Tribunal: STJ
Processo: 5100899-87.2022.8.21.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA E CLÁUSULA PENAL.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem
enfrentou as questões centrais da lide, expondo os fundamentos que embasaram
sua

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2470171 - RS (2023/0309864-9)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: MELNICK
EVEN
CASTANHEIRA
EMPREENDIMENTO
IMOBILIARIO SPE LTDA
ADVOGADOS
: LUCAS BRAGA EICHENBERG - RS048756
LUÍSA SCHERER BEIER - RS113892
PEDRO BRAGA EICHENBERG - RS078049
AGRAVADO
: IVANO GEBER VARGAS
AGRAVADO
: LUCIANA COIMBRA VARGAS
ADVOGADO
: LUCIANO BRUM - RS050573
EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA E CLÁUSULA PENAL.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem
enfrentou as questões centrais da lide, expondo os fundamentos que embasaram
sua decisão, ainda que contrários aos interesses da parte recorrente.
2. A substituição do índice contratual (INCC) pelo IGP-M viola o
-A da
art. 67
que determina a aplicação do índice contratualmente
Lei no 4.591/1964,
estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, bem
como os princípios da liberdade contratual e da força obrigatória dos contratos
previstos nos arts. 421 e 421-A do Código Civil.
3. A redução da cláusula penal de 50% para 25% desconsidera a especialidade
do
-A, § 5o, da
que autoriza a retenção de até 50% em
art. 67
Lei no 4.591/1964,
incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, sendo
desnecessária a comprovação de prejuízo para a aplicação da penalidade
contratual.
4. Resultado do Julgamento: Recurso parcialmente provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025
a
por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos do
10/11/2025,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
13 de novembro de 2025
Documento eletrônico VDA52255736 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 13/11/2025 18:14:47
Publicação no DJEN/CNJ de 17/11/2025. Código de Controle do Documento: b7f4f93a-cfb0-47d9-b67b-b4eef28d3110

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 17/11/2025. Código de Controle do Documento: b7f4f93a-cfb0-47d9-b67b-b4eef28d3110

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2470171 - RS (2023/0309864-9)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: MELNICK
EVEN
CASTANHEIRA
EMPREENDIMENTO
IMOBILIARIO SPE LTDA
ADVOGADOS
: LUCAS BRAGA EICHENBERG - RS048756
LUÍSA SCHERER BEIER - RS113892
PEDRO BRAGA EICHENBERG - RS078049
AGRAVADO
: IVANO GEBER VARGAS
AGRAVADO
: LUCIANA COIMBRA VARGAS
ADVOGADO
: LUCIANO BRUM - RS050573
EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA E CLÁUSULA PENAL.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem
enfrentou as questões centrais da lide, expondo os fundamentos que embasaram
sua decisão, ainda que contrários aos interesses da parte recorrente.
2. A substituição do índice contratual (INCC) pelo IGP-M viola o
-A da
art. 67
que determina a aplicação do índice contratualmente
Lei no 4.591/1964,
estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, bem
como os princípios da liberdade contratual e da força obrigatória dos contratos
previstos nos arts. 421 e 421-A do Código Civil.
3. A redução da cláusula penal de 50% para 25% desconsidera a especialidade
do
-A, § 5o, da
que autoriza a retenção de até 50% em
art. 67
Lei no 4.591/1964,
incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, sendo
desnecessária a comprovação de prejuízo para a aplicação da penalidade
contratual.
4. Resultado do Julgamento: Recurso parcialmente provido.
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RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MELNICK EVEN
CASTANHEIRA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA contra decisão que inadmitiu
seu recurso especial, fundamentado no
alíneas “a” e “c”, da Constituição
art. 105, inciso III,
Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul,
assim ementado (e-STJ, fls. 543-544):

"APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL
VENDIDO NA PLANTA. FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE HOTELEIRA
(SUÍTE). AQUISIÇÃO PARA INVESTIMENTO. NAO INCIDÊNCIA DO CDC,
NO CASO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS CAPAZES DE AUTORIZAR A
MITIGAÇÃO DA TEORIA FINALISTA. PRECEDENTE. RESOLUÇÃO DO
CONTRATO POR INADIMPLÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES.
AFASTAMENTO DA TESE DE IRRETRATABILIDADE DO CONTRATO.
CABIMENTO DA REDUÇÃO DA MULTA. CORREÇÃO MONETÁRIA DA
CONDENAÇÃO PELO IGP-M. JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM
JULGADO. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AOS APELOS."

