Tribunal: STJ
Processo: 0701711-66.2020.8.07.0021
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS.
“CONDOMÍNIO DE FATO” EM ÁREA PÚBLICA IRREGULARMENTE
PARCELADA. ACESSO CONTROLADO E SERVIÇOS COMUNS
INDIVISÍVEIS.
E
INAPLICABILIDADE.
TEMA 882/STJ
TEMA 492/STF.
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NATUREZA PROPTER REM.
CONVENÇÃO
NÃO
REGISTRADA.
EFICÁCIA
INTERNA
(
. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE (ART.
SÚMULA 260/STJ)
1.345 DO CC).
DO CC. IRRELEVÂNCIA.
-A DA
ART. 123
ART. 36
DESNECESSIDADE DE APLICAÇÃO EXCLUSIVA.
LEI 6.766/1979.
FUNDAMENTOS AUTÔNOMOS SUFICIENTES SÚMULA 283/STF.
DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO (ART. 1.029, § 1o, CPC; ART. 255
RISTJ). PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE (
.
SÚMULA 7/STJ)
1.Situação fática específica de parcelamento irregular de área pública com
controle de acesso e prestação centralizada de serviços comuns justifica a
cobrança de encargos de custeio, distinguindo-se dos precedentes dos Temas
882/STJ e 492/STF relativos a bairros/loteamentos abertos.
2.Cobrança amparada na vedação ao enriquecimento sem causa e na natureza
propter rem das despesas, com eficácia interna da convenção aprovada ainda
que sem registro (
, sendo o adquirente responsável pelos
Súmula 260/STJ)
débitos vinculados ao imóvel (art. 1.345 do CC), inaplicável o
do CC
art. 123
para afastar a legitimidade.
3.Irrelevante a aplicação exclusiva do
-A da
pois o
art. 36
Lei 6.766/1979,

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2016146 - DF (2022/0230100-3)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
RECORRENTE
: ELVISLENE DE JESUS MACEDO LACERDA
ADVOGADO
: JOSÉ MARTINS PONTE - DF024883
RECORRIDO
: CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS
ADVOGADO
: ANDRÉ CARLOS FERNANDES ALVES DE OLIVEIRA -
DF046684
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS.
“CONDOMÍNIO DE FATO” EM ÁREA PÚBLICA IRREGULARMENTE
PARCELADA. ACESSO CONTROLADO E SERVIÇOS COMUNS
INDIVISÍVEIS.
E
INAPLICABILIDADE.
TEMA 882/STJ
TEMA 492/STF.
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NATUREZA PROPTER REM.
CONVENÇÃO
NÃO
REGISTRADA.
EFICÁCIA
INTERNA
(
. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE (ART.
SÚMULA 260/STJ)
1.345 DO CC).
DO CC. IRRELEVÂNCIA.
-A DA
ART. 123
ART. 36
DESNECESSIDADE DE APLICAÇÃO EXCLUSIVA.
LEI 6.766/1979.
FUNDAMENTOS AUTÔNOMOS SUFICIENTES SÚMULA 283/STF.
DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO (ART. 1.029, § 1o, CPC; ART. 255
RISTJ). PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE (
.
SÚMULA 7/STJ)
1.Situação fática específica de parcelamento irregular de área pública com
controle de acesso e prestação centralizada de serviços comuns justifica a
cobrança de encargos de custeio, distinguindo-se dos precedentes dos Temas
882/STJ e 492/STF relativos a bairros/loteamentos abertos.
2.Cobrança amparada na vedação ao enriquecimento sem causa e na natureza
propter rem das despesas, com eficácia interna da convenção aprovada ainda
que sem registro (
, sendo o adquirente responsável pelos
Súmula 260/STJ)
débitos vinculados ao imóvel (art. 1.345 do CC), inaplicável o
do CC
art. 123
para afastar a legitimidade.
3.Irrelevante a aplicação exclusiva do
-A da
pois o
art. 36
Lei 6.766/1979,
acórdão assentou fundamentos autônomos suficientes não impugnados (
.
Súmula 283/STF)
4.Ausência de cotejo analítico apto a comprovar dissídio (art. 1.029, § 1o, CPC;
do RISTJ) e inviabilidade de revolvimento do conjunto fático-
art. 255
probatório (
.
Súmula 7/STJ)
Recurso especial parcialmente conhecido e improvido.

