Tribunal: STJ
Processo: 0805152-64.2021.8.12.0029
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-12-04

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS
PAGAS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO
OU
OBSCURIDADE.
NÃO
INDICAÇÃO.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.
SÚMULA 284/STF.
SÚMULA 211/STJ.
RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. NATUREZA INDENIZATÓRIA E
COMINATÓRIA. JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL.
1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c devolução de
quantias pagas e compensação de danos morais.
2. A ausência de expressa indicação de obscuridade, omissão ou contradição
nas razões recursais enseja o não conhecimento do recurso especial.
3. A ausência de

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2945901 - MS (2025/0189297-5)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: SAO BENTO INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO
: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO
: DIEGO JOSE SIQUEIRA
ADVOGADOS
: OSVALDO DETTMER JUNIOR - MS017740
JESSICA FERREIRA DA SILVA - MS028463
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS
PAGAS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO
OU
OBSCURIDADE.
NÃO
INDICAÇÃO.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.
SÚMULA 284/STF.
SÚMULA 211/STJ.
RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. NATUREZA INDENIZATÓRIA E
COMINATÓRIA. JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL.
1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c devolução de
quantias pagas e compensação de danos morais.
2. A ausência de expressa indicação de obscuridade, omissão ou contradição
nas razões recursais enseja o não conhecimento do recurso especial.
3. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pela agravante em
suas razões recursais, não obstante a oposição de embargos de declaração,
impede o conhecimento do recurso especial.
4. Conforme orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da
o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual
Lei 13.786/2018,
de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco
por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o
construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo
inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de
cada hipótese concreta. Precedentes.
5. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta
extensão, provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa
25/11/2025
01/12/2025,
parte dar-lhe provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Nancy Andrighi.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Documento eletrônico VDA52806422 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 02/12/2025 19:36:24
Publicação no DJEN/CNJ de 05/12/2025. Código de Controle do Documento: 94c7b026-44e5-431f-ada9-1a0cbd7b8e9b

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
02 de dezembro de 2025
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
Documento eletrônico VDA52806422 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 02/12/2025 19:36:24
Publicação no DJEN/CNJ de 05/12/2025. Código de Controle do Documento: 94c7b026-44e5-431f-ada9-1a0cbd7b8e9b

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2945901 - MS (2025/0189297-5)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE
: SAO BENTO INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO
: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO
: DIEGO JOSE SIQUEIRA
ADVOGADOS
: OSVALDO DETTMER JUNIOR - MS017740

JESSICA FERREIRA DA SILVA - MS028463
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS
PAGAS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO
OU
OBSCURIDADE.
NÃO
INDICAÇÃO.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.
SÚMULA 284/STF.
SÚMULA 211/STJ.
RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. NATUREZA INDENIZATÓRIA E
COMINATÓRIA. JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL.
1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c devolução de
quantias pagas e compensação de danos morais.
2. A ausência de expressa indicação de obscuridade, omissão ou contradição
nas razões recursais enseja o não conhecimento do recurso especial.
3. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pela agravante em
suas razões recursais, não obstante a oposição de embargos de declaração,
impede o conhecimento do recurso especial.
4. Conforme orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da
o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual
Lei 13.786/2018,
de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco
por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o
construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo
inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de
cada hipótese concreta. Precedentes.
5. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta
extensão, provido.

RELATÓRIO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

Examina-se agravo em recurso especial interposto por SAO BENTO
INCORPORADORA LTDA, contra decisão que inadmitiu recurso especial,
fundamentado no
alíneas "a" e "c", da Constituição Federal.
art. 105, inciso III,
Documento eletrônico VDA51826134 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 28/10/2025 11:30:25
Código de Controle do Documento: 4c4d66e9-b6f3-42bc-8655-99ed248b08eb

