Tribunal: STF
Processo: RE 1576779
Classe: RE
Órgão julgador: LUIZ FUX
Órgão colegiado: Decisao Monocratica
Data de julgamento: 2026-05-15
Data de publicação: 2026-05-15

Ementa:

Inteiro teor:
RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. CONTROVÉRSIA ACERCA DO DIREITO DA ASSOCIAÇÃO À COBRANÇA DAS TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE PROPRIETÁRIO NÃO-ASSOCIADO. ALEGAÇÃO DE OFENSA AOS ARTIGOS 3º, INCISO I, 5º, CAPUT, E 105, INCISO III, ALÍNEA A, DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. NECESSIDADE DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO CARREADO AOS AUTOS E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 279 E 454 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. RECURSO INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. RECURSO DESPROVIDO.
 
DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário manejado, com arrimo na alínea a do permissivo constitucional, contra acórdão que assentou:

“DECLARATÓRIA. Associação de moradores. Taxa de manutenção. Relação obrigacional que exige vontade expressamente declarada pelo proprietário do imóvel no sentido de associar-se. Orientação do STJ firmada nos REsps ns. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP. Autor apelado que manifestara expresso desejo de desligamento do quadro associativo. Despesas em cobro após o pedido de desligamento. Sentença mantida. Recurso desprovido.” (Doc. 164, p. 2, destaquei)

Não foram opostos embargos de declaração.
Nas razões do apelo extremo, a Associação dos Proprietários em Reserva da Boa Vista apresenta preliminar de repercussão geral e, no mérito, aponta violação aos artigos 3º, inciso I, 5º, caput, e 105, inciso III, alínea a, da Constituição da República. Sustenta, em síntese, que o presente recurso extraordinário “discute a aplicação do princípio que veda o enriquecimento sem causa e a legalidade da cobrança da taxa de manutenção pela Associação de Proprietários administradora de imóveis situados em Loteamento mesmo de proprietários que tenham requerido a desvinculação” (Doc. 181, p. 9). Afirma que “o fundamento da cobrança das taxas para a manutenção e conservação das áreas comuns do Loteamento em retribuição pelos serviços prestados é a OBRIGAÇÃO CONTRATUAL prevista no Contrato Padrão do Loteamento que vincula todos os proprietários de imóveis” (Doc. 181, p. 9). Entende que “não se trata e nem se confunde com a cobrança de taxa associativa, motivo pelo qual, inaplicável ao caso em exame a tese proferida pelo STJ nos recursos repetitivos nºs 1.280.871 e 1.439.163, pois naqueles autos fora discutida situação diversa ao caso em exame”, porquanto “as taxas para a manutenção e conservação das áreas comuns do Loteamento foram fixadas no contrato padrão aplicando-se assim o princípio do pacta sunt servanda, que é o Princípio da Força Obrigatória, segundo o qual o contrato obriga as partes nos limites da lei” (Doc. 181, p. 9). Considera “irrelevante que as averbações tenham ocorrido após a aquisição, porque o registro do Contrato Padrão do Loteamento no Cartório de Registro de Imóveis que contém a Cláusulas Sexta e Nona ocorreu em 07/04/1997, portanto, anteriormente a aquisição, sendo ônus do adquirente quando da aquisição de imóvel situado em Loteamento ler, se inteirar e cumprir as obrigações contratuais instituídas no Contrato Padrão do Loteamento que vinculam o imóvel” (Doc. 181, p. 16). Ressalta que, “se no título aquisitivo (Escritura de Compra e Venda) consta a reprodução das Cláusulas do Contrato Padrão do Loteamento, comprova a plena ciência e adesão dos Recorridos as obrigações contratuais previstas no Contrato Padrão do Loteamento” (Doc. 181, p. 19). Defende que “não há que se falar que os Recorridos possam deixar de pagar as taxas de manutenção deixando de contribuir com sua cota parte no rateio das despesas para a manutenção do Loteamento instituídas no título aquisitivo (Escritura de Venda e Compra) e no Contrato Padrão do Loteamento enriquecendo-se indevidamente, pois os serviços estão sendo prestados pela Recorrente valorizando comercialmente o imóvel e ainda onerando os demais proprietários adimplentes” (Doc. 181, p. 25). Salienta que “o princípio constitucional da liberdade de associação não se sobrepõe ao princípio constitucional da solidariedade e ambos devem conviver, de forma harmônica” (Doc. 181, p. 98). Requer, ao final, o provimento do recurso extraordinário.
Luiz Henrique Bueno e Edilene Aparecida da Silveira Bueno apresentaram  contrarrazões ao recurso extraordinário (Doc. 200).
A Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal a quo negou seguimento ao recurso extraordinário com base no Tema 492 da Repercussão Geral (Doc. 205). Irresignada, a Associação dos Proprietários em Reserva da Boa Vista interpôs agravo interno (Doc. 215), tendo a Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal a quo reconsiderado a decisão anterior e julgado prejudicado o agravo interno (Doc. 222).
A Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal a quo, então,  determinou o encaminhamento do feito ao órgão julgador para eventual juízo de retratação quanto ao Tema 492 da Repercussão Geral (Doc. 223).
O órgão julgador do Tribunal de origem, em juízo negativo de retratação, manteve o julgado anterior, em acórdão que porta a seguinte ementa:

