Tribunal: STJ
Processo: 5004622-62.2022.8.13.0702
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-11-12

Ementa:
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11,
489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS.
JURISPRUDÊNCIA
SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO. BASE DE CÁLCULO DA
TAXA DE FRUIÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME
DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com reintegração
de posse e indenização por perdas e danos, em virtude do
inadimplemento das compradoras.
2. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada,
exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material,
obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador
(arts. 11, 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da
causa.
3. No julgamento do REsp n. 1.723.519/SP pela Segunda Seção desta
Corte, ao ressaltar a possibilidade da rescisão de contratos de
promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos
adquirentes, nos termos do que dispõe a Súmula n. 543 do STJ, o órgão
Documento eletrônico VDA52212968 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 13/11/2025. Código de Controle do Documento: 3683feaa-175f-4bf3-a5fb-9a8ac954b9e8

colegiado também destacou que, nessas hipóteses, em que os
contratos foram celebrados anteriormente à vigência da Lei n. 13.786/18,
deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos,
reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor
das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
4. Para ultrapassar a convicção firmada pelo

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2236067 - MG (2025/0364222-1)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
RECORRENTE
: SANTA MÔNICA EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS
: MARCO AURELIO ALVES DE OLIVEIRA - MG141627
DIOGO AUGUSTO DEBS HEMMER - MG126187
RECORRIDO
: BARBARA TEMOTEO
RECORRIDO
: PATRICIA MARIA TEMOTEO
ADVOGADO
: PABLO GODOY FARIA - MG198247
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11,
489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS.
JURISPRUDÊNCIA
SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO. BASE DE CÁLCULO DA
TAXA DE FRUIÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME
DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com reintegração
de posse e indenização por perdas e danos, em virtude do
inadimplemento das compradoras.
2. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada,
exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material,
obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador
(arts. 11, 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da
causa.
3. No julgamento do REsp n. 1.723.519/SP pela Segunda Seção desta
Corte, ao ressaltar a possibilidade da rescisão de contratos de
promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos
adquirentes, nos termos do que dispõe a Súmula n. 543 do STJ, o órgão
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colegiado também destacou que, nessas hipóteses, em que os
contratos foram celebrados anteriormente à vigência da Lei n. 13.786/18,
deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos,
reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor
das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
4. Para ultrapassar a convicção firmada pelo acórdão recorrido, em
relação à base de cálculo da taxa de ocupaão do imóvel, seria
necessária a interpretação das disposições do contrato entabulado entre
as partes, bem como o reexame dos elementos fáticos da causa, o que
não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das
Súmulas n. 5 e 7 desta Corte.
5. Recurso especial parcialmente provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso,
04/11/2025
10/11/2025,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
11 de novembro de 2025

Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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RECURSO ESPECIAL No 2236067 - MG (2025/0364222-1)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
RECORRENTE
: SANTA MÔNICA EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS
: MARCO AURELIO ALVES DE OLIVEIRA - MG141627
DIOGO AUGUSTO DEBS HEMMER - MG126187
RECORRIDO
: BARBARA TEMOTEO
RECORRIDO
: PATRICIA MARIA TEMOTEO
ADVOGADO
: PABLO GODOY FARIA - MG198247
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11,
489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS.
JURISPRUDÊNCIA
SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO. BASE DE CÁLCULO DA
TAXA DE FRUIÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME
DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com reintegração
de posse e indenização por perdas e danos, em virtude do
inadimplemento das compradoras.
2. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada,
exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material,
obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador
(arts. 11, 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da
causa.
3. No julgamento do REsp n. 1.723.519/SP pela Segunda Seção desta
Corte, ao ressaltar a possibilidade da rescisão de contratos de
promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos
adquirentes, nos termos do que dispõe a Súmula n. 543 do STJ, o órgão
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colegiado também destacou que, nessas hipóteses, em que os
contratos foram celebrados anteriormente à vigência da Lei n. 13.786/18,
deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos,
reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor
das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
4. Para ultrapassar a convicção firmada pelo acórdão recorrido, em
relação à base de cálculo da taxa de ocupaão do imóvel, seria
necessária a interpretação das disposições do contrato entabulado entre
as partes, bem como o reexame dos elementos fáticos da causa, o que
não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das
Súmulas n. 5 e 7 desta Corte.
5. Recurso especial parcialmente provido.

