Tribunal: STJ
Processo: 1005183-77.2021.8.26.0428
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-22

Ementa:
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CAPÍTULO
AUTÔNOMO NÃO IMPUGNADO. PRECLUSÃO. CONTRATO DE
COMPRE E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
TAXAS DE FRUIÇÃO E CORRETAGEM. INOVAÇÃO RECURSAL.
FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
RETENÇÃO
SÚMULA N. 211/STJ.
SOBRE O VALOR INTEGRAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE.
INCIDÊNCIA
DO
CDC.
OBSERVÂNCIA
DOS
VALORES
EFETIVAMENTE
PAGOS.
PRECEDENTES.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO. REVISÃO.

SÚMULA N. 7/STJ.
1. No âmbito do agravo interno, a ausência de impugnação específica de
capítulo autônomo impõe o reconhecimento da preclusão da matéria não
impugnada (
relator Ministro Luis Felipe Salomão,
EREsp n. 1.424.404/SP,
Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, DJe
. Preclusa,
17/11/2021)
portanto, a questão relativa aos honorários.
2. A questão relativa à taxa de fruição ou de corretagem não foi objeto de
análise pelo acordão recorrido, inclusive por se tratar de inovação recursal nas
razões dos embargos de declaração, o que, além de afastar eventual omissão no
julgado, reforça a ausência de prequestionamento dos temas. Incidência da
Súmula n. 211/STJ.
3. A nova redação dada ao
-A da
pela entrada em vigor da
art. 32
Lei n. 6.766/73
não afasta a viabilidade de análise da abusividade da
Lei n. 13.786/2018
cláusula penal à luz do CDC, de modo que a retenção de valores se dê sobre o
montante efetivamente pago, com afastamento de sua incidência sobre o valor
total do contrato, bem como o sopesamento do adequado percentual desta
retenção. Precedentes.
Documento eletrônico VDA51606251 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 21/10/2025 13:32:37
Publicação no DJEN/CNJ de 23/10/2025. Código de Controle do Documento: 7ab6179f-aec0-4a64-abee-482f5330e122

4. "Deve-se buscar a compatibilização entre a
e o CDC, mas,
Lei no 13.786/18
havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de
caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei no 13.786/18
regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de
incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se
aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a
caracterização de uma relação de consumo". "Como resultado da interpretação
dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem
causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos
valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de
imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o
percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor" (REsp n. 2.117.412/SP,
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de
.
12/9/2025)
5. A revisão do percentual considerado adequado esbarra no óbice da
Súmula n. 7/STJ.
Agravo interno improvido.

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2718108 - SP (2024/0286835-5)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: FTA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A
AGRAVANTE
: TERRAS
DA
ESTANCIA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: JOÃO INÁCIO CORREIA - SP049990
THIAGO HENRIQUES ZULATTO SANT`ANNA CORREIA -
SP289579
AGRAVADO
: PEDRO HENRIQUE MELLEIRO MALAGUTTI
AGRAVADO
: RAQUEL FRENEDOSO DA SILVA
ADVOGADO
: ANDRÉ RICARDO TORQUATO GOMES - SP195498
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CAPÍTULO
AUTÔNOMO NÃO IMPUGNADO. PRECLUSÃO. CONTRATO DE
COMPRE E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
TAXAS DE FRUIÇÃO E CORRETAGEM. INOVAÇÃO RECURSAL.
FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
RETENÇÃO
SÚMULA N. 211/STJ.
SOBRE O VALOR INTEGRAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE.
INCIDÊNCIA
DO
CDC.
OBSERVÂNCIA
DOS
VALORES
EFETIVAMENTE
PAGOS.
PRECEDENTES.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO. REVISÃO.

