Tribunal: STF
Processo: RE 1576369
Classe: RE
Órgão julgador: ANDRÉ MENDONÇA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-11-04
Data de publicação: 2025-11-04

Ementa:

Inteiro teor:
Ementa: Direito Civil. Recurso Extraordinário. Loteamento. Associação de moradores. Cobrança de taxas de manutenção. Liberdade associativa. Marco temporal. Lei nº 13.465, de 2017. Tema RG nº 492. Recurso parcialmente provido.



    I. Caso em exame



    1. Recurso extraordinário em ação de cobrança movida por associação de proprietários contra titular de lote, visando ao recebimento de taxas de manutenção vencidas e vincendas em loteamento.



    2. A associação pleiteia o recebimento das taxas, alegando sua natureza contratual, prévia ciência da obrigação pelo adquirente, previsão em Contrato Padrão do Loteamento registrado desde 1997, inaplicabilidade dos Recursos Especiais nº 1.280.871 e nº 1.439.162 do Superior Tribunal de Justiça, violação ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa e, por fim, aplicação do Tema RG nº 492, sustentando violação aos arts. 3º e 5º, caput, e 93, inc. IX, da Constituição da República.



    3. O juízo de primeiro grau julgou a pretensão improcedente, decisão mantida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP). O recurso foi admitido após suspensão e juízo negativo de admissibilidade do recurso extraordinário, em conformidade com o Tema RG nº 492.



    II. Questão em discussão



    4. A questão em discussão consiste em saber se é devida a cobrança de taxas de manutenção por associação de proprietários em loteamento fechado, a titular de lote não associado, considerando o marco temporal da Lei nº 13.465, de 2017, a publicidade de obrigação de pagamento de taxa em registro imobiliário e a tese firmada no Tema RG nº 492.



    III. Razões de decidir



    5. A tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema RG nº 492 (RE nº 695.911-RG/SP) estabelece a inconstitucionalidade da cobrança por associação de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465, de 2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão.



    6. A partir da Lei nº 13.465, de 2017, a cobrança torna-se possível se os possuidores de lotes anuíram ao ato constitutivo das entidades administradoras ou, no caso de novos adquirentes, o ato constitutivo da obrigação foi registrado no competente registro de imóveis, conforme art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766, de 1979.



    7. O princípio da liberdade de associação, de estatura constitucional, prevalece sobre obrigações não decorrentes de lei ou de manifestação expressa de vontade, sendo a Lei nº 13.465, de 2017, o marco temporal para a disciplina da relação obrigacional em loteamentos fechado.



    8. A decisão de origem está em harmonia com a tese do Tema RG nº 492, ao reconhecer a inexigibilidade das contribuições associativas cobradas antes da vigência da Lei nº 13.465, de 2017.



    9. Contudo, na decisão formalizada pelo Tribunal de origem diverge-se da tese do Tema RG nº no tocante às contribuições devidas após a vigência da Lei federal nº 13.465, de 2017, tendo em vista a constatação de loteamento fechado e a previsão de taxa na escritura pública de compra e venda do lote, o que demanda a aferição da conformidade com as condições estabelecidas na tese.



    10. Ambas as Turmas do Supremo Tribunal Federal têm se manifestado pela licitude da cobrança de taxa de manutenção em loteamentos fechados após a edição da Lei federal nº 13.465, de 2017, observadas as condições da tese.



    IV. Dispositivo



    11. Recurso extraordinário parcialmente provido. Reforma parcial do acórdão recorrido para julgar parcialmente procedente o pedido formulado na ação quanto às taxas de manutenção do loteamento que venceram no curso da lide, relativamente aos débitos cobrados após o advento da Lei federal nº 13.465, de 2017.



DECISÃO   



    1. Trata-se na origem de Ação de Cobrança ajuizada pela Associação dos Proprietários em Reserva da Boa Vista, contra Cristiane Ganansevici, visando ao recebimento de taxas de manutenção vencidas no período de 16/05/2015 a 15/03/2017 e vincendas no decorrer da lide (e-doc. 2).



