Tribunal: STF
Processo: ARE 1594739
Classe: ARE
Órgão julgador: LUIZ FUX
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-04-13
Data de publicação: 2026-04-13

Ementa:

Inteiro teor:
RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO PARQUE DO DISTRITO - RESIDENCIAL VILLA SUÍÇA. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO QUE ADQUIRIU LOTE APÓS A VIGÊNCIA DA LEI 13.465/2017. MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. COBRANÇA DE TAXA. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. DISTINGUISHING REALIZADO PELA TURMA RECURSAL DE ORIGEM, QUE DECIDIU A CONTROVÉRSIA COM FUNDAMENTO NAS LEIS 6.766/1979 E 13.465/2017 E NAS PROVAS DOS AUTOS. MATÉRIA DE ÍNDOLE INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA INDIRETA À CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 279 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. HIPÓTESE DA ALÍNEA C DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. INADMISSIBILIDADE. AGRAVO INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. AGRAVO DESPROVIDO.

DECISÃO: Trata-se de agravo nos próprios autos objetivando a reforma de decisão que inadmitiu recurso extraordinário manejado, com arrimo nas alíneas a e c do permissivo constitucional, contra acórdão que assentou:

“RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POSTERIOR À LEI Nº 13.465/2017. OBRIGATORIEDADE DO PAGAMENTO. APLICAÇÃO DO TEMA 35 (IRDR Nº 5638917-59) DO TJGO. DISTINÇÃO DOS TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Exordial. O autor relata que adquiriu um terreno no loteamento ‘Vila Suíça’ em 30 de dezembro de 2019 e, desde então, recebe cobranças de taxas de manutenção da associação ré, embora afirme nunca ter se associado voluntariamente. Alega que tal cobrança viola seu direito à livre associação e que o estatuto da ré, registrado apenas em Cartório de Notas, não cumpre a exigência de registro em Cartório de Registro de Imóveis (Tema 492 do STF). Pede a declaração de inexistência da relação jurídica, a restituição dos valores pagos (R$ 20.244,10) e a abstenção de futuras cobranças. 
2. Contestação – mov. 13. A requerida alega a legalidade da cobrança, com base no artigo 36-A da Lei nº 6.766/79 (incluído pela Lei nº 13.465/17), pois o autor adquiriu o imóvel em 2019, após a vigência da norma. Sustenta que os valores são aplicados em serviços essenciais que beneficiam todos os proprietários e que a falta de pagamento configuraria enriquecimento sem causa. Apresenta pedido contraposto para que, em caso de procedência da ação, seja declarada a inexistência da obrigação da associação de prestar serviços ao autor. 
3. Sentença – mov. 18. A magistrada julgou o(s) pedidos improcedente(s), nos seguintes termos: Portanto, diante do conjunto probatório dos autos e da jurisprudência dominante, julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial. Sem custas e honorários de sucumbência, salvo em caso de interposição de recurso, nos termos do artigo 55 da Lei n.º 9.099/1995. 
4. Recurso Inominado – mov. 41. Em suas razões, o recorrente alega que: 1) a sentença violou o Tema 492 do STF, pois ignorou o precedente vinculante que exige adesão expressa ou registro do ato constitutivo no Registro de Imóveis para a cobrança de taxas de não associados; 2) o juízo de origem aplicou indevidamente o IRDR nº 5638917-59.2022.8.09.0000 do TJGO, uma vez que a decisão de tribunal inferior não pode sobrepor-se a precedente do STF; 3) a decisão viola o seu direito fundamental à liberdade de associação, pois não há prova de sua adesão voluntária; 4) a sentença é nula por ausência de fundamentação válida, porque não demonstrou a existência de distinção que justificasse a não aplicação do Tema 492. Requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais. 
5. Contrarrazões – mov. 51. A recorrida sustenta a legalidade da cobrança com base no art. 36-A da Lei nº 6.766/79, visto que o recorrente adquiriu o imóvel após a alteração legislativa de 2017, o que torna o pagamento obrigatório. Afirma que o não pagamento configura enriquecimento sem causa, pois o proprietário usufrui dos serviços e da infraestrutura mantida pela associação. Pugna pelo desprovimento do recurso.
6. Fundamentos do reexame. 
6.1 A controvérsia cinge-se à legalidade da cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de proprietário não associado que adquiriu lote após a vigência da Lei nº 13.465/2017. 
6.2. O recorrente baseia sua tese na ausência de vínculo associativo formal, amparado pelo Tema 492 do STF e pelo Tema 882 do STJ. Contudo, a situação dos autos exige uma distinção (distinguishing) em relação aos referidos precedentes. Os julgados dos Tribunais Superiores trataram de loteamentos abertos, posteriormente fechados por associações de moradores, onde a adesão compulsória fere o direito à livre associação. 
6.3. No presente caso, trata-se de um ‘condomínio de fato’, empreendimento concebido desde o início com estrutura de acesso controlado e áreas comuns, cujos custos de manutenção são rateados entre os proprietários. A aquisição do lote pelo autor ocorreu em 30 de dezembro de 2019, ou seja, após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, que incluiu o art. 36-A na Lei nº 6.766/79. 
6.4. Tal dispositivo estabelece que as atividades da associação ‘vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis’, e que ‘a administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos’. 
6.5. A obrigação de contribuir com as despesas comuns, nesse contexto, assume natureza propter rem, vinculando o proprietário do imóvel independentemente de associação formal. A recusa ao pagamento, enquanto se beneficia da estrutura e dos serviços (segurança, limpeza, manutenção), configuraria enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Portanto, a sentença de primeiro grau, ao aplicar o entendimento consolidado no IRDR nº 5638917-59.2022.8.09.0000 (Tema 35) do TJGO, que reconhece a licitude da cobrança em condomínios de fato, decidiu acertadamente a lide. 
6.6 Nesse sentido, a jurisprudência desta Turma Recursal: processo nº 5152124-39.2023.8.09.0101, Relator Dr. Fernando Moreira Gonçalves, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, publicado em 16/04/2024; processo nº 5117796-49.2024.8.09.0101, Relator Dr. Fernando Moreira Gonçalves, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, publicado em 16/04/2025.
7. Nos termos do art. 487, I do CPC/2015, julga-se a lide com resolução do mérito quando há análise do direito material controvertido. O pedido formulado na inicial não encontra respaldo nas provas produzidas e na legislação aplicável, especialmente no art. 36-A da Lei nº 6.766/79 e no entendimento firmado no IRDR nº 5638917-59.2022.8.09.0000 do TJGO. 
8. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos. 
9. Parte recorrente condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. 
10. Advirta-se que se opostos embargos de declaração com caráter protelatório, será aplicada multa com fulcro no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil, se houver nítido propósito de rediscutir o mérito da controvérsia.” (Doc. 12, p. 1-2, destaquei)

