Tribunal: STJ
Processo: 5002157-94.2018.8.13.0290
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-09-25

Ementa:
EMENTA
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. COTAS CONDOMINIAIS. NÃO ASSOCIADO. ANUÊNCIA
NÃO VERIFICADA. COBRANÇA INDEVIDA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULA No 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SÚMULA No 284
/STF.
1. Em regra, as taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as
hipóteses em que houver anuência ao encargo. Precedentes.
2. A manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar
mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos
constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na
escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em
cartório do contrato padrão contendo as obrigações no registro de imóveis,
entre outros.
3. Rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, a partir da
tese de que restou comprovada a associação da parte recorrida,
demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no
recurso especial pela incidência da Súmula no 7/STJ.
4. É inadmissível o inconformismo por deficiência na fundamentação
quando o recurso especial deixa de indicar qual dispositivo legal seria
objeto de interpretação divergente. Aplicação da Súmula no 284/STF.
5. Recurso especial não conhecido.

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2169607 - MG (2024/0343119-1)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO CONDOMINIO LIRIOS DO
VALE
ADVOGADOS
: ROGERIO SABINO TEIXEIRA - MG152080
OLDRIC SIMIM DA SILVA - MG144375
RECORRIDO
: GISLENE ELIZABETE TAVARES
ADVOGADO
: DECIO MARCOS DA COSTA - MG115399
EMENTA
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. COTAS CONDOMINIAIS. NÃO ASSOCIADO. ANUÊNCIA
NÃO VERIFICADA. COBRANÇA INDEVIDA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULA No 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SÚMULA No 284
/STF.
1. Em regra, as taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as
hipóteses em que houver anuência ao encargo. Precedentes.
2. A manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar
mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos
constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na
escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em
cartório do contrato padrão contendo as obrigações no registro de imóveis,
entre outros.
3. Rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, a partir da
tese de que restou comprovada a associação da parte recorrida,
demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no
recurso especial pela incidência da Súmula no 7/STJ.
4. É inadmissível o inconformismo por deficiência na fundamentação
quando o recurso especial deixa de indicar qual dispositivo legal seria
objeto de interpretação divergente. Aplicação da Súmula no 284/STF.
5. Recurso especial não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, não conhecer do
16/09/2025
22/09/2025
recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
24 de setembro de 2025
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
Documento eletrônico VDA50783270 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 24/09/2025 15:33:54
Publicação no DJEN/CNJ de 26/09/2025. Código de Controle do Documento: 9d9f1e70-15c7-4259-ae47-941c3a95ae72

RECURSO ESPECIAL No 2169607 - MG (2024/0343119-1)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO CONDOMINIO LIRIOS DO
VALE
ADVOGADOS
: ROGERIO SABINO TEIXEIRA - MG152080
OLDRIC SIMIM DA SILVA - MG144375
RECORRIDO
: GISLENE ELIZABETE TAVARES
ADVOGADO
: DECIO MARCOS DA COSTA - MG115399
EMENTA
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. COTAS CONDOMINIAIS. NÃO ASSOCIADO. ANUÊNCIA
NÃO VERIFICADA. COBRANÇA INDEVIDA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULA No 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SÚMULA No 284
/STF.
1. Em regra, as taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as
hipóteses em que houver anuência ao encargo. Precedentes.
2. A manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar
mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos
constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na
escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em
cartório do contrato padrão contendo as obrigações no registro de imóveis,
entre outros.
3. Rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, a partir da
tese de que restou comprovada a associação da parte recorrida,
demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no
recurso especial pela incidência da Súmula no 7/STJ.
4. É inadmissível o inconformismo por deficiência na fundamentação
quando o recurso especial deixa de indicar qual dispositivo legal seria
objeto de interpretação divergente. Aplicação da Súmula no 284/STF.
5. Recurso especial não conhecido.
RELATÓRIO
Trata-se
de
recurso
especial
interposto
por
ASSOCIAÇÃO
DOS
MORADORES DO CONDOMÍNIO LÍRIOS DO VALE, com fundamento no art. 105, III,
alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de
Justiça do Estado de Minas Gerais assim ementado:

"EMENTA: COBRANÇA - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - TAXAS DE
CONDOMÍNIO - NÃO CABIMENTO - PROTESTO INDEVIDO - DANO MORAL IN
RE IPSA. Apenas os associados estão obrigados a contribuir com taxas
denominadas de 'condomínio' criadas pela associação, mormente se
referentes a imóvel em loteamento, que caracteriza condomínio de fato.
Aquele que possui propriedade em condomínio de fato não está obrigado a
se associar, nem tampouco ao pagamento de contribuições criadas pela
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associação e às quais não aderiu. O protesto de título de forma indevida
gera prejuízos indenizáveis, na forma de reparação por danos morais, 'in re
ipsa', prescindindo de prova objetiva. V. v. APELAÇÃO – LEGITIMIDADE
PASSIVA E ATIVA – VERIFICAÇÃO – VÍCIO EXTRA OU ULTRA PETITA –
INEXISTÊNCIA – AÇÃO DE COBRANÇA – PROPRIETÁRIO – IMÓVEL
INTEGRANTE DE CONDOMÍNIO DE FATO – DESPESAS EFETUADAS EM
BENEFÍCIO DOS PROPRIETÁRIOS – RATEIO – PARTICIPAÇÃO –
OBRIGATORIEDADE. 1. A legitimidade das partes deve ser aferida de
acordo com a pertinência das alegações constantes da inicial, sem se
adentrar ao mérito da lide. 2. Guardando a sentença pertinência em relação
aos fatos e fundamentos declinados na inicial e contestações, não há que se
falar em vício ultra petita. 3. O proprietário de imóvel que integra um
condomínio de fato é obrigado a participar do rateio das despesas efetuadas
em benefício de todos os proprietários, ainda que tenham sido efetuadas
através de Associação da qual não participa, sob pena de se enriquecer
indevidamente, o que é vedado em nossa legislação" (e-STJ fl. 522).

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 668/674).
Nas razões do recurso especial, a recorrente sustenta, além da divergência
jurisprudencial, violação dos arts. 1.331 e 1.358 do Código Civil.
Aduz que

"(...) se associar ou não no presente caso, ainda que
constitucionalmente previsto, é um formalismo exagerado, tendo em vista
que, como dito, a recorrida se beneficia de todos os serviços que são
prestados pela recorrente e que não há como excluir a recorrida" (e-STJ fl.
692).

Menciona dissídio jurisprudencial com relação à gratuidade de justiça.
Contrarrazões às e-STJ fls. 793/796.
É o relatório.
VOTO
A insurgência não merece prosperar.
De início, o Tribunal de origem analisou a questão nos seguintes termos:

"(...)
A dívida reclamada incide sobre imóvel situado em loteamento
instituído na forma de bairro aberto, do que se conclui tratar-se de
logradouro de livre acesso ao público em geral, referente a condomínio de
fato, mantido pela associação de moradores, em razão de as cotas serem
vinculadas aos imóveis existentes no local.
Constata-se que, embora nomeada como despesas condominiais,
a quantia reclamada na ação de cobrança na verdade possui natureza
diversa, dado o fato de que jamais foi realizado o registro do dito
'condomínio', furtando dessa forma a legitimidade da cobrança como
apresentada em juízo.
Verifica-se ainda que a apelante não é associada, não
podendo, portanto, ser compelida ao pagamento de taxa de
condomínio.
Assinala-se que a livre associação é garantida pelo art. 5°, XX, da
Constituição da República. Assim, não há obrigação em associar-se ou
manter-se associado.
A associação é um ato expresso de manifestação de vontade e
não pode, de forma alguma, ser imposto a quem quer que seja.
Desta forma, as associações somente podem cobrar os tributos
que instituem em suas assembleias de seus associados.
Aqueles que não se associaram ou que não querem se manter
associados não estão obrigados a contribuir, mesmo que sejam proprietários
de imóveis em terreno abrangido pela associação.
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No caso em análise não há provas nos autos da existência de um
condomínio regularmente constituído. O que existe é uma associação de
moradores, com estatuto próprio, formada para promover a melhoria da
área.
Assim, a utilização do vocábulo 'condomínio' é feita de maneira
equivocada, para denominar, na verdade, uma associação de moradores
que possui o objetivo de defender os interesses do local, impondo aos
demais moradores da região uma contribuição, o que não se pode admitir.
Não sendo condomínio, o pagamento da taxa ora discutida não se
caracteriza como obrigação propter rem, não estando a apelante obrigada ao
pagamento, sendo improcedente a ação de cobrança" (e-STJ fls. 534/535 -
grifou-se).