Documento eletrônico VDA51826587 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 28/10/2025 10:36:08
Publicação no DJEN/CNJ de 30/10/2025. Código de Controle do Documento: b250cc5e-35fd-4a95-9f0c-f07ab33d0952

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do
21/10/2025
27/10/2025,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira
e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
28 de outubro de 2025

Ministro Humberto Martins
Relator
Documento eletrônico VDA51826587 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 28/10/2025 10:36:08
Publicação no DJEN/CNJ de 30/10/2025. Código de Controle do Documento: b250cc5e-35fd-4a95-9f0c-f07ab33d0952

RECURSO ESPECIAL No 2016146 - DF (2022/0230100-3)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
RECORRENTE
: ELVISLENE DE JESUS MACEDO LACERDA
ADVOGADO
: JOSÉ MARTINS PONTE - DF024883
RECORRIDO
: CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS
ADVOGADO
: ANDRÉ CARLOS FERNANDES ALVES DE OLIVEIRA -
DF046684
EMENTA
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
TAXAS
CONDOMINIAIS. “CONDOMÍNIO DE FATO” EM ÁREA PÚBLICA
IRREGULARMENTE PARCELADA. ACESSO CONTROLADO E
SERVIÇOS COMUNS INDIVISÍVEIS. TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF.
INAPLICABILIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NATUREZA
PROPTER REM. CONVENÇÃO NÃO REGISTRADA. EFICÁCIA
INTERNA
(SÚMULA
260/STJ).
RESPONSABILIDADE
DO
ADQUIRENTE
(ART.
1.345
DO
CC).
ART.
123
DO
CC.
IRRELEVÂNCIA. ART. 36-A DA LEI 6.766/1979. DESNECESSIDADE
DE APLICAÇÃO EXCLUSIVA. FUNDAMENTOS AUTÔNOMOS
SUFICIENTES SÚMULA 283/STF. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO
(ART. 1.029, § 1o, CPC; ART. 255 RISTJ). PRETENSÃO DE REEXAME
DE PROVAS. INVIABILIDADE (SÚMULA 7/STJ).
1.Situação fática específica de parcelamento irregular de área pública com
controle de acesso e prestação centralizada de serviços comuns justifica a
cobrança de encargos de custeio, distinguindo-se dos precedentes dos Temas
882/STJ e 492/STF relativos a bairros/loteamentos abertos.
2.Cobrança amparada na vedação ao enriquecimento sem causa e na natureza
propter rem das despesas, com eficácia interna da convenção aprovada ainda
que sem registro (Súmula 260/STJ), sendo o adquirente responsável pelos
débitos vinculados ao imóvel (art. 1.345 do CC), inaplicável o art. 123 do CC
para afastar a legitimidade.
3.Irrelevante a aplicação exclusiva do art. 36-A da Lei 6.766/1979, pois o
acórdão assentou fundamentos autônomos suficientes não impugnados
(Súmula 283/STF).
4.Ausência de cotejo analítico apto a comprovar dissídio (art. 1.029, § 1o,
CPC; art. 255 do RISTJ) e inviabilidade de revolvimento do conjunto fático-
probatório (Súmula 7/STJ).
Recurso especial parcialmente conhecido e improvido.

RELATÓRIO
Documento eletrônico VDA51229999 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 08/10/2025 15:47:01
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O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):

Cuida-se de recurso especial interposto por ELVISLENE DE JESUS
MACEDO LACERDA, com fundamento nas alíneas “a” e “c” do inciso III do artigo 105
da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito
Federal.

