Tribunal: STF
Processo: RE 1595504
Classe: RE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-04-07
Data de publicação: 2026-04-07

Ementa:

Inteiro teor:
Ementa: Direito constitucional e civil. Recurso extraordinário. Cobrança de taxas por associação de moradores. Condomínio irregular. Liberdade de associação. Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral. Cobrança anterior à Lei nº 13.465, de 2017. Inconstitucionalidade. Necessidade de adequação do acórdão. Provimento parcial.
I. Caso em exame
1. Recurso extraordinário interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, que, em ação de cobrança de taxas condominiais proposta por associação de moradores, manteve a condenação da ré ao pagamento das contribuições, sob fundamento de adesão e de fruição dos serviços, mesmo em se tratando de condomínio irregular.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir se é constitucional a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de proprietário não associado, especialmente em relação a período anterior à vigência da Lei nº 13.465, de 2017, à luz da liberdade de associação (art. 5º, inc. XX, da CRFB) e da tese firmada no Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral.
III. Razões de decidir
3. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema RG nº 492, fixou a tese de que é inconstitucional a cobrança de taxas por associação de moradores de proprietário não associado antes da Lei nº 13.465, de 2017, ressalvadas hipóteses posteriores que atendam aos requisitos legais.
4. A liberdade de associação e o princípio da legalidade impedem a imposição de obrigações a quem não manifestou vontade de se associar, inexistindo base legal anterior que autorize a cobrança compulsória.
5. O fato se tratar de condomínio irregular não afasta a incidência da tese firmada em repercussão geral, prevalecendo os direitos fundamentais de não associação.
6. O acórdão recorrido destoa da orientação vinculante do STF ao admitir a cobrança com fundamento em adesão presumida, fruição de serviços e vedação ao enriquecimento sem causa.
7. A jurisprudência das Turmas do STF reafirma a inconstitucionalidade da cobrança em período anterior à Lei nº 13.465, de 2017, ainda que em condomínios irregulares.
8. Impõe-se a anulação do acórdão recorrido para que outro seja proferido com observância à tese vinculante do Tema RG nº 492.
IV. Dispositivo
9. Recurso extraordinário parcialmente provido.

DECISÃO

1. Trata-se, na origem, de ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio Privê do Lago Norte 1 — Etapa 3, visando ao recebimento de  parcelas condominiais vencidas (e-doc. 5).

2. O Juízo da 24ª Vara Cível de Brasília julgou parcialmente procedente a pretensão (e-doc. 13).  

3. A 5ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios negou provimento ao recurso, na forma assim ementada:
 
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. PARTICIPAÇÃO EM ASSOCIAÇÃO DE CONDÔMINOS. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEITADA. MÉRITO. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. TEMA 882 DO STJ E 492 DO STF. DISTINÇÃO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. 
1. O condomínio autor foi constituído na forma de associação de moradores e restando comprovado nos autos que a ré anuiu voluntariamente com a cobrança das taxas condominiais fixadas em assembleias gerais, não há que se falar em ilegitimidade ativa do condomínio autor. 
2. A tese firmada no RE 695.911/SP (Tema 492), ata publicada em 08/01/2021, de que ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis’, não se aplica ao presente caso, isso porque embora o referido precedente tenha tratado de uma estrutura habitacional denominada ‘condomínio’, no Estado de São Paulo a situação fundiária e habitacional diverge-se do Distrito Federal.
3. Quanto aos entendimentos firmados nos recursos REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP no sentido de que ‘as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’ (Tema 882) também não incide no caso vertente, pois os precedentes citados dizem respeito à impossibilidade de se impor a obrigação de pagar as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não associados ou que a elas não anuíram, situação diversa da hipótese vertente, em que a associada anuiu com a cobrança. 
4. Considerando que há demonstração de que a autora é proprietária de imóvel no condomínio autor, deve ser responsabilizada pelo pagamento das despesas referentes à associação que aderiu. 
5. Recurso conhecido. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada. Apelo não provido.” (e-doc. 20; grifos no original).
 
