Tribunal: STF
Processo: RE 1558406
Classe: RE
Órgão julgador: GILMAR MENDES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-06

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ementado nos seguintes termos:  



    “APELAÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÃO DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA DEVIDA. PRESCRIÇÃO PARCIAL. 1. Pretensão fundada no enriquecimento sem causa do réu, que usufrui das melhorias implementadas no loteamento, sem a respectiva contraprestação, em detrimento dos demais proprietários. 2. Prescrição. parcial da pretensão que deve ser reconhecida. É certo que não havia no Código Civil de 1916 o prazo prescricional específico para o caso de enriquecimento sem causa, o que determina a aplicação do prazo geral de 20 anos, previsto em seu art. 177. Referido prazo foi reduzido a três anos, como se vê do art. 206, § 31, inc. IV, Código Civil de 2002. Não decorrida a metade do prazo previsto no Código anterior quando da entrada em vigor do novo diploma, aplica-se o prazo trienal, contado a partir 11/01/2003. Com relação às contribuições vencidas após a entrada em vigor do Código Civil de 2002, por sua vez, aplica-se diretamente o prazo de três anos previsto no art. 206, § 3°, IV, do Código Civil em vigor e não o prazo decenal. 3. É certo que o valor da liberdade de associação, consubstanciado na Constituição Federal, deve prevalecer sobre o interesse dos associados na criação de uma entidade destinada a promover melhorias. Ocorre que, no caso em exame, ainda que não tenha se associado à autora na época de sua constituição, ao adquirir o imóvel em questão o réu concordou em contribuir com a manutenção das áreas administradas pela associação e com os serviços por ela prestados no loteamento, não podendo alegar sua ignorância. 4. Observa-se, ademais, que o centro de lazer, as piscinas e o centro de convenções integram o patrimônio da associação, de modo que, a despeito da finalidade que supostamente ensejou a sua criação, é certo que a autora foi incumbida da administração de áreas comuns existentes no condomínio, sendo que as despesas são rateadas entre os moradores e proprietários dos três conjuntos residenciais que o integram. 5. Tendo em vista que o réu não é formalmente filiado à associação, não há que se falar em aplicação da multa moratória, porquanto prevista em estatuto social ao qual o réu não aderiu. O valor das contribuições deverá ser acrescido tão somente de correção monetária a partir do vencimento e de juros de 1% a partir da citação. Nesse ponto prevaleceu o entendimento em sentido contrário da turma julgadora no sentido de que o réu deve responder também pela multa, visto que aceitou a constituição da entidade quando adquiriu o imóvel. 6. Recursos não providos” (eDOC 23 – ID: 12dde64f, p. 2-3)  



    No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, aponta-se violação ao art. 5º, II e XX, do texto constitucional. 



    Nas razões recursais, sustenta-se que o recorrente nunca se associou à Associação dos Proprietários de Apartamentos do Residencial Marajoara e que não está obrigada, portanto, a pagar as taxas de associação por serviços que presta dentro do Condomínio Edifício Jardim Marajoara.



    Argumenta-se que [n]ão há como caracterizar como livre associação a vinculação de Estatuto Social em Convenção de Condomínio (...) e que a (...) recorrida procura dar validade a possibilidade  de adesão por via reflexa e sem conhecimento claro e expresso da consequência de compra de apartamento do Condomínio Edifício Jardim Marajoara (eDOC 41 – ID:f5f1f83f, p. 8).



    É o relatório.



    Decido. 



    A irresignação não merece prosperar. 



    Inicialmente, registro que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 492 da repercussão geral, cujo paradigma é o RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 19.04.2021, assentou a inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Nesse sentido, confira-se a ementa do julgado:  



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, DJe 19.04.2021)  



    Pois bem.



    Na espécie, o Tribunal de origem, ao examinar a legislação infraconstitucional aplicável à espécie e o conjunto probatório constante dos autos, bem como interpretar cláusulas contidas no estatuto da associação, consignou que a propriedade foi adquirida mediante assinatura de contrato em que, em uma das suas cláusulas, previa-se que o adquirente aceitaria integralmente os termos da Convenção do Condomínio, que por sua vez, estabelecia que o Estatuto Social da APARM era parte dele integrante, sendo que, neste último, constava expressamente a obrigação de contribuir com os serviços e manutenção realizada pela associação. Com base nisso, reconheceu a obrigação de pagar a taxa de associação. Nesse sentido, extrai-se o seguinte trecho do acórdão impugnado:  



    “(...) no caso em exame, o réu adquiriu a propriedade do apartamento n° 902 através de compromisso de compra e venda celebrado em novembro de 1993 (fls. 25/38), quando já estava constituída a associação autora (fls. 39/76). Segundo previsto na cláusula 15.1, ao celebrar o contrato, o adquirente aceitava integralmente os termos da Convenção do Condomínio (fls. 77/91), que por sua vez, em seu art. 53, estabelecia que o Estatuto Social da APARM era parte dele integrante. E do referido estatuto, por fim, constava a expressamente a obrigação de contribuir com os serviços e manutenção realizada pela associação.



    (...)



    Assim, ainda que não tenham efetivamente se associado à autora na época de sua constituição (novembro de 1980), ao adquirir o imóvel localizado no Residencial Marajoara III, o réu concordou em contribuir com a manutenção e serviços a serem prestados no loteamento. 



