Tribunal: STF
Processo: RE 1564178
Classe: RE
Órgão julgador: CÁRMEN LÚCIA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-10

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CIVIL. LOTEAMENTO: TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. ALEGADA CONTRARIEDADE AO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE: SÚMULA N. 636 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. QUALIDADE DE ASSOCIADA: QUESTÃO SUPERADA NA ORIGEM E DIRIMIDA COM BASE NA LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL E NO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO: SÚMULA N. 279 DESTE SUPREMO TRIBUNAL. AUSÊNCIA DE OFENSA CONSTITUCIONAL DIRETA. DESCABIMENTO DO RECURSO PELA AL. C DO INC. III DO ART. 102 DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. RECURSO EXTRAORDINÁRIO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.



  Relatório



    1. Recurso extraordinário interposto com base nas als. a e c do inc. III do art. 102 da Constituição da República contra o seguinte julgado da Oitava Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo:



    “CONTRIBUIÇÃO E TAXA DE ASSOCIAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA - Demanda que busca o recebimento das taxas associativas, vencidas a partir do mês de maio de 2020 – Decreto de procedência mantido por aresto desta Turma Julgadora, em sede de apelação - Interposição de recursos especial e extraordinário (não julgados) - Reclamação interposta pelo polo passivo, junto ao C. STF Acolhimento, com a cassação do aresto que julgou a apelação, determinada a apreciação da controvérsia sob a ótica dos recursos repetitivos - Entendimento que, no entanto, é mantido - Anterior aresto que, já apreciando a controvérsia à luz dos Tema n. 882 do C. STJ e 492, do E. STF, em sistema de recurso repetitivo, abordou os seguintes temas: Vencimento das despesas após o advento da Lei n. 13.465/2017 (que, por seu turno, apenas permite a cobrança das taxas após a sua edição, se houver menção na matrícula ou adesão à associação ou ainda, que a aquisição da propriedade tenha ocorrido já na sua vigência: sendo esta última a hipótese dos autos) - Recorrente sustenta a aquisição do lote em data anterior ao citado diploma legal - Empreendimento que, no entanto, foi registrado em março de 2018 (e, portanto, posterior à citada Lei Federal) - Quanto mais não fosse, o sócio da apelante figura como diretor social da associação para o triênio 2019/2022 – Indiscutível à adesão à entidade – Cobrança em face da apelante que, por tais motivos, é mesmo devida - Inteligência do art. 36-A, parágrafo único, da Lei n. 6.766/1979 (redação dada pela Lei n. 13.465/2017) - Reapreciação da controvérsia, em atendimento ao V. Acórdão do STF que julgou a reclamação para, no entanto, manter o entendimento do aresto anterior (que, reitere-se, já julgou o apelo sob a ótica dos recursos repetitivos, com as peculiaridades do caso concreto) - Precedentes, mais recentes, deste E. Tribunal, envolvendo a mesma apelante, adotando o mesmo entendimento desta Turma Julgadora – Recurso improvido” (fl. 19, e-doc. 25).



    Os embargos declaratórios opostos foram rejeitados.



    2. A recorrente alega ter o Tribunal de origem contrariado os incs. II, XVII e XX do art. 5º da Constituição da República e desrespeitado o Tema 492 da repercussão geral. 



    Argumenta que, mesmo após o julgamento da reclamação, que cassou as decisões proferidas na origem, “a ‘nova’ r. decisão, assentada nos termos do v. acórdão recorrido, deixou de observar as diretrizes fixadas pelo [Supremo Tribunal] no julgamento da Reclamação n. 64.907/SP, a saber, repita-se, (i) tratar-se de proprietário que adquiriu o imóvel antes da Lei n. 13.465/2017; (ii) que não anuiu com a constituição da associação de moradores; cujo (iii) novo julgamento deve observar o assentado pelo Colendo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Recurso Extraordinário n. 695.911-SP/RG, Tema n. 492/STF, que fixou o entendimento, pela sistemática da Repercussão Geral, de ser inconstitucional a cobrança de taxas de manutenção e conservação de proprietário que não aderiu ao ato constitutivo da associação de moradores, exatamente a situação fática estabelecida pelo Colendo Supremo Tribunal Federal no julgamento da referida Reclamação Constitucional” (fl. 6, e-doc. 26).



    Sustenta que “(i) tratando-se de proprietário que não anuiu com a constituição da associação de moradores e (ii) de não-associado, – repita-se, conforme fixado pelo Colendo Supremo Tribunal Federal –, a única solução possível para o caso em tela é a de que as taxas de manutenção criadas pela associação de moradores local não obrigam à Recorrente” (fl. 7, e-doc. 26).



