Tribunal: STJ
Processo: 5040763-61.2021.8.21.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-15

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL.
PANDEMIA DE COVID-19. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1o, IV, E
1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO OU ERRO MATERIAL.
REVISÃO CONTRATUAL. TEORIAS DA IMPREVISÃO E DA
ONEROSIDADE EXCESSIVA. DESCONTOS CONCEDIDOS PELAS
LOCADORAS.
REEXAME
DE
PROVAS.
SÚMULA
7/STJ.
SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA.
FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. AGRAVO
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E,
NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por locatária
contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2542336 - RS (2023/0451005-9)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: MF EXPRESSO CAFE LTDA
ADVOGADOS
: FELIPE MENEGOTTO DONADEL - RS088710
GERSON CAZOTTI BELINASO - RS088707
BRUNO FARIA LOPES - RS088709
RODRIGO TOLOSA CARLAN - RS088808
AGRAVADO
: ANCAR IC S.A.
AGRAVADO
: LASUL EMPRESA DE SHOPPING CENTERS S.A.
AGRAVADO
: LRR PARTICIPACOES LTDA
AGRAVADO
: MAIOJAMA PARTICIPACOES S.A.
ADVOGADOS
: SÉRGIO VIEIRA MIRANDA DA SILVA - SP175217
RAFAEL NERY TORRES - RS088059
GABRIELA CRISTINA MONTEIRO - SP390208
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL.
PANDEMIA DE COVID-19. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1o, IV, E
1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO OU ERRO MATERIAL.
REVISÃO CONTRATUAL. TEORIAS DA IMPREVISÃO E DA
ONEROSIDADE EXCESSIVA. DESCONTOS CONCEDIDOS PELAS
LOCADORAS.
REEXAME
DE
PROVAS.
SÚMULA
7/STJ.
SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA.
FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. AGRAVO
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E,
NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por locatária
contra decisão que não admitiu recurso especial em ação revisional
de contrato de locação comercial, fundamentada nos impactos
econômicos da pandemia de COVID-19, com pedido de isenção ou
redução de obrigações contratuais e substituição do índice de
correção monetária.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve violação dos arts. 489, §
1o, IV, e 1.022 do CPC, por omissão e erro material no acórdão
recorrido; (ii) estão presentes os requisitos para a revisão contratual
Documento eletrônico VDA51411711 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 14/10/2025 17:50:18
Publicação no DJEN/CNJ de 16/10/2025. Código de Controle do Documento: 17e7276e-3cf4-4ce4-9dd6-b5df5f56b10e

com base nas teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva, nos
termos dos arts. 317, 478, 479 e 480 do CC; e (iii) é possível a
substituição do índice de correção monetária aplicado ao contrato.
3. Não se verifica negativa de prestação jurisdicional quando o
acórdão recorrido analisa, de forma fundamentada, as questões
postas, ainda que contrariamente a pretensão da parte recorrente. A
jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o julgador não está
obrigado a rebater, um a um, os argumentos das partes, desde que
apresente fundamentação suficiente para dirimir a controvérsia.
4. A revisão contratual com base nas teorias da imprevisão e da
onerosidade excessiva exige a demonstração de evento imprevisível e
extraordinário que cause desequilíbrio econômico-financeiro às
partes. No caso, o Tribunal de origem reconheceu a gravidade da
pandemia de COVID-19, mas concluiu, com base no conjunto
probatório, que os descontos concedidos pelas locadoras foram
suficientes para mitigar os impactos econômicos, afastando a
necessidade de revisão judicial do contrato. A pretensão de reexame
de provas encontra óbice na Súmula 7/STJ.
5. A substituição do índice de correção monetária não foi admitida por
deficiência na fundamentação recursal, que não indicou dispositivo
legal violado nem demonstrou divergência jurisprudencial, atraindo a
aplicação da Súmula 284/STF.
6. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa
extensão, não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conhecer parcialmente
07/10/2025
13/10/2025
do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura
Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
14 de outubro de 2025
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 16/10/2025. Código de Controle do Documento: 17e7276e-3cf4-4ce4-9dd6-b5df5f56b10e

