Tribunal: STJ
Processo: 0106919-48.2017.4.02.5101
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR
DANOS MORAIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA.
CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
COMPETÊNCIA
DA
JUSTIÇA
ESTADUAL.
LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. PROCEDIMENTO DA LEI 9.514
/97. POSSIBILIDADE DE CONTROLE JUDICIAL. SÚMULAS 7 E 83
/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA
EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2646270 - RJ (2024/0168993-1)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A.
ADVOGADOS
: RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162574
GUSTAVO MOURA AZEVEDO NUNES - RJ107088
THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162174
AGRAVADO
: ROSANA LIMA GERPE
ADVOGADOS
: ANDRÉ MENEZES BITTENCOURT - RJ116802
ANSELMO FERNANDEZ DE ASSUNCAO BORGES - RJ184587
AGRAVADO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
AGRAVADO
: MNR6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR
DANOS MORAIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA.
CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
COMPETÊNCIA
DA
JUSTIÇA
ESTADUAL.
LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. PROCEDIMENTO DA LEI 9.514
/97. POSSIBILIDADE DE CONTROLE JUDICIAL. SÚMULAS 7 E 83
/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA
EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão
que inadmitiu recurso especial manejado com fundamento no art. 105,
III, alínea , da Constituição Federal, em ação de rescisão contratual e
a
indenização por danos morais proposta em razão de suposto atraso
na entrega de unidade habitacional vinculada ao Programa Minha
Casa Minha Vida.
2. Discute-se (i) a competência da Justiça Federal em virtude da
participação da Caixa Econômica Federal; (ii) a possibilidade de
rescisão judicial de contrato definitivo de compra e venda com
alienação fiduciária, diante da previsão do rito extrajudicial da Lei
9.514/97; (iii) eventual negativa de prestação jurisdicional; (iv) a
divergência jurisprudencial sobre os temas; e (v) a possibilidade de
reexame de fatos e provas.
Documento eletrônico VDA51414272 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 15/10/2025 09:03:55
Publicação no DJEN/CNJ de 17/10/2025. Código de Controle do Documento: 2577a28c-cdbc-4713-88f1-7eef6afd79ca

3. A Caixa Econômica Federal, quando atua como mera agente
financeira, não possui legitimidade passiva em demandas que
discutem rescisão contratual ou vícios de construção, atraindo a
competência da Justiça Estadual. Aplicação da Súmula 83/STJ.
Precedentes: REsp 1.534.952/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva, Terceira Turma, j.
; AgInt no CC 180829/SP, Rel. Min.
7/2/2017
Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 23/2/.2022.
3. O procedimento extrajudicial da Lei 9.514/97 não afasta a jurisdição
estatal, sendo possível a revisão judicial em hipóteses de
inadimplemento, vícios ou abusos. Precedentes: AgInt no AREsp
2276046/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.
.
19/6/2023
4. Não configurada negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão
recorrido enfrentou de forma suficiente as questões relevantes.
5. A análise das teses recursais demandaria reexame do conjunto
fático-probatório, providência vedada pela Súmula 7/STJ.
6. A substituição da promessa pelo contrato definitivo não impede a
apreciação judicial do pedido de rescisão em caso de inadimplemento,
vícios ou abusos. Precedente: REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria
Isabel Gallotti, Segunda Seção, j.
.
28/8/2019
7. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e
negar-lhe provimento.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conhecer parcialmente
07/10/2025
13/10/2025
do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura
Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
15 de outubro de 2025
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
Documento eletrônico VDA51414272 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 15/10/2025 09:03:55
Publicação no DJEN/CNJ de 17/10/2025. Código de Controle do Documento: 2577a28c-cdbc-4713-88f1-7eef6afd79ca