“DECLARATÓRIA. Sentença de procedência. Apelo da ré. Tese de legitimidade da cobrança de taxas para manutenção e conservação de áreas comuns de loteamento. Recurso desprovido. 
Recursos especial e extraordinário interpostos pela ré. Sobrestamento. Alcance e aplicação analógica da regra contida no art. 1.030, II, do CPC. 
DECLARATÓRIA. Exegese consolidada no julgamento do RE n. 695.911/SP (tema n. 492 da repercussão geral) pelo C. STF. Divergência entre o Acórdão recorrido e o posicionamento do C. STF. Inocorrência. Hipótese em que o teor do julgamento proferido pela Corte Suprema não implica alteração do V. Acórdão. Acórdão mantido.” (Doc. 265, p. 2).

A Associação dos Proprietários em Reserva da Boa Vista interpôs novo recurso extraordinário (Doc. 270) e opôs embargos de declaração (Doc. 273), que foram rejeitados (Doc. 282).    
A Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal a quo, então,admitiu os recursos extraordinários (Doc. 290). 
É o relatório. DECIDO.
Cuida-se, na origem, de ação ajuizada por Luiz Henrique Bueno e Edilene Aparecida da Silveira Bueno contra a Associação dos Proprietários em Reserva da Boa Vista, objetivando a declaração da inexistência de vínculo associativo e de débitos (Doc. 2).
Ab initio, assevere-se ser incabível a interposição de novo recurso extraordinário contra o acórdão que, em juízo negativo de retratação, ratifica o julgado anterior proferido pelo Tribunal de origem, motivo pelo qual passo a apreciar apenas o primeiro recurso extraordinário interposto pela Associação dos Proprietários em Reserva da Boa Vista (Doc. 181).
O recurso não merece prosperar.
Verifica-se que os artigos 3º, inciso I, 5º, caput, e 105, inciso III, alínea a, da Constituição da República, que a Associação dos Proprietários em Reserva da Boa Vista considera violados, não foram debatidos no acórdão ora recorrido. Além disso, não foram opostos embargos de declaração para sanar tal omissão, faltando, ao caso, o necessário prequestionamento da matéria constitucional, o que inviabiliza a pretensão de exame do recurso extraordinário. 
Incidem, portanto, os óbices das Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal: “É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada” e “o ponto omisso da decisão, sobre o qual não foram opostos embargos declaratórios, não pode ser objeto de recurso extraordinário, por faltar o requisito do prequestionamento”.
Esta Corte firmou entendimento no sentido de que a interposição do recurso extraordinário impõe que o dispositivo constitucional tido por violado, como meio de se aferir a admissão da impugnação, tenha sido debatido no acórdão recorrido, certo que a exigência do prequestionamento não é mero rigorismo formal que pode ser afastado pelo julgador a qualquer pretexto. Ele consubstancia a necessidade de obediência aos limites impostos ao julgamento das questões submetidas a este Supremo Tribunal Federal, cuja competência fora outorgada pela Constituição da República, em seu artigo 102. Nesse dispositivo não há previsão de apreciação originária por este Pretório Excelso de questões como as que ora se apresentam. A competência para a apreciação originária de pleitos no Supremo Tribunal Federal está exaustivamente arrolada no citado dispositivo constitucional, não podendo sofrer ampliação na via do recurso extraordinário. Por oportuno, trago à colação trecho do voto condutor do AI 140.623-AgR, Rel. Min. Sepúlveda Pertence, Primeira Turma:
 
