Tribunal: STJ
Processo: 5021313-05.2019.4.02.5001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE
HIPOTECA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL COMERCIAL.
VIOLAÇÃO DO ART. 1.420 DO CÓDIGO CIVIL. INAPLICABILIDADE
DA SÚMULA 308/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULAS 282 E 356/STF. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA.
SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO
ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2613104 - ES (2024/0124617-2)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: ADINALVA MARIA GUIDI
ADVOGADA
: LAIS MOREIRA DE PAULA - ES021546
AGRAVADO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADA
: RACHEL ORMOND CORDEIRO REGO - RJ104569
INTERES.
: CASTELO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE
HIPOTECA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL COMERCIAL.
VIOLAÇÃO DO ART. 1.420 DO CÓDIGO CIVIL. INAPLICABILIDADE
DA SÚMULA 308/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULAS 282 E 356/STF. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA.
SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO
ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão
que inadmitiu recurso especial em ação ordinária visando à
declaração de nulidade de hipoteca incidente sobre imóveis
comerciais, adjudicação compulsória e condenação ao pagamento de
IPTU e taxas condominiais. A sentença de primeiro grau julgou
procedentes os pedidos de nulidade da hipoteca e adjudicação
compulsória, mas improcedente o pedido de condenação ao
pagamento de IPTU e taxas. O Tribunal Regional Federal da 2a
Região reformou a sentença, julgando improcedentes os pedidos, sob
o fundamento de que a Súmula 308/STJ não se aplica a imóveis
comerciais.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) a hipoteca constituída após a
promessa de compra e venda é válida, mesmo sem o registro do
compromisso; (ii) a ausência de registro do compromisso de compra e
venda retira a proteção do adquirente de boa-fé; (iii) a decisão
recorrida violou o art. 1.420 do Código Civil e a Súmula 84 do STJ.
3. A ausência de registro do compromisso de compra e venda
inviabiliza sua oponibilidade a terceiros, conforme entendimento
consolidado no art. 1.420 do Código Civil e na jurisprudência desta
Documento eletrônico VDA51413114 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 15/10/2025 09:04:04
Publicação no DJEN/CNJ de 17/10/2025. Código de Controle do Documento: 15ce9f94-600a-42fd-991b-8e34b9108160

Corte. A Súmula 308/STJ, que protege adquirentes de imóveis contra
hipotecas constituídas pela construtora, aplica-se exclusivamente a
imóveis residenciais vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação,
sendo inaplicável a imóveis comerciais.
4. A análise da validade da hipoteca e da boa-fé da adquirente exige o
reexame de matéria fática e contratual, o que é vedado em recurso
especial pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. Além disso, a ausência de
prequestionamento específico sobre a aplicação da Súmula 84 do STJ
atrai os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF.
5. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, não conhecer do
07/10/2025
13/10/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
15 de outubro de 2025
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
Documento eletrônico VDA51413114 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 15/10/2025 09:04:04
Publicação no DJEN/CNJ de 17/10/2025. Código de Controle do Documento: 15ce9f94-600a-42fd-991b-8e34b9108160

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2613104 - ES (2024/0124617-2)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: ADINALVA MARIA GUIDI
ADVOGADA
: LAIS MOREIRA DE PAULA - ES021546
AGRAVADO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADA
: RACHEL ORMOND CORDEIRO REGO - RJ104569
INTERES.
: CASTELO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE
HIPOTECA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL COMERCIAL.
VIOLAÇÃO DO ART. 1.420 DO CÓDIGO CIVIL. INAPLICABILIDADE
DA SÚMULA 308/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULAS 282 E 356/STF. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA.
SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO
ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão
que inadmitiu recurso especial em ação ordinária visando à
declaração de nulidade de hipoteca incidente sobre imóveis
comerciais, adjudicação compulsória e condenação ao pagamento de
IPTU e taxas condominiais. A sentença de primeiro grau julgou
procedentes os pedidos de nulidade da hipoteca e adjudicação
compulsória, mas improcedente o pedido de condenação ao
pagamento de IPTU e taxas. O Tribunal Regional Federal da 2a
Região reformou a sentença, julgando improcedentes os pedidos, sob
o fundamento de que a Súmula 308/STJ não se aplica a imóveis
comerciais.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) a hipoteca constituída após a
promessa de compra e venda é válida, mesmo sem o registro do
compromisso; (ii) a ausência de registro do compromisso de compra e
venda retira a proteção do adquirente de boa-fé; (iii) a decisão
recorrida violou o art. 1.420 do Código Civil e a Súmula 84 do STJ.
3. A ausência de registro do compromisso de compra e venda
inviabiliza sua oponibilidade a terceiros, conforme entendimento
consolidado no art. 1.420 do Código Civil e na jurisprudência desta
Documento eletrônico VDA51152711 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:33:10
Código de Controle do Documento: 47ba50d5-e084-474d-96ce-bfbd063f4992

