Tribunal: STJ
Processo: 0026354-69.2019.8.19.0203
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-12-03

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL.
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO.
CONDOMÍNIO. DISTRATO DO NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA
E VENDA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA
/CONSTRUTORA.
ANÁLISE
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS.
APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 5 DO STJ. REJULGAMENTO DA CAUSA.
PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS
PARCELAS PAGAS AO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.
543
DO
STJ.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3046305 - RJ (2025/0344601-8)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: SPE ARAGUAIA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA
ADVOGADOS
: WILSON DUARTE DE CARVALHO - RJ122677
FLÁVIA SOARES DE SOUZA MELLO - RJ165763
AGRAVADO
: BRUNO RIBEIRO THEODORO
AGRAVADO
: RENATA DA SILVA OLIVEIRA
ADVOGADO
: RAFAEL COSTA RIBEIRO - RJ144305
AGRAVADO
: BANCO BRADESCO S/A
ADVOGADO
: BERNARDO BUOSI - SP227541
AGRAVADO
: CONSTRUTORA SANTA CECÍLIA DO RIO DE JANEIRO LTDA
ADVOGADOS
: RAFAEL POTSCH JUNQUEIRA XAVIER - RJ165823
SÉRVULO VIEIRA LIMA - RJ108924
BRUNO PEREIRA PRIMA - RJ188776
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL.
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO.
CONDOMÍNIO. DISTRATO DO NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA
E VENDA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA
/CONSTRUTORA.
ANÁLISE
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS.
APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 5 DO STJ. REJULGAMENTO DA CAUSA.
PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS
PARCELAS PAGAS AO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.
543
DO
STJ.
ACÓRDÃO
EM
CONFORMIDADE
COM
O
ENTENDIMENTO DESTA CORTE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1o, E
1.022 DO NCPC. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU
ERRO
MATERIAL
NÃO
DEMONSTRADOS.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO
CONFIGURADAS. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO, EM PARTE,
E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
Documento eletrônico VDA52806764 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 02/12/2025 10:51:52
Publicação no DJEN/CNJ de 04/12/2025. Código de Controle do Documento: fc03ddce-ffc6-4e45-a601-4d49f3249a34

1. A jurisprudência do STJ firmou posicionamento no sentido de que, em
caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel por culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem direito à
devolução integral das parcelas pagas, conforme a Súmula n. 543 do
STJ, incluindo a comissão de corretagem.
2. Alterar as conclusões do acórdão recorrido exige interpretação de
cláusula contratual e reapreciação do acervo fático-probatório da
demanda, o que faz incidir as Súmulas n.s 5 e 7, ambas do STJ.
3. Inexistentes as hipóteses do
II, do NCPC (art. 535 do
art. 1.022,
, não merecem acolhimento os embargos de declaração que
CPC/1973)
têm nítido caráter infringente.
4. Os embargos de declaração não se prestam à manifestação de
inconformismo ou à rediscussão do julgado.
5. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do NCPC quando a
decisão está clara e suficientemente fundamentada, resolvendo
integralmente a controvérsia
6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e
negar-lhe provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso,
25/11/2025
01/12/2025,
mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
02 de dezembro de 2025

Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 3046305 - RJ (2025/0344601-8)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: SPE ARAGUAIA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA
ADVOGADOS
: WILSON DUARTE DE CARVALHO - RJ122677
FLÁVIA SOARES DE SOUZA MELLO - RJ165763
AGRAVADO
: BRUNO RIBEIRO THEODORO
AGRAVADO
: RENATA DA SILVA OLIVEIRA
ADVOGADO
: RAFAEL COSTA RIBEIRO - RJ144305
AGRAVADO
: BANCO BRADESCO S/A
ADVOGADO
: BERNARDO BUOSI - SP227541
AGRAVADO
: CONSTRUTORA SANTA CECÍLIA DO RIO DE JANEIRO LTDA
ADVOGADOS
: RAFAEL POTSCH JUNQUEIRA XAVIER - RJ165823
SÉRVULO VIEIRA LIMA - RJ108924
BRUNO PEREIRA PRIMA - RJ188776
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL.
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO.
CONDOMÍNIO. DISTRATO DO NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA
E VENDA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA
/CONSTRUTORA.
ANÁLISE
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS.
APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 5 DO STJ. REJULGAMENTO DA CAUSA.
PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS
PARCELAS PAGAS AO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.
543
DO
STJ.
ACÓRDÃO
EM
CONFORMIDADE
COM
O
ENTENDIMENTO DESTA CORTE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1o, E
1.022 DO NCPC. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU
ERRO
MATERIAL
NÃO
DEMONSTRADOS.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO
CONFIGURADAS. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO, EM PARTE,
E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
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1. A jurisprudência do STJ firmou posicionamento no sentido de que, em
caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel por culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem direito à
devolução integral das parcelas pagas, conforme a Súmula n. 543 do
STJ, incluindo a comissão de corretagem.
2. Alterar as conclusões do acórdão recorrido exige interpretação de
cláusula contratual e reapreciação do acervo fático-probatório da
demanda, o que faz incidir as Súmulas n.s 5 e 7, ambas do STJ.
3. Inexistentes as hipóteses do
II, do NCPC (art. 535 do
art. 1.022,
, não merecem acolhimento os embargos de declaração que
CPC/1973)
têm nítido caráter infringente.
4. Os embargos de declaração não se prestam à manifestação de
inconformismo ou à rediscussão do julgado.
5. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do NCPC quando a
decisão está clara e suficientemente fundamentada, resolvendo
integralmente a controvérsia
6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e
negar-lhe provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SPE ARAGUAIA
INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA. (SPE ARAGUAIA) contra decisão que
não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no
III, alíneas
e
, da
art. 105,
a
c
CF contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, assim ementado:

APELAÇÕES
CÍVEIS.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL.
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. CONDOMÍNIO BORA BORA
ARAGUAIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE
RESIDENCIAL. ATRASO NA ENTREGA. SENTENÇA DE PARCIAL
PROCEDÊNCIA.
IRRESIGNAÇÕES
DOS
AUTORES,
DA
CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA.
1. Preliminares suscitadas pelas rés que não merecem acolhimento;
2. Prolação do julgado de primeiro grau por magistrada integrante do
Grupo de Sentença que não viola o princípio do Juiz Natural;
3. Respectivo grupo que foi devidamente instituído pela Resolução TJ/OE
/RJ de no 41/2013, além de ser reconhecido pela jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça;
4. Impugnação ao valor da causa que deve ser afastada, eis que os
autores adotaram a cifra correspondente ao somatório dos valores
postulados na ação, nos exatos termos do artigo 292, inciso II, do CPC;
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5. Impugnação à gratuidade de justiça concedida aos demandantes que
foi formulada sem quaisquer provas que afastem, de forma inequívoca, a
hipossuficiência financeira;
6. Atraso na entrega do imóvel que é fato incontroverso;
7. Alegação de ocorrência de caso fortuito / força maior pelas
demandadas que não exclui a inadimplência contratual. Incidência da
teoria do risco do empreendimento;
8. Demora em mais de 03 (três) anos para a entrega das chaves que
não se mostra crível ou justificável;
9. Devolução do quantum despendido pelos autores, com a inclusão da
taxa/comissão de corretagem, que deve ser mantida em observância à
Súmula no 543 do STJ;
10. Restituição da comissão de corretagem que não se encontra atingida
pela prescrição trienal, pois sequer houve a rescisão contratual antes do
ajuizamento da presente ação. Precedentes;
11. Danos morais configurados;
12. Verba indenizatória arbitrada em R$ 300.000,00 (trezentos mil reais)
que deve ser reduzida em preservação aos princípios da adstrição,
razoabilidade e proporcionalidade. Quantum de R$ 20.000,00 (R$
10.000,00 para cada autor) que se mostra adequado às peculiaridades
do caso concreto;
13. Solidariedade do banco financiador, na forma postulada pelos
demandantes, que não deve ser acolhida. Instituição financeira que não
possui qualquer responsabilidade sobre a inadimplência contratual da
construtora e da incorporadora;
14. Financiamento que foi contratado junto ao banco réu de forma
voluntária, por livre escolha dos consumidores, em consonância à
cláusula contratual prevista no negócio jurídico;
15. Multa do artigo 1.026, §2o, do CPC, aplicada na sentença em
desfavor das rés que deve ser excluída, eis que ausente o caráter
protelatório dos declaratórios opostos.
NEGADO PROVIMENTO À APELAÇÃO DOS AUTORES. PARCIAL
PROVIMENTO AOS APELOS DAS RÉS. (e-STJ, fls. 676/677).

