Tribunal: STF
Processo: RE 1604896
Classe: RE
Órgão julgador: FLÁVIO DINO
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-05-26
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário, com base no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, apresentado por Area - Associação Residencial e Empresarial Alphaville, em face do acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:

“COBRANÇA – LOTEAMENTO – TAXA DE MANUTENÇÃO – IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA – Acolhido o pedido de alteração do valor da causa, a autora, ora apelante, efetuou o recolhimento das custas iniciais sem qualquer ressalva, tendo havido ato incompatível com a vontade de recorrer – Inteligência do artigo 503 do CPC – Recurso não conhecido, nessa parte. COBRANÇA – LOTEAMENTO – TAXA DE MANUTENÇÃO – NULIDADE DA SENTENÇA – Pleito de nulidade da r. sentença fundado na inobservância da ordem de julgamento conjunto da presente ação e das matérias deduzidas em sede de cumprimento de sentença, em ação anterior, entre as mesmas partes – Descabimento – Inexistência de decisões conflitantes – Preliminar afastada. COBRANÇA – LOTEAMENTO – TAXA DE MANUTENÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência – Correto o julgamento antecipado do pedido – Provas produzidas na instrução processual suficientes para formação da convicção judicial e deslinde da controvérsia – Preliminar afastada. COBRANÇA – LOTEAMENTO – TAXA DE MANUTENÇÃO. Não obstante a cobrança de taxa de manutenção tenha sido autorizada por sentença transitada em julgado, a mudança no estado de fato e de direito faz cessar a força vinculativa da coisa julgada – Recorrente que não ostenta a condição de associada aos quadros da associação apelada, e ainda que assim fosse, não pode ser mantida na “condição de associada” contra sua vontade, por força do disposto no art. 5º, XX, da Constituição Federal, que ao contemplar o núcleo “manter-se associado”, admite o dinamismo da situação e a possibilidade de alteração do estado de fato instituidor das decisões anteriores – Hipótese, sub judice, em que também foi verificada a alteração do estado de direito, pela edição da Lei n. 13.465/17, segundo a qual a cobrança de taxa aos moradores/proprietários de imóveis, ainda que não associados, em razão de serviços prestados por associação civil, está submetida a requisitos legais, incomprovados – Circunstâncias que autorizam a declaração de que a recorrente, não associada à apelada, deverá responder pela obrigação constante do título judicial transito em julgado até a data de vigência da Lei n. 13.465/17 – Sentença parcialmente reformada – Recurso parcialmente provido.” (Apelação nº 1005519-31.2020.8.26.0068, 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Rel. Des. Fernando Marcondes, j. 31.01.23) 

Na minuta, sustenta-se violação do art. 5º, XXXVI, da Constituição da República. Argumenta-se, em síntese, que “[...] sem nenhum prejuízo da malograda ação rescisória intentada pela autora, ora recorrida, o novo limite temporal que – “ad absurdum” - viesse a ser admitido pela errônea decisão colegiada não poderia ser fixada senão à data da propositura desta ação declaratória de inexistência de relação jurídica, 27 de Abril de 2020, sendo inadmissível a retroação do limite temporal estabelecido à fl. 1.105, vigentes que eram – e ainda o são, à evidência – a autoridade, a eficácia, a intangibilidade e o alcance da coisa julgada material”.
É o relatório.
Decido.
O recurso não comporta seguimento.
Inicialmente, verifica-se a deficiência na fundamentação preliminar da repercussão geral. Não basta a simples afirmação genérica de que o tema possui repercussão geral ou a indicação de tema ou precedente desta Suprema Corte; faz-se necessária a fundamentação adequada que supra as exigências do disposto nos artigos 1.035, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil e 327, § 1º, do Regimento Interno do STF.  
Na presente hipótese, a parte recorrente não demonstrou a existência de questões relevantes do ponto de vista econômico, político, social ou jurídico que ultrapassem os interesses subjetivos do processo. Veja-se:

“Inicialmente, para os efeitos da prescrição inserta no artigo 323, § 2º, do Regimento Interno desse Supremo Tribunal Federal impõe-se a afirmação de que a REPERCUSSÃO GERAL da matéria “sub examen” já foi expressamente reconhecida por esse Pretório Excelso ao julgar o recurso extraordinário nº 695.911, na sessão virtual encerrada em 18/12/2020, relator o Ministro Dias Toffoli, acerca do Tema 492, onde restou fixada a tese seguinte : [...]” (e-doc 182)