A controvérsia discutida nos autos gira em torno de ação de cobrança
ajuizada pela Associação de Moradores denominada “Condomínio Mansões Entre
Lagos”, contra a recorrente, visando o recebimento de taxas condominiais.

Perante as instâncias ordinárias a recorrente aduziu como defesa que não é
associada à referida associação de moradores e, portanto, não estaria obrigada ao
pagamento das taxas condominiais, conforme entendimento consolidado no Tema 882 do
STJ (REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP).

Ao analisar a matéria, o Tribunal a quo concluiu pela validade da cobrança
das taxas condominiais, fundamentando o seu entendimento no enriquecimento sem
causa da recorrente, tendo em vista que o caso em tela trata de um “condomínio de fato”
em área pública irregularmente parcelada, onde os moradores usufruem de serviços
comuns, como segurança, iluminação e manutenção, o que justificaria a cobrança das
taxas.

Eis a ementa do julgado (fls. 712/713) :

APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVA. DIREITO CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS
CONDOMINIAIS.
CONDOMÍNIO
IRREGULAR.
POSSIBILIDADE. TESES 882 (STJ) E 492 (STF).
CONVENÇÃO
CONDOMINIAL.
NÃODISTINGUISHING. REGISTRADA. EFICÁCIA.
QUALIDADE DE ASSOCIADO. IRRELEVÂNCIA.
VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
ANUÊNCIA EM CESSÃO DE DIREITOS. TAXA
CONDOMINIAL.
NATUREZA
.
PRESCRIÇÃO
QUINQUENAL.
SENTENÇAPROPTER
REM
PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A circunstância de o loteamento em área pública
encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por
associação de moradores, não impede a cobrança de
encargos
fixados
em
assembleias
da
associação
administradora, notadamente porque o pagamento de
encargos de custeio é medida impositiva, sob pena de
enriquecimento sem causa do possuidor de fração no
“condomínio de fato”, em face da ausência de
contraprestação pecuniária pelos serviços prestados ou
postos à sua disposição.
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2. A situação fática envolvendo a cobrança de taxas por
associações em “condomínios de fato” no Distrito Federal,
decorrentes do irregular fracionamento de terra pública, se
distingue daquela discutida pelo Superior Tribunal de
Justiça no Recurso Especial no 1.280.871/SP (Tema 882) e
pelo Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário
no 695911, em sede de repercussão geral (Tema 492). Isso
porque tais paradigmas analisaram a legalidade de
cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e
conservação em loteamento imobiliário urbano, sob o
enfoque das alterações promovidas pela Lei de
Regularização Fundiária (Lei no 13.465/17), não
abrangendo, pois, loteamentos irregulares em área pública.
3. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem
registro, é eficaz para regular as relações entre
condôminos, conforme Enunciado Sumular de no 260, do
Superior Tribunal de Justiça.

Opostos embargos declaratórios, o recurso foi rejeitado, com a seguinte
ementa (fl. 835).

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL
E ADESIVA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS.
CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE. TESES
882
(STJ)
E
492
(STF).
DISTINGUISHING.
CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NÃO REGISTRADA.
EFICÁCIA.
QUALIDADE
DE
ASSOCIADO.
IRRELEVÂNCIA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO
SEM CAUSA. ANUÊNCIA EM CESSÃO DE DIREITOS.
TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER .
PRESCRIÇÃO
QUINQUENAL.
SENTENÇA
PARCIALMENTE REFORMADA. REM ACÓRDÃO.
OMISSÃO.
CONTRADIÇÃO.
INEXISTÊNCIA.
JULGAMENTO QUE CONTRARIA TESE DEFENDIDA
PELA PARTE. MERO INCONFORMISMO.

