Tribunal: STJ
Processo: 0723045-41.2012.8.02.0001
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-11-05

Ementa:
EMENTA

DIREITO
CIVIL.
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PRAZO
PRESCRICIONAL DECENAL. TERMO INICIAL FIXADO NO
VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2870227 - AL (2025/0067538-3)
RELATORA
: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
AGRAVANTE
: CTN EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS
: HENRIQUE FERNANDES CAMPOS - DF072399
ANTÔNIO DE PÁDUA ALMEIDA CRUZ - AL011615
AGRAVADO
: JORGE DE CASTRO FREITAG
AGRAVADO
: MARIA APARECIDA BRAZ FREITAG
ADVOGADOS
: ANTONIO OLIVEIRA LIMA NETO - AL014861
LUCELIA MORAIS DE BRITO SAMPAIO - AL010966
ANTHONY FERNANDES OLIVEIRA LIMA - AL004320
EMENTA

DIREITO
CIVIL.
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PRAZO
PRESCRICIONAL DECENAL. TERMO INICIAL FIXADO NO
VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. ACÓRDÃO RECORRIDO
EM
HARMONIA
COM
A
JURISPRUDÊNCIA
DO
STJ.
AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO
RECURSO ESPECIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, inciso III,
alínea "a", da Constituição Federal.
2. O recorrente alegou violação ao
§3o, incisos IV e V, do
art. 206,
Código Civil, sustentando que a pretensão autoral estaria
prescrita, por se tratar de responsabilidade civil extracontratual e
de repetição de indébito, sujeitas ao prazo trienal. Defendeu que o
termo inicial da prescrição deveria ser a data dos pagamentos
indevidos e não o vencimento final do contrato.
3. O Tribunal de origem concluiu que a pretensão de devolução
dos valores pagos e a indenização por danos morais, em razão de
atraso na entrega de imóvel, está sujeita ao prazo prescricional
decenal previsto no
do Código Civil, por se tratar de
art. 205
responsabilidade civil contratual. Assentou que o termo inicial da
prescrição é a data do vencimento final do contrato e reconheceu
a ocorrência de danos morais diante da frustração causada pelo
inadimplemento contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se a pretensão de
devolução de valores pagos e indenização por danos morais
Documento eletrônico VDA52025949 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): DANIELA RODRIGUES TEIXEIRA Assinado em: 04/11/2025 11:56:55
Publicação no DJEN/CNJ de 06/11/2025. Código de Controle do Documento: 3546fca1-42bd-4be9-affe-8db7b82e1242

decorrentes de atraso na entrega de imóvel está sujeita ao prazo
prescricional decenal previsto no
do Código Civil ou ao
art. 205
prazo trienal do
§3o, incisos IV e V, do Código Civil.
art. 206,
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que,
em hipóteses de inadimplemento contratual decorrente de atraso
na entrega de imóvel, a responsabilidade civil é contratual, sendo
aplicável o prazo prescricional decenal previsto no
do
art. 205
Código Civil.
6. O prazo trienal do
§3o, incisos IV e V, do Código Civil
art. 206,
aplica-se apenas às hipóteses de responsabilidade extracontratual
ou de reparação civil fora do âmbito contratual, o que não se
verifica no caso em análise.
7. O termo inicial da prescrição deve observar o vencimento da
obrigação contratual e não a data dos pagamentos parciais,
sobretudo quando a relação jurídica se estende até o
descumprimento total da obrigação.
IV. DISPOSITIVO
8. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da
28/10/2025
03/11/2025,
Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
04 de novembro de 2025

Ministra Daniela Teixeira
Relatora
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Publicação no DJEN/CNJ de 06/11/2025. Código de Controle do Documento: 3546fca1-42bd-4be9-affe-8db7b82e1242

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2870227 - AL (2025/0067538-3)
RELATORA
: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
AGRAVANTE
: CTN EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS
: HENRIQUE FERNANDES CAMPOS - DF072399

ANTÔNIO DE PÁDUA ALMEIDA CRUZ - AL011615
AGRAVADO
: JORGE DE CASTRO FREITAG
AGRAVADO
: MARIA APARECIDA BRAZ FREITAG
ADVOGADOS
: ANTONIO OLIVEIRA LIMA NETO - AL014861