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2646270 - RJ (2024/0168993-1)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE
: CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A.
ADVOGADOS
: RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162574
GUSTAVO MOURA AZEVEDO NUNES - RJ107088
THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162174
AGRAVADO
: ROSANA LIMA GERPE
ADVOGADOS
: ANDRÉ MENEZES BITTENCOURT - RJ116802
ANSELMO FERNANDEZ DE ASSUNCAO BORGES - RJ184587
AGRAVADO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
AGRAVADO
: MNR6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR
DANOS MORAIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA.
CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
COMPETÊNCIA
DA
JUSTIÇA
ESTADUAL.
LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. PROCEDIMENTO DA LEI 9.514
/97. POSSIBILIDADE DE CONTROLE JUDICIAL. SÚMULAS 7 E 83
/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA
EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão
que inadmitiu recurso especial manejado com fundamento no art. 105,
III, alínea , da Constituição Federal, em ação de rescisão contratual e
a
indenização por danos morais proposta em razão de suposto atraso
na entrega de unidade habitacional vinculada ao Programa Minha
Casa Minha Vida.
2. Discute-se (i) a competência da Justiça Federal em virtude da
participação da Caixa Econômica Federal; (ii) a possibilidade de
rescisão judicial de contrato definitivo de compra e venda com
alienação fiduciária, diante da previsão do rito extrajudicial da Lei
9.514/97; (iii) eventual negativa de prestação jurisdicional; (iv) a
divergência jurisprudencial sobre os temas; e (v) a possibilidade de
reexame de fatos e provas.
Documento eletrônico VDA51152824 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:32:47
Código de Controle do Documento: 25775ced-a8db-4c15-8cce-31611a55c0b2

3. A Caixa Econômica Federal, quando atua como mera agente
financeira, não possui legitimidade passiva em demandas que
discutem rescisão contratual ou vícios de construção, atraindo a
competência da Justiça Estadual. Aplicação da Súmula 83/STJ.
Precedentes: REsp 1.534.952/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva, Terceira Turma, j.
; AgInt no CC 180829/SP, Rel. Min.
7/2/2017
Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 23/2/.2022.
3. O procedimento extrajudicial da Lei 9.514/97 não afasta a jurisdição
estatal, sendo possível a revisão judicial em hipóteses de
inadimplemento, vícios ou abusos. Precedentes: AgInt no AREsp
2276046/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.
.
19/6/2023
4. Não configurada negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão
recorrido enfrentou de forma suficiente as questões relevantes.
5. A análise das teses recursais demandaria reexame do conjunto
fático-probatório, providência vedada pela Súmula 7/STJ.
6. A substituição da promessa pelo contrato definitivo não impede a
apreciação judicial do pedido de rescisão em caso de inadimplemento,
vícios ou abusos. Precedente: REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria
Isabel Gallotti, Segunda Seção, j.
.
28/8/2019
7. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e
negar-lhe provimento.

RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MNR6
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S.A.
e
CURY
CONSTRUTORA
E
INCORPORADORA S.A. (MNR6 e CURY) contra decisão que não admitiu seu apelo
nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea , da Constituição Federal,
a
contra acórdão proferido pelo Tribunal Regional Federal da 2a Região, assim ementado:
ADMINISTRATIVO
E
PROCESSUAL
CIVIL.
APELAÇÃO.
PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA CONCLUSÃO
DA OBRA. ATUAÇÃO DA CEF COMO MERO AGENTE FINANCEIRO
DE MÚTUO HABITACIONAL. ILEGITIMIDADE INCOMPETÊNCIA DA
JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS À JUSTIÇA
ESTADUAL.
1. A responsabilidade civil da CEF por danos ocorridos em imóveis
vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida depende da natureza
da sua atuação no caso concreto, isto é, se age como gestora pública
Documento eletrônico VDA51152824 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:32:47
Código de Controle do Documento: 25775ced-a8db-4c15-8cce-31611a55c0b2

