Tribunal: STF
Processo: Rcl 76256
Classe: Rcl
Órgão julgador: FLÁVIO DINO
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-02-12
Data de publicação: 2025-02-12

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO



RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL. TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO. ALEGADA VIOLAÇÃO À TESE FIRMADA NO RE N. 695.911 (TEMA N. 492 - RG). CONFIGURAÇÃO. RECLAMAÇÃO PROCEDENTE.



    1. Trata-se de Reclamação, ajuizada por FAUSTO DIAS e LIDIA BARCHI BERTOLUCCI, contra decisão proferida pela 2ª Turma Cível do Colégio Recursal de Bauru/SP, nos autos do Processo n. 1000353-41.2022.8.26.0458, que teria violado o decidido por este Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário n. 695.911, Tema n. 492 de repercussão geral.



    2. O reclamante relata que “em razão de não ser associado e ser proprietário com aquisição do imóvel anterior a lei 13.465/17, moveu ação para que fossem cessadas as cobranças indevidas, contudo apesar da Reclamada concordar com que não são associados e não lhe prestarem serviços, a Turma Cível, de forma inexplicável, associou compulsoriamente o Reclamante e de forma teratológica, aduz que a associação compulsória (por uma forma de anuência tácita) respeita o Tema 492 deste Tribunal Supremo” (fl. 1, 2, e-doc. 1).,



    Afirma que a decisão reclamada “violou as diretrizes estabelecidas no citado Recurso Extraordinário com Repercussão Geral, Tema 492 deste STF, ao entender a possibilidade de associação tácita e por entender, de forma teratológica, que a vedação ao enriquecimento ilícito prevalece sobre o princípio da liberdade associativa, uma vez que o Tema com repercussão entendeu que se trata do exato entendimento oposto a esse” (fl. 6, e-doc. 1). 



    Dispôs a decisão reclamada (e-doc. 20):



    “A temática, pois, não mais se compreende dentro dos domínios da livre associação e desfiliação, porquanto a exigência pecuniária passa a ter fonte legal. 



    A questão constitucional enfrentada pela Corte Suprema, no cenário atual, é essencialmente sobre o alcance do direito à livre associação dos proprietários de imóveis em loteamentos, frente aos entes voluntariamente constituídos com a finalidade de administração e manutenção de serviços nas áreas de uso comum nessa espécie de parcelamento de solo. 



    No mais, trata-se, pois, do denominado ‘condomínio atípico’, advindo de loteamento fechado, o que é aceito. 



    Por um lado, um aspecto é a associação que, por disposição constitucional e estatutária, deve obter do filiado a sua expressa e espontânea vinculação ao quadro associativo, e outro aspecto se refere à situação do condomínio, onde aqueles que utilizam serviços e investimentos comuns devem contribuir com a sua quota parte nas despesas. 



    Não se trata unicamente de se associar, mas sim de evitar o enriquecimento sem causa, pois a parte autora se aproveita dos serviços prestados pela Associação - custeados por todos os outros moradores - e o conforto que elas oferecem, e não quer dispensar nada por isso, enriquecendo-se às custas dos demais condôminos, o que não pode ser acolhido. 



    A recorrente promove serviços comuns e de interesse geral dos moradores e proprietários do ‘Residencial Vale Florido’, e não se pode olvidar que a consecução desses serviços de interesse comum dos proprietários e moradores geram despesas, as quais devem ser pagas com os recursos provenientes da arrecadação da contribuição de todos os interessados, independente da filiação ou não à associação. 



    Ademais, os recorridos adquiriram o imóvel no Residencial administrado pela recorrente no ano de 2012 (...), cientes de que se tratava de um condomínio, tendo contribuído com as taxas condominiais antes e inclusive depois do advento da Lei 13.465/2017, sendo que somente requereram o desligamento da associação em abril de 2018, mas sua aceitação tácita é evidente, caso contrário, não teriam pagado as taxas condominiais desde que passaram a ter lote naquele local. A atitude contraditória dos recorridos se afigura como venire contra factum proprium, vedação que se fundamenta em princípio do Direito Civil.



    (...)



    Assim, considerando que os recorridos já eram proprietários de lote à data da constituição da Associação, tendo pago as taxas condominiais inclusive após a promulgação da Lei 13.465/2017, é evidente que os recorridos estão pretendendo se esquivar da obrigação de pagar taxa que tacitamente já tinham aceitado em pagar até então, o que não deve ser prestigiado.



    (...)



