Tribunal: STJ
Processo: 0003264-39.2019.8.13.0093
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-12-18

Ementa:
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. DIREITO AGRÁRIO. CONTRATO DE ARRENDAMENTO
RURAL. PRAZO INFERIOR AO MÍNIMO LEGAL. NULIDADE DA CLÁUSULA. NORMA
COGENTE DE ORDEM PÚBLICA. IRRENUNCIABILIDADE. PROTEÇÃO DO
ARRENDATÁRIO. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE.
1. Os prazos mínimos de vigência para os contratos agrários constituem norma cogente
e de observância obrigatória, não podendo ser derrogados por convenção das partes
contratantes, independentemente da demonstração de prejuízo.
2. Em se tratando de contrato agrário, o imperativo de ordem pública determina sua
interpretação de acordo com o regramento específico, visando a obter tutela jurisdicional
adequada à função social da propriedade. As normas disciplinam interesse de ordem
pública, consubstanciado na proteção do arrendatário rural, que exerce a relevante
função de fornecer alimentos à população. Precedentes.
3. Para arrendamento rural destinado à exploração de lavoura temporária, o prazo
mínimo legal é de 3 (três) anos, nos termos do
II, "a", do Decreto n. 59.566/1966 e
art. 13,
XI, "b", da
(Estatuto da Terra).
art. 95,
Lei n. 4.504/1964
4. É nula a cláusula contratual que estipula prazo de 2 (dois) anos para arrendamento
rural de lavoura temporária, por violação direta à legislação agrária.
5. Reconhecida a nulidade da cláusula de prazo, deve ser oportunizado ao arrendatário
demonstrar e quantificar eventuais prejuízos decorrentes da impossibilidade de fruição do
imóvel pelo prazo mínimo legal, especialmente quanto aos investimentos realizados no
solo.
6. Recurso especial parcialmente provido.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2219478 - MG (2025/0219971-0)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
RECORRENTE
: JOAO BATISTA SOARES RODRIGUES
ADVOGADO
: HEIBLY BALTAZAR PRADO FONSECA MELO - DF046645
RECORRIDO
: TOMAZ FERNANDO DE BASTOS
ADVOGADO
: HENDERSON GENEROSO - DF013343
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. DIREITO AGRÁRIO. CONTRATO DE ARRENDAMENTO
RURAL. PRAZO INFERIOR AO MÍNIMO LEGAL. NULIDADE DA CLÁUSULA. NORMA
COGENTE DE ORDEM PÚBLICA. IRRENUNCIABILIDADE. PROTEÇÃO DO
ARRENDATÁRIO. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE.
1. Os prazos mínimos de vigência para os contratos agrários constituem norma cogente
e de observância obrigatória, não podendo ser derrogados por convenção das partes
contratantes, independentemente da demonstração de prejuízo.
2. Em se tratando de contrato agrário, o imperativo de ordem pública determina sua
interpretação de acordo com o regramento específico, visando a obter tutela jurisdicional
adequada à função social da propriedade. As normas disciplinam interesse de ordem
pública, consubstanciado na proteção do arrendatário rural, que exerce a relevante
função de fornecer alimentos à população. Precedentes.
3. Para arrendamento rural destinado à exploração de lavoura temporária, o prazo
mínimo legal é de 3 (três) anos, nos termos do
II, "a", do Decreto n. 59.566/1966 e
art. 13,
XI, "b", da
(Estatuto da Terra).
art. 95,
Lei n. 4.504/1964
4. É nula a cláusula contratual que estipula prazo de 2 (dois) anos para arrendamento
rural de lavoura temporária, por violação direta à legislação agrária.
5. Reconhecida a nulidade da cláusula de prazo, deve ser oportunizado ao arrendatário
demonstrar e quantificar eventuais prejuízos decorrentes da impossibilidade de fruição do
imóvel pelo prazo mínimo legal, especialmente quanto aos investimentos realizados no
solo.
6. Recurso especial parcialmente provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025
a
por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos do
16/12/2025,
voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e
Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
17 de dezembro de 2025
Documento eletrônico VDA53226374 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 17/12/2025 15:47:45
Publicação no DJEN/CNJ de 19/12/2025. Código de Controle do Documento: 4bbd6f1a-2628-4b7a-9f97-c1a5f442abf2

