Tribunal: STF
Processo: RE 1309830
Classe: RE
Órgão julgador: CÁRMEN LÚCIA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-02-03
Data de publicação: 2025-02-03

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CIVIL. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO DA RECORRENTE. TEMA N. 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. ACÓRDÃO RECORRIDO DIVERGENTE DA JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO PROVIDO.



Relatório



    1. Recurso extraordinário interposto, com base na al. a do inc. III do art. 102 da Constituição da República, contra o seguinte julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo:



    “APELAÇÃO. Ação de cobrança. Associação de Moradores. Loteamento fechado. Contribuições mensais de taxa de manutenção a conservação do imóvel. Sentença de parcial procedência. Imóvel adquirido que depende das contribuições dos associados para manutenção da infraestrutura proporcionada. Ré que se associou à autora quando celebrou contrato de compra a venda. A alegação de que o status de associação desconfigura as cobranças não prospera. Condomínio travestido de associação. Comprovação da efetiva prestação e fruição dos serviços essenciais de segurança, manutenção a limpeza que causam inegável valorização do empreendimento e do imóvel dos réus. Prevalência da vedação ao enriquecimento sem causa. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento” (fl. 17, 
e-doc. 22).



    Os embargos de declaração opostos foram parcialmente acolhidos sem efeitos infringentes, nos termos da seguinte ementa:



    “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Acórdão embargado que negou provimento ao recurso. Alegação de omissão quanto à contrariedade da sentença quanto aos Recursos Especiais 1.280.871/SP e 1.439.163/SP (Tema 882). Mácula existente. Retificação da fundamentação do julgado, sem alterar o resultado da decisão embargada. Demais alegações que assumiram caráter infringente e de prequestionamento. Embargos acolhidos em parte” (fl. 34, e-doc. 22).



    2. A recorrente alega que o Tribunal de origem teria contrariado o inc. XX do art. 5º da Constituição da República.



    Afirma que “a Recorrida[,] Associação de Moradores intentou a presente demanda, justificando a cobrança dos valores pelo fato de ser a Recorrente proprietária de um lote no loteamento em comento, bem como a despeito da declaração de promessa de futura instalação de associação de moradores no referido loteamento, prevista no Contrato Padrão, e ainda com base na vedação ao enriquecimento sem causa pelá utilização dos serviços” (fl. 46, e-doc. 22).



    Argumenta que “as aplicações das regras estatutárias só têm efeitos a quem se associou voluntariamente e por óbvio pelo tempo que permanecer filiado, de forma que se um associado não mais desejar permanecer ou se simplesmente a ela nunca aderiu, a Recorrente não pode ser compelida a observá-las, e disso não poderá decorrer qualquer tipo de constrangimento ou discriminação, como medida de eventual retaliação, o que seria uma forma odiosa de distinção, não admissível” (fl. 47, e-doc. 22).



    Ressalta que “inexiste fato gerador da obrigação civil, a qual a Recorrida tenta impor na base da força, porque não provou a recorrida, a existência de vínculo consentido por parte da Recorrente, pois não é associada, não contratou os serviços prestados, não assinou termo de adesão” (fl. 47, e-doc. 22).



    Sustenta que “permitir obrigação de pagar na base da força como pretende a Recorrida em detrimento da liberdade associativa é ir na contramão ao que preceitua o princípio contido nos termos do inciso XX, do artigo 59 da Carta Magna” (fl. 48, e-doc. 22).



    Pede “seja o presente recurso admitido no Juízo ‘o quo’, remetendo-o ao Juízo ‘ad quem’, o Supremo Tribunal Federal, para que por este Tribunal haja o conhecimento e o provimento do presente Recurso Extraordinário, uma vez presentes todos os pressupostos de sua admissibilidade, reformando-se totalmente a decisão recorrida para que se reforme a decisão de 1º grau, julgando improcedente a ação de cobrança proposta, com fulcro em todo o regramento constitucional acerca da matéria, consoante exposto nestas razões recursais” 
(fl. 49, e-doc. 22).



    O Ministro Luiz Fux, no exercício da Presidência do Supremo Tribunal Federal, determinou a devolução dos autos ao Tribunal de origem, “para que adote, conforme a situação [do Tema 492] de repercussão geral, os procedimentos previstos nos incisos I a III do artigo 1.030 do Código de Processo Civil (alínea c do inciso V do art. 13 do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal)” (fl. 2, e-doc. 12).



    O Tribunal de origem, em juízo de conformação, deu parcial provimento à apelação, “para fixar a sua responsabilidade pelo pagamento das taxas associativas relativas ao lote descrito na inicial, vencidas após o início da vigência da Lei no 13.465/17” (fl. 155, e-doc. 22), nos termos da seguinte ementa:



    “APELAÇÃO. Ação de cobrança. Loteamento fechado. Taxa de associação. Sentença de parcial procedência. Reexame da matéria. Aplicação dos Temas 882 do STJ e no 492 do C. STF. A questão foi pacificada pelo C. STF e tornou-se possível a cobrança da taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado somente após o advento da Lei no 13.465/17. Ausente comprovação de que a ré tenha se associado antes da epigrafa Lei. Afastamento da cobrança das taxas antes do advento da Lei. Acordão alterado em parte, com determinação de remessa dos autos à d. Presidência da Seção de Direito Privado” (fl. 151, 
e-doc. 22).



