Tribunal: STF
Processo: ARE 1597104
Classe: ARE
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-04-16
Data de publicação: 2026-04-16

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO:
Vistos
Trata-se de agravo interposto contra a decisão que não admitiu recurso extraordinário manejado em face de acórdão proferido pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, assim ementado:

“RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.  ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE.  GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22, § 1º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 51 DA LEI Nº 10.931/2004. 
1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 
2. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. 
3. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.  
4.  A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, como o mútuo,  podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e 51 da Lei nº 10.931/2004. 
5. Recursos especiais providos.” (e-doc. 129)

Opostos embargos de declaração, foram acolhidos apenas para esclarecimentos, sem efeitos modificativos (e-doc. 177). 
Sustenta o recorrente, nas razões de seu apelo extremo, violação dos artigos 1º, inciso III; 5º, incisos II, XXXII e XXXV; e 170, inciso V, da Constituição Federal. 
Sustenta que o presente apelo extremo “se funda na necessidade imperiosa de reformar a decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça, que afastou a nulidade absoluta do negócio jurídico celebrado em loteamento não registrado, em manifesta contrariedade à legislação vigente e aos princípios constitucionais e consumeristas aplicáveis à espécie”.
Aduz que "a ausência de registro do loteamento e da individualização da unidade compromete a própria existência jurídica do imóvel objeto do contrato, tornando o negócio celebrado - alienação fiduciária -  absolutamente nulo, nos termos do art. 166, inciso II, do Código Civil". 
Defende que "deve-se aplicar a consequência jurídica imposta pela legislação e pela jurisprudência: o retorno das partes ao status quo ante, com a consequente restituição integral dos valores pagos, afastando-se qualquer alegação de retenção ou onerosidade excessiva ao consumidor". 
Inadmitido o apelo extremo na origem (e-doc. 206), foi interposto o competente agravo (e-doc. 210).
Decido.
Analisados os autos, verifica-se óbice intransponível ao processamento deste recurso.
E isso porque a parte recorrente não apresentou tópico de repercussão geral da matéria devidamente fundamentada nos aspectos econômico, político, social ou jurídico que ultrapassem os interesses subjetivos da causa frente às questões constitucionais invocadas no recurso extraordinário.
Com efeito, é dever da parte recorrente demonstrar de forma devidamente fundamentada, expressa e clara as circunstâncias que poderiam configurar a relevância das questões constitucionais suscitadas no recurso extraordinário, o que não ocorreu no caso em tela. 
Nesse ponto, a recorrente na petição do apelo extremo limitou-se a consignar o seguinte:

“IV - DA REPERCUSSAO GERAL
Em primeiro momento, importa esclarecer que a controvérsia ora analisada não se limita a uma situação isolada ou a um caso pontual, mas sim reflete uma realidade reiterada e amplamente disseminada no cenário jurídico nacional. A situação é corriqueira e cerceada por diversas demandas judiciais em trâmite em diversos tribunais do país, versando sobre a mesma questão: a nulidade absoluta de contratos de promessa de compra e venda de lotes situados em loteamentos não registrados, em manifesta violação à legislação urbanística, registral, constitucional e consumerista. 
A existência de decisões conflitantes nos tribunais estaduais, em conjunto com a multiplicidade de ações com fundamento idêntico, justificam a necessidade urgente de pacificação da matéria pelos Tribunais Superiores, em especial ao que solidifica o entendimento da nulidade do negócio jurídico por ausência de registro de loteamento e os efeitos decorrentes desse vício.
No caso objeto do presente recurso, o Superior Tribunal de Justiça, em decisão proferida no âmbito da Terceira Turma, acabou por afastar a nulidade absoluta do negócio jurídico, ainda que demonstrado que o loteamento objeto do contrato em discussão não possuía matrícula desmembrada em registro no Cartório de Registro de Imóveis, muito menos havia qualquer prenotação ou registro vinculado formalmente o referido lote à matrícula- mãe. 
Diante do acima exposto, tal posicionamento do Superior Tribunal de Justiça contraria frontalmente a legislação aplicável à espécie, posiciona o consumidor em uma situação vulnerável, inválida dispositivo legal que trata sobre o tema, e fere o princípio da boa- fé, colocando o consumidor a uma situação delicada a celebração de contratos sem respaldo legal, desprovidos de segurança jurídica. Assim, permite- se a validação à prática irregular o parcelamento do solo urbano, ferindo a ordem pública, a função social da propriedade e dos direitos fundamentais do consumidor, notadamente o direito à informação, à segurança e à moradia digna. 
A questão objeto do presente recurso reveste-se de manifesta repercussão geral, nos termos do artigo 1.035, § 3º, inciso III, do Código de Processo Civil. Isso porque a controvérsia versa sobre matéria que reconhece a violação direta a normas de ordem pública, à legislação urbanística federal (Lei nº 6.766/79), ao Código Civil, ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios constitucionais que regem a dignidade da pessoa humana, a função social da propriedade e o direito à moradia.
A multiplicidade de processos com fundamento idêntico em diversos tribunais do país, aliada à existência de decisões divergentes sobre a nulidade de negócios jurídicos celebrados com base em loteamentos não registrados, demonstra não apenas a relevância jurídica da controvérsia, mas também seu impacto social, econômico e constitucional. Trata-se, portanto, de questão que transcende os interesses subjetivos das partes envolvidas, exigindo pacificação pela instância máxima do Poder Judiciário, a fim de garantir segurança jurídica, isonomia e respeito à legalidade.”  (e-doc. 193) (grifos acrescidos)
 
