Tribunal: STJ
Processo: 5001480-91.2021.4.02.5110
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-10-28

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPETÊNCIA DA
JUSTIÇA FEDERAL. INTERESSE JURÍDICO DA CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2728068 - RJ (2024/0311057-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
ADVOGADA
: FABIANA BARBASSA LUCIANO - RJ236215
AGRAVADO
: MARGLEY LOPES DUARTE
AGRAVADO
: REGINA DE SOUZA PERES
ADVOGADO
: KARINA BARBOZA DE SOUZA - RJ175418
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPETÊNCIA DA
JUSTIÇA FEDERAL. INTERESSE JURÍDICO DA CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da
2a Região que reconheceu a incompetência da Justiça Federal para processar e
julgar ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e pedidos
indenizatórios formulados contra a MRV Engenharia e Participações S/A,
determinando a devolução dos autos à Justiça Estadual.
2. A ação envolve contrato de compra e venda de imóvel com alienação
fiduciária em garantia, no qual a Caixa Econômica Federal figura como credora
fiduciária. O Tribunal de origem entendeu que a CEF atua como mero agente
financeiro, sem relação jurídico-material com o negócio de compra e venda.
3. O recorrente sustenta que a rescisão do contrato de compra e venda repercute
diretamente na esfera jurídica da CEF, em razão da propriedade resolúvel do
imóvel e da vinculação entre os contratos de compra e venda e financiamento
habitacional.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se a Justiça Federal é competente
para julgar ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel,
considerando o interesse jurídico da Caixa Econômica Federal como credora
fiduciária e a possibilidade de repercussão direta na sua esfera jurídica.
III. Razões de decidir
5. A Caixa Econômica Federal possui interesse jurídico na ação de rescisão de
contrato de compra e venda de imóvel, pois o desfazimento do contrato impacta
diretamente o contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária
em garantia.
6. A competência da Justiça Federal é determinada pela possibilidade de
repercussão do resultado da lide nos interesses da Caixa Econômica Federal,
conforme previsto no
da Constituição Federal.
art. 109
7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o interesse
jurídico da Caixa Econômica Federal em ações que envolvam imóveis sob sua
propriedade resolúvel desloca a competência para a Justiça Federal.
IV. Dispositivo
Documento eletrônico VDA51604014 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 27/10/2025 11:07:57
Publicação no DJEN/CNJ de 29/10/2025. Código de Controle do Documento: b6f41bae-6e8b-4279-8791-54a055a3f4dc

Recurso provido para anular a sentença de primeira
8. Resultado do Julgamento:
instância e determinar o prosseguimento do processo na Justiça Federal.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025
a
por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do
20/10/2025,
Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
27 de outubro de 2025

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 29/10/2025. Código de Controle do Documento: b6f41bae-6e8b-4279-8791-54a055a3f4dc

