Tribunal: STF
Processo: ARE 1594893
Classe: ARE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:

Inteiro teor:
Ementa: Direito Processual Civil. Recurso Extraordinário Com Agravo. Penhora. Bem de família. Caucionante. Contrato de locação. Livre iniciativa. Força obrigatória dos contratos. Confiança. Provimento.
I. Caso em exame
1. Agravo interposto contra decisão pela qual se inadmitiu recurso extraordinário em que se impugnava acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que reconheceu a impenhorabilidade de bem de família de caucionantes em contrato de locação não residencial.
2. A recorrente pleiteia a penhora do bem dado em caução, alegando violação aos arts. 1º, inc. IV, e 170 da Constituição da República e  inobservância à tese de repercussão geral fixada no Tema RG nº 1.127. Sustenta que fiança e caução produzem os mesmos efeitos quando o bem é oferecido em garantia de locação de imóvel, não havendo razões para afastar a penhorabilidade.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se a tese de repercussão geral que admite a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação, seja residencial ou comercial (Tema RG nº 1.127), aplica-se também ao bem de família do caucionante que oferece o imóvel em garantia de locação.
III. Razões de decidir
4. O Supremo Tribunal Federal, nos julgamentos dos Temas RG nº 295 e nº 1.127, firmou entendimento sobre a possibilidade de penhora do bem de família do fiador em contrato de locação, tanto residencial quanto comercial.
5. A fundamentação desses precedentes está intrinsecamente ligada aos princípios da força obrigatória dos contratos, da livre iniciativa e da confiança, considerando que o contrato de locação foi estabelecido livremente e o bem imóvel foi dado em garantia justamente para a realização do ajuste.
6. Embora a caução e a fiança sejam modalidades de garantias distintas e com regramentos específicos, a forma utilizada (caução ou fiança) é indiferente para os fins da penhora quando um bem imóvel é empregado para assegurar a adimplência da locação.
IV. Dispositivo
7. Agravo provido e recurso extraordinário provido. 

DECISÃO  

1. Trata-se de agravo contra decisão de inadmissão de recurso extraordinário interposto em desfavor de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de Título Extrajudicial ajuizada contra a Empresa locatária e os sócios caucionantes. Contrato de locação de imóvel não residencial. DECISÃO que reconheceu a impenhorabilidade do “bem de família”. INCONFORMISMO da Empresa exequente deduzido no Recurso. EXAME: Imóvel pertencente aos executados caucionantes, que foi dado em garantia ao contrato de locação firmado pela Empresa da qual eles eram sócios. Prova dos autos indicativa de que os executados residem no imóvel. Hipótese que não se enquadra nas exceções à impenhorabilidade do "bem de família", previstas no artigo 3º da Lei nº 8.009/90. Garantia oferecida a título de caução que não se confunde com fiança. Levantamento da constrição que é de rigor. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.” (e-doc. 6).

2. No recurso extraordinário, a recorrente aponta violação aos arts. 1º, inc. IV, e 170, caput, da Constituição da República, além da inobservância à tese de Repercussão Geral fixada no Tema RG nº 1.127, atinente à viabilidade da penhora do bem de família do fiador.

2.1. Sustenta que fiança e caução operam os mesmos efeitos quando o bem é ofertado em garantia de locação de imóvel, não havendo razões para afastar a penhorabilidade (e-doc. 8).

É o relatório.

Decido.

3. Para melhor elucidar a controvérsia, cito trecho da fundamentação trazida no acórdão impugnado:

“No caso vertente, verifica-se que o imóvel penhorado pertence aos executados, ora agravantes, sendo que a documentação juntada nas fls. 201/203 dos autos principais confirma que os executados residem no imóvel, tanto que foram citados com hora certa no endereço indicado (fl. 113 dos autos principais). Bem por isso, tem-se como caracterizado o “bem de família”, restando em consequência o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel em causa. 
Demais, alega a Empresa exequente que é cabível a penhora de "bem de família" pertencente a fiador de locação comercial. Não obstante, já se viu, os executados ofereceram o imóvel em causa a título de caução, não se havendo falar em fiança no caso (v. fl. 25 dos autos principais). 
Resta a rejeição do Recurso por conseguinte.” (e-doc. 6).

4. Nos julgamentos dos REs nº 612.360-RG/SP (Tema RG nº 295) e nº 1.307.334-RG/SP (Tema RG nº 1.127), o Supremo Tribunal Federal definiu sobre a possibilidade de penhora do bem de família do fiador em contrato de locação, tanto residencial quanto comercial. 

