Tribunal: STJ
Processo: 1004512-97.2023.8.26.0100
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.
CLÁUSULA DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO
TRIBUNAL DE ORIGEM. LIMITAÇÃO A 25%. PACTA SUNT
. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS 5 E 7 DO
SERVANDA
STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. AGRAVO
CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CYRELA
MAGIKLZ CAMPINAS 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA. em demanda de rescisão contratual cumulada com devolução
de quantias pagas, na qual o Tribunal de Justiça de São Paulo
reformou a sentença para limitar a retenção a 25% dos valores pagos
e fixar honorários em 15% do valor da condenação.
2. O objetivo recursal consistiu em definir se (i) prevaleceria a
retenção de 50% com base nos arts. 31-A, § 6o, e 32, § 2o, da Lei
4.591/1964, e no art. 67-A, § 5o, da Lei 13.786/2018; (ii) o princípio do
impediria a revisão da cláusula contratual; (iii)
pacta sunt servanda
Documento eletrônico VDA51414834 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 15/10/2025 09:03:51
Publicação no DJEN/CNJ de 17/10/2025. Código de Controle do Documento: 20b9e265-dd47-41a7-a45a-5d97acac21fb

houve dissídio jurisprudencial apto a amparar a tese de validade da
retenção de 50%; e (iv) a retenção seria proporcional por representar
13,71% do valor global do contrato.
3. A pretensão de afastar a conclusão do

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2660635 - SP (2024/0203809-7)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: CYRELA MAGIKLZ CAMPINAS 01 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: RODRIGO CURY BICALHO - SP114555
AMANDA SANTOS DE FARIAS - SP510790
DAVID JOSEPH - SP256878
FELIPE ARAUJO SILVA - SP492711
UMBERTO BARA BRESOLIN - SP158160
ANA CLARA VENANCIO DA SILVA ABREU - SP390091
AGRAVADO
: ALINE AMORIM DE SA
ADVOGADA
: HELLEN DOS SANTOS DOMICIANO ANTONELLI - SP278777
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.
CLÁUSULA DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO
TRIBUNAL DE ORIGEM. LIMITAÇÃO A 25%. PACTA SUNT
. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS 5 E 7 DO
SERVANDA
STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. AGRAVO
CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CYRELA
MAGIKLZ CAMPINAS 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA. em demanda de rescisão contratual cumulada com devolução
de quantias pagas, na qual o Tribunal de Justiça de São Paulo
reformou a sentença para limitar a retenção a 25% dos valores pagos
e fixar honorários em 15% do valor da condenação.
2. O objetivo recursal consistiu em definir se (i) prevaleceria a
retenção de 50% com base nos arts. 31-A, § 6o, e 32, § 2o, da Lei
4.591/1964, e no art. 67-A, § 5o, da Lei 13.786/2018; (ii) o princípio do
impediria a revisão da cláusula contratual; (iii)
pacta sunt servanda
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houve dissídio jurisprudencial apto a amparar a tese de validade da
retenção de 50%; e (iv) a retenção seria proporcional por representar
13,71% do valor global do contrato.
3. A pretensão de afastar a conclusão do acórdão recorrido quanto
a abusividade da cláusula e a limitação da retenção a 25%
demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reexame do
conjunto fático-probatório, providências vedadas em recurso especial,
à luz das Súmulas 5 e 7 do STJ.
4. O argumento de que a incidência do regime de patrimônio de
afetação autorizaria a retenção de 50%, bem como a tese de
proporcionalidade calcada no percentual de 13,71% do preço global,
igualmente esbarraram na necessidade de revolvimento de provas e
de cálculos, o que atrai os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.
5. Inviável o conhecimento pela alínea diante da ausência de cotejo
c
analítico com demonstração de similitude fática estrita entre os
paradigmas e o caso concreto, ademais prejudicado pelos mesmos
óbices sumulares.
6. A majoração dos honorários advocatícios mostrou-se devida, nos
termos do art. 85, § 11, do CPC, ante o desprovimento do agravo.