    2. O Juízo da 2ª Vara do Foro de Piracaia julgou improcedente a pretensão (e-doc. 192). 



    3. A 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) negou provimento ao recurso da associação na forma assim ementada:  



    “ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA - OBSERVÂNCIA DO POSICIONAMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - SENTENÇA MANTIDA - A cobrança de contribuição associativa, destinada à manutenção de condomínio de fato, deve observar os parâmetros fixados pelo Superior Tribunal de Justiça.” (e-doc. 230, p. 3; grifos nossos).  



    4. No recurso extraordinário, interposto com base na alínea “a” do permissivo constitucional, a recorrente aponta violação aos arts. 3º e 5º, caput, da Constituição da República (e-doc. 257).



    4.1. Sustenta que no acórdão atacado violou-se o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (arts. 884 e 886 do Código Civil).



    4.2. Afirma que as taxas de manutenção têm natureza contratual, e não associativa, estando previstas no Contrato Padrão do Loteamento e que o adquirente do lote tinha prévia ciência e anuência tácita da existência da associação e da obrigação de pagamento das referidas taxas, inclusive constando expressamente da escritura pública de compra e venda cláusulas que reproduzem as restrições e obrigações do loteamento. 



    4.3. Compreende que não se aplica ao caso a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça nos Recursos Especiais nº 1.280.871 e nº 1.439.163, pois, nesses, se discutia a obrigatoriedade de pagamento de contribuições associativas e não de obrigações contratuais de natureza propter rem.



    4.4. Afirma que a matéria tem repercussão geral reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal no Tema RG nº 492 (RE nº 695.911/SP), relativo à possibilidade de cobrança de taxas de manutenção por associações de moradores em loteamentos, ainda que o adquirente não seja associado formalmente.



    5. A Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça determinou a suspensão do recurso extraordinário até o julgamento final do RE nº 695.911/SP, paradigma do Tema RG nº 492. 



    6. Após o julgamento do RE nº 695.911/SP, o recurso extraordinário oferecido pela ora recorrente recebeu juízo negativo de admissibilidade, na compreensão de que o acórdão está em conformidade com o referido tema (e-doc. 290). 



    7. O agravo interno em desfavor do juízo negativo não foi provido. Eis o teor da ementa:



    “ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA - INTERPOSIÇÃO DE RECURSO EXTRAORDINÁRIO PELA ASSOCIAÇÃO AUTORA - DETERMINAÇÃO DA E. PRESIDÊNCIA DESTA CORTE DE REAPRECIAÇÃO DA QUESTÃO NOS TERMOS DO ARTIGO 1.030, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - JUÍZO DE RETRATAÇÃO - LOTEAMENTO RESIDENCIAL DE ACESSO NÃO CONTROLADO - NÃO APLICAÇÃO DO TEMA REPETITIVO 492 - SENTENÇA MANTIDA - AÇÃO IMPROCEDENTE - RECURSO IMPROVIDO." (e-doc. 344, p. 2). 



    8. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados na forma assim ementada:



    “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Acórdão que não contém omissão, contradição, obscuridade ou erro material. Alegações de omissão no v. acórdão prolatado, vez que comprovado o controle de acesso do loteamento, a existência de leis e decretos municipais a respeito, além do registro do contrato padrão do loteamento no Registro de Imóveis desde o ano de 1997, todos anteriores à aquisição. Descabimento. Caráter infringente ao recurso. Questões amplamente discutidas nos autos. Loteamento que não se configura como de “acesso controlado”. Prequestionamento que não dispensa a observância das hipóteses do art. 1.022 do CPC, com ressalva ao disposto no art. 1.025 do mesmo diploma. EMBARGOS REJEITADOS." (e-doc. 363, p. 2; grifos nosso). 



    9. Da decisão pela qual se confirmou o acórdão anterior, a recorrente aditou o recurso extraordinário principal argumentando violação ao art. 93, inc. IX, da Constituição da República por por ausência de fundamentação e omissão quanto a pontos relevantes.



