Tribunal: STJ
Processo: 5196393-94.2023.8.21.7000
Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
Órgão julgador: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Órgão colegiado: AJC COORDENADORIA DE JULGAMENTO COLEGIADO DA TERCEIRA TURMA
Data de publicação: 2025-11-13

Ementa:
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
COBRANÇA.
COTAS
CONDOMINIAIS.
CUMPRIMENTO.
SENTENÇA.
AUSÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO.
REEXAME
SÚMULA No 282/STF.
FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ.
1. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos
dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por
analogia, o disposto na Súmula no 282/STF.
2. Na hipótese, não há como modificar o entendimento firmado pela Corte
local no tocante à desnecessidade de nova avaliação de imóvel sem proceder
no revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento vedado
pela Súmula no 7/STJ.
3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

Inteiro teor:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2692110 - RS (2024/0259262-6)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: EXATA ASSESSORIA TRIBUTÁRIA LTDA - ME
ADVOGADOS
: LUIZ VALCIR GODINHO MARTINS - RS033756
CHRISTIANE DE GODOY MARTINS - RS041794
AGRAVADO
: COND. EDIF. MONTECOOPER BUSINESS CENTER
ADVOGADO
: FRANCISCA ALMERINDA FIGUEIRÓ ARAUJO - RS049014
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
COBRANÇA.
COTAS
CONDOMINIAIS.
CUMPRIMENTO.
SENTENÇA.
AUSÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO.
REEXAME
SÚMULA No 282/STF.
FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ.
1. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos
dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por
analogia, o disposto na Súmula no 282/STF.
2. Na hipótese, não há como modificar o entendimento firmado pela Corte
local no tocante à desnecessidade de nova avaliação de imóvel sem proceder
no revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento vedado
pela Súmula no 7/STJ.
3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual
de
a
por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos
04/11/2025
10/11/2025,
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e
Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Brasília,
.
11 de novembro de 2025
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
Documento eletrônico VDA52217344 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 11/11/2025 19:58:43
Publicação no DJEN/CNJ de 14/11/2025. Código de Controle do Documento: b05051e2-fecf-4c9b-8a27-c1bccd61a03a

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2692110 - RS (2024/0259262-6)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE
: EXATA ASSESSORIA TRIBUTÁRIA LTDA - ME
ADVOGADOS
: LUIZ VALCIR GODINHO MARTINS - RS033756
CHRISTIANE DE GODOY MARTINS - RS041794
AGRAVADO
: COND. EDIF. MONTECOOPER BUSINESS CENTER
ADVOGADO
: FRANCISCA ALMERINDA FIGUEIRÓ ARAUJO - RS049014
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
COBRANÇA.
COTAS
CONDOMINIAIS.
CUMPRIMENTO.
SENTENÇA.
AUSÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA No 282/STF. REEXAME
FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ.
1. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos
dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por
analogia, o disposto na Súmula no 282/STF.
2. Na hipótese, não há como modificar o entendimento firmado pela Corte
local no tocante à desnecessidade de nova avaliação de imóvel sem
proceder no revolvimento do acervo fático-probatório dos autos,
procedimento vedado pela Súmula no 7/STJ.
3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por EXATA ASSESSORIA
TRIBUTÁRIA LTDA. - ME contra a decisão que inadmitiu o recurso especial.
O apelo nobre, fundamentado no art. 105, III, alínea "a" da Constituição
Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande
do Sul assim ementado:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE
COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO À
AVALIAÇÃO DO OFICIAL DE JUSTIÇA. De regra, a avaliação será realizada
pelo oficial de justiça (art. 872 do CPC/15), incumbindo ao impugnante o
ônus processual de demonstrar o equívoco na avaliação procedida ou a
efetiva necessidade de designação de um perito- avaliador com
conhecimentos especializados. Admite-se nova avaliação do bem apenas
quando verificada a ocorrência de alguma das hipóteses previstas no art.
873 do CPC/2015. No caso concreto, o laudo de avaliação apresentado pela
Oficiala de Justiça preenche os requisitos legais. A impugnação formulada
pela parte-executada não vem amparada em alegações concretas tampouco
acompanhado de prova capaz de demonstrar a ocorrência de alguma das
hipóteses do art. 873 do CPC/2015. Desnecessidade de realização de nova
avaliação. Decisão mantida. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO" (e-
STJ fl. 58).

Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 68/77), a recorrente aponta
violação dos seguintes dispositivos legais com as respectivas teses:
Documento eletrônico VDA51378710 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 14/10/2025 10:07:06
Código de Controle do Documento: a591130d-68f1-4af2-ab8a-28c607534dae

art. 156 do Código de Processo Civil – ao argumento de que a avaliação de
i)
imóvel por oficial de justiça só pode ser realizada quando não houver profissional
habilitado; e
873 do Código de Processo Civil – aduzindo que a oficial de justiça
ii)
atribuiu preço vil aos bens e que é necessária a realização de nova perícia.
Após a juntada das contrarrazões (e-STJ fls. 84/87), o recurso especial foi
inadmitido (e-STJ fls. 90/94), dando ensejo à interposição do presente agravo.
É o relatório.
VOTO
Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao
exame do recurso especial.
A irresignação não merece prosperar.
No que concerne à alegação de ofensa ao art. 156 do Código de Processo
Civil, apontado como violado no recurso especial, não foi objeto de debate pelas
instâncias ordinárias, nem sequer de modo implícito, e não foram opostos embargos
declaratórios com a finalidade de sanar omissão porventura existente.
Por esse motivo, ausente o requisito do prequestionamento, incide, por
analogia, o disposto na Súmula no 282/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário,
quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada."
Nesse sentido:

"RECURSO ESPECIAL. FAMÍLIA. RECONHECIMENTO E DISSOLUÇÃO DE
UNIÃO ESTÁVEL. PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. CERCEAMENTO DE
DEFESA. FALTA DE INTIMAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.
SÚMULA No 282/STF. ELEMENTOS CONFIGURADORES DA UNIÃO
ESTÁVEL. AUSÊNCIA DE PROVAS. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ.
1. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos
dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por
analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal.
2. O reconhecimento da união estável, nos termos do art. 1.723 do Código
Civil, demanda a demonstração de convivência pública, contínua, duradoura
e com objetivo de constituição de família. Na hipótese, entendeu a Corte
local, com base na prova dos autos, pela não configuração da união estável.
3. Rever a conclusão do aresto impugnado acerca da ausência de provas
acerca dos elementos configuradores da união estável demandaria o
reexame fático-probatório dos autos, a atrair o óbice na Súmula no 7/STJ.
4. Recurso especial não conhecido" (REsp 2.180.014/PA, Relator Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em
,
25/8/2025
DJEN de
- grifou-se).
29/8/2025

No tocante à alegação de ofensa ao art. 873 do Código de Processo Civil, o
Tribunal estadual consignou que a parte executada, ora recorrente, não apresentou
informações concretas ou dados capazes de infirmar as conclusões da oficiala de
justiça.
É o que se extrai dos seguintes trechos do acórdão:

"(...)
Todavia, diferentemente da Oficiala de Justiça, a avaliação do
corretor de imóveis não trouxe quais anúncios foram utilizados no cotejo e
avaliação dos bens.
Documento eletrônico VDA51378710 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 14/10/2025 10:07:06
Código de Controle do Documento: a591130d-68f1-4af2-ab8a-28c607534dae

Nessas circunstâncias, veja-se que a parte-executada sequer traz
informações concretas ou dados complementares a infirmar as conclusões da
Oficiala de Justiça, efetivamente carecendo de fundamentação sua
impugnação.
Enfim, numa análise mais detalhada, pode-se afirmar que
a parte-executada não juntou qualquer documento idôneo capaz de
ensejar suspeita de equívoco da avaliação realizada pela Oficiala de
Justiça.
Lembre-se que ao interessado incumbe o ônus processual de
demonstrar o equívoco na avaliação ou a efetiva necessidade de
designação
de
um
perito-avaliador
com
conhecimentos
especializados, o que não ocorreu" (e-STJ fls. 56/57 - grifou-se).

