Tribunal: STJ
Processo: 0010002-23.2016.8.19.0209
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-12-03

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. CONTRATO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO VENDEDOR.
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. SÚMULA 543 DO STJ.
SÚMULA 7/STJ.
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. TRANSCRIÇÃO DE
EMENTAS. SÚMULA 284/STF.
1. Agravo interno contra

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2373086 - RJ (2023/0165543-9)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: ERBE INCORPORADORA S.A.
OUTRO NOME
: TEGRA INCORPORADORA S.A
AGRAVANTE
: ERBE INCORPORADORA 001 S.A.
OUTRO NOME
: TG RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
ADVOGADOS
: RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162574
ROMILTON DA SILVA MELO - RJ189868
THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - SP397315
AGRAVADO
: RICARDO DE MELLO ALMEIDA
ADVOGADOS
: JULIANA LUIZA DOS SANTOS - RJ221761
RODOLFO PAES DE ANDRADE BORZONE - RJ139963
RICARDO COELHO DE ARAÚJO - RJ180239
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. CONTRATO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO VENDEDOR.
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. SÚMULA 543 DO STJ.
SÚMULA 7/STJ.
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. TRANSCRIÇÃO DE
EMENTAS. SÚMULA 284/STF.
1. Agravo interno contra decisão que não conheceu do agravo em recurso especial por
entender que o recurso especial seria intempestivo. Tempestividade comprovada nos
autos.
2. Alterar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, notadamente com relação à
culpa exclusiva da parte agravante pela resolução do contrato, demandaria,
necessariamente, o reexame de fatos e provas (Súmula 7/STJ)
3. “Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel,
por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve
ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem. Incidência da
Súmula n. 83 do STJ” (AgInt no
relator Ministro João Otávio de

AREsp n. 2.151.315/SP,
Noronha, Quarta Turma, julgado em
DJe de
)
27/11/2023,
30/11/2023.
4. Para a caracterização do dissídio jurisprudencial, nos termos do
§ 1o, do
art. 1.029,
Código de Processo Civil e 255, §§ 1o e 3o, do Regimento Interno do Superior Tribunal de
Justiça, é necessária a demonstração da similitude fática e da divergência na
interpretação do direito entre os acórdãos confrontados, não bastando a simples
transcrição de ementas. Aplicação analógica da Súmula 284/STF.
5. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão de fls. 1068 - 1069
e, em novo exame, conhecer do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial
e, nessa extensão, negar-lhe provimento.
ACÓRDÃO
Documento eletrônico VDA52808131 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 02/12/2025 17:52:17
Publicação no DJEN/CNJ de 04/12/2025. Código de Controle do Documento: 43900c4c-e58d-42d1-b85e-4817cabe50ab

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 25/11/2025
a
por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos
01/12/2025,
termos do voto da Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e
Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
02 de dezembro de 2025

Ministra Maria Isabel Gallotti
Relatora
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Publicação no DJEN/CNJ de 04/12/2025. Código de Controle do Documento: 43900c4c-e58d-42d1-b85e-4817cabe50ab

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2373086 - RJ (2023/0165543-9)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: ERBE INCORPORADORA S.A.
OUTRO NOME
: TEGRA INCORPORADORA S.A
AGRAVANTE
: ERBE INCORPORADORA 001 S.A.
OUTRO NOME
: TG RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
ADVOGADOS
: RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162574
ROMILTON DA SILVA MELO - RJ189868
THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - SP397315
AGRAVADO
: RICARDO DE MELLO ALMEIDA
ADVOGADOS
: JULIANA LUIZA DOS SANTOS - RJ221761
RODOLFO PAES DE ANDRADE BORZONE - RJ139963
RICARDO COELHO DE ARAÚJO - RJ180239
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. CONTRATO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO VENDEDOR.
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. SÚMULA 543 DO STJ.
SÚMULA 7/STJ.
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. TRANSCRIÇÃO DE
EMENTAS. SÚMULA 284/STF.
1. Agravo interno contra decisão que não conheceu do agravo em recurso especial por
entender que o recurso especial seria intempestivo. Tempestividade comprovada nos
autos.
2. Alterar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, notadamente com relação à
culpa exclusiva da parte agravante pela resolução do contrato, demandaria,
necessariamente, o reexame de fatos e provas (Súmula 7/STJ)
3. “Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel,
por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve
ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem. Incidência da
Súmula n. 83 do STJ” (AgInt no
relator Ministro João Otávio de

