Tribunal: STJ
Processo: 5089932-04.2020.8.13.0024
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-15

Ementa:
EMENTA
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC. AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA LOTEADORA.
ONEROSIDADE EXCESSIVA. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA.
INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. INVERSÃO DA
CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE A PROPRIEDADE DO
IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE
DO
VENDEDOR.
REEXAME
DE
FATOS
E
PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE.
1. O

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2084452 - MG (2023/0237598-3)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
RECORRENTE
: MIRAMAR EMPREENDIMENTOS LTDA
RECORRENTE
: VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA
ADVOGADOS
: PATRICIA ROCHA DE MAGALHAES RIBEIRO - MG071822
ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO
MENDES - MG057180
ADRIANO PEREIRA DA SILVA - MG129460
RECORRIDO
: JEAN CARLO DE ABREU
ADVOGADO
: MARCIA MARIA ALVES DA SILVA - MG044470
EMENTA
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC. AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA LOTEADORA.
ONEROSIDADE EXCESSIVA. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA.
INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. INVERSÃO DA
CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE A PROPRIEDADE DO
IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE
DO
VENDEDOR.
REEXAME
DE
FATOS
E
PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE.
1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos
essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na
suscitada ocorrência de violação dos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC.
2. Nos temos da jurisprudência do STJ, o devedor, inadimplente em virtude
de onerosidade excessiva, seja por desequilíbrio resultante da desvalorização
da moeda ou de critérios para atualização das prestações, pode pleitear a
rescisão do contrato. Precedentes.
3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à
impossibilidade de cumulação da remuneração plena da poupança com juros
remuneratórios de 1% ao mês, conforme previsto na cláusula 3.1 do contrato,
exige o reexame das disposições contratuais e do contexto fático-probatório
dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas
n. 5 e 7 do STJ.
4. O STJ, no julgamento do Tema 971, firmou a tese segundo a qual "no
contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do
adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor".
Documento eletrônico VDA51405749 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 14/10/2025 13:40:49
Publicação no DJEN/CNJ de 16/10/2025. Código de Controle do Documento: 2e6bf1c5-4def-469f-950e-81ec7c59b408

5. No caso dos autos, ao entender pela procedência da inversão da cláusula
penal moratória, o Tribunal de origem o fez em conformidade com a
orientação firmada no julgamento do Tema 971 do STJ.
6. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, a responsabilidade pelo
pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da
efetiva posse do imóvel. A transferência desses encargos antes da imissão na
posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador, o que foi
afastado no caso.
Recurso especial conhecido em parte e improvido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual
de
a
, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas
07/10/2025
13/10/2025
lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Humberto Martins.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
14 de outubro de 2025
Ministro Humberto Martins
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 16/10/2025. Código de Controle do Documento: 2e6bf1c5-4def-469f-950e-81ec7c59b408