7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
Honorários advocatícios majorados.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, não conhecer do
07/10/2025
13/10/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
15 de outubro de 2025
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2660635 - SP (2024/0203809-7)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: CYRELA MAGIKLZ CAMPINAS 01 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS
: RODRIGO CURY BICALHO - SP114555
AMANDA SANTOS DE FARIAS - SP510790
DAVID JOSEPH - SP256878
FELIPE ARAUJO SILVA - SP492711
UMBERTO BARA BRESOLIN - SP158160
ANA CLARA VENANCIO DA SILVA ABREU - SP390091
AGRAVADO
: ALINE AMORIM DE SA
ADVOGADA
: HELLEN DOS SANTOS DOMICIANO ANTONELLI - SP278777
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.
CLÁUSULA DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO
TRIBUNAL DE ORIGEM. LIMITAÇÃO A 25%. PACTA SUNT
. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS 5 E 7 DO
SERVANDA
STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. AGRAVO
CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CYRELA
MAGIKLZ CAMPINAS 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA. em demanda de rescisão contratual cumulada com devolução
de quantias pagas, na qual o Tribunal de Justiça de São Paulo
reformou a sentença para limitar a retenção a 25% dos valores pagos
e fixar honorários em 15% do valor da condenação.
2. O objetivo recursal consistiu em definir se (i) prevaleceria a
retenção de 50% com base nos arts. 31-A, § 6o, e 32, § 2o, da Lei
4.591/1964, e no art. 67-A, § 5o, da Lei 13.786/2018; (ii) o princípio do
impediria a revisão da cláusula contratual; (iii)
pacta sunt servanda
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houve dissídio jurisprudencial apto a amparar a tese de validade da
retenção de 50%; e (iv) a retenção seria proporcional por representar
13,71% do valor global do contrato.
3. A pretensão de afastar a conclusão do acórdão recorrido quanto
a abusividade da cláusula e a limitação da retenção a 25%
demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reexame do
conjunto fático-probatório, providências vedadas em recurso especial,
à luz das Súmulas 5 e 7 do STJ.
4. O argumento de que a incidência do regime de patrimônio de
afetação autorizaria a retenção de 50%, bem como a tese de
proporcionalidade calcada no percentual de 13,71% do preço global,
igualmente esbarraram na necessidade de revolvimento de provas e
de cálculos, o que atrai os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.
5. Inviável o conhecimento pela alínea diante da ausência de cotejo
c
analítico com demonstração de similitude fática estrita entre os
paradigmas e o caso concreto, ademais prejudicado pelos mesmos
óbices sumulares.
6. A majoração dos honorários advocatícios mostrou-se devida, nos
termos do art. 85, § 11, do CPC, ante o desprovimento do agravo.
7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
Honorários advocatícios majorados.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CYRELA MAGIKLZ
CAMPINAS 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (CYRELA) contra
decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III,
alíneas e , da Constituição Federal contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça
a
c
do Estado de São Paulo, de relatoria do Desembargador Carlos Alberto de Salles,
assim ementado:
Rescisão contratual. Apartamento adquirido “na planta”. Insurgência
contra sentença de parcial procedência. Sentença reformada. 1.
Resolução por culpa da compradora. Retenção de quantias pagas.
Retenção de 50% das quantias pagas. Abusividade ao consumidor
(art. 6o, V, CDC; e art. 413, CC). Limitação do percentual de retenção
a 25% dos valores pagos. Precedentes do STJ. Limite percentual
fixado pela Lei 13.786/2018, que incluiu o artigo 67-A à Lei 4.591
/1964, o que deve ser considerado como baliza ao contrato, não
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impossibilitando a revisão judicial de cláusula abusiva. Devolução de
75% dos valores pagos, corrigida monetariamente e acrescida de juros
de mora na forma da sentença. 2. Ônus sucumbenciais. Alteração.
Sucumbência da ré. Diante da reforma da sentença, arcará a ré com
custas e honorários sucumbenciais, ora fixados em 15% do valor da
condenação, já incluídos os recursais (art. 85, §11, CPC). Recurso da
autora provido. Recurso da ré desprovido. (fls. 431-435)

Os embargos de declaração de CYRELA foram acolhidos para corrigir erro
material, sem efeito modificativo do julgado (fls. 460-462).
