Tribunal: STJ
Processo: 0008426-68.2015.8.19.0002
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-10-30

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DEMOLIÇÃO.
ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO
PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE.
.
SÚMULA N. 7/STJ.
AGRAVO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2394417 - RJ (2023/0213123-3)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: FERNANDO DINIZ COSTA
ADVOGADOS
: FERNANDO FREITAS PEREIRA - RJ051340
EDUARDO GUIMARÃES MARTINS PEREIRA - RJ047141
AGRAVADO
: CONDOMINIO DO EDIFICIO LOS ANGELES
ADVOGADOS
: LUCAS DE ASSIS CORDEIRO DE ABREU XIMENES - RJ136270
JORGE LUIZ DA SILVA FILHO - RJ169984
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DEMOLIÇÃO.
ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO
PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE.
.
SÚMULA N. 7/STJ.
AGRAVO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.
II. Razões de decidir
2. Considera-se deficiente a fundamentação de recurso especial que alega
violação do
do CPC e não demonstra, clara e objetivamente, qual
art. 1.022
ponto omisso, contraditório ou obscuro do acórdão recorrido não foi sanado
no julgamento dos embargos de declaração. Incidência da Súmula n. 284/STF.
3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (
.
Súmula n. 7/STJ)
III. Dispositivo
4. Agravo em recurso especial desprovido.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos
21/10/2025
27/10/2025,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
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Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 29/10/2025 11:38:44
Publicação no DJEN/CNJ de 03/11/2025. Código de Controle do Documento: 96635b87-bdd5-4e33-a91c-6f9c3ec2167f

Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria
Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
29 de outubro de 2025

Ministro Antonio Carlos Ferreira
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2394417 - RJ (2023/0213123-3)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: FERNANDO DINIZ COSTA
ADVOGADOS
: FERNANDO FREITAS PEREIRA - RJ051340
EDUARDO GUIMARÃES MARTINS PEREIRA - RJ047141
AGRAVADO
: CONDOMINIO DO EDIFICIO LOS ANGELES
ADVOGADOS
: LUCAS DE ASSIS CORDEIRO DE ABREU XIMENES -
RJ136270
JORGE LUIZ DA SILVA FILHO - RJ169984
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DEMOLIÇÃO.
ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO
PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ..
AGRAVO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na
origem.
II. Razões de decidir
2. Considera-se deficiente a fundamentação de recurso especial que alega
violação do art. 1.022 do CPC e não demonstra, clara e objetivamente, qual
ponto omisso, contraditório ou obscuro do acórdão recorrido não foi sanado
no julgamento dos embargos de declaração. Incidência da Súmula n. 284
/STF.
3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmula n. 7/STJ).
III. Dispositivo
4. Agravo em recurso especial desprovido.

