Tribunal: STF
Processo: RE 1531922
Classe: RE
Órgão julgador: CÁRMEN LÚCIA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-01-28
Data de publicação: 2025-01-28

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CIVIL. LOTEAMENTO: TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. ALEGADA CONTRARIEDADE AO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE: SÚMULA N. 636 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. COBRANÇA DE TAXAS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. QUALIDADE DE ASSOCIADO. CONTROVÉRSIA DIRIMIDA COM BASE NA LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL E NO REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 279 DESTE SUPREMO TRIBUNAL. AUSÊNCIA DE OFENSA CONSTITUCIONAL DIRETA. TEMA 660. INEXISTÊNCIA DE REPERCUSSÃO GERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. 



Relatório



    1. Recurso extraordinário interposto com base na al. a do inc. III do art. 102 da Constituição da República contra o seguinte julgado da Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios:



    “APELAÇÕES CÍVEIS. JULGAMENTO CONJUNTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÕES DE COBRANÇA E DECLARATÓRIA. PRELIMINAR. COISA JULGADA. MATÉRIA PRECLUSA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE. TESES 882 (STJ) E 492 (STF). DISTINGUISHING. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. QUALIDADE DE ASSOCIADO. IRRELEVÂNCIA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ANUÊNCIA EM CESSÃO DE DIREITOS. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO. OBSERVÂNCIA AOS TERMOS DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. ART. 85, § 8º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. REDUÇÃO. CABIMENTO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 



    1. O art. 507 do CPC veda às partes discutir no curso do processo as questões já decididas, a cujo respeito se operou a preclusão. Assim, inviável a análise da alegação de existência de coisa julgada, pois o tema já foi analisado por ocasião do julgamento de apelação cível anteriormente interposta. 



    2. A circunstância de o loteamento em área pública encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação administradora, notadamente porque o pagamento de encargos de custeio é medida impositiva, sob pena de enriquecimento sem causa do possuidor de fração no ‘condomínio de fato’, em face da ausência de contraprestação pecuniária pelos serviços prestados ou postos à sua disposição. 



    3. A situação fática envolvendo a cobrança de taxas por associações em ‘condomínios de fato’ no Distrito Federal, decorrentes do irregular fracionamento de terra pública, se distingue daquela discutida pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial n. 1.280.871/SP (Tema 882) e pelo Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário n. 695911, em sede de repercussão geral (Tema 492). Isso porque tais paradigmas analisaram a legalidade de cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação em loteamento imobiliário urbano, sob o enfoque das alterações promovidas pela Lei de Regularização Fundiária (Lei nº 13.465/17), não abrangendo, pois, loteamentos irregulares em área pública.



    4. Nas hipóteses de condomínio irregular, a anuência ao rateio das despesas para manutenção do condomínio é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, tendo em vista a similitude da situação a dos condomínios horizontais. Sendo assim, inviável o afastamento da responsabilidade relativa ao pagamento, sobretudo quando há anuência/adesão em cessão de direitos. 



    5. A desvinculação de imóvel originalmente pertencente a condomínio não depende simplesmente da discricionariedade do seu possuidor, mas submete-se a regramento próprio, consistente da convenção do condomínio (art. 1.333 CC/02). A intervenção do Judiciário, neste caso, está limitada à ocorrência de irregularidades na atuação do condomínio, na eventualidade de estar se desvirtuando da sua finalidade original. 



    6. A fixação do valor dos honorários por apreciação equitativa se dá de forma subsidiária nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, consoante dispõe o § 8º do artigo 85 do Código de Processo Civil. Constatado o excesso no arbitramento da verba, sua redução é medida que se impõe. 



    7. Apelação n. 0719906-78.2019.8.07.0007 conhecida e parcialmente provida. Apelação nº 0711047-97.2020.8.07.0020 conhecida e não provida” (fl. 8, e-doc. 32). 



    Os embargos declaratórios opostos foram assim julgados:



    “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO CONJUNTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÕES DE COBRANÇA E DECLARATÓRIA. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. QUALIDADE DE ASSOCIADO. IRRELEVÂNCIA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ANUÊNCIA EM CESSÃO DE DIREITOS. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO. OBSERVÂNCIA AOS TERMOS DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. JULGAMENTO QUE CONTRARIA TESE DEFENDIDA PELA PARTE. MERO INCONFORMISMO” (fl. 25, e-doc. 32).



