Tribunal: STJ
Processo: 2192195-41.2024.8.26.0000
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS
CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. RESPONSABILIDADE
DO ARREMATANTE. MARCO INICIAL. AUTO DE ARREMATAÇÃO.
ARREMATAÇÃO PERFEITA E ACABADA. POSSE. IRRELEVÂNCIA.
NATUREZA
. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
PROPTER REM

1. Nos termos do
do CPC, a arrematação é considerada
art. 903
perfeita, acabada e irretratável com a lavratura do auto, momento em
que se transfere a propriedade do bem ao arrematante.

2. A obrigação condominial, de natureza
, acompanha o bem
propter rem
e se transfere ao novo titular desde a aquisição, nos termos do art. 1.345
do Código Civil, sendo irrelevante a imissão na posse ou a expedição da
carta de arrematação, na hipótese de arrematação de bem em leilão.

3. O arrematante responde pelas despesas condominiais vencidas após
a lavratura do auto de arrematação, ainda que não imitido na posse do
imóvel.

4. Recurso especial provido.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2202315 - SP (2025/0084489-2)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
RECORRENTE
: ELIO RENZO BOSI PICCHIOTTI - ESPÓLIO
REPR. POR
: ROSANA SURACI PICCHIOTTI - INVENTARIANTE
ADVOGADOS
: GABRIEL JORGE JARDIM - SP407240
NATHÁLIA DE ASSIS CAMARGO FRANCO - SP454382
RECORRIDO
: EDIFICIO VIRGINIA
ADVOGADO
: JOSÉ RENATO DE ALMEIDA MONTE - SP099275
EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS
CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. RESPONSABILIDADE
DO ARREMATANTE. MARCO INICIAL. AUTO DE ARREMATAÇÃO.
ARREMATAÇÃO PERFEITA E ACABADA. POSSE. IRRELEVÂNCIA.
NATUREZA
. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
PROPTER REM

1. Nos termos do
do CPC, a arrematação é considerada
art. 903
perfeita, acabada e irretratável com a lavratura do auto, momento em
que se transfere a propriedade do bem ao arrematante.

2. A obrigação condominial, de natureza
, acompanha o bem
propter rem
e se transfere ao novo titular desde a aquisição, nos termos do art. 1.345
do Código Civil, sendo irrelevante a imissão na posse ou a expedição da
carta de arrematação, na hipótese de arrematação de bem em leilão.

3. O arrematante responde pelas despesas condominiais vencidas após
a lavratura do auto de arrematação, ainda que não imitido na posse do
imóvel.

4. Recurso especial provido.

ACÓRDÃO
Documento eletrônico VDA52609611 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 25/11/2025 17:04:36
Publicação no DJEN/CNJ de 27/11/2025. Código de Controle do Documento: a0aa743b-0702-4d4b-9724-e14b89971f88

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos
18/11/2025
24/11/2025,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
25 de novembro de 2025

Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
Documento eletrônico VDA52609611 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 27/11/2025. Código de Controle do Documento: a0aa743b-0702-4d4b-9724-e14b89971f88

RECURSO ESPECIAL No 2202315 - SP (2025/0084489-2)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
RECORRENTE
: ELIO RENZO BOSI PICCHIOTTI - ESPÓLIO
REPR. POR
: ROSANA SURACI PICCHIOTTI - INVENTARIANTE
ADVOGADOS
: GABRIEL JORGE JARDIM - SP407240

NATHÁLIA DE ASSIS CAMARGO FRANCO - SP454382
RECORRIDO
: EDIFICIO VIRGINIA
ADVOGADO
: JOSÉ RENATO DE ALMEIDA MONTE - SP099275
EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS
CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. RESPONSABILIDADE
DO ARREMATANTE. MARCO INICIAL. AUTO DE ARREMATAÇÃO.
ARREMATAÇÃO PERFEITA E ACABADA. POSSE. IRRELEVÂNCIA.
NATUREZA
. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
PROPTER REM

1. Nos termos do
do CPC, a arrematação é considerada
art. 903
perfeita, acabada e irretratável com a lavratura do auto, momento em
que se transfere a propriedade do bem ao arrematante.

2. A obrigação condominial, de natureza
, acompanha o bem
propter rem
e se transfere ao novo titular desde a aquisição, nos termos do art. 1.345
do Código Civil, sendo irrelevante a imissão na posse ou a expedição da
carta de arrematação, na hipótese de arrematação de bem em leilão.

3. O arrematante responde pelas despesas condominiais vencidas após
a lavratura do auto de arrematação, ainda que não imitido na posse do
imóvel.

