Tribunal: STF
Processo: RE 1554391
Classe: RE
Órgão julgador: NUNES MARQUES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-06-26
Data de publicação: 2025-06-26

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



    Trata-se de recurso extraordinário (eDoc 21) interposto por Marília de Oliveira Tambasco Thomaz e Airton Thomaz Junior em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (eDoc. 15) assim ementado:



     APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS MORADORES E LOTEAMENTO - TAXA DE CONTRIBUIÇÃO - Admissibilidade - Existência de contrato-padrão arquivado no registro imobiliário do loteamento, com previsão de rateio de despesas de manutenção por parte dos adquirentes - Réus que adquiriram o imóvel após o registro do contrato padrão - Anuência configurada no que tange à necessidade de pagamento das taxas de prestação de serviços - Entendimento do STJ e do TJSP. 



     Recurso desprovido.



    Nas razões recursais, os recorrentes defendem, em suma, a inexistência de impedimentos à admissibilidade do recurso extraordinário, fundamentando-se na suposta violação ao art. 5º, inciso XX, da Constituição Federal, além do desrespeito à jurisprudência consolidada por esta Suprema Corte no Tema nº 492 da repercussão geral.



    Em contrarrazões a Associação dos Moradores e Proprietários da Fazendinha pugna pela manutenção do acórdão recorrido (eDoc 22).



    Esse é o relatório. Decido.



    Reputo cabível a devolução dos autos à origem.



    Trata-se, na origem, de cobrança de taxa de manutenção e conservação de área de loteamento urbano, ajuizada em face de moradores não associados, relativamente a período anterior ao advento da Lei nº 13.465/2017.



    O Plenário do Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema 492 da repercussão geral, firmou as seguintes teses:



    Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.465/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.



    Destaco o seguinte julgado proferido por esta Suprema Corte sobre o tema em questão: 



    AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA REFERENTE A PERÍODO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. PROVIMENTO PARCIAL. 



    1. O Plenário desta SUPREMA CORTE, no julgamento do RE 695.911, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe. 19/4/2021, fixou tese no sentido de que: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da  Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”.



    2. No caso concreto, consta da petição inicial requerimento para que “seja julgado procedente o pedido para condenar o Requerido ao pagamento do principal, bem como das taxas condominiais que vencerem no curso desta ação”.



    3. Logo, é inconstitucional apenas a cobrança referente ao período que antecedeu a vigência da Lei 13.465/2017, sendo permitida a cobrança das taxas de manutenção vencidas  após a vigência da norma regulamentadora.



    4. Agravo interno a que se dá provimento parcial.



    (RE 1.337.075 AgR-segundo, ministro Alexandre de Moraes, DJe de 7 de dezembro de 2021)



    Diante do exposto, determino a devolução dos autos ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, para que, em observância ao entendimento firmado no Tema 492 da repercussão geral, adote as providências cabíveis, nos termos dos arts. 1.039, 1.040 e 1.041 do Código de Processo Civil.  



    Publique-se.  



    Dê-se baixa imediata.



Brasília, 26 de junho de 2025.



Ministro NUNES MARQUES



Relator



Documento assinado digitalmente