Tribunal: STF
Processo: ARE 1601219
Classe: ARE
Órgão julgador: GILMAR MENDES
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de agravo interposto contra decisão de inadmissibilidade de recurso extraordinário em face de acórdão do Tribunal de Justiça de Goiás, ementado nos seguintes termos:
 
“EMENTA: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COBRANÇA TAXA CONDOMINIAL POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO APLICAÇÃO DO TEMA 492 DO STF. IRDR Nº 5638917-59. LICITUDE DA COBRANÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 
I – CASO EM EXAME: 
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte promovente (evento 36) contra a sentença proferida pelo juízo de origem no evento 19, que julgou improcedente os pedidos da inicial. 
II – QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 
2. A parte recorrente sustenta, em resumo, que a sentença ignorou o precedente vinculante do STF (Tema 492), que estabelece que é inconstitucional a cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado, salvo se houver adesão expressa ou registro no competente Registro de Imóveis. Afirma que, no caso concreto, não há adesão expressa nem registro no Registro de Imóveis, apenas em Cartório de Notas, o que é insuficiente. Aduz que a cobrança viola o art. 5º, XX, da Constituição Federal, que garante que ninguém pode ser compelido a associar-se ou permanecer associado, e que não há qualquer prova de que o recorrente tenha aderido voluntariamente à associação, como assinatura de documento ou participação em assembleia. Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença de origem e julgados procedentes os pedidos da inicial. 
3. Contrarrazões foram apresentadas no evento 43. 
III – RAZÕES DE DECIDIR: 
4. A controvérsia recai sobre a possibilidade de cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores referente a proprietário que adquiriu o lote após a vigência da Lei nº 13.465/2017.
5. Defendeu o recorrente que a sentença violou o Tema 492 do STF, pois, no caso concreto, não há adesão expressa do autor em relação à associação promovida e, também, que o ato constitutivo da obrigação (convenção) não foi registrado no Registro de Imóveis, mas tão somente em Cartório de Notas. 
6. Lado outro, defendeu a parte recorrida, que o associado, de acordo com o que estabelece o estatuto, bem como o art. 36-A e seu Parágrafo Único, da Lei nº 6.766/79, tem por direito participar das decisões atinentes ao residencial e por obrigação contribuir com o custeio de sua conservação, manutenção e expansão de seus serviços, bem ainda que a obrigação contratual está presente, pois, conforme consta na ficha de adesão, o autor aderiu à associação requerida. 
7. Pois bem. O Supremo Tribunal Federal estabeleceu a seguinte tese de repercussão geral: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis” (RE 695911/SP – Tema 492). 
8. Nota-se, portanto, que o objeto desta ação (possibilidade ou não de cobrança de taxas de manutenção ou conservação por associações administradoras de empreendimentos ainda em formação), não fora abarcado pelos tema supramencionado, haja vista que o “condomínio” em questão ainda está em formação, ou seja, não possui instituição na serventia de imóveis e seja gerido por uma associação. 
9. No caso dos autos, aplica-se a tese fixada no IRDR nº 5638917-59.2022.8.09.0000: “É lícita a cobrança de taxas condominiais, de conservação e manutenção por empreendimentos ainda em formação, por condomínios de fato e por condomínios irregulares daqueles que, possuindo direitos sobre unidade imobiliária, têm ao seu alcance benefícios decorrentes das despesas realizadas na área comum (tais como serviços de portaria, segurança, recebimento e entrega de correspondências, limpeza da área comum, coleta de lixo, manutenção da infraestrutura comum, pagamento de funcionários, etc.), ainda que entendam serem mínimos ou deles não usufruam, presumindo-se a prévia existência de uma área comum e obras de infraestrutura básica já concluídas pelo empreendedor ou loteador, a serem comprovadas em cada caso concreto.”. 
10. Portanto, a sentença de primeiro grau, reconhecendo a licitude da cobrança em condomínios de fato, decidiu acertadamente a lide. 
11. Nesse sentido: Recurso inominado nº 6149611-52.2024.8.09.0164, Rel. Fernando Moreira Gonçalves, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, publicado em 06/10/2025; Recurso Inominado nº 5449249- 65.2019.8.09.0003, Rel. Roberto Neiva Borges, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, publicado em 18/10/2022. 
IV – DISPOSITIVO: 
12. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso interposto para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença de origem por seus próprios fundamentos. 
13. Condeno a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 55 da Lei nº 9.099/95 e art. 85, §2º do CPC, atentando-se a gratuidade da justiça concedida no evento 38 (art. 98, §3º do CPC)”. (eDOC 20 – ID: f1864962)
 
No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, aponta-se violação ao art. 5º, XX, do texto constitucional. (eDOC 24 – ID: d85b358d)
Nas razões recusais, insurge-se contra acórdão que reconheceu a validade da cobrança de taxas associativas. 
Afirma-se que “[a] interpretação dada pela Turma Recursal, ao considerar que a obrigação assume automaticamente natureza propter rem pelo simples fato de o imóvel ter sido adquirido após a Lei nº 13.465/2017, sem a expressa adesão do proprietário ou a constituição da obrigação por registro no Registro de Imóveis, esvazia o conteúdo do direito à livre associação e desconsidera a tese firmada no Tema 492 do STF”. (eDOC 24 – ID: d85b358d, p. 13)
É o relatório.
Decido. 
Inicialmente, registro que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 492 da repercussão geral, cujo paradigma é o RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 19.04.2021, assentou a inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Nesse sentido, confira-se a ementa do julgado:
 
“Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, DJe 19.04.2021)
 
