Tribunal: STF
Processo: RE 1550522
Classe: RE
Órgão julgador: LUIZ FUX
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-05-20
Data de publicação: 2025-05-20

Ementa:

Inteiro teor:
RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CIVIL. SISTEMA FINACEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PLEITO DE RESCISÃO CONTRATUAL EM DECORRÊNCIA DE VÍCIOS OCULTOS. TRIBUNAL DE ORIGEM QUE ASSENTOU A ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INTERVENÇÃO COMO AGENTE FINANCEIRO. ALEGAÇÃO DE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. ARTIGO 109, INCISO I, DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. RECURSO INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NO JUÍZO RECORRIDO. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO NESTA SEDE RECURSAL. ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. RECURSO DESPROVIDO.



    DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário manejado, com arrimo na alínea a do permissivo constitucional, contra acórdão que assentou:



    “APELAÇÕES CÍVEIS. SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. MÚTUO FINANCEIRO. IMPOSSIBILIDADE RESCISÃO CONTRATUAL.



    1. Apelações interpostas em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para declarar a existência de vícios redibitórios no imóvel titularizado pelo autor, localizado à Rua dos Banguenses, 470, bloco 7, ap. 408, Bangu, nesta cidade, capazes de torná-lo impróprio ao uso a que se destina; (b) desconstituir o contrato de compra e venda e financiamento firmado pelos autores com pertinência ao referido imóvel (contrato número 855553486354); (c) condenar a ré CEF a abster-se de efetuar qualquer ato de cobrança baseado no referido contrato, bem como a restituir os valores pagos a título de financiamento, com acréscimo de SELIC desde a data de seu respectivo desembolso (art. 406, do CCB c/c Lei 9.430/96), sem cumulação com correção monetária; (d) condenar a ré TENDA a pagar ao autor: (d.1) todos os valores desembolsados em função da aquisição do referido imóvel, com acréscimo de SELIC desde a data de seu respectivo desembolso (art. 406, do CCB c/c Lei 9.430/96), sem cumulação com correção monetária; (d.2) indenização por dano material no importe de R$ 7.500,00, com acréscimo de SELIC desde 22/02/2016 (art. 406, do CCB c/c Lei 9.430/96), sem cumulação com correção monetária; e (d.3) indenização por dano moral, no importe de R$ 15.000,00, com acréscimo de SELIC desde a presente data (art. 406, do CCB c/c Lei 9.430/96), sem cumulação com correção monetária. 



    2. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE, de Relatoria da Ministra Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, direciona-se no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 



    3. Prevê o art. 586 do Código Civil que o mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis, sendo ao mutuário obrigatório a restituição ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade, neste sentido, restituir as coisas ao seu status quo ante, no caso do mútuo é a restituição do capital mutuado corrigido à empresa pública. 



    4. Deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020. 



    5. Quanto à rescisão do contrato de financiamento imobiliário celebrado entre o demandante e a CEF, e considerando que a atuação da empresa pública federal foi exclusivamente como agente financeiro decorrente da concessão de empréstimo às recorrentes, pois não vendeu nem se comprometeu a construir o imóvel em determinado prazo - constata-se, de plano, que a responsabilidade é apenas da construtora/incorporadora, razão pela qual a CEF não pode ser prejudicada com a suspensão do pagamento dos encargos do financiamento. 



    6. Ainda que ambas as relações - compra e venda e mútuo imobiliário - possam ter origem em um mesmo documento, tal circunstância não teria o condão de estabelecer a responsabilidade solidária entre as partes demandadas. 



    7. Ausentes razões jurídicas para o distrato do mútuo, reputam-se improcedentes os pedidos de rescisão do mútuo financeiro habitacional em face da CEF, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. 



    8. A relação negocial entre o demandante e os vendedores evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo. 



    9. O contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora/vendedora já se extinguiu pelo alcance do seu objeto, tendo as obrigações ali assumidas subsumidas no contrato de compra e venda definitivo firmado posteriormente, com financiamento imobiliário através da CEF, de modo que, para o desfazimento do negócio entre a incorporadora e a construtora, o recorrente deveria devolver o imóvel, o qual foi entregue em garantia em alienação fiduciária para a instituição financeira. 



    10. Diante do vínculo negocial existente entre o banco financiador, os vendedores e o demandante, afigura-se juridicamente impossível a rescisão contratual unicamente em face da CEF, de modo que a improcedência se estende à construtora. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0105357- 04.2017.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, Julgado em 14.9.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0182561-62.2017.4.02.5154, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.9.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5062715-86.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.5.2023. 