Ministra Maria Isabel Gallotti
Relatora
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RECURSO ESPECIAL No 2219478 - MG (2025/0219971-0)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
RECORRENTE
: JOAO BATISTA SOARES RODRIGUES
ADVOGADO
: HEIBLY BALTAZAR PRADO FONSECA MELO - DF046645
RECORRIDO
: TOMAZ FERNANDO DE BASTOS
ADVOGADO
: HENDERSON GENEROSO - DF013343
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. DIREITO AGRÁRIO. CONTRATO DE ARRENDAMENTO
RURAL. PRAZO INFERIOR AO MÍNIMO LEGAL. NULIDADE DA CLÁUSULA. NORMA
COGENTE DE ORDEM PÚBLICA. IRRENUNCIABILIDADE. PROTEÇÃO DO
ARRENDATÁRIO. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE.
1. Os prazos mínimos de vigência para os contratos agrários constituem norma cogente
e de observância obrigatória, não podendo ser derrogados por convenção das partes
contratantes, independentemente da demonstração de prejuízo.
2. Em se tratando de contrato agrário, o imperativo de ordem pública determina sua
interpretação de acordo com o regramento específico, visando a obter tutela jurisdicional
adequada à função social da propriedade. As normas disciplinam interesse de ordem
pública, consubstanciado na proteção do arrendatário rural, que exerce a relevante
função de fornecer alimentos à população. Precedentes.
3. Para arrendamento rural destinado à exploração de lavoura temporária, o prazo
mínimo legal é de 3 (três) anos, nos termos do
II, "a", do Decreto n. 59.566/1966 e
art. 13,
XI, "b", da
(Estatuto da Terra).
art. 95,
Lei n. 4.504/1964
4. É nula a cláusula contratual que estipula prazo de 2 (dois) anos para arrendamento
rural de lavoura temporária, por violação direta à legislação agrária.
5. Reconhecida a nulidade da cláusula de prazo, deve ser oportunizado ao arrendatário
demonstrar e quantificar eventuais prejuízos decorrentes da impossibilidade de fruição do
imóvel pelo prazo mínimo legal, especialmente quanto aos investimentos realizados no
solo.
6. Recurso especial parcialmente provido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto, com base nas alíneas “a” e “c” do
inciso III do
da Constituição Federal, por João Batista Soares Rodrigues contra
art. 105
acórdão assim ementado (fls. 524-525):

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO.
EXIGIBILIDADE
DE
OBRIGAÇÃO.
VALIDADE
DE
CONTRATO
DE
ARRENDAMENTO RURAL. NEGATIVA DE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME Apelação interposta por João Batista Soares Rodrigues contra
sentença que julgou improcedente os embargos à execução opostos em face de
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Tomaz Fernando de Bastos. A execução discutida versa sobre contrato de
arrendamento rural com duração de dois anos, no qual o embargante questiona a
validade do prazo contratual, a exigibilidade da obrigação e a alegada
impossibilidade de cultivo de parte da área devido à presença de árvores nativas
(pequizeiros), além de pleitear ressarcimento por investimentos realizados no solo. O
embargante também aponta suposto excesso na penhora dos bens indicados pelo
exequente.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar a
validade do contrato de arrendamento rural com prazo inferior ao mínimo legal; (ii)
examinar a exigibilidade da obrigação de execução frente à alegação de
impedimento de cultivo; (iii) analisar a possibilidade de excesso de penhora.
III. RAZÕES DE DECIDIR A validade de contrato de arrendamento rural com prazo
inferior ao mínimo legal pode ser reconhecida, desde que não resulte em prejuízo às
partes, conforme jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. A
exigibilidade da obrigação de execução do contrato prevalece, uma vez que não
restou comprovado o suposto acordo de supressão das árvores nativas (pequizeiros)
pelo embargado para possibilitar o cultivo da totalidade da área. O contrato de
arrendamento com prazo de dois anos foi firmado com ciência das partes, e a
aplicação de corretivos de longo prazo no solo ocorreu por decisão deliberada do
embargante, sem comprovação de que haveria renovação automática do contrato. A
alegação de excesso de penhora não deve ser analisada nos embargos, mas na
ação principal de execução, conforme determinado pela sentença apelada.
IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
É válida a fixação de prazo de arrendamento rural inferior ao mínimo legal, desde
que não haja prejuízo comprovado às partes. A exigibilidade da obrigação no
contrato de arrendamento rural permanece quando inexiste comprovação de acordo
sobre a supressão de vegetação impeditiva.
A alegação de excesso de penhora deve ser analisada na ação executória principal.
Dispositivos relevantes citados: Decreto-
“a”; CPC,
Lei no 59.566/66, art. 13,
art. 917.
Jurisprudência relevante citada: Tribunal de Justiça de Minas Gerais, entendimento
sobre prazo inferior ao mínimo legal em contratos de arrendamento rural.

Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o
acórdão recorrido violou o
do Decreto-
o
da Lei n. 4.504
art. 13
Lei n. 59.566/1966,
art. 95
/1964 (Estatuto da Terra) e o
o do Decreto-
(fls. 540-555).
art. 3
Lei n. 59.566/1966
Sustenta que os prazos mínimos de vigência dos contratos agrários são norma
cogente, sob pena de violação dos dispositivos citados, e que a pactuação por prazo
inferior a três anos, em lavoura temporária, seria nula, pleiteando a declaração de
nulidade do prazo fixado no instrumento. Afirma, ainda, que o acórdão deu interpretação
divergente da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria,
configurando dissídio nos termos da alínea “c”.
O recurso também aponta divergência jurisprudencial em torno da tese de que
não é possível derrogar, por convenção das partes, os prazos mínimos previstos em lei,
transcrevendo precedentes do Superior Tribunal de Justiça para demonstrar a
dissidência. Em reforço, defende que não se trata de reexame de prova, mas de violação
direta à lei federal (fl. 554).
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Contrarrazões às fls. 565-573, na qual a parte recorrida alega que: i) houve
vistoria ad corpus e plena ciência do arrendatário quanto à área e às condições
contratadas; ii) a cláusula de renovação exigia notificação até
que não foi
30/4/2017,
realizada; iii) não houve comprovação de prejuízo vinculado ao prazo contratual; iv) a
tese de excesso de penhora deve ser tratada na ação de execução; v) o recurso seria
procrastinatório, defendendo a manutenção do acórdão recorrido.
É o relatório.
VOTO
O recurso merece prosperar em parte.
Originariamente, trata-se de ação de embargos à execução, movida por João
Batista Soares Rodrigues em face de Tomaz Fernando de Bastos, relativa a um contrato
de arrendamento rural. O contrato foi celebrado para o arrendamento de uma área de
350 hectares, com duração de 2 anos, de 27 de julho de 2015 a 30 de agosto de 2017. O
pagamento foi estipulado em sacas de soja, sendo 2.360 sacas para o ano de 2016 e
2.800 sacas para o ano de 2017.
A sentença julgou improcedentes os embargos à execução, afirmando, em
síntese: i) não comprovada a inexigibilidade da obrigação por impossibilidade de cultivo;
ii) inexistente prova de aceitação de pagamento a menor para quitação da parcela de
2016; iii) os prazos mínimos do Estatuto da Terra não afastam, automaticamente, o
contrato de dois anos, não demonstrado prejuízo; iv) excesso de penhora a ser analisado
na execução, após nova avaliação e planilha atualizada (fls. 442-452).
O Tribunal de origem negou provimento à apelação, mantendo a
improcedência, ao fundamento de que: i) não houve comprovação de acordo sobre
supressão de vegetação impeditiva, nem inexigibilidade da obrigação; ii) a renovação
contratual exigia manifestação escrita até 30.4.2017, não realizada; iii) o prazo inferior ao
mínimo legal pode ser reconhecido, desde que não haja prejuízo comprovado; iv)
excesso de penhora a ser apreciado na ação executória (fls. 524-537; ementa
reproduzida em fls. 590-591).
No ponto central do recurso, o recorrente invoca violação do
do
art. 13
Decreto-
e do
da Lei n. 4.504/1964, sob o argumento de que
Lei n. 59.566/1966
art. 95
os prazos mínimos têm natureza cogente e não podem ser derrogados por convenção
das partes, apontando, ademais, dissídio com a jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça. A tese encontra respaldo em precedentes transcritos nos autos, que assinalam:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
ARRENDAMENTO RURAL. PRAZO MÍNIMO LEGAL. NORMA COGENTE.
PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência mais recente
desta Corte Superior, "os prazos mínimos de vigência para os contratos agrários
constituem norma cogente e de observância obrigatória, não podendo ser derrogado
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por convenção das partes contratantes" (
Rel. Ministro RICARDO
REsp 1.455.709/SP,
VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
DJe
. 2.
5/5/2016,
13/5/2016)
Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp n. 1.568.933/MS,
relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em
DJe de
28/9/2020,
(fls. 550-551 e 592).
1/10/2020)

