Tribunal: STJ
Processo: 1009271-07.2022.8.26.0079
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA QUARTA TURMA
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO
DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.

Inteiro teor:
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2939069 - SP (2025/0179130-2)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADA
: ADRIANA SILVIANO FRANCISCO - SP138605
AGRAVADO
: ANDRE RICARDO BERTOLONI
AGRAVADO
: KAREN ROBERTA DE OLIVEIRA
ADVOGADOS
: RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - SP300537
VINÍCIUS DA CUNHA BARROS - SP412946
ANA LAURA MURARI - SP428317
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO
DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão da Presidência do STJ que
conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial.
II - Questão em discussão
2. Consiste em saber se a análise de mérito do recurso especial demanda a
revisão dos termos do contrato e o reexame de provas.
II. Razões de decidir
3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-
probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).
III. Dispositivo
4. Agravo interno desprovido.

1. O recurso especial não admite a interpretação de
Tese de julgamento:
cláusulas contratuais e o reexame de provas, conforme as Súmulas n. 5 e 7
do STJ.

ACÓRDÃO
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Publicação no DJEN/CNJ de 20/10/2025. Código de Controle do Documento: 1d741cb3-43c6-4cef-89d2-d0c36b2b0483

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão
Virtual de
a
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos
07/10/2025
13/10/2025,
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria
Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília,
.
16 de outubro de 2025

Ministro Antonio Carlos Ferreira
Relator
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Publicação no DJEN/CNJ de 20/10/2025. Código de Controle do Documento: 1d741cb3-43c6-4cef-89d2-d0c36b2b0483

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2939069 - SP (2025/0179130-2)
RELATOR
: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE
: MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADA
: ADRIANA SILVIANO FRANCISCO - SP138605
AGRAVADO
: ANDRE RICARDO BERTOLONI
AGRAVADO
: KAREN ROBERTA DE OLIVEIRA
ADVOGADOS
: RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - SP300537
VINÍCIUS DA CUNHA BARROS - SP412946
ANA LAURA MURARI - SP428317
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
REEXAME
DO
CONJUNTO
FÁTICO-
PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO
STJ. DECISÃO MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão da Presidência do STJ que
conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial.
II - Questão em discussão
2. Consiste em saber se a análise de mérito do recurso especial demanda a
revisão dos termos do contrato e o reexame de provas.
II. Razões de decidir
3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-
probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).
III. Dispositivo
4. Agravo interno desprovido.

1. O recurso especial não admite a interpretação de
Tese de julgamento:
cláusulas contratuais e o reexame de provas, conforme as Súmulas n. 5 e 7
do STJ.