Corte. A Súmula 308/STJ, que protege adquirentes de imóveis contra
hipotecas constituídas pela construtora, aplica-se exclusivamente a
imóveis residenciais vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação,
sendo inaplicável a imóveis comerciais.
4. A análise da validade da hipoteca e da boa-fé da adquirente exige o
reexame de matéria fática e contratual, o que é vedado em recurso
especial pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. Além disso, a ausência de
prequestionamento específico sobre a aplicação da Súmula 84 do STJ
atrai os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF.
5. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ADINALVA MARIA
GUIDI (ADINALVA) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado, por sua
vez, com fundamento no art. 105, III, alínea , da Constituição Federal, contra acórdão
a
proferido pelo Tribunal Regional Federal da 2a Região, assim ementado:
ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. HIPOTECA. CEF COMO
CREDOR HIPOTECÁRIO. SALA COMERCIAL. LEVANTAMENTO.
DESCABIMENTO. SÚMULA No 308/STJ. NÃO APLICAÇÃO IN CASU.
APELAÇÃO DA CEF PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA.
1. Cuida-se, na origem, de ação movida em face da CASTELO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL, na qual objetiva Parte Autora a autora: a) seja declarando
nulo o gravame de hipoteca incidente sobre as unidades 209, 318 e
418 do Edifício Mubadalla Office, localizado na Rua Inácio Higno, 673,
Praia da Costa, Vila Velha/ES, com uma vaga de garagem rotativa
cada, bem como seja dada baixa nos respectivos registros imobiliários;
b) a adjudicação compulsória dos bens, suprindo a declaração de
vontade das requeridas e permitindo o registro definitivo da
propriedade em seu nome, na forma do art. 501, do CPC; e c) a
condenação das requeridas ao pagamento das taxas de condomínio e
IPTU incidentes sobre as unidades imobiliárias no período
compreendido entre a conclusão das obras e a efetiva imissão da
requerente na posse.
2. Em que pese argumentação, na sentença ora atacada e na peça
recursal da Embargante, no sentido da possibilidade de levantamento
da hipoteca sobre a sala comercial, já que, em tese, deveriam
“prevalecer integralmente as argumentações que resultaram na
Súmula 308, [de que] a hipoteca celebrada antes ou depois da
promessa de compra e venda não deve ter eficácia perante terceiros
adquirentes do imóvel”, o exame dos precedentes que ensejaram a
edição da referida Súmula evidencia que o entendimento nela
adotado, de que (“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra
e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”) somente
é aplicável a imóveis adquiridos para moradia, mediante financiamento
concedido ao mutuário no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação
– caso completamente distinto do ora analisado, em que se trata de
Documento eletrônico VDA51152711 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:33:10
Código de Controle do Documento: 47ba50d5-e084-474d-96ce-bfbd063f4992

aquisição de salas comerciais, fora do âmbito do Sistema Financeiro
da Habitação.
5. Inaplicabilidade do Verbete Sumular no 308/STJ na hipótese de
aquisição de salas comerciais gravadas com hipoteca pelo agente
financeiro, ainda que tenha agido o adquirente com boa-fé, conforme
entendimento do Col. STJ, assim como do TRF-2a Região.
6. Adoção do mesmo raciocínio que ensejou a edição da Súmula no
308/STJ, na presente hipótese concreta, que “equivale a solapar o
direito real de hipoteca tal e qual previsto no Código Civil, que
assegura o direito de sequela. Somente havendo regra jurídica própria,
como no caso do Sistema Financeiro da Habitação, é possível
oferecer interpretação que afaste o direito do credor de buscar seu
crédito hipotecário havendo a transferência do bem para terceiro”
(STJ, 3a T., AgInt no REsp 1.613.516/GO, Relator: Min. RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 29.11.2017), porquanto a hipoteca não
pode ser levantada, nas circunstâncias do caso em análise, sem que
tenha sido notificado o credor hipotecário, que não for, de qualquer
modo, parte na execução (Artigo 1.501, CC).
(e-
7. Apelação da CEF provida, com reforma da sentença atacada.
STJ, fls. 302-307)

