Tribunal: STJ
Processo: 1015241-52.2021.8.26.0554
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO MOURA RIBEIRO
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-10-01

Ementa:
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA.
ASSOCIAÇÃO
DE
ADQUIRENTES.
SUB-ROGAÇÃO
NAS
OBRIGAÇÕES.
DAÇÃO
EM
PAGAMENTO.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. SÚMULA N. 7 DO STJ.
1. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de
origem se manifesta de forma clara e fundamentada sobre as
questões essenciais para o deslinde da controvérsia, ainda que em
sentido contrário à pretensão da parte. O mero inconformismo não
configura negativa de prestação jurisdicional.
2. A associação de adquirentes constituída com o propósito específico
de finalizar a construção paralisada pela falência da incorporadora
não se sub-roga automaticamente nas obrigações contratuais
originalmente assumidas pela empresa falida, notadamente aquelas
perante os antigos proprietários do terreno.
3. A relação jurídica estabelecida entre os vendedores do imóvel e a
construtora falida deve ser dirimida no âmbito do juízo falimentar, não
podendo ser transferida à associação de adquirentes que assume
apenas a responsabilidade pela conclusão da obra.
Documento eletrônico VDA50985519 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 30/09/2025 15:04:39
Publicação no DJEN/CNJ de 02/10/2025. Código de Controle do Documento: f9e6d6e0-ada5-415f-9584-106d6df22d5b

4. Os proprietários originais do terreno, ao participarem do processo
de retomada da obra por meio da associação de adquirentes, sujeitam-
se às deliberações da assembleia, equiparando-se aos demais
adquirentes para os fins de conclusão do empreendimento.
5. A alteração das conclusões do

Inteiro teor:
PET no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2483786 - SP (2023/0383718-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
REQUERENTE
: TOMASO PINA
REQUERENTE
: ANGELICA GARDINI PINA
REQUERENTE
: VICTOR PINA SCHMIDT
REQUERENTE
: RAYANA COSTA SCHMIDT
REQUERENTE
: CLAUDIO PINA SCHMIDT
REQUERENTE
: FERNANDA FORTTI VIANNA SCHMIDT
REQUERENTE
: ERIKA PINA SCHMIDT
ADVOGADO
: IRANILDA AZEVEDO SILVA - SP131058
REQUERIDO
: ASSOCIACAO DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES DO
EDIFICIO LYON
ADVOGADOS
: VANESSA APARECIDA AGUILAR BORGES - SP254598
DANIELA ALMEIDA BALDASSIN - SP289688
MARIA KELLY CANDIDO COSTA - SP402186
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA.
ASSOCIAÇÃO
DE
ADQUIRENTES.
SUB-ROGAÇÃO
NAS
OBRIGAÇÕES.
DAÇÃO
EM
PAGAMENTO.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. SÚMULA N. 7 DO STJ.
1. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de
origem se manifesta de forma clara e fundamentada sobre as
questões essenciais para o deslinde da controvérsia, ainda que em
sentido contrário à pretensão da parte. O mero inconformismo não
configura negativa de prestação jurisdicional.
2. A associação de adquirentes constituída com o propósito específico
de finalizar a construção paralisada pela falência da incorporadora
não se sub-roga automaticamente nas obrigações contratuais
originalmente assumidas pela empresa falida, notadamente aquelas
perante os antigos proprietários do terreno.
3. A relação jurídica estabelecida entre os vendedores do imóvel e a
construtora falida deve ser dirimida no âmbito do juízo falimentar, não
podendo ser transferida à associação de adquirentes que assume
apenas a responsabilidade pela conclusão da obra.
Documento eletrônico VDA50985519 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 30/09/2025 15:04:39
Publicação no DJEN/CNJ de 02/10/2025. Código de Controle do Documento: f9e6d6e0-ada5-415f-9584-106d6df22d5b

