Tribunal: STJ
Processo: 0000459-81.2022.8.16.0075
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-15

Ementa:
EMENTA
PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO.
ART. 32-A, INCISOS I E II, DA LEI No 6.766/1979. NECES
SIDADE DE REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E
PROVA DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO
STJ. DISSÍDIO NÃO CONFIGURADO. AGRAVO NÃO
CONHECIDO
I. Caso em exame
1. Agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2691738 - PR (2024/0258117-5)
RELATORA
: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
AGRAVANTE
: EMPREENDIMENTOS IMÓVELNORTE DO PARANÁ LTDA
ADVOGADOS
: GUSTAVO ANTÔNIO BARBOSA DE SOUZA - PR047599
EDUARDO BARBOSA DE SOUZA - PR073352
AGRAVADO
: GEOVANA MARIA FERREIRA DE SOUZA
ADVOGADO
: SIMONE APARECIDA DE SOUZA - PR082270
EMENTA
PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO.
ART. 32-A, INCISOS I E II, DA LEI No 6.766/1979. NECES
SIDADE DE REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E
PROVA DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO
STJ. DISSÍDIO NÃO CONFIGURADO. AGRAVO NÃO
CONHECIDO
I. Caso em exame
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
inadmitiu recurso especial fundamentado no artigo 105, inciso III,
alíneas "a" e "c", da Constituição Federal.
2. A parte agravante sustenta violação ao art. 32-A, incisos I e II,
da Lei no 6.766/1979, com as alterações da Lei no 13.786/2018,
defendendo a validade da cláusula penal de 10% sobre o valor
atualizado do contrato e a legitimidade da cobrança da taxa de
fruição, mesmo na ausência de edificação, por ter natureza
compensatória decorrente da disponibilidade do imóvel.
3. O acórdão recorrido reconheceu abusividade da cláusula
penal e entendeu pela inexigibilidade da taxa de fruição,
considerando a ausência de posse fruída e inexistência de
edificação sobre o imóvel objeto do contrato.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se é possível
revisar, em sede de recurso especial, a decisão que reconheceu
abusividade da cláusula penal e inexigibilidade da taxa de
fruição, considerando as peculiaridades fáticas do caso e a
interpretação de cláusulas contratuais.
III. Razões de decidir
5. A revisão de fatos e provas, bem como a interpretação de
cláusulas contratuais, é vedada em sede de recurso especial,
conforme as Súmulas no 5 e no 7 do Superior Tribunal de Justiça.
6. A jurisprudência do STJ estabelece que o recurso especial
não se presta à reanálise do contexto fático-probatório delineado
pelas instâncias ordinárias, sendo destinado à uniformização da
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Publicação no DJEN/CNJ de 16/10/2025. Código de Controle do Documento: 197c938d-15bd-4df9-9893-bfc49585f400

interpretação do direito federal.
7. A parte agravante não demonstrou, de forma objetiva, que a
análise fática estabilizada no acórdão recorrido poderia ser
enquadrada em outra forma jurídica, limitando-se a sustentar
genericamente a inaplicação dos óbices das Súmulas no 5 e no 7
do STJ.
8. A alegação de dissídio jurisprudencial não foi acompanhada
de cotejo analítico apto a evidenciar a similitude fática entre os
casos confrontados e a divergência de interpretações, conforme
exigido pelos artigos 1.029, § 1o, do CPC/2015 e 255, § 1o, do
RISTJ.
IV. Dispositivo
9. Agravo não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra.
07/10/2025
13/10/2025
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
14 de outubro de 2025
Ministra Daniela Teixeira
Relatora
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2691738 - PR (2024/0258117-5)
RELATORA
: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
AGRAVANTE
: EMPREENDIMENTOS IMÓVELNORTE DO PARANÁ LTDA
ADVOGADOS
: GUSTAVO ANTÔNIO BARBOSA DE SOUZA - PR047599
EDUARDO BARBOSA DE SOUZA - PR073352
AGRAVADO
: GEOVANA MARIA FERREIRA DE SOUZA
ADVOGADO
: SIMONE APARECIDA DE SOUZA - PR082270
EMENTA
PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO.
