Tribunal: STF
Processo: RE 1569223
Classe: RE
Órgão julgador: ALEXANDRE DE MORAES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-09-22
Data de publicação: 2025-09-22

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



    Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado (Doc. 25, fls. 1-2):



    “APELAÇÕES. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA SUSCITADA PELO RÉU REJEITADA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO CIVIL DE MORADORES. AQUISIÇÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS SOBRE IMÓVEL. ASSOCIAÇÃO/ANUÊNCIA. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM O RATEIO. LEI N. 13.465/2017. INCIDÊNCIA. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DO DISTRITO FEDERAL. RECURSO DO RÉU CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E PROVIDO. 



    1. A condição de condomínio irregular, constituído na forma de simples associação de moradores, não impede a cobrança das taxas condominiais para o pagamento das despesas comuns da associação, sobretudo se aprovadas em assembleia. Preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pelo réu rejeitada. 



    2. O Condomínio autor está localizado em área ainda não regularizada pelo Poder Público, entretanto, não há impedimento legal para que sejam cobradas taxas e despesas condominiais estabelecidas em assembleia geral. Condomínio irregular com natureza jurídica de associação de moradores. 



    3. A ratio decidendi do REsp n. 1.439.163 (Tema 882) não alcança os fatos apresentados na causa em julgamento, precipuamente pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo, segundo a qual “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. 



    4. Igualmente, vislumbra-se que o presente julgado está em consonância com o Recurso Extraordinário n. 695911, Tema 492, com repercussão geral reconhecida pelo STF, pois, na tese formulada, veda-se a cobrança de taxa condominial, até o advento da Lei n. 13.465/17, ao proprietário não associado, premissa que não se amolda à presente hipótese, pois, conforme consta dos autos, o morador, ao adquirir o imóvel, assinou contrato de cessão de direitos com cláusula expressa de que se responsabilizava pelo respeito à convenção do condomínio, circunstância que demonstra a sua adesão à associação de moradores e suas estipulações regulamentares em benefício da coletividade. 



    5. Assim, se a administração condominial disponibiliza serviços de uso geral dos moradores, essenciais para manutenção das áreas comuns do empreendimento, mostra-se legítima e exigível a cobrança dos denominados encargos condominiais de todos os moradores que ocupem fração ideal do parcelamento irregular, sobretudo quando demonstrada sua anuência às determinações assembleares, sob pena de enriquecimento sem causa. 



    6. Nessa perspectiva, a obrigação de contribuir com o custeio das despesas comuns incumbe à parte ré por todo o período cobrado, respeitando-se o prazo quinquenal (art. 206, § 5, I, do CC), não se restringindo ao início da vigência da Lei n. 13.465/2017, como determinado no Juízo de origem. 



    7. Recurso do réu conhecido e desprovido. Recurso do autor conhecido e provido.”



    No Recurso Extraordinário (Doc. 30), com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, SILVIO ANTONIO DE ANDRADE alega ter o acórdão recorrido violado o art. 5º, XX, da CF/1988, bem como a tese fixada no Tema 492 da repercussão geral, pois tratando-se de morador não associado, não há falar em pagamento de taxas a associação ou condomínio irregular, sendo inaplicável a Lei 13.465/2017 quanto ao chamado Condomínio de Lotes.



    Alega que, “no caso em tela, a associação apelada pleiteou a condenação dos moradores apelantes ao pagamento de valores relativos a despesas referentes aos lotes dos quais são proprietários. Todavia, restou provado ou incontroverso que o Requerido não é nem nunca foi associado. Isto considerado, não havendo mais a expressa concordância do Recorrente quanto ao pagamento das taxas cobradas, a mera constituição de associação de moradores, por si só, não pode ser tida por capaz de imputar tal obrigação àqueles, na medida em que não pode ser atrelada tão somente à aquisição do bem” (Doc. 30, fl. 11). 



    Argumenta que, “como (...) não existe ato constitutivo registrado em cartório de registro de imóveis pelo adquirente no caso da recorrente, não pode ser cobrado pela associação COMEL que representa o falso condomínio” (Doc. 30, fl. 12).



