Tribunal: STF
Processo: RE 1594551
Classe: RE
Órgão julgador: GILMAR MENDES
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário em face de acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, ementado nos seguintes termos:
 
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. Preliminar rejeitada. Pedido de retificação do preço fixado no contrato. Descabimento. Contrato de corretagem e de compra e venda que não se confundem. Associação de moradores. Loteamento fechado. Cobrança de taxa a proprietário beneficiário dos serviços prestados pela associação. Admissibilidade. Serviços prestados em prol de todos moradores. Não contribuição que importa enriquecimento sem causa. Dano moral. Pedido recursal que, nesse ponto, não observou o disposto no art. 514, II, CPC. Honorários de sucumbência. Majoração, para fixá-los em 10% sobre o valor da causa. Recurso do autor desprovido, acolhido em parte o apelo da ré”. (eDOC 25 – ID: f03ef1a9)
 
No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, aponta-se violação ao art. 5º, caput, II e XX, do texto constitucional. (eDOC 33 – ID: ae3ade68)
Nas razões recusais, insurge-se contra acórdão que manteve a validade de cobrança de taxas instituídas por associação de moradores em desfavor de proprietário de imóvel não associado. 
Sustenta-se, em síntese, que o acórdão recorrido, ao equiparar loteamento a condomínio edilício e impor obrigações associativas compulsórias, incorreu em violação à CF, ao negar vigência à garantia da liberdade de associação e ao princípio da legalidade estrita, além de admitir restrições ao direito de propriedade sem amparo legal.
Restituídos os autos ao órgão julgador para eventual juízo de retração, o acórdão recorrido foi reformado para afastar cobranças anteriores à aquisição do imóvel. Colho a ementa do julgado:
 
“APELAÇÃO. Cobrança de taxas de manutenção e segurança por associação de moradores. Reexame da matéria, nos termos do art. 1.030, inciso II, do CPC, à luz dos Temas 492 (STF) e 882 (STJ). Acórdão que merece parcial reforma, tão somente para se limitar a cobrança ao período posterior à aquisição do imóvel pelo adquirente. Acórdão reformado em parte, em juízo de retratação”. (eDOC 43 – ID: 538c26ee)
 
Na sequência, o recurso extraordinário foi admitido e os autos encaminhados a esta Corte. 
É o relatório.
Decido. 
O recurso não merece prosperar.
Inicialmente, registro que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 492 da repercussão geral, cujo paradigma é o RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 19.04.2021, assentou a inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Nesse sentido, confira-se a ementa do julgado:
 
“Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, DJe 19.04.2021)
 
Pois bem.
Na espécie, o Tribunal de origem, ao examinar o conjunto probatório constante dos autos, bem como ao interpretar cláusulas contidas no compromisso de compra e venda, consignou que, quando da aquisição da propriedade, houve a anuência com a adesão à associação. Com base nisso, reconheceu a obrigação de pagar a taxa associativa. Nesse sentido, extrai-se o seguinte trecho do acórdão proferido em sede de juízo de retratação: 

“(...)
O deslinde da controvérsia, portanto, depende apenas de se verificar se está presente a condição de associado ou anuente do autor, a legitimar a cobrança dos valores.
In casu, tem-se que o autor concordou com o encargo, uma vez que se obrigou, pelo compromisso de compra e venda, a "concorrer na satisfação de todas as despesas exigida pelo Loteamento tais como serviços, obras, melhoramentos e manutenção cuja execução é delegada à Associação Residencial Altos de Itu. (..) O valor estimado para as despesas e os valores das Taxas serão fixadas periodicamente pela Associação em função dos orçamentos específicos elaborados" (fl. 59); além disso, ele expressamente manifestou interesse em se associar e, de fato, aderiu voluntariamente à associação, conforme termo de adesão à fl. 63. 
Por outro lado, considerando que o C. Superior Tribunal de Justiça firmou orientação de que as taxas de manutenção e segurança cobradas por associação possuem natureza jurídica pessoal, diversa das obrigações propter rem, a cobrança deve ser limitada ao período posterior a 10 de março de 2010, quando adquirido o imóvel pelo apelante.
(...)”. (eDOC 43 – ID: 538c26ee, p. 4-5)

Assim, divergir do entendimento firmado pelo tribunal de origem demandaria o reexame do acervo fático-probatório e das mencionadas cláusulas contratuais, a fim de aferir a existência das cláusulas impositivas da obrigação de pagar a taxa, bem como realizar a sua interpretação, providência inviável no âmbito do recurso extraordinário. Nesses termos, incidem no caso as Súmulas 279 e 454 do Supremo Tribunal Federal.
Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes: 
 
“AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS N. 279 E 454 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem – quanto à existência de consentimento do recorrente em relação ao pagamento das despesas – demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios e interpretação de cláusulas editalícias. Incidência dos enunciados n. 279 e 454 da Súmula do Supremo. 2. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 3. Agravo interno desprovido” (RE 1388830 AgR, Rel. Min. Nunes Marques, Segunda Turma, DJe 17.03.2023 – grifo nosso)
 
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA DE TAXA. PROPRIETÁRIO. VÍNCULO ASSOCIATIVO. FATOS E PROVAS. NORMAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. MANIFESTA IMPROCEDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA DE 5% (CINCO POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, NOS TERMOS DO ARTIGO 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, CASO SEJA UNÂNIME A VOTAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS AO MÁXIMO LEGAL EM DESFAVOR DA PARTE RECORRENTE, CASO AS INSTÂNCIAS DE ORIGEM OS TENHAM FIXADO, NOS TERMOS DO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, OBSERVADOS OS LIMITES DOS §§ 2º E 3º E A EVENTUAL CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA” (RE 1474278 AgR, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe 12.05.2025 – grifo nosso)
 
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso (artigo 932, VIII, do CPC, c/c art. 21, §1º, do RISTF) e, tendo em vista a ausência de fixação de honorários pela origem, deixo de aplicar o disposto no §11 do art. 85 do CPC.

Publique-se.
Brasília, 31 de março de 2026.

Ministro GILMAR MENDES
Relator
Documento assinado digitalmente