Tribunal: STF
Processo: RE 1497259
Classe: RE
Órgão julgador: ALEXANDRE DE MORAES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-08-05
Data de publicação: 2025-08-05

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



    Trata-se de Recurso Extraordinário em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (Doc. 17):



    “Apelação. Ação de cobrança. Taxa de manutenção de loteamento exigida por associação de moradores. Prescrição. A pretensão de cobrança de dívida liquida está sujeita ao prazo prescricional de cinco anos estabelecido no artigo 206, parágrafo 5º, do Código Civil Preliminar afastada. Período de cobrança julho de 2017 a novembro de 2020, posterior à vigência da Lei nº 13.465/17, que autoriza, por si só, a cobrança de taxa em desfavor do proprietário. Incidência do Tema 492 do STJ (AgReg no RE 1.337.075/DF). Correção monetária. Incidência a partir de cada desembolso. A correção monetária não é um plus que agrega valor ao devido, mas um minus que se quer evitar, tratando-se de mero mecanismo de recomposição da moeda corroída ao logo do tempo. Juros de mora. Obrigação positiva, líquida e com termo certo. Mora ex re. Termo a quo a partir de cada vencimento. Sentença mantida. Recurso não provido.”



    Opostos Embargos de Declaração (Doc. 23), foram rejeitados (Doc. 25).



    No Recurso Extraordinário (Doc. 20), interposto com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, o recorrente aponta violação aos arts. 5º, XVII e XX, da CF/1988, bem como à tese fixada no Tema 492 da repercussão geral.



    Nas razões recursais, alega-se, em síntese, que (Doc. 20, fl. 19): “(i) Incontroverso que o recorrente adquiriu o lote no ano de 1984, sem qualquer Regulamento no memorial descritivo (fls.310/379) e no contrato padrão (fls.381/3928) arquivados no 1º Registro de Imóveis de Rio Claro, nem, ainda, na respectiva matrícula mãe originária nº 7.459 (fls.421/438); nem no original do compromisso de compra e venda do lote, de 17 de fevereiro de 1984 (fls.393/398); nem na escritura do lote, datada de 27 de dezembro de 1984 (fls.415/416), nem na respectiva matrícula do lote (lote 01, quadra B, fls. 417/418); (ii) que o recorrente nunca se filiou à ASSOCIAÇÃO constituída em 2010, como pela própria autora reconhecido e comprovado na petição inicial, de modo taxativo e induvidoso (fls.22, 31, 34, 40/41, 49/50, 61, 63 e 88/89), além de atestado pelas Listas de Presença das Atas das Assembleias e pela r.sentença impugnada na Apelação; (iii) inexistente Lei Municipal anterior à vigência da Lei 13.465/17, que exija o pagamento de taxa associativa; (iiii) inexistente ato constitutivo da associação firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal que defina responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes (ato constitutivo da associação que haveria de estar, ainda, registrado na matrícula atinente ao loteamento).”



    Ao final, requer o provimento do presente recurso, julgando-se improcedente o pedido.



    Em exame de admissibilidade (Doc. 29), o RE foi admitido e os autos encaminhados ao STF (Doc. 29).



    Nesta CORTE, determinou-se a devolução dos autos à origem para eventual juízo de retratação ao Tema 492 da repercussão geral (Doc. 31).



    Em nova análise da questão, o Juízo local manteve o acórdão anteriormente prolatado, ao fundamento de que “em se tratando de cobrança de mensalidades vencidas e não pagas no período de julho de 2017 a novembro de 2020, ou seja, posteriores à vigência da Lei nº 13.465/17 (de 12 de julho de 2017), os requisitos previstos no Tema 492 daquela Colenda Corte estão preenchidos” (Doc. 33, fl. 5).



    Mantido o acórdão recorrido, os autos foram enviados ao STF (Doc. 34).



    É o relatório. Decido.



    Os recursos extraordinários somente serão conhecidos e julgados, quando essenciais e relevantes as questões constitucionais a serem analisadas, sendo imprescindível ao recorrente, em sua petição de interposição de recurso, a apresentação formal e motivada da repercussão geral que demonstre, perante o SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, a existência de acentuado interesse geral na solução das questões constitucionais discutidas no processo, que transcenda a defesa puramente de interesses subjetivos e particulares.



    A obrigação do recorrente de apresentar, formal e motivadamente, a repercussão geral que demonstre, sob o ponto de vista econômico, político, social ou jurídico, a relevância da questão constitucional debatida que ultrapasse os interesses subjetivos da causa, conforme exigência constitucional, legal e regimental (art. 102, § 3º, da CF/88, c/c art. 1.035, § 2º, do Código de Processo Civil de 2015 e art. 327, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal), não se confunde com meras invocações, desacompanhadas de sólidos fundamentos e de demonstração dos requisitos no caso concreto, de que (a) o tema controvertido é portador de ampla repercussão e de suma importância para o cenário econômico, político, social ou jurídico; (b) a matéria não interessa única e simplesmente às partes envolvidas na lide; ou, ainda, de que (c) a jurisprudência do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL é incontroversa no tocante à causa debatida, entre outras alegações de igual patamar argumentativo (ARE 691.595-AgR, Rel. Min. RICARDO LEWANDOWSKI, Segunda Turma, DJe de 25/2/2013; ARE 696.347-AgR-segundo, Rel. Min. CÁRMEN LÚCIA, Segunda Turma, DJe de 14/2/2013; ARE 696.263-AgR, Rel. Min. LUIZ FUX, Primeira Turma, DJe de 19/2/2013; AI 717.821-AgR, Rel. Min. JOAQUIM BARBOSA, Segunda Turma, DJe de 13/8/2012). 



