Tribunal: STJ
Processo: 5746903-45.2024.8.09.0051
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-12-17

Ementa:
EMENTA
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
RESCISÃO
CONTRATUAL
DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL.
ABUSIVIDADE.
E CDC. REEXAME FÁTICO-
LEI No 13.786/2018
PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE.
DIVERGÊNCIA
SÚMULA No 7/STJ.
JURISPRUDENCIAL.
1. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato
firmado após a Lei no 13 .786/2018, que acrescentou o
-A à Lei
art. 32
no 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante
da natureza e finalidade do contrato.
2. É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias sem a
análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da
Súmula no 7/STJ.
3. Na hipótese, a divergência jurisprudencial não foi devidamente
demonstrada, porque ausente o cotejo analítico entre os casos confrontados,
violando os arts. 1.029, § 1o, do CPC e 255, § 1o, do Regimento Interno do
STJ.
4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2984303 - GO (2025/0251795-0)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: VIVER
BEM
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
E
PARTICIPACOES LTDA
ADVOGADO
: LUIZ EDUARDO FRANCO COSTA - GO023350
AGRAVADO
: AMERCIDIO PONCIANO LEITE
AGRAVADO
: DIVINA SUELY MOREIRA DO VALE
ADVOGADO
: MARCOS ALBERTO DIAS - GO058441
EMENTA
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
RESCISÃO
CONTRATUAL
DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL.
ABUSIVIDADE.
E CDC. REEXAME FÁTICO-
LEI No 13.786/2018
PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE.
DIVERGÊNCIA
SÚMULA No 7/STJ.
JURISPRUDENCIAL.
1. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato
firmado após a Lei no 13 .786/2018, que acrescentou o
-A à Lei
art. 32
no 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante
da natureza e finalidade do contrato.
2. É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias sem a
análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da
Súmula no 7/STJ.
3. Na hipótese, a divergência jurisprudencial não foi devidamente
demonstrada, porque ausente o cotejo analítico entre os casos confrontados,
violando os arts. 1.029, § 1o, do CPC e 255, § 1o, do Regimento Interno do
STJ.
4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual
de
a
por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos
09/12/2025
15/12/2025,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
16 de dezembro de 2025
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 16/12/2025 18:12:18
Publicação no DJEN/CNJ de 18/12/2025. Código de Controle do Documento: 868e8a80-39c4-4efc-9af0-3094493709d2

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2984303 - GO (2025/0251795-0)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: VIVER
BEM
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
E
PARTICIPACOES LTDA
ADVOGADO
: LUIZ EDUARDO FRANCO COSTA - GO023350
AGRAVADO
: AMERCIDIO PONCIANO LEITE
AGRAVADO
: DIVINA SUELY MOREIRA DO VALE
ADVOGADO
: MARCOS ALBERTO DIAS - GO058441
EMENTA
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
RESCISÃO
CONTRATUAL
DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL.
ABUSIVIDADE.
E CDC. REEXAME FÁTICO-
LEI No 13.786/2018
PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE.
DIVERGÊNCIA
SÚMULA No 7/STJ.
JURISPRUDENCIAL.
1. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato
firmado após a Lei no 13 .786/2018, que acrescentou o
-A à Lei
art. 32
no 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante
da natureza e finalidade do contrato.
2. É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias sem a
análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da
Súmula no 7/STJ.
3. Na hipótese, a divergência jurisprudencial não foi devidamente
demonstrada, porque ausente o cotejo analítico entre os casos confrontados,
violando os arts. 1.029, § 1o, do CPC e 255, § 1o, do Regimento Interno do
STJ.
4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interposto por VIVER BEM EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra a que inadmitiu o recurso especial. O
apelo extremo, fundamentado no
alíneas "a" e "c", da Constituição
art. 105, inciso III,
Federal, insurge-se contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás assim
ementado:

"EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO.
CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE.
E CDC. RECURSO
LEI No 13.786/2018
DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME.
1. Trata-se de apelação cível contra sentença que julgou parcialmente
procedente ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de
imóvel, determinando a devolução de 90% dos valores pagos pelo comprador,
deduzidos eventuais débitos de IPTU, e negando o pedido de devolução da
comissão de corretagem. O vendedor recorre alegando abusividade da decisão,
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sustentando a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 10% do
valor atualizado do contrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.
2. As questões em discussão são: (i) a compatibilidade da retenção de 10% do
valor atualizado do contrato com a
e o Código de Defesa
Lei no 13.786/2018
do Consumidor; e (ii) a abusividade da cláusula penal prevista no contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR.
3. A
Lei do Distrato, é aplicável, mas não afasta a
Lei no 13.786/2018,
incidência do CDC. O contrato configura relação de consumo.
4. O CDC prevê a nulidade de cláusulas que gerem desvantagem exagerada
ao consumidor (art. 51, IV) ou a perda total das prestações pagas (art. 53).
5. A Lei do Distrato permite a retenção de até 10% do valor atualizado do
contrato, mas não a obriga, sendo cabível o controle judicial de eventuais
abusos.
6. A cláusula penal, ao prever a retenção de 10% sobre o valor atualizado do
contrato, é abusiva por gerar onerosidade excessiva ao consumidor,
contrariando a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. A jurisprudência do STJ
orienta a proporcionalidade na retenção, entre 10% e 25% do valor pago, a
depender das circunstâncias.
7. A retenção sobre o valor atualizado poderia causar perda total ou
substancial do valor pago pelo consumidor, gerando saldo devedor, o que
caracteriza abusividade. A sentença, ao determinar a retenção de 10% sobre o
valor pago, atende à jurisprudência do STJ e aos princípios do CDC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recurso desprovido. '1. A
embora aplicável, não afasta
Lei no 13.786/2018,
a incidência do CDC em contratos de compra e venda de imóveis. 2. A cláusula
penal que prevê retenção de 10% do valor atualizado do contrato em caso de
rescisão por iniciativa do comprador é abusiva, devendo ser reduzida para
10% do valor já pago. 3. A sentença deve ser mantida'." (e-STJ fl. 295)

No recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial,
violação do art. 32-A, II, da
porque a retenção de 10% (dez por
Lei no 6.766/1979
cento) sobre o valor atualizado do contrato deveria ser observada no caso concreto.
Após a juntada das contrarrazões (e-STJ fls. 428/431), o recurso especial foi
inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo.
É o relatório.
VOTO
Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame
do recurso especial.
A insurgência não merece prosperar.
Na situação dos autos, verifica-se que o acórdão local fixou premissas fáticas:
(i) relação de consumo; (ii) abusividade da cláusula penal tal como redigida (10% sobre o
valor atualizado do contrato) porque potencialmente conduz a perda substancial (ou
saldo devedor) e desvantagem exagerada; (iii) solução de reduzir a retenção para 10%
(dez por cento) do que foi pago, conforme se extrai do seguinte trecho do julgado:

"(...)
Tendo em vista que o presente caso versa sobre resolução de
compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em parcelamento do
solo (loteamento), aplica-se ao caso a lei do distrato imobiliário. No entanto, a
incidência do referido ato normativo não exclui a aplicação das normas
previstas no Código de Defesa Consumidor. Antes da sua natureza imobiliária,
o negócio em discussão se caracteriza como típico contrato de consumo. Aliás,
a própria 'lei do distrato' fez questão de enfatizar esse diálogo das fontes
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normativas, pois nela consta a aplicação do CDC.(...) É incontroverso que a
resolução do contrato foi motivada por interesse dos consumidores
/adquirentes, ora recorridos. Sobre esse ponto específico, a lei do distrato (i)
determina a restituição dos valores pagos pelo adquirente, atualizados com
base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das
parcelas do preço do imóvel; e (ii) permite a dedução de alguns valores.
(...) Observe-se que a lei não determina que toda a retenção (desconto) seja
exatamente de 10% do valor do contrato. O legislador apenas conferiu a
possibilidade de retenção e estipulou o limite máximo que pode ser subtraído
da quantia a ser restituída ao adquirente.(...) O controle de legalidade não se
confunde com o da abusividade. O primeiro é feito de forma abstrata, a partir
da mera confrontação entre o contrato e a lei. Já o segundo é feito a partir das
circunstâncias do caso concreto. O fato de a cláusula contratual estar em plena
conformidade com o texto legal, não significa que ela esteja isenta de
abusividade. E como não há na lei do distrato a regulação completa e
específica sobre o controle de abusividade de cláusulas insertas em contratos
de consumo, a solução é adotar os parâmetros e as orientações contidas no
Código de Defesa do Consumidor. (...) No caso concreto, também entendo que
a Cláusula Vigésima Segunda, item 22.2, é manifestamente nula. Caso
aplicada à hipótese dos autos, poderia acarretar a perda total das prestações
pagas e gerar um saldo devedor aos consumidores mesmo após a resolução e
devolução do imóvel. E ainda que não se vislumbrasse a possibilidade de
perda total dos valores pagos, a cláusula teria o condão de provocar um
cenário de desvantagem exagerada dos adquirentes, notadamente em vista da
onerosidade excessiva da cláusula penal." (e-STJ fls. 293/303)