de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c devolução
Ação:
de quantias pagas e compensação de danos morais, ajuizada por DIEGO JOSE
SIQUEIRA, em desfavor da agravante.
julgou parcialmente procedentes os pedidos para, corrigindo a
Sentença:
letra "B" do Parágrafo Segundo da Cláusula Segunda do Contrato de Compra e
Venda de Lote, estabelecer que o desconto de 10% (dez por cento) referente à Taxa
de Administração incida sobre o valor efetivamente pago pela parte autora e, de
consequência, condenar a agravante a devolver os valores pagos pelo autor.
deu parcial provimento à apelação interposta pela agravante,
Acórdão:
apenas para fixar a data da citação como termo final da obrigação do autor quanto
ao pagamento do IPTU. O acórdão foi assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL – TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE
DA JUSTIÇA AFASTADA – MÉRITO – IRRETROATIVIDADE DA
–
LEI N. 13.786/18
IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE CLÁUSULA PENAL EM PERCENTUAL SUPERIOR AO
CONTRATADO – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – IPTU – OBRIGAÇÃO DEVIDA PELO
COMPRADOR ATÉ A CITAÇÃO – SUCUMBÊNCIA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE –
IMPOSIÇÃO DO ÔNUS AO AUTOR, JÁ QUE ESTE DEU CAUSA AO AJUIZAMENTO DA
DEMANDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I - O autor faz jus ao benefício da gratuidade da justiça, tendo em vista que a prova
documental apresentada reflete a veracidade da alegação de hipossuficiência
econômica. Preliminar de impugnação à gratuidade afastada.
II - É incontroverso o direito do promitente-comprador à restituição dos valores pagos
à promitente-vendedora, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de
indenização, uma vez que a rescisão de um contrato exige, na medida do possível, que
se promova o retorno das partes ao status quo ante. Ao se admitir a fixação de
percentual de 25% como pretendido, estar-se-ia impondo penalidade superior àquela
prevista no pacto, que prevê o percentual de 10% sobre o valor do contrato. Logo, o
percentual de 10% sobre o valor da quantia paga basta para a satisfação das perdas e
danos suportadas.
III - A cobrança da taxa de fruição exige que o promitente- comprador tenha
desfrutado do imóvel. Não é o que se tem na espécie, mesmo porque, sequer foi
transmitida a posse direta do terreno àquele pela promitente vendedora, cujo imóvel,
ao tempo da negociação, segundo os termos do contrato, era desprovido até mesmo
de infraestrutura.
IV - O valor do IPTU deve ser deduzido dos valores a serem restituídos ao autor, pelo
período em que este permaneceu com a posse indireta do bem, devendo a cobrança
ter como termo final a data da citação da parte ré.
V - Não existe fato atribuível à ré que tenha dado ensejo à rescisão do contrato (já que
não há obrigação legal para a rescisão contratual por parte da promitente-vendedora
que, ao contrário, possuía legítimo interesse no cumprimento do pacto). Assim,
considerando que a presente demanda se fundamenta no mero desinteresse no
prosseguimento do pacto pelo autor, sobre ele recairá a integralidade dos ônus
sucumbenciais (e-STJ fl. 155).
Documento eletrônico VDA51826134 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 28/10/2025 11:30:25
Código de Controle do Documento: 4c4d66e9-b6f3-42bc-8655-99ed248b08eb

opostos pela agravante, foram rejeitados.
Embargos de declaração:
aponta a violação dos arts. 926, 1.022, I e II, do CPC; 389,
Recurso especial:
402 e 412 do CC, bem como dissídio jurisprudencial. Além de alegar a ocorrência de
negativa de prestação jurisdicional, pugna pela majoração do percentual de
retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, a fim de se adequar à
jurisprudência deste STJ.
É o relatório.

VOTO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

- Da violação do
I e II, do CPC
art. 1.022,
A ausência de expressa indicação de obscuridade, omissão ou contradição
nas razões recursais enseja o não conhecimento do recurso especial. Aplica-se, neste
caso, a Súmula 284/STF.

- Da ausência de prequestionamento
O acórdão recorrido, apesar da oposição de embargos de declaração, não
decidiu acerca dos argumentos invocados pela agravante em seu recurso especial
quanto aos arts. 926 do CPC; e 389, 402 e 412 do CC, o que inviabiliza o seu
julgamento. Aplica-se, neste caso, a Súmula 211/STJ.

