Tribunal: STJ
Processo: 1025706-22.2023.8.26.0564
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-09-25

Ementa:
EMENTA
AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES.
AUSÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE.
VENDEDORA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA No 7/STJ.
1. Segundo a jurisprudência do STJ, somente a partir da efetiva posse do
imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de
pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da
vendedora até a imissão na posse.
2. A revisão das conclusões do Tribunal de origem no tocante à imissão de
posse demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento
inviável em recurso especial, conforme a Súmula no 7/STJ.
3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2960165 - SP (2025/0212475-6)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: HESA 112 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.
OUTRO NOME
: HESA 112- INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
AGRAVANTE
: HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A
ADVOGADOS
: JÚLIO NICOLAU FILHO - SP105694
CLAUDIA RUSSI ALFINI - SP205578
AGRAVADO
: MARCOS VINICIUS DOMINGUES LUPPI
ADVOGADOS
: TAYRONE MARQUESINI CHIAVONE - SP380585
CLARISSA BARRIAL SILVA - SP260580
VICTOR DE MIRANDA PETENTE - SP519784
EMENTA
AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES.
AUSÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE.
VENDEDORA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA No 7/STJ.
1. Segundo a jurisprudência do STJ, somente a partir da efetiva posse do
imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de
pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da
vendedora até a imissão na posse.
2. A revisão das conclusões do Tribunal de origem no tocante à imissão de
posse demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento
inviável em recurso especial, conforme a Súmula no 7/STJ.
3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, não conhecer do
16/09/2025
22/09/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
24 de setembro de 2025
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
Documento eletrônico VDA50783052 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 24/09/2025 15:32:25
Publicação no DJEN/CNJ de 26/09/2025. Código de Controle do Documento: 3e98eabe-2010-48ce-9088-02701e9d050c

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2960165 - SP (2025/0212475-6)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: HESA 112 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.
OUTRO NOME
: HESA 112- INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
AGRAVANTE
: HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A
ADVOGADOS
: JÚLIO NICOLAU FILHO - SP105694
CLAUDIA RUSSI ALFINI - SP205578
AGRAVADO
: MARCOS VINICIUS DOMINGUES LUPPI
ADVOGADOS
: TAYRONE MARQUESINI CHIAVONE - SP380585
CLARISSA BARRIAL SILVA - SP260580
VICTOR DE MIRANDA PETENTE - SP519784
EMENTA
AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES.
AUSÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE.
VENDEDORA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA No 7/STJ.
1. Segundo a jurisprudência do STJ, somente a partir da efetiva posse do
imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de
pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da
vendedora até a imissão na posse.
2. A revisão das conclusões do Tribunal de origem no tocante à imissão de
posse demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento
inviável em recurso especial, conforme a Súmula no 7/STJ.
3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interposto por HESA 112 - INVESTIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S.A. e OUTRO contra a decisão que inadmitiu o recurso especial. O
apelo extremo, com fundamento no artigo 105, III, alínea "a", da Constituição Federal,
insurge-se contra o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
assim ementado:

"Compromisso de compra e venda. Abusividade da cláusula de instrumento
particular que transfere aos adquirentes a responsabilidade pelo pagamento
de IPTU e despesas condominiais antes da imissão na posse. Restituição
devida. Sentença mantida. Recurso desprovido" (e-STJ fl. 231).

Em suas razões (e-STJ fls. 238/251), os agravantes sustentam violação dos
artigos 421, 422, 1.334 do Código Civil e 9o da Lei no 4.591/1964.
Aduzem que,

"(...)
No caso em tela, cumpre consignar que, no Contrato de
Compromisso de Venda e Compra e Outras Avenças, firmado entre as partes
em 09 de fevereiro de 2023, restou prevista a responsabilidade do
comprador quanto ao pagamento de 'todas as despesas incidentes sobre o
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imóvel, especialmente impostos, taxas, rateios condominiais' a partir da data
de assinatura do referido instrumento contratual" (e-STJ fl. 247).

