Tribunal: STF
Processo: RE 1581786
Classe: RE
Órgão julgador: GILMAR MENDES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-12-11
Data de publicação: 2025-12-11

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário em face de acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, ementado nos seguintes termos:  



    “COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO AUTORA QUE PROPÔS A AÇÃO EM FACE DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES DO LOTE. CASO, PORÉM, EM QUE O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FORA RESCINDIDO POR CULPA DA LOTEADORA POR SENTENÇA PROFERIDA EM MARÇO DE 2017, EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL PROPOSTA PELOS DEMANDADOS AINDA EM 2016. AUTORA, ALIÁS, QUE MENCIONOU A RESCISÃO EM SUA PETIÇÃO INICIAL. CASO EM QUE, EMBORA NÃO TENHA HAVIDO TRÂNSITO EM JULGADO NA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, A SENTENÇA PROFERIDA PRODUZIU EFEITOS DESDE LOGO, POIS QUE AUSENTE PREVISÃO DE EFEITO SUSPENSIVO NA ESPÉCIE, NOS TERMOS DO ARTIGO 1.012, § 1º, INCISO V DO CPC. COBRANÇA QUE DEVERÁ SER FEITA EM FACE DA PROMITENTE-VENDEDORA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO”. (eDOC 18 – ID: 3371d9e3)  



    No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, aponta-se violação aos arts. 3º, II, 5º, XXI e LXXVIII, e 170, II e III, do texto constitucional. (eDOC 25 – ID: b76da9e5)



    Nas razões recusais, insurge-se contra acórdão que manteve a improcedência da ação de cobrança de taxas associativas, o que entende-se violar os princípios da solidariedade e da função social da propriedade, além de desconsiderar a legitimidade da associação para representar seus filiados judicialmente.



    Sustenta-se que a obrigação de pagamento das taxas de manutenção possui natureza propter rem, vinculada à propriedade do imóvel, e que a negativa de sua exigibilidade, sob o fundamento da liberdade associativa, desconsidera a prevalência do interesse coletivo sobre o individual.



    É o relatório.



    Decido. 



    O Tribunal de origem, ao examinar a legislação infraconstitucional aplicável à espécie e o conjunto probatório constante dos autos, reconheceu a validade da cobrança de taxa de manutenção de lotes, porém, destacou que no caso em análise, houve anterior rescisão contratual entre a parte recorrida e o promitente vendedor do imóvel, concluindo que a cobrança deveria ser direcionada aos atuais titulares do bem, e não aos ora recorridos. Nesses termos, colho trecho do acórdão recorrido:  



    “2. Cuida-se de ação de cobrança de taxas de manutenção de loteamento proposta em face dos compromissários compradores do bem. O pedido de cobrança foi julgado improcedente em virtude de os autores não haverem ingressado na posse do lote, havendo o compromisso de compra e venda do bem sido rescindido por culpa da promitente vendedora. 



    Note-se que os réus não impugnam a alegação de estarem em atraso com o pagamento de referidas taxas; argumentam, porém, que sua cobrança seria indevida, uma vez que o empreendimento não lhes foi devidamente entregue com a qualidade prometida, razão, aliás, de haverem obtido, em sede judicial, a rescisão do contrato e a restituição das quantias pagas. 



    Em primeiro lugar, deve-se frisar que o direito positivo brasileiro, com as inovações trazidas pela Lei n. 13.465, de 2017 prevê a figura do condomínio de lotes, nos termos do artigo 1.358-A do Código Civil. Não é essa, porém, a hipótese dos autos. 



    De toda sorte, e ainda que assim não seja, a cobrança de taxas de manutenção de lotes pela associação de moradores é plenamente válida. 