    2. O recorrente alega ter o Tribunal de origem contrariado o caput e os incs. II, XVII, XX e XXXVI do art. 5º da Constituição da República. Argumenta que, “na origem, foi ajuizada ação declaratória para o reconhecimento judicial do pedido de desfiliação enviado à Associação recorrida (condomínio irregular) expressamente, por escrito, em agosto de 2014, tendo em vista que a Recorrida o ignorou e manteve o Recorrente compulsoriamente vinculado aos seus quadros associativos, com a respectiva cobrança de taxas” (fl. 2, e-doc. 33). 



     Sustenta que “houve omissão no v. acórdão na medida em que foi afirmada a existência de serviços condominiais e áreas comuns, mas inexistia nos autos qualquer documentação ou depoimento que o permitisse chegar a essa conclusão” e que, “de fato, não há prestação de serviço ou área comum no referido condomínio, tendo em vista que se constitui apenas de uma rua pública fechada por um portão colocado em seu início” (fl. 7, e-doc. 33). 



    Alega que “enviou à Recorrida o seu pedido de desfiliação em agosto de 2014 e, mesmo assim, foi mantido compulsoriamente associado, com a cobranças de todas as taxas associativas” (fl. 14, e-doc. 33).



    Ressalta que “o E. TJDFT aplicou retroativamente o art. 36-A da Lei n. 13.465/17 e manteve o Recorrente compulsoriamente associado e o obrigou a pagar as taxas associativas com as quais não concordou, visto que seu pedido de desfiliação é de agosto de 2014” (fl. 20, e-doc. 33). 



    Assinala que, “conforme se extrai do v. acórdão recorrido, não havia nenhuma legislação municipal/distrital que regesse especificamente o tema em agosto de 2014, de modo que a solução ocorreu apenas pela própria incidência dos dispositivos constitucionais que garantem a liberdade de associação, de desfiliação e o respeito ao princípio da legalidade” e que “consta no próprio v. acórdão recorrido que, além de ser loteamento irregular, sequer havia registro da convenção da associação, o que apenas ratifica que, mesmo se sua constituição fosse posterior à Lei n. 13.465/17, não estariam cumpridos os requisitos previstos no RE n. 695.911/SP” (fl. 21, e-doc. 33). 



    Pede “o conhecimento e provimento do presente recurso extraordinário para reformar o v. acórdão combatido e, consequentemente, julgar procedente o pedido inicial para declarar a desfiliação do Recorrente desde agosto de 2014, com a inexigibilidade das respectivas cobranças das taxas associativas” (fl. 26, e-doc. 33).



    Apreciada a matéria trazida na espécie, DECIDO. 



    3. Razão jurídica não assiste ao recorrente. 



    No julgamento do Recurso Extraordinário n. 695.911, Tema 492 da repercussão geral, Relator o Ministro Dias Toffoli, este Supremo Tribunal firmou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n. 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis” (DJe 19.4.2021).



    O Tribunal de origem concluiu que, “nas hipóteses de condomínio irregular, a anuência ao rateio das despesas para manutenção do condomínio é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio” e assentou: 



    “Dessa forma, a aquisição dos direitos sobre uma unidade que compõe a fração ideal da chácara que originou o condomínio impõe a aderência automática aos termos do condomínio previamente constituído, por gerar obrigação própria do imóvel.



    Deve-se considerar ainda que, em que pese o condomínio irregular tenha origem numa associação de moradores, o seu funcionamento assemelha-se, de fato, a um condomínio horizontal, de modo que é legítima a obrigatoriedade de manutenção do condômino, nos termos do seu estatuto, sem que isso configure violação à liberdade associativa estabelecida na Constituição Federal (...).



    O fato da adesão, ou não, à Associação de Moradores não tem relevância jurídica, pois analisa-se o dever que têm os condôminos de contribuir com as despesas comuns e de participar de rateio no pagamento de despesas que visam à realização de tarefas necessárias e úteis à habitabilidade dos moradores e que, propiciando melhores condições de vida, valorizam as unidades situadas no loteamento irregular, uma vez que sob enfoque o princípio da vedação ao enriquecimento ilícito (art. 884, CC).



    Inafastável, de tal sorte, que adquirentes de direitos sobre unidades imobiliárias situadas em parcelamento irregular do solo, constituídas como parte integrante de condomínio de fato, inequivocamente cientes da condição do imóvel sobre que adquirem direitos, implícita e inequivocamente anuem com a repartição das despesas para manutenção e conservação das áreas comuns” (fls. 19-21, e-doc. 32).



    No presente caso, não se verifica divergência entre o acórdão recorrido e a tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 492 da repercussão geral, considerando-se o fato de o recorrente ter adquirido imóvel e estar usufruindo das comodidades do condomínio.