4. Os embargos de declaração opostos não foram providos. Eis a ementa do acórdão:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. REEXAME DA CONTROVÉRSIA. IMPOSSIBILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. HONORÁRIOS RECURSAIS. PERCENTUAL. MAJORAÇÃO. INTERPRETAÇÃO EQUIVOCADA. 
1. Os embargos de declaração têm como intuito elucidar obscuridades, afastar contradições, suprir omissões no julgado e, ainda, corrigir erro material, nos termos do artigo 1.022 do CPC. 
2. Não há que se falar em defeito no julgado quando apreciadas as matérias de forma ampla, clara e coerente, constando a respectiva fundamentação, mesmo que contrária ao entendimento da parte. 
3. É inadmissível embargos de declaração para reexame da controvérsia, objetivando inverter o resultado final. 
4. Ainda que para fins de prequestionamento, os embargos de declaração só podem ser admitidos se detectado algum dos vícios enumerados no artigo 1.022 do Código de Processo Civil. 
5. Honorários recursais não se confundem com honorários sucumbenciais. Inexiste contradição no acórdão que, ao negar provimento à apelação, majora os honorários recursais em 2%, nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do CPC. No caso concreto, como o apelo foi desprovido, não houve alteração dos honorários sucumbenciais, que haviam sido fixados na sentença em 10%, mas tão somente acréscimo de mais de 2%, a título de honorários recursais. 
6. Embargos de declaração do autor e da ré conhecidos e não providos.” (e-doc. 26). 

5. No recurso extraordinário, interposto com base na alínea “a” do permissivo constitucional, a recorrente aponta que “o Tribunal a quo concluiu ser permitido a realização da cobrança de taxa condominial sem adesão expressa, contrariando frontalmente a disposição do Artigo 5º XX da Constituição Federal” (e-doc. 38, p. 7; grifos no original). 

5.1. Afirma que “não há nenhuma evidencia de que a mesma ANUIU por meio de assinatura, participação e/ou qualquer outro meio EXPRESSO de comprovação. Sendo assim, por ser necessária a associação de forma EXPRESSA (e não existir nos presentes autos), não há obrigatoriedade da parte em arcar com aquilo que jamais anuiu” (e-doc. 38, p. 8).

5.2. Aduz que “a regra constitucional que impõe o dever de todos em não compelir aos indivíduos que se associem, logo, a satisfação desta modalidade de mensalidade ou outras parcelas de qualquer natureza que sejam provenientes desta entidade associativa, não podem ser cobradas da Recorrente por não ser membro da referida Associação” (e-doc. 38, p. 10; grifos no original). 

5.3. Requer o provimento do recurso, “a fim de que seja reformado o r. Acórdão ora Recorrido, reconhecendo a violação a norma constitucional vigente, mais especificamente a violação ao artigo 5, XX da Constituição Federal” (e-doc. 38, p. 16).

6. Considerando suposta divergência entre o acórdão e os Temas RG nº 882 e nº 492 do STF, houve determinação de análise à luz do regime de repetitivos (e-doc. 42). 

7. A 5ª Turma Cível do TJDFT manteve o acórdão anterior em decisão assim sintetizada:

“APELAÇÃO CÍVEL. REJULGAMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. RESP 1.280.871/SP. TEMA 882 DO STJ. RE 695.911/SP. TEMA 492 DO STF. DISTINÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. SITUAÇÃO FÁTICA DIFERENTE. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO ANTERIOR. 
1. Em observância à determinação do Vice Presidente desta Corte, procede-se ao rejulgamento da apelação, nos termos do artigo 1.030, II, do CPC. 
2. Não se aplica a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento repetitivo do Resp nº 1.280.871/SP, quando há a assunção da obrigação ao ter adquirido imóvel sabidamente em situação de condomínio. 
3. O STF, em sede de repercussão geral, quando do julgamento do RE n.º 695.911/SP - Tema 492, fixou a seguinte tese: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.’” (e-doc. 45). 
8. O recurso extraordinário foi admitido (e-doc. 50), e os autos foram remetidos a esta Corte.

É o relatório.
 
Decido.
 
9. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do referido RE nº 695.911-RG/SP, Tema RG nº 492, concluiu pela inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação por associação de possuidores/proprietários de áreas de loteamento em relação àqueles que não tenham se associado. Eis a ementa:
 
“Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 
1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 
2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.
 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.
 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 
5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.”
(RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema RG nº 492, Tribunal Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos nossos).