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2728068 - RJ (2024/0311057-0)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
ADVOGADA
: FABIANA BARBASSA LUCIANO - RJ236215
AGRAVADO
: MARGLEY LOPES DUARTE
AGRAVADO
: REGINA DE SOUZA PERES
ADVOGADO
: KARINA BARBOZA DE SOUZA - RJ175418
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPETÊNCIA DA
JUSTIÇA FEDERAL. INTERESSE JURÍDICO DA CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da
2a Região que reconheceu a incompetência da Justiça Federal para processar e
julgar ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e pedidos
indenizatórios formulados contra a MRV Engenharia e Participações S/A,
determinando a devolução dos autos à Justiça Estadual.
2. A ação envolve contrato de compra e venda de imóvel com alienação
fiduciária em garantia, no qual a Caixa Econômica Federal figura como
credora fiduciária. O Tribunal de origem entendeu que a CEF atua como mero
agente financeiro, sem relação jurídico-material com o negócio de compra e
venda.
3. O recorrente sustenta que a rescisão do contrato de compra e venda
repercute diretamente na esfera jurídica da CEF, em razão da propriedade
resolúvel do imóvel e da vinculação entre os contratos de compra e venda e
financiamento habitacional.
II. Questão em discussão
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4. A questão em discussão consiste em saber se a Justiça Federal é
competente para julgar ação de rescisão de contrato de compra e venda de
imóvel, considerando o interesse jurídico da Caixa Econômica Federal como
credora fiduciária e a possibilidade de repercussão direta na sua esfera jurídica.
III. Razões de decidir
5. A Caixa Econômica Federal possui interesse jurídico na ação de rescisão de
contrato de compra e venda de imóvel, pois o desfazimento do contrato
impacta diretamente o contrato de financiamento habitacional com alienação
fiduciária em garantia.
6. A competência da Justiça Federal é determinada pela possibilidade de
repercussão do resultado da lide nos interesses da Caixa Econômica Federal,
conforme previsto no art. 109 da Constituição Federal.
7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o interesse
jurídico da Caixa Econômica Federal em ações que envolvam imóveis sob sua
propriedade resolúvel desloca a competência para a Justiça Federal.
IV. Dispositivo
Recurso provido para anular a sentença de
8. Resultado do Julgamento:
primeira instância e determinar o prosseguimento do processo na Justiça
Federal.

RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto pela MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S. A, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional,
contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 2a Região (TRF2), assim ementado (e-STJ, fl.
953):

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE
HABITAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA
COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
ATUAÇÃO DA CEF COMO MERO AGENTE FINANCEIRO DE MÚTUO
HABITACIONAL. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL PARA
PROCESSAMENTO DE DEMANDA CONTRA VENDEDOR. FALTA DE
ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DOS REQUISITOS SUBJETIVOS E
FORMAIS DE VALIDADE DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.
– Cuida-se de apelação e recurso adesivo interpostos contra sentença que
reconheceu a incompetência da Justiça Federal em relação aos pedidos
indenizatórios formulados contra a MRV Engenharia e Participações S/A,
determinando a restituição dos autos ao juízo estadual de origem para
julgamento, bem como julgou improcedentes os pedidos dirigidos à Caixa
Econômica Federal.
– Depreende-se que a CEF, in casu, atua como mero agente financeiro, apenas
detendo responsabilidade no tocante ao mútuo feneratício, não se verificando,
destarte, qualquer relação jurídico-material entre a empresa pública e a parte
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demandante no que tange ao negócio jurídico de compra e venda da unidade
habitacional, cuja rescisão é pleiteada ante a existência de vícios construtivos
em unidade habitacional.
– Mostra-se correta a sentença ao determinar a devolução dos autos à vara
estadual de origem diante do reconhecimento da incompetência da Justiça
Federal para processar e julgar os pleitos rescisório e indenizatórios
relacionados ao instrumento celebrado com pessoas não elencadas no art. 109
da CRFB.
– Revela-se descabida a pretensão de rescisão do contrato de financiamento
habitacional, na medida em que a parte autora não logrou apontar a ausência
dos requisitos subjetivos e formais de validade do contrato de mútuo
imobiliário
– Apelação e recurso adesivo não providos.

