Tribunal: STF
Processo: Rcl 76225
Classe: Rcl
Órgão julgador: CÁRMEN LÚCIA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-02-17
Data de publicação: 2025-02-17

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO 



RECLAMAÇÃO. DIREITO CIVIL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO 
DE ANUÊNCIA COM A CONSTITUIÇÃO DA ASSOCIAÇÃO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO N. 695.911-RG. 
TEMA 492. DESCUMPRIMENTO CONFIGURADO. RECLAMAÇÃO JULGADA PROCEDENTE.



Relatório



    1. Reclamação, com requerimento de medida liminar, ajuizada por José Manuel Bulcão Pereira e outra, em 10.2.2025, contra o seguinte acórdão proferido pela Segunda Turma Cível do Colégio Recursal de Bauru do Tribunal de Justiça de São Paulo no Processo n. 1000354-26.2022.8.26.0458, pelo qual teria sido indevidamente aplicada a tese firmada no julgamento do Recurso Extraordinário n. 695.911-RG, Tema 492 da repercussão geral:



    “RECURSO INOMINADO – DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO ASSOCIATIVO E DE INEXIGIBILIDADE DE VALORES – TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO, POR PARTE DE ASSOCIAÇÃO, DE PROPRIETÁRIO NÃO-ASSOCIADO – PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO PREVALECE SOBRE O PRINCÍPIO DA LIBERDADE ASSOCIATIVA – TEMA 492 STF – ACEITAÇÃO TÁCITA DA COBRANÇA PORQUANTO A PARTE AUTORA SEMPRE PAGOU AS TAXAS CONDOMINIAIS – PRINCÍPIO DO ‘VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM’ – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL E PROCEDENTE O PEDIDO CONTRAPOSTO – SENTENÇA REFORMADA.



    (...) 



    Ademais, os recorridos adquiriram o imóvel no Residencial administrado pela recorrente no ano de 2012 (fls. 17/18), cientes de que se tratava de um condomínio, tendo contribuído com as taxas condominiais antes e inclusive depois do advento da Lei 13.465/2017, sendo que somente requereram o desligamento da associação em maio de 2018, mas sua aceitação tácita é evidente, caso contrário, não teriam pagado as taxas condominiais desde que passaram a ter lote naquele local. A atitude contraditória dos recorridos se afigura como venire contra factum proprium, vedação que se fundamenta em princípio do Direito Civil. 



    Consequentemente, o pedido contraposto formulado pela recorrente merece prosperar, pois a ninguém é dado o direito de beneficiar-se de todos os serviços e investimentos colocados no loteamento, com a contribuição dos demais moradores e proprietários, e sem dar a sua quota parte na contribuição. 



    O pleito dos autores/recorridos traduz-se em beneficiar-se da contribuição dos demais moradores e/ou proprietários, gozando dos serviços e investimentos realizados no loteamento, sem qualquer comprometimento nas despesas, ou seja, enriquecendo às custas dos demais condôminos. Assim, como não há obrigatoriedade de os autores de se vincularem à associação de moradores, também não lhe é permitido usufruir os benefícios comuns gratuitamente. 



    E as cotas condominiais visam cobrir as despesas úteis e necessárias à manutenção da coisa comum, bem como o pagamento dos funcionários encarregados da segurança e limpeza. Assim, o condômino estará sempre obrigado a cobrir as despesas condominiais, na proporção de sua quota parte, como emerge claro do artigo 1.336 do Código Civil, e arts. 2º parágrafo 8º e 36-A da Lei nº 6.766/79 quer quanto as despesas ordinárias, quer quanto as extraordinárias.



    Corrobora-se esse entendimento pelo Código Civil, que trouxe como princípio elementar e essencial em matéria cível a vedação ao enriquecimento sem causa. 



    Assim, considerando que os recorridos já eram proprietários de lote à data da constituição da Associação, tendo pago as taxas condominiais inclusive após a promulgação da Lei 13.465/2017, é evidente que os recorridos estão pretendendo se esquivar da obrigação de pagar taxa que tacitamente já tinham aceitado em pagar até então, o que não deve ser prestigiado.



    (...) Pelo meu voto, DOU PROVIMENTO AO RECURSO, a fim de reformar a r. sentença a quo, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais, bem como procedente o pedido contraposto para o fim de condenar os recorridos ao pagamento [das taxas] associativas vencidas desde 09/2020, bem como [das] demais vincendas até a efetiva liquidação (art. 323, CPC), corrigidas monetariamente a partir de cada vencimento, e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação” (fls. 25-31, e-doc. 18).



    Consta do sítio eletrônico do Tribunal de Justiça de São Paulo que, contra esse acórdão, os reclamantes interpuseram recurso extraordinário, inadmitido (fls. 32-33, e-doc. 18). 



    Em 20.1.2025, a Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento ao agravo interno interposto contra essa decisão (fls. 35-36, e-doc. 18).