RECURSO ESPECIAL No 2084452 - MG (2023/0237598-3)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
RECORRENTE
: MIRAMAR EMPREENDIMENTOS LTDA
RECORRENTE
: VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA
ADVOGADOS
: PATRICIA ROCHA DE MAGALHAES RIBEIRO - MG071822
ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO
MENDES - MG057180
ADRIANO PEREIRA DA SILVA - MG129460
RECORRIDO
: JEAN CARLO DE ABREU
ADVOGADO
: MARCIA MARIA ALVES DA SILVA - MG044470
EMENTA
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC. AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA LOTEADORA.
ONEROSIDADE EXCESSIVA. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA.
INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. INVERSÃO DA
CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE A PROPRIEDADE DO
IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE
DO
VENDEDOR.
REEXAME
DE
FATOS
E
PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE.
1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos
essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na
suscitada ocorrência de violação dos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC.
2. Nos temos da jurisprudência do STJ, o devedor, inadimplente em virtude
de onerosidade excessiva, seja por desequilíbrio resultante da desvalorização
da moeda ou de critérios para atualização das prestações, pode pleitear a
rescisão do contrato. Precedentes.
3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à
impossibilidade de cumulação da remuneração plena da poupança com juros
remuneratórios de 1% ao mês, conforme previsto na cláusula 3.1 do contrato,
exige o reexame das disposições contratuais e do contexto fático-probatório
dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas
n. 5 e 7 do STJ.
4. O STJ, no julgamento do Tema 971, firmou a tese segundo a qual "no
contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do
adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor".
Documento eletrônico VDA50588551 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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5. No caso dos autos, ao entender pela procedência da inversão da cláusula
penal moratória, o Tribunal de origem o fez em conformidade com a
orientação firmada no julgamento do Tema 971 do STJ.
6. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, a responsabilidade pelo
pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da
efetiva posse do imóvel. A transferência desses encargos antes da imissão na
posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador, o que foi
afastado no caso.
Recurso especial conhecido em parte e improvido.
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
Cuida-se
de
recurso
especial
interposto
por
MIRAMAR
EMPREENDIMENTOS LTDA. e VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA., com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da
Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE
MINAS GERAIS assim ementado (fl. 591):

APELAÇÃO
CÍVEL
-
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA
DA LOTEADORA – ONEROSIDADE EXCESSIVA -
VALORES PAGOS A TÍTULO DE PRESTAÇÕES, IPTU
E TAXAS CONDOMINIAIS - DEVOLUÇÃO DEVIDA -
INVERSÃO
DA
MULTA
CONTRATUAL
-
POSSIBILIDADE - PRECEDENTES DO STJ -
RAZOABILIDADE E EQUILIBRIO CONTRATUAL -
OBSERVÂNCIA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO
NÃO PROVIDO.
- A relação entabulada pelas partes é de consumo, estando
autores e réu enquadrados no conceito de consumidor e
fornecedor, respectivamente, insculpido nos arts. 2o e 3o, do
CDC. - Restando evidenciado o descumprimento contratual
por parte da promitente vendedora, esta deve arcar com os
ônus do seu inadimplemento.
- Reconhecida a responsabilidade da loteadora requerida na
rescisão contratual, cabível a restituição à parte autora dos
valores despendidos referentes ao pagamento das
prestações, IPTU e taxas de condomínio e demais
encargos, ainda que esses valores não sejam dirigidos a ela,
uma vez que a resolução do contrato se deu por sua culpa
exclusiva, não podendo agora querer se eximir dos danos
que provocou aos autores.
- O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, em
recurso repetitivo, no sentido de que é possível a aplicação
da cláusula penal, prevista em contrato em desfavor do
consumidor, também em seu benefício, no caso de atraso
na entrega do imóvel pela construtora.
- Recurso não provido. Sentença mantida.

Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 652-660).
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As recorrentes alegam, preliminarmente, ofensa aos arts. 11, 141, 489, § 1o,
incisos I, III e IV, 492, 1.013, §§ 1o e 2o, e 1.022, todos do CPC, porquanto, apesar da
oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre
pontos necessários ao deslinde da controvérsia.
No mérito, sustentam que o acórdão estadual contrariou as disposições
contidas nos seguintes artigos:

a) 184 do CC e 51, § 2o do CDC - alegação de
impossibilidade de rescisão do contrato em razão do
reconhecimento de abusividade de cláusulas contatuais;

b) 478 do CC - alegação de inexistência de circunstâncias
extraordinárias ou imprevisíveis que autorizem a rescisão
do contrato;

c) 406 e 501 do CC, 12 da Lei n. 8.177/91, 5o, inciso III e §
2o da Lei n.. 9.514/97 e 46 da Lei n. 10.931/2004 -
alegação de inexistência de abusividade nos parâmetros de
reajuste das parcelas pactuadas;

d) 389, 395, 421,caput e parágrafo único, 421-A, caput,
incisos I, II e III, 475, 502, 944, 1.204 e 1.208, todos do
CC, e 373, incisos I e II do CPC - alegação de
desnecessidade de ato solene para transmissão da posse,
estando contratualmente autorizado a exerce posse sobre o
imóvel, constituiu ônus do adquirente comprovar que o seu
direito restou obstado;

e) 413 do CC - alegação de inaplicabilidade da tese fixada
no Tema 971/STJ ou, sucessivamente, redução do valor
arbitrado a título de cláusula penal.