Foi apresentada contraminuta.
Nas razões de seu apelo nobre interposto com base no
III, alíneas
art. 105,
a e
, da CF, alegou, a par do dissídio jurisprudencial, (1) a violação do
III, do CPC
c
art. 927,
ao não adotar o entendimento exarado no Tema n. 938 do STJ; e (2) violação dos arts.
489, § 1o, VI, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC ao sustentar omissão quanto a
aplicação do Tema n. 938 do STJ.
É o relatório.
VOTO
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O agravo em recurso especial cabível, pois interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial.
O inconformismo, no entanto, não merece prosperar.

(1) Do v. acórdão em consonância com a jurisprudência desta Corte e do
reexame fático-probatório

Em relação a alegada violação do
III, do CPC e dissídio
art. 927,
jurisprudencial, no que concerne a aplicação do Tema n. 938 do STJ, a prescrição e a
comissão de corretagem, o Tribunal local manifestou-se nos seguintes termos:

Acerca da taxa/comissão de corretagem, por óbvio, a sua devolução
se dá justamente em função da rescisão contratual por culpa das
primeira e segunda apelantes, considerando o desproporcional
.
atraso na entrega do empreendimento
[...]
Frise-se não se desconhecer a prescrição trienal da restituição do valor
,
referente à comissão de corretagem todavia, cumpre destacar que o
caso em tela não versa sobre possível enriquecimento sem causa da
incorporadora ou sobre abusividade da cláusula de transferência da
,
obrigação de remuneração dos intermediadores mas sim de rescisão
contratual por inadimplemento contratual das primeira e segunda
recorrentes, sendo evidenciada a falha na prestação do serviço.
Por óbvio, o serviço relacionado a corretagem sequer pôde ser
concretizado, e, diante do não encerramento da relação contratual antes
do ajuizamento da demanda, não há se se falar em início da contagem
do prazo prescricional (e-STJ, fls. 685/686 – sem destaques no original).

Nesse contexto, o Tribunal local estaria em conformidade com a jurisprudência
desta Corte no sentido de que, em caso de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem direito à
devolução integral das parcelas pagas, conforme a Súmula n. 543 do STJ, incluindo a
comissão de corretagem. Precedentes. Incidindo, assim, a Súmula n. 83 do STJ.
Nesse sentido, vejam-se os seguintes julgados:

RECURSOS
ESPECIAIS.
IMÓVEL.
ATRASO
NA
ENTREGA.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.

CULPA.
PROMITENTE
VENDEDORA.
SÚMULA
No
282/STF.
REVISÃO.
IMPOSSIBILIDADE.

