Tribunal: STF
Processo: RE 1543197
Classe: RE
Órgão julgador: NUNES MARQUES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-10

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



    Trata-se de recurso extraordinário (eDoc 35) interposto por Sasti Associação de Amigos do Sitio Tijucopava em face de acórdão proferido pela 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (eDoc 26) assim ementado:



    ASSOCIAÇÃO. LOTEAMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. Sentença de improcedência. Irresignação da autora. Autora que não comprovou documentalmente a associação expressa e voluntária da ré à entidade. Não associado que não é obrigado ao pagamento das taxas de manutenção do loteamento. Aplicação da tese consolidada pelo E. STJ em sede de recurso repetitivo: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram” (REsp nºs. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP, 2ª Seção, Rel. Marco Buzzi, j. 11/03/2015, DJe 22/05/2015). Incidência da tese aprovada pelo E. STF em sede de repercussão geral (Tema 492): “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradores de imóveis ou ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis” (RE nº 695911/SP, Tribunal Pleno, Rel. Min. Dias Toffoli, j. 15/12/2020, DJe 19/04/2021). Natureza jurídica do loteamento e da associação autora não alteradas automaticamente pela Lei nº 13.465/17. Improcedência da ação mantida. RECURSO DESPROVIDO.



    Nas razões recursais, a recorrente defende, em suma, a inexistência de impedimentos à admissibilidade do recurso extraordinário, fundamentando-se na suposta violação ao art. 5º, inciso XX, da Constituição Federal, além do desrespeito à jurisprudência consolidada por esta Suprema Corte no Tema nº 492 da repercussão geral.



    Sustenta que a recorrida é a loteadora do Sítio Tijucopava, sendo proprietária de uma área composta por 19 lotes localizados no local, conforme demonstram as matrículas anexadas.



    Alega que há efetiva adesão da recorrida à SASTI, confirmada pela manifestação expressa de vontade constante no instrumento particular e na escritura pública, bem como pela situação consolidada pelo pagamento ininterrupto das contribuições ao longo dos anos.



    Em contrarrazões, a recorrida pugna pela manutenção do acórdão, ante o óbice previsto na Súmula 279 do STF (eDoc 38).



    Recebidos os autos nesta Corte, determinei a remessa à Procuradoria-Geral da República, que opinou provimento do recurso, assentando a seguinte conclusão (eDoc 135): 



     RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONSTITUCIONAL. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO DIREITO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. POSSIBILIDADE. REPERCUSSÃO GERAL RECONHECIDA. TEMA RG Nº 492. ADESÃO EXPRESSA DA RECORRIDA AO ATO CONSTITUTIVO DA ASSOCIAÇÃO. PRECEDENTE DO STF. PRINCÍPIOS DE EQUIDADE E ETICIDADE. PRINCÍPIO DE VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. PARECER PELO PROVIMENTO DO RECURSO EXTRAORDINÁRIO.



    Esse é o relatório. Decido.



    Reputo cabível a devolução dos autos à origem.



    O Plenário do Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema 492 da repercussão geral, firmou as seguintes teses:



    Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.465/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.



     Por oportuno, vejam-se os seguintes trechos do acórdão recorrido: 



    Além disso, a recorrida é loteadora do Sítio Tijucopava, ou seja, foi ela quem elaborou o contrato padrão com a cláusula 11ª, constando a condição de associado a quem fosse proprietário de lotes no local. Portanto, sendo proprietária de uma área composta de 19 lotes situada no local, conforme matrículas anexadas. 



    O acordão diverge da supra aludida jurisprudência vinculante do Supremo, a qual deve ser observada por todos os juízes e tribunais (inciso III do art. 927 do Código de Processo Civil).



    Diante do exposto, determino a devolução dos autos ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo para que, em observância ao entendimento firmado no Tema 492 da repercussão geral, adote as providências cabíveis, nos termos dos arts. 1.039, 1.040 e 1.041 do Código de Processo Civil.  



    Publique-se. Arquive-se.



Brasília, 10 de setembro de 2025.



Ministro NUNES MARQUES



Relator



Documento assinado digitalmente