Tribunal: STF
Processo: RE 1553130
Classe: RE
Órgão julgador: CÁRMEN LÚCIA
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-09-19
Data de publicação: 2025-09-19

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CIVIL. LOTEAMENTO: COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. QUALIDADE DE ASSOCIADA: QUESTÃO SUPERADA NA ORIGEM E DIRIMIDA COM BASE NA LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL E NO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO: SÚMULA N. 279 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AUSÊNCIA DE OFENSA CONSTITUCIONAL DIRETA. ALEGADA CONTRARIEDADE AO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE: SÚMULA N. 636 DESTE SUPREMO TRIBUNAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO NÃO CONHECIDO.



  Relatório



    1. Recurso extraordinário interposto com base na al. a do inc. III do art. 102 da Constituição da República contra o seguinte julgado da Décima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:



    “APELAÇÃO. Ação de Cobrança. Ajuizamento pela associação contra o proprietário do lote, objetivando o recebimento das taxas associativas no período entre maio 2020 a junho de 2021. Sentença de procedência para condenar o réu no pagamento das taxas associativas Inconformismo da ré. Alegação de que as taxas associativas não possuem natureza propter rem e que a sua cobrança exige anuência expressa por parte do associado, o que não verifica no caso dos autos, ressaltando que a atua como loteadora do empreendimento em apreço que sua aquisição é anterior a 2017. Descabimento. Cobranças posteriores ao advento da Lei nº 13.465/17. Apelada cujo sócio figura como presidente da associação autora, a qual foi constituída em 2018. Taxas associativas devidas pela ré. Recurso desprovido” (fl. 2, e-doc. 25).



    Os embargos declaratórios opostos foram rejeitados.



    2. Em 25.10.2023, foi julgada procedente a Reclamação n. 63.274/SP, para “cassar as decisões proferidas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo no Processo n. 1023960-73.2021.8.26.0602 e determinar outra seja proferida como de direito, com observância do assentado por este Supremo Tribunal no Recurso Extraordinário n. 695.911-RG, Tema 492” (e-doc. 57).



    3. Em cumprimento ao determinado na Reclamação n. 63.274/SP e em juízo de retratação do Tema 492 da repercussão geral, o Tribunal de origem manteve o acórdão recorrido, com a seguinte fundamentação:



    “APELAÇÃO. Ação de Cobrança. Ajuizamento pela associação contra o proprietário do lote, objetivando o recebimento das taxas associativas no período entre maio 2020 a junho de 2021 – Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Apelo desprovido. O STF deu provimento a reclamação interposta pela ré para determinar novo julgamento com observância ao tema 492. Ré que é empresa loteadora e participou ativamente da constituição da Associação autora, concordando com os seus termos, sendo incoerente a alegação de não ter anuído com a referida associação. Representante legal da ré que atuou como presidente da associação. Recurso reapreciado com a manutenção do acórdão anterior” (e-doc. 58).



    4. A recorrente alega ter o Tribunal de origem contrariado os incs. II, XVII e XX do art. 5º da Constituição da República e desrespeitado o Tema 492 da repercussão geral. 



    Argumenta que, “se a r. decisão proferida nos autos da Reclamação nº 63.274/SP (fls. 993/999) fixa que o caso em tela cuida de proprietário não associado, pois não anuiu com a constituição da associação de moradores, e o próprio v. acórdão vergastado aponta que ela jamais foi formalmente associada à entidade que congrega os interesses dos moradores locais, o novo julgamento de não provimento do recurso de apelação viola não apenas o quanto estabelecido na fixação do Tema nº 492/STF, mas também contraria frontalmente o Tema nº 882/STJ” (fl. 5, e-doc. 70).



    Sustenta que “(i) tratando-se de proprietário que não anuiu com a constituição da associação de moradores – repita-se, conforme fixado pelo Colendo Supremo Tribunal Federal –; e (ii) de não-associado, de acordo com o próprio v. acórdão fustigado (fl. 1.064, 3º parágrafo), a única solução possível para o caso em tela é a de que as taxas de manutenção criadas pela associação de moradores local não obrigam à Recorrente” (fl. 7, e-doc. 70).



