Tribunal: STJ
Processo: 0727425-73.2013.8.02.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-09-17

Ementa:
EMENTA
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE
RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR
PERDAS E DANOS. EXISTÊNCIA DE CULPA CONCORRENTE E
APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.
QUESTÕES SOLUCIONADAS COM BASE NA INTERPRETAÇÃO
DE CLÁUSULAS E NO EXAME DAS PROVAS DOS AUTOS.
SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO.
RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO
CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO
ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO.
1. Trata-se de ação declaratória de rescisão de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel em construção cumulada com
indenização por perdas e danos ajuizada pela promitente compradora.
2. Para rever as conclusões do Tribunal de origem, que reconheceu a
concorrência de culpas e, em consequência, a aplicação da tese
defensiva de exceção do contrato não cumprido, seria necessária a
interpretação de cláusulas contratuais, bem como o reexame das
provas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso
especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
3. Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de
arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de
desfazimento do contrato por iniciativa do comprador. Incidência da
Súmula n. 83 do STJ.
Documento eletrônico VDA50564575 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 16/09/2025 18:41:01
Publicação no DJEN/CNJ de 18/09/2025. Código de Controle do Documento: 05bc8e19-25d5-411d-bbd7-2113bb087bfc

4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e,
nessa extensão, negar-lhe provimento.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2948916 - AL (2025/0192554-6)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: BORELLA EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS
: FLÁVIO DE ALBUQUERQUE MOURA - AL004343
ALESSANDRA TEIXEIRA JOCA DE ALBUQUERQUE MOURA -
AL007868
KARLA MIRELLE TERENCIO COSTA - AL011566
AGRAVADO
: MARIA
DO
PERPETUO
SOCORRO
DE
ALMEIDA
CAVALCANTE
ADVOGADO
: MIRIAN TEIXEIRA DE ASSUNÇÃO - AL004018
EMENTA
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE
RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR
PERDAS E DANOS. EXISTÊNCIA DE CULPA CONCORRENTE E
APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.
QUESTÕES SOLUCIONADAS COM BASE NA INTERPRETAÇÃO
DE CLÁUSULAS E NO EXAME DAS PROVAS DOS AUTOS.
SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO.
RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO
CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO
ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO.
1. Trata-se de ação declaratória de rescisão de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel em construção cumulada com
indenização por perdas e danos ajuizada pela promitente compradora.
2. Para rever as conclusões do Tribunal de origem, que reconheceu a
concorrência de culpas e, em consequência, a aplicação da tese
defensiva de exceção do contrato não cumprido, seria necessária a
interpretação de cláusulas contratuais, bem como o reexame das
provas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso
especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
3. Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de
arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de
desfazimento do contrato por iniciativa do comprador. Incidência da
Súmula n. 83 do STJ.
Documento eletrônico VDA50564575 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 16/09/2025 18:41:01
Publicação no DJEN/CNJ de 18/09/2025. Código de Controle do Documento: 05bc8e19-25d5-411d-bbd7-2113bb087bfc

4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e,
nessa extensão, negar-lhe provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conhecer parcialmente
09/09/2025
15/09/2025
do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura
Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
16 de setembro de 2025
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
Documento eletrônico VDA50564575 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 16/09/2025 18:41:01
Publicação no DJEN/CNJ de 18/09/2025. Código de Controle do Documento: 05bc8e19-25d5-411d-bbd7-2113bb087bfc