A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que deficiência de fundamentação da preliminar acarreta a inadmissibilidade do recurso extraordinário, mesmo nos casos de repercussão geral presumida ou reconhecida em outro processo. Nesse sentido: ARE 834.512-AgR, Rel. Min. Luiz Fux, 1ª Turma, DJe 27.4.2016; ARE 820.902-AgR, Rel. Min. Ricardo Lewandowski, 2ª Turma, DJe 28.8.2014; ARE 663.637-AgR-QO, Rel. Min. Ayres Britto, Pleno, DJe, 06.5.2013; RE 930.889-AgR, Rel. Min. Edson Fachin, 2ª Turma, DJe 02.5.2017; e RE 1.298.416-AgR, Rel. Min. Alexandre de Moraes, 1ª Turma, DJe 19.3.2021, cuja ementa transcrevo:  

 “AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. FUNDAMENTAÇÃO A RESPEITO DA REPERCUSSÃO GERAL. INSUFICIÊNCIA. REAPRECIAÇÃO DE PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 279 DO STF. 1. Os recursos extraordinários somente serão conhecidos e julgados, quando essenciais e relevantes as questões constitucionais a serem analisadas, sendo imprescindível ao recorrente, em sua petição de interposição de recurso, a apresentação formal e motivada da repercussão geral, que demonstre, perante o Supremo Tribunal Federal, a existência de acentuado interesse geral na solução das questões constitucionais discutidas no processo, que transcenda a defesa puramente de interesses subjetivos e particulares. 2. A obrigação do recorrente em apresentar formal e motivadamente a preliminar de repercussão geral, que demonstre sob o ponto de vista econômico, político, social ou jurídico, a relevância da questão constitucional debatida que ultrapasse os interesses subjetivos da causa, conforme exigência constitucional e legal (art. 102, § 3º, da CF/88, c/c art. 1.035, § 2º, do CPC/2015), não se confunde com meras invocações desacompanhadas de sólidos fundamentos no sentido de que o tema controvertido é portador de ampla repercussão e de suma importância para o cenário econômico, político, social ou jurídico, ou que não interessa única e simplesmente às partes envolvidas na lide, muito menos ainda divagações de que a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é incontroversa no tocante à causa debatida, entre outras de igual patamar argumentativo. 3. A reversão do acórdão passa necessariamente pela revisão das provas constantes dos autos. Incide, portanto, o óbice da Súmula 279 (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário) desta Corte. 4. Agravo Interno a que se nega provimento [...].”

Ainda que superado o referido óbice melhor sorte não teria a pretensão recursal.
Nos termos da jurisprudência consolidada deste Supremo Tribunal Federal, a verificação da alegada ofensa ao direito adquirido, ao ato jurídico perfeito e à coisa julgada pressupõe o exame e a interpretação das normas infraconstitucionais aplicáveis ao caso, de tal modo que tal violação, se ocorresse, seria reflexa, o que não atende à exigência do art. 102, III, a, da Lei Fundamental. Nesse sentido:

"Recurso extraordinário representativo da controvérsia. Aplicação retroativa de lei mais benéfica às infrações de trânsito. Exegese das normas de trânsito. Interpretação realizada à luz das normas do Código Brasileiro de Trânsito revogado e do vigente. Matéria eminentemente infraconstitucional. Ausência de repercussão geral. 1. Não apresenta repercussão geral o recurso extraordinário que discute efeitos de normas de trânsito revogadoras e revogadas. 2. É pacífica a jurisprudência da Corte no sentido de que os conceitos dos institutos do direito adquirido, do ato jurídico perfeito e da coisa julgada não se encontram na Constituição Federal, senão na legislação ordinária, mais especificamente na Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. 3. Ausência de repercussão geral.” (RE 657.871-RG, Rel. Min. Dias Toffoli, Pleno, DJe 17.11.2014 - grifei)
“PREVIDENCIÁRIO. REAJUSTE DE BENEFÍCIOS. ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA RELATIVOS AOS ANOS DE 1997, 1999, 2000, 2001, 2002 E 2003. CONSTITUCIONALIDADE. PERCENTUAIS SUPERIORES AO ÍNDICE NACIONAL DE PREÇOS AO CONSUMIDOR (INPC). REPERCUSSÃO GERAL CONFIGURADA. REAFIRMAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA. [...] 3. Incabível, em recurso extraordinário, apreciar violação ao art. 5º, XXXV e XXXVI, da Constituição Federal, que pressupõe intermediário exame e aplicação das normas infraconstitucionais pertinentes (AI 796.905-AgR/PE, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe de 21.5.2012; AI 622.814-AgR/PR, Rel. Min. Dias Toffoli, Primeira Turma, DJe de 08.3.2012; ARE 642.062-AgR/RJ, Rel. Min. Ellen Gracie, Segunda Turma, DJe de 19.8.2011). 4. Agravo a que se conhece para, desde logo, negar seguimento ao recurso extraordinário, com o reconhecimento da repercussão geral do tema e a reafirmação da jurisprudência sobre a matéria.” (ARE 808.107-RG, Rel. Min. Teori Zavascki, Pleno, DJe 01.8.2014 - grifei)

Por fim, o Tribunal de origem decidiu a demanda sob os seguintes fundamentos:

“Logo, em respeito à coisa julgada formada na ação de cobrança a autora é devedora das taxas de manutenção exigidas pela ré. 
Entretanto, ao se opor à cobrança, mediante expressa notificação de 26.07.18, fls. 186/188, pleiteando sua “desassociação” (ainda que não configurada a efetivação associação, conforme já mencionado), ela fez surgir mudança no “estado de fato”, que obstaria a cobrança, não fosse uma peculiaridade. Explico. 
No curso da lide houve a edição da Lei n. 13465/17, que introduziu o artigo 36-A e parágrafo único à Lei n. 6766/79. 
Examinando a novel legislação no tema 4923 o C. Supremo Tribunal Federal, fixou o seguinte entendimento: [...]
Assim, a partir de 11.07.17, data da vigência da Lei 13.465/17, o ordenamento jurídico passou a contar com previsão legal para que os proprietários de imóveis, “não associados”, fossem compelidos ao pagamento de valores despendidos por associações de moradores e entidades civis em atividades de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência. 
Portanto, resta configurada alteração do “estado de direito” em que prolatadas as decisões que autorizam a cobrança à autora. 
A conclusão necessária é de que a obrigação da autora, no pagamento das taxas de manutenção determinada por decisão transitada em julgado, cessou na data de vigência da Lei n. 13.465/17, quando repita-se, autorizada a cobrança a proprietários não associados, se presentes os requisitos legais, aqui não verificados. 
Em resumo, não obstante a recorrente não tenha se associado expressamente à associação apelada, ela está condenada ao pagamento das taxas de manutenção imposta aos proprietários de imóveis na área de atuação da associação, por sentença transitada em julgado em 30.05.17, razão pela qual deve responder pelo débito, tal qual apontado no referido título, até a superveniente Lei 13.465/17.” (grifei)

Verifica-se, portanto, que o Tribunal de origem decidiu a controvérsia com fundamento na legislação infraconstitucional aplicável à espécie ( Lei 13.465/17) e no conjunto fático-probatório dos autos, cuja análise ou reexame se revelam inviáveis em sede de recurso extraordinário. Aplicação da Súmula nº 279/STF: “para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário”. Nesse sentido:

“Direito Civil. Agravo Regimental no Recurso Extraordinário. Associação de moradores. Taxa de manutenção. Loteamento com acesso não controlado. Inexistência de adesão assentada no acórdão recorrido. Análise do reexame do quadro fático-probatório. Inviabilidade do provimento do RE, considerado o óbice do enunciado nº 279 da Súmula do STF. Agravo regimental provido. I. Caso em exame 1. Agravo regimental interposto contra decisão pela qual foi parcialmente provido o recurso extraordinário, julgando parcialmente procedente o pedido de pagamento de taxas de manutenção feito por associação de proprietários de loteamento em face de determinado proprietário, considerado o Tema RG nº 492. 2. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em acórdão inicial, negou provimento ao apelo da associação, firmando o entendimento de que taxas de manutenção de associações de moradores são exigíveis apenas daqueles que a ela efetivamente aderiram. Posteriormente, o TJSP negou o juízo de retratação, considerando a inexistência de adesão do proprietário e a natureza de loteamento não controlado. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se a decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, pela qual se manteve a improcedência da cobrança de taxas de manutenção de loteamento por associação de proprietários a não associado em loteamento sem acesso controlado, está em conformidade com o entendimento fixado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema RG nº 492. III. Razões de decidir 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. 5. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE nº 695911/SP (Tema RG nº 492), com repercussão geral, fixou a tese da inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465, de 2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão. Após esse marco temporal, a cotização torna-se possível para proprietários de imóveis em loteamentos de acesso controlado, desde que tenham aderido ao ato constitutivo ou que a obrigação tenha sido registrada no competente registro de imóveis. 6. No caso concreto, as instâncias de origem estabeleceram como premissas imutáveis que "não se verifica adesão a comprovar relação jurídica entre a autora e a ré e permitir à autora a cobrança de taxa associativa" e que "o loteamento em questão não possui acesso controlado". 7. A revisão dessas premissas fático-probatórias esbarra no óbice do enunciado nº 279 da Súmula do STF, que impede o reexame de fatos e provas em sede de recurso extraordinário. 8. Desse modo, inviável o provimento do recurso extraordinário interposto pela associação, uma vez que, somente após reanálise da prova, seria possível concluir pelo desacerto do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo sobre a matéria, consideradas as premissas estabelecidas pela Corte de origem e os pressupostos contidos no Tema RG nº 492. IV. Dispositivo 9. Agravo regimental a que se dá provimento para, reformada a decisão agravada, negar seguimento ao recurso extraordinário interposto na origem. Fica prejudicada a análise dos embargos de declaração opostos pela Associação.” (RE 1576369 AgR, Rel. Min. André Mendonça, Segunda Turma, DJe 05.02.2026)
“DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL. TAXA DE MANUTENÇÃO EM LOTEAMENTO. ANUÊNCIA EXPRESSA. REPERCUSSÃO GERAL. SÚMULA 279/STF. PEDIDO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. I. Caso em exame 1. Agravo regimental contra decisão que manteve a cobrança de taxa de manutenção em loteamento, alegando anuência tácita da recorrente. 2. A recorrente adquiriu o imóvel sabendo da cobrança da taxa, tendo inclusive efetuado pagamentos por dois anos e usufruído dos serviços prestados pela associação. 3. O Tribunal de origem entendeu pela validade da cobrança com base no acervo probatório e na anuência da recorrente. 4. A recorrente argumenta que a cobrança é ilegal, com base no RE 695.911/SP (Tema 492 de repercussão geral), que trata da impossibilidade de cobrança de taxas de manutenção de proprietário não associado antes da Lei 13.465/17. II. Questão em discussão 5. A questão em discussão consiste em saber se a cobrança de taxa de manutenção em loteamento é válida, mesmo sem anuência expressa do proprietário, quando este usufruiu dos serviços e realizou pagamentos, em contrariedade ao Tema 492 de repercussão geral. III. Razões de decidir 6. O RE 695.911/SP (Tema 492) exige anuência expressa do proprietário para cobrança de taxas, a não ser que exista lei municipal anterior a 2017 disciplinando a questão. 7. No caso em exame, a recorrente, ao adquirir o imóvel e efetuar pagamentos, anuiu tacitamente com a cobrança, usufruindo dos benefícios da associação. 8. O acórdão recorrido está em consonância com o Tema 492, pois a recorrente anuiu tacitamente com a cobrança. 9. O reexame do acervo fático-probatório é inviável, conforme Súmula 279/STF. IV. Dispositivo e tese 10. Agravo regimental desprovido. Tese de julgamento: A cobrança de taxa de manutenção em loteamento é válida, mesmo sem anuência expressa, se houver anuência tácita comprovada, como pagamentos realizados e usufruto dos serviços, não contrariando o Tema 492 da repercussão geral.” (RE 1523226 AgR, Rel. Min. Gilmar Mendes, Segunda Turma, DJe 09.4.2025)

Diante do exposto, com base no art. 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, nego seguimento ao recurso.
Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.
Publique-se.

Brasília, 26 de maio de 2026.

Ministro FLÁVIO DINO
Relator
Documento assinado digitalmente