Apresentadas as contrarrazões (fls. 732-742), sobreveio o juízo de
admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 756-759).
É, no essencial, o relatório.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
Inicialmente, não há falar em ofensa aos arts. 11, 141, 489, § 1o, incisos I,
III e IV, 492, 1.013, §§ 1o e 2o, e 1.022, todos do CPC, uma vez que o Tribunal de
origem, ao negar provimento ao recurso de apelação, deixou claro que (fls. 597-602):

Como a correção monetária visa apenas a recompor o valor
da moeda, não se tratando de acréscimo, cediço a
possibilidade de atualização das parcelas do contrato de
compra e venda, a fim de preservar o valor real da moeda.

É possível a incidência de correção monetária e juros
remuneratórios, já que a finalidade destes últimos é
remunerar a vendedora pelo financiamento concedido,
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enquanto a atualização monetária, como dito acima,
objetiva apenas a preservação do valor da moeda.

Todavia, no caso específico dos autos, o contrato objeto da
lide, prevê a correção monetária pela remuneração total da
caderneta de poupança, ou seja, a TR mais 1% ao mês, o
que contraria o entendimento do STJ, no sentido de que é
permitida a aplicação da TR como índice de correção desde
que isoladamente, sem qualquer outro índice.

Ademais, como o índice da caderneta de poupança já prevê
a incidência de juros remuneratórios de 0,5% ao mês, tal
percentual, somado com juros de 1,5% ao mês, caracteriza
bis in idem, implicando a nulidade da cláusula 3.1 do
contrato, como indicado na sentença.”.

[...]

Restou evidenciado, portanto, que o autor, somente
pleiteou a rescisão do contrato porque, em virtude da
cláusula abusiva, as prestações se tornaram excessivamente
onerosas. Tal fato ocasionou desequilíbrio contratual, razão
pela qual não há como imputar culpa ao comprador pela
rescisão contratual, pois a hipótese não é de mero
arrependimento.

A determinação de restituição de valores pagos pelo
comprador constitui decorrência lógica da rescisão do
contrato, sendo incabível que o comprador pague
indenização por rescisão a que não deu causa.

Com relação à multa contratual, a cláusula 10 estipula que
“em caso de inadimplemento de quaisquer das cláusulas e
/ou condições desse contrato, sujeitar-se-á o contratante
inadimplente ao pagamento à parte inocente de multa no
montante equivalente a 20% (vinte por cento) sobre o valor
totais da presente negociação corrigidos desde a presente
data e até a efetivação do pagamento, sem prejuízo da
possiblidade de opção por qualquer das partas pelo
cumprimento compulsório do presente ajuste”.

No caso dos autos, tendo sido constatada a onerosidade
excessiva, não há razão para que se determine a extirpação
da cláusula penal moratória ou mesmo a sua minoração,
tendo em vista a finalidade da multa - indenização pelo
inadimplemento da obrigação.

A respeito da obrigação de arcar com os encargos inerentes
à propriedade do imóvel - impostos e taxas de condomínio,
em se tratando de promessa de compra e venda, a
jurisprudência manifesta- se no sentido de que cabe àquele
que estiver na posse do bem suportar tais encargos.

[...]

No caso em análise, ao contrário do que sustenta a
apelante, a imissão na posse não se dava de forma
automática, mas sim caberia a ela - promitente vendedora -
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conferir a posse do imóvel ao apelado - promissário
comprador - após o pagamento do valor estipulado em
contrato.