4. Os proprietários originais do terreno, ao participarem do processo
de retomada da obra por meio da associação de adquirentes, sujeitam-
se às deliberações da assembleia, equiparando-se aos demais
adquirentes para os fins de conclusão do empreendimento.
5. A alteração das conclusões do acórdão recorrido, para reconhecer
a existência de sub-rogação e a responsabilidade da associação pelo
cumprimento do contrato original, demandaria o reexame de fatos,
provas e cláusulas contratuais, vedado em recurso especial pela
Súmula n. 7 do STJ.
6. Agravo conhecido para conhecer do recurso especial, mas negar-
lhe provimento.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, negar provimento ao
23/09/2025
29/09/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e
Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
30 de setembro de 2025
Ministro MOURA RIBEIRO
Relator
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Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 30/09/2025 15:04:39
Publicação no DJEN/CNJ de 02/10/2025. Código de Controle do Documento: f9e6d6e0-ada5-415f-9584-106d6df22d5b

PET no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2483786 - SP (2023/0383718-0)
RELATOR
: MINISTRO MOURA RIBEIRO
REQUERENTE
: TOMASO PINA
REQUERENTE
: ANGELICA GARDINI PINA
REQUERENTE
: VICTOR PINA SCHMIDT
REQUERENTE
: RAYANA COSTA SCHMIDT
REQUERENTE
: CLAUDIO PINA SCHMIDT
REQUERENTE
: FERNANDA FORTTI VIANNA SCHMIDT
REQUERENTE
: ERIKA PINA SCHMIDT
ADVOGADO
: IRANILDA AZEVEDO SILVA - SP131058
REQUERIDO
: ASSOCIACAO DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES DO
EDIFICIO LYON
ADVOGADOS
: VANESSA APARECIDA AGUILAR BORGES - SP254598
DANIELA ALMEIDA BALDASSIN - SP289688
MARIA KELLY CANDIDO COSTA - SP402186
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA.
ASSOCIAÇÃO
DE
ADQUIRENTES.
SUB-ROGAÇÃO
NAS
OBRIGAÇÕES.
DAÇÃO
EM
PAGAMENTO.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. SÚMULA N. 7 DO STJ.
1. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de
origem se manifesta de forma clara e fundamentada sobre as
questões essenciais para o deslinde da controvérsia, ainda que em
sentido contrário à pretensão da parte. O mero inconformismo não
configura negativa de prestação jurisdicional.
2. A associação de adquirentes constituída com o propósito específico
de finalizar a construção paralisada pela falência da incorporadora
não se sub-roga automaticamente nas obrigações contratuais
originalmente assumidas pela empresa falida, notadamente aquelas
perante os antigos proprietários do terreno.
3. A relação jurídica estabelecida entre os vendedores do imóvel e a
construtora falida deve ser dirimida no âmbito do juízo falimentar, não
podendo ser transferida à associação de adquirentes que assume
apenas a responsabilidade pela conclusão da obra.
Documento eletrônico VDA50728703 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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4. Os proprietários originais do terreno, ao participarem do processo
de retomada da obra por meio da associação de adquirentes, sujeitam-
se às deliberações da assembleia, equiparando-se aos demais
adquirentes para os fins de conclusão do empreendimento.
5. A alteração das conclusões do acórdão recorrido, para reconhecer
a existência de sub-rogação e a responsabilidade da associação pelo
cumprimento do contrato original, demandaria o reexame de fatos,
provas e cláusulas contratuais, vedado em recurso especial pela
Súmula n. 7 do STJ.
6. Agravo conhecido para conhecer do recurso especial, mas negar-
lhe provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por TOMASO PINA,
ANGELICA GARDINI PINA, VICTOR PINA SCHMIDT, RAYANA COSTA SCHMIDT,
CLAUDIO PINA SCHMIDT, FERNANDA FORTTI VIANNA SCHMIDT e ERIKA PINA
SCHMIDT (TOMASO e outros) contra decisão que inadmitiu o recurso especial,
manejado, por sua vez, com fundamento no art. 105, III,
, da Constituição
a
Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, da relatoria do
desembargador Pastorelo Kfouri, assim ementado:
AÇÃO
DE
DAÇÃO
EM
PAGAMENTO
DE
UNIDADES
HABITACIONAIS - CONDOMÍNIO DE FATO - ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES CONSTITUÍDA APÓS A QUEBRA DA ENCOL COM A
FINALIDADE DE TÉRMINO DA OBRA - AUSÊNCIA DE SUCESSÃO
OU SUB-ROGAÇÃO NAS OBRIGAÇÕES DA FALIDA, QUE DEVE
SEGUIR NA VIA PRÓPRIA - AÇÃO IMPROCEDENTE - SENTENÇA
MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO (e-STJ, fl. 1.354 a 1.371).

