Tribunal: STF
Processo: RE 1544847
Classe: RE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-04-28
Data de publicação: 2025-04-28

Ementa:

Inteiro teor:
Ementa: Direito Civil. Recurso Extraordinário. Cobrança de taxas de manutenção de loteamento fechado. Liberdade de associação. Tema RG nº 492. Cobrança permitida após a Lei nº 13.465, de 2017.



    I. Caso em exame



    1. Recurso extraordinário contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo pelo qual se manteve a sentença na qual julgado improcedente o pedido de cobrança de taxas de manutenção de loteamento fechado contra proprietária não associada.



    2. A recorrente alega ofensa ao art. 5º, inc. XX, da Constituição, sustentando a existência de cláusula referente ao rateio das despesas no contrato-padrão do loteamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Cotia/SP e a previsão na Lei federal nº 13.465, de 2017. 



    3. O Tribunal de origem, após remessa de autos para adequação ao Tema RG nº 492, manteve a sentença, considerando a inexistência de prova da associação da recorrida e a inaplicabilidade das disposições estabelecidas na referida Lei federal nº 13.465, de 2017. 



    II. Questão em discussão



    4. A questão em discussão consiste em saber se a cobrança de taxas de manutenção de loteamento fechado de proprietária não associada é inconstitucional, considerando a jurisprudência do STF sobre o Tema RG nº 492.



    III. Razões de decidir



    5. Na decisão recorrida se considerou a inexistência de prova de associação da recorrida e, embora tenha sido reconhecida a existência de disposições a respeito da cobrança de despesas tanto no estatuto de criação do loteamento quanto no contrato-padrão de compra e venda do empreendimento, não se admitiu a cobrança do rateio das despesas mesmo após a vigência da Lei federal nº 13.46, de 2017.



    6. O STF, no julgamento do RE nº 695.911-RG/SP (Tema RG nº 492), ressaltando a liberdade de associação, declarou a inconstitucionalidade da cobrança, por associação de moradores, de taxas de manutenção dos proprietários não associados antes da Lei nº 13.465, de 2017, admitindo, contudo, a possibilidade de cobrança após a respectiva edição.



    IV. Dispositivo e tese



    7. Recurso extraordinário parcialmente provido para julgar procedente o pedido formalizado na inicial quanto às taxas vincendas após a Lei federal nº 13.465, de 2017.



    Tese de julgamento: "1. É inconstitucional a cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465, de 2017, ou de lei municipal anterior que discipline a questão. 2. Após a Lei nº 13.465, de 2017, a cobrança é possível mediante comprovação de adesão expressa ou existência da obrigação averbada no competente registro de imóveis."



    _________



    Dispositivos relevantes citados: art. 5º, inc. XX, da CRFB; Lei nº 13.465, de 2017; art. 36-A da Lei nº 6.766, de 1979.



    Jurisprudência relevante citada: RE nº 695.911-RG/SP (Tema RG nº 492, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema RG nº 492, Tribunal Pleno, j. 15/12/2020); RE nº 1.337.075-AgR-segundo/DF, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Primeira Turma, j. 29/11/2021; RE nº 1.401.255-ED-AgR/SP, Rel. Min. Nunes Marques, Segunda Turma, j. 04/09/2023.



DECISÃO   



    1. Trata-se de recurso extraordinário interposto contra acórdão proferido pela 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), assim ementado:  



    “Apelação Cível – Cobrança – Débitos decorrentes de serviços prestados pela associação de moradores apelante – Impossibilidade – Pretensão de condenação da apelada ao pagamento de valores relativos a despesas referentes ao lote do qual é proprietária – Ausência de demonstração da expressa concordância da apelada quanto ao pagamento das taxas do loteamento – Obrigação que não pode ser atrelada tão somente à aquisição do bem – Insuficiência da fundamentação da cobrança unicamente em disposições estatutárias estabelecidas quando da formação do loteamento denominado Jardim Pasárgada Quadra D – Estabelecimento de cláusula em contrato de adesão – Inaplicabilidade de disposições relativas a condomínio – Controvérsia que não se refere a exigibilidade de taxas condominiais, mas a contribuição associativa decorrente de implantação de loteamento – Imprescindibilidade da prova de associação da apelada para justificar a cobrança dos valores – Adequação a entendimento consolidado no STJ – Precedentes – Cobrança que não se justifica pela alteração do Código Civil promovida pela L. 13.465/2017 – Constituição da associação e aquisição de imóvel pela apelada que ocorreu antes da edição da Lei – Inaplicabilidade das disposições contidas na Lei Estadual 16.879/2018 – Recurso improvido. 



    Sucumbência Recursal – Honorários advocatícios – Majoração do percentual arbitrado – Observância do artigo 85, §§ 2º e 11, do CPC.” (e-doc. 24).  



    2. No recurso extraordinário, a recorrente alega ofensa ao art. 5º, inc. XX, da Constituição da República (CRFB), sustentando que o loteamento Jardim Pasárgada é fechado e tem contrato-padrão registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Cotia/SP, do qual consta expressamente a existência de infraestrutura e serviços dentro do empreendimento e a obrigação dos adquirentes quanto ao pagamento do rateio das despesas. Aduz que, ao comprar o imóvel em questão, a recorrida anuiu com a obrigação estabelecida no contrato.