Nas razões do agravo, CYRELA apontou (1) que o acórdão recorrido violou
os arts. 31-A, §6o, e 32, §2o, da Lei 4.591/64, bem como o art. 67-A, § 5o, da Lei 13.786
/18, ao limitar a retenção a 25% dos valores pagos, contrariando o percentual de 50%
previsto para incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação; (2) que o
Tribunal de origem deixou de observar o princípio do
,
pacta sunt servanda
desconsiderando cláusula contratual válida e redigida em conformidade com a
legislação aplicável; (3) que a decisão recorrida diverge de precedentes do Superior
Tribunal de Justiça que reconhecem a validade da retenção de 50% em casos
semelhantes, configurando dissídio jurisprudencial; (4) que a decisão de
inadmissibilidade do recurso especial foi genérica e não enfrentou adequadamente os
argumentos apresentados, especialmente quanto a demonstração do dissídio
jurisprudencial e à violação de dispositivos legais.
Houve apresentação de contraminuta por ALINE AMORIM DE SÁ (ALINE),
defendendo que o agravo não merece prosperar, pois o recurso especial inadmitido
esbarra nas Súmulas 5 e 7 do STJ, além de não demonstrar adequadamente o dissídio
jurisprudencial alegado. Argumentou, ainda, que a decisão recorrida está em
conformidade com o Código de Defesa do Consumidor e com a jurisprudência
consolidada sobre a matéria (fls. 534-542).
É o relatório.

VOTO
O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que
CONHEÇO,
não merece prosperar.
Nas razões de seu apelo nobre interposto com fundamento nas alíneas e
a
c
do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, CYRELA apontou
que o acórdão
(1)
recorrido violou os arts. 31-A, §6o, e 32, §2o, da Lei 4.591/64, bem como o art. 67-A,
§5o, da Lei 13.786/18, ao limitar a retenção a 25% dos valores pagos, contrariando o
percentual de 50% previsto para incorporações submetidas ao regime de patrimônio de
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afetação;
que o Tribunal de origem deixou de observar o princípio do
(2)
pacta sunt
, desconsiderando cláusula contratual válida e redigida em conformidade com
servanda
a legislação aplicável;
que a decisão recorrida diverge de precedentes do Superior
(3)
Tribunal de Justiça que reconhecem a validade da retenção de 50% em casos
semelhantes, configurando dissídio jurisprudencial;
que a decisão recorrida
(4)
desconsiderou que a retenção de 50% dos valores pagos representa apenas 13,71%
do valor total do contrato, o que não pode ser considerado abusivo.
Houve apresentação de contrarrazões por ALINE defendendo que o recurso
especial não merece prosperar, pois a decisão recorrida está em conformidade com o
Código de Defesa do Consumidor e com a jurisprudência consolidada sobre a matéria.
Argumentou, ainda, que a retenção de 50% seria abusiva e configuraria
enriquecimento ilícito, além de que o recurso especial esbarra nas Súmulas 5 e 7 do
STJ, por demandar reexame de provas e cláusulas contratuais (fls. 498-508).
De acordo com a moldura fática dos autos, o caso cuida de ação de
rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, ajuizada por
ALINE contra CYRELA. Sustentou ter firmado contrato de promessa de compra e
venda de imóvel em construção, no valor de R$ 513.815,14 (quinhentos e treze mil,
oitocentos e quinze reais e catorze centavos), mas que perdeu o interesse no bem em
razão de mudança para Portugal, onde seu esposo passou a residir. Requereu a
rescisão contratual e a devolução das quantias pagas, com retenção máxima de 25%,
sob o argumento de que a retenção de 50% pretendida por CYRELA se mostraria
abusiva. Aduziu não ter usufruído do imóvel e que CYRELA, a despeito de suas
solicitações de distrato, limitou-se a comunicações verbais, sem resposta formal.