Nesse cenário, rever o entendimento firmado pelo Tribunal de origem
quanto à desnecessidade de nova avaliação de imóvel demandaria o reexame de
matéria fático-probatória, procedimento vedado pela Súmula no 7/STJ.
A propósito:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO
DO DISPOSITIVO LEGAL SUPOSTAMENTE VIOLADO. SÚMULA N. 284 DO
STF. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO
RECORRIDO. SÚMULA N. 283 DO STF. CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA
N. 5 DO STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.
SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. O conhecimento do recurso especial exige a indicação dos dispositivos
legais supostamente violados. Ausente tal requisito, incide a Súmula n. 284
/STF.
2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido
suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283 do
STF.
3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
a análise de cláusula contratual e o revolvimento do contexto fático
dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).
4. No caso concreto, o Tribunal de origem afastou a necessidade de uma
nova avaliação no imóvel, analisando não só o acordo celebrado entre as
partes, mas também as provas contidas no processo. Alterar esse
entendimento demandaria reexame das cláusulas do acordo e do conjunto
probatório do feito, vedado em recurso especial.
5. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no AREsp 1.564.354/SP,
Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em
, DJe de 1
29/6/2020
o/7/2020 - grifou-se).

"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE SEPARAÇÃO JUDICIAL.
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL EFETUADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA
AVALIADOR. DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE NOVA PERÍCIA.
VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ.
1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de
origem, de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões
deve ser afastada a alegada violação ao art. 535 do Código de Processo Civil.
2. A tese defendida no recurso especial demanda o reexame do
conjunto fático e probatório dos autos. Incidência da Súmula 7 do
STJ.
3. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental, ao qual se
nega provimento" (EDcl no AREsp 459.814/CE, Relatora Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 26/8/2014, DJe de
- grifou-se).
9/9/2014

Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.
Na hipótese, não cabe majoração dos honorários sucumbenciais prevista no
art. 85, § 11 do Código de Processo Civil, pois o recurso tem origem em decisão
interlocutória, sem a prévia fixação de honorários.
Documento eletrônico VDA51378710 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 14/10/2025 10:07:06
Código de Controle do Documento: a591130d-68f1-4af2-ab8a-28c607534dae

É o voto.
Documento eletrônico VDA51378710 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Assinado em: 14/10/2025 10:07:06
Código de Controle do Documento: a591130d-68f1-4af2-ab8a-28c607534dae

TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AREsp 2.692.110 / RS
Número Registro: 2024/0259262-6
PROCESSO ELETRÔNICO
Número de Origem:
02176052520148210001
02896881820198217000
08590614720078210001
217605252014821000108590614720078210001 50000382120078210001 51963939420238217000
Sessão Virtual de
a
04/11/2025
10/11/2025

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

Secretário
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : EXATA ASSESSORIA TRIBUTÁRIA LTDA - ME
ADVOGADOS : LUIZ VALCIR GODINHO MARTINS - RS033756
CHRISTIANE DE GODOY MARTINS - RS041794
AGRAVADO
: COND. EDIF. MONTECOOPER BUSINESS CENTER
ADVOGADO
: FRANCISCA ALMERINDA FIGUEIRÓ ARAUJO - RS049014
ASSUNTO
: DIREITO CIVIL - COISAS - PROPRIEDADE - CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO -
DESPESAS CONDOMINIAIS
TERMO
A TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025
a
por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr.
10/11/2025,
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins
votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

Documento eletrônico VDA52208675 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 11/11/2025 00:48:56
Código de Controle do Documento: 6ab48e6e-034a-43ad-8983-c917fe266489

Brasília, 10 de novembro de 2025
Documento eletrônico VDA52208675 assinado eletronicamente nos termos do Art.1o §2o inciso III da Lei 11.419/2006
Signatário(a): SISTEMA JUSTIÇA - SERVIÇOS AUTOMÁTICOS, Assinado em: 11/11/2025 00:48:56
Código de Controle do Documento: 6ab48e6e-034a-43ad-8983-c917fe266489