Tribunal: STJ
Processo: 0821076-10.2018.8.12.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-09-29

Ementa:
EMENTA
DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2882746 - MS (2025/0088983-1)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: IMS
INCORPORADORA
E
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS S/A
ADVOGADOS
: JULIANO TANNUS - MS010292
THIAGO LARA SILVA - MS014075
ANTÔNIO NUNES DA CUNHA FILHO - MS012761
AGRAVADO
: THIAGO TORRES DRUMOND
AGRAVADO
: SIMONY PORTELA DO CARMO DRUMOND
ADVOGADOS
: THIAGO POSSIEDE ARAÚJO - MS017700
EDUARDO POSSIEDE ARAÚJO - MS017701
AFONSO SOUZA CARDOSO POMPEU - MS027522
EMENTA
DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO
DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AGRAVO INTERNO PROVIDO.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão da Presidência do STJ que
conheceu do agravo nos próprios autos para não conhecer do recurso
especial.
II. Questão em discussão
2. Aplicabilidade da Súmula n. 7 do STJ e falta de prequestionamento.
3. Responsabilidade civil da construtora pelo atraso na entrega do imóvel
e índice de correção das dívidas civis.
III. Razões de decidir
4. Conforme a jurisprudência do STJ, "eventual dificuldade criada pela
Administração Pública para a liberação do 'habite-se' constitui fortuito
interno e, portanto, não exclui a responsabilidade da construtora por
" (AgInt no REsp n. 1.483.515/DF,
eventual atraso na entrega do imóvel
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
,
5/11/2024
DJe de
).
18/11/2024
Documento eletrônico VDA50778986 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 26/09/2025 13:37:29
Publicação no DJEN/CNJ de 30/09/2025. Código de Controle do Documento: 71f58a61-cee7-4bc9-8fc6-f7ba7a8b27fa

5. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo
após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do
recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n.
211/STJ.
6. "A matéria de ordem pública também deve atender ao pressuposto
" (AgInt no AREsp n. 2.821.121/GO,
constitucional do prequestionamento
relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em
, DJEN de
9/6/2025
).
12/6/2025
IV. Dispositivo e tese
7. Decisão da Presidência reconsiderada. Agravo em recurso especial
desprovido.
Tese de julgamento: "1. A demora na liberação do "habite-se" constitui
fortuito interno e não exclui a responsabilidade da construtora pelo atraso
na entrega do imóvel. 2. A falta do enfrentamento da tese pelo acórdão
recorrido, mesmo que se trate de questão de ordem pública, impede o
conhecimento
da
matéria
em
sede
especial,
por
ausência
de prequestionamento."
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.821.121/GO,
relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em
; STJ,
9/6/2025
AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.528.474/DF, relator Ministro Raul Araújo,
Quarta Turma, julgado em
; STJ, AgInt no AREsp n. 2.821.121
13/5/2024
/GO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em
.
9/6/2025

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos
16/09/2025
22/09/2025
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria
Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
26 de setembro de 2025
Ministro Antonio Carlos Ferreira
Relator
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Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 26/09/2025 13:37:29
Publicação no DJEN/CNJ de 30/09/2025. Código de Controle do Documento: 71f58a61-cee7-4bc9-8fc6-f7ba7a8b27fa

