Tribunal: STF
Processo: RE 1586385
Classe: RE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO

1. Trata-se de recurso extraordinário interposto em desfavor de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, assim ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL PELO APLICATIVO AIRBNB. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELO RÉU. ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA QUE DECIDIU PELA PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR DIÁRIA. DELIBERAÇÃO QUE É SOBERANA, DEVENDO, NO CASO, PREVALECER. MODALIDADE LOCATÍCIA QUE, NO CASO, INFLUI NO DIA - A -DIA DOS MORADORES E NO PRÓPRIO FUNCIONAMENTO DO EDIFÍCIO. ÔNUS E ENCARGOS QUE NÃO PODEM SER IMPOSTOS AOS DEMAIS CONDÔMINOS, OS QUAIS SEQUER AUFERIRÃO BENEFÍCIOS COM A ATIVIDADE EXERCIDA PELA DEMANDANTE. MODALIDADE LOCATÍCIA QUE NÃO É CONDIZENTE COM A FINALIDADE RESIDENCIAL PARA A QUAL OS APARTAMENTO S FORAM CONCEBIDOS E VENDIDOS. ALEGAÇÃO, SUBSIDIÁRIA, DE OFENSA AO QUÓRUM DE UNANIMIDADE DE VOTAÇÃO PARA A PROIBIÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. RÉU QUE NÃO PRETENDE ALTERAR A FINALIDADE RESIDENCIAL DOS APARTAMENTOS, MAS , SIM , MANTÊ -LA. ASSEMBLEIA CONDOMINIAL VÁLIDA E JUSTIFICADA. SENTENÇA REFORMADA. ÔNUS SUCUMBENCIAL REDISTRIBUÍDO, COM A FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, INCLUSIVE RECURSAIS. ART. 85, §11, DO CPC/2015. RECURSO CONHECIDO PROVIDO.” (e-doc. 13).

2. No presente recurso extraordinário, a parte recorrente aponta violados os arts. 5º, caput e incs. XXII e XXIII, da Constituição da República.

2.1. Narra que o “direito à propriedade unge-se da garantia da inviolabilidade, (...) que representa  a impossibilidade de se agredir ou limitar a propriedade de alguém sem que haja previsão legal, conflito de direito, ou razão juridicamente válida para tanto”.  

2.2. Assevera que o Colegiado de origem, ao validar deliberação extraordinária do recorrido, com a qual foram proibidas as chamadas “locações fracionadas”, mediante o aplicativo Airbnb, prolatou decisão inconstitucional, uma vez que “anuiu com limitação indevida imposta pela Assembleia de Condôminos ao direito constitucional à propriedade que atendia sua função social”. 

2.3. Sustenta que (a) “a fruição do imóvel por locação para temporada está de acordo com a finalidade residencial e é faceta do exercício do direito de propriedade voltada para a função social, mesmo que seja celebrada para duração célere, mesmo que seja efetivada mediante aplicativo“, e (b) “a deliberação da assembleia condominial no presente caso significa violar o direito de propriedade e obstar a efetivação da sua função social, o que deveria ser judicialmente coibido”.

2.4. Ao final, requer o provimento do apelo extremo, a fim de que, reformado o acórdão recorrido, sejam julgados procedentes os pedidos iniciais (e-doc. 41).

É o relatório.

Decido.