4. Recurso especial provido.

RELATÓRIO
Documento eletrônico VDA52405966 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 17/11/2025 15:39:37
Código de Controle do Documento: 1c6888f1-ccd0-412e-9a6c-02f5bb8d151d

Trata-se de recurso especial interposto por ELIO RENZO BOSI PICCHIOTTI –
ESPÓLIO (ELIO - ESPÓLIO), com fundamento no
III, alíneas
e
, da CF,
art. 105,
a
c
contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim
ementado:

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Rateios condominiais Unidade
devedora arrematada nos autos de ação trabalhista Pretensão do
devedor de se escusar do pagamento dos débitos, a partir daqueles
vencidos depois da expedição do auto de arrematação, que não merece
acolhida, dado que permaneceu na posse do imóvel, devendo responder
pela dívida Agravo de instrumento não provido. (e-STJ, fls. 79-81).

Os embargos de declaração opostos por ELIO – ESPÓLIO foram rejeitados (e-
STJ, fls. 88-90).
Nas razões do presente recurso, ELIO – ESPÓLIO alegou a violação dos arts.
903 do CPC e 1.345 do CC, ao sustentar que
a responsabilidade do arrematante
(1)
pelas despesas condominiais se inicia com a lavratura do auto de arrematação, ato que
aperfeiçoa a aquisição, sendo irrelevantes a expedição da carta e a imissão na posse; (2)
as cotas condominiais possuem natureza
, de modo que o adquirente
propter rem
responde pelos débitos do alienante desde a arrematação;
o acórdão recorrido
(3)
divergiu da jurisprudência e de precedente paradigma, além de contrariar precedentes do
STJ que fixam o auto de arrematação como marco inicial da responsabilidade.
Foram apresentadas contrarrazões.
É o relatório.

VOTO
O recurso merece prosperar.
Da responsabilidade do arrematante pelas despesas condominiais
A controvérsia posta nos autos consiste em definir a partir de qual momento o
arrematante passa a responder pelas despesas condominiais relativas a imóvel adquirido
em hasta pública, se desde a lavratura do auto de arrematação, momento em que o ato
se torna perfeito e acabado, ou apenas após a imissão na posse ou com a expedição da
carta de arrematação.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao julgar o agravo de
instrumento interposto por ELIO – ESPÓLIO, concluiu que este deveria permanecer no
polo passivo da execução, sob o fundamento de que a posse do imóvel constitui o critério
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determinante da obrigação condominial, sendo irrelevante o fato de já ter sido lavrado o
auto de arrematação em leilão do imóvel que gerou respectiva dívida.
Nas razões do especial, ELIO – ESPÓLIO sustenta violação dos arts. 903 do
Código de Processo Civil e 1.345 do Código Civil, afirmando que a obrigação
condominial possui natureza
, vinculada à coisa, e que, com a assinatura do
propter rem
auto de arrematação, ocorre a transferência da propriedade e, consequentemente, o
deslocamento da responsabilidade ao arrematante, independentemente da posse.
Com razão ELIO – ESPÓLIO.
Nos termos do
do CPC, “assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e
art. 903
pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável”. Assim, a
partir da lavratura do auto, a arrematação se aperfeiçoa, operando-se a transferência da
propriedade do bem para o arrematante.
O
do Código Civil, por sua vez, dispõe que “o adquirente de unidade
art. 1.345
responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros
moratórios”. Tal dispositivo consagra a natureza
da obrigação condominial,
propter rem
que acompanha o bem e vincula o titular do direito real, independentemente de sua
relação pessoal com o condomínio.
A jurisprudência desta Corte Superior, inclusive da Terceira Turma, firmou-se
no sentido de que a responsabilidade do arrematante pelas despesas condominiais tem
início na data da lavratura do auto de arrematação, sendo irrelevante a imissão na posse
ou a expedição da carta de arrematação.
Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO
CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.
RECONSIDERAÇÃO.
DESPESAS
CONDOMINIAIS
ENTRE
A
ARREMATAÇÃO E A IMISSÃO NA POSSE. OBRIGAÇÃO PROPTER
REM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. IMISSÃO NA
POSSE. IRRELEVÂNCIA. DECISÃO EM CONFORMIDADE DO
ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.
INCIDÊNCIA DA
AGRAVO INTERNO PROVIDO.
SÚMULA 83/STJ.
RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem,
respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da
conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na
,
posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo
uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas
estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas.
Precedentes.
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2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a
jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a
incidência da Súmula 83/STJ.
3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão e, em novo
exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.
(AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, Quarta
AREsp n. 2.527.075/SP,
Turma, julgado em
DJe de