ART. 32-A, INCISOS I E II, DA LEI No 6.766/1979. NECES
SIDADE DE REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E
PROVA DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO
STJ. DISSÍDIO NÃO CONFIGURADO. AGRAVO NÃO
CONHECIDO
I. Caso em exame
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
inadmitiu recurso especial fundamentado no artigo 105, inciso III,
alíneas "a" e "c", da Constituição Federal.
2. A parte agravante sustenta violação ao art. 32-A, incisos I e II,
da Lei no 6.766/1979, com as alterações da Lei no 13.786/2018,
defendendo a validade da cláusula penal de 10% sobre o valor
atualizado do contrato e a legitimidade da cobrança da taxa de
fruição, mesmo na ausência de edificação, por ter natureza
compensatória decorrente da disponibilidade do imóvel.
3. O acórdão recorrido reconheceu abusividade da cláusula
penal e entendeu pela inexigibilidade da taxa de fruição,
considerando a ausência de posse fruída e inexistência de
edificação sobre o imóvel objeto do contrato.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se é possível
revisar, em sede de recurso especial, a decisão que reconheceu
abusividade da cláusula penal e inexigibilidade da taxa de
fruição, considerando as peculiaridades fáticas do caso e a
interpretação de cláusulas contratuais.
III. Razões de decidir
5. A revisão de fatos e provas, bem como a interpretação de
cláusulas contratuais, é vedada em sede de recurso especial,
conforme as Súmulas no 5 e no 7 do Superior Tribunal de Justiça.
6. A jurisprudência do STJ estabelece que o recurso especial
não se presta à reanálise do contexto fático-probatório delineado
pelas instâncias ordinárias, sendo destinado à uniformização da
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interpretação do direito federal.
7. A parte agravante não demonstrou, de forma objetiva, que a
análise fática estabilizada no acórdão recorrido poderia ser
enquadrada em outra forma jurídica, limitando-se a sustentar
genericamente a inaplicação dos óbices das Súmulas no 5 e no 7
do STJ.
8. A alegação de dissídio jurisprudencial não foi acompanhada
de cotejo analítico apto a evidenciar a similitude fática entre os
casos confrontados e a divergência de interpretações, conforme
exigido pelos artigos 1.029, § 1o, do CPC/2015 e 255, § 1o, do
RISTJ.
IV. Dispositivo
9. Agravo não conhecido.
RELATÓRIO
Trata-se de Agravo em Recurso Especial interposto, com fundamento
no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federa , contra decisão que
inadmitiu o recurso especial.
Segundo a parte agravante, o recurso preenche os requisitos
necessários ao conhecimento e provimento (e-STJ, Fl. 438-465), uma vez que foi
claro quanto aos pedidos e artigos violados.
Intimada nos termos do art. 1.042, § 3o, do Código de Processo Civil, a
parte agravada afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a
alteração do julgado impugnado, (e-STJ, Fl. 478-495).
É o relatório.
VOTO
O agravo é tempestivo, nos termos do art. 1.003, § 5o, do Código de
Processo Civil.
A análise dos argumentos recursais não indica, contudo, a existência de
fundamentos que sustentem a reforma da decisão recorrida, cujos fundamentos
transcrevo para que passem a fazer parte da presente decisão:
EMPREENDIMENTOS IMÓVELNORTE DO PARANÁ LTDA interpôs
tempestivo recurso especial, com fundamento no artigo 105, inciso III,
alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão proferido e
complementado pela Décima Nona Câmara Cível deste Tribunal de
Justiça.
Alegou a Recorrente ter havido ofensa ao artigo 32-A, incisos I e II, da
Lei 6766/79 e dissídio jurisprudencial sustentando ser devida a
cláusula penal contratualmente prevista.
Pretende a concessão de efeito suspensivo ao recurso.
