Tribunal: STF
Processo: RE 1549675
Classe: RE
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-05-20
Data de publicação: 2025-05-20

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO:



    Vistos.



    Trata-se de recurso extraordinário interposto com fundamento no artigo 102, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela 5ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado:



    “APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. REJEIÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR (DE FATO). NULIDADE DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. REINSTITUIÇÃO POR ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINARIA. POSSIBILIDADE. TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA JURÍDICA. DÍVIDA PESSOAL. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. ANUÊNCIA DO CONDÔMINO. SENTENÇA MANTIDA. 



    1. Nos termos da teoria da asserção e do que narrado na inicial, patente a legitimidade ativa de CONDOMÍNIO PRIVE LAGO NORTE I – ETAPA 3 para pleitear pagamento de “taxas condominiais”, havendo correlação entre os sujeitos indicados na relação de direito material e aqueles que figuram nos polos da presente ação. 



    2. Ré/apelante que sustenta nulidade das taxas condominiais fixadas por CONDOMINIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3, haja vista ter sido declarada, judicialmente, a nulidade de Assembleia Geral Extraordinária realizada em 5/4/2008, na qual criado o Condomínio, com determinação de cancelamento da Convenção condominial e demais atos que lhe sucederam. 2.1. Contudo, em 14/5/2016, reunidos em Assembleia Geral Extraordinária, os condôminos aprovaram nova instituição do Condomínio, tendo sido deliberada nova Convenção Condominial em 8/6/2017, registrada no 2º Ofício de Registro de Títulos e Documentos do Distrito Federal em 15/2/2018. Ou seja, taxas condominiais pretendidas por CONDOMÍNIO PRIVÊ LAGO NORTE I – ETAPA 3 respaldam-se em deliberações, cuja legalidade não foi questionada judicialmente, mantendo-se hígidos até o momento os atos praticados em AGE (deliberação pela [re]criação do Condomínio Privê Lago Norte I – Etapa 3) e elaboração da Convenção do Condomínio. 



    3. E a ré/apelante adquiriu fração ideal do Condomínio em 20/2/2006, momento em que se responsabilizou pelo pagamento de despesas “condominiais”, tendo anuído com o rateio instituído pela associação que administra o loteamento – “condomínio irregular”. E conquanto as despesas de manutenção criadas por associações de moradores ou condomínios irregulares sejam fundadas em direito pessoal e não tenham o condão de obrigar os não associados, evidenciado o prévio consentimento da ré/apelante em relação à estipulação de “taxas e demais ônus”, legítima a cobrança de contribuição instituída em Assembleia Geral do Condomínio, fato constitutivo do direito postulado (art. 373, I do CPC). 



    4. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e, na extensão, desprovido.”



    Opostos embargos de declaração por ambas as partes, foram desprovidos.



    Em suas razões recursais, a recorrente alega violação do artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal, bem como afirma que a Corte de origem não observou o entendimento firmado no Tema nº 492 da Repercussão Geral.



    Argumenta que “a controvérsia se perfaz sobre a discussão quanto a impossibilidade de realizar cobrança de taxa associativa daqueles que não anuíram com a associação e com a cobrança”.



    Alude ao julgamento do “ARE nº 1.295.600/DF, cuja matéria é semelhante a estes autos, inclusive detendo como Recorrido o mesmo Condomínio”.



    Alega que “a localização do imóvel pertencente a Recorrente (fora do cercamento do condomínio) é crucial para constatar a inexistência de benefício das benfeitorias realizadas pelo Recorrido, não sendo plausível imputar uma cobrança associativa (condomínio irregular) a pessoa que não se encontra nas dependências do condomínio”.



    Aduz que “a controvérsia se perfaz quanto a interpretação normativa proferida pela Tribunal a quo, quanto a possibilidade de cobrança de taxa associativa mesmo sem a anuência do proprietário/posseiro do imóvel, devendo ser registrado quando A INEXISTÊNCIA DE ANUÊNCIA COM A COBRANÇA REALIZADA e A INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DO CONDOMÍNIO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL, JUNTO AO COMPETENTE CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS.”



    Ao exercer o juízo de admissibilidade, a Presidência do Tribunal de origem determinou a devolução dos autos ao órgão julgador para a análise de eventual juízo de retratação, em razão do Tema nº 492 da Repercussão Geral.



    Entretanto, a Relatora do feito proferiu decisão determinando o retorno dos autos à Presidência do TJDFT, nos seguintes termos:



    “Verifica-se que, em sede do art.942 do CPC, o Colegiado já examinou a controvérsia recursal à luz das teses fixadas nos Temas 882, STJ e e 492 pelo STF, que foram afastadas, definido que as taxas condominiais estabelecidas por CONDOMINIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3 (condomínio de fato) constituem crédito exigível em face da ré/apelante LAYANE DAYANA porque consentiu com a estipulação de tais cobranças. 



