Tribunal: STF
Processo: RE 1500628
Classe: RE
Órgão julgador: EDSON FACHIN
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-04-23
Data de publicação: 2025-04-23

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão: Trata-se de recursos extraordinários interpostos em face de acórdãos proferidos pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementados:



    “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE - OMISSÃO - PRESENÇA. Os embargos de declaração não se destinam à rediscussão da matéria devidamente apreciada pela instância recursal, mas apenas para esclarecer os termos do que foi decidido na decisão. Impõe-se o acolhimento dos embargos de declaração com atribuição de efeito infringente quando o acórdão incorrer em omissão, apenas para sanar o vício apontado” (eDOC 60)



    “EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. APROVAÇÃO DAS TAXAS PELA MAIORIA. ASSOCIAÇÃO COMUNITÁRIA. LEGITIMIDADE ATIVA. MELHORIAS PARA OS IMÓVEIS. COBRANÇA PROCEDENTE. - Uma vez instituído um órgão administrativo do conjunto de proprietários de lotes de terrenos, tal como uma associação de moradores, e estabelecida uma Convenção, torna-se legal a cobrança do que for gasto para os serviços de administração e conservação das partes comuns, mesmo em se tratando de condomínio irregular“ (eDOC 23).



    No recursos, interpostos com fundamento no art. 102, III, a, do permissivo constitucional, aponta-se ofensa ao artigo 5º, II, XVII e XX, da Constituição da República, e ofensa ao Tema 492 da repercussão geral. 



    A Terceira Vice-Presidência do TJ/MG, inicialmente, havia sobrestado o processo para cumprimento do art. 1.037 do CPC (eDOC 36). Posteriormente, os autos foram encaminhados para juízo de retratação (eDOC 49)



    Em juízo de retratação, a Turma Julgadora manteve o teor do julgamento originário, em acórdão assim ementado ( eDOC 55):



     



    “EMENTA: APELAÇÃO CíVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS - TESES FIRMADAS EM RECURSOS REPETITIVOS - JUIZO DE RETRATAÇAO - INOCORRÈNCIA. Diante da orientação do STJ firmada nos Resp. n° 1280871, sob o rito dos recursos repetitivos, as taxas de manutenção criadas por associações de, moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuiram. O Supremo Tribunal Federal pacificou o entendimento de que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação dó taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n°13.465/li, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titular&de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Reqistro de Imóveis.” 



    A Presidência da Seção de Direito Privado do TJ/MG admitiu o recurso extraordinário e determinou remessa ao STF (eDOC 76).



    Inicialmente, neguei provimento ao recurso, nos termos do art. 932, IV, b, do Código de Processo Civil (eDOC 95).



    A parte interpôs agravo (eDOC 96), ocasião em que reconsiderei minha decisão e determinei a remessa dos autos ao Tribunal de origem para adequação ao disposto no art. 1.036 do Código de Processo Civil, em face do Tema 492 da sistemática da repercussão geral (eDOC 105).



    O Tribunal de origem determinou retorno dos autos ao Supremo Tribunal Federal (eDOC 107), tendo em vista que a Câmara já havia proferido acórdão em juízo de retratação, oportunidade em que manteve a divergência em relação ao entendimento consolidado pelo Supremo Tribunal Federal em sede de repercussão geral, decisão que ensejou o presente recurso especial.



    É o relatório. Decido. 



    A irresignações recursais extraordinárias não merecem prosperar.



    Para melhor compreensão da controvérsia, destaco os seguintes trechos da sentença que deu procedência ao pedido da ação de cobrança (eDOC 11, pp. 4-6):



    “no caso em apreço, existe um condomínio de fato entre os moradores do Condomínio Recanto da Sena - 1 Secção, de modo que, independente da denominação utilizada, Condomínio ou Associação de moradores, se o ente social promove a manutenção de áreas comuns do imóvel, praticando atos administrativos de interesse dos moradores, tem legitimidade para promover as cobranças relacionadas as taxas condominiais. 



    [...]



    O fato das requeridas não haverem participado da referida assembleia e convenção não as eximem da obrigação de arcar com as despesas aprovadas pela maioria dos integrantes do "condomínio", mormente porque tem acesso a todas as benfeitorias, ainda que não queira utilizá-las. 



    Por outro lado, embora aleguem, as requeridas não lograram demonstrar a não realização dos serviços de conservação e melhoria no local, ônus este que lhes competiam por força do art. 333, II, do CPC, sendo, pois, inequívoco que tais serviços são prestados, até mesmo em virtude da essencialidade, e que as requeridas deles se beneficiam, posto que lá se encontram os seus lotes, que efetivamente são mantidos pelos demais proprietários. 



    [...]



    Sendo assim, as requeridas, na condição de proprietárias dos lotes 26, 27 quadra 07, lote 08, da quadra 01, e lotes 6 e 7 da quadra 05, no citado "condomínio", não podem se negar ao pagamento de suas partes sob a alegação da inexistência legal do condomínio ou sob o argumento de não haver aderido à convenção ou participado da AGE que instituiu o débito reclamado. 



    [...]



    Nesta senda, tem-se que aquele que é proprietário de imóvel que integra um condomínio de fato tem o dever de arcar com o rateio das despesas efetuadas em beneficio de todos os proprietários, mesmo que estas sejam realizadas por intermédio de Associação de Moradores da qual não participa, sob pena de se enriquecer indevidamente, o que é vedado em nossa legislação. 