    Ressalta que “o v. acordão, na realidade, realizou uma interpretação enviesada do Tema nº 492/STF, aplicando-o sem considerar os elementos que o constituem, requisitos estes estabelecidos por este Pretório Excelso como necessários à validade das cobranças, valendo-se de hipótese de ‘anuência tácita’ à associação, por fato ocorrido em 2013, muito antes da alteração da legislação de regência operada pela Lei nº 13.465/2017” (fl. 6, e-doc. 70).



    Afirma que “uma análise minuciosa dos documentos acostados aos autos, pela própria Recorrida, permite verificar, sem sombra de dúvidas, que o referido documento (de fls. 16/25) não preenche os requisitos estabelecidos no Precedente Vinculante em comento” e que “a Ata da Assembleia Geral Ordinária do dia 10 de março de 2018 (fls. 335/338) dispõe em sua 4ª pauta sobre singela alteração/atualização do endereço da sede da associação, razão pela qual o estatuto, apresentado às fls. 16/25 dos autos, é mero documento anexo do registro da referida ata” (fl. 26, e-doc. 70).



    Destaca que “não houve a aprovação de novo ato constitutivo da associação em conformidade com as alterações realizadas pela Lei n. 13.465/2017, mas apenas e tão somente a alteração/atualização do endereço da sede da associação, sendo o referido Estatuto Social apresentado como mero anexo” e que “aludida Ata de Assembleia foi registrada apenas no Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas, inexistindo o devido registro junto à matrícula atinente ao loteamento no Ofício de Registro de Imóveis” (fls. 26-27, e-doc. 70).



    Pede o provimento do recurso extraordinário.



    Apreciada a matéria trazida na espécie, DECIDO.



    5. Razão jurídica não assiste à recorrente.



    No julgamento do Recurso Extraordinário n. 695.911, Tema 492 da repercussão geral, Relator o Ministro Dias Toffoli, este Supremo Tribunal firmou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n. 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis” (DJe 19.4.2021).



    O Tribunal de origem assentou: 



    “(...) no caso dos autos, ficou demonstrado pelos documentos de fls. 167 e seguintes que a ré é loteadora e que o seu sócio, Mario Cezar, não só participou da constituição da Associação autora como representante da ré, em 22 de junho de 2013, como também figurou como presidente da Associação. Assim, considerando que se trata de caso peculiar no qual ré foi a responsável pela criação da Associação autora, resta claro que quando da aquisição do lote em apreço, tinha ela plena ciência que a autora era a responsável pela manutenção do loteamento e que realizava a cobrança das respectivas taxas. Portanto, embora não formalmente associada, não se mostra razoável concluir pela ausência de responsabilidade da ré no pagamento das taxas de manutenção do loteamento em total violação ao princípio da boa-fé” (fl. 5, e-doc. 58).



     No presente caso, pelo acórdão recorrido, verifica-se que a controvérsia foi dirimida com fundamento nos elementos de prova juntados aos autos. Não há que se falar em divergência entre o acórdão recorrido e a tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 492 da repercussão geral, em vista das peculiaridades do caso em exame, como afirmado na origem.



    Este Supremo Tribunal assentou que a alegada contrariedade ao princípio da legalidade, quando dependente de análise prévia de legislação infraconstitucional, esbarra no óbice da Súmula n. 636 do Supremo Tribunal Federal, pela qual se dispõe não caber “recurso extraordinário por contrariedade ao princípio constitucional da legalidade, quando a sua verificação pressuponha rever a interpretação dada a normas infraconstitucionais pela decisão recorrida”.



    Na espécie vertente, não há como rever, em recurso extraordinário, o entendimento adotado no acórdão recorrido e, eventualmente, alterar a conclusão a que chegou o Tribunal de origem no sentido de ser a recorrente “empresa loteadora [que] participou ativamente da constituição da Associação autora, concordando com os seus termos, sendo incoerente a alegação de não ter anuído com a referida associação” (fl. 3, e-doc. 58). Para reexame da conclusão judicial recorrida, seria necessário o reexame da matéria  
fático-probatória e da legislação infraconstitucional aplicável ao processo, inadmissível nesta fase recursal. 



