Tribunal: STJ
Processo: 1003039-04.2022.8.26.0006
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-10-30

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. MULTA
COMPENSATÓRIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2552916 - SP (2024/0020184-8)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: RVM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: ANTONIO CARLOS DO AMARAL NETO - SP360859
VALNEI APARECIDO DE SOUSA REIS JUNIOR - SP359630
AGRAVADO
: CRISTIANE VIEIRA DA SILVA
ADVOGADO
: ROSANA GUEDES DO LAGO - SP230022
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. MULTA
COMPENSATÓRIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA.
REPRODUÇÃO DAS RAZÕES DO RESP.
III, DO CÓDIGO DE PROCESSO
ART. 932,
CIVIL.
APLICAÇÃO POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA.
SÚMULA 182/STJ.
1. Nos termos do
III, do Código de Processo Civil, não se conhece de agravo
art. 932,
cujas razões não impugnam especificamente todos os fundamentos da decisão
agravada. Aplicação, por analogia, do enunciado 182 da Súmula do STJ.
2. Agravo interno a que se nega provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra
27/10/2025,
Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e
Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
29 de outubro de 2025

Ministra Maria Isabel Gallotti
Relatora
Documento eletrônico VDA51854605 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 29/10/2025 12:07:48
Publicação no DJEN/CNJ de 03/11/2025. Código de Controle do Documento: 205f7671-7108-4820-a77f-17e2949bcc21

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2552916 - SP (2024/0020184-8)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: RVM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: ANTONIO CARLOS DO AMARAL NETO - SP360859
VALNEI APARECIDO DE SOUSA REIS JUNIOR - SP359630
AGRAVADO
: CRISTIANE VIEIRA DA SILVA
ADVOGADO
: ROSANA GUEDES DO LAGO - SP230022
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. MULTA
COMPENSATÓRIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA.
REPRODUÇÃO DAS RAZÕES DO RESP.
III, DO CÓDIGO DE PROCESSO
ART. 932,
CIVIL.
APLICAÇÃO POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA.
SÚMULA 182/STJ.
1. Nos termos do
III, do Código de Processo Civil, não se conhece de agravo
art. 932,
cujas razões não impugnam especificamente todos os fundamentos da decisão
agravada. Aplicação, por analogia, do enunciado 182 da Súmula do STJ.
2. Agravo interno a que se nega provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por RVM EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão singular da lavra da Ministra Presidente do STJ na
qual o agravo em recurso especial não foi conhecido em virtude da incidência da
haja vista a ausência de impugnação aos seguintes fundamentos:
Súmula 182/STJ,
e divergência não comprovada (fls. 284-285).
Súmula 83/STJ, Súmula 7/STJ
Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese,
que impugnou especificamente os fundamentos da decisão agravada, destacando
quanto à
que não busca o reexame de fatos e provas, mas apenas a
Súmula 7/STJ
correta aplicação das disposições legais às questões constantes das decisões ordinárias.
Afirma que o entendimento jurisprudencial adotado não se aplica ao caso
concreto, pois a taxa de fruição seria devida mesmo em lote não edificado, conforme
precedentes citados
Aduz que demonstrou o cotejo analítico e a similitude fática entre os casos
confrontados.
Decorreu o prazo sem apresentação de impugnação (fl. 304).
É o relatório.
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VOTO
O recurso não merece prosperar.
De início, destaco que a decisão que não admitiu o recurso especial
consignou: a) aplicação da
considerando que o entendimento adotado
Súmula 83/STJ,
pelo Tribunal de origem está em perfeita harmonia com a jurisprudência pacífica do STJ,
segundo a qual não cabe o pagamento de taxa de fruição em imóvel não edificado; b)
ausência de afronta a dispositivo legal, pois as exigências legais na solução das
questões de fato e de direito foram atendidas pelo acórdão recorrido; c) incidência da
em razão da necessidade de reexame de provas e circunstâncias fáticas
Súmula 7/STJ,
próprias do processo; e d) divergência jurisprudencial não comprovada, por ausência de
cotejo analítico e similitude fática entre os casos confrontados (fls. 237-240).
Nas razões do seu agravo em recurso especial, a parte agravante apenas
afirmou que não buscava o reexame de fatos e provas, mas a correta aplicação da
legislação ao caso concreto, e que a taxa de fruição seria devida mesmo em lote não
edificado, sem, contudo, demonstrar de forma concreta e pormenorizada a
inaplicabilidade das Súmulas 83 e 7/STJ ou comprovar o dissídio jurisprudencial alegado
(fls. 243-261).
Como se vê, a parte agravante deixou de impugnar os fundamentos da
decisão agravada, uma vez que não demonstrou o desacerto da decisão que não admitiu
o recurso especial ou eventual possibilidade de afastamento do óbice sumular apontado.
A propósito, a Corte Especial do STJ manteve o entendimento de que o
recorrente deve impugnar especificamente todos os fundamentos da decisão agravada,
sob pena de não conhecimento do agravo em recurso especial, por aplicação da
(Embargos de Divergência em Agravo em Recurso Especial 746.775
Súmula 182/STJ
/PR, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Relator para acórdão Ministro Luis Felipe
Salomão, julgado em 19.9.2018, DJe 30.11.2018).
Outrossim, conforme jurisprudência pacífica deste Superior Tribunal de
Justiça, a mera reprodução do recurso especial não é suficiente para impugnar a decisão
agravada que não admitiu o recurso (AgInt nos EA
Rel. Ministro
REsp 1.157.501/SP,
Moura Ribeiro, Segunda Seção, julgado em 20.8.2019, DJe 22.8.2019).
Desse modo, sem a impugnação específica e suficiente para infirmar todos os
fundamentos da decisão agravada, aplica-se, por analogia, a Súmula 182/STJ.
Ainda que assim não fosse, nas razões do seu recurso especial a parte
pretende a condenação da recorrida ao pagamento da taxa de fruição do imóvel (0,5%
ao mês), conforme previsto no item I do campo “Condições para Eventual Rescisão
Contratual” (fls. 30), com fundamento no
-A, I e II, da
e, ainda, a
art. 32
Lei 6.766/79
manutenção da multa contratual de 10%.
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No caso dos autos, o Tribunal de origem entendeu que a aplicação integral da
Lei do Distrato implicaria onerosidade excessiva à consumidora, nos termos do art. 51,
IV, do Código de Defesa do Consumidor, sendo indevida a taxa de fruição em lote não
edificado, ainda que o contrato tenha sido firmado na vigência da
e que
Lei 13.786/18,
era descabida a multa de 10% sobre o valor do contrato, pois a retenção de 10% dos
valores pagos já seria suficiente para compensar os prejuízos da vendedora. Confira-se:

O objeto do contrato é o lote de terreno sem construção, na posse precária do qual a
compradora foi imitida, limitando-se a discussão aos valores que a ela devem ser
restituídos. Enquanto a autora pugna pela aplicação integral da taxa de 0,5% do valor
do contrato, como também a aplicação multa compensatória de 10% do valor do
negócio, a ré pede a nulidade do contrato ou, subsidiariamente, manutenção apenas
dos valores referentes à taxa de corretagem e IPTU.
Feitas essas considerações, é indiscutível a incidência do Código de Defesa do
Consumidor, uma vez que a rescisão da compra e venda tem apoio no
do
art. 53
CDC.
Ainda que o contrato tenha sido firmado na vigência da
a aplicação
Lei 13.786/18,
integral da Lei do Distrato implica onerosidade excessiva à consumidora (CDC,
.
art. 51, inciso IV)
[...]
No caso em exame, é indevida a taxa de fruição, uma vez que a requerida adquiriu
lote de terreno não edificado, situação que perdurava até a data da prolação da r.
sentença e que não permite a imediata exploração econômica pela compradora.
[...]
Por fim, não incide a multa de 10% do valor do contrato em razão do malogro da
compra e venda.
Isso porque, além da retenção de 10% das importâncias pagas, a ré não obteve a
devolução da das taxas de conservação, melhoramentos, Clube SLIM e IPTU.
Significa dizer que, somado à multa almejada pela autora, o porcentual de retenção
pela vendedora ficaria acima do total dos desembolsos.
De acordo com o
incisos II e IV do Código de Defesa do Consumidor, são
art. 51,
nulas não só as cláusulas do contrato que estabeleçam obrigações consideradas
iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, como
também as cláusulas que subtraiam ao consumidor a opção de quantia já paga.
Portanto, descabe a incidência da multa de 10% do valor do contrato, pois a retenção
de 10% dos pagamentos afigura-se suficiente para compensar os prejuízos da
vendedora advindos da rescisão do contrato [...] (fls. 202-206).

