Tribunal: STF
Processo: RE 1544197
Classe: RE
Órgão julgador: GILMAR MENDES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-05-05
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ementado nos seguintes termos: 



    “COBRANÇA - Associação de moradores - Contraprestação por serviços prestados - Procedência - Insurgência do réu - Alegação de que: i) o processo deve ser suspenso, em razão de conexão com a demanda nº 1009107-32.2021.8.26.0320; ii) houve cerceamento de defesa; iii) não é associado - Descabimento - Processo que já foi sentenciado - Suspensão inviável, nos termos do art. 55, § 1º, do CPC - Ausentes também as hipóteses do art. 313 do CPC - Cerceamento de defesa - Inocorrência - Prestação de serviços que é incontroversa - Preliminar afastada - A partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, as contraprestações, em razão de serviços prestados, são devidas, independente de ser o morador associado ou não RECURSO IMPROVIDO” (eDOC 143 – ID: df839df8, p. 4)



    No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, aponta-se violação aos arts. 5, XX e LV, do texto constitucional. 



    Nas razões recursais, sustenta-se a ofensa ao princípio da contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal, sob o fundamento de que a procedência da ação sem a realização de perícia grafotécnica no documento utilizado para acolher o pedido da inicial. 



    Além disso, alega-se a contrariedade do acórdão impugnado com o que decidido no tema 492 da repercussão geral.



    Argumenta-se que inexiste registro de associação moradores e concordância do recorrente em associar-se. Aduz-se que não existe quaisquer documentos no qual o recorrente reconhece por legitimo o “Clube Recreativo São Bernardo e/ou Condomínio São Bernardo e/ou Associação de Moradores” (eDOC 143 – ID: df839df8, p. 11).



    É o relatório.



    Decido. 



    A irresignação não merece prosperar. 



    Inicialmente, registro que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 492 da repercussão geral, cujo paradigma é o RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 19.04.2021, assentou a inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Nesse sentido, confira-se a ementa do julgado:



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, DJe 19.04.2021)



    O art. 36-A da Lei 6.766/79, incluído pela Lei 13.465/2017, possui a seguinte redação:



    “Art. 36-A.  As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.                  



    Parágrafo único.  A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos”.               



    Pois bem.



    Na espécie, o Juízo de primeiro grau julgou procedente a ação ajuizada pela associação, aduzindo que, “no caso dos autos, foi demonstrado que o requerido aderiu aos quadros associativos da autora, conforme ata apresentada pelo requerido à fl. 534, e termo de adesão apresentado pela autora às fls. 1039/1040, bem como efetuou pagamento das taxas (fl. 654, 725 e 726)”. (eDOC 111, p. 2)



    Por sua vez, o Tribunal de origem negou provimento à apelação e consignou que, a partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, as contraprestações, em razão de serviços prestados, são devidas independente de associação por parte do morador e que, neste processo, são cobradas apenas contraprestações posteriores à entrada em vigor da norma mencionada. Com base nesse entendimento, concluiu também que seria desnecessária a produção de prova pericial, posto que a obrigação de pagar decorre da própria lei. Nesse sentido, extrai-se o seguinte trecho do acórdão impugnado: 



    “Não houve cerceamento de defesa. 



    Como visto, há efetiva prestação de serviços, tanto para associados como para não associados, sendo irrelevante as provas requeridas. Indiferente, para fins desse processo, se o réu é ou não associado ou se o Clube está regular ou não. Com efeito, repita-se, os serviços são efetivamente prestados e o autor depende da portaria, que é, evidentemente, um trabalho remunerado. 



    Rejeitada a preliminar, passo ao mérito.



    Era entendimento pacífico nesta Câmara que a aplicação do princípio da livre associação, insculpido no art. 5º, inciso XX, da Constituição Federal, segundo o qual ‘ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado’, não pode redundar em locupletamento ilícito, em que o proprietário ou morador de imóvel atendido por associação de moradores, recebe seus serviços, usufruindo direta ou indiretamente deles, e fica isento do rateio das respectivas despesas, onerando em demasia os demais proprietários, que teriam que assumir proporcionalmente a sua cota parte, em detrimento do art. 884 do Código Reale.



    Contudo, sobreveio a decisão vinculante do STF sobre o tema posto em debate. Eis a tese fixada no Recurso Extraordinário (RE) 695911, com repercussão geral (Tema 492) (...)



    Pois bem. 