Nas razões do recurso especial, a recorrente aponta violação dos arts. 23, da Lei 9.514
/1997, e 113 e 114, do CPC/2015, além de dissídio jurisprudencial.
Sustenta que "sendo o objeto central da demanda a rescisão contratual,
independentemente do embasamento do pedido, o litisconsórcio passivo da instituição financeira
é necessário, uma vez que ela detém a propriedade resolúvel do imóvel, bem como não há como
se apreciar a rescisão da compra e venda apartada da rescisão do contrato de financiamento, pois
um não subsiste sem o outro". (e-STJ, fl. 1.030)
Afirma que "resta comprovado o interesse da Caixa Econômica Federal em qualquer
assunto que tenha por objeto o imóvel que agora é de sua propriedade resolúvel, sendo de rigor a
reforma do v. acórdão para reconhecimento do seu litisconsórcio passivo necessário, sob pena de
afronta direta aos termos dos artigos 113 e 114 do Código de Processo Civil, bem como aos
artigos 22 e 23 da Lei de Alienação Fiduciária (Lei n. 9.514/1997)". (e-STJ, fl. 1.032)
É o relatório.
VOTO
Assim o Tribunal de origem apreciou e rejeitou a alegação do ora recorrente de que,
como há pretensão de rescisão do contrato de compra e venda de que parte, tal rescisão, se
procedente, repercutiria na esfera jurídica da CEF ao alterar a titularidade do imóvel sobre o qual
recai propriedade fiduciária da empresa federal (e-STJ, fls. 950-951, grifei):
Compulsando os autos, verifica-se que a parte autora celebrou “Contrato de
Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada
a Empreendimento, com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras
Obrigações – Recursos SBPE” (evento 117, ANEXO2 ) em 08.08.2014, no
qual figuram MRV MRL ROC 02 Incorporações SPE Ltda como vendedora,
MRV Engenharia e Empreendimentos S/A como incorporadora e fiadora, e a
Caixa Econômica Federal como credora fiduciária.
A análise das cláusulas contratuais permite concluir que a Caixa Econômica
Federal, in casu, atua como mero agente financeiro, apenas detendo
responsabilidade no tocante ao mútuo feneratício, razão pela qual é de se
concluir pela inexistência de qualquer relação jurídico-material entre a
empresa pública e a parte demandante no que tange ao específico negócio
jurídico de compra e venda, fato este que implica necessariamente no
reconhecimento da incompetência da Justiça Federal para processar e julgar
os pleitos rescisório e indenizatórios relacionados a instrumento celebrado
com pessoas não elencadas no art. 109 da CRFB.
Por oportuno, cumpre asseverar que, diversamente do alegado pela parte
autora, não se identifica hipótese para suscitação de conflito de competência.
Tal afirmação decorre do fato de se identificar que o processo, inicialmente
distribuído a uma das varas cíveis que integram a Justiça Estadual do Rio de
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Janeiro, apenas foi redistribuído a Justiça Federal em razão do possível
interesse da Caixa Econômica Federal, incumbindo ao Juízo Federal dirimir
sobre sua legitimidade. Assim, uma vez afastado o interesse da empresa
pública, mostra-se correta a determinação de devolução dos autos à Vara de
origem estadual.
Em relação ao contrato de financiamento, cumpre destacar que a questão
concernente à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor às
instituições financeiras já restou pacificada pelo Supremo Tribunal Federal,
nos termos do julgamento prolatado por ocasião do acolhimento dos
embargos de declaração opostos pela Procuradoria Geral da República contra
o acórdão proferido na Ação Direta de Inconstitucionalidade no 2.591-1/DF.
Tal circunstância não afasta, contudo, o fato de que a obrigação em comento
deriva de vínculo contratual, originado da declaração de vontade e do
consentimento das partes, as quais manifestaram a vontade livre de se
submeterem às cláusulas avençadas.
A liberdade de contratar, legitimamente exercida pelos litigantes, refletiu o
poder de fixar o conteúdo do contrato. Trata-se do princípio da autonomia da
vontade, o qual, entretanto, não se constitui absoluto, vez que as obrigações
contratuais se submetem às restrições decorrentes da prevalência da ordem
pública, cujos princípios limitam a liberdade dos pactos privados.
Há de se frisar ainda que, no contrato de mútuo, " (...) o mutuário é obrigado a
restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero,
qualidade e quantidade" – art. 586, CC, sendo forçoso concluir que não se
mostra cabível a rescisão de um contrato de mútuo feneratício por mera
vontade do mutuário, muito menos a devolução de todas as quantias pagas,
sem que haja a necessária devolução à instituição financeira de todo o
montante emprestado, acrescido dos juros devidos pelo período do
empréstimo (art. 591, do CC).
Vê-se, portanto, que não há de se falar em rescisão contratual por causa
diversa do adimplemento integral, tendo em vista que a parte autora formula
indevidamente o pedido rescisório de um negócio jurídico (mútuo) com base
em alegado inadimplemento que diz respeito exclusivamente a outro contrato
(compra e venda), enfaticamente apontando a ausência de responsabilidade do
agente financeiro em relação ao último instrumento e deixando de arguir
ausência de requisitos subjetivos e formais de validade do financiamento
imobiliário.
Diante desse contexto, também se impõe a manutenção da sentença no tocante
à improcedência dos pedidos rescisório e indenizatório formulados contra a
Caixa Econômica Federal.