A jurisprudência deste Tribunal Superior entende que as despesas
condominiais
possuem
natureza
,
isto
é,
seguem
o
bem,
propter
rem
independentemente do uso e de sua titularidade.
Por sua vez, as contribuições criadas por associações de moradores
ostentam natureza de dívida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo
ou de concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem,
mas sim com o serviço contratado, posto à disposição do associado.
Nesse contexto, no presente caso, verifica-se que o acórdão recorrido está
em harmonia com a orientação desta Corte no sentido de que, em regra, as taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados,
ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo.
O tema foi sedimentado pela Segunda Seção desta Corte, no julgamento dos
REsps nos 1.439.163/SP e 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos
repetitivos.
Confira-se:
"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C
DO CPC -ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO -
COBRANÇA DE TAXA DEMANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A
ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: 'As taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não
associados ou que a elas não anuíram'.
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a
ação de cobrança."
(REsp 1.439.163/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relatorI
p/ Acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em
,
11/3/2015
DJe de
)
22/5/2015

Ademais, segundo a jurisprudência desta Corte, a manifestação de vontade
de anuir ao encargo pode se perfectibilizar mediante contrato, por meio de adesão do
proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, por intermédio de
previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em
cartório do contrato padrão contendo as obrigações no registro de imóveis, entre
outros.
Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE
DESASSOCIAÇÃO -DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO
RECLAMO. INCONFORMISMO DAPARTE DEMANDADA.
1. Nos termos da orientação jurisprudencial adotada por esta Corte Superior
de Justiça, em loteamentos administrados por associações de moradores,
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apenas a lei ou a anuência do morador pode obrigá-lo ao pagamento da
contribuição associativa, seja por meio da celebração de contrato, seja por
meio da adesão à entidade.
1.1 De igual forma, não há vedação para que o associado postule sua
desfiliação, de sorte que as taxas de manutenção serão devidas apenas e
tão-somente até a data da sua manifestação.
2. Agravo interno desprovido."
(AgInt no REsp 1.938.363/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta
Turma, julgado em
, DJe de 1o/10/2021)
27/9/2021

Dessa forma, rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, a
partir da tese de que não restou comprovada a associação da parte recorrida,
demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso
especial pela incidência da Súmula no 7/STJ.
A esse respeito:

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXA DE
MANUTENÇÃO OU DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE PROPRIETÁRIOS NÃO
ASSOCIADOS E ADQUIRENTES DO BEM APÓS A CONSTITUIÇÃO DO
ESTATUTO.
IMPOSSIBILIDADE.
ACÓRDÃO
RECORRIDO
CONFORME
ORIENTAÇÃO DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. PRETENSÃO DE
REVOLVIMENTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7 DO STJ.
1. Recurso especial que visa à imposição retroativa dos efeitos da Lei n.
13.465/2017, bem como a compelir não associados ao pagamento de taxas
de manutenção de condomínio de fato.
2. 'É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de
manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário
não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei
municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a
cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em
loteamentos de acesso controlado, desde que, (i) já possuidores de lotes,
tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a
administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o
ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de
imóveis.' (RE n. 695.911/SP, rel. Ministro Dias Toffoli, Pleno, DJe 19/4/2021
- Repercussão Geral).
3. Os Temas 882 do STJ e 492 do STF referem-se a associações
regularmente constituídas, não se aplicando, diretamente, aos condomínios
de fato (caso dos autos).
4. 'As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram' (REsp n. 1.280.871
/SP e REsp n. 1.439.163/SP, rel. para acórdão Ministro Marco Buzzi,
Segunda Seção, DJe
).
22/5/2015
5. Não se conhece do recurso especial quando o acórdão recorrido decidiu
conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
Aplicação da Súmula n. 83 do STJ.
6. O reexame do material fático-probatório para alterar o entendimento do
Tribunal de origem tem óbice na Súmula n. 7 do STJ.
Recurso especial não conhecido."
(REsp 1.882.762/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma,
julgado em
, DJEN de
)
26/5/2025
29/5/2025
Por fim, no tocante ao argumento de justiça gratuita, se a divergência não é
notória e as razões de recurso especial não trazem a indicação de dispositivo de lei
federal, com demonstração da eventual ofensa à legislação infraconstitucional, aplica-
se, por analogia, o óbice contido na Súmula no 284/STF, a inviabilizar o conhecimento
do recurso também pela alínea "c" do permissivo constitucional.
A propósito:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. AÇÃO
DE REPARAÇÃO DE DANOS. VIOLAÇÃO À LEI. AUSÊNCIA DE EXPRESSA
INDICAÇÃO DE ARTIGO DE LEI VIOLADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284
DO STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO
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DO RECURSO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284 DO STF. INTERPRETAÇÃO
DIVERGENTE. NECESSIDADE DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO DE LEI
VIOLADO. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. INEXISTÊNCIA DE OBRIGATORIEDADE.
DENUNCIANTE
VENCEDOR.
PAGAMENTO
DE
HONORÁRIOS
AO
DENUNCIADO. BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS. OBSERVÂNCIA DO
ART. 85 DO CPC. AGRAVOS CONHECIDOS. RECURSOS ESPECIAIS NÃO
PROVIDOS.
RECURSO DE MARCOS
1. A falta de indicação, de forma clara e precisa, dos dispositivos legais que
teriam sido eventualmente violados ou a que se teria dado interpretação
divergente faz incidir à hipótese, em relação a quaisquer das alíneas do
permissivo constitucional, o teor da Súmula n. 284 do STF.
2. O conhecimento do recurso especial interposto com amparo no art. 105, III,
c, da CF exige, também, a indicação do dispositivo de lei federal, pertinente
ao tema decidido, que supostamente teria sido objeto de interpretação
divergente, sob pena de incidência da aludida Súmula n. 284 do STF.
RECURSO DE GUARIROBA
3. Em virtude dos princípios da economia processual e da celeridade, a
denunciação da lide não é medida que se impõe obrigatoriamente (CPC, art.
125, II, correspondente ao art. 70, II do CPC/73) (AgInt no AREsp n.
2.671.696/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma,
julgado em
, DJEN de
.)
24/2/2025
28/2/2025
4. O denunciante, mesmo tendo sido vencedor na ação principal, deve arcar
com os honorários advocatícios devidos ao denunciado (AgInt no AREsp n.
1.845.332/SP, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma,
julgado em
, DJe de
).
18/3/2024
21/3/2024
5. Inexistindo condenação ou proveito econômico, correta a fixação da verba
honorária sobre o valor da causa.
6. Agravos conhecidos para negar provimento aos recursos especiais."
(AREsp 2.890.809/MS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
julgado em
, DJEN de
)
23/6/2025
26/6/2025
Ante o exposto, não conheço do recurso especial.
Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 20% (vinte por
cento) sobre o valor da condenação, não cabendo a majoração prevista no art. 85, §
11, do Código de Processo Civil por já estar no limite máximo estabelecido no § 2o do
mesmo dispositivo legal.
É o voto.
Documento eletrônico VDA49899779 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 27/08/2025 14:44:21
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.169.607 / MG
Número Registro: 2024/0343119-1
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10000230118887004 50021579420188130290
Sessão Virtual de
a
16/09/2025
22/09/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : ASSOCIACAO DOS MORADORES DO CONDOMINIO LIRIOS DO
VALE
ADVOGADOS
: OLDRIC SIMIM DA SILVA - MG144375
ROGERIO SABINO TEIXEIRA - MG152080
RECORRIDO
: GISLENE ELIZABETE TAVARES
ADVOGADO
: DECIO MARCOS DA COSTA - MG115399
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DESPESAS CONDOMINIAIS
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do
16/09/2025
22/09/2025
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto
Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 22 de setembro de 2025
Documento eletrônico VDA50755147 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/09/2025 00:28:32
Código de Controle do Documento: 9c0d4eff-8890-462e-ae08-834df8ac0dcc

Documento eletrônico VDA50755147 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 23/09/2025 00:28:32
Código de Controle do Documento: 9c0d4eff-8890-462e-ae08-834df8ac0dcc