- Da majoração do percentual de retenção
Pormenorizando o comando da
a jurisprudência desta
Súmula 543/STJ,
Corte sedimentou-se acerca das balizas para a aplicação da cláusula penal quando
diante de resilição contratual por iniciativa do consumidor,
:
in verbis

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À

LEI 13.786/2018.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
DESISTÊNCIA
IMOTIVADA
DO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR
DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS
DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM
JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no
âmbito da incorporação imobiliária (
§2o), a jurisprudência do
Lei 4.591/1964, art. 32,
STJ, anterior à
de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa
Lei 13.786/2018,
Documento eletrônico VDA51826134 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 28/10/2025 11:30:25
Código de Controle do Documento: 4c4d66e9-b6f3-42bc-8655-99ed248b08eb

do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de
rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição
dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o
direito de reter parcela do montante (
.
Súmula 543/STJ)
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786 /2018,
deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg
1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti,
a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos
pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para
indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do
contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo
diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da
demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o
empreendimento.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção
em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786 /2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito
em julgado da decisão" (
DJe 22.8.2019).
REsp 1.740.911/DF,
4. Recurso especial parcialmente provido. (
2a Seção,
REsp n. 1.723.519/SP,
DJe de 2/10/2019).

À exceção de eventuais danos extraordinários comprovados, tem-se que o
percentual de retenção abrange, de uma vez só, todos os valores que devem ser
ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e,
ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua
integralidade. Assim, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) engloba
as indenizações que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato
por culpa do consumidor (
3a Turma, DJe 01/12/2020; e AgInt nos
REsp 1.820.330/SP,
EDcl no
4a Turma, DJe 04/09/2020).
AREsp 1.657.016/SP,
No mesmo sentido:
Terceira Turma, DJe
REsp 2.203.421/CE,
15/5/2025;
Terceira Turma, DJe
e
AREsp 2.868.500/GO,
08/05/2025;
EAREsp 1.518.861/DF,
Segunda Seção, DJe 11/4/2025.
Logo, considerando que o percentual fixado pelo Tribunal de origem foi de
10% (dez por cento) dos valores pagos (e-STJ fls. 159-161), deve ser alterado para
25% (vinte e cinco por cento) do
adimplido a fim de se adequar
quantum
à jurisprudência desta Corte.

DISPOSITIVO

Documento eletrônico VDA51826134 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 28/10/2025 11:30:25
Código de Controle do Documento: 4c4d66e9-b6f3-42bc-8655-99ed248b08eb

Forte
nessas
razões,
CONHEÇO
DO
AGRAVO
para
CONHECER PARCIALMENTE do recurso especial e, nesta extensão, dar-LHE
PROVIMENTO, a fim de majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco
por cento) dos valores pagos pelo agravado.

Documento eletrônico VDA51826134 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 28/10/2025 11:30:25
Código de Controle do Documento: 4c4d66e9-b6f3-42bc-8655-99ed248b08eb

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.945.901 / MS
Número Registro: 2025/0189297-5
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
08051526420218120029
0805152642021812002950002
8051526420218120029
805152642021812002950002
Sessão Virtual de
a
25/11/2025
01/12/2025

Relator
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : SAO BENTO INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO
: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO
: DIEGO JOSE SIQUEIRA
ADVOGADOS : OSVALDO DETTMER JUNIOR - MS017740
JESSICA FERREIRA DA SILVA - MS028463
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 25/11/2025
a
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso e, nessa parte deu-lhe
01/12/2025,
provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Nancy Andrighi.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.
Documento eletrônico VDA52792262 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 02/12/2025 00:47:36
Código de Controle do Documento: 46da17b7-b77f-416a-88d9-1885ba466b98

Brasília, 01 de dezembro de 2025
Documento eletrônico VDA52792262 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 02/12/2025 00:47:36
Código de Controle do Documento: 46da17b7-b77f-416a-88d9-1885ba466b98