Tribunal: STF
Processo: RE 1595987
Classe: RE
Órgão julgador: FLÁVIO DINO
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário, com base no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, apresentado por Maria do Livramento Lemos e Outro (a/s), em face do acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:

“Apelação. Embargos à execução. Pretensão de cobrança de taxa de manutenção de loteamento exigida por associação de moradores. Sentença de procedência. Recurso da entidade ré. Caso em que a entidade ré não pode ser considerada condomínio, mas apenas loteamento fechado, não havendo se falar em legalidade para cobrança de despesas condominiais, mas apenas de taxa de manutenção associativa. Legalidade da cobrança das prestações vencidas a partir de julho de 2017, posterior à vigência da Lei nº 13.465/17, que autoriza, por si só, a cobrança de taxa em desfavor do proprietário. Incidência do Tema 492 do STJ (AgReg no RE 1.337.075/DF). Sentença reformada para rejeitar os embargos à execução opostos pelos autores e julgar a ação executiva procedente. Recurso provido.” (Apelação nº 1023826-09.2022.8.26.0506, 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Rel. Des. Emerson Sumariva Júnior, j. 04.06.25)

Na minuta, sustenta-se violação do art. 5º, II e XX, da Constituição da República. Argumenta-se, em síntese, que “[...] apesar de reconhecida pelo acórdão recorrido a negativa registral chancelada pela Corregedoria Permanente do referido Cartório Extrajudicial, o que, no entendimento da tese em questão, seria fator impeditivo à cobrança de cotas condominiais pela Recorrida, a 5° Câmara de Direito Privado entendeu que a vigência da Lei n. 13.465/17, por si só, autoriza a cobrança de cotas condominiais “qualquer tenha sido a data da compra do imóvel”, “ou de qualquer outra formalidade”. “
É o relatório.
Decido.
O recurso não comporta provimento.
O Tribunal de origem decidiu a demanda sob os seguintes fundamentos:

“Pelos elementos colacionados aos autos, restou incontroverso que os autores são proprietários do imóvel localizado na rua B, 419, no loteamento denominado “Recreio Internacional”, situado no município de Ribeirão Preto, bem como que ela deixou de pagar as despesas condominiais referentes ao período compreendido entre dezembro de 2017 a janeiro de 2022, além das parcelas vencidas no curso da demanda executiva.
[...]
Inicialmente, oportuno esclarecer que entidade ré não pode ser considerada condomínio, mas apenas loteamento fechado, não havendo se falar em legalidade para cobrança de despesas condominiais, mas apenas de taxa de manutenção associativa.
[...]
Em resumo, no que tange às mensalidades associativas, as possibilidades de cotejo fático e jurídico são: 
1) A partir da vigência da Lei nº 13.465/17, o proprietário de lote, qualquer tenha sido a data da compra do imóvel, pode ser cobrado por taxas de manutenção do loteamento, independentemente de ter aderido à associação, ou de qualquer outra formalidade; 
2) Antes da vigência da Lei nº 13.465/17, naturalmente, o proprietário do lote poderá ser cobrado em caso de adesão à associação; 
3) Também poderá ser cobrado antes da Lei nº 13.465/17 se houver lei municipal disciplinando a questão, observado o seguinte: (i) para os já proprietários à época da promulgação da lei municipal, a lei local não basta e se exige adesão à associação; (ii) para os que adquirirem o lote com a lei municipal em vigor, não se exige a adesão para possibilidade de cobrança, desde que o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no Cartório de Imóveis. Neste caso, sem o registro, a norma municipal não bastará. 
Releva destacar que todas essas ponderações e até mesmo à tese fixada no julgamento do RE 695911/SP se limitam à cobrança de “taxas” ou mensalidades para manutenção e conservação de áreas do loteamento, ou obrigações decorrentes do vínculo associativo. 
Portanto, após a vigência da Lei n. 13465/17, os adquirentes de imóveis em loteamentos, mesmo não associados, podem ser chamados a custear as atividades desenvolvidas pela associação de moradores, na administração dos imóveis, se demonstrado o cumprimento dos requisitos previstos no citado diploma legal.
[...]
Há nos autos, outrossim, prova suficiente dos serviços relacionados à taxa associativa, não havendo que se cogitar em violação ao princípio da liberdade da associação ou enriquecimento ilícito da autora. 
De outra banda, a prévia interpelação para constituição em mora é necessária quando se trata de mora ex persona, isto é, quando não há termo previamente acordado para cumprimento da obrigação. 
Em contrapartida, nos casos em que há obrigação positiva, líquida e com termo certo estipulado na avença, tem-se a mora ex re, que independe de prévia interpelação (STJ, AgRg no AREsp 172.693/MT, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 06/11/2014, DJe 17/11/2014). 
Nessas condições, de todo dispensável a constituição dos autores em mora para a cobrança de débitos inequivocamente vencidos, sendo em tese imprescindível a providência para fins de resolução do negócio jurídico, o que não é o caso, sendo por isso plenamente devidos os encargos moratórios. 
Nesse sentido, há de se destacar recente julgado proferido por esta C. 5ª Câmara de Direito Privado, em 05 de dezembro de 2023, nos termos do artigo 942 do CPC, dos quais participaram os Desembargadores: Erickson Gavazza Marques, James Siano, Moreira Viegas, João Batista Vilhena e este Relator; vencido o 3º Juiz (Des. James Siano), que por unanimidade, reconheceu a obrigatoriedade do pagamento da taxa em desfavor do proprietário, após a vigência da Lei nº 13.465/17, assim ementado” (e-doc 17)