AREsp n. 2.151.315/SP,
Noronha, Quarta Turma, julgado em
DJe de
)
27/11/2023,
30/11/2023.
4. Para a caracterização do dissídio jurisprudencial, nos termos do
§ 1o, do
art. 1.029,
Código de Processo Civil e 255, §§ 1o e 3o, do Regimento Interno do Superior Tribunal de
Justiça, é necessária a demonstração da similitude fática e da divergência na
interpretação do direito entre os acórdãos confrontados, não bastando a simples
transcrição de ementas. Aplicação analógica da Súmula 284/STF.
5. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão de fls. 1068 - 1069
e, em novo exame, conhecer do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial
e, nessa extensão, negar-lhe provimento.
RELATÓRIO
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Trata-se de agravo interno interposto em face da decisão de fls. 1068-1069,
proferida pela Presidência desse STJ, que não conheceu do recurso que buscava a
reforma de acórdão assim ementado:

APELAÇÕES CÍVEIS. NOVO JULGAMENTO. ANULAÇÃO DO ACÓRDÃO
ANTERIORMENTE PROFERIDO POR ESTA EG. CÂMARA. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL, RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS, INDENIZAÇÃO POR
LUCROS CESSANTES, INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E DANO
MORAL. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO
PARA RESCINDIR O CONTRATO, DETERMINAR A DEVOLUÇÃO PELO
VENDEDOR DO EQUIVALENTE A 80% DAS PRESTAÇÕES PAGAS E
CONDENAR A PARTE RÉ, AINDA, AO PAGAMENTO DE MULTA MORATÓRIA.
IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. SALA COMERCIAL. INAPLICABILIDADE
DO CDC À HIPÓTESE. MORA DA RÉ EVIDENCIADA. CLÁUSULA DE
TOLERÂNCIA NAS PROMESSAS DE COMPRA E VENDA. NÃO ABUSIVIDADE.
INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO SUMULAR No 350 DO EG. TJRJ. ABUSIVIDADE DA
CLÁUSULA QUE ESTABELECE PRAZO INDETERMINADO DE PRORROGAÇÃO,
EM RAZÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR, UMA VEZ QUE DEIXA A
CRITÉRIO DO VENDEDOR A ENTREGA DO BEM. DEVOLUÇÃO DE TODOS OS
VALORES COMPROVADAMENTE PAGOS QUE SE IMPÕE, DE FORMA QUE AS
PARTES RETORNEM AO STATUS QUO ANTE. LUCROS CESSANTES E
INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INCOMPATIBILIDADE COM O
PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.
SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Discussão acerca de
negócio jurídico de compra e venda de sala comercial, não se enquadrando o autor
no conceito final de consumidor, na medida em que a aquisição do imóvel se daria
com vistas ao implemento de atividade econômica empresária ou obtenção de
aluguel. Precedentes;
2. “Nos contratos de promessa de compra e venda decorrentes de incorporação
imobiliária, é válida a cláusula de tolerância de prorrogação de 180 dias para a
entrega do imóvel, pactuada expressamente pelas partes. ” (Enunciado sumular no
350 do Eg. TJRJ);
3. É abusiva a cláusula que estabelece prazo indeterminado de prorrogação, em
razão de caso fortuito ou força maior, uma vez que deixa a critério do vendedor a
entrega do bem. Falta de mão de obra especializada e de material de construção que
não são suficientes a representar escusa a morosidade da ré, não guardando a
imprevisibilidade que lhes pretende atribuir, tratando-se de fortuito interno.
Precedentes desta Eg. Câmara;
4. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Enunciado Sumular n. 543 do Col.
Superior Tribunal de Justiça);
5.
, restou caracterizado o descumprimento contratual pela parte ré no que diz
In casu
ao prazo para a entrega da unidade imobiliária (sala comercial), o que dá ensejo à
rescisão do contrato. Impositiva restituição dos valores comprovadamente pagos,
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integralmente, incluídos os valores pagos a título de comissão de corretagem,
corrigidos monetariamente a contar do desembolso e com juros legais a contar da
citação,
6. Lucros cessantes e inversão de cláusula penal moratória. Incompatibilidade com o
pedido de rescisão contratual;
7. Danos morais não configurados. Inadimplemento contratual que, por si só, não
gera dano moral. Tratando-se de sala comercial, vê-se que o contrato foi celebrado
com fins de investimento pelo demandante, não se verificando situação tenha gerado
prejuízos para além dos materiais. Inexiste, pois, qualquer demonstração de que os
fatos tenham causado grave constrangimento ou intenso sofrimento que configure
ofensa aos direitos da personalidade. Precedentes;
8. Parcial provimento dos recursos.