A mera afirmação genérica de existência de repercussão geral, desacompanhada de robusta fundamentação da relevância econômica, política, social ou jurídica da questão constitucional - e sem qualquer correlação com os fundamentos tecidos na origem - , não é suficiente para o conhecimento do recurso extraordinário, nos termos do art. 102, § 3º, da Constituição Federal e do art. 1.035 do CPC/2015. Nesse sentido:

“DIREITO PENAL E PROCESSUAL PENAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA REPERCUSSÃO GERAL. INOBSERVÂNCIA DO ART. 1.035, §§ 1º E 2º, DO CPC/2015. REPERCUSSÃO GERAL PRESUMIDA OU RECONHECIDA EM OUTRO RECURSO NÃO VIABILIZA APELO SEM A PRELIMINAR FUNDAMENTADA DA REPERCUSSÃO GERAL. INDIVIDUALIZAÇÃO DA PENA. DEBATE DE ÂMBITO INFRACONSTITUCIONAL. AUSÊNCIA DE REPERCUSSÃO GERAL. 1. As razões do agravo interno não se mostram aptas a infirmar os fundamentos que lastrearam a decisão agravada. 2. Deficiência na fundamentação, em recurso extraordinário interposto sob a égide do CPC/2015, da existência de repercussão geral da questão constitucional suscitada. Inobservância do art. 1.035, §§ 1º e 2º, do CPC/2015. O preenchimento desse requisito demanda a demonstração, no caso concreto, da existência de questões relevantes do ponto de vista econômico, político, social ou jurídico que ultrapassem os interesses subjetivos do processo. A afirmação genérica da existência de repercussão geral ou a simples indicação de tema ou precedente desta Suprema Corte são insuficientes para o atendimento do pressuposto. 3. Agravo interno conhecido e não provido” (ARE nº 1.321.091/SP-AgR, Primeira Turma, Relatora a Ministra Rosa Weber, DJe de 28/5/21 - grifo nosso).