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO AGRÁRIO. ARRENDAMENTO RURAL.
PECUÁRIA DE GRANDE PORTE. PRAZO MÍNIMO DE VIGÊNCIA. CINCO ANOS.
AFASTAMENTO. CONVENÇÃO DAS PARTES. NÃO CABIMENTO. 1. Trata-se de
recurso especial interposto em autos de ação de despejo cumulada com perdas e
danos na qual se discute a possibilidade de as partes firmarem contrato de
arrendamento rural com observância de prazo inferior ao mínimo legal. 2. Os
elementos de instabilidade no campo, caracterizados principalmente pela
concentração da propriedade rural e pela desigualdade econômica e social em
relação aos pequenos produtores, demandaram produção legislativa destinada a
mitigar esses entraves e a estimular a utilização produtiva da terra, de forma justa
para as partes envolvidas. 3. Em se tratando de contrato agrário, o imperativo de
ordem pública determina sua interpretação de acordo com o regramento específico,
visando obter uma tutela jurisdicional que se mostre adequada à função social da
propriedade. As normas de regência do tema disciplinam interesse de ordem pública,
consubstanciado na proteção, em especial, do arrendatário rural, o qual, pelo
desenvolvimento do seu trabalho, exerce a relevante função de fornecer alimentos à
população. 4. Os prazos mínimos de vigência para os contratos agrários constituem
norma cogente e de observância obrigatória, não podendo ser derrogado por
convenção das partes contratantes. 5. O contrato de arrendamento rural destinado à
pecuária de grande porte deve ter duração mínima de 5 (cinco) anos. Inteligência dos
arts. 95, inciso XI, alínea "b", da
13, incisos II e V, da
Lei no 4.504/1964;
e 13, inciso II, alínea "a", do Decreto no 59.566/1966. 6. Recurso
Lei no 4.947/1966
especial provido.
(
relator Ministro Ricardo Villas Bôas
REsp n. 1.455.709/SP,
Cueva, Terceira Turma, julgado em
DJe de
(fls. 551 e 592).
5/5/2016,
13/5/2016)

