Tribunal: STJ
Processo: 0804627-19.2020.8.12.0029
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-08-15

Ementa:
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. OMISSÃO NO JULGADO. NÃO
OCORRÊNCIA.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO.
REANÁLISE.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2675994 - MS (2024/0229163-0)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: SAO BENTO INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO
: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO
: MARCIO ALVES DE OLIVEIRA
ADVOGADO
: WAGNER CAMACHO CAVALCANTE JÚNIOR - MS018052
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. OMISSÃO NO JULGADO. NÃO
OCORRÊNCIA.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO.
REANÁLISE.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta,
solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível
à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.
2. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre
10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia
paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.
3. Rever os fundamentos trazidos no acórdão recorrido quanto ao
percentual de retenção demandaria reapreciar o conjunto fático-probatório
dos autos, o que encontra óbice na Súmula no 7/STJ.
4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa
extensão, negar-lhe provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conhecer
06/08/2025
12/08/2025
parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr.
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
14 de agosto de 2025
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 14/08/2025 16:06:36
Publicação no DJEN/CNJ de 18/08/2025. Código de Controle do Documento: 9e0ba315-17e7-49dd-a244-e0fdf2b78e1f

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2675994 - MS (2024/0229163-0)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: SAO BENTO INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO
: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO
: MARCIO ALVES DE OLIVEIRA
ADVOGADO
: WAGNER CAMACHO CAVALCANTE JÚNIOR - MS018052
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. OMISSÃO NO JULGADO. NÃO
OCORRÊNCIA.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO.
REANÁLISE.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta,
solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível
à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.
2. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre
10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia
paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.
3. Rever os fundamentos trazidos no acórdão recorrido quanto ao
percentual de retenção demandaria reapreciar o conjunto fático-probatório
dos autos, o que encontra óbice na Súmula no 7/STJ.
4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa
extensão, negar-lhe provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em face de inadmissão de recurso especial interposto por
SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA. O apelo extremo, com fundamento no art. 105,
inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão
proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso do Sul assim ementado:

"EMENTA - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES – PERCENTUAL DE
RETENÇÃO EM CASO DE DESISTÊNCIA DO CONTRATANTE – PERCENTUAL
FIXADO NA SENTENÇA MANTIDO – TAXA DE FRUIÇÃO – AFASTADA –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – NECESSIDADE DE PRÉVIA INFORMAÇÃO
AO COMPRADOR – RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE IPTU ATÉ A
DATA DA RESCISÃO DO CONTRATO PELA SENTENÇA. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. I- Segundo a orientação do Superior Tribunal de
Justiça 'nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel por iniciativa do comprador é admitida a retenção no
percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos
valores pagos.' II- Tratando-se de lote não edificado e inexistindo proveito
econômico por ele proporcionado, bem como ausentes evidências de que a
requerida tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do
imóvel, não há falar em cobrança da taxa de fruição. III- Não é cabível a
imposição do pagamento de comissão de corretagem ao comprador, nas
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hipóteses em que não há cláusula contratual prevendo a transferência da
obrigação. IV- O IPTU se torna obrigação do promissário comprador a partir
da entrega do imóvel a ele, momento no qual ele passa a ter disponibilidade
de posse, gozo e uso do bem. E enquanto estiver na posse do imóvel, o
promissário comprovador responde pelo pagamento do IPTU. Recurso
parcialmente provido" (e-STJ fl. 190).