Os embargos de declaração de ADINALVA foram acolhidos apenas para
sanar omissões, sem alteração do resultado do julgamento (e-STJ, fls. 514-520).
Nas razões do agravo, ADINALVA apontou (1) a questão da anterioridade
do compromisso de compra e venda em relação a hipoteca foi devidamente
prequestionada, especialmente após a decisão do STJ no AREsp 2.139.325/ES, que
determinou a análise do tema; (2) a decisão recorrida violou o art. 1.420 do Código
Civil, ao não reconhecer que a hipoteca não poderia ter sido constituída sobre imóvel já
prometido à venda; (3) a ausência de registro do compromisso de compra e venda não
retira a validade do negócio jurídico, conforme a Súmula 84 do STJ; (4) a decisão de
inadmissibilidade do recurso especial incorreu em erro ao aplicar as Súmulas 282 e
356 do STF, pois a matéria foi devidamente enfrentada no acórdão recorrido (e-STJ,
fls. 579-594).
Houve apresentação de contraminuta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL,
defendendo que o recurso especial não merece seguimento por ausência de
prequestionamento, tentativa de reexame de matéria fática e aplicação das Súmulas 7
/STJ, 282/STF e 284/STF (e-STJ, fls. 604-610).
É o relatório.

VOTO
O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
Documento eletrônico VDA51152711 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:33:10
Código de Controle do Documento: 47ba50d5-e084-474d-96ce-bfbd063f4992

, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que
CONHEÇO
não merece prosperar.
Nas razões de seu apelo nobre interposto com fundamento na alínea do
a
inciso III do art. 105 da Constituição Federal, ADINALVA apontou
violação do art.
(1)
1.420 do Código Civil, ao não reconhecer que a hipoteca não poderia ter sido
constituída sobre imóvel já prometido à venda, com preço integralmente quitado antes
da constituição do gravame;
a ausência de registro do compromisso de compra e
(2)
venda não retira a validade do negócio jurídico, conforme a Súmula 84 do STJ;
que
(3)
a decisão recorrida desconsiderou a boa-fé da recorrente, que adquiriu o imóvel de
forma legítima e quitou integralmente o preço antes da constituição da hipoteca; (4)
que a decisão do Tribunal Regional violou o princípio da segurança jurídica, ao permitir
que a hipoteca prevalecesse sobre o compromisso de compra e venda anterior. (e-
STJ, fls. 537-549).
Houve apresentação de contrarrazões pela CEF, defendendo que o recurso
especial não merece provimento por ausência de prequestionamento, tentativa de
reexame de matéria fática e aplicação das Súmulas 7/STJ, 282/STF e 284/STF (e-STJ,
fls. 604-610).
De acordo com a moldura fática dos autos, o caso cuida de ação ordinária
proposta por ADINALVA contra a CASTELO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA (CASTELO) e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, visando à declaração de
nulidade de hipoteca incidente sobre três unidades imobiliárias adquiridas pela autora,
bem como à adjudicação compulsória dos imóveis e à condenação das rés ao
pagamento de IPTU e taxas condominiais.
O Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos de nulidade das
hipotecas e adjudicação compulsória, afastando, contudo, a condenação ao
pagamento de IPTU e taxas, com fundamento na Súmula 308 desta Corte (e-STJ, fls.
240-245).
Irresignada, a CEF interpôs apelação, sustentando a inaplicabilidade da
Súmula 308/STJ a imóveis comerciais. O Tribunal Regional Federal da 2a Região
acolheu o recurso, reformando a sentença para julgar improcedentes os pedidos dde
ADINALVA, sob o argumento de que a referida súmula seria restrita a imóveis
residenciais vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (e-STJ, fls. 302-307).
Ambas as partes opuseram embargos de declaração. A CEF alegou
contradição na fixação dos honorários, arbitrados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), ao
passo que ADINALVA apontou omissão quanto a anterioridade do compromisso de
compra e venda em relação à hipoteca. O TRF2 rejeitou ambos os aclaratórios,
entendendo que não havia vício a ser sanado (e-STJ, fls. 314-317 e 330-335; 359-362).
Documento eletrônico VDA51152711 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:33:10
Código de Controle do Documento: 47ba50d5-e084-474d-96ce-bfbd063f4992

