Tribunal: STF
Processo: RE 1530635
Classe: RE
Órgão julgador: GILMAR MENDES
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-09

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário em face de acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, ementado nos seguintes termos: 



    “Apelação. Associação. Embargos à execução. Ação de execução de título extrajudicial, com o objetivo de recebimento de taxa de manutenção de loteamento. Sentença de acolhimento dos embargos à execução, por inexistência de título executivo extrajudicial. Inconformismo da parte exequente-embargada. Primeiro julgamento da apelação pelo não provimento. Interpostos recursos especial e extraordinário pela exequente-embargada, provido o recurso especial e determinado pelo STJ novo julgamento da controvérsia, em razão de tema 492, STF, de repercussão geral.



    1. Mesmo superveniente firmada a tese de repercussão geral, não há espaço para se admitir o processamento da presente demanda sob a forma de execução de título extrajudicial. Reconhecimento das balizas da possibilidade de cobrança, na tese 492, STF [Pleno, RE 695.911/SP, com julgamento proclamado em 18.12.2020] não imprime a qualificação de título executivo extrajudicial aos instrumentos trazidos como suporte à existência da despesa cobrada. Lei de regência (CC/02, CPC/15 e Leis Federais 4.591/1964 e 6.766/1979) não qualifica como título executivo extrajudicial eventual adesão associativa celebrada entre proprietário de lote de terreno e a entidade que administra o loteamento de acesso controlado. Mesmo se avança ao mérito da causa, o pedido formalizado de desassociação pelos executados-embargantes, documentado, impede haja cobrança da taxa de manutenção do loteamento, instituído em momento anterior ao advento da Lei Federal 13.465/2017. Irrelevância da preexistência da constituição da associação de moradores ao ato de aquisição do lote de terreno. Inexistência de autorização específica de lei local à cobrança, independentemente de vínculo formal à entidade associativa mantenedora do loteamento – termo de concessão de uso celebrado pela exequente com a municipalidade local limita a convencionar a assunção da obrigação da concessionária de conservar os equipamentos urbanos, logradouros públicos internos ao perímetro do loteamento e arcar com as respectivas despesas, sem, todavia, impor aos proprietários dos lotes internos ao loteamento referida obrigação de compartilhamento de tais despesas (cláusulas primeira, terceira e oitava, cf. fls. 115/118 dos autos).



    2. Em novo julgamento, recurso de apelação da parte exequente-embargada mantido desprovido”. (eDOC 53 – ID: 861fffd4)



    No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, aponta-se violação ao art. 5º, II, do texto constitucional, bem como ao tema 492 da repercussão geral. (eDOC 63 – ID: fd69f5f3) 



    Nas razões recursais, alega-se, em síntese, a necessidade de “revaloração de prova” aduzindo-se que “[n]o acórdão é fato incontroverso que os Recorridos só efetuaram o pedido de exclusão como associados a partir de setembro de 2018, ou seja, posteriormente o advento da Lei n°13.465/17, assim, restando comprovado que na vigência desta lei eram associados”. (eDOC 63 – ID: fd69f5f3, p. 4) 



    O Procurador-Geral da República se manifesta pelo não provimento do recurso, em parecer assim ementado:



    “RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS. TAXAS DE MANUTENÇÃO. RE 695.911-RG (TEMA 492). REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. ENUNCIADOS Nº 279/STF. PRECEDENTES 



    - Parecer pelo não provimento do recurso extraordinário”. (eDOC 99 - ID: 29e442fb)



    É o relatório.



    Decido. 



    A irresignação não merece prosperar. 



    A Corte de origem, ao examinar o conjunto probatório constante dos autos, assentou que houve regular pagamento das taxas pelos recorridos até o efetivo pedido de desligamento da associação, em setembro de 2018. Assim, concluiu pela impossibilidade de cobrança de taxas após esse pedido de desassociação. Nesse sentido, colho trecho da sentença confirmada pelo acórdão recorrido:



    “E não consta dos autos prova de que os embargantes manifestaram sua vontade no sentido de se associarem. 



    Em que pese a alegação da embargada, de que até setembro de 2018 os embargantes efetuaram o pagamento das taxas exigidas, fato é que em 25/09/2018 Benedito protocolizou notificação acerca de sua exclusão do quadro de associados (fls. 26), deixando clara a intenção de não mais contribuir com o rateio das despesas. 