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2882746 - MS (2025/0088983-1)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: IMS
INCORPORADORA
E
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS S/A
ADVOGADOS
: JULIANO TANNUS - MS010292
THIAGO LARA SILVA - MS014075
ANTÔNIO NUNES DA CUNHA FILHO - MS012761
AGRAVADO
: THIAGO TORRES DRUMOND
AGRAVADO
: SIMONY PORTELA DO CARMO DRUMOND
ADVOGADOS
: THIAGO POSSIEDE ARAÚJO - MS017700
EDUARDO POSSIEDE ARAÚJO - MS017701
AFONSO SOUZA CARDOSO POMPEU - MS027522
EMENTA
DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO
DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AGRAVO INTERNO PROVIDO.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão da Presidência do STJ que
conheceu do agravo nos próprios autos para não conhecer do recurso
especial.
II. Questão em discussão
2. Aplicabilidade da Súmula n. 7 do STJ e falta de prequestionamento.
3. Responsabilidade civil da construtora pelo atraso na entrega do imóvel
e índice de correção das dívidas civis.
III. Razões de decidir
4. Conforme a jurisprudência do STJ, "eventual dificuldade criada pela
Administração Pública para a liberação do 'habite-se' constitui fortuito
interno e, portanto, não exclui a responsabilidade da construtora por
" (AgInt no REsp n. 1.483.515/DF,
eventual atraso na entrega do imóvel
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
,
5/11/2024
DJe de
).
18/11/2024
Documento eletrônico VDA49927064 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 28/08/2025 16:52:31
Código de Controle do Documento: 09a02904-d747-4f67-9a44-ef033cd87edf

5. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo
após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do
recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n.
211/STJ.
6. "A matéria de ordem pública também deve atender ao pressuposto
" (AgInt no AREsp n. 2.821.121/GO,
constitucional do prequestionamento
relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em
, DJEN de
9/6/2025
).
12/6/2025
IV. Dispositivo e tese
7. Decisão da Presidência reconsiderada. Agravo em recurso especial
desprovido.
Tese de julgamento: "1. A demora na liberação do "habite-se" constitui
fortuito interno e não exclui a responsabilidade da construtora pelo atraso
na entrega do imóvel. 2. A falta do enfrentamento da tese pelo acórdão
recorrido, mesmo que se trate de questão de ordem pública, impede o
conhecimento
da
matéria
em
sede
especial,
por
ausência
de prequestionamento."
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.821.121/GO,
relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em
; STJ,
9/6/2025
AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.528.474/DF, relator Ministro Raul Araújo,
Quarta Turma, julgado em
; STJ, AgInt no AREsp n. 2.821.121
13/5/2024
/GO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em
.
9/6/2025

RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno (fls. 526-535) interposto contra decisão da
Presidência do STJ, que conheceu do agravo nos próprios autos para não conhecer do
recurso especial, ante as Súmulas n. 7 do STJ e 282 e 356 do STF (fls. 519-522).
Em suas razões, a parte agravante defende a inaplicabilidade dos referidos
enunciados sumulares.
Ao final, pede a reconsideração da decisão ou a apreciação do agravo pelo
Colegiado.
Impugnação apresentada às fls. 539-545.
É o relatório.
VOTO
Em razão da inaplicabilidade da Súmula n. 7 do STJ no caso concreto,
reconsidero a decisão da Presidência e passo a novo exame do agravo nos próprios
autos.
Documento eletrônico VDA49927064 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 28/08/2025 16:52:31
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Na origem, o recurso especial foi inadmitido em razão da incidência das
Súmulas n. 5 e 7 do STJ e 282 e 356 do STF (fls. 486-494).
O acórdão recorrido foi assim ementado (fls. 408-409):
EMENTA – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C
INDENIZAÇÃO – PRELIMINAR – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA
DIALETICIDADE – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL –
CONFIGURADA – ENTREGA QUE ULTRAPASSOU O PRAZO DE
TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – DANOS MATERIAIS CABÍVEIS –
COBRANÇA DO IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE
DA CONSTRUTORA ATÉ A IMISSÃO NA POSSE DO PROMITENTE-
COMPRADOR – COBRANÇA DESPESAS COM REGISTRO – CARGO DO
COMPRADOR - COBRANÇA DE JUROS DURANTE O ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL – TEMA 996 STJ – DANOS MORAIS – VALOR
MANTIDO – INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL – NÃO CABIMENTO –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Não se infere do apelo que houve ofensa ao princípio da dialeticidade, eis
que há fundamentos de fato e de direito que embasam o inconformismo da
apelante, os quais demarcam a extensão do contraditório perante este órgão
recursal, já que é possível extrair do recurso os argumentos pelos quais a
apelante entende pela reforma da sentença.
De acordo com a disposição contratual, o atraso na entrega do imóvel, que
exceder o prazo estabelecido por razões imputáveis à vendedora, levará ao
pagamento de indenização mensal aos adquirentes, correspondente ao valor
mensal do aluguel cobrado no mercado imobiliário local, nos termos do item
XI, parágrafo segundo. Entrega do imóvel além do prazo de tolerância de
180 dias. Danos materiais verificados.
É entendimento assente na jurisprudência do STJ de que a responsabilidade
pelo pagamento das taxas condominiais e IPTU incidentes sobre a unidade
habitacional pertence à construtora até que ocorra a imissão na posse do
promitente-comprador.
No tocante à cobrança de despesas com a Prefeitura, salvo disposição em
contrário, as despesas inerentes ao registro ficam a cargo do comprador,
O Tribunal Superior, em sede de recursos repetitivos (Tema 996), ao julgar o
R Esp. 1729593/SP em
, decidiu que é ilícito cobrar do adquirente
25/09/2019
juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no
contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período
de tolerância. Dano moral. Valor mantido.
A incidência da multa tem como fato gerador hipótese distinta – rescisão
contratual. Além disso, há expressa previsão contratual de compensação
para o caso de atraso na entrega do imóvel.

Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 441-455).
Nas razões do recurso especial (fls. 457-465), fundamentado no art. 105,
III, "a", da CF, a parte recorrente alega violação dos seguintes dispositivos legais:
(i) art. 12, § 3o, III, do CDC, sustentando que o atraso na entrega do imóvel
decorrente da demora da municipalidade para expedir o "habite-se" configura culpa
exclusiva de terceiro, apta a afastar a responsabilidade civil da construtora, e
(ii) art. 406 do CC, defendendo que o índice aplicável na correção das
dívidas civis é a taxa Selic.
Documento eletrônico VDA49927064 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 28/08/2025 16:52:31
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No agravo (fls. 496-502), afirma a presença dos requisitos de
admissibilidade do especial.
Contraminuta apresentada (fls. 506-511).
A insurgência não merece prosperar.
Quanto à apontada ofensa ao art. 12, § 3o, III, do CDC, destaca-se a
"
jurisprudência do STJ, no sentido de que
eventual dificuldade criada pela
Administração Pública para a liberação do 'habite-se' constitui fortuito interno e,
portanto, não exclui a responsabilidade da construtora por eventual atraso na entrega
"
do imóvel
(AgInt no REsp n. 1.483.515/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti,
Quarta Turma, julgado em
, DJe de
).
5/11/2024
18/11/2024
No mesmo sentido:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC.
INEXISTÊNCIA. DECISÃO EXTRA PETITA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE
DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA 284/STF. RESPONSABILIDADE
CIVIL POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. HABITE-SE TOTAL E
EDIFICAÇÃO DE MEZANINO. PRESCRIÇÃO. PRAZO PRESCRICIONAL
DECENAL (ART. 205 DO CC). NÃO OCORRÊNCIA. ATRASO
OCASIONADO POR EXIGÊNCIA DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. RISCO
INERENTE À ATIVIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
[...]
3. O fortuito interno, fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da
realização do serviço ou da fabricação do produto e relacionado à atividade
empresarial desenvolvida e seus inerentes riscos, como é o caso de óbice
criado por exigência da Administração Pública para a liberação do Habite-se,
não exclui a responsabilidade do fornecedor. Precedentes.
[...]
(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.528.474/DF, relator Ministro Raul Araújo,
Quarta Turma, julgado em
, DJe de
.)
13/5/2024
17/5/2024
O acórdão recorrido revela-se em consonância com o entendimento acima,
ao concluir que (fl. 412):
[...] ao contrário do que alega o requerido, constata-se a culpa contratual da
parte ré pelo atraso na entrega da obra. E, apesar de alegar a culpa da
Municipalidade pela não expedição do habite-se no prazo oportuno, o fato
não retira do requerido a responsabilidade pelo atraso da obra.
Aplica-se ao caso a teoria do risco do empreendimento, ou seja, aquele que
se dispõe a fornecer determinado bem ou serviço deve responder por
eventuais vícios ou defeitos, independentemente de culpa.
Logo, não pode o requerido eximir-se da responsabilidade pelo atraso na
entrega da obra à parte autora, sob a alegação de atraso na expedição do
habite-se.