Pleiteou, ainda, tutela de urgência para suspender cobranças e evitar restrições de
crédito, além da devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de
juros de mora de 1% ao mês (e-STJ, fls. 1-14).
O Juízo de primeiro grau (e-STJ, fls. 305-308) julgou parcialmente
procedentes os pedidos. Declarou rescindido o contrato e determinou que CYRELA
restituísse a ALINE 50% das quantias pagas, com correção monetária e juros de mora
de 1% ao mês a contar de 30 dias após a expedição do “habite-se” ou da revenda da
unidade, o que primeiro ocorresse. Fundamentou sua decisão no art. 67-A, § 5o, da Lei
4.591/64, que autoriza a retenção de até 50% nos contratos submetidos ao regime de
patrimônio de afetação. Condenou ALINE ao pagamento das custas processuais e
honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (e-STJ, fls.
305-308).
O Tribunal de Justiça de São Paulo, ao apreciar a apelação (e-STJ, fls. 431-
435), reformou a sentença, dando provimento ao recurso de ALINE e negando
provimento ao de CYRELA. O Relator reputou abusiva a retenção de 50% dos valores
pagos, reduzindo-a para 25%, à luz do Código de Defesa do Consumidor (arts. 6o, V,
39, V e 51, IV). Ressaltou que ALINE jamais usufruiu do imóvel e que a retenção de
metade das quantias pagas configuraria desvantagem exagerada. Fixou-se, ainda, a
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condenação de CYRELA ao pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios no percentual de 15% sobre o valor da condenação (e-STJ, fls. 431-435).
Nos embargos de declaração (e-STJ, fls. 460-462), CYRELA apontou erro
material no acórdão, que fixara os honorários em 12% no dispositivo, mas em 15% na
fundamentação e ementa. O Colegiado acolheu os aclaratórios para sanar a
contradição, consolidando o percentual dos honorários em 15% sobre o valor da
condenação, sem alteração de mérito (e-STJ, fls. 460-462).
No recurso especial (e-STJ, fls. 465-476), CYRELA alegou violação do art.
67-A, § 5o, da Lei 4.591/64, sustentando que a retenção de 25% desconsidera a norma
específica e o princípio do
, ocasionando prejuízo à coletividade de
pacta sunt servanda
adquirentes. Defendeu que a retenção de até 50% em contratos submetidos ao regime
de patrimônio de afetação encontra respaldo legal e jurisprudencial, citando
precedentes desta Corte. Requereu, ao final, a reforma do acórdão para restabelecer a
sentença de primeiro grau (e-STJ, fls. 465-476).
ALINE, em contrarrazões (e-STJ, fls. 498-508), pugnou pela manutenção do
acórdão recorrido, insistindo que a retenção de 50% seria abusiva e violaria o Código
de Defesa do Consumidor. Destacou que o contrato não previa cláusula específica de
retenção para a hipótese de rescisão por iniciativa do comprador, mas tão somente
para casos de inadimplência, o que não se verificou. Defendeu, ainda, que o recurso
especial encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 desta Corte, por demandar reexame de
cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório (e-STJ, fls. 498-508).
Inadmitido o especial, CYRELA interpôs agravo em recurso especial (e-STJ,
fls. 514-525), reafirmando a legalidade e proporcionalidade da retenção de 50% nos
contratos submetidos ao patrimônio de afetação. Reiterou a existência de dissídio
jurisprudencial e apontou precedentes desta Corte que validaram retenção nesse
patamar. Requereu a reforma da decisão de inadmissibilidade para que o recurso
especial fosse admitido e julgado pelo Superior Tribunal de Justiça (e-STJ, fls. 514-
525).
ALINE, em contraminuta (e-STJ, fls. 534-542), reiterou os argumentos já
expendidos, sustentando que a retenção de 50% mostra-se abusiva e contrária ao
Código de Defesa do Consumidor. Reforçou que a análise empreendida pelo Tribunal
de origem decorreu de exame do conjunto fático e das cláusulas contratuais, o que
inviabiliza revisão em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 desta Corte.
Pugnou, assim, pela manutenção da decisão que inadmitiu o apelo nobre (e-STJ, fls.
