Tribunal: STJ
Processo: 0014305-85.2017.8.19.0002
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-08-20

Ementa:
EMENTA
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS POR VÍCIO CONSTRUTIVO.
CONDENAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CONCLUSÃO DO

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2896331 - RJ (2025/0110391-2)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A
AGRAVANTE
: LAMBDA EVEN RIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA
ADVOGADO
: THEO KEISERMAN DE ABREU - RJ099134
AGRAVADO
: SALIM ELIAS SAUD
ADVOGADOS
: GUILHERME SAUD BUENO - RJ150707
ELIAS SALIM SAUD - RJ030686
SALIM ELIAS SAUD - RJ157277
EMENTA
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS POR VÍCIO CONSTRUTIVO.
CONDENAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CONCLUSÃO DO
ACÓRDÃO RECORRIDO QUE DECORREU DA ANÁLISE DOS
FATOS DA CAUSA. SÚMULA N. 7 DO SJT. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais por
vício construtivo no imóvel (loja comercial) objeto do contrato de
promessa de compra e venda firmado entre as partes.
2. No caso, a partir do reconhecimento da existência de vício oculto no
imóvel que impossibilitou a sua locação e, consequentemente, o
auferimento de renda por parte do autor, ora agravado, o Tribunal
estadual entendeu como devida a indenização a título de lucros
cessantes pela não fruição do bem, por haver um prejuízo presumido,
ainda que não demonstrada a finalidade locatícia da transação.
3. A revisão da conclusão do julgado não prescindiria do reexame das
circunstâncias fáticas da causa, o que não se admite em âmbito de
recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
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Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 19/08/2025 13:15:01
Publicação no DJEN/CNJ de 21/08/2025. Código de Controle do Documento: d80a85ea-6174-48af-8342-73f151a223f6

Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, não conhecer do
12/08/2025
18/08/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas
Cueva e Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
19 de agosto de 2025
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 21/08/2025. Código de Controle do Documento: d80a85ea-6174-48af-8342-73f151a223f6

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2896331 - RJ (2025/0110391-2)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A
AGRAVANTE
: LAMBDA EVEN RIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA
ADVOGADO
: THEO KEISERMAN DE ABREU - RJ099134
AGRAVADO
: SALIM ELIAS SAUD
ADVOGADOS
: GUILHERME SAUD BUENO - RJ150707
ELIAS SALIM SAUD - RJ030686
SALIM ELIAS SAUD - RJ157277
EMENTA
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS POR VÍCIO CONSTRUTIVO.
CONDENAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CONCLUSÃO DO
ACÓRDÃO RECORRIDO QUE DECORREU DA ANÁLISE DOS
FATOS DA CAUSA. SÚMULA N. 7 DO SJT. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais por
vício construtivo no imóvel (loja comercial) objeto do contrato de
promessa de compra e venda firmado entre as partes.
2. No caso, a partir do reconhecimento da existência de vício oculto no
imóvel que impossibilitou a sua locação e, consequentemente, o
auferimento de renda por parte do autor, ora agravado, o Tribunal
estadual entendeu como devida a indenização a título de lucros
cessantes pela não fruição do bem, por haver um prejuízo presumido,
ainda que não demonstrada a finalidade locatícia da transação.
3. A revisão da conclusão do julgado não prescindiria do reexame das
circunstâncias fáticas da causa, o que não se admite em âmbito de
recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
RELATÓRIO
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Trata-se de agravo em recurso especial interposto por LAMBDA EVEN RIO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
e
EVEN
CONSTRUTORA
E
INCORPORADORA S.A. (LAMBDA e outra) contra decisão que não admitiu seu apelo
nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea , da CF contra acórdão
a
proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. IMÓVEL. OBRA ENTREGUE NO PRAZO. TERMO DE
RECEBIMENTO COM QUITAÇÃO. VÍCIO OCULTO. ESPAÇO PARA
VENTILAÇÃO
E
EXAUSTÃO
DE
AR-
CONDICIONADO.
IMPOSSIBILIDADE DA INSTALAÇÃO DE APARELHOS DE AR-
CONDICIONADO.
COMPROVAÇÃO.
LUCROS
CESSANTES.
INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM IMÓVEL. PREJUÍZO
PRESUMIDO. VALOR LOCATIVO.
1- Incontroversa celebração de instrumento particular de promessa de
venda e compra de unidade autônoma.
2- Obra entregue no prazo.
3- Termo de recebimento, vistoria e quitação.
4- Alegação de vício de construção no tocante ao espaço para
ventilação e exaustão de ar-condicionado.
5- Hipótese diversa da entrega da obra fora do prazo contratual.
6- Após solicitação do autor, as rés procederam à regulagem das
esquadrias de alumínio para melhoria da circulação de ar dos
condensadores dos aparelhos de ar-condicionado.
7- Comprovação do vício oculto que impossibilitou a comercialização
do bem imóvel para fins de locação e, consequentemente, que o autor,
ora apelante, auferisse renda.
8- Devida a indenização por lucros cessantes pela não fruição do
imóvel, porquanto existe um prejuízo presumido na hipótese, ainda
que não demonstrada a finalidade locatícia da transação.
9- A indenização por lucros cessantes deve considerar o valor locativo
na região, e não ser fixada em percentual sobre o valor do imóvel.
10- A aludida indenização será devida até a data em que o vício oculto
foi sanado, porquanto somente a partir deste momento cessou a
injusta privação do uso do bem.
11- Recurso a que se dá parcial provimento (e-STJ, fls. 653-654).