LUCELIA MORAIS DE BRITO SAMPAIO - AL010966

ANTHONY FERNANDES OLIVEIRA LIMA - AL004320
EMENTA

DIREITO
CIVIL.
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PRAZO
PRESCRICIONAL DECENAL. TERMO INICIAL FIXADO NO
VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. ACÓRDÃO RECORRIDO
EM
HARMONIA
COM
A
JURISPRUDÊNCIA
DO
STJ.
AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO
RECURSO ESPECIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, inciso III,
alínea "a", da Constituição Federal.
2. O recorrente alegou violação ao
§3o, incisos IV e V, do
art. 206,
Código Civil, sustentando que a pretensão autoral estaria
prescrita, por se tratar de responsabilidade civil extracontratual e
de repetição de indébito, sujeitas ao prazo trienal. Defendeu que o
termo inicial da prescrição deveria ser a data dos pagamentos
indevidos e não o vencimento final do contrato.
3. O Tribunal de origem concluiu que a pretensão de devolução
dos valores pagos e a indenização por danos morais, em razão de
atraso na entrega de imóvel, está sujeita ao prazo prescricional
decenal previsto no
do Código Civil, por se tratar de
art. 205
responsabilidade civil contratual. Assentou que o termo inicial da
Documento eletrônico VDA51785623 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
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prescrição é a data do vencimento final do contrato e reconheceu
a ocorrência de danos morais diante da frustração causada pelo
inadimplemento contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se a pretensão de
devolução de valores pagos e indenização por danos morais
decorrentes de atraso na entrega de imóvel está sujeita ao prazo
prescricional decenal previsto no
do Código Civil ou ao
art. 205
prazo trienal do
§3o, incisos IV e V, do Código Civil.
art. 206,
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que,
em hipóteses de inadimplemento contratual decorrente de atraso
na entrega de imóvel, a responsabilidade civil é contratual, sendo
aplicável o prazo prescricional decenal previsto no
do
art. 205
Código Civil.
6. O prazo trienal do
§3o, incisos IV e V, do Código Civil
art. 206,
aplica-se apenas às hipóteses de responsabilidade extracontratual
ou de reparação civil fora do âmbito contratual, o que não se
verifica no caso em análise.
7. O termo inicial da prescrição deve observar o vencimento da
obrigação contratual e não a data dos pagamentos parciais,
sobretudo quando a relação jurídica se estende até o
descumprimento total da obrigação.
IV. DISPOSITIVO
8. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto pelo CTN
EMPREENDIMENTOS LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial
interposto com fundamento no
alínea "a" , da Constituição Federal.
art. 105, inciso III,
No recurso especial, o recorrente alega violação ao
§3o, incisos
art. 206,
IV e V, do Código Civil. Sustenta que a pretensão autoral está prescrita, por se tratar
de responsabilidade civil extracontratual e de repetição de indébito, hipóteses que
estariam sujeitas ao prazo trienal. Defende que o termo inicial da prescrição deve ser a
data dos pagamentos indevidos e não o vencimento final do contrato.
O recurso foi inadmitido com fundamento na Súmulas 7 do STJ.
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Segundo a parte agravante, o recurso preenche os requisitos necessários
ao conhecimento e provimento.
Intimada nos termos do
§ 3o, do Código de Processo Civil, a
art. 1.042,
parte agravada afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a
alteração do julgado impugnado.
É o relatório.
VOTO
O agravo é tempestivo, nos termos do
§ 5o, do Código de
art. 1.003,
Processo Civil.
Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo em recurso
especial, passa-se à análise do recurso especial.
Ao examinar o tema, o Tribunal de origem concluiu que a pretensão de
devolução dos valores pagos e a indenização por danos morais, em razão de atraso na
entrega de imóvel, está sujeita ao prazo prescricional decenal previsto no
do
art. 205
Código Civil, por se tratar de responsabilidade civil contratual. Assentou que o termo
inicial da prescrição é a data do vencimento final do contrato, e não a data do último
pagamento ou desconto. Rejeitou a alegação de ilegitimidade ativa da autora em
relação aos pagamentos realizados por terceiro, por entender que houve vínculo
jurídico com os compromissos assumidos. Reconheceu, ainda, a ocorrência de danos
morais diante da frustração causada pelo inadimplemento contratual.
Verifica-se que o Tribunal de origem decidiu em harmonia com o
entendimento desta Corte Superior, a qual se posiciona no sentido de que, nas
hipóteses de inadimplemento contratual decorrente de atraso na entrega de imóvel, a
pretensão de restituição de valores pagos e de indenização por danos morais configura
responsabilidade civil contratual, sendo, portanto, aplicável o prazo prescricional
decenal previsto no
do Código Civil. O Superior Tribunal de Justiça tem
art. 205
reiteradamente afirmado que o prazo trienal do
§3o, incisos IV e V, do Código
art. 206,
Civil se refere a hipóteses de responsabilidade extracontratual ou de reparação civil
fora do âmbito contratual, o que não se verifica quando a controvérsia decorre de
inadimplemento de obrigação assumida contratualmente.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO.
DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL.
REVISÃO.
CONJUNTO
FÁTICO-PROBATÓRIO
E
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. DEVOLUÇÃO DE
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VALORES. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PRAZO
PRESCRICIONAL. REGRA GERAL.
DO CÓDIGO CIVIL.
ART. 205
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3
/STJ).
2. Na hipótese, o atraso de mais de 3 (três) anos na entrega do imóvel
supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida a
indenização por danos morais.
3. No caso, rever a conclusão do tribunal de origem e afastar a
ocorrência dos danos morais pelo atraso na entrega do imóvel, a partir
da tese de que teria havido mero inadimplemento contratual, demandaria
o reexame de matéria fática e das demais provas constantes dos autos,
procedimento inviável em recurso especial em virtude dos óbices das
Súmulas nos 5 e 7/STJ.
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que,
em se tratando de responsabilidade civil decorrente de
descumprimento de contrato de compra e venda, aplica-se a
prescrição decenal (art. 205 do Código Civil de 2002).
5. Agravo interno não provido.
(AgInt no
relator Ministro Ricardo Villas Bôas
AREsp n. 1.758.771/SP,
Cueva, Terceira Turma, julgado em
DJe de
)
4/10/2021,
8/10/2021.

