Tribunal: STF
Processo: ARE 1018709
Classe: ARE
Órgão julgador: LUIZ FUX
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-03-12
Data de publicação: 2025-03-12

Ementa:

Inteiro teor:
RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. DIREITO CIVIL. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS DE LOTEAMENTO. REPERCUSSÃO GERAL. TEMA 492. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO CARREADO AOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 279 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AGRAVO DESPROVIDO.

DECISÃO: Trata-se de agravo nos próprios autos objetivando a reforma de decisão que inadmitiu recurso extraordinário manejado, com arrimo na alínea a do permissivo constitucional, contra acórdão que assentou:

“APELAÇÃO CÍVEL. ‘CONDOMÍNIO IRREGULAR’. DESPESAS. JUSTIÇA GRATUITA. PRECLUSÃO.
    1. O ‘condomínio regular’ ou associação de moradores tem legitimidade para demandar a cobrança de taxas fixadas por suas assembleias, sendo obrigação básica do condômino pagá-las. 
    2. O pedido de justiça gratuita formulado no apelo é incompatível com o efetivo preparo do recurso, o que implica em preclusão lógica e impede o conhecimento do requerimento.” (Doc. 23, p. 1)

Os embargos de declaração opostos foram desprovidos (Doc. 25).
Em decisão monocrática de minha lavra, determinei a devolução do feito à origem em razão de a matéria versada no presente recurso ter sido submetida, por esta Corte, ao regime da repercussão geral (Tema 492, RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli).
A Corte de origem, entretanto, manteve a decisão, entendendo não ser o caso de aplicação da tese consolidada pelo STF, no julgamento do RE 695.911, uma vez que a participação do recorrente na assembleia de constituição do condomínio provaria a sua adesão, o que independeria de forma especial (Doc. 24, p. 2).
Nas razões de seu apelo extremo, a parte recorrente apresenta preliminar de repercussão geral e, no mérito, aponta violação aos artigos 1º, inciso III, 5º, incisos II, V, XVII, XX e LV, e 93, inciso IX, da Constituição da República. Alega, em síntese, que a associação de moradores quer compelir possuidores e proprietários de imóveis a pagar taxas condominiais, bem como a associar-se ou a permanecer associado (Doc. 8, p. 56-71).
O Condomínio Portal do Sol e ASC Assessoria de Condomínios Ltda. Apresentaram contrarrazões ao recurso (Doc. 8, p. 99-101, e Doc. 9, p. 1-17).
É o relatório. DECIDO. 
O agravo não merece prosperar.
A jurisprudência desta Suprema Corte se firmou no sentido de que é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão. 
A matéria foi decidida na sistemática da repercussão geral, no julgamento do RE 695.911, relativo ao Tema n. 492:

“EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.
(RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15-12-2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO)
No caso concreto, o acórdão proferido pelo Tribunal a quo, após a devolução dos autos para aplicação do entendimento firmado sob a sistemática da repercussão geral, salientou não ser o caso de aplicação da tese firmada:
“O caso sub judice não configura hipótese de incidência da tese firmada para o tema 492, no julgamento do RE 695.911, sujeito à repercussão geral, porquanto o ora apelante responsabilizou-se pelo pagamento das despesas condominiais/taxas quando da aquisição do imóvel, em 02/01/02, conforme cláusula terceira do Instrumento Particular de Cessão de Direitos (id 14697536, fl. 9), por ele subscrito. Confira: 
“Que o(s) CESSIONÁRIO(A) (S) será (são), imitido(s) na POSSE DIREITO, USO E SERVIDÃO SOBRE OS DIREITOS POSSESSÓRIOS DO IMÓVEL objeto da presente, a partir desta data, correndo por conta única e exclusiva do(a)(s) OUTORGADO (A) (S) CESSIONÁRIO (A) (S), a partir da data da entrega do imóvel, todas as taxas, impostos, custas, emolumentos; situação esta que o OUTORGADO CESSIONÁRIO tem pleno conhecimento, além das demais despesas com regularização, escrituração, registros averbações, transferências, sub-rogações e outras que incidam ou venham a incidir sobre o referido imóvel, mesmo que lançados e/ou cobrados em nome do(a)(s) OUTORGANTE(S) CEDENTE(S), bem como se obriga(m) e se compromete(m) a cumprir e respeitar todas as cláusulas.” 
O compromisso, em verdade, traduz ato de adesão à Associação, considerando-se que a adesão independe de forma especial. 
Corrobora a associação do recorrente sua presença na assembleia de constituição do Condomínio, em 26/01/02 (id 14697536 – p. 35-37), conforme lista de presença (Processo 0016202-79.2011.8.07.0007 – id 14700630 - p.7), oportunidade em que se discutiu o percentual (25%) de rateio das despesas, a que estaria submetido, a serem eventualmente realizadas com a manutenção e paisagismo da área externa localizada na frente do condomínio, ao qual, após aprovação por unanimidade, anuiu o apelante, como consignado na respectiva ata (14697536 – p. 37)” (Doc. 24, p. 5).
Divergir do entendimento do Tribunal a quo demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos.
Não se revela cognoscível, em sede de recurso extraordinário, a insurgência que tem como escopo a incursão no contexto fático-probatório presente nos autos. Com efeito, essa pretensão não se amolda à estreita via do apelo extremo, cujo conteúdo se restringe a discussão eminentemente de direito, em face do óbice imposto pela Súmula 279 do Supremo Tribunal Federal.
Sob esse enfoque, ressoa inequívoca a vocação para o insucesso do apelo extremo, por força do óbice intransponível do referido verbete sumular, que veda a esta Suprema Corte, em sede de recurso extraordinário, sindicar matéria fática.
Por oportuno, vale destacar lição de Roberto Rosas sobre a Súmula 279 do Supremo Tribunal Federal:
 
“Chiovenda nos dá os limites da distinção entre questão de fato e questão de direito. A questão de fato consiste em verificar se existem as circunstâncias com base nas quais deve o juiz, de acordo com a lei, considerar existentes determinados fatos concretos.
A questão de direito consiste na focalização, primeiro, se a norma, a que o autor se refere, existe, como norma abstrata (Instituições de Direito Processual, 2ª ed., v. I/175).
Não é estranha a qualificação jurídica dos fatos dados como provados (RT 275/884 e 226/583). Já se refere a matéria de fato quando a decisão assenta no processo de livre convencimento do julgador (RE 64.051, Rel. Min. Djaci Falcão, RTJ 47/276); não cabe o recurso extraordinário quando o acórdão recorrido deu determinada qualificação jurídica a fatos delituosos e se pretende atribuir aos mesmos fatos outra configuração, quando essa pretensão exige reexame de provas (ERE 58.714, Relator para o acórdão o Min. Amaral Santos, RTJ 46/821). No processo penal, a verificação entre a qualificação de motivo fútil ou estado de embriaguez para a apenação importa matéria de fato, insuscetível de reexame no recurso extraordinário (RE 63.226, Rel. Min. Eloy da Rocha, RTJ 46/666).
A Súmula 279 é peremptória: ‘Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário’. Não se vislumbraria a existência da questão federal motivadora do recurso extraordinário. O juiz dá a valoração mais conveniente aos elementos probatórios, atendendo aos fatos e circunstâncias constantes dos autos, ainda que não alegados pelas partes. Não se confunda com o critério legal da valorização da prova (RTJ 37/480, 56/65)(Pestana de Aguiar, Comentários ao Código de Processo Civil, 2ª ed., v. VI/40, Ed. RT; Castro Nunes, Teoria e Prática do Poder Judiciário, 1943, p. 383). V. Súmula STJ-7.” (Direito Sumular. 14. ed. São Paulo: Malheiros, 2012. p. 137-138)

Ex positis, DESPROVEJO o AGRAVO, com fundamento no artigo 932, inciso VIII, do Código de Processo Civil de 2015 c/c o artigo 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal.
Publique-se.
Brasília, 12 de março de 2025.

Ministro LUIZ FUX
Relator
Documento assinado digitalmente