Tribunal: STF
Processo: RE 1425146
Classe: RE
Órgão julgador: LUIZ FUX
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-03-17
Data de publicação: 2025-03-17

Ementa:

Inteiro teor:
RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO. ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA DE TAXA. PROPRIETÁRIO NÃO-ASSOCIADO QUE JÁ POSSUÍA LOTE QUANDO DO ADVENTO DA LEI FEDERAL 13.465/2017. EXIGIBILIDADE CONDICIONADA À ADESÃO AO ATO CONSTITUTIVO DA ENTIDADE EQUIPARADA A ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. TEMA 492 DE REPERCUSSÃO GERAL. RECURSO PROVIDO.



    DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário manejado com arrimo na alínea “a” do permissivo constitucional, contra acórdão que assentou:



    “COBRANÇA - Rateio de serviços prestados por associação de moradores - Inadimplemento do réu a partir de dezembro de 2016 - Improcedência - Insurgência da associação - Alegação de que restaram demonstrados os serviços prestados pela autora, o que beneficia o imóvel do requerido - Parcial cabimento - Ação que deve ser julgada parcialmente procedente à luz da decisão proferida em sede de repercussão geral (RE nº 695.911/SP) - Prestações devidas a partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.”



    Os embargos de declaração opostos foram parcialmente providos para correção de erro material, sem efeitos infringentes.



    Nas razões do apelo extremo, a parte recorrente sustenta preliminar de repercussão geral e, no mérito, aponta violação ao artigo 5º, caput e incisos II e XX, da Constituição Federal.



    A parte recorrida apresentou contrarrazões ao recurso.



    O Presidente da Seção de Direito Privado do Tribunal a quo, então, proferiu juízo positivo de admissibilidade recursal.



    Esta Corte determinou a devolução do feito ao Tribunal de origem para aplicação da sistemática da repercussão geral, ante o Tema 492.



    O órgão julgador do Tribunal de origem, em juízo negativo de retratação, manteve o acórdão recorrido, conforme ementa abaixo:



    “COBRANÇA - Rateio de serviços prestados por associação de moradores - Inadimplemento do réu a partir de dezembro de 2016 - Improcedência - Insurgência da associação - Alegação de que restaram demonstrados os serviços prestados pela autora, o que beneficia o imóvel do requerido - Acórdão que deu parcial provimento à apelação, declarando que as prestações são devidas a partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 - Inteligência da tese firmada pelo STF no Tema nº 492 - Recurso Extraordinário interposto e reapreciação determinada, nos termos do art. 1.030, II, do CPC - Acórdão que deve ser mantido, pois observa fielmente a decisão vinculante do STF (RE nº 695911/SP) - Precedente do STF (RE nº 1.337.075/DF) - Decisão mantida - APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.”



    Ato contínuo, o Presidente da Seção de Direito Privado do Tribunal a quo proferiu novo juízo positivo de admissibilidade recursal.



    É o relatório. DECIDO.



    O recurso merece prosperar.



    Com efeito, o Pleno desta Corte, no julgamento do RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe de 19/4/2021, Tema 492, fixou a seguinte tese de repercussão geral: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. Confira-se a ementa do julgado:



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis’.” (grifos nossos)



    Assim, mesmo após a Lei federal 13.465/2017, a cobrança de taxa por associação em razão de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano pressupõe que os proprietários já possuidores de lotes tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis. Por oportuno, colaciono trecho do voto do Min. Dias Toffoli, Relator do referido leading case de repercussão geral:



    “Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).



    Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.” (grifei)



    Dessa orientação divergiu o Tribunal a quo, que entendeu que a mera edição da Lei federal 13.465/2017 seria apta a embasar a exigibilidade da taxa controvertida, sem considerar que a cobrança se volta a proprietário não-associado que já possuía lote quando do advento da lei e que não aderiu ao ato constitutivo da entidade equiparada a administradora de imóveis, conforme se extrai do seguinte trecho do acórdão recorrido:



    “No caso em tela, as contraprestações cobradas pela associação autora se referem ao período de dezembro de 2016 a maio de 2019, mais as vincendas durante o trâmite do processo.



    Pois bem.



    Diante dos documentos trazidos pela autora, restou comprovado ser ela responsável pelos serviços de manutenção do condomínio, que geram as despesas cujo rateio pretende obter dos apelados.



    E a correção dos valores cobrados foi comprovada pelos documentos de fls. 162/177. Por outro lado, o réu não comprovou qualquer comportamento discriminatório por parte da ré ou diferença na cobrança da ‘taxa’.



    Não há notícia de lei municipal disciplinando a questão de loteamentos fechados, bem como de rateio de custos, o que torna inexigível a contraprestação antes de 2017.



    Dessa forma, as prestações de dezembro de 2016 até a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 não são devidas.



    Não há lei que avalize a cobrança.



    Após a entrada em vigor da mencionada Lei, as prestações são devidas, ainda que a parte ré não faça parte da associação.”( grifei)



    Ex positis, PROVEJO o recurso extraordinário, ex vi art. 932, V, do Código de Processo Civil, para julgar improcedente a ação de cobrança.



    Ademais, a parte recorrida arcará com a integralidade dos ônus da sucumbência, no montante fixado na instância a quo, ressalvada, porém, a hipótese de concessão do benefício da justiça gratuita em prol daquela.



    Publique-se.



    Brasília, 17 de março de 2025.



Ministro LUIZ FUX



Relator



Documento assinado digitalmente