Nas razões de agravo interno, a parte agravante alega que seu recurso
especial foi interposto tempestivamente.
Por meio da decisão de fls. 1092, intimei a parte agravante a comprovar a
tempestividade do recurso, dada a nova redação do
§ 6o, do CPC.
art. 1.003,
A parte comprovou a tempestividade às fls. 1095-1140.
Nas razões de recurso especial, a parte agravante sustenta que o acórdão
recorrido incorreu em violações aos arts. 104 do Código Civil, 396 do Código Civil e 67-A
da Lei 13.786/2018.
Sustenta a impossibilidade de rescisão contratual, defendendo a validade e a
prevalência das cláusulas pactuadas e da retenção contratual em caso de rescisão,
invocando o
e a força obrigatória de cláusulas que preveem
pacta sunt servanda
retenção e cláusula penal.
Defende, com relação aos juros moratórios sobre valores a serem restituídos,
a incidência apenas a partir do trânsito em julgado, à luz do
do Código Civil.
art. 396
Além disso, teria sido violado o
-A da
ao não se
art. 67
Lei 13.786/2018,
considerar que o empreendimento está sujeito ao regime do patrimônio de afetação, o
que impediria a restituição integral sob pena de comprometer a solvência do projeto e os
direitos de terceiros adquirentes.
Argumenta, também, que a cláusula contratual de retenção de valores pagos
(cláusula 7.4) era válida e eficaz, estando de acordo com precedentes desta Corte, e que
o percentual de retenção deveria ter sido fixado em 25%, conforme jurisprudência
consolidada.
Aponta, por fim, a existência de dissídio jurisprudencial.
Contrarrazões às fls. 994-1006.
É o relatório.
VOTO
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Assiste razão à parte agravante quanto à tempestividade de seu recurso, que
ficou devidamente comprovada no caso (fls. 1095-1140).
Ainda assim, melhor sorte não socorre à agravante.
Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual cumulada com
indenização por danos materiais e morais, em razão do atraso na entrega da unidade
559, setor B, do empreendimento “One World Offices”, cuja entrega das chaves estava
prevista para julho de 2014, com cláusula de tolerância de 180 dias, e pretensão de
tutela para abstenção de negativação, rescisão com restituição integral dos valores
pagos (inclusive corretagem, ITBI e registros), lucros cessantes, danos morais e cláusula
penal moratória (fls. 3-33).
O Juízo de primeira instância julgou improcedentes os pedidos de danos
morais, devolução da corretagem e lucros cessantes, mas julgou parcialmente
procedentes os demais pedidos para: (i) declarar a rescisão do contrato, com devolução
de R$ 45.240,46, corrigidos desde o desembolso e juros legais a contar do trânsito em
julgado; (ii) condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de cláusula penal moratória
mensal correspondente a 1% dos valores pagos pelo autor, de
até a sentença,
1/2/2015
com correção e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.
O Tribunal de origem deu parcial provimento ao recurso do autor, ora
agravado, para condenar a parte agravante a “restituí-lo todos os valores
comprovadamente pagos, integralmente, incluídos os valores referentes à comissão de
corretagem, corrigidos monetariamente a contar do desembolso e com juros legais a
” (fl. 698).
contar da citação
Além disso, o Tribunal deu parcial provimento ao recurso da parte agravante “
para afastar a condenação ao pagamento de cláusula penal moratória mensal
correspondente a 1% dos valores pagos pelo autor, a partir de
até a data da
01/02/2015
” (fl. 698).
rescisão contratual
Nesse cenário, a parte agravante, ré na ação de origem, interpôs recurso
especial.
Assim, quanto à alegação da parte, no sentido de que não seria possível
rescindir o contrato, verifica-se que o Tribunal de origem assentou expressamente, com
base nas provas dos autos, que ficou caracterizado o atraso na entrega do imóvel por
culpa exclusiva da parte agravante, de tal modo que o adquirente do imóvel tem direito à
resolução do contrato, com restituição de todos os valores comprovadamente pagos. A
propósito, trechos do acórdão recorrido (fl. 863):

