Tribunal: STJ
Processo: 0015081-58.2016.8.07.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-09-10

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE DA PARTE À LUZ
DA TEORIA DA APARÊNCIA,. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO
DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE.

Inteiro teor:
AgInt nos EDcl no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2036131 - DF (2021/0381436-
2)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: MERCADO RABELO COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA
ADVOGADOS
: LENDA TARIANA DIB FARIA NEVES - DF048424
NATHÁLIA AMORIM PINHEIRO - DF065114
AGRAVADO
: EDUARDO SILVA BRITO
ADVOGADOS
: JADER FREITAS SILVA - DF018987
ANDRE LUIZ ALVES MARTINS - DF042222
EMENTA
AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE DA PARTE À LUZ
DA TEORIA DA APARÊNCIA,. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO
DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.
1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas pelo Tribunal de origem, de
forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, deve ser afastada a
alegada violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015.
2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a
interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
3. Agravo interno a que se nega provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da
02/09/2025
08/09/2025
Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e
Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
09 de setembro de 2025
Ministra Maria Isabel Gallotti
Relatora
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Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 09/09/2025 10:24:11
Publicação no DJEN/CNJ de 11/09/2025. Código de Controle do Documento: 6ea8f04e-73f3-42ca-b349-e47a0fb05b5a

AgInt nos EDcl no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2036131 - DF (2021/0381436-
2)
RELATORA
: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE
: MERCADO RABELO COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA
ADVOGADOS
: LENDA TARIANA DIB FARIA NEVES - DF048424
NATHÁLIA AMORIM PINHEIRO - DF065114
AGRAVADO
: EDUARDO SILVA BRITO
ADVOGADOS
: JADER FREITAS SILVA - DF018987
ANDRE LUIZ ALVES MARTINS - DF042222
EMENTA
AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE DA PARTE À LUZ
DA TEORIA DA APARÊNCIA,. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO
DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.
1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas pelo Tribunal de origem, de
forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, deve ser afastada a
alegada violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015.
2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a
interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
3. Agravo interno a que se nega provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por MERCADO RABELO COMÉRCIO
DE ALIMENTOS LTDA contra decisão singular de minha lavra na qual neguei
provimento ao agravo em recurso especial pelos seguintes fundamentos: a) não há
violação ao art. 1.022, II, do Código de Processo Civil/2015, pois o acórdão abordou as
questões apresentadas pela parte de maneira suficiente a formar e demonstrar seu
convencimento; b) a parte agravante agiu ativamente na incorporação, afastando-se a
hipótese de que sua atuação equivaleria à modalidade “permuta no local”,
reconhecendo seu
de incorporadora; c) a decisão do Tribunal de origem está em
status
consonância com a jurisprudência do STJ sobre a responsabilidade do proprietário do
terreno na incorporação imobiliária.
Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (fls. 718-721).
Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese,
que comprovou a violação do art. 1.022, II, do Código de Processo Civil/2015 e os arts.
29, 30 e 32 da Lei n. 4591/64, além dos arts. 3o e 7o da Lei n. 8078 e art. 337 do
Código de Processo Civil.
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Quanto à suposta ofensa ao art. 1.022, II, do CPC/2015, sustenta que o
Tribunal de origem não se manifestou sobre as cláusulas contratuais incapazes de
imputar a responsabilidade ao agravante, uma vez que se referem apenas ao
acompanhamento e fiscalização de contrato; omissão sobre cláusula contratual
celebrada entre GMIX e o agravante que prevê a proibição da alienação dos
imóveis; e respeito da natureza da procuração.
Argumenta, também, que as atividades do agravante eram limitadas à
cessão do terreno, sem participação ativa na incorporação, o que afastaria a aplicação
das normas consumeristas.
Além disso, teria violado o art. 337 do CPC/2015, ao não reconhecer a
ilegitimidade passiva do agravante. Alega que, conforme entendimento jurisprudencial,
o proprietário do terreno só é equiparado ao incorporador se praticar atividades
condizentes com a relação jurídica incorporativa, o que não ocorreu no caso,
demonstrado por cláusulas contratuais.
Haveria, por fim, violação aos arts. 29, 30 e 32 da Lei n. 4.591/64, uma vez
que o Tribunal de origem não considerou a vedação de comercialização dos imóveis
prevista no contrato.
A impugnação não foi apresentada (fl. 743).
É o relatório.
VOTO
O recurso não merece prosperar.
Trata-se de ação de rescisão contratual proposta por EDUARDO SILVA
BRITO contra MERCADO RABELO COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA, pleiteando a
condenação do agravante à devolução dos valores pagos a terceiro, relativos à compra
de uma unidade imobiliária, bem como ao pagamento de danos morais e lucros
cessantes.
A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para
condenar o agravante ao pagamento de R$ 150.000,00 referentes aos valores
desembolsados pelo agravado à terceira pessoa para a aquisição do imóvel e lucros
cessantes no valor de R$ 1.000,00 por mês desde maio de 2013 (fls. 221-227).
O Tribunal de origem manteve a decisão de primeiro grau, aplicando o
Código de Defesa do Consumidor e afastando a denunciação da lide, sustentando que,
à luz da teoria da aparência e da boa-fé objetiva, é inequívoca a sua participação na
cadeia econômica do imóvel colocado à disposição no mercado, advindo daí a sua
responsabilidade pelo cumprimento da principal obrigação de fazer pactuada. A saber:

Pelos documentos juntados aos autos, verifico que as partes celebraram
Instrumento particular de Cessão de Direitos, Vantagens e Obrigações fls. 19/30,
com o representante legal da empresa GMIX Engenharia LTDA, que estava
autorizada a edificar o imóvel pertencente à empresa Selvo Rabelo de Souza - ME.
Nesse contexto, à luz da teoria da aparência e da boa -fé objetiva, é inequívoca a
sua participação na cadeia econômica do imóvel colocado à disposição no
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mercado, advindo daí a sua responsabilidade pelo cumprimento da principal
obrigação de fazer pactuada.
Verifica-se assim que a empresa SELVO RABELO DE SOUSA - ME é
incorporadora, que vendeu por meio da GMIX Engenharia LTDA unidades em
construção, não havendo que se falar em ilegitimidade da parte.
A apelante sustenta ainda a inexistência de atividade incorporadora, a não
incidência do Código de Defesa do Consumidor com a denunciação à lide da
empresa GMIX Engenharia LTDA e de Lindomar Barbosa da Costa.
Tais argumentos não devem prosperar, uma vez que resta caracterizada uma
típica relação de consumo entre as partes, tornando-se descabida a denunciação
da lide, uma vez que o seu processamento apenas traria a procrastinação do feito,
consoante inteligência dos artigos 88 e 13 do Código de Defesa do Consumidor
[...] (fls. 300-313).

No julgamento dos embargos de declaração, o Tribunal de origem
consignou, ainda, que: (i) o agravante praticou atividades condizentes com a relação
jurídica incorporativa, nos termos dos arts. 28 e 29 da Lei 4951, de
; (ii) é
16/12/1964
possível concluir que o cessionário, GMIX ENGENHARIA, obrigava-se a executar as
modificações solicitadas e a manter o cedente, ora recorrente, informado a respeito de
interferências no andamento da obra (alíneas “e” e “f”, da cláusula 6.1 do contrato); e
(iii) não pairam dúvidas de que o embargante agia ativamente na incorporação,
devendo ser afastada a hipótese de que a sua atuação equivaleria a modalidade
denominada "permuta no local", sendo improcedente a pretensão de assumir o status
jurídico de mero condômino. Confira-se:

Nos termos da decisão paradigma utilizada pela Superior Corte de Justiça, na
incorporação imobiliária, o proprietário do imóvel pode assumir dois papeis
distintos, dependendo da situação.
Assim, se a atuação do proprietário do terreno restringe-se na cessão do imóvel
com a promessa de receber, em troca, unidades do empreendimento, sem
participar ativamente dos atos de incorporação, o que a doutrina denomina de
“permuta no local”, é considerado mero condomínio em relação aos demais
adquirentes das unidades imobiliárias.
Noutra vertente, se o proprietário do terreno atua como verdadeiro incorporador
imobiliário, participando ativamente na consecução do empreendimento, é
considerado fornecedor na relação entre os demais adquirentes das unidades
imobiliárias do empreendimento e, como tal, sujeita-se às regras do Código de
Defesa do Consumidor caso demandado pelo promitente comprador.
Na situação concreta, o autor da ação, Eduardo Silva Brito, ora embargado,
adquiriu um imóvel do empreendimento erigido no terreno de propriedade do réu
/embargante, MERCADO RABELO COMÉRCIO DE ALIMENTOS (antigo Selvo
Rabelo de Sousa ME - alteração contratual da sociedade em ID 11466246) e
pleiteia a rescisão do contrato, bem como a condenação do requerido ao
pagamento de lucros cessantes.
Registre-se que essa aquisição da unidade imobiliária pelo autor foi feita mediante
o instrumento particular de cessão de direitos, firmado com a pessoa de Lindomar
Barbosa da Costa, representante da Gmix Engenharia, conforme se depreende do
documento de (ID 11466221), que não compõem o polo passivo da presente
demanda.
Noutro giro, verifica-se que o proprietário do terreno (réu/embargante) firmou
contrato de cessão de direitos com a empresa Gmix Engenharia (ID 11466221)
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para a edificação de 3 (três) pavimentos idênticos de apartamentos residenciais no
lote 04 da quadra CLN 07, na cidade satélite de Riacho Fundo I, ajustando-se que
a executora da obra, teria em troca algumas unidades do empreendimento,
equivalentes aos apartamentos do segundo e terceiro pavimentos.
Nesse contexto, a questão é precisar se a empresa embargante, MERCADO
RABELO COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA. – ME, apenas cedeu o terreno, sem
participar ativamente da empreitada, pois caso assim o fosse, a sua atuação
equivaleria a modalidade denominada "permuta no local", assumiria o status
jurídico de mero condômino e a natureza da relação entre as partes não seria de
consumo, mas de direito civil.
Essa não é, contudo, a hipótese dos autos, de onde se percebe que o recorrente
praticou atividades condizentes com a relação jurídica incorporativa, nos termos
dos arts. 28 e 29 da Lei 4951, de
, que assim dispõem:
16/12/1964
[...]
Com efeito, de acordo com as cláusulas estabelecidas no contrato para a
edificação do empreendimento, conclui-se que o recorrente exercia atividades de
acompanhamento dos trabalhos, podendo, inclusive, solicitar as modificações
estruturais que considerasse cabíveis.
[...]
Ademais, é possível concluir que o cessionário, GMIX ENGENHARIA, obrigava-se
a executar as modificações solicitadas e a manter o cedente, ora recorrente,
informado a respeito de interferências no andamento da obra (alíneas “e” e “f”, da
cláusula 6.1 do contrato), confira-se:
[...]
Destarte, não pairam dúvidas que o embargante agia ativamente na incorporação,
devendo ser afastada a hipótese de que a sua atuação equivaleria a modalidade
denominada "permuta no local", sendo improcedente a pretensão de assumir o
status jurídico de mero condômino.
Conclui-se, portanto, que tendo a empresa recorrente assumido contratualmente a
responsabilidade de fiscalizar e interferir na execução da obra, bem como
comprovado seu envolvimento na venda das frações, reconhece-se seu o status
de incorporadora, nos moldes da Lei 4951, de
, atraindo a aplicação
16/12/1964
das normas consumeristas para a resolução da lide [...] (fls. 567-587).

Como constou na decisão agravada, se as questões trazidas à discussão
foram dirimidas pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla,
fundamentada e sem omissões, deve ser afastada a alegada violação ao art. 1.022 do
Código de Processo Civil de 2015.
Quanto ao mais, alterar a conclusão a que chegou o Tribunal de origem, no
que se refere à atuação da agravante ativamente na incorporação, demandaria,
necessariamente, o reexame de fatos e provas, inviável em recurso especial, a teor do
disposto na Súmula 7 do STJ.
Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos
da decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.
Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como voto.
Documento eletrônico VDA49899837 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): MARIA ISABEL DINIZ GALLOTTI RODRIGUES Assinado em: 27/08/2025 14:07:41
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt nos EDcl no AREsp 2.036.131 / DF
Número Registro: 2021/0381436-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00150815820168070001 1144767 1170804 150815820168070001 20140111143470 20160110587594
201813002078874 201901006577627 202000553036 2133
Sessão Virtual de
a
02/09/2025
08/09/2025
Relator do AgInt nos EDcl
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : MERCADO RABELO COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA
ADVOGADOS : LENDA TARIANA DIB FARIA NEVES - DF048424
NATHÁLIA AMORIM PINHEIRO - DF065114
AGRAVADO
: EDUARDO SILVA BRITO
ADVOGADOS : JADER FREITAS SILVA - DF018987
ANDRE LUIZ ALVES MARTINS - DF042222
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : MERCADO RABELO COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA
ADVOGADOS : LENDA TARIANA DIB FARIA NEVES - DF048424
NATHÁLIA AMORIM PINHEIRO - DF065114
AGRAVADO
: EDUARDO SILVA BRITO
ADVOGADOS : JADER FREITAS SILVA - DF018987
ANDRE LUIZ ALVES MARTINS - DF042222
Documento eletrônico VDA50334344 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 09/09/2025 00:42:00
Código de Controle do Documento: d5837789-9217-4a4b-bf2b-405e1b72c905

TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
02/09/2025
08/09/2025
do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e
Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João
Otávio de Noronha.

Brasília, 08 de setembro de 2025
Documento eletrônico VDA50334344 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 09/09/2025 00:42:00
Código de Controle do Documento: d5837789-9217-4a4b-bf2b-405e1b72c905