    4. Ademais, pelo acórdão recorrido, verifica-se que a controvérsia foi dirimida com fundamento na legislação infraconstitucional aplicável à espécie e nos elementos de prova juntados aos autos.



    Este Supremo Tribunal assentou que a alegada contrariedade ao princípio da legalidade, quando dependente de análise prévia de legislação infraconstitucional, esbarra no óbice da Súmula n. 636 do Supremo Tribunal Federal, pela qual se dispõe não caber “recurso extraordinário por contrariedade ao princípio constitucional da legalidade, quando a sua verificação pressuponha rever a interpretação dada a normas infraconstitucionais pela decisão recorrida”. 



    Na espécie vertente, não há como rever, em recurso extraordinário, a conclusão adotada pelo Tribunal de origem que afirmou que, “no caso dos autos, houve expressa anuência do apelante. Tal se constata pelo exame da cessão de direito de ID 18794327 – autos n. 0719906-78.2019, registrada em 26 de agosto de 2010, em que se verifica, com base no parágrafo único, da cláusula terceira, que o apelante assumiu expressamente a obrigação de pagamento das taxas de condomínio” (fl. 21, e-doc. 32). Para tanto, seria necessário o reexame da matéria fático-probatória e da legislação infraconstitucional aplicável ao processo. 



    A alegada contrariedade à Constituição da República, se tivesse ocorrido, seria indireta, a inviabilizar o processamento do recurso extraordinário. Incide, na espécie, a Súmula n. 279 do Supremo Tribunal Federal. Nesse mesmo sentido, confiram-se, por exemplo, os seguintes julgados: 



    “AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO. TAXA DE MANUTENÇÃO. RE 695.911 (TEMA N. 492/RG). VIABILIDADE DA COBRANÇA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 279 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 1. O Plenário do Supremo, ao julgar, sob a sistemática da repercussão geral, o RE 695.911 (Tema n. 492), ministro Dias Toffoli, fixou a seguinte tese: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.’ 2. Dissentir da conclusão alcançada na origem – quanto à adesão tácita, revelada pela realização de pagamentos e pela participação na administração da associação – demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório. Incidência do enunciado n. 279 da Súmula do Supremo. 3. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos, bem assim eventual deferimento de gratuidade da justiça. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 4. Agravo interno desprovido” (RE n. 1.408.371-AgR, Relator o Ministro Nunes Marques, Segunda Turma, DJe 28.9.2023). 



    “Agravo regimental em recurso extraordinário. 2. Direito Civil. Loteamento imobiliário urbano. Taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por associação. Tema 492 da repercussão geral. 3. Requisitos para a cobrança. 4. Hipótese em que divergir do acórdão recorrido demandaria o revolvimento do acervo probatório, providência vedada pela Súmula 279 do STF. Precedentes. 5. Ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada. Deficiência na fundamentação do agravo regimental. Súmula 284 do STF. 6. Agravo regimental não provido.” (RE n. 1.433.627-AgR, Relator o Ministro Gilmar Mendes, Segunda Turma, DJe 12.9.2023).



    “DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. APLICAÇÃO DO TEMA 492. NECESSIDADE DE REEXAME DE MATERIAL PROBATÓRIO. SÚMULA 279/STF. 1. Para dissentir da conclusão do Tribunal de origem, seria necessário o reexame de material fático-probatório. Incidência no caso, da Súmula 279/STF. 2. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 25% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015. 3. Agravo a que se nega provimento” (RE n. 1.372.357-AgR, Relator o Ministro Luís Roberto Barroso, Primeira Turma, DJe 1.6.2022).



    “AGRAVO INTERNO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO, CONSERVAÇÃO E SEGURANÇA. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA REFLEXA. FATOS E PROVAS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. É inviável, em recurso extraordinário, o reexame dos fatos e das provas dos autos. Incidência da Súmula 279 do STF. 2. Agravo interno desprovido, com imposição de multa de 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa (artigo 1.021, § 4º, do CPC), caso seja unânime a votação. 3. Honorários advocatícios majorados ao máximo legal em desfavor da parte recorrente, caso as instâncias de origem os tenham fixado, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º e a eventual concessão de justiça gratuita” (RE n. 1.336.620-AgR, Relator o Ministro Luiz Fux, Plenário, DJe 1º.10.2021). 



