Tribunal: STF
Processo: RE 1474278
Classe: RE
Órgão julgador: LUIZ FUX
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-03-17
Data de publicação: 2025-03-17

Ementa:

Inteiro teor:
RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA DE TAXA. PROPRIETÁRIO. VÍNCULO ASSOCIATIVO. FATOS E PROVAS. NORMAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. NEGADO SEGUIMENTO AO RECURSO.



    DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário manejado com arrimo na alínea “a” do permissivo constitucional contra acórdão que assentou:



    “AÇÃO RESCISÓRIA. Acórdão que condenou o autor ao pagamento de taxa a associação de moradores de loteamento fechado. Alegação de violação a norma jurídica por suposta violação do artigo 5º, XX da CF/88 e do decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 882. Descabimento. Autor que ao adquirir o imóvel, passou a ser associado. Vínculo estabelecido pelo loteador em contrato padrão levado a registro em cartório. Não verificação de prova nova ou erro de fato. Ausência de interesse de agir. Ação rescisória extinta, sem resolução do mérito, convertido o depósito inicial em multa.”



    Os embargos de declaração opostos foram parcialmente providos para esclarecimentos, sem efeitos infringentes, in verbis:



    “Inicialmente, com razão o embargante com relação à inexistência de contrato padrão levado a registro. Tal fundamentação deve ser desconsiderada, ficando neste ato, excluída da decisão combatida.



    O acordão fica mantido em seus demais fundamentos.



    (...)



    Conforme constou expresso no v. acórdão, a criação da associação se deu em 1983 (fls. 137), data anterior à aquisição do imóvel pelo autor. O embargante adquiriu o lote em 15/12/1999 (fls. 107/109) por meio de compromisso de compra e venda e a escritura definitiva foi registrada na matrícula do imóvel em 12/01/2000 (fls. 111), sendo certa sua obrigação no pagamento das despesas dos serviços prestados pela associação.



    Como bem pontuado pelo Desembargador Miguel Brandi, integrante desta Câmara julgadora, no voto prolatado na Apelação nº 0010587-38.2008.8.26.0152, a qual pretende o autor rescindir:



    ‘Como salientei no voto original, a associação foi constituída no ano de 1983 (fls. 75/84), antes mesmo dos apelados terem adquirido seus imóveis.



    Conforme bem destacou a associação apelante, o Contrato Padrão do Loteamento Colonial Village foi devidamente registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Cotia-SP, no qual estão inseridas cláusulas que estabelecem a obrigação do adquirente de imóvel no loteamento de concorrer com as despesas dos serviços prestados pela associação, alegação esta que não foi especificadamente impugnada pelos apelados.



    Em suma, a obrigação do pagamento do rateio nasceu juntamente com o loteamento por imposição do loteador, ressaltando-se que a adesão/anuência dos apelados se deu com a própria aquisição.



    (...)



    Desta forma, ao adquirir o lote, os apelados, assim como os demais proprietários de imóveis do loteamento administrado pela apelante, tiveram prévia ciência das obrigações relativas ao custo da manutenção a serem repartidos e com elas anuíram, inexistindo irregularidade nesta prática.’



    É evidente a prestação de serviços pela associação, não havendo qualquer reclamação do embargante nesse sentido. Assim, sua recusa ao pagamento das despesas dos serviços prestados pela associação não se justifica.”



    Nas razões do apelo extremo, a parte recorrente sustenta preliminar de repercussão geral e, no mérito, aponta violação ao artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal.



    O Tribunal a quo proferiu juízo positivo de admissibilidade recursal.



    Esta Corte determinou a devolução do feito à origem, para aplicação da sistemática da repercussão geral, ante o Tema 136.



    O Tribunal a quo, contudo, remeteu os autos novamente a esta Corte, pois “o V. Acórdão recorrido destacou que o V. Acórdão rescindendo se pautou em tese jurídica já existente ao tempo do julgamento, situação esta que não se afina à tese repetitiva firmada pela E. Corte Suprema no tema 136, que trata apenas da hipótese envolvendo a existência de tese firmada pelo plenário daquela Corte quando do julgamento rescindendo”.



    É o relatório. DECIDO.



    O recurso não merece prosperar.



    Com efeito, o Pleno desta Corte, no julgamento do RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe de 19/4/2021, Tema 492, fixou a seguinte tese de repercussão geral: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. Confira-se a ementa do julgado:



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis’.”