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 215/219).
Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 221/235), o recorrente sustenta,
além da divergência jurisprudencial, violação dos arts. 1.022 do Código de Processo
Civil; 389, 402 e 412 do Código Civil.
Aduz omissão no julgado.
Pleiteia pela majoração do percentual de retenção.
Sem contrarrazões (certidão de e-STJ fl. 310).
É o relatório.
VOTO
Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao
exame do recurso especial.
A insurgência não merece prosperar.
De início, no tocante à negativa de prestação jurisdicional, verifica-se que o
Tribunal de origem motivou adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia
com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese.
No caso, o Tribunal de Justiça manifestou-se expressamente quanto ao
percentual de retenção, conforme se verifica do seguinte trecho do acórdão:

"[...]
A parte embargante aponta a existência de contradição e omissão
no acórdão supramencionado, porém, percebe-se, na verdade, que a
finalidade dos aclaratórios é apenas a rediscussão da matéria já analisada
e, como sabido, os embargos de declaração não são a via apropriada para o
reexame de questão de mérito já decidida, da mesma forma que não se
prestam para a manifestação expressa sobre aplicação ou violação de
dispositivos legais ou constitucionais com a finalidade única de
prequestionamento" (e-STJ fl. 217).

Não há falar, portanto, em existência de omissão apenas pelo fato de o
julgado recorrido ter decidido em sentido contrário à pretensão da parte.
Quanto à tese jurídica referente ao percentual de retenção, o Tribunal de
origem assim se manifestou:

"[...]
Observando os autos, verifico que o contrato foi celebrado entre as
partes em 13 de janeiro de 2015, tendo por objeto o lote 1G da Quadra 55,
medindo 150m2, do loteamento Cidade Jardim Residence II, na cidade de
Naviraí, pelo preço certo e ajustado de R$ 25.960,00, mediante pagamento
de entrada de R$ 1.000,00, e mais 120 (cento e vinte) parcelas com valor de
R$ 208,00 (p. 68-71). Quanto ao percentual relativo à retenção de valores,
verifica-se que o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no
sentido de que, nos casos de rescisão do contrato por culpa do comprador, a
restituição das parcelas será de forma parcial, mas o aludido percentual
deverá ser entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte cinco por cento).
[...]
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In casu, tratando-se de rescisão do contrato particular de compra
e venda de imóvel, em razão da desistência do comprador, a devolução dos
valores desembolsados pelo adquirente deve ser parcial, admitindo-se a
retenção de determinado percentual destinado a cobrir os gastos alusivos à
operação de compra e venda. Contudo, extrai-se que o contrato firmado entre
as partes assinalou quanto à eventual pedido de rescisão contratual
pleiteada pela parte contratante, o seguinte:
]
[...
Quanto à referida matéria, o magistrado 'a quo' fixou o percentual
em 20% sobre a totalidade das parcelas pagas. Não obstante a cláusula
contratual tenha estabelecido o percentual de 22% do valor total do contrato,
entendo ser prudente e razoável que seja autorizada a dedução no
equivalente a 20% (dez por cento) do montante efetivamente pago, conforme
fixado na r. sentença.
[...]
Em suma, no que tange ao percentual de 20%, a sentença não
comporta alterações" (e-STJ fls. 198/200).

Dessa forma, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo
vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte por cento) do total da quantia paga
nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
iniciativa do comprador, pelo que não há falar na utilização do valor atualizado do
contrato como base de cálculo dos valores a serem restituídos.
A propósito:
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ART. 1.022
DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. RETENÇÃO INTEGRAL DE SALDO
REMANESCENTE
APÓS
LEILÃO
EXTRAJUDICIAL.
MATÉRIA
NÃO
ENFRENTADA
PELO
TRIBUNAL
DE
ORIGEM
SOB
O
ENFOQUE
PRETENDIDO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ.
REVISÃO DO JULGADO. OFENSA A ENUNCIADO DE SÚMULA. NÃO
CABIMENTO DO APELO ESPECIAL. SÚMULA 518/STJ. RESTITUIÇÃO DOS
VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO.
REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOSAUTOS. INCIDÊNCIA
DA SÚMULA 7/STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. DATADO
TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. Não ficou configurada a violação ao art. 1.022 do CPC/2015, uma vez que
o Tribunal de origem se manifestou de forma fundamentada sobre todas as
questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo
da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de
prestação jurisdicional.
2. Nos termos da jurisprudência vigente no Superior Tribunal de Justiça,
rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel (anterior à
Lei n. 13.786/2018) por culpa do comprador, é possível a retenção do
percentual de 10% a 25% dos valores pagos pelo contratante durante a
vigência do pacto. Incidência da Súmula 83/STJ.
3. 'Nas hipóteses de rescisão do compromisso de compra e venda por
inadimplência dos promitentes compradores, os juros de mora relativos às
parcelas pagas incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
Precedentes' (AgInt no REsp n. 1.355.223/MT, relator Ministro Ricardo
Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
, DJe de26/6
22/6/2020
/2020.).
4. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não
enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4o, do CPC/2015,
devendo ser analisado caso a caso.
5. Agravo interno improvido."
(AgInt no AgInt no AREsp 1.658.108/RJ, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze, Terceira Turma, julgado em16/10/2023, DJe de
.)
18/10/2023