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2948916 - AL (2025/0192554-6)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: BORELLA EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS
: FLÁVIO DE ALBUQUERQUE MOURA - AL004343
ALESSANDRA TEIXEIRA JOCA DE ALBUQUERQUE MOURA -
AL007868
KARLA MIRELLE TERENCIO COSTA - AL011566
AGRAVADO
: MARIA
DO
PERPETUO
SOCORRO
DE
ALMEIDA
CAVALCANTE
ADVOGADO
: MIRIAN TEIXEIRA DE ASSUNÇÃO - AL004018
EMENTA
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE
RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR
PERDAS E DANOS. EXISTÊNCIA DE CULPA CONCORRENTE E
APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.
QUESTÕES SOLUCIONADAS COM BASE NA INTERPRETAÇÃO
DE CLÁUSULAS E NO EXAME DAS PROVAS DOS AUTOS.
SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO.
RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO
CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO
ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO.
1. Trata-se de ação declaratória de rescisão de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel em construção cumulada com
indenização por perdas e danos ajuizada pela promitente compradora.
2. Para rever as conclusões do Tribunal de origem, que reconheceu a
concorrência de culpas e, em consequência, a aplicação da tese
defensiva de exceção do contrato não cumprido, seria necessária a
interpretação de cláusulas contratuais, bem como o reexame das
provas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso
especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
3. Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de
arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de
desfazimento do contrato por iniciativa do comprador. Incidência da
Súmula n. 83 do STJ.
Documento eletrônico VDA50564577 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 16/09/2025 18:40:57
Código de Controle do Documento: 5a1090d4-d020-45b0-89b4-17cab26bbf91

4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e,
nessa extensão, negar-lhe provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por BORELLA
EMPREENDIMENTOS LTDA. (BORELLA EMPREENDIMENTOS) contra decisão que
não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea , da CF
a
contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Alagoas, assim
ementado:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO E
ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. SENTENÇA QUE
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO. PEDIDO DE
REFORMA PARA CONDENAR A APELADA AO PAGAMENTO DE
INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO INDEVIDA DO IMÓVEL E
RETENÇÃO DO SINAL DO CONTRATO. REJEITADO. EXISTÊNCIA
DE CULPA CONCORRENTE ENTRE AS PARTES. APELANTE QUE
ATRASOU A ENTREGA DO IMÓVEL EM 03 (TRÊS) ANOS E 06
(SEIS) E APELADA QUE DEIXOU DE PAGAR AS PRESTAÇÕES
SEM NENHUMA AUTORIZAÇÃO PARA ISSO. APLICAÇÃO DA
EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ART. 476 DO CC.
RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. APELANTE COM
O RECEBIMENTO DO IMÓVEL E APELADA COM O RECEBIMENTO
DAS QUANTIAS PAGAS. PEDIDO DE MODIFICAÇÃO DA
CONDENAÇÃO PRO RATA DAS CUSTAS PROCESSUAIS E
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ACOLHIMENTO. APELANTE QUE
SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DE SEUS PEDIDOS. ART. 86,
PARÁGRAFO ÚNICO DO CPC. CONDENAÇÃO DA APELADA AO
PAGAMENTO
DAS
DESPESAS
PROCESSUAIS
E
DOS
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM 10% (DEZ POR CENTO) DO
VALOR ATUALIZADO DA CAUSA. RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME (e-STJ, fl. 232).

Não foi apresentada contraminuta.
É o relatório.
VOTO
O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que
não merece prosperar.
Trata-se de ação declaratória de rescisão de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel em construção cumulada com indenização por perdas e
danos ajuizada pela ora insurgente contra MARIA DO PERPETUO SOCORRO DE
Documento eletrônico VDA50564577 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 16/09/2025 18:40:57
Código de Controle do Documento: 5a1090d4-d020-45b0-89b4-17cab26bbf91