    In casu, o Tribunal a quo entendeu que haveria vínculo associativo entre as partes. Conclusão diversa demandaria o reexame de matéria fática e de normas contratuais, o que esbarra nos óbices das Súmulas 279 e 454 do STF. Nesse sentido, colaciono as seguintes ementas:



    “Direito Civil. Agravo interno em recurso extraordinário. Loteamento. Vínculo associativo. Dever contratual de rateio de despesas. Legislação infraconstitucional. Súmulas 279 e 454/STF. I. Caso em exame. 1. Agravo interno contra decisão que negou seguimento a recurso extraordinário, o qual tem por objeto acórdão que negou provimento a recurso. II. Questão em discussão. 2. Preenchimento dos pressupostos de admissibilidade do recurso extraordinário. III. Razão de decidir. 3. A petição de agravo não trouxe novos argumentos aptos a desconstituir a decisão agravada, a qual deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos. 4. O Plenário da Corte, em sede de repercussão geral, reafirmou a orientação de que o art. 93, IX, da Constituição não exige que ‘o órgão judicante se manifeste sobre todos os argumentos apresentados pela defesa, mas sim que ele fundamente, ainda que sucintamente, as razões que entendeu suficientes à formação de seu convencimento’ (AI 791.292/PE-RG-QO, Rel. Min. Gilmar Mendes). 5. Para chegar a conclusão diversa do acórdão recorrido, seria necessária a análise da legislação infraconstitucional pertinente, bem como o reexame das cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório dos autos, o que atrai a incidência das Súmulas 279 e 454/STF. IV. Dispositivo. 6. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 10% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015 e a eventual concessão de justiça gratuita. 7. Agravo interno a que se nega provimento, com a aplicação da multa de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015.” (RE 1.528.713-AgR, Plenário, Rel. Min. Luís Roberto Barroso - Presidente, DJe de 6/3/2025)



    “AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO. TAXA DE MANUTENÇÃO. RE 695.911 (TEMA N. 492/RG). VIABILIDADE DA COBRANÇA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 279 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. MAJORAÇÃO CABÍVEL. I. CASO EM EXAME. 1. Agravo interno interposto contra decisão que, ao não conhecer do recurso extraordinário, invocou, após ressaltar que o acórdão recorrido observou o entendimento fixado no Tema n. 492 da repercussão geral, o óbice do verbete n. 279 da Súmula do Supremo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. A questão em discussão consiste em saber se é adequada ou não a cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores de loteamento quando no acórdão recorrido, embasado em fatos e provas, consta estarem os proprietários do imóvel vinculados à entidade associativa em data anterior ao advento da Lei n. 13.465/2017. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. O Plenário do Supremo, ao julgar, sob a sistemática da repercussão geral, o RE 695.911 (Tema n. 492), ministro Dias Toffoli, fixou a seguinte tese: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis’. 4. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem demandaria revolvimento de elementos fático-probatórios. Incidência do enunciado n. 279 da Súmula do Supremo. IV. DISPOSITIVO. 5. Agravo interno desprovido, com majoração da verba honorária.” (RE 1.501.318-AgR, Segunda Turma, Rel. Min. Nunes Marques, DJe de 11/2/2025)



    “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. EMBARGOS RECEBIDOS COMO AGRAVO INTERNO. ARTIGO 1.024, § 3º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. COBRANÇA DE TAXA. ADESÃO E ANUÊNCIA. EXISTÊNCIA DE VÍNCULO CONTRATUAL. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE EM SEDE EXTRAORDINÁRIA. SÚMULAS 279 E 454 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS AO MÁXIMO LEGAL EM DESFAVOR DA PARTE RECORRENTE, CASO AS INSTÂNCIAS DE ORIGEM OS TENHAM FIXADO, NOS TERMOS DO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, OBSERVADOS OS LIMITES DOS §§ 2º E 3º E A EVENTUAL CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA. RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA DE 5% (CINCO POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, NOS TERMOS DO ARTIGO 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, CASO SEJA UNÂNIME A VOTAÇÃO.” (RE 1.449.792-ED, Primeira Turma, Rel. Min. Luiz Fux, DJe de 11/9/2024)



    Ex positis, NEGO SEGUIMENTO ao recurso, ex vi art. 932, VIII, do Código de Processo Civil, c/c o art. 21, § 1º, do Regimento Interno do STF.



    Ademais, havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.



    Publique-se.



    Brasília, 17 de março de 2025.



Ministro LUIZ FUX



Relator



Documento assinado digitalmente