Tribunal: STF
Processo: RE 1593852
Classe: RE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-03-26
Data de publicação: 2026-03-26

Ementa:

Inteiro teor:
Ementa: Direito civil. Recurso extraordinário. Cobrança de taxas associativas. Loteamento. Liberdade associativa. Lei nº 13.465, de 2017. Marco temporal. Recurso extraordinário ao qual se nega seguimento.
I. Caso em exame
1. Recurso extraordinário interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que manteve a procedência de ação de cobrança de taxas associativas. A ação original foi ajuizada por uma associação de proprietários visando ao recebimento de taxas associativas vencidas.
2. A recorrente busca a reforma do acórdão, alegando ausência de ato constitutivo que comprove sua adesão à associação ou posse do imóvel, irregularidade do condomínio, vedação à partilha de IPTU por violação ao princípio da legalidade tributária e da capacidade contributiva, ilegitimidade passiva para pagar a taxa associativa por falta de instrumento que comprove a aquisição do imóvel, e irretroatividade da Lei nº 13.465, de 2017.
3. O Juízo da 1ª Vara da Comarca de Ilha Bela/SP julgou procedente a pretensão. A 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negou provimento ao recurso de apelação.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em determinar a legitimidade da cobrança de taxas associativas e de IPTU proporcional de proprietário de loteamento, considerando o marco temporal da Lei nº 13.465, de 2017, e a tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral.
III. Razões de decidir
5. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema RG nº 492 (RE nº 695.911-RG/SP), firmou a tese de inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação por associação de possuidores/proprietários de áreas de loteamento àqueles que a ela não tenham se associado, até o advento da Lei nº 13.465, de 2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão.
6. A partir da Lei nº 13.465, de 2017, a cotização de proprietários de imóveis em loteamentos de acesso controlado torna-se possível, desde que, já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, no caso de novos adquirentes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.
7. No caso em exame, as contribuições cobradas são relativas a período posterior à vigência da Lei nº 13.465, de 2017, o que alinha a decisão recorrida com a tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal.
8. As Turmas do Supremo Tribunal Federal já se manifestaram pela licitude da cobrança de taxa de manutenção de loteamentos fechados após a edição da Lei federal nº 13.465, de 2017.
IV. Dispositivo 
9. Recurso extraordinário ao qual se nega seguimento.

DECISÃO
  
1. Trata-se, na origem, de ação de cobrança ajuizada pela Associação dos Proprietários do Residencial Villa Verde, contra Marcella Mazzutti Minozzi Alves Motta Almeida, visando ao recebimento de taxas associativas vencidas (e-doc. 2).

2. O Juízo da 1ª Vara da Comarca de Ilha Bela/SP julgou procedente a pretensão (e-doc. 38).  

3. A 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negou provimento ao recurso, na forma assim ementada:
 
“EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRIBUIÇÕES POSTERIORES À LEI Nº 13.465/2017. RECURSO DESPROVIDO. 
I. Caso em Exame 
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de cobrança de taxas associativas, condenando a ré ao pagamento do valor indicado na lide, além das taxas vencidas no curso da demanda, com atualização e juros de mora. 
II. Questão em Discussão  
2. A questão em discussão consiste em determinar a legitimidade passiva da apelante e a legalidade da cobrança das taxas associativas e do IPTU proporcional. III. Razões de Decidir 
3. A apelante exerce posse sobre o imóvel, configurando legitimidade passiva para a cobrança das taxas. 
4. As contribuições cobradas são posteriores à Lei nº 13.465/2017, aplicando-se as regras dos condomínios edilícios, conforme art. 1.358-A do Código Civil. 
5. Juros e multa são devidos conforme previsão legal, e seus percentuais estão em consonância com o Código Civil e com o Código de Defesa do Consumidor. 
6. O pagamento proporcional do IPTU é devido pela ré, conforme art. 1.315 do Código Civil. 
IV. Dispositivo e Tese 
5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A posse sobre o imóvel confere legitimidade passiva para cobrança de taxas associativas. 2. Contribuições posteriores à Lei nº 13.465/2017 seguem as regras dos condomínios edilícios. 3. Juros e multa são devidos conforme previsão legal. 
Legislação Citada: 
Código de Processo Civil, art. 487, inc. I; art. 85, §11. Código Civil, art. 1.315; art. 1.336, inc. I; art. 1.358-A; art. 406. Código de Defesa do Consumidor, art. 52, §1º. 
Jurisprudência Citada: 
Temas Repetitivos 492 do STF e 882 do STJ (não aplicáveis ao caso).” (e-doc. 73, p. 2; grifos no original).
 
4. No recurso extraordinário, interposto com base na alínea “a” do permissivo constitucional, a recorrente aponta violação ao art. 5º, inc. XX, da Constituição da República (e-doc. 76).