ALMEIDA CAVALCANTE, alegando a autora que a requerida não cumpriu com suas
obrigações contratuais, pois, apesar de já ter se imitido na posse e residir no imóvel,
pagou apenas 34 das 60 parcelas a que se comprometeu, no valor de R$ 650,00
(seiscentos e cinquenta reais), assim como somente 2 (duas) das 5 (cinco)
intermediárias equivalentes a R$ 10.761,96 (dez mil, setecentos e sessenta e um reais
e noventa e seis centavos) cada uma.
Em primeira instância, ante o reconhecimento de inadimplemento
concorrente das partes, os pedidos foram julgados parcialmente procedentes,
para declarar a rescisão do contrato, com a devolução do bem imóvel pela requerida,
quite com o pagamento de Energia Elétrica, IPTU e Condomínio, durante o período
que ali residiu, arcando a vendedora., ora demandante, com a devolução dos valores
pagos pela parte compradora/demandada, atualizado monetariamente, com correção
monetária pelo INPC, valor a ser apurado em liquidação de sentença, condicionando a
expedição de mandado de imissão de posse ao levantamento da quantia pela
compradora, indeferindo o pedido de retenção do sinal e de indenização por perdas e
danos, na forma requestada na proemial (e-STJ, fl. 190).
Irresignada, BORELLA EMPREENDIMENTOS apelou, e o TJAL deu parcial
provimento ao recurso, tão somente para modificar os ônus da sucumbência,
transferindo-os em sua integralidade para a parte apelada (e-STJ, fl. 244).
Nas razões de seu apelo nobre interposto com base no art. 105, III, alínea ,
a
da CF, BORELLA EMPREENDIMENTOS alegou a violação dos arts. 418, I, 475 e 476
do CC, ao sustentar
que a exceção do contrato não cumprido só tem aplicação se
(1)
houver origem comum entre obrigações recíprocas e nexo de causalidade entre as
prestações assumidas pelas partes envolvidas, o que não se verifica no caso, pois as
obrigações, respectivamente, de pagamento do preço e entrega do imóvel, apesar da
origem comum, não possuem nexo de causalidade, visto que não se estipulou no
contrato que as prestações assumidas pela compradora, ora recorrida, somente seriam
devidas se houvesse a adequada entrega do imóvel pela recorrente; e
a
(2)
possibilidade de retenção do valor pago a título de arras.
Os embargos de declaração opostos por BORELLA EMPREENDIMENTOS
foram rejeitados (e-STJ, fls. 284-295).

(1) Da exceção do contrato não cumprido
Sobre o tema controvertido, ao julgar o recurso de apelação interposto pela
ora insurgente, o Tribunal estadual assim se pronunciou:

Analisando o contrato celebrado, observa-se que a apelante deveria
ter entregue o imóvel em dezembro de 2007, porém, só o fez em maio
de 2011, atrasando injustificadamente a sua obrigação.
Já a apelada, mesmo estando a obra em atraso, não poderia ter
suspendido os pagamentos, a não ser que tivesse ingressado em juízo
Documento eletrônico VDA50564577 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 16/09/2025 18:40:57
Código de Controle do Documento: 5a1090d4-d020-45b0-89b4-17cab26bbf91

e obtido autorização para isso, porém, como não o fez, ficou
inadimplente, incorrendo, também, em mora.
Diante dessa situação, verifica-se que ambas as partes descumpriram
os termos do contrato, quer seja a apelante porque não entregou o
imóvel na data aprazada, quer seja a apelada porque deixou de pagar
as quantias pactuadas, incorrendo, ambas, em culpa recíproca
conforme bem destacado pelo magistrado em sua sentença.
Por culpa recíproca ou concorrente, Sérgio Cavalieri Filho, em sua
obra Programa de Responsabilidade Civil, assim afirma:

[...] Fala-se em culpa concorrente quando, paralelamente
à conduta do agente causador do dano, há também
conduta culposa da vítima, de modo que o evento danoso
decorre do comportamento culposo de ambos. A doutrina
atual tem preferido falar, em lugar de concorrência de
culpas,
em
concorrência
de
causas
ou
de
responsabilidade, porque a questão (...) é mais de
concorrência de causas do que de culpa. A vítima também
concorre para o evento, e não apenas aquele que é
apontado como único causador do dano. [...]

Assim, existindo in casu a culpa concorrente de ambas as partes,
aplica-se à situação a exceção do contrato não cumprido, prevista no
Código Civil, em seu art. 476, que assim dispõe:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos
contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode
exigir o implemento da do outro.

[...]
Assim, como as duas partes, apelante e apelada, concorreram para a
resolução do contrato de compra e venda, isso implica o retorno das
partes ao status quo ante, ou seja, a apelada tem o direito de receber
de volta todas as prestações que pagou, e a apelante de receber o
imóvel de volta para poder negociá-lo com outra pessoa.
Cumpre consignar que, configurado o inadimplemento mútuo, não tem
a parte demandante direito a retenção de qualquer valor, uma vez que
ela também não pagou qualquer quantia a título de multa pelo seu
descumprimento quanto ao prazo de entrega do imóvel, seja sob o
enfoque contratual ou sob o enfoque de perdas (e-STJ, fls. 288-289).

