Tribunal: STF
Processo: RE 1548940
Classe: RE
Órgão julgador: ALEXANDRE DE MORAES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-06-22
Data de publicação: 2025-06-22

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



    Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (Doc. 107, fl. 2):



    “APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA ASSOCIATIVA – Sentença de procedência – Insurgência da ré – Acolhimento - Tese fixada pelo E. STF no julgamento do tema de Repercussão Geral nº 492, do E. STF – Recurso Extraordinário nº 696.911/SP – Abusividade configurada, pois, em que pese a participação de futuro sócio da apelante na constituição da Associação, a atual proprietária tem personalidade distinta de seu sócio, e adquiriu lotes antes da vigência da lei 13.467/17 – Aquisição do imóvel prévia à lei, ainda que as taxas em si sejam posteriores – Sentença reformada – Recurso provido.”



    Opostos Embargos de Declaração pela Associação (Doc. 125), foram desprovidos (Doc. 131).



    No Recurso Extraordinário (Doc. 33), com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, a ASSOCIAÇÃO DOS TITULARES DE LOTES DO RESIDENCIAL EVIDENCE alega ter o acórdão recorrido violado o Tema 492 da repercussão geral, pois, no caso, houve adesão expressa da recorrida à associação recorrida.



    Isso porque “a anuência expressa ao mencionado encargo [taxas associativas] pode ser comprovada mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda ou pela estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento, nos termos dos precedentes do E. Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial nº 1.991.508/SP), bem como considerando que foram registrados contratos-padrão na matrícula do Loteamento Residencial Evidence (fls. 717/791), que preveem expressamente a criação da Associação e o caráter irrenunciável de associado do comprador de lotes (averbações de nº 10, 20 e 21)” (Doc. 119, fl. 8). 



    Aduz que “ao contrário do que mencionado no v. acórdão combatido, o estatuto social da Associação-recorrente foi devidamente registrado em Cartório” (Doc. 119, fl. 8).



    Em seguida, o RE foi admitido (Doc. 147).



    É o relatório. Decido.



    Os Recursos Extraordinários somente serão conhecidos e julgados, quando essenciais e relevantes as questões constitucionais a serem analisadas, sendo imprescindível ao recorrente, em sua petição de interposição de recurso, a apresentação formal e motivada da repercussão geral que demonstre, perante o SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, a existência de acentuado interesse geral na solução das questões constitucionais discutidas no processo, que transcenda a defesa puramente de interesses subjetivos e particulares.



    A obrigação do recorrente de apresentar formal e motivadamente a preliminar de repercussão geral que demonstre, sob o ponto de vista econômico, político, social ou jurídico, a relevância da questão constitucional debatida que ultrapasse os interesses subjetivos da causa, conforme exigência constitucional, legal e regimental (art. 102, § 3º, da CF/88, c/c art. 1.035, § 2º, do Código de Processo Civil de 2015), não se confunde com meras invocações, desacompanhadas de sólidos fundamentos e de demonstração dos requisitos no caso concreto, de que (a) o tema controvertido é portador de ampla repercussão e de suma importância para o cenário econômico, político, social ou jurídico; (b) a matéria não interessa única e simplesmente às partes envolvidas na lide; ou, ainda, de que (c) a jurisprudência do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL é incontroversa no tocante à causa debatida, entre outras alegações de igual patamar argumentativo (ARE 691.595-AgR, Rel. Min. RICARDO LEWANDOWSKI, Segunda Turma, DJe de 25/2/2013; ARE 696.347-AgR-segundo, Rel. Min. CÁRMEN LÚCIA, Segunda Turma, DJe de 14/2/2013; ARE 696.263-AgR, Rel. Min. LUIZ FUX, Primeira Turma, DJe de 19/2/2013; AI 717.821-AgR, Rel. Min. JOAQUIM BARBOSA, Segunda Turma, DJe de 13/8/2012). 



    Na presente hipótese, foram os seguintes os argumentos da parte recorrente a respeito da repercussão geral da matéria (Doc. 119, fl. 5):



    “Dispõe o artigo 1.035, § 3º, inciso I, do Código de Processo Civil, in verbis:



    (…)



    Assim, observa-se que o assunto discutido tem repercussão geral nas questões constitucionais discutidas no presente caso, uma vez que evidente a contrariedade imposta pelo Tribunal de origem à orientação jurisprudencial fixada. 