    Assim, as requeridas não podem furtar-se ao pagamento de suas cotas-partes no rateio das custas de manutenção e preservação do condomínio a pretexto de inexistência deste, ou de não pertencer aos quadros da associação autora, pois a contribuição decorre em função de ser beneficiário de todas as melhorias implantadas com a criação do condomínio. “



    O tribunal de origem, ao julgar a apelação cível, decidiu a questão nos seguintes termos (eDOC 23, pp. 8 -11):



    “as despesas de condomínio constituem obrigações propter rem, assumidas em virtude da própria coisa, desde que aprovadas por assembleia geral. Isto é, todos os condôminos, co-proprietários, têm a obrigação de concorrer para as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio na proporção de suas frações ideais, vinculando a obrigação à titularidade da unidade que se insere no bem imóvel. 



    [...] 



    As questões decididas em Assembléia Geral expressam a vontade da maioria dos condôminos, devendo ser seguidas, não se podendo abrir exceção para um só condômino, sob pena de violação ao princípio da isonomia. In casu, verificando que as recorrentes são proprietárias dos lotes 26 e 27 da quadra 07, lote 08 da quadra 01, lotes 06 e 07 da quadra 05 e estão em mora com suas obrigações, independentemente da legislação a ser aplicada aos condomínios fechados, as apelantes tem obrigações de pagarem as taxas mensais necessárias à manutenção dos serviços e equipamentos colocados a seu dispor pelo loteamento fechado, porque tais bens e serviços estão à disposição de todos, razão pela qual devem ser rateados entre os proprietários.”



    No entanto, ao decidir sobre os embargos de declaração, a Corte alegou que, em relação ao lote 27, a cobrança das referidas taxas são ilícitas “posto que sua aquisição se deu anteriormente a Lei Municipal e à averbação do termo de uso, de modo que não cabíveis as cobranças das taxas administrativas referente a este lote“ (eDOC 60, p. 3).



    Ante o exposto, as irresignações não merecem ser acolhidas, visto que as decisões recorridas encontram-se alinhadas à jurisprudência dominante do Supremo Tribunal Federal que reconhece a possibilidade de cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário nos casos de lei municipal autorizadora ou após advento de legislação federal que disciplina a matéria. 



    Verifica-se, assim, que a controvérsia em exame, referente à ofensa ao direito fundamental da liberdade de associação – art. 5º, XX, CRFB – em virtude da cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano, cinge-se ao Tema 492 da sistemática da repercussão geral, relativo ao RE 695.911-RG, de relatoria do Min. Dias Toffoli. Ao apreciar a matéria, o Supremo Tribunal ficou a seguinte tese: 



    É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. (grifo nosso)



    Com efeito, constata-se que, em 11.4.2022, houve o julgamento pelo Plenário deste Supremo Tribunal Federal dos embargos opostos no RE 695.911-RG (Tema 492), oportunidade em que o Tribunal, por unanimidade, rejeitou todos os embargos de declaração. Destaco o seguinte trecho do voto condutor do Min. Dias Toffoli nos Terceiros Embargos de Declaração: 



    “Outrossim, não se verifica a suscitada “omissão em relação ao direito de liberdade de associação, que se manifesta pela liberdade em se associar e de se manter associado” (fl. 3 eDoc. 368), porquanto o decisum embargado salientou, em mais de uma passagem, que a liberdade de associação garante ao indivíduo o direito de se associar e de se desassociar, in verbis:



    “O que emana, portanto, diretamente dos dispositivos da Constituição Federal é que, se de um lado: (i) se assegura a plenitude da liberdade de associação (art. 5º, XVII), (ii) se mantêm as entidades associativas distantes da interferência estatal (art. 5º, XVIII) e (iii) se lhes garante legitimidade judicial e extrajudicial (5º, XXI); de outro lado, se preserva a liberdade do indivíduo de não se associar ou dela se desassociar a qualquer tempo (art. 5º, XX). 



    Esse é, segundo minha compreensão, o desenho jurídico que decorre diretamente do texto constitucional. Isso porque, ao mesmo tempo em que a Constituição Federal garante proteção a essa forma de congregação de interesses, ela também assegura a liberdade na integração a ela e, no mesmo passo, à desintegração. 



    (…)



     Trata-se, como visto, de norma constitucional que pode ser analisada sob duas perspectivas: uma, positiva, em que se garante ao indivíduo o direito de se associar; outra, negativa, que confere o direito de se desassociar” (grifos nossos). 



    (RE 695911 ED-terceiros Processo Eletrônico JULG-11.4.2022 MIN-DIAS TOFFOLI N.PÁG-009 DJe-081)



    Nesse sentido, no que se refere aos lotes 26 da quadra 07, 08 da Quadra 01, e 06 e 07 da quadra 05, adquiridos posteriormente à Lei Municipal 1.138/2000, é constitucional a cobrança, por parte da associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano, conforme a decisão da apelação citada anteriormente.



    No entanto, no que tange ao lote 27 da quadra 05, adquirido antes do advento da Lei 13.465/17 e da referida lei municipal que disciplina a questão, tal cobrança é inconstitucional, em acordo com o decido nos referidos embargos de declaração.



    Ante o exposto, nego provimento aos recursos, nos termos do art. 932, IV, b, do Código de Processo Civil. 



    Publique-se. 



    Brasília, 23 de abril de 2025.



Ministro EDSON FACHIN



Relator



Documento assinado digitalmente