3. Eis os fundamentos do acórdão recorrido:

“Da análise dos autos, verifica-se que a autora é proprietária do apartamento nº 1.411 do Edifício Central Park Residence, localizado na Avenida Vicente Machado, nº 15, Centro, nesta Capital (mov. 1.3). 
Na Convenção Condominial do referido edifício, consta que ele possui 237 apartamentos residenciais, além de lojas com finalidade comercial (mov. 1.4/1.5). Quanto aos apartamentos residenciais, o Regimento Interno estabelece que "As unidades destinam-se, exclusivamente, para fins residenciais, sendo vedado seu uso para qualquer outra finalidade" (art. 1º - mov. 1.6, p. 01). Em complementação, há previsão de que é proibido ao condômino "Utilizar, alugar, ceder ou explorar, no todo ou em parte, os apartamentos para fins que não sejam estritamente residenciais" (art. 5º, item 22 – mov. 1.6, p. 02/03). 
Em 21.09.2016, foi realizada Assembleia Extraordinária (mov. 1.7), na qual foi objeto de deliberação a possibilidade de locação fracionada por meio de aplicativos com abrangência mundial, sendo decidida a proibição de "locações fracionadas (diária, semanal, mensal)" (p. 03). 
A autora, na petição inicial (mov. 1.1), narrou, em síntese, que adquiriu o apartamento nº 1.411 com o intuito de investir e auferir rendimentos de aluguel residencial. Sustentou que a previsão da assembleia é nula, pois viola o seu direito de propriedade. 
Importante anotar que, de fato, conforme qualificação da demandante (mov. 1.1, p. 01), ela não reside no apartamento nº 1.411 ou mesmo em outra unidade residencial do edifício, mas, sim, em outro local, localizado no bairro Novo Mundo, nesta Capital.  
Cinge-se a controvérsia, pois, à possibilidade de proibição pelo condomínio de locações de curta temporada. 
O art. 5º, caput, da Constituição Federal prevê a inviolabilidade do direito à propriedade. O inciso XXII do referido artigo reforça tal ideal dispondo expressamente que “é garantido o direito de propriedade”. 
Por sua vez, o art. 1.228, caput, do Código Civil rege: 
O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. (grifei) 
A propósito, o art. 19 da Lei nº. 4.591/64 dispõe: 
Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. 
E, por meio de contrato, o proprietário pode ceder a terceiro o uso e gozo do bem, a título oneroso, caracterizando a locação, a qual, portanto, nada mais é do que uma das formas de exercício do direito à propriedade. 
A locação de imóvel urbano regula-se pela Lei nº. 8.245/91, que expressamente prevê a chamada “locação para temporada” no art. 48, caput, in verbis: 
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Como se denota, a legislação pátria legitima a atuação do condômino em locar seu imóvel para temporada. Neste ponto, ressalto que o condomínio réu esclareceu, na contestação (mov. 42.1), que inexiste óbice para a locação por temporada, o que diverge da modalidade pretendida pela demandante, que, no entender de parcela dos condôminos, é comercial. 
Confira-se: 
Ocorre que a locação fracionada difere da locação por temporada e que esta prática vem incomodando os demais moradores do Condomínio eis que gera grande rotatividade de pessoas (até mesmo de uso diário) estranhas circulando em suas dependências, que se hospedam ou residem por poucos dias, o que caracteriza a exploração comercial, verdadeira prática informal de hotelaria. (destaques no original - p. 04) 
(...) 
A locação por temporada, é absolutamente legal, prevista na Lei do Inquilinato, conforme mencionou a Autora, podendo esta fazer o que bem entender em sua unidade habitacional, desde que....não interfira no direito de seus demais vizinhos, o que não vem ocorrendo já que esta Ala tem caráter residencial e familiar. (sic - p. 06)