A demora na entrega é fato sobre a qual não pairam controvérsias. A parte ré
/apelante admite o atraso expressamente em sua peça de defesa, se limitando a
alegar ausência de culpa pelo atraso no cronograma da obra. Alegou ocorrência de
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caso fortuito ou força maior, em especial a falta de mão de obra especializada e de
material de construção, invocando a cláusula 8.3.2 do pacto, que dispõe (cf. índex 34
– e-fls. 54/55 -): (...)
Ocorre que é patente a abusividade e nulidade da cláusula que estabelece prazo
indeterminado de prorrogação, em razão de caso fortuito ou força maior, uma vez
que deixa a critério do vendedor a entrega do bem.
Registre-se, ademais, que os fatores alegados - falta de mão de obra especializada e
de material de construção - não são suficientes a representar escusa a sua
morosidade, não guardando a imprevisibilidade que que lhes pretende atribuir, dada
a expectativa de sua ocorrência nesta modalidade de negócio. Aliás, aqui reside uma
das razões da existência do ajuste de dilação. Situação que, portanto, configura
fortuito interno. (...)
Concluído, assim, que o atraso ocorreu por culpa exclusiva da parte ré, tem o
autor direito de resolver o contrato, sendo restituído de todos os valores
comprovadamente pagos, integralmente, incluídos os valores referentes à
comissão de corretagem, corrigidos monetariamente a contar do desembolso e
com juros legais a contar da citação, nos termos do
do Código Civil, de
art. 405
forma que as partes retornem ao status quo ante.

Com efeito, alterar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem,
notadamente com relação à culpa exclusiva da parte agravante pela resolução do
contrato, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, providência
vedada pela Súmula 7/STJ.
Além disso, com relação ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que o
Tribunal de origem entendeu que a incidência dos juros de mora deve ocorrer a partir da
data da citação, sob o fundamento de que a resolução do contrato se deu por culpa
exclusiva da parte vendedora (cf. trecho acima destacado).
Em hipóteses como a dos autos, nas quais a resolução contratual se dá por
culpa exclusiva do vendedor/construtor, a orientação desta Corte é no sentido de que o
termo inicial dos juros de mora é a data da citação.
A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO
DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA, DE PLANO, NÃO
CONHECER DO APELO NOBRE. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE
DEMANDADA.
(...) 3. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nos
casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, por culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, é devida a imediata e integral restituição das
parcelas pagas pelo comprador, bem como a incidência de juros de mora sobre
o valor a ser restituído a partir da citação. Incidência da Súmula 83 desta E.
Corte.
4. Agravo interno desprovido.
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(AgInt no
relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma,
AREsp n. 2.248.235/RJ,
julgado em
DJe de
)
26/6/2023,
30/6/2023.