10. No precedente indicado, foram detidamente analisados os princípios jurídicos norteadores da decisão, inclusive o da vedação ao enriquecimento ilícito, sendo  consignada a prevalência da liberdade de associação, ante a estatura constitucional:
 
“No caso dos autos, todavia, não vislumbro de que modo se poderia identificar princípio constitucional que fosse substrato das regras apontadas. Vedação ao enriquecimento ilícito, obrigações propter rem e dever de eticidade são todos instrumentos civilistas de enorme importância, mas não deitam suas bases em princípios constitucionais aptos a serem sopesados em face da liberdade de associação.
 Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro – e por consequência – garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades. 
Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação.
 Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade – o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa. 
Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.
Nesse ponto, importa retomar a noção de que a edição da Lei nº 13.465/2017 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia contida no presente paradigma de repercussão geral, por, dentre outras modificações promovidas na Lei nº 6.766/1979, dispor, em seu art. 36-A, caput e parágrafo único, de modo inaugural, acerca da relação obrigacional que exsurge entre titulares de direitos sobre imóveis e administradoras constituídas em loteamentos de acesso controlado (outrora chamados de loteamentos fechados regulares) que prevejam em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina neles adotadas.”
(RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema RG nº 492, Tribunal Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos nossos).
  
11. Proseguindo na análise do Tema RG nº 492, o Pleno assentou,  considerado o que contido no voto do Relator do Recurso Extraordinário nº 695.911-RG/SP, a legalidade da cobrança de taxas de conservação por associações de administração de áreas de loteamentos, a partir da edição da Lei nº 13.465, de 2017, observadas as seguintes condições: a) esteja regularizado o condomínio e b) haja previsão no ato constitutivo. Eis o teor: 
“Por força das equivalências estabelecidas pela Lei nº 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis.
 Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).
 Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel. 
Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes.”
 
12. Considerado o que definido no Tema RG nº 492, temos, porém, que a situação presente destoa do que ali estabelecido. 

13. Para melhor compreensão, destaco trecho do voto condutor do acórdão atacado:

“(...) Quanto ao mérito, insta ressaltar que a alegação de que o lote em questão se encontra fora da área do condomínio autor não merece prosperar, pois além de se tratar de inovação recursal, depreende-se dos autos que o imóvel se encontra localizado na área do condomínio (Id. 34253194). 
No tocante à incidência da tese firmada no RE 695.911/SP (Tema 492), ata publicada em 08/01/2021, de que ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis", não se aplica à presente hipótese. 
Isso porque embora o referido precedente tenha tratado de uma estrutura habitacional denominada “condomínio”, no Estado de São Paulo a situação fundiária e habitacional diverge-se do Distrito Federal, pois o financiamento para formação e manutenção dos ‘condomínios’ é exclusivamente privado, realizado pelos moradores. Já no Distrito Federal as associações são criadas em condomínios de fato, sendo estes instituídos em área comum que foram objeto de parcelamento/ loteamento irregular do solo. 
Dessa forma, quando alguém ingressa na espécie de ocupação coletiva do solo, mesmo irregular, adere à obrigação de contribuir com uma cota para as despesas comuns, pois há esforços destinados ao bem comum, originando prestação de serviços indispensáveis à habitabilidade do local, ou que agreguem valor ou benefícios diretos ou indiretos ao bem.
Nesse sentido, o possuidor de imóvel integrante de condomínio, regular ou não, deve contribuir com as despesas do condomínio, ou seja, basta que a unidade imobiliária do réu seja contemplada com os serviços disponibilizados pela associação de moradores e que as despesas tenham sido aprovadas em assembleia para que seja viável a cobrança de rateio das despesas comuns. 
Frise-se que esta Corte de Justiça já firmou entendimento no sentido de que, mesmo antes do advento da Lei 13.465/17, vigente desde 12/07/2017, o possuidor ou proprietário de lote integrante de condomínio irregular deveria contribuir com o rateio, com o objetivo de arcar com as despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa. 
Sobre o assunto, confira-se julgados deste Tribunal:
(...)
Quanto aos entendimentos firmados nos recursos REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP no sentido de que ‘as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’ (Tema 882) também não incide no caso vertente, pois os precedentes citados dizem respeito à impossibilidade de se impor a obrigação de pagar as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não associados ou que a elas não anuíram, situação diversa da hipótese vertente, em que a associada anuiu com a cobrança. 
Confira-se julgados deste Tribunal de Justiça acerca do assunto:
(...)
Dessa forma, a condição de condomínio irregular, constituído na forma de associação de moradores, não impede a cobrança das taxas condominiais, mesmo antes da vigência da Lei n. 13.465/2017, de 11 de julho de 2017. 
Com essas ponderações, resta incontroverso que a ré apelante, possuidora do imóvel localizado no condomínio autor, deve efetuar o pagamento das taxas condominiais inadimplidas acrescidos dos encargos moratórios desde o vencimento, bem como das taxas vincendas até o trânsito em julgado.” (e-doc. 20, p. 5-8; grifos acrescidos).

