Tribunal: STJ
Processo: 0002134-84.2011.8.26.0011
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE
POSSE E INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL RECONHECIDO.
1. Não há que se falar em ofensa ao
do
se o Tribunal de origem se
art. 1.022
CPC/2015
pronunciou suficientemente sobre as questões postas em debate, apresentando
fundamentação adequada à solução da controvérsia, sem incorrer em nenhum dos vícios
mencionados no referido dispositivo de lei.
2. Neste caso, o compromisso de compra e venda foi firmado em 29 de novembro de
1998, sob a égide do Código Civil de 1916, que previa o prazo prescricional vintenário
para ações pessoais. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, e considerando a
regra de transição do artigo 2.028, o prazo aplicável passou a ser o decenal, previsto no
artigo 205 do novo diploma, contado a partir de sua vigência, em janeiro de 2003. Tendo
a ação sido ajuizada em 1o de fevereiro de 2011, é inequívoco que não transcorreu o
prazo prescricional de dez anos previsto para a pretensão de resolução contratual.
3. A posse exercida pelos agravantes sobre o imóvel decorreu de um contrato de
compromisso de compra e venda, o que caracteriza posse precária, desprovida de
, elemento indispensável para a configuração da prescrição aquisitiva.
animus domini
4.O

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 1199979 - SP (2017/0261209-0)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: TERESA CIANCI CORDEIRO
AGRAVANTE
: EURICO AUGUSTO CORDEIRO
ADVOGADOS
: ELEONORA GOMES E OUTRO(S) - SP123105
ANA BEATRIZ BARROS ALVES - SP203855
AGRAVADO
: URBANIZADORA CONTINENTAL S/A - EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES
ADVOGADOS
: THIAGO D ́AUREA CIOFFI SANTORO BIAZOTTI E OUTRO(S) -
SP183615
JOSÉ VICENTE LOPES DA HORA - SP352348
CAROLINE NARVAEZ LEITE - SP334493
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE
POSSE E INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL RECONHECIDO.
1. Não há que se falar em ofensa ao
do
se o Tribunal de origem se
art. 1.022
CPC/2015
pronunciou suficientemente sobre as questões postas em debate, apresentando
fundamentação adequada à solução da controvérsia, sem incorrer em nenhum dos vícios
mencionados no referido dispositivo de lei.
2. Neste caso, o compromisso de compra e venda foi firmado em 29 de novembro de
1998, sob a égide do Código Civil de 1916, que previa o prazo prescricional vintenário
para ações pessoais. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, e considerando a
regra de transição do artigo 2.028, o prazo aplicável passou a ser o decenal, previsto no
artigo 205 do novo diploma, contado a partir de sua vigência, em janeiro de 2003. Tendo
a ação sido ajuizada em 1o de fevereiro de 2011, é inequívoco que não transcorreu o
prazo prescricional de dez anos previsto para a pretensão de resolução contratual.
3. A posse exercida pelos agravantes sobre o imóvel decorreu de um contrato de
compromisso de compra e venda, o que caracteriza posse precária, desprovida de
, elemento indispensável para a configuração da prescrição aquisitiva.
animus domini
4.O acórdão recorrido, ao reformar a sentença, destacou a notoriedade do
inadimplemento dos agravantes e a fragilidade de suas justificativas. Incidência, no
ponto, do óbice da Súmula 7 do STJ.
5. Agravo interno não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra
17/11/2025,
Relatora.
Documento eletrônico VDA52497276 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 19/11/2025 18:15:34
Publicação no DJEN/CNJ de 25/11/2025. Código de Controle do Documento: 78940b98-1021-4296-a510-56c3e4b3b68e

Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e
Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
19 de novembro de 2025

Ministra Maria Isabel Gallotti
Relatora
Documento eletrônico VDA52497276 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 19/11/2025 18:15:34
Publicação no DJEN/CNJ de 25/11/2025. Código de Controle do Documento: 78940b98-1021-4296-a510-56c3e4b3b68e

