Tribunal: STF
Processo: RE 1552350
Classe: RE
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-05-30
Data de publicação: 2025-05-30

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO:



    Vistos.



    Trata-se de recurso extraordinário interposto com fundamento no artigo 102, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, assim ementado:



    “APELAÇÃO - Inexigibilidade de obrigação cc. Cancelamento de cobranças - É devida remuneração pela prestação efetiva de serviços essenciais indivisíveis prestados por associação condominial constituída com tais objetivos - Jurisprudência desta E. 2ª Câmara de Direito Privado - Na aplicação dos temas 882 do STJ e 492 do STF é salutar a distinção entre a cobrança de taxas associativas voltadas à manutenção da própria associação, vedado a não associados, e o ressarcimento pela prestação de serviços essenciais, que devem ser remunerados nos termos do art. 882 do Código Civil - Associação condominial estabelecida em 1978 e que atua conforme Decreto Municipal nº 3.599, de 09/11/1998, editado pela Prefeitura do Município de Cotia/SP - Comprovação dos serviços públicos indivisíveis efetivamente prestados ao longo dos anos - Sentença mantida - RECURSO NÃO PROVIDO.”



    Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.



    No apelo extremo, alega-se violação do artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal, bem como da tese fixada no julgamento do tema 492 do STF.



    Sustenta, em síntese, que “o v. acórdão, criou restrição à liberdade de associação, em frontal violação do art. 5º, inc. XX da CF e da interpretação desta Corte [Tema 492 ido STF], razão pela qual, é de rigor a reforma do decisório, para reconhecer a inexigibilidade de todas as cobranças lançadas pela Recorrida, determinando-se seu cancelamento”. 



    Decido.



    No julgamento do RE nº 695.911/SP, feito paradigma do Tema 492 da Repercussão Geral, o Plenário do Supremo Tribunal Federal fixou a tese da impossibilidade de cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado, em período anterior a Lei nº 13.465/17, ou de lei municipal anterior que discipline a questão.



    Do voto que proferi como Relator do RE 695.911/SP, extraio trecho que contribui na compreensão do alcance do enunciado:



    “(...)



    Assim, embora, a princípio, estejam identificadas a licitude e a relevância dessa forma de organização (inegavelmente congregante de interesses de uma coletividade, com suprimento, não raro, de diversas lacunas dos serviços públicos), o fato é que essas associações, antes do advento da Lei nº 13.465/2017, surgiam tão somente da vontade de suas partes integrantes e, nesse passo, obrigações dela decorrentes só poderiam vincular aqueles que a ela aderissem, e enquanto a ela estivessem vinculados. 



    Não vislumbro, desse modo, como se possa impor a integrante de loteamento obrigação da qual ele se desincumbiu quando da manifestação negativa de sua vontade, seja para sua retirada da associação (se já a tenha integrado), seja para seu não ingresso (se dela nunca participou). Seria, entendo, direta afronta a direito constitucional de liberdade.



    (...) não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional. 



    (...) o Superior Tribunal de Justiça, como intérprete da Legislação infraconstitucional, já teve a oportunidade de consignar que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição, em razão do princípio da irretroatividade das leis. Em decorrência disso, entendeu aquela Corte que a mencionada lei não pode retroagir para conferir às associações (como espécie de “administradora[s] de imóveis”) o direito de cobrar de proprietário não associado taxas ou encargos relativos ao rateio de serviços prestados em loteamentos de acesso controlado, nos termos da novel legislação.



    A posição do STJ vai ao encontro do entendimento desta Corte no ponto em que nega incidência da lei às relações constituídas antes de sua vigência. 



    (...)



    Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36- A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes. 



    Todavia, importa considerar a possibilidade de que eventuais leis locais já definissem obrigação semelhante dentro da normatização nelas traçadas, uma vez que os municípios possuem competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano.”



    Depreende-se da tese de repercussão geral acima que, para se configurar legítima a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento de acesso controlado, são necessárias a presença concomitante dos seguintes elementos: 



    a) ato constitutivo da associação firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal que definisse responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes (devendo o ato constitutivo da associação estar registrado na matrícula atinente ao loteamento) e 



    b) os titulares de direitos sobre lotes terem anuído com a constituição da associação ou os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    O Tribunal de origem, no caso dos autos, assim consignou ao negar provimento ao recurso de apelação:



    “Assim, o entendimento deste colegiado é de que não podem ser exigidas de não associado, nos termos dos entendimentos dos Tribunais Superiores, quaisquer taxas relacionadas à manutenção de associação, ao passo que são devidos e exigíveis valores relacionados à efetiva prestação de serviços essenciais e indivisíveis, prestados a todos os condôminos. 



    É exatamente a hipótese dos autos. Está comprovado que a ‘Vila de São Fernando’ tornou-se um loteamento fechado em 1998, por força do Decreto Municipal nº 3.599, de 09/11/1998 (e-fls. 317/318), este baseado na Lei Municipal 694/94 (e-fls. 319/321). Nos termos de tal decreto, tornou-se, desde então, encargo dos proprietários dos imóveis da Vila de São Fernando a implantação de controle de acesso e de demais serviços que visam a melhoria da qualidade de vida no local (e-fls. 317/318). 