    Pelo meu voto, DOU PROVIMENTO AO RECURSO, a fim de reformar a r. sentença a quo, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais, bem como procedente o pedido contraposto para o fim de condenar os recorridos ao pagamento associativas vencidas desde 10//2020, bem como demais vincendas até a efetiva liquidação (art. 323, CPC) (...)”.



    Aduz que “adquiriu o lote de terreno no ano de 2012, conforme consta na matrícula do cartório de Registro de Imóveis de Bauru; isto é, antes do advento da lei 13.465/2017 e de qualquer outra norma municipal ou federal que pudesse regulamentar a cobrança de mensalidade de proprietários/possuidores de lotes” e que “jamais formalizou a adesão aos termos do Estatuto Social da ‘Associação’, ao contrário, o próprio acordão, consta que houve ‘adesão tácita’ e ’desfiliação posterior a lei’” (fl. 9, e-doc. 1). 



    Requer, liminarmente, a suspensão do processo originário, e, no mérito, pugna pela procedência do pedido para que seja determinada a cassação da decisão reclamada. 



    Examinados os elementos havidos nos autos, DECIDO.



    3. Inicialmente, verifico que o processo já está em condições de julgamento, razão pela qual deixo de requisitar as informações e de enviar o feito à Procuradoria-Geral da República (art. 52, parágrafo único e art. 161, parágrafo único, ambos do RISTF).



    4. Em sequência, destaco que a reclamação, tal como prevista no art. 102, I, “l”, da Constituição e regulada nos arts. 988 a 993 do Código de Processo Civil e 156 a 162 do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, tem cabimento para preservar a competência do Tribunal ou garantir a autoridade das suas decisões, bem como contra ato administrativo ou decisão judicial que contrarie súmula vinculante (CF/1988, art. 103-A, § 3º). 



    5. Nesta oportunidade, destaco o paradigma apontado. O Supremo Tribunal Federal decidiu no Recurso Extraordinário n. 695.911 fixar a seguinte tese de repercussão geral:



    Tema 492: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.



    6. Na espécie, a autoridade reclamada fundamenta sua decisão no fato de que o reclamante seria beneficiário de serviços comuns custeados pelos demais condôminos e que sua não associação importaria em enriquecimento ilícito, que é vedado pelo Código Civil. 



    Da análise dos autos, se depreende que a autoridade reclamada decidiu no sentido de que o reclamante deve ser associado compulsoriamente e, consequentemente, ser responsável pelo pagamento de taxa de associação, sem que haja manifestado interesse em se associar.



    O paradigma invocado, por sua vez, estabelece que aquele que já era possuidor de lote em período antecedente à vigência da Lei n. 13.465/2017, pode ser responsabilizado pela taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano se aderir ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, o que não ocorreu na espécie. 



    Verifico, portanto, a existência de estrita aderência entre a moldura fática e jurídica dos autos subjacentes e o objeto do Tema n. 492 da Repercussão Geral, razão pela qual entendo afrontada a jurisprudência desta Corte. Assim tem decidido esta Corte:



    EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO AGRAVO INTERNO. RECLAMAÇÃO. DIREITO CIVIL. TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO. DECISÃO QUE CONSIDERA LEGÍTIMA A COBRANÇA SEM A COMPROVAÇÃO DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA DO PROPRIETÁRIO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO À TESE FIRMADA NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO 695.911 – TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. OCORRÊNCIA. RECLAMAÇÃO QUE SE JULGOU PROCEDENTE. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (Rcl 61450 ED, Relator(a): LUIZ FUX, Primeira Turma, julgado em 02-09-2024, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-s/n DIVULG 03-09-2024 PUBLIC 04-09-2024)



    AGRAVO REGIMENTAL NA RECLAMAÇÃO. DIREITO CIVIL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO. PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NÃO ASSOCIADO. DESCUMPRIMENTO AO DECIDIDO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO N. 695.911-RG. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (Rcl 64893 AgR, Relator(a): CÁRMEN LÚCIA, Primeira Turma, julgado em 26-02-2024, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-s/n DIVULG 01-03-2024 PUBLIC 04-03-2024)



    Pelo exposto, com fundamento no art. 161, parágrafo único, e art. 21, § 1º, do RISTF, julgo procedente a presente reclamação, de forma que seja cassada a decisão reclamada e determino que outra seja proferida, desta feita, com observância ao que decidiu esta Corte no Recurso Extraordinário n. 695.911-RG, Tema n. 492. 



    Sem condenação em honorários, pois não houve angularização processual. 



    Publique-se.



    Brasília, 12 de fevereiro de 2025.



Ministro FLÁVIO DINO



Relator



Documento assinado digitalmente