RELATÓRIO
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Trata-se de agravo interno (fls. 436-449) interposto contra decisão da
Presidência desta Corte Superior, que conheceu do agravo para não conhecer do
recurso especial (fls. 427-430).
Em suas razões, a parte alega ser equivocada a aplicação das Súmulas n. 5
e 7 do STJ.
Repisa ainda os argumentos do especial.
Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do
agravo pelo Colegiado.
A parte agravada apresentou impugnação (fls. 452-459).
É o relatório.
VOTO
A insurgência não merece acolhida.
agravante n
A parte
ão trouxe nenhum argumento capaz de afastar os
termos da decisão agravada, motivo pelo qual deve ser mantida por seus próprios
427-430):
fundamentos (fls.
Cuida-se de Agravo apresentado por MOMENTUM EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.
O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da CF/88, visa
reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE
SÃO PAULO, assim resumido:
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. IMOBILIÁRIO. SENTENÇA
QUE CONDENA A RECORRENTE À DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS: COM RETENÇÃO DE 10% A TÍTULO DE CLÁUSULA
PENAL. 1) TAXA DE FRUIÇÃO: TERRENO NÃO EDIFICADO.
ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. PRECEDENTES DA CÂMARA.
SENTENÇA MANTIDA NESTE CAPÍTULO; 2) IPTU E TAXAS:
DESPESAS
DE
RESPONSABILIDADE
DOS
PROMITENTES-
COMPRADORES QUE DEVEM SER DESCONSIDERADAS NO
MONTANTE
A
DEVOLVER.
PRECEDENTES.
SENTENÇA
REFORMADA NESTE PONTO; 3) COMISSÃO DE CORRETAGEM:
VALOR BEM ESPECIFICADO NO CONTRATO, CONFORME TEMA
938 DO C. STJ. RETENÇÃO DEVIDA. SENTENÇA REFORMADA
NESTE PONTO.
RECURSO PARCLA.LMENTE PROVIDO (fl. 358).
Quanto à
, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a
controvérsia
parte recorrente alega violação e divergência de interpretação do art. 32-A,
II, da Lei n. 6.766/1979, no que concerne à legalidade da cláusula contratual
que estabelece a penalidade da multa compensatória para o caso de
rescisão por culpa do comprador, trazendo a seguinte argumentação:
8. Notem, Excelências, a cláusula que dispõe sobre as condições para
rescisão dos contratos é praticamente IDÊNTICA às disposições do
artigo 32-A da Lei no 6.766/79.
9. Referida cláusula, portanto, não é abusiva, nem contraria as
disposições do Código de Defesa do Consumidor, desmerecendo
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qualquer correção ou ajuste. Na verdade, as regras estabelecidas no
contrato para o caso de rescisão são mais brandas do que aquelas
autorizadas pelo artigo 32 -A da Lei no 6.766/79.
[...]
12. Se o legislador, já com o Código de Defesa do Consumidor em
vigência há mais de 30 anos, conferiu DISCIPLINA ESPECÍFICA para
a rescisão por inadimplência do comprador, não compete ao julgador
deixar de aplicar a lei.
[...]
14. Referido artigo se reporta a cláusulas contratuais de livre redação
que, se consideradas abusivas, permitem a intervenção do Judiciário
para resguardar o equilíbrio entre os contratantes. Todavia, a cláusula
penal das avenças não é criação da vendedora, é REPRODUÇÃO do
art. 32-A da Lei no 6.766/79!
15. A Lei do Distrato veio justamente para delimitar no campo
imobiliário o conceito de “exagerado”, mencionado no art. 51, IV do
CDC de modo aberto e subjetivo. Tanto é assim que fixou no art. 32-A
que inseriu na Lei no 6.766/79, o percentual da multa, da taxa de
fruição e os débitos que devem ser de responsabilidade do desistente
do negócio. Aí está o mérito da legislação novel: definir com exatidão o
que não é exagero.
16. Isso sem falar que a Lei do Distrato, na qualidade de legislação
especial se sobrepõe à regra geral. Em situação análoga, esse E. STJ,
amparado no critério de especialidade, firmou entendimento de que o
CDC não se aplica aos contratos de locação de imóveis, pois a Lei no
8.245/91 é norma especial que regula especificamente a matéria,
ainda que se trate de relação de consumo:
[...]
17. Nem se diga que o inciso II do artigo 32-A da Lei no 6.766/79
apenas estabelece um limite, e que por isso o desconto não é sempre
necessariamente de 10% do valor atualizado do contrato, a depender
das peculiaridades de cada caso. Na verdade, isso não se dá em
razão das peculiaridades do caso, mas, sim, dos limites do próprio
contrato. Assim, se o contrato estabelece que a multa compensatória é
de 5% do valor do contrato, esse é o percentual a ser deduzido na
hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador. Da mesma
forma, se o contrato prevê a multa de 10% - caso dos autos – esse
também o percentual a ser deduzido, pois a lei assim o autoriza.
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18. Portanto, absolutamente legal a cláusula que estabelece
penalidade para o caso de rescisão por culpa do comprador e que foi
incorretamente desprestigiada pelo E. Tribunal
.
a quo
[...]
20. Em caso análogo, que também trata de ação de rescisão de
Contrato de Compra e Venda de imóvel, promovido contra a
Recorrente, cujo contrato objeto da lide é idêntico àqueles dos autos,
esse E. Superior Tribunal de Justiça, nos autos do Agravo Interno no
Recurso Especial no 2106885-SP, reconheceu ser cabível a multa
compensatória de 10% do valor atualizado do contrato , na hipótese de
negócio celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018 (“Lei do
Distrato”).
[...]
22. A situação fática versada nos julgados é a mesma: os contratos
objeto das ações foram firmados na vigência da Lei 13.786/2018, e
são idênticos. Mas a divergência de entendimentos entre eles é clara:
enquanto esse E. STJ reconhece a possibilidade da previsão da multa
de 10% do valor atualizado do contrato na hipótese de negócio
celebrado na vigência da legislação novel, pois assim esta o autoriza,
para o E. TJSP, de forma diversa, aludida previsão na lei não deve
prevalecer, devendo incidir na espécie as regras do Código de Defesa
do Consumido (fls. 369/374).
É o
.
relatório
.
Decido
Quanto à
, o Tribunal
se manifestou nos seguintes termos:
controvérsia
a quo
No mais, do que dos autos consta, os recorridos efetuaram o
pagamento do importe de R$16.214,30. Assim, considerando que o
lote lhe foi vendido a prazo pelo valor total de R$87.363,40 (fl. 25), a
retenção de 10% sobre o valor total do contrato atualizado, como
prevista no artigo 32-A da Lei no 6.766/79, alterado pela Lei no 13.786
/18, bem como no instrumento contratual, corresponderia à metade
dos valores pagos, o que, claramente, traria desvantagem exagerada
aos consumidores, o que não se pode admitir.
Além disso, o inciso II do art. 32-A da Lei 6.766/79 faz referência a
“montante devido por cláusula penal e despesas administrativas,
inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por
cento) do valor atualizado do contrato”, ou seja, há um teto à
penalidade, não um percentual fixo (fl. 360).
Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal
demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-
probatório juntado aos autos.
Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-
probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do
Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora
Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de
).
20/10/2023
Documento eletrônico VDA50524261 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 15/09/2025 15:22:54
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Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP,
relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025
; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
Turma, DJEN de
; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro
5/3/2025
Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de
; AgInt no AgInt
13/12/2024
no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira
Turma, DJe de
; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo
22/11/2024
Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de
; REsp n. 1.954.604
7/10/2024
/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024
; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
DJe de
.
20/10/2023
Ademais, verifica-se que a pretensão da parte agravante é de ver
reconhecida a existência de dissídio jurisprudencial, que tem por objeto a
mesma questão aventada sob os auspícios da alínea “a” do permissivo
constitucional, que, por sua vez, foi obstaculizada pelo enunciado da Súmula
n. 7/STJ.
Quando isso acontece, impõe-se o reconhecimento da inexistência de
similitude fática entre os arestos confrontados, requisito indispensável ao
conhecimento do Recurso Especial pela alínea “c”.
Nesse sentido: "O recurso especial não pode ser conhecido com fundamento
na alínea c do permissivo constitucional, porquanto o óbice da Súmula n. 7
/STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial quando, para a
comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados, é
necessário o reexame de fatos e provas" ;(AgInt no REsp n. 2.175.976/DF,
relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de
).
20/2/2025
Confiram-se ainda os seguintes julgados: REsp n. 2.037.832/RO, relatora
Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, DJEN de
; AgInt no
25/2/2025
AREsp n. 2.365.913/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta
Turma, DJEN de
; AgInt no AREsp n. 2.701.662/GO, relator
21/2/2025
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 20/12/2024
; AgInt no AREsp n. 2.698.838/SC, relator Ministro Humberto Martins,
Terceira Turma, DJEN de
; AgInt no REsp n. 2.139.773/PR,
19/12/2024
relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 2/12/2024
; AgInt no REsp n. 2.159.019/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
Terceira Turma, DJe de
.
16/10/2024
Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior
Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso
Especial.
Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os
honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o
valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os
limites percentuais previstos nos §§ 2o e 3o do referido dispositivo legal, bem
.
como eventual concessão de justiça gratuita
Publique-se.
Intimem-se.