Nesse mesmo sentido: AgInt no
Rel. Ministro Marco
AREsp 2.106.427/RJ,
Aurélio Bellizze, DJe
AgInt no
Rel. Ministro Luis Felipe
5/10/2022;
REsp 1.987.981/SP,
Salomão, DJe 16/8/2022.
Assim, quanto ao ponto, observa-se que o acórdão recorrido está em
conformidade com a orientação desta Corte.
Além disso, o pleito da parte agravante de reter 25% dos valores pagos não se
sustenta, uma vez que, de acordo com o Tribunal de origem, foi a parte agravante quem
deu causa à resolução do negócio jurídico, de forma que a parte agravada faz jus à
integralidade dos valores pagos, nos termos da Súmula 543/STJ.
Quanto à devolução da comissão de corretagem, o Tribunal de origem
entendeu que a comissão também deveria ser devolvida, sob o fundamento de que quem
deu causa à resolução do contrato foi a parte agravante/vendedora.
Nesse sentido, a orientação deste STJ é a de que a resolução do contrato de
compra e venda de imóvel por culpa do vendedor enseja a restituição de todas as
parcelas pagas pelo adquirente, incluindo a comissão de corretagem. A propósito:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES.
RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo que, em ação de resolução contratual com restituição de valores,
determinou a devolução parcial das parcelas pagas, com retenção de 20%, e não
reconheceu a devolução da taxa de corretagem.
2. Fato relevante. O contrato de compra e venda de unidade hoteleira não foi
cumprido no prazo estipulado, e a ausência do habite-se foi constatada. O Tribunal
de origem presumiu o prejuízo do adquirente e determinou a restituição parcial das
parcelas pagas.
3. As decisões anteriores. O Tribunal de origem aplicou a Súmula n. 543 do STJ,
mas de forma parcial, determinando a devolução de 20% dos valores pagos, sem
incluir a taxa de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se, em caso de inadimplemento
contratual por parte do vendedor, o comprador tem direito à devolução integral das
parcelas pagas, incluindo a taxa de corretagem, conforme a Súmula n. 543 do STJ.
5. A questão também envolve a análise da retenção de 20% dos valores pagos,
considerando a alegação de inadimplemento exclusivo do vendedor e a aplicação
das normas de proteção ao consumidor. III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A jurisprudência do STJ estabelece que, em caso de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, o
comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas, incluindo a comissão
de corretagem.
7. A retenção de 20% dos valores pagos é indevida, pois o inadimplemento foi
exclusivo do vendedor, e a devolução integral respeita os direitos do consumidor.
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8. A decisão do Tribunal de origem não está em conformidade com a jurisprudência
consolidada do STJ, que prevê a restituição integral dos valores pagos em casos de
inadimplemento do vendedor. IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso provido para determinar a devolução integral dos valores pagos, incluindo
a taxa de corretagem.
Tese de julgamento: "1. Em caso de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem
direito à devolução integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de
corretagem. 2. A retenção de valores pagos é indevida quando o
inadimplemento é exclusivo do vendedor, respeitando os direitos do
consumidor".
Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil,
Código Civil,
art. 1.022;
arts. 405 e 475; Código de Defesa do Consumidor, arts. 35, III, e 51, IV.
Jurisprudência relevante citada: AgInt no
relator Ministro
AREsp n. 2.128.645/RS,
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
AgInt no
26/2/2024;
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
AREsp n. 2.119.524/PR,
5/6/2023.
(
relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma,
REsp n. 1.881.778/SP,
julgado em
DJEN de
)
24/2/2025,
27/2/2025.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE
MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. CULPA
EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR . DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS
PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULA N.
83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Aplica-se a Súmula n. 7 d o STJ na hipótese em que o acolhimento da tese
defendida no recurso especial implicar, necessariamente, o reexame de matéria
fático-probatória dos autos.
2. Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda
de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das
parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de
corretagem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no
relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta
AREsp n. 2.151.315/SP,
Turma, julgado em
DJe de
)
27/11/2023,
30/11/2023.