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2542336 - RS (2023/0451005-9)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: MF EXPRESSO CAFE LTDA
ADVOGADOS
: FELIPE MENEGOTTO DONADEL - RS088710
GERSON CAZOTTI BELINASO - RS088707
BRUNO FARIA LOPES - RS088709
RODRIGO TOLOSA CARLAN - RS088808
AGRAVADO
: ANCAR IC S.A.
AGRAVADO
: LASUL EMPRESA DE SHOPPING CENTERS S.A.
AGRAVADO
: LRR PARTICIPACOES LTDA
AGRAVADO
: MAIOJAMA PARTICIPACOES S.A.
ADVOGADOS
: SÉRGIO VIEIRA MIRANDA DA SILVA - SP175217
RAFAEL NERY TORRES - RS088059
GABRIELA CRISTINA MONTEIRO - SP390208
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL.
PANDEMIA DE COVID-19. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1o, IV, E
1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO OU ERRO MATERIAL.
REVISÃO CONTRATUAL. TEORIAS DA IMPREVISÃO E DA
ONEROSIDADE EXCESSIVA. DESCONTOS CONCEDIDOS PELAS
LOCADORAS.
REEXAME
DE
PROVAS.
SÚMULA
7/STJ.
SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA.
FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. AGRAVO
CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E,
NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por locatária
contra decisão que não admitiu recurso especial em ação revisional
de contrato de locação comercial, fundamentada nos impactos
econômicos da pandemia de COVID-19, com pedido de isenção ou
redução de obrigações contratuais e substituição do índice de
correção monetária.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve violação dos arts. 489, §
1o, IV, e 1.022 do CPC, por omissão e erro material no acórdão
recorrido; (ii) estão presentes os requisitos para a revisão contratual
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com base nas teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva, nos
termos dos arts. 317, 478, 479 e 480 do CC; e (iii) é possível a
substituição do índice de correção monetária aplicado ao contrato.
3. Não se verifica negativa de prestação jurisdicional quando o
acórdão recorrido analisa, de forma fundamentada, as questões
postas, ainda que contrariamente a pretensão da parte recorrente. A
jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o julgador não está
obrigado a rebater, um a um, os argumentos das partes, desde que
apresente fundamentação suficiente para dirimir a controvérsia.
4. A revisão contratual com base nas teorias da imprevisão e da
onerosidade excessiva exige a demonstração de evento imprevisível e
extraordinário que cause desequilíbrio econômico-financeiro às
partes. No caso, o Tribunal de origem reconheceu a gravidade da
pandemia de COVID-19, mas concluiu, com base no conjunto
probatório, que os descontos concedidos pelas locadoras foram
suficientes para mitigar os impactos econômicos, afastando a
necessidade de revisão judicial do contrato. A pretensão de reexame
de provas encontra óbice na Súmula 7/STJ.
5. A substituição do índice de correção monetária não foi admitida por
deficiência na fundamentação recursal, que não indicou dispositivo
legal violado nem demonstrou divergência jurisprudencial, atraindo a
aplicação da Súmula 284/STF.
6. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa
extensão, não provido.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MF EXPRESSO
CAFÉ LTDA. (MF EXPRESSO) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre
manejado com fundamento no art. 105, III, alínea , da Constituição Federal, em face
a
de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim
ementado:
APELAÇÃO
CÍVEL.
AÇÃO
REVISIONAL
DE
CONTRATO.
CONTRATO DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. PANDEMIA DE
COVID-19.
CONJUNTO
FÁTICO
PROBATÓRIO
QUE
NÃO
DEMONSTRA CIRCUNSTÂNCIA HÁBIL A ISENTAR O PAGAMENTO
DE OBRIGAÇÕES CONTRATADAS, TAMPOUCO PARA IMPOR SUA
REDUÇÃO ALÉM DOS DESCONTOS JÁ CONCEDIDOS PELAS
LOCADORAS
NO
CURSO
DA
EMERGÊNCIA
SANITÁRIA.
AUSÊNCIA DE OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA OU À FUNÇÃO
SOCIAL DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DA IMPREVISÃO E
DA ONEROSIDADE EXCESSIVA NO CASO EM TELA. ÔNUS
DECORRENTE DA PANDEMIA QUE DEVE SER SUPORTADO POR
AMBAS AS PARTES CONTRATANTES, NA MEDIDA DE SUAS
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PECULIARIDADES.
ÍNDICE
DE
CORREÇÃO
MONETÁRIA
LIVREMENTE PACTUADO. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE.
APELAÇÃO DESPROVIDA. (e-STJ, fl. 849)