14. Consta no acórdão recorrido que as taxas cobradas são relativas a período anterior à vigência da referida Lei federal nº 13.465, de 2017, assim como daquelas vincendas até o trânsito em julgado. 

15. Ambas as Turmas desta Corte já se manifestaram pela ilicitude da cobrança de taxa de manutenção de loteamentos fechados antes da edição da Lei federal nº 13.465, de 2017:  

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. RE Nº 695.911-RG/SP (TEMA RG Nº 492). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES EM CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO: INCONSTITUCIONALIDADE. PRIMADO DA LIBERDADE ASSOCIATIVA.
1. Por ocasião do julgamento do RE nº 695.911-RG/SP (Tema RG nº 492), Rel. Min. Dias Toffoli, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021, definiu-se a seguinte tese de julgamento: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
2. Diante de situação de condomínio irregular, à luz da legislação vigente, prevalecem os primados constitucionais da autonomia de vontade e da liberdade de associação.
3. Incidência da multa do art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil, em caso de julgamento unânime, no importe correspondente a 1% sobre o valor da causa.
4. Agravo regimental ao qual se nega provimento.”
(RE nº 1.402.210-AgR/DF, de minha relatoria, Segunda Turma, j. 02/09/2024, p. 03/10/2024; grifos acrescidos). 

“AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA REFERENTE A PERÍODO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PROVIMENTO PARCIAL. 1. O Plenário desta SUPREMA CORTE, no julgamento do RE 695.911, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe. 19/4/2021, fixou tese no sentido de que: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.’. 2. No caso concreto, consta da petição inicial requerimento para que “seja julgado procedente o pedido para condenar o Requerido ao pagamento do principal, bem como das taxas condominiais que vencerem no curso desta ação”. 3. Logo, é inconstitucional apenas a cobrança referente ao período que antecedeu a vigência da Lei 13.465/2017, sendo permitida a cobrança das taxas de manutenção que venceram após a vigência da norma regulamentadora. 4. Agravo interno a que se dá provimento parcial.”
(RE nº 1.337.075-AgR-segundo/DF, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Primeira Turma, j. 29/11/2021, p. 07/12/2021; grifos acrescidos).

16. Destaco, por adequado, que em recente decisão, de relatoria do e. Ministro Cristiano Zanin, envolvendo as mesmas partes e período de cobrança, sendo que este se relaciona com o lote 20 do condomínio e aquele com lote 18, houve a compreensão do parcial provimento do recurso da recorrente para “anular o acórdão recorrido a fim de que o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios profira novo julgamento com observância da tese fixada no Tema 492 da Repercussão Geral” (RE nº 1.577.565/DF, Rel. Min. Cristiano Zanin, j. 22/02/2026, p. 23/02/2026).

17. Nesse sentido, mostra-se necessária a adequação do acórdão ora impugnado ao entendimento firmado no Tema RG nº 492 da Suprema Corte. 

18. Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso extraordinário para anular o acórdão recorrido, a fim de que o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios profira novo julgamento em observância à tese fixada no Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral.

Publique-se.
 
Brasília, 7 de abril de 2026.

Ministro ANDRÉ MENDONÇA
Relator