Tribunal: STJ
Processo: 1014392-60.2022.8.26.0032
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A
PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE
LEI No 13.786/2018.
NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS
VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO.
INDEVIDA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE.
APLICAÇÃO.
SÚMULA 543/STJ.
1. Ação de rescisão de contratual.
2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor
prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando
preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de
consumo.
3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato
podem ser efetuados como regra geral, mas, “quando se tratar de relação de
consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de
25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”, em observância à
interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (
Terceira Turma, DJEN
.
REsp 2.106.548/SP,
19/9/2025)
4. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ,
mesmo após a
mantém-se o entendimento de que é indevida
Lei no 13.786/18,
a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de
lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento
do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os
requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao
enriquecimento sem causa.
5. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma do STJ, a
restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista
no §1o do
-A da
é uma prática abusiva, contrária aos
art. 32
Lei no 6.766/1979,
arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de
modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa
não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata
restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ.
6. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
Documento eletrônico VDA52607679 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 25/11/2025 18:14:38
Publicação no DJEN/CNJ de 27/11/2025. Código de Controle do Documento: a6687827-7b11-4aaa-908c-d75414ccda1a

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2203583 - SP (2025/0094325-8)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE
: M C E I L
ADVOGADO
: RENATO KILDEN FRANCO DAS NEVES - SP171096
RECORRIDO
: W D C DE O
ADVOGADO
: RENATO RIBEIRO BARBOSA - SP146906
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A
PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE
LEI No 13.786/2018.
NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS
VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO.
INDEVIDA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE.
APLICAÇÃO.
SÚMULA 543/STJ.
1. Ação de rescisão de contratual.
2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor
prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando
preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de
consumo.
3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato
podem ser efetuados como regra geral, mas, “quando se tratar de relação de
consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de
25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”, em observância à
interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (
Terceira Turma, DJEN
.
REsp 2.106.548/SP,
19/9/2025)
4. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ,
mesmo após a
mantém-se o entendimento de que é indevida
Lei no 13.786/18,
a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de
lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento
do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os
requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao
enriquecimento sem causa.
5. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma do STJ, a
restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista
no §1o do
-A da
é uma prática abusiva, contrária aos
art. 32
Lei no 6.766/1979,
arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de
modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa
não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata
restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ.
6. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
Documento eletrônico VDA52607679 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 25/11/2025 18:14:38
Publicação no DJEN/CNJ de 27/11/2025. Código de Controle do Documento: a6687827-7b11-4aaa-908c-d75414ccda1a

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial
18/11/2025
24/11/2025,
provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
25 de novembro de 2025
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
Documento eletrônico VDA52607679 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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Publicação no DJEN/CNJ de 27/11/2025. Código de Controle do Documento: a6687827-7b11-4aaa-908c-d75414ccda1a

RECURSO ESPECIAL No 2203583 - SP (2025/0094325-8)
RELATORA
: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE
: M C E I L
ADVOGADO
: RENATO KILDEN FRANCO DAS NEVES - SP171096
RECORRIDO
: W D C DE O
ADVOGADO
: RENATO RIBEIRO BARBOSA - SP146906
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A
PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE
LEI No 13.786/2018.
NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS
VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO.
INDEVIDA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE.
APLICAÇÃO.
SÚMULA 543/STJ.
1. Ação de rescisão de contratual.
2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor
prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando
preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de
consumo.
3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato
podem ser efetuados como regra geral, mas, “quando se tratar de relação de
consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de
25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”, em observância à
interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (
Terceira Turma, DJEN
.
REsp 2.106.548/SP,
19/9/2025)
4. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ,
mesmo após a
mantém-se o entendimento de que é indevida
Lei no 13.786/18,
a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de
lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento
do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os
requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao
enriquecimento sem causa.
5. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma do STJ, a
restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista
no §1o do
-A da
é uma prática abusiva, contrária aos
art. 32
Lei no 6.766/1979,
arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de
modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa
não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata
restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ.
6. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
RELATÓRIO
Documento eletrônico VDA51687597 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 23/10/2025 17:21:38
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Examina-se recurso especial interposto por M C E I L, com fundamento nas
alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional, contra acórdão do TJ/SP.
Recurso especial interposto em: 9/9/2024.
Concluso ao gabinete em: 7/4/2025.
de rescisão contratual, ajuizada por W D C DE O em face de M C E I L.
Ação:
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para (i)
Sentença:
declarar a rescisão do compromisso de compra e venda firmado entre as partes com
relação ao imóvel urbano consistente de um lote de terreno localizado na Rua 07-A,
Quadra K, lote no 11, Bairro Costa Ville; (ii) reintegrar a ré M C E I L, na posse do
imóvel objeto do compromisso de compra e venda atrelado à inicial; e (iii) a ré M C E
I L a restituir, de uma só vez, 80% (oitenta por cento) do valor total das parcelas
adimplidas pelo autor (excluindo comissão de corretagem e os encargos moratórios
não impugnados pelo autor, como apontado), ficando autorizado, contudo, que a ré
retenha 20% (vinte por cento) do total já pago pela parte Autora, o que deverá ser
apurado em sede de cumprimento de sentença.
deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto por M
Acórdão:
C E I L, nos termos da seguinte ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. Propositura da ação pelo promitente comprador, com
fundamento em dificuldades financeiras para adimplir as obrigações. Matéria sujeita à
incidência da Lei do Distrato e do CDC. Direito de retenção fixado em 25% das
prestações pagas que não comporta modificação. Entendimento sufragado, no âmbito
do C. STJ, indicando um percentual fixo (25%) de retenção, em casos tais. Critério
balizador suficiente a cobrir os gastos administrativos, além de indenizar os
vendedores pelo desfazimento prematuro do negócio. Pleito do apelado para fixação
em 10% do valor do contrato que não prospera. Precedentes. Taxa de ocupação que
não é devida, por se tratar de lote sem edificação. IPTU e demais encargos que são
devidos a partir da imissão na posse. Precedentes. Verba honorária. Arbitramento com
base no valor da condenação. Manutenção, consoante Tema no 1.076 do STJ.
Sentença parcialmente modificada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