Ademais, rever a questão do percentual de retenção demandaria reapreciar
o conjunto fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula no 7/STJ.
Nesse sentido:
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"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE
VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. PERCENTUAL DE RETENÇÃO
DAS PARCELAS PAGAS. PARTICULARIDADES. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS
N. 5, 7 E 83/STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO.
1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de
origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está
obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando
tiver encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio.
2. Com efeito, quando do julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min.
Maria Isabel Gallotti, DJe
, ficou estabelecido que, nos contratos
2/10/2019
de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, havendo
rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do
promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das
parcelas pagas, salvo peculiaridade do caso concreto, que autorize a fixação
em percentual menor. Incide, no ponto, o óbice da Súmula 83/STJ.
2.1. Na hipótese, rever a conclusão do Tribunal de origem (acerca da
existência de particularidade a justificar a redução do parâmetro
jurisprudencial) demanda o reexame das provas produzidas no processo e
de termos contratuais, o que é defeso na via eleita, nos termos dos
enunciados n. 5 e 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.
3. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a
incidência da Súmula n. 7/STJ impossibilita o conhecimento do recurso
especial por ambas as alíneas do permissivo constitucional, porquanto não é
possível encontrar similitude fática entre o acórdão recorrido e os arestos
paradigmas, uma vez que as suas conclusões díspares ocorreram não em
virtude de entendimentos diversos sobre uma mesma questão legal, mas sim
de fundamentações baseadas em fatos, provas e circunstâncias específicas
de cada processo.
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, 'interpretando o art.
1.043, incisos I e III, do CPC, firmou a orientação de que decisão monocrática
não pode ser adotada como paradigma para fins de comprovação da
divergência' (AgInt nos EAREsp 1.185.827/ES, Rel. o Ministro Jorge Mussi,
Corte Especial, julgado em
, DJe
).
22/6/2021
24/6/2021
5. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt no AREsp 2.635.950/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
Terceira Turma, julgado em
, DJe de
.)
21/10/2024
28/10/2024

Por fim, conforme iterativa jurisprudência desta Corte, a necessidade do
reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a"
quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.
Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso
especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.
Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 15% (quinze por
cento) sobre o valor atualizado da condenação, os quais devem ser majorados para o
patamar de 20% (vinte por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos
do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da
justiça, se for o caso.
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Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 16/06/2025 15:35:54
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.675.994 / MS
Número Registro: 2024/0229163-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
08046271920208120029 0804627192020812002950002 8046271920208120029
Sessão Virtual de
a
06/08/2025
12/08/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. ROGÉRIO DE PAIVA NAVARRO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : SAO BENTO INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO : VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO
: MARCIO ALVES DE OLIVEIRA
ADVOGADO : WAGNER CAMACHO CAVALCANTE JÚNIOR - MS018052
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO /
RESOLUÇÃO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
06/08/2025
12/08/2025
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e Daniela
Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Documento eletrônico VDA49463152 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 13/08/2025 00:27:03
Código de Controle do Documento: 6ddebb4c-9b9d-4918-a115-fc79f60533ba

Brasília, 12 de agosto de 2025
Documento eletrônico VDA49463152 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 13/08/2025 00:27:03
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