Tribunal: STF
Processo: RE 1577565
Classe: RE
Órgão julgador: CRISTIANO ZANIN
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-02-19
Data de publicação: 2026-02-19

Ementa:

Inteiro teor:
Trata-se de recurso extraordinário interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios – TJDFT, cuja ementa segue transcrita:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. NULIDADE. ASSEMBLEIA. ATO POSTERIOR. RATIFICAÇÃO. CONVALIDAÇÃO. LEGITIMIDADE. SENTENÇA TORNADA SEM EFEITO. INCURSÃO NO MÉRITO. ART. 1013, PARÁGRAFO 2º, CPC. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. RESP nº 1.280.871/SP. RE 695.911/SP. NÃO APLICABILIDADE. LEI Nº 13.465/2017. OBRIGAÇÃO ANTERIOR. DEVIDA. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. 1. Ainda que tenha sido declarada a nulidade de assembleia condominial, bem como determinado o cancelamento do seu registro e da convenção, se assembleia posterior ratifica a instituição da associação, a transferência do fundo de reserva e de seus direitos creditórios, e ainda, confirma as decisões aprovadas nas assembleias anteriores, ocorre a convalidação da associação e a ratificação das assembleias que instituíram o condomínio e a cobrança de despesas, restando suprida a condição da legitimidade do condomínio para figurar no polo ativo da ação de cobrança de cotas condominiais. 2. É dever do proprietário/possuidor de unidade imobiliária em condomínio horizontal, que usufruiu dos diversos serviços ofertados, contribuir com as despesas condominiais nos valores previamente aprovados em Assembleia. 3. O condomínio, mesmo irregular, possui legitimidade para cobrar as quotas partes dos condôminos, os quais não podem se recusar a cumprir os termos da convenção devidamente aprovada. 4. Basta que a unidade imobiliária do réu seja contemplada com os serviços disponibilizados pela associação de moradores e que a despesa tenha sido aprovada em assembleia para que seja viável a cobrança de rateio das despesas comuns, considerando, ainda, a natureza propter rem da obrigação. 5. Não se aplica a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento repetitivo do Resp nº 1.280.871/SP, quando há a assunção da obrigação ao ter adquirido imóvel sabidamente em situação de condomínio. 6. Mesmo antes do advento da Lei 13.465/17, vigente desde 12/07/2017, o entendimento desta Corte de Justiça já estava firmado no sentido de que o possuidor ou proprietário de lote integrante de condomínio irregular deveria contribuir com o rateio, com o objetivo de arcar com as despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa. 7. No julgamento do RE 695.911/SP, submetido à sistemática da repercussão geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a tese nº 492, que diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado – dos próprios moradores. 8. A pretensão de cobrança de taxas de condomínio prescreve em cinco anos, nos termos do art. 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil, restando prescritas as parcelas anteriores a 5 anos contados do ajuizamento da ação. 9. Recurso conhecido e provido. Sentença tornada sem efeito. No mérito, pedido julgado parcialmente procedente (doc. 34, pp. 1-3).

Os embargos de declaração que se seguiram foram rejeitados (doc. 40).

Neste recurso extraordinário, fundado no art. 102, III, a, da Constituição Federal, alega-se, em suma, ofensa ao art. 5°, II e XX, da mesma Constituição, sob o argumento de que é inválida a cobrança de taxa de manutenção (taxa associativa) dos proprietários que não aderiram à associação de moradores (doc. 44). 

Antes da remessa dos autos a esta Suprema Corte, a Presidência do TJDFT, com base no julgamento do Recurso Extraordinário 695.911 RG/SP (Tema 492 da Repercussão Geral) pelo Supremo Tribunal Federal, devolveu o processo ao órgão prolator do acórdão impugnado para o juízo de adequação, nos termos do art. 1.030, II, do Código de Processo Civil (doc. 48).