Ao analisar a questão debatida, o Colegiado consignou que:
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“Portanto, considerando que, no caso dos autos, a Autora pagou 13 de
185 parcelas, totalizando R$ 8.262,00, constata-se que a multa em
10% sobre o valor total do contrato, correspondente a R$ 11.321,10, é
manifestamente excessiva, pois ensejaria a retenção integral dos
valores pagos, ficando autorizada, por isso, sua redução equitativa
para percentual sobre o valor a ser devolvido à Requerente, conforme
definiu a sentença recorrida.
(...) Com relação ao percentual, é preciso esclarecer que o STJ
entende razoável, em casos semelhantes, a retenção entre 10% e
25% sobre o valor a ser devolvido ao comprador, a ser arbitrado
conforme as circunstâncias da concretude do caso.
Na hipótese dos autos, a Autora pretende a redução para 10% sobre o
valor que lhe será devolvido ao argumento de que se trata de lote de
terreno ainda cru, sem qualquer construção, não se justificando, por
isso, a fixação da multa em percentual superior ao mínimo’ (mov. 16.1,
fls. 7/8 AP).
Nessas condições, para infirmar a conclusão do órgão julgador, no
sentido de ser suficiente o percentual da retenção, imprescindível o
revolvimento do acervo probatório (em especial do contrato), o que é
vedado em sede de recurso especial (Súmulas 5 e 7 do Superior
Tribunal de Justiça: “A simples interpretação de cláusula contratual
não enseja recurso especial” e “A pretensão de simples reexame de
prova não enseja recurso especial”).
(...)
Dessa forma, a divergência jurisprudencial suscitada deve ser
afastada, uma vez que a matéria debatida nos autos não pode ser
examinada por esta via especial, pois "4. Nos termos do entendimento
jurisprudencial deste Tribunal de Uniformização, a incidência do óbice
imposto pela Súmula 7/STJ impede a apreciação da divergência
jurisprudencial, diante da constatação da ausência de similitude fático-
jurídica entre os julgados confrontados” (AgInt no AgInt no AREsp
1698637/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em
, DJe
).
08/02/2021
12/02/2021
Por fim, quanto ao pedido de concessão de efeito suspensivo ao
recurso, a orientação consolidada pela Corte Superior é no sentido de
que seu deferimento “II. Somente em situações excepcionalíssimas,
esta Corte tem admitido a concessão de tutela provisória para atribuir
efeito suspensivo a Recurso Especial, desde que presentes os
seguintes
requisitos,
cumulativamente:
fumus
boni
juris,
consubstanciado na probabilidade de êxito do Recurso Especial;
periculum in mora, associado à comprovação de existência de risco de
dano grave e de difícil reparação” AgInt no TP n. 3.627/SP, relatora
Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em
,
28/3/2022
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DJe de
. No caso em tela, como o recurso especial teve o
30/3/2022
seguimento negado, o pleito encontra-se prejudicado. Diante do
exposto, Inadmito o recurso.
No presente processo, a parte agravante afirma, em suma, que estão
presentes os requisitos para o conhecimento e provimento de seu recurso.
Ocorre, contudo, que a questão já foi enfrentada pela decisão recorrida,
que analisou detidamente todas as questões jurídicas postas.
A parte agravante aponta violação ao art. 32-A, incisos I e II, da Lei no
6.766/1979, com as alterações da Lei no 13.786/2018, ao sustentar a validade da
cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, por estar dentro dos
limites legais. Defende, ainda, com base no inciso I do mesmo dispositivo, a
legitimidade da cobrança da taxa de fruição, mesmo na ausência de edificação, por
ter natureza compensatória decorrente da disponibilidade do imóvel.
Vê-se, pois que a controvérsia central envolveu a aplicação da Lei no
6.766/79, com as alterações introduzidas pela Lei no 13.786/2018, e a interpretação
de dispositivos legais relacionados à rescisão contratual e às consequências dela
decorrentes.
Sucede que o acórdão recorrido, à luz das peculiaridades fáticas
delineadas nos autos, reconheceu abusividade da cláusula penal, assim como
entendeu pela inexigibilidade da taxa de fruição, levando em consideração a
ausência de posse fruída e a inexistência de edificação sobre o imóvel objeto do
pacto resolvido.
