Tribunal: STF
Processo: ARE 1593683
Classe: ARE
Órgão julgador: ALEXANDRE DE MORAES
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-06

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO

Trata-se de Agravo em Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão proferido pela Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, cuja ementa possui o seguinte cabeçalho (Doc. 24, fl. 1):

“Ementa. JUIZADO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA, ILEGITIMIDADE PASSIVA, INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL E DE NULIDADE DA SENTENÇA. REJEITADAS. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS. REGULAR ANUÊNCIA DO CONDÔMINO. OBRIGAÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO.”

Opostos Embargos de Declaração (Doc. 27), foram rejeitados (Doc. 32).
No Recurso Extraordinário (Doc. 35), com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, GUARANDY FIGUEIREDO NÓBREGA aponta violação ao art. 5º, II, XX, XXII, e LIV, da CF/1988.
Em suas razões, a parte recorrente defende a impossibilidade de cobrança de taxas associativas por entidade cuja constituição foi judicialmente anulada por prática de atos ilícitos e criminosos, razão pela qual o acórdão recorrido merece reforma ao determinar “que o Recorrente pague taxas de associação que NÃO EXISTE, pois, a sentença transitada em julgado a qual ANULOU essa associação, deixou claro que além da Ata de Assembleia de 2008, bem como a Convenção de Criação de 2008, também foram declarados nulos TODOS OS ATOS POSTERIORES, juntamente com as atas registradas após 2008”(Doc. 35, fl. 12).
Afirma que, tratando-se de entidade associativa inexistente, “jamais poderá haver a imposição de cobrança de taxas daqueles que eventualmente tenham assinado a ata de 2016 (ou seja, ato posterior a declaração de nulidade da associação, logo, ata também nula)” (Doc. 35, fl. 16).
Em exame de admissibilidade (Doc. 39), o Juízo de origem afastou a aplicação ao caso do Tema 492-RG. No mais, negou seguimento ao RE quanto às matérias objeto dos Temas 339-RG e 660-RG; e o inadmitiu com base na Súmula 282/STF.
No agravo (Doc. 42), a parte agravante refuta todos os fundamentos da decisão agravada.
Interposto Agravo Interno perante o juízo de origem (Doc. 44), foi desprovido (Doc. 48). Opostos Embargos de Declaração (Doc. 51), foram rejeitados (Doc. 56).
Em seguida, a parte interpôs Reclamação perante o STF quanto à parte da decisão que afastou a aplicação do Tema 492/STF (Doc. 59), a qual fora julgada procedente, para cassar a referida decisão e determinar a remessa do RE ao STF (Doc. 61).
É o relatório. Decido.

Assiste parcial razão ao recorrente.
O Plenário desta CORTE, por ocasião do julgamento do RE 695.911-RG (Tema 492, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021), fixou a seguinte tese:

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n° 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”

Ao julgar o referido paradigma de repercussão geral (Tema 492), o Tribunal Pleno assentou, nos termos do voto do Relator, a legalidade da cobrança de taxas de conservação por associações de administração de áreas de loteamentos, a partir da edição da Lei 13.465/2017, observadas as seguintes condições: a) esteja regularizado o condomínio; e b) haja previsão no ato constitutivo. Confira-se:

“Por força das equivalências estabelecidas pela Lei nº 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações.
Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis.
Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).
Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.
Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes.”

Eis a ementa desse julgado:

“Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.
1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).
2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.
3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.
4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).
5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis’”.

Seguindo a mesma linha, citem-se precedentes de ambas as Turmas do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. RE Nº 695.911-RG/SP (TEMA RG Nº 492). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES EM CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO: INCONSTITUCIONALIDADE. PRIMADO DA LIBERDADE ASSOCIATIVA.
1. Por ocasião do julgamento do RE nº 695.911-RG/SP (Tema RG nº 492), Rel. Min. Dias Toffoli, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021, definiu-se a seguinte tese de julgamento: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
2. Diante de situação de condomínio irregular, à luz da legislação vigente, prevalecem os primados constitucionais da autonomia de vontade e da liberdade de associação. 3. Incidência da multa do art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil, em caso de julgamento unânime, no importe correspondente a 1% sobre o valor da causa. 4. Agravo regimental ao qual se nega provimento” (RE 1.402.210 AGR, Rel. Min. ANDRÉ MENDONÇA, Segunda Turma, DJe 23/4/2024 )

“AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA REFERENTE A PERÍODO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PROVIMENTO PARCIAL.
1. O Plenário desta SUPREMA CORTE, no julgamento do RE 695.911, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe. 19/4/2021, fixou tese no sentido de que: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”.
2. No caso concreto, consta da petição inicial requerimento para que “seja julgado procedente o pedido para condenar o Requerido ao pagamento do principal, bem como das taxas condominiais que vencerem no curso desta ação”. 3. Logo, é inconstitucional apenas a cobrança referente ao período que antecedeu a vigência da Lei 13.465/2017, sendo permitida a cobrança das taxas de manutenção que venceram após a vigência da norma regulamentadora. 4. Agravo interno a que se dá provimento parcial.” (RE 1.337.075 AGR segundo, de minha relatoria, Primeira Turma, DJe 7/12/2021)

No mesmo sentido, citem as seguintes decisões monocráticas proferidas no RE 1.492.115, CRISTIANO ZANIN, DJe 8/8/2024; RE 1.404.741, Rel. Min. NUNES MARQUES, DJe 20/6/2023; ARE 1.295.600, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJe 1º/4/2022; RE 1.337.738/DF, de minha relatoria, DJe 16/8/2021; RE 1.595.504, Rel. Min. ANDRÉ MENDONÇA, DJe 8/4/2026, esse último assim ementado:

“Ementa: DIREITO CONSTITUCIONAL E CIVIL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO IRREGULAR. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. TEMA Nº 492 DO EMENTÁRIO DA REPERCUSSÃO GERAL. COBRANÇA ANTERIOR À LEI Nº 13.465, DE 2017. INCONSTITUCIONALIDADE. NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO DO ACÓRDÃO. PROVIMENTO PARCIAL. 
I. CASO EM EXAME 1. Recurso extraordinário interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, que, em ação de cobrança de taxas condominiais proposta por associação de moradores, manteve a condenação da ré ao pagamento das contribuições, sob fundamento de adesão e de fruição dos serviços, mesmo em se tratando de condomínio irregular. 
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se é constitucional a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de proprietário não associado, especialmente em relação a período anterior à vigência da Lei nº 13.465, de 2017, à luz da liberdade de associação (art. 5º, inc. XX, da CRFB) e da tese firmada no Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral.
III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema RG nº 492, fixou a tese de que é inconstitucional a cobrança de taxas por associação de moradores de proprietário não associado antes da Lei nº 13.465, de 2017, ressalvadas hipóteses posteriores que atendam aos requisitos legais. 4. A liberdade de associação e o princípio da legalidade impedem a imposição de obrigações a quem não manifestou vontade de se associar, inexistindo base legal anterior que autorize a cobrança compulsória. 5. O fato se tratar de condomínio irregular não afasta a incidência da tese firmada em repercussão geral, prevalecendo os direitos fundamentais de não associação. 6. O acórdão recorrido destoa da orientação vinculante do STF ao admitir a cobrança com fundamento em adesão presumida, fruição de serviços e vedação ao enriquecimento sem causa. 7. A jurisprudência das Turmas do STF reafirma a inconstitucionalidade da cobrança em período anterior à Lei nº 13.465, de 2017, ainda que em condomínios irregulares. 8. Impõe-se a anulação do acórdão recorrido para que outro seja proferido com observância à tese vinculante do Tema RG nº 492. 
IV. DISPOSITIVO 9. Recurso extraordinário parcialmente provido.”

Diante do exposto, com base no art. 21, §§ 1º e 2º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO AGRAVO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO para reconhecer a inconstitucionalidade da cobrança das taxas condominiais até o advento da Lei n. 13.465/2017. Relativamente à cobrança das taxas condominiais posterior à Lei 13.465/2017, determino o retorno dos autos ao Juízo de origem para que analise se foram observadas ou não, as condições impostas pelo STF no Tema 492-RG.
Publique-se.
Brasília, 6 de maio de 2026.

Ministro ALEXANDRE DE MORAES
Relator
Documento assinado digitalmente