Tribunal: STJ
Processo: 1000996-16.2019.8.26.0648
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:
EMENTA
CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO
INDEVIDA. LOTE VAZIO. SÚMULA 83 DO STJ. RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO.
1. "Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a
taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e
venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer
enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor" (AgInt no
Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
REsp 2.020.258/SP,

Terceira Turma, julgado em
DJe de
. Incidência da
13/3/2023,
16/3/2023)
Súmula 83/STJ.
2. Recurso especial desprovido.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2070520 - SP (2023/0142438-4)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: SETPAR
URUPES
MAISPARQUE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADOS
: EDUARDO SILVA MADLUM - SP296059
WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - SP322927
MARCIO ZUBA DE OLIVA - DF041964
CRISTIANE YUMI ONO - DF066722
CAROLINA MORANDI RIZZO - PR105113
RECORRIDO
: MARCO AURELIO BENATTI
ADVOGADO
: DANILLO GUSTAVO MARCHIONI DA SILVA - SP238989
EMENTA
CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO
INDEVIDA. LOTE VAZIO. SÚMULA 83 DO STJ. RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO.
1. "Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a
taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e
venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer
enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor" (AgInt no
Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
REsp 2.020.258/SP,

Terceira Turma, julgado em
DJe de
. Incidência da
13/3/2023,
16/3/2023)
Súmula 83/STJ.
2. Recurso especial desprovido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro
13/10/2025,
Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
16 de outubro de 2025

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Publicação no DJEN/CNJ de 20/10/2025. Código de Controle do Documento: 8df3b768-641e-4ab4-8511-16f55d196bdb

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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RECURSO ESPECIAL No 2070520 - SP (2023/0142438-4)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE
: SETPAR
URUPES
MAISPARQUE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADOS
: EDUARDO SILVA MADLUM - SP296059
WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - SP322927
MARCIO ZUBA DE OLIVA - DF041964
CRISTIANE YUMI ONO - DF066722
CAROLINA MORANDI RIZZO - PR105113
RECORRIDO
: MARCO AURELIO BENATTI
ADVOGADO
: DANILLO GUSTAVO MARCHIONI DA SILVA - SP238989
EMENTA
CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO
INDEVIDA. LOTE VAZIO. SÚMULA 83 DO STJ. RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO.
1. "Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a
taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e
venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer
enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor" (AgInt no
REsp 2.020.258/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,

Terceira Turma, julgado em
, DJe de
). Incidência da
13/3/2023
16/3/2023
Súmula 83/STJ.
2. Recurso especial desprovido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por SETPAR URUPES MAISPARQUE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, com fundamento no art. 105, III, "a" e
"c", da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
(TJ-SP), assim ementado:

Compromisso de compra e venda. Resolução por iniciativa unilateral do
adquirente. Contrato anterior à Lei no 13.786/2018. Orientação do STJ no
sentido da adoção do percentual-padrão de 25% (vinte por cento) a título de
retenção permitida à vendedora, como compensação pelas despesas havidas e
sanção ao descumprimento contratual (REsp no 1.723.519/SP, 2a Seção, Rel.
Min. Maria Isabel Gallotti, j.
, DJe
). Arras com natureza
28/8/2019
2/10/2019
confirmatória, a serem incluídas no montante passível de restituição. Sentença
recorrida, que fixou o percentual de retenção em 14% das quantias adiantadas
pelo comprador, reformada nesse limite. Ausente comprovação de imissão do
autor na posse do imóvel, tampouco da conclusão das obras de infraestrutura
mínimas exigidas pela Municipalidade. Contexto no qual se tem por indevida
a taxa de fruição alvitrada. Juros de mora, por seu turno, incidentes a contar
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do trânsito em julgado da decisão impondo o pagamento, não da citação, pois
inexistente situação de inadimplemento por parte da vendedora e sim o
inverso. Orientação nesse sentido do STJ, inclusive em julgado sob a técnica
dos recursos repetitivos (Tema 1002 - REsp no 1.740.911/DF, 2a Seção, Rel.
Min. Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, j.
,
14/8/2019
D Je
). Reforma do julgado também nesse particular. Demanda
22/8/2019
parcialmente procedente. Readequação da distribuição dos encargos de
sucumbência. Apelação da ré parcialmente provida.