A Corte local, com base em circunstâncias específicas aptas a justificar a
redução, diminuiu o percentual de retenção pactuado no contrato em 10% (dez por
cento) dos valores pagos,
(fl. 360):
in verbis
No mais, do que dos autos consta, os recorridos efetuaram o pagamento do
importe de R$16.214,30. Assim, considerando que o lote lhe foi vendido a
prazo pelo valor total de R$87.363,40 (fl. 25), a retenção de 10% sobre o
valor total do contrato atualizado, como prevista no artigo 32-A da Lei no
Documento eletrônico VDA50524261 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 15/09/2025 15:22:54
Código de Controle do Documento: 6c7415e2-a208-49ab-9fcd-8d370e0d7acf

6.766/79, alterado pela Lei no 13.786/18, bem como no instrumento
contratual, corresponderia à metade dos valores pagos, o que, claramente,
traria desvantagem exagerada aos consumidores, o que não se pode admitir.
Além disso, o inciso II do art. 32-A da Lei 6.766/79 faz referência a “montante
devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou
sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do
contrato”, ou seja, há um teto à penalidade, não um percentual fixo.

Rever a conclusão do acórdão, de modo a reconhecer a validade das
normas contratuais, demandaria reavaliação do contrato e incursão no campo fático-
probatório, providências vedadas na via especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do
STJ.
O recurso também não pode ser admitido pela alínea "c", pois, "consoante
iterativa jurisprudência desta Corte, a incidência da Súmula 7 do STJ impede o
conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo
constitucional, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os
" (AgInt no
fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática de cada caso
REsp 181.234 5/AM, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em
, DJe
).
18/11/2019
21/11/2019
Assim, não prosperam as alegações constantes no recurso, incapazes de
alterar os fundamentos da decisão impugnada.
NEGO PROVIMENTO ao agra
Diante do exposto,
vo interno.
É como voto.
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TERMO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no AREsp 2.939.069 / SP
Número Registro: 2025/0179130-2
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
10092710720228260079
Sessão Virtual de
a
07/10/2025
13/10/2025
Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretário
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADA
: ADRIANA SILVIANO FRANCISCO - SP138605
AGRAVADO
: ANDRE RICARDO BERTOLONI
AGRAVADO
: KAREN ROBERTA DE OLIVEIRA
ADVOGADOS : RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - SP300537
VINÍCIUS DA CUNHA BARROS - SP412946
ANA LAURA MURARI - SP428317
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA
E VENDA
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADA
: ADRIANA SILVIANO FRANCISCO - SP138605
AGRAVADO
: ANDRE RICARDO BERTOLONI
AGRAVADO
: KAREN ROBERTA DE OLIVEIRA
ADVOGADOS : RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - SP300537
VINÍCIUS DA CUNHA BARROS - SP412946
Documento eletrônico VDA51387202 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 01:15:27
Código de Controle do Documento: 1b694802-a71e-4e6b-9ad9-b36c6d78cfbc

ANA LAURA MURARI - SP428317
TERMO
A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de
a
, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos
07/10/2025
13/10/2025
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel
Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.

Brasília, 13 de outubro de 2025
Documento eletrônico VDA51387202 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 14/10/2025 01:15:27
Código de Controle do Documento: 1b694802-a71e-4e6b-9ad9-b36c6d78cfbc