    2.1. Afirma que na Lei federal nº 13.465, de 2017, regulamentaram-se os loteamentos fechados e se estabeleceu a obrigação de os titulares de imóveis cotizarem as despesas. Ao final, requer a suspensão do processo até o julgamento do Tema RG nº 492 e, no mérito, pleiteia o provimento do recurso para condenar a recorrida no pagamento dos rateios das despesas (e-doc. 32).  



    3. O Presidente da Seção de Direito Privado determinou o retorno dos autos ao Colegiado de origem, para juízo de adequação ao Tema RG nº 492 (e-doc. 44), o qual manteve o desprovimento da apelação. Destaco a ementa do julgado: 



    “Apelação Cível – Reanálise de matéria conforme tese fixada em Recurso Especial Repetitivo (art. 1.030, II, do CPC) – Recurso Extraordinário nº. 695.911/SP (tema 492). 



    Cobrança – Notícia de realização de acordo em relação aos valores referentes a um dos lotes – Perda superveniente do interesse recursal – Pretensão recursal que resta prejudicada em relação a tais valores. 



    Cobrança – Associação de moradores – Impossibilidade de vinculação automática de comprador de imóvel à associação apelante – Inaplicabilidade de disposições relativas a condomínio – Controvérsia que não se refere a exigibilidade de taxas condominiais, mas a contribuição associativa decorrente de implantação de loteamento – Necessidade de prova de associação da apelada – Imóvel inserido em loteamento fechado – Irrelevância – Circunstância que não justifica a cobrança de taxa de associação sem a efetiva comprovação da expressa adesão da proprietária apelada à associação – Cobrança que não pode se fundamentar unicamente nas disposições estabelecidas quando da formação do loteamento em que está inserido o imóvel da apelada – Obrigação que não pode ser atrelada tão somente à constituição da associação – Necessidade de observância da satisfação dos requisitos para cobrança, fixados em entendimento uniformizado – Inconstitucionalidade da cobrança de proprietário não associado reconhecida pelo e. STF (Tema 492) – Requisitos não preenchidos – Inexigibilidade de valores cobrados pela associação apelante – Sentença mantida – Recurso improvido.” (e-doc. 48; grifos nossos).  



    4. O recurso extraordinário, então, foi admitido pela Presidência da Seção de Direito Privado (e-doc. 52).  



    É o relatório.  



    Decido.  



    5. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do referido RE nº 695.911-RG/SP, Tema RG nº 492, concluiu pela inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação por associação de possuidores/proprietários de áreas de loteamento àqueles que a ela não tenham se associado. Eis a ementa:  



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.  



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.  



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis."



    (RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema RG nº 492, Tribunal Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos nossos).  



    6. Colhe-se do voto condutor do julgamento o seguinte excerto em que consignada a prevalência da liberdade de associação, ante a estatura constitucional, e o marco legal para a cobrança do rateio das despesas do loteamento que adveio com a Lei federal nº 13.465, de 2017:  



    “No caso dos autos, todavia, não vislumbro de que modo se poderia identificar princípio constitucional que fosse substrato das regras apontadas. Vedação ao enriquecimento ilícito, obrigações propter rem e dever de eticidade são todos instrumentos civilistas de enorme importância, mas não deitam suas bases em princípios constitucionais aptos a serem sopesados em face da liberdade de associação.  



    Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro – e por consequência – garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades. 



    Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação.  



    Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade – o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa. 



    Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.



    Nesse ponto, importa retomar a noção de que a edição da Lei nº 13.465/2017 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia contida no presente paradigma de repercussão geral, por, dentre outras modificações promovidas na Lei nº 6.766/1979, dispor, em seu art. 36-A, caput e parágrafo único, de modo inaugural, acerca da relação obrigacional que exsurge entre titulares de direitos sobre imóveis e administradoras constituídas em loteamentos de acesso controlado (outrora chamados de loteamentos fechados regulares) que prevejam em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina neles adotadas."



    (RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema RG nº 492, Tribunal Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos nossos).   



    7. Para melhor exame da controvérsia, transcrevo os fundamentos do acórdão alusivo ao julgamento da apelação: 



    “Pese embora a irresignação da apelante, o recurso não está em vias de ser provido. 



    Com efeito, no caso em tela, a associação apelante pleiteou a condenação da apelada ao pagamento de valores relativos a despesas referentes ao lote do qual é proprietária. 



    Todavia, a apelante deixou de trazer aos autos demonstração da expressa concordância da proprietária apelada quanto ao pagamento das taxas cobradas, sendo certo que a mera constituição de associação de moradores, por si, é incapaz de imputar tal obrigação a esta, na medida em que não pode ser atrelada tão somente à aquisição do bem. 



