Tribunal: STJ
Processo: 5028953-13.2019.4.04.7100
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-12-18

Ementa:
EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS.
RESTITUIÇÃO
DE
JUROS
DE
OBRA.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. O prazo prescricional aplicável à pretensão indenizatória por inadimplemento
contratual é o decenal, conforme o
do Código Civil, sendo inaplicável o
art. 205
prazo trienal previsto no
§ 3o, V, do Código Civil, que se refere à
art. 206,
responsabilidade civil extracontratual.
2. A restituição dos valores pagos indevidamente a título de "juros de obra" após
o prazo contratual de entrega deve ocorrer em pecúnia, com correção monetária
desde cada desembolso e juros de mora desde a citação, em conformidade com
os arts. 186, 369 e 927 do Código Civil e o
do Código de Defesa do
art. 51
Consumidor.
3. A base de cálculo da indenização pela privação do uso do imóvel foi
corretamente fixada em 0,5% sobre o valor contratual atualizado pelo IPCA-E,
em conformidade com uma das opções previstas no Tema 996/STJ.
4. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2109686 - RS (2022/0112726-1)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: ALESSANDRA BILIERI LOPES DORNELES
ADVOGADOS
: MAURÍCIO RODRIGUES DE MELLO - RS088833
RAFAEL PAIVA NUNES - RS085908
DANIELA FILTER FRIEDRICH - RS079073
AGRAVADO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADO
: VOLNIR CARDOSO ARAGÃO - RS028906
EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS.
RESTITUIÇÃO
DE
JUROS
DE
OBRA.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. O prazo prescricional aplicável à pretensão indenizatória por inadimplemento
contratual é o decenal, conforme o
do Código Civil, sendo inaplicável o
art. 205
prazo trienal previsto no
§ 3o, V, do Código Civil, que se refere à
art. 206,
responsabilidade civil extracontratual.
2. A restituição dos valores pagos indevidamente a título de "juros de obra" após
o prazo contratual de entrega deve ocorrer em pecúnia, com correção monetária
desde cada desembolso e juros de mora desde a citação, em conformidade com
os arts. 186, 369 e 927 do Código Civil e o
do Código de Defesa do
art. 51
Consumidor.
3. A base de cálculo da indenização pela privação do uso do imóvel foi
corretamente fixada em 0,5% sobre o valor contratual atualizado pelo IPCA-E,
em conformidade com uma das opções previstas no Tema 996/STJ.
4. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão recorrido
enfrentou as questões essenciais ao deslinde da causa, fundamentando suas
conclusões na legislação e na jurisprudência aplicáveis.
5. Resultado do Julgamento: Recurso parcialmente provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025
a
por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos do
16/12/2025,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
17 de dezembro de 2025
Documento eletrônico VDA53233216 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 17/12/2025 17:54:12
Publicação no DJEN/CNJ de 19/12/2025. Código de Controle do Documento: 567eba5b-d766-497a-b1aa-2e564d566bbf

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 19/12/2025. Código de Controle do Documento: 567eba5b-d766-497a-b1aa-2e564d566bbf

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2109686 - RS (2022/0112726-1)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: ALESSANDRA BILIERI LOPES DORNELES
ADVOGADOS
: MAURÍCIO RODRIGUES DE MELLO - RS088833
RAFAEL PAIVA NUNES - RS085908
DANIELA FILTER FRIEDRICH - RS079073
AGRAVADO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADO
: VOLNIR CARDOSO ARAGÃO - RS028906
EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS.
RESTITUIÇÃO
DE
JUROS
DE
OBRA.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. O prazo prescricional aplicável à pretensão indenizatória por inadimplemento
contratual é o decenal, conforme o
do Código Civil, sendo inaplicável o
art. 205
prazo trienal previsto no
§ 3o, V, do Código Civil, que se refere à
art. 206,
responsabilidade civil extracontratual.
2. A restituição dos valores pagos indevidamente a título de "juros de obra" após
o prazo contratual de entrega deve ocorrer em pecúnia, com correção monetária
desde cada desembolso e juros de mora desde a citação, em conformidade com
os arts. 186, 369 e 927 do Código Civil e o
do Código de Defesa do
art. 51
Consumidor.
3. A base de cálculo da indenização pela privação do uso do imóvel foi
corretamente fixada em 0,5% sobre o valor contratual atualizado pelo IPCA-E,
em conformidade com uma das opções previstas no Tema 996/STJ.
4. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão recorrido
enfrentou as questões essenciais ao deslinde da causa, fundamentando suas
conclusões na legislação e na jurisprudência aplicáveis.
5. Resultado do Julgamento: Recurso parcialmente provido.
Documento eletrônico VDA52921383 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ALESSANDRA BILIERI
LOPES DORNELES contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no
alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg.
art. 105, inciso III,
Tribunal Regional Federal da 4a Região, assim ementado (e-STJ, fls. 511-512):