Não foram opostos embargos de declaração.
Nas razões do apelo extremo, Paulo Roberto da Silva Junior apresenta preliminar de repercussão geral e, no mérito, aponta violação ao artigo  5º, inciso XX,  da Constituição da República e ao que decidido pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 492 da Repercussão Geral. Alega que a controvérsia dos autos cinge-se à “correta interpretação e aplicação do Tema 492 da Repercussão Geral do STF que estabelece requisitos constitucionais para a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de proprietário não associado” (Doc. 13, p. 8). Assevera que, ao estabelecer distinguishing em relação ao Tema 492 da Repercussão Geral da hipótese presente nos autos, “com base na natureza do empreendimento (‘condomínio de fato’ versus ‘loteamento aberto’) e na data de aquisição do imóvel (após Lei nº 13.465/2017), suscita uma questão de alta complexidade jurídica que demanda a uniformização da interpretação constitucional por esta Suprema Corte” (Doc. 13, p. 8). Salienta que a “delimitação do alcance do Tema 492 em face de novas legislações e arranjos urbanísticos é fundamental para a segurança jurídica e a coerência do sistema de precedentes vinculantes” (Doc. 13, p. 9). Ressalta que, “sem adesão voluntária expressa e sem registro no Registro de Imóveis, o proprietário é surpreendido com obrigações que desconhecia e compelido a pagar sob ameaça de sanções, em frontal violação ao art. 5º, XX, da CF” (Doc. 13, p. 15). Enfatiza que “não há enriquecimento sem causa quando há norma constitucional autorizando”, certo que o Supremo Tribunal Federal “reconheceu que a proteção à livre associação justifica que proprietários não associados não paguem as taxas, desde que ausentes os requisitos constitucionais” (Doc. 13, p. 15). Requer, ao final, o provimento do recurso extraordinário.
A Associação dos Proprietários do Loteamento Parque do Distrito apresentou contrarrazões ao recurso extraordinário (Doc.  14).
A Vice-Presidência do Tribunal a quo afastou a aplicação do Tema 492 da Repercussão Geral e inadmitiu o recurso extraordinário por entender que encontraria óbice na Súmula 279 do Supremo Tribunal Federal (Doc.  15). Irresignado, Paulo Roberto da Silva Junior interpôs, simultaneamente,  o presente agravo (Doc. 17) e agravo interno (Doc. 25), que foi desprovido (Doc. 29). 
É o relatório. DECIDO.
O agravo não merece prosperar.
O Plenário desta Suprema Corte, no julgamento do RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema 492  da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: 

