Tribunal: STF
Processo: Rcl 91423
Classe: Rcl
Órgão julgador: CRISTIANO ZANIN
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:

Inteiro teor:
Trata-se de reclamação, com pedido de liminar, proposta por  Condomínio Residencial Recanto da Serra contra decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) no Processo  0025144-43.2012.8.13.0090, por afirmado desrespeito ao que decidido por esta Suprema Corte no RE 695.911/SP (Tema 492 da Repercussão Geral).
 
O reclamante sustenta, em síntese, que a decisão reclamada violou o aresto do referido recurso paradigma, ao aplicar equivocadamente o entendimento fixado no julgamento do Tema 492 RG ao caso concreto.
 
Argumenta o reclamante:
 
Trata-se, em suma, de Ação de Procedimento sumário, distribuída sob  numeração única CNJ nº 0025144- 43.2012.8.13.0090, ajuizada pelo Condomínio  Reclamante, condomínio este que possui, desde o ano de 1997, possui  Convenção de Condomínio devidamente aprovada e válida erga omnes,  mediante o registro no Cartório de Títulos e Documentos, sendo que, no ano 2000,  por meio da edição da Lei nº 1.180, pelo Município de Brumadinho, houve autorização para fechamento do loteamento e, logo após, em 2002, a  celebração do Termo de Permissão de Uso que, ademais, foi levado a registro na  matrícula do loteamento, fixando obrigação propter rem. Com isso, há evidente  reconhecimento pela comunidade, proprietários e pelo Poder Público quanto à  existência jurídica do Condomínio recorrente, que validamente pode exigir o  recebimento de taxas ordinárias e extraordinárias fixadas pela Administração,  nos moldes do entendimento firmado por ocasião do julgamento do Tema 492  pelo STF. 
[...]
A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos encartados na  inicial, o que foi confirmado por ocasião do julgamento do apelo manejado,  sobrevindo recursos especial e extraordinário, que foram sobrestados, ante o  julgamento de recursos repetitivos, por envolver o Tema 492 do STF. 
À luz do encerramento do julgamento pelo STF do RE 695.911, com repercussão  geral que, julgando o Tema 492, o Sodalício mineiro houve por bem retratar o  juízo anteriormente proferido, conforme decisão reclamada, ao entendimento  de que (i) com o advento da Lei 13.465/2017, é possível a cobrança das  contribuições estabelecidas pela administração condominial/associação de  moradores e devidas pelos proprietários/usuários dos loteamentos fechados,  sendo tal norma marco temporal para legitimidade da cobrança; (ii) que a Lei  Municipal 1.138/2000 apenas autorizou a mudança de categoria do loteamento,  para loteamento fechado, sem estabelecer obrigações para os proprietários de  imóveis no Recanto da Serra; (iii) que os lotes objetos da lide foram adquiridos  antes da formação do loteamento de acesso controlado e, sem adesão dos  apelantes, concluiu ser indevida a cobrança.
Todavia, tal entendimento contraria, data máxima vênia, a interpretação  conferida pelo STF ao tema, sob a ótica dos incisos II, XVII e XX do artigo 5º da  Constituição da República.
[...]
O Condomínio Residencial Recanto da Serra, loteamento fechado regularmente  instituído e aprovado pela Lei Municipal 1.138/2000 do Município de [inserir],  promoveu ação de cobrança de taxas condominiais contra os proprietários de  lotes no empreendimento.  