    2. Contra o acórdão proferido pela Segunda Turma Cível do Colégio Recursal de Bauru/SP, José Manuel Bulcão Pereira e outra ajuízam a presente reclamação, na qual afirmam que “a muito provavelmente inédita situação inaugurada pela 2.ª Turma Cível do Colégio Recursal de Bauru assusta, pois consta nos autos que o Reclamante adquiriu o lote em data anterior a edição da Lei 13.465/2017; ademais, diz que também, que não é associado, contudo associa compulsoriamente os Reclamantes, porque sua interpretação do Tema 492 do STF, de forma inexplicável, levou o colegiado a afirmar que não há anuência expressa e que o principio da vedação do enriquecimento ilícito prevalece sobre o princípio da Liberdade associativa” (fl. 3).



    Informam que “os autos chegaram a este STF por meio Agravo em Recurso Extraordinário, que foi provido determinando que a Turma Recursal desse outra decisão, pois estavam inventando que não havia Repercussão Geral” (fl. 4).



    Relatam que “a decisão, contudo, foi mantida, mas agora dizendo de forma teratológica que a pessoa pode ser associada contra sua livre vontade de contratar e contra seu direito constitucional de livre associação, entendendo ser admissível uma associação tácita (contrariando a jurisprudência pacifica deste Sodalício Extremo)” (fl. 4).



    Ressaltam que “a contradição está evidente no seguinte trecho, onde de um lado reconhece que não há anuência in verbis: desfiliação dos recorridos ocorreu no mês de maio de 2018 E de outro lado, aduz que há anuência tácita e que o principio da vedação do enriquecimento sem causa prevalece sobre o principio da liberdade associativa” (fl. 9).



    Salientam que, “em que pese o entendimento exarado pelos magistrados do Colégio Recursal de Bauru/SP de que é admissível uma associação tácita, a permitir a associação compulsória pelo judiciário, aplicando de forma equivocada o Tema 492 do STF, é certo que o Venerando Acórdão deverá ser inteiramente reformado, reestabelecendo a r. Sentença de 1º Grau” (fl. 9).



    Sustentam que “o Reclamante adquiriu o lote de terreno no ano de 2012, conforme consta na matrícula do cartório de Registro de Imóveis de Bauru; isto é, antes do advento da lei 13.465/2017 e de qualquer outra norma municipal ou federal que pudesse regulamentar a cobrança de mensalidade de proprietários/possuidores de lotes [e que] jamais formalizou a adesão aos termos do Estatuto Social da ‘Associação’, ao contrário, o próprio acordão, consta que houve ‘adesão tácita’ e ‘desfiliação posterior a lei’” (fl. 10).



    Argumentam que “a ausência de anuência expressa afasta qualquer obrigação de pagamento das mensalidades ou taxas” (fl. 11).



    Requerem medida liminar “para o fim de suspender o ato judicial impugnado proferido nos autos do recurso inominado nº 1000354- 26.2022.8.26.0458, da 2ª Turma Cível do Colégio Recursal de Bauru” (fl. 22).



    Pedem a procedência da reclamação para que seja “definitivamente cassada a decisão judicial impugnada, confirmada a medida liminar, (...) para determinar-se o imediato cumprimento da decisão proferida por esse Supremo Tribunal Federal” (fl. 22).



    Examinados os elementos havidos nos autos, DECIDO.



    3. No parágrafo único do art. 161 do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, dispõe-se que “o Relator poderá julgar a reclamação quando a matéria for objeto de jurisprudência consolidada do Tribunal”, como se tem na espécie.



      4. Põe-se em foco nesta ação se, ao assentar ser devida a cobrança das taxas de associação após a Lei n. 13.465/2017, o Tribunal de Justiça de São Paulo teria aplicado incorretamente o Tema 492 da repercussão geral.



    5. No julgamento do Recurso Extraordinário n. 695.911-RG, Tema 492 (substituto do Agravo de Instrumento n. 745.831), Relator o Ministro Dias Toffoli, este Supremo Tribunal assentou a seguinte tese:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. 



    A ementa do Recurso Extraordinário n. 695.911-RG, Tema 492, é esta:



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE 
nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. (…)



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem” (DJe 19.4.2021).



    6. Ao determinar a cobrança de taxa de associação de proprietário que adquiriu imóvel antes do advento da Lei n. 13.465/2017 e não anuiu com a constituição da associação de moradores, o Tribunal de Justiça de São Paulo descumpriu a decisão deste Supremo Tribunal no Recurso Extraordinário n. 695.911-RG, Tema 492. 



    7. Pelo exposto, julgo procedente a presente reclamação, para cassar o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo no Processo n. 1000354-26.2022.8.26.0458 e determinar outro seja prolatado como de direito, com observância do assentado por este Supremo Tribunal no Recurso Extraordinário n. 695.911-RG, Tema 492. 



    Publique-se.



    Brasília, 17 de fevereiro de 2025.



Ministra CÁRMEN LÚCIA



Relatora