Contrarrazões às e-STJ fls. 256/263.
É o relatório.
VOTO
Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao
exame do recurso especial.
A irresignação não merece prosperar.
No que se refere ao pagamento das despesas de condomínio e IPTU, o
Tribunal de origem assim consignou:
"(...)
O recurso não comporta provimento.
As partes, em 9 de fevereiro de 2023, firmaram contrato de
compromisso de compra e venda, tendo como objeto sala comercial 608,
localizada no 'Condomínio Helbor Trilogy Home & Office', situado em São
Bernardo do Campo/SP (contrato de fls. 12/29).
Sob alegação de abusividade da cláusula 9.2, que transferia ao
adquirente a obrigação de arcar com as despesas incidentes sobre o imóvel,
como impostos, taxas, rateios condominiais, seguros etc, a partir da data de
assinatura do contrato, requereu-se o ressarcimento em dobro dos valores
pagos a tal título, no período de abril de 2023 a julho de 2023, e indenização
por danos morais no patamar de R$ 3.000,00.
Condenadas as rés, na sentença, apenas ao ressarcimento de
forma simples dos valores pagos pelo autor no mencionado período,
pretendem, agora, nesta sede, a improcedência total da ação.
Sabido porém que a obrigação de arcar com o IPTU e despesas
condominiais decorre da posse direta, resultante da efetiva entrega da
unidade autônoma ao adquirente, mas o que se deu somente em 13 de julho
de 2023, conforme 'Termo de Vistoria, Posse e Recebimento de Chaves' (fls.
155).
Abusiva, pois, a cláusula '9.2' do instrumento de promessa de
compra e venda, porquanto estabelece obrigação que coloca o consumidor em
situação de desvantagem exagerada, incompatíveis com a boa-fé ou a
equidade (art. 51, IV, do CDC). Descabe a imposição do pagamento do
condomínio e do IPTU da unidade antes de sua entrega.
Igualmente não colhe a alegação de que o autor já seria, de todo
modo, considerado possuidor por ser promissário comprador. Trata-se de
ajuste obrigacional de que não decorre automática transferência da posse da
coisa, senão a assunção da prestação de transferir a propriedade em
definitivo, mediante o pagamento do preço.
(...)
Insista-se, são despesas que, em contrato de consumo, não se
pode transferir ao consumidor antes que lhe seja dado se imitir na posse do
imóvel, até quando, então, permanecem com o fornecedor" (e-STJ fls. 57/235)
.
Verifica-se, portanto, que a Corte de origem está em harmonia com a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça segundo o entendimento de que
somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o
adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo
responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.
Nesse sentido:
"AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESPESAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS
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IMOBILIÁRIOS. PAGAMENTO DO IPTU PELOS COMPRADORES SOMENTE
APÓS A IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO
NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente
comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas
condominiais e do IPTU a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o
momento em que tem a posse do imóvel.
Precedentes.
2. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no REsp 1.769.395/SP,
Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em
, DJEN de
).
7/4/2025
11/4/2025
"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS.
RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA DO IMÓVEL PELO PAGAMENTO
DAS
TAXAS
CONDOMINIAIS.
AUSÊNCIA
DE
IMISSÃO
DO
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR NA POSSE DO BEM. AGRAVO INTERNO
IMPROVIDO.
1. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as despesas
condominiais são responsabilidade da construtora até a entrega das chaves
do imóvel ao adquirente. Isso porque o comprador não pode ser obrigado a
pagar as despesas condominiais referente ao período em que não havia sido
imitido na posse.
2. Agravo interno improvido" (AgInt no REsp 2.103.884/SP, Relator Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, DJe de
).
15/05/2024

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA. REVISÃO. SÚMULA No 7/STJ.
LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU.
VENDEDORA. RESPONSABILIDADE.
1. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão atacado, no sentido de que o
autor ainda não obteve a posse do imóvel, demandaria o revolvimento do
contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados
em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nos 5 e 7/STJ.
2. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de
compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é
cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do
promissário comprador. Precedentes.
3. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves,
passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e
IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.
4. Agravo interno não provido" (AgInt no REsp 1.909.706/RJ, Relator
MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, DJe de
)
18/3/2024 .

"DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC
/2015 NÃO EVIDENCIADA. RETENÇÃO FIXADA EM 25% DO VALOR PAGO.
CABIMENTO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU.
PROMITENTE-VENDEDORA. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE POR PARTE
DOS
COMPRADORES.
COBRANÇA
DE
TAXA
DE
FRUIÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE.
TERRENO
NÃO
EDIFICADO.
ACÓRDÃO
EM
CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO
PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de
origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos
suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da
parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia.
2. 'A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP
(28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o
entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n.
13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento)
de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE,
por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas
gerais e do rompimento unilateral do contrato' (AgInt no AREsp 1.894.635
/RJ, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 3/5/2022
.)
Documento eletrônico VDA49899519 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 27/08/2025 14:44:40
Código de Controle do Documento: a9922dce-15d0-4f3a-8092-293808da88e5

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, 'as despesas de condomínio e
IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao
adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a
propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os
recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem
ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto
referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse' (AgInt nos
EDcl no REsp 1.839.792/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
TERCEIRA TURMA, julgado em
, DJe de
).
10/8/2020
17/8/2020
4. Consoante entendimento do STJ, não é cabível a fixação de taxa de
fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de
terreno não edificado. Precedentes.
5. Agravo interno provido. Recurso especial desprovido" (AgInt no AREsp
2.044.026/RS, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe de
.)
26/8/2022

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO.
DESPESAS CONDOMINIAIS. VENDEDORA. RESPONSABILIDADE. EFETIVA
POSSE. NÃO COMPROVAÇÂO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS
5 E 7/STJ.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3
/STJ).
2. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de
compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é
cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do
promissário comprador. Precedentes.
3. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves,
passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais,
sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.
4. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão atacado, no sentido de que o
autor ainda não obteve a posse do imóvel, demandaria o revolvimento do
contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados
em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nos 5 e 7/STJ.
5. Agravo interno não provido" (AgInt no REsp 1.854.703/SP, Relator
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, DJe de
).
30/3/2022
Ademais, rever tais argumentos no tocante à imissão de posse demandaria
reapreciar todo o conjunto fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na
Súmula no 7/STJ.
Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.
Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 20% (vinte por
cento) sobre o valor da condenação, não cabendo a majoração prevista no artigo 85, §
11, do Código de Processo Civil por já estar no limite máximo estabelecido no § 2o do
mesmo dispositivo legal.
É o voto.
Documento eletrônico VDA49899519 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 27/08/2025 14:44:40
Código de Controle do Documento: a9922dce-15d0-4f3a-8092-293808da88e5

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.960.165 / SP
Número Registro: 2025/0212475-6
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10257062220238260564
Sessão Virtual de
a
16/09/2025
22/09/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : HESA 112 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.
OUTRO
NOME
: HESA 112- INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
AGRAVANTE : HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A
ADVOGADOS : JÚLIO NICOLAU FILHO - SP105694
CLAUDIA RUSSI ALFINI - SP205578
AGRAVADO
: MARCOS VINICIUS DOMINGUES LUPPI
ADVOGADOS : CLARISSA BARRIAL SILVA - SP260580
TAYRONE MARQUESINI CHIAVONE - SP380585
VICTOR DE MIRANDA PETENTE - SP519784
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
16/09/2025
22/09/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Documento eletrônico VDA50755456 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/09/2025 00:29:29
Código de Controle do Documento: 8d1f9d58-8bd7-413f-8275-9e450b6b34c6

Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto
Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 22 de setembro de 2025
Documento eletrônico VDA50755456 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/09/2025 00:29:29
Código de Controle do Documento: 8d1f9d58-8bd7-413f-8275-9e450b6b34c6