A cobrança abrange débitos vencidos e vincendos, incluindo período posterior a  11 de julho de 2017, data de entrada em vigor da Lei 13.465/2017, que inseriu o  art. 36-A na Lei 6.766/79 e estabeleceu, de forma expressa e compulsória, a  obrigação de contribuição dos proprietários de lotes em loteamentos de acesso  controlado às despesas de administração, independentemente de adesão  voluntária a qualquer associação. 
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, ao proferir o acórdão de retratação em  01/12/2022 (fls. E-STJ 438 e ss.) e ao manter essa decisão nos julgamentos  subsequentes, aplicou de forma indiscriminada e sem a devida diferenciação a  tese fixada no Tema 492 da Repercussão Geral do STF para afastar integralmente  a cobrança — sem distinguir o período anterior a julho de 2017, em que  efetivamente vigeria a exigência de adesão voluntária, do período posterior, em  que a obrigação de cotização decorre diretamente de lei federal. 
[...]
III. DO TEMA 492 DO STF: CONTEÚDO INTEGRAL DA TESE E SUA ESTRUTURA TEMPORAL  O Condomínio Residencial Recanto da Serra, conquanto não tenha sido instituído  na forma da Lei 4591/64 e do Código Civil , tem sua personalidade jurídica  reconhecida, atualmente, como Condomínio de Acesso Controlado (antigo  Condomínio de Fato, conforme entendimento da doutrina e jurisprudência),  equiparada a associação de moradores, posição adotada em diversas decisões  do TJMG e Tribunais Superiores. 
Todavia, a partir da edição da Lei nº 13.465/17, houve regulamentação da  situação fática que emerge da qualificação jurídica do Condomínio Recanto da  Serra, na medida em que se trata de loteamento de acesso controlado, com  regular autorização e instituição por ato do Poder Público, consistente na Lei  Municipal de Brumadinho nº 1.138/2001 e no Termo de Permissão de Uso de Bens  Públicos, pouco importando, pois, a conformação jurídica do ente administrativo,  senão o enquadramento do Condomínio como loteamento de acesso  controlado, nos termos das normas regentes e municipais autorizativas. 
[...]
O loteamento foi aprovado como fechado por instrumento normativo municipal  — a Lei 1.138/2000 —, o que confere à organização condominial status de  loteamento de acesso controlado, nos termos que a legislação federal posterior  viria a denominar. A Convenção de Condomínio de 14/04/1997 (fls. 19-32)  estabeleceu as regras de administração e custeio. O Termo de Permissão de Uso  de Bens Públicos de 30/01/2002 (fls. 13-14), averbado na matrícula dos lotes sob R 1-3.386, criou ônus real oponível a todos os titulares. E a Lei 13.465/2017 conferiu fundamento normativo federal à cotização compulsória, equiparando a  associação de proprietários ao condomínio edilício para fins de contribuição. 
Todos esses instrumentos convergem para um único resultado: a obrigação dos  réus de contribuir para as despesas de administração do loteamento onde estão  situados seus imóveis. Essa obrigação não se fundamenta em qualquer vínculo  associativo voluntário — ela decorre da lei e da titularidade do imóvel. Os réus se  beneficiam objetiva e cotidianamente dos serviços de segurança, limpeza,  manutenção e administração financiados pelas taxas — serviços sem os quais o  valor e a própria habitabilidade de seus lotes seriam severamente comprometidos.  Admitir que se eximam do custeio equivale a permitir o enriquecimento sem causa  às custas dos demais proprietários que arcam com as despesas coletivas (doc. 1, pp. 1-16).
 