Nas razões do agravo, MF EXPRESSO apontou
ao decidir sobre a
(1)
ausência de violação dos arts. 1.022 e 489, § 1o, do CPC, o Tribunal de origem
adentrou no mérito recursal, não se limitando apenas ao juízo prévio de
admissibilidade;
inexistência de óbice pelas Súmulas 5, 7 e 83 do STJ;
(2)
(3)
inexistência de óbice pela Súmula 284 do STF (e-STJ, fls. 963-992).
Houve apresentação de contraminuta por ANCAR IC S.A., LASUL
EMPRESA DE SHOPPING CENTERS LTDA., LRR PARTICIPAÇÕES LTDA. e
MAIOJAMA PARTICIPAÇÕES LTDA. (ANCAR e outras) (e-STJ, fls. 1.002-1.013).
É o relatório.
VOTO
O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que
não merece prosperar.
Trata-se de recurso especial interposto para reformar o acórdão do Tribunal
de Justiça do Rio Grande do Sul, que manteve a improcedência da ação revisional de
contrato de locação comercial.
O objetivo recursal é decidir se
houve violação dos arts. 489, § 1o, IV, e
(i)
1.022 do CPC, em virtude da omissão e do erro material no acórdão recorrido ao não
enfrentar o argumento de que a recorrente não usufruiu de descontos;
violação dos
(ii)
arts. 317, 478, 479 e 480 do CC, pois estão presentes os requisitos para a revisão
contratual com base nas teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva;
é
(iii)
possível a substituição do índice de correção monetária aplicado ao contrato.

