Tribunal: STJ
Processo: 0002605-38.2021.8.08.0048
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-15

Ementa:
EMENTA
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMRPA E VENDA DE BEM
IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE
TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA.
DESNECESSIDADE
DE
PRÉVIA
NOTIFICAÇÃO.
AGRAVO
CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.
1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do recurso
representativo da controvérsia, REsp n. 1.729.593/SP, de relatoria do
Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe
(Tema no 996),
27/9/2019
fixou a tese de que "na aquisição de unidades autônomas em
construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e
inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá
estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro
negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância".
2. Reconheceu-se definitivamente a legalidade da cláusula de
tolerância de 180 dias prevista no art. 43-A da Lei no 4.591/64, a qual,
uma vez prevista no contrato, não dará causa à resolução do contrato
por parte do adquirente, nem ensejará o pagamento de qualquer
penalidade pelo incorporador.
3. A exigência de prévia notificação do atraso para fazer valer a
cláusula de tolerância de 180 dias, extrapola a redação dos arts. 43-A
e 48, § 2o, da Lei no 4.591/64, assim como a interpretação conferida à
legislação infraconstitucional por esta Corte quanto à matéria.
4. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2950824 - ES (2025/0196389-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
ADVOGADO
: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - BA014534
AGRAVADO
: RAYANE CECILIO SANTOS
ADVOGADOS
: JULIANA MENDES DO NASCIMENTO BRAVO - ES018942
VINICIUS LINCOLN TOSI NASCIMENTO - ES028172
GABRIEL VASCONCELLOS BRITO DANTAS - ES037314
EMENTA
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMRPA E VENDA DE BEM
IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE
TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA.
DESNECESSIDADE
DE
PRÉVIA
NOTIFICAÇÃO.
AGRAVO
CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.
1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do recurso
representativo da controvérsia, REsp n. 1.729.593/SP, de relatoria do
Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe
(Tema no 996),
27/9/2019
fixou a tese de que "na aquisição de unidades autônomas em
construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e
inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá
estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro
negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância".
2. Reconheceu-se definitivamente a legalidade da cláusula de
tolerância de 180 dias prevista no art. 43-A da Lei no 4.591/64, a qual,
uma vez prevista no contrato, não dará causa à resolução do contrato
por parte do adquirente, nem ensejará o pagamento de qualquer
penalidade pelo incorporador.
3. A exigência de prévia notificação do atraso para fazer valer a
cláusula de tolerância de 180 dias, extrapola a redação dos arts. 43-A
e 48, § 2o, da Lei no 4.591/64, assim como a interpretação conferida à
legislação infraconstitucional por esta Corte quanto à matéria.
4. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.
ACÓRDÃO
Documento eletrônico VDA51410893 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 14/10/2025 17:50:26
Publicação no DJEN/CNJ de 16/10/2025. Código de Controle do Documento: 0af990a1-8621-49d3-9913-1106fb235e11

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, dar provimento ao
07/10/2025
13/10/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
14 de outubro de 2025
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
Documento eletrônico VDA51410893 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 14/10/2025 17:50:26
Publicação no DJEN/CNJ de 16/10/2025. Código de Controle do Documento: 0af990a1-8621-49d3-9913-1106fb235e11

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2950824 - ES (2025/0196389-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
ADVOGADO
: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - BA014534
AGRAVADO
: RAYANE CECILIO SANTOS
ADVOGADOS
: JULIANA MENDES DO NASCIMENTO BRAVO - ES018942
VINICIUS LINCOLN TOSI NASCIMENTO - ES028172
GABRIEL VASCONCELLOS BRITO DANTAS - ES037314
EMENTA
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMRPA E VENDA DE BEM
IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE
TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA.
DESNECESSIDADE
DE
PRÉVIA
NOTIFICAÇÃO.
AGRAVO
CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.
1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do recurso
representativo da controvérsia, REsp n. 1.729.593/SP, de relatoria do
Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe
(Tema no 996),
27/9/2019
fixou a tese de que "na aquisição de unidades autônomas em
construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e
inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá
estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro
negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância".
2. Reconheceu-se definitivamente a legalidade da cláusula de
tolerância de 180 dias prevista no art. 43-A da Lei no 4.591/64, a qual,
uma vez prevista no contrato, não dará causa à resolução do contrato
por parte do adquirente, nem ensejará o pagamento de qualquer
penalidade pelo incorporador.
3. A exigência de prévia notificação do atraso para fazer valer a
cláusula de tolerância de 180 dias, extrapola a redação dos arts. 43-A
e 48, § 2o, da Lei no 4.591/64, assim como a interpretação conferida à
legislação infraconstitucional por esta Corte quanto à matéria.
4. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.
RELATÓRIO
Documento eletrônico VDA51152182 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:34:47
Código de Controle do Documento: 19072c30-26b4-4201-9a36-ff520eac15cd

Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MRV ENGENHARIA
admitiu seu apelo nobre
E PARTICIPACOES S.A. (MRV) contra decisão que não
manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas
e
a
c, da CF, contra acórdão
proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, assim ementado:
APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – ATRASO
NA ENTREGA DO IMÓVEL – MORA DA CONSTRUTORA –
ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA –
RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – DANO MORAL
INCABÍVEL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO – SENTENÇA
REFORMADA.
1. A prorrogação contratualmente estipulada em si não é abusiva, mas
a construtora não observou o dever de informar e os demais princípios
consumeristas do CDC, ao deixar de justificar, por meio de notificação,
a adquirente do imóvel a respeito do atraso na entrega das chaves.
2. Deverá a apelada restituir os valores que a apelante comprovou ter
suportado a título de taxa de evolução de obra, a partir da mora da
construtora.
3. Não há dano moral decorrente do atraso na entrega da obra,
quando o inadimplemento se dá por poucos meses. O atraso, por si
só, é ressarcido pelos danos materiais, de modo que a ocorrência de
danos morais depende da prova de que o atraso afetou, de maneira
excepcional, os direitos da personalidade do adquirente.
4. Recurso parcialmente provido. Sentença reformada.

No presente inconformismo, MRV defendeu que não incidem na espécie os
óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
Foi apresentada contraminuta.
É o relatório.
VOTO
O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que
merece prosperar.
Nas razões de seu apelo nobre interposto com base no art. 105, III, alíneas a
e , da CF, MRV alegou a violação dos arts. 48, § 2o, da Lei no 4.591/64, e 927, III, do
c
CPC, ao sustentar que o acórdão desconsiderou a cláusula de prorrogação de 180
dias, que possui expressa previsão contratual e é reconhecida como válida pela
jurisprudência do STJ.

(1) Da legalidade da cláusula de prorrogação automática do prazo contratual
de entrega da obra

Documento eletrônico VDA51152182 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:34:47
Código de Controle do Documento: 19072c30-26b4-4201-9a36-ff520eac15cd

A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do recurso representativo da
controvérsia, REsp no 1.729.593/SP, de relatoria do Min. MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, DJe
(Tema no 996), fixou a tese de que
27/9/2019
na aquisição de
unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara,
expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar
vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o
acréscimo do prazo de tolerância.
Segue a ementa do respectivo acórdão:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM
INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS -
IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ.
PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS
REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO
ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM
CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS
DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015,
em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em
construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os
beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na
aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá
estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a
entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do
financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o
acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel,
incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido,
consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento
de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor
locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da
disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo
equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o
período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária
sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o
custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA,
salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos.
(REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
Segunda Seção, julgado em
, DJe de
)
25/9/2019
27/9/2019

Reconheceu-se, assim, a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias
prevista no art. 43-A da Lei no 4.591/64, a qual, uma vez prevista no contrato, não dará
causa à resolução do contrato por parte do adquirente, nem ensejará o pagamento de
qualquer penalidade pelo incorporador, pois tem sua aplicação imediata para fins de
prorrogação do termo final para a entrega do imóvel.
Documento eletrônico VDA51152182 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:34:47
Código de Controle do Documento: 19072c30-26b4-4201-9a36-ff520eac15cd

Contudo, analisando o caso concreto, o Tribunal de Justiça do Estado do
Espírito Santo reputou abusiva a prorrogação prevista em contrato, sob o argumento
de que a ausência de notificação do atraso, com justificativa expressa, conferiria um
viés abusivo à prática, impondo ao consumidor desvantagem excessiva (fl. 449).
Estabeleceu, portanto, nova condicionante a aceitabilidade da cláusula de
tolerância de 180 dias, não prevista na lei, ou reconhecida por esta Corte Superior de
Justiça no julgamento do Tema n. 996.
A exigência de prévia notificação do atraso para fazer valer a cláusula de
tolerância de 180 dias extrapola a interpretação conferida a legislação
infraconstitucional por esta Corte quanto a matéria, merecendo reforma.
Nessas condições,
do agravo e
ao recurso
CONHEÇO
DOU PROVIMENTO
especial para restabelecer a sentença que reconheceu a validade da cláusula de
tolerância de 180 dias, independentemente de notificação prévia que a informe.
Por fim, ficam os honorários sucumbências fixados nos moldes em que já
decidido pela r. sentença.
É como voto.
Documento eletrônico VDA51152182 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:34:47
Código de Controle do Documento: 19072c30-26b4-4201-9a36-ff520eac15cd

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.950.824 / ES
Número Registro: 2025/0196389-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00026053820218080048 26053820218080048
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
ADVOGADO
: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - BA014534
AGRAVADO
: RAYANE CECILIO SANTOS
ADVOGADOS : JULIANA MENDES DO NASCIMENTO BRAVO - ES018942
GABRIEL VASCONCELLOS BRITO DANTAS - ES037314
VINICIUS LINCOLN TOSI NASCIMENTO - ES028172
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - RESPONSABILIDADE CIVIL - INDENIZAÇÃO POR DANO
MATERIAL
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso, nos termos do
07/10/2025
13/10/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.
Documento eletrônico VDA51384645 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:56:51
Código de Controle do Documento: 56dc6ccc-75ec-4baa-8f0d-cd22df713d0c

Brasília, 13 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51384645 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:56:51
Código de Controle do Documento: 56dc6ccc-75ec-4baa-8f0d-cd22df713d0c