SÚMULA N. 7/STJ.
1. No âmbito do agravo interno, a ausência de impugnação específica de
capítulo autônomo impõe o reconhecimento da preclusão da matéria não
impugnada (
relator Ministro Luis Felipe Salomão,
EREsp n. 1.424.404/SP,
Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, DJe
. Preclusa,
17/11/2021)
portanto, a questão relativa aos honorários.
2. A questão relativa à taxa de fruição ou de corretagem não foi objeto de
análise pelo acordão recorrido, inclusive por se tratar de inovação recursal nas
razões dos embargos de declaração, o que, além de afastar eventual omissão no
julgado, reforça a ausência de prequestionamento dos temas. Incidência da
Súmula n. 211/STJ.
3. A nova redação dada ao
-A da
pela entrada em vigor da
art. 32
Lei n. 6.766/73
não afasta a viabilidade de análise da abusividade da
Lei n. 13.786/2018
cláusula penal à luz do CDC, de modo que a retenção de valores se dê sobre o
montante efetivamente pago, com afastamento de sua incidência sobre o valor
total do contrato, bem como o sopesamento do adequado percentual desta
retenção. Precedentes.
Documento eletrônico VDA51606251 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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4. "Deve-se buscar a compatibilização entre a
e o CDC, mas,
Lei no 13.786/18
havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de
caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei no 13.786/18
regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de
incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se
aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a
caracterização de uma relação de consumo". "Como resultado da interpretação
dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem
causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos
valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de
imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o
percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor" (REsp n. 2.117.412/SP,
relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de
.
12/9/2025)
5. A revisão do percentual considerado adequado esbarra no óbice da
Súmula n. 7/STJ.
Agravo interno improvido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do
14/10/2025
20/10/2025,
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira
e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
21 de outubro de 2025

Ministro Humberto Martins
Relator
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AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2718108 - SP (2024/0286835-5)
RELATOR
: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE
: FTA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A
AGRAVANTE
: TERRAS
DA
ESTANCIA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: JOÃO INÁCIO CORREIA - SP049990
THIAGO HENRIQUES ZULATTO SANT`ANNA CORREIA -
SP289579
AGRAVADO
: PEDRO HENRIQUE MELLEIRO MALAGUTTI
AGRAVADO
: RAQUEL FRENEDOSO DA SILVA
ADVOGADO
: ANDRÉ RICARDO TORQUATO GOMES - SP195498
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CAPÍTULO
AUTÔNOMO
NÃO
IMPUGNADO.
PRECLUSÃO.
CONTRATO DE COMPRE E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO
COMPRADOR. TAXAS DE FRUIÇÃO E CORRETAGEM. INOVAÇÃO
RECURSAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211
/STJ. RETENÇÃO SOBRE O VALOR INTEGRAL DO CONTRATO.
ABUSIVIDADE. INCIDÊNCIA DO CDC. OBSERVÂNCIA DOS
VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. PRECEDENTES. PERCENTUAL
DE RETENÇÃO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ.
1. No âmbito do agravo interno, a ausência de impugnação específica de
capítulo autônomo impõe o reconhecimento da preclusão da matéria não
impugnada (EREsp n. 1.424.404/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão,
Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, DJe
). Preclusa,
17/11/2021
portanto, a questão relativa aos honorários.
2. A questão relativa à taxa de fruição ou de corretagem não foi objeto de
análise pelo acordão recorrido, inclusive por se tratar de inovação recursal
nas razões dos embargos de declaração, o que, além de afastar eventual
omissão no julgado, reforça a ausência de prequestionamento dos temas.
Incidência da Súmula n. 211/STJ.
3. A nova redação dada ao art. 32-A da Lei n. 6.766/73 pela entrada em vigor
da Lei n. 13.786/2018 não afasta a viabilidade de análise da abusividade da
cláusula penal à luz do CDC, de modo que a retenção de valores se dê sobre o
montante efetivamente pago, com afastamento de sua incidência sobre o valor
total do contrato, bem como o sopesamento do adequado percentual desta
retenção. Precedentes.
4. "Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei no 13.786/18 e o CDC,
mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas
de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei no 13.786
/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito
de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o
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CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito
adicional: a caracterização de uma relação de consumo". "Como resultado da
interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao
enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a
perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de
compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção
ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor" (REsp n.
2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de
).
12/9/2025
5. A revisão do percentual considerado adequado esbarra no óbice da Súmula
n. 7/STJ.
Agravo interno improvido.
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
Cuida-se de agravo interno interposto por FTA DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO
S.A.
e
TERRAS
DA
ESTÂNCIA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do
agravo para não conhecer do recurso especial nos termos da seguinte ementa (fls. 342):