    Consta do referido acórdão 1613656 o destaque de que a convenção do Condomínio PRIVÊ LAGO NORTE I – ETAPA 3 foi subscrita pela ré/apelante, convenção na qual definido que ‘( ) Cada condômino concorrerá para as despesas do condomínio, de acordo com o orçamento fixado em cada exercício, recolhendo as respectivas cotas até o quinto dia útil de cada mês. Concorrerá, ainda, o condômino com as cotas que lhes couberem no rateio das despesas extraordinárias. A fixação da cota parte das despesas do condomínio será por rateio entre as unidades autônomas.’ (ID39316198 – p.9). 



    Forte nessas razões, devolvo os autos à Presidência desta Corte para análise dos recursos especial e extraordinário interpostos.



    Diante da recusa de retratação, os autos foram remetidos a esta Suprema Corte.



    Decido.



    A irresignação não merece prosperar.



    No caso dos autos, o Tribunal de origem negou provimento à apelação da parte autora para manter a sentença de procedência da ação de cobrança amparada, também, nos seguintes fundamentos:



    “Desse modo, conforme anteriormente firmado pelo STJ e reafirmado pelo STF, é inadmissível a cobrança de cota associativa de quem não seja associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. Após o advento da Lei 13.465/2017 ou de eventual lei municipal anterior que discipline a questão, a cotização impositiva de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos regulares de acesso controlado que não anuíram ao ato que instituiu o encargo somente é possível no caso de novos adquirentes e desde que o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no respectivo registro de imóveis. São essas, portanto, as premissas fixadas pelas Cortes Superiores. 



    No caso em discussão, os interessados criaram o “CONDOMINIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3” (Ata de AGE em ID33100875 – p.3, e Convenção Condominial de IDs 33100876 e 33100877). Também consta que, em assembleia, foi instituída a cobrança de taxas de contribuição (IDs 33100873 – p.2, e 33100874 – p.4). O “condomínio” em discussão, sem registro, foi instituído em área objeto de parcelamento/loteamento irregular de solo.



    Assim e quanto à exigibilidade de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores de imóvel, é inadmissível a cobrança de cota associativa de quem não seja associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. 



    Mas, como já se viu, a ré LAYANE DAYANA, cessionária de um lote construído no “CONDOMINIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3” (ID33100870, p.p. 1-3), suficientemente comprovado tanto que o lote do qual é cessionária se situa na área do condomínio, como sua expressa anuência à cobrança das “taxas”: 



    - (i) instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, pelo qual a ré-apelante responsabilizou-se pelo pagamento de “todos os impostos, taxas e demais ônus que incidam ou venham a incidir sobre fração ideal e respectivas benfeitorias ( )” (ID33100870 – p.2); 



    - (ii) convenção do Condomínio PRIVÊ LAGO NORTE I – ETAPA 3, subscrita por LAYANE DAYANA RODRIGUES DOS SANTOS (ID33100877 – p.15), na qual definido que “( ) Cada condômino concorrerá para as despesas do condomínio, de acordo com o orçamento fixado em cada exercício, recolhendo as respectivas cotas até o quinto dia útil de cada mês. Concorrerá, ainda, o condômino com as cotas que lhes couberem no rateio das despesas extraordinárias. A fixação da cota parte das despesas do condomínio será por rateio entre as unidades autônomas.” (ID33100877, p.p. 4-5). 



    Assim, conquanto as despesas de manutenção criadas por associações de moradores ou condomínios irregulares sejam fundadas em direito pessoal e não tenham o condão de obrigar os não associados, neste caso, definido o prévio consentimento da ré/apelante em relação à estipulação de “taxas e demais ônus”. Por isto, legítima a cobrança de contribuição instituída em “Assembleia Geral do Condomínio, fato constitutivo do direito postulado (art. 373, I do CPC).



    (...)



    Assim, cabia à ré provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito de CONDOMÍNIO PRIVÊ LAGO NORTE I – ETAPA 3 (art. 373, II do CPC). Contudo, limitou-se a rebater os fundamentos do autor sem juntar provas suficientes a infirmar as que trazidas ou a comprovar o pagamento das “taxas condominiais” no período de fevereiro a julho de 2016 e janeiro de 2017 (planilha atualizada do débito – ID33100871), nem das vencidas no curso da lide. 



    Quanto à aplicabilidade da Lei 13.465/2017, veja-se que esta Corte, desde antes da modificação legislativa promovida pela Lei 13.465/2017, já reconhecia que a natureza jurídica da relação entre as partes é obrigacional nos termos do art. 1.336 do Código Civil, que dispõe: 



    “Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção ( ); § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito ( )”. 