534-542).
O objetivo recursal é decidir se (i) a retenção de 50% dos valores pagos em
contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação é válida à luz do art. 67-A, §
5o, da Lei 4.591/64; (ii) a decisão recorrida desrespeitou o princípio do pacta sunt
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servanda ao desconsiderar cláusula contratual válida; (iii) houve dissídio jurisprudencial
em relação a precedentes do Superior Tribunal de Justiça que reconhecem a validade
da retenção de 50% em casos semelhantes.

(1) Violação dos arts. 31-A, § 6o, e 32, § 2o, da Lei 4.591/64, bem como o
art. 67-A, § 5o, da Lei 13.786/18
CYRELA afirmou que o Tribunal de Justiça de São Paulo, ao limitar a
retenção a 25% dos valores pagos por ALINE, contrariou os arts. 31-A, § 6o, e 32, § 2o,
da Lei 4.591/64, bem como o art. 67-A, § 5o, da Lei 13.786/18, que autorizam a
retenção de até 50% dos valores pagos em contratos submetidos ao regime de
patrimônio de afetação. Alegou que a decisão desconsiderou norma específica voltada
a preservação do empreendimento e dos demais adquirentes, violando o princípio da
legalidade e comprometendo a segurança jurídica (e-STJ, fls. 465-466).
No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo enfrentou adequadamente a
matéria e, expressamente, consignou que a retenção de metade dos valores pagos
(e-STJ, fls. 432).
configura desvantagem exagerada, impondo-se a redução para 25%
A pretensão da recorrente, nesse ponto, demandaria a revisão das cláusulas
contratuais e da interpretação conferida pelo acórdão recorrido, providência vedada em
recurso especial, à luz da Súmula 5.
Ademais, eventual modificação da conclusão do Colegiado estadual, que
reputou abusiva a cláusula e reduziu a retenção, exigiria reexame das circunstâncias
fáticas, também obstado pela Súmula 7.
Confira-se:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE DANOS MORAIS E ESTÉTICOS. CIRURGIA ESTÉTICA. ERRO
MÉDICO
CONSTATADO
.
REEXAME
DAS
CONCLUSÕES
ORIGINÁRIAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. QUANTUM
INDENIZATÓRIO . REVISÃO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ.
REVALORAÇÃO DA PROVA. AFASTAMENTO . HONORÁRIOS
SUCUMBENCIAIS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO
IMPROVIDO . 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior,
não há como afastar as premissas fáticas e probatórias estabelecidas
pelas instâncias ordinárias, soberanas em sua análise, pois, na via
estreita do recurso especial, a incursão em tais elementos esbarraria
no óbice do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 2.
A pretensão recursal é de alterar as conclusões sobre os fatos e
provas do processo, para alcançar resultado favorável na demanda .
Isso nada mais é do que o revolvimento do que já foi soberanamente
julgado pelas instâncias ordinárias. O Superior Tribunal de Justiça,
pela via extraordinária do recurso especial, não é terceira instância
revisora e, portanto, não pode rejulgar a prova, como quer o
As alegações de ofensa à lei federal, no caso, atreladas a
agravante.
essa descabida pretensão, encontram óbice intransponível na Súmula
7/STJ. 3 . Agravo interno improvido.
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(AgInt no AREsp 2.202.903/DF Relator MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
Julgamento:
, TERCEIRA TURMA, DJe
– sem
3/4/2023
10/4/2023
destaques no original.)
Assim, aplica-se o óbice das súmulas, inviabilizando o conhecimento do
recurso especial.

(2) Não observância ao princípio do pacta sunt servanda
CYRELA sustentou que o acórdão recorrido afastou a aplicação do princípio
do
, uma vez que o contrato firmado com ALINE previa
pacta sunt servanda
expressamente a retenção de 50% em caso de rescisão por iniciativa da compradora.
Argumentou que a cláusula contratual fora redigida em conformidade com a legislação
e não teve sua validade contestada, de modo que a redução para 25% representou
indevida interferência judicial na autonomia privada (e-STJ, fls. 465-466).