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 1199979 - SP (2017/0261209-0)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: TERESA CIANCI CORDEIRO
AGRAVANTE
: EURICO AUGUSTO CORDEIRO
ADVOGADOS
: ELEONORA GOMES E OUTRO(S) - SP123105
ANA BEATRIZ BARROS ALVES - SP203855
AGRAVADO
: URBANIZADORA CONTINENTAL S/A - EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES
ADVOGADOS
: THIAGO D ́AUREA CIOFFI SANTORO BIAZOTTI E OUTRO(S) -
SP183615
JOSÉ VICENTE LOPES DA HORA - SP352348
CAROLINE NARVAEZ LEITE - SP334493
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE
POSSE E INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL RECONHECIDO.
1. Não há que se falar em ofensa ao
do
se o Tribunal de origem se
art. 1.022
CPC/2015
pronunciou suficientemente sobre as questões postas em debate, apresentando
fundamentação adequada à solução da controvérsia, sem incorrer em nenhum dos vícios
mencionados no referido dispositivo de lei.
2. Neste caso, o compromisso de compra e venda foi firmado em 29 de novembro de
1998, sob a égide do Código Civil de 1916, que previa o prazo prescricional vintenário
para ações pessoais. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, e considerando a
regra de transição do artigo 2.028, o prazo aplicável passou a ser o decenal, previsto no
artigo 205 do novo diploma, contado a partir de sua vigência, em janeiro de 2003. Tendo
a ação sido ajuizada em 1o de fevereiro de 2011, é inequívoco que não transcorreu o
prazo prescricional de dez anos previsto para a pretensão de resolução contratual.
3. A posse exercida pelos agravantes sobre o imóvel decorreu de um contrato de
compromisso de compra e venda, o que caracteriza posse precária, desprovida de
, elemento indispensável para a configuração da prescrição aquisitiva.
animus domini
4.O acórdão recorrido, ao reformar a sentença, destacou a notoriedade do
inadimplemento dos agravantes e a fragilidade de suas justificativas. Incidência, no
ponto, do óbice da Súmula 7 do STJ.
5. Agravo interno não provido.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por
e
TERESA CIANCI CORDEIRO
contra a decisão singular de fls. 1139-1143 (e-STJ),
EURICO AUGUSTO CORDEIRO
que não admitiu o seu Agravo em Recurso Especial.
Documento eletrônico VDA52069584 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 05/11/2025 18:34:09
Código de Controle do Documento: f9828e72-bc05-4d54-90f8-58423adb8df5

A decisão agravada manteve o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, o qual reformou a sentença de primeiro grau para julgar
procedente a ação de rescisão de compromisso de compra e venda movida pela ora
agravada, URBANIZADORA CONTINENTAL S/A - EMPREENDIMENTOS E
, em razão do inadimplemento contratual dos ora agravantes.
PARTICIPAÇÕES
Em suas razões de agravo interno, os agravantes sustentam, em síntese, que
a decisão singular deve ser reformada. Reiteram a ocorrência de omissão no acórdão
recorrido, violando o artigo 1.022 do Código de Processo Civil. Insistem na tese de
prescrição da pretensão da agravada, com base nos artigos 206, §5o, e 2.028 do Código
Civil, bem como no direito à aquisição do imóvel por usucapião, dada a posse mansa e
pacífica por longo período. Argumentam, ainda, que o inadimplemento contratual se deu
por culpa exclusiva da agravada, que não providenciou a documentação necessária para
a liberação do financiamento imobiliário, configurando a exceção do contrato não
cumprido, conforme o artigo 476 do Código Civil.
A parte agravada foi intimada e apresentou contraminuta, pugnando pela
manutenção da decisão singular.
É o relatório.
VOTO
Consta
dos
autos
que
URBANIZADORA
CONTINENTAL
S/A
-
(doravante, URBANIZADORA) ajuizou ação
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
de rescisão de contrato cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e
danos em face de
e
TERESA CIANCI CORDEIRO
EURICO AUGUSTO CORDEIRO
(doravante, TERESA e EURICO), em razão do inadimplemento de "Instrumento
Particular de Compromisso de Venda e Compra" de imóvel, celebrado em 29 de
novembro de 1998 (e-STJ fls. 43-48).
A autora alegou que a ré pagou apenas parte do preço ajustado, deixando de
quitar o saldo remanescente de R$ 57.960,00 (cinquenta e sete mil, novecentos e
sessenta reais), que deveria ser objeto de financiamento bancário. Notificada para purgar
a mora, a ré permaneceu inerte. Pleiteou, assim, a resolução do contrato, a reintegração
na posse do bem e a condenação da ré ao pagamento das penalidades previstas na
Cláusula Sexta do contrato, ou, subsidiariamente, indenização correspondente ao valor
locatício do imóvel, além das despesas condominiais, tributos e custos de reparo.
A ré, em sua defesa, arguiu a culpa da autora pela não obtenção do
financiamento, em virtude da existência de hipoteca sobre o imóvel que impedia a
operação, configurando a exceção do contrato não cumprido. Apresentou, ainda,
reconvenção, pleiteando indenização por danos materiais e morais decorrentes da
conduta da autora (e-STJ fls. 169-207).
Documento eletrônico VDA52069584 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 05/11/2025 18:34:09
Código de Controle do Documento: f9828e72-bc05-4d54-90f8-58423adb8df5