Os embargos de declaração opostos pela ré foram parcialmente acolhidos, sem efeito
infringente (e-STJ, fls. 602-608 e 609).
Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da
legislação federal, com as respectivas teses:
(i) arts. 1.022, I e II, parágrafo único, II, 489, II e § 1o (
, e 490 do
CPC/2015)
, pois teria havido omissão e deficiência de fundamentação quanto à adoção do IGP-M
CPC/2015
em detrimento do índice contratual (INCC) e quanto à redução da multa contratual, configurando
negativa de prestação jurisdicional.
, pois teria sido desconsiderada a liberdade
(ii) arts. 104, 389 e 421 do Código Civil
contratual e a obrigatoriedade de observância de índices oficiais regularmente estabelecidos, ao se
afastar o INCC previsto contratualmente e impor o IGP-M, o que poderia gerar enriquecimento
sem causa do comprador.
, pois a redução da cláusula penal para 25% teria sido
(iii)
do Código Civil
art. 413
promovida sem demonstração de peculiaridades do caso concreto que justificassem a mitigação,
contrariando o ajuste válido entre as partes.
(iv)
-A, § 5o, da
(
, em correlação com os arts.
art. 67
Lei 4.591/1964 Lei 13.786/2018)
, pois, estando a
31-A a 31-F da mesma Lei, bem como arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil
incorporação submetida ao patrimônio de afetação, teria sido violada a disciplina legal que
autorizaria a estipulação de pena até o limite de 50% das quantias pagas, ao se fixar a retenção em
25%.
Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 695-706).
O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente
agravo.
É o relatório. Decido.
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VOTO
Síntese fática.
Extrai-se dos autos que, na origem, os autores alegaram ter firmado, em 12/02/2019,
instrumentos de promessa de compra e venda de 25% das unidades 707 F2 e 707 F3 do
empreendimento Pontal, efetuando pagamentos superiores a R$ 100 mil em cada contrato, e que,
em razão de atraso na obra, motivos pessoais, dificuldades financeiras e custos elevados, não
poderiam manter a aquisição, pretendendo a rescisão. Sustentaram a aplicação do CDC, a nulidade
parcial da cláusula 9.2 (multa de 50% sobre as quantias pagas) por abusividade, e requereram
tutela para impedir cobranças e inscrições em cadastros restritivos, bem como a restituição de 90%
dos valores pagos, corrigidos pelo IGP-M e com juros de 1% ao mês.
A sentença julgou parcialmente procedente a ação para rescindir os contratos,
autorizando a retenção de 50% dos valores pagos e determinando a devolução do restante, em
parcela única, corrigido pelo IGP-M desde cada desembolso e com juros de mora de 1% ao mês a
partir da citação; reconheceu sucumbência recíproca, fixando honorários em R$ 15.000,00 para
cada parte e repartindo as custas, com atualização pelo IGP-M e juros a partir do trânsito em
julgado, rejeitando embargos de declaração posteriormente opostos (e-STJ, fls. 533-535).
No acórdão, afastou-se a incidência do CDC pela ausência de vulnerabilidade,
reconheceu-se a resolução por inadimplência dos promitentes compradores, reduziu-se a multa
contratual ao patamar de 25% sobre os valores pagos, manteve-se a correção monetária pelo IGP-
M e fixaram-se os juros de mora a partir do trânsito em julgado, dando parcial provimento a ambos
os apelos; em embargos de declaração, houve acolhimento parcial, sem efeito infringente, apenas
para corrigir erro material quanto à existência de previsão contratual do INCC, mantendo-se,
contudo, o IGP-M como índice aplicável à condenação (e-STJ, fls. 543-544 e 602-609).
O presente agravo preenche os pressupostos de admissibilidade, tendo impugnado
devidamente os fundamentos da decisão que inadmitiu o recurso especial. As questões de direito
federal foram devidamente prequestionadas, ainda que de forma implícita. Passo, portanto, ao
exame do mérito do recurso especial.
I. Da Alegada Violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015
A Recorrente sustenta, em sua primeira tese, a ocorrência de negativa de prestação
jurisdicional, consubstanciada em omissão e deficiência de fundamentação por parte do Tribunal
de origem. Aponta que, mesmo após a oposição de embargos de declaração, o acórdão recorrido
não teria se manifestado adequadamente sobre as razões para a adoção do IGP-M em detrimento
do índice contratual (INCC) e para a redução da cláusula penal, contrariando os arts. 489, II e § 1o,
e 1.022, I e II, do CPC/2015.
A insurgência, neste ponto, não merece acolhida.
Conforme a jurisprudência pacífica desta Corte Superior, não se configura omissão ou
ausência de fundamentação quando o órgão julgador, embora de forma contrária aos interesses da
parte, examina e decide, de maneira clara e coerente, todas as questões que lhe são postas a
julgamento. O julgador não está obrigado a responder a todos os argumentos deduzidos pelas
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partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a
ater-se aos fundamentos indicados por elas ou a responder um a um a todos os seus argumentos.
Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.
1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal
decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do
feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da
parte com negativa de prestação jurisdicional.
2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato
judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os
honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados.
Precedentes.
3. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator
AREsp n. 2.695.384/MT,
Ministro Marco Buzzi, Quarta
Turma, julgado em
DJEN de
g.n.)
16/6/2025,
24/6/2025,