    Ressalta que “o v. acórdão objurgado acabou por reconhecer a responsabilidade da Recorrente com relação ao pagamento das taxas de manutenção e conservação com base em hipóteses de “ACEITAÇÃO TÁCITA” que, como destacado dos respectivos Precedentes, não são suficientes para estabelecer o liame obrigacional tratado no caso em testilha” (fl. 12, e-doc. 26).



    Anota que “uma análise minuciosa dos documentos acostados aos autos, pela própria Recorrida, permite verificar, sem sombra de dúvidas, que o referido documento (de fls. 11/20) não preenche os requisitos estabelecidos no Precedente Vinculante em comento” e que “a Ata da Assembleia Geral Ordinária do dia 10 de março de 2018 (fls. 399/402) dispõe em sua 4ª pauta sobre singela alteração/atualização do endereço da sede da associação, razão pela qual o estatuto, apresentado às fls. 11/20 dos autos, é mero documento anexo do registro da referida ata” (fl. 30, e-doc. 26).



    Destaca que “não houve a aprovação de novo ato constitutivo da associação em conformidade com as alterações realizadas pela Lei n. 13.465/2017, mas apenas e tão somente a alteração/atualização do endereço da sede da associação, sendo o referido Estatuto Social apresentado como mero anexo” e que “aludida Ata de Assembleia foi registrada apenas no Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas, inexistindo o devido registro junto à matrícula atinente ao loteamento no Ofício de Registro de Imóveis” (fls. 30-31, e-doc. 26).



    Alega “o desrespeito imposto pelo v. Acórdão proferido na origem a dispositivos da Constituição Federal (incisos II, XVII, XX e XXXVI, todos do seu artigo 5º), à luz do precedente vinculativo exarado por este Pretório Excelso (RE n. 695.911/SP – Tema 492), e exige o provimento deste Recurso Extraordinário para sua integral reforma” (fl. 33, e-doc. 26).



    Apreciada a matéria trazida na espécie, DECIDO.



    3. Razão jurídica não assiste à recorrente.



    No julgamento do Recurso Extraordinário n. 695.911, Tema 492 da repercussão geral, Relator o Ministro Dias Toffoli, este Supremo Tribunal firmou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n. 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis” (DJe 19.4.2021).



    O Tribunal de origem concluiu que “o entendimento segundo o qual a atribuição do pagamento das taxas associativas à apelante, não afronta o entendimento firmado pelo C. STJ e C. STF (Temas n. 882 e 492, respectivamente), destacando que “não se pode ignora que a loteadora mantém o loteamento, sendo de todo desarrazoado admitir que não contribua com as despesas relativas aos lotes em face dos quais ainda figure como proprietária” e entendeu: 



    “(...) antes do advento de lei municipal ou da Lei Federal n. 13.465/17, o proprietário não está obrigado a contribuir com o pagamento das taxas de manutenção, se não se associou ou se se desvinculou antes disso. Se a aquisição da propriedade foi posterior a esse marco, obriga-se à contribuição, independentemente de associar ou anuir à cobrança, desde que o ato constitutivo da obrigação Estatuto da Associação for levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis, em conformidade com o que dispõe o art. 36-A, parágrafo único, da Lei n. 6.766/1979, com a redação dada pela Lei n. 13.465/2017. Tudo isso devido ao caráter de publicidade ‘erga omnes’ que emana do registro público, não comportando mais discussão a anuência da cobrança ou adesão do proprietário à associação. A obrigação de custeio das taxas de manutenção se torna incontestável, diante da publicidade absoluta do ato, colocando todos os proprietários em igualdade de tratamento. (...)



    Destaco que o C. STF entendeu pela prevalência do princípio constitucional da livre associação e apenas cabe a ele afastar sua preponderância. Se a tese firmada reconheceu sua prevalência, compete às demais instâncias do poder jurisdicional respeitá-la e cumprir a orientação daquela Corte Suprema.



    Entretanto, no caso concreto, conforme observado no anterior aresto desta Turma Julgadora e aqui se reitera, a presente ação foi ajuizada em face da própria loteadora (titular do lote descrito na petição inicial, ainda não comercializado). Sustenta esta a aquisição do domínio em data anterior ao advento da Lei 13.465/2017 e que não estaria obrigada ao pagamento das contribuições, por jamais ter aderido à entidade.



    Ora, o empreendimento foi registrado no ano de 2018 e, portanto, após a edição daquele diploma legal.