    Em seguida, a Presidência do TJDTF determinou o retorno dos autos ao órgão julgador para eventual juízo de retratação aos Temas 882/STJ e 492/STF (Doc. 38), oportunidade em que a 2ª Câmara Cível manteve o acórdão recorrido nos termos da seguinte ementa (Doc. 42, fls. 1-2):



    “APELAÇÕES. REJULGAMENTO. RECURSO REPETITIVO. REPERCUSSÃO GERAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO CIVIL DE MORADORES. AQUISIÇÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS SOBRE IMÓVEL. ASSOCIAÇÃO/ANUÊNCIA. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM O RATEIO. LEI N. 13.465/2017. INCIDÊNCIA. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DO DISTRITO FEDERAL. RECURSO DO RÉU CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E PROVIDO. 



    1. Trata-se de rejulgamento da matéria apreciada no acórdão n. 1377075, por determinação da Presidência deste e. TJDFT, em razão de suposta divergência do julgado com as teses fixadas pelo c. STJ para o Tema repetitivo n. 882 e pelo e. STF para o Tema n. 492 com repercussão geral. 



    2. Na hipótese, o réu foi condenado a pagar as contribuições condominiais relacionadas ao imóvel sobre o qual detém direitos possessórios, localizado nos limites de condomínio irregular, incluindo as parcelas vencidas a partir da vigência da Lei n. 13.465/2017. 



    3. O Condomínio autor está localizado em área ainda não regularizada pelo Poder Público, entretanto, não há impedimento legal para que sejam cobradas taxas e despesas condominiais estabelecidas em assembleia geral. Condomínio irregular com natureza jurídica de associação de moradores. 



    4. A ratio decidendi do REsp n. 1.439.163 (Tema 882) não alcança os fatos apresentados na causa em julgamento, precipuamente pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo, segundo a qual “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. 



    5. Igualmente, vislumbra-se que o presente julgado está em consonância com o Recurso Extraordinário n. 695911, Tema 492, com repercussão geral reconhecida pelo STF, pois, na tese formulada, veda-se a cobrança de taxa condominial, até o advento da Lei n. 13.465/2017, ao proprietário não associado, premissa que não se amolda à presente hipótese, pois, conforme consta dos autos, o morador, ao adquirir o imóvel, assinou contrato de cessão de direitos com cláusula expressa de que se responsabilizava pelo respeito à convenção do condomínio, circunstância que demonstra a sua adesão à associação de moradores e suas estipulações regulamentares em benefício da coletividade. 



    6. Assim, se a administração condominial disponibiliza serviços de uso geral dos moradores, essenciais para manutenção das áreas comuns do empreendimento, mostra-se legítima e exigível a cobrança dos denominados encargos condominiais de todos os moradores que ocupem fração ideal do parcelamento irregular, sobretudo quando demonstrada sua anuência às determinações assembleares, sob pena de enriquecimento sem causa. 



    7. Nessa perspectiva, a obrigação de contribuir com o custeio das despesas comuns incumbe à parte ré por todo o período cobrado, respeitando-se o prazo quinquenal (art. 206, § 5, I, do CC), não se restringindo ao início da vigência da Lei n. 13.465/2017, como determinado no Juízo de origem. 



    8. Recurso do réu conhecido e desprovido. Recurso do autor conhecido e provido. Mantido o acórdão n. 1377075, em rejulgamento, na forma do art. 1.040, II, do CPC.”



    Em seguida, o RE foi admitido (Doc. 45).



    É o relatório. Decido.



    Os Recursos Extraordinários somente serão conhecidos e julgados, quando essenciais e relevantes as questões constitucionais a serem analisadas, sendo imprescindível ao recorrente, em sua petição de interposição de recurso, a apresentação formal e motivada da repercussão geral que demonstre, perante o SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, a existência de acentuado interesse geral na solução das questões constitucionais discutidas no processo, que transcenda a defesa puramente de interesses subjetivos e particulares.



