Tribunal: STF
Processo: RE 1470100
Classe: RE
Órgão julgador: LUIZ FUX
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-03-14
Data de publicação: 2025-03-14

Ementa:

Inteiro teor:
RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. COBRANÇA, POR ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS, DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO EM FACE DE PROPRIETÁRIO NÃO-ASSOCIADO ANTES DO ADVENTO DA LEI 13.465/17. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 492 DE REPERCUSSÃO GERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO PROVIDO.



    DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário manejado com arrimo na alínea “a” do permissivo constitucional, contra acórdão que assentou:



    “COBRANÇA - ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS - Cobrança fundada na vedação ao enriquecimento sem causa dos Requeridos - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, para condenar os Requeridos ao pagamento dos encargos vencidos desde dezembro de 2004 (reconhecida a prescrição dos encargos anteriores, excluídos os valores relativos às multas e às prestações vencidas após 15 de julho de 2007, e incidência dos juros moratórios desde a citação - e não desde o vencimento), arcando os Requeridos com as custas e despesas processuais e os honorários advocatícios (fixados em 10% do valor da condenação) - RECURSO DOS REQUERIDOS PARCIALMENTE PROVIDO, PARA RECONHECER QUE A AÇÃO FOI JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE, MANTIDA A CONDENAÇÃO DOS REQUERIDOS AO PAGAMENTO DOS ENCARGOS VENCIDOS NO PERÍODO DE 15 DE DEZEMBRO DE 2004 A 15 DE JULHO DE 2007 (COM CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS VENCIMENTOS E JUROS MORATÓRIOS DE 1% AO MÊS DESDE A CITAÇÃO), ARCANDO CADA PARTE COM 50% DAS CUSTAS E DESPESAS PROCESSUAIS E COM OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DOS RESPECTIVOS PATRONO.”



    Nas razões do apelo extremo, a parte recorrente sustenta preliminar de repercussão geral e, no mérito, aponta violação ao artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal.



    A parte recorrida apresentou contrarrazões ao recurso.



    O feito foi encaminhado ao órgão julgador, para eventual juízo de retratação quanto ao Tema 492 de Repercussão Geral.



    O órgão julgador do Tribunal de origem, então, em juízo negativo de retratação, manteve o acórdão recorrido, conforme ementa abaixo:



    “ASSOCIAÇÃO. Ação de cobrança. Sentença de procedência, com fundamento na tese de enriquecimento ilícito, reconhecendo a prescrição de uma parte dos débitos cobrados. Acórdão que deu parcial provimento ao recurso de apelação , tão somente para reconhecer que a ação fora julgada parcialmente procedente. DEVOLUÇÃO DOS AUTOS PELA EGRÉGIA PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO DESTE TRIBUNAL PARA REAPRECIAÇÃO. Tema 492 do STF. ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis’. CASO SUB JUDICE: Contribuições que são administradas pela associação autora. Comprovação de benefício direto pela parte ré com os serviços prestados, tais como serviço de portaria, pavimentação de ruas, etc. Legitimidade das cobranças. Vedação de enriquecimento sem causa. Acórdão confirmado. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, tão somente para reconhecer que a ação fora julgada parcialmente procedente.”



    Ato contínuo, o Presidente da Seção de Direito Privado do Tribunal a quo proferiu juízo positivo de admissibilidade recursal.



    É o relatório. DECIDO.



    O recurso merece prosperar.



    Com efeito, o Plenário desta Corte, no julgamento do RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe de 19/4/2021, Tema 492, fixou a seguinte tese de repercussão geral: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. Confira-se a ementa do julgado:



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis’.” (grifos nossos)



    Dessa orientação divergiu o Tribunal a quo, porquanto a quaestio juris envolve cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário relativa a período anterior ao advento da Lei nº 13.465/17, em conjuntura em que despontou incontroversa a ausência de adesão dos proprietários de imóveis recorrentes à entidade associativa recorrida. A propósito, veja-se o seguinte trecho do acórdão recorrido, in verbis:



    “O fundamento da condenação não é outro senão a vedação ao enriquecimento sem causa. Isso porque, considerando a inexistência de vínculo contratual entre as partes e que ninguém pode ser compelido a se associar ou a permanecer associado (artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal), a Autora não poderia, em princípio, encetar a cobrança, o que só se admite a fim de evitar que os Requeridos se beneficiem de serviços custeados pela coletividade dos moradores.”



    Ex positis, PROVEJO o recurso extraordinário, ex vi art. 932, V, do Código de Processo Civil, para julgar improcedente a ação de cobrança.



    Ademais, a parte recorrida arcará com a integralidade dos ônus da sucumbência, no montante fixado na instância a quo, ressalvada, porém, a hipótese de concessão do benefício da justiça gratuita em prol daquela.



    Publique-se.



    Brasília, 14 de março de 2025.



Ministro LUIZ FUX



Relator



Documento assinado digitalmente