No caso concreto, verifica-se que o deslinde da controvérsia, tal como
decidido pelo acórdão recorrido, demandaria inevitável incursão no conjunto
probatório dos autos e na interpretação de cláusulas contratuais específicas, o que é
vedado na estreita via do recurso especial.
A teor da jurisprudência desta Corte, "A simples interpretação de
cláusula contratual não enseja recurso especial." (Súmula no 5 do Superior Tribunal
de Justiça).
Com efeito, a discussão de questões afetas à interpretação contratual,
notadamente a do teor e sentido de cláusulas, mostra-se incompatível com o
propósito e rito dos recursos especiais, destinados à verificação da interpretação e
aplicação do direito federal.
Não por outra razão, a jurisprudência desta Corte tem reiterado que: " É
inviável rever, na via do recurso especial, conclusões das instâncias de cognição
plena que resultam do estrito exame do acervo fático-probatório carreado nos autos
e da interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas no 5 e 7 do STJ)." (REsp n.
2.123.587/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
, DJEN de
4/2/2025
19/2/2025
.)
No mesmo sentido:
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PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC
INEXISTENTE. INCONFORMISMO. JULGAMENTO DE EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO EM MESA. CABIMENTO. REVERSÃO. SÚMULA
N. 7/STJ. INTIMAÇÃO DA PARTE EMBARGADA. FUNDAMENTO
INATACADO. SÚMULA N. 283/STF. PRODUÇÃO DE PROVA.
DESTINATÁRIO.
JUÍZO.
NECESSIDADE
DE
INSTRUÇÃO
PROBATÓRIA. SÚMULA N. 7/STJ. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO
PEDIDO, EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO E TEORIA
DO
ADIMPLEMENTO
SUBSTANCIAL.
SÚMULA
N.
7/STJ.
CLÁUSULA
PENAL.
PERDAS
E
DANOS.
CUMULAÇÃO.
POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES.
SÚMULA
N.
568/STJ.
RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CULPA DO COMPRADOR.
RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL DA ORIGEM
ADMITIDO PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. BENFEITORIAS.
SÚMULAS
N.
5/STJ
E
283/STF.
DIVERGÊNCIA
NÃO
DEMONSTRADA. MULTA. NÃO APLICAÇÃO.
1. Não cabe ao tribunal, que não é órgão de consulta, responder à
parte que, sob a égide da omissão prevista no inciso II do art. 1.022 do
CPC, formula um verdadeiro questionário. Nesse sentido:
REsp n. 1.704.747/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha,
Quarta Turma, DJe de
.
8/2/2024
2. Inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, visto que
o Tribunal de origem efetivamente enfrentou as questões aduzidas nos
seus aclaratórios como omissas, quais sejam: i) impossibilidade
jurídica do pedido, porquanto não seria possível delimitar a área a ser
devolvida; ii) exceção do contrato não cumprido e adimplemento
substancial do contrato; iii) bis in idem na cumulação das arras
penitenciais com a multa decorrente de cláusula penal; iv) redução das
"arras penitenciais" e restituição de parcelas, sob pena de
enriquecimento ilícito; e v) indenização pelas benfeitorias.
3. O julgamento dos embargos de declaração em mesa não
representou nulidade. Por seu turno, eventual acolhimento da tese de
que o julgamento não teria ocorrido "na sessão subsequente", em
contraposição ao entendimento de origem, demandaria reexame de
questão fática, o que esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ. .
4. No caso dos autos, não há falar em cerceamento de defesa.
Incabível o recurso especial para alteração do julgado quanto à
conclusão de suficiência ou de relevância de determinadas provas
sobre outras, porquanto demandaria reexame do acervo fático-
probatório. Incidência da Súmula n. 7/STJ.
5. Rever as conclusões do Tribunal quanto as teses da impossibilidade
jurídica do pedido", da exceção do contrato não cumprido ou de que
ocorrera adimplemento substancial, demanda o reexame do conjunto
fático provatório. Incidência das Súmulas n. 5 e 7/STJ.
