da averbação da
constituição do regime de afetação do imóvel, porquanto não juntou aos
autos, no momento processual oportuno, a demonstração nesse sentido, o
que seria feito pela colação da certidão da matrícula do bem emitida pelo
Cartório de Registro de Imóveis; bem como asseverou que a recorrida
questionou todos os pontos trazidos na contestação; acrescentou que há a
premissa no julgamento de que a prova da constituição de patrimônio de
afetação não foi juntada no momento oportuno - aplicação do art. 434 do
CPC. Óbice das Súmulas 5 e 7/STJ.
2. Julgados desta Corte Superior entendem que, mesmo na hipótese de
devida comprovação da constituição do patrimônio de afetação da
incorporação imobiliária, a retenção dos valores pagos pelo promitente
comprador pode chegar a até 50% (cinquenta por cento), conforme o
estabelecido no art. 67-A, I, e § 5o, da Lei n. 13.786/2018; nada obsta,
portanto, a que o seja em percentual menor, como no mínimo de 25% (vinte
e cinco por cento) da quantia paga.
Precedentes.
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp n. 2.590.853/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
Terceira Turma, julgado em
, DJe de
.)
12/8/2024
15/8/2024

Ademais, esta Corte Superior tem entendimento firmado no sentido de que,
mesmo comprovada a constituição do patrimônio de afetação da incorporação
imobiliária, a retenção dos valores pagos pelo promitente comprador pode alcançar até
50% (cinquenta por cento), nos termos do art. 67-A, inciso I, e § 5o, da Lei n. 13.786
/2018. Nada impede, contudo, que a retenção seja fixada em percentual inferior,
observando-se o mínimo de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
A propósito:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS
ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS
VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
Documento eletrônico VDA47290196 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 08/05/2025 19:57:33
Código de Controle do Documento: 50d6e1f7-ff29-457a-8d43-0dc194a1bc02

1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de
incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no
casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%,
conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5o, da Lei 13.786/2018.
2. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
julgado em
, DJe de
.)
5/6/2023
13/6/2023

Assim, não prosperam as alegações constantes no recurso, incapazes de
alterar os fundamentos da decisão impugnada.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.
É como voto.
Documento eletrônico VDA47290196 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 08/05/2025 19:57:33
Código de Controle do Documento: 50d6e1f7-ff29-457a-8d43-0dc194a1bc02

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no REsp 2.098.567 / SP
Número Registro: 2023/0342727-7
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
1019419482021826000050000
10194194820218260003
1019419482021826000350000
20220000858154 20220000987476
Sessão Virtual de
a
20/05/2025
26/05/2025
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : SEI CHACARA KLABIN EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE
LTDA
ADVOGADOS
: GUSTAVO CLEMENTE VILELA - SP220907
GUSTAVO PINHEIRO GUIMARÃES PADILHA - SP178268A
RECORRIDO
: ENZO HIRATA
RECORRIDO
: MARIA DAS DORES ALVES DA SILVA
ADVOGADOS
: RODRIGO FERREIRA DA COSTA - SP253457
PEDRO RENDON DE ASSIS GONÇALVES - SP310234
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : SEI CHACARA KLABIN EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE
LTDA
ADVOGADOS : GUSTAVO CLEMENTE VILELA - SP220907
GUSTAVO PINHEIRO GUIMARÃES PADILHA - SP178268A
AGRAVADO
: ENZO HIRATA
Documento eletrônico VDA47707894 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 27/05/2025 00:40:53
Código de Controle do Documento: 1698c050-ddf3-4e8f-a031-d147e581b7f4

AGRAVADO
: MARIA DAS DORES ALVES DA SILVA
ADVOGADOS : RODRIGO FERREIRA DA COSTA - SP253457
PEDRO RENDON DE ASSIS GONÇALVES - SP310234
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
20/05/2025
26/05/2025
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e
Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.

Brasília, 26 de maio de 2025
Documento eletrônico VDA47707894 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 27/05/2025 00:40:53
Código de Controle do Documento: 1698c050-ddf3-4e8f-a031-d147e581b7f4