    A partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, as contraprestações, em razão de serviços prestados, são devidas, independente de associação por parte do morador. Neste processo, são cobradas apenas contraprestações posteriores à entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 (a partir de fevereiro de 2020, no valor de R$2.429,08 - fls. 12)” (eDOC 127 – ID: 7b415f08)



    Assim, verifica-se que o acórdão do Tribunal de origem não destoa da jurisprudência do Supremo Tribunal Federal.



    No mais, divergir do entendimento firmado pelo Tribunal de origem demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, providência inviável no âmbito do recurso extraordinário. Nesses termos, incide no caso a Súmula 279 do Supremo Tribunal Federal.



    Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes: 



    “Direito Civil. Agravo Regimental no Recurso Extraordinário. Ação de Cobrança. Condomínio. Taxa de Manutenção. Adesão Tácita à Obrigação por Parte do Proprietário Expressamente Assentada no Acórdão Recorrido. Reexame de Fatos e Provas: Impossibilidade no Campo Extraordinário. Óbice do Enunciado nº 279 a Súmula Do STF. I. Caso em exame 1. Ação de cobrança ajuizada por associação de moradores relativa ao pagamento de taxa pelos serviços de segurança, limpeza e manutenção em áreas comuns do condomínio. 2. O pedido foi julgado improcedente pelo Juízo, decisão reformada pelo TJSP, o qual assentou que o “réu estava de todo ciente da existência da Associação Autora, quando da aquisição do lote, assim como dos serviços por ela prestados”, “houve efetivo ajuste entre as partes”, além do pagamento da contribuição, concluindo “que a ciência e adesão dos Réus aos serviços prestados pela Autora já tinha se efetivado por outro meio”. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se (i) houve ou não adesão por parte do condômino à Associação de Moradores e anuência com a cobrança da taxa de manutenção do condomínio e (ii) se a exigência é viável ante os termos da Lei nº 13.465, de 2017. III. Razões de decidir 4. O Colegiado de origem esclareceu que a cobrança é relativa a período posterior à Lei nº 13.465, de 2017, e que a obrigação quanto ao custeio das despesas de conservação e segurança foi aceita pelo recorrente, tanto que efetuou o respectivo pagamento por determinado período, vindo posteriormente a suspendê-lo. 5. Assim, percebe-se que, somente a partir da reanálise do quadro fático-probatório, seria possível concluir de forma diversa do assentado no acórdão recorrido, o que é vedado em sede extraordinária pelo enunciado nº 279 da Súmula do STF. IV. Dispositivo e tese 6. Agravo regimental ao qual se nega provimento” (RE 1508866 AgR, Rel. Min. André Mendonça, Segunda Turma, DJe 06.12.2024 – grifo nosso) 



    “AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. CONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA REFERENTE A PERÍODO POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. CONFORMIDADE. REEXAME DE FATOS, PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. 1. O Tribunal de origem reconheceu a validade da cobrança de taxa condominial de morador não associado, relacionada ao período de julho de 2017 a novembro de 2020, ao fundamento que “após a vigência da Lei n. 13465/17, os adquirentes de imóveis em loteamentos, mesmo não associados, podem ser chamados a custear as atividades desenvolvidas pela associação de moradores, na administração dos imóveis, se demonstrado o cumprimento dos requisitos previstos no citado diploma legal”. 2. O Plenário do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, no julgamento do RE 695.911-RG, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe de 19/4/2021, fixou tese no sentido de que: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.” 3. É constitucional a cobrança das cotas e taxas condominiais, pois não viola a liberdade de associação, nos termos do julgamento do Tema 492 da repercussão geral. O acórdão recorrido decidiu em consonância com esse entendimento, devendo, portanto, ser mantido. 4. Para concluir de forma diversa ao entendimento formulado no acórdão recorrido seria necessário rever o quadro fático dos autos, o que é vedado em sede extraordinária pelas Súmulas 279 (“Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário”); e 454 (“Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário”), ambas do STF 5. Agravo Interno a que se nega provimento” (RE 1496583 AgR, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Primeira Turma, DJe 21.08.2024 – grifo nosso)



    Ante o exposto, nego seguimento ao recurso (art. 932, VIII, do CPC, c/c art. 21, §1º, do RISTF) e, tendo em vista o disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro, em 10%, o valor da verba honorária fixada anteriormente (eDOC 12, p. 117 – ID: 7b415f08), observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo, ressalvada a eventual concessão do benefício da justiça gratuita.



    Publique-se.



    Brasília, 5 de maio de 2025.



Ministro GILMAR MENDES



Relator



Documento assinado digitalmente