Tribunal: STF
Processo: RE 1590457
Classe: RE
Órgão julgador: GILMAR MENDES
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário em face de acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, ementado nos seguintes termos:
 
“AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO. TAXA PARA MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO. PROCEDÊNCIA DECRETADA. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. 
1. Regularidade da cobrança que tem suporte jurídico na prestação de serviços efetivamente usufruídos ou colocados à disposição do réu, tenha ele ou não anuído à associação — princípio da vedação do enriquecimento sem causa. 
2. Rejeitado pedido de minoração de honorários advocatícios de sucumbência, arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor global e atualizado da condenação de acordo com os parâmetros previstos no artigo 20, § 3°, CPC. 
3. Recurso de apelação desprovido”. (eDOC 15 – ID: e89dabed)
 
No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, aponta-se violação ao art. 5º, II, XVII e XX, do texto constitucional. (eDOC 22 – ID: 0aee52e6)
Nas razões recusais, insurge-se contra acórdão que manteve a validade de cobrança de taxas instituídas por associação de moradores em desfavor de proprietário de imóvel não associado. 
Alega-se que o acórdão recorrido “está impondo obrigação não prevista em lei à recorrente e, neste ponto, violando, também, a regra do inciso II, do mesmo artigo 5º da Constituição Federal”. (eDOC 22 – ID: 0aee52e6, p. 8)
Restituídos os autos ao órgão julgador para eventual juízo de retratação com relação ao tema 492 da repercussão geral, o acórdão recorrido restou mantido em decisão assim ementada:
 
“LOTEAMENTO - Ação de cobrança de despesas com benfeitorias no empreendimento de imóvel - Pleito julgado procedente - Inconformismo do réu - Não acolhimento - Aplicação da tese definida pelo Colendo Supremo Tribunal Federal no julgamento do tema n° 492 (RE n° 695911/SP) que não resulta em alteração do v. acórdão - Prova da associação voluntária do réu à associação e aos valores exigidos à título de taxa de manutenção que decorre da prova de sua participação em assembleia geral da entidade autoral convocada especialmente para a aprovação desta - Impossibilidade, assim, de se falar em ausência de prévia associação, para refutar a exigência - Defesa que se limitou a esta tese, sem se preocupar em refutar o fato acima mencionado - Conduta contrária que implicaria ofensa ao princípio da boa-fé, regra básica do direito - Apelo desprovido”. (eDOC 43 – ID: 978cd056)
 
Após o recurso extraordinário foi admitido e os autos encaminhados a esta Corte. 
É o relatório. Decido. 
Inicialmente, registro que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 492 da repercussão geral, cujo paradigma é o RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 19.04.2021, assentou a inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Nesse sentido, confira-se a ementa do julgado:
 
“Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, DJe 19.04.2021)
 
Pois bem.
Na espécie, o Tribunal de origem, ao examinar o conjunto probatório constante dos autos, consignou que o recorrente participou, na qualidade de proprietário de imóvel, de assembleia geral convocada pela Associação dos Amigos do Parque Residencial Santa Helena, que, dentre outros assuntos, definiu o planejamento financeiro da entidade. Com base nisso, reconheceu a obrigação de pagar a taxa associativa. Nesse sentido, extrai-se o seguinte trecho do acórdão proferido em sede de juízo de retratação: 
 
“No caso concreto em exame, contudo, não há que se falar em ausência de prova "da anuência formal por parte do réu quanto ao pagamento de tais despesas de manutenção do loteamento urbano em enfoque", nem como se acolher a cômoda defesa ofertada pelo apelante em sua defesa à fl. 154, pela qual:
a) não há sinalagma entre as partes, de tal sorte que a pretensão de cobrança de supostos serviços e obras de infra-estrutura (rateios) repousa somente na vontade da autora, em documento unilateral considerando-se a posição do réu; 
b) o réu não é obrigado a se associar ao quadro associativo da autora, resultando que a pretensão de cobrança de mensalidades associativas afronta a regra inscrita no inciso XX do artigo 5° da Constituição Federal, de tal sorte que não está obrigado a cumprir obrigações derivadas dos instrumentos que instruem a Q inicial, todas de cunho associativo".
Sem dúvida, fossem corretas essa afirmações, seria possível o deferimento do recurso com base na suposta falta de associação. 
Olvidou-se o apelante, contudo, de reconhecer que à fl. 51 dos autos, há sua assinatura em lista de presença em assembleia geral da entidade da qual "afirmou", nunca ter sido associado. Essa assinatura se refere à "RELAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS PRESENTES NA ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA DA ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS DO PARQUE RESIDENCIAL SANTA HELENA REALIZADA NO DIA 21 DE ABRIL DE 2.002", comparecendo o apelante na condição de titular do Lote no 4, da Quadra K.
Ainda segundo o documento de fl. 50, o "Edital de Convocação " para a mencionada assembleia, tinha dentre outros na ordem do dia, a "Aprovação de prestação de contas" e "Nova previsão orçamentária” pelo que não pode sequer mencionar que desconhece a origem dos valores exigidos e não concordou com sua aprovação.
(...)
No caso específico dos autos, temos como evidência concreta de que o demandado sempre anuiu com sua participação na entidade autora, pelo que não poderia, data maxima venia, o voto do qual ouso divergir, utilizar como único fundamento para modificação do julgado a ausência de sua associação à entidade demandante”. (eDOC 43 – ID: 978cd056, p. 7-14)
 
Assim, divergir do entendimento firmado pelo tribunal de origem demandaria o reexame do acervo fático-probatório e das mencionadas cláusulas do edital de convocação da assembleia geral, bem como realizar a sua interpretação, providência inviável no âmbito do recurso extraordinário. Nesses termos, incidem no caso as Súmulas 279 e 454 do Supremo Tribunal Federal.
Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes: 
 
“AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS N. 279 E 454 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem – quanto à existência de consentimento do recorrente em relação ao pagamento das despesas – demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios e interpretação de cláusulas editalícias. Incidência dos enunciados n. 279 e 454 da Súmula do Supremo. 2. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 3. Agravo interno desprovido” (RE 1388830 AgR, Rel. Min. Nunes Marques, Segunda Turma, DJe 17.03.2023 – grifo nosso)
 
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA DE TAXA. PROPRIETÁRIO. VÍNCULO ASSOCIATIVO. FATOS E PROVAS. NORMAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. MANIFESTA IMPROCEDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA DE 5% (CINCO POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, NOS TERMOS DO ARTIGO 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, CASO SEJA UNÂNIME A VOTAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS AO MÁXIMO LEGAL EM DESFAVOR DA PARTE RECORRENTE, CASO AS INSTÂNCIAS DE ORIGEM OS TENHAM FIXADO, NOS TERMOS DO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, OBSERVADOS OS LIMITES DOS §§ 2º E 3º E A EVENTUAL CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA” (RE 1474278 AgR, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe 12.05.2025 – grifo nosso)
 
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso (art. 21, §1º, do RISTF).

Publique-se.
Brasília, 31 de março de 2026.

Ministro GILMAR MENDES
Relator
Documento assinado digitalmente