    Analisados os elementos do processo, DECIDO.



    3. Razão jurídica assiste à recorrente.



    4. A ação foi ajuizada, em 8.9.2014, por associação de moradores com a finalidade de cobrança de contribuições mensais de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário.



    O Tribunal de origem manteve sentença que condenou a recorrente “ao pagamento das cotas discriminadas na petição inicial e que se venceram nos três anos anteriores ao ajuizamento da ação, além daquelas vencidas durante todo o processo, com correção monetária a incidir partir de cada vencimento”. Estes os fundamentos do acórdão:



    “Parte-se da premissa de que ao celebrar o contrato de compra e venda visando a aquisição do seu lote, a apelante estava ciente de que seria constituída uma associação para cuidar do local e promover melhorias, o que inclui os serviços de manutenção e conservação.



    Sendo assim, não se pode negar o benefício usufruído por todos os proprietários do loteamento, inclusive pela apelante. 



    Notoriamente, o caso vertente não se trata de associação propriamente dita, e essa ilação é proveniente dos serviços de preservação e segurança prestados aos moradores. do loteamento, cujas despesas devem ser rateadas pelas unidades imobiliárias, igualitariamente, em razão de o empreendimento constituir-se em verdadeiro condomínio de lotes fechados. (...)



    A alegação de expressa manifestação de vontade de não se manter associada não merece prosperar porquanto a apelante tem usufruído de todos os benefícios advindos com a prestação de serviços. (...)



    Assim, se o imóvel está localizado dentro de loteamento que tem à disposição os serviços essenciais prestados, é legítima a cobrança de tais despesas mediante rateio, especialmente por se tratar de um condomínio travestido de associação, além da vedação ao enriquecimento ilícito, prevista em lei” (fls. 18-21, e-doc. 22).



    Em juízo de conformação com o Tema 492 da repercussão geral, o Tribunal de origem assentou o seguinte:



    “Revendo os autos, verifica-se que não há comprovação de que ré tenha se associado à autora, pois o documento de fls. 18/2 sequer consta assinatura, logo, não pode a autora exigir a cobranças das taxas antes da Lei supramencionada. 



    Todavia, após a Lei, não é razoável que a parte ré se beneficie sem que efetue os valores rateados para pagamentos dos serviços prestados, devendo, portanto, ser quitada as despesas em questão a fim de evitar o enriquecimento sem causa. 



    Dessa forma, reanalisando o caso concreto, tem-se que o recurso da ré fica parcialmente provido para fixar a sua responsabilidade pelo pagamento das taxas associativas relativas ao lote descrito na inicial, vencidas após o início da vigência da Lei nº 13.465/17” (fl. 155, 
e-doc. 22).



    5. No julgamento do Recurso Extraordinário n. 695.911/SP (substituto do Agravo de Instrumento n. 745.831), Relator o Ministro Dias Toffoli, Tema 492, este Supremo Tribunal assentou a seguinte tese sobre a possibilidade de as associações de moradores cobrarem taxas de manutenção de moradores não associados:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis” (RE n. 695.911/SP, Relator o Ministro Dias Toffoli, Tema 492, Plenário, DJe 19.4.2021).



    Na espécie, a recorrente adquiriu o imóvel antes do advento da Lei n. 13.465/2017 sem, contudo, aderir expressamente à associação, pelo que o Tribunal de origem, ao concluir pela regularidade da cobrança das taxas “vencidas após o início da vigência da Lei nº 13.465/17” (fl. 155, 
e-doc. 22), divergiu da tese de repercussão geral fixada no Tema 492 pelo Supremo Tribunal Federal.



    Assim, por exemplo, os seguintes julgados:



    “AGRAVO REGIMENTAL NA RECLAMAÇÃO. DIREITO CIVIL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO. PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NÃO ASSOCIADO. DESCUMPRIMENTO AO DECIDIDO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO N. 695.911-RG. TEMA 492 
DA REPERCUSSÃO GERAL. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO” (Rcl n. 64.893-AgR, de minha relatoria, Primeira Turma, DJe 4.3.2024).



    “Agravo regimental no recurso extraordinário. 2. Direito Civil e Processual Civil. 3. Loteamento Imobiliário Urbano. Despesas de manutenção e conservação. 4. Morador desligado da associação de moradores quando do início de vigência da Lei 13.465/2017. Incidência ao caso do entendimento fixado no julgamento do tema 492 da repercussão geral. 5. Ausência de argumentos capazes de infirmar 
a decisão agravada. 6. Agravo regimental não provido” (RE 
n. 1.445.171-AgR, Relator o Ministro Gilmar Mendes, Segunda Turma, DJe 4.12.2023).



    Confiram-se também decisões monocráticas proferidas em processos semelhantes ao presente: RE n. 1.516.424, de minha relatoria, DJe 14.10.2024; RE n. 1.472.765, Relator o Ministro Edson Fachin, DJe 11.4.2024; e RE n. 1.401.741, Relator o Ministro Dias Toffoli, DJe 17.9.2024.



    6. Pelo exposto, dou provimento ao recurso extraordinário (al. b do inc. V do art. 932 do Código de Processo Civil e § 2º do art. 21 do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal), para afastar a cobrança dos valores pleiteados a título de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário, invertidos os ônus da sucumbência.



    Publique-se.



    Brasília, 3 de fevereiro de 2025.



Ministra CÁRMEN LÚCIA



Relatora