    A isso se some o teor da ata de assembleia de fls. 37 e seguintes, da qual se extrai que um dos sócios da loteadora apelante, consta como diretor social da entidade para o triênio 2019/2022 (fls. 42 e 116).



    Portanto, não se pode ignora que a loteadora mantém o loteamento, sendo de todo desarrazoado admitir que não contribua com as despesas relativas aos lotes em face dos quais ainda figure como proprietária, em detrimento dos demais proprietários de lotes junto ao mesmo loteamento.



    Diante de tal quadro e, ainda, de acordo com o art. 36-A do diploma legal antes mencionado, está obrigada a contribuir com o pagamento das despesas/rateio de acordo com a respectiva quota-parte.



    Nesse sentido, os seguintes precedentes deste E. Tribunal, envolvendo demandas idênticas, movidas em face da mesma apelante: (...).



    Por conta do ora explanado, revendo a controvérsia, mantenho o entendimento segundo o qual a atribuição do pagamento das taxas associativas à apelante, não afronta o entendimento firmado pelo C. STJ e C. STF (Temas nº 882 e 492, respectivamente) e, bem assim, decreto de procedência, majorados os honorários advocatícios (art. 85, § 11, CPC) em 20% sobre o valor atualizado da condenação, negando provimento à apelação” (fls. 25-31, e-doc. 25).



     No presente caso, pelo acórdão recorrido, verifica-se que a controvérsia foi dirimida com fundamento na legislação infraconstitucional aplicável à espécie e nos elementos de prova juntados aos autos, não havendo que se falar em divergência entre o acórdão recorrido e a tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 492 da repercussão geral, tendo em vista as peculiaridades do caso em exame, como afirmado na origem.



    Este Supremo Tribunal assentou que a alegada contrariedade ao princípio da legalidade, quando dependente de análise prévia de legislação infraconstitucional, esbarra no óbice da Súmula n. 636 do Supremo Tribunal Federal, pela qual se dispõe não caber “recurso extraordinário por contrariedade ao princípio constitucional da legalidade, quando a sua verificação pressuponha rever a interpretação dada a normas infraconstitucionais pela decisão recorrida”.



    Na espécie vertente, não há como rever, em recurso extraordinário, o entendimento adotado no acórdão recorrido e, eventualmente, alterar a conclusão a que chegou o Tribunal de origem no sentido de que “não comport[a] mais discussão a anuência da cobrança ou adesão do proprietário à associação. A obrigação de custeio das taxas de manutenção se torna incontestável, diante da publicidade absoluta do ato, colocando todos os proprietários em igualdade de tratamento” e que “o empreendimento foi registrado no ano de 2018 e, portanto, após a edição daquele diploma legal. A isso se some o teor da ata de assembleia de fls. 37 e seguintes, da qual se extrai que um dos sócios da loteadora apelante, consta como diretor social da entidade para o triênio 2019/2022 (fls. 42 e 116)”. Assentou ele que “não se pode ignora que a loteadora mantém o loteamento, sendo de todo desarrazoado admitir que não contribua com as despesas relativas aos lotes em face dos quais ainda figure como proprietária, em detrimento dos demais proprietários de lotes junto ao mesmo loteamento”. Para reexame da conclusão judicial recorrida seria necessário o reexame da matéria fático-probatória e da legislação infraconstitucional aplicável ao processo, inadmissível nesta fase recursal. 



    A alegada contrariedade à Constituição da República, se tivesse ocorrido, seria indireta, a inviabilizar o processamento do recurso extraordinário. Incide, na espécie, a Súmula n. 279 do Supremo Tribunal Federal. Assim, por exemplo: 



    “AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. LOTEAMENTO: TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. ALEGADA CONTRARIEDADE AO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE: SÚMULA N. 636 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. COBRANÇA DE TAXAS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. QUALIDADE DE ASSOCIADO. CONTROVÉRSIA DIRIMIDA COM BASE NA LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL E NO REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 279 DESTE SUPREMO TRIBUNAL. AUSÊNCIA DE OFENSA CONSTITUCIONAL DIRETA. TEMA 660. INEXISTÊNCIA DE REPERCUSSÃO GERAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. MAJORAÇÃO CABÍVEL. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO COM APLICAÇÃO DE MULTA DE 1% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, SE UNÂNIME A VOTAÇÃO” (RE n. 1.531.922-AgR, de minha Relatoria, Primeira Turma, DJe 17.3.2025).