    Não bastasse isso, a repercussão geral do presente tema foi reconhecida por esta Corte no julgamento do RE n. 695.911/SP, nos termos do que dispõe o artigo 323, §2º, do Regimento Interno deste Tribunal: 



    (…)



    Portanto, satisfeitos que se encontram os requisitos genéricos da tempestividade, legitimidade, interesse, adequação, e, ainda, os específicos de última instância, do prequestionamento e da repercussão geral, resta demonstrar a contrariedade à Constituição.”



    Não havendo demonstração fundamentada da presença de repercussão geral, incabível o seguimento do Recurso Extraordinário.



    Além disso, no presente caso, foram os seguintes os fundamentos do acórdão recorrido para dirimir a presente controvérsia (Doc. 107, fls. 3-6):



    “No caso dos autos, não foi provado que a ré-apelante tenha se associado à instituição autora-apelada, e a data de aquisição do imóvel do apelante precede à nova lei.



    Analisando o quadro fático apresentado pela recorrente, o MM. Juízo a quo, porém, concluiu pela adesão tácita em virtude da participação do hoje sócio da pessoa jurídica em atos constitutivos da Associação:



    (…)



    À época, porém, a pessoa jurídica não existia, tendo sido constituída apenas em 2016. Não se pode dizer que seja ato dela a adesão pelo sócio, cerca de 03 anos antes de sua constituição.



    Suas personalidades são independentes, e não houve qualquer ato do sócio enquanto representante da pessoa jurídica. 



    Ademais, o próprio sócio poderia se retirar da associação, não estando a ela atado apenas por ter feito parte da sua constituição. 



    A não adesão por meio da pessoa jurídica significa algo análogo à retirada do associado dos quadros. Portanto, de acordo com os precedentes citados, o pedido inicial é improcedente.”



    O acórdão recorrido decidiu em consonância com o entendimento firmado pelo Plenário desta CORTE por ocasião do julgamento do RE 695.911-RG (Tema 492, Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI, Dje de 19/4/2021), cuja tese fixada foi a seguinte:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.



    Eis a ementa desse julgado:



    “EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. 



    Adite-se que para divergir dos fundamentos do acórdão, no sentido de que não há provas de que a ré se associou à instituição autora e que, a data de aquisição do imóvel da NF Empreendimentos Ltda. precede à nova lei (Lei 13.467/2017) seria necessário analisar as provas dos autos, providência vedada nesta via extraordinária em face dos óbices das Súmulas 279/STF (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário).



    Nesse sentido:



    “EMENTA AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. TEMA N. 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 279 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL.



    1. O Supremo assentou a inconstitucionalidade da cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano apenas quando alusiva a período anterior à vigência da Lei n. 13.465/2017. Tema n. 492/RG.



    2. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem quanto à existência de consentimento dos recorrentes em relação ao custeio das despesas demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios. Incidência do enunciado n. 279 da Súmula do Supremo.



    3. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 4. Agravo interno desprovido.” (RE 1.401.255 ED-AgR/SP, Relator(a): Min. NUNES MARQUES, Segunda Turma, DJe de 22/9/2023)



    “EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MANUTENÇÃO E DE CONSERVAÇÃO. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM O TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PERÍODO DA COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ATO CONSTITUTIVO. REGISTRO. NECESSIDADE DE ANÁLISE DE LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL E DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. AUSÊNCIA DE OFENSA CONSTITUCIONAL DIRETA. SÚMULA N. 279 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO COM APLICAÇÃO DE MULTA DE 1% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, SE UNÂNIME A VOTAÇÃO, COM A RESSALVA DE EVENTUAL CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA.” (RE 1.432.957 AgR/SP, Relator(a): Min. CÁRMEN LÚCIA, Primeira Turma, DJe de 27/6/2023)



    Diante do exposto, com base no art. 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO.



    Fixam-se honorários advocatícios adicionais equivalentes a 10% (dez por cento) do valor a esse título arbitrado nas instâncias ordinárias (Código de Processo Civil de 2015, art. 85, § 11).



    Publique-se.



    Brasília, 22 de junho de 2025.



Ministro ALEXANDRE DE MORAES



Relator



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