CIVIL E CONSUMIDOR. LEI DO DISTRATO.
CLÁUSULA PENAL. ABUSIVA. FUNDAMENTO DO
ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF.
ALTERAÇÃO
DO
ACÓRDÃO
RECORRIDO.
INCIDÊNCIA
DA
CLÁUSULA
PENAL.
IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS
E
DO
ACERVO
FÁTICO-
PROBATÓRIO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. COMISSÃO DE
CORRETAGEM E TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA
DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF.
VERBA HONORÁRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 11 DO
CPC. ARTIGO IMPERTINENTE. SÚMULA 284/STF.
DISTRIBUIÇÃODOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA.
PRINCÍPIO
DA
CAUSALIDADE.
APLICAÇÃO.
VALOR
DOS
HONORÁRIOS.
SÚMULA
7/STJ.
AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO
CONHECIDO.

Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto com
fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal contra acórdão
proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO assim
ementado (fl. 253):

Apelação Cível Rescisão contratual Restituição de valores
Celebração de contrato após a vigência da L. 13.786/2018
Possibilidade de modulação das cláusulas contratuais
Aplicação de descontos previstos que implicará o
perdimento de parte relevante dos valores pagos pelos
apelados Abusividade caracterizada.
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Retenção de valores Majoração Percentual de retenção
fixado em 10% do montante pago que não se mostra
insuficiente Majoração de percentual em razão do período
de indisponibilidade do bem que não se mostra admissível.
Obrigação de fazer Determinação de baixa de valores
declarados inexigíveis, a fim de evitar cobranças indevidas
Resolução do contrato que está a justificar a manutenção da
obrigação imposta Medida que visa evitar a negativação
dos autores, por meios administrativos, por valores agora
declarados definitivamente inexigíveis.
Sucumbência Princípio da causalidade Inaplicabilidade
Resistência à pretensão deduzida pelos apelados
Condenação ao pagamento de verbas de sucumbência que
decorre do fato objetivo da derrota da parte litigante no
processo Sentença mantida Recurso improvido.
Sucumbência Recursal Honorários advocatícios Majoração
do percentual arbitrado Observância do artigo 85, §§ 2o e
11, do CPC.

Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 265-271).
A agravante alega, nas razões do recurso interno, a inaplicabilidade da
Súmula n. 283/STJ à hipótese dos autos, visto que a pretensão recursal foca-se no
reconhecimento de legalidade da cláusula penal aplicada.
Na oportunidade, argumenta que não incidem os preceitos das Súmulas n. 5
/STJ e 7/STJ na espécie.
Acresce alegação relativa à comissão de corretagem e o cabimento de sua
dedução dos valores a reembolsar.
Pugna, por fim, pelo provimento do recurso.
A parte agravada não apresentou contraminuta (fls. 364-365).
É, no essencial, o relatório.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
Inicialmente, cumpre destacar que, no âmbito do agravo interno, a ausência
de impugnação específica de capítulo autônomo impõe o reconhecimento da preclusão da
matéria não impugnada (EREsp n. 1.424.404/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão,
Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, DJe de
).
17/11/2021
Com efeito, da leitura do agravo interno, constata-se que o fundamento
relativo aos honorários não foi combatido no presente recurso, o que torna a matéria
preclusa nos referidos pontos.
A título de reforço:

2. A ausência de impugnação, no agravo interno, de capítulo autônomo e
/ou independente da decisão monocrática do relator - proferida ao apreciar
recurso especial ou agravo em recurso especial - apenas acarreta a
preclusão da matéria não impugnada. Precedente da Corte Especial.
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(AgInt no AREsp n. 2.560.739/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi,
Terceira Turma, DJe de
.)
22/8/2024