6. No que tange à pretensão de retenção ou indenização pelas
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benfeitorias, o Tribunal consignou que fora contratualmente estipulado
que a rescisão do contrato por culpa do comprador afastaria a
indenização, de modo que a reversão do julgado esbarra no óbice da
Súmula n. 5/STJ. Por outro lado, em relação ao ponto, observa-se que
a recorrente limita-se a suscitar o cabimento de retenção ou
indenização pelas benfeitorias sem impugnar fundamento relevante do
acórdão recorrido. Incidência da Súmula n. 283/STF.
7. Não assiste razão ao recorrente quanto a eventual direito de
devolução ou de retenção das arras confirmatórias e ou penitenciais,
porque a sua definição demanda o inviável exame nesta instância do
conjunto fático-probatório e da análise de cláusulas contratuais.
Incidência das Súmulas n. 5 e 7/STJ.
8. Para comprovar a existência de dissídio jurisprudencial, a parte
recorrente deve atender aos requisitos estabelecidos no art. 1.029, §
1o, do Código de Processo Civil. Esses requisitos incluem a análise
comparativa detalhada entre os julgados e a identificação de
semelhanças fáticas relevantes. No caso em questão, esses critérios
não foram satisfeitos, o que inviabiliza o conhecimento do recurso
especial com base na alínea 'c' do permissivo constitucional 9. Por fim,
ao contrário do que sustenta a parte agravada, a mera insubsistência
dos argumentos desenvolvidos no agravo interno não implica, de
forma automática, a aplicação da multa prevista no art. 1021, § 4o, do
Código de Processo Civil, sendo imprescindível a comprovação do
manifesto propósito protelatório, o que, no momento, não observo
espécie.
Agravo interno improvido.
(AgInt no REsp n. 1.995.884/MT, relator Ministro Humberto Martins,
Terceira Turma, julgado em
, DJe de
.)
12/8/2024
15/8/2024
No presente feito, a análise da pretensão recursal demanda a revisão
do conteúdo contratual, providência que, como visto, não se mostra compatível com
o escopo legalmente conferido ao recurso especial, a evidenciar a inviabilidade de
conhecimento da pretensão.
A Corte de origem, com base no conjunto fático-probatório dos autos,
reconheceu que não houve posse ou fruição do imóvel pela compromissária
compradora, bem como entendeu excessiva a cláusula penal de 10% diante das
circunstâncias do caso
Sendo assim, para conhecer da controvérsia apresentada neste
recurso, mostra-se necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos,
procedimento incompatível com o entendimento firmado pela súmula 7 deste
Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que: "A pretensão de simples reexame
de prova não enseja recurso especial."
De fato, presente a função uniformizadora do Recurso Especial, não se
pode cogitar de seu emprego para a realização de rejulgamento do contexto fático-
probatório, em atitude típica de revisão promovida por nova instância.
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Diante disso, é reiterada a jurisprudência desta Corte que assenta que
"o reexame de fatos e provas (é) vedado em recurso especial pela Súmula 7 do STJ."
(AgInt no REsp n. 2.151.760/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma,
julgado em
, DJEN de
.)
9/12/2024
12/12/2024
No mesmo sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL.
AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
ATRASO
NA
ENTREGA
DO
IMÓVEL.
DANOS
MORAIS.
PROCEDÊNCIA DO PLEITO. REVISÃO DAS CONCLUSÕES
ESTADUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ.
RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELO
PAGAMENTO DO IPTU. AUSÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA E
PORCENTAGEM DE RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS.
AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. MULTA DO ART. 1.026, §
2o, DO CPC. AUSÊNCIA DE INTUITO PROTELATÓRIO. AGRAVO
INTERNO
PARCIALMENTE
PROVIDO
PARA
CONHECER
PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL APENAS PARA
AFASTAR A MULTA APLICADA.
1. Modificar o entendimento do Tribunal local acerca da obrigação de
indenizar pela demora na entrega do imóvel demanda reexame de
matéria fático-probatória, o que é inviável devido ao óbice da Súmula
n. 7 do STJ.