Com efeito, para infirmar tais conclusões — e impor, no caso concreto, a
retenção sobre o valor atualizado do contrato — seria necessário revolver o acervo fático-
probatório e a equação econômico-contratual (proporcionalidade concreta, extensão dos
pagamentos, risco de onerosidade), providência vedada pela Súmula no 7/STJ.
Outrossim, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no
sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados
pela lei quando, às luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar
manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que
disposta.
A propósito:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO
POR INICIATIVA DO COMPRADOR . PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO. MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13 .
786/2018. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1 . Com efeito, a
Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser
possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei
quando, às luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar
manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato
em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios
entabulados após a aprovação da
.2. Ademais, o
Lei n. 13.786/2018
percentual de 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em
caso de distrato foi mantido mesmo após a vigência da
.3.
Lei n. 13.786/2018
Agravo interno improvido."
(AgInt no
Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
AREsp 2596111/SP,
Terceira Turma, julgado em
DJe de
)
2/9/2024,
4/9/2024.

"AGRAVO
INTERNO.
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL
.
NÃO
OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N
. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL .
Documento eletrônico VDA52352083 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO
. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E
83 DO STJ . DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO
DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA
N . 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1 .
Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina
e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia,
não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É
possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado
após a Lei n. 13 .786/2018, que acrescentou o
-A à
art. 32
Lei n. 6.766/1979,
quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e
finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no
caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem . 3. Rever o
entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base
na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos
atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4 . A incidência das Súmulas
n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo
constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência
jurisprudencial sobre a mesma questão. 5. A falta de expressa indicação e de
demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência
jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial,
aplicando-se o disposto na Súmula n . 284 do STF. 6. Agravo interno
desprovido."
(AgInt no
Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA,
REsp 2100901/SP,
Quarta Turma, julgado em
DJe de
)
2/9/2024,
4/9/2024.

Por fim, também não há como se conhecer do dissídio, visto que não houve a
realização do devido cotejo analítico entre os arestos confrontados, restando
desatendidas as exigências legais estatuídas pelos arts. 1.029, § 1o, do Código de
Processo Civil e do 255, § 1o, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.
Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 12% (doze por
cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de
15% (quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85,
§ 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for
o caso.
É o voto.
Documento eletrônico VDA52352083 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 14/11/2025 22:13:31
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.984.303 / GO
Número Registro: 2025/0251795-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
574690345 57469034520248090051
Sessão Virtual de
a
09/12/2025
15/12/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. OSNIR BELICE

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES
LTDA
ADVOGADO : LUIZ EDUARDO FRANCO COSTA - GO023350
AGRAVADO
: AMERCIDIO PONCIANO LEITE
AGRAVADO
: DIVINA SUELY MOREIRA DO VALE
ADVOGADO : MARCOS ALBERTO DIAS - GO058441
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA E
VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr.
15/12/2025,
Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA53164830 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 16/12/2025 00:49:40
Código de Controle do Documento: 94a38447-7d75-404d-abb1-07cf054ca9b2

Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins
votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília, 15 de dezembro de 2025
Documento eletrônico VDA53164830 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 16/12/2025 00:49:40
Código de Controle do Documento: 94a38447-7d75-404d-abb1-07cf054ca9b2