Verifica-se que o Tribunal local decidiu a questão em consonância com o
entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que, mesmo após a
mantém-se o entendimento de que é indevida a
Lei no 13.786/18,
taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não
edificado, porquanto a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou
empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento
dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. Confiram-se:

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CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C
RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A
PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE
LEI No 13.786/2018.
NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO
-A DA
RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC.
ART. 32
LEI No 6.766/1979.
NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA
DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO
DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ.
APLICAÇÃO.
1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c
restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial,
interposto em
e concluso ao gabinete em
20/9/2023
29/1/2024.
2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece
sobre a
e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos
Lei no 13.786/2018;
valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel,
submetido ao CDC e celebrado após a vigência
diante das
Lei no 13.786/2018,
alterações promovidas no
-A da
art. 32
Lei no 6.766/1979.
3. Deve-se buscar a compatibilização entre a
e o CDC, mas,
Lei no 13.786/18
havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter
principiológico, é mais especial, tendo em vista que a
regulamenta
Lei no 13.786/18
todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação
imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a
esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma
relação de consumo.
4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da
vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é
abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato
de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção
ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.
5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que
abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor
pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia
de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.
6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel
por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no
-
art. 32
A da
devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se
Lei no 6.766/1979
tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo
de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.
7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta
com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela
fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula
penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao
Precedente.
Tema 970/STJ.
8. Mesmo após a
mantém-se o entendimento de que é indevida
Lei no 13.786/18,
a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de
lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento
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do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os
requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao
enriquecimento sem causa.
9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida
em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de
fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do
-A, II, da
além da retenção de, no máximo, 25% dos
art. 32
Lei no 6.766/1979,
valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.
10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista
no §1o do
-A da
é uma prática abusiva, contrária aos arts.
art. 32
Lei no 6.766/1979,
39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que,
considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas
relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores
pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.
11. Hipótese em que o contrato foi celebrado após a
mas se trata
Lei no 13.786/2018,
de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não poderia
ultrapassar o percentual de 25%. Na espécie, apesar de as instâncias de origem
terem limitado a retenção, não foi observado o percentual adequado, não sendo
possível, contudo, reformar o acórdão recorrido diante da vedação ao reformatio in
pejus, pois o recurso foi interposto apenas pela vendedora.
12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.
(REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em
DJEN de
- sem destaque no original.)
2/9/2025,
12/9/2025

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO
COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A
DIREITO DE
LEI N. 13.786/2018.
RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO.
POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE
FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL
NÃO
CONHECIDO.
DISTRIBUIÇÃO
DOS
ÔNUS
SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO
STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e
decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não
ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.
2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado
após a
que acrescentou o
-A à
Lei n. 13.786/2018,
art. 32
Lei n. 6.766/1979,
quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e
finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no
caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem.
3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com
base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos
atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
4. A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a
do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela
divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.
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5. A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei
violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o
conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF.
6. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta
Turma, julgado em
DJe de
- sem destaque no original.)
2/9/2024,
4/9/2024

Assim, como consignado na decisão que não admitiu o recurso especial, a
análise das alegações da parte agravante demandaria o reexame de matéria fático-
probatória, procedimento vedado pelas Súmulas 5 e 7/STJ, além de não haver
demonstração suficiente do dissídio jurisprudencial alegado.
Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos da
decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.
Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como voto.

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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 2.552.916 / SP
Número Registro: 2024/0020184-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10030390420228260006
Sessão Virtual de
a
21/10/2025
27/10/2025
Relator do AgInt
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : RVM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : ANTONIO CARLOS DO AMARAL NETO - SP360859
VALNEI APARECIDO DE SOUSA REIS JUNIOR - SP359630
AGRAVADO
: CRISTIANE VIEIRA DA SILVA
ADVOGADO
: ROSANA GUEDES DO LAGO - SP230022
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA E
VENDA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : RVM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : ANTONIO CARLOS DO AMARAL NETO - SP360859
VALNEI APARECIDO DE SOUSA REIS JUNIOR - SP359630
AGRAVADO
: CRISTIANE VIEIRA DA SILVA
ADVOGADO
: ROSANA GUEDES DO LAGO - SP230022
Documento eletrônico VDA51810354 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 28/10/2025 01:10:58
Código de Controle do Documento: 93f511eb-1418-451d-9910-37792c2c91f3

TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
21/10/2025
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra.
27/10/2025,
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul
Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.

Brasília, 27 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51810354 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 28/10/2025 01:10:58
Código de Controle do Documento: 93f511eb-1418-451d-9910-37792c2c91f3