Tribunal: STF
Processo: RE 1567424
Classe: RE
Órgão julgador: LUIZ FUX
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-09-04
Data de publicação: 2025-09-04

Ementa:

Inteiro teor:
RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO. ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA DE TAXA. PROPRIETÁRIO. VÍNCULO ASSOCIATIVO. FATOS E PROVAS. NORMAS ESTATUTÁRIAS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. ÓBICE DAS SÚMULAS 279 E 454 DO STF. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 93, INCISO IX, DA CONSTITUIÇÃO. INEXISTÊNCIA. NEGADO SEGUIMENTO AO RECURSO.



    DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário manejado com arrimo nas alínea “a” e “c” do permissivo constitucional contra acórdão que assentou:



    “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR DENOMINADO ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. IRRELEVÂNCIA PARA AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. CAPACIDADE PROCESSUAL. EQUIPARAÇÃO DO CONDOMÍNIO IRREGULAR À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. INADIMPLÊNCIA DO CONDÔMINO.



    1. Torna-se irrelevante a denominação de ‘associação de moradores’, se efetivamente a entidade estiver destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, tendo a natureza de condomínio irregular.



    2. Os condomínios irregulares, formalmente constituídos, com estatuto confeccionado e aprovado, não obstante tenham sido irregularmente criados, merecem ser tratados como sociedade despersonalizada, sendo pacífico o entendimento de que estão revestidos de capacidade e legitimação para estarem em juízo ativa e passivamente, inclusive para exigir dos detentores das unidades que o integram o adimplemento das contribuições regularmente aprovadas, na defesa dos interesses dos próprios condôminos.



    3. Comprovado que o réu é detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento, onde reside, torna-se obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e fomento dos serviços destinados a todos os condôminos, na forma resolvida em assembleia, independentemente de não ter aderido formalmente ao quadro de associados, sob pena de enriquecimento indevido às custas do esforço alheio.



    4. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada.”



    Os embargos de declaração opostos foram desprovidos.



    Nas razões do apelo extremo, a parte recorrente sustenta preliminar de repercussão geral e, no mérito, aponta violação aos artigos 5º, caput e incisos II, XX e XXXV; e 93, inciso IX, da Constituição Federal.



    O Tribunal a quo, inicialmente, inadmitiu o recurso extraordinário.



    Esta Suprema Corte deu provimento ao agravo movido contra a decisão suso referida, para admitir o recurso extraordinário e determinar a devolução do feito ao Tribunal a quo, para aplicação da sistemática da repercussão geral, diante do Tema 492 da repercussão geral.



    O órgão julgador, em sede de juízo negativo de retratação, manteve o acórdão recorrido, conforme ementa abaixo:



    “CONDOMINIAL. TEMA 492. STF. INAPLICABILIDADE. OCORRÊNCIA. ADESÃO. ASSOCIAÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. REGISTRO.



    1 - A tese firmada pelo STF no RE 695.911 (Tema 492), a respeito da legitimidade de cobrança por associação de taxa de manutenção de proprietário não associado, difere da hipótese em que o condômino aderiu formalmente aos atos constitutivos da Associação, inclusive, com registro no competente registro de pessoas jurídicas.



    2. Acórdão mantido.”



    Ato contínuo, o feito foi novamente remetido a esta Corte.



    É o relatório. DECIDO.



    O recurso não merece prosperar.



    Ab initio, saliente-se que o Plenário desta Suprema Corte, em sede de repercussão geral, reafirmou a orientação de que o art. 93, inciso IX, da Constituição Federal, não exige que o órgão judicante se manifeste sobre a totalidade dos argumentos apresentados pelas partes, mas, sim, que ele fundamente, ainda que sucintamente, as razões que entendeu suficientes à formação de seu convencimento, exatamente como ocorreu no caso sub examine (AI 791.292-RG-QO, Rel. Min. Gilmar Mendes, DJe de 13/8/2010).