(1) Da negativa de prestação jurisdicional
MF EXPRESSO alega que o acórdão do Tribunal estadual valeram-se de
premissa equivocada na decisão recorrida e que, apesar de ter sido oposto embargos
de declaração, a omissão e o erro material não foi sanado, verificando-se a violação do
art. 489, § 1o, IV, e art. 1.022 do CPC.
Afirma que não seu caso não houve qualquer desconto, pois os descontos
oferecidos por ANCAR e outras só poderia ser utilizado se os encargos locatícios
fossem pagos em dia, o que foi ignorado pelo Tribunal de Justiça gaúcho.
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Porém, contrariando as manifestações da MF EXPRESSO, o julgamento
ocorreu nos seguintes termos:
(...) Conforme os termos da inicial (evento 1, INIC1), busca a autora
apelante a revisão do Contrato de Locação de Espaço Comercial em
Shopping Center (evento 1, ANEXO4 e evento 1, ANEXO5). Postulou
isenção de pagamento em relação a parte das obrigações locatícias e
redução quanto às demais. A pretensão está fundada nas
consequências advindas da pandemia de COVID- 19, o que
alegadamente autorizaria a revisão do pacto, com base nos arts. 317,
421, 422, 478 e 884 do CC.
No que diz respeito à revisão, com base nos arts. 317 e 478 do CC,
conforme entendimento sedimentado pelo STJ, "a intervenção do
Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da
teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças
supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da
realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da
imprevisão) ou de evento imprevisível e extraordinário (teoria da
onerosidade excessiva)" (AgInt no R Esp n. 1.543.466/SC, relator
Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, D Je de
).
3/8/2017
A meu sentir, a pandemia de COVID-19 se constituiu em evento
imprevisível e extraordinário, capaz de causar desequilíbrio econômico
e financeiro às partes e, por consequência, à relação contratual.
Contudo, por mais grave que tenha sido a situação, isso não importa
em automática revisão judicial do contrato de locação comercial e
afastamento da maioria das obrigações em relação a uma das partes,
cabendo sopesar todos os fatos do caso concreto, à luz também dos
princípios da boa-fé (art. 422 do CC) e da função social do contrato
(art. 421 do CC).
Ou seja, imperioso examinar detalhadamente a conduta das partes no
curso da situação de emergência, as medidas adotadas para reduzir
os impactos danosos do fato, o nível de afetação econômica dos
contratantes e a eventual desproporção que a pandemia gerou no
cumprimento das obrigações contratuais, para fins de revisão.
No caso em tela, analisando o conjunto fático probatório dos autos,
verifico que, desde o início da pandemia, a parte ré ofereceu
descontos aos seus lojistas, inclusive à autora, tanto em relação ao
aluguel mensal, quanto no tocante ao condomínio e ao fundo de
promoção. Os descontos chegaram a superar 70% (setenta por cento),
comparados aos valores que eram pagos antes da emergência
sanitária.
Outrossim, a própria redução do locativo mensal influencia no valor do
fundo de promoção e de propaganda, já que este é cobrado em
percentual sobre o locativo.
Com efeito, os documentos colacionados no evento 1 (evento 1,
ANEXO8, evento 1, ANEXO9, evento 1, ANEXO10, evento 1,
ANEXO11, evento 1, ANEXO14, evento 1, ANEXO15, evento 1,
ANEXO16 e evento 1, ANEXO18) demonstram a concessão de
descontos mensais significativos nos valores pagos a título de aluguel,
condomínio e fundo de promoção. Também há prova documental
inequívoca de boa vontade da parte ré na renegociação dos débitos
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(evento 1, ANEXO12, evento 1, ANEXO13, e evento 1, ANEXO17).
(...). (e-STJ, fl. 843).

Em embargos de declarações opostos pela MF EXPRESSO, o Tribunal
estadual decidiu:
(...) Analisando os autos, não verifico omissão, contradição,
obscuridade ou erro material a reclamar saneamento e correção.
As questões envolvendo os descontos concedidos pela parte
embargada, de modo a reestabelecer equilíbrio contratual durante a
pandemia, foram examinadas no v. acórdão, estando as razões de
decidir devidamente explicitadas, sendo que a decisão não encerra
duas ou mais proposições inconciliáveis, tampouco lhe falta clareza a
comprometer as ideias expostas.
Acrescento que o fato da embargante de declaração não ter
eventualmente usufruído de descontos, em razão da impontualidade
nos pagamentos, não afasta o fato objetivo de que os benefícios foram
ofertados e eram significativos, como demonstra a prova dos autos
referida na fundamentação do acórdão. Ocorreram ações concretas da
parte embargada visando mitigar os prejuízos decorrentes da
pandemia.
Os embargos declaratórios têm como objetivo sanar eventual erro
material, omissão, contradição ou obscuridade no julgado, não sendo
admissíveis para rediscutir questões tratadas e devidamente
fundamentadas, de modo a provocar novo exame da lide. (...). (e-STJ,
fl. 877).

