Tribunal: STJ
Processo: 5078627-73.2020.8.09.0011
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-09-05

Ementa:
EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE
QUITAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2046845 - GO (2023/0006230-1)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: TORRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADA
: MARCILIANE GUERRA DA SILVA - GO030302
RECORRIDO
: WANESSA BORGES DE OLIVEIRA
ADVOGADO
: MURILO MIRANDA - GO026002
EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE
QUITAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de
Goiás que manteve sentença de procedência em ação de adjudicação compulsória,
reconhecendo a prescrição da pretensão de cobrança da dívida e determinando a
outorga da escritura definitiva do imóvel.
2. O acórdão recorrido entendeu que a prescrição da pretensão de cobrança implica
a quitação do preço do imóvel, preenchendo os requisitos para a adjudicação
compulsória, incluindo a recusa injustificada do promitente vendedor em transferir
o bem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se a prescrição da pretensão de
cobrança da dívida relativa ao contrato de promessa de compra e venda implica a
quitação do preço do imóvel, permitindo a adjudicação compulsória.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A prescrição não extingue a obrigação em si, mas apenas a pretensão do credor
de exigir judicialmente o cumprimento da prestação pecuniária, convertendo a
obrigação em dívida natural, apesar da inexigibilidade coercitiva.
5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a quitação do
preço do imóvel é requisito necessário para a adjudicação compulsória e que a
prescrição não preenche o requisito de quitação do contrato de compra e venda.
6. A decisão da Corte de origem não está em consonância com a jurisprudência do
STJ, que não reconhece a prescrição como quitação do preço do imóvel para fins
de adjudicação compulsória.
Documento eletrônico VDA50148844 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 03/09/2025 19:44:05
Publicação no DJEN/CNJ de 08/09/2025. Código de Controle do Documento: af74a353-6e49-42ed-925d-c8cdca733778

IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso provido para reforma do acórdão recorrido, julgando-se improcedentes
os pedidos da inicial e invertendo-se os ônus da sucumbência.
Tese de julgamento: "1. A prescrição da pretensão de cobrança não implica
quitação do preço do imóvel. 2. A quitação do preço é requisito necessário para a
adjudicação compulsória. 3. A prescrição apenas converte a obrigação em dívida
natural, sem exigibilidade coercitiva".
Dispositivos relevantes citados: Decreto-Lei n. 58/1937, art. 15; Código Civil, art.
1.418.
STJ, AgInt no AREsp n. 2.354.591/MG, relatora
Jurisprudência relevante citada:
Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
; STJ, AgInt
27/5/2024
no AREsp n. 2.499.259/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira
Turma, julgado em
.
15/4/2024
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da Quarta Turma, em questão de ordem, retificar o
julgamento ocorrido em
, para dar provimento ao recurso especial.
19/08/2025

Brasília,
.
02 de setembro de 2025
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
Documento eletrônico VDA50148844 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 08/09/2025. Código de Controle do Documento: af74a353-6e49-42ed-925d-c8cdca733778