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE
INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.
1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o
Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao
deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos
interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.
2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com
a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da
pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina
hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma
conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos
termos do princípio da actio nata.
2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do
momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da
Súmula 7/STJ.
3. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator
REsp n. 2.083.325/BA,
Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma,
julgado em
DJEN de
g.n.)
26/5/2025,
29/5/2025,

No caso em apreço, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul enfrentou as
controvérsias centrais da lide. Ao julgar os embargos de declaração (e-STJ, fls. 602-608), o
Colegiado de origem reconheceu expressamente o erro material apontado pela Recorrente,
admitindo que, de fato, havia previsão contratual do INCC como índice de atualização monetária
na cláusula 9.2 do pacto. No entanto, o Tribunal fundamentou a manutenção do IGP-M, afirmando
que (e-STJ, fl. 606):

"O índice contratual (INCC) foi previsto para a hipótese de normalidade da
relação contratual. E, no caso, judicializada a questão, inclusive com o
afastamento do substrato da cláusula que previu a devolução de valores (no que
diz com o percentual de valores), há que se aplicar, sobre os valores
condenatórios, o índice mais adequado a refletir a inflação de mercado para
fins de recomposição do poder aquisitivo dos valores pagos pela parte autora."

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Da mesma forma, no que tange à redução da cláusula penal, o acórdão recorrido expôs
suas razões de decidir, ponderando que, apesar da admissão legal de um percentual de até 50% pela
a "
" e a consideração
Lei no 13.786/2018,
inexistência de comprovação de prejuízos exacerbados
da "
" do empreendimento justificariam a fixação de um patamar
expressiva valorização no mercado
inferior (e-STJ, fls. 537-538). O Tribunal considerou razoável a redução para 25%, alinhando-se a
um parâmetro jurisprudencial que entende adequado para a maioria dos casos.
Verifica-se, portanto, que houve pronunciamento judicial sobre as teses da Recorrente,
com a exposição dos motivos que levaram à formação do convencimento dos julgadores. O que se
manifesta é o inconformismo da parte com o mérito da decisão, o que não se confunde com vício
de omissão, contradição ou obscuridade, e, por conseguinte, não caracteriza ofensa aos arts. 489 e
1.022 do CPC/2015.
Rejeita-se, pois, a alegação de negativa de prestação jurisdicional.
II. Da Violação aos arts. 104, 389 e 421 do Código Civil - Índice de Correção
Monetária
A Recorrente defende a violação aos arts. 104, 389 e 421 do Código Civil,
argumentando que o acórdão recorrido, ao afastar a incidência do INCC (Índice Nacional da
Construção Civil), previsto contratualmente, para determinar a aplicação do IGP-M (Índice Geral
de Preços - Mercado) na correção dos valores a serem restituídos, desrespeitou a liberdade
contratual, a força obrigatória dos contratos e a exigência de observância de índices oficiais
regularmente estabelecidos.
Neste ponto, assiste razão à Recorrente.
A controvérsia cinge-se a definir qual o índice de correção monetária deve incidir sobre
os valores a serem devolvidos aos promitentes compradores em razão da rescisão de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel, celebrado em 12 de fevereiro de 2019, ou seja, já sob a
égide da
conhecida como Lei do Distrato.
Lei no 13.786/2018,
O Tribunal de origem manteve a aplicação do IGP-M sob o fundamento de que,
judicializada a controvérsia e alterado o percentual de retenção, o índice contratual (INCC),
previsto para a "
", deveria ser afastado em prol de um índice que "
normalidade da relação
melhor
". Tal entendimento, contudo, contraria a legislação aplicável e os
refletiria a inflação de mercado
princípios basilares do direito contratual.
A
ao introduzir o artigo 67-A na
estabeleceu
Lei no 13.786/2018,
Lei no 4.591/1964,
um regramento específico para o desfazimento de contratos de incorporação imobiliária. O caput