Na sequência, a 5ª Turma Cível do TJDFT manteve o seu entendimento em acórdão assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL. REJULGAMENTO/JUÍZO DE RETRATAÇÃO. ART. 1030, II, CPC. ACÓRDÃO. SUPOSTA DIVERGÊNCIA. RECURSO ESPECIAL. DISTINÇÃO. ACÓRDÃO MANTIDO. 1. Havendo determinação da Presidência da Corte, e, com fundamento no artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, procede-se ao reexame/juízo de retratação de acórdão por meio do qual esta 5ª Turma Cível deu provimento ao apelo do autor. 2. O acórdão lavrado por esta Turma demonstrou a distinção entre a matéria objeto do julgamento e o entendimento esposado no REsp 1.280.871/SP (Tema 882 do STJ) e no RE 695.911/SP (Tema 492 do STF). 3. Configurada a distinção existente entre a matéria objeto do acórdão e os precedentes fixados no REsp 1.280.871/SP (Tema 882 do STJ) e no RE 695.911/SP (Tema 492 do STF), não há retratação a fazer. 4. Acórdão mantido em sede de juízo de retratação (doc. 51, pp. 1-2).

Posteriormente, o recurso extraordinário foi admitido e remetido ao Supremo Tribunal Federal (doc. 55). 

É o relatório necessário. Decido.

A pretensão recursal merece parcial acolhida.

Isso porque o acórdão recorrido está em dissonância com o entendimento do Supremo Tribunal Federal firmado no julgamento do Recurso Extraordinário 695.911 RG/SP (Tema 492 da Repercussão Geral), da relatoria do Ministro Dias Toffoli, DJe 19/4/2021, ocasião em que foi fixada a seguinte tese:

É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n° 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

Por oportuno, transcrevo a ementa do referido julgado:

Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.

Nessa linha, aponto julgados de ambas as Turmas do Supremo Tribunal Federal sobre a matéria ora em análise, cujas ementas seguem transcritas:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. RE Nº 695.911-RG/SP (TEMA RG Nº 492). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES EM CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO: INCONSTITUCIONALIDADE. PRIMADO DA LIBERDADE ASSOCIATIVA. 1. Por ocasião do julgamento do RE nº 695.911-RG/SP (Tema RG nº 492), Rel. Min. Dias Toffoli, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021, definiu-se a seguinte tese de julgamento: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. 2. Diante de situação de condomínio irregular, à luz da legislação vigente, prevalecem os primados constitucionais da autonomia de vontade e da liberdade de associação. 3. Incidência da multa do art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil, em caso de julgamento unânime, no importe correspondente a 1% sobre o valor da causa. 4. Agravo regimental ao qual se nega provimento (RE 1.402.210 AgR/DF, Rel. Min. André Mendonça, Segunda Turma, DJe 23/4/2024 – grifei).

AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA REFERENTE A PERÍODO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PROVIMENTO PARCIAL. 1. O Plenário desta SUPREMA CORTE, no julgamento do RE 695.911, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe. 19/4/2021, fixou tese no sentido de que: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”. 2. No caso concreto, consta da petição inicial requerimento para que “seja julgado procedente o pedido para condenar o Requerido ao pagamento do principal, bem como das taxas condominiais que vencerem no curso desta ação”. 3. Logo, é inconstitucional apenas a cobrança referente ao período que antecedeu a vigência da Lei 13.465/2017, sendo permitida a cobrança das taxas de manutenção que venceram após a vigência da norma regulamentadora. 4. Agravo interno a que se dá provimento parcial (RE 1.337.075 AgR-segundo/DF, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Primeira Turma, DJe 7/12/2021 – grifei).

No mesmo sentido, cito as seguintes decisões: RE 1.492.115/DF, da minha relatoria, DJe 8/8/2024; RE 1.404.741/DF, Rel. Min. Nunes Marques, DJe 20/6/2023; ARE 1.295.600/DF, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 1º/4/2022; e RE 1.337.738/DF, Rel. Min. Alexandre de Moraes, DJe 16/8/2021. 
Posto isso, dou parcial provimento ao recurso extraordinário (art. 932 do CPC) para reconhecer a contrariedade ao art. 5°, II e XX, da Constituição Federal e, como corolário, anular o acórdão recorrido a fim de que o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios profira novo julgamento com observância da tese fixada no Tema 492 da Repercussão Geral.

Publique-se.

Brasília, 19 de fevereiro de 2026.

Ministro Cristiano Zanin
Relator