Pois bem.
Na espécie, o Tribunal de origem, ao examinar o conjunto probatório constante dos autos, consignou que o morador usufrui das benesses inerentes ao condomínio fechado. Assim, reconheceu a obrigação de pagar a taxa associativa. Nesse sentido, extrai-se o seguinte trecho da sentença, mantida integralmente pelo acórdão recorrido:
 
“A controvérsia restringe-se à (i)legalidade das taxas cobradas pela Associação dos Proprietários do Loteamento Parque do Distrito (Residencial Villa Suíça). 
Sobre o tema, segue a tese fixada no IRDR nº 5638917-59.2022.8.09.0000: 
“É lícita a cobrança de taxas condominiais, de conservação e manutenção por empreendimentos ainda em formação, por condomínios de fato e por condomínios irregulares daqueles que, possuindo direitos sobre unidade imobiliária, têm ao seu alcance benefícios decorrentes das despesas realizadas na área comum (tais como serviços de portaria, segurança, recebimento e entrega de correspondências, limpeza da área comum, coleta de lixo, manutenção da infraestrutura comum, pagamento de funcionários, etc.), ainda que entendam serem mínimos ou deles não usufruam, presumindo-se a prévia existência de uma área comum e obras de infraestrutura básica já concluídas pelo empreendedor ou loteador, a serem comprovadas em cada caso concreto.” 
Ainda, a falta de registro da convenção não priva o condomínio irregular de cobrar as taxas, ante a existência fática do condomínio, uma vez que há o direito exclusivo sobre a unidade autônoma e a fruição dos serviços prestados pelo condomínio para conservação da área comum, justificando a cobrança. 
Por sua vez, a ré comprovou a constituição da associação. Consta que cada associado contribuirá mensalmente com uma quantia ou taxas e demais encargos feitos por rateio das despesas comuns. 
Nesse diapasão, tenho legítima a cobrança e, portanto, a improcedência dos pedidos iniciais é medida que se impõe”. (eDOC 10 – ID: 2b4d9f45, p. 2)

Assim, divergir desse entendimento demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, a fim de aferir a existência de benefícios em favor do morador, providência inviável no âmbito do recurso extraordinário. Nesses termos, incide no caso a Súmula 279 do Supremo Tribunal Federal. 
Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes:

“EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. TAXA DE MANUTENÇÃO E VIGILÂNCIA. TEMA 492. REELABORAÇÃO DA MOLDURA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 279/STF. HONORÁRIOS MAJORADOS. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A controvérsia, conforme já asseverado na decisão guerreada, está restrita ao âmbito infraconstitucional e à análise de fatos e provas. Compreensão diversa demandaria a reelaboração da moldura fática delineada e a interpretação da legislação local, procedimentos vedados em recurso extraordinário. Não há falar, portanto, em afronta aos preceitos constitucionais indicados nas razões recursais. Incidência da Súmula nº 279 /STF. 2. Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita. 3. Agravo interno conhecido e não provido”. (RE 1493768 AgR, Relator(a): FLÁVIO DINO, Primeira Turma, Dje 30.04.2025)
 
“Ementa: Direito Civil. Agravo Regimental no Recurso Extraordinário. Ação de Cobrança. Condomínio. Taxa de Manutenção. Adesão Tácita à Obrigação por Parte do Proprietário Expressamente Assentada no Acórdão Recorrido. Reexame de Fatos e Provas: Impossibilidade no Campo Extraordinário. Óbice do Enunciado nº 279 a Súmula Do STF. I. Caso em exame 1. Ação de cobrança ajuizada por associação de moradores relativa ao pagamento de taxa pelos serviços de segurança, limpeza e manutenção em áreas comuns do condomínio. 2. O pedido foi julgado improcedente pelo Juízo, decisão reformada pelo TJSP, o qual assentou que o “réu estava de todo ciente da existência da Associação Autora, quando da aquisição do lote, assim como dos serviços por ela prestados”, “houve efetivo ajuste entre as partes”, além do pagamento da contribuição, concluindo “que a ciência e adesão dos Réus aos serviços prestados pela Autora já tinha se efetivado por outro meio”. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se (i) houve ou não adesão por parte do condômino à Associação de Moradores e anuência com a cobrança da taxa de manutenção do condomínio e (ii) se a exigência é viável ante os termos da Lei nº 13.465, de 2017. III. Razões de decidir 4. O Colegiado de origem esclareceu que a cobrança é relativa a período posterior à Lei nº 13.465, de 2017, e que a obrigação quanto ao custeio das despesas de conservação e segurança foi aceita pelo recorrente, tanto que efetuou o respectivo pagamento por determinado período, vindo posteriormente a suspendê-lo. 5. Assim, percebe-se que, somente a partir da reanálise do quadro fático-probatório, seria possível concluir de forma diversa do assentado no acórdão recorrido, o que é vedado em sede extraordinária pelo enunciado nº 279 da Súmula do STF. IV. Dispositivo e tese 6. Agravo regimental ao qual se nega provimento”. (RE 1508866 AgR, Rel. Min. André Mendonça, Segunda Turma, DJe 06.12.2024)

Ante o exposto, nego seguimento ao recurso (art. 932, VIII, do CPC, c/c art. 21, §1º, do RISTF) e, tendo em vista o disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro, em 10%, o valor da verba honorária fixada anteriormente (eDOC 20 – ID: f1864962, p. 2), observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo, ressalvada a eventual concessão do benefício da justiça gratuita.

Publique-se.
Brasília, 12 de maio de 2026.

Ministro GILMAR MENDES
Relator
Documento assinado digitalmente