ADINALVA interpôs recurso especial, no qual insistiu na análise da
anterioridade do compromisso de compra e venda. Este Superior Tribunal de Justiça
deu provimento ao apelo nobre, determinando o retorno dos autos ao TRF2 para que
enfrentasse a questão (e-STJ, fls. 491-494).
Em novo julgamento, o Tribunal regional reconheceu que o compromisso de
compra e venda fora firmado antes da hipoteca, mas manteve a validade do gravame,
por ausência de registro da promessa, o que inviabilizaria sua oponibilidade à CEF (e-
STJ, fls. 514-520).
ADINALVA interpôs novamente recurso especial, sustentando violação do
art. 1.420 do Código Civil e reiterando a tese da invalidade da hipoteca. O recurso,
porém, não foi admitido pelo Vice-Presidente do TRF2, sob o fundamento de ausência
de prequestionamento, aplicando-se, por analogia, as Súmulas 282 e 356 do STF (e-
STJ, fls. 537-549 e 562-567).
Contra essa decisão ADINALVA manejou agravo em recurso especial,
afirmando que a matéria estava devidamente prequestionada, sobretudo após o
retorno determinado por este Superior Tribunal (e-STJ, fls. 579-594). A CEF
apresentou contraminuta, pugnando pela manutenção da inadmissibilidade, ao
argumento de ausência de prequestionamento e necessidade de reexame fático,
incidindo a Súmula 7/STJ (e-STJ, fls. 604-610).
O Vice-Presidente do TRF2 manteve a decisão agravada em juízo de
retratação e determinou a remessa dos autos a esta Corte (e-STJ, fls. 614).
O objetivo recursal é decidir se (i) a hipoteca constituída após a promessa
de compra e venda é válida, mesmo sem o registro do compromisso; (ii) a ausência de
registro do compromisso de compra e venda retira a proteção do adquirente de boa-fé;
(iii) a decisão recorrida violou o art. 1.420 do Código Civil e a Súmula 84 do STJ.

(1) Violação do art. 1.420 do Código Civil
ADINALVA sustentou que a hipoteca constituída pela CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL sobre os imóveis adquiridos não poderia ter sido validamente instituída, uma
vez que os bens já haviam sido prometidos à venda por meio de compromisso firmado
em
, com o preço integralmente quitado em
. A hipoteca, por sua
24/10/2013
24/1/2014
vez, foi constituída apenas em
e registrada em
. O art. 1.420 do
5/12/2014
8/1/2015
Código Civil estabelece que “só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar
ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor,
anticrese ou hipoteca”. Assim, ADINALVA argumentou que, à época da constituição da
hipoteca, a construtora CASTELO já não possuía legitimidade para gravar os imóveis,
pois estes já haviam sido alienados a ela, ADINALVA, por meio do compromisso de
compra e venda.
Documento eletrônico VDA51152711 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:33:10
Código de Controle do Documento: 47ba50d5-e084-474d-96ce-bfbd063f4992

No caso em exame, verifica-se que ADINALVA, em verdade, pretende
apenas rediscutir o mérito da controvérsia já apreciada de forma exauriente pelas
instâncias ordinárias. Em relação a apontada violação do art. 1.420 do Código Civil,
constata-se que o Tribunal de origem enfrentou a questão da anterioridade da
promessa de compra e venda em relação a hipoteca, concluindo pela inaplicabilidade
da tese deduzida em razão da ausência de registro do instrumento. Alterar tal
conclusão demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, providência
obstada pela Súmula 7 do STJ.
Dessa forma, no ponto, não se poderia conhecer do recurso pelo óbice
sumular.

(2) Não observância à Súmula 84 do STJ
ADINALVA invocou a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe
que “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse
advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do
registro”. Nesse sentido, ADINALVA argumentou que a ausência de registro do
compromisso de compra e venda no cartório de registro de imóveis não afeta a
validade do negócio jurídico celebrado entre ela e a construtora. ADINALVA destacou
que o compromisso de compra e venda é plenamente válido e eficaz entre as partes e
que a ausência de registro não poderia ser utilizada para legitimar a hipoteca
constituída posteriormente pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
No tocante a alegada incidência da Súmula 84 do STJ, o acórdão recorrido
não emitiu juízo específico sobre a matéria, sequer após a oposição de embargos de
declaração, circunstância que evidencia a ausência de prequestionamento, o que atrai,
por analogia, a aplicação das Súmulas 282 e 356 do STF.
Desse modo, ausente o indispensável prequestionamento quanto ao tema,
aplica-se o óbice sumular, razão pela qual não se pode conhecer do recurso especial
no ponto.

