Tribunal: STF
Processo: RE 1553299
Classe: RE
Órgão julgador: EDSON FACHIN
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-06-09
Data de publicação: 2025-06-09

Ementa:

Inteiro teor:
Decisão: Trata-se de recurso extraordinário interposto em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (eDOC 113):



    “Apelação. Cobrança realizada por associação de moradores de rateio de despesas de loteamento. Admissibilidade. Tema 492 do STF, em regime de Repercussão Geral, admitindo excepcionalmente a cobrança após advento da Lei nº 13.465/17. Preenchimento dos requisitos para admissibilidade da cobrança (I - adesão do proprietário ao ato constitutivo ou II - em relação aos novos adquirentes, previsão do ato constitutivo da obrigação registrado no Registro de Imóveis). Circunstância em que o proprietário se associou e depois pediu o desligamento. Cobrança das taxas associativas admitidas até o pedido de desligamento. Sentença mantida. Sucumbência recíproca. Arbitramento dos honorários devidos pelo requerido por equidade. Tendo por base o reduzido proveito econômico obtido, mantém-se o arbitramento dos honorários devidos pelo requerido por equidade. Recursos desprovidos.“



    No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, a, do permissivo constitucional, aponta-se ofensa ao artigo 5º, XVII e XX, da Constituição da República, e ofensa ao Tema 492 da repercussão geral. 



    Sustenta-se que (eDOC 120, p. 8-9):



    “Repetimos esta Associação, a mesma esta regularmente constituída o recorrido quis adquirir seu lote nessa ASSOCIAÇÃO, sabendo de todos os encargos. ALÉM DO MAIS RECEBE DA ASSOCIAÇÃO TODAS A BONANÇAS, com infra- estrutura de Portaria 24 horas, Muros com Câmeras monitoradas, Serviço de Coleta de Lixo, Poda de Arvores e Capina do imóvel, Escritório Administrativo, sem contar que conta com veículos para realizar manutenção e as ordens de serviços, dos quais são devidamente aprovadas nas Assembleias, conforme se faz juntado aos autos Atas de Assembleias realizadas, bem como, comprovação de relatório das despesas e investimentos nos autos. 



    Destacamos ainda que há leis municipais deste município que regulamentam este tipo de empreendimento com a finalidade de Associação de moradores, sendo Leis anteriores a Lei nº 13.465/17, que comprovam os requisitos determinados no julgamento do Tema 492, RE: 695.911, bem como que disciplinam os loteamentos, constando até mesmo na matrícula do Loteamento fls. 119 (print abaixo), DECRETO Nº 1.862/2000, DE 30 DE AGOSTO DE 2.000. 



    De se destacar ainda, que referido Decreto Municipal (1.862/2000) e a Entidade representativa dos proprietários de lotes, ‘ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL PORTAL DO LAGO’, foram objetos de anotação em REGISTRO IMOBILIÁRIO, na origem do ‘loteamento fechado’, MATRÍCULA nº 5872 (Registro do Loteamento ‘Gleba I’ – ‘Loteamento Fechado’), conforme AV.6/M-5.872, de 20/08/2002 (Fls. 116 destes autos)” (grifo nosso)



    A Presidência da Seção de Direito Privado do TJ/SP admitiu o recurso nos termos do art. 1.030, V, c, do CPC (eDOC 137).



    É o relatório. Decido.



    A irresignação merece prosperar.



    O Tribunal de origem,ao julgar a apelação, asseverou que (eDOC 113, p. 6):



    “No caso sub judice, o requerido é proprietário do lote 31-11 do Residencial Portal do Lago, em Presidente Epitácio e firmou termo de adesão à associação de moradores, em 28/12/2015 



    Assim, na petição inicial, a associação autora postulou o pagamento das taxas associativas devidas entre julho de 2018 e janeiro de 2019. 



    Ocorre que em 5/9/2018, o requerido comunicou a desassociação (fls. 47/50), inexistindo impedimento para que o proprietário requeira, a qualquer tempo, o desligamento do quadro de associados da autora, mediante prévia notificação. 



    Assim, a partir do momento que a autora tomou ciência da intenção do requerido de não mais participar do rateio das despesas de manutenção do loteamento, a obrigação de pagamento da taxa associativa desapareceu, sendo mantida a condenação de apenas do pagamento da taxa vencida em julho de 2018.”



    A irresignação, no caso dos autos, merece acolhida, dado que a decisão recorrida encontra-se contrária à jurisprudência dominante do Supremo Tribunal Federal, que reconhece a possibilidade de cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário quando, como no caso dos autos, há comprovado, no ato da compra do bem, o devido registro da Associação no cartório de imóveis e na escritura, e de anterior lei municipal que disciplina a matéria. 



    Verifica-se, assim, que a controvérsia em exame, referente à ofensa ao direito fundamental da liberdade de associação – art. 5º, XVII e XX, CRFB – em virtude da cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano, cinge-se ao Tema 492 da sistemática da repercussão geral, relativo ao RE 695.911-RG, de relatoria do Min. Dias Toffoli. Ao apreciar a matéria, o Supremo Tribunal ficou a seguinte tese: 



    É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.



    Assim, houve violação à tese fixada no precedente de repercussão geral, tendo em conta tratar-se de ação de cobrança de valores relativos aos serviços efetivamente prestados ajuizada pela associação com fundamento em prova hábil, notadamente instrumento particular de compra e venda com ciência expressa acerca da associação, além de existência de regramento municipal. 



    Ante o exposto, nos termos do art. 932, V, b, do Código de Processo Civil, provimento ao recurso extraordinário, conforme fundamentação acima, para reformar o acórdão recorrido. 



    Publique-se. 



    Brasília, 9 de junho de 2025.



Ministro EDSON FACHIN



Relator



Documento assinado digitalmente