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.” (DJe de 19/04/2021)

In casu, a Turma Recursal de origem consignou:

“6.1 A controvérsia cinge-se à legalidade da cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de proprietário não associado que adquiriu lote após a vigência da Lei nº 13.465/2017. 
6.2. O recorrente baseia sua tese na ausência de vínculo associativo formal, amparado pelo Tema 492 do STF e pelo Tema 882 do STJ. Contudo, a situação dos autos exige uma distinção (distinguishing) em relação aos referidos precedentes. Os julgados dos Tribunais Superiores trataram de loteamentos abertos, posteriormente fechados por associações de moradores, onde a adesão compulsória fere o direito à livre associação. 
6.3. No presente caso, trata-se de um ‘condomínio de fato’, empreendimento concebido desde o início com estrutura de acesso controlado e áreas comuns, cujos custos de manutenção são rateados entre os proprietários. A aquisição do lote pelo autor ocorreu em 30 de dezembro de 2019, ou seja, após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, que incluiu o art. 36-A na Lei nº 6.766/79. 
6.4. Tal dispositivo estabelece que as atividades da associação ‘vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis’, e que ‘a administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos’. 
(...)
7. Nos termos do art. 487, I do CPC/2015, julga-se a lide com resolução do mérito quando há análise do direito material controvertido. O pedido formulado na inicial não encontra respaldo nas provas produzidas e na legislação aplicável, especialmente no art. 36-A da Lei nº 6.766/79 e no entendimento firmado no IRDR nº 5638917-59.2022.8.09.0000 do TJGO.” (Doc.  12, p. 4-5, destaquei)

Destarte, verifica-se que a Turma Recursal de origem decidiu a controvérsia com fundamento na legislação infraconstitucional aplicável à espécie (Leis 6.766/1979 e 13.465/2017), cuja análise se revela inviável em sede de recurso extraordinário, por configurar ofensa indireta à Constituição da República.
Demais disso, divergir do entendimento da Turma Recursal a quo demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos.
Não se revela cognoscível, em sede de recurso extraordinário, a insurgência que tem como escopo a incursão no contexto fático-probatório presente nos autos. Com efeito, essa pretensão não se amolda à estreita via do apelo extremo, cujo conteúdo se restringe a discussão eminentemente de direito, em face do óbice imposto pela Súmula 279 do Supremo Tribunal Federal.
Sob esse enfoque, ressoa inequívoca a vocação para o insucesso do apelo extremo, por força do óbice intransponível do referido verbete sumular, que veda a esta Suprema Corte, em sede de recurso extraordinário, sindicar matéria fática.
Por oportuno, vale destacar a lição de Roberto Rosas sobre a Súmula 279 do Supremo Tribunal Federal:

“Chiovenda nos dá os limites da distinção entre questão de fato e questão de direito. A questão de fato consiste em verificar se existem as circunstâncias com base nas quais deve o juiz, de acordo com a lei, considerar existentes determinados fatos concretos.
A questão de direito consiste na focalização, primeiro, se a norma, a que o autor se refere, existe, como norma abstrata (Instituições de Direito Processual, 2ª ed., v. I/175).
Não é estranha a qualificação jurídica dos fatos dados como provados (RT 275/884 e 226/583). Já se refere a matéria de fato quando a decisão assenta no processo de livre convencimento do julgador (RE 64.051, Rel. Min. Djaci Falcão, RTJ 47/276); não cabe o recurso extraordinário quando o acórdão recorrido deu determinada qualificação jurídica a fatos delituosos e se pretende atribuir aos mesmos fatos outra configuração, quando essa pretensão exige reexame de provas (ERE 58.714, Relator para o acórdão o Min. Amaral Santos, RTJ 46/821). No processo penal, a verificação entre a qualificação de motivo fútil ou estado de embriaguez para a apenação importa matéria de fato, insuscetível de reexame no recurso extraordinário (RE 63.226, Rel. Min. Eloy da Rocha, RTJ 46/666).
A Súmula 279 é peremptória: ‘Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário’. Não se vislumbraria a existência da questão federal motivadora do recurso extraordinário. O juiz dá a valoração mais conveniente aos elementos probatórios, atendendo aos fatos e circunstâncias constantes dos autos, ainda que não alegados pelas partes. Não se confunda com o critério legal da valorização da prova (RTJ 37/480, 56/65)(Pestana de Aguiar, Comentários ao Código de Processo Civil, 2ª ed., v. VI/40, Ed. RT; Castro Nunes, Teoria e Prática do Poder Judiciário, 1943, p. 383). V. Súmula STJ-7.” (Direito Sumular. 14. ed. São Paulo: Malheiros, 2012. p. 137-138)