A decisão de inadmissibilidade fundamentou-se na ausência de violação dos
arts. 489 e 1.022 do CPC e na incidência da Súmula no 7 do STJ (e-STJ, fls. 1.558-
1.560).
Na minuta do agravo, TOMASO e outros sustentam que os pressupostos de
admissibilidade do recurso especial foram preenchidos, rebatendo os fundamentos da
decisão agravada. Argumentam, primeiramente, que houve efetiva violação dos arts.
489 e 1.022 do CPC, configurando negativa de prestação jurisdicional e omissão do
acórdão recorrido. Alegam ainda que o Tribunal paulista não indicou os fundamentos
legais que dariam suporte à sua decisão, nem os motivos para afastar os dispositivos
legais invocados pelos agravantes, o que, a seu ver, invalida o julgado por afronta ao
art. 489, § 1o, incisos II e IV, do CPC, e à Súmula Vinculante no 10 do STF.
Em segundo lugar, insistem na violação dos arts. 349, 481, 483, 1.227 e
1.419 do Código Civil. Defendem que o negócio jurídico original era de compra e venda
dos terrenos com garantia hipotecária, e não permuta, e que a Associação se sub-
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rogou nos direitos e deveres da falida ENCOL S.A., devendo, portanto, cumprir a
obrigação de entregar as oito unidades imobiliárias acabadas como forma de quitação
do preço, sob pena de comprometer a segurança jurídica dos negócios imobiliários e o
direito de propriedade.
Por fim, contestaram a aplicação da Súmula no 7 do STJ, aduzindo que a
pretensão recursal não demanda reexame de fatos e provas, mas sim a revaloração
jurídica do conjunto probatório e a correção de um
na valoração da prova,
erro iuris
especialmente quanto à sua suposta condição de 'associados' e à justa recusa no
recebimento das chaves das unidades inacabadas e com dívidas (e-STJ, fls. 1.563-
1.579).
Foi apresentada contraminuta pela ASSOCIACAO DOS ADQUIRENTES DE
UNIDADES DO EDIFICIO LYON (ASSOCIAÇÃO), na qual pugnou pelo não
conhecimento do agravo em recurso especial, ou, subsidiariamente, pelo seu
desprovimento. A Associação defendeu a correção da decisão de inadmissibilidade
proferida na origem, reiterando a ausência de violação dos artigos de lei federal
apontados pelos agravantes e a incidência da Súmula no 7 do STJ. Adicionalmente,
arguiu a litigância de má-fé dos agravantes, sustentando que estes insistem em tese
descabida e alteram a verdade dos fatos, buscando vantagem indevida e
movimentando desnecessariamente a máquina judicial. Por fim, requereu a majoração
dos honorários sucumbenciais em sede recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC,
em virtude do trabalho adicional desenvolvido por seus patronos (e-STJ, fls. 1.582-
1.640).
É o relatório.
VOTO
O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com
impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto,
do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.
No recurso especial, TOMASO e outros apontaram violação dos arts. (1)
489 e 1.022 do CPC, alegando negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão
recorrido teria sido omisso quanto à natureza jurídica do negócio original (compra e
venda com garantia hipotecária) e à ausência de fundamento legal para afastar a sub-
rogação da recorrida nas obrigações da falida ENCOL S.A.; e
349, 481, 483, 1.227
(2)
e 1.419 do Código Civil, sustentando que a ASSOCIACAO DOS ADQUIRENTES DE
UNIDADES DO EDIFICIO LYON (ASSOCIAÇÃO) se sub-rogou nos direitos e deveres
da construtora falida, devendo, por isso, cumprir a obrigação de entregar as oito
unidades imobiliárias acabadas como forma de quitação do preço pela aquisição do
terreno, sendo nula a compra e venda sem o devido pagamento.