para promoção da moradia de pessoas de baixa ou baixíssima renda
ou como mera agente financeira.
2. Na primeira hipótese, a empresa pública atua não só na concessão
do crédito, mas como agente executora de políticas públicas
destinadas a assegurar o direito de moradia, participando, por
exemplo, da aprovação do projeto e da escolha da construtora, o que
lhe confere o poder-dever de fiscalizar a obra executada e a
legitimidade para figurar no polo passivo de ações em que se busque
a reparação dos vícios de construção ou a devolução dos valores
adimplidos pelo adquirente do imóvel (STJ, REsp 1.352.227/RN,
Relator Ministro Paulo De Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe
; TRF2, AC no 0139252-05.2017.4.02.5117, 7a Turma
02/03/2015
Especializada, Rel. Des. José Antonio Neiva, j.
).
23/10/2020
3. Na segunda hipótese, há apenas concessão de financiamento ao
mutuário, que escolhe o imóvel de acordo com seus interesses e se
obriga a saldar o débito, com os encargos legais e contratuais, no
tempo e modo acordados. Nessa situação, como a CEF não possui
qualquer ingerência sobre a obra, afasta-se a sua legitimidade para
figurar ações em que se busque a rescisão contratual ou reparação
por vícios e atrasos na construção (STJ, AgInt no CC n. 180.829/SP,
Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de
; TRF2, AC no 5005406-30.2019.4.02.5117, 7a Turma
3/3/2022
Especializada, Rel. Des. Sergio Schwaitzer, j.
).
09/12/2021
4. Tratando-se dessa última hipótese, a circunstância de a compra e
venda e o financiamento, com alienação fiduciária, estarem previstos
em um mesmo instrumento contratual é irrelevante para o
reconhecimento da ilegitimidade passiva da CEF (STJ, REsp n.
1.534.952/SC, relator Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, Terceira
Turma, julgado em
, DJe de
). Julgado em caso
7/2/2017
14/2/2017
similar, de que foram partes as ora Rés: STJ, AgInt no AREsp n.
1.689.728/RJ, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira
Turma, DJe de
.
24/5/2021
5. Extinta a ação em relação à CEF, cabe à Justiça Federal remeter os
autos à Justiça Estadual para processamento do feito em relação aos
demais réus, na forma do art. 64, §3o, do CPC/15. (STJ, REsp n.
1.412.480/RS, Relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma,
julgado em
, DJe de
, REsp n. 1.776.858/PI,
2/10/2018
23/11/2018
Relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado
em
, DJe de
).
19/3/2019
22/3/2019
6. Ação extinta em relação à CEF. Apelação da Autora prejudicada.
Determinada a remessa dos autos à Justiça Estadual.
7. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as
acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal
Regional Federal da 2a Região decidiu, por unanimidade, (i) julgar a
ação extinta, sem resolução de mérito, em relação à CEF, nos termos
do art. 485, VI, do CPC/15, (ii) julgar prejudicada a apelação da Autora
e (iii) determinar a remessa dos autos à Justiça Estadual, na forma do
art. 64, §3o, do CPC/15, nos termos do relatório, votos e notas de
julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. (e-
STJ fls. 527/528).

Documento eletrônico VDA51152824 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:32:47
Código de Controle do Documento: 25775ced-a8db-4c15-8cce-31611a55c0b2

Houve oposição de embargos de declaração pelas recorrentes, os quais
foram rejeitados.
Nas razões do agravo, MNR6 e CURY apontaram
violação dos artigos
(1)
489 e 1.022 do CPC, sob o argumento de que o acórdão recorrido não teria enfrentado
todas as questões relevantes, especialmente quanto a legitimidade passiva da Caixa
Econômica Federal e a competência da Justiça Federal para processar e julgar a
demanda;
impossibilidade de reexame do contexto fático-probatório, pois o acórdão
(2)
recorrido teria se limitado à análise de questões de fato e prova, sem apreciar
adequadamente as questões jurídicas suscitadas;
alegação de que o acórdão
(3)
recorrido incorreu em omissão ao não considerar a existência de alienação fiduciária e
o interesse da CEF no julgamento da causa, violando o art. 1.022, II, do CPC; (4)
divergência jurisprudencial, sustentando que há precedentes do STJ e TJSP
reconhecendo a competência da Justiça Federal e a necessidade de manutenção da
CEF no polo passivo em hipóteses semelhantes;
alegação de que a rescisão do
(5)
contrato definitivo com alienação fiduciária não pode ser declarada judicialmente,
devendo observar o rito administrativo previsto na Lei no 9.514/1997, afastando-se a
aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Houve apresentação de contraminuta por ROSANA LIMA GERPE
(ROSANA) defendendo a manutenção da decisão de inadmissibilidade, sustentando a
ausência de violação dos dispositivos legais apontados e a impossibilidade de reexame
de matéria fática.
É o relatório.