Da leitura de ambas as decisões proferidas pelo Tribunal de Justiça do Rio
Grande do Sul, verifica-se que em nenhum momento se afirmou que a MF EXPRESSO
usufrui dos descontos, mas sim que foram oferecidos aos lojistas e que estes
chegaram a superar 70% comparados aos valores que eram pagos antes da
emergência sanitária.
Fica claro, então, que não houve negativa de prestação jurisdicional, que os
argumentos e questões postas a apreciação foram devidamente e exaustivamente
analisados.
Assim, não há que se falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, que somente
ocorre quando o acórdão contém erro material e/ou deixa de pronunciar-se sobre
questão jurídica, ou fato relevante para o julgamento da causa.
No caso em comento, o Tribunal estadual motivou adequadamente sua
decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível
à hipótese, ainda que contrariamente à pretensão deduzida pelos recorrentes.
Como é cediço, o julgador não está adstrito as razões expostas no recurso
interposto para fundamentar a decisão, bastando que apresente os motivos que
conduziram a conclusão esposada no julgado.
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Portanto, inexiste violação do disposto nos arts. 489, § 1o, IV, e 1.022 do
CPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostenta caráter nitidamente
infringente.
A jurisprudência desta Casa é no sentido de que se os fundamentos
adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a
rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.
Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO
DE SAÚDE COLETIVO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015.
INEXISTÊNCIA.
RESILIÇÃO
UNILATERAL.
PACIENTE
EM
TRATAMENTO. OPERADORA DE PLANO DE SAÚDE DEVE
MANTER O CONTRATO ATÉ A ALTA DA PACIENTE. SÚMULA N. 83
/STJ.
DANOS
MORAIS.
CONFIGURADOS.
ANÁLISE
DOS
ELEMENTOS PROBATÓRIOS SÚMULA N. 7/STJ. MAJORAÇÃO
DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. AGRAVO INTERNO. NÃO
CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de
origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está
obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes,
quando tiver encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio.
(...)
(AgInt no AREsp n. 2.616.315/SP, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
)
14/10/2024
16/10/2024

AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
CIVIL
E
PROCESSUAL
CIVIL.
PLANO
DE
SAÚDE.
RECUSA
DE
COBERTURA DE MEDICAMENTO ONCOLÓGICO. ABUSIVIDADE.
INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. ACÓRDÃO NO MESMO SENTIDO DA
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ.
1. Não há falar em erro de fato ou omissão quando a decisão está
clara e suficientemente fundamentada, resolvendo integralmente a
controvérsia. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os
argumentos trazidos pelas partes, quando encontrar motivação
satisfatória para dirimir o litígio sobre os pontos essenciais da
controvérsia em exame.
(...).
(AgInt no REsp n. 2.030.841/PB, relator Ministro Humberto Martins,
Terceira Turma, julgado em
, DJe de
)
8/4/2024
12/4/2024

Assim, houve análise expressa do argumento central da parte, afastando-se
qualquer alegação omissão ou deficiência de fundamentação.
Nessas condições, verifica-se que o acórdão recorrido prestou a jurisdição
de forma completa e fundamentada, inexistindo violação dos dispositivos legais
invocados.
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Daí por que, não obstante a insurgência manifestada, não se pode cogitar
de ofensa aos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil.
.