    Quanto à questão de fundo, consigne-se que o Pleno desta Corte, no julgamento do RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe de 19/4/2021, Tema 492, fixou a tese de repercussão geral infra: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. Cito a ementa do julgado:



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis’.”



    (grifei)



    In casu, por ocasião do juízo negativo de retração do acórdão recorrido, o órgão julgador do Tribunal a quo entendeu que o recorrente ostentaria a condição de associado da parte recorrida, in verbis:



    “No caso em tela, o condomínio/autor foi instituído em 23/08/2008 (ID 14969708) e o réu Álvaro César da Silva Monteiro aderiu formalmente aos atos constitutivos da Associação que, inclusive, foram registrados no competente registro de pessoas jurídicas (ID 14969708).



    Vale ressaltar, portanto, que a tese firmada no Recurso Extraordinário nº 695.911 (Tema 492) não deve ser aplicada ao caso dos autos, porque a situação do paradigma do precedente do STF envolve a discussão sobre a legitimidade de cobrança por parte de associação de taxa de manutenção de proprietário não associado, o que, à toda evidência, não é o caso dos autos.”



    Conclusão diversa demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos e de normas estatutárias aplicáveis à espécie, que esbarra nos óbices das Súmulas 279 e 454 do STF. Nesse sentido:



    “Direito Civil. Agravo interno em recurso extraordinário. Loteamento. Vínculo associativo. Dever contratual de rateio de despesas. Legislação infraconstitucional. Súmulas 279 e 454/STF. I. Caso em exame. 1. Agravo interno contra decisão que negou seguimento a recurso extraordinário, o qual tem por objeto acórdão que negou provimento a recurso. II. Questão em discussão. 2. Preenchimento dos pressupostos de admissibilidade do recurso extraordinário. III. Razão de decidir. 3. A petição de agravo não trouxe novos argumentos aptos a desconstituir a decisão agravada, a qual deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos. 4. O Plenário da Corte, em sede de repercussão geral, reafirmou a orientação de que o art. 93, IX, da Constituição não exige que ‘o órgão judicante se manifeste sobre todos os argumentos apresentados pela defesa, mas sim que ele fundamente, ainda que sucintamente, as razões que entendeu suficientes à formação de seu convencimento’ (AI 791.292/PE-RG-QO, Rel. Min. Gilmar Mendes). 5. Para chegar a conclusão diversa do acórdão recorrido, seria necessária a análise da legislação infraconstitucional pertinente, bem como o reexame das cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório dos autos, o que atrai a incidência das Súmulas 279 e 454/STF. IV. Dispositivo. 6. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 10% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015 e a eventual concessão de justiça gratuita. 7. Agravo interno a que se nega provimento, com a aplicação da multa de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015.” (RE 1.528.713-AgR, Plenário, Rel. Min. Luís Roberto Barroso - Presidente, DJe de 6/3/2025)



    “AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO. TAXA DE MANUTENÇÃO. RE 695.911 (TEMA N. 492/RG). VIABILIDADE DA COBRANÇA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 279 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. MAJORAÇÃO CABÍVEL. I. CASO EM EXAME. 1. Agravo interno interposto contra decisão que, ao não conhecer do recurso extraordinário, invocou, após ressaltar que o acórdão recorrido observou o entendimento fixado no Tema n. 492 da repercussão geral, o óbice do verbete n. 279 da Súmula do Supremo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. A questão em discussão consiste em saber se é adequada ou não a cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores de loteamento quando no acórdão recorrido, embasado em fatos e provas, consta estarem os proprietários do imóvel vinculados à entidade associativa em data anterior ao advento da Lei n. 13.465/2017. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. O Plenário do Supremo, ao julgar, sob a sistemática da repercussão geral, o RE 695.911 (Tema n. 492), ministro Dias Toffoli, fixou a seguinte tese: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis’. 4. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem demandaria revolvimento de elementos fático-probatórios. Incidência do enunciado n. 279 da Súmula do Supremo. IV. DISPOSITIVO. 5. Agravo interno desprovido, com majoração da verba honorária.” (RE 1.501.318-AgR, Segunda Turma, Rel. Min. Nunes Marques, DJe de 11/2/2025)