Ao final requer:

c) restaure a autoridade da tese do Tema 492 em sua integralidade,  determinando o prosseguimento da ação de cobrança, se não sobre todo  o período exigido na inicial, ao menos quanto às taxas vencidas a partir da  vigência do art. 36-A da Lei 6.766/79;  (doc. 1, p. 18).
 
 É o relatório. Decido.

 Preliminarmente, observo que a ação está apta a ser julgada; por isso, deixo de requisitar as informações e de enviar o feito à Procuradoria-Geral da República (arts. 52, parágrafo único, e 161, parágrafo único, ambos do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal (RISTF)).
 
Transcrevo trecho do acórdão proferido pelo Tribunal reclamado:
 
Além disso, os pagamentos somente são compulsórios para os  proprietários ou possuidores que tenham aderido ao ato constitutivo das  entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, em relação a  novos adquirentes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no  competente registro de imóveis antes da aquisição do bem. 
[...]
Em outras palavras, para viabilizar a cobrança da "taxa" antes no  advento da Lei Federal nº 13.465/2017, o Município deveria apresentar em  seu repositório legislativo normas prevendo a possibilidade de criação de  obrigações, desde que regularmente averbadas na matrícula do  loteamento, entre moradores e administradoras. 
No caso dos autos, a Lei Municipal n. 1.138/2000 tão somente  autorizou a mudança de categoria do empreendimento "Recanto da Serra"  de loteamento aberto para loteamento fechado, sem disciplinar obrigações  reciprocas entre os moradores e a entidade criada para a manutenção do  loteamento (fl. 364).
[...]
Ademais, segundo documentos colacionados às fls. 40/43, os  apelantes adquiriram os imóveis que ensejaram o presente litígio antes da  formação do loteamento de acesso controlado (1983, 2005 e 2010) e não  aderiram às condições impostas pela administradora, o que inviabiliza a  cobrança.
[...]
Sobre esse precedente, colhe-se o seguinte esclarecimento do sítio  eletrônico do Superior Tribunal de Justiça: 
INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES À EMENTA  "[ ... ] Concluindo; a aquisição de imóvel situado em  loteamento fechado em data anterior à  constituição da associação não pode, nos termos  da jurisprudência sufragada por este Superior  Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não  se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de  encargos.  Se a compra se opera em data posterior à  constituição da associação, na ausência de fonte  criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao  poder jurisdicional, apenas calcado no princípio  enriquecimento sem causa, em detrimento aos  princípios constitucionais da legalidade e da liberdade  associativa, instituir um dever tácito a terceiros, pois,  ainda que se admita a colisão de princípios  norteadores, prevalece, dentre eles, dada a  verticalidade de preponderancia, os preceitos  constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo  Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral,  afastá-los se assim o desejar ou entender". 
Assim, curvando-me ao entendimento do Supremo Tribunal Federal,  faz-se necessária a reforma da sentença.  
Pelo exposto, em juízo de retratação, DOU PROVIMENTO AO  RECURSO, para julgar improcedente o pedido inicial. 
 Em razão do provimento do recurso, inverto os ônus sucumbenciais,  para condenar a autora a pagar custas processuais, bem como honorários  de sucumbência, acomodados em 10% (dez por cento) do valor atualizado  Documento recebido eletronicamente da origem da causa (doc. 8, pp. 7-11).
 
A tese relativa ao julgamento do Tema 492 da Repercussão Geral, por sua vez, foi fixada nos seguintes termos:
 
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

Na base empírica do acórdão reclamado, estão assentadas as seguintes premissas, incontroversas: “beneficiários adquiriram os imóveis que ensejaram o presente litígio antes da formação do loteamento de acesso controlado (1983, 2005 e 2010) e não aderiram às condições impostas pela administradora, o que inviabiliza a cobrança” (doc. 8, p. 10).

Por conseguinte, no caso concreto, não vislumbro ofensa ao paradigma vinculante proferido pelo Supremo Tribunal Federal. Não há teratologia manifesta na interpretação conferida pelas instâncias ordinárias ao Tema 492 RG. 

Reafirmo, ademais, que, para chegar a conclusão diversa à do ato reclamado, seria indispensável o revolvimento de fatos e provas, o que não é consentâneo com o procedimento abreviado, característico desta via processual:  

AGRAVO REGIMENTAL EM RECLAMAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ENTENDIMENTO FIRMADO NA ADPF Nº 828/DF-MC. RECLAMAÇÃO QUE OBJETIVA O REEXAME DE DECISÃO FUNDAMENTADA NO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SUCEDÂNEO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 
1. Por atribuição constitucional, presta-se a reclamação para preservar a competência do STF e garantir a autoridade de suas decisões (art. 102, inciso I, alínea l, da CF/88), bem como para resguardar a correta aplicação das súmulas vinculantes (art. 103-A, § 3º, da CF/88). 
2. A reclamação não pode ser utilizada como sucedâneo de recurso ou de ações judiciais em geral, tampouco para reanálise de fatos e provas. Precedentes. 3. Agravo regimental não provido (Rcl 50.238 AgR/CE, Rel. Min. Dias Toffoli, Primeira Turma, DJe  24/5/2022).

AGRAVO REGIMENTAL NA RECLAMAÇÃO. ALEGAÇÃO DE AFRONTA AO DECIDIDO NO RE 855.178-ED/SE (TEMA 793 DA REPERCUSÃO GERAL). INOCORRÊNCIA. DISCUSSÃO SOBRE A NATUREZA ESTÉTICA DO PROCEDIMENTO. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. INVIÁVEL NA VIA RECLAMATÓRIA. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. 
I - No caso em análise, busca-se o fornecimento do custeio referente ao procedimento cirúrgico. Todavia, a referida cirurgia somente é disponibilizada no SUS em casos não estéticos, fato este não comprovado pelo reclamante. 
II - Para discordar das razões adotadas pelas instâncias ordinárias, seria necessário o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, circunstância não admitida em reclamação constitucional. 
III - Agravo regimental desprovido (Rcl 54.679 AgR/AL, da minha relatoria, Primeira Turma, DJe  20/9/2023). 