Em suas razões recursais (fls.855/965), aduz o recorrente a violação dos
seguintes dispositivos de lei:

a) Artigo 36-A da Lei no 6.766/1979 (introduzido pela Lei no 13.465/2017):
pois o loteamento em questão é irregular e não se enquadra como condomínio de lotes.
Além disso, argumenta que a referida norma não pode ser aplicada retroativamente para
legitimar cobranças anteriores à sua vigência.
b) Artigo 884 do Código Civil: pois a cobrança das taxas condominiais não
pode ser justificada com base no enriquecimento sem causa, já que não há relação
jurídica válida entre as partes. Entende que ausência de convenção condominial
registrada e a inexistência de vínculo associativo afastariam a obrigação de pagamento.

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c) Artigo 1.345 do Código Civil: pois o dispositivo legal em referência só
seria aplicável a condomínios regulares, com convenção registrada, o que não é o caso
dos autos.
d) Artigo 123 do Código Civil: pois a recorrente carece de legitimidade
passiva para responder por taxas anteriores à data de aquisição do imóvel (11/01/2018).
Entende que a obrigação de pagamento é de natureza pessoal e não pode ser transferida
ao novo proprietário sem anuência expressa.

Aduz ainda a ocorrência de dissídio jurisprudencial, tendo em vista o
acórdão recorrido diverge de precedentes do próprio Superior Tribunal de Justiça,
especialmente no que tange à aplicação do Tema 882 do STJ e à inaplicabilidade de taxas
condominiais a não associados (REsp 1.439.163/SP e RE 695.911- STF).

Requer o provimento do recurso especial, para afastar a cobrança das taxas.
Subsidiariamente, requer seja declarada a sua ilegitimidade passiva, para responder por
todo o período de inadimplência de taxas.

Devidamente intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões (fls. 1060
/1084), pugnando pelo improvimento do recurso, sob o argumento de que o caso
concreto difere do Tema 882, pois trata de um condomínio irregular no Distrito Federal,
com acesso restrito e serviços comuns, enquanto o Tema 882 refere-se a bairros abertos.
Aduz ainda que a Lei no 13.465/2017, ao introduzir o art. 36-A na Lei no 6.766/1979,
equiparou os compradores de lotes em condomínios fechados a condôminos, obrigando-
os ao pagamento de taxas condominiais, independentemente de associação formal.
Sustenta que a recorrente usufrui dos serviços prestados pelo condomínio (segurança,
iluminação, coleta de lixo, entre outros) e que a recusa ao pagamento das taxas
configuraria enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

É, no essencial, o relatório.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):

Consoante o relatado, o recurso especial em análise foi interposto com
fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da CF, contra acórdão do TJDFT
que, em ação de cobrança, reconheceu a exigibilidade de encargos de custeio em
“condomínio de fato” constituído em área pública irregularmente parcelada, afastando a
aplicação dos Temas 882/STJ e 492/STF e invocando, entre outros fundamentos, a
vedação ao enriquecimento sem causa.

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Quanto à alínea a, as alegadas violações dizem respeito aos arts. 36-A da
Lei 6.766/1979, 884, 1.345 e 123 do CC. Presentes os requisitos de admissibilidade
formais, passa-se ao exame do mérito.
O acórdão recorrido delineou quadro fático específico: núcleo urbano
consolidado, em área pública irregularmente parcelada no DF, com acesso controlado e
prestação de serviços comuns (segurança, iluminação interna, manutenção viária interna,
coleta, entre outros), administrado por associação que exerce a função gestora do
“condomínio de fato”.

A tese do Tema 882/STJ (REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP) e a do
Tema 492/STF (RE 695.911) tratam da impossibilidade de impor a não associados, em
bairros/loteamentos abertos, contribuições de associação de moradores, ressalvadas
hipóteses de adesão voluntária ou previsão legal específica. O STF, ao modular o Tema
492, admitiu a cobrança a partir da Lei 13.465/2017 quando presentes os requisitos legais
e registrários. Não se cuidou, todavia, de assentamentos irregulares em área pública com
características de condomínio fechado de fato, tampouco de estruturação compulsória de
custeio para serviços essenciais indivisíveis utilizados por todos os possuidores.