    Não se mostra suficiente a fundamentação da cobrança pretendida pela apelante unicamente em disposições estatutárias estabelecidas quando da formação do loteamento denominado Jardim Pasárgada Quadra D, com o estabelecimento de cláusula em contrato de adesão a ser firmado por todos os adquirentes de lotes no referido loteamento. 



    Neste aspecto, em que pesem as alegações lançadas pela associação apelante na inicial, inaplicáveis ao caso as disposições relativas a condomínio, porquanto a controvérsia dos autos não se refere a exigibilidade de taxas condominiais, mas a contribuição associativa decorrente de implantação de loteamento, mostrando-se imprescindível a prova de associação da apelada para justificar a cobrança dos valores pretendidos pela apelante. 



    (...)



    Isto porque, sendo inevitável o confronto entre o direito à liberdade associativa (art. 5º, XX, da Constituição Federal) e a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), bem como considerando-se, no caso, a inexistência de fato gerador da obrigação civil, tem-se que a aceitação tácita aos serviços prestados pela associação ou a preponderância do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa não podem prevalecer, sob pena de total esvaziamento da norma constitucional que garante a liberdade de associação.



    (...)



    Nem se alegue, outrossim, que a cobrança se justifica à luz dos artigos 36-A da Lei nº. 6.766/79, e 1.358-A, do Código Civil, ambos acrescentados recentemente pela Lei nº. 13.465, de 11 de julho de 2017, tendo em vista que a constituição da associação apelante e a aquisição do imóvel pela apelada ocorreram muito antes da edição da referida lei. 



    Ademais, importa ressaltar que a supramencionada alteração legislativa não implicou, de maneira alguma, modificação do entendimento segundo o qual a contribuição associativa constitui contraprestação de natureza pessoal ligada à associação civil em razão da administração do loteamento, estando direcionada aos titulares das associações responsáveis por tal atividade, motivo pelo qual os não associados não podem ser obrigados ao pagamento, na forma do entendimento uniformizado.” (e-doc. 24, p. 4-9; grifos nossos).



    8. No caso, a conclusão do Tribunal a quo está, em parte, em harmonia com a tese do Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral, relativamente à ausência de comprovação de que a recorrida tenha se associado à recorrente e à consequente inexibilidade das contribuições associativas cobradas antes da vigência da Lei federal nº 13.465, de 2017.



    9. No entanto, em virtude de constar do acórdão recorrido a existência de “disposições estatutárias estabelecidas quando da formação do loteamento denominado Jardim Pasárgada Quadra D, com o estabelecimento de cláusula em contrato de adesão a ser firmado por todos os adquirentes de lotes contrato-padrão do loteamento”, nas quais prevista a obrigação de pagamento das despesas cobradas nesta ação, entendo que a decisão formalizada pelo Colegiado de origem destoa da tese firmada no julgamento do Tema RG nº 492 no tocante às contribuições devidas após a vigência da referida Lei federal nº 13.465, de 2017.



    10. Isso porque ambas as Turmas desta Corte já se manifestaram pela licitude da cobrança de taxa de manutenção de loteamentos fechados após a edição da Lei federal nº 13.465, de 2017: 



    “AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA REFERENTE A PERÍODO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PROVIMENTO PARCIAL. 1. O Plenário desta SUPREMA CORTE, no julgamento do RE 695.911, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe. 19/4/2021, fixou tese no sentido de que: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.’. 2. No caso concreto, consta da petição inicial requerimento para que “seja julgado procedente o pedido para condenar o Requerido ao pagamento do principal, bem como das taxas condominiais que vencerem no curso desta ação”. 3. Logo, é inconstitucional apenas a cobrança referente ao período que antecedeu a vigência da Lei 13.465/2017, sendo permitida a cobrança das taxas de manutenção que venceram após a vigência da norma regulamentadora. 4. Agravo interno a que se dá provimento parcial.”



    (RE nº 1.337.075-AgR-segundo/DF, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Primeira Turma, j. 29/11/2021, p. 07/12/2021; grifos nossos).



    “AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. TEMA N. 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 279 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. O Supremo assentou a inconstitucionalidade da cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano apenas quando alusiva a período anterior à vigência da Lei n. 13.465/2017. Tema n. 492/RG. 2. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem – quanto à existência de consentimento dos recorrentes em relação ao custeio das despesas – demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios. Incidência do enunciado n. 279 da Súmula do Supremo. 3. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 4. Agravo interno desprovido.”



    (RE nº 1.401.255-ED-AgR/SP, Rel. Min. Nunes Marques, Segunda Turma, j. 04/09/2023, p.  22/09/2023; grifos nossos).



    11. Ante o exposto, dou provimento, em parte, ao recurso extraordinário, para, reformando, parcialmente, o acórdão recorrido, julgar procedente, em parte, o pedido formulado na ação quanto às taxas de manutenção do loteamento que venceram no curso da lide, relativamente aos débitos cobrados após o advento a Lei federal nº 13.465, de 2017. Fixo os honorários advocatícios em 10% do valor da condenação, de acordo com a sucumbência de cada parte.



    Publique-se.  



    Brasília, 28 de abril de 2025.



Ministro ANDRÉ MENDONÇA



Relator