Tribunal: STF
Processo: RE 1545144
Classe: RE
Órgão julgador: DIAS TOFFOLI
Órgão colegiado: Decisão Monocrática
Data de julgamento: 2025-04-11
Data de publicação: 2025-04-11

Ementa:

Inteiro teor:
DECISÃO:



    Vistos.



    Trata-se de recurso extraordinário interposto contra acórdão proferido pela 7ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado:



    “APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RECURSO NÃO PROVIDO. 



    1. A expressa previsão normativa (art. 1.358-A, §2º, do CC), que atribui ao condomínio de fato a disciplina jurídica afeta aos condomínios edilícios – entendimento, há muito, consolidado no âmbito pretoriano, mesmo antes da edição da Lei nº 13.465/2017 – finda por sujeitar o titular dos direitos sobre a unidade integrante do ente formal à participação no rateio de despesas, nos termos do respectivo estatuto constitutivo. 



    2. O fato de se tratar de condomínio regular ou irregular não o torna um falso condomínio ou uma associação que exija sua adesão, pois a aquisição do lote por si só já obriga o comprador pelas despesas das áreas comuns. 



    3. A inclusão realizada pela Lei nº 13.465/2017, mais especificamente referente ao art. 36-A, da Lei nº 6.766/79, assegurou às associações de titulares de direitos sobre imóveis em loteamentos, desde que não detenham fins lucrativos, a imposição da normatização e da disciplina constantes de seus atos constitutivos, abrangendo, inclusive, o rateio de despesas, em cotas, para a consecução dos objetivos que, ao final, reverterão em benefícios para todos. 



    4. Apelação cível conhecida e não provida.”



    Opostos embargos de declaração, foram improvidos.



    Em suas razões recursais, os recorrentes alegam violação do artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal.



    Pontuam serem “proprietários de um lote e não associados à recorrida”. 



    Argumentam que o acórdão recorrido é contrário ao que foi decidido no Tema 492 da sistemática da Repercussão Geral, no qual foi fixada “tese pela inconstitucionalidade de cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado”.



    O Presidente do Tribunal a Quo determinou a devolução dos autos à turma julgadora para aplicação da sistemática da repercussão geral em razão do Tema 492, cujo feito paradigma é o RE nº 659.911/SP-RG.



    Em nova análise, a 7ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios decidiu manter o entendimento anteriormente exarado no acórdão recorrido, nos seguintes termos:



    “CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RETORNO PARA NOVO JULGAMENTO. ART. 1.030, INCISO II, CPC/2015. RECURSO REPETITIVO E REPERCUSSÃO GERAL. DIVERGÊNCIA. TEMA 882 DO STJ. TEMA 492 DO STF. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. ANUÊNCIA COMPROVADA. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. ACÓRDÃO MANTIDO. 



    1. Nos termos do art. 1.030, inciso II, do CPC/2015, cabe ao Presidente ou Vice-presidente do Tribunal de segundo grau encaminhar o processo ao órgão julgador para realização do juízo de retratação, se o acórdão recorrido divergir do entendimento do Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça exarado, conforme o caso, nos regimes de repercussão geral ou de recursos repetitivos. 



    2. Não há fundamento para o exercício do juízo de retratação quando o acórdão recorrido não diverge das teses sedimentadas pelos C. STJ e C. STF, em sede de recurso repetitivo e repercussão geral. 



    3. O C. STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1439163/SP, proferido sob a sistemática dos recursos, sedimentou a tese que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram” (Tema 882).



    4. O C. STF, por sua vez, partindo do mesmo entendimento, “declarou a inconstitucinalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (Tema 492). 



    5. Comprovado nos autos que o condômino, ao adquirir a unidade imobiliária, concordou com o seu pagamento dos encargos de natureza condominial, resta configurada a anuência de que trata os Temas Repetitivos 882 do STJ e 492 do STF. 



    6. Apelação Cível conhecida e não provida. Acórdão mantido.”



    Os recorrentes ratificaram as razões do apelo extremo.



    Admitido o recurso extraordinário na origem, os autos foram encaminhados a esta Suprema Corte.



    Decido.



    Para melhor exame da controvérsia, anote-se a seguinte passagem do voto condutor, em juízo de retratação: 



    “Todavia, no presente caso, a cobrança se mostra legítima, uma vez que os Réus/Apelantes anuíram com esta.