(2) Da violação dos arts. 317, 478, 479 e 480 do CC
MF EXPRESSO sustenta, em síntese, violação dos arts. 317, 478, 479 e
480 do CC, sob o fundamento de que, apesar de presente todos os requisitos
autorizados da revisão judicial do contrato e ter sido reconhecido isso pelos julgadores
, seu apelo foi desprovido.
a quo
Alega que o Tribunal estadual entendeu que os descontos oferecidos pela
ANCAR e outras seriam suficientes para reequilibrar as bases do contrato, razão pela
qual o contrato não foi revisado, porém esses descontos não foram por ela usufruídos,
razão pela qual, nos termos dos dispositivos indicados acima, tem direito a revisão dos
valores dos aluguéis, do fundo de promoções e propaganda e do 13o aluguel.
Conforme trechos da decisão da apelação, transcrita no tópico anterior,
constata-se que tais alegações foram analisadas pelo Tribunal de Justiça do Rio
Grande do Sul, que, com base nos elementos e provas constantes dos autos,
reconheceu que a pandemia de COVID-19 constituiu em evento imprevisível e
extraordinário, capaz de causar desequilíbrio econômico e financeiro às partes e, por
(e-STJ, fl. 843), porém, apesar da situação
consequência, à relação contratual
extremamente grave, não ensejaria a revisão judicial automática do contrato de
locação comercial, tampouco o afastamento da maioria das obrigações em relação a
uma das partes, sendo necessário spesar os fatos do caso concreto.
Confira-se:
(...) Ou seja, imperioso examinar detalhadamente a conduta das partes
no curso da situação de emergência, as medidas adotadas para
reduzir os impactos danosos do fato, o nível de afetação econômica
dos contratantes e a eventual desproporção que a pandemia gerou no
cumprimento das obrigações contratuais, para fins de revisão.
No caso em tela, analisando o conjunto fático probatório dos autos,
verifico que, desde o início da pandemia, a parte ré ofereceu
descontos aos seus lojistas, inclusive à autora, tanto em relação ao
aluguel mensal, quanto no tocante ao condomínio e ao fundo de
promoção. Os descontos chegaram a superar 70% (setenta por cento),
comparados aos valores que eram pagos antes da emergência
sanitária.
(...)
Com efeito, os documentos colacionados no evento 1 (evento 1,
ANEXO8, evento 1, ANEXO9, evento 1, ANEXO10, evento 1,
ANEXO11, evento 1, ANEXO14, evento 1, ANEXO15, evento 1,
ANEXO16 e evento 1, ANEXO18) demonstram a concessão de
descontos mensais significativos nos valores pagos a título de aluguel,
condomínio e fundo de promoção.
Documento eletrônico VDA51152249 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Também há prova documental inequívoca de boa vontade da parte ré
na renegociação dos débitos (evento 1, ANEXO12, evento 1,
ANEXO13, e evento 1, ANEXO17).
Ainda, as circulares e e-mails encaminhados a todos os lojistas,
inclusive à autora, denotam a adoção de diversas medidas visando a
mitigar os efeitos da pandemia para os locatários (evento 1,
ANEXO19, evento 1, ANEXO20, evento 1, ANEXO21, evento 1,
ANEXO22, evento 43, OUT10, evento 43, OUT11, evento 43, OUT12,
evento 43, OUT13 e evento 43, OUT14).
Portanto, inegável que diversas medidas foram tomadas pelas
locadoras rés, de modo a amenizar os danos sofridos pela locatária
autora, em razão das restrições impostas pela pandemia, restando
observada a boa-fé objetiva e subjetiva, bem como a função social do
contrato.
Saliento que não se ignora que a receita da autora locatária sofreu
redução significativa na maioria dos meses da pandemia e, em algum
momento, foi a zero (abril de 2020), de acordo com os documentos
colacionados com a inicial (evento 1). No entanto, não se pode fechar
os olhos para o fato de que as rés, locadoras, também sofreram queda
extremamente relevante de faturamento. Ou seja, a queda de receita,
a impossibilidade de arrecadar valores suficientes para manutenção
das operações comerciais, atingiu ambas as partes.
Não se pode exigir das rés locadoras uma renúncia de receitas
superior a realizada, sob pena de provocar ainda maior desequilíbrio
contratual.
Nesse norte, por mais grave que tenha sido a pandemia, com
inequívoca interferência na saúde financeira das partes, em especial
da autora locatária, entendo que não há no caso em tela como
amparar as pretensões relativas à isenção ou maior redução dos
locativos, do fundo de promoções coletivas e do décimo terceiro
aluguel. Nessa linha, tem decidido o STJ em casos envolvendo as
revisionais de locações comerciais, fundadas nas consequências da
pandemia de COVID-19:
(...)
Portanto, mesmo relevando as teorias da imprevisão e da onerosidade
excessiva, não verifico elementos que guarneçam os pedidos de
isenção e redução de obrigações contratuais, além dos descontos já
concedidos pelas rés.
Necessário acrescentar, quanto ao fundo de propaganda, que as
restrições impostas pela emergência sanitária não permitem concluir,
por si só, que inexistiu prática publicitária a autorizar cobrança. (e-STJ,
fl. 877).