“Ora, o fato de não estar explícito na Constituição, não afeta a exigibilidade do prequestionamento como pressuposto do recurso extraordinário. Antiga e firme jurisprudência desta Corte o reputa da própria natureza do recurso extraordinário. Ao julgá-lo, o Tribunal não se converte em terceiro grau de jurisdição, mas se detém no exame do acórdão recorrido e verifica se nele a regra de direito recebeu boa ou má aplicação. Daí a necessidade de que no julgamento impugnado se tenha discutido a questão constitucional posta no extraordinário.” (DJ de 18/09/1992)
 
A respeito da aplicação das aludidas súmulas, assim discorre Roberto Rosas:
 
“A Constituição de 1891, no art. 59, III, a, dizia: ‘quando se questionar sobre a validade de leis ou aplicação de tratados e leis federais, e a decisão for contra ela’.
De forma idêntica dispôs a Constituição de 1934, no art. 76, III, a: ‘quando a decisão for contra literal disposição de tratado ou lei federal, sobre cuja aplicação se haja questionado’.
Essas Constituições eram mais explícitas a respeito do âmbito do recurso extraordinário. Limita-se este às questões apreciadas na decisão recorrida. Se foi omissa em relação a determinado ponto, a parte deve opor embargos declaratórios. Caso não o faça, não poderá invocar essa questão não apreciada na decisão recorrida. (RTJ 56/70; v. Súmula 356 do STF e Súmula 211 do STJ; Nelson Luiz Pinto, Manual dos Recursos Cíveis, Malheiros Editores, 1999, p. 234; Carlos Mário Velloso, Temas de Direito Público, p. 236).
(...)
Os embargos declaratórios visam a pedir ao juiz ou juízes prolatores da decisão que espanquem dúvidas, supram omissões ou eliminem contradições. Se esse possível ponto omisso não foi aventado, nada há que se alegar posteriormente no recurso extraordinário. Falta o prequestionamento da matéria.
A parte não considerou a existência de omissão, por isso não opôs os embargos declaratórios no devido tempo, por não existir matéria a discutir no recurso extraordinário sobre essa questão (RE 77.128, RTJ 79/162; v. Súmula 282).
O STF interpretou o teor da Súmula no sentido da desnecessidade de nova provocação, se a parte opôs os embargos, e o tribunal se recusou a suprir a omissão (RE 176.626, RTJ 168/305; v. Súmula 211 do STJ).” (Direito Sumular. 14. ed. São Paulo: Malheiros, 2012. p. 139-140 e 175-176)

Nesse sentido, AI 738.029-AgR, Rel. Min. Rosa Weber, Primeira Turma, DJe de 25/06/2013; e ARE 737.360-AgR, Rel. Min. Ricardo Lewandowski, Segunda Turma, DJe de 24/06/2013, assim ementado:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. PROCESSUAL CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. AGRAVO IMPROVIDO.
I – É inadmissível o recurso extraordinário se a questão constitucional suscitada não tiver sido apreciada no acórdão recorrido. Ademais, não opostos embargos declaratórios para suprir a omissão, é inviável o recurso, nos termos da Súmula 356 do STF.
II – Agravo regimental improvido.”

