Tribunal: STJ
Processo: 0049189-22.2017.8.19.0203
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:
EMENTA
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ.
RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2843116 - RJ (2025/0013720-3)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: NEXUS HOTEL E RESIDENCES
ADVOGADOS
: MAURO LUIZ BORGES OSORIO DE ARAUJO - RJ082344
JACKELINE NOGUEIRA DE MELLO - RJ130685
RODRIGO BITTENCOURT BORGES OSÓRIO DE ARAUJO -
RJ237712
AGRAVADO
: ELIANA RUSSO NOGUEIRA
AGRAVADO
: FABIO SESMA NOGUEIRA
ADVOGADOS
: GISELLE DE MELO BRAGA TAPAI - SP135144
MARCELO DE ANDRADE TAPAI - RJ205961
AGRAVADO
: TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
AGRAVADO
: RAJA SOCIEDADE UNIPESSOAL LTDA.
ADVOGADOS
: REISE AGUIAR PAIVA LIMA - RJ202596
THIAGO VENTURA DA SILVA - RJ203739
EMENTA
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ.
RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.
II. Razões de decidir
2. Inexiste afronta dos arts. 489, I, II, III, §1o, I, IV, V, VI, §§ 2o e 3o, 1022, II, e
1025, do CPC, quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e
suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os
argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (
.
Súmula n. 7/STJ)
III. Dispositivo
4. Agravo em recurso especial desprovido.
Documento eletrônico VDA52440861 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 19/11/2025 10:54:21
Publicação no DJEN/CNJ de 25/11/2025. Código de Controle do Documento: 2133221f-2b1e-4ae5-b14f-e0f07c0287d6

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos
11/11/2025
17/11/2025,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria
Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
19 de novembro de 2025

Ministro Antonio Carlos Ferreira
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 25/11/2025. Código de Controle do Documento: 2133221f-2b1e-4ae5-b14f-e0f07c0287d6

