Tribunal: STJ
Processo: 0043421-16.2019.8.16.0014
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-01

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
ASSEMBLEIA
CONDOMINIAL.
INOBSERVÂNCIA
DO
QUÓRUM
QUALIFICADO.
ATO
ANULÁVEL. PRAZO DECADENCIAL DO ART. 179 DO
CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULAS 83 E 211 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2727780 - PR (2024/0316882-5)
RELATORA
: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
AGRAVANTE
: SYNESIO PRESTES SOBRINHO
AGRAVANTE
: MAIRA NUBIA DE ORTEGA
ADVOGADOS
: MARCO ANTÔNIO BRANDALIZE - PR016439
LUIZ MARCELO MUNHOZ PIROLA - PR024213
ALESSANDRO BRANDALIZE - PR031242
ADIMAS ANDRE BIGUINATI - PR066015
AGRAVADO
: CONDOMINIO EDIFICIO MANHATTAN RESIDENCES
ADVOGADOS
: GUILHERME REGIO PEGORARO - PR034897
FERNANDA CARMAGNANI LEITÃO - PR054864
DOUGLAS RIBEIRO SOUTO JUNIOR - PR108546
RAQUEL ARANTES HORTO - PR115035
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
ASSEMBLEIA
CONDOMINIAL.
INOBSERVÂNCIA
DO
QUÓRUM
QUALIFICADO.
ATO
ANULÁVEL. PRAZO DECADENCIAL DO ART. 179 DO
CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULAS 83 E 211 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
negou seguimento a recurso especial, em ação anulatória de
assembleia geral extraordinária de condomínio edilício, sob o
fundamento de inobservância do quórum qualificado previsto na
convenção condominial. A parte agravante alegou que o ato
seria nulo, por vício insanável, e que a decisão recorrida violaria
diversos dispositivos do Código Civil. A parte agravada
sustentou a inexistência de fundamentos para alterar o acórdão
recorrido.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a inobservância
do quórum qualificado para aprovação de deliberação em
assembleia condominial configura nulidade absoluta ou
anulabilidade do ato; (ii) estabelecer se o recurso especial
poderia ser conhecido, à luz dos óbices processuais previstos
nas Súmulas 83 e 211 do STJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O acórdão recorrido considera que a deliberação da
assembleia condominial, ainda que aprovada sem o quórum
qualificado exigido, configura ato anulável, não nulo, de modo
que se aplica o prazo decadencial de 2 anos previsto no art. 179
do Código Civil.
Documento eletrônico VDA50986431 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): DANIELA RODRIGUES TEIXEIRA Assinado em: 30/09/2025 11:16:52
Publicação no DJEN/CNJ de 02/10/2025. Código de Controle do Documento: 4706362a-6172-4871-a43d-ebba0785c21c

4. O entendimento está em conformidade com a jurisprudência
consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que aplica o prazo
bienal do art. 179 do CC aos atos anuláveis decorrentes de
vícios formais em assembleias condominiais, nos termos da
Súmula 83 do STJ.
5. A alegação de nulidade absoluta com base nos arts. 166, IV,
V e VI, 167 e 169 do Código Civil não foi objeto de debate no
acórdão recorrido, tampouco enfrentada nos embargos de
declaração, o que atrai a incidência do óbice da Súmula 211 do
STJ, por ausência de prequestionamento.
IV. DISPOSITIVO
6. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra.
23/09/2025
29/09/2025
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
30 de setembro de 2025
Ministra Daniela Teixeira
Relatora
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Publicação no DJEN/CNJ de 02/10/2025. Código de Controle do Documento: 4706362a-6172-4871-a43d-ebba0785c21c