alega violação do
-A da
bem
Recurso especial:
art. 32
Lei no 6.766/79,
como dissídio jurisprudencial.
Afirma que o acórdão recorrido merece reforma para, declarada a rescisão
contratual, condenar a recorrente a restituir os valores pagos pelo recorrido,
autorizando-se a retenção de 10% (dez por cento) do valor total do contrato
atualizado e taxa de fruição, em 12 (doze) parcelas.
É o relatório.
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VOTO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

- Da prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato e do percentual máximo
de 25% de retenção dos valores pagos
No julgamento dos
2.117.412/SP, 2.107.422/SP e
REsp 2.106.548/SP,
2.111.681/SP, a Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do
Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica
quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de
consumo.
Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato
podem ser efetuados como regra geral, mas, “quando se tratar de relação de
consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25%
”, em observância à interpretação
dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição
conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (
Terceira
REsp 2.106.548/SP,
Turma, DJEN
.
19/9/2025)
Registra-se que, de acordo com o entendimento firmado, “os descontos
autorizados pelos incisos III, IV e V do referido
-A da
-
art. 32
Lei no 6.766/1979
referentes aos encargos moratórios, comissão de corretagem, tributos e outras taxas
sobre o imóvel - devem respeitar,
, o mesmo percentual máximo de retenção
no total
de 25% dos valores pagos”, pois, conforme decidido no
(DJe
REsp 1.820.330/SP
, o “referido percentual [de 25%] possui natureza indenizatória e
1/12/2020)
cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que
devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do
consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em
sua integralidade” (
Terceira Turma, DJEN
.
REsp 2.106.548/SP,
19/9/2025)
No particular, o limite de 25% de retenção dos valores pagos não foi
adequadamente observado pelas instâncias ordinárias, merecendo reforma,
portanto, o acórdão recorrido.

- Do não cabimento de taxa de fruição em lote não edificado
Segundo o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, “mesmo
após a
mantém-se o entendimento de que é
a taxa de
Lei no 13.786/18,
indevida
fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não
, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do
edificado
comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos
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para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento
sem causa” (
Terceira Turma, DJEN de
.
REsp 2.106.548/SP,
19/9/2025)
No particular, o TJ/SP concluiu ser indevido o pagamento da taxa de
fruição, considerando se tratar, na espécie, de lote sem edificação (e-STJ fl. 250).
Desse modo, não merece reforma o acórdão recorrido, que adotou
entendimento em sintonia com a jurisprudência do STJ.

- Do momento de restituição das parcelas pagas -
e
Súmula 543/STJ
Tema 577/STJ
De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, a
restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista na Lei
do Distrato, “é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC,
como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do
CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais
deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a
” (
Terceira Turma, DJEN
.
Súmula 543/STJ
REsp 2.106.548/SP,
19/9/2025)
Nos termos da
“na hipótese de resolução de contrato de
Súmula 543/STJ,
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor
/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento”.
No particular, o acórdão recorrido manteve a sentença que determinou a
restituição de uma só vez, em consonância com a jurisprudência desta Corte.
Logo, no ponto, não merece reforma o acórdão recorrido.

DISPOSITIVO

Forte nessas razões, CONHEÇO do recurso especial e DOU-LHE PARCIAL
PROVIMENTO para limitar a soma dos descontos reconhecidos pelas instâncias de
origem ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, mantida a
sucumbência fixada.
Documento eletrônico VDA51687597 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 23/10/2025 17:21:38
Código de Controle do Documento: 6cbf3186-0167-453c-87f1-f1e0c0580e65

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.203.583 / SP
Número Registro: 2025/0094325-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10143926020228260032
Sessão Virtual de
a
18/11/2025
24/11/2025
SEGREDO DE JUSTIÇA

Relator
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. MARIA IRANEIDE OLINDA SANTORO FACCHINI

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : M C E I L
ADVOGADO
: RENATO KILDEN FRANCO DAS NEVES - SP171096
RECORRIDO
: W D C DE O
ADVOGADO
: RENATO RIBEIRO BARBOSA - SP146906
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA E
VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025
a
por unanimidade, decidiu conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos
24/11/2025,
termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Documento eletrônico VDA52586718 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 25/11/2025 00:44:23
Código de Controle do Documento: 235f0603-bc4e-46a1-83bb-7624f13dbe3c

Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 24 de novembro de 2025
Documento eletrônico VDA52586718 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 25/11/2025 00:44:23
Código de Controle do Documento: 235f0603-bc4e-46a1-83bb-7624f13dbe3c