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. CRIMINAL. REITERAÇÃO DA TESE DO RECURSO INADMITIDO. PRELIMINAR DE REPERCUSSÃO GERAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. DISCUSSÃO DE ÂMBITO INFRACONSTITUCIONAL. VIOLAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO, DA AMPLA DEFESA, DOS LIMITES DA COISA JULGADA E DO DEVIDO PROCESSO LEGAL. AUSÊNCIA DE REPERCUSSÃO GERAL (TEMA 660). FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. AUSÊNCIA DE REPERCUSSÃO GERAL (TEMA 339). SUBSISTÊNCIA DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. I - As razões do agravo regimental são inaptas para desconstituir os fundamentos da decisão agravada, que, por isso, se mantêm hígidos. II - É ônus da parte recorrente apresentar a preliminar, formal e fundamentada, de repercussão geral da matéria constitucional versada no recurso extraordinário, com indicação específica das circunstâncias que evidenciem, no caso concreto, a transcendência dos interesses subjetivos da causa, para que seja atendido o requisito previsto no art. 102, § 3°, da CF e no art. 1.035 do CPC, o que não foi observado pela parte recorrente. III - O Supremo Tribunal Federal já definiu que a violação dos princípios do contraditório, da ampla defesa, dos limites da coisa julgada e do devido processo legal, quando implicarem em exame de legislação infraconstitucional, é matéria sem repercussão geral (Tema 660 - ARE 748.371-RG/MT). IV - No julgamento do AI 791.292-QO-RG/PE (Tema 339), relatado pelo Ministro Gilmar Mendes, reconheceu-se a repercussão geral e reafirmou-se a orientação no sentido de que a exigência do art. 93, IX, da Constituição, não impõe seja a decisão exaustivamente fundamentada. O que se busca é que o julgador indique, de forma clara, as razões de seu convencimento. V - Agravo regimental a que se nega provimento.” (ARE nº 1.263.035/MG-AgR, Segunda Turma, Relator o Ministro Ricardo Lewandowski, DJe de 22/5/20).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. PENAL E PROCESSUAL PENAL. CRIMES DE TRÁFICO ILÍCITO DE ENTORPECENTES E POSSE IRREGULAR DE ARMA DE FOGO DE USO PERMITIDO. ARTIGO 33 DA LEI 11.343/2006 E ARTIGO 12 DA LEI 10.826/2003. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DA PRELIMINAR DE REPERCUSSÃO GERAL. ARTIGO 1.035, § 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015 C/C ARTIGO 327, § 1º, DO REGIMENTO INTERNO DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. MATÉRIA CRIMINAL. INEXISTÊNCIA DE REPERCUSSÃO PRESUMIDA. PRECEDENTES. ALEGADA VIOLAÇÃO AO ARTIGO 5º, LIV E LV, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. PRINCÍPIOS DO DEVIDO PROCESSO LEGAL, DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA. OFENSA REFLEXA AO TEXTO CONSTITUCIONAL. ALEGADA VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 5º, LIII E LVII, E 129, I, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. PRINCÍPIOS DO JUIZ NATURAL, DA PRESUNÇÃO DE INOCÊNCIA E DO SISTEMA ACUSATÓRIO. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DO CONJUNTO FÁTICOPROBATÓRIO DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 279 DO STF. ALEGADA OFENSA AO SISTEMA ACUSATÓRIO. MATÉRIA DE ÍNDOLE INFRACONSTITUCIONAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.” (ARE nº 1.264.183/RS-AgR, Primeira Turma, Relator o Ministro Luiz Fux, DJe de 26/5/20).

Além disso, para superar o entendimento do Tribunal de origem  seria necessário reexaminar os fatos e as provas constantes dos autos, procedimento incompatível com a via extraordinária. Incidência da Súmula 279 do STF. A propósito:

"AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO DO CONTRATO. FATOS E PROVAS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. OFENSA REFLEXA. PRECEDENTES. 1. Inviável, em recurso extraordinário, o reexame dos fatos e das provas dos autos. Incidência da Súmula nº 279 do STF. 2. Agravo interno desprovido, com imposição de multa de 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa (artigo 1.021, § 4º, do CPC), caso seja unânime a votação. 3. Honorários advocatícios majorados ao máximo legal em desfavor da parte recorrente, caso as instâncias de origem os tenham fixado, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º e a eventual concessão de justiça gratuita." (ARE 1.333.489-AgR, Relator  Ministro Luiz Fux - Presidente, Tribunal Pleno, DJe 20/9/2021) (grifos acrescidos)

"Agravo regimental no recurso extraordinário com agravo. Direito Civil e do Consumidor. Princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa. Ofensa reflexa. Contrato de compra e venda de imóvel. Encargos financeiros. Abusividade. Fatos e provas. Cláusulas contratuais. Reexame. Impossibilidade. Precedentes. 1. A afronta aos princípios da legalidade, do devido processo legal, da ampla defesa, do contraditório, dos limites da coisa julgada ou da prestação jurisdicional, quando depende, para ser reconhecida como tal, da análise de normas infraconstitucionais, configura apenas ofensa indireta ou reflexa à Constituição da República. 2. Inadmissível, em recurso extraordinário, o reexame do conjunto fático-probatório da causa e de cláusulas contratuais. Incidência da Súmula nº 279 e 454/STF. 3. Agravo regimental não provido."  (ARE 869.706-AgR, de minha relatoria, Segunda Turma, DJe 8/6/2015) (grifos acrescidos)

Ante o exposto, nos termos do artigo 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, nego seguimento ao recurso. 
Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.
Publique-se.
Brasília, 16 de abril de 2026.

Ministro DIAS TOFFOLI
Relator
Documento assinado digitalmente