Tribunal: STF
Processo: RE 1539953
Classe: RE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-19

Ementa:

Inteiro teor:
Ementa: Direito Civil. Recurso Extraordinário. Cobrança de taxas de manutenção e conservação em loteamento irregular. Distinção do tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral. Reexame de fatos e provas. Inviabilidade. Enunciados nº 279 e nº 454 da Súmula do STF. 



    I. Caso em exame



    1. Recurso extraordinário interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios pelo qual se reconheceu a legitimidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação por entidade administradora de loteamento urbano irregular.



    II. Questão em discussão



    2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o caso concreto se enquadra no Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral, que trata da inconstitucionalidade da cobrança compulsória de taxas por associações de moradores a não associados; e (ii) definir se a revisão do acórdão recorrido demandaria reexame de provas e de cláusulas contratuais, o que é vedado em sede de recurso extraordinário.



    III. Razões de decidir



    3. O Tribunal de origem distinguiu a hipótese dos autos do Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral, ao reconhecer que a cobrança de taxas decorre de obrigação contratual assumida pelo adquirente do imóvel e não de mera imposição associativa.



    4. A revisão do entendimento adotado pelo Tribunal de origem demandaria o reexame de provas e de cláusulas contratuais, o que é inviável em recurso extraordinário, nos termos dos enunciados nº 279 e nº 454 da Súmula do STF.



    IV. Dispositivo e tese



    5. Recurso extraordinário ao qual se nega seguimento. 



    Tese de julgamento: "O Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral não se aplica a situações em que a cobrança de taxas decorre de obrigação contratual expressamente assumida pelo adquirente do imóvel. O reexame de fatos e provas, bem como a interpretação de cláusulas contratuais, é inviável em recurso extraordinário, nos termos dos enunciados nº 279 e nº 454 da Súmula do STF.



    Dispositivos relevantes citados: CRFB, art. 5º, incs. II e XX; CPC, arts. 1.021, § 4º, e 1.026, §§ 2º a 4º.



    Jurisprudência relevante citada: RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema RG nº 492, Tribunal Pleno, j. 11/04/2022; RE nº 1.526.478-AgR/DF, Rel. Min. Dias Toffoli, Segunda Turma, j. 22/02/2025; RE nº 1.348.821-AgR/SP, Rel. Min. Nunes Marques, Segunda Turma, j. 14/03/2022; RE nº 1.531.922-AgR/DF, Rel. Min. Cármen Lúcia, Primeira Turma, j. 11/03/2025.



    DECISÃO  



    1. Trata-se de recurso extraordinário interposto com fundamento na al. “a” do permissivo constitucional, contra acórdão proferido pela 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado:  



    “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. BELVEDERE GREEN. PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ENTIDADE. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. DENOMINAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA PARA AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE. CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP nº 1.280.871 – SP). ANUÊNCIA DO TITULAR AO ADQUIRIR O IMÓVEL. ADESÃO E AUTORIZAÇÃO. DESASSOCIAÇÃO. IRRELEVANTE. PACTA SUNT SERVANDA. GÊNESE DA OBRIGAÇÃO EVIDENCIADA. RESIDÊNCIA OU DETENÇÃO DA FRAÇÃO. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ASSIMILAÇÃO. CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DEPÓSITO JUDICIAL. PARCELAS VINCENDAS. ELISÃO DA MORA. INVIABILIDADE. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. 



1. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, ainda que lhe tenha sido conferida a denominação de associação ao ser criada, se efetivamente está destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e ao fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio irregular, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada. 



2. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei nº 4.591/64, arts. 7º e 8º), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp nº 1.280.871). 



3. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do distinguishing, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados ‘condomínio irregulares’ que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos. 



4. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei nº 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese. 



5. A situação de fato que viceja no perímetro do Distrito Federal, com a subsistência de numerosos loteamentos que ensejara a constituição de verdadeiros condomínios horizontais, conquanto não criados segundo o legalmente exigido, dando ensanchas aos denominados ‘condomínio irregulares’, difere substancialmente das situações em que são criadas associações de moradores com o viso de fomentar serviços de segurança em ruas e bairros, à medida em que ensejaram a criação de verdadeiros bairros residenciais ornados por delimitação própria e com o fomento de serviços ordinariamente fomentados pelos condomínios a todos os moradores ou detentores da posse ou direitos pessoais sobre as unidades que compreende. 