    “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. EMBARGOS RECEBIDOS COMO AGRAVO INTERNO. ARTIGO 1.024, § 3º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. COBRANÇA DE TAXA. ADESÃO E ANUÊNCIA. EXISTÊNCIA DE VÍNCULO CONTRATUAL. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE EM SEDE EXTRAORDINÁRIA. SÚMULAS 279 E 454 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS AO MÁXIMO LEGAL EM DESFAVOR DA PARTE RECORRENTE, CASO AS INSTÂNCIAS DE ORIGEM OS TENHAM FIXADO, NOS TERMOS DO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, OBSERVADOS OS LIMITES DOS §§ 2º E 3º E A EVENTUAL CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA. RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA DE 5% (CINCO POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, NOS TERMOS DO ARTIGO 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, CASO SEJA UNÂNIME A VOTAÇÃO.” (RE 1.449.792-ED, Primeira Turma, Rel. Min. Luiz Fux, DJe de 11/9/2024)



    Por fim, observa-se que a parte ora recorrente não desenvolveu fundamentação suficiente a respeito do alegado cabimento do recurso extraordinário com sustento na alínea “c” do permissivo constitucional, limitando-se a sustentar que houve ofensa a dispositivos constitucionais, que atrai a incidência da Súmula 284 do STF. Nesse sentido, referencio:



    “AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. PROGRAMA DE DESLIGAMENTO VOLUNTÁRIO. LEI 4.051/1986 DO ESTADO DO PIAUÍ. NECESSIDADE DE REEXAME DE NORMAS INFRACONSTITUCIONAIS LOCAIS. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 280/STF. INTERPOSIÇÃO DE APELO EXTREMO COM BASE NA ALÍNEA C DO INCISO III DO ART. 102 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. SÚMULA 284/STF. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO, COM APLICAÇÃO DE MULTA. I - As razões do agravo regimental são inaptas para desconstituir os fundamentos da decisão agravada, que, por isso, se mantêm hígidos. II - Para dissentir do acórdão impugnado e verificar a procedência dos argumentos consignados no apelo extremo, seria necessário o reexame das normas infraconstitucionais pertinentes, o que é vedado pela Súmula 280/STF. Precedentes. III - Apelo extremo com base na alínea c do inciso III do art. 102 da Constituição Federal. É deficiente a fundamentação do recurso que não particulariza de que forma ocorreu a alegada ofensa à Constituição. Incidência da Súmula 284 do STF. IV - Agravo regimental a que se nega provimento, com aplicação de multa (art. 1.021, § 4º, do CPC).” (RE 1.183.212-AgR, Segunda Turma, Rel. Min. Ricardo Lewandowski, DJe de 13/5/2019, grifei)



    “AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. ADMINISTRATIVO. AGENTE PENITENCIÁRIO ESTADUAL. PERCEPÇÃO DE ADICIONAL DE PERICULOSIDADE. BASE DE CÁLCULO. LEI 6.772/2006 DO ESTADO DE ALAGOAS. NECESSIDADE DE ANÁLISE DE LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL LOCAL E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 279 E 280 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. HIPÓTESE DA ALÍNEA C DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. SÚMULA 284 DO STF. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.” (RE 896.468-AgR, Primeira Turma, Rel. Min. Luiz Fux, DJe de 20/5/2019, grifei)



    Ex positis, NEGO SEGUIMENTO ao recurso, ex vi art. 932, VIII, do Código de Processo Civil, c/c o art. 21, § 1º, do Regimento Interno do STF.



    Publique-se.



    Brasília, 4 de setembro de 2025.



Ministro LUIZ FUX



Relator



Documento assinado digitalmente