Nesse contexto, para ultrapassar as conclusões do julgado, no sentido do
reconhecimento da concorrência de culpas e, em consequência, do acolhimento da
tese defensiva da exceção do contrato não cumprido, seria necessária a interpretação
de cláusulas do contrato firmado entre as partes, bem como o reexame das
circunstâncias fáticas da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial,
ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
A esse respeito:

Documento eletrônico VDA50564577 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 16/09/2025 18:40:57
Código de Controle do Documento: 5a1090d4-d020-45b0-89b4-17cab26bbf91

AGRAVO INTENRO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. EXCEÇÃO
DO
CONTRATO
NÃO
CUMPRIDO
NÃO
CONFIGURAÇÃO.
ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. REGULARIDADE. REVISÃO
DAS CONCLUSÕES. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E
DO REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.
SÚMULAS 5 E 7/STJ. 3.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões
relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não
havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional.
2. As questões referentes à exceção do contrato não cumprido e à
regularidade do leilão extrajudicial do bem foram decididas mediante
acurada análise do acervo probatório dos autos e após apreciação do
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, de maneira
que, para alterar as conclusões da Corte estadual, esbarrar-se-ia nos
.
óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp 1.859.092/RJ, relator Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em
, DJe de

12/4/2021
15/4/2021 –
sem destaque no original)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
PROCESSUAL
CIVIL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
DE
CONTRATO IMOBILIÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
INADIMPLEMENTO. CULPA CONCORRENTE DAS PARTES.
RECONHECIMENTO NA ORIGEM. RETORNO AO STATUS QUO
ANTE. PENALIDADES CONTRATUAIS AFASTADAS. RATEAMENTO
DE
OBRIGAÇÕES.
LITIGÂNCIA
DE
MÁ-FÉ.
ÔNUS
DA
SUCUMBÊNCIA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. SÚMULA 283/STF.
APLICAÇÃO. AGRAVO DESPROVIDO.
1. A Corte de origem, soberana na análise do acervo fático-probatório
dos autos, bem como na interpretação de cláusulas contratuais,
reconheceu a culpa concorrente dos promissários vendedores e
comprador, concluindo que ambos foram responsáveis pelo
inadimplemento havido no contrato de promessa de compra e venda
de imóvel, de maneira que deveriam retornar ao status quo ante, sem
a incidência das penalidades previstas no ajuste e com o rateamento
de obrigações e despesas. Alterar, na via estreita do recurso especial,
as referidas conclusões da instância ordinária en contra óbice nas
.
Súmulas 5 e 7 do STJ
2. É inviável recurso especial que deixa de impugnar os fundamentos
autônomos do acórdão recorrido, porquanto, ainda que sejam
acolhidas as teses contidas no petitório recursal, afastando-se uns ou
alguns dos fundamentos impugnados, existirão outros, suficientes, por
si sós, para manter a conclusão do julgado hostilizado (Súmula 283
/STF).
3. Rever a conclusão adotada no acórdão recorrido acerca da não
caracterização de litigância de má-fé do recorrido demandaria o
Documento eletrônico VDA50564577 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 16/09/2025 18:40:57
Código de Controle do Documento: 5a1090d4-d020-45b0-89b4-17cab26bbf91

revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável
em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
4. A verificação, no caso, da proporção em que cada parte ficou
vencedora ou vencida, bem como a aferição de sucumbência mínima,
também são providências que esbarram no óbice da referida Súmula 7
/STJ.
5. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.747.477/DF, relator Ministro
RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em
, DJe de
5/12/2019

18/12/2019 – sem destaque no original)