    A obrigação do recorrente de apresentar formal e motivadamente a preliminar de repercussão geral que demonstre, sob o ponto de vista econômico, político, social ou jurídico, a relevância da questão constitucional debatida que ultrapasse os interesses subjetivos da causa, conforme exigência constitucional, legal e regimental (art. 102, § 3º, da CF/88, c/c art. 1.035, § 2º, do Código de Processo Civil de 2015), não se confunde com meras invocações, desacompanhadas de sólidos fundamentos e de demonstração dos requisitos no caso concreto, de que (a) o tema controvertido é portador de ampla repercussão e de suma importância para o cenário econômico, político, social ou jurídico; (b) a matéria não interessa única e simplesmente às partes envolvidas na lide; ou, ainda, de que (c) a jurisprudência do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL é incontroversa no tocante à causa debatida, entre outras alegações de igual patamar argumentativo (ARE 691.595-AgR, Rel. Min. RICARDO LEWANDOWSKI, Segunda Turma, DJe de 25/2/2013; ARE 696.347-AgR-segundo, Rel. Min. CÁRMEN LÚCIA, Segunda Turma, DJe de 14/2/2013; ARE 696.263-AgR, Rel. Min. LUIZ FUX, Primeira Turma, DJe de 19/2/2013; AI 717.821-AgR, Rel. Min. JOAQUIM BARBOSA, Segunda Turma, DJe de 13/8/2012). 



    Não havendo demonstração fundamentada da presença de repercussão geral, incabível o seguimento do Recurso Extraordinário.



    Além disso, foram os seguintes os fundamentos do acórdão recorrido para dirimir a presente controvérsia (Doc. 42, fls. 11-13):



    “O Condomínio Mansões Entre Lagos constitui loteamento fechado com acesso controlado, instituído como parcelamento irregular do solo, atualmente em fase de regularização pelo Governo do Distrito Federal. 



    O condomínio em comento foi primeiramente formalizado pela Escritura Pública Declaratória de Direitos (ID 26466971, p. 1-3), registrada no Cartório do 1º Ofício de Notas de Brasília no ano de 1989, documento mais tarde declarado nulo pelo Juízo da Vara de Registros Públicos do Distrito Federal nos autos de Ação Civil Pública (n. 2003.01.1.078993-5), em 19/8/2008. 



    Verifica-se que, malgrado anulada a escritura pública que instituiu o condomínio, permanecendo, pois, de forma irregular, a entidade mantém-se como condomínio de fato e, a fim de regulamentar o rateio de gastos para manutenção das áreas comuns em benefício de todos os moradores do local, foram realizadas assembleias gerais que instituíram contribuições para custeio das despesas comuns, denominadas como “taxas condominiais” (IDs 26466973 e 26466974). 



    Embora se autodenomine condomínio, a qualificação apropriada à parte autora é de associação de moradores, localizada em área ainda não regularizada pelo Poder Público, em que os interessados se organizaram e estipularam atos formais por meio de assembleias gerais para a garantia de condições de habitabilidade mediante rateio das despesas necessárias aos fins almejados. 



    Cumpre salientar que, em rigor, conforme já expressado acima, a cobrança dos encargos condominiais decorre do fato de a administração condominial disponibilizar serviços de uso geral dos condôminos, essenciais para manutenção das áreas comuns do condomínio. Assim, a cobrança das taxas em questão configura forma de contraprestação pela utilização desses serviços de uso comum, sendo exigíveis, portanto, de todos os moradores que possuam fração do parcelamento irregular, sob pena de enriquecimento ilícito. 



    Nesse aspecto, embora encontre-se em situação irregular, é incontroverso que a associação de moradores executa às próprias custas as benfeitorias e serviços necessários à segurança e bem-estar dos moradores, sendo de rigor o rateio das despesas entre todos que usufruem ou tem ao seu dispor tais benefícios.



    É certo que a condição de condomínio irregular, constituído na forma de associação de moradores, por si só, não impede a cobrança das taxas condominiais daqueles que se beneficiam dos serviços e equipamentos implementados em proveito de todos os condôminos. 