RECURSO ESPECIAL No 2046845 - GO (2023/0006230-1)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: TORRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO
: MARCILIANE GUERRA DA SILVA - GO030302
RECORRIDO
: WANESSA BORGES DE OLIVEIRA
ADVOGADO
: MURILO MIRANDA - GO026002
EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE
QUITAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de
Goiás que manteve sentença de procedência em ação de adjudicação compulsória,
reconhecendo a prescrição da pretensão de cobrança da dívida e determinando a
outorga da escritura definitiva do imóvel.
2. O acórdão recorrido entendeu que a prescrição da pretensão de cobrança implica
a quitação do preço do imóvel, preenchendo os requisitos para a adjudicação
compulsória, incluindo a recusa injustificada do promitente vendedor em transferir
o bem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se a prescrição da pretensão de
cobrança da dívida relativa ao contrato de promessa de compra e venda implica a
quitação do preço do imóvel, permitindo a adjudicação compulsória.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Documento eletrônico VDA48328230 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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4. A prescrição não extingue a obrigação em si, mas apenas a pretensão do credor
de exigir judicialmente o cumprimento da prestação pecuniária, convertendo a
obrigação em dívida natural, apesar da inexigibilidade coercitiva.
5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a quitação do
preço do imóvel é requisito necessário para a adjudicação compulsória e que a
prescrição não preenche o requisito de quitação do contrato de compra e venda.
6. A decisão da Corte de origem não está em consonância com a jurisprudência do
STJ, que não reconhece a prescrição como quitação do preço do imóvel para fins
de adjudicação compulsória.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso provido para reforma do acórdão recorrido, julgando-se improcedentes
os pedidos da inicial e invertendo-se os ônus da sucumbência.
Tese de julgamento: "1. A prescrição da pretensão de cobrança não implica
quitação do preço do imóvel. 2. A quitação do preço é requisito necessário para a
adjudicação compulsória. 3. A prescrição apenas converte a obrigação em dívida
natural, sem exigibilidade coercitiva".
Dispositivos relevantes citados: Decreto-Lei n. 58/1937, art. 15; Código Civil, art.
1.418.
STJ, AgInt no AREsp n. 2.354.591/MG, relatora
Jurisprudência relevante citada:
Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
; STJ, AgInt
27/5/2024
no AREsp n. 2.499.259/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira
Turma, julgado em
.
15/4/2024
RELATÓRIO
Trata-se
de
recurso
especial
interposto
por
TORRES
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. com fundamento no art. 105,
III, e , da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado
b
c
de Goiás no julgamento da Apelação Cível n. 5078627-73.2020.8.09.0011.
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O acórdão recorrido conheceu parcialmente da apelação da ora
recorrente e negou-lhe provimento, mantendo a sentença, que julgara procedente a
ação de adjudicação compulsória proposta por Wanessa Borges de Oliveira,
reconhecendo a prescrição da pretensão de cobrança da dívida e determinando a
outorga da escritura definitiva do imóvel (fls. 510-515).
O acórdão recorrido foi assim ementado (fl. 517):

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROCEDÊNCIA
NA ORIGEM. PRELIMINARES. INOVAÇÃO RECURSAL E PRECLUSÃO A
ENSEJAREM O PARCIAL CONHECIMENTO DO APELO. PRELIMINAR DE
“ERROR IN PROCEDENDO” AFASTADA. REQUISITOS NECESSÁRIOS À
OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA EM FAVOR DA AUTORA/APELADA
I.
CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS.
As matérias não submetidas, a tempo e modo, ao crivo do juízo “a quo”, não podem
agora serem suscitadas em grau recursal, sob pena de ofensa ao contraditório e
ampla defesa, de supressão de instância e de violação ao princípio da eventualidade.
II. Tendo em vista que a emenda à inicial se deu em atendimento a comando
judicial, não há falar em “error in procedendo” decorrente da alteração do pedido
após apresentação da contestação, réplica e contestação à reconvenção. III. São
requisitos para a adjudicação compulsória a existência de obrigação derivada de
promessa de compra e venda de imóvel, prova do pagamento integral do preço e
recusa injustificada do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio
jurídico. Na presença de tais requisitos, agiu bem o magistrado singular ao
determinar que a ora Apelante outorgasse escritura pública à ora Apelada. IV. A par
do comando inserto no art. 85, §11, do CPC, a majoração dos honorários
advocatícios fixados no primeiro grau de jurisdição é medida que se impõe.
APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESTA PARTE,
DESPROVIDA.

No recurso especial (fls. 528-545), a parte recorrente aponta, além de
dissídio jurisprudencial, ofensa aos seguintes artigos:
a) 15 do Decreto-Lei n. 58/1937, sustentando que a prescrição da
pretensão de cobrança das parcelas contratuais inadimplidas não implica quitação
integral do preço do imóvel (fls. 538-539);
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b) 1.418 do Código Civil, argumentando que a decisão contraria a
exigência de pagamento integral do preço para a adjudicação compulsória (fls. 538-
539).
Também aponta divergência na interpretação de que a prescrição da
pretensão de cobrança das parcelas inadimplidas equivaleria à quitação integral do
preço do imóvel, citando acórdão paradigma do Tribunal de Justiça do Estado de
Minas Gerais (fls. 540-541).
Requer o provimento do recurso especial para que se reforme o acórdão
recorrido, reconhecendo-se a violação dos dispositivos legais mencionados e a
caracterização do dissenso jurisprudencial, além da inversão do ônus da
sucumbência (fl. 545).
O recurso especial foi admitido pelo Tribunal de origem, que reconheceu
a presença dos requisitos de admissibilidade e a pertinência da submissão do
inconformismo à apreciação do Superior Tribunal de Justiça (fls. 655-657).
As contrarrazões foram apresentadas, pugnando-se pelo desprovimento
do recurso especial (fl. 656).
É o relatório.

