Tribunal: STJ
Processo: 0010637-37.2023.8.25.0000
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RAUL ARAÚJO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-05-26

Ementa:
EMENTA
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

Inteiro teor:
AgInt nos EDcl no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2776442 - SE (2024/0387326-8)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: PEDRO DANIEL ALMEIDA PEREIRA
ADVOGADO
: DANILO PEREIRA DE CARVALHO - SE007652
AGRAVADO
: RESIDENCIAL ALAMEDAS DO SOL
ADVOGADOS
: ALEXANDRE SOBRAL ALMEIDA - SE002795
ADILA SILVA DE SANTANA - SE007177
EMENTA
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO
DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. EXECUÇÃO DE
CONTRIBUIÇÕES
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL.
CONDOMINIAIS. NATUREZA
. AGRAVO INTERNO
PROPTER REM
PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. A natureza
se vincula diretamente ao direito de propriedade
propter rem
sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário,
inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a
uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o
proprietário pleno.
2. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é
possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que
esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida
condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo
exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do
13/05/2025
19/05/2025
Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Brasília,
.
22 de maio de 2025
Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 27/05/2025. Código de Controle do Documento: 44bf217b-541b-4327-9749-e17430f77ed2

AgInt nos EDcl no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2776442 - SE (2024/0387326-8)
RELATOR
: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE
: PEDRO DANIEL ALMEIDA PEREIRA
ADVOGADO
: DANILO PEREIRA DE CARVALHO - SE007652
AGRAVADO
: RESIDENCIAL ALAMEDAS DO SOL
ADVOGADOS
: ALEXANDRE SOBRAL ALMEIDA - SE002795
ADILA SILVA DE SANTANA - SE007177
EMENTA
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO
DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. EXECUÇÃO DE
CONTRIBUIÇÕES
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL.
CONDOMINIAIS. NATUREZA
. AGRAVO INTERNO
PROPTER REM
PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. A natureza
se vincula diretamente ao direito de propriedade
propter rem
sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário,
inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a
uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o
proprietário pleno.
2. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é
possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que
esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida
condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo
exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por PEDRO DANIEL ALMEIDA
PEREIRA contra decisão da Presidência do Superior Tribunal de Justiça (fl. 198), que não
conheceu do agravo em razão da intempestividade do recurso especial.
Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.
Em suas razões (fls. 219/223), a parte agravante sustenta, em síntese, que o recurso
especial é tempestivo, comprovando a ocorrência da suspensão de expediente forense, conforme
documentos apresentados às fls. 245/255.
Requer, assim, a reconsideração da decisão agravada ou sua reforma pela Turma
Julgadora.
Apresentada impugnação às fls. 227/231.
É o relatório.
VOTO
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Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 12/05/2025 09:56:26
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Afiguram-se relevantes os argumentos engendrados pela parte recorrente, razão pela
qual reconsidero a decisão de fl. 198, nos termos da Questão de Ordem julgada pela Corte
Especial do Superior Tribunal de Justiça, no AREsp 2.638.376/MG.
Passa-se ao exame do mérito recursal.
Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu seu
recurso especial, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional,
contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe (TJ-SE), assim ementado:

"AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
–
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL – PEDIDO DE PENHORA EM IMÓVEL ALIENADO
FIDUCIARIAMENTE – IMPOSSIBILIDADE - O BEM NÃO INTEGRA O
PATRIMÔNIO DO DEVEDOR NÃO PODENDO SER OBJETO DE
PENHORA,
TODAVIA,
NÃO
HÁ
IMPEDIMENTO
PARA
A
CONSTRIÇÃO
DOS
DIREITOS
DO
DEVEDOR
FIDUCIANTE
ORIUNDOS DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO, COMO OCORRE NA
ESPÉCIE - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO - DECISÃO
UNÂNIME." (fl. 55)

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 187/189).
Nas razões do recurso especial (fls. 67/79), a parte recorrente aponta ofensa aos
artigos 789, 824 e 835, XII, do Código de Processo Civil de 2015; 22, 23 e 25 da Lei 9.514
/1997; e 1.368-B do Código Civil de 2002, além de divergência jurisprudencial, sustentando, em
síntese, que "A penhora não recaiu sobre os direitos do devedor fiduciante, decorrentes das
parcelas pagas, o que seria perfeitamente possível, mas sobre o bem dado em alienação
" (fl 72).
fiduciária, o qual pertence ao credor fiduciário
Apresentadas contrarrazões às fls. 81/92.
Decido.
A irresignação não merece prosperar.
O eg. TJSE, ao julgar o agravo de instrumento interposto, concluiu pela possibilidade
de penhora do próprio imóvel gerador da dívida condominial, ainda que existente a alienação
fiduciária, com a ressalva de que se mostra necessária a cientificação do credor fiduciário acerca
da penhora, a fim de possibilitar-lhe o exercício de seus direitos e até mesmo adjudicar ou
arrematar o bem, conforme seu interesse, garantido o pagamento das cotas condominiais e
edilícias devidas. É o que se observa no trecho do v. acórdão recorrido,
:
in verbis