(3) Desconsideração da boa-fé da recorrente
ADINALVA alegou que a decisão recorrida ignorou sua condição de
adquirente de boa-fé. Enfatizou que adquiriu os imóveis de forma legítima, cumprindo
integralmente suas obrigações contratuais, incluindo a quitação do preço antes da
constituição da hipoteca. Argumentou que, ao permitir que a hipoteca prevalecesse
sobre o compromisso de compra e venda, a decisão desconsiderou sua boa-fé e a
proteção que lhe é conferida pelo ordenamento jurídico, especialmente em situações
em que o adquirente age de forma diligente e cumpre todas as obrigações contratuais.
Documento eletrônico VDA51152711 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:33:10
Código de Controle do Documento: 47ba50d5-e084-474d-96ce-bfbd063f4992

Quanto a tese de que teria havido desconsideração da boa-fé da recorrente,
a análise pretendida exige o revolvimento de cláusulas contratuais e do conjunto fático
dos autos, também inviável em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.
Dessa forma, incide o enunciado sumular, o que impede o conhecimento do
recurso.

(4) Violação do princípio da segurança jurídica
ADINALVA sustentou que a decisão do Tribunal Regional Federal da 2a
Região violou o princípio da segurança jurídica ao permitir que a hipoteca constituída
posteriormente prevalecesse sobre o compromisso de compra e venda firmado
anteriormente. Argumentou que a segurança jurídica exige a proteção das legítimas
expectativas das partes, especialmente em situações em que o adquirente já cumpriu
integralmente suas obrigações contratuais. Permitir que a hipoteca prevaleça, segundo
ADINALVA, cria um precedente perigoso, que desestabiliza as relações jurídicas e
prejudica a confiança no mercado imobiliário.
Contudo, no que se refere a alegada violação do princípio da segurança
jurídica, igualmente não há como prosperar. A pretensão recursal de ver reconhecida a
prevalência do compromisso de compra e venda sobre a hipoteca constituída
posteriormente demandaria o reexame das circunstâncias fáticas da contratação, tais
como a data de quitação, a ausência de registro e a condição subjetiva de boa-fé da
adquirente, providência vedada em recurso especial pela incidência da Súmula 7 do
STJ.
Ademais, o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a
orientação pacificada desta Corte Superior no sentido de que a Súmula 308 do STJ
restringe-se a imóveis residenciais vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação,
não se aplicando à aquisição de salas comerciais, o que atrai, ainda, a incidência da
Súmula 83 do STJ.
Confira-se:
AGRAVO
INTERNO.
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE . COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A
CONSTRUTORA
E
O
AGENTE
FINANCEIRO.
VALIDADE.
INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ . PRECEDENTES. 1.
Consoante reiterado entendimento desta Corte Superior, "a Súmula
308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis
comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema
Financeiro de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel
residencial". Assim, "é válida a hipoteca outorgada pela construtora ao
agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da
( AgInt no REsp 1 .
promessa de compra e venda de imóvel comercial"
702.163/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado
em
, DJe
). Precedentes . 2. Agravo interno a que
15/10/2019
6/11/2019
se nega provimento.
Documento eletrônico VDA51152711 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:33:10
Código de Controle do Documento: 47ba50d5-e084-474d-96ce-bfbd063f4992

(AgInt no AREsp: 1.982.469/RS 2021/0287911-0, Julgamento:
, QUARTA TURMA, DJe

15/8/2022
17/8/2022 – sem destaques no
original).