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2843116 - RJ (2025/0013720-3)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: NEXUS HOTEL E RESIDENCES
ADVOGADOS
: MAURO LUIZ BORGES OSORIO DE ARAUJO - RJ082344
JACKELINE NOGUEIRA DE MELLO - RJ130685
RODRIGO BITTENCOURT BORGES OSÓRIO DE ARAUJO -
RJ237712
AGRAVADO
: ELIANA RUSSO NOGUEIRA
AGRAVADO
: FABIO SESMA NOGUEIRA
ADVOGADOS
: GISELLE DE MELO BRAGA TAPAI - SP135144
MARCELO DE ANDRADE TAPAI - RJ205961
AGRAVADO
: TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
AGRAVADO
: RAJA SOCIEDADE UNIPESSOAL LTDA.
ADVOGADOS
: REISE AGUIAR PAIVA LIMA - RJ202596
THIAGO VENTURA DA SILVA - RJ203739
EMENTA
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ.
RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.
II. Razões de decidir
2. Inexiste afronta dos arts. 489, I, II, III, §1o, I, IV, V, VI, §§ 2o e 3o, 1022, II, e
1025, do CPC, quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e
suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os
argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (
.
Súmula n. 7/STJ)
III. Dispositivo
4. Agravo em recurso especial desprovido.
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RELATÓRIO
Trata-se de agravo interposto por CONDOMÍNIO NEXUS HOTEL &
RESIDENCES, contra decisão que inadmitiu o recurso especial pelos seguintes
fundamentos: (a) inexistência de negativa de prestação jurisdicional, e (b) incidência das
Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ (fls. 5.002-5.014).
O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fls. 4.231-4233):
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO
DE QUANTIA PAGA E INDENIZATÓRIA. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO
DENOMINADO NEXUS HOTEL & RESIDENCE, NA CIDADE DE MACAÉ.
PLEITO DE RESCISÃO CONTRATUAL EM RAZÃO DE IRREGULARIDADES
AO LONGO DA EXECUÇÃO DO CONTRATO, FALTA DE TRANSPARÊNCIA,
INFORMAÇÃO E DE ATRASO NA EXECUÇÃO DO CRONOGRAMA DE
OBRAS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS
DEDUZIDOS NA INICIAL. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS. REGIME DE
ADMINISTRAÇÃO OU A “PREÇO DE CUSTO” REGULADO PELA
EMBORA O INSTRUMENTO CONTRATUAL ENTABULADO
LEI No 4.591/64.
ENTRE AS PARTES SEJA INTITULADO CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
E
CONTRATO
DE
“CONSTRUÇÃO
POR
ADMINISTRAÇÃO”, VERIFICA-SE QUE OS RÉUS NÃO FIGURAM APENAS
COMO MERA CONSTRUTORA CONTRATADA POR UM CONDOMÍNIO DE
ADQUIRENTES PARA EXECUTAR SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO, MAS SIM
COMO INCORPORADORA E CONSTRUTORA, COM NÍTIDO PERFIL DE
ADMINISTRADORES DE TODO O EMPREENDIMENTO COMERCIAL,
SENDO INCLUSIVE DESTINATÁRIOS DOS PAGAMENTOS REALIZADOS
PELOS AUTORES. NA HIPÓTESE DOS AUTOS NÃO HOUVE REUNIÃO DE
PESSOAS INTERESSADAS EM CRIAR E ADMINISTRAR A CONSTRUÇÃO
DO EMPREENDIMENTO. AO CONTRÁRIO, FICOU DEMONSTRADO QUE
OS RÉUS TIVERAM TOTAL INGERÊNCIA NO DESENVOLVIMENTO DO
NEGÓCIO E QUE OS AUTORES NÃO POSSUÍAM INGERÊNCIA EM
RELAÇÃO AOS VALORES ARRECADADOS E AO PRAZO DAS OBRAS,
SENDO VEDADO EXPRESSAMENTE, TANTO AOS ADQUIRENTES
DEMANDANTES QUANTO À COMISSÃO DE REPRESENTANTES, A
INTERFERÊNCIA DIRETA NA OBRA, CONFORME CLÁUSULA DÉCIMA
PRIMEIRA DO INSTRUMENTO CONTRATUAL ENTABULADO ENTRE AS
PARTES. CIRCUNSTÂNCIAS QUE DESFIGURAM A NATUREZA JURÍDICA
DO CONTRATO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU A “PREÇO DE
CUSTO”, UMA VEZ QUE TODO PROJETO, EXECUÇÃO E VENDAS FORAM
CONDUZIDOS PELOS RÉUS NA QUALIDADE DE CONSTRUTORA E
INCORPORADORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM AFASTADA.
NATUREZA CONSUMERISTA DA DEMANDA. O FATO DE A HIPÓTESE
PRESENTE VERSAR SOBRE EMPREENDIMENTO MISTO, HOTELEIRO E
RESIDENCIAL NÃO AFASTA AS NORMAS DO CDC, VISTO QUE OS
AUTORES SE CARACTERIZAM COMO CONSUMIDORES NA ESTEIRA DA
TEORIA FINALISTA MITIGADA. SITUAÇÃO DE VULNERABILIDADE
TÉCNICO- INFORMACIONAL DOS AUTORES QUE DESEQUILIBRA A
RELAÇÃO DE CONSUMO, OBSTANDO-SE O ENQUADRAMENTO DOS
AUTORES NO CONCEITO DE INVESTIDORES DE GRANDE PORTE.
PRECEDENTE DO E. STJ. INÉPCIA DA INICIAL EM RAZÃO DE
CONTRADIÇÃO ENTRE OS PEDIDOS DEDUZIDOS NA EXORDIAL
AFASTADA À LUZ DO REGRAMENTO CONSUMERISTA. PRECEDENTES
DESTE E. TJRJ. O CARÁTER IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL DO
INSTRUMENTO CONTRATUAL ENTABULADO ENTRE AS PARTES, NÃO
OBSTA O ARREPENDIMENTO POR PARTE DOS AUTORES. CONTRATO
FIRMADO ENTRE AS PARTES DOTADO DE CLÁUSULA RESOLUTÓRIA
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IMPLÍCITA, PERTINENTE AOS CONTRATOS BILATERAIS. NULIDADE
PREVISTA NO
CAPUT, INC. IV, DO CDC. CONTRATO DE
ART. 51,
ADESÃO. O INSTRUMENTO CONTRATUAL EM QUESTÃO CONTÉM
PREVISÃO DE RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO, PORÉM APENAS
EM
DESFAVOR
DOS
AUTORES
CONTRATANTES
QUANDO
INADIMPLENTES POR 90 (NOVENTA) DIAS. CLÁUSULA 9.1. CLÁUSULA
CONTRATUAL
ABUSIVA.
ATRASO
NA
ENTREGA
DA
OBRA
INCONTROVERSO. RESCISÃO DO CONTRATO E DEVER DE OS
DEMANDADOS REPARAREM OS DANOS DECORRENTES DE TAL FATO.
SÚMULA 543 DO E. STJ. PRECEDENTES DESTE E. TJRJ. RESTITUIÇÃO
DA COMISSÃO DE CORRETAGEM EM FAVOR DOS AUTORES MANTIDA,
VISTO QUE A HIPÓTESE VERSA SOBRE RESCISÃO CONTRATUAL POR
CULPA DA CONSTRUTORA. PRECEDENTES DO E. STJ. INCIDÊNCIA DE
CORREÇÃO
MONETÁRIA
A
CONTAR
DO
DESEMBOLSO.
RECOMPOSIÇÃO DA PERDA DO PODER AQUISITIVO DA MOEDA PELO
DECURSO DO TEMPO. JUROS DE MORA DA CITAÇÃO.
DO CC.
ART. 405
ÔNUS SUCUMBENCIAIS DEVIDOS PELOS RÉUS À LUZ DO REGRAMENTO
INSCULPIDO NO PARÁGRAFO ÚNICO DO
DO CPC/15; IMPONDO-
ART. 86
SE AINDA A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE
SUCUMBÊNCIA EM FAVOR DOS AUTORES POR IMPOSIÇÃO DO § 11 C/C
§ 1o DO
DO CPC/15, PASSANDO A 15% DA CONDENAÇÃO.
ART. 85
SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.

Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 4.518-4.522).
Nas razões do recurso especial (fls. 4.651-4.688), interposto com fundamento
no
III, "a", da CF, a parte recorrente alegou violação dos seguintes dispositivos
art. 105,
legais:
(i) arts. 489, I, II, III, §1o, I, IV, V, VI, §§ 2o e 3o, 1022, II, e 1025, do CPC,
sustentando negativa de prestação jurisdicional, em virtude de alegadas omissões e
contradições do v. acórdão, e
(ii)
do CC, defendendo não haver responsabilidade solidária entre
art. 265
Condomínio e Construtora.
No agravo (fls. 5.087-5.104), afirma a presença dos requisitos de
admissibilidade do especial.
Contraminuta apresentada (fls. 5.115-5.168).
É o relatório.
VOTO
A Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões
suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese,
poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. Desse modo, não há falar em
negativa de prestação jurisdicional, vício de fundamentação ou violação dos arts. 489, I,
II, III, §1o, I, IV, V, VI, §§ 2o e 3o, 1022, II, e 1025, do CPC.
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Quanto à responsabilidade solidária da parte recorrente, a Corte local assim
se pronunciou (fls. 4.236-4.242):
Em que pesem as irresignações de ambos os Apelantes, tem-se que a
hipótese presente trata de relação consumerista, visto que, embora o
instrumento contratual entabulado entre as partes seja intitulado contrato de
promessa de compra e venda e contrato de “construção por administração”
(índex 60), os Réus, ora primeiro e segundos Apelantes, não figuram apenas
como mera Construtora contratada por um Condomínio de adquirentes para
executar serviços de construção, mas sim como Incorporadora e Construtora,
com nítido perfil de administradores de todo o empreendimento comercial,
sendo
inclusive
destinatários
dos
pagamentos
realizados
pelos
Autores adquirentes, ora Apelados, conforme se verifica do comprovante de
pagamento carreado aos autos (índex 726).
A construção de imóvel sob o regime de administração ou a “preço de custo” é
regido pela
e é administrada pelos condôminos adquirentes,
Lei no 4.591/64
que são responsáveis pelo pagamento do custo integral e fiscalização do
empreendimento, hipótese na qual a Construtora é contratada para a execução
da obra, de acordo com os critérios determinados pelos compradores.
Na hipótese dos autos não houve reunião de pessoas interessadas em criar e
administrar a construção do empreendimento. Ao contrário, ficou demonstrado
nos autos que os Réus, ora primeiro e segundos Apelantes, tiveram total
ingerência no desenvolvimento do negócio e que os Adquirentes, ora
Apelados, não possuíam ingerência em relação aos valores arrecadados e ao
prazo das obras, cujos poderes se concentravam nas mãos da Construtora e
da Incorporadora, ora primeiro e segundos Apelantes, a quem incumbia alterar
o projeto sem autorização prévia dos Adquirentes, ora Recorridos, sendo
vedado expressamente tanto aos Adquirentes Contratantes, ora Apelados,
quanto à Comissão de Representantes a interferência direta na obra, conforme
cláusula décima primeira do instrumento contratual de adesão, in
(índex
verbis
71, fl. 91).
(...)
Tais circunstâncias desfiguram a natureza jurídica do contrato sob o regime de
administração ou a “preço de custo”, uma vez que todo projeto, execução e
vendas foram conduzidos pela Construtora e Incorporadora, afastando, via de
consequência, a alegada ilegitimidade passiva ad causam invocada pelos ora
primeiros e segundos Apelantes.
Outrossim, o fato de a hipótese presente versar sobre empreendimento misto,
hoteleiro e residencial não afasta as normas do CDC, visto que os Autores, ora
Apelados, se caracterizam como consumidores na esteira da Teoria Finalista
Mitigada.
Os ora primeiro e segundos Apelantes se limitaram a alegar que os Autores,
ora Apelados, são investidores única e exclusivamente pelo fato de terem
adquirido os imóveis descritos na exordial, todavia, não produziram prova
concreta de que estes últimos, de fato, possuem experiência na área,
permanecendo a situação de vulnerabilidade técnico-informacional que
desequilibra a relação de consumo, obstando-se o enquadramento dos
Demandantes, ora Recorridos, no conceito de investidores de grande porte.
(...)
Sedimentada a incidência do CDC, tem-se que o caráter irrevogável e
irretratável do ajuste não impede o arrependimento por parte do adquirente,
sendo certo que o contrato firmado entre as partes é dotado de cláusula
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resolutória implícita, pertinente aos contratos bilaterais, sendo a nulidade
prevista no
, IV, do CDC, em razão de sua abusividade, uma vez
art. 51, caput
que a unidade poderá ser negociada.
Ressalta-se que o contrato entabulado entre as partes é de adesão, tendo
assim os Adquirentes, ora Apelados, restrita margem para alterar o que
foi previamente estipulado pelos Fornecedores, ora primeiro e segundos
Apelantes.
O instrumento contratual em questão contém previsão de resolução por
inadimplemento, porém apenas em desfavor dos Contratantes, ora Apelados,
quando inadimplentes por 90 (noventa) dias, nos termos consignados na
cláusula 9.1, exsurgindo claramente sua natureza abusiva (índex 71, fl. 87):
(...)
Outrossim, o atraso na entrega da obra é incontroverso, visto que reconhecido
em ambos os Apelos, sendo certo que, com os olhos postos na relação
contratual entabulada entre as partes, é forçoso reconhecer que o prazo de
entrega do empreendimento imobiliário é um fator relevante a ser considerado
pelos consumidores na aquisição de um imóvel, mesmo sendo para negócios.
Os Réus, ora primeiro e segundos Apelantes, estão em inadimplemento
contratual por prazo considerável, o que impõe a rescisão do contrato e o
dever de os Réus, ora primeiro e segundos Apelantes, repararem os danos
decorrentes de tal fato [...]