20/5/2024,
4/6/2024 – sem destaque no
original)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA
DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL QUE FOI OBJETO DE
HASTA PÚBLICA. DESPESAS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO.
TERMO INICIAL. LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO.
1. Ação de cobrança de despesas condominiais.
2. Nos termos do entendimento jurisprudencial firmado pelo STJ, a
responsabilidade do arrematante com as despesas condominiais
posteriores à arrematação inicia-se com a lavratura do auto de
Precedentes.
arrematação.
3. Agravo interno não provido.
(AgInt nos EDcl no
relatora Ministra Nancy
REsp n. 1.983.948/PE,
Andrigui, Terceira Turma, julgado em
DJe de

17/10/2022,
4/6/2024 –sem
destaque no original)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL.
DESPESAS
CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA
PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL. DÉBITOS POSTERIORES À
ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGISTRO IMOBILIÁRIO
E IMISSÃO NA POSSE DO BEM AINDA NÃO EFETIVADOS.
IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO PROVIDO.
1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o
arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da
arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não
formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais
circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio
e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes.
2. Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta
materializada causa de transferência da propriedade com todos os
direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem,
por lei, de forma especial para aquisição (
Rel.
REsp 833.036/SP,
Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em
DJe
18/11/2010,
de
.
28/03/2011)
3. Existência de distinção entre o presente caso e aquele julgado pela
Segunda Seção no
da relatoria do Ministro LUIS
REsp 1.345.331/RS,
FELIPE SALOMÃO (Tema Repetitivo 886), uma vez que, aqui, não se
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cuida de contrato de compra e venda de imóvel, mas de aquisição em
arrematação judicial, hipótese não aventada no precedente obrigatório
(distinguishing).
4. Agravo interno provido para conhecer e dar provimento ao recurso
especial.
(AgInt no
relator Ministro Raul Araújo, Quarta
AREsp n. 1.347.829/SP,
Turma, julgado em
DJe de
10/12/2019,
19/12/2019)

Na hipótese, a posse não constitui requisito para o surgimento da obrigação
condominial, que decorre da titularidade do direito real sobre a unidade. Uma vez lavrado
o auto de arrematação, o antigo proprietário deixa de ter vínculo jurídico com o bem,
transferindo-se ao arrematante a responsabilidade pelos encargos que recaem sobre a
coisa.
No caso dos autos, o imóvel de propriedade de ELIO – ESPÓLIO foi
arrematado em
data em que foi lavrado o auto de arrematação. Entretanto, a
9/5/2017,
carta de arrematação foi expedida apenas em dezembro de 2023, e o acórdão recorrido
atribuiu a ELIO – ESPÓLIO a responsabilidade pelas cotas condominiais vencidas nesse
período.
Essa conclusão, contudo, contraria a orientação desta Corte, segundo a qual a
arrematação se aperfeiçoa com a lavratura do auto, momento em que se transfere a
propriedade e, por consequência, a responsabilidade pelas obrigações
.
propter rem
Dessa forma, as despesas condominiais vencidas após
são de
9/5/2017
responsabilidade do arrematante, e não mais de ELIO – ESPÓLIO, antigo proprietário,
cuja legitimidade passiva se extingue com a arrematação.
Nessas condições,
ao recurso especial para reconhecer
DOU PROVIMENTO
que a responsabilidade pelas despesas condominiais incidentes a partir de 9/5/2017
(data da lavratura do auto de arrematação) é do arrematante do imóvel, e não de ELIO –
ESPÓLIO.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra este acórdão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação nos termos do
§ 2o, do CPC.
art. 1.026,
É como voto.

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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.202.315 / SP
Número Registro: 2025/0084489-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00062692220108260223
00145566520248190000
145566520248190000
21921954120248260000
62692220108260223 626922201082602236022010
Sessão Virtual de
a
18/11/2025
24/11/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. MARIA IRANEIDE OLINDA SANTORO FACCHINI

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : ELIO RENZO BOSI PICCHIOTTI - ESPÓLIO
REPR. POR
: ROSANA SURACI PICCHIOTTI - INVENTARIANTE
ADVOGADOS
: GABRIEL JORGE JARDIM - SP407240
NATHÁLIA DE ASSIS CAMARGO FRANCO - SP454382
RECORRIDO
: EDIFICIO VIRGINIA
ADVOGADO
: JOSÉ RENATO DE ALMEIDA MONTE - SP099275
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DESPESAS CONDOMINIAIS
TERMO
Documento eletrônico VDA52587396 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 25/11/2025 00:49:37
Código de Controle do Documento: 967f030a-25fa-4a51-ac87-590def8e37af

A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025
a
por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
24/11/2025,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas
Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 24 de novembro de 2025
Documento eletrônico VDA52587396 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 25/11/2025 00:49:37
Código de Controle do Documento: 967f030a-25fa-4a51-ac87-590def8e37af