Tribunal: STF
Processo: RE 1494786
Classe: RE
Órgão julgador: ALEXANDRE DE MORAES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-08-22
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



    Trata-se de Recurso Extraordinário em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (Doc. 16, fl. 02):



    “APELAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. Pretensão à satisfação de débito referente às contribuições associativas em face de proprietário de imóvel. Sentença que julgou procedente a ação. Loteamento fechado. Preliminar de não conhecimento do recurso de apelação afastada. Recurso que ataca a sentença e atende ao princípio da dialeticidade. Mérito. Ré que não é associado. Cobrança das contribuições que não pode se destinar a quem não se associou. Inteligência do decidido nos autos dos RESp nºs. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP, submetidos à sistemática dos repetitivos. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Princípio da liberdade de associação previsto no art. 5º XX da Constituição Federal. A partir da lei 13.465/17, a cobrança das taxas associativas depende de adesão à associação daqueles que já possuíam os lotes, nos termos da tese fixada pelo C. STF no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 695.911, com repercussão geral (Tema 492). Prova da filiação que inexiste no caso. Obrigação que não tem caráter propter rem, à vista da documentação apresentada. Demanda que não se referiu a ressarcimento das despesas decorrentes de serviços públicos prestados por delegação do poder público, como expressamente afirmado na inicial. Sentença reformada. Improcedência da ação de cobrança assentada. Parcial procedência da reconvenção para declarar inexigíveis as contribuições associativas tratada nos autos. Sucumbência da autora. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”



    Opostos Embargos de Declaração (Doc. 24), foram rejeitados (Doc. 25).



    No Recurso Extraordinário (Doc. 22), com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição, a ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS DA PRAIA DO PULSO - AAPP aponta violação ao art. 93, IX, da CF/1988 e ao Tema 492 da Repercussão Geral.



    Sustenta que o “Tribunal a quo, ao reformar a sentença para julgar improcedente a ação de cobrança incorreu em contradição, obscuridade e erro material decorrente de premissa equivocada, já que desconsiderou o recentíssimo entendimento do STF sobre o tema, tratado no julgamento de repercussão geral do tema 492, tendo apontado controvérsia inexistente na presente lide e fundamentado a reforma da sentença em suposta ausência de prova da adesão do réu, ora Recorrido à associação, quando vastamente comprovada a adesão do Recorrido nos autos” (Doc. 22, fls. 14-15).



    Aduz que preencheu os requisitos necessários para a cobrança das contribuições associativa exigidos no Tema 492/STF, destacando que, ao contrário do entendimento firmado no acórdão recorrido “as averbações contidas na matrícula do imóvel ratificam a ciência inequívoca do proprietário com as normas da Associação, ou seja, não há que se falar em falta de adesão ao ato que instituiu o encargo” (Doc. 22, fl. 33). 



    Afirma que ”a expressa concordância do recorrido com as normas da associação pode também ser verificada através da certidão de matrícula do lote conforme certidão de matrícula juntada aos autos com a inicial, o Recorrido adquiriu o lote objeto da presente ação no dia 15/06/2011, através de escritura registrada junto ao 2º Tabelião de Notas da cidade de São Caetano do Sul. Nesse contexto, pela simples análise da matrícula, a qual, como é sabido, representa uma certidão de nascimento do imóvel, trazendo todo o histórico registral do bem, é possível identificar os seguintes trechos averbados” (Doc. 22, fl. 33).



    Em exame de admissibilidade (Doc. 92), o juízo de origem admitiu o RE e remeteu os autos ao STF.



    É o relatório. Decido.



    Os recursos extraordinários somente serão conhecidos e julgados, quando essenciais e relevantes as questões constitucionais a serem analisadas, sendo imprescindível ao recorrente, em sua petição de interposição de recurso, a apresentação formal e motivada da repercussão geral que demonstre, perante o SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, a existência de acentuado interesse geral na solução das questões constitucionais discutidas no processo, que transcenda a defesa puramente de interesses subjetivos e particulares.