Noto que o Supremo Tribunal Federal  apenas admite a reclamação proposta com a específica finalidade de corrigir eventuais equívocos na aplicação, pelos tribunais, do instituto da repercussão geral, em casos de manifesta teratologia, o que, conforme já demonstrado, não ocorreu neste caso. Transcrevo:

AGRAVO REGIMENTAL EM RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL. GARANTIA DA OBSERVÂNCIA DE DECISÃO DO STF PROFERIDA SOB A SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL (TEMAS 181 E 982). AUSÊNCIA DE TERATOLOGIA. RECLAMAÇÃO COMO SUCEDÂNEO RECURSAL. INVIABILIDADE. AGRAVO IMPROVIDO. I - Esta Suprema Corte apenas admite a reclamação proposta com a específica finalidade de corrigir eventuais equívocos na aplicação, pelos tribunais, do instituto da repercussão geral, em casos de manifesta teratologia. II - Foi verificada, na espécie, a aplicabilidade do Tema 181/RG - e em consequência, afastada a incidência do Tema 982/RG -, não se justifica a atuação desta Suprema Corte em reclamação, por inexistência de teratologia. III - A reclamação não pode ser utilizada como sucedâneo recursal. IV- Agravo improvido (Rcl 61.800 AgR/RS, da minha relatoria, DJe 1º/12/2023).

AGRAVO INTERNO EM RECLAMAÇÃO. SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. APLICAÇÃO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE TERATOLOGIA. 1. Uma vez que a aplicação da sistemática da repercussão geral é atribuição do órgão judiciário de origem, dispensada a remessa do recurso extraordinário ao Supremo, não há falar em usurpação de competência. 2. Não se revela possível o reexame, em sede de reclamação, do enquadramento realizado pelos Tribunais a respeito de teses de repercussão geral, salvo em hipótese de teratologia, circunstância não verificada no caso. 3. Agravo interno desprovido (Rcl 62.499 AgR/PR, Rel. Min. Nunes Marques, Segunda Turma, DJe 9/1/2024).

   O que pretende o reclamante, na verdade, é usar o instrumento processual da reclamação como sucedâneo recursal, finalidade essa que não converge com a sua destinação constitucional (Rcl 20.807 AgR/PB, Rel. Min. Celso de Mello, DJe 16/9/2015).
 
Transcrevo:

AGRAVO REGIMENTAL EM RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL PROPOSTA PARA GARANTIR A OBSERVÂNCIA DE DECISÃO DESTA SUPREMA CORTE PROFERIDA SOB A SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL (ART. 988, § 5º, do CPC). AUSÊNCIA DE ESGOTAMENTO DAS INSTÂNCIAS RECURSAIS ORDINÁRIAS. UTILIZAÇÃO DA VIA RECLAMATÓRIA COMO SUCEDÂNEO RECURSAL. INVIABILIDADE. AGRAVO IMPROVIDO. I - A jurisprudência desta Suprema Corte é pacífica no sentido de que o cabimento da reclamação, quando tem por finalidade garantir a observância de entendimento proferido sob a sistemática de repercussão geral, exige o esgotamento da instância de origem, o que ocorre com o julgamento de agravo interno manejado contra decisão do Presidente ou Vice-Presidente que inadmite o recurso extraordinário. II - O que pretende a agravante, na verdade, é usar o instrumento processual da reclamação como sucedâneo recursal, finalidade essa que não converge com a sua destinação constitucional. III - Agravo ao qual se nega provimento (Rcl 62.526 AgR/BA, da minha relatoria, DJe 2/2/2024).

Posto isso, julgo improcedente esta reclamação (art. 161, parágrafo único, do RISTF).
 
 Sem condenação em honorários, pois não houve angularização processual.

Publique-se.

Brasília, 11 de março de 2026.

Ministro Cristiano Zanin
Relator