6. Os ‘condomínios irregulares’ constituídos no âmbito do Distrito Federal e os núcleos residenciais que concentram foram criados, conquanto originários de parcelamento irregular do solo, segundo o modelo e com inspiração nos condomínios regularmente constituídos, inviabilizando que sejam relegados sem solução jurídica os conflitos estabelecidos entre as entidades e os moradores, detentores ou possuidores das unidades neles compreendidas que se recusam a concorrer para o custeio de toda a estrutura ‘condominial’, não obstante delas fruam, escudando-se em defesas formais que, confrontadas com a realidade e com a natureza da relação jurídica estabelecida, não se sustentam segundo o direito obrigacional e à luz do princípio que veda o enriquecimento ilícito. 



7. Assimilando que efetivamente é detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento, dela fruindo, o fato implica a imputação ao possuidor da qualificação de condômino independentemente de qualquer manifestação de vontade dele derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-o obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e no fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu fomento na forma resolvida em assembleia. 



8. O desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o estatuto processual contempla o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (CPC, arts. 85, §§ 2º e 11). 



9. Apelo conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados. Unânime.” (e-doc. 147, p. 1-2).  



    2. No recurso extraordinário, Wagner Eduardo de Carvalho alega que o acórdão recorrido “contraria o art. 5º, II e XX, da Constituição Federal de 1988, ferindo o direito de não se associar ou de se desassociar, comprovado na cobrança de ‘taxa de manutenção’ feita por pessoa jurídica com natureza de associação em face de proprietário de unidade autônoma em loteamento regularizado, que, expressamente, requereu a sua desassociação com confirmação incontroversa de recebimento do comunicado, contrariando, também, frontalmente, o tema 492 deste Supremo Tribunal, em razão de ser incontroverso nos autos que a associação não tem seu estatuto registrado no cartório imobiliário na matrícula do loteamento” (e-doc. 163, p. 2; grifos no original).



    2.1. Aponta que “a pretensão reformatória do recorrente baseia-se, essencialmente, no direito infraconstitucional de não se manter associado (desassociação) conforme Tema 492 desta Corte de Justiça, pois não possui registro de seus atos constitutivos no cartório de imóveis, devendo prevalecer o direito à livre associação” (e-doc. 163, p. 6).



    2.2. Destaca que “o fato de o loteamento informal realizado no Distrito Federal, que, tardiamente, foi regularizado sob a forma de loteamento urbano, regulado pela Lei nº 6.766/79, e não mais se tratar de condomínio comum e nem de condomínio de lotes, nos termos do art. 1.358-A do Código Civil, não imprime relevância suficiente para se afastar os referidos precedentes” (e-doc. 163, p. 14; grifos no original).



    2.3. Informa que é fato incontroverso que se desligou da associação. Afirma que “o acórdão recorrido fere o direito constitucional previsto no artigo 5º, II, XX da Constituição Federal” (e-doc. 163, p. 28).



     



    2.4. Ao final, pede o provimento do recurso “para declarar ofensa ao artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal de 1988 e ao TEMA 492/STF em face do v. acórdão recorrido para reformá-lo e julgar improcedente o pedido inicial de cobrança de rateio de contribuição associativa/taxa de condomínio” (e-doc. 163, p. 29).



    3. Após a remessa do processo ao juízo de retratação (e-doc. 189), a Turma Julgadora de Segundo Grau ratificou o acórdão originário. Eis a ementa do julgado: 