Além disso, essa Corte Superior também reconhece que a definição do
termo inicial da prescrição deve observar o vencimento da obrigação contratual e não a
data dos pagamentos parciais, sobretudo quando a relação jurídica se estende até o
descumprimento total da obrigação. Confira-se:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO. NÃO
CONFIGURADA. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DA ÚLTIMA
SUMULA N. 7/STJ. REINTEGRAÇÃO E INDENIZAÇÃO.
PARCELA.
STATUS QUO ANTE. SÚMULA N. 83/STJ.
1. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça firmou
entendimento no sentido de que deve ser aplicada a regra geral de
prescrição decenal, conforme
do Código Civil, às hipóteses
art. 205
de responsabilidade civil decorrente de descumprimento de
contrato de compra e venda. Hipótese em que não consumada a
prescrição.
2. Acolher a pretensão recursal quanto ao termo inicial do prazo
prescricional demandaria o necessário revolvimento de matéria fática,
inviável em recurso especial, à luz do óbice contido na Súmula n. 7/STJ.
3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status
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quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador.
Precedentes. Súmula n. 83/STJ.
4. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com
a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao
estado anterior implica o pagamento de indenização pelas benfeitorias
úteis e necessárias realizadas no imóvel em questão.
Agravo interno improvido.
(AgInt no
relator Ministro Humberto Martins,
REsp n. 2.008.186/SP,
Terceira Turma, julgado em
DJe de
)
11/9/2023,
13/9/2023.

Ante o exposto,
do agravo para
ao recurso
conheço
negar provimento
espcial.
Deixo de majorar os honorários recursais, posto que a providência é
incabível na espécie.
É o voto.
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Signatário(a): DANIELA RODRIGUES TEIXEIRA Assinado em: 27/10/2025 11:10:16
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.870.227 / AL
Número Registro: 2025/0067538-3
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
07230454120128020001 7230454120128020001
Sessão Virtual de
a
28/10/2025
03/11/2025

Relator
Exma. Sra. Ministra DANIELA TEIXEIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. OSNIR BELICE

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : CTN EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS : ANTÔNIO DE PÁDUA ALMEIDA CRUZ - AL011615
HENRIQUE FERNANDES CAMPOS - DF072399
AGRAVADO
: JORGE DE CASTRO FREITAG
AGRAVADO
: MARIA APARECIDA BRAZ FREITAG
ADVOGADOS : ANTHONY FERNANDES OLIVEIRA LIMA - AL004320
LUCELIA MORAIS DE BRITO SAMPAIO - AL010966
ANTONIO OLIVEIRA LIMA NETO - AL014861
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TERMO
Documento eletrônico VDA52005350 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 04/11/2025 01:03:25
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A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 28/10/2025
a
por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra.
03/11/2025,
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 03 de novembro de 2025
Documento eletrônico VDA52005350 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 04/11/2025 01:03:25
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