Tribunal: STF
Processo: RE 1495138
Classe: RE
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO:
Vistos.
Trata-se de recurso extraordinário interposto com fundamento no artigo 102, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:

“ASSOCIAÇÃO. Pretensão da parte autora de impedir a cobrança de taxas relacionadas ao loteamento Colonial Village, sob a justificativa de que a proprietária nunca foi associada. Até o início da vigência da Lei nº 13.465/17, há de ser aplicado o entendimento do julgamento repetitivo estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ, tema 882). Já a partir de julho/2017 (quando vigente a lei 13.465/17), a cobrança das taxas de manutenção passa a não mais se justificar em face da condição de associado do devedor, resultando dos atos constitutivos da associação, conforme do art. 36-A e parágrafo único da Lei nº 6.766/79, fazendo nascer relação jurídica válida a justificar a cobrança de taxas de manutenção efetivamente prestada. Exigibilidade das taxas, tendo em vista que a demanda foi proposta após a vigência da Lei 13.465/2017. Vedação ao “venire contra factum proprium” e ao enriquecimento sem causa. Anuência tácita aos atos constitutivos mediante recebimento dos serviços prestados no loteamento pela associação, provocando valorização patrimonial e benefícios incontestes. Precedentes desta E. Corte. Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência (art. 85, § 11, do CPC). Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.”

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-doc. 22).
Nas razões do recurso extraordinário, alega-se violação dos artigos 2º, 5º, incisos II e XX; e 175 da Constituição Federal. 
A parte recorrente sustenta, em síntese, que a cobrança de taxa associativa é abusiva, já que "a Associação só existe de direito e não de fato, sendo assim, é impossível a cobrança de algo que nada agrega ao recorrente ou ao seu imóvel". 
Aduz, assim, que o acórdão recorrido "ao criar obrigação para não associado, forçando este a se submeter por via oblíqua aos efeitos jurídicos de sua criação, incorreu em sério equivoco, violando a literalidade dos artigos 2º, 5º, incisos II e XX e, artigo 175, ambos, da Constituição Federal". 
Decido.
No caso em exame, o acórdão recorrido afastou a "pretensão da parte [recorrente] de impedir a cobrança de taxas relacionadas ao loteamento Colonial Village", consignando que:

“No caso, a associação ré provou não ter fins lucrativos, bem como realizar serviços e benfeitorias exclusivamente em prol dos moradores do loteamento em questão (fls. 65/72 e 96/102). 
Tem-se, portanto, que, a partir de julho/2017 vigente a lei 13.465/17 a cobrança das taxas de manutenção passa a não mais a se justificar em face da condição de associado do devedor, mas sim resulta dos atos constitutivos da associação, conforme do art. 36-A e parágrafo único da Lei nº 6.766/79, resultando relação jurídica válida a justificar eventual cobrança de taxas de manutenção efetivamente prestada.
Neste particular, ainda que reconhecida a ausência de prova da associação da falecida Masaco Yano, que adquiriu o imóvel em maio de 2000, inafastável a conclusão de que foi beneficiada ao longo de todos estes anos pelos serviços prestados pela associação, com claro lastro em seus atos constitutivos, tendo a proprietária inclusive sido cobrada quanto a prestações inadimplidas em ação específica (fls. 76/78), sem que tenha havido reconhecimento da inexigibilidade dos débitos. 
Nesses termos, em respeito à vedação ao venire contra factum proprium e ao enriquecimento sem causa, há que se manter a improcedência do feito, visto que perfeitamente legítima a cobrança das taxas de manutenção/associativas aqui discutidas, seja pelo PAGAMENTO EFETUADO AO LONGO DO PERÍODO ou em razão da legitimação da cobrança a partir da vigência da Lei 13.465/2017.
[...]
Neste panorama, nenhum reparo merece a sentença, que fica mantida por seus próprios fundamentos.” (e-doc. 11)

Ademais, determinado o regresso dos autos à origem para fins de juízo de retratação, em razão da tese fixada no Tema nº 492 da repercussão geral, a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve o provimento jurisdicional alcançado no acórdão primevo, ressaltando a anuência tácita da proprietária sobre a cobrança da taxa associativa, nos termos de acórdão assim ementado:

"AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA ASSOCIATIVA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Acórdão anterior que negou provimento ao recurso da autora, mantendo da validade da cobrança de taxas relacionadas ao loteamento Colonial Village. Observância do tema 882 do Superior Tribunal de Justiça e do tema 492 do Supremo Tribunal Federal. Lote adquirido pelos apelados anteriormente à Lei nº 13.465/2017. Anuência tácita da proprietária claramente demonstrada. Retorno dos autos nos termos do art. 1.030, II, do CPC. Juízo de retratação exercido apenas para integrar o v. acórdão, sem, contudo, alterar seu desfecho." (e-doc. 65)

Assim, verifica-se que o acórdão impugnado está em consonância com a tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 492.
Além disso, para reformar o entendimento do Tribunal a Quo sobre a efetiva anuência da proprietária, seria imprescindível a análise do conjunto probatório constante dos autos, procedimento incabível nesta via extraordinária. Incidência da Súmula n. 279 do Supremo Tribunal Federal. Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL. TAXA DE MANUTENÇÃO EM LOTEAMENTO. ANUÊNCIA EXPRESSA. REPERCUSSÃO GERAL. SÚMULA 279/STF. PEDIDO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. I. Caso em exame 1. Agravo regimental contra decisão que manteve a cobrança de taxa de manutenção em loteamento, alegando anuência tácita da recorrente. 2. A recorrente adquiriu o imóvel sabendo da cobrança da taxa, tendo inclusive efetuado pagamentos por dois anos e usufruído dos serviços prestados pela associação. 3. O Tribunal de origem entendeu pela validade da cobrança com base no acervo probatório e na anuência da recorrente. 4. A recorrente argumenta que a cobrança é ilegal, com base no RE 695.911/SP (Tema 492 de repercussão geral), que trata da impossibilidade de cobrança de taxas de manutenção de proprietário não associado antes da Lei 13.465/17. II. Questão em discussão 5. A questão em discussão consiste em saber se a cobrança de taxa de manutenção em loteamento é válida, mesmo sem anuência expressa do proprietário, quando este usufruiu dos serviços e realizou pagamentos, em contrariedade ao Tema 492 de repercussão geral. III. Razões de decidir 6. O RE 695.911/SP (Tema 492) exige anuência expressa do proprietário para cobrança de taxas, a não ser que exista lei municipal anterior a 2017 disciplinando a questão. 7. No caso em exame, a recorrente, ao adquirir o imóvel e efetuar pagamentos, anuiu tacitamente com a cobrança, usufruindo dos benefícios da associação. 8. O acórdão recorrido está em consonância com o Tema 492, pois a recorrente anuiu tacitamente com a cobrança. 9. O reexame do acervo fático-probatório é inviável, conforme Súmula 279/STF. IV. Dispositivo e tese 10. Agravo regimental desprovido. Tese de julgamento: A cobrança de taxa de manutenção em loteamento é válida, mesmo sem anuência expressa, se houver anuência tácita comprovada, como pagamentos realizados e usufruto dos serviços, não contrariando o Tema 492 da repercussão geral. Dispositivos relevantes citados: art. 85, § 11, do CPC/2015; Súmula 279/STF. Jurisprudência relevante citada: RE 695.911/SP (Tema 492); RE 1.372.357-AgR/SP; RE 1.408.371- AgR/SP; RE 1.433.627-AgR/SP” (RE nº 1.523.226/SP-AgR, Segunda Turma, Relator o Ministro Gilmar Mendes, DJe de 9/4/25).

“RECURSO EXTRAORDINÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. CONTRIBUIÇÃO PARA A MANUTENÇÃO DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. BENFEITORIAS REALIZADAS PELA ENTIDADE ASSOCIATIVA. COBRANÇA DE NÃO ASSOCIADO: DEMONSTRAÇÃO DA INTENÇÃO DE ADERIR À ASSOCIAÇÃO. BOA-FÉ. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE SUPREMO TRIBUNAL. RECONHECIMENTO DO VÍNCULO JURÍDICO: SÚMULAS NS. 279 E 636 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.” (RE 1.441.885/SP, Primeira Turma, Relatora a Ministra Cármen Lúcia, DJe de 21/06/2023)

Ante o exposto, nos termos do artigo 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, nego seguimento ao recurso.
Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.
Publique-se.
Brasília, 20 de maio de 2026.

Ministro DIAS TOFFOLI
Relator
Documento assinado digitalmente