Compulsando os autos, não vislumbro haver indícios de
que a recorrente tenha, efetivamente, imitido os recorridos
na posse do imóvel. Ressalto que o ônus da prova seria da
própria apelante neste caso, seja porque decorre de sua
alegação, seja porque não se pode imputar aos apelados o
ônus de provar fato negativo - a ausência de imissão na
posse.

Assim sendo, entendo que não havendo elementos
concretos de que os recorridos tenham sido imitidos na
posse do imóvel, não lhes cabe arcar com os encargos
incidentes sobre o bem, devendo ser mantida a sentença
neste aspecto.

Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade ao que
foi apresentado em juízo. Verifica-se que o acórdão recorrido possui fundamentação
suficiente, inexistindo omissão ou contradição.
A propósito, cito os seguintes precedentes:

PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA.
UTILIDADE
PÚBLICA.
CONCESSIONÁRIA
DE
VEÍCULOS. RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO
ARTIGO 1022, II, DO CPC/15. INOCORRÊNCIA.
DEVOLUÇÃO TOTAL DA MATÉRIA EM REEXAME
NECESSÁRIO. SÚMULA 325/STJ. NECESSIDADE DE
ALUGAR IMÓVEL LINDEIRO PARA ALTERAR
ACESSO A LOJA. INDENIZAÇÃO AFASTADA PELO
TRIBUNAL DE ORIGEM. REVISÃO. SÚMULA 7/ STJ.
1. Os arts. 489, § 1o, e 1.022 do Código de Processo Civil
não foram ofendidos. A pretexto de apontar a existência de
erros materiais, omissão e premissas erradas, a parte
agravante quer modificar as conclusões adotadas pelo
aresto vergastado a partir das informações detalhadas do
laudo pericial.
[...]
5. Agravo Interno não provido.
(AgInt no AREsp n. 1.974.188/RS, relator Ministro
Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 17/10/2022
, DJe de
.)
4/11/2022
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. DANO
MORAL. SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DO
SERVIÇO DE ÁGUA . DEMORA INJUSTIFICADA NO
RESTABELECIMENTO DO SERVIÇO. ARTS. 489, § 1o,
E 1022, II, DO CPC. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA.
DEVER DE INDENIZAR. REQUISITOS PARA A
RESPONSABILIZAÇÃO
DA
CONCESSIONÁRIA.
ACÓRDÃO ANCORADO NO SUBSTRATO FÁTICO-
PROBATÓRIO
DOS
AUTOS.
REVISÃO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. VALOR DA
INDENIZAÇÃO. EXCESSO NÃO CARACTERIZADO.
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1. Cuida-se de ação de procedimento ordinário ajuizada em
desfavor de SAMAR - Soluções Ambientais de Araçatuba,
com o fim de obter indenização pelos danos morais que
alega ter sofrido com suspensão do serviço de água na
residência da autora.
2. Verifica-se, inicialmente, não ter ocorrido ofensa aos
arts. 489, § 1o, e 1.022, II, do CPC, na medida em que o
Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as
questões que lhe foram submetidas e apreciou
.
integralmente a controvérsia posta nos autos
[...]
6. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp n. 2.118.594/SP, relator Ministro Sérgio
Kukina, Primeira Turma, julgado em
, DJe de
22/11/2022
- grifo nosso.)
25/11/2022
No mérito, não assiste razão às recorrentes.
Nos temos da jurisprudência do STJ, o devedor, inadimplente em virtude de
onerosidade excessiva, seja por desequilíbrio resultante da desvalorização da moeda ou
de critérios para atualização das prestações, pode pleitear a rescisão do contrato.
A propósito, cito:

CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL
CONSTRUÍDO.
INADIMPLEMENTO.
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO
DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS
PAGAS.
O devedor, inadimplente em virtude de onerosidade
excessiva,
seja
por
desequilíbrio
resultante
da
desvalorização da moeda ou de critérios para atualização
das prestações, pode pleitear a rescisão do contrato.
Majoração da retenção, tendo em vista as peculiaridades da
espécie.
Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.
(REsp n. 508.831/MG, relator Ministro Cesar Asfor Rocha,
Quarta Turma, julgado em
, DJ de
, p.
4/11/2003
20/3/2006
276.)

CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL
CONSTRUÍDO.
INADIMPLEMENTO.
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO
DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS
PAGAS.
O devedor, inadimplente em virtude de onerosidade
excessiva,
seja
por
desequilíbrio
resultante
da
desvalorização da moeda ou de critérios para atualização
das prestações, pode pleitear a rescisão do contrato.
A cláusula, contida em contrato de promessa de compra e
venda de imóvel, prevendo a perda total das prestações
pagas é nula nos termos do artigo 53 do Código de Defesa
do Consumidor.
Autoriza-se, todavia, a retenção pelo promitente-vendedor
de um certo percentual que, pelas peculiaridades da
espécie, fica estipulado em 5% do valor pago pelos
promitentes-compradores mais o que vier a ser arbitrado,
em liquidação de sentença, a título de ocupação do imóvel.
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Recurso especial conhecido e provido.
(REsp n. 302.520/MG, relator Ministro Cesar Asfor Rocha,
Quarta Turma, julgado em
, DJ de
, p.
11/3/2003
30/6/2003
252.)

No caso dos autos, o Tribunal de origem expressamente consignou que " o
autor, somente pleiteou a rescisão do contrato porque, em virtude da cláusula abusiva, as
prestações se tornaram excessivamente onerosas. Tal fato ocasionou desequilíbrio
contratual, razão pela qual não há como imputar culpa ao comprador pela rescisão
contratual, pois a hipótese não é de mero arrependimento" (fl. 599).
Dessarte, estando o acórdão recorrido em sintonia com o entendimento
dominante deste Tribunal, aplica-se, ao caso, o entendimento consolidado na Súmula n.
83/STJ.
Quanto à abusividade de cláusula contratual, o Tribunal de origem,
conforme trechos do acórdão já mencionados e com base no amplo exame dos fatos e das
provas acostadas aos autos, concluiu que a cumulação de juros remuneratórios com a
remuneração plena da poupança configura
, resultando em encargos
bis in idem
excessivos e desproporcionais, em afronta ao equilíbrio contratual (fls. 596-597).
Assim, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à
impossibilidade de cumulação da remuneração plena da poupança com juros
remuneratórios de 1% ao mês, conforme previsto na cláusula 3.1 do contrato, exige o
reexame das disposições contratuais e do contexto fático-probatório dos autos,
providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
A propósito, cito:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
RECURSO ESPECIAL. REVISÃO DE CONTRATO.
CRITÉRIOS
DE
REAJUSTE.
CUMULAÇÃO
INDEVIDA.
TESE
DISSOCIADA DO DISPOSITIVO LEGAL INDICADO.
SUMULA N. 284 DO STF. INTERPRETAÇÃO DE
CLÁUSULA CONTRATUAL. INADMISSIBILIDADE.
SÚMULA N. 5 DO STJ.
DECISÃO MANTIDA.
1. Incide a Súmula n. 284 do STF na falta de pertinência
entre a tese sustentada e o normativo apontado no recurso
especial.
2. O recurso especial não comporta exame de questões que
impliquem interpretação de cláusulas contratuais (Súmula
n. 5 do STJ).
3. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que,
nos termos da cláusula 3.1 do contrato firmado, não seria
possível somar o índice de remuneração básica dos
depósitos de poupança aos juros remuneratórios de 1% (um
por cento). Entender de modo contrário demandaria nova
análise do contrato, inviável em recurso especial, ante o
óbice da referida súmula.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
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(AgInt no REsp n. 1816336/MG, Data de Julgamento:
, QUARTA TURMA, DJe
)
12/09/2022
15/09/2022

