Tribunal: STF
Processo: RE 1585821
Classe: RE
Órgão julgador: GILMAR MENDES
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-02-16
Data de publicação: 2026-02-16

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário em face de acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, ementado nos seguintes termos:
 
“Ação de obrigação de não fazer cumulada com indenização — Contribuição e taxa de associado — Sentença que julgou improcedente a ação — Recurso de apelação interposto pela autora, insistindo na ilegitimidade da cobrança do rateio de despesas por serviços prestados, obras e benfeitorias implantadas em loteamento — Cobrança que se mostra indevida em face de proprietário de imóvel que não seja associado, conforme entendimento do Egrégio Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça — Observância ao princípio constitucional de que ninguém pode ser obrigado a se associar a qualquer entidade — Hipótese, contudo, em que a autora, quando da aquisição do lote, concordou com o pagamento de taxas mensais de conservação, limpeza etc., do loteamento — Pagamento devido — Litigância de má-fé da autora não caracterizada — Manutenção da R. Sentença. 
Nega-se provimento ao recurso de apelação”. (eDOC 15 – ID: 5b8b6900)
 
No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, aponta-se violação ao art. 5º, caput, X, XV, XVII e XX, do texto constitucional. (eDOC 23 – ID: eed3f5d5)
Nas razões recusais, insurge-se contra acórdão que manteve a validade de cobrança de taxas instituídas por associação de moradores em desfavor de proprietária de imóvel não associada. 
Alega-se que a cobrança afronta a garantia de livre associação, bem como o direito de não ser compelida a integrar entidade privada sem prévia e voluntária adesão. Afirma-se, ainda, que o acórdão recorrido viola o entendimento firmado no julgamento do tema 492 da repercussão geral.
Restituídos os autos ao órgão julgador para eventual juízo de retratação, o acórdão recorrido restou mantido em decisão assim ementada:
 
“RECURSO REPETITIVO. Retorno dos autos para exame de possível divergência de orientação do Supremo Tribunal Federal (art. 1 .030, inciso II, do Código de Processo Civil). Manutenção do v. Acórdão. Adequação ao precedente vinculante. Situação de fato que denota adesão à associação de caráter contratual, quando da aquisição do imóvel. Distinção em relação à hipótese objeto de julgamento pelo Supremo Tribunal Federal”. (eDOC 34 – ID: 350a6d09)
 
Na sequência, o recurso extraordinário foi admitido e os autos encaminhados a esta Corte. 
É o relatório.
Decido. 
Inicialmente, registro que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 492 da repercussão geral, cujo paradigma é o RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 19.04.2021, assentou a inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Nesse sentido, confira-se a ementa do julgado:
 
“Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, DJe 19.04.2021)
 
Pois bem.
Na espécie, o Tribunal de origem, ao examinar o conjunto probatório constante dos autos, bem como ao interpretar cláusulas contidas na escritura do imóvel, consignou que, quando da aquisição da propriedade, houve a anuência com a adesão à associação. Com base nisso, reconheceu a obrigação de pagar a taxa associativa. Nesse sentido, extrai-se o seguinte trecho do acórdão proferido em sede de juízo de retratação: 

“O v. acórdão se funda em situação de fato que denota adesão da autora à associação por conta do ato negocial, havendo adesão quando da aquisição do imóvel. 
Da escritura de aquisição do lote consta a adesão à associação, nos seguintes termos: "QUE, os outorgados compradores tem ciência de que foi constituída a Associação dos Amigos da Nova Aliança Sul (AMASUL), sem fins lucrativos, com seus estatutos sociais devidamente registrados no Oficial de Registro de Títulos e Documentos desta Comarca, em microfilme sob n° 011400 e o lote ora adquirido acha-se situado na base de atuação da referida associação, tendo nesta data à ela associado, conforme termo de inscrição e compromisso assinado em separado, comprometendo-se à fazer constar nos documentos em que porventura alienarem o lote ora adquirido, dar ciência ao adquirente da existência da associação e da obrigatoriedade de à ela também de se associar." (fls. 199).
(...)”. (eDOC 34 – ID: 350a6d09, p. 3)

Assim, divergir do entendimento firmado pelo tribunal de origem demandaria o reexame do acervo fático-probatório e das mencionadas cláusulas contratuais, a fim de aferir a existência das cláusulas impositivas da obrigação de pagar a taxa, bem como realizar a sua interpretação, providência inviável no âmbito do recurso extraordinário. Nesses termos, incidem no caso as Súmulas 279 e 454 do Supremo Tribunal Federal.
Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes: 
 
“AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS N. 279 E 454 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem – quanto à existência de consentimento do recorrente em relação ao pagamento das despesas – demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios e interpretação de cláusulas editalícias. Incidência dos enunciados n. 279 e 454 da Súmula do Supremo. 2. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 3. Agravo interno desprovido” (RE 1388830 AgR, Rel. Min. Nunes Marques, Segunda Turma, DJe 17.03.2023 – grifo nosso)
 
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA DE TAXA. PROPRIETÁRIO. VÍNCULO ASSOCIATIVO. FATOS E PROVAS. NORMAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. MANIFESTA IMPROCEDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA DE 5% (CINCO POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, NOS TERMOS DO ARTIGO 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, CASO SEJA UNÂNIME A VOTAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS AO MÁXIMO LEGAL EM DESFAVOR DA PARTE RECORRENTE, CASO AS INSTÂNCIAS DE ORIGEM OS TENHAM FIXADO, NOS TERMOS DO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, OBSERVADOS OS LIMITES DOS §§ 2º E 3º E A EVENTUAL CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA” (RE 1474278 AgR, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe 12.05.2025 – grifo nosso)
 
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso (artigo 932, VIII, do CPC, c/c art. 21, §1º, do RISTF) e, tendo em vista a ausência de fixação de honorários pela origem, deixo de aplicar o disposto no §11 do art. 85 do CPC.
Publique-se.
Brasília, 16 de fevereiro de 2026.

Ministro GILMAR MENDES
Relator
Documento assinado digitalmente