VOTO
A controvérsia consiste em saber se o encerramento do contrato pela
prescrição gera o direito ao comprador inadimplente de requerer ao Judiciário a
adjudicação compulsória da propriedade.
No presente caso, o acórdão concluiu que a prescrição da pretensão de
cobrança da dívida relativa ao contrato de promessa de compra e venda implica a
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quitação do preço do imóvel porque, uma vez prescrita a pretensão de cobrança, a
parte vendedora não dispõe mais de meios legais para exigir o pagamento, o que,
na prática, equivale à quitação do contrato (fl. 514).
Desse modo, concluiu que os requisitos necessários para a adjudicação
compulsória foram preenchidos, que incluem a existência de uma obrigação
derivada de promessa de compra e venda de imóvel, a prova do pagamento integral
do preço (ou sua quitação por prescrição) e a recusa injustificada do promitente
vendedor em transferir o bem objeto do negócio jurídico, comprovada pela
contestação apresentada.
Confiram-se trechos do acórdão recorrido (fls. 514-515):

Na hipótese,
de Compra e Venda” e a “Cessão
o “Contrato de Compromisso
de Direitos ” a instruírem a peça pórtica – movimento no. 01, arquivos no. 09 e 10 –,
afiguram-se aptos à satisfação do primeiro requisito acima referido, ao passo que a
– segundo requisito – é mero corolário do
da
quitação
reconhecimento da prescrição
pretensão de cobrança da dívida consubstanciada nos instrumentos contratuais
retromencionados.
[...]
Já no tocante à “recusa injustificada do promitente vendedor em transferir o
bem objeto do negócio jurídico”, tenho que, da própria contestação apresentada no
movimento no. 06, dessume-se a resistência da Ré/Apelante à pretensão inaugural,
motivo pelo qual reputo presentes todos os requisitos necessários à adjudicação
compulsória pretendida.

Registre-se que, nos contratos de compra e venda, tanto a quitação pelo
adimplemento das obrigações quanto a consumação da prescrição dos valores
devidos são formas específicas de extinção do vínculo contratual, embora se
concretizem por meios distintos e produzam efeitos jurídicos diversos.
A quitação opera-se quando o adquirente cumpre integralmente suas
obrigações pecuniárias, seja mediante pagamento à vista ou parcelado, nos termos
exatos pactuados no instrumento contratual. Como consequência desse
adimplemento, operam-se os seguintes efeitos: a extinção definitiva do contrato; a
liberação do comprador de quaisquer encargos remanescentes; e a declaração de
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seu direito à transferência de propriedade, nos moldes previstos pelo art. 15 do
Decreto-Lei n. 58/1937, segundo o qual "os compromissários têm o direito de,
antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os
impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda".
Por outro lado, a prescrição não extingue a obrigação em si, mas apenas
fulmina o direito do credor – no caso, o vendedor – de exigir judicialmente o
cumprimento da prestação pecuniária, em razão do transcurso do lapso temporal
legalmente estipulado para a propositura da ação de cobrança.
Assim, os efeitos jurídicos da prescrição diferenciam-se daqueles
decorrentes da quitação, pois apenas ensejam a extinção da pretensão ao
pagamento pelo credor e a conversão da obrigação pecuniária em dívida natural,
desprovida de exigibilidade coercitiva, o que não retira a obrigação moral de
pagamento voluntário pelo devedor.
Nesse contexto, a decisão da Corte de origem não está de acordo com a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça de que a prescrição não atinge o
direito subjetivo do credor e não preenche o requisito objetivo de efetivo
pagamento e quitação do contrato de compra e venda para o fim de obrigar o
credor a outorgar a escritura definitiva do bem imóvel em favor do devedor.
A propósito (destaquei):

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA PELA
PRESCRIÇÃO
DAS
PARCELAS
DO
IMÓVEL.
IMPOSSIBILIDADE.
AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO. SÚMULA 83/STJ.
1. "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto
para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do
Código Civil de 2002" (REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE
NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). Precedentes.
2. "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito
violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o
reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que
a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo" (REsp 1.694.322/SP,
Documento eletrônico VDA48328230 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de
13.11.2017). Precedentes.
3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.354.591
/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
,
27/5/2024
DJe de
.)
4/6/2024