Desse modo, não assiste razão à parte, visto que o Tribunal
decidiu a
a quo
matéria controvertida nos autos, ainda que contrariamente a seus interesses, não
incorrendo em nenhum dos vícios previstos nos arts. 489, I, II, III, §1o, I, IV, V, VI, §§ 2o e
3o, 1022, II, e 1025, do CPC.
Quanto à suposta violação do art. 256 do CC, registra-se que rever a
conclusão do acórdão, quanto à responsabilidade solidária do condomínio recorrente,
demandaria incursão no campo fático-probatório, providência vedada na via especial,
conforme a Súmula n. 7 do STJ.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.
Na forma do
§ 11, do
MAJORO os honorários advocatícios
art. 85,
CPC/2015,
em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2o e 3o do
referido dispositivo.
É como voto.
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Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 27/10/2025 17:30:06
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.843.116 / RJ
Número Registro: 2025/0013720-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00491892220178190203 202424510571 491892220178190203
Sessão Virtual de
a
11/11/2025
17/11/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : NEXUS HOTEL E RESIDENCES
ADVOGADOS : MAURO LUIZ BORGES OSORIO DE ARAUJO - RJ082344
JACKELINE NOGUEIRA DE MELLO - RJ130685
RODRIGO BITTENCOURT BORGES OSÓRIO DE ARAUJO - RJ237712
AGRAVADO
: ELIANA RUSSO NOGUEIRA
AGRAVADO
: FABIO SESMA NOGUEIRA
ADVOGADOS : GISELLE DE MELO BRAGA TAPAI - SP135144
MARCELO DE ANDRADE TAPAI - RJ205961
AGRAVADO
: TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
AGRAVADO
: RAJA SOCIEDADE UNIPESSOAL LTDA.
ADVOGADOS : REISE AGUIAR PAIVA LIMA - RJ202596
THIAGO VENTURA DA SILVA - RJ203739
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
Documento eletrônico VDA52421283 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 18/11/2025 01:07:42
Código de Controle do Documento: c2cd63c5-11a4-41cb-8bd0-c757d547a096

A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
11/11/2025
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
17/11/2025,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel
Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.

Brasília, 17 de novembro de 2025
Documento eletrônico VDA52421283 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 18/11/2025 01:07:42
Código de Controle do Documento: c2cd63c5-11a4-41cb-8bd0-c757d547a096