Não há falar, portanto, em violação do art. 12, § 3o, III, do CDC.
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Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 28/08/2025 16:52:31
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Ademais, conforme consignado na decisão agravada, a tese de afronta ao
art. 406 do CC não foi enfrentada pelo Tribunal
, que nem sequer tratou do
a quo
índice
de correção aplicável no caso concreto.
A despeito da oposição dos aclaratórios de fls. 425-427, referida questão
não constou do recurso integrativo, de modo que a Corte estadual não foi instada a se
manifestar acerca da matéria no momento oportuno.
Ausente o necessário prequestionamento, incide no caso a Súmula n. 211
/STJ.
Por fim, segundo a jurisprudência sedimentada do STJ, "a matéria de ordem
"
pública também deve atender ao pressuposto constitucional do prequestionamento
(AgInt no AREsp n. 2.821.121/GO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado
em
, DJEN de
).
9/6/2025
12/6/2025
Ante o exposto, reconsidero a decisão da Presidência desta Corte (fls. 519-
522), para CONHECER do agravo em recurso especial e NEGAR-LHE PROVIMENTO.
Na forma do art. 85, § 11, do CPC, MAJORO os honorários advocatícios em
20% (vinte por cento) do valor arbitrado em desfavor da parte agravante, observando-
se os limites dos §§ 2o e 3o do referido dispositivo.
É como voto.
Documento eletrônico VDA49927064 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 28/08/2025 16:52:31
Código de Controle do Documento: 09a02904-d747-4f67-9a44-ef033cd87edf

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 2.882.746 / MS
Número Registro: 2025/0088983-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
08210761020188120001
0821076102018812000150003
8210761020188120001
821076102018812000150003
Sessão Virtual de
a
16/09/2025
22/09/2025
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : IMS INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S
/A
ADVOGADOS : JULIANO TANNUS - MS010292
THIAGO LARA SILVA - MS014075
ANTÔNIO NUNES DA CUNHA FILHO - MS012761
AGRAVADO
: THIAGO TORRES DRUMOND
AGRAVADO
: SIMONY PORTELA DO CARMO DRUMOND
ADVOGADOS : THIAGO POSSIEDE ARAÚJO - MS017700
EDUARDO POSSIEDE ARAÚJO - MS017701
AFONSO SOUZA CARDOSO POMPEU - MS027522
EMYNIE SILVA ARCE PICCOLI - MS029725
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - RESPONSABILIDADE CIVIL - INDENIZAÇÃO POR DANO
MATERIAL - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : IMS INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S
/A
Documento eletrônico VDA50756932 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/09/2025 00:35:12
Código de Controle do Documento: 74f112cd-e182-42ac-a7b8-4c1fc8b9ff89

ADVOGADOS : JULIANO TANNUS - MS010292
THIAGO LARA SILVA - MS014075
ANTÔNIO NUNES DA CUNHA FILHO - MS012761
AGRAVADO
: THIAGO TORRES DRUMOND
AGRAVADO
: SIMONY PORTELA DO CARMO DRUMOND
ADVOGADOS : THIAGO POSSIEDE ARAÚJO - MS017700
EDUARDO POSSIEDE ARAÚJO - MS017701
AFONSO SOUZA CARDOSO POMPEU - MS027522
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso, nos termos do
16/09/2025
22/09/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel
Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.

Brasília, 22 de setembro de 2025
Documento eletrônico VDA50756932 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/09/2025 00:35:12
Código de Controle do Documento: 74f112cd-e182-42ac-a7b8-4c1fc8b9ff89