Relativamente à admissibilidade do recurso com fundamento na alínea c do permissivo constitucional, constata-se que a Turma Recursal a quo não julgou válida lei ou ato de governo local contestado em face da Constituição da República, sendo, portanto, incabível o recurso quanto a esse ponto. Nesse sentido:

“Agravo regimental no agravo de instrumento. Hipótese de cabimento do recurso extraordinário pela letra c não configurada. ICMS. Crédito. Limitação de transferência. Decretos nºs 1.511/95 e 3.001/94 do Estado do Paraná. Necessidade de reexame de legislação ordinária. Ofensa constitucional indireta ou reflexa. 
1. No julgamento do AI nº 138.298-AgR, Relator o Ministro Marco Aurélio, DJ de 30/4/92, a Corte deixou consignado o alcance do recurso extraordinário interposto com fundamento no art. 102, inciso III, alínea c, da Constituição, cujo cabimento pressupõe haver a Corte de origem homenageado a lei estadual em detrimento da Carta da República. Se inexistente tal fato, torna-se incabível o trânsito do extraordinário.
2. O Tribunal de origem concluiu que as restrições impostas pelo Decreto nº 1.511/95 às transferências de crédito de ICMS não eram compatíveis com o benefício conferido pelo Decreto nº 3.001/94. Para ultrapassar tal entendimento, seria necessário o reexame da legislação infraconstitucional, o qual não é admissível em sede de recurso extraordinário.
3. Agravo regimental não provido.” (AI 763.785-AgR, Rel. Min. Dias Toffoli, Primeira Turma, DJe de 14/11/2014)

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. TRIBUTÁRIO. TAXA DE LIMPEZA PÚBLICA – TLP. COBRANÇA REALIZADA EXCLUSIVAMENTE EM RAZÃO DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE COLETA E REMOÇÃO DE LIXO DOMICILIAR. CONSTITUCIONALIDADE. SÚMULA VINCULANTE 19 DO STF. UTILIZAÇÃO DE ELEMENTOS DA BASE DE CÁLCULO PRÓPRIA DE IMPOSTOS. AUSÊNCIA DE IDENTIDADE. SÚMULA VINCULANTE 29 DO STF. INTERPOSIÇÃO DE APELO EXTREMO COM BASE NAS ALÍNEAS B E C DO INCISO III DO ART. 102 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. NÃO CABIMENTO. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
I – Nos termos da Súmula Vinculante 19 do Supremo Tribunal Federal, ‘a taxa cobrada exclusivamente em razão dos serviços públicos de coleta, remoção e tratamento ou destinação de lixo ou resíduos provenientes de imóveis não viola o artigo 145, II, da Constituição Federal’.
II – ‘É constitucional a adoção, no cálculo do valor de taxa, de um ou mais elementos da base de cálculo própria de determinado imposto, desde que não haja integral identidade entre uma base e outra’ (Súmula Vinculante 29 do STF).
III – O acórdão recorrido não declarou a inconstitucionalidade de lei federal ou tratado, o que afasta o cabimento de recurso extraordinário com base na alínea b do art. 102, III, da Constituição. Ademais, não foi julgada válida lei ou ato de governo local contestado em face da Constituição, o que inviabiliza o apelo extremo com base na alínea c do art. 102, III, da mesma Carta.
IV – Agravo regimental a que se nega provimento.” (RE 773.736-AgR, Rel. Min. Ricardo Lewandowski, Segunda Turma, DJe de 15/08/2014)

Por fim, observo que o agravo foi interposto sob a égide da nova lei processual, o que impõe a aplicação de sucumbência recursal.
Ex positis, DESPROVEJO o AGRAVO, com fundamento no artigo 932, inciso VIII, do Código de Processo Civil de 2015 c/c o artigo 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal.
Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a eventual concessão de justiça gratuita.
Publique-se.
Brasília, 13 de abril de 2026.

Ministro LUIZ FUX
Relator
Documento assinado digitalmente