"CIVIL E ADMINISTRATIVO. HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE
OBRA. PRESCRIÇÃO. DANOS EMERGENTES. JUROS DE OBRA. DANOS
MORAIS. 1. No tocante à pretensão indenizatória por danos materiais e morais,
é a matéria regulada pelo
§ 3o, inciso V, do Código Civil, que prevê
art. 206,
prazo prescricional de três anos, cujo termo inicial, em relação aos danos
materiais, coincide com a data do atraso na entrega do bem. 2. Embora a CEF
alegue que tenha adotado as providências cabíveis para a substituição da
construtora, ainda não há notícia nos autos de conclusão do empreendimento,
mantendo-se sua responsabilidade. 3. Nos termos da jurisprudência desta
Turma, a indenização a título de danos emergentes deve ser fixada em 0,5%
sobre o valor do imóvel atualizado (compreendido como o valor
contratualmente previsto, atualizado pelo IPCA-E), por mês de atraso, a partir
da data em que caracterizado o atraso na entrega do bem até a data da sua
efetiva entrega. 4. Os valores indevidamente pagos a título de juros de obras
devem ser imputados na amortização do saldo devedor do contrato na data do
término da obra. 5. Configurado o atraso na entrega do imóvel, cabível a
condenação das rés ao pagamento de indenização por dano moral, fixado em
R$ 10,000,00 em favor de cada um dos demandantes."