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2727780 - PR (2024/0316882-5)
RELATORA
: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
AGRAVANTE
: SYNESIO PRESTES SOBRINHO
AGRAVANTE
: MAIRA NUBIA DE ORTEGA
ADVOGADOS
: MARCO ANTÔNIO BRANDALIZE - PR016439
LUIZ MARCELO MUNHOZ PIROLA - PR024213
ALESSANDRO BRANDALIZE - PR031242
ADIMAS ANDRE BIGUINATI - PR066015
AGRAVADO
: CONDOMINIO EDIFICIO MANHATTAN RESIDENCES
ADVOGADOS
: GUILHERME REGIO PEGORARO - PR034897
FERNANDA CARMAGNANI LEITÃO - PR054864
DOUGLAS RIBEIRO SOUTO JUNIOR - PR108546
RAQUEL ARANTES HORTO - PR115035
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
ASSEMBLEIA
CONDOMINIAL.
INOBSERVÂNCIA
DO
QUÓRUM
QUALIFICADO.
ATO
ANULÁVEL. PRAZO DECADENCIAL DO ART. 179 DO
CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULAS 83 E 211 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO.
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
negou seguimento a recurso especial, em ação anulatória de
assembleia geral extraordinária de condomínio edilício, sob o
fundamento de inobservância do quórum qualificado previsto na
convenção condominial. A parte agravante alegou que o ato
seria nulo, por vício insanável, e que a decisão recorrida violaria
diversos dispositivos do Código Civil. A parte agravada
sustentou a inexistência de fundamentos para alterar o acórdão
recorrido.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a inobservância
do quórum qualificado para aprovação de deliberação em
assembleia condominial configura nulidade absoluta ou
anulabilidade do ato; (ii) estabelecer se o recurso especial
poderia ser conhecido, à luz dos óbices processuais previstos
nas Súmulas 83 e 211 do STJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O acórdão recorrido considera que a deliberação da
assembleia condominial, ainda que aprovada sem o quórum
qualificado exigido, configura ato anulável, não nulo, de modo
que se aplica o prazo decadencial de 2 anos previsto no art. 179
do Código Civil.
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4. O entendimento está em conformidade com a jurisprudência
consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que aplica o prazo
bienal do art. 179 do CC aos atos anuláveis decorrentes de
vícios formais em assembleias condominiais, nos termos da
Súmula 83 do STJ.
5. A alegação de nulidade absoluta com base nos arts. 166, IV,
V e VI, 167 e 169 do Código Civil não foi objeto de debate no
acórdão recorrido, tampouco enfrentada nos embargos de
declaração, o que atrai a incidência do óbice da Súmula 211 do
STJ, por ausência de prequestionamento.
IV. DISPOSITIVO
6. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.
RELATÓRIO
Trata-se de Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que
negou seguimento ao recurso especial.
Segundo a parte agravante, o recurso preenche os requisitos
necessários ao conhecimento e provimento.
Intimada nos termos do art. 1.042, § 3o, do Código de Processo Civil, a
parte agravada afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a
alteração do julgado impugnado.
É o relatório.
VOTO
O agravo é tempestivo, nos termos do art. 1.003, § 5o do Código de
Processo Civil.
A análise dos argumentos recursais não indica, contudo, a existência de
fundamentos que sustentem a reforma da decisão recorrida, cujos fundamentos
transcrevo para que passem a fazer parte da presente decisão:

Pois bem. Constou do acórdão recorrido:
”[...] No caso, 02.03.2010 foi realizada Assembleia Geral
Extraordinária para apreciação da aprovação da execução de
projeto de reforma e assuntos gerais, mediante a aprovação de
quórum qualificado de 2/3 dos condôminos. Consta da ata da
Assembleia realizada em 02.03.2010, que na segunda
convocação estavam presentes 28 (vinte e oito) moradores, se
tratando do quórum necessário para a deliberação, restando
aprovada a execução do projeto de reforma com 27 (vinte e
sete) votos, somente 1 (hum) contrário. Rege a convenção de
condomínio sobre a representação dos condôminos, o seguinte
(mov. 1.4 – autos originários): [...] Verifica-se dos autos que é
incontroverso que o quórum qualificado de 2/3, não foi
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observado na medida em que o Síndico a época Braulio
representou por procuração 3 (três) unidades, o que afronta a
convenção de condomínio. Em razão da inobservância do
quórum pretende a anulação do ato, observando-se o prazo
prescricional decenal. Pois Bem. Interessante diferenciar os atos
jurídicos nulos dos anuláveis, os primeiros são maculados por
violarem normas de ordem pública, de modo que não são
atingidos pelo tempo, por sua vez os últimos, não possuem
defeitos substanciais, tratando-se de anulabilidade, podendo ser
convalidados, pelo tempo ou por manifestação das partes.
Desse modo, se tratando de anulabilidade de assembleia por
vício formal, em razão de inobservância do quórum qualificado,
se trata de que pode ser revogado ou ratificado, em assembleia
posterior, submetendo-se ao disposto no artigo 179, do Código
Civil. Reza o artigo 179, do Código Civil: [...] Assim, inexistindo
prazo especifico para ato anulável, aplicável o prazo decadencial
de 2 (anos), nos termos do mencionado dispositivo. [...] Nesse
norte, tratando-se de pleito com objetivo de anular os efeitos da
deliberação realizada na assembleia extraordinária ocorrida em
data de 03.10.2010, com a inobservância do quórum qualificado
de 2/3 dos condôminos, aplica-se o prazo de decadencial de de
2 (dois) anos previsto no artigo 179 do Código Civil, de modo
que decaiu o direito dos autores em anular a citada assembleia,
uma vez que a demanda somente foi ajuizada em 08.07.2019.
Diante da manutenção da sentença resta prejudicado o recurso
adesivo interposto pelo réu, razão pela qual deixo de conhecê-lo.
[...]” (mov. 44.1 - AC – fls. 5 a 11)
Nessa senda, em relação ao prazo para a ação anulatória de
assembleia condominial, em razão de inobservância do quórum
qualificado, o acórdão impugnado está em consonância com o
entendimento do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que “[...]
tratando-se de ação anulatória de assembleia condominial por vício
formal, em relação ao que remanesce no atual código a inexistência
de prazo específico para a respectiva ação anulatória, aplica-se a
regra geral prevista no artigo 179 do Código Civil, de 2 anos. [...]”
(AREsp n. 2.197.885, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe de 02/12/2022
.), razão pela qual é incidente o disposto na Súmula 83 do Superior
Tribunal de Justiça.
Neste sentido:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PRETENSÃO DE ANULAR ASSEMBLEIA CONDOMINIAL.
INEXISTÊNCIA
DE
PRAZO
ESPECÍFICO.
PRAZO
DECADENCIAL. ARTIGO 179 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO
BIENAL. NÃO PROVIDO.
1. Segundo o art. 179 do Código Civil de 2002, “quando a lei
dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo
para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da
data da conclusão do ato.
2. Especificamente em relação ao prazo para anular assembleia
de condomínio, o Código Civil de 1916 não previa, ao contrário
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do CC/02 (artigo 179), prazo específico, o que levava a
aplicação do prazo subsidiário de 20 anos, considerada a
menção genérica a “ações pessoais” no artigo 177 do CC/16.
3. No caso, como as assembleias que se pretende anular
remontam a 2013 e 2017, incide o CC/02, uma vez que se trata
da legislação vigente ao tempo da realização do negócio
jurídico. Além disso, como a ação anulatória foi ajuizada apenas
em 2020, quando já transcorrido prazo superior a 2 anos desde
a última lesão, deve ser reconhecida a decadência, a teor do
que previsto no artigo 179 do CC/02.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp n. 2.197.885/GO, relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti, Quarta Turma, julgado em
, DJe de
.)
2/10/2023
5/10/2023
Dessa forma, aplica-se, à espécie, o enunciado da Súmula n. 83/STJ:
“Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a
orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão
recorrida.” Ressalte-se que o teor do referido enunciado aplica-se,
inclusive, aos recursos especiais interpostos com fundamento na
alínea a do permissivo constitucional. (AgInt no REsp n. 2.120.990/RJ,
relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em
, DJe de
.)
10/6/2024
12/6/2024
Diante do exposto, inadmito o Recurso Especial.

Verifica-se que o recurso especial foi inadmitido com fundamento
na súmula 83 do STJ.
Depreende-se dos autos que a alegação de violação dos artigos 166,
IV, V e VI, 167 e 169 do Código Civil, relativamente às teses de nulidade absoluta,
por inobservância de solenidades essenciais e por não convalescência de atos
nulos, não foram objeto de exame nos fundamentos do acórdão recorrido proferido
na apelação e no julgamento dos embargos de declaração, razão pela qual, incide,
na espécie, o óbice inscrito na Súmula 211/STJ, ante a ausência de
prequestionamento.
Nesse sentido:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART.
489 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO NO
JULGADO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211
/STJ. CONEXÃO ENTRE AS AÇÕES. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO.
PRETENSÃO DE MODIFICAÇÃO DO ENTENDIMENTO DA CORTE
A
QUO
QUANTO
À
INTERPRETAÇÃO
DE
CLÁUSLULA
CONTRATUAL. SÚMULA 5/STJ. INCIDÊNCIA.
1. O acórdão impugnado apresentou fundamentação suficiente, não
havendo violação do art. 489 do CPC.
2. A matéria referente à distribuição por prevenção não foi
prequestionada. Incidência da Súmula 211 do STJ.
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3. A interpretação da cláusula contratual não enseja recurso especial,
conforme a Súmula 5/STJ.
4. A jurisprudência do STJ permite o julgamento separado de
processos conexos, desde que não haja prejuízo aos litigantes.
Recurso especial conhecido em parte e improvido.
(REsp n. 1.871.934/AM, relator Ministro Humberto Martins, Terceira
Turma, julgado em
, DJEN de
.)
19/5/2025
22/5/2025

Na hipótese dos autos, a postura do Tribunal de origem relativamente à
aplicação do prazo decadencial de dois anos, conforme o artigo 179 do Código Civil,
ao tratar a questão como anulabilidade devido à inobservância do quórum qualificado
na assembleia condominial, amolda-se às orientações jurisprudenciais desta Corte
sobre o tema de fundo ora discutido (súmula 83 do STJ). É o que se extrai, por
exemplo, dos seguintes precedentes:

CIVIL
E
PROCESSUAL
CIVIL.
ASSEMBLEIA-GERAL
EXTRAORDINÁRIA. CONDOMÍNIO. ATO ANULÁVEL. PRAZO
DECADENCIAL DE 2 ANOS.
1. A orientação adotada no acórdão recorrido não destoa da
jurisprudência desta Corte, firmada no sentido de que o prazo para
anulação de assembleia de condomínio é decadencial, e não
prescricional.
2. A reversão da assembleia condominial se enquadra em ato anulável
(e não nulo, como aduz a agravante), sendo aplicável o prazo
decadencial de dois anos previsto no art. 179 do CC.
3. O mero inconformismo com a decisão agravada não enseja a
imposição da multa do art. 1.021, § 4o, do Código de Processo Civil de
2015, não se tratando de simples decorrência lógica do não
provimento do recurso em votação unânime, sendo necessária a
configuração da manifesta inadmissibilidade ou improcedência do
recurso, o que não ocorre na espécie.
Agravo interno improvido.
(AgInt no AREsp n. 2.662.240/SP, relator Ministro Humberto Martins,
Terceira Turma, julgado em
, DJEN de
.)
16/12/2024
19/12/2024

RECURSO
ESPECIAL.
DIREITO
CIVIL.
CONDOMÍNIO.
ASSEMBLEIA
GERAL
EXTRAORDINÁRIA.
ANULAÇÃO.
DESCONSTITUIÇÃO. MANOBRA DOLOSA DO SÍNDICO. AUMENTO
DA PRÓPRIA REMUNERAÇÃO. PRO LABORE. AJUDA DE CUSTO.
VIOLAÇÃO DE NORMA CONVENCIONAL. PRAZO QUADRIENAL.
ART. 178, § 9o, V, DO CÓDIGO CIVIL DE 1916.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência
do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nos
2 e 3/STJ).
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2. Ação ordinária ajuizada em
visando a nulidade de
27/7/2011
deliberação de assembleia geral extraordinária realizada em 19/9/1991
que aprovou gratificação em favor do síndico, denominada ajuda de
custo, no valor de 2 (dois) salários mínimos.
3. O acórdão recorrido assenta que o pedido de declaração de
nulidade de assembleia condominial não está subordinado a prazo
prescricional ou decadencial, mas, em nome da segurança jurídica,
reconhece a incidência do prazo de 10 (dez) anos, nos termos do art.
202 do Código Civil de 2002.
4. Sob a égide do Código Civil de 1916, é de 4 (quatro) anos o prazo
para postular a anulação de decisão de assembleia condominial
tomada com vício de consentimento (dolo).
5. Recurso especial não provido.
(REsp n. 1.552.041/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
Terceira Turma, julgado em
, DJe de
.)
6/2/2018
15/2/2018
Ante o exposto,
do agravo para não
do recurso
conheço
conhecer
especial.
Majoro os honorários sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do
CPC, para 4% (quatro por cento) do valor atualizado da causa.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.727.780 / PR
Número Registro: 2024/0316882-5
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00434211620198160014 00487044420248160014 434211620198160014 487044420248160014
Sessão Virtual de
a
23/09/2025
29/09/2025

Relator
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : SYNESIO PRESTES SOBRINHO
AGRAVANTE : MAIRA NUBIA DE ORTEGA
ADVOGADOS : MARCO ANTÔNIO BRANDALIZE - PR016439
LUIZ MARCELO MUNHOZ PIROLA - PR024213
ALESSANDRO BRANDALIZE - PR031242
ADIMAS ANDRE BIGUINATI - PR066015
AGRAVADO
: CONDOMINIO EDIFICIO MANHATTAN RESIDENCES
ADVOGADOS : GUILHERME REGIO PEGORARO - PR034897
FERNANDA CARMAGNANI LEITÃO - PR054864
DOUGLAS RIBEIRO SOUTO JUNIOR - PR108546
RAQUEL ARANTES HORTO - PR115035
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
ASSEMBLÉIA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
23/09/2025
29/09/2025
voto da Sra. Ministra Relatora.
Documento eletrônico VDA50973622 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 30/09/2025 00:58:45
Código de Controle do Documento: 7ff0911f-3e94-457b-a21e-adaa8dd2aa2d

Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 29 de setembro de 2025
Documento eletrônico VDA50973622 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 30/09/2025 00:58:45
Código de Controle do Documento: 7ff0911f-3e94-457b-a21e-adaa8dd2aa2d