2. A responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do
imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão
na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves.
3. Para que se tenha por prequestionada determinada matéria, é
necessário que a questão tenha sido objeto de debate à luz da
legislação federal indicada, com a imprescindível manifestação pelo
Tribunal de origem, que deverá emitir juízo de valor acerca dos
dispositivos legais ao decidir por sua aplicação ou afastamento no
caso concreto.
4. Embargos de declaração manifestados com notório propósito de
prequestionamento não têm caráter protelatório, não cabendo a
aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2o, do CPC.
5. Agravo interno parcialmente provido para conhecer em parte do
recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento apenas para
afastar a multa aplicada pelo Tribunal de origem no julgamento dos
embargos de declaração.
(AgInt no REsp n. 2.085.055/SE, relator Ministro João Otávio de
Noronha, Quarta Turma, julgado em
, DJe de
.)
4/11/2024
6/11/2024
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
DIREITO DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E
CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. SÚMULAS 7, 83 E 543
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/STJ. INTERESSE RECURSAL NA RESTITUIÇÃO MESMO APÓS O
LEILÃO
EXTRAJUDICIAL.
SÚMULA
83/STJ.
DEFICIÊNCIA
RECURSAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento."
2. Esta Corte Superior também entende, em tal cenário, ser viável a
retenção no percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco
por cento) dos valores pagos quando houver resolução do
compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador,
bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância,
por implicar reexame fático- probatório (enunciado sumular n. 7/STJ).
3. A multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese
foi fixada pelo Tribunal estadual em 25% (vinte e cinco por cento) dos
valores pagos. Aplicação da Súmula 83/STJ.
4. É sabido que o leilão do imóvel não exclui o direito do promitente
comprador de receber as parcelas pagas, ou seja, de reaver valores
que entende lhe serem devidos, sob pena de enriquecimento ilícito
(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.345/RJ, relator o Ministro Raul
Araújo, Quarta Turma, julgado em
, DJe de
) -
6/3/2023
14/3/2023
verbete sumular n. 83/STJ.
5. A respeito da tese de que a correção monetária incidiria a partir do
ajuizamento da ação, tal pretensão não pode ser apreciada nesta
instância superior, em razão da deficiência recursal. A demandante
não apontou qual dispositivo de lei federal lastrearia o referido
argumento, a ensejar o texto da Súmula 284/STF.
6. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp n. 2.587.113/RJ, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
.)
19/8/2024
23/8/2024
Não há, portanto, dúvida acerca da inaptidão do recurso especial para
promover a revisão do quadro fático-probatório, viabilizando reformar da
compreensão firmada pela Corte de origem acima do tema.
Não se quer dizer, contudo, que o debate do quadro fático não possa
ser revisado nesta instância especial. Ao revés, é também pacífico o entendimento
de que: "a revaloração jurídica de fatos e provas incontroversos delineados no
acórdão impugnado afasta a aplicação da Súmula 7 do STJ na espécie." (AgInt no
AREsp n. 1.742.678/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado
em
, DJe de
.)
8/6/2021
11/6/2021
Cuida-se, contudo, de ônus imputado à parte recorrente, que não pode
se limitar a afirmar que sua pretensão demanda apenas o reenquadramento fático à
moldura legal pretendida, devendo, isto sim, evidenciar, objetivamente, que a análise
fática estabilizada melhor se enquadra em outra forma jurídica.
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Daí porque este colegiado também tem afirmado, reiteradamente, que
"No tocante às Súmulas nos 5 e 7/STJ, não basta a parte sustentar genericamente a
não aplicação dos óbices, sem explicitar, à luz do contexto fático delineado no
acórdão e da tese recursal trazida no recurso especial, de que maneira a análise não
dependeria do reexame fático-probatório ou da análise das cláusulas contratuais."
(AgInt no AREsp n. 2.250.305/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
Terceira Turma, julgado em
, DJe de
.)
2/10/2023
6/10/2023
No mesmo sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSO CIVIL. ADMISSIBILIDADE. DECISÃO AGRAVADA.
AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. ART. 932, III, DO CÓDIGO DE
PROCESSO
CIVIL.
RAZÕES
GENÉRICAS.
PRINCÍPIO
DA
DIALETICIDADE.
MAJORAÇÃO
DE
HONORÁRIOS.
IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO.
1. Incumbe ao agravante infirmar especificamente todos os
fundamentos da decisão atacada, demonstrando o seu desacerto, de
modo a justificar o cabimento do recurso especial interposto, sob pena
de não ser conhecido o agravo (art. 932, III, do Código de Processo
Civil).
2. No tocante às Súmulas nos 5 e 7/STJ, não basta a parte sustentar
genericamente a não aplicação dos óbices, sem explicitar, à luz do
contexto fático delineado no acórdão e da tese recursal trazida no
recurso especial, de que maneira a análise não dependeria do
reexame fático-probatório ou da análise das cláusulas contratuais.
(...)
(AgInt no AREsp n. 2.753.530/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva, Terceira Turma, julgado em
, DJEN de
.)
16/12/2024
20/12/2024
No presente feito, o acolhimento da tese recursal demandaria inevitável
revisão do quadro fático-probatório estabelecido na instância de origem, providência
que, como visto, é inviável nesta sede.
Quanto ao apontamento da existência de dissenso jurisprudencial,
sabe-se que "divergência jurisprudencial com fundamento na alínea "c" do
permissivo constitucional requisita comprovação e demonstração, esta, em qualquer
caso, com a transcrição dos trechos dos acórdãos que configurem o dissídio,
mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos
confrontados, não se oferecendo como bastante a simples transcrição de ementas,
sem realizar o necessário cotejo analítico a evidenciar a similitude fática entre os
casos apontados e a divergência de interpretações (arts. 1.029, § 1o, do CPC/2015 e
255, § 1o, do RISTJ)" (REsp n. 1.888.242/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
)
29/3/2022
31/3/2022
Com efeito, a interposição do recurso especial por tal alínea exige do
recorrente - além da comprovação da alegada divergência jurisprudencial, por meio
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da juntada dos precedentes favoráveis à tese defendida, com a devida certidão ou
cópia dos paradigmas, autenticada ou de repositório oficial -, a comparação analítica
dos acórdãos confrontados, nos termos dos artigos 1029, §§1o e 2o, do Código de
Processo Civil, e 255, §1o, do Regimento Interno do STJ, o que não foi feito.
Ademais, é certo que: "A jurisprudência desta Corte firmou o
entendimento de que não é possível o conhecimento do apelo nobre interposto pela
divergência, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na
interpretação da lei. Isso porque a Súmula n. 7 do STJ também se aplica aos
recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional." (AgInt no
AREsp n. 2.662.008/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em
, DJEN de
.)
24/2/2025
28/2/2025
A análise das alegações recursais, no ponto, indica mera transcrição
das decisões sem a apresentação de quadro analítico ou instrumento que o valha
apto a clarificar os pontos de dissonância existentes entre o paradigma e o acórdão
recorrido.
Assim, não se mostra viável o conhecimento do recurso pela
divergência.
Ante o exposto,
do agravo em recurso especial.
não conheço
Majoro o percentual de honorários sucumbenciais para 15% (quinze por
cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.691.738 / PR
Número Registro: 2024/0258117-5
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00004598120228160075 36194620248160075 4598120228160075
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025

Relator
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : EMPREENDIMENTOS IMÓVELNORTE DO PARANÁ LTDA
ADVOGADOS : GUSTAVO ANTÔNIO BARBOSA DE SOUZA - PR047599
EDUARDO BARBOSA DE SOUZA - PR073352
AGRAVADO
: GEOVANA MARIA FERREIRA DE SOUZA
ADVOGADO
: SIMONE APARECIDA DE SOUZA - PR082270
ASSUNTO
: DIREITO DO CONSUMIDOR - RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR -
RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
07/10/2025
13/10/2025
voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.
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Brasília, 13 de outubro de 2025
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