    Compulsando os autos, observa-se que o morador/réu adquiriu os direitos sobre o imóvel do qual decorrem as taxas inadimplidas em 14/10/2003 (ID 26466975) e que o contrato de cessão estipulou expressamente a responsabilidade do adquirente quanto aos termos, cláusulas e condições do condomínio, conforme a cláusula primeira (ID 26466975). Vejamos:



    (...)



    Note-se que o instrumento de registro com matrícula n. 17.014 é a escritura pública que instituiu o condomínio em questão, com sua respectiva convenção. 



    Nessa perspectiva, é inegável que o apelante firmou o contrato de cessão tendo conhecimento da existência do condomínio e que anuiu com tal situação. O apelante assinou o contrato possuindo conhecimento de que isso geraria obrigações condominiais, como o pagamento das respectivas taxas fixadas em assembleias gerais.



    (...)



    Consigne-se que a convenção do condomínio, vigente à época em que o apelado adquiriu o imóvel, já previa como obrigação dos condôminos o pagamento de taxa condominial, conforme cópia do aludido regramento anexado ao ID 26466971. 



    Diante disso, não há que se falar em afronta ao art. 5º, XVII e XX, da Constituição Federal.”



    O acórdão recorrido decidiu em consonância com o entendimento firmado pelo Plenário desta CORTE por ocasião do julgamento do RE 695.911-RG (Tema 492, Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI, Dje de 19/4/2021), cuja tese fixada foi a seguinte:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”



    Eis a ementa desse julgado:



    “EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. 



    No que diz respeito à adesão do recorrente à associação de moradores, a argumentação recursal traz versão dos fatos diversa da exposta no acórdão recorrido. 



    Assim, para divergir dos fundamentos do acórdão recorrido seria necessário analisar a questão à luz do conjunto fático-probatório dos autos, inclusive das cláusulas contratuais, providência vedada nesta via extraordinária em face dos óbices das Súmulas 279 (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário) e 454 (Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário), do STF.



    Nesse sentido:



    “EMENTA AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. TEMA N. 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 279 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL.



    1. O Supremo assentou a inconstitucionalidade da cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano apenas quando alusiva a período anterior à vigência da Lei n. 13.465/2017. Tema n. 492/RG.



    2. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem quanto à existência de consentimento dos recorrentes em relação ao custeio das despesas demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios. Incidência do enunciado n. 279 da Súmula do Supremo.



    3. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 4. Agravo interno desprovido.” (RE 1.401.255 ED-AgR/SP, Relator(a): Min. NUNES MARQUES, Segunda Turma, DJe de 22/9/2023)



    “EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MANUTENÇÃO E DE CONSERVAÇÃO. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM O TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PERÍODO DA COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ATO CONSTITUTIVO. REGISTRO. NECESSIDADE DE ANÁLISE DE LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL E DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. AUSÊNCIA DE OFENSA CONSTITUCIONAL DIRETA. SÚMULA N. 279 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO COM APLICAÇÃO DE MULTA DE 1% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, SE UNÂNIME A VOTAÇÃO, COM A RESSALVA DE EVENTUAL CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA.” (RE 1.432.957 AgR/SP, Relator(a): Min. CÁRMEN LÚCIA, Primeira Turma, DJe de 27/6/2023)



    Em caso de todo semelhante, que versava sobre o mesmo condomínio, confira-se a seguinte decisão monocrática proferida no RE 1.408.753, Rel. Min. CÁRMEN LÚCIA, DJe de 11/11/2022, cuja ementa é a seguinte:



    “RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXA CONDOMINIAL. PREVISÃO CONTRATUAL: SÚMULAS NS. 279 E 454 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AUSÊNCIA DE OFENSA CONSTITUCIONAL DIRETA. RECURSO EXTRAORDINÁRIO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.”



    Diante do exposto, com base no art. 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO.



    Fixam-se honorários advocatícios adicionais equivalentes a 10% (dez por cento) do valor a esse título arbitrado nas instâncias ordinárias (Código de Processo Civil de 2015, art. 85, § 11).



    Publique-se.



    Brasília, 22 de setembro de 2025.



Ministro ALEXANDRE DE MORAES



Relator



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