Tribunal: STF
Processo: RE 1553136
Classe: RE
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-05-30
Data de publicação: 2025-05-30

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO:



    Vistos.



    Trata-se de recurso extraordinário interposto com fundamento no artigo 102, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, assim ementado:



    “AÇÃO DE COBRANÇA - Loteamento - Associação de moradores - Rateio de despesas de conservação e manutenção - Inexigibilidade da obrigação de se associar - Recurso Especial Repetitivo no. 1.280.871 do C. STJ - Tema objeto de repercussão geral junto ao STF (Tema 492) - Fixação da tese de indispensabilidade da anuência do adquirente do lote à adesão à associação de moradores/condomínio de fato - Lote adquirido anteriormente à entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 Liberdade de associação que prevalece sobre eventual enriquecimento sem causa dos não associados - Cobrança, no entanto, que no caso concreto independente da prévia associação - Contrato padrão de aquisição do imóvel do qual consta expressamente a obrigação do adquirente de arcar com as despesas relativas à manutenção das áreas comuns do loteamento e introdução de melhoramentos - Hipótese distinta daquela prevista no recurso especial repetitivo e no recurso com repercussão geral - Despesas realizadas em benefício dos titulares de lotes - Obrigação decorrente do contrato de aquisição do imóvel, e não de associação da adquirente - Recurso provido.”



    Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.



    Em suas razões recursais, os recorrentes alegam violação do artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal.



    Argumentam que “sem prejuízo da obrigatoriedade da contribuição compulsória às associações de moradores, por moradores que adquiriram unidades anteriormente à 13.467/17 e tenham aderido aos atos constitutivos da associação, o tema objeto do presente recurso é: se este morador antigo, que anuiu tacitamente à associação, excerceu o direito constitucional de se desvincular, a associação de moradores pode ignorar o pedido do morador e continuar cobrança contribuições? Este é o cenário fático subjacente ao recurso.”



    Pontuam que “pelo que entendeu o tribunal de origem, os ora recorrentes teriam aderido à associação e ao dever de contribuir em 1995, pelo que condenaram os moradores a pagarem as despesas cobradas (referente ao período de 2018 a 2022 e seguintes)” e “negaram efeitos à NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL solicitando a DESFILIAÇÃO no ano de 2018 (fls. 159/159 da origem).”



    Pleiteiam o provimento do recurso “assegurando-se assim observância do direito constitucional dos recorrentes de desfiliação da associação recorrida após 23 de maio de 2018, nos termos do art. 5º, XX, da CF, e na forma do RE 820.823, julgado em 03.10.2022 em regime de repercussão geral.” 



    Admitido o recurso extraordinário na origem, os autos foram encaminhados a esta Suprema Corte.



    Decido.



    Para melhor exame da controvérsia, anote-se a seguinte passagem do voto condutor: 



    “A obrigação do réu não é, portanto, associativa, mas contratual, já que figura expressamente do contrato por ela assinado. Por essa razão, irrelevante o pedido de desassociação, cabendo ainda observar que a circunstância de relação vendedor e comprador, ainda que regida pelo CDC, não impede a inclusão de cláusula estabelecendo a necessidade de contribuição de todos os proprietários do loteamento para as despesas comuns, já que tal cláusula não se mostra abusiva, uma vez que as obras revertem em proveito dos titulares dos imóveis. 



    Assim, o caso é de provimento do recurso, para condenar o réu ao pagamento das contribuições indicadas na planilha juntada com a inicial, mais as que se venceram no curso do processo, com correção monetária e juros de mora, de 1% ao mês, desde os vencimentos.”



    Desse modo, verifica-se que o caso dos autos não destoa do entendimento fixado pelo Plenário do STF no Tema nº 492 da Repercussão Geral (RE nº 695.911/SP). Nesse referido paradigma de repercussão geral discute-se a constitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal de discipline a questão, situação diversa do presente caso, que trata da possibilidade de cobrança de cotas condominiais por associação de proprietários de imóvel com base em expressa anuência dos proprietários.



    Nesse contexto, verifica-se que a análise da pretensão recursal a fim de eximir a recorrente da obrigação de pagamento dos valores objetos da ação de cobrança não prescinde do reexame das cláusulas do mencionado contrato de cessão de direitos e do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em sede recursal extraordinária, a teor do que dispõem as Sumulas nºs 279 e 454 do STF. Nesse sentido:



    “DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL. TAXA DE MANUTENÇÃO EM LOTEAMENTO. ANUÊNCIA EXPRESSA. REPERCUSSÃO GERAL. SÚMULA 279/STF. PEDIDO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. I. Caso em exame 1. Agravo regimental contra decisão que manteve a cobrança de taxa de manutenção em loteamento, alegando anuência tácita da recorrente. 2. A recorrente adquiriu o imóvel sabendo da cobrança da taxa, tendo inclusive efetuado pagamentos por dois anos e usufruído dos serviços prestados pela associação. 3. O Tribunal de origem entendeu pela validade da cobrança com base no acervo probatório e na anuência da recorrente. 4. A recorrente argumenta que a cobrança é ilegal, com base no RE 695.911/SP (Tema 492 de repercussão geral), que trata da impossibilidade de cobrança de taxas de manutenção de proprietário não associado antes da Lei 13.465/17. II. Questão em discussão 5. A questão em discussão consiste em saber se a cobrança de taxa de manutenção em loteamento é válida, mesmo sem anuência expressa do proprietário, quando este usufruiu dos serviços e realizou pagamentos, em contrariedade ao Tema 492 de repercussão geral. III. Razões de decidir 6. O RE 695.911/SP (Tema 492) exige anuência expressa do proprietário para cobrança de taxas, a não ser que exista lei municipal anterior a 2017 disciplinando a questão. 7. No caso em exame, a recorrente, ao adquirir o imóvel e efetuar pagamentos, anuiu tacitamente com a cobrança, usufruindo dos benefícios da associação. 8. O acórdão recorrido está em consonância com o Tema 492, pois a recorrente anuiu tacitamente com a cobrança. 9. O reexame do acervo fático-probatório é inviável, conforme Súmula 279/STF. IV. Dispositivo e tese 10. Agravo regimental desprovido. Tese de julgamento: A cobrança de taxa de manutenção em loteamento é válida, mesmo sem anuência expressa, se houver anuência tácita comprovada, como pagamentos realizados e usufruto dos serviços, não contrariando o Tema 492 da repercussão geral. Dispositivos relevantes citados: art. 85, § 11, do CPC/2015; Súmula 279/STF. Jurisprudência relevante citada: RE 695.911/SP (Tema 492); RE 1.372.357-AgR/SP; RE 1.408.371- AgR/SP; RE 1.433.627-AgR/SP” (RE nº 1.523.226/SP-AgR, Segunda Turma, Relator o Ministro Gilmar Mendes, DJe de 9/4/25).



    “Agravo regimental em recurso extraordinário. Condomínio irregular. Taxas condominiais. Cobrança. Anuência prévia. Tema nº 492 da Repercussão Geral. Distinguishing do caso concreto. Conjunto probatório e cláusulas de contrato de cessão de direitos. Reexame. Impossibilidade. Súmulas nºs 279 e 454/STF. Precedentes. 1. O caso ora em análise guarda particularidades que o distingue do Tema nº 492 da Repercussão Geral. 2. Não se presta o recurso extraordinário para a análise de cláusulas de contrato de cessão de direitos, tampouco para o reexame do conjunto fático-probatório da causa. Incidência das Súmulas nºs 454 e 279/STF. 3. Agravo regimental não provido. 4. Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita” (RE nº 1.526.478/DF-AgR, Segunda Turma, de minha relatoria, DJe de 26/2/25). 



    “RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA DE RATEIO DE DESPESAS POR SERVIÇOS PRESTADOS. PREVISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. ENUNCIADOS N. 279 E 454 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. Rever o posicionamento do Tribunal de origem quanto à pertinência das taxas de manutenção decorrentes das contribuições associativas passaria, necessariamente, pelo reexame fático-probatório e pela interpretação de cláusula de contrato, o que é inviável no âmbito do recurso extraordinário, em razão dos óbices, respectivamente, dos enunciados n. 279 e 454 da Súmula do Supremo. 2. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 3. Recurso extraordinário não conhecido” (RE nº 1.348.821/SP-AgR, Segunda Turma, Relator o Ministro Nunes Marques, DJe de 14/3/2022).



    “Direito Civil. Agravo Regimental no Recurso Extraordinário. Ação de Cobrança. Condomínio. Taxa de Manutenção. Adesão Tácita à Obrigação por Parte do Proprietário Expressamente Assentada no Acórdão Recorrido. Reexame de Fatos e Provas: Impossibilidade no Campo Extraordinário. Óbice do Enunciado nº 279 a Súmula Do STF. I. Caso em exame 1. Ação de cobrança ajuizada por associação de moradores relativa ao pagamento de taxa pelos serviços de segurança, limpeza e manutenção em áreas comuns do condomínio. 2. O pedido foi julgado improcedente pelo Juízo, decisão reformada pelo TJSP, o qual assentou que o “réu estava de todo ciente da existência da Associação Autora, quando da aquisição do lote, assim como dos serviços por ela prestados”, “houve efetivo ajuste entre as partes”, além do pagamento da contribuição, concluindo “que a ciência e adesão dos Réus aos serviços prestados pela Autora já tinha se efetivado por outro meio”. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se (i) houve ou não adesão por parte do condômino à Associação de Moradores e anuência com a cobrança da taxa de manutenção do condomínio e (ii) se a exigência é viável ante os termos da Lei nº 13.465, de 2017. III. Razões de decidir 4. O Colegiado de origem esclareceu que a cobrança é relativa a período posterior à Lei nº 13.465, de 2017, e que a obrigação quanto ao custeio das despesas de conservação e segurança foi aceita pelo recorrente, tanto que efetuou o respectivo pagamento por determinado período, vindo posteriormente a suspendê-lo. 5. Assim, percebe-se que, somente a partir da reanálise do quadro fático-probatório, seria possível concluir de forma diversa do assentado no acórdão recorrido, o que é vedado em sede extraordinária pelo enunciado nº 279 da Súmula do STF. IV. Dispositivo e tese 6. Agravo regimental ao qual se nega provimento” (RE nº 1.508.866/SP-AgR, Segunda Turma, Relator o Ministro André Mendonça, DJe de 6/12/24).



    Ante o exposto, nos termos do artigo 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, nego seguimento ao recurso. 



    Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita. 



    Publique-se.



    Brasília, 30 de maio de 2025.



Ministro DIAS TOFFOLI



Relator



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