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DA DÍVIDA.
RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO NÃO ALCANÇA O DIREITO
SUBJETIVO EM SI. ACÓRDÃO EM PERFEITA HARMONIA COM A
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO.
1. Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "o pagamento
integral do imóvel pelo promitente comprador é requisito necessário para se pleitear
" (AgInt no REsp n. 1.694.360/GO, relator Ministro
a sua adjudicação compulsória
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
30/10/2023
),
3/11/2023
e a prescrição apenas impede a pretensão à reparação, sem tornar
inexistente a dívida.
2. Na hipótese dos autos, a improcedência da ação de adjudicação compulsória
deu-se pela ausência de quitação integral do preço por parte da insurgente. Portanto,
o acórdão recorrido encontra-se em perfeita consonância com a jurisprudência desta
Corte, a atrair a incidência do óbice da Súmula 83/STJ.
3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.499.259
/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/4/2024
, DJe de
.)
17/4/2024
Nesse contexto, os pedidos autorais são improcedentes, tendo em vista a
inexistência do preenchimento dos requisitos objetivos para a adjudicação
compulsória.
Ante o exposto, conheço do recurso especial e dou-lhe provimento para
reformar o acórdão recorrido, julgando improcedentes os pedidos da inicial e
invertendo os ônus de sucumbência.
É o voto.
Documento eletrônico VDA48328230 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Código de Controle do Documento: 90f37456-103f-491a-9c71-028bbf748c18

RECURSO ESPECIAL No 2046845 - GO (2023/0006230-1)
RELATOR
: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE
: TORRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADA
: MARCILIANE GUERRA DA SILVA - GO030302
RECORRIDO
: WANESSA BORGES DE OLIVEIRA
ADVOGADO
: MURILO MIRANDA - GO026002
QUESTÃO DE ORDEM
Trata-se
de
recurso
especial
interposto
por
TORRES
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra acórdão do Tribunal de
Justiça do Estado de Goiás que manteve sentença de procedência em ação de
adjudicação compulsória, reconhecendo a prescrição da pretensão à cobrança da
dívida e determinando a outorga da escritura definitiva do imóvel.
Consoante disposto na certidão de fl. 685, "a QUARTA TURMA do
Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por
19/08/2025
25/08/2025
unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro
Relator".
Contudo, segundo consta do dispositivo da ementa, o recurso especial
foi "provido para reforma do acórdão recorrido, julgando-se improcedentes os
pedidos da inicial e invertendo-se os ônus da sucumbência".
Nesse contexto, chamo o feito à ordem para submeter à Quarta Turma a
retificação da mencionada certidão.
Documento eletrônico VDA50148841 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 03/09/2025 19:44:03
Código de Controle do Documento: 446b3b7d-798b-4305-a3c6-90a48885edb1

Ante o exposto, torno sem efeito a certidão de fl. 685 e determino sua
retificação para que conste o seguinte: "A QUARTA TURMA do Superior
Tribunal de Justiça, na sessão virtual de
a
, por unanimidade,
19/8/2025
25/8/2025
deu provimento ao recurso nos termos do voto do Sr. Ministro Relator".
É o voto.
Documento eletrônico VDA50148841 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): JOÃO OTÁVIO DE NORONHA Assinado em: 03/09/2025 19:44:03
Código de Controle do Documento: 446b3b7d-798b-4305-a3c6-90a48885edb1

Superior Tribunal de Justiça
S.T.J
Fl.__________

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA

Número Registro: 2023/0006230-1
PROCESSO ELETRÔNICO REsp 2.046.845 / GO
Números Origem: 507862773 50786277320208090011
PAUTA: 25/08/2025
JULGADO: 02/09/2025
Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. ANTÔNIO CARLOS SIMÕES MARTINS SOARES
Secretária
Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE
: TORRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADA
: MARCILIANE GUERRA DA SILVA - GO030302
RECORRIDO
: WANESSA BORGES DE OLIVEIRA
ADVOGADO
: MURILO MIRANDA - GO026002
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Propriedade - Adjudicação Compulsória
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na
sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Quarta Turma, em questão de ordem, retificou o julgamento ocorrido em
19/08/2025, para dar provimento ao recurso especial.
C542212155458212515494@
2023/0006230-1 - REsp 2046845
Documento eletrônico VDA50127116 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI, QUARTA TURMA Assinado em: 02/09/2025 17:58:40
Código de Controle do Documento: 04CBC610-DC10-4D6E-918D-0E2817D505E5