Respeitadas as premissas fáticas firmadas pelo Tribunal de origem, não há falar em afronta direta aos incisos II e XX do art. 5º da Lei Maior, preceitos constitucionais invocados nas razões recursais. Entender de modo diverso exigiria o revolvimento do conjunto fático-probatório, procedimento vedado na instância extraordinária. Aplicação da Súmula nº 279/STF: “para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário”. Nesse sentido:

“Direito Civil. Agravo Regimental no Recurso Extraordinário. Associação de moradores. Taxa de manutenção. Loteamento com acesso não controlado. Inexistência de adesão assentada no acórdão recorrido. Análise do reexame do quadro fático-probatório. Inviabilidade do provimento do RE, considerado o óbice do enunciado nº 279 da Súmula do STF. Agravo regimental provido. I. Caso em exame 1. Agravo regimental interposto contra decisão pela qual foi parcialmente provido o recurso extraordinário, julgando parcialmente procedente o pedido de pagamento de taxas de manutenção feito por associação de proprietários de loteamento em face de determinado proprietário, considerado o Tema RG nº 492. 2. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em acórdão inicial, negou provimento ao apelo da associação, firmando o entendimento de que taxas de manutenção de associações de moradores são exigíveis apenas daqueles que a ela efetivamente aderiram. Posteriormente, o TJSP negou o juízo de retratação, considerando a inexistência de adesão do proprietário e a natureza de loteamento não controlado. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se a decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, pela qual se manteve a improcedência da cobrança de taxas de manutenção de loteamento por associação de proprietários a não associado em loteamento sem acesso controlado, está em conformidade com o entendimento fixado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema RG nº 492. III. Razões de decidir 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. 5. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE nº 695911/SP (Tema RG nº 492), com repercussão geral, fixou a tese da inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465, de 2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão. Após esse marco temporal, a cotização torna-se possível para proprietários de imóveis em loteamentos de acesso controlado, desde que tenham aderido ao ato constitutivo ou que a obrigação tenha sido registrada no competente registro de imóveis. 6. No caso concreto, as instâncias de origem estabeleceram como premissas imutáveis que "não se verifica adesão a comprovar relação jurídica entre a autora e a ré e permitir à autora a cobrança de taxa associativa" e que "o loteamento em questão não possui acesso controlado". 7. A revisão dessas premissas fático-probatórias esbarra no óbice do enunciado nº 279 da Súmula do STF, que impede o reexame de fatos e provas em sede de recurso extraordinário. 8. Desse modo, inviável o provimento do recurso extraordinário interposto pela associação, uma vez que, somente após reanálise da prova, seria possível concluir pelo desacerto do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo sobre a matéria, consideradas as premissas estabelecidas pela Corte de origem e os pressupostos contidos no Tema RG nº 492.” (RE 1576369 AgR, Rel. Min. André Mendonça, Segunda Turma, DJe-s/n 05-02-2026)
“DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. TAXA DE MANUTENÇÃO E VIGILÂNCIA. TEMA 492. REELABORAÇÃO DA MOLDURA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 279/STF. HONORÁRIOS MAJORADOS. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A controvérsia, conforme já asseverado na decisão guerreada, está restrita ao âmbito infraconstitucional e à análise de fatos e provas. Compreensão diversa demandaria a reelaboração da moldura fática delineada e a interpretação da legislação local, procedimentos vedados em recurso extraordinário. Não há falar, portanto, em afronta aos preceitos constitucionais indicados nas razões recursais. Incidência da Súmula nº 279 /STF. 2. Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita. 3. Agravo interno conhecido e não provido.” (RE 1493768 AgR, de minha relatoria, Primeira Turma, DJe-s/n 30-04-2025)

Diante do exposto, com base no art. 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, nego seguimento ao recurso.
Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.
Publique-se.

Brasília, 22 de abril de 2026.

Ministro FLÁVIO DINO
Relator
Documento assinado digitalmente