Tribunal: STF
Processo: RE 1604896
Classe: RE
Órgão julgador: FLÁVIO DINO
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-05-26
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de agravo interposto contra decisão de inadmissibilidade do recurso extraordinário, com base no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, apresentado por Anatote Comercial Empreendimento Imobiliario Spe Ltda, em face do acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:

“COBRANÇA – LOTEAMENTO – TAXA DE MANUTENÇÃO – IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA – Acolhido o pedido de alteração do valor da causa, a autora, ora apelante, efetuou o recolhimento das custas iniciais sem qualquer ressalva, tendo havido ato incompatível com a vontade de recorrer – Inteligência do artigo 503 do CPC – Recurso não conhecido, nessa parte. COBRANÇA – LOTEAMENTO – TAXA DE MANUTENÇÃO – NULIDADE DA SENTENÇA – Pleito de nulidade da r. sentença fundado na inobservância da ordem de julgamento conjunto da presente ação e das matérias deduzidas em sede de cumprimento de sentença, em ação anterior, entre as mesmas partes – Descabimento – Inexistência de decisões conflitantes – Preliminar afastada. COBRANÇA – LOTEAMENTO – TAXA DE MANUTENÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência – Correto o julgamento antecipado do pedido – Provas produzidas na instrução processual suficientes para formação da convicção judicial e deslinde da controvérsia – Preliminar afastada. COBRANÇA – LOTEAMENTO – TAXA DE MANUTENÇÃO. Não obstante a cobrança de taxa de manutenção tenha sido autorizada por sentença transitada em julgado, a mudança no estado de fato e de direito faz cessar a força vinculativa da coisa julgada – Recorrente que não ostenta a condição de associada aos quadros da associação apelada, e ainda que assim fosse, não pode ser mantida na “condição de associada” contra sua vontade, por força do disposto no art. 5º, XX, da Constituição Federal, que ao contemplar o núcleo “manter-se associado”, admite o dinamismo da situação e a possibilidade de alteração do estado de fato instituidor das decisões anteriores – Hipótese, sub judice, em que também foi verificada a alteração do estado de direito, pela edição da Lei n. 13.465/17, segundo a qual a cobrança de taxa aos moradores/proprietários de imóveis, ainda que não associados, em razão de serviços prestados por associação civil, está submetida a requisitos legais, incomprovados – Circunstâncias que autorizam a declaração de que a recorrente, não associada à apelada, deverá responder pela obrigação constante do título judicial transito em julgado até a data de vigência da Lei n. 13.465/17 – Sentença parcialmente reformada – Recurso parcialmente provido.” (Apelação nº 1005519-31.2020.8.26.0068, 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Rel. Des. Fernando Marcondes, j. 31.01.23) 

Na minuta, sustenta-se violação dos arts. 5º, XX, da Constituição da República. Argumenta-se, em síntese, que “ [...] tendo sido reconhecida a não associação da RECORRENTE à RECORRIDA não há razão lógica ou jurídica para autorizar a cobrança até a vigência da lei federal 13.465/17.”
É o relatório.
Decido.
O recurso não comporta seguimento.
O Tribunal de origem decidiu a demanda sob os seguintes fundamentos:

“Quanto ao mérito, propriamente dito, em mais de uma oportunidade a apelante afirmou que seu objetivo, nesta ação, era debater sua condição de associada ou não aos quadros da apelada, seja porque seu título aquisitivo não reproduziu as obrigações do título primitivo, seja porque jamais se associou expressamente. 
Examinando a r. sentença prolatada na ação de cobrança, vê-se que a conclusão de exigibilidade da taxa de manutenção foi lançada sob a premissa de que a ré “participava” da associação autora diretamente e tinha ciência da existência da mesma e de seu estatuto social, fls. 48.
[...]
Nesta ação, por sua vez, o d. Magistrado sentenciante destacou que “ a autora obrigou-se expressamente, em seu próprio título aquisitivo (fls. 181/185), a observar as restrições e obrigações transcritas no título aquisitivo da antecessora primária da autora (fls. 155/167), verificando-se obrigações e restrições junto à ora ré”, fls. 805. 
De fato, no título primário havia previsão de que os adquirentes do imóvel estariam obrigações a efetuar o pagamento dos serviços prestados pela autora, fls. 164/165. 
[...]
Logo, em respeito à coisa julgada formada na ação de cobrança a autora é devedora das taxas de manutenção exigidas pela ré.” (e-doc 133)
Respeitadas as premissas fáticas firmadas pelo Tribunal de origem, não há falar em afronta direta aos incisos II e XX do art. 5º da Lei Maior. Entender de modo diverso exigiria o revolvimento do conjunto fático-probatório, procedimento vedado na instância extraordinária. Aplicação da Súmula nº 279/STF: “para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário”. Nesse sentido:

“Direito Civil. Agravo Regimental no Recurso Extraordinário. Associação de moradores. Taxa de manutenção. Loteamento com acesso não controlado. Inexistência de adesão assentada no acórdão recorrido. Análise do reexame do quadro fático-probatório. Inviabilidade do provimento do RE, considerado o óbice do enunciado nº 279 da Súmula do STF. Agravo regimental provido. I. Caso em exame 1. Agravo regimental interposto contra decisão pela qual foi parcialmente provido o recurso extraordinário, julgando parcialmente procedente o pedido de pagamento de taxas de manutenção feito por associação de proprietários de loteamento em face de determinado proprietário, considerado o Tema RG nº 492. 2. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em acórdão inicial, negou provimento ao apelo da associação, firmando o entendimento de que taxas de manutenção de associações de moradores são exigíveis apenas daqueles que a ela efetivamente aderiram. Posteriormente, o TJSP negou o juízo de retratação, considerando a inexistência de adesão do proprietário e a natureza de loteamento não controlado. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se a decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, pela qual se manteve a improcedência da cobrança de taxas de manutenção de loteamento por associação de proprietários a não associado em loteamento sem acesso controlado, está em conformidade com o entendimento fixado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema RG nº 492. III. Razões de decidir 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. 5. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE nº 695911/SP (Tema RG nº 492), com repercussão geral, fixou a tese da inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465, de 2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão. Após esse marco temporal, a cotização torna-se possível para proprietários de imóveis em loteamentos de acesso controlado, desde que tenham aderido ao ato constitutivo ou que a obrigação tenha sido registrada no competente registro de imóveis. 6. No caso concreto, as instâncias de origem estabeleceram como premissas imutáveis que "não se verifica adesão a comprovar relação jurídica entre a autora e a ré e permitir à autora a cobrança de taxa associativa" e que "o loteamento em questão não possui acesso controlado". 7. A revisão dessas premissas fático-probatórias esbarra no óbice do enunciado nº 279 da Súmula do STF, que impede o reexame de fatos e provas em sede de recurso extraordinário. 8. Desse modo, inviável o provimento do recurso extraordinário interposto pela associação, uma vez que, somente após reanálise da prova, seria possível concluir pelo desacerto do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo sobre a matéria, consideradas as premissas estabelecidas pela Corte de origem e os pressupostos contidos no Tema RG nº 492.” (RE 1576369 AgR, Rel. Min. André Mendonça, Segunda Turma, DJe-s/n 05-02-2026)
“DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. TAXA DE MANUTENÇÃO E VIGILÂNCIA. TEMA 492. REELABORAÇÃO DA MOLDURA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 279/STF. HONORÁRIOS MAJORADOS. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A controvérsia, conforme já asseverado na decisão guerreada, está restrita ao âmbito infraconstitucional e à análise de fatos e provas. Compreensão diversa demandaria a reelaboração da moldura fática delineada e a interpretação da legislação local, procedimentos vedados em recurso extraordinário. Não há falar, portanto, em afronta aos preceitos constitucionais indicados nas razões recursais. Incidência da Súmula nº 279 /STF. 2. Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita. 3. Agravo interno conhecido e não provido.” (RE 1493768 AgR, de minha relatoria, Primeira Turma, DJe-s/n 30-04-2025)

Diante do exposto, com base no art. 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, nego seguimento ao recurso.
Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.
Publique-se.

Brasília, 26 de maio de 2026.

Ministro FLÁVIO DINO
Relator
Documento assinado digitalmente