VOTO
O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.
CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que
não merece prosperar. .
Nas razões de seu apelo nobre interposto com fundamento nas alíneas e
a
c
do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, MNR6 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S.A. e CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. apontaram
violação do art. 109, inciso I, da Constituição Federal, sustentando a competência
(1)
absoluta da Justiça Federal para processar e julgar a demanda, em razão do interesse
da Caixa Econômica Federal como empresa pública federal;
violação dos arts. 104,
(2)
422, 462 e 466 do Código Civil, art. 32, § 2o, da Lei 4.591/64, art. 25 da Lei 6.766/79 e
art. 6o, § 1o, do Decreto-Lei 4.657/42, sob o argumento de que o contrato definitivo de
compra e venda com alienação fiduciária não pode ser rescindido judicialmente,
devendo observar o rito administrativo previsto na Lei 9.514/97;
violação dos arts.
(3)
489 e 1.022 do CPC, por omissão do acórdão recorrido quanto à apreciação das
Documento eletrônico VDA51152824 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:32:47
Código de Controle do Documento: 25775ced-a8db-4c15-8cce-31611a55c0b2

matérias infraconstitucionais invocadas, especialmente sobre a legitimidade passiva da
CEF e a impossibilidade de rescisão do contrato definitivo;
divergência
(4)
jurisprudencial, indicando precedentes do STJ e TJSP que reconhecem a competência
da Justiça Federal e a impossibilidade de rescisão do contrato definitivo com alienação
fiduciária;
alegação de que não se trata de reexame de matéria fática, mas de
(5)
valoração jurídica dos fatos incontroversos, afastando o óbice da Súmula 7/STJ; (6)
impossibilidade de rescisão da promessa de compra e venda, pois esta foi substituída
pelo contrato definitivo, tornando-se irretratável e irrevogável, conforme legislação
específica e precedentes.
Houve apresentação de contrarrazões por Rosana Lima Gerpe defendendo
a manutenção do acórdão recorrido, sustentando a ausência de violação dos
dispositivos legais apontados, a legitimidade da CEF como mero agente financeiro e a
impossibilidade de reexame de matéria fática.
Contextualização fática
De acordo com a moldura fática dos autos, o caso cuida de ação de
rescisão contratual ajuizada por adquirente de imóvel no âmbito do Programa Minha
Casa Minha Vida, alegando atraso na entrega da unidade e pleiteando a rescisão do
contrato de compra e venda, restituição dos valores pagos e indenização por danos
morais.
O Juízo de primeira instância julgou improcedentes os pedidos,
reconhecendo que não houve atraso injustificado e que a Caixa Econômica Federal
atuou como mero agente financeiro, sem responsabilidade pelos vícios construtivos.
Em grau de apelação, o Tribunal Regional Federal da 2a Região extinguiu a ação em
relação a CEF, reconhecendo sua ilegitimidade passiva e determinando a remessa dos
autos à Justiça Estadual para processamento em relação aos demais réus.
As recorrentes opuseram embargos de declaração, que foram rejeitados, e
interpuseram recurso especial, alegando violação de dispositivos legais e divergência
jurisprudencial, especialmente quanto a competência da Justiça Federal e
a impossibilidade de rescisão do contrato definitivo com alienação fiduciária.
Objetivo recursal
Trata-se de ação de rescisão contratual e indenização por danos morais,
ajuizada por adquirente de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, em
razão de suposto atraso na entrega da unidade.
O objetivo recursal é decidir se (i) a competência para processar e julgar a
demanda é da Justiça Federal, em razão do interesse da Caixa Econômica Federal; (ii)
é possível a rescisão judicial do contrato definitivo de compra e venda com alienação
fiduciária, ou se deve ser observado o rito administrativo previsto na Lei 9.514/97; (iii)
houve omissão do acórdão recorrido quanto a apreciação das matérias
infraconstitucionais e a legitimidade passiva da CEF; (iv) há divergência jurisprudencial
Documento eletrônico VDA51152824 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:32:47
Código de Controle do Documento: 25775ced-a8db-4c15-8cce-31611a55c0b2

sobre os temas discutidos; (v) é possível o reexame da matéria à luz dos dispositivos
legais apontados, afastando o óbice da Súmula 7/STJ.
e