    “Direito Civil. Direito Processual Civil. Agravo interno em recurso extraordinário com agravo. Ação de cobrança. Associação de moradores. Loteamento. Taxas de manutenção. Proprietário de imóvel não associado. Cerceamento de defesa. Controvérsia que demanda a análise de legislação infraconstitucional. Reapreciação dos fatos e do material probatório constantes dos autos. Súmula 279/STF. Questão relativa a pressupostos de admissibilidade de recurso de competência do tribunal de origem. Ausência de repercussão. Caráter protelatório. 1. A solução da controvérsia demanda a análise de matéria infraconstitucional e uma nova reapreciação dos fatos e do material probatório constantes dos autos (Súmula 279/STF), procedimentos inviáveis em recurso extraordinário. 2. O Supremo Tribunal Federal já assentou a ausência de repercussão geral da questão relativa ao cabimento de recursos da competência de outros Tribunais, por restringir-se a tema infraconstitucional (RE 598.365, Rel. Min. Ayres Britto). 3. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 25% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015. 4. Agravo interno a que se nega provimento, com aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015” (ARE n. 818.686-AgR, Relator o Ministro Luís Roberto Barroso, Primeira Turma, DJe 14.32017). 



    “Inviável o recurso extraordinário quando sua apreciação demanda reexame, por esta Corte, da legislação infraconstitucional aplicável à espécie. A ofensa, acaso ocorrente, seria meramente indireta ou reflexa. III - Incide o óbice previsto na Súmula 636/STF, porque o exame da alegação de violação do princípio da legalidade demandaria a interpretação de legislação infraconstitucional” (ARE n. 1.076.358- AgR, Relator o Ministro Ricardo Lewandowski, Segunda Turma, DJe 20.11.2017). 



    5. Quanto à pretensa afronta ao inc. XXXVI do art. 5º da Constituição da República, não procedem os argumentos do recorrente. Este Supremo Tribunal assentou inexistir repercussão geral nas alegações de contrariedade aos princípios do devido processo legal, dos limites da coisa julgada, do contraditório e da ampla defesa quando o exame da questão depende de prévia análise da adequada aplicação de normas infraconstitucionais, Tema 660:



    “Alegação de cerceamento do direito de defesa. Tema relativo à suposta violação aos princípios do contraditório, da ampla defesa, dos limites da coisa julgada e do devido processo legal. Julgamento da causa dependente de prévia análise da adequada aplicação das normas infraconstitucionais. Rejeição da repercussão geral” (ARE n. 748.371-RG, Relator o Ministro Gilmar Mendes, Plenário, DJe 1º.8.2013).



    Este Supremo Tribunal Federal também firmou orientação no sentido de que o Tema 660 da repercussão geral aplica-se também quando o recorrente alega afronta à coisa julgada, ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito, mas o Tribunal de origem decide a controvérsia com fundamento na interpretação da legislação infraconstitucional. Assim, por exemplo:



    “O STF, no julgamento do ARE 748.371-RG/MT (Rel. Min. GILMAR MENDES, Tema 660), rejeitou a repercussão geral da violação ao direito adquirido, ao ato jurídico perfeito, à coisa julgada ou aos princípios da legalidade, do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal, quando se mostrar imprescindível o exame de normas de natureza infraconstitucional” (RE n. 1.263.092-AgR, Relator o Ministro Alexandre de Moraes, Primeira Turma, DJe 8.6.2020).



    Declarada a ausência de repercussão geral, os recursos extraordinários e agravos nos quais suscitada a mesma questão constitucional devem ter o seguimento negado pelos respectivos relatores, conforme o § 1º do art. 327 do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal.



    Nada há a prover quantos às alegações do recorrente.



    6. Pelo exposto, nego provimento ao recurso extraordinário (als. a e b do inc. IV do art. 932 do Código de Processo Civil e § 1º do art. 21 do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal) e condeno a parte sucumbente, nesta instância recursal, ao pagamento de honorários advocatícios majorados em 10%, percentual somado ao fixado na origem, obedecidos os limites dos §§ 2º, 3º e 11 do art. 85 do Código de Processo Civil/2015, com a ressalva de eventual concessão do benefício da justiça gratuita.



    Ressalte-se que eventual recurso manifestamente inadmissível contra esta decisão demonstraria apenas inconformismo e resistência em pôr termo a processos que se arrastam em detrimento da eficiente prestação jurisdicional, o que sujeitaria a parte à aplicação da multa processual do § 4º do art. 1.021 do Código de Processo Civil. 



    Publique-se.



    Brasília, 28 de janeiro de 2025.



Ministra CÁRMEN LÚCIA



Relatora