Tal inteligência, contudo, contraria a jurisprudência desta Corte Superior, que, de
fato, conforme sustenta o recorrente, reconhece o interesse jurídico da CEF na ação em que se
visa a rescindir a compra do imóvel que constitui sua garantia fiduciária, sendo direta a
repercussão em sua esfera jurídica de eventual procedência de aludida ação de rescisão.
A conferir:
AGRAVO INTERNO NO CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA.
JUSTIÇA COMUM ESTADUAL E JUSTIÇA COMUM FEDERAL. AÇÃO
DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
CUMULADA COM INDENIZAÇÃO PELO PAGAMENTO DE JUROS DE
OBRA. PRETENSÃO VOLTADA CONTRA A CONSTRUTORA.
INTERESSE DO ENTE FEDERAL FINANCIADOR DA TRANSAÇÃO.
COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM FEDERAL. AGRAVO INTERNO
PROVIDO.
1. Os autores pretendem a rescisão de contrato de venda e compra de imóvel
e indenização pelos
residencial realizado com a construtora e incorporadora
ônus financeiros acarretados pelo atraso na entrega do bem, em operação
financiada pela Caixa Econômica Federal.
2. No contexto,
no deslinde da
ressai o interesse da empresa pública federal
ação de rescisão contratual, o qual reside no fato de que o consequente
contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária em garantia
somente foi celebrado com os autores da ação porque anteriormente fora
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firmado o negócio que ora se pretende desfazer. Logo, o desfazimento do
, embora a pretensão
primeiro pode ter impactos diretos no segundo contrato
indenizatória possa ser, em tese, autônoma e independente da eventual
rescisão do primeiro contrato.
3. A possibilidade de repercussão do resultado da lide nos interesses da Caixa
Econômica Federal determina o deslocamento da competência para o
conhecimento e julgamento da causa perante a Justiça Federal.
4. Agravo interno provido.
(AgInt no CC n. 161.539/DF, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção,
julgado em
, DJe de
, grifei.)
24/4/2019
8/5/2019
A competência do juízo federal, portanto, estende-se para a ação de rescisão
contratual - e decorrentes consectários de indenização e restituição - proposta em desfavor da
recorrente, uma vez que o resultado do julgamento desta ação tem o potencial de interferir
diretamente na esfera jurídica da Caixa Econômica Federal.
Ante o exposto,
e
, a fim de
conheço do agravo
dou provimento ao recurso especial
anular a sentença prolatada em primeira instância (e-STJ fls. 869-871) e determinar seja dado
regular prosseguimento ao processo, mantendo-se o juízo federal como competente para todos os
pedidos deduzidos.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.728.068 / RJ
Número Registro: 2024/0311057-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
50014809120214025110
Sessão Virtual de
a
14/10/2025
20/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
ADVOGADA
: FABIANA BARBASSA LUCIANO - RJ236215
AGRAVADO
: MARGLEY LOPES DUARTE
AGRAVADO
: REGINA DE SOUZA PERES
ADVOGADO : KARINA BARBOZA DE SOUZA - RJ175418
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
14/10/2025
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do
20/10/2025,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.

Documento eletrônico VDA51585978 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 21/10/2025 01:04:36
Código de Controle do Documento: bdd095c4-4bda-470d-a728-c80c4c829bc8

Brasília, 20 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51585978 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 21/10/2025 01:04:36
Código de Controle do Documento: bdd095c4-4bda-470d-a728-c80c4c829bc8