(1)
(4) Violação do art. 109, inciso I, da Constituição Federal e divergência
jurisprudencial
O argumento de violação do art. 109, inciso I, da Constituição Federal para
sustentar a competência absoluta da Justiça Federal não se aplica ao caso concreto. O
próprio acórdão recorrido e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) são
claros ao afirmar que a Caixa Econômica Federal, quando atua apenas como agente
financeiro, não possui legitimidade para figurar no polo passivo de ações que discutem
rescisão contratual ou vícios de construção do imóvel.
O art. 109, I, da Constituição Federal estabelece a competência da Justiça
Federal para causas em que a União, autarquias ou empresas públicas federais sejam
interessadas como partes. No entanto, o interesse da Caixa Econômica Federal só se
configura quando ela atua além da mera concessão de crédito, ou seja, quando exerce
função de gestora ou executora de políticas públicas habitacionais, participando da
escolha da construtora ou da fiscalização da obra.
No caso dos autos, conforme reconhecido pelo Tribunal Regional Federal da
2a Região e consolidado pela jurisprudência do STJ a Caixa atuou exclusivamente
,
como agente financeiro, sem ingerência sobre a obra ou sobre o contrato de compra e
venda. Por isso, não há interesse jurídico direto da empresa pública federal na
demanda, afastando-se a competência da Justiça Federal.
RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA.
PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS .
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CEF.
AUSÊNCIA. AGENTE FINANCEIRO . 1. Cinge-se a controvérsia a
definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade para
responder pelo atraso na entrega de imóvel financiado com recursos
destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). 2. O
exame da legitimidade passiva da CEF está relacionado com tipo de
atuação da empresa pública no âmbito do Sistema Financeiro
Habitacional, ora como agente meramente financeiro, em que não
responde por pedidos decorrentes de danos na obra financiada, ora
como agente executor de políticas federais para a promoção de
moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, em que responde
por mencionados danos . Precedente. 3. Para o fim de verificar o tipo
de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder
por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os
seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de
política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii)
o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir. 4 . No
caso dos autos, considerando-se que a participação da CEF na
relação jurídica sub judice ocorreu exclusivamente na qualidade de
agente operador do financiamento para fim de aquisição de unidade
habitacional, a instituição financeira não detém legitimidade para
responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na
Documento eletrônico VDA51152824 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:32:47
Código de Controle do Documento: 25775ced-a8db-4c15-8cce-31611a55c0b2

entrega do imóvel adquirido com recursos destinados ao Programa
Minha Casa Minha Vida (PMCMV). 5. Recurso especial não provido.
(STJ - REsp: 1.534.952/SC 2015/0125072-8, Relator.: Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento:
, T3 -
7/2/2017
TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe
)
14/2/2017

AGRAVO INTERNO NO CONFLITO DE COMPETÊNCIA. CAIXA
ECONÔMICA FEDERAL - CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE
FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA PELO
JUÍZO FEDERAL . COMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTADUAL.
PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1 . A
jurisprudência do STJ é firme no sentido de reconhecer a ilegitimidade
passiva da Caixa Econômica Federal - CEF para responder à ação por
vício de construção de imóvel quando atuar como mero agente
financeiro. 2. Agravo interno não provido.
(AgInt no CC: 180.829/SP 2021/0197529-4, Relator.: Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento:
, SEGUNDA
23/2/2022
SEÇÃO, DJe
)
3/3/2022

Portanto, não há violação do art. 109, I, da Constituição Federal, pois a
Caixa Econômica Federal não possui legitimidade passiva na presente hipótese, sendo
competente a Justiça Estadual para processar e julgar a demanda, em consonância
com o acórdão recorrido e a jurisprudência consolidada do STJ. Aplica-se, ainda, a
Súmula 83 do STJ, segundo a qual não se conhece do recurso especial pela
divergência quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão
, reforçando a uniformidade do entendimento.
recorrida