Os embargos de declaração opostos pela parte autora foram rejeitados (e-STJ, fls. 555-
556; 557-559).
Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da
legislação federal, com as respectivas teses:
, pois teria
(i) arts. 1.022, 1.025 e 489, § 1o, IV e V, do Código de Processo Civil
havido negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação adequada, não enfrentando
argumentos capazes de infirmar a conclusão, bem como não prequestionando devidamente as
matérias suscitadas.
, pois o acórdão teria deixado de
(ii)
III, do Código de Processo Civil
art. 927,
observar tese firmada em julgamento de recursos repetitivos (Tema 996 do Superior Tribunal de
Justiça), relativa à base de cálculo e à natureza da indenização pela privação do uso do imóvel.
, pois a base de cálculo da indenização pela
(iii) arts. 389, 402 e 944 do Código Civil
não fruição do imóvel teria sido fixada indevidamente sobre o valor contratual da operação
(garantia), quando deveria corresponder ao aluguel de imóvel assemelhado (0,5% do valor de
mercado atualizado), medindo-se a indenização pela extensão do dano.
(iv) arts. 205, 206, § 3o, V, e 199, II, do Código Civil, e
do Código de Defesa
art. 27
, pois a prescrição trienal teria sido aplicada indevidamente em hipótese de
do Consumidor
responsabilidade contratual, que se sujeitaria ao prazo decenal; além disso, o termo inicial da
prescrição dos danos materiais teria sido fixado erroneamente na data do atraso, embora o dano se
renovaria até a entrega do imóvel.
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(v) arts. 186, 369 e 927 do Código Civil e
do Código de Defesa do
art. 51
, pois a restituição dos juros de obra cobrados após o prazo contratual de entrega teria
Consumidor
sido indevidamente condicionada à amortização futura do saldo devedor, quando a cobrança seria
ilícita e exigiria devolução em pecúnia de dívida líquida e vencida, vedada compensação com
obrigação incerta.
Não foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial.
O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente
agravo.
É o relatório. Decido.
VOTO
Síntese fática.
Extrai-se dos autos que, na origem, a autora alegou atraso e paralisação prolongada das
obras do Residencial Florença, sem previsão de entrega, com notícias de problemas estruturais,
além da cobrança indevida de juros de obra após o prazo contratual. Sustentou a responsabilidade
objetiva e solidária da Caixa Econômica Federal, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha
Vida, invocando relação de consumo e descumprimento contratual. Propôs ação de reparação por
danos materiais (indenização mensal pela não fruição do imóvel em 0,5% do valor de mercado e
devolução, em pecúnia, dos juros de obra) e danos morais, bem como pedidos acessórios de justiça
gratuita e reconhecimento da incidência do Código de Defesa do Consumidor.
A sentença julgou parcialmente procedente a demanda: reconheceu a responsabilidade
da CEF pelo atraso; fixou indenização mensal por danos materiais presumidos em 0,5% sobre o
valor da operação contratada (R$ 50.500,00), atualizada anualmente pelo IPCA-E, com juros
moratórios de 1% ao mês desde a citação; determinou que os valores pagos a título de juros de
obra, a partir de 10/2010, sejam imputados à amortização do saldo devedor na data da entrega da
obra, com atualização pelo índice contratual (TR) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; e
condenou ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais, corrigidos pelo IPCA-E desde a
sentença, com juros de 1% ao mês desde a citação (e-STJ, fls. 361-371).
No acórdão, a 3a Turma do Tribunal Regional Federal da 4a Região deu parcial
provimento ao recurso da CEF para reconhecer a prescrição trienal (art. 206, § 3o, V, do Código
Civil) quanto às parcelas de danos materiais anteriores a maio de 2016, manteve a responsabilidade
da CEF e confirmou: a indenização mensal por danos emergentes em 0,5% sobre o valor contratual
atualizado pelo IPCA-E, por mês de atraso, até a efetiva entrega; a imputação dos juros de obra
indevidamente cobrados à amortização do saldo devedor na data do término da obra; e os danos
morais em R$ 10.000,00. Posteriormente, rejeitou os embargos de declaração opostos pela autora
(e-STJ, fls. 511-522 e 555-559).
Do cabimento e da análise do mérito recursal.
O agravo impugnou os fundamentos da decisão que inadmitiu o recurso especial, razão
pela qual se conhece do recurso e passa-se ao exame do apelo nobre.
1. Da negativa de prestação jurisdicional (arts. 1.022, 1.025 e 489 do CPC).
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A recorrente sustenta que o Tribunal de origem, mesmo após a oposição de embargos
de declaração, teria permanecido omisso quanto a teses essenciais para o julgamento da causa. No
entanto, da análise do acórdão recorrido e do julgado que apreciou os aclaratórios, verifica-se que
as questões tidas por omissas foram devidamente enfrentadas.
O Tribunal
se pronunciou de forma clara sobre o prazo prescricional aplicável, a
a quo
base de cálculo da indenização pela privação do uso do imóvel e a forma de restituição dos juros
de obra, fundamentando suas conclusões na legislação e na jurisprudência que entendeu pertinentes
ao caso. A rejeição dos embargos de declaração se deu por entender o colegiado que a pretensão da
embargante era, na verdade, a rediscussão do mérito, o que é vedado naquela via recursal.
O fato de a decisão ser contrária aos interesses da parte não configura negativa de
prestação jurisdicional. Houve a entrega da tutela jurisdicional, ainda que em sentido diverso do
pretendido, não havendo que se falar em violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC. Aliás, esse é o
posicionamento desta Corte Superior. Confira:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.
1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal
decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do
feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da
parte com negativa de prestação jurisdicional.
2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato
judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os
honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados.
Precedentes.
3. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator Ministro
, Quarta
AREsp n. 2.695.384/MT,
MARCO BUZZI
Turma, julgado em
DJEN de
g.n.)
16/6/2025,
24/6/2025,

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE
INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.
1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o
Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao
deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos
interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.
2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com
a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da
pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina
hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma
conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos
termos do princípio da actio nata.
2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do
momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da
Súmula 7/STJ.
3. Agravo interno desprovido."
(AgInt no
relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta
REsp n. 2.083.325/BA,
Turma, julgado em
DJEN de
g.n.)
26/5/2025,
29/5/2025,

