Tribunal: STJ
Processo: 1021500-67.2021.8.26.0100
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-12-18

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE
TERCEIRO. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. DÉBITO PROPTER REM.
AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO PRECISA DE DISPOSITIVOS LEGAIS VIOLADOS.
INCIDÊNCIA DA

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2137978 - SP (2022/0158792-0)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: RODOLPHO PIRES DE CAMARGO
ADVOGADO
: MARCELO DELMANTO BOUCHABKI - SP146774
AGRAVADO
: CONDOMINIO GREEN PARK
ADVOGADOS
: MAURO FERREIRA ROSSIGNOLI - SP243281
MONIQUE SILVA NUNES - SP370985
INTERES.
: ROSSI RESIDENCIAL SA
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE
TERCEIRO. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. DÉBITO PROPTER REM.
AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO PRECISA DE DISPOSITIVOS LEGAIS VIOLADOS.
INCIDÊNCIA DA
DECISÃO MANTIDA.
SÚMULA 284/STF.
1. Aplicação da
pela ausência de indicação precisa de dispositivos
Súmula 284/STF
legais violados.
2. A jurisprudência da Segunda Seção está consolidada no sentido de que a natureza
se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa e, por isso,
propter rem
sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, sendo possível a penhora do próprio
imóvel gerador do débito condominial. Precedentes.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra
16/12/2025,
Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e
Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
17 de dezembro de 2025

Ministra Maria Isabel Gallotti
Relatora
Documento eletrônico VDA53226257 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 17/12/2025 15:48:07
Publicação no DJEN/CNJ de 19/12/2025. Código de Controle do Documento: c780e712-b760-4ab8-97a0-feb3b41ef72d

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2137978 - SP (2022/0158792-0)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: RODOLPHO PIRES DE CAMARGO
ADVOGADO
: MARCELO DELMANTO BOUCHABKI - SP146774
AGRAVADO
: CONDOMINIO GREEN PARK
ADVOGADOS
: MAURO FERREIRA ROSSIGNOLI - SP243281

MONIQUE SILVA NUNES - SP370985
INTERES.
: ROSSI RESIDENCIAL SA
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE
TERCEIRO. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. DÉBITO PROPTER REM.
AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO PRECISA DE DISPOSITIVOS LEGAIS VIOLADOS.
INCIDÊNCIA DA
DECISÃO MANTIDA.
SÚMULA 284/STF.
1. Aplicação da
pela ausência de indicação precisa de dispositivos
Súmula 284/STF
legais violados.
2. A jurisprudência da Segunda Seção está consolidada no sentido de que a natureza
se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa e, por isso,
propter rem
sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, sendo possível a penhora do próprio
imóvel gerador do débito condominial. Precedentes.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por RODOLPHO PIRES DE CAMARGO
contra decisão singular da lavra do Ministro Presidente do STJ que não conheceu do
recurso especial, em virtude da aplicação da
em razão da ausência de
Súmula 284/STF,
indicação precisa dos dispositivos legais federais que teriam sido violados ou que seriam
objeto de dissídio interpretativo (fls. 809-810).
Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese,
que a decisão agravada desconsiderou a aplicação do
ao caso concreto,
Tema 886/STJ
sustentando que o acórdão recorrido contraria a jurisprudência consolidada do Superior
Tribunal de Justiça, especialmente no que tange à responsabilidade pelo pagamento de
despesas condominiais em situações de compromisso de compra e venda não registrado.
Afirma que "descabe a aplicação da
ao presente caso, pois
Súmula 284/STF
suficiente ao recorrente, até pela delimitação processual fixada por essa E. Superior
Corte de Justiça, que para requerer a incidência do Tema ao caso concreto são
" (fl. 822).
suficientes as indicação dos elementos da ação que justificam a incidência
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Impugnação ao agravo interno às fls. 862-866, na qual a parte agravada alega
que o recurso não merece prosperar, pois não preenche os requisitos de admissibilidade,
reiterando a ausência de indicação precisa dos dispositivos legais violados e a ausência
de impugnação específica aos fundamentos da decisão agravada.
É o relatório.
VOTO
O recurso não merece prosperar.
Originariamente, Rodolpho Pires de Camargo ajuizou embargos de terceiro
com o objetivo de desconstituir a penhora incidente sobre o imóvel objeto da matrícula no
159.224, sob o argumento de que, embora não tenha registrado o compromisso de
compra e venda, é possuidor do bem há mais de 20 anos, com ciência inequívoca do
condomínio.
A sentença de primeiro grau julgou procedentes os embargos de terceiro,
desconstituindo a penhora.
O Tribunal de origem reformou a sentença, julgando improcedentes os
embargos, sob o fundamento de que a dívida condominial possui natureza
,
propter rem
recaindo sobre o imóvel independentemente da titularidade formal. Confira-se:

Conforme se infere dos autos, o Condomínio Green Park ajuizou ação de execução
de título extrajudicial contra Rossi Residencial S. A., tendo por objeto o
inadimplemento de cotas condominiais, fundo de reserva e reembolsos de despesas
do correio, relativas à unidade 103, bloco 7, do Condomínio Green Park, localizado
na Rodovia Raposo Tavares, no 8.760, Km 18, sentido interior, Jardim Boa Vista, São
Paulo SP.
Naquela ação, muito embora a Rossi tenha arguido sua ilegitimidade passiva, restou
decidido por esta E. 34a Câmara de D. Privado que, “No caso em exame, muito
embora a embargante Rossi Residencial tenha tentado demonstrar que
compromissou à venda o imóvel com Rodolpho Pires de Camargo, não trouxe prova
dos autos de que tenha efetivamente dado ciência ao condomínio-embargado da
transação realizada e de que o compromissário comprador fora de fato imitido ou até
mesmo que ainda se encontra na posse do imóvel.” (cf. Apel. 1011069-
08.2020.8.26.0100, Rela Desa. Lígia Araújo Bisogni).
Mas, nem por isso, se pode afastar a constrição que acabou recaindo sobre o imóvel,
porque se trata de dívida decorrente de obrigação propter rem, que acompanha a
coisa nas mãos de quem quer que a possua.
O imóvel foi penhorado para pagamento das despesas de condomínio sobre ele
mesmo incidente. Assim, embora o embargante não seja parte na ação de execução,
e não o é porque deixou de tomar as providências inerentes à transferência do direito
real para seu patrimônio, é certo que a dívida recai sobre o imóvel (débito propter
rem) e, como tal, o atinge independentemente da titularidade [...] (fl. 668).

Como constou na decisão agravada, o recurso especial não foi admitido com
fundamento na
em razão da ausência de indicação precisa dos
Súmula 284/STF,
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dispositivos legais federais que teriam sido violados ou que seriam objeto de dissídio
interpretativo. A saber:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PLANO DE SAÚDE COLETIVO
EMPRESARIAL. OMISSÃO. DEFICIÊNCIA RECURSAL. MATÉRIA ACERCA DA
QUAL NÃO SE DECLINOU DISPOSITIVO DE LEI VIOLADO. INCIDÊNCIA, POR
ANALOGIA, DA SÚMULA N. 284 DO STF. REAJUSTE EM VIRTUDE DE MUDANÇA
DE FAIXA ETÁRIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O
ENTENDIMENTO DESTA CORTE FIRMADO EM RECURSO REPRESENTATIVO
DA CONTROVÉRSIA. REAJUSTE POR SINISTRALIDADE. REFORMA DO
JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7, AMBAS DO
STJ. DISSÍDIO NÃO COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. Não se pode conhecer da apontada violação do
do CPC, porquanto as
art. 1.022
alegações que fundamentaram a suposta ofensa são genéricas, sem indicação
efetiva dos pontos omissos, contraditórios ou obscuros. Tal deficiência impede a
abertura da instância especial, nos termos da Súmula n. 284 do STF, aplicável, por
analogia, nesta Corte.
2. A ausência de expressa indicação de artigos de lei tidos por violados inviabiliza o
conhecimento do recurso especial, não bastando a mera menção a dispositivos
legais, colhendo-se, por analogia, o óbice da Súmula n. 284 do STF, pois o recurso
especial é de fundamentação vinculada.
3. Nos termos da tese firmada no julgamento do recurso representativo da
controvérsia,
de relatoria do Ministro RICARDO VILLAS
RESp n. 1.568.244/RJ,
BÔAS CUEVA, a Segunda Seção desta Corte entendeu que, se for reconhecida a
abusividade do aumento praticado pela operadora de plano de saúde em virtude da
alteração de faixa etária do usuário, para não haver desequilíbrio contratual, faz-se
necessária, nos termos do
§ 2o, do CDC, a apuração de percentual adequado
art. 51,
e razoável de majoração da mensalidade em virtude da inserção do consumidor na
nova faixa de risco, o que deverá ser feito por meio de cálculos atuariais na fase de
cumprimento de sentença.
4. A revisão do julgado, no que se refere ao reajuste por sinistralidade, com o
consequente acolhimento da pretensão recursal, não prescindiria da interpretação
das cláusulas do contrato de seguro saúde, bem como do reexame das
circunstâncias fático-probatórias da causa, o que não se admite nesta via
excepcional, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7, ambas do STJ.
5. A ausência de expressa indicação de artigo de lei objeto de dissídio interpretativo
inviabiliza o conhecimento do recurso especial manifestado pela alínea c do
permissivo constitucional, colhendo-se o óbice da Súmula n. 284 do STF, por
analogia.
6. Recurso especial não conhecido.
(
relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
REsp n. 2.081.026/SP,
DJEN de
)
16/6/2025,
24/6/2025.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL
DE CONTRATO BANCÁRIO. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535 DO CPC/1973.
APLICAÇÃO
DA