(2) Violação dos arts. 104, 422, 462 e 466 do Código Civil, art. 32, § 2o, da
Lei 4.591/64, art. 25 da Lei 6.766/79 e art. 6o, § 1o, do Decreto-Lei 4.657/42
O argumento de que o contrato definitivo de compra e venda com alienação
fiduciária não pode ser rescindido judicialmente, devendo observar apenas o rito
administrativo da Lei 9.514/97, não encontra respaldo.
O Código Civil (arts. 104, 422, 462, 466 e 475), a Lei 4.591/64 (art. 32, § 2o)
e a Lei 6.766/79 (art. 25) reconhecem a validade dos contratos e a possibilidade de
adjudicação compulsória, mas não afastam a resolução judicial em caso de
inadimplemento, vício de consentimento ou cláusulas abusivas. O Decreto-Lei 4.657/42
(art. 6o, §1o) também confirma que a lei deve ser interpretada de modo a assegurar a
boa-fé e a função social dos contratos.
O Supremo Tribunal Federal, no RE 860.631/SP (Tema 982 da repercussão
geral), assentou a constitucionalidade do procedimento extrajudicial da Lei 9.514/97,
mas deixou claro que isso não afasta o controle jurisdicional, em respeito ao art. 5o,
XXXV, da Constituição Federal. Assim, ainda que válido o rito extrajudicial, o devedor
pode invocar o Judiciário para discutir vícios contratuais ou abusos.
Documento eletrônico VDA51152824 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:32:47
Código de Controle do Documento: 25775ced-a8db-4c15-8cce-31611a55c0b2

Nesse mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente
admitido a revisão judicial, anulando execuções extrajudiciais quando constatados
vícios formais ou prejuízo ao devedor.
Exemplo é o seguinte precedente:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO
DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO
DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
REEXAME
DE
FATOS
E
PROVAS.
INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL
DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO
JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS.
AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de
propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de
financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária. 2. O
reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. A
intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento
de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de
todas as possibilidades de localização do devedor. Precedentes. 4. No
contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514
/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da
realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente
intimado para purgação da mora. Precedentes. 5. Agravo interno no
agravo em recurso especial não provido.
(AgInt no AREsp 2.276.046/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira
Turma, j.
, DJe
)
19/6/2023
22/6/2023

Conclui-se, portanto, que não há óbice à apreciação judicial da rescisão do
contrato definitivo com alienação fiduciária. O procedimento da Lei 9.514/97 é uma via
legítima, mas não exclusiva, cabendo ao Judiciário intervir sempre que houver
alegações de descumprimento contratual, vícios ou abusos.

(3) Violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC
O argumento de que o acórdão recorrido teria incorrido em omissão ao não
considerar a existência de alienação fiduciária e o interesse da Caixa Econômica
Federal no julgamento da causa, violando o art. 1.022, II, do CPC, não se sustenta.
O acórdão enfrentou, de forma clara e fundamentada, as questões
essenciais para o deslinde da controvérsia, especialmente quanto a legitimidade
passiva da CEF e z natureza da relação jurídica discutida. A decisão analisou
expressamente o papel da Caixa como mero agente financeiro, destacando que, nessa
condição, não há interesse jurídico direto da empresa pública federal na demanda,
afastando sua legitimidade e, consequentemente, a competência da Justiça Federal.
A existência de alienação fiduciária foi considerada no julgamento, inclusive
com referência a legislação específica e a jurisprudência do STJ que distingue as
,
Documento eletrônico VDA51152824 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:32:47
Código de Controle do Documento: 25775ced-a8db-4c15-8cce-31611a55c0b2