Também foi transcrito precedente sobre direito de preferência e a
irrenunciabilidade do prazo mínimo em contratos agrários, com a nota de que o prazo
mínimo é direito irrenunciável, não afastável pela vontade das partes (
Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em
REsp n. 1.339.432/MS,
DJe
(fls. 552).
16/4/2013,
23/4/2013)
Nessa linha, o recorrente pretende que se reconheça a violação direta aos
arts. 13 do Decreto-
95 da
e 3o do Decreto-
Lei 59.566/1966,
Lei 4.504/1964
sustentando que a pactuação por dois anos, em lavoura temporária, é
Lei 59.566/1966,
incompatível com o regime cogente do Estatuto da Terra e sua regulamentação. Alega,
ainda, dissídio jurisprudencial sobre a possibilidade de reconhecimento de contratos com
prazo inferior sob o crivo da ausência de prejuízo, como fez o acórdão recorrido.
As contrarrazões defendem a manutenção do acórdão, destacando que:
houve vistoria
e ciência sobre a área; a cláusula de renovação exigia
ad corpus
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notificação até 30.4.2017 (fl. 44 do contrato, fl. 45), não realizada; não se comprovou
prejuízo decorrente do prazo contratual; e a matéria do excesso de penhora deve ser
tratada na execução (fls. 566-573).
Assim delimitada a controvérsia, destaco que o cerne do recurso especial
reside na interpretação da legislação agrária, em particular do Estatuto da Terra e do
Decreto n. 59.566/66, no que se refere aos prazos mínimos de arrendamento rural. O
acórdão recorrido validou o contrato de 2 anos, contudo, essa decisão destoa da
jurisprudência consolidada desta Corte.
Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara ao
estabelecer que os prazos mínimos para contratos agrários, como o de arrendamento
rural, são normas de ordem pública e, portanto, de observância obrigatória. Conforme o
entendimento desta Corte, tais prazos não podem ser afastados pela convenção das
partes, ainda que não haja alegação ou comprovação de prejuízo.
Portanto, "[e]m se tratando de contrato agrário, o imperativo de ordem pública
determina sua interpretação de acordo com o regramento específico, visando obter uma
tutela jurisdicional que se mostre adequada à função social da propriedade. As normas
de regência do tema disciplinam interesse de ordem pública, consubstanciado na
proteção, em especial, do arrendatário rural, o qual, pelo desenvolvimento do seu
trabalho, exerce a relevante função de fornecer alimentos à população. (
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma,
REsp n. 1.277.085/AL,
julgado em
DJe de
)
27/9/2016,
7/10/2016.
A legislação de regência, especificamente o artigo 95, inciso XI, alínea "b", da
(Estatuto da Terra), e o artigo 13, inciso II, alínea "a", do Decreto n.
Lei n. 4.504/64
59.566/66, estabelece prazos mínimos que variam de 3 a 7 anos. Para a atividade de
exploração de lavoura temporária ou pecuária de pequeno e médio porte, o prazo mínimo
é de 3 anos.
A justificativa para essa rigidez está na proteção do arrendatário rural, que, por
meio de seu trabalho, cumpre a função social da propriedade ao cultivar a terra e
produzir alimentos. Os prazos mínimos visam assegurar que o arrendatário tenha tempo
suficiente para planejar e executar o cultivo, realizar investimentos de médio e longo
prazo (como a correção e adubação do solo) e colher os frutos de seu trabalho ao longo
de várias safras. Permitir que as partes convencionem prazos inferiores, ainda que sob o
argumento de ausência de prejuízo imediato, frustraria a própria
da norma
ratio legis
protetiva.
No caso em análise, o contrato de arrendamento foi fixado em 2 anos, o que
contraria diretamente a exigência legal de um prazo mínimo de 3 anos para a atividade
agrícola descrita. O entendimento do TJMG de que o prazo poderia ser inferior ao legal
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se não houvesse prejuízo comprovado diverge frontalmente da jurisprudência do STJ,
que considera a norma cogente e de observância obrigatória, independentemente da
demonstração concreta de prejuízo. A este respeito, confira-se o seguinte precedente:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DESPEJO.
ARRENDAMENTO RURAL. CRIAÇÃO DE GADO BOVINO. ATIVIDADE PECUÁRIA
DE GRANDE PORTE. CONTRATO. VIGÊNCIA MÍNIMA. CINCO ANOS.
MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. TRANSCURSO DO PRAZO. CURSO DO
PROCESSO. FATO NOVO POSTERIOR. SUCUMBÊNCIA. AUTOR. PRINCÍPIO DA
CAUSALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Nos contratos de arrendamento rural, o tamanho do animal serve para classificar a
atividade pecuária em pequena, média ou de grande porte, a fim de estabelecer o
período mínimo de duração do contrato, conforme disciplina o
II, "a", do
art. 13,
Decreto n. 59.566/1966.
1.1. No caso da criação de gado bovino, a atividade pecuária deve ser considerada
de grande porte, razão pela qual o prazo mínimo para duração do contrato de
arrendamento mercantil é de 5 (cinco) anos.
1.2. Os prazos mínimos de vigência para os contratos agrários constituem norma
cogente e de observância obrigatória, não podendo ser derrogado por convenção
das partes contratantes.
2. O magistrado deve levar em consideração a ocorrência de fato constitutivo,
modificativo ou extintivo do feito, posterior à propositura da ação, independentemente
de provocação das partes, por força do previsto no
do
art. 462
CPC/2015.
2.1. É possível a manutenção da sentença, que julgou parcialmente procedentes os
pedidos de rescisão do contrato de arrendamento rural, despejo e imissão definitiva
da autora na posse do imóvel, tendo em vista o exaurimento do prazo legal de 5
(cinco) anos no curso do processo, em observância aos princípios da economia
processual e da razoável duração do processo.
3. Ajuizada a ação antes do término do prazo legal de 5 (cinco) anos, a parte autora
deve arcar com as custas processuais e a condenação ao pagamento de honorários
advocatícios, com fundamento no princípio da causalidade.
4. Recurso especial a que se dá parcial provimento, apenas para condenar a parte
autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios.
(
relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma,
REsp n. 1.980.953/RS,
julgado em
DJe de