    Saliente-se que as cobranças efetuadas pela associação em relação aos lotes supra mencionados eram direcionadas exclusivamente a Benedito, conforme se verifica nos boletos de fls. 37/38, de maneira que sua manifestação de vontade pode ser interpretada de forma extensiva aos demais embargantes. 



    Além disso, em caso de colisão do princípio da vedação do enriquecimento sem causa com a garantia constitucional da liberdade de associação, esta segunda deve prevalecer.



    (...)” (eDOC 9 - ID: 5a3592b4, p. 4)



    Confira-se, ainda, trecho do acórdão recorrido:



    “(...)



    Em novo julgamento, determinado de ocorrer pelo STJ para que seja expressamente examinada a tese 492, STF e sua aplicabilidade à solução do caso, o recurso de apelação da parte exequente-embargada deverá ser mantido improvido e conservado o julgamento de acolhimento dos embargos à execução. 



    O Supremo Tribunal Federal, ao fixar a tese em repercussão geral no Tema 492, delimitou: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento e mobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis’. 



    É necessária a aplicação imediata do mencionado precedente, pois julgado sob o regime da repercussão geral e necessária hierarquicamente prevalente em relação aos precedentes do superior tribunal de justiça sobre o mesmo tema julgado sob regime de repetitivos representativos de controvérsia.



    Mesmo superveniente a definição da tese de repercussão geral, não há espaço para se admitir o processamento da presente demanda sob a forma de execução de título extrajudicial, nem há elementos para que, superada eventualmente essa formalidade, seja admitida a cobrança da taxa de manutenção de loteamento de acesso controlado pela associação de moradores-exequente.



    O reconhecimento das balizas da possibilidade de cobrança, na tese 492, STF [Pleno, RE 695.911/SP, com julgamento proclamado em 18.12.2020] não imprime a qualificação de título executivo extrajudicial aos instrumentos trazidos como suporte à existência da despesa cobrada.



    A lei de Regência aplicável (CC/02, CPC/15 e Leis Federais 4.591/1964 e 6.766/1979) não qualifica como título executivo extrajudicial eventual adesão associativa celebrada entre proprietário de lote de terreno e A Entidade que administra o loteamento de acesso controlado. 



    Vale dizer, como decidido no acórdão que julgou a apelação, não convence a equiparação desejada pela parte exequente, para que seja caracterizada como “despesa condominial” e título executivo extrajudicial (art. 784, X, CPC/15) a despesa cobrada pela associação de moradores para a conservação de loteamento, uma vez que a lei não faz essa ampliação interpretativa, sequer se cogita tenha havido essa interpretação pelo STF, ao se julgar a tese 492, em repercussão geral.



    Mesmo se excepcionalmente superada essa formalidade obstativa do conhecimento do mérito do pedido de execução e avançado ao mérito da causa, o pedido formalizado de desassociação pelos executados-embargantes, documentado à fls. 26 dos autos desses embargos à execução e sequer controvertido na contestação de fls. 58/74, impede haja cobrança da taxa de manutenção do loteamento, instituído em momento anterior ao advento da Lei Federal 13.465/2017. 



    Mostrar-se-ia necessário avaliar, a partir dos elementos fáticos do caso concreto, se a cobrança realizada pela associação de moradores se pautaria pela (i) existência do permissivo legal da Lei n° 13.465/2017, ou de anterior lei municipal autorizadora da cobrança, ou (ii) por anuência dos adquirentes do lotes de terreno, que tenha sido exprimida formalmente por adesão ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, quando a aquisição do lote tenha precedido a instituição de tal entidade mantenedora do loteamento; ou, ainda, (iii) por anuência dos adquirentes novos desses lotes de terreno, quando já existente essa associação ou entidade mantenedora do loteamento, desde que o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente registro de imóveis, sendo, em todo o caso, necessariamente um loteamento de acesso controlado/fechado.



    Feita a análise dos autos do processo e reposicionado meu entendimento de acordo com a novel orientação do Supremo Tribunal Federal, de efeito vinculante (artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil), haveria de se considerar, neste caso concreto e apenas se superada for a tese de inexistência de título executivo extrajudicial apto a lastrear o processamento desta ação, inadmissível a cobrança das despesas de manutenção do loteamento. 