    O caso não deve ser analisado sob o prisma da liberdade associativa; a obrigação de direito pessoal decorre da concordância com as despesas realizadas no condomínio irregular em prol de todos que dele usufruem, não guardando vinculação com o ato associativo, mas com o serviço contratado à disposição do “condômino”. E limitar a cobrança das taxas condominiais ao início da vigência da Lei 13.465/2017 é beneficiar o inadimplente, que se utiliza de toda estrutura e serviços oferecidos pelo condomínio sem qualquer contraprestação.”



    Nesse contexto, verifica-se que a análise da pretensão recursal a fim de eximir a recorrente da obrigação de pagamento dos valores objetos da ação de cobrança não prescinde do reexame das cláusulas do contrato constante dos autos e das provas dos autos, providências vedadas em sede recursal extraordinária, a teor do que dispõe as Sumulas nºs 454 e 279 do STF. Nesse sentido:



    “RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA DE RATEIO DE DESPESAS POR SERVIÇOS PRESTADOS. PREVISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. ENUNCIADOS N. 279 E 454 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. Rever o posicionamento do Tribunal de origem quanto à pertinência das taxas de manutenção decorrentes das contribuições associativas passaria, necessariamente, pelo reexame fático-probatório e pela interpretação de cláusula de contrato, o que é inviável no âmbito do recurso extraordinário, em razão dos óbices, respectivamente, dos enunciados n. 279 e 454 da Súmula do Supremo. 2. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 3. Recurso extraordinário não conhecido” (RE nº 1.348.821/SP-AgR, Sergunda Turma, Relator o Ministro Nunes Marques, DJe de 14/03/2022).



    “AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. REAPRECIAÇÃO DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. 1. A reversão do acórdão passa necessariamente pela revisão das provas e pela análise de cláusulas contratuais. Incidem, portanto, os óbices das Súmulas 279 (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário) e 454 (Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário.) desta CORTE. 2. Agravo interno a que se nega provimento. Na forma do art. 1.021, §§ 4º e 5º, do Código de Processo Civil de 2015, em caso de votação unânime, fica condenado o agravante a pagar ao agravado multa de um por cento do valor atualizado da causa, cujo depósito prévio passa a ser condição para a interposição de qualquer outro recurso (à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que farão o pagamento ao final)” (ARE nº 1.235.752/SP-ED-AgR, Primeira Turma, Relator o Ministro Alexandre de Moraes, DJe de 20/09/2021).



    “Agravo regimental em recurso extraordinário. 2. Direito Civil. 3. Cobrança de taxa associativa condominial. 4. Necessidade de reexame do acervo probatório e de cláusulas contratuais. Súmulas 279 e 454 do STF. Precedentes. 5. Ausência de argumentos capazes de infirmar a decisão agravada. 6. Agravo regimental a que se nega provimento. Verba honorária majorada em 10%” (RE nº 1.240.817/SP-AgR, Segunda Turma, Relator o Ministro Gilmar Mendes, DJe de 18/03/2020).



    “Direito Civil. Direito Processual Civil. Agravo interno em recurso extraordinário com agravo. Ação de cobrança. Associação de moradores. Loteamento. Taxas de manutenção. Proprietário de imóvel não associado. Cerceamento de defesa. Controvérsia que demanda a análise de legislação infraconstitucional. Reapreciação dos fatos e do material probatório constantes dos autos. Súmula 279/STF. Questão relativa a pressupostos de admissibilidade de recurso de competência do tribunal de origem. Ausência de repercussão. Caráter protelatório. 1. A solução da controvérsia demanda a análise de matéria infraconstitucional e uma nova reapreciação dos fatos e do material probatório constantes dos autos (Súmula 279/STF), procedimentos inviáveis em recurso extraordinário. 2. O Supremo Tribunal Federal já assentou a ausência de repercussão geral da questão relativa ao cabimento de recursos da competência de outros Tribunais, por restringir-se a tema infraconstitucional (RE 598.365, Rel. Min. Ayres Britto). 3. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 25% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015. 4. Agravo interno a que se nega provimento, com aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015” (ARE nº 818.686/SP-AgR, Primeira Turma, Relator o Ministro Roberto Barroso, DJe de 14/03/2017).



    Desse modo, verifica-se que o caso dos autos não se enquadra no Tema nº 492 da Repercussão Geral (RE nº 695.911/SP). Nesse referido paradigma de repercussão geral discute-se a constitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal de discipline a questão, situação diversa do presente caso, que trata da possibilidade de cobrança de cotas condominiais por associação de proprietários de imóvel com base em expressa previsão contratual.



    Ante o exposto, nos termos do artigo 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, nego seguimento ao recurso. 



    Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita.



    Publique-se.



    Brasília, 20 de maio de 2025.



Ministro DIAS TOFFOLI



Relator



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