)
12/12/2023,
18/12/2023 - g.n.

O fato de o recorrente ter tido ciência do prazo ao assinar o contrato não o
torna válido, uma vez que a irrenunciabilidade de direitos e vantagens em contratos
agrários é um princípio fundamental, conforme o artigo 13, inciso I, do Decreto n. 59.566
/66, e o artigo 13, inciso IV, da Lei n. 4.504/64.
Portanto, o acórdão recorrido, ao validar um contrato com prazo inferior ao
mínimo legal sob o fundamento de ausência de prejuízo, violou a legislação federal e o
entendimento consolidado desta Corte Superior.
Quanto às consequências jurídicas do reconhecimento da nulidade da
cláusula de prazo, é importante destacar que a jurisprudência do STJ não admite a
prorrogação automática do contrato para adequá-lo ao prazo mínimo legal. O que se
reconhece é a nulidade da cláusula, com a consequente resolução do contrato e o direito
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do arrendatário de postular indenização por perdas e danos, caso demonstre prejuízos
decorrentes da impossibilidade de fruição do imóvel pelo prazo mínimo.
Nesse sentido, esta Corte entende pela nulidade da cláusula de prazo sem
determinar extensão contratual automática (
relator Ministro
REsp n. 1.455.709/SP,
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
DJe de
Da
5/5/2016,
13/5/2016.
mesma forma, no
(Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
REsp 1.182.967/RS
TURMA, julgado em
DJe de
, reconheceu que, como de praxe nas
9/6/2015,
26/6/2015)
relações agrárias, utiliza-se a benfeitoria como forma de compensação/indenização no
âmbito de seus contratos.
Não por acaso, o legislador estabeleceu o prazo mínimo de 3 anos para
arrendamento (art. 13, II, "a", do Decreto n. 59.566/1966), justamente para assegurar ao
arrendatário o aproveitamento integral dos investimentos de médio prazo necessários à
atividade agrícola.
No caso dos autos, verifica-se que o recorrente realizou investimentos no solo
(aplicação de corretivos de longo prazo), conforme mencionado tanto na sentença quanto
no acórdão recorrido, que consideraram que o embargante "estava ciente, quando da
correção do solo, de que o contrato tinha como prazo de duração 02 (dois) anos, o qual
seria, portanto, insuficiente para a utilização do investimento" (fl. 535). E acrescenta:

Portanto, verifica-se que o embargante, deliberadamente, procedeu à aplicação de
corretivos no solo em escala que não poderia ser por ele integralmente usufruída,
tendo em vista o prazo estipulado para a duração do contrato, especialmente pelo
fato de que, até aquele momento, não havia a comprovação de que o contrato serial
necessariamente renovado após o decurso do prazo estipulado.