5. A ratio decidendi daquelas assentadas tem estreita vinculação aos princípios da pacta sunt servanda, da livre iniciativa e da confiança, uma vez que estabelecido livremente o contrato de locação, para cuja garantia dado bem imóvel pelo inquilino. Confira-se a ementa do acórdão do Tema RG nº 1.127:

“Ementa: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ARTIGO 3º, VII, DA LEI 8.009/1990. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. RESPEITO AO DIREITO DE PROPRIEDADE, À LIVRE INICIATIVA E AO PRINCÍPIO DA BOA FÉ. NÃO VIOLAÇÃO AO ARTIGO 6º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO. 
1. Os fundamentos da tese fixada por esta CORTE quando do julgamento do Tema 295 da repercussão geral (É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000), no tocante à penhorabilidade do bem de família do fiador, aplicam-se tanto aos contratos de locação residencial, quanto aos contratos de locação comercial.
2. O inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/1990, introduzido pela Lei 8.245/1991, não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial, para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador. 
3. A exceção à impenhorabilidade não comporta interpretação restritiva. O legislador, quando quis distinguir os tipos de locação, o fez expressamente, como se observa da Seção III, da própria Lei 8.245/1991 – que, em seus artigos 51 a 57 disciplinou a ‘Locação não residencial’. 
4. No pleno exercício de seu direito de propriedade, o fiador, desde a celebração do contrato (seja de locação comercial ou residencial), já tem ciência de que todos os seus bens responderão pelo inadimplemento do locatário – inclusive seu bem de família, por expressa disposição do multicitado artigo 3°, VII, da Lei 8.009/1990. Assim, ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel – contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador –, o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário, sempre no pleno exercício de seu direito de propriedade. 
5. Dentre as modalidades de garantia que o locador poderá exigir do locatário, a fiança é a mais usual e mais aceita pelos locadores, porque menos burocrática que as demais, sendo a menos dispendiosa para o locatário e mais segura para o locador. Reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador de locação comercial interfere na equação econômica do negócio, visto que esvazia uma das principais garantias dessa espécie de contrato. 
6. A proteção à moradia, invocada pelo recorrente, não é um direito absoluto, devendo ser sopesado com (a) a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também expressamente previsto na Constituição Federal (artigos 1º, IV e 170, caput); e (b) o direito de propriedade com a autonomia de vontade do fiador que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato. 7. Princípio da boa-fé. Necessária compatibilização do direito à moradia com o direito de propriedade e direito à livre iniciativa, especialmente quando o detentor do direito, por sua livre vontade, assumiu obrigação apta a limitar sua moradia. 
8. O reconhecimento da impenhorabilidade violaria o princípio da isonomia, haja a vista que o fiador de locação comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990, teria incólume seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado. 
9. Recurso Extraordinário DESPROVIDO. Fixação de tese de repercussão geral para o Tema 1127: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”
(RE nº 1.307.334-RG/SP, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Pleno, j. 09/03/2022, p. 26/05/2022; destaques acrescidos).

6. Assim, conquanto a caução e a fiança sejam modalidades de garantias distintas e com regramentos específicos, é indiferente a forma utilizada (caução ou fiança) para os fins da penhora quando utilizado um bem imóvel para salvaguardar a adimplência da locação.

7. Nos fundamentos daquele leading case do RE nº 1.307.334-RG/SP, muito abalizaram os Ministros reunidos em Plenário a respeito da caução quando lançada para garantia de até três aluguéis, pelo que, em boa parte, não seria aceita pela limitação de seu valor monetário. 

8. Desse modo, não há razão para distinguir a racionalidade desta Suprema Corte pela alteração do instituto — e não do bem dado em garantia — para efeitos de penhora de bem de família do locatário. Nesse sentido, também as seguintes decisões monocráticas transitadas em julgado: ARE nº 1.442.879/SP, Rel. Min. Alexandre de Moraes, j.  19/12/2023, ARE nº 1.467.189/SP, Rel. Min. André Mendonça, j. 28/11/2023.

9. Ante o exposto, dou provimento ao agravo, nos termos do art. 21, § 1º, do RISTF, e julgo desde logo o recurso extraordinário, provendo-o para, reformando o acórdão recorrido, admitir a penhora do bem de família do locatário, conforme o Tema nº 1.127 do ementário da Repercussão Geral. Ficam invertidos os ônus da sucumbência.

Publique-se.

Brasília, 20 de maio de 2026.

Ministro ANDRÉ MENDONÇA
Relator