Tribunal: STF
Processo: RE 1554518
Classe: RE
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-06-11
Data de publicação: 2025-06-11

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO:



    Vistos.



    Trata-se de recurso extraordinário interposto com fundamento no artigo 102, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:



    “Associação. Loteamento. Ação de cobrança de taxas associativas. Sentença de parcial procedência. Irresignação da ré. Ausência de prova da associação expressa e voluntária da ré à entidade ou da adesão ao ato constitutivo da entidade equiparada a administradora de imóveis. Não associado que não é obrigado ao pagamento das taxas de manutenção do loteamento. Incidência da tese aprovada pelo E. STF em sede de repercussão geral (Tema 492): ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, aderiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradores de imóveis ou ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis’ (RE nº 695911/SP, Tribunal Pleno, Rel. Min. Dias Toffoli, j. 15/12/2020, DJe 19/04/2021). Natureza jurídica do loteamento e da associação autora não alteradas automaticamente pela Lei nº 13.465/17. Sentença reformada. Recurso provido.”



    Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.



    Nas razões do recurso extraordinário, alega-se violação ao artigo 5º, incisos II, XVII, XVIII, XXI e XXXVI, da Constituição Federal, bem como ao entendimento fixado no Tema 492 da Repercussão Geral.



    A recorrente sustenta, em síntese, que “a condição de empreendedor e o ato de presidir a assembleia do ato de constituição da associação resulta na incontroversa ciência da recorrente da existência da associação, inclusive coaduna com a tese do STF editada no recurso repetitivo ocorrido em 18/12/2020, apreciando o Tema 492 de repercussão geral, ou seja, impor a publicidade para conhecimento e ciência da existência de que ali existe uma associação de moradores”.



    Decido.



    No julgamento do RE nº 695.911/SP, feito paradigma do Tema 492 da Repercussão Geral, o Plenário do Supremo Tribunal Federal fixou a tese da impossibilidade de cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado, em período anterior a Lei nº 13.465/17, ou de lei municipal anterior que discipline a questão.



    Do voto que proferi como Relator do RE 695.911/SP, extraio trecho que contribui na compreensão do alcance do enunciado:



    “[...] não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional. 



    [...] o Superior Tribunal de Justiça, como intérprete da Legislação infraconstitucional, já teve a oportunidade de consignar que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição, em razão do princípio da irretroatividade das leis. Em decorrência disso, entendeu aquela Corte que a mencionada lei não pode retroagir para conferir às associações (como espécie de “administradora[s] de imóveis”) o direito de cobrar de proprietário não associado taxas ou encargos relativos ao rateio de serviços prestados em loteamentos de acesso controlado, nos termos da novel legislação.



    A posição do STJ vai ao encontro do entendimento desta Corte no ponto em que nega incidência da lei às relações constituídas antes de sua vigência. 



    [...]



    Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36- A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes. 



    Todavia, importa considerar a possibilidade de que eventuais leis locais já definissem obrigação semelhante dentro da normatização nelas traçadas, uma vez que os municípios possuem competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano.”



    Depreende-se da tese de repercussão geral acima que, para se configurar legítima a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento de acesso controlado, são necessárias a presença concomitante dos seguintes elementos: 



    a) ato constitutivo da associação firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal que definisse responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes (devendo o ato constitutivo da associação estar registrado na matrícula atinente ao loteamento) e 



    b) os titulares de direitos sobre lotes terem anuído com a constituição da associação ou os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    No caso em exame, o acórdão recorrido afastou a condenação da ora recorrida ao pagamento de taxa associativa vencida após o início da vigência da Lei nº 13.465/2017, consignando que a obrigação de pagamento de taxa de associação não pode ser reconhecida de forma automática e que não estão satisfeitos os requisitos para a cobrança intentada pela associação, verbis:



    “No caso em exame, os requisitos não foram preenchidos pois a autora não comprovou que a ré é associada. 



    Nem se argumente que a pretensão da autora estaria respaldada no art. 36-A da Lei nº 6.766/79, introduzido pela Lei nº 13.465/17. 



    A superveniência da nova lei não modificou a natureza jurídica dos loteamentos já instituídos, transformando-os automaticamente em condomínio de lotes previsto no art. 1.358-A do Código Civil. E tampouco alterou a natureza jurídica da apelante para permitir a cobrança de não associados. 



    A Lei nº 13.465/17 não pode retroagir para alcançar titulares de imóveis anteriores à sua vigência, exceto se livremente aderirem à associação. Neste sentido confira-se o voto do Ministro Alexandre de Moraes no julgamento do RE 695911/SP: 



    “Nos casos de proprietários que adquiriram lotes antes da vigência dessas normas, a obrigação recairá apenas para aqueles que expressamente anuíram com a prestação. Em todo caso, diante da impossibilidade de retroatividade da norma, aqueles proprietários que adquiriram lotes da vigência da lei (local ou federal) somente serão onerados caso tenham anuído expressamente à obrigação. Noutro modo, aqueles que adquiram imóveis após a vigência das leis deverão arcar com os custos da atividade, desde que cumpridos todos os requisitos legais, tais como o registro da obrigação em Cartório de Registro de Imóveis”. 



    Na hipótese vertente, verifica-se que não houve prova de que a apelante aderiu ao ato constitutivo de entidade equiparada a administradora de imóveis, o que impossibilita que se reconheça o direito da autora a cobrança de quaisquer taxas de manutenção do loteamento. 



    Oportuno acrescentar que a empresa ré foi criada em 2000 e adquiriu os imóveis em 2001 (fl. 62) e em 2009 (fls. 63/72), ou seja, após a constituição da associação ocorrida em 1999, de modo a tornar descabida a afirmação de adesão à associação porque o sócio da apelante (Vagner Roberto Ferreira de Souza) presidiu a assembleia de fundação da associação de moradores.”



    Assim, verifica-se que o acórdão impugnado está em consonância com a tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 492.



    Nesse sentido:



    “AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. TEMA N. 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 279 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. O Supremo assentou a inconstitucionalidade da cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano apenas quando alusiva a período anterior à vigência da Lei n. 13.465/2017. Tema n. 492/RG. 2. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem – quanto à existência de consentimento dos recorrentes em relação ao custeio das despesas – demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios. Incidência do enunciado n. 279 da Súmula do Supremo. 3. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 4. Agravo interno desprovido” (RE nº 1.401.255/SP-ED-AgR, Segunda Turma, Relator o Ministro Nunes Marques, DJe de 22/09/2023).



    “AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA REFERENTE A PERÍODO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PROVIMENTO PARCIAL. 1. O Plenário desta SUPREMA CORTE, no julgamento do RE 695.911, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe. 19/4/2021, fixou tese no sentido de que: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”. 2. No caso concreto, consta da petição inicial requerimento para que “seja julgado procedente o pedido para condenar o Requerido ao pagamento do principal, bem como das taxas condominiais que vencerem no curso desta ação”. 3. Logo, é inconstitucional apenas a cobrança referente ao período que antecedeu a vigência da Lei 13.465/2017, sendo permitida a cobrança das taxas de manutenção que venceram após a vigência da norma regulamentadora. 4. Agravo interno a que se dá provimento parcial” (RE nº 1.337.075/DF-AgR-segundo, Primeira Turma, Relator o Ministro Alexandre de Moraes, DJe de 07/12/2021).



    Ante o exposto, nos termos do artigo 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, nego seguimento ao recurso.



    Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.



    Publique-se.



    Brasília, 11 de junho de 2025.



Ministro DIAS TOFFOLI



Relator



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