INÉPCIA
DA
PETIÇÃO
INICIAL

SÚMULA
284/STF.
RECONHECIDA
PELO
TRIBUNAL
DE
ORIGEM.
PEDIDO
GENÉRICO.
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IMPOSSIBILIDADE. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ FIRMADA EM RECURSO REPETITIVO. TEMA 411/STJ.
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. No que concerne ao artigo 535 do
a parte recorrente não desenvolveu
CPC/1973,
argumentação que evidenciasse a ofensa, caracterizando a deficiência na
fundamentação do apelo especial, circunstância que atrai, por analogia, a incidência
da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.
2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do Recurso Especial representativo da
controvérsia n. 1.133.872/PB, sob a Relatoria do em. Ministro Massami Uyeda, fixou
a tese para fins do disposto no
-C, do Código de Processo Civil, de que "é
art. 543
cabível a inversão do ônus da prova em favor do consumidor para o fim de
determinar às instituições financeiras a exibição de extratos bancários, enquanto não
estiver prescrita a eventual ação sobre eles, tratando-se de obrigação decorrente de
lei e de integração contratual compulsória, não sujeita à recusa ou condicionantes,
tais como o adiantamento dos custos da operação pelo correntista e a prévia recusa
administrativa da instituição financeira em exibir os documentos, com a ressalva de
que ao correntista, autor da ação, incumbe a demonstração da plausibilidade da
relação jurídica alegada, com indícios mínimos capazes de comprovar a existência
da contratação, devendo, ainda, especificar, de modo preciso, os períodos em que
pretenda ver exibidos os extratos".
3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência
assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
AREsp n. 1.074.660/PR,
julgado em
DJe de
)
8/5/2023,
17/5/2023.

Além disso, cumpre destacar que o Tema 886 do STJ, julgamento sob a
sistemática dos recursos representativos da controvérsia, se refere à legitimidade -
vendedor ou adquirente - para responder por dívidas condominiais na hipótese de
alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e
venda não levado a registro.
No caso dos autos, o Tribunal de origem, além de registrar que não há "prova
nos autos de que tenha efetivamente dado ciência ao condomínio-embargado da
transação realizada e de que o compromissário comprador fora de fato imitido ou até
mesmo que ainda se encontra na posse do imóvel", concluiu que "embora o embargante
não seja parte na ação de execução, e não o é porque deixou de tomar as providências
inerentes à transferência do direito real para seu patrimônio, é certo que a dívida recai
sobre o imóvel (débito propter rem) e, como tal, o atinge independentemente da
titularidade", o fazendo em consonância com o entendimento firmado nesta Corte.
Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes:

RECURSO
ESPECIAL.
EXECUÇÃO.
CONTRIBUIÇÕES
CONDOMINIAIS.
NATUREZA
PROPTER
REM
DO
CRÉDITO.
PENHORA
DO
IMÓVEL.
POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. RECURSO ESPECIAL
PROVIDO.
1. A jurisprudência da Segunda Seção está consolidada no sentido de que a
natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa
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e, por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, sendo possível a
penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial.
2. Recurso especial provido.
(
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma,
REsp n. 2.180.430/SP,
julgado em
DJEN de
)
12/8/2025,
18/8/2025.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO -
DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA DA EMBARGANTE.
1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a dívida condominial tem natureza
de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação
jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo
que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no
título executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Incidência da Súmula 83
do STJ.
2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no
relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado
REsp n. 2.042.276/PR,
em
DJe de
)
11/12/2023,
15/12/2023.

Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos da
decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.
Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 2.137.978 / SP
Número Registro: 2022/0158792-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10215006720218260100 1021500672021826010011314914620198260100 1021500672021826010050000
11314914620198260100 20210000712665 20210000847156
Sessão Virtual de
a
09/12/2025
16/12/2025
Relator do AgInt
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : RODOLPHO PIRES DE CAMARGO
ADVOGADO
: MARCELO DELMANTO BOUCHABKI - SP146774
AGRAVADO
: CONDOMINIO GREEN PARK
ADVOGADOS : MAURO FERREIRA ROSSIGNOLI - SP243281
MONIQUE SILVA NUNES - SP370985
INTERES.
: ROSSI RESIDENCIAL SA
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DESPESAS CONDOMINIAIS
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : RODOLPHO PIRES DE CAMARGO
ADVOGADO
: MARCELO DELMANTO BOUCHABKI - SP146774
AGRAVADO
: CONDOMINIO GREEN PARK
ADVOGADOS : MAURO FERREIRA ROSSIGNOLI - SP243281
Documento eletrônico VDA53204483 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/12/2025 00:56:37
Código de Controle do Documento: e1e81542-950a-490c-b32d-8f296d6a68b1

MONIQUE SILVA NUNES - SP370985
INTERES.
: ROSSI RESIDENCIAL SA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
09/12/2025
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra.
16/12/2025,
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul
Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.

Brasília, 16 de dezembro de 2025
Documento eletrônico VDA53204483 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/12/2025 00:56:37
Código de Controle do Documento: e1e81542-950a-490c-b32d-8f296d6a68b1