(1) Da alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC
De início, cumpre afastar a alegada ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC.
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O Tribunal de Justiça de São Paulo examinou as questões postas a debate,
apresentando fundamentação suficiente para a solução da controvérsia. O acórdão
recorrido, da relatoria do desembargador Pastorelo Kfouri, foi claro ao consignar que a
ASSOCIAÇÃO foi constituída com o único propósito de viabilizar o término da obra
paralisada pela falência da ENCOL S.A. e que, nessa condição, não sucedeu a
incorporadora falida nas obrigações por esta assumidas anteriormente, especialmente
no que tange ao contrato de compra e venda do terreno celebrado com TOMASO e
outros (e-STJ, 1.354 a 1.371).
O fato de a conclusão adotada ser contrária aos interesses da parte não
implica vício de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional. A Corte de
origem não está obrigada a rebater, um a um, todos os argumentos e dispositivos
legais invocados, quando já tenha encontrado motivo bastante para fundamentar a
decisão.

(2) Da violação das normas de direito material e da incidência da Súmula no
7 do STJ
Quanto ao mérito, o Tribunal de Justiça de São Paulo, soberano na análise
das provas, manteve a sentença de improcedência por entender que a ASSOCIAÇÃO
não possui responsabilidade pelo adimplemento das obrigações da ENCOL S.A. para
com TOMASO e outros.
A Corte paulista concluiu, com base nos elementos dos autos, que a relação
jurídica da ASSOCIAÇÃO é com os adquirentes que a compõem, com o fim exclusivo
de ratear os custos para a conclusão da obra, não se confundindo com uma sucessão
empresarial. Confira-se: No tocante às obrigações e eventuais irregularidades da
Encol, estas não podem ser repassadas à associação de moradores, porque não há
sucessão na responsabilidade da falida, que deve seguir na via própria (e-STJ, fls.
1.354 a 1.371).
Consignou, ainda, que TOMASO e outros, na qualidade de titulares de
direitos sobre unidades futuras, equipararam-se aos demais adquirentes para os fins
da administração do empreendimento pela ASSOCIAÇÃO, sujeitando-se às
deliberações da assembleia, inclusive quanto ao estado de entrega das unidades.
Conforme se extrai do voto condutor citando trecho da sentença:
Com efeito, a ré é associação civil criada com o único propósito de
concluir o empreendimento e, portanto, por não manter vínculo com a
falida, não responde, perante os autores, pelas obrigações por esta
assumidas. A assunção de algumas obrigações, no caso, a conclusão
do empreendimento, não se confunde com a cessão do contrato de
compromisso (ou escritura) de compra e venda ou sub-rogação em
todas as obrigações contraídas pela incorporadora antes da falência (e-
STJ, fl. 1.354 a 1.371).