    Na hipótese, a previsão de tal taxa consta expressamente do estatuto da associação, nos termos de seu artigo 3º, in verbis (fl. 24): 



    “Para a manutenção desta Associação, a mesma contará com recursos financeiros advindos do pagamento de taxa de contribuição de seus associados, previstas no artigo 52 e seguintes deste Estatuto e respeitando o disposto nos parágrafos primeiro e segundo abaixo, podendo contratar terceiros, pessoas físicas ou jurídicas, para que executem e/ou supervisionem as obras e serviços previstos no artigo 2º, mediante remuneração que com eles ajustar.”



    De mais a mais, não se discute que a requerente efetivamente presta serviços em prol do loteamento, nem que os réus se beneficiariam, em princípio, desses serviços. 



    E não se pode olvidar a alegação da associação, no sentido de que são prestados serviços de manutenção, conservação, segurança, limpeza e melhorias, conforme previsão estatutária. 



    Tais despesas, por sua própria natureza e finalidade, são de todo equiparáveis às condominiais. E como já se decidiu acerca destas: “Por se tratar de obrigação propter rem, o pagamento das despesas condominiais compete àquele que adquiriu o imóvel, independentemente de não haver sido transcrita a escritura de venda em cartório de Registro de Imóveis, pois como possuidor passou a usufruir dos benefícios advindos do custeio das despesas comuns” (RT 747/415). 



    Em princípio, portanto, as taxas seriam devidas, não podendo os apelados alegar em sua defesa o desconhecimento da cobrança das taxas de manutenção do loteamento, com que expressamente anuíram. 



    O arrependimento posterior não é causa de nulidade de cláusula contratual. Lembre-se, ademais, que em matéria de contrato, o princípio da boa-fé deve ser observado.



    (...)



    O caso em comento, porém, revela uma peculiaridade. 



    É que os réus haviam proposto, ainda em 2016 portanto dois anos antes da propositura desta demanda ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas em face da promitente vendedora do lote (Processo n. 1006634-29.2016.8.26.0068). Em tal demanda, obtiveram tutela de urgência para suspender-se a exigibilidade das parcelas pactuadas; e, na sentença, a ação foi julgada procedente, rescindindo-se o contrato por culpa das rés. Veja-se que, em tal sentença, aliás, as rés foram solidariamente condenadas ao pagamento de indenização correspondente às taxas associativas. 



    E a sentença proferida naquele feito, de resto, já está produzindo efeitos. Veja-se que fora concedida tutela de urgência deferindo a suspensão da exigibilidade das parcelas. E como o nosso sistema processual não prevê efeito suspensivo aos recursos interpostos contra sentenças que confirmam tutelas de urgência anteriormente deferidas (artigo 1.012, § 1º, inciso V do CPC), a eficácia da sentença não fica na pendência da solução do recurso, pelo mero fato de que não se prevê efeito suspensivo no que concerne a tal confirmação. 



    Lembre-se, aliás, que o efeito suspensivo nada mais faz senão prolongar a situação de ineficácia da sentença, não em virtude da interposição do recurso, mas de sua própria recorribilidade. Lado outro, inexistindo a previsão de tal efeito como no caso em apreço a sentença produz efeitos desde logo. 



    Os réus, portanto, mesmo ao tempo da propositura da ação de cobrança, já não mais poderiam ser havidos como compromissários compradores do bem. O contrato fora rescindido. De jeito que a autora - que aliás mencionou a rescisão em sua petição inicial - haveria de voltar-se contra os atuais proprietários do bem, e não em face dos demandados.



    (...)”. (eDOC 18 – ID: 3371d9e3, p. 3-6)  



    Assim, verifica-se que a matéria debatida no acórdão recorrido restringe-se ao âmbito infraconstitucional, de modo que eventual ofensa à Constituição, se existente, seria meramente reflexa ou indireta, o que inviabiliza o processamento do presente recurso. 



    Além disso, divergir do entendimento firmado pelo Tribunal de origem demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, providência inviável no âmbito do recurso extraordinário. Nesses termos, incide no caso a Súmula 279 do Supremo Tribunal Federal. 



    Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes:  



    “EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. CONTROVÉRSIA ACERCA DO DIREITO DA ASSOCIAÇÃO À COBRANÇA DAS TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE PROPRIETÁRIO NÃO-ASSOCIADO. ALEGAÇÃO DE AFRONTA AO ARTIGO 3º, INCISO I, DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973. MATÉRIA DE ÍNDOLE INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA INDIRETA À CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. NECESSIDADE DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO CARREADO AOS AUTOS E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 279 E 454 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 93, INCISO IX, DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. INEXISTÊNCIA. ACÓRDÃO EXTRAORDINARIAMENTE RECORRIDO EM HARMONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL NO JULGAMENTO DO TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. INEXISTÊNCIA. EFEITOS INFRINGENTES. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DESPROVIDOS. DETERMINAÇÃO DE CERTIFICAÇÃO DO TRÂNSITO EM JULGADO, COM A CONSEQUENTE BAIXA IMEDIATA DOS AUTOS, INDEPENDENTEMENTE DA PUBLICAÇÃO DO ACÓRDÃO. 1. Inexistência dos vícios previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão de matéria já decidida. 2. Embargos de declaração desprovidos, com imposição de multa de 2% (dois por cento) do valor atualizado da causa (artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil)”. (RE 1567978 AgR-ED, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe 18.11.2025)  



    “Ementa: Direito civil. Agravo regimental no recurso extraordinário com agravo. Cobrança de taxas condominiais por associação. Adesão contratual. Ofensa reflexa à Constituição. Incidência da Súmula 279 do STF. Agravo regimental desprovido. I. Caso em exame 1. Trata-se de agravo regimental interposto contra decisão que negou seguimento ao recurso extraordinário manejado em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, o qual reconheceu a legitimidade da cobrança de taxas condominiais pela associação autora, considerando que, à época da aquisição do imóvel, o condomínio já se encontrava regularmente instituído e a recorrente havia anuído expressamente à obrigação de contribuir com as despesas condominiais. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é constitucional a cobrança de taxas de manutenção e conservação por associação condominial de proprietário de imóvel que, embora afirme não ser formalmente associado, adquiriu o bem ciente da existência do condomínio e das obrigações respectivas, com expressa anuência contratual às deliberações das assembleias e à convenção condominial. III. Razões de decidir 3. O acórdão do Tribunal de origem não destoa da jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal, especialmente do que decidido no tema 492 da repercussão geral, uma vez que restou demonstrado que, no momento da aquisição do imóvel, a recorrente tinha pleno conhecimento da existência do condomínio e anuiu contratualmente com o pagamento das taxas, configurando adesão voluntária às obrigações condominiais, o que afasta a alegação de violação à liberdade de associação. 4. A alegada afronta aos dispositivos constitucionais revela-se meramente reflexa, uma vez que a solução da controvérsia depende da análise de normas infraconstitucionais, como a Lei 4.591/64, bem como de cláusulas contratuais e do acervo probatório constante dos autos, o que atrai a incidência do óbice previsto na Súmula 279 do STF, impedindo o reexame da matéria em sede de recurso extraordinário. IV. Dispositivo e tese 5. Agravo regimental a que se nega provimento. _________ Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: Súmula 279 do STF, RE 1.496.583 AgR”. (ARE 1298814 AgR, de minha relatoria, Segunda Turma, DJe 28.08.2025)  



    Ante o exposto, nego seguimento ao recurso (art. 932, VIII, do CPC, c/c art. 21, §1º, do RISTF) e, tendo em vista o disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro, em 10%, o valor da verba honorária fixada anteriormente (eDOC 18 – ID:3371d9e3, p. 6), observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo, ressalvada a eventual concessão do benefício da justiça gratuita.



    Publique-se.



    Brasília, 11 de dezembro de 2025.



Ministro GILMAR MENDES



Relator



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