Vê-se que as alegações, ou seja, que a possibilidade de revisão do contrato
de locação comercial foi examinada e afastada à luz da documentação constante dos
autos e da interpretação conferida pela instância ordinária ao conjunto fático-jurídico da
demanda.
A conclusão da impossibilidade de revisão contratual nos termos requeridos
por MF EXPRESSO decorreu de análise eminentemente fática do acervo probatório,
sendo vedado a esta Corte Superior proceder ao reexame de provas em sede de
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recurso especial, nos termos da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe:
A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.
A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que não cabe ao Superior
Tribunal de Justiça reapreciar o conjunto fático-probatório dos autos para chegar a
conclusão diversa daquela alcançada pelas instâncias ordinárias.
O recurso especial possui natureza eminentemente técnica, destinando-se
a uniformização da interpretação da legislação federal, não constituindo meio
adequado para o reexame de questões de fato ou de valoração probatória.
No presente caso, MF EXPRESSO pretende que esta Corte Superior
proceda a nova análise dos
e documentos constantes dos autos para concluir
e-mails
que tais elementos probatórios demonstram, de forma inequívoca, os seus
argumentos.
Tal pretensão, todavia, esbarra no óbice da Súmula 7 desta Corte, uma vez
que demandaria necessariamente o reexame das provas para alcançar conclusão
diversa daquela firmada pelo tribunal de origem.
Por
conseguinte,
os
argumentos
apresentados
por
MF
EXPRESSO relativamente à violação aos artigos 317, 478, 479 e 480 do Código Civil
não merecem acolhida, seja pela ausência de prequestionamento dos referidos
dispositivos legais, seja pela vedação ao reexame de provas consagrada na Súmula 7
do Superior Tribunal de Justiça.
Desse modo, no caso, não se pode conhecer do recurso nesse ponto.

(3) Da substituição do Índice de Correção Monetária
Incialmente, da análise das razões recursais, nota-se que, no último tópico
de seu recurso especial, MF EXPRESSO postula sobre a substituição do índice de
correção monetária, porém, não indica qual seria a violação do dispositivo ou mesmo
demonstra a interpretação diferente que lhe foi atribuída por outro tribunal.
A ausência de expressa indicação da violação inviabiliza o conhecimento do
recurso, uma vez que não é admissível o conhecimento de recurso especial sem a
exata compreensão da controvérsia, devendo incidir, por analogia, a Súmula no 284 do
STF.
Ressalta-se que, no presente caso, da leitura das razões do especial,
verificou-se que houve tão somente a alegação do aumento expressivo e ilógico do
IGP-DI e o pedido para que ele seja substituído pela média ponderada entre o IPC-A e
o INCC-M (FGV).
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O entendimento desta Corte é de que a admissibilidade do recurso especial
reclama a indicação clara dos dispositivos tidos por violados, bem como a exposição
das razões pelas quais o acórdão teria afrontado cada um deles, não sendo suficiente
a mera alegação genérica.
Assim, a fundamentação recursal se mostra deficiente, uma vez que é
incapaz de evidenciar a violação à legislação federal apontada, impedindo a
compreensão da exata medida da controvérsia.
Obrigatória, portanto, a aplicação da Súmula no 284 do STF, por analogia,
que assim dispõe: É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua
.
fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia
Confiram-se:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO
DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. OMISSÃO. ALEGAÇÃO
GENÉRICA.
SÚMULA
No
284/STF.
HONORÁRIOS
DE
SUCUMBÊNCIA. PEDIDO DE CONDENAÇÃO. AUSÊNCIA DE
PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA No 211/STJ. AÇÃO CIVIL
PÚBLICA.
ACORDO
HOMOLOGADO.
EXTENSÃO.
DANOS
MATERIAIS
E
MORAIS.
NULIDADE
EVENTUAL.
AÇÃO
ANULATÓRIA.
1. O recurso especial que indica violação do art. 1.022 do Código de
Processo Civil, mas traz somente alegação genérica de negativa de
prestação jurisdicional é deficiente em sua fundamentação, o que atrai
o óbice da Súmula no 284 do Supremo Tribunal Federal, aplicada por
analogia.
2. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso
especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu
conhecimento, a teor da Súmula no 211 do Superior Tribunal de
Justiça.
3. Nos termos da jurisprudência do STJ, "[o] acordo homologado
judicialmente perante a Justiça Federal, com participação do Ministério
Público, Defensoria Pública e Poder Judiciário, conferiu quitação
ampla e irrevogável à Braskem S/A quanto a danos patrimoniais e
extrapatrimoniais. Eventual desconstituição desse acordo depende de
ação anulatória, sendo inadequada a via recursal eleita" (EDcl no
AgInt no AREsp 2.426.831/AL, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti
- Desembargador Convocado TJRS, Terceira Turma, julgado em
, DJEN de
).
17/2/2025
20/2/2025
4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial
e, nessa extensão, negar-lhe provimento.
(AREsp n. 2.855.162/AL, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
Terceira Turma, julgado em
, DJEN de
)
12/8/2025
18/8/2025