Afasta-se, portanto, a preliminar.
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2. Da prescrição (arts. 205, 206, § 3o, V, e 199, II, do CC, e
do CDC).
art. 27
A controvérsia central deste tópico reside em definir o prazo prescricional aplicável à
pretensão de reparação de danos decorrentes de inadimplemento contratual, consubstanciado no
atraso na entrega de imóvel. O Tribunal de origem aplicou o prazo trienal previsto no
§ 3o,
art. 206,
V, do Código Civil, por entender tratar-se de "reparação civil".
A decisão, contudo, destoa da jurisprudência pacífica desta Corte Superior. No
julgamento do
a Segunda Seção pacificou o entendimento de que o prazo
EREsp 1.280.825/RJ,
prescricional de três anos, previsto no
§ 3o, V, do Código Civil, refere-se unicamente à
art. 206,
pretensão de reparação de danos por responsabilidade civil extracontratual (aquiliana). Para as
pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual, aplica-se o prazo prescricional
geral de 10 (dez) anos, estabelecido no
do Código Civil.
art. 205
No caso dos autos, a pretensão da recorrente fundamenta-se no descumprimento de
obrigação contratual de entrega do imóvel no prazo avençado, tratando-se, pois, de
responsabilidade civil contratual. Logo, o prazo prescricional aplicável é o decenal. Nesse sentido:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES
RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE
AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO
ATRASO NA ENTREGA
CPC/2015.
DA OBRA. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO
CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO
STJ. RETENÇÃO DE VALORES. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO
EM
CONSONÂNCIA
COM
JURISPRUDÊNCIA
DESTA
CORTE.

INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL.
SÚMULA
N.
83/STJ.
RESSARCIMENTO DAS DESPESAS DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO
DECENAL.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
SÚMULA N. 83/STJ
DIREITO À REPETIÇÃO DAS DESPESAS DE INTERMEDIAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
DECISÃO MANTIDA.
SÚMULA N. 83/STJ.
[...]
8. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o
reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o inadimplemento
contratual, aplica-se a prescrição decenal do
do CC/2002, e não a
art. 205
prescrição trienal do
§ 3o, IV, do CC/2002. Precedentes.
art. 206,
9. No caso, a Corte de origem concluiu que a demanda não versou sobre pedido
de restituição dos valores pagos a título de despesas de corretagem por causa
do abuso na cobrança da verba discutida, mas sim com fundamento em rescisão
contratual decorrente da falta da entrega do empreendimento imobiliário no
prazo acordado, motivo pelo qual incidiria a prescrição decenal. Caso de
aplicação da Súmula n. 83/STJ.
10. De acordo com a jurisprudência do STJ, "no caso de rescisão contratual
por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de
corretagem" (AgInt no
Relator Ministro RICARDO
REsp n. 1.863.961/RJ,
VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
DJe
22/6/2021,
, o que foi observado pela Corte local. Inafastável a
30/6/2021)
Súmula n. 83/STJ.
IV. Dispositivo e tese
11. Agravo interno desprovido.
Tese de julgamento: "1. A restituição integral das parcelas pagas, incluindo a
comissão de corretagem, é devida em caso de inadimplemento contratual por
parte do vendedor, conforme a
2. A prescrição decenal do
Súmula 543/STJ.
do CC/2002 aplica-se ao reembolso de despesas de intermediação
art. 205
imobiliária por inadimplemento contratual.
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"Dispositivos relevantes citados:
arts. 489 e 1.022;
CPC/2015,
CC/2002, arts.
205, 206, § 3o, IV, e 725. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no
Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma,
REsp n. 1.833.110/SP,
julgado em
STJ, AgInt no
Rel. Min. Luis
16/12/2019;
REsp n. 1.813.470/SP,
Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 7/11/2019."
(AgInt no
relator Ministro
AREsp n. 2.543.701/RJ,
ANTONIO CARLOS
, Quarta Turma, julgado em
DJEN de
g.n.)
FERREIRA
26/5/2025,
29/5/2025,

"DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
PRESCRIÇÃO.
NÃO
CONFIGURADA. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA.
SUMULA N. 7/STJ. REINTEGRAÇÃO E INDENIZAÇÃO. STATUS QUO ANTE.
SÚMULA N. 83/STJ.
1. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça firmou
entendimento no sentido de que deve ser aplicada a regra geral de prescrição
decenal, conforme
do Código Civil, às hipóteses de responsabilidade
art. 205
civil decorrente de descumprimento de contrato de compra e venda. Hipótese
em que não consumada a prescrição.
2. Acolher a pretensão recursal quanto ao termo inicial do prazo prescricional
demandaria o necessário revolvimento de matéria fática, inviável em recurso
especial, à luz do óbice contido na Súmula n. 7/STJ.
3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo
ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador. Precedentes.
Súmula n. 83/STJ.
4. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a
restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado
anterior implica o pagamento de indenização pelas benfeitorias úteis e
necessárias realizadas no imóvel em questão. Agravo interno improvido.
(AgInt no
relator Ministro
,
REsp n. 2.008.186/SP,
HUMBERTO MARTINS
Terceira Turma, julgado em
DJe de
g.n.)
11/9/2023,
13/9/2023,

Considerando que o termo inicial da mora foi fixado em outubro de 2010 e a ação foi
ajuizada em maio de 2019, não transcorreu o lapso de 10 (dez) anos, de modo que não há que se
falar em prescrição de qualquer das parcelas indenizatórias.
Com isso, o acórdão recorrido deve ser reformado para afastar a prescrição trienal
reconhecida na origem.
3. Da base de cálculo da indenização pela privação do uso do imóvel (arts. 389,
402, 944 do CC e
III, do CPC -
.
art. 927,
Tema 996/STJ)
A recorrente alega que o acórdão recorrido violou o
e os arts. 389, 402 e
Tema 996/STJ
944 do Código Civil ao fixar a indenização mensal pela privação do uso do bem em 0,5% sobre o
valor contratual do imóvel (R$ 50.500,00), e não sobre seu valor de mercado.
Sem razão a recorrente.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
(Tema 996),
REsp 1.729.593/SP
firmou a seguinte tese (1.2):

"1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda
gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela
privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser
,
calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado
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correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso
de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse
direta da unidade autônoma já regularizada. (g.n.)"

O acórdão recorrido, ao analisar a questão, fixou a indenização em "0,5% sobre o valor
do imóvel atualizado (compreendido como o valor contratualmente previsto, atualizado pelo IPCA-
" (e-STJ, fls. 517-518). Rejeitou o pleito de base de cálculo pelo valor de mercado, referindo-se
E)
expressamente ao
e à jurisprudência da Turma (e-STJ, fls. 517-518 e 583). Para os
Tema 996/STJ
danos morais, citou o
do Código Civil (e-STJ, fls. 520-521).
art. 944
Verifica-se, portanto, que a tese firmada no
oferece duas opções para a
Tema 996/STJ
base de cálculo da indenização pela privação do uso do imóvel: o valor atualizado do contrato
o
ou
valor de mercado. Ao optar pelo "
", o
valor contratualmente previsto, atualizado pelo IPCA-E
acórdão recorrido agiu em conformidade com uma das possibilidades expressamente admitidas
pelo precedente vinculante.
Assim, não há que se falar em violação aos arts. 389, 402 e 944 do Código Civil,
tampouco em inobservância do
uma vez que a decisão recorrida se alinha com a
Tema 996/STJ,
flexibilidade conferida pela própria tese repetitiva. A matéria da base de cálculo foi devidamente
decidida, havendo prequestionamento implícito dos arts. 389 e 402 do Código Civil, e do art. 944
quanto à tese específica da base de cálculo dos danos materiais. Aliás, rever a base de cálculo
encontra óbice nessa via estreita recursal. Confira:

"CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES
DEVIDOS. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SÚMULA N. 568 DO STJ.
ESTIPULAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. INTERPRETAÇÃO DE
CLÁUSULA E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.
SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO
MORAL VINDICADO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ.
AGRAVO
CONHECIDO.
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE
CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais por
descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado
entre as partes, no tocante ao prazo de entrega do empreendimento.
2. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido
o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido,
consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos
lucros cessantes. Incidência da Súmula n. 568 do STJ.
3. Tendo o Tribunal estadual assinalado que o valor da indenização a esse
título será apurado em liquidação de sentença, com base no valor locatício de
imóvel assemelhado, não poderá a questão ser revista nesta sede excepcional,
tendo em vista os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
4. No caso, a fixação da indenização por danos morais decorreu de situação
excepcional que configurou ofensa ao direito da personalidade dos promitentes-
compradores, extrapolando a esfera do mero inadimplemento contratual, de
modo que o reexame da matéria em âmbito de recurso especial é vedado pela
Súmula n. 7 desta Corte.
5. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido."
(
relator Ministro
, Terceira
AREsp n. 2.934.860/BA,
MOURA RIBEIRO
Turma, julgado em
DJEN de
g.n.)
23/6/2025,
26/6/2025,

