Tribunal: STF
Processo: RE 1419203
Classe: RE
Órgão julgador: LUIZ FUX
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-03-14
Data de publicação: 2025-03-14

Ementa:

Inteiro teor:
RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO. ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA DE TAXA. PROPRIETÁRIO. VÍNCULO ASSOCIATIVO. FATOS E PROVAS. NORMAS ESTATUTÁRIAS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. ÓBICE DAS SÚMULAS 279 E 454 DO STF. NEGADO SEGUIMENTO AO RECURSO.



    DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário manejado com arrimo na alínea “a” do permissivo constitucional contra acórdão que assentou:



    “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS COMUNS DE CONTRIBUIÇÃO SOCIAL. ASSOCIAÇÃO CONSTITUÍDA PARA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AOS MORADORES. IMÓVEL LOCALIZADO DENTRO DO PERÍMETRO DE COBERTURA DA ASSOCIAÇÃO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DEVIDAMENTE COMPROVADA NOS AUTOS. ASSOCIAÇÃO DIVERSA QUE PRESTA OS MESMOS SERVIÇOS. FALTA DE PROVA DA FILIAÇÃO.



    - Possibilidade jurídica do pedido, posto que a mudança do entendimento até então acolhido pela jurisprudência não é capaz de excluir do ordenamento jurídico a possibilidade do pleito.



    - Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada com base na teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser aferidas in status assertionis, ou seja, conforme a narrativa inicial.



    - O imóvel de propriedade dos demandados encontra-se localizado no perímetro da associação e dos serviços por esta prestados se beneficia. A associação autora presta serviços aos moradores, conforme enfatizado na inicial e comprovado pelos documentos que a acompanham.



    - O princípio constitucional da livre associação (art. 5º, XX, da Constituição Federal) deve ser sopesado de forma a não colidir com o princípio da vedação do enriquecimento sem causa. Ademais, para que o serviço seja prestado a contento se faz necessário que os moradores venham a contribuir, sob pena de inviabilizar a realização dos serviços e extinguir a própria associação.



    - Apesar da existência de associação diversa, a parte ré não foi capaz de comprovar sua filiação.



    DESPROVIMENTO DO RECURSO.”



    Os embargos de declaração opostos foram desprovidos.



    Nas razões do apelo extremo, a parte recorrente sustenta preliminar de repercussão geral e, no mérito, aponta violação ao artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal.



    A parte recorrida apresentou contrarrazões ao recurso.



    O Tribunal a quo, então, inadmitiu o recurso extraordinário, por entender que encontra óbice na Súmula 284 do STF.



    Esta Corte determinou a devolução do feito ao Tribunal de origem, para aplicação da sistemática da repercussão geral, ante o Tema 492.



    O órgão julgador do Tribunal de origem, em juízo negativo de retratação, manteve o acórdão recorrido, conforme ementa abaixo:



    “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS COMUNS DE CONTRIBUIÇÃO SOCIAL. ASSOCIAÇÃO CONSTITUÍDA PARA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AOS MORADORES. IMÓVEL LOCALIZADO DENTRO DO PERÍMETRO DE COBERTURA DA ASSOCIAÇÃO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DEVIDAMENTE COMPROVADA NOS AUTOS. DEMONSTRADA FILIAÇÃO DO MORADOR NOS TERMOS DO ESTATUTO. RETORNO AO ÓRGÃO JULGADOR PARA EVENTUAL EXERCÍCIO DO JUÍZO DE RETRATAÇÃO. ART. 1.040, II, DO CPC.



    1. Autos devolvidos para aplicação da sistemática dos recursos repetitivos, uma vez que não houve oportunidade de eventual exercício do juízo de retratação em relação à tese fixada pelo STF no Tema 492: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis’.



    2. Divergência inexistente. Recurso de apelação interposto pelos réus que foi desprovido por acórdão unânime desta E. Câmara Cível, com base em precedentes do E. Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça.



    3. Questão tratada nesta demanda que se distingue da que foi objeto de cognição no recurso apontado como paradigma, uma vez que, no caso concreto, está-se diante de proprietário associado à autora, a partir do momento em que concordou com o pagamento das cotas de período anterior ao cobrado nesta demanda. Art. 27 da segunda alteração do Estatuto.



    4. O acórdão unânime desta Egrégia Câmara Cível, agora rediscutido, fundamentou-se ainda na vedação ao enriquecimento sem causa, tendo em vista que a associação autora de fato presta serviços aos moradores, dentre eles os réus, que se beneficiam. Retratação. Descabimento.



    NÃO EXERCÍCIO DO JUÍZO DE RETRATAÇÃO.”



    Ato contínuo, a Vice-Presidência do Tribunal a quo proferiu juízo positivo de admissibilidade recursal.



    É o relatório. DECIDO.



    O recurso não merece prosperar.



    Com efeito, o Pleno desta Corte, no julgamento do RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe de 19/4/2021, Tema 492, fixou a seguinte tese de repercussão geral: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. Confira-se a ementa do julgado:



    “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.



    1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).



    2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.



    3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.



    4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 



    5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis’.” (grifos nossos)



    In casu, por ocasião do juízo negativo de retração do acórdão recorrido, o órgão julgador do Tribunal a quo entendeu que os recorrentes ostentariam a condição de associados da parte recorrida, in verbis:



    “A associação autora, denominada Sociedade Civil Orla 500, foi constituída em 04/07/1991, conforme segunda alteração do estatuto da associação presente às fls. 27/35. Por sua vez, o imóvel foi adquirido pelo autor ainda em 07/02/1983, conforme certidão do RGI acostada às fls. 160/161.