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
REGRA PARA ATUALIZAÇÃO DAS PRESTAÇÕES.
OCORRÊNCIA DE BIS IN IDEM. ILEGALIDADE
DECLARADA.
REVISÃO
DA
MATÉRIA.
IMPOSSIBILIDADE . INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5
E 7/STJ. MULTA POR ATRASO NA ENTREGA DE
OBRAS. REDUÇÃO PROPORCIONAL. AUSÊNCIA DE
PREQUESTIONAMENTO.
APLICAÇÃO
DAS
SÚMULAS 282 E 356/STF. RAZÕES RECURSAIS
INSUFICIENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Modificar o entendimento do Tribunal local, acerca
da cumulação ilegal de índices para correção das
prestações não prescindiria do reexame de matéria fático-
probatória, o que é inviável, devido aos óbices da Súmulas
5 e 7/STJ.
2. No caso em exame, não houve debate acerca da questão
envolvendo a possibilidade de redução proporcional da
multa por atraso na entrega de obras de lazer, atraindo a
incidência das Súmulas 282 e 356/STF.
3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado.
4. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp n. 1984698/MG, Data de Julgamento:
, QUARTA TURMA, DJe
)
09/08/2022
17/08/2022

Com relação à multa contratual, em regra, a cláusula penal inserta em
contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve voltar-se aos contratantes
indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de um deles, notadamente quando
ficar evidenciada a existência de assimetria entre as partes contratantes, a exemplo do
que ocorre nas relações de consumo e nos contratos de adesão.
O STJ, no julgamento do Tema 971, firmou a tese segundo a qual "no
contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo
previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor."
No caso, ao entender pela procedência da inversão da cláusula penal
moratória, o TJMG o fez em conformidade com a orientação firmada no julgamento do
Tema 971 do STJ.
Ressalta-se que o referido entendimento aplica-se inclusive para contratos
de compra e venda de lote não edificado, e, não apenas, para os casos de compra e venda
de imóveis na planta.
A propósito, cito:
CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
(LOTE URBANO NÃO EDIFICADO). ATRASO NA
ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. INVERSÃO DA
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DO
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CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. TEMA N.o 971 DO
STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA
CITAÇÃO. SÚMULA N.o 568 DO STJ. MAJORAÇÃO
DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PELO NÃO
PROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. ART. 85, § 11,
DO
NCPC.
INADMISSIBILIDADE.
AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Consoante decidiu a eg. Segunda Seção desta Corte, no
julgamento do REsp n.o 1.631.485/DF, sob o rito dos
recursos repetitivos, é possível a inversão da cláusula penal
em favor dos adquirentes de unidade imobiliária em
construção, sendo vedada, tão somente, a sua cobrança
cumulativa com lucros cessantes, quando estabelecida em
valor equivalente ao locativo, o que não se verifica na
espécie.
2. Segundo o entendimento do STJ, incidem juros
moratórios a partir da citação em se tratando de
inadimplemento contratual por parte da promitente-
vendedora, o que foi reconhecido no caso. Súmula n.o 568
do STJ.
3. A interposição de agravo interno não inaugura instância,
razão pela qual se mostra indevida a majoração dos
honorários advocatícios prevista no art. 85, § 11, do CPC
/2015.
4. Agravo interno de KAPPA não provido.
(AgInt no AREsp n. 2.373.284/MT, relator Ministro Moura
Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
30/10/2023
.)
3/11/2023
Por fim, nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, a responsabilidade
pelo pagamento das taxas de associação de moradores, condominiais e do IPTU é do
adquirente a partir da efetiva posse do imóvel. A transferência desses encargos antes
da imissão na posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador, o que
foi afastado no caso.
A propósito, cito:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA
PENAL. VARIAÇÃO ENTRE 10% (DEZ POR CENTO)
E 20% (VINTE POR CENTO). TRIBUTOS INCIDENTES
SOBRE A PROPRIEDADE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA
DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO
PROMITENTE-VENDEDOR.
1. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo
vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco
por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de
rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.
2. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a
entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de
pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo
responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.
3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso
especial.
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(AREsp n. 2.829.230/MT, relator Ministro Ricardo Villas
Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
, DJEN
12/5/2025
de
.)
19/5/2025