LUCROS

SÚMULA
No
7/STJ.
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CESSANTES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO
OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PARCELAS PAGAS.
RESTITUIÇÃO INTEGRAL. TAXA SATI. JUROS DE MORA. CITAÇÃO.
SÚMULA No 568/STJ.
1.
Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos
dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por
analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal.
2. É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias no
sentido de que a rescisão se deu por culpa da construtora/vendedora
sem a análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência
da Súmula no 7/STJ.
3. Nos casos em que a construtora/vendedora dá causa à resolução do
contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é
consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se
aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938.
Precedentes.
3.
Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso
de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de
prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo
presumido o prejuízo do promissário comprador.
4. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do
contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua
integralidade, inclusive a taxa Sati, contando-se os juros de mora da
citação.
5.
Recursos especiais conhecidos em parte e não providos.
(
relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
REsp n. 2.063.131/SP,
Terceira Turma, julgado em
DJEN de
1/9/2025,
5/9/2025)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
RECONSIDERAÇÃO.
FUNDAMENTOS
IMPUGNADOS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA
COM INDENIZATÓRIA. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. ILAÇÕES
GENÉRICAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 284 DO STF, POR
ANALOGIA. TEMAS NÃO DEBATIDOS. PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 211 DO STJ. DISTRATO DO
NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA. CULPA EXCLUSIVA DA
PROMITENTE
VENDEDORA/CONSTRUTORA.
ANÁLISE
DE
CLÁUSULAS CONTRATUAIS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 5 DO STJ.
REJULGAMENTO DA CAUSA. PRETENSÃO RECURSAL QUE
ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7
DO STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS AO
COMPRADOR. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 543 DO STJ. COMISSÃO
DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL.
OCORRÊNCIA. REFORMA DO JULGADO. REANÁLISE DE MATÉRIA
FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ.
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JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. APLICAÇÃO DA
SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA PARTE, NÃO
PROVIDO.
1. A alegada afronta a lei federal não foi demonstrada com clareza,
caracterizando, dessa maneira, a ausência de fundamentação jurídica e
legal, conforme previsto na Súmula n. 284 do STF.
2. As matérias pertinentes à possibilidade de retenção de 50% do quanto
pago pelo preço do imóvel, a título de cláusula penal, quando se tratar
de patrimônio de afetação da construtora e relativo ao dissenso
jurisprudencial no tocante ao cabimento de comissão de corretagem no
âmbito do programa Minha Casa Minha Vida não foram objeto de debate
prévio nas instâncias de origem, a despeito da oposição de embargos de
declaração. Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos
da Súmula n. 211 do STJ.
3. No caso, a partir da interpretação das cláusulas do contrato, bem
como da análise dos elementos fáticos da causa, o Tribunal estadual
concluiu pela ocorrência de culpa da construtora/promitente vendedora e
não do comprador/consumidor pelo distrato. A pretensão de rever esse
entendimento encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
4. A jurisprudência do STJ firmou posicionamento no sentido de que, em
caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel por culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem direito à
devolução integral das parcelas pagas, conforme a Súmula n. 543 do
STJ, incluindo a comissão de corretagem.
5. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação
do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da
Súmula n. 7 do STJ.
6. A jurisprudência do Tribunal estadual está em consonância com a
jurisprudência desta Corte que adota o entendimento de que incidem
juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento
contratual por parte da promitente-vendedora, o que foi reconhecido no
caso, o que atrai a incidência da Súmula n. 83 do STJ.7. Agravo
conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa
extensão, negar-lhe provimento.
(AgInt no
de minha relatoria, Terceira Turma,
AREsp n. 2.881.691/RJ,
julgado em
DJEN de
25/8/2025,
29/8/2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO DE CONTRATO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO
VENDEDOR. PRAZO PRESCRICIONAL. CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR. APLICAÇÃO. DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE
CORRETAGEM. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. FALTA
DE PREQUESTIONAMENTO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS E REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO
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DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.
DIVERGÊNCIA
JURISPRUDENCIAL.
NÃO
DEMONSTRAÇÃO.
DECISÃO MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou
provimento a agravo em recurso especial.
II. Questão em discussão
2. Consiste em analisar o prazo prescricional aplicável à pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
3. Questiona-se ainda se é cabível a aplicação do Código de Defesa do
Consumidor, bem como se a devolução da comissão de corretagem é
devida em caso de resolução do contrato de compra e venda de imóvel
por inadimplemento do vendedor.
III. Razões de decidir
4. Inexiste afronta ao
do
quando a Corte local
art. 1.022
CPC/2015
pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões
suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese,
poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
5. "Segundo a jurisprudência do STJ, 'o adquirente de unidade
imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas
possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo
da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver
agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem
expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo
evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser
utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do
consumidor investidor)' (
Relator Ministro Ricardo
REsp 1.785.802/SP,
Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
DJe de
19/2/2019,
" (AgInt no
Relator Ministro Raul
6/3/2019)
REsp n. 1.829.360/SP,
Araújo, Quarta Turma, julgado em
DJEN de
.
11/11/2024,
29/11/2024)
6. "Este STJ perfilha o entendimento de que nos casos em que o
construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e
venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica
do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo
prescricional de 3 (três) anos objeto do
" (AgInt nos EDcl
Tema 938/STJ
no
Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira
AREsp n. 2.627.058/MG,
Turma, julgado em
DJe de
.
11/11/2024,
13/11/2024)
7. "Nos casos de resolução do contrato de promessa da compra e venda
por culpa atribuída ao promitente-vendedor, os valores pagos pelos
compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão
de corretagem" (AgInt no AgInt nos
Relatora
EAREsp n. 2.352.012/GO,
Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 17/12/2024,
DJEN de
. Incidência da
20/12/2024)
Súmula n. 83/STJ.
8. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo
após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do
recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da
Súmula n. 211/STJ.
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9. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-
probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).
10. O conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo
constitucional exige a demonstração da divergência, mediante o cotejo
analítico do acórdão recorrido e dos arestos paradigmas, de modo a se
verificarem as circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos
confrontados (arts. 255, § 1o, do RISTJ e 1.029, § 1o, do
,
CPC/2015)
ônus do qual a parte recorrente não se desincumbiu.
IV. Dispositivo e tese
11. Agravo interno desprovido.
Tese de julgamento: "1. Nas demandas objetivando a restituição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem, em que a causa de
pedir é a resolução do contrato em virtude de inadimplemento do
vendedor, não se aplica o prazo prescricional trienal. 2. O Código de
Defesa do Consumidor pode ser aplicado ao adquirente-investidor que
demonstre vulnerabilidade e boa-fé. 3. A devolução da comissão de
corretagem é devida quando o contrato é resolvido por culpa do
vendedor, retornando as partes ao status quo ante."
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 205 e 206, § 3o, IV;
CDC,
o.
CPC/2015, art. 1.022;
art. 2
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.853.761/SP,
Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
STJ, AgInt no
Rel. Min. Raul Araújo,
18/5/2021;
REsp n. 1.829.360/SP,
Quarta Turma, julgado em
STJ, AgInt nos EDcl no
11/11/2024;
Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma,
AREsp n. 2.627.058/MG,
julgado
em