É notório que, à época da publicação da Lei nº. 8.245/91, bem como da elaboração da Convenção e do Regimento Interno do condomínio réu (16.03.2010 e 10.11.2010, respectivamente – mov. 1.4/1.6), ou mesmo quando da aquisição do apartamento nº 1.411 pela demandante, em 01.03.2011 (data apontada em contestação e não impugnada pela autora), não era difundida, ao menos no Brasil, a modalidade de locação por meio de aplicativos, em especial do Airbnb. 
Com efeito, a tecnologia possibilitou não somente esta nova modalidade de locação, mas permitiu também que outros serviços recebessem um novo tratamento, como, por exemplo, o de transporte, por meio dos aplicativos Uber, 99 e Cabify, e o de refeição, por meio dos aplicativos UberEats, iFood, Rappi, dentre outros. 
Essa evolução tem gerado debates na sociedade e, consequentemente, nos Poderes Legislativo, Executivo e Judiciário. 
(...)
Neste e. Tribunal de Justiça, há precedentes no sentido de considerar que a modalidade locatícia buscada pela autora configura exploração comercial de hospedagem, em afronta à finalidade residencial. 
Confira-se: 
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, VEDANDO A LOCAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS POR QUALQUER PERÍODO INFERIOR A NOVENTA DIAS. POSSIBILIDADE. CESSÃO DO IMÓVEL DO AUTOR PARA LOCAÇÃO POR CURTÍSSIMO PRAZO VIA PLATAFORMA ‘AIRBNB’, QUE CONFIGURA EXPLORAÇÃO COMERCIAL DE HOSPEDAGEM. DESVIRTUAMENTO DA FINALIDADE RESIDENCIAL DO CONDOMÍNIO. COMPROMETIMENTO DO SOSSEGO E DA SEGURANÇA DOS DEMAIS PROPRIETÁRIOS. SENTENÇA REFORMADA.RECURSO PROVIDO. (TJPR - 9ª C.Cível - 0075000-50.2017.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Desembargadora Vilma Régia Ramos de Rezende - J. 12.09.2019) (grifei)
(...)
Não se ignora que a celeuma está em discussão junto ao Superior Tribunal de Justiça no REsp. nº 1.819.075/RS, de Relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, que já proferiu voto pela impossibilidade de proibição pelo condomínio residencial de locações por curto período por meio de aplicativo. O julgamento ainda não foi concluído face ao pedido de vista do Ministro Raul Araújo. 
No caso, conforme relatado, a questão quanto à possibilidade de locação por curto período foi objeto de discussão no condomínio réu, tendo os condôminos presentes decidido pela proibição. 
Importante destacar que, na manifestação de mov. 52.1, o demandado comunicou ao juízo que, em dia 26.05.2018, por volta das 02h10min, os hóspedes do apartamento da autora "chegaram bêbados fazendo barulho, algazarra e terminaram por vomitar no corredor de serviço, deixando sujeira e mau cheiro para os demais condôminos e funcionários limparem" (p. 01). Destacou que, devido ao valor baixo cobrado pela demandante de R$ 47,00 por noite e em razão de o imóvel ser localizado no centro, transformará a locação em "motel de instante". Os fatos mencionados foram corroborados pela anotação no livro de registro do condomínio (mov. 52.2) e na propaganda do apartamento da demandante no site do aplicativo (mov. 52.3), sendo que não houve manifestação da autora a respeito disso. 
Nesse contexto, Maria de Loures de Mendonça, em sua oitiva como informante por ser moradora do condomínio réu (mov. 79.3 e 79.5), afirmou que comprou um apartamento no edifício e a sua irmã outro, ainda na planta, com a finalidade estritamente familiar. Esclareceu que o edifício possui piscina, sauna, academia, de modo que não precisam nem sair para frequentar tais atividades. Aduziu que reside no edifício desde a inauguração, de modo que conhece praticamente todos os condôminos, sentindo-se insegura e vulnerável para conviver com locatários desconhecidos. Afirmou que há muita prostituição na região do centro, tendo receio de que vire um local assim, reforçando que adquiriu um imóvel com o intuito familiar. 