do referido dispositivo é cristalino ao dispor que, em caso de rescisão, o adquirente "fará jus à
restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no
"
índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel
(grifou-se).
No caso dos autos, é fato incontroverso, reconhecido inclusive pelo Tribunal
no
a quo
julgamento dos embargos de declaração, que o contrato previa expressamente, em sua cláusula 9.2,
a incidência do INCC como índice de atualização monetária para a hipótese de rescisão. A referida
cláusula estipula que "serão apuradas as quantias pagas pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR
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" (e-
(A,ES,AS) atualizadas de acordo com o critério utilizado para o pagamento das prestações
STJ, fl. 606, citando fl. 561). O critério para o pagamento das prestações, por sua vez, era o INCC.
A legislação é, portanto, expressa em prestigiar a autonomia da vontade das partes,
determinando que o índice de correção a ser utilizado na restituição é aquele pactuado no contrato
para a correção das parcelas. Trata-se de uma manifestação do princípio da força obrigatória dos
contratos (
), corolário da liberdade de contratar prevista nos artigos 421 e 421-
pacta sunt servanda
A do Código Civil, este último também introduzido por lei recente (Lei da Liberdade Econômica),
que reforça a prevalência da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual nas
relações privadas.
A decisão do Tribunal de origem de substituir o índice contratual por outro, ao arrepio
da previsão legal e contratual, sem que tenha sido declarada a nulidade ou a abusividade manifesta
da cláusula, representa uma indevida intervenção judicial na relação jurídica estabelecida entre as
partes. O argumento de que o INCC seria aplicável apenas na "
" do contrato e que a
normalidade
judicialização da lide autorizaria a mudança do indexador carece de amparo legal. A própria Lei do
Distrato foi editada para regular as consequências do desfazimento do contrato, situação que foge à
normalidade da execução da avença. Portanto, a norma do
-A foi criada exatamente para
art. 67
disciplinar essa anormalidade.
Ademais, o
do Código Civil estabelece que, não cumprida a obrigação,
art. 389
responde o devedor, entre outras verbas, pela "atualização monetária segundo índices oficiais
". O INCC é um índice oficial, setorial, que reflete a variação dos
regularmente estabelecidos
custos da construção civil, e sua pactuação em contratos de imóveis na planta é prática corrente e
legítima, não havendo,
, qualquer ilegalidade em sua estipulação para a correção de valores
a priori
a serem restituídos em caso de rescisão.
Dessa forma, o acórdão recorrido, ao afastar o índice contratualmente previsto sem
fundamentação jurídica robusta que evidenciasse sua ilegalidade, violou o disposto nos arts. 104,
389 e 421 do Código Civil, bem como o
-A,
, da
art. 67
caput
Lei no 4.591/1964.
O recurso especial, neste ponto, deve ser provido para determinar que a correção
monetária dos valores a serem restituídos aos promitentes compradores observe o índice previsto
no contrato, qual seja, o INCC.
III. Da Violação ao
do CC e ao
-A, § 5o, da
-
art. 413
art. 67
Lei 4.591/1964
Percentual de Retenção (Cláusula Penal)
A Recorrente se insurge contra a redução da cláusula penal de 50% para 25% dos
valores pagos, promovida pelo Tribunal de origem. Alega que tal redução contraria o disposto no
do Código Civil, por ter sido feita sem a demonstração de peculiaridades que a
art. 413
justificassem, e viola o
-A, § 5o, da
(incluído pela
,
art. 67
Lei no 4.591/1964
Lei no 13.786/2018)
que autoriza expressamente a estipulação de pena convencional de até 50% da quantia paga, na
hipótese de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação.
A irresignação merece prosperar.
O cerne da questão reside na interpretação e aplicação do regime jurídico especial
instituído pela Lei do Distrato aos contratos de incorporação imobiliária submetidos ao patrimônio
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de afetação. É incontroverso nos autos que o contrato foi firmado em 12 de fevereiro de 2019, sob
a vigência da nova lei, e que o empreendimento imobiliário em questão foi constituído sob o
regime do patrimônio de afetação, conforme arts. 31-A e seguintes da Lei no 4.591/1964.
O acórdão recorrido, embora tenha reconhecido a possibilidade legal da retenção de até
50%, decidiu pela sua redução para 25% sob os seguintes fundamentos (e-STJ, fls. 537-538):