Foi apresentada contraminuta (e-STJ, fls. 787-798).
É o relatório.
VOTO
O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que
não merece prosperar.
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Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por
SALIM ELIAS SAUD contra LAMBDA e outra em decorrência de vício construtivo no
imóvel (loja comercial) que foi objeto do contrato de promessa de compra e venda
firmado entre as partes, o que impediu a instalação do sistema de ar condicionado na
unidade.
Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente, tendo sido a
sentença reformada, em parte, pelo TJRJ, para condenar as rés, solidariamente, ao
pagamento em favor do autor de lucros cessantes, considerando o valor locativo na
região, pelo período compreendido entre a entrega das chaves e o momento em que o
vício oculto foi sanado (e-STJ, fl. 662).
Nas razões de seu apelo nobre interposto com base no art. 105, III, alínea ,
a
da CF, LAMBDA e outra alegaram a violação dos arts. 402, 403 e 476 do CC, ao
sustentarem que a existência de vício construtivo não se confunde com atraso na
entrega do imóvel a fim de justificar a condenação por lucros cessantes.

Dos lucros cessantes
Sobre o tema, ao julgar o recurso de apelação interposto pelo autor, ora
agravado, dando-lhe parcial provimento, o Tribunal fluminense assim se pronunciou:

Registre-se que a alegada existência de vício de construção não se
confunde com a entrega da obra fora do prazo contratual. Neste
particular, pertinente o registrado pelo juízo de origem na sentença
recorrida (indexador 000583):

Ao contrário do que o autor alega, o suposto vício em
nada se confunde com a sustentada não entrega da obra
(ou a isso se equipare). Ora, houve evidentemente a
entrega, com termo de aceitação pelo autor, sendo
evidente que eventual desalinho não configura a ausência
de finalização em si. Por conta disso, já se exclui qualquer
possibilidade de aplicação de multas contratuais
moratórias para a entrega (ainda que de forma reversa).

Após solicitação do autor, em
, as rés procederam à
08/02/2017
regulagem das esquadrias de alumínio para melhoria da circulação de
ar dos condensadores dos aparelhos de ar-condicionado (indexador
000076).
Comprovou-se nos autos a existência de vício oculto que
impossibilitou a comercialização do bem imóvel para fins de locação e,
consequentemente, que o autor, ora apelante, auferisse renda.
Com efeito, o dano emergente é o prejuízo efetivamente sofrido pela
parte em razão da lesão, enquanto o lucro cessante é tudo aquilo que
efetivamente se deixou de ganhar.
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Nesse sentido, entende-se devida a indenização por lucros cessantes
pela não fruição do imóvel, porquanto existe um prejuízo presumido na
hipótese, ainda que não demonstrada a finalidade locatícia da
transação.
[...]
Muito embora a hipótese dos presentes autos não trata de
descumprimento do prazo para entrega do imóvel, verifica-se
igualmente a injusta privação do uso do bem entre a data da entrega
das chaves até o momento em que o vício oculto existente foi sanado.
A indenização por lucros cessantes deve considerar o valor locativo na
região, e não ser fixada em percentual sobre o valor do imóvel (e-STJ,
fls. 659-661).

Como se vê, a partir do reconhecimento da existência de vício oculto no
imóvel que impossibilitou a sua locação e, consequentemente, o auferimento de renda
por parte do autor, ora agravado, a Corte local entendeu como devida a indenização a
título de lucros cessantes pela não fruição do bem, por haver um prejuízo presumido
no caso, ainda que não demonstrada a finalidade locatícia da transação.
Desse modo, impõe-se reconhecer que a revisão da conclusão do julgado,
com o consequente acolhimento da pretensão recursal, não prescindiria do reexame
das circunstâncias fáticas da causa, o que não se admite em âmbito de recurso
especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
Nessas condições,
do agravo para
do
CONHEÇO
NÃO CONHECER
recurso especial.
em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados
MAJORO
em favor da parte recorrida.
É o voto.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação nos termos do art. 1.026, § 2o, do CPC.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.896.331 / RJ
Número Registro: 2025/0110391-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00143058520178190002 143058520178190002 202524501636
Sessão Virtual de
a
12/08/2025
18/08/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. ROGÉRIO DE PAIVA NAVARRO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A
AGRAVANTE : LAMBDA EVEN RIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO
: THEO KEISERMAN DE ABREU - RJ099134
AGRAVADO
: SALIM ELIAS SAUD
ADVOGADOS : GUILHERME SAUD BUENO - RJ150707
ELIAS SALIM SAUD - RJ030686
SALIM ELIAS SAUD - RJ157277
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - RESPONSABILIDADE CIVIL - INDENIZAÇÃO POR DANO
MATERIAL
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
12/08/2025
18/08/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA49658401 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 19/08/2025 00:42:03
Código de Controle do Documento: 18e119b5-76eb-4b05-9bf0-efd05e0bbe31

Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 18 de agosto de 2025
Documento eletrônico VDA49658401 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 19/08/2025 00:42:03
Código de Controle do Documento: 18e119b5-76eb-4b05-9bf0-efd05e0bbe31