O Juízo de primeira instância, por meio da sentença de fls. 692-701 (e-STJ),
julgou improcedentes tanto a ação principal quanto a reconvenção, reconhecendo a
inércia prolongada da autora, que somente ajuizou a demanda quase treze anos após o
inadimplemento, o que caracterizaria a
. Declarou a sucumbência recíproca.
supressio
Interpostas apelações por ambas as partes, o Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo deu provimento ao recurso da URBANIZADORA, reformando a sentença
para julgar procedente a ação principal. O acórdão, da relatoria do Desembargador
Natan Zelinschi de Arruda, afastou a prescrição e a tese de usucapião, declarou a
inadimplência da ré, decretou a rescisão do contrato e determinou a reintegração de
posse, condenando a ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios (e-STJ fls.
759-767).
Foram opostos embargos de declaração por ambas as partes. Os embargos
da URBANIZADORA foram parcialmente acolhidos para integrar o acórdão,
estabelecendo que a restituição das parcelas pagas pela ré se daria com a retenção de
10% (dez por cento) para despesas administrativas e multa de 2% (dois por cento) por
descumprimento, além da responsabilidade da ré pelas despesas condominiais e tributos
incidentes sobre o bem no período de ocupação, permitida a compensação (e-STJ fls.
784-789). Os segundos embargos da URBANIZADORA (e-STJ fls. 792-796) e os
embargos de TERESA e EURICO (e-STJ fls. 775-782) foram rejeitados (e-STJ fls. 804-
807 e 784-789, respectivamente).
Contra essas decisões, ambas as partes interpuseram recurso especial.
e
, em seu recurso
TERESA CIANCI CORDEIRO
EURICO AUGUSTO CORDEIRO
especial (e-STJ fls. 810-835), com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional,
alegaram violação dos artigos 535 do Código de Processo Civil de 1973; 113, 128, 187,
206, § 5o, 422 e 476 do Código Civil. Sustentaram, em síntese, a ocorrência de omissão
no acórdão recorrido, a prescrição da pretensão da autora, a exceção do contrato não
cumprido por culpa da vendedora, que não viabilizou o financiamento, e a aquisição da
propriedade por usucapião.
O presente agravo interno não merece provimento.
Com efeito, os argumentos apresentados pelos agravantes não são suficientes
para infirmar os fundamentos da decisão singular, que analisou adequadamente a
controvérsia e aplicou o direito à espécie de forma correta.
Primeiramente, no que tange à alegada violação ao artigo 1.022 do Código de
Processo Civil, não se vislumbra qualquer omissão, contradição ou obscuridade no
acórdão proferido pelo Tribunal de origem. A Corte estadual abordou de maneira clara e
fundamentada todas as questões essenciais para o deslinde da controvérsia,
especialmente a inocorrência de prescrição e a caracterização do inadimplemento
Documento eletrônico VDA52069584 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 05/11/2025 18:34:09
Código de Controle do Documento: f9828e72-bc05-4d54-90f8-58423adb8df5

contratual por parte dos ora agravantes. Conforme ressaltado na decisão agravada, a
prestação jurisdicional foi entregue de forma completa, ainda que o resultado do
julgamento tenha sido desfavorável aos interesses dos agravantes.
No mérito, a questão central reside na análise da prescrição e da culpa pela
rescisão do contrato. A decisão singular, em consonância com a jurisprudência desta
Corte Superior, acertadamente afastou a tese de prescrição. O compromisso de compra
e venda foi firmado em 29 de novembro de 1998, sob a égide do Código Civil de 1916,
que previa o prazo prescricional vintenário para ações pessoais. Com a entrada em vigor
do Código Civil de 2002, e considerando a regra de transição do artigo 2.028, o prazo
aplicável passou a ser o decenal, previsto no artigo 205 do novo diploma, contado a partir
de sua vigência, em janeiro de 2003. Tendo a ação sido ajuizada em 1o de fevereiro de
2011, é inequívoco que não transcorreu o prazo prescricional de dez anos.
Nesse sentido, o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo foi
preciso ao analisar a questão temporal, conforme se extrai do seguinte excerto:

"Registre-se que a contagem do prazo envolvendo lapsos cronológicos do Código
Civil de 2002 tem início, simultaneamente, com o próprio Código, por conseguinte,
não se vislumbra o transcurso de 10 anos, haja vista que a presente ação fora
proposta em 1o de fevereiro de 2011, fls. 02, ao passo que o Código Civil de 2002
entrara em vigor a partir de janeiro de 2003." (e-STJ Fl. 763).

