Tribunal: STJ
Processo: 1052986-34.2020.8.26.0576
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-12-19

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO
ANULATÓRIA
E
RECONVENÇÃO
EM
OBRA
POR
ADMINISTRAÇÃO. RESTITUIÇÃO DE VALORES AO DESISTENTE.
SÚMULA
N.
7
DO
STJ.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL
NÃO
DEMONSTRADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2748010 - SP (2024/0350274-0)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: ASSOCIACAO RESIDENCIAL LAS VEGAS II
ADVOGADOS
: CLEIDE CAMARERO - SP220381
ELTON FERREIRA DOS SANTOS - SP330430
MILENA CRISTINA DO COUTO - SP264576
AGRAVADO
: BRUNO HENRIQUE SANT ANA PARCIASEPE
ADVOGADOS
: NUGRI BERNARDO DE CAMPOS - SP343409
DANYELE SALLOUM SCANDAR - SP344947
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO
ANULATÓRIA
E
RECONVENÇÃO
EM
OBRA
POR
ADMINISTRAÇÃO. RESTITUIÇÃO DE VALORES AO DESISTENTE.
SÚMULA
N.
7
DO
STJ.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL
NÃO
DEMONSTRADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por ausência de violação do
da
incidência da
art. 63
Lei n. 4.591/1964,
Súmula n. 7 do STJ e não demonstração do dissídio jurisprudencial.
2. A controvérsia diz respeito a ação anulatória, com reconvenção de resolução da
avença originária e restituição de valores em obra por administração, cujo valor da
causa é de R$ 30.918,47.
3. A sentença julgou extinta a ação principal, sem resolução de mérito, por perda
superveniente do objeto, e julgou parcialmente procedente a reconvenção para
restituir os valores pagos à associação, com correção monetária desde cada
desembolso e juros legais a partir da intimação.
4. A Corte estadual manteve a sentença pelos próprios fundamentos, reconhecendo o
direito potestativo de resolução do contrato originário e a restituição dos valores
pagos diretamente à associação.
II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação do
§ 4o, da
art. 63,
Documento eletrônico VDA53235341 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 17/12/2025 19:44:23
Publicação no DJEN/CNJ de 22/12/2025. Código de Controle do Documento: b3a557be-5cbe-47d1-a075-a80e55669962

por suposta indevida restituição imediata e integral dos valores
Lei n. 4.591/1964,
pagos em obra por administração; e (ii) saber se houve divergência jurisprudencial
quanto à devolução imediata dos valores em obra por administração.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A revisão do entendimento do Tribunal de origem, que reconheceu o direito
potestativo de rescindir o contrato e determinou a restituição dos valores pagos à
associação, demanda reexame do conjunto fático-probatório, o que atrai a incidência
da Súmula n. 7 do STJ.
7. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, pois faltou o cotejo analítico
exigido pelos arts. 1.029, § 1o, do CPC e 255, § 1o, do RISTJ, e, presente o óbice da
Súmula n. 7 do STJ na via da alínea , fica prejudicado o conhecimento pela alínea
a
c
sobre a mesma questão.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal
Tese de julgamento
demanda reexame do conjunto fático-probatório para afastar a restituição dos valores
pagos em obra por administração. 2. Para o conhecimento pela alínea
, exige-se
c
cotejo analítico nos termos do
§ 1o, do CPC e do
§ 1o, do RISTJ;
art. 1.029,
art. 255,
não atendido, fica prejudicada a apreciação do dissídio, sobretudo diante do óbice
sumular.”
§ 4o.
Dispositivos relevantes citados:Lei n. 4.591/1964, art. 63,
STJ, Súmula n. 7.
Jurisprudência relevante citada:
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao
09/12/2025 16/12/2025,
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
17 de dezembro de 2025

Ministro João Otávio de Noronha
Relator
Documento eletrônico VDA53235341 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 17/12/2025 19:44:23
Publicação no DJEN/CNJ de 22/12/2025. Código de Controle do Documento: b3a557be-5cbe-47d1-a075-a80e55669962

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2748010 - SP (2024/0350274-0)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE
: ASSOCIACAO RESIDENCIAL LAS VEGAS II
ADVOGADOS
: CLEIDE CAMARERO - SP220381

ELTON FERREIRA DOS SANTOS - SP330430

MILENA CRISTINA DO COUTO - SP264576
AGRAVADO
: BRUNO HENRIQUE SANT ANA PARCIASEPE
ADVOGADOS
: NUGRI BERNARDO DE CAMPOS - SP343409