Assim, aplica-se o óbice da súmula, inviabilizando o conhecimento do
especial
Portanto, as razões deduzidas por ADINALVA configuram mero
inconformismo com a decisão adotada pelo Tribunal de origem, não se prestando o
recurso especial à reapreciação do mérito da controvérsia, por não se constituir em
terceira instância revisora, mas em Corte destinada à uniformização da interpretação
da legislação federal infraconstitucional.
Vejam-se os seguintes precedentes
:
[...] 4. Decidida a demanda com análise do contrato e das provas dos
autos, não há como chegar a conclusão diversa, porquanto o STJ não
.
é terceira instância revisora. Incidência das Súmulas 5 e 7 desta Corte
5 . Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp: 1.343.618/PR 2018/0202503-6, Relator.: MARIA
ISABEL GALLOTTI, Julgamento:
, T4 - QUARTA TURMA,
5/6/2023
DJe
– sem destaques no original)
9/6/2023

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO
DE
DISTRIBUIÇÃO.
RESCISÃO.
AÇÃO
INDENIZATÓRIA . CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. VIOLAÇÕES DE
LEI FEDERAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211
/STJ . REVISÃO DAS CONCLUSÕES DO ACÓRDÃO RECORRIDO.
STJ NÃO É TERCEIRA INSTÂNCIA REVISORA. INCIDÊNCIA DAS
SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JULGADOS DESTA CORTE NESSE
SENTIDO . 1. Não decididas pelo acórdão objeto do especial as
matérias referentes aos dispositivos tido como violados, ressente-se o
recurso do necessário prequestionamento. Súmulas 211/STJ. 2 .
Decidida a demanda com análise do contrato e das provas dos autos,
não há como chegar a conclusão diversa, porquanto o STJ não é
terceira instância revisora. Incidência das Súmulas 5 e 7 desta Corte.
3. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp: 1.704.461/SP 2020/0118226-7, Relator.: Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Julgamento:
, TERCEIRA
16/5/2022
TURMA, DJe
– sem destaques no original)
18/5/2022

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE DANOS MORAIS E ESTÉTICOS. CIRURGIA ESTÉTICA. ERRO
MÉDICO
CONSTATADO
.
REEXAME
DAS
CONCLUSÕES
ORIGINÁRIAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. QUANTUM
INDENIZATÓRIO . REVISÃO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ.
REVALORAÇÃO DA PROVA. AFASTAMENTO . HONORÁRIOS
SUCUMBENCIAIS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO
IMPROVIDO . 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior,
Documento eletrônico VDA51152711 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:33:10
Código de Controle do Documento: 47ba50d5-e084-474d-96ce-bfbd063f4992

não há como afastar as premissas fáticas e probatórias estabelecidas
pelas instâncias ordinárias, soberanas em sua análise, pois, na via
estreita do recurso especial, a incursão em tais elementos esbarraria
no óbice do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 2.
A pretensão recursal é de alterar as conclusões sobre os fatos e
provas do processo, para alcançar resultado favorável na demanda .
Isso nada mais é do que o revolvimento do que já foi soberanamente
julgado pelas instâncias ordinárias. O Superior Tribunal de Justiça,
pela via extraordinária do recurso especial, não é terceira instância
revisora e, portanto, não pode rejulgar a prova, como quer o agravante.
As alegações de ofensa à lei federal, no caso, atreladas a essa
descabida pretensão, encontram óbice intransponível na Súmula 7
/STJ. 3 . Agravo interno improvido.
(AgInt no AREsp: 2.202.903/DF 2022/0279336-4, Relator.: MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, Julgamento:
, TERCEIRA TURMA, DJe
3/4/2023

10/4/2023 – sem destaques no original)

Nessas condições,
do agravo para

do
CONHEÇO
NÃO CONHECER
recurso especial.
em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados
MAJORO
em favor da CEF, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC.
É o voto.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4o, ou 1.026, § 2o, ambos do
CPC.
Documento eletrônico VDA51152711 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:33:10
Código de Controle do Documento: 47ba50d5-e084-474d-96ce-bfbd063f4992

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.613.104 / ES
Número Registro: 2024/0124617-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
202201616030 50213130520194025001
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : ADINALVA MARIA GUIDI
ADVOGADA
: LAIS MOREIRA DE PAULA - ES021546
AGRAVADO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADA
: RACHEL ORMOND CORDEIRO REGO - RJ104569
INTERES.
: CASTELO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - HIPOTECA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
07/10/2025
13/10/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Documento eletrônico VDA51383802 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:51:22
Código de Controle do Documento: 5eb300ce-7940-4a40-a79f-eb6822caa2a4

Brasília, 13 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51383802 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:51:22
Código de Controle do Documento: 5eb300ce-7940-4a40-a79f-eb6822caa2a4