A jurisprudência desta Corte vem reconhecendo a especificidade dos
chamados “condomínios de fato” formados em parcelamentos irregulares no Distrito
Federal, admitindo a exigibilidade de encargos de custeio sob a ótica da vedação ao
enriquecimento sem causa, da natureza propter rem das despesas comuns e da eficácia
interna da convenção aprovada pelos condôminos, ainda que não registrada, quando
destinada a regular relações internas e custear serviços efetivamente prestados ou postos
à disposição.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DECLARATÓRIA.
COBRANÇA.
TAXA
DE
MANUTENÇÃO.
CONDOMÍNIO
DE
FATO.
LOTEAMENTO FECHADO. TEMA N. 882 DO STJ.
NÃO
INCIDÊNCIA
DA
TESE.
ANUÊNCIA.
PAGAMENTO
CONTINUADO.
COBRANÇA.
POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. "As taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas
não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção,
Tema n. 882 do STJ).
2. O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que
envolvem vias públicas e vias privadas nas quais
moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas
(vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas,
com acesso restrito por meio de controle de cancela e
portaria.
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3. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de
loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766
/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento
irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à
edificação, com a abertura de vias de circulação, além de
logradouros públicos).
4. Não se conhece do recurso especial pela divergência
quando a orientação do tribunal de origem se firmou no
mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n. 83 do STJ).
5. O Código Civil de 2002 e a Lei n. 4.591/1964
condicionam a existência de frações ideais no solo e outras
partes comuns à configuração do condomínio edilício, cuja
propriedade é constituída por três partes fundamentais: a) o
direito de propriedade exclusivo sobre a unidade autônoma;
b) o direito de propriedade em condomínio representado
por uma fração ideal em relação a partes de uso comum; e
c) o direito de propriedade em condomínio representado
por fração ideal do terreno.
6. Considerando que o STJ admite a cobrança de taxa de
manutenção em loteamento fechado, desde que haja
anuência, é irrelevante a instituição de áreas comuns (por
exemplo, clube) e de fração ideal para justificar a referida
cobrança.
7. É possível a cobrança da taxa de manutenção a
proprietário de lote em loteamento fechado para afastar o
enriquecimento sem causa daquele que usufruiu dos
serviços prestados (controle de acesso, segurança, fibra
ótica) e teve seu imóvel valorizado em razão dos serviços
colocados à disposição dos moradores, ainda que não se
trate de condomínio edilício nos termos da Lei n. 4.591
/1964.
8. Para a cobrança de taxa de manutenção, exige-se a
anuência expressa do proprietário do imóvel, que pode ser
manifestada, por exemplo, por meio de contrato, de
previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou
de estipulação em contrato-padrão depositado no registro
imobiliário do loteamento.
9. Afasta-se a exigência de anuência expressa para fins de
aplicação do Tema n. 882 do STJ quando, diante de
situação excepcional e das peculiaridades fáticas, identifica-
se que o proprietário de imóvel contribuiu, de forma efetiva
e continuada, com o pagamento de taxa de manutenção por
7 anos, usufruindo, durante esse período, dos benefícios
dela decorrentes.
10. A caracterização da anuência ao pagamento de taxa de
manutenção pela contribuição continuada por lapso
temporal de 7 anos ampara-se no instituto da surrectio, bem
como na necessidade de tutela da boa-fé objetiva dos
contratantes, de proteção das legítimas expectativas dos
demais moradores e do condomínio e de vedação do
enriquecimento ilícito e da adoção de comportamentos
contraditórios.
11. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n.
1.998.336/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha,
Quarta Turma, julgado em
, DJe de
.)
24/4/2023
26/4/2023

Documento eletrônico VDA51229999 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Nesse ponto, convém salientar que o acórdão recorrido não fundamentou a
exigibilidade exclusivamente no art. 36-A, mas, sobretudo, na peculiaridade fática do
“condomínio de fato”, na prestação de serviços indivisíveis e na vedação ao
enriquecimento sem causa. Logo, ainda que se afastasse, por argumento, a aplicação
direta do art. 36-A, permaneceria hígido o fundamento autônomo suficiente do acórdão
(enriquecimento sem causa e natureza propter rem das despesas comuns), incidindo à
hipótese a Súmula 283/STF, em razão da ausência de impugnação específica a todos os
fundamentos autônomos do decisum guerreado.