    “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. BELVEDERE GREEN. PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ENTIDADE. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. DENOMINAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA PARA AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE. CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP nº 1.280.871 – SP). ANUÊNCIA DO TITULAR AO ADQUIRIR O IMÓVEL. ADESÃO E AUTORIZAÇÃO. DESASSOCIAÇÃO. IRRELEVANTE. PACTA SUNT SERVANDA. GÊNESE DA OBRIGAÇÃO EVIDENCIADA. RESIDÊNCIA OU DETENÇÃO DA FRAÇÃO. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ASSIMILAÇÃO. CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DEPÓSITO JUDICIAL. PARCELAS VINCENDAS. ELISÃO DA MORA. INVIABILIDADE. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. ACÓRDÃO. DESCONFORMIDADE COM TESES FIRMADAS EM JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DE RECURSO REPETITIVO (STJ, TEMA 882 – RESP Nº 1.280.871/SP) E REPERCUSSÃO GERAL (STF, TEMA 492 – RE Nº 695.911/SP). INEXISTÊNCIA. DISTINÇÃO DO CASO CONCRETO. APLICAÇÃO DAS TESES. AFASTAMENTO. LEGITIMIDADE. MODULAÇÃO DO ALCANCE. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO, EM REJULGAMENTO, RATIFICANDO-SE O JULGADO ANTECEDENTE. 



1. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, ainda que lhe tenha sido conferida a denominação de associação ao ser criada, se efetivamente está destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e ao fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio irregular, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada.



2. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei nº 4.591/64, arts. 7º e 8º), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp nº 1.280.871). 



3. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do distinguishing, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados ‘condomínio irregulares’ que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos. 



4. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei nº 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese. 



5. A situação de fato que viceja no perímetro do Distrito Federal, com a subsistência de numerosos loteamentos que ensejara a constituição de verdadeiros condomínios horizontais, conquanto não criados segundo o legalmente exigido, dando ensanchas aos denominados ‘condomínio irregulares’, difere substancialmente das situações em que são criadas associações de moradores com o viso de fomentar serviços de segurança em ruas e bairros, à medida em que ensejaram a criação de verdadeiros bairros residenciais ornados por delimitação própria e com o fomento de serviços ordinariamente fomentados pelos condomínios a todos os moradores ou detentores da posse ou direitos pessoais sobre as unidades que compreende. 



6. Os ‘condomínios irregulares’ constituídos no âmbito do Distrito Federal e os núcleos residenciais que concentram foram criados, conquanto originários de parcelamento irregular do solo, segundo o modelo e com inspiração nos condomínios regularmente constituídos, inviabilizando que sejam relegados sem solução jurídica os conflitos estabelecidos entre as entidades e os moradores, detentores ou possuidores das unidades neles compreendidas que se recusam a concorrer para o custeio de toda a estrutura ‘condominial’, não obstante delas fruam, escudando-se em defesas formais que, confrontadas com a realidade e com a natureza da relação jurídica estabelecida, não se sustentam segundo o direito obrigacional e à luz do princípio que veda o enriquecimento ilícito. 



7. Assimilando que efetivamente é detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento, dela fruindo, o fato implica a imputação ao possuidor da qualificação de condômino independentemente de qualquer manifestação de vontade dele derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-o obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e no fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu fomento na forma resolvida em assembleia. 



8. Em caso de rejulgamento, se, a partir da técnica processual de distinção das hipóteses de aplicabilidade (aplicação do distinguishing) dos julgados confrontados, germinada da combinação dos artigos 927, § 1º, e 489, § 1º, inciso IV, do estatuto processual, ressaem diversos os suportes fáticos que se apresentam a enfrentamento, distinguindo-se as hipóteses de incidência e, portanto, de aplicabilidade normativa, desnecessária a retificação do acórdão primevo, o qual deve ser mantido hígido, sem que disso importe violação do dever imposto ao órgão judicante de cumprir as exigências de integridade, coerência e estabilidade dos precedentes judiciais (CPC, art. 926, caput). 



9. Recurso conhecido e, em rejulgamento, ratificado o acórdão originário. Apelo desprovido. Sentença mantida. Unânime.” (e-doc. 200, p. 1-2; grifos no original).  



    4. O recurso, então, foi admitido pela Presidência do TJDFT (e-doc. 215).  



    É o relatório.



    Decido.  



    5. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE nº 695.911-RG/SP, Tema RG nº 492, concluiu pela inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação por associação de possuidores/proprietários de áreas de loteamento àqueles que a ela não tenham se associado. Eis a ementa:  



    "Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.  



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.  



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis."  



    (RE nº 695.911-RG-ED-quartos-AgR/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema RG nº 492, Tribunal Pleno, j. 11/04/2022, p. 29/04/2022; grifos nossos).  



