Tribunal: STJ
Processo: 5295976-52.2023.8.21.7000
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRADORA DE
IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. DUPLO VIÉS. INCIDÊNCIA DO CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA
PROVA. AGRAVO CONHECIDO E RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. A relação jurídica entre locador e administradora de imóveis possui duplo viés, abrangendo tanto o
mandato quanto a relação de consumo, sendo o locador considerado destinatário final do serviço prestado
pela administradora.
2. A inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6o, VIII, do CDC, é cabível quando presentes os
requisitos de hipossuficiência e verossimilhança das alegações do consumidor, não se prestando o
recurso especial para análise daquelas circunstâncias no caso concreto, conforme disciplina a Súmula 7
doSTJ.
3, Agravo conhecido e recurso especial desprovido.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2682871 - RS (2024/0241708-8)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: AUXILIADORA
PREDIAL
LTDA.
GRUPO
AUXILIADORA
PREDIAL
ADVOGADA
: RAFAELA FAGUNDES DE OLIVEIRA - RS050780
AGRAVADO
: ALEXANDRE FORTES RODRIGUES
ADVOGADA
: ELIZABETH ARANCHIPE DA SILVA - RS099372
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRADORA DE
IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. DUPLO VIÉS. INCIDÊNCIA DO CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA
PROVA. AGRAVO CONHECIDO E RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. A relação jurídica entre locador e administradora de imóveis possui duplo viés, abrangendo tanto o
mandato quanto a relação de consumo, sendo o locador considerado destinatário final do serviço prestado
pela administradora.
2. A inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6o, VIII, do CDC, é cabível quando presentes os
requisitos de hipossuficiência e verossimilhança das alegações do consumidor, não se prestando o
recurso especial para análise daquelas circunstâncias no caso concreto, conforme disciplina a Súmula 7
doSTJ.
3, Agravo conhecido e recurso especial desprovido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conhecer do recurso
07/10/2025
13/10/2025
mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
13 de outubro de 2025
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
Documento eletrônico VDA51415848 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 15/10/2025 09:03:30
Publicação no DJEN/CNJ de 17/10/2025. Código de Controle do Documento: 76c9deeb-ef25-4898-be08-722523514017

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2682871 - RS (2024/0241708-8)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: AUXILIADORA
PREDIAL
LTDA.
GRUPO
AUXILIADORA
PREDIAL
ADVOGADA
: RAFAELA FAGUNDES DE OLIVEIRA - RS050780
AGRAVADO
: ALEXANDRE FORTES RODRIGUES
ADVOGADA
: ELIZABETH ARANCHIPE DA SILVA - RS099372
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ADMINISTRADORA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. DUPLO
VIÉS. INCIDÊNCIA DO CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA
PROVA.
AGRAVO
CONHECIDO
E
RECURSO
ESPECIAL
DESPROVIDO.
1. A relação jurídica entre locador e administradora de imóveis possui
duplo viés, abrangendo tanto o mandato quanto a relação de
consumo, sendo o locador considerado destinatário final do serviço
prestado pela administradora.
2. A inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6o, VIII, do CDC, é
cabível quando presentes os requisitos de hipossuficiência e
verossimilhança das alegações do consumidor, não se prestando o
recurso especial para análise daquelas circunstâncias no caso
concreto, conforme disciplina a Súmula 7 doSTJ.
3, Agravo conhecido e recurso especial desprovido
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interposto por AUXILIADORA PREDIAL LTDA. –
GRUPO AUXILIADORA PREDIAL contra a decisão que inadmitiu recurso especial
fundado no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, desafiando o
acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul assim ementado (e-
STJ, fls. 60/65):
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE NULIDADE DE
CLÁUSULA
CONTRATUAL
CONTRA
IMOBILIÁRIA
ADMINISTRADORA. APLICAÇÃO DA INVERSÃO DO ÔNUS DA
PROVA PELO CDC. POSSIBILIDADE. RELAÇÃO DE NATUREZA DE
VIÉS DUPLO. PRECEDENTES.
Documento eletrônico VDA51152594 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:33:34
Código de Controle do Documento: 4d3881a2-be9a-4cf1-b71b-17abd7769d91

Não obstante haja o locador outorgado procuração para a imobiliária
ré, fins de possibilitar a administração do contrato de locação como
sua representante, o liame jurídico entre as partes possui viés duplo,
tanto de natureza de relação de mandato, quanto de relação
consumerista, na medida em que aquele é destinatário final do serviço
prestado por esta de administração. Portanto, e uma vez que
presentes os requisitos do art. 6°, VIII, CDC, vai mantida a inversão do
ônus da prova em relação a tal parte. Precedentes do STJ e deste
Tribunal.
AGRAVO DESPROVIDO.”

Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 71/84), alega-se que o acórdão
recorrido: (1) violou o artigo 373 do Código de Processo Civil, ao determinar a inversão
do ônus da prova sem fundamentação adequada e sem observar os requisitos legais;
(2) contrariou o artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, ao aplicar o
CDC em uma relação jurídica que, segundo a recorrente, é exclusivamente de
mandato e não de consumo.
Oferecidas as contrarrazões (e-STJ, fls 92/96), sobreveio decisão de
inadmissibilidade (e-STJ, fls. 99/102), ensejando a interposição do presente agravo,
sem contraminuta (e-STJ, fls. 132).
É o relatório.
VOTO
O agravo é tempestivo e impugna de maneira adequada os fundamentos da
decisão recorrida. Dele conheço, portanto, passando ao exame do recurso especial.
Em que pese o respeitável articulado, sem razão.