"[...] considerando a inexistência de comprovação de prejuízos exacerbados,
não há amparo para a incidência de penalidade em seu patamar mais elevado.
É sabido que em construções do porte do ora em análise, após sua conclusão,
há expressiva valorização no mercado."

Tal fundamentação, contudo, não se sustenta diante da legislação específica aplicável.
O artigo 67-A, § 5o, da
dispõe:
Lei no 4.591/1964,

"§ 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de
afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador
restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste
artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a
correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30
(trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão
público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena
referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50%
.
(cinquenta por cento) da quantia paga "

A norma é uma exceção à regra geral do inciso II do mesmo artigo, que limita a pena
convencional a 25% para empreendimentos não afetados. A opção do legislador em permitir um
percentual de retenção maior para incorporações com patrimônio de afetação tem uma finalidade
clara: proteger a higidez financeira do empreendimento, que possui patrimônio próprio e
incomunicável, garantindo a continuidade e a conclusão da obra em benefício da coletividade de
adquirentes. A rescisão de um contrato em um empreendimento afetado tem um impacto direto e
mais sensível sobre o fluxo de caixa destinado àquela obra específica.
Nesse contexto, é crucial observar a jurisprudência consolidada desta Corte Superior no
tocante à retenção de valores em caso de rescisão contratual por culpa do promitente comprador. A
Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
de
REsp n. 1.723.519/SP,
relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, em 28 de agosto de 2019, firmou o entendimento de
que, em casos de desistência imotivada, é razoável a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos
valores pagos, a título de cláusula penal compensatória.
Confira-se:

"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À

INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
DESISTÊNCIA
LEI
13.786/2018.
IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL.
DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS
COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE
FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no
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âmbito da incorporação imobiliária (
§2o), a
Lei 4.591/1964, art. 32,
jurisprudência do STJ, anterior à
de há muito já reconhecia, à
Lei 13.786/2018,
luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de
promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em
pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem
culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (
.
Súmula 543/STJ)
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à
deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda
Lei 13.786/2018,
Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria
para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de
25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes,
reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o
construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do
contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não
havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem,
prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais
tidas pela incorporadora com o empreendimento.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em
julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
em
Lei n. 13.786/2018,
que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador
de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão" (
DJe 22.8.2019).
REsp 1.740.911/DF,
4. Recurso especial parcialmente provido."
(
relatora
, Segunda
REsp n. 1.723.519/SP,
Ministra Maria Isabel Gallotti
Seção, julgado em
DJe de
g.n.)
28/8/2019,
2/10/2019,

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO.
INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO
CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.
INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. Conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "ausente
qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula
penal estabelecida em contrato anterior à
deve prevalecer o
Lei 13.786/2018,
parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138 .183
/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti,
a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores
pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como
adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o
rompimento unilateral do contrato" (REsp n. 1 .723.519/SP, relatora Ministra
Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em
DJe de
28/8/2019,
[...]
.
2/10/2019)
"
(STJ - AgInt no REsp: 2126709 DF 2024/0064262-5, Relator.: Ministro
, Data de Julgamento:
T4 - Quarta Turma,
Antonio Carlos Ferreira
20/03/2025,
Data de Publicação: DJEN
g.n.)
08/04/2025,