Documento eletrônico VDA50728703 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 22/09/2025 14:21:52
Código de Controle do Documento: fad2ac22-f1ce-44d7-85fe-79fb278e53de

Para todos os efeitos, em relação à associação demandada, os autores são
meros adquirentes de unidades imobiliárias, tal qual os demais adquirentes de
apartamentos do Edifício Lyon. Nesse trilhar, as condições para entrega das unidades,
ou seja, materiais aplicáveis no acabamento, caixilhos, entre outros, previstas nos
instrumentos que regulavam o negócio jurídico havido entre a falida e os demandantes
não subsistem em relação à ré.
Nesse contexto, a pretensão recursal de TOMASO e outros, ao insistir na
tese de sub-rogação e na responsabilidade da ASSOCIAÇÃO, demandaria,
inevitavelmente, o reexame do acervo fático-probatório e a interpretação de cláusulas
contratuais e estatutárias, o que é vedado na via especial, conforme o óbice da Súmula
no 7 desta Corte.
A tese de revaloração da prova não se aplica ao caso, pois o que se
pretende não é conferir novo enquadramento jurídico a um fato incontroverso, mas sim
rediscutir as premissas fáticas estabelecidas pela instância ordinária, como a natureza
da participação de TOMASO e outros na formação da ASSOCIAÇÃO e o alcance das
deliberações assembleares.
Ante o exposto,
do agravo para
ao
CONHEÇO
NEGAR PROVIMENTO
recurso especial.
MAJORO em 5% o valor econômico dos honorários advocatícios
sucumbenciais fixados em desfavor de TOMASO PINA e outros, na forma do art. 85, §
11, do CPC.
É o voto.
Documento eletrônico VDA50728703 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 22/09/2025 14:21:52
Código de Controle do Documento: fad2ac22-f1ce-44d7-85fe-79fb278e53de

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
PET no AREsp 2.483.786 / SP
Número Registro: 2023/0383718-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10152415220218260554 1015241522021826055450000 1015241522021826055450001
Sessão Virtual de
a
23/09/2025
29/09/2025
Relator da PET
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : TOMASO PINA
AGRAVANTE : ANGELICA GARDINI PINA
AGRAVANTE : VICTOR PINA SCHMIDT
AGRAVANTE : RAYANA COSTA SCHMIDT
AGRAVANTE : CLAUDIO PINA SCHMIDT
AGRAVANTE : FERNANDA FORTTI VIANNA SCHMIDT
AGRAVANTE : ERIKA PINA SCHMIDT
ADVOGADO
: IRANILDA AZEVEDO SILVA - SP131058
AGRAVADO
: ASSOCIACAO DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES DO EDIFICIO
LYON
ADVOGADOS : VANESSA APARECIDA AGUILAR BORGES - SP254598
DANIELA ALMEIDA BALDASSIN - SP289688
MARIA KELLY CANDIDO COSTA - SP402186
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
PETIÇÃO
REQUERENTE : TOMASO PINA
Documento eletrônico VDA50973138 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 30/09/2025 00:55:40
Código de Controle do Documento: 2379e7a8-f586-40f9-ad0e-1fc5a90aa1e7

REQUERENTE : ANGELICA GARDINI PINA
REQUERENTE : VICTOR PINA SCHMIDT
REQUERENTE : RAYANA COSTA SCHMIDT
REQUERENTE : CLAUDIO PINA SCHMIDT
REQUERENTE : FERNANDA FORTTI VIANNA SCHMIDT
REQUERENTE : ERIKA PINA SCHMIDT
ADVOGADO
: IRANILDA AZEVEDO SILVA - SP131058
REQUERIDO
: ASSOCIACAO DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES DO EDIFICIO
LYON
ADVOGADOS : VANESSA APARECIDA AGUILAR BORGES - SP254598
DANIELA ALMEIDA BALDASSIN - SP289688
MARIA KELLY CANDIDO COSTA - SP402186
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
23/09/2025
29/09/2025
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro
Humberto Martins.

Brasília, 29 de setembro de 2025
Documento eletrônico VDA50973138 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 30/09/2025 00:55:40
Código de Controle do Documento: 2379e7a8-f586-40f9-ad0e-1fc5a90aa1e7