Da mesma forma, não prospera a alegação de usucapião. A posse exercida
pelos agravantes sobre o imóvel decorreu de um contrato de compromisso de compra e
venda, o que caracteriza posse precária, desprovida de
, elemento
animus domini
indispensável para a configuração da prescrição aquisitiva. Enquanto vigente a relação
contratual, a posse é exercida em nome do promitente vendedor, não se podendo falar
em aquisição da propriedade por usucapião.
Quanto à culpa pela rescisão do contrato, a decisão singular alinhou-se ao
entendimento do Tribunal de origem, que concluiu pela inadimplência dos agravantes. A
alegação de que a agravada não forneceu a documentação necessária para o
financiamento não foi comprovada nos autos. A obrigação de obter o financiamento era
dos compradores, e a mera existência de uma hipoteca sobre o imóvel, da qual tinham
ciência, não constituía óbice intransponível, nem justificava a suspensão indefinida dos
pagamentos. O acórdão recorrido, ao reformar a sentença, destacou a notoriedade do
inadimplemento dos agravantes e a fragilidade de suas justificativas:

"Por outro lado, a inadimplência da apelada é notória, já que deixou de pagar as
parcelas pactuadas, consequentemente, descumprira o avençado, o que é suficiente
para a resilição. Destaque-se que a alegação genérica e superficial da requerida, de
que a documentação por parte da requerente estaria pendente, o que inviabilizara o
financiamento para a aquisição do imóvel, não pode sobressair, porquanto não havia
Documento eletrônico VDA52069584 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 05/11/2025 18:34:09
Código de Controle do Documento: f9828e72-bc05-4d54-90f8-58423adb8df5

óbice para que a ré consignasse em pagamento os valores correspondentes,
contudo, optou pela omissão, utilizando-se de oportunismo inconsequente, com o
aspecto teleológico de enriquecimento sem causa." (e-STJ Fl. 766).

Portanto, a análise das questões suscitadas no recurso especial demandaria,
inevitavelmente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado em
sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 desta Corte. A decisão singular, ao
aplicar corretamente o direito e a jurisprudência consolidada, deve ser mantida em sua
integralidade.
Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como voto.
Documento eletrônico VDA52069584 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 05/11/2025 18:34:09
Código de Controle do Documento: f9828e72-bc05-4d54-90f8-58423adb8df5

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 1.199.979 / SP
Número Registro: 2017/0261209-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00021348420118260011 21348420118260011
Sessão Virtual de
a
11/11/2025
17/11/2025
Relator do AgInt
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : URBANIZADORA CONTINENTAL S/A - EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES
ADVOGADOS : THIAGO D ́AUREA CIOFFI SANTORO BIAZOTTI E OUTRO(S) -
SP183615
JOSÉ VICENTE LOPES DA HORA - SP352348
CAROLINE NARVAEZ LEITE - SP334493
AGRAVANTE : TERESA CIANCI CORDEIRO
AGRAVANTE : EURICO AUGUSTO CORDEIRO
ADVOGADOS : ELEONORA GOMES E OUTRO(S) - SP123105
ANA BEATRIZ BARROS ALVES - SP203855
AGRAVADO
: OS MESMOS
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : TERESA CIANCI CORDEIRO
Documento eletrônico VDA52421087 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 18/11/2025 01:06:18
Código de Controle do Documento: ee8ed434-01d1-4d7a-b022-ccee25eb3a34

AGRAVANTE : EURICO AUGUSTO CORDEIRO
ADVOGADOS : ELEONORA GOMES E OUTRO(S) - SP123105
ANA BEATRIZ BARROS ALVES - SP203855
AGRAVADO
: URBANIZADORA CONTINENTAL S/A - EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES
ADVOGADOS : THIAGO D ́AUREA CIOFFI SANTORO BIAZOTTI E OUTRO(S) -
SP183615
JOSÉ VICENTE LOPES DA HORA - SP352348
CAROLINE NARVAEZ LEITE - SP334493
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
11/11/2025
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra.
17/11/2025,
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul
Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.

Brasília, 17 de novembro de 2025
Documento eletrônico VDA52421087 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 18/11/2025 01:06:18
Código de Controle do Documento: ee8ed434-01d1-4d7a-b022-ccee25eb3a34