    Tal anuência pode ser extraída da ciência e uso dos serviços prestados pela Associação/Apelada de natureza condominial destinados à manutenção e realização de melhorias no loteamento adquirido pelos Autores, conforme faz prova as atas de reuniões em assembléias colacionada aos autos. Acrescente-se que, “consoante entendimento desta Corte, “é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade.” (Acórdão 1358902, 07030245920198070001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 28/7/2021, publicado no DJE: 9/8/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.).



    A propósito, destaco trecho da petição inicial que reforça a conclusão de que os Réus/Apelantes, ao adquirirem o imóvel, aceitaram e concordaram com o pagamento das taxas condominiais, in verbis:



    Ademais, reforça a anuência da Embargante a sua assinatura na lista de na lista de presença dos Associados à Assembléia que, segundo a Autora, estabeleceu o valor da taxa no Residencial Maxximo Garden (documento de Id. 19764988 - Pág. 22, Unidade Mangalô, Lote 2).



    Além disso, consta ainda dos autos pedido da Embargante de desligamento da Associação (Id. 19764977), que, embora não inviável pelas razões expostas no voto embargado dada a característica de condomínio do loteamento em questão, comprova o conhecimento e anterior adesão da Embargante aos serviços da Associação Embargada.



    Destarte, em face da anuência que entendo que se fez presente no caso, não vislumbro violação à aplicação dos precedentes paradigmas (Temas 882 do STJ e 492 do STF) no acórdão recorrido, cujos fundamentos transcrevo:



    (...)



    Destarte, não há fundamento para o exercício do juízo de retratação, pois resta indene de dúvidas que os Réus/Apelantes tiveram conhecimento dos encargos condominiais e a eles anuíram no momento da aquisição da unidade imobiliária.”



    Desse modo, verifica-se que o caso dos autos não destoa do entendimento fixado pelo Plenário do STF no Tema nº 492 da Repercussão Geral (RE nº 695.911/SP). Nesse referido paradigma de repercussão geral discute-se a constitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal de discipline a questão, situação diversa do presente caso, que trata da possibilidade de cobrança de cotas condominiais por associação de proprietários de imóvel com base em expressa anuência dos proprietários.



    Nesse contexto, verifica-se que a análise da pretensão recursal a fim de eximir a recorrente da obrigação de pagamento dos valores objetos da ação de cobrança não prescinde do reexame das cláusulas do mencionado contrato de cessão de direitos e do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em sede recursal extraordinária, a teor do que dispõem as Sumulas nºs 279 e 454 do STF. Nesse sentido:



    “DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL. TAXA DE MANUTENÇÃO EM LOTEAMENTO. ANUÊNCIA EXPRESSA. REPERCUSSÃO GERAL. SÚMULA 279/STF. PEDIDO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. I. Caso em exame 1. Agravo regimental contra decisão que manteve a cobrança de taxa de manutenção em loteamento, alegando anuência tácita da recorrente. 2. A recorrente adquiriu o imóvel sabendo da cobrança da taxa, tendo inclusive efetuado pagamentos por dois anos e usufruído dos serviços prestados pela associação. 3. O Tribunal de origem entendeu pela validade da cobrança com base no acervo probatório e na anuência da recorrente. 4. A recorrente argumenta que a cobrança é ilegal, com base no RE 695.911/SP (Tema 492 de repercussão geral), que trata da impossibilidade de cobrança de taxas de manutenção de proprietário não associado antes da Lei 13.465/17. II. Questão em discussão 5. A questão em discussão consiste em saber se a cobrança de taxa de manutenção em loteamento é válida, mesmo sem anuência expressa do proprietário, quando este usufruiu dos serviços e realizou pagamentos, em contrariedade ao Tema 492 de repercussão geral. III. Razões de decidir 6. O RE 695.911/SP (Tema 492) exige anuência expressa do proprietário para cobrança de taxas, a não ser que exista lei municipal anterior a 2017 disciplinando a questão. 7. No caso em exame, a recorrente, ao adquirir o imóvel e efetuar pagamentos, anuiu tacitamente com a cobrança, usufruindo dos benefícios da associação. 8. O acórdão recorrido está em consonância com o Tema 492, pois a recorrente anuiu tacitamente com a cobrança. 9. O reexame do acervo fático-probatório é inviável, conforme Súmula 279/STF. IV. Dispositivo e tese 10. Agravo regimental desprovido. Tese de julgamento: A cobrança de taxa de manutenção em loteamento é válida, mesmo sem anuência expressa, se houver anuência tácita comprovada, como pagamentos realizados e usufruto dos serviços, não contrariando o Tema 492 da repercussão geral. Dispositivos relevantes citados: art. 85, § 11, do CPC/2015; Súmula 279/STF. Jurisprudência relevante citada: RE 695.911/SP (Tema 492); RE 1.372.357-AgR/SP; RE 1.408.371- AgR/SP; RE 1.433.627-AgR/SP” (RE nº 1.523.226/SP-AgR, Segunda Turma, Relator o Ministro Gilmar Mendes, DJe de 9/4/25).