    Eis os fundamentos da parte para sustentar a repercussão geral da matéria (Doc. 20, fl. 4):



    “II. REPERCUSSÃO GERAL RECONHECIDA NO TEMA 492. 



    Preliminarmente, apresenta-se, formal e devidamente fundamentada a repercussão geral da questão constitucional debatida nesse Recurso Extraordinário, sob enfoque econômico, político, social e jurídico. Efetivamente demonstrado que o tema constitucional ultrapassa os interesses subjetivos da causa, na conformidade do artigo 102, parágrafo 3º, da Constituição Federal, do artigo 1.035, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil vigente, e do artigo 327, parágrafo 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal.



    Exigência fixada no julgamento do AI nº 664.567-QO/RS, de relatoria do Ministro Sepúlveda Pertence –– requisito formal, ônus do recorrente –– presente na hipótese concreta, em que a questão constitucional enfrentada vai muito além dos limites subjetivos da causa, caracterizando a repercussão geral. 



    Constatado que o caso dos autos, referente a violação ao direito fundamental da liberdade de associação (CF, art. 5º, XVII e XX), em razão da cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano, vem tratada no Tema 492 da sistemática da repercussão geral reconhecida pelo Pleno desse Colendo Tribunal Federal no julgamento, em 15 de dezembro de 2020, do Recurso Extraordinário nº 695911, relatado pelo Ministro Dias Toffoli (p. 19.4.2021), assim ementado: (...)



    Patenteada a índole eminentemente constitucional da matéria relativa à efetiva aplicação do princípio da liberdade de associação, concernente a uma correta observância do princípio da legalidade, que ultrapassa os interesses subjetivos das partes. Discussão que o Pretório Excelso reconheceu com ¨(...) o potencial de repetir-se em inúmeros processos, sendo atinente, por conseguinte, aos interesses de milhares de proprietários de imóveis nas mesmas condições”, ressaltando, expressamente: (...)”



    Não havendo demonstração fundamentada da presença de repercussão geral, incabível o seguimento do Recurso Extraordinário.



    Além disso, o Tribunal de origem assim decidiu a controvérsia (Doc. 17, fl. 4):



    “Pelos elementos colacionados aos autos, restou incontroverso que o é requerido é proprietário do lote 1, quadra B, objeto da matrícula nº 18.168, no loteamento denominado “Residencial Vila Rica”, bem como que ele deixou de pagar as taxas de associação referentes ao período de julho de 2017 a novembro de 2020, ou seja, posteriores à vigência da Lei nº 13.465/17 (de 12 de julho de 2017). 



    (...)



    Esclareça-se, inicialmente que a Lei nº 13.465/17, em seu artigo 78, inseriu na Lei nº 6.766/79, o artigo 36-A, nos seguintes termos: (...) Anote-se, em adição, que no julgamento do RE 695911/SP, de relatoria do Ministro Dias Toffoli, fixou-se a seguinte tese: (...)



    No posterior julgamento do AgReg no RE 1.337.075/DF, em 29 de novembro de 2021, sob relatoria do Ministro Alexandre de Moraes, deu-se interpretação no que concerne ao período posterior à vigência da Lei nº 13.465/17. Nessa linha, a Corte Suprema estabeleceu que “é inconstitucional apenas a cobrança referente ao período que antecede a vigência da Lei 13.465/2017, sendo permitida a cobrança das taxas de manutenção que venceram após a vigência da norma regulamentadora, nos termos do Tema 492 da repercussão geral”, vale dizer, sem nada ressalvar com as condicionantes que agora melhor se compreende apenas se aplicam à hipótese de legislação municipal.



    (...)



    Portanto, após a vigência da Lei n. 13465/17, os adquirentes de imóveis em loteamentos, mesmo não associados, podem ser chamados a custear as atividades desenvolvidas pela associação de moradores, na administração dos imóveis, se demonstrado o cumprimento dos requisitos previstos no citado diploma legal. 



    Há nos autos, outrossim, prova suficiente dos serviços relacionados à taxa associativa, não havendo que se cogitar em violação ao princípio da liberdade da associação ou enriquecimento ilícito da autora.”



    O acórdão recorrido decidiu em consonância com o entendimento firmado pelo Plenário desta CORTE por ocasião do julgamento do RE 695.911-RG (Tema 492, Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI, Dje de 19/4/2021), cuja tese fixada foi a seguinte:



    “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”



    Eis a ementa desse julgado: 



    “EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.



    Assim, merece ser mantido o entendimento formulado no acórdão recorrido.



    Diante do exposto, com base no art. 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO.



    Fixam-se honorários advocatícios adicionais equivalentes a 10% (dez por cento) do valor a esse título arbitrado nas instâncias ordinárias (Código de Processo Civil de 2015, art. 85, § 11). 



    Publique-se.



    Brasília, 5 de agosto de 2025.



Ministro ALEXANDRE DE MORAES



Relator



Documento assinado digitalmente