    11. Não mais subsiste a Promessa de Compra e Venda (PCV), uma vez que já foi celebrado Contrato Definitivo de Compra e Venda e Alienação Fiduciária, sendo a atual proprietária fiduciária do imóvel a Caixa Econômica Federal, conforme consta na matrícula do imóvel. 



    12. Por se tratar de transferência da propriedade resolúvel à Caixa Econômica Federal (CEF), devem ser obedecidos os trâmites da Lei 9.514/97. 



    13. Não é caso de aplicação do art. 85, § 11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). 



    14. Apelação da CEF provida. Apelação da Tenda Negócios Imobiliários S/A provida.” (Doc. 476, p. 20-21)



    Nas razões do apelo extremo, Leonardo Machado apresenta preliminar de repercussão geral e, no mérito, aponta violação ao artigo 109, inciso I, da Constituição da República. Sustenta, em síntese, que, “se o acórdão entendeu ser a Caixa Econômica Federal parte ilegítima para figurar no feito, não deveria ter avançado no feito e julgado improcedente o pleito autoral, mas sim ter declinado a competência para a justiça estadual para prosseguimento com o julgamento em face da TENDA” (Doc. 489, p. 4). Afirma que o “acórdão não segue a norma constitucional contida no artigo 109, I, no sentido de que não cabe à justiça federal prosseguimento com o julgamento se não estiver presente as pessoas naquele artigo elencado” (Doc. 489, p. 5). Enfatiza que, “se a decisão entende que a CEF atuou na relação na condição de credora/fiduciante, sem assumir obrigações relativas à construção do empreendimento, elaboração do projeto e escolha da construtora, não havendo cláusula que atribua à empresa pública a responsabilidade pela solidez do imóvel ou por vícios de sua construção, é de se ressaltar o reconhecimento da ilegitimidade da CEF” (Doc. 489, p. 6). Salienta que “o polo passivo da presente ação deveria ser ocupado tão somente por pessoa de Direito Privado, na medida em que a titular da relação jurídica guerreada é a CONSTRUTORA TENDA S/A, que firmou o compromisso de compra e venda, de modo que terminar por afastar a competência da Justiça Federal para julgar feito posto não se apresentar inserto no mesmo qualquer interesse da União, aspecto determinante a justificar a jurisdição federal consoante art. 109 da Magna Carta” (Doc. 489, p. 6). Ressalta que, ao “entender pela ilegitimidade da CEF e prosseguir com o julgamento para com a Tenda, entendendo pela improcedência do pedido autoral no todo, a decisão extrapola seu âmbito de atuação de modo que viola frontalmente o artigo 109, I da Constituição Federal” (Doc. 489, p. 7). Enfatiza que, se “o juízo entende que a Caixa atuou apenas como mero agente financeiro, deveria então ter reconhecido a ilegitimidade da Empresa Pública e ter declinado sua competência para a justiça estadual” (Doc. 489, p. 7). Requer, ao final, o provimento do recurso extraordinário para “que seja determinado um novo julgamento, observando, dessa vez, a necessária extinção do feito sem julgamento do mérito, em razão do reconhecimento da ilegitimidade passiva da Caixa Econômica com a necessária remessa do feito à justiça estadual” (Doc. 489, p. 7 ).



    A Caixa Econômica Federal apresentou contrarrazões ao recurso extraordinário (Doc. 501).



    A Presidência do Tribunal a quo negou seguimento ao recurso extraordinário em relação ao Tema 828 da Repercussão Geral (Doc. 522). Irresignado, Leonardo Machado interpôs agravo interno (Doc. 535).



    O Tribunal Regional Federal da 2ª Região reconsiderou a aludida decisão, por entender que “a tese firmada no Tema 828 do Supremo Tribunal Federal cuida de situação distinta daquela apreciada na presente lide” (Doc. 560, p. 4) e admitiu o recurso extraordinário.



    É o relatório. DECIDO.



    Ab initio, verifica-se que o artigo 109, inciso I, da Constituição da República, que a parte recorrente considera violado, não foi debatido no acórdão recorrido. Além disso, não foram opostos embargos de declaração para sanar tal omissão, faltando, ao caso, o necessário prequestionamento da matéria constitucional, o que inviabiliza a pretensão de exame do recurso extraordinário. Incidem, portanto, os óbices das Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal: “É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada” e “o ponto omisso da decisão, sobre o qual não foram opostos embargos declaratórios, não pode ser objeto de recurso extraordinário, por faltar o requisito do prequestionamento”.



