Tribunal: STF
Processo: RE 1529009
Classe: RE
Órgão julgador: NUNES MARQUES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-03-25
Data de publicação: 2025-03-25

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



    Trata-se de recurso extraordinário (e. doc. 17) interposto por Denize Rodrigues de Oliveira em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (e. doc. 14) assim ementado:



    Civil – Associação de moradores – Condomínio atípico – Cobrança de rateio de despesas com manutenção do loteamento e obras de melhoria da Apelante – Admissão pela Apelante de vantagens obtidas com serviços da Associação Apelada – Não pagamento implicaria enriquecimento sem causa – Sentença mantida – Aplicação do art. 252 do RJ-TJSP – Recurso improvido.



    Em suas razões recursais, os recorrentes apontam violação ao art. 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal.



    Sustentam que “[A]pós a aquisição do imóvel não é possível obrigar ou constranger ninguém ao pagamento da taxa à associação, ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem”.



    Aduz que “[a] contribuição só é obrigatória se, no ato da compra do imóvel, o futuro morador tomou ciência da associação administrativa, aceitando-a pelo próprio ato da compra”.  



    Defende que “[N]inguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude da lei, não podendo ser compelido a se associar a entidade privada. Associação de moradores não tem nenhum direito de crédito em face de morador que não se associou”.



    Inicialmente, em razão do reconhecimento da repercussão geral da matéria impugnada, os autos foram sobrestados (e. doc. 25).  



    Concluído o julgamento do RE 695.911, sob a relatoria do ministro Dias Toffoli (Tema n. 492/RG), a Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal estadual determinou a remessa dos autos ao Colegiado julgador para que fosse observado o regime dos recursos repetitivos (e. doc. 38).  



     Em juízo de retração parcial, a Turma julgadora retificou o acórdão anterior (e. doc. 42) para adotar a tese fixada no referido paradigma, nos termos da seguinte ementa: 



    DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO – Loteamento – “Taxa” de manutenção cobrada por Associação de Moradores - sentença de improcedência - juízo de retratação (CPC, art. 1030-II, do CPC) - Reapreciação do julgados que negou o provimento ao recurso da autora - Parcial provimento - Tese fixada no tema nº 492, em sede de Repercussão Geral pelo Supremo Tribunal Federal, na ocasião do julgamento do Recurso Extraordinário nº 695.911/SP - Eficácia vinculante – Ré que admitiu que a autora não é associada a ela - Possibilidade de cobrança apenas após a edição da Lei Nº 13.465/2017, independentemente de ser associado ou não - Mantida a exigibilidade da “taxa” de água, reconhecida pela própria autora - ACÓRDÃO retificado, em juízo de retratação  (artigo 1.030, II, do CPC) - recurso parcialmente provido para declarar inexigíveis apenas as “taxas” de melhoria, cujos fatos geradores ocorreram antes da edição da Lei Nº 13.465/2017.



    O recurso extraordinário foi admitido e os autos subiram a esta Suprema Corte.



    Esse é o relatório. Decido.



    O Tribunal de origem reconheceu o direito da ora recorrida de cobrar e receber o pagamento das taxas de manutenção de loteamento a partir de julho de 2017.



    Registro que o Plenário desta Suprema Corte, no âmbito da repercussão geral, ao julgar o RE 695.911, ministro Dias Toffoli, Tema nº 492, fixou o seguinte entendimento (com meus grifos):  



    Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.  



    Destaco, por relevante, o seguinte julgado:  



    AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA REFERENTE A PERÍODO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PROVIMENTO PARCIAL. 



    1. O Plenário desta SUPREMA CORTE, no julgamento do RE 695.911, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe. 19/4/2021, fixou tese no sentido de que: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da              Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”.



    2. No caso concreto, consta da petição inicial requerimento para que “seja julgado procedente o pedido para condenar o Requerido ao pagamento do principal, bem como das taxas condominiais que vencerem no curso desta ação”.



    3. Logo, é inconstitucional apenas a cobrança referente ao período que antecedeu a vigência da Lei 13.465/2017, sendo permitida a cobrança das taxas de manutenção vencidas  após a vigência da norma regulamentadora.



    4. Agravo interno a que se dá provimento parcial.



    (RE 1.337.075 AgR-segundo, ministro Alexandre de Moraes, DJe de 7 de dezembro de 2021 – grfiei)  



    Verifica-se que o posicionamento adotado pelo Tribunal a quo não diverge do entendimento desta Corte.



    Ademais, dissentir da conclusão alcançada pelo Tribunal estadual esbarraria no enunciado n. 279 da Súmula/STF, ante a necessidade de enfrentamento do conjunto fático-probatório constante nos autos, especificamente no tocante à data de constituição da Associação, se anteriormente, ou não, à edição da Lei 13.465/2017.



    Nesse sentido, em casos fronteiriços: RE 1.454.091/SP, de minha relatoria; e o seguinte julgado:



     AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. CONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA REFERENTE A PERÍODO POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. CONFORMIDADE. REEXAME DE FATOS, PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. 



    1. O Tribunal de origem reconheceu a validade da cobrança de taxa condominial de morador não associado, relacionada ao período de julho de 2017 a novembro de 2020, ao fundamento que “após a vigência da Lei n. 13465/17, os adquirentes de imóveis em loteamentos, mesmo não associados, podem ser chamados a custear as atividades desenvolvidas pela associação de moradores, na administração dos imóveis, se demonstrado o cumprimento dos requisitos previstos no citado diploma legal”. 



    2. O Plenário do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, no julgamento do RE 695.911-RG, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe de 19/4/2021, fixou tese no sentido de que: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.” 



    3. É constitucional a cobrança das cotas e taxas condominiais, pois não viola a liberdade de associação, nos termos do julgamento do Tema 492 da repercussão geral. O acórdão recorrido decidiu em consonância com esse entendimento, devendo, portanto, ser mantido. 



    4. Para concluir de forma diversa ao entendimento formulado no acórdão recorrido seria necessário rever o quadro fático dos autos, o que é vedado em sede extraordinária pelas Súmulas 279 (“Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário”); e 454 (“Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário”), ambas do STF 5. Agravo Interno a que se nega provimento.



    (RE 1496583 AgR, Relator(a): ALEXANDRE DE MORAES, DJe de 21-08-2024)  



    Em face do exposto, não conheço do recurso extraordinário.  



    Ao amparo do § 11 do art. 85 do CPC, majoro em 1% (um por cento) a verba honorária fixada pelas instâncias de origem, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º, bem assim eventual deferimento de gratuidade de justiça. 



    Publique-se.



Brasília, 25 de março de 2025.



Ministro NUNES MARQUES



Relator



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