    No mais, constata-se a irrelevância da preexistência da Constituição da associação de moradores ao ato de aquisição do lote de terreno pelos executados, como forma a justificar e legitimar a cobrança, vez que se ressalta que os executados não questionaram o fato de que eram associados, pagaram certas prestações por período de tempo relevante, mas requererão uma desassociação e exclusão do quadro associativo a partir de setembro de 2018.



    Também se afere que inexiste autorização específica de lei local à cobrança e que fosse independente da permanência do vínculo formal à entidade associativa mantenedora do loteamento.



    Observa-se que o termo de concessão de uso celebrado em novembro de 2005 pela exequente com a municipalidade local limita a convencionar a Assunção da obrigação da concessionária de conservar os equipamentos urbanos, logradouros públicos internos ao perímetro do loteamento e arcar com as respectivas despesas, sem, todavia, impor aos proprietários dos lotes internos ao loteamento referido obrigação de compartilhamento de tais despesas (cláusulas primeira, terceira e oitava, cf. fls. 115/118 dos autos).



    No contrato padrão de loteamento, depositado em registro imobiliário juntado às fls. 119/124, igualmente não se identifica a obrigação genérica assumida pelo adquirente de lote originário quanto as despesas de conservação do loteamento, de forma independente ao vínculo formal A Entidade associativa mantenedora do loteamento. Há, apenas, na cláusula décima quinta (fl. 122) obrigação subsidiária de ressarcimento no caso de a promitente vendedora ter de manter limpo, capinado o lote de terreno e prevenir erosões quando houver a omissão de conduta do adquirente, o que não se assimila com as despesas de manutenção das áreas “públicas” e equipamentos urbanos do loteamento; e na cláusula vigésima quarta (cf. fl. 123), sinalização de que há concordância do adquirente do lote de terreno em que haja, quando da transformação de loteamento em “condomínio fechado”, adesão ao sistema de condomínio e a aceitação às cláusulas de convenção de condomínio. Todavia, não foi a forma de implementação de condomínio a adotada no caso.



    Nesse contexto, tendo havido prova da desassociação requerida pelos executados e, com a sua exclusão, sua discordância ao pagamento de tais despesas de manutenção do loteamento fechado, com acesso controlado, não se mostraria possível acolher o pedido da exequente-embargada, adotados os mesmos fundamentos dispostos no Tema 492 do Supremo Tribunal Federal.



    Pelo exposto, em novo julgamento da apelação, nega-se provimento ao recurso de apelação da parte exequente-embargada, conservando o julgamento pela procedência dos embargos à execução (art. 487, I, CPC/15). Subsidiariamente, se afastado na instância superior o fundamento da inexistência de título extrajudicial, os embargos à execução manter-se-iam julgados procedentes, devido à inexigibilidade da obrigação estampada no título (art. 803, inciso I, CPC/15), em virtude da exclusão do quadro associativo de moradores requerida pela executada-embargante.



    (...)” (eDOC 53 – ID: 861fffd4, p. 4-10)



    Com efeito, no julgamento do RE-RG 695.911/SP, recurso paradigma do tema 492 da Repercussão Geral, o Plenário desta Corte fixou tese no sentido da impossibilidade de cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado, em período anterior à Lei nº 13.465/2017, ou de lei municipal anterior que discipline a questão. 



    No voto condutor deste acórdão, o Relator, Ministro Dias Toffoli, ressaltou a necessidade da manifestação expressa da vontade de se associar pelo detentor de direitos sobre o imóvel urbano integrante do loteamento. Nesse sentido, cito:



    “(...)



    Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro – e por consequência – garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades. 



    Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação. 



    Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade – o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa. 



    Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional” (DJe 19.4.2021, grifo nosso).  



    Desta forma, não se verifica divergência entre o acórdão recorrido e a tese firmada por este Supremo Tribunal Federal.



    Ante o exposto, nego seguimento ao recurso (art. 932, IV, do NCPC c/c art. 21, §1º, do RISTF) e, tendo em vista o disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro em 10% o valor da verba honorária fixada anteriormente (eDOC 17 – ID: 095812b2, p. 13), observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo, ressalvada a eventual concessão do benefício da justiça gratuita.



    Publique-se.



    Brasília, 9 de abril de 2025.



Ministro GILMAR MENDES



Relator



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