Sergio Rosa de Oliveira, em sua oitiva como informante por ser zelador do condomínio demandando (mov. 79.2 e 79.4), relatou que trabalha no local há quase seis anos e que é necessário cadastro pessoal para acesso ao edifício. Explicou que, devido à grande quantidade de condôminos, há bastante serviço, na medida em que realiza o cadastro dos novos moradores e também atende os já residentes para agendamento de lavanderia e recebimento de correspondências. A respeito do cadastro dos locatários, explicou que o proprietário é quem faz e não aqueles diretamente na portaria, pelo que não tem certeza a respeito da veracidade das informações. Disse que o correto é a própria pessoa realizar o cadastro, apresentando documento para que o porteiro possa conseguir identificá-la pessoalmente. Por outro lado, ressaltou que, caso os cadastros tenham que ser feitos pelos funcionários, haverá a necessidade de contratação de outros, sendo que inexiste preparação para atendimento de pessoas estrangeiras que falam outros idiomas que não o português. Explicou que, no condomínio, há pessoas idosas e crianças, de modo que há muitos questionamentos e receios sobre os locatários. 
Desse modo, a modalidade locatícia pretendida pela autora influi no dia-a-dia dos moradores, que passarão a conviver com pessoas nunca antes vistas. A possibilidade, pois, de adoção da modalidade de locação por curto período implica também no próprio funcionamento do edifício, em especial no controle contínuo de quem entra e sai dele. Tais ônus e encargos não podem ser impostos aos demais condôminos, os quais sequer auferirão benefícios com a atividade exercida pela demandante. 
A inocorrência de um fato concreto que tenha ocasionado danos aos moradores, como, por exemplo, furto, roubo ou danos ao edifício, não afasta a existência de riscos. Não fosse isso, inexistiria controle de acesso ao condomínio. 
Dessa forma, a modalidade locatícia adotada pela autora não é condizente com a finalidade residencial para a qual os apartamentos foram concebidos e vendidos. 
Portanto, a deliberação dos condôminos que, em 21.09.2016, entenderam pela proibição de "locações fracionadas (diária, semanal, mensal)" por meio de aplicativos com abrangência mundial (mov. 1.7, p. 03) é válida e justificada. 
Anoto, por fim, que, na petição inicial, a demandante aduziu, subsidiariamente, que a deliberação não teria observado o quórum de unanimidade "para deliberações que impliquem no destino ou na alteração de uso e direito de propriedade das unidades autônomas" (destaques no original - mov. 1.1, p. 15). 
Sem razão. 
Com efeito, a destinação residencial dos apartamentos do edifício foi estabelecida desde a sua fundação, sendo que a pretensão do réu é de mantê-la. Logo, é desnecessário o quórum unânime de votação (art. 1.351 do Código Civil). Na realidade, é a autora quem pretende alterar a forma de utilização do seu apartamento. 
Ressalto, ademais, que o Agravo de Instrumento nº 0014529- 42.2019.8.16.0000, de minha relatoria, citado pela autora nos memoriais, diverge do presente caso. Com efeito, naqueles autos, além da análise sumária que ensejou a votação, inexistia previsão proibitiva na convenção condominial de locação de unidades por curto período de tempo, o que, frisa -se, não é o caso dos autos. 
Em outras palavras, diferentemente do precedente no qual fui relator, no caso destes autos, a deliberação em assembleia, ao menos em regra soberana, deve prevalecer. 
Assim, deve a r. sentença ser reformada para julgar improcedente o pedido de declaração de nulidade da assembleia condominial realizada em 21.09.2016.
(...)
Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso de apelação cível interposto pelo réu CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CENTRAL PARK RESIDENCE , a fim de julgar improcedentes os pedidos iniciais, com a revogação da tutela provisória de urgência antecipada (mov. 16.1). Em razão disso, redistribuo o ônus sucumbencial, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 20% sobre o valor atualizado da causa, já considerado o contido no art. 85, § 11, do CPC/2015, nos termos da fundamentação.” (e-doc. 13).