    A obrigação do recorrente de apresentar, formal e motivadamente, a repercussão geral que demonstre, sob o ponto de vista econômico, político, social ou jurídico, a relevância da questão constitucional debatida que ultrapasse os interesses subjetivos da causa, conforme exigência constitucional, legal e regimental (art. 102, § 3º, da CF/88, c/c art. 1.035, § 2º, do Código de Processo Civil de 2015 e art. 327, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal), não se confunde com meras invocações, desacompanhadas de sólidos fundamentos e de demonstração dos requisitos no caso concreto, de que (a) o tema controvertido é portador de ampla repercussão e de suma importância para o cenário econômico, político, social ou jurídico; (b) a matéria não interessa única e simplesmente às partes envolvidas na lide; ou, ainda, de que (c) a jurisprudência do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL é incontroversa no tocante à causa debatida, entre outras alegações de igual patamar argumentativo (ARE 691.595-AgR, Rel. Min. RICARDO LEWANDOWSKI, Segunda Turma, DJe de 25/2/2013; ARE 696.347-AgR-segundo, Rel. Min. CÁRMEN LÚCIA, Segunda Turma, DJe de 14/2/2013; ARE 696.263-AgR, Rel. Min. LUIZ FUX, Primeira Turma, DJe de 19/2/2013; AI 717.821-AgR, Rel. Min. JOAQUIM BARBOSA, Segunda Turma, DJe de 13/8/2012). 



    Eis os fundamentos da parte para sustentar a repercussão geral da matéria (Doc. 22, fl. 05):



    “O caso em tela possui repercussão geral já reconhecida. Isto porque, recentemente, em 18/12/2020, foi publicado o resultado de julgamento do Supremo Tribunal Federal, no qual discutia a matéria, tendo sido julgado o mérito do tema, com repercussão geral (fls. 10/13), constando: (...) Ou seja, foi fixada tese, a qual entendeu que, em havendo prévia existência de norma municipal validativa quanto à Associação e o prévio registro da obrigação no registro de imóveis, a cobrança das contribuições associativas é legítima.



    Desta maneira, demonstrada a repercussão geral, de acordo com o que dispõe a lei, passa a Recorrente a dissertar acerca do mérito do Recurso Extraordinário.”



    Não havendo demonstração fundamentada da presença de repercussão geral, incabível o seguimento do Recurso Extraordinário.



    Além disso, quanto à suscitada ofensa ao art. 93, IX, da Carta Magna, o Juízo de origem não destoou do entendimento firmado por esta CORTE no julgamento do AI 791.292-QO-RG/PE (Rel. Min. GILMAR MENDES, Tema 339). 



    Nessa oportunidade, o SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL assentou que o inciso IX do art. 93 da Constituição Federal de 1988 “exige que o acórdão ou decisão sejam fundamentados, ainda que sucintamente, sem determinar, contudo, o exame pormenorizado de cada uma das alegações ou provas, nem que sejam corretos os fundamentos da decisão”. 



    No caso em apreço, a fundamentação do acórdão recorrido alinha-se às diretrizes desse precedente. 



    No mais, foram os seguintes os fundamentos do acórdão recorrido para reformar a sentença e julgar improcedente a ação de cobrança ajuizada pela parte ora recorrente (Doc. 16, fl. 6):



    “A discussão travada referiu-se à indagação sobre a licitude e a possibilidade da cobrança compulsória de taxas e contribuições a proprietários dos imóveis, realizadas por associação de moradores de loteamento fechado.



    A dificuldade, na espécie, é de se saber se a liberdade associativa, prevista na Constituição Federal, art. 5º, XX, no sentido de que ninguém pode ser compelido a associar-se ou a permanecer associado, deve prevalecer sobre a vedação do enriquecimento sem causa, de forma a legitimar a cobrança das despesas com a manutenção dos imóveis existentes em condomínio de fato na hipótese de seu proprietário não ser associado.



    [...]