Contudo, o Tribunal de origem analisou de forma clara a abusividade da
cláusula, ao afirmar que a cláusula contratual que autoriza a retenção de 50% das
(e-STJ,
quantias pagas não se harmoniza com a boa-fé e a proteção ao consumidor
fls. 433). A insurgência de CYRELA revela nítida intenção de rediscutir o mérito da
causa, olvidando-se de que o Superior Tribunal de Justiça não desempenha função de
terceira instância.
Além disso, a revisão da validade da cláusula contratual está igualmente
vedada pelas Súmulas 5 e 7 desta Corte.
Vejamos:
[...] 4. Decidida a demanda com análise do contrato e das provas dos
autos, não há como chegar a conclusão diversa, porquanto o STJ não
.
é terceira instância revisora. Incidência das Súmulas 5 e 7 desta Corte
5 . Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp 1.343.618/PR, Relatora MARIA ISABEL GALLOTTI,
Julgamento:
, QUARTA TURMA, DJe
– sem
5/6/2023
9/6/2023
destaques no original)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO
DE
DISTRIBUIÇÃO.
RESCISÃO.
AÇÃO
INDENIZATÓRIA . CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. VIOLAÇÕES DE
LEI FEDERAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211
/STJ . REVISÃO DAS CONCLUSÕES DO ACÓRDÃO RECORRIDO.
STJ NÃO É TERCEIRA INSTÂNCIA REVISORA. INCIDÊNCIA DAS
SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JULGADOS DESTA CORTE NESSE
SENTIDO . 1. Não decididas pelo acórdão objeto do especial as
matérias referentes aos dispositivos tido como violados, ressente-se o
recurso do necessário prequestionamento. Súmulas 211/STJ. 2 .
Decidida a demanda com análise do contrato e das provas dos autos,
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não há como chegar a conclusão diversa, porquanto o STJ não é
ia das Súmulas 5 e 7 desta Corte.
terceira instância revisora. Incidênc
3. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp 1.704.461/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, Julgamento:
, TERCEIRA TURMA, DJe
16/5/2022
18/5/2022
– sem destaques no original)

Portanto, o recurso encontra obstáculo nas súmulas pertinentes, não sendo
passível de conhecimento.

(3) Divergência jurisprudencial
CYRELA defendeu que a decisão divergiu de precedentes do Superior
Tribunal de Justiça, que reconheceram a validade da retenção de 50% em contratos
semelhantes, desde que ausente enriquecimento sem causa. Sustentou que a redução
determinada pelo Tribunal de origem contrariou essa orientação, configurando dissídio
jurisprudencial (e-STJ, fls. 465-466).
Entretanto, a demonstração do dissídio jurisprudencial, nos termos do art.
1.029, § 1o, do CPC, exige cotejo analítico entre os julgados, com comprovação da
similitude fática, o que não ocorreu no caso. O Tribunal de origem concluiu que ALINE
não usufruiu do imóvel e que a retenção de metade dos valores pagos configuraria
enriquecimento sem causa, circunstâncias que não foram adequadamente
confrontadas nos paradigmas colacionados.
Ademais, a modificação do entendimento firmado pelo acórdão recorrido
exigiria o reexame do conjunto fático-probatório, o que encontra barreira intransponível
na Súmula 7.
Observem-se:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA CARACTERIZADORA DO
DISSENSO
JURISPRUDENCIAL.
AUSÊNCIA
DE
COTEJO
ANALÍTICO ENTRE OS JULGADOS. RECURSO ESPECIAL NÃO
. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. 1.
CONHECIDO
No caso,
inexistente a necessária similitude fática e identidade jurídica entre o
acórdão recorrido e aqueles apontados como paradigmas. Além disso,
o recorrente não procedeu ao necessário confronto analítico entre os
julgados, nos termos dos arts . 1.029, § 1o, do Código de Processo Civil
/2015 e 255, § 1o, do Regimento Interno do Superior Tribunal de
Justiça ? RISTJ, se limitando a transcrever os acórdãos,
contrariamente à determinação contida no § 2o do art. 255 do
. Recurso especial não conhecido . Decisão
Regimento Interno do STJ
. (AgRg no AREsp: 1.912.912
mantida. 2. Agravo regimental desprovido
/RJ, Relator.: Ministro JOEL ILAN PACIORNIK, Julgamento:
,
8/2/2022
QUINTA TURMA, DJe
– sem destaques no original).