    Tal encargo privado, previsto na legislação municipal, tem sido cumprido coletivamente pelos moradores do local por meio da Associação que ora compõe o polo passivo da presente demanda. Trata-se de associação civil sem fins lucrativos constituída em 1978, que tem por finalidade, de acordo com o art. 2º do seu estatuto social (e-fls. 150/164), ‘estabelecer e manter serviços de portaria e de vigilância’ dentro do loteamento e ‘introduzir melhoramentos, especialmente quanto a utilidades de interesse comum aos proprietários da Vila de São Fernando’, ou seja, a associação atua dentro de termos definidos em legislação municipal, de forma que tem prestado há décadas, dentro das portarias do condomínio, conforme documentos juntados e não contraditados pela parte contrária (e-fls. 317/358), os serviços de segurança 24 horas, jardinagem, limpeza, pavimentação e arruamento, iluminação dos espaços coletivos, coleta e processamento de lixo, entre outros serviços essenciais dos quais os Autores da ação se beneficiam, com demonstrativo detalhado das enormes despesas assumidas em prol do bem comum (e-fls. 359/953) ao longo dos anos.”



    Assim, verifica-se que a Corte de origem decidiu em consonância com a orientação consolidada no Supremo Tribunal Federal, no sentido de que somente se mostra legítima a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano daqueles que já eram proprietários de imóveis antes do advento da Lei nº 13.465/2017, quando houver filiação à associação de moradores e durante o período em que a ela permanecerem vinculados. Nesse sentido:



    “AGRAVO INTERNO. RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL. JUÍZO NEGATIVO DE ADMISSIBILIDADE DO APELO EXTREMO. RE 695.911-RG (TEMA 492). TAXA DE CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. NECESSÁRIA ADESÃO AO ATO CONSTITUTIVO DAS ASSOCIAÇÕES PARA OS JÁ PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS. LEI Nº 13.465/2017. MARCO TEMPORAL. BENEFICIÁRIO DO ATO RECLAMADO NÃO MAIS INTEGRAVA A ASSOCIAÇÃO DESDE 2016. ALEGAÇÃO DE MÁ APLICAÇÃO DA REPERCUSSÃO GERAL. AUSÊNCIA DE TERATOLOGIA. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Alinhada a compreensão da Corte de origem ao julgamento proferido por este Supremo Tribunal Federal no RE 695.911-RG (Tema 492), no sentido da necessidade de adesão, por aqueles que já eram proprietários de imóveis antes do advento da Lei nº 13.465/2017, ao ato constitutivo das associações, para a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano. 2. Não se excogita, pois, má aplicação do precedente de repercussão geral, de modo que a espécie não se amolda à hipótese autorizadora do cabimento da reclamação prevista no art. 102, I, l, da Constituição da República. 3. Agravo interno conhecido e não provido” (Rcl nº 49.026/SP-AgR, Primeira Turma, Relatora a Ministra Rosa Weber, DJe de 15/2/22).



    “RECLAMAÇÃO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. APLICAÇÃO DO TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. INADMISSIBILIDADE DO RECURSO. AUSÊNCIA DE TERATOLOGIA. AGRAVO REGIMENTAL PROVIDO PARA NEGAR SEGUIMENTO À RECLAMAÇÃO. 1. Na linha do que consignado no item “i” da Tese do Tema 492 da sistemática da repercussão geral, mesmo após o advento da Lei nº 13.465/2017, a cobrança por parte de associação ou entidades equiparadas a administradoras de imóveis de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado que já possuíam lote somente se revela possível após a devida adesão ao ato constitutivo da entidade. 2. Para a viabilidade da reclamação fundada no art. 988, § 5º, II, do CPC, exige-se, além do esgotamento das vias ordinárias, que a interpretação dada pela Corte de origem ao tema de repercussão geral invocado seja teratológica. Não havendo teratologia na aplicação da tese de repercussão geral, a reclamação deve ser julgada improcedente. 3. Agravo regimental provido para negar seguimento à reclamação” (Rcl nº 51.082/SO-AgR, Segunda Turma, Relator para acórdão do Ministro Edson Fachin, DJe de 19/8/22).



    Ademais, verifica-se que eventual acolhimento da pretensão recursal não prescinde da análise da legislação infraconstitucional aplicável à espécie e do reexame do conjunto fático-probatório constante dos autos. Assim, a afronta aos dispositivos constitucionais suscitados no recurso extraordinário seria, se ocorresse, indireta ou reflexa, o que é insuficiente para amparar o apelo extremo. Incidência da Súmula nº 279. Nesse sentido: 



    “AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS N. 279 E 454 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem – quanto à existência de consentimento do recorrente em relação ao pagamento das despesas – demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios e interpretação de cláusulas editalícias. Incidência dos enunciados n. 279 e 454 da Súmula do Supremo. 2. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 3. Agravo interno desprovido” (RE nº 1.388.830/DF-AgR, Segunda Turma, Relator o Ministro Nunes Marques, DJe de 17/3/23).



    “Agravo regimental em recurso extraordinário. Ação de cobrança. Taxas de manutenção e conservação. Tema nº 492 da Sistemática da Repercussão Geral. 1. No julgamento do RE nº 695.911/SP-RG, o Tribunal Pleno fixou a tese do Tema nº 492 da Sistemática da Repercussão Geral, a qual preconiza que “[é] inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. 2. O acórdão recorrido analisou a causa à luz das condicionantes do Tema nº 492. 3. Agravo regimental não provido. 4. Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita” (RE nº 1.442.251/SP-AgR, Segunda Turma, de minha relatoria, DJe de 11/9/23).



    Ante o exposto, nos termos do artigo 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, nego seguimento ao recurso. 



    Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.



    Publique-se.



    Brasília, 30 de maio de 2025.



Ministro DIAS TOFFOLI



Relator



Documento assinado digitalmente