RELATÓRIO
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Trata-se de agravo interposto contra decisão que inadmitiu o recurso
especial pelos seguintes fundamentos: ausência de demonstração da deficiência na
prestação jurisdicional e incidência da Súmula n. 7/STJ, prejudicada a alegação de
dissídio jurisprudencial.
O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fls. 760-761):
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
(DEMOLITÓRIA). CONSTRUÇÃO SOBRE A ÁREA DO PRISMA DE
VENTILAÇÃO INTERNA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SENTENÇA DE
PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO DO RÉU.
- De início, registre-se que o fato novo, consistente no leilão do apartamento
objeto desta ação em razão da inadimplência do financiamento do bem,
ocorrido em 05.10.2018, é desprovido de aptidão para influir no desfecho
dessa controvérsia.
- Isso porque, a decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência,
determinando ao Réu que, no prazo de 15 (quinze) dias, efetuasse a
desobstrução do prisma de iluminação e ventilação da coluna 05 e da janela
que dá acesso ao mesmo, restabelecendo as condições anteriores da
referida área, foi cumprida em 2016.
- Ademais, consoante o disposto no artigo 109 do CPC, ter o Recorrente
posteriormente ao fato deixado de ser proprietário do imóvel, não altera a
legitimidade das partes.
- Logo, não há que se falar em extinção da ação sem resolução do mérito,
em virtude da perda do objeto, tampouco pela ausência do interesse de agir.
- REJEITO também a alegação de prescrição. Isso porque, o prazo de dez
anos previsto no artigo 205 do Código Civil teve como termo inicial a data da
última obra, realizada em 21.10.2014, e essa demanda foi proposta em
24.02.2015.
- Portanto, exsurge manifesto que não foi exaurido o prazo decenal para o
exercício da pretensão veiculada nesta demanda.
- No que toca ao mérito recursal, cinge-se a controvérsia na obrigação de
fazer para compelir o Réu a desfazer construção realizada em área comum
do condomínio edilício, recompondo o ambiente original do local.
- Do exame dos documentos acostados aos autos, infere-se do laudo técnico
de Certificação de Inspeção Predial (index 56), que foi identificada uma
anomalia com grau de risco crítico na ventilação endógena das unidades 305
e 205.
- O laudo pericial, corroborando o diagnóstico da anomalia, concluiu que
“Quando o Réu comprou o apartamento 305 já existia acesso à laje do
prisma e uma grade de proteção. Contudo, houve uma reforma e foi
construída uma lona removível e telhas junto a grade.” E, mais adiante
conclui: “Considerando que a perícia encontrou o local já sem as grades,
telhas e toldos, ficou prejudicada a avaliação in loco se o uso da área era
nocivo à ventilação do prisma. Contudo, deve-se observar que o laudo da
autovistoria, realizada em 2014, apontou uma não conformidade no sistema
de ventilação do prisma, a qual estaria relacionada à existência da lona e
das telhas no local.”.
- Como se vê, o Apelante fez uso de área comum do edifício que afetou o
sistema de ventilação interna do prédio, em desconformidade com a sua
destinação, violando normas da Convenção do Condomínio e o inciso II, do
artigo 1.335 do Código Civil.
- Correta, portanto, a sentença ao julgar procedente o pedido.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
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Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 787-792).
Nas razões do recurso especial (fls. 794-824), interposto com fundamento
no art. 105, III, "a" e “c”, da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e
violação dos seguintes dispositivos legais:
(i) art. 1022, I e II, parágrafo único, II, e 489, IV, do CPC, pois "houve
inegável omissões e contradições quanto a análise dos artigos 113, 205, 422 e 1342,
do Código Civil e artigos 80-I, II e V, e 1022, parágrafo único inciso II c/c art. 489, §1o,
IV, todos do CPC" (fl. 801).
(ii) art. 493 do CPC, pois (fl. 805):
(...) os fundamentos do acórdão recorrido (e-fls. 763/764) ao aludir que o
leilão e adjudicação do apartamento '...é desprovido de aptidão para influir
no desfecho dessa controvérsia', 'a decisão que deferiu o pedido de tutela de
urgência, (...), foi cumprida em 2016', e, '...consoante o disposto no artigo
109 do CPC o fato de o Recorrente ter deixado de ser proprietário do imóvel,
não altera a legitimidade das partes,...', tais fundamentos violam o artigo
493, do CPC.
(iii) art. 196 do Código Civil, pois (fl. 807):
(...) a fundamentação do acórdão recorrido 'como termo inicial a data da
última obra, realizada em 21.10.2014, e essa demanda foi proposta
24.02.2015', está completamente equivocada, pois a obra realizada em 2014
não impossibilitou a continuação do uso do prisma pelo Recorrente, o
mesmo só deixou de usar o prisma em agosto/2016 (e-fls. 293/294), quando
atendeu a Tutela de Urgência quando se deu o fechamento do acesso do
interior do apartamento 305 para o prisma, conforme Mandado de Intimação
e certidão do Oficial de Justiça às e-fls. 296/297" e "esses fundamentos do
acórdão objurgado anteriormente abordados vão de encontro o conjunto
fático probatório, como também, ao artigo 196 do Código Civil, isto porque,
continua a correr contra os sucessores intervivos, de maneira que compra e
venda do imóvel a outrem (no caso o Recorrente) não tem o condão de
renovar o prazo prescricional.
(iv) arts. 113 e 422 do CC, argumentando que:
(...) a pretensão veiculada pelo Recorrido no caso em questão, esbarra ainda
em outro obstáculo intransponível, fundamentado de forma equivocada pelo
acórdão recorrido (e-fls. 765), sobre o fenômeno da supressio" (fl. 808) (...)
"A supressio, como didaticamente explicado no precedente do STJ, impede
o exercício de pretensões somente deduzidas após escoado tempo
suficiente a gerar a convicção de que seu titular não mais deduziria em
juízo." (fl. 809)
(v) arts. 1.335, II e 1.342 do Código Civil, pois (fl. 811):
(...) não há qualquer óbice legal, ao se permitir a aprovação a posteriori dos
condôminos do uso da área do prisma pelo apartamento 305, devendo ser
prestigiada a declaração de vontade das partes em detrimento do formalismo
exacerbado vinculado a linguagem literal da lei, como fundamentado pelo
acórdão recorrido ao citar os artigos 1335, inciso II e 1342, do Código Civil.