(1) Da retenção das arras
Segundo a jurisprudência do STJ, "as arras confirmatórias não se
confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das
arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem
característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de
retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n.
1.893.412/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado aos
, DJe de
).
7/12/2020
11/12/2020
Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO
CAUTELAR ANTECEDENTE - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
NEGOU
PROVIMENTO
AO
RECLAMO.
INSURGÊNCIA
RECURSAL DA DEMANDADA.
1 . Não se constata a alegada violação aos artigos 489 e 1.022 do CPC
/15, porquanto os argumentos expostos pela parte foram apreciados,
com fundamentação clara, coerente e suficiente pelo órgão julgador.
2. "A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda
no
âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2o),
a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito
já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito
potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o
contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a
restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo
distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula
543/STJ)" (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
, DJe 02/10
28/08/2019
/2019).
3. Consoante jurisprudência desta Corte Superior, as arras
confirmatórias não podem ser objeto de retenção na resolução de
contrato de compra e venda por culpa do comprador. Incidência da
.
Súmula 83 do STJ
4. Agravo interno desprovido.
Documento eletrônico VDA50564577 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 16/09/2025 18:40:57
Código de Controle do Documento: 5a1090d4-d020-45b0-89b4-17cab26bbf91

(AgInt no AREsp n. 1.878.652/RJ, relator Ministro MARCO BUZZI,
Quarta Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de de

24/11/2021 – sem
destaque no original)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. DISTRATO.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO FIXADA EM
20%.
POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES.
3.
ARRAS
CONFIRMATÓRIAS.
INÍCIO
DE
PAGAMENTO.
RETENÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. 4. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO.
1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as
questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada,
não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional.
2. Diante das especificidades do caso concreto, o Tribunal de
origem concluiu que a redução do percentual de retenção ao patamar
de 20% dos valores pagos seria suficiente para indenizar os prejuízos
suportados devido ao desfazimento do negócio - percentual que
encontra-se dentro dos parâmetros definidos pela jurisprudência desta
Corte Superior, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção
das arras confirmatórias. Aplicação da Súmula 83/STJ.
4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp n. 1.862.712/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 10/8/2020, DJe de
)
17/8/2020

No caso, em que reconhecida a concorrência de causas pelo inadim
plemento do contrato, com maior razão justifica-se o não acolhimento da pretensão de
retenção do valor pago a título de arras confirmatórias.
Incide, à hipótese, o comando da Súmula n. 83 do STJ.
Nessas condições,
do agravo para
do
CONHEÇO
CONHECER EM PARTE
recurso especial e, nessa extensão,
.
NEGAR-LHE PROVIMENTO
É o voto.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação nos termos do art. 1.026, § 2o, do CPC.
Documento eletrônico VDA50564577 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 16/09/2025 18:40:57
Código de Controle do Documento: 5a1090d4-d020-45b0-89b4-17cab26bbf91

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.948.916 / AL
Número Registro: 2025/019255-46
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
07274257320138020001 7274257320138020001
Sessão Virtual de 09/09/2025 a 15/09/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. EDUARDO KURTZ LORENZONI

Secretária
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE
: BORELLA EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS : FLÁVIO DE ALBUQUERQUE MOURA - AL004343
ALESSANDRA TEIXEIRA JOCA DE ALBUQUERQUE MOURA - AL007868
KARLA MIRELLE TERENCIO COSTA - AL011566
AGRAVADO
: MARIA DO PERPETUO SOCORRO DE ALMEIDA CAVALCANTE
ADVOGADO
: MIRIAN TEIXEIRA DE ASSUNÇÃO - AL004018
ASSUNTO
: RESCISÃO / RESOLUÇÃOINADIMPLEMENTO - RESCISÃO /
RESOLUÇÃOOBRIGAÇÕES - RESCISÃO / RESOLUÇÃOINADIMPLEMENTO -
RESCISÃO / RESOLUÇÃODIREITO CIVIL - RESCISÃO /
RESOLUÇÃOINADIMPLEMENTO - RESCISÃO / RESOLUÇÃOOBRIGAÇÕES -
RESCISÃO / RESOLUÇÃOINADIMPLEMENTO - RESCISÃO / RESOLUÇÃO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/09/2025 a 15
/09/2025, por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou provimento, nos termos do
voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas
Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Documento eletrônico VDA50562722 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 16/09/2025 16:58:05
Código de Controle do Documento: cbbfefe0-9efe-4a0a-aab4-639755e89b5a

Brasília, 15 de setembro de 2025
Documento eletrônico VDA50562722 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 16/09/2025 16:58:05
Código de Controle do Documento: cbbfefe0-9efe-4a0a-aab4-639755e89b5a