1. Alegada violação ao artigo 373 do CPC
O acórdão recorrido bem reconheceu que, embora a relação entre as partes
tenha natureza de mandato, o proprietário do imóvel figura como destinatário final do
serviço de administração prestado pela imobiliária, caracterizando, assim, uma relação
de consumo por equiparação, nos termos do artigo 2o do CDC. Nesse sentido:
RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATO
DE
ADMINISTRAÇÃO
IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESTINAÇÃO FINAL
ECONÔMICA. VULNERABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO.
INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
1. O contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica
complexa, em que convivem características de diversas modalidades
contratuais típicas - corretagem, agenciamento, administração,
mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem
necessariamente dele dependendo.
2. No cenário caracterizado pela presença da administradora na
atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas
Documento eletrônico VDA51152594 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:33:34
Código de Controle do Documento: 4d3881a2-be9a-4cf1-b71b-17abd7769d91

relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida
entre o proprietário de um ou mais imovéis e essa administradora, e a
de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como
intermediária de um contrato de locação.
3. Na primeira, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final
econômico daquela serventia, vale dizer, aquele que contrata os
serviços de uma administradora de imóvel remunera a expertise da
contratada, o know how oferecido em benefício próprio, não se
tratando propriamente de atividade que agrega valor econômico ao
bem.
4. É relação autônoma que pode se operar com as mais diversas
nuances e num espaço de tempo totalmente aleatório, sem que sequer
se tenha como objetivo a locação daquela edificação.
5. A atividade da imobiliária, que é normalmente desenvolvida com o
escopo de propiciar um outro negócio jurídico, uma nova contratação,
envolvendo uma terceira pessoa física ou jurídica, pode também se
resumir ao cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas,
impostos e emolumentos) ou apenas à conservação do bem, à sua
manutenção e até mesmo, em casos extremos, ao simples exercício
da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono,
tudo a evidenciar a sua destinação final econômica em relação ao
contratante.
6. Recurso especial não provido.
(REsp n. 509.304/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
Terceira Turma, julgado em
, DJe de
.)
16/5/2013
23/5/2013

Cuida-se de jurisprudência consolidada na Corte a possibilidade de
aplicação do CDC em contratos de administração imobiliária, atraindo a incidência da
Súmula 83 do STJ.
2. Alegação de violação ao artigo 6o, inciso VIII, do CDC
A partir da premissa adotada no tópico anterior, conclui-se que estavam
presentes os requisitos para a inversão do ônus da prova, conforme o artigo 6o, inciso
VIII, do CDC, considerando a hipossuficiência do autor e a verossimilhança de suas
alegações. Ademais, perscrutar as condições fáticas para concluir pela pertinência ou
não da hipossuficiência no caso concreto encontra óbice na Súmula 7 do STJ. Nesse
aspecto:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS AMBIENTAIS. INVERSÃO DO
ÔNUS DA PROVA. CABIMENTO. RESPONSABILIDADE DA
CONCESSIONÁRIA. ACOLHIMENTO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULA
No
7/STJ.
VÍTIMAS
DO
EVENTO
DANOSO.
CONSUMIDORES POR EQUIPARAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO.
CARACTERIZAÇÃO.
SÚMULA
No
7/STJ.
DIVERGÊNCIA
JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.
[...] 2. A análise acerca da existência ou não de circunstâncias que
ensejam a inversão do ônus da prova é feita no caso concreto, o que
não pode ser revisto por esta Corte em virtude do óbice da Súmula no 7
/STJ.
Documento eletrônico VDA51152594 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:33:34
Código de Controle do Documento: 4d3881a2-be9a-4cf1-b71b-17abd7769d91

(AREsp n. 2.351.781/ES, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
Terceira Turma, julgado em
, DJEN de
.)
9/6/2025
12/6/2025
Como se percebe, o tribunal local destacou o acerto da decisão saneadora
ao observar os requisitos legais para a inversão do ônus da prova, fundada nas
peculiaridades do caso concreto.

Nessas condições,
do agravo para
CONHEÇO
NEGAR PROVIMENTO AO
RECURSO ESPECIAL.
Previno que todos os temas abordados foram detidamente analisados, de
modo que a interposição de recurso contra esta decisão com nítido intuito de buscar
revisão do julgamento, invocando omissão ou contradição inexistente, acarretará
condenação às penalidades fixadas no artigo 1.026, § 2o, do CPC.
É o voto.
Documento eletrônico VDA51152594 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:33:34
Código de Controle do Documento: 4d3881a2-be9a-4cf1-b71b-17abd7769d91

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.682.871 / RS
Número Registro: 2024/0241708-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
52125883920228210001 52264836720228210001 52959765220238217000
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : AUXILIADORA PREDIAL LTDA. GRUPO AUXILIADORA PREDIAL
ADVOGADA
: RAFAELA FAGUNDES DE OLIVEIRA - RS050780
AGRAVADO
: ALEXANDRE FORTES RODRIGUES
ADVOGADA
: ELIZABETH ARANCHIPE DA SILVA - RS099372
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - MANDATO
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu conhecer do recurso mas lhe negou
07/10/2025
13/10/2025
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 13 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51383938 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:52:15
Código de Controle do Documento: e461acbf-136e-46dc-815c-b1db71ca60e7

Documento eletrônico VDA51383938 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:52:15
Código de Controle do Documento: e461acbf-136e-46dc-815c-b1db71ca60e7