    9.1. Aponta que o Contrato Padrão do Loteamento, registrado desde 1997, prevê expressamente a existência da associação e a obrigação de pagamento das taxas de manutenção (Cláusulas Sexta e Nona) e que a recorrida teve ciência prévia dessa obrigação ao adquirir o imóvel, constando tal informação em sua escritura pública.



    9.2. Afirma que o registro do contrato padrão confere publicidade e vinculação a todos os adquirentes, configurando direito real e tornando desnecessária a adesão associativa.



    9.3. Informa que o loteamento tem controle de acesso, fato comprovado por auto de constatação e provas fotográficas nos autos, desmentindo a Ata Notarial isoladamente considerada pelo Tribunal.



    9.4. Também entende que o Tribunal de origem deixou de observar a existência de leis municipais anteriores (Leis nº 1.771, de 1994, e nº 2.218, de 2004), pelas quais se disciplinam loteamentos e possibilitam a cobrança de despesas de manutenção.



    10. O recurso extraordinário, então, foi admitido pela Presidência da Seção de Direito Privado na compreensão de que “compete ao E. Supremo Tribunal Federal aferir a eventual ocorrência de violação a dispositivo constitucional e constatada a presença dos demais pressupostos recursais, é recomendável a abertura da instância extraordinária para que sobrevenha o julgamento da questão de direito sub judice” (e-doc. 381, p. 2; grifos no original).



    É o relatório.  



    Decido.  



    11. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do referido RE nº 695.911-RG/SP, Tema RG nº 492, concluiu pela inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação por associação de possuidores/proprietários de áreas de loteamento àqueles que a ela não tenham se associado. Eis a ementa:  



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.  



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.  



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis."



    (RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema RG nº 492, Tribunal Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos nossos).  



    12. Colhe-se, do voto condutor do julgamento, o seguinte excerto em que consignada a prevalência da liberdade de associação, ante a estatura constitucional, e o marco legal para a cobrança do rateio das despesas do loteamento que adveio com a Lei federal nº 13.465, de 2017:  



    “No caso dos autos, todavia, não vislumbro de que modo se poderia identificar princípio constitucional que fosse substrato das regras apontadas. Vedação ao enriquecimento ilícito, obrigações propter rem e dever de eticidade são todos instrumentos civilistas de enorme importância, mas não deitam suas bases em princípios constitucionais aptos a serem sopesados em face da liberdade de associação.  



    Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro – e por consequência – garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades. 



    Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação.  



    Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade – o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa. 



    Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.



    Nesse ponto, importa retomar a noção de que a edição da Lei nº 13.465/2017 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia contida no presente paradigma de repercussão geral, por, dentre outras modificações promovidas na Lei nº 6.766/1979, dispor, em seu art. 36-A, caput e parágrafo único, de modo inaugural, acerca da relação obrigacional que exsurge entre titulares de direitos sobre imóveis e administradoras constituídas em loteamentos de acesso controlado (outrora chamados de loteamentos fechados regulares) que prevejam em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina neles adotadas."



    (RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema RG nº 492, Tribunal Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos nossos).   



    13. Para melhor exame da controvérsia, transcrevo trechos da sentença confirmada no acórdão da apelação: 



    ”(...) E, neste caso, estão presentes todas as condições da demanda, considerando (a) a necessidade e a utilidade (ou adequação) da tutela jurisdicional pedida pelo demandante; (b) a inexistência de expressa proibição da pretensão no ordenamento jurídico e; (c) a relação entre as partes na demanda e a situação de direito material trazida a juízo. 



    Loteamento fechado congregado em torno de simples associação. Ausência de condomínio formalizado. De plano, destaco que aqui não se trata de condomínio horizontal formalizado, mas de simples loteamento fechado. 



    Impossibilidade de cobrança. Posicionamento pacífico do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Conforme entendimento da Segunda Seção do Colendo Superior Tribunal de Justiça:



    (...)