4.1. Requer a reforma do acórdão, porquanto “a) Não existe ato constitutivo que comprove a adesão da Recorrente à Associação, muito menos que ela é possuidora do presente imóvel; b) O referido Condomínio não é regular, ou seja, não possuí instituição Condominial; c) É vedada a partilha de IPTU em área maior, pois viola o princípio da legalidade tributária, bem como, esta prática afronta o princípio da capacidade contributiva, prevista no art. 145, §1º da CF/88; d) A parte Recorrente é ilegítima para pagar taxa associativa visto que não há nenhum instrumento que comprove a aquisição do imóvel pela parte Recorrida; e e) se fosse o caso de a Recorrente ser parte legítima ao pagamento da Taxa, a Lei 13.465/17 não retroage aos atos praticados anteriormente a sua promulgação, ademais, não foi juntado nenhum instrumento que comprove a aquisição do referido imóvel administrado pela suposta Associação, ora, Recorrida. O único documento juntado aos autos iniciais foi uma escritura Pública de Doação, cujas partes são a Recorrente e sua avó, no entanto, o imóvel objeto da presente escritura não indica nenhum imóvel em Ilhabela/SP” (e-doc. 76, p. 12-13; grifos no original). 

5. O recurso extraordinário foi admitido (e-doc. 95).

É o relatório.
 
Decido.
 
6. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do referido RE nº 695.911-RG/SP, Tema RG nº 492, concluiu pela inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação por associação de possuidores/proprietários de áreas de loteamento àqueles que a ela não tenham se associado. Eis a ementa:
 
“Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 
1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 
2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.
 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.
 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 
5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.”
(RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema RG nº 492, Tribunal Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos nossos).
 7. Colhe-se, do voto condutor do julgamento do Tema, o seguinte excerto em que consignada a prevalência da liberdade de associação, ante a estatura constitucional, e o marco legal para a cobrança  do rateio das despesas do loteamento que adveio com a Lei federal nº 13.465, de 2017:
 
“No caso dos autos, todavia, não vislumbro de que modo se poderia identificar princípio constitucional que fosse substrato das regras apontadas. Vedação ao enriquecimento ilícito, obrigações propter rem e dever de eticidade são todos instrumentos civilistas de enorme importância, mas não deitam suas bases em princípios constitucionais aptos a serem sopesados em face da liberdade de associação.
 Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro – e por consequência – garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades. 
Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação.
 Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade – o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa. 
Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.
Nesse ponto, importa retomar a noção de que a edição da Lei nº 13.465/2017 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia contida no presente paradigma de repercussão geral, por, dentre outras modificações promovidas na Lei nº 6.766/1979, dispor, em seu art. 36-A, caput e parágrafo único, de modo inaugural, acerca da relação obrigacional que exsurge entre titulares de direitos sobre imóveis e administradoras constituídas em loteamentos de acesso controlado (outrora chamados de loteamentos fechados regulares) que prevejam em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina neles adotadas."
(RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema RG nº 492, Tribunal Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos nossos).
  
8. Nessa compreensão, para melhor exame da presente controvérsia, transcrevo trechos da sentença e do acórdão ora atacado: 

“(...) Quanto ao mérito, a pretensão merce acolhimento, senão vejamos: 
As taxas discutidas nos autos têm natureza associativa, uma vez que visa à manutenção e preservação de espaços comuns, bem como à recreação dos proprietários de lotes existentes no residencial. 
Nesse sentido, o rateio em questão é necessário para possibilitar a continuidade destes serviços, sob pena do enriquecimento indevido. 
No mais, o C. Supremo Tribunal Federal já analisou e o mérito da legitimidade da cobrança assim promovida, no Leading Case RE nº 695911, relativo ao Tema 492, cuja tese foi firmada nos seguintes termos: 
(...)
 Sendo assim, o proprietário de unidade, no caso a parte requerida, será obrigada a contribuir, independentemente de anuir à sua cobrança, se o estatuto da associação estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o que se afere no documento de fls. 15, o ato constitutivo da associação autora registrado. 
Ante tudo o quanto exposto e por tudo mais que consta nos autos, JULGO PROCEDENTE o pedido principal, fazendo-o com base no artigo 487, I, do CPC, e consequentemente condeno a ré a pagar à autora as taxas associativas vencidas na planilha de fls. 55- no valor de R$48,408,97 reais- bem como as taxas que vencerem no curso da demanda, atualizadas e com juros de mora legais contados a partir de cada vencimento.” ( e-doc. 38, p. 2; grifos acrescidos).