DANYELE SALLOUM SCANDAR - SP344947
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO
ANULATÓRIA
E
RECONVENÇÃO
EM
OBRA
POR
ADMINISTRAÇÃO. RESTITUIÇÃO DE VALORES AO DESISTENTE.
SÚMULA
N.
7
DO
STJ.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL
NÃO
DEMONSTRADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial por ausência de violação do
da
incidência da
art. 63
Lei n. 4.591/1964,
Súmula n. 7 do STJ e não demonstração do dissídio jurisprudencial.
2. A controvérsia diz respeito a ação anulatória, com reconvenção de resolução da
avença originária e restituição de valores em obra por administração, cujo valor da
causa é de R$ 30.918,47.
3. A sentença julgou extinta a ação principal, sem resolução de mérito, por perda
superveniente do objeto, e julgou parcialmente procedente a reconvenção para
restituir os valores pagos à associação, com correção monetária desde cada
desembolso e juros legais a partir da intimação.
4. A Corte estadual manteve a sentença pelos próprios fundamentos, reconhecendo o
direito potestativo de resolução do contrato originário e a restituição dos valores
pagos diretamente à associação.
II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação do
§ 4o, da
art. 63,
por suposta indevida restituição imediata e integral dos valores
Lei n. 4.591/1964,
pagos em obra por administração; e (ii) saber se houve divergência jurisprudencial
quanto à devolução imediata dos valores em obra por administração.
Documento eletrônico VDA51608507 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 22/10/2025 04:36:30
Código de Controle do Documento: 10b57763-e5ed-4025-b064-d4ede76ddcfa

III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A revisão do entendimento do Tribunal de origem, que reconheceu o direito
potestativo de rescindir o contrato e determinou a restituição dos valores pagos à
associação, demanda reexame do conjunto fático-probatório, o que atrai a incidência
da Súmula n. 7 do STJ.
7. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, pois faltou o cotejo analítico
exigido pelos arts. 1.029, § 1o, do CPC e 255, § 1o, do RISTJ, e, presente o óbice da
Súmula n. 7 do STJ na via da alínea , fica prejudicado o conhecimento pela alínea
a
c
sobre a mesma questão.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial desprovido.
: “1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal
Tese de julgamento
demanda reexame do conjunto fático-probatório para afastar a restituição dos valores
pagos em obra por administração. 2. Para o conhecimento pela alínea
, exige-se
c
cotejo analítico nos termos do
§ 1o, do CPC e do
§ 1o, do RISTJ;
art. 1.029,
art. 255,
não atendido, fica prejudicada a apreciação do dissídio, sobretudo diante do óbice
sumular.”
§ 4o.
Dispositivos relevantes citados:Lei n. 4.591/1964, art. 63,
STJ, Súmula n. 7.
Jurisprudência relevante citada:
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ASSOCIAÇÃO
RESIDENCIAL LAS VEGAS II contra a decisão que inadmitiu o recurso especial
por não demonstrada a violação do
da
pela incidência da
art. 63
Lei n. 4.591/1964,
Súmula n. 7 do STJ e pela não demonstração do dissídio jurisprudencial.
Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso
especial foram atendidos.
O recurso especial foi interposto, com fundamento no
III,
e ,
art. 105,
a c
da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo em apelação cível nos autos de ação anulatória.
O julgado foi assim ementado (fl. 548):

AÇÃO ANULATORIA. Associação constituída pelos promissários compradores
do empreendimento “Condomínio Residencial Las Vegas II”, para destituição da
Construtora House e conclusão das obras pelo regime de preço de custo real na forma
Documento eletrônico VDA51608507 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 22/10/2025 04:36:30
Código de Controle do Documento: 10b57763-e5ed-4025-b064-d4ede76ddcfa

prevista na Lei 4.591/64.
Pretensão da Associação de, sob alegação de fraude, anular o “Instrumento de
Transação, Devolução de Unidade e Cessão de Direitos” (prevendo a entrega da
unidade no 101 quitada, como forma de pagamento pela de no 202) firmado com o réu,
que exercia à época função de tesoureiro do empreendimento.
PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO DA AÇÃO PRINCIPAL. Reconvenção
apresentada pleiteando a resolução da avença originária que ensejou na perda
superveniente do objeto da ação e na condenação na devolução dos valores pagos à
Associação (e não à Construtora). Requerido, na qualidade de promissário comprador,
possui direito potestativo (art. 475 do CC e
de rescindir o contrato
Súmula 543/STJ)
originário firmado, com o retorno das partes ao estado anterior. Manutenção da
sentença. APLICAÇÃO DO
DO RITJSP/2009. HONORÁRIOS majorados
ART. 252
em 5% do valor fixado na sentença, por imposição do
§11, CPC. RECURSO
art. 85,
DESPROVIDO.

Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl.
565):
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Ausência de violação dos artigos 489 e 1022 do
CPC. O julgado contém a análise de todas as questões devolvidas, em absoluta
consonância com os elementos dos autos, as normas legais e a jurisprudência incidente
na espécie. EMBARGOS REJEITADOS.

No recurso especial, a parte aponta divergência jurisprudencial e violação
do art. 63, § 4o, da Lei n. 4.591/1964.
Alega que o acórdão recorrido, ao determinar a restituição imediata e
integral dos valores pagos por associado desistente, deixou de observar os descontos
legais aplicáveis em obras por administração ou preço de custo.
Sustenta que o Tribunal de origem, ao determinar a devolução imediata
dos valores pagos à Associação em obra por administração, divergiu do
entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.
Requer o provimento do recurso para reformar o acórdão recorrido.
Contrarrazões às fls. 645-654.
É o relatório.
Documento eletrônico VDA51608507 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 22/10/2025 04:36:30
Código de Controle do Documento: 10b57763-e5ed-4025-b064-d4ede76ddcfa

VOTO
A controvérsia diz respeito a ação anulatória, em que a parte autora
pleiteou a nulidade do Instrumento de Transação, Devolução de Unidade e Cessão de
Direitos, firmado com o réu, e, na reconvenção, houve pedido de resolução da
avença originária e restituição de valores, cujo valor da causa fixado foi de R$
30.918,47.
Na sentença, o Juízo de primeiro grau extinguiu a ação principal, sem
resolução de mérito, por perda superveniente do objeto, e julgou procedente em parte
a reconvenção, com restituição dos valores pagos à Associação, correção monetária
desde cada desembolso e juros legais a partir da intimação.
A Corte estadual manteve a sentença por seus próprios fundamentos,
reconhecendo o direito potestativo de resolução do contrato originário, a perda do
objeto da ação anulatória e a restituição dos valores pagos à Associação.
No recurso especial a parte recorrente alega que, sendo a obra por
administração/preço de custo, a restituição ao desistente deve observar o rito do
leilão dos direitos, sendo indevida a devolução imediata com correção e juros.
O acórdão recorrido concluiu que o réu, como promissário comprador,
detém direito potestativo de rescindir o contrato originário, desaparecendo, por
consequência, o instrumento superveniente objeto da ação anulatória, e que a
Associação deve restituir os valores que recebeu diretamente.
Rever tal entendimento demandaria o reexame de provas, o que é incabível
em recurso especial ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
Documento eletrônico VDA51608507 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 22/10/2025 04:36:30
Código de Controle do Documento: 10b57763-e5ed-4025-b064-d4ede76ddcfa

Para a interposição de recurso especial fundado na alínea do permissivo
c
constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a
comprovação do dissídio jurisprudencial, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1o,
do CPC e 255, § 1o, do RISTJ.
Isso porque não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas,
pois, além de juntar aos autos cópia do inteiro teor dos arestos tidos por divergentes
ou de mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram publicados,
deve a parte recorrente proceder ao devido confronto analítico, demonstrando a
similitude fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso.
Ademais, a incidência de óbice sumulares quanto à interposição pela alínea
do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela
a
divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.
Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a
não realização do devido cotejo analítico.
Ante o exposto,
.
nego provimento ao agravo em recurso especial
Nos termos do § 11 do
do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já
art. 85
arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte
ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2o do
referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.
É o voto.
Documento eletrônico VDA51608507 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 22/10/2025 04:36:30
Código de Controle do Documento: 10b57763-e5ed-4025-b064-d4ede76ddcfa

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.748.010 / SP
Número Registro: 2024/0350274-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10529863420208260576
Sessão Virtual de
a
09/12/2025
16/12/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : ASSOCIACAO RESIDENCIAL LAS VEGAS II
ADVOGADOS : CLEIDE CAMARERO - SP220381
ELTON FERREIRA DOS SANTOS - SP330430
MILENA CRISTINA DO COUTO - SP264576
AGRAVADO
: BRUNO HENRIQUE SANT ANA PARCIASEPE
ADVOGADOS : NUGRI BERNARDO DE CAMPOS - SP343409
DANYELE SALLOUM SCANDAR - SP344947
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - PESSOAS JURÍDICAS - ASSOCIAÇÃO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
09/12/2025
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
16/12/2025,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco
Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.
Documento eletrônico VDA53202838 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/12/2025 00:44:24
Código de Controle do Documento: 66ecf11a-f063-41b4-a75e-7ba4b77a21cb

Brasília, 16 de dezembro de 2025
Documento eletrônico VDA53202838 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/12/2025 00:44:24
Código de Controle do Documento: 66ecf11a-f063-41b4-a75e-7ba4b77a21cb