No agravo (fls. 888-900), afirma a presença dos requisitos de
admissibilidade do especial.
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Contraminuta apresentada (fls. 906-914).
É o relatório.
VOTO
1. No que se refere à ofensa ao art. 1.022 do CPC, a parte recorrente se
ateve a formular alegação genérica de violação desse dispositivo, sem demonstrar de
forma específica em que consistiu o vício cometido pelo Tribunal de origem.
Assim, diante da fundamentação recursal deficiente, que impede a exata
compreensão da controvérsia, incide a Súmula n. 284/STF.
2. No que diz respeito aos demais dispositivos elencados, a Corte local
assim se manifestou (fls. 764-768):
(...) o fato novo consistente no leilão do apartamento objeto desta ação em
razão da inadimplência do financiamento do bem, ocorrido em 05.10.2018, é
desprovido de aptidão para influir no desfecho dessa controvérsia. Isso
porque, a decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência, determinando
ao Réu que, no prazo de 15 (quinze) dias, efetuassea desobstrução do
prisma de iluminação e ventilação da coluna 05 e da janela que dá acesso
ao mesmo, restabelecendo as condições anteriores da referida área, foi
cumprida em 2016.
(...)
o prazo de dez anos previsto no artigo 205 do Código Civil teve como termo
inicial a data da última obra, realizada em 21.10.2014, e essa demanda foi
proposta 24.02.2015. Portanto, exsurge manifesto que não foi exaurido o
prazo decenal para o exercício da pretensão veiculada nesta demanda. No
ponto, bem ponderou o Magistrado singular na sentença, in verbis:
(...)
Do exame dos documentos acostados aos autos, infere- se do laudo técnico
de Certificação de Inspeção Predial (index 56), que foi identificada uma
anomalia com grau de risco crítico na ventilação endógena das unidades 305
e 205. O laudo pericial (index 564), corroborando o diagnóstico da anomalia,
concluiu que “Quando o Réu comprou o apartamento 305 já existia acesso à
laje do prisma e uma grade de proteção. Contudo, houve uma reforma e foi
construída uma lona removível e telhas junto a grade.” E, mais adiante
conclui: “Considerando que a perícia encontrou o local já sem as grades,
telhas e toldos, ficou prejudicada a avaliação in loco se o uso da área era
nocivo à ventilação do prisma. Contudo, deve-se observar que o laudo da
autovistoria, realizada em 2014, apontou uma não conformidade no sistema
de ventilação do prisma, a qual estaria relacionada à existência da lona e
das telhas no local.”

Rever a conclusão do acórdão, quanto ao conteúdo e relevância de cada
intervenção realizada - para efeito de aferição da responsabilidade de cada morador ou
proprietário ou para estabelecimento de marcos prescricionais - assim como analisar
os fatos e documentos da causa para perquirir sobre aprovação ou tolerância do
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condomínio em relação às intervenções, e mesmo quanto à possibilidade do
condomínio aprovar intervenções prejudiciais, demandaria incursão no campo fático-
probatório, providência vedada na via especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ.
3. O recurso também não pode ser admitido pela alínea "c" pois, "consoante
iterativa jurisprudência desta Corte, a incidência da Súmula 7 do STJ impede o
conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo
constitucional, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os
" (AgInt no
fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática de cada caso
REsp 181.234 5/AM, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em
, DJe
).
18/11/2019
21/11/2019
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.
Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários
advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos
§§ 2o e 3o do referido dispositivo.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.394.417 / RJ
Número Registro: 2023/0213123-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00084266820158190002 202324502402 84266820158190002
Sessão Virtual de
a
21/10/2025
27/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : FERNANDO DINIZ COSTA
ADVOGADOS : FERNANDO FREITAS PEREIRA - RJ051340
EDUARDO GUIMARÃES MARTINS PEREIRA - RJ047141
AGRAVADO
: CONDOMINIO DO EDIFICIO LOS ANGELES
ADVOGADOS : LUCAS DE ASSIS CORDEIRO DE ABREU XIMENES - RJ136270
JORGE LUIZ DA SILVA FILHO - RJ169984
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - DIREITO DE VIZINHANÇA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
21/10/2025
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
27/10/2025,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel
Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.

Documento eletrônico VDA51810205 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 28/10/2025 01:09:40
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Brasília, 27 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51810205 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 28/10/2025 01:09:40
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