STJ,
AgInt
no
AgInt
nos

11/11/2024;
Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda
EAREsp n. 2.352.012/GO,
Seção, julgado em 17/12/2024.
(AgInt no
relator Ministro Antonio Carlos
AREsp n. 2.285.023/RJ,
Ferreira, Quarta Turma, julgado em
DJEN de
28/4/2025,
6/5/2025)

Ademais, para se chegar a conclusão diversa daquela a que chegou o
Tribunal de origem, seria necessário o revolvimento do arcabouço fático-probatório e das
cláusulas contratuais, procedimento sabidamente inviável na instância especial por incidir
as Súmulas n. 5 e 7, ambas desta Corte: A simples interpretação de cláusula contratual
não enseja recurso especial; A pretensão de simples reexame de prova não enseja
recurso especial.

(2) Da ausência de omissão ou fundamentação
Não merece respaldo a assertiva de que o v. acórdão não teria se manifestado
sobre o Tema n. 938 do STJ, no que concerne a prescrição e a comissão de corretagem,
pois consignou, expressamente, nos aclaratórios:

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No que concerne à pretensão da primeira embargante, nota-se que o
colegiado foi claro ao dissertar que a devolução da taxa/comissão
de corretagem se deu por culpa das rés, considerando o
desproporcional atraso para a entrega do empreendimento.
Partindo desta premissa, restou evidentemente destacado acerca da
prescrição:

“Frise-se não se desconhecer a prescrição trienal da
restituição do valor referente à comissão de corretagem,
todavia, cumpre destacar que o caso em tela não versa
sobre
possível
enriquecimento
sem
causa
da
incorporadora ou sobre abusividade da cláusula de
transferência da obrigação de remuneração dos
intermediadores, mas sim de rescisão contratual por
inadimplemento contratual das primeira e segunda
recorrentes, sendo evidenciada a falha na prestação do
.”
serviço

Por conseguinte, concluiu o colegiado que o serviço referente a
corretagem não se concretizou diante do não encerramento da
relação contratual antes do ajuizamento da demanda, não havendo,
assim, de se falar em início da contagem do prazo prescricional,
entendimento este que está consonante à jurisprudência do
(AgInt no
.
Superior Tribunal de Justiça
REsp n. 2.059.554/AC) [e-STJ,
fl. 738 – sem destaques no original].

Dessa forma, não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional, pois
o Tribunal local decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que
contrariamente aos interesses da parte.
Assim, constata-se que não há quaisquer dos vícios elencados no art. 1.022
do NCPC.
Verifica-se, ademais, que o acórdão recorrido foi devidamente fundamentado,
não se podendo falar em violação dos arts. 489, § 1o, e 1.022 do NCPC, uma vez que o
Tribunal local se manifestou, de forma fundamentada, sobre todas as questões
necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o
julgamento contrário a sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional.
A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
DESTITUIÇÃO DO PODER FAMILIAR.
DO CC. REEXAME
ART. 1.638
DE PROVAS. SÚMULA No 7/STJ.
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1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3
/STJ).
2. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015
quando a decisão está clara e suficientemente fundamentada,
resolvendo integralmente a controvérsia.
3. A perda do poder familiar ocorrerá quando presentes quaisquer das
hipóteses previstas no
do CC.
art. 1.638
4. Para prevalecer a pretensão em sentido contrário à conclusão do
tribunal de origem, que manteve a sentença que decretou a destituição
do poder familiar, mister se faz a revisão do conjunto fático-probatório
dos autos, procedimento inviabilizado, nesta instância superior, pelo
óbice da Súmula no 7/STJ.
5. Agravo interno não provido.
(AgInt no
Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
AREsp 1.237.833/MS,
CUEVA, Terceira Turma, j.
DJe