    Não fosse por isso, observa-se que o centro de lazer, as piscinas e o as quadras poliesportivas integram o patrimônio da associação (art. 5 0 do Estatuto Social — fls. 44), de modo que, a despeito da finalidade que supostamente ensejou a sua criação — proporcionar aos associados a prática de educação física e do esporte amador, bem como a realização de atividades sociais, culturais e recreativas — é certo que a autora foi incumbida da administração de áreas comuns existentes no condomínio, sendo que as despesas são rateadas entre os moradores e proprietários dos três conjuntos residenciais que o integram.



    A esse respeito, oportuno lembrar o voto do Desembargador GRAVA BRAZIL no julgamento da apelação nº 0047561-45.2008.8.26.0000, tirada contra sentença proferida em ação de cobrança ajuizada pela mesma associação autora: "a associação-apelante não foi criada por moradores, mas, sim, pelos próprios idealizadores das Residenciais Marajoara I, II e III (vide servidões registradas na matrícula de fls. 17; AV.1), visando à existência de área de lazer comum aos conjuntos residenciais. Desse modo, com razão à apelante ao sustentar que os valores mensais cobrados acabam por se assemelhar com a própria contribuição condominial..." (TJSP — j. 26/02/2013). 



    É inegável, ademais, que a existência de tais benfeitorias, e sua manutenção, se não valorizam efetivamente as unidades do condomínio, proporcionam evidentes benefícios aos proprietários do Residencial Marajoara III, tudo a justificar a cobrança da taxa mensal.



    Acrescenta-se que, em diversos casos semelhantes envolvendo a associação autora, o entendimento do Tribunal, e desta Câmara, tem sido no sentido de reconhecer a legalidade da contribuição (...)



    Por outro lado, tendo em vista que o réu não é formalmente filiado à associação, não há que se falar em aplicação da multa moratória, porquanto prevista em estatuto social ao qual o réu não aderiu. O valor das contribuições deverá ser acrescido tão somente de correção monetária a partir do vencimento e de juros de 1% a partir da citação. Se o réu não é associado, não está sujeito ao que determina o Estatuto da entendida da qual não pertence, embora devedor, pelo princípio que veda o enriquecimento indevido, da contribuição de manutenção do loteamento. Acrescento ainda o argumento de que, se o réu não pode votar nas assembleias, escolher os dirigentes e deliberar sobre contas e orçamentos, ou seja, se não tem os direitos associativos, não pode evidentemente se sujeitar a multas do Estatuto. Por isso meu voto DÁ PARCIAL PROVIMENTO ao recurso do réu apenas para excluir a multa. 



    Todavia, nesse ponto o meu entendimento não prevaleceu e ficou vencido, porque entendeu a maioria que deve o réu responder também pela multa prevista no Estatuto da Associação pelo fato de ter aceitado a sua constituição quando adquiriu o imóvel. 



    Por fim, verifica-se que um número significativo das prestações indicadas na inicial foi alcançada pela prescrição, de modo que, nos termos do art. 21, caput, do Código de Processo Civil, está bem justificada a repartição das custas entre as partes e compensação dos honorários advocatícios.



    3. — Pelo exposto, entendeu a maioria que deve ser NEGADO PROVIMENTO a ambos os recursos” (eDOC 23 – ID: 12dde64f)  



    Assim, verifica-se que a matéria debatida no acórdão recorrido restringe-se ao âmbito infraconstitucional, de modo que a ofensa à Constituição, se existente, seria reflexa ou indireta, o que inviabiliza o processamento do presente recurso. 



    Além disso, divergir do entendimento firmado pelo tribunal de origem demandaria o reexame do acervo fático-probatório e das mencionadas cláusulas contratuais, a fim de aferir a existência das cláusulas impositivas da obrigação de pagar a taxa, bem como realizar a sua interpretação, providência inviável no âmbito do recurso extraordinário. Nesses termos, incidem no caso as Súmulas 279 e 454 do Supremo Tribunal Federal.



    Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes:  



    “AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS N. 279 E 454 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem – quanto à existência de consentimento do recorrente em relação ao pagamento das despesas – demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios e interpretação de cláusulas editalícias. Incidência dos enunciados n. 279 e 454 da Súmula do Supremo. 2. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 3. Agravo interno desprovido” (RE 1388830 AgR, Rel. Min. Nunes Marques, Segunda Turma, DJe 17.03.2023 – grifo nosso)  



    “AGRAVO INTERNO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA DE TAXA. PROPRIETÁRIO. VÍNCULO ASSOCIATIVO. FATOS E PROVAS. NORMAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. MANIFESTA IMPROCEDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA DE 5% (CINCO POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, NOS TERMOS DO ARTIGO 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, CASO SEJA UNÂNIME A VOTAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS AO MÁXIMO LEGAL EM DESFAVOR DA PARTE RECORRENTE, CASO AS INSTÂNCIAS DE ORIGEM OS TENHAM FIXADO, NOS TERMOS DO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, OBSERVADOS OS LIMITES DOS §§ 2º E 3º E A EVENTUAL CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA” (RE 1474278 AgR, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe 12.05.2025 – grifo nosso)  



    Ante o exposto, nego seguimento ao recurso (art. 932, VIII, do CPC, c/c art. 21, §1º, do RISTF) e, tendo em vista o disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro, em 10%, o valor da verba honorária fixada anteriormente (eDOC 10 – ID: 3d0711d5, p. 4), observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo, ressalvada a eventual concessão do benefício da justiça gratuita.



    Publique-se.



    Brasília, 6 de agosto de 2025.



Ministro GILMAR MENDES



Relator



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