Tribunal: STF
Processo: ARE 1549459
Classe: ARE
Órgão julgador: CRISTIANO ZANIN
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-06-17
Data de publicação: 2025-06-17

Ementa:

Inteiro teor:
Trata-se de recurso extraordinário com agravo interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJSC), com a seguinte ementa:



    APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXISTÊNCIA DE DÉBITO. INCORPORAÇÃO À PREÇO DE CUSTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA RÉ. 



    1. ALEGAÇÃO DA ILEGITIMIDADE ATIVA DA ASSOCIAÇÃO QUE SUBSTITUIU A CONSTRUTORA DESTITUÍDA NA CONTINUAÇÃO DA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. INSUBSISTÊNCIA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO. EXISTÊNCIA DE LIAME SUBJETIVO NAS ALEGAÇÕES LANÇADAS NA EXORDIAL. ANÁLISE DO TEMA QUE DEVE OCORRER JUNTO AO MÉRITO. 



    2. RÉ QUE SUSTENTA A INAPLICABILIDADE DA LEI N. 4.591/64 AO CASO EM TESTILHA. ALEGAÇÃO DE QUE NÃO INTEGRA OS QUADROS DA ASSOCIAÇÃO E, POR ISSO, NÃO PODE SER COMPELIDA A EFETUAR O PAGAMENTO DAS VERBAS COBRADAS POR ESTA. ARGUMENTOS NÃO ACOLHIDOS. CONSTRUTORA QUE RESTOU IMPOSSIBILITADA DE CONCLUIR O EDIFÍCIO. DESTITUIÇÃO DESTA DO ENCARGO E ASSUNÇÃO DAS OBRIGAÇÕES POR ASSOCIAÇÃO QUE ENCONTRA AMPARO LEGAL. ESCRITURA PÚBLICA DE FORMAÇÃO DA PESSOA JURÍDICA QUE CONTÉM TODAS AS OBRIGAÇÕES DA AUTORA. RÉ QUE, EMBORA NÃO TENHA COMPOSTO AQUELA, DEVE CUSTEAR A CONCLUSÃO DAS OBRAS DO PRÉDIO ONDE SE SITUA SEU APARTAMENTO. INEXISTÊNCIA DE COBRANÇA DE TAXAS OU DESPESAS DE MANUTENÇÃO DA ASSOCIAÇÃO, NO CASO SOB ANÁLISE. VALORES DESCRITOS NA INICIAL QUE EVIDENTEMENTE SE DESTINAM AO PAGAMENTO DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO E MÃO DE OBRA. DÍVIDA QUE MERECE SER DECLARADA EXISTENTE. COBRANÇA DO VALOR QUE É MEDIDA LÍCITA. EVENTUAL PAGAMENTO DO PREÇO DO IMÓVEL À CONSTRUTORA QUE DEVE SER OBJETO DE DISCUSSÃO DE DEMANDA DIVERSA. SENTENÇA MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS QUE É MEDIDA NECESSÁRIA.



    RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (doc. 299, p. 5).



    No recurso extraordinário, fundado no art. 102, III, a, da Constituição Federal, alega-se, em suma, violação ao art. 5º, II e XX, da mesma Carta e à orientação interpretativa firmada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 492 da Repercussão Geral. Argumenta-se que:



    Ainda que o acórdão recorrido sustente existir distinguishing entre o caso em estudo e a RG 492 do STF, pois a condenação da Recorrente diz respeito a gastos originários da construção da obra condominial, tal exceção não encontra amparo na Constituição Federal, na lei ou na orientação das Cortes de Vértice, pois acarretaria o esvaziamento do direito fundamental da “legalidade” e da “livre associação”. 



    É o relatório. Decido. 



    A pretensão recursal não merece acolhimento.



    No julgamento do Recurso Extraordinário 695.911, Tema 492, o Supremo Tribunal Federal firmou a seguinte tese de repercussão geral:



    É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis (RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 19/4/2021, tese de repercussão geral do Tema 492).



    No caso, o TJSC decidiu a controvérsia dos autos nos seguintes termos:



    A recorrente sustenta, em síntese, que não é aplicável ao presente caso a Lei n. 4.591/64 e que não integra o quadro associativo da recorrida, motivo por que não merece ser condenada ao pagamento dos custos da obra do término da construção do edifício onde se situa sua unidade habitacional. 



    Sem razão, contudo. 



    Compulsando os autos, observo que a apelante é proprietária do apartamento e vagas de garagens do Condomínio Residencial Adolfo Martins, matriculados sob os n. 31.887, n. 31.780, n. 31.781 e n. 31.782, todos do Cartório do Registro de Imóveis da Comarca de Lages. Ademais, verifico que a construtora do empreendimento foi destituída por intermédio de escritura pública, em 30/9/2016, quando a incorporação passou a se dar na modalidade 'preço de custo', a teor do que preleciona a Lei n. 4.591/64 (evento 1, escritura 3). Por fim, pontuo que a associação apelada foi criada para 'dar continuidade às obras do Edifício Adolgo Martins, já que em razão da paralização das obras pela empresa Santa Rosa Incorporadora Ltda. - ME, comunicação de futura insolvência e impossibilidade financeira de concluir o empreendimento imobiliário' (evento 1, estatuto 5).



    Em relação ao tema da destituição da incorporadora e prosseguimento da construção pelo regime de administração ou 'preço de custo', é cediço que os arts. 58 e 61, ambos da Lei n. 4.591/64 estabelecem que 'será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra' e que a Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes, 'exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.' 