Como se vê, o Tribunal de origem considerou que o embargante, agindo de
forma deliberada, realizou investimentos incompatíveis com o prazo de vigência do
contrato, contudo, como já sustentado, a cláusula que fixa prazo inferior ao mínimo legal
é nula.
Aliás, tais investimentos, por sua natureza, necessitam de mais de uma safra
para serem integralmente aproveitados, o que reforça a necessidade de oportunizar ao
arrendatário a comprovação de eventuais prejuíz os decorrentes da limitação temporal
indevida.
No ponto, deve ser dado provimento ao recurso especial, para determinar o
retorno dos autos à origem, a fim de que a questão seja reanalisada à luz da presente
decisão, que declara nula a cláusula contratual, oportunizando ao embargante a
comprovação de eventuais perdas e danos, conforme postulado na inicial.
Quanto às demais alegações do recorrentes, embora a questão do prazo
contratual seja suficiente para a reforma do acórdão, é importante analisar brevemente
os demais pontos suscitados no presente recurso especial.
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No que se refere à exigibilidade da obrigação e área de cultivo, o Tribunal de
origem corretamente concluiu que o recorrente não comprovou o alegado acordo verbal
para a supressão dos "pequizeiros". O contrato foi celebrado com vistoria prévia da área (
), e a prova testemunhal apresentada não foi considerada conclusiva para
ad corpus
demonstrar a responsabilidade do recorrido pela remoção das árvores.
Por outro lado, quanto ao excesso de penhora, o acórdão recorrido remeteu a
análise do excesso de penhora para a ação principal de execução, em consonância com
a jurisprudência aplicável à matéria e com a ressalva feita pela própria sentença apelada.
Mesmo que assim não fosse, entender em sentido diverso, verificando se
realmente houve impossibilidade de cultivo, pelo recorrente, de 120 dos 350 hectares da
propriedade devido à presença de árvores nativas ("p equizeiros"), tendo o recorrido se
comprometido verbalmente a remover, mas não o fazendo a tempo, ou se haveria
excesso de execução, levando-se em consideração os bens indicados para penhora (três
matrículas de imóveis rurais avaliados em um total de R$4.625.000,00) e o valor da
dívida (cerca de R$340.000,00), demandaria reexame de matéria fático-probatória e
interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em sede de recurso especial, a
teor das Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.
Em face do exposto, dou parcial provimento ao recurso especial
para reconhecer a nulidade da cláusula contratual que estipulou prazo de 2 (dois) anos
para o arrendamento rural, por violação aos arts. 13, II, "a", do Decreto n. 59.566/1966 e
95, II, da

Lei n. 4.504/1964.
Via de consequência, determino o retorno dos autos ao Juízo de origem para
que reaprecie os pedidos formulados nos embargos à execução, à luz da presente
decisão, oportunizando ao embargante demonstrar e quantificar eventuais prejuízos
decorrentes da impossibilidade de fruição do imóvel, especialmente quanto aos
investimentos realizados no solo (corretivos de longo prazo).
Mantenho a improcedência dos embargos à execução quanto à alegação de
inexigibilidade da obrigação por impossibilidade de cultivo de 120 hectares e ao excesso
de penhora, nos termos da fundamentação, com respaldo no
II, do CPC.
art. 356,
Deixo de majorar os honorários, conforme § 11 do
do CPC, e determino
art. 85
que a fixação dos ônus sucumbenciais ocorra quando da prolação de sentença pelo
Juízo de origem.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.219.478 / MG
Número Registro: 2025/0219971-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00032643920198130093 10000242235976002 32643920198130093
Sessão Virtual de
a
09/12/2025
16/12/2025

Relator
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : JOAO BATISTA SOARES RODRIGUES
ADVOGADO
: HEIBLY BALTAZAR PRADO FONSECA MELO - DF046645
RECORRIDO
: TOMAZ FERNANDO DE BASTOS
ADVOGADO
: HENDERSON GENEROSO - DF013343
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS -
ARRENDAMENTO RURAL
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
09/12/2025
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos
16/12/2025,
do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul
Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.

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Brasília, 16 de dezembro de 2025
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