    “DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. APLICAÇÃO DO TEMA 492. NECESSIDADE DE REEXAME DE MATERIAL PROBATÓRIO. SÚMULA 279/STF. 1. Para dissentir da conclusão do Tribunal de origem, seria necessário o reexame de material fático-probatório. Incidência no caso, da Súmula 279/STF. 2. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 25% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015. 3. Agravo a que se nega provimento” (RE n. 1.372.357-AgR, Relator o Ministro Luís Roberto Barroso, Primeira Turma, DJe 1.6.2022).



    “AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO. TAXA DE MANUTENÇÃO. RE 695.911 (TEMA N. 492/RG). VIABILIDADE DA COBRANÇA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 279 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 1. O Plenário do Supremo, ao julgar, sob a sistemática da repercussão geral, o RE 695.911 (Tema n. 492), ministro Dias Toffoli, fixou a seguinte tese: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.’ 2. Dissentir da conclusão alcançada na origem – quanto à adesão tácita, revelada pela realização de pagamentos e pela participação na administração da associação – demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório. Incidência do enunciado n. 279 da Súmula do Supremo. 3. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos, bem assim eventual deferimento de gratuidade da justiça. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 4. Agravo interno desprovido” (RE n. 1.408.371-AgR, Relator o Ministro Nunes Marques, Segunda Turma, DJe 28.9.2023).



    “AGRAVO INTERNO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO, CONSERVAÇÃO E SEGURANÇA. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA REFLEXA. FATOS E PROVAS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. É inviável, em recurso extraordinário, o reexame dos fatos e das provas dos autos. Incidência da Súmula 279 do STF. 2. Agravo interno desprovido, com imposição de multa de 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa (artigo 1.021, § 4º, do CPC), caso seja unânime a votação. 3. Honorários advocatícios majorados ao máximo legal em desfavor da parte recorrente, caso as instâncias de origem os tenham fixado, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º e a eventual concessão de justiça gratuita” (RE n. 1.336.620-AgR, Relator o Ministro Luiz Fux, Plenário, DJe 1º.10.2021).



    “Agravo regimental em recurso extraordinário. 2. Direito Civil. Loteamento imobiliário urbano. Taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por associação. Tema 492 da repercussão geral. 3. Requisitos para a cobrança. 4. Hipótese em que divergir do acórdão recorrido demandaria o revolvimento do acervo probatório, providência vedada pela Súmula 279 do STF. Precedentes. 5. Ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada. Deficiência na fundamentação do agravo regimental. Súmula 284 do STF. 6. Agravo regimental não provido” (RE n. 1.433.627-AgR, Relator o Ministro Gilmar Mendes, Segunda Turma, DJe 12.9.2023).



    4. Ademais, inviável o recurso extraordinário pela al. c do inc. III do art. 102 da Constituição da República, pois o Tribunal de origem não julgou válido lei ou ato de governo local contestados em face da Constituição da República. Incide na espécie a Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal. Assim, por exemplo:



    “AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO. SERVIDOR PÚBLICO. PRÊMIO DE PRODUTIVIDADE. 1. IMPOSSIBILIDADE DA ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL LOCAL (SÚMULA 280). OFENSA CONSTITUCIONAL INDIRETA. 2. O TRIBUNAL A QUO NÃO JULGOU VÁLIDA LEI OU ATO DE GOVERNO LOCAL CONTESTADO EM FACE DA CONSTITUIÇÃO. INADMISSIBILIDADE DO RECURSO PELA ALÍNEA C DO ART. 102, INC. III, DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA (SÚMULA 284 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL). AGRAVO REGIMENTAL AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO” (AI n. 763.681-AgR, de minha relatoria, Primeira Turma, DJe 13.11.2009).



    Nada há a prover quanto às alegações da recorrente.



    5. Pelo exposto, nego provimento ao recurso extraordinário (als. a e b do inc. IV do art. 932 do Código de Processo Civil e § 1º do art. 21 do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal) e condeno a parte sucumbente, nesta instância recursal, ao pagamento de honorários advocatícios majorados em 10%, percentual que se soma ao fixado na origem, obedecidos os limites dos §§ 2º, 3º e 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, com a ressalva de eventual concessão do benefício da justiça gratuita.



    Ressalte-se que eventual recurso manifestamente inadmissível contra esta decisão demonstraria apenas inconformismo e resistência em pôr termo a processos que se arrastam em detrimento da eficiente prestação jurisdicional, o que sujeitaria a parte à aplicação da multa processual do § 4º do art. 1.021 do Código de Processo Civil.



    Publique-se.



    Brasília, 10 de setembro de 2025.



Ministra CÁRMEN LÚCIA



Relatora