Tribunal: STJ
Processo: 1000690-46.2022.8.26.0291
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-08-28

Ementa:
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
NEGATIVA. AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE VAGO. PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA. SÚMULA No 211/STJ.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL No 2204536 - SP (2025/0099500-0)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: JOAO VITOR GONCALVES
RECORRENTE
: REGIANE DE OLIVEIRA GONCALVES
ADVOGADO
: FERNANDO FLEURY CUSINATO - SP244404
RECORRIDO
: LOTEAMENTO GUATAPARA - SPE LTDA
ADVOGADOS
: RAFAEL SALVADOR BIANCO - SP087917
PRISCILA EMERENCIANA COLLA - SP231998
LUIS GUSTAVO RAVASIO - SP297815
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
NEGATIVA. AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE VAGO. PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA. SÚMULA No 211/STJ.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia
com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no
sentido pretendido pela parte.
2. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial,
a despeito da oposição de embargos de declaração, impede seu
conhecimento, a teor da Súmula no 211/STJ.
3. Segundo jurisprudência pacífica, a incidência da Súmula no 211/STJ
obsta o seguimento do recurso por qualquer das alíneas do permissivo
constitucional.
4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conhecer
19/08/2025
25/08/2025
parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr.
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e
Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília,
.
27 de agosto de 2025
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
Documento eletrônico VDA49895764 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 27/08/2025 14:45:09
Publicação no DJEN/CNJ de 29/08/2025. Código de Controle do Documento: 5af9649e-c6b0-4038-8ffc-0b1ad6c85481

RECURSO ESPECIAL No 2204536 - SP (2025/0099500-0)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE
: JOAO VITOR GONCALVES
RECORRENTE
: REGIANE DE OLIVEIRA GONCALVES
ADVOGADO
: FERNANDO FLEURY CUSINATO - SP244404
RECORRIDO
: LOTEAMENTO GUATAPARA - SPE LTDA
ADVOGADOS
: RAFAEL SALVADOR BIANCO - SP087917
PRISCILA EMERENCIANA COLLA - SP231998
LUIS GUSTAVO RAVASIO - SP297815
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
NEGATIVA. AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE VAGO. PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA. SÚMULA No 211/STJ.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia
com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no
sentido pretendido pela parte.
2. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial,
a despeito da oposição de embargos de declaração, impede seu
conhecimento, a teor da Súmula no 211/STJ.
3. Segundo jurisprudência pacífica, a incidência da Súmula no 211/STJ
obsta o seguimento do recurso por qualquer das alíneas do permissivo
constitucional.
4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por JOÃO VITOR GONÇALVES e
REGIANE DE OLIVEIRA GONÇALVES, fundamentado no art. 105, III, alíneas "a" e "c",
da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo assim ementado:

"COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual. Sentença de parcial
procedência. Apelo interposto pela ré. Instrumento contratual firmado em
ocasião anterior à vigência da Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018).
Aplicabilidade, contudo, da lei consumerista e das Súmulas 1, 2 e 3, do TJSP
e 543, do STJ. Devolução de 80% do montante pago pelos adquirentes, de
uma só vez, e acrescidos dos consectários legais. Taxa de fruição. Deve
incidir desde a data da imissão dos compradores na posse do imóvel até a
efetiva reintegração da ré, mantido o percentual fixado pelo juízo a quo (à
míngua de recurso da parte contrária), sem qualquer espécie de limitação.
Indenização pelas benfeitorias, de acordo com o laudo pericial produzido e
deduzido o valor para regularização do imóvel. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO" (e-STJ fl. 409).

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados.
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Os recorrentes apontam, além de divergência jurisprudencial, violação dos
arts. 489, § 1o, VI, 926, 927, IV, e 1.022, II, do Código de Processo Civil, 413 e 884 do
Código Civil, 47, 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Mencionam as Súmulas nos 1 a 3/TJSP e a Súmula no 543/STJ.
Asseveram que o acórdão combatido incorreu em negativa de prestação
jurisdicional ao não apreciar as questões postas nos embargos declaratórios
quanto à base de cálculo e ao limitador do total de descontos.
Aduzem que deve ser afastada a incidência da taxa de fruição do imóvel,
haja vista tratar-se de rescisão de promessa de compra e venda de lote vago.
Acrescentam que a edificação existente no local foi erigida pelo promitente
comprador.
Sustentam a necessidade de imposição de um limitador sobre os valores a
serem descontados pela ocupação do imóvel.
Sem as contrarrazões (e-STJ fl. 512).
É o relatório.
VOTO
A insurgência não merece prosperar.
A Corte Especial já consolidou o entendimento de que "Para fins do art. 105,
III, a, da Constituição Federal, não é cabível recurso especial fundado em alegada
(Súmula no 518/STJ).
violação de enunciado de súmula"
No que tange ao defeito na prestação jurisdicional, os recorrentes
pretendem o pronunciamento acerca da base de cálculo e do limitador do total de
descontos.
Contudo, o Tribunal de origem indicou adequadamente os motivos que lhe
formaram o convencimento, analisando de forma clara, precisa e completa as questões
relevantes do processo e solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que
entendeu cabível à hipótese, como se vê do seguinte trecho:

"(...)
Após a devida análise dos autos e das alegações apresentadas
por ambas as partes, esta Turma julgadora decidiu por reconhecer a
admissibilidade da taxa de fruição, no percentual linear de 0,5% do valor
atualizado do imóvel e é sobre este ponto, o percentual fixado pelo juízo a
quo de 0,5% que se dispôs no acórdão a ausência de recurso da parte
contrária.
Nos termos do acórdão (fls. 416):