    Ou seja, quando da constituição da associação o autor já era proprietário do imóvel localizado dentro do perímetro de cobertura da associação.



    Prosseguindo, a cobrança judicial das cotas somente se iniciou a partir do mês de outubro de 2000, sendo o presente feito distribuído em 2009 (fls. 139/141), o que possibilita a presunção de que as cotas anteriores foram devidamente quitadas pelo réu, ante o lapso temporal desde a constituição da associação nove anos antes.



    Diante deste cenário, importante consignar que o pagamento da cota vincula o proprietário, ou seja, o torna associado, exatamente nos termos do artigo 27 da segunda alteração do estatuto, já mencionada:



    (...)



    Assim, entendo que a questão tratada nesta demanda distingue-se da que foi objeto de cognição no recurso apontado como paradigma, uma vez que, no caso concreto, está-se diante de proprietário associado à autora, a partir do momento em que concordou com o pagamento das cotas de período anterior ao cobrado nesta demanda.



    Conclusão diversa demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos e de normas estatutárias aplicáveis à espécie, que esbarra nos óbices das Súmulas 279 e 454 do STF. Nesse sentido:



    “Direito Civil. Agravo interno em recurso extraordinário. Loteamento. Vínculo associativo. Dever contratual de rateio de despesas. Legislação infraconstitucional. Súmulas 279 e 454/STF. I. Caso em exame. 1. Agravo interno contra decisão que negou seguimento a recurso extraordinário, o qual tem por objeto acórdão que negou provimento a recurso. II. Questão em discussão. 2. Preenchimento dos pressupostos de admissibilidade do recurso extraordinário. III. Razão de decidir. 3. A petição de agravo não trouxe novos argumentos aptos a desconstituir a decisão agravada, a qual deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos. 4. O Plenário da Corte, em sede de repercussão geral, reafirmou a orientação de que o art. 93, IX, da Constituição não exige que ‘o órgão judicante se manifeste sobre todos os argumentos apresentados pela defesa, mas sim que ele fundamente, ainda que sucintamente, as razões que entendeu suficientes à formação de seu convencimento’ (AI 791.292/PE-RG-QO, Rel. Min. Gilmar Mendes). 5. Para chegar a conclusão diversa do acórdão recorrido, seria necessária a análise da legislação infraconstitucional pertinente, bem como o reexame das cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório dos autos, o que atrai a incidência das Súmulas 279 e 454/STF. IV. Dispositivo. 6. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 10% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015 e a eventual concessão de justiça gratuita. 7. Agravo interno a que se nega provimento, com a aplicação da multa de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015.” (RE 1.528.713-AgR, Plenário, Rel. Min. Luís Roberto Barroso - Presidente, DJe de 6/3/2025)



    “AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO. TAXA DE MANUTENÇÃO. RE 695.911 (TEMA N. 492/RG). VIABILIDADE DA COBRANÇA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 279 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. MAJORAÇÃO CABÍVEL. I. CASO EM EXAME. 1. Agravo interno interposto contra decisão que, ao não conhecer do recurso extraordinário, invocou, após ressaltar que o acórdão recorrido observou o entendimento fixado no Tema n. 492 da repercussão geral, o óbice do verbete n. 279 da Súmula do Supremo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. A questão em discussão consiste em saber se é adequada ou não a cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores de loteamento quando no acórdão recorrido, embasado em fatos e provas, consta estarem os proprietários do imóvel vinculados à entidade associativa em data anterior ao advento da Lei n. 13.465/2017. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. O Plenário do Supremo, ao julgar, sob a sistemática da repercussão geral, o RE 695.911 (Tema n. 492), ministro Dias Toffoli, fixou a seguinte tese: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis’. 4. Dissentir da conclusão alcançada pelo Colegiado de origem demandaria revolvimento de elementos fático-probatórios. Incidência do enunciado n. 279 da Súmula do Supremo. IV. DISPOSITIVO. 5. Agravo interno desprovido, com majoração da verba honorária.” (RE 1.501.318-AgR, Segunda Turma, Rel. Min. Nunes Marques, DJe de 11/2/2025)



    “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. EMBARGOS RECEBIDOS COMO AGRAVO INTERNO. ARTIGO 1.024, § 3º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. COBRANÇA DE TAXA. ADESÃO E ANUÊNCIA. EXISTÊNCIA DE VÍNCULO CONTRATUAL. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE EM SEDE EXTRAORDINÁRIA. SÚMULAS 279 E 454 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS AO MÁXIMO LEGAL EM DESFAVOR DA PARTE RECORRENTE, CASO AS INSTÂNCIAS DE ORIGEM OS TENHAM FIXADO, NOS TERMOS DO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, OBSERVADOS OS LIMITES DOS §§ 2º E 3º E A EVENTUAL CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA. RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA DE 5% (CINCO POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, NOS TERMOS DO ARTIGO 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, CASO SEJA UNÂNIME A VOTAÇÃO.” (RE 1.449.792-ED, Primeira Turma, Rel. Min. Luiz Fux, DJe de 11/9/2024)



    Ex positis, NEGO SEGUIMENTO ao recurso, ex vi art. 932, VIII, do Código de Processo Civil, c/c o art. 21, § 1º, do Regimento Interno do STF.



    Publique-se.



    Brasília, 14 de março de 2025.



Ministro LUIZ FUX



Relator



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