AGRAVO
INTERNO.
RECURSO
ESPECIAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL.
DESPESAS
CONDOMINIAIS
E
TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS. PAGAMENTO DO IPTU
PELOS COMPRADORES SOMENTE APÓS A IMISSÃO
NA POSSE. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA.
AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de
que o promitente comprador passa a ser responsável pelo
pagamento das despesas condominiais e do IPTU a partir
da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em
que tem a posse do imóvel.
Precedentes.
2. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp n. 1.769.395/SP, relatora Ministra Maria
Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
, DJEN
7/4/2025
de
.)
11/4/2025

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO
EVIDENCIADA.
RESPONSABILIDADE
PELO
PAGAMENTO DE IPTU. CONTRATO QUE NÃO
DISCIPLINA O PAGAMENTO DO IMPOSTO PELA
COMPRADORA.
POSSE
DIRETA
NÃO
DEMONSTRADA.
REVISÃO
DO
JULGADO.
IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULAS
5
E
7/STJ.
MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO
ACOLHIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria
controvertida foi devidamente enfrentada pelo colegiado de
origem, que sobre ela emitiu pronunciamento de forma
fundamentada, com enfoque suficiente a autorizar o
conhecimento do recurso especial, não havendo que se
falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015.
2. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça, "somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a
entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de
pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo
responsabilidade da vendedora até a imissão na posse"
(AgInt no REsp n. 1.909.706/RJ, relator Ministro Ricardo
Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
,
11/3/2024
DJe de
).
18/3/2024
3. O Tribunal de origem consignou que não ficou
demonstrada a efetiva prática pela parte autora de atos de
posse direta sobre o imóvel, justamente pela ausência de
entrega do lote de terreno pela ré, além de destacar que o
contrato não disciplina o pagamento do imposto pela
compradora a partir da celebração do contrato.
Incidência das Súmulas 5 e 7/STJ.
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não
admite a majoração de honorários de sucumbência por
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ocasião do julgamento de agravo interno, tendo em vista
que a interposição do mencionado recurso não inaugura
nova instância.
5. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp n. 2.668.925/SP, relator Ministro Marco
Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em
,
30/9/2024
DJe de
.)
2/10/2024
No caso dos autos, o TJMG expressamente consignou não haver indícios de
que a recorrente tenha, efetivamente, imitido os recorridos na posse do imóvel (fl. 602)
Desse modo, alterar a conclusão a que chegou o Tribunal de origem esbarra
novamente nos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, na parte
conhecida, nego-lhe provimento.
Deixo de majorar os honorários visto que já foram fixados na origem no
patamar máximo de 20% (fl. 549).
É como penso. É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.084.452 / MG
Número Registro: 2023/0237598-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10000222258378001 10000222258378002 10000222258378003 50899320420208130024
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : MIRAMAR EMPREENDIMENTOS LTDA
RECORRENTE : VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: PATRICIA ROCHA DE MAGALHAES RIBEIRO - MG071822
ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES -
MG057180
ADRIANO PEREIRA DA SILVA - MG129460
RECORRIDO
: JEAN CARLO DE ABREU
ADVOGADO
: MARCIA MARIA ALVES DA SILVA - MG044470
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
07/10/2025
13/10/2025
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Humberto Martins.
Documento eletrônico VDA51383304 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:48:06
Código de Controle do Documento: 1f6443a3-d167-4996-a612-26e8abfe9389

Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e
Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 13 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51383304 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:48:06
Código de Controle do Documento: 1f6443a3-d167-4996-a612-26e8abfe9389