RELATÓRIO
Trata-se
de
recurso
especial
interposto
por
SANTA
MÔNICA
EMPREENDIMENTOS LTDA. (SANTA MÔNICA), com fundamento no
III,
art. 105,
alíneas
e
, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais,
a
c
assim ementado:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO LIMITADA
A 10% DOS VALORES PAGOS. FRUIÇÃO DO IMÓVEL. FIXAÇÃO
COM BASE NA MÉDIA DE ALUGUÉIS DE IMÓVEIS SEMELHANTES.
RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente
procedentes os pedidos iniciais. As Apelantes requerem a reforma da
sentença para: (i) limitar a multa penal a 10% dos valores pagos, com
incidência apenas sobre as prestações quitadas; e (ii) determinar o
pagamento pela fruição do imóvel desde a posse até a desocupação,
com apuração do valor em liquidação de sentença, utilizando a média de
aluguéis de imóveis semelhantes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) a fixação do percentual de retenção
sobre os valores pagos pelas compradoras a título de multa penal; e (ii) a
metodologia de cálculo da indenização pela fruição do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, aplica-se a
Súmula 543 do STJ, que admite a retenção parcial dos valores pagos,
até o limite de 25%, como compensação por despesas administrativas e
prejuízos. Contudo, no caso concreto, a retenção é limitada a 10% dos
valores pagos, por ausência de comprovação de prejuízos maiores por
parte da construtora. A indenização pela fruição do imóvel deve ser
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fixada com base no valor médio de aluguel de imóveis semelhantes na
mesma região, conforme jurisprudência consolidada do STJ (
AgInt no
, considerando
REsp no 2.024.829/SC,
AREsp no 2.294.101/SC)
que tal indenização tem a natureza jurídica de aluguéis e visa evitar
enriquecimento sem causa do comprador inadimplente.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso provido.
Tese de julgamento:
A retenção dos valores pagos pelo comprador inadimplente deve ser
limitada ao percentual de 10%, em razão da ausência de demonstração
de prejuízos superiores. A indenização pela fruição do imóvel deve ser
apurada com base no valor médio de aluguel de imóveis semelhantes na
região, desde a posse até a desocupação. Dispositivos relevantes
citados: Código de Defesa do Consumidor (CDC); Súmula 543 do STJ.
Jurisprudência relevante citada: STJ,
rel. Min.
REsp no 2.024.829/SC,
Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 07.03.2023, DJe 10.03.2023; STJ,
AgInt no
rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j.
AREsp no 2.294.101/SC,
30.10.2023, DJe 03.11.2023 (e-STJ, fl. 378).

Os embargos de declaração opostos por SANTA MÔNICA foram rejeitados (e-
STJ, fls. 418-422).
Nas razões do presente recurso, SANTA MÔNICA alegou, a par de
divergência jurisprudencial, a violação dos arts. 11, 489, § 1o, IV, e 1022, II, do CPC; 67-
A, § 2o, III, da
e 421 do CC, ao sustentar
omissão do acórdão
Lei n. 13.786/18;
(1)
recorrido acerca dos critérios utilizados para promover a redução do percentual de
retenção dos valores pagos, bem como a alteração da base de cálculo de cobrança da
taxa de ocupação do imóvel;
a higidez da disposição contratual que fixou em 20% o
(2)
percentual de retenção das parcelas pagas; e (3) a cobrança da taxa de fruição do imóvel
com base no percentual de 0,5% do valor atualizado do contrato.
Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 482-491).
É o relatório.
VOTO
O inconformismo não merece prosperar.
Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com reintegração de posse e indenização
por perdas e danos ajuizada pela ora insurgente contra BARBARA TEMOTEO e
PATRICIA MARIA TEMOTEO (BARBARA e outra), alegando o inadimplemento das
compradoras quanto às parcelas avençadas.
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Em primeira instância, os pedidos autorais foram julgados parcialmente
procedentes para (a) declarar a resolução do compromisso de compra e venda firmado
entre as partes, por culpa da ré; (b) reintegrar a autora na posse do imóvel sub judice; (c)
condenar a ré ao pagamento de fruição do imóvel desde a data da sua posse até a
efetiva desocupação, devendo o valor ser apurado em liquidação de sentença por
arbitramento, considerando a média de aluguéis para imóveis semelhantes na região; (d)
determinar que a autoral devolva à ré, em única parcela, os valores por ela até então
pagos, com correção monetária desde a data do desembolso e juros de mora a partir do
trânsito em julgado, ressalvado o direito de retenção do valor apurado em liquidação de
sentença a título de fruição, bem como o desconto da multa de 15% a cláusula penal (e)
condenar a autora ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel
pela ré, sendo assegurado o direito de retenção deste. Condeno as rés no pagamento
das custas e honorários que fixo em 10% sobre o valor da condenação. Suspensa a
exigibilidade em razão da concessão da justiça gratuita (e-STJ, fls. 291-295).
Irresignadas, BARBARA e outra apelaram, e o TJMG deu provimento ao
recurso a fim de "limitar a retenção do percentual de 10% dos valores pagos pelas
compradoras a título de multa penal e condenar a ré ao pagamento de fruição do imóvel
desde a data da sua posse até a efetiva desocupação, devendo o valor ser apurado em
liquidação de sentença por arbitramento, considerando a média de aluguéis para imóveis
semelhantes na região. Em razão da sucumbência mínima, mantenho o pagamento das
custas, despesas processuais e honorários pela parte ré. Deixo de majorar os honorários
com base no Tema 1.059 do STJ" (e-STJ, fl. 384).
Os embargos de declaração opostos por SANTA MÔNICA foram rejeitados (e-
STJ, fls. 418-422).
Nas razões do apelo nobre, SANTA MÔNICA alegou, a par de divergência
jurisprudencial, a violação dos arts. 11, 489, § 1o, I e II, e 1022, II, do CPC; 67-A, § 2o, III,
da
e 421 do CC, ao sustentar
omissão do acórdão recorrido acerca
Lei n. 13.786/18;
(1)
dos critérios utilizados para promover a redução do percentual de retenção dos valores
pagos, bem como a alteração da base de cálculo de cobrança da taxa de ocupação do
imóvel;
a higidez da disposição contratual que fixou em 20% o percentual de retenção
(2)
das parcelas pagas; e (3) a cobrança da taxa de fruição do imóvel com base no
percentual de 0,5% do valor atualizado do contrato.