Demais disso, para ultrapassar o entendimento do Tribunal de origem, acerca da adesão à associação e à anuência ao pagamento da taxa questionada, seria necessário analisar cláusulas contratuais e reexaminar o acervo fático-probatório dos autos, providências que esbarram nos óbices das Súmulas 279 e 454 do Supremo Tribunal Federal. Nesse sentido, à guisa de exemplo, foram os seguintes julgados proferidos por ambas as Turmas desta Corte:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. EMBARGOS RECEBIDOS COMO AGRAVO INTERNO. ARTIGO 1.024, § 3º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. COBRANÇA DE TAXA. ADESÃO E ANUÊNCIA. EXISTÊNCIA DE VÍNCULO CONTRATUAL. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE EM SEDE EXTRAORDINÁRIA. SÚMULAS 279 E 454 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS AO MÁXIMO LEGAL EM DESFAVOR DA PARTE RECORRENTE, CASO AS INSTÂNCIAS DE ORIGEM OS TENHAM FIXADO, NOS TERMOS DO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, OBSERVADOS OS LIMITES DOS §§ 2º E 3º E A EVENTUAL CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA. RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA DE 5% (CINCO POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, NOS TERMOS DO ARTIGO 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, CASO SEJA UNÂNIME A VOTAÇÃO.” (RE 1.449.792-ED, de que fui relator, Primeira Turma, DJe de 11/09/2024, destaquei)

“DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE DESPESAS ASSOCIATIVAS DE IMÓVEL. SÚMULAS 279 E 454/STF. 
1. Para divergir do acórdão recorrido e verificar a procedência dos argumentos consignados no recurso extraordinário, seria necessário o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e de cláusulas contratuais previstas em convenção condominial, o que é vedado pelas Súmulas 279 e 454/STF.
2. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 25% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015. 
3. Agravo interno a que se nega provimento, com aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015.” (RE 1.415.248-AgR, Rel. Min. Roberto Barroso, Primeira Turma, DJe de 22/03/2023, destaquei)

“AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS N. 279 E 454 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 
1. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem – quanto à existência de consentimento do recorrente em relação ao pagamento das despesas – demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios e interpretação de cláusulas editalícias. Incidência dos enunciados n. 279 e 454 da Súmula do Supremo. 
2. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil.
3. Agravo interno desprovido.” (RE 1.388.830-AgR, Rel. Min. Nunes Marques, Segunda Turma, DJe de 17/03/2023, destaquei)

“Agravo regimental em recurso extraordinário. 2. Direito Civil. 3. Cobrança de taxa associativa condominial. 4. Necessidade de reexame do acervo probatório e de cláusulas contratuais. Súmulas 279 e 454 do STF. Precedentes. 5. Ausência de argumentos capazes de infirmar a decisão agravada. 6. Agravo regimental a que se nega provimento. Verba honorária majorada em 10%.” (RE 1.240.817-AgR, Rel. Min. Gilmar Mendes, Segunda Turma, DJe de 18/03/2020, destaquei)

“DIREITO CIVIL. SEGUNDO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. ASSOCIAÇÃO. NULIDADE DE CLÁUSULAS. INTERPRETAÇÃO DE NORMAS INFRACONSTITUCIONAIS. SÚMULAS 279 E 454/STF. PRECEDENTES. 
1. Para dissentir do acórdão recorrido, seria necessária a análise do material fático-probatório dos autos, bem como das cláusulas estatutárias da associação, o que não é possível em sede de recurso extraordinário. Nessas condições, a hipótese atrai a incidência das Súmulas 279 e 454/STF.
2. O Tribunal de origem solucionou a controvérsia com base na legislação infraconstitucional (Código Civil), o que, segundo a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, afasta o cabimento de recurso extraordinário. 
3. A parte recorrente insiste no acolhimento de recurso manifestamente inadmissível, sem demonstrar a necessidade de reversão da decisão impugnada. 
4. Agravo regimental a que se nega provimento, com aplicação da multa prevista no art. 557, § 2º, do CPC/1973.” (ARE 810.168-AgR-AgR-segundo, Rel. Min. Roberto Barroso, Primeira Turma, DJe de 14/06/2016, destaquei)

Por fim, observo que o recurso foi interposto sob a égide da nova lei processual, o que impõe a aplicação de sucumbência recursal.
Ex positis, DESPROVEJO o RECURSO EXTRAORDINÁRIO interposto pela ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS EM RESERVA DA BOA VISTA (Doc. 181), com fundamento no artigo 932, inciso VIII, do Código de Processo Civil de 2015 c/c o artigo 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal.
Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a eventual concessão de justiça gratuita.
Publique-se.
Brasília, 15 de maio de 2026.

Ministro LUIZ FUX
Relator
Documento assinado digitalmente