"O cerne da controvérsia cinge-se em verificar a possibilidade de constrição
sobre imóvel alienado fiduciariamente, em razão de dívida condominial.
A respeitável decisão agravada indeferiu a penhora sobre a unidade geradora
da dívida, ao argumento de perdurar contrato de alienação fiduciária em
garantia do imóvel.
Pois bem. As despesas condominiais constituem obrigação “propter rem”,
pois oneram a própria coisa, ou seja, o débito condominial acompanha o bem
independentemente de quem seja o titular do domínio ou detenha a sua posse.
De outra parte, a dívida condominial refere-se a despesas essenciais à
manutenção do próprio imóvel, de modo que os interesses do condomínio
devem prevalecer sobre os do credor-fiduciário, mesmo porque a este
interessa apenas ver o crédito pactuado com a mutuária (agravada) retornar ao
seu patrimônio e não o bem dado em garantia.
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Com efeito, a propriedade resolúvel do bem não passa de mera garantia, que
apenas momentaneamente poderá se consolidar em favor do credor-fiduciário,
o qual certamente irá pracear o bem a terceiro interessado em caso de
inadimplemento da mutuária, a fim de reaver o capital a esta emprestado.
Assentadas tais premissas, não faz sentido impedir o condomínio credor de
exercer seu direito de executar judicialmente o próprio bem a que adere a
dívida “propter rem”, uma vez que o direito do credor desta dívida não colide
com o direito do credor-fiduciário, pois a satisfação do crédito daquele não
importa em supressão do direito deste.
Não é demais ressaltar que a penhora do imóvel não acarreta violação ao
direito de propriedade do banco (credor-fiduciário), pois a propriedade
resolúvel do imóvel não passa de mera garantia ao credor-fiduciário de que
terá seu crédito satisfeito com a alienação do bem, em caso de inadimplência
da mutuária.
Assim, deve o produto da alienação do bem servir, sucessivamente, à
satisfação do crédito do condomínio, pois se trata de despesas essenciais à
manutenção do próprio imóvel, o que coloca o condomínio na condição de
credor preferencial, e, sobre o saldo remanescente, devem concorrer o credor-
fiduciário e o devedor, caso ainda haja responsabilidades decorrentes do
contrato de alienação fiduciária.
E se ainda remanescer dívida por parte do devedor-fiduciante, poderá o credor-
fiduciário utilizar as medidas próprias para a cobrança.
Não se trata, aqui, de perda da garantia, mas de utilização do bem para, de
forma sucessiva, quitar a dívida exequenda de natureza “propter rem” e a
dívida perante a instituição financeira.
Reitere-se que a dívida em questão é proveniente de despesas condominiais e,
diante da prevalência dos interesses do condomínio sobre os interesses do
credor-fiduciário, a fim de possibilitar a manutenção do próprio edifício, deve
ser permitida a penhora do próprio imóvel gerador da dívida condominial,
ainda que existente a alienação fiduciária.
Acrescenta-se que, sendo do interesse do credor-fiduciário preservar a
garantia, poderá ele próprio quitar as despesas condominiais em aberto e
executar a garantia em detrimento do devedor fiduciante, na medida em que o
próprio contrato de garantia prevê como obrigação essencial do devedor a
quitação dos débitos condominiais, haja vista que a proprietária da garantia
tem interesse em sua satisfação.
(...)
Não se pode olvidar, contudo, que se afigura imperiosa a cientificação do
credor fiduciário acerca da penhora, a fim de possibilitar-lhe o exercício de
seus direitos e até mesmo adjudicar ou arrematar o bem, conforme seu
interesse, garantido o pagamento das cotas condominiais e edilícias devidas."
(fls. 56/57)

Este Superior Tribunal consolidou o entendimento de que é possível a penhora do
próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em
vista a natureza da dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a prévia
citação do proprietário registral, a fim de que venha a integrar a execução, facultando-lhe a
oportunidade de quitar o débito condominial. A propósito:

"RECURSO
ESPECIAL.
COBRANÇA
DE
CONTRIBUIÇÕES
CONDOMINIAIS.
PENHORA
DE
IMÓVEL
ALIENADO
FIDUCIARIAMENTE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto por condomínio contra acórdão do Tribunal de
Justiça do Estado do Paraná que, em agravo de instrumento, afastou a
adjudicação de imóvel para cobrança de contribuições condominiais,
determinando que a penhora recaia apenas sobre os direitos creditícios do
devedor fiduciante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do
próprio imóvel, objeto de contrato de alienação fiduciária, para saldar dívidas
de contribuições condominiais, em razão da natureza propter rem da
obrigação. III. RAZÕES DE DECIDIR
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3. A jurisprudência do STJ reconhece que a obrigação propter rem vincula o
próprio bem ao pagamento da dívida, independentemente de quem seja o
proprietário.
4. A Quarta Turma do STJ consolidou entendimento de que é possível a
penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito condominial, ainda que
alienado fiduciariamente, devido à natureza propter rem da dívida.
5. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do
proprietário registral, permitindo-lhe integrar a execução e quitar o débito
condominial. IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso especial provido.
Tese de julgamento: "É possível a penhora do próprio imóvel que dá origem
ao débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, devido à natureza
propter rem da dívida. 2. A penhora do imóvel é viável desde que o
condomínio exequente promova a prévia citação do proprietário registral".
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 835, § 3o; Código Civil, art. 1.345.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro
Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
julgado em
; STJ, AgInt no REsp n. 1.707.505/PR, relator Ministro
23/5/2023
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
, DJe de
18/11/2024
."
22/11/2024
(REsp n. 2.174.397/PR, relator Ministro
,
JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
QUARTA TURMA, julgado em
, DJEN de
, g.n.)
31/3/2025
3/4/2025

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE
TERCEIRO. COBRANÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RETOMADA.
UNIDADE IMOBILIÁRIA. GARANTIA. PAGAMENTO. DÍVIDA.
OBRIGAÇÃO
PROPTER
REM.
PENHORA.
POSSIBILIDADE.
FUNDAMENTAÇÃO
RECURSAL.
DEFICIÊNCIA.
ACÓRDÃO
RECORRIDO. ALINHAMENTO. ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL.
SÚMULAS N° 284/STF E N° 568/STJ. INCIDÊNCIA. DECISÃO
AGRAVADA. MANUTENÇÃO INTEGRAL.
1. Não comporta conhecimento o recurso especial quando a parte recorrente
não demonstra a violação do dispositivo de lei federal invocado,
inviabilizando a compreensão da controvérsia posta nos autos. Incidência da
Súmula no 284/STF.
2. A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de que o próprio imóvel
gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida condominial,
de molde que o proprietário do imóvel pode ter esse bem penhorado, mesmo
não tendo participado do feito na fase de conhecimento.
3. É assente a compreensão de que a retomada do imóvel pelo promitente
vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais,
sem prejuízo de eventual direito de regresso.
4. Agravo interno não provido."
(AgInt no REsp n. 1.707.505/PR, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
, TERCEIRA TURMA, julgado em
, DJe de
,
CUEVA
18/11/2024
22/11/2024
g.n.)

"CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO
ESPECIAL PROVIDO.
1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo
único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa
imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem
alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de
terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio
edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida
condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade
sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário,
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Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 12/05/2025 09:56:26
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inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à
uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o
proprietário pleno.
3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é
possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que
esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida
condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do
credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a
execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos
créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante
o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e
levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se
sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino
executado, o devedor fiduciante.
5. Recurso especial provido."
(REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro MARCO BUZZI, relator para
acórdão Ministro
, QUARTA TURMA, julgado em
RAUL ARAÚJO
, DJe de
, g.n.)
23/5/2023
12/9/2023

Nesse contexto, tendo a Corte Estadual deferido a penhora e determinado a citação
do credor fiduciário, verifica-se que o entendimento esposado no v. acórdão recorrido está em
consonância com a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, situação que atrai a
incidência da Súmula 83 do STJ.
Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a decisão
agravada e, em nova análise, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial.
É como voto.
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Signatário(a): RAUL ARAÚJO Assinado em: 12/05/2025 09:56:26
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt nos EDcl no AREsp 2.776.442 / SE
Número Registro: 2024/0387326-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
00106373720238250000 106373720238250000 202010900976 202300736403 202300761525
Sessão Virtual de
a
13/05/2025
19/05/2025
Relator do AgInt nos EDcl
Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAÚJO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : PEDRO DANIEL ALMEIDA PEREIRA
ADVOGADO
: DANILO PEREIRA DE CARVALHO - SE007652
AGRAVADO
: RESIDENCIAL ALAMEDAS DO SOL
ADVOGADOS : ALEXANDRE SOBRAL ALMEIDA - SE002795
ADILA SILVA DE SANTANA - SE007177
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DESPESAS CONDOMINIAIS
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : PEDRO DANIEL ALMEIDA PEREIRA
ADVOGADO
: DANILO PEREIRA DE CARVALHO - SE007652
AGRAVADO
: RESIDENCIAL ALAMEDAS DO SOL
ADVOGADOS : ALEXANDRE SOBRAL ALMEIDA - SE002795
ADILA SILVA DE SANTANA - SE007177
TERMO
Documento eletrônico VDA47578931 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 20/05/2025 00:37:47
Código de Controle do Documento: eb6eacd6-e1d6-4eae-9cdb-985041c92f7b

A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
13/05/2025
19/05/2025
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
João Otávio de Noronha.

Brasília, 19 de maio de 2025
Documento eletrônico VDA47578931 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 20/05/2025 00:37:47
Código de Controle do Documento: eb6eacd6-e1d6-4eae-9cdb-985041c92f7b