(1)

Da violação dos arts. 11, 489, § 1o, I e II, e 1022, II, do CPC
Sobre as questões controvertidas, atinentes aos valores da taxa de fruição e
da multa penal, ao julgar o recurso de apelação interposto pelas promitentes
compradoras, o TJMG assim se pronunciou:
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Em atenta análise aos autos verifico que restou incontroverso que a
resolução do contrato se deu por culpa das compradoras. A súmula 543
do Superior Tribunal de Justiça estabelece que em caso de resolução de
contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a
restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial. In verbis:

"Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento."

Portanto, no caso de rescisão contratual por culpa do comprador a
retenção pelo promitente vendedor de percentual dos valores pagos, até
o máximo de 25%, serve para indenizá-lo pelos prejuízos suportados,
especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação,
comercialização e corretagem.
No caso em tela, entendo razoável a retenção do percentual de 10% dos
valores pagos pelas compradoras, considerando que a construtora não
demonstrou a necessidade de retenção de valor maior pela manutenção
do imóvel no período de inadimplência. Outrossim, em relação ao valor
do pagamento pela fruição do imóvel, entendo que deve ser fixado com
base no valor médio de aluguel do imóvel.
Nesse sentido a Terceira e Quarta Turmas do Superior Tribunal de
Justiça:
[...]
Assim, entendo que o Apelante possui razão em todos os seus pedidos,
devendo ser reformada a sentença recorrida (e-STJ, fls. 381-384).

Não há falar, portanto, em negativa de prestação jurisdicional, pois, a pretexto
da alegação de ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, o que busca SANTA MÔNICA é
apenas manifestar o seu inconformismo com o resultado do julgamento que lhe foi
desfavorável, não se prestando a estreita via dos embargos de declaração a promover o
rejulgamento da causa, já que inexistentes quaisquer dos vícios elencados nos referidos
dispositivos da lei adjetiva civil.
A jurisprudência desta Corte é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos
adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a
rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.
A propósito:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. ACIDENTE DE
VEÍCULO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS
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ARTS. 489 E 1.022 DO
DANOS MORAIS. DEFICIÊNCIA DE
CPC/2015.
FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. LIMITAÇÃO DE
COBERTURA. REEXAME. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO
IMPROVIDO.
1. Não há ofensa ao
do
porquanto o Tribunal de
art. 1.022
CPC/2015,
origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não
está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas
partes, quando tiver encontrado motivação satisfatória para dirimir
.
o litígio
2. Verifica-se que o Tribunal estadual analisou todas as questões
relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo
que se falar em negativa de prestação jurisdicional.
3. A falta de impugnação de argumento suficiente para manter, por si só,
o acórdão impugna do, a argumentação dissociada bem como a
ausência de demonstração da suposta violação à legislação federal
impedem o conhecimento do recurso, na esteira dos enunciados n.283 e
284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.
4. A revisão das conclusões estaduais demandaria, necessariamente, o
revolvimento das cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório dos
autos, providência vedada na via estreita do recurso especial, ante o
óbice disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ.
5. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no
relator Ministro MARCO AURÉLIO
AREsp n. 1.500.162/SP,
BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em
DJe de

25/11/2019,
29/11/2019 –
sem destaque no original)

Não se verifica, assim, a apontada negativa da prestação jurisdicional.