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 194/196).
Em suas razões recursais, a parte recorrente apontou, além de divergência
jurisprudencial, violação dos arts. 402, 475 e 844, todos do Código Civil, sustentando, em
síntese, a necessidade de fixação de taxa de fruição sobre o bem objeto do contrato,
considerando-se o tempo em que o adquirente/recorrido ocupou o imóvel, de forma exclusiva e
ininterrupta.
Defendeu que "a existência ou não de construção é irrelevante para fixação de
percentual a título de fruição, vez que a quantia mencionada visa evitar o enriquecimento ilícito
do adquirente, por ter permanecido durante vasto lapso temporal na posse do imóvel, impedindo
" (e-STJ, fl. 212).
o verdadeiro exercício negocial da Recorrente
O recurso recebeu crivo positivo de admissibilidade na origem, ascendendo a esta
Corte Superior para julgamento.
É o relatório.
VOTO
Inicialmente, no tocante à condenação da parte recorrida ao pagamento de
indenização a título de taxa de fruição/ocupação, o acórdão recorrido se pronunciou nos
seguintes termos (e-STJ, fl. 184):

"No que se refere à retenção atinente à taxa de fruição do bem, sem razão a ré.
Nos casos de compromisso de compra e venda, não estando imitido o
compromissário comprador na posse do imóvel, não se pode exigir daquele o
pagamento dos valores correspondentes e, no caso em questão, inexiste nos
autos qualquer prova satisfatória de que a posse do imóvel foi efetivamente
transmitida ao autor, tampouco que lhe teria qualquer utilidade, no contexto
de não comprovação, sequer, da conclusão de obras de infraestrutura mínimas,
pelas quais se responsabilizou, junto à Municipalidade, nos termos do
(fl. 31).
contrato firmado
Dessa forma, descabido cogitar-se da incidência de taxa de fruição alvitrada
pela ré."

Ainda (e-STJ, fl. 196):

"Como quer que seja, acresça-se que, ainda se admitidas as premissas fáticas
sustentadas pela embargante (imissão do adquirente na posse e conclusão da
infraestrutura do empreendimento), em nada ficaria alterado o julgado, visto
ser a existência de edificação, em concreto, fator delimitador da hipótese de
fixação de taxa de fruição. O lote vazio, ainda se formalmente entregue ao
comprador, não é bem por ele fruído em concreto, tampouco traria algum
"
proveito à vendedora, se o tivesse mantido consigo. [g.n]

Verifica-se que o Tribunal
expressamente delineou tratar-se o caso dos autos
a quo
de um lote vazio, concluindo pelo descabimento da fixação de taxa de fruição.
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Sobre o tema, insta apontar que esta Corte Superior possui assente jurisprudência no
sentido de que "o pagamento de taxa de ocupação é devido pelo comprador por consubstanciar
, evitando que
retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado interregno temporal
" (REsp 1.863.007
ele se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor
/SP, Relatora Ministra
,
, julgado em
, DJe
NANCY ANDRIGHI TERCEIRA TURMA
23/3/2021
de
.), de modo que o propósito da chamada taxa de fruição é evitar que o comprador
26/3/2021
inadimplente se beneficie com o usufruto gratuito do imóvel adquirido.
Levando-se em conta a decisão do acórdão recorrido no sentido da existência apenas
de um lote não edificado, não há mesmo que se falar em qualquer vantagem auferida pela parte
recorrida ou desvantagem experimentada pela recorrente durante a execução do contrato,
estando a decisão do Tribunal Estadual em consonância com o entendimento do STJ, nos termos
da Súmula 83/STJ. Nessa linha de intelecção:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DO
COMPRADOR. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA. LOTE EDIFICADO.
AGRAVO
INTERNO
PROVIDO.
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a cobrança de taxa de
ocupação de imóvel quando se tratar de terreno sem edificação.
2. No caso dos autos, houve o desfazimento de promessa de compra e venda
de lote com edificação, fazendo-se necessária a fixação da respectiva taxa de
ocupação, a ser calculada em liquidação de sentença.
3. Agravo interno provido para dar parcial provimento ao recurso especial,
apenas para permitir a cobrança da taxa de ocupação.
(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.060.869/SP, relator Ministro
,
RAUL ARAÚJO
Quarta Turma, julgado em
, DJe de
.)
20/5/2024
4/6/2024

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO
CONSUMIDOR.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
DE
INSTRUMENTO
PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA DE
FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO.
1. Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a
taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e
venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer
enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.
2. Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os
fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.
3. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro PAULO DE TARSO
Terceira Turma, julgado em
, DJe de
.)
SANSEVERINO
13/3/2023
16/3/2023

AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
RESCISÃO
CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DESISTÊNCIA.
ADQUIRENTE.
RESTITUIÇÃO
DE
ARRAS.
PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA No 211/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO.
NÃO CABIMENTO. LOTE NÃO EDIFICADO. HONORÁRIOS.
REVISÃO. CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. SÚMULA
No 7/STJ.
1. Discute-se nos autos acerca da possibilidade de cobrança de taxa de
ocupação/fruição de lote não edificado, após o desfazimento da promessa de
compra e venda por iniciativa do adquirente.
2. A ausência de discussão pelo tribunal de origem acerca da tese ventilada no
recurso especial (arts. 418 e 419 do Código Civil) acarreta a falta de
prequestionamento, atraindo a incidência da Súmula no 211/STJ.
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3. O entendimento firmado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser
indevida a taxa de ocupação/fruição de lote não edificado após o desfazimento
da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente.
4. A jurisprudência do STJ preleciona que de não é possível a revisão do
quantitativo em que autor e ré decaíram do pedido, para fins de aferir a
sucumbência recíproca ou mínima, por implicar reexame de matéria fático-
probatória, procedimento vedado pela Súmula no 7/STJ.
5. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp n. 2.032.609/SP, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
.)
CUEVA
2/10/2023
6/10/2023

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE OCUPAÇÃO
DO BEM. AFASTAMENTO. SÚMULA N. 83 DO STJ. INTERPRETAÇÃO
DE CLÁUSULAS CONTRUTUAIS. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO DOS AUTOS. SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO
AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda
for um lote não edificado, não é cabível a cobrança de taxa de ocupação
(fruição) do bem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.
2. A adoção de conclusão diversa do Tribunal de origem - notadamente,
quanto ao percentual de retenção dos valores pagos pela parte recorrida -
implicaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto
fático-probatório dos autos, o que é inviável em recurso especial, em face do
óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
3. Decisão agravada mantida por seus próprios fundamentos.
4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp n. 2.067.736/SP, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE
, Quarta Turma, julgado em
, DJe de
.)
NORONHA
4/9/2023
6/9/2023

Isso posto, em razão da incidência do enunciado da Súmula supramencionada, na
análise das mesmas matérias postas, obsta-se o exame do recurso pela alínea “c” do art. 105, III,
da Constituição Federal, ficando prejudicada a verificação do dissídio jurisprudencial:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO
CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. INDENIZAÇÃO DANOS MATERIAIS
E MORAIS. ATO ILÍCITO ADMINISTRATIVO. LAVRATURA DE
PROCURAÇÃO
PÚBLICA.
TABELIÃO
DE
NOTAS.
PRAZO
PRESCRICIONAL. ART. 206, §3o, V, DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO
TRIENAL. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. TERMO
INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA AÇÃO ANULATÓRIA. AGRAVO
NÃO PROVIDO.
(...)
5. A incidência do enunciado da Súmula 83/STJ obsta a análise do recurso
pela alínea "c", ficando prejudicado o exame do dissídio jurisprudencial,
conforme sinaliza a jurisprudência do STJ.
6. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.156.511/SP, relatora Ministra MARIA
, Quarta Turma, julgado em
, DJe de
ISABEL GALLOTTI
25/9/2023
.)
28/9/2023

Diante do exposto, nego provimento ao presente recurso especial.
É como voto.
Documento eletrônico VDA51004818 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 06/10/2025 23:57:33
Código de Controle do Documento: 11fd068e-8a68-4975-b564-f68dfe9182a6

TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
REsp 2.070.520 / SP
Número Registro: 2023/0142438-4
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10009961620198260648 1000996162019826064850000 20220000799944 20220000888665
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : SETPAR URUPES MAISPARQUE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADOS
: MARCIO ZUBA DE OLIVA - DF041964
EDUARDO SILVA MADLUM - SP296059
WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - SP322927
CRISTIANE YUMI ONO - DF066722
CAROLINA MORANDI RIZZO - PR105113
RECORRIDO
: MARCO AURELIO BENATTI
ADVOGADO
: DANILLO GUSTAVO MARCHIONI DA SILVA - SP238989
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
07/10/2025
13/10/2025
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
João Otávio de Noronha.
Documento eletrônico VDA51386805 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 01:12:26
Código de Controle do Documento: 8c89f41b-5743-408c-8f2f-025cb06b1c4b

Brasília, 13 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51386805 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 01:12:26
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