”(...) Como bem observado na sentença atacada, na espécie, se cobram contribuições vencidas posteriormente à edição da Lei nº 13.465/2017, esta que acrescentou ao Código Civil o art. 1.358-A, dispositivo esse o qual, no inc. I, de seu § 2º, deixa bem claro que passaram a ser aplicáveis aos condomínios de lotes as regras pertinentes aos condomínios edilícios, e isso acaba por atrair a incidência do inc. I, do art. 1.336 do Código Civil, que é expresso ao impor aos condôminos o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, no caso concreto inexistente. 
Apontado isso, não há necessidade alguma de aqui se analisar sobre aplicação e inteligência das Teses referentes aos Temas Repetitivos 492 do Supremo Tribunal Federal, e 882 do Superior Tribunal de Justiça, pois estes tratam de contribuições que venceram anteriormente à edição da Lei nº 13.465/2017, e como antes já referido, no presente processo a cobrança é realizada de contribuições vencidas no período de novembro de 2018 e agosto de 2023. 
Sendo assim, correta a decisão recorrida, ao determinar o pagamento das taxas de contribuição requeridas na lide. 
Quanto aos juros, não podem ser retirados, porquanto sua incidência é permitida pela lei, estando o percentual cobrado em consonância com o limite previsto no art. 406, do Código Civil, e, de igual modo, não é caso de afastar a cobrança de multa, pois não se revela em dissonância com a lei a sua cobrança em caso de atraso no pagamento, e cujo percentual de 2% não viola o máximo permitido pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 52, §1º). Portanto, aludidos encargos, ainda que não estivessem previstos estatutariamente, são pertinentes porque decorrem da lei, não tendo cabimento discuti-los com base em falta de anuência à associação.
No que toca ao pagamento de parcela do IPTU, também não tem razão a recorrente, pois dela é exigido o pagamento correspondente à sua fração no todo da área ocupada pelos lotes, ou ao menos não demonstrou ser isso diferente, e este pagamento pode ser a ela imposto na forma da parte final do caput do art. 1.315, do Código Civil, este que dispõe que o condômino, aqui a compossuidora, deva suportar os ônus gerados pela coisa ocupada, no caso, justamente, o IPTU. 
Portanto, é de ser mantida a sentença, inclusive por seus próprios e jurídicos fundamentos.” (e-doc. 73, p. 4-5; grifos nossos).

9. No caso, a conclusão do Tribunal a quo não destoa do que estabelecido na tese do Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral.

10. Consta da sentença, confirmada pelo acórdão recorrido, que as contribuições cobradas são relativas a período posterior à vigência da referida Lei federal nº 13.465, de 2017.

11. Ambas as Turmas desta Corte já se manifestaram pela licitude da cobrança de taxa de manutenção de loteamentos fechados após a edição da Lei federal nº 13.465, de 2017:  

“AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA REFERENTE A PERÍODO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PROVIMENTO PARCIAL. 1. O Plenário desta SUPREMA CORTE, no julgamento do RE 695.911, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe. 19/4/2021, fixou tese no sentido de que: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.’. 2. No caso concreto, consta da petição inicial requerimento para que “seja julgado procedente o pedido para condenar o Requerido ao pagamento do principal, bem como das taxas condominiais que vencerem no curso desta ação”. 3. Logo, é inconstitucional apenas a cobrança referente ao período que antecedeu a vigência da Lei 13.465/2017, sendo permitida a cobrança das taxas de manutenção que venceram após a vigência da norma regulamentadora. 4. Agravo interno a que se dá provimento parcial.”
(RE nº 1.337.075-AgR-segundo/DF, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Primeira Turma, j. 29/11/2021, p. 07/12/2021; grifos nossos).

“AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. TEMA N. 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 279 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. O Supremo assentou a inconstitucionalidade da cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano apenas quando alusiva a período anterior à vigência da Lei n. 13.465/2017. Tema n. 492/RG. 2. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem – quanto à existência de consentimento dos recorrentes em relação ao custeio das despesas – demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios. Incidência do enunciado n. 279 da Súmula do Supremo. 3. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 4. Agravo interno desprovido.”
(RE nº 1.401.255-ED-AgR/SP, Rel. Min. Nunes Marques, Segunda Turma, j. 04/09/2023, p.  22/09/2023; grifos nossos).

12. Para a espécie, inclusive, se faz válido registrar a advertência de que, em casos de apresentação de medida recursal manifestamente inadmissível ou improcedente, o Supremo Tribunal Federal entende pela possibilidade de aplicação de multa, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC (ARE nº 1.321.696-ED-AgR/MG, de minha relatoria, Segunda Turma, j. 06/06/2022, p. 29/06/2022; ARE nº 1.107.805-AgR/SP, Rel. Min. Roberto Barroso, Primeira Turma, j. 13/12/2019, p. 03/02/2020; Rcl nº 45.289-AgR/DF, Rel. Min. Dias Toffoli, j. 04/10/2021; Rcl nº 24.841-ED-AgR/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, j. 20/04/2017, p. 11/05/2017; MS nº 37.637-AgR/DF, Rel. Min. Roberto Barroso, Tribunal Pleno, j. 17/05/2021, p. 16/06/2021; e MS nº 35.272-AgR-segundo/DF, Rel. Min. Edson Fachin, Segunda Turma, j. 16/06/2020, p. 08/10/2020).

13. Para além, consigno ainda que a apresentação de embargos de declaração com intuito protelatório assoberba ilegitimamente a justiça, prejudicando a mais célere e efetiva prestação jurisdicional. A eventual insistência na apresentação de recursos protelatórios acarreta a possibilidade e, até mesmo, a obrigação da magistratura em fazer incidir a multa processual prevista no art. 1.026, §§ 2º a 4º, do CPC.

14. Ante o exposto, nego seguimento ao recurso extraordinário. Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.

Publique-se.
 
Brasília, 26 de março de 2026.

Ministro ANDRÉ MENDONÇA
Relator