No quadro fático reconhecido pelo Tribunal de origem, os serviços eram
prestados ou postos à disposição e se revertiam em favor de todos os ocupantes.

Destarte, a vedação ao enriquecimento sem causa, em situações de usufruto
de serviços comuns indivisíveis e necessários, tem sido reiteradamente empregada por
esta Corte para obstar que possuidores em “condomínios de fato” se beneficiem sem
contribuir proporcionalmente, independentemente do vínculo associativo formal, quando
há deliberação interna válida e efetiva prestação de serviços essenciais, conforme se
depreende do precedente acima citado.

Embora a recorrente sustente que a regra prevista no art. 1.345 do CC só se
aplicaria a condomínios edilícios regularmente instituídos e registrados, a orientação
desta Corte admite, em hipóteses como a dos autos, a extensão da natureza propter rem
às despesas comuns em “condomínios de fato” ou empreendimentos irregulares com
gestão coletiva de serviços essenciais, justamente porque a obrigação decorre da coisa e
da fruição dos serviços, não do vínculo pessoal associativo.

Por fim, o art. 123 do CC, invocado para afastar a legitimidade do
adquirente quanto a períodos pretéritos, não se revela pertinente. A responsabilidade do
novo titular por débitos vinculados à unidade decorre da obrigação real, não de negócio
jurídico condicional. A transferência da coisa importa, com ela, a transferência das
obrigações propter rem, ressalvado direito de regresso entre alienante e adquirente
conforme ajustes internos, inoponíveis ao ente gestor e aos demais condôminos.

Quanto ao termo inicial da responsabilidade, o Tribunal de origem já
delimitou a prescrição quinquenal e reconheceu a natureza propter rem, premissas fáticas
e jurídicas insuscetíveis de revisão nesta via (Súmula 7/STJ), pois rediscutir a extensão
temporal da dívida exigiria revolvimento probatório.

Quanto à alínea c, o dissídio não se evidencia de forma adequada. A parte
recorrente não promoveu o cotejo analítico rigoroso, com a demonstração das
circunstâncias fático-jurídicas idênticas e a transcrição de trechos aptos à comprovação
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do conflito (arts. 1.029, §1o, do CPC e 255 do RISTJ). Ademais, os paradigmas citados
tratam de hipóteses de loteamentos/bairros abertos e de cobrança por associações de
moradores em contexto diverso daquele enfrentado nos autos (parcelamento irregular de
área pública com controle de acesso e prestação centralizada de serviços essenciais).
Incidência, no ponto, da Súmula 284/STF por deficiência de fundamentação e da Súmula
7/STJ, pois a equiparação fática demandaria reexame do conjunto probatório.

Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, na parte
conhecida pela alínea a, nego-lhe provimento.

Majoro os honorários advocatícios em favor da parte recorrida em 10%
sobre o total fixado nas instâncias ordinárias, nos termos do art. 85, §11, do CPC,
observados os limites dos §§2o e 3o e eventual concessão de gratuidade.

É como penso. É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.016.146 / DF
Número Registro: 2022/0230100-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
07017116620208070021 7017116620208070021
Sessão Virtual de
a
21/10/2025
27/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : ELVISLENE DE JESUS MACEDO LACERDA
ADVOGADO
: JOSÉ MARTINS PONTE - DF024883
RECORRIDO
: CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS
ADVOGADO
: ANDRÉ CARLOS FERNANDES ALVES DE OLIVEIRA - DF046684
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
27/10/2025,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy
Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília, 27 de outubro de 2025
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