No mais, nada a prover.
Da análise do acordão recorrido, observa-se que o Tribunal de origem, ao
negar provimento à apelação, limitou-se a abordar a questão do percentual devido a título
de reembolso das despesas dos compradores pela desistência do negócio jurídico, bem
como sua base de incidência, sem abordar a questão relativa à taxa de fruição ou de
corretagem.
Logo, não foi cumprido o necessário e indispensável exame da questão pela
decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal da recorrente, a despeito da
oposição dos embargos de declaração.
Assim, incide no caso o enunciado da Súmula n. 211/STJ: "Inadmissível
recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios,
não foi apreciada pelo tribunal a quo".
Nesse sentido, cito:

1. A ausência de debate acerca dos dispositivos legais tidos
por violados, a despeito da oposição de embargos
declaratórios, inviabiliza o conhecimento da matéria na
instância especial, por falta de prequestionamento.
Incidência das Súmulas n. 211 do STJ.
(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.433.979/SP, relator
Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJEN de
.)
17/2/2025

3. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no
recurso especial, a despeito da oposição de aclaratórios,
impede seu conhecimento, a teor da Súmula no 211/STJ.
(AgInt no AREsp n. 1.714.930/SC, relator Ministro
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de
.)
20/12/2024

2. Não se verifica o exame pelo Tribunal de origem,
mesmo após a interposição dos embargos de declaração, da
tese em torno da violação dos arts. 171 e 182 do Código
Civil, razão pela qual incide, na espécie, a Súmula 211
/STJ, ante a ausência do necessário prequestionamento
viabilizador do recurso especial, requisito indispensável
para o acesso às instâncias excepcionais.
(AgInt no AREsp n. 2.713.012/SP, relator Ministro Marco
Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de
.)
13/11/2024

Inclusive, no julgamento dos aclaratórios, o Tribunal destacou que tais
temas sequer foram objeto de irresignação nas razões da apelação:

Outrossim, no que tange à matéria relativa ao arbitramento
de taxa de fruição e desconto de valores de comissão de
corretagem, importa pontuar que tais questões sequer
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foram expressamente mencionadas nas razões recursais e
nem tampouco na peça de contestação (fls. 143/152), na
medida em que somente foi reproduzido o texto do artigo
32-A, da Lei no. 6.766/73, alterado pela Lei no 13.786
/2018, de modo que inadmissível a alegação de omissão no
acórdão a este respeito.

O entendimento não comporta censura, ante a vedação de inovação das
razões dos embargos de declaração, o que, além de afastar eventual omissão no julgado,
reforça a ausência de prequestionamento do tema recursal.
A propósito, citam-se:

3. Não houve simples omissão do Tribunal Regional, que,
em verdade, deixou de examinar a suposta violação dos
dispositivos legais apontados pela Parte, pois a alegação
teria sido genérica, sem o desenvolvimento de argumentos
concretos para demonstrar como teria se dado a afronta aos
referidos artigos de lei. E, de fato, em seu recurso de
agravo regimental nos embargos infringentes, as ora
Agravantes não discorreram sobre a norma de cada um dos
dispositivos
legais
cuja
violação
pretendeu
ver
reconhecida; tampouco correlacionaram o comando
normativo de tais artigos com a hipótese dos autos,
demonstrando, de forma concreta, como a Corte local teria
os afrontado. Daí porque não há omissão do Tribunal local
ao não os analisar.
(AgInt no AREsp n. 1.116.362/MS, relator Ministro
Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, DJEN de 20/5/2025
.)

11. Ausente o prequestionamento da questão relativa ao
enriquecimento sem causa da parte recorrida oriundo da
falta de ressarcimento pelas benfeitorias realizadas no
imóvel. Súmula no 211/STJ. A questão foi apresentada
somente nos embargos de declaração opostos na origem,
caracterizando-se como indevida inovação recursal.
(AREsp n. 2.482.762/GO, relator Ministro Ricardo Villas
Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de
.)
24/4/2025

No mérito em si, o Tribunal de origem firmou entendimento no sentido de a
nova redação dada ao art. 32-A da Lei n. 6.766/73 pela entrada em vigor da Lei n. 13.786
/2018 não afastaria a viabilidade de análise da cláusula penal, de modo que possível
avaliar o adequado percentual de retenção que os vendedores fazem jus, bem como
autoriza que a incidência seja sobre os valores efetivamente pagos, afastando como base
de incidência o valor integral do contrato. Vejamos:

De fato, conquanto não se ignore que o compromisso foi
celebrado entre as partes em data posterior à vigência da
Lei no. 13.786/2018, cabível a modulação do quanto
disposto nas alíneas do item "G. consequências do
desfazimento do contrato" previsto no quadro resumo a fls.
17/18.
Documento eletrônico VDA51021338 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Ainda que não se ignore que tais disposições contratuais se
encontram em consonância com o estabelecido na cláusula
32-A da Lei no. 6.766/79, modificada pelo referido diploma
legal, importa salientar que a aplicação dos descontos
previstos em cláusula penal, em especial aquele
correspondente a 10% do valor total atualizado do contrato
(alínea "b", fl. 17), poderá implicar o perdimento de parte
relevante ou mesmo da totalidade dos valores pagos pelos
apelados, o que não se pode admitir.
Isto considerado, era mesmo de rigor a procedência da ação
para se afastar o caráter abusivo dos descontos aplicados,
nos termos delineados pela r. sentença, para condenar "(...)
as requeridas a restituírem aos autores 90% dos valores
pagos, com correção monetária a partir de cada
desembolso, nos moldes da Tabela Prática do Egrégio
Tribunal de Justiça do Estado, e com juros moratórios de
1% a. m., a partir do trânsito em julgado desta sentença,
valores a serem apurados em regular liquidação de
sentença, momento em que o autor deverá juntar todos os
comprovantes de pagamentos" (fl. 212).
2 - No que concerne à pretensão de majoração do
percentual de retenção dos valores pagos, melhor sorte não
assiste ao recurso.
Respeitado o inconformismo das apelantes, não se afigura
insuficiente o percentual de retenção de valores no importe
de 10% do montante pago, porquanto correspondente a
quantia suficiente a indenizar os custos com a colocação do
imóvel à venda, em especial se considerado o montante
pago pelos apelados e o período em que esteve em mora
(fl. 2).
Não se ignora, ademais, que, se por um lado, as apelantes
ficaram impossibilitadas de exercer a posse ou alienar o
imóvel negociado até a rescisão do pacto, por outro, estas
retiveram pelo mesmo período os valores pagos pelos
apelados.
Assim, considerando que haverá nova alienação do bem,
afigura-se suficiente o percentual de retenção fixado pela r.
sentença, correspondente a 10% sobre a totalidade dos
valores pagos, a título de compensação pelas despesas
administrativas suportadas pelas vendedoras apelantes.

O entendimento não comporta censura, porquanto em consonância com
manifestação desta Corte, onde destacado a inafastabilidade dos preceitos do CDC
quando confrontado com a Lei n. 13.786/2018.
A ementa do julgado:

CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO
DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO
APÓS A LEI No 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC
EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS.
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES.
DESCONTOS
AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI No 6.766/1979.
RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC.
NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS
VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO.
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COBRANÇA
AUTÔNOMA.
REQUISITOS.
RESTITUIÇÃO
DOS
VALORES
DE
FORMA
IMEDIATA.
NECESSIDADE.
SÚMULA
543/STJ.
APLICAÇÃO.
1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual
foi extraído o presente recurso especial, interposto em
e concluso ao gabinete em
.
20/9/2023
29/1/2024
2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa
do Consumidor prevalece sobre a Lei no 13.786/2018; e (II)
como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores
pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e
venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a
vigência Lei no 13.786/2018, diante das alterações
promovidas no art. 32-A da Lei no 6.766/1979.
3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei no 13.786
/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este
último, pois, além de conter normas de caráter
principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei
no 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de
compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou
parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica
apenas a esses contratos quando preenchido um requisito
adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do
CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem
causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a
perda substancial dos valores pagos na hipótese de
resolução do contrato de compra e venda de imóvel por
culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o
.
percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor
5. O referido percentual possui natureza indenizatória e
cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos
os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela
extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um
reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em
sua integralidade. Precedente.
6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de
compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em
loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A
da Lei no 6.766/1979 devem ser observados como regra
geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a
soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de
retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa
de fruição.
[...]
10. A restituição somente ao término da obra ou de forma
parcelada, como prevista no §1o do art. 32-A da Lei no
6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e
51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema
577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a
referida alteração legislativa não se aplica nas relações de
consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos
valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.
11. Hipótese em que o contrato foi celebrado após a Lei no
13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de
modo que a retenção dos valores pagos não poderia
ultrapassar o percentual de 25%. Na espécie, apesar de as
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instâncias de origem terem limitado a retenção, não foi
observado o percentual adequado, não sendo possível,
contudo, reformar o acórdão recorrido diante da vedação ao
, pois o recurso foi interposto apenas
reformatio in pejus
pela vendedora.
12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa
extensão, não provido.
(REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi,
Terceira Turma, DJEN de
.)
12/9/2025