    Pela própria natureza, assim, a construção sob este regime traduz o encargo de custeio total pelos adquirentes, na forma do que ficar previsto no ato de destituição, ou em proporção das frações ideais do terreno. 



    Nesse cenário, in casu, a Associação assumiu as obrigações anteriormente imputadas à incorporadora destituída, motivo por que se afigura legítima para cobrar dos proprietários os valores referentes à aquisição das unidades habitacionais, destinando os montantes à conclusão do empreendimento. 



    Consoante entendimento deste Sodalício, '[i]nacabado o prédio e destituída a incorporadora, a comissão de representantes para o término da obra se sub-roga em todos os direitos e obrigações quanto aos adquirentes das unidades.' (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2003.015320-9, de Balneário Camboriú, rel. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 15-04-2004). 



    Não é demais notar que o estatuto da Associação contém previsão expressa de que 'os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação'. Na peça inicial, inclusive, a insurgida menciona claramente que o montante de R$ 82.347,98 se refere ao rateio dos custos da obra. Por conseguinte, ao contrário do que faz crer a apelante, o montante descrito na exordial não se refere à taxas ou despesas da apelada, mas ao término do Condomínio Residencial Adolfo Martins.



    [...]



    É evidente, portanto, que o entendimento referido pela insurgente não encontra espaço para aplicação no caso sob exame, uma vez que o valor indicado pela Associação insurgida não se refere à taxa de manutenção do condomínio ou da própria entidade, mas cota de participação no término da edificação. 



    Em que pese a insurgente não integre o quadro da Associação insurgida, é certo que, como proprietária de apartamento e vagas de garagem, deve contribuir para a conclusão do empreendimento, considerando a destituição da empresa inicialmente responsável pela ação. 



    Não olvido, por fim, que cabe à recorrente postular, perante a construtora inicial, o ressarcimento do montante referente à quitação do imóvel, caso assim intente.



    Em conclusão, assim, a sentença hostilizada merece ser mantida em sua integralidade (doc. 299, pp. 3-4 — grifei).



    Verifica-se, portanto, que não se aplica ao caso a tese firmada no Tema 492 da repercussão geral, pois a discussão não se refere à cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento de associado, mas aos custos da conclusão da edificação de empreendimento do qual a recorrente possui propriedade. Além disso, observa-se que o acórdão recorrido decidiu a causa com base na legislação infraconstitucional atinente ao caso e no conjunto fático-probatório dos autos. Incide, portanto, o óbice das Súmulas 279, 280 e 454 do STF. Nesse sentido:   



    EMENTA: AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. FUNDAMENTAÇÃO A RESPEITO DA REPERCUSSÃO GERAL. INSUFICIÊNCIA. TEMA 492. INAPLICABILIDADE. MATÉRIA DIVERSA. REAPRECIAÇÃO DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. 



    1. Os recursos extraordinários somente serão conhecidos e julgados, quando essenciais e relevantes as questões constitucionais a serem analisadas, sendo imprescindível ao recorrente, em sua petição de interposição de recurso, a apresentação formal e motivada da repercussão geral, que demonstre, perante o Supremo Tribunal Federal, a existência de acentuado interesse geral na solução das questões constitucionais discutidas no processo, que transcenda a defesa puramente de interesses subjetivos e particulares. 



    2. A obrigação do recorrente em apresentar formal e motivadamente a preliminar de repercussão geral, que demonstre sob o ponto de vista econômico, político, social ou jurídico, a relevância da questão constitucional debatida que ultrapasse os interesses subjetivos da causa, conforme exigência constitucional, legal e regimental (art. 102, § 3º, da CF/88, c/c art. 1.035, § 2º, do CPC/2015), não se confunde com meras invocações desacompanhadas de sólidos fundamentos no sentido de que o tema controvertido é portador de ampla repercussão e de suma importância para o cenário econômico, político, social ou jurídico, ou que não interessa única e simplesmente às partes envolvidas na lide, muito menos ainda divagações de que a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é incontroversa no tocante à causa debatida, entre outras de igual patamar argumentativo. 



    3. O Tribunal local consignou expressamente que “a apelada não se constitui como associação, mas sim sociedade empresária administradora do loteamento. A cobrança da taxa de conservação sub judice não decorre de vínculo associativo, mas sim de obrigação contratual”. Trata-se de hipótese distinta daquela tratada por esta SUPREMA CORTE no julgamento do RE 695.911-RG, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, Tema 492 da repercussão geral, em que se debateu a “cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado”. 



    4. A argumentação recursal traz versão dos fatos diversa da exposta no acórdão, de modo que o acolhimento do recurso passa necessariamente pela revisão das provas e cláusulas contratuais. Incide, portanto, os óbices das Súmulas 279 (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário) e 454 (Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário) do STF. 



    5. As razões do extraordinário não infirmam todos os fundamentos do acórdão recorrido, incidindo, na hipótese, o óbice da Súmula 283/STF (É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles). 



    6. Agravo Interno a que se nega provimento. Na forma do art. 1.021, §§ 4º e 5º, do Código de Processo Civil de 2015, em caso de votação unânime, fica condenado o agravante a pagar multa de um por cento do valor atualizado da causa ao agravado, cujo depósito prévio passa a ser condição para a interposição de qualquer outro recurso (à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que farão o pagamento ao final) (RE 1.496.583 AgR, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Primeira Turma, DJe 21/8/2024 —grifei).



    Posto isso, nego provimento ao recurso (art. 932). 



    Publique-se.



    Brasília, 17 de junho de 2025.



Ministro Cristiano Zanin



Relator