    6. No precedente indicado, foram detidamente analisados os princípios jurídicos mencionados pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, inclusive o da vedação ao enriquecimento ilícito, sendo  consignada a prevalência da liberdade de associação, ante a estatura constitucional:  



    “No caso dos autos, todavia, não vislumbro de que modo se poderia identificar princípio constitucional que fosse substrato das regras apontadas. Vedação ao enriquecimento ilícito, obrigações propter rem e dever de eticidade são todos instrumentos civilistas de enorme importância, mas não deitam suas bases em princípios constitucionais aptos a serem sopesados em face da liberdade de associação.  



    Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro – e por consequência – garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades. 



    Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação.  



    Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade – o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa. 



    Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.



    Nesse ponto, importa retomar a noção de que a edição da Lei nº 13.465/2017 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia contida no presente paradigma de repercussão geral, por, dentre outras modificações promovidas na Lei nº 6.766/1979, dispor, em seu art. 36-A, caput e parágrafo único, de modo inaugural, acerca da relação obrigacional que exsurge entre titulares de direitos sobre imóveis e administradoras constituídas em loteamentos de acesso controlado (outrora chamados de loteamentos fechados regulares) que prevejam em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina neles adotadas."   



    7. Proseguindo na análise do Tema RG nº 492, o Pleno assentou, considerado o que contido no voto do relator do Recurso Extraordinário nº 695.911-RG/SP, a legalidade da cobrança de taxas de conservação por associações de administração de áreas de loteamentos, a partir da edição da Lei nº 13.465, de 2017, observadas as seguintes condições: a) esteja regularizado o condomínio e b) haja previsão no ato constitutivo. Eis o teor:  



    “Por força das equivalências estabelecidas pela Lei nº 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis.  



    Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).  



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel. 



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes.”  



    8. Considerado o que definido no Tema RG nº 492, temos, porém, que a situação presente é diversa. 



    9. Para melhor compreensão, destaco trecho elucidativo do voto condutor do acórdão atacado:



    “(...) De acordo com a diretriz normativa sobre o parcelamento do solo urbano, a autorização inicialmente concedida no bojo do Decreto Distrital nº 41.185/2020 para o loteamento da área denominada Condomínio Belvedere Green encerrara, num primeiro momento, natureza precária, porquanto submetida ao risco de ser revogada por caducidade acaso o empreendedor não executasse as obras constantes no projeto de loteamento urbano registrado em cartório no prazo máximo de 4 (quatro) anos, prorrogável por mais quatro anos, nos termos do art. 12, § 1º, da Lei nº 6.766/1979. Aliás, sequer se apresenta viável falar-se em unidade integralmente regularizada, mas em processo de regularização, pois o que restara aprovado via ato regulamentar fora o ‘Projeto de Urbanismo de Regularização de Parcelamento do solo’, senão vejamos:



    (...)



    Ora, consoante já explanado, o Condomínio Belvedere Green encontra-se em processo de regularização, tratando-se, pois, de condomínio irregular, não havendo que se falar que as áreas comuns foram doadas ao Poder Público e que este passara a realizar os serviços de manutenção, conservação e segurança do condomínio, porquanto restara incontroverso da análise dos autos que estes serviços são prestados pelo apelado. Demais disso, restara indene de dúvidas que o Condomínio fora registrado em 17/11/1999 no Cartório do 1º Ofício de Notas e Protestos, data muito anterior ao início do processo de regularização do loteamento, e que, ao adquirir o imóvel no ano de 2010, o apelante assinara o Contrato de Cessões de Direito, anuindo expressamente com o dever de quitar as taxas condominiais, nos termos de sua cláusula sexta prevista no instrumento contratual, in verbis:



    (...)



    Assim, consoante pontuado, inexorável que efetivamente a associação civil não fora constituída sob o prisma das exigências que regulam o parcelamento do solo e a criação de loteamento residencial, estando, de fato, volvida a gerir as áreas comuns derivadas de parcelamento levado a efeito e de fomentar serviços destinados a beneficiar aos possuidores das unidades que integram o loteamento urbano. Sob essa ótica, ressoa indubitável que não há instrumento positivando a instituição do condomínio de fato na f