8/10/2018,
15/10/2018 – sem destaque
no original)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS ESPECIAIS. RECURSOS
MANEJADOS SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES
PAGOS PELA INTERMEDIAÇÃO. VIOLAÇÃO DOS ART.
489, § 1o, VI, E § 3o, E 1.022 DO NCPC QUE NÃO SE VERIFICA.
OFENSA AO
III, DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA. ARTS. 141
ART. 927,
E
492
DO
NCPC
E
884
DO
CC/02.
AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 211 DO STJ.
PREQUESTIONAMENTO
FICTO
(ART.
1.025
DO
NCPC).
NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO
DO NCPC. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL.
ART. 1.022
DATA DO EFETIVO PAGAMENTO.
1. Os recursos especiais foram interpostos contra decisão publicada na
vigência do novo Código de Processo Civil, razão pela qual devem ser
exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista,
nos termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do
STJ na sessão de
Aos recursos interpostos com fundamento no
9/3/2016:
(relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de
CPC/2015
2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma
do novo CPC.
2. Não procede a arguição de ofensa aos
§ 1o, VI, e § 3o, e
art. 489,
1.022 do NCPC, quando o Tribunal a quo se pronuncia de forma
motivada e suficiente, sobre os pontos relevantes e necessários ao
deslinde da controvérsia.
3. O julgador não está obrigado a aplicar a tese fixada no julgamento de
recurso especial repetitivo como determinado pelo art.
927, III, do NCPC quando realiza a separação do joio do trigo.
4. Ausente o debate pela Corte de origem acerca de preceito legal dito
violado, incide a Súmula no 211 do STJ. 5. A admissão de
prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial,
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exige que seja indicada ofensa ao
para que se possibilite ao
art. 1.022,
órgão julgador verificar a existência do vício inquinado no acórdão, que
uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau de
jurisdição facultada pelo dispositivo de lei.
6. O termo inicial da prescrição da pretensão de restituição dos valores
pagos parceladamente a título de comissão de corretagem é a data do
efetivo pagamento (desembolso total).
7. Recurso especial da PROJETO FOX conhecido em parte e, nessa
extensão, não provido. Recurso especial da LPS não provido.
(
de minha relatoria, Terceira Turma, j.
REsp 1.724.544/SP,
2/10/2018,
DJe

8/10/2018 – sem destaque no original)

Nessas condições,
do agravo para
do
CONHEÇO
CONHECER EM PARTE
recurso especial e, nessa extensão,
.
NEGAR-LHE PROVIMENTO
os honorários advocatícios anteriormente fixados em desfavor do
MAJORO
SPE ARAGUAIA em 5% sobre o valor da condenação, limitados a 20%, nos termos do
§§ 2o e 11, do NCPC.
art. 85,
Por fim, advirta-se que eventual recurso interposto contra este julgado estará
sujeito às normas do NCPC, inclusive no que tange ao cabimento de multa (arts. 1.021, §
4o, e 1.026, § 2o).
É o voto.

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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 3.046.305 / RJ
Número Registro: 2025/0344601-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00263546920198190203 202524507552 263546920198190203
Sessão Virtual de
a
25/11/2025
01/12/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : SPE ARAGUAIA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA
ADVOGADOS : WILSON DUARTE DE CARVALHO - RJ122677
FLÁVIA SOARES DE SOUZA MELLO - RJ165763
AGRAVADO
: BRUNO RIBEIRO THEODORO
AGRAVADO
: RENATA DA SILVA OLIVEIRA
ADVOGADO
: RAFAEL COSTA RIBEIRO - RJ144305
AGRAVADO
: BANCO BRADESCO S/A
ADVOGADO
: BERNARDO BUOSI - SP227541
AGRAVADO
: CONSTRUTORA SANTA CECÍLIA DO RIO DE JANEIRO LTDA
ADVOGADOS : SÉRVULO VIEIRA LIMA - RJ108924
RAFAEL POTSCH JUNQUEIRA XAVIER - RJ165823
BRUNO PEREIRA PRIMA - RJ188776
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL
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TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 25/11/2025
a
por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou provimento, nos
01/12/2025,
termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas
Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 01 de dezembro de 2025
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