(2) Do percentual de retenção dos valores pagos
No julgamento do
pela Segunda Seção desta Corte, ao
REsp n. 1.723.519/SP
ressaltar a possibilidade da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de
imóvel por interesse exclusivo dos adquirentes, nos termos do que dispõe a Súmula n.
543 do STJ, o órgão colegiado também destacou que nessas hipóteses em que os
contratos foram celebrados anteriormente à vigência da
deve prevalecer
Lei n. 13.786/18
o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, reputando referido índice como
adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento
unilateral do contrato.
A propósito, veja-se a ementa do julgado:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO
ANTERIOR À
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
LEI 13.786/2018.
DESISTÊNCIA
IMOTIVADA
DO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
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RESTITUIÇÃO
PARCIAL.
DEVOLUÇÃO
AO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25%
POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
PRECEDENTE
FIRMADO
EM
JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no
âmbito da incorporação imobiliária (
§2o), a
Lei 4.591/1964, art. 32,
jurisprudência do STJ, anterior à
de há muito já
Lei 13.786/2018,
reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito
potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o
contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a
restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo
distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (
.
Súmula 543/STJ)
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à
deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela
Lei 13.786/2018,
Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012,
sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o
percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores
pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como
adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e
desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem
caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim,
entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da
demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela
incorporadora com o empreendimento.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda
Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos
compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
em que é pleiteada a resolução do contrato por
Lei n. 13.786/2018,
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado
da decisão" (
DJe 22.8.2019).
REsp 1.740.911/DF,
4. Recurso especial parcialmente provido.
(
relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
REsp n. 1.723.519/SP,
Segunda Seção, julgado em
DJe de

28/8/2019,
2/10/2019 – sem
destaque no original)

Na espécie, tendo sido fixado pelo Tribunal estadual o percentual de retenção
em 10% dos valores pagos, ou seja, aquém do parâmetro estabelecido neste Sodalício
para casos tais, merece reparo o acórdão recorrido no ponto, pois se encontra em
dissonância com a jurisprudência desta Corte, devendo o referido percentual ser
majorado para 20% do total pago, assim como livremente pactuado pelas partes no
contrato.

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(3) Do valor da base de cálculo da taxa de fruição
Por fim, "a indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza
jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a
indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel
em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do
comprador desistente" (
relatora Ministra NANCY ANDRIGHI,
REsp n. 2.024.829/SC,
Terceira Turma, julgado em
DJe de
.
7/3/2023,
10/3/2023)
No caso em tela, asseverou o Colegiado estadual que a indenização pela
fruição do imóvel deve ser computada desde a data de sua posse até a efetiva
desocupação, cujo valor será apurado em liquidação de sentença por arbitramento,
considerando a média de aluguéis para imóveis semelhantes na região (e-STJ, fl. 384).
Logo, para ultrapassar a convicção firmada pelo acórdão recorrido seria
necessária a interpretação das disposições do contrato entabulado entre as partes, bem
como o reexame dos elementos fáticos da causa, o que não se admite em âmbito de
recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte.
A título ilustrativo:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO
FÁTICO-PROBATÓRIO
DOS
AUTOS
INADMISSIBILIDADE.
INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. FALTA DE
PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. DECISÃO
MANTIDA.
1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem
revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do
STJ).
2. No caso concreto, para alterar as conclusões do Tribunal de
origem referente ao correto percentual a ser retido pela promitente
vendedora
a
título
de
indenização,
à base de cálculo da taxa de fruição do imóvel e ao grau de
sucumbência de cada parte, seria necessário o exame da prova dos
autos e a reavaliação das cláusulas contratuais, o que é inviável em
.
recurso especial
3. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem
que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o
conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a
teor das Súmulas ns. 282 e 356 do STF.
4. O conhecimento do recurso especial interposto com fundamento na
alínea "c" do permissivo constitucional exige a demonstração da
similitude fática entre os acórdãos confrontados.
5. Agravo interno a que se nega provimento.
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(AgInt no
relator Ministro ANTONIO CARLOS
AREsp n. 652.371/SP,
FERREIRA, Quarta Turma, julgado em
DJe de

14/2/2017,
21/2/2017 –
sem destaque no original)

Nessas condições,
ao recurso especial a fim
DOU PARCIAL PROVIMENTO
de reformar o acórdão recorrido e fixar o percentual de retenção em 20% dos valores
pagos pelas promitentes-compradoras.
É o voto.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação nos termos do
§ 2o, do CPC.
art. 1.026,

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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.236.067 / MG
Número Registro: 2025/0364222-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10000243567203003 50046226220228130702
Sessão Virtual de
a
04/11/2025
10/11/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : SANTA MÔNICA EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS
: DIOGO AUGUSTO DEBS HEMMER - MG126187
MARCO AURELIO ALVES DE OLIVEIRA - MG141627
RECORRIDO
: BARBARA TEMOTEO
RECORRIDO
: PATRICIA MARIA TEMOTEO
ADVOGADO
: PABLO GODOY FARIA - MG198247
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO /
RESOLUÇÃO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025
a
por unanimidade, decidiu dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do
10/11/2025,
Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas
Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.
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Brasília, 10 de novembro de 2025
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