hipóteses em que a Caixa atua como gestora de políticas públicas (caso em que pode
haver legitimidade e interesse) e aquelas em que atua apenas como agente financeiro
(caso dos autos). O acórdão também abordou o fato de que a alienação fiduciária, por
si só, não atrai a competência federal nem legitima a Caixa para figurar no polo passivo
da ação.
Portanto, não há omissão relevante a ser suprida, pois as questões
apontadas foram devidamente enfrentadas e fundamentadas pelo Tribunal, não se
verificando violação do art. 1.022, II, do CPC. O mero inconformismo da parte
recorrente com o resultado desfavorável não caracteriza omissão, conforme
entendimento consolidado do STJ.
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. ART. 1 .022 DO CPC.
OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. OBSCURIDADE . ERRO MATERIAL
AUSÊNCIA.
MODIFICAÇÃO
DO
JULGADO.
MERO
INCONFORMISMO. EMBARGOS REJEITADOS . 1. Nos termos do
art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração
têm o objetivo de introduzir o estritamente necessário para eliminar a
obscuridade, contradição ou suprir a omissão existente no julgado,
além da correção de erro material, não permitindo em seu bojo a
rediscussão da matéria . 2. Sabe-se que a omissão que autoriza a
oposição dos embargos de declaração ocorre quando o órgão julgador
deixa de se manifestar sobre algum ponto do pedido das partes. A
contradição, por sua vez, caracteriza-se pela incompatibilidade havida
entre a fundamentação e a parte conclusiva da decisão. Já a
obscuridade existe quando o acórdão não propicia às partes o pleno
entendimento acerca das razões de convencimento expostos nos
votos sufragados pelos integrantes da turma julgadora . 3. Não
constatados os vícios indicados no art. 1.022, devem ser rejeitados os
embargos de declaração, por consistirem em mero inconformismo da
parte .
(EDcl no REsp: 1.978.532/SP 2021/0396708-0, Relator.: Ministro
AFRÂNIO VILELA, Data de Julgamento:
, SEGUNDA
11/3/2024
TURMA, Data de Publicação: DJe
)
15/3/2024

(5) Alegação de que não se trata de reexame de matéria fática
A alegação de que o recurso não exige reexame de matéria fática, mas
apenas valoração jurídica dos fatos incontroversos, não afasta o óbice da Súmula 7
/STJ no caso concreto.
O acórdão recorrido fundamentou sua decisão na análise do contexto fático-
probatório, especialmente quanto a atuação da Caixa Econômica Federal como mero
agente financeiro e a ausência de atraso injustificado na entrega do imóvel. Para
infirmar essas conclusões e acolher a pretensão recursal, seria necessário revisar
elementos de prova, como o efetivo cumprimento das obrigações contratuais, a
existência ou não de ingerência da CEF sobre a obra, e o alegado inadimplemento.
Documento eletrônico VDA51152824 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:32:47
Código de Controle do Documento: 25775ced-a8db-4c15-8cce-31611a55c0b2

A Súmula 7/STJ veda o reexame de matéria fática em recurso especial,
inclusive quando a pretensão recursal, embora travestida de discussão jurídica,
demanda a revisão das premissas fáticas estabelecidas pelo tribunal de origem.
No caso dos autos, a pretensão de afastar a legitimidade da CEF, de
reconhecer atraso na obra ou de admitir a rescisão contratual depende,
necessariamente, da reanálise do conjunto probatório, o que é vedado em sede de
recurso especial. Portanto, não há como afastar a incidência da Súmula 7/STJ, pois o
recurso, na prática, busca rediscutir fatos e provas já apreciados pelas instâncias
ordinárias.