14/2/2022

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PRETENSÃO DE REFORMA DO
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ACÓRDÃO RECORRIDO. IMPOSSIBILIDADE . NECESSIDADE DE
REVOLVIMENTO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. ÓBICE DA
SÚMULA
N.
7/STJ.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL
.
IMPOSSIBILIDADE.
AUSÊNCIA
DE
COTEJO
ANALÍTICO.
AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. [...] 2. No presente caso, as
instâncias ordinárias concluíram, com base no acervo fático-probatório
, que não ficou demonstrada a alegada hipossuficiência econômica da
ora agravante. 3 . A modificação do referido entendimento demandaria
. 4.
o reexame de provas. Óbice da Súmula n. 7/STJ. Precedentes
Esta Corte já pacificou o entendimento de que a simples transcrição de
ementas e de trechos de julgados não é suficiente para caracterizar o
cotejo analítico, uma vez que requer a demonstração das
circunstâncias identificadoras da divergência entre o caso confrontado
e o aresto paradigma, mesmo no caso de dissídio notório. 5. O não
conhecimento do recurso especial pela alínea a em razão da
necessidade de reexame de prova impede o conhecimento do dissídio
.Precedentes.
interpretativo suscitado por ausência de similitude fática
(AgInt no AREsp 2.508.030/SP, Relator
Agravo interno improvido.
Ministro HUMBERTO MARTINS, Julgamento:
, TERCEIRA
20/5/2024
TURMA, DJe 22/5/2024 – sem destaques no original).

Impõe-se reconhecer a barreira sumular como impeditiva da admissão do
presente recurso.

(4) Abusividade da retenção de 50% dos valores pagos
CYRELA argumentou que a retenção de 50% dos valores pagos por
ALINE correspondeu a apenas 13,71% do valor global do contrato, percentual que não
poderia ser considerado abusivo. Ressaltou que o patamar estabelecido era
proporcional e razoável, diante dos custos administrativos, tributários e operacionais
decorrentes da rescisão e da revenda do imóvel, e que a redução para 25%
comprometeria a viabilidade econômica do empreendimento e prejudicaria os demais
adquirentes (e-STJ, fls. 465-466).
Todavia, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que o percentual de
retenção deve ser analisado em relação ao montante efetivamente pago, e não sobre o
valor integral do contrato (e-STJ, fls. 434).
Assim, a pretensão recursal esbarra na necessidade de reavaliar dados
fáticos e cálculos realizados pela instância ordinária, providência inviável em sede de
recurso especial, diante da Súmula 7, como já amplamente elucidado acima.
Dessa forma, está configurada a incidência do enunciado sumular,
circunstância suficiente para afastar o conhecimento da insurgência.
Nessas condições,
do agravo para

do
CONHEÇO
NÃO CONHECER
recurso especial.
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em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados
MAJORO
em favor de ALINE, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC.
É o voto.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4o, ou 1.026, § 2o, ambos do
CPC.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.660.635 / SP
Número Registro: 2024/0203809-7
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10045129720238260100
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : CYRELA MAGIKLZ CAMPINAS 01 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : RODRIGO CURY BICALHO - SP114555
UMBERTO BARA BRESOLIN - SP158160
DAVID JOSEPH - SP256878
ANA CLARA VENANCIO DA SILVA ABREU - SP390091
FELIPE ARAUJO SILVA - SP492711
AMANDA SANTOS DE FARIAS - SP510790
AGRAVADO
: ALINE AMORIM DE SA
ADVOGADA
: HELLEN DOS SANTOS DOMICIANO ANTONELLI - SP278777
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
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Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:51:52
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A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
07/10/2025
13/10/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 13 de outubro de 2025
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