'Quanto ao período de fruição, a r. sentença fixou-o nos seguintes
termos (fls. 332): 'retribuição de 0,7% ao mês, calculado sobre o
valor venal do imóvel, ou na falta deste, de 0,5% do valor
atualizado do contrato. A indenização é devida desde a data da
constituição em mora até a data da efetiva reintegração da
autora na posse, até o limite de 50% do montante pago, incluindo-
se aqui o mencionado desconto de 10%'. No caso, admissível
apenas a alteração do período em que tal taxa será
contabilizada, ou seja, a taxa de fruição deve incidir desde a
data da imissão dos compradores na posse do imóvel até a
efetiva reintegração da ré, observado o percentual linear de 0,5%
(meio por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, como vem
sendo largamente utilizado por este Tribunal de Justiça, sem
qualquer espécie de limitação quantitativa.'

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Assim, a Turma Julgadora explicitou seu entendimento de modo
claro e suficiente, despicienda a análise minudente dos dispositivos legais
supostamente violados " (e-STJ fls. 507/508).

Não há falar, portanto, em prestação jurisdicional lacunosa ou deficitária
apenas pelo fato de o acórdão recorrido ter decidido em sentido contrário à pretensão
dos recorrentes.
Nesse sentido:

"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA VENDEDORA. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
NÃO
OCORRÊNCIA.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. APLICAÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL
DECENAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1022 do CPC, porquanto
todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram
apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão
ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da
parte.
2. As Turmas que compõem a Segunda Seção deste Superior Tribunal
firmaram entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão de contrato
de compra e venda de imóvel por culpa do vendedor, é aplicável o prazo
decenal contado a partir da resolução.
3. Agravo interno não provido."
(AgInt no AREsp 2.267.897/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA
TURMA, DJe
- grifou-se).
6/12/2023

No que tange à taxa de ocupação do imóvel, toda a tese recursal está
fundada na assertiva de que a promessa de compra e venda teria como objeto um
terreno baldio, e que a edificação lá existente foi erigida com recursos exclusivos do
promitente comprador.
No entanto, verifica-se que essas questões, bem como o conteúdo normativo
dos arts. 926 e 927, IV, do Código de Processo Civil, 413 e 884 do Código Civil, 47, 51,
IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, não foram objeto de debate pela
instância ordinária, sequer de modo implícito, embora opostos embargos de
declaração, e as razões recursais não alegam omissão a respeito de tais pontos.
Ausente o requisito do prequestionamento, incide o disposto na Súmula no
211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição
de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo."
Ademais, a falta de prequestionamento inviabiliza o recurso especial tanto
pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional, restando, portanto,
prejudicado o exame da divergência jurisprudencial.
Confira-se:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSO CIVIL.
RECUSA
DE
COBERTURA.
TRATAMENTO
DE
MOLÉSTIA
COM
RADIOTERAPIA PELO MÉTODO IMRT. DIAGNÓSTICO E TRATAMENTO DE
DOENÇA ONCOLÓGICA RECUSA INDEVIDA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM
HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83
/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DE DISPOSITIVO OU TESE.
SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL
PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
(...)
Documento eletrônico VDA49175514 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 04/08/2025 18:49:34
Código de Controle do Documento: 48facb6b-3cd4-4ffe-b382-8ee6f1a6f223

2. O prequestionamento é exigência inafastável contida na própria previsão
constitucional, impondo-se como um dos principais pressupostos ao
conhecimento do recurso especial - Súmulas n. 282 e 356/STF. Também não
é o caso de se considerar a ocorrência do prequestionamento ficto/implícito.
3. Consoante iterativa jurisprudência desta Corte Superior, a falta de
prequestionamento impede o conhecimento do recurso lastreado,
também, na alínea c do permissivo constitucional.
4. Agravo interno desprovido."
(AgInt no REsp 2.111.679/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
TERCEIRA TURMA, DJe
- grifou-se).
05/06/2024

Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, nessa
extensão, nego-lhe provimento.
Não cabe, na hipótese, a majoração dos honorários sucumbenciais prevista
no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, pois não houve prévia condenação dos
recorrentes ao pagamento da verba.
É o voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
REsp 2.204.536 / SP
Número Registro: 2025/0099500-0
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10006904620228260291
Sessão Virtual de
a
19/08/2025
25/08/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. MARIA SOARES CAMELO CORDIOLI

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : JOAO VITOR GONCALVES
RECORRENTE : REGIANE DE OLIVEIRA GONCALVES
ADVOGADO
: FERNANDO FLEURY CUSINATO - SP244404
RECORRIDO
: LOTEAMENTO GUATAPARA - SPE LTDA
ADVOGADOS
: RAFAEL SALVADOR BIANCO - SP087917
PRISCILA EMERENCIANA COLLA - SP231998
LUIS GUSTAVO RAVASIO - SP297815
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso, mas lhe negou
19/08/2025
25/08/2025
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Documento eletrônico VDA49865770 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 26/08/2025 00:38:53
Código de Controle do Documento: a5a1d8df-30b2-462e-84c2-33774f199659

Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e Daniela
Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.

Brasília, 25 de agosto de 2025
Documento eletrônico VDA49865770 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 26/08/2025 00:38:53
Código de Controle do Documento: a5a1d8df-30b2-462e-84c2-33774f199659