    “Agravo regimental em recurso extraordinário. Condomínio irregular. Taxas condominiais. Cobrança. Anuência prévia. Tema nº 492 da Repercussão Geral. Distinguishing do caso concreto. Conjunto probatório e cláusulas de contrato de cessão de direitos. Reexame. Impossibilidade. Súmulas nºs 279 e 454/STF. Precedentes. 1. O caso ora em análise guarda particularidades que o distingue do Tema nº 492 da Repercussão Geral. 2. Não se presta o recurso extraordinário para a análise de cláusulas de contrato de cessão de direitos, tampouco para o reexame do conjunto fático-probatório da causa. Incidência das Súmulas nºs 454 e 279/STF. 3. Agravo regimental não provido. 4. Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita” (RE nº 1.526.478/DF-AgR, Segunda Turma, de minha relatoria, DJe de 26/2/25). 



    “RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA DE RATEIO DE DESPESAS POR SERVIÇOS PRESTADOS. PREVISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. ENUNCIADOS N. 279 E 454 DA SÚMULA DO SUPREMO. VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO CABÍVEL. 1. Rever o posicionamento do Tribunal de origem quanto à pertinência das taxas de manutenção decorrentes das contribuições associativas passaria, necessariamente, pelo reexame fático-probatório e pela interpretação de cláusula de contrato, o que é inviável no âmbito do recurso extraordinário, em razão dos óbices, respectivamente, dos enunciados n. 279 e 454 da Súmula do Supremo. 2. Majora-se em 1% (um por cento) a verba honorária fixada na origem, observados os limites impostos. Disciplina do art. 85, §§ 2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil. 3. Recurso extraordinário não conhecido” (RE nº 1.348.821/SP-AgR, Segunda Turma, Relator o Ministro Nunes Marques, DJe de 14/3/2022).



    “Direito Civil. Agravo Regimental no Recurso Extraordinário. Ação de Cobrança. Condomínio. Taxa de Manutenção. Adesão Tácita à Obrigação por Parte do Proprietário Expressamente Assentada no Acórdão Recorrido. Reexame de Fatos e Provas: Impossibilidade no Campo Extraordinário. Óbice do Enunciado nº 279 a Súmula Do STF. I. Caso em exame 1. Ação de cobrança ajuizada por associação de moradores relativa ao pagamento de taxa pelos serviços de segurança, limpeza e manutenção em áreas comuns do condomínio. 2. O pedido foi julgado improcedente pelo Juízo, decisão reformada pelo TJSP, o qual assentou que o “réu estava de todo ciente da existência da Associação Autora, quando da aquisição do lote, assim como dos serviços por ela prestados”, “houve efetivo ajuste entre as partes”, além do pagamento da contribuição, concluindo “que a ciência e adesão dos Réus aos serviços prestados pela Autora já tinha se efetivado por outro meio”. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se (i) houve ou não adesão por parte do condômino à Associação de Moradores e anuência com a cobrança da taxa de manutenção do condomínio e (ii) se a exigência é viável ante os termos da Lei nº 13.465, de 2017. III. Razões de decidir 4. O Colegiado de origem esclareceu que a cobrança é relativa a período posterior à Lei nº 13.465, de 2017, e que a obrigação quanto ao custeio das despesas de conservação e segurança foi aceita pelo recorrente, tanto que efetuou o respectivo pagamento por determinado período, vindo posteriormente a suspendê-lo. 5. Assim, percebe-se que, somente a partir da reanálise do quadro fático-probatório, seria possível concluir de forma diversa do assentado no acórdão recorrido, o que é vedado em sede extraordinária pelo enunciado nº 279 da Súmula do STF. IV. Dispositivo e tese 6. Agravo regimental ao qual se nega provimento” (RE nº 1.508.866/SP-AgR, Segunda Turma, Relator o Ministro André Mendonça, DJe de 6/12/24).



    Ante o exposto, nos termos do artigo 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, nego seguimento ao recurso. 



    Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita. 



    Publique-se.



    Brasília, 11 de abril de 2025.



Ministro DIAS TOFFOLI



Relator



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