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"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO
ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL. FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ.
LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. TERMO FINAL.
PRECEDENTES. VALOR. SÚMULA 7 DO STJ. JUROS DE OBRA.
COBRANÇA
NO
PERÍODO
DA
MORA.
IMPOSSIBILIDADE.
JURISPRUDÊNCIA REPETITIVA DO STJ. DANO MORAL. OCORRÊNCIA.
VALOR. SÚMULA 7 DO STJ. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO.
SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. O reconhecimento de caso fortuito, força maior ou culpa de terceiro, no
atraso da entrega do imóvel, exigiria o reexame do contexto fático e probatório
dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.
2. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos
recursos repetitivos, é no sentido de que, "no caso de descumprimento do prazo
para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do
comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a
ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no
valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da
disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (
Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
REsp n. 1.729.593/SP,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
DJe
.
25/9/2019,
27/9/2019)
3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à razoabilidade
do valor da indenização por lucros cessantes, exige o reexame de fatos e
provas, o que é vedado em recurso especial, ante o teor da
.
Súmula 7/STJ
4. Segundo a jurisprudência repetitiva da Segunda Seção do STJ "é ilícito
cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo
ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído
o período de tolerância" (
Relator Ministro MARCO
REsp n. 1.729.593/SP,
AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
DJe
25/9/2019,
.
27/9/2019)
5. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que o atraso verificado
provocou mais que mero dissabor, sendo devida a indenização por danos
morais. Rever o entendimento do acórdão recorrido, ensejaria o reexame do
conjunto fático-probatório da demanda, providência vedada em sede de recurso
especial, ante a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.
6. A revisão do quantum fixado a título de danos morais somente é permitida
quando irrisório ou exorbitante o valor. Ausente tais circunstâncias, a análise
encontra óbice na Súmula n. 7/STJ.
7. A revisão dos valores arbitrados a título de honorários advocatícios, bem
como da distribuição dos ônus sucumbenciais envolvem ampla análise de
questões de fato e de prova, consoante as peculiaridades de cada caso concreto,
providência incabível em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
8. Agravo interno não provido."
(AgInt nos EDcl no
relator Ministro
REsp n. 1.936.821/SP,
LUIS FELIPE
, Quarta Turma, julgado em
DJe de
g.n.)
SALOMÃO
9/8/2022,
19/8/2022,

4. Da forma de restituição dos juros de obra (arts. 186, 369, 927 do CC e
do
art. 51
CDC).
A recorrente argumenta que a restituição dos juros de obra cobrados após o prazo
contratual de entrega deveria ocorrer em pecúnia, e não ser condicionada à amortização futura do
saldo devedor. Alega que a cobrança seria ilícita e exigiria a devolução de dívida líquida e vencida,
vedada a compensação com obrigação incerta, invocando os arts. 186, 369 e 927 do Código Civil,
e o
do Código de Defesa do Consumidor (e-STJ, fls. 598-602).
art. 51
O acórdão recorrido, por sua vez, reconheceu a indevida cobrança dos juros de obra
após o prazo contratual e determinou que a restituição se desse por imputação à amortização do
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saldo devedor na data do término da obra. Justificou sua decisão pela manutenção do contrato e por
precedentes do Tribunal Regional Federal da 4a Região (e-STJ, fls. 517-519 e 571).
Cumpre, primeiramente, reiterar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça
firmado no Tema 996, item 1.3, o qual estabelece: "É ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro
encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade
." Desta forma, a cobrança de "
" após o
autônoma, incluído o período de tolerância
juros de obra
prazo estipulado para a entrega do imóvel é considerada ilícita.
O ato ilícito gera o dever de reparar o dano, nos termos do
do Código Civil,
art. 927
mediante a restituição dos valores indevidamente pagos.
A determinação de que tais valores sejam utilizados para amortizar o saldo devedor
futuro e incerto do contrato de financiamento configura, na prática, uma compensação forçada. O
do Código Civil estabelece que "
art. 369
a compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas
".
e de coisas fungíveis
Na hipótese, o crédito da recorrente (valor dos juros de obra pagos indevidamente) é
líquido e vencido. Contudo, o seu débito futuro, referente às parcelas de amortização do
financiamento, é uma obrigação que sequer se tornou exigível, pois a obra não foi entregue e a fase
de amortização não se iniciou. Trata-se de uma obrigação futura e incerta, especialmente diante do
longo e indefinido atraso na conclusão do empreendimento.
É relevante observar que a jurisprudência posterior, ao consolidar o entendimento sobre
o Tema 996, tem reiterado a ilicitude da cobrança de tais encargos após o período de mora do
vendedor. Nesse sentido, destaca-se o seguinte julgado:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO
ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL. FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ.
LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. TERMO FINAL.
PRECEDENTES. VALOR. SÚMULA 7 DO STJ. JUROS DE OBRA.
COBRANÇA
NO
PERÍODO
DA
MORA.
IMPOSSIBILIDADE.
JURISPRUDÊNCIA REPETITIVA DO STJ. DANO MORAL. OCORRÊNCIA.
VALOR. SÚMULA 7 DO STJ. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO.
SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
[...]
4. Segundo a jurisprudência repetitiva da Segunda Seção do STJ "é ilícito
cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o
prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma,
incluído o período de tolerância" (
Relator Ministro
REsp n. 1.729.593/SP,
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019,
DJe
.
27/9/2019)
[...]
(AgInt nos EDcl no
relator Ministro
REsp n. 1.936.821/SP,
LUIS FELIPE
, Quarta Turma, julgado em
DJe de
g.n.)
SALOMÃO
9/8/2022,
19/8/2022,