Este entendimento reforça que o percentual de 25% é considerado um patamar razoável
para compensar o incorporador pelas despesas decorrentes do desfazimento do negócio,
. No caso em exame, o Tribunal de
independentemente da comprovação específica de prejuízos
origem, ao reduzir a cláusula penal de 50% para 25% com base na "ausência de comprovação de
", utilizou uma fundamentação que contradiz a própria lógica da cláusula
prejuízos exacerbados
penal e, indiretamente, o patamar de 25% usualmente aceito, que por sua natureza já pressupõe
uma prefixação das perdas.
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Contudo, a hipótese dos autos distingue-se dos precedentes gerais que estabelecem o
patamar de 25%, pois se trata de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação.
Para esses casos específicos, a
ao inserir o § 5o no
-A da
Lei no 13.786/2018,
art. 67
concedeu uma prerrogativa especial ao incorporador, permitindo que a pena
Lei no 4.591/1964,
convencional seja estabelecida
. Trata-se, portanto, de uma
até o limite de 50% da quantia paga
norma especial que se sobrepõe à regra geral, justificando a estipulação de um percentual de
retenção maior em virtude da proteção que o regime de afetação confere à obra e aos demais
adquirentes.
Dessa forma, o Tribunal de origem, ao reduzir a cláusula penal para 25%,
desconsiderou a especialidade da norma do
-A, § 5o, da
A fixação de um
art. 67
Lei no 4.591/1964.
percentual de retenção dentro do limite legal (50%) para contratos sob regime de patrimônio de
afetação não depende da comprovação de prejuízo pelo incorporador, conforme expressamente
previsto no § 1o do
-A: "
art. 67
Para exigir a pena convencional, não é necessário que o
".
incorporador alegue prejuízo
A intervenção judicial para reduzir a cláusula penal, com base no
do Código
art. 413
Civil, é medida excepcional, que somente se justifica quando o montante da penalidade for "
". No contexto da
a estipulação de uma cláusula
manifestamente excessivo
Lei no 13.786/2018,
penal em 50% para um empreendimento afetado não pode ser considerada, de plano,
manifestamente excessiva, porquanto se encontra em conformidade com o limite expressamente
autorizado pelo legislador. Argumentos genéricos, como a suposta valorização imobiliária do
empreendimento, não são suficientes para afastar a aplicação de uma norma especial e de uma
cláusula contratual que com ela se alinha, especialmente quando o acórdão recorrido não menciona
qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do patamar jurisprudencial, aquém do
percentual de 25%, se não fosse o caso de patrimônio de afetação, ou a redução do limite especial
de 50%.
A presunção de paridade e simetria nos contratos civis, reforçada pelo
-A do
art. 421
Código Civil, impõe respeito à alocação de riscos definida pelas partes, sendo a revisão contratual
medida excepcionalíssima. No caso, as partes, ao contratarem, submeteram-se a um regime
jurídico que previa, como consequência da rescisão por culpa do comprador, a possibilidade de
retenção de até 50% dos valores pagos. A redução para 25%, patamar geral para contratos sem
afetação, esvazia a proteção especial que o legislador quis conferir a essa modalidade de
empreendimento.
Portanto, o acórdão recorrido violou o
-A, § 5o, da
ao reduzir,
art. 67
Lei no 4.591/1964,
sem fundamentação idônea e em desrespeito à norma especial, a cláusula penal validamente
pactuada entre as partes. O recurso especial deve ser provido para restabelecer a retenção no
percentual de 50% das quantias pagas, conforme previsto no contrato e autorizado pela legislação
de regência.
IV. Dispositivo
Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial
, a fim de reformar o acórdão recorrido para:
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a) Determinar que a correção monetária sobre os valores a serem restituídos aos
promitentes compradores observe o índice contratualmente estabelecido (INCC), conforme a
cláusula 9.2 do contrato;
b) Restabelecer a validade da cláusula penal, fixando o percentual de retenção em 50%
(cinquenta por cento) sobre as quantias pagas pelos adquirentes, nos termos do
-A, § 5o, da
art. 67
Lei no 4.591/1964.
Os ônus sucumbenciais deverão ser redistribuídos pelo juízo de origem, observando-se
o resultado do presente julgamento.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.470.171 / RS
Número Registro: 2023/0309864-9
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
51008998720228210001
Sessão Virtual de
a
04/11/2025
10/11/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : MELNICK EVEN CASTANHEIRA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO
SPE LTDA
ADVOGADOS : LUCAS BRAGA EICHENBERG - RS048756
PEDRO BRAGA EICHENBERG - RS078049
LUÍSA SCHERER BEIER - RS113892
AGRAVADO
: IVANO GEBER VARGAS
AGRAVADO
: LUCIANA COIMBRA VARGAS
ADVOGADO
: LUCIANO BRUM - RS050573
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
04/11/2025
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos
10/11/2025,
do voto do Sr. Ministro Relator.
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Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.

Brasília, 10 de novembro de 2025
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 11/11/2025 00:59:04
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