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À
EXECUÇÃO.
CERCEAMENTO
DE
DEFESA.
RÉPLICA
À
CONTESTAÇÃO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA PARTE. FALTA DE
INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS CONSIDERADOS VIOLADOS E
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DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO.
SÚMULAS N. 284 E 283 DO STF. JULGAMENTO ANTECIPADO DA
LIDE. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.AUSÊNCIA DE
REQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF.
REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.
INADMISSIBILIDADE.
APLICAÇÃO
DA
SÚMULA
N.
7/STJ.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS
SUCUMBENCIAIS.
VALOR
EXCESSIVO. VERIFICAÇÃO. DESCABIMENTO. SÚMULA N.7/STJ.
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. MULTA
DO ART. 1.021, § 4o, do CPC/2015. NÃO INCIDÊNCIA. FIXAÇÃO DE
HONORÁRIOS RECURSAIS. DESCABIMENTO. DECISÃO MANTIDA.
1. A falta de indicação dos dispositivos legais supostamente violados
impede o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF).
2. A simples indicação de dispositivos legais tidos por violados, sem
que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o
conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a
teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF.
3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão
recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da
Súmula n. 283/STF.
(...)
11. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp 1.472.371/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA, Quarta Turma, j.
, DJe

18/5/2020
21/5/2020 – sem
destaque no original)

Desse modo, no caso, não se pode conhecer do recurso nesse ponto.
Nessas condições,
do agravo para
em parte do
CONHEÇO
CONHECER
recurso especial e, nessa extensão,
.
NEGAR-LHE PROVIMENTO
em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados
MAJORO
em favor da parte recorrida, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
É o voto.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação nos termos do art. 1.026, § 2o, do CPC.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.542.336 / RS
Número Registro: 2023/0451005-9
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
50407636120218210001 51086432520218217000
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : MF EXPRESSO CAFE LTDA
ADVOGADOS : FELIPE MENEGOTTO DONADEL - RS088710
GERSON CAZOTTI BELINASO - RS088707
BRUNO FARIA LOPES - RS088709
RODRIGO TOLOSA CARLAN - RS088808
AGRAVADO
: ANCAR IC S.A.
AGRAVADO
: LASUL EMPRESA DE SHOPPING CENTERS S.A.
AGRAVADO
: LRR PARTICIPACOES LTDA
AGRAVADO
: MAIOJAMA PARTICIPACOES S.A.
ADVOGADOS : SÉRGIO VIEIRA MIRANDA DA SILVA - SP175217
RAFAEL NERY TORRES - RS088059
GABRIELA CRISTINA MONTEIRO - SP390208
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - LOCAÇÃO
DE IMÓVEL
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:51:07
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TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
07/10/2025
13/10/2025
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 13 de outubro de 2025
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