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DO
CONTRATO. VIOLAÇÃO DO
DO
NÃO OCORRÊNCIA.
ART. 1.022
CPC/2015.
CULPA DO VENDEDOR. REEXAME FÁTICO E PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ.
DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO
ESTADUAL COM ENTENDIMENTO DO STJ.
DIVERGÊNCIA
SÚMULA 83/STJ.
JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do
quando o eg. Tribunal
CPC/2015
estadual aprecia a controvérsia de forma completa e devidamente fundamentada,
não incorrendo em omissão, contradição ou obscuridade.
2. O eg. Tribunal estadual, com arrimo nos elementos probatórios dos autos, concluiu
que a rescisão do contrato de compra e venda decorreu de culpa exclusiva do
vendedor. A pretensão de alterar esse entendimento, considerando as circunstâncias
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do caso concreto, demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, o que é
inviável em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ.
3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo
ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui
a comissão de corretagem. Precedentes.
4. Divergência jurisprudencial não comprovada devido à incidência das Súmulas 7 e
83 do STJ, aplicáveis ao apelo nobre manejado pelas alíneas "a" e "c" do permissivo
constitucional.
5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame,
desprover o recurso especial.
(AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
AREsp n. 1.809.686/SP,
julgado em
DJe de
)
25/10/2021,
25/11/2021.

Na hipótese dos autos, o Tribunal estadual consignou expressamente que
ficou “caracterizado o descumprimento contratual pela parte ré no que diz ao prazo para
a entrega da unidade imobiliária (sala comercial), o que dá ensejo à rescisão do
contrato”, de modo que é devida “restituição dos valores comprovadamente pagos,
integralmente, incluídos os valores pagos a título de comissão de corretagem” (fl. 680),
nos moldes da orientação desse STJ.
Por fim, anoto que a apontada divergência jurisprudencial não foi
demonstrada, haja vista que a parte se limitou a transcrever, lado a lado, as ementas dos
acórdãos recorrido e paradigma, sem a demonstração analítica das circunstâncias fáticas
que assemelham as causas, o que não atende ao disposto no artigo 1.029, § 1o, do CPC
e atrai o disposto no verbete n. 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.
Vale notar que “[e]sta Corte já pacificou o entendimento de que a simples
transcrição de ementas e de trechos de julgados não é suficiente para caracterizar o
cotejo analítico, uma vez que requer a demonstração das circunstâncias identificadoras
da divergência entre o caso confrontado e o acórdão paradigma, mesmo no caso de
dissídio notório” (AgInt no
relator Ministro Mauro Campbell
AREsp n. 1.242.167/MA,
Marques, Segunda Turma, DJe de
.
5/4/2019)
Em face do exposto, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a
decisão de fls. 1068-1069 e, em novo exame, conhecer do agravo para conhecer
parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 2.373.086 / RJ
Número Registro: 2023/0165543-9
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00100022320168190209 100022320168190209 202324502254
Sessão Virtual de
a
25/11/2025
01/12/2025
Relator do AgInt
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : ERBE INCORPORADORA S.A.
OUTRO
NOME
: TEGRA INCORPORADORA S.A
AGRAVANTE : ERBE INCORPORADORA 001 S.A.
OUTRO
NOME
: TG RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
ADVOGADOS : RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162574
ROMILTON DA SILVA MELO - RJ189868
THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - SP397315
AGRAVADO
: RICARDO DE MELLO ALMEIDA
ADVOGADOS : RODOLFO PAES DE ANDRADE BORZONE - RJ139963
RICARDO COELHO DE ARAÚJO - RJ180239
JULIANA LUIZA DOS SANTOS - RJ221761
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
AGRAVO INTERNO
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AGRAVANTE : ERBE INCORPORADORA S.A.
OUTRO
NOME
: TEGRA INCORPORADORA S.A
AGRAVANTE : ERBE INCORPORADORA 001 S.A.
OUTRO
NOME
: TG RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
ADVOGADOS : RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162574
ROMILTON DA SILVA MELO - RJ189868
THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - SP397315
AGRAVADO
: RICARDO DE MELLO ALMEIDA
ADVOGADOS : JULIANA LUIZA DOS SANTOS - RJ221761
RODOLFO PAES DE ANDRADE BORZONE - RJ139963
RICARDO COELHO DE ARAÚJO - RJ180239
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
25/11/2025
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou provimento, nos
01/12/2025,
termos do voto da Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul
Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.

Brasília, 01 de dezembro de 2025
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