Impor a compensação com dívida futura e incerta viola a literalidade do
do CC
art. 369
e retém indevidamente em poder da instituição financeira valores que pertencem à consumidora, o
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que se mostra abusivo, à luz do
do Código de Defesa do Consumidor. A restituição,
art. 51
portanto, deve ocorrer em pecúnia, de forma imediata, com a devida correção monetária e juros de
mora.
Da sucumbência.
Considerando o provimento parcial do recurso especial para reformar o acórdão em
pontos substanciais (prescrição e forma de devolução dos juros de obra), a parte autora sagrou-se
vencedora na maior parte de seus pedidos recursais. Impõe-se, assim, a redistribuição dos ônus
sucumbenciais.
Fica a recorrida, Caixa Econômica Federal, condenada ao pagamento integral das
custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais, com fundamento no
§ 2o, do
art. 85,
CPC, fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação a ser apurado em liquidação
de sentença.
Do dispositivo.
Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, a
fim de:
a) afastar a prescrição trienal, reconhecendo a aplicação do prazo decenal (art. 205 do
CC) à pretensão indenizatória, condenando a recorrida ao pagamento da indenização por danos
materiais desde outubro de 2010 até a efetiva entrega do imóvel;
b) determinar que os valores pagos pela recorrente a título de "juros de obra", a partir
de outubro de 2010, sejam-lhe restituídos em pecúnia, com correção monetária desde cada
desembolso e juros de mora desde a citação;
c) redistribuir os ônus sucumbenciais, para condenar a Caixa Econômica Federal ao
pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o
valor total da condenação.
Ficam mantidos os demais termos do acórdão recorrido, inclusive quanto ao valor da
indenização mensal pela privação do uso do imóvel (0,5% sobre o valor da operação contratada),
bem como o valor da indenização por danos morais, por ausência de impugnação específica neste
ponto que justificasse sua revisão por esta Corte.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AREsp 2.109.686 / RS
Número Registro: 2022/0112726-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
50253732720144047107 50289531320194047100
Sessão Virtual de
a
09/12/2025
16/12/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : ALESSANDRA BILIERI LOPES DORNELES
ADVOGADOS : MAURÍCIO RODRIGUES DE MELLO - RS088833
RAFAEL PAIVA NUNES - RS085908
DANIELA FILTER FRIEDRICH - RS079073
AGRAVADO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADO
: VOLNIR CARDOSO ARAGÃO - RS028906
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - SISTEMA
FINANCEIRO DA HABITAÇÃO
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
09/12/2025
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos
16/12/2025,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João
Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.
Documento eletrônico VDA53203622 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/12/2025 00:50:19
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Brasília, 16 de dezembro de 2025
Documento eletrônico VDA53203622 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 17/12/2025 00:50:19
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