4. Em síntese, trata-se de demanda na qual a autora sustenta a inconstitucionalidade de deliberação de assembleia condominial que proibiu a locação dos apartamentos do imóvel pela plataforma Airbnb. O pedido foi julgado improcedente pelo TJSP. A recorrente aponta ofensa ao art. 5º, incs. XXII e XXIII, da Constituição da República, afirmando violado seu direito de propriedade. Alega estar impedida de usufruir do objetivo para o qual adquiriu a unidade, ou seja, auferir rendimentos decorrentes da locação do apartamento. 

5. De início, mister frisar que a vida numa sociedade democrática tem por objetivo o bem estar social da coletividade, a ser alcançado, a cada momento, a partir da contraposição dos direitos e princípios estabelecidos na Constituição da República, ocasionando, como regra geral, a inexistência de direitos absolutos. 

6. Até mesmo o direito à liberdade encontra limitações, como, por exemplo, na legislação penal, quando se fizer necessário o encarceramento do indivíduo, observados os procedimentos legais previstos para tanto.

7. Nesse sentido, o direito de propriedade encontra-se também sujeito às limitações impostas pela Constituição da República e disciplinadas na legislação ordinária, como a desapropriação, o perdimento de bens, em caso de improbidade administrativa, a penhora e a venda para quitação de dívidas, entre inúmeros outros casos.

8. Assim é que o direito de propriedade da autora, em relação ao imóvel que adquiriu, não é absoluto, mas limitado, consideradas (a) a Constituição da República — porquanto os demais proprietários e moradores também têm direitos a serem respeitados, tais como o direito à segurança, à intimidade e à privacidade —, (b) a legislação de regência e (c) a própria convenção do condomínio, que já existia muito antes da aquisição. 

9. Da leitura do acórdão prolatado pelo Tribunal a quo, acima transcrito, percebe-se que a destinação do imóvel foi desde sempre estabelecida na convenção interna como residencial. Assim já era quando a recorrente adquiriu o apartamento. 

10. Nesse sentido, o quadro probatório assentado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a essa altura imutável, demonstra que o uso que a autora destinava ao imóvel de sua propriedade não era residencial, uma vez que se desenvolvia a partir de locação de natureza comercial, típica de hotelaria, o que contraria a regulamentação do condomínio.

11. A meu ver, no caso concreto, consideradas as premissas estabelecidas pelo TJSP, não há qualquer indício de ofensa ao previsto nos dispositivos constitucionais indicados, tendo em vista que (a) a destinação exclusivamente residencial das unidades do edifício em questão, prevista em convenção de condomínio, não ofende, por si só, o direito de propriedade; (b) a restrição consta da norma interna anterior à aquisição do imóvel pela autora; (c) foi comprovado o uso não residencial da unidade pertencente à autora; e (d) a destinação estabelecida em norma interna não impede o uso do apartamento, pela recorrente, para auferir rendimentos, os quais podem ser alcançados pelo aluguel da unidade por outras formas, que não descaracterizem sua natureza residencial. 

12. Ressalto que somente a partir da análise do quadro probatório dos autos, da legislação infraconstitucional de regência e das cláusulas da convenção do condomínio seria possível verificar a veracidade dos argumentos da recorrente, procedimento incompatível com o recurso extraordinário, considerado o óbice do enunciado nº 279 da Súmula do STF.

13. Para a espécie, inclusive, faz-se válido registrar a advertência de que, em casos de apresentação de medida recursal manifestamente inadmissível ou improcedente, o Supremo Tribunal Federal entende pela possibilidade de aplicação de multa, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC (ARE nº 1.321.696-ED-AgR/MG, de minha relatoria, Segunda Turma, j. 06/06/2022, p. 29/06/2022; ARE nº 1.107.805-AgR/SP, Rel. Min. Roberto Barroso, Primeira Turma, j. 13/12/2019, p. 03/02/2020; Rcl nº 45.289-AgR/DF, Rel. Min. Dias Toffoli, j. 04/10/2021, p. 30/11/2021; Rcl nº 24.841-EDAgR/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, j. 20/04/2017, p. 11/05/2017; MS nº 37.637-AgR/DF, Rel. Min. Roberto Barroso, Tribunal Pleno, j. 17/05/2021, p. 16/06/2021; e MS nº 35.272-AgR-segundo/DF, Rel. Min. Edson Fachin, Segunda Turma, j. 16/06/2020, p. 08/10/2020).

14. Para além, consigno ainda que a apresentação de embargos de declaração com intuito protelatório assoberba ilegitimamente a justiça, prejudicando a mais célere e efetiva prestação jurisdicional. A eventual insistência na apresentação de recursos protelatórios acarreta a possibilidade e, até mesmo, a obrigação de se incidir a multa processual prevista no art. 1.026, §§ 2º a 4º, do CPC. 

15. Ante o exposto, nego seguimento ao recurso extraordinário, nos termos do art. 21, § 1º, do RISTF. Havendo condenação em honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo.

Publique-se.

Brasília, 11 de fevereiro de 2026.

Ministro ANDRÉ MENDONÇA
Relator