    ‘Contrato de loteamento’. Averbação na matrícula. Outrossim, também não se pode admitir criação tácita de vínculo associativo oriundo de ‘contrato de loteamento’ (fls. 66/67), salvo (i) se este foi assinado pelo adquirente do lote; (ii) ou se a cláusula convencional que identifica a associação e suas funções estiver averbada na matrícula do terreno antes de sua aquisição, e não depois (fls. 55/56); (iii) ou se a cláusula convencional que identifica a associação e suas funções estiver averbada na matrícula mãe do loteamento antes da aquisição do lote, e não depois (fls. 47/48). 



    Escritura de compra e venda. Termo ‘taxa’. Por seu turno, se na escritura pública de compra e venda do lote consta a expressão ‘taxa’ sem nenhuma referência à associação de moradores/proprietários, por certo, refere-se à espécie de tributo. Do contrário, haveria criação de vínculo associativo tácito travestido em cláusula dúbia.” (e-doc. 230, p. 3-4; grifos nossos).



    14. No caso, a conclusão do Tribunal a quo está, em parte, em harmonia com a tese do Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral, relativamente à ausência de comprovação de que a recorrida tenha se associado à recorrente e à consequente inexibilidade das contribuições associativas cobradas antes da vigência da Lei federal nº 13.465, de 2017.



    15. No entanto, em virtude de constar da sentença, confirmada pelo acórdão recorrido, a existência de loteamento fechado e a existência de taxa a ser paga na escritura pública de compra e venda do lote, entendo que a decisão formalizada pelo Colegiado de origem destoa da tese firmada no julgamento do Tema RG nº 492 no tocante às contribuições devidas após a vigência da referida Lei federal nº 13.465, de 2017.



    16. Isso porque ambas as Turmas desta Corte já se manifestaram pela licitude da cobrança de taxa de manutenção de loteamentos fechados após a edição da Lei federal nº 13.465, de 2017: 



    “AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA REFERENTE A PERÍODO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PROVIMENTO PARCIAL. 1. O Plenário desta SUPREMA CORTE, no julgamento do RE 695.911, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe. 19/4/2021, fixou tese no sentido de que: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.’. 2. No caso concreto, consta da petição inicial requerimento para que “seja julgado procedente o pedido para condenar o Requerido ao pagamento do principal, bem como das taxas condominiais que vencerem no curso desta ação”. 3. Logo, é inconstitucional apenas a cobrança referente ao período que antecedeu a vigência da Lei 13.465/2017, sendo permitida a cobrança das taxas de manutenção que venceram após a vigência da norma regulamentadora. 4. Agravo interno a que se dá provimento parcial.”



    (RE nº 1.337.075-AgR-segundo/DF, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Primeira Turma, j. 29/11/2021, p. 07/12/2021; grifos nossos).



    “AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. DEVER DE PAGAMENTO. TEMA N. 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 279 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. O Supremo assentou a inconstitucionalidade da cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano apenas quando alusiva a período anterior à vigência da Lei n. 13.465/2017. Tema n. 492/RG. 2. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem – quanto à existência de consentimento dos recorrentes em relação ao custeio das despesas – demandaria revolvimento dos elementos fático-probatórios. Incidência do enunciado n. 279 da Súmula do Supremo. 3. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 4. Agravo interno desprovido.”



    (RE nº 1.401.255-ED-AgR/SP, Rel. Min. Nunes Marques, Segunda Turma, j. 04/09/2023, p.  22/09/2023; grifos nossos).



    17. Ante o exposto, dou provimento, em parte, ao recurso extraordinário, para, reformando, parcialmente, o acórdão recorrido, julgar procedente, em parte, o pedido formulado na ação quanto às taxas de manutenção do loteamento que venceram no curso da lide, relativamente aos débitos cobrados após o advento a Lei federal nº 13.465, de 2017. Considerando que as partes sucumbiram em aproximadamente metade do pleito inicial, cada uma, determino a divisão meio a meio dos honorários fixados na origem.



    Publique-se.  



    Brasília, 4 de novembro de 2025.



Ministro ANDRÉ MENDONÇA



Relator