    Esta Corte firmou entendimento no sentido de que a interposição do recurso extraordinário impõe que o dispositivo constitucional tido por violado, como meio de se aferir a admissão da impugnação, tenha sido debatido no acórdão recorrido, certo que a exigência do prequestionamento não é mero rigorismo formal que pode ser afastado pelo julgador a qualquer pretexto. Ele consubstancia a necessidade de obediência aos limites impostos ao julgamento das questões submetidas a este Supremo Tribunal Federal, cuja competência fora outorgada pela Constituição da República, em seu artigo 102. Nesse dispositivo não há previsão de apreciação originária por este Pretório Excelso de questões como as que ora se apresentam. A competência para a apreciação originária de pleitos no Supremo Tribunal Federal está exaustivamente arrolada no citado dispositivo constitucional, não podendo sofrer ampliação na via do recurso extraordinário. Por oportuno, trago à colação trecho do voto condutor do Agravo de Instrumento 140.623-AgR, Rel. Min. Sepúlveda Pertence, Primeira Turma, DJ de 18/09/1992:  



    “Ora, o fato de não estar explícito na Constituição, não afeta a exigibilidade do prequestionamento como pressuposto do recurso extraordinário. Antiga e firme jurisprudência desta Corte o reputa da própria natureza do recurso extraordinário. Ao julgá-lo, o Tribunal não se converte em terceiro grau de jurisdição, mas se detém no exame do acórdão recorrido e verifica se nele a regra de direito recebeu boa ou má aplicação. Daí a necessidade de que no julgamento impugnado se tenha discutido a questão constitucional posta no extraordinário.” 



    A respeito da aplicação das aludidas súmulas, assim discorre Roberto Rosas:  



    “A Constituição de 1891, no art. 59, III, a, dizia: ‘quando se questionar sobre a validade de leis ou aplicação de tratados e leis federais, e a decisão for contra ela’.



    De forma idêntica dispôs a Constituição de 1934, no art. 76, III, a: ‘quando a decisão for contra literal disposição de tratado ou lei federal, sobre cuja aplicação se haja questionado’.



    Essas Constituições eram mais explícitas a respeito do âmbito do recurso extraordinário. Limita-se este às questões apreciadas na decisão recorrida. Se foi omissa em relação a determinado ponto, a parte deve opor embargos declaratórios. Caso não o faça, não poderá invocar essa questão não apreciada na decisão recorrida. (RTJ 56/70; v. Súmula 356 do STF e Súmula 211 do STJ; Nelson Luiz Pinto, Manual dos Recursos Cíveis, Malheiros Editores, 1999, p. 234; Carlos Mário Velloso, Temas de Direito Público, p. 236).



    (...)



    Os embargos declaratórios visam a pedir ao juiz ou juízes prolatores da decisão que espanquem dúvidas, supram omissões ou eliminem contradições. Se esse possível ponto omisso não foi aventado, nada há que se alegar posteriormente no recurso extraordinário. Falta o prequestionamento da matéria.



    A parte não considerou a existência de omissão, por isso não opôs os embargos declaratórios no devido tempo, por não existir matéria a discutir no recurso extraordinário sobre essa questão (RE 77.128, RTJ 79/162; v. Súmula 282).



    O STF interpretou o teor da Súmula no sentido da desnecessidade de nova provocação, se a parte opôs os embargos, e o tribunal se recusou a suprir a omissão (RE 176.626, RTJ 168/305; v. Súmula 211 do STJ).” (Direito Sumular. 14. ed. São Paulo: Malheiros, 2012. p. 139-140 e 175-176)



    Por fim, observo que o presente recurso foi interposto sob a égide da nova lei processual, o que conduziria à aplicação de sucumbência recursal. Nada obstante, por não ter havido condenação ao pagamento de honorários advocatícios no Tribunal a quo, fica impossibilitada a sua majoração, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015.



    Ex positis, DESPROVEJO o RECURSO EXTRAORDINÁRIO, com fundamento no artigo 932, inciso VIII, do Código de Processo Civil/2015 c/c o artigo 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal.



    Publique-se.



    Brasília, 20 de maio de 2025.



Ministro LUIZ FUX



Relator



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