Tribunal: STF
Processo: ARE 1529862
Classe: ARE
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-01-08
Data de publicação: 2025-01-08

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO:



    Vistos.



    Trata-se de agravo contra a decisão que não admitiu recurso extraordinário interposto contra acórdão da 13ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado:



    “NOVO JULGAMENTO DE APELAÇÃO. ORDEM DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA REFORMADA. 



    - Nos termos do Tema 492 da Repercussão Geral do Supremo Tribunal Federal, "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n° 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietárias de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis". 



    - Em virtude da natureza jurídica da associação civil, não é possível a exigência de pagamento compulsório de contribuição de proprietário não associado á entidade por atentar contra a liberdade de associação prevista na própria Constituição Federal.”



    Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.



    No recurso extraordinário sustenta-se violação do artigo 5º, incisos II, XVII e XX, da Constituição Federal.



    Sustenta o recorrente serem devidos todos os valores vencidos e vincendos objetos da presente ação de cobrança, consideradas as particularidades do condomínio ora recorrente.



    Defende que, “a partir de 12/07/2017, as verbas condominiais são devidas, independente da anuência ou não dos proprietários, ou mesmo de legislação municipal autorizativa ou ônus gravado no registro do imóvel, por força das disposições da Lei 13.465/2017, eis que tal legislação fixou o marco inicial das cobranças ex lege, independente do momento de aquisição da propriedade”.



    Afirma, também, que “o acórdão recorrido desconsiderou, ainda, que, para além da Lei Municipal 1.138/2000, houve celebração do Termo de Permissão de Uso, em 30/01/2002, documento oficial, que igualmente foi tornado público e devidamente averbado na matrícula do loteamento recorrente desde 26/06/2002, portanto, atraindo a exceção prevista na decisão do Tema 492 pelo STF, na medida em que há normativo municipal autorizando a cobrança, devidamente averbado na matrícula do empreendimento, o que justifica a cobrança promovida nestes autos, considerando as particularidades do Condomínio Recanto da Serra”.



    Decido.



    No julgamento do RE nº 695.911/SP, feito paradigma do Tema 492 da Repercussão Geral, o Plenário do Supremo Tribunal Federal fixou a tese da impossibilidade de cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado, em período anterior a Lei nº 13.465/17, ou de lei municipal anterior que discipline a questão.



    Do voto que proferi como Relator do RE 695.911/SP, extraio trecho que contribui na compreensão do alcance do enunciado:



    “[...] não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional. 



    [...] o Superior Tribunal de Justiça, como intérprete da Legislação infraconstitucional, já teve a oportunidade de consignar que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição, em razão do princípio da irretroatividade das leis. Em decorrência disso, entendeu aquela Corte que a mencionada lei não pode retroagir para conferir às associações (como espécie de “administradora[s] de imóveis”) o direito de cobrar de proprietário não associado taxas ou encargos relativos ao rateio de serviços prestados em loteamentos de acesso controlado, nos termos da novel legislação.



    A posição do STJ vai ao encontro do entendimento desta Corte no ponto em que nega incidência da lei às relações constituídas antes de sua vigência. 



    [...]



    Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36- A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes. 



    Todavia, importa considerar a possibilidade de que eventuais leis locais já definissem obrigação semelhante dentro da normatização nelas traçadas, uma vez que os municípios possuem competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano.”



    Depreende-se da tese de repercussão geral acima que, para se configurar legítima a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento de acesso controlado, são necessárias a presença concomitante dos seguintes elementos: 



    a) ato constitutivo da associação firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal que definisse responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes (devendo o ato constitutivo da associação estar registrado na matrícula atinente ao loteamento) e 



    b) os titulares de direitos sobre lotes terem anuído com a constituição da associação ou os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.



    Exige-se, portanto, a presença do elemento volitivo de participação na associação, seja através da adesão expressa ao ato de sua constituição, seja presumida da aquisição de imóvel em cuja matrícula imobiliária esteja averbada a obrigação decorrente da cotização de responsabilidades entre titulares de direitos sobre lotes.



    No caso dos autos, a Corte de origem asseverou expressamente que, 



    “(...) após a edição da Lei 13.465/2017, necessária a adesão dos titulares de direitos sobre lotes à instituição da associação ou, quanto aos novos adquirentes, que a sua constituição esteja averbada no registro do imóvel, não se vislumbrando no caso nenhuma das hipóteses elencadas.



    Quanto à tese de que é pública a adesão do embargado à associação, trata-se de inovação recursal, inadmissível no nosso ordenamento jurídico, não sendo demais registrar que, de qualquer forma, tal questão já se encontra decidida, na medida em que na decisão proferida pelo eminente Ministro Luís Roberto Barroso, que determinou a este Egrégio Tribunal de Justiça nova análise do recurso de apelação, ficou assentado que ‘não restou demonstrada a manifestação de vontade de se associar, legitimadora das cobranças’ (fl. 432v).” 



    Assim, para superar a conclusão da Corte de origem acerca do não preenchimento dos requisitos fixados no referido tema de repercussão geral seria necessário o reexame do conjunto fático- probatório dos autos, o que foge do campo do recurso extraordinário, a teor do que dispõe a Súmula nº 279/STF. Nesse sentido:



    “AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS N. 279 E 454 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem – quanto à existência de consentimento do recorrente em relação ao pagamento das despesas – demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios e interpretação de cláusulas editalícias. Incidência dos enunciados n. 279 e 454 da Súmula do Supremo. 2. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 3. Agravo interno desprovido” (RE nº 1.388.830/DF-AgR, Segunda Turma, Relator o Ministro Nunes Marques, DJe de 17/3/23).



    “Agravo regimental em recurso extraordinário. Ação de cobrança. Taxas de manutenção e conservação. Tema nº 492 da Sistemática da Repercussão Geral. 1. No julgamento do RE nº 695.911/SP-RG, o Tribunal Pleno fixou a tese do Tema nº 492 da Sistemática da Repercussão Geral, a qual preconiza que “[é] inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. 2. O acórdão recorrido analisou a causa à luz das condicionantes do Tema nº 492. 3. Agravo regimental não provido. 4. Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita” (RE nº 1.442.251/SP-AgR, Segunda Turma, de minha relatoria, DJe de 11/9/23).



    Ante o exposto, nos termos do artigo 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, nego seguimento ao recurso. 



    Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.



    Publique-se.



    Brasília, 8 de janeiro de 2025.



Ministro DIAS TOFFOLI



Relator



Documento assinado digitalmente