(6) Impossibilidade de rescisão da promessa de compra e venda
O argumento de impossibilidade de rescisão da promessa de compra e
venda, sob a justificativa de que ela foi substituída pelo contrato definitivo, tornando-se
irretratável e irrevogável conforme legislação específica e precedentes, não é absoluto
e não impede a apreciação judicial da matéria.
A irretratabilidade e irrevogabilidade previstas no arti. 2, § 2o, da Lei 4.591
/64 e no artigo 25 da Lei 6.766/79 têm como objetivo garantir segurança jurídica e
estabilidade nas relações contratuais, especialmente para proteger o adquirente contra
eventual desistência do vendedor. No entanto, tais dispositivos não vedam a resolução
do contrato por inadimplemento, vício de consentimento, abuso de direito ou outras
causas admitidas pelo ordenamento jurídico.
O Código Civil, nos arts. 475 e seguintes, prevê expressamente a
possibilidade de resolução de contratos por descumprimento das obrigações
pactuadas. Além disso, a jurisprudência do STJ admite a rescisão de contratos
definitivos, inclusive com alienação fiduciária, quando presentes motivos legítimos,
como inadimplemento, vícios ou desequilíbrio contratual, desde que observados os
requisitos legais e respeitados os direitos das partes.
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO
ANTERIOR À LEI 13.786/2018 . INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO
PARCIAL.
DEVOLUÇÃO
AO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25%
POR PARTE DA VENDEDORA . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
PRECEDENTE
FIRMADO
EM
JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO . 1. A despeito do caráter
originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da
incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2o), a jurisprudência
do STJ, anterior à Lei 13 .786/2018, de há muito já reconhecia, à luz
do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do
consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber,
de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores
pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado,
o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese
Documento eletrônico VDA51152824 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:32:47
Código de Controle do Documento: 25775ced-a8db-4c15-8cce-31611a55c0b2

em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei
13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda
Seção no julgamento dos EAg 1 .138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a
relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o
percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores
pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte
como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e
desestimular o rompimento unilateral do contrato . Tal percentual tem
caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal
fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da
demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela
incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da
jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em
julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos
compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores
à Lei n. 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em
julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8 .2019). 4. Recurso
especial parcialmente provido.
(REsp: 1.723.519/SP 2018/0023436-5, Relatora Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, Julgamento:
, SEGUNDA SEÇÃO, DJe
28/8/2019
)
2/10/2019

A Súmula 543 do STJ reforça essa orientação ao dispor que, nas hipóteses
de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo consumidor, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa
.
ao desfazimento
Portanto, a substituição da promessa de compra e venda pelo contrato
definitivo não impede, por si só, a análise judicial de eventual pedido de rescisão,
especialmente quando há controvérsia sobre o cumprimento das obrigações, vícios ou
abusos. O Poder Judiciário permanece competente para apreciar a matéria e garantir a
efetividade dos direitos das partes, mesmo diante da irretratabilidade e irrevogabilidade
previstas na legislação específica.
Nessas condições,
em parte do recurso especial para, nessa
CONHEÇO
extensão, NEGAR-LHE PROVIMENTO.
as recorrentes ao pagamento dos honorários advocatícios, que
CONDENO
majoro em 5% sobre o valor anteriormente fixado, em favor de ROSANA, parte
vencedora na ação, observando-se o limite máximo de 20% previsto no art. 85, § 11,
do CPC/2015.
É o voto.
Documento eletrônico VDA51152824 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:32:47
Código de Controle do Documento: 25775ced-a8db-4c15-8cce-31611a55c0b2

Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4o, ou 1.026, § 2o, ambos do
NCPC.

Documento eletrônico VDA51152824 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 06/10/2025 10:32:47
Código de Controle do Documento: 25775ced-a8db-4c15-8cce-31611a55c0b2

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.646.270 / RJ
Número Registro: 2024/0168993-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
01069194820174025101
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A.
ADVOGADOS : GUSTAVO MOURA AZEVEDO NUNES - RJ107088
THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162174
RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162574
AGRAVADO
: ROSANA LIMA GERPE
ADVOGADOS : ANDRÉ MENEZES BITTENCOURT - RJ116802
ANSELMO FERNANDEZ DE ASSUNCAO BORGES - RJ184587
AGRAVADO
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
AGRAVADO
: MNR6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS -
CONTRATOS BANCÁRIOS
TERMO
Documento eletrônico VDA51383884 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:51:55
Código de Controle do Documento: 7870e40f-8af0-4a44-8b5e-1c24ca2be6ee

A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
07/10/2025
13/10/2025
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 13 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51383884 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 00:51:55
Código de Controle do Documento: 7870e40f-8af0-4a44-8b5e-1c24ca2be6ee