    Deste modo, a obrigação só pode resultar da lei ou da vontade das partes, não havendo lugar para eventual aceitação tácita quanto às obrigações de pagamento das "despesas de manutenção da área comum", tal como defendido pela apelada, ao suscitar que o apelante seria membro nato da associação por ter adquirido o imóvel no loteamento



    [...]



    Então, no presente caso, não há comprovação da associação das apelantes, de modo que a cobrança das taxas associativas não se sustenta. Assim, cabia à autora o ônus da prova da adesão do réu à associação, ônus do qual não se desincumbiu.



    [...]



    Além disso, a entrada em vigor da Lei 13.465/2017 não tem o condão de alterar a natureza jurídica das associações de moradores de loteamentos já constituídos. [...] 



    E a respeito da cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento urbano de proprietário não associado a partir do advento da Lei 13.465/17, o C. Supremo Tribunal Federal, no julgamento recente do RE 695.911, fixou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”



    Pela tese fixada pelo C. STF, a partir do advento da Lei 13.465/2017, a cobrança das taxas associativas depende da adesão dos proprietários que já possuíam lote. Mas, no caso, a adesão do apelante à associação não se faz presente, como já exaustivamente abordado.



    Por fim, ressalto que não se trata de obrigação propter rem, pois da matrícula 140, que deu origem ao loteamento, não consta menção a qualquer restrição (fls. 45/54). Também não há prova de que o contrato padrão de compromisso de compra e venda apresentado a fls. 55/69 tenha sido registrado junto a Oficial de Registro de Imóveis. E, por fim, da matrícula do lote pertencente ao réu, igualmente não consta quais seriam as restrições e ônus incidentes sobre o lote, e nem mesmo que o réu teria tomado conhecimento a respeito delas e se obrigado a respeitar (fls. 148/149).”



    O acórdão recorrido decidiu em consonância com o entendimento firmado pelo Plenário desta CORTE por ocasião do julgamento do RE 695.911-RG (Tema 492, Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI, Dje de 19/4/2021), cuja tese fixada foi a seguinte:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.



    Eis a ementa desse julgado:



    “EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. 



    Adite-se que para divergir dos fundamentos do acórdão, no sentido de que não há provas de que o apelado se associou à instituição recorrente, seria necessário analisar as provas dos autos, providência vedada nesta via extraordinária em face dos óbices das Súmulas 279/STF (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário).



    Nesse sentido:



    “EMENTA AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. TEMA N. 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 279 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL.



    1. O Supremo assentou a inconstitucionalidade da cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano apenas quando alusiva a período anterior à vigência da Lei n. 13.465/2017. Tema n. 492/RG.



    2. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem quanto à existência de consentimento dos recorrentes em relação ao custeio das despesas demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios. Incidência do enunciado n. 279 da Súmula do Supremo.



    3. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 4. Agravo interno desprovido.” (RE 1.401.255 ED-AgR/SP, Relator(a): Min. NUNES MARQUES, Segunda Turma, DJe de 22/9/2023)



    “EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MANUTENÇÃO E DE CONSERVAÇÃO. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM O TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PERÍODO DA COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ATO CONSTITUTIVO. REGISTRO. NECESSIDADE DE ANÁLISE DE LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL E DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. AUSÊNCIA DE OFENSA CONSTITUCIONAL DIRETA. SÚMULA N. 279 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO COM APLICAÇÃO DE MULTA DE 1% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, SE UNÂNIME A VOTAÇÃO, COM A RESSALVA DE EVENTUAL CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA.” (RE 1.432.957 AgR/SP, Relator(a): Min. CÁRMEN LÚCIA, Primeira Turma, DJe de 27/6/2023)



    Diante do exposto, com base no art. 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO.



    Fixam-se honorários advocatícios adicionais equivalentes a 10% (dez por cento) do valor a esse título arbitrado nas instâncias ordinárias (Código de Processo Civil de 2015, art. 85, § 11).



    Publique-se.



    Brasília, 22 de agosto de 2025.



Ministro ALEXANDRE DE MORAES



Relator



Documento assinado digitalmente