Tribunal: STF
Processo: RE 1531921
Classe: RE
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-01-24
Data de publicação: 2025-01-24

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO:



    Vistos.



    Trata-se de recurso extraordinário interposto contra acórdão proferido pela 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado:



    “DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. REVELIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. ADESÃO À CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. COBRANÇA DEVIDA. 



    1. A aplicação do instituto da revelia gera a presunção relativa da veracidade dos fatos alegados na exordial e faz com que a análise do recurso recaia exclusivamente sobre a matéria de direito. 



    2. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos. 54, IV, e 1.333 do Código Civil. 



    3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais. 



    4. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 



    5. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns. 



    6. A jurisprudência desta Corte de Justiça é firme quanto à desnecessidade de adesão do titular ou possuidor de imóvel à associação de moradores para fins de cobrança de taxa fixada para pagamento dos serviços prestados aos ocupantes de condomínio irregular.



    7. Recurso conhecido e desprovido.” (e-doc. 229)



    Em suas razões recursais (e-doc. 245), a recorrente alega violação do artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal.



    Argumenta não ser filiada “a nenhuma associação, não participou de nenhuma assembleia de condôminos, não assinou nenhuma ata, não anuiu com nenhuma taxa ou encargos condominiais ordinários eu extraordinário”.



    Sustenta não haver nos autos “nenhuma documentação que demonstre que a ré se filiou à associação".



    O Presidente do Tribunal a Quo determinou a devolução dos autos à turma julgadora para aplicação da sistemática da repercussão geral em razão do Tema 492, cujo feito paradigma é o RE nº 659.911/SP-RG (e-doc. 261).



    Em nova análise, a 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios decidiu manter o entendimento anteriormente exarado no acórdão recorrido, nos seguintes termos:



    “PROCESSO CIVIL. REJULGAMENTO. ARTIGO 1.030 C/C 1.041. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. 



    1. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos. 54, IV, e 1.333 do Código Civil. 



    2. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais”



    3. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."



    4. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns. 



    5. Acórdão nº 1384525 mantido, após nova apreciação determinada com fulcro nos artigos 1.030, II, c/c 1.041 do Código de Processo Civil.” (e-doc. 274)



    Decido.



    No julgamento do RE nº 695.911/SP, feito paradigma do Tema 492 da Repercussão Geral, o Plenário do Supremo Tribunal Federal ficou a seguinte tese:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”



    O acórdão desse julgamento ficou assim ementado:



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (RE nº 695.911/SP, de minha relatoria, DJe de 19/4/21).



    No caso dos autos, a Corte de origem, em juízo de retratação, manteve o entendimento anterior, ao fundamento de que a associação recorrida trata-se de um “condomínio particular irregular, com acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes” (e-Doc. 274, p. 6).



    Assim, considerando que a associação foi constituída antes da edição da Lei nº 13.465/2017 e a aquisição do imóvel pela recorrente também foi anterior ao advento da referida legislação mostrava-se necessária que a ora recorrente tivesse expressamente aderido à associação, o que não ficou comprovado no caso dos autos.



    Essa orientação consta expressamente da tese fixada no referido Tema 492 de Repercussão Geral, onde assentado que a partir da edição da Lei nº 13.465/17, a taxa pode ser exigida dos proprietários que, “i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis”.



    Aplicando essa entendimento, os seguintes julgados:



    “Agravo regimental no recurso extraordinário. 2. Direito Civil e Processual Civil. 3. Loteamento Imobiliário Urbano. Despesas de manutenção e conservação. 4. Morador desligado da associação de moradores quando do início de vigência da Lei 13.465/2017. Incidência ao caso do entendimento fixado no julgamento do tema 492 da repercussão geral. 5. Ausência de argumentos capazes de infirmar a decisão agravada. 6. Agravo regimental não provido” (RE nº 1.445.171/SP-AgR, Segunda Turma, Relator o Ministro Gilmar Mendes, DJe de 4/12/23).



    “AGRAVO REGIMENTAL NA RECLAMAÇÃO. DIREITO CIVIL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO. PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NÃO ASSOCIADO. DESCUMPRIMENTO AO DECIDIDO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO N. 695.911-RG. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO” (Rcl nº 64.893/SP-AgR, Primeira Turma, Relatora a Ministra Cármen Lúcia, DJe de 4/3/24).



    Nesse último acórdão a Relatora fez constar expressamente em seu voto que, “Na espécie, ao determinar a cobrança de taxa de associação de proprietário que adquiriu o imóvel antes do advento da Lei n. 13.465/2017 e que não anuiu expressamente com a constituição da associação de moradores, o Tribunal de Justiça de São Paulo descumpriu a decisão deste Supremo Tribunal no Recurso Extraordinário n. 695.911-RG, Tema 492”. 



    Ante o exposto, dou provimento ao recurso extraordinário para julgar improcedente o pedido inicial. 



    Invertidos os ônus da sucumbência.



    Publique-se.



    Brasília, 24 de janeiro de 2025.



Ministro DIAS TOFFOLI



Relator



Documento assinado digitalmente