A título de reforço:

2. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no
sentido de que é possível a redução do percentual de
retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos
limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente
abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a
edição da Lei no 13.786/2018.
(REsp n. 2.212.229/SP, relator Ministro Ricardo Villas
Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de
.)
18/8/2025

Por seu turno, a revisão do percentual considerado adequado esbarra no
óbice da Súmula n. 7/STJ:

10. A Corte de origem concluiu que as circunstâncias do
caso concreto, consideradas no momento do julgamento,
autorizavam que a empresa agravada retivesse 20% (vinte
por cento) dos valores pagos, a título de cláusula penal,
assim como que cobrasse de taxa de fruição do
apartamento, sem que isso configurasse onerosidade
excessiva. Modificar tal entendimento exigiria nova análise
do conjunto probatório dos autos, medida inviável em
recurso especial.
(AgInt no REsp n. 2.134.656/SP, relator Ministro Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN de
.)
3/7/2025

1. O acórdão concluiu pela existência de relação de
consumo e abusividade da incidência da multa prevista no
negócio jurídico; fixando, para tanto, a retenção em 20%
(vinte por cento) da quantia paga, por se mostrar
excessivamente onerosa aos adquirentes da unidade
imobiliária o montante contratualmente previsto. Essas
ponderações foram fundadas na análise fático-probatória e
interpretação de termos contratuais, atraindo a aplicação
das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas
do permissivo constitucional.
(AgInt no REsp n. 2.146.383/SP, relator Ministro Marco
Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de
.)
18/9/2024

Assim, da leitura da petição de agravo interno não se extrai argumentação
relevante apta a infirmar os fundamentos da decisão ora agravada.
Dessarte, nada havendo a retificar ou esclarecer na decisão agravada, deve
ela ser mantida.
Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.
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É como penso. É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt no AREsp 2.718.108 / SP
Número Registro: 2024/0286835-5
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10051837720218260428
Sessão Virtual de
a
14/10/2025
20/10/2025
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. ROGÉRIO DE PAIVA NAVARRO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : FTA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A
AGRAVANTE : TERRAS DA ESTANCIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : JOÃO INÁCIO CORREIA - SP049990
THIAGO HENRIQUES ZULATTO SANT`ANNA CORREIA - SP289579
AGRAVADO
: PEDRO HENRIQUE MELLEIRO MALAGUTTI
AGRAVADO
: RAQUEL FRENEDOSO DA SILVA
ADVOGADO
: ANDRÉ RICARDO TORQUATO GOMES - SP195498
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA E
VENDA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : FTA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A
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AGRAVANTE : TERRAS DA ESTANCIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : JOÃO INÁCIO CORREIA - SP049990
THIAGO HENRIQUES ZULATTO SANT`ANNA CORREIA - SP289579
AGRAVADO
: PEDRO HENRIQUE MELLEIRO MALAGUTTI
AGRAVADO
: RAQUEL FRENEDOSO DA SILVA
ADVOGADO
: ANDRÉ RICARDO TORQUATO GOMES - SP195498
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
20/10/2025,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy
Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília, 20 de outubro de 2025
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