    A alegada contrariedade à Constituição da República, se tivesse ocorrido, seria indireta, a inviabilizar o processamento do recurso extraordinário. Incide na espécie a Súmula n. 279 do Supremo Tribunal Federal. Assim, por exemplo: 



    “AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. LOTEAMENTO: TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. ALEGADA CONTRARIEDADE AO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE: SÚMULA N. 636 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. COBRANÇA DE TAXAS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. QUALIDADE DE ASSOCIADO. CONTROVÉRSIA DIRIMIDA COM BASE NA LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL E NO REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 279 DESTE SUPREMO TRIBUNAL. AUSÊNCIA DE OFENSA CONSTITUCIONAL DIRETA. TEMA 660. INEXISTÊNCIA DE REPERCUSSÃO GERAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. MAJORAÇÃO CABÍVEL. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO COM APLICAÇÃO DE MULTA DE 1% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, SE UNÂNIME A VOTAÇÃO” (RE n. 1.531.922-AgR, de minha relatoria, Primeira Turma, DJe 17.3.2025).



    “DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. APLICAÇÃO DO TEMA 492. NECESSIDADE DE REEXAME DE MATERIAL PROBATÓRIO. SÚMULA 279/STF. 1. Para dissentir da conclusão do Tribunal de origem, seria necessário o reexame de material fático-probatório. Incidência no caso, da Súmula 279/STF. 2. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 25% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015. 3. Agravo a que se nega provimento” (RE n. 1.372.357-AgR, Relator o Ministro Luís Roberto Barroso, Primeira Turma, DJe 1.6.2022).



    “AGRAVO INTERNO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO, CONSERVAÇÃO E SEGURANÇA. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA REFLEXA. FATOS E PROVAS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. É inviável, em recurso extraordinário, o reexame dos fatos e das provas dos autos. Incidência da Súmula 279 do STF. 2. Agravo interno desprovido, com imposição de multa de 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa (artigo 1.021, § 4º, do CPC), caso seja unânime a votação. 3. Honorários advocatícios majorados ao máximo legal em desfavor da parte recorrente, caso as instâncias de origem os tenham fixado, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º e a eventual concessão de justiça gratuita” (RE n. 1.336.620-AgR, Relator o Ministro Luiz Fux, Plenário, DJe 1º.10.2021).



    “Agravo regimental em recurso extraordinário. 2. Direito Civil. Loteamento imobiliário urbano. Taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por associação. Tema 492 da repercussão geral. 3. Requisitos para a cobrança. 4. Hipótese em que divergir do acórdão recorrido demandaria o revolvimento do acervo probatório, providência vedada pela Súmula 279 do STF. Precedentes. 5. Ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada. Deficiência na fundamentação do agravo regimental. Súmula 284 do STF. 6. Agravo regimental não provido” (RE n. 1.433.627-AgR, Relator o Ministro Gilmar Mendes, Segunda Turma, DJe 12.9.2023).



    Nada há a prover quanto às alegações da recorrente.



    6. Pelo exposto, não conheço do presente recurso extraordinário (inc. III do art. 932 do Código de Processo Civil e § 1º do art. 21 do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal) e condeno a parte sucumbente, nesta instância recursal, ao pagamento de honorários advocatícios majorados em 10%, percentual que se soma ao fixado na origem, obedecidos os limites dos §§ 2º, 3º e 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, com a ressalva de eventual concessão do benefício da justiça gratuita.



    Ressalte-se que eventual recurso manifestamente inadmissível contra esta decisão demonstraria apenas inconformismo e resistência em pôr termo a processos que se arrastam em detrimento da eficiente prestação jurisdicional.



    Publique-se.



    Brasília, 19 de setembro de 2025.



Ministra CÁRMEN LÚCIA



Relatora